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DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
30 JUIN 2022
SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET SCIERIES DE LA MANCHE
Société anonyme au capital de 32 305 622.50 euros
12, rue Godot de Mauroy – 75009 Paris
RCS Paris 775 669 336
Le document d’enregistrement universel a été déposé le 28 octobre 2022 auprès de l’AMF, en sa qualité
d’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à
l’article 9 dudit règlement.
Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d’une offre au public de titres financiers
ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché règlementé s’il est complété par une
note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au document
d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’AMF conformément au règlement
(UE) 2017/1129.
Des exemplaires du présent document d’enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de
SCBSM, 12 rue Godot de Mauroy – 75009 PARIS, sur le site internet de la société (www.scbsm.fr) ainsi
que sur le site internet de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org).
SOMMAIRE
1
PRESENTATION DU GROUPE SCBSM..................................................................................................5
1.1 GENERALITES............................................................................................................................................. 5
1.2 CHIFFRES CLES........................................................................................................................................... 7
1.3 PATRIMOINE IMMOBILIER ...................................................................................................................... 11
1.4 INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES ......................................................................... 25
1.5 ORGANIGRAMME ................................................................................................................................... 26
2
RISQUES..................................................................................................................................................... 30
2.1 REPRESENTATION GRAPHIQUE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUE ................................................. 30
2.2 SYNTHESE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUES ET DISPOSITIF DE MAÎTRISE.................................... 30
2.3 PRECISIONS SUR CERTAINS FACTEURS DE RISQUE................................................................................... 32
2.4 GESTION DES RISQUES ............................................................................................................................ 37
3
INFORMATIONS FINANCIERES AU 30 JUIN 2022 ........................................................................ 39
3.1 ACTIF NET REEVALUE (ANR) .................................................................................................................... 39
3.2 COMPTES CONSOLIDES RESUMES AU 30 JUIN 2022 ................................................................................ 40
3.3 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE
30 JUIN 2022 ........................................................................................................................................... 43
3.4 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2022.................................................................. 47
3.5 COMPTES INDIVIDUELS RESUMES AU 30 JUIN 2022 ................................................................................ 76
3.6 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS DE L’EXERCICE CLOS AU 30
JUIN 2022................................................................................................................................................ 80
3.7 COMPTES ANNUELS DE L’EXERCICE CLOS AU 30 JUIN 2022 ..................................................................... 85
4
RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE ...............................................................104
4.1 DIRECTION GENERALE ET CONSEIL D’ADMINISTRATION........................................................................ 104
4.2 REMUNERATION ET AVANTAGES .......................................................................................................... 115
4.3 FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE DIRECTION ........................................... 117
4.4 HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES................................................................................ 120
4.5 OPERATION AVEC DES APPARENTES : RAPPORT SPECIAL DES COMMISSAIRES COMPTES SUR LES
CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS REGLEMENTES – EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2022............................ 121
5
INFORMATIONS GENERALES CONCERNANT L'EMETTEUR ET SON CAPITAL .................124
5.1 ACTIONNARIAT ..................................................................................................................................... 124
5.2 AUTOCONTROLE - PROGRAMME DE RACHAT 2021/2022...................................................................... 125
5.3 CAPITAL POTENTIEL............................................................................................................................... 128
5.4 AUTORISATIONS D’AUGMENTATIONS ET DE REDUCTIONS DE CAPITAL ................................................ 129
5.5 TABLEAU D’EVOLUTION DU CAPITAL AU COURS DES DERNIERES ANNEES ............................................ 131
5.6 POLITIQUE DE DISTRIBUTION DES DIVIDENDES..................................................................................... 131
5.7 SALARIES............................................................................................................................................... 131
5.8 RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT LA SOCIETE ............................................... 131
6
7
CONTRATS IMPORTANTS..................................................................................................................143
INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS D’EXPERT ET DECLARATIONS
D’INTERETS .....................................................................................................................................................144
7.1 CUSHMAN & WAKEFIELD ...................................................................................................................... 144
7.2 CATELLA ................................................................................................................................................ 148
8
9
DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC ........................................................................................151
RESPONSABLES DU DOCUMENT ET DU CONTROLE DES COMPTES....................................152
9.1 RESPONSABLE DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL ET ATTESTATION ............................... 152
9.2 RESPONSABLE DU CONTROLE DU PROSPECTUS .................................................................................... 153
10 TABLE DE CONCORDANCE ................................................................................................................154
Tête ornementale de Neptune sculptée sur la façade du 19/21 Rue Poissonnière
1 PRESENTATION DU GROUPE SCBSM
1.1 GENERALITES
1.1.1 Raison Sociale (Article 3 des statuts)
La dénomination sociale de la Société est « SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET SCIERIES DE LA
MANCHE ».
La société a pour sigle « SCBSM ».
1.1.2 Registre du commerce et des sociétés
La Société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
775 669 336.
Le numéro SIRET de la Société est 775 669 336 001 06. Le code NAF est 6820B.
1.1.3 Date de constitution et durée de la société (Article 5 des statuts)
La Société a été constituée le 6 Avril 1921 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris le 25 Mars 1955 pour une durée de 99 années à compter de cette date (jusqu’au 24 Mars 2054),
sauf dissolution anticipée ou prorogation.
1.1.4 Siège social, forme juridique
Le siège social de la Société est situé 12 rue Godot de Mauroy, 75009 PARIS.
La Société a été constituée sous la forme de Société Anonyme à Conseil d’Administration.
1.1.5 Exercice social (Article 21 des statuts)
L’exercice social se clôture au 30 juin de chaque année.
1.1.6 Historique
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche créée en 1921 avait pour activité initiale
l’import/export de bois exotiques au travers de ses principales filiales : Hailaust et Gutzeit SA, Granvillaise
des Bois et Société des Bois du Nord. Après une apogée dans la période d’après-guerre, la société a
progressivement décliné et s’est vidée de sa substance pour ne détenir que quelques actifs immobiliers
hérités de ses activités historiques.
Suite à l’apport de plusieurs sociétés civiles immobilières fin 2005, la Société devenue foncière détenait
alors un portefeuille immobilier de 88 M€.
En janvier 2007, le portefeuille atteignait 308 M€ avec moins de 14 % à Paris.
Depuis cette date, la société a procédé à une rotation importante de son portefeuille en arbitrant pour
plus de 310 M€.
Le portefeuille actuel composé à plus de 84 % d’immeubles parisiens totalise à ce jour 441 M€.
5
6
1.2 CHIFFRES CLES
Principales données financières en normes IFRS au 30 juin 2022 : compte de résultat, bilan.
Les loyers bruts augmentent au cours de l’exercice du fait de l’acquisition de bureaux dans le
1er arrondissement de Paris et de la baisse de la vacance locative (location intégrale des sites de Paris-
Italiens et Paris-Poissonnière).
Le résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement s'affiche à
14,1 M€, en progression de 14 %.
7
La variation des capitaux propres au 30 juin 2022 résulte essentiellement du bénéfice de l’exercice pour
33,8 M€ et de l’utilisation d’actions SCBSM auto-détenues pour rembourser partiellement des ORNANES.
Variation du Patrimoine immobilier
Au 30 juin 2022, le Patrimoine immobilier total de SCBSM s'élève à 441 M€ par rapport au 30 juin 2021.
Cette augmentation s’explique par l’acquisition d’un immeuble parisien (+52,5 M€) et par l’accroissement
net de valeur des actifs du portefeuille (+21,7 M€), partiellement compensés par l’effet de cessions
(-8 M€) réalisées sur l’exercice.
L'ensemble des actifs parisiens représente 84,4 % de la valeur totale du patrimoine.
8
Endettement financier net
Milliers €
200 000
199 104
0,8
0,6
0,4
0,2
0
170 347
163 393
168 999
150 000
100 000
50 000
0
LTV
42,42%
LTV
LTV
LTV
46,38%
44,14%
40,32%
2019
2020
2021
2022
L’endettement financier net s’élève à 199,1 M€, ce qui fait ressortir un ratio d'endettement (LTV) de
42,42 % à fin juin 2022. Cette hausse s’explique principalement par l’acquisition de l’immeuble Paris-
Opéra (+52,5 M€) partiellement compensée par le remboursement en actions intervenu sur l’emprunt
obligataire ORNANE (-6,2 M€) et les cessions d’actifs (- 8M€).
Actif net réévalué de liquidation : 17,40 € / action (solde ORNANE converti en actions)
L’ANR de liquidation après conversion de l’ORNANE, en hausse ininterrompue depuis le 30 juin 2009,
s’établit au 30 juin 2022 à 17,40 €.
Avec un cours de bourse à la clôture de l’exercice de 9,25 €, la décote sur ANR est encore très élevée
(47 %) surtout si l’on tient compte du fait que :
-
plus de 80 % des actifs du Groupe se situent à Paris QCA ; actifs qui sont les plus recherchés et
les plus liquides.
-
le Groupe dispose d’un potentiel de création de valeur sur des actifs en cours de restructuration.
L’ANR de reconstitution avec ORNANE convertie s’établit quant à lui à 19,69 €.
17,40
9,25
15,28
9,5
14,20
12,37
11,12
10,34
7,01
10,02
6,05
9,11
5,97
8,61
5,31
7,93
8,05
7,46
7,55
6,95
3,65
3,65
06/2012
06/2013
06/2014
06/2015
06/2016
06/2017
06/2018
06/2019
06/2020
06/2021
06/2022
ANR de liquidation
Cours de clôture
Graphique mis à jour avec les valeurs des ANR de reconstitution avec ORNANE convertie depuis la souscription de l’emprunt
obligataire (mai 2017)
9
Evolution du cours de bourse depuis 2 ans
Les actions de SCBSM sont admises sur le compartiment C de NYSE Euronext à Paris sous le code ISIN
FR0006239109 et le mnémonique CBSM.
11
3 200
10
9
2 200
8
7
6
1 200
CBSM
Euronext IEIF SIIC France
Répartition de l’actionnariat au 26 octobre 2022 (pourcentage de contrôle)
Une société entrepreneuriale qui bénéficie de l’appui de partenaires institutionnels et financiers.
AUTO - CONTRÔLE
1,38%
AUTRES
ACTIONNAIRES ET
PUBLIC 24,45%
J.LACROIX DIRECT
ET INDIRECT
51,37%
ACTIONNAIRES
HISTORIQUES
22,80%
10
1.3 PATRIMOINE IMMOBILIER
Le patrimoine immobilier du Groupe s’élève à 440,8 M€ en hausse de 66,2 M€ par rapport au 30 juin 2021
(374,6 M€). Cette augmentation s’explique par l’acquisition d’un immeuble parisien (+52,5 M€) et par
l’accroissement net de valeur des actifs du portefeuille (+21,7 M€), partiellement compensés l’effet de
cessions (-8 M€) réalisées sur l’exercice.
Le patrimoine du Groupe SCBSM se définit comme suit :
441 M€ d’actifs dont plus de 84 % à Paris intra-muros ;
Loyers bruts annuels du périmètre locatif au 30 juin 2022 : 18,8 M€ ;
Valeur locative de marché (VLM) : 21 M€ soit un potentiel d’accroissement de 11,7 %.
Compte tenu des critères d’investissement retenus par le Groupe, les immeubles en portefeuille peuvent
être segmentés en trois catégories :
Evolution du % Paris QCA
84%
81%
77%
80%
60%
40%
20%
0%
73%
60%
54%
52%
49%
48%
28%
2013
2014
2015
2016
2017
Paris QCA
2018
2019
2020
2021
2022
11
Taux de rendement sur VLM
5,4%
5,0%
4,6%
4,2%
5,14%
4,94%
4,92%
4,45%
Juin 2019
Juin 2020
Juin 2021
Juin 2022
Le taux de rendement reste élevé du fait notamment des 16 % d’actifs non parisiens dont le rendement
sur VLM est très supérieur.
Echéances des baux
Loyers à recevoir sur période ferme
< 1 AN
1 à 2 ANS
2 à 5 ANS
> 5 ANS
Groupe SCBSM
Groupe SCBSM
17 364
13 083
21 282
13 647
Loyers à recevoir jusqu'à échéance du bail
< 1 AN
1 à 2 ANS
2 à 5 ANS
> 5 ANS
17 913
15 502
39 056
37 119
12
1.3.1 PORTEFEUILLE PARIS
Actif
Adresse
Surface m²
La Madeleine
Immeuble de bureaux commerces + quelques
appartements
12 Rue Godot de Mauroy /
7 Rue Caumartin /
8 Rue de Sèze, Paris IX
6 508
Quartier Monceau
Hôtel Particulier composé de bureaux et appartements
23/25 Rue de Prony, Paris XVII
91 Rue Réaumur, Paris II
1 028
2 290
8 550
1 270
2 163
2 641
2 380
Immeuble style Eiffel-Haussmann de bureaux et
commerces
Quartier Sentier Cité Financière
Immeuble de bureaux
19/21 Rue Poissonnière, Paris II
26 Rue du Sentier, Paris II
Quartier Sentier Cité Financière
Immeuble de bureaux et logements
Proximité des Champs Elysées
Immeuble de bureaux
47 Rue de Ponthieu, Paris VIII
Quartier Opéra-Bourse
Lots de bureaux dans un immeuble Haussmannien
15 Boulevard des Italiens /
30 Rue de Gramont, Paris II
Quartier du Palais-Royal
Immeuble de bureaux et commerces
9 Avenue de l’Opéra, Paris I
Poissonnière, Paris II
La Madeleine, Paris IX
Prony, Paris XVII
Sentier, Paris II
13
Réaumur, Paris II
Ponthieu, Paris VIII
Italiens, Paris II
Opéra, Paris I
Vacance
Dont m²
Loyers
30/06/22
(K€)
Loyers/
Surfaces
Vacantes
Valeur
(K€)
HD
Taux de
rendement HD
VLM / Valeur
Surface
en sous-
m²
VLM
(K€)
financière
(% loyers
réels)
sol
PARIS
26 830
2 853
14 290
988
15 275
6,47 %
372 215
4,10 %
14
1.3.2 PORTEFEUILLE ILE DE FRANCE
Actif
Adresse
Surface m²
9 096
18 Avenue de la Jonchère, La Celle St Cloud
(78)
Centre commercial Elysée Village
Cellules commerciales
Centre commercial Les Franciades,
2 Place de France, Massy (91)
4 792
Ensemble immobilier mixte à usage d’activités et de
commerces
ZI des Closeaux, Buchelay (78)
7 056
ZAC Les Luats, 1 rue Paul Gauguin, Villiers
Sur Marne (94)
Immeuble de bureaux et de locaux d’activités
Bâtiment à usage de commerces
1 638
Zone La Croix Blanche, 3 Avenue de la
résistance, Ste Geneviève des Bois (91)
2 181
Centre commercial Elysée Village,
Celle Saint Cloud (78)
Bâtiment à usage de commerces,
Ste Geneviève des Bois (91)
Ensemble immobilier mixte à usage
d’activités et de commerces, Buchelay (78)
Vacance
financière
(% loyers
réels)
Dont m²
en sous- 30/06/22
Loyers
Loyers/
Surfaces
vacantes
Valeur
(K€)
HD
Taux de
rendement HD
VLM / Valeur
Surface
(m²)
VLM
(K€)
sol
(K€)
ILE DE France
24 826
699
2 483
380
3 252
13,26 %
37 749
8,61 %
15
1.3.3 PORTEFEUILLE PROVINCE
Immeuble
Adresse
Surface m²
3 500
Cellule commerciale
Retail Park
Rue Jean Monnet, Wittenheim (68)
284 Avenue du Général de Gaulle,
Soyaux (16)
8 048
Retail Park
Rue de la Grassinais, St Malo (35)
7 727
ZI de Nîmes Saint Cezaire, 3987 Avenue Kennedy,
Nîmes (30)
Ensemble immobilier à usage de commerces
2 827
Ensemble immobilier mixte à usage d’activités et
de commerces
Lieu dit « Les Petits Cours », Sille Le Guillaume
(72)
2 914
2 032
Hôtel particulier à usage de bureaux
16 Rue de la Ravinelle, Nancy (54)
3 Rue Graham Bell, Metz (57), 2/4 Chemin de
L’Ermitage Besançon (25), 13/15 Rue Mercier,
Epernay (51)
Divers actifs de bureaux et d’activité
1 558
Retail Park, Soyaux (16)
Retail Park, Saint Malo (35)
Ensemble immobilier à usage de
commerces, Nîmes (30)
Hôtel particulier à usage de bureaux,
Nancy (54)
Vacance
Dont m²
en sous- 30/06/22
Loyers
Loyers/
Surfaces
vacantes
Taux de
rendement HD
VLM / Valeur
Surface
(m²)
VLM
(K€)
financière
(% loyers
réels)
Valeur
(K€) HD
sol
(K€)
PROVINCE
28 606
400
1 980
341
2 496
14,70 %
30 884
8,08 %
16
1.3.4 INVESTISSEMENTS REALISES PAR L’EMETTEUR AU COURS DES TROIS
DERNIERS EXERCICES
Acquisition d’un ensemble immobilier à Paris
En octobre 2020, SCBSM a acquis plusieurs lots de bureaux, environ 2 600 m² au sein d’un immeuble
situé boulevard des italiens (Paris 2e).
En mai 2022, le Groupe a acquis un nouvel immeuble de bureaux et commerces, environ 2 300 m² sur
l’avenue de l’Opéra (Paris 1er).
1.3.5 INVESTISSEMENTS POTENTIELS A COURT ET MOYEN TERME
SCBSM poursuit sa recherche d’actifs parisiens.
Elle s’attache aujourd’hui à achever la commercialisation des sites de Saint-Malo, Soyaux et Buchelay.
Ce dernier pourrait nécessiter l’engagement de travaux en cas d’exploitation de la constructibilité
résiduelle (environ 800 m2).
SCBSM comme par le passé va poursuivre ses investissements d’amélioration de ses sites parisiens et
étudie différentes pistes à court et moyen terme :
Transformation des appartements de la rue Jadin en Bureaux
Amélioration des halls et parties communes des immeubles « Ponthieu » et « Réaumur »
Remplacement des façades de l’immeuble « Ponthieu »
SCBSM conformément à sa stratégie continue à étudier les opportunités d’acquisition à Paris et
d’arbitrage en province et Ile de France.
1.3.6 PRINCIPALES CESSIONS REALISEES PAR L’EMETTEUR SUR LES TROIS
DERNIERS EXERCICES
Cession d’appartements à Paris
3 appartements parisiens ont été cédés sur l’exercice clos au 30 juin 2021.
3 appartements parisiens ont été cédés sur l’exercice.
Cession de lot de copropriété à Grigny
Les lots de copropriété au sein du centre commercial Grigny II (91) ont été cédés en mai 2020.
Cession supermarché à la Celle Saint Cloud
En septembre 2020, le Groupe a vendu une cellule commerciale au sein du Centre Commercial Elysée
II à la Celle Saint Cloud (78).
Cession de bureaux en Alsace
Deux ensembles immobiliers à usage de bureaux situés à Habsheim et Mulhouse (68) ont été cédés en
septembre 2020.
17
Cession terrain à Saint Malo
SCBSM a cédé un terrain nu situé à Saint Malo (35) en décembre 2020.
Cession de locaux d’activités (44)
SCBSM a cédé des locaux d’activités situés sur les communes de Nantes et Bouguenais en avril 2021.
Cession immeuble de bureau à Paris 17e
En juin 2021, le Groupe a cédé son immeuble du quartier des Ternes (17e arrondissement) au terme d’un
intense travail de restructuration et de création de valeur.
Cession de bureaux en Alsace
Trois ensembles immobiliers à usage de bureaux situés à Vandoeuvre les Nancy (54), Strasbourg (68)
et Mulhouse Hirn (68) et un ensemble immobilier à usage de commerces situé à Richardmenil (54) ont
été cédés par SCBSM au cours de l’exercice.
Cession de locaux d’activités (25)
Sur l’exercice, le Groupe a cédé des locaux d’activités situés à Dannemarie sur Crête.
Immeuble d’activité mixte à Buc
Le Groupe a cédé sur l’exercice un ensemble immobilier à usage mixte à Buc (78).
Ces cessions s’inscrivent dans le cadre de la stratégie du Groupe visant à extérioriser la création de
valeur réalisée par le travail de restructuration d’actifs et d’Asset management.
18
1.3.7 COMMENTAIRE GENERAL SUR LE MARCHE (SOURCE CUSHMAN
WAKEFIELD)
&
PANORAMA ECONOMIQUE : Spirale inflationniste
La dynamique de reprise post-Covid a été stoppée dans son élan au 1er trimestre 2022 par une
succession de chocs exogènes : nouvelle vague épidémique et rupture des chaînes d’approvisionnement
avec la Chine, guerre en Ukraine et forte hausse des prix de l’énergie. Le glissement annuel des prix à
la consommation a en effet atteint en juin son plus haut niveau depuis près de 40 ans à +5,9 %, un rythme
toutefois en-deçà de la zone Euro (8,6 %). Face à cette flambée de l’inflation, l’inquiétude des ménages
va crescendo depuis 6 mois, avec un indice en juin (82) à son plus bas niveau depuis 9 ans. Au vu de la
rentrée sociale qui s’annonce, il n’est pas assuré que le dynamisme des salaires et la perspective de la
loi « pouvoir d’achat » suffisent à les rassurer : ils continuent donc de privilégier leur épargne, qui devrait
se maintenir à plus de 16 %. En recul depuis 4 mois consécutifs, l’indicateur du climat des affaires de
l’INSEE perd encore 2 points en juin, sous l’effet de la dégradation de l’activité dans les services et le
commerce de détail. Plus optimiste, l’enquête OpinonWay affiche un moral des chefs d’entreprise en
hausse de 10 points entre mars et juin, confortant leur confiance à l’égard de l’économie française. Sous
réserve du maintien de l’ensemble des mesures de soutien à la consommation, la croissance du PIB
s’établirait dès lors à 2,3 % en 2022, dans un contexte inflationniste proche de 5,5 % en moyenne.
TAUX DIRECTEURS : resserrement annoncé
Le ralentissement de la croissance couplé à une inflation généralisée ont conduit les Banques centrales
à arbitrer entre 2 risques : agir modérément sur les taux directeurs et maintenir une inflation élevée, ou
remonter drastiquement les taux avec le risque de déclencher une récession. Elles naviguent pour
l’instant entre ces options : la FED a relevé son taux dès le mois de mai de 75 pbs, puis à nouveau fin
juillet, suivie par la BCE qui a finalement opté pour une remontée de 50 pbs à effet fin juillet. Les taux
interbancaires restent négatifs à fin juin, mais la forte poussée de l’EURIBOR annonce un durcissement
des conditions de financement, amplifié par l’impact sur les marges bancaires de la nouvelle
appréhension des risques. L’OAT est reparti à la hausse depuis le début de l’année mais reste en deçà
du seuil des 2 %, et la France affiche toujours un spread obligataire très favorable comparativement aux
autres économies de la zone Euro.
A. Contexte économique
Une performance semestrielle surprise
A peine digérées les conséquences de la crise sanitaire qui ont impacté le marché de l’investissement
en immobilier d’entreprise depuis 2 ans, la survenance de la crise russo-ukrainienne et l’emballement de
l’inflation viennent à nouveau apporter leur lot d’incertitudes. Malgré ce contexte plus complexe, le
marché de l’investissement a créé la surprise, le T2 marquant une accélération à l’heure où l’annonce de
la remontée des taux directeurs se concrétisait. Ainsi, près de 11,5 Mds € d’engagements en immobilier
d’entreprise banalisé ont d’ores et déjà été enregistrés sur les 6 derniers mois (+30 % sur un an), un
volume qui se rapproche des niveaux d’avant-crise.
19
L’activité a bénéficié du retour des deals entre 100 et 200 M€, qui ont animé le marché, tandis que les
très grosses signatures ont davantage pâti de l’attentisme de certains acteurs internationaux, qui se sont
mis en position d’observation. Ainsi, la part des investisseurs étrangers a chuté à 40% depuis le début
de l’année. Une réaction de repli habituelle en période de fortes incertitudes, mais probablement
passagère tant le positionnement de la France apparaît secure au sein de la zone Euro : économie
fortement socialisée qui amortit les «chocs» et plus faiblement exposée au risque d’inflation, effet
protecteur de l’indexation sur les cash-flows, retour d’un spread entre les taux directeurs de la BCE et les
obligations d’Etat très favorable comparativement à nos voisins…
Comme anticipé, après un T1 en demi-teinte, le marché de l’investissement en bureaux a retrouvé des
couleurs, pour peser à nouveau 55 % des volumes, commerces et logistique faisant quasiment jeu égal
au tour de 20 %. L’Ile-de-France a bénéficié de cette reprise de l’activité sur le marché tertiaire, mais pas
seulement : avec 7,4 Mds € d’engagements déjà enregistrés au S1, les volumes progressent sur un an
de presque 50 %, comparativement il est vrai à une année 2021 très décevante. Le poids des Régions,
bien qu’en recul, reste historiquement élevé, à près de 28 %.
Après la pause estivale, reprise à la rentrée ?
Ces bons résultats demi-année ne doivent pas masquer l’évolution très rapide durant ce début d’été du
comportement des investisseurs vis-à-vis des commercialisations en cours, suite à la concrétisation de
la remontée attendue des taux longs et au resserrement des conditions de crédit pour les acteurs faisant
appel à l’effet de levier. Mais aussi, pour les acteurs US, à l’annonce de la dégradation de leur marché
locatif ou, pour les acteurs Allemands, à l’enlisement du conflit Ukrainien et à son impact important sur
l’économie germanique, ce qui les a parfois conduit à «leverlestylo», dans un réflexe premier de
prudence. L’appétit des collecteurs et des institutionnels français, qui reste fort, allié à la capacité du
marché à se repricer rapidement et aux signaux encourageants quant à la résilience de l’économie
française devraient permettre aux négociations et à l’activité de repartir à la rentrée, sur de nouvelles
bases plus stables.
20
B. Bureaux
Paris en tête, plus que jamais
Après un démarrage poussif, le marché francilien de l’investissement en bureaux a retrouvé des couleurs,
totalisant 6,4 Mds € d’engagements au S1 2022 et affichant désormais une progression de 14 % sur
12 mois. Les 5 signatures > 200 M€ (dont la finalisation du 91-93 Pasteur pour près de 600 M€) ont
dynamisé les volumes.
Mais ce redémarrage s’est fait au prix d’une très forte concentration de l’activité sur la capitale, qui
accapare plus de la moitié des investissements en bureaux. Ce fligth to quality ne bénéficie pas qu’au
QCA, bien au contraire, au vu des très bonnes performances enregistrées dans Paris Sud et Paris Nord-
Est. Les Régions captent la 2ème place du podium, avec 1,3 Md€ échangés, tirés par les gros actifs des
marchés marseillais et lyonnais.
Les périphéries franciliennes semblent en revanche pâtir de leurs niveaux élevés de vacance locative,
en particulier le Croissant Ouest. La dynamique du marché de l’investissement tertiaire se calque donc
sur celle du marché locatif, le développement du télétravail et les problématiques RH redonnant pour les
entreprises la priorité à la centralité et à la qualité urbaine dans leurs choix de localisation.
Une stabilité des taux prime en trompe l’œil
Au cours du S1 2022, de nombreux actifs ont continué de s’échanger sur la base de taux de rendement
proches de 3 %, à l’image du bureau prime parisien pour lequel la croissance locative récente et
prévisionnelle reste favorable. Les immeubles se transactant sur des taux proches de 4 % ou au-dessus
sont également restés très demandés, car ils offrent encore une prime élevée par rapport aux taux sans
risque. Il s’agit également d’un niveau de rendement compatible avec les objectifs de rentabilité de
beaucoup d’investisseurs qui utilisent peu ou pas d’effet de levier et qui ont des montants significatifs à
investir.
En revanche, les marketings en cours intègrent d’ores et déjà une décote, pour tenir compte du
rétrécissement de la cible d’acquéreurs du fait de l’attentisme de certains acteurs internationaux et des
limitations imposées au leverage par les nouvelles conditions de financement. Le relèvement des taux
prime restera toutefois modéré, notamment pour les actifs < 150 M€ qui conservent une liquidité forte.
21
C. Commerces
Une performance surprise au regard des incertitudes
Sur les 6 derniers mois, le volume investi en murs de commerces atteint 2,4 Mds€, un niveau inédit
depuis 2014, son plus haut historique. Cette performance s’explique par un T1 exceptionnel et un T2 non
moins dynamique totalisant plus de 900 M€ investis, un volume similaire à ceux enregistrés en 2012
et 2016. Avec 20 % de parts de marché, le secteur profite d’un effet d’aubaine entre un marché des
bureaux qui peine à trouver son rythme notamment en raison du télétravail et un marché de la logistique
qui devient trop cher et commence à montrer ses
limites. Avec près d’1,2 milliard d’euros, les grands
volumes totalisent ainsi la moitié des montants
investis, grâce notamment à la vente du portefeuille
OLYMPE (magasins DECATHLON) par AEW à
une SCPI gérée par BNP REIM et l’opération de
rotation d’actifs menée par CARMILA portant sur la
vente de 6 ensembles commerciaux à une JV entre
BATIPART et ATLAND VOISIN. Cet acquis
représente à ce stade plus de 70 % du montant
total investi sur l’année 2021, un fait préservant un
peu de lest pour les mois à venir, qui pourraient être
moins actifs qu’espéré…
Les centres commerciaux toujours en tête
Les centres commerciaux dominent, avec la cession
au T2 de quelques galeries commerciales
:
CCGEANT à Pessac, la galerie Cambrai ou les
galeries des CC CARREFOUR du portefeuille cédé
par
CARMILA
(Mont-Saint-Aignan,
Saint-
Herblain…). En comptant les opérations majeures du
T1 (CC Carré Sénart, Gare Montparnasse), le
segment représente un peu plus d’1/3 du volume
investi. Il est suivi, avec respectivement 25 %, par les
actifs de centre-ville, qui peinent à retrouver les
niveaux d’activité d’avant-crise (poids moyen
historiquement supérieur à 40 %), et les retail parks.
Ces derniers, forts de la résilience de leurs CA et des rendements intéressants proposés, ont
particulièrement attiré les SCPI et les foncières cotées, entrainant une légère compression du taux prime
à 5 %, les rendements étant stables sur les autres typologies d’actifs.
Le commerce, une valeur sûre ?
Bien qu’un certain nombre d’opérations soit en
cours, notamment en retail parks, nous
anticipons un ralentissement du marché d’ici la
fin du 2nd semestre. Les perspectives
incertaines de la conjoncture internationale
ainsi que l’impact de l’inflation sur le pouvoir
d’achat et la consommation devraient freiner
quelque peu l’enthousiasme de certains
investisseurs ; ou tout du moins créer un
phénomène de concentration sur les actifs
présentant le moins de risques financiers. Les
liquidités sont encore disponibles mais les investisseurs revoient leur stratégie et préfèrent s’assurer de
quelques opérations «plus sûres» en private equity (au vu du durcissement des conditions de crédit),
plutôt que de se disperser sur l’ensemble du marché. Les actifs «valeur sûre», à dominante alimentaire
22
et les parcs d’activités périphériques, devraient donc continuer d’animer le marché 2022 et lui assurer un
volume global que l’on anticipe néanmoins supérieur à celui de 2021.
D. Logistique
Une dynamique soutenue par la solidité des fondamentaux locatifs
Avec 2,2 Mds€ engagés, 2022 enregistre le meilleur S1 depuis 2017, permettant à la logistique de
continuer à faire jeu égal avec le commerce, pour représenter un peu moins de 20 % du total investi en
immobilier d’entreprise banalisé. Malgré les interrogations relatives à l’impact économique de la guerre
en Ukraine et de la remontée des taux directeurs face à l’inflation, le T2 a même connu une accélération
notable, grâce notamment à la signature de quelques belles transactions unitaires en Ile-de-France.
Ainsi, l’activité dans la région capitale sur les 6 derniers mois dépasse ou approche d’ores et déjà les
niveaux annuels recensés depuis 2017. En revanche, le poids des portefeuilles recule, à moins de 50 %
des volumes échangés.
Si la logistique n’apparaît pas en reste des interrogations qui émergent face au nouveau contexte
géopolitique (perturbation des chaines d’approvisionnement à l’échelle internationale, impact de l’inflation
sur la consommation des ménages et les coûts de distribution…), son sous-jacent immobilier bénéficie
en tout cas d’un stabilisateur bien ancré : adapter l’outil logistique aux mutations du commerce reste un
impératif à l’origine d’une demande tendanciellement forte des utilisateurs. Ce socle d’activité se heurte
à un manque structurel d’offre (taux de vacance faibles, production neuve contenue et contrainte par les
fonciers raréfiés), situation qui alimente depuis 3 ans une croissance des loyers de marché…appelée à
s’accentuer et relayée par l’effet de l’indexation.
Taux de rendement prime : le repricing est enclenché
Les réponses des investisseurs aux marketings proposés témoignent de cet appétit intact pour
l’immobilier logistique. Ainsi, seuls quelques généralistes friands d’actifs très core marquent un certain
attentisme. Dans ce nouveau contexte moins hyper concurrentiel, et face à un spread de risque retombé
à environ 150 pbs, la remontée des rendements prime s’est logiquement enclenchée : le taux a rebondi
de 25 pbs sur le plancher des 3 % au T2. La demande reste en revanche forte pour les actifs moins core,
avec des acteurs spécialisés toujours très actifs. Les VEFA en blanc, proposés autour de 5 %, restent
notamment très recherchées, même si elles deviennent de plus en plus difficiles à monter en raison de
l’effet ciseau entre les différentes hausses de coûts (construction, foncier et financement). Et au vu des
nombreux dossiers actuellement proposés sur le marché, la fin d’année s’annonce une nouvelle fois
active.
23
E. Définitions
Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements
locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et
d’une faible rotation locative.
Core + : Actif pour lequel un investisseur accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange d’une
hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs concernés
peuvent faire l’objet de travaux de rénovation ou d’un travail d’asset management pour améliorer leur
taux d’occupation.
Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour
le jour du marché monétaire européen.
EURIBOR : Euro Interbank Offered Rate-Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne
des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la
cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens.
LTV (Loan to value) : Ratio d’endettement (montant du financement sur la valeur totale de l’actif).
OAT 10ans : Obligations Assimilables du Trésor-Fonds constituant le support de l'endettement à long
terme de l'Etat dont la maturité est de 10 ans.
Opportuniste : stratégie d’investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des
tendances de placements émergents avant qu’elles ne soient pleinement reconnues par le marché.
Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif.
Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs
aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Value-added : actifs immobiliers pour lesquels l’acquisition est faite dans le but de créer ou de recréer
de la valeur grâce à une gestion dynamique.
Volume d’investissement : acquisitions d’actifs immobiliers banalisés–Bureaux, Commerces,
Entrepôts, locaux d’activité – réalisées par des acteurs agissant comme «investisseur immobilier» c’est-
à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d’un revenu
locatif et/ou d’une plus-value à la revente.
24
1.4 INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES
Le portefeuille core parisien constitue pour SCBSM un atout majeur dont la qualité ne cesse de s’accroître
par l’effet de son travail.
SCBSM continue ses recherches d’actifs immobiliers parisiens et poursuit l’étude d’opportunités
d’arbitrage d’actifs en IDF et province.
Le Groupe SCBSM ne réalise pas de prévision ou d’estimation de bénéfice.
25
1.5 ORGANIGRAMME AU 30 JUIN 2022
Le Groupe SCBSM s’organise ainsi :
26
SCI Abaquesne
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 23 mai 2006.
Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à hauteur de 100 % par la
SCBSM, son associé gérant. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous
le numéro 490 232 345. Elle ne détient plus aucun actif immobilier.
SCI Baltique
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 2 mars 2006.
Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son
associé gérant, la SCBSM et 0,1 % % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du
Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 488 859 695.
La SCI Baltique est propriétaire d’un immeuble de bureaux situé au 19-21 rue Poissonnière à Paris
(2ème arrondissement).
SCI Berlioz
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le
21 décembre 2004. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à
99,9 % par son associé gérant, la SCBSM et à 0,1 % par la SCI Baltique. Elle est identifiée au Registre
du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 480 044 635.
La société détient un immeuble de bureaux situé rue de Ponthieu à Paris (8ème arrondissement).
SCI Buc
Société civile immobilière de droit français au capital de 153 euros, elle a été créée le 17 octobre 2005.
Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé
gérant, la SCBSM et à 1 % par la SCI LIP. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés
de Paris sous le numéro 438 922 148.
Sur l’exercice, la SCI BUC a cédé un ensemble immobilier à usage mixte bureaux et activités dans les
Yvelines et a acquis un ensemble immobilier à usage de bureaux et de commerces situé avenue de
l’Opéra à Paris (1er arrondissement).
SCI Cathédrale
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 9 avril 2004. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant,
la SCBSM et 1 % par la SCI Haussmann-Eiffel. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des
Sociétés de Paris sous le numéro 453 055 287.
Cette SCI détient un ensemble immobilier dans le quartier de la Madeleine à Paris (9ème arrondissement)
essentiellement à usage de bureaux.
SARL Cathédrales
Société à responsabilité limitée de droit français au capital de 10.000 euros, elle a été créée le
15 octobre 2013. Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à
99 % par la SCI Cathédrale et de 1 % par SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des
Sociétés de Paris sous le numéro 797 899 143. Elle ne détient aucun actif immobilier.
SCI Des Bois
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.525 euros, elle a été créée le 26 juillet 2001.
Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé
gérant, la SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
438 739 468.
La SCI des Bois est crédit-preneuse d’un local commercial dans l’Essonne.
27
SCI Des Bois de Norvège
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 18 juillet 2006.
Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à hauteur de 99 % par la
SCBSM, son associé gérant et de 1 % par la SCI Buc. Elle est identifiée au Registre du Commerce et
des Sociétés de Paris sous le numéro 491 104 519.
La SCI des Bois de Norvège est crédit-preneuse de deux actifs à usage de commerces et stockage
implantés sur les communes de Nîmes et Sillé-le-Guillaume.
SNC Deux six sept
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée en août 2020. Son
siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé
gérant, SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des
Sociétés de Paris sous le numéro 888 302 858.
La SNC Deux six sept détient plusieurs lots de bureaux au sein d’un immeuble situé boulevard des italiens
(Paris 2e).
SCI Du Val sans retour
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé 7, rue de
Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au
Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 480 703 651 RCS Paris. Cette SCI est
propriétaire de locaux commerciaux sis à Massy (91).
SNC Foncière du Chêne Vert
Société en nom collectif de droit français au capital de 7.000.000 euros acquise par la SCBSM le
26 janvier 2007. La société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le
numéro 481 597 631. Son siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75 009 Paris. Cette société
est détenue à 100 % par SCBSM. La société possède un actif situé à La Celle Saint Cloud.
Elle a cédé sur l’exercice un bâtiment à usage d’activités à Dannemarie sur Crête.
SCI Haussmann-Eiffel
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 3 juillet 2013.
Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par la
SCI Cathédrale et de 0,1 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce
et des Sociétés de Paris sous le numéro 794 032 128.
La SCI Haussmann-Eiffel est propriétaire d’un immeuble à usage de commerces et de bureaux situé au
91 rue Réaumur à Paris (2ème arrondissement).
SCI Lip
Société civile immobilière de droit français au capital de 100 euros, elle a été créée le 11 août 2004. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant,
la SCBSM et à 1 % par la SCI Berlioz. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de
Paris sous le numéro 478 294 416. A ce jour, cette structure ne détient plus que 1 appartement dans
l’Essonne destiné à être vendu.
SAS Les Promenades de la Thalie
Société par actions simplifiées de droit français au capital de 400.000 euros, elle a démarré son activité
en juillet 2006 et est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris depuis le
18 février 2007 sous le numéro 494 166 747. Son siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy,
75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par SCBSM. Elle ne détient aucun actif immobilier.
SNC Meubles and Co
Société en nom collectif de droit français au capital de 10.000 euros, elle a été créée le 20 février 2008.
Son siège social est situé 3, avenue Hoche 75 008 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé
gérant, la SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
502 703 291.
28
SCI Parabole IV
Société civile immobilière de droit français au capital de 111 euros, elle a été créée le 25 mars 2004. Son
siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé gérant,
la SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
452 779 325.
La société est propriétaire d'un ancien hôtel particulier transformé en bureau situé au 23-25 rue de Prony
à Paris (17ème arrondissement).
SNC Sentier
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 17 octobre 2013.
Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé
gérant, SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
797 955 531.
La SNC Sentier est propriétaire d’un ensemble immobilier composé de bureaux et d’appartements situé
au 26 rue du Sentier à Paris (2ème arrondissement).
SNC Un et trois
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée en août 2020. Son
siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé
gérant, SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des
Sociétés de Paris sous le numéro 888 303 849.
La SNC Un et trois détient plusieurs lots de bureaux au sein d’un immeuble situé boulevard des italiens
(Paris 2e).
SCI Villiers Luats
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé 7, rue de
Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 489 377 390 RCS Paris. La
SCI Villiers Luats est propriétaire d’un immeuble à usage de bureaux situé à Villiers sur Marne (94).
SCI Wittenheim
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé au 12 Rue
Godot de Mauroy, 75 008 Paris. Elle est détenue par SCBSM à 99 % et qui en est également gérant. Elle
est enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 530 194 562. Elle détient une
cellule commerciale à Wittenheim.
1.5.1 PRISES DE PARTICIPATIONS
Néant.
1.5.2 CESSIONS DE PARTICIPATIONS
Au cours de l’exercice, le Groupe a cédé 470 668 actions Volta.
1.5.3 FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Néant.
29
2 RISQUES
Les investisseurs, avant de procéder à l’acquisition d’actions de la société, sont invités à examiner
l’ensemble des informations contenues dans le document d’enregistrement universel, y compris les
facteurs de risques et leur gestion tels que décrits ci-dessous.
Ces risques sont, à la date du document d’enregistrement universel, ceux dont la réalisation est
susceptible d’avoir un effet défavorable significatif sur la Société, son activité, sa situation financière ou
ses résultats et qui sont importants pour la prise de décision d’investissement.
Les dispositifs de maîtrise des risques sont définis par la Direction générale du Groupe et discutés en
Conseil d’administration.
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son
activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère
qu’il n’y a pas d’autres risques significatifs hormis ceux présentés.
2.1 REPRESENTATION GRAPHIQUE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE
RISQUE
2.2 SYNTHESE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUES ET
DISPOSITIF DE MAÎTRISE
Les principaux risques du Groupe sont présentés par nature et selon une échelle de cotation de trois
niveaux :
Risque élevé
Risque moyen
Risque faible
Cette évaluation est établie sur la base de l’impact net potentiel, c’est-à-dire en tenant compte des
dispositifs de maîtrise des risques mis en place par le Groupe
30
RISQUES ECONOMIQUES
MARCHE DE L’IMMOBILIER
Risque structurel propre au métier de foncière est lié à la cyclicité du marché immobilier dont les principales
composantes sont la fluctuation de l’offre et de la demande, la variation des taux d’intérêt et l’état de la conjoncture
économique.
Impacts potentiels : Baisse des loyers ou de la capacité des locataires à assumer leur loyer et charges,
dépréciation de l’évaluation du patrimoine du Groupe et impact sur la bonne réalisation des opérations
d’investissements ou d’arbitrages.
Dispositifs de maîtrise : Patrimoine immobilier situé à plus de 80 % à Paris QCA (marché plus résilient). Recours
à des conseils et études externes.
ESTIMATION DE LA VALEUR DES ACTIFS
Risque lié aux potentielles variations significatives des taux de rendement dans le secteur immobilier.
Impacts potentiels : Dépréciation de l’évaluation du patrimoine du Groupe, dégradation des ratios financiers et
remboursement anticipé potentiel de la dette jusqu’à atteinte des niveaux autorisés par les contrats d’emprunt.
Dispositifs de maîtrise : Patrimoine immobilier situé à plus de 80 % à Paris QCA (marché plus résilient). Analyse
de la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation du taux de rendement (voir détail
au paragraphe 2.3.1 ci-dessous).
ACQUISITION/CESSION
Risque de surestimer le rendement attendu ou le potentiel d’accroissement de valeur ou de ne pas détecter des
défauts cachés de ces actifs.
Impacts potentiels : Dépassement des ressources financières prévues lors de l’acquisition, difficulté à céder un
actif.
Dispositifs de maîtrise : Centralisation de la documentation réglementaire et juridique des actifs afin d’organiser
les data rooms. Recours à des experts immobiliers. Réalisation de sondages et de chiffrages.
RESTRUCTURATION D’ACTIFS
Risque lié à l’obtention d’autorisations administratives préalablement à la réalisation de travaux d’aménagement
ou de construction.
Impacts potentiels : Délais d’obtention allongés ou recours déposés par des tiers entrainant des retards, des
surcoûts, voire l’abandon d’opérations.
Dispositifs de maîtrise : Réalisation des dossiers en étroite collaboration avec les collectivités locales et dans le
cadre de projets qui améliorent significativement l’environnement immédiat.
RISQUES JURIDIQUES, REGLEMENTAIRES ET FISCAUX
EVOLUTION REGLEMENTAIRE
Risque lié à la confrontation aux nombreuses règlementations susceptibles d’évoluer (baux, copropriété,
urbanisme, protection des personnes et de l’environnement…)
Impacts potentiels : Baisse de l’activité et la rentabilité du Groupe ainsi que des perspectives de développement.
Dispositifs de maîtrise : Des conseillers externes et des cabinets d’avocats fournissent des mises à jour
constantes sur les nouvelles lois afin d’anticiper et d’atténuer les éventuelles incidences négatives.
REGLEMENTATION FISCALE ET REGIME « SIIC »
Le Groupe SCBSM a opté pour le régime des « SIIC » à compter du 1er juillet 2007 et à ce titre est exonéré de
l’impôt sur les sociétés à compter de l’option.
Le bénéfice de ce régime fiscal est conditionné notamment par le respect de l’obligation de redistribuer une part
importante de ses profits et par le respect des conditions touchant à l’actionnariat de la Société.
La réglementation applicable en matière de droits de mutation diffère en fonction des travaux de rénovation
opérés sur les biens immobiliers et de la durée de détention de ces biens. Cette réglementation est susceptible
de faire l’objet d’évolutions qui viendraient ainsi minorer la valeur des biens à la revente.
Impacts potentiels : La perte du bénéfice du régime des SIIC et de l’économie d’impôt correspondante et/ou
d’éventuelles modifications substantielles des dispositions applicables au SIIC ou en matière de droits de mutation
seraient susceptibles d’affecter l’activité, les résultats du Groupe.
Dispositifs de maîtrise : Contrôle rigoureux des régimes fiscaux par un fiscaliste. Suivi régulier des obligations
fiscales.
31
RISQUES FINANCIERS
DEGRADATION DU TAUX D’OCCUPATION
Risque lié au non renouvellement des baux et à l’accroissement de la vacance.
Impacts potentiels : Réduction de loyers et surcoût de charges opérationnelles liées à une hausse de la vacance,
dégradation des résultats du Groupe.
Dispositifs de maîtrise : Suivi budgétaire semestriel du Groupe et suivi régulier des enjeux locatifs : vacance,
exploitation, stratégique, état locatif, etc.
RISQUES DE LIQUIDITE, DE TAUX
Risque lié à l’exposition du Groupe aux variations des taux d’intérêts.
Impacts potentiels : variation des charges financières (limitée par la souscription de contrats de swaps, caps et
tunnels).
Dispositifs de maîtrise : Contrôle de la sensibilité aux taux d’intérêt et de l’exposition aux risques de liquidité (voir
détail au paragraphe 2.3.2 ci-dessous).
2.3 PRECISIONS SUR CERTAINS FACTEURS DE RISQUE
2.3.1 RISQUES LIES A L’ESTIMATION DE LA VALEUR DES ACTIFS
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les dernières
évaluations, en date du 30 juin 2022, ont été réalisées par les experts indépendants suivants : Cushman
& Wakefield Expertise, Catella et Jones Lang Lasalle.
Les experts ont choisi d’opter pour la méthode de la juste valeur pour l’évaluation des actifs.
Le graphique ci-dessous montre, à titre d’exemple, la sensibilité de la juste valeur des immeubles de
placement à la variation du taux de rendement :
JV des immeubles
de placements
Taux de
rendement sur
VLM
Le taux de rendement est défini comme le taux faisant référence à un rapport direct entre la valeur vénale
hors droit et le revenu.
Le ratio LTV est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs immobiliers et
l’endettement net.
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l’élaboration des comptes consolidés en normes
IFRS est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le
secteur immobilier. Ces variations pourraient entraîner également une dégradation des ratios financiers
32
et potentiellement un remboursement anticipé de la dette jusqu’à atteinte des niveaux autorisés par les
contrats d’emprunt.
2.3.2 RISQUES DE LIQUIDITE, RISQUES DE TAUX
Le Groupe finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits baux ainsi
que des emprunts obligataires. Il est à noter que certains financements sont assortis sur leur durée de
sûretés hypothécaires ainsi que des nantissements d’actions. Ces sûretés sont décrites au paragraphe
3.4.6.10 ci-dessous « Engagements et éventualités » de l’annexe des comptes consolidés en normes
IFRS au 30 juin 2022 du présent Document d’enregistrement universel.
Les contrats de financement en place comportent des clauses de type covenant. (Cf. paragraphe
« Covenants sur contrat d’emprunt » ci-dessous).
RATIO LTV en K€ (Loan To value, Endettement financier net / Valeur des actifs)
30/06/2022
Valeur d'expertise des actifs
Droits d'enregistrement
Juste valeur des titres non consolidés
440 848
28 345
176
469 369
Dettes Financières
Dettes Obligataires remboursables en
numéraire
216 024
12 666
Dettes Obligataires remboursables en actions
ou en numéraire (ORNANE 2023)
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets
10 795
-40 381
199 104
Endettement financier net
LTV
42,42 %
Etat de la dette
Au 30 juin 2022, l’endettement financier brut du Groupe s’élève à 239 485 K€ dont 1 596 K€ de contrats
de locations financements, 213 539 K€ de dettes bancaires, 23 181 K€ de dettes obligataires et 1 169 K€
d’intérêts courus.
L’endettement financier du Groupe comprend 43,4 % de dette à taux fixe et 56,6 % de dette à taux
variable. La dette à taux variable est couverte à 39,2 %.
Le coût du financement moyen marge incluse observé sur l’exercice clos au 30 juin 2022 s’élève
à 2,44 %.
33
Maturité de la dette, risque de liquidité
La dette du Groupe présente des durées résiduelles comprises entre 1 et 13 ans. Les profils
d’amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part remboursable in fine afin
de préserver des cash flows attractifs.
Compte tenu des profils d’amortissement des emprunts, la maturité moyenne de la dette bancaire et
obligataire est de 5,1 années.
Le graphe ci-contre inclus pour chaque année l’amortissement annuel des dettes long et moyen terme
(environ 4,5 M€ pour 2022-2023) ainsi que les emprunts dont l’échéance tombe en cours d’année.
100,00
80,00
60,00
40,00
20,00
0,00
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00
remboursements VR et empunts in fine
échéances annuelles des emprunts amortissables
Solde de la dette à fin
En plus de l’amortissement annuel des dettes long et moyen terme, les principales échéances à venir
sont composées :
- de l’emprunt obligataire ORNANE émis en mai 2017 pour 10,5 M€ en mai 2023
- de l’emprunt obligataire 3,95 % pour 12,5 M€ à échéance janvier 2024
La société a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et elle considère être en mesure
de faire face à ses échéances à venir.
La Société estime également être en mesure d’honorer les engagements pris au titre des projets
d’investissements et de développement présentés aux paragraphes 1.3.5 et 1.4 ci-dessus.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s’assurer que le montant des
loyers est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges générales de fonctionnement, les
charges d’intérêt et les remboursements des prêts contractés.
Afin de gérer son risque de liquidité, le Groupe peut être amené à céder certains actifs, refinancer certains
actifs et contracter de nouveaux emprunts ou renégocier certains emprunts.
Cette politique est mise en œuvre dès l’acquisition des biens immobiliers et la négociation des
financements par (i) la politique d’investissement ciblée sur des actifs offrant une rentabilité attractive et
un potentiel de revalorisation, (ii) la négociation de financements privilégiant une partie d’amortissement
in fine et (iii) la couverture des risques liés aux fluctuations de taux d’intérêt.
34
Exposition du Groupe aux variations des taux d’intérêt et sensibilité
L’essentiel de la dette Groupe est à taux variable indexé sur l’Euribor 3 mois. Afin de se prémunir contre
le risque de taux, le Groupe a conclu plusieurs contrats de swaps, caps et tunnels associés aux contrats
d’emprunts.
Ainsi, compte tenu de ces contrats et de la dette à taux fixe, la dette couverte contre le risque de taux
s’élève à 174 456 K€ soit 81 % de la dette bancaire au 30 juin 2022.
(M€)
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
350%
300%
250%
200%
Euribor 3 mois
Coût de l'endettement financier annuel
Indice de couverture des intêrets
Grâce à la politique de couverture du risque de taux d'intérêt, la sensibilité du montant des charges
financières aux variations de taux d'intérêt est limitée et converge vers un montant maximum fixe.
Covenants sur contrats d’emprunt
Lors de la signature des contrats d’emprunts, le Groupe s’est engagé à respecter les ratios suivants.
Le non-respect d’un de ces covenants entraînerait l’obligation de remboursement anticipé partiel de
l’emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu’à atteindre les ratios ci-dessous :
Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 29 avril 2015 sur le retail
park de Soyaux : Capital restant dû au 30 juin 2022 : 2 505 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 70 %.
Emprunts porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 5 mai 2017 sur le retail
park de Saint Malo : Capital restant dû au 30 juin 2022 : 3 646 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Emprunts porté par la SNC Sentier et contracté auprès d’Arkéa le 15 février 2016 : Capital restant
dû au 30 juin 2022 : 2 015 K€.
DSCR : le ratio DSCR devra être supérieur à 120 % ;
LTV : le ratio TLV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Emprunt porté par la SCI Berlioz et contracté auprès de Crédit Mutuel le 18 septembre 2018 : Capital
restant dû au 30 juin 2022 : 18 125 K€.
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
35
LTV périmètre : le ratio LTV devra être inférieur à 80 % jusqu’au 31 décembre 2022 puis
inférieur à 70 % jusqu’à la date d’échéance ;
DSCR périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 105 %.
Emprunts portés par les SCI Cathédrale et SCI Haussmann-Eiffel et contractés auprès de Crédit
Mutuel le 29 mars 2019 : Capital restant dû au 30 juin 2022 : 47 081 K€.
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
LTV Périmètre :
Période de test LTV
Ratio LTV
Du 29 mars 2019 au 31 décembre 2022
Du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2025
Du 01 janvier 2026 au 29 mars 2029
<62,50 %
<57,00 %
<52,00 %
DSCR Périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 110 %.
Emprunt porté par la SCI Parabole IV et contracté auprès de la Banque Palatine le 25 octobre 2019 :
Capital restant dû au 30 juin 2022 : 4 085 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 50 %.
Emprunt porté par la SNC Un et Trois et contracté auprès d’Arkéa le 28 octobre 2020 : Capital
restant dû au 30 juin 2022 : 13 500 K€.
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 80 %.
Emprunt porté par la SCI BALTIQUE et contracté auprès de la Société Générale et la Banque
Postale le 30 Mars 2022 : Capital restant dû au 30 juin 2022 : 60 619 K€
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 120 % ;
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 % jusqu’au 29 mars 2027 puis inférieur
ou égal à 60 % jusqu’à la date d’échéance.
Emprunt porté par la SCI BUC et contracté auprès d’Arkéa le 21 Avril 2022 : Capital restant dû au
30 juin 2022 : 35 000 K€
ICR :
Période de test ICR
Ratio ICR
Du 21 avril 2022 au 30 juin 2025
Du 01 juillet 2026 au 30 juin 2026
Du 01 juillet 2027 au 30 juin 2027
>150 %
>160 %
>170 %
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 % jusqu’au 30 juin 2024 puis inférieur ou
égal à 70 % jusqu’à la date d’échéance.
L’ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
36
2.4 GESTION DES RISQUES
2.4.1 ASSURANCES
Le Groupe a mis en place une politique de couverture des principaux risques encourus par son activité.
Chacune des sociétés souscrit systématiquement des Polices d’assurances Multirisques auprès de
compagnies d’assurance de premier plan couvrant les risques majeurs relatifs à ses immeubles dont
notamment :
Incendie, explosions, événements assimilés, dégâts des eaux, gel
Dommages électriques
Bris de glace
Vol
Attentats (loi du 09/09/1986)
Catastrophes naturelles (loi du 13/07/1982)
Ces polices incluent systématiquement une couverture du risque d’exploitation c'est-à-dire une
assurance pour perte des loyers de 24 mois minimum.
Par ailleurs, la société impose à ses locataires de souscrire une police d’assurance Multirisque-
dommages et incluant une renonciation à recours contre le bailleur et ses assurances.
La SCBSM a par ailleurs souscrit une assurance spécifique « homme clé » relative à son Président,
M. Lacroix, à hauteur de 100.000 euros.
2.4.2 PROCEDURES ET CONTRÔLE INTERNE
Notre société a mis au point des procédures de contrôle interne, en vue d’assurer, dans la mesure du
possible, une gestion financière rigoureuse et la maîtrise des risques, en vue d’élaborer de manière fiable
les informations données aux actionnaires sur la situation financière et les comptes et de préserver le
patrimoine de la société.
La gestion des risques concerne notamment les immeubles et leur financement tel que décrit aux
paragraphes ci-dessus. La société procède en particulier à une analyse fine des risques portant sur
l’immeuble lors de chaque acquisition (ou redéploiement, travaux…) et sur son financement en s’assurant
que les loyers futurs permettront de couvrir les charges de gestion et les charges financières. Les risques
liés aux locataires sont également analysés lors de la signature d’un nouveau bail ou de son
renouvellement et des garanties demandées (dépôts de garantie, cautions bancaires).
2.4.2.1 Organisation générale du contrôle interne
Les procédures de contrôle interne sont effectuées par le Président, les autres membres du Conseil
d’Administration, la Direction financière et l’Asset Management sous l’autorité du Président.
Mlle Pauline Attinault assure la fonction de Responsable Administrative et Financière depuis mars 2012
sous la supervision de Mr Lacroix.
La Direction financière peut s’appuyer également sur des ressources externes (expert-comptable) qui
opèrent sous sa supervision.
La fonction d’Asset management a été internalisée fin 2006 via le recrutement d’une salariée dédiée.
Parmi les rôles de la Directrice du Patrimoine figurent notamment l’interface avec les prestataires
externes de gestion locative, l’interface avec les locataires et la valorisation du patrimoine.
37
2.4.2.2 Mise en œuvre du contrôle interne
Le suivi des performances opérationnelles et financières du Groupe se base sur un reporting semestriel.
Ce dernier comporte notamment les informations relatives au développement de l’activité, l’analyse de
la dette et les données locatives de la période. Les données locatives des actifs multi-locataires résultent
des mandataires de gestion ainsi que des indicateurs fournis par l’Asset Manager et sont commentées
avec le Président.
Mis en place sur 2006, ce reporting fournit les indicateurs nécessaires aux décisions de gestion ; il
comporte également les informations exigées par les organismes bancaires prêteurs. C’est également
un outil précieux pour la valorisation du patrimoine. Tout investissement significatif réalisé par le Groupe
est préalablement autorisé par le Conseil d’Administration. Ce dernier valide les qualités des projets
d’acquisition et l’intérêt pour le Groupe ainsi que le mode de financement envisagé.
Les procédures internes de contrôle en place concernent notamment la trésorerie, les demandes
d’achats et la sauvegarde des actifs. Les procédures relatives au quittancement des locataires, suivi des
encaissements et répartition des charges locatives sont assurées par les mandataires de gestion. Ces
prestataires disposent eux-mêmes d’une organisation interne dédiée à sécuriser la qualité de
l’information diffusée et répondent à l’ensemble des obligations définies dans leurs mandats. Des
procédures ont été mises en place sur 2007 pour l’intégration des informations issues des mandataires
de gestion au système comptable du Groupe.
Les comptabilités individuelles de chaque filiale du Groupe ainsi que celle de la maison-mère sont tenues
par les ressources propres du Groupe. La consolidation est réalisée par un cabinet externe (Atriom) après
analyse par le Président des informations remontées des filiales. Les Commissaires aux comptes ont de
plus effectué leurs diligences afin de vous présenter leurs rapports sur les comptes annuels.
38
3 INFORMATIONS FINANCIERES AU 30 JUIN 2022
Ces informations doivent être lues en parallèle avec les paragraphes « 1.3 PATRIMOINE IMMOBILIER »
et « 2 RISQUES ».
3.1 ACTIF NET REEVALUE (ANR)
3.1.1 METHODE DE CALCUL
Evaluation des immeubles
Le patrimoine immobilier détenu par le Groupe fait l’objet d’expertises sur une base semestrielle.
Au 30 juin 2022, 99,9 % du patrimoine a été expertisé par des experts indépendants : Cushman &
Wakefield Expertise, Catella et Jones Lang Lasalle.
Les méthodes d’évaluation retenues par les experts sont détaillées dans l’annexe consolidée au
paragraphe «a) Immeubles de placement».
Les experts ont choisi d’opter pour la méthode de la juste valeur pour l’évaluation des actifs.
Par ailleurs, en respect avec les principes de détermination de l’ANR appliqués par la majeure partie des
foncières à l’échelle européenne visant à une meilleure comparabilité des données, les capitaux propres
du Groupe sont retraités des impôts différés ainsi que de la valeur des instruments financiers dérivés.
3.1.2 ACTIF NET REEVALUE (ANR)
30/06/2022
Simulation conversion
intégrale de l’ORNANE
30/06/2022
En K€
Capitaux propres
235 976
246 476
Impôts différés actifs nets
Juste valeur des instruments financiers
-1 315
-3 859
ANR de liquidation
234 661
242 617
Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au
bilan*
31 864
31 864
ANR de reconstitution
266 525
274 480
Nb d'actions (hors autocontrôle)
12 563 113
13 942 571
ANR de liquidation / action (€)
18,68
21,21
17,40
19,69
ANR de reconstitution / action (€)
* Tels qu’estimés par les experts
Au 30 juin 2022, SCBSM affiche un Actif Net Réévalué de liquidation par action de 18,68 € et un Actif
Net Réévalué de reconstitution par action de 21,21 €.
En cas de conversion intégrale de l’ORNANE émise en mai 2017, l’ANR de liquidation et reconstitution
s’élèvent respectivement à 17,40 € et 19,69 €.
39
3.2 COMPTES CONSOLIDES RESUMES AU 30 JUIN 2022
3.2.1 ANALYSE ET COMMENTAIRES
Les comptes consolidés au 30 juin 2022 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation
et d’évaluation des normes comptables internationales IFRS. Ils comprennent les états financiers de
SCBSM et de ses filiales au 30 juin 2022. Le périmètre de consolidation comprend ainsi les filiales
directes et indirectes de SCBSM SA présentées au paragraphe « 1.5 ORGANIGRAMME ».
3.2.2 COMPTE DE RESULTAT RESUME
Le tableau ci-après reprend synthétiquement le compte de résultat consolidé en normes IFRS, les
commentaires annexes sont à considérer conjointement avec les états financiers consolidés dans leur
ensemble.
En milliers d'euros
30/06/2022 30/06/2021
12 mois
12 mois
Loyers
Autres prestations
15 988
2 775
14 630
2 547
Revenus du patrimoine
18 763
17 177
Autres produits d'exploitation
Charges locatives
Autres charges liées au patrimoine
Autres charges de structure
154
-3 432
-113
386
-3 645
-104
-1 327
-1 304
Autres charges et produits opérationnels
Dotations nettes aux amortissements et provisions
76
-152
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des
immeubles
14 121
12 357
Variation de valeur des immeubles de placements et résultat nets de
cession
17 530
9 710
Résultat opérationnel
31 651
22 067
Coût de l'endettement financier net
Autres produits et charges financiers
-5 352
7 524
-5 677
-384
Résultat avant impôts
Impôts
33 823
16 005
Résultat net des intérêts non contrôlant
Résultat net
8
16
33 815
15 990
Les revenus du patrimoine comptabilisés sur l’exercice s’élèvent à 18,8 M€. Ce poste est constitué de
16 M€ de loyers et de 2,8 M€ d’autres produits composés essentiellement de charges refacturées aux
locataires.
Les charges de l’exercice sont essentiellement constituées des charges opérationnelles liées aux
immeubles de placement à hauteur de 3,4 M€ (et compensées par des produits à hauteur de 2,8 M€),
des autres charges liées au patrimoine (expertises, travaux, pertes sur créances…) pour 0,1 M€ et des
autres charges d’exploitation notamment les charges de fonctionnement général pour 1,3 M€.
Le résultat opérationnel de l’exercice avant variation de valeur des immeubles s’établit ainsi à 14,1 M€.
40
Le poste Variation de juste valeur des immeubles de placement enregistre les plus et moins-values
constatées sur les valeurs de marché des immeubles en portefeuille. Cette variation constitue un produit
net de 14,1 M€ sur l’exercice clos au 30 juin 2022.
Le coût de l’endettement financier net s’élève à 5,3 M€, il est composé :
-
-
des frais financiers (impact trésorerie) à hauteur de 4,8 M€ ;
de l’étalement de la charge d’émission d’emprunts pour 0,5 M€.
Les « autres produits et charges financiers » s’élèvent à 7,5 M€ contre -0,4 M€ au 30 juin 2021.
Ce poste comprend essentiellement la variation de valeur des instruments financiers dérivés. La hausse
des taux d’intérêts a générée ainsi un produit de 7,2 M€.
Le résultat net après impôt se traduit par un profit de 33,8 M€.
Le nombre moyen pondéré d’actions en circulation sur l’exercice clos au 30 juin 2022 hors actions
détenues en propre s’établissant à 12 054 122 actions, le résultat net par action s’élève à 2,81 €.
3.2.3 BILAN RESUME
En milliers d'euros
30/06/2022 30/06/2021
Immeubles
440 848
176
374 616
3 503
30
Titres non consolidés
Autres actifs non courant
Instruments financiers non courant
Actifs d'impôts différés
26
3 868
Total actif non courant
444 918
378 149
Stocks
Créances clients
Autres débiteurs
1 748
2 274
1 785
2 065
Trésorerie et équivalents
Instruments financiers courant
40 381
28 854
Total actif courant
Total Actif
44 403
32 704
489 321
410 853
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont comptabilisés pour leur juste valeur dans les
comptes consolidés en normes IFRS. Au 30 juin 2022, 99,9 % du patrimoine a été expertisé.
Trois approches ont été mises en œuvre : la comparaison directe, la méthode du rendement
(capitalisation des revenus locatifs nets) et la méthode des cash flows futurs actualisés.
Le patrimoine immobilier du Groupe s’élève au 30 juin 2022 à 440,8 M€.
Cette augmentation s’explique par l’acquisition d’un immeuble parisien (52,5 M€) et par l’accroissement
net de valeur des actifs du portefeuille (21,7 M€), partiellement compensés des cessions réalisées sur la
période (8 M€).
Les autres débiteurs comprennent 1,3 M€ de créances fiscales et des créances diverses pour le solde.
La trésorerie disponible du Groupe s’élève à 40,4 M€.
41
En milliers d'euros
Capitaux propres
30/06/2022 30/06/2021
235 976
199 433
Emprunts obligataires
12 460
210 848
2 553
33 093
151 444
8 595
Part non courante des dettes bancaires
Instruments financiers non courant
Autres dettes financières non courantes
Autres créditeurs
3 047
1 017
2 702
1 092
Impôts non courant
Total passif non courant
229 925
196 926
Emprunts obligataires
Part courante des dettes bancaires
Concours bancaires
Autres dettes financières
Dettes fournisseurs
11 001
5 176
271
7 439
1 147
911
861
914
Autres créditeurs
5 184
5 008
Impôts exigibles
Total passif courant
Total Passif
23 420
14 493
489 321
410 853
La variation des capitaux propres entre le 30 juin 2021 et le 30 juin 2022 est essentiellement liée au
résultat de l’exercice pour 33,8 M€ et l’utilisation d’actions SCBSM auto-détenues pour rembourser
partiellement des ORNANES.
L’endettement financier au 30 juin 2022 s’élève à 239,4 M€ contre 192,2 M€ au 30 juin 2021. Cette
hausse s’explique par les différentes opérations réalisées sur l’exercice :
- émission de nouveaux emprunts bancaires (+95,6 M€),
- remboursement de l’emprunt obligataire (-10,2 M€),
- remboursement de l’emprunt bancaire (-0,2 M€),
- remboursement des crédits baux (-32,2 M€),
- l’amortissement courant de la dette à long terme intérêts courus inclus (-5,8 M€).
Les autres dettes financières correspondent aux dépôts de garanties reçus des locataires.
Les autres créditeurs sont constitués principalement des dettes fiscales et sociales pour 1 M€, des
avances et acomptes reçus pour 2,2 M€ et des autres dettes (fournisseurs d’immobilisation et dettes
diverses) pour 2 M€.
42
3.3 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES
CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2022
A l'Assemblée Générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos Assemblées Générales, nous avons effectué
l’audit des comptes consolidés de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. relatifs à
l’exercice clos le 30 juin 2022, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union
européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice
écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué
par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au Conseil d’Administration
remplissant les fonctions du Comité d’audit.
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie
« Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent
rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de
commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du
1er juillet 2021 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services
interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification
de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques
d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des
comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur
ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des
éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Evaluation des immeubles de placement
Risque identifié
Au 30 juin 2022, la valeur comptable des immeubles de placement du Groupe s'élève à
437 559 milliers d'euros au regard d’un montant total de l’actif de 489 321 milliers d’euros.
Comme indiqué dans les notes 5.a et 5.q de l'annexe aux comptes consolidés, les immeubles de
placement sont comptabilisés à la juste valeur conformément à IAS 40 « Immeubles de placement » et
les variations de juste valeur sont comptabilisées au compte de résultat de la période. La juste valeur est
calculée hors droits d'enregistrement à chaque clôture par des experts indépendants.
43
Ces évaluations s'appuient sur des données non observables de niveau 3 telles que définies par la norme
IFRS 13 « Évaluation de la juste valeur » et reposent par conséquent sur des estimations de la direction et
d’experts indépendants. Les experts tiennent notamment compte dans le cadre de l'évaluation des immeubles
de placement, d'informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, ses revenus
locatifs, ses taux de rendement, ses dépenses d'investissement ainsi que les transactions comparables
intervenues sur le marché.
Nous avons considéré que l’évaluation des immeubles de placement est un point clé de l’audit en raison des
éléments suivants :
son importance significative dans les comptes consolidés du Groupe ;
l’utilisation, par les évaluateurs indépendants, de données non observables de niveau 3 telles que
définies par la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur », qui déterminent les justes valeurs ;
la sensibilité de la juste valeur aux hypothèses retenues par les évaluateurs.
Procédures d'audit mises en œuvre en réponse à ce risque
Nous nous sommes assurés de la conformité de la méthodologie appliquée par le Groupe aux normes
comptables en vigueur et de la pertinence de l'information présentée dans les états financiers.
Nous avons également réalisé les diligences suivantes :
apprécier la compétence, l’indépendance et l’intégrité des experts indépendants ;
analyser les variations de juste valeur significatives des immeubles de placement ;
réaliser des entretiens avec les experts indépendants, afin de comprendre et d’apprécier la pertinence
des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d’évaluation appliquées ;
réconcilier les données utilisées par les experts indépendants avec les données présentes dans les
documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses d’investissement ;
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
indépendants, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de marché en les comparant
aux données de marché disponibles ;
contrôler que la valeur comptable retenue par la direction correspond à la juste valeur dans l’évaluation
indépendante ;
examiner le caractère approprié des informations données dans l’annexe aux comptes consolidés.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au
groupe, données dans le rapport de gestion du conseil d'administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format
d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement
européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés inclus
dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis
sous la responsabilité du Président-Directeur Général. S'agissant de comptes consolidés, nos diligences
44
comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement
précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être
inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information
électronique unique européen.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la Société Centrale des Bois et Scieries de la
Manche S.A. par vos Assemblées Générales du 21 décembre 2005 pour le cabinet KPMG et du
14 décembre 2017 pour le cabinet RSA.
Au 30 juin 2022, le cabinet KPMG était dans la 18ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
RSA dans la 5ème année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise
relatives aux comptes consolidés
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément
au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne
qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la
société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations
nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité
d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au Conseil d’Administration remplissant les fonctions du Comité d’audit de suivre le processus
d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d’Administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance
raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies
significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir
qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement
détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et
sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles
puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs
des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes
ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en
France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit
face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion.
Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui
45
d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification,
les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit
appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle
interne ;
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des
estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les
comptes consolidés ;
il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité
d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des
événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à
poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son
rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en
cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention
des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette
incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une
certification avec réserve ou un refus de certifier ;
il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés
reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de
consolidation, il collecte des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur
les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit
des comptes consolidés ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes.
Rapport au Conseil d’Administration remplissant les fonctions du Comité d’audit
Nous remettons au Conseil d’Administration remplissant les fonctions du Comité d’audit un rapport qui
présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que
les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant,
les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les
procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Conseil d’Administration remplissant les fonctions
du Comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés
de l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au Conseil d’Administration remplissant les fonctions du Comité d’audit la
déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822-
14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes.
Le cas échéant, nous nous entretenons avec le Conseil d’Administration remplissant les fonctions du
Comité d’audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Paris la Défense, le 28 octobre 2022
KPMG AUDIT IS S.A.S.
Paris, le 28 octobre 2022
RSA
Xavier Niffle
Jean-Louis Fourcade
Associé
Associé
46
3.4 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2022
3.4.1 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE EN NORMES IFRS – SCBSM.......48
3.4.2 COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE EN NORMES IFRS – SCBSM SA..........................49
3.4.3 ETAT DU RESULTAT GLOBAL EN NORMES IFRS – SCBSM SA.......................................50
3.4.4 ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES – SCBSM SA...............51
3.4.5 TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES – SCBSM SA ...............................52
3.4.6 ANNEXES ...................................................................................... Erreur ! Signet non défini.
3.4.6.1
3.4.6.2
3.4.6.3
3.4.6.4
3.4.6.5
3.4.6.6
3.4.6.7
3.4.6.8
3.4.6.9
Informations générales...................................................................................................53
Evènements caractéristiques de l’exercice ....................................................................53
Méthodes comptables ....................................................................................................53
Périmètre de consolidation.............................................................................................55
Notes détaillées de l’état de la situation financière consolidée......................................55
Notes détaillées du Compte de résultat .........................................................................69
Information sectorielle ....................................................................................................70
Stock-options..................................................................................................................71
Gestion des risques financiers .......................................................................................71
3.4.6.10 Engagements et éventualités .........................................................................................72
3.4.6.11 Transactions avec les parties liées ................................................................................74
3.4.6.12 Evènements postérieurs à la clôture..............................................................................75
47
3.4.1 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE EN NORMES IFRS – SCBSM
En K€
Note
30/06/2022
30/06/2021
ACTIF
Actifs non-courants
Immeubles de placement
Immeubles d'exploitation
Autres immobilisations corporelles
Instruments financiers dérivés actifs
Autres actifs financiers (non courants)
5.a
5.b
5.b
5.l
371 525
3 091
30
437 559
3 288
26
3 868
176
0
5.c
3 503
Actifs courants
Clients
Autres débiteurs
Trésorerie et équivalents de trésorerie
5.d
5.d
5.e
1 785
2 065
28 854
1 748
2 274
40 381
TOTAL ACTIF
489 321
410 853
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
Capital émis
Réserves
Résultat de l'exercice
5.f
5.f
31 840
151 558
15 990
31 840
170 268
33 815
Capitaux propres part du Groupe
Participations ne donnant pas le contrôle
TOTAL CAPITAUX PROPRES
235 922
54
199 387
46
235 976
199 433
Passifs non courants
Emprunts obligataires convertibles
5.i
20 674
0
12 460
210 848
2 553
Emprunts obligataires non convertibles
Emprunts bancaires
Instruments financiers dérivés passifs
Autres dettes financières
5.i
5.j
5.l
12 419
151 444
8 595
5.m
2 702
3 047
Autres créditeurs
1 092
1 017
Passifs courants
Emprunts obligataires convertibles
Emprunts obligataires non convertibles
Part courante des emprunts long terme
Fournisseurs
Autres créditeurs
Autres dettes financières
5.i
5.i
5.j
5.n
5.n
5.m
65
206
7 439
914
5 008
861
10 795
206
5 176
911
5 184
1 147
TOTAL PASSIF
253 345
489 321
211 420
410 853
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
48
3.4.2 COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE EN NORMES IFRS – SCBSM
30/06/2022
(12 mois)
30/06/2021
(12 mois)
En K€
Note
Loyers
15 988
2 775
14 630
2 547
Autres prestations
Revenus du patrimoine
6.a
18 762
17 177
Autres produits d'exploitation
154
386
Total Produits des activités ordinaires
18 916
17 563
Charges locatives
Autres charges liées au patrimoine
Autres charges de structure
6.a
6.b
6.b
6.b
(3 432)
(113)
(1 327)
76
(3 645)
(83)
(1 324)
(152)
Dotations nettes aux amortissements et provisions
Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des
immeubles de placement
14 120
12 357
Variation de la juste valeur des immeubles de placement et
résultats nets de cessions
5.a
17 530
9 710
Résultat opérationnel
31 650
22 067
Revenus des équivalents de trésorerie
3
6
Intérêts financiers - impact trésorerie
(4 831)
(4 783)
Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission et des
primes de remboursement d'emprunts
(524)
(900)
Coût de l'endettement financier net
6.c
5.l
(5 352)
(5 677)
Variation de valeur des instruments financiers dérivés
Autres produits financiers
Autres charges financières
7 151
374
(1)
(385)
1
0
Autres produits et charges financiers
Résultat avant impôts
7 524
(384)
33 822
16 005
Impôts
0
0
Résultat net de l'ensemble consolidé
33 822
16 005
Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle
Résultat net part du Groupe
8
16
33 815
15 990
Résultat de base par action (en €)
Résultat dilué par action (en €)
6.e
6.e
2,81
2,55
1,32
1,22
49
3.4.3 ETAT DU RESULTAT GLOBAL EN NORMES IFRS – SCBSM
30/06/2022 30/06/2021
En K€
(12 mois)
(12 mois)
Résultat net part du Groupe
33 815
15 990
Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat
Réévaluation immobilisations corporelles
- Gains / (Pertes) généré(es) durant la période
197
(9)
Total des éléments qui ne seront pas reclassés en résultat
197
(9)
Eléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat
Actifs financiers disponibles à la vente
- Gains / Pertes généré(es) durant la période
(464)
(118)
Total des éléments susceptibles d'être reclassés en résultat
Total du résultat global
(464)
(118)
33 548
15 863
50
3.4.4 ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES – SCBSM
Capital Réserves Actions Réserves Réévaluation Actifs
social liées au propres et résultat immobi- financiers
capital consolidé lisations disponible couverture propres - donnant propres
Instruments Total des
Partici- Total des
de capitaux pations ne capitaux
corporelles à la vente
Part du
Groupe
pas le
contrôle
Au 30 juin 2020
1 757
1 519
Résultat net consolidé
15 990
15 990
Variation de valeur des actifs
financiers disponible à la vente
(118)
(118)
-
-
-
-
-
(118)
-
Variation de valeur des
instruments de couverture
Réévaluation immobilisations
corporelles
(9)
(9)
(9)
Autres éléments du résultat
global
-
-
-
-
-
-
-
(9)
(9)
(118)
(118)
-
-
(126)
(126)
Total du résultat global
15 990
15 863
Actions propres
Augmentation de capital
Dividendes
19
19
-
19
-
-
-
-
-
-
-
Autres
(30)
(30)
(30)
Au 30 juin 2021
Résultat net consolidé
1 749
1 401
33 815
33 815
8
-
33 822
(464)
Variation de valeur des actifs
financiers disponible à la vente
(464)
(464)
-
Variation de valeur des
instruments de couverture
-
-
-
Réévaluation immobilisations
corporelles
197
197
197
Autres éléments du résultat
global
-
-
-
-
-
-
-
197
197
(464)
(464)
-
-
(267)
-
(267)
Total du résultat global
33 815
33 548
8
33 556
Actions propres
Augmentation de capital
Dividendes
2 988
2 988
-
2 988
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Autres
Au 30 juin 2022
1 946
937
51
31 840
31 840
31 840
17 774
17 774
17 774
(3 338)
133 830
(3 319)
149 790
(331)
183 605
152
183 534
152
199 387
152
235 922
30
183 565
16
16 005
16
15 879
46
199 433
54
235 976
3.4.5 TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES – SCBSM SA
30/06/2022
30/06/2021
En K€
Note
(12 mois)
(12 mois)
Résultat net
16 005
(9 710)
430
33 822
Variation de valeur sur les immeubles
Dépréciations et provisions
5.a
(20 225)
(69)
Variation de valeur et résultat de cession des actifs et passifs financiers
(10 273)
386
Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et
impôts
3 255
8 110
7 111
5 677
Coût de l'endettement financier net
6.c
Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et
impôts
11 365
12 789
Impôt versé
0
0
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité
(79)
1 233
Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies
11 286
14 022
Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de placement
Produits de cession d'immeubles de placement
(53 668)
(41 906)
5.a
7 936
0
40 504
Acquisitions et cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles
Acquisitions et cessions autres immobilisations financières
Variation des prêts et avances consentis
0
0
0
(14)
(26)
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement
(45 746)
(1 428)
Produits d'émission des emprunts
95 619
(630)
(43 807)
(5 811)
3
35 634
(143)
(25 187)
(4 725)
6
Frais décaissés à l'émission d'emprunts
Remboursements d'emprunts (y compris location-financement)
Intérêts financiers versés (y compris location-financement)
Produit de trésorerie et équivalent de trésorerie
Vente/achat par la société de ses propres actions
(18)
18
Variation nette des autres flux de financement (C/C d'associés, dépôts de
garantie)
630
45 987
11 527
(33)
5 570
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement
Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie
18 164
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture
5.e
5.e
28 854
40 381
10 690
28 854
52
3.4.6 ANNEXES
3.4.6.1 Informations générales
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit
français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont
cotées sur le compartiment C de NYSE Euronext Paris depuis le 22 novembre 2006.
Les comptes consolidés de l’exercice clos au 30 juin 2022 ainsi que les notes annexes y afférentes ont
été arrêtés par le Conseil d’administration le 19 octobre 2022.
3.4.6.2 Evènements caractéristiques de l’exercice
Immobilier :
Au cours de l’exercice, le Groupe a procédé à la cession de différents actifs immobiliers :
Un bâtiment à usage d’activités à Dannemarie sur Crête (25)
Trois actifs à usage de bureaux situés à Vandoeuvre les Nancy (54), Mulhouse (68) et Strasbourg
(67)
Un bâtiment à usage de commerces à Richardmenil (54)
Des locaux d’activités situés à Buc (78)
Trois appartements à Paris
En avril 2022, le Groupe a acquis un immeuble haussmannien situé avenue de l’Opéra (Paris 1er). Cette
acquisition vient renforcer le patrimoine parisien du Groupe.
Financier :
En mars 2022, l’actif parisien rue de Poissonnière a été refinancé par un emprunt de 65 M€ sur 7 ans
(61 M€ tirés sur l’exercice) et la dette en crédit-bail a été remboursée pour 32,2 M€.
Le Groupe a également souscrit un emprunt de 35 M€ sur 5 ans pour financer l’acquisition de l’immeuble
avenue de l’Opéra.
L’emprunt obligataire ORNANE a été partiellement remboursé par anticipation pour 10,2 M€ en juin 2022,
la moitié en numéraire et l’autre moitié en actions SCBSM auto-détenues.
Economie :
La guerre en Ukraine déclenchée par la Russie le 24 février 2022 pourrait avoir des conséquences
économiques et financières importantes au niveau mondial. Les sanctions qui visent la Russie pourraient
avoir des incidences significatives pour les sociétés ayant des activités ou des relations d’affaires avec
la Russie.
A la date d’arrêté des comptes consolidés, le Groupe n’a pas d’activité ou de relations d’affaires avec la
Russie, la Biélorussie ou l’Ukraine.
Par ailleurs, le Groupe estime ne pas être exposé aux coûts des matières premières et l’être de façon
marginale aux coûts de l’énergie électrique.
L’exposition du Groupe aux conséquences immédiatement prévisibles de la crise en Ukraine apparaît
par conséquent très limitée.
53
3.4.6.3 Méthodes comptables
a) Principes de préparation des états financiers consolidés
Les états financiers consolidés du Groupe au 30 juin 2022 ont été établis selon le principe du coût
historique, à l'exception des immeubles de placement, terrains et constructions, actifs financiers et
dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés sont présentés en Euro et toutes les valeurs sont arrondies au millier le
plus proche (€000) sauf indication contraire.
b) Conformité aux normes comptables
Les comptes consolidés au 30 juin 2022 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation
et d’évaluation des normes comptables internationales. Ces normes comptables internationales sont
constituées des IFRS (International Financial Reporting Standards), des IAS (International Accounting
Standards), ainsi que de leurs interprétations, qui ont été adoptées par l’Union Européenne pour les
exercices ouverts au 1er juillet 2021 (publication au Journal Officiel de l’Union Européenne). Les normes
et interprétations adoptées par l’IASB ou l’IFRIC mais non encore adoptées par l’Union Européenne pour
les exercices ouverts avant le 1er juillet 2021 n’ont pas donné lieu à une application anticipée.
Les normes, amendements et interprétations d’application obligatoire au 1er juillet 2021 n’ont pas d’impact
significatif pour le Groupe, notamment les interprétations de l’IFRIC relatives à IAS 19 « Avantage du
personnel » et IAS 38 « Immobilisations incorporelles » portant sur la comptabilisation des coûts de
configuration et de customisation d’un logiciel mis à disposition dans le cloud dans le cadre d’un contrat
SaaS (Software as a service).
c) Principes et modalités de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au
30 juin 2022. Les états financiers des filiales ont été retraités selon le référentiel IFRS. Les opérations
réciproques ont été éliminées.
Toutes les entités dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle, à savoir celles dans lesquelles il est
exposé ou dispose de droits à des rendements variables résultant de son implication auprès desdites
entités et qu’il dispose de la capacité d’influer sur ces rendements au travers de son pouvoir sur ces
dernières, sont consolidées par intégration globale.
Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à partir de la date où le
contrôle commence jusqu'à la date où ce dernier cesse.
d) Conversion en monnaie étrangère
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros. L'euro est la monnaie fonctionnelle de
SCBSM SA, la société mère et de ses filiales, ainsi que la monnaie de présentation du Groupe.
Par ailleurs, aucune opération en monnaies étrangères n’a été réalisée au cours de l’exercice.
54
3.4.6.4 Périmètre de consolidation
Les sociétés qui composent le Groupe SCBSM au 30 juin 2021 et 30 juin 2022 sont les suivantes :
Sociétés consolidées
SIREN
Date d’entrée
dans
30/06/2022
Intérêt Contrôle Intérêt Contrôle
30/06/2021
le Groupe
Société mère
SA Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche
775 669 336
-
-
-
-
Sociétés en intégration globale
SCI Berlioz
480 044 635
438 922 148
453 055 287
438 739 468
478 294 416
452 779 325
488 859 695
490 232 345
491 104 519
494 166 747
21/12/2005
21/12/2005
21/12/2005
21/12/2005
21/12/2005
21/12/2005
31/03/2006
15/03/2006
04/07/2006
26/07/2006
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
SCI Buc
SCI Cathédrale
SCI des Bois
SCI Lip
SCI Parabole IV
SCI Baltique
SCI Abaquesne
SCI Des Bois de Norvège
SAS Les Promenades de la Thalie
SNC Foncière du Chêne Vert
SCI Wittenheim
SCI Du Val sans Retour
SCI Villiers Luats
SCI Haussmann Eiffel
SARL Cathédrales
SNC Sentier
481 597 631
530 194 562
480 703 681
489 377 390
794 032 128
797 899 143
797 955 531
27/01/2007
27/12/2010
29/06/2012
28/06/2013
03/07/2013
15/10/2013
17/10/2013
100%
99%
99%
99%
99%
99,9%
99,9%
100%
100%
99%
99,9% 99,9% 99,9%
99,9% 99,9% 99,9%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
99%
99%
99%
SNC Meubles & Co
SNC Deux Six Sept
SNC Un et Trois
483 817 193
888 302 858
888 303 849
30/05/2018
25/08/2020
25/08/2020
100%
100%
100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
100% 100% 100%
3.4.6.5 Notes détaillées de l’état de la situation financière consolidée
a) Immeubles de placement
La juste valeur des immeubles a été déterminée conformément à IAS 40 en fonction des conditions
économiques et de marché existantes au 30 juin 2022 (IAS 40, §38). Au 30 juin 2022, l’ensemble des
immeubles de placement a été classé en niveau 3 selon IFRS 13 (voir note « q. Evaluation de la juste
valeur »).
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations,
intervenues au cours de l’exercice clos au 30 juin 2022, ont été réalisées par les experts indépendants
suivants :
Cushman & Wakefield
Catella
Jones Lang Lasalle
Le Groupe a choisi d’opter pour la méthode de la juste valeur pour l’évaluation des actifs, à l’exception
de certains immeubles pour lesquels la direction de la société a reçu des offres fermes inférieures à ces
valorisations d’expert.
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-
Cash-flows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui
correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l’impact
d’un potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des
délais de relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
55
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs
estimations des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cash-
flows (par exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements
nécessaires, les périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou
d’actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux
éléments suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les
périodes de vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les
taux de capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement
comparées aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
Au 30 juin 2022, la juste valeur des immeubles de placement déterminée par référence aux valeurs
d’expertise s’établit à 437,5 M€.
Solde au 30 juin 2020
360 750
Travaux et dépenses capitalisés
Acquisition d’immeubles
2 633
39 113
Cessions d’immeubles
(40 504)
Variation de périmètre
Résultat net des ajustements de la juste valeur
Autres variations
9 710
(176)
Solde au 30 juin 2021
371 525
Travaux et dépenses capitalisés
Acquisition d’immeubles
3 940
52 500
(7 936)
17 530
Cessions d’immeubles
Variation de périmètre
Résultat net des ajustements de la juste valeur
Autres variations
Solde au 30 juin 2022
437 559
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles et résultat net de cessions » au compte de résultat
s’élevant à 17 530 K€ est composé du résultat net des ajustements de la juste valeur des immeubles de
placement qui a évolué favorablement grâce notamment aux actions menées en termes de
commercialisation des surfaces et aux travaux réalisés sur les immeubles.
56
b) Immobilisations corporelles
Ce poste est essentiellement constitué des bureaux occupés par le Groupe et appartenant à la
SCI Cathédrale.
30/06/2021
Augment.
Diminut.
Réévaluation
30/06/2022
3 437
Valeurs brutes
3 238
2
197
Immeubles d'exploitation
3 091
197
3 288
148
Autres immobilisations
corporelles
147
2
Amortissements
(117)
(6)
(123)
Immeubles d'exploitation
Autres immobilisations
corporelles
(117)
(6)
(123)
Valeurs nettes
3 121
(4)
197
3 314
Immeubles d'exploitation
3 091
197
3 288
Autres immobilisations
corporelles
30
(4)
26
L’immeuble d’exploitation est évalué en Juste Valeur par les OCI conformément à l’option offerte par les
paragraphes 36 et 37 de la norme IAS 16.
c) Autres actifs financiers (non courants)
Au cours de l’exercice, le Groupe a cédé 470 668 actions Volta.
d) Clients et autres débiteurs
En K€
30/06/2022
30/06/2021
Clients et comptes rattachés
Dépréciation
2 171
(422)
1 748
1 329
945
2 539
(755)
1 785
1 276
789
Total
Créances fiscales
Autres créances
Total
2 274
4 022
2 065
3 849
Clients et autres débiteurs
Les créances qui concernent les facturations émises aux locataires ne portent pas intérêt et sont en
général payables à réception de la facture. La valeur recouvrable des créances clients est analysée
individuellement par locataire. Une dépréciation égale à la créance à risque, nette de TVA et du dépôt
de garantie reçu du locataire est comptabilisée le cas échéant.
Compte tenu du taux de défaillance très faible des clients, l’application d’un modèle prospectif basé sur
les pertes attendues n’a pas eu d’incidence significative sur la dépréciation des clients.
Les créances fiscales concernent essentiellement la taxe sur la valeur ajoutée.
57
Les autres créances sont principalement composées des créances diverses et des charges constatées
d’avance.
e) Trésorerie et équivalents de trésorerie
En K€
30/06/2022
30/06/2021
Comptes bancaires et caisses (Actif)
VMP - Equivalents de trésorerie
28 530
28 004
11 851
850
Intérêts courus non échus s/ VMP
Dép. valeurs mobilières de placement
-
-
-
-
VMP - NET (actif)
11 851
850
Concours bancaires (trésorerie passive)
Intérêts courus non échus (Passif)
-
-
-
-
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets
40 381
28 854
Les comptes bancaires et caisses ne sont pas rémunérés.
Les valeurs mobilières de placements figurent au bilan pour leur juste valeur.
f) Capital émis et réserves
Nombre de titres
Créés Annulation
Catégorie de
titres
Valeur
nominale
Au 30 juin 2021
Au 30 juin 2022
12 735 819
12 735 819
Actions ordinaires
€ 2,50
Au 30 juin 2022, le capital social de SCBSM est composé de 12 735 819 actions de 2,50 € de valeur
nominale et s’élève ainsi à 31 840 milliers d’euros.
Variation des capitaux propres
Les capitaux propres sont détaillés dans l’état de variation des capitaux propres présenté plus haut.
Actions propres
Concomitamment à son introduction sur Eurolist en novembre 2006, SCBSM a conclu un contrat de
liquidité avec un intermédiaire reconnu par les Autorités de Marché afin de favoriser la liquidité des
transactions et la régularité des cotations des titres.
Le nombre de titres auto détenus dans ce contexte au 30 juin 2022 s’élevait à 9 716 actions.
Le Groupe détient également hors contrat de liquidité 162 990 actions propres au 30 juin 2022.
58
g) Echéances des emprunts bancaires et locations financement
Solde au
30/06/2022
Part
courante
Part non
courante
Dont 1 à 2
ans
Dont 2 à 5 Dont + de
En K€
ans
5 ans
Dettes financières
Emprunts bancaires
213 539
1 596
4 004
282
209 535
1 313
4 160
247
43 921
1 066
161 454
Contrat location financement
Intérêts courus sur emprunts
bancaires
890
890
Intérêts courus sur contrat
location financement
Total
216 025
5 176
210 848
4 407
44 988
161 454
Les échéances à venir sont composées uniquement de l’amortissement annuel des dettes long et moyen
terme.
h) Flux de trésorerie contractuels futurs relatifs aux dettes financières
Flux au
30/06/2022
Part
courante
Part non
courante an à 2 ans ans à 5 ans
Dont + 1
Dont + 2 Dont + de
En K€
5 ans
3 563
565
Intérêts hors couverture
Intérêts liés aux couvertures
Total
3 394
583
3 897
371
17 161
1 943
3 809
362
9 789
1 017
3 977
4 268
19 105
4 171
10 806
4 128
Les flux d’intérêts sont évalués sur la base des taux d’intérêt à terme applicable au 30 juin 2022.
i) Emprunts obligataires convertibles et non convertibles
Les intérêts courus des deux emprunts obligataires ont été comptabilisés en court terme pour un montant
de 280 K€ au 30 juin 2022.
Emprunt obligataire ORNANE (échéance mai 2023)
En mai 2017, SCBSM a émis un emprunt obligataire à Option de Remboursement en Numéraire et/ou
en Actions Nouvelles et/ou Existantes par placement privé d’un montant de 20,7 M€, d’une durée de
6 ans.
Cet emprunt est représenté par 2 646 489 obligations, d’une valeur nominale unitaire de 7,84 €, qui
porteront intérêt à un taux nominal annuel de 2,5 %.
Les conditions et modalités de cet emprunt obligataire sont détaillées dans le communiqué de presse du
11 mai 2017 disponible sur le site internet de la société (www.scbsm.fr) dans la rubrique information
réglementée.
L’ORNANE est comptabilisé en distinguant une dette financière au coût amorti et un composant dérivé
évalué à la juste valeur en résultat.
Au 30 juin 2022, SCBSM a procédé au remboursement anticipé de 1 307 209 ORNANES, soit 10,8 M€
comprenant le remboursement de la prime d’émission correspondante, portant ainsi le montant de
l’emprunt à 10,8 M€. Le nombre d’ORNANE en circulation s’établit ainsi à 1 339 280 obligations.
Emprunt obligataire (échéance janvier 2024)
SCBSM a émis en décembre 2018 un emprunt obligataire de 12,5 M€ d’une valeur nominale unitaire de
1 000 €.
Cet emprunt a pour échéance le 5 janvier 2024 et porte intérêt au taux nominal annuel de 3,95 %.
59
j) Emprunts bancaires courants et non courants
Nature et détails des emprunts bancaires et contrats de location financement
Société
Nature
Date emprunt
Durée
(ans)
Taux
Dette au
30/06/2022
yc frais accessoires et
intérêts courus (K€) (**)
SCBSM SA
EH
EH
EH
EH
EH
EH
EH
EH
EH
EH
EH
CLF
CLF
EH
EH
EH
EH
EH
EH
EH
EH
EH
23/11/2011
19/09/2019
19/09/2019
23/11/2011
17/07/2013
29/04/2015
05/05/2017
30/03/2022
18/09/2018
21/04/2022
29/03/2019
05/10/2012
26/07/2007
11/07/2012
22/10/2020
29/10/2012
10/12/2020
29/03/2019
25/10/2019
15/02/2016
28/10/2020
15/12/2010
15
9
Eur3M+1,80
Eur 3M+1,85 (*)
Eur 3M+1,50 (*)
Eur3M+1,80
Eur3M+2,60 (*)
Eur3M+2,10 (*)
Eur3M+2 (*)
1,90 %
1 126
759
SCBSM SA
SCBSM SA
9
973
SCBSM SA
15
12
12
13
7
650
SCBSM SA
840
SCBSM SA
2 474
3 642
60 460
18 135
34 948
36 005
1 550
45
SCBSM SA
SCI Baltique
SCI Berlioz
9
1,70 %
SCI Buc
6
Eur3M+1,70 (*)
Eur3M+1,50 (*)
Eur3M+2,95
Eur3M+1,05
Eur3M+2,30
Eur3M+2 (*)
4,00%
SCI Cathédrale
SCI des Bois
10
12
12
15
5
SCI des Bois de Norvège
SCI des Bois de Norvège
SNC Deux Six Sept
SCI Du Val Sans Retour
SNC Foncière du chêne vert
SCI Haussmann-Eiffel
SCI Parabole IV
SNC Sentier
705
15 153
1 306
6 202
10 875
4 063
2 014
13 529
570
15
12
10
15
10
5
Eur3M+1,65 (*)
Eur3M+1,50 (*)
Eur 3M+1,85 (*)
Eur3M+1,90 (*)
Eur3M+2,2 (*)
3,61%
SNC Un et Trois
SCI Villiers Luats
Total
15
216 025
EH : Emprunt hypothécaire
CLF : Contrat de location financement
Part non-courante
Part courante
210 848
5 176
(*) + Euribor 3M Flooré à 0.
(**) Le montant de la dette présentée dans ce tableau correspond au capital restant dû au 30 juin 2022 retraité de tous les frais
accessoires amortis sur la durée du financement, des intérêts courus et des avances preneurs.
60
Tableau de variation des emprunts bancaires et contrats de location financement
Les montants des nouveaux emprunts et contrats de location financement sont présentés nets des frais
accessoires à la mise en place desdits emprunts.
En K€
Total
30-juin-20
148 306
Nouveaux emprunts et locations financements
Remboursements
35 491
(25 187)
273
Autres variations
30-juin-21
158 883
Nouveaux emprunts et locations financements
Remboursements
94 989
(38 427)
579
Autres variations
30-juin-22
216 025
Le Groupe a souscrit deux nouveaux emprunts sur l’exercice :
-
-
Refinancement de l’actif parisien rue Poissonnière pour 65 M€ sur 7 ans.
Souscription d’un emprunt bancaire de 35 M€ auprès d’Arkéa pour financer l’acquisition d’un
immeuble parisien avenue de l’Opéra.
Par ailleurs, le Groupe a procédé au remboursement du crédit-bail de la SCI Baltique pour 32,2 M€
Les autres variations correspondent aux variations des intérêts courus non échus et aux variations liées
aux activations des amortissements des coûts accessoires.
Covenants sur contrats d’emprunt
Lors de la signature des contrats d’emprunts, le Groupe s’est engagé à respecter les ratios suivants.
Le montant de la dette retenue dans le calcul des covenants correspond au capital restant dû et ne prend
pas en compte les éléments suivants retraités en consolidation :
-
-
l’étalement des frais accessoires,
les intérêts courus.
Le non-respect d’un de ces covenants entraînerait l’obligation de remboursement anticipé partiel de
l’emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidité jusqu’à atteindre les ratios ci-dessous :
Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 29 avril 2015 sur le retail
park de Soyaux : Capital restant dû au 30 juin 2022 : 2 505 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 70 %.
Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 5 mai 2017 dans le cadre
du programme de construction du retail park de Saint Malo : Capital restant dû au 30 juin 2022 :
3 646 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Emprunt porté par la SNC Sentier et contracté auprès d’Arkéa le 15 février 2016 : Capital restant
dû au 30 juin 2022 : 2 015 K€.
DSCR : le ratio DSCR devra être supérieur à 120 % ;
61
LTV : le ratio TLV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Emprunt porté par la SCI Berlioz et contracté auprès de Crédit Mutuel le 18 septembre 2018 : Capital
restant dû au 30 juin 2022 : 18 125 K€.
-
-
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
LTV périmètre : le ratio LTV devra être inférieur à 80 % jusqu’au 31 décembre 2022 puis inférieur
à 70 % jusqu’à la date d’échéance ;
-
DSCR périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 105 %.
Emprunts portés par les SCI Cathédrale et SCI Haussmann-Eiffel et contractés auprès de Crédit
Mutuel le 29 mars 2019 : Capital restant dû au 30 juin 2022 : 47 081 K€.
LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
LTV Périmètre :
Ratio LTV
Période de test LTV
Du 29 mars 2019 au 31 décembre 2022
Du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2025
Du 01 janvier 2026 au 29 mars 2029
< 62,50 %
< 57,00 %
< 52,00 %
DSCR périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 110 %.
Emprunt porté par la SCI Parabole IV et contracté auprès de la Banque Palatine le 25 octobre 2019 :
Capital restant dû au 30 juin 2022 : 4 085 K€.
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 50 %.
Emprunt porté par la SNC Un et Trois et contracté auprès d’Arkéa le 28 octobre 2020 : Capital
restant dû au 30 juin 2022 : 13 500 K€.
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 80 %.
Emprunt porté par la SCI BALTIQUE et contracté auprès de la Société Générale et la Banque
Postale le 30 Mars 2022 : Capital restant dû au 30 juin 2022 : 60 619 K€
DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 120 % ;
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 % jusqu’au 29 mars 2027 puis inférieur ou
égal à 60 % jusqu’à la date d’échéance.
Emprunt porté par la SCI BUC et contracté auprès d’Arkéa le 21 Avril 2022 : Capital restant dû au
30 juin 2022 : 35 000 K€
ICR :
Période de test ICR
Ratio ICR
Du 21 avril 2022 au 30 juin 2025
Du 01 juillet 2026 au 30 juin 2026
Du 01 juillet 2027 au 30 juin 2027
>150 %
>160 %
>170 %
LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 % jusqu’au 30 juin 2024 puis inférieur ou égal
à 70 % jusqu’à la date d’échéance.
L’ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
62
k) Etat de rapprochement des dettes découlant des activités de financement
Flux de trésorerie
Variations non-monétaires
Produits
d'émission
des
Rembourse-
ments
d'emprunts
l) En K€
30/06/2021
30/06/2022
Conver-
sion
Reclas-
sement
Juste
valeur
Intérêts
emprunts
Passifs non courants
Emprunts obligataires
convertibles
20 674
(5 380)
(5 380)
(9 915)
2
0
Emprunts obligataires
non convertibles
12 419
151 444
8 595
41
12 460
210 848
2 553**
94 989
(31 982)
(3 900)
3 868*
297
Emprunts bancaires
Instruments financiers
dérivés passifs
(2 758)
(7 151)
Passifs courants
Emprunts obligataires
convertibles
65
206
9 915
814
10 795
206
Emprunts obligataires
non convertibles
Part courante des
emprunts long terme
7 439
(6 444)
3 900
282
5 176
Dettes financières
200 843
94 989
(43 807)
(8 139)
3 868
1 436
(7 151)
242 039
(*) Neutralisation de la variation des instruments dérivés de couvertures de taux devenus positifs et présentés à
l’actif.
(**) Les 2 553 K€ concernent principalement des instruments dérivés de l’ORNANE.
m) Instruments financiers dérivés
Afin de se prémunir des risques de taux d’intérêt, le Groupe SCBSM a souscrit plusieurs contrats de
couverture, essentiellement des caps et des tunnels, associés aux contrats d’emprunts et locations
financement à taux variable.
63
Instruments financiers dérivés non éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture
Var. de
valeur -
Imp.
Cap.
propres
Solde
dette
couverte
(000€)
Valeur Valeur Valeur Valeur Var. de
Société / Emprunt / Prêteur /
Contrepartie Couverture
DE 1
A 2
ANS
Date
début
contrat
Durée
(ans)
Juin
2021
Actif
Juin
2021
Passif
Juin
2022
Actif
Juin
2022
Passif Résultat
valeur -
Imp.
DE 2 A
5 ANS
>5
ANS
Échéance
<1 AN
Descriptif du contrat de couverture
SCI Baltique / Poissonnière /
Société Générale
10/15
10/15
7
07/22
SWAP : le Groupe reçoit Eur 3M et
paie 1.19 % si Euribor 3M < ou = à
1.19 %
1 047
1 047
SCI Baltique / Poissonnière / Crédit
Mutuel Arkea
SWAP : le Groupe reçoit Eur 3M et
paie 1.35 % si Euribor 3M < ou = à
1.35 %
10
12/25
SCI Cathédrale / La Madeleine / BECM
BNP / BNP CM-CIC
BNP Swap taux fixe : Le Groupe reçoit
Eur 3M et paie 0,58 %
Floor à 0 % jusqu'en 04/2022
CM-CIC Swap taux fixe : Le Groupe
reçoit Eur 3M et paie 0,56 %
36 005
03/19
07/12
03/19
10
12
10
03/29
07/24
03/29
1 714
2 970
4 684
(2 970)
Floor à 0 % jusqu'en 04/2022
SCI des Bois de Norvège / Nîmes /
BNP Paribas / BNP Paribas
Swap taux fixe : le Groupe reçoit Eur
3M et paie 1,69 %
705
48
9
39
9
SCI Haussmann / Réaumur / BECM
BNP / BNP CM-CIC
BNP Swap taux fixe : Le Groupe reçoit
Eur 3M et paie 0,58 %
Floor à 0 % jusqu'en 04/2022
CM-CIC Swap taux fixe : Le Groupe
reçoit Eur 3M et paie 0,56 %
10 875
518
898
1 416
(898)
Floor à 0 % jusqu'en 04/2022
SCI Parabole IV / Banque Palatine /
Banque Palatine
CAP : La Banque paie Max [0 ; Eur 3M -
0,50 %]
4 063
2 014
10/19
02/16
5
6
10/24
02/22
Sentier / Arkéa / Arkéa
CAP : Le Groupe reçoit Eur 3M et
paie 0,095 %
8
8
SCBSM / Ris-Orangis / BNP Paribas
/ BNP Paribas
SWAP : le Groupe reçoit Eur 3M et
paie 1.68 % si Eur 3M < = à 1,68 %
11/13
05/17
8
5
07/21
05/22
19
19
SCBSM
/ Saint-Malo Travaux /
Banque Palatine / Banque Palatine
CAP : La banque paie Max [0 ; Eur 3M
- 2 %]
3 642
1 732
SCBSM Buchelay Travaux
Palatine / Banque Palatine
/ Banque
12/19
04/22
5
6
09/24
04/28
CAP : Le Banque paie Max [0 ; Eur 3M –
0,50 %]
BUC / Arkéa / Arkéa
CAP : Le Banque paie Max [0 ; Eur 3M –
2,50%]
34 948
TOTAL
93 984
3 355 3 868
9
7 214
9
(3 868)
Ces instruments financiers dérivés n’étant pas éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture, la
variation de leur juste valeur est comptabilisée en compte de résultat, représentant un bénéfice de
7 214 K€ sur l’exercice.
64
Total des instruments financiers dérivés
Solde
dette
couverte
(000€)
Valeur
Juin
2021
Actif
Valeur
Juin
2021
Valeur
Juin
2022
Actif
Valeur
Juin
2022
Var. de
valeur -
Imp.
Var. de
valeur -
Imp. Cap. AN
propres
DE 1 DE 2
A 2 A 5
ANS ANS
<1
>5
ANS
Passif
Passif
Résultat
Instruments financiers non éligibles à la
comptabilité de couverture
93 984
3 355
3 868
9
7 214
9
(3 868)
5 240
2 545
(63)
Dérivé incorporé adossé à l’ORNANE
93 984
8 595
3 868
2 553
7 151
9
(3 868)
TOTAL
L’effet net des couvertures de taux sur l’exercice représente un profit de 6 631 K€, qui se décompose
ainsi :
Variation de valeur des instruments financiers dérivés non éligibles à la comptabilité de couverture :
profit de 7 214 K€,
Charges d’intérêts de l’exercice pour 583 K€.
Le solde de la dette exposé aux effets de fluctuation des taux d’intérêts de marché s’établit à 41 569 K€
(encours restant dû sur les emprunts à taux variable ne faisant pas l’objet d’un contrat de garantie de
taux d’intérêts : total dettes bancaires (216 025 K€) - dettes couvertes (93 984 K€) - dettes à taux fixe
(80 472 K€) = 41 569 K€) soit 19 % de la dette bancaire au 30 juin 2022.
n) Autres dettes financières
En K€
30/06/2022
30/06/2021
Autres dettes financières non courantes
3 047
2 702
Dépôts de garantie
3 047
2 702
Autres dettes financières courantes
1 147
861
Concours bancaires
Dépôts de garantie
Comptes créditeurs d’associés
1 146
1
861
1
Autres dettes financières
4 194
3 564
Les dépôts de garantie des locataires représentent en général trois mois de loyers.
o) Fournisseurs et autres créditeurs (courant)
En K€
30/06/2022
911
30/06/2021
914
Fournisseurs et comptes rattachés
Dettes fiscales et sociales
Avances et acomptes reçus
Produits constatés d'avance
Autres dettes
973
1 006
1 603
735
2 173
267
1 770
1 665
Fournisseurs et autres créditeurs
6 095
5 922
Les dettes fiscales et sociales sont principalement constituées des dettes liées à la taxe sur la valeur
ajoutée.
Les avances reçues correspondent aux loyers du troisième trimestre de l’année 2022 déjà encaissés au
30 juin 2022.
65
Les autres dettes sont essentiellement constituées des dettes sur travaux et des dettes diverses.
p) Impôts
SCBSM SA a opté depuis le 1er juillet 2007 pour le régime fiscal visé à l’article 208 C du Code général
des impôts applicables aux Sociétés d’Investissement Immobilières Cotées (SIIC).
Du fait de l’option pour ce régime, aucun impôt sur les sociétés n’est dû au titre de l’activité de location
d’immeubles, directement ou indirectement à travers les produits reçus des filiales et aucun impôt différé
n’est constaté au 30 juin 2022.
De même, les plus-values de cession des immeubles ou des titres des filiales soumises au même régime
sont exonérées.
q) Comptabilisation des actifs et passifs financiers
Au 30 juin 2021
A la juste
valeur par le
biais des
A la juste
valeur par le
biais du
compte de
résultat
Poste concerné dans l'état de la situation
financière
Net
(En K€)
Au coût
amorti
capitaux
propres
Actifs financiers disponibles à la vente
Prêts, cautionnements et autres créances
Instruments financiers dérivés actifs
3 347
157
3 347
157
Total Autres actifs financiers (non
courants)
3 503
157
3 347
Clients (1)
1 785
850
1 785
850
Equivalents de trésorerie
Disponibilités
28 004
28 004
Instruments financiers dérivés actifs
TOTAL ACTIFS FINANCIERS
Emprunts obligataires convertibles
Emprunts obligataires non convertibles
Dettes financières
34 142
20 740
12 625
158 883
192 248
8 595
30 795
20 740
3 347
12 625
158 883
192 248
Total Emprunts & obligations convertibles
Instruments financiers dérivés passifs (2)
Dépôts de garantie
8 595
3 564
3 564
Effet de l'actualisation des dépôts de garantie
Fournisseurs
914
914
TOTAL PASSIFS FINANCIERS
205 320
196 725
8 595
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
66
Au 30 juin 2022
A la juste
valeur par le
biais des
A la juste
valeur par le
biais du
compte de
résultat
Poste concerné dans l'état de la situation
financière
Net
(En K€)
Au coût
amorti
capitaux
propres
Actifs financiers disponibles à la vente
5
5
Prêts, cautionnements et autres créances
Instruments financiers dérivés actifs
171
171
Total Autres actifs financiers (non
courants)
176
171
5
Clients (1)
1 748
11 851
28 530
1 748
11 851
28 530
Equivalents de trésorerie
Disponibilités
Instruments financiers dérivés actifs
TOTAL ACTIFS FINANCIERS
Emprunts obligataires convertibles
3 868
46 173
10 795
3 868
42 300
5
3 868
10 795
Emprunts obligataires non convertibles
Dettes financières
12 666
216 025
239 485
12 666
216 025
239 485
Total Emprunts & obligations convertibles
Instruments financiers dérivés passifs (2)
Dépôts de garantie
2 533
4 194
2 533
4 194
Effet de l'actualisation des dépôts de garantie
Fournisseurs
911
911
TOTAL PASSIFS FINANCIERS
247 144
244 591
2 553
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
r) Evaluation de la juste valeur
Le Groupe SCBSM se conforme à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » depuis le
1er juillet 2013. Compte-tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations
d’actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs
du Groupe, SCBSM a considéré la classification en niveau 3 de ses actifs comme la mieux adaptée. Les
rapports d’expertise prennent notamment en considération des notions spécifiques, tels que la nature
de chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs et des analyses avec des transactions
comparables intervenues sur le marché sont également effectuées. De plus, des données non
observables publiquement comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de
rendement sont utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe SCBSM.
Le tableau suivant présente un certain nombre d’éléments quantitatifs utilisés pour évaluer la juste valeur
des immeubles de placement détenus par le Groupe, sur base des immeubles expertisés au
30 juin 2022 :
67
Méthode de
Méthode du rendement comparaison
directe
Méthode des DCF
Taux
Durée de
la période
Taux de
croissance
annuelle
moyen des
loyers nets
30/06/22
Base
Taux
Taux de
capitalisée d'actualisa- d'actualisa-
Taux de
de
Prix moyen
rendement
de revente
en € par
m2
tion des
loyers
tion de
sortie
rendement recommer- en € par m2
cialisation
en mois
Max
Min
Max
Min
Max
Min
680,00
312,00
150,00
94,00
4,50%
4,50%
4,00%
4,00%
8,25%
7,50%
8,50%
6,75%
4,05%
1,23%
7,24%
2,15%
2,15%
1,38%
6,00%
2,50%
9,25%
6,25%
7,00%
6,75%
9
6
-
12 500
Paris - Quartier
Central des Affaires
4,00%
9,25%
7,50%
7,50%
6,75%
4,00%
9,25%
7,50%
9,50%
7,25%
5 500
-
-
-
-
Périphérie
Province
-
164,00
107,00
-
-
Dans le cadre de ses financements, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture. Ces
instruments financiers dérivés ont été classés en niveau 2 au 30 juin 2022. Leurs justes valeurs ont été
déterminées sur la base des évaluations transmises par les partenaires financiers du Groupe.
Les titres de participation classés en « Instruments de capitaux propres » et présentés au bilan en
« Autres actifs financiers non courants » sont classés en niveau 1. La détermination de leur juste valeur
s’est effectuée grâce aux cours de marché observés à la clôture.
s) Sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation du taux de
rendement
JV des immeubles
de placements
Taux de
rendement sur
VLM
Le taux de rendement sur VLM est défini comme le taux faisant référence à un rapport direct entre la
valeur vénale droit inclus et la valeur locative de marché.
Le ratio LTV est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs immobiliers et
l’endettement net.
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l’élaboration des comptes consolidés en normes
IFRS est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le
secteur immobilier. Ces variations pourraient entraîner également une dégradation des ratios financiers
et potentiellement un remboursement anticipé de la dette jusqu’à atteinte des niveaux autorisés par les
contrats d’emprunt.
68
3.4.6.6 Notes détaillées du Compte de résultat
a) Revenus locatifs
Les revenus locatifs sont constitués des loyers et des charges locatives refacturées, ils se présentent
comme suit :
En K€
30/06/2022
12 mois
15 988
30/06/2021
12 mois
14 630
Loyers
Autres prestations
Charges locatives
2 547
2 775
(3 432)
15 330
(3 645)
Revenus locatifs nets
13 532
Les charges locatives concernent notamment les charges d’assurance, d’entretien, de gardiennage, les
taxes foncières et taxes sur les bureaux ainsi que les honoraires de gestion. La quote-part de ces charges
liées aux espaces vacants ainsi que certaines charges définies par les baux sont incluses dans les
charges locatives mais ne génèrent pas de produits locatifs.
b) Charges d’exploitation
En K€
30/06/2022
12 mois
30/06/2021
12 mois
Autres charges liées au patrimoine
(113)
(83)
Autres charges de structure
(1 324)
(1 327)
Autres charges et produits opérationnels
Dotations nettes aux amortissements et provisions
(152)
76
Total charges d'exploitation
(1 364)
(1 590)
L’effectif au 30 juin 2022 s’élève à 4 personnes, les charges de personnel contribuent aux charges
d’exploitation pour un montant de 326 K€.
Les autres charges d’exploitation sont essentiellement des dépenses d’honoraires et autres frais de
fonctionnement.
c) Coût de l’endettement financier net
En K€
30/06/2022
12 mois
(2 910)
(485)
30/06/2021
12 mois
(2 225)
(680)
Intérêts financiers des emprunts
Intérêts financiers des crédits-baux
Intérêts financiers des instruments de couverture
Intérêts des emprunts obligataires (coupons)
(583)
(866)
(854)
(1 013)
Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d’emprunts et des
primes de remboursement d'emprunts
(524)
(900)
Intérêts et charges assimilées
(5 355)
(5 683)
Revenus des équivalents de trésorerie
Produits/charges de trésorerie et équivalents
Coût de l’endettement financier net
3
3
6
6
(5 352)
(5 677)
69
d) Impôts
Néant.
e) Résultat par action
En K€
30/06/2022
33 815
422
30/06/2021
15 990
Résultat net part du Groupe
Frais financiers sur ORNANE
2 027
Résultat net part du Groupe corrigé
34 237
18 017
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires
12 054 122
12 102 867
Nombre moyen d’options de souscription
Nombre moyen d'obligations convertibles (ORNANE) (*)
Nb moyen pondéré d'actions corrigé des actions potentielles
1 339 280
2 646 489
13 433 580
14 828 750
Résultat de base par action (en €)
Résultat dilué par action (en €)
2,81
2,55
1,32
1,21
* Au 30 juin 2022, les obligations convertibles (ORNANE) sont dilutives.
3.4.6.7 Information sectorielle
Le Groupe détient un patrimoine immobilier diversifié en vue d’en retirer des loyers et de valoriser les
actifs détenus.
Selon IFRS 8, l’information sectorielle a été organisée selon la nature des biens :
Paris
Ile de France
Province
Structure : qui présente les éléments non rattachés à l’activité des immeubles de placement.
Les seuls passifs sectoriels sont liés aux dépôts de garantie reçus des locataires.
Au 30 juin 2021
En K€
Paris Ile de France Province Structure
Total
Loyers
Autres prestations
10 826
1 520
2 200
680
1 604
347
1
14 630
2 547
Revenus du patrimoine
12 346
2 880
299
1 951
1
87
87
17 177
386
Autres produits d'exploitation
Total Produits des activités ordinaires
12 346
3 178
1 951
17 563
Charges locatives
(1 854)
(59)
(1 084)
14
(708)
(39)
(3 645)
(83)
Autres charges liées au patrimoine
Autres charges de structure
Dotations nettes aux amortissements et
provisions
(1 324)
(4)
(1 324)
(143)
11
(17)
(152)
Résultat opérationnel avant variation de
la juste valeur des immeubles de
placement
10 290
2 121
1 187
(1 240)
12 357
Variation de la juste valeur des immeubles
de placement et résultats nets de cessions
11 130
(1 583)
163
9 710
Résultat opérationnel
21 420
537
1 350
(1 240)
22 067
70
En K€
Paris
Ile de France
Province
Total
Immeubles de placement détenus en pleine propriété
Immeubles de placement détenus en crédit-bail
Immeuble d'exploitation
189 841
112 027
3 091
36 793
1 000
25 220
6 644
251 854
119 671
3 091
Clients
1 476
163
146
1 785
Total
306 435
37 956
32 010
376 401
Au 30 juin 2022
En K€
Paris Ile de France Province Structure
Total
Loyers
Autres prestations
11 596
1 532
2 567
825
1 824
417
15 988
2 775
Revenus du patrimoine
13 128
3 393
2 242
18 762
154
18 916
Autres produits d'exploitation
Total Produits des activités ordinaires
154
13 128
3 393
2 242
154
Charges locatives
(1 837)
(39)
(999)
4 075
(596)
(3 432)
(113)
Autres charges liées au patrimoine
(4 148)
Autres charges de structure
Dotations nettes aux amortissements et
provisions
(1 327)
(85)
(1 327)
(39)
164
36
76
Résultat opérationnel avant variation de
la juste valeur des immeubles de
placement
11 213
6 633
(2 466)
(1 259)
14 120
Variation de la juste valeur des immeubles
de placement et résultats nets de cessions
13 170
3 537
843
17 550
Résultat opérationnel
24 382
10 170
(1 623)
(1 259)
31 670
En K€
Paris
Ile de France
Province
Total
Immeubles de placement détenus en pleine propriété
Immeubles de placement détenus en crédit-bail
Immeuble d'exploitation
368 926
32 993
4 756
30 340
544
432 259
5 300
3 288
1 277
3 288
Clients
244
228
1 748
Total
373 491
37 993
31 112
442 596
3.4.6.8 Stock-options
Néant.
3.4.6.9 Gestion des risques financiers
a) Risques de liquidité, risques de taux
Le Groupe SCBSM finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits
baux. La maturité moyenne de la dette Groupe est de 5,1 années.
Les profils d’amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part significative
remboursable in fine afin de préserver des cash-flows attractifs. L’endettement est essentiellement à taux
variable et couvert par des contrats de couverture de taux, le coût du financement moyen observé sur
l’exercice s’élève à 2,44 % contre 2,49 % au 30 juin 2021.
71
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s’assurer que le montant des
loyers est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges d’intérêt et les remboursements des
prêts contractés.
Cette politique est mise en œuvre dès l’acquisition des biens immobiliers et la négociation des
financements par :
•
la politique d’investissement ciblée sur des actifs offrant une rentabilité attractive et un potentiel de
revalorisation,
•
•
la négociation de financements privilégiant une partie importante d’amortissement in fine,
la couverture des risques liés aux fluctuations de taux d’intérêt.
Dans le cadre de sa gestion du risque de liquidité, le Groupe contrôle ainsi régulièrement l’évolution de
ses ratios RCI (ratio de couverture des taux d’intérêt) et DSCR (Ratio de couverture du service de la
dette) et s’assure du respect des seuils imposés par les organismes prêteurs.
b) Risques de change
Les activités opérationnelles du Groupe sont exclusivement menées sur le territoire français à ce jour.
c) Risques de crédit
De par la nature des actifs et des baux à ce jour en portefeuille dans le Groupe SCBSM, le risque de
crédit est limité. En effet, sur la base des états locatifs au 30 juin 2022, aucun locataire ne représente
plus de 11 % des loyers.
Les 12 principaux locataires représentent environ 44 % des loyers.
Dans le cadre de sa politique de gestion du risque de crédit, lors de la commercialisation des espaces
vacants et avant toute signature d’un nouveau bail, le Groupe s’assure des garanties financières du
locataire et peut envisager le cas échéant des garanties complémentaires au dépôt de garantie de 3 mois
de loyers (caution bancaire notamment).
3.4.6.10 Engagements et éventualités
a) Litiges
Il n’existe aucun litige significatif susceptible d’impacter défavorablement la situation du Groupe.
b) Engagements sur contrats de location simple pour lesquels le Groupe est bailleur
Le Groupe a une activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles de placement constitué
de bureaux, entrepôts et habitations. Ces immeubles pris à bail dans le cadre de contrats de location
simple par les locataires sont évalués selon le modèle de la juste valeur en tant qu’immeubles destinés
à être loués.
Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles
généralement comprises entre 1 et 10 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de
location simple non résiliables sont les suivants au 30 juin 2022 sans prise en compte d’indexation future :
En K€
30/06/2022
17 364
Moins d'un an
De un à deux ans
13 083
De deux à cinq ans
21 282
Plus de cinq ans
13 647
Total des engagements reçus sur contrats de location simple
65 376
72
c) Engagements donnés et reçus dans le cadre de promesses d’acquisition
Néant.
d) Nantissements et hypothèques
Il s’agit des garanties données dans le cadre du financement bancaire des acquisitions d’actifs. Ces
engagements comprennent des garanties hypothécaires détaillées ci-après parfois complétées par un
nantissement des titres de participation des filiales concernées. En sus des garanties présentées ci-
dessous, des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont
fréquemment présents dans les contrats d’emprunts.
Ces engagements couvrent les dettes bancaires présentées en 5.j :
Dette au
Valeur de
30/06/2022
l’actif
yc frais
accessoires
et intérêts
courus (K€)
Société
Prêteur
Échéance
hypothéqué
au
30/06/2022
Description des garanties et engagements
SA SCBSM
SA SCBSM
Palatine
Palatine
2026
2025
1 775
840
17 800
12 000
Hypothèque, cession Dailly des loyers
Hypothèque, cession Dailly des loyers
Hypothèque conventionnelle de 2ème rang, cession Dailly
SA SCBSM
Palatine
2027
2 474
8 400
des loyers
Hypothèque en 2nd rang, engagement de non cessions
parts, constitution cash réserve à hauteur de 300 000 € et
à ajuster si le ratio DSCR est inférieur à 110 %.
SA SCBSM
SA SCBSM
Palatine
Palatine
2030
2028
3 642
1 732
12 000
9 400
Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers
Hypothèque de 1er rang et sans concurrence à hauteur de
la levée d'option, hypothèque conventionnelle en 2nd rang
et sans concurrence du solde, nantissement des parts
sociales, cession Dailly des loyers, des créances de prêts
intra-groupe et des assurances
60 460
122 600
SCI Baltique
SG/BP
2029
Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers,
nantissement du compte de fonctionnement et des parts
sociales, cession Dailly
SCI Berlioz
SCI Buc
BECM
Arkéa
2027
2028
18 135
34 948
29 100
47 167
Hypothèque, cession Dailly des revenus locatifs,
nantissement du compte de Réserve
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence
Hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang
sur les contrats de couverture
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires
et des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement
des créances au titre des couvertures de taux, cession
Dailly des créances de loyers et d’assurance, Délégation
légale d’assurance, Caution solidaire SCBSM
SCI Cathédrale BECM
2029
36 005
76 653
Cession Dailly du produit de couverture, nantissement des
parts sociales de la filiale concernée, caution solidaire de
la SCBSM, cession Dailly des loyers
Nantissement des parts sociales, cession Dailly des loyers
et des créances issues du contrat de couverture,
engagement de domiciliation des loyers et nantissement
du compte bancaire
SCI Des Bois
Genefim
2024
2022
1 550
45
SCI Des Bois
de Norvège
BNP Lease
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sur le bien et
hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang
sur le prêt non garantie par le privilège de prêteur de
deniers.
Cession Dailly des loyers et nantissements des parts de la
filiale concernée.
Délégation imparfaite des créances et hypothèque de
3ème rang au titre du contrat de couverture de taux
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans
concurrence, cession Dailly de créances de loyers
commerciaux, constitution d'une garantie sur espèces à
hauteur de 300 000 € et engagement de maintien de
l'actionnariat
SCI Des Bois
de Norvège
BNP
2027
2025
705
3 580
SNC Deux Six BNP
Sept
15 153
25 941
SCI Du Val
Caisse
d'épargne
Hypothèque, caution solidaire SCBSM et délégation des
loyers
Hypothèques, nantissement des créances de couverture,
cession Dailly des créances locatives et d’assurance
2027
2032
1 306
6 202
5 900
Sans Retour
SNC Foncière
du Chêne Vert
BPVF
15 700
73
Hypothèques de 1er rang et sans concurrence
Hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang
sur les contrats de couverture
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires
et des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement
des créances au titre des couvertures de taux, cession
Dailly des créances de loyers et d’assurance, Délégation
légale d’assurance, Caution solidaire SCBSM
SCI
Haussmann-
Eiffel
BECM
2029
10 875
26 007
SCI Parabole
IV
Hypothèque, cession Dailly des loyers et nantissement des
créances
Palatine
Arkéa
2034
2026
4 063
2 014
12 820
11 120
Hypothèque, cession Dailly des indemnités cessibles
d’assurances « perte de loyer » et « perte d’exploitation »,
cession Dailly des créances locatives, engagement de ne
pas contracter de nouveaux emprunts sans l’accord du
prêteur, nantissement des comptes de l’opération
Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans
concurrence, engagement de maintien de l'actionnariat,
cession Dailly des revenus locatifs et constitution du cash
deposit à hauteur de 250 000 €
SNC Sentier
SNC Un et
Trois
Arkéa
2025
2025
13 529
570
19 764
1 850
SCI Villiers
Luats
Crédit
Mutuel
Hypothèque
e) Autres engagements donnés ou reçus
Néant.
f) Rémunération des mandataires sociaux
Au cours de l’exercice clos le 30 juin 2022, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni
avantage en nature n'a été perçue par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis les éventuels
remboursements de frais et les jetons de présence.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte au titre des missions
d’assistance qu’il effectue chez SCBSM au travers de CFB (voir ci-dessous).
3.4.6.11 Transactions avec les parties liées
Les transactions survenues avec les parties liées sur l’exercice concernent :
les honoraires versés à CFB, détenue à 100 % par Monsieur Jacques Lacroix, Président de
SCBSM, au titre du contrat de prestations d’assistance en matière notamment de
développement, de participation aux décisions d’investissement, recherche et structuration de
financements et mise en œuvre de la stratégie de développement pour 292 K€ ;
les honoraires versés à Brocéliande Patrimoine, filiale à 100 % de CFB, au titre du mandat de
gestion conclu avec plusieurs filiales du Groupe. Ce contrat recouvre les prestations suivantes
sur l’ensemble des actifs immobiliers portés par la société ;
o
o
o
Gestion locative (administrative et comptable) : suivi de la correcte exécution des baux,
renouvellement, avenant, émission du quittancement, recouvrement des loyers,
établissement d’un rapport trimestriel de gestion ;
Suivi technique : maintenance et entretien des biens immobiliers, suivi permanent et
ponctuel dans le cadre de gros travaux et/ou grosses réparations, élaboration d’un
budget annuel ou pluriannuel de dépenses ;
Commercialisation.
La rémunération perçue au titre du contrat au titre de la gestion locative varie entre 1,5 % et 3,75 % des
loyers facturés selon la typologie des baux.
Le montant total des honoraires versés à Brocéliande Patrimoine et supportés par le Groupe SCBSM sur
l’année est de 518 K€.
74
3.4.6.12 Evènements postérieurs à la clôture
En août 2022, 181 000 ORNANES ont été converties en actions. Lors de cette opération, 186 430 actions
nouvelles ont été émises portant ainsi le capital de la société à 32.305.622,50 Euros.
Par ailleurs, SCBSM a procédé au rachat de 207 165 ORNANES.
Le nombre d’ORNANE en circulation à ce jour s’établit ainsi à 951 115 obligations.
75
3.5 COMPTES INDIVIDUELS RESUMES AU 30 JUIN 2022
Compte tenu de l’organisation juridique du Groupe et de la détention de patrimoine via des filiales, la
lecture des comptes sociaux est peu représentative des revenus, du patrimoine et de l’endettement de
la société.
3.5.1 COMPTE DE RESULTAT RESUME
En milliers d'euros
30/06/2022
30/06/2021
Chiffres d’affaires
3 265
33
-3 678
3 477
14
-4 616
Autres produits d’exploitation
Charges d’exploitation
Résultat exploitation
-380
-1 125
Résultat financier
-5 169
2 012
-3 537
2 635
4 940
6 450
Résultat exceptionnel
Résultat avant impôts
Impôts
0
0
Résultat net de l'exercice
-3 537
6 450
Le chiffre d’affaires comptabilisé sur l’exercice s’élève à 3 265 M€. Ce poste est constitué de 2 009 K€
de loyers bruts, de 398 K€ de charges et taxes refacturées aux locataires, de 794 K€ de refacturation
intragroupe et 64 K€ de revenus divers.
Les charges d’exploitation de l’exercice sont constituées des charges liées au fonctionnement des
immeubles de placement pour 601 K€ (partiellement refacturées aux locataires en fonction des surfaces
louées et des caractéristiques des baux), des dotations aux amortissements et provisions pour 1 449 K€
et des autres charges d’exploitation (crédit-bail immobilier, frais généraux liés à l’immeuble d’exploitation,
honoraires juridiques et autres) pour le solde soit 1 628 K€.
Les autres produits d’exploitation sont constitués principalement de reprises de provision.
Le résultat d’exploitation s’établit ainsi à -380 K€.
Le résultat financier ressort à -5 169 K€. Il comprend 9 328 K€ de dividendes reçus des filiales du Groupe,
249 K€ de produits financiers divers, -1 560 K€ d’intérêts et charges assimilées, -514 K€ de charges
nettes sur l’opération de conversion de l’ORNANE et -12 673 K€ de dotations nettes de dépréciations sur
titres de participation, essentiellement liées à la SNC FCV et à la SCI BUC. Elles correspondent à la
dotation sur situation nette de la participation lorsque celle-ci est inférieure à la valeur des titres inscrite
au bilan.
Le résultat exceptionnel s’établit à 2 012 K€, essentiellement lié à la cession des immeubles.
Le résultat net constitue ainsi une perte de 3 537K€ au 30 juin 2022.
Dépenses non déductibles fiscalement
Les comptes de l’exercice écoulé ne comprennent aucune dépense significative non déductible
fiscalement au sens des dispositions de l’article 39-4 du Code général des impôts.
76
3.5.2 BILAN RESUME
En milliers d'euros
30/06/2022
12 387
42 250
44 952
15 237
77
30/06/2021
14 035
49 681
31 543
7 638
Immobilisations corporelles et incorporelles
Immobilisations financières
Créances et charges constatées d'avance
Valeurs mobilières de placement et disponibilités
Primes de remboursement des emprunts
324
114 903
103 221
Total actif
Capitaux propres
26 025
11 058
12 757
64 144
919
29 562
21 851
12 757
37 984
1 067
ORNANE
Emprunts obligataires
Dettes financières
Autres dettes et produits constatés d'avance
114 903
103 221
Total passif
Les immobilisations corporelles sont constituées essentiellement des immeubles détenus en direct par
la Société à des fins locatives :
Trois ensembles commerciaux, situés à Buchelay, Soyaux et Saint Malo ;
Des locaux de bureaux situés dans l’Est de la France (quatre ensembles immobiliers ont été cédés
sur l’exercice).
Les immobilisations financières sont constituées des titres de participation des sociétés présentées au
paragraphe « 1.5 Organigramme ».
Les créances sont essentiellement constituées pour 44 263 K€ de créances intragroupes, le solde étant
le fait de créances locataires et de créances fiscales et diverses.
Les valeurs mobilières de placement sont composées d’actions propres pour 1 606 K€. La trésorerie
disponible s’élève à 13 631 K€.
Les capitaux propres au 30 juin 2022 s’élèvent à 26 025 K€, la variation de l’exercice étant
essentiellement liée au bénéfice constaté sur la période.
L’emprunt obligataire ORNANE a été remboursé partiellement sur l’exercice (10,2 M€ en nominal).
Le poste dettes financières correspond aux dettes auprès des établissements de crédit intérêts courus
inclus pour 10 578 K€, aux dettes intragroupes pour 53 244 K€ et aux dépôts de garanties des locataires
pour le solde.
Les autres dettes sont constituées essentiellement de dettes fournisseurs, fiscales et sociales ainsi que
des avances clients (loyers du 3T2022 déjà perçus).
Affectation du résultat
Nous vous proposons d'affecter la perte de l’exercice s’élevant à 3 537 K€ au compte "Report à nouveau".
Rappel des dividendes distribués
Conformément aux dispositions de l’article 243 bis du Code général des impôts, nous vous
rappelons qu’il n’a pas été procédé à une distribution au titre de l’exercice clos le 30 juin 2022.
77
Information sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients
Article D. 441 I.-1° : Factures reçues non
Article D. 441 I.-2° : Factures émises non
réglées à la date de clôture de l’exercice dont réglées à la date de clôture de l’exercice
le terme est échu
dont le terme est échu
En K€
91
jours
et
91
jours
et
0 jour
(indic-
atif)
1 à
30
31 à
60
61 à
90
jours
Total 0 jour 1 à 31 à 61 à
(1 jour (indic- 30 60 90
et plus) atif) jours jours jours
Total
(1 jour
et plus)
jours jours
plus
plus
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de
factures
concernées
0
15
24
0
-
9
Montant total
des factures
concernées HT
-
6
6
8
4
-
36
-
357
393
Pourcentage du
montant total
des achats de
l’exercice HT
-
0%
0%
0%
0%
1%
Pourcentage du
chiffre d’affaires
de l’exercice HT
-
-
1%
-
11%
12%
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de
factures exclues
6
1
3
Montant total
des factures
exclues HT
102
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal – article L. 441-6 ou article L. 443-
1 du code de commerce)
Délais de
paiement utilisés
pour le calcul
des retards de
paiement
Délais contractuels : Terme à échoir
règlement au 1er de chaque trimestre
Délais légaux : 30 jours
78
RESULTAT DE LA SOCIETE AU COURS DES 5 DERNIERS EXERCICES
(Décret no 67-236 du 23-03-1967)
En €
30/06/2018 30/06/2019 30/06/2020 30/06/2021 30/06/2022
Capital en fin d'exercice
Capital social
33 494 248 33 964 548 31 839 548 31 839 548 31 839 548
13 397 699 13 585 819 12 735 819 12 735 819 12 735 819
Nombre d'actions ordinaires
Nombre d'actions à dividende prioritaire
sans droit de vote
Nombre maximum d'actions à créer:
- par conversion d'obligations
- par droit de souscription
2 646 489
0
2 646 489
0
2 646 489
0
2 646 489
0
1 379 458
0
Opérations et Résultats
Chiffre d'Affaires (H.T)
3 926 183
3 200 603
3 012 529
3 476 777
3 264 786
Résultats av. impôts, participations,
dotations aux amort. & provisions
Impôts sur les bénéfices
2 615 666 -2 806 769 13 843 230
4 445 710 10 550 579
7 665 950
0
0
0
0
Participation des salariés
Résultats ap. impôts, participations,
dotations aux amort. & provisions
Résultat distribué
-8 202 891 -4 112 234
7 889 807
6 449 847
-3 537 423
Résultat par action
Résultat après impôts, participation,
avant dotations aux amort.& provisions
Résultat après impôts, participation,
dotations aux amort. & provisions
Dividende distribué
-0,4
-0,2
1,1
0,3
0,8
-0,61
-0,30
0,62
0,51
-0,28
Personnel
Effectif moyen des salariés
Montant de la masse salariale
Montant des sommes versées en
avantages sociaux (Sécurité sociale,
œuvres sociales)
5,0
234 528
89 348
5,0
238 588
95 860
5,0
243 258
78 570
4,0
233 675
103 067
4,0
231 712
94 732
79
3.6 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES
ANNUELS DE L’EXERCICE CLOS AU 30 JUIN 2022
A l'Assemblée Générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos Assemblées générales, nous avons effectué l’audit
des comptes annuels de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. relatifs à l’exercice clos
le 30 juin 2022 tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers
et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation
financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au Conseil d’Administration
remplissant les fonctions du Comité d’audit.
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie
« Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent
rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code
de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période
du 1er juillet 2021 à la date d’émission de notre rapport et, notamment, nous n’avons pas fourni de
services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n°537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la
justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux
risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants
pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à
ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans
leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur
des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Évaluation du patrimoine immobilier
Risque identifié
Au 30 juin 2022, les immobilisations corporelles de la société s’élèvent à 11 991 milliers d’euros.
Comme indiqué dans la note « Règles et méthodes comptables - Immobilisations corporelles » de l'annexe,
les immobilisations sont évaluées à leur coût d'acquisition qui correspond au prix d'achat et aux frais
accessoires ou à la valeur d'apport. A chaque clôture, la valeur comptable des principaux actifs immobilisés
est comparée à leur valeur de marché estimée. Des expertises indépendantes, des évaluations de la
Direction et des promesses/offres/mandats servent de référence pour évaluer la valeur de marché de ces
actifs immobiliers.
80
Les rapports des experts prennent notamment en considération des informations spécifiques telles que la
nature de chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs, ses taux de rendement, des dépenses
d'investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable et si la perte de valeur présente
un caractère durable, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence.
L'évaluation du patrimoine immobilier est un point clé de l'audit en raison de sa sensibilité aux hypothèses
retenues par les experts.
Procédures d’audit mises en œuvre en réponse à ce risque
Nous avons examiné le bien-fondé de la méthode d’évaluation du patrimoine immobilier sur la base des
informations qui nous ont été communiquées.
Nos travaux ont également consisté à :
apprécier la compétence, l’indépendance et l’intégrité des experts indépendants ;
analyser les variations de juste valeur significatives des immeubles de placement ;
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
indépendants, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de marché en les
comparant aux données de marché disponibles ;
réconcilier les données utilisées par les experts indépendants avec les données présentes dans les
documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses d’investissement ;
réaliser un entretien avec les experts indépendants, afin de comprendre et d’apprécier la pertinence
des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d’évaluation appliquées ;
vérifier que la note « Règles et méthodes comptables – Immobilisations corporelles » de l’annexe
donne une information appropriée.
Évaluation des titres de participation
Risque identifié
Au 30 juin 2022, les titres de participation figurent au bilan pour un montant net de 42 250 milliers d'euros.
Ils sont comptabilisés à leur date d'entrée au coût d'acquisition et dépréciés sur la base de leur valeur
d'utilité si celle-ci est inférieure.
Comme indiqué dans la note « Règles et méthodes comptables – Participation et autres titres
immobilisés » de l'annexe, la valeur d'utilité des titres de participation est déterminée sur la base de la
quote-part de situation nette corrigée des plus-values latentes sur les éléments incorporels et corporels,
de la rentabilité de l'entité et de ses perspectives d'avenir, et pour les sociétés cotées de l'actif net
réévalué (ANR) ou du cours de bourse. L'estimation des plus ou moins-values latentes éventuelles
repose sur les rapports des experts immobiliers.
L'évaluation des titres de participation est considérée comme un point clé de l'audit en raison de sa
sensibilité aux hypothèses retenues par les experts immobiliers, pour les entités détenant des immeubles,
et à leur part importante dans les comptes annuels de la société.
Procédures d’audit mises en œuvre en réponse à ce risque
Nous avons examiné le bien-fondé de la méthode d’évaluation utilisée pour les titres de participation sur
la base des informations qui nous ont été communiquées.
Nos travaux ont également consisté à :
vérifier le cours de bourse retenu pour les titres cotés, et pour les titres non cotés, comparer la valeur
des capitaux propres retenus dans la détermination des valeurs d’utilité avec la valeur des capitaux
propres dans les comptes des entités concernées ;
apprécier les plus ou moins-values latentes éventuelles déterminées sur la base d’évaluations
immobilières indépendantes pour lesquelles nous avons réalisé les diligences suivantes :
81
-
-
-
apprécier la compétence, l’indépendance et l’intégrité des experts indépendants ;
analyser les variations de juste valeur significatives des immeubles de placement ;
apprécier la cohérence des principales hypothèses de valorisation retenues par les experts
indépendants, notamment les taux de rendement et les valeurs locatives de marché en les
comparant aux données de marché disponibles ;
-
-
réconcilier les données utilisées par les experts indépendants avec les données présentes
dans les documents probants tels que les états locatifs et le budget des dépenses
d’investissement ;
réaliser un entretien avec les experts indépendants, afin de comprendre et d’apprécier la
pertinence des estimations, des hypothèses et de la méthodologie d’évaluation appliquées ;
apprécier la comptabilisation d’une dépréciation des titres de participation et comptes courants dans
les cas où la valeur d’utilité est inférieure à la valeur nette comptable ;
apprécier la comptabilisation d’une provision pour risques dans les cas où la société est engagée à
supporter les pertes d’une filiale présentant des capitaux propres négatifs ;
vérifier que la note « Règles et méthodes comptables – Participation et autres titres immobilisés »
de l’annexe donne une information appropriée.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en
France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation
financière et les comptes annuels adressés aux Actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels
des informations données dans le rapport de gestion du Conseil d’Administration et dans les autres
documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux Actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives
aux délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6 du code de commerce.
Informations relatives au gouvernement d’entreprise
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement
d’entreprise, des informations requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de
commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-9 du code de
commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que
sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou
avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments
recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le
périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces
informations.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format
d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le
règlement européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes
annuels inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article L.451-1-2 du code monétaire
et financier, établis sous la responsabilité du président-directeur-général.
82
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être
inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format
d’information électronique unique européen.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la Société Centrale des Bois et Scieries de la
Manche S.A. par vos Assemblées Générales du 21 décembre 2005 pour le cabinet KPMG et du
14 décembre 2017 pour le cabinet RSA.
Au 30 juin 2022, le cabinet KPMG était dans la 18ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
RSA dans la 5ème année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise
relatives aux comptes annuels
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux
règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime
nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société
à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations
nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité
d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au Conseil d’administration remplissant les fonctions du Comité d’audit de suivre le processus
d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d’Administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance
raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies
significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir
qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement
détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et
sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles
puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs
des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes
ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en
France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives,
que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures
d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour
fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude
est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut
impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
83
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures
d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du
contrôle interne ;
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable
des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant
fournies dans les comptes annuels ;
il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de
continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude
significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la
capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments
collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à
l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les
informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations
ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un
refus de certifier ;
il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels
reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Rapport au Conseil d’Administration remplissant les fonctions du comité d’audit
Nous remettons au Conseil d’Administration remplissant les fonctions du Comité d’audit un rapport qui
présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que
les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant,
les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les
procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Conseil d’Administration remplissant les fonctions
du Comité d’audit, figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de
l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également Conseil d’administration remplissant les fonctions du Comité d’audit la
déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822-
14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes.
Le cas échéant, nous nous entretenons avec le Conseil d’administration remplissant les fonctions du
Comité d’audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Paris la Défense, le 28 octobre 2022
KPMG AUDIT IS S.A.S.
Paris, le 28 octobre 2022
RSA
Xavier Niffle
Jean-Louis Fourcade
Associé
Associé
84
3.7 COMPTES ANNUELS DE L’EXERCICE CLOS AU 30 JUIN 2022
3.7.1 BILAN
En Milliers d'euros
30/06/2022
Amort. Prov.
30/06/2021
Net
Brut
Net
Capital souscrit non appelé
ACTIF IMMOBILISE
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement
Frais de recherche et développement
Concessions, brvts, licences, logiciels, drts & val.
Similaires
396
396
605
Fonds commercial
Autres immobilisations incorporelles
Immobilisations incorporelles en cours
Avances et acomptes
Immobilisations corporelles
Terrains
Constructions
Installations techniques, matériel et outillage industriels
Autres immobilisations corporelles
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
3 438
18 097
3 438
8 423
3 438
9 858
9 674
123
148
105
25
105
29
105
Immobilisations financières
Participations
53 316
11 066
42 250
49 681
Créances rattachées à des participations
Titres immobilisés de l'activité de portefeuille
Autres titres immobilisés
Prêts
Autres immobilisations financières
75 500
20 863
54 637
63 716
ACTIF CIRCULANT
Stocks et en-cours
Avances et Acomptes versés sur commandes
Créances
5
5
5
Clients et comptes rattachés
Autres créances
563
52 858
68
8 470
495
44 388
809
30 676
Capital souscrit-appelé, non versé
Valeur Mobilière de Placement
Actions propres
Autres titres
Instruments de Trésorerie
Disponibilités
1 606
1 606
3 369
4 269
13 631
13 631
Charges constatées d'avance
64
64
53
68 727
8 538
60 189
39 181
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Primes de remboursement des emprunts
Ecarts de conversion Actif
77
77
324
TOTAL GENERAL
144 304
29 401
114 903
103 221
85
En Milliers d'euros
30/06/2022
Net
30/06/2021
Net
CAPITAUX PROPRES
Capital
31 840
17 774
31 840
17 774
Primes d'émission, de fusion, d'apport
Ecart de réévaluation
Ecart d'équivalence
Réserves;
- Réserve légale
2
2
- Réserves statuaires ou contractuelles
- Réserves réglementées
- Autres réserves
-4 127
-4 127
Report à nouveau
-15 927
-22 377
Résultat de l'exercice (bénéfice ou perte)
-3 537
6 450
Subventions d'investissement
Provisions réglementées
26 025
29 562
AUTRES FONDS PROPRES
Produits des émissions de titres participatifs
Avances conditionnées
Autres fonds propres
PROVISIONS POUR RISQUES & CHARGES
Provisions pour risques
Provisions pour charges
DETTES (1)
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
21 851
12 757
12 157
25 827
127
11 058
12 757
10 578
53 566
90
Emprunts et dettes auprès d'établissements de crédit (2)
Emprunts et dettes financières (3)
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Fournisseurs et comptes rattachés
Dettes fiscales et sociales
400
372
341
325
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes
143
16
144
19
Instruments de trésorerie
Produits constatés d'avance
9
1
88 878
73 659
Ecart de conversion passif
TOTAL GENERAL
114 903
103 221
(1) Dont à plus d'un an
(1) Dont à moins d'un an
74 941
13 936
70 111
3 224
(2) Dont concours bancaires courants et soldes créditeurs de banque
(3) Dont emprunts participatifs
86
3.7.2 COMPTE DE RESULTAT
En Milliers d'euros
30/06/2022 30/06/2021
France Export.
Total
Total
12 mois
12 mois
PRODUITS D'EXPLOITATION (1)
Ventes de marchandises
Production vendue (biens)
Production vendue (services)
3 265
3 265
3 477
Chiffre d'affaires Net
3 265
3 265
3 477
Reprises sur provisions et transfert de charges
Autres produits
32
0
13
1
33
14
CHARGES D'EXPLOITATION (2)
Achats de marchandises
Variation de stocks
Achat de matières premières et autres approvisionnements
Variation de stocks
Autres achats et charges externes (a)
Impôts, Taxes et Versements assimilés
Salaires et Traitements
1 508
389
232
95
2 384
371
234
Charges sociales
103
Dotations aux amortissements et provisions:
- Sur immobilisations: dotations aux amortissements
- Sur immobilisations: dotations aux provisions
- Sur actif circulant: dotations aux provisions
- Pour risques et charges: dotations aux provisions
Autres charges
1 424
25
1 448
64
6
3 678
-380
13
4 616
-1 125
RESULTAT D'EXPLOITATION
Quotes-parts de résultat sur opé. faites en commun
Produits financiers
De participations (3)
D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (3)
Autres intérêts et produits assimilés (3)
Reprises sur provisions et transfert de charges
Différences positives de change
9 328
2
247
2 421
594
6
165
6 322
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
11 998
7 088
Charges financières
Dotations aux amortissements et aux provisions
Intérêts et charges assimilées (4)
15 093
2 074
2 817
1 636
Différences négatives de change
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de
placement
17 167
-5 169
4 453
2 635
RESULTAT FINANCIER
RESULTAT COURANT AVANT IMPÔTS
-5 550
1 510
87
30/06/2022 30/06/2021
Total
Total
12 mois
12 mois
Produits exceptionnels
Sur opérations de gestion
275
32
Sur opérations en capital
4 924
5 858
Reprises sur provisions et transferts de charges
5 199
5 890
Charges exceptionnelles
Sur opérations de gestion
Sur opérations en capital
4
137
813
3 183
Dotations aux amortissements et aux provisions
3 187
2 012
950
RESULTAT EXCEPTIONNEL
4 940
Participation des salariés aux résultats
Impôts sur les bénéfices
Total des produits
Total des charges
21 712
25 250
16 469
10 019
BENEFICE OU PERTE
-3 537
6 450
Nombre d'actions en circulation
Nombre d'actions potentielles
12 735 819 12 735 819
13 433 580 12 735 819
Résultat par action (€)
-0,28
-0,26
0,51
0,51
Résultat dilué par action (€)
(a) Y compris
- Redevances de crédit-bail mobilier
- Redevances de crédit-bail immobilier
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs
(2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs
(3) Dont produits concernant les entités liées
(4) Dont intérêts concernant les entités liées
240
635
9 574
484
1 541
290
88
3.7.3 ANNEXE AU BILAN ET AU COMPTE DE RESULTAT
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit
français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont
cotées sur le compartiment C de NYSE Euronext à Paris depuis le 22 novembre 2006.
Le bilan avant répartition de l’exercice clos le 30 juin 2022 met en évidence un total de 114 903 KEuros
et le compte de résultat de l’exercice dégage une perte de 3 537 KEuros au titre de ce même exercice.
L’exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 01/07/2021 au 30/06/2022.
Les notes et tableaux ci-après font partie intégrante des comptes annuels.
Les comptes annuels ont été arrêtés conformément aux dispositions du règlement 2014-03 de l’Autorité
des Normes Comptables homologué par arrêté ministériel du 8 septembre 2014 relatif au Plan Comptable
Général et des règlements ANC 2015-06 et 2016-07.
Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence,
conformément aux hypothèses de base :
-
-
-
continuité de l’exploitation,
permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre,
indépendance des exercices,
et conformément aux règles générales d’établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des
coûts historiques.
La société SCBSM SA est la société mère du Groupe SCBSM ; des comptes consolidés du Groupe ont
été établis au 30 juin 2022.
Les comptes consolidés du Groupe SCBSM sont également consolidés selon la méthode de la mise en
équivalence dans les comptes de la société Crosswood SA, dont le siège est 8 rue de Sèze,
75009 PARIS, France.
Le Groupe SCBSM a opté pour le régime des « SIIC » à compter du 1er juillet 2007.
3.7.3.1 Faits caractéristiques de l’exercice.
Au cours de l’exercice, SCBSM a cédé différents actifs immobiliers : trois ensembles immobiliers à usage
de bureaux situés à Mulhouse (68), Vandoeuvre les Nancy (54) et Strasbourg (67) et un immeuble à
usage de commerces à Richardmenil (54).
Par ailleurs, SCBSM a procédé au remboursement anticipé de 1 307 209 ORNANES, soit 10,2 M€ en
nominal, la moitié en numéraire et l’autre moitié en actions SCBSM auto-détenues. Le nombre
d’ORNANE en circulation s’établit ainsi à 1 339 280 obligations.
La guerre en Ukraine déclenchée par la Russie le 24 février 2022 pourrait avoir des conséquences
économiques et financières importantes au niveau mondial. Les sanctions qui visent la Russie pourraient
avoir des incidences significatives pour les sociétés ayant des activités ou des relations d’affaires avec
la Russie.
A la date d’arrêté des comptes, le Groupe n’a pas d’activité ou de relations d’affaires avec la Russie, la
Biélorussie ou l’Ukraine.
Par ailleurs, le Groupe estime ne pas être exposé aux coûts des matières premières et l’être de façon
marginale aux coûts de l’énergie électrique.
L’exposition du Groupe aux conséquences immédiatement prévisibles de la crise en Ukraine apparaît
par conséquent très limitée.
89
3.7.3.2 Evénements significatifs postérieurs à la clôture
En août 2022, 181 000 ORNANES ont été converties en actions. Lors de cette opération, 186 430 actions
nouvelles ont été émises portant ainsi le capital de la société à 32.305.622,50 Euros.
Par ailleurs, SCBSM a procédé au rachat de 207 165 ORNANES.
Le nombre d’ORNANE en circulation à ce jour s’établit ainsi à 951 115 obligations.
3.7.3.3 Règles et méthodes comptables
a) Immobilisations corporelles
En application des règlements 2002-10 et 2004-06 relatifs à la comptabilisation des actifs par
composants, les ensembles immobiliers acquis par la société ont fait l’objet de la décomposition
suivante :
Structure/Gros Œuvre :
Bardage :
Toiture :
25 à 50 %
15 à 20 %
10 à 15 %
5 à 10 %
5 à 10 %
5 %
Vitrines :
Parking/VRD :
Installations électriques :
AAI :
0 à 10 %
Les amortissements pour dépréciation sont calculés selon le mode linéaire en fonction de la durée de vie
prévue ainsi :
Structure/Gros Œuvre :
Parking :
20 à 40 ans
20 ans
Toiture :
Vitrines :
10 à 15 ans
15 ans
Bardage / VRD :
Installations électriques :
Ascenseur / AAI :
Matériel de transport :
10 ans
10 à 15 ans
7 ans
3 ans
La dotation aux amortissements de la période est comptabilisée dans la rubrique Dotation aux
amortissements et provision des Charges d’exploitation du compte de résultat.
Les immobilisations sont évaluées à leur coût d’acquisition qui correspond au prix d’achat et aux frais
accessoires ou à la valeur d’apport.
A chaque clôture, la valeur comptable des principaux actifs immobilisés est comparée à leur valeur de
marché estimée par référence à des expertises indépendantes, des évaluations de la Direction et des
promesses/offres/mandats.
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations,
intervenues au cours de l’exercice clos au 30 juin 2022, ont été réalisées par les experts indépendants
suivants :
Cushman & Wakefield
Catella
Jones Lang Lasalle
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-
Cash-flows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui
correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l’impact
d’un potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des
délais de relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
90
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs
estimations des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cash-
flows (par exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements
nécessaires, les périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou
d’actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux
éléments suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les
périodes de vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les
taux de capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement
comparées aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable et si la perte de valeur
présente un caractère durable, une dépréciation est constituée du montant de la différence.
b) Participations et autres titres immobilisés
La valeur brute est constituée par le coût d'achat ou par la valeur d'apport. Lorsque la valeur d'inventaire
est inférieure à la valeur brute, une dépréciation est constituée du montant de la différence. Elle est
éventuellement complétée par une provision pour risques dans le cas où la valeur d’inventaire serait
négative.
La valeur d'inventaire est appréciée en fonction de la valeur d'utilité.
Cette dernière correspond à la quote-part des capitaux propres en tenant compte des plus ou moins-
values latentes éventuelles des éléments incorporels et corporels (notamment des plus-values latentes
sur immeubles) basées sur les évaluations d’experts indépendants, et des perspectives de résultats de
la société concernée.
Pour les titres de sociétés cotées sur un marché actif, la valeur d’inventaire retenue est l’actif net réévalué
(ANR) ou le cours de clôture. Une dépréciation est constituée si la valeur d’inventaire est inférieure à la
valeur comptable.
c) Valeurs mobilières de placement
Les valeurs mobilières de placement sont valorisées selon la méthode d’évaluation FIFO « premier entré
-premier sorti ».
Une dépréciation est constituée si la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur comptable.
d) Créances
Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur
d’inventaire est inférieure à la valeur comptable.
e) Frais d’émission d’emprunt
Les frais d’émission d’emprunt sont comptabilisés en charges lors de l’émission.
f) Provisions pour risques et charges
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque la société a une obligation actuelle juridique ou implicite
résultant d’un événement passé et lorsqu’il est probable qu’une sortie de ressources non représentatives
d’avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l’obligation.
g) Changement de méthode
Aucun changement n’est intervenu par rapport au précédent exercice.
91
3.7.3.4 Notes sur le bilan et le compte de résultat
a) Tableau de variation des immobilisations
En Milliers d'euros
Valeur brute
Valeur Brute
Augmentation Diminution Reclassement
Début
Fin
d'exercice
d'exercice
Immobilisations Incorporelles
Frais d'établissement, de R&D
Autres postes d'immobilisations
incorporelles
605
209
396
Total I
605
0
209
0
396
Immobilisations Corporelles
Terrains
3 438
3 438
Constructions sur sol propre
16 188
31
16 219
Constructions sur sol d'autrui
Inst. Gral, Agencemt & Aménagement
des constructions
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt
divers
2 034
88
156
1 878
88
Matériel de transport
Matériel de bureau et informatique,
mobilier
58
2
60
Autres immobilisations corporelles
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
105
31
-31
105
Total II
21 911
33
156
0
21 788
Immobilisations financières
Participations évaluées par mise en
équivalence
0
Autres participations
50 430
5 764
2 878
53 316
Autres titres immobilisés
Prêts et autres immobilisations
financières
Total III
50 430
72 946
5 764
5 797
2 878
3 243
0
0
53 316
75 500
TOTAL GENERAL (I + II + III)
92
b) Tableau de variation des amortissements
En Milliers d'euros
SITUATION ET MOUVEMENTS DE L'EXERCICE
Valeur en
début
d'exercice
Augmentations
Diminutions
Valeur en
fin
d'exercice
Dotations
Sorties/Reprises
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement, de R&D
Autres immobilisations incorporelles
Total I
0
0
0
0
Immobilisations corporelles
Terrains
Constructions sur sol propre
7 155
1 297
8 452
Constructions sur sol d'autrui
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt des
constructions
1 209
79
121
1
108
1 222
80
Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt divers
Matériel de transport
Matériel de bureau et informatique, mobilier
Emballages récupérables et divers
39
5
44
Total II
8 481
8 481
1 424
1 424
108
108
9 797
9 797
TOTAL GENERAL (I + II)
c) Dépréciations et provisions
En milliers d'euros
Montant au
Augmentations:
Diminutions: Montant à la
début de
l'exercice
Dotations
TUP
Reprises
exercice
fin de
l'exercice
exercice
Provisions réglementées
Total I
Provisions pour risques et charges
Provisions pour litiges
Provisions pour renouvellement des
immobilisations
Provisions pour grosses réparations
Autres provisions pour risques et charges
Total II
Dépréciations
Sur immobilisations incorporelles
Sur immobilisations corporelles
Sur titres mis en équivalence
Sur titres de participation
Sur autres immobilisations financières
Sur comptes clients
748
11 412
1 094
11 066
75
6 364
7 187
7 187
25
3 433
32
1 327
2 453
2 453
68
8 470
Sur autres créances
Total III
14 870
14 870
0
0
19 604
19 604
TOTAL GENERAL (I + II + III)
Dont dotations et reprises
- d'exploitation
75
25
32
68
- financières
7 112 14 845
2 421
19 537
- exceptionnelles
93
Les dotations de dépréciation sur titres de participation correspondent à la dotation sur situation nette de
la participation lorsque celle-ci est inférieure à la valeur des titres inscrite au bilan, elle concerne
essentiellement la SNC FCV et la SCI BUC.
Par ailleurs, le complément de dépréciation comptabilisé sur les autres créances permet de couvrir le
risque estimé sur les comptes courants débiteurs.
d) Etat des créances
En K€
Montant brut A 1 an au plus
A plus d'1 an
De l'actif immobilisé
Créances rattachées à des participations
Prêts (1) (2)
Autres immobilisations financières
De l'actif circulant
Avances et Acomptes versés sur commandes
Clients douteux et litigieux
5
5
Autres créances clients
563
563
Créances représentatives de titres prêtés
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
Créances fiscales
2
2
Taxe sur la valeur ajoutée
67
67
Autres impôts, taxes et versements assimilés
Divers
Groupe et associés (2)
52 733
56
52 733
Débiteurs divers
Charges constatées d'avance
Total
56
64
64
53 490
757
52 733
(1) Dont prêts accordés en cours d'exercice
(1) Dont remboursements obtenus en cours d'exercice
(2) Prêts et avances consenties aux associés
52 733
e) Produits à recevoir
Produits à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan
30/06/2022
30/06/2021
En K€
Créances rattachées à des participations
Autres titres immobilisés
Prêts
Autres immobilisations financières
Créances clients et comptes rattachés
Autres créances
36
35
5
Valeurs mobilières de placement
Disponibilités
Total
36
40
94
f) Charges constatées d’avance
Les charges constatées d’avance de 64 K€ sont composées de charges ordinaires dont la répercussion
sur le résultat est reportée à un exercice ultérieur.
g) Valeurs mobilières de placements et actions propres
Ce poste est composé des placements en comptes à terme et d’actions propres. Aucune plus-value
latente n’existe à la clôture.
Au 30 juin 2022, la société détenait 172 706 actions propres pour 1 606 K€.
Détail des mouvements intervenus sur l’exercice clos au 30 juin 2022 :
Flux bruts cumulés
Annulation /
Achats
Ventes
Conversion
Nombre de titres
370 243
17 460
673 213
Cours moyen de la
transaction
9,25 €
9,41 €
9,28 €
Montants
3 423 511
164 340
6 246 740
h) Emprunts obligataires
Emprunt obligataire ORNANE (échéance mai 2023)
En mai 2017, SCBSM a émis un emprunt obligataire à Option de Remboursement en Numéraire et/ou
en Actions Nouvelles et/ou Existantes par placement privé d’un montant de 20,7 M€, d’une durée de
6 ans.
Cet emprunt est représenté par 2 646 489 obligations, d’une valeur nominale unitaire de 7,84 €, qui
porteront intérêt à un taux nominal annuel de 2,5 %.
Les conditions et modalités de cet emprunt obligataire sont détaillées dans le Prospectus relatif à
l’opération disponible sur le site internet de la société (www.scbsm.fr).
Au 30 juin 2022, 1 307 209 ORNANES ont été remboursées portant ainsi l’emprunt à 10,5 M€, soit
1 339 280 ORNANES en circulation.
Emprunt obligataire (échéance janvier 2024)
SCBSM a émis au cours de l’exercice un emprunt obligataire de 12,5 M€ d’une valeur nominale unitaire
de 1 000 €.
Cet emprunt a pour échéance le 5 janvier 2024 et porte intérêt au taux nominal annuel de 3,95 %.
95
i) Capitaux propres
Composition du capital social
Nombre de titres
Différentes
Valeur
Créés
pendant
l'exer.
Remboursés
pendant
l'exer.
Annulés
pendant
l’exer.
catégories
Nominale
Au début de
l'exercice
En fin
d'exercice
De titres
ACTIONS
2.50
12 735 819
12 735 819
Les actions ordinaires sont entièrement libérées et de même catégorie.
Tableau de variation des capitaux propres
Augmentation
de capital
Réduction
de capital
Affectation du
résultat N-1
Résultat de
l'exercice
En K€
30/06/21
Distribution
30/06/22
Capital social
31 840
17 774
2
31 840
17 774
2
Prime d'émission
Réserve légale
Autres réserves
-4 127
-4 127
Report à
nouveau
-22 377
6 450
-15 927
Résultat
6 450
-6 450
-3 537
-3 537
Total
29 562
0
0
0
0
-3 537
26 025
j) Etat des dettes
Emprunts bancaires :
Dette au
30/06/2022 et
intérêts
Montant
Date
Durée
(ans)
maximum
emprunt
(K€)
Taux
Contrat de couverture
courus (K€)
5 468
1 750
4 500
5 400
nov-11
juill-13
avr-15
mai-17
15
12
12
13
Eur3M+1,8
1 788
841
-
-
-
Eur3M+2,6
+ Floor à 0
Eur3M+2,1
+ Floor à 0
2 505
Eur3M+2
+ Floor à 0
3 646
798
Cap à 2 %, prime
Cap à 0,5 %, prime
Cap à 0,5 %, prime
Eur3M+1,85
+ Floor à 0
990
sept-19
sept-19
9
9
Eur3M+1,5
+ Floor à 0
1 750
973
96
k) Echéancier des dettes
A plus de 5
ans
En K€
Montant brut A 1 an au plus De 1 à 5 ans
Emprunts obligataires convertibles (1)
Autres emprunts obligataires (1)
11 058
12 757
11 058
247
12 510
Emprunts et dettes auprès d'établissements de
crédit: (1)
- à un an maximum à l'origine
- à plus d'un an à l'origine
10 578
322
1 603
110
6 932
196
2 043
17
Emprunts et dettes financières diverses (1) (2)
Avances er acomptes reçus sur commandes en
cours
90
341
20
90
341
20
Fournisseurs et comptes rattachés
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
Impôts sur les bénéfices Exit tax
Taxe sur la valeur ajoutée
43
43
119
143
119
143
144
Autres impôts, taxes et versements assimilés
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Groupe et associés (2)
144
53 244
19
53 244
Autres dettes
19
Dettes représentatives de titres empruntés
Produits constatés d'avance
1
1
Total
88 878
13 936
19 638
55 304
(1) Emprunts souscrits en cours d'exercice
(1) Emprunts remboursés en cours d'exercice
1 563
(2) Emprunts, dettes contractés auprès des
associés
53 244
l) Charges à payer
Charges à payer incluses dans les postes suivants du bilan
30/06/2022
30/06/2021
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
Emprunts et dettes financières divers
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Dettes fiscales et sociales
65
247
43
33
247
27
208
164
112
12
170
166
113
15
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes
Avoir à établir
64
5
Total
777
916
97
m) Eléments concernant les entreprises liées et les participations
Montant brut concernant les
entreprises
Montant des dettes
ou des créances
représentées par
des effets de
Poste
Avec lesquelles la
société a un lien de
participation
Liées
commerce
Immobilisations incorporelles
Avances et acomptes
Immobilisations Corporelles
Avances et acomptes
Immobilisations financières
Participations
53 311
Créances rattachées à des participations
Prêts
Autres titres immobilisés
Autres immobilisations financières
Total immobilisations
53 311
Avances et acomptes versés sur commandes
Créances
Créances clients et comptes rattachés
Autres créances
352
52 733
Capital souscrit appelé non versé
Total Créances
53 085
Valeurs mobilières de placement
Disponibilités
Dettes
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
Emprunts et dettes financières divers
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes
53 244
Total Dettes
53 244
Charges et produits financiers
Produits de participation
Autres produits financiers
Charges financières
9 328
247
484
98
n) Ventilation du chiffre d’affaires
30/06/2022
Etranger
30/06/2021
Total
En K€
France
Total
Revenus locatifs
Prestations de services
Autres
1 785
2 009
398
2 009
398
846
846
858
858
Chiffre d'affaires Net
3 265
3 265
3 477
o) Détail du résultat exceptionnel
30/06/2022
30/06/2021
Sur opération de gestion
Sur opération en capital
Produits exceptionnels
Sur opération de gestion
Sur opération en capital
Charges exceptionnelles
275
4 924
5 199
4
32
5 858
5 890
137
3 183
3 187
813
950
Résultat exceptionnel
2 012
4 940
Le résultat exceptionnel s’élève à 2 012 K€, essentiellement lié à la cession des immeubles.
3.7.3.5 Autres informations
a) Engagements en matière pensions, complément de retraite et autres indemnités
Aucune provision n’a été constatée concernant les engagements de retraite car l’engagement n’est pas
significatif au regard des effectifs et de l’ancienneté.
b) Tableau des effectifs
Personnel mis à
Personnel salarié
disposition de
l'entreprise
Cadres
2
2
Agents de maîtrise et techniciens
Apprentis en contrat en alternance
Total
4
0
c) Rémunérations versées aux mandataires sociaux
Au cours de l’exercice clos le 30 juin 2022, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni
avantage en nature n’a été perçu par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis les éventuels
remboursements de frais et les jetons de présence.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte à travers la société
Compagnie Financière Brocéliande SAS au titre des missions d’assistance en matière notamment de
développement, de participation aux décisions d’investissement, recherche et structuration de
99
financements et mise en œuvre de la stratégie de développement d’assistance. Les honoraires relatifs à
cette prestation se sont élevés à 292 K€ pour l’ensemble du Groupe SCBSM au titre de l’exercice clos le
30 juin 2022.
d) Honoraires des commissaires aux comptes
Les honoraires des commissaires aux comptes s’élèvent à 118 K€ annuel répartis de la façon suivante :
-
-
77 K€ pour KPMG Audit IS
41 K€ pour RSA
e) Engagements hors bilan
Loyers à recevoir :
SCBSM est engagé dans l'activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles constitué de
bureaux, commerces et immeubles à usage mixte bureaux/activité. Les contrats de location non
résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement comprises entre 1 et
10 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont
les suivants au 30 juin 2022 :
En K€
30/06/2022
Moins d'un an
2 062
1 603
1 948
1 954
De un à deux ans
De deux à cinq ans
Plus de cinq ans
Total des engagements reçus sur contrats de location simple
7 567
Nantissement et hypothèques :
Il s’agit des garanties données dans le cadre des financements bancaires ou contrats de location
financement. Ces garanties couvrent essentiellement un nantissement des parts sociales des filiales et
l’hypothèque des actifs immobiliers détenus en direct par SCBSM. En sus des garanties présentées ci-
dessous, des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont
fréquemment présents dans nos contrats.
Dette au
Valeur de
30/06/2022
l’actif
yc frais
accessoires
et intérêts
Société
Prêteur
Échéance
hypothéqué
au
30/06/2022
Description des garanties et engagements
courus (K€)
SA SCBSM
SA SCBSM
SA SCBSM
Palatine
Palatine
Palatine
2026
2025
2027
1 775
17 800 Hypothèque, cession Dailly des loyers
840
12 000 Hypothèque, cession Dailly des loyers
2 474
8 400 Hypothèque conventionnelle de 2ème rang, cession Dailly des
loyers
SA SCBSM
Palatine
2030
3 642
12 000 Hypothèque en 3ème rang, engagement de non cessions
parts, constitution cash réserve à hauteur de 300 000 € et à
ajuster si le ratio DSCR est inférieur à 110 %, cession Dailly
SA SCBSM
SCI Baltique
Palatine
SG/BP
2028
2029
1 732
9 400 Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers
60 460
122 600 Hypothèque de 1er rang et sans concurrence à hauteur de la
levée d'option, hypothèque conventionnelle en 2nd rang et
sans concurrence du solde, nantissement des parts sociales,
cession Dailly des loyers, des créances de prêts intra-groupe
et des assurances
SCI Berlioz
BECM
2027
18 135
29 100 Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, nantissement
du compte de fonctionnement et des parts sociales, cession
Dailly
100
SCI
Cathédrale
BECM
2029
36 005
76 653 Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats
de couverture
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et
des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des
créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des
créances de loyers et d’assurance, Délégation légale
d’assurance, Caution solidaire SCBSM
SCI Des Bois Genefim
2024
2022
1 550
45
Cession Dailly du produit de couverture, nantissement des
parts sociales de la filiale concernée, caution solidaire de la
SCBSM, Cession Dailly des loyers
SCI Des Bois BNP Lease
de Norvège
Nantissement des parts sociales, cession Dailly des loyers et
des créances issues du contrat de couverture, engagement
de domiciliation des loyers et nantissement du compte
bancaire
SCI Des Bois BNP
de Norvège
2027
2025
705
3 580 Privilège de prêteur de deniers de 1ier rang sur le bien et
hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang
sur le prêt non garantie par le privilège de prêteur de deniers
Cession Dailly des loyers et nantissements des parts de la
filiale concernée
Délégation imparfaite des créances et hypothèque de
3ème rang au titre du contrat de couverture de taux
SNC Deux Six BNP
Sept
15 153
25 941 Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence,
cession Dailly de créances de loyers commerciaux,
constitution d'une garantie sur espèces
à hauteur de
300 000 € et engagement de maintien de l'actionnariat
SCI Val sans
retour
Caisse
d’épargne
2027
2032
2029
1 306
6 202
5 900 Hypothèque, Caution solidaire SCBSM et délégation des
loyers
SNC Foncière BECM
du Chêne Vert
15 700 Hypothèques, nantissement des parts sociales, cession
Dailly des créances locatives et d’assurance
26 007 Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque
conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats
de couverture
SCI
Haussmann-
Eiffel
BECM
10 875
Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et
des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des
créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des
créances de loyers et d’assurance, Délégation légale
d’assurance, Caution solidaire SCBSM
Autres engagement donnés ou reçus
Néant.
101
3.7.3.6 Tableau de financement
EMPLOIS
30/06/22 30/06/21 RESSOURCES
30/06/22 30/06/21
Distributions mises en paiement au cours
de l'exercice
Capacité d'autofinancement de
l'exercice
8 454
- 1 012
Cessions ou réductions éléments actif
immobilisé
Acquisitions d'éléments actifs immobilisés
- Immobilisations Incorporelles
- Immobilisations corporelles
- Immobilisations financières
- Cession d'immobilisations :
33
22
2
-
-
incorporelles
corporelles
209
156
5 764
877
- Cession ou réductions
immobilisations financières
2 878
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Augmentation Capitaux propres :
- Augmentation de capital ou apport
Réduction Capitaux propres (réduction de
capital, retraits)
- Augmentation des autres capitaux
propres
Remboursements dettes financières
Remboursements Comptes courants
1 803
7 863
2 450 Augmentation dettes financières
16 360 Augmentation Comptes courants
14 607
26 304
9 704
9 569
15 463
18 834
Variation du fonds de roulement net
global (ressource nette)
Variation du fonds de roulement net
global (emploi net)
10 841
-
-
9 264
102
3.7.3.7 Liste des filiales et participations
Les filiales sauf SNC Foncière du Chêne Vert ont une date de clôture différentes de la maison mère ; les
informations fournies correspondent au dernier exercice clôturé par les sociétés soit le 31/12/21.
Réserves
et report à
nouveau
avant
affectation
des
Prêts et
avances
Chiffre
d’affaires
hors taxes ou perte du
du dernier
exercice
Résultats
(bénéfice
Dividendes
encaissés
par la
société au
cours de
l'exercice
Valeurs
comptables des
titres détenus (K€)
Quote-
part du
capital
détenue
en %
consentis par
la société et
non encore
remboursés
au 30/06/22
(K€)
Capital
K€
dernier
exercice
clos) (K€)
résultats
(K€)
écoulé (K€)
Brute
Nette
A - RENSEIGNEMENTS DETAILLES
CONCERNANT LES FILIALES ET
PARTICIPATIONS
1- Filiales (plus de 50 % du capital
détenu)
SCI ABAQUESNE
1
100
99,9
99.9
99
-482
-1
1
1
3 776
-6 399
6 144
16 664
-20 706
1 259
769
387
4 702
1 068
0
11 657
587
5 000
SCI BALTIQUE
1
5 765
1 176
2 581
4 607
844
1
5 765
-
SCI BERLIOZ
1
-3 182
33
1 176
-1 420
-314
1 162
-48
-
SCI BUC
0
0
-
SCI CATHEDRALE
SCI DES BOIS
1
99
60
4 607
3 237
429
269
1 457
560
1 271
0
594
2
100
-942
7
844
-
SCI des BOIS DE NORVEGE
SNC DEUX SIX SEPT
SCI DU VAL SANS RETOUR
SNC FONCIERE DU CHENE VERT
SAS LES PROMENADES DE LA THALIE
SCI LIP
1
99
1
3
-
1
99,9
99.9
99.9999
100
0
1
1
7 863
-1 060
-4 765
392
-1 953
245
-
1
-41
2 848
32 241
557
0
2 848
-
7 000
5 786
-725
-19
24 432
-105
-4
3 734
400
0
0
-
-
-
-
-
-
-
-
99
0
85
9
-5
SNC MEUBLES & CO
SCI PARABOLE IV
SNC SENTIER
10
0
100
-1 675
-1 290
-1 601
0
0
0
2 355
1
1 728
1 599
2 033
4 038
1 048
5 287
0
-24
100
2 355
1
446
542
737
187
143
-80
1
99
1 828
-1 813
25
SNC UN ET TROIS
SCI VILLIERS LUATS
SCI WITTENHEIM
1
99.900
99.9
99
1
1
1
-1 008
-3 310
331
1
212
1
1
-89
2 - Participations (de 10 % à 50 % du
capital détenu)
B - RENSEIGNEMENTS GLOBAUX SUR
LES AUTRES FILIALES ET
PARTICIPATIONS
1 - Filiales non reprises en A:
a) françaises
b) étrangères
2 - Participations non reprises en A:
a) françaises
b) étrangères
103
4 RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
4.1 DIRECTION GENERALE ET CONSEIL D’ADMINISTRATION
4.1.1 DIRECTION GENERALE
a) Modalité d’exercice de la direction générale
En application des dispositions de l'article L.225-51-1 du Code de commerce, la direction générale de la
SCBSM est assumée, soit par le président du Conseil d'Administration, soit par une autre personne
physique portant le titre de directeur général.
Dans sa séance du 3 octobre 2005, le Conseil d'Administration a confié la présidence et la direction
générale de la Société à Monsieur Jacques LACROIX pour la durée de son mandat d'administrateur.
Le mandat de Monsieur Jacques LACROIX a été renouvelé le 17 décembre 2019 pour une durée de
4 ans prenant fin à l’issue de l’Assemblée Générale ordinaire des actionnaires statuant sur les comptes
de l’exercice clos le 30 juin 2023.
Eu égard, à la taille de la société la dissociation entre les fonctions de direction générale et de président
du Conseil d’Administration ne se justifiait pas.
b) Restriction apportées aux pouvoirs du Directeur Général
Nous vous rappelons que lors du Conseil d’Administration du 3 octobre 2005, il a été décidé que le
président du Conseil d’Administration cumulerait ses fonctions avec celles de Directeur Général pour la
durée de son mandat d’administrateur.
Ainsi, la fonction de Directeur Général est assumée par le Président du Conseil d’Administration qui est
investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société. Il exerce ses
pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux
Assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration. Il représente la société dans ses rapports avec
les tiers.
Le Conseil d’Administration n’a pas souhaité limiter les pouvoirs du Directeur Général au-delà de ce
qu’autorise la loi.
4.1.2 COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
a) Composition
La société est administrée par un Conseil d’Administration de trois membres au moins et de dix-huit au
plus.
Les administrateurs sont nommés par l'Assemblée Générale ordinaire qui peut les révoquer à tout
moment. Les personnes morales nommées administrateurs sont tenues de désigner un représentant
permanent soumis aux mêmes conditions et obligations que s'il était administrateur en son nom propre.
Le nombre d’administrateurs ayant dépassé 70 ans ne peut pas être supérieur au tiers des
administrateurs en fonction. Si du fait qu’un administrateur en fonction vient à dépasser l’âge de 70 ans,
la proportion du tiers susvisé est dépassée, l’administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d’office
à l’issue de la prochaine Assemblée Générale Ordinaire.
La durée des fonctions des membres du Conseil d’Administration est de six ans maximum. Tout
administrateur sortant est rééligible.
104
En vertu des dispositions des statuts et du règlement intérieur du Conseil d’Administration, chaque
administrateur doit être propriétaire, dans le délai légal à compter de sa nomination d’une action SCBSM.
Au 30 juin 2022, votre Conseil d’Administration est composé de cinq membres.
Date de nomination -
renouvellement
Nom
Fonction
Date d’expiration du mandat
AG statuant sur les
comptes clos le 30 juin
2023
3 octobre 2005 (renouvelé
le 17 décembre 2019)
Jacques Lacroix
Président
Hoche Partners
représenté par Mr
Jean-Daniel Cohen
3 octobre 2005
(renouvelé le 16
décembre 2020)
AG statuant sur les
comptes clos le 30 juin
2024
Administrateur
Indépendant
Hailaust et Gutzeit
représentée par Melle
Pauline Attinault
18 octobre 2013
(renouvelé le 17
décembre 2019)
AG statuant sur les
comptes clos le 30 juin
2023
Administrateur
Crosswood
représentée par Mme
Sophie Erre
8 décembre 2008
(renouvelé le 17
décembre 2018)
AG statuant sur les
comptes clos le 30 juin
2022
Administrateur
Administrateur
AG statuant sur les
comptes clos le 30 juin
2023
Sara Weinstein
17 décembre 2019
Le Conseil d’Administration ne comprend pas d’administrateur élu par les salariés.
A la connaissance de la société, il n’existe aucun conflit d’intérêt potentiel entre les devoirs à l’égard de
SCBSM, des membres du Conseil d’Administration et leurs intérêts privés.
Parmi les membres du conseil, un seul d’entre eux : Hoche Partners est considéré comme indépendant
conformément à la définition donnée par le Code de référence.
En effet, selon la huitième recommandation du Code Middlenext de gouvernement d’entreprise pour les
valeurs moyennes et petites, les critères permettant de qualifier un membre du Conseil d’indépendant
sont les suivants :
Ne pas être salarié ni mandataire social dirigeant de la société, ou d’une société de son Groupe et
ne pas l’avoir été au cours des trois dernières années,
Ne pas être client, fournisseur ou banquier significatif de la société ou de son Groupe ou pour lequel
la société ou son Groupe représente une part significative de l’activité,
Ne pas être actionnaire de référence de la société,
Ne pas avoir de lien familial proche avec un mandataire social ou un actionnaire de référence,
Ne pas avoir été auditeur de l’entreprise au cours des trois dernières années.
b) Liste des mandats des administrateurs
La liste des mandats exercés par les administrateurs de la société dans d’autres sociétés, est la suivante :
105
Jacques Lacroix
Mandat actuel
Président du Conseil d’Administration
12 rue Godot de Mauroy – 75 009 Paris
3 octobre 2005
Adresse professionnelle
Date de première nomination
Date de renouvellement
17 décembre 2019
AGO statuant sur les comptes de l’exercice clos le
30 juin 2023
Date d’échéance du mandat
Autres mandats et fonctions exercés dans le
Groupe
Président Directeur Général SCBSM
Gérant SCI BGM
Gérant SCI Foncière Dinard
Gérant SCI Dinard
Autres mandats et fonctions exercés hors du Gérant SCI Steel 77
Groupe
Gérant SCCV Helleporra
Gérant SARL Brocéliande Patrimoine
Président de Compagnie Financière Brocéliande
SAS Président Directeur Général CROSSWOOD
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin
Néant
Hoche Partners représenté par Jean-Daniel Cohen
Administrateur
Président du comité d’audit
Mandat actuel
Adresse professionnelle
Date de première nomination
Date de renouvellement
3 avenue Hoche – 75 008 Paris
3 octobre 2005
16 décembre 2020
AGO statuant sur les comptes de l’exercice clos le
30 juin 2024
Date d’échéance du mandat
Autres mandats et fonctions exercés dans le
Groupe
Néant
Néant
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe – Hoche Partners
Gérant de Equal Immobilier
Gérant de Hoche Partners International
Gérant de Hoche Partners
Gérant de HP Promotion
Président de Hoche Partners Energies
Président de Ulysse Investissements
Administrateur de Lusis
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe – Jean-Daniel Cohen
Gérant d’Antarem Conseil
Trustee Inovalis REIT
Chairman Realia Properties Inc
Président non exécutif de Foncière Volta
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin – Hoche Partners
Néant
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin – Jean-Daniel Cohen
Administrateur Inovalis REIT
106
Hailaust et Gutzeit, représentée par Mademoiselle Pauline Attinault
Mandat actuel
Administrateur
Adresse professionnelle
Date de première nomination
Date de renouvellement
7 rue Caumartin – 75 009 Paris
30 juin 2006
17 décembre 2019
AGO statuant sur les comptes de l’exercice clos le
30 juin 2023
Date d’échéance du mandat
Autres mandats et fonctions exercés dans le
Groupe – Pauline Attinault
Responsable financière au sein du Groupe SCBSM
Néant
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe – Hailaust et Gutzeit
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe – Pauline Attinault
Néant
Néant
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin – Hailaust et Gutzeit
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin – Pauline Attinault
Néant
Crosswood, représentée par Madame Sophie Erre
Mandat actuel
Administrateur
Adresse professionnelle
Date de première nomination
Date de renouvellement
8 rue de Sèze – 75 009 Paris
8 décembre 2008
17 décembre 2018
AGO statuant sur les comptes de l’exercice clos le
30 juin 2022
Date d’échéance du mandat
Autres mandats et fonctions exercés dans le
Groupe – Sophie Erre
Directrice du Patrimoine au sein du Groupe SCBSM
Gérant de SNC DG Immobilier
Président de SAS Hailaust et Gutzeit
Gérant de SNC Adalgisa
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe – Crosswood
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe – Sophie erre
Gérante de la SCI Mathale
Néant
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin – Crosswood
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin – Sophie Erre
Néant
107
Sara Weinstein
Mandat actuel
Administrateur
Adresse professionnelle
Date de première nomination
Date de renouvellement
17 Hagivha St Savion - Israel
17 décembre 2019
AGO statuant sur les comptes de l’exercice clos le
30 juin 2023
Date d’échéance du mandat
Autres mandats et fonctions exercés dans le
Groupe
Néant
Autres mandats et fonctions exercés hors du
Groupe
Avocate
Autres mandats et fonctions exercés au
cours des cinq dernières années et ayant
pris fin
Néant
c) Profil des administrateurs
Le Conseil d’Administration est composé d’administrateurs aux compétences et profils variés. Ils ont tous
une bonne connaissance de l’activité de SCBSM et de son secteur d’activité. Les profils de chaque
administrateur proposé ont été communiqués à l’Assemblée Générale et la nomination de chaque
administrateur a fait l’objet d’une résolution distincte. 60 % des membres du Conseil d’Administration
sont des femmes.
Jacques Lacroix
Diplômé d’HEC, Jacques Lacroix, 54 ans, a débuté sa carrière comme consultant en audit puis en conseil.
Après plusieurs expériences de management dans des secteurs variés notamment les nouvelles
technologies, il a développé en 2001 une activité de refinancement immobilier et montage d'opérations
d'investisseurs.
Fort de son expertise sur le marché immobilier, Jacques Lacroix a démarré une activité d’investisseur en
collaboration avec des clients privilégiés dès 2003. En 2005, Jacques Lacroix a su persuader ses
associés de constituer une véritable foncière en apportant leurs investissements à SCBSM, coquille
inscrite sur le marché libre. En 2006, avec le soutien de ses partenaires bancaires, Jacques Lacroix est
devenu l’actionnaire de référence de SCBSM transférée dans la foulée sur Eurolist.
Hoche Partners représenté par Jean-Daniel Cohen
Hoche Partners est société à responsabilité limitée spécialisée dans le conseil en financements
structurés et notamment le montage de financements immobiliers complexes. Elle est présente en
France, aux Etats-Unis et au Japon.
Monsieur Jean-Daniel Cohen : Centralien de 60 ans, banquier de profession, il a été président de la
Banque Louis Dreyfus Finance, Directeur général associé d’Aurel Leven puis fondateur d’Hoche Partners
(anciennement Hermès Partners) en 2001.
Hailaust et Gutzeit, représentée par Mademoiselle Pauline Attinault
SAS HAILAUST ET GUTZEIT est une société par actions simplifiée de droit français détenue à 100 %
par CROSSWOOD.
108
Mademoiselle Pauline Attinault est responsable financière et administrative du Groupe SCBSM.
Crosswood, représentée par Madame Sophie Erre
CROSSWOOD SA est une société anonyme de droit français cotée sur le compartiment C de Nyse
Euronext Paris. La société détient directement et indirectement plusieurs actifs immobiliers à usage de
bureaux, habitations et commerces.
Madame Sophie ERRE, 44 ans, occupe le poste de Directrice du Patrimoine au sein du Groupe SCBSM
qu’elle a rejoint fin 2006 après une expérience de Directrice de centres commerciaux et property
manager.
Sara Weinstein
Madame Sara Weinstein, 41 ans, est diplômé de l’université de droit de Bor Ilan et est inscrit au barreau
israélien depuis 2005.
d) Absence de liens familiaux entre les membres du Conseil d’Administration
A la connaissance de la Société, il n’existe aucun lien familial entre les membres du Conseil
d’Administration.
4.1.3 FONCTIONNEMENT DU CONSEIL D’ADMNISTRATION
a) Règlement intérieur du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration a adopté son règlement intérieur lors de sa séance du 17 novembre 2005.
Le règlement intérieur décrit le mode de fonctionnement, les pouvoirs et les attributions du Conseil
d'Administration ainsi que les conditions de ses réunions et délibérations. Il précise également les règles
de déontologie applicables aux membres du Conseil d'Administration.
Le texte du règlement intérieur actuellement en vigueur est reproduit ci-dessous :
ARTICLE 1 – Mission du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration se prononce sur l’ensemble des décisions relatives aux orientations de
l’activité de la société et veille à leur mise en œuvre par la direction générale.
Le Conseil d’Administration procède aux contrôles et vérifications qu’il juge opportuns. Lorsque le conseil
considère qu’il y a lieu d’effectuer un tel contrôle ou vérification, il en définit précisément l’objet et les
modalités dans une délibération et y procède lui-même ou en confie l’exécution à l’un de ses comités, à
l’un de ses membres ou à un tiers.
Lorsque le Conseil d’Administration décide que le contrôle ou la vérification sera effectué par l’un de ses
membres ou par un tiers, la mission est définie dans les conditions fixées par l’article 2 ci-après.
Le Président fixe les conditions d’exécution du contrôle ou de la vérification. Il veille à ce que les
informations utiles au contrôle ou à la vérification soient fournies à celui qui le réalise.
Il est fait rapport au Conseil d’Administration à l’issue du contrôle ou de la vérification. Celui-ci arrête les
suites à donner à ses conclusions.
109
ARTICLE 2 – Possibilité de conférer une mission à un administrateur
Conformément aux dispositions du Code de Commerce, le Conseil d’Administration peut conférer à un
ou plusieurs de ses membres ou à des tiers, actionnaires ou non, une mission dont il arrêtera les
principales caractéristiques. Lorsque le ou les titulaires de la mission sont membres du Conseil
d’Administration, ils ne prennent pas part au vote.
Sur la base de cette délibération, il est établi à l’initiative du Président un projet de lettre de mission, qui :
définit l’objet précis de la mission ;
fixe la forme que devra prendre le rapport de mission ;
arrête la durée de la mission ;
détermine, le cas échéant, la rémunération due au titulaire de la mission ainsi que les modalités de
paiement des sommes dues à l’intéressé ;
prévoit, le cas échéant, un plafond de remboursement des frais de voyage et de déplacement ainsi
que des dépenses engagées par l’intéressé et liées à la réalisation de la mission.
Le rapport de mission est communiqué par le Président aux administrateurs de la société. Le Conseil
d’Administration délibère sur les suites à donner au rapport de mission.
ARTICLE 3 – Comités du Conseil d’Administration
Afin de préparer ses travaux, le Conseil d’Administration peut décider, conformément aux dispositions du
Code de Commerce, la création de comités chargés d’étudier les questions que lui-même ou son
Président soumet, pour avis, à leur examen.
Le Conseil d’Administration fixera par le présent Règlement le domaine de compétence de chaque
comité. Dans son domaine de compétence, chaque comité formule des propositions, des
recommandations ou des avis selon le cas. A ces fins, il peut décider de faire procéder à toute étude
susceptible d’éclairer les délibérations du conseil.
Le Conseil d’Administration désigne les membres et le Président de chaque comité. Les membres des
comités participent personnellement à leurs réunions, le cas échéant par des moyens de visioconférence
ou de téléconférence.
Les réunions des comités se tiennent au siège social ou en tout autre lieu fixé par son Président.
Le Président de chaque comité établit l’ordre du jour de ses réunions et le communique au Président.
Le Président de chaque comité peut décider d’inviter à certaines de ses réunions tout ou partie des
membres du Conseil d’Administration et, en tant que de besoin, toute personne de son choix à ses
réunions. Il fait connaître au Président du Conseil d’Administration les membres de la direction qu’il
souhaite voir participer à une séance.
Les conditions de saisine de chaque comité sont les suivantes :
il se saisit de toute question entrant dans le domaine de compétence qui peut lui être imparti par le
présent règlement et fixe son programme annuel,
il peut être saisi par le Président du Conseil d’Administration de toute question figurant ou devant
figurer à l’ordre du jour du Conseil d’Administration,
le Conseil d’Administration et son Président peuvent également le saisir à tout moment d’autres
questions relevant de sa compétence.
Le secrétariat de chaque comité est assuré par le secrétariat du Conseil d’Administration.
Le Président du Conseil d’Administration veille à ce que les informations nécessaires à l’exercice de leur
mission soient mises à la disposition des comités. Il veille aussi à ce que chaque comité soit tenu
régulièrement informé des évolutions législatives et réglementaires constatées et relatives à son domaine
de compétence.
110
Les propositions, recommandations et avis émis par les comités font l’objet de rapports communiqués
par le Président desdits comités au Président du Conseil d’Administration pour communication à ses
membres.
ARTICLE 4 – Réunions du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige.
Le Président arrête l’ordre du jour de chaque réunion du Conseil d’Administration et le communique en
temps utile et par tous moyens appropriés à ses membres.
Les documents permettant aux administrateurs de se prononcer en toute connaissance de cause sur les
points inscrits à l’ordre du jour par le Président sont communiqués par ce dernier aux administrateurs
quarante-huit heures au moins avant la réunion du conseil, sauf urgence ou nécessité d’assurer une
parfaite confidentialité.
En tout état de cause, le Conseil d’Administration peut au cours de chacune de ses réunions, en cas
d’urgence, et sur proposition du Président, délibérer de questions non inscrites à l’ordre du jour qui lui a
été communiqué.
ARTICLE 5 – Information des administrateurs
Chaque administrateur dispose, outre l’ordre du jour de chaque réunion du conseil, des documents lui
permettant de prendre position en toute connaissance de cause et de manière éclairée sur les points qui
y sont inscrits.
Lors de chaque Conseil d’Administration, le Président porte à la connaissance de ses membres les
principaux faits et événements significatifs portant sur la vie de la société et du Groupe, intervenus depuis
la date du précédent conseil.
ARTICLE 6 – Participation aux réunions du Conseil d’Administration par moyens de
visioconférence ou de téléconférence
Le Président veille à ce que des moyens de visioconférence ou de téléconférence retransmettant les
délibérations de façon continue soient mis à la disposition des administrateurs résidant en province ou à
l’étranger ainsi que ceux qui s’y trouvent pour un motif légitime, afin de leur permettre de participer aux
réunions du Conseil d’Administration.
Lorsque le lieu de convocation du Conseil d’Administration n’est pas celui du siège de la société, le
Président prend les dispositions voulues pour que les administrateurs qui ont décidé de s’y réunir puissent
y participer grâce aux moyens décrits ci-dessus.
Sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité les administrateurs participant à la
réunion par des moyens de visioconférence ou de téléconférence.
Les caractéristiques des moyens de visioconférence ou de téléconférence utilisés doivent satisfaire à
des caractéristiques techniques garantissant une participation effective à la réunion du Conseil dont les
délibérations doivent être retransmises de façon continue. A défaut, les administrateurs concernés ne
pourront être réputés présents et, en l’absence du quorum, la réunion du conseil devra être ajournée.
Le registre de présence aux séances du Conseil d’Administration doit indiquer le nom des administrateurs
participant à la réunion par visioconférence ou par moyens de télécommunication. Il doit également faire
état de la survenance éventuelle d’un incident technique relatif à une visioconférence ou une
téléconférence lorsque cet incident a perturbé le déroulement de la séance.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables pour l’adoption des décisions prévues par les
articles L.225-47, L.225-53, L.225-55, L.232-1 et L.233-16 du Code de commerce, respectivement
relatifs :
111
à la nomination et la révocation du Président du Conseil d’Administration ;
à la fixation de la rémunération du Président du Conseil d’Administration ;
à la nomination des Directeurs Généraux Délégués ainsi qu’à la fixation de leur rémunération ;
à la révocation des Directeurs Généraux Délégués ;
à l’établissement des comptes annuels et du rapport de gestion ;
à l’établissement des comptes consolidés et du rapport de gestion du Groupe.
ARTICLE 7 – Devoir de confidentialité des administrateurs
Les membres du Conseil d’administration sont tenus à une obligation absolue de confidentialité en ce qui
concerne le contenu des débats et délibérations du conseil et de ses comités éventuels ainsi qu’à l’égard
des informations qui y sont présentées.
ARTICLE 8 – Devoir d’indépendance des administrateurs
Dans l’exercice du mandat qui lui est confié, chaque administrateur doit se déterminer indépendamment
de tout intérêt autre que l’intérêt social de l’entreprise.
Chaque administrateur est tenu d’informer le Président de toute situation le concernant susceptible de
créer un conflit d’intérêts avec la société ou une des sociétés du Groupe.
ARTICLE 9 – Devoir de diligence des administrateurs
En acceptant le mandat qui lui est confié, chaque administrateur s’engage à l’assumer pleinement, à
savoir notamment :
à consacrer à l’étude des questions traitées par le conseil et, le cas échéant, le comité dont il est
membre tout le temps nécessaire ;
à demander toutes informations complémentaires qu’il juge comme utiles ;
à veiller à ce que le présent Règlement soit appliqué ;
à forger librement sa conviction avant toute décision en n’ayant en vue que l’intérêt social ;
à participer activement à toutes les réunions du conseil, sauf empêchement ;
à formuler toutes propositions tendant à l’amélioration des conditions de travail du conseil et de ses
comités éventuels.
Le Conseil d’administration veille à l’amélioration constante de l’information communiquée aux
actionnaires. Chaque administrateur, notamment par sa contribution aux travaux des comités du conseil,
doit concourir à ce que cet objectif soit atteint.
Chaque administrateur s’engage à remettre son mandat à la disposition du conseil lorsqu’il estime de
bonne foi ne plus être en mesure de l’assumer pleinement.
b) Missions du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration détermine les orientations de l’activité de la société et veille à leur mise en
œuvre. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d’actionnaires et dans la
limite de l’objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par
ses délibérations les affaires qui la concernent.
112
c) Délibération du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige. Il est convoqué par
le président à son initiative et, s’il n’assume pas la direction générale, sur demande du directeur général
ou encore, si le conseil ne s’est pas réuni depuis plus de deux mois, sur demande du tiers au moins des
administrateurs. Hors ces cas où il est fixé par le ou les demandeurs, l’ordre du jour est arrêté par le
président. Les réunions doivent se tenir au siège social. Elles peuvent toutefois se tenir en tout autre lieu
indiqué dans la convocation, mais sous réserve du consentement de la moitié au moins des
administrateurs en exercice.
Le conseil ne délibère valablement que si la moitié au moins de ses membres est présente. Le règlement
intérieur peut prévoir que sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité les
administrateurs qui participent à la réunion par des moyens de visioconférence dans les limites et sous
les conditions fixées par la législation et la réglementation en vigueur.
Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque
administrateur présent ou représenté disposant d'une voix et chaque administrateur présent ne pouvant
disposer que d'un seul pouvoir. En cas de partage, la voix du président de séance est prépondérante.
Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre administrateur de le représenter à une
séance du conseil d’Administration. Chaque administrateur ne peut disposer, au cours d’une même
séance, que d’une seule des procurations reçues.
Les délibérations du conseil sont constatées par des procès-verbaux établis et signés sur un registre
spécial ou sur des feuilles mobiles dans les conditions fixées par les dispositions en vigueur.
Les réunions du Conseil d’Administration se déroulent normalement au siège social.
Le Conseil d’Administration s’est réuni 3 fois au cours de l’exercice 2021/2022, le taux de participation
moyen des administrateurs s’élève à 87 %.
Taux de
Dates
Thèmes débattus
participation des
administrateurs
Arrêté des comptes sociaux et consolidés du 30 juin 2021
Renouvellement du mandat des commissaires aux comptes
Convocation à l’AGM des actionnaires
20 octobre 2021
100 %
30 mars 2022
30 mars 2022
Arrêté des comptes semestriels consolidés du 31 décembre 2021
80 %
80 %
Approbation de signature d’un contrat de prêt BALTIQUE
Autorisation de nantissement des parts
Aucune réunion ne s’est tenue sans la présence du Président Directeur Général.
d) Convocations des administrateurs et des commissaires aux comptes
En application de l’article 12.3 des statuts, les administrateurs ont été convoqués verbalement ou par
e-mail.
Conformément à l’article L.225-238 du Code de commerce, les Commissaires aux comptes ont été
convoqués aux réunions du Conseil qui ont examiné et arrêté les comptes semestriels et annuels de la
société et du Groupe SCBSM.
113
e) Information des administrateurs
Conformément à l'article L.225-35 du Code de commerce et à l'article 4 du règlement intérieur du conseil,
le Président a communiqué à chaque administrateur tous les documents et informations relatifs aux
questions inscrites à l'ordre du jour et nécessaires à l'accomplissement de sa mission au moins 48 heures
avant la réunion du conseil, sauf urgence.
f) Relation du conseil avec les tiers
Le Conseil d’Administration veille à la qualité de l’information fournie aux actionnaires ainsi qu’au marché.
4.1.4 AUTRES MEMBRES DE LA DIRECTION
A ce jour, il n’existe aucun autre membre de Direction au sein du Conseil d’Administration du Groupe
SCBSM.
4.1.5 CONFLITS D’INTERÊTS AU NIVEAU DES MEMBRES DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Les conventions libres et réglementées sont exposées aux paragraphes 4.3.2 et 4.5 ci-dessous pour ce
qui concerne les membres du Conseil d’Administration.
A la connaissance de la Société, il n’existe pas de conflit d’intérêt entre les intérêts privés des membres
des organes d’administration de la Société et l’intérêt social.
Il n’existe pas d’arrangement ou d’accord conclu avec les principaux actionnaires, ni avec des clients ou
fournisseurs, en vertu desquels un membre du Conseil d’Administration aurait été désigné en tant
qu’administrateur de la Société.
4.1.6 CONDAMNATION POUR FRAUDE, PROCEDURE DE LIQUIDATION, SANCTION A
L’EGARD DES MEMBRES DES ORGANES D’ADMINISTRATION
A la connaissance de la Société, aucun mandataire social n’a fait l’objet :
d’une condamnation pour fraude prononcée au cours des cinq dernières années ;
d’une faillite, mise sous séquestre ou liquidation, en tant que dirigeant ou mandataire social, au cours
des cinq dernières années ;
d’une incrimination et/ou sanction publique officielle prononcée par des autorités statutaires ou
réglementaires au cours des cinq dernières années.
En outre, à la connaissance de la Société, aucun mandataire social n’a été empêché par un tribunal d’agir
en qualité de membre d’un organe d’administration, de direction ou de surveillance d’un émetteur ou
d’intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d’un émetteur au cours des cinq dernières années.
114
4.2 REMUNERATION ET AVANTAGES
4.2.1 REMUNERATION GLOBALE DES MEMBRES DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
NON DIRIGEANTS
Exercice 30 juin 2022
Montants dus Montants versés
Exercice 30 juin 2021
Montants dus Montants versés
Hoche Partners SARL
Autres Rémunérations
Jetons de présence
TOTAL
-
-
-
-
3 000
-
-
2 000
3 000
-
-
2 000
Exercice 30 juin 2022
Montants dus Montants versés
Exercice 30 juin 2021
Montants dus Montants versés
Hailaust & Gutzeit SAS
Autres Rémunérations
Jetons de présence
TOTAL
-
-
-
-
3 000
-
-
2 000
3 000
-
-
2 000
Exercice 30 juin 2022
Montants dus Montants versés
Exercice 30 juin 2021
Montants dus Montants versés
Crosswood SA
Autres Rémunérations
Jetons de présence
TOTAL
-
-
-
-
3 000
-
-
2 000
3 000
-
-
2 000
Exercice 30 juin 2022
Montants dus Montants versés
Exercice 30 juin 2021
Montants dus Montants versés
Sara Weinstein
Autres Rémunérations
Jetons de présence
TOTAL
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4.2.2 REMUNERATION GLOBALE DES DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX
L’ensemble des rémunérations des dirigeants mandataires sociaux figure dans le tableau suivant :
Jacques Lacroix
Exercice 2022 Exercice 2021
Président-Directeur Général
Rémunérations dues au titre de l'exercice
291 600
291 600
Valorisation des rémunérations variables pluriannuelles attribuées au
cours de l’exercice
-
-
Valorisation des options attribuées au cours de l'exercice
-
-
Valorisation des actions de performance attribuées au cours de
l'exercice
-
-
TOTAL
291 600
291 600
115
Le détail sur les rémunérations dues et versées au titre des exercices clos en 2020 et 2021 est le suivant :
Exercice 30 juin 2022
Exercice 30 juin 2021
Jacques Lacroix
Président-Directeur Général
Montants dus Montants versés Montants dus Montants versés
Rémunération fixe (*)
-
-
291 600
-
-
-
291 600
-
Rémunération variable annuelle
Rémunération variable
pluriannuelle
-
-
-
-
Rémunération exceptionnelle
Jetons de présence
Avantages en nature
TOTAL
-
-
-
-
-
-
-
2 000
-
3 000
-
-
-
3 000
291 600
293 600
(*) Honoraires versés
à CFB, détenue à 100 % par Monsieur Jacques Lacroix (Cf. paragraphe
« 3.4.6.11 Transactions avec les parties liées »).
4.2.3 MONTANT TOTAL DES SOMMES PROVISIONNEES OU CONSTATEES PAR LA
SOCIETE SCBSM ET SES FILIALES AUX FINS DE VERSEMENT DE PENSIONS, DE
RETRAITES OU D’AUTRES AVANTAGES
A la date du présent document d’enregistrement universel, la Société et ses filiales n’ont provisionné ou
constaté aucune somme aux fins du versement de pensions, retraites ou autres avantages aux membres
du Conseil d’Administration.
4.2.4 OPTIONS DE SOUSCRIPTION D’ACTIONS DE L’EMETTEUR ATTRIBUEES AUX
MANDATAIRES SOCIAUX ET DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX
Aucune option de souscription ou d’achat d’action n’a été attribuée ou levée durant les exercices 2018 à
2022.
4.2.5 ACTIONS DE PERFORMANCE ATTRIBUEES AUX MANDATAIRES SOCIAUX ET
DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX
Aucune action de performance n’a été attribuée aux dirigeants mandataires sociaux durant les exercices
2018 à 2022.
4.2.6 AUTRES ELEMENTS DE REMUNERATIONS
Il n’existe pas d’engagement pris par la Société au bénéfice de ses mandataires sociaux correspondant
à des éléments de rémunération (notamment des indemnités en exécution d’une clause de non
concurrence), un régime de retraite supplémentaire, des indemnités ou des avantages susceptibles d’être
dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions postérieurement à celles-ci.
Il n’existe pas de prime d’arrivée, ni de départ.
Enfin aucun mandataire social ne bénéficie de contrat de travail.
116
4.2.7 PRINCIPES ET REGLES ARRETES PAR LE CONSEIL POUR DETERMINER LES
RENUMERATIONS ET AVANTAGES DE TOUTE NATURE ACCORDES AUX
MANDATAIRES SOCIAUX
La rémunération des mandataires sociaux est fixée par le Conseil d’Administration de la Société.
Les rémunérations versées au titre de l’exercice 2020/2021 sont mentionnées aux paragraphes
« 4.2.1 REMUNERATION GLOBALE DES MEMBRES DU CONSEIL D’ADMINISTRATION » et « 4.2.2
REMUNERATION GLOBALE DES DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX ».
Conformément aux dispositions de l'article L. 225-45 du Code de commerce, le Conseil d'Administration
a décidé de répartir le montant global des jetons de présence équitablement entre ses membres.
Les dirigeants mandataires sociaux :
ne bénéficient pas de contrat de travail,
n’ont jamais été attributaires d’indemnités de départ au-delà du cadre légal,
ne jouissent pas d’un régime de retraite supplémentaire,
n’ont pas été, sur l’exercice, attributaires d’options d’achat ou d’actions gratuites,
ne bénéficient pas d’avantage en nature.
Aucun engagement ni rémunération différée n’ont été accordés aux mandataires sociaux.
A l’exception des jetons de présence, les mandataires sociaux ne perçoivent aucune rémunération.
Monsieur Jacques Lacroix perçoit par ailleurs une rémunération indirecte au titre des missions
permanentes à travers CFB (Cf. paragraphe « 3.4.6.11 Transactions avec les parties liées »).
Aucune mission exceptionnelle n’a été confiée à un administrateur.
4.3 FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE
DIRECTION
4.3.1 DATE D’EXPIRATION DES MANDATS DES MEMBRES DES ORGANES
D’ADMINISTRATION ET DE CONTROLE
Se reporter au paragraphe « 4.1.2 COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION ».
4.3.2 INFORMATIONS SUR LES CONTRATS LIANT LES MEMBRES DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION A LA SOCIETE OU A L’UNE DE SES FILIALES ET
PREVOYANT L’OCTROI D’AVANTAGES
Un contrat de prestations de services pour des missions d’assistance en matière de développement, de
négociations d’acquisition, de recherche de financement et mise en œuvre de la stratégie financière a
été signé à partir du 1er janvier 2006 entre la SCBSM et la Compagnie Financière De Brocéliande (CFB),
voir « 4.2.2 REMUNERATION GLOBALE DES DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX ».
Un mandat de gestion locative et de suivi technique a été conclu entre SCBSM et ses filiales et la société
Brocéliande Patrimoine SARL, filiale à 100 % de CFB. Ce mandat recouvre notamment les prestations
suivantes sur l’ensemble des actifs immobiliers portés par la société ;
Gestion locative (administrative et comptable) : suivi de la correcte exécution des baux,
renouvellement, avenant, émission du quittancement, recouvrement des loyers, établissement d’un
rapport trimestriel de gestion ;
117
Suivi technique : maintenance et entretien des biens immobiliers, suivi permanent et ponctuel dans
le cadre de gros travaux et/ou grosses réparations, élaboration d’un budget annuel ou pluriannuel de
dépenses ;
Commercialisation.
La rémunération associée à ce contrat est fonction du revenu locatif par immeuble pour les missions
courantes et la commercialisation et forfaitaire selon l’importance des travaux pour le suivi technique. Un
montant de 518 K€ a été versé à Brocéliande Patrimoine et supporté par le Groupe SCBSM au titre de
l’exercice clos au 30 juin 2022.
4.3.3 CODE DE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE
La société a choisi de se référer au Code de gouvernement d’entreprise élaboré par Middlenext (Nouvelle
édition septembre 2016).
Ce code Middlenext est disponible sur le site internet de Middlenext (www.middlenext.com) ci-après le
Code de référence.
Le conseil d’administration a pris connaissance du Code de référence, et notamment des éléments
présentés dans la rubrique « points de vigilance » de ce Code.
Conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article L.225-37-4 du Code de commerce, le présent
rapport précise les dispositions du Code de référence qui ont été écartées et les raisons de ce choix sont
les suivantes ;
Recommandation R11 – Evaluation du conseil d’administration (cf. 4.3.3.2).
Recommandation R3 – Composition du conseil – Présence de deux membres indépendants
(cf. 4.1.2).
4.3.3.1 Comités spécialisés
Le faible nombre d’administrateurs (cinq) n’ayant pas évolué, certains comités spécialisés
(rémunérations, nominations, stratégie) n’ont pas encore été mis en place en 2021/2022. Nous
continuerons d’étudier l’opportunité de les constituer en fonction de l’évolution du nombre
d’administrateurs et de leurs domaines de compétence.
Compte tenu de la taille de la Société et de la forte implication des dirigeants dans la gestion des
procédures clés du Groupe, la gouvernance mise en place permet une bonne régulation du pouvoir ainsi
qu’une efficience des prises de décision.
En conformité avec la recommandation R6 du Code de gouvernement MiddleNext sur la mise en place
de comités et conformément à l’article L. 823-20 du Code de commerce, le Conseil d’Administration
assume les fonctions de comité d’audit afin de permettre à l’ensemble des administrateurs de contribuer
au suivi de l’élaboration de l’information financière et de l’efficacité des systèmes de contrôle interne.
Conformément aux missions dévolues au comité d’audit, le Conseil d’administration réuni sous sa forme
de comité d’audit assure ainsi le suivi :
du processus d’élaboration de l’information financière ;
de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques relatifs à l’élaboration et au
traitement de l’information comptable et financière ;
du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les commissaires aux
comptes ;
de l’indépendance des commissaires aux comptes.
Le Président du Conseil ainsi que les administrateurs non indépendants exerçant des fonctions de
direction s’abstiennent d’assister aux réunions du Conseil sous sa forme de comité d’audit. La présidence
de la réunion est alors confiée au Président du Comité d’audit lui-même administrateur indépendant.
118
Cependant, le Président du Conseil d’administration ainsi que les administrateurs non indépendants
exerçant des fonctions de direction peuvent être invités à participer à une partie de la réunion en fonction
de la nature des sujets et des précisions et informations qu’ils peuvent utilement apporter afin d’enrichir
les débats.
4.3.3.2 Evaluation du Conseil d’Administration
La société, compte tenu de sa taille modeste et de l’implication de son dirigeant, n’applique pas pour le
moment les recommandations du rapport Bouton relatives au gouvernement d’entreprise en matière
d’évaluation du fonctionnement du Conseil d’Administration.
Conformément au Code de référence, la société a privilégié l’autocontrôle par les administrateurs
s’agissant de leur capacité à évaluer la pertinence du fonctionnement du Conseil d’administration, et les
administrateurs sont régulièrement invités à s’exprimer sur le fonctionnement du conseil et sur la
préparation de ses travaux.
La Société considère que le mode de fonctionnement du Conseil est satisfaisant et qu’il n’est pas
nécessaire de prévoir un système spécifique d’évaluation de ses travaux.
4.3.3.3 Code de déontologie
Il n’y a pas à l’heure actuelle de code de déontologie pour les organes de Direction de la Société.
Les administrateurs n’ont aucune limitation d’intervention.
Chaque administrateur est tenu d'être propriétaire d'un nombre d'actions fixé à 1 action.
Le nombre d’actions maximum devant être détenu par un administrateur n’est pas réglementé.
A la connaissance de la société, il n’existe aucun conflit d’intérêt potentiel entre les devoirs à l’égard de
SCBSM des membres du conseil d’administration et leurs intérêts privés.
En l’absence de règlement adopté par le conseil d’administration, les administrateurs ont pris
l’engagement de s’interdire d’intervenir sur des opérations portant sur les titres de la société lorsqu’ils
disposent d’informations non encore rendues publiques.
4.3.4 TRANSACTIONS REALISEES PAR LES MANDATAIRES SOCIAUX ET LES
PERSONNES AUXQUELLES ILS SONT ETROITEMENT LIEES SUR LES TITRES
SCBSM AU COURS DE L’EXERCICE (Article L.621-18-2 du code Monétaire et
financier – Article 223-26 du Règlement Général de l’AMF)
Prix moyen
pondéré
(en €)
Instrument
financier
Nature de
l'opération
Montant
total (en €)
Déclarant
SAS Compagnie Financière de Brocéliande –
Personne liée Jacques Lacroix Président
Actions
Acquisition
9,51
317 050
119
4.4 HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
30/06/2021
30/06/2022
En milliers d'euros
KPMG
RSA
KPMG
RSA
Commissariat aux comptes, certification,
examen des comptes individuels et consolidés
Société mère
Filiales
75
41
77
41
Missions accessoires
Sous-total
75
-
41
-
77
-
41
-
Autres prestations
Sous-total
-
-
-
-
TOTAL
75
41
77
41
120
4.5 OPERATION AVEC DES APPARENTES : RAPPORT SPECIAL DES
COMMISSAIRES COMPTES SUR LES CONVENTIONS ET
ENGAGEMENTS REGLEMENTES – EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2022
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions et engagements réglementés
Assemblée Générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 30 juin 2022
A l’assemblée générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur
les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les
caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des
conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission,
sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres
conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-31 du code de commerce, d'apprécier
l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article
R. 225-31 du code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions
déjà approuvées par l’Assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine
professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces
diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les
documents de base dont elles sont issues.
CONVENTIONS SOUMISES A L’APPROBATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE
Conventions autorisées et conclues au cours de l’exercice écoulé
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention autorisée et conclue au cours
de l’exercice écoulé à soumettre à l’approbation de l’Assemblée Générale en application des dispositions
de l’article L. 225-38 du Code de commerce.
CONVENTIONS DEJA APPROUVEES PAR L’ASSEMBLEE GENERALE
Conventions approuvées au cours d’exercices antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie au
cours de l’exercice écoulé
En application de l'article R.225-30 du Code de commerce, nous avons été informés que l'exécution des
conventions suivantes, déjà approuvées par l'Assemblée Générale au cours d'exercices antérieurs, s'est
poursuivie au cours de l'exercice écoulé :
Convention de refacturation de frais de fonctionnement
Personnes concernées :
Monsieur Jacques Lacroix, Président de la société Brocéliande Patrimoine S.A.R.L. et Président du
Conseil d’Administration de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. (ci-après
SCBSM S.A.)
121
Nature et objet :
Cette convention porte sur la refacturation de mise à disposition des locaux et charges, d’un serveur
informatique et d’un copieur.
Modalités :
Cette convention a été conclue avec la société Brocéliande Patrimoine S.A.R.L. Le montant des
honoraires facturés par votre société au cours de l’exercice clos le 30 juin 2022 au titre de la mise à
disposition des locaux et charges, d’un serveur informatique et d’un copieur s’est élevée à 38 K€ hors
taxes.
Le Conseil d’Administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du
19 octobre 2022.
Convention de refacturation de charges de personnel et de prestations comptables et
financières
Personnes concernées :
Monsieur Jacques Lacroix, Président du conseil d’administration de la société Crosswood S.A. et
Président du Conseil d’Administration de SCBSM S.A.
Nature et objet :
Cette convention porte sur la refacturation de charges de personnel mis à disposition de la Société, et
de prestations comptables et financières.
Modalités :
Cette convention a été conclue avec la société Crosswood S.A. Le montant des honoraires facturés par
votre société au cours de l’exercice clos le 30 juin 2022 au titre de la mise à disposition de personnel et
au titre des prestations comptables et financières, s’est élevé à 23 K€ hors taxes.
Le Conseil d’administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du
19 octobre 2022.
Convention de prestations de service
Personnes concernées :
Monsieur Jacques Lacroix, Président de la société Compagnie Financière de Brocéliande S.A.S. et
Président du Conseil d’Administration de SCBSM S.A.
Nature et objet :
Cette convention porte sur l’assistance en matière de développement, de recherche d’actifs immobiliers,
de participation aux décisions d’investissement, de négociation des acquisitions, de montage des
dossiers de financement immobilier, de recherche et de structuration de financements, de négociation
avec les établissements de crédit et de mise en œuvre d’une stratégie financière de cotation en bourse.
Modalités :
Cette convention conclue en février 2006, a fait l’objet d’un avenant approuvé par le Conseil
d’administration du 16 janvier 2015. Cet avenant fixe le montant des honoraires mensuels de la société
Compagnie Financière de Brocéliande S.A.S. à 24 K€ hors taxes par mois.
Au cours de l’exercice clos au 30 juin 2021, le montant total des honoraires facturés au groupe SCBSM
au titre de cette convention s’est élevé à 292 K€ hors taxes dont 109 K€ hors taxes supportés par la
société SCBSM S.A.
122
Le Conseil d’administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du
19 octobre 2022.
Convention de centralisation de trésorerie
Nature et objet :
Une convention de centralisation de trésorerie a été conclue entre la Société et ses filiales S.C.I. Buc,
S.C.I. Lip, SCI Berlioz, S.C.I. Baltique, S.C.I. Parabole IV, S.C.I. Des Bois, S.C.I. Bois de Norvège, S.C.I.
Cathédrale, S.C.I. Abaquesne, S.C.I. Wittenheim, S.C.I. du Val Sans Retour, S.C.I. Villiers Luats,
SNC Sentier, S.C.I. Haussmann Eiffel, Les Promenades de la Thalie S.A.S., S.A.R.L Cathédrales,
S.N.C. Foncière du Chêne Vert, S.N.C. Meubles & Co, SNC Un et Trois, SNC Deux Six Sept.
Modalités:
Les sommes prêtées et avances données sont rémunérées au taux d’intérêt maximum fiscalement
déductible, à l’exception des comptes débiteurs (chez SCBSM S.A.) de centralisation de trésorerie des
sociétés civiles immobilières qui ne sont pas rémunérées. Un prêt a été accordé entre SCBSM S.A. et la
S.C.I. Baltique en mars 2022, rémunéré au taux annuel de 2,5%, pour un capital emprunté de 19 312 K€.
Au 30 juin 2022, le montant des comptes courants créditeurs s’élève à 33 932 K€. Le montant des
comptes courants débiteurs s’élève à 52 733 K€.
Au titre de l’exercice clos le 30 juin 2022, le montant des charges financières sur les comptes courants
créditeurs relatifs à cette convention s’élève à 484 K€. Le montant des produits financiers sur les comptes
courants débiteurs s’élève à 247 K€.
Le Conseil d’administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du
19 octobre 2022.
Paris la Défense, le 28 octobre 2022
KPMG AUDIT IS S.A.S.
Paris, le 28 octobre 2022
RSA
Xavier Niffle
Jean-Louis Fourcade
Associé
Associé
123
5 INFORMATIONS GENERALES CONCERNANT L'EMETTEUR ET
SON CAPITAL
5.1 ACTIONNARIAT
A la date du 25 octobre 2022, l’actionnariat de SCBSM se présente comme suit :
Nombre de
droits de
vote
% droits
de vote
théorique
Nombre
d’actions
%
% droits
de vote
Actionnaires
d’intérêt
Crosswood et Hailaust & Gutzeit
CFB
4 732 334
1 673 277
232 415
9 454 114
3 247 321
464 830
36,62 %
12,95 %
1,80 %
39,32 %
13,50 %
1,93 %
36,62 %
12,95 %
1,80 %
Jacques Lacroix
Sous Total J.Lacroix direct et indirect
Groupe Foncière Volta*
Autres actionnaires et public
Auto - détention
6 638 026
2 946 794
3 159 326
178 103
13 166 265
5 585 909
5 297 125
0
33,62 %
22,80 %
24,45 %
1,38 %
54,75 %
23,23 %
22,02 %
0,00 %
51,37 %
22,80 %
24,45 %
1,38 %
Total
12 922 249
24 049 299
100,00 %
100,00 %
100,00 %
* Source : Rapport financier annuel publié le 30 avril 2022
Actionnaires détenant plus de 5 % du capital :
Crosswood SA est une société cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext Paris (FR0000050395)
qui a pour Président Jacques LACROIX.
HAILAUST et GUTZEIT est une société anonyme simplifiée contrôlée majoritairement par
CROSSWOOD SA qui en assure la présidence. Elle a pour objet principal la prise de participations
et le conseil dans le secteur immobilier.
Compagnie Financière de Brocéliande (CFB), société par actions simplifiée, a pour objet la prise de
participations et les prestations de conseil. Elle est représentée et détenue à 100 % par M. Jacques
LACROIX et est actionnaire à 51 % de Crosswood.
Foncière Volta est une société cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext Paris.
Le fonctionnement régulier des organes de gouvernance de l’entreprise permet d’assurer l’entreprise
contre tout exercice abusif du contrôle de la société.
A la connaissance de la Société, il n’existe pas d’autres actionnaires détenant directement, indirectement
ou de concert, 5 % ou plus du capital ou des droits de votes de la Société.
5.1.1 DROITS DE VOTE DOUBLE
L’article 17.8 des statuts de la société SCBSM prévoit l’acquisition d’un droit de vote double : « Un droit
de vote double est attribué à toutes les actions entièrement libérées et justifiant d’une inscription
nominative, depuis deux ans au moins, au nom du même actionnaire. ».
5.1.2 PACTE D’ACTIONNAIRES
Néant.
124
5.1.3 HISTORIQUE DE L’EVOLUTION DU POURCENTAGE DE CONTROLE AU COURS
DES TROIS DERNIERS EXERCICES
Le tableau ci-dessous récapitule les modifications intervenues dans le pourcentage de contrôle de la
Société au cours des trois dernières années :
Oct-22
51,37%
22,80%
24,45%
Oct-21
51,91%
20,67%
20,78%
Oct-20
51,66%
22,80%
21,59%
Sous-total J.Lacroix direct et indirect
Foncière Volta & WGS
Autres actionnaires et public
Auto - détention
1,38%
6,64%
3,95%
Total
100%
100%
100%
5.1.4 ACCORDS SUSCEPTIBLES D’ENTRAINER UN CHANGEMENT DE CONTROLE
A la connaissance de la Société SCBSM, il n’existe pas à ce jour d’accord susceptible d’entraîner un
changement de contrôle du Groupe.
5.2 AUTOCONTROLE - PROGRAMME DE RACHAT 2021/2022
Le programme de rachat d’actions propres actuellement en œuvre a été validé par l'Assemblée Générale
Mixte des actionnaires du 31 décembre 2010. L’autorisation a été renouvelée lors de l’Assemblée
Générale du 16 décembre 2021.
Les opérations de rachat ont été réalisées par Invest Securities dans le cadre d’un contrat de liquidité
conforme à la Charte de déontologie établie par l'A.F.E.I.
5.2.1 RESUME DES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU PROGRAMME
5.2.1.1 Part maximale du capital
Le nombre d'actions que la Société aura la faculté d'acquérir au cours du programme est limité à 10 %
du nombre d'actions composant le capital social à la date de réalisation des achats soit 1 273 582 actions
au maximum.
5.2.1.2 Prix maximum
Sur décision de l'Assemblée générale, le prix d’achat maximum par action est fixé à 16,99 euros.
5.2.1.3 Plafond global
Le montant global que la Société pourra consacrer au rachat de ses propres actions ne pourra excéder
21.638.156 euros.
5.2.1.4 Objectifs du programme de rachat d'actions
Les acquisitions pourront être effectuées en vue, par ordre de priorité de :
125
animer le marché ou la liquidité de l’action par l’intermédiaire d’un prestataire de service
d’investissement, agissant de manière indépendante, dans le cadre d’un contrat de liquidité conforme
à la charte de déontologie de l’AFEI reconnue par l’Autorité des Marchés Financiers ;
conserver les actions achetées et les remettre ultérieurement à l’échange ou en paiement dans le
cadre d’opérations d’acquisition ou de croissance externe ;
remettre les actions de la Société, lors de l’exercice de droits attachés à des valeurs mobilières
donnant accès immédiatement ou à terme au capital de la Société par remboursement, conversion,
échange, présentation d’un bon ou de toute autre manière ;
disposer d’actions pouvant être remises à ses dirigeants, salariés ou mandataires sociaux, ainsi qu’à
ceux des sociétés qui lui sont liées, dans les conditions et selon les modalités prévues par la loi,
notamment par attribution d’options d’achat, d’opérations d’attribution gratuite d’actions existantes,
de plans d’épargne d’entreprise ou au titre de la participation aux résultats de l’entreprise ;
mettre en œuvre toute pratique de marché qui viendrait à être reconnue par la loi ou l’Autorité des
Marchés Financiers ;
procéder à l’annulation éventuelle des actions ainsi acquises afin d’optimiser le résultat par action ;
5.2.1.5 Durée du programme de rachat
Le programme de rachat est valable pour une durée de dix-huit mois à compter de l'Assemblée Générale
mixte du 16 décembre 2021.
5.2.2 RACHAT D’ACTIONS REALISES PAR SCBSM AU COURS DE L’EXERCICE CLOS
LE 30 JUIN 2022
5.2.2.1 Rachats d'actions effectués en vue de l'animation du marché dans le
cadre d'un contrat de liquidité
Au cours de la période du 1er juillet 2021 jusqu'au 30 juin 2022, Invest Securities a acheté pour le compte
de SCBSM 19 243 actions au prix moyen de 9,19 euros, soit un coût total de 176 761 euros.
5.2.2.2 Rachats d'actions effectués en vue de leur conservation et de leur remise
ultérieure dans le cadre d'opérations de croissance externe
Au cours de la période du 1er juillet 2021 jusqu'au 30 juin 2022, SCBSM a acheté 351 000 actions au prix
moyen de 9,25 euros, soit un coût total de 3 246 750 euros.
5.2.2.3 Rachats d'actions effectués en vue de leur remise en échange d'actions
lors de l’exercice de droits attachés à des valeurs mobilières donnant
accès immédiatement ou à terme au capital de la Société par
remboursement, conversion, échange, présentation d’un bon ou de toute
autre manière
Néant.
126
5.2.2.4 Rachats d'actions effectués en vue de leur attribution au profit de salariés
et de mandataires sociaux
Néant.
5.2.2.5 Rachats d'actions effectués en vue de leur annulation
Néant.
5.2.3 CESSIONS D'ACTIONS REALISEES AU COURS DE L'EXERCICE CLOS LE
30 JUIN 2022
5.2.3.1 Cessions d'actions effectués en vue de l'animation du marché dans le
cadre d'un contrat de liquidité
Au cours de la période du 1er juillet 2021 jusqu'au 30 juin 2022, Invest Securities a cédé pour le compte
de SCBSM 16 460 actions au prix moyen de 9,44 euros, soit un coût total de 155 340 euros.
5.2.3.2 Cessions d'actions effectués hors contrat de liquidité
Sur l’exercice, SCBSM a réalisé une attribution d’action aux salariés à hauteur de 1 000 actions au prix
moyen de 9 euros par action.
5.2.4 MODALITES DES RACHATS D'ACTIONS
La société n'a pas utilisé de produits dérivés dans le cadre de ce programme.
5.2.5 ANNULATION D'ACTIONS PAR SCBSM
Néant.
5.2.6 TABLEAU DE DECLARATION SYNTHETIQUE
Flux bruts cumules
Positions ouvertes au 30 juin 2022
Annulation / Positions ouvertes Positions ouvertes à
Achats
Ventes
Conversion
à l'achat
la vente
Nombre de titres
370 243
17 460
673 213
Echéance maximale
moyenne
Cours moyen de la
transaction
9,25 €
9,41 €
9,28 €
Prix moyen
d'exercice
Montants
3 423 511
164 340
6 246 740
127
5.3 CAPITAL POTENTIEL
5.3.1 VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL
En mai 2017, SCBSM a émis un emprunt obligataire ORNANE de 21 M€ dont les principales
caractéristiques sont les suivantes :
Nombre total d’ORNANE émises: 2.646.489
Date d’émission : 15 mai 2017
Nominal : 7,84 €
Prix d’émission : au pair
Coupon annuel : 2,5 %
Paiement : semestriel
Amortissement : 15 mai 2023
Parité d’exercice initiale : 1 action par obligation
Les ORNANES sont négociables sur le marché libre Euronext Paris de NYSE Euronext sous le code
ISIN FR0013256401.
Les obligations ORNANE sont remboursables soit en numéraire, soit en actions. Le taux de conversion
des obligations varie en fonction des modalités de conversion. Les conditions et modalités de cet emprunt
obligataire sont détaillées dans le Prospectus relatif à l’opération disponible sur le site internet de la
société (www.scbsm.fr).
Au cours de l’exercice, SCBSM a procédé au remboursement anticipé de 1 307 209 ORNANES.
Au cours du mois d’août 2022, SCBSM a également procédé au rachat de 207 165 ORNANES et au
remboursement de 181 000 ORNANES.
Le nombre d’ORNANE en circulation à ce jour s’élève ainsi à 951 115 obligations.
5.3.2 PLAN D’OPTIONS
Néant.
128
5.4 AUTORISATIONS D’AUGMENTATIONS ET DE REDUCTIONS DE
CAPITAL
Le tableau ci-dessous récapitule pour l'exercice clos le 30 juin 2022, l'ensemble des délégations de
compétences et de pouvoirs consenties au Conseil d’Administration en cours de validité et leur utilisation.
Utilisation
au cours
des
exercices
précédents
Date
d’expiration
de la
Utilisation Montant
Délégations de
compétences
Date
de l’AG
Plafond
nominal €
au cours
de
résiduel au jour
du présent
délégation
l'exercice tableau €
Réduction du capital
social par annulation
16/12/2021
16/06/2023
16/06/2023
10 % du capital
10 % du capital
-
-
-
-
10 % du capital
des
actions
auto-
détenues
Emission de BSA au
profit d’une catégorie 16/12/2021
de personnes
10 % du capital
Emission
maintien
d’actions
et/ou
avec
DPS
ordinaires
du
de
valeurs
mobilières
donnant
35.000.000 (*)
35 000 000 (**)
35.000.000 (*)
35 000 000 (**)
16/12/2021
16/02/2024
-
-
accès immédiatement
et/ou à terme au capital
de la société (*) ou à
des titres de créance
(**)
Emission
avec
suppression du DPS,
par voie d’offre au
public,
d’actions
ordinaires et/ou de
35.000.000 (*)
35 000 000 (**)
35.000.000 (*)
35 000 000 (**)
valeurs
mobilières 16/12/2021
accès
16/02/2024
-
-
donnant
immédiatement ou
à
terme au capital de la
Société (*) ou à des
titres de créance (**)
Emission
avec
suppression de DPS
d’actions
et/ou
ordinaire
valeurs
de
mobilières
donnant
accès immédiatement
et/ou à terme au capital 16/12/2021
de la société ou à des
titres de créance par
placement privé visé à
l’article L.411-2 II du
Code monétaire et
financier.
20 % du
capital/an
20 % du
capital/an
16/02/2024
-
-
Fixer le prix des
émissions
ordinaires
valeurs
d’actions
ou de
mobilières
par voie
réalisées
d’offre au public ou
d’offre visée à l’article
L.411-2 II du code
monétaire et financier,
avec suppression du
DPS dans la limite de
10 % du capital/an
10 % du
capital/an (1)
16/12/2021
16/02/2024
-
-
-
129
Augmentation
du
capital
social
par
incorporation
réserves, bénéfices ou
primes
de 16/12/2021
16/02/2024
16/06/2023
35 000 000
15.000.000
-
-
-
-
35 000 000
15.000.000
Emission
et/ou
d’actions
valeurs
diverses
de
mobilières
avec suppression du 16/12/2021
DPS des actionnaires
au profit des catégories
de personnes
Augmentation
nombre de titres
du
à
émettre
d’augmentation
en
cas
de
Plafond fixé à
15 % de
l’émission
initiale
capital avec ou sans 16/12/2021
suppression du droit
préférentiel
souscription
actionnaires
16/02/2024
-
-
-
de
des
Emission
ordinaires
valeurs
d’actions
ou
mobilières
accès au
capital de la Société 16/12/2021
sans DPS en
de
donnant
16/02/2024
16/02/2024
10 % du capital
-
-
10 % du capital
rémunération d’apports
en nature consentis à
la Société
Attribuer gratuitement
des
membres du personnel
salarié et aux 16/12/2020
actions
aux
3 % du capital
-
-
3 % du capital
mandataires sociaux
de la Société et de ses
filiales
Consentir des options
de souscription et/ou
d’achat d’actions au
bénéfice, d’une part du
personnel salarié et/ou
mandataires sociaux
visés à l’article 225-185 16/12/2021
du CC de la Société et
16/02/2024
10 % du capital
-
-
10 % du capital
d’autre
part,
du
personnel salarié et/ou
mandataires sociaux
de la Société et de ses
filiales
Emission des bons de
souscriptions d’actions
à attribuer gratuitement
aux actionnaires en cas
d’offre publique visant
les titres de la Société
16/12/2021
16/06/2023
50 % du capital
-
-
50 % du capital
(1) Le prix d’émission des actions sera au moins égal (i) au prix moyen pondéré par le volume de l’action des
20 séances de bourse précédent la fixation du prix d’émission ou (ii) au prix moyen pondéré par le volume de l’action
des 10 séances de bourse précédent la fixation du prix d’émission, ou (iii) au prix moyen pondéré par le volume de
l’action de la séance de bourse précédent la fixation du prix d’émission, dans tous les cas éventuellement diminué
d’une décote maximale de 40 % et sous la limite que les sommes à percevoir pour chaque action soient au moins
égales à la valeur nominale.
130
5.5 TABLEAU D’EVOLUTION DU CAPITAL AU COURS DES TROIS
DERNIERES ANNEES
Prime
émission
nette
Nb
Valeur
Prix
Variation
Capital
après
opération (€)
Prime
émission
brute
Prime
émission
nette
Nb
actions
cumulé
DATE
NATURE OPERATION
actions nominale émission du capital
émises
(€)
(€/action)
(€)
cumulée
Annulation de 850 000
actions auto-détenues
09/06/2020
-850 000
2,5
-2 125
31 839 548
12 735 819 17 774 157
5.6 POLITIQUE DE DISTRIBUTION DES DIVIDENDES
La SCBSM a opté à compter du 1er juillet 2007 pour le régime des SIIC. Ce statut exige qu’un minimum
de 95 % des bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles soient distribués avant la fin
de l’exercice qui suit celui de leur réalisation et que 70 % des plus-values sur cessions d’immeubles, de
parts de sociétés immobilières fiscalement transparentes ou de titres de filiales soumises à l’impôt sur
les sociétés ayant elles-mêmes optées, soient distribués avant la fin du deuxième exercice qui suit celui
de leur réalisation. Ces obligations de distribution n’interviennent que si la société à les réserves
nécessaires, dans le cas contraire ces obligations sont reportées dans le temps.
5.7 SALARIES
Le Groupe emploie 4 personnes à temps plein :
Apprentis
Contrat en
Alternance
Agents de maîtrise et
Cadres
Total
techniciens
Hommes
Femmes
Effectif
0
2
2
0
2
2
0
0
0
0
4
4
Le total des charges de rémunération charges sociales incluses supporté par la SCBSM pour l’exercice
clos au 30 juin 2022 s’est élevé à 326 K€.
5.8 RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT LA
SOCIETE
5.8.1 OBJET SOCIAL (Art 2 des statuts)
La société a pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location et la
détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant cette même activité, ainsi que, à
titre accessoire, en France et à l’étranger, toutes opérations commerciales, industrielles ou financières,
mobilières ou immobilières se rapportant à :
La prise de participation ou d’intérêts dans toutes sociétés constituées ou à constituer,
La mise en œuvre de la politique générale du Groupe et l’animation des sociétés qu’elle contrôle
exclusivement ou conjointement ou sur lesquelles elle exerce une influence notable en participant
activement à la définition de leurs objectifs et de leur politique économique,
L’assistance financière, administrative et comptable et plus généralement le soutien en matière de
gestion à toutes entreprises par tous moyens techniques existants et à venir et notamment :
1. Mise à disposition de tout personnel administratif et comptable,
131
2. Mise à disposition de tout matériel,
3. Gestion et location de tous immeubles,
4. Formation et information de tout personnel,
5. Négociation de tous contrats.
L’exploitation de toutes industries et tous commerces concernant les bois quels qu’ils soient, de
toutes essences et de toutes provenances, les dérivés du bois de toutes espèces, les panneaux de
fibre de toute nature, les panneaux de contre-plaqués ou autres, généralement quelconques,
L’achat en vue de la revente de tous biens et droits immobiliers,
La création, l’acquisition, la location, la prise à bail, l’installation, l’exploitation de tous établissements,
usines, ateliers se rapportant à l’une ou à l’autre des activités spécifiées,
La prise, l’acquisition, l’exploitation ou la cession de tous procédés, brevets ou marques de fabrique
concernant ces activités,
La participation directe ou indirecte de la société dans toutes opérations commerciales ou
industrielles pouvant se rattacher à l’objet social, notamment par voie de création de sociétés
nouvelles, d’apports, de commandite, de souscription ou d’achat de titres ou droits sociaux, de fusion,
d’alliance ou d’association en participation ou autrement.
Et généralement toutes opérations financières, commerciales, industrielles, civiles, mobilières et
immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’un des objets spécifiés ou à tout autre
objet similaire ou connexe.
5.8.2 DISPOSITIONS RELATIVES AUX ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTION
5.8.2.1 (Art 12 des statuts) – CONSEIL D’ADMINISTRATION
a) Composition du Conseil d’Administration
1 - La société est administrée par un Conseil d’Administration composé de trois membres au moins et de
dix-huit membres au plus, sous réserve des dérogations prévues par la loi.
Les administrateurs sont nommés par l’Assemblée Générale Ordinaire. Toutefois en cas de fusion ou de
scission, la nomination peut être faite par l’Assemblée Générale Extraordinaire.
2 - Les administrateurs doivent être chacun propriétaire d’une action de la société.
Les administrateurs peuvent ne pas être actionnaires au moment de leur nomination, mais doivent le
devenir dans le délai de trois mois, à défaut de quoi ils seront réputés démissionnaires d’office.
3 - La durée de leurs fonctions est de six années maximum. Elle prend fin à l’issue de la réunion de
l’Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires ayant statué sur les comptes de l’exercice écoulé et
tenue dans l’année au cours de laquelle expire le mandat dudit administrateur.
Tout administrateur sortant est rééligible. Les administrateurs peuvent être révoqués et remplacés à tout
moment par l’Assemblée Générale Ordinaire.
4 - Le nombre des administrateurs ayant dépassé 70 ans ne peut pas être supérieur au tiers des
administrateurs en fonction. Si, du fait qu’un administrateur en fonction vient à dépasser l’âge de 70 ans,
la proportion du tiers susvisé est dépassée, l’administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d’office
à l’issue de la plus prochaine Assemblée Générale Ordinaire.
5 - Les administrateurs peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales ; ces dernières
doivent, lors de leur nomination, désigner un représentant permanent qui est soumis aux mêmes
conditions et obligations et qui encourt les mêmes responsabilités que s’il était administrateur en son
propre nom, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu’il représente. Le
mandat du représentant permanent lui est donné pour la durée de celui de la personne morale qu’il
représente. Si la personne morale révoque le mandat de son représentant, elle est tenue de notifier à la
132
société, sans délai, par lettre recommandée, cette révocation ainsi que l’identité de son nouveau
représentant permanent. Il en est de même en cas de décès, démission ou empêchement prolongé du
représentant permanent.
6 - En cas de vacance, par décès ou par démission d’un ou plusieurs sièges d’administrateurs, le Conseil
d’Administration peut, entre deux Assemblées Générales, procéder à des nominations à titre provisoire.
Les nominations effectuées par le Conseil d’Administration sont soumises à la ratification de la plus
prochaine Assemblée Générale Ordinaire. A défaut de ratification, les délibérations prises et les actes
accomplis antérieurement par le conseil n’en demeurent pas moins valables.
L’Administrateur nommé en remplacement d’un autre ne demeure en fonction que pendant le temps
restant à courir du mandat de son prédécesseur.
7 - Si le nombre des Administrateurs est devenu inférieur à trois, les administrateurs restant doivent
convoquer immédiatement l’Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires en vue de compléter
l’effectif du Conseil.
b) Président du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration élit, parmi ses membres personnes physiques, un Président dont il fixe la
durée des fonctions sans qu’elle puisse excéder la durée de son mandat d’administrateur. Le Conseil
d’Administration détermine sa rémunération.
Pour l’exercice de ses fonctions, le Président du Conseil d’Administration doit être âgé de moins de
65 ans. Lorsque cette limite est atteinte, le Président cesse d’exercer ses fonctions à l’issue de la plus
prochaine réunion du Conseil d’Administration.
Le Président du Conseil d’Administration est nommé pour une durée qui ne peut pas excéder celle de
son mandat d’administrateur. Il est rééligible. Le Conseil d’Administration peut le révoquer à tout moment.
En cas d’empêchement temporaire ou de décès du Président, le Conseil d’Administration peut déléguer
un administrateur dans les fonctions de président.
Le Président du Conseil d’Administration représente le Conseil d’Administration. Il organise et dirige les
travaux de celui-ci dont il rend compte à l’Assemblée Générale. Il veille au bon fonctionnement des
organes de la société et s’assure, en particulier, que les administrateurs sont en mesure de remplir leur
mission.
c) Délibérations du Conseil d’Administration
1 - Le Conseil d’Administration se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige, sur la
convocation de son Président. Si le conseil de s’est pas réuni depuis plus de deux mois, le Directeur
Général ou des administrateurs constituant le tiers au moins des membres du conseil peut demander au
Président de le convoquer sur un ordre du jour précis.
Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement.
La réunion a lieu au siège social ou en tout autre endroit de la même ville. Il peut se réunir en tout autre
endroit avec l’accord de la majorité des administrateurs.
2 - Il est tenu un registre de présence qui est signé par les administrateurs participant à la séance du
Conseil d’Administration.
Le règlement intérieur établi par le Conseil d’Administration détermine, conformément aux dispositions
légales et réglementaires, les conditions d’organisation des réunions du conseil qui peuvent intervenir,
conformément à la loi, par des moyens de télétransmission.
3 - Pour la validité des délibérations, la présence effective de la moitié au moins des administrateurs est
nécessaire. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés,
133
chaque administrateur disposant d’une voix. En cas de partage, la voix du Président de séance est
prépondérante.
Conformément aux dispositions du règlement intérieur du Conseil d’Administration, sont réputés présents
pour le calcul du quorum et de la majorité, les administrateurs qui participent aux réunions du conseil par
des moyens de télétransmission.
4 - Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre administrateur de le représenter à une
séance du Conseil d'Administration. Chaque administrateur ne peut disposer, au cours d'une même
séance, que d’une seule des procurations reçues par application de ce qui précède. Ces dispositions
sont applicables au représentant permanent d'une personne morale administrateur.
5 - les délibérations du Conseil d’Administration sont constatées par des procès-verbaux établis
conformément aux dispositions légales en vigueur et signés par le Président de la séance et par un
administrateur ou, en cas d’empêchement du Président, par deux administrateurs.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont certifiés par le Président du Conseil d’Administration,
un directeur général, l’administrateur délégué temporairement dans les fonctions du Président ou un
fondé de pouvoirs habilité à cet effet.
La justification du nombre des administrateurs en exercice et de leur nomination résulte valablement, vis-
à-vis des tiers, de la seule énonciation dans le procès-verbal de chaque réunion des noms des
administrateurs présents, représentés ou absents.
d) Pouvoirs du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration détermine les orientations de l’activité de la société et veille à leur mise en
œuvre.
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux Assemblées d’actionnaires et dans la limite de
l’objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par ses
délibérations les affaires qui la concernent.
Dans les rapports avec les tiers, la société est engagée même par les actes du Conseil d’Administration
qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet
objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des
statuts suffise à constituer cette preuve.
Le Conseil d’Administration procède aux contrôles et vérifications qu’il juge opportuns. Chaque
administrateur reçoit toutes les informations nécessaires à l’accomplissement de sa mission et peut se
faire communiquer tous les documents qu’il estime utiles.
e) Rémunération des administrateurs
L’Assemblée Générale peut allouer aux administrateurs, en rémunération de leur activité, à titre de jetons
de présence, une somme fixe annuelle, que cette Assemblée déterminera sans être liée par les décisions
antérieures.
Le Conseil d’Administration répartit librement entre ses membres les sommes globales allouées aux
administrateurs sous forme de jetons de présence ; il peut notamment allouer aux administrateurs,
membres d’éventuels comités d’étude, une part supérieure à celle des autres administrateurs.
134
5.8.2.2 (Art 13 des statuts)– DIRECTION GENERALE DE LA SOCIETE
a) Modalité d’exercice de la direction générale
La direction générale de la société est assumée sous sa responsabilité, soit par le Président du Conseil
d’Administration, soit par une autre personne physique nommée par le Conseil d’Administration et portant
le titre de Directeur Général.
Le choix entre ces deux modalités d’exercice de la direction générale est effectué par le Conseil
d’Administration qui doit en informer les actionnaires et les tiers dans les conditions réglementaires. La
délibération du Conseil d’Administration relative au choix de la modalité d’exercice de la direction
générale est prise à la majorité des administrateurs présents ou représentés.
L’option retenue par le Conseil d’Administration ne peut être remise en cause que lors du renouvellement
ou du remplacement du Président du Conseil d’Administration, ou à l’expiration du mandat du Directeur
Général.
b) Nomination – Révocation du Directeur Général
En fonction du choix du mode de la direction générale exercé par le Conseil d’Administration, celui-ci
nomme le Directeur Général choisi parmi les administrateurs ou en dehors d’eux, ou investit son président
du statut de directeur général.
La décision du Conseil d’Administration précise la durée des fonctions du Directeur Général et détermine
sa rémunération. Le Directeur Général ne peut pas être âgé de plus de 65 ans révolus ; si le Directeur
Général vient à dépasser cet âge, il est réputé démissionnaire lors de la première réunion du Conseil
d’Administration tenue après la date de cet anniversaire.
Le Directeur Général est révocable à tout moment par le Conseil d’Administration.
c) Pouvoirs du Directeur Général
Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom
de la société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l’objet social et sous réserve de ceux que la loi
attribue expressément aux Assemblées d’actionnaires et au Conseil d’Administration.
Il représente la société dans ses rapports avec les tiers. Les dispositions des statuts ou les décisions du
Conseil d’Administration limitant les pouvoirs du Directeur Général sont inopposables aux tiers.
d) Directeurs Généraux Délégués
Sur proposition du Directeur Général, le Conseil d’Administration peut nommer un à cinq Directeurs
Généraux Délégués, personnes physiques, chargés d’assister le Directeur Général.
Le Conseil d’Administration détermine l’étendue et la durée des pouvoirs conférés aux Directeurs
Généraux Délégués dont la limite d’âge est fixée à 65 ans. Les Directeurs Généraux Délégués disposent,
à l’égard des tiers, des mêmes pouvoirs que le Directeur Général.
Le Directeur Général et les Directeurs Généraux Délégués peuvent désigner tous mandataires spéciaux.
135
5.8.3 DROITS, PRIVILEGES ET RESTRICTIONS ATTACHEES AUX ACTIONS
5.8.3.1 (Art 9 des statuts) - FORME DES ACTIONS
Les actions sont obligatoirement nominatives.
Les actions donnent lieu à inscription en compte dans les conditions et selon les modalités prévues par
les dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Ces comptes individuels peuvent être des
comptes « nominatifs purs » ou des comptes « nominatifs administrés » au choix de l’actionnaire.
5.8.3.2 (Art 10 des statuts) – FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Tout actionnaire agissant seul ou de concert, venant à détenir, directement ou indirectement, 2 % au
moins du capital ou des droits de vote de la société, est tenu d'informer celle-ci dans le délai de quinze
jours à compter du franchissement, dans l'un ou l'autre sens, de ce seuil et d'indiquer également lors de
cette déclaration, le nombre de titres qu'il détient donnant accès à terme au capital.
Le non-respect de cette obligation, un ou plusieurs actionnaires détenant une fraction du capital ou des
droits de vote de la société au moins égale à 2 % pourront demander que les actions excédant la fraction
qui aurait dû être déclarée, soient privées du droit de vote pour toute Assemblée d'actionnaires qui se
tiendrait jusqu'à l'expiration d'un délai de deux ans suivant la date de régularisation de la notification. La
demande est consignée au procès-verbal de l'Assemblée générale.
Tout actionnaire autre qu’une personne physique venant à détenir directement ou indirectement au moins
10 % du capital de la société (ou détenant) sera présumé être (ou demeurer) un Actionnaire à
Prélèvement (tel que défini à l'article 23) jusqu’à ce qu’il produise à la société des justificatifs établissant
que sa situation fiscale ne rend pas (ou ne rend plus) la société redevable du Prélèvement (tel que défini
à l'article 23) au titre des distributions faites à cet actionnaire.
5.8.3.3 (Art 11 des statuts) – DROITS ET OBLIGATIONS ATTACHÉS AUX
ACTIONS
Chaque action donne droit, dans les bénéfices et dans l’actif social, à une part proportionnelle à la quotité
du capital qu’elle représente, notamment au règlement de la même somme nette, pour toute répartition
ou tout remboursement fait au cours de la société ou lors de la liquidation. En conséquence, toutes
mesures devront être prises pour que chaque action bénéficie, comme toutes les autres, de toutes
exonérations fiscales ou de toute prise en charge par la société d’impositions auxquelles les répartitions
ou remboursements susvisés pourraient donner lieu.
En outre, chaque action donne droit de participer aux Assemblées Générales et au vote des résolutions,
dans les conditions légales et statutaires, ainsi qu’à la communication des comptes et documents prévus
par la loi.
Les actionnaires ne sont responsables du passif social qu’à concurrence du montant nominal des actions
qu’ils possèdent.
La propriété d’une action comporte de plein droit adhésion aux statuts de la société et aux décisions de
l’Assemblée Générale.
Les héritiers, les créanciers, ayants droit ou autres représentants d’un actionnaire ne peuvent requérir
l’apposition des scellés sur les biens de la société, ni en demander le partage ou la licitation, ni s’immiscer
dans les actes de son administration ; ils doivent, pour l’exercice de leurs droits, s’en rapporter aux
inventaires sociaux et aux décisions de l’Assemblée Générale.
Chaque fois qu’il sera nécessaire de posséder plusieurs actions pour exercer un droit quelconque, en
cas d’échange, de regroupement ou d’attribution de titres, ou en conséquence d’augmentation ou de
réduction de capital, de fusion ou autre opération sociale, les propriétaires de titres isolés, ou en nombre
136
inférieur à celui requis, ne peuvent exercer ces droits qu’à condition de faire leur affaire personnelle du
regroupement, et éventuellement de l’achat ou de la vente de titres nécessaires.
5.8.3.4 (Art 11 des statuts) – INDIVISIBILITÉ DES ACTIONS
Les actions sont indivisibles à l’égard de la société.
En conséquence, les propriétaires indivis d’actions sont tenus de se faire représenter auprès de la société
par l’un d’entre eux ou par un mandataire unique.
5.8.3.5 (Art 23 des statuts) – AFFECTATION ET RÉPARTITION DU RÉSULTAT
Le compte de résultat qui récapitule les produits et charges de l’exercice fait apparaître par différence,
après déduction des amortissements et des provisions, le bénéfice ou la perte de l'exercice.
Sur le bénéfice de l’exercice diminué, le cas échéant, des pertes antérieures, il est effectué un
prélèvement d’un vingtième au moins pour constituer le fonds de réserve légale. Ce prélèvement cesse
d’être obligatoire lorsque le fonds de réserve atteint le dixième du capital social ; il reprend son cours
lorsque, pour une raison quelconque, la réserve légale est descendue au-dessous de ce dixième.
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l’exercice diminué des pertes antérieures et des
sommes à porter en réserve en application de la loi et des statuts, et augmenté du report à nouveau.
En outre, l’Assemblée Générale peut décider la mise en distribution de sommes prélevées sur les
réserves dont elle a la disposition, en indiquant expressément les postes de réserve sur lesquels les
prélèvements sont effectués. Toutefois, les dividendes sont prélevés par priorité sur le bénéfice
distribuable de l'exercice.
Le solde, s’il en existe, est réparti entre tous les actionnaires proportionnellement au nombre d’actions
appartenant à chacun d’eux.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique détenant directement ou indirectement au moins 10 %
du capital et dont la situation fiscale rend la société redevable du prélèvement de 20 % visé à
l'article 208 C II ter du Code général des impôts (le « Prélèvement ») (un tel Actionnaire étant ci-après
dénommé un « Actionnaire à prélèvement »), verra le montant de toute distribution lui revenant diminuée
dudit prélèvement dû par la société au titre de ladite distribution. En cas de pluralité de tels actionnaires,
chacun d'entre eux supportera la quote-part du prélèvement total dû par la société en application de
l'article 208 C II ter du Code général des impôts, que sa participation aura générée. La situation des
actionnaires au regard de l'article 208 C II ter du Code général des impôts s'appréciera à la date de mise
en paiement de la distribution.
Hors le cas de réduction de capital, aucune distribution ne peut être faite aux actionnaires lorsque les
capitaux propres sont, ou deviendraient à la suite de celle-ci, inférieurs au montant du capital augmenté
des réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.
L’écart de réévaluation n’est pas distribuable. Il peut être incorporé en tout ou partie au capital.
Lorsqu’un bilan établi au cours ou à la fin de l’exercice et certifié par un commissaire aux comptes fait
apparaître que la société, depuis la clôture de l’exercice précédent, après constitution des
amortissements et provisions nécessaires, déduction faite, s’il y a lieu, des pertes antérieures, ainsi que
des sommes à porter en réserve, en application de la loi ou des statuts et compte tenu du report
bénéficiaire, a réalisé un bénéfice, il peut être distribué des acomptes sur dividendes avant l’approbation
des comptes de l’exercice. Le montant de ces acomptes ne peut excéder le montant du bénéfice défini
au présent article.
Les modalités de mise en paiement des dividendes sont fixées par l’Assemblée Générale ordinaire
annuelle, ou à défaut, par le Conseil d’Administration. La mise en paiement des dividendes doit avoir lieu
137
dans un délai maximal de neuf mois après la clôture de l’exercice. La prolongation de ce délai peut être
accordée par ordonnance du président du tribunal de commerce statuant sur requête à la demande du
Conseil d’Administration.
L’Assemblée statuant sur les comptes de l’exercice a la faculté d’accorder à chaque actionnaire, pour
tout ou partie du dividende mis en distribution ou des acomptes sur dividende, une option entre le
paiement du dividende ou des acomptes sur dividende en numéraire ou en actions. Le dispositif décrit à
l'alinéa 6 du présent article s'appliquera à toute distribution de dividende payé en action, l'actionnaire
concerné recevra un nombre d'actions réduit à hauteur du montant du prélèvement dû par la société en
application de l'article 208 C II ter du Code général des impôts que sa participation aura générée, étant
précisé qu'il ne sera pas créé de rompus, l'actionnaire concerné recevra une somme en espèce
correspondant à la valeur des rompus.
La demande de paiement du dividende en actions doit intervenir dans un délai fixé par l’Assemblée
Générale, sans qu’il puisse être supérieur à trois mois à compter de la date de ladite Assemblée
Générale.
Les pertes, s’il en existe, sont, après l'approbation des comptes par l’Assemblée Générale, inscrite à un
compte spécial, pour être imputée sur les bénéfices des exercices ultérieurs jusqu’à extinction.
5.8.4 MODIFICATION DES DROITS DES ACTIONNAIRES
Les droits des actionnaires ne peuvent être modifiés que par une décision de l’Assemblée Générale
Extraordinaire de SCBSM.
5.8.5 ASSEMBLEES GENERALES
5.8.5.1 (Art 16 des statuts) – FORME DES ASSEMBLÉES
Les décisions collectives des actionnaires sont prises en Assemblée Générales, lesquelles sont
qualifiées d’Ordinaires, d’Extraordinaires ou de Spéciales selon la nature des décisions qu’elles sont
appelées à prendre.
Les Assemblées Spéciales réunissent les titulaires d’actions d’une catégorie déterminée pour statuer sur
toute modification des droits des actions de cette catégorie. Ces Assemblées sont convoquées et
délibèrent dans les mêmes conditions que les Assemblées Générales Extraordinaires. Toutes
Assemblées Générales obligent tous les actionnaires, même absents, dissidents ou incapables.
5.8.5.2 (Art 17 des statuts) – DISPOSITIONS COMMUNES A TOUTES LES
ASSEMBLÉES
a) Convocation des Assemblées Générales
L’Assemblée Générale est convoquée par le Conseil d’Administration, ou, à défaut, par le ou les
Commissaires aux comptes, ou par toute personne habilitée à cet effet.
Les Assemblées Générales sont réunies au siège social ou en tout autre endroit indiqué dans la
convocation.
La convocation est faite, quinze jours avant la date de l’Assemblée soit par un avis inséré dans un journal
d’annonces légales du département du lieu du siège social, contenant les indications prescrites par la loi,
soit par lettre simple ou recommandée contenant les mêmes indications. Dans le premier cas, chacun
des actionnaires doit être également convoqué par lettre ordinaire ou, sur demande et à ses frais, par
lettre recommandée.
Lorsque l’Assemblée n’a pu délibérer faute de réunir le quorum requis, la deuxième Assemblée et, le cas
échéant, la deuxième Assemblée prorogée, sont convoquées six jours au moins à l’avance dans les
138
mêmes formes que la première. Les lettres de convocation de cette deuxième Assemblée reproduisent
la date et l’ordre du jour de la première. En cas d’ajournement de l’Assemblée par décision de justice, le
juge peut fixer un délai différent.
b) Ordre du jour
L’ordre du jour des Assemblées est arrêté par l’auteur de la convocation.
Un ou plusieurs actionnaires, représentant au moins la quotité du capital social fixée par la loi et agissant
dans les conditions et délais légaux, ont la faculté de requérir, par lettre recommandée avec demande
d’avis de réception, l’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblés de projets de résolutions.
L’Assemblée ne peut délibérer sur une question qui n’est pas inscrite à l’ordre du jour, lequel ne peut être
modifié sur deuxième convocation. Elle peut toutefois, en toutes circonstances, révoquer un ou plusieurs
administrateurs et procéder à leur remplacement.
c) Admission aux Assemblées
Tout actionnaire dont les actions, quel qu'en soit le nombre, sont enregistrées dans les conditions et à
une date fixée par décret, a le droit de participer aux Assemblées sur justification de sa qualité et de son
identité.
Les actionnaires peuvent, lorsque la convocation le prévoit et dans les conditions qu'elle fixe, participer
aux Assemblées Générales par des moyens de visioconférence ou de télécommunication.
d) Représentation des actionnaires – Vote par correspondance
Tout actionnaire peut, dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires en
vigueur, notamment l’article L.225-106 du Code de commerce, soit assister personnellement à
l’Assemblée, soit voter à distance, soit s’y faire représenter par un autre actionnaire, par son conjoint ou
par le partenaire avec lequel il a conclu un pacte civil de solidarité. Il peut en outre se faire représenter
par toute autre personne physique ou morale de son choix.
e) Feuille de présence
A chaque Assemblée est tenue une feuille de présence contenant les indications prescrites par la loi et
les règlements.
Cette feuille de présence, dûment émargée par les actionnaires présents et les mandataires, à laquelle
sont annexés les pouvoirs donnés à chaque mandataire, et le cas échéant les formulaires de vote par
correspondance, est certifiée exacte par le bureau de l'Assemblée.
f) Bureau de l’Assemblée
Les Assemblées sont présidées par le Président du Conseil d’Administration ou, en son absence, par le
Directeur Général ou par un Directeur Délégué ou un administrateur spécialement délégué à cet effet par
le conseil. A défaut, l’Assemblée élit elle-même son président.
En cas de convocation par le ou les Commissaires aux comptes, par un mandataire de justice ou par les
liquidateurs, l’Assemblée est présidée par l’un de ceux qui l’ont convoquée.
Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux actionnaires, présents et acceptant, disposant
tant par eux-mêmes que comme mandataires, du plus grand nombre de voix.
Le bureau ainsi composé désigne un secrétaire qui peut être choisi en dehors des actionnaires.
Les membres du bureau ont pour mission de vérifier, certifier et signer la feuille de présence, de veiller à
la bonne tenue des débats, de régler les incidents de séance, de contrôler les votes émis, d’en assurer
la régularité, et de veiller à l’établissement du procès-verbal.
139
g) Procès-verbaux des délibérations
Les délibérations des Assemblées sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial
tenu au siège social dans les conditions réglementaires. Ces procès-verbaux sont signés par les
membres du bureau.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont valablement certifiés par le Président du Conseil
d’Administration ou par un administrateur exerçant les fonctions de Directeur Général. Ils peuvent
également être certifiés par le secrétaire de l’Assemblée.
h) Droit de vote
Faisant application des dispositions de l’article L.225-123 du Code de commerce, un droit de vote double
est attribué à toutes les actions entièrement libérées et justifiant d’une inscription nominative depuis
deux ans au moins au nom du même actionnaire.
Le droit de vote double est réservé aux actionnaires de nationalité française ou ressortissant d’un Etat
membre de la Communauté économique européenne.
En cas d’augmentation de capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d’émission, le droit
de vote double sera accordé, dès leur émission, aux actions nouvelles attribuées à un actionnaire à raison
d’actions anciennes pour lesquelles il bénéficie déjà de ce droit.
Les personnes morales actionnaires bénéficiant de ce droit de votre double le conserveront si elles font
l’objet d’une fusion-absorption ou d’une scission emportant transfert de leurs actions.
5.8.5.3 (Art 18 des statuts) – ASSEMBLÉES GÉNÉRALES ORDINAIRES
a) Compétence
L’Assemblée Générale Ordinaire prend toutes les décisions autres que celles qui sont réservées à la
compétence de l’Assemblée Générale Extraordinaire par la loi et les présents statuts.
Elle est réunie au moins une fois l’an, dans les délais légaux et réglementaires en vigueur, pour statuer
sur les comptes de l’exercice social précédent.
Elle exerce les pouvoirs qui lui sont attribués par la loi et notamment :
approuver, modifier ou rejeter les comptes qui lui sont soumis ;
statuer sur la répartition et l’affectation du résultat en se conformant aux dispositions statutaires ;
donner ou refuser quitus de leur gestion aux administrateurs ;
nommer ou révoquer les administrateurs ;
nommer le ou les Commissaires aux comptes titulaires et suppléants ;
approuver ou rejeter les nominations d’administrateurs faites à titre provisoire par le Conseil
d’Administration ;
fixer le montant des jetons de présence alloués au Conseil d’Administration ;
statuer sur le rapport spécial des Commissaires aux comptes concernant les conventions soumises
à l’autorisation préalable du Conseil d’Administration ;
ratifier le transfert du siège social décidé par le Conseil d’Administration.
b) Quorum et majorité
L’Assemblée Générale Ordinaire ne délibère valablement, sur première convocation, que si les
actionnaires présents ou représentés possèdent au moins le cinquième des actions ayant droit de vote.
Sur deuxième convocation, aucun quorum n’est requis.
Elle statue à la majorité des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés.
140
5.8.5.4 (Art 19 de statuts) – ASSEMBLÉES GÉNÉRALES EXTRAORDINAIRES
a) Compétence
L’Assemblée Générale Extraordinaire est seule habilitée à modifier les statuts dans toutes leurs
dispositions. Elle ne peut toutefois augmenter les engagements des actionnaires, sous réserve des
opérations résultant d’un échange ou d’un regroupement d’actions régulièrement décidé et effectué.
L’Assemblée Générale Extraordinaire peut notamment décider ou autoriser, sans que l’énumération ci-
après ait un caractère limitatif :
la modification de l’objet social ;
le changement de dénomination sociale de la société ;
le transfert du siège social en dehors du département du lieu du siège social ou d’un département
limitrophe ;
la prorogation ou la dissolution anticipée de la société ;
la division ou le regroupement des actions ;
l’augmentation ou la réduction du capital social ;
la modification des modalités d’affectation et de répartition des bénéfices ;
la fusion ou la scission de la société.
b) Quorum et majorité
L’Assemblée Générale extraordinaire ne délibère valablement que si les actionnaires présents ou
représentés possèdent au moins, sur première convocation, le quart et, sur deuxième convocation, le
cinquième des actions ayant le droit de vote. A défaut de ce dernier quorum, la deuxième Assemblée
peut être prorogée à une date postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été
convoquée.
Elle statue à la majorité des deux tiers des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés.
5.8.5.5 (Art 20 des statuts) – ASSEMBLÉES SPÉCIALES
S’il existe plusieurs catégories d'actions, aucune modification ne peut être faite aux droits des actions
d’une de ces catégories, sans vote conforme d’une Assemblée Générale Extraordinaire ouverte à tous
les actionnaires et, en outre, sans vote également conforme d’une Assemblée Générale ouverte aux
seuls propriétaires des actions de la catégorie intéressée.
Les Assemblées Spéciales sont convoquées et délibèrent dans les mêmes conditions que l’Assemblée
Générale Extraordinaire, sous réserve des dispositions particulières applicables aux Assemblées des
titulaires d'actions à dividende prioritaire sans droit de vote.
5.8.6 CLAUSES SUSCEPTIBLES D’AVOIR UNE INCIDENCE SUR LE CONTROLE DE LA
SCBSM
Les statuts de la SCBSM ne contiennent aucun dispositif susceptible de retarder, différer ou empêcher
un changement de contrôle de la société.
5.8.7 DECLARATIONS DE FRANCHISSEMENT DE SEUIL STATUTAIRES
Tout actionnaire agissant seul ou de concert, venant à détenir, directement ou indirectement, 2 % au
moins du capital ou des droits de vote de la société, est tenu d'informer celle-ci dans le délai de quinze
jours à compter du franchissement, dans l'un ou l'autre sens, de ce seuil et d'indiquer également lors de
cette déclaration, le nombre de titres qu'il détient donnant accès à terme au capital.
141
Le non-respect de cette obligation, un ou plusieurs actionnaires détenant une fraction du capital ou des
droits de vote de la société au moins égale à 2 % pourront demander que les actions excédant la fraction
qui aurait dû être déclarée, soient privées du droit de vote pour toute Assemblée d'actionnaires qui se
tiendrait jusqu'à l'expiration d'un délai de deux ans suivant la date de régularisation de la notification. La
demande est consignée au procès-verbal de l'Assemblée Générale.
Tout actionnaire autre qu’une personne physique venant à détenir directement ou indirectement au moins
10 % du capital de la société (ou détenant) sera présumé être (ou demeurer) un Actionnaire à
Prélèvement (tel que défini à l'article 23) jusqu’à ce qu’il produise à la société des justificatifs établissant
que sa situation fiscale ne rend pas (ou ne rend plus) la société redevable du Prélèvement (tel que défini
à l'article 23) au titre des distributions faites à cet actionnaire.
5.8.8 STIPULATIONS PARTICULIERES REGISSANT LES MODIFICATIONS DU CAPITAL
SOCIAL
Il n’existe aucune stipulation particulière dans les statuts de la SCBSM régissant les modifications de son
capital.
142
6 CONTRATS IMPORTANTS
L’ensemble des contrats conclus par le Groupe SCBSM relève de la gestion courante. Il s’agit notamment
des contrats de location, des contrats de gestion pour le « property management » des immeubles, de
contrats de commercialisation, d’assurance et d’emprunts bancaires et crédit baux.
Hormis les contrats de financement, au cours des 24 derniers mois, le Groupe SCBSM n’a conclu aucun
autre contrat significatif, autre que les contrats conclus dans le cadre de la gestion « courante ».
143
7 INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS
D’EXPERT ET DECLARATIONS D’INTERETS
Conformément aux règlementations comptables et boursières, le portefeuille immobilier est évalué
chaque année par des experts indépendants.
Le Groupe SCBSM a nommé les sociétés Cushman & Wakefield et Catella en qualité d’expert aux fins
de procéder à une évaluation de ses actifs immobiliers au cours de l’exercice 2021/2022.
Ces valeurs ont servi notamment dans la détermination de la « juste valeur » pour l’établissement des
états financiers annuels en normes IFRS de l’exercice clos au 30 juin 2022.
7.1 CUSHMAN & WAKEFIELD
A. Contexte général de la mission
Cadre général
La société SCBSM nous a demandé, par contrat d’expertise en date du 22 décembre 2021, de procéder
à l’estimation de la juste valeur au 31 décembre 2021 de 7 actifs de la foncière « SCBSM », par contrat
d’expertise en date du 17 mars 2022, de procéder à l’estimation de la juste valeur au 31 mars 2022 d’un
actif de la foncière « SCBSM » et, par contrat d’expertise en date du 19 juillet 2022, de procéder à
l’estimation de la juste valeur au 30 juin 2022 de 9 actifs de la foncière SCBSM.
Ces demandes s’inscrivent dans le cadre de l’évaluation semestrielle de son patrimoine.
Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
La société Cushman & Wakefield Valuation France n’a aucun lien capitalistique avec la société SCBSM.
La société Cushman & Wakefield Valuation France confirme que les évaluations ont été réalisées par et
sous la responsabilité d’évaluateurs qualifiés tant au niveau de leurs formations que de leurs expériences
professionnelles sur les différents types d’actifs et leurs situations géographiques.
Nos honoraires annuels facturés à la société SCBSM représentent moins de 5 % du chiffre d’affaires de
Cushman & Wakefield Valuation France réalisé durant l’année comptable précédente.
La rotation des experts est organisée par la société SCBSM (rotation de patrimoine).
Nous n’avons pas identifié de conflit d’intérêts sur cette mission.
La mission est en conformité avec la recommandation de l’AMF sur la représentation des éléments
d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010.
Missions actuelles
Nos missions ont porté sur l’évaluation de la juste valeur de 17 actifs faisant partie du portefeuille de la
foncière « SCBSM ».
Pour ces missions, la société SCBSM nous a demandé de réaliser des actualisations de la juste valeur
sur pièces.
Nous confirmons que, conformément à la Norme IFRS 13, les actifs ont été évalués selon leur usage
optimal (« Highest and best use value »).
144
Les 17 actifs sont situés sur le territoire national.
N°
Actif
Ville
Zone
Paris
Date d’évaluation
1
2
Cathédrale
Réaumur
Paris
31/12/2021
31/12/2021
31/12/2021
31/12/2021
31/12/2021
31/12/2021
31/12/2021
31/03/2022
30/06/2022
30/06/2022
30/06/2022
30/06/2022
30/06/2022
30/06/2022
30/06/2022
30/06/2022
30/06/2022
Paris
Paris
3
PBM Soyaux
PBM Buchelay
PBM Sillé
Soyaux
Buchelay
Province
IDF
4
5
Sillé le Guillaume
Epernay
Metz
Province
Province
Province
Paris
6
Epernay
7
Graham Bell
Poissonnière
47 Ponthieu
St Malo
8
Paris
9
Paris
Paris
10
11
12
13
14
15
16
17
St Malo
Province
Province
Province
IDF
Nîmes
Nîmes
Ravinelle
Nancy
Massy
Massy
Luats
Villiers-sur-Marne
La Celle Saint Cloud
Paris
IDF
Retail Mall
IDF
30 Gramont – SNC 1&3
30 Gramont – SNC 2-6-7
Paris
Paris
Paris
Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d’un contrat de crédit-bail, l’Expert
effectue exclusivement l’évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. De
la même façon, lorsqu’un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été
estimée selon l’hypothèse de la vente de l’actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la société.
B. Conditions de réalisation
Eléments d’étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été
communiqués, supposés sincères et correspondant à l’ensemble des informations et documents en
possession ou à la connaissance du mandant, susceptibles d’avoir une incidence sur la juste valeur du
portefeuille.
Référentiels
Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des
sociétés cotées faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000,
La 5ème édition de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (mars 2017),
La 9ème édition du « Red Book »,
Principes posés par le code de déontologie des SIIC.
Définition de la Juste Valeur
Nous avons retenu le référentiel constitué par la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière, qui
définit la juste valeur comme suit :
145
« Le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d’une transaction
ordonnée entre des intervenants du marché à la date d’évaluation.
Dans la pratique, pour les immeubles de placement, la juste valeur est généralement assimilée à la valeur
vénale.
La juste valeur des immeubles de placement en cours de construction (‘Investment properties under
construction’ ou IPUC) est à apprécier selon l’état d’avancement du projet à la date de valeur et non pas
à la valeur estimée de l’immeuble considéré livré. Il convient ainsi de prendre en compte les risques liés
au projet à la date de valeur, compte tenu de son état d’avancement, du niveau de précommercialisation
locative ou à la vente et de l’état du marché immobilier à cette date. »
Définition de la Valeur Vénale
« La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date
de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée,
après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance,
prudemment et sans pression.
En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur, (« willing buyer and seller »),
La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la
situation du marché, (« after proper marketing »),
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserve, avec
des moyens adéquats,
L’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation (« arm’s-
length transaction ») ».
Cette Valeur Vénale correspond également, pour la majorité des situations, à la Juste Valeur (ou Fair
Value) du référentiel I.F.R.S.
Valeur en utilisation optimale du bien (‘Highest and best use value’)
« La valeur est en principe, fondée sur l’utilisation optimale (‘Highest and best use’) du bien immobilier. Il
s’agit de l’usage qui permettra à l’acheteur de maximiser la valeur de l’actif mais qui est néanmoins
réaliste sur le plan de ce qui est physiquement possible, de ce qui est autorisé sur le plan juridique et
administratif et de ce qui est faisable du point de vue financier.
Afin de déterminer l’utilisation optimale, l’expert prendra ainsi en considération :
Les usages auxquels le bien se prête compte tenu de sa configuration, sa localisation, son aspect, la
nature des constructions existantes… Seront prises en compte les hypothèses d’usage considérées
comme raisonnables par les acteurs du marché à la date de valeur ;
Toute restriction ou possibilité juridique ou administrative. La situation juridique, l’état locatif, le zonage
du bien selon le plan local d’urbanisme sont parmi les éléments pertinents ;
La faisabilité de l’usage sur le plan financier, en prenant en compte les dépenses et le calendrier
nécessaires pour effectuer un changement d’usage. En effet, même si l’usage proposé est envisageable
sur le plan physique et juridique, il sera inutile de retenir une hypothèse qui ne dégagera pas une
rentabilité suffisante pour un acheteur par rapport aux attentes des acteurs du marché.
Si l’expert envisage un usage différent de l’utilisation actuelle, il doit le signaler dans son rapport. Dans
certains cas, il convient de signaler qu’il s’agit seulement d’une hypothèse d’évaluation particulière
(‘Special assumption’). »
146
Méthodologie retenue
Nous avons retenu la méthode par Discounted Cash-Flow ainsi que la méthode par le rendement (hormis
pour l’actif Nîmes, uniquement DCF).
Les valeurs obtenues ont été in fine recoupées par comparaison.
Définitions des taux de rendement et taux de capitalisation
Nous avons repris les définitions de la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière :
Le taux de capitalisation traduit le rendement (généralement brut) du point de vue du propriétaire et
se place généralement dans l’optique d’un exercice courant de gestion. Le taux de capitalisation
exprime en pourcentage le rapport existant entre le loyer annuel de l’immeuble et sa juste valeur hors
frais d’acquisition. Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le loyer brut ou le loyer net
de l’immeuble. Il est employé de plus en plus rarement pour l’habitation.
Le taux de rendement immobilier, qui est le concept actuellement le plus utilisé, exprime le rapport
existant entre le revenu de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur. Ce capital correspond à
la fois au prix d’acquisition qui est versé au vendeur, ainsi qu’aux frais d’acquisition représentés par
les droits de mutation, les honoraires de notaire et les frais annexes. Le taux de rendement concerne
donc une juste valeur dite « acte en main ». Le qualificatif de brut ou net recouvre la même définition
que pour le taux de capitalisation, c’est-à-dire en fonction de l’assiette considérée : loyer brut ou loyer
net.
Hypothèses de valorisation
Nous avons retenu les paramètres globaux suivants :
Hypothèses de valorisation
Répartition géographique
VLM *
€/m²/an HT HC
Taux de
capitalisation
Vacance en mois
Paris
€ 504 à € 699
€ 89 à € 152
€ 25 à € 164
6 à 12
6 à 15
9 à 24
2,50 % à 6,00 %
6,25 % à 9,25 %
5,75 % à 11,00 %
IDF
Province
* VLM : Valeur Locative de Marché
C. Juste Valeur globale
La juste valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif (au
31 décembre 2021, 31 mai 2022 ou au 30 juin 2022).
Valorisation
Répartition géographique
Nombre d’actifs
€ HD HT HFA
303 300 000
32 850 000
28 895 000
Paris
IDF
6
4
Province
Total
7
365 045 000
17
147
7.2 CATELLA
A. Contexte général de la mission d’expertise
Cadre général
La Société SCBSM, a approché Catella Valuation afin d’obtenir l’actualisation de la valeur d’une partie
de son patrimoine d’actifs immobiliers (détenus depuis plus d’un an).
Catella Valuation (CVA), structure totalement indépendante des sociétés de commercialisation de Catella
France, intervient exclusivement dans les domaines de l’expertise et du conseil, conformément aux
règles de l’AFREXIM.
Dans le cadre de la réalisation des missions qui lui sont confiées, CVA se place en position totalement
indépendante sur le marché immobilier et n’est liée, directement ou indirectement, à aucune des filiales
de commercialisation de Catella France.
CVA garantit donc une totale indépendance de ses collaborateurs qui sont soumis aux règles
déontologiques de la profession d’expert immobilier ainsi qu’à celles édictées par la Royal Institution of
Chartered Surveyors, particulièrement dans son Red Book, RICS Appraisal and Valuation Manual.
Catella Valuation, membre de l’AFREXIM (Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière),
s’engage également à conduire ses travaux en conformité avec les normes européennes d’évaluation
publiées par TEGoVA (The European Group of Valuers’ Association).
Les travaux de CVA sont réalisés conformément aux normes édictées par la Charte de l’Expertise en
Evaluation Immobilière, qui implique le respect des règles de déontologie, méthodologie et confidentialité
de la profession d’Expert.
Conformément aux instructions de SCBSM, les experts immobiliers ont rédigé les rapports d’expertise et
déterminé les valeurs demandées, valeur objective au 31 décembre 2021 et au 30 juin 2022.
Il n’a été relevé aucun conflit d’intérêt.
Cette mission représente moins de 1 % du C.A. annuel de l’expert immobilier.
La mission est en conformité avec la recommandation de l’AMF sur la représentation des éléments
d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées, publiée le 8 février 2010.
Mission actuelle
Actualisation sur pièces de la valeur vénale au 31 décembre 2021 des immeubles en l’état actuel
d’entretien et d’occupation suivants, sis :
-
Zone du Kaligone - rue Jean Monnet - 68270 Wittenheim
Cet immeuble est à usage de commerces pour une surface utile globale de 3.526 m²
-
26 Rue du Sentier - 75002 PARIS
Cet immeuble est à usage de bureaux, commerces et d’habitation et comporte plusieurs bâtiments d’une
surface utile globale de 1.624 m².
148
Actualisation sur pièces de la valeur vénale au 30 juin 2022 d’un ensemble immobilier en l’état actuel
d’entretien et d’occupation, sis :
-
23-25 rue de Prony et 4 rue Jadin - 75017 PARIS
Cet immeuble est à usage de bureaux et d’habitation et comporte deux bâtiments d’une surface utile
globale de 1 086 m².
B. Conditions de réalisation
Eléments d’étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été
communiqués, supposés sincères et correspondre l’ensemble des informations et documents en
possession ou à la connaissance de la société Foncière, susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur
vénale de l’immeuble.
Référentiels
Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
.
.
au plan national :
- les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des
sociétés cotées faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000,
- la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière,
- principes posés par le code de déontologie des SIIC.
au plan international, standards reconnus alternativement ou cumulativement :
- les normes d’expertise européennes de Tegova (The European Group of Valuers’ Association)
publiées dans son guide bleu «European valuation standards».
- ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS)
publiés dans son « Appraisal and valuation manual ».
Méthodologie retenue
La valeur vénale des biens a été estimée, selon les cas, par les méthodes suivantes :
-
-
-
Méthode par le revenu
Méthode par les Discounted Cash Flow (DCF)
Méthode par comparaison
Ces méthodes d’expertise sont détaillées par chaque Expert dans les documents d’expertise remis à la
foncière SCBSM.
Les méthodes de valorisation retenues pour obtenir une valeur vénale sont, pour les bureaux,
essentiellement des méthodes dites « par le revenu ». Elles s’appliquent aux immeubles loués ou
susceptibles de l’être et consistent à appliquer au loyer annuel réel ou potentiel, brut ou net, un taux de
rendement intégrant la fiscalité et fixé par analogie au marché de l’investissement.
Elles intègrent au besoin une optimisation des flux par la méthode des « CFA » ; (cash flow actualisés)
en tenant compte des loyers quittancés ou prévus, des taux de vacance, ainsi que des charges, travaux,
taxes et frais de toutes natures.
Pour les immeubles d’habitation, l’approche de la valeur vénale par la méthode du revenu est
généralement pondérée par une approche par la méthode dite « par comparaison » ou « par analogie »,
qui consiste à définir une valeur par référence aux transactions récentes intervenues dans
149
l’environnement proche et pour des locaux comparables, en tenant compte des conditions d’occupation
et d’un coefficient de décote pour vente en bloc.
Ces approches aboutissent toutes à la détermination de valeurs vénales hors frais et droits. Le résultat
obtenu, correspondant au prix auquel un immeuble pourrait être vendu de manière raisonnable de gré à
gré ne se confond pas nécessairement avec le prix débattu entre les parties qui peut intégrer des facteurs
spécifiques à toute négociation.
C. Valeur vénale globale
Valeur vénale globale au 31 décembre 2021
La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif.
Les valeurs sont définies Frais et Droits de mutation inclus.
Valeur vénale expertisée par la société Catella Valuation
Valeur vénale en 100 %
Valeur vénale en quotes-parts de détention
16.165.860 € FDI
16.165.860 € FDI
Valeur vénale globale au 30 juin 2022
La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif.
Les valeurs sont définies Frais et Droits de mutation inclus.
Valeur vénale expertisée par la société Catella Valuation
Valeur vénale en 100 %
Valeur vénale en quotes-parts de détention
14.098.370 € FDI
14.098.370 € FDI
D. Observations générales
Ces valeurs s’entendent sous réserve de stabilité du marché et d'absence de modifications notables des
immeubles entre la date de réalisation des expertises et la date de valeur.
Ce rapport condensé est un élément indissociable de l’ensemble des travaux réalisés dans le cadre de
la mission d’expertise.
150
8 DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC
Des exemplaires du présent document d’enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de
la SCBSM, 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ainsi que sur le site Internet de l’Autorité des Marchés
Financiers (www.amf-france.org) et celui de la société (www.scbsm.fr).
Les documents suivants peuvent être, le cas échéant, consultés dans les locaux de la Société :
l’acte constitutif et les statuts de la Société,
tous rapports, courriers et autres documents, informations financières historiques, évaluations et
déclarations établis par un expert à la demande de l’émetteur, dont une partie est incluse ou visée
dans le présent document d’enregistrement universel,
les informations financières historiques de la Société et de ses filiales pour chacun des deux
exercices précédant la publication du document d’enregistrement universel.
151
9 RESPONSABLES DU DOCUMENT ET DU CONTROLE DES
COMPTES
9.1 RESPONSABLE DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
ET ATTESTATION
9.1.1 RESPONSABLE DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
Monsieur Jacques LACROIX, Président Directeur Général
9.1.2 ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT
UNIVERSEL
« J'atteste, que les informations contenues dans le présent document d’enregistrement universel sont, à
ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables
applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la
société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et le rapport de gestion figurant
aux chapitres 1 à 5 présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation
financière de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu’il décrit
les principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées. ».
Monsieur Jacques LACROIX, Président du Conseil d’Administration
Le 28 octobre 2022
152
9.2 RESPONSABLE DU CONTROLE DU PROSPECTUS
9.2.1 COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRES
KPMG SA, représentée par Monsieur Xavier Niffle, domiciliée Tour EQHO, 2 avenue Gambetta,
92 066 Paris La Défense Cedex, identifiée au SIREN sous le numéro 775 726 417 et immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre, renouvelé lors de l’Assemblée Générale
Mixte en date du 16 décembre 2021 pour une durée de six exercices, soit jusqu’à l’issue de
l’Assemblée Générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 30 juin 2027.
RSA, représentée par Monsieur Jean Louis Fourcade dont le siège est sis 11 avenue de Friedland,
75 008 Paris, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381
199 215, nommée lors de l’Assemblée Générale Mixte en date du 14 décembre 2017 pour une durée
de six exercices, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée Générale ordinaire appelée à statuer sur les
comptes de l’exercice clos le 30 juin 2023.
9.2.2 COMMISSAIRES AUX COMPTES SUPPLEANTS
Néant.
153
10 TABLE DE CONCORDANCE
Le présent sommaire est conforme au règlement (UE) n°2017/1129.
Correspondance
§
page
1. PERSONNES RESPONSABLES
9.1
152
152
152
153
153
1.1 Responsable du document d’enregistrement universel
1.2 Attestation du Responsable du document d’enregistrement universel
2. RESPONSABLES DU CONTRÔLE DES COMPTES
2.1 Nom et adresse des contrôleurs légaux des comptes de la Société
9.1.1
9.1.2
9.2
9.2.1 et 9.2.2
2.2 Contrôleurs légaux ayant démissionné, ayant été écartés ou n'ayant pas
été redésignés durant la période couverte
9.2.1 et 9.2.2
153
3. INFORMATIONS FINANCIERES SELECTIONNEES
3.1 Informations financières historiques sélectionnées
3.2 Informations financières sélectionnées pour des périodes intermédiaires
4. RISQUES
1.2 et 1.3
1.2 et 1.3
1.2 et 1.3
2
7 et 11
7 et 11
7 et 11
30
5. INFORMATIONS CONCERNANT L’EMETTEUR
5.1 Histoire et Evolution de la Société
1
5
1.1.6
5
5.2 Investissements réalisés par l’émetteur au cours des trois derniers
exercices
1.3.4
17
6. APERCU DES ACTIVITES DU GROUPE
6.1 Principales Activités
1.3
11
11
19
1.3
6.2 Le marché
1.3.7
6.3 Événements exceptionnels ayant influencé les renseignements fournis
conformément aux points 6.1 et 6.2
N/A
N/A
N/A
N/A
6.4 Dépendance à l'égard de brevets, licences, contrats industriels,
commerciaux ou nouveaux procédés de fabrication
6.4 Environnement concurrentiel
N/A
N/A
26
7. ORGANIGRAMME
1.5
7.1 Description du Groupe et de la place occupée par la Société
7.2 Liste des filiales importantes de la Société
8. PROPRIETES IMMOBILIERES, USINES ET EQUIPEMENTS
8.1 Immobilisation corporelle importante existante ou planifiée
1.5
26
1.5
26
1.3.1 à 1.3.3
1.3.5
13 à 16
17
8.2 Questions environnementales pouvant influencer l’utilisation faite par le
Groupe de ses immobilisations corporelles
N/A
N/A
9. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT
9.1 Situation financière
3.2 et 3.5
3.2 et 3.5
3.2 et 3.5
3.4 et 3.7
3.4 et 3.7
40 et 76
40 et 76
40 et 76
47 et 85
47 et 85
9.2 Résultat d'exploitation
10. TRESORERIE ET CAPITAUX
10.1. Capitaux de l’émetteur (à court terme et à long terme)
10.2. Source et montant des flux de trésorerie de la Société et description
de ces flux de trésorerie
3.4.5
2.3.2
52
33
10.3. Conditions d’emprunt et structure de financement de l’émetteur
10.4. Restriction à l’utilisation des capitaux ayant influé sensiblement ou
pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les
opérations de l’émetteur
N/A
N/A
10.5. Sources de financement attendues
2.3.2
N/A
1.4
33
11. RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT, BREVETS ET LICENCES
12. INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES
N/A
25
154
12.1 Principales tendances ayant affectés la production, les ventes et les
stocks, les coûts et les prix de la vente depuis la fin du dernier exercice
jusqu'à la date du document d'enregistrement
N/A
N/A
N/A
N/A
12.2 Tendance connue, incertitude ou demande ou engagement ou
événement raisonnable susceptible d'influer sensiblement sur les
perspectives de la Société, au moins pour l'exercice en cours
13. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE
N/A
N/A
N/A
N/A
13.1 Déclaration énonçant les principales hypothèses sur lesquelles la
Société a fondé sa prévision ou son estimation
13.2 Rapport élaboré par des comptables ou des contrôleurs légaux
indépendants
N/A
N/A
N/A
N/A
13.3 Prévision ou estimation du bénéfice élaboré sur une base comparable
aux informations financières historiques
13.4 Déclaration indiquant si la prévision du bénéfice est, ou non, encore
valable à la date du document d'enregistrement et, le cas échéant,
expliquant pourquoi elle ne l'est plus
N/A
4
N/A
104
14. ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTION, ET DE
SURVEILLANCE ET DE DIRECTION GENERALE
14.1 Conseil d’Administration
4.1
104
114
115
14.2 Conflits d’intérêts au niveau des membres du Conseil d’Administration
15. REMUNERATION ET AVANTAGES
4.1.5
4.2
15.1 Montant de la rémunération versée et avantages en nature octroyés
par la société SCBSM et ses filiales.
4.2
115
15.2 Montant total des sommes provisionnées ou constatées par la Société
SCBSM et ses filiales aux fins de versement de pensions, de retraites ou
d’autres avantages.
4.2.3
116
16. FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE
DIRECTION
4.3
117
117
16.1 Date d’expiration des mandats des membres des organes
d’administration et de contrôle
4.3.1
16.2 Informations sur les contrats de service liant les membres du Conseil
d’Administration à la Société ou à l’une de ses filiales et prévoyant l’octroi
d’avantages
4.3.2
117
16. 3 Informations sur le comité d'audit et le comité de rémunération de la
société
4.3.3.1
4.3.3
118
118
16. 4 Conformité au régime de gouvernement d'entreprise en vigueur en
France
17. SALARIES
5.7
131
131
128
17.1 Effectifs
5.7
17.2 Participation et stock-options
5.3.2
17.3 Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital de la
Société
N/A
5.1
N/A
124
18. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
18.1 Nom de toute personne non-membre d'un organe d'administration ou
de direction détenant, directement ou indirectement, un pourcentage du
capital social ou des droits de vote de la Société devant être notifié en vertu
de la législation
5.1
124
18.2 Droits de vote différents, ou déclaration négative appropriée
18.3 Détention ou contrôle, directe ou indirecte, de la Société
5.1.1
5.1
124
124
18.4 Accord connu de la Société, dont la mise en œuvre pourrait, à une date
ultérieure entraîner un changement de son contrôle
5.1.4
125
19. OPERATIONS AVEC DES APPARENTES
4.5
121
20. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT LE PATRIMOINE, LA
SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L’EMETTEUR
3.4 et 3.7
47 et 85
20.1 Informations financières historiques
20.2 Informations financières pro forma
3.4 et 3.7
N/A
47 et 85
N/A
155
20.3 Etats financiers
3.4 et 3.7
3.3 et 3.6
3.3 et 3.6
N/A
47 et 85
43 et 80
43 et 80
N/A
20.4 Vérification des informations historiques
20.5 Date des dernières informations financières
20.6 Informations financières intermédiaires
20.7 Politique de distribution de dividendes
20.8 Procédures judiciaires et d'arbitrage
20.9 Changement significatif de la situation financière ou commerciale
21. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
0
131
N/A
N/A
N/A
N/A
5
124
21.1 Renseignements de caractère général concernant le capital de la
Société
5
124
21.2 Acte constitutif et statuts
5.7
6
131
143
22. CONTRATS IMPORTANTS
23. INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS
D’EXPERTS ET DECLARATIONS D’INTERÊTS
7
144
24. DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC
25. INFORMATIONS SUR LES PARTICIPATIONS
8
151
26
1.5
156
Incorporation par référence
En application de l’article 19 du règlement (CE) n°2017/1129 de la Commission Européenne, les
informations suivantes sont incluses par référence dans le présent document d’enregistrement universel :
Le rapport de gestion, les comptes consolidés en norme IFRS et les comptes sociaux de l’exercice
clos le 30 juin 2021 et les rapports des commissaires aux comptes associés tels que présentés dans
le Document De Référence déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 29 octobre 2021
sous le numéro D 21-0891.
Le rapport de gestion, les comptes consolidés en norme IFRS et les comptes sociaux de l’exercice
clos le 30 juin 2020 et les rapports des commissaires aux comptes associés tels que présentés dans
le Document De Référence déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 29 octobre 2020
sous le numéro D 20-0907.
157