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Not named
Not named
DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL
31 DECEMBRE 2023
Crosswood SA
Société anonyme au capital de 10 632 960 euros
8, rue de Sèze – 75009 Paris
RCS Paris 582 058 319
Le document d'enregistrement universel a été déposé le 30 avril 2024 auprès de l'AMF, en sa qualité
d'autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à
l'article 9 dudit règlement.
Le document d'enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres financiers ou
de l'admission de titres financiers à la négociation sur un marché règlementé s'il est complété par une note
d'opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au document d'enregistrement
universel. L'ensemble alors formé est approuvé par l'AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129.
Des exemplaires du présent document d'enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de
CROSSWOOD, 8 rue de Sèze 75 009 Paris, sur le site internet de la société (www.crosswood.fr) ainsi que
sur le site internet de l'Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org).
Not named
SOMMAIRE
PRÉSENTATION DU GROUPE CROSSWOOD
5
1.1 HISTORIQUE ET ÉVOLUTION DU GROUPE.................................................................................5
ACTIVITÉ DE L'EXERCICE
6
2.1 EVOLUTION DE L'ACTIVITÉ...........................................................................................................6
2.2 CHIFFRES CLÉS.............................................................................................................................9
2.3 DEVELOPPEMENTS, INVESTISSEMENTS ET CESSIONS....................................................... 12
2.4 INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES................................................. 13
2.5 ÉVENEMENTS IMPORTANTS SURVENUS DEPUIS LA CLÔTURE DE L'EXERCICE ............. 13
2.6 PRÉVISION OU ESTIMATION DE BÉNÉFICE ............................................................................ 13
2.7 ORGANIGRAMME........................................................................................................................ 14
RISQUES
16
3.1 REPRESENTATION GRAPHIQUE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUE...................... 16
3.2 SYNTHESE
DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUES ET POLITIQUE DE
COUVERTURE ............................................................................................................................. 16
3.3 PRECISIONS SUR CERTAINS FACTEURS DE RISQUE........................................................... 19
3.4 GESTION DES RISQUES............................................................................................................. 21
INFORMATIONS FINANCIERES AU 31 DECEMBRE 2023
22
4.1 ACTIF NET REEVALUE (ANR)..................................................................................................... 22
4.2 COMPTES CONSOLIDES RESUMES AU 31 DECEMBRE 2023 ............................................... 24
4.3 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES DE
L'EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ............................................................................. 27
4.4 COMPTES CONSOLIDES DE L'EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023............................ 32
4.5 COMPTES ANNUELS RESUMES AU 31 DECEMBRE 2023...................................................... 55
4.6 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS DE
L'EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ............................................................................. 60
4.7 COMPTES ANNUELS DE L'EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 .................................. 65
RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
80
5.1 PRESENTATION DE LA DIRECTION GENERALE ET DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ..... 80
5.2 REMUNERATION ET AVANTAGES ............................................................................................ 86
5.3 FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE DIRECTION..................... 91
5.4 TABLEAU RECAPULATIF DES DELEGATIONS EN COURS DE VALIDITE (ARTICLE L.225-
100 AL.7)....................................................................................................................................... 96
5.5 INFORMATIONS RELATIVES AUX ELEMENTS SUSCEPTIBLES D'AVOIR UNE INCIDENCE
EN CAS D'OFFRE PUBLIQUE ..................................................................................................... 96
5.6 MODALITES
PARTICULIERES DE PARTICIPATION DES ACTIONNAIRES AUX
ASSEMBLEES GENERALES : ..................................................................................................... 98
5.7 OPERATIONS AVEC DES APPARENTES .................................................................................. 98
Not named
CAPITAL ET ACTIONNARIAT
101
6.1 DONNEES BOURSIERE ............................................................................................................ 101
6.2 ACTIONNARIAT.......................................................................................................................... 102
6.3 AUTOCONTROLE ...................................................................................................................... 104
6.4 CAPITAL POTENTIEL ................................................................................................................ 104
6.5 AUTORISATIONS D'AUGMENTATIONS ET DE REDUCTIONS DU CAPITAL........................ 105
6.6 PROGRAMME DE RACHAT...................................................................................................... 106
6.7 POLITIQUE DE DISTRIBUTION DES DIVIDENDES – DIVIDENDES VERSES AU COURS
DES TROIS DERNIERS EXERCICES ....................................................................................... 108
6.8 PRINCIPALES DISPOSITIONS STATUTAIRES........................................................................ 108
6.9 AUTRES INFORMATIONS SUR LE CAPITAL........................................................................... 117
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
119
7.1 INFORMATIONS RELATIVES A LA SOCIETE .......................................................................... 119
7.2 FILIALES ET PARTICIPATIONS ................................................................................................ 120
7.3 CONTRATS IMPORTANTS........................................................................................................ 120
7.4 INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS D'EXPERT ET
DECLARATIONS D'INTERETS .................................................................................................. 121
7.5 DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC............................................................................... 124
7.6 RESPONSABLES DU DOCUMENT ET DU CONTROLE DES COMPTES............................... 125
TABLE DE CORRESPONDANCE
127
8.1 TABLES DE CONCORDANCE................................................................................................... 127
8.2 INCORPORATION PAR REFERENCE ...................................................................................... 133
Not named
En 1968 la CC 80001 est achetée par la société Desquenne & Giral qui
a besoin d'une machine de puissance pour ses trains de travaux sur les
LGV. « BELPHÉGOR » devient « LUCIE » et porte sa troisième livrée,
qui ne sera pas la dernière...
En 1983, elle reçoit une nouvelle livrée très seyante qui la décorera
jusqu'en 1985, date à laquelle Renault la rachète pour la sauvegarder
dans le cadre de son futur musée ferroviaire. Elle est abritée depuis
1993 à l'usine Renault de Flins aux côtés d'un Autorail « Panoramique ».
Not named
PRÉSENTATION DU GROUPE CROSSWOOD
1.1 HISTORIQUE ET ÉVOLUTION DU GROUPE
Précédemment dénommée « Desquenne & Giral », la Société, née de la rencontre de deux entrepreneurs,
M. Albert Giral et M. Pierre Desquenne, spécialisée dans les travaux ferroviaires, a connu une forte
expansion dans la période de reconstruction d'après-guerre des années 50. Cette croissance qui s'est
poursuivie jusque dans les années 90 via diverses opérations de croissance externe (SECO, Verstraeten,
etc.) et une diversification de l'activité aux secteurs du BTP, forages, réseaux et même l'Edition s'est
progressivement réduite.
Le Groupe a ainsi été confronté à la fin des années 90 à un fort ralentissement de son activité opérationnelle
ainsi qu'à des litiges juridiques notamment le procès lié à la réalisation de la voie souterraine pour la ligne
de métro « Eole ». Le Groupe s'est vu contraint de réorganiser ses activités.
En décembre 2007, Compagnie Financière de Brocéliande (CFB) a acquis une participation de 28 % du
capital auprès de DEKAN SA actionnaire majoritaire historique.
En mai 2008, suite à l'apport des sociétés Foncière Narvik (propriétaire ou crédit-preneuse en direct ou par
le biais de société civiles immobilières de plusieurs actifs immobiliers à usage de bureaux, commerces et
habitations) et Hailaust & Gutzeit (actionnaire à 30 % de la foncière Société Centrale des Bois et Scieries
de la Manche cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext Paris) (cf. Document E enregistré par l'AMF
sous le numéro E.08-039), la Société Desquenne et Giral renforce son activité immobilière et restaure ses
fonds propres. Consécutivement la dénomination sociale devient Crosswood SA.
Depuis cette date CROSSWOOD a développé une activité d'investisseur immobilier, une activité de
promoteur avec notamment plus de 16.000 m2 de logements construits à Champigny sur Marne et poursuivi
la gestion de sa participation dans la foncière cotée SCBSM dont elle détient 34,46 % du capital.
5
Not named
ACTIVITÉ DE L'EXERCICE
2.1 EVOLUTION DE L'ACTIVITÉ
2.1.1 PATRIMOINE IMMOBILIER AU 31 DÉCEMBRE 2023
(*) Variation de valeur patrimoine nette de la valorisation des travaux
Le patrimoine immobilier du Groupe Crosswood c'est :
.
12,5 M€ d'actifs, dont 8,9 M€ de commerces et 3,6 M€ d'habitations
.
Loyers bruts annuels au 31 décembre 2023 : 837 K€
.
Valeur Locative de Marché (VLM) : 753 K€
Composition du Portefeuille
6
Not named
Taux de rendement sur VLM
6,00%
5,76 %
5,71%
5,43 %
5,00%
4,99 %
4,00%
2020
2021
2022
2023
Taux de vacance financière
Taux de vacance
Loyer plein
Vacance financière
financière
2023 – En K€
Commerces
787
0
0 %
Total
761
0
0 %
Les chalets construits à Praz sur Arly sont dédiés à une location para-hôtelière hebdomadaire et ne sont
pas intégrés dans ce calcul.
Echéances des baux
Loyers à recevoir sur période ferme
En K€
< 1 AN
de 12 à 24 mois
entre 2 et 5 ans
> 5 ANS
Groupe Crosswood
576
186
0
0
Loyers à recevoir jusqu'à échéance du bail
En K€
< 1 AN
de 12 à 24 mois
entre 2 et 5 ans
> 5 ANS
Groupe Crosswood
604
390
793
189
7
Not named
2.1.2 PATRIMOINE
Commerces
Immeuble
Adresse
Surface (m2)
Centre Commercial Republic 2000
Champigny sur Marne (94)
5 168
Centre Commercial Republic 2000 Champigny sur Marne
A 10 km environ au Sud Est de Paris, le centre commercial se situe le long d'une des artères principales
de la commune de Champigny sur Marne.
Habitations
Immeuble
Adresse
Surface (m2)
Chalets Praz
Routes des Grabilles, 74120 Praz sur Arly
763
Chalets, Praz-sur-Arly (74)
chalets en location hôtelière, situé à Praz sur Arly.
8
Not named
2.2 CHIFFRES CLÉS
Principales données financières en normes IFRS au 31 décembre 2023 : compte de résultat, bilan.
Les loyers bruts au 31 décembre 2023 s'élèvent à 0,8 M€, en baisse de 12,3 % par rapport au
31 décembre 2022 suite à la cession en octobre 2022 du terrain donné à bail à construction de Montivilliers.
Le résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement s'affiche à 0,7 M€.
9
Not named
La variation des capitaux propres au 31 décembre 2023 résulte essentiellement de la perte de l'exercice
pour -1,8 M€ et de la distribution dividendes de 1,2 M€.
L'endettement financier net s'élève à 4,3 M€ et fait ressortir un ratio d'endettement (LTV) de 4,04 % à fin
décembre 2023 contre 3,16 % au 31 décembre 2022. L'augmentation du LTV provient essentiellement de la
baisse de la trésorerie suite à la réalisation des travaux sur l'actif de Champigny sur Marne.
10
Not named
Comparaison ANR / Cours de bourse
9,00
8,35
8,4
8,00
7,74
7,73
7,52
7,29
7,26
7,45
6,91
6,75
7,00
6,55
6,13
7,30
5,88
6,00
5,35
4,88
5,34
5,37
5,06
5,08
4,86
4,7
4,73
4,66
5,00
4,48
4,38
4,42
3,98
5,08
4,9
3,60
4,73
4,00
4,42
4,46
4,42
4,41
3,13
4,31
4,27
4,10
3,00
3,62
3,61
3,51
3,35
2,95
2,00
1,00
0,00
ANR liquidatif net
Cours de clôture
ANR liquidatif boursier net
En comparant la valeur des actions SCBSM figurant au bilan consolidé (18,03 € par action SCBSM par Mise
en Equivalence) à une valeur boursière de la participation, on peut présenter l'ANR liquidatif « boursier » (*)
suivant :
ANR Comptable
ANR Boursier
ANR Boursier
31/12/2023
31/12/2023
18/04/2024
Valeur de l'action SCBSM
18,03 (**)
9,20 (***)
9,35 (***)
ANR Liquidatif brut CROSSWOOD
8,83
4,69
4,31
Impôt de liquidation
1,38
0,59
0,51
ANR liquidatif net CROSSWOOD
7,45
4,10
3,80
(*) L'ANR liquidatif Boursier est calculé en remplaçant la valeur unitaire des titres SCBSM mis en équivalence au bilan de
CROSSWOOD par le cours de bourse de l'action SCBSM
(**) Valeur de l'action SCBSM inscrite au bilan consolidé de CROSSWOOD au 31/12/2023 (sur base MEE)
(***) Cours de bourse SCBSM
11
Not named
2.3 DEVELOPPEMENTS, INVESTISSEMENTS ET CESSIONS
2.3.1 INVESTISSEMENTS RÉALISÉS PAR L'ÉMETTEUR AU COURS DES TROIS
DERNIERS EXERCICES
Opérations d'apports
Le Groupe n'a pas réalisé d'opérations d'apports au cours des trois derniers exercices.
Acquisitions d'actifs immobilier et terrains
Néant.
2.3.2 INVESTISSEMENTS POTENTIELS À COURT ET MOYEN TERME
Le Groupe n'envisage pas d'acquisition à court et moyen terme.
2.3.3 PRINCIPALES CESSIONS RÉALISÉES PAR L'ÉMETTEUR SUR LES TROIS
DERNIERS EXERCICES
Cessions de sociétés
Néant.
Cessions d'actifs immobilier
Paris
L'ensemble immobilier de bureaux situé rue Lesueur à Paris 16e a été cédé fin mai 2021.
Le Groupe a également vendu en juillet 2021 l'immeuble à usage mixte situé au 14 rue Alfred Roll à
Paris 17e.
Montivilliers
La société CROSSWOOD a cédé son terrain de Montivilliers donné à bail à construction à KFC en octobre
2022.
12
Not named
2.4 INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES
2.4.1 PERSPECTIVES ET STRATÉGIE
Le Groupe va poursuivre la gestion de sa participation dans SCBSM et de ses deux actifs immobiliers
situés à Champigny sur Marne et Praz sur Arly.
2.4.2 EXISTENCE DE TOUTE TENDANCE CONNUE, INCERTITUDE OU DEMANDE OU
TOUT ENGAGEMENT OU ÉVÉNEMENT RAISONNABLEMENT SUSCEPTIBLE
D'INFLUER DE MANIÈRE SENSIBLE SUR LES PERSPECTIVES DE LA SOCIÉTÉ
La Société n'a pas connaissance d'éléments susceptibles d'influer de manière sensible sur ses
perspectives. La Société poursuivra en 2024 la gestion de son patrimoine et son portefeuille immobilier.
Elle continue à étudier les opportunités d'arbitrages d'actifs qui s'offrent à elle en fonction des conditions
de marché.
2.5 ÉVENEMENTS IMPORTANTS SURVENUS DEPUIS LA CLÔTURE
DE L'EXERCICE
La société n'a pas eu de changement significatif de sa situation financière et commerciale depuis le
31 décembre 2023.
2.6 PRÉVISION OU ESTIMATION DE BÉNÉFICE
La Société ne communique pas de prévision ou d'estimation de bénéfice.
13
Not named
2.7 ORGANIGRAMME
ORGANIGRAMME
L'organigramme du Groupe CROSSWOOD en pourcentage d'intérêt se présente ainsi :
CFB
FONCIERE
VINDI
43,51 %
51,53 %
CROSSWOOD
100 %
100 %
SAS HAILAUST
SNC DG IMMO
& GUTZEIT
27,04 %
100 %
7,42 %
SNC
SCBSM SA
ADALGISA
SAS Hailaust et Gutzeit
Société par Actions simplifiée de droit français au capital de 296 519,45 euros. Son siège social est situé
7, rue de Caumartin 75009 Paris. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris
sous le numéro 438 739 468.
La SAS Hailaust et Gutzeit est un des principaux actionnaires de la Société Centrale des Bois et Scieries
de la Manche (SCBSM), foncière cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext Paris.
SNC DG Immobilier
Société en nom collectif de droit français au capital de 1 000 euros. Son siège social est situé 8, rue de
Sèze 75009 Paris. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
501 611 172.
SNC Adalgisa
Société en nom collectif de droit français au capital de 1 000 euros. Son siège social est situé 8, rue de
Sèze 75009 Paris. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
811 669 084.
La SNC Adalgisa est propriétaire de 3 chalets à Praz-sur-Arly.
14
Not named
PRISES DE PARTICIPATIONS
Néant.
CESSIONS DE PARTICIPATIONS
Néant.
FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Cf. Chapitre 6.1 « Données boursière ».
2021
2022
2023
Capitalisation boursière en fin d'exercice
69.645.888 €
77.620.608 €
89.316.864 €
Nombre d'actions (au 31 décembre)
10.632.960
10.632.960
10.632.960
Cours au plus haut
7,90 €
8,30 €
17,50 €
Cours au plus bas
4,40 €
4,78 €
6,6540 €
Cours de clôture
6,55 €
7,30 €
8,40 €
Evolution du cours de bourse depuis 2 ans
20 000
18,00
18 000
16,00
16 000
14,00
14 000
12,00
12 000
10,00
10 000
8,00
8 000
6,00
6 000
4,00
4 000
2,00
2 000
0
0,00
Volume
Cours de clôture
15
Not named
RISQUES
Les investisseurs, avant de procéder à l'acquisition d'actions de la société, sont invités à examiner
l'ensemble des informations contenues dans le document d'enregistrement universel, y compris les
facteurs de risques et leur gestion tels que décrits ci-dessous.
Ces risques sont, à la date du document d'enregistrement universel, ceux dont la réalisation est susceptible
d'avoir un effet défavorable significatif sur la Société, son activité, sa situation financière ou ses résultats
et qui sont importants pour la prise de décision d'investissement.
Les dispositifs de maîtrise des risques sont définis par la Direction générale du Groupe et discutés en
Conseil d'administration.
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son
activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère
qu'il n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
3.1 REPRESENTATION GRAPHIQUE DES PRINCIPAUX FACTEURS
DE RISQUE
3.2 SYNTHESE
DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUES ET
POLITIQUE DE COUVERTURE
Les principaux risques du Groupe sont présentés par nature et selon une échelle de cotation de trois
niveaux :
Risque élevé
Risque moyen
Risque faible
16
Not named
Cette évaluation est établie sur la base de l'impact net potentiel, c'est-à-dire en tenant compte des
dispositifs de maîtrise des risques mis en place par le Groupe.
RISQUES ECONOMIQUES ET SECTORIELS
MARCHE DE L'IMMOBILIER
Risque structurel propre au métier de foncière est lié à la cyclicité du marché immobilier dont les principales
composantes sont la fluctuation de l'offre et de la demande, la variation des taux d'intérêt et l'état de la conjoncture
économique.
Impacts potentiels : Baisse des loyers ou de la capacité des locataires à assumer leur loyer et charges, dépréciation
de l'évaluation du patrimoine du Groupe et impact sur la bonne réalisation des opérations d'investissements ou
d'arbitrages.
Politique de couverture du risque : Patrimoine immobilier du Groupe composé de 2 types de locataires (70 %
Commerces, 30 % Habitations). Lors de la recherche de locataires de type commerce, le Groupe favorise les
locataires dont la solidité financière est reconnue. Recours à des conseils et études externes.
GUERRE EN UKRAINE
Le conflit armé entre l'Ukraine et la Russie, qui a débuté en février 2022, a déclenché de très vives tensions
géopolitiques en Europe de l'Est avec un risque d'extension de ce conflit à d'autres pays.
Ceci constitue une source de risques et d'incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes),
financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs
économiques
Impacts potentiels : En France, les conséquences économiques indirectes de ce conflit se font fortement ressentir
avec notamment une hausse du coût des matières premières, de l'énergie, une inflation certaine et des
problématiques d'approvisionnement.
Politique de couverture du risque : Les actifs du Groupe étant tous situés en France, Crosswood ne souffre pas
d'impact direct de la guerre.
ESTIMATION DE LA VALEUR DES ACTIFS
Risque lié aux potentielles variations significatives des taux de rendement dans le secteur immobilier.
Impacts potentiels : Dépréciation de l'évaluation du patrimoine du Groupe, dégradation des ratios financiers et
remboursement anticipé potentiel de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les contrats d'emprunt.
Politique de couverture du risque : Patrimoine immobilier du Groupe composé de 2 types de locataires (70 %
Commerces, 30 % Habitations). Analyse de la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation
du taux de rendement (voir détail au paragraphe 3.3.1 ci-dessous).
ACQUISITION/CESSION
Risque de surestimer le rendement attendu ou le potentiel d'accroissement de valeur ou de ne pas détecter des
défauts cachés de ces actifs.
Impacts potentiels : Dépassement des ressources financières prévues lors de l'acquisition, difficulté à céder un actif.
Politique de couverture du risque : Centralisation de la documentation réglementaire et juridique des actifs afin
d'organiser les data rooms. Recours à des experts immobiliers. Réalisation de sondages et de chiffrages.
RESTRUCTURATION D'ACTIFS
Risque lié à l'obtention d'autorisations administratives préalablement à la réalisation de travaux d'aménagement ou
de construction.
Impacts potentiels : Délais d'obtention allongés ou recours déposés par des tiers entrainant des retards, des surcoûts,
voire l'abandon d'opérations.
Politique de couverture du risque : Réalisation des dossiers en étroite collaboration avec les collectivités locales et
dans le cadre de projets qui améliorent significativement l'environnement immédiat.
RISQUES JURIDIQUES, REGLEMENTAIRES ET FISCAUX
EVOLUTION REGLEMENTAIRE
Risque lié à la confrontation aux nombreuses règlementations susceptibles d'évoluer (baux, copropriété, urbanisme,
protection des personnes et de l'environnement ...).
Impacts potentiels : Baisse de l'activité et la rentabilité du Groupe ainsi que des perspectives de développement.
Politique de couverture du risque : Des conseillers externes et des cabinets d'avocats fournissent des mises à jour
constantes sur les nouvelles lois afin d'anticiper et d'atténuer les éventuelles incidences négatives.
17
Not named
DURCISSEMENT DE LA RÈGLEMENTATION EN MATIÈRE DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ET
ENVIRONNEMENTALE DES BÂTIMENTS
Crosswood est soumise à la règlementation en matière de performance énergétique et environnementale des
bâtiments en vigueur en France
Impacts potentiels : Le respect de cette règlementation peut entrainer des dépenses supplémentaires de mise en
conformité et d'amélioration des systèmes techniques en vue d'améliorer les performances énergétiques des
bâtiments.
Politique de couverture du risque : Crosswood est accompagné par des conseils financiers et juridiques extérieur
s'agissant de la veille législative et réglementaire. Afin de permettre une anticipation des éventuels plans de travaux
de mise en conformité des actifs du portefeuille
RISQUES FINANCIERS
RISQUE ACTIONS
Risque lié à la détention au 31 décembre 2023 de 4 732 334 actions de la Société Centrale des Bois et Scieries de
la Manche (SCBSM), foncière (SIIC) cotée sur le marché réglementé Euronext et inscrites à l'actif pour 85,3 M€, soit
une valeur par action de 18,03 €.
Impacts potentiels : Evolution boursière impactant la valeur et la liquidité des actions.
Politique de couverture du risque : Sur la base de l'actif net de liquidation par action publié par la société au
31 décembre 2023, la valeur de la participation détenue par Crosswood serait évaluée à 83,8 M€ soit 17,71 € par
action pour un cours de bourse à 9,20 €.
Présence de représentants de Crosswood au Conseil d'administration de SCBSM afin de pouvoir exercer une
influence notable sur la gestion de cette foncière cotée et s'assurer d'une bonne maîtrise de ces risques.
DEGRADATION DU TAUX D'OCCUPATION
Risque lié au non-renouvellement des baux et à l'accroissement de la vacance.
Impacts potentiels : Réduction de loyers et surcoût de charges opérationnelles liées à une hausse de la vacance,
dégradation des résultats du Groupe.
Politique de couverture du risque : Suivi budgétaire semestriel du Groupe et suivi régulier des enjeux locatifs :
vacance, exploitation, stratégique, état locatif, etc.
RISQUES DE LIQUIDITE, DE TAUX
Risque lié à l'exposition du Groupe aux variations des taux d'intérêts.
Impacts potentiels : Variation des charges financières (limitée par la souscription de contrats de swaps, caps et
tunnels).
Politique de couverture du risque : Contrôle de la sensibilité aux taux d'intérêt et de l'exposition aux risques de liquidité
(voir détail au paragraphe 3.3.2 ci-dessous).
18
Not named
3.3 PRECISIONS SUR CERTAINS FACTEURS DE RISQUE
3.3.1 RISQUES LIÉS À L'ESTIMATION DE LA VALEUR DES ACTIFS
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque semestre. Les dernières évaluations, en date du
31 décembre 2023, ont été réalisées par des experts indépendants Cushman & Wakefield et Catella.
Les experts ont choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Le graphique ci-dessous montre, à titre d'exemple, la sensibilité de la juste valeur des immeubles de
placement à la variation du taux de rendement :
JV des immeubles
de placements
12 500
Taux de
rendement sur
5,71 %
VLM
Le taux de rendement est défini comme le taux faisant référence à un rapport direct entre la valeur vénale
droit inclus et la valeur locative de marché.
Le ratio LTV est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs immobiliers et
l'endettement net.
Dans le graphe ci-dessus, l'impact de la variation du taux de rendement sur la valeur de la participation
dans le capital de la société SCBSM a été pris en compte dans le calcul des LTV.
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l'élaboration des comptes consolidés en normes IFRS
est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le secteur
immobilier. Ces variations pourraient entraîner également une dégradation des ratios financiers et
potentiellement un remboursement anticipé de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les
contrats d'emprunt.
3.3.2 RISQUES DE LIQUIDITE, RISQUES DE TAUX
Le Groupe finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou non. Il est à noter que
certains financements sont assortis sur leur durée de sûretés hypothécaires ainsi que des nantissements
d'actions ou parts sociales. Ces sûretés sont décrites au paragraphe 4.4.6.9 ci-dessous «
Engagements »
de l'annexe des comptes consolidés en normes IFRS au 31 décembre 2023 du présent Document
d'enregistrement universel.
Les contrats de financement en place ne comportent aucune clause de type covenant.
Il n'existe pas de clause d'exigibilité anticipée liée aux dettes.
19
Not named
Ratio LTV (Loan to value, Endettement financier net / Valeur des actifs)
En K euros
31/12/2023
Immeubles de placement
12 500
Droits d'enregistrement
679
ANR de reconstitution des participations
93 187
106 365
Dettes Bancaires
4 366
Trésorerie et équivalents
-72
Endettement financier net
4 294
LTV
4,04 %
Etat de la dette
Au 31 décembre 2023, l'endettement financier du Groupe, composé uniquement de dettes bancaires de
type hypothécaire, s'élève à 4 366 K€.
L'endettement du Groupe est à taux fixe.
Le coût du financement moyen marge incluse observé sur l'exercice clos au 31 décembre 2023 s'élève à
1,73 %.
Maturité de la dette, risque de liquidité
Le total des dettes bancaires à moins d'un an s'élève à 599 K€ au 31 décembre 2023.
Compte tenu des profils d'amortissement des emprunts, la maturité moyenne de la dette au
31 décembre 2023 s'établit ainsi à 3,85 ans.
Le graphe ci-contre inclut pour chaque année l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme.
La société a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et elle considère être en mesure de
faire face à ses échéances à venir.
Une maturité moyenne de la dette financière supérieure à 3,85 ans
Amortissement
Solde de la dette
annuel KEur
KEur
1 000
4 000
3 500
800
3 000
2 500
600
2 000
400
1 500
1 000
200
500
0
0
20
Not named
Exposition du Groupe aux variations des taux d'intérêt et sensibilité
Néant.
3.4 GESTION DES RISQUES
3.4.1 ASSURANCES
Le Groupe a mis en place une politique de couverture des principaux risques encourus par son activité.
Chacune des sociétés souscrit systématiquement des Polices d'assurances Multirisques auprès de
compagnies d'assurance de premier plan couvrant les risques majeurs relatifs à ses immeubles dont
notamment :
Incendie, explosions, événements assimilés, dégâts des eaux, gel
Dommages électriques
Bris de glace
Vol
Attentats (loi du 09/09/1986)
Catastrophes naturelles (loi du 13/07/1982)
Ces polices incluent systématiquement une couverture du risque d'exploitation c'est-à-dire une assurance
pour perte des loyers de 24 mois minimum.
Par ailleurs, la société impose à ses locataires de souscrire une police d'assurance Multirisque-dommages
et incluant une renonciation à recours contre le bailleur et ses assurances.
3.4.2 PROCÉDURES ET CONTRÔLE INTERNE
L'objectif du contrôle interne est d'assurer, dans la mesure du possible, une gestion financière rigoureuse
et la maîtrise des risques, en vue d'élaborer de manière fiable les informations données aux actionnaires
sur la situation financière et les comptes et de préserver le patrimoine de la société.
La gestion des risques concerne notamment les immeubles et leur financement tel que décrit aux
paragraphes ci-dessus. La société procède en particulier à une analyse fine des risques portant sur
l'immeuble lors de chaque acquisition (ou redéploiement, travaux...) et sur son financement en s'assurant
que les loyers futurs permettront de couvrir les charges de gestion et les charges financières. Les risques
liés aux locataires sont également analysés lors de la signature d'un nouveau bail ou de son
renouvellement et des garanties demandées (dépôts de garantie, cautions bancaires).
Les procédures de contrôle interne sont effectuées par le Président et les autres membres du Conseil
d'Administration sous l'autorité de ce dernier.
Afin de mener à bien ses missions, le Conseil d'Administration fait appel à des prestataires externes. Ainsi
la gestion locative et l'Asset management sont sous traités auprès de Brocéliande Patrimoine pour les
bureaux et commerces. Ces prestataires disposent eux-mêmes d'une organisation interne dédiée à
sécuriser la qualité de l'information diffusée et répondent à l'ensemble des obligations définies dans leurs
mandats.
Pour la fonction financière, le Groupe fait appel à un cabinet d'expertise comptable en charge d'établir les
comptes consolidés en respect avec les normes applicables. Les Commissaires aux comptes ont de plus
effectué leurs diligences afin de vous présenter leurs rapports sur les comptes annuels et consolidés.
Le Conseil d'Administration supervise l'ensemble des fonctions sous-traitées. Il assure également le suivi
de la trésorerie et valide les engagements de dépenses.
21
Not named
INFORMATIONS FINANCIERES AU 31 DECEMBRE
2023
Ces informations doivent être lues en parallèle avec les chapitres 2.1.1 « Patrimoine immobilier au 31
décembre 2023 » et 3 « Risques ».
4.1 ACTIF NET RÉÉVALUÉ (ANR)
4.1.1 MÉTHODE DE CALCUL
Evaluation des immeubles :
Le patrimoine immobilier détenu par le Groupe fait l'objet d'expertises annuelles réparties entre les deux
arrêtés comptables. Sur l'année 2023, il a été évalué pour 100 % de sa valeur par des experts indépendants
(Cushman & Wakefield et Catella).
Les méthodes d'évaluation retenues par les experts consistent en :
la méthode de comparaison directe : La valeur vénale est déterminée par référence aux prix de vente
constatés sur le marché pour des ensembles immobiliers équivalents ;
la méthode du rendement : Cette dernière correspond au ratio revenu annuel net / taux de rendement.
Le revenu annuel net est constitué des loyers à recevoir diminués des charges opérationnelles
directes non refacturables, ajustés des effets de la recommercialisation des surfaces vacantes et
minorés des travaux à venir. Les taux de rendement résultent des données internes des experts issues
de l'observation des transactions sur le marché et prennent également en compte le potentiel de
revalorisation de loyers ;
la méthode de l'actualisation des cash flows futurs : Cette méthode consiste à déterminer la valeur
d'utilité d'un immeuble par actualisation des flux de trésorerie prévisionnels qu'il est susceptible de
générer sur un horizon donné. Les flux tiennent compte en général d'une relocation progressive des
surfaces vacantes, d'une revalorisation des loyers lors du renouvellement théorique des baux et des
travaux à venir.
Ces valeurs ont ensuite été majorées du montant des droits évalués forfaitairement selon les départements.
Par ailleurs, en respect avec les principes de détermination de l'ANR appliqués par la majeure partie des
foncières à l'échelle européenne visant à une meilleure comparabilité des données, les capitaux propres
du Groupe sont retraités des impôts différés ainsi que de la valeur des instruments financiers dérivés.
Evaluation des participations :
Les participations dans les entreprises associées sont évaluées en fonction de la quote-part dans l'actif
net consolidé de la société détenue.
Le Groupe détient une participation de 34,54 %1 dans le capital de la société SCBSM (Société Centrale
des Bois et Scieries de la Manche), inscrite à l'actif pour 85 309 K€.
1
Pourcentage hors autocontrôle de SCBSM tel que retraité pour les besoins de la consolidation
22
Not named
Sur la base de l'actif net de liquidation par action publié par la société au 31 décembre 2023, la valeur
de la participation détenue par Crosswood serait évaluée à 83,8 M€ soit 17,71 € par action pour un cours
de bourse SCBSM à 9,20 € au 31 décembre 2023.
4.1.2 ACTIF NET RÉÉVALUÉ (ANR)
Le nombre d'actions retenu au dénominateur est le nombre d'actions en circulation à la clôture de
l'exercice. Il n'a été émis aucun instrument dilutif de capitaux propres à cette date.
31/12/2023
Capitaux propres
79 250
Retraitement impôt
Autres retraitements
ANR de liquidation
79 250
Impôts différés nets
14 640
Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au bilan
679
ANR de reconstitution
94 569
Nb d'actions
10 632 960
ANR de reconstitution / action (€)
8,89
ANR de liquidation / action (€) net (d'impôt)
7,45
L'ANR de liquidation par action enregistre une baisse 3,6 % par rapport au 31/12/2022 qui est due
essentiellement à la baisse de la valeur de la participation dans SCBSM.
Dans cet ANR, la valeur de l'action SCBSM est retenue pour 18,03 € et l'impôt différé sur les actions
SCBSM pour 2,70 € par action SCBSM.
En comparant la valeur des actions SCBSM figurant au bilan consolidé (18,03 € par action SCBSM par
Mise en Equivalence) à une valeur boursière de la participation, on peut présenter l'ANR liquidatif
« boursier » (*) suivant :
ANR Comptable
ANR Boursier
ANR Boursier
31/12/2023
31/12/2023
18/04/2024
Valeur de l'action SCBSM
18,03 (**)
9,20 (***)
9,35 (***)
ANR Liquidatif brut CROSSWOOD
8,83
4,69
4,31
Impôt de liquidation
1,38
0,59
0,51
ANR liquidatif net CROSSWOOD
7,45
4,10
3,80
(*) L'ANR liquidatif Boursier est calculé en remplaçant la valeur unitaire des titres SCBSM mise en équivalence au bilan de
CROSSWOOD par le cours de bourse de l'action SCBSM
(**) Valeur de l'action SCBSM inscrite au bilan consolidé de CROSSWOOD au 31/12/2023 (sur base MEE)
(***) Cours de bourse SCBSM
23
Not named
4.2 COMPTES CONSOLIDÉS RÉSUMÉS AU 31 DECEMBRE 2023
4.2.1 ANALYSE ET COMMENTAIRES
Les comptes consolidés au 31 décembre 2023 sont établis en conformité avec les principes de
comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales IFRS telles qu'adoptées par l'UE.
Ils comprennent les états financiers de Crosswood et de ses filiales au 31 décembre 2023.
4.2.2 COMPTE DE RÉSULTAT RÉSUMÉ
Le tableau ci-après reprend synthétiquement le compte de résultat consolidé en normes IFRS, les
commentaires annexes sont à considérer conjointement avec les états financiers consolidés dans leur
ensemble.
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
12 mois
12 mois
Loyers
798
910
Autres prestations
206
204
Revenus locatifs
1 004
1 114
Autres produits d'exploitation
11
9
Charges locatives
-240
-243
Autres charges liées au patrimoine
-41
-52
Autres charges de structure
-321
-205
Dotations nettes aux amortissements et provisions
264
-7
Résultat opérationnel avant variation de la JV des immeubles
678
616
Variation de valeur des immeubles et résultat de cession
907
-271
Résultat opérationnel
1 585
345
Coût de l'endettement financier net
-84
-106
Autres produits et charges financiers
Résultat avant impôts
1 501
239
Quote part résultat des sociétés MEE
-4 263
8 596
Impôts sur les bénéfices
971
-2 801
Résultat net
-1 791
6 034
Les revenus locatifs de la période s'élèvent à 1 004 K€. Ce poste est constitué de 798 K€ de loyers et de
206 K€ d'autres produits composés essentiellement de charges refacturées aux locataires.
Les charges de la période sont constituées des charges opérationnelles liées aux immeubles de placement
à hauteur de 240 K€, des autres charges liées au patrimoine (expertises, travaux) pour 41 K€ et des autres
charges d'exploitation notamment les charges de fonctionnement général pour 321 K€.
Le résultat opérationnel du Groupe avant variation de valeur des immeubles s'établit à 678 K€.
Le poste « Variation de valeur des immeubles et résultat de cessions » constitue un produit net de 907 K€
sur l'exercice. Du fait notamment de la perception d'un complément de prix de 1,4 M€ sur la cession des
commerces situés à Massy intervenue en 2012 (Cf paragraphe 4.4.6.2).
24
Not named
Le résultat opérationnel du Groupe s'établit ainsi à 1 585 K€.
Le coût de l'endettement financier net reste stable et s'élève à 84 K€, il est composé :
-
des frais financiers (impact trésorerie) à hauteur de 79 K€ ;
-
de l'étalement de la charge d'émission d'emprunts pour 5 K€.
Compte tenu de ces éléments, le résultat du Groupe avant impôts constitue un bénéfice de 1 501 K€.
Après prise en compte du résultat de la participation dans la Foncière SCBSM mise en équivalence
constituant une perte de 4 263 K€, et un produit d'impôts de 971 K€, le résultat net du Groupe se traduit
par une perte de 1 791 K€.
4.2.3 BILAN RÉSUMÉ
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Immeubles de placement
12 500
12 400
Immobilisations corporelles
-
7
Titres mis en équivalence
85 309
90 307
Autres actifs non courant
-
-
Total actif non courant
97 809
102 714
Créances clients
49
12
Autres débiteurs
1 805
268
Trésorerie et équivalents
72
1 443
Total actif courant
1 926
1 723
Total Actif
99 735
104 437
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont comptabilisés pour leur juste valeur dans
comptes consolidés en normes IFRS. Cette valeur résulte d'expertises immobilières indépendantes
réalisées chaque année.
Le patrimoine immobilier du Groupe s'établit au 31 décembre 2023 à 12 500 K€.
Les titres mis en équivalence pour 85 309 K€ concernent la quote-part de capitaux propres de SCBSM au
31 décembre 2023 et correspondent à 4 732 334 actions SCBSM.
Le poste autres débiteurs comprend notamment 1 415 K€ de complément de prix à percevoir sur la cession
de l'immeuble de Massy.
La trésorerie nette du Groupe s'élève à 72 K€.
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Capitaux propres
79 250
82 231
Part non courante des dettes bancaires
3 767
4 366
Autres dettes financières non courantes
81
113
Impôts différés passifs
14 640
15 621
Autres créditeurs
724
1 010
Total passif non courant
19 212
21 110
Part courante des dettes bancaires
600
589
Autres dettes financières courantes
127
88
Dettes fournisseurs et autres créditeurs
545
418
Total passif courant
1 272
1 095
Total Passif et Capitaux propres
99 735
104 437
25
La variation des capitaux propres du Groupe entre le 31 décembre 2022 et le 31 décembre 2023 est
essentiellement lié au résultat de l'exercice pour -1 791 K€ et à la distribution de dividendes pour 1 170 K€.
L'endettement bancaire au 31 décembre 2023 s'élève à 4 367 K€ contre 4 955 K€ au 31 décembre 2022.
La part courante / non courante de l'endettement s'analyse comme suit :
Dettes bancaires courantes : 14 %
Dettes bancaires non courantes : 86 %
Les autres dettes financières se constituent principalement des dépôts de garanties reçus des locataires.
Les dettes fournisseurs et autres créditeurs comprennent 319 K€ de dettes fournisseurs, 67 K€ de dettes
fiscales et sociales, 737 K€ de produits constatés d'avance, 49 K€ d'avances et acomptes reçus et 97 K€
d'autres dettes.
Le total bilan s'établit à 97 735 K€ au 31 décembre 2023.
26
Not named
4.3 RAPPORT
DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
COMPTES CONSOLIDÉS DE L'EXERCICE CLOS LE
31 DÉCEMBRE 2023
A l'Assemblée Générale de la société Crosswood S.A,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué
l'audit des comptes consolidés de la société Crosswood relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2023, tels
qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union
européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice
écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué
par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d'administration
remplissant les fonctions du Comité d'audit.
Fondement de l'opinion
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités
des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code
de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période
du 1er janvier 2023 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services
interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l'audit
En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la
justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux
risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour
l'audit des comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces
risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans
leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur
des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Evaluation des immeubles de placement
Risques identifiés
Au 31 décembre 2023, la valeur comptable des immeubles de placement du Groupe s'élève à
12 500 milliers d'euros au regard d'un montant total de l'actif de 99 735 milliers d'euros.
27
Comme indiqué dans les notes 6.3.D.2 et 6.5.J de l'annexe aux comptes consolidés, les immeubles de
placement sont comptabilisés à la juste valeur et les variations de juste valeur sont comptabilisées au
compte de résultat de la période. La juste valeur est estimée hors droits d'enregistrement à chaque clôture
par des experts indépendants.
Ces évaluations s'appuient sur des données non observables de niveau 3 telles que définies par la norme
IFRS 13 « Évaluation de la juste valeur » et reposent par conséquent sur des estimations de la direction et
des experts indépendants. Les experts tiennent notamment compte dans le cadre de l'évaluation des
immeubles de placement, d'informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son
emplacement, ses revenus locatifs, ses taux de rendement, ses dépenses d'investissement ainsi que les
transactions comparables intervenues sur le marché.
Nous avons considéré que l'évaluation des immeubles de placement est un point clé de l'audit en raison
des éléments suivants :
.
son importance dans les comptes consolidés du Groupe ;
.
l'utilisation par l'évaluateur indépendant, de données non observables de niveau 3 telles que
définies par la norme IFRS 13 « Évaluation de la juste valeur », qui déterminent les justes valeurs ;
.
la sensibilité de la juste valeur aux hypothèses retenues par l'évaluateur (estimations).
Procédures d'audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nous nous sommes assurés de la conformité de la méthodologie appliquée par le Groupe aux normes
comptables en vigueur et de la pertinence de l'information présentée dans les états financiers.
Nous avons également réalisé les diligences suivantes :
.
apprécier la compétence, l'indépendance et l'intégrité des experts indépendants ;
.
analyser les variations de juste valeur significatives des immeubles de placement ;
.
réaliser des entretiens avec les experts indépendants, afin de comprendre et d'apprécier la
pertinence des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d'évaluation appliquées ;
.
rapprocher les données utilisées par les experts indépendants avec les données présentes dans
les documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses d'investissement ;
.
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
indépendants, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de marché en les
comparant aux données de marché disponibles ;
.
contrôler que la valeur comptable retenue par la direction correspond à la juste valeur dans
l'évaluation indépendante ;
.
examiner le caractère approprié des informations données dans l'annexe aux comptes consolidés.
Évaluation des titres SCBSM mis en équivalence
Risques identifiés
Au 31 décembre 2023, la valeur de la participation dans SCBSM mise en équivalence s'élève à
85 309 milliers d'euros, soit 87 % du montant total de l'actif, et la quote-part de résultat de SCBSM s'élève
à – 4 263 milliers d'euros au 31 décembre 2023.
Comme indiqué dans les notes 6.3.D.3 et 6.5.B « Participations dans les entreprises associées » de
l'annexe aux comptes consolidés, la participation dans SCBSM est évaluée en fonction de la quote-part
dans l'actif net de SCBSM et le compte de résultat reflète la quote-part du Groupe dans les résultats de
SCBSM. L'évaluation des immeubles de placement de SCBSM est le principal facteur d'évolution de l'actif
net et du résultat de la foncière SCBSM.
Nous avons considéré que l'évaluation des titres SCBSM mis en équivalence est un point clé de l'audit
en raison de son importance significative dans les comptes et de sa sensibilité aux hypothèses retenues.
28
Not named
Procédures d'audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nous avons apprécié la conformité de la méthodologie appliquée par le Groupe aux normes comptables
en vigueur et de la pertinence de l'information présentée dans les états financiers.
Nous avons également réalisé les diligences suivantes :
.
vérifier la correcte prise en compte du pourcentage d'intérêt du Groupe dans SCBSM pour
déterminer la valeur de la participation mise en équivalence et la quote-part du résultat ;
.
apprécier la cohérence des évaluations des immeubles de placement dans les comptes consolidés
de SCBSM ;
.
analyser les variations de l'actif net et du résultat de SCBSM.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au
groupe, données dans le rapport de gestion du Conseil d'administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier
annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information
électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué
n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le
rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la
responsabilité du Président-Directeur général. S'agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent
la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus
dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique
unique européen.
En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format
d'information électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes
annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.
Par ailleurs, il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par
votre société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous
avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Crosswood S.A. par vos assemblées
générales du 28 juin 2007 pour le cabinet KPMG et du 26 juin 2015 pour le cabinet RSA.
Au 31 décembre 2023, le cabinet KPMG était dans la 17ème année de sa mission sans interruption et le
cabinet RSA dans la 9ème année, dont respectivement 16 et 9 années depuis que les titres de la société
ont été admis aux négociations sur un marché réglementé.
Par ailleurs, le cabinet Salustro Reydel, racheté par KPMG en 2005, était précédemment commissaire aux
comptes de l'entité de 1989 à 2006.
Responsabilités de la Direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise
relatives aux comptes consolidés
Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au
référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne
29
Not named
qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société
à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires
relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation,
sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit de suivre le processus
d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives
à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d'administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance
raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies
significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir
qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement
détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et
sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent,
prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des
comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne
consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France,
le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives,
que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures
d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder
son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus
élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la
collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du
contrôle interne ;
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit
appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle
interne ;
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable
des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies
dans les comptes consolidés ;
il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de
continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude
significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la
capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments
collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à
l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les
informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces
30
informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve
ou un refus de certifier ;
il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés
reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de
consolidation, il collecte des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion
sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation
de l'audit des comptes consolidés ainsi que de l'opinion exprimée sur ces comptes.
Rapport au Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit
Nous remettons au Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit un rapport qui
présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les
conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les
faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Conseil d'administration remplissant les fonctions du
Comité d'audit, figurent les risques d'anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de
l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit la
déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-
34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes.
Le cas échéant, nous nous entretenons avec le Conseil d'administration remplissant les fonctions du
Comité d'audit, des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Paris la Défense, le 30 avril 2024
Paris, le 30 avril 2024
KPMG SA
RSA SAS
Xavier Niffle
David Bénichou
Associé
Associé
31
Not named
4.4 COMPTES
CONSOLIDÉS
DE
L'EXERCICE
CLOS
LE
31 DÉCEMBRE 2023
4.4.1
ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE EN NORMES IFRS - CROSSWOOD ..........33
4.4.2
COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE EN NORME IFRS - CROSSWOOD ................................34
4.4.3
ETAT DE RESULTAT GLOBAL EN NORME IFRS - CROSSWOOD...........................................35
4.4.4
ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES - CROSSWOOD......................36
TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES - CROSSWOOD ..............................37
4.4.6
ANNEXES ...................................................................................................................38
32
Not named
4.4.1 ETAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE CONSOLIDEE EN NORMES IFRS -
CROSSWOOD
En milliers d'euros
31/12/2023 31/12/2022
Note
Actif
Immeubles de placement
12 500
12 400
6.5.A
Participations dans les entreprises associées
85 309
90 307
6.5.B
Autres immobilisations corporelles
-
7
Impôts différés actifs
-
-
6.5.G
Actifs non courants
97 809
102 714
Créances clients et comptes rattachés
49
12 6.5.C
Autres débiteurs
1 805
268 6.5.C
Trésorerie et équivalents de trésorerie
72
1 443
6.5.D
Actifs courants
1 926
1 723
Total Actif
99 735
104 437
En milliers d'euros
Passif
Capital émis
10 633
10 633
6.5.E
Réserves
70 408
65 564
Résultat net part du Groupe
(1 791)
6 034
Capitaux propres part du Groupe
79 250
82 231
Participation ne donnant pas le contrôle
-
-
Total Capitaux propres
79 250
82 231
Dettes financières non courantes
3 767
4 366
6.5.F
Autres dettes financières non courantes
81
113 6.5.F
Impôts différés passifs
14 640
15 621
6.5.G
Autres créditeurs non courants
724
1 010
6.5.H
Passifs non courants
19 212
21 110
Dettes financières courantes
600
590 6.5.F
Fournisseurs et comptes rattachés
319
209 6.5.H
Autres dettes financières courantes
127
87
Autres créditeurs courants
226
209
Passifs courants
1 272
1 095
Total Passif et Capitaux propres
99 735
104 437
33
Not named
4.4.2 COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE EN NORME IFRS - CROSSWOOD
En milliers d'euros
31/12/2023 31/12/2022
Note
Loyers
798
910 6.6.A
Autres prestations
206
204 6.6.A
Revenus du patrimoine
1 004
1 114
Autres produits d'exploitation
11
9
Total Produits des activités ordinaires
1 015
1 123
Charges locatives
(240)
(243) 6.6.A
Autres charges liées au patrimoine
(41)
(52) 6.6.B
Autres charges de structure
(321)
(205) 6.6.B
Dotations nettes aux amortissements et provisions
264
(7) 6.6.B
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des
678
616
immeubles de placement
Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultat net
907
(271)
de cession
Résultat opérationnel
1 585
345
Intérêts financiers - impact trésorerie
(79)
(102)
Intérêts financiers – Etalement de la charge d'émission et des primes
de remboursement d'emprunts
(5)
(4)
Coût de l'endettement financier net
(84)
(106) 6.6.C
Autres produits financiers
-
-
Autres charges financières
-
-
Autres produits et charges financiers
-
-
Résultat avant impôts
1 501
239
Quote-part résultat des sociétés MEE
(4 263)
8 596
6.5.B
Impôts
971
(2 801)
6.6.E
Résultat net de l'ensemble consolidé
(1 791)
6 034
Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle
-
-
Résultat net part du Groupe
(1 791)
6 034
- Résultat de base par action (en €)
(0,17)
0,57 6.6.D
- Résultat dilué par action (en €)
(0,17)
0,57 6.6.D
34
Not named
4.4.3 ETAT DE RÉSULTAT GLOBAL EN NORME IFRS - CROSSWOOD
En milliers d'euros
31/12/2023 31/12/2022
Résultat net
(1 791)
6 034
Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat
Quote-part gains et pertes directement comptabilisés en capitaux propres
(25)
17
dans les sociétés mises en équivalence
Autres
-
-
Total des éléments qui ne seront pas reclassés en résultat
(25)
17
Eléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat
Variation de juste valeur des titres non consolidés
-
-
Variation de juste valeur des instruments financiers dérivés
-
-
Total des éléments susceptibles d'être reclassés en résultat
-
-
Total du résultat global
(1 816)
6 051
35
Not named
4.4.4 ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS - CROSSWOOD
Gains et pertes
Réserves
Réserves et
directement
Capitaux -
Intérêts
Total
Capital
En milliers d'euros
liées au
résultat
comptabilisés
propres part
non
capitaux
social
capital
consolidés
en capitaux
du Groupes
contrôlés
propres
propres
Au 31 décembre 2021
10 633
19 913
47 264
(563)
77 247
0
77 247
Résultat net consolidé
-
-
6 034
-
6 034
-
6 034
Autres éléments du
-
-
-
17
17
-
17
résultat global
Total du résultat global
-
-
6 034
17
6 051
-
6 051
Dividendes
-
-
(1 063)
-
(1 063)
-
(1 063)
Impact capitaux propres
des participations dans les
-
-
-
-
-
-
-
entreprises associées
Autres incidences
-
-
-4
-
-4
-
-4
Au 31 décembre 2022
10 633
19 913
52 231
(547)
82 231
0
82 231
Résultat net consolidé
-
-
(1 791)
-
(1 791)
-
(1 791)
Autres éléments du
-
-
-
(25)
(25)
-
(25)
résultat global
Total du résultat global
-
-
(1 791)
(25)
(1 816)
-
(1 816)
Dividendes
-
-
(1 170)
-
(1 170)
-
(1 170)
Impact capitaux propres
des participations dans les
-
-
-
-
-
-
-
entreprises associées
Autres incidences
-
-
5
-
5
-
5
Au 31 décembre 2023
10 633
19 913
49 276
(572)
79 250
0
79 250
36
Not named
TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDES - CROSSWOOD
En milliers d'euros
31/12/2023 31/12/2022
Note
Résultat net
(1 791)
6 034
Elimination des charges et produits sans incidence sur la
trésorerie
Elimination du résultat des titres mis en équivalence
4 263
(8 596)
Plus ou moins-value de cession
(1 416)
-
Variation de la juste valeur des immeubles de placement
509
271
7 - A
Dépréciations et provisions (hors actifs circulants)
(264)
7
Elimination des produits de dividendes
-
-
Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière
1 300
(2 284)
nette et impôts
Elimination du coût de l'endettement financier net
84
108
8 - B
Elimination de la charge d'impôts
(971)
2 801
8 - D
Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière
413
625
nette et impôts
Impôt versé
(42)
(1 212)
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité
(17)
110
Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies
354
(477)
Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de
(602)
(53)
placement
Produit de cessions d'immeubles de placement
-
2 100
Acquisitions et cessions d'immobilisations corporelles et
1
-
incorporelles
710
Dividendes perçus des entreprises associées
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement
109
2 047
Produits d'émission des emprunts
-
-
7 - I
Remboursements d'emprunts (y compris location-financement et
(588)
(1 446)
7 - I
dépôts de garantie)
Intérêts financiers versés (y compris location-financement)
(84)
(105)
Variation nette des autres flux de financement (C/C d'associés,
8
16
dépôts de garantie)
Dividendes payés aux actionnaires du Groupe
(1 170)
(1 063)
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement
(1 834)
(2 598)
Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie
(1 371)
(1 028)
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture
1 443
2 471
7 - F
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture
72
1 443
7 - F
37
Not named
4.4.6 ANNEXES
4.4.6.1 Informations générales
Crosswood (la « Société ») est une société anonyme (« SA ») domiciliée en France. Le siège social de la
Société est situé au 8 rue de Sèze – 75009 Paris.
Les actions de la Société sont cotées au compartiment C d'Euronext Paris.
Les Comptes consolidés de l'exercice clos au 31 décembre 2023 ainsi que les notes annexes y afférentes
ont été arrêtés par le Conseil d'administration le 25 avril 2024.
L'activité du Groupe consiste essentiellement en la détention et la gestion d'actifs immobiliers commerciaux
ou d'habitation et de participations immobilières au sein de sociétés ayant une activité similaire et en la
promotion de programmes immobiliers.
4.4.6.2 Evènements caractéristiques de l'exercice
La société Crosswood a versé un dividende de 0,11 € par action au titre du résultat de l'exercice 2022, soit
1 170 K€.
La SCI Du Val Sans Retour (dont les parts sociales ont été vendues par Crosswood en 2012) a reçu une
indemnité d'expropriation partielle au titre de l'expropriation de parties communes de la copropriété.
Conformément au protocole de cession des parts ceci génère un complément de prix des parts pour
Crosswood.
Crosswood a comptabilisé sur l'exercice un montant de 1,4 M€ de produits à recevoir à ce titre. Le montant
définitif du complément de prix et la perception du solde devrait intervenir en 2024 sous réserve d'absence
de contentieux entre les copropriétaires actuels et les copropriétaires expropriés préalablement quant à la
répartition de l'indemnité.
4.4.6.3 Méthodes comptables
A. Principes de préparation des états financiers consolidés
Les états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2023 ont été établis selon le principe du coût
historique, à l'exception des immeubles de placement, terrains et constructions et dérivés qui sont évalués
à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés sont présentés en Euro et toutes les valeurs sont arrondies au millier le plus
proche (€000) sauf indication contraire.
B. Conformité aux normes comptables
Les comptes consolidés clos au 31 décembre 2023 sont établis en conformité avec les principes de
comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales. Ces normes comptables
internationales sont constituées des IFRS (International Financial Reporting Standards), des IAS
(International Accounting Standards), ainsi que de leurs interprétations, qui ont été adoptées par l'Union
Européenne pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2023 (publication au Journal Officiel de
l'Union européenne). Les normes et interprétations adoptées par l'IASB et l'IFRIC mais non encore
adoptées par l'Union européenne pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2023 n'ont pas donné
lieu à une application anticipée.
Incidence des nouvelles normes, amendements de normes et interprétations de normes
d'application obligatoire au sein de l'Union Européenne pour les exercices ouverts à compter du
1er janvier 2023
Les nouvelles normes, ou amendements de normes et interprétations de normes suivants ont été appliqués
aux comptes clos le 31 décembre 2023 et sont sans impact significatif :
38
Not named
.
Amendements à IAS 1 et d'IFRS Practice Statement 2 « Informations à fournir sur les méthodes
comptables »
.
Amendements d'IAS 8 « Définition d'une estimation comptable »
.
Amendement d'IAS 12 « Impôt différé rattaché à des actifs et des passifs issus d'une même
transaction »
.
Amendements à la norme IAS 12 « Réforme fiscale internationale - Modèle de règles du
Pilier 2 ».
Normes et interprétations nouvelles publiées par l'IASB mais non appliquées par anticipation au
31 décembre 2023 :
Au 31 décembre 2023, ces textes ne sont applicables que sur option de la part des groupes, et à condition
qu'il s'agisse :
- de textes déjà approuvés au niveau européen ;
- ou d'interprétations non encore adoptées de textes en vigueur et déjà approuvés par l'Europe, ces
interprétations ne devant pas entraîner de contradiction avec ceux-ci.
.
Amendement d'IAS 7 et IFRS 7 « Accords de financement de fournisseurs »
.
Amendement d'IFRS 10 et d'IAS 28 « Vente ou apports d'actifs entre investisseur et une entreprise
associée ou une coentreprise ».
C. Principes et modalités de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de Crosswood et de ses filiales au
31 décembre 2023. Les états financiers des filiales ont été retraités selon le référentiel IFRS. Les opérations
réciproques ont été éliminées.
Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à partir de la date où le
contrôle commence jusqu'à la date où ce dernier cesse.
Intégration globale
Toutes les entités dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle, à savoir celles dans lesquelles il est
exposé ou dispose de droits à des rendements variables résultant de son implication auprès desdites
entités et qu'il dispose de la capacité d'influer sur ces rendements au travers de son pouvoir sur ces
dernières, sont consolidées par intégration globale.
Mise en équivalence
En application de la norme IAS 28 R, la méthode de la mise en équivalence est appliquée aux entreprises
associées dans lesquelles le Groupe a une influence notable (généralement plus de 20 %), c'est-à-dire
lorsqu'elle détient le pouvoir de participer aux décisions de politiques financière et opérationnelle, sans
toutefois pouvoir contrôler ou exercer un contrôle exclusif ou conjoint sur ces politiques.
La consolidation par mise en équivalence consiste à remplacer les titres détenus par une société
consolidante par le poste « titres mis en équivalence » correspondant à la quote-part de la société
consolidante dans les capitaux propres de la société à consolider.
D. Principales estimations et règles comptables
1/ Jugements et recours à des estimations
L'établissement des comptes consolidés implique que le Groupe procède à un certain nombre
d'estimations, retienne certaines hypothèses, jugées réalistes et raisonnables, et formule des jugements
fondés sur des informations historiques et sur d'autres facteurs notamment des anticipations d'événements
futurs jugés raisonnables au vu des circonstances. Certains faits et circonstances pourraient conduire à
des changements de ces estimations ou hypothèses, ce qui affecterait la valeur des actifs, passifs, capitaux
propres et résultat du Groupe.
39
Not named
Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative portent notamment sur la valeur de marché
des immeubles de placement. À chaque arrêté, le Groupe fait appel à des experts immobiliers
indépendants pour l'évaluation de ses immeubles de placement.
Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché déterminées à la date de
clôture de la période considérée qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations
actuelles figurant dans les états financiers du fait notamment du manque de liquidité du marché immobilier.
2/ Immeubles de placement
La juste valeur des immeubles a été déterminée conformément à IAS 40 en fonction des conditions
économiques et de marché existant au 31 décembre 2023 (IAS 40, §38). Au 31 décembre 2023, l'ensemble
des immeubles de placement a été classé en niveau 3 selon IFRS 13 (voir note « J. Evaluation de la juste
valeur »).
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations,
intervenues au cours de l'exercice clos au 31 décembre 2023, ont été réalisées par des experts
indépendants Cushman & Wakefield et Catella.
Le Groupe a choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-
Cash-flows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui
correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l'impact d'un
potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des délais de
relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs estimations
des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cash-flows (par
exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements nécessaires, les
périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou d'actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux éléments
suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les périodes de
vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les taux de
capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement
comparées aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
3/ Autres règles et méthodes comptables
Contrats de location : le Groupe utilise des actifs mis à sa disposition ou met à disposition des actifs
en vertu de contrats de location. Les contrats de location respectant les critères édictés par IFRS 16
sont comptabilisés de la manière suivante : les contrats rentrant dans le champ d'IFRS 16 sont
comptabilisés sous forme d'un actif représentatif du droit d'utilisation de l'actif loué en contrepartie
d'une dette au titre de l'obligation de paiements de loyers.
Des exemptions sont prévues pour les contrats de courte durée et les contrats portant sur des actifs
de faible valeur.
Ainsi :
-
Les charges de location opérationnelles (hors loyers variables fondés sur l'utilisation ou la
performance de l'actif sous-jacent) seront remplacées par une charge d'amortissement de
l'actif et une charge d'intérêts ;
-
Les flux de loyers opérationnels (hors loyers variables fondés sur l'utilisation ou la
performance de l'actif sous-jacent) seront remplacés par des flux de remboursement de dette
et d'intérêts.
Les actifs faisant l'objet d'une location-financement répondent aux conditions d'un immeuble de
placement et ont été évalués, consécutivement à la comptabilisation initiale, à la juste valeur
déterminée selon les principes décrits à la note § D.2. Les diligences conduites au titre de la clôture
des comptes au 31 décembre 2023 n'ont pas permis de mettre en évidence l'existence de contrats de
40
location relevant du champ d'application d'IFRS 16. A ce titre, le Groupe n'a retenu aucun passif, ni
droit d'utilisation relevant d'IFRS 16 au 31 décembre 2023.
Activité de promotion (ventes en VEFA) : cette activité relève du champ d'application d'IFRS 15.
Les produits sont reconnus selon la méthode du pourcentage d'avancement, déterminé comme le
rapport entre les coûts des travaux (y compris le coût du terrain) et services exécutés à la date de
clôture et le coût total estimé des travaux ou services. Les produits non facturés sont enregistrés au
bilan en factures à établir et les éventuels paiements d'avance en produits constatés d'avance.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation du résultat des contrats de promotion sont celles
ayant trait aux éléments suivants :
-
le prix de vente total des contrats, qui tient compte des éléments contractuels, de la prise en
compte des éventuelles réclamations, pénalités, etc. ;
-
l'avancement des contrats des activités de promotion et de l'avancement de la signature des
actes notariés des ventes immobilières ;
-
l'estimation des coûts encourus et prévisionnels.
En cas de marge prévisionnelle négative, une provision pour perte à terminaison, est inscrite en
provision courante et ce, quel que soit le degré d'avancement des contrats.
Stocks : selon la norme IAS 2, les stocks sont des actifs détenus pour être vendus dans le cours
normal de l'activité, des actifs en cours de production pour une telle vente ou des matières premières
ou fournitures devant être consommées dans le processus de production ou des prestations de
services.
Une perte de valeur doit être comptabilisée si la valeur nette de réalisation (juste valeur nette des
coûts estimés pour l'achèvement et des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente) est inférieure
au coût comptabilisé.
Participations dans les entreprises associées : elles sont évaluées en fonction de la quote-part
dans l'actif net consolidé de la société détenue. Le compte de résultat reflète la quote-part du Groupe
dans les résultats de l'entreprise associée. L'évaluation des immeubles de placement de SCBSM est
le principal facteur d'évolution de l'actif net et du résultat de la foncière SCBSM.
Instruments financiers dérivés : le Groupe utilise des instruments financiers dérivés pour couvrir
son exposition aux risques de taux d'intérêt résultant de ses activités opérationnelles, financières et
d'investissement. Les instruments financiers dérivés sont évalués à la juste valeur. La juste valeur des
swaps et caps de taux d'intérêt est le montant estimé que le Groupe recevrait ou réglerait pour résilier
le contrat à la date de clôture, en prenant en compte le niveau actuel des taux d'intérêt et du risque
de crédit des contreparties du contrat.
Créances locataires et clients : les créances clients entrent dans la catégorie des actifs financiers
émis par l'entreprise selon IFRS 9. Elles sont évaluées à la juste valeur lors de la comptabilisation
initiale. Compte tenu des échéances de paiement généralement à moins de trois mois, la juste valeur
des créances est assimilée à la valeur nominale. Les créances sont ensuite comptabilisées au coût
amorti et font l'objet d'une dépréciation lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette
comptable. Le montant de la dépréciation prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette
et l'ancienneté de la créance.
Face au risque de contrepartie des créances clients, il est comptabilisé une provision, qui peut
correspondre à la totalité ou à une quote-part du montant, déterminée en fonction de la probabilité de
recouvrement de la créance.
Le montant de la provision ainsi comptabilisée permet de remplir les exigences de la norme IFRS 9.
Trésorerie et équivalents de trésorerie : ce poste comprend les dépôts en banque ainsi que les
valeurs mobilières de placement. Les valeurs mobilières de placement sont considérées comme
équivalents de trésorerie sous la réserve qu'elles ne présentent pas de risques significatifs de variation
de valeur en raison de leur nature et qu'elles puissent être aisément converties en disponibilités du
fait de l'existence d'un marché ou d'un acquéreur potentiel (SICAV et FCP notamment). Elles sont
valorisées à la clôture sur la base du cours de bourse.
Emprunts bancaires : tous les prêts et emprunts sont initialement enregistrés à la juste valeur nette
des coûts liés à l'emprunt. Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant
41
Not named
intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif. Le coût amorti
est calculé en prenant en compte tous les coûts d'émission et toute décote ou prime de
remboursement.
Impôts différés : les impôts différés sont comptabilisés, en utilisant la méthode bilancielle du report
variable, pour toutes les différences temporelles existant à la date de clôture entre la base fiscale des
actifs et passifs et leur valeur comptable au bilan consolidé. Par ailleurs, un impôt différé actif est
reconnu sur toutes les différences temporelles déductibles et report en avant de pertes fiscales dans
la mesure où il est probable qu'un bénéfice imposable sera disponible ou lorsqu'il existe un passif
d'impôt sur lesquels ces différences temporelles déductibles et reports en avant pourront être imputés.
L'évaluation de la capacité du Groupe à utiliser ses déficits reportables repose sur une part de
jugement importante. Si les résultats fiscaux du Groupe s'avéraient sensiblement différents de ceux
anticipés, le Groupe serait alors dans l'obligation de revoir à la hausse ou à la baisse la valeur
comptable des actifs d'impôt différé, ce qui pourrait avoir un effet significatif sur le bilan et le résultat
du Groupe. Les actifs et passifs d'impôt différé sont évalués aux taux d'impôt dont l'application est
attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé sur la base des taux
d'impôt et des règlementations fiscales qui ont été adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture.
Passifs financiers provenant de transactions entre actionnaires : ils sont évalués en fonction
d'une estimation des flux de trésorerie prévisibles ainsi que d'un échéancier prévisible de versement.
Ils sont comptabilisés en contrepartie des capitaux propres pour leur montant net d'impôt.
Charges locatives : les charges locatives refacturées inclues dans les revenus locatifs font l'objet
d'une provision à la clôture de la période sur la base des charges comptabilisées. L'évaluation des
provisions pour risques et charges résultent d'une appréciation de la Direction corroborée par des
éléments probants résultant des évaluations de tiers.
4.4.6.4
Périmètre de consolidation
31/12/2023
31/12/2022
Sociétés
SIREN
consolidées
Méthode de
%
Méthode de
% Intérêts
% Contrôle
% Intérêts
consolidation
Contrôle
consolidation
Société mère
SA
582058319
Entité consolidante
CROSSWOOD
SNC DG
Intégration
Intégration
501611172
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
IMMOBILIER
globale
globale
SAS
Intégration
Intégration
HAILAUST &
489923631
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
globale
globale
GUTZEIT
SNC
Intégration
Intégration
811669084
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
ADALGISA
globale
globale
SA SOCIETE
CENTRALE
Mise en
Mise en
DES BOIS &
775669336
34,54%
37,67%
36,59%
38,94%
équivalence
équivalence
SCIERIES DE
LA MANCHE
42
Not named
4.4.6.5 Notes détaillées de l'état de la situation financière consolidée
A. Immeubles de placement
Au 31 décembre 2023, la juste valeur des immeubles de placement s'établit à 12,5 M€ et la variation de
ces justes valeurs se détaille comme suit :
Solde au 31 décembre 2021
14 750
Travaux et dépenses capitalisés
25
Acquisition d'immeubles
-
Cessions d'immeubles
(2 100)
Résultat net des ajustements de la juste valeur
(271)
Autres variations
(4)
Solde au 31 décembre 2022
12 400
Travaux et dépenses capitalisés
608
Acquisition d'immeubles
-
Cessions d'immeubles
-
Résultat net des ajustements de la juste valeur
(508)
Autres variations
-
Solde au 31 décembre 2023
12 500
Les hypothèses retenues pour la juste valeur de ces immeubles de placement sont présentées en
note 6.5.J.
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultat de cessions » au compte
de résultat constitue un produit net de 907 K€ sur l'exercice. Il comprend -508 K€ de variation de juste
valeur sur les immeubles de placement en portefeuille et 1,4 M€ de résultat de cessions (Cf paragraphe
4.4.6.2).
B. Participations dans les entreprises associées
Au 31 décembre 2023, le Groupe détient une participation de 34,54 % 1 dans le capital de la société SCBSM
(Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche), société d'investissement immobilier cotée, inscrite à
l'actif pour 85 309 K€.
Le résultat de la participation dans la Foncière SCBSM mise en équivalence constitue une perte de
4 263 K€ sur l'exercice,
Ce pourcentage a baissé de 2,05 points par rapport au 31 décembre 2022 suite à la conversion en actions
d'ORNANES émises par la société SCBSM en 2017.
SCBSM clôture son exercice social au 30 juin de chaque année. En conséquence, le résultat au
31 décembre 2023 sur 12 mois présenté ci-après a été reconstitué à partir des :
Comptes semestriels au 31 décembre 2022 (a),
Comptes annuels au 30 juin 2023 (b),
Comptes semestriels au 31 décembre 2023 (c).
Selon la formule suivante : (b) – (a) + (c)
1
Pourcentage hors autocontrôle de SCBSM tel que retraité pour les besoins de la consolidation
43
Not named
Bilan au 31 décembre 2023 de la société SCBSM :
Actif (en milliers d'euros)
31/12/2023
Immeubles de placement
416 656
Immeubles d'exploitation
3 253
Autres immobilisations corporelles
15
Instruments financiers dérivés actifs
4 295
Autres actifs financiers (non courant)
92
Actifs d'impôts différés
-
Total Actifs non courants
424 320
Stocks
-
Clients
1 223
Autres actifs financiers (courants)
16
Autres débiteurs
1 250
Trésorerie et équivalents de trésorerie
44 871
Instruments financiers dérivés actifs
149
Total Actifs courants
47 510
TOTAL ACTIF
471 830
Passif (en milliers d'euros)
31/12/2023
Capital émis
34 335
Réserves
219 258
Résultat de la période
(6 578)
Participation ne donnant pas le contrôle
46
Capitaux propres
247 062
Emprunt obligataire convertible
-
Emprunt obligataire non convertible
-
Emprunts bancaires
196 189
Instruments financiers dérivés passifs
-
Autres dettes financières
3 316
Autres créditeurs
1 017
Total Passifs non-courants
200 522
Emprunt obligataire convertible
-
Emprunt obligataire non convertible
13 004
Part courante des emprunts long terme
4 912
Fournisseurs
763
Autres créditeurs
4 336
Instruments financiers dérivés passifs
-
Concours bancaires
-
Autres dettes financières
1 231
Impôts exigibles
-
Total Passifs courants
24 247
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
471 830
44
Not named
Compte de résultat au 31 décembre 2023 de la société SCBSM :
En milliers d'euros
31/12/2023
12 mois
Loyers
17 765
Autres prestations
3 000
Revenus du patrimoine
20 765
Autres produits d'exploitation
104
Total Produits des activités ordinaires
20 869
Charges locatives
(3 721)
Autres charges liées au patrimoine
(71)
Autres charges de structure
(1 533)
Autres charges et produits opérationnels
-
Dotations nettes aux amortissements et provisions
(12)
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement
15 531
Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions
(12 046)
Résultat opérationnel
3 486
Revenus des équivalents de trésorerie
1 045
Intérêts financiers - impact trésorerie
(6 686)
Intérêts financiers - application IAS 39
(926)
Coût de l'endettement financier net
(6 568)
Variation de valeur des instruments financiers dérivés
(2 044)
Autres produits financiers
2
Autres charges financières
-
Autres produits et charges financiers
(2 043)
Résultat avant impôts des activités poursuivies
(5 125)
Impôts
-
Résultat net de la période
(5 125)
45
Not named
C. Clients et autres débiteurs
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Clients et comptes rattachés
49
12
Autres créances
1 463
66
Créances fiscales et sociales
222
140
Etat, impôts sur les bénéfices
96
54
Fournisseurs débiteurs
2
-
Charges constatées d'avance
21
8
Total
1 854
280
Les créances ne portent pas intérêts et sont en général payables de 30 à 90 jours. Elles n'ont pas à être
actualisées. L'exposition maximale du Groupe au risque de crédit à la valeur comptable figurant au bilan.
La valeur recouvrable des créances clients est analysée individuellement par le locataire. Une provision
égale à la créance à risque nette de TVA et du dépôt de garantie reçu du locataire est comptabilisée le cas
échéant.
Le poste autres créances comprend notamment 1 415 K€ de complément de prix à percevoir sur la cession
de l'immeuble de Massy intervenue en 2012.
D. Trésorerie et équivalent de trésorerie
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Autres valeurs mobilières de placement
-
-
Disponibilités
72
1 443
Trésorerie à l'actif
72
1 443
Concours bancaires courants
-
-
Trésorerie nette
72
1 443
E. Capitaux émis et réserves
Au 31 décembre 2023, le capital est composé de 10 632 960 actions ordinaires, entièrement libérées, d'une
valeur nominale de 1 €, soit 10 633 K€. La prime d'émission s'élève à 19 913 K€.
F. Dettes financières
L'ensemble des dettes financières du Groupe est en euro.
Il n'existe aucun covenant sur les emprunts en cours au 31 décembre 2023.
Détail par échéance
Part
Solde au
Part non
Dont de 12
Dont entre
Dont
En milliers d'euros
courante
31/12/2023
courante
à 24 mois
2 et 5 ans
> 5 ans
<12 mois
1 457
Emprunts bancaires
4 366
599
3 767
608
1 702
Intérêts courus
1
1
-
-
-
-
Dépôts de garantie
208
127
81
81
-
-
Total
4 576
727
3 848
689
1 702
1 457
46
Not named
Détail par nature
Solde au
Solde au
En milliers d'euros
Augmentation
Diminution
31/12/2022
31/12/2023
Total des emprunts
4 955
-
(588)
4 366
Intérêts courus
1
1
(1)
-
Dépôts de garantie
200
10
-
208
Total des dettes financières
5 156
10
(590)
4 576
Flux de trésorerie contractuels futurs relatifs à la dette financière
Non
Non
Non
Courant
courant de
courant
Total non
En milliers d'euros
courant
31/12/2023
< 1 an
12 à 24
entre 2 et 5
courant
> à 5 ans
mois
ans
Flux d'intérêts (1)
84
75
243
66
135
43
(1) Les flux d'intérêts sont évalués sur la base des taux d'intérêt à terme applicables au 31 décembre 2023, ils comprennent
le coût amorti des frais d'émission.
Rapprochement des dettes découlant des activités de financement
Flux de trésorerie
Variations non-monétaires
Produits
Rembourse-
31/12/2022
31/12/2023
d'émission
Reclas-
ments
Intérêts
des
sement
d'emprunts
emprunts
Passifs non courants
Emprunts bancaires
4 366
-
-
(599)
-
3 767
Passifs courants
Emprunts bancaires
590
-
(588)
599
-
600
Dettes financières
4 955
-
(588)
-
-
4 366
G. Impôts différés
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Impôts différés sur le coût amorti des emprunts
7
9
Impôts différés sur la juste valeur des immeubles de placement
2 195
2 102
Impôts différés sur la juste valeur des instruments financiers
-
-
Impôts différés sur le chiffre d'affaires à l'avancement
-
-
Impôts différés réévaluation de passif
-
-
Impôts différés sur entreprises associées
12 792
14 100
Activation de reports déficitaires
-354
-589
Autres
-
-
Total des actifs et passifs nets d'impôts différés
14 640
15 621
L'impôt différé passif au titre des différences temporelles liées aux entreprises associées a été calculé sur
la base d'un taux de 19 %, correspondant au taux applicable en cas de cession de tout ou partie des titres
et 25% en cas de distribution de dividende de SCBSM à la suite de la cession des actifs sous-jacents
(Immeubles de placement).
47
Not named
H. Fournisseurs et autres créditeurs
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Fournisseurs et comptes rattachés
319
209
Dettes sur acquisition d'immobilisations financières
-
-
Avances et acomptes reçus
49
50
Dettes fiscales et sociales
67
73
Autres dettes
88
70
Produits constatés d'avance
16
16
Total courant
539
418
Produits constatés d'avance
721
737
Total non courant
721
737
I. Comptabilisation des actifs et passifs financiers
A la juste
A la juste
Poste concerné dans l'état de situation
valeur par le
valeur par le
Net au 31/12/2023
financière
Au coût amorti
biais des
biais du
(en K)
capitaux
compte de
propres
résultat
-
-
Titres de participation non consolidés
-
-
Instruments financiers dérivés actifs
-
-
-
-
Clients
49
49
-
-
Autres actifs non courants
-
-
-
-
Trésorerie et équivalents de trésorerie
72
72
-
-
Total actifs financiers
121
121
-
-
Dettes financières
4 367
4 367
-
-
Dettes fournisseurs et autres créditeurs
-
-
-
-
Dépôts de garantie
208
208
-
-
Total passifs financiers
4 576
4 576
-
-
J. Evaluation de la juste valeur
Comme indiqué dans les principes comptables en partie 6.3.B, le Groupe CROSSWOOD se conforme à la
norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur ». Compte-tenu du peu de données publiques disponibles,
de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour
leurs évaluations les états locatifs du Groupe, CROSSWOOD a considéré la classification en niveau 3 de
ses actifs comme la mieux adaptée. De plus, des données non observables publiquement comme les
hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de rendement sont utilisées par les experts pour
déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe CROSSWOOD.
Les tableaux suivants présentent un certain nombre d'éléments quantitatifs utilisés pour évaluer la juste
valeur des immeubles de placement détenus par le Groupe, sur base des immeubles expertisés au cours
de l'exercice 2023 :
48
Not named
Méthode de
Méthode des DCF
Méthode du rendement
comparaison
directe
Commerces -
Base
31/12/2023
capitalisée
Taux de
Durée de la
en € par m2
Taux
Taux
Taux de
croissance
période de
Taux de
Prix moyen
d'actualisation d'actualisation
rendement
annuelle
recommercia-
rendement
en € par m2
des loyers
de sortie
de revente
moyen des
lisation en
loyers nets
mois
Région
Max
147
8%
8%
7%
0,04%
8,00%
-
-
Parisienne
Min
147
8%
8%
7%
0,04%
6,25%
-
-
et Province
K. Sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation du taux de
rendement
JV des immeubles
de placements
13 800
LTV 3,26 %
LTV 3,41 %
13 400
LTV 3,55 %
13 000
LTV 3,70 %
12 600
LTV 4,04 %
12 500
LTV 4,02 %
12 200
LTV 4,18 %
LTV 4,36 %
11 800
LTV 4,53 %
11 400
Taux de
5,20%
5,40%
5,60%
5,80%
6,00%
6,20%
rendement sur
5,71 %
VLM
Valeur du portefeuille
Le taux de rendement sur VLM est défini comme le taux faisant référence à un rapport direct entre la valeur
vénale droit inclus et la valeur locative de marché.
Le ratio LTV est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs immobiliers et
l'endettement net.
Dans le graphe ci-dessus, l'impact de la variation du taux de rendement sur la valeur de la participation
dans le capital de la société SCBSM a été pris en compte dans le calcul des LTV.
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l'élaboration des comptes consolidés en normes IFRS
est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le secteur
immobilier.
49
Not named
4.4.6.6 Notes sur le compte de résultat
A. Revenus locatifs nets
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Loyers
798
910
Autres prestations
206
204
Charges locatives
(240)
(243)
Revenus locatifs nets
764
871
B. Charges d'exploitation
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12//2022
Autres charges liées au patrimoine
(40)
(52)
Autres charges de structure
(321)
(205)
Dotations nettes aux amortissements et provisions
264
7
Total charges d'exploitation
(97)
(250)
C. Coût de l'endettement net
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Intérêts financiers des emprunts hors couverture
(79)
(102)
Intérêts financiers des instruments de couverture
-
-
Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission et des primes de
(5)
(4)
remboursement d'emprunts
Intérêts et charges assimilées
(84)
(106)
Produits financiers des instruments de couverture
-
-
Revenus des équivalents de trésorerie
-
-
Coût de l'endettement financier net
(84)
(106)
D. Résultat par action
Le résultat par action est le suivant :
Résultat par action
31/12/2023
31/12/2022
Nombre pondéré d'actions en circulation
10 632 960
10 632 960
Nombre pondéré d'actions diluées
10 632 960
10 632 960
Résultat net part du Groupe des activités poursuivies par actions
(en euros)
- Résultat de base par actions
(0,17) €
0,57 €
- Résultat dilué par action
(0,17) €
0,57 €
Résultat net part du Groupe par actions (en euros)
- Résultat de base par action
(0,17) €
0,57 €
- Résultat dilué par action
(0,17) €
0,57 €
50
Not named
E. Impôts sur les résultats
La société Crosswood a obtenu de ses filiales l'autorisation de se constituer seule redevable de l'impôt sur
les bénéfices et ce, en vue de la détermination du résultat d'ensemble du Groupe, conformément aux
dispositions des articles 223-A et suivant du Code Général des Impôts.
En milliers d'euros
31/12/2023
Résultat net de l'ensemble consolidé
1 791
Impôts sur les bénéfices
971
Résultat avant impôt
(2 762)
Taux d'imposition de l'entité consolidante
25,00%
(Charge) produit d'impôt théorique
690
Incidence :
- Des différences permanentes
40
- Des différences de taux
59
- Du résultat des sociétés mise en équivalence
(1 066)
- De la désactivation d'impôts différés actifs sur les déficits fiscaux reportables et les
-
autres différences temporelles antérieurement déductibles :
-
- De l'activation de reports déficitaires :
-
- De la JV des titres des entreprises associées :
1 247
- Des +/- values internes sur titres stés conso
-
(Charge) produit d'impôt effectivement constaté
971
4.4.6.7 Information sectorielle
Le Groupe a défini les secteurs d'activité suivants : Commerces, Habitations et Support.
Résultat opérationnel sectoriel au 31 décembre 2023 :
31/12/2023
Commerces
Habitations
Support
Total
En milliers d'euros
Loyers
748
50
-
798
Autres prestations
206
-
-
206
Revenus locatifs
954
50
-
1 004
Autres produits d'exploitation
-
-
11
11
Total Produits des activités ordinaires
954
50
11
1 015
Charges locatives
(240)
-
-
(240)
Autres charges d'exploitation liées au patrimoine
(3)
(37)
-
(40)
Autres charges de structure
-
-
(321)
(321)
Dotations nettes aux amortissements et provisions
271
-
(7)
264
Autres charges d'exploitation
28
(37)
(328)
(337)
Résultat opérationnel avant variation de la juste
982
13
(317)
678
valeur des immeubles de placement
Variation de la juste valeur des immeubles de
906
-
1
907
placement et résultats nets de cessions
Résultat opérationnel
1 888
13
(316)
1 585
51
Not named
Résultat opérationnel sectoriel au 31 décembre 2022 :
31/12/2022
Commerces
Habitations Support
Total
En milliers d'euros
Loyers
856
54
-
910
Autres prestations
204
-
-
204
Revenus locatifs
1 060
54
-
1 114
Autres produits d'exploitation
-
-
9
9
Total Produits des activités ordinaires
1 060
54
9
1 123
Charges locatives
(243)
-
-
(243)
Autres charges d'exploitation liées au patrimoine
(11)
(41)
-
(52)
Autres charges de structure
-
-
(205)
(205)
Dotations nettes aux amortissements et provisions
(7)
-
-
(7)
Autres charges d'exploitation
(261)
(41)
(205)
(507)
Résultat opérationnel avant variation de la juste
799
13
(196)
616
valeur des immeubles de placement
Variation de la juste valeur des immeubles de
(271)
-
-
(271)
placement et résultats nets de cessions
Résultat sur cession de participations consolidées
-
-
-
-
Résultat opérationnel
528
13
(196)
345
Actif sectoriel au 31 décembre 2023 :
31/12/2023
Commerces
Habitations Support
Total
En milliers d'euros
-
Immeubles de placement détenus en pleine propriété
8 900
3 600
12 500
-
Total des immeubles de placements
8 900
3 600
12 500
Créances clients
42
-
7
49
Total des Créances clients
42
-
7
49
Les actifs opérationnels utilisés par un secteur dans le cadre de ses activités opérationnelles sont
caractérisés d'actifs sectoriels. Ils comprennent les immeubles de placement, les stocks et les créances
clients.
Actif sectoriel au 31 décembre 2022 :
31/12/2022
Commerces Habitations Support
Total
En milliers d'euros
Immeubles de placement détenus en pleine propriété
8 800
3 600
-
12 400
Total des immeubles de placements
8 800
3 600
-
12 400
Créances clients
6
-
6
12
Total des Créances clients
6
-
6
12
52
Not named
4.4.6.8 Gestion des risques financiers
Risque de crédit
-
Lié à l'insolvabilité des locataires :
Dans le cadre de sa politique de gestion du risque de crédit, lors de la commercialisation des espaces
vacants et avant toute signature d'un nouveau bail, le Groupe s'assure des garanties financières du
locataire et peut envisager le cas échéant des garanties complémentaires au dépôt de garantie de 3 mois
de loyers (caution bancaire notamment).
Risque de liquidité, risque de taux
Le Groupe finance ses investissements immobiliers par des emprunts hypothécaires amortissables.. Les
sûretés accordées aux prêteurs sont détaillées en note 4.4.6.9.B
Les financements du Groupe sont essentiellement à taux variable.
Risque actions
Au 31 décembre 2023, le Groupe Crosswood détenait 4 732 334 actions de la Société Centrale des Bois
et Scieries de la Manche (SCBSM), foncière cotée sur Euronext Compartiment C et inscrites à l'actif pour
85 309 K€ soit une valeur unitaire par action SCBSM de 18,03 €.
La valeur de cet actif déterminée par la méthode de consolidation en mise en équivalence (cf. paragraphe
4.4.6.3 « Méthodes comptables ») est par conséquent non impactée par les évolutions boursières de
l'action SCBSM.
Risque de change
Les activités opérationnelles du Groupe sont exclusivement menées sur le territoire français.
4.4.6.9 Engagements et éventualités
A. Engagements reçus sur contrats de location simple pour lesquels le Groupe est bailleur
Le Groupe est engagé dans l'activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles de placement
constitué de bureaux, commerces et habitations. Ces immeubles détenus dans le cadre de contrats de
location simple sont évalués selon le modèle de la juste valeur en tant qu'immeubles destinés à être loués.
Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles
généralement comprises entre 1 et 10 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de
location simple non résiliables sont les suivants au 31 décembre 2023 :
Montant au
En milliers d'euros
31/12/2023
Moins d'un an
576
De 1 à 2 ans
186
De 2 à 5 ans
-
Plus de 5 ans
-
Total des engagements reçus sur contrats de location
762
53
Not named
B. Nantissement et hypothèques sur immeubles de placements
Dette au
Valeur de
31/12/2023 yc
l'actif
Prêteur
Échéance frais accessoires hypothéqué
Description des garanties et engagements
et intérêts courus
au
(K€)
31/12/2023
Hypothèque conventionnelle en 2ième rang,
BPVF
2031
4 217
8 900
cession Dailly des loyers.
C. Autres engagements hors bilan
Engagements reçus :
CROSSWOOD doit percevoir un solde de complément de prix au titre de la cession des parts de la SCI Du
Val Sans Retour. Une partie a été comptabilisée au titre de l'exercice (1,4 M€). Un complément reste à
percevoir dépendant d'une part
de l'échéancier de paiement accordé à l'expropriant par la copropriété et
d'autre part de la répartition de l'indemnité entre copropriétaires restants et copropriétaires préalablement
expropriés.
Engagements donnés :
Néant.
D. Rémunération des mandataires sociaux
Pour l'exercice 2023, le Groupe prévoit de distribuer une enveloppe de rémunération aux membres du
Conseil d'administration. Il n'existe aucun engagement concernant les avantages sociaux, pensions ou
retraites des dirigeants.
4.4.6.10
Transaction avec les parties liées
Honoraires de gestion immobilière facturés par la SARL Brocéliande Patrimoine dans le cadre de l'activité courante.
4.4.6.11
Evènements postérieurs à la clôture
Néant.
54
Not named
4.5 COMPTES ANNUELS RESUMES AU 31 DECEMBRE 2023
Compte tenu de l'organisation juridique du Groupe et de la détention du patrimoine via des SCI ou SNC, la
lecture des comptes sociaux est peu représentative des revenus, du patrimoine et de l'endettement de la
société.
4.5.1 COMPTE DE RÉSULTAT RÉSUMÉ
En Milliers d'Euros
31/12/2023
31/12/2022
Chiffre d'affaires
977
1 080
Autres produits
411
5
Charges d'exploitation
-1 509
-795
Résultat d'exploitation
-121
290
Résultat financier
-125
-311
Résultat exceptionnel
1 414
1 902
Résultat avant impôts
1 168
1 882
Impôts
-9
-96
Résultat net de l'exercice
1 159
1 786
Le chiffre d'affaires est constitué :
-
des revenus locatifs : 748 K€ de loyers bruts et de 205 K€ de charges et taxes refacturées aux
locataires,
-
de 23 K€ d'honoraires de management fees.
Les autres produits correspondent essentiellement à la reprise de provision suite à la réalisation des
travaux sur l'actif de Champigny sur marne.
Les charges d'exploitation sont constituées :
-
des charges liées au fonctionnement des immeubles de placement et partiellement refacturées
aux locataires en fonction des surfaces louées et des caractéristiques des baux pour 240 K€,
-
des dotations aux amortissements et provisions pour 462 K€,
-
des autres charges d'exploitation comprenant le désamiantage réalisé sur l'actif de Champigny sur
marne pour 474 K€ et les honoraires comptables, juridiques et autres pour le solde soit 333 K€.
Le résultat d'exploitation s'établit ainsi à -121 K€.
Le résultat financier ressort à -125 K€. Il comprend 304 K€ d'intérêts de compte courant avec les filiales du
Groupe, 153 K€ de dividendes SCBSM, de -79 K€ d'intérêts et charges assimilées, et -503K€ de dotations
liées à la dépréciation des titres de participation.
Le résultat exceptionnel comprend 1,4 M€ de produits à recevoir au titre d'un complément de prix sur les
parts sociales de la SCI Du Val sans Retour vendues par Crosswood en 2012.
Le résultat net constitue ainsi un bénéfice de 1 159 K€, après prise en compte de charges d'impôt sur les
sociétés sur intégration fiscale.
55
Not named
4.5.2 BILAN RÉSUMÉ
En Milliers d'Euros
31/12/2023
31/12/2022
Immobilisations corporelles et incorporelles
2 519
2 742
Immobilisations financières
19 882
19 882
Stock de marchandises
0
0
Clients et comptes rattachés
42
21
Créances diverses
20 125
19 312
Charges constatées d'avance
21
8
Valeurs mobilières de placement et disponibilités
27
1 412
Total Actif
42 617
43 377
En Milliers d'Euros
31/12/2023
31/12/2022
Capitaux propres
36 828
36 839
Provisions pour risques et charges
4
273
Emprunts obligataires
Dettes financières
4 605
5 190
Autres dettes
443
322
Produits constatés d'avance
737
753
Total Passif
42 617
43 377
Au 31 décembre 2023, son actif immobilisé est constitué d'un immeuble à usage de commerce situé à
Champigny pour 2 519 K€ en valeur nette, et de titres de participation au sein de plusieurs sociétés
immobilières pour un montant net de 19 882 K€.
Les créances diverses sont essentiellement constituées de créances intragroupes pour 18 486 K€.
Elles comprennent également un produit à recevoir au titre d'un complément de prix sur les parts sociales
de la SCI Du Val sans Retour vendues par Crosswood en 2012 pour 1 415 K€.
Le solde est le fait de créances locataires et de créances fiscales et diverses.
Le poste de trésorerie et équivalents de trésorerie ressort à 27 K€ au 31 décembre 2023.
Les capitaux propres du Groupe au 31 décembre 2023 s'élèvent à 36 828 K€, la variation de l'exercice
étant essentiellement liée au bénéfice constaté sur la période et à la distribution de dividendes.
Le poste dettes financières comprend les dettes auprès des établissements de crédit pour 4 396 K€ intérêts
courus inclus et les dépôts de garantie reçus des locataires pour le solde.
Les autres dettes sont constituées essentiellement de dettes fournisseurs, fiscales et sociales ainsi que
des avances clients (loyers du 1T2024 déjà perçus).
Les produits constatés d'avance de 737 K€ sont essentiellement composés des loyers du bail à
construction de la résidence étudiante à Champigny sur Marne, payés en intégralité à la signature du bail
par le Preneur conformément au contrat.
56
Not named
4.5.3 INFORMATIONS GENERALES
Affectation du résultat
Nous vous proposons d'affecter le résultat de l'exercice clos le 31 décembre 2023 de la manière suivante :
Détermination du résultat distribuable (en euros)
Résultat net
1.158.562,44 €
Diminué de la dotation à la réserve légale
57.928,12 €
Augmenté du report à nouveau antérieur
4.221.321,63 €
Bénéfice distribuable
5.321.955,95 €
Proposition d'affectation
Distribution d'un dividende brut de 0,10 euro par action
1.063.296,00 €
Report à nouveau (dont affectation du bénéfice de l'exercice à hauteur de
4.258.659,95 €
37.338,32 euros)
Soit un total de
5.321.955,95 €
Rappel des dividendes distribués
Exercice clos au
Exercice clos au
Exercice clos au
31/12/2020
31/12/2021
31/12/2022
Nombre d'actions
10.632.960
10.632.960
10.632.960
Dividende par action
0
0,48
0,11
57
Not named
Information sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients
Article D. 441 I.-1° : Factures reçues non
Article D. 441 I.-2° : Factures émises non
réglées à la date de clôture de l'exercice dont
réglées à la date de clôture de l'exercice
le terme est échu
dont le terme est échu
En K€
91
91
0 jour
1 à
31 à
61 à
Total 0 jour 1 à 31 à 61 à
Total
jours
jours
(indic-
30
60
90
(1 jour
(indic- 30
60
90
(1 jour
et
et
atif)
jours jours
jours
et plus)
atif) jours
jours jours
et plus)
plus
plus
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de
factures
0
9
0
5
concernées
Montant total
des factures
-
15
6
-
6
27
-
-
-
31
2
33
concernées HT
Pourcentage du
montant total
-
2%
1%
-
1%
4%
des achats de
l'exercice HT
Pourcentage du
chiffre d'affaires
-
-
-
3%
0%
3%
de l'exercice HT
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de
0
0
factures exclues
Montant total
des factures
0
0
exclues HT
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal – article L. 441-6 ou article L. 443-
1 du code de commerce)
Délais de
paiement utilisés
Délais contractuels : Terme à échoir
pour le calcul
Délais légaux : 30 jours
règlement au 1er de chaque trimestre
des retards de
paiement
58
Not named
4.5.4 RÉSULTAT DE LA SOCIETE AU COURS DES 5 DERNIERS EXERCICES
En
NATURE DES INDICATIONS
31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2022 31/12/2023
Capital en fin d'exercice
Capital social
10 632 960
10 632 960
10 632 960
10 632 960
10 632 960
Nombre d'actions émises
10 632 960
10 632 960
10 632 960
10 632 960
10 632 960
Nombre d'obligations convertibles
en actions
Résultat global des opérations
effectives
Chiffre d'affaires hors taxes
1 142 306
1 280 007
1 033 919
1 079 522
976 835
Résultat avant impôts, participation
544 053
898 993
8 928 193
2 568 047
1 723 415
des salariés, amort. et prov.
Impôts sur les bénéfices
-20 715
-115 211
1 061 890
95 733
9 485
Résultat après impôts, participation
487 148
272 674
5 818 423
1 785 952
1 158 562
des salariés, amort. et prov.
Montant des bénéfices distribués
0
0
5 103 821
1 169 626
0
Résultat par action
Résultat avant impôts, participation
des salariés, amort. et prov.
0,05
0,08
0,84
0,24
0,16
Résultat après impôts, participation
0,05
0,03
0,55
0,16
0,10
des salariés, amort. et prov.
Dividende versé à chaque action
0,00
0,00
0,48
0,11
0,00
Personnel
Nombre des salariés
0
0
0
0
0
Montant de la masse salariale
0
0
0
0
0
Montant des sommes versées au
0
0
0
0
0
titre des avantages sociaux
59
Not named
4.6 RAPPORT
DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
COMPTES ANNUELS DE L'EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE
2023
A l'Assemblée Générale de la société Crosswood S.A.,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué
l'audit des comptes annuels de la société Crosswood relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2023 tels
qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français,
réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que
de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au Conseil d'administration
remplissant les fonctions du Comité d'audit.
Fondement de l'opinion
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités
des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code
de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période
du 1er janvier 2023 à la date d'émission de notre rapport, et, notamment, nous n'avons pas fourni de
services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l'audit
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la
justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux
risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour
l'audit des comptes annuels de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces
risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur
ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des
éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Evaluation des participations
Risques identifiés
Les titres de participation, figurant au bilan au 31 décembre 2023 pour un montant de 19 882 milliers
d'euros, représentent 47 % du montant total de l'actif s'élevant à 42 617 milliers d'euros.
Ils sont comptabilisés à leur date d'entrée au coût d'achat et dépréciés sur la base de leur valeur
d'inventaire (« valeur d'utilité ») si celle-ci est inférieure.
60
Comme indiqué dans la note « Règles et méthodes comptables – Participation et autres titres immobilisés »
de l'annexe, la valeur d'utilité des titres de participation est déterminée sur la base de l'actif net réévalué
(« ANR »). L'estimation des plus ou moins-values latentes éventuelles repose sur les rapports des experts
indépendants.
L'évaluation des participations est considérée comme un point clé de l'audit en raison de leur poids
significatif dans les comptes annuels et de la sensibilité aux hypothèses retenues.
Procédures d'audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nos travaux ont consisté à :
.
examiner le bien-fondé de la méthode d'évaluation utilisée pour les titres de participation sur la
base des informations qui nous ont été communiquées ;
.
pour les titres SCBSM, comparer la valeur nette comptable des titres avec la quote-part de l'actif
net réévalué de SCBSM ;
.
pour les autres participations détenant des immeubles : apprécier les plus ou moins-values latentes
éventuelles déterminées sur la base d'évaluations indépendantes pour lesquelles nous avons
réalisé les diligences suivantes :
-
apprécier la compétence et l'indépendance des experts indépendants ;
-
analyser les variations de juste valeur significatives des immeubles de placement ;
-
réaliser un entretien avec les experts indépendants, afin de comprendre et d'apprécier la
pertinence des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d'évaluation appliquées ;
-
rapprocher les données utilisées par les experts indépendants avec les données présentes
dans les documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses
d'investissement ;
-
analyser la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
indépendants, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de marché en les
comparant aux données de marché disponibles ;
-
apprécier la comptabilisation d'une dépréciation des titres de participation et comptes
courants dans les cas où la juste valeur retenue par la Direction est inférieure à la valeur
nette comptable, et apprécier la comptabilisation d'une provision pour risques dans les cas
où la société est engagée à supporter les pertes d'une filiale présentant des capitaux propres
négatifs ;
-
vérifier que la note « Règles et méthodes comptables – Participation et autres titres
immobilisés » de l'annexe donne une information appropriée.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en
France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation
financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels
des informations données dans le rapport de gestion du Conseil d'administration et dans les autres
documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives
aux délais de paiement mentionnées à l'article D.441-6 du code de commerce.
Informations relatives au gouvernement d'entreprise
Nous attestons de l'existence, dans la section du rapport de gestion du Conseil d'administration consacré
au gouvernement d'entreprise, des informations requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-
10-9 du code de commerce.
61
Not named
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L.22-10-9 du code de
commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribuées aux mandataires sociaux ainsi que sur
les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec
les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis
par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans la périmètre de
consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces informations.
Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l'identité des
détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format
d'information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement
européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés
à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et
financier, établis sous la responsabilité du Président-directeur général.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus
dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information
électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre
société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous
avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Crosswood S.A. par vos assemblées
générales du 28 juin 2007 pour le cabinet KPMG et du 26 juin 2015 pour le cabinet RSA.
Au 31 décembre 2023, le cabinet KPMG était dans la 17ème année de sa mission sans interruption et le
cabinet RSA dans la 9ème année, dont respectivement 16 et 9 années depuis que les titres de la société ont
été admis aux négociations sur un marché réglementé.
Par ailleurs, le cabinet Salustro Reydel, racheté par KPMG en 2005, était précédemment commissaire aux
comptes de l'entité de 1989 à 2006.
Responsabilités de la Direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise
relatives aux comptes annuels
Il appartient à la Direction d'établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux
règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime
nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-
ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la Direction d'évaluer la capacité de la société
à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires
relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation,
sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit de suivre le processus
d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives
à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d'administration.
62
Not named
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance
raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies
significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir
qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement
détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et
sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent,
prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des
comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne
consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France,
le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives,
que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures
d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder
son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus
élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la
collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du
contrôle interne ;
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit, afin de définir des procédures d'audit
appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle
interne ;
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable
des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies
dans les comptes annuels ;
il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de
continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude
significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la
capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments
collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à
l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les
informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations
ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus
de certifier ;
il apprécie la présentation d'ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels
reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Rapport au Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit
Nous remettons au Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit un rapport qui
présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les
conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les
faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Conseil d'administration remplissant les fonctions du
Comité d'audit figurent les risques d'anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants
63
pour l'audit des comptes annuels de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il
nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit la
déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-
34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes.
Le cas échéant, nous nous entretenons avec le Conseil d'administration remplissant les fonctions du
Comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Paris La Défense, le 30 avril 2024
Paris, le 30 avril 2024
KPMG SA
RSA SAS
Xavier Niffle
David Bénichou
Associé
Associé
64
Not named
4.7 COMPTES ANNUELS DE L'EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE
2023
4.7.1 BILAN ACTIF
En Milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Brut
Amort. Prov.
Net
Net
Capital souscrit non appelé
ACTIF IMMOBILISE
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement
Frais de recherche et développement
Concessions, brvts, licences, logiciels, drts & val. Similaires
Fonds commercial
Mali technique de fusion
Immobilisations incorporelles en cours
Avances et acomptes
Immobilisations corporelles
Terrains
1 383
1 383
1 383
Constructions
6 264
5 132
1 131
1 359
Installations techniques, matériel et outillage industriels
Autres immobilisations corporelles
Immobilisations corporelles en cours
5
5
-
Avances et acomptes
Immobilisations financières
Participations
19 882
19 882
19 882
Créances rattachées à des participations
Autres participations
Autres titres immobilisés
Prêts
Autres immobilisations financières
27 534
5 132
22 402
22 624
ACTIF CIRCULANT
Stocks et en-cours
Matières premières et autres approvisionnements
En-cours de production (biens et services)
Produits intermédiaires et finis
Marchandises
Avances et Acomptes versés sur commandes
2
2
2
Créances
Clients et comptes rattachés
62
20
42
21
Autres créances
22 563
2 440
20 123
19 310
Capital souscrit appelé, non ver
Valeur Mobilière de Placement
Actions propres
Autres titres
Instruments de Trésorerie
Disponibilité
27
27
1 412
Charges constatées d'avance
21
21
8
22 675
2 460
20 215
20 753
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Primes de remboursement des emprunts
Ecarts de conversion Actif
TOTAL GENERAL
50 209
7 593
42 617
43 377
65
Not named
4.7.2 BILAN PASSIF
En Milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
Net
Net
CAPITAUX PROPRES
Capital (dont versé 10 633)
10 633
10 633
Primes d'émission, de fusion, d'apport
19 913
19 913
Ecart de réévaluation
Ecart d'équivalence
Réserves;
- Réserve légale
902
813
- Réserves statuaires ou contractuelles
- Réserves réglementées
- Autres réserves
Report à nouveau
4 221
3 694
Résultat de l'exercice (bénéfice ou perte)
1 159
1 786
Acompte sur dividendes
Subventions d'investissement
Provisions réglementées
36 828
36 839
AUTRES FONDS PROPRES
Produits des émissions de titres participatifs
Avances conditionnées
Autres fonds propres
0
0
PROVISIONS POUR RISQUES & CHARGES
Provisions pour risques
4
273
Provisions pour charges
4
273
DETTES (1)
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès d'établissements de crédit (2)
4 396
4 990
Emprunts et dettes financières (3)
208
200
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
49
65
Fournisseurs et comptes rattachés
294
178
Dettes fiscales et sociales
7
10
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
6
-
Autres dettes
88
69
Instruments de trésorerie
Produits constatés d'avance
737
753
5 785
6 266
Ecart de conversion passif
TOTAL GENERAL
42 617
43 377
(1) Dont à plus d'un an
3 792
5 245
(1) Dont à moins d'un an
604
1 020
(2) Dont concours bancaires courants et soldes créditeurs de banque
(3) Dont emprunts participatifs
66
Not named
4.7.3 COMPTE DE RESULTAT
En Milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
France
Exportation
Total
Total
PRODUITS D'EXPLOITATION (1)
Ventes de marchandises
Production vendue (biens)
Production vendue (services)
977
977
1 080
Chiffre d'affaires Net
977
977
1 080
Production stockée
Reprises sur provisions et transfert de charges
410
5
Autres produits
1
-
1 388
1 085
CHARGES D'EXPLOITATION (2)
Achats de marchandises
Variation de stocks
Achat de matières premières et autres approvisionnements
Variation de stocks
Autres achats et charges externes (a)
900
336
Impôts, Taxes et Versements assimilés
111
110
Salaires et Traitements
Charges sociales
Dotations aux amortissements et provisions:
- Sur immobilisations: dotations aux amortissements
324
322
- Sur immobilisations: dotations aux provisions
- Sur actif circulant: dotations aux provisions
12
11
- Pour risques et charges: dotations aux provisions
127
-
Autres charges
35
15
1 509
795
RESULTAT D'EXPLOITATION
-121
290
Produits financiers
De participations (3)
153
-
D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (3)
Autres intérêts et produits assimilés (3)
304
149
Reprises sur provisions et transfert de charges
Différences positives de change
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
457
149
Charges financières
Dotations aux amortissements et aux provisions
503
358
Intérêts et charges assimilées (4)
79
102
Différences négatives de change
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement
582
460
RESULTAT FINANCIER
-125
-311
RESULTAT COURANT AVANT IMPÔTS
-245
-21
67
Not named
En Milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2022
France
Exportation
Total
Total
Produits exceptionnels
Sur opérations de gestion
Sur opérations en capital
1 415
2 100
Reprises sur provisions et transferts de charges
1 415
2 100
Charges exceptionnelles
Sur opérations de gestion
2
2
Sur opérations en capital
-
196
Dotations aux amortissements et aux provisions
2
198
RESULTAT EXCEPTIONNEL
1 414
1 902
Participation des salariés aux résultats
Impôts sur les bénéfices
9
96
Total des produits
3 260
3 334
Total des charges
2 101
1 548
BENEFICE OU PERTE
1 159
1 786
(a) Y compris
-
Redevances de crédit-bail mobilier
-
Redevances de crédit-bail immobilier
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs
(2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs
(3) Dont produits concernant les entités liées
304
149
(4) Dont intérêts concernant les entités liées
68
Not named
4.7.4 ANNEXE AU BILAN ET AU COMPTE DE RESULTAT
La Société Crosswood est une société anonyme de droit français dont le siège social est situé au 8 rue de
Sèze, 75009 Paris ; les actions Crosswood sont cotées sur le compartiment C de Nyse Euronext Paris
sous le code ISIN FR0000050395 et le mnémonique CROS.
Le bilan avant répartition du résultat de l'exercice clos le 31 décembre 2023 met en évidence un total de
42 617 K Euros et le compte de résultat de l'exercice dégage un bénéfice de 1 159 K Euros au titre de ce
même exercice.
L'exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 01/01/2023 au 31/12/2023.
Les notes et tableaux ci-après font partie intégrante des comptes annuels.
Les comptes annuels ont été arrêtés conformément aux dispositions du règlement 2014-03 de l'Autorité
des Normes Comptables homologué par arrêté ministériel du 8 septembre 2014 relatif au Plan Comptable
Général et des règlements ANC 2015-06 et 2016-07.
Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence,
conformément aux hypothèses de base :
continuité de l'exploitation,
permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre,
indépendance des exercices,
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des
coûts historiques.
La société Crosswood SA est la société mère du Groupe Crosswood, des comptes consolidés du Groupe
ont été établis au 31 décembre 2023.
Faits caractéristiques de l'exercice
La société Crosswood a versé un dividende de 0,11 € par action au titre du résultat de l'exercice 2022, soit
1 170 K€.
La SCI Du Val Sans Retour (dont les parts sociales ont été vendues par Crosswood en 2012) a reçu une
indemnité d'expropriation partielle au titre de l'expropriation de parties communes de la copropriété.
Conformément au protocole de cession des parts ceci génère un complément de prix des parts pour
Crosswood.
Crosswood a comptabilisé sur l'exercice un montant de 1,4 M€ de produits à recevoir à ce titre. Le montant
définitif du complément de prix et la perception du solde devrait intervenir en 2024 sous réserve d'absence
de contentieux entre les copropriétaires actuels et les copropriétaires expropriés préalablement quant à la
répartition de l'indemnité.
Evènements post-clôture
Néant.
69
Not named
Règles et méthodes comptables
Patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier est composé d'un centre commercial à Champigny-sur-Marne.
Immobilisations incorporelles
Conformément à la Directive européenne n°2013/34/UE, les malis issus des fusions sont alloués et, en
fonction du sous-jacent, amortis depuis le 1er janvier 2016.
Immobilisations corporelles
En application du règlement 2014-03 relatif à la comptabilisation des actifs par composants, les ensembles
immobiliers acquis par la société ont fait l'objet de la décomposition suivante :
Structure/Gros œuvre :
25 à 50 %
Bardage :
5 à 10 %
Toiture :
5 à 15 %
Vitrines :
3 à 5 %
Installations électriques :
3 à 5 %
AAI :
0 à 10 %
Peintures extérieures :
3 à 5 %
Les amortissements pour dépréciation sont calculés selon le mode linéaire en fonction de la durée de vie
prévue ainsi :
Structure/Gros Œuvre :
20 à 35 ans
Bardage :
10 ans
Toiture :
10 à 15 ans
Vitrines :
10 à 15 ans
Installations électriques :
10 à 15 ans
AAI :
5 à 10 ans
Peintures extérieures :
5 à 10 ans
La dotation aux amortissements de la période est comptabilisée dans la rubrique dotation aux
amortissements et provision des charges d'exploitation du compte de résultat.
Les immobilisations sont évaluées à leur coût d'acquisition qui correspond au prix d'achat et aux frais
accessoires ou à la valeur d'apport. A chaque clôture, la valeur comptable des principaux actifs immobilisés
est comparée à leur valeur de marché estimée. Une expertise indépendante, actualisée annuellement, sert
de référence pour ces actifs immobiliers.
Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable et si la perte de valeur
présente un caractère durable, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence.
Participation et autres titres immobilisés
La valeur brute est constituée par le coût d'achat, hors frais accessoires ou par la valeur d'apport. Lorsque
la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur brute, une provision pour dépréciation est constituée du
montant de la différence. Elle est éventuellement complétée par une provision pour risques dans le cas où
la valeur d'inventaire serait négative.
La valeur d'inventaire est appréciée en fonction de la valeur d'utilité, déterminée sur la base de l'actif net
réévalué (ANR). L'estimation des plus ou moins-values latentes éventuelles repose sur les rapports des
experts indépendants.
70
Stocks et VEFA
Un stock est un actif détenu pour être vendu dans le cours normal de l'activité, ou en cours de production
pour une telle vente, ou destiné à être consommé dans le processus de production ou de prestations de
services dont la fourniture interviendra ultérieurement.
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement est un contrat par lequel le vendeur transfère
immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les
ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et il est tenu
d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; le vendeur conserve les pouvoirs de maître de
l'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Le contrat de VEFA répond à la définition d'un contrat à long terme et doit être en conséquence
comptabilisé, dans les comptes individuels, à l'achèvement ou à l'avancement.
La méthode retenue par la société est la méthode de comptabilisation à l'achèvement.
Le cas échéant, les pertes prévisionnelles font l'objet d'une dépréciation du stock et d'un complément en
provisions pour risques et charges.
Créances
Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une provision pour dépréciation est pratiquée lorsque
la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
Frais d'émission d'emprunt
Les frais d'émission d'emprunt sont comptabilisés en charges lors de l'émission.
Provision pour risques et charges
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque la société a une obligation actuelle juridique ou implicite
résultant d'un événement passé et lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources non représentatives
d'avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l'obligation, notamment en cas de perte à
terminaison.
Changement de méthode comptable
Aucun changement n'est intervenu par rapport au précédent exercice.
71
Not named
NOTES SUR LE BILAN ET COMPTE DE RESULTAT
Tableau de variation des immobilisations
Valeurs brutes
Début
Augmentations
Diminutions
Fin
d'exercice
Acqui. Reclass
TUP
Reclass Cession
d'exercice
Immobilisations Incorporelles
Frais d'établissement, de R&D
Autres postes d'immobilisations
incorporelles
Total I
0
0
0
0
0
0
0
Immobilisations Corporelles
Terrains
1 383
1 383
Constructions sur sol propre
6 168
96
6 264
Constructions sur sol d'autrui
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt divers
Matériel de transport
Matériel de bureau et informatique,
mobilier
Emballages récupérables et divers
Immobilisations corporelles en cours
101
-96
5
Avances et acomptes
Total II
7 751
101
0
0
0
0
7 652
Immobilisations financières
Participations
19 882
19 882
Autres titres immobilisés
Prêts et autres immobilisations
financières
Total III
19 882
0
0
0
0
0
19 882
TOTAL GENERAL (I + II + III)
27 433
101
0
0
0
0
27 534
Tableau de variation des amortissements
Amortissements
Début
Augmentations
Diminutions
Fin
d'exercice
TUP Dotations
Sorties/Reprises
D'exercice
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement, de R&D
Autres immobilisations incorporelles
Total I
0
0
0
0
0
Immobilisations corporelles
Terrains
Constructions sur sol propre
4 809
0
324
5 132
Constructions sur sol d'autrui
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt divers
Matériel de transport
Matériel de bureau et informatique,
mobilier
Emballages récupérables et divers
Total II
4 809
0
324
0
5 132
TOTAL GENERAL (I + II)
4 809
0
324
0
5 132
72
Not named
Dépréciations et provisions
En Milliers d'euros
Montant au
Augmentations:
Diminutions:
Montant à la
Dotations /
début de
Reprises
fin de
Reclassement
TUP
l'exercice
exercice
l'exercice
exercice
Provisions réglementées
Provisions pour reconstitution gisements
miniers et pétroliers
Provisions pour investissements
Provisions pour hausse des prix
Amortissements dérogatoires
Dont majorations exceptionnelles de 30%
Provisions fiscales pour implantation à
l'étranger av. 01/01/92
Provisions fiscales pour implantation à
l'étranger ap. 01/01/92
Provisions pour prêts d'installation
Autres provisions réglementées
Total I
0
0
0
0
0
Provisions pour risques et charges
Provisions pour litiges
Provisions pour garanties données aux clients
Provisions pour pertes sur marchés à terme
Provisions pour amendes et pénalités
Provisions pour pertes de change
Provisions pour pensions et obligations
similaires
Provisions pour impôts
Provisions pour renouvellement des
immobilisations
Provisions pour grosses réparations
Provisions pour charges sociales et fiscales
sur congés payés
Autres provisions pour risques et charges
273
127
396
4
Total II
273
127
0
396
4
Provisions pour dépréciations
Sur immobilisations incorporelles
Sur immobilisations corporelles
Sur titres mis en équivalence
Sur titres de participation
Sur autres immobilisations financières
Sur stocks et encours
Sur comptes clients
22
12
14
20
Autres provisions pour dépréciations
1 938
503
2 440
Total III
1 959
514
0
14
2 460
Total général (I + II + III)
2 232
642
0
410
2 464
- d'exploitation
139
410
Dont dotations et reprises
- financières
503
- exceptionnelles
73
Not named
Etat des créances
ETAT DES CREANCES
Montant brut
A 1 an au plus
A plus d'1 an
De l'actif immobilisé
Créances rattachées à des participations
Prêts (1)
Autres immobilisations financières
De l'actif circulant
Avances et acomptes versés sur commandes
2
2
Clients et comptes rattachés
62
62
Créances représentatives de titres prêtés
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
Impôts sur les bénéfices
96
96
Taxe sur la valeur ajoutée
118
118
Autres impôts, taxes et versements assimilés
Divers
Groupe et associés
20 919
0
20 919
Débiteurs divers
1 429
1 429
Charges constatées d'avance
21
21
Total
22 649
1 729
20 919
(1) Dont prêts accordés en cours d'exercice
(1) Dont remboursements obtenus en cours d'exercice
Produits à recevoir
(Décret 83-1020 du 29-11-1983 - Article 23)
Produits à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan
31/12/2023
31/12/2022
Créances rattachées à des participations
Autres titres immobilisés
Prêts
Autres immobilisations financières
1 415
Créances clients et comptes rattachés
16
15
Créances fiscales et sociales
Autres créances
2
2
Disponibilités
Total
1 433
17
Produits constatés d'avance
Les produits constatés d'avance de 737 K€ sont essentiellement composés des loyers du bail à
construction de la seconde résidence étudiante à Champigny sur marne, payés en intégralité à la signature
du bail par le Preneur conformément au contrat.
Stocks
Néant.
74
Not named
Capitaux propres
Composition du capital social
Nombre de titres
Différentes
Valeur
Au début de
Créés pendant
Remboursés
En fin
catégories de titres
Nominale €
l'exercice
l'exercice
pendant l'ex.
d'exercice
ACTIONS
1.00
10 632 960
10 632 960
Tableau de variation des capitaux propres
Affectation
Augmentation
Résultat de
31/12/2022
du résultat
Dividendes 31/12/2023
du capital
l'exercice
N-1
Capital social
10 633
10 633
Prime d'émission
19 913
19 913
Réserve légale
813
89
902
Autres réserves
Report à nouveau
3 694
527
4 221
Dividendes
0
1 170
-1 170
Résultat
1 786
-1 786
1 159
1 159
Total
36 839
-
-
1 159
-1 170
36 828
Echéancier des dettes
Montant
A 1 an au
De 1 à 5
A plus de
ETAT DES DETTES
brut
plus
ans
5 ans
Emprunts obligataires (1)
Emprunts et dettes auprès d'établissements de
crédit: (1)
- à un an maximum à l'origine
- à plus d'un an à l'origine
4 396
604
2 327
1 465
Emprunts et dettes financières diverses (1)
208
127
81
Avances et acomptes reçus
49
49
Fournisseurs et comptes rattachés
300
300
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
Impôts sur les bénéfices
Taxe sur la valeur ajoutée
7
7
Obligations cautionnées
Autres impôts, taxes et versements assimilés
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Groupe et associés
Autres dettes
88
88
Dettes représentatives de titres empruntés
Produits constatés d'avance
737
16
66
655
Total
5 785
1 191
2 473
2 120
(1) Emprunts souscrits en cours d'exercice
(1) Emprunts remboursés en cours d'exercice
593
75
Not named
Charges à payer
(Décret 83-1020 du 29-11-1983 - Article 23)
Charges à payer incluses dans les postes suivants du bilan
31/12/2023 31/12/2022
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
1
1
Emprunts et dettes financières divers
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
165
110
Dettes fiscales et sociales
Autres dettes
88
68
Avoir à établir
25
14
Total
279
193
Ventilation du chiffre d'affaires
31/12/2023
dont entreprises
31/12/2022
France
Etranger Total
Liées
Prestations de services (loyers)
977
977
1 080
Autres (activité de promotion)
Chiffre d'affaires Net
977
977
1 080
Détail du résultat exceptionnel
31/12/2023 31/12/2022
Sur opération de gestion
# 771000 Produits except. sur opér. gestion
Sur opération en capital
# 775200 Immobilisation corporelle
2 100
# 775600 Immobilisation financière
1 415
Produits exceptionnels
1 415
2 100
Sur opération de gestion
# 671000 Charg. except. sur opér. gestion
# 671300 Dons, libéralités
2
2
Sur opération en capital
# 675200 Immobilisation corporelle
196
# 675600 Immobilisation financière
Charges exceptionnelles
2
198
Résultat exceptionnel
1 414
1 902
76
Not named
AUTRES INFORMATIONS
Effectifs et engagements en matière pensions, complément de retraite et autres indemnités
La société n'a employé aucun salarié sur l'exercice.
Rémunérations versées aux mandataires sociaux
Pour l'exercice 2023, le Groupe prévoit de distribuer une enveloppe de rémunération aux membres du
conseil d'administration pour 40 K€. Il n'existe par ailleurs aucun engagement concernant les avantages
sociaux, pensions ou retraite des dirigeants.
Intégration Fiscale
La société Crosswood a obtenu de ses filiales l'autorisation de se constituer seule redevable de l'impôt sur
les bénéfices et ce, en vue de la détermination du résultat d'ensemble du Groupe, conformément aux
dispositions des articles 223-A et suivant du Code Général des Impôts.
Les conventions conclues entre Crosswood et ses filiales prévoient que les économies d'impôts générées
par le Groupe, liées au déficit sont conservées chez la société mère. En cas de retour à une situation
bénéficiaire de la filiale, la société Crosswood supportera seule la charge d'impôt à concurrence des déficits
antérieurs.
Engagements hors bilan
Nantissement et hypothèques sur immeubles de placements
Dette au 31/12/2023
Valeur de l'actif
yc frais accessoires
Prêteur
Échéance
hypothéqué au
Description des garanties et engagements
et intérêts courus
31/12/2023
(K€)
Hypothèque conventionnelle en 2ième rang, cession
BPVF
2031
4 216
8 900
Dailly des loyers.
Autres engagements donnés :
Néant.
Autres engagements reçus :
CROSSWOOD doit percevoir un solde de complément de prix au titre de la cession des parts de la SCI
Du Val Sans Retour Une partie a été comptabilisée au titre de l'exercice (1,4 M€). Un complément reste
à percevoir dépendant d'une part de l'échéancier de paiement accordé à l'expropriant par la copropriété
et d'autre part de la répartition de l'indemnité entre copropriétaires restants et copropriétaires
préalablement expropriés.
Ce complément peut être égal au maximum à 1,2M€.
Honoraires des commissaires aux comptes
La charge d'honoraires des commissaires aux comptes comptabilisée sur l'exercice est de 90 K€.
77
Not named
Sociétés et parties liées
Créances et dettes au 31/12/2023 :
Créance
Dettes
Socié
Intitulé
(en K€)
(en K€)
DG Immobilier
Compte courant
47
Hailaust & Gutzeit
Compte courant
15 872
Adalgisa
Compte courant
5 000
Adalgisa
Dépréciation sur compte courant
2 433
Produits et charges au 31/12/2023 :
A l'exception des factures liées à l'activité courante (gestion immobilière) de la société Brocéliande
Patrimoine, les flux du compte de résultat avec les parties liées sont les suivants :
Charges
Produits
Socié
Intitulé
(en K€)
(en K€)
DG Immobilier
Intérêt de compte courant
2
Hailaust & Gutzeit
Intérêt de compte courant
79
Adalgisa
Intérêt de compte courant
223
SCBSM
Refacturation de charges générales de fonctionnement
28
Autres :
-
Complément de prix à recevoir sur la cession de parts de la SCI Du Val Sans Retour (voir paragraphe
« Autres engagements reçus ») : 1 415 K€.
78
Not named
Liste des filiales et participations
%
Réserves
Prêts (+) et
Montant
Valeurs comptables
Chiffre
Résultats
du
et report à
avances (-)
des
des titres détenus
d'affaires
(bénéfice
capital
nouveau
consentis
cautions et
En K€
au 31/12/2023
hors taxes
ou perte
Capital détenu
avant
par la
avals
du dernier
du dernier
en direct
affectation
société et
donnés
exercice
exercice
au des
non encore
par la
Brute
Nette
écoulé
clos)
31/12/23 résultats
remboursés
société
1- Filiales
SNC DG
Immobilier
8 Rue de Sèze
1
100%
-37
1
1
47
-
-7
75009 Paris
501611172
SAS Hailaust &
Gutzeit
7 Rue
297
100%
-118
13 879
13 879
15 871
10
461
Caumartin
75009 Paris
489923631
SNC Adalgisa
8 Rue de Sèze
1
99,9%
-1 930
1
1
5 000
50
-503
75009 Paris
811669084
2 – Participations
Socié
Centrale des
Bois et Scieries
de la Manche
(SCBSM)*
34 335
7,42 %
-19 464
6 001
6 001
-
3 414
11 481
12 Rue Godot
de Mauroy
75009 Paris
775 669 336
* Compte tenu de la date de clôture de SCBSM, les données financières de la société présentées concernent l'exercice de
12 mois clos le 30 juin 2023
79
Not named
RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT
D'ENTREPRISE
Conformément aux dispositions des articles L. 225-37, L. 225-37-4 et L. 22-10-8 à L. 22-10-11 du Code de
commerce, le présent rapport a notamment pour objet de présenter des informations relatives à la
composition, au fonctionnement et aux pouvoirs du Conseil d'administration et des dirigeants de
Crosswood, des informations relatives aux rémunérations de ses dirigeants, ainsi que des informations
relatives aux éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique.
Pour établir ce rapport, le Conseil d'administration s'est appuyé notamment sur le rapport 2023 de l'Autorité
des marchés financiers sur le gouvernement d'entreprise. Sous l'autorité du Président-Directeur Général,
les contributeurs à la réalisation de ce rapport ont notamment été la Direction Financière et Juridique de la
Société. Ce rapport fait l'objet d'une revue par le Conseil d'administration.
5.1 PRÉSENTATION DE LA DIRECTION GÉNÉRALE ET DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION
5.1.1 CODE DU GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
Crosswood se réfère au Code de gouvernement d'entreprise Middlenext, lequel peut être consulté, dans
sa dernière version révisée en septembre 2021, au siège social ainsi que sur le site internet
Conformément aux dispositions de l'article L.22-10-10 alinéa 4 du Code de commerce, le présent rapport
précise les raisons pour lesquelles certaines dispositions du Code Middlenext, auquel la Société s'est
volontairement référée, ont été écartées ou demeurent en cours de mise en œuvre.
a) Recommandation R5 – Formation des « membres du Conseil »
Le Conseil d'administration étudie la mise en place de formations pour ses membres, notamment sur les
sujets RSE.
b) Recommandations R7 – Mise en place de comités – Exercice direct des missions du
comité d'audit par le Conseil d'Administration
Compte tenu du faible nombre d'administrateurs, aucun comité spécialisé (audit, rémunérations,
nominations, stratégie) n'a pas été mis en place en 2023, le Conseil d'Administration continue d'en assurer
les missions et attributions. S'agissant du comité d'audit, la société bénéficie de la dispense de l'article
L. 821-68 4° du Code de commerce, le Conseil d'Administration exerçant directement les missions de ce
comité spécialisé.
Compte tenu de la taille de la Société et de la forte implication des dirigeants dans la gestion des procédures
clés du Groupe, la gouvernance mise en place permet une bonne régulation du pouvoir ainsi qu'une
efficience des prises de décision.
La fonction d'audit interne du Groupe est assurée par le Conseil d'Administration assistée par la direction
générale.
Conformément aux missions dévolues au comité d'audit, le Conseil d'Administration assure le suivi :
du processus d'élaboration de l'information financière ;
de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ;
80
du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les commissaires aux comptes ;
de l'indépendance des commissaires aux comptes ;
S'agissant des missions complémentaires du comité d'audit, issues de la réforme de l'audit, le Conseil
d'Administration approuve la fourniture par les commissaires aux comptes des services autres que la
certification des comptes. En l'absence de comité d'audit, les deux autres missions issues de la réforme
susvisée (c'est-à-dire la recommandation au Conseil pour la nomination et le renouvellement des
commissaires aux comptes et l'information du Conseil de l'exercice des missions du comité notamment
s'agissant de la certification des comptes) ne sont pas pertinentes car elles relèvent des rapports entre le
Conseil et le comité.
Bien qu'aucune disposition légale n'encadre la composition du conseil pris en sa qualité de comité d'audit,
et en conformité avec les recommandations de l'Autorité des Marchés Financiers, le Conseil
d'Administration comprend un membre indépendant et ayant des compétences particulières en matière
financière ou comptable (compte tenu de son expérience professionnelle) : Monsieur Yves AUBRET.
Le Conseil d'Administration de Crosswood s'est doté dans sa séance du 16 mai 2008 d'un règlement
intérieur, dont le texte est reproduit au paragraphe 5.3.1 Même si cette faculté n'a pas encore été mise en
œuvre, dans son article 3, ce règlement prévoit notamment « la création de comités chargés d'étudier les
questions que lui-même ou son Président soumet, pour avis, à leur examen ».
c) Recommandation R8 – Comité RSE
Cette recommandation du Code Middlenext est une nouveauté issue de la révision dudit code en
septembre 2021 et a notamment pour objet la création d'un comité spécialisé en RSE, qui est présidé par
un membre indépendant, afin de favoriser et réfléchir aux questions sur les actions conduites en matière
d'environnement et de pérennisation de l'entreprise.
Pour les mêmes raisons exposées ci-dessus que s'agissant de la non-mise en place des autres comités
spécialisés, le Conseil d'Administration s'empare directement de ces sujets.
d) Recommandation R13 – Evaluation du Conseil d'Administration
Comme le permet le Code Middlenext, la société a privilégié l'autocontrôle par les administrateurs
s'agissant de leur capacité à évaluer la pertinence du fonctionnement du Conseil d'Administration, et les
administrateurs sont régulièrement invités à s'exprimer sur le fonctionnement du conseil et sur la
préparation de ses travaux.
La Société considère que le mode de fonctionnement du Conseil est satisfaisant et qu'il n'est pas
nécessaire de prévoir un système spécifique d'évaluation de ses travaux.
e) Recommandation R15 – Politique de diversité et d'équité
La société n'a pas mis en place une telle politique car elle n'a pas de salarié.
5.1.2 DIRECTION GÉNÉRALE
a) Modalité d'exercice de la direction générale
En application des dispositions de l'article L.225-51-1 du Code de commerce, la direction générale de
Crosswood est assumée, soit par le président du Conseil d'Administration, soit par une autre personne
physique portant le titre de directeur général.
Dans sa séance du 16 mai 2008, le Conseil d'Administration a confié la présidence et la direction générale
de la Société à Monsieur Jacques LACROIX pour la durée de son mandat d'administrateur.
Son mandat d'administrateur a été renouvelé en 2014 puis en 2020 pour une durée de 6 ans.
81
b) Restrictions apportées aux pouvoirs du Directeur Général
Aucune limitation n'a été apportée aux pouvoirs du Président Directeur Général.
Le Président Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance
au nom de la société. Il exerce ses pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la
loi attribue expressément aux assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration. Il représente la
société dans ses rapports avec les tiers.
5.1.3 CONSEIL D'ADMINISTRATION
La société est administrée par un Conseil d'Administration de trois membres au moins et de dix-huit au
plus. Les administrateurs sont nommés par l'assemblée générale ordinaire qui peut les révoquer à tout
moment. Les personnes morales nommées administrateurs sont tenues de désigner un représentant
permanent soumis aux mêmes conditions et obligations que s'il était administrateur en son nom propre.
Le nombre d'administrateurs ayant dépassé 70 ans ne peut pas être supérieur au tiers des administrateurs
en fonction. Si du fait qu'un administrateur en fonction vient à dépasser l'âge de 70 ans, la proportion du
tiers susvisé est dépassée, l'administrateur le plus âgé réputé démissionnaire d'office à l'issue de la
prochaine Assemblée Générale Ordinaire.
La durée des fonctions des membres du Conseil d'Administration est de six ans maximums. Tout
administrateur sortant est rééligible.
En vertu des dispositions des statuts et du règlement intérieur du Conseil d'Administration, chaque
administrateur doit être propriétaire, dans le délai légal à compter de sa nomination, d'une action
Crosswood.
a) Composition du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration est composé de quatre membres :
Monsieur Jacques LACROIX, Président Directeur Général
Madame Sophie ERRE
Monsieur Yves AUBRET
Monsieur Olivier MAMBRINI
Parmi les membres du Conseil, deux d'entre eux, Monsieur Yves AUBRET et Monsieur Olivier Mambrini
sont considérés comme indépendant conformément à la définition donnée par le Code Middlenext.
En effet, selon la recommandation R3 du Code Middlenext de gouvernement d'entreprise, les critères
permettant de qualifier un membre du Conseil d'indépendant sont les suivants :
Ne pas avoir été, au cours des cinq dernières années, et ne pas être salarié ni mandataire social
dirigeant de la société ou d'une société de son groupe ;
Ne pas avoir été, au cours des deux dernières années, et ne pas être en relation d'affaires significative
avec la société ou son groupe (client, fournisseur, concurrent, prestataire, créancier, banquier...) ;
Ne pas être actionnaire de référence de la société ou détenir un pourcentage de droit de vote
significatif ;
Ne pas avoir de relation de proximité ou de lien familial proche avec un mandataire social ou un
actionnaire de référence ;
Ne pas avoir été, au cours des six dernières années, commissaire aux comptes de l'entreprise.
Le Conseil d'Administration ne comprend pas d'administrateur élu par les salariés.
Le Conseil d'Administration est composé en recherchant une représentation équilibrée des femmes et des
hommes. S'agissant de la parité entre hommes et femmes, le Conseil compte parmi ses membres une
82
Not named
femme et trois hommes, sa composition respecte donc l'impératif d'un écart maximum de deux entre les
représentants de chaque sexe applicable aux conseils d'administration d'au plus huit administrateurs.
Lors de la prochaine assemblée générale, le mandat de Monsieur Yves AUBRET viendra à échéance et il
sera proposé aux actionnaires de voter en faveur de son renouvellement.
b) Présentation synthétique du Conseil d'Administration
Le tableau ci-dessous donne une information synthétique de la composition du Conseil d'Administration au
31 décembre 2023 conformément au modèle de tableau présenté dans le Code Middlenext. Sont
également indiquées les expériences et expertises apportées au Conseil par les administrateurs, étant
précisé que tous concourent à la stratégie de l'entreprise.
Année de
Échéance
Administrateur
Expérience et expertise
première
du mandat
indépendant
apportées
nomination
(année)
Stratégie, expertise du
Jacques LACROIX
marché, expertise
Non
2008
2026
Président
technique, expertise
financière et boursière
Gouvernance, expertise du
Sophie ERRE
Non
2016
2026
marché, expertise
Administratrice
technique
Yves AUBRET
Gouvernance, expertise
Oui
2018
2024
Administrateur
financière
Olivier MAMBRINI
Gouvernance, expertise
Oui
2023
2027
Administrateur
ESG
c) Renseignements concernant les mandataires sociaux
Jacques LACROIX, Président-Directeur Général
Né le 29/10/1967, français
Diplômé d'HEC et titulaire du DESCF, Jacques Lacroix a
Président du Conseil d'Administration et débuté sa carrière comme consultant en audit puis en
Directeur Général
conseil. Après plusieurs expériences de management
Adresse professionnelle :
dans des secteurs variés notamment les nouvelles
8 rue de Sèze, 75009 PARIS
technologies, il a développé en 2001 une activité de
Date de première nomination : 24 juin 2020
refinancement immobilier et montage d'opérations
Echéance de mandat : Assemblée générale
d'investissement.
statuant sur les comptes clos au 31 décembre
Fort de son expertise sur le marché immobilier, Jacques
2025
Lacroix
a
démarré une activité d'investisseur en
Nombre d'actions détenues : 35 820
collaboration avec des clients privilégiés dès 2003. Il est
aujourd'hui Président Directeur Général du Groupe
SCBSM, foncière cotée ainsi que de Crosswood, son
actionnaire de référence.
Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années :
Au sein du Groupe Crosswood
En dehors du Groupe
Néant
- Gérant des sociétés SCI BGM, SCI Foncière Dinard et
SARL Brocéliande Patrimoine ;
- Président de Compagnie Financière Brocéliande SAS et
Président-Directeur Général de SCBSM
83
Not named
Sophie ERRE, Administratrice
Née le 28/10/1977, française
Sophie ERRE, titulaire d'un DEA en droit des affaires,
Administratrice
occupe le poste de Directrice du Patrimoine au sein du
Adresse professionnelle :
Groupe SCBSM qu'elle a rejoint fin 2006 après une
8 rue de Sèze, 75009 PARIS
expérience de Directrice de centres commerciaux.
Date de première nomination : 24 juin 2016
Echéance de mandat : assemblée générale
statuant sur les comptes clos au 31 décembre
2025
Nombre d'actions détenues : 100
Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années :
Au sein du Groupe Crosswood
En dehors du Groupe
Néant
- Administratrice de SCBSM
- Gérante de la SCI Mathale
Yves AUBRET, Administrateur
Né le 24/08/1956, français
Yves AUBRET, diplômé de l'Ecole de Management de
Administrateur
Lyon, a exercé l'ensemble de sa carrière dans le secteur
Adresse professionnelle :
bancaire. Depuis plus de 25 ans, il s'est spécialisé dans le
23 avenue de Trudaine, 75009 PARIS
financement dédié à l'immobilier et a exercé différentes
Date de première nomination : 21 juin 2018
fonctions commerciales et de management dans des
Echéance de mandat : assemblée générale
groupes bancaires français et européens. Après sept
statuant sur les comptes clos au 31 décembre
années passées dans le Groupe Deutsche Bank puis
2023
Eurohypo de 1998 à 2005, il a été nommé membre du
Nombre d'actions détenues : 10
Comité de Direction de Fortis Lease France en 2006 puis
a rejoint le Groupe BNP Paribas de 2010 à 2011 en tant
que membre du Comité Opérationnel de BNP Paribas
Lease Group.
Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années :
Au sein du Groupe Crosswood
En dehors du Groupe
Néant
Néant
Olivier MAMBRINI, Administrateur
Né le 14/07/1968, français
Olivier Mambrini, 55 ans, est un ancien médecin urgentiste
Administrateur
hospitalier installé en libéral en tant que médecin
Adresse professionnelle
:
Val d'Azur généraliste
depuis le 1er janvier 2006. Il exerce ses
Bâtiment H3 19 Chemin de Château-Gombert
activités d'expertise médicale depuis trente ans et il est
13013 Marseille
impliqué depuis 2020 à travers son activité de membre de
Date de première nomination : 30 juin 2023
l'association centre de santé ACCESS SANTE (dont l'objet
Echéance de mandat : assemblée générale
est la gestion de centres de santé ; association liée à
statuant sur les comptes clos au 31 décembre
QARE filiale du groupe européen HealthHero leader de la
2026
téléconsultation en Europe) dans la réflexion sur les
Nombre d'actions détenues : 1
centres de santé tant sur l'aspect immobilier que financier.
Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années :
Au sein du Groupe Crosswood
En dehors du Groupe
Néant
- Médecin généraliste expertises médicales à Marseille
- Membre de l'association loi 1901 Centre de santé
ACCESS SANTE depuis le 20/12/2020.
84
Not named
5.1.4 DÉCLARATION CONCERNANT LES MANDATAIRES SOCIAUX
a) Absence de condamnation
Au cours des cinq dernières années, aucun des membres du Conseil d'Administration et de la Direction
Générale du Groupe Crosswood n'a fait l'objet :
d'une condamnation pour fraude ;
d'une faillite, mise sous séquestre, liquidation ou placement d'entreprises sous administration
judiciaire ;
d'une mise en cause ou d'une sanction publique officielle prononcée à son encontre par les autorités
statutaires ou réglementaires ;
d'une déchéance du droit d'exercer la fonction de membre d'un organe d'administration, de direction
ou de surveillance ou de participer à la gestion d'une société.
b) Absence de liens familiaux
A la connaissance de la Société, il n'existe aucun lien familial entre les membres du Conseil
d'Administration.
c) Absence de conflits d'intérêts
A la connaissance de la Société, il n'existe pas de conflit d'intérêt au niveau des organes d'administration,
de direction et de contrôle et de la Direction Générale, entre leurs intérêts privés et l'intérêt social.
Les conventions libres et réglementées sont exposées au paragraphe 5.7 pour ce qui concerne les
membres du Conseil d'Administration.
Il n'existe pas non plus d'arrangement ou d'accord conclu avec les principaux actionnaires, ni avec des
clients ou fournisseurs, en vertu desquels un membre du Conseil d'Administration aurait été désigné en
tant qu'administrateur de la Société.
d) Contrats de service liant les membres des organes d'administration et de direction à la
Société ou à l'une de ses filiales et prévoyant l'octroi d'avantages
Des mandats de gestion locative et suivi technique ont été conclu entre Crosswood et ses filiales et la
société Brocéliande Patrimoine SARL, filiale à 100 % de CFB, elle-même détenue à 100 % par Jacques
Lacroix.
Ces mandats recouvrent notamment les prestations suivantes sur l'ensemble des actifs immobiliers du
Groupe :
Gestion locative (administrative et comptable) : suivi de la correcte exécution des baux,
renouvellement, avenant, émission du quittancement, recouvrement des loyers, établissement d'un
rapport trimestriel de gestion ;
Suivi technique : maintenance et entretien des biens immobiliers, suivi permanent et ponctuel dans le
cadre de gros travaux et/ou grosses réparations, élaboration d'un budget annuel ou pluriannuel de
dépenses ; Commercialisation.
Un montant de 37 K€ HT a été facturé au titre de ces contrats sur l'exercice clos le 31 décembre 2023.
a) Transactions réalisées par les mandataires sociaux et les personnes auxquelles ils sont
étroitement liées sur les titres de Crosswood au cours de l'exercice (article L.621-18-2 du
Code Monétaire et Financier – Article 223-26 du Règlement Général de l'AMF)
Néant
85
Not named
5.2 REMUNERATION ET AVANTAGES
5.2.1 POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
La politique de rémunération des mandataires sociaux a été examinée et arrêtée par le Conseil
d'Administration.
Le Conseil d'Administration juge que cette politique est conforme à l'intérêt social et à la réalité
opérationnelles de Crosswood, qu'elle contribue à sa pérennité et qu'elle s'inscrit dans sa stratégie
commerciale en respectant les valeurs de la société. Les composantes de la rémunération et le processus
de décision suivi pour la détermination de la politique de rémunération sont également mentionnés ci-
dessous.
a) Président-Directeur Général
Le Conseil d'Administration a décidé que jusqu'à présent ni le mandat de Président du Conseil
d'Administration ni celui de Directeur Général ne donnerait lieu à la moindre rémunération ni au moindre
avantage social ou autre avantage en nature.
En conséquence, au titre de l'exercice 2023, aucune rémunération variable ni exceptionnelle n'a été
attribuée ni n'est à verser à Monsieur Jacques LACROIX, ni pour son mandat de Président du Conseil
d'Administration ni pour celui de Directeur Général.
Le seul élément de rémunération que perçoit le Président-Directeur Général est la rémunération au titre de
son mandat d'administrateur. En 2023, la rémunération versée à ce titre s'est élevée à 5.000 euros.
Cette politique de rémunération sera maintenue pour l'exercice 2024.
b) Administrateurs
La politique de rémunération globale des administrateurs a été prévue en 2023 pour un montant ne
dépassant pas 40.000 euros, réparti entre les administrateurs sur décision du Conseil d'Administration.
Cette enveloppe globale est répartie entre les membres du Conseil d'Administration selon la règle
suivante : les administrateurs se répartissent équitablement cette rémunération sur la base de leur
participation effective aux différents conseils d'administration de l'exercice.
Aucune somme n'est prévue spécifiquement pour des prestations exceptionnelles réalisées par les
administrateurs.
Approbation du montant de la rémunération des administrateurs par l'assemblée générale pour l'exercice
2023 : il sera proposé à l'Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le
31 décembre 2023 de fixer à un maximum de 40.000 euros le montant global de la rémunération allouée
aux administrateurs à répartir entre eux.
5.2.2 SYNTHÈSE DES RÉMUNÉRATIONS AU DIRIGEANT MANDATAIRE SOCIAL
Tableau n°1 - Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées au
dirigeant mandataire social
Ce tableau présente une synthèse des éléments de rémunération du dirigeant mandataire social fournis
dans les tableaux suivants. Ces tableaux visent les rémunérations et les avantages de toute nature,
attribués au dirigeant mandataire social par i) Crosswood, ii) les sociétés contrôlées, au sens de l'article
L. 233-16 du Code de commerce, par Crosswood.
86
Not named
Président- Directeur Général
2022
2023
Rémunérations attribuées au titre de
l'exercice (base annuelle) (détaillées au
300.000 €
305.000 €
tableau 2)
Valorisation des rémunérations variables
pluriannuelles attribuées au cours de
N/A
N/A
l'exercice
Valorisation des options attribuées au cours
N/A
N/A
de l'exercice
Valorisation
des
actions
attribuées
N/A
N/A
gratuitement au cours de l'exercice
Valorisation des autres plans
de
N/A
N/A
rémunération de long terme
TOTAL
300.000 €
305.000 €
5.2.3 DÉTAIL DES RÉMUNÉRATIONS ATTRIBUÉES AU DIRIGEANT MANDATAIRE
SOCIAL
Tableau n°2 - Récapitulatif des rémunérations du dirigeant mandataire social
Le tableau ci-dessous, conforme ainsi que tous les tableaux suivants aux annexes du Code Middlenext et
aux recommandations de l'AMF, présente les rémunérations du dirigeant mandataire social au titre des
trois derniers exercices comptables :
2021
2022
2023
Président-Directeur
Général
Montants Montants Montants Montants Montants Montants
attribués versés
attribués versés
attribués versés
Rémunération fixe (*)
292.000 €
292.000 €
292.000 €
292.000 €
292.000 €
292.000 €
Rémunération variable
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
annuelle
Rémunération au titre du
mandat de « membre du
5.000 €
5.000 €
5.000 €
5.000 €
10.000 €
5.000 €
Conseil »
Rémunération au titre de
mandat de « membre du
Conseil » de SCBSM,
3.000 €
3.000 €
3.000 €
3.000 €
6.000 €
3.000 €
société du périmètre de
consolidation
Stock-options
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Actions gratuites
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Avantages en nature
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
TOTAL
300.000 €
300.000 €
300.000 €
300.000 €
308.000 €
300.000 €
(*) honoraires versés par SCBSM, société du périmètre de consolidation, à CFB, détenue à 100 % par
Monsieur Jacques Lacroix, Président de SCBSM, au titre du contrat de prestations d'assistance en matière
notamment de développement, de participation aux décisions d'investissement, recherche et structuration
de financements et mise en œuvre de la stratégie de développement.
87
Not named
Tableau n°3 - Récapitulatif des indemnités ou des avantages au profit du dirigeant mandataire social
Le tableau ci-dessous présente les indemnités et avantages consentis au dirigeant mandataire social en
2023 :
Indemnités ou
avantages dus
Indemnités
ou susceptibles
Régime de
relatives à
Contrat de
d'être dus à
retraite
une clause
Président-Directeur
travail
raison de la
supplémentaire
de non-
Général
cessation ou du
concurrence
changement de
fonctions
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Jacques LACROIX
Date de 1ère nomination :
X
X
X
X
24 juin 2020
Date de fin de mandat :
2026
A ce jour il n'existe aucune rémunération spécifique des mandataires sociaux hormis l'enveloppe annuelle
globale de rémunération des administrateurs votée par l'assemblée générale. Il est rappelé que Monsieur
Jacques LACROIX ne perçoit pas de rémunération au titre de ses fonctions de Directeur Général.
Au titre de l'exercice 2023, le Groupe prévoit de répartir entre les membres du conseil d'administration une
enveloppe de 40 K€ sous réserve du vote de la prochaine assemblée générale.
5.2.4 RÉMUNÉRATION ATTRIBUÉES AUX ADMINISTRATEURS
a) Répartition de l'enveloppe annuelle
Au titre de l'exercice 2023, le Conseil d'Administration en date du 25 avril 2024 a décidé de répartir la
rémunération globale fixée à un montant de 40.000 euros, comme suit :
Répartition équitable sur la base de leur participation effective aux différents conseils d'administration de
l'exercice ;
b) Rémunération allouée à raison de missions exceptionnelles
Néant, aucune somme n'a été attribuée ou versée pour des prestations exceptionnelles réalisées par les
administrateurs.
c) Rémunérations versées par les filiales du groupe
Néant.
88
Not named
Tableau n°3bis - Tableau sur les rémunérations allouées à raison du mandat d'administrateur et les
autres rémunérations perçues par les mandataires sociaux non dirigeants
Montants versés
Montants versés
Montants versés
Sophie ERRE
au cours de
au cours de
au cours de
l'exercice 2021
l'exercice 2022
l'exercice 2023
Rémunération fixe
(anciennement
jetons
de
5.000 €
5.000 €
5.000 €
présence)
Rémunération au titre de
mandat de « membre du
3.000 €
3.000 €
3.000 €
Conseil » de SCBSM, société
du périmètre de consolidation
Autres rémunérations
N/A
N/A
N/A
TOTAL
8.000 €
8.000 €
8.000 €
Montants versés
Montants versés
Montants versés
Yves AUBRET
au cours de
au cours de
au cours de
l'exercice 2021
l'exercice 2022
l'exercice 2023
Rémunération fixe
(anciennement jetons de
5.000 €
5.000 €
5.000 €
présence)
Autres rémunérations
N/A
N/A
N/A
TOTAL
5.000 €
5.000 €
5.000 €
Montants versés
Montants versés
Montants versés
Olivier MAMBRINI
au cours de
au cours de
au cours de
l'exercice 2021
l'exercice 2022
l'exercice 2023
Rémunération fixe
(anciennement jetons de
N/A
N/A
N/A
présence)
Autres rémunérations
N/A
N/A
N/A
TOTAL
N/A
N/A
N/A
5.2.5 INFORMATIONS
SUR
LES OPTIONS
D'ACHAT D'ACTIONS ET LES
ATTRIBUTIONS GRATUITES D'ACTIONS
Tableau n°4 - Options de souscription ou d'achat d'actions attribuées durant l'exercice à chaque
dirigeant mandataire social par l'émetteur et par toute société du groupe
Le tableau n°4 recommandé par l'AMF relatif aux options de souscription ou d'achat d'actions attribuées
durant l'exercice à chaque dirigeant mandataire social par l'émetteur et par toute société du groupe n'est
pas applicable car aucune option de souscription n'a été attribuée durant l'exercice.
Tableau n°5 - Options de souscription ou d'achat d'actions levées durant l'exercice par chaque
dirigeant mandataire social
Le tableau n°5 recommandé par l'AMF relatif aux options de souscription ou d'achat d'actions levées durant
l'exercice par chaque dirigeant mandataire social n'est pas applicable car aucune option de souscription
n'a été levée durant l'exercice.
Tableau n°6 - Actions attribuées gratuitement à chaque mandataire social
Le tableau n°6 recommandé par l'AMF relatif aux actions attribuées gratuitement à chaque dirigeant
mandataire social n'est pas applicable car aucune action n'a été attribuée gratuitement durant l'exercice.
89
Tableau n°7 - Actions attribuées gratuitement et devenues disponibles durant l'exercice pour
chaque dirigeant mandataire social exécutif
Le tableau n°7 recommandé par l'AMF relatif aux actions attribuées gratuitement et devenues disponibles
durant l'exercice pour chaque dirigeant mandataire social exécutif n'est pas applicable car aucune action
attribuée gratuitement n'est devenue disponible durant l'exercice.
Tableau n°8 - Historique des attributions d'options de souscription ou d'achat d'actions
Le tableau n°8 recommandé par l'AMF relatif à l'historique des attributions d'options de souscription ou
d'achat d'actions n'est pas applicable car aucune option de souscription ou achat d'actions n'a été attribuée
par Crosswood.
Tableau n°9 - Options de souscription ou d'achat d'actions consenties aux dix premiers salariés
non-mandataires sociaux attributaires et options levées par ces derniers
Le tableau n°9 recommandé par l'AMF relatif aux options de souscription ou d'achat d'actions consenties
aux dix premiers salariés non-mandataires sociaux attributaires et options levées par ces derniers n'est
pas applicable car (i) aucune option de souscription n'a été consentie par Crosswood à ses dix premiers
salariés non-mandataires sociaux et (ii) Crosswood n'a aucun salarié.
Tableau n°10 - Historique des attributions gratuites d'actions
Le tableau n°10 recommandé par l'AMF relatif à l'historique des attributions gratuites d'actions n'est pas
applicable car aucune attribution gratuite d'actions n'a été consentie par Crosswood.
5.2.6 AUTRES ÉLÉMENTS DE RÉMUNÉRATIONS
Il n'existe pas d'engagement pris par la Société au bénéfice de ses mandataires sociaux correspondant à
des éléments de rémunération (notamment des indemnités en exécution d'une clause de non-
concurrence), un régime de retraite supplémentaire, des indemnités ou des avantages susceptibles d'être
dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions postérieurement à celles-ci.
Il n'existe pas de prime d'arrivée, ni de départ.
Enfin aucun mandataire social ne bénéficie de contrat de travail.
5.2.7 PRINCIPES ET RÈGLES ARRÊTES PAR LE CONSEIL POUR DÉTERMINER LES
RÉMUNÉRATIONS ET AVANTAGES DE TOUTE NATURE ACCORDES AUX
MANDATAIRES SOCIAUX
Aucune règle ou principe n'a été arrêté par le Conseil d'Administration pour déterminer les rémunérations
et avantages de toute nature accordés aux mandataires sociaux.
5.2.8 RATIOS D'ÉQUI
Crosswood n'ayant aucun salarié, il n'y a pas lieu à la présentation, conformément aux 6° et 7° du I de
l'article L. 22-10-9 du Code de commerce, de ratios entre le niveau de la rémunération du Président-
Directeur Général et celui de celle des salariés.
90
Not named
5.3 FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE
DIRECTION
5.3.1 RÈGLEMENT INTÉRIEUR DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
Le Conseil d'Administration a adopté son règlement intérieur lors de sa séance du 16 mai 2008.
Le règlement intérieur décrit le mode de fonctionnement, les pouvoirs et les attributions du Conseil
d'Administration ainsi que les conditions de ses réunions et délibérations. Il précise également les règles
de déontologie applicables aux membres du Conseil d'Administration.
Le texte du règlement intérieur actuellement en vigueur est reproduit ci-dessous :
ARTICLE 1 – MISSION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
Le Conseil d'Administration se prononce sur l'ensemble des décisions relatives aux orientations de l'activité
de la société et veille à leur mise en œuvre par la direction générale.
Le Conseil d'Administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns. Lorsque le Conseil
considère qu'il y a lieu d'effectuer un tel contrôle ou vérification, il en définit précisément l'objet et les
modalités dans une délibération et y procède lui-même ou en confie l'exécution à l'un de ses comités, à
l'un de ses membres ou à un tiers.
Lorsque le Conseil d'Administration décide que le contrôle ou la vérification sera effectué par l'un de ses
membres ou par un tiers, la mission est définie dans les conditions fixées par l'article 2 ci-après.
Le Président fixe les conditions d'exécution du contrôle ou de la vérification. Il veille à ce que les
informations utiles au contrôle ou à la vérification soient fournies à celui qui le réalise.
Il est fait rapport au Conseil d'Administration à l'issue du contrôle ou de la vérification. Celui-ci arrête les
suites à donner à ses conclusions.
ARTICLE 2 – POSSIBILITE DE CONFERER UNE MISSION A UN ADMINISTRATEUR
Conformément aux dispositions du Code de Commerce, le Conseil d'Administration peut conférer à un ou
plusieurs de ses membres ou à des tiers, actionnaires ou non, une mission dont il arrêtera les principales
caractéristiques. Lorsque le ou les titulaires de la mission sont membres du Conseil d'Administration, ils ne
prennent pas part au vote.
Sur la base de cette délibération, il est établi à l'initiative du Président un projet de lettre de mission, qui :
définit l'objet précis de la mission ;
fixe la forme que devra prendre le rapport de mission ;
arrête la durée de la mission ;
détermine, le cas échéant, la rémunération due au titulaire de la mission ainsi que les modalités de
paiement des sommes dues à l'intéressé ;
prévoit, le cas échéant, un plafond de remboursement des frais de voyage et de déplacement ainsi
que des dépenses engagées par l'intéressé et liées à la réalisation de la mission.
Le rapport de mission est communiqué par le Président aux administrateurs de la société. Le Conseil
d'Administration délibère sur les suites à donner au rapport de mission.
91
Not named
ARTICLE 3 – COMITES DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
Afin de préparer ses travaux, le Conseil d'Administration peut décider, conformément aux dispositions du
Code de Commerce, la création de comités chargés d'étudier les questions que lui-même ou son Président
soumet, pour avis, à leur examen.
Le Conseil d'Administration fixera par le présent Règlement le domaine de compétence de chaque comité.
Dans son domaine de compétence, chaque comité formule des propositions, des recommandations ou des
avis selon le cas. A ces fins, il peut décider de faire procéder à toute étude susceptible d'éclairer les
délibérations du Conseil.
Le Conseil d'Administration désigne les membres et le Président de chaque comité. Les membres des
comités participent personnellement à leurs réunions, le cas échéant par des moyens de visioconférence
ou de téléconférence.
Les réunions des comités se tiennent au siège social ou en tout autre lieu fixé par son Président.
Le Président de chaque comité établit l'ordre du jour de ses réunions et le communique au Président.
Le Président de chaque comité peut décider d'inviter à certaines de ses réunions tout ou partie des
membres du Conseil d'Administration et, en tant que de besoin, toute personne de son choix à ses
réunions. Il fait connaître au Président du Conseil d'Administration les membres de la direction qu'il
souhaite voir participer à une séance.
Les conditions de saisine de chaque comité sont les suivantes :
il se saisit de toute question entrant dans le domaine de compétence qui peut lui être imparti par le
présent règlement et fixe son programme annuel ;
il peut être saisi par le Président du Conseil d'Administration de toute question figurant ou devant
figurer à l'ordre du jour du Conseil d'Administration ;
le Conseil d'Administration et son Président peuvent également le saisir à tout moment d'autres
questions relevant de sa compétence.
Le secrétariat de chaque comité est assuré par le secrétariat du Conseil d'Administration.
Le Président du Conseil d'Administration veille à ce que les informations nécessaires à l'exercice de leur
mission soient mises à la disposition des comités. Il veille aussi à ce que chaque comité soit tenu
régulièrement informé des évolutions législatives et réglementaires constatées et relatives à son domaine
de compétence.
Les propositions, recommandations et avis émis par les comités font l'objet de rapports communiqués par
le Président desdits comités au Président du Conseil d'Administration pour communication à ses membres.
ARTICLE 4 – REUNIONS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
Le Conseil d'Administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige.
Le Président arrête l'ordre du jour de chaque réunion du Conseil d'Administration et le communique en
temps utile et par tous moyens appropriés à ses membres.
Les documents permettant aux administrateurs de se prononcer en toute connaissance de cause sur les
points inscrits à l'ordre du jour par le Président sont communiqués par ce dernier aux administrateurs
quarante-huit heures au moins avant la réunion du Conseil, sauf urgence ou nécessité d'assurer une
parfaite confidentialité.
En tout état de cause, le Conseil d'Administration peut au cours de chacune de ses réunions, en cas
d'urgence, et sur proposition du Président, délibérer de questions non inscrites à l'ordre du jour qui lui a
été communiqué.
92
Not named
ARTICLE 5 – INFORMATION DES ADMINISTRATEURS
Chaque administrateur dispose, outre l'ordre du jour de chaque réunion du Conseil, des documents lui
permettant de prendre position en toute connaissance de cause et de manière éclairée sur les points qui y
sont inscrits.
Lors de chaque Conseil d'Administration, le Président porte à la connaissance de ses membres les
principaux faits et événements significatifs portant sur la vie de la société et du Groupe, intervenus depuis
la date du précédent Conseil.
ARTICLE 6 – PARTICIPATION AUX REUNIONS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION PAR MOYENS DE
VISIOCONFERENCE OU DE TELECONFERENCE
Le Président veille à ce que des moyens de visioconférence ou de téléconférence retransmettant les
délibérations de façon continue soient mis à la disposition des administrateurs résidant en province ou à
l'étranger ainsi que ceux qui s'y trouvent pour un motif légitime, afin de leur permettre de participer aux
réunions du Conseil d'Administration.
Lorsque le lieu de convocation du Conseil d'Administration n'est pas celui du siège de la société, le
Président prend les dispositions voulues pour que les administrateurs qui ont décidé de s'y réunir puissent
y participer grâce aux moyens décrits ci-dessus.
Sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité les administrateurs participant à la réunion
par des moyens de visioconférence ou de téléconférence.
Les caractéristiques des moyens de visioconférence ou de téléconférence utilisés doivent satisfaire à des
caractéristiques techniques garantissant une participation effective à la réunion du Conseil dont les
délibérations doivent être retransmises de façon continue. A défaut, les administrateurs concernés ne
pourront être réputés présents et, en l'absence du quorum, la réunion du Conseil devra être ajournée.
Le registre de présence aux séances du Conseil d'Administration doit indiquer le nom des administrateurs
participant à la réunion par visioconférence ou par moyens de télécommunication. Il doit également faire
état de la survenance éventuelle d'un incident technique relatif à une visioconférence ou une
téléconférence lorsque cet incident a perturbé le déroulement de la séance.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables pour l'adoption des décisions prévues par les
articles L.225-47, L.225-53, L.225-55, L.232-1 et L.233-16 du Code de commerce, respectivement relatifs :
à la nomination et la révocation du Président du Conseil d'Administration ;
à la fixation de la rémunération du Président du Conseil d'Administration ;
à la nomination des Directeurs Généraux Délégués ainsi qu'à la fixation de leur rémunération ;
à la révocation des Directeurs Généraux Délégués ;
à l'établissement des comptes annuels et du rapport de gestion ;
à l'établissement des comptes consolidés et du rapport de gestion du Groupe.
ARTICLE 7 – DEVOIR DE CONFIDENTIALITE DES ADMINISTRATEURS
Les membres du Conseil d'Administration sont tenus à une obligation absolue de confidentialité en ce qui
concerne le contenu des débats et délibérations du Conseil et de ses comités éventuels ainsi qu'à l'égard
des informations qui y sont présentées.
ARTICLE 8 – DEVOIR D'INDEPENDANCE DES ADMINISTRATEURS
Dans l'exercice du mandat qui lui est confié, chaque administrateur doit se déterminer indépendamment
de tout intérêt autre que l'intérêt social de l'entreprise.
93
Not named
Chaque administrateur est tenu d'informer le Président de toute situation le concernant susceptible de créer
un conflit d'intérêts avec la société ou une des sociétés du Groupe.
ARTICLE 9 – DEVOIR DE DILIGENCE DES ADMINISTRATEURS
En acceptant le mandat qui lui est confié, chaque administrateur s'engage à l'assumer pleinement, à savoir
notamment :
à consacrer à l'étude des questions traitées par le Conseil et, le cas échéant, le comité dont il est
membre tout le temps nécessaire ;
à demander toutes informations complémentaires qu'il juge comme utiles ;
à veiller à ce que le présent Règlement soit appliqué ;
à forger librement sa conviction avant toute décision en n'ayant en vue que l'intérêt social ;
à participer activement à toutes les réunions du Conseil, sauf empêchement ;
à formuler toutes propositions tendant à l'amélioration des conditions de travail du Conseil et de ses
comités éventuels.
Le Conseil d'Administration veille à l'amélioration constante de l'information communiquée aux
actionnaires. Chaque administrateur, notamment par sa contribution aux travaux des comités du Conseil,
doit concourir à ce que cet objectif soit atteint.
Chaque administrateur s'engage à remettre son mandat à la disposition du Conseil lorsqu'il estime de
bonne foi ne plus être en mesure de l'assumer pleinement.
5.3.2 ORGANISATION DES TRAVAUX DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
a) Convocations
En application de l'article 14.3 des statuts, les administrateurs sont convoqués verbalement ou par e-mail.
Conformément à l'article L.225-238 du Code de commerce, les Commissaires aux comptes ont été
convoqués à la réunion du Conseil qui a examiné et arrêté les comptes sociaux et consolidés de l'exercice
écoulé.
b) Information des administrateurs
Conformément à l'article L.225-35 du Code de commerce, à l'article 4 du règlement intérieur du Conseil et
à la recommandation R4 du Code Middlenext, le Président a communiqué à chaque administrateur tous
les documents et informations relatifs aux questions inscrites à l'ordre du jour et nécessaires à
l'accomplissement de sa mission dans un délai suffisant, soit au moins 48 heures avant la réunion du
Conseil, sauf urgence.
c) Tenue des réunions
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023, les réunions du Conseil d'Administration se sont
déroulées au siège de la société sis 8 rue de Sèze à PARIS (9ème).
Le Conseil d'Administration s'est réuni 5 fois, physiquement, par visio-conférence ou par téléphone, au
cours de l'exercice 2023.
94
Not named
Assiduité de chacun des administrateurs aux réunions du conseil au cours de l'exercice 2023
Séance du
Taux de
24/02/23 19/04/23
28/09/23
07/11/23
29/11/23
présence
Administrateur
Jacques LACROIX
Présent
Présent
Présent
Présent
Présent
100%
Sophie ERRE
Présent
Présent
Présent
Présent
Présent
100%
Yves AUBRET
Présent
Présent
Présent
Présent
Présent
100%
Olivier MAMBRINI (*)
N/A
N/A
Présent
Présent
Présent
100%
Taux de présence
100%
100%
100%
100%
100%
100%
(*) Monsieur Olivier MAMABRINI ayant été nommé le 30 juin 2023, il n'a par définition assisté aux séances
du Conseil qu'à compter de cette date. Pour les séances antérieures à sa nomination, le taux de présence
est calculé sur la base d'un Conseil formé de trois administrateurs. De même, son assiduité sur l'année
n'est calculée que sur les réunions postérieures à sa nomination.
Des réunions informelles avec l'ensemble ou une partie des administrateurs se sont également tenues sur
des sujets particuliers, le cas échéant.
Au cours de l'exercice 2023, le Conseil d'Administration s'est réuni afin de débattre notamment sur les
sujets suivants :
suivi financier de Crosswood et ses métiers ;
gouvernance d'entreprise ;
enjeux environnementaux et sociaux ;
examen des comptes annuels, consolidés et semestriels ;
examen des résultats des votes des assemblées générales ;
autorisation à conférer au Président-Directeur Général à l'effet d'accorder des cautions, avals ou
garanties ;
réflexion stratégique de Crosswood et de ses filiales ;
recommandations du Code Middlenext ;
succession des mandataires sociaux (nomination d'Olivier MAMBRINI en qualité d'administrateur) ;
revue de l'activité des filiales ;
répartition de l'enveloppe de rémunération allouée aux administrateurs ;
politique de rémunération des mandataires sociaux ;
examen et l'autorisation des conventions réglementées ;
examen des conventions courantes selon la procédure mise en place ;
examen de toute question pouvant entraîner un potentiel conflit d'intérêts.
d) Comité d'audit
Tel que présenté au paragraphe 5.1.1, le Conseil d'Administration exerce directement les missions et
attributions d'un comité d'audit.
95
Not named
e) Les comptes rendus de séance
Un procès-verbal de chaque séance est établi puis arrêté par le Président qui le soumet à l'approbation du
Conseil suivant. Il est retranscrit dans le registre des procès-verbaux après signature du Président et d'un
administrateur au moins.
f) Rémunération
La rémunération des administrateurs est présentée dans le chapitre 5.2.
5.3.3 AUTRES MEMBRES DE LA DIRECTION
A ce jour, il n'existe aucun autre membre de Direction au sein du Groupe CROSSWOOD.
5.4 TABLEAU RECAPULATIF DES DELEGATIONS EN COURS DE
VALIDITE (ARTICLE L.225-100 AL.7)
Cf. Paragraphe 6.4 « CAPITAL POTENTIEL ».
5.5 INFORMATIONS RELATIVES AUX ELEMENTS SUSCEPTIBLES
D'AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS D'OFFRE PUBLIQUE
Les éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique au sens de l'article L.22-10-11 du
Code de commerce sont les suivants :
5.5.1 STRUCTURE DU CAPITAL DE LA SOCIÉTÉ
Voir paragraphe 6.2 « Actionnariat ».
5.5.2 RESTRICTIONS STATUTAIRES À L'EXERCICE DES DROITS DE VOTE ET AUX
TRANSFERTS D'ACTIONS OU LES CLAUSES DES CONVENTIONS PORTÉES À LA
CONNAISSANCE DE LA SOCIÉTÉ EN APPLICATION DE L'ARTICLE L. 233-11 DU CODE
DE COMMERCE
Néant.
5.5.3 PARTICIPATIONS DIRECTES OU INDIRECTES DANS LE CAPITAL DE LA SOCIÉTÉ
DONT ELLE A CONNAISSANCE EN VERTU DES ARTICLES L.233-7 ET L. 233-12 DU
CODE DE COMMERCE
Néant. Voir paragraphe 6.2 « Actionnariat ».
96
5.5.4 LISTE DES DÉTENTEURS DE TOUT TITRE COMPORTANT DES DROITS DE
CONTRÔLE SPÉCIAUX ET LA DESCRIPTION DE CEUX-CI
Néant.
5.5.5 MÉCANISMES DE CONTRÔLE PRÉVUS DANS UN ÉVENTUEL SYSTÈME
D'ACTIONNARIAT DU PERSONNEL, QUAND LES DROITS DE CONTRÔLE NE SONT
PAS EXERCÉS PAR CE DERNIER
Néant.
5.5.6 ACCORDS ENTRE ACTIONNAIRES DONT LA SOCIÉTÉ A CONNAISSANCE ET QUI
PEUVENT ENTRAÎNER DES RESTRICTIONS AU TRANSFERT D'ACTIONS ET À
L'EXERCICE DES DROITS DE VOTE
Néant.
5.5.7 RÈGLES APPLICABLES À LA NOMINATION ET AU REMPLACEMENT DES
MEMBRES DU CONSEIL D'ADMINISTRATION AINSI QU'À LA MODIFICATION DES
STATUTS DE LA SOCIÉTÉ
Les règles applicables à la modification des statuts de la société sont les règles légales.
5.5.8 POUVOIRS
DU CONSEIL D'ADMINISTRATION, EN PARTICULIER EN CE QUI
CONCERNE L'ÉMISSION OU LE RACHAT D'ACTIONS
Le Conseil d'administration dispose d'une autorisation de rachat et d'annulation d'actions de la société, voir
le paragraphe 6.6 du présent Document d'Enregistrement Universel 2023.
S'agissant des délégations d'émission, voir également le paragraphe 6.6 du présent Document
d'Enregistrement Universel 2023.
5.5.9 ACCORDS CONCLUS PAR LA SOCIÉTÉ QUI SONT MODIFIÉS OU PRENNENT FIN
EN CAS DE CHANGEMENT DE CONTRÔLE DE LA SOCIÉTÉ, SAUF SI CETTE
DIVULGATION, HORS LES CAS D'OBLIGATION LÉGALE DE DIVULGATION,
PORTERAIT GRAVEMENT ATTEINTE À SES INTÉRÊTS
Néant.
97
Not named
5.5.10 ACCORDS PRÉVOYANT DES INDEMNITÉS POUR LES MEMBRES DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION OU LES SALARIÉS, S'ILS DÉMISSIONNENT OU SONT LICENCIÉS
SANS CAUSE RÉELLE ET SÉRIEUSE OU SI LEUR EMPLOI PREND FI N EN RAISON
D'UNE OFFRE PUBLIQUE
Néant.
5.6 MODALITES
PARTICULIERES
DE
PARTICIPATION
DES
ACTIONNAIRES AUX ASSEMBLEES GENERALES :
Néant.
5.7 OPÉRATIONS AVEC DES APPARENTES
5.7.1 PROCÉDURE D'ÉVALUATION DES CONVENTIONS COURANTES ET CONCLUES À
DES CONDITIONS NORMALES
Ces conventions sont revues chaque année par le Conseil qui constate un point d'ordre du jour spécifique
au moment de l'arrêté des comptes annuels et consolidés.
5.7.2 RAPPORT
SPÉCIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES – EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2022
L'article 8 du Règlement Intérieur du Conseil d'Administration adopté le 17 octobre 2005 précise le devoir
d'indépendance des administrateurs.
« Art 8 : Devoir d'indépendance des administrateurs
Dans l'exercice du mandat qui lui est confié, chaque administrateur doit se déterminer indépendamment
de tout intérêt autre que l'intérêt social de l'entreprise.
Chaque administrateur est tenu d'informer le Président de toute situation le concernant susceptible de créer
un conflit d'intérêts avec la Société ou une des sociétés du Groupe. ».
Les contrats de services liant la société à ses administrateurs sont présentés au paragraphe 5.1.4
« Déclaration concernant les mandataires sociauxDéclaration concernant les mandataires sociaux ».
______________
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées
Assemblée générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023
Au Président-directeur général de la société Crosswood S.A.,
98
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur
les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les
caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des
conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l'occasion de notre mission,
sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d'autres
conventions. Il vous appartient d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en
vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l'article
R. 225-31 du code de commerce relatives à l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions
déjà approuvées par l'assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimées nécessaires au regard de la doctrine
professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission.
Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les
documents de base dont elles sont issues.
CONVENTIONS SOUMISES À L'APPROBATION DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Conventions autorisées et conclues au cours de l'exercice écoulé
Nous vous informons qu'il ne nous a été donné avis d'aucune convention autorisée et conclue au cours de
l'exercice écoulé à soumettre à l'approbation de l'assemblée générale en application des dispositions de
l'article L. 225-38 du code de commerce.
CONVENTIONS DÉJÀ APPROUVÉES PAR L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Conventions approuvées au cours d'exercices antérieurs dont l'exécution s'est poursuivie au cours
de l'exercice écoulé.
En application de l'article R. 225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l'exécution des
conventions suivantes, déjà approuvées par l'assemblée générale au cours d'exercices antérieurs, s'est
poursuivie au cours de l'exercice écoulé.
Convention de cession de 999 parts sociales de la SCI Du Val Sans Retour par votre société à la
société SCBSM SA
Personne concernée :
-
Monsieur Jacques LACROIX, Président du Conseil d'administration de SCBSM
Modalités :
Votre Conseil d'administration du 26 avril 2012 a autorisé la cession de 999 parts sociales de la SCI Du Val
Sans Retour à la société SCBSM pour un montant de 2 848 K€. Un complément de prix peut être perçu en
cas d'expropriation avant le 31 décembre 2016 de parties communes à Massy, qui serait alors égal à
l'indemnité d'éviction au titre des parties communes expropriées.
Les parties communes ont été expropriées en date du 15 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires a
engagé une procédure relative à la fixation de l'indemnité d'expropriation et a obtenu gain de cause par un
jugement du tribunal administratif du 18 novembre 2019 dont l'expropriant a fait appel.
La Cour d'appel a confirmé le 25 mars 2021 le jugement rendu en première instance. L'expropriant a déposé
un pourvoi devant la Cour de cassation le 16 juin 2021.
Un protocole d'accord a été conclu en 2022 entre l'expropriant, le syndicat des copropriétaires et la SCI Du
Val Sans Retour, mettant ainsi fin à la procédure de pourvoi devant la Cour de cassation et fixant l'indemnité
d'éviction (7 200 K€ hors frais) qui sera perçue par le syndicat des copropriétaires après la levée des
conditions suspensives. Pour que cette indemnité d'éviction perçue par le syndicat des copropriétaires soit
99
redistribuée à l'ensemble des copropriétaires (dont la SCI Du Val Sans Retour), la décision de redistribution
de l'indemnité d'éviction devra être votée en assemblée générale des copropriétaires.
L'assemblée a voté cette décision et la SCI Val Sans Retour a reçu une indemnité d'expropriation partielle
au titre de l'expropriation des parties communes de la copropriété. Conformément au protocole de
cession des parts, ceci a généré un complément de prix pour Crosswood.
Crosswood a comptabilisé sur l'exercice un montant de 1 415 K€ de produit à recevoir à ce titre. Le
montant définitif du complément de prix et la perception du solde devrait intervenir en 2024 sous réserve
d'absence de contentieux entre les copropriétaires actuels et les copropriétaires expropriés
préalablement quant à la répartition de l'indemnité.
Convention de refacturation de charges de personnel
Personne concernée :
-
Monsieur Jacques LACROIX, Président du Conseil d'administration de SCBSM
Modalités :
Cette convention a été conclue avec la société SCBSM. Le montant des honoraires comptabilisés par votre
société au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023 au titre de la mise à disposition de personnel s'est
élevé à 28 K€. Le conseil d'administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa
séance du 25 avril 2024.
Paris La Défense, le 30 avril 2024
Paris, le 30 avril 2024
KPMG SA
RSA SAS
Xavier Niffle
David Bénichou
Assoc
Assoc
100
Not named
CAPITAL ET ACTIONNARIAT
6.1 DONNÉES BOURSIÈRE
2021
2022
2023
Capitalisation boursière en fin d'exercice
69.645.888 €
77.620.608 €
89.316.864 €
Nombre d'actions (au 31 décembre)
10.632.960
10.632.960
10.632.960
Cours au plus haut
7,90 €
8,30 €
17,50 €
Cours au plus bas
4,40 €
4,78 €
6,6540 €
Cours de clôture
6,55 €
7,30 €
8,40 €
Evolution du cours de bourse depuis 2 ans
20 000
18,00
18 000
16,00
16 000
14,00
14 000
12,00
12 000
10,00
10 000
8,00
8 000
6,00
6 000
4,00
4 000
2 000
2,00
0
0,00
Volume
Cours de clôture
101
Not named
6.2 ACTIONNARIAT
6.2.1 PARTICIPATIONS DIRECTES OU INDIRECTES DANS LE CAPITAL DE LA SOCIÉTÉ
DONT ELLE A CONNAISSANCE
La répartition du capital social établie ci-dessous a été établie :
en ce qui concerne le nombre d'actions et de droits de vote détenus, sur la base des informations
portées à la connaissance de la Société ;
en ce qui concerne le pourcentage d'actions et de droits de vote détenus, sur la base du capital de
la Société et des droits de vote au 31 décembre de chacune des trois années considérées
(2021,2022 et 2023).
Au 31 décembre 2023, le montant du capital social est de 10 632 960 euros divisé en 10 632 960 actions
de 1 euro de valeur nominale chacune, correspondant à un nombre de droits de vote théoriques de 16 065
389.
Répartition du capital et des droits de vote au 31 décembre 2023 :
Actionnaires
Nb d'actions
%
Droits de vote
%
Jacques LACROIX via CFB
5 479 259
51,53 %
10 917 049
67,93 %
SA FONCIERE VINDI
4 626 128
43,51 %
4 626 128
28,79 %
FLOTTANT
527 573
4,96 %
528 002
3,29 %
TOTAL
10 632 960
100 %
16 071 179
100 %
Les titres de CROSSWOOD étant inscrits sur un marché actif, l'actionnariat détaillé ci-dessus est sujet à
évolution. Néanmoins, depuis le 31 décembre 2023, cette répartition n'a pas connu d'évolution significative.
Actionnaires détenant plus de 5 % du capital ou des droits de vote :
A la connaissance de la Société, il n'existait pas, au 31 décembre 2023, d'autres actionnaires détenant,
directement ou indirectement, 5 % ou plus du capital et des droits de vote de la Société que :
la société CFB, qui détenait 51,53 % du capital et 67,93 % des droits de vote de la Société, étant
précisé que cette société est détenue à 100 % par M. Jacques LACROIX.
SA Foncière Vindi, qui détenait 43,51 % du capital social et 28,80 % des droits de vote.
6.2.2 DROITS DE VOTE DOUBLE
L'article 12 des statuts de la société Crosswood prévoient l'acquisition d'un droit de vote double : « Un droit
de vote double est attribué à toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il sera justifié d'une
inscription nominative, depuis deux ans au moins, au nom d'un même actionnaire. ».
6.2.3 DÉTENTION OU CONTRÔLE DE CROSSWOOD
A la date du présent document d'enregistrement universel, l'actionnaire CFB dispose seul d'une majorité
des droits de vote.
En effet, CFB, principal actionnaire, détient directement à ce jour, 51,53 % du capital et 67,93 % des droits
de vote de Crosswood.
Le capital de la société CFB est détenu à hauteur de 100 % par M. Jacques Lacroix.
102
Not named
La Société n'a mis en place aucune mesure particulière en vue d'assurer que le contrôle de CFB ne soit
pas exercé de manière abusive. Néanmoins, le fonctionnement régulier des organes de gouvernance de
l'entreprise, tel que décrit au paragraphe 5. « Rapport sur le gouvernement d'entreprise » du document
d'enregistrement universel concernant les procédures internes, permet d'assurer l'entreprise contre tout
exercice abusif du contrôle de la société.
6.2.4 PACTE D'ACTIONNAIRES
Il n'existe à ce jour aucun pacte d'actionnaire.
6.2.5 FRANCHISSEMENT DE SEUIL
Néant.
6.2.6 HISTORIQUE DE L'ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION DU CAPITAL AU COURS
DES TROIS DERNIERS EXERCICES
Répartition du capital :
31/12/2023
31/12/2022
31/12/2021
Actionnaires
Nb d'actions
%
Nb d'actions
%
Nb d'actions
%
5 479 259
51,5 %
5 479 259
51,5 %
5 478 859
51,5 %
CFB
4 626 128
43,5 %
4 626 128
43,5 %
4 626 128
43,5 %
SA FONCIERE VINDI
FLOTTANT
527 573
5,0 %
527 573
5,0 %
527 973
5,0 %
TOTAL
10 632 960
100 %
10 632 960
100 %
10 632 960
100 %
Répartition des droits de vote :
31/12/2023
31/12/2022
31/12/2021
Actionnaires
Nb de DDV
%
Nb de DDV
%
Nb de DDV
%
10 917 049
67,9 %
10 911 260
67,9 %
10 910 860
67,9 %
CFB
4 626 128
28,8 %
4 626 128
28,8 %
4 626 128
28,8 %
SA FONCIERE VINDI
FLOTTANT
528 002
3,3 %
528 001
3,3 %
528 402
3,3 %
TOTAL
16 071 179
100 %
16 065 389
100 %
16 065 390
100 %
6.2.7 ACCORDS SUSCEPTIBLES D'ENTRAÎNER UN CHANGEMENT DE CONTRÔLE
A la connaissance de la Société, il n'existe pas d'accord susceptible d'entraîner un changement de contrôle
du Groupe.
6.2.8 NANTISSEMENT, PRIVILÈGES, SURETÉS SUR LE CAPITAL SOCIAL
Néant.
103
Not named
6.3 AUTOCONTROLE
Néant.
6.4 CAPITAL POTENTIEL
6.4.1 ACTIONNARIAT SALAR
Néant. La société n'a pas de salarié.
6.4.2 PLAN DE STOCKS OPTIONS RÉSERVÉS AUX SALARIÉS
Néant. La société n'a pas de salarié.
6.4.3 ACTIONS GRATUITES
Néant.
104
Not named
6.5 AUTORISATIONS D'AUGMENTATIONS ET DE RÉDUCTIONS DU
CAPITAL
Le tableau ci-dessous récapitule pour l'exercice clos le 31 décembre 2023, l'ensemble des délégations de
compétence et de pouvoirs consenties au Conseil d'Administration en cours de validité et leur utilisation.
Utilisation
Date
Montant
Utilisation
au cours
Date de
d'expiration
Plafond
au
résiduel
Délégations de compétences
des
l'AGE
de la
Nominal
cours de
au jour du
exercices
l'exercice
délégation
présent tableau
précédents
20/02/2026
Réduction du capital social par
10 % du
10 % du capital /
20/12/2023
annulation des actions auto-détenues
capital / 2 ans
2 ans
(26 mois)
Emission, avec maintien du DPS,
d'actions ordinaires et/ou de valeurs
20/02/2026
mobilières
donnant
accès
20/12/2023
10.000.000 €
-
-
10.000.000 €
immédiatement et/ou à terme au
(26 mois)
capital de la Société (*) ou à des titres
de créance (**)
Emission, avec suppression du droit
préférentiel de souscription, par voie
d'offre au public, d'actions ordinaires
20/02/2026
et/ou de valeurs mobilières donnant
20/12/2023
10.000.000 €
-
-
10.000.000 €
accès immédiatement et/ou à terme
(26 mois)
au capital de la Société (*) ou à des
titres de créance (**) (1)
Emission, avec suppression du droit
préférentiel de souscription, d'actions
ordinaires et/ou de valeurs mobilières
20/02/2026
donnant accès immédiatement et/ou
20 % du
20 % du capital /
20/12/2023
-
-
à terme au capital de la Société (*) ou
capital / an
an
(26 mois)
à des titres de créance (**) par une
offre visée à l'article L.411-2 II du
Code monétaire et financier (1)
Fixer le prix des émissions d'actions
ordinaires ou de valeurs mobilières
réalisées par voie d'offre au public ou
20/02/2026
d'offre visée à l'article L.411-2 II du
10 % du
10 % du capital /
20/12/2023
-
-
Code monétaire et financier, avec
capital / an
an
(26 mois)
suppression du droit préférentiel de
souscription des actionnaires, dans la
limite de 10 % du capital par an (2)
Emission d'actions et/ou de valeurs
20/06/2025
mobilières diverses avec suppression
20/12/2023
15.000.000 €
-
-
15.000.000 €
du DPS des actionnaires au profit des
(18 mois)
catégories de personnes
Emission de bons de souscription
20/06/2025
10 % du
d'actions au profit des catégories de
20/12/2023
-
-
10 % du capital
capital
personnes
(18 mois)
Emission d'actions gratuites au profit
20/02/2027
10 % du
20/12/2023
-
-
10 % du capital
de salariés ou mandataires sociaux
(38 mois)
capital
Emission d'options de souscriptions
20/02/2027
10 % du
20/12/2023
-
-
ou d'achat d'actions
(38 mois)
capital
105
Not named
Augmentation du capital social par
20/02/2026
incorporation de primes, réserves, 20/12/2023
10.000.000 €
-
-
10.000.000 €
(26 mois)
bénéfices ou autres.
Augmentation du nombre de titres à
émettre en cas d'augmentation de
15 % de
20/02/2026
15 % de
capital avec ou sans suppression du
20/12/2023
l'émission
-
-
(26 mois)
l'émission initiale
droit préférentiel de souscription des
initiale
actionnaires
Emission sans droit préférentiel de
souscription d'actions ordinaires et
de valeurs mobilières donnant accès
20/02/2026
10 % du
20/12/2023
-
-
10 % du capital
au capital de la Société en
(26 mois)
capital
rémunération d'apports en nature
consentis à la Société
Emission des bons de souscription
20/02/2025
50 % du
d'actions à attribuer gratuitement aux
20/12/2023
-
-
50 % du capital
(18 mois)
capital
actionnaires en cas d'offre publique
Autorisation d'utiliser des délégations
et/ou autorisations en période d'offre
20/02/2025
10 % du
20/12/2023
-
-
-
publique dans le cadre de l'exception
(18 mois)
capital
de réciprocité
Réduction du capital social par offre
20/02/2025
49 % du
20/12/2023
-
-
49 % du capital
publique de rachat
(18 mois)
capital
(1) le prix d'émission des actions sera au moins égal au minimum prévu par les dispositions réglementaires applicables
au jour de l'émission (à ce jour la moyenne pondérée des cours des trois dernières séances de bourse sur le marché
réglementé d'Euronext Paris précédant la fixation du prix de souscription de l'augmentation de capital moins 5 %).
(2) le prix d'émission des actions ne pourra être inférieure, au choix du Conseil d'Administration, soit (a) au prix moyen
pondéré par le volume de l'action des vingt (20) séances de bourse précédent la fixation du prix d'émission, soit (b) au
prix moyen pondéré par le volume de l'action des dix (10) séances de bourse précédent la fixation du prix d'émission,
soit (c) au prix moyen pondéré par le volume de l'action de la séance de bourse précédant la fixation du prix d'émission,
dans tous les cas éventuellement diminué d'une décote maximale de vingt pour cent (20 %) et sous la limite que les
sommes à percevoir pour chaque action soient au moins égales à la valeur nominale.
(3) le prix de souscription ou d'achat sera fixé par le Conseil d'Administration et :
(i) dans le cas d'octroi d'options de souscription, ce prix ne pourra pas être inférieur à 80 % de la moyenne des premiers
cours côtés de l'action de la Société sur le marché réglementé d'Euronext Paris lors des vingt séances de bourse
précédant le jour où les options de souscription seront consenties, et (ii) dans le cas d'octroi d'options d'achat d'actions,
ce prix ne pourra être inférieur ni à la valeur indiquée au (i) ci-dessus, ni à 80 % du cours moyen d'achat des actions
détenues par la Société au titre des articles L. 225-208 et L. 225-209 du Code du commerce.
6.6 PROGRAMME DE RACHAT
AUTORISATION DE PROGRAMME DE RACHAT EN VIGUEUR
Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-62 et suivants et L. 225-210 et suivants du Code de
commerce, du règlement (UE) n°596/2014
du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014, du
règlement délégué (UE) n° 2016/1052 de la Commission du 8
mars 2016, au règlement général de
l'Autorité des marchés financiers ainsi qu'à toutes autres dispositions légales et réglementaires qui
viendraient à être applicables, l'Assemblée générale ordinaire et extraordinaire des actionnaires de la
Société réunie le 20 décembre 2023 a, dans sa huitième résolution, autorisé le Conseil d'administration
(avec faculté de subdélégation) à opérer sur les actions de la Société, en vue de procéder aux opérations
suivantes :
106
la mise en œuvre de tout plan d'options d'achat d'actions de la Société dans le cadre des dispositions
des articles L. 22-10-56 et suivants du Code de commerce ou de tout plan similaire ;
l'attribution gratuite d'actions dans le cadre des dispositions des articles L. 22-10-59 et suivants du
Code de commerce ;
l'attribution ou la cession d'actions aux salariés et/ou mandataires sociaux de la Société et/ou de son
Groupe au titre de leur participation aux résultats de l'entreprise ou la mise en œuvre de tout plan
d'épargne salariale dans les conditions prévues par la loi, notamment les articles L. 3332-1 et
suivants du Code du travail ;
la remise d'actions lors de l'exercice de droits attachés à des valeurs mobilières donnant accès au
capital par remboursement, conversion, échange, présentation d'un bon ou de toute autre manière ;
la remise d'actions (à titre d'échange, de paiement ou autre) dans le cadre d'opérations de croissance
externe, de fusion, de scission ou d'apport, dans la limite de 5% de son capital, tel que prévu par
l'article L. 22-10-62 alinéa 6 du Code de commerce, en vue d'en minimiser le coût d'acquisition ou
d'améliorer plus généralement les conditions d'une transaction, conformément aux modalités définies
par l'Autorité des marchés financiers ;
l'animation du marché secondaire ou de la liquidité de l'action de la Société par un prestataire de
services d'investissement dans le cadre d'un contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie
reconnue par l'Autorité des marchés financiers ; ou
l'annulation de tout ou partie des titres ainsi rachetés.
Ce programme est également destiné à permettre la mise en œuvre de toute pratique de marché qui
viendrait à être admise par l'Autorité des marchés financiers, et plus généralement, la réalisation de toute
autre opération conforme à la réglementation en vigueur. Dans une telle hypothèse, la Société informerait
ses actionnaires par voie de communiqué.
Le nombre d'actions que la Société achète pendant la durée du programme de rachat n'excède pas dix
pour cent (10)% des actions composant le capital de la Société, à quelque moment que ce soit, ce
pourcentage s'appliquant à un capital ajusté en fonction des opérations l'affectant postérieurement à la
présente assemblée générale, étant précisé (i) que le nombre d'actions acquises en vue de leur
conservation et de leur remise ultérieure dans le cadre d'une opération de fusion, de scission ou d'apport
ne peut excéder cinq pour cent (5 %) de son capital social, que (ii) lorsque les actions sont rachetées
pour favoriser la liquidité dans les conditions définies par le règlement général de l'Autorité des marchés
financiers, le nombre d'actions pris en compte pour le calcul de la limite de dix pour cent (10
%) prévue
au premier alinéa correspond au nombre d'actions achetées, déduction faite du nombre d'actions
revendues pendant la durée de l'autorisation et que (iii) le nombre d'actions que la Société détiendra à
quelque moment que ce soit ne dépasse pas dix pour cent (10 %) des actions composant le capital de
la Société à la date considérée.
Le prix maximum d'achat des actions sera de SEPT EUROS ET SOIXANTE-TREIZE CENTIMES (7,73 €)
par action hors frais (ou la contre-valeur de ce montant à la même date dans toute autre monnaie) et le
montant global affecté au programme de rachat d'actions ci-dessus autorisé ne pourra être supérieur à
HUIT MILLION DEUX CENT DIX-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS
(8.219.278 €).
Cette autorisation, donnée pour une période de dix-huit (18) mois, a privé d'effet, à hauteur, le cas
échéant, de la partie non encore utilisée, toute délégation antérieure donnée au Conseil d'Administration
à l'effet d'opérer sur les actions de la Société.
Le renouvellement pour 2023 du programme de rachat d'actions a fait l'objet d'un descriptif établi en
application des articles 241-1 et suivants du Règlement général de l'AMF.
Cette autorisation n'a pas été mise en œuvre par la société en 2023.
En conséquence la Société n'a procédé en 2023 à aucun achat ou vente d'actions propres.
PROGRAMME DE RACHAT D'ACTIONS SOUMIS A LA PROCHAINE ASSEMBLEE GENERALE
Il sera proposé à l'Assemblée générale des actionnaires, qui sera convoquée pour le 19 juin 2024, de
renouveler l'autorisation accordée par la huitième résolution approuvée par l'Assemblée générale du
20 décembre 2023 à l'effet de permettre à la Société d'opérer sur ses actions dans le cadre d'un nouveau
programme de rachat d'actions, conformément aux dispositions des articles L. 22-10-62 et suivants et
L. 225-210 et suivants du Code de commerce, du règlement (UE) n° 596/2014 du Parlement européen
107
Not named
et du Conseil du 16 avril 2014, du règlement général de l'Autorité des marchés financiers ainsi qu'à toutes
autres dispositions législatives et réglementaires qui viendraient à être applicables.
6.7 POLITIQUE DE DISTRIBUTION DES DIVIDENDES – DIVIDENDES
VERSES AU COURS DES TROIS DERNIERS EXERCICES
En ce qui concerne la politique de distribution des dividendes, nous vous renvoyons à la Section 6.8.3.5
« Affectation et répartition des bénéfices (Article 29) » du présent Chapitre.
Le tableau ci-dessous présente les dividendes distribués au cours des trois derniers exercices :
Dividende par
Total
Exercice
action
(en euros)
(en euros)
2020
-
-
2021
0,48 €
5.103.821
2022
0,11 €
1.169.626
Le 25 avril 2024, le Conseil d'administration de la Société a décidé de proposer à l'Assemblée générale
des actionnaires, appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023, le versement
d'un dividende de 0,10 euro pour chacune des actions ouvrant droit à dividende.
6.8 PRINCIPALES DISPOSITIONS STATUTAIRES
6.8.1 OBJET SOCIAL (ART 2 DES STATUTS)
La Société a pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location et la
détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant cette même activité, ainsi que, à
titre accessoire, en France et à l'étranger, toutes opérations commerciales, industrielles ou financières,
mobilières ou immobilières se rapportant à :
La prise de participation ou d'intérêts dans toutes sociétés constituées ou à constituer,
La mise en œuvre de la politique générale du Groupe et l'animation des sociétés qu'elle contrôle
exclusivement ou conjointement ou sur lesquelles elle exerce une influence notable en participant
activement à la définition de leurs objectifs et de leur politique économique,
L'assistance financière, administrative et comptable et plus généralement le soutien en matière de
gestion à toutes entreprises par tous moyens techniques existants et à venir et notamment :
-
Mise à disposition de tout personnel administratif et comptable,
-
Mise à disposition de tout matériel,
-
Gestion et location de tous immeubles,
-
Formation et information de tout personnel,
-
Négociation de tous contrats.
L'exploitation de toutes activités ayant trait aux Travaux Publics ou Particuliers,
L'achat en vue de la revente de tous biens et droits immobiliers,
Toutes opérations et entreprises d'aménagement, d'organisation, de programmation, de coordination
et de pilotage,
108
Toutes missions de promotion immobilière et maîtrise d'ouvrage déléguée,
La création, l'acquisition, la location, la prise à bail, l'installation, l'exploitation de tous établissements,
usines, ateliers se rapportant à l'une ou à l'autre des activités spécifiées,
La prise, l'acquisition, l'exploitation ou la cession de tous procédés, brevets ou marques de fabrique
concernant ces activités,
La participation directe ou indirecte de la société dans toutes opérations commerciales ou industrielles
pouvant se rattacher à l'objet social, notamment par voie de création de sociétés nouvelles, d'apports,
de commandite, de souscription ou d'achat de titres ou droits sociaux, de fusion, d'alliance ou
d'association en participation ou autrement.
Et généralement toutes opérations financières, commerciales, industrielles, civiles, mobilières et
immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'un des objets spécifiés ou à tout autre
objet similaire ou connexe.
6.8.2 DISPOSITIONS RELATIVES AUX ORGANES D'ADMINISTRATION, DE DIRECTION
6.8.2.1 Conseil d'administration (Article 14)
a) Composition du Conseil d'Administration
1 - La société est administrée par un Conseil d'Administration composé de trois membres au moins et de
dix-huit membres au plus, sous réserve des dérogations prévues par la loi.
Les administrateurs sont nommés par l'Assemblée Générale Ordinaire. Toutefois en cas de fusion ou de
scission, la nomination peut être faite par l'Assemblée Générale Extraordinaire.
2 - Les administrateurs doivent être chacun propriétaire d'une action de la société.
Les administrateurs peuvent ne pas être actionnaires au moment de leur nomination, mais doivent le
devenir dans le délai de trois mois, à défaut de quoi ils seront réputés démissionnaires d'office.
3 - La durée de leurs fonctions est de quatre années. Elle prend fin à l'issue de la réunion de l'Assemblée
Générale Ordinaire des actionnaires ayant statué sur les comptes de l'exercice écoulé et tenue dans
l'année au cours de laquelle expire le mandat dudit administrateur.
Tout administrateur sortant est rééligible. Les administrateurs peuvent être révoqués et remplacés à tout
moment par l'Assemblée Générale Ordinaire.
4 - Le nombre des administrateurs ayant dépassé 70 ans ne peut pas être supérieur au tiers des
administrateurs en fonction. Si, du fait qu'un administrateur en fonction vient à dépasser l'âge de 70 ans,
la proportion du tiers susvisé est dépassée, l'administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d'office
à l'issue de la plus prochaine Assemblée Générale Ordinaire.
5 - Les administrateurs peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales ; ces dernières
doivent, lors de leur nomination, désigner un représentant permanent qui est soumis aux mêmes conditions
et obligations et qui encourt les mêmes responsabilités que s'il était administrateur en son propre nom,
sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Le mandat du
représentant permanent lui est donné pour la durée de celui de la personne morale qu'il représente. Si la
personne morale révoque le mandat de son représentant, elle est tenue de notifier à la société, sans délai,
par lettre recommandée, cette révocation ainsi que l'identité de son nouveau représentant permanent. Il en
est de même en cas de décès, démission ou empêchement prolongé du représentant permanent.
6 - En cas de vacance, par décès ou par démission d'un ou plusieurs sièges d'administrateurs, le Conseil
d'Administration peut, entre deux assemblées générales, procéder à des nominations à titre provisoire. Les
nominations effectuées par le Conseil d'Administration sont soumises à la ratification de la plus prochaine
Assemblée Générale Ordinaire. A défaut de ratification, les délibérations prises et les actes accomplis
antérieurement par le Conseil n'en demeurent pas moins valables.
109
L'Administrateur nommé en remplacement d'un autre ne demeure en fonction que pendant le temps restant
à courir du mandat de son prédécesseur.
7 - Si le nombre des Administrateurs est devenu inférieur à trois, les administrateurs restants doivent
convoquer immédiatement l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires en vue de compléter l'effectif
du Conseil.
8- Le Conseil d'Administration est composé en recherchant une représentation équilibrée des femmes et
des hommes.
b) Président du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration élit, parmi ses membres personnes physiques, un Président dont il fixe la durée
des fonctions sans qu'elle puisse excéder la durée de son mandat d'administrateur. Le Conseil
d'Administration détermine sa rémunération.
Pour l'exercice de ses fonctions, le Président du Conseil d'administration doit être âgé de moins de 65 ans.
Lorsque cette limite est atteinte, le Président cesse d'exercer ses fonctions à l'issue de la plus prochaine
réunion du Conseil d'Administration.
Le Président du Conseil d'Administration est nommé pour une durée qui ne peut pas excéder celle de son
mandat d'administrateur. Il est rééligible. Le Conseil d'Administration peut le révoquer à tout moment. En
cas d'empêchement temporaire ou de décès du Président, le Conseil d'administration peut déléguer un
administrateur dans les fonctions de président.
Le Président du Conseil d'Administration représente le Conseil d'Administration. Il organise et dirige les
travaux de celui-ci dont il rend compte à l'Assemblée Générale. Il veille au bon fonctionnement des organes
de la société et s'assure, en particulier, que les administrateurs sont en mesure de remplir leur mission.
c) Délibérations du Conseil d'Administration
1 - Le Conseil d'Administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige, sur la convocation
de son Président. Si le Conseil de s'est pas réuni depuis plus de deux mois, le Directeur Général ou des
administrateurs constituant le tiers au moins des membres du Conseil peut demander au Président de le
convoquer sur un ordre du jour précis.
Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement.
La réunion a lieu au siège social ou en tout autre endroit de la même ville. Il peut se réunir en tout autre
endroit avec l'accord de la majorité des administrateurs.
2 - Il est tenu un registre de présence qui est signé par les administrateurs participant à la séance du
Conseil d'Administration.
Le règlement intérieur établi par le Conseil d'Administration détermine, conformément aux dispositions
légales et réglementaires, les conditions d'organisation des réunions du Conseil qui peuvent intervenir,
conformément à la loi, par des moyens de télétransmission.
3 - Pour la validité des délibérations, la présence effective de la moitié au moins des administrateurs est
nécessaire. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque
administrateur disposant d'une voix. En cas de partage, la voix du Président de séance est prépondérante.
Conformément aux dispositions du règlement intérieur du Conseil d'Administration, sont réputés présents
pour le calcul du quorum et de la majorité, les administrateurs qui participent aux réunions du Conseil par
des moyens de télétransmission.
4 - Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre administrateur de le représenter à une
séance du Conseil d'Administration. Chaque administrateur ne peut disposer, au cours d'une même
110
séance, que d'une seule des procurations reçues par application de ce qui précède. Ces dispositions sont
applicables au représentant permanent d'une personne morale administrateur.
5 - les délibérations du Conseil d'Administration sont constatées par des procès-verbaux établis
conformément aux dispositions légales en vigueur et signés par le Président de la séance et par un
administrateur ou, en cas d'empêchement du Président, par deux administrateurs.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont certifiés par le Président du Conseil d'Administration,
un directeur général, l'administrateur délégué temporairement dans les fonctions du Président ou un fondé
de pouvoirs habilité à cet effet.
La justification du nombre des administrateurs en exercice et de leur nomination résulte valablement, vis-
à-vis des tiers, de la seule énonciation dans le procès-verbal de chaque réunion des noms des
administrateurs présents, représentés ou absents.
d) Pouvoirs du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration détermine les orientations de l'activité de la société et veille à leur mise en
œuvre.
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'actionnaires et dans la limite de
l'objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par ses
délibérations les affaires qui la concernent.
Dans les rapports avec les tiers, la société est engagée même par les actes du Conseil d'Administration
qui ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet
objet ou qu'il ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des
statuts suffise à constituer cette preuve.
Le Conseil d'Administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns. Chaque
administrateur reçoit toutes les informations nécessaires à l'accomplissement de sa mission et peut se faire
communiquer tous les documents qu'il estime utiles.
e) Rémunération des administrateurs
L'Assemblée Générale peut allouer aux administrateurs, en rémunération de leur activité une somme fixe
annuelle, que cette assemblée déterminera sans être liée par les décisions antérieures.
Le Conseil d'Administration répartit librement entre ses membres les sommes globales allouées aux
administrateurs sous forme d'enveloppe annuelle ; il peut notamment allouer aux administrateurs, membres
d'éventuels comités d'étude, une part supérieure à celle des autres administrateurs.
6.8.2.2 Direction générale de la société (Article 15)
a) Modalité d'exercice de la direction générale
La direction générale de la société est assumée sous sa responsabilité, soit par le Président du Conseil
d'Administration, soit par une autre personne physique nommée par le Conseil d'Administration et portant
le titre de Directeur Général.
Le choix entre ces deux modalités d'exercice de la direction générale est effectué par le Conseil
d'Administration qui doit en informer les actionnaires et les tiers dans les conditions réglementaires. La
délibération du Conseil d'Administration relative au choix de la modalité d'exercice de la direction générale
est prise à la majorité des administrateurs présents ou représentés.
111
L'option retenue par le Conseil d'Administration ne peut être remise en cause que lors du renouvellement
ou du remplacement du Président du Conseil d'Administration, ou à l'expiration du mandat du Directeur
Général.
b) Nomination - Révocation du Directeur Général
En fonction du choix du mode de la direction générale exercé par le Conseil d'Administration, celui-ci
nomme le Directeur Général choisi parmi les administrateurs ou en dehors d'eux, ou investit son président
du statut de directeur général.
La décision du Conseil d'Administration précise la durée des fonctions du Directeur Général et détermine
sa rémunération. Le Directeur Général ne peut pas être âgé de plus de 65 ans révolus ; si le Directeur
Général vient à dépasser cet âge, il est réputé démissionnaire lors de la première réunion du Conseil
d'Administration tenue après la date de cet anniversaire.
Le Directeur Général est révocable à tout moment par le Conseil d'Administration.
c) Pouvoirs du Directeur Général
Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de
la société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue
expressément aux assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration.
Il représente la société dans ses rapports avec les tiers. Les dispositions des statuts ou les décisions du
Conseil d'Administration limitant les pouvoirs du Directeur Général sont inopposables aux tiers.
d) Directeurs Généraux Délégués
Sur proposition du Directeur Général, le Conseil d'Administration peut nommer un à cinq Directeurs
Généraux Délégués, personnes physiques, chargés d'assister le Directeur Général.
Le Conseil d'Administration détermine l'étendue et la durée des pouvoirs conférés aux Directeurs Généraux
Délégués dont la limite d'âge est fixée à 65 ans. Les Directeurs Généraux Délégués disposent, à l'égard
des tiers, des mêmes pouvoirs que le Directeur Général.
Le Directeur Général et les Directeurs Généraux Délégués peuvent désigner tous mandataires spéciaux.
6.8.3 DROITS, PRIVILÈGES ET RESTRICTIONS ATTACHÉES AUX ACTIONS
6.8.3.1 Forme des actions (Article 10)
Les actions entièrement libérées peuvent revêtir la forme nominative ou au porteur.
En vue de l'identification des détenteurs de ses titres, la société est en droit de demander à tout moment,
contre rémunération à sa charge, à l'organisme chargé de la compensation des titres, le nom ou, s'il s'agit
d'une personne morale, la dénomination, la nationalité et l'adresse des détenteurs de titres conférant
immédiatement ou à terme le droit de vote dans ses assemblées d'actionnaires, ainsi que la quantité de
titres détenus par chacun d'eux et, le cas échéant, les restrictions dont les titres sont frappés.
6.8.3.2 Indivisibilité des actions (Article 11)
Les actions sont indivisibles à l'égard de la société. Les copropriétaires indivis d'actions sont représentés
aux assemblées générales par l'un d'eux ou par un mandataire commun de leur choix. A défaut d'accord
112
entre eux sur le choix d'un mandataire, celui-ci est désigné par ordonnance du président du tribunal de
commerce statuant en référé à la demande du copropriétaire le plus diligent.
Le droit de vote attaché à l'action appartient à l'usufruitier dans les assemblées générales ordinaires et au
nu-propriétaire dans les assemblées générales extraordinaires. Cependant, les actionnaires peuvent
convenir entre eux de toute autre répartition pour l'exercice du droit de vote aux assemblées générales. En
ce cas, ils devront porter leur convention à la connaissance de la société par lettre recommandée adressée
au siège social, la société étant tenue de respecter cette convention pour toute assemblée générale qui se
réunirait après l'expiration du délai d'un mois suivant l'envoi de la lettre recommandée, le cachet de la poste
faisant foi de la date d'expédition.
Le droit de l'actionnaire d'obtenir communication de documents sociaux ou de les consulter peut également
être exercé par chacun des copropriétaires d'actions indivises, par l'usufruitier et le nu-propriétaire
d'actions.
6.8.3.3 Cession et transmission des actions (Article 12)
1. En cas d'augmentation de capital, les actions sont négociables à compter de la réalisation définitive de
celle-ci.
Les mouvements de titres non libérés des versements exigibles ne sont pas autorisés.
2. La cession des actions s'opère conformément aux dispositions de l'article L.228-1 du Code de
commerce.
6.8.3.4 Droits et obligations attachés aux actions (Article 13)
1. Chaque action donne droit, dans les bénéfices et dans l'actif social, à une part proportionnelle à la quotité
du capital qu'elle représente.
Un droit de vote double est attribué à toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il sera justifié
d'une inscription nominative, depuis deux ans au moins, au nom d'un même actionnaire.
Tout actionnaire a le droit d'être informé sur la marche de la société et d'obtenir communication de certains
documents sociaux aux époques et dans les conditions prévues par la loi et les statuts.
2. Les actionnaires ne supportent les pertes qu'à concurrence de leurs apports.
Sous réserve des dispositions légales et statutaires, aucune majorité ne peut leur imposer une
augmentation de leurs engagements.
Les droits et obligations attachés à une action suivent le titre dans quelque main qu'il passe.
La possession d'une action emporte de plein droit adhésion aux décisions de l'assemblée générale et aux
présents statuts.
La cession comprend tous les dividendes échus et non payés et à échoir, ainsi éventuellement que la part
dans les fonds de réserve, sauf dispositions contraires notifiées à la société.
3. Chaque fois qu'il est nécessaire de posséder un certain nombre d'actions pour exercer un droit
quelconque, en cas d'échange, de regroupement ou d'attribution de titres, ou lors d'une augmentation ou
d'une réduction de capital, d'une fusion ou de toute autre opération, les actionnaires possédant un nombre
d'actions inférieur à celui requis, ne peuvent exercer ces droits qu'à condition de faire leur affaire
personnelle de l'obtention du nombre d'actions requis.
4- Tout actionnaire, agissant seul ou de concert, venant à détenir plus de 5 %, de 10 %, de 15 %, de 20 %,
de 25 %, de 30 %, de 33,33 %, de 50 %, de 66,66 %, de 90 % et de 95 % du capital ou des droits de vote
113
de la société, devra se conformer aux dispositions légales et plus particulièrement devra en informer
immédiatement la société par lettre recommandée avec avis de réception.
6.8.3.5 Affectation et répartition des bénéfices (Article 29)
Sur le bénéfice de chaque exercice diminué, le cas échéant, des pertes antérieures, sont tout d'abord
prélevées les sommes à porter en réserve en application de la loi. Ainsi il est prélevé 5 % pour constituer
le fonds de réserve légale ; ce prélèvement cesse d'être obligatoire lorsque ledit fonds atteint le dixième du
capital social ; il reprend son cours lorsque, pour une cause quelconque, la réserve légale est descendue
au-dessous de cette fraction.
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l'exercice diminué des pertes antérieures et des
sommes à porter en réserve en application de la loi ou des statuts, et augmenté du report bénéficiaire.
Sur ce bénéfice, l'assemblée générale prélève ensuite les sommes qu'elle juge à propos d'affecter à la
dotation de tous fonds de réserves facultatives, ordinaires ou extraordinaires, ou de reporter à nouveau.
Le solde, s'il en existe, est réparti entre toutes les actions proportionnellement à leur montant libéré et non
amorti.
Cependant, hors le cas de réduction de capital, aucune distribution ne peut être faite aux actionnaires
lorsque les capitaux propres sont, ou deviendraient à la suite de celle-ci, inférieurs au montant du capital
augmenté des réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.
L'assemblée générale peut décider la mise en distribution de sommes prélevées sur les réserves
facultatives soit pour fournir ou compléter un dividende, soit à titre de distribution exceptionnelle, en ce cas
la décision indique expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont effectués.
Toutefois, les dividendes sont prélevés par priorité sur le bénéfice distribuable de l'exercice.
Les pertes, s'il en existe, sont, après l'approbation des comptes par l'assemblée générale, inscrites à un
compte spécial, pour être imputée sur les bénéfices des exercices ultérieurs jusqu'à extinction.
6.8.4 MODIFICATION DES DROITS DES ACTIONNAIRES
Les droits des actionnaires ne peuvent être modifiés que par décision de l'Assemblée Générale
Extraordinaire de Crosswood.
6.8.5 ASSEMBLÉES GÉNÉRALES
6.8.5.1 Nature des assemblées (Article 18)
Les décisions des actionnaires sont prises en assemblée générale.
Les assemblées générales ordinaires sont celles qui sont appelées à prendre toutes décisions qui ne
modifient pas les statuts.
Les assemblées spéciales réunissent les titulaires d'actions d'une catégorie déterminée pour statuer sur
toute modification des droits des actions de cette catégorie. Ces assemblées sont convoquées dans les
mêmes conditions que les assemblées générales extraordinaires.
Les assemblées générales extraordinaires sont celles appelées à décider ou autoriser des modifications
directes ou indirectes des statuts.
114
Les délibérations des assemblées générales obligent tous les actionnaires, même absents, dissidents ou
incapables.
6.8.5.2 Convocation et réunion des assemblées générale (Article 19)
Les assemblées générales sont convoquées par le Conseil d'Administration, ou, à défaut, par le ou les
Commissaires aux comptes, ou par toute personne habilitée à cet effet.
Les réunions ont lieu au siège social ou en tout autre endroit indiqué dans la convocation.
La convocation est effectuée, quinze jours avant la date de l'assemblée soit par insertion d'un avis dans un
journal d'annonces légales du département du lieu du siège social, soit par lettre simple ou recommandée
adressée à chaque actionnaire. Dans le premier cas, chacun d'eux doit être également convoqué par lettre
simple ou, sur sa demande et à ses frais, par lettre recommandée.
Lorsque l'assemblée n'a pu délibérer faute de réunir le quorum requis, la deuxième assemblée et, le cas
échéant, la deuxième assemblée prorogée, sont convoquées six jours au moins à l'avance dans les mêmes
formes que la première assemblée. L'avis ou les lettres de convocation de cette deuxième assemblée
reproduisent la date et l'ordre du jour de la première. En cas d'ajournement de l'assemblée par décision de
justice, le juge peut fixer un délai différent.
Les avis et lettres de convocation doivent mentionner les indications prévues par la loi.
6.8.5.3 Ordre du jour (Article 20)
1. L'ordre du jour des assemblées est arrêté par l'auteur de la convocation.
2. Un ou plusieurs actionnaires, représentant au moins la quotité du capital social requise et agissant dans
les conditions et délais fixés par la loi, ont la faculté de requérir, par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception, l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée de projets de résolutions.
3. L'Assemblée ne peut délibérer sur une question qui n'est pas inscrite à l'ordre du jour, lequel ne peut
être modifié sur deuxième convocation. Elle peut toutefois, en toutes circonstances, révoquer un ou
plusieurs administrateurs et procéder à leur remplacement.
6.8.5.4 Admission aux assemblées – Représentation des actionnaires – Vote par
correspondance (Article 21)
Tout actionnaire, quel que soit le nombre d'actions qu'il possède, à le droit de participer aux assemblées,
sous réserve de l'enregistrement comptable des titres en son nom ou au nom de l'intermédiaire inscrit pour
son compte, au troisième jour ouvré précédant l'assemblée à zéro heure, heure de Paris, soit dans les
comptes de titres nominatifs tenus pour la société par son mandataire, soit dans les comptes de titres au
porteur tenus par un intermédiaire habilité.
Les actionnaires peuvent, lorsque la convocation le prévoit et dans les conditions qu'elle fixe, participer aux
assemblées générales par des moyens de visioconférence ou de télécommunication.
Tout actionnaire peut, dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires en
vigueur, notamment l'article L.225-106 du Code de commerce, soit assister personnellement à
l'Assemblée, soit voter à distance, soit s'y faire représenter par un autre actionnaire, par son conjoint ou
par le partenaire avec lequel il a conclu un pacte civil de solidarité. Il peut en outre se faire représenter par
toute autre personne physique ou morale de son choix.
Pour être pris en compte, les formulaires de vote doivent être reçus par la société dans les délais fixés par
la loi et les règlements.
115
6.8.5.5 Tenue de l'assemblée - Bureau – Procès-Verbaux (Article 22)
1. Une feuille de présence est émargée par les actionnaires présents et les mandataires à laquelle sont
annexés les pouvoirs donnés à chaque mandataire et le cas échéant les formulaires de vote par
correspondance. Elle est certifiée exacte par le bureau de l'assemblée.
2. Les assemblées sont présidées par le Président du Conseil d'Administration ou, en son absence, par le
Directeur Général ou par un Directeur Délégué ou un administrateur spécialement délégué à cet effet par
le Conseil ou par toute autre personne qu'elles élisent.
En cas de convocation par un commissaire aux comptes, par un mandataire de justice, l'assemblée est
présidée par l'auteur de la convocation. A défaut, l'assemblée élit elle-même son président.
Les deux actionnaires, présents et acceptants, représentant, tant par eux-mêmes que comme mandataires,
du plus grand nombre de voix remplissent les fonctions de scrutateur.
Le bureau ainsi constitué désigne un secrétaire qui peut être pris en dehors des membres de l'assemblée.
3. Les délibérations des assemblées sont constatées par des procès-verbaux signés par les membres du
bureau et établis sur un registre spécial conformément à la loi.
Les copies et extraits de ces procès-verbaux sont valablement certifiés dans les conditions fixées par la
loi.
6.8.5.6 Quorum – Vote (Article 23)
1. Le quorum est calculé sur l'ensemble des actions composant le capital social.
En cas de vote par correspondance, il ne sera tenu compte, pour le calcul du quorum que des formulaires
dûment complétés et reçus par la société trois jours au moins avant la date de l'assemblée.
2. Le droit de vote attaché aux actions de capital ou de jouissance est proportionnel à la quotité du capital
qu'elles représentent. Chaque action donne droit à une voix, sous réserve des dispositions régissant le
vote double figurant à l'article 13.1 des présents statuts.
3. Le vote s'exprime à main levée, ou par appel nominal, ou au scrutin secret, selon ce qu'en décide le
bureau de l'assemblée ou les actionnaires. Les actionnaires peuvent aussi voter par correspondance.
6.8.5.7 Assemblées générale ordinaires (Article 24)
L'assemblée générale ordinaire prend toutes les décisions excédant les pouvoirs du Conseil
d'Administration et qui n'ont pas pour objet de modifier les statuts.
L'assemblée générale ordinaire est réunie au moins une fois l'an, dans les six mois de la clôture de
l'exercice social, pour statuer sur les comptes de cet exercice, sous réserve de prolongation de ce délai
par décision de justice.
L'assemblée générale ordinaire ne délibère valablement, sur première convocation, que si les actionnaires
présents, représentés ou ayant voté par correspondance possèdent au moins le cinquième des actions
ayant droit de vote.
Aucun quorum n'est requis sur deuxième convocation.
Elle statue à la majorité des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés ou votant par
correspondance.
116
Not named
6.8.5.8 Assemblées générale extraordinaires (Article 25)
L'assemblée générale extraordinaire peut modifier les statuts dans toutes leurs dispositions et décider
notamment la transformation de la société en société d'une autre forme civile ou commerciale. Elle ne peut
toutefois augmenter les engagements des actionnaires, sous réserve des opérations résultant d'un
échange ou d'un regroupement d'actions régulièrement effectué.
L'assemblée générale extraordinaire ne délibère valablement que si les actionnaires présents, représentés
ou ayant voté par correspondance possèdent au moins, sur première convocation, le quart et, sur deuxième
convocation, le cinquième des actions ayant droit de vote. A défaut de ce dernier quorum, la deuxième
assemblée peut être prorogée à une date postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été
convoquée.
L'assemblée générale extraordinaire statue à la majorité des deux tiers des voix dont disposent les
actionnaires présents ou représentés ou votant par correspondance, sauf dérogation légale.
6.8.5.9 Assemblées spéciales (Article 26)
S'il existe plusieurs catégories d'actions, aucune modification ne peut être faite aux droits des actions d'une
de ces catégories, sans vote conforme d'une assemblée générale extraordinaire ouverte à tous les
actionnaires et, en outre, sans vote également conforme d'une assemblée spéciale ouverte aux seuls
propriétaires des actions de la catégorie intéressée.
Les assemblées spéciales ne délibèrent valablement que si les actionnaires présents, représentés ou ayant
voté par correspondance possèdent au moins, sur première convocation, un tiers et, sur deuxième
convocation, un cinquième des actions de la catégorie concernée ayant droit de vote.
Elles sont convoquées et délibèrent dans les mêmes conditions que les assemblées générales
extraordinaires, sous réserve des dispositions particulières applicables aux assemblées des titulaires
d'actions à dividende prioritaire sans droit de vote.
6.9 AUTRES INFORMATIONS SUR LE CAPITAL
6.9.1 CHANGEMENT DE CONTROLE
A la date du présent document et à la connaissance de la Société, il n'existe aucun pacte d'actionnaires ni
aucun accord dont la mise en œuvre pourrait, à une date ultérieure, entraîner un changement de son
contrôle.
6.9.2 OPTIONS OU ACCORDS CONDITIONNELS OU INCONDITIONNELS SUR LE
CAPITAL DE TOUT MEMBRE DU GROUPE
À la date du présent document, il n'existe pas d'options sur le capital des membres du Groupe, ni d'accords
conditionnels ou inconditionnels prévoyant de le placer sous option.
117
6.9.3 DÉCLARATIONS DE FRANCHISSEMENT DE SEUIL STATUTAIRES
L'article 13 des statuts de la Société prévoit que tout actionnaire, agissant seul ou de concert, venant à
détenir plus de 5 %, de 10 %, de 15 %, de 20 %, de 25 %, de 30 %, de 33,33 %, de 50 %, de 66,66 %, de
90 % et de 95 % du capital ou des droits de vote de la Société, devra se conformer aux dispositions légales
et plus particulièrement devra en informer immédiatement la société par lettre recommandée avec avis de
réception.
Au cours de l'exercice 2023, aucun franchissement de seuil statutaire en capital ou en droit de vote n'a été
déclaré auprès de la société.
6.9.4 STIPULATIONS PARTICULIÈRES RÉGISSANT LES MODIFICATIONS DU CAPITAL
SOCIAL
Les statuts de Crosswood ne contiennent aucune stipulation particulière régissant les modifications du
capital social.
118
Not named
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
7.1 INFORMATIONS RELATIVES A LA SOCIETE
7.1.1 RENSEIGNEMENTS SUR LA SOCIETE
RAISON SOCIALE (ARTICLE 3 DES STATUTS)
La dénomination sociale de la Société est « CROSSWOOD ».
LIEU ET NUMERO D'ENREGISTREMENT
La Société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
B 582 058 319.
Le numéro SIRET de la Société est 582 058 319 00101.
Le code NAF est 741J.
CODE LEI
969500YEQRY2T8Z7W336
DATE DE CONSTITUTION ET DURÉE DE LA SOCIÉTÉ (ARTICLE 5 DES STATUTS)
La Société a été constituée le 23 juin 1935.
Le terme de la Société est fixé au 30 juin 2036 sauf cas de dissolution anticipée ou de prorogation.
SIÈGE SOCIAL
Le siège social de la société est situé au :
8 rue de Sèze,
75009 Paris
Téléphone : 01 58 36 14 50.
FORME JURIDIQUE ET LEGISLATION
La Société, soumise au droit français, est régie par ses statuts ainsi que par les dispositions légales et
réglementaires du Code de commerce sur les sociétés commerciales.
La Société est une Société Anonyme à Conseil d'Administration.
Les actions de la Société sont admises aux négociations sur le marché réglementé d'Euronext Paris
Compartiment C, sous le code ISIN FR0000050395.
119
Not named
SITE INTERNET
Le site internet de la Société est : https://www.crosswood.fr/
Nous attirons l'attention du lecteur sur le fait que, sauf s'il en est disposé autrement au sein du présent
Document d'enregistrement universel, les informations figurant sur ce site internet ne font pas partie du
présent document.
EXERCICE SOCIAL
L'exercice social de la société se clôture au 31 décembre de chaque année.
HISTORIQUE
Précédemment dénommée « Desquenne & Giral », la Société, née de la rencontre de deux entrepreneurs,
M. Albert Giral et M. Pierre Desquenne, spécialisée dans les travaux ferroviaires, a connu une forte
expansion dans la période de reconstruction d'après-guerre des années 50. Cette croissance, qui s'est
poursuivie jusque dans les années 90 via diverses opérations de croissance externe (SECO, Verstraeten,
etc.) et une diversification de l'activité aux secteurs du BTP, forages, réseaux et même l'Edition, s'est
progressivement réduite.
Le Groupe a ainsi été confronté à la fin des années 90 à un fort ralentissement de son activité opérationnelle
ainsi qu'à des litiges juridiques, notamment le procès lié à la réalisation de la voie souterraine pour la ligne
de métro « Eole ». Le Groupe s'est vu contraint de réorganiser ses activités.
En décembre 2007, Compagnie Financière de Brocéliande (CFB) a acquis une participation de 28 % du
capital auprès de DEKAN SA, actionnaire majoritaire historique.
En mai 2008, suite à l'apport des sociétés Foncière Narvik (propriétaire ou crédit-preneuse en direct ou par
le biais de société civiles immobilières de plusieurs actifs immobiliers à usage de bureaux, commerces et
habitations) et Hailaust & Gutzeit (actionnaire à 30 % de la foncière Société Centrale des Bois et Scieries
de la Manche cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext Paris) (cf. Document E enregistré par l'AMF
sous le numéro E.08-039), la Société Desquenne et Giral renforce son activité immobilière et restaure ses
fonds propres. Consécutivement, la dénomination sociale devient Crosswood SA.
Depuis cette date CROSSWOOD a développé une activité d'investisseur immobilier, une activité de
promoteur avec notamment plus de 16.000 m2 de logements construits à Champigny sur Marne et poursuivi
la gestion de sa participation dans la foncière cotée SCBSM dont elle détient 34,46 % du capital.
7.2 FILIALES ET PARTICIPATIONS
La liste des filiales et participations figure dans les comptes consolidés au 31 décembre 2023 paragraphe
4.4.6.4 « Périmètre de consolidation ».
7.3 CONTRATS IMPORTANTS
Au cours des deux années précédentes, il n'a pas été conclu par la société CROSSWOOD ou le Groupe
Crosswood de contrats importants autres que des contrats entrant dans le cadre de la gestion courante de
leur activité. Il s'agit essentiellement des contrats de gestion pour le « Property management », des contrats
d'assurance, d'emprunts bancaires et crédit baux.
120
Not named
7.4 INFORMATIONS
PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS
D'EXPERT ET DECLARATIONS D'INTERETS
Conformément aux règlementations comptables et boursières, le portefeuille immobilier est évalué chaque
semestre par des experts indépendants conformément aux recommandations CESR relatives au règlement
CE 809/2004.
Le Groupe Crosswood a nommé notamment la société Cushman & Wakefield en qualité d'expert aux fins
de procéder à une évaluation de ses actifs immobiliers sur l'exercice 2023.
Ces valeurs ont servi notamment dans la détermination de la « juste valeur » pour l'établissement des états
financiers annuels en normes IFRS de l'exercice 2023.
7.4.1 CUSHMAN & WAKEFIELD
A. Contexte général de la mission
Cadre général
La société CROSSWOOD nous a demandé, par contrat d'expertise en date du 2 janvier 2024, de procéder
à l'estimation de la juste valeur de l'actif de Champigny-sur-Marne au 31 décembre 2023.
Ces demandes s'inscrivent dans le cadre de l'évaluation semestrielle de son patrimoine.
Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
La société Cushman & Wakefield Valuation France n'a aucun lien capitalistique avec la société
CROSSWOOD.
La société Cushman & Wakefield Valuation France confirme que les évaluations ont été réalisées par et
sous la responsabilité d'évaluateurs qualifiés tant au niveau de leurs formations que de leurs expériences
professionnelles sur les différents types d'actifs et leurs situations géographiques.
Nos honoraires annuels facturés à la société CROSSWOOD représentent moins de 5 % du chiffre d'affaires
de Cushman & Wakefield Valuation France réalisé durant l'année comptable précédente.
La rotation des experts est organisée par la société CROSSWOOD (rotation de patrimoine).
Nous n'avons pas identifié de conflit d'intérêts sur cette mission.
La mission est en conformité avec la recommandation de l'AMF sur la représentation des éléments
d'évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010.
Missions actuelles
Notre mission a porté sur l'évaluation de la juste valeur d'un actif faisant partie du portefeuille de la foncière
« CROSSWOOD » au 31 décembre 2023.
Pour cette mission, la société CROSSWOOD nous a demandé de réaliser une actualisation de la juste
valeur sur pièces de l'actif.
Nous confirmons que, conformément à la Norme IFRS 13, l'actif a été évalué selon son usage optimal
(« Highest and best use value »).
L'actif Champigny est un actif de placement. Il s'agit d'un actif à usage principal de commerces situé à
Champigny-sur-Marne et détenu en pleine propriété.
Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d'un contrat de crédit-bail, l'Expert effectue
exclusivement l'évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. De la même
façon, lorsqu'un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée
selon l'hypothèse de la vente de l'actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la société.
121
Not named
B. Conditions de réalisation
Eléments d'étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été
communiqués, supposés sincères et correspondant à l'ensemble des informations et documents en
possession ou à la connaissance du mandant, susceptibles d'avoir une incidence sur la juste valeur du
portefeuille.
Référentiels
Les diligences d'expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l'évaluation du patrimoine immobilier des
sociétés cotées faisant appel public à l'épargne, publié en février 2000,
La 5ème édition de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière (mars 2017),
La 9ème édition du « Red Book »,
Principes posés par le code de déontologie des SIIC.
Définition de la Juste Valeur
Nous avons retenu le référentiel constitué par la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, qui définit
la juste valeur comme suit :
« Le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d'une transaction
ordonnée entre des intervenants du marché à la date d'évaluation.
Dans la pratique, pour les immeubles de placement, la juste valeur est généralement assimilée à la valeur
vénale.
La juste valeur des immeubles de placement en cours de construction ('Investment properties under
construction' ou IPUC) est à apprécier selon l'état d'avancement du projet à la date de valeur et non pas à
la valeur estimée de l'immeuble considéré livré. Il convient ainsi de prendre en compte les risques liés au
projet à la date de valeur, compte tenu de son état d'avancement, du niveau de précommercialisation
locative ou à la vente et de l'état du marché immobilier à cette date. ».
Définition de la Valeur Vénale
« La valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date
de l'évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée,
après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance,
prudemment et sans pression.
En conséquence, l'appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
La libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, (« willing buyer and seller »),
La disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la
situation du marché, (« after proper marketing »),
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec
des moyens adéquats,
L'absence de facteur de convenance personnelle et la notion d'équilibre dans la négociation (« arm's-
length transaction ») ».
Cette Valeur Vénale correspond également, pour la majorité des situations, à la Juste Valeur (ou Fair
Value) du référentiel I.F.R.S.
Valeur en utilisation optimale du bien ('Highest and best use value')
« La valeur est en principe, fondée sur l'utilisation optimale ('Highest and best use') du bien immobilier. Il
s'agit de l'usage qui permettra à l'acheteur de maximiser la valeur de l'actif mais qui est néanmoins réaliste
122
Not named
sur le plan de ce qui est physiquement possible, de ce qui est autorisé sur le plan juridique et administratif
et de ce qui est faisable du point de vue financier.
Afin de déterminer l'utilisation optimale, l'expert prendra ainsi en considération :
Les usages auxquels le bien se prête compte tenu de sa configuration, sa localisation, son aspect, la
nature des constructions existantes... Seront prises en compte les hypothèses d'usage considérées
comme raisonnables par les acteurs du marché à la date de valeur ;
Toute restriction ou possibilité juridique ou administrative. La situation juridique, l'état locatif, le zonage
du bien selon le plan local d'urbanisme sont parmi les éléments pertinents ;
La faisabilité de l'usage sur le plan financier, en prenant en compte les dépenses et le calendrier
nécessaires pour effectuer un changement d'usage. En effet, même si l'usage proposé est
envisageable sur le plan physique et juridique, il sera inutile de retenir une hypothèse qui ne dégagera
pas une rentabilité suffisante pour un acheteur par rapport aux attentes des acteurs du marché.
Si l'expert envisage un usage différent de l'utilisation actuelle, il doit le signaler dans son rapport. Dans
certains cas, il convient de signaler qu'il s'agit seulement d'une hypothèse d'évaluation particulière ('Special
assumption'). ».
Méthodologie retenue
Pour l'évaluation des deux actifs, nous avons retenu la méthode par Discounted Cash Flow ainsi que la
méthode par le rendement.
Définitions des taux de rendement et taux de capitalisation
Nous avons repris les définitions de la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière :
Le taux de capitalisation traduit le rendement (généralement brut) du point de vue du propriétaire et
se place généralement dans l'optique d'un exercice courant de gestion. Le taux de capitalisation
exprime en pourcentage le rapport existant entre le loyer annuel de l'immeuble et sa juste valeur hors
frais d'acquisition. Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numérateur le loyer brut ou le loyer net
de l'immeuble. Il est employé de plus en plus rarement pour l'habitation.
Le taux de rendement immobilier, qui est le concept actuellement le plus utilisé, exprime le rapport
existant entre le revenu de l'immeuble et le capital engagé par l'acquéreur. Ce capital correspond à la
fois au prix d'acquisition qui est versé au vendeur, ainsi qu'aux frais d'acquisition représentés par les
droits de mutation, les honoraires de notaire et les frais annexes. Le taux de rendement concerne
donc une juste valeur dite « acte en main ». Le qualificatif de brut ou net recouvre la même définition
que pour le taux de capitalisation, c'est-à-dire en fonction de l'assiette considérée : loyer brut ou loyer
net.
Hypothèses de valorisation
Nous avons retenu les paramètres globaux suivants :
Hypothèses de valorisation
Type d'actifs
VLM*
Vacance
Taux de
en mois
capitalisation
€/m2/an HT HC
Champigny-sur-Marne
€ 100 à € 175
12 à 18
6,25 % à 8,00 %
* VLM : Valeur Locative de Marché
C. Juste Valeur globale
La juste valeur globale correspond à la norme des valeurs unitaires de chaque actif.
123
Not named
Nous avons obtenu, les valeurs suivantes :
Valorisation
Répartition géographique
Nombre d'actifs
€ HD HT HFA
IDF
8 900 000
1
Total
8 900 000
1
Juste Valeur en 100 % placement : € 8 900 000 hors Frais et Droits de mutation
D. Note explicative sur les conditions du marché : conflit en Ukraine
D'importantes pressions inflationnistes ont affecté l'économie européenne au cours des deux dernières
années et ont conduit la BCE à relever ses taux d'intérêts depuis juillet 2022 pour lutter contre ce
phénomène. Cela a entraîné une augmentation du coût de la dette et une réduction des liquidités
disponibles, ce qui, avec la forte détente des rendements obligataires depuis des niveaux historiquement
bas, a pesé sur l'appréciation des investisseurs et a eu un impact négatif sensible sur la valeur de
l'immobilier.
Néanmoins, les niveaux d'inflation ont commencé à refluer et les banques centrales ont maintenu leurs
taux stables depuis septembre 2023. Il semblerait que l'inflation ait déjà dépassé son pic, mais qu'elle
tarde à redescendre au niveau normalisé attendu par la BCE. Le marché suggère cependant que les
taux d'intérêt ont probablement atteint leur maximum, mais cela reste encore à confirmer dans les mois
à venir.
Par ailleurs, la guerre en Ukraine ne montre aucun signe de fin et reste un risque pour les chaînes
d'approvisionnement, les fournitures d'énergie et les prix dans toute l'Europe et au Royaume-Uni. Le
conflit en cours en Israël et à Gaza est susceptible de créer une incertitude supplémentaire, notamment
en ce qui concerne les prix du pétrole.
Compte tenu de la possibilité que les conditions du marché évoluent rapidement en réponse aux
changements économiques et politiques en cours, nous soulignons l'importance de la date d'évaluation
et le contexte de marché dans lequel l'avis d'évaluation a été préparé. À ce stade, nous estimons que
des périodes de commercialisation plus longues seront nécessaires pour obtenir des offres
représentatives du marché.
7.5 DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC
Des exemplaires du présent document d'enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de
sur celui de l'Autorité des Marché Financiers (www.amf-france.org).
Les documents suivants peuvent être, le cas échéant, consultés dans les locaux de la Société :
L'acte constitutif et les statuts de la Société ;
Tous rapports, courriers et autres documents, informations financières historiques, évaluations et
déclarations établis par un expert à la demande de l'émetteur et dont une partie est incluse ou visée
dans le présent document d'enregistrement universel ;
Les informations financières historiques de la Société et ses filiales pour chacun des deux exercices
précédant la publication du document d'enregistrement universel.
Conformément à l'article 221-3 du Règlement général de l'AMF, l'information réglementée (définie à l'article
221-1 du Règlement général de l'AMF) est par ailleurs disponible sur le site internet de la société
124
Not named
7.6 RESPONSABLES
DU DOCUMENT ET DU CONTRÔLE DES
COMPTES
7.6.1 RESPONSABLE
DU
DOCUMENT
D'ENREGISTREMENT
UNIVERSEL
ET
ATTESTATION
7.6.1.1 Responsable du Document d'enregistrement universel
Monsieur Jacques LACROIX, Président Directeur Général
7.6.1.2 Attestation du Responsable du Document d'enregistrement universel
« J'atteste, que les informations contenues dans le présent document d'enregistrement universel sont, à
ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
J'atteste que, à ma connaissance, les comptes sont établis conformément aux normes comptables
applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société
et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion figurant aux
chapitres I à V présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation
financière de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu'il décrit les
principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées. »
Monsieur Jacques LACROIX, Président du Conseil d'Administration
Le 30 avril 2024
7.6.2 RESPONSABLE DU CONTRÔLE DES COMPTES
7.6.2.1 Commissaires aux comptes titulaires
.
KPMG SA
Représentée par M. Xavier Niffle
Tour Eqho 2 avenue Gambetta 92 066 Paris La Défense
Date de 1ère nomination : 31 décembre 1989
Date de renouvellement : 20 juin 2019
Date d'expiration du mandat : Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le
31 décembre 2024
.
RSA
Représentée par M. David Bénichou
11-13, avenue de Friedland 75 008 Paris
Date de 1ère nomination : 26 juin 2015
Date de renouvellement : 16 juin 2021
Date d'expiration du mandat : Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le
31 décembre 2026
125
Not named
7.6.2.2 Commissaires aux comptes suppléants
Néant.
7.6.2.3 Honoraires des Commissaires aux comptes
En euros
31/12/2023
31/12/2022
KPMG
RSA
KPMG
RSA
Commissariat aux comptes,
59 850
33 250
42 160
31 790
certification, examen des
comptes individuels et consolidés
Services autres que la
2 000
2 000
-
-
certification des comptes
TOTAL
61 850
35 250
42 160
31 790
126
Not named
TABLE DE CORRESPONDANCE
8.1 TABLES DE CONCORDANCE
8.1.1 TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL
Le présent sommaire est conforme à l'annexe 1 du règlement délégué UE 2019/980 de la Commission
européenne du 14 mars 2019.
Correspondance
1. PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS,
RAPPORTS D'EXPERTS ET APPROBATION DE L'AUTORITE COMPETENTE
1.1 Personnes responsables des informations
Section 7.6.1.1
1.2 Déclarations des personnes responsables
Section 7.6.1.2
1.3 Déclarations ou rapport d'expert
Section 7.4
1.4 Information provenant de tiers
Section 7.4
2. CONTRÔLEURS LEGAUX DES COMPTES
2.1 Noms et adresses
Section 7.6.2.1
2.2 Démissions / non-renouvellements
N/A
2.3 Rémunérations
Section 7.6.2.3
3. FACTEURS DE RISQUE
3.1 Description des risques importants
Section 3
4. INFORMATIONS CONCERNANT L'EMETTEUR
4.1 Raison sociale
Section 7.1.1
4.2 Lieu et n° d'enregistrement de la société
Section 7.1.1
4.3 Date de constitution et durée de vie de la société
Section 7.1.1
4.4 Siège social et forme juridique de la société
Section 7.1.1
5. APERCU DES ACTIVITES
Sections
5.1 Principales activités
2.1, 2.2, 2.3
Sections
5.2 Principaux marchés
2.1, 2.2, 2.3
5.3 Evènements significatifs pour le développement de l'activité
N/A
Sections
5.4 Stratégie et objectifs
2.1, 2.2, 2.3
5.5 Dépendances à l'égard de brevets, de licences, de contrats industriels,
N/A
commerciaux ou financiers ou de nouveaux procédés de fabrication
5.6 Position concurrentielle
N/A
Sections
5.7 Investissements
2.1, 2.2, 2.3
127
Not named
6. STRUCTURE ORGANISATIONNELLE
6.1 Description du Groupe et de la place occupée par la Société
Section 2.7
Sections
6.2 Liste des filiales importantes de la Société
2.7, 4.4.6.4
7. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT
Sections
7.1 Situation financière
4.2, 4.4, 4.5, 4.7
Sections
7.2 Résultat d'exploitation
4.2, 4.4, 4.5, 4.7
8. TRESORERIE ET CAPITAUX
8.1. Capitaux de l'émetteur
Sections 4.4, 4.7
8.2. Sources et montants des flux de trésorerie
Section 4.4
Sections
8.3. Conditions d'emprunt et structure financière
4.2, 4.4, 4.5, 4.7
8.4. Restriction à l'utilisation des capitaux
N/A
Sections
8.5. Sources de financement nécessaires pour honorer les engagements relatifs aux
décisions d'investissement
4.2, 4.4, 4.5, 4.7
9. ENVIRONNEMENT REGLEMENTAIRE
Section 3
10. INFORMATIONS SUR LES TENDANCES
10.1 Principales tendances
Section 2.4
10.2 Evènements susceptibles d'influer sensiblement sur les perspectives
Section 2.4
11. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE
Section 2.6
12. ORGANES D'ADMINISTRATION, DE DIRECTION, ET DE SURVEILLANCE ET
DIRECTION GENERALE
12.1 Informations concernant les membres des organes d'administration, de direction
Section 5.1
ou de surveillance
12.2 Conflits d'intérêts au niveau des organes d'administration, de direction et de
Section 5.1.4
surveillance et de la direction générale
13. REMUNERATION ET AVANTAGES
13.1 Montant de la rémunération versée et avantages en nature
Section 5.2
13.2 Montant total des sommes provisionnées ou constatées aux fins de versement
Section 5.2
de pensions, de retraites ou d'autres avantages.
14. FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE DIRECTION
14.1 Date d'expiration des mandats actuels
Section 5.1
14.2 Informations sur les contrats de service liant les membres des organes
d'administration, de direction ou de surveillance à l'émetteur ou à l'une quelconque
Section 5.1.4
de ses filiales
14.3 Informations sur le comité d'audit et le comité de rémunération
Section 5.3
14.4 Conformité au régime de gouvernement d'entreprise en vigueur
Section 5.1.1
14.5 Evolutions susceptibles d'affecter la gouvernance d'entreprise
N/A
15. SALARIES
N/A
16. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
16.1 Actionnaires détenant plus de 5% du capital social ou des droits de vote
Section 6.2.1
16.2 Droits de vote différents
Section 6.2.2
128
Not named
16.3 Détention ou contrôle, directe ou indirecte, de la Société
Section 6.2.3
16.4 Accord connu de la Société, dont la mise en œuvre pourrait, à une date
Section 6.2.7
ultérieure, entraîner un changement de son contrôle
Sections
17. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES
5.1.4, 5.7
18. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L'ACTIF ET LE PASSIF, LA
SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L'EMETTEUR
18.1 Informations financières historiques
Sections 4.4, 4.7
18.2 Informations financières intermédiaires et autres
Sections 4.4, 4.7
Sections 4.3,
18.3 Vérification des informations historiques annuelles
4.64.7
18.4 Informations financières pro forma
N/A
Section Erreur !
18.5 Politique en matière de dividendes
Source du renvoi
introuvable.
18.6 Procédures judiciaires et d'arbitrage
N/A
18.7 Changement significatif de la situation financière
N/A
19. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
19.1 Capital social
Sections 6.2, 6.9
19.2 Acte constitutif et statuts
Section 6.8
20. CONTRATS IMPORTANTS
Section 7.3
21. DOCUMENTS DISPONIBLES
Section 7.5
8.1.2 TABLE DE CONCORDANCE RAPPORT DE GESTION PRÉVU PAR LES ARTICLES L.
225-100 ET SUIVANTS ET L. 22-10-35 ET SUIVANTS
Correspondance
1. Situation et activité
1.1 Situation de la Société et du Groupe au cours de l'exercice écoulé
Section 2.1
Sections
1.2 Résultats de l'activité de la Société et du Groupe
2.1, 4.1, 4.2, 4.5
Sections
1.3 Analyse de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation financière
2.1, 4.1, 4.2, 4.5
1.4 Indicateurs clés de performance de nature financière et non financière
Sections 2.1, 2.2
1.5 Evènements importants survenus entre la date de clôture de l'exercice et la date
Section 2.5
à laquelle le Rapport de gestion est établi
1.6 Evolution prévisible de la Société et du Groupe
Section 2.4
1.7 Activités en matière de R&D
N/A
1.8 Prises de participation significatives
Section 2.3
2. Actionnariat et capital
2.1 Composition de l'actionnariat et modifications intervenues au cours de l'exercice
Section 6.2
2.2 Etat de la participation des salariés au capital social
Section 6.2
2.3 Rachat et revente par la Société de ses propres actions
Section 6.6
129
Not named
2.4 Nom des sociétés contrôlées
Section 2.7.1
2.5 Aliénations en vue de régulariser des participations croisées
N/A
2.6 Montant des dividendes et des autres revenus distribués mis en paiement au
Section 6.7
cours des trois exercices précédents
2.7 Ajustements en cas d'émission de valeurs mobilières donnant accès au capital
N/A
2.8 Ajustements en cas d'existence d'options de souscription ou d'achat d'actions
N/A
2.9 Information sur les plans d'options de souscription ou d'achat d'actions
N/A
consenties aux mandataires sociaux et aux salariés
2.10 Interdiction de levée d'options de souscription ou d'achat d'actions ou obligation
de conservation des actions issues de levées d'options par les dirigeants
N/A
mandataires sociaux
2.11 Informations sur les attributions d'actions gratuites au profit de mandataires
N/A
sociaux et salariés
2.12 Obligations de conservation des actions attribuées gratuitement par les
N/A
dirigeants mandataires sociaux
3. Facteurs de risques et contrôle interne
3.1 Description des principaux risques et incertitudes
Section 3
3.2 Risques financiers liés aux effets du changement climatique et mesures prises
N/A
par l'entreprise pour les réduire en mettant en oeuvre une stratégie bas-carbone
3.3 Objectifs et politique de couverture ; exposition de la Société aux risques de prix,
Section 3
de crédit, de liquidité et de trésorerie
3.4 Procédures de contrôle interne et de gestion des risques relatives à l'élaboration
Section 3
et au traitement de l'information comptable et financière
4. Informations environnementales, sociales et sociétales
4.1 Déclaration de performance extra-financière
N/A
4.2 Plan de vigilance et compte-rendu de sa mise en oeuvre effective
N/A
4.3 Informations sur les installations classées en catégorie Seveso seuil haut
N/A
5. Autres informations
Information sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients de la Société
Section 4.5.3
Modifications intervenues dans la présentation des comptes annuels et dans les
N/A
méthodes d'évaluation
Mention des succursales existantes
N/A
Dépenses somptuaires
N/A
Réintégration des frais généraux excessifs
N/A
Injonctions ou sanctions pécuniaires pour des pratiques anticoncurrentielles
N/A
Opérations réalisées par les dirigeants et les personnes ayant des liens étroits
N/A
avec ces derniers sur les titres de la Société
Prêts interentreprises
N/A
A. Annexes au Rapport de gestion
A.1 Rapport du Conseil d'administration sur le gouvernement d'entreprise
Section 5
A.2 Tableau des résultats des cinq derniers exercices
Section 4.5.4
A.3 Avis de l'organisme tiers indépendant chargé de vérifier les informations fournies
N/A
dans la déclaration de performance extra-financière
130
Not named
A.4 Attestation des Commissaires aux comptes sur les prêts interentreprises
N/A
8.1.3 TABLE DE CONCORDANCE RAPPORT FINANCIER ANNUEL
Correspondance
1. Comptes annuels
Section 4.5
2. Comptes consolidés
Section 4.4
3. Rapport de gestion
3.1 Articles L. 225-100 et L. 22-10-35 du Code de commerce
3.1.1 Analyse de l'évolution des affaires
Section 2.1, 2.2
Sections
3.1.2 Analyse des résultats
4.1, 4.2, 4.5
Sections
3.1.3 Analyse de la situation financière
4.1, 4.2, 4.5
3.1.4 Indicateurs clés de performance de nature financière et non financière ayant
trait à l'activité spécifique de la Société, notamment informations relatives aux
Section 2.1
questions d'environnement et de personnel
3.1.5 Principaux risques et incertitudes
Section 3
3.1.6 Risques financiers liés aux effets du changement climatique
Section 3
3.1.7 Procédures de contrôle interne et de gestion des risques
Section 3
3.1.8 Objectifs et politique de couverture ; exposition de la Société aux risques de
Section 3
prix, de crédit, de liquidité et de trésorerie
3.2 Article L. 225-211 du Code de commerce
3.2.1 Rachat par la Société de ses propres actions
Section 6.6
4. Attestation du responsable du Rapport financier annuel
Section 7.6.1.2
5. Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels
Section 4.6
6. Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
Section 4.3
7. Honoraires des contrôleurs légaux des comptes
Section 7.6.2.3
8. Rapport du Conseil d'administration sur le gouvernement d'entreprise établi
Section 5 voir table
en application de l'article L. 225-37 du Code de commerce
ci-dessous
Intégré dans le
9. Rapport des Commissaires aux comptes sur le rapport sur le Gouvernement
rapport général
d'entreprise
Section 4.6
8.1.4 TABLE DE CONCORDANCE DU RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
PRÉVU PAR LES ARTICLES L. 225-37 ET SUIVANTS DU CODE DE COMMERCE
Correspondance
1. Politique de rémunération des mandataires sociaux
Section 5.2.1
2. Rémunérations et avantages de toute nature versés durant l'exercice ou attribués
Sections
au titre de l'exercice à chaque mandataire social
131
Not named
5.2.2, 5.2.3, 5.2.4,
5.2.5, 5.2.6
3. Proportion relative de la rémunération fixe et variable
N/A Section 5.2.1
4. Utilisation de la possibilité de demander la restitution d'une rémunération variable
N/A
5. Engagements de toute nature pris par la société au bénéfice de ses mandataires
sociaux, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des
N/A Section 5.2.1
avantages dus ou susceptibles d'être dus à raison de la prise, de la cessation ou du
changement de leurs fonctions ou postérieurement à l'exercice de celles-ci
Sections
6. Rémunération versée ou attribuée par une entreprise comprise dans le périmètre
de consolidation au sens de l'article L. 233-16 du code de commerce
5.2.3, 5.2.4
7. Ratios entre le niveau de rémunération de chaque dirigeant mandataire social et
N/A Section 5.2.8
les rémunérations moyenne et médiane des salariés de la société
8. Évolution annuelle de la rémunération, des performances de la société, de la
rémunération moyenne des salariés de la société et des ratios susvisés au cours
N/A
des cinq exercices les plus récents
9. Explication de la manière dont la rémunération totale respecte la politique de
rémunération adoptée, y compris dont elle contribue aux performances à long terme
N/A
de la société et de la manière dont les critères de performance ont été appliqués
10. Manière dont a été pris en compte le vote de la dernière assemblée générale
Section 5.2.1
ordinaire prévu au I de l'article L. 22-10-34 du code de commerce
11. Écart par rapport à la procédure de mise en œuvre de la politique de
N/A
rémunération et toute dérogation
12. Application des dispositions du second alinéa de l'article L. 225-45 du code de
commerce (suspension du versement de la rémunération des administrateurs en cas
N/A
de non-respect de la mixité du conseil d'administration)
13. Attribution et conservation des options par les mandataires sociaux
N/A Section 5.2.5
14. Attribution et conservation d'actions gratuites aux dirigeants mandataires sociaux
N/A Section 5.2.5
15. Liste de l'ensemble des mandats et fonctions exercés dans toute société par
Section 5.1.3
chacun des mandataires durant l'exercice
16. Conventions conclues entre un dirigeant ou un actionnaire significatif et une filiale
Sections 5.1.4, 5.7
17. Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par
Section 6.5
l'assemblée générale en matière d'augmentations de capital
18. Modalités d'exercice de la direction générale
Section 5.1.2
Sections 5.1.3,
19. Composition, conditions de préparation et d'organisation des travaux du Conseil
5.3.1, 5.3.2, 5.3.3
20. Application du principe de représentation équilibrée des femmes et des hommes
Section 5.1.3
au sein du conseil
21. Eventuelles limitations que le Conseil apporte aux pouvoirs du Directeur Général
N/A Section 5.1.2
22. Référence à un code de gouvernement d'entreprise et application du principe
Section 5.1.1
« comply or explain »
23. Modalités particulières de participation des actionnaires à l'assemblée générale
N/A Section 5.6
24. Procédure d'évaluation des conventions courantes - Mise en œuvre
Section 5.7.1
25. Informations susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique d'achat
Section 5.5
ou d'échange
132
Not named
8.2 INCORPORATION PAR RÉFÉRENCE
En application de l'article 19 du règlement (UE) n°2017/1129 du Parlement européen et du Conseil du 14 juin
2017, les informations suivantes sont incluses par référence dans le présent Document d'enregistrement
universel :
Au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2022 : le rapport de gestion, les comptes consolidés en norme
IFRS et les comptes sociaux de l'exercice clos le 31 décembre 2022 et les rapports des commissaires
aux comptes associés tels que présentés dans le Document de Référence enregistré par l'Autorité des
Marchés Financiers le 28 avril 2023 sous le numéro D.23-0380.
Au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2021 : le rapport de gestion, les comptes consolidés en norme
IFRS et les comptes sociaux de l'exercice clos le 31 décembre 2021 et les rapports des commissaires
aux comptes associés tels que présentés dans le Document de Référence enregistré par l'Autorité des
Marchés Financiers le 28 avril 2022 sous le numéro D.22-0383.
133
Not named