1Présentation du Groupe

1.1Historique de Nexity

Créé en juin 2000, le Groupe Nexity(1) est le fruit de l’assemblage des activités immobilières historiques de la Compagnie Générale des Eaux (devenu Vivendi), et en particulier les métiers de la SEERI et de la SARI (aménageur du quartier de La Défense à Paris) et des activités immobilières historiques du groupe Arnault, promoteur de logements destinés aux classes moyennes.

La sortie du groupe Vivendi a été réalisée sous forme d’opération à effet de levier(2) par les dirigeants (Stéphane Richard, Jean-Louis Charon et Alain Dinin) appuyés d’investisseurs financiers dont LBO France et la Caisse des Dépôts. 

Le Groupe Nexity s’est ensuite introduit en bourse en octobre 2004 à l'initiative de ses dirigeants, convaincus que le temps court des opérations à effet de levier n’était plus compatible avec les métiers de promotion et d’aménagement urbain.

En juin 2007, Nexity s'est allié avec le groupe Caisse d’Épargne (devenu groupe BPCE), qui lui a apporté les activités de services et d’administration de biens (Lamy) et des participations minoritaires dans des activités non stratégiques (21% du Crédit Foncier de France, 33% de la foncière Eurosic et 40% de Ciloger - société de gestion de SCPI). L’ambition de cette alliance consistait à développer une plateforme de services dédiée aux différents clients : particuliers, entreprises et collectivités.

À la suite de la crise financière de 2008, Nexity a arbitré les participations minoritaires mentionnées ci-dessus, et a renforcé ses implantations géographiques et ses parts de marché sur l’ensemble de ses métiers historiques. Le Groupe a également fait croître ses activités de services par croissance externe, avec notamment l'acquisition en 2014 d'Oralia (administration de biens), en 2016 de PERL (usufruit locatif social) ainsi que du Groupe Edouard Denis (promotion résidentielle), en 2022 d'Angelotti (promoteur/aménageur résidentiel en Occitanie), ou encore en prenant des participations majoritaires (Morning en 2018 dans le coworking).

Pour faire face à la crise immobilière inédite et durable depuis début 2022 et à la nouvelle donne de marché, Nexity a fait le choix stratégique de se recentrer en premier lieu sur ses activités domestiques en cédant notamment ses filiales polonaises et portugaises, respectivement en juillet et septembre 2023 (les pays restants, Belgique, Italie et Allemagne, étant en gestion extinctive).

En 2024, Nexity a déployé un  plan de transformation intégrant notamment le recentrage du Groupe sur ses métiers d’aménageur, de promoteur et d’exploitant. Le Groupe a ainsi réalisé les opérations suivantes :

• Cession de ses activités d’administration de biens à la société d’investissement Bridgepoint le 2 avril 2024. Le Groupe continue à proposer à ses clients l'ensemble de ses offres en s’appuyant sur le partenariat stratégique adossé à cette cession ;
• Cession de sa filiale Nexity Property Management à Crédit Agricole Immobilier le 31 octobre 2024 ; et
• Cession de 50% des titres dans la plateforme d’annonces immobilières Bien’ici au groupe Arche. Nexity conserve en tant qu’acteur majeur de la profession une participation de 6% dans la plateforme.

Dans la continuité du plan de transformation, Nexity a procédé sur l’année 2025, aux opérations suivantes :

• Cession de la participation résiduelle dans Ægide-Domitys le 14 février 2025 (18%) ;
• Cession de la société Accessite, opérateur global spécialisé dans la valorisation d’actifs de commerce pour le compte de tiers, en date du 1er octobre 2025 ; et
• Montée au capital du groupe Angelotti, permettant de passer d’une détention de 55% à 80% en date du 24 octobre 2025. Conformément à ses engagements, Nexity procédera à l’acquisition des 20% restant au cours de l’année 2026.

Véronique Bédague est Présidente-Directrice générale de la Société depuis le 1er janvier 2023.

Alain Dinin, Président fondateur de la Société, est Président d’honneur.

Les grandes étapes de l’évolution de la Société sont également présentées dans le cahier introductif du présent Document d’enregistrement universel.

1.2Présentation générale du Groupe

1.2.1Nexity, un acteur de référence du marché de l’immobilier en France

Nexity intervient à la fois sur les métiers de l’aménagement, de la promotion, et de l’exploitation, pour l’ensemble des clients, qu’ils soient particuliers, entreprises, institutionnels ou collectivités et se positionne parmi les leaders sur chacune de ces activités.

Avec une présence sur tout le territoire, une expérience et une expertise en matière d’aménagement et de régénération urbaine, un savoir-faire bas carbone reconnu, des relations privilégiées avec les institutionnels et bailleurs sociaux, et une position de leader de l’immobilier opéré (coworking et résidences étudiants), Nexity se définit comme un opérateur urbain au service de la régénération urbaine et des nouveaux besoins des territoires et de ses clients.

Un modèle de création de valeur 

Le modèle unique de Nexity, combinant les expertises d’aménageur-promoteur et de promoteur-exploitant, crée une valeur forte pour ses clients. Quels que soient leurs besoins et problématiques immobilières, Nexity possède une offre en mesure d’y répondre de façon adaptée. 

Depuis la cession des activités de services aux particuliers en 2024, Nexity continue à proposer ses offres de services en s’appuyant sur un partenariat stratégique conclu en 2024 pour une durée de 6 ans, renouvelable 4 ans, visant à pérenniser et amplifier les synergies existantes avec les activités de promotion de Nexity. 

Associé à une démarche forte d’amélioration continue de l’expérience et de la satisfaction client, ce modèle permet au Groupe d’être présent à chaque étape de la vie immobilière de ses clients.

Un modèle de flux faiblement capitalistique

Le modèle de Nexity s’inscrit principalement dans un modèle de flux (société de services, faiblement capitalistique) et non de stock (société foncière, ou de détention d’actifs, fortement capitalistique).

Le Groupe commercialise ses logements par des contrats de réservation et ses lots de terrains à bâtir par des promesses de vente, suivis par des contrats de vente définitifs notariés. 

Les logements neufs sont commercialisés sous le régime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), modèle original issu de la loi du 3 janvier 1967 et progressivement perfectionné qui se caractérise par un niveau de risque limité (par rapport à d’autres modèles) pour les promoteurs, les clients et les banques. 

Le modèle de la VEFA implique qu’un promoteur n’a pas l’obligation d’acquérir le terrain tant que les autorisations administratives ne sont pas obtenues et que le taux de pré-commercialisation n’a pas atteint un certain seuil (60% pour Nexity).

Le Groupe a mis en place depuis le 1er janvier 2024 une discipline financière intégrant notamment l’optimisation de la durée entre l’acquisition des terrains et les premiers appels de fonds (via la concomitance entre les achats terrains, les actes et les appels de fonds) permettant ainsi de compenser l’impact lié au décaissement du terrain.

Pour le modèle de la régénération urbaine, plus intensif en capital, le terrain, l'actif ou la friche à reconvertir, doivent être portés jusqu'à l'atteinte du niveau de pré-commercialisation et l'obtention des autorisations administratives. Nexity privilégie pour se faire des schémas dérisqués via des partenariats financiers notamment. 

Enfin, Nexity ne prend plus de nouveaux engagements fonciers depuis fin 2022.

Un modèle reposant sur le capital humain

Le modèle impliquant peu de capital foncier, financier, et de propriété intellectuelle (peu de recherche fondamentale, beaucoup d’innovation, mais généralement non brevetable), Nexity s’appuie essentiellement sur le capital humain que le Groupe préserve et développe. Nexity est une entreprise engagée auprès de ses collaborateurs. 

À titre d’exemple :

• Le capital de Nexity offre une représentation conséquente à l’actionnariat des salariés et managers : 4,1% du capital au 31 décembre 2025 est détenu par les salariés et managers du Groupe ; Nexity est ainsi intégré à l’indice boursier Euronext FAS-IAS(3). 
• Nexity a également été distingué parmi les 22 meilleures entreprises du SBF120 pour le partage de la valeur aux salariés, selon le premier palmarès Challenges x Erès. 
• Nexity attribue régulièrement des actions gratuites, soit de manière ciblée au management (avec des critères exigeants de performance), mais aussi à travers des plans collectifs pour l’ensemble des salariés, ce qui augmente la présence au capital des collaborateurs et permet un meilleur alignement des intérêts. 
• En 2025, 85 actions gratuites ont été attribuées à chaque salarié éligible. C’était le 7ème plan d’actions démocratique depuis l’introduction en bourse en 2004 ; et
• Nexity en tant qu'entreprise ouverte, diverse, inclusive, est très engagée auprès des jeunes au travers de La Fondation Nexity, et permet ponctuellement à ses collaborateurs de s’investir pour des causes externes à l’entreprise.

Une qualité de relation client au centre des attentions du Groupe

Nexity considère ses clients comme ses plus précieux atouts. L'objectif de Nexity est de devenir l'acteur immobilier préféré des Français en créant une relation plus intense et durable avec chacun de ses clients, que ce soit dans ses agences ou sur ses sites web.

L'objectif à long terme de Nexity est d’accompagner le client dans la durée grâce à une offre  : 

• Au meilleur emplacement ;
• À un prix abordable ;
• Avec une conception de qualité ;
• Bas carbone ; et
• Avec une attention portée sur la qualité de la livraison.

C'est dans cet objectif que Nexity accélère le développement de son modèle phygital et multicanal, notamment avec la refonte totale de ses Espaces Privés Clients.

Nexity figure une nouvelle fois dans le Top 5 du Palmarès 2026 de la relation client réalisé par Human Consulting Group (HCG) en partenariat avec Les Echos. Le Groupe se classe 5ème avec une note de 15,97/20, confirmant la place centrale accordée à la satisfaction et à l’accompagnement de ses clients sur l’ensemble de leur parcours.

Cette distinction souligne l’importance d’une relation client hybride, alliant intelligence artificielle pour plus de réactivité, personnalisation et fluidité, et intelligence émotionnelle pour l’écoute et la qualité de l’échange. La présence du groupe Nexity dans le Top 5 de ce Palmarès s’inscrit dans la continuité d’une démarche structurée d’amélioration du parcours client, avec un objectif principal : être présent, lisible et utile à chaque étape. 

Cette exigence s’appuie sur :

• Des équipes mobilisées en proximité pour accompagner les projets des clients ;
• Le déploiement d’outils et d’usages relatifs à l’intelligence artificielle sélectionnés pour mieux répondre sans jamais remplacer la relation humaine ; et
• Un pilotage transversal de la satisfaction et du service après‐vente pour uniformiser le niveau d’exigence sur tout le territoire.

1.2.2La vie ensemble : une raison d’être qui mobilise et qui engage

Depuis sa création, Nexity a toujours eu un temps d’avance en anticipant les mouvements de fonds de ses marchés. C’est l’ADN du Groupe qui se reflète dans le sens même de la marque « Nexity ».

Sa raison d’être, « la vie ensemble », est nourrie par une culture d’entreprise reposant sur la confiance, la responsabilité et la possibilité pour chaque collaborateur de participer à des actions qui ont du sens.

Engagé historiquement pour l’accès au logement pour tous et leader de la décarbonation dans son secteur, Nexity se mobilise pour un immobilier abordable et durable, neuf et réhabilité. En pensant la ville pour tous ses acteurs et habitants dans une optique de long terme, le Groupe se met au service de chacun et d’une ville où l’on vit mieux ensemble, une ville à la fois plus accueillante et abordable, une ville respectueuse des personnes, du collectif et de la planète.

En tant que premier groupe immobilier français, intervenant sur les métiers de l’aménagement, de la promotion et de l’exploitation, Nexity est au cœur de la vie des concitoyens, des entreprises et des territoires, et cette singularité lui confère une grande responsabilité : 

• Accompagner chacun dans la durée, dans tous ses projets de vie ;
• Aider les entreprises à s’adapter aux mutations du monde du travail en créant des espaces qui donnent envie de se retrouver ; et
• Accompagner les villes face aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux, auxquels elles sont confrontées.

Cette démarche de progrès se matérialise à travers 5 engagements :

• Unir toutes les forces face au défi environnemental ;
• Œuvrer pour une ville inclusive et solidaire ;
• Façonner l’immobilier des nouveaux modes de vie et de travail ;
• Mettre le client au coeur de l’immobilier ; et
• Enrichir le collectif Nexity de toutes les diversités.

1.2.3Notation extra-financière 

Le Groupe est évalué régulièrement par des agences de notation extra-financière. 

1.3Environnement de marché 

Cette section présente les grandes tendances de marché auxquelles Nexity fait face. Leur bonne compréhension permet au Groupe de positionner ses métiers de manière à tirer parti de leur potentiel de croissance à moyen et long termes. Les environnements de marché spécifiques à chaque métier du Groupe sont présentés aux paragraphes 1.6.1.1, 1.6.2.1 et 1.6.3.1 « Environnement de marché » du présent chapitre.

Nexity opère sur des marchés en constante évolution, influencés par des tendances démographiques, économiques, sociales, sociétales et environnementales. La stratégie de Nexity repose sur le fondement que les besoins immobiliers sont importants dans la plupart des territoires : des territoires où la régénération urbaine et le recyclage foncier seront privilégiés dans un contexte de saine sobriété ; et des besoins qui portent et porteront sur des produits plus diversifiés, adaptés aux usages, plus abordables et plus résilients et spécifiques aux territoires.

Si dès 2020, les impacts de ces tendances se sont vus renforcés par les conséquences de la crise sanitaire, l’année 2023 a marqué une nette rupture avec une remise en cause des modèles de développement antérieurs. La vive remontée des taux d’intérêts des banques centrales pour lutter contre l’inflation et le ralentissement de la construction ont conduit à un retournement de marché en termes de commercialisation de logements neufs et d’immobilier d’entreprise. Dans le même temps, des évolutions réglementaires et fiscales procycliques sont venues accentuer le retournement (tel que la fin du dispositif Pinel par exemple). 

2024 et 2025 ont été deux années de transition et de stabilisation avec des marchés immobiliers toujours affaiblis, aux prises avec de multiples incertitudes (instabilité politique en France et climat géopolitique international anxiogène) et l’impact de l’arrêt du dispositif Pinel sur les investisseurs particuliers. L’activité a été relativement faible, avec une mobilité des acteurs économiques limitée (ménages et entreprises). Toutefois, dans la perspective des élections municipales de 2026, le logement des Français, bien essentiel, est apparu comme un enjeu de plus en plus incontournable. 2026 devrait donc être une année de reprise modérée des commercialisations de logements neufs, le marché de l’ancien ayant déjà repris progressivement en 2025. Des taux d’intérêt stabilisés, le maintien du PTZ, le statut du bailleur privé et les besoins importants de logements sociaux devraient soutenir cette reprise graduelle, qui restera toutefois conditionnée à la confiance et à la solvabilité des ménages.

1.3.1Des besoins en logement toujours plus importants, tant sur le plan quantitatif (volume) que qualitatif (usages)

Les besoins en logements (neufs ou rénovés) sont très importants en France et ils ne se résorbent pas. Plusieurs raisons sont à l’origine de ce phénomène  :

• Croissance démographique : la population française devrait augmenter de 1,9 million d’habitants en 2044 par rapport à 2021 selon l’INSEE ;
• Baisse tendancielle de la taille des ménages : de 2,6 personnes en 1990 à 2,2 personnes en 2020, la taille des ménages devrait s’établir à 2,07 en 2030 et 1,99 en 2050(4) ;
• Défis du mal logement : 4,2 millions de Français sont mal logés(5) ;
• Insuffisance de logements sociaux : 2,87 millions de demandeurs de logement social mi-2025 (+52% en 10 ans, +6% en un an)(6) ;
• Pénurie de logements locatifs, notamment pour les jeunes décohabitant et les étudiants : la tension sur le marché locatif est de plus en plus vive, résultat en partie de l’impact de la loi Climat et Résilience mais aussi de la plus faible mobilité résidentielle en général. Cette tension impacte particulièrement les petites et moyennes surfaces pénalisant les étudiants, les jeunes actifs et les familles monoparentales. D’après Bien’ici(7), après une explosion depuis 2022, la demande de biens à louer a encore progressé en 2025, (+2% par rapport à 2024) et la tension a augmenté de 13,5% en raison du niveau faible d’offre (divisée par 2 depuis 2022) ; et
• Faiblesse de la construction : en 2025, 381.000 logements ont été autorisés, soit une augmentation de 16% par rapport à 2024, mais ce chiffre demeure inférieur à la moyenne des vingt dernières années, qui s'établit à environ 453.000 unités. De même, le nombre de logements mis en chantier progresse de 7% entre 2024 et 2025 pour atteindre 280.000 unités, contre une moyenne de 380.000 unités enregistrée depuis 2006(8).

Ces différents facteurs entraînent une demande potentielle de nouveaux logements (neufs ou rénovés) importante d’ici 2030, estimée à environ 450.000 logements par an a minima selon le CNH (Conseil  National de l’Habitat), 518.000 selon l’USH (Union Sociale pour l'Habitat), loin des niveaux de construction récents. D’après le scénario central du SDES(9) publié en 2025, l’estimation totale des besoins en logements pour la période 2020-2050 s’élève à 6,8 millions d’unités, une nouvelle projection qui intègre une donnée longtemps sous-évaluée : la résorption du mal-logement(10).

Toutefois cette approche quantitative des besoins à l’échelle nationale recouvre de vraies disparités dans les situations territoriales locales. Les métropoles et les zones tendues, périurbaines notamment, continuent d’attirer population et emplois dans un mouvement de desserrement urbain autour des grandes villes tandis que les territoires détendus perdent en attractivité à l’exception de certains territoires, littoraux notamment(11). L’arc atlantique, le sud de la France et les grandes métropoles semblent les territoires plus attractifs, polarisant la demande et posant de sérieuses questions d'aménagement et d'équilibre du territoire. Parallèlement, de grands projets nationaux (réindustrialisation, régénérations urbaines...) font peser sur certains territoires des enjeux de construction plus forts. Les besoins doivent donc s’appréhender à l’aune des spécificités locales.

Au-delà des besoins, la demande se transforme et les logements doivent s’adapter aux nouveaux usages et répondre aux aspirations des habitants :

• Des logements plus petits en raison de la réduction de la taille des ménages ;
• Des logements flexibles pour évoluer dans le temps, accompagner la variabilité de la taille des familles et/ou le vieillissement de la population française ;
• Des logements avec services pour des populations spécifiques, comme les étudiants ou les seniors : 29% de la population française aura plus de 65 ans en 2070, contre 21,5% aujourd’hui ;
• Des logements qui s’adaptent au télétravail : entre 2019 et 2023, la part des personnes salariées pratiquant le télétravail au moins occasionnellement est passée de 9% à 26%(12) ;
• Des logements durables, économes et devant faire face aux aléas climatiques ;
• Des logements plus proches de la nature : la nature en milieu urbain est de plus en plus valorisée et nécessaire pour son impact sur la biodiversité, le bien-être et la santé mentale. Les projets intègrent systématiquement des espaces verts pour rendre les villes plus désirables et résilientes ; et
• Des logements abordables et accessibles pour l’ensemble des habitants alignés avec les moyens financiers de chacun.

Ce sont surtout les zones périphériques ou secondaires des métropoles qui souffrent de ces évolutions structurelles. Ces territoires font face à de forts enjeux de transformation du parc vide associés à des mutations urbaines significatives (mixité d’usage, changements de destination, équipements à repenser...) visant à préserver leur attractivité.

La qualité et la contextualisation des projets urbains détermine de plus en plus l'avenir des grandes métropoles, leur attractivité et leur capacité à s'adapter aux besoins en termes de logements et de mixité d'usages. Les partenariats entre les collectivités territoriales et les opérateurs immobiliers privés tels que Nexity doivent apporter des solutions innovantes grâce à leur taille, leurs moyens, leurs expertises et leur large gamme de produits adaptés aux territoires et aux différentes catégories d’usagers.

De plus, les compétences de Nexity en aménagement urbain, réhabilitation/régénération urbaine et exploitation immobilière ainsi que son expertise en développement de projets mixtes, résidentiels, tertiaires et de services lui donnent une capacité d'intervention distinctive sur tout  le territoire.

1.3.2Des besoins en logement amplifiés par une période récente, post crise sanitaire, de fortes tensions et d’attentisme des acteurs publics 

Après une période de forte dé-solvabilisation des ménages (notamment les plus modestes) en 2022/2023 en raison de la vive remontée des taux d’intérêt, la situation s’était légèrement améliorée en 2024 avec une baisse des taux de crédit significative et des banques plus volontaristes. En 2025, la baisse des taux s’est poursuivie et la distribution de crédit est repartie plus franchement à la hausse notamment sous l'impulsion de l’élargissement en avril 2025 du Prêt à Taux Zéro à toutes les zones et y compris sur la maison individuelle. Ce dispositif, combiné à une nouvelle requalification du zonage, a permis un redémarrage des transactions dans le neuf, porté essentiellement par les primo-accédants et la maison individuelle. 

Ainsi, un arrêté du 5 septembre 2025 a reclassé 468 communes, dont 10 vers la zone A bis, 64 vers la zone A, 247 vers la zone B1. Ce reclassement permet la création de logements intermédiaires ou de logements aidés, renforcé par des aides possibles pour développer des projets de réindustrialisation ou de régénération urbaine sur des secteurs artificialisés (entrées de ville, cœurs de ville, friches...). Ces mesures offrent des opportunités pour développer des projets innovants et durables, malgré les défis réglementaires.

Selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 3,31% en décembre 2024 à 3,17% en décembre 2025. Dans le même temps, le nombre de prêts accordés a augmenté de 38% mais demeurant bien inférieur au niveau d’avant crise et notamment porté par la reprise du marché de la maison individuelle.

Malgré ce léger redressement, les tensions demeurent fortes avec des incertitudes (politique nationale, endettement, géopolitique, pouvoir d’achat, etc.) pesant sur le moral des ménages et leur capacité à se projeter dans un achat immobilier. En décembre 2025, la confiance des ménages est légèrement repartie à la hausse. L’indicateur s’établit à 90, gagnant un point mais demeurant au-dessous de la moyenne de longue période (100 entre janvier 1987 et décembre 2025)(13). En parallèle, le solde d'opinion relatif à l'opportunité d'épargner atteint un nouveau record, bien au-dessus de son niveau de longue période. Ces indicateurs témoignent de la prudence des ménages et du climat de réserve.

La situation est similaire pour les entreprises avec un taux de chômage en légère progression en 2025 (7,9% fin 2025, +0,6 point en un an) et des investissements globalement stables sur l’année 2025(14), impactant ou reportant leurs projets immobiliers. Beaucoup d’entre elles arrivant en fin de bail ont d’ailleurs opté pour renégocier les baux en cours pour éviter des déménagements parfois onéreux.

La mobilité des acteurs économique est durablement ralentie. D’autant que des réglementations telle que la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) et leurs modalités de mise en œuvre toujours incertaines rendent compliquées la planification et la réalisation des projets. Par ailleurs, fin 2025, l’approche des élections municipales est venue temporiser certains sujets.

Le marché locatif enfin est toujours très tendu avec une offre divisée par 2 depuis 2022, alors que la demande continue d’augmenter (+2% en 2025), maintenant les loyers à des niveaux élevés(15). Le manque de logement se fait ressentir sur l’ensemble des zones tendues.

1.3.3Un marché de bureaux en bas de cycle

L’année 2025 a été globalement marquée par un contexte économique et politique instable et incertain, maintenant un climat d’attentisme chez les acteurs de l’immobilier tertiaire. Le marché a atteint un point bas, dans un environnement dominé par la prudence des utilisateurs et par une intensité élevée des renégociations de baux, qui traduisent des stratégies immobilières plus défensives.

Derrière les volumes de transactions et les niveaux de vacance élevés, c’est une mutation claire de la demande qui se confirme, autour de quatre notions clés, complémentaires entre elles : la réduction des surfaces occupées, la qualité et le bien-être au sein des espaces de travail, la centralité et la polarité des implantations, ainsi que le développement des services et de l’animation des lieux. Le flex office reste dominant et les aménagements s’orientent de plus en plus vers des environnements inspirés de l’hospitality et vers la création de lieux vivants favorisant les échanges et les écosystèmes collaboratifs.

Si les entreprises réduisent leurs surfaces, c’est à la condition de proposer des bureaux de meilleure qualité, mieux situés et plus attractifs, sans que le retour plus marqué au bureau ne se traduise par une hausse des mètres carrés consommés. Cette dynamique se vérifie en Île-de-France, avec l’attractivité persistante de Paris et la solidité du quartier d’affaires de La Défense, tandis que certaines polarités de première couronne, notamment dans le sud francilien, bénéficient d’une activité plus soutenue relative à leur bon rapport qualité-prix-accessibilité.

L’immobilier tertiaire ne se limite plus au bureau et il devient essentiel de proposer des combinaisons d’usages, de services et d’animations pour répondre au plus près des besoins des utilisateurs et des territoires. Dans le même temps, la hausse continue de l’offre disponible met en lumière la problématique des immeubles de bureaux vacants car devenus obsolètes, dont le repositionnement passe de plus en plus par des opérations de rénovation/transformation, alors que leur inadéquation aux nouveaux standards d’usage et de qualité pèse durablement sur leur attractivité.

1.4Stratégie et objectifs 

2025 : déploiement opérationnel du New Nexity

Le secteur immobilier fait face depuis 2022 à une crise inédite, à la fois par son intensité, sa durée et sa nature globale affectant l’offre et la demande, et qui se reflète dans un ralentissement historique de l’investissement privé résidentiel et tertiaire. Si cette crise confirme les tendances de marché présentées ci-avant, elle a amené le Groupe à adapter sa feuille de route avec le déploiement sur 2024 d’un plan de transformation en profondeur visant notamment le recentrage sur son positionnement d’aménageur – promoteur – exploitant et le déploiement du New Nexity, une nouvelle organisation territoriale, simplifiée, multiproduits, pleinement opérationnelle fin 2025.

Le Groupe a ainsi accéléré sur 2024 la mise en œuvre de ses décisions volontaristes en matière de désendettement lié au recentrage, de réduction de charges d’exploitation pour redimensionner sa base de coûts, d’adaptation de l’offre aux nouvelles donnes de marché, et a déployé sa nouvelle organisation, centrée sur les territoires, pour répondre encore mieux à la demande d’opérateur urbain qui lui est adressée.

• Recentrage sur les métiers cœur d’aménageur – promoteur – exploitant
• Le Groupe a procédé à 3 cessions clés en 2024, dont les produits nets de cessions pour 435 millions d’euros ont intégralement été alloués au désendettement du Groupe :
  • Activités d’administration de biens à Bridgepoint,
  • Nexity Property Management à Crédit Agricole Immobilier, et 
  • 50% des titres dans la plateforme d’annonces immobilières Bien’ici au groupe Arche.
• Le Groupe a finalisé sur 2025 le plan de cession sur ses activités de gestion avec la cession de sa filiale Accessite.
• Redimensionnement : le Groupe a réalisé un Plan de Sauvegarde de l’Emploi (PSE) qui a concerné 500 postes, et a également réduit de manière conséquente, dès 2024, ses frais généraux et son immobilier. Le Groupe a confirmé lors des résultats annuels 2025 les économies cibles de 100 millions d’euros à horizon 2026, en année pleine, dont plus de 90% effectif dès 2025 ;
• Recalibrage : le Groupe a adapté son offre commerciale à la nouvelle donne de marché via des mesures volontaristes et assumées : réalignement des prix de sortie au pouvoir d’achat des clients, abandon d’une centaine d’opérations conçues dans l’ancien cycle ; et
• Redéploiement : le plan de transformation a amené une refonte de l’organisation, afin de la rendre plus opérante, agile et parfaitement adaptée à la demande d’opérateur urbain. Le New Nexity dont le déploiement a été initié le 9 janvier 2025 est pleinement opérationnel fin 2025.

Le New Nexity : une organisation territoriale et multiproduits recentrée sur le modèle d’aménageur – développeur - exploitant

La combinaison des régions et des offres immobilières constitue une organisation matricielle, permettant une flexibilité accrue, une communication plus fluide et une meilleure utilisation des ressources.

Ce modèle s’appuie sur une stratégie commerciale organisé autour de sept régions multiproduits avec des marques régionales et nationales, appuyées par quatre expertises verticales : aménagement, promotions tertiaire et résidentielle, et réhabilitation. Il permet ainsi de soutenir les équipes locales dans le développement et la réalisation d’opérations avec l’appui d’équipes en central disposant d’une expertise solide et reconnue sur des produits et métiers dédiés.

Cette organisation confère à Nexity une capacité accrue à répondre à la demande de ses clients et aux attentes des élus (sur-mesure, avec des combinaisons de produits).

Nexity a poursuivi en 2025 l’optimisation de son organisation à travers notamment deux leviers :

• Le recentrage de la marque Edouard Denis sur les régions les plus dynamiques, passant ainsi d’une marque nationale à une marque multirégionale, nécessitant l’accompagnement d’une Rupture Conventionnelle Collective visant le départ autorisé de 122 collaborateurs ; et
• La constitution du pôle « Nouvelles offres urbaines » pour accélérer son développement sur le segment stratégique de régénération urbaine. Le pôle « Nouvelles offres urbaines » rassemble les savoir-faire des filiales Nexity Immobilier d’Entreprise, Nexity Héritage et Nexity Contractant Général, ainsi que les équipes de Nexity Clients Institutionnels pour créer un nouvel ensemble puissamment compétent pour tous les grands projets de régénération urbaine et de redéveloppement d’actifs, notamment à vocation mixte ou tertiaire. Il jouera un rôle central dans le développement futur de Nexity, tout en agissant comme centre d’expertise auprès des directions régionales multiproduits.

Des premiers succès commerciaux en région sur 2025 illustrant notamment la complémentarité des expertises métiers avec le projet MAN à Nantes ou l’ilot St Paul à Tours (37) confirment la pertinence de cette nouvelle organisation qui va se poursuivre sur 2026 sa montée en puissance.

En cohérence avec sa nouvelle organisation, Nexity a fait évoluer sa gouvernance en septembre 2025. Le nouveau Comité exécutif, composé à fin 2025 de 7 membres est présidé par Véronique Bédague, Présidente-Directrice générale. Il pilote la mise en œuvre de la stratégie avec pour priorité le déploiement du « New Nexity » et prend les arbitrages nécessaires.

La Direction générale du Groupe est présentée au paragraphe 4.3 « Le Direction générale » du présent Document d’enregistrement universel.

Le modèle d’affaires du Groupe est présenté dans le cahier introductif du présent Document d’enregistrement universel.

Priorités d’actions du management en 2026

L’ensemble des actions volontaristes menées en 2024 et 2025, combinées au maintien d’une discipline financière rigoureuse, ont permis de dérisquer le profil financier du Groupe comme attendu : résultats robustes et retour à la rentabilité opérationnelle ; poursuite de la trajectoire de désendettement, avec une dette nette réduite de moitié sur 2 ans, et maintien d’une liquidité très solide à 588 millions d’euros. Le ratio de levier d’endettement ressort à fin 2025 à 4,9x l’Ebitda, en avance sur la trajectoire.  (voir paragraphe 1.5 « Performance 2025 du Groupe » présenté ci-après. 

Fort de cette nouvelle organisation, le Groupe aborde 2026 avec une organisation simplifiée, un modèle recentré, et la capacité de capter pleinement le rebond du cycle lorsqu’il se matérialisera. 

Priorités opérationnelles :

• Poursuite de la recomposition d’une offre adaptée et rentable ;
• Écoulement du stock à l’offre grâce à une politique de commercialisation et de distribution agile, capitalisant notamment le PTZ et la création du statut de bailleur privé ; 
• Une amélioration du prix de revient grâce au renforcement des équipes techniques en central, avec notamment le déploiement du plan de performance construction, un axe stratégique fort porté par la Direction générale, qui embarquent tous les collaborateurs du Groupe ; et
• Le maintien d’un niveau de satisfaction client élevé.

Priorités financières

La trajectoire du levier financier demeure une priorité stratégique comme illustré sur 2025 avec un ratio nettement en avance sur les covenants, et nous entendons poursuivre la dynamique en 2026 via le maintien d’une discipline financière, en particulier sur la maîtrise de la dette nette, ainsi que via une progression graduelle des marges et de l’EBITDA.  

Guidance 2026(16)

• Amélioration de la rentabilité opérationnelle avec un résultat opérationnel courant New Nexity(17) en hausse sur 2026 ; et
• Poursuite de la baisse du ratio de levier(18) avec le retour le plus rapidement possible à un niveau inférieur à 3,5x au plus tard en 2027.

1.5Performance 2025 du Groupe

Depuis le 1er janvier 2025, le Groupe a aligné sa communication financière avec le référentiel IFRS, dans une optique de simplification.

Les informations financières publiées et présentées ci-dessous sont donc issues des états financiers consolidés au 31 décembre 2025, préparés conformément aux normes IFRS telles qu’adoptées par l’Union européenne, figurant au paragraphe 5.1 « Etats financiers consolidés au 31 décembre 2025 » du présent Document d’enregistrement universel. Pour rappel ; la communication financière était basée jusqu’au 31 décembre 2024 sur le reporting opérationnel avec la présentation des coentreprises en intégration proportionnelle.

Nexity prêt au rebond : dynamique opérationnelle engagée et discipline financière reflétées dans les résultats 2025

• Bilan dérisqué et désendetté :
  • Dette financière nette avant montée au capital d’Angelotti à 278 millions d’euros, soit un désendettement de 52 millions d’euros (contre une dette financière nette 2024 de 330 millions d’euros) ; Dette financière nette du Groupe à fin 2025 à 328 millions d’euros, soit un endettement du Groupe réduit de moitié sur 2 ans,
  • Cash-flow libre positif sur l’année, dont 107 millions d’euros de cash-flow libre d’exploitation, et
  • Arbitrages opportunistes avec des impacts comptables sur le résultat net reflétés dans la génération du cash-flow libre de l’année ; 
• Résultat opérationnel courant(19) positif à 25 millions d’euros contre (118) millions d’euros en 2024 : un retour à la rentabilité opérationnelle comme attendu grâce à la recomposition des marges de l’activité aménagement et promotion, intégrant les effets du plan d’économies, et l’amélioration de la rentabilité des services (sur l’exploitation avec un taux de marge à ~13% et un retour à l’équilibre sur la distribution) → Ratio de levier à 4,9x, en avance sur la trajectoire(20) ; et
• Liquidité solide à 588 millions d’euros
  • Après 321 millions d’euros de remboursements obligataires 2025 réalisés principalement via les produits de cession de 2024,
  • Part non tirée de la ligne de crédit : 475 millions d’euros, et
  • Financements sécurisés jusqu’en 2028.

Consolidation de la position de leader dans le nouvel environnement de marché 

• Résidentiel : > 12.000 réservations ; part de marché consolidée à 13%, +10 points de base
  Performances commerciales supérieures au marché sur tous les segments pour le 2ème trimestre consécutif
  • leader sur le segment des accédants : +19% par rapport à 2024 à près de 2.600 lots (contre +4% pour le marché),
  • 7.450 ventes en bloc (62% du mix) ; 26% de part de marché sur le quatrième trimestre, et
  • une offre commerciale à ~5.400 lots, adaptée au marché et de qualité ;
• Forte dynamique de l’activité Terrains à bâtir (+32% à ~1.400 lots) ;
• Accélération de la diversification de l’activité tertiaire : prises de commandes de 75 millions d’euros sur 2025 ; et
• Backlog à 3,9 milliards d’euros et potentiel(21) de ~42.000 logements (soit un pipeline de ~5 ans d’activité).

Perspectives

• Une montée en puissance sur 2026 du New Nexity, organisation territoriale, simplifiée, multiproduits recentrée sur le modèle d’aménageur-promoteur- exploitant, permettant de capter le rebond avec une offre de logement abordable, bas carbone et de qualité ;
• Guidance 2026(22) 
  • Amélioration de la rentabilité opérationnelle avec un résultat opérationnel courant New Nexity (1) en hausse sur 2026, et
  • Poursuite de la baisse du ratio de levier (2) avec le retour le plus rapidement possible à un niveau inférieur à 3,5x au plus tard en 2027.

Activité commerciale

Résultats financiers

1.5.1Éléments financiers 2025

Suite aux cessions des activités d’administration de biens et de Nexity Property Management, finalisées en 2024, le chiffre d’affaires et le résultat opérationnel courant 2024 de ces activités sont isolés dans les tableaux sur une ligne « activités cédées ».

Par ailleurs, suite à la finalisation sur 2025 du plan de cession des métiers de gestion :

• La ligne « activités cédées » intègre également les contributions des filiales d’hospitality Week’in et Accessite cédées respectivement aux troisième et quatrième trimestres 2025 ; et
• Des reclassements ont été effectués afin d’améliorer la lisibilité des états financiers. Ils sont individuellement non significatifs(23).

Chiffre d’affaires

Le chiffre d’affaires de 2025 s’établit à 2.821 millions d’euros, en retrait de 15% et de 14% sur le périmètre New Nexity (hors activités cédées et activités à l’international en gestion extinctive).

• Le chiffre d’affaires de l’activité aménagement et promotion est en baisse de 16% sous l’effet principalement du ralentissement embarqué de l’activité en résidentiel et de la baisse de la contribution de l’activité tertiaire (-87%) du fait de l’effet de base lié à l’avancement des projets tertiaires significatifs livrés en 2024 ;
• Le chiffre d’affaires des services est en baisse de 5% à 412 millions d’euros, impacté par la baisse du chiffre d’affaires des activités de distribution de 30% lié au repositionnement produit mais toujours porté par la bonne tenue des activités d’exploitation qui ressortent à +9% ; et
• Le chiffre d’affaires des autres activités ressort à 5 millions d’euros, stable sur un an. La ligne intègre notamment le reclassement de l’activité d’expertise Costame-Moreau précédemment reportée sur la ligne gestion.

Résultat opérationnel

Résultat opérationnel courant

Le résultat opérationnel courant « New Nexity », hors activités à l’international et hors activités cédées s’élève à 25 millions d’euros, contre (118) millions d’euros en 2024, soit une progression de 144 millions d’euros. Ce retour à la rentabilité opérationnelle comme attendu provient notamment des effets suivants :

• La recomposition des marges de l’activité résidentielle grâce à la contribution à l’avancement, au rythme prévu des mises en production de nouvelles opérations aux marges d’engagement depuis début 2024 ;
• Les bénéfices du plan d’économies de 100 millions d’euros à horizon 2026, dont 92% activés dès 2025 ; et  
• L’amélioration de la rentabilité des services portée par les activités d’exploitation (12,7% de marge) et un retour à l’équilibre pour les activités de distribution.

Résultat opérationnel non courant

Le résultat opérationnel non courant s’élève sur 2025 à (128) millions d’euros. Il reflète la traduction comptable des actions volontaristes engagées sur l’exercice, visant à dérisquer le bilan et à poursuivre la trajectoire de désendettement :

• Finalisation du plan de cession sur les métiers de gestion et approche opportuniste principalement sur des projets tertiaires dans un marché dégradé ayant conduit à des arbitrages (cessions finalisées ou non) ;
• Poursuite de l’approche prudente dans le développement : abandons d’opérations du fait du Groupe (coûts d’abandon liés aux frais d’études) ; et
• Coûts de réorganisation dans le cadre d’une stratégie adaptée et différenciante de marque par territoire.

Les décisions reflétées comptablement dans le résultat non courant ont représenté sur l’année un volume de cash-in de 54 millions d’euros, participant au désendettement et à la liquidité du Groupe.

Le résultat non courant intégrait en 2024 les plus-values relatives aux cessions réalisées sur 2024 pour un montant total de 216 millions d’euros.

Autres éléments du compte de résultat

• Le résultat financier ressort en nette amélioration de 40 millions d’euros à (89) millions d’euros en 2025 contre (130) millions d’euros en 2024. Il intègre notamment :
  • Un coût de l’endettement à (34) millions d’euros en amélioration de 26 millions d’euros par rapport à 2024 du fait de la baisse de la dette brute moyenne de 26% d’une part (-50% par rapport à la dette brute moyenne 2019-2023), et du redimensionnement de la ligne de crédit corporate début 2025 d’autre part. Le coût moyen de la dette ressort à 2,8%(24) au 31 décembre 2025 contre 3,2% au 31 décembre 2024, 
  • Des charges d’intérêt sur obligations locatives pour (34) millions d’euros, en très légère hausse de (1) million d’euros en lien avec le bail de Reiwa (nouveau siège social du Groupe) et la croissance du parc des exploitants, et
  • Des autres produits et charges financières pour (22) millions d’euros, en baisse de 15 millions d’euros par rapport à 2024 ;
• Le produit d’impôt s’élève à 65 millions d’euros en 2025 (contre un produit de 73 millions d’euros en 2024) compte tenu de la créance d’impôt constatée au titre du déficit sur l’exercice. Le taux effectif d’impôt courant (hors CVAE) s’élève à 31,8% en 2025 ;
• Le résultat des sociétés mises en équivalence intègre cette année un montant de dépréciation reflet d’un arbitrage sur un projet tertiaire co-détenu avec un investisseur institutionnel ; et
• Le résultat net part du Groupe de l’année 2025 s’élève donc à (188) millions d’euros contre (62) millions d’euros en 2024.

1.5.2Bilan et structure financière 2025

L’endettement net du Groupe avant obligations locatives s’élève à 328 millions d’euros au 31 décembre 2025 contre 330 millions d’euros à fin 2024 et intègre la montée au capital d’Angelotti qui a eu lieu le 30 septembre 2025 pour un montant de 50 millions d’euros. Hors montée au capital d’Angelotti, l’endettement net est de 278 millions d’euros au 31 décembre 2025, en baisse de 52 millions d’euros par rapport au 31 décembre 2024, reflet de la poursuite soutenue du désendettement :

• Cash-flow libre positif porté par le retour à la rentabilité, la poursuite de l’optimisation du BFR et des arbitrages opportunistes sur des projets tertiaires avec contrepartie désendettement ; et
• Bonne maîtrise des charges financières.

Pour rappel, l’endettement net du Groupe a été réduit de moitié sur 2 ans.

Remboursement des échéances obligataires sur le premier semestre pour 321 millions d’euros 

Le Groupe a remboursé le 2 mars 2025 la totalité de l’ORNANE 2018 pour un montant de 200 millions d’euros et a également procédé, dans le cadre de son emprunt obligataire de type Euro PP au remboursement de la tranche de 121 millions d’euros à 8 ans (échéance juin 2025 conformément à la documentation publiée. Ces 2 remboursements ont été réalisés en grande partie grâce aux produits de cession de 2024.

La dette à taux fixe ou bénéficiant d’une couverture de taux est de 76% de la dette brute, limitant ainsi l’exposition du Groupe à la hausse des taux d’intérêt.

Le Groupe dispose d’une liquidité solide au 31 décembre 2025 à 588 millions d’euros : la trésorerie mobilisable au 31 décembre 2025 intègre la part non tirée de la ligne de crédit pour 475 millions d’euros.

Adaptation du financement bancaire et des covenants

Le Groupe a renégocié sur le premier semestre de l’année une trajectoire de ratio de levier financier avec ses partenaires bancaires et porteurs obligataires Euro PP, adaptée au nouveau cycle immobilier et à l’amélioration attendue de la rentabilité du Groupe.

• Pour rappel, le Groupe a revu durant le premier trimestre 2025 son financement bancaire à moyen terme avec une ligne de crédit ajustée à 625 millions d’euros, et a revu le niveau de ratio de levier d’endettement intégré dans les covenants comme suit : <8,5x à fin 2025, <7x à fin 2026 et ≤3,5x à fin 2027 ;
• Au 31 décembre 2025, le ratio de levier du Groupe est de 4,9x en avance sur la trajectoire de levier financier qui intégrait naturellement des marges de manœuvre ;
• La prochaine période de test est prévue à la fin de l’année 2026 avec une fréquence de revue annuelle jusqu’à la maturité de la ligne de crédit en février 2028. À noter que le ratio de couverture de frais financiers (ICR) a été exclu des covenants(25) ; et
• Par ailleurs, les porteurs obligataires Euro PP ont voté favorablement et à l’unanimité à la consultation ayant eu lieu durant le premier semestre portant notamment sur l’adaptation des covenants décrits ci-dessus des souches EuroPP 2026 et EuroPP 2027(26).

Le BFR ressort à 606 millions d’euros au 31 décembre 2025 en baisse d’environ 30% soit (226) millions d’euros par rapport au 31 décembre 2024.

• Le BFR de l’activité aménagement et promotion est en baisse de (161) millions d’euros grâce à la poursuite des actions de maitrise :  sélectivité accrue dans les achats terrains ; optimisation de la durée entre l’acquisition des terrains et les premiers appels de fonds (via la concomitance entre les achats terrains, les actes et les appels de fonds) et accélération du recouvrement, ainsi qu’aux arbitrages réalisés fin 2025 principalement sur des projets tertiaires dans un marché en bas de cycle ; et
• La baisse du BFR des activités de Services porte essentiellement sur l’activité de Distribution suite principalement au déstockage et à la baisse de l’activité opérateur.

1.6Les métiers du Groupe

1.6.1Aménagement et Promotion - Immobilier résidentiel

1.6.1.1Environnement de marché et concurrence

Environnement de marché

Les évolutions démographiques génèrent un besoin structurel de logements neufs en France du fait de la croissance de la population, de la démultiplication du nombre de ménages (décohabitation) et des phénomènes migratoires, auxquels s’ajoutent d’autres macro-tendances décrites au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre. Face à cette demande, l’effort de construction demeure insuffisant, et complexifie l’accès au logement pour un nombre croissant de ménages.

Le secteur de la construction neuve traverse une crise sans précédent en France et les volumes de logements autorisés et mis en chantier tombent en 2024 à des niveaux les plus bas depuis plus de 20 ans. En 2025, 381.000 logements ont été autorisés, soit une augmentation de 16% par rapport à 2024, mais ce chiffre demeure inférieur à la moyenne des vingt dernières années, qui s'établit à environ 453.000 unités. De même, le nombre de logements mis en chantier progresse de 7% entre 2024 et 2025 pour atteindre 280.000 unités, contre une moyenne de 380.000 unités enregistrée depuis 2006(27). Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux d’intérêt ont continué de baisser sur les premiers mois de 2025, sont restés stables jusqu’à l’été, puis ont légèrement augmenté en fin d’année pour s’établir à 3,17% en moyenne en décembre 2025. Cette relative stabilité des taux et le regain de confiance des acheteurs a permis au marché de l’ancien de montrer des signes de reprise sur l’année 2025 (+13% à 951.000 unités), et ce après avoir trois années de chute et un point bas atteint en 2024 à 845.000 transactions.

En revanche, le marché du neuf demeure sous forte pression : la production reste grippée, pénalisée par la raréfaction des permis de construire, des coûts de construction élevés et une rentabilité insuffisante pour les promoteurs. Cette situation, aggravée par l’incertitude politique, maintient le secteur dans une dynamique déprimée malgré les ajustements réglementaires annoncés.

Le marché du logement neuf(28) est estimé à 92.400 ventes sur l’année 2025 (-11% par rapport à 2024), contre 138.000 en moyenne sur les 10 dernières années. Avec la disparition du Pinel, les ventes aux investisseurs particuliers chutent de moitié sur un an et ne représentent plus que 19% des ventes au détail de logements ordinaires (contre 46% en moyenne depuis 2016). Les ventes aux accédants progressent de 4% entre 2024 et 2025, soutenus notamment par l’extension en avril 2025 du prêt à taux zéro à l’ensemble du territoire français.  

Concurrence

Sur le marché de la promotion de logements neufs, de nombreux acteurs interviennent au niveau national mais également régional. Les concurrents nationaux les plus importants qui interviennent sur le marché du logement neuf sont Altarea Cogedim, Icade, Bassac, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier et Kaufman & Broad.

Le tableau suivant montre le nombre de réservations nettes de logements neufs et la part de marché des principaux acteurs de la promotion résidentielle.  

1.6.1.2Description des activités

L’organisation de l’aménagement et de l’Immobilier résidentiel est fondée sur une stratégie multimarques avec une présence sur toute la France et une expertise nationale sur les montages complexes.

Les filiales opérationnelles sont chargées de l’ensemble du projet immobilier et sont composées de spécialistes. Des sociétés de services spécifiques, communes à l’ensemble du Groupe, peuvent également intervenir pour les filiales opérationnelles, soit en montage d’opérations spécialisées, soit en commercialisation, soit en assistance technique.

Clients et produits de l’aménagement et de la Promotion Immobilier résidentiel

Nexity est un acteur majeur dans les métiers de l’aménagement et de la promotion de logements neufs et du lotissement (développement de lots de terrains à bâtir), et exerce ses activités sur l’ensemble du territoire français. 

Ses clients sont :

• Des accédants à la propriété (logement ou terrain à bâtir) ;
• D’autres accédants déjà propriétaires de leur résidence principale achetant un nouveau logement (ou un terrain à bâtir) pour y habiter ;
• Des particuliers investisseurs achetant un logement pour le mettre en location (soit en location nue, soit en location meublée, soit en démembrement de propriété) ; et
• Des bailleurs professionnels achetant un immeuble en bloc pour en retirer des revenus locatifs (lesquels relèvent du logement social, intermédiaire ou libre).

Nexity place au cœur de ses préoccupations l’accès au logement pour tous et centre son offre sur le logement abordable. Nexity a la capacité de couvrir toute la gamme de logement du marché et travaille sur des offres durables afin de proposer des produits performants et accessibles à tous, conçus pour chaque étape de la vie et sobres en carbone.

En tant qu’acteur de l’immobilier, Nexity est conscient de sa nécessaire contribution à l’enjeu d’accès au logement pour tous et décline aujourd’hui les lignes de produit suivantes :

• Logements libres : promotion de logements neufs ; logements bénéficiant de procédés constructifs optimisés permettant de répondre aux problématiques des primo-accédants à travers son produit Access design ; logements en bois pour répondre aux exigences environnementales. Certains programmes peuvent être réalisés dans le cadre de copromotions avec des promoteurs locaux ou nationaux ;
• Logements sociaux classiques : imposé par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain - article 55 de la loi du 13 décembre 2000), la production de logements sociaux de Nexity dépasse chaque année le seuil de 20%. Pour Nexity, cela représente 40% des ventes en 2025 ;
• Logements adaptés aux personnes en situation de fragilité : pensions de famille, hébergement d’urgence et habitat inclusif. Depuis 2005, Nexity a fait le choix stratégique d’accompagner les acteurs du logement social en répondant à leurs besoins en matière d’aménagement urbain, de cohésion sociale et de développement durable. Cet engagement se traduit notamment par la réalisation de pensions de famille et de dispositifs d’hébergement d’urgence, ainsi que par le développement de logements en habitat inclusif, destinés à des personnes en situation de handicap, mais aussi à des seniors en perte d’autonomie, ainsi qu’à des résidences intergénérationnelles, avec une animation régulière portée par une association. Ces projets sont principalement montés avec les partenaires bailleurs sociaux, mais peuvent aussi être acquis par des investisseurs privés ;
• Logements en Usufruit Locatif Social (ULS) : dans les zones tendues, afin de favoriser la production de logements à prix abordable, Nexity développe des opérations en Usufruit Locatif Social. Ce produit repose sur le démembrement de propriété sur une durée de 15 à 20 ans. L’investisseur particulier ou institutionnel acquiert la nue‐propriété d’un bien à un prix décoté, tandis que son usufruit est cédé à un bailleur institutionnel ;
• Logements en Bail Réel Solidaire (BRS) : afin de favoriser l’accession sociale aux ménages modestes, Nexity travaille en coopération avec les bailleurs sociaux et les organismes fonciers solidaires (OFS) pour proposer des logements à prix abordables. Crée par la Loi Macron du 6 août 2015, le Bail Réel Solidaire permet la dissociation du foncier et du bâti et permet de baisser ainsi le prix des logements  ;
• Logements en Prêt Social Location Accession (PSLA) : dispositif d’accession à la propriété qui permet à des ménages sous plafonds de ressources de devenir propriétaire de leur résidence principale, à prix maîtrisé avec un statut de locataire accédant ;
• Logements locatifs intermédiaires : depuis le 1er janvier 2014, deux avantages fiscaux en faveur du logement locatif intermédiaire ont été institués par le Gouvernement (ordonnance n° 2014‐159 du 20 février 2014), à l’intention exclusive d’acquéreurs personnes morales avec un taux de TVA réduit à 10% et une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant la durée de détention des immeubles, dans la limite de 20 ans  Depuis fin 2024, l’achat de logements locatifs intermédiaires est devenu accessible aux particuliers à condition de le réaliser via des SCI (Société Civile Immobilière) ;
• Résidences :
  • Résidences étudiants : production de logements à destination des étudiants qui sont exploités majoritairement par Nexity via sa société d’exploitation Studéa, mais également par des exploitants tiers. Studéa est leader sur le marché des résidences étudiants et compte 150 résidences ouvertes ou en travaux en France et à l’étranger, ce qui représente plus de 17.000 logements sous gestion,
  • Résidences services étudiants et seniors : production de résidences services seniors qui sont majoritairement exploitées par Ægide‐Domitys dans le cadre du partenariat conclu en 2021 avec AG2R La Mondiale, et Edenéa, marque du Groupe Nexity via sa société d’exploitation Studéa, 
  • Résidences seniors sociales : elles constituent une réponse adaptée aux problématiques de logements des seniors, souvent confrontés à l’isolement dans des logements trop vastes et mal isolés, et des étudiants confrontés à la pénurie de logements abordables. Essentiellement réalisées sous forme locative et en secteur social, elles garantissent un accès à un habitat adapté aux seniors, mais aussi aux personnes handicapées, aux jeunes actifs et étudiants éligibles au logement social,
  • Résidences Multigénérationnelles COMPLICITY® : elles constituent une réponse pour un habitat adapté à la transition démographique, encourageant la cohésion sociale. COMPLICITY est une solution « d’habitat inclusif » qui met en place une animation sociale de la résidence pour accompagner les aînés, dans un domicile et des espaces résidentiels adaptés, et pour faciliter la création de liens et le bien vivre‐ensemble de tous les résidents. Chaque résidence bénéficie d’un « projet de vie sociale et partagée ». Ce projet ambitieux, plébiscité par les élus, est le fruit d’une élaboration conjointe avec la commune, le bailleur social, le syndic de copropriété (dans le cas d’opérations en secteur libre) et l’animateur de vie sociale et partagée, en y associant les tissus associatif et économique locaux. Il y a 12 résidences ouvertes ou en travaux en France,
  • Coliving : face aux nouveaux modes de vie, le coliving est un mode d’habitat partagé dans lequel on regroupe dans un même lieu des espaces privés et des espaces partagés. Pour vivre ou travailler, l’objectif est de mutualiser le loyer et les charges afin de se loger au cœur des grandes villes tout en profitant d’un confort de vie et de convivialité. Le coliving concerne de nombreuses populations : actifs, familles monoparentales, personnes en situation de handicap et seniors ;
• Réhabilitation d’actifs immobiliers : acteur engagé pour une ville durable et abordable, Nexity développe des projets de réhabilitation et de reconversion des actifs existants sur l’ensemble du territoire. Le Groupe développe, en synergie avec les collectivités, des solutions urbaines et financières, pour réhabiliter des actifs immobiliers de logements et pour transformer notamment des bâtiments tertiaires, commerciaux ou des parkings, en programmes mixtes (logements et bureaux) à dominante résidentielle ; et
• Aménagement et terrains à bâtir : consiste à viabiliser et à diviser un terrain, et à vendre les lots ainsi obtenus, généralement auprès de particuliers qui vont y construire individuellement leur maison, ou parfois auprès de promoteurs qui lancent un programme de commercialisation de maisons groupées ou d’habitat collectif. Pour les collectivités, la filiale développe des quartiers qui intègrent les enjeux économiques, sociaux et environnementaux.

Par ailleurs, dans la perspective de servir au mieux les intérêts de ses clients investisseurs institutionnels privés, Nexity imagine des produits adaptés à leurs attentes et leur propose des solutions partenariales sur mesure :

• Vente en bloc de produits répondant aux critères d’investissement des clients institutionnels : le Groupe propose des actifs répondant à la fois à des critères de localisation, partout en France, dans des secteurs prime ou en devenir, et aux exigences de haute qualité environnementale, sur l’ensemble des segments de l’immobilier résidentiel, logements collectifs, résidences seniors, étudiants, coliving... – ou d’entreprise ; 
• Mise en place de partenariats permettant de développer les activités respectives de Nexity et de ses clients investisseurs : à cet effet, le Groupe prend des participations dans des joint venture avec pour objectif de générer des opportunités pour l’ensemble de ses filiales. À cet effet, le Groupe a conclu sur 2023, un partenariat avec le Groupe Carrefour via la création d’un véhicule de portage foncier qui vise la revalorisation de 74 sites Carrefour. Cet accord sur le long terme permettra à Carrefour et Nexity de développer des programmes mixtes à haute performance environnementale, accueillant des logements, des résidences de services, des commerces, des bureaux ou des hôtels ; et 
• Mise en place de solutions de portages fonciers totalement dérisquées pour le Groupe.

1.6.1.3Déroulement d’un projet

Le Groupe commercialise essentiellement ses logements sous le régime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA (voir paragraphe 1.2.1 « Nexity, acteur de référence du marché immobilier en France / Un modèle de flux faiblement capitalistique » du présent chapitre), ou sous le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) dans certains cas de réhabilitation. Les lots de terrains à bâtir sont vendus sous le régime de marchand de biens.

La constructibilité et la rentabilité potentielle du projet envisagé sur le terrain sont des critères essentiels. Sauf opportunités ponctuelles, l’activité de promotion Immobilier résidentiel du Groupe n’a pas pour stratégie d’acheter des terrains pour se constituer un portefeuille foncier ou à titre d’investissement spéculatif.

Afin de répondre au mieux aux problématiques actuelles concernant la rareté du foncier auxquelles le Groupe doit faire face, Nexity développe depuis 2020 Nexity Solutions Foncières pour simplifier l'accès à l'ensemble des expertises foncières et métiers du Groupe à destination des détenteurs de fonciers, qu'ils soient particuliers ou professionnels. Sa mission est de valoriser les actifs immobiliers de ses clients, grâce à sa plateforme de services et sa large gamme de produits (résidentiel, bureau, résidence gérée, réhabilitation, aménagement, commerce...).

Le développement d’un programme de logements neufs se déroule généralement en plusieurs étapes :

Par ailleurs, Nexity porte une attention particulière à la satisfaction de ses clients. Pour ce faire, Nexity dispose d’un programme de satisfaction interne déployé sur l’ensemble du territoire pour diffuser et ancrer une culture client partout dans le Groupe. Grâce à un dispositif d’écoute attentive et en continu des clients, la Direction de la satisfaction client est capable d’identifier les axes d’amélioration et d’ajuster le dispositif relationnel aux attentes des clients. (voir paragraphe 3.3.3 « Clients et utilisateurs finaux (ESRS S4) » du présent Document d’enregistrement universel).

Particularités du déroulement d’une opération de terrains à bâtir

Le déroulement d’une opération de lotissement est similaire à celui d’une opération de logements (autorisations administratives, critères de génération de marge).

Les clients de l’activité de terrains à bâtir bénéficient de conseillers professionnels, d’un site Internet et d’un numéro vert, qui aide le client à définir son projet sur le terrain qu’il envisage d’acquérir, à réaliser un plan de financement et à mettre au point un calendrier de déroulement des travaux. Le Groupe fournit également au profit de ses clients une garantie financière couvrant les travaux non encore réalisés, obligatoire pour la signature de l’acte de vente définitif.

Particularités du déroulement d’une opération à l’international

Le déroulement d’une opération de logements à l’international peut présenter certaines particularités par rapport à celui d’une opération de logements en France, notamment par l’achat du terrain avant l’obtention définitive des autorisations nécessaires à sa construction, par un transfert de propriété à l’achèvement des travaux engendrant ainsi un besoin en fonds de roulement plus important. Les démarches de développement et de commercialisation de ces opérations sont adaptées aux particularités juridiques et économiques propres à chaque pays, avec le souci de conserver dans chacun de ces contextes locaux un profil de risque maîtrisé. Pour rappel, le Groupe n’exerce plus qu’une activité marginale à l’international (les pays restants, Belgique, Italie et Allemagne, étant en gestion extinctive).

Coûts des programmes

Le tableau ci-dessous illustre la répartition du coût moyen des programmes par type de coût pour les programmes livrés sur la période 2022 à 2025 : 

La maîtrise des coûts de construction

Dans un marché où le coût de production d’un logement est sensiblement supérieur au pouvoir d’achat des clients, il appartient à Nexity de challenger constamment ses coûts. 

Pour ce faire, Nexity a mis en place un plan de performance opérationnelle, piloté par la Direction de la Construction, en lien avec les équipes régionales, qui poursuit deux objectifs :

• Garantir l’excellence technique ; et
• Maitriser le coût de revient des opérations.

La feuille de route est structurée autour d’un triptyque opérationnel : mieux concevoir, mieux acheter, mieux exécuter. En un mot : mieux produire.

Ce Plan de performance construction s’appuie sur quatre leviers d’action, déclinés en initiatives concrètes à déployer dans chaque région :

• L’optimisation de la conception, qui vise à améliorer la qualité et l’efficacité des projets dès leur phase amont ;
• L’optimisation des achats de fournitures, qui repose sur une meilleure structuration des achats pour renforcer la performance économique et la fiabilité des engagements ;
• La rationalisation des achats de travaux, qui s'appuie sur la panélisation des entreprises de travaux pour mieux maîtriser les coûts et sécuriser les partenariats ; et
• La performance dans l'exécution des travaux, qui va renforcer le pilotage des chantiers et la maîtrise des risques pour fiabiliser les livraisons et sécuriser les gains.

Garanties données par le Groupe

Dans le cadre des ventes de logements sous forme de VEFA, la loi impose au Groupe de fournir certaines garanties au profit de ses clients :

• Une garantie des vices apparents, couvrant les vices de construction apparents et signalés par l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de la prise de possession du logement par l’acquéreur ;
• Une garantie de bon fonctionnement, couvrant les mauvais fonctionnements des éléments d’équipements dissociables de la construction (deux ans à compter de la réception) ; et
• Une garantie décennale, couvrant les désordres qui mettraient en cause la solidité de la structure ou l’impropriété à sa destination de la construction (dix ans à compter de la réception).

1.6.1.4Performances 2025

Offre commerciale

L’offre commerciale à fin décembre 2025 s’élève à 5.447 lots. Elle est en légère hausse de 3% sur le second semestre.

Avec un ratio offre commerciale / marché total(29) au niveau de 2019, le niveau de l’offre commerciale reflète l’adaptation du Groupe aux nouvelles conditions de marché :   

• Le délai d’écoulement à 5 mois (identique à celui observé en 2019) sécurise la rotation de l’offre et permet un nombre de logements achevés invendus toujours non significatif (~100 lots) ;
• L’offre commerciale en cours de travaux représente 48% de l’offre totale, dont plus de 80% des projets ont une date de livraison à plus de 6 mois et 64% à plus d’un an ; et
• Enfin, la part de l’offre commerciale en zones tendues est en hausse de 15 points par rapport à 2022 à 91% avec une contribution des zones A/Abis en hausse de 17 points. À noter également que la part éligible au PTZ est désormais de 100% depuis le 1er avril.

Dans le cadre de la revue permanente de l’offre commerciale en cours de projet, l’analyse ciblée de l’offre sur le deuxième semestre 2025 a notamment amené le Groupe, au regard du contexte, à procéder à l’abandon de 19 programmes conçus avant fin 2023, entrainant l’annulation du fait du Groupe de 927 réservations (bloc) enregistrées antérieurement à 2024.

Activité commerciale

Dans un marché du logement toujours impacté par la fin du dispositif Pinel fin 2024 et l’environnement politique dégradé sur le second semestre de l’année 2025, Nexity consolide sa position de leader en enregistrant un total de 12.008 réservations sur la période, soit une part de marché de 13% qui se consolide de +10 points de base par rapport à 2024. C’est une baisse de 10% dans un marché en baisse de 11% sur l’année.

Avec une amélioration continue de la tendance sur 2025 notamment soutenue par la dynamique des accédants et les ventes en bloc sur le deuxième semestre, Nexity affiche sur chacun de ses marchés des performances commerciales supérieures au marché pour le deuxième trimestre consécutif.

• Les réservations au détail enregistrées sur l’année s’élèvent à 4.558 lots soit 38% des réservations logements du Groupe, une baisse de 10% en volume et 8% en valeur démontrant la bonne tenue des prix de vente après le recalibrage mené en 2024. Cette évolution reflète les 2 dynamiques suivantes :
  • La baisse des investisseurs particuliers comme attendu du fait notamment de la fin du dispositif Pinel fin 2024, qui représentait pour mémoire 80% des réservations d’investisseurs particuliers et 18% du total des réservations 2024, et
  • La poursuite de la forte dynamique sur les accédants à +19% sur l’année, à près de 2.600 réservations (+23% pour les primo-accédants), notamment portée par :
    • L’efficacité des offres produits et campagnes marketing intégrant des solutions de financement innovantes et attractives visant à favoriser l’accès au crédit et à la propriété pour les primo accédants et les jeunes, en permettant notamment pour un locataire d’aligner au maximum les mensualités de crédit à son niveau de loyer,
    • Une bonne dynamique dans les lancements commerciaux : 106 lancements commerciaux avec de la vente au détail répartis sur 101 communes reflétant une offre adaptée. Le taux moyen de pré-commercialisation avant le lancement des travaux s’élève à 75%, et
    • Les conditions de financement avec la stabilisation des taux d’emprunt sur l’année, l’extension du dispositif PTZ (Prêt à taux zéro) à l’ensemble du territoire et l’appétit des banques (nombre de prêts accordés en hausse de 34,9% sur 12 mois glissants en janvier 2026) ;
• Les ventes en bloc représentent 7.450 réservations sur l’année 2025 (62% du mix), en baisse de 9% en volume et 7% en valeur.  Plus de la moitié de ces réservations ont été effectuées sur le quatrième trimestre confirmant la forte saisonnalité des ventes en bloc sur la fin de l’année ; et
• Par ailleurs, l’activité aménagement a représenté plus de 1.400 réservations de terrains à bâtir sur l’année, en hausse de 32% en volume, une dynamique amplifiée par l’extension du PTZ aux maisons individuelles depuis le 1er avril 2025.

Répartition des réservations de logements neufs par client - France

Résultats

Le chiffre d’affaires de l’activité aménagement et promotion Immobilier résidentiel s’élève à 2.277 millions d’euros sur 2025, en diminution de 5% par rapport à 2024, reflétant principalement la baisse embarquée de l’activité. 

Le résultat opérationnel courant est positif à 13 millions d’euros contre (119) millions d’euros en 2024 et reflète comme attendu la recomposition des marges avec principalement la contribution à l’avancement en hausse des mises en production de nouvelles opérations aux marges d’engagement cibles depuis début 2024.

Perspectives

Le backlog s’élève à 3,9 milliards d’euros, stable par rapport au 30 septembre 2025, soit l’équivalent de 1,5 année d’activité. Il est sécurisé à 48% par des ventes actées.

Le potentiel d’activité hors aménagement représente l’équivalent de 42.000 logements.

Ce volume n’intègre pas encore les premières contributions du partenariat Carrefour dont les premiers permis de construire ont été déposés sur le quatrième trimestre 2024 et sont en cours d’instruction (pour rappel, le chiffre d’affaires à terminaison sur une dizaine d’années d’activité à venir est estimé à plus de 2 milliards d’euros). Une dizaine d’autres permis sont en train d’être travaillés mais ont été ralentis par le contexte des municipales de mars 2026. Une accélération est attendue à l’issue des élections locales. 

Le Groupe a obtenu environ 14.000 permis de construire sur 2025, un volume tout à fait satisfaisant qui nourrira le développement rentable de 2026.

1.6.2Aménagement et promotion - Immobilier tertiaire

1.6.2.1Environnement de marché et concurrence

Environnement de marché

Une description des macro-tendances soutenant les marchés du Groupe est présentée au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre.

Le marché de l’investissement

L'activité sur le marché de l'investissement en immobilier d’entreprise banalisé en 2025 enregistre une légère progression, dans un contexte encore contrasté et marqué par une forte concentration des grandes transactions.

Les investissements ont atteint 13,7 milliards d'euros, soit une hausse de 8% par rapport à 2024. Le marché demeure toutefois polarisé entre de nombreuses petites opérations et quelques transactions majeures. L’Île-de-France concentre désormais 8,4 milliards d’euros, représentant 61% des volumes investis (contre 46% en 2024), confirmant une concentration géographique accrue des investissements.

En 2025, les investissements en France se répartissent principalement entre les bureaux, qui représentent 50% des volumes (en hausse de 31% par rapport à 2024) ; la logistique dont les volumes demeurent corrects mais en recul par rapport à 2024 et à la moyenne quinquennale ; et le commerce qui poursuit sa normalisation grâce à plusieurs opérations significatives en début d’année. Les actifs alternatifs (résidentiel bloc et géré, hôtellerie, santé...) confirment leur attractivité et représentent 36% des volumes investis, traduisant la poursuite des stratégies de diversification engagées ces dernières années.

Fait notable, l’activité en VEFA sur le segment des bureaux atteint un niveau historiquement bas en 2025, aucune opération n’ayant été enregistrée au quatrième trimestre.

Le marché des bureaux concentre donc la moitié des volumes investis, porté exclusivement par la dynamique de l’Île-de-France (+55%), et plus particulièrement par Paris intramuros, qui capte près de 80% des volumes. Cette progression s’appuie notamment sur plusieurs transactions majeures supérieures à 100 millions d’euros.

Le prix moyen des bureaux achetés en Ile-de-France au cours du quatrième trimestre 2025 s’élève à 5.360 euros par mètre carré (droits inclus) ce qui représente une baisse de 7% sur un an.

Les taux de rendement se sont légèrement décompressés en 2025, à l’exception du segment Industriel & Logistique, dans un contexte de remontée de l’OAT et de poursuite des ajustements de valeurs.

Le marché des bureaux en Île-de-France(30)  

La demande placée sur le marché des bureaux en Île-de-France en 2025 atteint un point bas, avec 1.638.000 mètres carrés commercialisés, soit une baisse de 9% sur un an et un recul marqué par rapport à la moyenne quinquennale.

Ce niveau s’explique notamment par la forte proportion de renégociations, qui représentent désormais une grande transaction sur deux, traduisant la prudence des utilisateurs dans un contexte économique et politique incertain. Seules 45 transactions de plus de 5.000 mètres carrés ont été répertoriées contre 58 en moyenne annuelle post-Covid.

Les petites et moyennes surfaces (0 – 5.000 mètres carrés) reculent également de 9% sur un an, le segment des 1.000 à 5.000  mètres carrés concentrant l’essentiel de la baisse, tandis que les surfaces inférieures à 1.000 mètres carrés font preuve d’une relative résilience.

Paris Centre Ouest poursuit sa contraction (-9% sur un an), alors que la première couronne présente une dynamique contrastée, avec un recul au Nord et à l’Est et une meilleure tenue du Sud. La Défense enregistre également un retrait lié au déficit de grandes transactions, bien que le segment des surfaces inférieures à 5.000 mètres carrés y atteigne un niveau record.

L’offre immédiate continue de progresser pour atteindre 6.247.000 mètres carrés (+11% sur un an), portant le taux de vacance francilien à 10,2%, un record.

Le loyer prime parisien se maintient à 1.250 euros hors taxe, hors charge, par mètre carré et par an sur quelques références phares, tandis que les valeurs moyennes s’ajustent à la baisse dans un marché toujours attentiste et avec des avantages commerciaux à leur plus haut à 30,3%(31).

Le marché des bureaux en régions(32)

Le marché des bureaux des 17 grandes métropoles régionales totalise 1,28 million de mètres carrés placés en 2025, en repli de 9% par rapport à 2024, confirmant un ralentissement de la demande placée dans un contexte économique et immobilier plus contraint. La part du neuf demeure minoritaire dans l’activité, tandis que le seconde main concentre l’essentiel des transactions, traduisant une demande plus sélective et davantage orientée vers les surfaces existantes et la recherche d’économies.

Un dynamisme hétérogène est observé à l’échelle régionale. Les volumes placés restent fortement concentrés sur un nombre limité de métropoles, avec Lyon, Aix‐Marseille et Lille en tête, suivies de Toulouse et Bordeaux, qui s’inscrivent parmi les marchés les plus contributeurs. À l’inverse, plusieurs métropoles affichent des volumes plus modestes, confirmant un dynamisme inégal selon les territoires et la taille des marchés.

Les grandes transactions de bureaux (>5.000 mètres carrés) représentent 218.300 mètres carrés en 2025. Si le volume global se maintient par rapport à l’année précédente, le nombre d’opérations recule nettement, traduisant une concentration accrue de la demande sur un nombre plus restreint de projets de grande taille. Les surfaces intermédiaires (1.000 à 5.000 mètres carrés) affichent une relative résistance, tandis que le segment des petites surfaces demeure le plus impacté par le ralentissement du marché.

Dans ce contexte, l’offre à un an de bureaux progresse sensiblement pour atteindre 3,38 millions de mètres carrés, en hausse sur un an. La part de l’offre neuve s’établit en moyenne à 27%, avec de fortes disparités selon les métropoles, traduisant des cycles de production et des niveaux de renouvellement de l’offre très contrastés d’un marché à l’autre.

Enfin, les valeurs locatives prime dans le neuf restent globalement stables à l’échelle des métropoles régionales, malgré la hausse du stock disponible. Elles s’inscrivent dans une large fourchette selon les marchés, avec un loyer prime culminant à Lyon, tandis que Bordeaux, Aix‐Marseille et Lille se positionnent également dans le haut de la hiérarchie régionale. Toulouse, avec un loyer prime de 230 euros par mètre carré et par an, se situe dans la moyenne haute des marchés régionaux, illustrant la résilience des valeurs locatives sur les métropoles les plus établies.

Concurrence

Le modèle de Nexity intègre l’ensemble des expertises au service des entreprises, de la conception à l’exploitation.

Certains groupes combinent également promotion tertiaire et property management (à l’instar de BNP Real Estate, de Vinci Immobilier ou Crédit Agricole Immobilier). D’autres développent également des offres de coworking, ou de « bureau opéré » pour le compte d’utilisateurs (Bouygues ou Icade par exemple). De façon générale, plusieurs positionnements se distinguent, avec des offres intégrées/multiproduits, des stratégies plus ciblées sur la chaîne de valeur verticale ou encore des approches spécifiques visant les actifs prime ou bas carbone. Toutefois face à la crise immobilière, la plupart des acteurs revoient leur stratégie et font évoluer leur modèle d’affaires.

Les perspectives de développements en régions, la poursuite de l’intensification des activités de réhabilitation/transformation, les synergies entre la promotion et les services d’exploitation, la consolidation du nomadisme, la diversification des modes de travail et le renforcement du savoir-faire en matière de construction bois devraient consolider le positionnement concurrentiel de Nexity en matière d’immobilier d’entreprise.

1.6.2.2Description des activités

L’Immobilier tertiaire est organisé, en France, autour d’équipes regroupant les différentes expertises nécessaires, et s’appuie sur les synergies en matière de prospection foncière, de commercialisation et d’obtention des autorisations administratives mises en place avec les filiales régionales de l’Immobilier résidentiel, qui bénéficient d’un maillage plus fin du territoire français.

De plus en plus de projets sont développés en commun avec d’autres filiales du Groupe, permettant de se positionner sur une réponse globale, en cohérence avec le New Nexity et l’organisation territoriale et multiproduits (voir paragraphe 1.4 « Stratégie et objectifs » du présent chapitre.

Nexity Contractant Général intervient en tant qu’opérateur global de conception et de réalisation de projets immobiliers pour le compte de clients publics et privés. À ce titre, cette filiale assure la coordination de l’ensemble des phases d’un projet, depuis les études et la conception jusqu’à la livraison de l’ouvrage, en s’appuyant sur des partenaires spécialisés. Cette approche intégrée vise à garantir la maîtrise des coûts, des délais et de la qualité d’exécution, tout en répondant aux exigences techniques, réglementaires et fonctionnelles des opérations confiées.

Dans la réalisation d’un certain nombre de projets, le Groupe intervient en partenariat avec d’autres promoteurs immobiliers ou des acteurs majeurs du domaine de la construction. Ces partenariats peuvent être conclus soit dans une démarche commerciale afin de renforcer les chances du Groupe d’être retenu pour un projet, soit dans une logique de partage du risque. 

Clients et produits de la Promotion Immobilier tertiaire

Les projets d’immobilier tertiaire du Groupe sont majoritairement pré-commercialisés, et principalement réalisés pour le compte de deux types de clients :

• De grands investisseurs privés ou institutionnels, français ou étrangers, ayant vocation à tirer des revenus locatifs d’un patrimoine immobilier et à bénéficier à terme de plus-values sur leurs actifs immobiliers ; et
• Des entreprises utilisatrices faisant construire des immeubles afin de satisfaire leurs propres besoins d’occupation.

Grâce à la grande diversité des investisseurs présents sur le marché français de l’investissement, il n’existe pas de dépendance générale à l’égard d’un ou plusieurs clients.

Acteur de premier plan sur le marché de la promotion tertiaire en France, Nexity intervient principalement dans le domaine des bureaux, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse et Rennes. Le Groupe réalise également des locaux d’activités et développe de manière plus ponctuelle une offre de commerces.

Le Groupe décline à ce stade les grandes lignes de produits suivantes :

• L’immeuble de bureaux neufs : Nexity réalise des immeubles de bureaux neufs de conception classique, majoritairement en structure béton. Ces opérations tertiaires visent à proposer des actifs fonctionnels et pérennes, répondant aux standards du marché en matière de qualité constructive, de sécurité et de performance technique et environnementale. Le Groupe développe ainsi une offre de bureaux adaptée aux besoins des utilisateurs et des investisseurs, en cohérence avec les attentes des territoires et les évolutions de l’immobilier d’entreprise ;
• L’immeuble de bureaux réhabilité : la volonté conjuguée de préserver le patrimoine existant dans les grandes métropoles, mais aussi d’atteindre la sobriété environnementale, conduit le Groupe à accélérer le développement du produit réhabilitation. Depuis 2015, une équipe dédiée à Paris intervient sur des opérations complexes de restructuration et de réhabilitation en Île-de-France et elle sera amenée à se déployer sur les grandes métropoles régionales, encouragée par de récentes évolutions réglementaires incitatives ;
• L’immeuble de bureaux en bois : pionnier depuis 2010 et premier opérateur de bureaux en bois en France, Nexity développe à la fois des projets vertueux, ambitieux et d’envergure en Île-de-France et en région ;
• L’immeuble de bureaux réversible : les mutations urbaines, la pression démographique dans les grandes métropoles, les crises écologique et sanitaire, la pénurie de logements amènent à penser la réversibilité des bâtiments comme une solution durable pour changer la destination des bâtiments à court, moyen ou long terme. Ce produit s’appuie sur une conception évolutive des bâtiments et sur un cadre réglementaire unifié qui lui permettent d’assurer l’évolutivité du bâtiment dans le temps ; et
• L’immeuble de bureaux frugal, dit « Essentiel » : pour lutter encore plus efficacement contre le réchauffement climatique, Nexity développe pour la première fois en France un produit de bureau inédit, offrant un niveau de performance environnementale et de confort inégalés. Il repose sur un concept disruptif et frugal, qui permet de se passer de chauffage, de climatisation et de ventilation mécanique, au profit d’une ventilation naturelle pilotée par le contrôle des paramètres essentiels de l’air intérieur que sont la température, le taux d’humidité et la concentration en CO2. Il offre aussi une qualité de lumière naturelle et des volumes supérieurs aux standards actuels.

En complément des principales lignes citées ci-dessus, Nexity diversifie son offre en proposant des produits : 

• D’hôtellerie : les équipes ont livré à Bordeaux (33) en 2023 un hôtel Sheraton de 191 chambres accompagné d’un centre de congrès et travaillent sur plusieurs projets d'hôtels, neufs ou en réhabilitation en Île-de-France et régions ;
• D’activités et logistique : plus de 30.000 mètres carrés d’activités et petite logistique ont été réalisés à Saint-Priest (69) pour le fonds Logistis d’AEW, opération partenariale qui se conclut en 2024 par la livraison de la dernière phase ; et
• D’enseignement supérieur : à Lyon (69), un campus d’enseignement supérieur de 8.000 mètres carrés, dont la livraison a été réalisée en août 2025, a été loué à Galileo, leader mondial dans le domaine de l’éducation, et vendu à Franklin Templeton Investments.

Par ailleurs, Nexity Contractant Général, entité du groupe Nexity dédiée aux travaux d’aménagement, rénovation et transformation d’espaces tertiaires, opérant en contractant général, est un acteur qui :

• Pilote des chantiers clés en main (aménagement, rénovation, transformation d’espaces) avec une gestion complète : conception, coordination, exécution, livraison ; et
• Intervient sur des opérations externes (réponse à appels d’offres) mais aussi sur des projets internes du groupe Nexity.

Enfin, Nexity complète son offre par le développement des commerces en pied d’immeubles et d’espaces de coworking intégrant l’évolution des usages et des nouveaux modes de travail des clients.

Combiné à ses offres de services pour les particuliers et les entreprises, le Groupe a la capacité de proposer à ses clients une réponse complète face aux changements d’usage actuels, ce qui en fait un véritable avantage concurrentiel.

1.6.2.3Déroulement d’un projet

Le Groupe a recours principalement aux modes d’intervention suivants :

• La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : le Groupe vend à son client à la fois un immeuble à construire et le terrain sur lequel celui-ci sera construit ;
• Le CPI (Contrat de Promotion Immobilière) : l’investisseur est déjà propriétaire du terrain ou de l’immeuble existant ; l’intervention du Groupe correspond à la conception du projet et la construction de l’immeuble sur ce terrain ou la réhabilitation lourde de l’immeuble existant ; et
• Les missions de Maîtrise d’Ouvrage Déléguée (MOD) prestation de conseil rémunérée par des honoraires.

La majorité des opérations réalisées par Nexity est pré-vendue avant l’achat par le Groupe du terrain concerné.

Le Groupe a la possibilité de réaliser des opérations de la manière suivante, même si dans la plupart des cas, le Groupe n’y a pas recours :

• « En blanc » : opérations dans lesquelles Nexity acquiert un terrain et procède au démarrage des travaux de construction d’un immeuble avant même de disposer d’un client investisseur et d'un futur utilisateur ; et
• « En gris » opérations dans lesquelles Nexity dispose seulement d’un futur utilisateur sur une base locative mais pas encore d’un client investisseur.

Le Groupe a pour pratique d’acquérir le terrain à l’obtention définitive des autorisations administratives devenues définitives.

Dans la réalisation de ses projets, le Groupe traite généralement les marchés de travaux en corps d’état séparés, en confiant les travaux à plusieurs entreprises spécialisées par lots, afin d’optimiser les coûts tout en veillant au respect de la qualité technique et des délais.

Les caractéristiques techniques du projet et les besoins de couverture des risques de coûts travaux peuvent également conduire Nexity à traiter les opérations en entreprise générale (confiant l’ensemble des travaux à une seule entreprise).

Le cycle de vie moyen d’une opération en VEFA, généralement compris entre trois et six ans comporte les étapes suivantes :

Les projets réalisés dans le cadre d’un CPI présentent globalement les mêmes caractéristiques à l’exception du fait que le Groupe n’a pas à acquérir le terrain d’assiette de l’immeuble ou l’immeuble existant, qui appartient déjà à son client, et n’a pas à supporter le risque commercial.

Le Groupe n’a pas de politique d’exclusivité avec des entrepreneurs et fournisseurs. Il entretient toutefois des relations privilégiées avec certains entrepreneurs et fournisseurs qui répondent aux critères qualitatifs et financiers du Groupe en les consultant régulièrement lors de ses appels d’offres.

Dans le cadre des développements menés à l’international, les principes décrits ci-dessus sont le cas échéant adaptés aux spécificités locales, notamment sur le plan juridique.

Financement des projets

La répartition des coûts par nature varie considérablement d’un projet à un autre. En général, la construction constitue plus de la moitié des coûts dans les VEFA, et plus des deux tiers des coûts dans les CPI.

Le financement des projets varie selon le mode de règlement du prix par les clients. En effet, dans le cadre des projets en VEFA ou en CPI, hormis le versement d’un acompte généralement de l’ordre de 10% à 20% du prix du projet lors de la signature du contrat, les clients peuvent soit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement du projet, soit plus exceptionnellement, le régler sur un schéma de paiement in fine.

Dans le cas, le plus fréquent, d’un paiement échelonné, l’investisseur fournira une garantie bancaire de paiement à première demande portant sur les montants non versés à la signature du contrat, et demande généralement la rémunération des fonds versés.

Dans le cas où le client paie la totalité du prix (hors acompte initial) à la livraison du bien, le Groupe finance le projet au moyen de concours bancaires « projet » spécifiquement mis en place. Ces concours bancaires sont garantis d’une part par la cession systématique sous forme de bordereau Dailly à la banque de la créance du Groupe sur le client au titre du contrat et d’autre part par le bénéfice de la garantie bancaire à première demande afférente au paiement du prix, exigée en règle générale du client.

Garanties données par le Groupe

Dans le cadre de ses activités de promotion Immobilier d’entreprise, le Groupe délivre les garanties suivantes :

• Les garanties financières d’achèvement : similaires à celles prévues par la réglementation sur la vente en l’état futur d’achèvement applicable la Promotion Immobilier résidentiel, elles émanent généralement d’une banque française de 1er rang ;
• Les garanties légales, décennales et de bon fonctionnement : voir paragraphe 1.8 « Environnement législatif et réglementaire » du présent chapitre et au paragraphe 2.1.5 « Assurances-contentieux » du présent Document d'enregistrement universel ; et
• Les garanties locatives : garantie au profit de l’investisseur de perception d’un revenu locatif sur l’actif immobilier acquis auprès du Groupe pendant une période de temps limitée ou, le cas échéant, d’une réduction du prix de cession pour un montant équivalent.

1.6.2.4Performances 2025

Activité commerciale

Dans un contexte de marché toujours en bas de cycle, Nexity enregistre un niveau stable de prises de commandes sur l’année 2025 par rapport à 2024 (75 millions d’euros au total).

La démarche du Groupe en matière de diversification des actifs tertiaires est toujours bien engagée, avec une bonne dynamique dans les appels à projets, couvrant une large typologie de biens : hôtels, cinémas, hôpitaux, centres régionaux, etc. Et également l’activité de contractant général avec la sélection de Nexity Contractant Général par Schneider Electric pour les travaux d’aménagement de son nouveau siège à Nanterre.   

Résultats

Le chiffre d’affaires de l’activité aménagement et promotion tertiaire s’élève à 50 millions d’euros en 2025, une baisse de 87% par rapport à 2024 qui s’explique par la livraison des projets tertiaires d’envergure (La Garenne-Colombes, Reiwa et Carré Invalides) en 2024, représentant pour rappel une surface de 175.000 mètres carrés, et au rechargement limité du backlog sur les deux derniers exercices.

Le résultat opérationnel courant atteint 7 millions d’euros. 

Perspectives

Le backlog s’élève à 63 millions d’euros à fin décembre 2025.

1.6.3Services

Suite à la finalisation sur 2025 du plan de cession des métiers de gestion avec la cession des filiales Accessite et d’hospitality Week’in, et au reclassement de l’activité d’expertise sur la ligne Autres activités, le pôle Services ne comprend plus que les activités suivantes :

• L’exploitation : gestion de résidences étudiants et d’espaces de coworking principalement ;
• La distribution : commercialisation de logements neufs en démembrement de copropriété ou par un réseau d’agences bancaires.

Les paragraphes ci-dessous relatifs l’environnement de marché et la concurrence des activités de services ne présentent pas les activités concernées par ces cessions.

1.6.3.1Environnement de marché et concurrence

Environnement de marché

Une description des macro-tendances soutenant les marchés du Groupe est présentée au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre.

Résidences étudiants

À la rentrée 2024, le parc français de résidences étudiants comptait 183.275 logements répartis dans 1.395 résidences(33) (+38.000 depuis 2019, soit +5% par an en moyenne) ; s’y ajoutent 800 résidences universitaires pour 170.000 places. La demande progresse dans le même temps : 3 millions d’étudiants en 2024 (+1,1% en un an), la décohabitation est en hausse (67% des étudiants vivent hors foyer contre 62% en 2017) ainsi que le nombre d’étudiants internationaux (320.000 à la rentrée 2023, 11% des effectifs, +13% en cinq ans). Sur dix ans, de 2013 à 2023, la France compte 564.285 étudiants de plus. Depuis 2019, 38.000 logements ont été mis en exploitation (dont 72% par le privé). Malgré cela, le taux d’équipement des résidences étudiants reste autour de 6% des étudiants ; en combinant CROUS et parc privé, le parc atteint 350.000 places pour 2 millions d’étudiants décohabitant, soit 17% de la demande potentielle.

Côté perspective, malgré une démographie moins porteuse (–20% de naissances entre 2010 et 2024), la population étudiante serait encore en légère hausse d’ici 2030 (+0,3%), puis en reflux modéré jusqu’en 2035 (–0,5%), soutenue par l’élargissement de l’accès aux études, l’allongement des cursus, la porosité études/emploi et la mobilité internationale. 

Côté offre, malgré les difficultés de construction, les autorisations restent supérieures à 15.000 lots par an depuis 2022. Environ 35 résidences étaient attendues en 2025, puis une centaine mise en service par an en 2026 et 2027 ; au total un développement de 230 résidences d’ici 2027, portant le parc à 1.630 résidences et 220.000 logements. La taille moyenne des programmes augmente également (160 logements aujourd’hui contre 175 pour les projets à venir, avec plusieurs opérations à 300 lits). Géographiquement, les projets restent concentrés en Île‐de‐France (32–35%), tout en progressant en régions.

Coliving

Le coliving s’est réellement installé en France à partir de 2018 avec une promesse simple : un logement clé en main (charges et abonnements inclus), des durées d’occupation flexibles, des démarches allégées, des espaces pensés pour la vie en communauté et un bouquet de services partagés (ménage des communs, coworking, sport, etc.). En 2025, l’offre dépasse 24.000 chambres, réparties dans environ 2.400 résidences(34), maisons ou appartements, soit une hausse d’environ 66% depuis 2023. Le paysage reste concentré : un peu plus d’une trentaine d’enseignes seulement opèrent au moins deux sites, pour un poids économique évalué autour de 200 millions d’euros. Côté capitaux, les investissements institutionnels ont culminé à 550 millions d’euros en 2023, reflué à 285 millions d’euros en 2024 et nettement ralenti au premier semestre 2025. Malgré ce cycle financier, les perspectives demeurent solides : un parc au‐delà de 30.000 lits dès 2027, environ 32.800 en 2028, porté par +14% de croissance en 2026 puis environ +9% en 2027 et 2028. Sur la demande, le moteur étudiant se normalise (population +0,3% d’ici 2030 puis –0,5% entre 2030‐2035), poussant les opérateurs à diversifier davantage vers les jeunes actifs et les professionnels en mobilité.

Résidences services seniors

Le marché des résidences services seniors s’appuie sur des fondamentaux démographiques et sociétaux robustes : la part des 75 ans et plus en France passerait d’environ 9% en 2021 à 12,5% en 2030, avant une nette accélération des 85 ans et plus entre 2030 et 2040 (de 3,7% à 5,5% de la population)(35). Cette dynamique soutient une demande durable pour des habitats mieux adaptés et des résidences services sur les vingt prochaines années. Si les retraités souhaitent majoritairement vieillir à domicile, 58% se disent toutefois intéressés par des solutions d’habitat alternatives, dont 30% par les résidences services ; leurs critères clés sont la préservation de l’indépendance, la proximité des services et un environnement sécurisé, l’entrée étant souvent envisagée lors d’une dégradation de l’état de santé.

En 2016, le nombre de résidences services seniors était de 540 contre 972 en 2022 et plus d’un millier en 2024 (1.286 en 2023), représentant ainsi une augmentation d’environ 85% entre 2016 et 2024. Le nombre de logements en résidences seniors était de 81.170 à fin 2022 et devrait atteindre 128.235 en 2026(36). 

En parallèle, la résidence autonomie (pilier non médicalisé du médico‐social) pèse 2.260 établissements et 120.000 places, très appréciée des seniors. Les politiques publiques accompagnent le mouvement via des créations de places et des réhabilitations, plus de 7.000 nouvelles places sont attendues. Le secteur fait néanmoins face à des vents contraires : retournement du marché immobilier fin 2022 et baisse des montants investis (en 2023, les volumes en résidences services seniors ont touché un point bas à 170 millions d’euros après 630 millions d’euros en 2022). À ces tensions conjoncturelles s’ajoutent des défis structurels déjà connus : durées de remplissage parfois longues, coûts d’exploitation élevés d’un modèle intensif en services, solvabilité de la cible et rentabilité parfois contrainte.

Espaces de coworking

En 2025, l’offre de bureaux flexibles poursuit sa progression et gagne en maturité : les 30 plus grands acteurs totalisent 1.284.693 mètres carrés en France (dont 84.065 mètres carrés ouverts en 2025)(37), illustrant une dynamique toujours soutenue. Le marché des bureaux flexibles peut représenter jusqu’à 14,7% du parc dans certains arrondissements parisiens. Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et Marseille concentrent les volumes, avec des percées notables à Toulouse/Blagnac, Montpellier, Rennes, Strasbourg et Nantes. Ces niveaux de pénétration confirment l’adoption durable des solutions flexibles comme réponse aux organisations hybrides. 

Le marché a connu des fermetures et arbitrages d’espaces, mais le bureau opéré entre en phase de stabilisation (parc 2025 : 360.000 mètres carrés, +0,6% sur un an) et l’appétence des entreprises pour des solutions souples se confirme : la durée moyenne d’engagement atteint 14,3 mois en 2025 (+0,3 comparé à 2024), et s’impose comme un standard pérenne apportant stabilité et agilité. La demande placée en bureaux flexibles continue de progresser alors qu’elle marque un vrai recul en 2025 sur le bureau en bail traditionnel.

Activités de distribution

En 2025, les activités de distribution et notamment celui de l’investissement locatif s’organise autour d’un écosystème dense, promoteurs, plateformes de mise en relation, filiales de groupes bancaires et conseillers en gestion de patrimoine (CGP), il a été bousculé par la fin définitive du Pinel fin 2024. Une baisse de 55% des ventes de logements neufs à investisseurs a été constatée en 2025 comparé à 2024(38). Le LMNP demeure une alternative, toutefois moins attractive depuis la réforme 2025. Paradoxalement, le marché locatif reste très tendu : offre raréfiée, demande en hausse, et loyers qui progressent, notamment dans les grandes villes. Face à ce trou d’air, la FPI a appelé à un « statut du bailleur privé ». Le dispositif dit « Jeanbrun », adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026, instaure un nouveau dispositif fiscal de soutien à l’investissement locatif privé, destiné à succéder au dispositif Pinel.

Concurrence

Résidences étudiants

Le marché privé des résidences étudiants est assez fragmenté avec un peu plus de 60 exploitants à fin 2024, le top 10 rassemble 69,2% des logements (top 5 : 47,8%)(39). Le classement a sensiblement bougé en dix ans sous l’effet d’entrants (enseignes indépendantes, investisseurs internalisant l’exploitation) et du développement de chacune des marques. La différenciation porte désormais sur la qualité d’emplacement et l’expérience résident : espaces d’étude et de coworking, services de bien‐être (salles de sport, animations, conciergerie), digitalisation des parcours (apps, signalements, réservations) et sécurité renforcée. Ces standards, aujourd’hui attendus, répondent aux priorités d’agilité, de praticité et de sérénité exprimées par les étudiants et leurs prescripteurs.

Les leaders, notamment Nexity Studéa, Réside Études, Sergic/Twenty Campus, UXCO, Cardinal Campus, Les Belles Années/Valority, ainsi que des opérateurs à but non lucratif (Fac‐Habitat, ARPEJ, SMERRA/OSE/Logifac, bailleurs/associations), demeurent résilients face à l’intensification concurrentielle. Leurs plateformes d’exploitation, la puissance de marque, les partenariats avec écoles et collectivités, une empreinte géographique sur les pôles étudiants et une capacité d’investissement constituent des barrières à l’entrée décisives et assurent leur développement continu.

Nexity Studéa occupe la 1ère place du marché privé avec plus de 10% du parc, soit près de 130 résidences en exploitation.

Coliving

Le paysage reste très hétérogène, articulé autour d’opérateurs « diffus » qui transforment maisons/ appartements en colocations gérées comme Colosséum Invest (Colocatère), leader avec 1.028 projets et 4.791 lits, La Casa (57 maisons, 800 chambres après l’intégration d’Openhouse), ou encore Colivys (>600 chambres) ; d’acteurs mixtes présents à la fois dans le diffus et les résidences à l’instar de Colonies, Sharies (19 résidences, 541 logements) ; et de spécialistes des grandes résidences offrant plusieurs centaines de lits et un éventail de services para‐hôteliers tel que : UXCO Group (Ecla) (4.684 lits sur 4 sites), The Boost Society (Hife) (4 sites en 2025 et 1.000 lits) ou encore Axis/The Babel Community (1.230 lits, 7 résidences), Cardinal Campus / Good Morning (1.477 lits)(40). 

Si l’offre de résidences de coliving pour les jeunes actifs et les étudiants est encore inférieure à la demande, les besoins se déplacent et s’élargissent, professionnels en mobilité, familles, séniors ou encore personnes avec un handicap. Le moteur reste la tension locative qui entretient de bons taux de remplissage sur les produits au bon positionnement prix‐emplacement.

Résidence services seniors

Malgré des secousses conjoncturelles depuis 2020, les résidences services seniors conservent un rôle majeur face au vieillissement et aux attentes d’autonomie. La consolidation du secteur s’est poursuivie en 2024‐2025. Altarea a engagé fin 2025 la cession de son pôle de gestion de résidences services seniors — Nohée et Les Hespérides — à Stella Management, avec un protocole de développement commun. En 2025, on note la finalisation de la reprise de la branche seniors de Réside Études avec la cession de 75 résidences sous enseignes Les Girandières et Palazzo au duo Zenitude–Stella, actant l’intégration opérationnelle d’un portefeuille significatif entamée fin 2024. Dans le même temps, Domitys a ajusté son organisation et son rythme d’ouvertures, avec des mesures sociales au printemps 2025 sur fond de redressement opérationnel. Ils annoncent souhaiter ouvrir 10 résidences en 2026. Les Jardins d’Arcadie ont prolongé leur dynamique avec un plan d’ouvertures annoncé pour 2025 après l’intégration des Senioriales.

Nexity a lancé il y a dix ans la marque Edenéa, des résidences services seniors à taille humaine, notamment positionnées dans des villes moyennes.

Espaces de coworking

En 2025, le marché français des bureaux flexibles gagne en maturité tout en se concentrant autour d’un noyau de leaders. Les 30 premiers opérateurs de coworking totalisent 1.284.693 mètres carrés et ont encore ouvert 84.065 mètres carrés en 2025. Le podium reste dominé par IWG (263.027 mètres carrés, 162 sites), suivi de Morning (145.162 m2, 54 sites) et WeWork (106.208 mètres carrés, 12 sites), tandis que Wojo (98.767 mètres carrés, 176 sites) et Buro Club (89.881 m2, 119 sites) confirment leur place parmi les poids lourds. Newton Offices (56.197 mètres carrés, 10 sites) et Mitwit (51.650 mètres carrés, 33 sites) s’installent durablement dans le top 10 des opérateurs de bureaux opérés, au même titre qu’Hiptown (49.138 mètres carrés, 52 sites), Bureaux & Co (49.105 mètres carrés, 19 sites) et Flex‐O (45.168 mètres carrés, 16 sites)(41). On note en 2025, l’absorption simultanée de Comeandwork et Hello Sentier par Chez Raoule, la montée de LNB dans le top 3 parisien via la reprise d’une partie du parc de Myflexgroup et d’un site Remix. 

Morning poursuit son développement et dépasse la barre des cinquante adresses. Flex‐O se renforce sur Paris, Gecina déploie Yourplace (bureaux clés en main) sur 15 sites supplémentaires (5.500 mètres carrés) et Newton Offices franchit le périphérique avec 5.200 mètres carrés à Clichy. Dans le même temps, des fermetures ciblées – y compris chez WeWork – et le retrait d’Industrious s’ajoutent à la liquidation de Myflexoffice, autant de signaux d’une recomposition axée sur la qualité d’exploitation plus que sur la seule croissance du parc.

Sur le segment du bureau opéré, la surface reste quasi stable (359.950 mètres carrés, +0,6 %). Les leaders tels que Deskeo, INSITU et LNB, confirment le recentrage du secteur sur des modèles économiquement robustes et des engagements plus longs.

Activités de Distribution

Les intervenants du marché du démembrement de propriété sont des commercialisateurs purs (I Plus – groupe Consultim, Fidex) et des promoteurs qui cèdent une partie de leur production en démembrement. PERL conserve son statut de leader de la nue‐propriété et affiche des volumes et un maillage en hausse (près de 480 programmes dans 210 communes, plus de 12.000 logements produits avec des bailleurs partenaires).

A noter, le développement pour les particuliers de l’investissement en logement locatif intermédiaire (LLI) : loyers et ressources plafonnés, TVA 10%, pour loger les classes moyennes en zones tendues dans les programmes neufs.

Le marché des réseaux de commercialisation orientés investissement locatif demeure très concurrentiel où les acteurs se sont mués en conseillers en gestion de patrimoine (Ex : filiale de réseaux bancaires : BNP, Crédit Mutuel, Société Générale et acteurs privés : PureInvest, Equance, Cerenicimo...). Le marché des plateformes d’investissement locatif “clé en main” a connu une consolidation nette : des acteurs emblématiques ont vacillé ou changé de mains (Immocitiz en liquidation, Masteos placé en redressement puis repris par Novaxia, Bevouac en redressement) tandis que d’autres ont profité de la recomposition (Brickmeup racheté par Attentif LMNP), illustrant la fragilité des modèles trop dépendants du flux transactionnel et du financement.

Enfin, l’essor de l’immobilier fractionné s’est confirmé : les plateformes ont continué d’attirer des tickets de quelques centaines d’euros avec des promesses de rendements élevés (ex. Bricks, Tantiem, Homunity), tout en rappelant un niveau de risque et de liquidité à maîtriser. Ainsi, la plateforme Koregraf, pionnière du secteur en France, a cessé ses activités en 2025.

1.6.3.2Description des activités

Activités d’Exploitation

Résidences étudiants

Nexity, propose, sous la marque Studéa, une réponse adaptée aux besoins de logements des étudiants et des jeunes actifs, exploite les résidences et verse des revenus locatifs dans le cadre de baux de longue durée aux investisseurs propriétaires. Pour ce faire il doit assurer le remplissage des résidences en apportant le bon niveau de services aux locataires occupants.

Les résidences avec services ont été créées pour répondre aux besoins des étudiants, qui doivent s’installer de façon temporaire ou durable dans une ville. De conception très moderne, ces résidences meublées sont conçues pour faciliter le quotidien des clients afin que leur logement leur procure un confort de vie et de travail optimal au cœur de la ville et à proximité des campus des plus grandes villes universitaires de France.

Le Groupe s’engage désormais pour chaque nouvelle résidence sur une durée déterminée de dix ans par un bail commercial, conformément aux dispositions de la loi Pinel. Il loue ainsi un bien pendant 10 ans auprès d’un propriétaire investisseur en lui assurant un revenu locatif garanti sur toute cette période et devient à son tour bailleur en sous-louant ce bien meublé à un locataire qu’il aura lui-même démarché. Toutefois, les résidences mises en exploitation avant la mise en application du décret Pinel ne sont pas concernées et restent sur des durées de baux de 9 ans. Portées par une demande croissante en logements des populations jeunes, les résidences étudiantes Studéa constituent une réponse adaptée et durable à une problématique sociétale prégnante en France.

Les résidences services pour étudiants sont composées d’appartements meublés (du studio au T2), situées dans les centres-villes et/ou à proximité des lieux d’études, équipées de services para-hôteliers (accueil, ménage, petits-déjeuners, location de linge de maison et de vaisselle, animations), de laverie, d’espaces communs de détente, etc. Ces résidences sont également prévues pour accueillir les jeunes actifs.

Le Groupe est présent à l’international où il exploite trois résidences étudiants à Genève et Lausanne.

Espaces de travail flexibles

La transformation des usages de l’immobilier de bureau entraîne une accélération de la demande de flexibilité. Pour répondre à cette demande croissante, le Groupe propose une offre de services sur-mesure, à destination des clients particuliers,entreprises et bailleurs, pour donner vie à l’environnement de travail et le rendre attractif :

• Des espaces de coworking, à Paris et en proche banlieue grâce à sa filiale Morning et partout en France grâce à sa filiale Hiptown : bureaux au sein de lieux de vie pour communautés actives, conçus pour s’adapter aux nouveaux modes de travail, espaces aménagés hébergeant bureaux fermés ou open space ;
• Des espaces de travail flexibles, privatifs et clés en main, grâce à sa filiale Hiptown et son offre de Bureaux Opérés : un contrat de prestation regroupant l’ensemble des services indispensables aux immeubles de bureaux (accueil, conciergerie, restauration, événementiel...) ;
• Une solution d’optimisation des surfaces sous-occupées, grâce à l’offre Résilience d’Hiptown : l’absorption des coûts liés à la sous-occupation d’un espace de travail par le biais de la commercialisation de postes de travail flexibles et le versement d’un loyer variable ; et
• Un savoir-faire en aménagement intérieur : à travers son offre BYM, Morning propose d’accompagner ses clients dans la réhabilitation de leurs actifs immobilier ainsi que dans l’aménagement sur-mesure de leurs sièges sociaux, en marque blanche.

Le Groupe, à travers sa filiale Morning, a par ailleurs développé la plateforme de brokerage spécialiste des bureaux flexibles Ubiq, permettant à chaque client de trouver une réponse à ses besoins en matière d'espace de travail.

Activités de distribution

À travers ses activités de distribution, Nexity propose des logements neufs à ses clients investisseurs particuliers ou institutionnels :

• En démembrement de propriété, à travers sa filiale PERL : acquisition de la nue-propriété d’un bien et cession en parallèle de l’usage à un bailleur social, qui assure la gestion et l’entretien du bien pendant toute la période d’usufruit (entre 15 et 20 ans). PERL propose un investissement sécurisé à ses clients en offrant un panel de services personnalisés et maîtrise toutes les étapes du schéma d’investissement, en particulier le remembrement de l’opération ; et
• Dans un modèle B2B2C, iSelection accompagne des banques, des conseillers en gestion de patrimoine et des agences immobilières qui souhaitent apporter une expertise immobilière à leurs clients.
• iSelection commercialise ainsi auprès de particuliers deux types de produits immobiliers :
  • des investissements locatifs en Location meublée non professionnelle (LMNP) neuf ou ancien, régime commun, nue-propriété, déficit foncier, Denormandie, loi Malraux, Monuments Historiques. Ces opérations sont sourcées auprès de promoteurs divers et d’opérateurs spécialisés, et
  • des résidences principales ou secondaires en VEFA, grâce notamment à une plateforme de plus de 20.000 logements.

iSelection intervient soit en tant que commercialisateur pour le compte de promoteurs tiers, soit comme opérateur. Dans ce cas, sa filiale iInvest fait l’acquisition, en bloc, de tout ou partie des opérations, et revend les appartements composant ces opérations à l’unité.

1.6.3.3Performances 2025

Résultats

Le chiffre d’affaires des Services, s’élève à 412 millions d’euros en 2025, en baisse contenue de 5%, toujours tiré par l’exploitation à +9%.

• Les activités d’exploitation (résidences étudiants, espaces de coworking) affichent un chiffre d’affaires en hausse de 9%, à 301 millions d’euros, porté par :
  • L’ouverture de 4 nouvelles résidences étudiants en 2025, soit un parc en exploitation de plus de 17.000 lots dans 54 villes à la fin de l’année 2025,
  • La dynamique de croissance du parc des activités de coworking avec un total de près de 170.000 mètres carrés gérés(42), et
  • Par des taux d’occupation toujours élevés tant sur les résidences étudiants (98%) que sur les espaces de coworking (83%(43)), et
• La baisse de 30% du chiffre d’affaires des activités de distribution est le reflet de l’évolution du mix produit : forte contribution du Pinel en 2024 et repositionnement sur des investissements de plus petite taille tels que les résidences étudiants en 2025 avec un effet à la baisse sur le prix moyen.

Le résultat opérationnel courant des activités de Services, hors activités cédées, s’élève à 38 millions d’euros, en amélioration de 15 millions d’euros tirée principalement par les métiers d’exploitation (taux de marge en hausse de 3 points à 12,7%) dont 5 millions d’euros d’indemnité d’éviction non récurrente, ainsi que par le retour à l’équilibre des activités de distribution. 

1.7Investissements, innovation et propriété intellectuelle

1.7.1Investissements

Outre le financement des achats propres aux cycles d’exploitation de ses activités de promotion et d’aménagement, qui consistent essentiellement en des éléments constitutifs de stocks et de travaux en cours (terrains, travaux d’aménagement et de construction...) en vue de leur vente, différents types d’investissements sont réalisés par le Groupe :

• Les investissements d’exploitation courante de ses activités (agencements, informatique, mobilier, entretien et rénovation des résidences gérées, aménagement des espaces de coworking, ...) ;
• Les investissements de croissance externe visant à développer ses activités par le biais d’acquisition de sociétés, de prises de participations, de fonds de commerce ou d’apports ; et
• Les investissements de nature plus financière par le biais de prises de participations minoritaires (notamment activité d’investissements).

Les investissements d’exploitation courants ont représenté 39 millions d’euros nets en 2025 pour l’ensemble du Groupe (42 millions d’euros en 2024 et 56 millions d’euros en 2023), dont 15,6 millions d’euros pour l’aménagement d’espaces de coworking, 5,7 millions d'euros pour la rénovation de résidences étudiants, le solde correspondant aux investissements informatiques (13 millions d’euros) et aux autres investissements des filiales.

Les investissements et cessions de filiales et participations des trois dernières années sont présentés ci-après.

En 2023, le Groupe a acquis des cabinets et des portefeuilles de mandats d'administration de biens, pour un prix d’achat de 8,4 millions d’euros. Par ailleurs, Nexity est entré en négociations exclusives au mois de décembre 2023 en vue de la cession de ses activités de services aux particuliers à Bridgepoint pour une valeur d’entreprise de 440 millions d'euros. Le closing de l’opération est intervenu le 2 avril 2024. Enfin, le Groupe a créé avec Carrefour une JV de portage foncier détenue à 80% par Carrefour et 20% par Nexity pour 39 millions d'euros.

En 2024, aucune acquisition significative n’est intervenue, mais le Groupe a cédé, outre ses activités de services aux particuliers mentionnées ci-dessus, sa filiale Nexity Property Management à Crédit Agricole Immobilier le 31 octobre 2024 ainsi que l’essentiel de sa participation dans la société Bien’ici le 8 octobre 2024.

En 2025, le Groupe a augmenté sa participation au capital d’Angelotti en passant de 55% à 80% de détention pour 34 millions d’euros et a cédé sa filiale Accessite pour 8,2 millions.

1.7.2Innovation

Les transformations engagées par Nexity reposent sur une stratégie d’innovation structurée et transversale, mobilisant l’ensemble des filiales, directions fonctionnelles (Construction, Achats, RSE) et collaborateurs. Cette stratégie s’articule autour de trois axes majeurs  :

• La diffusion et la stimulation de l’innovation à tous les niveaux du Groupe et dans tous les programmes ;
• L’incubation de nouvelles offres immobilières ; et 
• Les investissements et alliances stratégiques pour accélérer la transition des métiers.

Diffusion et pilotage de l’innovation

Les équipes dédiées ont pour missions :

• D’accompagner les opérationnels dans leurs démarches d’innovation, en assurant une coordination et une cohérence d’ensemble ; et
• De conduire une veille stratégique continue, nourrie par la participation aux événements sectoriels, réseaux professionnels et travaux inter‐filières.

Incubation de nouvelles offres immobilières

Face aux grandes transformations technologiques, sociétales et environnementales, Nexity structure une démarche d’innovation et d’incubation pour développer de nouvelles offres, parfois à travers des prises de participation, à l’image d’Hiptown ou Nexity Solaire.

En 2025, le Groupe a mené plusieurs actions clés (études prospectives, hackathons, partenariats académiques et industriels autour de l’eau et de la transition environnementale) et a renforcé son implication dans les réseaux d’excellence de la filière.

Lancement de l’Appel à Projets Revitalisation – Innovation

Dans le cadre de la convention de revitalisation signée avec l’État, Nexity a lancé en décembre 2025 un Appel à Projets Revitalisation – Innovation, doté de 300.000 euros, destiné à soutenir des solutions innovantes sur cinq thématiques clés :

• Construction hors‐site ;
• Réemploi sur les chantiers ;
• Optimisation des ratios de conception ; 
• Façades bois en logement collectif ; et
• Retraitement des eaux usées à l’échelle du bâtiment ou du quartier.

Cet appel à projet constitue un levier pour identifier et accompagner des PME innovantes, renforcer l’écosystème et accélérer la transition écologique des filières immobilières.

Ce partenariat est présenté plus en détail au paragraphe 1.9 « Contrats importants » ci-après.

Déploiement du concept Immeuble Essentiel

Nexity poursuit le déploiement de son concept Immeuble Essentiel, conçu pour proposer une offre immobilière sobre, performante et adaptée aux attentes actuelles des collectivités, bailleurs et usagers. En 2025‐2026, plusieurs actions ont consolidé cette démarche comme le retour d’expérience structuré sur l’opération livrée à Lyon Confluence, en lien avec les équipes techniques et les occupants.

L’opération Essentiel à La Garenne-Colombes (92) est présentée dans le cahier introductif du présent Document d’enregistrement universel.

Intégration de l’Intelligence Artificielle

L’intelligence artificielle constitue désormais un pilier de la stratégie d’innovation. Sous l’impulsion de la Direction générale, la Direction des Solutions et des Innovations Numériques pilote un cadre méthodologique permettant :

• D’identifier et prioriser des cas d’usage (commerce, marketing, foncier, achats travaux, fonctions supports) ;
• D’expérimenter rapidement via une IA Factory ;
• D’assurer un déploiement responsable, sécurisé et frugal ; et
• D’acculturer progressivement les collaborateurs.

Investissements et alliances stratégiques

Les investissements dans des start‐ups ou PME innovantes constituent un accélérateur de transformation. Nexity privilégie des prises de participation souvent minoritaires dans un premier temps, avec une montée au capital lorsque pertinent.

En 2025, plusieurs partenariats structurants ont été renforcés :

• Un partenariat stratégique avec Accenta pour massifier la géothermie de surface et les solutions de pilotage énergétique ;
• Un accord industriel avec GSE pour accompagner le déploiement de datacenters sur des fonciers maîtrisés par Nexity, en lien avec les collectivités et opérateurs d’énergie.

1.7.3Propriété intellectuelle

Les droits de propriété intellectuelle du Groupe et de ses filiales sont constitués essentiellement de marques, de noms de domaines, de dessins et modèles.

La marque Nexity et ses logotypes, sa charte graphique et ses noms de domaines Internet associés font l’objet d’une surveillance constante, afin de les protéger contre toute utilisation frauduleuse risquant de porter atteinte à l’image du Groupe.

Les activités du Groupe se déclinent soit sous la marque Nexity, soit sous leurs marques spécifiques.

À titre d’exemples :

• PERL et iSelection travaillent pour les différents promoteurs du marché, et qui continuent en conséquence d’exploiter leur propre marque ; 
• Certaines structures de promotion immobilière comme Edouard Denis, Primosud ou Angelotti, compte tenu des particularités de leurs fonds de commerce et de leurs fortes identités sur leur marché, utilisent leurs propres marques ; et
• Morning est la marque de référence du Groupe pour les activités de coworking.

Par ailleurs, le Groupe continue à alimenter son portefeuille de nouvelles marques ou de dénominations commerciales destinées à promouvoir certains produits et services « phares », comme ses activités de régénération urbaine sous la dénomination Héritage.

Le Groupe est propriétaire ou titulaire des droits d’exploitation des marques qu’il utilise. Tous les droits de propriété intellectuelle du Groupe et de ses filiales bénéficient d’une protection en France, et lorsque leurs activités le nécessitent, à l’international.

La Direction juridique du Groupe centralise et coordonne la gestion du portefeuille de droits de propriété intellectuelle du Groupe et de ses filiales. Elle est assistée de cabinets spécialisés qui lui assurent mise à jour et surveillance régulières. Elle s’assure également de la mise en œuvre des procédures et des recours légaux nécessaires en cas d’atteinte par un tiers aux droits de propriété intellectuelle du Groupe et de ses filiales.

1.8Environnement législatif et réglementaire

1.8.1Réglementation favorisant l’achat immobilier

L’activité de développement et de promotion de logements neufs du Groupe bénéficie depuis plus de vingt ans de plusieurs dispositifs fiscaux tels que :

• Les dispositifs Pinel (investissement locatif) et Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettant au client de déduire ses charges locatives ou de de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’investissement. Le dispositif Pinel a pris fin pour les actes signés après le 31 décembre 2024 ; 
• Le dispositif dit « Jeanbrun », adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026, instaure un nouveau dispositif fiscal de soutien à l’investissement locatif privé, destiné à succéder au dispositif Pinel. Reposant sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien, complété par la déduction des charges et la possibilité de générer un déficit foncier, ce dispositif vise à relancer la construction de logements et à accroître l’offre locative sur l’ensemble du territoire, sans zonage. Il encourage en particulier la mise sur le marché de logements à loyers modérés, contribuant ainsi à répondre aux tensions persistantes sur le marché du logement ;
• Le prêt à taux zéro (PTZ), visant à soutenir l’effort de construction de logements neufs et à renforcer l’accession sociale en facilitant l’accès à la propriété des ménages modestes. Dans le cadre de la Loi de Finances 2025, le PTZ dans le neuf a été étendu sur tout le territoire ainsi qu’aux maisons individuelles jusqu’au 31 décembre 2027 ; 
• TVA à taux réduit en zone ANRU et Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) ;
• Le dispositif Malraux pour les investissements locatifs dans la rénovation d'immeubles à caractère historique (pour les investissements réalisés, en dehors des sites patrimoniaux remarquables, avant le 31 décembre 2024) ; et
• Exonération fiscale pour les donations familiales de sommes d’argent investies dans le neuf.

1.8.2Réglementation applicable à Nexity

À l'exception du modèle de la Vente en l'Etat futur d’achèvement décrit au paragraphe 1.2.2 « Nexity, un acteur de référence du marché immobilier en France / un modèle de flux faiblement capitalistique » du présent chapitre, il n’existe aucun statut particulier réglementant, en France, l’activité d’Immobilier résidentiel ou d’Immobilier d’entreprise exercée par le Groupe. 

Dans la conduite de son activité, le Groupe est toutefois tenu de respecter de nombreuses réglementations dans les domaines de l’urbanisme (Lois ALUR, Pinel, Mandon, Macron, Maptam, ELAN...), de l’environnement, du droit de la vente, du droit de la responsabilité pesant sur tout intervenant à l’acte de construction (garanties dites de bon fonctionnement et décennale). 

1.9Contrats importants

Nexity considère comme importants les contrats signés représentant un poids conséquent de l’activité du Groupe concentré sur une seule contrepartie, ou qui pourraient avoir un enjeu réputationnel compte tenu de leur visibilité en cas de mauvaise réalisation ou retard de livraison.

Carrefour et Nexity se sont associés pour la revalorisation de 74 sites Carrefour en France

Ce partenariat de long terme permet de développer des programmes mixtes à haute performance environnementale, accueillant des logements, des résidences de services, des commerces, bureaux ou des hôtels. 

• 40 sites, situés en cœur de ville, seront complètement réhabilités, avec la réintégration d’une surface commerciale alimentaire. 
• Les 36 autres sites, à l’entrée de villes ou de zones commerciales, concernent des espaces de parkings existants, qui seront réalloués pour partie à des projets urbains.

Les 76 sites initiaux représentent environ 800.000 mètres carrés ; leur développement devrait permettre la création de 12.000 logements, 120.000 mètres carrés de commerces, 10.000 mètres carrés de bureaux et activités et 17.000 mètres carrés d’hôtellerie. Le nombre de sites est passé de 76 à 74 suite à la préemption de 2 sites par les collectivités locales. 

Ce partenariat s’inscrit pleinement dans les plans stratégiques des deux groupes : 

Pour Carrefour, cette opération s’inscrit dans le cadre du plan stratégique Carrefour 2026 et du projet de valorisation de son parc immobilier en France : 

• Poursuivre l'intégration des centres Carrefour dans des quartiers repensés en étroite concertation avec les élus et les collectivités locales ;
• Développer des projets adaptés à leur environnement en intégrant une mixité d'usages sur des fonciers déjà artificialisés ; et
• Accompagner la transition urbaine écologique en créant de nouveaux espaces verts et en favorisant les mobilités douces de proximité.

Pour Nexity, cette opération, qui s’inscrit dans la volonté d’accélérer sur le pivot de la régénération urbaine, est l’occasion de mettre en œuvre une approche transformante et exemplaire, et de répondre aux enjeux de lutte contre l’étalement urbain et de transition énergétique. 

Chaque site fera l’objet d’un programme de mixité urbaine spécifique, défini en cohérence avec les besoins et les attentes de chaque collectivité, et sera développé dans le cadre d’un véhicule dédié, détenu, pour la plupart, majoritairement par Nexity. 

Les premiers permis de construire ont été déposés sur le quatrième trimestre 2024 et sont en cours d’instruction. Une dizaine d’autres permis sont en train d’être travaillés mais ont été ralentis par le contexte des éléections municipales de mars 2026. Une accélération est attendue à l’issue de ces élections. 

Nexity signe avec l'État une convention de revitalisation à hauteur de 1,6 million d’euros pour une relance durable du secteur immobilier

Nexity a annoncé le 2 décembre 2025 la mise en œuvre d’une convention de revitalisation signée avec l’État, dans le cadre de son obligation réglementaire. Cette démarche s’inscrit pleinement dans la stratégie RSE du Groupe et dans sa volonté d’agir concrètement pour une relance durable du secteur immobilier.

Une revitalisation par l’emploi et l’innovation

La convention de revitalisation vise à soutenir des actions à fort impact dans les territoires, en cohérence avec l’organisation régionalisée du Groupe et ses engagements en matière de transition écologique, d’inclusion et de développement territorial. 

Elle s’articule autour de trois axes majeurs :

• Soutenir l’innovation environnementale dans le secteur du bâtiment, en favorisant l’émergence de solutions bas carbone, circulaires et sobres ;
• Favoriser l’inclusion dans l’emploi, notamment des jeunes et des personnes en situation de handicap, en lien avec les besoins des filières locales ; et
• Accompagner les PME/PMI dans leur développement, en renforçant les écosystèmes économiques territoriaux.

Un appel à projets pour accélérer la transition écologique du bâtiment

Parmi les premières actions concrètes de cette convention, Nexity lance un appel à projets doté de 300.000 euros, destiné à soutenir des initiatives innovantes sur cinq thématiques clés pour l’avenir de la filière :

• La construction hors site ; 
• Le réemploi sur les chantiers ; 
• L’optimisation des ratios de conception ; 
• Les façades bois en logement collectif ; et
• Le retraitement des eaux usées à l’échelle du bâtiment.

Chaque thématique répond à un enjeu environnemental identifié comme prioritaire par Nexity pour accompagner durablement le développement des filières immobilières à forte valeur ajoutée et accélérer sa propre transition environnementale.

Une démarche partenariale et territoriale

La convention de revitalisation a été élaborée en collaboration avec la Délégation générale à l’emploi et à la formation professionnelle (DGEFP) et avec l’appui du cabinet Alixio Revitalia. Elle mobilise les parties prenantes locales, les acteurs de l’innovation, les entreprises de la filière bâtiment et les structures d’insertion pour construire des réponses adaptées aux besoins des territoires.

Modalités de mise en œuvre

Les actions de revitalisation seront déployées sur l’ensemble du territoire national ainsi que spécifiquement à Paris et les Bouches-du-Rhône, sur une période de 24 mois. Elles feront l’objet d’un suivi régulier et d’une évaluation d’impact, en lien avec les services de l’État.

2Facteurs de risques et gestion des risques

Nexity exerce ses activités dans un environnement en évolution constante et, comme toutes les entreprises de son secteur, est nécessairement exposé à des risques dont la réalisation pourrait avoir des impacts significatifs. Pour garantir la pérennité de son développement et assurer l'atteinte de ses objectifs, le Groupe veille donc à identifier et gérer les risques auxquels il est exposé dans les régions où il opère et dans ses différents domaines d'activités : aménagement, promotion et exploitation.

La démarche de gestion des risques de Nexity s'applique à l'ensemble du Groupe, société-mère et filiales, et est sous la responsabilité de la Direction générale. Elle comprend un ensemble de moyens, comportements, procédures et actions permettant de maîtriser les principaux risques de l'entreprise.

2.1Dispositif de gestion des risques et de contrôle interne

2.1.1Objectifs et principes généraux 

Le contrôle interne de Nexity s’appuie sur le référentiel COSO II (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) et sur le cadre de référence de l’Autorité des Marchés Financiers. Il s’articule autour de cinq dimensions : environnement de contrôle, évaluation des risques, activités de contrôle, information et communication, évaluation et pilotage. Cette démarche permet ainsi d’avoir une approche cohérente et homogène au sein du Groupe et faciliter le respect de la loi de sécurité financière.

Principes généraux de la gestion des risques

La gestion des risques est un dispositif permanent, permettant à la Direction générale et au management de Nexity d'identifier, d'évaluer et de maintenir à un niveau acceptable les risques pouvant entraîner des conséquences défavorables significatives sur l'atteinte des objectifs, les personnes, les actifs, l'environnement et la réputation de l'entreprise. Elle fait partie intégrante de l'ensemble des processus du Groupe (métiers et fonctions support) et constitue une aide dans la prise de décision.

La gestion des risques vise plus particulièrement à :

• Sécuriser la prise de décision et les processus stratégiques, opérationnels et supports du Groupe afin de favoriser l’atteinte des objectifs ;
• Créer et préserver la valeur, les actifs et la réputation du Groupe par l’identification et l’analyse des principales menaces et opportunités ; et
• Mobiliser les collaborateurs du Groupe autour d’une vision commune des principaux risques et les sensibiliser aux enjeux et risques relatifs à leurs activités.

La gestion des risques s’articule autour de démarches menées en parallèle qui ont vocation à s’alimenter mutuellement :

• La cartographie des risques majeurs, qui recense les principales préoccupations des dirigeants du Groupe pouvant affecter l’atteinte des objectifs du Groupe. Les résultats de cette approche sont présentés au paragraphe 2.2 « Les facteurs de risques spécifiques et leur gestion » du présent chapitre ; 
• La cartographie des risques opérationnels, alimentée par le dispositif de contrôle interne, qui s’appuie sur une analyse des risques par des processus opérationnels, animée par la Direction des risques et le réseau des référents risques et conformité. Plus d’informations sur cette approche sont apportées au paragraphe 2.1.2.1 « Organisation de la gestion des risques » du présent chapitre ; 
• La cartographie des risques de corruption et trafic d’influence, pilotée par la Direction de la conformité repose sur l’identification et l’analyse de scénarios propres au secteur de l’immobilier, dans l’objectif de définir des plans d’actions qui soient pertinents et proportionnés. Cette cartographie est formalisée conformément aux recommandations de l’Agence Française Anticorruption (AFA) et repose sur l’évaluation des risques propres à chacune des entités du Groupe. En 2025, cette cartographie a intégré l’outil informatisé de gestion des risques du Groupe. De plus amples informations sont apportées au paragraphe 3.4.1.4 « Prévention et détection de la corruption et des pots‐de‐vin (G1-3) » du présent Document d’enregistrement universel ;
• La cartographie des risques liés à la lutte contre le blanchiment et le financement  du terrorisme, pilotée par la Direction de la conformité, a été construite sur les fondements des lignes directrices de Tracfin relatives au secteur de l'immobilier. Elle vise à recenser et évaluer les risques propres à chaque entité, selon une approche par typologie de risques. Cette cartographie a intégré en 2025 l'outil informatisé de gestion des risques du Groupe ; et
• La cartographie des risques RSE, pilotée par la Direction RSE, est construite sur la base d’une analyse de double matérialité qui intègre l’ensemble des éléments méthodologiques des risques Groupe. Elle complète l’analyse des risques de Nexity en identifiant les problématiques liées à la durabilité, tant sur les risques opérationnels que sur les risques majeurs. Les risques issus de l’analyse de double matérialité sont présentés au Chapitre 3 « État de durabilité » du présent Document d’enregistrement universel.

Principes généraux du contrôle interne

Le Groupe conçoit le contrôle interne comme un dispositif défini par la Direction générale et mis en œuvre par l'ensemble des collaborateurs. Il est complémentaire à la gestion des risques puisqu'il s'appuie sur l'identification et l'analyse des risques tout en participant activement à leur traitement, notamment par la mise en place de contrôles. Le contrôle interne contribue à la maîtrise de l'ensemble des activités, à l'efficacité de ses opérations et à l'utilisation efficiente de ses ressources. Il permet ainsi au Groupe de prendre en compte de manière appropriée les risques significatifs, qu'ils soient stratégiques, opérationnels, financiers, sociaux ou de conformité.

Le dispositif vise plus particulièrement à assurer :

• La conformité aux lois et règlements en vigueur ;
• L’application des instructions et des orientations fixées par la Direction générale ;
• Le bon fonctionnement des processus internes du Groupe ; et
• La fiabilité des informations financières et comptables.

Le dispositif de gestion des risques et contrôle interne joue donc un rôle essentiel dans la conduite et le pilotage des activités du Groupe, puisqu’il permet de :

• Connaître et anticiper : s’assurer d’une veille régulière des risques significatifs du Groupe, connaître et suivre les environnements dans lesquels le Groupe opère et anticiper une évolution de la nature ou de l’intensité de ces risques ;
• Organiser : s’assurer que les principaux risques identifiés sont effectivement pris en compte par le Groupe au niveau le plus approprié ;
• Traiter : s’assurer que les moyens en place sont efficaces pour maîtriser au mieux les risques identifiés, et cela, en cohérence avec les valeurs et la stratégie du Groupe ; et
• Sensibiliser et informer : la mise en place d’un dispositif coordonné de gestion des risques s’appuie sur la sensibilisation des collaborateurs à la gestion des risques. Elle comprend une communication sur les risques auprès de différentes parties prenantes.

Niveau d’appétence aux risques et culture risque

L'environnement de contrôle, essentiel au dispositif de contrôle interne, à la bonne gestion des risques et à l'application des procédures, s'appuie également sur un ensemble de comportements et actions, ainsi que sur l'organisation et sur les collaborateurs. Le bon fonctionnement de l'organisation de Nexity repose entre autres sur le respect de principes d'actions et de comportements clairs qui encadrent ses activités et guident son développement :

• La stricte application des règles communes du Groupe, notamment en matière d'engagement d'opérations ;
• La connaissance et le respect du Code de déontologie ainsi que du Code de bonne conduite anticorruption Groupe et des procédures associées (voir paragraphe 3.4.1.3 « Culture d’entreprise et politiques en matière de conduite des affaires (G1-1) » du présent Document d’enregistrement universel) ;
• La transparence et la loyauté des collaborateurs vis-à-vis de leur hiérarchie au niveau opérationnel et à l'échelle des services fonctionnels, pôles et holding ; et
• La responsabilité des dirigeants des entités opérationnelles dans la communication, par des moyens adaptés, des principes mentionnés ci-dessus à leurs collaborateurs.

Afin d’anticiper et gérer efficacement ses risques, Nexity s’inscrit dans une politique d’appétence aux risques modérée, qui le conduit à limiter et à encadrer les acquisitions de fonciers à risque, à gérer ses activités de promotion immobilière dans un cadre prudentiel, à pratiquer une forte diversification de ses engagements et à éviter les activités spéculatives ou à coûts fixes élevés.

Le Groupe entend également conduire son activité en conformité avec les dispositions légales applicables à l’exercice de ses différents métiers et aux règles relatives à l’éthique des affaires. À ce titre, il a mis en place des formations adaptées pour ses collaborateurs (voir paragraphe 3.4.1.3 « Culture d’entreprise et politiques en matière de conduite des affaires (G1-1) » du présent Document d’enregistrement universel).

Le Groupe considère de manière générale que ses dirigeants et collaborateurs font preuve d’une culture partagée de la maîtrise des risques et œuvre continuellement à son renforcement. L’analyse des risques est intégrée dans les différents processus de l’entreprise : processus de gouvernance, processus opérationnels et processus supports. Des mesures visant à l’amélioration continue de la gestion des risques sont régulièrement mises en œuvre, notamment au travers de la sensibilisation des collaborateurs et de leur implication dans le déploiement des dispositifs de contrôle.

2.1.2Organisation générale et gouvernance

2.1.2.1Organisation de la gestion des risques

Directions en charge de la coordination des risques

La Direction des risques a pour mission d’optimiser la coordination du dispositif global de maîtrise des risques au sein de Nexity. Il s’agit d’une direction transverse qui contribue à la performance de Nexity en veillant à la sécurité du Groupe par des actions de prévention et des contrôles adaptés. La Direction des risques maintient notamment le référentiel des risques et anime la démarche de contrôle interne pour l'ensemble du Groupe. 

La Direction assurances garantit la couverture du patrimoine et des actifs du Groupe. 

La Direction de la prévention et sécurité a pour mission de maîtriser les impacts induits par les activités du Groupe sur la santé et la sécurité de ses collaborateurs, de ses sous-traitants et de ses clients.

La Direction de la conformité, développe et déploie le programme de conformité du Groupe. Elle dispose des compétences et de l'indépendance requises pour la définition et la mise en place des règles et des procédures en matière de prévention des risques de corruption et de trafic d'influence, de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme. Elle s'assure également du respect des obligations légales en matière de transparence de la vie publique.

La Direction RSE, en charge de déployer la stratégie RSE du Groupe, comprenant notamment la stratégie climat et biodiversité, pilote la cartographie des risques RSE.

Les autres directions fonctionnelles centralisées sont responsables des domaines d'expertise tels que la finance, le juridique, les ressources humaines et les systèmes d'information, en lien avec les filiales et les directions opérationnelles du Groupe.

Le réseau des référents risques et conformité (RRC)

Le réseau des RRC, en place depuis 6 ans, a été créé sous l’impulsion de la Direction générale et du Comité d’audit et des comptes. Animé par la Direction des risques et la Direction de la conformité, ce réseau est à la fois le point d’ancrage de la culture d’entreprise et le maillon de la vision transverse de la maîtrise des risques et de la conformité. Le réseau des RRC couvre toutes les filiales du Groupe et les directions transverses (Holding), et a un rôle clé, articulé autour de trois missions principales  :

• Il est le relais dans sa filiale/organisation des différentes informations et actions de sensibilisation des opérationnels sur la prévention et la maîtrise des principaux risques du Groupe ;
• Il s’assure de la bonne réalisation et documentation des contrôles par les opérationnels. Avec l’accompagnement de la Direction des risques, il contribue à l’amélioration continue de l’existant (procédures, activités de contrôles, identification des risques opérationnels...) au sein de sa filiale. Il anime et supervise la démarche d’auto-évaluation sur son périmètre d’intervention notamment lors de la mise à  jour des cartographies des risques; et
• Il alerte la Direction des risques et la Direction de la conformité en cas de défaillances de contrôle interne, de conformité ou en cas d’incident.

Organes indépendants

La Direction de l’audit interne, rattachée à la Direction générale, intervient auprès des filiales et des fonctions transverses afin de vérifier et évaluer la connaissance et la bonne application des dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne en place. Elle constitue la 3ème ligne de défense et est indépendante. 

Ses missions sont définies en fonction d’un plan d’audit prévisionnel validé par la Direction générale et soumis au Comité d’audit et des comptes. Ce plan d’audit est réalisé en tenant compte des risques issus des cartographies des risques. Il s’appuie sur un socle d’audits récurrents complété par des audits portant sur des thématiques spécifiques, selon les priorités du Groupe.

Les missions périodiques sont réalisées sur la base d’un programme de travail établi à partir de la documentation décrivant les dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne et d’entretiens préalables avec le management du Groupe ou de l’entité auditée. Les recommandations formulées à l’issue des missions de l’audit interne et les plans de remédiation sont rattachés aux risques des cartographies des risques du Groupe. L’avancement du plan d’audit et la synthèse des recommandations font l’objet d’un suivi régulier par la Direction générale du Groupe et d’une présentation trimestrielle auprès du Comité d’audit et des comptes.

La déontologue du Groupe, externe à l’entreprise, a la charge du traitement et du suivi des alertes portant sur des questions d'éthique ainsi que des situations pouvant constituer des conflits d'intérêts ou des risques pour l'entreprise. Elle exerce sa mission en toute indépendance en collaboration si nécessaire avec la Direction de la conformité. La déontologue participe au Comité de pilotage des risques et effectue un reporting annuel à destination du Comité d’audit et des comptes.

2.1.2.2Gouvernance

Les trois lignes de maîtrise des risques

Le dispositif de maîtrise des risques mis en œuvre par Nexity est organisé suivant les trois lignes de maîtrise schématisées ci-dessous (conformément au modèle défini par l’Institut Français de l'Audit et du Contrôle Interne - IFACI) et placé sous la supervision de la Direction générale. Ce modèle permet de définir les rôles et responsabilités du management opérationnel, des fonctions transverses et de l’audit interne.

La 1ère ligne de maîtrise correspond aux actions de maîtrise et de contrôle des risques réalisées par les collaborateurs et les managers des entités opérationnelles et coordonnées par les référents risques et conformité au sein des filiales.

La 2ème ligne de maîtrise correspond aux différentes fonctions qui contribuent au suivi du contrôle des risques et de la conformité. Elle est constituée des directions des risques, juridique, financière, de la conformité, des systèmes d’information et d’autres services fonctionnels responsables de domaines d’expertise.

La 3ème ligne de maîtrise couvre l’efficacité et la cohérence des deux premières lignes de maîtrise et se compose de l’audit interne, rattaché à la Direction générale, fournissant une assurance globale, ainsi que la déontologue dont le rôle est de s’assurer de la bonne application des règles de déontologie.

Les instances dédiées à la gestion des risques

La gestion des risques est donc bien l’affaire de tous, de l’ensemble des collaborateurs aux organes de gouvernance. Ce dispositif, piloté en central par la Direction générale avec l’appui de la Direction des risques, fait l’objet d’une surveillance permanente afin de vérifier sa pertinence et son adéquation aux objectifs et enjeux du Groupe. 

Les principales instances impliquées dans le pilotage du contrôle interne et de la gestion des risques sont :

• Le Conseil d’administration ;
• Le Comité d’audit et des comptes ;
• Le Comité exécutif ;
• Le Comité de Direction ; et
• Le Comité de pilotage des risques.

Le Comité de pilotage des risques a pour objectif de s’assurer de l’efficacité du dispositif de gestion des risques en place au sein du Groupe. Il se réunit tous les trimestres et peut être amené à se prononcer sur les grandes orientations du Groupe en matière de risques.

Il s’agit d’une instance de suivi et validation des plans d’actions portant sur les risques significatifs du Groupe.

Ce Comité est présidé par le Directeur général délégué et mandataire social du Groupe. Le Comité est également composé du Directeur Général adjoint Groupe en charge des finances et du pôle performance immobilier résidentiel, du Directeur des opérations et de la transformation du Groupe, du Directeur juridique et DPO (Data Protection Officer), de la Directrice de la conformité, de la déontologue, du Directeur des systèmes d’information, du Responsable de la sécurité des systèmes d’information, de la Directrice de l’Immobilier, des Achats et Directrice du Pôle Exploitation et du Directeur de l’Audit interne et des risques. La Secrétaire générale promotion résidentielle, la Directrice des ressources humaines, la Directrice RSE et la Directrice administrative et financière du Groupe sont également membres permanents du Comité.

Les participants au Comité s’attachent plus particulièrement à :

• Favoriser la prise en compte du risque de bout en bout de la chaîne de création de valeur : analyse des risques, prévention, suivi des plans d’actions, transfert à l’assurance, contrôle interne ;
• Accompagner le développement et la transformation de Nexity en favorisant une prise de risque calculée ;
• Renforcer et animer la diffusion d’une culture de la maîtrise des risques commune et partagée, favorisant l’innovation et le développement de Nexity ;
• Accompagner les filiales et fonctions transverses dans l’identification des risques et la mise en place de plans d’actions en mettant notamment en place une méthodologie homogène d’identification et d’évaluation des risques adaptée à Nexity ; et
• Donner à tous les niveaux de management une vision consolidée des risques et de leur maîtrise.

Communication sur les risques

Avec le réseau des référents risques et conformité et le déploiement du dispositif de contrôle interne et de gestion des risques, chaque filiale est responsable du suivi et de l’évaluation de son dispositif.

La Direction des risques élabore et coordonne les campagnes d’auto-évaluation menées par chacun des référents au sein de son entité, axées sur les principaux risques et activités de contrôles clés identifiés sur les processus opérationnels.

Pour chaque filiale, ce diagnostic est associé à une lettre d’engagement signée par le dirigeant de la filiale. Cette lettre matérialise le bilan de l’année écoulée sur la maîtrise des risques, les résultats de la campagne d’auto-évaluation et les axes prioritaires d’amélioration. Elle vise également à engager le dirigeant de la filiale à mener la démarche de gestion des risques au sein de son entité.

La Direction des risques consolide l’ensemble des résultats de la campagne d’auto-évaluation dans les filiales et les directions transverses et analyse les données. Un reporting global est ensuite partagé aux instances de gouvernance, notamment le Comité de pilotage des risques et le Comité d’audit et des comptes.

En parallèle, l’actualisation de la cartographie des risques majeurs du Groupe est réalisée a minima une fois par an, en fin d’année, par Le Directeur de l’audit interne et des risques et présentée au Comité de pilotage des risques, à la Direction générale et au Comité d’audit et des comptes, lors de la séance spécifique dédiée à la gestion des risques qui a lieu chaque début d'année. 

Au cours de cette séance, le Directeur de l’audit interne et des risques est auditionné par le Comité d’audit et des comptes. Cela permet d’échanger sur le bilan de l’année écoulée et sur la feuille de route de l’année à venir en ce qui concerne la gestion des risques et l’audit interne. Le Directeur de l’audit interne et des risques participe également aux Comités d’audit et des comptes trimestriels pour rendre compte de l’avancée de la feuille de route.

En février 2026, le Directeur de l’audit interne et des risques a également présenté la cartographie des risques Groupe au Conseil d’administration.

D’une manière générale, la Direction générale veille en permanence à la remontée correcte et régulière d’informations vers les instances de gouvernance.

2.1.3Risques et Contrôle interne

L’équipe risques et contrôle interne œuvre pour la diffusion de la culture risques au sein du groupe Nexity et le partage des bonnes pratiques dans une perspective d’amélioration continue des processus opérationnels : métiers, fonctions transverses et gouvernance des risques. Au quotidien, l’équipe apporte des réponses aux sollicitations qu’elle reçoit, et promeut la collaboration et la coopération avec l’ensemble des acteurs de la gestion des risques. Elle anime le réseau des référents risques et conformité.

L’équipe risques et contrôle interne a la charge de la définition d’une méthodologie d’analyse des risques et de sa mise à jour régulière afin de s’adapter aux meilleures pratiques de place et dans une perspective d’amélioration continue. Cette méthodologie, partagée en interne, sert de base pour la réalisation des cartographies de risques du Groupe.

Un outil de gestion des risques est utilisé depuis son déploiement en 2023. Les fonctionnalités de cet outil ont été adaptées aux spécificités du dispositif de Nexity. Il comprend toutes les données depuis 2020 en ce qui concerne les processus, les référentiels de risques majeurs et opérationnels, le référentiel des contrôles, les plans d’actions ainsi que les évaluations annuelles. Les recommandations d’audit externes y sont également reprises et suivies. En 2025, la cartographie des risques de corruption et de trafic d’influence, ainsi que la cartographie des risques de lutte contre le blanchiment et de financement du terrorisme ont intégré l’outil informatisé de gestion des risques du Groupe.

2.1.3.1Dispositif de gestion des risques majeurs

La cartographie des risques majeurs recense les risques auxquels le Groupe est exposé selon les préoccupations de l’équipe dirigeante. Des entretiens d’identification et d’évaluation des risques d’entreprise sont menés systématiquement une fois par an avec les dirigeants du Groupe. Une actualisation complémentaire peut être réalisée en cours d’année si l’actualité le nécessite.  

Lors de ces échanges, l’impact, la vraisemblance de survenance, et le niveau de maîtrise des risques sont évalués :

• Le niveau d’impact (I) se détermine sur 4 niveaux allant de « Faible » à « Très Elevé ». L’impact se matérialise selon son type : financier, juridique, réputationnel, santé et sécurité des personnes ;
• La vraisemblance (V) se positionne sur 4 niveaux, de « Rare » à « Certain » ; et
• Le niveau de maîtrise (N) est évalué selon 4 niveaux allant de « Absent » à « Très satisfaisant ». La maîtrise du risque prend en compte les actions de maîtrise mises en œuvre visant à limiter l’impact et la vraisemblance de la survenance du risque, ainsi que des éléments de contexte exogènes, sur lesquels, Nexity a une emprise limitée.

La cartographie des risques majeurs de Nexity est présentée au paragraphe 2.2 « Les facteurs de risques spécifiques et leur gestion » du présent chapitre, et conformément à la réglementation, seuls les 15 facteurs de risques spécifiques à Nexity sont détaillés. 

2.1.3.2Dispositif de gestion des risques opérationnels et contrôle interne

Le dispositif de maîtrise des risques opérationnels s’appuie sur la cartographie des processus du Groupe. Pour chaque processus, une modélisation est réalisée présentant les étapes clés. À chaque étape sont associés des risques et contrôles clés, alimentant ainsi le référentiel des risques opérationnels et contrôles. 

Depuis 2020, le dispositif se déploie progressivement sur l’ensemble des activités et métiers du Groupe, et fait l’objet de campagne d’autoévaluation annuelle portée par les référents risques et conformité, cordonnée par l’équipe risques et contrôle interne. Les plans d’action définis dans le cadre du dispositif sont suivis, enrichis et portent leurs fruits. 

Depuis 2023, les campagnes d’auto-évaluation sont réalisées par les Référents Risques et Conformité (RRC) dans l’outil de gestion des risques. Les profils de risques par filiale et grande direction support, ainsi que le suivi des plans d’action sont disponibles dans l’outil. Les résultats et synthèses sont présentés en Comité d’audit et des comptes, en Comité de pilotage des risques ainsi que lors de la restitution annuelle auprès du réseau des RRC. 

La Direction des risques a poursuivi sa feuille de route sur l’ensemble des actions d’accompagnement des métiers pour lesquelles elle a été sollicitée et a maintenu le dispositif de contrôle permanent sur les enjeux de sécurité chantier.

2.1.3.3Dispositif de prévention de la fraude

Le Groupe s’inscrit dans une démarche globale visant à renforcer les mesures de prévention et de contrôle contre ce type de risque. Le dispositif de prévention de la fraude repose sur une organisation, des procédures et des outils, des sensibilisations et communications régulières, ainsi qu’un suivi des tentatives et cas avérés.

D’une part, la gestion de la trésorerie et les flux financiers font l’objet de procédures pour en assurer la sécurisation et réduire les risques de fraude : pouvoirs bancaires, rapprochement quotidien des mouvements bancaires avec les écritures comptables, séparation des tâches entre le service comptable et le service trésorerie. 

D’autre part, les tentatives et cas de fraude avérés sont remontés à l’équipe risques et contrôle interne par le biais de différents canaux mis à disposition des collaborateurs, des clients et prospects / particuliers. Selon les situations, la cybersécurité, le réseau des RRC, les équipes trésorerie, l’Audit interne, la Direction des assurances, la Direction juridique, et éventuellement les Ressources humaines peuvent être sollicités afin de mener les investigations et définir un plan d’action idoine. Le Groupe a également souscrit à une police d’assurance couvrant les incidents de nature frauduleuse - police combinée Cyber Risk / Fraude (Voir paragraphe 2.1.5 « Assurances - contentieux » du présent chapitre). 

Enfin, diverses actions de sensibilisation sont régulièrement menées, et notamment le déploiement d’une formation visant à sensibiliser tous les collaborateurs du Groupe, en particulier ceux des fonctions finances et connexes, aux différents types de fraudes auxquels le Groupe est confronté : fraude au président, fraude au fournisseur, hameçonnage. Des communications ponctuelles sur des thématiques de fraudes diverses sont diffusées régulièrement. Les référents risques et conformité sont systématiquement impliqués et diffusent les informations dans leurs entités. 

Les cas de fraudes rencontrés par Nexity font l’objet de présentation périodiques en Comité de pilotage des risques. Cela permet d’échanger sur les nouveaux modes opératoires développés par les fraudeurs et sur les actions à mener en termes de détection et de réaction. 

Les fraudeurs développant des stratégies de plus en plus complexes et utilisant des techniques de cybercriminalité, les équipes cybersécurité ont développé et renforcé au fil des ans un dispositif dédié. Les blocages mis en œuvre portent leurs fruits et les collaborateurs adoptent de plus en plus de bons réflexes, grâce aux diverses actions de sensibilisation et d’entrainement. Une surveillance cyber est en place, avec une société qui analyse l’utilisation de la marque sur Internet et les réseaux sociaux et remonte des alertes qui sont traitées en comité mensuel dédié à la cybersurveillance, animé par la Direction des risques et la cybersécurité. Il réunit chaque mois la Direction juridique et la Direction de la communication et de la marque. 

En dépit d'actions de prévention et de sensibilisation, ainsi que de la place importante donnée à la lutte anti-fraude, Nexity ne peut pas éliminer totalement le risque de fraude.

2.1.3.4Lutte contre l’évasion fiscale

Le Groupe s’attache dans chaque pays où il est implanté (France, Allemagne, Italie, Belgique et Suisse) à avoir une conduite exemplaire en matière de fiscalité. Il se soumet de ce fait à ses obligations fiscales, notamment le paiement des impôts et taxes, dans les territoires où se situent ses activités opérationnelles.

La procédure d’alerte du Groupe permet aux collaborateurs, en France et à l’étranger, d’alerter en cas de manquement aux règles du Code de déontologie portant sur les obligations légales ou réglementaires en matière de fiscalité.

2.1.4Prévention et sécurité

Depuis 2014, la Direction Prévention et Sécurité (DPS) intervient au niveau Groupe et contribue à la maîtrise des risques auxquels les activités de Nexity exposent les collaborateurs, intervenants, sous‐traitants et clients en matière de santé et de sécurité.

Elle intervient principalement sur les enjeux de santé et de sécurité des chantiers, en lien avec les travailleurs de la chaîne de valeur, conformément aux enjeux identifiés dans le cadre de l’Etat de durabilité (voir paragraphe 3.3.2 « Travailleurs de la chaîne de valeur (ESRS S2) »). À travers sa politique de sécurité des chantiers, Nexity affirme sa volonté de faire de la prévention un levier de performance opérationnelle, un enjeu de responsabilité et un facteur d’exemplarité vis‐à‐vis de ses partenaires et des autorités.

Dans ce cadre, le Groupe renforce sa culture sécurité autour de trois objectifs stratégiques : 

• Réduire durablement les accidents du travail et les maladies professionnelles ; 
• Limiter l’exposition des salariés ; et 
• Maîtriser les aléas ainsi que les coûts directs et indirects liés à la sécurité. 

La santé et la sécurité des femmes et des hommes intervenant sur les opérations du groupe Nexity constituent une priorité majeure.

Dans cette logique de prévention renforcée, la DPS conduit un programme d’audits sécurité sur les chantiers. En 2025, 45 audits ont été réalisés, incluant des visites terrain réalisées par les préventionnistes afin de vérifier l’application des exigences réglementaires, d’analyser la documentation sécurité (PGC, PPSPS, inspections communes, vérifications périodiques, autorisations de conduite), de contrôler la cohérence entre modes opératoires et protections mises en œuvre, et d’évaluer la qualité des prestations des Coordonnateurs Sécurité et Protection de la Santé (CSPS). Chaque audit donne lieu à un compte rendu assorti d’un plan d’actions et d’un suivi, alimentant les indicateurs de performance sécurité du Groupe.

Afin de renforcer la maîtrise opérationnelle des risques, la DPS centralise et analyse une partie des registres journaux des CSPS. Cette consolidation permet de disposer d’une vision en temps réel de la situation sécurité sur les chantiers, d’identifier les actions immédiates relevant du maître d’ouvrage et de produire des reportings ciblés par filiale, chantier ou entreprise. La DPS formule, le cas échéant, des demandes d’actions correctives auprès des acteurs concernés et priorise les audits sur les chantiers les plus exposés.

La DPS joue un rôle central dans la gestion des risques santé‐sécurité liés aux activités de construction du Groupe, notamment lors de situations graves sur les chantiers. En 2025, elle a participé activement à plusieurs situations de crise, en définissant des actions adaptées, en analysant les causes et en accompagnant les équipes opérationnelles afin de limiter l’exposition du Groupe. Ces situations font l’objet de retours d’expérience au niveau Groupe.

Elle assure également un rôle clé dans les relations avec les autorités de contrôle. En 2025, elle a accompagné le maître d’ouvrage dans plusieurs échanges avec l’Inspection du travail et les contrôleurs du travail, en contribuant à des réponses homogènes dans le respect du Code du travail.

Par ailleurs, Nexity fait partie des neuf promoteurs immobiliers faisant l’objet d’un suivi renforcé par l’Assurance Maladie – CRAMIF/CARSAT au niveau national. À ce titre, la DPS participe aux réunions trimestrielles, déploie des actions de prévention renforcées sur les chantiers ciblés et assure la démonstration des actions engagées par le Groupe.

La DPS intervient également sur le volet contractuel et documentaire, en contribuant à la mise à jour des contrats cadres et des documents de référence afin de clarifier les rôles et responsabilités et d’uniformiser les pratiques au sein du Groupe. Cette démarche comprend notamment l’actualisation des contrats CSPS, l’intégration des exigences de sécurité dès la phase conception et le déploiement d’outils opérationnels diffusant les attendus de la CRAMIF et de la CARSAT.

Enfin, la DPS contribue à la diffusion d’une culture sécurité commune à travers le déploiement de l’Académie Technique Sécurité, à destination des équipes Études, Travaux et Maîtrise d’Ouvrage. En 2025, dix sessions ont permis de former 100 collaborateurs. Le dispositif est reconduit et renforcé en 2026 sur l’ensemble du territoire.

La DPS déploie également son expertise en matière d’hygiène et de sécurité auprès des salariés du Groupe, notamment à travers les formations aux gestes de premiers secours, au secourisme du travail (SST) et aux dispositifs d’évacuation incendie, incluant l’organisation d’exercices d’évacuation.

2.1.5Assurances - contentieux

2.1.5.1Politique en matière d’assurance

La Direction des assurances s’attache à sécuriser le patrimoine et les actifs du Groupe, respecter les obligations légales, les engagements contractuels vis-à-vis des clients et des assureurs/partenaires et à veiller à ce que la couverture par les assurances soit constante, en l’adaptant si nécessaire. Elle vérifie que les polices d’assurances sont de nature à couvrir de manière optimale les risques selon la stratégie de couverture des risques par un transfert au marché de l’assurance validée par la Direction générale. 

Le recensement des risques assurables est effectué en tenant compte notamment des informations relatives aux contentieux fournies par les directions juridiques opérationnelles. Il met en place, chaque fois que cela est possible et opportun, des programmes d’assurances Groupe couvrant l’ensemble des filiales et accompagne parallèlement les activités de Nexity dans leurs problématiques en matière d’assurances. La Direction des assurances a pour objectifs principaux de veiller à la pérennisation de la couverture des risques, de négocier au mieux la tarification en optimisant et en rationnalisant les risques dans la mesure du possible, et de développer une relation suivie avec les courtiers tant en termes de souscription que de gestion des sinistres.

2.1.5.2Assurances légalement obligatoires

Assurance Dommages-Ouvrage et volets complémentaires

Dans le cadre de la réglementation liée aux activités d'Immobilier résidentiel et d'entreprise décrites aux paragraphes 1.6.1.2 et 1.6.2.2 « Description des activités » du présent Document d'enregistrement universel, les sociétés du Groupe souscrivent les assurances obligatoires instituées par la loi du 4 janvier 1978 couvrant d'une part l'ouvrage exécuté (assurance Dommages-Ouvrage) et d'autre part la responsabilité du maître d'ouvrage (assurance Constructeur Non Réalisateur – CNR) ainsi que l'assurance complémentaire de responsabilité décennale des intervenants (Contrat Collectif de Responsabilité Décennale – CCRD). De plus, en fonction de la typologie de l’ouvrage et de la nature des risques, des garanties complémentaires peuvent également être souscrites (Garantie de bon fonctionnement ; dommages immatériels consécutifs, etc...). En ce qui concerne l'activité Immobilier résidentiel, les assurances sont souscrites auprès de SMABTP. Les assurances Dommages-Ouvrage, CNR et CCRD font l'objet d’un protocole annuel de tarification. Pour une meilleure maîtrise des risques, des formations sont dispensées en interne auprès des opérationnels afin de sensibiliser au maximum les équipes et développer une culture de prévention. Un suivi rigoureux de la sinistralité est réalisé afin de limiter l’exposition aux risques et diminuer la sur-sinistralité.

Assurance décennale « Maîtrise d’œuvre »

Les sociétés du Groupe qui assurent des missions de maîtrise d'œuvre sont couvertes par une police décennale « Ingénieurs-Conseils ». Cette assurance couvre le paiement des travaux de réparation de la construction à laquelle la Société a contribué en sa qualité de maître d'œuvre lorsque sa responsabilité est engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code civil.

Assurance décennale « Aménageur-Lotisseur »

Les filiales du Groupe intervenant en qualité d'aménageur-lotisseur souscrivent auprès de SMABTP une police « Globale Aménageur » incluant, en particulier, la couverture de leur responsabilité décennale (articles 1792 et suivants du Code civil) en cas de dommages apparus après la réception des ouvrages.

Assurance de la responsabilité civile au titre des activités de gestion et transaction immobilière

Conformément à la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » une police Groupe existe pour couvrir les filiales relevant de cette activité. Les montants de garantie souscrits sont en accord avec l’activité exercée.

2.1.5.3Assurances non légalement obligatoires

Assurances chantier

Une assurance Tous Risques Chantier (TRC) couvrant les désordres matériels en cours de chantier est mise en place pour chaque chantier. Une assurance Responsabilité Civile Environnementale couvrant les risques liés aux opérations de dépollution est également mise en place si nécessaire en fonction de l'analyse des risques réalisée

Assurances de responsabilité civile

Des assurances de responsabilité civile couvrent les domaines suivants :

• La responsabilité civile professionnelle : chaque société du Groupe est couverte par une assurance de responsabilité civile garantissant sa responsabilité civile exploitation et professionnelle. À titre d’exemple la responsabilité civile promoteur à l'égard des tiers ou encore la responsabilité civile découlant de l'activité de maîtrise d'œuvre. Etant entendu que les montants de garantie sont négociés en corrélation avec les activités du Groupe  ;
• La responsabilité civile des mandataires sociaux : cette couverture d’assurance couvre essentiellement la responsabilité des dirigeants, étant entendu que les condamnations résultant d’un risque pénal demeurent intuitu personae dont seul le dirigeant devra répondre ; et
• Les rapports sociaux : une police a été souscrite au titre de la garantie des rapports sociaux couvrant la responsabilité civile des sociétés du Groupe, de leurs dirigeants ou salariés agissant dans le cadre de leurs fonctions à la suite de toute violation des règles relatives aux rapports sociaux.

Assurance « Cyber Risk / Fraude »

Une police combinée « Cyber Risk / Fraude » a été souscrite pour des garanties usuellement délivrées sur le marché.

Autres assurances

Le Groupe a également mis en place les programmes d’assurances suivants :

• Un programme d'assurance couvrant la responsabilité civile et les dommages des véhicules automobiles du Groupe et celles des véhicules personnels des collaborateurs utilisés à des fins professionnelles ;
• Un programme d'assurance couvrant les dommages et la responsabilité civile de propriétaire ou de locataire, pour les locaux d'exploitation et les biens liés aux opérations de construction ; et
• Une police d'assurance couvrant les risques des collaborateurs en déplacement à l'étranger.

2.1.5.4Procédures judiciaires et d'arbitrage 

Le Groupe s’efforce de prévenir les procédures contentieuses par le biais notamment de la mise en place de contrats-cadres, la diffusion régulière d’une information juridique et de la mise en place de formations ciblées dispensées aux collaborateurs selon leur domaine d’activité. Dans la même optique, le Groupe travaille avec des avocats spécialisés qui interviennent de manière récurrente sur ses dossiers, justifiant ainsi d’une bonne connaissance du Groupe. Enfin, le Groupe a mis en place un service après-vente qui s’efforce de régler les situations conflictuelles à l’amiable.

Le suivi et le reporting des litiges et contentieux sont assurés en permanence par la Direction juridique du Groupe en liaison avec les Directeurs généraux et les responsables juridiques des différents pôles du Groupe. Un état de suivi de synthèse est établi régulièrement et au moins une fois par an. La situation des principaux litiges en cours y figurant et pouvant avoir une influence significative du point de vue juridique et financier fait l’objet d’une présentation annuelle formalisée à la Direction générale du Groupe.

Par ailleurs, le Groupe est partie à un certain nombre de litiges qui relèvent du cours normal de son activité. La plupart des procédures contentieuses sont couvertes par des assurances souscrites par le Groupe et sont provisionnées au minimum à hauteur de la franchise d’assurance.

Les contentieux sont élevés en nombre, mais pour des montants de risques effectifs individuellement peu significatifs à l’échelle du Groupe. Ces contentieux sont souvent longs, compte tenu de leur technicité et des temps d’expertise. Les demandes parfois élevées des parties adverses sont analysées par les avocats du Groupe qui, au regard de leur étude de risques aident Nexity à constituer des provisions pour litiges représentant une couverture raisonnable. Le Groupe ne relève pas d’augmentation du nombre de contentieux, qui reste corrélé à l’activité.

Il n’existe pas d’autre procédure gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage, y compris toute procédure dont le Groupe a connaissance, qui est en suspens ou dont il est menacé, susceptible d’avoir ou ayant eu au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité du Groupe.

2.1.6Devoir de vigilance

Le Groupe n’est plus soumis à la loi du 27 mars 2017 relative au devoir de vigilance des sociétés mères et des entreprises donneuses d'ordre.

Ce texte s’applique en effet aux sociétés employant, à la clôture de deux exercices consécutifs, au moins 5.000 salariés (en France et dans ses filiales) ou 10.000 salariés (au niveau mondial), qui sont alors tenues d’élaborer un plan de vigilance. 

2.1.7Information comptable et financière

Dans le cadre de l’élaboration des informations financières communiquées, le Groupe est sensible à la qualité des données comptabilisées, leur correcte consolidation ainsi qu’à la fiabilité des processus budgétaires. Nexity estime ces risques comme étant modérés, compte tenu des processus déjà en place.

La Direction financière du Groupe est responsable de la production, de la fiabilité et de l’analyse des informations financières diffusées par le Groupe. Elle est en particulier en charge, en s’appuyant notamment sur la Direction de la consolidation et la Direction du contrôle de gestion :

• De l’établissement, de la validation et de l’analyse des comptes consolidés semestriels et annuels du Groupe et du reporting prévisionnel (recalage budgétaire et plan d’affaires pluriannuel) ; et
• De la définition et du suivi des principes comptables au sein du Groupe.

2.1.7.1Procédures d’élaboration et d’approbation des comptes consolidés

Les comptes consolidés du Groupe sont élaborés selon les normes comptables internationales IFRS. La Direction de la consolidation fixe un calendrier et les instructions de clôture pour la préparation des comptes semestriels et annuels à destination des Directions financières de pôles.

Les comptes consolidés sont établis par la Direction de la consolidation à partir des informations comptables provenant des services comptables de chaque entité opérationnelle.

Ces informations sont d’abord validées au niveau de chaque entité opérationnelle sous la responsabilité de son ou ses dirigeant(s), puis présentées à la Direction financière du Groupe, accompagnées d’un dossier d’analyse et de commentaires.

Le calcul de l’impôt fait l’objet d’une vérification par la Direction fiscale du Groupe. Un suivi détaillé est en place sur les domaines spécifiques suivants : provisions pour risques et charges, impôts différés, engagements hors bilan.

Les comptes consolidés annuels font l’objet d’un audit par le collège des Commissaires aux comptes, alors que les comptes semestriels font l’objet d’un examen limité. Les Commissaires aux comptes font part de leurs observations sur les comptes semestriels et émettent un rapport complémentaire pour les comptes de l’exercice au Comité d’audit et des comptes avant leur présentation au Conseil d’administration de Nexity.

Le Comité d’audit et des comptes veille à ce que le Groupe ait mis en œuvre les moyens adéquats pour s’assurer de la qualité et de la fiabilité des comptes consolidés. Le Conseil d’administration de Nexity arrête les comptes consolidés.

Des procédures équivalentes sont en place pour l’arrêté des comptes annuels de Nexity par la Direction de la comptabilité du Groupe.

2.1.7.2Procédures budgétaires

La procédure budgétaire est commune à l’ensemble des pôles du Groupe et à leurs filiales. Elle comporte 5 rendez-vous annuels : 4 prévisionnels : à fin mars, fin juin, fin septembre et fin novembre, ce dernier étant simultané avec l’élaboration du budget de l’année N+1. Le budget et les prévisionnels sont établis selon un processus identique à celui utilisé pour la consolidation des comptes. 

À l’occasion de l’établissement du budget, le Directeur général de chaque activité du Groupe présente à la Direction générale du Groupe sa stratégie, un plan d’affaires pluriannuel et le projet de budget annuel avec le dernier prévisionnel de l’année en cours.

Après approbation par la Direction générale du Groupe, le budget, établi par la Direction financière sur la base des budgets présentés par les pôles, est présenté au Conseil d’administration de Nexity. Il se traduit ensuite par la fixation d’objectifs quantitatifs et qualitatifs aux dirigeants des entités opérationnelles, qui servent de base à l’évaluation de leur performance.

Reporting financier

Les pôles du Groupe disposent de systèmes de contrôle de gestion adaptés à leur activité.

Le suivi de la réalisation du budget est assuré par un reporting effectué sur une base mensuelle ou trimestrielle (suivant les activités) auprès de la Direction générale de chaque pôle, de la Direction financière et de la Direction générale du Groupe.

Les points particulièrement significatifs pour chacun des pôles font l’objet d’un suivi spécifique : 

• Pour les activités de promotion immobilière, du suivi de la marge et de l’avancement des projets, de l’activité commerciale de l’Immobilier résidentiel (nombre de réservations hebdomadaires), des prises de commandes et des promesses foncières dans l’Immobilier d’entreprise ; et
• Pour les Services, de la rentabilité du parc exploité et du taux d’occupation pour les résidences gérées.

Sur la base de ces informations, la Direction du contrôle de gestion établit ensuite une synthèse mensuelle à destination de la Direction générale du Groupe.

Communication des résultats

Le Rapport financier annuel (inclus dans le Document d’enregistrement universel) est élaboré en concertation entre la Direction financière et la Direction juridique, soumis à la Direction générale, puis au Comité d’audit et des comptes, avant d’être validé par le Conseil d’administration.

Les projets de communiqués de presse relatifs aux comptes semestriels et annuels et à l’activité commerciale et au chiffre d’affaires de chaque trimestre sont élaborés par la Direction financière, validés par la Direction générale, puis soumis au Comité d’audit et des comptes et enfin validés par le Conseil d’administration.

2.2Les  facteurs de risques spécifiques et leur gestion

Dans un marché du logement en profonde mutation, Nexity a poursuivi en 2025 la transformation de son organisation. Le Groupe confirme ainsi sa capacité d’adaptation et la pertinence de son positionnement pour faire face à la crise de l’immobilier. Les points saillants de l’actualisation de la cartographie des risques majeurs au 31 décembre 2025 portent principalement sur les risques stratégiques et les risques liés aux métiers et aux relations avec les tiers.

Le conflit au Moyen-Orient modifie le contexte géopolitique et pourrait avoir un impact sur l’environnement macro-économique. Nexity, qui exerce son activité en France (gestion extinctive des activités à l’international), n’a pas d’exposition directe au Moyen-Orient. Le Groupe reste attentif à l'évolution de la situation, dont les conséquences de ce conflit, si elles étaient durables, pourraient se traduire par une hausse de l'inflation, notamment du coût des matières premières, des taux d'intérêt ou des tensions dans les chaines d'approvisionnement. 

2.2.1Synthèse des risques majeurs

Est présentée ci-après la cartographie des risques majeurs du Groupe ventilés en 7 catégories de risques.

D’autres risques dont Nexity n’a pas actuellement connaissance pourraient avoir une incidence négative sur son activité et ses résultats. Tous ces risques pourraient entraîner des écarts significatifs par rapport aux données prospectives communiquées au marché et déposées par le Groupe auprès de l’AMF.

Cartographie des risques majeurs Nexity

2.2.2Description des facteurs de risques spécifiques

Cette section détaille les 15 facteurs de risques spécifiques auxquels Nexity est exposé, identifiés dans la cartographie des risques majeurs de Nexity (voir tableau ci-avant), ainsi que les actions de maîtrise mises en œuvre pour limiter les impacts et leur vraisemblance. Les risques spécifiques identifiés et décrits ci-après sont les suivants :

2.2.2.1Risques stratégiques

Concernant cette famille de risque, six risques spécifiques sont détaillés dans cette section. Ces facteurs de risques connaissent une stabilité dans leur évaluation en 2025. Nexity poursuit son plan de transformation pour faire face aux risques stratégiques auxquels le Groupe est exposé.

2.2.2.2Risques sur le système d’information (SI)

Les risques d’indisponibilité prolongée du SI due à une cyberattaque et à l’exploitation d’une faille de sécurité, d’obsolescence et d'inadéquation de la gestion des habilitations et des accès appartenant à la famille « Systèmes d’information » sont traités en un seul bloc. En effet, ils sont étroitement liés au regard des impacts et des actions de maîtrise qui permettent de couvrir les trois axes, à savoir la défaillance de sécurité, la continuité et l’obsolescence. La criticité résiduelle moyenne de ces trois risques est considérée comme élevée.

2.2.2.3Risques ressources humaines (RH)

Seul le risque d'inadéquation des compétences à l'évolution des métiers du Groupe est développé dans cette section. En effet, ce risque et les actions de maîtrise sont spécifiques à l’organisation de Nexity. 

2.2.2.4Risques liés aux métiers et à la relation avec les tiers

Tous les risques liés aux métiers et à la relation avec les tiers identifiés dans la cartographie des risques majeurs du Groupe sont considérés comme des facteurs de risque spécifiques et sont détaillés dans cette section.

2.2.2.5Risques conformité et financiers

Dans cette catégorie, le risque de liquidité est le seul risque majeur du Groupe à être traité comme facteur de risques spécifique. Les deux autres risques restent des préoccupations importantes pour le Groupe, mais comme il s'agit de risques génériques ils ne font pas ici l’objet d’une description spécifique.

3État de durabilité

3.1Informations générales (ESRS 2)

3.1.1Base pour la préparation de l’état de durabilité

3.1.1.1Note explicative de la Directive européenne CSRD(1)

Le présent état de durabilité présenté dans ce chapitre du Document d’enregistrement universel a été établi dans un contexte de deuxième année d’application des dispositions de la Directive européenne CSRD.

Le Groupe s’inscrit dans une démarche d’amélioration continue dans cet exercice de reporting et de communication.

3.1.1.2Base générale d’établissement de la déclaration relative à la durabilité (BP-1)

Périmètre de consolidation

Le mode d'établissement de l’état de durabilité est sur une base consolidée. Son périmètre de consolidation est identique au périmètre des états financiers et toutes les filiales sont incluses dans ce périmètre. Le périmètre extra-financier est aligné avec le périmètre financier et sa période de référence est la même que celle du reporting financier du Groupe, à savoir l'année civile allant du 1er janvier au 31 décembre. L’ensemble des indicateurs de l’état de durabilité prend en compte l’ensemble du périmètre. En raison des cessions d’Accessite le 1er octobre 2025 et de Service Personnel le 30 juillet 2025, il est précisé lorsque des indicateurs n'intègrent pas l’une de ces entités.

Il est à noter que l'option d'omettre des informations spécifiques sur la propriété intellectuelle, le savoir-faire ou les résultats d'innovation a été choisie.

Couverture de la chaîne de valeur dans l’état de durabilité

La préparation de l’état de durabilité s'est basée sur l'analyse de double matérialité mise à jour en 2025. Sa réalisation a permis d'identifier et d'évaluer les impacts, risques et opportunités (IRO) tout au long de la chaîne de valeur de Nexity (voir paragraphe 3.1.3.1 « Stratégie, modèle économique et chaîne de valeur (SBM-1) » du présent chapitre). 

Par conséquent, l’ensemble de l’état de durabilité prend en compte la chaîne de valeur de Nexity et notamment ses fournisseurs de rang 1 (entreprises du BTP(2)). Un tableau présente les IROs matériels du Groupe ventilés sur la chaîne de valeur à l’introduction de chaque ESRS(3) correspondant au sein du présent chapitre.

3.1.1.3Publication d’informations relatives à des circonstances particulières (BP-2)

Incorporation par référence

L’ensemble des points de données listés ci-dessous a été incorporé par référence. Ils ont été adressés au sein du présent Document d’enregistrement universel :

Horizons temporels

Les horizons temporels définis par le Groupe par défaut sont ceux définis dans la norme climat, l’ESRS E1. Ces horizons sont appréciés à compter de la date de fin de la période de reporting à savoir le 31 décembre 2025 :

• Le court terme est défini comme inférieur à 1 an ;
• Le moyen terme est défini comme de 1 à 5 ans ; et
• Le long terme est défini comme supérieur à 5 ans.

Les horizons temporels définis par le Groupe pour son analyse des risques physiques liés au climat sont présentés dans le chapitre E1 (voir paragraphe 3.2.1.3 « Adaptation au changement climatique » du présent chapitre).

Précision sur la préparation et la présentation de l’état de durabilité

Indicateurs environnementaux

Les données relatives aux émissions de gaz à effet de serre sont publiées en suivant le GHG Protocol pour l’ensemble des périmètres, comme pour l’exercice 2024.

Les émissions relatives au bilan carbone administratif sont calculées à l’aide de données primaires (88%) et de données extrapolées (12%). Les données collectées présentent des incertitudes faibles à fortes. Les émissions du scope 3 relatives au cycle de vie des opérations sont calculées à partir de données secondaires (fiches FDES -Fiches de Déclaration Environnementale et Sanitaire-, PEP -Profils Environnementaux Produits- et données de la RE2020).  Ces données présentent une incertitude forte. Ces données sont amenées à être renforcées à l’avenir avec davantage de calcul détaillé (méthodologie RSEE(4)) et le pilotage par un outil carbone. La méthodologie de calcul des données du bilan carbone est présentée dans la partie 3.2.1.4 « Note méthodologique et tableaux réglementaires » du présent chapitre.

Concernant les données pour l’ESRS E5 dédié à la thématique « Économie circulaire », les achats de ressources entrantes étant portés par les fournisseurs de la chaîne de valeur de Nexity, le suivi n’est pas encore consolidé par le Groupe.

Indicateurs sociaux

Concernant la répartition des collaborateurs salariés par tranche d’âge, il n’y a pas de changement de méthodologie pour déterminer le nombre d’effectifs concernés. Il n’existe pas d’autres changements de méthodologie significatifs portant sur des indicateurs sociaux.

Taxonomie européenne

Nexity applique le cadre réglementaire de la Taxonomie européenne tel que défini par le dernier règlement délégué en vigueur (règlement délégué (UE) 2026/73 de la Commission adopté le 4 juillet 2025 et entré en vigueur le 28 janvier 2026). Pour cet exercice 2025, l’entreprise n’a pas appliqué le principe de matérialité par activité (seuil de 10%).

Publication d’informations issues d’autres actes législatifs ou de normes, et cadres d’information en matière d’information sur la durabilité

En complément des exigences de publication du présent état de durabilité liées aux normes ESRS, Nexity publie des informations supplémentaires liées à la durabilité conformément aux normes suivantes : 

ESRS E1 : Changement climatique

• Loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire ;
• Réglementation environnementale des nouvelles constructions de bâtiments RE2020 ; et
• Article L. 229-25 du Code de l'environnement, qui oblige les entreprises de plus de 500 salariés à réaliser un Bilan d'Émissions de Gaz à Effet de Serre (BEGES), a été introduit par la loi Grenelle II (loi n°2010-788 du 12 juillet 2010). Cet article a été modifié et précisé par des décrets ultérieurs pour ajuster les modalités d'application.

ESRS E4 : Biodiversité et écosystèmes 

• Loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols et à renforcer l'accompagnement des élus locaux ; et
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets.

ESRS S1 : Effectifs propres 

• Loi n° 2018-771 du 5 septembre 2018 pour la liberté de choisir son avenir professionnel.

ESRS S4 : Clients et utilisateurs finaux  

• Loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés ;
• Loi n° 2018-493 du 20 juin 2018 relative à la protection des données personnelles ; 
• La Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne ;
• La Convention 108 de l’Union européenne, relative à la protection des personnes à l’égard du traitement automatisé des données à caractère personnel ;
• Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire ;
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ;
• Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques ; et
• Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (Article 55).

ESRS G1 : Conduite des affaires  

• Loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique (Loi Sapin II) ; et
• Loi n° 2022-401 du 21 mars 2022 visant à améliorer la protection des lanceurs d'alerte (Loi Waserman).

3.1.2Gouvernance

3.1.2.1Le rôle des organes d’administration, de direction et de surveillance (GOV-1 ; GOV-2 ; GOV-3)

Le schéma ci-dessous décrit les organes de gouvernance au sens des ESRS au 31 décembre 2025, avec le niveau stratégique des administrateurs et mandataires sociaux et le niveau opérationnel de gouvernance interne.

Les organes responsables de la supervision des impacts, des risques et des opportunités, conformément au règlement intérieur du Conseil d'administration du 2 avril 2025, sont le Conseil d'administration, et ses comités spécialisés : le Comité d'audit et des comptes, ainsi que le Comité RSE. Les deux autres comités n’interviennent pas dans la gouvernance RSE du Groupe.

Le Conseil d'administration promeut la création de valeur par l'entreprise en considérant les enjeux sociaux et environnementaux. Il examine régulièrement les opportunités et les risques tels que les risques sociaux et environnementaux, ainsi que les mesures prises en conséquence.

Le Comité d'audit et des comptes a pour mission d'assister le Conseil d’administration dans les domaines de nature sociale et environnementale incluant une revue ou consultation relative à des données ou indicateurs en matière sociale, sociétale et environnementale.  Il rend compte au Conseil d’administration de l'exécution de sa mission et lui présente les observations qu'il juge utiles concernant notamment la gestion des risques, y compris ceux de nature sociale et environnementale. Chaque année, le Comité d’audit et des comptes examine la cartographie des risques du Groupe, comprenant notamment des risques RSE, ainsi que les risques liés à la corruption et au trafic d’influence, à la représentation d’intérêts (HATVP), la Lutte Contre le Blanchiment de capitaux et le Financement du Terrorisme (LCB-FT).

Le Comité RSE examine les opportunités et risques en matière de RSE en lien avec les activités de la Société et du Groupe. Il examine au moins une fois par an la stratégie de la Société et du Groupe et son bilan annuel de performance en matière de RSE. En 2025, le Comité s’est réuni autour :

• D’un point d’étape sur la stratégie de transition environnementale Impact2030 ;
• D’un retour sur l’Etat de durabilité ;
• D’un point sur les formations métiers ; et
• D’un retour sur les innovations environnementales : recyclage des eaux grises et construction hors site.

 La deuxième réunion du Comité a notamment : 

• Examiné les enjeux diversité du Groupe : égalité femmes-hommes, handicap, diversité ; et
• Examiné les actions en lien avec la décarbonation : innovation pour le déploiement de la géothermie dans le résidentiel.

Tous les sujets abordés lors des Comités reflètent les problématiques des impacts, risques et opportunités (IROs) identifiés lors de l’analyse de double matérialité. Cette analyse a été mise à jour en 2025 en prenant en compte notamment l’ensemble des sujets stratégiques évoqués lors de ces réunions. Les résultats de l’analyse de double matérialité ont été présentés au Comité d’audit et des comptes en janvier 2026. L’ensemble de ces éléments pourra alors être supervisé par ces mêmes comités afin de garder en adéquation les objectifs et les cibles du Groupe avec ses impacts, risques et opportunités matériels.

Le Copil Impact2030 est présidé par le Directeur général délégué et intègre les Directeurs régionaux et les Directeurs des offres immobilières. Le secrétariat est assuré par la Direction RSE. Il suit les avancées de la stratégie de transition environnementale du Groupe Impact2030 et se réunit 3 fois par an.

Des éléments plus détaillés relatifs aux organes administratifs, de gestion et de surveillance qui sont liés aux questions de durabilité et à la supervision des impacts, risques et opportunités, ainsi que leurs membres et leurs compétences, sont présentés au paragraphe 4.2 « Le Conseil d’administration » du présent Document d’enregistrement universel.

3.1.2.2Intégration des résultats en matière de durabilité dans les systèmes d’incitation (GOV-3)

Nexity intègre les enjeux de durabilité au cœur de ses dispositifs de rémunération et d’incitation des dirigeants mandataires sociaux. À ce titre :

• 15% de la rémunération variable annuelle des dirigeants mandataires sociaux est indexée sur des critères extra-financiers portant notamment sur la performance carbone du Groupe et la mixité au sein des instances dirigeantes, tant pour les exercices 2025 (ex post) que pour 2026 (ex ante) ; et
• 25% des conditions de performance des plans d’attribution gratuite d’actions sont fondées sur des indicateurs tels que la performance carbone, la satisfaction client (NPS) et l'égalité femmes-hommes.

Ces mécanismes traduisent la volonté du Groupe d’aligner les intérêts des dirigeants avec sa stratégie de création de valeur durable et ses engagements en matière de responsabilité sociale et environnementale

L’ensemble des éléments relatifs aux systèmes d’incitation se trouve au paragraphe 4.4 « Rémunération et avantages des dirigeants mandataires sociaux et des administrateurs » du présent Document d’enregistrement universel.

3.1.2.3Déclaration sur la diligence raisonnable (GOV-4)

3.1.2.4Gestion des risques et de contrôle interne de l’information en matière de durabilité (GOV-5)

En 2025, des risques opérationnels RSE ont été intégrés à la campagne annuelle d’auto-évaluation des risques. Cette campagne s’intègre dans le processus global de gestion des risques et de contrôle interne existant au sein du Groupe. 

Les 3 risques identifiés concernent :

• La fiabilité de l’information ;
• Le respect des réglementations environnementales et sanitaires ; et
• Le suivi du traitement des déchets de chantier.

Des premiers contrôles ont été définis, qui seront renforcés dans le futur. Ils visent à définir les rôles et responsabilités, à appliquer un principe de séparation des tâches, et à responsabiliser les contributeurs sur la qualité et la fiabilité des données sur l’information transmise.

Le périmètre et les principaux composants des processus et systèmes de gestion des risques et de contrôle interne figurent aux références suivantes : 

Des éléments supplémentaires relatifs à la gestion des risques et de contrôle interne sont présentés au paragraphe 2.1.3.2 « Dispositif de gestion des risques opérationnels et contrôle interne » du présent Document d’enregistrement universel.

3.1.3Stratégie en matière de durabilité

3.1.3.1Stratégie, modèle économique et chaîne de valeur (SBM-1)

La stratégie RSE de Nexity s’articule autour d’une transformation durable de son modèle d’aménageur‐ promoteur‐exploitant, combinant ambition environnementale et engagement sociétal fort avec un chiffre d’affaires de 2.821 millions d’euros et 3.354 collaborateurs, localisés respectivement à 97% et à 99% en France.

Le Groupe poursuit une trajectoire climat alignée 1,5°C, avec des objectifs de réduction significative de ses émissions de gaz à effet de serre et la généralisation de diagnostics de résilience dans ses projets. Il renforce également son action en faveur de la biodiversité, de la circularité et de la régénération urbaine.

En tant qu’acteur majeur de la ville, le Groupe contribue à des territoires plus solidaires en développant des solutions de logements abordables, inclusives et adaptées aux besoins des publics variés, tout en soutenant la cohésion sociale et le développement local.

Enfin, Nexity place le capital humain au cœur de sa performance durable : qualité de vie au travail, développement des compétences, politiques d’égalité professionnelle et d’inclusion structurent son engagement social.

Engagé dans une trajectoire ambitieuse, le Groupe contribue positivement à 12 des 17 Objectifs de Développement Durable (ODD) des Nations Unies.

Objectifs de durabilité relatifs aux produits, aux services, aux clients et aux zones géographiques

Les objectifs de durabilité concernant les produits, les services, ainsi que les parties prenantes sont alignés avec l'activité principale de Nexity en France métropolitaine, à savoir la promotion immobilière. La description des marchés, des typologies de clients ainsi que des produits et services proposés par le Groupe sont présentés au paragraphe 1.6 « Les métiers du Groupe » du présent Document d’enregistrement universel.

Ces objectifs sont évalués par des indicateurs. Les indicateurs majeurs pour le Groupe sont :

Relever le défi environnemental (E1 ; E4 ; E5)

En tant qu’aménageur-promoteur-exploitant, Nexity joue un rôle majeur dans la transition environnementale de la ville. En tant que donneur d’ordre pour les opérations immobilières, le Groupe porte une responsabilité importante et ambitionne d’être leader de la régénération urbaine. Sa stratégie environnementale ambitieuse, réhaussée en 2022 sur le carbone -notamment pour l’atténuation de ses émissions- et sur la biodiversité, puis revue début 2025 avec le plan Impact2030, intègre désormais pleinement les enjeux d’adaptation, de gestion de l’eau et de circularité.

Être un leader engagé pour le climat

Avec la validation SBTi(5) aligné 1,5°C en juillet 2023 de sa trajectoire de décarbonation à l’horizon 2030, Nexity s’inscrit dans l’objectif de contribuer à la neutralité carbone planétaire à l’horizon 2050. Afin d’y parvenir, le Groupe continue la transformation de ses métiers grâce :

• Au développement des performances énergétiques des bâtiments et à la mise en place de vecteurs énergétiques décarbonés ;
• À l’augmentation de la part de réhabilitation ;
• À l’utilisation de matériaux de construction bas carbone ; et
• À la généralisation des diagnostics de résilience pour les projets de promotion du Groupe en 2026 en lien avec le plan Impact2030.

Innover pour végétaliser et baisser l’empreinte biodiversité du Groupe

La politique biodiversité 2022 de Nexity visait à être parmi les pionniers de la mesure biodiversité et de la végétalisation des opérations. Le plan Impact2030 prévoit la réalisation d’un diagnostic écologique pour toutes les opérations à enjeux.

Travailler la ville circulaire

Nexity s'engage à accélérer la régénération urbaine afin de revitaliser les espaces abandonnés et lutter contre l'étalement urbain. Cet engagement inclut également la promotion de la sobriété foncière. À cet effet, le Groupe a fixé un objectif ambitieux : atteindre 20% du chiffre d’affaires lié à la régénération urbaine d'ici 2030.

Développer le capital humain (S1)

Nexity attache une importance particulière à développer une politique sociale et un environnement de travail de qualité pour ses collaborateurs à travers trois engagements clés :

Proposer des conditions de travail attractives 

Déployer une politique sociale visant à attirer et fidéliser les collaborateurs en :

• Offrant des conditions de rémunération attractives à l’ensemble des collaborateurs ; et
• Proposant des conditions de travail avantageuses (conciliation vie privée/vie professionnelle, prévention santé et risques psychosociaux, organisation du travail flexible).

Développer les compétences de ses collaborateurs 

Proposer une politique visant à s’assurer que le Groupe dispose des compétences nécessaires à l’atteinte de ses objectifs stratégiques, à travers deux volets :

• Offrir des formations qui répondent à la fois aux enjeux stratégiques de l’entreprise et à la nécessité d’entretenir l’employabilité de ses collaborateurs, en proposant une offre de formation diversifiée ; et
• Proposer des dispositifs cohérents et engageants en matière de parcours professionnels afin de permettre à chaque collaborateur d’être accompagné dans le développement de ses compétences (gestion des emplois et des parcours professionnels, entretien de développement de performance, comité de détection, programme de développement professionnel pour la fidélisation des potentiels).

Déployer une politique diversité et inclusion

Convaincu que le capital humain et la diversité des profils sont à la fois sa force et sa première richesse, Nexity déploie depuis plusieurs années une politique d’inclusion volontariste reposant notamment sur deux volets de la diversité :

• La mise en œuvre d’une politique d’égalité professionnelle afin de garantir une égalité de traitement (féminiser ses instances dirigeantes, maintenir l’équité salariale, sensibiliser aux enjeux de l’égalité professionnelle femmes-hommes) ; et
• La mise en place d’une politique handicap (favoriser l’intégration des collaborateurs en situation de handicap, proposer un accompagnement dédié au maintien dans l’emploi, former et sensibiliser aux enjeux du handicap, encourager le recrutement des travailleurs handicapés).

Rendre la ville inclusive et solidaire, et développer les territoires (S4)

En tant qu’acteur majeur de l’immobilier en France, Nexity est concerné par les problématiques d’accès au logement. Dans ce cadre, le Groupe développe des solutions inclusives afin de favoriser l’accession au logement pour tous et développer la cohésion sociale et territoriale. Dans ce cadre, le Groupe s’engage sur trois axes :

Favoriser le logement abordable

Nexity répond à la diversité des besoins en logement pour permettre l’accès au logement pour tous, notamment pour les ménages sous conditions de ressources, à travers les axes suivants :

• Devenir le premier partenaire des bailleurs sociaux et proposer des logements abordables et durables ;
• Développer le logement thématique et inclusif ;
• Accompagner l’accession à la propriété des primo‐accédants aux ressources contraintes ; et
• Impulser et développer des actions solidaires.

S’engager sur le logement des plus précaires

À travers Nexity Non Profit, le Groupe développe des pensions de famille et des centres d’hébergement d’urgence qui permettent de mettre à l’abri les plus précaires.

Accélérer le développement des territoires

Le modèle d’affaires de Nexity autour de la promotion immobilière a pour finalité une contribution au développement des territoires. Ainsi, pour participer au développement des territoires avec les partenaires locaux, Nexity s’engage à :

• Aménager des quartiers mixtes, plus attractifs et durables, pour une meilleure qualité de vie ; et
• Conjuguer lieux de travail et intensité des usages pour répondre aux nouvelles attentes des entreprises et de leurs salariés.

Description du modèle d’affaires et chaîne de valeur

Le modèle d’affaires du Groupe est présenté dans le cahier introductif du présent Document d’enregistrement universel. La chaîne de valeur du Groupe, schématisée ci-après comporte :

• Pour la partie amont : principalement la fabrication de matériaux de construction et la logistique associée ;
• Pour la partie activités du Groupe : les phases d’études et de sélection des entreprises, et la phase de chantier pour la construction de bâtiments ou l’aménagement d’un terrain ; et
• Pour la partie aval : l’usage du bâtiment par ses utilisateurs pendant sa durée de vie, et enfin la fin de vie du bâtiment.

3.1.3.2Intérêts et points de vue des parties prenantes (SBM-2)

Dans un contexte de profondes mutations environnementales, sociétales et numériques, et où les usages évoluent, Nexity réaffirme sa volonté d’être à l’écoute de ses parties prenantes. Celles-ci sont nombreuses et variées : collaborateurs, clients, fournisseurs, partenaires financiers, associations professionnelles, ONG et partenaires académiques. Pour assurer une interaction optimale et être à l’écoute des besoins, Nexity dispose de canaux de dialogue adaptés à chaque partie prenante.

Nexity a créé dès 2018 un Comité des parties prenantes, instance consultative et de proposition. L'objectif est de s’ouvrir aux savoir-faire de son écosystème pour explorer des solutions, nourrir la réflexion stratégique d’engagement sociétal du Groupe et mieux prendre en compte les attentes des parties prenantes.

Le Comité a été refondu en 2021, et depuis 2022 jusqu’à 2025 il a nourri les réflexions stratégiques du Groupe autour de trois missions :

• Rendre un avis consultatif sur les sujets stratégiques, en portant une attention particulière à la cohérence du positionnement de Nexity avec ses engagements sociaux et environnementaux ; 
• Identifier et analyser les enjeux émergents du secteur et les évolutions structurantes sur lesquelles Nexity devrait prendre position ; et 
• Suivre, challenger et alimenter l’exécution de la raison d’être de Nexity, notamment les leviers d’action mobilisés pour atteindre les objectifs sociaux et environnementaux, les indicateurs de performance choisis et l’impact produit.

Ce Comité se réunissait deux fois par an avant 2025 pour une demi-journée d'échanges autour de sujets transverses ou ciblés selon les demandes et intérêts des membres, mais aussi selon les tendances qui forment le monde dans lequel Nexity opère. Les membres du Comité des parties prenantes avaient été choisis pour permettre le croisement de regards et d’expertises plurielles de l’ensemble de la chaîne de valeur de Nexity. Il se composait de neuf membres externes et se tenait en présence de membres du Comité de Direction. Une administratrice de Nexity était membre du Comité des parties prenantes, ce qui permettait de faire un lien direct avec le Conseil d’administration.

En avril 2025, le Comité s’est réuni pour réfléchir à la transition environnementale et sociale et à l’ancrage territorial.

Les travaux de ce comité se sont achevés mi-2025, et une réflexion sur la refonte de cette instance a été menée au second semestre. Un nouveau Comité des parties prenantes a été constitué début 2026 qui se réunira deux fois par an.

3.1.3.3Impacts, risques et opportunités matériels et leur lien avec la stratégie et le modèle économique (SBM-3)

En 2024, la première analyse de double matérialité a été constituée et utilisée pour l’établissement de l’Etat de durabilité de l’exercice 2024. Elle décrivait 33 impacts, risques et opportunités (IROs). En 2025, une révision de cette analyse de double matérialité a été réalisée et 5 nouveaux IROs par rapport à l’exercice 2024 ont été ajoutés et décrits. À la suite de l’analyse par le prisme de la double matérialité, 38 IROs sont ressortis comme matériels. 

Ces IROs matériels correspondent à 16 enjeux dans 7 normes ESRS, qui sont, de ce fait, ressorties comme matérielles tel que présenté dans le schéma ci-dessous et dans le tableau des IROs matériels qui suit.

Les effets financiers n'ont pas encore été précisément mesurés. L'analyse de résilience du modèle d'affaires par rapport aux IROs n'a pas été formellement réalisée.

Tableau des impacts, risques et opportunités du Groupe

Le tableau détaillé des IROs comportant les horizons temporels, les parties prenantes, les effets financiers actuels et attendus est présenté dans la partie 3.5 « Annexes à l’état de durabilité » du présent chapitre.

3.1.4Gestion des impacts, risques et opportunités

3.1.4.1Description des procédures d’identification et d’évaluation des impacts, risques et opportunités matériels (IRO-1)

Périmètre et gouvernance projet

En 2025, Nexity a mis à jour son analyse de double matérialité conformément à la Directive CSRD de l’Union européenne. Cette analyse repose sur deux dimensions fondamentales et complémentaires : 

• La matérialité d’impact, qui évalue la manière dont les activités de Nexity influencent l’environnement, la société et les parties prenantes. Elle englobe les effets positifs et négatifs de Nexity sur des enjeux divers : climat, biodiversité, ressources naturelles, droits humains, protection des données, etc. ; et
• La matérialité financière, qui identifie comment les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance peuvent affecter la performance économique et la situation financière de Nexity. Cela inclut l’évaluation des risques et opportunités liés aux évolutions réglementaires, aux transformations du marché et des comportements des clients.

L'analyse de double matérialité a été mise à jour au niveau du groupe Nexity avec un comité de pilotage transverse composé des Directions RSE, financière, juridique et des ressources humaines. Les travaux menés couvrent les sujets environnementaux, sociaux et de gouvernance en adéquation avec les thématiques des normes ESRS.

L'analyse a été effectuée en prenant en compte l'ensemble de la chaîne de valeur (amont, activités du Groupe et aval), ainsi que toutes les parties prenantes de l'entreprise pouvant être affectées par les activités de Nexity directement et indirectement, et en raisonnant en risque brut.

La révision 2025 de l’analyse de double matérialité a été présentée en Comité d’audit et des comptes le 20 janvier 2026 et en CSE le 24 février 2026.

Méthode d’identification et de mise à jour des IROs

Ces impacts, risques et opportunités (IROs) ont été identifiés grâce à :

• La prise en compte d'un premier exercice d'analyse de double matérialité réalisé en 2022 avec la meilleure méthodologie connue, qui a notamment inclus la consultation de nombreuses parties prenantes (membres de la Direction générale, fournisseurs, monde académique, collaborateurs, etc.) grâce à des entretiens qualitatifs et des questionnaires. Par ailleurs, les travaux ont été refondus pour prendre en compte les derniers textes des ESRS et leurs transpositions en droit national en 2023 ; 
• Des éléments de benchmark sectoriel issus de référentiels et des bases de données du cabinet externe ; et
• L’identification des dépendances de Nexity aux services écosystémiques, aux ressources humaines et à ses fournisseurs.

Chaque IRO a été identifié et évalué en prenant en compte les étapes de la chaîne de valeur affectées ainsi que la ou les partie(s) prenante(s) affectée(s).

Pour l’exercice 2025, cinq nouveaux IROs ont été identifiés portant le total des IROs à 38. 

Il s’agit de :

• Scission du risque « Pertes économiques liées aux risques physiques et de transition » de l’ESRS E1 en deux risques distincts : « Pertes économiques liées aux risques de transition » et « Pertes économiques liées aux risques physiques » ;
• Création d’un nouveau risque lié au climat dans l’ESRS E1 : « Non atteinte de nos objectifs climat » ;
• Création d’un nouveau risque lié à la biodiversité dans l’ESRS E4 :« Non atteinte de nos objectifs biodiversité » ;
• Création d’un impact positif lié à l’économie circulaire dans l’ESRS E5 : « Optimiser le bâti existant pour préserver l’environnement » ; et
• Création d’une opportunité liée au logement pour tous dans l’ESRS S4 : « L’inclusivité au cœur du développement de Nexity ».

Le risque de non-respect des bonnes pratiques en matière de communication et marketing responsable a été supprimé.

Cette mise à jour s’appuie sur la volonté d’une plus grande cohérence de la cartographie des risques Groupe avec les IROs identifiés sur l’exercice 2024 et la consultation de benchmarks sectoriels.

Cotation des IROs

Cette évaluation s’est effectuée selon deux axes : la matérialité financière et la matérialité d’impact. 

Matérialité financière

La grille d’évaluation utilisée pour coter la matérialité financière est celle définie par la Direction des risques et du contrôle interne pour coter les risques Groupe.

Par ailleurs, un travail d’identification des risques RSE est mené chaque année par l’entreprise. En 2025, ce travail a intégré les réflexions sur la description des risques menées dans le cadre de l’analyse de double matérialité. Si des risques RSE sont identifiés en tant que tels, ils sont intégrés dans la méthodologie des risques Groupe telle que décrite au paragraphe 2.1.3 « Risques et contrôle interne » du présent Document d’enregistrement universel.

Les IROs ont été évalués selon des critères liés à l'ampleur et à la probabilité. Pour cette première analyse, les effets financiers considérés sont issus de la grille d’évaluation de la Direction des risques et du contrôle interne.

Les critères pris en compte dans la cotation de la matérialité financière s’étalent sur une échelle de 1 à 4, où chaque niveau représente une matérialité financière différente : 

• 1/4 - Faible : impacts financiers inférieurs à 1 million d’euros
• 2/4 - Modéré : impacts financiers allant de 1 à 5 millions d'euros
• 3/4 - Critique : impacts financiers allant de 5 à 10 millions d'euros
• 4/4 - Stratégique : impacts financiers supérieurs à 10 millions d'euros

Cette cotation selon 4 niveaux de risque a été réalisée en plusieurs étapes :

• Cotation en chambre par le cabinet externe ;
• Ateliers avec des experts RSE, risques, finance et conformité de Nexity ; et
• Revue de cohérence par le cabinet externe.

Matérialité d’impact

La cotation se base sur la gravité (importance pour les parties prenantes, irrémédiabilité et étendue), la probabilité et l’évolution sur le long terme. Ces facteurs ont été pris en compte pour l’ensemble de la chaîne de valeur (amont, activités du Groupe, aval) afin de coter un impact réel ou potentiel.

Cette analyse a été réalisée dans un premier temps par le cabinet externe qui a mobilisé des bases de données et rapports scientifiques externes ainsi que des cartographies déjà réalisées à l’échelle de Nexity. Puis, la caractérisation de l’impact (réel ou potentiel) a été réalisée par les experts du Comité de pilotage en considérant que l’existence de controverses sur un sujet implique par défaut que l’impact est réel.

Détail méthodologique de cotation des IROs

Conformément à la norme ESRS 1, Nexity a évalué l’horizon temporel d'occurrence de chaque IRO, tant pour la matérialité d’impact que pour la matérialité financière. Ainsi, un horizon temporel (court, moyen ou long terme) a été attribué à chacun des IROs identifiés. 

Une cotation consolidée en risque brut a permis d'attribuer à chaque enjeu une note de matérialité d’impact et une note de matérialité financière, chacune comprise entre 1 et 4. Un enjeu est considéré matériel lorsque le seuil de matérialité est supérieur à 2,5 sur 4, que ce soit pour la matérialité financière ou la matérialité d’impact.

Méthode de calcul de la matérialité financière pour chaque enjeu (cotation au niveau des IROs)

La méthodologie de calcul s’est effectuée comme suit :

• Cotation des risques et opportunités sur chaque étape de la chaîne de valeur ; et
• Maximisation des scores obtenus pour chaque risque et opportunité pour définir le score associé à l'enjeu.

Méthode de calcul de la matérialité d’impact pour chaque enjeu (cotation au niveau des IROs)

La méthodologie de calcul s’est effectuée comme suit :

• Cotation de la totalité des impacts sur chaque étape de la chaîne de valeur ; et
• Maximisation des scores obtenus pour chaque impact pour définir le score associé à l'enjeu de durabilité concerné.

Paramètres d’entrées utilisés

L’analyse de double matérialité s’est appuyée sur diverses sources et hypothèses : 

• Documentation et analyse du cabinet en charge de la double matérialité 2022, notamment sur les entretiens avec les parties prenantes ;
• SASB Standard ;
• S&P Global Ratings – ESG Materiality Map Real Estate – July 20, 2022 ;
• GRI G4 Real Estate ;
• Base de données ENCORE ; et
• Benchmark et base de données du cabinet externe en charge de l’analyse de la double matérialité 2024. 

3.1.4.2Exigences de publication au titre des ESRS couvertes par la déclaration relative à la durabilité de l’entreprise (IRO-2)

Les 38 IROs considérés comme matériels renvoient à 16 enjeux. 

Au vu de l’analyse de double matérialité, trois normes sont ressorties comme non matérielles :

• La norme ESRS E2 dédiée à la thématique « Pollution » n’est pas matérielle du fait de la nature des activités de Nexity et de son modèle d’affaires. En effet, le Groupe n’est pas exposé à des risques significatifs liés aux microplastiques, à la pollution de l’air, de l’eau ou des organismes vivants et des ressources alimentaires. Cela est dû au fait que ses activités sont exercées en France (réglementation forte), mais aussi à ses métiers qui sont rattachés au secteur des services, la responsabilité première incombant aux industriels ;
• La norme ESRS E3 dédiée à la thématique « Eaux et ressources marines » n’est pas matérielle du fait de la nature des activités de Nexity et de son modèle d’affaires. En effet, le Groupe n’a pas d’activité de foncière et réalise son activité de développement immobilier de logements et de bureaux principalement sur le territoire français métropolitain. Ainsi, il n’existe pas de risque fort lié à l’utilisation et la consommation d’eau, ni aux ressources marines ; et
• La norme ESRS S3 dédiée à la thématique « Communautés touchées » n’est pas matérielle du fait de la nature des activités de Nexity et de son modèle d’affaires. Le Groupe exerce son activité principalement sur le territoire français métropolitain. Les enjeux de Droits économiques, sociaux et culturels des communautés, de Droits civils et politiques des communautés et de Droits des peuples autochtones sont non matériels au vu de l’analyse réalisée.

Par ailleurs, à la suite à cette analyse, Nexity a conclu qu’une question de durabilité liée à la contribution au développement des territoires n'était pas couverte par l’ESRS S4 dédié à la thématique « Clients et utilisateurs finaux ». Cette question revêtant un caractère significatif pour le Groupe vis-à-vis de son secteur d’activité, Nexity a décidé de publier des informations supplémentaires spécifiques à cette question.

3.2Informations environnementales

3.2.1Changement climatique (ESRS E1)

3.2.1.1Impacts, risques et opportunités liés au climat (IRO-1 ; SBM-3)

Le changement climatique est une réalité physique qui redéfinit le contexte d’habitabilité tant pour la société que pour la continuité des activités des entreprises. En tant qu’entreprise de promotion immobilière, amenée à orchestrer la conception de lieux de vie allant de l’échelle du logement à celle du quartier, le groupe Nexity est particulièrement impacté et attentif aux changements physiques, économiques et sociétaux induits par ce contexte. Le Groupe a donc défini une politique climatique basée sur les deux piliers complémentaires que sont l’atténuation du changement climatique et l’adaptation aux effets du changement climatique. Cette politique est présentée dans le présent chapitre et est issue d’une évaluation des impacts, risques et opportunités (IROs) induite par le contexte.

Le tableau ci-dessous présente les caractéristiques des IROs identifiés par l'analyse de double matérialité comme matériels pour les enjeux d’adaptation et d’atténuation du changement climatique :

3.2.1.2Atténuation du changement climatique

L’atténuation du changement climatique est définie par le GIEC (10) (rapport AR6, 2023) comme une intervention humaine visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre ou à renforcer les puits de carbone atmosphériques. Son principe repose sur la limitation du forçage radiatif pour stabiliser le climat et éviter des réchauffements critiques, au travers d’actions comme la décarbonation des énergies, l’efficacité énergétique et la séquestration carbone.

Elle est indispensable car les émissions cumulées déterminent la trajectoire du réchauffement sur des siècles ; sans réduction drastique immédiate, les impacts (montée des eaux, événements extrêmes) dépasseraient toute capacité d’adaptation, menaçant la stabilité planétaire et les sociétés. 

À l’échelle planétaire, les objectifs d’atténuation visent à limiter le réchauffement à 1,5°C par rapport à l’ère préindustrielle, conformément à l’Accord de Paris, en réduisant les émissions mondiales de gaz à effet de serre de 45% entre 2010 et 2030 et en atteignant la neutralité carbone vers 2050. À l’échelle des entreprises, ces objectifs consistent à aligner les stratégies sur ces ambitions, par la mesure de leur empreinte carbone à travers des cadres méthodologiques comme le GHG Protocol ; et par des engagements sur des réductions absolues d’émissions (comme avec la Science Based Targets Initiative).

Impacts de Nexity sur le changement climatique

L’impact des activités de Nexity sur le changement climatique est très majoritairement dû aux émissions de gaz à effet de serre sur la chaîne de valeur du Groupe. En tant qu’entreprise de services, les émissions des scopes 1 et 2 ne sont liées qu’aux sites administratifs du Groupe, et les émissions du scope 3 sont liées pour la majeure partie au cycle de vie des opérations immobilières mises sur le marché (activité de promotion immobilière).

La promotion immobilière consiste à faire concevoir et faire construire des logements, des bureaux ou des locaux d’activités. La mise en œuvre de modes constructifs et de matériaux lors de la phase de construction par les entreprises du bâtiment est émettrice de gaz à effet de serre, du fait du carbone lié aux matériaux d’une part (extraction, transformation, transport) et lié aux consommations d’énergie pendant la durée de vie du bâtiment d’autre part. Il est à noter que la majeure partie des opérations immobilières du Groupe sont menées en France métropolitaine (97% du chiffre d’affaires 2025). Les activités de promotion immobilière ne rentrent pas dans la catégorie des activités incompatibles avec la neutralité carbone, si elles sont couvertes par des trajectoires de décarbonation validées par la SBTi visant la neutralité en 2050. Ainsi, ces activités nécessitent des efforts significatifs pour la mesure et la réduction de leur impact sur le climat. La trajectoire et les efforts de Nexity sont décrits dans  le présent chapitre.

Si Nexity n’a pas d’activité de foncière, l’entreprise a une responsabilité importante par ses activités de promotion immobilière en tant que maître d’ouvrage pour participer à la transition vers la neutralité planétaire, du fait de l’impact carbone majeur du secteur de la construction.

La mesure de l’impact des activités du groupe Nexity sur le climat est effectuée annuellement à travers un bilan des émissions de gaz à effet de serre sur la chaîne de valeur du Groupe et de ses opérations, ainsi que sur ses sites administratifs (scopes 1, 2 et 3 du GHG Protocol). Les détails méthodologiques ainsi que le reporting des émissions des dernières années sont consultables dans la note méthodologique.

Bilan carbone du Groupe 2025

Le bilan carbone du groupe Nexity est la somme du bilan carbone « administratif » (propre au fonctionnement des sites administratifs du Groupe) et du bilan carbone « cycle de vie des bâtiments livrés » (propre à l’activité de promotion). Les méthodes de calcul pour ces deux bilans sont détaillées dans la note méthodologique. Cette double approche permet à l’entreprise d’identifier les principaux postes émetteurs de gaz à effet de serre. Pour les activités administratives, il s’agit des déplacements professionnels et de la consommation énergétique des bureaux. Concernant l’empreinte carbone des bâtiments livrés, il s’agit de l’impact des matériaux et de l’efficacité énergétique.

Comme le montre le schéma ci-après, les émissions totales de Nexity pour l’exercice 2025 sont issues :

• Pour 0,4% des scopes 1 et 2 ; 
• Pour 1,4% du scope 3 administratif ; et
• Pour 98,2% du scope 3 cycle de vie des bâtiments livrés. 

Ainsi, une très grande proportion des émissions est attribuable au cycle de vie des bâtiments livrés dans l’année par le Groupe qui se répartissent en 45,5% du bilan carbone total Groupe pour l’amont (carbone lié aux matériaux mis en œuvre) et 48,8% du bilan carbone total Groupe pour l’aval (carbone lié aux consommations d’énergie pendant l’usage et la fin de vie des bâtiments).

Comme le montre le tableau ci-après, le bilan carbone complet du Groupe s’élève en 2025 à 1.201.096 tonnes de CO2, ce qui représente une baisse de -5,8% des émissions par rapport au bilan carbone 2024. Cette baisse s’explique par une réduction du bilan carbone administratif (baisse sur le scope 1 due à la mise en place de la politique relative aux véhicules, baisse sur le scope 2 expliquée par une baisse des consommations d’électricité avec la cession de plusieurs sites), ainsi qu’une décarbonation des activités de promotion (scope 3). Par ailleurs, il est à noter que la conception des opérations livrées au cours de l’année 2025 date d’au moins trois ans auparavant.

Cela représente une hausse de 22,3% du scope 1 et 2 et une baisse de 34,6% du scope 3 cycle de vie des bâtiments livrés en valeur absolue depuis 2019 pour un objectif SBTi respectivement de -47% et de -36%.

Le tableau suivant présente les progrès réalisés concernant la décarbonation de la production de Nexity (ses opérations immobilières), en intensité. L’ensemble des tableaux règlementaires relatifs au bilan carbone est présenté à la section 3.2.1.4 « Note méthodologique » du présent chapitre.

Intensité carbone (CO2/m2) du cycle de vie des bâtiments livrés – RE2020

Les émissions par mètre carré de la promotion résidentielle en RE2020 sont en baisse de 1,5% en une année et de 7,6% par rapport à 2019. Celles de la promotion tertiaire sont en baisse de 10,1% en une année et de 16,7% par rapport à 2019. La baisse des émissions totales par mètre carré de l’activité de promotion atteint -8,4% en 2025 par rapport à 2019. Ces émissions en intensité sont influencées par une année record en termes de mètre carré résidentiels livrés, cela étant dû à un allongement de la période séparant le dépôt du permis de construire de la livraison : certaines opérations dont le dépôt de permis de construire est plus ancien - aux ambitions carbone moins élevées – ont été livrées cette année. 

Intensité carbone totale

L’intensité carbone de Nexity en 2025, telle que présentée dans le tableau ci-dessous, est de :

• Pour les scopes 1 et 2 seuls : 1,86 tCO2 par million de chiffre d’affaires généré (1,79 tCO2 en market-based) ; et
• Pour les scopes 1, 2 et 3 : 425,77tCO2 par million de chiffre d’affaires généré (425,70 tCO2 en market-based).

 Intensité carbone de Nexity en 2025

Le chiffre d’affaires IFRS de 2.821 millions d’euros utilisé pour calculer l’intensité des émissions de GES est renseigné aux notes 3.8 et 6.2 des États financiers consolidés présentés au paragraphe 5.1 du présent Document d’enregistrement universel.

Politique en matière d’atténuation du changement climatique (E1-1 ; E1-2)

Afin de réduire son impact sur le changement climatique, Nexity a élaboré une politique permettant de mesurer et réduire les émissions de gaz à effet de serre de sa chaîne de valeur, au niveau du Groupe et de toutes ses filiales. Cette politique vise à atteindre les objectifs du Groupe liés au climat.

Cette politique recouvre les aspects suivants :

• Mesure des émissions de gaz à effet de serre liées à son périmètre de responsabilité interne (scopes 1 et 2) et externe (scope 3) ;
• Trajectoire de décarbonation alignée sur les objectifs de l’Accord de Paris ; et
• Identification et activation des principaux leviers de décarbonation(11).

Les sujets d’efficacité énergétique et d’énergies renouvelables sont intégrés, d’une part dans la politique d’atténuation des scopes 1 et 2 (activités administratives), et d’autre part dans la politique d’atténuation du scope 3 du Groupe lié aux bâtiments livrés (efficacité énergétique et vecteurs énergétiques de ces bâtiments).

Pilotage global et opérationnel

La politique d’atténuation du Groupe est pilotée par la Direction RSE du Groupe, qui a également assuré le pilotage de son élaboration. Le suivi opérationnel des objectifs de décarbonation a été confié :

• À la Direction de l’immobilier et des achats et à la Direction des ressources humaines  pour les scopes 1, 2 et le scope 3 administratif ; et
• À la Direction de la construction pour le scope 3 cycle de vie des opérations. Elle assure un suivi trimestriel des émissions carbone, en se concentrant sur les projets livrés ou en phase de dépôt du permis de construire (pour un pilotage opérationnel de la trajectoire carbone livraisons).

Le suivi de la trajectoire de décarbonation a fait l’objet du premier Comité Impact2030 – Comité réunissant la Direction générale, la Direction RSE et les Directions régionales - en juillet 2025.

Objectifs de la part variable

La rémunération des mandataires sociaux comporte une part variable qui était de 10% pour l’exercice 2025 indexée sur l’objectif de décarbonation du cycle de vie des bâtiments livrés (scope 3) (voir paragraphe 4.4.1 « Rémunération des dirigeants mandataires sociaux et des administrateurs de Nexity attribuée au titre ou versée au cours de l’exercice 2025 (ex post) » du présent Document d’enregistrement universel).

Prix interne du carbone (E1-8)

Pour décliner l’ambition forte du Groupe en matière de décarbonation de l’activité de promotion, la Direction RSE et la Direction financière ont défini en 2022 les modalités de mise en place d’un prix interne du carbone, qui ont été validées par la Direction générale. Au-delà de la pédagogie, l’objectif est de créer une véritable culture de la performance durable et de contribuer à l’avenir à relier systématiquement performance financière et performance environnementale. Le principe retenu est celui d’un système de bonus/malus en fonction de la performance carbone d’une opération par rapport à l’objectif carbone moyen de l’année issu de la trajectoire carbone du Groupe, et de la création d’une marge carbonée correspondante pour chaque bilan d’opération passant en comité d’engagement ou comité d’acquisition du Groupe. Après un travail d’analyse des programmes passés en comité Groupe et un benchmark des pratiques dans d’autres entreprises, le prix interne du carbone a été fixé en 2022 à 100 euros la tonne de CO2.

La marge carbonée qui figure dans les documents à présenter en comité peut ainsi soit représenter une amélioration de la marge en cas de surperformance carbone de l’opération, soit représenter une dégradation de la marge en cas de sous-performance carbone de l’opération. Ainsi, une marge carbonée qui représente une amélioration de la marge « classique » traduit le fait qu’un programme contribue de manière positive à la trajectoire carbone du Groupe. Dans le cadre de ce dispositif la marge carbonée n’a actuellement qu’un caractère informatif.

Plan de transition pour l’atténuation du changement climatique (E1-1)

En tant qu’opérateur immobilier, Nexity a un rôle important à jouer dans l’impulsion de la transition écologique en milieu urbain. S'il n'est ni fabricant de matériaux ni entreprise du BTP, le Groupe a une responsabilité dans l’acte de construire en tant que maître d’ouvrage et donc donneur d’ordre et il se doit d’avoir un plan de transition ambitieux.

Le réchauffement climatique impose de profondes transformations dans le fonctionnement des territoires et des modes de vie, pour évoluer vers des modèles urbains plus sobres et durables. Nexity a adapté sa stratégie environnementale pour prendre en compte ces facteurs et engager des modifications profondes de ses métiers, notamment la conception des bâtiments issus de ses activités de promotion.

Le plan de transition du groupe Nexity se base sur des objectifs de décarbonation. Ces objectifs et leur suivi, les leviers de décarbonation et les actions associées pour atteindre ces objectifs sont présentés ci-après. 

Cibles et performances relatives à l’atténuation du changement climatique (E1-4)

Le plan de transition pour l’atténuation du changement climatique est basé sur une trajectoire de réduction des émissions de gaz à effet de serre, générées directement ou indirectement par Nexity sur sa chaîne de valeur. La trajectoire carbone de Nexity se décompose en deux objectifs à l’horizon 2030. Ils concernent d’une part les émissions des scopes 1 et 2 - qui sont uniquement dues, au vu des activités du Groupe, aux sites administratifs et aux véhicules (0,5% des scopes 1, 2 et 3) - et d’autre part les émissions de scope 3 liées aux activités de promotion du Groupe soit le cycle de vie des bâtiments livrés (98,1% des scopes 1, 2 et 3). Le reste du scope 3 est celui lié aux sites administratifs et aux véhicules (1,4% des scopes 1, 2 et 3) pour lequel le Groupe ne s’est pas fixé d’objectifs.

Le Groupe s’est fixé les deux objectifs stratégiques suivants en 2022 (une ambition avait été fixée dès 2015, réhaussée en 2020 puis 2022) :

• Diminuer de 47% les émissions absolues de CO2 liées aux scopes 1 et 2 en 2030 par rapport à l'année de référence 2019(12) ; et
• Diminuer de 42% les émissions de CO2 par mètre carré liées au cycle de vie des bâtiments livrés en 2030 par rapport à l’année de référence 2019 (scope 3 lié aux activités de promotion). Concernant cet objectif, l’ambition correspond à la diminution en valeur absolue de 36,4% des émissions de CO2 liées au cycle de vie des bâtiments livrés.(13) (14)

Ces objectifs ont été validés comme alignés sur l’objectif de non-dépassement des 1,5°C de réchauffement global par la SBTi en juillet 2023 (15). Une analyse de ces cibles au vu des dernières prévisions d’activité a été réalisée et l’ambition reste inchangée, en valeur absolue et en intensité ; le pilotage interne pour le scope 3 promotion est toujours réalisé en intensité, ce qui est le plus pertinent pour nos activités.

Ces objectifs ont été fixés à l’issue de travaux menés en 2021, pilotés par la Direction RSE, en lien avec la Direction de la construction, et avec l’appui d’un bureau d’études expert externe. La proposition d’objectifs a été validée par le Comité exécutif début 2022. Le niveau d’ambition de ces objectifs a été porté au vote des actionnaires lors de l’Assemblée générale des actionnaires de mai 2022 (Résolution Climat & Biodiversité) par une résolution approuvée à 88%.

La validation SBTi de sa trajectoire de décarbonation à l’horizon 2030 constitue un premier jalon pour Nexity pour s’inscrire dans la contribution à la neutralité carbone planétaire à l’horizon 2050. 

Afin d’atteindre l’objectif en 2030, un suivi de la trajectoire d’intensité carbone des projets est assuré par la Direction de la construction au moment du dépôt de permis de construire pour piloter la trajectoire et au moment de la livraison pour mesurer les résultats. 

Suivi des performances relatives aux émissions de CO2 du cycle de vie des bâtiments livrés

La RE2020, une des règlementations les plus ambitieuses en matière de limitation de l’impact carbone des bâtiments en Europe, s’applique depuis le 1er janvier 2022. Elle fixe à la fois un seuil de carbone émis lié aux matériaux et un seuil de carbone lié aux consommations énergétiques pendant une durée d’usage du bâtiment de 50 ans. Elle fixe des plafonds d’émissions en intensité pour les dépôts de permis de construire, avec des seuils dégressifs dans le temps par paliers triennaux en 2022, 2025, 2028 et 2031.

Réduire l’empreinte carbone du cycle de vie des bâtiments nécessite des changements profonds au niveau de la conception des bâtiments. Une démarche de transformation de l’entreprise centrée sur la conception de bâtiments bas carbone est en place depuis 2021 avec la création de la Direction de la construction et un poste de Directeur du déploiement bas carbone. Pour suivre les progrès réalisés dans la décarbonation du cycle de vie des bâtiments, le Groupe suit depuis l’application de la RE2020 en 2022 un indicateur de performance dès le stade du dépôt de permis de construire, qui se situe en moyenne 3 ans avant la livraison du bâtiment. Il est à noter que la moyenne des émissions par mètre carré des opérations livrées en 2019 est équivalente au seuil 2022 de la RE2020.

Cibles et performances pour la réduction de l’empreinte carbone sur le cycle de vie des bâtiments - étape des dépôts de permis de construire :

En 2025, la surperformance par rapport au seuil 2025 de la RE2020 des dépôts de permis de construire a été de -11%, soit -35% par rapport au seuil 2022.

Les seuils de la RE2020 calculés au vu de la production moyenne du Groupe qui s’appliquent pour les dépôts de permis de construire sont les suivants(18) : 

• Seuil 2025 = 977 kg CO2 eq/ m2 SHAB(19) ;
• Seuil 2028 = 872 kg CO2 eq/ m2 SHAB ; et
• Seuil 2031 = 787 kg CO2 eq/ m2 SHAB.

Le graphique suivant permet de visualiser les performances en kg de CO2 par mètre carré sur les projets livrés et sur les demandes de permis de construire déposées depuis 2019. Ces performances sont mises en perspective avec les seuils réglementaires dégressifs de la RE2020 et avec l’horizon 2030 pour l’atteinte de l’objectif de -42% sur les livraisons, par rapport à 2019. Une période de 3 ans sépare le dépôt de la demande de permis de construire et la livraison d’une opération, ainsi on peut estimer que les opérations livrées dans 3 ans respecteront la trajectoire des livraisons.

Leviers de décarbonation pour l’atteinte des objectifs

Leviers pour les scopes 1 et 2 (0,4% des émissions totales du Groupe)

Deux principaux leviers sont identifiés :

• Performance énergétique et carbone de la flotte de véhicules du Groupe (90% des scopes 1 et 2) : optimisation de la flotte et électrification de la flotte ; et
• Performance énergétique et carbone des bâtiments administratifs - qui accueillent des collaborateurs du Groupe - (10% des scopes 1 et 2) : déménagements des équipes dans des bâtiments récents, mesures de sobriété, etc.

Emissions des scopes 1 et 2 et leviers de décarbonation à horizon 2030(20)