Principales estimations et jugements
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s n\u00e9cessite l'utilisation
d'estimations et d'hypoth\u00e8ses par la direction du Groupe pour la
d\u00e9termination de la valeur de certains actifs et passifs, et de certains
produits et charges, ainsi que concernant les informations donn\u00e9es
dans les notes annexes aux \u00e9tats financiers.
La Direction revoit ses estimations et appr\u00e9ciations de mani\u00e8re
r\u00e9guli\u00e8re sur la base de son exp\u00e9rience pass\u00e9e ainsi que de divers
autres facteurs jug\u00e9s raisonnables au regard des circonstances.
Les r\u00e9sultats r\u00e9els peuvent diff\u00e9rer sensiblement de ces estimations
en fonction de l'\u00e9volution des diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses et des
conditions de r\u00e9alisation.
Les estimations comptables r\u00e9alis\u00e9es par le Groupe ont \u00e9t\u00e9
effectu\u00e9es dans un contexte de crise immobili\u00e8re. Cette crise
d\u00e9clench\u00e9e par la remont\u00e9e des taux d'int\u00e9r\u00eat marque la fin d'un
cycle qui aura dur\u00e9 pr\u00e8s de 15 ann\u00e9es.
Ainsi, les principales estimations r\u00e9alis\u00e9es par le Groupe ont
concern\u00e9 les \u00e9valuations suivantes :
l'\u00e9valuation des immeubles de placement (se r\u00e9f\u00e9rer aux
notes 2.3.5 \u00ab Immeubles de placement \u00bb et 7.1 \u00ab Immeubles de
Les m\u00e9thodologies retenues par les experts sont identiques \u00e0 celles
retenues pour l'exercice pr\u00e9c\u00e9dent et prennent en compte l'\u00e9volution
des donn\u00e9es de march\u00e9, dans un environnement \u00e9conomique
complexe et volatil, marqu\u00e9 par la poursuite de l'inflation, la hausse
des taux d'int\u00e9r\u00eat et la poursuite de la hausse du prix des mati\u00e8res
premi\u00e8res et des difficult\u00e9s d'approvisionnement.
Dans leurs rapports, il est pr\u00e9cis\u00e9 que le contexte d\u00e9crit ci-
dessus est source d'incertitudes sur les march\u00e9s immobiliers de
l'\u00e9valuation des cr\u00e9ances clients (se r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.10
\u00ab Actifs et Passifs financiers \u00bb et 7.4.2 \u00ab Cr\u00e9ances clients et autres
l'\u00e9valuation de la marge immobili\u00e8re et des prestations selon
la m\u00e9thode de comptabilisation \u00e0 l'avancement (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la
note 2.3.17 \u00ab Chiffre d'affaires et charges associ\u00e9es \u00bb) ;
l'\u00e9valuation des stocks et en-cours (se r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.8
\u00ab Stocks \u00bb et 7.4.1 \u00ab Stocks et en-cours \u00bb).
Depuis juin 2022, la hausse rapide des taux d'int\u00e9r\u00eat conjugu\u00e9e \u00e0 des
politiques plus restrictives de la part des banques ont d\u00e9solvabilis\u00e9
brutalement l'ensemble des acqu\u00e9reurs. Cette crise de la demande
s'est rajout\u00e9e \u00e0 celle pr\u00e9existante de l'inflation des co\u00fbts et des
normes, cr\u00e9ant ainsi les conditions d'une crise immobili\u00e8re de
L'ann\u00e9e 2023 a connu une intense activit\u00e9 op\u00e9rationnelle en
Promotion : \u00e9coulement acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 de l'offre existante, r\u00e9duction
drastique des acquisitions de terrains, revue approfondie du
portefeuille d'options fonci\u00e8res et des valeurs au bilan.
Une revue exhaustive du portefeuille foncier a conduit \u00e0 passer en
charges comptables la quasi-totalit\u00e9 des frais d'\u00e9tudes stock\u00e9s au
bilan et \u00e0 ajuster la valeur des terrains en portage.
Le Groupe a tenu compte des informations fiables dont il disposait
\u00e0 la date de l'\u00e9tablissement des comptes consolid\u00e9s, quant aux
impacts de ces situations, en y refl\u00e9tant sa vision du march\u00e9.
l'\u00e9valuation des \u00e9carts d'acquisition et des marques (se r\u00e9f\u00e9rer
\u00e0 la note 2.3.7 \u00ab Suivi de la valeur des actifs non courants (hors
actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur \u00bb
et 7.2 \u00ab Immobilisations incorporelles et \u00e9carts d'acquisition \u00bb).
Le Groupe a, en 2023, proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une r\u00e9organisation de son
portefeuille de marques afin de renforcer leur positionnement
Et dans une moindre mesure,
l'\u00e9valuation des paiements en actions (se r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.12
\u00ab Paiements en actions \u00bb et 6.1 \u00ab Capitaux propres \u00bb) ;
l'\u00e9valuation des instruments financiers (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note 8
\u00ab Gestion des risques financiers \u00bb).
Outre le recours aux estimations, la direction du Groupe a fait
usage de son jugement pour :
l'\u00e9valuation des droits d'utilisation, obligations locatives et
redevances contractuelles sur immeubles de placement (se
r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.18 \u00ab Contrats de location \u00bb et 7.3 \u00ab Droits
d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles \u00bb et
7.1 \u00ab Immeubles de placement \u00bb) ;
l'\u00e9valuation des actifs d'imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 (se r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.16
\u00ab Imp\u00f4ts \u00bb et 5.3 \u00ab Imp\u00f4t sur les r\u00e9sultats \u00bb), et leur activation ;
l'\u00e9valuation des provisions (se r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.15 \u00ab Provisions
et passifs \u00e9ventuels \u00bb et 6.3 \u00ab Provisions \u00bb) ;
la satisfaction ou non des crit\u00e8res permettant d'identifier un actif
ou un groupe d'actifs comme d\u00e9tenu en vue de la vente ou encore
si une activit\u00e9 est destin\u00e9e \u00e0 \u00eatre abandonn\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0
la norme IFRS 5 (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note 2.3.6 \u00ab Actifs non courants
d\u00e9tenus en vue de la vente et activit\u00e9s abandonn\u00e9es \u00bb et 7.1
\u00ab Immeubles de placement \u00bb).
Les \u00e9tats financiers du Groupe prennent aussi en compte, sur la
base des connaissances et des pratiques actuelles, les enjeux du
changement climatique et du d\u00e9veloppement durable.
C\u00f4t\u00e9 Commerce, l'analyse des indicateurs cl\u00e9s, au travers de
donn\u00e9es collect\u00e9es sur l'ensemble de nos actifs, sert au pilotage
de la performance RSE et \u00e0 la d\u00e9finition de plans d'action visant
l'atteinte d'objectifs \u00e9nerg\u00e9tiques ambitieux. Ces actions ont \u00e9t\u00e9
traduites par des mesures op\u00e9rationnelles pr\u00e9cises int\u00e9gr\u00e9es, \u00e0
l'\u00e9chelle du patrimoine, dans les budgets travaux et r\u00e9novations
des centres, et prises en compte par les experts immobiliers dans
la valeur des actifs. Depuis 2011, les investissements r\u00e9alis\u00e9s sur
les sites du patrimoine int\u00e8grent les probl\u00e9matiques li\u00e9es aux
changements climatiques, avec des objectifs de consommation
\u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9pondant aux attentes du d\u00e9cret tertiaire.
Pour la campagne d'\u00e9valuation ayant conduit \u00e0 la valorisation des
immeubles de placement au 31 d\u00e9cembre 2023, le Groupe a fourni
aux experts des informations portant sur les consommations
\u00e9nerg\u00e9tiques, les certifications BREEAM in use, l'exposition des
actifs aux risques climatiques, la pr\u00e9sence de moyen de production
\u00e9nergies renouvelables sur les diff\u00e9rents sites, \u00e9l\u00e9ments pris en
compte dans les valorisations.
En l'\u00e9tat de leur connaissance du march\u00e9, les experts ind\u00e9pendants
n'ont pas identifi\u00e9 pour 2023 de preuve (que les crit\u00e8res de durabilit\u00e9
aient influenc\u00e9 de fa\u00e7on significative les prix de transaction. Ils
restent n\u00e9anmoins attentifs \u00e0 l'\u00e9volution du march\u00e9 immobilier sur
ce sujet. Ainsi, au 31 d\u00e9cembre 2023, la prise en compte des effets
li\u00e9s au changement du climat n'a pas eu d'impact significatif sur les
jugements et principales estimations n\u00e9cessaires \u00e0 l'\u00e9tablissement
des \u00e9tats financiers.
C\u00f4t\u00e9 Promotion, les budgets utilis\u00e9s pour la d\u00e9termination du chiffre
d'affaires \u00e0 l'avancement int\u00e8grent syst\u00e9matiquement les co\u00fbts li\u00e9s
\u00e0 l'am\u00e9lioration de leur performance \u00e9nerg\u00e9tique conform\u00e9ment \u00e0
la r\u00e9glementation en vigueur au moment du d\u00e9p\u00f4t des permis de
construire (notamment RE 2020).
En ce qui concerne l'adaptation des constructions aux changements
climatiques, en 2018, le Groupe, a fait r\u00e9aliser une \u00e9tude sur l'analyse
de l'exposition de ses activit\u00e9s aux effets du changement climatique,
dont une d\u00e9di\u00e9e \u00e0 la promotion immobili\u00e8re de logements sur le
territoire fran\u00e7ais. Plusieurs risques ont \u00e9t\u00e9 analys\u00e9s : Vagues
de chaleur, S\u00e9cheresses, Mouvements de terrain, Inondations,
Pr\u00e9cipitations intenses, Temp\u00eates et Submersion marine pour
l'ensemble des implantations r\u00e9gionales. Les conclusions de