Évolution du Patrimoine
(En millions d’euros)

Évolution des loyers
(En millions d’euros)

Évolution du taux d’occupation
(EPRA)

Évolution du résultat net récurrent EPRA
(En millions d’euros)

Évolution de la dette nette
(En millions d’euros)

Évolution de la LTV
(Ratio d’endettement)

Création de la Société de la Tour Eiffel par Gustave Eiffel.

La Ville de Paris reprend la gestion du monument au terme du bail.

Renaissance de la Société rachetée par Awon Group, soutenu par le fonds Soros Real Estate Investir.

Mark Inch et Robert Waterland font de la Société de la Tour Eiffel la première SIIC cotée à la Bourse de Paris, avec 277 millions d’euros d'actifs en fin d'année.

Rachat de Locafimo, foncière valorisée 285 millions d’euros pour un total de 300 000 m2.

La Société passe en cotation continue sur le compartiment Eurolist B d'Euronext Paris et intègre l'indice EPRA (European Public Real Estate Association).

Acquisition de Parcoval pour 110 millions d’euros, qui permet un renforcement dans les parcs d'affaires, portant le portefeuille à 1,2 milliard d’euros d'engagements. En parallèle, conception et création d'immeubles de bureaux labellisés.

Phase de stabilisation puis de cessions du portefeuille, dans une conjoncture défavorable. Livraison des immeubles labellisés : Domino (Porte des Lilas, Paris), Topaz (Vélizy) et Massy Ampère (42 000 m2 au total).

Poursuite de la réduction du patrimoine. Renouvellement du Conseil d’Administration et annonce de la succession des dirigeants pour septembre 2012.

Avec près de 1 milliard d'euros de patrimoine de bureaux, la Société de la Tour Eiffel est devenue l'une des principales foncières françaises cotées. Passage de relais de ses deux dirigeants Mark Inch et Robert Waterland au profit de Renaud Haberkorn, Directeur Général.

La Société de la Tour Eiffel met en œuvre un nouveau plan stratégique articulé autour du recentrage de son activité sur l'immobilier de bureaux parisiens, la diminution de son endettement et la mise en œuvre d'opérations de construction créatrices de valeur.

Une offre publique d'achat visant les actions de la Société est initiée le 29 janvier 2014 par SMABTP, au prix de 48 euros par action. SMABTP dépose le 16 avril 2014 un projet d'offre en surenchère au prix de 53 euros par action.

La société Eurobail (groupe MI 29), contrôlée par Monsieur Chuc Hoang, qui détenait 20 % du capital en décembre 2013, dépose une offre publique d'achat concurrente le 4 juin 2014 au prix de 55 euros par action.

SMABTP dépose une OPA en surenchère le 13 juin 2014 au prix de 58 euros par action. La réussite de cette offre est annoncée le 16 septembre 2014.

La composition du Conseil d’Administration est entièrement renouvelée par les nouveaux actionnaires. Hubert Rodarie est nommé Président du Conseil d’Administration et Philippe Lemoine Directeur Général, le 16 octobre 2014.

La Société procède à une augmentation de capital de 180 millions d’euros afin d'ouvrir son capital à d'autres investisseurs institutionnels.

La Société rembourse l'ensemble de ses emprunts hypothécaires et poursuit sa politique d'investissement avec l'acquisition en 2015 de trois immeubles situés en région parisienne (78 et 92).

La Société poursuit ses investissements et porte la valeur de son patrimoine fin 2016 à 1,13 milliard d’euros, la surface passant de 400 000 m2 à 500 000 m2.

Une augmentation de capital de 140 millions d’euros souscrite en décembre 2016 par les principaux actionnaires de la Société lui permet de conserver ses objectifs d'équilibre d'endettement et de fonds propres.

La Société poursuit sa stratégie de croissance par l'acquisition d'actifs situés dans des pôles tertiaires au sein du Grand Paris et le développement de ses parcs d'affaires.

La valeur de son patrimoine représente 1,169 milliard d’euros fin 2017, pour une surface de près de 500 000 m2.

La Société poursuit sa stratégie de croissance sur le pilier du développement de ses réserves foncières et sur le pilier de la croissance externe avec l’absorption d’Affine RE.

La Société absorbe la société Affine, SIIC spécialisée dans les bureaux et l’immobilier commercial localisé en Île-de-France et dans les autres régions, avec effet au 18 décembre 2018 ; la valeur de son patrimoine représente post-fusion 1,7 milliard d’euros fin 2018, pour une surface de près de 728 000 m2, plaçant ainsi la Société au 5e rang des SIIC françaises à dominante de bureaux.

Thomas Georgeon est nommé Directeur Général à compter du 28 septembre 2018 pour succéder à Philippe Lemoine, atteint par la limite d'âge statutaire, Bruno Meyer est nommé Directeur Général Délégué à cette même date.

La Société poursuit sa politique de croissance dynamique avec 39 millions d’euros d’acquisitions pour renforcer les Parcs et créer de la réserve foncière et 173 millions d’euros de développements en 2019 pour nourrir la progression des revenus futurs. L’exécution de la fusion-absorption de la société Affine et l’intégration de ses équipes et de son patrimoine ont été réussies.

Un plan de cession a été défini et lancé pour atteindre l’objectif stratégique d’un patrimoine 100 % bureaux et une répartition géographique 80 % Grand Paris/20 % Régions à potentiel.

La dette ex-Affine a été refinancée et une ligne supplémentaire de 100 millions d’euros a été obtenue pour financer les développements dans une structure financière optimisée.

La Société a livré pour près de 76 millions d’euros de bâtiments à Lyon et dans ses parcs à Orsay et Marseille, et a renforcé sa présence dans le parc d’Aix avec l’acquisition de deux immeubles.

Le recentrage du patrimoine visant essentiellement la détention de bureaux dans le Grand Paris et les Régions à potentiel s’est poursuivi avec plus de 60 millions d’euros de cessions réalisées au cours de l’année.

Christel Zordan est nommée Directrice Générale à compter du 2 novembre 2021. Le mandat de Bruno Meyer, en tant que Directeur Général Délégué, a été renouvelé.

Le Conseil d’Administration nomme Patrick Bernasconi pour succéder à Didier Ridoret comme Président du Conseil d’Administration.

Le Conseil d’Administration valide la nouvelle feuille de route de la Société présentée par la Direction. Celle-ci vise un patrimoine composé de deux tiers de bureaux et un tiers d’actifs diversifiés, situé pour deux tiers dans le Grand Paris et un tiers dans les Grandes Métropoles Régionales dans l’intention de capter les nouveaux modes de vie, de consommation.

Le Conseil d’Administration confirme la poursuite des objectifs et de l’exécution de la feuille de route malgré un contexte de marché plus complexe.

Le Conseil d'Administration nomme Bruno Cavagné pour succéder à Patrick Bernasconi comme Président du Conseil d'Administration.

Au regard de la situation financière de la Société et de la confirmation par le Conseil d'Administration de poursuivre le déploiement de la feuille de route initiée en 2022, une augmentation de capital de 600 millions d'euros est lancée. Validée en Conseil d'Administration et en Assemblée Générale Extraordinaire, cette opération sera soutenue financièrement essentiellement par l'actionnaire majoritaire. À la suite de cette opération, la participation du groupe SMABTP au capital de la Société passe de 52,3 % à 93,8 %.

« L’augmentation de capital réalisée en ce début d’année 2025 marque une avancée essentielle au rééquilibrage de notre bilan et à la poursuite de la transformation de notre patrimoine. Dans un marché immobilier toujours sous pression, nos équipes sont pleinement mobilisées pour faire face aux enjeux locatifs qui demeurent. Nous continuons nos efforts d’adaptation avec des arbitrages nécessaires et des investissements dans des projets ambitieux et innovants. Nos actions en matière de gestion et de développement durable restent au cœur de notre engagement afin de renouer avec une croissance pérenne. Grâce à la participation de notre actionnaire majoritaire et à l’implication de nos équipes, nous abordons 2025 avec détermination, prêts à saisir les opportunités de marché, à poursuivre nos objectifs et à inscrire la Société dans une dynamique durable. » déclare Christel Zordan, Directrice Générale de la Société de la Tour Eiffel.

Dans le cadre de son augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription (DPS), la Société a levé 598,8 M€ le 17 janvier 2025. Validée en Conseil d’Administration et en Assemblée Générale, cette opération a été essentiellement soutenue financièrement par l’actionnaire majoritaire, le groupe SMABTP, portant sa participation de 52,3 % à 93,8 %. Cette levée de fonds permet de rééquilibrer le bilan de la Société, condition préalable à la poursuite du déploiement de sa feuille de route et à la transformation durable de son patrimoine face aux enjeux du marché immobilier.

Les fonds obtenus sont utilisés en priorité pour réduire les frais financiers et assurer un ratio ICR (EBE/Frais financiers) supérieur à 2x. Après avoir sécurisé ce covenant bancaire clé, les fonds permettront de rembourser en juin 2025 le TSDI 2020 de 180 M€ et ainsi d’éviter la hausse du coût du coupon de 4,5 % à 9,5 %. Dans ce cadre, la Société a déjà réduit le tirage de ses lignes de trésorerie RCF et SLL passant de 160 M€ à 0 €, et placé les 440 M€ restant, notamment destinés à rembourser l’EuroPP 2015 de 200 M€ en juillet et le TSDI de 180 M€ en juin.

Le franchissement des seuils de 60 % du capital et des droits de vote de la Société par le groupe SMABTP entraîne une suspension du régime des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (le « Régime SIIC ») en 2025. Conformément aux dispositions de l’article 208 C I et IV du Code général des impôts, la Société sortira du statut si ces seuils ne sont pas à nouveau respectés fin 2025.

Sur la base de l’analyse menée par les avocats fiscalistes conseils de la Société, l’impact financier pouvant résulter de ce changement de statut devrait être mesuré (coût de sortie contenu au regard des plus-values latentes attendues et imposition qui devrait être limitée les années suivantes – la Société n’anticipe pas de charge fiscale supérieure à 2 M€ en 2025 puis 4-6 M€ les années suivantes), et plus particulièrement au regard des enjeux liés à la nécessité de renforcer les fonds propres de la Société.

Il est rappelé qu’une sortie du Régime SIIC aurait également des conséquences pour les actionnaires de la Société. Pour rappel, le Régime SIIC impose notamment la distribution de 95 % des bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles, 70 % des plus-values de cession d’immeubles, et 100 % des distributions de dividendes reçues par la Société d’autres sociétés soumises au Régime SIIC. En cas de sortie du Régime SIIC, la Société ne sera plus soumise à ces obligations distributives. Cependant depuis 2021, la Société ne génère plus de bénéfice distribuable, elle n’a donc aucune obligation de distribution (ses obligations de distribution faisant l’objet de reports en attendant que la Société dispose de capacités juridiques et comptables de distribution) et les montants versés aux actionnaires ont été entièrement prélevés sur la prime d’émission. Dans ces conditions, l’application du Régime SIIC ne représente pas, à date, un élément déterminant de la politique de distribution.

Cette modification du statut ne remet pas en cause l’objet social de la Société, ni son souhait de préserver sa cotation sur le marché réglementé d’Euronext Paris. En cas de sortie du régime, les actions de la Société redeviendront éligibles au PEA (Plan d’Epargne en Actions) à compter de début 2026. Enfin la Société pourrait réopter pour le Régime SIIC à l’avenir, sous réserve de respecter à nouveau les conditions d’accès au régime.

À fin 2024, la dette brute s’élève à 798,2 M€ et la position de trésorerie s’établie à 79,0 M€ faisant ressortir une dette nette à 719,1 M€.

L’augmentation du ratio LTV (covenant inférieur à 50 %), de 43,3 % à fin 2023 à 44,5 % à fin 2024, est le reflet de la baisse de valeur du patrimoine. En intégrant les 420 M€ de l’augmentation de capital destinés à rembourser la dette, le LTV ressort à fin 2024 à 18,7 % et le LTV EPRA à 26,2 %.

Le ratio ICR 2024 (covenant supérieur à 2x) ressort à 3,9x, en baisse comparé à 2023 (5,7x) qui avait bénéficié de l’effet de Caps pour 4 M€ et dont la maturité était au 31 décembre 2023.

Déjà fortement engagée et pro-active sur l’ensemble des sujets ESG, la Société de la Tour Eiffel poursuit ses initiatives en ligne avec le troisième pilier de sa feuille de route, et s’inscrit pleinement dans la montée en puissance des exigences de transparence avec la taxonomie et la CSRD.

La Foncière a maintenu ses efforts dans la décarbonation de l’activité immobilière, comme l’illustre la baisse de 14 % des consommations d’énergie du périmètre maîtrisé et l’amélioration de la couverture des audits d’adaptation du patrimoine face aux changements climatiques. Elle concentre également ses efforts sur la préservation des ressources et de la biodiversité, en mettant notamment en place des solutions innovantes d’économie circulaire sur ses chantiers et des contrats de « gestion raisonnée » des espaces verts.

Depuis plusieurs années, la Société de la Tour Eiffel est également pleinement mobilisée sur des enjeux d’innovation au sein de ses activités. Ainsi, au travers d’un pôle dédié, elle travaille sur la gestion des déchets de construction, de rénovation et d’exploitation et sur le réemploi, en ligne avec l’initiative du Booster du Réemploi, et met en place des pratiques d’économie circulaire sur des actifs en cours de rénovation ou construction, participant activement à la décarbonation de l’activité immobilière.

C’est également dans cette démarche que la Société a mis en place en avril dernier une ligne de crédit responsable SLL (« Sustainabilty Link Loan ») de 90 M€ sur 7 ans (5 ans avec 2 options d’extension d’une année supplémentaire), indexée à l’atteinte d’objectifs pour 2030, de réduction des consommations d’énergie de 15 % par rapport à 2022, de certifications environnementales des développements avec l’obtention de niveau au moins égal à « très performant », et de 700 heures de formation des collaborateurs aux enjeux ESG. Cette ligne est non tirée à date, à la suite du remboursement de l’encours grâce à une partie du produit de l’augmentation de capital de janvier 2025.

À fin février 2025, sur un total de 80,2 M€ de loyers quittancés en 2024, 95,2 % ont été encaissés (vs. 97,5 % l’an dernier).

Cette performance est le fruit du modèle de gestion immobilière et locative internalisée conjuguant sélection rigoureuse et proximité des locataires pour construire une base locative de qualité. Dans une économie fragile, la Société reste particulièrement vigilante en maintenant la proximité et le dialogue avec ses clients. Le recul à 95,2 % est le reflet de difficultés rencontrées principalement par deux locataires sur des actifs parisiens, pour lesquels la Société reste confiante quant à leur relocation rapide.

Le suivi du risque locatif sur la base des notations Coface et Credit Safe continue d’indiquer que plus de 80 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible), témoignant de sa résilience.

(En millions d’euros)

Près de 12,5 M€ de loyers annualisés ont fait l’objet d’accords avec les locataires en 2024, dont 4,2 M€ de nouveaux baux signés et 8,0 M€ renouvelés. En intégrant les départs annoncés, le solde net de l’activité locative ressort à - 3,5 M€ en loyers annualisés. Il tient compte de renégociations avec le rectorat de Versailles (7 760 m²) à Guyancourt, SDEL à Puteaux (3 070 m²) et Absys Cyborg à Issy-les-Moulineaux (2 230 m²), de signatures avec CACIB (5 380 m²) à Montrouge, EFI (2 930 m²) à Vélizy, Greenbig (1 140 m²) à Puteaux et Ondura à Suresnes (830 m²), ainsi que des départs annoncés d’Air Liquide (9 470 m²) à Champigny, de TeamTo (2 720 m²) à Paris Bastille, de la DGFIP (3 960 m²) à Nantes, d’Enedis (1 250 m²) et de Tereos (1 250 m²) à Lille.

Au-delà des congés ci-dessus, les principaux départs déjà annoncés, effectifs début 2025, concernent la Région Hauts-de-France (3 750 m²) et la SNCF (1 250 m²) à Lille.

Au 31 décembre 2024, le taux d’occupation financier (EPRA) est en baisse à 76,3 % (vs. 78,0 % à fin 2023), en ligne avec les estimations annoncées par la Société dans sa communication du 5 décembre 2024. Ce recul est essentiellement lié aux cessions, dont le taux d’occupation moyen était de 96 % à fin 2023, et au Nanturra (hôtel d’activités à étages de 5 400 m² situé dans le Parc Eiffel Nanterre Seine) dont le taux d’occupation à sa livraison fin novembre 2024 restait limité. Retraité de la vacance provoquée (opérations de redéveloppements), le taux d’occupation ressort à 81,8 % (vs. 83,4 %). Par ailleurs, la durée moyenne des baux et leur période ferme ressortent respectivement à 5,1 ans et 3,1 ans (vs. 5,5 et 3,1 ans à fin 2023).

Au 31 décembre 2024, sur près 410 baux, les loyers annualisés ressortent à 82,6 millions d’euros dont 45 % sont sécurisés par 20 locataires de premier plan. La base locative du Groupe se détaille de la façon suivante :

L'IPC affiche une croissance moyenne de +2,2 % en 2024, mais celle-ci est retombée à +1,2 % a/a au quatrième trimestre. Le recul de l'inflation a permis au pouvoir d'achat des Français de reprendre des couleurs, cependant celui-ci s'est traduit par une augmentation du taux d'épargne et la consommation des ménages reste faible. Le PIB français pourrait ainsi enregistrer +1,1 % en 2024 mais seulement +0,8 % en 2025.

La Banque Centrale Européenne a profité de ce contexte pour réduire ses taux directeurs, abaissant le taux de dépôt de 100 points de base depuis juin pour atteindre 3,0 % en décembre. Une diminution de 100 points de base supplémentaires est attendue au S1 2025, mais la résistance de l'inflation « core » en Europe et les incertitudes liées aux Etats-Unis pourraient perturber ce calendrier.

Le taux de l'OAT 10 ans est resté relativement stable autour de 3 % depuis le début de l'année 2023, même s'il reste soumis à une forte volatilité notamment due à la fragilité du gouvernement.

Après plusieurs années de baisses successives, les volumes investis en immobilier d'entreprise en France se stabilisent, avec 15 milliards d'euros engagés sur l'ensemble de l'année 2024. Cette situation s'explique notamment par un frémissement au 4e trimestre, en attestent les 4,8 milliards d'euros investis (+22 % vs T4 2023).

Les nouvelles baisses des taux directeurs des banques centrales et de l'inflation pourraient encourager les investisseurs à augmenter leur allocation immobilière. En conséquence, le volume d'investissement en immobilier commercial en France pourrait confirmer son rebond de fin 2024 pour atteindre 16 milliards d'euros sur l'ensemble de l'année 2025.

Après un début d'année plutôt morose, le dernier trimestre 2024 enregistre une meilleure performance et permet d'aborder 2025 avec plus d'optimisme.

Près de 5 milliards d'euros ont été investis en Bureau en France cette année, soit une baisse de 27 % par rapport à 2023. Le secteur tertiaire ne représente plus que 32 % du volume global investi cette année en immobilier d'entreprise contre 61 % en moyenne sur les dix dernières années. En Île-de-France, moins de 4 milliards d'euros ont été engagés. Seulement 8 transactions supérieures à 100 millions d'euros se sont signées, toutes situées dans Paris intramuros. Le marché francilien a été dominé par les investissements dans Paris QCA : ce secteur concentre plus de 50 % des montants engagés cette année en Bureau. Dans les métropoles régionales, 1,5 milliard d'euros ont été investis en Bureau en 2024. Lyon reste en tête des métropoles régionales, suivie par Aix­Marseille et Lille.

S'il concentrait 21 % des engagements en immobilier d'entreprise en 2023, le Commerce représente seulement 16 % des montants investis en 2024. 2,4 milliards d'euros ont été investis en commerce, soit une baisse de 23 % par rapport à l'année précédente. Ce résultat quelque peu décevant s'explique notamment par la non-finalisation de plusieurs transactions majeures avant la fin de l'année, mais qui profiteront au résultat du 1er semestre 2025. Le commerce de périphérie a porté le marché tout au long de l'année : il représente 56 % des montants engagés en commerce en 2024 et 1,4 milliard d'euros. Parmi les transactions d'ampleur de ce dernier trimestre, citons SOFIDY qui s'est positionné sur le retail park « Les Allées de Cormeilles ».

L'année 2024 aura fait la part belle au marché Industriel. En effet, ce dernier termine l'année en enregistrant plus de 5 milliards d'euros investis, soit une hausse de 62 % par rapport à 2022. Le secteur représente ainsi 34 % des montants engagés en immobilier d'entreprise en France et devient la principale classe d'actifs. Le marché a notamment été porté par la signature de plusieurs portefeuilles d'envergure, dont 2 qui se sont vendus pour plus de 300 millions d'euros : le portefeuille MONTCLAIR vendu par Blackstone et acquis par Ares Management Corporation et le portefeuille vendu par Altarea et acheté par la société belge WDP. Le marché reste toujours majoritairement dominé par les acteurs anglo-saxons.

2,7 milliards d'euros ont été engagés en Hôtellerie au cours de l'année 2024, soit un résultat bien supérieur à celui de 2023 (+25 %). La très grande majorité des transactions se sont réalisées sur des hôtels 3 ou 4 -étoiles. Le marché a bénéficié de 6 transactions : supérieures à 100 millions d'euro, dont une qui s'est signée sur la fin de l'année : Mohari Hospitality et Omnam lnvestment Group, ainsi que l'artiste Pharrell Williams, ont acquis un hôtel 5 étoiles dans le 1er arrondissement parisien. 2024 s'avère donc être une excellente année pour l'investissement hôtelier en France, qui représente 17% des montants engagés cette année en immobilier d'entreprise, contre moins de 10% en moyenne sur les 10 dernières années.

Le marché a connu un léger rebond .au cours du dernier trimestre 2024, permettant ainsi d'atteindre un volume total investi en immobilier d'entreprise identique à celui de 2023. Ce bon dernier trimestre permet d'être un peu plus confiant et d'envisager 2025 sur une note plus optimiste.

En Ile-de-France, les taux de rendement prime en Bureau ont poursuivi leur décompression, à l'exception de Paris QCA qui, en cette fin d'année, voit son taux se compresser pour atteindre les 4,00 %.

En Commerce, la correction des taux de rendement prime s'était réalisée en 2023 et les taux ont eu plutôt tendance à se stabiliser au cours de l'année 2024. La reprise du marché espérée pour 2025 devrait permettre d'enregistrer des compressions de taux, et ce dès le 1er semestre 2025.

En Logistique, les taux de rendement prime ont continué de se décompresser sur la première partie de l'année, pour ensuite de stabiliser autour de 4,90 %.

Avec 1 750 400 m² placés cette année, le marché locatif francilien affiche une baisse de 11 % par rapport à 2023. Le segment des petites surfaces (< 1 000 m²) diminue de 9 % et celui des moyennes surfaces (1 000 – 5 000 m²) suit la même tendance
(-10 %), tandis que les grandes surfaces (> 5 000 m²) sont les plus affectées, avec 546 000 m² placés, soit une diminution de 13 %. En effet, seulement 49 transactions supérieures à 5 000 m² se sont signées cette année. Malgré un regain d'activité, seulement 4 transactions supérieures à 20 000 m² ont été actées. À titre d'exemple, en fin d'année, SANOFI a pris à bail plus de 30 000 m² de bureaux sur l'immeuble CB3 à La Défense.

Paris intra-muros reste le secteur le plus prisé par les utilisateurs, représentant 47 % de la demande placée francilienne. Paris hors QCA se démarque grâce à la signature de 13 transactions supérieures à 5 000 m², ce qui lui permet d'afficher une stabilisation de 1 % de sa demande placée. Paris hors QCA dispose de la transaction locative la plus importante de l'année : une prise à bail de plus de 40 000 m² dans l'immeuble THE GOOD ONE, situé dans le 13ème arrondissement.

Sur le reste de l’Ile-de-France, le secteur de La Défense augmente fortement grâce notamment à la transaction de Sanofi, alors que le Croissant Ouest affiche de fortes baisses, notamment en Péri-Défense (-42 %) et dans la Boucle Sud
(-32 %). La 1ère Couronne Nord se démarque, enregistrant une hausse de 83 % du volume grâce à la signature de 3 transactions supérieures à 10 000 m².

Au 1er janvier 2025, le taux de vacance immédiat sur les bureaux franciliens atteint 10,2 %. Les disparités restent fortes entre les secteurs, avec une vacance toujours faible dans Paris (5,8 %) alors qu'elle atteint 19,8 % en 1ères Couronnes et 15 % à La Défense.

L'offre à un an continue elle aussi d'augmenter sur l'ensemble de l’Ile-de-France (+8 % sur un an) ; elle s'établit à 7 millions avec une part de neuf qui reste stable (33 %). Cependant, on constate une diminution des offres en chantiers, ce qui devrait entraîner des répercussions sur le niveau de l'offre neuve dans les années à venir.

Avec une offre immédiate disponible qui poursuit sa progression, les écarts de loyers se creusent entre les différents secteurs géographiques. L'évolution des valeurs locatives reflète bien les disparités géographiques des marchés avec des valeurs prime qui continue d'augmenter à Paris : un nouveau record a même été atteint avec une signature à 1 200 €/m²/an.

En périphérie, les loyers moyens se stabilisent, traduisant une sélectivité accrue des utilisateurs. Quant aux mesures d’accompagnement, elles se situent en moyenne à 22 % pour l'ensemble de l'Ile-de-France. Dans Paris, elles sont généralement en dessous des 20 %, alors qu'elles dépassent les 35 % dans les secteurs de La Défense et Péri-Défense.

Les montants investis en bureaux ont fléchi en 2024, avec
3,4 milliards d'euros engagés, représentant une baisse de 29 % sur un an. À titre de comparaison, sur la moyenne des 5 dernières années, 13 milliards d'euros étaient investis sur un an. L'année 2024 a connu deux vitesses : un premier semestre au ralenti avec seulement 1 milliard d'euros engagés et un second semestre qui a connu un sursaut avec 2,4 milliards d'euros engagé.

116 transactions ont été recensées sur le marché en 2024, alors qu'en moyenne sur les 5 dernières années environ
227 transactions sont signées chaque année. 9 transactions au‑dessus des 100 millions d'euros ont été actées, dont 6 opérations ont été signées dans le QCA.

Paris dans son ensemble concentre plus des ¾ des montants engagés. En-dehors de Paris, trois transactions notables : l'acquisition par Corum Eurion de l'opération IN SITU à Issy-les‑ Moulineaux ainsi que l'achat de l'immeuble LIBERTÉ 1 situé à Charenton-le-Pont par Hines, et enfin l'investissement de Baumont Real Estate France d'un immeuble situé au 127 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-Sur-Seine.

Les taux de rendement continuent leur décompression avec des hausses plus ou moins marquées selon la liquidité des actifs et les secteurs géographiques. Seul le secteur de Paris CA voit son taux se compresser autour des 4 %, une tendance qui devrait se prolonger en 2025.

À périmètre constant, les revenus locatifs bruts diminuent de 0,5 %, l’effet des départs et des négociations (- 4,6 M€) étant en grande partie absorbé par celui des indexations (+ 4,2 M€, + 5,3 %). Au global, les loyers reculent de 4,9 % pour s’établir à 79,0 M€, l’impact des cessions (- 4,6 M€) n’étant que partiellement compensé par celui des acquisitions (+ 0,5 M€). Les revenus locatifs nets des charges diminuent de 8,7 %, 2023 ayant bénéficié d’un rattrapage des redditions de charge (2,0 M€) créant un effet de base défavorable pour 2024.

Le résultat d’exploitation courant ressort à 48,0 M€ (vs. 52,8 M€), enregistrant la nette diminution des frais de fonctionnement
(-2,1 M€), en lien avec les adaptations menées sur la structure du Groupe. Par ailleurs, le risque clients augmente de 1,5 M€.

Les frais financiers augmentent à 13,0 M€ (vs. 9,6 M€), et font ressortir un taux moyen à 1,6 % (vs. 1,2 %), 2023 ayant bénéficié d’un produit de 4,0 M€ sur des produits de dérivés (caps). L’essentiel de ces caps avait pour maturité fin 2023. En parallèle, les Swaps à -0,50 % permettant de maintenir un taux relativement faible ont produit leurs fruits jusqu’à fin 2024. La Société poursuit sa politique de couverture de taux qui lui garantit à ce stade, pour un nominal de 405 M€, un taux moyen inférieur à 2,50 % à jusqu’à fin 2026.

À la suite de la mise à jour du guide sur les mesures de performance de l'EPRA (EPRA BPR) en septembre 2024, le Résultat EPRA intègre désormais les autres coûts liés à la structure financière (tels que les TSDI) ainsi que les ajustements liés aux éléments non opérationnels et exceptionnels. Le coût des TSDI représente 13,8 M€ en 2024 contre 13,4 M€ en 2023, reflet de la hausse des taux sur les 75 M€ du TSDI 2007, indexé sur l’Euribor 3 mois.

Après prise en compte de ce changement de méthode, des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le Résultat EPRA (résultat net courant ajusté des autres coûts de la structure financière) ressort à 21,9 M€ contre 32,4 M€ en 2023, soit respectivement par action de 1,32 € et 1,95 €. À titre d’information, le résultat EPRA ancienne méthode aurait été de 35,7 M€ en 2024 contre 45,8 M€ en 2023.

En réintégrant l’ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, reprises, résultat de cession, autres coûts liés à la structure financière, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s’élève à - 59,2 M€ contre - 47,2 M€ en 2023.

Le Cash-Flow Courant s’établit pour la période à 24,1 M€ soit 1,45 € par action, contre 2,03 € en 2023 reflétant l’évolution du résultat EPRA calculé selon la nouvelle méthode.

Après prise en compte du Cash-Flow Courant, la variation de trésorerie résulte également de :

Le résultat EPRA est défini comme le résultat net courant provenant des activités opérationnelles ajusté, depuis la mise à jour du guide sur les mesures de performance de l'EPRA (EPRA BPR) en septembre 2024, des autres coûts liés à la structure financière (tels que celui des TSDI) et des éléments non opérationnels et exceptionnels. Le tableau ci-dessous illustre l’évolution du résultat IFRS décomposé entre le résultat EPRA et le résiduel appelé ici résultat net non courant (Rn n-c).

Les commentaires relatifs au résultat EPRA figurent au paragraphe 2.3.1 Cash-flow Courant et Résultat EPRA, et le détail des chiffres au paragraphe 2.6.1 Résultat EPRA et Résultat net courant.

Dans un contexte de marché de l’investissement encore très contraint, le Groupe a pu réaliser la cession de 5 actifs (rue du Général de Gaulle au Kremlin-Bicêtre, le Fontenay à Lyon Gerland, rue Auber à Paris, Diagonale Ouest à Montigny-le-Bretonneux, le Parc des Aygalades à Marseille) en 2024 pour un montant de 84,5 M€ hors droits.

Depuis le début de la mise en œuvre de la feuille de route, les cessions se sont réalisées avec des valorisations globalement alignées sur celles des expertises. Les dernières transactions intègrent toutefois des ajustements entre 20 % et 28 % imposés par l’évolution du marché et la nécessité pour la Société de poursuivre la rationalisation de son portefeuille dans une période à fort enjeu bilantiel.

EvasYon est un projet mixte situé à Lyon et comprend un immeuble de bureaux de 5 200 m² et un immeuble de coliving de 5 400 m². Démarré à l’été 2023, ce redéveloppement (ex Lyon Dauphiné) a été livré en 2 phases : fin 2024 pour la partie coliving et début 2025 pour la partie bureaux. Le coliving est totalement sécurisé par la signature d’un BEFA de 12 ans avec Bikube, un opérateur spécialisé.

Sur le Parc du Golf à Aix-en-Provence, la construction du Jade, immeuble de bureaux d’une surface de 4 130 m² (dont terrasse) est en cours de finalisation, la livraison étant prévue mi-mars 2025. L’immeuble est pré-loué à 33 % à fin 2024. Des discussions sont en cours sur l’intégralité des surfaces.

À Puteaux, sur les quais de Seine, en périphérie immédiate de la Défense, le groupe poursuit le redéveloppement de Rivage, un immeuble de bureaux structure bois béton (non IGH) de 9 700 m² (HQE BD Excellent, BREEAM Excellent). Le chantier a débuté en septembre 2023. La démolition de la superstructure existante s’est achevée au 2ème trimestre 2024. Les travaux de superstructure sont en cours avec une livraison prévue à fin 2025 / début 2026.

Dans le parc Eiffel Nanterre Seine, sur un foncier disponible, la Société a livré au 4ème trimestre 2024 le Nanturra, un hôtel d’activités à étages, divisible, de 5 400 m² sous sa marque LILK (Light Industrial Last Kilometer). Ce concept d’immeuble polyvalent permet de répondre aux besoins de surfaces d’activités et de logistique du dernier kilomètre à proximité des centres urbains. L’actif est pré-loué à 35 %. Un second projet, l’immeuble le Syrah, de même nature et également divisible, d’une superficie de 8 000 m² a été lancé à Bobigny dans la ZAC des vignes. La livraison est prévue au 2ème trimestre 2025. Le Syrah se démarque notamment par sa performance environnementale (Géothermie sur sondes, matériaux bas carbone, agriculture urbaine, etc…). Concernant le Nanturra, il a également été construit avec des matériaux bas carbone tels que la peinture biosourcée et des enrobés bas carbone. Ces 2 projets, à la pointe de l’innovation, visent par ailleurs la certification BREEAM Excellent.

Ces six projets représentatifs de la stratégie de création de valeur de la foncière viennent alimenter le plan de développement au fur et à mesure de l’obtention des autorisations administratives. Au total les cinq projets lancés (EvasYon, Puteaux, Nanturra, Syrah et Jade) représentent 10,8 M€ de loyers potentiels.

La VEFA « Millésime », 4 500 m² de bureaux (HQE Excellent, BREEAM Excellent, Well silver) situés à Issy les Moulineaux, est pré louée pour 10 ans dont 9 ans fermes aux Nouveaux Constructeurs. L’achèvement du gros œuvre a été réalisé avec une livraison programmée pour le 3ème trimestre 2025.

Par ailleurs, la VEFA « Manufacture » située à Lyon, a atteint le stade « hors d’eau ». Cet ensemble immobilier mixte et réversible de 4 000 m² comprend des bureaux (HQE Excellent, BREEAM Very Good), des logements (BBC Effinergie) et des commerces. Sa livraison est prévue au 3ème trimestre 2025 pour les bureaux et commerces et au 4ème trimestre 2025 pour les logements.

Ces investissements s’inscrivent dans la stratégie de transformation du patrimoine : des localisations de qualité, des revenus locatifs sécurisés et des immeubles performants sur le plan environnemental.

Au 31 décembre 2024, la valeur du patrimoine s’élève à 1 617 M€, pour 75 % de bureaux (1 219 M€), 12 % de locaux d’activité / logistique (188 M€), 11 % à usage mixte (177 M€) et de manière encore marginale en résidentiel géré. Ce patrimoine se situe en totalité en France, dont 75 % dans le Grand Paris (1 209 M€). Dans une démarche d’amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 83 % de celui-ci fait l’objet d’une certification attestant de sa performance environnementale à fin 2024.

Le Groupe Société de la Tour Eiffel a procédé au 31 décembre 2024, à l’évaluation de son patrimoine par des experts indépendants (sous forme détaillée ou actualisée) pour 98 % de sa valeur. Les prix des promesses de vente sont retenus pour les actifs en cours de cession.

Le Groupe a retenu deux experts pour la totalité de son patrimoine, de manière à simplifier la lisibilité de ses expertises :

La répartition des dossiers entre les experts est motivée par l'implantation géographique des immeubles ainsi que par le type d'immeuble expertisé. Conformément aux principes établis par le code de déontologie des SIIC, la Société procède à une rotation des experts de sorte que pour un même actif, un expert ne puisse réaliser plus de deux mandats consécutifs de quatre ans (sauf exception), et s’assure dans ce cas qu’au terme de sept ans maximum les équipes internes en charge de l’expertise soient changées. Sur la période il a été procédé à une rotation de 8,7 % de la valeur du patrimoine.

Suivant les recommandations de l'Autorité des Marchés Financiers, ces expertises ont été réalisées selon des méthodes reconnues et homogènes d'une année sur l'autre sur la base des prix nets vendeurs, c'est-à-dire hors frais et hors droits.

Les méthodes utilisées par les experts pour la valorisation du patrimoine sont décrites dans le paragraphe 9.3.3.

Le patrimoine du Groupe s'établit à 1 616,9 millions d’euros, hors droits de mutation et frais et se compose comme suit :

L’évaluation au 31 décembre 2024 du patrimoine de la Société est en baisse de 5,8 % à périmètre constant par rapport à fin 2023. Cette diminution résulte de la poursuite de la remontée des taux de capitalisation moyen retenus dans les expertises et qui s’établit à 6,01 % (+20 pb vs. fin 2023). Cette baisse est limitée de manière marginale par l’effet de la hausse des loyers. Après prise en compte des éléments de périmètre le patrimoine s’élève à 1 616,9 M€ (Cessions : -84,5 M€, moins-values de cessions : ‑24,0 M€, variation de juste valeur : -93,4 M€, Capex : +18,3 M€, développements : +83,1 M€ et acquisition : 0 €).

Au 31 décembre 2024, les experts indépendants estiment que la valeur locative de marché de la totalité du patrimoine est de 118,9 millions d’euros, pour une valeur droits inclus de 1 715 millions d’euros, soit un rendement effectif potentiel de 6,9 % (constructions incluses).

Début avril 2024, la Société a mis en place une nouvelle ligne de crédit responsable, dont les conditions financières sont indexées sur des critères de performances ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance), pour un montant de 90 M€ et une durée maximale de 7 ans (5 ans avec deux options d’extension d’une année supplémentaire). Elle permet d’allonger la maturité de la dette et de maintenir la liquidité du Groupe, tout en soulignant sa démarche exigeante et transverse en matière ESG.

La marge de ce nouveau financement est ajustée selon l’atteinte de trois critères ESG cohérents avec les objectifs et la stratégie du Groupe :

Cette ligne vient remplacer la ligne de crédit RCF CADIF 2017 arrivant à échéance. La Société a procédé au remboursement de cette dernière début avril 2024, tirée à hauteur de 80 M€, en répartissant ses tirages pour le même montant entre la ligne RCF CADIF 2018 et la ligne Natixis 2017.

La Société a également remboursé le 4 octobre dernier la ligne de trésorerie RCF Natixis 2017 utilisée à hauteur de 60 M€ en tirant le 30 septembre dernier pour le même montant sur la nouvelle ligne de trésorerie SLL CADIF 2024. La trésorerie de la Société s'est retrouvée ainsi temporairement augmentée de 60 M€ au 30 septembre 2024 : elle était de 133,8 M€ au
30 septembre 2024, à comparer à 63,5 M€ au 30 juin 2024. Enfin, sur l'année, la Société aura amorti ses emprunts sécurisés à hauteur de 3,9 M€.

En décembre 2020, le Groupe a souscrit à trois swaps pour un nominal de 480 millions d’euros à un taux fixe de - 0,503 % contre Euribor 3M, sur quatre ans (soit jusqu’au 31 décembre 2024), rendant certaines options inutiles.

En 2023, le Groupe a souscrit des swaps pour un nominal total de 365 millions d’euros à un taux fixe moyen de + 2,647 % contre Euribor 3M, sur deux ans, entre le 31 décembre 2024 et le 31 décembre 2026.

Afin de compléter et d'ajuster sa couverture de taux, la Société a conclu des swaps en 2024. Le nominal couvert entre le
31 décembre 2024 et le 31 décembre 2026 est de 405 M€ à un taux moyen de 2,466 % et entre le 31 décembre 2026 et le 31 décembre 2028, le nominal couvert est de 125 M€ à un taux moyen de 2,232 %.

Les instruments financiers à taux fixe comprennent :

Les instruments financiers à taux variable comprennent :

Les disponibilités comprennent les montants non tirés :

La couverture de taux est destinée à couvrir tous les instruments à taux variable, TSDI 2007 compris.

L’encours moyen de la dette en nominal s’élève à 796 millions d’euros en 2024 contre 789 millions d’euros en 2023. Le taux d’intérêt moyen est de 1,63 % contre 1,22 % au cours de l’exercice précédent.

Le niveau d'endettement du Groupe au 31 décembre 2024 représente 44,5 % du patrimoine dont la valeur est de 1 616,9 millions d’euros, contre 43,3 % au 31 décembre 2023.

La maturité moyenne de la dette financière passe à 2,6 ans au 31 décembre 2024 contre 3,6 ans au 31 décembre 2023 (en prenant en compte la dette non tirée).

Les ratios d'endettement sont résumés dans les tableaux ci-après :

Comme précisé dans la note 5.6.5 Risque de liquidité des comptes consolidés dans la section 6, toutes choses étant égales par ailleurs, sur la base de la situation de l’endettement et de la trésorerie constatée au 31 décembre 2024 et des hypothèses retenues par les experts immobiliers (une VLM totale de 118,9 millions d'euros et un taux de rendement moyen de 6,00 %), le ratio LTV limite de 50 % serait atteint si la valeur du patrimoine venait à baisser de 178,6 millions d'euros. Cette baisse correspondrait à une baisse de valeur locative de 30,3 millions d'euros ou une hausse de taux de rendement de 1,50 %.

Par ailleurs, toutes choses étant égales par ailleurs, sur la base d'une augmentation de capital de 598,8 millions d'euros permettant de réduire l'endettement financier net de
420 millions d'euros, le ratio LTV aurait été de 18,7 % à fin 2024.

Enfin, toutes chose étant égales par ailleurs, le ratio LTV limite de 50 % serait atteint si la dette financière nette venait à augmenter de 89,3 millions d'euros, ou 505,9 millions d'euros post augmentation de capital.

Par ailleurs, toutes choses étant égales par ailleurs, sur la base de l’excédent brute d’exploitation de la Société, le ratio ICR (EBE / Frais financiers) limite de 2,0 x serait atteint si les frais financiers venaient à augmenter de 12,2 M€ en base annuelle.

Avec un swap moyen passant de -0,5 % à 2,5 %, les frais financiers devraient connaître une augmentation de l’ordre de 3 % sur 480 M€, soit plus de 14 M€ de frais financiers supplémentaires. Le risque de bris de covenant au 30 juin 2025 était donc avéré sur la base de la structure financière au 31 décembre 2024. L'augmentation de capital réalisée le 17 janvier 2025 pour un montant brut de 598,8 M€ permet de passer ce covenant.

L’EPRA, association regroupant les foncières européennes cotées, a mis à jour en septembre 2024 son guide sur les mesures de performance intitulé « Best Practice Recommendations » (BPR).

Désormais, le Résultat EPRA intègre deux nouveaux ajustements :

Société de la Tour Eiffel s’inscrit dans cette recherche d'homogénéité de la communication financière, qui vise à améliorer la qualité et la comparabilité de l’information, et à fournir aux investisseurs les agrégats clés recommandés par l’EPRA. Ils figurent dans le tableau récapitulatif ci-dessous.

Dans le guide publié par l’EPRA (association des foncières européennes) en octobre 2019, trois ANR EPRA ont été créés, remplaçant les précédents ANR EPRA et ANR triple net EPRA :

L'Actif Net Réévalué EPRA NDV correspond aux capitaux propres consolidés du Groupe retraités des éléments suivants :

L'Actif Net Réévalué EPRA NTA correspond aux capitaux propres consolidés du Groupe retraités des éléments suivants :

L’Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 40,8 € à 35,0 € à fin 2024, essentiellement en raison de l’ajustement de la valeur du patrimoine (-5,6 € par action). L’Actif Net Réévalué EPRA de liquidation (NDV) par action, qui intègre la hausse de valorisation des instruments de couverture, passe de 41,9 € à 36,8 €.

En prenant en compte l’effet de l’augmentation de capital réalisée le 17 janvier 2025, l’ANR EPRA NTA et l’ANR EPRA NDV ressortent respectivement à 8,9 € et 9,1 € par action.