1
Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance
Au capital de 20.787.356,70 €
Siège social : 39 avenue George V – PARIS (75008)
572 920 650 RCS PARIS
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
INCLUANT LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL
Le document d’enregistrement universel a été déposé le 18 décembre 2025 auprès de l’AMF, en sa
qualité d’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable
conformément à l’article 9 dudit règlement.
Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres
financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s'il est
complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au
document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’AMF conformément
au règlement (UE) 2017/1129.
En application de l’article 19 du règlement (UE) n°2017/1129, les éléments suivants sont inclus par
référence dans le présent document d’enregistrement universel :
Les comptes consolidés et sociaux de l’exercice 2024 ainsi que les rapports des Commissaires aux
comptes y afférents, figurant respectivement en pages 171 à 203, 150 à 170, 101 à 107, 109 à 116 du
document d’enregistrement universel déposé le 19 décembre 2024 auprès de l’AMF sous le n°D24-
0899 ; et
Les comptes consolidés et sociaux de l’exercice 2023 ainsi que les rapports des Commissaires aux
comptes y afférents, figurant respectivement en pages 173 à 206, 153 à 172, 102 à 108, 110 à 116 du
document d’enregistrement universel déposé le 19 décembre 2023 auprès de l’AMF sous le n°D23-
0866.
Des exemplaires du présent document d’enregistrement universel sont disponibles sans frais au siège
social de BLEECKER - 39 avenue George V – 75008 PARIS (la « Société ») et sur le site Internet de la
Société www.bleecker.fr ainsi que sur le site de l’AMF www.amf-france.org
2
SOMMAIRE
SOMMAIRE .......................................................................................................................................................... 2
1. PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS
D’EXPERTS ET APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE ........................................... 4
1.1 Personnes responsables ........................................................................................................................ 4
1.2 Attestation des responsables du document d’enregistrement universel ................................................ 4
1.3 Informations provenant de tiers, déclarations d’experts et déclarations d’intérêts.............................. 4
................................................................................................................................................................................ 5
2. CONTROLEURS LEGAUX DES COMPTES ................................................................................... 14
3. FACTEURS DE RISQUES ................................................................................................................... 15
3.1 Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER ................................................................ 16
3.2 Risques financiers ............................................................................................................................... 23
3.3 Risques règlementaires ....................................................................................................................... 29
3.4 Risques sociaux et environnementaux ................................................................................................. 31
3.5 Risques liés à la gouvernance ............................................................................................................. 31
4. INFORMATIONS CONCERNANT L’EMETTEUR ........................................................................ 32
4.1 Raison sociale et nom commercial de la Société ................................................................................ 32
4.2 Lieu et numéros d’enregistrement de la Société ................................................................................. 32
4.3 Date de constitution et durée de la Société ......................................................................................... 32
4.4 Siège social de la Société, forme juridique, législation régissant ses activités ................................... 33
5. APERCU DES ACTIVITES ................................................................................................................. 33
5.1 Principales activités ............................................................................................................................ 33
5.2 Évènements marquants dans le développement de la Société au cours des trois derniers exercices .. 47
5.3 Stratégie et objectifs ............................................................................................................................ 47
5.4 Investissements .................................................................................................................................... 48
6. STRUCTURE ORGANISATIONNELLE ........................................................................................... 53
6.1 Description du Groupe et place de la Société au 31 août 2025 .......................................................... 53
6.2 Liste des filiales et participations de la Société au 31 août 2025 ....................................................... 54
7. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT .............................................. 55
7.1 Situations financières......................................................................................................................... 56
7.2 Revenus locatifs .................................................................................................................................. 61
8. TRESORERIE ET CAPITAUX ........................................................................................................... 62
8.1 Tableau de variation des capitaux propres ......................................................................................... 62
8.2 Flux de trésorerie consolidés .............................................................................................................. 63
8.3 Besoin de financement et structure de financement ............................................................................ 64
8.4 Restriction éventuelle à l’utilisation de capitaux ................................................................................ 64
8.5 Sources de financement attendues pour honorer les engagements pris .............................................. 64
9. INFORMATION SUR LES TENDANCES ......................................................................................... 65
9.1 Principales tendances ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos (31 août 2025) jusqu’à
la date du présent document d’enregistrement universel .................................................................... 65
9.2 Éléments susceptibles d’influer sur les objectifs de BLEECKER........................................................ 65
10. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE ......................................................................... 65
11. ORGANES DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE .................................................................. 66
11.1 Composition et fonctionnement des organes de Direction et de Surveillance .................................... 66
11.2 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ....................... 68
12. REMUNERATIONS ET AVANTAGES ............................................................................................. 69
12.1 Rémunérations et avantages en nature attribués pour le dernier exercice clos aux dirigeants .......... 69
12.2 Sommes provisionnées ou constatées par la Société aux fins de versement de pensions, de retraite ou
d’autres avantages .............................................................................................................................. 70
13. FONCTIONNEMENT ET MANDATS DES MEMBRES DU DIRECTOIRE ET DU CONSEIL
DE SURVEILLANCE ........................................................................................................................... 70
13.1 Mandats des membres du Directoire et du Conseil de surveillance ................................................... 70
13.2 Informations sur les contrats de services liant les membres du Directoire et/ou du Conseil de
surveillance à la Société ou à l’une quelconque de ses filiales ........................................................... 70
13.3 Comités spécialisés ............................................................................................................................. 70
13.4 Déclarations relatives au Gouvernement d’Entreprise et incidences significatives potentielles sur la
gouvernance d’entreprise ................................................................................................................... 71
3
13.5 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance ............................................. 71
14. SALARIES ........................................................................................................................................... 101
15. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES ...................................................................................................... 101
15.1 Principaux actionnaires à la date du présent document d’enregistrement universel ....................... 101
15.2 Droits de vote des principaux actionnaires ....................................................................................... 102
15.3 Actionnaires significatifs de la Société ............................................................................................. 103
15.4 Accord portant sur le contrôle de la Société ..................................................................................... 105
16. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES ............................................................................ 105
16.1 Transactions avec les parties liées .................................................................................................... 105
16.2 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2025.......................................................................................................... 106
16.3 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2024.......................................................................................................... 113
16.4 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2023.......................................................................................................... 113
17. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L’ACTIF ET LE PASSIF, LA SITUATION
FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L’EMETTEUR ............................................................ 113
17.1 Comptes sociaux annuels .................................................................................................................. 113
17.2 Comptes consolidés ........................................................................................................................... 113
17.3 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux .................................................. 114
17.4 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés ............................................. 122
17.5 Honoraires des Commissaires aux Comptes ..................................................................................... 129
17.6 Résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices ............................................................ 130
17.7 Politique de distribution de dividendes ............................................................................................. 131
17.8 Procédures judiciaires et arbitrage .................................................................................................. 131
17.9 Changements significatifs de la situation financière ou commerciale .............................................. 131
18. INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES ....................................................................................... 131
18.1 Capital Social .................................................................................................................................... 131
18.2 Acte constitutif et statuts ................................................................................................................... 133
19. CONTRATS IMPORTANTS ............................................................................................................. 134
20. DOCUMENTS DISPONIBLES .......................................................................................................... 137
21. RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET CONSOLIDES DE
L’EXERCICE CLOS LE 31 AOÛT 2025 .......................................................................................... 138
22. COMMUNIQUE DE PRESSE RELATIF AUX REVENUS LOCATIFS PERÇUS AU COURS
DU 1ER TRIMESTRE DE L’EXERCICE EN COURS (SEPTEMBRE, OCTOBRE ET
NOVEMBRE 2025).............................................................................................................................. 161
ANNEXE 1 – COMPTES SOCIAUX AU 31 AOUT 2025 ............................................................................. 163
ANNEXE 2 – COMPTES CONSOLIDES AU 31 AOUT 2025 ..................................................................... 182
ANNEXE 3 – TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
............................................................................................................................................................................ 227
ANNEXE 4 – TABLE DE CONCORDANCE AVEC LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL ................ 233
ANNEXE 5 – TABLE DE CONCORDANCE DU RAPPORT DE GESTION ET DU RAPPORT SUR LE
GOUVERNEMENT D ’ENTREPRISE .......................................................................................................... 234
4
1. PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS,
RAPPORTS D’EXPERTS ET APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE
1.1 Personnes responsables
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de la Société.
Monsieur Philippe BUCHETON, membre du Directoire et Directeur Général de la Société.
1.2 Attestation des responsables du document d’enregistrement universel
« Nous attestons que les informations contenues dans le présent document d’enregistrement
universel sont, à notre connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission
de nature à en altérer la portée.
Nous attestons, à notre connaissance, que les comptes sont établis conformément aux
normes comptables applicables et donnent une image fidèle et honnête des éléments d’actif
et de passif, de la situation financière et des profits ou pertes de l’émetteur et de l’ensemble
des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion figurant au
Chapitre 21 présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la
situation financière de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la
consolidation et qu’il décrit les principaux risques et incertitudes auxquels elles sont
confrontées. »
Fait à Paris, le 18 décembre 2025
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Monsieur Philippe BUCHETON
Président du Directoire
Directeur Général
1.3 Informations provenant de tiers, déclarations d’experts et déclarations d’intérêts
Le portefeuille de la Société est évalué chaque année par un expert en évaluation immobilière
indépendant et extérieur. Pour l’exercice clos le 31 août 2025, la Société a mandaté pour
l’ensemble de son portefeuille d’actifs, le cabinet de renommée internationale Cushman &
Wakefield Valuation France (C&W Valuation France), 185 avenue Charles de Gaulle – 92200
Neuilly-sur-Seine.
Le groupe C&W est né en 1998 de la fusion entre la société internationale de conseil en
immobilier Cushman & Wakefield, dont le siège social se trouvait à New York, et la société
européenne spécialisée en immobilier Healey & Baker, basée à Londres.
Aujourd’hui, les 50 000 collaborateurs, implantés dans plus de 60 pays, conseillent leurs clients,
utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en
combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme
complète de solutions immobilières.
La société C&W Valuation France fait partie de l’AFREXIM, garantie de sa totale indépendance,
laquelle est signataire de la « Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière » élaborée sous
l’égide de l’IFEI (Institut Français des Experts Immobiliers) et dont la dernière édition date de
2017.
5
Les informations issues des rapports et comptes-rendus de C&W Valuation France ont été
fidèlement reproduites dans le présent document, et, à la connaissance de la Société, sont
conformes à la réalité, ne comportent aucune omission qui rendrait ces informations inexactes ou
trompeuses.
1.3.1 Rapport condensé de l’expert immobilier
6
7
8
9
10
11
12
Il est précisé que la valeur hors droits et hors frais d’acte du présent rapport condensé de l’expertise
effectuée par Cushman & Wakefield Valuation France ci-dessus, est identique à la valeur retenue
dans les comptes consolidés au 31 aout 2025.
13
Etat du patrimoine BLEECKER au 31 août 2025
ETAT DU PATRIMOINE AU 31/08/2025
837 Bureaux 627 357 € Loué
711 Bureaux 558 060 € * Vacant
69 Habitation 51 060 € * Vacant
187 Commerces 134 000 € Loué
1 152 Bureaux 862 485 € Loué
152 115 520 € * Vacant
214 155 054 € Loué
908 Bureaux 795 806 € Loué
388 373 741 € Loué
75 19 875 € * Vacant
341 164 636 € Loué
155 88 350 € * Vacant
814 Bureaux 675 710 € Loué
262 Commerces 172 960 € Loué
85 Habitation 43 200 € Loué
Bleecker 75 Paris XI 2025 100% 1 021 Bureaux 720 000 € Loué 100%
BREEAM Refurbishment and Fit-Out
EXCELLENT + WiredScored
Bussy FL 77 Bussy Saint Georges 2025 100% 2 554 Commerces 945 327 € Loué 100% -
Gabrielli 75 Paris XV 2011 100% 12 273 Bureaux 8 989 681 € Loué 100%
Breeam-In-Use VERY GOOD
& Biodivercity Life + WiredScored
Lulli 75 Paris XI 2001 100% 390 Bureaux 269 593 € Loué 100% -
1 411 Bureaux 1 451 821 € Loué
126 107 100 € * Vacant
312 272 763 € Loué
409 Habitation 224 950 € *
Vacance
technique
873 705 917 € Loué
187 145 860 € * Vacant
83 Habitation 32 171 € * Vacant
246 Commerces 130 945 € Loué
2 830 Bureaux 3 770 619 € Loué
1 493 Commerces 2 952 198 € Loué
Moussorgski 75 Paris VIII 2009 100% 1 104 Bureaux 1 046 018 € Loué 100%
Breeam-In-Use
VERY GOOD
TOTAL (détention 100%) 93,8% 31 661 26 602 778 € 95,0%
*
*Loyers prévisionnels
**Le pourcentage de la surface effectivement louée par rapport à la surface totale de l’immeuble
***Rapport entre les loyers annualisés des locaux effectivement occupés et les loyers qui seraient perçus si l'immeuble était loué à sa valeur locative de marché
2007
2009
2007
Surfaces (m²)
Affectation
Loyer en base
annuelle
au 31/08/2025
Commerces
Paris VIII
75
Taux
d'occupation
physique**
57%
90%
88%
100%
76%
81%
100%
2016
2016
2017
2019
75
Paris I
14 rue Lafayette
15 rue Lafayette
75
Société
Localisation
Paris IX
75
Paris IX
176 Rivoli
30 Haussman
Mahler
Molière
Mallarmé
Paris IX
75
Paris IX
75
Paris VIII
75
BREEAM Rénovation
GOOD
Breeam-In-Use
VERY GOOD
(en cours)
Breeam-In-Use
VERY GOOD
Année
d'acquisition
Labels & Certifications
Breeam-In-Use
VERY GOOD
-
-
Breeam-In-Use
VERY GOOD
Bureaux
Commerces
Habitation
Commerces
Observations
14
2. CONTROLEURS LEGAUX DES COMPTES
Commissaires aux Comptes:
(i) Grant Thornton
29 rue du Pont - 92200 Neuilly-Sur-Seine
(ii) Farec
29 Rue Claude Decaen, 75012 Paris
Les Commissaires aux Comptes de la Société sont membres de la Compagnie Nationale des
Commissaires aux Comptes (CNCC).
15
3. FACTEURS DE RISQUES
Conformément aux dispositions du Règlement UE 2017/1129 du 14 juin 2017, les risques décrits ci-
dessous sont ceux qui, à la date du présent document d’enregistrement universel, ont été considérés par
la Société comme spécifiques et susceptibles d’avoir un impact significatif sur sa situation financière,
ses résultats et le développement de ses activités et dont il doit être tenu compte dans toute décision
d’investissement dans les actions de la Société.
Les risques décrits ci-dessous sont divisés en cinq catégories principales, au sein desquelles elles
apparaissent dans un ordre d’importance décroissant déterminé en fonction de leur degré de criticité net,
lequel repose d’une part, sur la probabilité que le risque se concrétise et d’autre part, sur l’ampleur
estimée de son impact négatif sur la Société, après prise en compte des mesures de réduction. Ces
mesures de réduction ne visent pas à supprimer les risques identifiés mais à réduire, dans la mesure du
possible, leurs impacts négatifs sur la Société. Dès lors, des procédures, des actions et des contrôles
peuvent être mis en place par la Société. Les contrôles relevant notamment du contrôle interne (cf.
paragraphe 1.6 du chapitre 21 « Rapport de gestion »), ce dernier concourt au traitement des risques.
Les cinq catégories principales de risques sont les suivantes :
-Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER (I)
-Risques financiers (II)
-Risques réglementaires (III)
-Risques sociaux et environnementaux (IV)
-Risques liés à la gouvernance (V)
16
Synthèse des facteurs de risques spécifiques et significatifs à BLEECKER
Impact
Probabilité
Criticité
nette
I - Risques relatifs au secteur et aux activités de
BLEECKER
Risques liés à l’évolution de l’environnement économique
Elevé
Elevé
Elevé
Risques liés à l’évolution de la juste valeur et calcul de sensibilité
Elevé
Moyen
Moyen
Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession
Elevé
Moyen
Moyen
Risques liés au non-renouvellement des baux et à la vacance des
locaux
Moyen
Moyen
Moyen
Risques liés au non-paiement des loyers
Moyen
Elevé
Elevé
Risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires
Elevé
Elevé
Elevé
Risques liés à l’environnement concurrentiel
Faible
Faible
Faible
II - Risques financiers
Risque de taux d’intérêt
Moyen
Moyen
Moyen
Risque de liquidité
Moyen
Faible
Moyen
III - Risques réglementaires
Risques liés à l’option pour le régime SIIC par BLEECKER
Faible
Faible
Faible
Risques liés à la réglementation des baux commerciaux
Faible
Faible
Faible
IV - Risques sociaux et environnementaux
Risques environnementaux et liés à la santé
Moyen
Moyen
Faible
V - Risques liés à la gouvernance
Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par
SINOUHE IMMOBILIER
Faible
Faible
Faible
La Société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur
son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère
qu’il n’y a pas d’autres risques significatifs hormis ceux présentés.
Le présent chapitre n’a pas vocation à être exhaustif, l’attention des investisseurs est donc attirée sur le
fait que d’autres risques et incertitudes non connus de la Société à ce jour ou qu’elle juge aujourd’hui
négligeables pourraient également perturber le développement de ses activités, sa situation financière
ou ses résultats. Les investisseurs potentiels sont tenus de procéder à une évaluation personnelle et
indépendante de l’ensemble des considérations relatives à l’investissement dans les actions de la Société
et de lire également les informations détaillées mentionnées, par ailleurs, dans le présent document
d’enregistrement universel.
3.1 Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER
3.1.1 Risques liés à l’évolution de l’environnement économique
La détention et la gestion d’actifs immobiliers par le Groupe BLEECKER sont directement
impactées par l’évolution (i) du marché immobilier et, de manière plus générale, de l’économie nationale
et internationale, (ii) des indices sur lesquels sont indexés les loyers et (iii) des taux d’intérêts.
(i) Un ralentissement de la conjoncture économique nationale et internationale et/ou du
marché immobilier pourrait notamment entraîner :
a) une baisse du niveau de la demande de location d’actifs immobiliers ayant pour
conséquence une augmentation du risque de vacance des actifs ;
b) une baisse de la valeur locative des actifs immobiliers affectant la capacité du
Groupe à négocier le renouvellement de baux et l’augmentation des loyers ;
c) une dégradation de la capacité des locataires du Groupe à remplir leurs obligations
17
vis-à-vis de celui-ci, et notamment à payer leurs loyers ; et donc une baisse des
revenus locatifs et de la valeur des actifs immobiliers du Groupe ;
Pour plus de détails sur la conjoncture des marchés, cf. point 5.1.7 « Le marché de bureaux
en Ile de France » et 5.1.8 « Le marché des locaux d’activités et des petits entrepôts en Ile
de France ».
(ii) Une baisse durable des indices sur lesquels sont indexés les loyers (principalement, indice
national du coût de la construction (ICC), indice des loyers commerciaux (ILC) et indice
de référence des loyers pour les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (IRL),
pourrait impacter négativement les revenus locatifs du Groupe BLEECKER, dont la
variation résulte en partie de leur indexation sur des indices usuels tels que ceux précités.
(iii) Une augmentation sensible des taux : une telle hausse aurait pour effet d’impacter
défavorablement :
- les résultats du Groupe BLEECKER dont une partie du patrimoine immobilier a été
financée par emprunts bancaires à taux variable, pour un montant de 79,5 M€, soit
25,33 % de l’endettement total au 31 août 2025, étant précisé que 88% de cette dette à taux
variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP, souscrit sur l’exercice
précédent. (cf. point 3.2.1 « Risque de taux d’intérêt » du présent chapitre),
- l’évolution de la valeur du patrimoine et le résultat opérationnel du Groupe Bleecker se
traduisant par une baisse respective des deux postes (cf. point 3.1.2 « Risques liés à la
fluctuation de la valeur de portefeuille d’actifs immobiliers » du présent chapitre).
Cette exposition est atténuée d’une part, par la sélection de locataires représentant tous les secteurs
d’activités et d’autre part, en ne procédant à des investissements que dans des zones économiques
dynamiques. Par ailleurs, BLEECKER suit avec attention l’évolution et les perspectives économiques
afin notamment d’adapter ses projets d’investissement.
• La dégradation du contexte économique est susceptible d’impacter défavorablement (i)
le taux d’occupation des actifs, renouvellement des baux et recherche de locataires
difficiles ; (ii) les revenus locatifs, difficultés par certains locataires de payer leurs
loyers; et (iii) la valeur des immeubles, modification des principales hypothèses
retenues. Le Groupe BLEECKER accentue sa politique d’échange permanent avec ses
locataires et assure une veille économique permanente afin d’anticiper les potentielles
difficultés. Le Groupe BLEECKER capitalise d’une part, sur la diversité de ses actifs
(bureau, commerce, activité, habitation) et d’autre part sur l’attractivité de ses actifs, en
patrimoine, par des travaux de rénovation et de réhabilitation/restructuration.
3.1.2 Risques liés à la fluctuation de la valeur du portefeuille d’actifs immobiliers
La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe BLEECKER à des risques (i)
de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers et (ii) liés aux opérations d’acquisition
ou de cession.
18
(i) Risques liés à l’évolution de la juste valeur et calcul de sensibilité
Le portefeuille du Groupe BLEECKER est évalué chaque année par un expert immobilier indépendant
(cf. Chapitre 1.3 du présent document d’enregistrement universel). L’évolution de cette valeur est
largement corrélée à l’évolution du marché de l’immobilier (cf. point 3.1.1 « Risques liés à l’évolution
de l’environnement économique » ci-dessus).
Une situation défavorable du marché immobilier pourrait avoir un impact négatif sur l’évolution de la
valeur du patrimoine, ainsi que sur le résultat opérationnel du Groupe et se traduire par une baisse
respective des deux postes. À titre d’exemple, et sur la base des états de sensibilités détaillés au chapitre
8.6.3 de l’annexe 2, une baisse du marché immobilier se traduisant par une hausse de 0,5% des taux de
rendement pourrait entraîner une baisse de valorisation de l’ordre de 8,65 % de l’ensemble du patrimoine
immobilier (sous réserve qu’une telle baisse concerne l’ensemble des différents segments d’activité
immobilière du Groupe Bleecker), soit environ -48,35 M€ sur la base de valorisation en bloc des actifs
au 31 août 2025 et aurait un impact défavorable sur le résultat consolidé global de l’ordre de -48,35 M€.
Une dégradation du contexte économique serait susceptible d’affecter l’évolution de la juste valeur. Un
ajustement des hypothèses retenues dans le cadre des expertises aurait pour conséquence de modifier la
valeur des actifs et donc d’impacter de manière négative les comptes sociaux et les comptes consolidés
du Groupe. Au 31 août 2025, la valeur des actifs a augmenté de 2,66 % par rapport au 31 août 2024,
passant de 560 M€ à 575 M€. Cette variation positive résulte principalement de l’acquisition de
l’ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS 11
ème
au cours de l’exercice.
L’impact des variations de valeurs d’actifs est apprécié différemment en comptabilité sociale et en
comptabilité consolidée :
- En matière de comptes sociaux, une baisse de la valeur des actifs immobiliers
impacterait le résultat social de BLEECKER seulement si celle-ci devait passer une
provision au titre des immeubles) détenus en propre ou au titre des filiales détenant des
immeubles, cette provision impactant le résultat social à due concurrence ;
- En matière de comptes consolidés du Groupe BLEECKER, en application de la norme
IAS 40 (évaluation des immeubles de placement à la juste valeur), une baisse de la
valeur des actifs immobiliers se traduirait automatiquement par une baisse de même
montant du résultat consolidé du Groupe.
En outre, la valeur issue des méthodes retenues par l’expert indépendant repose sur certaines hypothèses
qui pourraient ne pas se réaliser ou évoluer en fonction du marché de l’immobilier, lequel peut être
cyclique, Dès lors, l’évaluation des actifs du Groupe pourrait ne pas être en adéquation avec leur valeur
de réalisation dans l’hypothèse d’une cession.
Le Groupe BLEECKER assure un suivi régulier de l’évolution du marché afin d’anticiper dans la mesure
du possible la valeur de ses actifs et prend en compte les évolutions économiques dans sa stratégie de
positionnement et d’arbitrage.
19
(ii) Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession
De par sa stratégie, le Groupe BLEECKER prend des décisions d’acquisition ou de cession, lesquelles
pourraient s’avérer peu judicieuses et/ou pourraient nuire à la situation financière, aux résultats
d’exploitation et/ou aux perspectives de croissance du Groupe. Par ailleurs, ces opérations pourraient
entraîner une perte d’opportunités, une baisse de la valeur des actifs, des différends avec les acquéreurs
ou les vendeurs, occasionnant des litiges et une perte de confiance des investisseurs.
La complexité du contexte économique pourrait engendrer une baisse des opportunités d’acquisition
et/ou de cession. Les arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques, afin d’investir dans de nouveaux
projets immobiliers offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un potentiel de revalorisation,
pourraient être ralentis.
En outre, ce risque est atténué car :
- les acquisitions et les cessions font l’objet d’audits approfondis par des professionnels qualifiés et
réputés (notaires, avocats, banquiers, experts) ;
- les actifs sont essentiellement détenus dans une perspective de long terme, valorisés par un expert
indépendant et comptabilisés dans les comptes pour leur juste valeur ;
- les loyers facturés sont issus d’engagements de location dont la durée et la dispersion sont
susceptibles d’atténuer l’effet des fluctuations du marché locatif ;
- sélection renforcée des prestataires, mutualisation des achats afin d’optimiser les coûts ;
- les acquisitions ainsi que les immeubles déjà en patrimoine font l’objet d’une police d’assurance
laquelle garantie notamment les risques suivants : incendie, foudre, explosion, dommages
électriques, fumées, chutes d’aéronefs, chocs de véhicules terrestres, dégâts des eaux, gel, tempêtes,
grêle, poids de la neige sur les toitures, émeutes, mouvements populaires, actes de vandalisme et
malveillance, actes de terrorisme et sabotage, attentats, catastrophes naturelles, détériorations
immobilières à la suite de vol, effondrement des bâtiments, bris des glaces et responsabilité civile
propriétaire d’immeuble.
- les différents types d’actifs du Groupe BLEECKER en patrimoine ainsi que sa stratégie de
revalorisation et de repositionnement permettent néanmoins de limiter les impacts. Ces impacts sont
notamment limités grâce au positionnement des actifs et de la qualité des locataires. Il est précisé
que notre stratégie de revalorisation et de repositionnement s’illustre notamment par :
- Une optimisation des actifs en patrimoine : en revalorisant certains actifs existants, le Groupe
BLEECKER maximise son potentiel de rendement via des rénovations, des améliorations
structurelles, des mises à niveau technologiques et environnementales. En améliorant la qualité
ou l'attrait de ses actifs, le Groupe BLEECKER cherche ainsi à maintenir et/ou à augmenter leur
valeur même lorsque le marché est moins favorable aux acquisitions ou aux cessions.
- Un repositionnement du portefeuille de certains actifs en portefeuille : le Groupe BLEECKER
diversifie ce dernier afin d’atténuer les risques liés aux utilisateurs d’un secteur (bureau,
commerce, activité, habitation).
La stratégie de revalorisation et de repositionnement du Groupe BLEECKER vise ainsi à rendre
ses actifs plus compétitifs, plus rentables et mieux adaptés aux besoins changeants du marché.
De ce fait, cela permet de maintenir la valeur des actifs et de générer des revenus même lorsque
les opportunités d’acquisition ou de cession sont moins nombreuses.
Dans le cadre de sa stratégie, le Groupe BLEECKER a, au cours de l’exercice, saisi deux opportunités
d’acquisition, l’une portant sur un actif immobilier dans le 11
ème
arrondissement à usage de bureaux
d’une superficie de 1.021 m², l’autre sur 50 % des titres d’une SCI, détenant un actif immobilier sis
BUSSY-SAINT GEORGES (77), pour un taux d’occupation de 100% et un investissement total de
19,4 M€, dont 8,9 M€ financés par emprunts bancaires.
20
3.1.3 Risques liés au non renouvellement des baux et à la vacance des locaux
L’activité du Groupe BLEECKER consiste à louer à des tiers son patrimoine immobilier principalement
à usage de bureaux, locaux d’activités, et commerces. La majorité des baux conclus sont des baux
commerciaux.
En fin de bail, les locataires disposent de la faculté de libérer les locaux dans les conditions légales et
réglementaires conformément aux stipulations contractuelles. Cette faculté de résiliation est, pour les
baux commerciaux, également offerte aux locataires à l’issue de chaque période triennale, sauf
exception légale et stipulation contraire du bail prévue entre les parties.
A défaut de congé émanant du bailleur, le locataire peut lui demander le renouvellement du contrat ; en
cas de refus de renouvellement par le Groupe BLEECKER, ce dernier doit dédommager le locataire par
le paiement d’une indemnité d’éviction. Le montant de cette indemnité est, soit arrêté d’un commun
accord entre les parties, soit fixé par le juge après calcul par un expert judiciaire. En dernier ressort, le
bailleur dispose de la faculté d’exercer un droit de repentir lorsque la décision de justice fixant le montant
de l’indemnité d’éviction est définitive, en proposant le renouvellement du bail, ce qui le dispense du
paiement de l’indemnité.
Le montant de l’indemnité peut s’avérer significatif, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur la
situation financière du Groupe BLEECKER.
Il ne peut par ailleurs être exclu que le Groupe BLEECKER soit confronté, à l’échéance des baux, à un
contexte de marché défavorable aux bailleurs. Bien que bénéficiant de l’expertise de SINOUHE
IMMOBILIER, le Groupe ne peut garantir qu’en cas de départ d’un locataire, quelle qu’en soit la raison,
il sera à même de relouer rapidement les actifs concernés ou qu’il pourra les relouer à des conditions de
loyers satisfaisantes. De même, le Groupe BLEECKER ne peut garantir qu’en cas d’acquisition de biens
en état futur d’achèvement ou comportant des locaux vacants, il pourra louer dans un délai raisonnable
ces actifs ou les louer à des loyers satisfaisants, correspondant à la valeur locative des biens. L’absence
de revenus générés par des surfaces vacantes et les charges fixes y afférentes, devant dès lors être
supportées par le Groupe BLEECKER, sont susceptibles d’affecter les résultats du Groupe, de même
qu’une location de locaux, à des conditions de loyer en deçà de leur valeur locative.
Au 31 août 2025, le taux de vacance, rapport entre le nombre de m² vacants et la surface totale des actifs
détenus par le Groupe BLEECKER, s’établit à 6,21%, dont 1,29% de vacance technique, induite par les
surfaces en rénovation lourde, soit un taux de vacance nette de 4,92% au 31 août 2025.
Tableau taux de vacance 2024/2025 :
Indicateur
31 août 2025
31 août 2024
Variation
Taux de vacance brut
6,21%
4,96%
+1,25%
Taux de vacance technique
1,29%
1,46%
-0,17%
Taux de vacance nette
4,92%
3,50%
+1,42%
Définitions :
• Taux de vacance brut : Pourcentage que représente la surface des locaux vacants par rapport
à la surface totale des actifs détenus.
• Vacance technique : Surfaces indisponibles à la location en raison de travaux ou de rénovation
lourde.
• Taux de vacance nette : taux de vacance brut moins la vacance technique, reflétant la vacance
“réelle” pour la commercialisation.
21
Méthodologie de calcul :
• Taux de vacance brut = Surfaces vacantes / Surface totale
• Taux de vacance technique = Surfaces en rénovation lourde / Surface totale
• Taux de vacance nette = Taux de vacance brut – Vacance technique
Cette courbe représente l'évolution (en pourcentage) du cumul des loyers sécurisés, en
fonction de la durée des baux. Les pourcentages correspondent à la somme des loyers
sécurisés sur une année / base loyer annuel de l’ensemble du patrimoine.
Nombre de baux sécurisés par année*
Années
Nombre de baux
Somme de Loyer actuel
(€ HT)
2025
10
749 413,44 €
2026
7
3 694 998,00 €
2027
13
2 822 644,00 €
2028
17
3 070 621,00 €
2029
3
336 118,00 €
2030
1
423 360,00 €
2031
6
12 916 425,00 €
*Somme des loyers annuels des baux sécurisés par exercice. Le montant des loyers annuels
correspondant aux baux sécurisés sur l’exercice.
Le contexte économique dégradé lié à de multiples aléas pourrait entrainer une augmentation
du non-renouvellement des baux, ainsi que celle de la vacance des actifs entrainant ainsi une
baisse du résultat du Groupe. Le Groupe BLEECKER a toujours favorisé les échanges avec ses
locataires et poursuit donc avec ceux-ci les échanges afin d’anticiper les éventuelles difficultés
et donc les potentiels non-renouvellements ou résiliations. Le Groupe BLEECKER engage
également des travaux de rénovation, de réhabilitation/restructuration afin de capitaliser sur
l’attractivité de ses actifs. A la date de publication du présent document d’enregistrement
universel, le taux de vacance n’a pas évolué de manière sensible.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Bleecker : Sécurisation patrimoine
Loyers en %age
22
3.1.4 Risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires et au non-paiement des
loyers
L’activité locative expose le Groupe BLEECKER à des risques (i) de non paiement des loyers et (ii) et
de dépendance à l’égard de certains locataires.
(i) Risques liés au non-paiement des loyers
L’essentiel du chiffre d’affaires du Groupe BLEECKER est généré par la location de ses actifs
immobiliers à des tiers. Le retard ou le défaut de paiement des loyers (ainsi que des charges refacturées)
entrainerait une détérioration de la trésorerie et serait susceptible d’affecter les résultats du Groupe, ainsi
que ses perspectives de croissance.
Au 31 août 2025, pour un taux de retard ou défaut de paiement* de 0,77 % des loyers, contre 6,87 % au
31 août 2024, le taux de recouvrement à deux mois est de 35,12 % au cours de l’exercice, étant précisé
que le calcul du taux de recouvrement à deux mois prend en compte le montant des impayés au 31 août
2025, moins le montant des impayés au 31 août 2025 mis à jour à plus 2 mois, divisé par le montant des
impayés au 31 août 2025.
*Méthode de calcul : Montant des impayés (hors contentieux) à date / Montant facturation annuelle.
Tableau comparatif des taux de recouvrement des loyers
EXERCICE
Montant
annuel
facturé
Impayés au
31/08 de
l'année
Dont impayés
courant (hors
contentieux)
Solde
impayés
courant (hors
contentieux)
à + 2 mois
Taux de
recouvrement
Evolution
N/N-1
01/09/2023 -
31/08/2024
32 446 623 €
3 414 394 €
2 229 706 €
228 498 €
89,75%
+65,64%
01/09/2024 -
31/08/2025
36 000 064 €
1 647 590 €
277 091 €
179 786 €
35,12%
-60,87%
Au 31 août 2024, le volume des impayés apparaissait plus élevé, principalement en raison de retards de
paiement plutôt que de défauts définitifs. Le taux de recouvrement à 2 mois a donc mécaniquement été
plus important en 2024.
Afin de réduire ce risque, le Groupe, de manière générale, procède préalablement à la signature des baux
à une étude de la solvabilité des locataires potentiels et, lorsque cela s’avère nécessaire, sollicite la mise
en place de toute garantie adéquate (caution, garantie à première demande etc.). Par ailleurs, afin que le
règlement des loyers soit suivi de manière régulière, le Groupe BLEECKER s’est adjoint les services
de la société SINOUHE IMMOBILIER, laquelle est notamment en charge de la facturation, du suivi
des paiements et du recouvrement des loyers. Un reporting mensuel est réalisé auprès des dirigeants du
Groupe BLEECKER afin de mettre immédiatement en œuvre la procédure de recouvrement.
Le contexte économique actuel est susceptible d’engendrer des difficultés financières pour les locataires.
De telles difficultés engendreraient un impact négatif sur l’encaissement des loyers et les résultats du
Groupe. Le Groupe BLEECKER multiplie des échanges avec les locataires afin d’anticiper les
potentielles difficultés et met en place si besoin, des mesures spécifiques telles que : l’étalement du
paiement des loyers de certains locataires et le passage du quittancement trimestriel au quittancement
mensuel pour d’autres. Parallèlement, le Groupe BLEECKER a accentué ses études sur la solvabilité et
les garanties à consentir lors de renouvellement ou de conclusion de baux.
23
(ii) Risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires
Au 31 août 2025, les 8 principaux baux ayant la plus forte contribution aux loyers facturés par le Groupe
BLEECKER (sur 57 baux au total) représentent 74,67 % des loyers facturés. L’échéance des 8
principaux baux est comprise entre le 29/04/2027 et le 07/11/2033.
La résiliation d’un ou plusieurs de ces baux pourrait, en conséquence, avoir un impact significatif négatif
sur le niveau de loyers perçus par le Groupe BLEECKER, ses résultats et sa situation financière.
Afin de réduire les conséquences liées à l’éventuelle défaillance de l’un de ses principaux locataires, le
Groupe BLEECKER bénéficie de l’expertise de la société SINOUHE IMMOBILIER, laquelle réalise
des enquêtes de solvabilité des locataires avant la signature des baux et s’efforce de diversifier la
population des locataires, de suivre l’évolution de leur situation financière au cours de la durée du bail
et d’assurer un échelonnement des échéances des baux (cf. la courbe représentant l’évolution, en
pourcentage, des loyers sécurisés, en fonction de la durée des baux ci-avant).
3.1.5 Risques liés à l’environnement concurrentiel
Le Groupe BLEECKER doit faire face à une forte concurrence d’autres acteurs du secteur, aussi bien
internationaux, nationaux que locaux, dont certains disposent d’avantages concurrentiels par rapport au
Groupe (surface financière plus importante, patrimoine immobilier plus conséquent, ressources plus
importantes, implantation locale, nationale ou internationale plus étendue). Ces acteurs ont notamment
la possibilité de procéder à des opérations d’acquisition d’actifs à des conditions, par exemple de prix,
ne correspondant pas aux critères d’investissement et d’acquisition du Groupe BLEECKER.
Si le Groupe BLEECKER n’est pas en mesure de défendre ses parts de marché ou d’en gagner de
nouvelles, de maintenir ou renforcer ses marges, sa stratégie, ses activités, ses résultats, ainsi que sa
perspective de croissance pourraient en être affectés négativement.
Afin de réduire ce risque, le Groupe BLEECKER s’est positionné sur des classes d’actifs spécifiques
(bureaux et locaux d’activités) situés dans des zones géographiques dynamiques à forte création de
valeur (principalement Paris et Ile de France), présentant des prestations de qualités (immeubles
Haussmanniens) avec des locataires de premier rang et des baux de longues durées et/ou fermes. Le
Groupe BLEECKER se réserve également la faculté d’étudier d’autres thèmes d’investissement afin
d’anticiper et de s’adapter aux évolutions du marché.
3.2 Risques financiers
3.2.1 Risque de taux d’intérêt
Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe
BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme
d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux
variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêt dans le temps.
Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe
BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières (cf.
point 9.2.4 de l’Annexe 2). Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux
fixes et 88 % de la dette bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP.
Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SARL
24
MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1
er
juillet 2024.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe
BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité
du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux.
Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé.
Le coût financier de l’endettement bancaire sur l’exercice clos au 31 août 2025 s’élève à 14,12 M€
contre 17,17 M€ (dont impact des produits des couvertures de taux), soit une amélioration de 3 M€
essentiellement due à :
- L’impact des amortissements contractuels récurrents de 8 M€ ; et
- L’évolution des taux à la baisse :
o E3M moyen / l’exercice 2025 = 2,54%
o E3M moyen / l’exercice 2024 = 3,85%
La réduction de ce risque s’effectue par une constante surveillance de l’évolution des taux d’intérêt, la
mesure de leur impact sur la situation financière du Groupe et la souscription d’instruments de
couverture, le cas échéant. Le recours à ces instruments de couverture n’est pas systématique. En effet,
le Groupe apprécie, au cas par cas, l’opportunité de souscrire en fonction de l’évolution des taux et des
mouvements de marchés.
3.2.2 Risque de liquidité
Dans le cadre de sa politique d’investissement, sa stratégie de revalorisation de ses actifs et du
refinancement de son endettement, le Groupe BLEECKER a besoin de mobiliser des ressources
financières importantes.
Ce risque est réduit par une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification
des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de
financement et, à court terme, par la centralisation et la gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER
et par la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM
DEVELOPPEMENT, complétés si besoin par des apports complémentaires.
A cet effet, le Groupe BLEECKER :
- met en œuvre une gestion active de la trésorerie pour s'assurer qu'elle dispose des liquidités
nécessaires pour faire face à ses obligations courantes, tels que le paiement des intérêts, des
coûts opérationnels.
- établit une planification financière à long terme qui prend en compte les échéances des dettes,
les périodes de refinancement, et les fluctuations potentielles des conditions du marché
immobilier.
Par ailleurs, dans le cadre de la continuité d’exploitation, le Groupe BLEECKER :
- anticipe une stabilité raisonnable des flux de trésorerie générés par ses actifs immobiliers. Cela
suppose que les loyers, les taux d'occupation et les coûts d'exploitation resteront dans des
fourchettes prévisibles.
- maintient la valeur de son portefeuille d’actifs en gérant activement les actifs immobiliers, en
optimisant le taux d'occupation, en réalisant des rénovations ou des améliorations, et en
surveillant attentivement les conditions du marché.
Le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en
mesure de faire face à ses échéances à venir (cf. point 8.3 « Besoin de financement et structure de
25
financement » ; voir également, dans l’Annexe 2, le point 9.1.2.2 « Passifs financiers courants et non
courants »). En effet, sur un endettement total de 313,9 M€, soit 311,2 M€ au 31 août 2025, après
retraitement des impacts IAS 39 et moratoire COVID, le montant en capital de la dette auprès des
établissements financiers, exigible :
- à moins d’un an, s’élève à 8,8 M€ et est exclusivement composé des amortissements
contractuels récurrent de l’exercice ;
- entre un et deux ans, s’élève à 39,3 M€ dont :
o 30,5 M€ concernent les actifs des sociétés MAHLER et MOUSSORGSKI dont
le prêt consolidé arrive à échéance le 08/12/2026 et fait d’ores et déjà l’objet
de discussions avec nos partenaires bancaires, quant à son refinancement ;
o A 8,8 M€ correspondent aux amortissements contractuels récurrents.
De plus, en sus des dettes externes de la Société contractées auprès d’établissements financiers,
BLEECKER dispose de comptes courants appartenant aux sociétés SARL THALIE et SAS AM
DEVELOPPEMENT. Ils s’élèvent respectivement à 12,7 M€ et 4,2 M€ au 31 août 2025.
Lors de la signature des contrats d’emprunts, le Groupe s’est engagé à respecter certains des ratios
suivants, à savoir :
• Le Ratio LTV (loan to value) qui est défini comme le rapport entre l’endettement (encours de
l’emprunt relatif à l’immeuble) et la valeur d’expertise hors droit de l’immeuble à une date
considérée ;
• Le Ratio LTV Consolidé qui est défini comme le rapport entre la dette financière nette
consolidée et la valeur consolidée du portefeuille hors droit à une date considérée ;
o 10 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire
qui prévoit ce covenant ; les tests correspondants sont réalisés annuellement,
semestriellement ou trimestriellement selon les engagements contractuels.
• Le Ratio DSCR (debt service coverage ratio) qui est défini comme le rapport entre les revenus
locatifs hors taxes et hors charges de l’immeuble prévisionnels (cash-flow) et les frais financiers
et l’amortissement de l’emprunt y relatif une période considérée ;
• Le Ratio DSCR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre le cash-
flow opérationnel consolidé et le service de la dette consolidé des emprunts y relatifs sur une
période considérée ;
o 9 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui
prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés annuellement, semestriellement ou
trimestriellement selon les engagements contractuels.
• Le Ratio ICR (interest coverage) qui est défini comme le rapport entre la somme des loyers
hors taxes et hors charges prévisionnels de l’immeuble et les intérêts de l’emprunt y relatif sur
une période considérée ;
• Le Ratio ICR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre les revenus
locatifs consolidés et les intérêts consolidés des emprunts y relatifs sur une période considérée.
o 2 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui
prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés semestriellement.
26
Le non-respect d’un de ces covenants entraînerait l’obligation de remboursement anticipé partiel de
l’emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu’à atteindre les ratios détaillés ci-
dessous :
➢ Emprunt bancaire contracté le 18 février 2022, porté par un portefeuille de cinq actifs.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 60 777 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV doit être respecté à tout moment jusqu’au 31 décembre 2025 (inclus) les
obligations suivantes :
o Le ratio LTV consolidé doit être inférieur ou égal à 65 %
o Ratio LTV Immeuble doit être inférieur ou égal à 70 %
• DSCR consolidé : le ratio testé semestriellement devra être doit être supérieur ou égal à
105%, jusqu’à la date d’échéance finale :
Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le LTV consolidé ressort à 58,5 % et le
ratio DSCR consolidé, s’établit à 125,4 %.
➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté sur un actif.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 19 885 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat.
• DSCR : le ratio testé annuellement devra être supérieur ou égal à 110 %, pendant toute la
durée du Contrat ;
Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV au 31 août 2025 ressort à 58,5
% et le ratio DSCR, s’établit à 112,7 %.
➢ Emprunt bancaire contracté le 30 avril 2018, porté par un portefeuille de deux actifs.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 31 219K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV consolidé devra être inférieur à 65 %, entre le 8 décembre 2024 et le 8
décembre 2025 ;
• DSCR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 120%, jusqu’à la date
d’échéance finale ;
• ICR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 225%, jusqu’à la date
d’échéance finale ;
Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV consolidé ressort à 45% et les
ratios DSCR et ICR s’établissent à respectivement 219,4% et 538,6%.
27
➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté par un actif.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 8 933 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat.
Au 31 août 2025, le ratio est respecté : il ressort à 53,2 %.
➢ Emprunt bancaire contracté le 29 juin 2023, porté par un actif.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 123 053 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV doit être maintenu pour les trois premières années, comme suit :
o Ratio LTV Soft doit être inférieur ou égal à 70 %
o Ratio LTV Hard doit être inférieur ou égal à 77,5 %
• DSCR : le ratio DSCR, calculé trimestriellement, devra être supérieur ou égal à 103 % dans la
troisième année du Contrat
Au 31 août 2025, le ratio DSCR est respecté : il s’établit à 106%.
S’agissant du ratio LTV, le seuil « hard » (i.e entrainant l’exigibilité anticipée) est respecté, mais
un bris « soft » (i.e n’entrainant pas l’exigibilité anticipée immédiate du prêt), a été constaté en
date du 15 juillet 2024.
Il est précisé que la société concernée a obtenu un accord du Prêteur pour être dispensée, jusqu’au
30 avril 2026, de l’obligation de rembourser, par apport de fonds propres complémentaires, une
partie du crédit, afin de ramener le ratio LTV sous le seuil soft applicable.
Jusqu’à cette échéance, la société verse son Excess Cash-Flow sur un compte de remédiation
ouvert et nanti dans les livres du Prêteur ;
Ainsi, après impacts des amortissements contractuels du 15 octobre 2024 au 15 avril 2026 mais
aussi des remboursements anticipés, liés aux mesures de remédiation précitées, l’encours du prêt
devrait être réduit de telle manière à satisfaire à nouveau le covenant LTV à la date de test du 30
avril 2026.
Chaque contrat de financement bancaire ayant ses propres covenants, le non-respect de l’un d’eux
n’aurait pas d’impact sur les autres contrats de financement bancaire.
A la date du présent document d’enregistrement universel, le Groupe BLEECKER a procédé à une revue
spécifique de son risque de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir.
28
Répartition des échéances de dettes par année (2025-2030)
Echéancier des Emprunts (dont prêts TVA) / 5 ans
Soldes en K€
ENCO URS
Diminution Augmentation
ENCO URS
Remboursement
ENCO URS
Remboursement
ENCO URS
Remboursement
ENCO URS
Remboursement
ENCO URS
Remboursement
ENCO URS
Remboursement
31 08 2025
2024/2025 2024/2025
31 08 2025 < 1 an 31 08 2026 1 à 2 ans 31 08 2027 2 à 3 ans 31 08 2028 3 à 4 ans 31 08 2029 4 à 5 ans 31 08 2030
au-delà de 5
ans
Dettes à taux fixe 239 189 5 869 1 048 234 369 -4 677 229 692 -34 057 195 634 -120 014 75 620 -1 626 73 995 -54 836 19 158 -19 158
Emprunts obligataires 0 0 0 0 0 0
Emprunts bancaires 238 103 4 783 0 233 321 -3 629 229 692 -34 057 195 634 -120 014 75 620 -1 626 73 995 -54 836 19 158 -19 158
Ajustement com
emprunt IAS 39
-3 991
940 -2 554 724 -890 486 -404 252 -152 51 -101 40 -61 61
Dotation IAS 39 1 437 940
Intérêts provisionnés 1 086 1 086 1 048 1 048 -1 048
Crédit-bail
Dettes à taux variable
74 053 4 119 9 586 79 520 -4 876 74 644 -4 436 70 207 -4 653 65 554 -13 811 51 743 -51 743 0 0
Emprunts bancaires 0 66 8 933 8 867 26 8 893 19 8 912 14 8 926 -8 926 0 0 0 0
Ajustement com
emprunt IAS 39
66 -68 26 -40 19 -21 14 -7 7
Dotation IAS 39 2
Intérêts provisionnés 0 0 32 32 -32
Crédit-bail 74 052 4 052 0 70 000 -4 249 65 751 -4 455 61 295 -4 667 56 628 -4 885 51 743 -51 743 0 0
Ajustement com
emprunt IAS 39
-145
33 -108 27 -48 21 -27 15 -12 9 -3 3 0 0
Dotation IAS 39 37 33
Découvert bancaire 1 1 621 621 -621
Total Dettes 313 242 9 989 10 634 313 889 -9 553 304 336 -38 493 265 841 -124 667 141 174 -15 437 125 737 -106 579 19 158 -19 158
-9 721 360 588
29
3.3 Risques règlementaires
3.3.1 Risques liés à l’option pour le régime SIIC par BLEECKER
BLEECKER, foncière cotée sur Euronext, a opté pour le régime fiscal des Sociétés d’Investissements
Immobiliers Cotées (ci-après « SIIC ») prévu à l’article 208 C du Code général des impôts avec effet au
1er septembre 2007. Au titre de ce régime, la Société bénéficie d’une exonération d’impôt sur les
sociétés, sous condition de distribution, sur la fraction de son bénéfice provenant notamment de la
location de ses immeubles, des plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles ou de certaines
participations dans des sociétés immobilières, et, le cas échéant, de participations dans des filiales
également soumises à ce régime. Ainsi, ce régime fiscal conditionne l’exonération de l’impôt sur les
sociétés, applicable aux résultats issus de l’activité de location d’immeubles, à la distribution d’au moins
95 % des bénéfices locatifs avant la clôture de l’exercice suivant leur réalisation, ainsi que de 70 % des
plus-values de cession d’immeubles avant la fin du deuxième exercice suivant celui de leur réalisation
(cf. point 17.7 « Politique de distribution de dividendes »).
La modification substantielle du régime fiscal applicable aux SIIC et notamment une hausse
significative du taux de distribution pourrait impacter défavorablement l’activité du Groupe
BLEECKER, ses résultats nets futurs, ainsi que sa stratégie d’investissement. Par ailleurs, en cas de non-
respect par le Groupe BLEECKER des conditions et obligations imposées par le régime fiscal applicable
aux SIIC, ses résultats seraient imposés à l’Impôt sur les Sociétés et entrainerait corrélativement une
baisse du résultat au titre de l’exercice au cours duquel la/les condition(s) n’est (ne sont) pas respectée(s).
La Loi de Finances rectificative pour 2006 a prévu que le capital ou les droits de vote des SIIC ne
devraient pas être détenus, au cours d’un exercice, directement ou indirectement, à hauteur de 60% ou
plus, par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert (sauf s’il s’agit de SIIC) au sens de l’article
L233-10 du Code de commerce (sauf à la suite d’opérations d’offres publiques d’achat ou d’échange,
d’opérations de restructuration visées à l’article 210-0A du Code général des impôts et d’opérations de
conversion ou de remboursement d’obligations en actions, à la condition que la situation soit régularisée
rapidement). Pour les SIIC ayant opté pour le régime SIIC avant le 1
er
janvier 2007, la date d’entrée en
vigueur de cette condition de plafond de détention, qui avait été initialement fixée au 1
er
janvier 2009, a
été décalée au 1
er
janvier 2010 par la Loi de Finances pour 2009, laissant ainsi un délai supplémentaire
aux SIIC pour régulariser leur situation. Si à compter de cette date, ce seuil de détention de 60% est
dépassé par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert, les résultats de la SIIC seront imposés à
l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun au titre de l’exercice au cours duquel cette
condition n’est pas respectée.
Par ailleurs, la Loi de Finances rectificative pour 2006 a également prévu que les SIIC sont, sous réserve
de certaines exceptions, redevables d’un prélèvement égal à 20% du montant des sommes issues des
produits SIIC exonérés et distribués à tout actionnaire autre qu’une personne physique qui détiendrait
directement ou indirectement au moins 10% du capital de la SIIC et ne serait pas soumis à l’impôt sur
les sociétés ou à un impôt équivalent au titre de ces distributions. Toutefois, l’assiette du prélèvement
est diminuée des sommes distribuées provenant des produits reçus ayant déjà supporté ce prélèvement.
En outre, le prélèvement n’est pas dû si le bénéficiaire de la distribution est une société soumise à une
obligation de distribution intégrale des dividendes qu’elle perçoit et dont les associés détenant
directement ou indirectement au moins 10% de son capital sont soumis à l’impôt sur les sociétés ou à
un impôt équivalent à raison des distributions qu’ils perçoivent. Le redevable légal du prélèvement de
20% est la société SIIC et non pas l’actionnaire ou les actionnaires concernés. Ce prélèvement s’applique
aux distributions mises en paiement à compter du 1
er
juillet 2007.
30
Conformément à l’article 24 des statuts de BLEECKER, tout actionnaire autre qu’une personne
physique et non soumise à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent au titre des distributions de
dividendes, possédant plus de 10% du capital de la Société, devra indemniser la Société du montant du
prélèvement de 20%, dû à raison de la distribution dont il est bénéficiaire.
BLEECKER veille au respect de l’ensemble de la réglementation actuellement en vigueur et compte-
tenu des indications fiscales, fera ses meilleurs efforts pour se trouver en conformité au vu des
éventuelles évolutions, assisté le cas échéant par des consultants externes, cabinets de conseils et avocats
spécialisés et cabinet d’expertise comptable.
BLEECKER et ses filiales sont toutes soumises au régime SIIC. Au 31 août 2025, les dividendes versés
par les filiales à la SA BLEECKER ont été les suivants :
- 0,73 M€ par la SAS LULLI
- 0,34 M€ par la SAS MOUSSORGSKI
- 48,8 M€ par la SAS RAVEL
3.3.1 Risques liés à la réglementation des baux commerciaux
Le Groupe BLEECKER négocie, conclut, renouvelle et résilie en France principalement des baux
commerciaux. Au 31 août 2025, 82,46 % des baux du Groupe BLEECKER sont des baux commerciaux
contre 79,66 % pour l’exercice précédent. Dès lors, la modification des règles applicables en matière de
baux commerciaux, notamment en matière de durée, d’indexation et de plafonnement ou
déplafonnement des loyers, de calcul des indemnités d’éviction dues aux locataires, pourrait avoir des
conséquences négatives sur la valorisation du patrimoine, les résultats, l’activité ou la situation
financière du Groupe BLEECKER imposant une adaptation de la stratégie.
En France, la législation relative aux baux commerciaux a tendance à protéger le locataire et donc à être
très rigoureuse à l’égard du bailleur. Ceci se traduit notamment par un nombre important de dispositions
contractuelles d’ordre public (durée minimale du bail, droit au renouvellement, indemnités d’éviction,
révision et indexation du loyer). Le non-respect d’une disposition de cette nature entrainerait la nullité
du contrat de bail, une baisse du taux d’occupation des actifs du patrimoine et, donc, du résultat du
Groupe.
Par ailleurs, les locataires ont la possibilité de libérer les locaux à la date d’échéance du bail, ainsi qu’à
l’issue de chaque période triennale (le droit de résiliation triennale du locataire est d’ordre public, sauf
stipulation contraire rattachée aux exceptions légales limitativement énumérées). Il en résulte un risque
de vacance entrainant corrélativement l’absence de revenus (loyers, charges et impôts attachés aux
immeubles qui continuent de courir) se traduisant par une baisse du résultat (cf. Point 3.1.3 « Risques
liés au non-renouvellement des baux et à la vacance des locaux »).
Les mesures de gestion de ce risque sont : la veille juridique ainsi que l’accompagnement de la Société
par des professionnels disposant de compétences techniques spécifiques à savoir, la société SINOUHE
IMMOBILIER, avocats, notaires, cabinet d’architectes.
31
3.4 Risques sociaux et environnementaux
3.4.1 Risques environnementaux et liés à la santé
Par ailleurs, l’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à
l’environnement et à la santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de
termites, le risque de prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection
de l’environnement et la pollution des sols. (cf. Point 3.7 « Durabilité » du rapport de gestion sur les
comptes sociaux et consolidés).
Bien que tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER aient, lors de leur acquisition,
fait l’objet de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable et que ces diagnostics
n’aient révélé aucun fait susceptible d’avoir un effet défavorable significatif sur le Groupe BLEECKER,
celui-ci ne peut néanmoins pas garantir qu’il n’existe aucun risque significatif de non-conformité de l’un
quelconque de ses actifs aux dispositions impératives en matière d’environnement et de santé publique.
Le non-respect de ces dispositions par le Groupe BLEECKER pourrait engager sa responsabilité,
affecter les conditions d’exploitation de ses immeubles ou le conduire à engager des dépenses
significatives pour se mettre en conformité.
La survenance d’un ou plusieurs de ces risques pourrait avoir un effet négatif significatif sur l’activité
de la société, son chiffre d’affaires et ses perspectives de croissance. Toutefois, de manière générale, le
Groupe BLEECKER veille au respect de la réglementation applicable et à son évolution
Par ailleurs, les lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique pourraient devenir
plus stricts et imposer de nouvelles obligations au Groupe BLEECKER, comme à l’ensemble des acteurs
de son secteur d’activité, ce qui pourrait obliger le Groupe BLEECKER à engager des dépenses
significatives afin de se conformer à cette évolution de la réglementation.
Le Groupe BLEECKER atténue ce risque par des audits approfondis réalisés par des professionnels
réputés (cf. supra « Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession ») dans le cadre de ses
acquisitions et par le développement de la certification environnementale BREEAM IN USE sur les
actifs les plus significatifs concernant son patrimoine existant.
3.5 Risques liés à la gouvernance
3.5.1 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER
Le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion
locative de ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER (cf point
5.2 « Transactions avec les parties liées » de l’Annexe 2). Cette société est majoritairement contrôlée
par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de BLEECKER, et Monsieur
Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire de BLEECKER. SINOUHE
IMMOBILIER assure également, auprès de sociétés dans lesquelles Madame Muriel MARCILHACY-
GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON détiennent, directement ou indirectement des
participations significatives, des missions similaires à celles exercées auprès du Groupe BLEECKER.
Cette situation est susceptible de créer des conflits d’intérêt (i) dans le cadre des missions d’asset
management, (ii) dans le cadre d’opérations d’arbitrage, et (iii) dans le cadre de la commercialisation
locative des locaux vacants (voir Chapitre 11.2 du présent document d’enregistrement universel). Ces
conflits d’intérêt pourraient avoir un effet défavorable sur la stratégie, l’activité, la situation financière,
les résultats et les perspectives du Groupe BLEECKER.
32
La gestion de ce risque est organisée autour de deux axes :
1) Préventions :
• Obligation de déclaration de conflit d’intérêts
• Déclaration d’intérêts lors de la prise de fonction, et annuellement
• Communication des mandats et fonctions tous les ans
• Obligations comptables en matière d’informations sur les parties liées
• Présence de membres indépendant au sein du Conseil de surveillance
2) Gestion :
• Procédure des conventions réglementées
• Analyse annuelle des convention réglementées conclues antérieurement et ayant des
effets sur l’exercice
• Abstention de la personne intéressée lors du vote sur les conventions réglementées
4. INFORMATIONS CONCERNANT L’EMETTEUR
4.1 Raison sociale et nom commercial de la Société
Depuis le 28 juin 2007, la raison sociale de la Société est « BLEECKER ». La Société était
précédemment dénommée « Compagnie Française des Établissements Gaillard ».
La Société ne possède pas de nom commercial.
4.2 Lieu et numéros d’enregistrement de la Société
Depuis le 26 juillet 2007, la Société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés
de Paris sous le numéro 572 920 650. La Société était précédemment immatriculée au Registre
du Commerce et des Société de Béziers sous le même numéro.
Le numéro SIRET de la Société est le 572 920 650 00296 et son code activité est le 6420Z.
Le code LEI de la Société est le 969500NWS9YHZ8AW0B54. Celui-ci expirera le 25 octobre
2026.
4.3 Date de constitution et durée de la Société
La Société a été constituée le 13 mai 1909 sous la forme d’une société anonyme régie par la loi
du 24 juillet 1867. Les statuts ont été mis en harmonie avec les dispositions de la loi du 24 juillet
1966 et du décret du 23 mars 1967, par décision prise lors de l’Assemblée générale extraordinaire
de la Société du 28 juin 1968.
La durée de la Société, fixée à l’origine à 50 années, a été prorogée pour une durée de 99 années,
qui prendra fin le 13 mai 2058.
33
4.4 Siège social de la Société, forme juridique, législation régissant ses activités
Depuis le 1
er
octobre 2008, le siège social de la Société est situé au 39 Avenue George V – 75008
Paris. Le numéro de téléphone du siège social est le + 33 1 58 56 22 44.
Les sièges antérieurs de la Société BLEECKER ont été les suivants :
- 75, avenue des Champs-Élysées à PARIS (75008)
Du ressort du Greffe du Tribunal de Commerce de PARIS,
Date du transfert : 1
er
octobre 2008
- 53, avenue Jean Moulin à BEZIERS (34500)
Du ressort du Greffe du Tribunal de Commerce de BEZIERS,
Date du transfert : 28 juin 2007.
La Société est une société anonyme de droit français, à Directoire et Conseil de surveillance.
La Société est soumise au droit français.
Le site internet de la Société peut être consulté à l’adresse suivante : https://www.bleecker.fr/ .
Il est précisé que les informations figurant sur le site internet de la Société ne font pas partie du
présent document d’enregistrement universel, sauf si ces informations sont incorporées par
référence dans celui-ci. Ainsi, les informations figurant sur le site internet mentionné par le lien
hypertexte https://www.bleecker.fr/ page 1 ; point 4.4 et point 20 du présent document
d’enregistrement universel ne font pas partie du document d’enregistrement universel. A ce titre,
ces informations n’ont été ni examinées ni approuvées par l’AMF.
5. APERCU DES ACTIVITES
5.1 Principales activités
5.1.1 Activités actuelles
BLEECKER est une société foncière cotée spécialisée dans l’immobilier d’entreprise qui s’est
développée sur le marché des bureaux et locaux d’activités. Au 31 août 2025, le Groupe
BLEECKER possède un patrimoine d’une valeur de 575 M€.
BLEECKER est un acteur majeur dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et bénéficie du
statut de foncière cotée (SIIC).
BLEECKER s’appuie sur une structure totalement externalisée, composée de départements
opérationnels, de conseils et d’experts.
Cette organisation permet d’assurer le contact permanent avec le marché, de comprendre les
tendances et de réagir à leur émergence. L’externalisation de l’asset management et de la gestion
locative contribue à la simplification et à l’optimisation de l’organisation opérationnelle en
privilégiant un circuit décisionnel court centré sur la stratégie du Groupe et la mise en œuvre de
sa politique de développement. Architectes, ingénieurs, analystes financiers, notaires et avocats
fournissent un large spectre de savoirs et de compétences nécessaires à la réussite des opérations
d’investissement.
Le Groupe BLEECKER possède au 31 août 2025, un patrimoine de 31.661 m². Il est composé de
34
12 actifs.
Au 31 août 2025, les actifs de la région Paris/Ile de France représentent 100% des revenus locatifs
totaux du Groupe BLEECKER.
Ventilation des revenus locatifs par zones géographiques au 31 août 2025
En K€
Paris
Ile de France
Total
Revenus locatifs
24 592
-84*
24 508
%
100,3 %
-0,3 %
100,0%
Autres produits d'exploitation
70
6
76
Charges d'exploitation
17 380
179
17 559
Juste valeur des immeubles
(IAS 40)
-1 795
0
-1 795
Résultat opérationnel
5 487
-257
5 230
%
104,9 %
-4,9 %
100,0%
Produits Financiers
97
0
97
Charges Financières
14 740
0
14 740
Résultat Financier
-14 644
0
-14 644
%
100,0 %
0,0 %
100,0%
Résultat courant
-9 156
-257
-9 414
%
97,3 %
2,7 %
100,0%
Résultat de cession d’actifs
0
0
0
Résultat net consolidé
-9 156
-257
-9 414
%
97,3 %
2,7 %
100,0%
*Le chiffre d’affaires négatif correspond à de la reddition de charges à la suie de la vente du Péripark de GENNEVILLIERS
lors de l’exercice précédent.
5.1.1.1 Prise en compte du développement durable
BLEECKER est engagée dans une politique de développement durable tant dans la gestion de ses
actifs que dans sa stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine.
BLEECKER communique dans son rapport de gestion, au paragraphe 3.7 ci-dessous, sur les
actions et les réalisations menées au titre de l’exercice clos au 31 août 2025.
D’un point de vue opérationnel, BLEECKER a confié à son asset manager, SINOUHE
IMMOBILIER, la mise en œuvre, le déploiement et le contrôle de sa politique environnementale.
Dans le cadre de la gestion de ses actifs, BLEECKER porte une attention toute particulière au
respect des normes de sécurité, de santé et de protection de l’environnement. BLEECKER a mis
en place depuis plusieurs années une organisation interne qui permet d’assurer une veille
réglementaire sur ces domaines, d’identifier et de maîtriser ses risques environnementaux et de
contrôler la bonne application des exigences minimales sur ses immeubles.
La réduction de l’empreinte écologique de l’activité immobilière de BLEECKER passe également
par une utilisation rationnelle et raisonnable des ressources naturelles.
35
Consciente des efforts à mener dans ce domaine, BLEECKER est engagée dans une démarche
permettant d’évaluer et de suivre les performances environnementales de ses actifs afin
d’identifier les principaux leviers d’action, qu’ils soient liés à la gestion courante des immeubles
en collaboration avec les locataires, ou dans le cadre de travaux modificatifs.
Les restructurations plus lourdes font l’objet d’une réflexion globale qui intègre les enjeux
environnementaux avec pour objectif l’optimisation des performances énergétiques et de la
qualité environnementale des immeubles.
Cette réflexion est menée très en amont en partenariat avec un bureau d’étude spécialisé afin
d’étudier toutes les solutions d’approvisionnement énergétique envisageables, les techniques
d’isolation et d’évaluer leur pertinence par rapport aux données du projet (localisation
géographique, usage, climat…) et aux objectifs à atteindre.
5.1.2 Activités futures
La Société n’a pas vocation à développer d’autres activités.
36
5.1.3 Marchés sur lesquels le Groupe BLEECKER intervient
Le Groupe BLEECKER évolue sur des marchés concurrentiels, principalement de bureaux et de
commerces parisiens, caractérisés par une forte sélectivité des investisseurs et des utilisateurs,
privilégiant des actifs de qualité, bien situés et conformes aux normes environnementales.
L’activité du Groupe ne présente pas de caractère saisonnier marqué, les revenus locatifs étant
perçus de manière régulière. BLEECKER veille à maintenir la performance et la valeur de son
portefeuille en optimisant le taux d’occupation, en réalisant des opérations de rénovation ou de
repositionnement, et en adaptant sa stratégie d’investissement et d’arbitrage en fonction des cycles
de marché.
Les graphiques ci-dessous présentent l’information sectorielle du Groupe BLEECKER au
31 août 2025, en pourcentage des valeurs d’actif et en pourcentage du chiffre d’affaires consolidé
par affectation.
5.1.4 Ventilation par types d’actifs au 31 août 2025*
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
*Incluant les actifs mis en équivalence
77,7%
19,9%
2,4%
Bureaux Commerces Habitation
37
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
5.1.5 Ventilation géographique au 31 août 2025
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
81,8%
16,7%
1,5%
Bureaux Commerces Habitation
98,0%
2,0%
Paris Ile de France Régions
38
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
5.1.6 Ventilation géographique par types d’actifs au 31 août 2025
Bureaux
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
100,0%
Paris Ile de France Régions
100,0%
Paris Ile de France Régions
39
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
100,0%
Paris Ile de France Régions
40
Commerces
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
90,1%
9,9%
Paris Ile de France
100,0%
Paris
41
Habitation
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
100,0%
Paris
100,0%
Paris
42
5.1.7 Le marché de bureaux en Ile de France
Au 2
e
trimestre 2025, le marché des bureaux en Île-de-France enregistre une performance
particulièrement dégradée, avec 337.300 m² de demande placée, soit -21 % par rapport au 2
e
trimestre
2024. Le climat d’incertitude à l’échelle mondiale, combiné à un contexte économique peu porteur,
freine encore la reprise de l’activité.
Sur l’ensemble du 1
er
semestre, la demande placée atteint 768.400 m², en baisse de 12 % par rapport à
2024 et de 25 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Ce repli s’explique en particulier
par la faiblesse des grandes transactions (> 5.000 m²), en retrait de 31 % par rapport à 2024 et de 44 %
par rapport à la moyenne décennale. Toutefois, plusieurs grandes opérations sont attendues d’ici la fin
de l’année, dont certaines supérieures à 20.000 m², ce qui pourrait permettre un léger rebond des volumes
fin 2025. Les petites et moyennes surfaces montrent une meilleure résistance, avec une baisse limitée à
2 % sur un an et à 14 % par rapport à la moyenne décennale.
Paris intra-muros poursuit sa contraction, avec une baisse annuelle de 26 % de la demande placée au
cours du 1
er
semestre 2025. Les secteurs Paris Sud et Paris Nord-Est affichent un recul prononcé,
pénalisés par l’absence de grandes transactions. A Paris Centre Ouest, les volumes sont en léger repli,
avec un décrochage particulièrement marqué sur le créneau 1.000-5.000 m² (-21 % comparé à l’an
dernier et – 26 % comparé à la moyenne décennale), en raison de délais de décisions allongés et de
nombreux reports de projets.
Evolution de la demande placée en Ile-de-France
Offre immédiate de bureaux en Ile-de-France
L’offre immédiate continue d’augmenter ce trimestre pour atteindre 5.992.000 m² (+3 % comparé au
trimestre précédent), soit un taux de vacance moyen à l’échelle francilienne de 9,8 % (+ 0,3 pt). Il
augmente particulièrement à Paris – du fait d’un volume de libérations plus important que les surfaces
commercialisées – ainsi qu’à La Défense, et reste relativement stable dans le Croissant Ouest et en 1
ère
Couronne grâce à quelques grandes transactions venues compenser les libérations.
43
Répartition géographique de la demande placée
Offre probable de bureaux en Ile-de-France
Quant à l’offre future probable, elle se réduit ce trimestre pour atteindre 1.861.800 m² (-9 % par rapport
au trimestre précédent). Depuis plusieurs trimestres, la part des nouveaux projets est en baisse par
rapport à celle des libérations, reflet du coup d’arrêt opéré par les propriétaires et investisseurs . La part
de rénové en projet continue également de grossir, certains propriétaires étant contraints de réaliser de
simples rénovations faut d’équilibre financier suffisant.
Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance en Ile-de-France
44
Valeurs faciales et perspectives
Le marché francilien des bureaux continue de montrer des disparités prononcées en matière de loyers,
tant entre différents micromarchés qu’en fonction de la qualité des actifs.
A Paris, les loyers prime pour des immeubles d’exception, idéalement situés, poursuivent leur
progression, atteignant 1.250 € HC HT / m² par an ce trimestre, en hausse de 4 % par rapport au trimestre
précédent. Ces valeurs restent toutefois réservées à une part très limitée du marché. Plus globalement,
le niveau élevé des loyers parisiens pèse sur les capacités financières des utilisateurs, incitant nombre
d’entre eux à se tourner vers des marchés plus abordables.
A l’inverse, dans les zones cumulant une faible centralité, une accessibilité limitée ou une qualité
d’immeuble moindre, les loyers subissent une pression à la baisse. Les propriétaires, soucieux de limiter
la vacance, se montrent de plus en plus enclins à ajuster leurs prétentions locatives.
Les avantages commerciaux en Ile-de-France se maintiennent à un haut niveau avec 27,7 % du loyer
facial en moyenne au 1
er
trimestre 2025. L’évolution de ces mesures d’accompagnement continue d’être
fortement corrélée à la vacance. Ainsi, en périphérie, ils dépassent presque partout le seuil des 30 % du
loyer facial. A La Défense, ils atteignent 38,1 % du loyer facial. Dans Paris, les mesures
d’accompagnement sont plus modérées et proches de leur moyenne post-Covid (15,8 % du loyer facial
sur Paris Centre Ouest et 17 % dans le Reste de Paris).
Evolution des loyers moyens prime
45
5.1.8 Le marché des locaux d’activités et des petits entrepôts en Ile de France
Avec 373.900 m² placés au 1
er
septembre 2025, le marché de l’immobilier industriel francilien continue
de fléchir, accusant un repli de 32 % par rapport au 1
er
semestre 2024. En nombre, 421 signatures ont
été enregistrées sur les 6 premiers mois de l’année contre 552 au S1 2024. Les turbulentes politiques
budgétaires, fiscales et économiques à l’échelle nationale et les tensions géopolitiques mondiales
constituent des aléas importants pour l’activité des entreprises en Ile-de-France.
Si l’ensemble des créneaux de surfaces est impacté, les logiques économiques freinent plus
significativement les transactions de moyenne (3 000 – 5 000 m²) et grande taille (> 5 000 m²) en baisse
de respectivement 40 % et 53 % sur un an en volume.
De plus, l’activité transactionnelle se contracte plus fortement sur les ventes (-46 % vs S1 2024) que les
locations (-24 % vs S1 2024). Dans un environnement financier contraint, les utilisateurs concentrent
leur capital davantage sur leur cœur de métier plutôt que sur l’immobilier. Sur le plan géographique, le
secteur A86-N104 demeure la place principale du marché (49 % de la demande placée au S1 2025).
Avec 88 300 m² placés et 89 signatures, l’intra A86 conserve son attractivité auprès des entreprises qui
en ont les capacités financières.
Evolution de la demande placée en Ile-de- France
Avec près de 2,6 M de m² à la fin de 2
ème
trimestre 2025, l’offre immédiate poursuit sa progression
(+5 % par rapport à fin 2024). Cette hausse s’inscrit dans un contexte de ralentissement de la demande
qui mécaniquement diminue l’absorption du stock disponible. L’offre immédiate neuve et restructurée
se stabilise à un point haut à 580 200 m² sur les 6 premiers mois de l’année, tandis que les libérations
continuent d’alimenter l’offre de seconde main. Le taux de vacance régional dépasse ainsi la barre des
6 %, témoignant de l’allongement des délais de commercialisation et de l’augmentation de la
concurrence entre actifs. Le stock disponible reste concentré pour l’essentiel au Sud (~37 %), tandis que
les secteurs Nord, Ouest et Est se partagent respectivement 20 % du volume globale d’offre immédiate.
De plus, les disponibilités continuent de progresser à l’intérieur du périmètre de l’A86 (+ 9 % sur 6
mois) avec 883 500 m² vacant à fin juin 2025, permettant un nouveau desserrement de la tension à l’offre
de proximité de Paris.
Du côté de l’offre future neuve, les lancements en blanc se maintiennent à un niveau historiquement
élevé avec 349 300 m² en cours de construction. A cela s’ajoute l’offre prête-à-démarrer (465 000 m²)
46
qui a amorcé une baisse de 25 % depuis le début de l’année. Ce réajustement de l’offre future neuve
s’inscrit dans un contexte de marché plus complexe. Pour les utilisateurs, ce volume représente toujours
une opportunité significative de modernisation de leur outil industriel, et ce, dans une double logique
d’optimisation environnementale et économique et d’attractivité et rétention des talents.
Evolution de l’offre immédiate :
Dans un climat de rationalisation et d’économies pour les utilisateurs, le loyer moyen en Île-de-France
se stabilise à 122 €/m² au 1
er
semestre 2025 alors que les mesures d’accompagnement (franchises de
loyers, aménagement, travaux etc…) progressent sensiblement. Des dynamiques contrastées restent
notables selon l’état des actifs et leur localisation. Intra A86, les loyers poursuivent leur progression,
atteignant en moyenne 153 €/m² sur les 6 premiers mois de l’année, reflet de l’attractivité continue du
secteur.
Le loyer prime pour des actifs neufs bénéficiant d’une localisation optimale aux portes de Paris se
démarque à 190 €/m². Extra A86, les loyers faciaux affichent une relative stabilisation en seconde
couronne avec 118 €/m² en moyenne au 1
er
semestre 2025. La pression haussière sur les valeurs locatives
des locaux neufs et restructurés se vérifie toujours, mais la croissance des loyers des locaux de seconde
main marque le pas. En 3
e
couronne extra N104, le loyer moyen se réajuste à 98 €/m² (contre 108 €/m²
en 2024), témoignant d’une adaptation du marché aux contraintes financières des entreprises plus
fragiles.
Loyers faciaux :
47
5.2 Évènements marquants dans le développement de la Société au cours des trois
derniers exercices
31/08/2023 : aucun évènement marquant n’est intervenu.
31/08/2024 : la SA BLEECKER a cédé un ensemble immobilier à usage d’activité sis à HEM
(59) d’une surface de 3.490,3 m² moyennant le prix de 2,4 M€. La SA BLEECKER et la SARL
RAVEL ont cédé l’ensemble immobilier du Péripark de GENNEVILLIERS (92230), d’une
surface de 40.949 m², à usage d’activité, moyennant le prix de 104 M€ hors frais.
31/08/2025 : la SA BLEECKER a acquis un ensemble immobilier à usage de bureau sis à
PARIS (75011) d’une surface de 1.021 m². La SAS RAVEL a acquis 50 % des titres de la SCI
BUSSY FL, laquelle détient un ensemble immobilier à usage de commerce sis à BUSSY-
SAINT-GEORGES (77), d’une surface de 2.554 m².
Le montant global de ces investissements s’est élevé à 19,4 M€ et le taux d’occupation de ces
actifs est de 100%.
5.3 Stratégie et objectifs
Les objectifs du Groupe BLEECKER sont :
- Assurer le rendement et la liquidité du patrimoine du Groupe,
- Accélérer le développement du patrimoine et en favoriser la visibilité par les marchés,
- Créer de la valeur pour ses actionnaires,
- Développer une politique de développement durable.
Pour parvenir à ces objectifs, les modes d’action sont les suivants :
- Ouvrir de nouveaux axes de développement en bénéficiant du régime SIIC,
- Assurer un taux maximal d’occupation et de recouvrement des loyers et des charges
locatives,
- Optimiser le niveau de loyers en fonction de l’évolution du marché tout en contrôlant et
maîtrisant les charges,
- Maintenir le niveau de qualité des actifs et, le cas échéant, les moderniser ou les restructurer
tout en pérennisant des relations qualitatives avec les locataires,
- Assurer la gestion du parc immobilier existant, notamment par une optimisation des loyers,
du taux d’occupation et la mise à niveau des actifs au regard des problématiques
environnementales.
48
5.4 Investissements
5.4.1 Principaux investissements réalisés au cours des trois dernières années
5.4.1.1 Principaux investissements réalisés au cours de l’exercice clos le 31 août 2025
Acquisition d’immeuble
En date du 6 août 2025, la SA BLEECKER a acquis un ensemble immobilier à usage de
bureau sis à PARIS (75011), intégralement loué, d’une surface de 1.021 m².
Participations
En date du 28 août 2025, la SAS RAVEL a acquis 50 % des titres de la SCI BUSSY FL
laquelle détient un ensemble immobilier à usage de commerce sis à BUSSY-SAINT-
GEORGES (77), intégralement loué, d’une surface de 2.554 m².
Au 31 08 2025, le montant global des investissements s’est élevé à 19,4 M€.
5.4.1.2 Principaux investissements réalisés au cours de l’exercice clos le 31 août 2024
Acquisitions d’immeubles
Aucune acquisition n’a eu lieu au cours de l’exercice.
Cession d’immeubles
Le Groupe BLEECKER a, dans le cadre de sa politique d’arbitrage :
- cédé un ensemble immobilier à usage d’activité sis à HEM (59510) d’une surface de
3.490,3 m² moyennant le prix de 2,4 M €,
- cédé l’ensemble immobilier du Péripark de GENNEVILLIERS (92230), d’une surface de
40.949 m², à usage d’activité, moyennant le prix de 104M€ hors frais.
Participations
Les SARL MOZART et PROUST ont été dissoutes et liquidées en date du 31 janvier 2024.
49
5.4.1.3 Principaux investissements réalisés au cours de l’exercice clos le 31 août 2023
Acquisitions d’immeubles
Aucune nouvelle acquisition n’a eu lieu au cours de l’exercice.
Participations
Constitution à hauteur de 100 % par la SA BLEECKER de la SAS ILO123, société par actions
simplifiée à capital variable au capital de 1.000 € dont le siège social est situé au 39, avenue
George V 75008 PARIS, ayant notamment pour objet social l’acquisition d’immeubles, la
détention et la gestion par bail, ainsi que toutes opérations financières et généralement toutes
opérations commerciales, financières, civiles, mobilières et immobilières se rattachant à l’objet
social.
5.4.2 Principaux investissements en cours
Aucun investissement particulier n’est actuellement en cours.
50
5.4.3 Informations sur les participations
Les informations concernant la situation des filiales et participations de la Société au 31 août 2025, sont présentées dans le tableau ci-après :
Capitaux
Propres autres
que le Capital &
le Résultat
Quote-Part du
Capital en %
Valeur
Comptable des
Titres
Prêts et Avances
en
Immobilisations
Financières
Cautions &
Avals Donnés
par la SA
BLEECKER
C.A HT du
dernier Exercice
au 31/08/25
Résultats
(Bénéfice ou
Perte) au
31/08/25
Dividendes Encaissés
SA BLEECKER
Capital
RENSEIGNEMENTS DETAILLES SUR LES
FILIALES ET LES PARTICIPATIONS
1/ Filiales (+50% du Capital détenu)
SARL MAHLER
105 000
41 711
100,00%
11 057 500
-
-
1 757 965
245 552
0
SARL MOUSSORGSKI
7 625
12 909
100,00%
1 653 100
-
-
1 127 884
481 977
0
SARL RAVEL
1 933 650
193 378
100,00%
2 418 391
-
-
-84 106
386 703
0
SARL VARESE
7 500
-25 453
100,00%
127 500
-
-
-
20 225
522
SARL WAGNER
2 685 201
841 162
100,00%
29 892 100
-
-
-
25 587
0
SARL LULLI
7 625
763
100,00%
7 625
-
-
293 787
38 992
0
SARL MOLIERE
1 037 000
2 227 055
99,98%
48 304 080
-
-
7 214 384
81 490
0
SARL MALLARME
4 969 800
2 471 750
100,00%
12 039 891
-
-
839 383
434 711
521 426
SARL GABRIELLI
3 050 000
-36 106 644
100,00%
21 107 525
-
-
10 752 846
-2 415 028
0
2/ Sous-Filiales (au moins 50 % du Capital
indirectement détenu)
SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
10 000
0
99,90%
-
-
-
1 021 619
16 110
0
SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
10 000
-846 336
99,90%
-
-
-
1 194 570
366 856
0
SCI 176 RIVOLI
2 384
-2 187 142
99,95%
-
-
-
1 269 762
-1 142 135
0
SCI BUSSY FL
1 000
0
50,00%
-
-
-
737 566
179 655
0
SCI 30 HAUSSMANN
501 000
-3 704 968
99,90%
-
-
-
1 008 654
-46 650
0
Sous total des titres Filiales
126 607 712
0
521 948
Participations Evaluées par Mise en Equivalence
205 390 054
Sous Total Participations
331 997 766
2/ Titres d'autocontrôle
Titres BLEECKER
0,1775%
71 558
51
5.4.4 Facteurs environnementaux pouvant influencer l’utilisation des immobilisations
corporelles
A la connaissance de la Société, aucun facteur de nature environnementale n’a influencé au cours des
dernières années ou n’est susceptible d’influencer sensiblement, de manière directe ou indirecte, les
opérations du Groupe.
L’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la
santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de
prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement
et la pollution des sols.
Tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER ont, lors de leur acquisition, fait l’objet
de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable.
S’agissant des immeubles du Groupe BLEECKER soumis à la réglementation relative aux
établissements recevant du public, il appartient aux locataires d’obtenir les autorisations nécessaires à
l’ouverture de leurs locaux au public. Dans le cadre de la gestion locative des immeubles du Groupe, les
locataires concernés doivent remettre la copie de l’autorisation administrative d’ouverture au public qui
leur a été délivrée par la préfecture.
52
Thème Objectifs Priorité (*)
Réduire l'empreinte environnementale
Réduire les consommations du patrimoine
Assurer la complétude des informations relatives
aux consommations privatives
1
Relancer une communication auprès de tous les
locataires afin de les sensibiliser aux éco-gestes
Fait
Cartographier les consommations en kWh/m²/an
du patrimoine par typologie d'actif
1
Réaliser les audits énergétiques afin détablir un
plan de réduction des consommations sur tous les
immeubles
1
Réaliser les audits "décret BACS" afin d'identifier
les travaux à mener pour assurer le pilotage des
installations techniques par GTB
2
Réaliser les dossiers de modulation sur les
immeubles pour lesquels les objectifs de réduction
ne pourront pas être atteints
3
développer le recours aux énergies en installant
des panneaux photovoltaïques en ombrière de
parking sur BUSSY FL
1
Engager les plans d'actions visant à réduire les
consommations selon les échéances
règlementaires (2030/2040/2050)
1
Réduire les gaz à effet de serre
Cartographier les émissions de gaz à effets de
serre en kgCO
2
/m²/an liés aux consommations des
immeubles afin d'identifier les leviers d'action
1
Intégrer à tout programme de rénovation lourde
des objectifs de décarbonation dans le choix des
matériaux et sources d'énergie notamment
2
Installer des bornes de recharge pour véhicules
électriques sur le parc de stationnement des
immeubles d'activité Bussy FL
1
Etablir un bilan carbone des immeubles en
intégrant l'usage (intrants, déchets, mode de
transports,…)
2
Réduire le recours au gaz comme combustible de
chauffage par l'étude de solutions de
remplacement
3
Etablir une évaluation CREEM sur les actifs 2
Réduire les déchets et mieux recycler
Améliorer le tri et le recylcage des déchets de
chantier lors des petits travaux non soumis au
SOGED par la mise en place de clauses
particilières dans tous les contrats
1
Sensibiliser les locataires sur la réduction des
déchets et le respect du tri sélectif
Fait
Intégrer aux contrats fournisseurs des objectifs de
réduction des déchets, emballages, et de
traçabilité de l'élimination de tous déchets
dangereux
3
Préserver la ressource en eau
Etablir un bilan des consommations d'eau par
immeuble et par occupant ou m² afin d'identifier
les leviers d'actions
Fait
Intégrer de façon systématique le recours aux
équipements hydro-économes dans tout projet de
rénovation de locaux
1
Etudier l'intégration de système de récupération
d'eau de pluie sur les immeubles d'activité
disposant de toitures de grande surface
2
Développer les certifications
environnementales des immeubles
Réaliser des audits de pre-assessment BREEAM-
IN-USE sur les immeubles parisiens non certifiés
Fait
Certifier les immeubles parisiens éligibles à la
certification BREEAM-IN-USE au niveau minimal
Verygood
1
Préserver la Biodiversité
Assurer une gestion écologique sur tous les
immeubles en généralisant et en actualisant la
charte BLEECKER
1
Suivi du label Biodivercity Life sur l'actif GABRIELLI
mise en place d'un plan de progrès en lien avec
les utilisateurs des locaux
Fait
Anticiper les aléas climatiques
Evaluer la vulnérabilité des immeubles au
changement climatique par l'outil de l'OID Bat-
ADAPT afin de définir des priorités et un plan
d'actions
1
Mettre en œuvre les solutions adaptatives sur les
immeubles concernés par une forte vulnérabilité
2
SYNTHESE DES OBJECTIFS DE LA POLITIQUE ENVIRONNEMENTALE BLEECKER
*P1 : Actions à court terme / P2 Actions à moyen terme (sur les 3 prochains exercices) / P3 Actions à plus long terme
53
6. STRUCTURE ORGANISATIONNELLE
6.1 Description du Groupe et place de la Société au 31 août 2025
100%
100%
100%
99,90%
100%
99,90%
99,98%
100%
50% 100%
38,67%
100%
61,28%
100%
99,90%
SARL VARESE
SCI 176 RIVOLI
SAS WAGNER
SCI 30 HAUSSMANN
ORGANIGRAMME BLEECKER
31/08/2025
SA BLEECKER
SARL GABRIELLI
SAS LULLI
SAS MAHLER
SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
SAS MALLARME
SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
SAS MOLIERE
Société pivot
SCI BUSSY FL
Holding
SAS MOUSSORGSKI
SAS RAVEL
Sociétés foncières actives
L’organigramme ci-dessus représente les liens juridiques entre les différentes sociétés du Groupe
BLEECKER au 31 août 2025. Les pourcentages indiqués dans cet organigramme correspondent aux
pourcentages de détention du capital, lesquels sont identiques aux pourcentages de droits de vote.
54
6.2 Liste des filiales et participations de la Société au 31 août 2025
NOM
N° SIREN
Siège
% du
capital et
des droits
de vote
SCI 176 RIVOLI
828 189 621
Paris
99,95
GABRIELLI SARL
534 937 594
Paris
100
LULLI SAS
437 952 096
Paris
100
MAHLER SAS
444 344 436
Paris
100
MALLARME SAS
440 193 795
Paris
100
MOLIERE SAS
435 372 826
Paris
99,98
MOUSSORGSKI SAS
440 259 380
Paris
100
SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
539 336 255
Paris
99,90
SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
750 417 933
Paris
99,90
RAVEL SAS
437 936 727
Paris
100
VARESE SARL
444 351 415
Paris
100
WAGNER SAS
444 344 105
Paris
100
SCI 30 HAUSSMANN
850 484 387
Paris
99,90
SCI BUSSY FL
494 318 918
Paris
50
Toutes les filiales et participations de la Société ont pour activité, directement ou indirectement, la
gestion et/ou la location de biens immobiliers.
55
7. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT
Les informations financières sélectionnées et présentées au présent Chapitre sont issues des états
financiers consolidés de BLEECKER établis selon les normes IFRS. Elles présentent des extraits du
bilan, du compte de résultat des états financiers consolidés (audités) de la Société pour les exercices clos
les 31 août 2025, 2024, et 2023.
Ces données doivent être appréciées en se référant aux Chapitres 7 et 8 de l’Annexe 2, lesquels
présentent notamment les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés ainsi
que les facteurs pouvant influer sur le résultat d’exploitation des états financiers consolidés.
56
7.1 Situations financières
1. BILANS CONSOLIDES COMPARATIFS SYNTHETIQUES
(en K €)
31 08 2025
31 08 2024
31 08 2023
ACTIF
ACTIFS NON COURANTS
583 746
564 874
701 193
Immobilisations incorporelles
(1)
9.1.1.1
3 000
3 000
3 000
Immeubles de placement
9.1.1.2
574 975
560 050
694 970
Immobilisations financières
5 771
1 824
3 223
ACTIFS COURANTS
25 330
27 402
33 884
Dont actifs destinés à la vente
9.1.1.2
0
2 364
Dont trésorerie et équivalents de
trésorerie
9.1.1.9
1 148
5 138
6 351
TOTAL ACTIF
609 077
592 276
735 078
(1)
il s'agit de la valorisation de la marque BLEECKER ®
(en K €)
31 08 2025
31 08 2024
31 08 2023
PASSIF
CAPITAUX PROPRES
249 848
259 261
300 600
CAPITAUX PROPRES - PART
GROUPE
8.6.9
249 848
259 261
300 600
CAPITAUX PROPRES - INTERETS
MINORITAIRES
0
0
0
PASSIFS NON COURANTS
313 727
301 462
366 614
> Dont emprunts auprès des
établissements de crédit
9.1.2.2
238 583
226 296
279 281
> Dont CBI
9.1.2.2
65 752
70 001
81 307
PASSIFS COURANTS
45 502
31 552
67 864
> Dont emprunts auprès des
établissements de crédit
5 304
12 893
4 745
> Dont passifs financiers des actifs
destinés à la vente
0
0
0
TOTAL PASSIF
609 077
592 276
735 078
Le bilan consolidé présenté ci-dessus constitue une synthèse Le bilan consolidé détaillé, accompagné le cas
échéant de renvois chiffrés orientant vers les sections correspondantes pour des informations
complémentaires sur les postes concernés, figure en Annexe 2, point I – Bilan consolidé, auquel il convient
de se reporter pour une information exhaustive.
57
2. COMPTES DE RESULTATS CONSOLIDES SYNTHETIQUES
(en K €)
31 08 2025
31 08 2024
31 08 2023
COMPTE DE RESULTAT
Produits opérationnels
24 584
30 209
29 249
Charges opérationnelles
9.2.3
17 559
18 795
18 381
Juste valeur des immeubles
9.1.1.2
-1 795
-18 532
-22 727
Résultat opérationnel avant cession
d'actifs
5 230
-7 118
-11 859
Résultat des cessions d'actifs
9.1.1.2
0
-16 193
0
Résultat opérationnel après
cession d'actifs
5 230
-23 311
-11 859
Produits financiers
97
370
0
Charges financières
14 740
18 397
14 150
Couts de l’endettement
financier
-14 644
-18 027
-14 149
Variation de périmètre
0
0
0
Résultat net
-9 414
-41 338
-26 009
Le compte de résultat consolidé présenté ci-dessus constitue une synthèse. Le compte de résultat consolidé
détaillé, accompagné le cas échéant de renvois chiffrés orientant vers les sections correspondantes pour
des informations complémentaires sur les postes concernés, figure en Annexe 2, point II – Compte de
résultat consolidé, auquel il convient de se reporter pour une information exhaustive.
3. TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES
(en K €)
31 08 2025
31 08 2024
31 08 2023
Flux de trésorerie provenant des activités
d’exploitation
14 265
8 066
5 190
Flux de trésorerie provenant des activités
d’investissement
(13 364)
96 817
(661)
Flux de trésorerie provenant des activités de
financement
(5 510)
(106 096)
1 424
Variation de trésorerie
(4 610)
(1 212)
5 954
Trésorerie à l’ouverture de l’exercice
9.1.1.9
5 138
6 351
397
Trésorerie à la clôture de l’exercice
9.1.1.9
527
5 138
6 351
Le tableau des flux de trésorerie consolidés présenté ci-dessus constitue une synthèse. Le tableau des flux de
trésorerie consolidés détaillé, accompagné le cas échéant de renvois chiffrés orientant vers les sections
correspondantes pour des informations complémentaires sur les postes concernés, figure en Annexe 2, point III –
Tableau des flux de trésorerie consolidés, auquel il convient de se reporter pour une information exhaustive.
58
4. ACTIF NET REEVALUE (ANR)*, DETTE NETTE ET LOAN TO VALUE (LTV)
Les ANR NDV, ANR NTA et ANR NRV sont des indicateurs de mesure de la valeur patrimoniale du
Groupe et sont déterminés en application des recommandations de l’EPRA. Ils mesurent l’évolution de
la valorisation du Groupe à travers l’évolution des capitaux propres consolidés part du Groupe auxquels
sont ajoutées notamment les plus ou moins-values latentes des autres actifs et passifs non comptabilisés
à la juste valeur dans les comptes.
31/08/2025
31/08/2024
En milliers d'euros
Capitaux propres
consolidés (part
du groupe)
249 848
259 261
Retraitement droits
inclus (Cf. valeurs
d'expertise)
ANR de liquidation
249 848
259 261
Actifs dérivés à la
juste valeur
(couvertures
d'emprunt)
0
0
Passifs dérivés à la
juste valeur
0
0
ANR EPRA NDV
249 848
259 261
Nombre d'actions
diluées
1 124 686
1 124 686
ANR de liquidation
par action
222,15
230,52
ANR EPRA NTA
246 848
256 261
Nombre d’actions
1 126 686
1 126 686
Neutralisation des
actions
d’autocontrôle
-2 000
-2 000
Nombre d’actions
diluées
1 124 686
1 124 686
ANR NTA par
action
219,48
227,85
* EPRA NDV : reflète la part de l’actif net en cas de cession, incluant la juste valeur de la dette à taux fixe.
**EPRA NTA : reflète la seule activité immobilière, hors juste valeur de la dette à taux fixe.
59
L’ANR EPRA de liquidation correspond à la quote-part du Groupe dans les capitaux propres consolidés.
L’ANR EPRA de liquidation s’établit à 249 848 K€ au 31 août 2025. Il est calculé sur la base de la
valorisation hors droits des actifs immobiliers courants et non courants expertisés pour les comptes au
31 août 2025, soit 574 975 K€.
L’Activité du Groupe BLEECKER étant exclusivement une activité foncière, seul l’indicateur ANR
EPRA est présenté au sein de ce chapitre.
31/08/2025
31/08/2024
En milliers d'euros
ANR de liquidation*
249 848
259 261
Retraitement droits inclus
30 571
29 899
ANR de reconstitution**
280 419
289 160
Actifs dérivés à la juste
valeur (couvertures
d'emprunt)
0
0
Passifs dérivés à la juste
valeur
1 375
852
ANR EPRA NRV***
281 794
290 012
Nombre d'actions diluées
1 124 686
1 124 686
ANR de reconstitution par
action
250,55
257,86
*Valeur nette après cession du patrimoine immobilier et remboursement des dettes associées.
**Montant requis afin de détenir l’ensemble du patrimoine de la foncière à l’identique.
***ANR NRV, dit « de remplacement », droits inclus. Les ANR par action sont calculés en rapportant les montants au nombre
d’actions fin de période de la Société, hors autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.»
60
Le graphique ci-dessous décompose la variation de l’ANR de liquidation du Groupe Bleecker entre le 31 août
2024 et le 31 août 2025.
259 261
- 1 795
-7 618
249 848
-50 000
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
ANR au 01/09/2024 Réévaluation liée à l'IAS40 Résultat de l'activité ANR au 31/08/2025
En K euros
61
Loan To Value (LTV*)
31/08/2025
31/08/2024
En milliers d'euros
Total des passifs financiers courants et non courants
313 888
313 243
Juste valeur des instruments financiers dérivés à
l'actif
0
0
Trésorerie disponible
-1 148
-5 138
Endettement net
312 740
308 105
Juste valeur nette des instruments de couverture
1 375
852
Endettement net hors JV des couvertures
314 115
308 957
Juste valeur des immeubles
574 975
560 050
Participations dans les entreprises associées
3 400
0
Total juste valeur des actifs
578 375
560 050
Endettement net avec juste valeur des couvertures
de taux
312 740
308 105
% Part de l'endettement (yc couverture) sur les
actifs
54,07%
55,01%
Endettement net hors juste valeur des couvertures
de taux
314 115
308 957
% Part de l'endettement (hors couverture) sur les
actifs
54,31%
55,17%
*Le ratio LTV est calculé selon la méthodologie définie par l’EPRA. Exprimé en pourcentage, il correspond au rapport
entre l’endettement net et la juste valeur des actifs et des activités de la société, en ce compris les immeubles de placement
et les titres de participation non consolidés.
7.2 Revenus locatifs
7.2.1 Changements importants de revenus locatifs consolidés
Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER s’élèvent à 24,5 M€, contre 29,9 M€ au titre de l’exercice
précédent. A périmètre constant, les revenus locatifs progressent principalement grâce à la prise d’effet de
nouveaux baux.
62
8. TRESORERIE ET CAPITAUX
8.1 Tableau de variation des capitaux propres
VARIATION CAPITAUX PROPRES EN
K€
Nombre d’actions
net d’auto
détention
Capital
Prime de
fusion
Réserve
légale
Réserves
réglementées
Autres
réserves
Report à
nouveau
Autres
réserves
consolidées
Résultat de la
période
Capitaux
propres
Intérêts
minoritaires
Total
au 31 08 2023
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
0
298 482
-26 009
300 600
0
300 600
Prime de fusion (pertes intercalaires)
Réduction de capital
Autres réserves
Report à nouveau
Distribution dividende
affectation résultat 2023
-26 009
26 009
Résultat de la période
-41 338
-41 338
-41 338
Variations de périmètre
0
au 31 08 2024
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
0
272 473
-41 338
259 261
0
259 261
Prime de fusion (pertes intercalaires)
Réduction de capital
Autres réserves
Report à nouveau
Distribution dividende
affectation résultat 2024
-41 338
41 338
Résultat de la période
-9 414
-9 414
-9 414
Variations de périmètre
0
au 31 08 2025
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
0
231 135
-9 414
249 848
0
249 848
L’évolution des capitaux propres est essentiellement due à la capitalisation des résultats négatifs antérieurs lesquels se sont élevés à (41 338) K€ au 31.08.2024 et à (9 414) K€ au
31.08.2025 entrainant par conséquence une baisse du montant des capitaux propres passant ainsi de 259 261 K€ au 31.08.2024 à 249 848 K€ au 31.08.2025.
63
8.2 Flux de trésorerie consolidés
(en K €)
Notes
31-août-25
31-août-24
Résultat net de l’exercice imputable aux actionnaires de la
société mère
(9 414)
(41 338)
Part relative aux intérêts minoritaires
Retraitements pour rétablir la concordance entre le résultat net et
les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation :
Dotations aux amortissements et aux provisions sur actif
immobilisé
Écarts de réévaluation et reprise des réserves de conversion
Charges/(Produits) d’impôts différés
(Plus)/Moins-values sur cessions d’actifs non courants
9.1.1.2
0
16 193
Part des résultats des sociétés mises en équivalence
(Reprises)/Dotations aux provisions courantes et non courantes et
variation des actifs et dettes d’impôts courants
9.1.2.4
3 538
Juste valeur des immeubles
9.1.1.2
1 795
18 532
Juste valeur des instruments financiers
522
852
Coût de l'endettement financier net
9.2.4
14 121
17 175
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement
financier net et impôts
10 563
11 414
Variation des autres actifs et passifs courants et non
courants
9.1.1.10
3 702
(3 348)
Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation
14 265
8 066
Investissements :
Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles
9.1.1.2
(7 787)
(7 409)
Acquisitions d'immobilisations financières
0
Cessions d'immobilisations financières
Acquisitions de titres d'auto détention
Produits de cessions d’immobilisations incorporelles et
corporelles
9.1.1.2
0
104 227
Acquisitions de filiales (nettes de trésorerie)
Produits de cession de filiales (nets de trésorerie)
0
Accroissement/(Diminution) de la trésorerie liée aux variations de
périmètre*
(5 576)
Flux de trésorerie affectés aux activités d’investissement
(13 364)
96 817
Accroissement net des passifs financiers courants et non courants
9.1.2.2
24 791
20 353
Diminution nette des passifs financiers courants et non courants
9.1.2.2
(15 812)
(112 058)
Intérêts versés
(14 491)
(14 392)
Distribution de dividendes au public
Distribution de dividendes aux associés
Distribution aux minoritaires
0
Décaissements liés aux options de vente accordées aux intérêts
minoritaires
Augmentations et réduction de capital
Acquisition de titres auprès des minoritaires
Flux de trésorerie provenant des (affectés aux) activités de
financement
(5 510)
(106 096)
Augmentation nette des comptes de trésorerie
(4 610)
(1 212)
Trésorerie à l’ouverture de l’exercice
9.1.1.9
5 138
6 351
Trésorerie à la clôture de l’exercice
9.1.1.9
527
5 138
*La variation est principalement due à l’acquisition de 50 % des titres de la SCI BUSSY FL durant l’exercice.
64
8.3 Besoin de financement et structure de financement
Le tableau figurant au paragraphe 9.1.2.2. de l’Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel,
présente, pour les dettes financières du Groupe BLEECKER arrêtées au 31 août 2025, l’échéancier des paiements
pour les années 2025 à 2030 et au-delà.
Les sociétés SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT possèdent des comptes courants d’actionnaires
dans les livres de la SA BLEECKER, lesquels s’élèvent respectivement à 12,7 M€ et 4,2 M€ au 31 août 2025.
Les comptes courants ont été rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible fiscalement pour les comptes
d’associés.
Afin d’assurer ses besoins de financements quotidiens au sein de son patrimoine, le Groupe BLEECKER s’assure
d’un fonds de roulement quotidien, via :
• La prévisibilité des flux de trésorerie provenant des loyers et des revenus générés par les actifs
immobiliers via une estimation précise des revenus et des dépenses à court terme.
• La prise en compte des hypothèses sur le taux d'occupation des actifs et sur les périodes de vacance.
• Une estimation des coûts d'exploitation courants tels que l'entretien, les réparations, l'assurance, les frais
de gestion.
• La durée du cycle de recouvrement des loyers qui constitue une hypothèse cruciale pour estimer la
disponibilité de liquidités.
• La prise en compte des hypothèses sur les tendances du marché immobilier, telles que les augmentations
potentielles des valeurs des propriétés, les changements dans la demande de locataires, ou les fluctuations
des prix de location.
La politique de financement du Groupe BLEECKER vise à assurer une liquidité suffisante et durable grâce à une
surveillance continue de la durée de ses financements et à la diversification de ses ressources. La liquidité est
garantie à moyen et long terme par des plans pluriannuels de financement, et à court terme par la gestion
centralisée de la trésorerie ainsi que par la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires
THALIE et AM DEVELOPPEMENT, complétés le cas échéant par des apports additionnels.
Le Groupe :
- met en œuvre une gestion active de sa trésorerie afin de faire face à ses obligations courantes
- établit une planification financière intégrant les échéances de dette, les besoins de refinancement et
l’évolution des conditions de marché.
Dans le cadre de la continuité d’exploitation, le Groupe BLEECKER anticipe une stabilité raisonnable des flux
de trésorerie liés à ses actifs, et maintient la valeur de son portefeuille par une gestion dynamique, l’optimisation
du taux d’occupation, la réalisation de travaux et une surveillance régulière du marché immobilier.
8.4 Restriction éventuelle à l’utilisation de capitaux
A la connaissance de la Société, hormis les covenants usuels (cf paragraphe 6.7 de l’Annexe 2 du présent
document d’enregistrement universel), il n’existe pas d’autres restrictions à l’utilisation des capitaux ayant influé
significativement ou pouvant influer significativement, de manière directe ou indirecte, sur ses opérations.
8.5 Sources de financement attendues pour honorer les engagements pris
A la date du présent document d’enregistrement universel, la Société dispose de tous les financements nécessaires
pour honorer ses engagements.
65
9. INFORMATION SUR LES TENDANCES
Les perspectives d’avenir et les objectifs du Groupe tels que présentés, ci-après, ne constituent pas des données
prévisionnelles mais de simples objectifs résultant des orientations stratégiques déclinées en plan d’actions pour
l’ensemble du Groupe.
9.1 Principales tendances ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos (31 août 2025) jusqu’à la date
du présent document d’enregistrement universel
Aucune activité ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos le 31 août 2025 jusqu’à la date du présent
document d’enregistrement universel n’a eue lieue.
Il n’y a pas eu de changement significatif de la situation financière ou commerciale du Groupe survenu depuis la
fin du dernier exercice pour lequel les états financiers vérifiés ont été publiés (cf. 1 « Faits significatifs » de
l’Annexe 2).
9.2 Éléments susceptibles d’influer sur les objectifs de BLEECKER
L’activité de BLEECKER est sensible à l’évolution de la conjoncture économique et de la consommation, ainsi
qu’au niveau des taux d’intérêt (cf. 5.1.3 « Marchés sur lesquels le Groupe BLEECKER » intervient).
BLEECKER poursuit sa stratégie, portant sur la commercialisation de ses actifs, la consolidation des relations
avec les locataires impliquant une gestion active des impayés, un suivi des défaillances éventuelles, la mise en
place de sûretés ad hoc et la pérennisation des relations avec les locataires de qualité. Par ailleurs, BLEECKER
reste attentif aux opportunités d’arbitrage. BLEECKER pourra également se positionner à l’acquisition sur le
marché des immeubles parisiens à revaloriser et/ou sur les parcs d’activité.
BLEECKER maintient une approche volontaire afin d’atteindre ses objectifs, malgré le contexte économique
actuel.
BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement, à la
typologie des immeubles du Groupe BLEECKER, ainsi qu’à sa stratégie de revalorisation et de repositionnement
concernant certains actifs de son patrimoine qui sont des atouts majeurs. Compte tenu du contexte économique
actuel, BLEECKER se réserve néanmoins la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.
La survenance de certains risques décrits au Chapitre 3 « Facteurs de risques » du présent document
d’enregistrement universel, pourrait avoir un impact sur les activités, la situation financière, les résultats, les
objectifs du Groupe BLEECKER et sur sa capacité à atteindre ses objectifs. Ces risques sont divisés en cinq
catégories principales lesquelles sont :
-Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER
-Risques financiers
-Risques réglementaires
-Risques sociaux et environnementaux
-Risques liés à la gouvernance
10. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE
La Société ne fait pas de prévision ou d’estimation du bénéfice.
66
11. ORGANES DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE
11.1 Composition et fonctionnement des organes de Direction et de Surveillance
A la date du présent document d’enregistrement universel, la Société est une société à Directoire et Conseil de
surveillance. Un résumé des principales dispositions contenues dans les statuts concernant les membres du
Directoire et du Conseil de surveillance figure au Chapitre 13 « Fonctionnement et mandats des membres du
Directoire et du Conseil de surveillance » ci-après.
11.1.1 Membres du Directoire et de la Direction Générale
MEMBRES du
DIRECTOIRE
AUTRES
FONCTIONS
DATE NOMINATION (N) /
RENOUVELLEMENT (R)
EXPIRATION DU MANDAT
Muriel MARCILHACY-
GIRAUD
Président
08.11.2006 N
08.11.2012 R
08.11.2018 R
08.11.2024 R
07.11.2030
(Nommés pour 6 ans
conformément à l’article 17 des
statuts)
Philippe BUCHETON
Directeur Général
08.11.2006 N
08.11.2012 R
08.11.2018 R
08.11.2024 R
11.1.2 Membres du Conseil de surveillance
MEMBRES du CONSEIL
DE SURVEILLANCE
AUTRES
FONCTIONS
DATE NOMINATION (N) /
RENOUVELLEMENT (R)
EXPIRATION DU MANDAT
Sophie RIO-CHEVALIER
Président
08.11.2006 N
10.02.2011 R
24.02.2017 R
16.02.2023 R
AGO 02.2011 sur ex 31.08.2010
AGO 02.2017 sur ex 31.08.2016
AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022
AGO à tenir dans l’année 2029
Thierry CHARBIT
Vice-Président
21.02.2020 N
16.02.2023 R
AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022
AGO à tenir dans l’année 2029
Hélier de la POEZE
D’HARAMBURE
24.02.2017 N
16.02.2023 R
AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022
AGO à tenir dans l’année 2029
11.1.3 Liens familiaux
Néant.
11.1.4 Renseignements complémentaires concernant les membres du Directoire et du Conseil de surveillance
L’expérience pour chaque membre du Directoire et du Conseil de surveillance est la suivante :
67
Directoire :
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
- Diplômée de l’IEP Paris, HEC, DESS de droit des affaires, École de Formation du Barreau
- Avocate chez Ashurst Morris Crisp
- Depuis 2000 : associée du groupe immobilier BLEECKER.
- Gérante de sociétés, notamment de la SARL NUBIE, laquelle est associée/gérante de la SNC SINOUHE
IMMOBILIER (cf. 11.1.5 ci-dessous)
Philippe BUCHETON
- Diplômé de l’ESLSCA
- Diverses responsabilités dans le secteur de l’immobilier d’entreprise
- Depuis 1997 : co-fondateur et associé du groupe immobilier BLEECKER.
- Gérant de sociétés, notamment de la SARL ANNAPURNA, laquelle est associée/gérante de la SNC
SINOUHE IMMOBILIER (cf. 11.1.5 ci-dessous)
Conseil de surveillance :
Sophie RIO-CHEVALIER
- 1990-2000 : juriste au sein du Groupe Crédit Lyonnais puis Secrétaire Générale d’une filiale
- Depuis 2000 : Directeur général de la Société AM DEVELOPPEMENT
- Gérante de SARL/SAS/SC (cf. 11.1.5 ci-dessous)
Thierry CHARBIT
- Gérant de sociétés (cf. 11.1.5 ci-dessous)
Hélier de la POEZE d’HARAMBURE
- Gérant de sociétés (cf. 11.1.5 ci-dessous)
Messieurs Thierry CHARBIT et Hélier de la POEZE d’HARAMBURE sont considérés comme indépendants,
conformément au Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées AFEP-MEDEF. En effet, selon ledit
Code, les critères permettant de qualifier un membre du Conseil d’indépendant, sont les suivants, ne pas :
− être salarié ou dirigeant mandataire social de la Société, salarié ou administrateur de sa société mère ou
d’une société qu’elle consolide, et ne pas l’avoir été au cours des cinq années précédentes ;
− être dirigeant mandataire social d’une société dans laquelle la Société détient directement ou indirectement
un mandat d’administrateur ou dans laquelle un salarié désigné en tant que tel ou un dirigeant mandataire
social de la Société (actuel ou l'ayant été depuis moins de cinq ans) détient un mandat d’administrateur ;
− être lié directement ou indirectement à un client, un fournisseur, un banquier d’affaires, ou un banquier de
financement significatif de la Société ou du Groupe, ou pour lequel la Société ou le Groupe représente une
part significative de l’activité ;
− avoir de lien familial proche avec un mandataire social ;
− avoir été auditeur de la Société au cours des cinq années précédentes ;
− être administrateur de la Société depuis plus de douze ans ;
− percevoir une rémunération variable en numéraire ou des titres ou toute rémunération liée à la performance
de la société ou du groupe ;
− représenter un actionnaire important de la Société ou de sa société mère participant au contrôle de celle-ci.
68
Madame Sophie RIO, Président du Conseil de surveillance, n’est pas considérée comme indépendante dans la
mesure où elle est membre dudit Conseil depuis plus de douze ans.
11.1.5 Principaux mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires sociaux de
BLEECKER durant l’exercice clos le 31 août 2025
La liste des principaux mandats et fonctions exercés dans toute la Société par chacun des mandataires sociaux de
BLEECKER durant l’exercice clos le 31 août 2025 figure en annexe du Rapport du Conseil de surveillance sur
le Gouvernement d’Entreprise, au paragraphe 13.5.1 ci-dessous.
11.1.6 Informations judiciaires
Au cours des cinq dernières années, à la connaissance de la Société, aucun membre du Directoire et du Conseil
de surveillance visés aux paragraphes 11.1.1 et 11.1.2 du présent Chapitre n’a fait l’objet de ou n’a été associé
à :
- une condamnation pour fraude ;
- une faillite, mise sous séquestre ou liquidation ;
- une incrimination et/ou une sanction publique officielle prononcée par des autorités statutaires ou
réglementaires (y compris des organismes professionnels) ;
- une interdiction ou un empêchement par un tribunal d’agir en qualité de membre d’un organe
d’administration, de direction ou de surveillance d’un émetteur ou d’intervenir dans la gestion ou la
conduite des affaires d’un émetteur.
11.2 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER
La société SINOUHE IMMOBILIER est majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-
GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du
Directoire.
Le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de
ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER qui assure au profit de
BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de
gestion locative.
Les montants totaux versés au titre des prestations réalisées par la société SINOUHE IMMOBILIER, au titre de
l’Asset management, de la Stratégie et de la Gestion Locative, pour les exercices clos les 31 août 2023, 2024 et
2025 ont été respectivement de 11 451 386 € HT, 10 711 713 € HT et 8 927 147 € HT.
Les prestations de commercialisation, de financement, de maîtrise d’ouvrage déléguée intégrées dans le schéma
d’externalisation ainsi que les prestations de domiciliation par SINOUHE IMMOBILIER des sociétés du Groupe
BLEECKER, pour les exercices clos les 31 août 2023, 2024 et 2025 se sont élevées respectivement à
1 790 468 € HT, 2 559 730 € HT et 693 858 € HT.
SINOUHE IMMOBILIER assure également, auprès de sociétés dans lesquelles Madame Muriel
MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON détiennent, directement ou indirectement, des
participations significatives (ensemble, les « Autres Sociétés »), des missions similaires à celles exercées auprès
du Groupe BLEECKER.
Cette situation est susceptible de créer des conflits d’intérêts (i) dans le cadre des missions d’asset management,
(ii) dans le cadre d’opérations d’arbitrage, et (iii) dans le cadre de la commercialisation locative des locaux
vacants.
69
(I) Conflits d’intérêts dans le cadre des missions d’asset management
Il ne peut être exclu que la société SINOUHE IMMOBILIER, dans le cadre des missions d’asset
management auprès du Groupe BLEECKER, soit amenée à être en conflit entre les intérêts du Groupe
BLEECKER et ses propres intérêts, et qu’elle décide de privilégier ses propres intérêts aux intérêts du
Groupe BLEECKER.
Ces conflits d’intérêts pourraient notamment se manifester lors de décisions d’investissement ; l’attribution
des dossiers d’acquisition traités par SINOUHE IMMOBILIER pourrait se faire en faveur du Groupe
BLEECKER ou d’une Autre Société. Ces conflits d’intérêts pourraient avoir un effet défavorable sur la
stratégie, l’activité, la situation financière, les résultats et les perspectives du Groupe BLEECKER.
Les mesures de prévention et de gestion de ce risque de conflit figurent au point 3.5.1 « Risques de conflit
d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ».
(II) Conflits d’intérêts dans le cadre d’opérations d’arbitrage
La société SINOUHE IMMOBILIER pourrait être amenée à envisager des opérations d’arbitrage d’actifs
immobiliers, entre le Groupe BLEECKER et les Autres Sociétés, consistant en l’acquisition ou la cession
d’actifs immobiliers par le Groupe BLEECKER auprès d’Autres Sociétés.
Les Autres Sociétés auraient intérêt à vendre au prix le plus haut lorsque le Groupe BLEECKER aurait
intérêt à acheter au prix le plus bas et inversement, et il existe en conséquence, potentiellement un risque
que les opérations d’arbitrage ne soient pas réalisées aux meilleures conditions par le Groupe BLEECKER.
Les mesures de prévention et de gestion de ce risque de conflit figurent au point 3.5.1 « Risques de conflit
d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ».
(III) Conflits d’intérêts dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants
SINOUHE IMMOBILIER assiste le Groupe BLEECKER et les Autres Sociétés dans le cadre de la
commercialisation locative des locaux vacants. SINOUHE IMMOBILIER pourrait donc être amenée, à
privilégier l’occupation de lots vacants d’actifs immobiliers détenus par ces Autres Sociétés, au détriment
de lots vacants détenus par le Groupe BLEECKER.
Les mesures de prévention et de gestion de ce risque de conflit figurent au point 3.5.1 « Risques de conflit
d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ».
12. REMUNERATIONS ET AVANTAGES
12.1 Rémunérations et avantages en nature attribués pour le dernier exercice clos aux dirigeants
12.1.1 Membres du Directoire et Direction Générale
Conformément à la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025,
aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Directoire. Ceux-ci ne perçoivent, par ailleurs, aucune
rémunération d’aucune autre société du Groupe BLEECKER.
Par ailleurs, la Société n’a pris aucun engagement de quelque nature qu’il soit, au bénéfice des membres du
Directoire, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles
d’être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci.
70
12.1.2 Membres du Conseil de surveillance et du Comité d’Audit
Conformément à la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025,
les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut au titre de leur mandat de
membre de Conseil de surveillance pour l’exercice clos le 31 août 2025.
Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de toute nature, au bénéfice des membres du Conseil de
surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles
d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci.
Le Président et le Vice-président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au titre de
leur mandat, par la Société, au cours de l’exercice clos le 31 août 2025.
Aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Comité d’audit au titre de leur mandat.
12.2 Sommes provisionnées ou constatées par la Société aux fins de versement de pensions, de retraite ou
d’autres avantages
La Société n’a enregistré aucun engagement de retraite pour ses mandataires sociaux.
13. FONCTIONNEMENT ET MANDATS DES MEMBRES DU DIRECTOIRE ET DU CONSEIL DE
SURVEILLANCE
13.1 Mandats des membres du Directoire et du Conseil de surveillance
Les informations concernant la date d’expiration des mandats des membres du Directoire et des membres du
Conseil de surveillance figurent au paragraphe 11.1 « Composition et fonctionnement des organes de direction
et de surveillance » ci-avant.
13.2 Informations sur les contrats de services liant les membres du Directoire et/ou du Conseil de surveillance
à la Société ou à l’une quelconque de ses filiales
Il est précisé que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, membres du
concert, sont également membres du Directoire de la Société et contrôlent majoritairement la société SINOUHE
IMMOBILIER auprès de laquelle ont été externalisés l’asset management et la gestion locative du Groupe
BLEECKER (cf. paragraphe 15.4 ci-après).
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON ont également conclu un pacte
d’actionnaires en date du 28 juin 2007 pour une durée de cinq ans, tacitement reconduit pour des périodes de
deux ans.
13.3 Comités spécialisés
13.3.1 Comité d’Audit
Conformément à l’Ordonnance n° 2008-1278 du 8 décembre 2008 – art. 14, la Société est dotée depuis 2010
d'un comité spécialisé, appelé comité d’audit, composé par tous les membres du Conseil de surveillance.
L’Ordonnance n°2016-315 du 17 mars 2016 et son décret d’application n°2016-1026 du 26 juillet 2016, pris
dans le cadre de la réforme européenne de l’audit, entrée en application le 17 juin 2016 ont accru le rôle du
Comité d’audit qui est chargé notamment :
- d’assurer le suivi des questions relatives à l'élaboration et au contrôle des informations comptables et
71
financières,
- de s’assurer du respect par les Commissaires aux Comptes des conditions d’indépendance définies par le
Code de commerce
- d’approuver les services fournis par les Commissaires aux Comptes ou l’un d’eux, autres que la certification
des comptes
(Cf. §. 3 du rapport sur le gouvernement d’entreprise ci-dessous).
Par ailleurs, il n’existe pas d’autres comités spécifiques et notamment de comité de rémunération compte-tenu
de la politique de rémunération actuelle et de l’absence de salariés.
13.4 Déclarations relatives au Gouvernement d’Entreprise et incidences significatives potentielles sur la
gouvernance d’entreprise
Lors de sa réunion du 10 novembre 2008, le Conseil de surveillance de BLEECKER a pris connaissance des
recommandations AFEP-MEDEF du 6 octobre 2008 sur la rémunération des dirigeants mandataires sociaux des
sociétés cotées. La version révisée du Code de gouvernement d’entreprise AFEP-MEDEF, publiée le 20
décembre 2022, a également été portée à la connaissance du Conseil de surveillance de BLEECKER.
Dans l’hypothèse où une rémunération des dirigeants mandataires sociaux serait envisagée, ces recommandations
seraient intégrées dans les réflexions sur le processus de mise en place de ces rémunérations.
Hormis la référence au code AFEP-MEDEF pour la présentation des rémunérations des dirigeants mandataires
sociaux (cf. §. 4 du rapport sur le gouvernement d’entreprise), ainsi que pour la qualification d’indépendance
des administrateurs (cf. §. 11.1.4), la Société ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise. Cette
situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres
pour le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre
lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société
et de ses filiales, et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine, conduisant à une organisation très
simplifiée, peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de
gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société. Afin de mettre en
œuvre des mesures en ligne avec les meilleures pratiques de gouvernance, la Société s’efforce toutefois de suivre
les recommandations publiées par l’Autorité des marchés financiers qui lui sont applicables (notamment la
Recommandation AMF n°2013-20, sur le gouvernement d’entreprise et la rémunération des dirigeants des
valeurs moyennes et petites).
Une copie du code AFEP-MEDEF peut être consultée au siège social de BLEECKER.
13.5 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance
Le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance de la Société, au titre du dernier exercice
clos le 31 août 2025, est présenté ci-après.
13.5.1 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise au titre de l’exercice clos le 31 août 2025
Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En application des dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-68, alinéa 6, du Code de Commerce, le Conseil de
surveillance vous rend compte aux termes du présent rapport :
− De la composition du Directoire, de ses pouvoirs et obligations ainsi que ses modalités de réunion
− De la composition du Conseil de surveillance et de l’application du principe de représentation équilibrée des
femmes et hommes en son sein, des conditions de préparation et d’organisation de ses travaux
− De la rémunération et avantages de toute nature accordés aux mandataires sociaux, ainsi que les informations
relatives à leurs mandats et fonctions
72
− Des conventions visées par les dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce
− Des modalités particulières relatives à la participation des actionnaires aux assemblées générales
− Des procédures applicables aux conventions réglementées et libres
− Des éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique
− Des observations du Conseil de surveillance sur le rapport de gestion établi par le Directoire ainsi que sur les
comptes de l’exercice écoulé
− Des délégations financières, en cours de validité, accordées par l’Assemblée générale des actionnaires dans le
domaine des augmentations de capital.
1. Composition du Directoire, pouvoirs, obligations et réunions
1.1 Composition du Directoire
Le Directoire est composé, de 2 membres :
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire.
Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire.
Le Directoire est placé sous le contrôle du Conseil de surveillance.
Le Directoire est nommé pour une durée de six ans conformément à l’article 17 des statuts de BLEECKER. Le
Directoire actuellement en fonction, nommé le 8 novembre 2006, a été renouvelé dans ses fonctions le 8 novembre
2024 pour une nouvelle durée de six ans.
Le Conseil de surveillance du 8 novembre 2024 a renouvelé Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD dans ses
fonctions de Président et Monsieur Philippe BUCHETON dans ses fonctions de Directeur Général, pour la durée de
leur mandat de membre du Directoire.
1.2 Pouvoirs et obligations du Directoire
Le Directoire est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la société, dans la
limite de l’objet social, et sous réserve de ceux expressément attribués par la loi et les présents statuts aux assemblées
d’actionnaires et au Conseil de surveillance.
Dans le cadre de son mandat, le Directoire assume les fonctions de direction de la Société, il définit la stratégie, les
investissements, les budgets, il établit les comptes de la Société, et assure sa gestion administrative, comptable,
financière, juridique.
Le Directoire peut investir un ou plusieurs de ses membres ou toute personne choisie en dehors de ses membres, de
missions spéciales, permanentes ou temporaires, qu’il détermine, et leur déléguer pour un ou plusieurs objets
déterminés, avec ou sans faculté de subdéléguer, les pouvoirs qu’il juge nécessaires.
1.3 Réunions du Directoire
Le Directoire se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige, sur convocation de son président ou de la moitié
au moins de ses membres, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation. L’ordre du jour
peut être complété au moment de la réunion. Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement.
Les délibérations du Directoire ne sont valables que si la moitié au moins de ses membres est présente. Les décisions
sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix, celle du président
de séance est prépondérante.
Par exception à ce qui précède, si le Directoire est composé de seulement deux personnes, ses délibérations ne sont
valables que si l’ensemble de ses membres est présent et ses décisions sont prises à l’unanimité.
73
Les délibérations sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signés par les membres du
Directoire ayant pris part à la séance.
Au cours de l’exercice écoulé et outre les décisions qui relèvent des attributions légales du Directoire, ce dernier a défini
les principales orientations stratégiques du groupe et notamment les acquisitions, cessions, commercialisations, la
politique de financement et refinancement.
2. Composition du Conseil de surveillance et conditions de préparation et d’organisation de ses travaux
2.1 Modalités d’organisation
La SA BLEECKER (ci-après « BLEECKER » ou la « Société »), et conjointement avec ses filiales et sociétés affiliées
(le « Groupe BLEECKER ») est une société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance. Ce mode de
fonctionnement repose sur une meilleure répartition des pouvoirs entre ceux chargés de la gestion sociale (le
« Directoire ») et ceux ayant pour mission d’exercer un contrôle permanent sur la gestion (le « Conseil de
surveillance »). La séparation des fonctions de contrôle et de gestion est, notamment, bien adaptée aux exigences du
gouvernement d’entreprise.
Lors de sa réunion du 10 novembre 2008, le Conseil de surveillance de BLEECKER a pris connaissance des
recommandations AFEP-MEDEF du 6 octobre 2008 sur la rémunération des dirigeants mandataires sociaux des sociétés
cotées. La dernière version révisée, le 20 décembre 2022, du Code de gouvernement d’entreprise AFEP-MEDEF (le
« Code AFEP-MEDEF »), a également été portée à la connaissance du Conseil de surveillance de BLEECKER, lors
de sa séance, en date du 29 novembre 2023.
Hormis les références au Code AFEP-MEDEF relatives aux éléments suivants, la Société ne se réfère pas à un Code de
gouvernement d’entreprise :
- Les règles relatives à l’indépendance des membres du Conseil de surveillance (cf. 2.2.1 du présent rapport sur le
gouvernement d’entreprise) ; et
- La présentation de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux (cf. §. 4 du présent rapport sur le
gouvernement d’entreprise).
Cette situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour
le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre lesdits
membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société et de ses
filiales et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine, conduisant à une organisation très simplifiée, peu
comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise
n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société. Afin de mettre en œuvre des mesures en ligne avec
les meilleures pratiques de gouvernance, la Société s’efforce toutefois de suivre les recommandations publiées par
l’Autorité des marchés financiers qui lui sont applicables (notamment la Recommandation AMF n°2013-20, sur le
gouvernement d’entreprise et la rémunération des dirigeants des valeurs moyennes et petites).
Une copie du Code AFEP-MEDEF peut être consultée au siège social de BLEECKER.
2.2 Composition du Conseil de surveillance et conditions de préparation et d’organisation des travaux du
Conseil de surveillance
2.2.1 Composition
Au 31 août 2025, le Conseil de surveillance est composé de 3 membres :
- Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Conseil,
Nationalité : Française
Date de 1
ère
nomination : 8 novembre 2006
Date de début du mandat en cours : 16 février 2023
Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2029
74
- Monsieur Thierry CHARBIT, Vice-Président du Conseil, membre indépendant
Nationalité : Français
Date de 1
ère
nomination : 21 février 2020 par cooptation
Date du début du mandat en cours : 16 février 2023
Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2029
- Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, membre indépendant,
Nationalité : Français
Date de nomination : 24 février 2017
Date du début du mandat en cours : 16 février 2023
Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2029
La liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chaque mandataire social de la Société durant l’exercice
clos au 31 août 2025 figure en Annexe 1.
Au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, la composition du Conseil de surveillance n’a connu aucune modification.
Par ailleurs, il découle des dispositions de Code AFEP-MEDEF, qu’au moins la moitié des membres du Conseil de
surveillance doivent répondre aux critères d’indépendance, c’est-à-dire des membres dont la situation est conforme aux
critères suivants, ne pas :
• être salarié ou dirigeant mandataire social exécutif de la Société, ni salarié ou administrateur de sa société
mère ou d’une société qu’elle consolide, ou ne pas l’avoir été au cours des cinq années précédentes ;
• être dirigeant mandataire social exécutif d’une société dans laquelle la Société détient directement ou
indirectement un mandat d’administrateur ou dans laquelle un salarié désigné en tant que tel ou un dirigeant
mandataire social exécutif de la Société (actuel ou l’ayant été depuis moins de cinq ans) détient un mandat
d’administrateur ;
• être client, fournisseur, banquier d’affaires, banquier de financement :
o significatif de la Société ou du Groupe,
o ou pour lequel la Société ou le Groupe représente une part significative de l’activité,
• avoir de lien familial proche avec un mandataire social ;
• avoir été commissaire aux comptes de la Société au cours des cinq années précédentes ;
• être administrateur de la Société depuis plus de douze ans ;
• percevoir une rémunération variable en numéraire ou des titres ou toute rémunération liée à la performance
de la société ou du groupe ;
• représenter un actionnaire important de la Société ou de sa société mère participant au contrôle de celle-ci.
Parmi les membres du Conseil de surveillance, deux d’entre eux, Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de
la POEZE d’HARAMBURE sont considérés, depuis leur nomination, comme indépendants conformément aux critères
susvisés. Ainsi au 31 août 2025, le Conseil de surveillance comporte en son sein deux membres indépendants choisis
pour leur qualification.
Conformément aux dispositions prévues par la loi n°2011-103 du 27 janvier 2011 relative à la représentation équilibrée
des femmes et des hommes au sein des conseils d'administration et de surveillance et à l'égalité professionnelle, le
Conseil de surveillance est composé en recherchant une représentation équilibrée des femmes et des hommes. Ainsi, au
31 août 2025, conformément à la loi précitée, l’écart entre le nombre de membres de chaque sexe est inférieur à deux.
75
Le tableau ci-après présente la situation de chaque membre du Conseil de surveillance au regard des critères
d’indépendance énoncés à l’annexe 3 du Code AFEP-MEDEF.
Critères
Sophie RIO
Thierry CHARBIT
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE
Critère 1 : Salarié
mandataire social au cours
des 5 années précédentes
✔
✔
✔
Critère 2 : Mandats croisés
✔
✔
✔
Critère 3 : Relations
d’affaires significatives
✔
✔
✔
Critère 4 : Lien familial
✔
✔
✔
Critère 5 : Commissaire
aux comptes
✔
✔
✔
Critère 6 : Durée du mandat
supérieur à 12 ans
✖
✔
✔
Critère 7 : Statuts du
dirigeant mandataire social
non-exécutif
✔
✔
✔
Critère 8 : Statut de
l’actionnaire important
✔
✔
✔
Dans ce tableau,
✔
représente un critère d’indépendance satisfait et
✖
représente un critère d’indépendance non
satisfait.
2.2.2 Préparation et organisation des travaux du Conseil de surveillance
Les conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil de surveillance sont définies par la loi et les
statuts.
Nomination des membres du Conseil de surveillance
Les membres du Conseil de surveillance sont nommés par l'Assemblée Générale Ordinaire, sauf la faculté pour le
conseil, en cas de vacance d'un ou plusieurs postes, de procéder par cooptation à la nomination de leurs remplaçants,
chacun pour la durée restant à courir du mandat de son prédécesseur, sous réserve de ratification par la prochaine
assemblée générale.
Conformément à l’article 12 (2) des statuts de la Société, pendant la durée de son mandat, chaque membre du Conseil
de surveillance doit être propriétaire d’une (1) action au moins. Au 31 août 2025 et à ce jour, chaque membre du Conseil
de surveillance est propriétaire d’au moins une action conformément aux dispositions statutaires.
Les membres du Conseil de surveillance sont nommés pour une durée fixée par la décision de l’assemblée générale les
nommant, mais ne pouvant pas excéder six (6) ans. Ils sont rééligibles.
Les fonctions d’un membre du Conseil de surveillance prennent fin à l’issue de la réunion de l’Assemblée Générale
Ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice écoulé, tenue dans l’année au cours de laquelle expire son mandat.
Fonctionnement du Conseil de surveillance
Conformément aux statuts, les membres du Conseil de surveillance sont convoqués à ses séances par tout moyen, même
verbalement.
Les réunions du Conseil de surveillance ont lieu au siège social ou en tout autre lieu précisé lors de la convocation.
Elles sont présidées par le Président du Conseil de surveillance, et en cas d’absence de ce dernier, par le vice-président.
Les réunions sont tenues et les délibérations sont prises aux conditions de quorum et de majorité prévues par la loi. En
cas de partage des voix, celle du Président de séance est prépondérante.
76
Mission du Conseil de surveillance
Le Conseil de surveillance exerce le contrôle permanent de la gestion de la société par le Directoire.
A toute époque de l'année, il opère les vérifications et contrôles qu'il juge opportuns, et il peut se faire communiquer
par le Directoire tous les documents qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission.
Le Conseil de surveillance nomme et peut révoquer les membres du Directoire, dans les conditions prévues par la loi et
par les statuts.
Les opérations suivantes sont soumises à l'autorisation préalable du Conseil de surveillance :
• par les dispositions légales et réglementaires en vigueur :
1. la cession d’immeubles par nature,
2. la cession totale ou partielle de participations,
3. la constitution de sûretés, ainsi que les cautions, avals et garanties.
• toute convention soumise à l'article L. 225-86 du code de commerce.
Dans la limite des montants qu’il détermine, aux conditions et pour la durée qu'il fixe, le Conseil de surveillance peut
autoriser d’avance le Directoire à accomplir une ou plusieurs opérations visées au paragraphe ci-dessus.
La forme dualiste de la Société avec un Conseil de surveillance et un Directoire contrôlé par ledit Conseil, permet ainsi
de limiter les pouvoirs du Directoire en vue d’éviter que le contrôle de ce dernier ne s’exerce de manière abusive.
Exercice par le Conseil de surveillance de sa mission
Le Conseil de surveillance se réunit au moins une fois par trimestre sur un ordre du jour établi par son Président.
Les comptes semestriels et annuels sont notamment examinés au cours de deux réunions spécifiques du Conseil de
surveillance.
Les procès-verbaux des réunions du Conseil sont dressés, et des copies ou extraits en sont délivrés et certifiés
conformément à la loi.
Les réunions du Conseil de surveillance au cours de l’exercice du 01.09.2024 au 31.08.2025 ont porté sur les sujets
suivants :
- Séance du 27 septembre 2024 : examen annuel des conventions réglementées, conformément aux dispositions
de l'article L. 225-88-1 du Code de Commerce, conventions réglementées avec la SNC SINOUHE
IMMOBILIER
- Séance du 8 novembre 2024 : renouvellement du Directoire
- Séance du 28 novembre 2024 : examen des comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 août 2024
présentés par le Directoire, arrêté d’une politique de rémunération des membres du Conseil de surveillance et
du Directoire
- Séance du 19 décembre 2024 : examen du rapport d’activité concernant le 1
er
trimestre de l’exercice social en
cours (01/09/2024 – 31/08/2025)
- Séance du 22 mai 2025 : examen du rapport financier concernant le 1
er
semestre de l’exercice du 1
er
septembre
2024 au 28 février 2025
- Séance du 10 juillet 2025 : activité du 3
ème
trimestre de l’exercice du 1
er
septembre 2024 au 31 août 2025
présentée par le Directoire et répartition de la rémunération fixe totale annuelle du Conseil de surveillance entre
ses membres
77
- Séance du 1
er
août 2025 : Garantie à consentir au titre de la cession de dette (emprunts bancaires) à intervenir
dans le cadre de l’acquisition d’un actif immobilier à PARIS (75011)
Les documents, dossiers techniques et informations nécessaires à la mission des membres du Conseil de surveillance
leur ont été communiqués préalablement aux réunions.
Le taux de présence global au cours de l’exercice clos le 31 août 2025 s’est élevé à : 100 %.
Etant précisé qu’en date du 27 novembre 2025, le Conseil de surveillance a procédé à l’examen des comptes sociaux et
consolidés de l’exercice clos le 31 août 2025 présentés par le Directoire.
Modalités d’organisation du Conseil de surveillance
Le Conseil de surveillance a considéré que les dispositions légales et réglementaires qui lui sont applicables, auxquelles
s’ajoutent celles prévues dans les statuts de la Société, permettent son bon fonctionnement et, compte tenu de sa taille
réduite, n’a pas jugé nécessaire d’adopter un règlement intérieur.
Les règles de fonctionnement du Conseil de surveillance découlent de la Loi et des statuts de la SA BLEECKER.
Le Conseil de surveillance élit en son sein un Président et un Vice-Président, qui sont obligatoirement des personnes
physiques, nommés pour la durée de leur mandat de membre du Conseil de surveillance.
Il détermine leurs rémunérations, fixes ou variables.
Le Président est chargé de convoquer le conseil, quatre fois par an, au moins, et d'en diriger les débats.
Le Vice-Président remplit les mêmes fonctions et a les mêmes prérogatives, en cas d'empêchement du Président, ou
lorsque le Président lui a temporairement délégué ses pouvoirs.
Le Conseil de surveillance peut désigner un secrétaire choisi ou non parmi ses membres.
Le Conseil de surveillance peut décider la création en son sein de comités, chargés d’étudier les questions que lui-même
ou son Président soumet, pour avis, à leur examen. Il fixe la composition et les attributions de ces comités qui exercent
leurs activités sous sa responsabilité.
3. Comité spécialisé : le Comité d’audit
Conformément à l’article L. 823-19 du Code de commerce, la Société s’est dotée, par décision du Conseil de
surveillance dans sa séance du 26 avril 2010, d’un Comité d’audit chargé notamment d’assurer le suivi des questions
relatives à l’élaboration et au contrôle des informations comptables et financières.
Ce Comité d’audit est régi par un règlement intérieur approuvé par le Conseil de surveillance qui fixe les règles de
composition, attributions et modalités de fonctionnement de ce Comité.
3.1 Composition et nomination
Le Conseil de surveillance fixe la composition et les attributions du Comité d’audit. Il peut décider à tout moment d’en
modifier la composition. Le Conseil de surveillance désigne, au sein du Comité, un Président.
Conformément à la Loi, le Comité ne peut comprendre que des membres du Conseil de surveillance en fonction dans
la Société. Un membre au moins du comité doit présenter des compétences particulières en matière financière ou
comptable et être indépendant au regard de critères définis par le Conseil de surveillance.
Au 31 août 2025, tous les membres du Conseil de surveillance en fonction sont membres du Comité d’audit. Le Comité
d’audit est présidé par Madame Sophie RIO-CHEVALIER.
Le Rapport final du groupe de travail de l’AMF sur le comité d’audit (publié le 22 juillet 2010), auquel renvoie la
Recommandation AMF 2013-20, indique être « favorable à ce que les membres du comité d’audit, autres que l’expert,
disposent de compétences minimales en matière financière et comptable à défaut d’expertise en la matière ». La
78
Recommandation AMF précitée préconise également d’augmenter la présence d’indépendants dans les comités des
conseils d’administration et de surveillance. Ainsi, au 31 août 2025, le Comité d’audit comprend deux membres
indépendants (Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE), lesquels disposent de
compétences particulières en matière financière ou comptable.
3.2 Attributions
Le Comité d’audit a pour mission essentielle :
- de procéder à l’examen des comptes et de s’assurer de la pertinence et de la permanence des méthodes comptables
adoptées pour l’établissement des comptes consolidés et sociaux de la Société ;
- d’assurer le suivi :
a) du processus d’élaboration de l’information comptable et financière ;
b) de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ;
c) du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les Commissaires aux Comptes ;
d) de la réalisation de services non interdits autres que la certification des comptes ;
e) de l’indépendance des Commissaires aux Comptes. Dans le cadre de cette mission, le Comité doit émettre
une recommandation sur les Commissaires aux Comptes proposés à la désignation. Le Comité d’audit doit
également vérifier le niveau des honoraires totaux versés aux Commissaires aux Comptes.
Le Comité rend compte régulièrement au Conseil de surveillance de l’exercice de ses missions et l’informe sans délai
de toute difficulté rencontrée.
3.3 Fonctionnement
Le Comité se réunit sur convocation de son Président et définit la fréquence de ses réunions. Celles-ci se tiennent au
siège social de la Société ou en tout autre lieu décidé par le Président.
Le Président du Comité établit l’ordre du jour des réunions et dirige les débats. Pour délibérer valablement, la moitié
au moins des membres du Comité doit être présente. Les membres du Comité ne peuvent pas se faire représenter. Un
des membres du Comité assure le secrétariat des réunions.
Un compte rendu écrit de chaque réunion est établi. Ce procès-verbal est communiqué aux membres du Comité et le
cas échéant, aux autres membres du Conseil de surveillance.
Le Comité peut décider d’inviter à ses réunions, en tant que de besoin, toute personne de son choix.
Le Comité se réunit au moins deux fois par an avant les séances du Conseil de surveillance à l’ordre du jour desquelles
est inscrit l’examen des comptes annuels et semestriels et/ou la proposition de nomination de Commissaires aux
Comptes.
Le Président veille à ce que la documentation nécessaire à l’exercice des missions des membres du Comité, soit mise à
leur disposition dans un délai raisonnable préalable à chaque réunion du Comité.
Le Directoire présente les comptes annuels et semestriels au Comité. Lors de la présentation de ces comptes au Conseil
de surveillance, le Président du Comité présente les observations éventuelles de ce dernier.
Le Comité se réunit, en outre, toutes les fois qu’il le juge utile, notamment en cas d’évènement important pour la Société.
Les membres du Comité reçoivent, lors de leur nomination, une information sur les spécificités comptables, financières
et opérationnelles en vigueur dans la Société et son Groupe.
Pour l’accomplissement de sa mission, le Comité peut entendre, hors de la présence des mandataires sociaux, les
Commissaires aux Comptes, les dirigeants et directeurs responsables de l’établissement des comptes, de la trésorerie et
du contrôle interne. Il peut aussi se faire assister par des conseils extérieurs, aux frais de la Société.
Le Comité rend compte de ses travaux au Conseil de surveillance à la plus prochaine réunion de celui-ci.
3.4 Travaux du Comité d’audit au cours de l’exercice 2024/2025
Au cours de l’exercice du 1
er
septembre 2024 au 31 août 2025, le Comité d’audit s’est réuni :
- le 28 novembre 2024 sur l’ordre du jour suivant :
79
o Examen des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2024, ainsi que des rapports de gestion du
Directoire afférents à cet exercice
o Approbation, le cas échéant, de la fourniture par les Commissaires aux Comptes de services non interdits
autres que la certification des comptes
o Indépendance des Commissaires aux Comptes et suivi de leur mission
o Rapport complémentaire des Commissaires aux Comptes conformément aux dispositions de l’article L.
823-16 du Code de commerce
- le 22 mai 2025 pour l’examen des comptes consolidés semestriels arrêtés au 28 février 2025.
Etant précisé que le Comité d’audit s’est également réuni le 27 novembre 2025 afin de procéder à l’examen des comptes
consolidés de l’exercice clos le 31 août 2025, ainsi que des rapports de gestion du Directoire afférents à cet exercice.
3.5 Rémunération des membres du Comité d’Audit
La rémunération des membres du Comité d’audit est fixée par le Conseil de surveillance et prélevée sur le montant
global de rémunération attribué annuellement par l’Assemblée générale à celui-ci. Lors de sa séance du 26 avril 2010,
le Conseil de surveillance a décidé qu’il ne serait pas octroyé de rémunération spécifique aux membres du Comité
d’audit. Cette décision n’a pas été modifiée depuis.
4. Rémunérations et avantages consentis aux mandataires sociaux
Le Conseil de surveillance a pris acte, lors de sa réunion de 10 novembre 2008, des recommandations de l’AFEP et du
MEDEF du 6 octobre 2008, sur la question de la présentation de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux et
notamment :
- les principes de détermination de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux de sociétés cotées,
- la séparation du statut de mandataire social et de salarié,
- la limitation des indemnités de départ,
- le renforcement de l’encadrement des régimes de retraites supplémentaires,
- des règles complémentaires pour les options d’achat ou de souscription d’actions et l’attribution d’actions de
performance,
- une transparence améliorée sur tous les éléments de la rémunération,
- un mécanisme de suivi.
Le Conseil de surveillance a également pris connaissance de la version révisée du Code AFEP-MEDEF du 20 décembre
2022 lors de la séance en date du 29 novembre 2023.
Dans le cadre de la rémunération des mandataires sociaux, le Conseil de surveillance se conforme à l’article 22 ainsi
qu’à l’Annexe 4 du Code AFEP-MEDEF.
4.1 Rémunérations et avantages des mandataires sociaux non exécutifs au titre de l’exercice du 1
er
septembre 2024 au 31 août 2025
▪ 4.1.1 Rémunération et avantages accordés aux mandataires sociaux non exécutifs par la Société
L’article 16 « Rémunération des membres du conseil de surveillance » des statuts de la Société stipule :
« Une rémunération sous forme de somme fixe et annuelle peut être allouée au conseil de surveillance par l’Assemblée
générale. Le conseil la répartit librement entre ses membres.
Le conseil peut également allouer aux membres du conseil de surveillance des rémunérations exceptionnelles dans les
cas et aux conditions prévues par la loi. »
En application de la politique de rémunération approuvée et du montant fixe annuel de la rémunération totale du Conseil
de surveillance fixé lors de l’Assemblée générale mixte du 13 février 2025, les membres du Conseil de surveillance ont
chacun perçu la somme de 8.000 € brut, au titre de leur mandat de membre de Conseil de surveillance, pour l’exercice
clos le 31 août 2025.
80
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, il sera demandé à l’Assemblée générale
appelée à statuer sur les comptes clos, au 31 août 2025, d’approuver la rémunération versée aux membres du Conseil
de surveillance, au titre de l’exercice clos le 31 août 2025.
Le Président et le Vice-président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au titre de leur
mandat, par la Société, au cours de l’exercice clos le 31 août 2025.
Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de quelque nature que ce soit, au bénéfice des membres du Conseil
de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles
d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celles-ci.
Conformément à l’article L.22-10-9 du Code de commerce, il est précisé que les membres du Conseil de surveillance
ne perçoivent aucune rémunération par une filiale comprise dans le périmètre de consolidation du Groupe BLEECKER.
▪ 4.1.2 Rémunération et avantages des mandataires sociaux exécutifs accordés aux membres du Directoire
par la Société
La rémunération des membres du Directoire est fixée par les dispositions de l’article 21 « Rémunération des membres
du directoire » des statuts de la Société qui prévoit :
« Le Conseil de surveillance fixe le mode et le montant de la rémunération de chacun des membres du Directoire, et
fixe les nombres et conditions des options de souscription ou d’achat d’actions qui leur sont éventuellement attribuées. »
Conformément à la politique de rémunération applicable au 31 août 2025 aucune rémunération n’a été attribuée aux
membres du Directoire au cours de l’exercice clos le 31 août 2025.
Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage de quelque nature qu’il soit, au bénéfice des membres du Directoire,
correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison
de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celles-ci.
Les informations ci-dessus relatives aux rémunérations des dirigeants mandataires sociaux sont reprises dans les
tableaux figurant en Annexe 2 du présent Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise, conformément à la présentation
standardisée définie par l’AFEP et le MEDEF.
Conformément à l’article L.22-10-9 du Code de commerce, il est précisé que les membres du Directoire ne perçoivent
aucune rémunération par une filiale comprise dans le périmètre de consolidation du Groupe BLEECKER.
4.2 Rémunérations et avantages au titre de l’exercice du 1
er
septembre 2025 au 31 août 2026
▪ 4.2.1 Politique de rémunération des mandataires sociaux non exécutifs
La politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société est établie chaque année par le Conseil de
surveillance en prenant en compte notamment le Code AFEP-MEDEF. Sa révision interviendrait dans les mêmes
conditions.
Le Conseil de surveillance a, au terme de sa réunion du 27 novembre 2025, arrêté la politique de rémunération des
mandataires sociaux de la Société pour l’exercice du 1
er
septembre 2025 au 31 août 2026.
La politique de rémunération au titre de l’exercice du 1
er
septembre 2025 au 31 août 2026 reste inchangée par rapport à
celle arrêtée au titre de l’exercice précédent.
Conformément à l’intérêt social et afin de contribuer à sa pérennité et à la stratégie commerciale de la Société, cette
politique de rémunération pour l’exercice du 1
er
septembre 2025 au 31 août 2026 prévoit que les membres du Conseil
de surveillance continueront à être rémunérés pour l’exercice de leur mandat.
Cette politique de rémunération a pour objectifs :
81
- d’attirer et de pérenniser les compétences et les talents nécessaires à la stratégie développée par
BLEECKER,
- de rémunérer les compétences techniques spécifiques des membres du Conseil ainsi que leur implication,
- de s’aligner sur la pratique de marché dans un contexte de vive concurrence lors de la recherche de
nouveaux membres.
Cette politique de rémunération prévoit :
• une rémunération fixe totale de 24.000 € brut par an, similaire à la rémunération prévue au cours de l’exercice
précédent,
• une répartition égalitaire de cette somme entre les membres du conseil, soit 8.000 € brut par an par membre, pour
un Conseil composé de 3 membres à ce jour, venant rémunérer de manière forfaitaire l’exercice de leur fonction,
▪ 4.2.2 Rémunération des mandataires sociaux non exécutifs
A cet effet, il sera proposé à la prochaine Assemblée générale annuelle de maintenir à 24.000 euros le montant fixe
annuel maximum des rémunérations pouvant être allouées aux mandataires sociaux non exécutifs.
La répartition égalitaire permet d’éviter tout conflit d’intérêts.
Il est précisé qu’aucune autre rémunération fixe ou variable n’est prévue et notamment concernant l’exercice des
mandats de Président et de Vice-Président du Conseil.
Par ailleurs, le Conseil de surveillance pourra allouer, conformément aux dispositions des articles
L. 22-10-28 et L. 225-84 du Code de commerce, des rémunérations exceptionnelles pour des missions ou mandats
confiés à ses membres. Ces rémunérations seront, le cas échéant, portées aux charges d’exploitation de la Société et
soumises à l’application des règles régissant les conventions réglementées (articles L. 225-86 et suivants du Code de
commerce).
S’agissant des membres du Directoire, la politique de rémunération prévoit qu’ils ne bénéficieront d’aucune
rémunération ni d’aucun engagement ou avantage visé par l’article L. 22-10-26 du Code de commerce.
Il est précisé que les mandataires sociaux ne bénéficient d’aucun contrat de travail. Il est rappelé que le Groupe
BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs
immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame
Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et
membre du Directoire, qui assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des
prestations d’asset management et de gestion locative. Le contrat de la Société avec SINOUHE IMMOBILIER a été
conclu pour une durée de 5 ans à compter du 1
er
janvier 2011 et est tacitement renouvelable pour des périodes identiques.
Il a ainsi été tacitement renouvelé au 1
er
janvier 2021 pour 5 ans.
Le Groupe BLEECKER a mis en œuvre des mesures permettant de prévenir le risque de conflit d’intérêts liés aux
missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER. Pour plus de détails, se reporter au paragraphe 3.5.1 « Risques de
conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER »
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-26 du Code de commerce, cette politique de rémunération sera
soumise au vote de l’Assemblée générale ordinaire annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos au 31 août 2025.
A défaut d’approbation de cette politique de rémunération, la politique antérieurement approuvée, identique à celle
soumise au vote de l’assemblée, trouverait à s’appliquer.
5. Mandats et fonctions exercés par chaque mandataire social durant l’exercice
Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (1°) du Code de commerce, la liste des mandats
et fonctions exercés dans toute société par chaque mandataire social de la Société durant l’exercice figure en Annexe 1.
82
6. Conventions visées par les articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce
Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce, nous vous informons
qu’aucune convention n’a été conclue directement ou par personne interposée, entre d’une part, l’un des mandataires
sociaux de la Société ou l’un des actionnaires détenant plus de 10% des droits de vote de la Société, et d’autre part, une
société contrôlée par la Société au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce.
7. Procédures applicables aux conventions réglementées et libres
Le présent paragraphe a pour objectif de présenter de manière synthétique la procédure appliquée par BLEECKER
concernant la qualification des conventions conclues avec les personnes visées par les dispositions légales. Cette
procédure a été adoptée par le Conseil de surveillance lors de sa séance du 28 avril 2020, et pourra le cas échéant faire
l’objet de modification en fonction des évolutions législatives et réglementaires.
7.1 Domaine d’application
Rappel des dispositions légales :
Conventions interdites
Conformément aux dispositions de l’article L. 225-91 du Code de commerce, il est interdit pour l’un des dirigeants
personnes physiques de BLEECKER de se faire consentir, sous quelque forme que ce soit, des emprunts auprès d’elle,
de se faire consentir par elle un découvert, en compte courant ou autrement, ainsi que de se faire cautionner ou avaliser
par elle tous engagements envers les tiers.
Conventions libres
Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article L. 225-86 du Code de commerce peuvent être conclues
librement sans être soumises au dispositif d’approbation préalable des conventions réglementées dès lors qu’il s’agit de
conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales, dont l’appréciation s’effectue
en fonction de plusieurs critères détaillés ci-après.
Conventions réglementées
Dès lors qu’une convention est conclue par BLEECKER, avec l’une des personnes intéressées visées à l’article L. 225-
86 du Code de commerce, soit :
- directement ou par personne interposée, l’un des membres du Directoire ou du Conseil de surveillance, l’un des
actionnaires disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % ou, s’il s’agit d’une société actionnaire,
la société la contrôlant au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce,
- tout tiers contractant, si l’une des personnes visées ci-avant est indirectement intéressée à la convention conclue
avec BLEECKER, ou
- toute entreprise ayant des dirigeants communs avec BLEECKER, celle-ci doit être soumise à l’autorisation
préalable du Conseil de surveillance.
Pour l’application des dispositions de l’article L. 225-86 du Code de commerce, est considérée comme étant
indirectement intéressée à une convention à laquelle elle n’est pas partie, la personne qui, en raison des liens qu’elle
entretient avec les parties et des pouvoirs qu’elle possède pour infléchir leur conduite, en tire ou est susceptible d’en
tirer un avantage.
7.2 Procédure applicable
- Le Directoire ou le Conseil de surveillance informe, dans le cadre du contrat de gestion conclu avec la société
SINOUHE IMMOBILIER, les personnes responsables au sein de cette dernière des aspects réglementaires, de
toute convention susceptible d’être conclue entre la Société et les personnes visées à l’article L. 225-86 du Code
de commerce. La société SINOUHE IMMOBILIER bénéficie en effet, dans le cadre du contrat de gestion
conclu avec la Société, d’un positionnement stratégique pour permettre, ensuite, au Conseil de surveillance de
prendre connaissance et d’analyser les différentes conditions des conventions devant être conclues par la
Société et par ses filiales.
83
- La convention envisagée est ensuite analysée au regard des textes, articles L. 225-86 et s. du Code de commerce
afin de déterminer s’il s’agit d’une convention interdite, règlementée ou libre. Dès lors, trois hypothèses doivent
être distinguées :
• La convention est analysée comme une convention interdite : chacune des personnes concernées en est informée
et la convention n’est pas conclue. La procédure s’arrête à ce stade.
• La convention est analysée en tant que convention réglementée : la convention est automatiquement
communiquée au Conseil de surveillance. Ce dernier détermine si la convention dont la signature est envisagée
présente un intérêt pour la société, compte tenu, notamment, des conditions financières qui y sont attachées, de
son éventuel impact opérationnel ou comptable, et, le cas échéant, l’autorise expressément. Dès lors qu’elle est
autorisée, les principales informations sur la convention sont publiées sur le site Internet de la Société,
conformément aux dispositions réglementaires, et les Commissaires aux Comptes sont avisés dans le délai d’un
mois de la conclusion, afin que ces derniers puissent l’intégrer dans leur rapport spécial sur les conventions
réglementées. Par ailleurs, la convention conclue est mentionnée dans la lettre établie annuellement et
comprenant un état récapitulatif des différentes conventions autorisées et conclues au cours de l’exercice ou au
cours des exercices antérieurs et ayant toujours des effets juridiques. En tout état de cause, les conventions
autorisées et conclues sont soumises au vote de la prochaine l’Assemblée générale ordinaire qui statue au vu
du rapport spécial des Commissaires aux Comptes. La personne directement ou indirectement intéressée à la
convention ne peut pas prendre part au vote de la résolution présentée à l’assemblée. Ses actions ne sont pas
prises en compte pour le calcul du quorum ni pour le calcul de la majorité.
• La convention répond, conformément à l’article L. 22-10-29 du Code de commerce, aux critères de l’article L.
225-87 du même Code et porte sur des opérations habituelles ou répétées de BLEECKER dans le cadre de son
activité ordinaire. Sont notamment appréciés à cet égard le caractère fréquent et ordinaire de la convention, les
circonstances et conditions économiques normales (référence aux prix de marché, à un prix d’expert…) de sa
conclusion et sa durée, et l’absence d’avantage indu retiré par le contractant ou l’intéressé à la convention avec
la Société à raison de son lien avec celle-ci. Sont notamment concernées les conventions intra-groupe entre
BLEECKER et ses filiales directes ou indirectes détenues à 100%, telle que la convention de centralisation et
de gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER. Dans ces hypothèses, la convention considérée comme
« libre » peut être conclue sans autorisation préalable du Conseil de surveillance.
- Au cours d’une séance annuelle précédant l’arrêté des comptes annuels de l’exercice écoulé, le Conseil de
surveillance examine, d’une part, les conventions réglementées conclues au cours des exercices antérieurs et
ayant toujours des effets juridiques, et procède, d’autre part, à l’examen individuel des conventions
antérieurement considérées comme portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales,
pour lesquelles il vérifie la bonne application et le maintien, conformément à l’article L. 22-10-29 du Code de
commerce, des critères relatifs à l’article L. 225-87 du même Code.
A l’issue de cette procédure d’examen, le Conseil de surveillance peut décider de modifier la qualification d’une
convention antérieurement conclue, de réglementée vers libre ou inversement, le cas échéant après avoir consulté les
Commissaires aux Comptes de la Société. En tout état de cause, l’intéressé à la convention ne peut participer à cet
examen, ni aux délibérations et ni au vote. Si le Conseil requalifie en convention réglementée une convention existante,
des informations sur la convention requalifiée en convention réglementée sont publiées sur le site Internet de la Société,
communiquées aux Commissaires aux Comptes afin d’être intégrées dans leur rapport spécial sur les conventions
réglementées, et ladite convention fait l’objet d’une ratification au cours de la prochaine Assemblée générale.
84
8. Modalités de participation des actionnaires aux Assemblées Générales
En dehors des conditions fixées par la réglementation en vigueur, il n’existe pas de modalités particulières relatives à
la participation des actionnaires aux Assemblées Générales.
Les statuts de la Société précisent à l’article 23 « assemblée des actionnaires » les conditions de participation des
actionnaires aux Assemblées Générales.
9. Eléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique
La Société n’a pas connaissance d’accords entre actionnaires qui peuvent entraîner des restrictions aux transferts
d’actions et à l’exercice des droits de vote excepté un pacte d’actionnaires concernant la Société, conclu le 28 juin 2007
entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON respectivement Président et
Directeur Général, membres du Directoire qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité
des Marchés Financiers, en date du 9 juillet 2007.
Ce pacte, constitutif d’une action de concert, prévoit notamment :
- un engagement de se concerter avant toute Assemblée générale et de voter dans un sens identique,
- un engagement d’assurer – si les droits de vote détenus le permettent en Assemblée générale – la présence au
Conseil de surveillance d’une majorité de membres désignés d’un commun accord ou à parité à défaut d’accord,
- un engagement de faire en sorte que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe
BUCHETON soient membres du Directoire, tous deux avec pouvoir de représentation (à savoir en qualité
respectivement de Président du Directoire et de Directeur Général de BLEECKER),
- un engagement de ne pas procéder à des opérations et de ne pas approuver des opérations ayant pour effet de
faire passer la participation, d’une part, du groupe constitué de Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et
de la société Thalie et, d’autre part, du groupe constitué de Monsieur Philipe BUCHETON et de la société AM
Développement, en dessous de 17% du capital ou des droits de vote de BLEECKER,
- un engagement de chacun des deux groupes visés, ci-dessus, de ne pas dépasser individuellement 25% du
capital ou des droits de vote,
- un engagement de ne pas faire évoluer leurs participations et de ne pas conclure des accords avec des tiers
susceptibles de mettre les parties en situation d’offre publique obligatoire,
- un droit de préemption et un droit de suite en cas de projet de cession.
Les modalités de nomination des membres du Directoire sont décrites à l’article 17 « composition du directoire » des
statuts de la Société. Les statuts peuvent être modifiés dans les conditions prévues par les dispositions législatives et
règlementaires.
La Société n’a conclu aucun accord prévoyant des indemnités pour les mandataires sociaux ou salariés s’ils
démissionnent ou sont licenciés sans cause réelle ou sérieuse ou si leur emploi prend fin en raison d’une offre publique,
étant précisé qu’à ce jour la Société n’emploie aucun salarié.
Il n’existe pas de restrictions statutaires à l’exercice des droits de vote et aux transferts d'actions.
Les renseignements sur la structure du capital de la société ainsi que les participations directes ou indirectes dans le
capital de la société sont mentionnés au paragraphe 15 du présent document d’enregistrement universel.
Les pouvoirs du Conseil de surveillance sont mentionnés au sein du présent rapport sur le gouvernement d’entreprise.
10. Observations du Conseil de surveillance sur le rapport de gestion établi par le Directoire ainsi que sur les
comptes de l’exercice écoulé
Le Conseil de surveillance a pris connaissance du rapport de gestion du Directoire, ainsi que des comptes sociaux et
consolidés de l’exercice clos le 31 août 2025.
85
Le Conseil de surveillance a été régulièrement tenu informé par le Directoire de l’activité du Groupe et a procédé aux
vérifications et contrôles qui lui sont parus nécessaires.
Pour l’exercice de sa mission, le Conseil de surveillance s’est notamment appuyé sur les travaux du Comité d’audit.
Le Conseil de surveillance n’a pas de remarque particulière à formuler sur le rapport de gestion du Directoire et les
résultats de l’exercice, et invite en conséquence les actionnaires à approuver les comptes arrêtés au 31 août 2025 et à
voter les résolutions qui vous sont soumises.
11. Tableau récapitulatif des délégations financières en cours de validité dans le domaine des augmentations et
des réductions de capital
L’Assemblée générale consent régulièrement au Directoire des autorisations financières, afin d’augmenter le capital
social de la Société par l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société ou de le
réduire par annulation des actions achetées en application des programmes de rachat d’actions.
Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (3°) du Code de commerce, nous vous
présentons un tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l’Assemblée générale mixte du 13
février 2025 dans le domaine des augmentations de capital, par application des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du
Code de commerce et faisant apparaître l’utilisation faite de ces délégations.
86
Résolutions
Objet de la délégation
Plafond
Validité de la
délégation
Utilisation de la
délégation
10
Délégation de compétence à l'effet
d'augmenter le capital social par
incorporation de réserves, de bénéfices ou de
primes d'émission, de fusion ou d'apport
10.000.000 €
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
12
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec maintien du DPS
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
13
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec suppression du DPS
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
14
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec suppression du DPS, dans le
cadre d’une offre visée à l’article L. 411-2
1° du Code monétaire et financier
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
15
Possibilité offerte, en cas d'augmentation de
capital avec ou sans DPS, d'augmenter le
nombre de titres émis (dans la limite des
plafonds prévus par l'AG) lorsque le
Directoire constatera une demande
excédentaire dans les 30 jours de la clôture
de la souscription, dans la limite de 15% de
l'émission initiale et au même prix que celui
retenu pour l'émission initiale
Limite de 15% du nombre
de titres de l'émission
initiale (*) (**)
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
16
Délégation à l'effet de procéder à l'émission
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital en vue de rémunérer des apports
en nature consentis à la Société
Limite de 20% du capital au
moment de l'émission
(*) (**)
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
18
Autorisation, de consentir des options de
souscription ou d'achat d'actions aux salariés
ou mandataires sociaux de la Société et des
sociétés liées
Limite de 10% du capital
38 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
19
Autorisation à l'effet de procéder à des
attributions gratuites d'actions au profit des
salariés ou mandataires sociaux de la Société
et des sociétés liées
Limite de 10% du capital
38 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
9
Autorisation donnée au Directoire, avec
faculté de subdélégation, à l’effet de
procéder à l’achat de ses propres actions
Limite de 10% du capital
18 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
(*) Dans la limite globale de 10.000.000 €
(**) Dans la limite globale de 100.000.000 €
87
ANNEXE 1. Mandats et fonctions exercés dans toute société par chaque
mandataire social durant l’exercice
Liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires sociaux de BLEECKER
durant l’exercice clos le 31 août 2025
DIRECTOIRE
- Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de BLEECKER
Sociétés françaises
Présidente :
Gérante :
SAS SWEN
SCI AGRIATES
SARL MAHE
SAS HESTIA
SARL ALDABRA
SARL MATEMO
SARL ALBORAN
SARL MARQUISES
SARL ALOFI
SCI MARTVELCA1
SARL AMIRANTE
SARL MINDANAO
SARL APOLIMA
SARL MAUPITI
SARL ASTOVE
SC BEGONIA
SARL NEGUEV
SARL NENGO
SARL BODDAM
SARL NUBIE
SARL CANOUBIERS
SCI OGADEN
SARL CIRRUS IMMOBILIER
SC PALMAROSA
SCI CLOS SAINT PIERRE
SARL PENANG
SARL DASAMI
SARL PRASLIN
SARL DANAKIL INVESTISSEMENTS
SARL QUISIVA
SC FUCHSIA
SARL FIRST TRACK INVEST
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT II
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT III
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT IV
ALPHA
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT IV
BETA
SCI HALENDI
SARL KERGUELEN
SC RESEDA
SARL SONORA
SARL SAMHAH
SARL TAKLAMAKAN
SCI TANAMI
SARL THALIE
SARL TUPAI
SARL US OPEN
SARL VICTORIA
SARL WADI RUM
SARL LIMERICK
SARL HADRAMAOUT
SC HELICHRYSE
SARL IBIZA
SARL KATCHAL
SARL KALLISTA
Administrateur :
SA Lincoln Group
Directrice Générale :
SAS FONCIERE MATIGNON
SAS IRMINGER
Membre du Comité de Direction :
SA ROMA GROUP REAL ESTATE
88
Représentant permanent de personnes morales Gérantes et/ou Présidentes :
SNC 12 JOFFRE
SCI CITE VERON
SNC PIERRE CHARRON
SCI 13 LANCEREAUX
SCI DARSAH
SNC RESTORISSY
SNC 37 LILLE
SCI GARE VERSAILLES
SNC ROBERHAB
SNC 159 GRENELLE
SNC KHANGPA
SNC ROBERCOM
SNC 16 COQUILLIERE
SNC LADAKH
SNC RUE DU BOIS GUIMIER
SCI SAINTE EUGENIE
SNC 89 SAINT-MARTIN
SNC LANC5E
SNC SAINTE EUGENIE
SNC 2 MERIBEL PARC
SNC LEMBATA
HOTEL
SCI ADONARA
SNC MALESHERBES COM
SNC SIBBALD
SCI AMATEMPA
SCI MASIRAH
SNC SINOUHE IMMOBILIER
SNC ARROS
SNC MINDORO
SNC THESAURUS
SNC BATEK
SNC MY MAISON MANAGEMENT
SCI SAINT SPIRE BAS
SNC B HOLDING
SNC PALAWAN
SCI SAINT SPIRE HAUT
SNC BOULEVARD BERTHIER
SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
SCI 30 HAUSSMANN
SCI 176 RIVOLI
SAS LULLI
SAS MAHLER
SAS MALLARME
SAS MOLIERE
SNC LA MARE – SENART
SAS MOUSSORGSKI
SAS RAVELSAS WAGNER
SNC TURNKEY HOMES AGENCY
Cogérante :
SARL ARONE
SC HBD
SCI 324SH
SNC BOREAL
SNC LA MARE-SENART
SCI S.M.H.
SARL MY MAISON IN PARIS
SARL MARTVELCA
SARL SALINES
SARL B PROJECT
SC MTG
SC SCHUBERT
SNC DU MARECHAL
SARL MUSCADE
SNC STENDHAL
SCI SAHARA
SC PATRIM. MAXINVEST
SARL SYBENO
SARL B+2
SARL CORFOU
SCI TAILLAT
SARL B+3
SARL SANTORIN
SARL VARESE
SARL KOOTOK
SNC 403 LES ALLUES
SARL YACHTING MAINTENANCE
SNC FONTAINE DU PIN
SARL 149 GRENELLE
SNC 48 VELLEFAUX
SARL GABRIELLI
SNC 302 LES ALLUES
SNC GASSIN MG8
SNC 14 COQUILLIERE
89
- Philippe BUCHETON, Membre du Directoire et Directeur Général de BLEECKER
Sociétés françaises
Président :
SAS AM DEVELOPPEMENT
SAS PARIS INTERNATIONAL GOLF
Représentant permanent de personnes
morales, Gérantes :
SNC 12 JOFFRE
SCI RUE DE LA FOSSE NANTES
SNC 15 BERLIOZ
SNC INVEST RE3 5B26
SCI VITINVEST E502
SNC 92-94-96 LAUSANNE
SCI INVEST RE3 3B19
SCI VITINVEST D503
SNC FONDS GEORGE V II
SNC KHANGPA
SCI VITINVEST E503
SNC 4 SQUARE RAPP
SNC LADAKH
SNC WHITE MOUTAIN
SCI 13 LANCEREAUX
SNC INVEST RE3 RE5
SNC 92-94-96 LAUSANNE
SCI AMATEMPA
SNC ROBERHAB
SNC THESAURUS
SNC ARTABAN
SNC LANC5E
SNC ROUEN LAUSANNE
SNC LE BELVEDERE DU GOLF
SNC LUMI
SCI SAINTE EUGENIE
SNC B HOLDING
SNC LEOPARD CREEK
SNC SINOUHE IMMOBILIER
SNC CABUCHO EXPLOITATION
SNC LA MARE – SENART
SNC CAPE KIDNAPPERS
SNC MALESHERBES COM
SARL CERVIN
SNC RESTORISSY
SCI FLUSHING MEADOWS
SNC ROBERCOM
Gérant :
SARL K2
SCI KILIMANJARO
SARL TOURNETTES
SARL SOORTS HOSSEGOR
SARL LES CHALETS DE MEGEVE
SARL TYNDALL
SNC ARBUCA
SARL THABOR
SARL VELINO
SARL ANETO
SARL SOIRA
SARL VISO
SARL ANNAPURNA
SCI MONT BLANC
SCI ASSEKREM
SCI MONTINVEST 3EME
SC BACH
SARL MOTTARET 5
SARL INVEST RE3 6A
SARL MURILLO
SARL BERNINA
SARL PESA
SARL BHAGIRATHI
SARL MPH Com (ex PELVOUX)
SCI GRANDES JORASSES
SARL PIERRE QUARK
SARL BLACKBURN
SARL POTOMAC
SARL CHIKARI
SARL SEINE HAUTVAL
SARL CREPY
SARL QILIAN
SARL DOLENT
SARL KERSELL
SARL ECRINS
SARL SEGOGNOL
SARL ELBERT
SARL WAGNER
SARL EVREST
SARL WADDINGTON
SARL HIMALAYA
SNC WIMBLEDON
SARL HOTELLERIE DE LA CROISETTE
SARL YTAM
SCI DE LA RUE LALO
SCI VITINVEST B RDC 01
SARL FORAKER
SCI VITINVESTC6 O3
Cogérant :
SARL ARONE
SARL GABRIELLI
SARL MUSCADE
SARL B PROJECT
SARL VARESE
SC SCHUBERT
SARL B+2
SARL HUNTINGTON
SARL SALINES
SNC WAKELL
SARL SANTORIN
Autres sociétés européennes
Gérant de CASAMANYA SLU
Gérant de NORDVIEW OÜ
90
CONSEIL DE SURVEILLANCE
- Madame Sophie RIO, Présidente du Conseil de surveillance de BLEECKER et membre du Comité d’audit
Gérante :
SARL B+4
SARL B+5
SARL B+6
SARL B+7
SARL B+8
SCI CORIANDRE
Présidente :
SAS B+1
Représentant permanent de personne morale Gérante :
SNC NVP
Directrice Générale :
SAS AM DEVELOPPEMENT
- Monsieur Hélier DE LA POEZE D’HARAMBURE membre du Conseil de surveillance et du Comité d’Audit
Gérant :
SCI LA GARENNE
SARL PASSY
SCI TOLBIAC
SARL XCUBE
SCI DGM
SARL BRETIGNY
SARL HARAMYS
SC AROXIS
SARL B.P.F.
SCI HELIOTTE
SARL HSV INVEST
SC INELIS
SARL AXIUM
GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DES COUDRAIES
Président du Directoire
SA LAMTABAT
- Monsieur Thierry CHARBIT membre du Conseil de surveillance et du Comité d’Audit
Autres sociétés européennes
SESAME LABEL (Administrateur)
Cogérant
SARL SEDNA
SARL HUNTINGTON
91
N é a n t
ANNEXE 2. Informations relatives aux rémunérations des dirigeants mandataires sociaux
Tableau 1
Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées à chaque dirigeant mandataire social
Nom et fonction du dirigeant
mandataire social
Rémunérations dues au titre de
l’exercice (détaillées aux
Tableaux 2 et 3)
Valorisation des options
attribuées au cours de l’exercice
(détaillées au tableau 4)
Valorisation des actions de
performance attribuées au cours
de l’exercice (détaillées au
tableau 6)
TOTAL
Exercice N-1
Exercice N
Exercice N-1
Exercice N
Exercice N-1
Exercice N
Exercice N-1
Exercice N
Muriel MARCILHACY-GIRAUD,
Présidente du Directoire
Philippe BUCHETON, Directeur Général
et Membre du Directoire
Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du
Conseil de surveillance
8.000
8.000
8.000
8.000
Hélier de la POEZE d’HARAMBURE,
Membre du Conseil de surveillance
8.000
8.000
8.000
8.000
Thierry CHARBIT, Membre du Conseil
de surveillance et Vice-Président
8.000
8.000
8.000
8.000
92
N é a n t
Tableau 2
Tableau de récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social exécutif
Nom et
fonction du
dirigeant
mandataire
social
Rémunération fixe
Rémunération variable
Rémunération exceptionnelle
Avantage en nature
TOTAL
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Muriel
Marcilhacy-
Giraud,
Présidente du
Directoire
Philippe
Bucheton,
Directeur
Général et
Membre du
Directoire
93
Tableau 3
Tableau de récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social non exécutif
Nom et fonction
du dirigeant
mandataire social
Rémunération fixe
Rémunération variable
Rémunération exceptionnelle
Avantage en nature
TOTAL
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Sophie RIO-
CHEVALIER,
Présidente du
Conseil de
surveillance
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
Hélier de la
POEZE
d’HARAMBURE,
Membre du
Conseil de
surveillance
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
Thierry
CHARBIT,
Membre du
Conseil de
surveillance et
Vice-Président
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
94
N é a n t
Tableau 4
Options de souscription ou d’achat d’actions attribuées durant l’exercice à chaque dirigeant mandataire social
Options attribuées à chaque
dirigeant mandataire social par
l’émetteur et par toute société du
groupe
N° et date
du plan
Nature des
options (achat ou
souscription)
Valorisation des
options selon la
méthode retenue pour
les comptes
consolidés
Nombre d’options
attribuées durant
l’exercice
Prix
d’exercice
Période
d’exercice
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Philippe BUCHETON
Sophie RIO-CHEVALIER
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE
Thierry CHARBIT
95
N é a n t
Tableau 5
Options de souscription ou d’achat d’actions levées durant l’exercice par chaque dirigeant mandataire social
Options levées par les dirigeants mandataires sociaux
N° et date du plan
Natures d’options levées durant
l’exercice
Prix
d’exercice
Période
d’exercice
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Philippe BUCHETON
Sophie RIO-CHEVALIER
Hélier de la POEZE d’HARAMBURE
Thierry CHARBIT
96
N é a n t
Tableau 6
Actions de performance attribuées à chaque dirigeant mandataire social
Actions de performance
attribuées durant l’exercice à
chaque dirigeant mandataire
social par l’émetteur et par toute
société du groupe
N° et date
du plan
Nombre d’actions
attribuées durant
l’exercice
Valorisation des
actions selon la
méthode retenue
pour les comptes
consolidés
Date d’acquisition
Date de
disponibilité
Conditions
de
performance
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Philippe BUCHETON
Sophie RIO-CHEVALIER
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE
Thierry CHARBIT
97
N é a n t
Tableau 7
Actions de performance devenues disponibles durant l’exercice pour chaque dirigeant mandataire social
Actions de performance devenues
disponibles pour les dirigeants
mandataires sociaux
N° et date du
plan
Nombre d’actions
devenues disponibles
durant l’exercice
Conditions d’acquisition
Années d’attribution
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Philippe BUCHETON
Sophie RIO-CHEVALIER
Hélier de la POEZE d’HARAMBURE
Thierry CHARBIT
98
N é a n t
Tableau 8
Information sur les options de souscription ou d’achat d’actions
Nom et fonction du
dirigeant mandataire
social
Date
d’assemblée
Date du
Directoire
Nombre total
d’actions
pouvant être
souscrites ou
achetées, dont
le nombre
pouvant être
souscrites ou
achetées par :
Point de
départ
d’exercice
des options
Date
d’expiration
Prix de
souscription
ou d’achat
Modalités
d’exercice
Nombre
d’actions
souscrites au :
Nombre
cumulé
d’options de
souscription
ou d’achat
d’actions
annulées ou
caduques
Options de
souscription
ou d’achat
d’actions
restant en fin
d’exercice
Muriel
MARCILHACY-
GIRAUD, Présidente
du Directoire
Philippe BUCHETON,
Directeur Général et
Membre du Directoire
Sophie RIO-
CHEVALIER,
Présidente du Conseil
de surveillance
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE,
Membre du Conseil de
surveillance
Thierry CHARBIT,
Membre du Conseil de
surveillance et Vice-
Président
99
N é a n t
Tableau 9
Information sur les actions de performance
Nom et fonction du
dirigeant mandataire
social
Date
d’assemblée
Date du
Directoire
Nombre total
d’actions
attribuées,
dont le
nombre
attribué à :
Date
d’acquisition
des actions
Date de fin de
période de
conservation
Conditions de
performance
Nombre
d’actions
acquises au :
Nombre
cumulé
d’actions
annulées ou
caduques
Actions de
performance
restantes en
fin d’exercice
Muriel MARCILHACY-
GIRAUD, Présidente du
Directoire
Philippe BUCHETON,
Directeur Général et
Membre du Directoire
Sophie RIO-
CHEVALIER,
Présidente du Conseil de
surveillance
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE,
Membre du Conseil de
surveillance
Thierry CHARBIT,
Membre du Conseil de
surveillance et Vice-
Président
100
Tableau 10
Dirigeants mandataires sociaux
Contrat de travail
Régime de retraite
supplémentaire
Indemnités ou
avantage dus ou
susceptibles
d’être dus à
raison de la
cessation ou du
changement de
fonctions
Indemnités
relatives à
une clause
de non-
concurrence
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Nom : Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Fonction : Président du Directoire
Date de début du mandat : 08/11/2006
Date de fin du mandat : 07/11/2030
X
X
X
X
Nom : Philippe BUCHETON
Fonction : Directeur Général
Date de début du mandat : 08/11/2006
Date de fin du mandat : 07/11/2030
X
X
X
X
Nom : RIO-CHEVALIER
Fonction : Président du Conseil de surveillance
Date de début du mandat : 08/11/2006
Date de fin du mandat : 15/02/2029
X
X
X
X
Nom : Hélier de la POEZE d’HARAMBURE
Fonction : Membre du Conseil de surveillance
Date de début du mandat : 24/02/2020
Date de fin du mandat : 15/02/2029
X
X
X
X
Nom : Thierry CHARBIT
Fonction : Membre du Conseil de surveillance
Date de début du mandat : 21/02/2020
Date de fin du mandat : 15/02/2029
X
X
X
X
101
13.5.2 Mention relative au Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise figurant dans le Rapport des
Commissaires aux Comptes sur les Comptes Sociaux au 31 août 2025
Le Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux au 31 août 2025 comporte un
paragraphe spécifique sur le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise (cf. paragraphe 17.3 « Rapports
des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux »).
14. SALARIES
Le Groupe BLEECKER n’emploie pas de salariés.
15. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
15.1 Principaux actionnaires à la date du présent document d’enregistrement universel
Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société à la date du
présent document d’enregistrement universel :
ACTIONNAIRES
Nbre d’actions
% de participation
Nbre de voix
% de droits de vote
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78%
211 600
18,81%
Philippe Bucheton
211 400
18,76%
211 400
18,79%
SAS AM Développement (M. Philippe
Bucheton)
2 864
0,25%
2 864
0,25%
SARL Thalie (Mme Muriel
Marcilhacy-Giraud)
1 662
0,14%
1 662
0,14%
Sous total Concert
427 526
37,94%
427 526
38,01%
Xavier Giraud
194 228
17,23%
194 228
17,26%
Aurélie Giraud
168 810
14,98%
168 810
15,00%
Public
162 521
14,42%
162 521
14,45%
SARL MILESTONE (Investisseur
privé)
153 936
13,66%
153 936
13,68%
SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud)
17 665
1,56%
17 665
1,57%
Auto-détention
2 000
0,17%
-
0,00%
Total
1 126 686
100,00%
1 124 686
100,00%
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Madame Aurélie GIRAUD et Monsieur Xavier GIRAUD ont un lien de
parenté mais n’agissent pas de concert. Le concert est uniquement composé par Madame Muriel MARCILHACY-
GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON.
102
Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société au 31 août 2024 :
ACTIONNAIRES
Nbre d’actions
% de participation
Nbre de voix
% de droits de vote
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78%
211 600
18,81%
Philippe Bucheton
211 400
18,76%
211 400
18,79%
SAS AM Développement (M. Philippe
Bucheton)
2 864
0,25%
2 864
0,25%
SARL Thalie (Mme Muriel
Marcilhacy-Giraud)
1 662
0,14%
1 662
0,14%
Sous total Concert
427 526
37,94%
427 526
38,01%
Xavier Giraud
194 228
17,23%
194 228
17,26%
Aurélie Giraud
168 810
14,98%
168 810
15,00%
Public
162 521
14,42%
162 521
14,45%
SARL MILESTONE (Investisseur
privé)
153 936
13,66%
153 936
13,68%
SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud)
17 665
1,56%
17 665
1,57%
Auto-détention
2 000
0,17%
-
0,00%
Total
1 126 686
100,00%
1 124 686
100,00%
Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société au 31 août 2023 :
ACTIONNAIRES
Nbre d’actions
% de participation
Nbre de voix
% de droits de vote
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78%
211 600
18,81%
Philippe Bucheton
211 400
18,76%
211 400
18,79%
SAS AM Développement (M. Philippe
Bucheton)
2 864
0,25%
2 864
0,25%
SARL Thalie (Mme Muriel
Marcilhacy-Giraud)
1 662
0,14%
1 662
0,14%
Sous total Concert
427 526
37,94%
427 526
38,01%
Xavier Giraud
194 228
17,23%
194 228
17,26%
Aurélie Giraud
168 810
14,98%
168 810
15,00%
Public
162 521
14,42%
162 521
14,45%
SARL MILESTONE (Investisseur
privé)
153 936
13,66%
153 936
13,68%
SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud)
17 665
1,56%
17 665
1,57%
Auto-détention
2 000
0,17%
-
0,00%
Total
1 126 686
100,00%
1 124 686
100,00%
15.2 Droits de vote des principaux actionnaires
Les statuts de la Société ne prévoient pas de droits de vote double. Les droits de vote sont identiques
pour chacun des actionnaires de la Société. La Société n’a mis en œuvre aucune mesure particulière,
autres que celles résultant des lois et règlements applicables (cf. en particulier le paragraphe 15.4 in fine
ci-dessous), à l’effet de prévenir tout contrôle abusif de la part de certains actionnaires de la Société.
103
Il est ici précisé que l’assemblée générale mixte du 12 février 2015 a, conformément à l’article L. 225-
123 du Code de commerce institué par la loi n°2014-384 du 29 mars 2014 visant à reconquérir
l’économie réelle, décidé :
- de ne pas conférer de droit de vote double (i) aux actions de la société entièrement libérées pour
lesquelles il est justifié d’une inscription nominative depuis deux (2) ans au nom du même actionnaire,
(ii) ainsi qu’aux actions nominatives de la société attribuées gratuitement dans le cadre d’une
augmentation du capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d’émission, à un actionnaire ;
- et de modifier en conséquence l’article 10 « Droits attachés à chaque action » des statuts de la société.
15.3 Actionnaires significatifs de la Société
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe
BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte
d’actionnaires qui a donné lieu à l’obtention d’une dérogation à l’obligation de déposer une offre
publique de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 31 mai 2007 (D&I n° 207C1021) et ainsi qu’à
une publication en date du 9 juillet 2007 (D&I n° 207C1360).
Au 31 août 2025, la répartition des actions détenues par les signataires du pacte d’actionnaires est la
suivante :
Actions et droits de vote
% capital et droits de
vote (*)
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78
SARL Thalie
1 662
0,15
Sous-total Muriel Marcilhacy-
Giraud
213 262
18,93
Philippe Bucheton
211 400
18,76
SAS AM Développement
2 864
0,25
Sous-total Philippe Bucheton
214 264
19,01
Total
427 526
37,94
(*) Est pris en compte l’ensemble des actions auxquelles sont attachés les droits de vote, y compris
les actions auto-détenues.
A la date du présent document d’enregistrement universel, il existe un pacte d’actionnaires conclu le 28
juin 2007, entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON,
concernant la Société, pour une durée de cinq ans, tacitement reconduit pour des périodes de deux ans,
dont l’Autorité des Marchés Financiers a été destinataire par un courrier du 3 juillet 2007.
Ce pacte, constitutif d’une action de concert, prévoit notamment :
- un engagement de se concerter avant toute assemblée générale et de voter dans un sens
identique ;
- un engagement d’assurer – si les droits de vote détenus le permettent en assemblée générale –
la présence au Conseil de surveillance d’une majorité de membres désignés d’un commun
104
accord ou à parité à défaut d’accord ;
- un engagement de faire en sorte que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur
Philippe BUCHETON soient membres du Directoire, tous deux avec pouvoir de représentation
(à savoir en qualité respectivement de Président du Directoire et de Directeur Général de
BLEECKER) ;
- un engagement de ne pas procéder à des opérations et de ne pas approuver des opérations ayant
pour effet de faire passer la participation, d’une part, du groupe constitué de
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et de la société THALIE et, d’autre part, du groupe
constitué de Monsieur Philipe BUCHETON et de la société AM DEVELOPPEMENT, en
dessous de 17% du capital ou des droits de vote de BLEECKER ;
- un engagement de chacun des deux groupes visés, ci-dessus, de ne pas dépasser
individuellement 25% du capital ou des droits de vote ;
- un engagement de ne pas faire évoluer leurs participations et de ne pas conclure des accords
avec des tiers susceptibles de mettre les parties en situation d’offre publique obligatoire ;
- un droit de préemption et un droit de suite en cas de projet de cession.
Ainsi qu’il est plus amplement exposé dans le présent document d’enregistrement universel, Madame
Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, membres du concert, sont
également membres du Directoire de la Société et contrôlent majoritairement la société SINOUHE
IMMOBILIER auprès de laquelle ont été externalisés l’asset management et la gestion locative du
Groupe BLEECKER. Toutefois, l’application des règles régissant les conventions réglementées (articles
L. 225-86 et suivants du Code de commerce) conduit à soumettre les conventions conclues entre la
Société et SINOUHE IMMOBILIER à l’assemblée générale de la Société, au sein de laquelle les
membres du concert, étant intéressés, ne participent pas au vote. Du fait des changements intervenus au
sein du Conseil de surveillance au cours de l’exercice clos le 31 août 2020, le Conseil de surveillance
est désormais majoritairement composé de membres indépendants (deux membres du Conseil sur les
trois pouvant être jugés indépendants au sens du Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées
AFEP-MEDEF : Messieurs Thierry CHARBIT et Hélier de la POEZE D’HARAMBURE, Madame
Sophie RIO-CHEVALIER occupant des fonctions salariées de Directeur Général de AM
Développement– cf. Chapitre 11.1.4).
Le Groupe BLEECKER ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise. Cette situation est
notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour
le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges
entre lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au
sein de la Société et de ses filiales, et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine conduisant
à une organisation très simplifiée peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la
référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation
actuelle de la Société, étant précisé, comme l’indique le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du
Conseil de Surveillance, dont les termes sont repris ci-avant (cf. Chapitre 13.5.1 du présent document
d’enregistrement universel), que la Société a établi et met en œuvre des procédures de contrôle interne
et de gestion des risques.
105
Au regard des dispositions de l’article L233-3 du code de commerce, la Société est contrôlée directement
et indirectement par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON.
La forme dualiste de la Société, la présence de membres indépendants au sein du Conseil de Surveillance
ainsi qu’au sein du Comité d’Audit, sont des mesures prises en vue d’éviter que le contrôle ne s’exerce
de manière abusive.
15.4 Accord portant sur le contrôle de la Société
Hormis le pacte d’actionnaires conclu le 28 juin 2007, entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD
et Monsieur Philippe BUCHETON (mentionné au chapitre 15.3 ci-dessus), il est précisé qu’aucun autre
accord ne porte sur le contrôle de la Société.
16. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES
16.1 Transactions avec les parties liées
Les opérations entre BLEECKER et des apparentés sont décrites dans les rapports spéciaux des
Commissaires aux Comptes sur les trois derniers exercices clos respectivement le 31 août 2025 figurant
au Chapitre 16.2 ci-dessous, le 31 août 2024, figurant au Chapitre 16.3 ci-dessous, et le 31 août 2023,
figurant au Chapitre 16.4 ci-dessous.
Il est également renvoyé sur ce point au Chapitre 19 – Contrats Importants ci-après, ainsi qu’au Chapitre
5.2 de l’Annexe 2 - Comptes consolidés.
106
16.2 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés
de l’exercice clos le 31 août 2025
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les
conventions réglementées
BLEECKER
Assemblée générale d’approbation des comptes de
l’exercice clos le 31 août 2025
A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker,
En notre
qualité de commissaires aux comptes de votre Société, nous
vous présentons notre rapport sur les
conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les
caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des
conventions dont nous avons été avisées ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans
avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres conventions. Il
vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-58 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui
s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R.
225-58 du code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà
approuvés par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine
professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces
diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les
documents de base dont elles sont issues.
107
I. CONVENTIONS SOUMIS A L’APPROBATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE
1 Conventions autorisées au cours de l’exercice
En application de l'article L. 225-88 du Code de commerce, nous avons été avisés des conventions suivantes
conclues au cours de l’exercice écoulé qui ont fait l'objet de l'autorisation préalable de votre Conseil de
Surveillance.
1.1. Contrat de domiciliation avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : Votre société bénéficie d’un contrat de domiciliation au 39, avenue George V à PARIS
(75008). Cette domiciliation a été consentie par la SNC SINOUHE IMMOBILIER.
Motif justifiant la convention : Cette convention s’inscrit dans le schéma d’externalisation choisi par votre
société qui n’emploie pas de salarié. Ce choix permet à votre société de fluidifier et optimiser la circulation
des informations et la prise de décisions grâce à la proximité des dirigeants et des équipes d’asset managers.
Modalités : Le montant total pris en charge par votre société sur l’exercice au titre de ce contrat s’élève à
1 600 euros HT.
1.2. Mandat de gestion et d’administration avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER – Actif immobilier
situé à Paris - 75011
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : Votre société bénéficie de prestations d’assistance de gestion et d’administration d’un actif
immobilier situé à Paris (75011). Ce mandat de gestion, conclu à compter du 6 août 2025 jusqu’au 31
décembre 2026, sera renouvelé par tacite reconduction au 1
er
janvier 2027.
Honoraires de Gestion technique et Gestion locative
Les honoraires de gestion technique seront égaux à 2 € hors taxes par m² conformément aux surfaces des
locaux louées inscrites aux baux.
Les honoraires de gestion locative seront égaux à 2 000 € hors taxes par an
(…) Toutefois, dans l’hypothèse où la surface des locaux vacants serait significative, les Parties
conviennent de se rapprocher afin d’envisager une éventuelle modification des honoraires de gestion.
Motif justifiant la convention : Ce mandat de gestion s’inscrit dans la volonté de votre société d’externaliser
la gestion locative au quotidien, les relations avec les locataires ainsi que la gestion technique, administrative
et juridique de l’immeuble
Modalités : Le montant des honoraires constaté en charge sur l’exercice au titre de ce mandat s’élève à
5 265 € HT.
108
1.3. Acquisition d’un actif immobilier situé à Paris - 75011 auprès de la SNC 18 AICARD
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : En date du 6 août 2025, un acte authentique de vente a été signé entre la SA BLEECKER
et la société 18 AICARD, portant sur un immeuble à usage de bureaux situé au 18 et 18bis avenue Jean
Aicard à Paris (75011), d’une surface de plancher de 999,80 m² et entièrement loué.
Motif justifiant la convention : Cette acquisition s’inscrit dans la stratégie de Bleecker d’investir dans de
nouveaux projets immobiliers sécurisés et de très bonne qualité.
Modalités : Le montant de cette acquisition s’élève à 16 000 000 € HT. Cette acquisition a été réalisé pour un
montant de 7.067.000 € au moyen de fonds propres, et pour un montant de 8.933.000 € par la reprise
d’emprunts bancaires de 4.2M€ et de 4.7M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement au
taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de
2 % l’an, avec une échéance au 30 septembre 2028.
II. CONVENTIONS DEJA APPROUVES PAR L’ASSEMBLEE GENERALE
1 Conventions approuvées au cours d’exercices antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie au cours de l’exercice
écoulé
En application de l’article
R. 225-57 du Code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des
conventions suivantes, déjà approuvées par l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est
poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
109
1.1. Contrat de gestion avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : Votre société bénéficie d’un contrat de gestion avec la société Sinouhé Immobilier qui
assure les missions suivantes :
- Prestations d’assistance à la stratégie du groupe,
- Prestations d’acquisition :
o Assistance dans la recherche d’actifs,
o Audit des actifs sélectionnés,
o Négociation,
o Mise en place de financements,
- Prestations de financement :
o Conseil,
o Assistance à la recherche d’offres de prêt,
o Négociation,
o Rédaction des conventions pour la mise en place des financements,
- Prestations de vente,
- Prestations d’asset management.
Les conditions de rémunération des prestations du contrat de gestion sont les suivantes :
110
Type de prestation
Base de rémunération
Rémunération
Prestations d’assistance à la stratégie
du Groupe :
Dernière valeur d’expertise
cumulée de l'ensemble des
immeubles détenus
0,1875% par trimestre
Prestations d’acquisition :
Valeur de l’immeuble
déterminée dans le prix
d’acquisition
1,50%
- En cas de levée anticipée d'option
de contrat de crédit-bail
immobilier :
Valeur de l’immeuble
déterminée dans le prix
d’acquisition
0,30%
- En cas d’acquisition par signature
d'un contrat de promotion
immobilière :
Montant du contrat de promotion
immobilière augmenté du prix
d'acquisition en cas d'acquisition
concomitante
1,50%
- En cas de VEFA :
Montant de la VEFA
1,50%
Prestations de financement :
Montant en principal du
financement
1,00%
Prestations de vente
Prestations d’asset management :
- Prestation de supervision de la
gestion immobilière, assistance à la
commercialisation locative, et de
l’organisation de la réalisation de
travaux de construction et
réhabilitation
Montant du prix de cession hors
droits
Dernière valeur d’expertise
cumulée de l'ensemble des
immeubles détenus
1,5%
0,1875% par trimestre, et
au minimum 1 000 euros
par trimestre
111
Cette convention a été tacitement renouvelée le 1
er
janvier 2021 pour une durée de 5 ans.
Modalités : Le montant total constaté en charge sur l’exercice au titre de ce contrat s’élève à 4 560 375 € HT
et correspondant quasi exclusivement aux prestations d’assistance et d’asset management.
1.2. Conventions de licence non exclusive de la marque "BLEECKER" au profit des filiales et sous-
filiales
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : La marque "BLEECKER" dont votre société est propriétaire, est concédée, à titre gratuit, aux
filiales et sous-filiales de BLEECKER, ainsi qu'à l’Asset Manager, la SNC SINOUHE IMMOBILIER. La
licence non exclusive de la marque "BLEECKER" et du logo y attaché comprend :
- le nom BLEECKER qui a fait l'objet :
o d’un enregistrement en date du 03.04.2002 auprès de l'INPI PARIS sous le numéro national
02 3 157 262, renouvelé le 04.04.2012 puis renouvelé le 09.03.2022,
o d’un enregistrement auprès de l’OHMI en date du 04.05.2005 sous le numéro 003530664,
renouvelé le 03.11.2013 puis renouvelé le 12.05.2023 ;
- le logotype attaché qui a fait l’objet :
o d’un enregistrement auprès de l’INPI PARIS le 07.06.2002 sous le numéro national
02 3 168 214, renouvelé le 22.03.2012 puis renouvelé le 06.04.2022,
o d’un enregistrement auprès de l'OHMI en date du 09.06.2005 sous le numéro 003507878,
renouvelé le 03.11.2013 puis renouvelé le 12.05.2023.
Cette convention a été renouvelée le 1
er
janvier 2022 pour une durée de 5 ans soit jusqu’au 31 décembre 2026.
Modalités : Aucun produit ou redevance n’a été constaté au titre de l’utilisation de la marque « BLEECKER ».
1.3. Convention de compte courant non bloqué conclue avec la SAS AM DEVELOPPEMENT
Personne concernée : Monsieur Philippe BUCHETON, Membre du Directoire.
Nature et objet : Mise à disposition de compte courant. Au 31 août 2025, le compte courant de la SAS AM
DEVELOPPEMENT s’élève à 4 240 798 €. Conformément à l’avenant n°1 en date du 31 juillet 2015 à la
convention du 31 août 2011, le compte courant est rémunéré sur la base du taux d'intérêts déductibles
fiscalement pour les comptes d'associés.
Modalités : Les intérêts pris en charge au cours de l’exercice s’élèvent à 42 700 € HT.
112
1.4. Convention de compte courant non bloqué conclue avec la SARL THALIE
Personne concernée : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Membre du Directoire.
Nature et objet : Mise à disposition de compte courant. Au 31 août 2025, le compte courant de la SARL
THALIE s’élève à 12 710 426 €. Conformément à l’avenant n°1 en date du 31 juillet 2015 à la convention du
31 août 2011, le compte courant est rémunéré sur la base du taux d'intérêts déductibles fiscalement pour les
comptes d'associés.
Modalités : Les intérêts pris en charge au cours de l’exercice s’élèvent à 108 475 € HT.
Neuilly-sur Seine et Paris, le 18 décembre 2025
Les commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton
International
Farec
Arnaud Dekeister
Associé
Lionel Escaffre
Associé
Marie-Pierre Davidson
Associée
113
16.3 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés
de l’exercice clos le 31 août 2024
Le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2024 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé
auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2024 en pages 92 à 99.
16.4 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés
de l’exercice clos le 31 août 2023
Le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2023 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé
auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 94 à 100.
17. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L’ACTIF ET LE PASSIF, LA
SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L’EMETTEUR
Les états financiers consolidés de BLEECKER ont été établis en conformité avec les normes comptables
internationales (« Normes IFRS ») en vigueur, telles que publiées par l’IASB et adoptées par l’Union
Européenne. Ils présentent sur une base consolidée, les actifs, passifs, produits et charges directement
rattachables à l’activité du Groupe pour les exercices clos les 31 août 2025, 2024, et 2023. Ils figurent
au Chapitre 17.2 du présent document d’enregistrement et ont été audités par Grant Thornton et Farec
dont les rapports figurent au Chapitre 17.4 du présent document d’enregistrement universel.
17.1 Comptes sociaux annuels
17.1.1 Comptes annuels au 31 août 2025
Les comptes sociaux de la Société au titre de l’exercice clos le 31 août 2025, selon les mêmes principes
comptables, qu’au titre de l’exercice précédent, figurent en Annexe 1 du présent document
d’enregistrement universel.
17.2 Comptes consolidés
17.2.1 Comptes consolidés au 31 août 2025
Les comptes consolidés de la Société en normes IFRS au titre de l’exercice clos le 31 août 2025,
accompagnés de données comparatives au titre de l’exercice clos le 31 août 2024, établis selon les
mêmes principes comptables, figurent en Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel.
114
17.2.2 Comptes consolidés au 31 août 2024
Les comptes consolidés de la Société en normes IFRS au titre de l’exercice clos le 31 août 2024,
accompagnés de données comparatives au titre de l’exercice clos le 31 août 2023, établis selon les
mêmes principes comptables, figurent en Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel.
17.2.3 Comptes consolidés au 31 août 2023
Les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2023 en normes IFRS figurent dans le document
d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19
décembre 2023 en pages 173 à 206 (Annexe 2 dudit document d’enregistrement universel).
17.3 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux
17.3.1 Comptes sociaux au 31 août 2025
Rapport des Commissaires aux comptes
sur les comptes annuels
BLEECKER
Exercice clos le 31 août 2025
A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit
des comptes annuels de la société Bleecker relatifs à l’exercice clos le 31 août 2025, tels qu’ils sont joints au
présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers
et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation
financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
115
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités
des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de
commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er
septembre 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services
interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations – Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L. 821.53 et R. 821-180 du code de commerce relatives à la
justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux
risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour
l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur
ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des
éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Evaluation des titres de participation
Risque identifié
Au 31 août 2025, les titres de participation figurent au bilan pour un montant de
332 millions d’euros, représentant 93% du total bilan. A leur date d’entrée, ils sont comptabilisés au coût
d’acquisition. A la clôture, pour la détermination de la valeur d’inventaire des titres de participation, la société
a opté pour la méthode dérogatoire permettant de les évaluer et de les présenter suivant la méthode de
l’évaluation par équivalence.
Comme indiqué dans la note 2.5 de l’annexe, à chaque clôture, la société inscrit la valeur des titres de
participation des entités qu’elle contrôle de manière exclusive, en fonction de la quote-part des capitaux
propres retraités d’après les règles de consolidation retenues du groupe que ces titres représentent, et qui
comportent des évaluations à la juste valeur (principalement des immeubles de placement).
116
En raison des estimations inhérentes à certaines méthodes d’évaluation retenues dans les comptes consolidés
établis selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne et principalement l’évaluation des
immeubles de placement à leur juste valeur, nous avons considéré que l’évaluation des titres de participation
selon la méthode retenue constituait un point clé de notre audit.
Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nos travaux ont consisté à :
• vérifier les quotes-parts de capitaux propres retraités des entités contrôlées de manière exclusive sur
lesquelles se fondent les valeurs d’équivalence,
• obtenir les rapports d’expertise immobilière
(ou le cas échéant, les actes d’acquisition)
et vérifier la
concordance avec les valeurs retenues,
• nous entretenir avec certains de ces experts immobiliers en présence de la direction financière et à apprécier
la pertinence de la méthodologie d’évaluation retenue ainsi que des principaux jugements portés,
• apprécier la concordance des données locatives retenues par l’expert avec les différents états locatifs
obtenus lors de nos travaux,
•
apprécier l’origine des variations significatives des justes valeurs de la période, et à revoir les calculs
de sensibilité sur les taux de rendement, sur les taux d’actualisation et sur les valeurs locatives de
marché,
• apprécier la conformité de l’approche retenue au regard des principes comptables français et en cohérence
avec les estimations comptables appliquées dans les comptes consolidés établis selon le référentiel IFRS.
• vérifier le caractère approprié des informations fournies dans l’annexe aux comptes sociaux.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation
financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des
informations données dans le rapport de gestion du Directoire et dans les autres documents sur la situation
financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux
délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6 du code de commerce.
117
Rapport sur le gouvernement d’entreprise
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du Conseil de surveillance sur le gouvernement d’entreprise, des
informations requises par les articles L. 225-37-4, L. 22-10-10 et L. 22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article
L. 22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires
sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les
comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments
recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de
consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une
incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L.
22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues
et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces
informations.
Autres vérifications informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information
électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué
n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le
rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la
responsabilité du Président du Directoire.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport
financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique
européen.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Bleecker par l’assemblée générale du 28 juin
2007 pour le cabinet Grant Thornton et du 10 février 2011 pour le cabinet Farec.
Au 31 août 2025, le cabinet Grant Thornton était dans la 19
ème
année de sa mission sans interruption et le
cabinet Farec dans la 15
ème
année.
118
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives
aux comptes annuels
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles
et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à
l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de
fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à
poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires
relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation,
sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit, composé de tous les membres du conseil de surveillance, de suivre le processus
d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion
des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration
et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Directoire.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance
raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives.
L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé
conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie
significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme
significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou
en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur
ceux-ci.
Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne
consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le
commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
• il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face
à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le
risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une
119
anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les
omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
• il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit
appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle
interne ;
• il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des
estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les
comptes annuels ;
• il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité
d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des
événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre
son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant
toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité
d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de
son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces
informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou
un refus de certifier ;
• il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les
opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Rapport au comité d’audit
Nous remettons au comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le
programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons
également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons
identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information
comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies
significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et
qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
120
Nous fournissons également au comité d’audit, la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-
2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées
notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la
profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d’audit des
risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Neuilly-sur Seine et Paris, le 18 décembre 2025
Les commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton
International
Farec
Arnaud Dekeister
Associé
Lionel Escaffre
Associé
Marie-Pierre Davidson
Associée
121
17.3.2 Comptes sociaux au 31 août 2024
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 août 2024
figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des
Marchés Financiers le 19 décembre 2024 en pages 101 à 107.
17.3.3 Comptes sociaux au 31 août 2023
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 août 2023
figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des
Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 102 à 108.
122
17.4 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés
17.4.1 Comptes consolidés au 31 août 2025
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
BLEECKER
Exercice clos le 31 août 2025
A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué
l’audit des comptes consolidés de la société
Bleecker
relatifs à l’exercice clos le 31 août 2025, tels qu’ils
sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union
européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice
écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué
par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre
opinion.
123
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie «
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent
rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code
de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période
du 1
er
septembre 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de
services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L. 821-53 et R. 821-180 du code de commerce relatives à la
justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux
risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants
pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face
à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans
leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion
sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Evaluation des Immeubles de placement
Risque identifié
Le poste « immeubles de placement » représente, au 31 août 2025, 575 M€ soit plus de 94% de l’actif net
consolidé et la variation de juste valeur des immeubles de placement contribue à hauteur de -1,8 M€ au
résultat net consolidé de l’exercice.
La société Bleecker a opté, conformément à la norme IAS 40, pour l’évaluation et la comptabilisation de
ses immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur, comme indiqué dans les notes 8.6.1 et
8.6.3 de l’annexe.
En raison des estimations inhérentes aux méthodes d’évaluation retenues par les experts immobiliers pour
l’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement, nous avons considéré que l’évaluation des
immeubles de placement constituait un point clé de notre audit.
Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nos diligences ont consisté notamment à :
•
obtenir les rapports d’expertise immobilière (ou le cas échéant, les actes d’acquisition) et vérifier la
concordance avec les valeurs retenues dans les comptes consolidés de Bleecker ;
124
•
nous entretenir avec certains de ces experts immobiliers en présence de la direction financière et à
apprécier la pertinence de la méthodologie d’évaluation retenue ainsi que des principaux jugements
portés ;
•
apprécier les modalités d’évaluation retenues exposées dans la note 8.6.3 ;
•
apprécier la concordance des données locatives retenues par l’expert avec les différents états locatifs
obtenus lors de nos travaux ;
•
apprécier l’origine des variations significatives des justes valeurs de la période et leur impact en
résultat, et à revoir les calculs de sensibilité sur les taux de rendement, sur les taux d’actualisation et
sur les valeurs locatives de marché ;
•
vérifier le caractère approprié des informations fournies dans l’annexe aux comptes consolidés.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en
France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations
relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du Directoire.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes
consolidés.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences des
commissaires aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format
d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le
règlement européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes
consolidés inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article L. 451-1-2 du code
monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président du Directoire. S’agissant de comptes
consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au
format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés inclus dans le
rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique
unique européen.
En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format
d’information électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes
annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.
125
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Bleecker par l’Assemblée Générale du
28 juin 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du 10 février 2011 pour le cabinet Farec.
Au 31 août 2025, le cabinet Grant Thornton était dans la 19
ème
année de sa mission sans interruption et le
cabinet Farec dans la 15
ème
année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives
aux comptes consolidés
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément
au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne
qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la
société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations
nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité
d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit,
composé de tous les membres du conseil de surveillance,
de suivre le processus
d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives
à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Directoire.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance
raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies
significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir
qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement
détecter toute anomalie significative.
Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives
lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé,
influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
126
Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes
ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en
France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
•
il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives,
que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures
d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder
son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus
élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la
collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du
contrôle interne ;
•
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit
appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle
interne ;
•
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des
estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans
les comptes consolidés ;
•
il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de
continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude
significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité
de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés
jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs
pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude
significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les
comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne
sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
•
il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés
reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
•
concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de
consolidation, il collecte des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion
sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de
l’audit des comptes consolidés ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes.
127
Rapport au comité d’audit
Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le
programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons
également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous
avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de
l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies
significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de
l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le
présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n°
537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont
fixées notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de
déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le
comité d’audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Neuilly-sur Seine et Paris, le 18 décembre 2025
Les Commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton
International
Farec
Arnaud Dekeister
Associé
Lionel Escaffre
Associé
Marie-Pierre Davidson
Associée
128
17.4.2 Comptes consolidés au 31 août 2024
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2024
figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des
Marchés Financiers le 19 décembre 2024 en pages 109 à 115.
17.4.3 Comptes consolidés au 31 août 2023
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2023
figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des
Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 110 à 116.
129
17.5 Honoraires des Commissaires aux Comptes
GRANT THORNTON
FAREC
Montant HT
%
Montant HT
%
31/08/2025
31/08/2024
31/08/2025
31/08/2024
31/08/2025
31/08/2024
31/08/2025
31/08/2024
Audit
□ Commissariat aux comptes,
certification, examen des comptes
individuels et consolidés
□ Émetteur
98 500
95 000
100,00 %
100,00 %
98 500
95 000
91,12 %
94,67 %
□ Filiales intégrées globalement
0,00 %
0,00 %
9 600
5 350
8,88 %
5,33 %
□ Autres diligences et prestations
directement liées
à
la mission du
commissaire aux comptes
0,00 %
0,00 %
0,00 %
□ Émetteur
□ Filiales intégrées globalement
Sous-total
98 500
95 000
100 %
100 %
108 100
100 350
100 %
100 %
Autres prestations rendues par les
réseaux aux filiales intégrées
globalement
□ Juridique, fiscal, social
□ Autres (à préciser si >10% des honoraires
d’audit)
Sous-total
TOTAL
98 500
95 000
100 %
100 %
108 100
100 350
100 %
100 %
130
17.6 Résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices
NATURE DES INDICATIONS
31/08/2021
31/08/2022
31/08/2023
31/08/2024
31/08/2025
I – SITUATION FINANCIERE EN FIN D’EXERCICE
a) Capital Social..................................................................
b) Nombre d’actions émises.................................................
c) Nombre d’obligations convertibles en actions...................
20 787 356,70
1 126 686
20 787 356,70
1 126 686
20 787 356,70
1 126 686
20 787 356,70
1 126 686
20 787 356,70
1 126 686
II - RESULTAT GLOBAL DES OPERATIONS EFFECTIVES
a) Chiffre d’affaires hors taxes.............................................
b) Résultat avant impôts, part. salariés, dot. aux amortis.
et provis..............................................................................
c) Impôt sur les bénéfices.....................................................
d) Résultat après impôts, part. salariés, dot. aux amortis.
et prov.................................................................................
e) Montant des bénéfices distribués......................................
1 892 141
42 519 484
42 265 602
-
1 773 496
(7 368 479)
(7 783 682)
47 158 084
1 674 406
(10 030 291)
(10 290 387)
-
1 277 646
59 579
(100 104)
-
419 413
45 423 803
41 857 010
-
III - RESULTAT DES OPERATIONS REDUIT A
UNE SEULE ACTION
a) Résultat après impôts, part. des salariés mais avant
amortis. et prov...................................................................
b) Résultat après impôts, part. des salariés, amortis. et
prov....................................................................................
c) Dividende attribué à chaque action (net)..............................
37,74
37,51
-
(6,68)
(6,91)
(8,90)
(9,13)
0,07
(0,09)
40,32
37,15
IV – PERSONNEL
a) Nombre de salariés (moyen).............................................
b) Montant de la masse salariale...........................................
c) Montant des sommes versées au titre des avantages
sociaux (Sécurité Sociale, œuvres sociales).........................
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
131
17.7 Politique de distribution de dividendes
Les particularités du régime fiscal de la Société déterminant les obligations de distribution spécifique
sont liées au régime fiscal des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) pour lequel la
Société a opté le 27 septembre 2007, avec effet au 1
er
septembre 2007. Ce régime fiscal subordonne
l’exonération d’impôt sur les sociétés pour les résultats de l’activité de location d’immeubles (opérations
de location simple) à la distribution de 95% des bénéfices provenant de la location d’immeubles avant
la fin de l’exercice qui suit leur réalisation et de 70% des plus-values provenant de la cession
d’immeubles, avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation.
Cette obligation de distribution s’effectue dans la limite du résultat comptable de l’exercice au titre
duquel la distribution est effectuée.
Outre cette obligation légale de distribution, BLEECKER n’a pas de politique définie en matière de
distribution de dividendes.
Aucune distribution de dividendes n’est intervenue au titre de l’exercice clos le 31 août 2023 et le 31
août 2024.
17.8 Procédures judiciaires et arbitrage
A la connaissance de la Société, il n’existe pas, à la date du présent document d’enregistrement universel,
de litiges, de procédures gouvernementales, judiciaires, ou d’arbitrage susceptibles d’avoir une
incidence significative sur sa situation financière, son patrimoine, son activité et ses résultats.
17.9 Changements significatifs de la situation financière ou commerciale
Il n’y a pas eu de changement significatif de la situation financière ou commerciale du groupe survenu
depuis la fin du dernier exercice pour lequel les états financiers vérifiés ont été publiés.
18. INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES
18.1 Capital Social
18.1.1 Montant du capital social
Le capital social de la Société s’élève à 20.787.356,70 euros, divisé en 1.126.686 actions de 18,45 euros
de nominal, chacune entièrement libérées, toute de même catégorie.
18.1.2 Actions d’autocontrôle et d’autodétention
Il n’existe pas d’action d’autocontrôle par l’intermédiaire d’une autre société.
La Société détient, à la date du présent document d’enregistrement universel, 2.000 de ses propres
actions, soit 0,18% du capital.
Les titres d’autodétention détenus par BLEECKER sont enregistrés au coût auquel ils lui ont été apportés
en diminution des capitaux propres comme le prévoient les normes IAS 32 et IAS 39. Le profit ou la
perte de la cession ou de l’annulation éventuelle des actions auto-détenues sont imputés directement en
augmentation ou en diminution des capitaux propres, de sorte que les éventuelles plus ou moins-values
de cession n’affectent pas le résultat net de l’exercice.
Comme précisé à l’article L. 225-210 du Code de commerce, les actions détenues par la Société ne
donnent pas droit aux dividendes et sont privées de droit de vote.
132
18.1.3 Valeurs mobilières donnant accès à terme au capital de la Société
18.1.3.1 Capital potentiel
Néant.
18.1.3.2 Capital autorisé non émis
Tableau récapitulatif des délégations de compétences et autorisations financières consenties au
Directoire actuellement en vigueur
Le tableau suivant présente une synthèse des différentes délégations de compétence et
autorisations financières actuellement en vigueur et qui ont été consenties au Directoire par
l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 afin de permettre au Directoire de disposer de la
plus grande souplesse pour faire appel au marché financier ou lever des fonds par voie de
placement privé dans des délais réduits et ainsi doter la Société, lorsqu’elle l'estimera opportun,
des moyens financiers nécessaires au développement de ses activités.
A la date du présent document d’enregistrement universel, le Directoire n’a utilisé aucune des
délégations de compétence et autorisations financières ci-après décrites.
Résolutions
Objet de la délégation
Plafond
Validité de la
délégation
Utilisation de la
délégation
10
Délégation de compétence à l'effet
d'augmenter le capital social par
incorporation de réserves, de bénéfices ou de
primes d'émission, de fusion ou d'apport
10.000.000 €
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
12
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec maintien du DPS
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
13
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec suppression du DPS
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
14
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec suppression du DPS, dans le
cadre d’une offre visée à l’article L. 411-2
1° du Code monétaire et financier
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
15
Possibilité offerte, en cas d'augmentation de
capital avec ou sans DPS, d'augmenter le
nombre de titres émis (dans la limite des
plafonds prévus par l'AG) lorsque le
Directoire constatera une demande
excédentaire dans les 30 jours de la clôture
de la souscription, dans la limite de 15% de
l'émission initiale et au même prix que celui
retenu pour l'émission initiale
Limite de 15% du nombre
de titres de l'émission
initiale (*) (**)
26 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
Délégation à l'effet de procéder à l'émission
des actions et/ou des valeurs mobilières
Limite de 20% du capital au
moment de l'émission
26 mois
(à compter du
Néant
133
16
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital en vue de rémunérer des apports
en nature consentis à la Société
(*) (**)
13.02.2025)
18
Autorisation, de consentir des options de
souscription ou d'achat d'actions aux salariés
ou mandataires sociaux de la Société et des
sociétés liées
Limite de 10% du capital
38 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
19
Autorisation à l'effet de procéder à des
attributions gratuites d'actions au profit des
salariés ou mandataires sociaux de la Société
et des sociétés liées
Limite de 10% du capital
38 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
9
Autorisation donnée au Directoire, avec
faculté de subdélégation, à l’effet de
procéder à l’achat de ses propres actions
Limite de 10% du capital
18 mois
(à compter du
13.02.2025)
Néant
(*) Dans la limite globale de 10.000.000 €
(**) Dans la limite globale de 100.000.000 €
18.1.4 Tableau d’évolution du capital de la Société au cours des trois derniers exercices
Le tableau ci-dessous présente l’évolution du capital social de la Société au cours des trois derniers
exercices.
Date
Nature de
l’opération
Apports et
Augmentations
– Réductions
du capital
Prime
d’émission
et
d’apport
Réserve
indisponible
Nombre
d’actions
avant
Nombre
d’action
s après
Nominal
de
l’action
Capital social
31/08/23
Pas de modification du capital
20 787 356,70 €
31/08/24
Pas de modification du capital
20 787 356,70 €
31/08/25
Pas de modification du capital
20 787 356,70 €
Les actions détenues par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON font
l’objet d’un nantissement.
A noter que la Société a consenti des nantissements de titres de participation de ses filiales au profit
d’établissements de crédit (cf. paragraphe 6.2 de l'Annexe 2).
18.2 Acte constitutif et statuts
18.2.1 Objet social (article 2 des statuts)
La société a pour objet, directement ou indirectement, en France et dans tous pays :
- l’acquisition, la cession, la détention en propriété ou en jouissance et la gestion de tous immeubles ou
biens et droits mobiliers ou immobiliers, quel que soit l’usage de ces immeubles ou biens et plus
particulièrement l’administration, l’exploitation, notamment par voie de location, la mise en valeur
et l’aménagement desdits biens ;
134
- toutes opérations financières permettant la réalisation de cet objet et notamment l’acquisition directe
ou indirecte, l’échange et la cession de tous immeubles, droits mobiliers ou immobiliers ou titres de
toutes sociétés de forme civile ou commerciale ayant pour objet l’acquisition et la gestion locative
d’immeubles quel qu’en soit l’usage, ou la construction de tous immeubles ;
- l’animation, la gestion et l’assistance de toutes filiales directes ou indirectes ;
- à titre accessoire des opérations susvisées, les activités de marchand de biens et de promotion ;
- et généralement toutes opérations financières, en ce compris la constitution de garanties,
commerciales, industrielles, mobilières et immobilières se rattachant directement ou indirectement à
l’objet de la société ci-dessus ou susceptible d’en faciliter la réalisation.
18.2.2 Dispositions des statuts, d’une charte ou d’un règlement de la Société qui pourraient avoir
pour effet de retarder, de différer ou d’empêcher un changement de son contrôle
Il n’existe pas, dans les statuts de la Société, de disposition qui pourrait avoir pour effet de retarder, de
différer ou d’empêcher un changement de contrôle.
Il n’existe qu’une seule catégorie d’action et de droit de dividende proportionnel au nombre de titre
détenu (cf. § 15.2 du présent document d’enregistrement universel).
19. CONTRATS IMPORTANTS
Sur les deux derniers exercices, la Société n’a conclu aucun contrat important n’entrant pas dans le cadre
normal de ses affaires.
Pour les contrats conclus avec des sociétés liées, se référer au Chapitre 16.1 du présent document
d’enregistrement.
Il est également précisé que le Groupe BLEECKER maintient le schéma d’externalisation de l’asset
management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, confiés à la société SINOUHE
IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur
Philippe BUCHETON, respectivement Président du Directoire et Directeur Général Membre du
Directoire, agissant de concert. La société SINOUHE IMMOBILIER assure au profit de BLEECKER
et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de gestion
locative. Les modalités de réalisation des prestations s’inscrivent dans les pratiques couramment
observées dans le secteur immobilier. La rémunération correspondante est définie dans un cadre
contractuel équilibré et transparent, conforme aux standards de marché applicables à des prestations
équivalentes.
135
Ainsi, dans le cadre du contrat de gestion (prestations d’asset management), la société SINOUHE
IMMOBILIER assure les missions suivantes :
- Au bénéfice de la SA BLEECKER :
a) Assistance à la stratégie du groupe : assistance à la définition de la stratégie et à sa mise en
œuvre ;
- Au bénéfice de la SA BLEECKER et/ou ses filiales :
b) Prestations d’acquisition : assistance dans la recherche d’actifs, dans la procédure d’audit de ces
actifs, dans les négociations avec les vendeurs, pour la mise en place du ou des financements
nécessaires à l’acquisition de ces actifs et le suivi des processus d’acquisition jusqu’à leur terme ;
c) Prestations de financement : conseils, hors tout processus d’acquisition ou de cession, sur
l’opportunité de mettre en place des financements ; assistance à la recherche d’offres de prêt puis
à leur négociation ; examen et rédaction de toute convention pour la mise en place des
financements et le suivi des processus jusqu’à leur terme ;
d) Prestations de vente : conseils dans le cadre de la politique d’arbitrage et identification des actifs
à céder ; suggestion d’agents immobiliers pouvant intervenir dans le cadre de ces cessions ;
assistance dans le cadre des négociations et de la rédaction des actes liés aux cessions et le suivi
des processus de vente jusqu’à leur terme ;
e) Supervision de la gestion immobilière confiée à un administrateur de biens ;
f) Assistance à la commercialisation locative ; et
g) Organisation de la réalisation de travaux de construction et réhabilitation.
La société SINOUHE IMMOBILIER perçoit, au titre de ces missions, les rémunérations suivantes :
- De la SA BLEECKER :
a) Au titre de l’assistance à la stratégie du groupe : une rémunération trimestrielle d’un montant
forfaitaire hors taxe égal à 0,1875% de la dernière valeur d'expertise cumulée de l'ensemble des
immeubles détenus par la société, ses filiales et participations, au premier jour du trimestre civil
considéré ;
- De la société bénéficiaire des prestations (soit la SA BLEECKER, soit l’une ou l’autre de ses
filiales) :
b) Au titre des prestations d’acquisition : une rémunération d'un montant hors taxe égal à 1,50% de
la valeur de l'immeuble telle que déterminée dans le prix d’acquisition, étant précisé que :
* en cas de levée anticipée d'une option d'un contrat de crédit-bail immobilier, le taux de 1,50%
sera ramené à 0,30% et qu’une levée d'option au terme d'un contrat de crédit-bail immobilier
ne donnera pas lieu à rémunération ;
* en cas d’acquisition réalisée par signature d'un contrat de promotion immobilière, la
rémunération de 1,50% sera calculée sur la base du montant du contrat de promotion
immobilière augmentée le cas échéant du prix d'acquisition du terrain ou de l'immeuble en cas
d'acquisition concomitante ;
* en cas de signature d'une vente en état futur d’achèvement, la rémunération de 1,50% sera
calculée sur la base du montant de la vente en état futur d’achèvement ;
c) Au titre des prestations de financement : une rémunération d'un montant hors taxe égal à 1% du
montant en principal du financement ;
d) Au titre des prestations de vente : une rémunération d'un montant hors taxe égal à 1,50% de la
valeur de l'immeuble telle que déterminée dans le prix de vente, étant précisé que :
* en cas de vente réalisée par signature d'un contrat de promotion immobilière, une rémunération
de 1,50% sera calculée sur la base du montant du contrat de promotion immobilière augmentée
le cas échéant du prix de vente du terrain ou de l'immeuble en cas de vente concomitante ;
136
* en cas de signature d'une vente en état futur d’achèvement, la rémunération de 1,50% sera
calculée sur la base du montant de la vente en état futur d’achèvement ;
e), f) et g) Au titre des prestations de supervision de la gestion immobilière confiée à un
administrateur de biens, de l’assistance à la commercialisation locative, et de l’organisation de la
réalisation de travaux de construction et réhabilitation :
* Une rémunération globale trimestrielle d’un montant forfaitaire hors taxe de 0,1875% de la
dernière valeur d'expertise de l'ensemble des immeubles détenus par la SA BLEECKER ou la
filiale concernée au premier jour du trimestre civil considéré ; ou
* Un montant forfaitaire global de 1.000 € par trimestre, si la SA BLEECKER ou la filiale
concernée n'est pas propriétaire d'un immeuble au premier jour du trimestre civil considéré.
L’honoraire d’Asset Management ne peut être inférieur à un montant forfaitaire de 1.000 euros
hors taxe par trimestre, soit le montant fixé lorsque la société considérée n’est pas propriétaire
d’un immeuble.
Ce contrat a une durée de 5 ans, à compter du 1
er
janvier 2011, et est tacitement renouvelable pour des
périodes identiques. Ce contrat a donc été tacitement renouvelé au 31 décembre 2020 pour 5 ans.
Aux termes des mandats de gestion, la société SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’administrateur
de biens, assure notamment les missions de gestion locative, gestion technique et gestion administrative
des actifs immobiliers détenus par la SA BLEECKER et ses filiales, propriétaires de biens immobiliers.
La durée des mandats de gestion couvre la période entre la date de signature dudit mandat et le
31 décembre de l’année suivante, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d’un an.
La rémunération de la société SINOUHE IMMOBILIER est variable et correspond principalement à un
pourcentage des facturations au titre des loyers et charges de l’actif immobilier. Ce pourcentage est fixé
en fonction des caractéristiques de l’actif immobilier (actif mono-locataire ou multi-locataires,
immeuble de bureaux ou entrepôt, etc.). Ce pourcentage correspond en moyenne à 3% hors taxes sur la
base des sommes hors taxes facturées par la SNC SINOUHE IMMOBILIER aux locataires des actifs
immobiliers objets des mandats.
La loi « Pinel », entrée en vigueur le 18 juin 2014, est venue déterminer l’inventaire précis et limitatif
des catégories de charges liées aux baux à répartir entre propriétaire et locataire. Conformément à ces
nouvelles dispositions, les sociétés SINOUHE IMMOBILIER et BLEECKER se sont rapprochées, afin
de modifier la présentation de la rémunération de la société SINOUHE IMMOBILIER pour la ventiler,
en fonction des missions exercées, entre les honoraires de gestion technique, les honoraires de gestion
locative et les honoraires de gestion des locaux vacants :
- Honoraires de Gestion technique et de Gestion locative
Les honoraires de gestion technique sont égaux à un montant compris entre 2 et 4,5% hors taxes des
montants facturés par le mandataire pour les locaux à usage de bureaux et à usage mixte, et entre 2 €
et 4 € hors taxes par m² bâti et par an pour les locaux d’activités.
Les honoraires de gestion locative sont égaux à 1.000 € hors taxes par an par bail, étant précisé que le
montant total de ces honoraires ne pourra excéder la somme de 5.000 € hors taxes par an et par mandat.
- Honoraires de Gestion des locaux vacants (uniquement pour les locaux à usage de bureaux et à usage
mixte).
Pour les locaux vacants le mandataire facture trimestriellement au mandant un montant égal à 2 € hors
taxes par m² bâti et par an.
Il est précisé que ces nouvelles modalités de facturation prennent effet dès lors qu’un nouveau bail ou
avenant de renouvellement a été signé postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi « Pinel ».
A ce jour, 11 actifs immobiliers sont concernés par ces modalités.
137
Cette modification nécessaire eu égard aux dispositions d’ordre public est globalement sans impact sur
le volume global de rémunération versée à la société SINOUHE IMMOBILIER.
Par ailleurs, certains mandats arrivant à échéance à la date du 31 décembre 2015, il a été décidé de les
proroger jusqu’au 31 décembre 2025 au plus tard, en maintenant une faculté de résiliation annuelle.
Il est en outre précisé que dans le cadre de son activité, la SAS MOLIERE, crédit-preneur de l’ensemble
immobilier sis 39 avenue George V à PARIS (75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti :
o un contrat de sous-location à la SNC SINOUHE IMMOBILIER à effet du 01.01.2022 pour
une surface de 3.400 m² environ et une durée de 10 ans fermes. La durée ferme a été mise en
place en contrepartie d’une option d’achat, pour un prix à dires d’expert, et d’un droit de
préférence portant sur l’ensemble immobilier précité, étant précisé :
▪ que la SNC SINOUHE IMMOBILIER a renoncé expressément à son droit de
préférence et à son option d’achat pendant toute la durée du crédit-bail, soit
jusqu’en 2029, ou dès lors que celui-ci prendra fin de manière anticipée ;
▪ le loyer annuel actuel s’élève 3.770.619 € HT.
20. DOCUMENTS DISPONIBLES
Les documents suivants peuvent être consultés, pendant la durée de validité du présent document
d’enregistrement universel, sur le site Internet de la Société (www.bleecker.fr):
- la dernière version à jour de l’acte constitutif et les statuts de la Société ;
- les rapports des Commissaires aux Comptes de la Société ;
- le rapport condensé de l’expert immobilier relatif à la valorisation des actifs ;
- et plus généralement tous autres documents prévus par la loi.
138
21. RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET CONSOLIDES DE
L’EXERCICE CLOS LE 31 AOÛT 2025
BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance dont les actions sont admises
aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment B, code ISIN FR0000062150 – code
mnémonique BLEE.
Le Groupe BLEECKER est spécialisé dans l'immobilier d'entreprise qui se développe sur le marché des locaux
d'activités et de bureaux.
1 EVENEMENTS MARQUANTS AU COURS DE L'EXERCICE
L’exercice clos le 31 août 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce contexte
constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes),
financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les
acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son
positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation.
1.1 PATRIMOINE
Dans le cadre de sa stratégie :
- la SA BLEECKER a acquis, le 6 août 2025, un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS
11
ème
d’une surface de 1.021 m².
- la SAS RAVEL a acquis, le 28 août 2025, 50 % des titres de la SCI BUSSY FL, laquelle détient un
ensemble immobilier à usage commercial sis à BUSSY-SAINT-GEORGES (77), d’une surface de
2.554 m².
Le montant global de ces investissements s’élève à 19,4 M€.
1.2 ACTIVITE LOCATIVE
Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER s’élèvent à 24,5 M€, contre 29,9 M€ au titre de l’exercice
précédent. A périmètre constant, les revenus locatifs progressent, principalement grâce à la prise d’effet de
nouveaux baux et au plein effet des baux sur l’actif immobilier de la SARL GABRIELLI (Paris 15
ème
).
Au cours de l’exercice clos au 31 août 2025, ont principalement pris effet de nouveaux baux sur une surface
cumulée de 1.018 m² représentant un loyer annuel cumulé de 861 K€ HT/HC.
1.3 FINANCEMENT
L’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS (11
ème
) a été financé à hauteur de 8,9 M€ par la reprise
des emprunts bancaires de 4,2 M€ et de 4,7 M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement
au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de
2 % l’an, avec une échéance au 30 septembre 2028.
1.4 VARIATION DE PERIMETRE
Dans le cadre de la rationalisation et de la simplification des structures juridiques du Groupe, plusieurs
opérations ont été réalisées sur l’exercice :
- La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la
dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du
patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août
139
2025.
- Les SARL Lulli, Mahler, Mallarme, Molière, Moussorgski, Ravel et Wagner ont été transformées en
SAS.
1.5 PROPOSITION DE RECTIFICATION
Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de
l’administration. Cette provision d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de
rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe
Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son droit. La
procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique.
1.6 PROCEDURES DE CONTROLE INTERNE ET DE GESTION DES RISQUES
Le Contrôle Interne est un dispositif de la société défini et mis en œuvre sous sa responsabilité. Il comprend
un ensemble de moyens, de comportements, de procédures et d’actions adaptés aux caractéristiques propres
de chaque société et du Groupe, pris dans son ensemble qui :
- contribue à la maîtrise de ses activités, à l’efficacité de ses opérations et à l’utilisation efficiente de ses
ressources et ;
- doit lui permettre de prendre en compte, de manière appropriée, les risques significatifs, qu’ils soient
opérationnels, financiers ou de conformité.
Le Contrôle Interne a pour objectif d’assurer :
- la conformité aux lois et règlements ;
- l’application des instructions et des orientations fixées par les dirigeants ;
- le bon fonctionnement des processus internes de chaque société, notamment ceux concourant à la
sauvegarde de ses actifs ;
- le suivi des engagements de la société ;
- la fiabilité des informations financières.
Toutefois, le contrôle interne ne peut fournir une garantie absolue que les objectifs de la Société seront atteints.
Il existe, en effet, des limites inhérentes à tout système de contrôle interne comme, par exemple, les incertitudes
de l’environnement extérieur, l’exercice de la faculté de jugement ou le rapport coût/bénéfice de la mise en
place de nouveaux contrôles.
1.6.1. Périmètre du contrôle interne
Les éléments décrits dans ce rapport sont applicables à l’ensemble des Sociétés dont le Groupe consolide les
comptes selon la méthode de l’intégration globale : la SA BLEECKER et ses filiales.
1.6.2. Les principaux intervenants du contrôle interne
- Le Conseil de surveillance
Le Conseil de surveillance assume le contrôle permanent de la gestion de la Société par le Directoire.
Il présente à l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle un rapport dans lequel il signale, notamment, les
irrégularités et les inexactitudes relevées dans les comptes annuels et les comptes consolidés de l’exercice.
A toute époque de l'année, il opère les vérifications et contrôles qu'il juge opportuns, et il peut se faire
communiquer par le Directoire tous les documents qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission.
140
Le Conseil de surveillance nomme et peut révoquer les membres du Directoire, dans les conditions prévues
par la loi et par les statuts.
Concernant la composition, le fonctionnement, le rôle ainsi que les missions du Conseil de surveillance, il est
renvoyé sur ce point au Chapitre 2 du Rapport sur le gouvernement d’entreprise du présent document
d’enregistrement universel.
- Le Directoire
Composition du Directoire
Le Directoire est composé, de 2 membres :
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire.
Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire.
Le Directoire est placé sous le contrôle du Conseil de surveillance.
Le Directoire est nommé pour une durée de six ans conformément à l’article 17 des statuts de BLEECKER.
Le Directoire actuellement en fonction, nommé le 8 novembre 2006, a été renouvelé dans ses fonctions le
8 novembre 2018, puis le 8 novembre 2024 pour une nouvelle durée de six ans.
Le Conseil de surveillance du 8 novembre 2024 a renouvelé Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD dans
ses fonctions de Président et Monsieur Philippe BUCHETON dans ses fonctions de Directeur Général, pour
la durée de leur mandat de membre du Directoire.
Pouvoirs et obligations du Directoire
Le Directoire est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la société,
dans la limite de l’objet social, et sous réserve de ceux expressément attribués par la loi et les présents statuts
aux assemblées d’actionnaires et au Conseil de surveillance.
Dans le cadre de son mandat, le Directoire assume les fonctions de direction de la Société, il définit la stratégie,
les investissements, les budgets, il établit les comptes de la Société, et assure sa gestion administrative,
comptable, financière, juridique.
Le Directoire peut investir un ou plusieurs de ses membres ou toute personne choisie en dehors de ses membres,
de missions spéciales, permanentes ou temporaires, qu’il détermine, et leur déléguer pour un ou plusieurs
objets déterminés, avec ou sans faculté de subdéléguer, les pouvoirs qu’il juge nécessaires.
Réunions du Directoire
Le Directoire se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige, sur convocation de son président ou de
la moitié au moins de ses membres, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation.
L’ordre du jour peut être complété au moment de la réunion. Les convocations sont faites par tous moyens et
même verbalement.
Les délibérations du Directoire ne sont valables que si la moitié au moins de ses membres est présente. Les
décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix,
celle du président de séance est prépondérante.
Par exception à ce qui précède, si le Directoire est composé de seulement deux personnes, ses délibérations ne
sont valables que si l’ensemble de ses membres est présent et ses décisions sont prises à l’unanimité.
Les délibérations sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signés par les
141
membres du Directoire ayant pris part à la séance.
Au cours de l’exercice écoulé et outre les décisions qui relèvent des attributions légales du Directoire, ce
dernier a défini les principales orientations stratégiques du groupe et notamment les acquisitions, cessions,
commercialisations, la politique de financement et refinancement.
1.6.3. Organisation Opérationnelle et Fonctionnelle
La SA BLEECKER n’employant pas de salariés, la société SINOUHE IMMOBILIER assure, pour le compte
de la SA BLEECKER et de ses filiales, et sous leur contrôle, le rôle d’asset manager, dans le cadre d’un contrat
d’asset management (Contrat de Gestion), ainsi que la gestion locative des actifs immobiliers et les relations
avec les locataires, dans le cadre de mandats de gestion et d’administration.
Organisation opérationnelle
La société SINOUHE IMMOBILIER assiste le Directoire dans la définition de sa stratégie et de sa politique
de valorisation des immeubles.
SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité de prestataire d’Asset Management :
- organise et supervise la gestion immobilière locative assurée par les équipes « Administrateur de
biens », adapte les mandats de gestion immobilière aux besoins de la SA BLEECKER, et de ses
filiales,
- contrôle l’exécution par l’Administrateur de biens des obligations mises à sa charge aux termes des
mandats de gestion immobilière,
- organise la réalisation des travaux de construction et de réhabilitation,
- veille à la souscription par la société concernée de toute police d’assurance requise et aux paiements
de primes,
- assiste la SA BLEECKER ou ses filiales dans leur politique d’investissement :
o présentation à la SA BLEECKER ou à la filiale concernée, de l’actif immobilier répondant
aux critères d’investissement fixés, supervision des différents audits préalables à l’acquisition,
collaboration à la négociation et à la rédaction des différents actes de la procédure
d’acquisition,
o mise en relation avec tout établissement financier susceptible de mettre en place les
financements ou refinancements souhaités, collaboration à la négociation et à la rédaction des
contrats, suivi du processus de mise en place,
- assiste la SA BLEECKER ou ses filiales dans le cadre de sa politique d’arbitrage à tous les stades du
processus de vente jusqu’à son terme.
Aux termes de son avenant n° 3 en date du 3 janvier 2011, le contrat d’asset management (Contrat de Gestion)
a une durée de 5 ans à compter du 1er janvier 2011, il est prorogeable tacitement pour des périodes de 5 ans à
la suite du terme. Ce contrat a été prorogé par tacite reconduction le 1er janvier 2021 pour une durée de 5 ans,
soit jusqu’au 31 décembre 2025.
Par ailleurs, SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’Administrateur de biens – titulaire de la carte
professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie de Paris Ile-de-France, Transaction sur
immeubles et fonds de commerce, Gestion immobilière, Syndic de copropriété n° CPI 7501 2021 000 000 379,
Caisse de Garantie CEGC n° 22956GES211 et 22956SYN211, Assurance ZURICH police
N°7400026934/00123, assure notamment les missions de gestion locative, gestion technique et gestion
administrative des actifs immobiliers détenus par la SA BLEECKER et de ses filiales propriétaires de biens
immobiliers.
La durée des mandats de gestion couvre la période entre la date de signature desdits mandats et le 31 décembre
de l’année suivante, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d’un an. Par ailleurs, certains
mandats arrivant à échéance à la date du 31 décembre 2015, il a été décidé de les proroger jusqu’au 31
décembre 2025 au plus tard, en maintenant une faculté de résiliation annuelle.
142
Organisation fonctionnelle
SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’Asset Manager, assume notamment les fonctions suivantes :
- assister la SA BLEECKER et ses filiales pour (i) l’établissement d’une comptabilité régulière et le
dépôt dans les délais prescrits des déclarations fiscales, (ii) la préparation et la diffusion de
l’information financière, (iii) la réunion d’une assemblée se prononçant sur l’approbation des comptes
annuels et tout autre sujet de son ressort, (iv) le respect de toute obligation légale applicable à la SA
BLEECKER et ses filiales,
- assister la SA BLEECKER et ses filiales dans la gestion de leurs financements et comptes bancaires,
en communiquant toute information ou demande d’autorisation préalable requise aux termes du ou des
contrats de financement et en veillant au respect des éventuels engagements financiers pris par la SA
BLEECKER et ses filiales aux termes du ou des contrats de financement ;
- coordonner et apporter toute assistance aux experts à l’occasion de l’évaluation annuelle de tout
immeuble.
1.6.4. Procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place
Non-paiement des loyers
Le chiffre d’affaires du Groupe BLEECKER est généré par la location à des tiers de ses actifs immobiliers. Le
retard ou le défaut de paiement des loyers serait susceptible d’affecter les résultats du Groupe BLEECKER,
ainsi que ses perspectives de croissance.
Afin de réduire ce risque, le Groupe BLEECKER, de manière générale, procède préalablement à la signature
des baux à une étude de la solvabilité des locataires potentiels et, lorsque cela s’avère nécessaire, sollicite la
mise en place de toute garantie adéquate. Par ailleurs, afin que le règlement des loyers soit suivi de manière
régulière, des réunions mensuelles sont mises en place entre les dirigeants du Groupe BLEECKER et les
services concernés de la société SINOUHE IMMOBILIER. Ces réunions sont l’occasion d’identifier au plus
tôt les impayés afin d’engager immédiatement le processus de relance, conformément à la procédure de
recouvrement arrêtée par le Directoire du Groupe BLEECKER et mise en œuvre par SINOUHE
IMMOBILIER et, d’assurer le suivi des procédures en cours et des éventuelles nouvelles actions à mener.
Dans le cadre de son développement, le Groupe BLEECKER veille à acquérir des actifs immobiliers dont la
situation locative est appréciée notamment sur des critères de sélection des locataires et des sûretés fournies
par ces derniers. Lors des relocations, une analyse de la solidité financière est menée. La dégradation générale
de la situation économique pourrait néanmoins impacter la situation de certains locataires.
Les procédures de sélection des locataires et de recouvrement permettent de maintenir un taux de pertes sur
créances très satisfaisant.
Assurance des immeubles
Tout nouvel immeuble entrant dans le patrimoine du Groupe BLEECKER est couvert par une police
d’assurance garantissant notamment les risques suivants : incendie, foudre, explosion, dommages électriques,
fumées, chutes d’aéronefs, chocs de véhicules terrestres, dégâts des eaux, gel, tempêtes, grêle, poids de la neige
sur les toitures, émeutes, mouvements populaires, actes de vandalisme et malveillance, actes de terrorisme et
sabotage, attentats, catastrophes naturelles, détériorations immobilières à la suite de vol, effondrement des
bâtiments, bris des glaces et responsabilité civile propriétaire d’immeuble.
Au 31 août 2025 et à ce jour, tous les immeubles du Groupe sont assurés pour leur valeur de reconstruction à
neuf et ils bénéficient d’une garantie de perte des loyers généralement pour une période de trois ans.
La société BLEECKER a souscrit une police Responsabilité des Dirigeants couvrant notamment les frais de
défense civile et pénale liés à toutes réclamations introduites à l’encontre des dirigeants de droit et de fait de
la société BLEECKER et de ses filiales détenues à plus de 50%.
143
Évolution du marché immobilier
Le patrimoine immobilier du Groupe BLEECKER est évalué, chaque année, par un expert immobilier
indépendant, ce qui permet d’apprécier sa valeur de marché. L’évolution de cette valeur est largement corrélée
à l’évolution du marché de l’immobilier. Conformément aux recommandations de l’Autorité des Marchés
Financiers, ces expertises sont faites selon des méthodes reconnues et homogènes d’une année sur l’autre.
Environnement et santé – Durabilité
L’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé
publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de prolifération
de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement et la pollution des
sols.
Le patrimoine du Groupe BLEECKER comporte des locaux à usage d’activité qui peuvent présenter un risque
environnemental et relever, à ce titre, de la réglementation sur les installations classées pour la protection de
l’environnement.
Tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER ont, lors de leur acquisition, fait l’objet de
l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable.
Fluctuation des taux d’intérêts
Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe
BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme
d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux
variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêt dans le temps.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER a
poursuivi sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des
taux fixes ou des instruments financiers de couverture de taux. Afin de limiter l’impact des variations de taux
d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux,
en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de
couverture de taux.
Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé.
Trésorerie
La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des financements
et de la diversification des ressources. Elle est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels
de financement et, à court terme, par la mise à disposition de comptes courants par les sociétés SARL THALIE
et SAS AM DEVELOPPEMENT.
La trésorerie du Groupe BLEECKER est gérée de façon centralisée, ce qui assure pour les filiales, une
optimisation des concours bancaires.
Risques juridiques et fiscaux
Le Groupe BLEECKER s’est entouré de cabinets de Conseils et d’Avocats spécialisés afin de prévenir ces
risques.
Contrôle de l’information financière et comptable
La comptabilité des sociétés du Groupe BLEECKER est informatisée et en lien avec les systèmes de gestion.
L’organisation des équipes comptables de la société SINOUHE IMMOBILIER permet un contrôle à chaque
144
étape de l’élaboration de la documentation. Cette organisation repose sur la séparation des tâches d’exploitation
et de celles de gestion.
Toutes les factures relatives à l’exploitation des immeubles sont validées par les services techniques qui passent
les commandes et suivent les différents travaux jusqu’à leur complet achèvement. Les factures sont ensuite
transmises à la comptabilité pour paiement.
La signature bancaire est confiée à un nombre limité de personnes respectant la séparation des fonctions.
La facturation et le recouvrement des loyers et des charges suivent également un processus de contrôles
successifs afin d’identifier notamment les retards de paiement et les impayés pour mettre immédiatement en
œuvre les procédures de recouvrement. Ces informations sont également transmises aux dirigeants du Groupe
BLEECKER au cours de réunions mensuelles.
Le processus d’arrêté des comptes fait l’objet d’un planning, diffusé à l’ensemble des acteurs concernés et
intégrant les tâches de centralisation, de rapprochement et d’analyse nécessaires à la sincérité et à la régularité
des informations financières et comptables.
S’agissant des engagements, ils sont centralisés par le service juridique, portés à la connaissance et le cas
échéant autorisés par le Conseil de surveillance, puis pris en compte par le contrôle de gestion et la comptabilité
pour la production des états financiers.
L’information comptable et financière est ensuite vérifiée par les Commissaires aux Comptes qui interviennent
sur les comptes semestriels et annuels sociaux, et sur les comptes semestriels et annuels consolidés.
1.7 DURABILITE
Le détail de la politique de durabilité de la SA BLEECKER, et la synthèse des actions menées au cours de
l’exercice clos au 31 août 2025, tant dans la gestion de ses actifs immobiliers, que dans sa stratégie
d’investissement et de valorisation de son patrimoine, figure au paragraphe 3.7 « Durabilité » ci-dessous.
1.8 CAUTIONNEMENT, AVALS, GARANTIES ET SURETES DONNES PAR LA SOCIETE
Conformément à l’article L.232-1 alinéas 1° et 2° du Code de commerce, il est précisé qu’au cours de l’exercice
clos le 31 août 2025, la SA BLEECKER a consenti des hypothèques et privilèges de prêteur de deniers (PPD),
liés à l’acquisition de l’actif immobilier situé à PARIS (11
ème
) pour un montant en principal et accessoire de
9,8 M€.
145
1.9 IDENTITE DES PERSONNES PHYSIQUES OU MORALES DETENANT DIRECTEMENT OU
INDIRECTEMENT 5 % DU CAPITAL SOCIAL OU DES DROITS DE VOTE
Conformément à l’article L.233-13 du Code de commerce, il est mentionné ci-après l’identité des personnes
physiques ou morales détenant directement ou indirectement plus du vingtième, du dixième, des trois
vingtièmes, du cinquième, du quart, du tiers, de la moitié, des deux tiers, des dix-huit vingtièmes ou des dix-
neuf vingtièmes du capital social ou des droits de vote aux assemblées générales.
ACTIONNAIRES
Nbre d’actions
% de participation
Nbre de voix
% de droits de vote
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78%
211 600
18,81%
Philippe Bucheton
211 400
18,76%
211 400
18,79%
SAS AM Développement (M. Philippe
Bucheton)
2 864
0,25%
2 864
0,25%
SARL Thalie (Mme Muriel
Marcilhacy-Giraud)
1 662
0,14%
1 662
0,14%
Xavier Giraud
194 228
17,23%
194 228
17,26%
Aurélie Giraud
168 810
14,98%
168 810
15,00%
SARL MILESTONE (Investisseur
privé)
153 936
13,66%
153 936
13,68%
SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud)
2 000
0,17%
-
0,00%
146
1.10 DELAIS DE PAIEMENT FOURNISSEURS ET CLIENTS
En application des dispositions des articles L. 441-6, L. 443-1, D. 441-4 I et II, A. 441-2 et annexe 4-1
nouveaux du code de commerce, nous vous indiquons ci-après, les informations relatives aux délais de
paiement fournisseurs et clients :
Factures fournisseurs TTC non réglées à la clôture
0 jour
1 à 30
jours
31 à 60
jours
61 à 90
jours
91 jours et
plus
Total (1
jour et
plus)
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de factures
concernées
2
1
1
0
2
4
Montant total TTC
1 251 075 €
6 000 €
1 800 €
0 €
-11 422 €
-3 622 €
% du montant total
des achats TTC de
l'exercice
19,09 %
0,09%
0,03%
0,00%
-0,17%
-0,06%
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes litigieuses ou non comptabilisées
Nombre des
factures exclues
Néant.
Montant total des
factures exclues
Néant.
(C) Délais de paiement de référence utilisés
Délais de paiement
utilisés pour le
calcul des retards
de paiement
Délais contractuels
147
Factures clients TTC non réglées à la clôture
0 jour
1 à 30 jours
31 à 60
jours
61 à 90
jours
91 jours et
plus
Total (1
jour et
plus)
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de factures
concernées
8
0
0
0
12
12
Montant total TTC
521 384 €
0 €
0 €
0 €
3 822 €
3 822 €
% du montant total
des C.A. TTC de
l'exercice
103,27%
0,00%
0,00%
0,00%
0,76%
0,76%
(B) Factures exclues du (A) relatives à des créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de factures
exclues
1
Montant total des
factures exclues
18 679
(C) Délais de paiement de référence utilisés
Délais de paiement
utilisés pour le
calcul des retards
de paiement
Délais contractuels
148
2 COMMENTAIRES SUR LES COMPTES SOCIAUX DE L'EXERCICE
2.1 PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES
Les comptes annuels de l’exercice clos le 31 août 2025 ont été établis conformément aux règles de présentation
et aux méthodes d’évaluation prévues par la réglementation en vigueur et sont sans changement de méthode
par rapport à l’exercice précédent.
2.2 ACTIVITE ET SITUATION DE LA SOCIETE
Au cours de l’exercice, BLEECKER a réalisé un chiffre d’affaires de 419.413 €, contre 1.277.646 € au titre de
l’exercice précédent. Celui-ci provient essentiellement de la rémunération des fonctions de Présidente au sein
de ses filiales.
Les produits d’exploitation s’élèvent à 481.448 € contre 1.324.776 € au titre de l’exercice précédent et les
charges d’exploitation s’élèvent à 9.162.117 € contre 7.893.925 € au titre de l’exercice précédent. Le résultat
d’exploitation est donc de (8.680.668) € contre (6.569.148) € au titre de l’exercice précédent.
Le résultat financier est de 50.537.678 € contre un résultat financier de (8.585.107) € au titre de l’exercice
précédent. Cette variation résulte principalement de la distribution de dividendes réalisée par la SAS RAVEL
au cours de l’exercice.
Aucun résultat exceptionnel n’est constaté sur l’exercice, contre 15.054.151 € pour l’exercice précédent, ce
dernier résultant de la cession d’actifs.
Le résultat net de la société est un bénéfice de 41.857.010 €, contre une perte de (100.104) € au titre de
l’exercice précédent. Cette variation positive résulte principalement par le résultat financier réalisé au titre de
l’exercice.
Les comptes courants de la SARL THALIE et de la SAS AM DEVELOPPEMENT ouverts dans les livres de
BLEECKER s’élèvent respectivement au 31 août 2025 à 12,7 M€ et 4,2 M€. Les comptes courants ont été
rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible fiscalement pour les comptes d’associés. Les intérêts versés
sur l’exercice au titre des comptes courants des sociétés THALIE et AM DEVELOPPEMENT, s’élèvent
respectivement à 108 K€ et à 42 K€ au 31 août 2025 contre 1.167.076 € et à 366.764 € au titre de l’exercice
précédent.
2.2.1 CONTRATS DE CREDIT BAIL IMMOBILIER BENEFICIANT A BLEECKER
Au 31 août 2025, la SA BLEECKER ne détient aucun crédit-bail immobilier.
2.3 REGIME SIIC
A la suite de l’exercice de l’option le 1
er
septembre 2007, pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissements
Immobiliers Cotées (SIIC) de l'article 208-C du Code Général des Impôts, BLEECKER et ses filiales se
trouvent soumises à ce régime.
2.4 CHARGES NON DEDUCTIBLES
Aucune dépense ou charge visée à l’article 39-4 du Code Général des Impôts n’a été engagée par la Société au
titre de l’exercice clos le 31 août 2025.
2.5 ACTIVITE EN MATIERE DE RECHERCHE ET DE DEVELOPPEMENT
Au cours de l’exercice écoulé, BLEECKER n’a engagé aucune dépense en matière de recherche et de
développement.
149
2.6 COMPOSITION DU CAPITAL
Le capital social de BLEECKER est fixé à vingt millions sept cent quatre-vingt-sept mille trois cent cinquante-
six euros et soixante-dix centimes (20.787.356,70 €). Il est divisé en un million cent vingt-six mille six cent
quatre-vingt-six (1.126.686) actions d’une valeur nominale de dix-huit euros et quarante-cinq centimes
(18,45 €), entièrement libérées, toutes de même catégorie.
Au 31 août 2025 :
BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions, soit 0,18 % du capital.
Les membres du Directoire détiennent 427 526 actions BLEECKER, soit 37,94 % du capital et des droits de
vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues.
Les membres du Conseil de surveillance détiennent 17 991 actions BLEECKER, soit 1,60 % du capital et des
droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues.
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON,
Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet
de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet 2007.
Dans le cadre de ce pacte et au titre de l’article 234-5 du Règlement général de l’AMF, Madame Muriel
MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON ont, consécutivement à l’annulation des 30.000
actions auto-détenues par BLEECKER, informé l’AMF de la variation du concert, et déclaré détenir au 10
juin 2014, 427.526 actions BLEECKER représentant autant de droits de vote, soit 37,94% du capital et des
droits de vote de BLEECKER, calculés en tenant compte du solde des actions auto-détenues.
2.7 INFORMATION RELATIVE A L'AUTO-DETENTION
La SA BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions soit 0,18 % du capital social.
2.8 ÉVOLUTION DU COURS DU TITRE BLEECKER
du 01 09 2022
au 31 08 2023
du 01 09 2023
au 31 08 2024
du 01 09 2024
au 31 08 2025
Cours +haut
Cours +bas
Cours moyen
230 €
157 €
192 €
195 €
135 €
161 €
163 €
109 €
131 €
735 titres ont été échangés au cours de l’exercice (Source : Euronext Paris SA).
Conformément à l’article L.225-211 du Code de commerce, il est précisé qu’au 31.08.2025, 2.000 actions
représentant 0,18 % du capital social sont inscrites au nom de la Société.
Par ailleurs, aucune action n’a fait l’objet de réallocation.
2.9 COMPOSITION DU DIRECTOIRE, DU CONSEIL DE SURVEILLANCE ET DU COMITE D’AUDIT
2.9.1 DIRECTOIRE
Le Directoire est composé de 2 membres, qui ont été nommés le 8 novembre 2006 par le Conseil de
surveillance, pour une durée de six ans et, renouvelés dans leur fonction pour une nouvelle durée de
six ans par le Conseil de surveillance du 8 novembre 2024, conformément à l’article 17 des statuts :
-Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Présidente du Directoire.
-Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire.
150
2.9.2 CONSEIL DE SURVEILLANCE
Au 31 août 2025, le Conseil de surveillance est composé de 3 membres, à savoir :
-Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance,
renouvelée dans ses fonctions par l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023. Son mandat
expirera à l'issue de l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle qui se tiendra en 2029.
- Monsieur Thierry CHARBIT, membre du Conseil de surveillance, renouvelé dans ses fonctions par
l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023. Son mandat expirera à l’issue de l’Assemblée
Générale Ordinaire annuelle qui se tiendra en 2029.
-Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, membre du Conseil de surveillance, renouvelé dans
ses fonctions par l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023. Son mandat expirera à l’issue de
l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle qui se tiendra en 2029.
2.9.3 COMITE D’AUDIT
Au 31 août 2025, le Comité d’audit est composé de tous les membres du Conseil de surveillance, à
savoir :
➢ Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Comité d’audit,
➢ Monsieur Thierry CHARBIT,
➢ Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE.
2.10 REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
L'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a approuvé, en application de l’article L. 22-10-26 du
Code de commerce, la politique de rémunération des membres du Directoire et des membres du
Conseil de surveillance, à raison de leur mandat au sein de la Société. La politique de rémunération
pour l’exercice du 1
er
septembre 2024 au 31 août 2025 prévoit :
• pour le Conseil de surveillance :
(i) une rémunération fixe totale de 24.000 € brut maximum par an,
(ii) une répartition égalitaire de cette somme entre les membres du Conseil, soit 8.000 €
brut par an par membre, pour un Conseil composé de 3 membres à ce jour, venant
rémunérer de manière forfaitaire l’exercice de leur fonction,
• pour le Directoire, aucune rémunération, ni aucun engagement ou avantage visé par l’article L.22-
10-26 du Code de commerce.
Chacun des trois membres du Conseil de surveillance a ainsi perçu la somme de 8.000 € brut au titre
de son mandat de membre de Conseil de surveillance au cours de l’exercice clos le 31 août 2025.
Le Président et le Vice-Président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au
cours de l’exercice clos le 31 août 2025.
Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de toute nature, au bénéfice des membres du
Conseil de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des
avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces
fonctions ou postérieurement à celle-ci.
2.11 OPERATIONS REALISEES PAR LES DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX, LES MANDATAIRES
SOCIAUX OU PAR LES PERSONNES AUXQUELLES ILS SONT LIES AU COURS DE L'EXERCICE CLOS LE
31 AOUT 2025
Aucune déclaration n’a été faite au cours de l’exercice clos le 31 août 2025 au titre de l’article L621-
18-2 du Code monétaire et financier, concernant les opérations réalisées sur les titres de la Société par
une personne mentionnée aux a) et b) dudit article.
151
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe
BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte
d’actionnaires qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés
Financiers en date du 9 juillet 2007.
Au 31 août 2025, la répartition des actions détenues par les signataires du pacte d’actionnaires est la
suivante :
Actions et droits de vote
% capital et droits de
vote (*)
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78
SARL Thalie
1 662
0,15
Sous-total Muriel Marcilhacy-
Giraud
213 262
18,93
Philippe Bucheton
211 400
18,76
SAS AM Développement
2 864
0,25
Sous-total Philippe Bucheton
214 264
19,01
Total
427 526
37,94
(*) Est pris en compte l’ensemble des actions auxquelles sont attachés les droits de vote, y compris
les actions auto-détenues.
Au titre de l’article L621-18-2 du Code monétaire et financier, concernant les opérations réalisées sur
les titres de la Société par une personne mentionnée aux a) et c) dudit article, aucune déclaration n’a été
faite au cours de l’exercice clos le 31 août 2025.
2.12 PLAN D'OPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D'ACHAT D'ACTIONS, PLAN D'ATTRIBUTION D'ACTIONS
GRATUITES, PROGRAMME DE RACHAT D'ACTIONS
2.12.1 PLAN D'OPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D'ACHAT D'ACTIONS
Nous vous rappelons que l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a autorisé le Directoire à consentir
en une ou plusieurs fois aux salariés ou mandataires sociaux de la Société, ou à certains d’entre eux, et/ou
des sociétés qui lui sont liées au sens de l’article L.225-180 du Code de commerce des options d'une durée
de 10 années donnant droit à la souscription d’actions nouvelles ou à l’achat d’actions existantes de la Société
provenant de rachats effectués dans les conditions prévues par les statuts et par la loi.
Le nombre total des options de souscription et les options d’achat consenties ne pourront donner droit à un
nombre total d’actions excédant dix pour cent (10 %) du capital social de la Société (sous réserve de
l’ajustement du nombre d’actions pouvant être obtenues par l’exercice des options consenties, en application
de l’article L. 225-181 alinéa 2 du Code de Commerce).
Les options de souscription et/ou d’achat d’actions devront être consenties avant l’expiration d’une période
de 38 mois à compter du 13 février 2025.
Aucune option n'a été consentie au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, ni à ce jour.
152
2.12.2 PLAN D'ATTRIBUTION D'ACTIONS GRATUITES
Nous vous rappelons également, que l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a autorisé le Directoire
à attribuer, en une ou plusieurs fois, des actions gratuites existantes ou à émettre de la Société provenant
d'achats effectués par elle, au profit des membres du personnel salarié ou des mandataires sociaux de la société,
ou à certains d’entre eux, et/ou des sociétés et des groupements qui lui sont liés dans les conditions visées à
l'article L.225-197-2 du Code de commerce. Le nombre total d'actions attribuées gratuitement ne pourra
dépasser 10 % du capital social à la date de la décision de leur attribution par le Directoire.
L'attribution des actions à leurs bénéficiaires ne sera définitive qu’au terme d'une période d'acquisition d'une
durée minimale d’un (1) an, le Directoire pouvant librement fixer la durée de l’obligation de conservation des
actions par les bénéficiaires, étant précisé toutefois que conformément à la loi, la durée cumulée des périodes
d’acquisition et de conservation ne pourra être inférieure à deux (2) ans.
Cette délégation est valable pour une durée de 38 mois à compter du 13 février 2025.
Aucune action gratuite n'a été attribuée au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, ni à ce jour.
2.12.3 PROGRAMME DE RACHAT D'ACTIONS
Par ailleurs, l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a autorisé le Directoire à acheter ou faire acheter
des actions de la Société dans la limite d’un nombre d’actions représentant 10 % du capital social à la date de
réalisation de ces achats conformément aux articles L. 25-10-62 et suivants du Code de commerce, étant
toutefois précisé que le nombre maximal d’actions détenues après ces achats ne pourra excéder 10 % du
capital.
Le montant maximum des acquisitions ne pourra dépasser 29.519.016 euros. Toutefois, il est précisé qu’en
cas d'opération sur le capital, notamment par incorporation de réserves et attribution gratuite d'actions, division
ou regroupement des actions, le prix indiqué ci-dessus pourra être ajusté en conséquence.
La Société pourra utiliser cette autorisation en vue des affectations suivantes, dans le respect des textes
susvisés et des pratiques de marché admises par l’Autorité des Marchés Financiers :
- annulation sous réserve de l’adoption de la onzième résolution de l’Assemblée Générale Mixte du
13 février 2025,
- animation du marché du titre dans le cadre d’un contrat de liquidité conclu avec un prestataire de
services d’investissement indépendant conforme à une charte de déontologie reconnue par l’Autorité
des Marchés Financiers,
- attribution d'actions au profit de salariés et mandataires sociaux de la Société et/ou des sociétés qui
lui sont liées ou lui seront liées dans les conditions définies par les dispositions légales applicables, au
titre de l'exercice d'options d'achat, de l'attribution d'actions gratuites ou de la participation aux fruits
de l'expansion de l'entreprise,
- remise ou échange d'actions lors de l'exercice de droits attachés à des titres de créance donnant droit,
de quelconque manière, à l'attribution d'actions de la Société,
- tout autre pratique qui viendrait à être admise ou reconnue par la loi ou par l’Autorité des Marchés
Financiers ou tout autre objectif qui serait conforme à la réglementation en vigueur.
Cette autorisation a été donnée pour une durée de 18 mois à compter du 13 février 2025.
Aucune opération d’achat, vente ou transfert d’actions de la Société n'a été réalisée au cours de l’exercice clos
le 31 août 2025, ni à ce jour.
153
3 COMMENTAIRES SUR LES COMPTES CONSOLIDES DU GROUPE BLEECKER
3.1 PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES
Les comptes consolidés présentés au 31 août 2025 sont établis suivant les normes comptables internationales
IFRS (International Financial Reporting Standard).
3.2 ACTIVITE ET SITUATION DU GROUPE BLEECKER
Libellé
01/09/2024 au
31/08/2025
En K€
01/09/2023 au
31/08/2024
En K€
Produits opérationnels
dont revenus locatifs
24 584
24 508
30 209
29 958
Résultat opérationnel hors cession d’actif
5 230
(7 118)
Résultat des cessions d’actifs
0
(16 193)
Résultat opérationnel après cession d’actif
5 230
(23 311)
Coût de l’endettement financier
(14 644)
(18 027)
Résultat net
(9 414)
(41 338)
Part du Groupe
(9 414)
(41 338)
Le résultat opérationnel de 5 230 K€ au 31 août 2025, contre (7 118) K€ au titre de l’exercice précédent,
s’explique principalement par la progression (hors effet d’acquisition) des revenus locatifs liée à la prise d’effet
de nouveaux baux et par la résilience de la juste valeur des immeubles en patrimoine.
Le coût de l’endettement financier s’établit à (14 644) K€ au 31 août 2025, contre (18 027) K€ constatés lors
de l’exercice précédent. Cette évolution reflète principalement la diminution des charges financières,
essentiellement due à :
- L’impact des amortissements contractuels récurrents de 8 M€ ; et
- L’évolution des taux à la baisse :
o E3M moyen / l’exercice 2025 = 2,54%
o E3M moyen / l’exercice 2024 = 3,85%
En l’absence de résultat de cession d’actif, lequel avait impacté de (16 193) K€ le résultat de l’exercice
précédent, le résultat net s’établit en conséquence à (9 414) K€, contre (41 338) K€ pour l’exercice précédent.
Les immeubles de placement s’élèvent à 574 975 K€ au 31 août 2025 contre 560 050 K€ au titre de l’exercice
précédent. Cette hausse résulte notamment de l’acquisition de l’ensemble immobilier à usage de bureaux sis à
PARIS 11
ème
au cours de l’exercice.
Le total du bilan consolidé s’élève à 609 077 K€ au 31 août 2025 contre 592 276 K€ au titre de l’exercice
précédent.
Les capitaux propres consolidés part Groupe s’élèvent à 249 848 K€ au 31 août 2025 contre 259 261 K€ au
titre de l’exercice précédent.
Les passifs financiers courants et non courants s’élèvent à 332 214 K€ au 31 août 2025 contre 314 306 K€ au
titre de l’exercice précédent.
La trésorerie nette au 31 août 2025 s’élève à 527 K€ contre 5 138 K€ au titre de l’exercice précédent.
154
3.3 ÉVENEMENTS SIGNIFICATIFS POSTERIEURS A LA DATE DE CLOTURE DES COMPTES CONSOLIDES AU
31 AOUT 2025
Aucun évènement significatif n’est intervenu post clôture.
3.4 ACTIVITE EN MATIERE DE RECHERCHE ET DE DEVELOPPEMENT
Il n’a pas été engagé de dépense en matière de recherche et de développement.
3.5 DESCRIPTION DES RISQUES ET INCERTITUDES
Une description des risques financiers figure au paragraphe 8.6.13 « Gestion des risques financiers » de
l’Annexe 2 figurant dans le présent Document d’enregistrement universel au 31 août 2025.
En dehors de ces risques et de ceux liés à une dégradation de la situation économique des locataires, il n’existe
pas de risques ou d'incertitudes au 31 août 2025.
3.6 INFORMATIONS SUR L'UTILISATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS
Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe
BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme
d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux
variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêts dans le temps.
Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER
seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août
2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88% de la dette bancaire à taux variable dispose
d’un instrument de couverture de type SWAP.
Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SARL MOLIERE.
Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1er juillet 2024.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER
poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des
taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux.
Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé.
155
3.7 DURABILITE
I. Introduction
Le présent chapitre rappelle la politique de durabilité du Groupe BLEECKER en matière environnementale,
et la synthèse des actions engagées et projetées tant dans la gestion de ses actifs immobiliers, que dans sa
stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine.
D’un point de vue opérationnel, le Groupe BLEECKER a confié à son asset manager, la société SINOUHE
IMMOBILIER, la mise en œuvre, le déploiement et le contrôle de sa politique environnementale.
Le Groupe BLEECKER est engagé dans une démarche visant à évaluer et suivre les performances
environnementales de ses actifs afin d’identifier les principaux leviers d’action, qu’ils soient liés à la gestion
courante des immeubles en collaboration avec les locataires, ou dans le cadre de travaux modificatifs.
Les restructurations plus lourdes font l’objet d’une réflexion globale, qui intègre les enjeux environnementaux,
avec pour objectif l’optimisation des performances énergétiques et la qualité environnementale des immeubles.
II. Les objectifs de la politique Environnementale du Groupe BLEECKER
- Réduire les consommations énergétiques des immeubles
Le Groupe BLEECKER est engagé dans un plan de réduction de ses consommations énergétiques avec des
actions portées sur trois axes :
- L’amélioration de la qualité de l’enveloppe de ses bâtiments et de ses équipements consommateurs
d’énergie, dans le cadre des travaux de construction ou de réhabilitation,
- L’optimisation du mode de gestion des équipements, notamment l’éclairage, le chauffage et la
climatisation sur ses immeubles, en concertation avec ses prestataires de maintenance notamment,
- L’utilisation rationnelle et raisonnée de l’énergie par la mise en place d’un plan de sobriété
énergétique, notamment par la sensibilisation des occupants et utilisateurs de ses immeubles.
Pour atteindre ses objectifs, le Groupe BLEECKER a mis en place un plan d’actions pluriannuel afin de
répondre aux nouvelles obligations du Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions
de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire de plus de 1.000 m² de
surface de plancher.
Ce décret concerne la grande majorité des immeubles du Groupe BLEECKER. Au 31 août 2025, le patrimoine
BLEECKER est composé de 12 immeubles tertiaires représentant une surface totale de
31 661 m².
Parmi ces 12 immeubles, 10 immeubles sont concernés par le décret Eco énergie tertiaire, représentant
95 % de la surface totale.
Le groupe poursuit annuellement la mise à jour des données bâtimentaires des structures concernées, la plate-
forme OPERAT de l’ADEME a été complétée avec l’ensemble des informations.
L’ensemble des entités fonctionnelles assujetties a été créé afin de pouvoir compléter les données de
consommations d’énergie.
Certains audits énergétiques ont été lancés. Selon les conclusions, des plans d’actions concertés avec toutes
les parties prenantes pourront être proposés afin d’atteindre les objectifs de réduction des consommations
énergétiques fixés par le décret.
Concernant la publication des consommations, environ 80 % des Entités Fonctionnelles Assujetties (EFA) ont
au moins une consommation 2024 renseignée
156
Le tableau suivant présente les données corrigées tous actifs confondus sur les quatre dernières années en
consommation moyenne kWh
toute énergie
/ m² :
(*)
Données de consommation corrigée par OPERAT.
Sur les 12 immeubles de bureaux du patrimoine actuel BLEECKER (hors commerces), la moyenne des
consommations
annuelle sur les 3 dernières années est inférieure à 115 kW/m²
(*)
.
Afin d’améliorer la complétude des consommations sur la plateforme OPERAT, le Groupe BLEECKER
poursuit sa démarche auprès de ses locataires afin d’obtenir la publication des consommations privatives soit
par l’envoi des factures, soit par le biais d’un mandat, cependant toutes les consommations ne sont à ce jour
pas encore renseignées. Les consommations privatives sont encore manquantes, pour un peu moins de 20%
des EFA des relances régulières sont effectuées auprès des locataires pour obtenir ces compléments de
données.
Le Groupe BLEECKER poursuit les audits énergétiques avec pour objectif l’établissement de plans d’actions
visant à réduire les consommations énergétiques sur tous les actifs et répondre de réduction de consommation
à l’horizon 2030.
Ainsi sur cet exercice, un nouvel audit a été réalisé pour l’actif détenu par la SAS Moussorgski, celui-ci
permettant d’établir des préconisations à mettre en œuvre dans le cadre d’un programme de travaux
pluriannuel.
Conjointement avec les actions de réduction des consommations liées au décret tertiaire, le Groupe
BLEECKER a engagé une phase d’audit afin de se mettre en conformité avec le décret « BACS », l’objectif
étant de mettre en place sur chacun des immeubles assujettis une Gestion Technique du Bâtiment GTB
permettant d’analyser et de suivre les consommations énergétiques et d’optimiser les réglages dans le but
d’améliorer les performances énergétiques.
Les actifs des SAS Mahler, Moussorgski et Molière ont été audités afin de vérifier les conformités de leurs
installations. Des Scénarii sont identifiés pour évaluer les économies d’énergie et piste d’optimisation
envisageable.
Le Groupe BLEECKER se laisse la latitude de poursuivre ces audits liés aux dispositifs éco-énergie tertiaire
et au décret BACS au cours des exercices à venir.
La réduction de la consommation d’énergie sur les immeubles est aussi possible par de simples réglages et des
installations ainsi qu’un changement d’habitudes et de comportement des occupants. Pour se faire, le Groupe
BLEECKER a mis en place une communication auprès de ses locataires et de ses prestataires maintenance sur
la majorité de ses immeubles avec des informations sur les écogestes à adopter et les consignes de température
à respecter :
1) Information sur les écogestes :
- Eteindre complètement les ordinateurs et écrans en fin de journée
- En été, conserver les fenêtres fermées quand les locaux sont climatisés
- Eteindre les lumières inutiles, …
157
2) Information sur la mise en place de consignes de température programmée sur les équipements :
- 19°c en heures ouvrables en hiver, 26°c en heures ouvrables en été
- 16°c en période d’inoccupation
- 8°c si les lieux sont inoccupés plus de deux jours.
Le Groupe BLEECKER a réalisé cette communication en 2025 et la renouvellera tous les ans.
Enfin parmi les mécanismes qui permettent de réduire les consommations énergétiques, le Groupe
BLEECKER étudie l’intégration d’énergies renouvelables sur certains de ses immeubles, lorsque cela est
compatible avec la configuration et les enjeux économiques de ceux-ci. Il est également prévu sur le prochain
exercice de mettre en place une option Electricité verte – Electricité d’origine 100% pour l’électricité des actifs
du groupe.
Mettre en place un plan de réduction des émissions de gaz à effet de serre
Lorsque cela est possible, le Groupe BLEECKER étudie la possibilité de raccorder ses immeubles aux réseaux
de chaleur ou réseaux de distribution de froid existants afin d’éviter le recours aux installations de combustion
consommant des énergies fossiles. Ainsi, sur deux immeubles parisiens de bureaux, les plus importants,
détenus par la SAS MOLIERE et la SARL GABRIELLI, le chauffage s’effectue via le réseau de chaleur
CPCU, ce qui représente en surface 57% de la surface totale des bureaux parisiens.
Une étude de remplacement de la chaudière gaz par une sous-station CPCU est ralentie du fait de
l’impossibilité de CPCU de s’engager sur un planning pour l’immeuble SCI du 15 LAFAYETTE.
Le recours au gaz pour assurer le chauffage des immeubles concerne un nombre marginal d’immeubles du
portefeuille. Pour les immeubles de bureaux parisiens, le gaz n’est utilisé que sur deux actifs ce qui représente
11 % de la surface des bureaux parisiens. Des réflexions et études sont en cours pour supprimer les chaudières
gaz et les remplacer par d’autres solutions plus performantes et plus écologiques permettant de réduire les
consommations et l’impact environnemental.
Dans un premier temps, le Groupe BLEECKER a pour objectif de cartographier son patrimoine de façon à
mieux connaitre ses émissions de gaz à effet de serre et ainsi identifier les actifs sur lesquels des actions sont
prioritaires.
Dans un second temps, l’impact global lié à l’usage des immeubles et de ses occupants pourra être analysé.
Les immeubles du Groupe BLEECKER sont intégrés à un tissu urbain qui bénéficie très souvent d’une grande
offre de transports en commun, limitant ainsi les déplacements en voitures des utilisateurs des locaux.
Réduire les déchets
Le Groupe BLEECKER a pour objectif de réduire, autant que possible, la production de déchets liés à ses
activités, que ce soit :
• lors des travaux réalisés sur ses actifs en lien avec les entreprises, fournisseurs, en ayant recours au
réemploi de matériaux, à des matériaux recyclés, en favorisant un tri sélectif efficace sur les déchets
produits par le chantier de façon à les valoriser au mieux
• les déchets liés à l’exploitation et la maintenance de ses immeubles par la mise en place de systèmes
de collecte, chaque fois que possible, dans les parties communes, permettant d’assurer un tri sélectif,
la sensibilisation des locataires au respect des règles de gestion des déchets, notamment le respect du
tri, la formalisation dans les contrats Fournisseurs de clauses liées à la limitation des déchets, la
réduction des emballages, la gestion des déchets dangereux.
158
Afin de mieux identifier les impacts et bonnes pratiques de ces locataires, un questionnaire a été envoyé aux
locataires afin de faire le point sur leur usage et les accompagner dans leur démarche de réduction des gaz à
effet de serre mais également dans la valorisation des déchets.
Préserver la ressource en eau
Le Groupe BLEECKER est conscient de la nécessité de préserver la ressource en eau et d’éviter tout gaspillage.
Afin d’identifier les immeubles consommateurs, le Groupe BLEECKER a établi un bilan des consommations
d’eau par immeuble. Ce bilan a permis d’identifier les immeubles les plus consommateurs, pour lesquels une
action de sensibilisation sera réalisée. Cet indicateur permet également de repérer les éventuelles fuites d’eau,
cela a été le cas pour l’immeuble de la SAS MOLIERE sur lequel une action corrective a été menée.
Dès que possible, lors de l’aménagement de nouveaux espaces verts, le Groupe BLEECKER met en place un
arrosage par goutte à goutte afin de permettre de réduire de façon importante les consommations d’eau.
Enfin, à l’occasion de travaux lourds ou de simples remplacements des installations consommatrices d’eau
(installations sanitaires essentiellement), le Groupe BLEECKER intégrera systématiquement le recours aux
équipements hydro-économes.
Dans le cadre de la certification BREEAM IN USE sur les actifs des SCI 14 LAFAYETTE et 30
HAUSSMANN, il est prévu de remplacer les robinets classiques par des équipements hydro-économes.
III. Valoriser les actifs au travers des certifications environnementales
Le Groupe BLEECKER poursuit son programme de certifications environnementales de ses immeubles sur la
base du référentiel anglosaxon BREEAM. A la fin de l’exercice en cours, 7 immeubles sont certifiés dont 4
immeubles sont évalués en Breeam-In-Use niveau « Very Good ». En complément, l’immeuble Mallarmé est
en cours de certification Breeam-in-use, avec un objectif de niveau Very Good.
Ces 7 immeubles représentent plus de 25 332 m², soit environ 75,6 % de la surface totale du patrimoine du
Groupe BLEECKER.
Le Groupe BLEECKER a pour objectif d’étendre cette certification aux immeubles en exploitation éligibles
et de certifier tout nouveau projet de rénovation importante touchant à la structure de l’immeuble ou à ses
installations techniques de chauffage, climatisation.
IV. Préserver la biodiversité
Sur ses immeubles, le Groupe BLEECKER intègre dès que possible :
- Des espaces verts sous forme de massifs, terrasses, que ce soit dans les cours intérieures d’immeubles
parisiens ou en espaces de pleine terre sur les sites disposant de surfaces plus importantes.
- Des habitats pour la faune locale, hôtels à insectes, nichoirs à oiseaux
Le Groupe BLEECKER souhaite ainsi participer activement à la protection et au développement de la
biodiversité, aussi bien de la flore que la faune locale, au bien être des utilisateurs des locaux, mais également
à la limitation du réchauffement climatique par l’effet dit « ilot de chaleur urbain ».
Conscient du rôle que peuvent apporter les espaces verts de ses immeubles à la biodiversité urbaine et aux
trames vertes et bleues, le Groupe BLEECKER a pour objectif d’accompagner ses prestataires d’entretien des
espaces verts au travers d’une charte visant au respect des 6 principes suivants :
1. Zéro pesticide pour garantir un environnement sain pour les occupants
2. Tonte raisonnée
3. Création de prairies fleuries mellifères
159
4. Arrosage écologique
5. Paillage des sols
6. Développement de la biodiversité et en particulier de la flore indigène
Par ailleurs, le Groupe BLEECKER a obtenu le label « Biodivercity life » niveau démarrage sur l’immeuble
de bureaux appartenant à la SARL GABRIELLI situé à Paris, bénéficiant d’un fort potentiel biophilique et
écologique avec ses 2.300 m² d’espaces verts extérieurs en plein Paris (terrasses, patios, cours).
Le Groupe BLEECKER a pour objectif d’obtenir cette certification au cours du prochain exercice et d’étudier
la mise en place d’une telle certification sur d’autres actifs éligibles.
V. Suivre et respecter les réglementations environnementales
Dans le cadre de la gestion de ses actifs, le Groupe BLEECKER porte une attention toute particulière au respect
des normes de sécurité, de santé et de protection de l’environnement. Le Groupe BLEECKER a mis en place,
depuis plusieurs années, une organisation interne qui permet d’assurer une veille réglementaire sur ces
domaines, d’identifier et de maîtriser ses risques environnementaux et de contrôler la bonne application des
exigences minimales sur ses immeubles.
De nombreuses réglementations environnementales sont applicables aux actifs du Groupe BLEECKER,
lesquelles sont :
• Le décret Eco-Energie Tertiaire concernant les immeubles tertiaires de plus de 1.000 m², soit
10 immeubles
• Le décret « BACS » concernant les immeubles dont la puissance nominale des installations de
chauffage, ventilation, climatisation est supérieure à 70 kW, soit 10 immeubles.
VI. Anticiper les aléas climatiques
Dans un premier temps, afin d’évaluer la vulnérabilité de ses immeubles aux changements climatiques, le
Groupe BLEECKER a utilisé la plateforme R4RE en ligne de l’OID et testé l’outil d’analyse. En fonction de
l’adresse de l’actif, une exposition au risque est déterminée face aux aléas climatiques, le diagnostic est
complété d’un score de vulnérabilité, évalué à partir de réponses aux caractéristiques du bâtiment. Les
informations au questionnaire ne sont pas exhaustives et pour certains actifs évalués la criticité face aux aléas
climatiques requiert des compléments d’information pour établir un niveau de criticité.
Il s’agira dans un second temps, en fonction du niveau de vulnérabilité, de définir les actions adaptatives
d’atténuation des impacts climatiques sur l’immeuble ou ses installations et permettre d’orienter d’éventuelles
actions.
Lorsque cela s’avèrera pertinent et au cours de certification des études sur l’adaptabilité et la résilience des
bâtiments pourront être étudiées.
VII. Montant prévisionnel des dépenses liées à la réduction de l’impact environnemental du Groupe
BLEECKER
Sur le dernier exercice, le Groupe BLEECKER a engagé près de 209 K€ dans des actions environnementales,
liées à la mise en place du dispositif Eco énergie tertiaire, audits d’immeubles mais également certifications
environnementales.
A l’issue des audits et plans d’actions visant l’atteinte des objectifs du décret tertiaire, le Groupe BLEECKER
établira un programme de travaux sur la période 2025/2030.
160
3.8 INFORMATION SOCIALE
Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER n’employait aucun salarié.
3.9 PARTIES LIEES
Voir paragraphe 5 de l'Annexe aux comptes consolidés.
4 EVOLUTION ET PERSPECTIVES D'AVENIR
BLEECKER adapte sa politique d’investissement en immeubles de bureaux parisiens ainsi que sur les parcs
et locaux d’activités récents en Ile de France compte tenu de la situation macroéconomique et internationale.
Néanmoins, fort d'un portefeuille d'actifs essentiellement parisiens et restructurés et bénéficiant d'un taux
d'occupation élevé, BLEECKER demeure attentif aux opportunités qu’offre le marché concernant les actifs
sécurisés de très bonne qualité, les locaux d’activité récents, implantés stratégiquement et présentant une
synergie avec les actifs déjà acquis par le Groupe ; ainsi que ceux présentant une forte création de valeur.
BLEECKER poursuit également sa stratégie de valorisation de ses actifs en patrimoine par :
- la réalisation de programmes de travaux de repositionnement,
- le développement de la certification environnementale BREEAM-IN-USE sur ses actifs les plus significatifs.
BLEECKER poursuit par ailleurs la consolidation de sa dette en saisissant les opportunités de financement
bancaire en vue notamment de refinancer et sécuriser l’endettement existant.
BLEECKER reste également susceptible de poursuivre ses arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques,
afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers, offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un
potentiel de revalorisation à moyen ou long terme.
BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement qui
est un atout majeur. Compte tenu du contexte économique généré par la situation macroéconomique et
internationale, BLEECKER se réserve, néanmoins, la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.
161
22. COMMUNIQUE DE PRESSE RELATIF AUX REVENUS LOCATIFS PERÇUS AU COURS
DU 1ER TRIMESTRE DE L’EXERCICE EN COURS (SEPTEMBRE, OCTOBRE ET
NOVEMBRE 2025)
Le Groupe BLEECKER annonce des revenus locatifs (loyers facturés) de 6 874 K€ pour le 1
er
trimestre de
l’exercice ouvert le 1
er
septembre 2025, contre 6 311 K€ pour le 1
er
trimestre de l’exercice ouvert le
1
er
septembre 2024.
Tableau des revenus locatifs trimestriels (loyers facturés)
En milliers d’euros
Exercice en cours
du 01.09.2025 au 31.08.2026
Exercice précédent
du 01.09.2024 au 31.08.2025
Variation
(%)
1
er
trimestre
6 874
6 311
+8,92 %
La variation positive des revenus locatifs, par rapport au 1er trimestre de l’exercice précédent résulte
principalement des acquisitions réalisées au cours de l’exercice clos le 31 août 2025.
À périmètre constant, les revenus locatifs progressent également, portés principalement par l’entrée en vigueur
de nouveaux baux et l’indexation de loyers.
Ventilation des revenus locatifs du 1
er
trimestre de l’exercice ouvert le 1
er
septembre 2025, par secteur
géographique
Le Groupe, ses perspectives
BLEECKER adapte sa politique d’investissement en immeubles de bureaux parisiens ainsi que sur les parcs
et locaux d’activités récents en Ile de France compte tenu de la situation macroéconomique et internationale.
Néanmoins, fort d'un portefeuille d'actifs essentiellement parisiens et restructurés et bénéficiant d'un taux
d'occupation élevé, BLEECKER demeure attentif aux opportunités qu’offre le marché concernant les actifs
sécurisés de très bonne qualité, les locaux d’activité récents, implantés stratégiquement et présentant une
synergie avec les actifs déjà acquis par le Groupe ; ainsi que ceux présentant une forte création de valeur.
BLEECKER poursuit également sa stratégie de valorisation de ses actifs en patrimoine par :
- la réalisation de programmes de travaux de repositionnement,
- le développement de la certification environnementale BREEAM-IN-USE sur ses actifs les plus significatifs.
BLEECKER poursuit par ailleurs la consolidation de sa dette en saisissant les opportunités de financement
bancaire en vue notamment de refinancer et sécuriser l’endettement existant.
BLEECKER reste également susceptible de poursuivre ses arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques,
afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers, offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un
potentiel de revalorisation à moyen ou long terme.
Affectation
Revenus locatifs
(loyers facturés)
(K€)
%
PARIS
6 592
95,90 %
ILE DE France
282
4,10 %
TOTAL
6 874
100 %
162
BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement qui
est un atout majeur. Compte tenu du contexte économique généré par la situation macroéconomique et
internationale, BLEECKER se réserve, néanmoins, la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.
Compartiment B d’Euronext Paris, marché du Groupe NYSE Euronext – ISIN FR0000062150
163
ANNEXE 1 – Comptes sociaux au 31 août 2025
BILAN ACTIF
Présenté en Euros
Exercice clos le
31/08/2025
Exercice clos le
31/08/2024
Brut
Amort.prov.
Net
Net
Capital souscrit non appelé (0)
ACTIF IMMOBILISE
Frais d'établissement
Recherche et développement
Concessions, brevets, droits similaires
Fonds commercial
Autres immobilisations incorporelles
3 000 000
3 000 000
3 000 000
Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles
Terrains
7 200 000
7 200 000
Constructions
8 800 000
28 591
8 771 409
Installations techniques, matériel et outillage industriels
Autres immobilisations corporelles
Immobilisations en cours
Avances et acomptes
Participations évaluées selon mise en équivalence
331 997 766
331 997 766
382 466 848
Autres participations
Créances rattachées à des participations
Autres titres immobilisés
76 511
76 511
76 511
Prêts
Autres immobilisations financières
TOTAL (I)
351 074 278
28 591
351 045 687
385 543 360
ACTIF CIRCULANT
Matières premières, approvisionnements
En-cours de production de biens
En-cours de production de services
Produits intermédiaires et finis
Marchandises
Avances et acomptes versés sur commandes
Clients et comptes rattachés
554 438
14 482
539 956
12 726
Autres créances
. Fournisseurs débiteurs
159 999
159 999
159 838
. Personnel
. Organismes sociaux
. Etat, impôts sur les bénéfices
18 496
18 496
18 496
. Etat, taxes sur le chiffre d'affaires
1 411 892
1 411 892
841 150
. Autres
4 557 969
4 557 969
9 163 879
Capital souscrit et appelé, non versé
Valeurs mobilières de placement
1 000
1 000
1 000
Disponibilités
545 357
545 357
1 973 665
Instruments de trésorerie
Instruments financiers à terme et jetons détenus
Charges constatées d'avance
17 171
17 171
11 371
TOTAL (II)
7 266 321
14 482
7 251 839
12 182 125
Charges à répartir sur plusieurs exercices (III)
Primes de remboursement des obligations (IV)
Ecarts de conversion actif (V)
TOTAL ACTIF (0 à V)
358 340 599
43 073
358 297 525
397 725 485
164
Bilan (suite) PASSIF
Présenté en Euros
PASSIF
Exercice clos le
31/08/2025
Exercice clos le
31/08/2024
CAPITAUX PROPRES
Capital social ou individuel (dont versé : 20 787 357)
20 787 357
20 787 357
Primes d'émission, de fusion, d'apport ...
8 362
8 362
Ecarts de réévaluation
205 390 054
254 536 901
Réserve légale
2 078 736
2 078 736
Réserves statutaires ou contractuelles
Réserves réglementées
82 512
82 512
Autres réserves
9 015
9 015
Report à nouveau
-18 174 174
-18 074 069
Résultat de l'exercice
41 857 010
-100 104
Subventions d'investissement
Provisions réglementées
4 954
4 954
Résultat de l’exercice précédent à affecter
TOTAL (I)
252 043 826
259 333 663
Produits des émissions de titres participatifs
Avances conditionnées
TOTAL (II)
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES
Provisions pour risques
3 538 202
Provisions pour charges
TOTAL (III)
3 538 202
EMPRUNTS ET DETTES
Emprunts obligataires convertibles
Autres Emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
. Emprunts
4 232 969
. Découverts, concours bancaires
4 773 912
Emprunts et dettes financières diverses
. Divers
742 500
234 528
. Associés
90 799 522
135 924 115
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
1 912 236
2 181 346
Dettes fiscales et sociales
. Personnel
. Organismes sociaux
. Etat, impôts sur les bénéfices
. Etat, taxes sur le chiffre d'affaires
101 315
7
. Etat, obligations cautionnées
. Autres impôts, taxes et assimilés
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes
6 518
51 827
Instruments de trésorerie
Produits constatés d'avance
146 524
TOTAL (IV)
102 715 497
138 391 822
Ecart de conversion passif (V)
TOTAL PASSIF (I à V)
358 297 525
397 725 485
165
Compte de résultat
Présenté en Euros
Exercice clos le
31/08/2025
Exercice clos le
31/08/2024
France
Exportations
Total
Total
Ventes de marchandises
Production vendue biens
Production vendue services
419 413
419 413
1 277 646
Chiffres d'affaires
419 413
419 413
1 277 646
Production stockée
Production immobilisée
Subventions d'exploitation
Reprises sur amort. et prov., transfert de charges
6 500
47 078
Autres produits
55 536
52
Total des produits d'exploitation (I)
481 448
1 324 776
Achats de marchandises (y compris droits de douane)
Variation de stock (marchandises)
Achats de matières premières et autres approvisionnements
Variation de stock (matières premières et autres approv.)
Autres achats et charges externes
5 514 483
7 414 837
Impôts, taxes et versements assimilés
52 040
237 404
Salaires et traitements
Charges sociales
4 800
4 800
Dotations aux amortissements sur immobilisations
28 591
174 829
Dotations aux provisions sur immobilisations
Dotations aux provisions sur actif circulant
31 932
Dotations aux provisions pour risques et charges
3 538 202
Autres charges
24 001
30 123
Total des charges d'exploitation (II)
9 162 117
7 893 925
RESULTAT EXPLOITATION (I-II)
-8 680 668
-6 569 148
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun
Bénéfice attribué ou perte transférée (III)
Perte supportée ou bénéfice transféré (IV)
Produits financiers de participations
49 907 927
1 346 011
Produits des autres valeurs mobilières et créances
Autres intérêts et produits assimilés
3 411 040
732 459
Reprises sur provisions et transferts de charges
Différences positives de change
Produits nets sur cessions valeurs mobilières placement
Total des produits financiers (V)
53 318 967
2 078 470
Dotations financières aux amortissements et provisions
Intérêts et charges assimilées
2 781 289
10 663 577
Différences négatives de change
Charges nettes sur cessions valeurs mobilières de placement
Total des charges financières (VI)
2 781 289
10 663 577
RESULTAT FINANCIER (V-VI)
50 537 678
-8 585 107
RESULTAT COURANT AVANT IMPOT (I-II+III–IV+V-VI)
41 857 010
-15 154 256
166
Compte de résultat (suite)
Présenté en Euros
Exercice clos le
31/08/2025
Exercice clos le
31/08/2024
Produits exceptionnels sur opérations de gestion
0
489
Produits exceptionnels sur opérations en capital
24 785 203
Reprises sur provisions et transferts de charges
Total des produits exceptionnels (VII)
0
24 785 692
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion
Charges exceptionnelles sur opérations en capital
9 731 540
Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions
Total des charges exceptionnelles (VIII)
0
9 731 540
RESULTAT EXCEPTIONNEL (VII-VIII)
0
15 054 151
Participation des salariés (IX)
Impôts sur les bénéfices (X)
Total des Produits (I+III+V+VII)
53 800 415
28 188 938
Total des charges (II+IV+VI+VII+IX+X)
11 943 405
28 289 042
RESULTAT NET
41 857 010
-100 104
Dont Crédit-bail mobilier
Dont Crédit-bail immobilier
0
682 150
167
BLEECKER S.A.
ANNEXE DES COMPTES ANNUELS
1. FAITS CARACTERISTIQUES ET EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE
L’exercice clos le 31 août 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce contexte
constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes),
financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les
acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son
positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation.
a) Faits caractéristiques de l’exercice :
En date du 6 août 2025, la SA BLEECKER a acquis un ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS
(75011) d’une surface de 1.021 m².
Financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS (11ème) à hauteur de 8,9 M€ par la reprise
des emprunts bancaires de 4,2 M€ et 4,7 M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement au
taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de
2 % l’an avec une échéance au 30 septembre 2028.
La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution
sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du patrimoine de la SAS
ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août 2025.
Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de
l’administration. Cette provision d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de
rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe
Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son droit. La
procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique.
b) Événements postérieurs à la clôture :
Aucun évènement significatif n’est intervenu postérieurement à la clôture de l’exercice.
2. REGLES, METHODES COMPTABLES
2.1. GENERALITES
Les méthodes d’évaluation et de présentation des comptes annuels retenues pour cet exercice n’ont pas été
modifiées par rapport à l’exercice précédent.
Etablissement des états financiers :
• Les comptes annuels sont établis et présentés suivant les principes, normes et méthodes comptables
découlant du plan comptable général de 2014 conformément au règlement 2014-03 du Comité de la
Réglementation Comptable modifié par le règlement ANC n°2020-09 du 4 décembre 2020, ainsi qu’aux
avis et recommandations ultérieurs de l’Autorité des Normes Comptables (ANC).
168
• Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence,
conformément aux hypothèses de base : continuité de l’exploitation, permanence des méthodes comptables
d’un exercice à l’autre, indépendance des exercices, et conformément aux règles générales d’établissement
et de présentation des comptes annuels.
• La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité, y compris les titres
d’auto-détention, est la méthode des coûts historiques. Toutefois, les titres de participation sont évalués
selon la méthode de mise en équivalence.
2.2. REVENU LOCATIF
Les revenus locatifs sont composés des revenus de l’activité foncière (loyers et refacturations de charges).
2.3. IMMOBILISATIONS CORPORELLES
La valeur brute des éléments de l’actif immobilisé correspond à la valeur d’entrée des biens dans le patrimoine
compte tenu des frais nécessaires à la mise en état d’utilisation de ces biens. Ces éléments n’ont pas fait l’objet
d’une réévaluation légale ou libre.
Les amortissements ont été calculés sur une durée normale d’utilisation des biens soit, selon le mode linéaire
en fonction de la durée de vie prévue :
• Constructions : de 10 à 50 ans
• Agencement des constructions : de 10 à 20 ans
2.4. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque telle qu’elle ressort de l’expertise de Sorgem
Évaluation, expert indépendant, en date du 31 octobre 2024.
2.5. IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Les titres de participation sont valorisés par la méthode de la mise en équivalence. La valeur comptable des
titres dans les comptes sociaux est ainsi remplacée par la quote-part de capitaux propres retraités selon les
règles de consolidation retenues pour l’établissement des comptes consolidés de la SA BLEECKER, à savoir
les normes IFRS, et comportent des évaluations à la juste valeur (immeubles de placement principalement).
La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, Cushman & Wakefield
Valuation France, est définie en conformité avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et suivant
les principes contenus dans le RICS Appraisal and Valuation Standards, publié par le Royal Institution of
Chartered Surveyors (le Red Book) et les règles en vigueur en France telles que définies dans la Charte de
l’Expertise en Evaluation Immobilière.
Cette méthode de la mise en équivalence se traduit par un impact positif sur les capitaux propres au 31 août
2025 de 205 390 054 €, tels qu’ils ressortent dans les comptes de l’exercice.
Dans le cadre des fusions et des transmissions universelles de patrimoine, un mali technique affecté en titres
peut être reconnu s’il existe des plus-values latentes sur le sous palier.
169
A la clôture de l’exercice, la SA BLEECKER détient 2.000 de ses propres actions valorisées à hauteur de
218.000 €, hors frais d’acquisition et de dépréciation des titres. Cette auto-détention résulte de l’absorption de
la société Foncière Saint Honoré, le 28 juin 2007.
Aucune provision pour dépréciation sur les titres d’auto-détention n’a été constatée dans les comptes de la SA
BLEECKER au 31 août 2025.
2.6. PROVISIONS
Provisions pour risques et charges
Une provision de 3.538.202 € a été constatée dans les comptes de la SA BLEECKER au 31 août 2025. Celle-
ci correspond à une proposition de rectification reçue de l’administration.
Provisions réglementées
Le montant des provisions réglementées figurant au passif du bilan s’élève à 4. 954 € et est relative aux frais
d’acquisition sur titres.
2.7. CREANCES
L’évaluation des créances est faite à la valeur nominale.
Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur comptable.
2.8. PRODUITS CONSTATES D’AVANCE
Les produits constatés d’avance s’élèvent à 146 524 € au 31 août 2025, contre aucun pour l’exercice précédent.
Ceux-ci correspondent principalement aux échéances locatives du 3ème trimestre 2025.
2.9. DETTES ET COUVERTURE DE TAUX
1) Endettement
Les emprunts et dettes financières diverses d’un montant total de 100.548.904 € se composent de
16.951.225 € de comptes courants d’associés, de 73.848.297 € dans le cadre de la centralisation du pool de
trésorerie du groupe, de 742.500 € de dépôts de garantie ainsi que de 9.006.881 € d’emprunts et découverts
bancaires.
2) Couverture de taux
Durant l’exercice clos le 31 août 2025, la SA BLEECKER n’a pas souscrit d’instrument de couverture de taux.
2.10. REGIME SIIC
A la suite de l’exercice de l’option le 1
er
septembre 2007, pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissements
Immobiliers Cotées (SIIC) de l'article 208-C du Code Général des Impôts, BLEECKER et ses filiales se
trouvent soumises à ce régime.
170
2.11. VALORISATION DES VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT
Les valeurs mobilières (Sicav de trésorerie) figurant au bilan sont comptabilisées à leur coût historique. Une
provision est constatée si la valeur d’inventaire est inférieure à ce coût.
Le montant des valeurs mobilières de placement (VMP) détenues par BLEECKER au 31 août 2025 est de 1
000 € comme pour l’exercice précédent.
La valorisation de ces VMP au dernier prix de marché connu à la clôture de l’exercice ressort à 7.589 €, contre
7.442 €, au titre de l’exercice précédent.
Il en résulte une plus-value latente de 6.589 €, contre 6.442 €, au titre l’exercice précédent.
2.12. NANTISSEMENT DES TITRES DE PARTICIPATION
BLEECKER a consenti des nantissements de titres de participation de certaines de ses filiales au profit
d’établissements de crédit dans le cadre de financements d’investissements immobiliers développés par ces
filiales.
Il s’agit des titres de participation détenus dans les sociétés suivantes :
Sociétés
Nombre de titres nantis
% du capital
SARL GABRIELLI
6.100 parts sociales
100%
SAS LULLI
6.100 parts sociales
100%
SAS MAHLER
3.500 parts sociales
100%
SAS MALLARME
16.566 parts sociales
100%
SAS MOLIERE
6.100 parts sociales
100%
SAS MOUSSORGSKI
6.100 parts sociales
100%
2.13. NANTISSEMENT DE CONTRATS DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER
Le contrat de crédit-bail immobilier, consenti à la société MOLIERE a été nanti au profit du pool de crédit-
bailleur.
2.14. CAUTIONS BANCAIRES DONNEES
La SA BLEECKER s’est portée caution de la SARL MOLIERE, à concurrence de 3,7 M€ dans le cadre de la
souscription par cette dernière d’une couverture de taux de type swap.
2.15. REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
En application de la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 13 février
2025, les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut au titre de leur
mandat de membre de Conseil de surveillance pour l’exercice clos le 31 août 2025. Au titre de cette
rémunération, 4.800 € ont été versés par la Société au titre des prélèvements sociaux.
171
2.16. ENTITE CONSOLIDANTE
L’entité consolidante est BLEECKER, Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance, au capital de
20.787.356,70 €, dont le siège social est situé 39 avenue George V – Paris (75008), immatriculée au Registre
du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 572 920 650.
172
- NOTES ANNEXES
BLEECKER S.A.
Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance
Au capital de 20.787.356,70 €
Siège social : 39, Avenue George V - 75008 PARIS
572 920 650 RCS PARIS
TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31 AOÛT 2025
VARIATION CAPITAUX
PROPRES
Capital
Prime
d'Emission
Ecart
d'Equivalence
Réserve Légale
Réserves
Règlementées
Autres
Réserves
Report à
Nouveau
Subvention
d'investissement
Provisions
Règlementées
Résultat de la
Période
Capitaux
Propres
Au 31 08 2024
20 787 357
8 362
254 536 901
2 078 736
82 512
9 015
-18 074 069
0
4 954
-100 104
259 333 663
Réduction de capital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Affectation résultat 2024
-
-
-
-
-
-
-100 104
-
-
100 104
-
Augmentation de capital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Résultat de l'exercice
-
-
-
-
-
-
-
-
-
41 857 010
41 857 010
Provisions réglementées
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Subvention
d'investissement
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Distribution de Dividende
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Titres mis en équivalence
-
-
-49 146 847
-
-
-
-
-
-
-
-49 146 847
Au 31 08 2025
20 787 357
8 362
205 390 054
2 078 736
82 512
9 015
-18 174 174
0
4 954
41 857 010
252 043 826
173
COMPOSITION DU CAPITAL SOCIAL
Présenté en Euros
Nombre
Valeur
nominale
Actions / parts sociales composant le capital social au début de l’exercice
1 126 686
18,45
Actions / parts sociales émises pendant l’exercice
0
0
Actions / parts sociales remboursées/annulées pendant l’exercice
0
0
Actions / parts sociales composant le capital social en fin d’exercice
1 126 686
18,45
174
ETAT DES IMMOBILISATIONS
CADRE A
Valeur brute des
Augmentations
Immobilisations
au début d’exercice
Réévaluation en
cours d’exercice
Acquisitions,
créations, virements
pst à pst
Frais d’établissement, recherche et développement
Autres immobilisations incorporelles
3 000 000
Terrains
7 200 000
Constructions sur sol propre
8 800 000
Constructions sur sol d’autrui
Installations générales, agencements, constructions
Installations techniques, matériel et outillages industriels
Autres installations, agencements, aménagements
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Emballages récupérables et divers
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
TOTAL
16 000 000
Participations évaluées par équivalence
382 466 848
331 997 766
Autres participations
Autres titres immobilisés
76 511
-76 511
Prêts et autres immobilisations financières
76 511
TOTAL
382 543 359
331 997 766
1
TOTAL GENERAL
385 543 359
331 997 766
16 000 001
CADRE B
Diminutions
Valeur brute
Réev. Lég.
Par virement de
pst à pst
Par cession ou
mise HS
immob. à fin
exercice
Val. Origine à
fin exercice
Frais d’établissement, recherche et développement
Autres immobilisations incorporelles
3 000 000
Terrains
7 200 000
Constructions sur sol propre
8 800 000
Constructions sur sol d’autrui
Installations générales, agencements, constructions
Installations techniques, matériel et outillages
industriels
Autres installations, agencements, aménagements
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Emballages récupérables et divers
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
TOTAL
16 000 000
Participations évaluées par équivalence
382 466 848
331 997 766
Autres participations
Autres titres immobilisés
Prêts et autres immobilisations financières
76 511
TOTAL
382 466 848
332 074 278
TOTAL GENERAL
382 466 848
351 074 278
175
ETAT DES AMORTISSEMENTS
Présenté en Euros
Situations et mouvements de l’exercice
Début exercice
Dotations
exercice
Eléments sortis
reprises
Fin exercice
Frais d’établissement, recherche
Autres immobilisations incorporelles
Terrains
Constructions sur sol propre
28 591
28 591
Constructions sur sol d’autrui
Installations générales, agencements constructions
Installations techniques, matériel et outillages industriels
Installations générales, agencements divers
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Emballages récupérables et divers
TOTAL
28 591
28 591
TOTAL GENERAL
28 591
28 591
Ventilation des dotations aux amortissements de
l’exercice
Mouvements affectant la
provision pour amort. dérog.
Linéaire
Dégressif
Exception.
Dotations
Reprises
Frais d’établissement, recherche
Autres immobilisations incorporelles
Terrains
Constructions sur sol propre
Constructions sur sol d’autrui
Installations générales, agencements constructions
Installations techniques, matériel et outillage
industriels
Installations générales, agencements divers
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Emballages récupérables et divers
TOTAL
TOTAL GENERAL
Mouvements de l’exercice affectant les charges réparties sur
plusieurs exercices
Montant net début
Augmentation
Dotations aux
amort.
Montant net à la
fin
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Primes de remboursement obligations
176
ETAT DES PROVISIONS
Présenté en Euros
PROVISIONS
Début exercice
31/08/2024
Augmentations
dotations
Diminutions
Reprises
Fin exercice
31/08/2025
Pour reconstitution gisements
Pour investissement
Pour hausse des prix
Amortissements dérogatoires
4 954
4 954
Dont majorations exceptionnelles de 30%
Pour implantations à l’étranger avant le 1.1.92
Pour implantations à l’étranger après le 1.1.92
Pour prêts d’installation
Autres provisions réglementées
TOTAL Provisions réglementées
4 954
4 954
Pour litiges
3 538 202
3 538 202
Pour garanties données clients
Pour pertes sur marchés à terme
Pour amendes et pénalités
Pour pertes de change
Pour pensions et obligations
Pour impôts
Pour renouvellement immobilisations
Pour grosses réparations
Pour charges sur congés payés
Autres provisions
TOTAL Provisions
3 538 202
3 538 202
Sur immobilisations incorporelles
Sur immobilisations corporelles
Sur titres mis en équivalence
Sur titres de participation
Sur autres immobilisations financières
Sur stocks et en-cours
Sur comptes clients
20 982
6 500
14 482
Autres dépréciations
TOTAL Dépréciations
20 982
6 500
14 482
TOTAL GENERAL
25 936
3 538 202
6 500
3 557 638
Dont dotations et reprises :
- Exploitation
3 538 202
6 500
- Financières
- Exceptionnelles
177
ETAT DES ECHEANCES DES CREANCES ET DES DETTES
Présenté en Euros
ETAT DES CREANCES
Montant brut au
31/08/2025
Un an au plus
Plus d’un an
Montant brut au
31/08/2024
Créances rattachées à des participations
Prêts
Autres immobilisations financières
76 511
76 511
Clients douteux ou litigieux
18 679
18 679
25 179
Autres créances clients
535 759
535 759
8 530
Créances représentatives de titres prêtés
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale, autres organismes sociaux
Etat et autres collectivités publiques :
- Impôts sur les bénéfices
18 496
18 496
18 496
- T.V.A
1 411 892
1 411 892
841 150
- Autres impôts, taxes, versements et assimilés
- Divers
Groupe et associés
4 284 732
4 284 732
9 015 338
Débiteurs divers
433 236
433 236
308 379
Charges constatées d’avance
17 171
17 171
11 371
TOTAL GENERAL
6 796 476
6 796 476
10 228 442
Montant des prêts accordés dans l’exercice
Remboursements des prêts dans l’exercice
Prêts et avances consentis aux associés
ETAT DES DETTES
Montant brut au
31/08/2025
A un an
au plus
Plus 1 an
5 ans au plus
A plus
de 5 ans
Montant brut
au 31/08/2024
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de
crédits :
- à 1 an maximum
4 773 912
4 773 912
- plus d’un an
4 232 969
31 969
4 201 000
Emprunts et dettes financières divers
742 500
742 500
234 528
Fournisseurs et comptes rattachés
1 912 236
1 912 236
2 181 346
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
Etat et autres collectivités publiques :
- Impôts sur les bénéfices
- T.V.A
89 315
89 315
7
- Obligations cautionnées
- Autres impôts et taxes
12 000
12 000
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Associés et autres *
90 799 522
90 799 522
135 924 115
Autres dettes
6 518
6 518
51 827
Dette représentative de titres empruntés
Produits constatés d’avance
146 524
146 524
TOTAL GENERAL
102 715 497
93 740 585
8 974 912
138 391 822
Emprunts souscrits en cours d’exercice
4 201 000
Emprunts remboursés en cours d’exercice
Emprunts et dettes contractés auprès des associés
*y compris comptes courants rémunérés des parties liées : SARL THALIE (12,7 M€ au 31 août 2025) et
SAS AM DEVELOPPEMENT (4,2 M€ au 31 août 2025).
178
PRODUITS ET AVOIRS A RECEVOIR
Présenté en Euros
Montant des produits et avoirs à recevoir inclus dans les postes
suivants du bilan
31/08/2025
31/08/2024
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Créances rattachées à des participations
Autres immobilisations financières
CREANCES
Créances clients et comptes rattachés
10 137
Autres créances (dont avoirs à recevoir)
20 265
133 722
VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT
DISPONIBILITES
TOTAL
30 402
133 722
CHARGES A PAYER ET AVOIRS A ETABLIR
Présenté en Euros
Montant des charges à payer et avoirs à établir inclus dans les
postes suivants du bilan
31/08/2025
31/08/2024
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
31 969
Emprunts et dettes financières divers
39 359
Dettes fournisseurs et comptes rattachés*
664 783
239 292
Dettes fiscales et sociales
12 000
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes (dont avoirs à établir)
6 101
TOTAL
754 212
239 292
*La variation correspond principalement à de la facturation non parvenue dans le cadre de l’acquisition de l’ensemble
immobilier sis à PARIS 11ème durant l’exercice.
CHARGES ET PRODUITS CONSTATES D’AVANCE
Présenté en Euros
Produits constatés d’avance
31/08/2025
31/08/2024
Produits d’exploitation
146 524
Produits financiers
Produits exceptionnels
TOTAL
146 524
0
La variation correspond principalement aux échéances locatives du 3ème trimestre 2025.
Charges constatées d’avances
31/08/2025
31/08/2024
Charges d’exploitation
17 171
11 371
Charges financières
Charges exceptionnelles
TOTAL
17 171
11 371
179
ENGAGEMENTS FINANCIERS
Présenté en Euros
Engagements donnés
Montant
Effets escomptés non échus
Avals, cautions et garanties
9 826 300
Engagements de crédit-bail mobilier
Engagements de crédit-bail immobilier
Engagement en matière de pensions, retraites, et assimilés
Autres engagements donnés
TOTAL
9 826 300
Dont concernant :
- les dirigeants
- les filiales
- les participations
- les autres entreprises liées
Dont engagements assortis de sûretés réelles
9 826 300
Engagements reçus
Montant
Caution bancaire locataire
TOTAL
0
Dont concernant :
- les dirigeants
- les filiales
- les participations
- les autres entreprises liées
Dont engagements assortis de sûretés réelles
EFFECTIF MOYEN
Personnel salarié
Personnel mis à disposition de
l’entreprise
Cadres
0
0
Agents de maîtrise et techniciens
0
0
Employés
0
0
Ouvriers
0
0
TOTAL
0
0
180
RESULTAT EXPLOITATION
Présenté en Euros
31/08/2025
31/08/2024
Revenus locatifs
419 413
1 277 646
Redevances crédit-bail
0
(476 133)
Honoraires divers
(545 453)
(509 326)
Honoraires parties liées*
(4 572 093)
(5 737 358)
Autres charges externes
(396 937)
(692 020)
Dotations aux amortissements
(22 091)
(174 829)
Autres charges et produits**
(3 563 507)
(257 128)
Résultat d’exploitation
(8 680 668)
(6 569 148)
*Les honoraires correspondent principalement à la rémunération des prestations relatives à la stratégie réalisée par
la société SINOUHE IMMOBILIER, partie liée.
**La variation résulte d’une provision pour risques et charge à la suite d’une proposition de rectification reçue de
l’administration et qui est actuellement au stade du recours hiérarchique.
RESULTAT FINANCIER
Présenté en Euros
31/08/2025
31/08/2024
Produits / Charges liés au groupe
50 537 678
(8 585 107)
Intérêts bancaires
Autres charges et produits
Dotations nettes aux provisions des
valeurs mobilières
Résultat financier
50 537 678
(8 585 107)
Cette variation correspond principalement aux distributions de dividendes des filiales de la SA BLEECKER durant
l’exercice.
RESULTAT EXCEPTIONNEL
Présenté en Euros
31/08/2025
31/08/2024
Produits / Charges liés au groupe
Autres charges et produits*
15 054 151
Reprise / Dotations nettes aux provisions
Résultat exceptionnel
0
15 054 151
*Cette variation s’explique par l’absence de cession lors de l’exercice écoulé.
181
BLEECKER S.A
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS AU 31 AOUT 2025
Capitaux
Propres autres
que le Capital &
le Résultat
Quote-Part du
Capital en %
Valeur Comptable
des Titres
Prêts et Avances
en
Immobilisations
Financières
Cautions &
Avals Donnés
par la SA
BLEECKER
C.A HT du
dernier Exercice
au 31/08/25
Résultats
(Bénéfice ou
Perte) au
31/08/25
Dividendes Encaissés
SA BLEECKER
Capital
RENSEIGNEMENTS DETAILLES SUR LES
FILIALES ET LES PARTICIPATIONS
1/ Filiales (+50% du Capital détenu)
SAS MAHLER
1 050 000
41 711
100,00%
11 057 500
-
-
1 757 965
245 552
-
SAS MOUSSORGSKI
7 625
12 909
100,00%
1 653 100
-
-
1 127 884
481 977
-
SAS RAVEL
1 933 650
193 378
100,00%
2 418 391
-
-
-84 106
386 703
-
SARL VARESE
7 500
-25 453
100,00%
127 500
-
-
-
20 225
521,95
SAS WAGNER
2 685 201
841 162
100,00%
29 892 100
-
-
-
25 587
-
SAS LULLI
7 625
763
100,00%
7 625
-
-
293 787
38 992
-
SAS MOLIERE
1 037 000
2 227 055
99,98%
48 304 080
-
-
7 214 384
81 490
-
SAS MALLARME
4 969 800
2 471 749
100,00%
12 039 891
-
-
839 383
434 711
521 426,05
SARL GABRIELLI
3 050 000
-36 106 644
100,00%
21 107 525
-
-
10 752 846
-2 415 028
-
Sous total des titres Filiales
126 607 712
0
521 948
Participations Evaluées par Mise en Equivalence
205 390 054
0
Sous Total Participations
331 997 766
2/ Titres d'autocontrôle
Titres BLEECKER
0,1775%
71 558
PARTIES LIEES
Les transactions avec les parties liées (SNC SINOUHE IMMOBILIER, SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT, et les filiales) ont été conclues à des conditions normales de marché.
182
ANNEXE 2 – Comptes consolidés au 31 août 2025
I. BILAN CONSOLIDE
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31 08 2025
31 08 2024
ACTIF
K €
NET IFRS
K €
NET IFRS
ACTIFS NON COURANTS
583 746
564 874
Immobilisations incorporelles
9.1.1.1
3 000
3 000
Immobilisations incorporelles
3 000
3 000
Immeubles de placement
9.1.1.2
574 975
560 050
Immobilisations corporelles
574 975
560 050
Participations dans les entreprises associées
9.1.1.3
5 577
0
Autres actifs non courants
9.1.1.4
195
1 824
Immobilisations financières
5 771
1 824
ACTIFS COURANTS
25 331
27 402
Actifs destinés à la vente
9.1.1.2
0
0
Clients et comptes rattachés
9.1.1.5
18 213
14 359
Avances et acomptes versés
9.1.1.6
228
789
Autres créances courantes
9.1.1.7
5 742
7 115
Instruments financiers dérivés
9.1.1.8
0
0
Trésorerie et équivalents de trésorerie
9.1.1.9
1 148
5 138
TOTAL ACTIF
609 077
592 276
(1)
Il s'agit de la valorisation de la marque BLEECKER ®
183
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31 08 2025
31 08 2024
K €
K €
PASSIF
NET IFRS
NET IFRS
CAPITAUX PROPRES
249 848
259 261
Capital social
9.1.2.1
20 787
20 787
Primes d'émission, de fusion, d'apport
8
8
Réserves consolidées Groupe
238 466
279 804
Résultat de l'exercice Groupe
-9 414
-41 338
CAPITAUX PROPRES - PART GROUPE
249 848
259 261
Réserve intérêts minoritaires
0
0
Résultat intérêts minoritaires
0
0
CAPITAUX PROPRES - INTERETS
MINORITAIRES
0
0
Passifs financiers non courants
9.1.2.2
304 335
296 297
> Dont emprunts auprès des établissements de crédit
238 583
226 296
> Dont CBI
65 752
70 001
> Dont emprunt obligataire
0
0
Autres passifs non courants
0
0
Dépôts et cautionnements reçus
9.1.2.3
5 854
5 165
Provisions pour risques et charges
9.1.2.4
3 538
0
PASSIFS NON COURANTS
313 727
301 462
Autres passifs courants
9.1.2.5
17 622
12 690
Passifs financiers courants
9.1.2.2
27 879
18 862
> Dont emprunts auprès des établissements de crédit
5 304
12 893
> Dont CBI
4 249
4 052
> Dont instruments financiers dérivés
1 375
852
> Dont passifs financiers des actifs destinés à la vente
0
0
> Dont emprunt obligataire
0
0
> Dont autres
16951
1064
PASSIFS COURANTS
45 502
31 552
TOTAL PASSIF
609 077
592 276
184
II. COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31 08 2025
31 08 2024
K €
K €
COMPTE DE RESULTAT
NET IFRS
NET IFRS
Revenus locatifs
9.2.1
24 508
29 958
Autres produits
76
251
Produits opérationnels
24 584
30 209
Charges externes
12 572
16 144
Impôts et taxes
1 430
2 530
Dotations aux provisions
3 532
31
Autres charges
25
90
Charges opérationnelles
9.2.3
17 559
18 795
Juste valeur des immeubles
9.1.1.2
-1 795
-18 532
Résultat opérationnel avant cession d'actif
5 230
-7 118
Résultat des cessions d'actifs
9.1.1.2
0
-16 193
Résultat opérationnel après cession d'actif
5 230
-23 311
Produits des autres valeurs mobilières
0
0
Autres produits financiers
97
370
Produits financiers
97
370
Intérêts et charges financières
9.2.4
14 218
17 544
Juste valeur des instruments financiers
9.2.4
522
852
Charges financières
14 740
18 397
Coût de l’endettement financier
9.2.4
-14 644
-18 027
Quote-part de résultat des entreprises associées
0
0
Impôts
0
0
Résultat net
-9 414
-41 338
Part du Groupe
-9 414
-41 338
Intérêts minoritaires
0
0
Résultat par action
-8,37
-36,76
Résultat dilué par action
-8,37
-36,76
Le nombre d'actions BLEECKER SA est au 31 08 2025 de
1 126 686
Le nombre d'actions BLEECKER auto-détenues au 31 08 2025 est de
-2 000
Soit un nombre d'actions BLEECKER net de l'auto-détention
1 124 686
185
BLEECKER
BLEECKER
Etat du résultat net et des gains et pertes
comptabilisés directement en capitaux propres
31 08 2025
31 08 2024
K €
K €
NET IFRS
NET IFRS
Résultat net
-9 414
-41 338
Eléments qui seront reclassés ultérieurement en
résultat net
Ecarts de conversion
Réévaluation des instruments dérivés de couverture
Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente
Elément de la quote-part des gains et pertes
comptabilisés directement en capitaux propres des
entreprises mises en équivalence
Impôts liés
Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement
en résultat net
Réévaluation des immobilisations
Ecarts actuariels sur les régimes à prestations définies
Elément de la quote-part des gains et pertes
comptabilisés directement en capitaux propres des
entreprises mises en équivalence
Impôts liés
Total des gains et pertes comptabilisés directement
en capitaux propres
Résultat net et des gains et pertes comptabilisés
directement en capitaux propres
-9 414
-41 338
Dont part groupe
-9 414
-41 338
Dont part des intérêts minoritaires
0
0
186
III. TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES
(en K €)
Notes
31-août-25
31-août-24
Résultat net de l’exercice imputable aux actionnaires de la
société mère
(9 414)
(41 338)
Part relative aux intérêts minoritaires
Retraitements pour rétablir la concordance entre le résultat net et
les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation :
Dotations aux amortissements et aux provisions sur actif
immobilisé
Écarts de réévaluation et reprise des réserves de conversion
Charges/(Produits) d’impôts différés
(Plus)/Moins-values sur cessions d’actifs non courants
9.1.1.2
0
16 193
Part des résultats des sociétés mises en équivalence
(Reprises)/Dotations aux provisions courantes et non courantes et
variation des actifs et dettes d’impôts courants
9.1.2.4
3 538
Juste valeur des immeubles
9.1.1.2
1 795
18 532
Juste valeur des instruments financiers
522
852
Coût de l'endettement financier net
9.2.4
14 121
17 175
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement
financier net et impôts
10 563
11 414
Variation des autres actifs et passifs courants et non
courants
9.1.1.10
3 702
(3 348)
Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation
14 265
8 066
Investissements :
Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles
9.1.1.2
(7 787)
(7 409)
Acquisitions d'immobilisations financières
0
Cessions d'immobilisations financières
Acquisitions de titres d'auto détention
Produits de cessions d’immobilisations incorporelles et
corporelles
9.1.1.2
0
104 227
Acquisitions de filiales (nettes de trésorerie)
Produits de cession de filiales (nets de trésorerie)
0
Accroissement/(Diminution) de la trésorerie liée aux variations de
périmètre*
(5 576)
Flux de trésorerie affectés aux activités d’investissement
(13 364)
96 817
Accroissement net des passifs financiers courants et non courants
9.1.2.2
24 791
20 353
Diminution nette des passifs financiers courants et non courants
9.1.2.2
(15 812)
(112 058)
Intérêts versés
(14 491)
(14 392)
Distribution de dividendes au public
Distribution de dividendes aux associés
Distribution aux minoritaires
0
Décaissements liés aux options de vente accordées aux intérêts
minoritaires
Augmentations et réduction de capital
Acquisition de titres auprès des minoritaires
Flux de trésorerie provenant des (affectés aux) activités de
financement
(5 510)
(106 096)
Augmentation nette des comptes de trésorerie
(4 610)
(1 212)
Trésorerie à l’ouverture de l’exercice
9.1.1.9
5 138
6 351
Trésorerie à la clôture de l’exercice
9.1.1.9
527
5 138
*La variation est principalement due à l’acquisition de 50 % des titres de la SCI BUSSY FL durant l’exercice.
187
IV. TABLEAU DES VARIATIONS DE CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES
VARIATION CAPITAUX PROPRES EN
K€
Nombre d’actions
net d’auto
détention
Capital
Prime de
fusion
Réserve
légale
Réserves
réglementées
Autres
réserves
Report à
nouveau
Autres
réserves
consolidées
Résultat de la
période
Capitaux
propres
Intérêts
minoritaires
Total
au 31 08 2023
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
0
298 482
-26 009
300 600
0
300 600
Prime de fusion (pertes intercalaires)
Réduction de capital
Autres réserves
Report à nouveau
Distribution dividende
affectation résultat 2023
-26 009
26 009
Résultat de la période
-41 338
-41 338
-41 338
Variations de périmètre
0
au 31 08 2024
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
0
272 473
-41 338
259 261
0
259 261
Prime de fusion (pertes intercalaires)
Réduction de capital
Autres réserves
Report à nouveau
Distribution dividende
affectation résultat 2024
-41 338
41 338
Résultat de la période
-9 414
-9 414
-9 414
Variations de périmètre
0
au 31 08 2025
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
0
231 135
-9 414
249 848
0
249 848
188
V. ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES
BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance dont les actions sont
admises aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment B, code ISIN FR0000062150 –
code mnémonique BLEE.
BLEECKER et ses filiales, ci-après "Groupe BLEECKER", s’est spécialisé dans l'immobilier
d'entreprise et se développe sur le marché des locaux d'activités et bureaux.
Les comptes consolidés au 31 août 2025 du Groupe BLEECKER ont été arrêtés par le Directoire de
BLEECKER le 27 novembre 2025 et présentés au Conseil de surveillance le même jour.
1 FAITS SIGNIFICATIFS
1.1 ÉVENEMENTS SUR LA PERIODE DU 1
ER
SEPTEMBRE 2024 AU 31 AOUT 2025
L’exercice clos le 31 août 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce
contexte constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes
et indirectes), financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs
significatifs sur tous les acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe
Bleecker, grâce à son positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation.
1.1.1 PATRIMOINE
Dans le cadre de sa stratégie :
- la SA BLEECKER a acquis, le 6 août 2025, un ensemble immobilier à usage de bureau sis à
PARIS 11
ème
d’une surface de 1.021 m².
- la SAS RAVEL a acquis, le 28 août 2025, 50 % des titres de la SCI BUSSY FL, laquelle détient
un ensemble immobilier à usage commercial sis à BUSSY-SAINT-GEORGES (77), d’une
surface de 2.554 m².
Le montant global de ces investissements s’élève à 19,4 M€.
1.1.2 ACTIVITE LOCATIVE
Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER s’élèvent à 24,5 M€, contre 29,9 M€ au titre de l’exercice
précédent. A périmètre constant, les revenus locatifs progressent, principalement grâce à la prise d’effet
de nouveaux baux et au plein effet des baux sur l’actif immobilier de la SARL GABRIELLI (Paris
15
ème
).
Au cours de l’exercice clos au 31 août 2025, ont principalement pris effet de nouveaux baux sur une
surface cumulée de 1.018 m² représentant un loyer annuel cumulé de 861 K€ HT/HC.
1.1.3 FINANCEMENT
Financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS (11
ème
) à hauteur de 8,9 M€ par la
reprise des emprunts bancaires de 4,2 M€ et 4,7 M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés
respectivement au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois,
majoré d’une marge de 2 % l’an avec une échéance au 30 septembre 2028.
en € en € Nombre d’actions autorisées, émises et mises en circulation au 31/08/2024 (*) 1 126 686 18,45 20 787 356,70 Nombre d’actions autorisées, émises et mises en circulation au 31/08/2025 (*) 1 126 686 18,45 20 787 356,70
189
1.1.4 VARIATION DE PERIMETRE
Dans le cadre de la rationalisation et de la simplification des structures juridiques du Groupe, plusieurs
opérations ont été réalisées sur l’exercice :
- La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à
la dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle
du patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le
8 août 2025.
- Les SARL Lulli, Mahler, Mallarme, Molière, Moussorgski, Ravel et Wagner ont été
transformées en SAS.
1.1.5 PROPOSITION DE RECTIFICATION
Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de
l’administration. Cette provision d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de
rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe
Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son
droit. La procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique.
1.2 ÉVENEMENTS POSTERIEURS AU 31 AOUT 2025
Aucun évènement significatif n’est intervenu postérieurement à la clôture de l’exercice.
2 EVOLUTION DU CAPITAL
Nb actions Nominal Capital
(*) dont 2 000 actions BLEECKER auto-détenues.
3 COMPOSITION DU CAPITAL
Le capital social de BLEECKER est fixé à vingt millions sept cent quatre-vingt-sept mille trois cent
cinquante-six euros et soixante-dix centimes (20.787.356,70 €). Il est divisé en un million cent vingt-six
mille six cent quatre-vingt-six (1.126.686) actions d’une valeur nominale de dix-huit euros et quarante-
cinq centimes (18,45 €), entièrement libérées, toutes de même catégorie.
Au 31 août 2025 :
BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions, soit 0,18 % du capital.
Les membres du Directoire détiennent 427 526 actions BLEECKER, soit 37,94 % du capital et des droits
de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues.
Les membres du Conseil de surveillance détiennent 17 991 actions BLEECKER, soit 1,60 % du capital
et des droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues.
190
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe
BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, pour une durée
de cinq ans tacitement renouvelable par période de deux ans, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet
de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet
2007.
Dans le cadre de ce pacte et au titre de l’article 234-5 du Règlement général de l’AMF, Madame Muriel
MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, ont consécutivement à l’annulation des
30.000 actions auto-détenues par la société BLEECKER, informé l’AMF au titre de la variation du
concert, détenir au 10 juin 2014, 427.526 actions BLEECKER représentant autant de droits de vote, soit
37,94% du capital et des droits de vote de BLEECKER, calculés en tenant compte du solde des actions
auto-détenues, sur la base d’un capital composé de 1.126.686 actions et d’un nombre de 1.126.686 droits
de vote déterminé en application de l’article 223-11 du Règlement général de l’AMF.
4 EVOLUTION DU COURS DU TITRE BLEECKER
du 01 09 2023 du 01 09 2024 au 31 08 2024 au 31 08 2025 Cours +haut 195 € 163 € Cours +bas 135 € 109 € Cours moyen 161 € 131 € 735 titres ont été échangés au cours de l’exercice (Source : Euronext Paris SA).
Conformément à l’article L.225-211 du Code de commerce, il est précisé qu’au 31.08.2025, 2.000
actions représentant 0,18 % du capital social sont inscrites au nom de la Société.
Par ailleurs, aucune action n’a fait l’objet de réallocation.
5 PARTIES LIEES
5.1 REMUNERATIONS DES DIRIGEANTS
31 08 2025 31 08 2024
Rémunération du Directoire
Salaires bruts 0€ 0€
Rémunération du Conseil de surveillance
Salaires bruts 0€ 0€
Rémunération fixe totale 24.000€ 24.000€
(montant brut annuel maximum)
5.2 TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES
Sont considérées "parties liées" les personnes morales dont les dirigeants et associés directs ou indirects
sont communs avec ceux de la SA BLEECKER. Il s’agit essentiellement de la société SINOUHE
IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président
du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, de la
société AM DEVELOPPEMENT, majoritairement contrôlée par Monsieur Philippe BUCHETON et de
la société THALIE, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD.
191
➢ Le Groupe BLEECKER maintient le schéma d’externalisation de l’asset management et de la
gestion locative de ses actifs immobiliers, confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER qui
assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des
prestations d’asset management, d’asset stratégie et de gestion locative. Les rémunérations
facturées pendant l’exercice clos le 31 août 2025, s’élèvent à 4.178.068 € HT au titre de l’asset
management contre 5.019.074 € HT pour l’exercice précédent, à 556.658 € HT au titre de la
gestion locative contre 696.814 € HT pour l’exercice précédent, et à 4.200.375 € HT pour
l’asset stratégie contre 4.995.825 HT € pour l’exercice précédent. Les prestations de
commercialisation, de financement, de maîtrise d’ouvrage déléguée intégrées dans le schéma
d’externalisation, se sont élevées au titre de l’exercice à 680.674 € HT contre
2.534.130 € HT au titre de l’exercice précédent. Ce dernier comprenait principalement les
honoraires de commercialisation liés à la cession des actifs lors de l’exercice précédent.
➢ La SAS MOLIERE, crédit-preneur de l’ensemble immobilier sis 39 avenue George V à PARIS
(75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti :
o un contrat de sous-location à la SNC SINOUHE IMMOBILIER à effet du 01.01.2022
pour une surface de 3.400 m² environ et une durée de 10 ans fermes. La durée ferme a
été mise en place en contrepartie d’une option d’achat, pour un prix à dires d’expert,
et d’un droit de préférence portant sur l’ensemble immobilier précité, étant précisé :
▪ que la SNC SINOUHE IMMOBILIER a renoncé expressément à son droit
de préférence et à son option d’achat pendant toute la durée du crédit-bail,
soit jusqu’en 2029, ou dès lors que celui-ci prendra fin de manière
anticipée ;
▪ le loyer annuel actuel s’élève 3.770.619 € HT.
➢ Des contrats de domiciliation ont été consentis par la SNC SINOUHE IMMOBILIER à
BLEECKER et ses filiales pour la domiciliation de leur siège social au 39 avenue George V à
PARIS (75008). Ces contrats prévoient une rémunération d’un montant forfaitaire annuel de
1.600 € HT par domiciliation. Le montant facturé s’élève à 24.000 € HT au titre de l’exercice
clos au 31 août 2025, contre 25.600 € HT pour l’exercice précédent.
➢ La SAS MAHLER, propriétaire d’un ensemble immobilier sis 11 rue Saint-Florentin à PARIS
(75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti à la SAS AM DEVELOPPEMENT un bail
commercial d’une durée de 9 ans à effet du 08.03.2011, portant sur une surface de 84 m² environ
à usage de bureaux. Ce bail s’est tacitement prorogé le 09.03.2020 aux mêmes conditions, pour
une durée indéterminée. Le loyer annuel actuel s’élève à 38.333 € HT contre 36.908 € HT pour
l’exercice précédent.
➢ Les comptes courants de la SARL THALIE et de la SAS AM DEVELOPPEMENT ouverts
dans les livres de BLEECKER s’élèvent respectivement au 31 août 2025 à 12.710.426 € et
4.240.798 €. Les comptes courants ont été rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible
fiscalement pour les comptes d’associés. Les intérêts versés sur l’exercice au titre des comptes
courants des sociétés THALIE et AM DEVELOPPEMENT, s’élèvent respectivement à
108.475 € et à 42.700 € au 31 août 2025 contre 1.167.076 € et à 366.764 € au titre de l’exercice
précédent.
➢ La SARL GABRIELLI, propriétaire d’un ensemble immobilier sis 123 rue de Grenelle à
PARIS (75015), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti à la SNC SINOUHE IMMOBILIER
un bail commercial d’une durée de 9 ans à effet du 1
er
septembre 2022 portant sur une surface
de 2.586 m² environ à usage de bureaux. Le loyer annuel actuel s’élève à 1.896.659 € HT contre
1.804.864 HT au titre de l’exercice précédent.
192
➢ BLEECKER a acquis, le 6 août 2025, auprès de la SNC 18 AICARD un ensemble immobilier
à usage de bureaux situé dans le 11ᵉ arrondissement de Paris, d’une surface de 1 021 m², pour
un prix de 16 M€.
➢ La SAS RAVEL, filiale à 100 % de BLEECKER, a acquis le 28 août 2025 auprès de la SARL
PICABIA 50% des titres de la SCI BUSSY FL, moyennant le prix de 3,4 M€.
193
6 ENGAGEMENTS DE BLEECKER
6.1 HYPOTHEQUES ET PRIVILEGES DES PRETEURS DE DENIERS
Les principaux engagements donnés par les filiales de BLEECKER sont des hypothèques et/ou des
Privilèges des Prêteurs de Deniers (PPD) donnés en garantie des emprunts souscrits auprès des
établissements de crédit.
Inscriptions (accessoires compris) Capital restant Sociétés dont les biens dû immobiliers sont Tirages au Prêts au Tirages des Capital restant grevés d'une à 31 08 2025 31 08 2025 prêts réalisés dû hypothèque et/ou d’un appeler au PPD 31 08 2024 Hypothèques PPD SA BLEECKER 8 933 000 € 8 933 000 € 0 € 5 205 200 € 4 621 100 € 8 933 000 € 0 € SARL GABRIELLI 128 000 000 € 128 000 000 € 0 € 96 107 351 € 39 572 649 € 123 053 500 € 126 530 000 € SAS LULLI 4 200 000 € 4 200 000 € 0 € 4 620 000 € 0 € 3 906 000 € 3 990 000 € SAS MAHLER 21 769 919 € 21 769 919 € 0 € 12 258 415 € 10 600 000 € 18 176 250 € 18 569 250 € SAS MALLARME 16 007 000 € 16 007 000 € 0 € 15 129 400 € 3 008 300 € 13 950 000 € 14 250 000 € SAS MOUSSORGSKI 15 389 984 € 15 389 984 € 0 € 16 159 484 € 0 € 13 042 500 € 13 324 500 € SCI DU 14 RUE 20 155 688 € 20 155 688 € 0 € 21 968 614 € 0 € 16 881 250 € 17 343 750 € LAFAYETTE SCI DU 15 RUE 19 545 688 € 19 545 688 € 0 € 13 690 807 € 4 568 157 € 13 687 500 € 14 062 500 € LAFAYETTE SCI 176 RIVOLI 20 000 000 € 20 000 000 € 0 € 6 130 960 € 15 869 040 € 19 885 216 € 19 952 118 € SCI 30 HAUSSMANN 13 300 000 € 13 300 000 € 0 € 3 631 137 € 10 998 863 € 12 352 375 € 12 635 000 € 267 301 279 € 267 301 279 € 0 € 196 880 232 € 87 259 246 € 243 867 592 € 240 657 118 €
194
6.2 NANTISSEMENTS DE TITRES DE PARTICIPATION
BLEECKER et/ou ses filiales ont consenti des nantissements de titres de participation de leurs filiales
au profit d’établissements de crédit dans le cadre de financements d’investissements immobiliers
développés par ses filiales.
Il s’agit des titres de participation des sociétés consolidées suivantes :
Sociétés Nombre de titres nantis % du capital SCI DU 14 RUE LAFAYETTE 1.000 parts sociales 100% SCI DU 15 RUE LAFAYETTE 1.000 parts sociales 100% SCI 176 RIVOLI 1.000 parts sociales 100% SCI 30 HAUSSMANN 1.000 parts sociales 100% SARL GABRIELLI 6.100 parts sociales 100% SAS LULLI 6.100 parts sociales 100% SAS MAHLER 3.500 parts sociales 100% SAS MALLARME 16.566 parts sociales 100% SAS MOLIERE 6.100 parts sociales 100% SAS MOUSSORGSKI 6.100 parts sociales 100%
Des engagements de non cession de titres ont été pris sur les titres des SARL GABRIELLI, SAS MALLARME,
SAS LULLI, SCI 14 RUE LAFAYETTE, SCI 15 RUE LAFAYETTE, SCI 30 HAUSSMANN et SCI 176
RIVOLI.
6.3 NANTISSEMENT DE CONTRATS DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER
Le contrat de crédit-bail immobilier, consenti à la société MOLIERE a été nanti au profit des pools de
crédits-bailleurs.
6.4 CAUTIONS BANCAIRES DONNEES
La SA BLEECKER s’est portée caution de la SARL MOLIERE, à concurrence de 3,7 M€ dans le cadre
de la souscription par cette dernière d’une couverture de taux de type swap.
6.5 CAUTIONS BANCAIRES REÇUES
Cautions bancaires reçues par BLEECKER et ses filiales :
Montants au Montants au Sociétés Objet 31 08 2024 31 08 2025 SCI 176 RIVOLI 341 143 € 271 386 € Caution bancaire locataire SARL GABRIELLI 3 532 901 € 3 696 161 € Caution bancaire locataire SAS MAHLER 24 762 € 24 762 € Caution bancaire locataire SAS MOLIERE 3 557 720 € 3 690 247 € Caution bancaire locataire SAS RAVEL 0 € 300 000 € Garantie de passif
6.6 PROMESSES DE VENTE
Néant.
195
6.7 COVENANTS
La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des
financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme
dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, par la centralisation et la gestion
de la trésorerie du Groupe BLEECKER et par la mise à disposition de comptes courants de la part des
actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, le cas échéant.
Le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en
mesure de faire face à ses échéances à venir.
Lors de la signature des contrats d’emprunts, le Groupe s’est engagé à respecter certains des ratios
suivants, à savoir :
• Le Ratio LTV (loan to value) qui est défini comme le rapport entre l’endettement (encours de
l’emprunt relatif à l’immeuble) et la valeur d’expertise hors droit de l’immeuble à une date
considérée ;
• Le Ratio LTV Consolidé qui est défini comme le rapport entre la dette financière nette
consolidée et la valeur consolidée du portefeuille hors droit à une date considérée ;
o 10 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire
qui prévoit ce covenant ; les tests correspondants sont réalisés annuellement,
semestriellement ou trimestriellement selon les engagements contractuels.
• Le Ratio DSCR (debt service coverage ratio) qui est défini comme le rapport entre les revenus
locatifs hors taxes et hors charges de l’immeuble prévisionnels (cash-flow) et les frais financiers
et l’amortissement de l’emprunt y relatif une période considérée ;
• Le Ratio DSCR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre le cash-
flow opérationnel consolidé et le service de la dette consolidé des emprunts y relatifs sur une
période considérée ;
o 9 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui
prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés annuellement, semestriellement ou
trimestriellement selon les engagements contractuels.
• Le Ratio ICR (interest coverage) qui est défini comme le rapport entre la somme des loyers
hors taxes et hors charges prévisionnels de l’immeuble et les intérêts de l’emprunt y relatif sur
une période considérée ;
• Le Ratio ICR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre les revenus
locatifs consolidés et les intérêts consolidés des emprunts y relatifs sur une période considérée.
o 2 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui
prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés semestriellement.
196
Le non-respect d’un de ces covenants entraînerait l’obligation de remboursement anticipé partiel de
l’emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu’à atteindre les ratios détaillés ci-
dessous :
➢ Emprunt bancaire contracté le 18 février 2022, porté par un portefeuille de cinq actifs.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 60 777 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV doit être respecté à tout moment jusqu’au 31 décembre 2025 (inclus) les
obligations suivantes :
o Le ratio LTV consolidé doit être inférieur ou égal à 65 %
o Ratio LTV Immeuble doit être inférieur ou égal à 70 %
• DSCR consolidé : le ratio testé semestriellement devra être doit être supérieur ou égal à
105%, jusqu’à la date d’échéance finale :
Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le LTV consolidé ressort à 58,5 % et le
ratio DSCR consolidé, s’établit à 125,4 %.
➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté sur un actif.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 19 885 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat.
• DSCR : le ratio testé annuellement devra être supérieur ou égal à 110 %, pendant toute la
durée du Contrat ;
Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV au 31 août 2025 ressort à 58,5
% et le ratio DSCR, s’établit à 112,7 %.
➢ Emprunt bancaire contracté le 30 avril 2018, porté par un portefeuille de deux actifs.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 31 219K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV consolidé devra être inférieur à 65 %, entre le 8 décembre 2024 et le 8
décembre 2025 ;
• DSCR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 120%, jusqu’à la date
d’échéance finale ;
• ICR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 225%, jusqu’à la date
d’échéance finale ;
Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV consolidé ressort à 45% et les
ratios DSCR et ICR s’établissent à respectivement 219,4% et 538,6%.
197
➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté par un actif.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 8 933 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat.
Au 31 août 2025, le ratio est respecté : il ressort à 53,2 %.
➢ Emprunt bancaire contracté le 29 juin 2023, porté par un actif.
Capital restant dû au 31 août 2025 : 123 053 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV doit être maintenu pour les trois premières années, comme suit :
o Ratio LTV Soft doit être inférieur ou égal à 70 %
o Ratio LTV Hard doit être inférieur ou égal à 77,5 %
• DSCR : le ratio DSCR, calculé trimestriellement, devra être supérieur ou égal à 103 % dans la
troisième année du Contrat
Au 31 août 2025, le ratio DSCR est respecté : il s’établit à 106%.
S’agissant du ratio LTV, le seuil « hard » (i.e entrainant l’exigibilité anticipée) est respecté, mais un
bris « soft » (i.e n’entrainant pas l’exigibilité anticipée immédiate du prêt), a été constaté en date du
15 juillet 2024.
Il est précisé que la société concernée a obtenu un accord du Prêteur pour être dispensée, jusqu’au
30 avril 2026, de l’obligation de rembourser, par apport de fonds propres complémentaires, une
partie du crédit, afin de ramener le ratio LTV sous le seuil soft applicable.
Jusqu’à cette échéance, la société verse son Excess Cash-Flow sur un compte de remédiation ouvert
et nanti dans les livres du Prêteur ;
Ainsi, après impacts des amortissements contractuels du 15 octobre 2024 au 15 avril 2026 mais
aussi des remboursements anticipés, liés aux mesures de remédiation précitées, l’encours du prêt
devrait être réduit de telle manière à satisfaire à nouveau le covenant LTV à la date de test du 30
avril 2026.
Chaque contrat de financement bancaire ayant ses propres covenants, le non-respect de l’un d’eux
n’aurait pas d’impact sur les autres contrats de financement bancaire.
198
7 BASE DE PREPARATION, D’EVALUATION, JUGEMENT ET UTILISATION
D’ESTIMATIONS
Les états financiers sont préparés sur la base du coût historique, à l’exception des immeubles de
placement, des valeurs mobilières de placement, des instruments financiers dérivés, et des instruments
financiers détenus à des fins de transaction qui sont évalués à leur juste valeur.
La préparation des états financiers nécessite, de la part de la direction, l’utilisation d’estimations et
d’hypothèses qui ont un impact sur les montants des actifs et des passifs, des produits et des charges,
notamment en ce qui concerne :
• la valorisation des immeubles de placement,
• la valeur de marché des instruments dérivés,
• les provisions,
• les charges locatives, taxes et assurances lorsque leur montant n’est pas définitivement connu à
la clôture.
La direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière afin de s’assurer de leur
pertinence au regard de l’expérience passée et de la situation économique. Toutefois, en fonction de
l’évolution de ces hypothèses, les résultats pourraient différer des estimations actuelles.
8 PRINCIPES GENERAUX DE CONSOLIDATION
8.1 REFERENTIEL
Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés annuels au 31 août 2025 sont
identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31
août 2024.
8.2 PRESENTATION DES ÉTATS FINANCIERS
Au compte de résultat, les dotations aux provisions, constatées en charges opérationnelles, sont
présentées nettes des reprises sur provisions de la période après imputation préalable sur les charges
correspondantes aux provisions utilisées.
8.3 NORMES, AMENDEMENTS ET INTERPRETATIONS DES NORMES IFRS APPLICABLES A
COMPTER DES EXERCICES OUVERTS LE 1
ER
SEPTEMBRE 2024
Les principes comptables appliqués sont identiques à ceux appliqués dans les comptes consolidés au 31
août 2024. Les normes, amendements et interprétations d’application obligatoire au 1er septembre 2024
n’ont pas eu d’effet significatif sur les états financiers du Groupe.
Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés au 31 août 2025 sont
identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31
août 2024 à l‘exception des amendements et interprétations entrés en vigueurs.
- Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers
- Amendements à IAS 7 Etat des flux de trésorerie IFRS 7 Instruments financiers : informations
à fournir
- Amendements à IFRS 16 Contrat de location
199
8.4 NORMES ET INTERPRETATIONS APPLICABLES A COMPTER DES EXERCICES OUVERTS LE
1
ER
SEPTEMBRE 2025
Les autres normes et interprétations essentielles, publiées par l’IASB et approuvées par l’Union
Européenne en 2024 sont les suivantes d’application aux exercices ouverts au 1
er
janvier 2025 :
- Amendements à IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies étrangères
- Amendements à IFRS 9 Instruments financiers et IFRS 7 Instrument financiers : information à
fournir
- Améliorations annuelles - Volume 11.
8.5 METHODES DE CONSOLIDATION
L'ensemble des filiales du Groupe BLEECKER entre dans le périmètre de consolidation.
La méthode de consolidation est déterminée par le niveau de contrôle exercé par le Groupe :
- Intégration globale : elle s’applique aux sociétés dont le Groupe détient directement ou
indirectement le contrôle exclusif.
- Mise en équivalence : elle s’applique aux sociétés pour lesquelles le Groupe exerce uniquement
une influence notable.
Toutes les sociétés intégrées du groupe clôturent leurs comptes au 31 août à l’exception de la société
SCI BUSSY FL qui clôture au 31 décembre. Elle a donc été consolidée sur la base d’une situation
comptable établie au 31 août 2025.
8.5.1 PERIMETRE DE CONSOLIDATION
Le périmètre de consolidation comprend 14 sociétés.
Sauf mention expresse, les pourcentages des droits de vote sont identiques à la quote-part de capital
détenue.
IG : Intégration Globale
MEE : Mise en équivalence
Méthode de NOM N° SIREN Siège % contrôle % Intérêts consolidation 31 08 2025 31 08 2024 31 08 2025 31 08 2024 31 08 2025 31 08 2024 BLEECKER SA 572 920 650 Paris Société consolidante GABRIELLI SARL 534 937 594 Paris 100 100 IG IG 100 100 ILO 123 SAS 949 921 266 Paris 0 100 IG IG 0 100 LULLI SAS 437 952 096 Paris 100 100 IG IG 100 100 MAHLER SAS 444 344 436 Paris 100 100 IG IG 100 100 MALLARME SAS 440 193 795 Paris 100 100 IG IG 100 100 MOLIERE SAS 435 372 826 Paris 100 100 IG IG 100 100 MOUSSORGSKI SAS 440 259 380 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI 14 RUE LAFAYETTE 539 336 255 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI 15 RUE LAFAYETTE 750 417 933 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI 176 RIVOLI 828 189 621 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI 30 HAUSSMANN 850 484 387 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI BUSSY FL 494 318 918 Paris 50 N/A MEE N/A 50 N/A RAVEL SAS 437 936 727 Paris 100 100 IG IG 100 100 VARESE SARL 444 351 415 Paris 100 100 IG IG 100 100 WAGNER SAS 444 344 105 Paris 100 100 IG IG 100 100
200
8.5.2 RETRAITEMENTS DE CONSOLIDATION ET ELIMINATIONS
8.5.2.1 Retraitements d’homogénéisation des comptes sociaux
Les règles et méthodes appliquées par les sociétés entrant dans le périmètre de consolidation font l’objet
de retraitements pour les rendre homogènes avec celles du Groupe BLEECKER.
8.5.2.2 Opérations réciproques
Les opérations réciproques ainsi que les éventuels résultats de cessions résultant d'opérations entre les
sociétés consolidées sont éliminés.
8.6 METHODES COMPTABLES
8.6.1 EVALUATION DE LA JUSTE VALEUR (IFRS 13)
L’IFRS 13 définit la notion de juste valeur comme le prix qui serait payé pour le transfert d’un passif
ou par la vente d’un actif lors d’une transaction entre des intervenants du marché à date de valorisation.
La norme IFRS 13 reprend la hiérarchie de la juste valeur retenue par l’IFRS 7, Instruments financiers :
- 1
er
niveau : uniquement des prix cotés sur un marché actif pour un instrument identique et
sans aucun ajustement
- 2
ème
niveau : juste valeur déterminée à partir de données observables, soit directement (tel
qu’un prix), soit indirectement (i.e. calculées à partir d’un autre prix), mais autres qu’un
prix coté sur un marché actif relevant du niveau 1
- 3
ème
niveau : juste valeur déterminée à partir de données non observables sur un marché.
La norme IFRS 13 étend cette hiérarchie à l’évaluation de la juste valeur de tous les actifs et passifs
(financiers et non financiers). Elle apporte également des précisions sur les principes à suivre pour
classer une évaluation dans un des trois niveaux de la hiérarchie.
Immeubles de Placement :
Le Groupe Bleecker a confié à Cushman & Wakefield Valuation France l’évaluation de la valeur vénale
des actifs détenus par les filiales de la société Bleecker ou la société Bleecker elle-même.
Cette évaluation a été réalisée conformément aux Normes Européennes d’Evaluation Immobilières
(EVS 2016 – 8
ème
édition) préparées par The European Group of Valuer’s Associations (TEGoVA).
Dans ce contexte, le Groupe Bleecker a opté pour la classification en niveau 3 de ses immeubles. En
effet, les évaluations reposent sur des données non observables publiquement comme les taux de
croissance des loyers et des hypothèses de marché (tels que les taux de capitalisation et d’actualisation)
connues à août 2025.
A la suite de l’adoption de la norme IFRS 13 à compter de l’exercice clos au 31 août 2014, les méthodes
de valorisation des actifs utilisées par Cushman & Wakefield sont inchangées : soit la méthode par
Discounted Cash-Flow (ci-après « DCF ») ou soit la méthode par capitalisation.
Depuis le 31 août 2023, Cushman & Wakfield a adapté sa méthodologie par rapport au contexte
économique et selon la typologie de l’actif (multi-locataire, mono-locataire…) orientant vers une
généralisation du Discounted Cash-Flow ; la méthode par capitalisation du revenu étant généralement
retenue dans le cas des immeubles monolocataires (cf. §8.6.3).
Des informations complémentaires sur ces méthodes sont publiées au point 8.6.3, lequel inclut les taux
de rendement.
201
Instruments financiers :
Le Groupe BLEECKER ne réalise des opérations financières qu’avec des institutions de premier plan.
La juste valeur des instruments financiers a été déterminée par les établissements de crédit concernés.
La mesure des instruments dérivés est réalisée à partir de données dérivées de prix observables
directement sur des marchés actifs et liquides (second niveau de la hiérarchie des justes valeurs).
8.6.2 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (IAS 38)
Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque telle qu’elle ressort de l’expertise de Sorgem
Évaluation, expert indépendant, en date du 31 octobre 2024.
8.6.3 IMMEUBLES DE PLACEMENT (IAS 40)
Les immeubles de placement sont principalement des immeubles destinés à la location pour en retirer
des loyers et non pour leur utilisation à des fins de production de biens ou de fourniture de services ou
à des fins administratives.
Les contrats de biens acquis en crédit-bail s’analysent comme des contrats de location financement et
sont inscrits à l’actif du bilan, et les emprunts correspondants sont repris au passif dans les dettes
financières.
Corrélativement, les redevances sont annulées et la charge financière liée au financement ainsi que la
juste valeur du bien sont constatées conformément aux méthodes comptables du Groupe BLEECKER.
En application de la norme IAS 40, le Groupe BLEECKER a opté pour la méthode de la juste valeur en
tant que méthode permanente et valorise son patrimoine en exploitation et en état futur d’achèvement
en conséquence. La juste valeur des actifs en exploitation et en état futur d’achèvement est déterminée
sur la base d’expertises indépendantes donnant des évaluations hors droits d’enregistrement.
L’évaluation des actifs du Groupe BLEECKER repose sur des rapports d’expertises effectuées au cours
du deuxième semestre de l’exercice par un expert indépendant, Cushman & Wakefield Valuation France
(C&W Valuation France) 185, Avenue de Général de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92 200).
La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, est définie en conformité
avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et suivant les principes contenus dans le RICS
Appraisal and Valuation Standards, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (le Red Book)
et les règles en vigueur en France telles que définies dans la Charte de l’Expertise en Evaluation
Immobilière.
Le patrimoine du groupe BLEECKER se compose essentiellement de bureaux, locaux à usage mixte
(bureaux, locaux d’activités). Pour chacun de ces biens immobiliers, le taux de rendement des revenus
202
locatifs retenu par l’expert indépendant dépend de la surface des biens, de leur localisation géographique
et de leur état.
i. Taux de rendement minimum et maximum au 31 août 2025
ii.
2025 Taux de rendement minimum Taux de rendement maximum Bureau 3,81 % 4,50 % Paris 3,81 % 4,50 % Usage mixte 4,03 % 4,40 % Paris 4,03 % 4,40 %
iii. Taux de rendement minimum et maximum au 31 août 2024
2024 Taux de rendement minimum Taux de rendement maximum Bureau 3,81 % 4,30 % Paris 3,81 % 4,30 % Usage mixte 3,99 % 4,42 % Paris 3,99 % 4,42 %
L’expert indépendant établit, à titre indicatif, une étude du marché immobilier se référant aux
transactions intervenues sur la commune du bien et fait ressortir la valeur locative estimée en fonction
de la superficie et de l’année de construction du ou des immeubles. L’immobilier logistique a su
maintenir une bonne dynamique en dépit de la crise en raison de l’évolution des modes de
consommation.
Les coûts des travaux à réaliser dans le cadre des justes valeurs retenues, au 31 août 2025, sont
appréhendés économiquement.
Les immeubles en cours de développement et de construction évalués au coût sont les immeubles qui
ne remplissent pas les critères définis par le Groupe BLEECKER pour être évalués en juste valeur.
Afin de retranscrire au mieux le contexte économique actuel marqué par un manque de visibilité du
marché d’investissement compte tenu des conditions financières (taux d’intérêts à des niveaux toujours
élevés) les différents organismes et groupes de travail règlementant la profession d’expert immobilier
(RICS, IFEI, AFREXIM…) orientent ces derniers vers une généralisation de la méthode par Discounted
Cash-Flow, dans leurs évaluations.
Sur la base de ces préconisations, Cushman & Wakefield a adapté (depuis le 31 août 2023) ses méthodes
d’évaluation pour la campagne d’expertise des actifs du Groupe BLEECKER au 31 août 2025, puisque
Cushman & Wakefield ne retient pas uniquement la méthode de capitalisation Hardcore and Topslice
mais adapte son approche compte tenu du contexte décrit ci-dessus et des caractéristiques intrinsèques
de l’actif (positionnement, multi/mono locataires, mouvements locatifs...).
Ainsi, les évaluations du patrimoine du Groupe, effectuées par l'expert indépendant, pourraient varier
significativement selon l’évolution :
• du taux de rendement de sortie ;
• du taux d’actualisation ;
203
• du taux de capitalisation des revenus ; et
• de la Valeur Locative de Marché (VLM).
Ces différents indicateurs sont définis dans le glossaire, ci-après :
TAUX DE RENDEMENT DE SORTIE
Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode des Discounted Cash-Flow
(DCF). Taux de marché permettant le calcul de la valeur de revente potentielle de l’immeuble à l’issue
de la période de détention.
TAUX D’ACTUALISATION DES REVENUS
Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode des Discounted Cash Flow
(DCF). Dans cette méthode, l’expert immobilier émet des projections des flux de trésorerie futurs, des
indexations de loyer et du rendement au cours de la période concernée, ainsi qu’une valeur de revente
potentielle à l’issue de la période de détention. Ces flux de trésorerie sont actualisés.
TAUX DE CAPITALISATION
Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode par capitalisation des revenus.
Taux de marché permettant le calcul de la valeur vénale d'un actif, à partir des loyers de marché de cet
actif.
VALEUR LOCATIVE DE MARCHÉ
La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être
loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un
bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.
Les actifs sis PARIS 11
ème
et BUSSY SAINT GEORGES ayant été acquis en fin d’exercice, ceux-ci
n’ont pas l’objet d’une expertise. L’actif sis PARIS 11
ième
est entré à sa valeur d’acquisition et l’actif sis
BUSSY SAINT GEORGES est une mise en équivalence.
Ainsi, au 31 août 2025, la valeur du portefeuille soumis à expertise (10 actifs /12) s’établit à
558 975 K€, dont 370 470 K€ évalués selon la méthode des Discounted Cash-Flow et 188 505 K€ selon
la méthode de capitalisation. Pour mémoire, au 31 août 2024, la valeur du portefeuille soumis à expertise
(10 actifs /10) s’établit à 560 050 K€, dont 377 850 K€ évalués selon la méthode des Discounted Cash-
Flow et 182 200 K€ selon la méthode de capitalisation.
1) La méthode par Discounted Cash-Flow (ci-après « DCF »)
La méthode DCF permet de retranscrire de façon beaucoup plus précise les éléments et évènements
futurs (au cours des 10 prochaines années) allant impacter la vie de l’actif évalué. Cette méthode est la
seule à pouvoir retranscrire par exemple l’augmentation de l’OAT à 10 ans moy. 6 mois, l’inflation, les
taux d’actualisation, les progressions de valeurs locatives, d’indexations, ou encore les taux de
rendement de sortie. Ainsi, par défaut, l’expert a retenu la méthode DCF lorsque l’actif évalué présente
notamment les caractéristiques suivantes :
• Immeuble multilocataires
• Simulation de départ et prise en compte d’hypothèses de renouvellement
• Marché dynamique
• Projet à modéliser sur un horizon inférieur à 15 ans (pondération entre un cash-flow et une valeur de
reconversion foncière en sortie).
204
1.1) Etat de sensibilité sur taux de rendement :
Au Evolution du taux de rendement (DCF) 31/08/25 Moyenne Typologie des actifs des taux de -100bps -50 bps -25bps 0bps +25bps +50 bps +100bps rendement Bureau Paris 4,50% 230 220 209 040 200 310 192 550 185 620 179 380 168 590 Variation (en K€) 37 670 16 490 7 760 -6 930 -13 170 -23 960 Usage mixte Paris 4,19% 217 910 195 200 186 030 177 920 170 810 164 440 153 540 Variation (en K€) 39 990 17 280 8 110 -7 110 -13 480 -24 380 TOTAL 448 130 404 240 386 340 370 470 356 430 343 820 322 130 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 77 660 33 770 15 870 -14 040 -26 650 -48 340 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 21% 9% 4% -4% -7% -13%
205
Au Evolution du taux de rendement (DCF) 31/08/24 Moyenne Typologie des actifs de taux de -100bps -50 bps -25bps 0bps +25bps +50 bps +100bps rendement Bureau Paris 4,30% 245 390 221 210 211 360 202 650 194 900 187 960 176 040 Variation (en K€) 42 740 18 560 8 710 -7 750 -14 690 -26 610 Usage mixte Paris 4,24% 213 930 191 950 183 070 175 200 168 300 162 100 151 500 Variation (en K€) 38 730 16 750 7 870 -6 900 -13 100 -23 700 TOTAL 459 320 413 160 394 430 377 850 363 200 350 060 327 540 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 81 470 35 310 16 580 -14 650 -27 790 -50 310 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 22% 9% 4% -4% -7% -13%
206
1.2) Etat de sensibilité sur taux d’actualisation :
Au 31/08/25 Evolution du taux d'actualisation (DCF) Moyenne des Typologie des actifs taux -100bps -50 bps -25bps 0bps +25bps +50 bps +100bps d'actualisation Bureau Paris 5,75% 207 090 199 660 196 070 192 550 189 130 185 770 179 270 Variation (en K€) 14 540 7 110 3 520 -3 420 -6 780 -13 280 Usage mixte Paris 5,38% 191 870 184 760 181 320 177 920 174 690 171 470 165 270 Variation (en K€) 13 950 6 840 3 400 -3 230 -6 450 -12 650 TOTAL 398 960 384 420 377 390 370 470 363 820 357 240 344 540 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 28 490 13 950 6 920 -6 650 -13 230 -25 930 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 8% 4% 2% -2% -4% -7%
207
Au 31/08/24 Evolution du taux d'actualisation (DCF) Moyenne de Typologie des actifs taux -100bps -50 bps -25bps 0bps +25bps +50 bps +100bps d'actualisation Bureau Paris 5,75% 218 020 210 160 206 360 202 650 199 020 195 470 188 600 Variation (en K€) 15 370 7 510 3 710 -3 630 -7 180 -14 050 Usage mixte Paris 5,57% 188 810 181 860 178 530 175 200 172 030 168 900 162 830 Variation (en K€) 13 610 6 660 3 330 -3 170 -6 300 -12 370 TOTAL 406 830 392 020 384 890 377 850 371 050 364 370 351 430 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 28 980 14 170 7 040 -6 800 -13 480 -26 420 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 8% 4% 2% -2% -4% -7%
208
2) La méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation du revenu, dans sa version classique, moins utilisée que la méthode du DCF, a généralement été retenue dans le cas des immeubles
monolocataires.
2.1) Etat de sensibilité sur taux de capitalisation :
Au 31/08/25 Evolution du taux de capitalisation (Capitalisation) Moyenne des Typologie des actifs taux de -100bps -50 bps -10bps 0bps +10bps +50 bps +100bps capitalisation Bureau Paris 4,02% 254 870 216 720 193 550 188 505 183 730 166 810 149 580 Variation (en K€) 66 365 28 215 5 045 -4 775 -21 695 -38 925 TOTAL 254 870 216 720 193 550 188 505 183 730 166 810 149 580 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 66 365 28 215 5 045 -4 775 -21 695 -38 925 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 35% 15% 3% -3% -12% -21%
209
Au 31/08/24 Evolution du taux de capitalisation (Capitalisation) Moyenne de Typologie des actifs taux de -100bps -50 bps -10bps 0bps +10bps +50 bps +100bps capitalisation Bureau Paris 3,99% 246 300 209 420 187 030 182 200 177 530 161 170 144 530 Variation (en K€) 64 100 27 220 4 830 -4 670 -21 030 -37 670 TOTAL 246 300 209 420 187 030 182 200 177 530 161 170 144 530 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 64 100 27 220 4 830 -4 670 -21 030 -37 670 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 35% 15% 3% -3% -12% -21%
210
3) La méthode par DCF & Capitalisation
3.1) Etat de sensibilité sur valeur locative de marché :
31 /08/2025 Evolution de la valeur locative de marché (Capitalisation & DCF) Typologie des actifs +15% +10% +5% 0% -5% -10% -15% Bureau Paris 438 213 419 161 400 108 381 055 362 002 342 950 323 897 Variation (en K€) 57 158 38 106 19 053 -19 053 -38 106 -57 158 Usage mixte Paris 204 608 195 712 186 816 177 920 169 024 160 128 151 232 Variation (en K€) 26 688 17 792 8 896 -8 896 -17 792 -26 688 TOTAL 642 821 614 873 586 924 558 975 531 026 503 078 475 129 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 83 846 55 898 27 949 -27 949 -55 898 -83 846 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 15% 10% 5% -5% -10% -15%
211
31/08/2024 Evolution de la valeur locative de marché (Capitalisation & DCF) Typologie des actifs +15% +10% +5% 0% -5% -10% -15% Bureau Paris 442 578 423 335 404 093 384 850 365 608 346 365 327 123 Variation (en K€) 57 728 38 485 19 243 -19 243 -38 485 -57 728 Usage mixte Paris 201 480 192 720 183 960 175 200 166 440 157 680 148 920 Variation (en K€) 26 280 17 520 8 760 -8 760 -17 520 -26 280 TOTAL 644 058 616 055 588 053 560 050 532 048 504 045 476 043 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 84 008 56 005 28 003 -28 003 -56 005 -84 008 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 15% 10% 5% -5% -10% -15%
212
8.6.4 PARTICIPATIONS DANS LES ENTREPRISES ASSOCIEES
Une entreprise associée est une entité dans laquelle le Groupe a une influence notable. L'influence
notable est le pouvoir de participer aux décisions de politique financière et opérationnelle d'une entité
émettrice, sans toutefois exercer un contrôle ou un contrôle conjoint sur ces politiques.
La participation dans une société dans laquelle le Groupe exerce une influence notable est comptabilisée
selon la méthode de la mise en équivalence.
Lors de l'acquisition, le coût de la participation est comparé à la quote-part dans la juste valeur nette des
actifs et passifs identifiables de l'entité. Dans le cas d'une prise d'influence notable par étapes, l'écart
d'acquisition est calculé par différence entre le prix payé au titre de l'influence notable, augmenté de la
juste valeur dans les comptes de la participation antérieurement détenue ; et, la quote-part des actifs
indentifiables et passifs assumés évalués à la juste valeur à la date de prise d'influence notable. L'écart
d'acquisition est comptabilisé, immédiatement en résultat (dans la rubrique Quote-part de résultat des
entreprises associées) lorsque celui-ci est négatif et à l'actif, dans la rubrique Participations dans les
entreprises associées lorsqu'il est positif.
Les actifs immobiliers, répondant à la définition d'un immeuble de placement, détenus par une entreprise
associée sont expertisés selon la méthodologie décrite dans la note 8.6.1.
Postérieurement à l'acquisition, la participation est augmentée ou diminuée de la quote-part de résultat
net (y compris l'ajustement de valeur des immeubles de placement) dans l'entité détenue ainsi que des
distributions reçues de cette entité.
8.6.5 ACTIFS DESTINES A LA VENTE (IFRS 5)
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le Groupe BLEECKER s’est engagé à céder un actif ou un
groupe d’actifs, le Groupe BLEECKER le classe en tant qu’actif détenu en vue de la vente, en actif
courant au bilan pour sa dernière juste valeur connue.
Les immeubles inscrits dans cette catégorie continuent à être évalués selon la méthode de la juste valeur
de la manière suivante :
➢ Immeubles mis en vente en bloc : valeur d’expertise en bloc hors droits, sous déduction des frais
et commissions nécessaires à leur cession.
➢ Immeubles sous promesse de vente : valeur de vente inscrite dans la promesse de vente sous
déduction des frais et commissions nécessaires à leur cession, si celle-ci est inférieure à
l’expertise.
➢ Immeubles mis en vente par lots : valeur d’expertise en lots après prise en compte des divers coûts,
délais et aléas qui seront supportés du fait de leur commercialisation.
Au 31 août 2025, aucun actif n’est destiné à la vente.
8.6.6 INSTRUMENTS FINANCIERS (IFRS 9)
Le Groupe BLEECKER applique la norme IFRS 9. Le Groupe BLEECKER a fait une étude en
conformité avec la norme IFRS 9 pour chaque refinancement afin de déterminer le traitement comptable
des coûts liés à la renégociation (en résultat ou en frais d’émission de la nouvelle dette).
Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés au coût qui correspond à la juste valeur
du prix payé et qui inclut les coûts d’acquisition liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les
passifs sont comptabilisés à la juste valeur.
213
Pour les actifs et passifs financiers tels que les actions cotées qui sont négociées activement sur les
Marchés Financiers organisés, la juste valeur est déterminée par référence aux prix de marché publiés à
la date de clôture.
Pour les autres actifs et passifs financiers tels que les dérivés de gré à gré (swaps, caps…), et qui sont
traités sur des marchés actifs, la juste valeur fait l’objet d’une estimation établie selon des modèles
communément admis et généralement effectuée par les établissements bancaires ayant servi
d’intermédiaires. Les instruments financiers doivent être qualifiés ou non d’opérations de couverture, et
l’efficacité doit être vérifiée. Si la relation de couverture est établie, la variation de valeur de l’instrument
financiers, correspondant à la seule partie efficace de la couverture est enregistrée en capitaux propres.
La variation de valeur de la part inefficace est comptabilisée, quant à elle, par résultat.
Le Groupe a décidé de ne pas tester l’efficacité de ses instruments financiers et en conséquence, les
instruments dérivés sont enregistrés au bilan à leur juste valeur par résultat.
Les autres actifs et passifs financiers sont évalués au coût historique déduction faite de toute perte de
valeur éventuelle.
A ce titre, les emprunts sont évalués à leur coût historique amorti.
Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe
BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières.
Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88 % de la dette
bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP.
Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SARL
MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1er juillet 2024.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe
BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité
du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux.
Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé.
Au 31 août 2025, la dette auprès des établissements financiers exigible à moins d’un an s’élève à
8,8 M€. Le Groupe BLEECKER estime ne pas être exposé à un risque de liquidité au cours des douze
prochains mois, compte tenu de sa politique de gestion de liquidité (cf §8.6.13.2).
8.6.7 CREANCES CLIENTS ET AUTRES CREANCES
Les créances clients et les autres créances sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des
provisions tenant compte des possibilités effectives de recouvrement.
Les créances clients et comptes rattachés correspondent aux créances clients retraitées des prestations
intra-groupes, et aux comptes courants débiteurs retraités des comptes courants de BLEECKER dans
les sociétés du groupe.
Les autres créances à moins d’un an résultent des créances fiscales, sociales, sur cessions
d’immobilisations et sur débiteurs divers.
8.6.8 TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
Ce poste comprend les valeurs mobilières de placement et les disponibilités évaluées à leur juste valeur
au 31 août 2025.
8.6.9 CAPITAUX PROPRES
Les capitaux propres consolidés part Groupe s’élèvent à 249 848 K€ contre 259 261 K€ au titre de
l’exercice précédent.
214
Conformément à la norme IAS 32, les titres auto-détenus par le Groupe BLEECKER sont enregistrés à
leur coût d’acquisition en diminution des capitaux propres et ce, quelle que soit la catégorie dans laquelle
ils ont été affectés dans les comptes sociaux (titres immobilisés ou valeurs mobilières de placement). Le
produit ou la perte sur la cession éventuelle des actions auto-détenues est imputé directement sur les
capitaux propres, de sorte que les éventuelles plus ou moins-values n’affectent pas le résultat net de
l’exercice.
8.6.10 AVANTAGES AU PERSONNEL
Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER n’emploie pas de salarié. Il n’existe pas d’avantages au
personnel.
8.6.11 PROVISIONS ET PASSIFS NON FINANCIERS EVENTUELS
Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu’une obligation à l’égard d’un
tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins
équivalente. La provision est maintenue tant que l’échéance et le montant de la sortie de ressources ne
sont pas devenus définitifs.
En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d’exploitation du Groupe BLEECKER.
Elles sont actualisées, le cas échéant, sur la base d’un taux avant impôt qui reflète les risques spécifiques
du passif.
Les provisions non courantes incluent pour l’essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant
le Groupe BLEECKER à des tiers.
Si aucune estimation fiable du montant de l’obligation ne peut être effectuée, aucune provision n’est
comptabilisée et une information est donnée en annexe.
8.6.12 IMPOTS
8.6.12.1 Régime S.I.I.C
A la suite de l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, depuis le 1
er
septembre 2007, le
Groupe BLEECKER est soumis à une fiscalité spécifique liée au régime SIIC.
Les résultats relevant du régime SIIC sont exonérés d’impôt sous certaines conditions de distribution.
Toutefois, pour les sociétés nouvellement acquises, il est calculé au taux de 19% une charge d’impôt
correspondant au montant de la taxe de sortie que ces sociétés devront acquitter au moment de leur
option pour le régime SIIC, cette option rentrant dans la stratégie d’acquisition.
8.6.12.2 IFRIC 21
L’application de l’interprétation IFRIC 21 rend obligatoire la reconnaissance d’un passif au titre des
taxes à la date de l’évènement générant l’obligation et conduit à retraiter certaines taxes préalablement
étalées sur l’exercice. La taxe concernée par ce retraitement au niveau du Groupe BLEECKER est la
taxe foncière et se situe au niveau des charges locatives supportées.
8.6.13 GESTION DES RISQUES FINANCIERS
8.6.13.1 Le risque de taux d’intérêt
Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe
BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières.
Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88 % de la dette
bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP.
Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SAS
215
MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1er juillet 2024.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe
BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité
du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux.
Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé.
8.6.13.2 Le risque de liquidité
Dans le cadre de sa politique d’investissement, sa stratégie de revalorisation de ses actifs et du
refinancement de son endettement, le Groupe BLEECKER a besoin de mobiliser des ressources
financières importantes.
La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des
financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme
dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, compte tenu des éléments portés
au §6.7, par la centralisation et la gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER et la mise à disposition
de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, le cas échéant.
216
8.6.14 SECTEURS OPERATIONNELS (IFRS 8)
L’information sur les secteurs opérationnels telle que communiquée ci-après est conforme aux
dispositions de la norme IFRS 8. Cette présentation est faite à titre de comparaison pour l’exercice clos
le 31.08.2024 et pour l’exercice clos le 31.08.2025.
- Compte de Résultat global consolidé au 31 août 2025 - En K€ Paris Ile de France Total Revenus locatifs 24 592 -84 24 508 % 100,3 % -0,3 % 100,0% Autres produits d'exploitation 70 6 76 Charges d'exploitation 17 380 179 17 559 Juste valeur des immeubles (IAS 40) -1 795 0 -1 795 Résultat opérationnel 5 487 -257 5 230 % 104,9 % -4,9 % 100,0% Produits Financiers 97 0 97 Charges Financières 14 740 0 14 740 Résultat Financier -14 644 0 -14 644 % 100,0 % 0,0 % 100,0% Résultat courant -9 156 -257 -9 414 % 97,3 % 2,7 % 100,0% Résultat de cession d’actifs 0 0 0 Résultat net consolidé -9 156 -257 -9 414 % 97,3 % 2,7 % 100,0%
En K€ Paris Ile de France Total Immeubles de placement 574 975 0 574 975 Participations dans les entreprises associées 5 577 5 577 Total Immobilisations corporelles 574 975 5 577 580 552 % 99,0 % 1,0 % 100,0% Actifs destinés à la vente 0 0 0 Total Actif courant 0 0 0 % 0,0% 0,0% 0,0% TOTAL 574 975 5 577 574 975 % 99,0 % 1,0 % 100,0%
- Dettes financières au 31 août 2025 - En K€ Paris Ile de France Total Dettes financières 319 740 2 319 743 TOTAL 319 740 2 319 743 % 100,0 % 0,0 % 100,0% - Compte de Résultat global consolidé au 31 août 2024 - En K€ Paris Ile de France Total Revenus locatifs 23 304 6 654 29 958 % 77,8 % 22,2 % 100,0%
217
Autres produits d'exploitation 248 3 251 Charges d'exploitation 16 232 2 558 18 795 Juste valeur des immeubles (IAS 40) -18 532 0 -18 532 Résultat opérationnel -11 213 4 099 -7 118 % 157,5 % -57,6 % 100,0% Produits Financiers 370 0 370 Charges Financières 17 549 848 18 397 Résultat Financier -17 179 -848 -18 027 % 95,3 % 4,7 % 100,0% Résultat courant -28 392 3 251 -25 145 % 112,9 % -12,9 % 100,0% Résultat de cession d’actifs 0 -16 203 -16 193 Résultat net consolidé -28 392 -12 952 -41 338 % 68,7 % 31,3 % 100,0%
En K€ Paris Ile de France Total Immeubles de placement 560 050 0 560 050 Total Immobilisations corporelles 560 050 0 560 050 % 100,0 % 0,0 % 100,0% Actifs destinés à la vente 0 0 0 Total Actif courant 0 0 0 % 0,0% 0,0% 0,0% TOTAL 560 050 0 560 050 % 100,0 % 0,0 % 100,0%
- Dettes financières au 31 août 2024 - En K€ Paris Ile de France Total Dettes financières 318 407 0 318 407 TOTAL 318 407 0 318 407 % 100,0 % 0,0 % 100,0%
218
9 NOTES SUR LES ETATS FINANCIERS CONSOLIDES
9.1 BILAN CONSOLIDE
9.1.1 ACTIF
9.1.1.1 Immobilisations incorporelles
En K€ 31 08 2024 Augmentations Diminutions 31 08 2025 Actifs incorporels Marque Bleecker 3 000 3 000 Valeur nette 3 000 3 000
Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque BLEECKER telle qu’elle ressort de l’expertise de
Sorgem Évaluation, expert indépendant, en date du 31 octobre 2024.
La marque BLEECKER et le logo y attaché, appartiennent à BLEECKER et ont fait l'objet d'un enregistrement
à l'INPI ainsi qu'à l'OHMI. Leur usage est exclusivement réservé à la Société BLEECKER, ses filiales, et à la
SNC SINOUHE IMMOBILIER.
9.1.1.2 Immeubles de placement
En K€ 31 08 2024 Augmentations Diminutions 31 08 2025 Immeubles de placement* 560 050 14 925 0 574 975 Actifs destinés à la vente 0 0 0 0 Valeur nette 560 050 14 925 0 574 975
* Cette hausse résulte notamment de l’acquisition de l’ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS 11
ème
au cours de l’exercice.
Les immeubles de placement et les immobilisations en cours sont retenus à leur valeur d’expertise telle que
définie par la norme IAS 40.
Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER détient un contrat de crédit-bail, signé à taux variable intégralement
couvert par un SWAP de taux fixe.
Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER ne dispose pas de droit sur des biens immobiliers dans le cadre de
location simple.
La SA BLEECKER n’occupe aucun immeuble. Au 31 août 2025, aucun actif n’est destiné à la vente.
La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, est définie à l’aide des méthodes
suivantes :
- Discounted Cash-Flow ou
- Méthode par capitalisation
Depuis l’exercice clos le 31 août 2023, Cushman & Wakefield a adapté sa méthodologie par rapport au contexte
économique orientant vers une généralisation de la méthode par DCF pour certains actifs (cf § 8.6.3).
219
Variation des immeubles :
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Valeur comptable des immeubles à l’ouverture 560 050 694 970 Acquisitions y compris CBI 16 000* Travaux 720 1 442 Dépenses ultérieures comptabilisées dans la valeur comptable Acquisitions dans le cadre de regroupement d’entreprises Entrée de périmètre Reclassement des immeubles de placement en actifs détenus en vue de la vente et autres sorties Profits ou pertes net résultant d’ajustement de la juste valeur (1 795) (18 532) Transferts vers et depuis les catégories de stocks et biens immobiliers occupés par leur propriétaires Cession d’actifs (117 830) Valeur comptable des immeubles à la clôture 574 975 560 050
*Acquisition d’un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS 11
ème
durant l’exercice.
Résultat de cession
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Prix de cession 0 106 400 Frais de cession 0 (2 373) Juste valeur prise dans les comptes à la cession 0 120 220 Résultat de cession 0 (16 193)
La variation résulte de l’absence de cession durant l’exercice.
9.1.1.3 Participations dans les entreprises associées
Au 31 aout 2025, le Groupe détient 50% de la SCI BUSSY FL.
Variations de Autres En K€ 31 08 2024 Résultat Distributions périmètre Variation 31 08 2025 Participations dans les 3 400 3 400 entreprises associées Créances rattachées à des 2 177 2 177 participations Valeur nette 0 0 0 5 577 0 5 577
220
Les principaux éléments du bilan et compte de résultat des coentreprises sont présentés ci-dessous :
En K€ 31/08/2025 Actifs non courants (principalement des immeubles de placement) 11 502 Actifs courants 422 Disponibilités et équivalents de trésorerie 379 Passifs financiers non courants (2 281) Passifs financiers courants (372) Actifs nets 9 649
9.1.1.4 Autres actifs non courants
En K€ 31 08 2024 Augmentations Diminutions 31 08 2025 Créances d’impôts différés Prêts Prêts ICNE Dépôts et cautionnements 1 824 1 629 195 Valeur nette 1 824 0 1 629 195
9.1.1.5 Clients et comptes rattachés
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Clients et comptes rattachés* 19 106 15 258 Dépréciation** -893 -899 Valeur nette 18 213 14 359 * dont 9.553 K€ liés à l’étalement des mesures d’accompagnement du paiement de loyers sur la durée restante du bail dans le cadre de
la conclusion de nouveaux baux ainsi qu’à des contributions financières relatives à des travaux
** dont 640 K€ au titre de dépréciations liées à une créance locataire en liquidation judiciaire
Ancienneté 31 08 2025
< 1an > 1 an & < 2 ans 2 ans & plus Total Clients et comptes rattachés 8 601 1 958 8 548 19 106 Au 31.08.2025 et au 31.08.2024, le poste « Client et comptes rattachés » comprend notamment une créance relative à un arriéré
locataire. Le montant de la provision du 31.08.2025, à hauteur de 640 K€ est identique à celui du 31.08.2024, compte tenu de l’absence
de nouveau paiement dans le cadre de la liquidation judiciaire d’un locataire.
221
9.1.1.6 Avances et acomptes versés
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Avances et acomptes versés 228 789 Valeur nette 228 789
9.1.1.7 Autres créances courantes
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Créances fiscales 2 668 3 562 Créances sur cessions d’immobilisations Charges constatées d’avance 2 695 2 840 Débiteurs divers 379 713 Valeur nette 5 742 7 115
9.1.1.8 Instruments financiers dérivés
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Contrats CAP 0 0 Valeur nette 0 0
9.1.1.9 Trésorerie et équivalents de trésorerie
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Valeurs mobilières de placement 1 1 Disponibilités 1 147 5 137 Trésorerie* 1 148 5 138 Découverts bancaires -621 -1 Valeur nette 527 5 137 *La baisse de trésorerie est notamment liée aux acquisitions durant l’exercice.
222
9.1.1.10 Besoin en fonds de roulement
Variation de En K€ 31 08 2025 31 08 2024 BFR Avances et acomptes versés 228 789 561 Créances clients 9.1.1.4 18 213 14 359 (3 854) Autres passifs courants/ non courants 9.1.2.5 17 622 12 690 4 932 Dépôts et cautionnements 9.1.2.3 5 854 5 165 689 Autres actifs courants 9.1.1.6 5 741 7 115 1 373 Variation de BFR au 31 08 2025 3 702
9.1.2 PASSIF
9.1.2.1 Capitaux propres
Au 31 août 2025, le capital social de BLEECKER s’élève à 20 787 356,70 €, divisé en 1 126 686 actions de
18,45 € de valeur nominale chacune.
Au 31 août 2025, BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions. Conformément à l’article L. 225-210 alinéa
3 du Code de commerce, la Société dispose de réserves autres que la réserve légale d’un montant au moins égal
à la valeur de l’ensemble des actions qu’elle possède. Le compte de réserves indisponibles doté à cet effet
s’élève à ce jour à 76.511 €.
31 08 2025 Nombre d’actions Montant en € Actions inscrites en diminution des capitaux propres 2 000 76.511 Auto-détention en % 0,18%
Les capitaux propres sont détaillés dans le tableau des variations des capitaux propres consolidés présenté avec
les états financiers.
223
9.1.2.2 Passifs financiers courants et non courants
En K€
ENCOURS Diminution Augmentation ENCOURS Remboursement ENCOURS Remboursement ENCOURS Remboursement 31 08 2024 31 08 2025 31 08 2025 31 08 2025 < 1 an 31 08 2026 1 à 5 ans 31 08 2030 au-delà de 5 ans Dettes à taux fixe 239 189 5 869 1 048 234 369 -4 677 229 692 -210 533 19 158 -19 158 Emprunt obligataire 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Emprunts bancaires 238 103 4 783 0 233 321 -3 629 229 692 -210 533 19 158 -19 158 Intérêts provisionnés 1 086 1 086 1 048 1 048 -1 048 0 0 0 0 Dettes à taux variable 74 053 4 119 9 586 79 520 -4 876 74 644 -76 644 0 0 Emprunts bancaires 0 66 8 933 8 867 26 8 893 -8 893 0 0 Intérêts provisionnés 0 0 32 32 -32 0 Crédit-bail 74 052 4 052 0 70 000 -4 249 65 751 -65 751 0 0 Découvert bancaire 1 1 621 621 -621 Total dette brute 313 242 9 988 10 634 313 889 -9 553 304 336 -285 177 19 158 -19 158
Note : Le Groupe BLEECKER estime ne pas être exposé à un risque de liquidité au cours des douze prochains mois compte tenu de sa politique de
gestion de liquidité (cf §8.6.13.2) et ce malgré la survenance d’un bris soft de covenant (cf. §6.7) :
(i) renégociation en cours de l’endettement moyen terme
(ii) mise à disposition à court terme de comptes courants par les SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT
(iii) arbitrage possible d’actif(s) le cas échéant
En K€ ENCOURS Entrée de Augmentation Diminution Reclassement ENCOURS Non Non 31 08 2024 périmètre Cash Cash 31 08 2025 cash cash Emprunt obligataire 0 0 Emprunts bancaires 238 103 9 873 -4 123 -1 666 242 187 Dettes de CBI 74 052 33 -4 087 70 000 Comptes courants d’associés -386 -7 605 16 800 24 791 Sous-total Dettes / Flux de financement hors intérêts courus 311 769 24 791 9 906 -15 812 -1 666 328 986 Intérêts courus sur emprunts 1 086 1 080 -1 086 1 080 Intérêts courus sur comptes courants 1 450 151 -1 450 151 Concours bancaires 1 621 -1 621 Total 314 305 25 412 11 137 -18 349 -1 666 330 838
224
9.1.2.3 Dépôts et cautionnements reçus
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Dépôts et cautionnements reçus 5 854 5 165 Total 5 854 5 165
Au 31 août 2025, les dépôts de garantie correspondent aux sommes versées par les locataires dans le cadre des baux immobiliers
consentis par le Groupe BLEECKER.
9.1.2.4 Provisions pour risques et charges
d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum
estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire
valoir son droit. La procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique.
9.1.2.5 Autres passifs courants
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Dettes fiscales et sociales 1 914 2 289 Autres dettes 731 708 Produits constatés d’avance* 9 151 2 621 Dettes fournisseurs et comptes rattachés 5 825 7 073 Total 17 622 12 690
* La variation des produits constatés d’avance correspond principalement aux échéances locatives du 3
ème
trimestre 2025.
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Provisions pour risques et charges* 3 538 0 Total 3 538 0 *Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de l’administration. Cette provision
225
9.2 COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
9.2.1 REVENUS LOCATIFS
En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Loyers* 22 109 26 545 Refacturation de charges 2 399 3 413 Total des revenus locatifs 24 508 29 958 *A périmètre constant, le poste « Loyers » au 31 août 2025 varie de manière positive, principalement grâce à la prise d’effet de nouveaux
baux.
9.2.2 LOYERS MINIMAUX FUTURS A RECEVOIR En K € 31 08 2025 31 08 2024 Total 94 519 105 071 A moins de 1 an 21 595 21 642 Entre 2 et 5 ans 61 808 60 187 A 5 ans et plus 11 115 23 241 Base loyer annuel 24 013 22 857
9.2.3 CHARGES OPERATIONNELLES
Les charges opérationnelles correspondent essentiellement :
- aux charges locatives qui incombent au propriétaire, charges liées aux travaux, frais de contentieux
éventuels ainsi qu’aux frais liés à la gestion immobilière,
- aux charges locatives à récupérer auprès des locataires.
Toutes les charges y compris celles récupérables auprès des locataires sont comptabilisées en Charges. Les
charges récupérées auprès des locataires sont comptabilisées en Produits.
226
9.2.4 COUT DES EMPRUNTS OU DES DETTES PORTANT INTERET
Le coût de l’endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts, les autres dettes financières, les
revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations.
en K€ 31 08 2025 31 08 2024 Produits financiers 97 370 Intérêts sur emprunts et charges financières 10 342 10 524 Intérêts liés aux opérations de crédit-bail 3 876 3 626 Charges financières liées aux financements 14 218 17 544 Coût de l’endettement financier net 14 120 17 174 Ajustement de valeur des instruments financiers 522 0 Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement 0 0 Coût de l'endettement net 14 643 14 149
9.2.5 VARIATION DU PERIMETRE
Dans le cadre de la rationalisation et de la simplification des structures juridiques du Groupe, plusieurs
opérations ont été réalisées sur l’exercice :
- La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la
dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du
patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août
2025.
- Les SARL Lulli, Mahler, Mallarme, Molière, Moussorgski, Ravel et Wagner ont été transformées en
SAS.
- La SAS Ravel a acquis 50% des titres de la SCI Bussy FL le 28 août 2025.
227
ANNEXE 3 – TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT
D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
La table thématique ci-dessous permet d’identifier les rubriques de l’annexe 1 du règlement délégué (UE)
2019/980 du 14 mars 2019.
Informations requises dans le rapport financier annuel
Pages du Document
d’enregistrement universel
1
PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATION
PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS D’EXPERTS ET
APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE
1.1
Noms et fonctions des personnes responsables des informations
4
1.2
Déclaration des personnes responsables
4
1.3
Déclaration ou rapport d’expert
5-12
1.4
Information provenant de tiers
5-12
1.5
Déclaration de l’autorité compétente
N/A
2
CONTRÔLEURS LEGAUX DES COMPTES
2.1
Noms et adresses des contrôleurs légaux
14
2.2
Changements de contrôleurs légaux pendant la période de référence
N/A
3
FACTEURS DE RISQUE
3.1
Facteurs de risques propres
15-32
4
INFORMATION CONCERNANT L’EMETTEUR
4.1
Raison sociale et nom commercial
32
4.2
LEI et numéro d’enregistrement
32
4.3
Date de constitution et durée de vie
32
4.4
Informations (siège social, forme juridique…)
33
228
5
APERCU DES ACTIVITES
5.1
Principales activités
33-34
5.1.1
Nature des opérations
33-34
5.1.2
Nouveaux produits et services importants
33-34
5.2
Principaux marchés
34-41 ; 216-217
5.3
Evènements importants
47-49
5.4
Stratégie et objectifs
47
5.5
Dépendance de l’émetteur à l’égard de brevets ou de licences, de
contrats industriels, commerciaux ou financiers ou de nouveaux
procédés de fabrication
N/A
5.6
Déclaration sur la position concurrentielle
N/A
5.7
Investissements
5.7.1
Investissements importants
48-49
5.7.2
Investissements importants en cours ou à venir
49
5.7.3
Coentreprises et participations significatives
50
5.7.4
Questions environnementales pouvant influencer l’utilisation faite
par l’émetteur, de ses immobilisations corporelles
51-52
6
STRUCTURE ORGANISATIONNELLE
6.1
Description sommaire du Groupe
53
6.2
Liste des filiales importantes
54
7
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU
RESULTAT
7.1
Situation financière
229
7.1.1
Analyse de l’évolution et résultat des activités
56-61
7.1.2
Evolution future probable des activités de l’émetteur et activités en
matière de recherche et développement
N/A
7.2
Résultats d’exploitation
7.2.1
Facteurs importants influant sensiblement sur le revenu
d’exploitation
N/A
7.2.2
Raison des changements important du chiffre d’affaires net ou des
produits nets
61
8
TRESORERIE ET CAPITAUX
8.1
Informations sur les capitaux
62
8.2
Flux de trésorerie
63
8.3
Besoins de financement et structure de financement
64
8.4
Restrictions à l’utilisation des capitaux
64
8.5
Sources de financement attendues
64
9
EVIRONNEMENT REGLEMENTAIRE
9.1
Description de l’environnement réglementaire pouvant influer de
manière significative sur ses activités
15-32
10
INFORMATION SUR LES TENDANCES
10.1
Principales tendances récentes et changement significatif de
performance financière depuis la fin du dernier exercice
65
10.2
Evènements susceptibles d’influer sensiblement sur les perspectives
65
11
PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE
11.1
Prévisions ou estimations du bénéfice publiées
65
11.2
Principales hypothèses de prévisions
N/A
11.3
Déclaration de comparabilité aux informations financières
historiques et de conformité aux méthodes comptables
N/A
230
12
ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTION ET DE
SURVEILLANCE ET DIRECTION GENERALE
12.1
Composition des organes d’administration, de direction ou de
surveillance
66-68
12.2
Conflits d’intérêts
68-69
13
REMUNERATIONS ET AVANTAGES
13.1
Rémunérations versées et avantages en nature
69-70
13.2
Provisions pour pension de retraite
70
14
FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION
ET DE DIRECTION
14.1
Date d’expiration des mandats
66
14.2
Contrats de service liant les membres des organes d’administration,
de direction ou de surveillance à l’émetteur
102-105
14.3
Information sur le comité d’audit
77-79
14.4
Déclaration de conformité au régime de gouvernement d’entreprise
71
14.5
Incidences significatives potentielles sur la gouvernance d’entreprise
N/A
15
SALARIES
15.1
Nombre de salariés
101
15.2
Participation des salariés et stock-options
N/A
15.3
Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital de
l’émetteur
N/A
16
PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
16.1
Actionnaires détenant plus de 5 % à la date du document
d’enregistrement
101 ; 145
16.2
Existence de droits de vote différents
N/A
16.3
Contrôle de l’émetteur
101
231
16.4
Accord dont la mise en œuvre pourrait entrainer un changement de
contrôle
102-105
17
TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES
17.1
Détail des transactions
105 ; 134-137 ; 189-190
18
INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L’ACTIF
ET LE PASSIF, LA SITUATION FINANCIERE ET LES
RESULTATS DE L’EMETTEUR
18.1
Informations financières historiques
122-127
18.1.1
Informations financières historiques auditées pour les trois derniers
exercices
106-128
18.1.2
Changement de date de référence comptable
N/A
18.1.3
Normes comptables
113
18.1.4
Changement de référentiel comptable
N/A
18.1.5
Informations financières, normes comptables nationales
198-199
18.1.6
Etats financiers consolidés
182-186
18.1.7
Date des dernières informations financières
163-165 ; 182-186
18.2
Informations financières intermédiaires et autres
18.2.1
Informations financières trimestrielles ou semestrielles
161-162
18.3
Audit des informations financières annuelles historiques
18.3.1
Audit indépendant des informations financières annuelles
historiques
114-120 ; 122-127
18.3.2
Autres informations auditées
N/A
18.3.3
Sources et raisons pour lesquelles des informations n’ont pas été
auditées
N/A
18.4
Informations financières pro-forma
N/A
232
18.5
Politique en matière de dividendes
18.5.1
Description de la politique de distribution de dividendes ou toute
restriction applicable
131
18.5.2
Montant du dividende par action
131
18.6
Procédures judiciaires et d’arbitrage
131
18.7
Changement significatif de la situation financière de l’émetteur
131
18.7.1
Changement significatif de la situation financière depuis la fin du
dernier exercice
131
19
INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES
19.1
Capital social
131-134
19.1.1
Montant du capital émis
131
19.1.2
Actions non représentatives du capital
N/A
19.1.3
Actions auto-détenues
131-132
19.1.4
Valeurs mobilières convertibles, échangeables ou assorties de bons
de souscription
N/A
19.1.5
Conditions de droit d’acquisition et/ou toute obligation
N/A
19.1.6
Capital de tout membre du groupe faisant l’objet d’une option ou
d’un accord conditionnel ou inconditionnel prévoyant de le placer
sous option
N/A
19.1.7
Historique du capital social
133
19.2
Acte constitutif et statuts
19.2.1
Registre et objet social
133-134
19.2.2
Droits, privilèges et restrictions attachés aux actions
N/A
19.2.3
Disposition ayant pour effet de retarder, différer ou empêcher un
changement de contrôle
134
233
20
CONTRATS IMPORTANTS
20.1
Résumé des contrats importants
134-137
21
DOCUMENTS DISPONIBLES
21.1
Déclaration sur les documents consultables
137
ANNEXE 4 – TABLE DE CONCORDANCE AVEC LE RAPPORT FINANCIER
ANNUEL
La Table thématique suivante permet d’identifier les informations requises par l’Autorité des Marchés
Financiers, au titre du rapport financier annuel, conformément à l’article 222-3 de son règlement général
ainsi qu’à l’article L.451-1-2 du Code monétaire et financier.
Informations requises dans le rapport financier annuel
Chapitres
Pages
1.
COMPTES ANNUELS
Annexe 1 p. 163 à 181
2.
COMPTES CONSOLIDES
Annexe 2 p. 182 à 226
3.
RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET
CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31.08.2024
3.1
Évènements marquants
Chap. 21 § 1 p. 138 à 147
3.2
Commentaires sur les comptes sociaux
Chap. 21 § 2 p. 148 à 152
3.3
Commentaires sur les comptes consolidés
Chap. 21 § 3 p. 153 à 160
3.4
Évolution et perspectives d’avenir
Chap. 21 § 4 p. 160
4.
DECLARATION DU RESPONSABLE
Chap.1 p. 4
5
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
COMPTES ANNUELS ET LES COMPTES CONSOLIDES
Chap. 17 § 17.3 p. 114 à 120
Chap. 17 § 17.4 p. 122 à 127
234
ANNEXE 5 – TABLE DE CONCORDANCE DU RAPPORT DE GESTION ET
DU RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D ’ENTREPRISE
Afin de faciliter la lecture du présent document, la table de concordance ci-après permet d’identifier les
informations devant figurer au sein du rapport de gestion et du rapport sur le gouvernement d’entreprise.
Eléments requis
Pages
1.
Situation et activité du Groupe
1.1
Situation de la société durant l’exercice écoulé et analyse objective
et exhaustive de l’évolution des affaires, des résultats et de la
situation financière de la société et du Groupe, notamment de sa
situation d’endettement, au regard du volume et de la complexité des
affaires
L.225-100-1, I., 1°, L.232-1, II, L.233-6 et L.233-26 du Code de
commerce
138-139 ; 153-154
1.2
Indicateurs clés de performance de nature financière
L.225-100-1, I., 2° du Code de commerce
153
1.3
Indicateurs clés de performance de nature non financière ayant trait à
l’activité spécifique de la société et du Groupe, notamment les
informations relatives aux questions d’environnement et de
personnel
L.225-100-1, I., 2° du Code de commerce
155-159
1.4
Événements importants survenus entre la date de clôture de
l’exercice et la date à laquelle le rapport de gestion est établi
L.232-1, II. et L.233-26 du Code de commerce
153
1.5
Identité des principaux actionnaires et détenteurs des droits de vote
aux assemblées générales, et modifications intervenues au cours de
l’exercice
L.233-13 du Code de commerce
145
1.6
Succursales existantes
L.232-1, II du Code de commerce
53-54
1.7
Prises de participation significatives dans des sociétés ayant leur
siège social sur le territoire français
L.233-6 al.1 du Code de commerce
53-54
1.8
Aliénations de participations croisées
L.233-29, L.233-30 et R.233-19 du Code de commerce
N/A
1.9
Évolution prévisible de la situation de la société et du Groupe et
perspectives d’avenir
L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce
160
1.10
Activités en matière de recherche et développement
L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce
Articles L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce
148
235
1.11
Tableau faisant apparaître les résultats de la société au cours de
chacun des cinq derniers exercices
R.225-102 du Code de commerce
130
1.12
Informations sur les délais de paiement des fournisseurs et des
clients
D. 441-4 du Code de commerce
146-147
1.13
Montant des prêts interentreprises consentis et déclaration du
commissaire aux comptes
L.511-6 et R.511-2-1-3 du Code monétaire et financier
N/A
2.
Contrôle interne et gestion des risques
2.1
Description des principaux risques et incertitudes auxquels la société
est confrontée
L.225-100-1, I., 3° du Code de commerce
139-144
2.2
Indications sur les risques financiers liés aux effets du changement
climatique et présentation des mesures que prend l’entreprise pour
les réduire en mettant en œuvre une stratégie bas carbone dans toutes
les composantes de son activité
L.22-10-35, 1° du Code de commerce
155-159
2.3
Principales caractéristiques des procédures de contrôle interne et de
gestion des risques mises en place, par la société et par le Groupe,
relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable
et financière
L.22-10-35, 2° du Code de commerce
139-144
2.4
Indications sur les objectifs et la politique concernant la couverture
de chaque catégorie principale de transactions et sur l’exposition aux
risques de prix, de crédit, de liquidité et de trésorerie, ce qui inclut
l’utilisation des instruments financiers
L.225-100-1., 4° du Code de commerce
139-144
2.5
Dispositif anticorruption
Loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 dite « Sapin 2 »
N/A
2.6
Plan de vigilance et compte rendu de sa mise en œuvre effective
L.225-102-4 du Code de commerce
N/A
3
Rapport sur le gouvernement d’entreprise
3.1
Politique de rémunération des mandataires sociaux
L.22-10-8, I., alinéa 2° du Code de commerce
79-81
3.2
Rémunérations et avantages de toute nature versés durant l’exercice
ou attribués au titre de l’exercice à chaque mandataire social
L.22-10-9, I., 1° du Code de commerce
79-81
3.3
Proportion relative de la rémunération fixe et variable
L.22-10-9, I., 2° du Code de commerce
93
3.4
Utilisation de la possibilité de demander la restitution d’une
rémunération variable
L.22-10-9, I., 3° du Code de commerce
N/A
236
3.5
Engagements de toute nature pris par la société au bénéfice de ses
mandataires sociaux, ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus
à raison de la prise, de la cessation ou du changement de leurs
fonctions ou postérieurement à l’exercice de celles-ci
L.22-10-9, I., 4° du Code de commerce
100
3.6
Rémunération versée ou attribuée par une entreprise comprise dans
le périmètre de consolidation au sens de l’article L.233-16 du Code
de commerce
L.22-10-9, I., 5° du Code de commerce
79-81
3.7
Ratios entre le niveau de rémunération de chaque dirigeant
mandataire social et les rémunérations moyenne et médiane des
salariés de la société
L.22-10-9, I., 6° du Code de commerce
N/A
3.8
Évolution annuelle de la rémunération, des performances de la
société, de la rémunération moyenne des salariés de la société et des
ratios susvisés au cours des cinq exercices les plus récents
L.22-10-9, I., 7° du Code de commerce
99
3.9
Explication de la manière dont la rémunération totale respecte la
politique de rémunération adoptée, y compris dont elle contribue aux
performances à long terme de la société et de la manière dont les
critères de performance ont été appliqués
L.22-10-9, I., 8° du Code de commerce
N/A
3.10
Manière dont a été pris en compte le vote de la dernière assemblée
générale ordinaire prévu au I de l’article L.22-10-34 du Code de
commerce
L.22-10-9, I., 9° du Code de commerce
80
3.11
Écart par rapport à la procédure de mise en œuvre de la politique de
rémunération et toute dérogation
L.22-10-9, I., 10° du Code de commerce
N/A
3.12
Application des dispositions du second alinéa de l’article L.225-45
du Code de commerce (suspension du versement de la rémunération
des administrateurs en cas de non-respect de la mixité du conseil
d’administration)
L.22-10-9, I., 11° du Code de commerce
N/A
3.13
Attribution et conservation des options par les mandataires sociaux
L.225-185 du Code de commerce
91
3.14
Attribution et conservation d’actions gratuites aux dirigeants
mandataires sociaux
L.225-197-1 et L.22-10-59 du Code de commerce
91
Informations sur la gouvernance
3.15
Liste de l’ensemble des mandats et fonctions exercés dans toute
société par chacun des mandataires durant l’exercice
L.225-37-4, 1° du Code de commerce
87-90
3.16
Conventions conclues entre un dirigeant ou un actionnaire
significatif et une filiale
82
237
L.225-37-4, 2° du Code de commerce
3.17
Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées
par l’assemblée générale en matière d’augmentations de capital
L.225-37-4, 3° du Code de commerce
85-86
3.18
Modalités d’exercice de la direction générale
L.225-37-4, 4° du Code de commerce
73
3.19
Composition, conditions de préparation et d’organisation des travaux
du conseil
L.22-10-10, 1° du Code de commerce
73-77
3.20
Application du principe de représentation équilibrée des femmes et
des hommes au sein du conseil
L.22-10-10, 2° du Code de commerce
74
3.21
Éventuelles limitations que le conseil apporte aux pouvoirs du
directeur général
L.22-10-10, 3° du Code de commerce
76
3.22
Référence à un du Code de gouvernement d’entreprise et application
du principe « comply or explain »
L.22-10-10, 4° du Code de commerce
71
3.23
Modalités particulières de participation des actionnaires à
l’assemblée générale
L.22-10-10, 5° du Code de commerce
84
3.24
Procédure d’évaluation des conventions courantes - Mise en œuvre
L.22-10-10, 6° du Code de commerce
82-83
3.25
Informations susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre
publique d’achat ou d’échange :
- structure du capital de la société ;
- restrictions statutaires à l’exercice des droits de vote et aux
transferts d’actions, ou clauses des conventions portées à la
connaissance de la société en application de l’article L.233-11 ;
- participations directes ou indirectes dans le capital de la société
dont elle a connaissance en vertu des articles L.233-7 et L.233-12 ;
- liste des détenteurs de tout titre comportant des droits de contrôle
spéciaux et la description de ceux-ci – mécanismes de contrôle
prévus dans un éventuel système d’actionnariat du personnel, quand
les droits de contrôle ne sont pas exercés par ce dernier ;
- accords entre actionnaires dont la société a connaissance et qui
peuvent entraîner des restrictions au transfert d’actions et à
l’exercice des droits de vote ;
- règles applicables à la nomination et au remplacement des
membres du conseil d’administration, ainsi qu’à la modification des
statuts de la société ;
- pouvoirs du conseil d’administration, en particulier en ce qui
concerne l’émission ou le rachat d’actions ;
- accords conclus par la société qui sont modifiés ou prennent fin en
cas de changement de contrôle de la société, sauf si cette
84 ; 101 ; 152
238
divulgation, hors les cas d’obligation légale de divulgation, porterait
gravement atteinte à ses intérêts ;
- accords prévoyant des indemnités pour les membres du conseil
d’administration ou les salariés, s’ils démissionnent ou sont licenciés
sans cause réelle et sérieuse ou si leur emploi prend fin en raison
d’une offre publique d’achat ou d’échange
L.22-10-11 du Code de commerce
3.26
Pour les sociétés anonymes à conseil de surveillance : Observations
du conseil de surveillance sur le rapport du directoire et sur les
comptes de l’exercice.
L. 225-68, dernier alinéa, du code de commerce
84-85
4.
Actionnariat et capital
4.1
Structure, évolution du capital de la société et franchissement des
seuils L.233-13 du Code de commerce
101-102
4.2
Acquisition et cession par la société de ses propres actions
L.225-211 du Code de commerce
149
4.3
État de la participation des salariés au capital social au dernier jour
de l’exercice (proportion du capital représentée)
L.225-102 alinéa 1° du Code de commerce
N/A
4.4
Mention des ajustements éventuels pour les titres donnant accès au
capital en cas de rachats d’actions ou d’opérations financières
R.228-90 et R.228-91 du Code de Commerce
N/A
4.5
Informations sur les opérations des dirigeants et personnes liées sur
les titres de la société
L.621-18-2 du Code monétaire et financier
150-151
4.6
Montants des dividendes qui ont été mis en distribution au titre des
trois exercices précédents
243 bis du Code général des impôts
131
5.
Déclaration de performance extra-financière
5.1
Modèle d’affaires (ou modèle commercial)
L.225-102-1 et R.225-105, I du Code de commerce
N/A
5.2
Description des principaux risques liés à l’activité de la société ou
du Groupe, y compris, lorsque cela s’avère pertinent et proportionné,
les risques créés par les relations d’affaires, les produits ou les
services
L.225-102-1 et R.225-105, I. 1° du Code de commerce
154
5.3
Informations sur la manière dont la société ou le groupe prend en
compte les conséquences sociales et environnementales de son
activité, et les effets de cette activité quant au respect des droits de
l’homme et à la lutte contre la corruption (description des politiques
appliquées et procédures de diligence raisonnable mises en œuvre
pour prévenir, identifier et atténuer les principaux risques liés à
l’activité de la société ou du Groupe)
155-159
239
L.225-102-1, III, R.225-104 et R.225-105, I. 2° du Code de
commerce
5.4
Résultats des politiques appliquées par la société ou le Groupe,
incluant des indicateurs clés de performance
L.225-102-1 et R.225-105, I. 3° du Code de commerce
N/A
5.5
Informations sociales (emploi, organisation du travail, santé et
sécurité, relations sociales, formation, égalité de traitement
L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 1° du Code de commerce
N/A
5.6
Informations environnementales (politique générale en matière
environnementale, pollution, économie circulaire, changement
climatique)
L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 2° du Code de commerce
155-159
5.7
Informations sociétales (engagements sociétaux en faveur du
développement durable, sous-traitance et fournisseurs, loyauté des
pratiques)
L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 3° du Code de commerce
155-159
5.8
Informations relatives à la lutte contre la corruption
L.225-102-1 et R.225-105, II. B. 1° du Code de commerce
N/A
5.9
Informations relatives aux actions en faveur des droits de l’homme
L.225-102-1 et R.225-105, II. B. 2° du Code de commerce
N/A
5.10
Informations spécifiques :
- politique de prévention du risque d’accident technologique menée
par la société ;
- capacité de la société à couvrir sa responsabilité civile vis-à-vis des
biens et des personnes du fait de l’exploitation de telles
installations ;
- moyens prévus par la société pour assurer la gestion de
l’indemnisation des victimes en cas d’accident technologique
engageant sa responsabilité
L.225-102-2 du Code de commerce
N/A
5.11
Accords collectifs conclus dans l’entreprise et leurs impacts sur la
performance
L.225-102-1, III et R.225-105 du Code de commerce
N/A
5.12
Attestation de l’organisme tiers indépendant sur les informations
présentes dans la DPEF
L.225-102-1, III et R.225-105-2 du Code de commerce
N/A
6
Autres informations
6.1
Informations fiscales complémentaires
223 quater et 223 quinquies du Code général des impôts
N/A
6.2
Injonctions ou sanctions pécuniaires pour pratiques
anticoncurrentielles
L.464-2 du Code de commerce
N/A
969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542024-09-012025-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542023-09-012024-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31BLE:LegalReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:StatutoryReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31BLE:LegalReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:StatutoryReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-09-012024-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-09-012024-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-09-012024-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31BLE:LegalReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:StatutoryReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-09-012025-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-09-012025-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-09-012025-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:sharesxbrli:shares