Activité de l'année 2023

1.1Résultats Annuels 2023 : objectifs dépassés et croissance continue du résultat récurrent

« Dans un environnement immobilier impacté par la hausse des taux, Covivio s’est rapidement adapté, notamment via 720 M€ de nouveaux accords de cessions. En parallèle, le travail d’asset management et la hausse des revenus de +6,4% à périmètre constant ont permis au résultat récurrent de s’inscrire en croissance. Nous maintiendrons en 2024 notre discipline financière, tout en poursuivant la croissance de notre résultat récurrent. »

Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

Très bonnes performances opérationnelles

• Hôtels : négociations avec AccorInvest pour un remembrement des murs et fonds de commerce, créateur de valeur
• Bureaux : près de 131 000 m² commercialisés et augmentation du taux d’occupation à 94,5%
• Résidentiel : accélération de la réversion locative, à +21%, dont +31% à Berlin
• Maintien à des niveaux élevés du taux d’occupation (96,7%) et de la durée moyenne ferme des baux (7 années)

Croissance de +6,4% des revenus à périmètre constant 

• 1 Md€ de revenus consolidés et 648 M€ part du Groupe, soit +2,4% à périmètre courant et +6,4% à périmètre constant 
• Bureaux : hausse des loyers à périmètre constant de +5,2%
• Résidentiel allemand : accélération de la hausse des loyers à périmètre constant, à +3,9% (vs +3,1% en 2022)
• Hôtels : +12,7% à périmètre constant, dont +9% sur les loyers fixes et +19% sur les revenus variables

Un bilan de qualité et renforcé

• En avance sur l’objectif de cessions : 720 M€ de nouveaux accords en 2023
• Réduction de la dette nette de près de 700 M€
• Doublement de la liquidité à 2,4 Md€, couvrant les échéances de dette jusqu’au 1er trimestre 2026
• Maintien d’un ratio de levier (LTV) maîtrisé, à 40,8%, malgré la baisse des valeurs de -10% à périmètre constant

Résultat net récurrent en croissance de +1% en 2023, malgré le désendettement

• Résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté(1)) en hausse de +1%, à 435 M€ (4,47€/action) vs objectif de 420 M€
• Actif net réévalué (EPRA NTA) impacté par les baisses de valeurs : -21% sur un an, à 84,1€/action

Stratégie ESG : nouvelle progression des indicateurs, de la satisfaction clients et des notations 

• 95,3% du patrimoine doté d’une certification, dont 67% de bureaux certifiés HQE/BREEAM Very Good ou au-dessus
• Hausse de la part de la dette liée à des objectifs ESG, à 57% vs 38% à fin 2022
• Une stratégie plébiscitée par nos clients et saluée par les agences, avec une note CDP relevée à A début février

Perspectives 2024

• Maintien de la discipline financière : 580 M€ d’objectif de cessions et proposition d’un dividende de 3,30€/ action au titre de 2023, avec option de paiement en actions
• Extraction du potentiel de croissance, par l’indexation, la réversion et le travail d’asset management (dont la finalisation attendue au 2nd semestre de l’échange d’actifs avec AccorInvest)
• Objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2024 de l’ordre de 440 M€, en légère croissance tout en poursuivant le désendettement
• Objectif de retour à un dividende uniquement en numéraire au titre de 2024 avec un taux de distribution supérieur à 80%.

Principaux indicateurs opérationnels et financiers 

1.1.1Covivio : un patrimoine diversifié et en amélioration continue

Covivio détient un patrimoine de 23,1 Md€ (15,1 Md€ Part du Groupe) d’actifs en Europe, géré selon trois piliers stratégiques :

• La localisation au cœur des capitales européennes, ainsi que des principaux quartiers d’affaires et de loisirs, en particulier Paris, Berlin et Milan. Ainsi, 94% des actifs se situent dans des localisations centrales(2) et 99% à moins de 5 minutes à pied d’un transport en commun.
• Une approche hospitality innovante et évolutive, inspirée du savoir-faire en hôtellerie, pour accompagner la mutation des villes et l’évolution des attentes des utilisateurs. Cela se traduit notamment par une logique d’opérateur toujours plus forte, une politique servicielle et une relation client ambitieuses et toujours plus de flexibilité.
• Le développement durable, Covivio étant un opérateur engagé dans la transition climatique, pour un impact positif et durable sur la ville. Cet objectif s’illustre par une trajectoire carbone ambitieuse (baisse des émissions de 40% de 2010 à 2030) et est salué par les principales agences de notation. 

Le patrimoine est composé à 52% (-3pts sur 1 an) de bureaux en France, Italie et Allemagne, dont 69% en centre-ville et 25% dans les principaux centres d’affaires ; 31% (+1pt) de logements principalement à Berlin et les grandes villes de la Rhénanie-du-Nord Westphalie ; et 17% (+2 pts) d’hôtels situés dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.), et loués ou gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, Marriott, B&B, NH Hotels, etc.

1.1.2Très bonnes performances opérationnelles 

1.1.2.1Hôtels : nouvelles opérations majeures dans un marché hôtelier porteur 

Les performances en hôtellerie sont restées très dynamiques en 2023. En moyenne en Europe, les RevPAR ressortent ainsi en hausse de +16% par rapport à 2019 (et de +18% vs 2022), grâce à des prix moyens en hausse de +23%, tandis que le taux d’occupation s’améliore (+5,1 pts vs 2022 et -3,6 pts vs 2019). Les principales expositions géographiques de Covivio ont surperformé, avec des croissances de RevPAR de +32% en Italie, +22% en France, +20% au Royaume-Uni et +18% en Espagne. 

Dans ce contexte, Covivio a poursuivi sa stratégie d’asset et de brand management en vue d’optimiser sa rentabilité et de garantir une offre hôtelière toujours plus adaptée aux attentes des utilisateurs. 

En novembre 2023, le Groupe est entré en négociations exclusives avec AccorInvest, en vue de rassembler la propriété de murs et fonds de commerce. Covivio, via sa filiale Covivio Hotels(3), est propriétaire de 54 hôtels loués à AccorInvest en loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux à long terme. AccorInvest est propriétaire des fonds de commerce de ces hôtels, et a signé des contrats de gestion long terme avec le Groupe Accor. L’opération de remembrement prendrait la forme d’un échange de fonds de commerce, actuellement détenus par AccorInvest, contre des murs d’hôtels appartenant à Covivio. A l’issue de l’opération, 24 hôtels seraient désormais détenus en murs et fonds par Covivio et 10 par AccorInvest. 

La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente environ 92 M€(4) (au rendement de 5%) et la valeur convenue des fonds de commerce rachetés par Covivio environ 114 M€(5) (au rendement de 12%). Cette opération, relutive pour Covivio dès la première année (9 M€ de revenus supplémentaires pour une sortie de cash de 22 M€ en part du Groupe), permettrait en outre de pouvoir optimiser à terme les performances de ces hôtels. Ainsi, des programmes de capex à forte rentabilité (>20%) sont attendus, offrant une perspective de croissance des résultats et de création de valeur.

La dynamique d’asset management s’est également poursuivie sur les autres parties du patrimoine :

• Sur le portefeuille en loyers fixes, Covivio a signé avec Melia de nouveaux baux de 15 ans sur 3 hôtels en Espagne, à Barcelone, Valence et Malaga, avec une hausse des loyers fixes d’environ 30% et un rendement sur investissement (6 M€ part du Groupe) de l’ordre de 9%. Au second semestre, un nouveau bail a également été conclu avec NH Hotel sur un hôtel à Madrid, sur une durée de 10 ans, accompagné d’une hausse du loyer de +15% ;
• Sur le patrimoine détenu en murs et fonds, des programmes de capex pour un total de près de 70 M€ à 100% (30 M€ part du Groupe) ont été lancés, avec un objectif de rentabilité supérieure à 15%. Sur l’exercice, des travaux sont notamment en cours sur le Westin Grand Berlin, en vue de rénover les espaces communs (lobby, bar, restaurant, salles de réunion) et sur deux hôtels à Bruges, pour y rénover les chambres et espaces communs, créer des synergies de gestion et améliorer les performances énergétiques.

1.1.2.2Bureaux : activité locative soutenue et renforcement de la centralité 

Dans un marché locatif polarisé, où la demande se concentre sur les immeubles les plus centraux et offrant les meilleures performances environnementales et servicielles (80% de la demande à Milan se concentre sur des immeubles grade A), Covivio tire les fruits de son positionnement haut de gamme. Près de 131 000 m² de nouvelles commercialisations et renouvellements ont été signés en 2023, dont 40 700 m² sur le seul 4ème trimestre. Le taux d’occupation, qui avait reculé à 92,2% fin mars 2023 suite à deux livraisons d’actifs et un départ de locataire, s’inscrit depuis en net rebond, de +230 pb, pour atteindre 94,5% en fin d’exercice (soit +10 pb vs 2022). 

Ces succès locatifs s’illustrent par l’accélération de la commercialisation des immeubles récemment livrés. C’est le cas de So Pop à Paris/Saint-Ouen, avec 11 600 m2 commercialisés, permettant de faire passer le taux d’occupation de 36% fin 2022 à 71% actuellement. 11 700 m² ont aussi été signés dans Maslö à Levallois-Perret, désormais occupé à 87% (vs 28% fin 2022). Covivio a également loué 7 700 m2 dans l’immeuble Urban Garden à Issy-les-Moulineaux, libéré au 1er trimestre 2023 et déjà reloué à hauteur de 70%. A Châtillon, 2 450 m2 ont été loués sur l’immeuble IRO, portant le taux d’occupation à 64% (vs 57% fin 2022), tandis que 5 800 m2 ont été commercialisés ou renouvelés sur la tour CB21 à La Défense, désormais louée à 100% (vs 93% fin 2022). En Allemagne, l’immeuble Zeughaus à Hambourg a quant à lui vu son taux d’occupation augmenter de +14 pts sur un an, à 96%, suite à la relocation de 9 200 m2. 

En parallèle, Covivio a continué de capter le potentiel de réversion élevé des loyers sur son patrimoine de centre-ville, de +12% en moyenne en 2023, comme à Lyon (+14% dans Silex2 sur 2 300 m²) ou Milan (+23%, pour 4 800 m² au total, sur les immeubles via Messina et via Amedei). 

La dynamique locative est porteuse en France et en Italie (84% du patrimoine bureaux). En Allemagne, de premiers succès locatifs ont été enregistrés en 2023 : les 16 488 m2 de nouvelles commercialisations et 47 426 m2 de renouvellements ont permis d’augmenter de 1,3 pt le taux d’occupation et de capter une réversion locative de +5%. Pour autant, le taux d’occupation, actuellement de 86,4%, reste impacté par la récession économique et par 18% d’actifs non core. Afin d’accélérer l’amélioration des performances, une nouvelle équipe d’asset management a été constituée, sous l’impulsion d’Alexei Dal Pastro, CEO Italie de Covivio, qui devient également responsable de l’activité bureaux en Allemagne. Fort du succès du repositionnement du patrimoine en Italie, Alexei Dal Pastro apportera sa connaissance fine du produit et son expérience managériale éprouvée.

Enfin, Covivio poursuit le travail de recentrage et d’extraction de la valeur de son patrimoine. Deux anciennes centrales téléphoniques libérés par Orange feront l’objet d’un redéveloppement pour 135 M€ de capex et un rendement marginal moyen de 6,5% : Grands Boulevards (7 500 m², livraison 2027) et Monceau (11 200 m², livraison 2025). Ces deux projets sont situés à Paris QCA, qui affiche une pénurie d’offre de qualité, avec un taux de vacance de 2,7% fin 2023 et des loyers prime en hausse de +7% sur un an, à 1 070€/m². 

1.1.2.3Résidentiel allemand : hausse de la qualité du patrimoine et extraction de valeur dans un contexte de pénurie

Le déséquilibre entre offre et demande de logements s’est encore renforcé en 2023. La population a connu une nouvelle hausse, à plus de 84 millions d’habitants, tandis que les nouvelles constructions et les attributions de permis de construire, se sont encore contractées, bien loin de l’objectif gouvernemental de 400 000 nouveaux logements par an. Ainsi, à Berlin, la pénurie de logements est maximale et les loyers de marché progressent de nouveau significativement sur un an, de +6% pour les logements existants (à 12,9€/m²) et +9% pour les logements neufs (à 19,4€/m²). 

Dans ce contexte, Covivio a poursuivi son travail d’asset management sur l’exercice :

• En captant la réversion locative : le travail de relocation sur près de 3 300 baux a permis d’afficher une réversion locative moyenne de +21% en 2023, dont +31% à Berlin. 
• En poursuivant les programmes de capex de modernisation, venant améliorer la qualité du patrimoine et réduire sa consommation énergétique. 78 M€ (50 M€ part du groupe) ont été investis en 2023 avec une rentabilité entre 5 et 10%.
• Via le travail de valorisation du patrimoine : Covivio a livré 227 nouveaux logements (coût de revient de 
  66 M€ et 44 M€ part du Groupe) sur des terrains attenants à ses immeubles ou via des élévations de toitures. Situées à Berlin, ces opérations affichent un rendement locatif moyen de 5,0% et une marge sur les logements cédés de +23% en moyenne (prix de vente moyen de 5 100 €/m²). Le Groupe a également poursuivi son programme de ventes à l’unité, avec près de 128 logements cédés pour 53 M€ (35 M€ en part du Groupe) à 5 200€/m² en moyenne, soit une marge sur la valeur d’expertise de +46%. 

1.1.3Un bilan de qualité et renforcé

1.1.3.1En avance sur le plan de cessions : 720 M€ de nouveaux accords signés en 2023

Dans un marché de l’investissement ralenti, Covivio a signé pour 900 M€ à 100% et 720 M€ part du Groupe d’engagements de cessions, avec une marge moyenne de -7,5% sur les valeurs d’expertise de fin 2022 et un taux de rendement moyen de 4,2%. Le Groupe est ainsi en avance dans la réalisation de son plan de cessions (communiqué en décembre 2022) de 1,5 Md€ d’ici fin 2024, avec près de 920 M€, soit 61% du plan d’ores et déjà sécurisés.

La majeure partie des cessions (77% et 551 M€ part du groupe) concernent des actifs de bureaux, dans une logique de rééquilibrage du patrimoine et de cristallisation de la valeur. Covivio a notamment cédé l’immeuble Anjou, à Paris, pour un rendement de 3,5%. Un ensemble de bureaux en périphérie de Montpellier a été cédé pour 78 M€ et un rendement de 6,6%. Covivio a également signé une promesse de vente sur un immeuble de bureaux non core vacant situé à Charenton, pour un montant de 49 M€. 

En résidentiel allemand, la qualité du patrimoine a permis de sécuriser 80 M€ (120 M€ à 100%) d’accords de cessions, essentiellement à Berlin, avec une marge moyenne de +16% : 35 M€ (53 M€ à 100%) de ventes à l’unité (marge de +46%) et 44 M€ (67 M€ à 100%) pour 4 immeubles vendus en bloc, en ligne avec les valeurs d’expertise. 

En hôtellerie, 65 M€ (152 M€ à 100%) de cessions ont été signées, principalement sur des actifs non core : 10 hôtels économiques et moyennes gammes en France et 2 hôtels en Espagne, orientés clientèle d’affaires, en prime de +2% sur les valeurs de fin 2022. 

Enfin, Covivio a apuré sa poche non stratégique en signant 24 M€ (54 M€ à 100%) de promesses de vente sur des actifs de commerce. 

1.1.3.2Doublement de la liquidité, couvrant toutes les échéances de dettes jusqu’au 1er trimestre 2026

En 2023, Covivio a sécurisé plus de 1,9 Md€ de financements ou refinancements (1,7 Md€ en part du Groupe), 86% étant associés à des critères ESG, pour une maturité moyenne de 7 ans. Bénéficiant d’une dette diversifiée, Covivio a été actif tant sur le marché bancaire qu’obligataire. 

735 M€ de crédits corporate associés à des critères ESG ont été sécurisés, sur une durée moyenne de plus de 6 ans, auxquels s’ajoutent 495 M€ de financements hypothécaires. Sur le marché obligataire, outre deux extensions de souches existantes pour 99 M€ chacune, Covivio a émis en novembre 2023 pour 500 M€ d’emprunts obligataires verts à maturité 2032, sur la base d’une marge de 168 pb. L’émission a été largement variabilisée afin de tirer parti de la très bonne situation de couverture du Groupe et contribue à l’allongement de la maturité de la dette.

Le travail de désendettement et de financement a ainsi permis de doubler la liquidité nette disponible du Groupe sur un an, à 2,4 Md€ fin 2023. À cette liquidité viendront s’ajouter près de 300 M€ (part du Groupe) de promesses de ventes restant à encaisser dans les prochains mois.

1.1.3.3Des indicateurs de dette solides

Noté BBB+, perspective stable, par S&P, Covivio affiche un bilan solide. Les cessions de l’exercice ont contribué à la baisse de la dette nette de près de 700 M€ sur un an, à 6,9 Md€. Ce désendettement, malgré la baisse des valeurs d’expertise, a permis de contenir la hausse du ratio d’endettement (LTV), à 40,8%. Le ratio Dette nette / EBITDA s’inscrit pour sa part en nette diminution, à 12,8x (vs 14,5x fin 2022), et le ratio de couverture des intérêts (ICR) se maintient à un niveau élevé de 6,4x.

La dette dispose d’une maturité moyenne de 4,9 ans (vs 4,8 ans fin 2022) et est largement protégée contre la hausse des taux d’intérêt : taux de couverture de 92% pour une maturité moyenne des instruments de couverture de 5,9 ans. Ainsi, malgré la vive remontée des taux d’intérêt de marché, le taux moyen de la dette de Covivio est resté contenu, à 1,50% vs 1,24% fin 2022. 

1.1.4Revenus en hausse de +6,4% à périmètre constant

En 2023, les revenus locatifs s’établissent à 1 011 M€ et 648 M€ en part du Groupe, en progression de +2% sur un an à périmètre courant. La baisse des revenus bureaux, liée aux cessions, est plus que compensée par l’accélération de l’indexation, le rebond en hôtellerie et la solide croissance en résidentiel allemand. A périmètre constant, les revenus affichent une progression de +6,4%, portée par l’indexation (3,5 pts), la hausse des loyers lors des relocations et renouvellements (0,6 pt) et les revenus variables en hôtellerie (+2,3 pts).

En bureaux, les loyers diminuent de -3,2% suite aux cessions d’actifs réalisées en 2022 et 2023, mais progressent de +5,2% à périmètre constant, portés par l’indexation et la dynamique locative, constatée sur toutes les géographies : +4,0% en France, +6,4% en Italie et +6,5% en Allemagne. 

En hôtellerie, les revenus ont continué à bénéficier de la forte croissance de l’activité en 2023, avec une hausse de +12,7% à périmètre constant. Cette performance repose en premier lieu sur le rebond continu des revenus variables (43% du patrimoine hôtelier), tant par les loyers variables avec AccorInvest (+19%, portés par la solide performance des actifs parisiens), que le résultat des hôtels détenus en murs et fonds (+19% également, avec une forte croissance en France et un rebond progressif en Allemagne). Les loyers progressent aussi sur les actifs en bail fixe (57% du patrimoine hôtelier), de +9% à périmètre constant, soutenus par l’indexation (+3,1%), les opérations d’asset management (+5,7%). 

En résidentiel allemand, la croissance des loyers à périmètre constant accélère, à +3,9% en 2023 (vs +3,1% en 2022), et ce sur l’ensemble des géographies : Hambourg (+4,4%), Berlin (+4,0%), Rhénanie du Nord Westphalie (+3,9%) et Dresde et Leipzig (+2,9%). Cette hausse provient de l’indexation (pour 1,7 pt), des programmes de travaux d’amélioration des logements (pour 1,3 pt), et des relocations avec réversion élevée (pour 1 point). Le taux d’occupation se maintient à 99,1%, traduisant la qualité et l’attractivité du patrimoine, situé principalement dans les centres-villes. 

Le taux d’occupation moyen du patrimoine se maintient à un niveau élevé de 96,7% (vs 96,6% fin 2022), en ligne avec la moyenne des dix dernières années, tandis que la durée moyenne ferme des baux atteint près de 7 ans. 

1.1.5Ajustement des valeurs du patrimoine de - 10% sur l’année, dans un marché ralenti 

Face au nouvel environnement de taux, le marché de l’investissement en immobilier a été ralenti en 2023, et ce sur la plupart des classes d’actifs, les principales transactions ayant été réalisées par les investisseurs en fonds propres et utilisateurs finaux. D’après les chiffres de CBRE, toutes classes d’actifs confondues, les volumes se sont inscrits en retrait de -47% en Europe en 2023, à 163 Md€. La forte remontée des taux de capitalisation s’est matérialisée au fur et à mesure de l’année 2023 permettant de reconstituer une prime de risque immobilière, qui se rapproche de sa moyenne des 20 dernières années (170pb). A Paris QCA, le rendement prime en bureaux s’inscrit ainsi en hausse de +100pb sur un an, à 4,25% et la prime de risque par rapport à l’OAT 10 ans ressort à près de 155pb. 

Dans ce contexte, les valeurs des actifs de Covivio se sont contractées de -10,2% à périmètre constant. A fin 2023, le patrimoine s’élève à 23,1 Md€ à 100% et 15,1 Md€ part du Groupe.

En bureaux, les valeurs reculent de -11,7% à périmètre constant, affichant de fortes disparités en fonction de la centralité des actifs. Les actifs de centre-ville, qui constituent 69% du patrimoine, reculent de -8% et affichent dorénavant un rendement de 4,8%. Les actifs situés dans le cœur des principaux pôles d’affaires baissent de -18%, pour un rendement de 6,5%. Enfin, les baisses de valeurs les plus prononcées, de -21%, sont attribuables à la catégorie non core (6% du patrimoine bureaux), située en périphérie et directement impactée par les changements structurels des modes de travail. 

Le résidentiel allemand affiche un recul de -10,8% à périmètre constant, la baisse des valeurs au second semestre ayant décéléré (-7,3% sur le 1er semestre et -3,7% au 2nd). La valeur moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à 2 461 €/m², dont 3 052 €/m² à Berlin et 1 826 €/m² en Rhénanie-du-Nord Westphalie, et le rendement moyen remonte de +60pb sur un an, à 4,1%. Le patrimoine est valorisé en valeur bloc. Pour autant, 48% du patrimoine, soit 2,2 Md€, est d’ores et déjà mis en copropriété, en particulier à Berlin (68% / 1,8 Md€), où l’écart entre valeur bloc et prix de vente au détail atteint +52%.

En hôtels, le patrimoine recule de -3,9% à périmètre constant sur l’année, les solides performances opérationnelles ayant en grande partie compensé l’impact de la hausse des taux (+50pb sur un an). Les hôtels en murs et fonds ont légèrement surperformé, baissant de -3,7%, contre -4,0% pour les actifs en bail. Le patrimoine affiche un rendement moyen de 5,9%, offrant une prime de risque élevée (+300pb par rapport à l’OAT). 

Fin 2023, le rendement moyen du patrimoine de Covivio ressort ainsi à 5,1%, en hausse de +70 pb sur un an. 

1.1.6Croissance du résultat net récurrent dans un contexte de désendettement

1.1.6.1Résultat net récurrent de 435 M€, en hausse annuelle de + 1% 

En dépit du programme de cessions et de la remontée du coût moyen de la dette, les fortes performances opérationnelles et la baisse des coûts de fonctionnement ont permis au résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) de s’inscrire en progression de +1,2% sur un an, à 435,4 M€ (-2,5% à 4,47€ par action, en raison de l’augmentation du nombre moyen d’actions). Ce résultat est supérieur de +6% à la guidance annoncée en début d’exercice (410 M€) et de +4% à celle révisée en milieu d’année (420 M€).

Le résultat net de Covivio ressort quant à lui à -1,4 Md€, impacté par les baisses de valeurs.

1.1.6.2Actif net réévalué EPRA NTA de 84,1€/action, en baisse de - 21% sur un an 

Les ajustements des valeurs d’actifs se reflètent dans l’évolution de l’actif net réévalué de continuation (ANR EPRA NTA), en retrait de -21% sur un an, à 84,1€/action (et 8 470 M€). L’ANR de liquidation (EPRA NDV) recule quant à lui de -23% à 83,4€/action (et 8 401 M€). Enfin, l’ANR de reconstitution (EPRA NRV) ressort à 9 327 M€ et 92,6€ par action.

1.1.7ESG : nouvelle progression des indicateurs, de la satisfaction clients et des notations 

1.1.7.1Un patrimoine certifié en constante progression, désormais à 95%

Covivio a poursuivi l’augmentation du taux de certification de son patrimoine : la part bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM, LEED ou équivalent, en opération et/ou en construction, atteint désormais 95,3% (+2 points vs 2022).

En outre, la part des immeubles de bureaux bénéficiant des meilleurs niveaux de certification (Very Good et au-delà) s’établit à 67%, en hausse de +4 pts par rapport à 2022. 

Cette stratégie d’amélioration environnementale de l’intégralité du portefeuille contribue activement à l’atteinte des ambitions ESG du Groupe, notamment celui de réduire de -40% ses émissions de gaz à effet de serre entre 2010 et 2030 (sur l’ensemble des scopes 1, 2 et 3 et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux, construction, restructuration et exploitation). 

1.1.7.2Nouvelle amélioration des notations des clients 

Soucieux d’entretenir sa culture-clients et d’améliorer en continu ses offres, Covivio mène régulièrement des études indépendantes de satisfaction. Les résultats en 2023 sont de nouveau très positifs. En bureaux, l’enquête réalisée avec l’institut KingsleySurvey auprès de 270 utilisateurs finaux en France, en Allemagne et en Italie, a révélé une satisfaction globale de 3,9/5 (vs benchmark à 3,6) et une satisfaction du property management de 4/5 (vs benchmark à 3,5). 

Sur les logements en Allemagne et pour la 6e année consécutive, Covivio s’est vu octroyer la note « Very Good » (meilleure note possible) par la revue Focus Money, à l’issue de l'étude « Fairest landlord 2024 ». Le Groupe fait ainsi partie des quatre entreprises à avoir obtenu la note « Very Good » dans les six catégories de l’étude. 

En hôtellerie, la note booking.com moyenne de localisation de nos hôtels progresse de 0,1 pt sur un an, à 8,9/10.

1.1.7.3Progression des notations par les agences 

Début février 2024, Covivio a de nouveau été reconnu par le CDP (Carbon Disclosure Project) pour son leadership en matière de transparence et de performance sur le changement climatique, avec l’obtention de la note « A », la meilleure note possible. Covivio fait ainsi partie du cercle restreint (1,6%) des entreprises ayant obtenu la note « A », parmi plus de 20 000 entreprises évaluées. 

Au cours de l’année 2023, Covivio a également reçu des notes en amélioration par le GRESB, qui évalue la politique, les plans d’actions et les performances ESG de plus de 1 500 entreprises du secteur du bâtiment et de l’immobilier dans le monde. Covivio gagnait ainsi 2 points, obtenant la note de 90/100 sur le volet « Patrimoine en exploitation », soutenue notamment par une note maximale de 100% sur le volet « Management » et de 97/100 sur le volet « Développement ». Le Groupe conserve ainsi son statut d’excellence « 5-star ». 

Certification environnementale du patrimoine (en %)

1.1.8Perspectives 2024

Dans un marché immobilier mis à l’épreuve en 2023, Covivio a dépassé ses objectifs. Le bilan a été renforcé et les solides performances opérationnelles ont permis au résultat récurrent de s’inscrire en légère croissance, validant le positionnement et la stratégie du groupe.  En 2024, dans un contexte de baisse attendue des taux d’intérêt en Europe et de reconstitution de la prime de risque, Covivio se prépare à la reprise. Dans ce contexte, le groupe se fixe deux ambitions centrales pour cet exercice : maintenir la discipline financière et poursuivre la croissance de son résultat net récurrent. 

1.1.8.1Maintien de la discipline financière 

1.1.8.1.1Proposition d’un dividende de 3,30€ par action, avec option de paiement en actions

Dans ce contexte, il sera proposé au vote de l’Assemblée Générale du 17 avril 2024 la distribution d’un dividende de 3,30€ par action (contre 3,75€ en 2023), accompagné d’une option de paiement du dividende en actions. La plupart des actionnaires institutionnels présents au Conseil d’administration (43% du capital) se sont d’ores et déjà engagés à opter pour le paiement du dividende en actions. Ces décisions permettront au groupe de conserver entre 185 M€ et 375 M€.

1.1.8.1.2Objectif de 580 M€ de cessions en 2024 

Covivio s’est donné pour objectif de céder 1,5 Md€ d’actifs entre décembre 2022 et fin 2024 et finit l’année 2023 en avance sur son plan de ventes. A fin 2023, 920 M€ d’accords de cessions, ont d’ores et déjà été signés (dont 720 M€ sur l’année 2023), grâce à la diversité et la qualité du patrimoine, permettant d’adresser un large spectre d’investisseurs potentiels : institutionnels, utilisateurs finaux, particuliers, opérateurs hôteliers. 

En 2024, Covivio entend finaliser son plan de cessions avec un objectif de 580 M€, dont 250 M€ sont en négociations avancées.

1.1.8.2Un patrimoine fortement recentré offrant des opportunités de croissance 

Depuis 2020, Covivio a réalisé pour 2,1 Md€ de ventes, à 80% en bureaux, et investi 1,4 Md€, essentiellement via des capex sur ses actifs. Ce travail de rotation qualitative a permis un fort recentrage du patrimoine et une adaptation aux mutations des marchés locatifs :

• Le patrimoine s’équilibre progressivement, la part de bureaux passant de 60% fin 2020 à 52% fin 2023.
• 69% des bureaux sont situés en centre-ville, contre 59% fin 2020, et le solde est principalement composé d’actifs core dans des quartiers d’affaires établis, loués à 93% pour 6,1 années fermes en moyenne. Face à la polarisation croissante du marché locatif, le positionnement haut de gamme de Covivio (centralité, haute performance environnementale, offre servicielle ambitieuse) porte ses fruits, comme l’atteste l’activité 2023. 
• Le résidentiel allemand représente 31% du patrimoine et bénéficie d’une exposition aux localisations les plus recherchées. Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ne cesse de s’accroître. A Berlin en particulier, une nouvelle actualisation des indices de marché (Mietspiegel) au T2 2024 devrait contribuer au renforcement de la dynamique locative. Covivio peut aussi s’appuyer sur des loyers de 20% à 25% inférieurs aux loyers régulés. En outre, la valeur du patrimoine reste très éloignée des prix de vente au détail alors que 68% des actifs sont déjà divisés en copropriété (valeurs de 3 052 €/m² à Berlin vs prix de vente moyen sur le marché de 4 700€).
• Le renforcement en hôtellerie, qui représente 17% du patrimoine, s’est accompagné d’un recentrage sur les meilleures localisations. En parallèle, le secteur a de nouveau prouvé sa capacité à dépasser l’inflation (croissance annuelle moyen des RevPAR(6) de +3,4% de 2009 à 2023, contre une inflation moyenne de +2,2%). Les perspectives sont favorables, avec une croissance moyenne des nuitées hôtelières attendue à +5%/an d’ici à 2030 en Europe(7). L’activité 2024 sera aussi portée par des évènements majeurs (Jeux Olympiques 2024 à Paris, Euro de football en Allemagne). Covivio entend également profiter des opérations d’asset management en cours, en particulier la concrétisation de l’échange d’actifs avec AccorInvest.

1.1.8.3Objectif de résultat net récurrent 2024 en croissance

Grâce à ce repositionnement qualitatif, Covivio affiche des perspectives locatives solides qui, comme en 2023, devraient permettre de compenser l’impact du désendettement sur les résultats. Covivio se fixe ainsi pour objectif la poursuite de la croissance de son résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) en 2024, attendu autour de 440 M€. Le Groupe vise également un retour à un paiement du dividende uniquement en numéraire au titre de 2024, avec un taux de distribution supérieur à 80%.

1.1.8.4Nouveau renforcement en hôtellerie

Le 21 février 2024, Covivio et Generali ont signé un accord portant sur l’apport des 8,31% du capital de Covivio Hotels détenus par Generali en échange d’actions nouvelles Covivio, représentant l’équivalent de 500 M€ d’actifs et permettant un nouveau renforcement dans le secteur de l’hôtellerie (vers 20% du patrimoine part du Groupe).

L’opération, soumise à l’approbation par le commissaire aux apports, sera réalisée sur la base d’une parité de 31 actions Covivio pour 100 actions Covivio Hotels, post détachement des dividendes 2023.

A l’issue de la réalisation de l’apport, attendue d’ici fin avril, Covivio détiendra 52,2% du capital et des droits de vote de Covivio Hotels et déposera une offre publique d’échange obligatoire simplifiée sur le reste du capital de Covivio Hotels, sur la base d’une parité de 31 actions Covivio pour 100 actions Covivio Hotels. Covivio Hotels nommera un expert indépendant qui se prononcera sur les conditions financières de l’offre. Cette dernière, soumise au visa de l’AMF, devra être approuvée par l’Assemblée Générale de Covivio du 17 avril 2024. Covivio n’a pas l’intention de mettre en oeuvre un retrait obligatoire à l’issue de l’offre.

1.2Eléments d’analyse de l’activité

1.2.1Chiffre d’affaires : 1 011 M€ et 648 M€ en part du groupe en 2023

Le chiffre d’affaires part du groupe, en hausse de + 2,4 % à périmètre courant, s’établit à 648,0 M€ contre 633,0 M€ en 2022, du fait des éléments suivants :

• Le chiffre d’affaires des activités stratégiques progresse de + 6,4 % à périmètre constant en raison de  :
  • Bureaux : hausse de + 5,2 % à périmètre constant, soutenue par l’indexation,
  • Hôtellerie : à périmètre constant, le chiffre d’affaires progresse de + 12,7 % grâce au fort rebond des revenus variables (EBITDA + loyers variables) de + 19 % et à une croissance à périmètre constant de + 8,8 % des loyers fixes des murs d'exploitation (y compris au Royaume-Uni),
  • Résidentiel Allemagne : croissance accélérée de + 3,9 % à périmètre constant (contre + 3,1 % en 2022) ;
• la livraison de nouveaux actifs (+ 17 M€), à Levallois, Berlin et Paris dans la première couronne ;
• les cessions d'actifs (- 28 M€), principalement en Bureaux France (- 13 M€) et en Bureaux Italie (- 13 M€) ;
• des libérations d’actifs pour réaménagement  (- 14 M€), principalement à Paris Centre Ouest, dans le Croissant Ouest et dans la première couronne.

1.2.2Échéancier des baux et taux d’occupation

1.2.2.1Échéancier des loyers annualisés : moyenne des baux 7,0 ans

1.2.2.1.1Durée moyenne des baux par activité

1.2.2.1.2Échéancier des baux

En 2024, l'échéancier des baux avec première option de rupture représente 40 M€, dont 25 M€ gérés (5 M€ en Hôtels et 20 M€ en Bureaux core). Seuls 14,7 M€ (2,1 % du chiffre d’affaires annualisé) restent à gérer en Bureaux, principalement sur des actifs core pour lesquels la décision du locataire n’est pas encore connue. 

1.2.2.2Taux d’occupation : 96,7 % à fin 2023, + 0,1 pt par rapport à 2022

Le taux d’occupation progresse légèrement à 96,7 % sur l'ensemble du patrimoine. Le taux d’occupation Bureaux, temporairement impacté au 1er trimestre 2023 par deux livraisons et un départ dans le Grand Paris, a rebondi de + 230 bps depuis, pour terminer l’année à 94,5 % (+ 10 bps sur un an). 

1.2.3Répartition du chiffre d’affaires annualisé

Par principaux locataires

Par activité

1.2.4Taux de charges stable

1.2.5Cessions : 720 M€ de nouveaux accords en 2023

De nouvelles cessions ont été réalisées et de nouveaux accords ont été signés pour 720 M€ part du groupe (900 M€ à 100 %) en 2023. Covivio a maintenu sa stratégie de rotation qualitative des actifs. Dans le détail, les accords de cession incluent :

• La majeure partie des cessions (77 % et 551 M€ part du groupe) concernent des actifs de bureaux et des transformations en résidentiel, dans une logique de rééquilibrage du patrimoine et de cristallisation de la valeur. Covivio a notamment cédé l’immeuble Anjou, à Paris, pour un rendement de 3,5 %. Un ensemble de bureaux en périphérie de Montpellier a été cédé pour 78 M€ et un rendement de 6,6 %. Covivio a également signé une promesse de vente sur un immeuble de bureaux non-core vacant situé à Charenton, pour un montant de 49 M€. 
• Résidentiel Allemagne : la qualité du patrimoine a permis de sécuriser 80 M€ (120 M€ à 100 %) d’accords de cessions, essentiellement à Berlin, avec une marge moyenne de 16 % supérieure aux valeurs d'expertises : 35 M€ (53 M€ à 100 %) de ventes à l’unité (46 % au-dessus des valeurs d'expertise) et 44 M€ (67 M€ à 100 %) pour 4 immeubles vendus en bloc (en ligne avec les valeurs d’expertise 2022). 
• Hôtels : 65 M€ (152 M€ à 100 %) de cessions ont été signées, principalement sur des actifs non-core : 10 hôtels économiques en France et 2 hôtels en Espagne, orientés clientèle d’affaires, en prime de + 2 % sur les valeurs d'expertises de fin 2022. 
• Enfin, Covivio a apuré sa poche non stratégique en signant 24 M€ (54 M€ à 100 %) de promesses de vente sur des actifs de commerce. 

1.2.6Investissements : 340 M€ (part du groupe) réalisés en 2023 

340 M€ part du groupe (412 M€ à 100 %) de Capex ont été réalisés en 2023 (contre 452 M€ part du groupe en 2022) pour améliorer la qualité de notre patrimoine et créer de la valeur :

• les Capex affectés au pipeline de développement s’élèvent à 222 M€ part du groupe (239 M€ à 100 %) 
• 118 M€ part du groupe (174 M€ à 100 %) de travaux ont été réalisés sur le portefeuille en gestion, y compris 76 M€ en Résidentiel Allemagne, dont 2/3 de travaux de modernisation, générant des revenus.

1.2.7Actifs en développement

1.2.7.1Livraisons : 68 550 m2 de bureaux livrés en 2023

Cinq projets de bureaux ont été livrés en 2023 dans le Grand Paris et à Berlin :

• Maslo à Levallois (coût total de 216 M€ et 20 800 m²), loué à 87 % vs 28 % à fin 2022 ;
• Extension DS Campus à Vélizy-Villacoublay (67 M€ part du groupe et 27 500 m²), loué à 100 % à Dassault Systèmes ;
• L’Atelier à Paris (coût total 102 M€ et 5 850 m²), exploité par Wellio ;
• Beagle à Berlin (coût total de 16 M€ et 5 100 m²), loué à 100 % ;
• Xylo à Fontenay-sous-Bois (coût total de 33 M€ et 9 300 m²), loué à 0 %.

1.2.7.2Pipeline Bureaux engagé : 1,7 Md€ part du groupe, pré-loués à 53%

Covivio dispose d’un pipeline d’immeubles de bureaux de 1,7 Md€ part du groupe en France, en Allemagne et en Italie, la plupart (85 %) situés dans le centre-ville de Paris, Milan et Berlin, où la demande pour les actifs prime est élevée. Ce pipeline est en grande partie préloué (53 %) et contribuera à l’amélioration continue de la qualité du patrimoine (centralité et actifs de Grade A):

• Deux projets ont été engagés en 2023 : Grands Boulevards et Monceau, tous deux situés dans le QCA de Paris, pour 135 M€ de Capex et un rendement sur Capex de 6,5 % (taux de rendement total sur coût de 4,5 %) 
• Le pipeline à fin décembre 2023 se compose de 10 projets (coût en part du groupe).

Pipeline à fin 2023

Le total des Capex restant à réaliser sur le pipeline de développement engagé d’ici 2027 atteint en moyenne 170 M€ par an.

1.2.7.3Pipeline de construction-vente

• Sept projets ont été livrés en 2023 pour un budget total de 74 M€ (86 M€ à 100 %), avec une marge de 9 % ;
• À fin 2023, le pipeline allemand est composé de trois projets situés à Berlin, où la pénurie de logements est la plus élevée d’Allemagne, totalisant 209 unités résidentielles et un coût total de 73 M€ part du groupe ;
• Le pipeline français actuel se compose de six projets principalement situés dans le Grand Paris et à Bordeaux, représentant 804 unités résidentielles et un coût total de 152 M€ part du groupe. 91 % des projets sont déjà prévendus ;
• La marge totale du pipeline engagé atteint 9 %.

1.2.7.4Pipeline Maîtrisé

Covivio est également propriétaire de plus de 322 000 m² de réserves foncières qui pourraient accueillir de nouveaux projets de développement à terme :

• à Paris, dans le Grand Paris et les grandes villes françaises (209 000 m²), principalement pour des développements clé en main ;
• à Milan avec Symbiosis (23 000 m²) et Porta Romana (76 000 m²) ;
• et environ 14 000 m² en Allemagne, principalement à Berlin.

1.2.8Patrimoine

1.2.8.1Valorisation du patrimoine : - 10,2% à périmètre constant

Le patrimoine a reculé de - 10,2 % à périmètre constant (- 1 771 M€), à 15,1 Md€ part du groupe (23,1 Md€ à 100 %) principalement du fait des éléments suivants 

• D’une manière générale, concernant les Bureaux, la valeur des actifs baisse de - 11,7 % à périmètre constant, avec des disparités importantes entre la résilience relative des actifs situés en centre-ville (69 % du patrimoine), qui marquent une baisse (- 8,1 %), et la chute plus prononcée (- 20,9 %) des actifs non-core (6 % du patrimoine de Bureaux) ;
• Résidentiel Allemagne : le segment enregistre une baisse de - 10,8 % à périmètre constant, toutes zones géographiques confondues, et un rendement moyen en hausse de 3,5 % à 4,1 % (+ 49 bps de hausse des taux de capitalisation à périmètre constant). Le patrimoine est valorisé en valeur bloc. 48 % du patrimoine, d’une valeur de 2,2 Md€, est déjà détenu en copropriété, notamment à Berlin (68 % ; 1,8 Md€), avec une valeur unitaire de vente supérieure de 52 % à la valeur en bloc.
• Concernant l’activité Hôtels, le patrimoine montre une meilleure résilience (- 3,9 %), avec un rendement moyen qui passe de 5 % à 5,9 %, principalement porté par l'indexation (+ 45 bps) et la hausse des taux de capitalisation (+ 20 bps à périmètre constant), compensée par une bonne performance opérationnelle.

Répartition géographique du patrimoine en 2023

1.2.9Liste des principaux actifs

La valeur des dix principaux actifs représente près de 15% du patrimoine part du groupe (un niveau stable par rapport à fin 2022).

1.3Éléments d’analyse de l’activité par segment

1.3.1Bureaux : 52% du patrimoine de Covivio

Covivio a mis en place une stratégie basée sur la centralité, l’hospitalité et la durabilité. Cette stratégie globale se reflète particulièrement dans son patrimoine de Bureaux, caractérisé par une centralité et une accessibilité élevées, une qualité de Grade A et une offre de services de premier plan. Cette stratégie porte ses fruits, comme l’illustre la progression du taux d’occupation en 2023, + 10 bps à 94,5 %.

Covivio détient des bureaux en France (27 % du patrimoine de Covivio), en Italie (17 %) et en Allemagne (8 %), totalisant 9,4 Md€ (7,8 Md€ part du Groupe) à fin décembre 2023.

Le patrimoine de Covivio est divisé comme suit :

• actifs core en centre-ville (69% du patrimoine de Bureaux de Covivio, + 4 pts par rapport à 2022 et + 10 pts par rapport à 2020) : situés dans le centre-ville des grandes métropoles européennes (Paris/Levallois/Neuilly, Milan, Berlin, Düsseldorf, Hambourg et des grandes métropoles régionales françaises), avec un taux d’occupation élevé (97 %) et longue durée moyenne des baux (5,2 ans) ;
• actifs core dans les principaux pôles d'affaires (25% - 2 pts par rapport à 2022) : notamment des actifs présentant une résilience de valeur et de la liquidité, dans des quartiers d'affaires bien desservis (Grand Paris, périphérie des villes allemandes), avec un taux d'occupation élevé (93 %) et une longue durée moyenne des baux (6,1 ans), majoritairement loués à des partenaires de long terme tels que Telecom Italia, Thalès et Dassault Systèmes ;
• actifs non-core (6%, - 2 pts par rapport à 2022) : cette catégorie regroupe les actifs de bureaux secondaires situés en dehors du centre-ville en Allemagne, en Italie et dans le Grand Paris, pour lesquels le taux d'occupation (82 %) et la durée de location moyenne pondéré (3,5 ans) sont inférieurs, avec une stratégie de cessions ou de transformation en actifs résidentiels. 

Actifs core en Centre-ville (69% ; 5,4 Md€ en Part du Groupe)

Actifs core dans les principaux pôles d'affaires (25% ; 2,0 Md€ en Part du Groupe)

1.3.1.1Marché Bureaux en Europe : polarisation confirmée, ralentissement des investissements 

1.3.1.1.1Bureaux France : poursuite de la hausse des loyers prime 

La demande placée sur le marché des bureaux dans le Grand Paris atteint 1 932 100 m² en 2023, en baisse de - 17 % sur un an :

• Paris Centre Ouest continue de surperformer, avec une demande placée en baisse de - 12 % sur un an à 573 700 m² 
• Paris intra-muros représente 46 % de la demande placée totale du Grand Paris (contre 40 % en moyenne sur les cinq dernières années) :

L'offre immédiate augmente de + 10,2 % sur un an à 4,8 millions m² et le taux de vacance s'établit à 8,4 %, en hausse de + 70 bps sur un an, mais avec de fortes disparités 

• dans le QCA de Paris, le taux de vacance diminue de - 10 bps à 2,7 % ;
• dans la première couronne, le taux de vacance reste à des niveaux élevés, en hausse de 290 bps à 15,4 %.

Les loyers prime à Paris poursuivent leur progression pour atteindre un record historique de 1 070 €/m²/an (+ 7 % par rapport à 2022), tout en restant stable dans les autres domaines. Les franchises dans le Grand Paris progressent légèrement à 25,4 %, en hausse de + 80 bps sur un an, avec de fortes disparités entre les sous-marchés :

• légère hausse dans le QCA de Paris, + 20 bps à 15,9 % ;
• forte hausse à La Défense, + 200 bps à 35,9 %.

L’investissement dans le segment Bureaux dans le Grand Paris s’élève à 4,7 Md€ en 2023, en baisse de - 56 % sur un an. Sur l'année, les rendements prime progressent de + 100 bps dans QCA de Paris à 4,25 %

1.3.1.1.2Bureaux à Milan : un marché locatif toujours dynamique

Le marché des bureaux à Milan enregistre une demande placée totale de 412 000 m² (- 15 % sur un an, mais toujours + 8 % au-dessus de la moyenne des 5 ans) après une année record en 2022. La demande reste concentrée sur les immeubles situés dans des emplacements de premier ordre, offrant un bon niveau de services, comme en témoigne le niveau de biens de Grade A/A+, qui comptent désormais pour 80 % de la demande placée totale à Milan. 

Le taux de vacance moyen à Milan baisse de - 50 bps sur un an, à + 11,1 % à fin 2023, avec une forte disparité entre le centre (où se situe l’essentiel du patrimoine de Covivio) et la périphérie :

• dans le QCA de Milan, le taux de vacance s’établit à 5,9 %, en légère hausse de + 40 bps sur un an et en baisse de 1 pt à 3,4 % dans le semi-centre ;
• dans la périphérie, le taux de vacance augmente de 80 bps à 17,5 %.

La forte demande d’espaces de qualité, combinée à la rareté des actifs de Grade A, contribue à stabiliser les loyers prime à Milan, à 700 €/m²/an.

Avec un montant total de 1,1 Md€ investis (- 78 % sur un an), 0,73 Md€ pour Milan (- 79,9 % sur un an), le marché de l'investissement de bureaux italien s'est montré limité en 2023. Les rendements prime s'établissent désormais à 4,25 % dans le QCA de Milan (+ 50 bps sur un an) et à 4,75 % dans le centre de Milan (+ 50 bps sur un an).

1.3.1.1.3Bureaux Allemagne : - 26 % de demande placée, mais des loyers prime en hausse de + 6 % sur un an

En 2023, la demande placée sur les six principaux marchés en Allemagne a baissé de 26 % sur un an à 2 233 600 m², impactée par le ralentissement économique et le télétravail. 

Les taux de vacance atteignent 5,6 % en moyenne, en hausse de + 80 bps sur un an. Berlin (4,4 %) et Hambourg (3,9 %) enregistrent les taux de vacance les plus faibles, suivis par Munich qui s'établit à 5,5 %, tandis que les niveaux de vacance à Francfort et à Düsseldorf restent élevés, respectivement à 9,7 % et 8,2 %. 

Les loyers prime progressent en moyenne de + 7,4 % en 2023, avec des performances variables : forte croissance à Düsseldorf (+ 19 %), tandis que Munich (+ 9 %) et Berlin (+ 4 %) affichent également une croissance décente. À Hambourg, les loyers prime se stabilisent en 2023, tandis que Francfort affiche une croissance négative (- 6 %).

Le volume d’investissement dans les bureaux en Allemagne recule de - 79 % sur un an en 2023 à 4,6 Md€. Les rendements prime s’élèvent désormais à 4,4 % en moyenne pour les six premières villes allemandes, en hausse de + 100 bps sur un an.

1.3.1.2Chiffre d’affaires comptabilisé : + 5,2 % de croissance à périmètre constant

Par rapport à l’année dernière, les revenus locatifs ont diminué de - 10,6 M€, principalement en raison de :

• Croissance locative à périmètre constant (+ 14,7 M€) de + 5,2 %, principalement sous l’effet d’une forte indexation ;
• Cessions (- 26,4 M€) réalisées en 2022 (- 14,9 M€) et en 2023 (- 11,5 M€) ;
• Contribution positive du pipeline de bureaux (+ 1,7 M€), l'impact lié aux actifs libérés à des fins de réaménagement (- 13,9 M€) étant compensé par les livraisons de nouveaux actifs (+ 15,6 M€), répartis entre les livraisons 2022 (So Pop, Streambuilding, Goujon) et 2023 (Maslö, DS Campus, Beagle).

1.3.1.3Chiffre d'affaires annualisé

La baisse s’explique principalement par les variations suivantes : 

• La baisse en France (- 11 %) est portée par la libération de locaux dans le Croissant Ouest et les cessions dans les grandes métropoles régionales ;
• L’augmentation en Italie s’explique principalement par la stabilité du patrimoine avec un taux d’occupation en hausse (98,7 %) et une durée de location moyenne pondérée significative (6,3 ans) ;
• L’augmentation en Allemagne (+ 6 %) s’explique principalement par le patrimoine Bureaux à Berlin et la livraison de Beagle à Berlin.

1.3.1.4Indexation

Les baux à loyer à indice fixe sont indexés sur des indices de référence (ILC et ICC en France et indice prix de consommation pour les actifs à l’étranger) :

• Pour les loyers actuels en France, 93 % des revenus locatifs sont indexés sur l’ILAT, 5 % des revenus locatifs sont indexés sur l’ICC, le solde est indexé sur l’ILC ou l’IRL ;
• En Italie, l’indexation des loyers est généralement calculée en appliquant l’augmentation de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) à chaque date anniversaire de la signature de l’accord ;
• Les loyers sont indexés sur l’indice des prix à la consommation allemand pour 42 % des baux, 10 % prévoient une hausse fixe et 32 % disposent d’une clause d’indexation si l’IPC dépasse une augmentation annuelle comprise entre 5 % et 10 %. Les autres (16 %) ne sont pas indexés et sont principalement loués à l’administration publique.

1.3.1.5Forte activité locative : 130 860 m² renouvelés ou loués en 2023

L'année 2023 a été dynamique pour l’activité locative. 130 860 m² ont été signés ou renouvelés en 2023, principalement via les locations suivantes :

• 79 933 m² ont été loués ou préloués en 2023, dont:
  • 11 658 m² sur l'immeuble Maslö à Levallois, désormais loué à 87 %,
  • 11 613 m² sur l'immeuble So Pop à Paris Saint-Ouen, désormais loué à 71 %,
  • 7 738 m² sur l'immeuble Uban Garden (Atlantis) à Issy-les-Moulineaux, libéré début 2023 et déjà reloué à 70 %,
  • 7 164 m² sur Cap18 à Paris ,
  • 4 242 m² reloués sur CB21 à La Défense, désormais loué à 100 %,
  • 1 439 m² sur Boulogne Grenier, désormais loué à 100 %,
  • 4 560 m² de prélocations sur les actifs en développement (Rozzano),
  • 9 190 m² sur Zeughaus à Hambourg, désormais loué à 96 %,
  • 4 054 m² loués sur l'immeuble FAC à Francfort ;
• 50 927 m² ont été renouvelés, dont 47 426 m² en Allemagne, principalement  
  • 11 575 m² sur FAC à Francfort,
  • 7 901 m² sur CCC à Francfort,
  • 6 711 m² sur Zeughaus à Hambourg,
  • 4 432 m² sur ABC à Düsseldorf ;
• 112 804 m2 ont été libérés, principalement en France (93 267 m²) et en Allemagne (14 309 m²) 
  • 28 317 m² de redéveloppement (9,4 M€ de loyers Topped-up, part du groupe), 24 % de nouveaux bureaux, 76 % à transformer en résidentiel,
  • 45 572 m² sur des actifs à relouer, dont 19 409 m² déjà reloués,
  • 38 915 m² sur des actifs en cours de cession.

1.3.1.6Échéancier des baux et taux d’occupation

1.3.1.6.1Échéancier des baux : 5,4 ans de durée résiduelle ferme des baux

En 2024, 34,7 M€ de baux arriveront à échéance, dont 20 M€ déjà gérés. 14,7 M€ restent à gérer (2,1 % des revenus annualisés de Covivio), principalement sur des actifs core pour lesquels la décision du locataire n’est pas encore connue.

1.3.1.6.2Taux d’occupation Bureaux : 94,5 % à fin 2023

• En France, le taux d’occupation diminue de - 30 bps à 94,1 %, contre 94,4 % à fin 2022, principalement en raison de la libération d’un actif (Atlantis, déjà reloué à 70 %) et d’une livraison au 1er trimestre 2023 (Maslö, désormais loué à 87 %) ;
• En Italie, le taux d’occupation progresse de + 30 bps à 98,7 %, contre 98,4 % à fin 2022, du fait des nouvelles locations ;
• En Allemagne, le taux d’occupation augmente de 130 bps à 86,4 % par rapport à fin 2022. Cela résulte principalement des locations, notamment sur Zeughaus à Hambourg et sur CCC à Francfort. 

1.3.1.7Valorisation du patrimoine Bureaux

1.3.1.7.1Évolution de la valeur du patrimoine : -17,5% sur les Bureaux 

La valeur du patrimoine a baissé de - 1 661 M€ depuis la fin 2022 (- 17,5 %), principalement pour les raisons suivantes:

• - 1 038 M€ liés à la chute de la valeur à périmètre constant (- 11,7 %), du fait de l’extension des taux plafonds et de la révision des prix sur les actifs nécessitant un repositionnement ;
• + 265 M€ investis dans des projets de développement et des travaux d’amélioration sur des actifs en exploitation ;
• - 716 M€ de cessions.

1.3.1.7.2Variation à périmètre constant : - 11,7 %

La variation de - 11,7 % de la valeur à périmètre constant s’explique principalement par la hausse des taux de capitalisation, sur l’ensemble des zones géographiques et plus particulièrement sur les actifs situés en périphérie

Dans l’ensemble, la baisse de la valeur de - 11,7 % est principalement liée à l’environnement de marché. On note de fortes disparités entre les actifs situés en centre-ville (la majeure partie de notre patrimoine, 69 %), en baisse de - 8,1 % sur un an, les actifs situés dans les principaux pôles d'affaires, en baisse de - 18 %, et les actifs non-core, en baisse de - 20,9 %.

Le rendement moyen progresse de + 75 bps à 5,5 %.

1.3.1.8Actifs détenus en quote-part

Les actifs détenus en quote-part sont les suivants :

• la Tour CB21 (détenue à 75 %) à La Défense ;
• les actifs Silex 1 et 2 à Lyon (détenus à 50,1 % et entièrement consolidés) ;
• le projet So Pop à Paris Saint-Ouen (détenu à 50,1 % et entièrement consolidé) ;
• le projet Streambuilding à Paris 17e (détenu à 50 % et entièrement consolidé),
• les campus Dassault à Vélizy (détenus à 50,1 % et entièrement consolidés) ;
• le campus New Vélizy pour Thales (détenu à 50,1 % et comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence) ;
• Euromed Center à Marseille (détenu à 50 % et comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence) ;
• Cœur d’Orly dans le Grand Paris (détenu à 50 % et comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence).

1.3.2Résidentiel Allemagne : 31% du patrimoine de Covivio

Covivio intervient sur le secteur résidentiel en Allemagne au travers de sa filiale Covivio Immobilien, détenue à 61,7 %. Les données chiffrées sont présentées en 100 % et en part du groupe Covivio.

Covivio détient environ 41 100 unités à Berlin, Hambourg, Dresde, Leipzig et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, ce qui représente 7,2 Md€ (4,7 Md€ part du groupe) d’actifs. 

Covivio est principalement exposée aux villes A en Allemagne, avec une exposition de 100 % aux zones métropolitaines de plus d’un million d’habitants et de 90 % aux villes de plus de 500 000 habitants. Covivio cible le marché de l’habitat haut de gamme. 

L’exposition à Berlin, où la pénurie de logements est la plus importante en Allemagne, représente 57 % à fin 2023. Le patrimoine de Covivio à Berlin est de grande qualité, avec 68 % d’immeubles construits avant 1950 et 68 % déjà divisés en immeubles de copropriété.

1.3.2.1Le déséquilibre offre/demande s'est accentué en 2023, soutenant les loyers

• En Allemagne, la demande de logements continue à augmenter depuis le début de l’année, dans un contexte de hausse du nombre d’habitants alors que les livraisons de logements, autour de 270 000 unités en 2023, restent loin de l’objectif gouvernemental (> 400 000 logements/an). 
• Cette pénurie continue de soutenir les loyers en Allemagne et notamment à Berlin. Les loyers moyens demandés sur les constructions neuves à Berlin progressent de + 9 % à 19,4 €/m² sur un an, tandis que les loyers demandés sur les immeubles existants augmentent de + 6 % à 12,9 €/m² selon Riwis/Bulwiengesa.
• Le marché allemand de l’investissement résidentiel (pour les immeubles collectifs de plus de 30 logements) est en baisse de - 38 % en 2023 par rapport à l’année précédente, à 7,5 Md€. Le marché privé a également été impacté, comme le montrent les crédits immobiliers privés enregistrés par la Bundesbank, en baisse de - 37 % sur un an à 161 Md€.
• Les prix moyens baissent légèrement, de - 4 % pour les bâtiments existants, à 4 750 €/m², toujours bien au-dessus de la valorisation actuelle du patrimoine résidentiel de Covivio (3 052 €/m² à Berlin). Le prix du mètre carré pour les bâtiments neufs a également baissé - 2,8 % à 7 000 €/m2. 

En 2023, les activités de Covivio ont été marquées par :

• une croissance locative accélérée : + 3,9 % à périmètre constant (contre + 3,1 % en 2022) ; et
• 10,8 % de baisse de valeur à périmètre constant, en raison de la hausse des taux d’intérêt.

1.3.2.2Revenus locatifs comptabilisés : + 3,9% à périmètre constant

Les revenus locatifs s’élevaient à 185,1 M€ part du groupe en 2023, en hausse de + 4,8 % (+ 8,5 M€) sous les effets combinés :

• à Berlin, de la croissance locative à périmètre constant qui est de + 4,0 % (+ 3,6 M€) portée par l’indexation (+ 2,0 pts) et les relocations (+ 1,4 pts) avec une forte hausse (+ 31 % en 2023) ;
• en dehors de Berlin, de la croissance des loyers à périmètre constant qui a été soutenue dans toutes les villes (+ 3,8 % en moyenne, + 3,2 M€) sous l’effet des relocations (y compris les modernisations) et de l’indexation.

1.3.2.3Loyers annualisés : 189,4 M€ part du groupe

La répartition du patrimoine reste relativement stable depuis quelque temps, Berlin générant un peu plus de 50 % des revenus locatifs (stable par rapport à 2022), au travers d’unités résidentielles et de certains commerces (principalement des commerces de pied d’immeuble).

Les revenus locatifs (8,6 €/m²/mois en moyenne) offrent un solide potentiel de croissance par réversion par rapport aux loyers de relocation enregistrés sur tous les marchés, notamment Berlin (25 %- 30 %) Hambourg (20 %-25 %), Dresde et Leipzig (10 %-15 %) et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (20 %-25 %).

1.3.2.4Indexation

Les revenus locatifs des logements en Allemagne évoluent selon divers mécanismes.

1.3.2.4.1Les loyers de relocation

Il est en principe possible d’augmenter le loyer librement, sous réserve que le bien ne soit pas financé par des subventions gouvernementales. 

Par exception à ce principe de liberté de fixation des loyers, certaines villes comme Berlin, Hambourg, Cologne, Düsseldorf, Dresde et Leipzig ont appliqué un plafonnement des loyers (Mietpreisbremse) de relocation. Dans ces villes, le loyer de relocation ne peut excéder de plus de 10 % le loyer de référence (Mietspiegel), sauf dans les cas suivants :

• si le bien a été modernisé au cours des trois dernières années, le loyer de relocation peut dépasser la limite de + 10 % et atteindre un maximum de 8 % des coûts de modernisation ;
• dans le cadre d’une modernisation complète (montant de travaux supérieur à un tiers des coûts de nouvelle construction), il est possible d’augmenter librement le loyer,
• si le loyer reçu du locataire précédent est supérieur à la limite de + 10 %, alors ce loyer constitue la limite en cas de relocation.

Les immeubles construits après le 1er octobre 2014 ne sont pas inclus dans le plafonnement des loyers.

1.3.2.4.2Sur les baux en cours

Pour les locataires résidentiels, le loyer peut généralement être ajusté en fonction du loyer comparatif local (Mietspiegel), qui est généralement déterminé sur la base de l’indice des loyers. Outre ce mode de révision, il est également possible de conclure un contrat de loyer indexé ou progressif. Une combinaison successive de méthodes de révision peut également être convenue par contrat (par exemple, un loyer progressif pour les cinq premières années du contrat, suivi d’une révision sur la base du loyer comparatif local).

Révision sur la base du loyer comparatif local : le loyer actuel peut être augmenté de 15 à 20 % dans les trois ans, selon les régions, sans dépasser le loyer comparatif local (Mietspiegel). Ce type de contrat représente environ 90 % de nos revenus locatifs.

1.3.2.4.2Pour les baux en cours avec réalisation de travaux :

Si des travaux ont été réalisés, le loyer peut être augmenté de 8 % au maximum du montant desdits travaux (hors maintenance), en plus de l’augmentation possible d’après l’indice du loyer. Cette augmentation est soumise à trois conditions :

• les travaux permettent d’économiser de l’énergie, d’augmenter la valeur utilitaire ou d’améliorer les conditions de vie à long terme ;
• l’augmentation de loyer prend effet 3 mois après la déclaration d’augmentation de loyer ;
• le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 3 €/m² pour les travaux de modernisation du bien sur une période de six ans (2 €/m² si le loyer initial est inférieur à 7 €/m²).

1.3.2.5Taux d’occupation : un niveau élevé de 99,1%

Le taux d’occupation s’établit à 99,1 %. Il se maintient au-dessus de 98 % depuis fin 2015, reflétant la très bonne qualité du patrimoine et le faible risque locatif du groupe.

1.3.2.6Valorisation du patrimoine : 7,2 Md€ (4,7 Md€ en part du groupe)

1.3.2.6.1Évolution de la valeur du patrimoine : -10,8%

En 2023, la valeur du patrimoine a baissé de - 10,8 % pour s’établir à 4,7 Md€ part du groupe, impactée par la baisse de valeur à périmètre constant (640 M€).

1.3.2.6.2Variation à périmètre constant : -10,8%

La valeur moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à 2 559 €/m², dont 3 052 €/m² à Berlin et 1 826 €/m² en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, et le rendement moyen remonte de + 60 pb sur un an, à 4,1 %. Le patrimoine est valorisé en valeur bloc. 48 % du patrimoine est d’ores et déjà mis en copropriété, en particulier à Berlin (68 %), où l’écart entre valeur en bloc et prix de vente unitaire atteint + 52 %.

En 2023, les valeurs diminuent de - 10,8 % à périmètre constant par rapport à fin 2022, reflétant la hausse des taux d’intérêt. Le rendement moyen du patrimoine est en hausse de + 60 bps à 4,1 %.

1.3.2.7Capex de maintenance et de modernisation

En 2023, les Capex s’élèvent à 117 M€ (41,3 €/m² ; 76 M€ part du groupe) et les Opex à 21 M€ (7,3 €/m²  ; 13 M€ part du groupe).

En moyenne, les projets de modernisation, qui totalisent 78 M€ en 2023 (50 M€ en part du groupe), affichent un rendement immédiat proche de 5 %, pouvant aller jusqu’à 10 % post relocation

1.3.3Hôtels  : 17% du patrimoine de Covivio

Covivio Hotels, filiale de Covivio détenue à 43,9 % au 31 décembre 2023, est une Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) et un acteur immobilier leader en Europe. La société investit à la fois dans les hôtels en bail (fixe ou variable) et en murs & fonds.

Les données sont communiquées en 100 % et en part du groupe Covivio.

Covivio détient un portefeuille d’hôtels de premier ordre d’une valeur de 6,4 Md€ (2,5 Md€ part du groupe) et se concentre sur des biens dans des grandes métropoles européennes loués ou exploités par les principaux opérateurs hôteliers tels qu’Accor, B&B, Mariott, IHG, NH Hotels, etc. Ce portefeuille offre une diversification géographique et locative (à travers 12 pays européens) et des possibilités de gestion d’actifs à travers différents modes de détention (hôtels en bail et murs & fonds).

1.3.3.1Une performance du segment Hôtellerie à des niveaux historiquement élevés 

En 2023, la performance du segment Hôtellerie est exceptionnelle malgré un environnement macroéconomique incertain marqué par l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et les tensions géopolitiques.

• Les principaux marchés européens de Covivio Hotels ont largement dépassé leurs performances de 2019, avec un RevPAR en Europe de + 16 %, allant de + 6 % pour l’Allemagne à + 32 % pour l’Italie.
• Le Pricing Power de l’activité hôtelière s’est accentué en 2023. Les taux quotidiens moyens ont dépassé les niveaux de 2019 en 2023, de + 23 % en moyenne en Europe, avec une belle performance sur nos principales expositions : + 35 % en Italie, + 25 % en France, + 23 % au Royaume-Uni et + 16 % en Allemagne. 
• Le RevPAR du marché français, première destination touristique mondiale, enregistre une hausse de + 22 %.
• La fréquentation touristique au sein de l’Union européenne retrouve un niveau proche de celui d’avant la pandémie. Les perspectives pour 2024 sont très prometteuses en Europe, notamment en France, avec de nombreux événements tels que les Jeux Olympiques ou le Championnat d’Europe de Football en Allemagne. 
• Du côté des investissements, les volumes de transactions enregistrés dans les hôtels en Europe au 3e trimestre depuis le début de l’année 2023 atteignent 9,4 Md€, un chiffre stable par rapport à 2022, montrant une meilleure résilience que les autres classes d’actifs en 2023. L’Espagne et la France ont continué à attirer la majeure partie des investissements. 

Les actifs non détenus à 100 % par Covivio Hotels incluent principalement : 

• 91 actifs B&B en France, dont 89 détenus à 50,2 % et deux détenus à 31,2 % ;
• 25 actifs AccorInvest en France (23 actifs) et en Belgique (2 actifs), détenus à 31,2 % et 33,3 %.

1.3.3.2Chiffre d’affaires comptabilisé : + 12,7% de croissance à périmètre constant

Le chiffre d’affaires des Hôtels a augmenté de + 12,7 % (+ 16,2 M€ part du groupe) par rapport à 2022, du fait des éléments suivants :

• hôtels en bail :
  • le patrimoine AccorInvest (17 % du chiffre d'affaires Hôtellerie et 20 % du patrimoine hôtelier), qui est indexé sur le chiffre d’affaires hôtelier, a augmenté de + 18,9 % à périmètre constant par rapport à 2022, du fait de la reprise soutenue de l’activité touristique. Ces hôtels de moyenne gamme et économiques sont situés en France et en Belgique,
  • baux fixes (60 % du chiffre d’affaires Hôtellerie et 57 % du patrimoine hôtelier) : principalement via l’indexation positive (+ 2,3 M€) et l’asset management (+ 4 M€) ;
• hôtels en murs et fonds (23% du chiffre d'affaires Hôtellerie et 23 % du portefeuille hôtelier) : principalement situés en Allemagne et dans le Nord de la France. L’augmentation de 26,4 M€ à 32,3 M€ (Allemagne + 0,8 M€ et France + 1,3 M€) est due à la reprise de la dynamique du marché.

Taux de collecte : 100% pour les hôtels, hors franchises de loyers et différés de paiement.

1.3.3.3Chiffre d’affaires annualisé

Répartition par opérateurs et par pays (sur la base du chiffre d’affaires 2023) qui s’élève à 144,9 M€ en part du groupe 

Les loyers sont ventilés de la façon suivante : fixes (60 %), variables (17 %) et EBITDA sur contrats de gestion (23 %).

1.3.3.4Indexation

Les loyers fixes sont indexés sur des indices de référence (ICL et ICC en France et indice prix de consommation pour les actifs à l’étranger).

1.3.3.5Échéancier des baux : 12,7 années de durée résiduelle ferme des baux

.

1.3.3.6Valorisation du patrimoine : - 3,9% à périmètre constant

1.3.3.6.1Évolution de la valeur du patrimoine

À fin 2023, le patrimoine s’élève à 2,5 Md€ part du groupe, en recul de 87 M€ par rapport à fin 2022, ce qui s’explique essentiellement par la variation négative de la valeur à périmètre constant (102 M€).

1.3.3.6.2Variation à périmètre constant : -3,9%