Le présent document d'enregistrement universel a été préparé dans le cadre des obligations d’information de PAREF et en vue de l’assemblée générale ordinaire et extraordinaire des actionnaires de PAREF convoquée le 19 mai 2022 (l’« Assemblée générale »).

Dans le présent document d'enregistrement universel, le terme « PAREF » ou la « Société » renvoient à la société Paris Realty Fund. Les termes « Groupe PAREF » et « Groupe » renvoient à PAREF et ses filiales.

Le présent document d'enregistrement universel contient des informations sur les marchés du Groupe PAREF et sa position concurrentielle, y compris des informations relatives à la taille des marchés et aux parts de marché. Sauf indication contraire, ces informations sont des estimations du Groupe PAREF et ne sont fournies qu’à titre indicatif. Les données relatives aux parts de marché et aux tailles de marché figurant dans le présent document d'enregistrement universel ne constituent donc pas des données officielles.

Le présent document d'enregistrement universel contient des indications sur les tendances, objectifs et perspectives de développement du Groupe PAREF. Ces informations ne doivent pas être interprétées comme des garanties de performance futures. Ces informations sont fondées sur des données, des hypothèses et des estimations considérées comme raisonnables par le Groupe PAREF. Elles sont susceptibles d’évoluer ou d’être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l’environnement économique, financier, concurrentiel et réglementaire. En outre, ces tendances, objectifs et perspectives de développement pourraient être affectés par la réalisation de tout ou partie des facteurs de risque décrits au paragraphe 7.2.1. du présent document d'enregistrement universel.

Les informations prospectives mentionnées dans le présent document d'enregistrement universel ne peuvent s’apprécier qu’au jour de sa publication. À l’exception de toute obligation légale ou réglementaire qui lui serait applicable, le Groupe PAREF ne prend aucun engagement de compléter, mettre à jour ou modifier ces informations prospectives afin de refléter tout changement dans ses objectifs ou dans les événements, conditions ou circonstances sur lesquels elles sont fondées. Le Groupe PAREF opère dans un environnement concurrentiel en évolution permanente. Il peut donc ne pas être en mesure d’anticiper tous les risques, incertitudes ou autres facteurs susceptibles d’affecter son activité, leur impact potentiel sur son activité ou encore dans quelle mesure la matérialisation d’un risque, ou d’une combinaison de risques, pourraient avoir des conséquences significativement différentes de celles mentionnées dans toute information prospective, étant rappelé qu’aucune de ces informations prospectives ne constitue une prévision ou garantie de résultats réels. En outre, ces informations prospectives pourraient être affectées par la réalisation de tout ou partie des facteurs de risque décrits au paragraphe 7.2.1. du présent document d'enregistrement universel.

L'année 2021 comme l'année précédente a été impactée par l'épidémie de COVID-19.

L'exercice 2021 a principalement été marqué par la stratégie de rotation du patrimoine du Groupe avec la vente de 2 actifs et une gestion locative active malgré la crise sanitaire avec 8 signatures de contracts de location ou relocation. Les investissements pour les fonds gérés sous gestion ont atteint plus de 150 M€, un montant stable par rapport à l'année précédente. Par ailleurs, le Groupe a obtenu 2 nouveaux mandats de gestion auprès d'investisseurs institutionnels.

PAREF a poursuivi sa stratégie active de gestion de son patrimoine, en se repositionnant progressivement sur des actifs de taille plus significative, principalement situés dans le Grand Paris. Ainsi, la taille moyenne des actifs a atteint 20M€, +76% en 2 ans, de 11,6M€ à 20,4M€, soit +22% sur la seule année 2021.

Evolution des valeurs moyennes des actifs:

Deux actifs situés à Gentilly et à La Houssaye-en-Brie ont été cédés courant 2021 pour un prix total net vendeur de 15 M€, représentant un gain moyen de 29% par rapport à la dernière valorisation réalisée par des experts indépendants.

La valeur du patrimoine de PAREF1 s’établit à 196 M€ au 31 décembre 2021. Il se compose de 184 M€ d’actifs immobiliers (incluant la participation sur l’immeuble le Gaïa) et 12 M€ de participations financières dans des fonds gérés par le Groupe.

Répartition géographique du patrimoine:

PAREF Investment Management opère en France, en Italie, en Allemagne et en Suisse. Elle a pour mission d’apporter aux investisseurs institutionnels les compétences déjà au service de PAREF et PAREF Gestion en matière d’investissement, de gestion d’actifs, de gestion de projets, de gestion locative, de services juridiques et financiers.

PAREF Investment Management a conclu deux mandats de gestion représentant une valeur d’actifs totale de 165 M€, dont (i) un pour le projet de redéveloppement de bureau sur l’actif « Trade » détenu par le Groupe Fosun, situé à Francfort-sur-le-Main en Allemagne, et (ii) un autre pour un immeuble de bureau situé au centre-ville de Budapest en Hongrie pour le compte de la compagnie d’assurance portugaise Fidelidade. Ces signatures montrent la confiance de l’actionnaire majoritaire du Groupe sur ses compétences en matière de gestion de restructuration et de développement d’actifs complexes et de grandes tailles.

Le projet de restructuration de l’immeuble « The Medelan » situé dans le centre-ville historique de Milan, géré par la filiale italienne de PAREF Investment Management, a connu de très importants progrès en termes de location courant 2021: après un premier bail signé avec le restaurant étoilé Horto sur le rooftop, ce sont désormais 62% des espaces de bureaux qui sont loués ou sous offre ferme, et 13% pour les espaces de commerce également loués ou sous offre ferme. Cet actif à usage mixte se déploie sur près de 55 000 m² et offrira les meilleurs standards du marché, notamment environnementaux avec le certificat Leed Platinium. La livraison du projet de restructuration est prévue au premier trimestre 2022.

Les commissions de gestion progressent de 17% par rapport à 2020 pour atteindre 11,9 M€ en 2021. Cette hausse s’explique principalement par les éléments suivants:

●+0,8 M€ d’augmentation des actifs sous gestion grâce aux investissements réalisés courant 2020 et 2021;

●+0,2 M€ de hausse des commissions sur cessions d’actifs;

●+0,6 M€ de revenus supplémentaires liés aux 2 nouveaux mandats de gestion conclus par PAREF Investment Management.

Les commissions de souscription brutes ressortent à 9,4 M€ en 2021, en retrait de 33% par rapport à 2020, en lien avec la baisse de la collecte en 2021.

Le Groupe PAREF a également continué à attirer de nouveaux talents et des dirigeants expérimentés au cours de l'année 2021 dont notamment:

●Jean-Christophe Caron-Telders, en qualité de Directeur des Investissements depuis juillet ;

●Olivier Eglem, en qualité de Senior Fund & Investment Manager depuis septembre ;

●Azzdine Guechi, en qualité de Directeur Asset Management des fonds gérés depuis octobre ; et

●Öykü Kurtoglu, en qualité de Responsable RSE et développement durable depuis décembre.

Fort de ces profils expérimentés dans le secteur immobilier, le Groupe va pouvoir accélérer la mise en œuvre de sa stratégie.

L’exercice 2021 soutenu par le 4e trimestre en forte croissance a enregistré un volume d’investissement de plus de 25 mds€. Malgré ce rebond, le volume annuel a diminué de -11% et passé sous la moyenne annuelle à 5 ans qui s’établit à 35 mds€. En revanche, le volume d’investissement reste au niveau de la moyenne à 10 ans.

Le 4e trimestre a été le plus dynamique avec des transactions d’envergures, à titre d’exemple:

●l’immeuble WINDOW, situé à La Défense acquis par Primonial et SG Assurances pour un volume d’investissement d’environ 520m€; et

●l’immeuble METRONOME, situé dans le 13ème arrondissement acquis par EDF Invest et Generali pour un volume d’investissement d’environ 340m€.

Avec un OAT tec 10 ans qui est repassé en territoire positif fin 2021, le spread avec le taux prime immobilier reste attractif, soit environ +260 bps. Les investisseurs continuent à plébisciter les actifs immobiliers avec toutefois une certaine prudence et une exposition au risque limitée, qui se traduit par une allocation principale renforcée sur le résidentiel et faveur des actifs ‘prime’ labelisés.

En matière de volume d’investissement, le segment des 50m€ - 100m€ a été très porteur en 2021, affichant une hausse de +75%, pour un montant de 5,6 Mds€ contre 3,2 Mds€ en 2020 avec une moyenne décennale s’établissant à 4 Mds€. Les opérations inférieures à 50m€ ont représentées également une part importante du marché, soit 31% des volumes. Néanmoins, les transactions supérieures à 100m€ ont été en retrait en 2021, bien qu’elles aient totalisé près de la moitié des volumes, soit 11,8 Mds€, bien en dessous des records historiques de 2019 et de 2020, respectivement 23,4 Mds€ et 15,8 Mds€.

Dans un contexte économique incertain, ce sont les actifs dits «value-add» qui ont été délaissés par les investisseurs durant ces deux années de crise sanitaire. L’Île de France, qui représente le marché le plus dynamique en matière d’investissement a enregistré une baisse de -17% sur l’exercice 2021.

L’effet de la crise sanitaire a eu un impact direct sur les marchés les plus liquides et moins risqués que sont Paris intra-muros avec une baisse de -31% et le Croissant-Ouest avec une baisse de -56%.

Le marché en Régions reste soutenu avec une progression de +6%, dont Lyon qui est le marché le plus dynamique avec notamment des transactions d’envergure tels que SILKYWAY, WORK’IN’PARK et également des portefeuilles de logistiques répartis sur le territoire.

Au niveau des typologies d’actifs, les bureaux représentent 65% des volumes d’investissement malgré l’impact du télétravail et ses effets sur l’organisation des entreprises. L’Île de France atteint un volume d’investissement en bureaux de 13 Mds€, en baisse de -22% en 2021 par rapport à 2020. Toutefois, le marché des bureaux en Régions a bien résisté et enregistré une progression de +12%, soit plus de 3 Mds€ sur la même période.

La crise sanitaire a été un accélérateur de tendance que ce soit avec:

●les utilisateurs à la recherche de locaux labelisés et flexibles, et

●les investisseurs qui ont repositionné leur curseur ‘risque’ en faveur des actifs résidentiels et poursuivi une allocation des bureaux plus sélective en intégrant systématiquement les facteurs ESG dans leurs critères d’investissement.

Cela se traduit par une compression des taux pour les actifs ‘prime’ (taux ‘prime’ QCA: 2,60%) et une progression des loyers pour ces actifs. En revanche, les actifs non labelisés et peu liquide se voient pénalisés et enregistrent une correction au niveau des spreads plus importants.

Le marché de La Défense a retrouvé de l’attrait en 2021 avec une demande placée qui a dépassé les 200 000 m². Les taux ‘prime’ sont passés sous les 4% et le loyer ‘prime’ aux alentours atteint 550€/m²/an. Les efforts réalisés par Paris-La-Défense en matière d’aménagement et le développement du réseau de transport en commun à moyen-terme (RER E) et long terme (ligne 15) contribuent à l’attractivité de La Défense.

Le marché de la logistique a aussi été constant en 2021, soit plus de 7 Mds€ d’investissement, avec quelques transactions d’envergure qui dépassent 200m€ (DREAM, OPTIMUS, SPARK et OMEGA). La logistique bénéficie à la fois de l’essor du e-commerce, des circuits de distribution optimisés mais également de l’engouement des investisseurs nationaux et étrangers pour cette classe d’actifs.

La logistique en 2021 représente 26% des volumes d’investissement avec une compression des taux faisant ressortir des taux de rendement pour les actifs ‘prime’ entre 3% et 3,5%.

Les commerces étaient moins intéressants pour les investisseurs durant l’année 2021, avec un volume d’investissement relativement modeste de 3 Mds€ qui génère une baisse de -38% par rapport à 2020. Les investisseurs ont plébiscités les actifs ‘commerce’ de centre-ville, notamment les commerces de bouche qui ont bien résisté. Les centres commerciaux ont également été délaissés par les investisseurs et un recul de -50% a été constaté en 2021 par rapport à 2020.

Au niveau des capitaux, les grands investisseurs internationaux sont de retour. Leurs contributions représentent 43% des volumes investis et retrouvent ainsi le même niveau qu’en 2019. Les grands fonds Nord-Américains (JP Morgan, Starwood Capital, Oxford Properties, …) ont été très actifs, représentant 18% des volumes de transactions, et devancés par les investisseurs Européens (DEKA, Union Investment, Allianz, …) qui ont compté pour 19% des volumes investis, dont les investisseurs Allemands et les investisseurs Britanniques (Tristan Capital Partners, AGC Equity Partners,…) qui ont totalisé plus 3mds€ de transactions en 2021. Les investisseurs Français sont représentés majoritairement par les institutionnels (assureurs, mutuelles,...), qui ont représenté 61% des volumes de transactions, suivis par les foncières à hauteur de 13%.

Au niveau de la clientèle retail, la collecte est repartie à la hausse avec une progression au niveau des SCPI (5,2mds€ en total, soit +14% par rapport à 2020), OPCI grand public et unités de comptes en assurance-vie. La croissance de l’économie devrait se poursuivre en 2022 avec l’estimation de la croissance du PIB s’élevant à +3,2%. Le climat économique plus serein devrait impacter positivement la confiance des investisseurs et se traduire par plus de liquidité et de dynamisme sur le marché en 2022. En revanche le retour de l’inflation devrait être surveillé et notamment son impact sur le marché de la dette.

Avec plus de 630 000 m² placés au 4e trimestre 2021, le marché locatif francilien affiche des signes positifs liés à la reprise économique. Environ 1,85 millions de m² de bureaux ont été commercialisés en 2021, soit +32% par rapport à 2020, en Île-de-France et le bilan était supérieur aux anticipations.

Le niveau des transactions semble se restabiliser (-3% par rapport à la moyenne ), cependant, la baisse du total des surfaces fait ressortir une nouvelle tendance des utilisateurs avec une baisse de -20% de la taille moyenne des transactions en 2021. Même constat a été observé du côté des grandes surfaces , qui est en une baisse significative (-38% par rapport à la moyenne sur 5 ans, avec 56 transactions totalisant 550 600 m²).

Les autres segments (0 - 5 000 m²), quant à eux, retrouvent peu à peu leurs niveaux moyens d’activité, dont les petites surfaces (0 -1 000 m²) ont totalisé 708 000 m² placés, en ligne avec la moyenne à 10 ans et les moyennes surfaces (1 000 - 5 000 m²) ont représenté 595 000 m² placés, en hausse de +33% sur un an et en recul de -10% par rapport à la moyenne à 10 ans.

La stabilisation de l’offre immédiate s’établit à près de 4 millions de m² disponibles, représentant une augmentation modérée de +10% sur un an et traduisant un taux de vacance d’environ 7,4%.

Une dichotomie apparaît entre le marché parisien, qui est en baisse au niveau des offres, et d’autres marchés tels que Neuilly-Levallois, Péri-Défense ou encore la 1ère couronne, sur lesquels l’offre est en constante augmentation depuis le début de la pandémie. Cela se traduit par des écarts importants sur les taux de vacance, 4.1% à Paris, 12,7% en moyenne dans la Croissant Ouest et 10,1% en moyenne en 1ère Couronne, impactant fortement les taux d’absorption.

Accompagnée par la baisse de l’offre locative à Paris, une nouvelle hausse des valeurs locatives a été mécaniquement observée. Le loyer ‘prime’ parisien s’établit à 930€/m²/an, les valeurs locatives étant également à la hausse pour les surfaces rénovés et de seconde-main.

En périphérie, les évolutions ne sont pas toutes similaires. A La Défense où les loyers ‘prime’ atteignent 550€/m²/an (+10% par rapport à 2020) et dans la Croissant Ouest les loyers ‘prime’ s’élèvent au 510€/m²/an (+19% par rapport à 2020). Cela s’explique partiellement par l’impact d’un manque d’offre et de surfaces importantes qui déporte la demande sur la Croissant-Ouest et La Défense.

L’évolution des mesures d’accompagnement est fonction de l’offre. En Île-de-France, les situations sont hétérogènes. Au 4T 2021, un écart d’environ 24,4%, entre le loyer facial et le loyer économique a été reconnu pour les transactions supérieures au 1 000 m².

Dans un contexte de tension de l’offre qui s’est accentué tout au long de l’année dans le QCA face à une forte demande, les mesures d’accompagnement restent contenues à environ 18,2%.

A l’inverse les mesures d’accompagnement sont plus élevés sur des marchés plus offreurs tels que, (i.) La Défense avec des mesures d’accompagnement d’environ 30% et (ii.) la Croissant Ouest avec des mesures d’accompagnement d’environ 28%.

En conclusion, la reprise économique et la demande croissante aperçues au 4e trimestre 2021 devraient se poursuivre en 2022 avec une estimation entre 1,9 et 2,2 millions de m² placés.

Il reste quelques points d’incertitude qui pourraient venir endommager cette reprise que sont, le retour de l’inflation, l’impact sur la politique monétaire des banques centrales, la crise Russo-Ukrainienne et également les variants Covid.

Les nouvelles tendances issues de cette crise sanitaire devraient continuer à s’imposer en 2022 avec notamment la recherche de flexibilité par le télétravail partiel et le besoin d’espaces adaptés à ces nouveaux usages (co-working, flex office…).

Le taux d'occupation est reparti à la hausse soutenu par un tissu économique dynamique, concrètement par les PMEs. Près de 1,2 million de m² ont été placés, soit une augmentation de +40% par rapport à 2020. L'emplacement et la qualité des actifs ont été les principaux critères recherchés par les utilisateurs et les investisseurs. Sous l'impulsion d'une forte demande, les taux de vacance en Régions ont restés en dessous de 5%, principalement en raison d'une offre limitée. Les nouveaux espaces ont également été absorbés rapidement. Les volumes d’investissement ont progressés de +27% en 2021 par rapport à 2020.

La logistique a représenté 42% des volumes investis en Régions. Le marché des bureaux a progressé de +13% par rapport à 2020 avec un volume de transactions de plus de 3 Mds€.

Les sept grandes métropoles (Lille, Lyon, Aix-Marseille, Bordeaux, Nantes, Nice-Sophia-Antipolis, Toulouse) ont réalisé un volume d’investissement de plus de 5 Mds€ en 2021, soit 45% de l'ensemble des volumes investis en Régions.

L’Actif Net Réévalué EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value/NRV) augmente de 4% pour atteindre 130,0 € par action à fin 2021 (contre 125,1 € par action au 31 décembre 2020).

Cette augmentation s’explique principalement par la contribution du résultat de 2021 sur les capitaux propres.

Les ratios de ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur) et de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers, selon les «Best Practices Recommandations» de l'EPRA.

PAREF a déployé des capitaux dans le secteur immobilier au cours des 30 dernières années et le Groupe est prêt à se déployer davantage et à maintenir sa coopération avec les clients particuliers et institutionnels. L'objectif du Groupe est de poursuivre son développement en tant qu’acteur paneuropéen en matière d’investissement immobilier avec des fortes capacités opérationnelles. Ces dernières sont représentées par une expertise locale et une présence sur les marchés clés, qui sont soutenues par un bilan solide pour les co-investissements avec un équilibre entre des clients particuliers et des investisseurs institutionnels recouvrant tous types de profil de risque – du Core au Value-Add - sur les marchés français, italiens, polonnais, néerlandais et allemands. Afin de soutenir la croissance, le Groupe s'efforce de maximiser la valeur créée pour les clients, les actionnaires et la société en intégrant la durabilité et les démarches ESG dans les activités du groupe. La transparence et la confiance sont des thèmes clés sur le changement climatique et l'ESG, qui reflètent les priorités définies par le groupe en 2018 et dont la mise en place s'appuie sur un travail approfondi, au fil des ans, en matière de gouvernance d'entreprise, de responsabilité collective, de culture et d'objectifs. 2022 marque le début d’un nouvelle étape dans la transformation du modèle économique du Groupe. Tout en poursuivant sa stratégie d’innovation, d’expansion européenne et de diversification des produits, le Groupe vise à mettre en place un nouvel équilibre entre ses différentes activités. Pour résumer, les priorités et les objectifs de 2022 à 2024 sont les suivants :

●Gestion du portefeuille en propre: maximiser le rendement pour les investissements et minimiser la vacance, entraînant une croissance des dividendes; finaliser les initiatives de création de valeur sur les actifs détenus en propre et arbitrer les actifs non essentiels en augmentant les liquidités disponibles; co-investir en utilisant la poche de liquidité disponible afin de bénéficier de revenus locatifs diversifiés et de dividendes liés au développement des filiales PAREF Gestion et PAREF Investment Management

●Gestion d’actifs et de fonds: développer les actifs sous gestion pour les particuliers; Accroître les actifs sous gestion pour le compte d’institutionnels et augmenter les capacités de gestion des investissements au niveau européen

●Engagement ESG: s'engager vers la décarbonisation et le net zéro; être un employeur de choix; mettre en place un comité ESG composé d’experts et de conseillers sur les domaines ESG, finance durable et immobilier; effectuer des investissements communautaires et responsables ainsi que des partenariats avec des organisations non gouvernementales.

L'équipe de direction continue de se concentrer sur cet ensemble clair de priorités et est convaincue que le modèle économique du Groupe PAREF est robuste et résilient et que la stratégie est appropriée pour générer des rendements pour les actionnaires.

La société PAREF nous a demandé, par contrats d’expertises, de procéder à l’estimation de la valeur vénale des actifs de son patrimoine. Cette demande s’inscrit dans le cadre de l’évaluation semestrielle de son patrimoine.

Nos missions sont réalisées en toute indépendance.

La société d’expertise CBRE Valuation n’a aucun lien capitalistique avec la société PAREF.

La société d’expertise CBRE Valuation confirme que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité d’évaluateurs qualifiés.

Les honoraires annuels facturés à la société PAREF sont déterminés avant la campagne d’évaluation. Ils représentent moins de 10% du chiffre d’affaires de la société d’expertise.

La rotation des experts est organisée par la société PAREF.

Nous n’avons pas identifié de conflit d’intérêt sur cette mission.

La mission est en conformité avec la recommandation de l’AMF sur la représentation des éléments d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010.

Notre mission a porté sur l’évaluation de la valeur vénale de 10 actifs (y compris l'actif le Gaïa) en France. Pour cette mission, la société PAREF nous a demandé de réaliser des expertises initiales ou des actualisations sur pièces lorsque les actifs ont fait l’objet d’une expertise initiale depuis moins de 5 ans.

Notre mission a porté sur l’estimation de la valeur vénale en l’état d’occupation annoncé au 31 décembre 2021.

Les actifs expertisés sont tous situés sur le territoire national. Il s’agit d’actifs de placement détenus en pleine propriété. Les actifs sont à usage mixte (bureaux, commerces, activités, terrains, et autres).

Les actifs sont loués à divers preneurs dans le cadre de baux commerciaux pourvus ou non de périodes fermes de 3, 6, 9 ou 12 ans ou de baux dérogatoires.

Il est rappelé ici que lorsque la société est preneur aux termes d’un contrat de crédit-bail, l’Expert effectue exclusivement l’évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. De la même façon, lorsqu’un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée selon l’hypothèse de la vente de l’actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la société.

La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués, et qui sont supposés sincères et correspondre à l’ensemble des informations et documents en possession ou à la connaissance de la société, susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur vénale du portefeuille. Ainsi, nous ne consultons pas les titres de propriété et les actes d’urbanisme.

Référentiels

Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :

●Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000,

●La Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière,

●Principes posés par le code de déontologie des SIIC.

"La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression."

En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :

●La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur (« willing buyer and seller »),

●La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché (« after proper marketing »),

●Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des moyens adéquats,

●L’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation (« arm’s-length transaction ») ».

Cette Valeur Vénale correspond également, pour la majorité des situations, à la Juste Valeur (ou Fair Value) du référentiel I.F.R.S.

Le taux de rendement (brut ou net) correspond au rapport entre le revenu (brut ou net) et la valeur vénale brute (valeur acte en mains, droits inclus).

Le taux de capitalisation (brut ou net) correspond au rapport entre le revenu (brut ou net) et la valeur vénale hors droits et hors frais actes.

Pour les actifs constitutifs des différents portefeuilles, s’agissant de biens d’investissement, nous avons retenu la méthode par « discounted cash-flow » et/ou la méthode par le rendement, avec recoupement par comparaison directe.

Observations de l’expert : néant

En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normes internationales, les comptes consolidés au 31 décembre 2021 du Groupe ont été arrêtés conformément aux normes comptables internationales en vigueur, telles qu'adoptées par l'Union européenne (ci-après les « normes IFRS »). Ces normes intègrent les normes comptables internationales (IAS/IFRS), les interprétations du comité d'interprétation des normes comptables internationales ou Standard Interpretations Committee (SIC) et du comité d'interprétation des normes ou International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) telles que publiées par l'International Accounting Standards Board (IASB) au 31 décembre 2021 applicables à ce jour.

Les comptes ont été soumis à l’examen du Comité d’audit du 11 février 2022, puis ont été arrêtés par le Conseil d’Administration le 17 février 2022.