Le présent document d'enregistrement universel a été préparé dans le cadre des obligations d’information de PAREF et en vue de l’assemblée générale ordinaire et extraordinaire des actionnaires de PAREF convoquée le 23 mai 2024 (l’« Assemblée générale »).

Dans le présent document d'enregistrement universel, le terme « PAREF » ou la « Société » renvoient à la société Paris Realty Fund. Les termes « Groupe PAREF » et « Groupe » renvoient à PAREF et ses filiales.

Le présent document d'enregistrement universel contient des informations sur les marchés du Groupe PAREF et sa position concurrentielle, y compris des informations relatives à la taille des marchés et aux parts de marché. Sauf indication contraire, ces informations sont des estimations du Groupe PAREF et ne sont fournies qu’à titre indicatif. Les données relatives aux parts de marché et aux tailles de marché figurant dans le présent document d'enregistrement universel ne constituent donc pas des données officielles.

Le présent document d'enregistrement universel contient des indications sur les tendances, objectifs et perspectives de développement du Groupe PAREF. Ces informations ne doivent pas être interprétées comme des garanties de performance futures. Ces informations sont fondées sur des données, des hypothèses et des estimations considérées comme raisonnables par le Groupe PAREF. Elles sont susceptibles d’évoluer ou d’être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l’environnement économique, financier, concurrentiel et réglementaire.

En outre, ces tendances, objectifs et perspectives de développement pourraient être affectés par la réalisation de tout ou partie des facteurs de risque décrits au paragraphe 7.2.1. du présent document d'enregistrement universel.

Les informations prospectives mentionnées dans le présent document d'enregistrement universel ne peuvent s’apprécier qu’au jour de sa publication. À l’exception de toute obligation légale ou réglementaire qui lui serait applicable, le Groupe PAREF ne prend aucun engagement de compléter, mettre à jour ou modifier ces informations prospectives afin de refléter tout changement dans ses objectifs ou dans les événements, conditions ou circonstances sur lesquels elles sont fondées. Le Groupe PAREF opère dans un environnement concurrentiel en évolution permanente. Il peut donc ne pas être en mesure d’anticiper tous les risques, incertitudes ou autres facteurs susceptibles d’affecter son activité, leur impact potentiel sur son activité ou encore dans quelle mesure la matérialisation d’un risque, ou d’une combinaison de risques, pourraient avoir des conséquences significativement différentes de celles mentionnées dans toute information prospective, étant rappelé qu’aucune de ces informations prospectives ne constitue une prévision ou garantie de résultats réels. En outre, ces informations prospectives pourraient être affectées par la réalisation de tout ou partie des facteurs de risque décrits au paragraphe 7.2.1. du présent document d'enregistrement universel.

PAREF est une société cotée depuis 2005 sur le compartiment C du marché réglementé d'Euronext à Paris et qui a opté pour le régime fiscal SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées) en 2006.

Le Groupe gère à ce jour trois activités principales dont :

●une activité foncière avec un total de 71 actifs détenus en propre par PAREF et ses filiales immobilières ;

●une activité de gestion pour compte de tiers au travers de sa filiale PAREF Gestion, détenue à 100% ; et

●une activité de services pour le Groupe et pour compte de tiers au travers de sa filiale PAREF Investment Management, détenue à 100%, offrant l’ensemble des services nécessaires aux investisseurs particuliers et institutionnels pour leur gestion immobilière en France et en Europe.

Au total, le patrimoine sous gestion reste stable à périmètre constant en 2023 autour de 3,0 milliard d’euros dont :

●182 M€ d’actifs en compte propre (-5,1% par rapport au 31 décembre 2022);

●1 983 M€ gérés pour compte de tiers principalement sous la forme de SCPI et d’OPPCI grâce à près de 90 M€ d'investissements et 95 M€ de collecte réalisées en 2023 ; et

●810 M€ gérés pour compte de tiers institutionnels.

Principalement basé en France, le Groupe est aussi présent en Italie, en Suisse et en Allemagne au travers de ses bureaux à Milan, à Zurich et à Francfort.

Au 31 décembre 2023, PAREF détient:

●71 actifs en propre, principalement des actifs de bureaux du Grand Paris ;

●des participations minoritaires dans des SCPI/OPPCI.

L’activité de gestion reste résiliente malgré le recul du marché immobilier :

●Le taux d'occupation financier (TOF) du portefeuille reste à nouveau très élevé à 99,1%2 au 31 décembre 2023;

●La maturité moyenne pondérée des baux (WALB) s'établit à 4,5 ans à fin décembre 2023, contre 4,2 fin 2022, suite à la prise de bail pour l'intégralité des surfaces bureaux de l'actif The Go situé à Levallois-Perret ;

●Les loyers bruts progressent de 4,4% à périmètre constant, grâce à l'indexation de loyers.

L’évolution du patrimoine immobilier s’explique principalement par :

●des frais et travaux d'amélioration réalisés en 2023 pour 6,6 M€, notamment sur l’actif en restructuration Léon Frot ;

●une variation de la valorisation des actifs en portefeuille de - 18,6 M€ (-10,4%) : du fait notamment de la baisse de valeur des étages de la Tour Franklin située à La Défense et de l’actif The Go situé à Levallois-Perret, partiellement compensée par la création de valeur du projet de restructuration de l’actif Léon Frot.

Quant aux participations financières, s’agissant principalement des participations dans l’OPPCI Vivapierre, la valeur ressort à 13 M€, en hausse de 6% par rapport au 31 décembre 2022.

Le ratio de souscription nette sur souscription brute ressort à 74%, en ligne avec le niveau de retrait du marché en 2023 selon les données de l’ASPIM.

En matière d’investissement, le Groupe a réalisé près de
90 M€ d'investissements pour l'ensemble des SCPI sous gestion et renforce sa présence européenne, en particulier :

●52,5 M€ pour Novapierre Allemagne 2 ;

●18,2 M€ pour Interpierre France ;

●10,4 M€ pour Novapierre Résidentiel ; et

●8,4 M€ pour Interpierre Europe Centrale.

Par ailleurs, plusieurs opérations en VEFA ont été livrées pour un montant total de 33 M€, dont près de 27 M€ pour Interpierre France et 6 M€ pour Novapierre Résidentiel.

Le Groupe a également poursuivi la rotation des portefeuilles gérés en procédant à des arbitrages pour près de 5 M€ en 2023, avec une prime de 8% en moyenne par rapport à la dernière expertise indépendante, dont notamment :

●3,4 M€ pour Novapierre 1 ;

●0,7 M€ pour Novapierre Résidentiel ; et

●0,5 M€ pour Interpierre France.

Preuve de la qualité de la gestion du Groupe PAREF, la performance des SCPI sous gestion s’améliore avec des taux de distribution en phase ou au-delà des prévisions, à prix de part équivalent.

En effet, le maintien des prix de souscription de l’ensemble des SCPI sous gestion, soutenu par les valorisations indépendantes, démontre la pertinence des stratégies d’investissement et la capacité du Groupe à créer de la valeur à long terme pour les investisseurs.

PAREF Investment Management opère en France, en Italie, en Allemagne et en Suisse. Elle a pour mission d’apporter aux investisseurs institutionnels les compétences et services déjà fournis au Groupe en matière d’investissement, d’Asset Management et de Property Management, de gestion de projets, de services juridiques et financiers.

Depuis 2021, PAREF Investment Management gère un projet de redéveloppement de bureau sur l’actif The Trade situé à Francfort en Allemagne et un immeuble de bureau BC 140 à Budapest en Hongrie pour le compte d’investisseurs institutionnels.

Le projet de restructuration de l’immeuble The Medelan situé dans le centre historique de Milan a connu de très importants progrès en matière d’activité locative en 2023 : 100% des surfaces de bureaux et 95% des surfaces commerciales sont actuellement louées.

Les commissions de gestion s’élèvent à 15,5 M€, en progression de 15% par rapport à 2022, hors effet exceptionnel de 2,0 M€ de commission liée à la livraison du projet The Medelan courant mars 2022 et les cessions de portefeuille pour deux SCPI. Cette hausse s’explique principalement par les nouveaux investissements réalisés sur les fonds SCPI en 2022 et 2023.

Les commissions de souscription brutes s’établissent à 9,4 M€, en recul de 50% par rapport à 2022, du fait du ralentissement de la collecte.

Après deux années de reprise post-Covid qui ont respectivement enregistré une progression du PIB de +6,4% en 2021 et +2,5% en 2022, la croissance française décélère en 2023.

Malgré une conjoncture économique difficile en 2023, l’économie française a évité la récession.

La reprise de l’activité post-Covid a été très sévèrement impacté par:

●l’invasion de l’Ukraine par la Russie ;

●la crise énergétique ;

●le retour de l’inflation ; et

●la remontée brutale des taux. Cela s’est traduit par une très faible croissance en 2023, de l’ordre de 0,8%.

Le pic d’inflation connu en 2023 (+5,7%) devrait commencer à s’atténuer avec une inflation attendue en 2024 à +2,5% et en 2025 un atterrissage aux alentours de +1,8%.

La hausse des taux et de l’inflation ont eu un impact direct sur le taux de défaillance des entreprises qui progresse annuellement de +35,8% avec plus de 57 729 procédures (sauvegardes, redressements et liquidations).

Malgré ce contexte inflationniste, l’emploi s’est maintenu et le chômage n’a progressé que de +0,2 point pour s’établir à 7,4% (7,2% en 2022).

Dans ce contexte macro-économique chahuté, le marché de l’immobilier a été très négativement impacté par les valorisations et les montants investis. Des pourcentages de baisse de certaines SCPI pourraient aller jusqu’à -17,07%.

Au niveau des volumes investis en 2023, l’immobilier d’entreprise en France enregistre une baisse de -51% avec un volume de transactions de seulement 14,3 mds d’euros. Le niveau le plus faible depuis 10 ans (moyenne à 10 ans : 29,6 mds d’euros).

Malgré ces vents contraires, la Banque de France anticipe une accélération de croissance en 2024 avec une progression du PIB de +0,9% , +1,3% en 2025 et +1,6% en 2026.

Du côté de la Banque Centrale Européenne, sous toutes réserves, un assouplissement au niveau de la politique monétaire devrait se traduire par une première baisse des taux à horizon fin deuxième ou troisième trimestre 2024.

Malgré une timide reprise au 4T 2023 avec un volume de transaction de 3,5 mds d’euros, l’année 2023 a connu un décrochage important avec une baisse des volumes de -51% pour terminer l’année avec seulement 14,3 mds d’euros investis. Pour rappel la moyenne annuelle des dix dernières années s’établie à 29,6 mds d’euros.

Une des principales raisons à cet arrêt du marché a été la remontée brutale des taux qui a commencée fin 2021 (sortie du territoire négatif de l’OAT tec 10 ans) et l’accélération de la remontée des taux sur la période 2022-2023.

Du côté de l’Euribor 3M, à partir de mi-2022, le taux sort également du territoire négatif pour dépasser les 4% en novembre 2023.

Dans ce contexte, l’attente des vendeurs, restés sur des valorisations élevées, a eu des difficultés à trouver de l’intérêt côté acquéreur. Cela s’est traduit par un retrait important de dossiers qui est estimé à environ 15 mds d’euros pour l’année 2023.

L’autre effet de ce contexte de marché a été un « repricing » important des transactions conclues.

Le redémarrage du marché immobilier ne devrait pas arriver avant la fin du deuxième trimestre voir le troisième trimestre 2024 et sera fortement corrélé à la politique monétaire et dès lors qu’une tendance sur l’atterrissage des taux puisse être plus lisible pour l’ensemble des acteurs du marché immobilier.

Cette baisse a été encore plus forte en Ile de France, avec une diminution enregistrée de l’ordre de -60% et des volumes investis aux alentours de 7,2 mds d’euros. Tandis que les volumes d’investissement en régions enregistrent une baisse de -42%.

Autre point d’attention est l’origine des capitaux investis sur le marché immobilier français en 2023.

La quote-part des investisseurs étrangers a fortement diminué avec des sommes engagées de seulement 27% contre traditionnellement entre 33% et 45%, une baisse de plus de 60% par rapport à 2022 et bien loin du pic de 2019 (>45% des volumes investis).

Malgré cette baisse des volumes engagés, trois grandes transactions ont été réalisées par des fonds étrangers, à savoir le centre commercial « Italie Deux », l’immeuble de bureaux « Apollo » par INGKA Investments et l’acquisition du siège d’ACCOR à Issy les Moulineaux par VALESCO.

La demande placée sur l’exercice 2023 ressort à 1 945 649 m² en recul par rapport à 2022 (-12%) et également par rapport à la moyenne annuelle sur dix ans (-11%). Si l’on se concentre sur l’Ile de France, il en ressort des volumes en baisse de -12%.

Cette baisse est la conséquence d’une économie atone. C’est le secteur des grandes surfaces qui a été le plus impacté (-15% sur un an). L’année 2023 a enregistré 56 transactions supérieures à 5 000 m², totalisant 625 000 m² contre 63 transactions en 2022 qui totalisaient 740 000 m².

La répartition des 56 transactions (>5 000 m²) est le suivante : 20 transactions pour Paris intra-muros et 36 en Île de France hors Paris.

L’intégration de critères ESG devient un prérequis pour la majorité des investisseurs et utilisateurs.

L’intégration des objectifs du Décret Tertiaire avec son premier objectif en 2030 de diminuer les consommations d’énergie finales de l’ensemble du parc tertiaire d’au moins -40% (-50% en 2040 et -60% en 2050 par rapport aux consommations de 2010) et également le suivi des données afin de s’inscrire dans la trajectoire carbone (trajectoire CRREM), sont désormais des éléments intégrés par la plupart des investisseurs et gérants immobiliers.

L’augmentation des prix de l’énergie et la pression liée au cadre réglementaire (Décret Tertiaire) ont contribué à accentuer la recherche d’immeubles bénéficiant de certifications, étant peu énergivores et ayant un niveau d’émission de gaz à effet de serre le plus faible possible.

Les points d’attention des utilisateurs sont : la localisation, l’aménagement et la diversité des espaces de travail et la qualité environnementale des immeubles.

A Paris, l'exigence sur plan local d'urbanism (PLU) bioclimatique lié aux autorisations de permis de construire devrait avoir un impact sur le marché et réduire l’offre disponible.

La demande en matière de bureaux s’est fortement fractionnée post crise sanitaire.

Les utilisateurs se sont concentrés sur le Quartier Central des Affaires (QCA) et les arrondissements centraux 3/4/10/11, avec une demande placée qui fléchit.

Pour le reste de l’Ile de France, la demande d'utilisateur est insuffisante pour absorber l’offre immédiate qui s’élève à 4 759 000 m² fin 2023. A cette même période le taux de vacance ressort à 8,2%.

La répartition de la demande se confirme comme en 2022, sur Paris intra-muros qui est sous-offreur et enregistre un taux de vacance inférieur à 4%.

Au niveau du taux de vacance les marchés périphériques, ils enregistrent une hausse: la Défense de 15,6%, Croissant Ouest de 13,2%, Première Couronne de 15,4%.

Dans le QCA, le loyer prime s’établit désormais à 1 030 €/m²/an tandis que les loyers prime en dehors de Paris marquent une pause: la Défense à 585 €/m²/an, Croissant Ouest à 660 €/m²/an, Première Couronne à 400 €/m²/an et en Deuxième Couronne à 240 €/an/m².

L’impact de la situation économique s’est ressenti sur la production immobilière, avec des difficultés à se financer et également une pénurie des matériaux de construction qui augmente de leurs coûts.

De nombreux reports de livraison ont eu lieu avec seulement 338 000 m² livrés, avec un taux de pré-commercialisation des livraisons futures qui s’établit à 39% fin 2023.

En revanche, l’année 2024 devrait connaître un volume de livraisons aux alentours de 1,2M m² et sur la période 2025-2027 un volume de chantiers livrables de l’ordre de 1,1M m².

Au niveau des mesures d’accompagnement, un allègement est constaté sur les surfaces moyennes (1 000 m² à 5 000 m²) à Paris (Paris QCA : 16,2%, Paris Centre hors QCA : 15,3%) et en première couronne (La Défense : 35,2%, Péri-Défense : 34,6%, Neuilly-Levallois 29,2%).

(Sources : BNP Paribas Real Estate, JLL, CBRE, Knight Frank, BCE et Banque de France)

Le résultat opérationnel courant est de 3,3 M€, -30% par rapport à 2022. Ceci s’explique notamment par :

●les revenus locatifs nets qui s’établissent à 8,8 M€, en hausse de 31% par rapport à 2022, grâce à la prise d’effet du bail de l’actif The Go et à l’indexation des loyers ;

●les revenus des commissions qui s’élèvent à 24,9 M€,
(-27% par rapport au 2022). Cette baisse est principalement liée au recul de la collecte brute en 2023 sur le marché des SCPI ; et est partiellement compensée par l’augmentation des commissions de gestion relatives aux 1) nouveaux investissements réalisés pour les fonds sous gestion courant 2022 et 2023 et 2) produits financiers générés par les placements rémunérés pour les fonds gérés ;

Au-delà des éléments ci-dessus, les points suivants ont également contribué au résultat net :

●la variation de juste valeur des immeubles de placement s’établit à -18,6 M€ en 2023, principalement en raison de la hausse des taux de capitalisation du marché générant un impact négatif sur la valorisation des immeubles, malgré les CAPEX investis ;

●le coût de l’endettement financier s’élève à 1,7 M€, contre 1,0 M€ en 2022. Cette augmentation est liée à la fin de l’immobilisation de coûts financiers relatifs à la période de restructuration de l’actif The Go, livré fin 2022, et les frais de financement étalés liés au refinancement signé en décembre 2023 ;

●le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence est de 0,8 M€ contre -1,6 M€ en 2022. Cette augmentation du résultat est liée à l’évolution positive de la valeur des actifs détenus par l’OPPCI Vivapierre.

La Société a réalisé un refinancement durable de 90 M€, composé d’un prêt de 50 M€ et d’une ligne de crédit disponible confirmée de 40 M€.

Le montant de la dette financière brute tirée du Groupe PAREF ressort à 70 M€, contre 60 M€ au 31 décembre 2022.

Le coût moyen de la dette tirée s’élève à 1,62% en 2023, stable par rapport à 2022.

L’évolution du coût de la dette depuis 2019 est présentée ci- dessous:

La maturité moyenne résiduelle de la dette s’établit à 4,5 ans au 31 décembre 2023 et 75% de la dette tirée est couverte par des instruments financiers jusqu’aux échéances finales, limitant ainsi sa sensibilité à l’évolution des taux d’intérêt.

Les ratios financiers du Groupe PAREF demeurent solides:

Le Groupe PAREF dispose de 28 M€ de liquidités au 31 décembre 2023 : une trésorerie de 8 M€, et une ligne de crédit disponible de 20 M€.

La Valeur Nette de Reconstitution EPRA (Net Reinstatement Value/NRV) s’élève à 113,3€ par action, en recul de 11% par action au 31 décembre 2023 (contre 128,0€ par action au 31 décembre 2022).

L'évolution s’explique par la variation de juste valeur des immeubles de placement à périmètre constant de -13,3€ par action, la distribution de dividendes en 2023 de -3,0€ par action et une légère baisse sur la réévaluation des autres actifs non courants, soit -0,1€ par action, partiellement compensée par le résultat net récurent pour +1,4€ par action.

Conformément aux recommandations de l’EPRA (« Best Practices Recommandations »), les indicateurs d’ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur), retraité de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers.

En capitalisant sur la diversification de ses activités, PAREF est prêt à faire face aux incertitudes macroéconomiques et aux exigences toujours plus élevées qu’imposent la transformation ESG du marché immobilier.

En 2024, PAREF accordera une attention toute particulière à:

PAREF prévoit une dynamique positive pour ses activités locatives en 2024 du fait :

●du repositionnement continu de son portefeuille, notamment la livraison du projet de rénovation sur l’actif Léon Frot, et

●de l’impact positif généré par l’indexation des loyers.

Par ailleurs, Le Groupe conservera son approche sélective pour investir directement ou en tant que co-investisseur, pour faciliter la croissance des actifs sous gestion tout au long du prochain cycle immobilier. L’objectif étant de devenir un partenaire de confiance pour les investisseurs institutionnels et privés avec un alignement complet des intérêts.

Dans un marché en forte transformation, le Groupe poursuivra le repositionnement de sa gamme de fonds et de services, avec notamment :

●Une offre de produits distinctive avec des stratégies lisibles,

●Une digitalisation de ses services et une diversification de ses canaux de distribution,

●L'amélioration des performances énergétiques du patrimoine sous gestion, en complément des performances financières en croissance régulière.

Le Groupe étendra ses services de fund management en Italie au travers de sa succursale régulée, comme une source de revenus additionnels.

Par ailleurs, PAREF est prêt à offrir des stratégies d'investissement thématiques et sur mesure aux investisseurs institutionnels, en proposant des opportunités d’investissement Value-Add répondant aux attentes liées à la transformation ESG du marché immobilier.

En s’appuyant sur son expertise “ONE-STOP-SHOP" en gestion immobilière, PAREF développera également ses activités d’Asset et de Property Management afin de capter ses mandats de gestion et ainsi diversifier ses sources de revenus.

Conformément à son plan stratégique ESG « Create More », PAREF continuera à améliorer la performance énergétique de son patrimoine et à implémenter des initiatives opérationnelles pour anticiper de nouvelles attentes des locataires sur les actifs commerciaux, générateurs de revenus additionnels.

La société PAREF nous a demandé, par contrats d’expertises, de procéder à l’estimation de la valeur vénale des actifs de son patrimoine. Cette demande s’inscrit dans le cadre de l’évaluation semestrielle de son patrimoine.

Nos missions sont réalisées en toute indépendance.

La société d’expertise CBRE Valuation n’a aucun lien capitalistique avec la société PAREF.

La société d’expertise CBRE Valuation confirme que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité d’évaluateurs qualifiés.

Les honoraires annuels facturés à la société PAREF sont déterminés avant la campagne d’évaluation. Ils représentent moins de 10% du chiffre d’affaires de la société d’expertise.

La rotation des experts est organisée par la société PAREF.

Nous n’avons pas identifié de conflit d’intérêt sur cette mission.

La mission est en conformité avec la recommandation de l’AMF sur la représentation des éléments d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010.

Notre mission a porté sur l’évaluation de la valeur vénale de 8 actifs en France. Pour cette mission, la société PAREF nous a demandé de réaliser des expertises initiales ou des actualisations sur pièces lorsque les actifs ont fait l’objet d’une expertise initiale depuis moins de 5 ans.

Notre mission a porté sur l’estimation de la valeur vénale en l’état d’occupation annoncé au 31 décembre 2023.

Les actifs expertisés sont tous situés sur le territoire national. Il s’agit d’actifs de placement détenus en pleine propriété. Les actifs sont à usage mixte (bureaux, commerces, activités, et autres).

Les actifs sont loués à divers preneurs dans le cadre de baux commerciaux pourvus ou non de périodes fermes de 3, 6 ou 9 ans ou de baux dérogatoires.

Il est rappelé ici que lorsque la société est preneur aux termes d’un contrat de crédit-bail, l’Expert effectue exclusivement l’évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. De la même façon, lorsqu’un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée selon l’hypothèse de la vente de l’actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la société.

La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués, et qui sont supposés sincères et correspondre à l’ensemble des informations et documents en possession ou à la connaissance de la société, susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur vénale du portefeuille. Ainsi, nous ne consultons pas les titres de propriété et les actes d’urbanisme.

Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :

●Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000,

●La Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière,

●Principes posés par le code de déontologie des SIIC.

"La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression."

En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :

●La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur (« willing buyer and seller »),

●La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché (« after proper marketing »),

●La stabilité du marché et de la valeur pendant cette période,

●Des conditions de mise en vente et de publicité considérées comme normales,

●Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des moyens adéquats,

●L’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation (« arm’s-length transaction »).

Cette Valeur Vénale correspond également, pour la majorité des situations, à la Juste Valeur (ou Fair Value) du référentiel I.F.R.S.

Le taux de rendement (brut ou net) correspond au rapport entre le revenu (brut ou net) et la valeur vénale brute (valeur acte en mains, droits inclus).

Le taux de capitalisation (brut ou net) correspond au rapport entre le revenu (brut ou net) et la valeur vénale hors droits et hors frais actes.

Pour les actifs constitutifs des différents portefeuilles, s’agissant de biens d’investissement, nous avons retenu la méthode par « discounted cash-flow » et/ou la méthode capitalisation , avec recoupement par comparaison directe.

Observations de l’expert : néant