1.1Faits marquants de l\u2019exercice
En 2025, l\u2019environnement \u00e9conomique demeure marqu\u00e9 par une croissance mod\u00e9r\u00e9e et des conditions financi\u00e8res encore contraignantes, ce qui affecte particuli\u00e8rement le march\u00e9 de l\u2019immobilier de bureaux. Celui\u2011ci est caract\u00e9ris\u00e9 par une polarisation accrue entre actifs prime et actifs secondaires, une hausse des taux de vacance sur les immeubles les moins adapt\u00e9s aux nouveaux usages, et une pression persistante sur les valeurs. Ce contexte a un impact sur la valorisation des actifs de bureaux du Groupe, ainsi que sur sa strat\u00e9gie de financement.
1.2Informations financi\u00e8res pr\u00e9sent\u00e9es en comparatif
L\u2019information financi\u00e8re dans les comptes consolid\u00e9s en normes IFRS pour l\u2019exercice clos le 31 d\u00e9cembre 2025 pr\u00e9sente, au titre des \u00e9l\u00e9ments comparatifs, les comptes de l\u2019exercice de 12 mois clos le 31\u00a0d\u00e9cembre 2024.
1.3Contexte r\u00e9glementaire
Les comptes consolid\u00e9s du Groupe ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis conform\u00e9ment aux normes comptables International Financial Reporting Standards (IFRS) et International Accounting Standards (IAS) applicables aux comptes arr\u00eat\u00e9s au 31 d\u00e9cembre 2025 telles qu\u2019adopt\u00e9es par l\u2019Union Europ\u00e9enne (ci-apr\u00e8s les normes IFRS).
Les distributions de dividendes sont souverainement d\u00e9cid\u00e9es par l\u2019Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura \u00e0 partir de son r\u00e9sultat social et non en fonction du r\u00e9sultat arr\u00eat\u00e9 selon les normes IFRS.
Par ailleurs, du fait de son option pour le r\u00e9gime SIIC, Vitura est tenue de\u00a0respecter certaines obligations de distribution (cf.\u00a0note 2.10).
Les comptes consolid\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s par le Conseil d\u2019administration du\u00a01er\u00a0avril 2026.
2.18Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers
Les actifs et passifs dont la maturit\u00e9 est inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois sont class\u00e9s dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e en actifs et passifs courants. Si leur \u00e9ch\u00e9ance exc\u00e8de cette dur\u00e9e, ils sont class\u00e9s en actifs ou passifs non courants.
Les charges de l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global sont pr\u00e9sent\u00e9es selon leur\u00a0nature.
Dans l\u2019\u00e9tat des flux de tr\u00e9sorerie, le flux net de tr\u00e9sorerie provenant des activit\u00e9s op\u00e9rationnelles est obtenu suivant la m\u00e9thode indirecte, selon laquelle ce flux net est obtenu \u00e0 partir du r\u00e9sultat net corrig\u00e9 des op\u00e9rations non mon\u00e9taires, des \u00e9l\u00e9ments associ\u00e9s aux flux nets de tr\u00e9sorerie li\u00e9s aux activit\u00e9s d\u2019investissement et de financement et de la variation du besoin en fonds de roulement.
1.3Contexte r\u00e9glementaire
Les comptes consolid\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s par le Conseil d\u2019administration du\u00a01er\u00a0avril 2026.
Note 2R\u00e8gles, principes et m\u00e9thodes comptables utilis\u00e9s pour l\u2019\u00e9tablissement des\u00a0comptes consolid\u00e9s au\u00a031\u00a0d\u00e9cembre\u00a02025
2.1Pr\u00e9sentation des comptes consolid\u00e9s
2.1.1R\u00e9f\u00e9rentiel
Les comptes consolid\u00e9s du Groupe au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis conform\u00e9ment aux normes comptables internationales en vigueur, qui int\u00e8grent les normes comptables internationales (IAS/IFRS), les interpr\u00e9tations du Comit\u00e9 d\u2019interpr\u00e9tation des normes comptables internationales ou Standing Interpretations Committee (SIC) et du Comit\u00e9 d\u2019interpr\u00e9tation des normes d\u2019information financi\u00e8re internationales ou International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) telles qu\u2019adopt\u00e9es par l\u2019Union Europ\u00e9enne au\u00a031\u00a0d\u00e9cembre 2025 et applicables \u00e0 cette date, avec en comparatif l\u2019exercice 2024 \u00e9tabli selon le m\u00eame r\u00e9f\u00e9rentiel.
Sur les p\u00e9riodes pr\u00e9sent\u00e9es, les normes et interpr\u00e9tations adopt\u00e9es dans l\u2019Union Europ\u00e9enne applicables au Groupe sont similaires aux normes et interpr\u00e9tations d\u2019application obligatoire publi\u00e9es par l\u2019International Accounting Standards Board (IASB). Ainsi, les comptes du Groupe sont \u00e9tablis en conformit\u00e9 avec les normes et interpr\u00e9tations IFRS, telles que publi\u00e9es par\u00a0l\u2019IASB.
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe sont pr\u00e9par\u00e9s selon la convention du co\u00fbt historique \u00e0 l\u2019exception des immeubles de placement, des instruments financiers et des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur, conform\u00e9ment aux normes IAS 40, IAS 32, IFRS 5 et IFRS\u00a09.
2.1.2Normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations adopt\u00e9s par l\u2019Union Europ\u00e9enne et d\u2019application obligatoire \u00e0 partir de l\u2019exercice ouvert au 1er janvier 2025
Les normes ci-apr\u00e8s et d\u2019application obligatoire \u00e0 partir de l\u2019exercice ouvert au 1er\u00a0janvier 2025 sont sans impacts significatifs pour le Groupe\u00a0:
\u2022Modifications d\u2019IAS 21 - Absence de convertibilit\u00e9.
2.1.3Normes et interpr\u00e9tations publi\u00e9es mais non\u00a0entr\u00e9es en vigueur \u2013 Textes adopt\u00e9s par\u00a0l\u2019Union Europ\u00e9enne \u00e0 la date de\u00a0cl\u00f4ture
L\u2019IASB a publi\u00e9 les normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations suivants qui sont applicables au Groupe.
\u2022IFRS 18 - Pr\u00e9sentation et information \u00e0 fournir sur les \u00e9tats financiers.
\u2022IFRS 19 - Information \u00e0 fournir par les filiales sous obligation d'information publique.
\u2022Modifications d\u2019IAS 21 - Conversion dans une devise de pr\u00e9sentation hyperinflationniste.
Ces interpr\u00e9tations et amendements n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 anticip\u00e9s par le Groupe et ne devraient pas avoir d\u2019incidence significative sur les comptes consolid\u00e9s.
2.1.4M\u00e9thode de consolidation
Les comptes consolid\u00e9s regroupent l\u2019ensemble des entreprises sous contr\u00f4le, contr\u00f4le conjoint ou sous influence notable. La d\u00e9termination du pourcentage de contr\u00f4le prend en compte les droits de vote potentiels qui donnent acc\u00e8s \u00e0 des droits de vote compl\u00e9mentaires, d\u00e8s lors qu\u2019ils sont imm\u00e9diatement exer\u00e7ables ou convertibles.
2.1.5Int\u00e9gration globale
Toutes les soci\u00e9t\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce le contr\u00f4le, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019il a le pouvoir de diriger les activit\u00e9s pertinentes, qu\u2019il a une exposition ou des droits \u00e0 leurs rendements variables et qu\u2019il a la capacit\u00e9 d\u2019agir sur ces rendements, sont consolid\u00e9es par int\u00e9gration globale.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, il n\u2019existe pas dans le p\u00e9rim\u00e8tre du Groupe de soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e conjointement ni de soci\u00e9t\u00e9 sur laquelle le Groupe exerce une influence notable.
2.1.6P\u00e9rim\u00e8tre de consolidation
Le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation comprend les soci\u00e9t\u00e9s suivantes\u00a0:
| \n Soci\u00e9t\u00e9 | \n\n N\u00b0 SIREN | \n\n % de contr\u00f4le | \n\n % d'int\u00e9r\u00eat | \n\n M\u00e9thode de consolidation | \n\n P\u00e9riodes prises en compte | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Vitura SA | \n\n 422\u202f800\u202f029 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
| \n Prothin SAS | \n\n 533\u202f212\u202f445 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
| \n K Rueil SAS | \n\n 814\u202f319\u202f513 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
| \n Hanami Rueil SCI | \n\n 814\u202f254\u202f512 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
Toutes les soci\u00e9t\u00e9s comprises dans le p\u00e9rim\u00e8tre cl\u00f4turent leur exercice au 31\u00a0d\u00e9cembre.
Depuis le 30 juin 2024, le ratio d\u2019endettement de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil d\u00e9passe le seuil statutaire de 80\u00a0% fix\u00e9 dans le prospectus, en raison du contexte \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral, de la baisse de valorisation de l\u2019immeuble Hanami et de la vacance partielle prolong\u00e9e de l\u2019actif. Le ratio d\u2019endettement n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 restaur\u00e9 dans les 12\u00a0mois, la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil a obtenu le retrait de son agr\u00e9ment d\u2019OPPCI au 29\u00a0juin 2025.
2.1.7Retraitements de consolidation et \u00e9liminations
Les regroupements d\u2019entreprises sont comptabilis\u00e9s confor\u00adm\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a03. On entend par regroupement d\u2019entreprises, la prise de contr\u00f4le d\u2019une ou plusieurs activit\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur. Une activit\u00e9 est d\u00e9finie par la norme IFRS 3 comme la r\u00e9union de trois composantes\u00a0:
\u2022des ressources \u00e9conomiques, qui cr\u00e9ent ou qui ont la capacit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022tout processus, qui, une fois appliqu\u00e9 aux ressources, cr\u00e9e ou a la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022des sorties, r\u00e9sultantes des processus appliqu\u00e9s aux ressources susceptibles de g\u00e9n\u00e9rer le rendement attendu.
En l\u2019application de la norme IFRS 3, le prix d\u2019acquisition correspond \u00e0 la juste valeur \u00e0 la date d\u2019\u00e9change des actifs et passifs apport\u00e9s et des instruments de capitaux propres \u00e9mis en \u00e9change de l\u2019entit\u00e9 acquise.
La soci\u00e9t\u00e9 Prothin SAS ayant \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 Vitura le 22\u00a0juin 2011, son entr\u00e9e dans le p\u00e9rim\u00e8tre n\u2019a pas donn\u00e9 lieu \u00e0 un \u00e9cart d\u2019\u00e9valuation ni \u00e0 un \u00e9cart d\u2019acquisition.
Les soci\u00e9t\u00e9s K Rueil et SCI Hanami Rueil sont entr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation au 15\u00a0d\u00e9cembre 2016. Cette acquisition ne r\u00e9pondait pas \u00e0 la d\u00e9finition d\u2019un regroupement d\u2019entreprises au sens de la norme IFRS\u00a03 et\u00a0a\u00a0donc \u00e9t\u00e9 trait\u00e9e comme l\u2019acquisition d\u2019un groupe d\u2019actifs. Le co\u00fbt d\u2019acquisition de ce groupe d\u2019actifs a \u00e9t\u00e9 donc r\u00e9parti entre les actifs et les passifs identifiables transf\u00e9r\u00e9s au prorata de leur juste valeur respective \u00e0 la date d\u2019acquisition sans comptabilisation d\u2019un \u00e9cart d\u2019acquisition.
2.2Information sectorielle
Dans le cadre de l\u2019application de la norme IFRS\u00a08, le Groupe n\u2019a pas identifi\u00e9 de segments op\u00e9rationnels particuliers dans la mesure o\u00f9 son patrimoine est compos\u00e9 uniquement d\u2019immeubles de bureaux localis\u00e9s en r\u00e9gion parisienne.
En effet, la norme pr\u00e9cise qu\u2019un tel regroupement est possible si les secteurs sont similaires en ce qui concerne chacun des points\u00a0suivants\u00a0:
\u2022la nature des produits et services\u00a0;
\u2022la nature des proc\u00e9d\u00e9s de fabrication\u00a0;
\u2022le type ou la cat\u00e9gorie de clients auxquels sont destin\u00e9s leurs produits et\u00a0services\u00a0;
\u2022les m\u00e9thodes utilis\u00e9es pour distribuer leurs produits ou fournir leurs services\u00a0;
\u2022s\u2019il y a lieu, la nature de l\u2019environnement r\u00e9glementaire, par exemple, la banque, l\u2019assurance ou les services publics.
Ainsi l\u2019application d\u2019IFRS\u00a08 n\u2019a pas conduit \u00e0 la publication d\u2019informations compl\u00e9mentaires significatives.
2.3Immeubles de placement
Les immeubles donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple \u00e0 long terme ou d\u00e9tenus pour valoriser le capital ou les deux et non occup\u00e9s par le Groupe sont class\u00e9s en tant qu\u2019immeubles de placement. Les immeubles de placement incluent les terrains et immeubles d\u00e9tenus en\u00a0propre.
Lors de leur acquisition, les immeubles de placement sont, selon la norme IAS\u00a040, \u00e9valu\u00e9s au prix d\u2019achat incluant les co\u00fbts de transaction (honoraires juridiques, droits de mutation...).
Apr\u00e8s la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur. Les immeubles ne font par cons\u00e9quent pas l\u2019objet d\u2019amortissement ou de d\u00e9pr\u00e9ciation. La juste valeur est calcul\u00e9e hors droits d\u2019enregistrement \u00e0 chaque cl\u00f4ture par un \u00e9valuateur ind\u00e9pendant qualifi\u00e9 en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation. La m\u00e9thodologie utilis\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur immobilier ind\u00e9pendant est d\u00e9crite ci-apr\u00e8s (note\u00a02.4).
Les d\u00e9penses ult\u00e9rieures sont imput\u00e9es \u00e0 la valeur comptable de l\u2019actif seulement s\u2019il est probable que les avantages \u00e9conomiques futurs associ\u00e9s \u00e0 cet actif iront au Groupe et que le co\u00fbt de cet actif peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable. Toutes les autres d\u00e9penses de r\u00e9paration et de maintenance sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global de la p\u00e9riode au cours de laquelle elles ont \u00e9t\u00e9 engag\u00e9es. Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global.
Pour les franchises accord\u00e9es \u00e0 compter de 2024, ces \u00e9talements sont enregistr\u00e9s en variation de valeur des immeubles de placement comme pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a02.6.
2.4Estimation de la juste valeur des\u00a0immeubles de\u00a0placement
2.4.1Hypoth\u00e8ses et estimations
En application de la m\u00e9thode pr\u00e9f\u00e9rentielle propos\u00e9e par l\u2019IAS\u00a040, les immeubles sont valoris\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e9termin\u00e9e par des \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants deux fois par an.
Suite \u00e0 une rotation op\u00e9r\u00e9e en 2023, les \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants mandat\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 sont BNP Paribas Real Estate Valuation, en charge de la valorisation des immeubles Europlaza, Rives de Bercy et Arcs de Seine\u00a0; Cushman & Wakefield Valuation pour Hanami.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers requiert de la part de la Direction et de son expert en \u00e9valuation l\u2019utilisation d\u2019estimations et d\u2019hypoth\u00e8ses susceptibles d\u2019impacter certains \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif et de passif et les montants des produits et des charges qui figurent dans ces \u00e9tats financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et son \u00e9valuateur sont amen\u00e9s \u00e0 revoir ces estimations et appr\u00e9ciations de mani\u00e8re constante sur la base de l\u2019exp\u00e9rience pass\u00e9e et des autres facteurs jug\u00e9s pertinents au regard des conditions \u00e9conomiques. En fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes, les montants qui figureront dans les futurs \u00e9tats financiers pourraient diff\u00e9rer de ces estimations actuelles.
Les travaux de valorisation des \u00e9valuateurs refl\u00e8tent leur meilleure estimation \u00e0 la date du 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, en fondant leurs hypoth\u00e8ses au regard des \u00e9l\u00e9ments r\u00e9cemment observ\u00e9s sur le march\u00e9 et des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation commun\u00e9ment accept\u00e9es par la profession. Ces \u00e9valuations n\u2019ont pas vocation \u00e0 anticiper toute forme d\u2019\u00e9volution du march\u00e9.
La Direction estime que les justes valeurs d\u00e9termin\u00e9es par les experts refl\u00e8tent raisonnablement la juste valeur du patrimoine. Ces justes valeurs sont \u00e0 lire en lien avec les sensibilit\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es dans la note\u00a03 ci-dessous.
Les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation appliqu\u00e9es, d\u00e9crites dans les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, restent\u00a0inchang\u00e9es.
2.4.2Description des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation\u00a0retenues
Les \u00e9valuateurs ont proc\u00e9d\u00e9 au calcul de la juste valeur des actifs immobiliers selon les normes professionnelles nationales de la Charte de l\u2019expertise en \u00e9valuation immobili\u00e8re.
Dans un premier temps, la valeur locative a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9e. Dans un second temps, les m\u00e9thodes Discounted Cash Flow (DCF) et/ou par capitalisation sont utilis\u00e9es pour d\u00e9finir la valeur de march\u00e9 de\u00a0immeubles.
Valeur locative de march\u00e9 estim\u00e9e
La valeur locative de march\u00e9 correspond au montant pour lequel un bien pourrait \u00eatre raisonnablement lou\u00e9 au moment de l\u2019expertise. Elle s\u2019analyse comme la contrepartie financi\u00e8re annuelle de l\u2019usage d\u2019un bien immobilier dans le cadre d\u2019un contrat de bail. La valeur locative de march\u00e9 correspond donc au montant qui pourrait \u00eatre obtenu de la part d\u2019un locataire pour qu\u2019il puisse disposer de l\u2019usage d\u2019un bien dans le cadre d\u2019un bail nouveau, aux conditions usuelles d\u2019occupation pour la cat\u00e9gorie d\u2019immeuble concern\u00e9e. La valeur locative s\u2019\u00e9tablit le plus souvent par comparaison avec des r\u00e9f\u00e9rences de transaction sur des biens comparables en termes de localisation, d\u2019usage, de consistance et d\u2019\u00e9tat d\u2019entretien. Cette valeur locative est soumise \u00e0 un taux de r\u00e9version afin de prendre en compte les particularit\u00e9s des biens immobiliers.
Valeur de march\u00e9
Afin d\u2019estimer la valeur de march\u00e9, les experts utilisent les m\u00e9thodes suivantes\u00a0:
\u2022Cushman Wakefield Valuation\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur retenue est la valeur du DCF\u00a0;
\u2022BNP Paribas Real Estate Valuation France\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur de march\u00e9 retenue correspond \u00e0 la moyenne des deux m\u00e9thodes.
M\u00e9thode DCF
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 actualiser les flux financiers annuels g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019actif, y compris la revente suppos\u00e9e au terme d\u2019une dur\u00e9e de d\u00e9tention d\u00e9finie. Les flux financiers sont entendus comme le montant de tous les revenus de l\u2019actif, nets des d\u00e9penses non refacturables aux locataires.
M\u00e9thode par capitalisation
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 capitaliser le revenu annuel d\u2019un bien avec un taux d\u00e9fini par analogie au march\u00e9. Le taux utilis\u00e9 refl\u00e8te la qualit\u00e9 des covenants ainsi que les risques \u00e0 long terme rattach\u00e9s au bien immobilier.
La valeur brute est diminu\u00e9e d\u2019une d\u00e9cote afin de tenir compte des frais de cession et des droits d\u2019enregistrement. Les droits et frais de cession retenus sont estim\u00e9s au taux de 8\u00a0%.
2.4.3Classification de la juste valeur selon la norme IFRS\u00a013
Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation.
La norme IFRS\u00a013 pr\u00e9voit une hi\u00e9rarchisation des justes valeurs classant selon trois niveaux d\u2019importance les donn\u00e9es ayant servi de base \u00e0 l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs concern\u00e9s.
Les trois niveaux sont les suivants\u00a0:
Niveau 1\u00a0: la juste valeur correspond \u00e0 des prix non ajust\u00e9s cot\u00e9s sur des march\u00e9s actifs pour des actifs ou passifs identiques\u00a0;
Niveau 2\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es observables, soit directement, soit indirectement\u00a0;
Niveau 3\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es non observables directement.
Le niveau de juste valeur des immeubles de placement d\u00e9fini selon l\u2019IFRS\u00a013 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a05.1.
2.5Instruments financiers - classification et \u00e9valuation des\u00a0actifs et passifs financiers
La comptabilisation et l\u2019\u00e9valuation des actifs et des passifs financiers sont d\u00e9finies par la norme IFRS 9. Lorsque Vitura n\u2019exerce aucune influence sur une entreprise, Vitura applique la norme IFRS 9 pour l\u2019enregistrement et l\u2019\u00e9valuation des instruments de capitaux propres (notamment les actions ordinaires sans droit de remboursement) et des instruments de dettes associ\u00e9s. Les instruments de capitaux propres sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste valeur soit par le biais du r\u00e9sultat net soit par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du\u00a0r\u00e9sultat global. Pour les investissements en instruments de dettes, en fonction du mod\u00e8le de gestion (\u00ab\u00a0business model\u00a0\u00bb) et des caract\u00e9ristiques des flux de tr\u00e9sorerie contractuels (crit\u00e8re du \u00ab\u00a0solely payments of principal and interest\u00a0\u00bb/SPPI ou du \u00ab\u00a0pr\u00eat basique\u00a0\u00bb), le groupe valorise les titres au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le r\u00e9sultat ou par les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global.
2.5.1Actions de pr\u00e9f\u00e9rence
Pour les actions de pr\u00e9f\u00e9rence d\u00e9tenues dans la SAS Kennedy, Vitura a d\u00e9termin\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait question d\u2019instruments de dette non d\u00e9tenus uniquement pour percevoir les flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent au remboursement du principal et au paiement des int\u00e9r\u00eats. Ainsi, ces actions de pr\u00e9f\u00e9rence sont comptabilis\u00e9es comme des actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat. De part de la nature du projet Kennedy dont la dur\u00e9e minimum probable de r\u00e9alisation est de 4 ans soit \u00e0 horizon fin 2028, ces titres ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9s en actifs financiers non courants.
2.5.2Passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s
Les passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9s apr\u00e8s leur comptabilisation initiale au co\u00fbt amorti sur la base du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif.
2.5.3Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Vitura n\u2019a pas opt\u00e9 pour la comptabilit\u00e9 de couverture. Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont donc \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 comptable et les variations sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat. Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation (cf. note 2.4). Le niveau de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9fini selon IFRS 13 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note 5.13.
2.6Pr\u00eats et cr\u00e9ances
Les pr\u00eats et cr\u00e9ances comprennent l\u2019\u00e9talement, \u00e0 plus d\u2019un an, des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par les biens, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a016. Les\u00a0franchises accord\u00e9es \u00e0 partir du 1\u00a0janvier 2024 sont enregistr\u00e9es en variation de la juste valeur des immeubles de placement sur l'exercice.
2.7Cr\u00e9ances clients
Les cr\u00e9ances clients comprennent les montants \u00e0 recevoir de la part des locataires. Ces cr\u00e9ances sont initialement comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur et \u00e9valu\u00e9es ult\u00e9rieurement \u00e0 leur co\u00fbt amorti selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif, diminu\u00e9 des d\u00e9pr\u00e9ciations.
Les loyers sont g\u00e9n\u00e9ralement quittanc\u00e9s par avance, les cr\u00e9ances clients comprennent des facturations correspondant \u00e0 la p\u00e9riode\u00a0suivante.
De ce fait, le d\u00e9calage entre la date de facturation et la date d\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes consolid\u00e9s est neutralis\u00e9 par la comptabilisation de \u00ab\u00a0produits constat\u00e9s d\u2019avance\u00a0\u00bb correspondant aux loyers quittanc\u00e9s non \u00e9chus (cf.\u00a0note 5.17).
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
2.8Capital social
Les actions ordinaires sont class\u00e9es en capitaux propres. Les co\u00fbts marginaux directement attribuables \u00e0 l\u2019\u00e9mission de nouvelles actions sont constat\u00e9s en capitaux propres et pr\u00e9sent\u00e9s, en d\u00e9duction des primes d\u2019\u00e9mission.
2.9Actions propres
Vitura a souscrit, le 29\u00a0ao\u00fbt 2006, un contrat de liquidit\u00e9 avec la soci\u00e9t\u00e9 Exane BNP Paribas. Ce contrat est conforme au contrat type Association Fran\u00e7aise des Entreprises d\u2019Investissement (AFEI) et \u00e0 la charte d\u00e9ontologique de ce m\u00eame organisme du 14\u00a0mars 2005 qui a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par l\u2019Autorit\u00e9 des March\u00e9s Financiers (AMF) en date du 22\u00a0mars\u00a02005. Vitura a souscrit un\u00a0second contrat avec la soci\u00e9t\u00e9 Exane BNP Paribas le 27\u00a0novembre 2017, puis un troisi\u00e8me en date du 16\u00a0novembre 2020, puis un quatri\u00e8me en date du 6\u00a0d\u00e9cembre 2021.
Selon les termes de ces contrats, Exane BNP Paribas peut acheter et vendre des titres de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura pour le compte de cette derni\u00e8re dans la limite des r\u00e8gles l\u00e9gales et des autorisations accord\u00e9es par le Conseil d\u2019administration dans le cadre de son programme de rachat d\u2019actions.
Dans le cadre de ces contrats, Vitura d\u00e9tenait 40\u00a0035 de ses propres titres\u00a0(soit 0,23\u00a0% des actions) pour un total de 919\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS\u00a032, ces actions propres sont pr\u00e9sent\u00e9es en d\u00e9duction des capitaux propres consolid\u00e9s pour leur valeur d\u2019acquisition (net des co\u00fbts de transaction directement li\u00e9s) ou leur valeur d\u2019entr\u00e9e dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e. Les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession de ces actions sont \u00e9limin\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global et imput\u00e9es sur les capitaux propres consolid\u00e9s.
Parall\u00e8lement, les esp\u00e8ces allou\u00e9es au contrat de liquidit\u00e9 et non investies en actions de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura \u00e0 la date de cl\u00f4ture ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9es en \u00ab\u00a0Autres cr\u00e9ances d\u2019exploitation\u00a0\u00bb.
2.10Option pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb
Vitura a opt\u00e9 depuis le 1er avril 2006 pour le r\u00e9gime fiscal vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 208\u00a0C du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts applicable aux Soci\u00e9t\u00e9s d\u2019Investissement Immobili\u00e8res Cot\u00e9es (SIIC). Du fait de l\u2019option pour ce r\u00e9gime, aucun imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s n\u2019est d\u00fb au titre de l\u2019activit\u00e9 de location d\u2019immeubles, directement ou indirectement \u00e0 travers les produits re\u00e7us des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC ou relevant de l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et aucun imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 n\u2019est constat\u00e9 au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025. De m\u00eame, les plus-values de cession des immeubles, des titres des filiales soumises au m\u00eame r\u00e9gime et de titres de filiales de soci\u00e9t\u00e9s de personnes sont exon\u00e9r\u00e9es.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 Prothin, filiale de Vitura, b\u00e9n\u00e9ficie aussi de ce r\u00e9gime.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 K Rueil est sortie du r\u00e9gime SPPICAV exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s en date d'effet du 29\u00a0juin 2025. Cette sortie du r\u00e9gime SPPICAV entraine l'assujettissement de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s dans les conditions de droit commun \u00e0 compter du 1er\u00a0juillet 2025, et n'a pas eu d\u2019incidence fiscale pour le Groupe.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 SCI Hanami Rueil, filiale de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil est transparente fiscalement au sens de l\u2019article\u00a08 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. Il n\u2019y a aucune incidence fiscale au niveau de la SCI Hanami du fait de la sortie du r\u00e9gime SPPICAV de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil.
Rappel des modalit\u00e9s et des cons\u00e9quences de\u00a0l\u2019option\u00a0pour le r\u00e9gime SIIC
a)Le changement de r\u00e9gime fiscal qui r\u00e9sulte de l\u2019adoption du r\u00e9gime SIIC entra\u00eene les cons\u00e9quences fiscales d\u2019une cessation d\u2019entreprise (taxation des plus-values latentes, des b\u00e9n\u00e9fices en sursis d\u2019imposition et des b\u00e9n\u00e9fices d\u2019exploitation non encore tax\u00e9s).
b)Les SIIC ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime sp\u00e9cial sont exon\u00e9r\u00e9es d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur la fraction de leur b\u00e9n\u00e9fice provenant\u00a0:
\u2022de la location d\u2019immeubles \u00e0 condition que 95\u00a0% de ces b\u00e9n\u00e9fices soient distribu\u00e9s avant la fin de l\u2019exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation\u00a0;
\u2022des plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession d\u2019immeubles, de participations dans des soci\u00e9t\u00e9s de personnes relevant de l\u2019article\u00a08 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et ayant un objet identique \u00e0 celui des SIIC, ou de participations dans des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb, \u00e0 condition que 70\u00a0% de ces plus-values soient distribu\u00e9es avant la fin du deuxi\u00e8me exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation\u00a0;
\u2022des dividendes re\u00e7us des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb et provenant de b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s ou plus-values et des dividendes re\u00e7us des SPPICAV d\u00e9tenues \u00e0 hauteur d\u2019au moins 5\u00a0% du capital et des droits de vote pendant une dur\u00e9e minimale de deux ans \u00e0 condition qu\u2019ils soient redistribu\u00e9s en totalit\u00e9 au cours de l\u2019exercice suivant celui de leur perception. En outre, les b\u00e9n\u00e9fices des op\u00e9rations r\u00e9alis\u00e9es par les soci\u00e9t\u00e9s de personnes vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article\u00a08 du CGI sont r\u00e9put\u00e9s r\u00e9alis\u00e9s directement par les SIIC ou leurs filiales au prorata de leurs droits et sont exon\u00e9r\u00e9s au titre du r\u00e9gime SIIC et doivent donc \u00eatre distribu\u00e9s dans les d\u00e9lais et proportions susvis\u00e9s selon qu\u2019ils proviennent de la location des immeubles, de leur cession ou de dividendes. En cas de sortie du r\u00e9gime, quelle que soit la date \u00e0 laquelle elle intervient, les SIIC et leurs filiales doivent r\u00e9int\u00e9grer dans leurs r\u00e9sultats fiscaux de l\u2019exercice de sortie la fraction du b\u00e9n\u00e9fice distribuable existant \u00e0 la date de cl\u00f4ture de cet exercice et provenant de sommes ant\u00e9rieurement exon\u00e9r\u00e9es.
c)Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 208\u00a0C alin\u00e9a\u00a02 du CGI, le capital ou les droits de vote de la SIIC ne doivent pas \u00eatre d\u00e9tenus, directement ou indirectement, \u00e0 hauteur de 60\u00a0% ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert au sens de l\u2019article L.\u00a0233-10 du Code de commerce.
d)En outre, l\u2019article 208\u00a0C II ter du CGI pr\u00e9voit l\u2019application d\u2019un pr\u00e9l\u00e8vement de 20\u00a0% \u00e0 acquitter par les SIIC sur les distributions de dividendes pr\u00e9lev\u00e9es sur les b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s et effectu\u00e9es au profit d\u2019associ\u00e9s, autres que des personnes physiques, qui d\u00e9tiennent au moins 10\u00a0% des droits \u00e0 dividendes desdites SIIC et qui ne sont pas soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s ou \u00e0 un imp\u00f4t \u00e9quivalent sur les dividendes re\u00e7us. Le pr\u00e9l\u00e8vement n\u2019est toutefois pas d\u00fb lorsque le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la distribution est une soci\u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 une obligation de distribution int\u00e9grale du dividende qu\u2019elle per\u00e7oit et dont les associ\u00e9s d\u00e9tenant, directement ou indirectement, au moins 10\u00a0% des droits \u00e0 dividendes sont soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (ou un imp\u00f4t \u00e9quivalent) \u00e0 raison de ces distributions.
2.11Avantages sociaux
IAS 19 impose de prendre en charge sur la p\u00e9riode d\u2019acquisition des droits l\u2019ensemble des avantages ou r\u00e9mun\u00e9rations, pr\u00e9sents et futurs, accord\u00e9s par l\u2019entreprise \u00e0 son personnel ou \u00e0 un tiers.
Le Groupe, dont les effectifs ne comptent que deux salari\u00e9s, a consid\u00e9r\u00e9 comme non significatif le montant des engagements de retraite repr\u00e9sentatifs de prestations d\u00e9finies et n\u2019a donc pas r\u00e9alis\u00e9 de valorisation de son engagement en la mati\u00e8re au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
2.12Emprunts bancaires
\u00c0 la date de comptabilisation initiale, les emprunts bancaires sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur, diminu\u00e9e des co\u00fbts de transaction directement attribuables \u00e0 l\u2019op\u00e9ration. Par la suite, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt amorti en utilisant la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. La partie long terme des emprunts avec une \u00e9ch\u00e9ance sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture est class\u00e9e en dettes non courantes et la partie court terme avec une \u00e9ch\u00e9ance inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois est class\u00e9e en dettes courantes.
2.13Revenus locatifs
Le Groupe est bailleur dans le cadre de contrats de location simple. Les biens donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple sont comptabilis\u00e9s dans les immeubles de placement dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e.
Les revenus locatifs sont comptabilis\u00e9s au fur et \u00e0 mesure de l\u2019avancement de l\u2019ex\u00e9cution de la prestation.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 16, les cons\u00e9quences financi\u00e8res de toutes les dispositions d\u00e9finies dans le contrat de bail sont \u00e9tal\u00e9es de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la p\u00e9riode la plus courte entre la dur\u00e9e du bail et la dur\u00e9e \u00e0 l\u2019issue de laquelle le locataire peut d\u00e9noncer le bail sans cons\u00e9quences financi\u00e8res significatives pour lui (le plus souvent au bout de six ans de location). Ainsi, afin de rendre compte correctement des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par le bien, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la dur\u00e9e ferme du bail.
Les indemnit\u00e9s de r\u00e9siliation et de remise en \u00e9tat re\u00e7ues des locataires sortant sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat op\u00e9rationnel dans le poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
2.14Charges locatives et refacturation des\u00a0charges aux\u00a0locataires
Les charges locatives engag\u00e9es par le propri\u00e9taire pour le compte des locataires ainsi que les charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global au sein du poste \u00ab\u00a0Charges li\u00e9es aux immeubles\u00a0\u00bb.
Parall\u00e8lement, les refacturations des charges locatives aux locataires et des charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont constat\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global en produits au sein du poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
Cette pr\u00e9sentation est conforme \u00e0 la norme IFRS\u00a015, consid\u00e9rant que le Groupe agit en tant que principal car son \u00ab\u00a0obligation de performance\u00a0\u00bb est de fournir les biens ou services sous-jacents \u00e0 ses locataires. Le Groupe\u00a0:
\u2022a la responsabilit\u00e9 de satisfaire la promesse\u00a0;
\u2022a le risque d\u2019inventaire\u00a0;
\u2022contr\u00f4le la fixation des prix.
La quote-part de charges locatives relatives aux locaux vacants est comptabilis\u00e9e en charges.
Ces charges locatives incluent les taxes relatives aux immeubles, soit la taxe fonci\u00e8re, la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe sur les surfaces de stationnement.
2.15Autres produits et charges op\u00e9rationnels
Cette rubrique enregistre les \u00e9l\u00e9ments qui par nature ne rentrent pas dans l\u2019appr\u00e9ciation de la performance op\u00e9rationnelle courante.
2.16Actualisation des diff\u00e9r\u00e9s de paiement
Les dettes et cr\u00e9ances long terme sont actualis\u00e9es lorsque l\u2019impact est consid\u00e9r\u00e9 comme significatif\u00a0:
\u2022les d\u00e9p\u00f4ts de garantie re\u00e7us des locataires ne sont pas actualis\u00e9s car ils sont index\u00e9s annuellement sur la base d\u2019un indice utilis\u00e9 pour la r\u00e9vision annuelle des loyers\u00a0;
\u2022il n\u2019y a pas de provision passive significative relevant de la norme IAS\u00a037.
2.17R\u00e9sultat par action
L\u2019indicateur cl\u00e9 de r\u00e9sultat par action est calcul\u00e9 en divisant le r\u00e9sultat net part du Groupe par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation au cours de l\u2019exercice. Les actions d\u2019autocontr\u00f4le ne sont pas consid\u00e9r\u00e9es comme des actions en circulation et viennent donc minorer le nombre d\u2019actions prises en compte pour le r\u00e9sultat net par action.
Le r\u00e9sultat par action dilu\u00e9 est calcul\u00e9 \u00e0 partir du r\u00e9sultat attribuable aux porteurs d\u2019actions ordinaires et du nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions existantes au cours de l\u2019exercice, ajust\u00e9es des effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.
2.18Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers
Les actifs et passifs dont la maturit\u00e9 est inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois sont class\u00e9s dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e en actifs et passifs courants. Si leur \u00e9ch\u00e9ance exc\u00e8de cette dur\u00e9e, ils sont class\u00e9s en actifs ou passifs non courants.
Les charges de l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global sont pr\u00e9sent\u00e9es selon leur\u00a0nature.
Dans l\u2019\u00e9tat des flux de tr\u00e9sorerie, le flux net de tr\u00e9sorerie provenant des activit\u00e9s op\u00e9rationnelles est obtenu suivant la m\u00e9thode indirecte, selon laquelle ce flux net est obtenu \u00e0 partir du r\u00e9sultat net corrig\u00e9 des op\u00e9rations non mon\u00e9taires, des \u00e9l\u00e9ments associ\u00e9s aux flux nets de tr\u00e9sorerie li\u00e9s aux activit\u00e9s d\u2019investissement et de financement et de la variation du besoin en fonds de roulement.
2.1.2Normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations adopt\u00e9s par l\u2019Union Europ\u00e9enne et d\u2019application obligatoire \u00e0 partir de l\u2019exercice ouvert au 1er janvier 2025
Les normes ci-apr\u00e8s et d\u2019application obligatoire \u00e0 partir de l\u2019exercice ouvert au 1er\u00a0janvier 2025 sont sans impacts significatifs pour le Groupe\u00a0:
\u2022Modifications d\u2019IAS 21 - Absence de convertibilit\u00e9.
2.1.3Normes et interpr\u00e9tations publi\u00e9es mais non\u00a0entr\u00e9es en vigueur \u2013 Textes adopt\u00e9s par\u00a0l\u2019Union Europ\u00e9enne \u00e0 la date de\u00a0cl\u00f4ture
L\u2019IASB a publi\u00e9 les normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations suivants qui sont applicables au Groupe.
\u2022IFRS 18 - Pr\u00e9sentation et information \u00e0 fournir sur les \u00e9tats financiers.
\u2022IFRS 19 - Information \u00e0 fournir par les filiales sous obligation d'information publique.
\u2022Modifications d\u2019IAS 21 - Conversion dans une devise de pr\u00e9sentation hyperinflationniste.
Ces interpr\u00e9tations et amendements n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 anticip\u00e9s par le Groupe et ne devraient pas avoir d\u2019incidence significative sur les comptes consolid\u00e9s.
2.1.2Normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations adopt\u00e9s par l\u2019Union Europ\u00e9enne et d\u2019application obligatoire \u00e0 partir de l\u2019exercice ouvert au 1er janvier 2025
Les normes ci-apr\u00e8s et d\u2019application obligatoire \u00e0 partir de l\u2019exercice ouvert au 1er\u00a0janvier 2025 sont sans impacts significatifs pour le Groupe\u00a0:
\u2022Modifications d\u2019IAS 21 - Absence de convertibilit\u00e9.
2.1.3Normes et interpr\u00e9tations publi\u00e9es mais non\u00a0entr\u00e9es en vigueur \u2013 Textes adopt\u00e9s par\u00a0l\u2019Union Europ\u00e9enne \u00e0 la date de\u00a0cl\u00f4ture
L\u2019IASB a publi\u00e9 les normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations suivants qui sont applicables au Groupe.
\u2022IFRS 18 - Pr\u00e9sentation et information \u00e0 fournir sur les \u00e9tats financiers.
\u2022IFRS 19 - Information \u00e0 fournir par les filiales sous obligation d'information publique.
\u2022Modifications d\u2019IAS 21 - Conversion dans une devise de pr\u00e9sentation hyperinflationniste.
Ces interpr\u00e9tations et amendements n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 anticip\u00e9s par le Groupe et ne devraient pas avoir d\u2019incidence significative sur les comptes consolid\u00e9s.
2.1.4M\u00e9thode de consolidation
Les comptes consolid\u00e9s regroupent l\u2019ensemble des entreprises sous contr\u00f4le, contr\u00f4le conjoint ou sous influence notable. La d\u00e9termination du pourcentage de contr\u00f4le prend en compte les droits de vote potentiels qui donnent acc\u00e8s \u00e0 des droits de vote compl\u00e9mentaires, d\u00e8s lors qu\u2019ils sont imm\u00e9diatement exer\u00e7ables ou convertibles.
2.1.5Int\u00e9gration globale
Toutes les soci\u00e9t\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce le contr\u00f4le, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019il a le pouvoir de diriger les activit\u00e9s pertinentes, qu\u2019il a une exposition ou des droits \u00e0 leurs rendements variables et qu\u2019il a la capacit\u00e9 d\u2019agir sur ces rendements, sont consolid\u00e9es par int\u00e9gration globale.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, il n\u2019existe pas dans le p\u00e9rim\u00e8tre du Groupe de soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e conjointement ni de soci\u00e9t\u00e9 sur laquelle le Groupe exerce une influence notable.
2.1.6P\u00e9rim\u00e8tre de consolidation
Le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation comprend les soci\u00e9t\u00e9s suivantes\u00a0:
| \n Soci\u00e9t\u00e9 | \n\n N\u00b0 SIREN | \n\n % de contr\u00f4le | \n\n % d'int\u00e9r\u00eat | \n\n M\u00e9thode de consolidation | \n\n P\u00e9riodes prises en compte | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Vitura SA | \n\n 422\u202f800\u202f029 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
| \n Prothin SAS | \n\n 533\u202f212\u202f445 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
| \n K Rueil SAS | \n\n 814\u202f319\u202f513 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
| \n Hanami Rueil SCI | \n\n 814\u202f254\u202f512 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
Toutes les soci\u00e9t\u00e9s comprises dans le p\u00e9rim\u00e8tre cl\u00f4turent leur exercice au 31\u00a0d\u00e9cembre.
Depuis le 30 juin 2024, le ratio d\u2019endettement de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil d\u00e9passe le seuil statutaire de 80\u00a0% fix\u00e9 dans le prospectus, en raison du contexte \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral, de la baisse de valorisation de l\u2019immeuble Hanami et de la vacance partielle prolong\u00e9e de l\u2019actif. Le ratio d\u2019endettement n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 restaur\u00e9 dans les 12\u00a0mois, la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil a obtenu le retrait de son agr\u00e9ment d\u2019OPPCI au 29\u00a0juin 2025.
2.1.4M\u00e9thode de consolidation
Les comptes consolid\u00e9s regroupent l\u2019ensemble des entreprises sous contr\u00f4le, contr\u00f4le conjoint ou sous influence notable. La d\u00e9termination du pourcentage de contr\u00f4le prend en compte les droits de vote potentiels qui donnent acc\u00e8s \u00e0 des droits de vote compl\u00e9mentaires, d\u00e8s lors qu\u2019ils sont imm\u00e9diatement exer\u00e7ables ou convertibles.
2.1.5Int\u00e9gration globale
Toutes les soci\u00e9t\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce le contr\u00f4le, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019il a le pouvoir de diriger les activit\u00e9s pertinentes, qu\u2019il a une exposition ou des droits \u00e0 leurs rendements variables et qu\u2019il a la capacit\u00e9 d\u2019agir sur ces rendements, sont consolid\u00e9es par int\u00e9gration globale.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, il n\u2019existe pas dans le p\u00e9rim\u00e8tre du Groupe de soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e conjointement ni de soci\u00e9t\u00e9 sur laquelle le Groupe exerce une influence notable.
2.1.6P\u00e9rim\u00e8tre de consolidation
Le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation comprend les soci\u00e9t\u00e9s suivantes\u00a0:
| \n Soci\u00e9t\u00e9 | \n\n N\u00b0 SIREN | \n\n % de contr\u00f4le | \n\n % d'int\u00e9r\u00eat | \n\n M\u00e9thode de consolidation | \n\n P\u00e9riodes prises en compte | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Vitura SA | \n\n 422\u202f800\u202f029 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
| \n Prothin SAS | \n\n 533\u202f212\u202f445 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
| \n K Rueil SAS | \n\n 814\u202f319\u202f513 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
| \n Hanami Rueil SCI | \n\n 814\u202f254\u202f512 | \n\n 100,00 % | \n\n 100,00 % | \n\n Int\u00e9gration globale | \n\n Du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025 | \n
Toutes les soci\u00e9t\u00e9s comprises dans le p\u00e9rim\u00e8tre cl\u00f4turent leur exercice au 31\u00a0d\u00e9cembre.
Depuis le 30 juin 2024, le ratio d\u2019endettement de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil d\u00e9passe le seuil statutaire de 80\u00a0% fix\u00e9 dans le prospectus, en raison du contexte \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral, de la baisse de valorisation de l\u2019immeuble Hanami et de la vacance partielle prolong\u00e9e de l\u2019actif. Le ratio d\u2019endettement n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 restaur\u00e9 dans les 12\u00a0mois, la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil a obtenu le retrait de son agr\u00e9ment d\u2019OPPCI au 29\u00a0juin 2025.
2.1.7Retraitements de consolidation et \u00e9liminations
Les regroupements d\u2019entreprises sont comptabilis\u00e9s confor\u00adm\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a03. On entend par regroupement d\u2019entreprises, la prise de contr\u00f4le d\u2019une ou plusieurs activit\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur. Une activit\u00e9 est d\u00e9finie par la norme IFRS 3 comme la r\u00e9union de trois composantes\u00a0:
\u2022des ressources \u00e9conomiques, qui cr\u00e9ent ou qui ont la capacit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022tout processus, qui, une fois appliqu\u00e9 aux ressources, cr\u00e9e ou a la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022des sorties, r\u00e9sultantes des processus appliqu\u00e9s aux ressources susceptibles de g\u00e9n\u00e9rer le rendement attendu.
En l\u2019application de la norme IFRS 3, le prix d\u2019acquisition correspond \u00e0 la juste valeur \u00e0 la date d\u2019\u00e9change des actifs et passifs apport\u00e9s et des instruments de capitaux propres \u00e9mis en \u00e9change de l\u2019entit\u00e9 acquise.
La soci\u00e9t\u00e9 Prothin SAS ayant \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 Vitura le 22\u00a0juin 2011, son entr\u00e9e dans le p\u00e9rim\u00e8tre n\u2019a pas donn\u00e9 lieu \u00e0 un \u00e9cart d\u2019\u00e9valuation ni \u00e0 un \u00e9cart d\u2019acquisition.
Les soci\u00e9t\u00e9s K Rueil et SCI Hanami Rueil sont entr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation au 15\u00a0d\u00e9cembre 2016. Cette acquisition ne r\u00e9pondait pas \u00e0 la d\u00e9finition d\u2019un regroupement d\u2019entreprises au sens de la norme IFRS\u00a03 et\u00a0a\u00a0donc \u00e9t\u00e9 trait\u00e9e comme l\u2019acquisition d\u2019un groupe d\u2019actifs. Le co\u00fbt d\u2019acquisition de ce groupe d\u2019actifs a \u00e9t\u00e9 donc r\u00e9parti entre les actifs et les passifs identifiables transf\u00e9r\u00e9s au prorata de leur juste valeur respective \u00e0 la date d\u2019acquisition sans comptabilisation d\u2019un \u00e9cart d\u2019acquisition.
2.1.7Retraitements de consolidation et \u00e9liminations
Les regroupements d\u2019entreprises sont comptabilis\u00e9s confor\u00adm\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a03. On entend par regroupement d\u2019entreprises, la prise de contr\u00f4le d\u2019une ou plusieurs activit\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur. Une activit\u00e9 est d\u00e9finie par la norme IFRS 3 comme la r\u00e9union de trois composantes\u00a0:
\u2022des ressources \u00e9conomiques, qui cr\u00e9ent ou qui ont la capacit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022tout processus, qui, une fois appliqu\u00e9 aux ressources, cr\u00e9e ou a la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022des sorties, r\u00e9sultantes des processus appliqu\u00e9s aux ressources susceptibles de g\u00e9n\u00e9rer le rendement attendu.
En l\u2019application de la norme IFRS 3, le prix d\u2019acquisition correspond \u00e0 la juste valeur \u00e0 la date d\u2019\u00e9change des actifs et passifs apport\u00e9s et des instruments de capitaux propres \u00e9mis en \u00e9change de l\u2019entit\u00e9 acquise.
La soci\u00e9t\u00e9 Prothin SAS ayant \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 Vitura le 22\u00a0juin 2011, son entr\u00e9e dans le p\u00e9rim\u00e8tre n\u2019a pas donn\u00e9 lieu \u00e0 un \u00e9cart d\u2019\u00e9valuation ni \u00e0 un \u00e9cart d\u2019acquisition.
Les soci\u00e9t\u00e9s K Rueil et SCI Hanami Rueil sont entr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation au 15\u00a0d\u00e9cembre 2016. Cette acquisition ne r\u00e9pondait pas \u00e0 la d\u00e9finition d\u2019un regroupement d\u2019entreprises au sens de la norme IFRS\u00a03 et\u00a0a\u00a0donc \u00e9t\u00e9 trait\u00e9e comme l\u2019acquisition d\u2019un groupe d\u2019actifs. Le co\u00fbt d\u2019acquisition de ce groupe d\u2019actifs a \u00e9t\u00e9 donc r\u00e9parti entre les actifs et les passifs identifiables transf\u00e9r\u00e9s au prorata de leur juste valeur respective \u00e0 la date d\u2019acquisition sans comptabilisation d\u2019un \u00e9cart d\u2019acquisition.
2.1.7Retraitements de consolidation et \u00e9liminations
Les regroupements d\u2019entreprises sont comptabilis\u00e9s confor\u00adm\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a03. On entend par regroupement d\u2019entreprises, la prise de contr\u00f4le d\u2019une ou plusieurs activit\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur. Une activit\u00e9 est d\u00e9finie par la norme IFRS 3 comme la r\u00e9union de trois composantes\u00a0:
\u2022des ressources \u00e9conomiques, qui cr\u00e9ent ou qui ont la capacit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022tout processus, qui, une fois appliqu\u00e9 aux ressources, cr\u00e9e ou a la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022des sorties, r\u00e9sultantes des processus appliqu\u00e9s aux ressources susceptibles de g\u00e9n\u00e9rer le rendement attendu.
En l\u2019application de la norme IFRS 3, le prix d\u2019acquisition correspond \u00e0 la juste valeur \u00e0 la date d\u2019\u00e9change des actifs et passifs apport\u00e9s et des instruments de capitaux propres \u00e9mis en \u00e9change de l\u2019entit\u00e9 acquise.
La soci\u00e9t\u00e9 Prothin SAS ayant \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 Vitura le 22\u00a0juin 2011, son entr\u00e9e dans le p\u00e9rim\u00e8tre n\u2019a pas donn\u00e9 lieu \u00e0 un \u00e9cart d\u2019\u00e9valuation ni \u00e0 un \u00e9cart d\u2019acquisition.
Les soci\u00e9t\u00e9s K Rueil et SCI Hanami Rueil sont entr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation au 15\u00a0d\u00e9cembre 2016. Cette acquisition ne r\u00e9pondait pas \u00e0 la d\u00e9finition d\u2019un regroupement d\u2019entreprises au sens de la norme IFRS\u00a03 et\u00a0a\u00a0donc \u00e9t\u00e9 trait\u00e9e comme l\u2019acquisition d\u2019un groupe d\u2019actifs. Le co\u00fbt d\u2019acquisition de ce groupe d\u2019actifs a \u00e9t\u00e9 donc r\u00e9parti entre les actifs et les passifs identifiables transf\u00e9r\u00e9s au prorata de leur juste valeur respective \u00e0 la date d\u2019acquisition sans comptabilisation d\u2019un \u00e9cart d\u2019acquisition.
2.2Information sectorielle
Dans le cadre de l\u2019application de la norme IFRS\u00a08, le Groupe n\u2019a pas identifi\u00e9 de segments op\u00e9rationnels particuliers dans la mesure o\u00f9 son patrimoine est compos\u00e9 uniquement d\u2019immeubles de bureaux localis\u00e9s en r\u00e9gion parisienne.
En effet, la norme pr\u00e9cise qu\u2019un tel regroupement est possible si les secteurs sont similaires en ce qui concerne chacun des points\u00a0suivants\u00a0:
\u2022la nature des produits et services\u00a0;
\u2022la nature des proc\u00e9d\u00e9s de fabrication\u00a0;
\u2022le type ou la cat\u00e9gorie de clients auxquels sont destin\u00e9s leurs produits et\u00a0services\u00a0;
\u2022les m\u00e9thodes utilis\u00e9es pour distribuer leurs produits ou fournir leurs services\u00a0;
\u2022s\u2019il y a lieu, la nature de l\u2019environnement r\u00e9glementaire, par exemple, la banque, l\u2019assurance ou les services publics.
Ainsi l\u2019application d\u2019IFRS\u00a08 n\u2019a pas conduit \u00e0 la publication d\u2019informations compl\u00e9mentaires significatives.
2.3Immeubles de placement
Les immeubles donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple \u00e0 long terme ou d\u00e9tenus pour valoriser le capital ou les deux et non occup\u00e9s par le Groupe sont class\u00e9s en tant qu\u2019immeubles de placement. Les immeubles de placement incluent les terrains et immeubles d\u00e9tenus en\u00a0propre.
Lors de leur acquisition, les immeubles de placement sont, selon la norme IAS\u00a040, \u00e9valu\u00e9s au prix d\u2019achat incluant les co\u00fbts de transaction (honoraires juridiques, droits de mutation...).
Apr\u00e8s la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur. Les immeubles ne font par cons\u00e9quent pas l\u2019objet d\u2019amortissement ou de d\u00e9pr\u00e9ciation. La juste valeur est calcul\u00e9e hors droits d\u2019enregistrement \u00e0 chaque cl\u00f4ture par un \u00e9valuateur ind\u00e9pendant qualifi\u00e9 en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation. La m\u00e9thodologie utilis\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur immobilier ind\u00e9pendant est d\u00e9crite ci-apr\u00e8s (note\u00a02.4).
Les d\u00e9penses ult\u00e9rieures sont imput\u00e9es \u00e0 la valeur comptable de l\u2019actif seulement s\u2019il est probable que les avantages \u00e9conomiques futurs associ\u00e9s \u00e0 cet actif iront au Groupe et que le co\u00fbt de cet actif peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable. Toutes les autres d\u00e9penses de r\u00e9paration et de maintenance sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global de la p\u00e9riode au cours de laquelle elles ont \u00e9t\u00e9 engag\u00e9es. Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global.
Pour les franchises accord\u00e9es \u00e0 compter de 2024, ces \u00e9talements sont enregistr\u00e9s en variation de valeur des immeubles de placement comme pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a02.6.
2.4Estimation de la juste valeur des\u00a0immeubles de\u00a0placement
2.4.1Hypoth\u00e8ses et estimations
En application de la m\u00e9thode pr\u00e9f\u00e9rentielle propos\u00e9e par l\u2019IAS\u00a040, les immeubles sont valoris\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e9termin\u00e9e par des \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants deux fois par an.
Suite \u00e0 une rotation op\u00e9r\u00e9e en 2023, les \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants mandat\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 sont BNP Paribas Real Estate Valuation, en charge de la valorisation des immeubles Europlaza, Rives de Bercy et Arcs de Seine\u00a0; Cushman & Wakefield Valuation pour Hanami.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers requiert de la part de la Direction et de son expert en \u00e9valuation l\u2019utilisation d\u2019estimations et d\u2019hypoth\u00e8ses susceptibles d\u2019impacter certains \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif et de passif et les montants des produits et des charges qui figurent dans ces \u00e9tats financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et son \u00e9valuateur sont amen\u00e9s \u00e0 revoir ces estimations et appr\u00e9ciations de mani\u00e8re constante sur la base de l\u2019exp\u00e9rience pass\u00e9e et des autres facteurs jug\u00e9s pertinents au regard des conditions \u00e9conomiques. En fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes, les montants qui figureront dans les futurs \u00e9tats financiers pourraient diff\u00e9rer de ces estimations actuelles.
Les travaux de valorisation des \u00e9valuateurs refl\u00e8tent leur meilleure estimation \u00e0 la date du 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, en fondant leurs hypoth\u00e8ses au regard des \u00e9l\u00e9ments r\u00e9cemment observ\u00e9s sur le march\u00e9 et des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation commun\u00e9ment accept\u00e9es par la profession. Ces \u00e9valuations n\u2019ont pas vocation \u00e0 anticiper toute forme d\u2019\u00e9volution du march\u00e9.
La Direction estime que les justes valeurs d\u00e9termin\u00e9es par les experts refl\u00e8tent raisonnablement la juste valeur du patrimoine. Ces justes valeurs sont \u00e0 lire en lien avec les sensibilit\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es dans la note\u00a03 ci-dessous.
Les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation appliqu\u00e9es, d\u00e9crites dans les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, restent\u00a0inchang\u00e9es.
2.4.2Description des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation\u00a0retenues
Les \u00e9valuateurs ont proc\u00e9d\u00e9 au calcul de la juste valeur des actifs immobiliers selon les normes professionnelles nationales de la Charte de l\u2019expertise en \u00e9valuation immobili\u00e8re.
Dans un premier temps, la valeur locative a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9e. Dans un second temps, les m\u00e9thodes Discounted Cash Flow (DCF) et/ou par capitalisation sont utilis\u00e9es pour d\u00e9finir la valeur de march\u00e9 de\u00a0immeubles.
Valeur locative de march\u00e9 estim\u00e9e
La valeur locative de march\u00e9 correspond au montant pour lequel un bien pourrait \u00eatre raisonnablement lou\u00e9 au moment de l\u2019expertise. Elle s\u2019analyse comme la contrepartie financi\u00e8re annuelle de l\u2019usage d\u2019un bien immobilier dans le cadre d\u2019un contrat de bail. La valeur locative de march\u00e9 correspond donc au montant qui pourrait \u00eatre obtenu de la part d\u2019un locataire pour qu\u2019il puisse disposer de l\u2019usage d\u2019un bien dans le cadre d\u2019un bail nouveau, aux conditions usuelles d\u2019occupation pour la cat\u00e9gorie d\u2019immeuble concern\u00e9e. La valeur locative s\u2019\u00e9tablit le plus souvent par comparaison avec des r\u00e9f\u00e9rences de transaction sur des biens comparables en termes de localisation, d\u2019usage, de consistance et d\u2019\u00e9tat d\u2019entretien. Cette valeur locative est soumise \u00e0 un taux de r\u00e9version afin de prendre en compte les particularit\u00e9s des biens immobiliers.
Valeur de march\u00e9
Afin d\u2019estimer la valeur de march\u00e9, les experts utilisent les m\u00e9thodes suivantes\u00a0:
\u2022Cushman Wakefield Valuation\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur retenue est la valeur du DCF\u00a0;
\u2022BNP Paribas Real Estate Valuation France\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur de march\u00e9 retenue correspond \u00e0 la moyenne des deux m\u00e9thodes.
M\u00e9thode DCF
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 actualiser les flux financiers annuels g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019actif, y compris la revente suppos\u00e9e au terme d\u2019une dur\u00e9e de d\u00e9tention d\u00e9finie. Les flux financiers sont entendus comme le montant de tous les revenus de l\u2019actif, nets des d\u00e9penses non refacturables aux locataires.
M\u00e9thode par capitalisation
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 capitaliser le revenu annuel d\u2019un bien avec un taux d\u00e9fini par analogie au march\u00e9. Le taux utilis\u00e9 refl\u00e8te la qualit\u00e9 des covenants ainsi que les risques \u00e0 long terme rattach\u00e9s au bien immobilier.
La valeur brute est diminu\u00e9e d\u2019une d\u00e9cote afin de tenir compte des frais de cession et des droits d\u2019enregistrement. Les droits et frais de cession retenus sont estim\u00e9s au taux de 8\u00a0%.
2.4.3Classification de la juste valeur selon la norme IFRS\u00a013
Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation.
La norme IFRS\u00a013 pr\u00e9voit une hi\u00e9rarchisation des justes valeurs classant selon trois niveaux d\u2019importance les donn\u00e9es ayant servi de base \u00e0 l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs concern\u00e9s.
Les trois niveaux sont les suivants\u00a0:
Niveau 1\u00a0: la juste valeur correspond \u00e0 des prix non ajust\u00e9s cot\u00e9s sur des march\u00e9s actifs pour des actifs ou passifs identiques\u00a0;
Niveau 2\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es observables, soit directement, soit indirectement\u00a0;
Niveau 3\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es non observables directement.
Le niveau de juste valeur des immeubles de placement d\u00e9fini selon l\u2019IFRS\u00a013 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a05.1.
2.5Instruments financiers - classification et \u00e9valuation des\u00a0actifs et passifs financiers
La comptabilisation et l\u2019\u00e9valuation des actifs et des passifs financiers sont d\u00e9finies par la norme IFRS 9. Lorsque Vitura n\u2019exerce aucune influence sur une entreprise, Vitura applique la norme IFRS 9 pour l\u2019enregistrement et l\u2019\u00e9valuation des instruments de capitaux propres (notamment les actions ordinaires sans droit de remboursement) et des instruments de dettes associ\u00e9s. Les instruments de capitaux propres sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste valeur soit par le biais du r\u00e9sultat net soit par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du\u00a0r\u00e9sultat global. Pour les investissements en instruments de dettes, en fonction du mod\u00e8le de gestion (\u00ab\u00a0business model\u00a0\u00bb) et des caract\u00e9ristiques des flux de tr\u00e9sorerie contractuels (crit\u00e8re du \u00ab\u00a0solely payments of principal and interest\u00a0\u00bb/SPPI ou du \u00ab\u00a0pr\u00eat basique\u00a0\u00bb), le groupe valorise les titres au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le r\u00e9sultat ou par les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global.
2.5.1Actions de pr\u00e9f\u00e9rence
Pour les actions de pr\u00e9f\u00e9rence d\u00e9tenues dans la SAS Kennedy, Vitura a d\u00e9termin\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait question d\u2019instruments de dette non d\u00e9tenus uniquement pour percevoir les flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent au remboursement du principal et au paiement des int\u00e9r\u00eats. Ainsi, ces actions de pr\u00e9f\u00e9rence sont comptabilis\u00e9es comme des actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat. De part de la nature du projet Kennedy dont la dur\u00e9e minimum probable de r\u00e9alisation est de 4 ans soit \u00e0 horizon fin 2028, ces titres ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9s en actifs financiers non courants.
2.5.2Passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s
Les passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9s apr\u00e8s leur comptabilisation initiale au co\u00fbt amorti sur la base du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif.
2.5.3Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Vitura n\u2019a pas opt\u00e9 pour la comptabilit\u00e9 de couverture. Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont donc \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 comptable et les variations sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat. Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation (cf. note 2.4). Le niveau de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9fini selon IFRS 13 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note 5.13.
2.6Pr\u00eats et cr\u00e9ances
Les pr\u00eats et cr\u00e9ances comprennent l\u2019\u00e9talement, \u00e0 plus d\u2019un an, des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par les biens, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a016. Les\u00a0franchises accord\u00e9es \u00e0 partir du 1\u00a0janvier 2024 sont enregistr\u00e9es en variation de la juste valeur des immeubles de placement sur l'exercice.
2.7Cr\u00e9ances clients
Les cr\u00e9ances clients comprennent les montants \u00e0 recevoir de la part des locataires. Ces cr\u00e9ances sont initialement comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur et \u00e9valu\u00e9es ult\u00e9rieurement \u00e0 leur co\u00fbt amorti selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif, diminu\u00e9 des d\u00e9pr\u00e9ciations.
Les loyers sont g\u00e9n\u00e9ralement quittanc\u00e9s par avance, les cr\u00e9ances clients comprennent des facturations correspondant \u00e0 la p\u00e9riode\u00a0suivante.
De ce fait, le d\u00e9calage entre la date de facturation et la date d\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes consolid\u00e9s est neutralis\u00e9 par la comptabilisation de \u00ab\u00a0produits constat\u00e9s d\u2019avance\u00a0\u00bb correspondant aux loyers quittanc\u00e9s non \u00e9chus (cf.\u00a0note 5.17).
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
2.8Capital social
Les actions ordinaires sont class\u00e9es en capitaux propres. Les co\u00fbts marginaux directement attribuables \u00e0 l\u2019\u00e9mission de nouvelles actions sont constat\u00e9s en capitaux propres et pr\u00e9sent\u00e9s, en d\u00e9duction des primes d\u2019\u00e9mission.
2.9Actions propres
Vitura a souscrit, le 29\u00a0ao\u00fbt 2006, un contrat de liquidit\u00e9 avec la soci\u00e9t\u00e9 Exane BNP Paribas. Ce contrat est conforme au contrat type Association Fran\u00e7aise des Entreprises d\u2019Investissement (AFEI) et \u00e0 la charte d\u00e9ontologique de ce m\u00eame organisme du 14\u00a0mars 2005 qui a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par l\u2019Autorit\u00e9 des March\u00e9s Financiers (AMF) en date du 22\u00a0mars\u00a02005. Vitura a souscrit un\u00a0second contrat avec la soci\u00e9t\u00e9 Exane BNP Paribas le 27\u00a0novembre 2017, puis un troisi\u00e8me en date du 16\u00a0novembre 2020, puis un quatri\u00e8me en date du 6\u00a0d\u00e9cembre 2021.
Selon les termes de ces contrats, Exane BNP Paribas peut acheter et vendre des titres de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura pour le compte de cette derni\u00e8re dans la limite des r\u00e8gles l\u00e9gales et des autorisations accord\u00e9es par le Conseil d\u2019administration dans le cadre de son programme de rachat d\u2019actions.
Dans le cadre de ces contrats, Vitura d\u00e9tenait 40\u00a0035 de ses propres titres\u00a0(soit 0,23\u00a0% des actions) pour un total de 919\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS\u00a032, ces actions propres sont pr\u00e9sent\u00e9es en d\u00e9duction des capitaux propres consolid\u00e9s pour leur valeur d\u2019acquisition (net des co\u00fbts de transaction directement li\u00e9s) ou leur valeur d\u2019entr\u00e9e dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e. Les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession de ces actions sont \u00e9limin\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global et imput\u00e9es sur les capitaux propres consolid\u00e9s.
Parall\u00e8lement, les esp\u00e8ces allou\u00e9es au contrat de liquidit\u00e9 et non investies en actions de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura \u00e0 la date de cl\u00f4ture ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9es en \u00ab\u00a0Autres cr\u00e9ances d\u2019exploitation\u00a0\u00bb.
2.10Option pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb
Vitura a opt\u00e9 depuis le 1er avril 2006 pour le r\u00e9gime fiscal vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 208\u00a0C du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts applicable aux Soci\u00e9t\u00e9s d\u2019Investissement Immobili\u00e8res Cot\u00e9es (SIIC). Du fait de l\u2019option pour ce r\u00e9gime, aucun imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s n\u2019est d\u00fb au titre de l\u2019activit\u00e9 de location d\u2019immeubles, directement ou indirectement \u00e0 travers les produits re\u00e7us des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC ou relevant de l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et aucun imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 n\u2019est constat\u00e9 au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025. De m\u00eame, les plus-values de cession des immeubles, des titres des filiales soumises au m\u00eame r\u00e9gime et de titres de filiales de soci\u00e9t\u00e9s de personnes sont exon\u00e9r\u00e9es.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 Prothin, filiale de Vitura, b\u00e9n\u00e9ficie aussi de ce r\u00e9gime.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 K Rueil est sortie du r\u00e9gime SPPICAV exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s en date d'effet du 29\u00a0juin 2025. Cette sortie du r\u00e9gime SPPICAV entraine l'assujettissement de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s dans les conditions de droit commun \u00e0 compter du 1er\u00a0juillet 2025, et n'a pas eu d\u2019incidence fiscale pour le Groupe.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 SCI Hanami Rueil, filiale de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil est transparente fiscalement au sens de l\u2019article\u00a08 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. Il n\u2019y a aucune incidence fiscale au niveau de la SCI Hanami du fait de la sortie du r\u00e9gime SPPICAV de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil.
Rappel des modalit\u00e9s et des cons\u00e9quences de\u00a0l\u2019option\u00a0pour le r\u00e9gime SIIC
a)Le changement de r\u00e9gime fiscal qui r\u00e9sulte de l\u2019adoption du r\u00e9gime SIIC entra\u00eene les cons\u00e9quences fiscales d\u2019une cessation d\u2019entreprise (taxation des plus-values latentes, des b\u00e9n\u00e9fices en sursis d\u2019imposition et des b\u00e9n\u00e9fices d\u2019exploitation non encore tax\u00e9s).
b)Les SIIC ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime sp\u00e9cial sont exon\u00e9r\u00e9es d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur la fraction de leur b\u00e9n\u00e9fice provenant\u00a0:
\u2022de la location d\u2019immeubles \u00e0 condition que 95\u00a0% de ces b\u00e9n\u00e9fices soient distribu\u00e9s avant la fin de l\u2019exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation\u00a0;
\u2022des plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession d\u2019immeubles, de participations dans des soci\u00e9t\u00e9s de personnes relevant de l\u2019article\u00a08 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et ayant un objet identique \u00e0 celui des SIIC, ou de participations dans des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb, \u00e0 condition que 70\u00a0% de ces plus-values soient distribu\u00e9es avant la fin du deuxi\u00e8me exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation\u00a0;
\u2022des dividendes re\u00e7us des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb et provenant de b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s ou plus-values et des dividendes re\u00e7us des SPPICAV d\u00e9tenues \u00e0 hauteur d\u2019au moins 5\u00a0% du capital et des droits de vote pendant une dur\u00e9e minimale de deux ans \u00e0 condition qu\u2019ils soient redistribu\u00e9s en totalit\u00e9 au cours de l\u2019exercice suivant celui de leur perception. En outre, les b\u00e9n\u00e9fices des op\u00e9rations r\u00e9alis\u00e9es par les soci\u00e9t\u00e9s de personnes vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article\u00a08 du CGI sont r\u00e9put\u00e9s r\u00e9alis\u00e9s directement par les SIIC ou leurs filiales au prorata de leurs droits et sont exon\u00e9r\u00e9s au titre du r\u00e9gime SIIC et doivent donc \u00eatre distribu\u00e9s dans les d\u00e9lais et proportions susvis\u00e9s selon qu\u2019ils proviennent de la location des immeubles, de leur cession ou de dividendes. En cas de sortie du r\u00e9gime, quelle que soit la date \u00e0 laquelle elle intervient, les SIIC et leurs filiales doivent r\u00e9int\u00e9grer dans leurs r\u00e9sultats fiscaux de l\u2019exercice de sortie la fraction du b\u00e9n\u00e9fice distribuable existant \u00e0 la date de cl\u00f4ture de cet exercice et provenant de sommes ant\u00e9rieurement exon\u00e9r\u00e9es.
c)Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 208\u00a0C alin\u00e9a\u00a02 du CGI, le capital ou les droits de vote de la SIIC ne doivent pas \u00eatre d\u00e9tenus, directement ou indirectement, \u00e0 hauteur de 60\u00a0% ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert au sens de l\u2019article L.\u00a0233-10 du Code de commerce.
d)En outre, l\u2019article 208\u00a0C II ter du CGI pr\u00e9voit l\u2019application d\u2019un pr\u00e9l\u00e8vement de 20\u00a0% \u00e0 acquitter par les SIIC sur les distributions de dividendes pr\u00e9lev\u00e9es sur les b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s et effectu\u00e9es au profit d\u2019associ\u00e9s, autres que des personnes physiques, qui d\u00e9tiennent au moins 10\u00a0% des droits \u00e0 dividendes desdites SIIC et qui ne sont pas soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s ou \u00e0 un imp\u00f4t \u00e9quivalent sur les dividendes re\u00e7us. Le pr\u00e9l\u00e8vement n\u2019est toutefois pas d\u00fb lorsque le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la distribution est une soci\u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 une obligation de distribution int\u00e9grale du dividende qu\u2019elle per\u00e7oit et dont les associ\u00e9s d\u00e9tenant, directement ou indirectement, au moins 10\u00a0% des droits \u00e0 dividendes sont soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (ou un imp\u00f4t \u00e9quivalent) \u00e0 raison de ces distributions.
2.11Avantages sociaux
IAS 19 impose de prendre en charge sur la p\u00e9riode d\u2019acquisition des droits l\u2019ensemble des avantages ou r\u00e9mun\u00e9rations, pr\u00e9sents et futurs, accord\u00e9s par l\u2019entreprise \u00e0 son personnel ou \u00e0 un tiers.
Le Groupe, dont les effectifs ne comptent que deux salari\u00e9s, a consid\u00e9r\u00e9 comme non significatif le montant des engagements de retraite repr\u00e9sentatifs de prestations d\u00e9finies et n\u2019a donc pas r\u00e9alis\u00e9 de valorisation de son engagement en la mati\u00e8re au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
2.12Emprunts bancaires
\u00c0 la date de comptabilisation initiale, les emprunts bancaires sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur, diminu\u00e9e des co\u00fbts de transaction directement attribuables \u00e0 l\u2019op\u00e9ration. Par la suite, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt amorti en utilisant la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. La partie long terme des emprunts avec une \u00e9ch\u00e9ance sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture est class\u00e9e en dettes non courantes et la partie court terme avec une \u00e9ch\u00e9ance inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois est class\u00e9e en dettes courantes.
2.13Revenus locatifs
Le Groupe est bailleur dans le cadre de contrats de location simple. Les biens donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple sont comptabilis\u00e9s dans les immeubles de placement dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e.
Les revenus locatifs sont comptabilis\u00e9s au fur et \u00e0 mesure de l\u2019avancement de l\u2019ex\u00e9cution de la prestation.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 16, les cons\u00e9quences financi\u00e8res de toutes les dispositions d\u00e9finies dans le contrat de bail sont \u00e9tal\u00e9es de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la p\u00e9riode la plus courte entre la dur\u00e9e du bail et la dur\u00e9e \u00e0 l\u2019issue de laquelle le locataire peut d\u00e9noncer le bail sans cons\u00e9quences financi\u00e8res significatives pour lui (le plus souvent au bout de six ans de location). Ainsi, afin de rendre compte correctement des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par le bien, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la dur\u00e9e ferme du bail.
Les indemnit\u00e9s de r\u00e9siliation et de remise en \u00e9tat re\u00e7ues des locataires sortant sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat op\u00e9rationnel dans le poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
2.14Charges locatives et refacturation des\u00a0charges aux\u00a0locataires
Les charges locatives engag\u00e9es par le propri\u00e9taire pour le compte des locataires ainsi que les charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global au sein du poste \u00ab\u00a0Charges li\u00e9es aux immeubles\u00a0\u00bb.
Parall\u00e8lement, les refacturations des charges locatives aux locataires et des charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont constat\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global en produits au sein du poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
Cette pr\u00e9sentation est conforme \u00e0 la norme IFRS\u00a015, consid\u00e9rant que le Groupe agit en tant que principal car son \u00ab\u00a0obligation de performance\u00a0\u00bb est de fournir les biens ou services sous-jacents \u00e0 ses locataires. Le Groupe\u00a0:
\u2022a la responsabilit\u00e9 de satisfaire la promesse\u00a0;
\u2022a le risque d\u2019inventaire\u00a0;
\u2022contr\u00f4le la fixation des prix.
La quote-part de charges locatives relatives aux locaux vacants est comptabilis\u00e9e en charges.
Ces charges locatives incluent les taxes relatives aux immeubles, soit la taxe fonci\u00e8re, la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe sur les surfaces de stationnement.
2.17R\u00e9sultat par action
L\u2019indicateur cl\u00e9 de r\u00e9sultat par action est calcul\u00e9 en divisant le r\u00e9sultat net part du Groupe par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation au cours de l\u2019exercice. Les actions d\u2019autocontr\u00f4le ne sont pas consid\u00e9r\u00e9es comme des actions en circulation et viennent donc minorer le nombre d\u2019actions prises en compte pour le r\u00e9sultat net par action.
Le r\u00e9sultat par action dilu\u00e9 est calcul\u00e9 \u00e0 partir du r\u00e9sultat attribuable aux porteurs d\u2019actions ordinaires et du nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions existantes au cours de l\u2019exercice, ajust\u00e9es des effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.
Dans l\u2019\u00e9tat des flux de tr\u00e9sorerie, le flux net de tr\u00e9sorerie provenant des activit\u00e9s op\u00e9rationnelles est obtenu suivant la m\u00e9thode indirecte, selon laquelle ce flux net est obtenu \u00e0 partir du r\u00e9sultat net corrig\u00e9 des op\u00e9rations non mon\u00e9taires, des \u00e9l\u00e9ments associ\u00e9s aux flux nets de tr\u00e9sorerie li\u00e9s aux activit\u00e9s d\u2019investissement et de financement et de la variation du besoin en fonds de roulement.
2.1.7Retraitements de consolidation et \u00e9liminations
Les regroupements d\u2019entreprises sont comptabilis\u00e9s confor\u00adm\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a03. On entend par regroupement d\u2019entreprises, la prise de contr\u00f4le d\u2019une ou plusieurs activit\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur. Une activit\u00e9 est d\u00e9finie par la norme IFRS 3 comme la r\u00e9union de trois composantes\u00a0:
\u2022des ressources \u00e9conomiques, qui cr\u00e9ent ou qui ont la capacit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022tout processus, qui, une fois appliqu\u00e9 aux ressources, cr\u00e9e ou a la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er des sorties\u00a0;
\u2022des sorties, r\u00e9sultantes des processus appliqu\u00e9s aux ressources susceptibles de g\u00e9n\u00e9rer le rendement attendu.
En l\u2019application de la norme IFRS 3, le prix d\u2019acquisition correspond \u00e0 la juste valeur \u00e0 la date d\u2019\u00e9change des actifs et passifs apport\u00e9s et des instruments de capitaux propres \u00e9mis en \u00e9change de l\u2019entit\u00e9 acquise.
La soci\u00e9t\u00e9 Prothin SAS ayant \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 Vitura le 22\u00a0juin 2011, son entr\u00e9e dans le p\u00e9rim\u00e8tre n\u2019a pas donn\u00e9 lieu \u00e0 un \u00e9cart d\u2019\u00e9valuation ni \u00e0 un \u00e9cart d\u2019acquisition.
Les soci\u00e9t\u00e9s K Rueil et SCI Hanami Rueil sont entr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation au 15\u00a0d\u00e9cembre 2016. Cette acquisition ne r\u00e9pondait pas \u00e0 la d\u00e9finition d\u2019un regroupement d\u2019entreprises au sens de la norme IFRS\u00a03 et\u00a0a\u00a0donc \u00e9t\u00e9 trait\u00e9e comme l\u2019acquisition d\u2019un groupe d\u2019actifs. Le co\u00fbt d\u2019acquisition de ce groupe d\u2019actifs a \u00e9t\u00e9 donc r\u00e9parti entre les actifs et les passifs identifiables transf\u00e9r\u00e9s au prorata de leur juste valeur respective \u00e0 la date d\u2019acquisition sans comptabilisation d\u2019un \u00e9cart d\u2019acquisition.
2.2Information sectorielle
Dans le cadre de l\u2019application de la norme IFRS\u00a08, le Groupe n\u2019a pas identifi\u00e9 de segments op\u00e9rationnels particuliers dans la mesure o\u00f9 son patrimoine est compos\u00e9 uniquement d\u2019immeubles de bureaux localis\u00e9s en r\u00e9gion parisienne.
En effet, la norme pr\u00e9cise qu\u2019un tel regroupement est possible si les secteurs sont similaires en ce qui concerne chacun des points\u00a0suivants\u00a0:
\u2022la nature des produits et services\u00a0;
\u2022la nature des proc\u00e9d\u00e9s de fabrication\u00a0;
\u2022le type ou la cat\u00e9gorie de clients auxquels sont destin\u00e9s leurs produits et\u00a0services\u00a0;
\u2022les m\u00e9thodes utilis\u00e9es pour distribuer leurs produits ou fournir leurs services\u00a0;
\u2022s\u2019il y a lieu, la nature de l\u2019environnement r\u00e9glementaire, par exemple, la banque, l\u2019assurance ou les services publics.
Ainsi l\u2019application d\u2019IFRS\u00a08 n\u2019a pas conduit \u00e0 la publication d\u2019informations compl\u00e9mentaires significatives.
2.2Information sectorielle
Dans le cadre de l\u2019application de la norme IFRS\u00a08, le Groupe n\u2019a pas identifi\u00e9 de segments op\u00e9rationnels particuliers dans la mesure o\u00f9 son patrimoine est compos\u00e9 uniquement d\u2019immeubles de bureaux localis\u00e9s en r\u00e9gion parisienne.
En effet, la norme pr\u00e9cise qu\u2019un tel regroupement est possible si les secteurs sont similaires en ce qui concerne chacun des points\u00a0suivants\u00a0:
\u2022la nature des produits et services\u00a0;
\u2022la nature des proc\u00e9d\u00e9s de fabrication\u00a0;
\u2022le type ou la cat\u00e9gorie de clients auxquels sont destin\u00e9s leurs produits et\u00a0services\u00a0;
\u2022les m\u00e9thodes utilis\u00e9es pour distribuer leurs produits ou fournir leurs services\u00a0;
\u2022s\u2019il y a lieu, la nature de l\u2019environnement r\u00e9glementaire, par exemple, la banque, l\u2019assurance ou les services publics.
2.3Immeubles de placement
Les immeubles donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple \u00e0 long terme ou d\u00e9tenus pour valoriser le capital ou les deux et non occup\u00e9s par le Groupe sont class\u00e9s en tant qu\u2019immeubles de placement. Les immeubles de placement incluent les terrains et immeubles d\u00e9tenus en\u00a0propre.
Lors de leur acquisition, les immeubles de placement sont, selon la norme IAS\u00a040, \u00e9valu\u00e9s au prix d\u2019achat incluant les co\u00fbts de transaction (honoraires juridiques, droits de mutation...).
Apr\u00e8s la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur. Les immeubles ne font par cons\u00e9quent pas l\u2019objet d\u2019amortissement ou de d\u00e9pr\u00e9ciation. La juste valeur est calcul\u00e9e hors droits d\u2019enregistrement \u00e0 chaque cl\u00f4ture par un \u00e9valuateur ind\u00e9pendant qualifi\u00e9 en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation. La m\u00e9thodologie utilis\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur immobilier ind\u00e9pendant est d\u00e9crite ci-apr\u00e8s (note\u00a02.4).
Les d\u00e9penses ult\u00e9rieures sont imput\u00e9es \u00e0 la valeur comptable de l\u2019actif seulement s\u2019il est probable que les avantages \u00e9conomiques futurs associ\u00e9s \u00e0 cet actif iront au Groupe et que le co\u00fbt de cet actif peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable. Toutes les autres d\u00e9penses de r\u00e9paration et de maintenance sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global de la p\u00e9riode au cours de laquelle elles ont \u00e9t\u00e9 engag\u00e9es. Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global.
Pour les franchises accord\u00e9es \u00e0 compter de 2024, ces \u00e9talements sont enregistr\u00e9s en variation de valeur des immeubles de placement comme pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a02.6.
2.4Estimation de la juste valeur des\u00a0immeubles de\u00a0placement
2.4.1Hypoth\u00e8ses et estimations
En application de la m\u00e9thode pr\u00e9f\u00e9rentielle propos\u00e9e par l\u2019IAS\u00a040, les immeubles sont valoris\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e9termin\u00e9e par des \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants deux fois par an.
Suite \u00e0 une rotation op\u00e9r\u00e9e en 2023, les \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants mandat\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 sont BNP Paribas Real Estate Valuation, en charge de la valorisation des immeubles Europlaza, Rives de Bercy et Arcs de Seine\u00a0; Cushman & Wakefield Valuation pour Hanami.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers requiert de la part de la Direction et de son expert en \u00e9valuation l\u2019utilisation d\u2019estimations et d\u2019hypoth\u00e8ses susceptibles d\u2019impacter certains \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif et de passif et les montants des produits et des charges qui figurent dans ces \u00e9tats financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et son \u00e9valuateur sont amen\u00e9s \u00e0 revoir ces estimations et appr\u00e9ciations de mani\u00e8re constante sur la base de l\u2019exp\u00e9rience pass\u00e9e et des autres facteurs jug\u00e9s pertinents au regard des conditions \u00e9conomiques. En fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes, les montants qui figureront dans les futurs \u00e9tats financiers pourraient diff\u00e9rer de ces estimations actuelles.
Les travaux de valorisation des \u00e9valuateurs refl\u00e8tent leur meilleure estimation \u00e0 la date du 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, en fondant leurs hypoth\u00e8ses au regard des \u00e9l\u00e9ments r\u00e9cemment observ\u00e9s sur le march\u00e9 et des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation commun\u00e9ment accept\u00e9es par la profession. Ces \u00e9valuations n\u2019ont pas vocation \u00e0 anticiper toute forme d\u2019\u00e9volution du march\u00e9.
La Direction estime que les justes valeurs d\u00e9termin\u00e9es par les experts refl\u00e8tent raisonnablement la juste valeur du patrimoine. Ces justes valeurs sont \u00e0 lire en lien avec les sensibilit\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es dans la note\u00a03 ci-dessous.
Les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation appliqu\u00e9es, d\u00e9crites dans les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, restent\u00a0inchang\u00e9es.
2.4.2Description des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation\u00a0retenues
Les \u00e9valuateurs ont proc\u00e9d\u00e9 au calcul de la juste valeur des actifs immobiliers selon les normes professionnelles nationales de la Charte de l\u2019expertise en \u00e9valuation immobili\u00e8re.
Dans un premier temps, la valeur locative a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9e. Dans un second temps, les m\u00e9thodes Discounted Cash Flow (DCF) et/ou par capitalisation sont utilis\u00e9es pour d\u00e9finir la valeur de march\u00e9 de\u00a0immeubles.
Valeur locative de march\u00e9 estim\u00e9e
La valeur locative de march\u00e9 correspond au montant pour lequel un bien pourrait \u00eatre raisonnablement lou\u00e9 au moment de l\u2019expertise. Elle s\u2019analyse comme la contrepartie financi\u00e8re annuelle de l\u2019usage d\u2019un bien immobilier dans le cadre d\u2019un contrat de bail. La valeur locative de march\u00e9 correspond donc au montant qui pourrait \u00eatre obtenu de la part d\u2019un locataire pour qu\u2019il puisse disposer de l\u2019usage d\u2019un bien dans le cadre d\u2019un bail nouveau, aux conditions usuelles d\u2019occupation pour la cat\u00e9gorie d\u2019immeuble concern\u00e9e. La valeur locative s\u2019\u00e9tablit le plus souvent par comparaison avec des r\u00e9f\u00e9rences de transaction sur des biens comparables en termes de localisation, d\u2019usage, de consistance et d\u2019\u00e9tat d\u2019entretien. Cette valeur locative est soumise \u00e0 un taux de r\u00e9version afin de prendre en compte les particularit\u00e9s des biens immobiliers.
Valeur de march\u00e9
Afin d\u2019estimer la valeur de march\u00e9, les experts utilisent les m\u00e9thodes suivantes\u00a0:
\u2022Cushman Wakefield Valuation\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur retenue est la valeur du DCF\u00a0;
\u2022BNP Paribas Real Estate Valuation France\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur de march\u00e9 retenue correspond \u00e0 la moyenne des deux m\u00e9thodes.
M\u00e9thode DCF
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 actualiser les flux financiers annuels g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019actif, y compris la revente suppos\u00e9e au terme d\u2019une dur\u00e9e de d\u00e9tention d\u00e9finie. Les flux financiers sont entendus comme le montant de tous les revenus de l\u2019actif, nets des d\u00e9penses non refacturables aux locataires.
M\u00e9thode par capitalisation
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 capitaliser le revenu annuel d\u2019un bien avec un taux d\u00e9fini par analogie au march\u00e9. Le taux utilis\u00e9 refl\u00e8te la qualit\u00e9 des covenants ainsi que les risques \u00e0 long terme rattach\u00e9s au bien immobilier.
La valeur brute est diminu\u00e9e d\u2019une d\u00e9cote afin de tenir compte des frais de cession et des droits d\u2019enregistrement. Les droits et frais de cession retenus sont estim\u00e9s au taux de 8\u00a0%.
2.4.3Classification de la juste valeur selon la norme IFRS\u00a013
Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation.
La norme IFRS\u00a013 pr\u00e9voit une hi\u00e9rarchisation des justes valeurs classant selon trois niveaux d\u2019importance les donn\u00e9es ayant servi de base \u00e0 l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs concern\u00e9s.
Les trois niveaux sont les suivants\u00a0:
Niveau 1\u00a0: la juste valeur correspond \u00e0 des prix non ajust\u00e9s cot\u00e9s sur des march\u00e9s actifs pour des actifs ou passifs identiques\u00a0;
Niveau 2\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es observables, soit directement, soit indirectement\u00a0;
Niveau 3\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es non observables directement.
Le niveau de juste valeur des immeubles de placement d\u00e9fini selon l\u2019IFRS\u00a013 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a05.1.
2.3Immeubles de placement
Les immeubles donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple \u00e0 long terme ou d\u00e9tenus pour valoriser le capital ou les deux et non occup\u00e9s par le Groupe sont class\u00e9s en tant qu\u2019immeubles de placement. Les immeubles de placement incluent les terrains et immeubles d\u00e9tenus en\u00a0propre.
Lors de leur acquisition, les immeubles de placement sont, selon la norme IAS\u00a040, \u00e9valu\u00e9s au prix d\u2019achat incluant les co\u00fbts de transaction (honoraires juridiques, droits de mutation...).
Apr\u00e8s la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur. Les immeubles ne font par cons\u00e9quent pas l\u2019objet d\u2019amortissement ou de d\u00e9pr\u00e9ciation. La juste valeur est calcul\u00e9e hors droits d\u2019enregistrement \u00e0 chaque cl\u00f4ture par un \u00e9valuateur ind\u00e9pendant qualifi\u00e9 en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation. La m\u00e9thodologie utilis\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur immobilier ind\u00e9pendant est d\u00e9crite ci-apr\u00e8s (note\u00a02.4).
Les d\u00e9penses ult\u00e9rieures sont imput\u00e9es \u00e0 la valeur comptable de l\u2019actif seulement s\u2019il est probable que les avantages \u00e9conomiques futurs associ\u00e9s \u00e0 cet actif iront au Groupe et que le co\u00fbt de cet actif peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable. Toutes les autres d\u00e9penses de r\u00e9paration et de maintenance sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global de la p\u00e9riode au cours de laquelle elles ont \u00e9t\u00e9 engag\u00e9es. Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global.
Pour les franchises accord\u00e9es \u00e0 compter de 2024, ces \u00e9talements sont enregistr\u00e9s en variation de valeur des immeubles de placement comme pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a02.6.
2.4Estimation de la juste valeur des\u00a0immeubles de\u00a0placement
2.4.1Hypoth\u00e8ses et estimations
En application de la m\u00e9thode pr\u00e9f\u00e9rentielle propos\u00e9e par l\u2019IAS\u00a040, les immeubles sont valoris\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e9termin\u00e9e par des \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants deux fois par an.
Suite \u00e0 une rotation op\u00e9r\u00e9e en 2023, les \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants mandat\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 sont BNP Paribas Real Estate Valuation, en charge de la valorisation des immeubles Europlaza, Rives de Bercy et Arcs de Seine\u00a0; Cushman & Wakefield Valuation pour Hanami.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers requiert de la part de la Direction et de son expert en \u00e9valuation l\u2019utilisation d\u2019estimations et d\u2019hypoth\u00e8ses susceptibles d\u2019impacter certains \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif et de passif et les montants des produits et des charges qui figurent dans ces \u00e9tats financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et son \u00e9valuateur sont amen\u00e9s \u00e0 revoir ces estimations et appr\u00e9ciations de mani\u00e8re constante sur la base de l\u2019exp\u00e9rience pass\u00e9e et des autres facteurs jug\u00e9s pertinents au regard des conditions \u00e9conomiques. En fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes, les montants qui figureront dans les futurs \u00e9tats financiers pourraient diff\u00e9rer de ces estimations actuelles.
Les travaux de valorisation des \u00e9valuateurs refl\u00e8tent leur meilleure estimation \u00e0 la date du 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, en fondant leurs hypoth\u00e8ses au regard des \u00e9l\u00e9ments r\u00e9cemment observ\u00e9s sur le march\u00e9 et des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation commun\u00e9ment accept\u00e9es par la profession. Ces \u00e9valuations n\u2019ont pas vocation \u00e0 anticiper toute forme d\u2019\u00e9volution du march\u00e9.
La Direction estime que les justes valeurs d\u00e9termin\u00e9es par les experts refl\u00e8tent raisonnablement la juste valeur du patrimoine. Ces justes valeurs sont \u00e0 lire en lien avec les sensibilit\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es dans la note\u00a03 ci-dessous.
Les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation appliqu\u00e9es, d\u00e9crites dans les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, restent\u00a0inchang\u00e9es.
2.4.2Description des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation\u00a0retenues
Les \u00e9valuateurs ont proc\u00e9d\u00e9 au calcul de la juste valeur des actifs immobiliers selon les normes professionnelles nationales de la Charte de l\u2019expertise en \u00e9valuation immobili\u00e8re.
Dans un premier temps, la valeur locative a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9e. Dans un second temps, les m\u00e9thodes Discounted Cash Flow (DCF) et/ou par capitalisation sont utilis\u00e9es pour d\u00e9finir la valeur de march\u00e9 de\u00a0immeubles.
Valeur locative de march\u00e9 estim\u00e9e
La valeur locative de march\u00e9 correspond au montant pour lequel un bien pourrait \u00eatre raisonnablement lou\u00e9 au moment de l\u2019expertise. Elle s\u2019analyse comme la contrepartie financi\u00e8re annuelle de l\u2019usage d\u2019un bien immobilier dans le cadre d\u2019un contrat de bail. La valeur locative de march\u00e9 correspond donc au montant qui pourrait \u00eatre obtenu de la part d\u2019un locataire pour qu\u2019il puisse disposer de l\u2019usage d\u2019un bien dans le cadre d\u2019un bail nouveau, aux conditions usuelles d\u2019occupation pour la cat\u00e9gorie d\u2019immeuble concern\u00e9e. La valeur locative s\u2019\u00e9tablit le plus souvent par comparaison avec des r\u00e9f\u00e9rences de transaction sur des biens comparables en termes de localisation, d\u2019usage, de consistance et d\u2019\u00e9tat d\u2019entretien. Cette valeur locative est soumise \u00e0 un taux de r\u00e9version afin de prendre en compte les particularit\u00e9s des biens immobiliers.
Valeur de march\u00e9
Afin d\u2019estimer la valeur de march\u00e9, les experts utilisent les m\u00e9thodes suivantes\u00a0:
\u2022Cushman Wakefield Valuation\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur retenue est la valeur du DCF\u00a0;
\u2022BNP Paribas Real Estate Valuation France\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur de march\u00e9 retenue correspond \u00e0 la moyenne des deux m\u00e9thodes.
M\u00e9thode DCF
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 actualiser les flux financiers annuels g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019actif, y compris la revente suppos\u00e9e au terme d\u2019une dur\u00e9e de d\u00e9tention d\u00e9finie. Les flux financiers sont entendus comme le montant de tous les revenus de l\u2019actif, nets des d\u00e9penses non refacturables aux locataires.
M\u00e9thode par capitalisation
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 capitaliser le revenu annuel d\u2019un bien avec un taux d\u00e9fini par analogie au march\u00e9. Le taux utilis\u00e9 refl\u00e8te la qualit\u00e9 des covenants ainsi que les risques \u00e0 long terme rattach\u00e9s au bien immobilier.
La valeur brute est diminu\u00e9e d\u2019une d\u00e9cote afin de tenir compte des frais de cession et des droits d\u2019enregistrement. Les droits et frais de cession retenus sont estim\u00e9s au taux de 8\u00a0%.
2.4.3Classification de la juste valeur selon la norme IFRS\u00a013
Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation.
La norme IFRS\u00a013 pr\u00e9voit une hi\u00e9rarchisation des justes valeurs classant selon trois niveaux d\u2019importance les donn\u00e9es ayant servi de base \u00e0 l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs concern\u00e9s.
Les trois niveaux sont les suivants\u00a0:
Niveau 1\u00a0: la juste valeur correspond \u00e0 des prix non ajust\u00e9s cot\u00e9s sur des march\u00e9s actifs pour des actifs ou passifs identiques\u00a0;
Niveau 2\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es observables, soit directement, soit indirectement\u00a0;
Niveau 3\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es non observables directement.
Le niveau de juste valeur des immeubles de placement d\u00e9fini selon l\u2019IFRS\u00a013 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a05.1.
Les estimations risquant d\u2019entra\u00eener un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la p\u00e9riode suivante concernent essentiellement la d\u00e9termination de la juste valeur du patrimoine immobilier et l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des\u00a0instruments financiers. La juste valeur du patrimoine est d\u00e9termin\u00e9e notamment en se basant sur l\u2019\u00e9valuation du patrimoine effectu\u00e9e par un \u00e9valuateur ind\u00e9pendant selon la m\u00e9thodologie d\u00e9crite en note\u00a02.4.
Compte tenu du caract\u00e8re estimatif inh\u00e9rent \u00e0 ces \u00e9valuations, il est possible que le r\u00e9sultat de cession de certains immeubles diff\u00e8re significativement de l\u2019\u00e9valuation effectu\u00e9e, m\u00eame en cas de cession dans les quelques mois suivant l\u2019arr\u00eat\u00e9 comptable.
Dans ce contexte, les \u00e9valuations du patrimoine du Groupe, effectu\u00e9es par les \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants, pourraient varier significativement selon l\u2019\u00e9volution :
\u2022du taux de rendement de sortie ;
\u2022du taux de capitalisation des revenus\u00a0;
\u2022du taux d\u2019actualisation\u00a0; et
\u2022de la Valeur Locative de March\u00e9 (VLM).
Les diff\u00e9rents indicateurs ci-dessus sont d\u00e9finis dans le Glossaire.
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution du taux de rendement de sortie au 31/12/2025 (DCF) \u00a0(1) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Taux de rendement de sortie | \n\n 0,50 % | \n\n 0,25 % | \n\n 0,00 % | \n\n (0,25) % | \n\n (0,50) % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 6,35 % | \n\n 319 | \n\n 322 | \n\n 326 | \n\n 331 | \n\n 335 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 5,75 % | \n\n 345 | \n\n 349 | \n\n 354 | \n\n 359 | \n\n 364 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 6,85 % | \n\n 112 | \n\n 113 | \n\n 114 | \n\n 116 | \n\n 117 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 8,00 % | \n\n 69 | \n\n 70 | \n\n 71 | \n\n 72 | \n\n 74 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 844 | \n\n 854 | \n\n 865 | \n\n 877 | \n\n 891 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n (2,5) % | \n\n (1,3) % | \n\n - | \n\n 1,4 % | \n\n 2,9 % | \n
| \n Sources\u00a0: BNP Real Estate et Cushman & Wakefield. (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution du taux d'actualisation des revenus au 31/12/2025 (DCF) (1) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Taux d'actualisation des revenus | \n\n 0,50 % | \n\n 0,25 % | \n\n 0,00 % | \n\n (0,25) % | \n\n (0,50) % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 7,00 % | \n\n 320 | \n\n 323 | \n\n 326 | \n\n 330 | \n\n 333 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 5,90 % | \n\n 347 | \n\n 350 | \n\n 354 | \n\n 357 | \n\n 359 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 7,00 % | \n\n 112 | \n\n 113 | \n\n 114 | \n\n 116 | \n\n 117 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 9,50 % | \n\n 68 | \n\n 70 | \n\n 71 | \n\n 72 | \n\n 74 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 848 | \n\n 856 | \n\n 865 | \n\n 874 | \n\n 882 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n (2,0) % | \n\n (1,0) % | \n\n - | \n\n 1,0 % | \n\n 1,9 % | \n
| \n Sources\u00a0: BNP Real Estate et Cushman & Wakefield. (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution du taux de capitalisation au 31/12/2025 (Capitalisation) (1) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Taux de capitalisation | \n\n 0,50 % | \n\n 0,25 % | \n\n 0,00 % | \n\n (0,25) % | \n\n (0,50) % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 6,10 % - 6,25 % | \n\n 313 | \n\n 319 | \n\n 326 | \n\n 334 | \n\n 342 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 5,50 % - 5,75 % | \n\n 338 | \n\n 345 | \n\n 354 | \n\n 362 | \n\n 372 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 6,50 % - 6,75 % | \n\n 110 | \n\n 112 | \n\n 114 | \n\n 117 | \n\n 120 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n n/a | \n\n 71 | \n\n 71 | \n\n 71 | \n\n 71 | \n\n 71 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 832 | \n\n 848 | \n\n 865 | \n\n 884 | \n\n 905 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n 4,7 % | \n\n 6,7 % | \n\n 8,9 % | \n\n 11,3 % | \n\n 13,9 % | \n
| \n Sources\u00a0: BNP Real Estate. (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution de la valeur locative de march\u00e9 au 31/12/2024 (Capitalisation & DCF)\u00a0(1) (2)\u00a0(3) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur locative de march\u00e9 | \n\n -20 \u20ac/m\u00b2 | \n\n -10 \u20ac/m\u00b2 | \n\n - | \n\n 10 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 20 \u20ac/m\u00b2 | \n|
| \n Europlaza | \n\n 470 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 317 | \n\n 322 | \n\n 326 | \n\n 331 | \n\n 335 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 500 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 343 | \n\n 348 | \n\n 354 | \n\n 359 | \n\n 364 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 290 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 109 | \n\n 112 | \n\n 114 | \n\n 117 | \n\n 120 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 250 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 66 | \n\n 69 | \n\n 71 | \n\n 73 | \n\n 76 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 836 | \n\n 850 | \n\n 865 | \n\n 880 | \n\n 894 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n (3,4) % | \n\n (1,7) % | \n\n - | \n\n 1,7 % | \n\n 3,4 % | \n
| \n (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n||||||
| \n (2)M\u00e9thode de valorisation par capitalisation. | \n||||||
| \n (3)Sources\u00a0: BNP Real Estate et Cushman & Wakefield. | \n
Dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation du portefeuille de Vitura, il convient de pr\u00e9ciser que la valorisation des immeubles Europlaza, Arcs de Seine et Rives de Bercy faite par la BNP Real Estate repr\u00e9sente la moyenne des deux m\u00e9thodes\u00a0: la capitalisation et le DCF . A l\u2019inverse, l\u2019immeuble Hanami, dont la valorisation est faite par Cushman & Wakefield utilise uniquement la m\u00e9thode DCF.
Ces donn\u00e9es \u00e9tant li\u00e9es au march\u00e9, elles peuvent varier significativement dans le contexte actuel. Ainsi, elles peuvent avoir un impact significatif sur l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur du patrimoine immobilier, aussi bien \u00e0 la hausse qu\u2019\u00e0 la baisse.
4.2Risque li\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation et \u00e0 la fluctuation de la valeur des actifs immobiliers
Le portefeuille du Groupe est \u00e9valu\u00e9 par des \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants. La valeur de ce portefeuille d\u00e9pend du rapport entre l\u2019offre et la demande du march\u00e9 et de nombreux facteurs susceptibles de variation significative, ainsi que de l\u2019\u00e9volution de l\u2019environnement \u00e9conomique.
Tous les actifs sont des immeubles de bureaux d\u2019une surface comprise entre 34\u00a0200 et 52\u00a0700\u00a0m2, localis\u00e9s dans la premi\u00e8re couronne parisienne. Une \u00e9volution d\u00e9favorable de la demande sur ce type de produits serait susceptible d\u2019affecter les r\u00e9sultats, l\u2019activit\u00e9 et la situation financi\u00e8re du Groupe.
5.1Immeubles de placement
La variation de la valeur comptable des immeubles de placement se pr\u00e9sente comme suit par immeuble\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Rives de Bercy | \n\n Europlaza | \n\n Arcs de Seine | \n\n Campus Hanami | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n 31/12/2024 | \n\n 107\u202f000 | \n\n 320\u202f200 | \n\n 353\u202f400 | \n\n 96\u202f150 | \n\n 876\u202f750 | \n
| \n Augmentations | \n\n 4\u202f245 | \n\n 3\u202f075 | \n\n (8) | \n\n 81 | \n\n 7\u202f393 | \n
| \n Indemnit\u00e9 per\u00e7ue | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Diminutions | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Variation de la juste valeur | \n\n 2\u202f213 | \n\n 2\u202f205 | \n\n 87 | \n\n (25\u202f268) | \n\n (20\u202f762) | \n
| \n Autres variations (1) | \n\n 942 | \n\n 820 | \n\n 20 | \n\n 68 | \n\n 1\u202f850 | \n
| \n Cessions | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 0 | \n
| \n 31/12/2025 | \n\n 114\u202f400 | \n\n 326\u202f300 | \n\n 353\u202f500 | \n\n 71\u202f030 | \n\n 865\u202f230 | \n
| \n (1)\u00c9talement des franchises \u00e0 compter du 1er janvier 2024. | \n
\\Principales hypoth\u00e8ses de d\u00e9termination de la juste valeur
L\u2019estimation de la juste valeur retenue par les \u00e9valuateurs au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 est indiqu\u00e9e ci-dessous \u00e0 partir des informations suivantes\u00a0:
| \n Actifs | \n\n Valeur d'expertise au 31/12/2025 (hors droits) | \n\n Surface locative brute (1) au 31/12/2025 (hors droits) | \n\n Loyer facial annuel HT (2) | \n|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n en milliers d'euros | \n\n % | \n\n m\u00b2 | \n\n % | \n\n en milliers d'euros | \n\n % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 326\u202f300 | \n\n 37\u00a0% | \n\n 52\u202f656 | \n\n 31\u00a0% | \n\n 27\u202f310 | \n\n 37\u00a0% | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 353\u202f500 | \n\n 40\u00a0% | \n\n 48\u202f041 | \n\n 28\u00a0% | \n\n 25\u202f866 | \n\n 35\u00a0% | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 114\u202f400 | \n\n 12\u00a0% | \n\n 34\u202f466 | \n\n 20\u00a0% | \n\n 10\u202f124 | \n\n 14\u00a0% | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 71\u202f030 | \n\n 11\u00a0% | \n\n 34\u202f178 | \n\n 20\u00a0% | \n\n 10\u202f678 | \n\n 14\u00a0% | \n
| \n Total | \n\n 865\u202f230 | \n\n 100\u00a0% | \n\n 169\u202f340 | \n\n 100\u00a0% | \n\n 73\u202f979 | \n\n 100\u00a0% | \n
| \n (1)La surface locative brute comprend la surface des bureaux et archives et les quotes-parts de parties communes. | \n||||||
| \n (2)Le loyer facial annuel inclut le loyer actuel quittanc\u00e9 aux locataires concernant les surfaces occup\u00e9es au 31 d\u00e9cembre 2025 et le loyer de march\u00e9, tel qu\u2019estim\u00e9 par les \u00e9valuateurs, concernant les locaux vacants. | \n
Compte tenu de la nature du march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais et du peu de donn\u00e9es publiques disponibles, la juste valeur du patrimoine immobilier rel\u00e8ve du niveau\u00a03 selon la classification de la norme IFRS.
2.4Estimation de la juste valeur des\u00a0immeubles de\u00a0placement
2.4.1Hypoth\u00e8ses et estimations
En application de la m\u00e9thode pr\u00e9f\u00e9rentielle propos\u00e9e par l\u2019IAS\u00a040, les immeubles sont valoris\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e9termin\u00e9e par des \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants deux fois par an.
Suite \u00e0 une rotation op\u00e9r\u00e9e en 2023, les \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants mandat\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 sont BNP Paribas Real Estate Valuation, en charge de la valorisation des immeubles Europlaza, Rives de Bercy et Arcs de Seine\u00a0; Cushman & Wakefield Valuation pour Hanami.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers requiert de la part de la Direction et de son expert en \u00e9valuation l\u2019utilisation d\u2019estimations et d\u2019hypoth\u00e8ses susceptibles d\u2019impacter certains \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif et de passif et les montants des produits et des charges qui figurent dans ces \u00e9tats financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et son \u00e9valuateur sont amen\u00e9s \u00e0 revoir ces estimations et appr\u00e9ciations de mani\u00e8re constante sur la base de l\u2019exp\u00e9rience pass\u00e9e et des autres facteurs jug\u00e9s pertinents au regard des conditions \u00e9conomiques. En fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes, les montants qui figureront dans les futurs \u00e9tats financiers pourraient diff\u00e9rer de ces estimations actuelles.
Les travaux de valorisation des \u00e9valuateurs refl\u00e8tent leur meilleure estimation \u00e0 la date du 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, en fondant leurs hypoth\u00e8ses au regard des \u00e9l\u00e9ments r\u00e9cemment observ\u00e9s sur le march\u00e9 et des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation commun\u00e9ment accept\u00e9es par la profession. Ces \u00e9valuations n\u2019ont pas vocation \u00e0 anticiper toute forme d\u2019\u00e9volution du march\u00e9.
La Direction estime que les justes valeurs d\u00e9termin\u00e9es par les experts refl\u00e8tent raisonnablement la juste valeur du patrimoine. Ces justes valeurs sont \u00e0 lire en lien avec les sensibilit\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es dans la note\u00a03 ci-dessous.
Les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation appliqu\u00e9es, d\u00e9crites dans les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, restent\u00a0inchang\u00e9es.
2.4.2Description des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation\u00a0retenues
Les \u00e9valuateurs ont proc\u00e9d\u00e9 au calcul de la juste valeur des actifs immobiliers selon les normes professionnelles nationales de la Charte de l\u2019expertise en \u00e9valuation immobili\u00e8re.
Dans un premier temps, la valeur locative a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9e. Dans un second temps, les m\u00e9thodes Discounted Cash Flow (DCF) et/ou par capitalisation sont utilis\u00e9es pour d\u00e9finir la valeur de march\u00e9 de\u00a0immeubles.
Valeur locative de march\u00e9 estim\u00e9e
La valeur locative de march\u00e9 correspond au montant pour lequel un bien pourrait \u00eatre raisonnablement lou\u00e9 au moment de l\u2019expertise. Elle s\u2019analyse comme la contrepartie financi\u00e8re annuelle de l\u2019usage d\u2019un bien immobilier dans le cadre d\u2019un contrat de bail. La valeur locative de march\u00e9 correspond donc au montant qui pourrait \u00eatre obtenu de la part d\u2019un locataire pour qu\u2019il puisse disposer de l\u2019usage d\u2019un bien dans le cadre d\u2019un bail nouveau, aux conditions usuelles d\u2019occupation pour la cat\u00e9gorie d\u2019immeuble concern\u00e9e. La valeur locative s\u2019\u00e9tablit le plus souvent par comparaison avec des r\u00e9f\u00e9rences de transaction sur des biens comparables en termes de localisation, d\u2019usage, de consistance et d\u2019\u00e9tat d\u2019entretien. Cette valeur locative est soumise \u00e0 un taux de r\u00e9version afin de prendre en compte les particularit\u00e9s des biens immobiliers.
Valeur de march\u00e9
Afin d\u2019estimer la valeur de march\u00e9, les experts utilisent les m\u00e9thodes suivantes\u00a0:
\u2022Cushman Wakefield Valuation\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur retenue est la valeur du DCF\u00a0;
\u2022BNP Paribas Real Estate Valuation France\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur de march\u00e9 retenue correspond \u00e0 la moyenne des deux m\u00e9thodes.
M\u00e9thode DCF
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 actualiser les flux financiers annuels g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019actif, y compris la revente suppos\u00e9e au terme d\u2019une dur\u00e9e de d\u00e9tention d\u00e9finie. Les flux financiers sont entendus comme le montant de tous les revenus de l\u2019actif, nets des d\u00e9penses non refacturables aux locataires.
M\u00e9thode par capitalisation
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 capitaliser le revenu annuel d\u2019un bien avec un taux d\u00e9fini par analogie au march\u00e9. Le taux utilis\u00e9 refl\u00e8te la qualit\u00e9 des covenants ainsi que les risques \u00e0 long terme rattach\u00e9s au bien immobilier.
La valeur brute est diminu\u00e9e d\u2019une d\u00e9cote afin de tenir compte des frais de cession et des droits d\u2019enregistrement. Les droits et frais de cession retenus sont estim\u00e9s au taux de 8\u00a0%.
2.4.3Classification de la juste valeur selon la norme IFRS\u00a013
Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation.
La norme IFRS\u00a013 pr\u00e9voit une hi\u00e9rarchisation des justes valeurs classant selon trois niveaux d\u2019importance les donn\u00e9es ayant servi de base \u00e0 l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs concern\u00e9s.
Les trois niveaux sont les suivants\u00a0:
Niveau 1\u00a0: la juste valeur correspond \u00e0 des prix non ajust\u00e9s cot\u00e9s sur des march\u00e9s actifs pour des actifs ou passifs identiques\u00a0;
Niveau 2\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es observables, soit directement, soit indirectement\u00a0;
Niveau 3\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es non observables directement.
Le niveau de juste valeur des immeubles de placement d\u00e9fini selon l\u2019IFRS\u00a013 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a05.1.
2.4Estimation de la juste valeur des\u00a0immeubles de\u00a0placement
2.4.1Hypoth\u00e8ses et estimations
En application de la m\u00e9thode pr\u00e9f\u00e9rentielle propos\u00e9e par l\u2019IAS\u00a040, les immeubles sont valoris\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e9termin\u00e9e par des \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants deux fois par an.
Suite \u00e0 une rotation op\u00e9r\u00e9e en 2023, les \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants mandat\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 sont BNP Paribas Real Estate Valuation, en charge de la valorisation des immeubles Europlaza, Rives de Bercy et Arcs de Seine\u00a0; Cushman & Wakefield Valuation pour Hanami.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers requiert de la part de la Direction et de son expert en \u00e9valuation l\u2019utilisation d\u2019estimations et d\u2019hypoth\u00e8ses susceptibles d\u2019impacter certains \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif et de passif et les montants des produits et des charges qui figurent dans ces \u00e9tats financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et son \u00e9valuateur sont amen\u00e9s \u00e0 revoir ces estimations et appr\u00e9ciations de mani\u00e8re constante sur la base de l\u2019exp\u00e9rience pass\u00e9e et des autres facteurs jug\u00e9s pertinents au regard des conditions \u00e9conomiques. En fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes, les montants qui figureront dans les futurs \u00e9tats financiers pourraient diff\u00e9rer de ces estimations actuelles.
Les travaux de valorisation des \u00e9valuateurs refl\u00e8tent leur meilleure estimation \u00e0 la date du 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, en fondant leurs hypoth\u00e8ses au regard des \u00e9l\u00e9ments r\u00e9cemment observ\u00e9s sur le march\u00e9 et des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation commun\u00e9ment accept\u00e9es par la profession. Ces \u00e9valuations n\u2019ont pas vocation \u00e0 anticiper toute forme d\u2019\u00e9volution du march\u00e9.
La Direction estime que les justes valeurs d\u00e9termin\u00e9es par les experts refl\u00e8tent raisonnablement la juste valeur du patrimoine. Ces justes valeurs sont \u00e0 lire en lien avec les sensibilit\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es dans la note\u00a03 ci-dessous.
Les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation appliqu\u00e9es, d\u00e9crites dans les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, restent\u00a0inchang\u00e9es.
2.4.2Description des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation\u00a0retenues
Les \u00e9valuateurs ont proc\u00e9d\u00e9 au calcul de la juste valeur des actifs immobiliers selon les normes professionnelles nationales de la Charte de l\u2019expertise en \u00e9valuation immobili\u00e8re.
Dans un premier temps, la valeur locative a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9e. Dans un second temps, les m\u00e9thodes Discounted Cash Flow (DCF) et/ou par capitalisation sont utilis\u00e9es pour d\u00e9finir la valeur de march\u00e9 de\u00a0immeubles.
Valeur locative de march\u00e9 estim\u00e9e
La valeur locative de march\u00e9 correspond au montant pour lequel un bien pourrait \u00eatre raisonnablement lou\u00e9 au moment de l\u2019expertise. Elle s\u2019analyse comme la contrepartie financi\u00e8re annuelle de l\u2019usage d\u2019un bien immobilier dans le cadre d\u2019un contrat de bail. La valeur locative de march\u00e9 correspond donc au montant qui pourrait \u00eatre obtenu de la part d\u2019un locataire pour qu\u2019il puisse disposer de l\u2019usage d\u2019un bien dans le cadre d\u2019un bail nouveau, aux conditions usuelles d\u2019occupation pour la cat\u00e9gorie d\u2019immeuble concern\u00e9e. La valeur locative s\u2019\u00e9tablit le plus souvent par comparaison avec des r\u00e9f\u00e9rences de transaction sur des biens comparables en termes de localisation, d\u2019usage, de consistance et d\u2019\u00e9tat d\u2019entretien. Cette valeur locative est soumise \u00e0 un taux de r\u00e9version afin de prendre en compte les particularit\u00e9s des biens immobiliers.
Valeur de march\u00e9
Afin d\u2019estimer la valeur de march\u00e9, les experts utilisent les m\u00e9thodes suivantes\u00a0:
\u2022Cushman Wakefield Valuation\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur retenue est la valeur du DCF\u00a0;
\u2022BNP Paribas Real Estate Valuation France\u00a0: DCF et capitalisation du revenu. La valeur de march\u00e9 retenue correspond \u00e0 la moyenne des deux m\u00e9thodes.
M\u00e9thode DCF
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 actualiser les flux financiers annuels g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019actif, y compris la revente suppos\u00e9e au terme d\u2019une dur\u00e9e de d\u00e9tention d\u00e9finie. Les flux financiers sont entendus comme le montant de tous les revenus de l\u2019actif, nets des d\u00e9penses non refacturables aux locataires.
M\u00e9thode par capitalisation
Cette m\u00e9thode consiste \u00e0 capitaliser le revenu annuel d\u2019un bien avec un taux d\u00e9fini par analogie au march\u00e9. Le taux utilis\u00e9 refl\u00e8te la qualit\u00e9 des covenants ainsi que les risques \u00e0 long terme rattach\u00e9s au bien immobilier.
La valeur brute est diminu\u00e9e d\u2019une d\u00e9cote afin de tenir compte des frais de cession et des droits d\u2019enregistrement. Les droits et frais de cession retenus sont estim\u00e9s au taux de 8\u00a0%.
2.4.3Classification de la juste valeur selon la norme IFRS\u00a013
Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation.
La norme IFRS\u00a013 pr\u00e9voit une hi\u00e9rarchisation des justes valeurs classant selon trois niveaux d\u2019importance les donn\u00e9es ayant servi de base \u00e0 l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs concern\u00e9s.
Les trois niveaux sont les suivants\u00a0:
Niveau 1\u00a0: la juste valeur correspond \u00e0 des prix non ajust\u00e9s cot\u00e9s sur des march\u00e9s actifs pour des actifs ou passifs identiques\u00a0;
Niveau 2\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es observables, soit directement, soit indirectement\u00a0;
Niveau 3\u00a0: la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base de donn\u00e9es non observables directement.
Le niveau de juste valeur des immeubles de placement d\u00e9fini selon l\u2019IFRS\u00a013 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note\u00a05.1.
5.1Immeubles de placement
La variation de la valeur comptable des immeubles de placement se pr\u00e9sente comme suit par immeuble\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Rives de Bercy | \n\n Europlaza | \n\n Arcs de Seine | \n\n Campus Hanami | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n 31/12/2024 | \n\n 107\u202f000 | \n\n 320\u202f200 | \n\n 353\u202f400 | \n\n 96\u202f150 | \n\n 876\u202f750 | \n
| \n Augmentations | \n\n 4\u202f245 | \n\n 3\u202f075 | \n\n (8) | \n\n 81 | \n\n 7\u202f393 | \n
| \n Indemnit\u00e9 per\u00e7ue | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Diminutions | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Variation de la juste valeur | \n\n 2\u202f213 | \n\n 2\u202f205 | \n\n 87 | \n\n (25\u202f268) | \n\n (20\u202f762) | \n
| \n Autres variations (1) | \n\n 942 | \n\n 820 | \n\n 20 | \n\n 68 | \n\n 1\u202f850 | \n
| \n Cessions | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 0 | \n
| \n 31/12/2025 | \n\n 114\u202f400 | \n\n 326\u202f300 | \n\n 353\u202f500 | \n\n 71\u202f030 | \n\n 865\u202f230 | \n
| \n (1)\u00c9talement des franchises \u00e0 compter du 1er janvier 2024. | \n
\\Principales hypoth\u00e8ses de d\u00e9termination de la juste valeur
L\u2019estimation de la juste valeur retenue par les \u00e9valuateurs au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 est indiqu\u00e9e ci-dessous \u00e0 partir des informations suivantes\u00a0:
| \n Actifs | \n\n Valeur d'expertise au 31/12/2025 (hors droits) | \n\n Surface locative brute (1) au 31/12/2025 (hors droits) | \n\n Loyer facial annuel HT (2) | \n|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n en milliers d'euros | \n\n % | \n\n m\u00b2 | \n\n % | \n\n en milliers d'euros | \n\n % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 326\u202f300 | \n\n 37\u00a0% | \n\n 52\u202f656 | \n\n 31\u00a0% | \n\n 27\u202f310 | \n\n 37\u00a0% | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 353\u202f500 | \n\n 40\u00a0% | \n\n 48\u202f041 | \n\n 28\u00a0% | \n\n 25\u202f866 | \n\n 35\u00a0% | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 114\u202f400 | \n\n 12\u00a0% | \n\n 34\u202f466 | \n\n 20\u00a0% | \n\n 10\u202f124 | \n\n 14\u00a0% | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 71\u202f030 | \n\n 11\u00a0% | \n\n 34\u202f178 | \n\n 20\u00a0% | \n\n 10\u202f678 | \n\n 14\u00a0% | \n
| \n Total | \n\n 865\u202f230 | \n\n 100\u00a0% | \n\n 169\u202f340 | \n\n 100\u00a0% | \n\n 73\u202f979 | \n\n 100\u00a0% | \n
| \n (1)La surface locative brute comprend la surface des bureaux et archives et les quotes-parts de parties communes. | \n||||||
| \n (2)Le loyer facial annuel inclut le loyer actuel quittanc\u00e9 aux locataires concernant les surfaces occup\u00e9es au 31 d\u00e9cembre 2025 et le loyer de march\u00e9, tel qu\u2019estim\u00e9 par les \u00e9valuateurs, concernant les locaux vacants. | \n
Compte tenu de la nature du march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais et du peu de donn\u00e9es publiques disponibles, la juste valeur du patrimoine immobilier rel\u00e8ve du niveau\u00a03 selon la classification de la norme IFRS.
5.8Juste valeur des actifs financiers
La juste valeur des actifs financiers au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 est pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessous\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n Niveau de | \n||
|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n\n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n||
| \n Contrat \u00ab Cap\u00a0\u00bb (1) | \n\n 5\u202f348 | \n\n 5\u202f348 | \n\n 14\u202f757 | \n\n 14\u202f757 | \n\n Niveau 2 | \n
| \n Actions de pr\u00e9f\u00e9rence SAS KENNEDY | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n\n \n | \n
| \n Total actifs financiers \u00e0 la juste valeur | \n\n 9\u202f259 | \n\n 9\u202f259 | \n\n 18\u202f668 | \n\n 18\u202f668 | \n\n \n | \n
| \n (1)Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s. | \n|||||
| \n (2)Classification selon la norme IFRS 13 (cf. note 2.4.1). | \n
Les caract\u00e9ristiques des contrats de CAP sont d\u00e9crites en note 3.
5.13Juste valeur des passifs financiers
La juste valeur des passifs financiers au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 est pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessous\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n Niveau de | \n||
|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n\n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n||
| \n Emprunt (1) | \n\n 595\u202f019 | \n\n 614\u202f818 | \n\n 597\u202f402 | \n\n 619\u202f215 | \n\n Niveau 2 | \n
| \n Total passifs financiers | \n\n 595\u202f019 | \n\n 614\u202f818 | \n\n 597\u202f402 | \n\n 619\u202f215 | \n\n \n | \n
| \n (1)Hors int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus. | \n|||||
| \n (2)Classification selon la norme IFRS 13 (cf note 2.4), hors int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus. | \n
Les caract\u00e9ristiques des passifs non courants sont d\u00e9crites en notes 4.7.
Il n\u2019y a pas d\u2019\u00e9cart entre la valeur nette comptable et la juste valeur pour les passifs financiers autres que ceux mentionn\u00e9s ci-dessus.
2.4.1Hypoth\u00e8ses et estimations
En application de la m\u00e9thode pr\u00e9f\u00e9rentielle propos\u00e9e par l\u2019IAS\u00a040, les immeubles sont valoris\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e9termin\u00e9e par des \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants deux fois par an.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers requiert de la part de la Direction et de son expert en \u00e9valuation l\u2019utilisation d\u2019estimations et d\u2019hypoth\u00e8ses susceptibles d\u2019impacter certains \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif et de passif et les montants des produits et des charges qui figurent dans ces \u00e9tats financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et son \u00e9valuateur sont amen\u00e9s \u00e0 revoir ces estimations et appr\u00e9ciations de mani\u00e8re constante sur la base de l\u2019exp\u00e9rience pass\u00e9e et des autres facteurs jug\u00e9s pertinents au regard des conditions \u00e9conomiques. En fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes, les montants qui figureront dans les futurs \u00e9tats financiers pourraient diff\u00e9rer de ces estimations actuelles.
Les travaux de valorisation des \u00e9valuateurs refl\u00e8tent leur meilleure estimation \u00e0 la date du 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, en fondant leurs hypoth\u00e8ses au regard des \u00e9l\u00e9ments r\u00e9cemment observ\u00e9s sur le march\u00e9 et des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation commun\u00e9ment accept\u00e9es par la profession. Ces \u00e9valuations n\u2019ont pas vocation \u00e0 anticiper toute forme d\u2019\u00e9volution du march\u00e9.
La Direction estime que les justes valeurs d\u00e9termin\u00e9es par les experts refl\u00e8tent raisonnablement la juste valeur du patrimoine. Ces justes valeurs sont \u00e0 lire en lien avec les sensibilit\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es dans la note\u00a03 ci-dessous.
Les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation appliqu\u00e9es, d\u00e9crites dans les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025, restent\u00a0inchang\u00e9es.
Pour l\u2019\u00e9tablissement des comptes consolid\u00e9s, le Groupe utilise des estimations et formule des jugements, qui sont r\u00e9guli\u00e8rement mis \u00e0 jour et sont fond\u00e9s sur des informations historiques et sur d\u2019autres facteurs, notamment des anticipations d\u2019\u00e9v\u00e9nements futurs jug\u00e9s raisonnables au vu des circonstances.
Les estimations risquant d\u2019entra\u00eener un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la p\u00e9riode suivante concernent essentiellement la d\u00e9termination de la juste valeur du patrimoine immobilier et l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des\u00a0instruments financiers. La juste valeur du patrimoine est d\u00e9termin\u00e9e notamment en se basant sur l\u2019\u00e9valuation du patrimoine effectu\u00e9e par un \u00e9valuateur ind\u00e9pendant selon la m\u00e9thodologie d\u00e9crite en note\u00a02.4.
Compte tenu du caract\u00e8re estimatif inh\u00e9rent \u00e0 ces \u00e9valuations, il est possible que le r\u00e9sultat de cession de certains immeubles diff\u00e8re significativement de l\u2019\u00e9valuation effectu\u00e9e, m\u00eame en cas de cession dans les quelques mois suivant l\u2019arr\u00eat\u00e9 comptable.
Dans ce contexte, les \u00e9valuations du patrimoine du Groupe, effectu\u00e9es par les \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants, pourraient varier significativement selon l\u2019\u00e9volution :
\u2022du taux de rendement de sortie ;
\u2022du taux de capitalisation des revenus\u00a0;
\u2022du taux d\u2019actualisation\u00a0; et
\u2022de la Valeur Locative de March\u00e9 (VLM).
Les diff\u00e9rents indicateurs ci-dessus sont d\u00e9finis dans le Glossaire.
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution du taux de rendement de sortie au 31/12/2025 (DCF) \u00a0(1) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Taux de rendement de sortie | \n\n 0,50 % | \n\n 0,25 % | \n\n 0,00 % | \n\n (0,25) % | \n\n (0,50) % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 6,35 % | \n\n 319 | \n\n 322 | \n\n 326 | \n\n 331 | \n\n 335 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 5,75 % | \n\n 345 | \n\n 349 | \n\n 354 | \n\n 359 | \n\n 364 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 6,85 % | \n\n 112 | \n\n 113 | \n\n 114 | \n\n 116 | \n\n 117 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 8,00 % | \n\n 69 | \n\n 70 | \n\n 71 | \n\n 72 | \n\n 74 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 844 | \n\n 854 | \n\n 865 | \n\n 877 | \n\n 891 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n (2,5) % | \n\n (1,3) % | \n\n - | \n\n 1,4 % | \n\n 2,9 % | \n
| \n Sources\u00a0: BNP Real Estate et Cushman & Wakefield. (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution du taux d'actualisation des revenus au 31/12/2025 (DCF) (1) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Taux d'actualisation des revenus | \n\n 0,50 % | \n\n 0,25 % | \n\n 0,00 % | \n\n (0,25) % | \n\n (0,50) % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 7,00 % | \n\n 320 | \n\n 323 | \n\n 326 | \n\n 330 | \n\n 333 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 5,90 % | \n\n 347 | \n\n 350 | \n\n 354 | \n\n 357 | \n\n 359 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 7,00 % | \n\n 112 | \n\n 113 | \n\n 114 | \n\n 116 | \n\n 117 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 9,50 % | \n\n 68 | \n\n 70 | \n\n 71 | \n\n 72 | \n\n 74 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 848 | \n\n 856 | \n\n 865 | \n\n 874 | \n\n 882 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n (2,0) % | \n\n (1,0) % | \n\n - | \n\n 1,0 % | \n\n 1,9 % | \n
| \n Sources\u00a0: BNP Real Estate et Cushman & Wakefield. (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution du taux de capitalisation au 31/12/2025 (Capitalisation) (1) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Taux de capitalisation | \n\n 0,50 % | \n\n 0,25 % | \n\n 0,00 % | \n\n (0,25) % | \n\n (0,50) % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 6,10 % - 6,25 % | \n\n 313 | \n\n 319 | \n\n 326 | \n\n 334 | \n\n 342 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 5,50 % - 5,75 % | \n\n 338 | \n\n 345 | \n\n 354 | \n\n 362 | \n\n 372 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 6,50 % - 6,75 % | \n\n 110 | \n\n 112 | \n\n 114 | \n\n 117 | \n\n 120 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n n/a | \n\n 71 | \n\n 71 | \n\n 71 | \n\n 71 | \n\n 71 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 832 | \n\n 848 | \n\n 865 | \n\n 884 | \n\n 905 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n 4,7 % | \n\n 6,7 % | \n\n 8,9 % | \n\n 11,3 % | \n\n 13,9 % | \n
| \n Sources\u00a0: BNP Real Estate. (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution de la valeur locative de march\u00e9 au 31/12/2024 (Capitalisation & DCF)\u00a0(1) (2)\u00a0(3) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur locative de march\u00e9 | \n\n -20 \u20ac/m\u00b2 | \n\n -10 \u20ac/m\u00b2 | \n\n - | \n\n 10 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 20 \u20ac/m\u00b2 | \n|
| \n Europlaza | \n\n 470 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 317 | \n\n 322 | \n\n 326 | \n\n 331 | \n\n 335 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 500 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 343 | \n\n 348 | \n\n 354 | \n\n 359 | \n\n 364 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 290 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 109 | \n\n 112 | \n\n 114 | \n\n 117 | \n\n 120 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 250 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 66 | \n\n 69 | \n\n 71 | \n\n 73 | \n\n 76 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 836 | \n\n 850 | \n\n 865 | \n\n 880 | \n\n 894 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n (3,4) % | \n\n (1,7) % | \n\n - | \n\n 1,7 % | \n\n 3,4 % | \n
| \n (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n||||||
| \n (2)M\u00e9thode de valorisation par capitalisation. | \n||||||
| \n (3)Sources\u00a0: BNP Real Estate et Cushman & Wakefield. | \n
Dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation du portefeuille de Vitura, il convient de pr\u00e9ciser que la valorisation des immeubles Europlaza, Arcs de Seine et Rives de Bercy faite par la BNP Real Estate repr\u00e9sente la moyenne des deux m\u00e9thodes\u00a0: la capitalisation et le DCF . A l\u2019inverse, l\u2019immeuble Hanami, dont la valorisation est faite par Cushman & Wakefield utilise uniquement la m\u00e9thode DCF.
Ces donn\u00e9es \u00e9tant li\u00e9es au march\u00e9, elles peuvent varier significativement dans le contexte actuel. Ainsi, elles peuvent avoir un impact significatif sur l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur du patrimoine immobilier, aussi bien \u00e0 la hausse qu\u2019\u00e0 la baisse.
Concernant les instruments de couverture, analys\u00e9s dans la note ci dessous, une variation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat entra\u00eenerait les valorisations\u00a0suivantes\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Instrument de couverture | \n||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Nominal | \n\n Banque | \n\n Taux couvert | \n\n Taux fixe | \n\n Date de commencement | \n\n Date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance finale | \n\n - 1 % | \n\n - 0,5 % | \n\n \u00c9valuation | \n\n + 0,5 % | \n\n + 1 % | \n|
| \n Cap | \n\n 380\u202f750 | \n\n Natixis | \n\n Euribor 3 mois | \n\n 0,00\u00a0% - 0,75\u00a0% | \n\n 15/10/2024 | \n\n 15/07/2026 | \n\n 3\u202f238 | \n\n 4\u202f166 | \n\n 5\u202f104 | \n\n 6\u202f037 | \n\n 6\u202f964 | \n
| \n Cap | \n\n 123\u202f000 | \n\n Natixis | \n\n Euribor 3 mois | \n\n 1,25 % | \n\n 15/10/2025 | \n\n 15/01/2026 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n
| \n Total | \n\n 630\u202f474 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 3\u202f482 | \n\n 4\u202f410 | \n\n 5\u202f348 | \n\n 6\u202f281 | \n\n 7\u202f207 | \n
4.8Risque climatique
S\u2019engager pour le climat est un des quatre axes de la strat\u00e9gie de Vitura en mati\u00e8re de Responsabilit\u00e9 Soci\u00e9tale de l\u2019Entreprise (RSE).
Son plan d\u2019att\u00e9nuation et d\u2019adaptation au changement climatique repose sur trois objectifs principaux\u00a0:
\u2022diminuer les \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre du patrimoine de -\u00a054\u00a0% en 2030 par rapport \u00e0 2013\u00a0;
\u2022viser la neutralit\u00e9 carbone en 2050\u00a0notamment\u00a0au travers de chantiers bas carbone\u00a0;
\u2022rendre ses actifs immobiliers r\u00e9silients au changement climatique et engager ses parties prenantes cl\u00e9s dans sa d\u00e9marche.
Les principaux engagements pris par le Groupe ont \u00e9t\u00e9 appr\u00e9hend\u00e9s dans les \u00e9tats financiers. Ces \u00e9l\u00e9ments ne sauraient \u00eatre chiffr\u00e9s avec une parfaite exactitude, ces derniers \u00e9tant difficiles \u00e0 dissocier des autres facteurs ayant influ\u00e9 sur les \u00e9volutions de la p\u00e9riode.
L\u2019impact dans les comptes se refl\u00e8te au travers\u00a0:
\u2022de d\u00e9penses d\u2019investissements dans les actifs immobiliers afin d\u2019am\u00e9liorer la performance \u00e9nerg\u00e9tique des immeubles\u00a0;
\u2022de modalit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs du Groupe\u00a0;
\u2022de la d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles de placement selon IAS 40 des enjeux climatiques.
2.5Instruments financiers - classification et \u00e9valuation des\u00a0actifs et passifs financiers
La comptabilisation et l\u2019\u00e9valuation des actifs et des passifs financiers sont d\u00e9finies par la norme IFRS 9. Lorsque Vitura n\u2019exerce aucune influence sur une entreprise, Vitura applique la norme IFRS 9 pour l\u2019enregistrement et l\u2019\u00e9valuation des instruments de capitaux propres (notamment les actions ordinaires sans droit de remboursement) et des instruments de dettes associ\u00e9s. Les instruments de capitaux propres sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste valeur soit par le biais du r\u00e9sultat net soit par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du\u00a0r\u00e9sultat global. Pour les investissements en instruments de dettes, en fonction du mod\u00e8le de gestion (\u00ab\u00a0business model\u00a0\u00bb) et des caract\u00e9ristiques des flux de tr\u00e9sorerie contractuels (crit\u00e8re du \u00ab\u00a0solely payments of principal and interest\u00a0\u00bb/SPPI ou du \u00ab\u00a0pr\u00eat basique\u00a0\u00bb), le groupe valorise les titres au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le r\u00e9sultat ou par les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global.
2.5.1Actions de pr\u00e9f\u00e9rence
Pour les actions de pr\u00e9f\u00e9rence d\u00e9tenues dans la SAS Kennedy, Vitura a d\u00e9termin\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait question d\u2019instruments de dette non d\u00e9tenus uniquement pour percevoir les flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent au remboursement du principal et au paiement des int\u00e9r\u00eats. Ainsi, ces actions de pr\u00e9f\u00e9rence sont comptabilis\u00e9es comme des actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat. De part de la nature du projet Kennedy dont la dur\u00e9e minimum probable de r\u00e9alisation est de 4 ans soit \u00e0 horizon fin 2028, ces titres ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9s en actifs financiers non courants.
2.5.2Passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s
Les passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9s apr\u00e8s leur comptabilisation initiale au co\u00fbt amorti sur la base du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif.
2.5.3Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Vitura n\u2019a pas opt\u00e9 pour la comptabilit\u00e9 de couverture. Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont donc \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 comptable et les variations sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat. Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation (cf. note 2.4). Le niveau de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9fini selon IFRS 13 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note 5.13.
2.6Pr\u00eats et cr\u00e9ances
Les pr\u00eats et cr\u00e9ances comprennent l\u2019\u00e9talement, \u00e0 plus d\u2019un an, des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par les biens, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a016. Les\u00a0franchises accord\u00e9es \u00e0 partir du 1\u00a0janvier 2024 sont enregistr\u00e9es en variation de la juste valeur des immeubles de placement sur l'exercice.
2.7Cr\u00e9ances clients
Les cr\u00e9ances clients comprennent les montants \u00e0 recevoir de la part des locataires. Ces cr\u00e9ances sont initialement comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur et \u00e9valu\u00e9es ult\u00e9rieurement \u00e0 leur co\u00fbt amorti selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif, diminu\u00e9 des d\u00e9pr\u00e9ciations.
Les loyers sont g\u00e9n\u00e9ralement quittanc\u00e9s par avance, les cr\u00e9ances clients comprennent des facturations correspondant \u00e0 la p\u00e9riode\u00a0suivante.
De ce fait, le d\u00e9calage entre la date de facturation et la date d\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes consolid\u00e9s est neutralis\u00e9 par la comptabilisation de \u00ab\u00a0produits constat\u00e9s d\u2019avance\u00a0\u00bb correspondant aux loyers quittanc\u00e9s non \u00e9chus (cf.\u00a0note 5.17).
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
2.12Emprunts bancaires
\u00c0 la date de comptabilisation initiale, les emprunts bancaires sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur, diminu\u00e9e des co\u00fbts de transaction directement attribuables \u00e0 l\u2019op\u00e9ration. Par la suite, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt amorti en utilisant la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. La partie long terme des emprunts avec une \u00e9ch\u00e9ance sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture est class\u00e9e en dettes non courantes et la partie court terme avec une \u00e9ch\u00e9ance inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois est class\u00e9e en dettes courantes.
Concernant les instruments de couverture, analys\u00e9s dans la note ci dessous, une variation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat entra\u00eenerait les valorisations\u00a0suivantes\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Instrument de couverture | \n||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Nominal | \n\n Banque | \n\n Taux couvert | \n\n Taux fixe | \n\n Date de commencement | \n\n Date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance finale | \n\n - 1 % | \n\n - 0,5 % | \n\n \u00c9valuation | \n\n + 0,5 % | \n\n + 1 % | \n|
| \n Cap | \n\n 380\u202f750 | \n\n Natixis | \n\n Euribor 3 mois | \n\n 0,00\u00a0% - 0,75\u00a0% | \n\n 15/10/2024 | \n\n 15/07/2026 | \n\n 3\u202f238 | \n\n 4\u202f166 | \n\n 5\u202f104 | \n\n 6\u202f037 | \n\n 6\u202f964 | \n
| \n Cap | \n\n 123\u202f000 | \n\n Natixis | \n\n Euribor 3 mois | \n\n 1,25 % | \n\n 15/10/2025 | \n\n 15/01/2026 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n
| \n Total | \n\n 630\u202f474 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 3\u202f482 | \n\n 4\u202f410 | \n\n 5\u202f348 | \n\n 6\u202f281 | \n\n 7\u202f207 | \n
4.1Risque li\u00e9 au financement
Le Groupe assure un suivi constant des emprunts mis en place pour financer les acquisitions des actifs immobiliers, tels que d\u00e9taill\u00e9 dans le tableau suivant. Les ratios financiers sont d\u00e9taill\u00e9s en 4.7.
| \n Soci\u00e9t\u00e9 membre | \n\n Actifs financ\u00e9s | \n\n Banques partenaires | \n\n Montant en principal initial en \u20ac | \n\n Encours de la dette en \u20ac (1) | \n\n Modalit\u00e9 de remboursement | \n\n Date de contractualisation | \n\n Date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance | \n\n Option de prorogation | \n\n Autres \u00e9l\u00e9ments | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n SAS Prothin | \n\n Europlaza | \n\n Aareal Bank AG, Natixis, Natixis Pfandbriefbank AG | \n\n 525\u202f000\u202f000 | \n\n 506\u202f194\u202f864 | \n\n Remboursement in fine / Amortissement contractuel | \n\n 26-juil.-16 | \n\n 15-juil.-26 | \n\n Pas d'option pr\u00e9vue | \n\n \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de changement de contr\u00f4le de la soci\u00e9t\u00e9 Prothin et/ou de Vitura. \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de non-respect d'un ratio financier. \u2022Aucune indemnit\u00e9 de remboursement anticip\u00e9 en cas de remboursement anticip\u00e9 volontaire ou obligatoire de\u00a0tout\u00a0ou partie de l\u2019encours. | \n
| \n SCI Hanami Rueil | \n\n Hanami | \n\n La Banque Postale, la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale, National Bank of Kuweit | \n\n 94\u202f000\u202f000 | \n\n 89\u202f566\u202f000 | \n\n Remboursement in fine | \n\n 15-d\u00e9c.-16 | \n\n 15-juin-26 | \n\n Droit de prorogation d\u2019une ann\u00e9e, deux fois | \n\n \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de changement de contr\u00f4le de\u00a0la\u00a0soci\u00e9t\u00e9 Hanami Rueil \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de non-respect d'un ratio financier. \u2022Aucune indemnit\u00e9 de remboursement anticip\u00e9 en cas de remboursement anticip\u00e9 volontaire ou obligatoire de\u00a0tout\u00a0ou partie de l\u2019encours. | \n
| \n (1)Comptes courants d\u2019associ\u00e9s exclus. | \n
4.3Risque li\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9volution des loyers du march\u00e9 de l\u2019immobilier de bureaux
Le niveau des loyers et la valorisation des immeubles de bureaux sont fortement influenc\u00e9s par l\u2019offre et la demande de surfaces immobili\u00e8res. Une \u00e9volution d\u00e9favorable de la demande par rapport \u00e0 l\u2019offre serait susceptible d\u2019affecter les r\u00e9sultats, l\u2019activit\u00e9, le patrimoine et la situation financi\u00e8re du Groupe.
4.4Risque li\u00e9 \u00e0 la r\u00e9glementation des\u00a0baux
En mati\u00e8re de l\u00e9gislation relative aux baux commerciaux, certaines dispositions l\u00e9gales peuvent limiter la flexibilit\u00e9 dont disposent les propri\u00e9taires afin d\u2019augmenter les loyers. Est notamment concern\u00e9e la r\u00e9glementation d\u2019ordre public relative \u00e0 la dur\u00e9e des baux et \u00e0 l\u2019indexation des loyers. Le Groupe est expos\u00e9 en cas de changement de la r\u00e9glementation ou de modification de l\u2019indice\u00a0retenu.
4.5Risque de contrepartie
Des politiques sont mises en place pour s\u2019assurer que les contrats delocation sont conclus avec des clients dont l\u2019historique de solvabilit\u00e9 est adapt\u00e9.
En 2025, les cinq principaux locataires repr\u00e9sentent 58\u00a0% des revenus locatifs. Les clients repr\u00e9sentants plus de 10\u00a0% du revenu locatif individuellement sont\u00a0: KPMG Avocats pour 6,5 M\u20ac , Huawei pour 7,8 M\u20ac et Axens pour 6,1\u00a0M\u20ac.
Bien que les actifs du Groupe fassent d\u00e9j\u00e0 ou puissent faire l\u2019objet d\u2019une location multi-utilisateur, les difficult\u00e9s financi\u00e8res d\u2019un de ces locataires, la\u00a0demande de ren\u00e9gociation des baux au moment de leur renouvellement ou le d\u00e9part de l\u2019un de ces locataires seraient susceptibles d\u2019avoir un effet d\u00e9favorable sur la situation financi\u00e8re, les r\u00e9sultats et les perspectives du Groupe.
4.6Risque de liquidit\u00e9
Une gestion prudente du risque de liquidit\u00e9 implique de maintenir un niveau suffisant de liquidit\u00e9s et de valeurs mobili\u00e8res, de disposer de lignes de cr\u00e9dit adapt\u00e9e permettant de lever des fonds et d\u2019\u00eatre en mesure de d\u00e9nouer des positions de march\u00e9. Les emprunts du Groupe ont \u00e9t\u00e9 conclus aupr\u00e8s de groupements d\u2019\u00e9tablissements de cr\u00e9dit de renom. Une\u00a0description des diff\u00e9rentes lignes de cr\u00e9dit se trouve en note 4.7 et 5.11.
Les conventions de cr\u00e9dit des soci\u00e9t\u00e9s Prothin et Hanami pr\u00e9voient un seuil de ratio d\u2019endettement (LTV) de 65\u00a0% correspondant au rapport entre l\u2019encours bancaire et la valeur de march\u00e9 des immeubles, d\u00e9termin\u00e9e sur la base d\u2019expertise mandat\u00e9es par les pr\u00eateurs.
Ces conventions exigent \u00e9galement un ratio de couverture des int\u00e9r\u00eats d\u2019au moins 150\u00a0%. Ce ratio correspond au rapport entre le revenu et les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats sur la p\u00e9riode de r\u00e9f\u00e9rence. Ces ratios de couverture des int\u00e9r\u00eats sont respect\u00e9s \u00e0 la derni\u00e8re date de v\u00e9rification.
Ces covenants sont calcul\u00e9s trimestriellement aux 15 janvier, 15 avril, 15\u00a0juillet et 15 octobre de chaque ann\u00e9e.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, aucun cas de d\u00e9faut n\u2019est constat\u00e9.
\u00c0 noter que :
Prothin
Le refinancement de la dette de Prothin, arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance le 15 juillet 2026, a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9 aupr\u00e8s du pool bancaire actuel et de potentiels nouveaux pr\u00eateurs. Le Groupe est confiant quant \u00e0 l\u2019issue positive de ce refinancement, compte tenu de la qualit\u00e9 des actifs du portefeuille et de leur taux d\u2019occupation (81 % en moyenne).
Hanami
En octobre 2023, le ratio d\u2019endettement d\u2019Hanami a d\u00e9pass\u00e9 le seuil autoris\u00e9 par la convention de cr\u00e9dit. Des accords ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9s avec le pool bancaire en d\u00e9cembre 2024, en janvier 2025 puis en d\u00e9cembre 2025 permettant de proroger la maturit\u00e9 de l\u2019emprunt et de suspendre les effets li\u00e9s au non-respect de ce ratio jusqu\u2019en juin 2026.
Hanami poursuit des n\u00e9gociations avec les banques pr\u00eateuses en vue de restructurer l\u2019emprunt. Une nouvelle prorogation pourrait \u00eatre envisag\u00e9e. Dans le cas contraire, l\u2019entit\u00e9 pourrait ne plus \u00eatre en mesure de r\u00e9gler ses dettes et de r\u00e9aliser ses actifs dans le cadre normal de son activit\u00e9 et \u00eatre amen\u00e9e \u00e0 recourir \u00e0 une proc\u00e9dure collective. Vitura ne supportera pas les cons\u00e9quences\u00a0d\u2019une \u00e9ventuelle proc\u00e9dure collective en raison de la cession des 0,54\u00a0% du capital de la SCI Hanami en juin 2025.
Vitura
Vitura a par ailleurs conclu les 4 janvier 2024 et 14 f\u00e9vrier 2024 des contrats de pr\u00eat d\u2019actionnaires pour un montant total de 30 M\u20ac avec les soci\u00e9t\u00e9s NW CGR 1 S.\u00e0.r.l, NW CGR 2 S.\u00e0.r.l, NW CGR 3 S.\u00e0.r.l, destin\u00e9s \u00e0 couvrir les besoins de financement \u00e0 court terme de la Soci\u00e9t\u00e9 et des entit\u00e9s du Groupe. Ces pr\u00eats d\u2019actionnaires ont \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9s jusqu\u2019au 31 juillet 2027 (cf paragraphe 5.30 Ev\u00e8nements post\u00e9rieurs \u00e0 la cl\u00f4ture) afin d\u2019assurer la couverture des besoins de tr\u00e9sorerie n\u00e9cessaires du Groupe.
Compte tenu des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9crits ci-avant, le Conseil d\u2019administration a arr\u00eat\u00e9 les comptes consolid\u00e9s du Groupe selon le principe de continuit\u00e9 d\u2019exploitation.
4.7Risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat
Le groupe Vitura est expos\u00e9 au risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat dans le cadre des financements contract\u00e9s par ses filiales.
Le refinancement de l\u2019emprunt relatif aux actifs d\u00e9tenus par Prothin a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 en 2021. L\u2019emprunt, initialement souscrit en\u00a02012 et prolong\u00e9 en 2016 pour un montant de 525 millions d\u2019euros, est depuis novembre 2021 index\u00e9 sur un taux variable (Euribor 3 mois avec un taux plancher \u00ab\u00a0floor\u00a0\u00bb \u00e0 0\u00a0%) auquel s\u2019ajoute\u00a0:
\u2022une marge de 1,65\u00a0% lorsque les conditions suivantes sont satisfaites\u00a0:
\u2022taux d\u2019occupation sup\u00e9rieur \u00e0 70\u00a0%,
\u2022LTV inf\u00e9rieur \u00e0 55\u00a0%,
\u2022dur\u00e9e moyenne r\u00e9siduelle des baux sup\u00e9rieure \u00e0 trois ans ;
\u2022une marge port\u00e9e \u00e0 2,25\u00a0% lorsqu\u2019une de ces conditions n\u2019est pas remplie.
\u00c0 la suite de l\u2019acquisition de la SCI Hanami Rueil, le Groupe Vitura a conclu le 15 d\u00e9cembre 2016 une convention de cr\u00e9dit d\u2019un montant de 100 millions d'euros. Cette dette a \u00e9t\u00e9 refinanc\u00e9e le 14 juin 2022 pour un montant de 94\u00a0millions d'euros puis prorog\u00e9e par avenant en d\u00e9cembre 2025. Cette dette est soumise \u00e0 un taux variable (Euribor 3 mois avec un taux plancher \u00ab floor\u00a0\u00bb \u00e0 0\u00a0%) compl\u00e9t\u00e9 par une marge \u00e0 1,95\u00a0%.
Les caract\u00e9ristiques des instruments de couverture de taux sont d\u00e9crites en note 3.
5.6Variation de la d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers
Aucune dotation pour d\u00e9pr\u00e9ciation sur les cr\u00e9ances clients n\u2019 a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e sur l\u2019exercice.
5.7\u00c9tat des \u00e9ch\u00e9ances des cr\u00e9ances
\\\u00c9ch\u00e9ances des cr\u00e9ances au 31 d\u00e9cembre 2025
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant net | \n\n Montant | \n\n Montant | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances \u00e9chues depuis | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n 31/12/2025 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n|
| \n Cr\u00e9ances non courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Pr\u00eats et cr\u00e9ances \u00e0 plus d'un an | \n\n 6\u202f270 | \n\n 6\u202f270 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances non courantes | \n\n 6\u202f270 | \n\n 6\u202f270 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Cr\u00e9ances courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Cr\u00e9ances clients (1) | \n\n 13\u202f899 | \n\n 12\u202f315 | \n\n 1\u202f584 | \n\n 1\u202f105 | \n\n 53 | \n\n 427 | \n
| \n Autres cr\u00e9ances d'exploitation | \n\n 9\u202f636 | \n\n 9\u202f636 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Charges constat\u00e9es d'avance | \n\n 321 | \n\n 321 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances courantes | \n\n 23\u202f856 | \n\n 22\u202f272 | \n\n 1\u202f584 | \n\n 1\u202f105 | \n\n 53 | \n\n 427 | \n
| \n Total des cr\u00e9ances | \n\n 30\u202f126 | \n\n 28\u202f542 | \n\n 1\u202f584 | \n\n 1\u202f105 | \n\n 53 | \n\n 427 | \n
| \n (1)Le montant des cr\u00e9ances clients donn\u00e9es en garantie des emprunts et d\u00e9crit en note 5.26 s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 13 899 milliers d'euros au 31 d\u00e9cembre 2025. | \n
\\\u00c9ch\u00e9ances des cr\u00e9ances au 31 d\u00e9cembre 2024
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant net | \n\n Montant des cr\u00e9ances non \u00e9chues net de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n\n Montant | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances \u00e9chues depuis | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n 31/12/2024 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n|
| \n Cr\u00e9ances non courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Pr\u00eats et cr\u00e9ances \u00e0 plus d'un an | \n\n 12\u202f357 | \n\n 12\u202f357 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances | \n\n 12\u202f357 | \n\n 12\u202f357 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Cr\u00e9ances courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Cr\u00e9ances clients (1) | \n\n 12\u202f153 | \n\n 12\u202f038 | \n\n 115 | \n\n 68 | \n\n 92 | \n\n (45) | \n
| \n Autres cr\u00e9ances d'exploitation | \n\n 6\u202f674 | \n\n 6\u202f674 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Charges constat\u00e9es d'avance | \n\n 379 | \n\n 379 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances courantes | \n\n 19\u202f206 | \n\n 19\u202f091 | \n\n 115 | \n\n 68 | \n\n 92 | \n\n (45) | \n
| \n Total des cr\u00e9ances | \n\n 31\u202f563 | \n\n 31\u202f448 | \n\n 115 | \n\n 68 | \n\n 92 | \n\n (45) | \n
| \n (1)Le montant des cr\u00e9ances clients donn\u00e9es en garantie des emprunts s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 12 153 milliers d'euros au 31/12/2024. | \n
5.8Juste valeur des actifs financiers
La juste valeur des actifs financiers au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 est pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessous\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n Niveau de | \n||
|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n\n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n||
| \n Contrat \u00ab Cap\u00a0\u00bb (1) | \n\n 5\u202f348 | \n\n 5\u202f348 | \n\n 14\u202f757 | \n\n 14\u202f757 | \n\n Niveau 2 | \n
| \n Actions de pr\u00e9f\u00e9rence SAS KENNEDY | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n\n \n | \n
| \n Total actifs financiers \u00e0 la juste valeur | \n\n 9\u202f259 | \n\n 9\u202f259 | \n\n 18\u202f668 | \n\n 18\u202f668 | \n\n \n | \n
| \n (1)Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s. | \n|||||
| \n (2)Classification selon la norme IFRS 13 (cf. note 2.4.1). | \n
Les caract\u00e9ristiques des contrats de CAP sont d\u00e9crites en note 3.
5.9Actifs et passifs financiers
Le tableau synth\u00e9tique des actifs et passifs financiers se pr\u00e9sente comme suit\u00a0:
| \n Tableau synth\u00e9tique des actifs et passifs financiers En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n Actifs financiers \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat (part courante et non courante) | \n\n 9\u202f259 | \n\n 18\u202f668 | \n
| \n Placements d\u00e9tenus jusqu'\u00e0 leur \u00e9ch\u00e9ance | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Pr\u00eats et cr\u00e9ances | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | \n\n 16\u202f297 | \n\n 13\u202f488 | \n
| \n Total actifs financiers | \n\n 25\u202f556 | \n\n 32\u202f156 | \n
| \n Passifs financiers \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Passifs financiers \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Passifs non courants | \n\n 7\u202f559 | \n\n 505\u202f866 | \n
| \n Passifs courants | \n\n 637\u202f130 | \n\n 138\u202f337 | \n
| \n Total passifs financiers | \n\n 644\u202f689 | \n\n 644\u202f203 | \n
5.11Emprunts
L\u2019\u00e9ch\u00e9ancier des emprunts contract\u00e9s par le Groupe, \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti, diminu\u00e9 des co\u00fbts de transaction, se pr\u00e9sente ainsi\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Emprunt | \n\n Moins | \n\n De 1 | \n\n De 2 | \n\n De 3 | \n\n De 4 | \n\n Plus de | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Emprunts bancaires courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Taux fixe | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Taux variable | \n\n 595\u202f761 | \n\n 595\u202f761 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus | \n\n 4\u202f999 | \n\n 4\u202f999 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Frais d'emprunts restant \u00e0 \u00e9taler au TIE | \n\n (742) | \n\n (742) | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total au 31/12/2025 | \n\n 600\u202f018 | \n\n 600\u202f018 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Emprunts bancaires courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Taux fixe | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Taux variable | \n\n 599\u202f687 | \n\n 100\u202f354 | \n\n 499\u202f333 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus | \n\n 6\u202f966 | \n\n 6\u202f966 | \n\n - | \n\n - | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Frais d'emprunts restant \u00e0 \u00e9taler au TIE | \n\n (2\u202f285) | \n\n (1\u202f543) | \n\n (742) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Total au 31/12/2024 | \n\n 604\u202f368 | \n\n 105\u202f777 | \n\n 498\u202f591 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
Les caract\u00e9ristiques des emprunts sont d\u00e9crites dans les notes 4.1 et 4.7.
5.12Instruments financiers
Le tableau synth\u00e9tique des instruments financiers se pr\u00e9sente comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n Contrat \u00ab Cap\u00a0\u00bb (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 plus d'un an) | \n\n - | \n\n 9\u202f286 | \n
| \n Actions de pr\u00e9f\u00e9rence SAS KENNEDY | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n
| \n Instruments financiers actif non courant | \n\n 3\u202f911 | \n\n 13\u202f197 | \n
| \n Contrat \u00ab Cap\u00a0\u00bb (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 moins d'un an) | \n\n 5\u202f348 | \n\n 5\u202f470 | \n
| \n Instruments financiers actif courant | \n\n 5\u202f348 | \n\n 5\u202f470 | \n
5.13Juste valeur des passifs financiers
La juste valeur des passifs financiers au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 est pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessous\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n Niveau de | \n||
|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n\n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n||
| \n Emprunt (1) | \n\n 595\u202f019 | \n\n 614\u202f818 | \n\n 597\u202f402 | \n\n 619\u202f215 | \n\n Niveau 2 | \n
| \n Total passifs financiers | \n\n 595\u202f019 | \n\n 614\u202f818 | \n\n 597\u202f402 | \n\n 619\u202f215 | \n\n \n | \n
| \n (1)Hors int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus. | \n|||||
| \n (2)Classification selon la norme IFRS 13 (cf note 2.4), hors int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus. | \n
Les caract\u00e9ristiques des passifs non courants sont d\u00e9crites en notes 4.7.
Il n\u2019y a pas d\u2019\u00e9cart entre la valeur nette comptable et la juste valeur pour les passifs financiers autres que ceux mentionn\u00e9s ci-dessus.
5.14Autres dettes financi\u00e8res
Les autres dettes financi\u00e8res se d\u00e9composent ainsi\u00a0:
| \n En milliers d'euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n D\u00e9p\u00f4t de garantie (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 mois d'un an) | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Emprunts et comptes courants actionnaires | \n\n 37\u202f112 | \n\n 32\u202f560 | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res courantes | \n\n 37\u202f112 | \n\n 32\u202f560 | \n
| \n D\u00e9p\u00f4t de garantie (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 plus d'un an) | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res non courantes | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Total autres dettes financi\u00e8res | \n\n 44\u202f671 | \n\n 39\u202f836 | \n
5.16\u00c9ch\u00e9ancier des passifs pr\u00e9sentant les valeurs contractuelles non actualis\u00e9es
L\u2019\u00e9ch\u00e9ancier des passifs pr\u00e9sentant les valeurs contractuelles non actualis\u00e9es se pr\u00e9sente comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant au bilan | \n\n Valeur contractuelle | \n\n Valeur contractuelle non actualis\u00e9e | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n|||
| \n Passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 plus d'un an (3) | \n\n - | \n\n - | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res \u00e0 plus d'un an (1) | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f559 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 7\u202f559 | \n
| \n Dettes d'imp\u00f4ts sur les b\u00e9n\u00e9fices \u00e0\u00a0plus d'un an | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres passifs financiers | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total passifs non courants 31/12/2025 | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f559 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 7\u202f559 | \n
| \n Passifs courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 moins d'un an (3) | \n\n 600\u202f018 | \n\n 600\u202f018 | \n\n 600\u202f018 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res (2) | \n\n 37\u202f112 | \n\n 37\u202f112 | \n\n 37\u202f112 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Dettes fournisseurs | \n\n 6\u202f605 | \n\n 6\u202f605 | \n\n 6\u202f605 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes d'exploitation | \n\n 10\u202f212 | \n\n 10\u202f212 | \n\n 10\u202f212 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total passifs courants 31/12/2025 | \n\n 653\u202f947 | \n\n 653\u202f947 | \n\n 653\u202f947 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n (1)Les autres dettes financi\u00e8res \u00e0 plus d'un an correspondent aux d\u00e9p\u00f4ts de garanties vers\u00e9s par les locataires. Leur \u00e9ch\u00e9ance a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finie comme sup\u00e9rieur \u00e0 5 ans car la politique du Groupe consiste \u00e0\u00a0prolonger les baux quand ils arrivent \u00e0 leur \u00e9ch\u00e9ance. | \n||||||||
| \n (2)Les autres dettes financi\u00e8res \u00e0 moins d'un an comprennnent la dette de Vitura envers Northwood pour 33 343 milliers d'euros. | \n||||||||
| \n (3)Renvoi \u00e0 la partie 2.12 Emprunts. | \n
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant au bilan | \n\n Valeur contractuelle | \n\n Valeur contractuelle non actualis\u00e9e | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances \u00e0 plus de 5\u00a0ans | \n|||
| \n Passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 plus d'un an | \n\n 498\u202f591 | \n\n 498\u202f591 | \n\n \n | \n\n 498\u202f591 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res \u00e0 plus d'un an (1) | \n\n 7\u202f275 | \n\n 7\u202f275 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Dettes d'imp\u00f4ts sur les b\u00e9n\u00e9fices \u00e0\u00a0plus d'un an | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres passifs financiers | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total passifs non courants 31/12/2024 | \n\n 505\u202f866 | \n\n 505\u202f866 | \n\n - | \n\n 498\u202f591 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Passifs courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 moins d'un an | \n\n 105\u202f777 | \n\n 105\u202f777 | \n\n 105\u202f777 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res (2) | \n\n 32\u202f560 | \n\n 32\u202f560 | \n\n 32\u202f560 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Dettes fournisseurs | \n\n 5\u202f177 | \n\n 5\u202f177 | \n\n 5\u202f177 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes d'exploitation | \n\n 7\u202f628 | \n\n 7\u202f628 | \n\n 7\u202f628 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total passifs courants 31/12/2024 | \n\n 151\u202f142 | \n\n 151\u202f142 | \n\n 151\u202f142 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n (1)Les autres dettes financi\u00e8res \u00e0 plus d'un an correspondent aux d\u00e9p\u00f4ts de garanties vers\u00e9s par les locataires. Leur \u00e9ch\u00e9ance a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finie comme sup\u00e9rieur \u00e0 5 ans car la politique du Groupe consiste \u00e0\u00a0prolonger les baux quand ils arrivent \u00e0 leur \u00e9ch\u00e9ance. | \n||||||||
| \n (2)Les autres dettes financi\u00e8res \u00e0 moins d'un an correspondent aux d\u00e9p\u00f4ts de garantie des locataires des immeubles Office Kennedy & Passy Kennedy en restructuration et \u00e0 la dette de Vitura envers Northwood pour 22 612 milliers d'euros. | \n
La variation des emprunts entre le 31/12/2024 et le 31/12/2025 se d\u00e9taille comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2024 | \n\n Remboursement contractuel | \n\n Reclassement | \n\n Traitement des emprunts au co\u00fbt amorti | \n\n Variation nette des emprunts (part \u00e0 moins d'un an) | \n\n 31/12/2025 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 plus d'un an | \n\n 499\u202f333 | \n\n \n | \n\n (499\u202f333) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Frais d'emprunts restant \u00e0 \u00e9taler au TIE | \n\n (742) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 742 | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Passifs courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 moins d'un an | \n\n 100\u202f354 | \n\n (3\u202f926) | \n\n 499\u202f333 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 595\u202f761 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus | \n\n 6\u202f966 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (1\u202f967) | \n\n 4\u202f999 | \n
| \n Frais d'emprunts restant \u00e0 \u00e9taler au TIE | \n\n (1\u202f543) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 801 | \n\n \n | \n\n (742) | \n
| \n Total | \n\n 604\u202f368 | \n\n (3\u202f926) | \n\n - | \n\n 1\u202f543 | \n\n (1\u202f967) | \n\n 600\u202f018 | \n
2.5Instruments financiers - classification et \u00e9valuation des\u00a0actifs et passifs financiers
La comptabilisation et l\u2019\u00e9valuation des actifs et des passifs financiers sont d\u00e9finies par la norme IFRS 9. Lorsque Vitura n\u2019exerce aucune influence sur une entreprise, Vitura applique la norme IFRS 9 pour l\u2019enregistrement et l\u2019\u00e9valuation des instruments de capitaux propres (notamment les actions ordinaires sans droit de remboursement) et des instruments de dettes associ\u00e9s. Les instruments de capitaux propres sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste valeur soit par le biais du r\u00e9sultat net soit par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du\u00a0r\u00e9sultat global. Pour les investissements en instruments de dettes, en fonction du mod\u00e8le de gestion (\u00ab\u00a0business model\u00a0\u00bb) et des caract\u00e9ristiques des flux de tr\u00e9sorerie contractuels (crit\u00e8re du \u00ab\u00a0solely payments of principal and interest\u00a0\u00bb/SPPI ou du \u00ab\u00a0pr\u00eat basique\u00a0\u00bb), le groupe valorise les titres au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le r\u00e9sultat ou par les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global.
2.5.1Actions de pr\u00e9f\u00e9rence
Pour les actions de pr\u00e9f\u00e9rence d\u00e9tenues dans la SAS Kennedy, Vitura a d\u00e9termin\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait question d\u2019instruments de dette non d\u00e9tenus uniquement pour percevoir les flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent au remboursement du principal et au paiement des int\u00e9r\u00eats. Ainsi, ces actions de pr\u00e9f\u00e9rence sont comptabilis\u00e9es comme des actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat. De part de la nature du projet Kennedy dont la dur\u00e9e minimum probable de r\u00e9alisation est de 4 ans soit \u00e0 horizon fin 2028, ces titres ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9s en actifs financiers non courants.
2.5.2Passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s
Les passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9s apr\u00e8s leur comptabilisation initiale au co\u00fbt amorti sur la base du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif.
2.5.3Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Vitura n\u2019a pas opt\u00e9 pour la comptabilit\u00e9 de couverture. Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont donc \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 comptable et les variations sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat. Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation (cf. note 2.4). Le niveau de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9fini selon IFRS 13 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note 5.13.
2.6Pr\u00eats et cr\u00e9ances
Les pr\u00eats et cr\u00e9ances comprennent l\u2019\u00e9talement, \u00e0 plus d\u2019un an, des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par les biens, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a016. Les\u00a0franchises accord\u00e9es \u00e0 partir du 1\u00a0janvier 2024 sont enregistr\u00e9es en variation de la juste valeur des immeubles de placement sur l'exercice.
2.7Cr\u00e9ances clients
Les cr\u00e9ances clients comprennent les montants \u00e0 recevoir de la part des locataires. Ces cr\u00e9ances sont initialement comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur et \u00e9valu\u00e9es ult\u00e9rieurement \u00e0 leur co\u00fbt amorti selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif, diminu\u00e9 des d\u00e9pr\u00e9ciations.
Les loyers sont g\u00e9n\u00e9ralement quittanc\u00e9s par avance, les cr\u00e9ances clients comprennent des facturations correspondant \u00e0 la p\u00e9riode\u00a0suivante.
De ce fait, le d\u00e9calage entre la date de facturation et la date d\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes consolid\u00e9s est neutralis\u00e9 par la comptabilisation de \u00ab\u00a0produits constat\u00e9s d\u2019avance\u00a0\u00bb correspondant aux loyers quittanc\u00e9s non \u00e9chus (cf.\u00a0note 5.17).
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
2.12Emprunts bancaires
\u00c0 la date de comptabilisation initiale, les emprunts bancaires sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur, diminu\u00e9e des co\u00fbts de transaction directement attribuables \u00e0 l\u2019op\u00e9ration. Par la suite, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt amorti en utilisant la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. La partie long terme des emprunts avec une \u00e9ch\u00e9ance sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture est class\u00e9e en dettes non courantes et la partie court terme avec une \u00e9ch\u00e9ance inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois est class\u00e9e en dettes courantes.
2.5.2Passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s
Les passifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9s apr\u00e8s leur comptabilisation initiale au co\u00fbt amorti sur la base du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif.
2.12Emprunts bancaires
\u00c0 la date de comptabilisation initiale, les emprunts bancaires sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur, diminu\u00e9e des co\u00fbts de transaction directement attribuables \u00e0 l\u2019op\u00e9ration. Par la suite, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt amorti en utilisant la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. La partie long terme des emprunts avec une \u00e9ch\u00e9ance sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture est class\u00e9e en dettes non courantes et la partie court terme avec une \u00e9ch\u00e9ance inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois est class\u00e9e en dettes courantes.
2.5.3Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Vitura n\u2019a pas opt\u00e9 pour la comptabilit\u00e9 de couverture. Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont donc \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 comptable et les variations sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat. Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation (cf. note 2.4). Le niveau de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9fini selon IFRS 13 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note 5.13.
2.5.3Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Vitura n\u2019a pas opt\u00e9 pour la comptabilit\u00e9 de couverture. Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont donc \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 comptable et les variations sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat. Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation (cf. note 2.4). Le niveau de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9fini selon IFRS 13 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note 5.13.
Concernant les instruments de couverture, analys\u00e9s dans la note ci dessous, une variation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat entra\u00eenerait les valorisations\u00a0suivantes\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Instrument de couverture | \n||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Nominal | \n\n Banque | \n\n Taux couvert | \n\n Taux fixe | \n\n Date de commencement | \n\n Date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance finale | \n\n - 1 % | \n\n - 0,5 % | \n\n \u00c9valuation | \n\n + 0,5 % | \n\n + 1 % | \n|
| \n Cap | \n\n 380\u202f750 | \n\n Natixis | \n\n Euribor 3 mois | \n\n 0,00\u00a0% - 0,75\u00a0% | \n\n 15/10/2024 | \n\n 15/07/2026 | \n\n 3\u202f238 | \n\n 4\u202f166 | \n\n 5\u202f104 | \n\n 6\u202f037 | \n\n 6\u202f964 | \n
| \n Cap | \n\n 123\u202f000 | \n\n Natixis | \n\n Euribor 3 mois | \n\n 1,25 % | \n\n 15/10/2025 | \n\n 15/01/2026 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n\n 244 | \n
| \n Total | \n\n 630\u202f474 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 3\u202f482 | \n\n 4\u202f410 | \n\n 5\u202f348 | \n\n 6\u202f281 | \n\n 7\u202f207 | \n
5.12Instruments financiers
Le tableau synth\u00e9tique des instruments financiers se pr\u00e9sente comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n Contrat \u00ab Cap\u00a0\u00bb (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 plus d'un an) | \n\n - | \n\n 9\u202f286 | \n
| \n Actions de pr\u00e9f\u00e9rence SAS KENNEDY | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n
| \n Instruments financiers actif non courant | \n\n 3\u202f911 | \n\n 13\u202f197 | \n
| \n Contrat \u00ab Cap\u00a0\u00bb (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 moins d'un an) | \n\n 5\u202f348 | \n\n 5\u202f470 | \n
| \n Instruments financiers actif courant | \n\n 5\u202f348 | \n\n 5\u202f470 | \n
2.5.3Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Vitura n\u2019a pas opt\u00e9 pour la comptabilit\u00e9 de couverture. Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont donc \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 comptable et les variations sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat. Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation (cf. note 2.4). Le niveau de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9fini selon IFRS 13 est pr\u00e9cis\u00e9 dans la note 5.13.
2.6Pr\u00eats et cr\u00e9ances
Les pr\u00eats et cr\u00e9ances comprennent l\u2019\u00e9talement, \u00e0 plus d\u2019un an, des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par les biens, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS\u00a016. Les\u00a0franchises accord\u00e9es \u00e0 partir du 1\u00a0janvier 2024 sont enregistr\u00e9es en variation de la juste valeur des immeubles de placement sur l'exercice.
2.7Cr\u00e9ances clients
Les cr\u00e9ances clients comprennent les montants \u00e0 recevoir de la part des locataires. Ces cr\u00e9ances sont initialement comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur et \u00e9valu\u00e9es ult\u00e9rieurement \u00e0 leur co\u00fbt amorti selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif, diminu\u00e9 des d\u00e9pr\u00e9ciations.
Les loyers sont g\u00e9n\u00e9ralement quittanc\u00e9s par avance, les cr\u00e9ances clients comprennent des facturations correspondant \u00e0 la p\u00e9riode\u00a0suivante.
De ce fait, le d\u00e9calage entre la date de facturation et la date d\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes consolid\u00e9s est neutralis\u00e9 par la comptabilisation de \u00ab\u00a0produits constat\u00e9s d\u2019avance\u00a0\u00bb correspondant aux loyers quittanc\u00e9s non \u00e9chus (cf.\u00a0note 5.17).
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
2.7Cr\u00e9ances clients
Les cr\u00e9ances clients comprennent les montants \u00e0 recevoir de la part des locataires. Ces cr\u00e9ances sont initialement comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur et \u00e9valu\u00e9es ult\u00e9rieurement \u00e0 leur co\u00fbt amorti selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif, diminu\u00e9 des d\u00e9pr\u00e9ciations.
Les loyers sont g\u00e9n\u00e9ralement quittanc\u00e9s par avance, les cr\u00e9ances clients comprennent des facturations correspondant \u00e0 la p\u00e9riode\u00a0suivante.
De ce fait, le d\u00e9calage entre la date de facturation et la date d\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes consolid\u00e9s est neutralis\u00e9 par la comptabilisation de \u00ab\u00a0produits constat\u00e9s d\u2019avance\u00a0\u00bb correspondant aux loyers quittanc\u00e9s non \u00e9chus (cf.\u00a0note 5.17).
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
5.3Cr\u00e9ances clients
Le d\u00e9tail du poste s\u2019analyse comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n Cr\u00e9ances clients | \n\n 13\u202f899 | \n\n 12\u202f153 | \n
| \n D\u00e9pr\u00e9ciation cr\u00e9ances clients | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Cr\u00e9ances clients | \n\n 13\u202f899 | \n\n 12\u202f153 | \n
5.4Autres cr\u00e9ances d\u2019exploitation
Le d\u00e9tail du poste s\u2019analyse comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n Avantages consentis aux locataires \u00e0 moins d'un an | \n\n 6\u202f272 | \n\n 2\u202f723 | \n
| \n TVA | \n\n 1\u202f438 | \n\n 1\u202f348 | \n
| \n Fournisseurs d\u00e9biteurs et autres cr\u00e9ances | \n\n 1\u202f904 | \n\n 2\u202f578 | \n
| \n Fonds d\u00e9tenus dans le cadre du contrat de liquidit\u00e9 | \n\n 22 | \n\n 25 | \n
| \n Autres cr\u00e9ances d'exploitation | \n\n 9\u202f636 | \n\n 6\u202f674 | \n
5.7\u00c9tat des \u00e9ch\u00e9ances des cr\u00e9ances
\\\u00c9ch\u00e9ances des cr\u00e9ances au 31 d\u00e9cembre 2025
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant net | \n\n Montant | \n\n Montant | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances \u00e9chues depuis | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n 31/12/2025 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n|
| \n Cr\u00e9ances non courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Pr\u00eats et cr\u00e9ances \u00e0 plus d'un an | \n\n 6\u202f270 | \n\n 6\u202f270 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances non courantes | \n\n 6\u202f270 | \n\n 6\u202f270 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Cr\u00e9ances courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Cr\u00e9ances clients (1) | \n\n 13\u202f899 | \n\n 12\u202f315 | \n\n 1\u202f584 | \n\n 1\u202f105 | \n\n 53 | \n\n 427 | \n
| \n Autres cr\u00e9ances d'exploitation | \n\n 9\u202f636 | \n\n 9\u202f636 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Charges constat\u00e9es d'avance | \n\n 321 | \n\n 321 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances courantes | \n\n 23\u202f856 | \n\n 22\u202f272 | \n\n 1\u202f584 | \n\n 1\u202f105 | \n\n 53 | \n\n 427 | \n
| \n Total des cr\u00e9ances | \n\n 30\u202f126 | \n\n 28\u202f542 | \n\n 1\u202f584 | \n\n 1\u202f105 | \n\n 53 | \n\n 427 | \n
| \n (1)Le montant des cr\u00e9ances clients donn\u00e9es en garantie des emprunts et d\u00e9crit en note 5.26 s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 13 899 milliers d'euros au 31 d\u00e9cembre 2025. | \n
\\\u00c9ch\u00e9ances des cr\u00e9ances au 31 d\u00e9cembre 2024
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant net | \n\n Montant des cr\u00e9ances non \u00e9chues net de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n\n Montant | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances \u00e9chues depuis | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n 31/12/2024 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n|
| \n Cr\u00e9ances non courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Pr\u00eats et cr\u00e9ances \u00e0 plus d'un an | \n\n 12\u202f357 | \n\n 12\u202f357 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances | \n\n 12\u202f357 | \n\n 12\u202f357 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Cr\u00e9ances courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Cr\u00e9ances clients (1) | \n\n 12\u202f153 | \n\n 12\u202f038 | \n\n 115 | \n\n 68 | \n\n 92 | \n\n (45) | \n
| \n Autres cr\u00e9ances d'exploitation | \n\n 6\u202f674 | \n\n 6\u202f674 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Charges constat\u00e9es d'avance | \n\n 379 | \n\n 379 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances courantes | \n\n 19\u202f206 | \n\n 19\u202f091 | \n\n 115 | \n\n 68 | \n\n 92 | \n\n (45) | \n
| \n Total des cr\u00e9ances | \n\n 31\u202f563 | \n\n 31\u202f448 | \n\n 115 | \n\n 68 | \n\n 92 | \n\n (45) | \n
| \n (1)Le montant des cr\u00e9ances clients donn\u00e9es en garantie des emprunts s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 12 153 milliers d'euros au 31/12/2024. | \n
2.7Cr\u00e9ances clients
Les cr\u00e9ances clients comprennent les montants \u00e0 recevoir de la part des locataires. Ces cr\u00e9ances sont initialement comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur et \u00e9valu\u00e9es ult\u00e9rieurement \u00e0 leur co\u00fbt amorti selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif, diminu\u00e9 des d\u00e9pr\u00e9ciations.
Les loyers sont g\u00e9n\u00e9ralement quittanc\u00e9s par avance, les cr\u00e9ances clients comprennent des facturations correspondant \u00e0 la p\u00e9riode\u00a0suivante.
De ce fait, le d\u00e9calage entre la date de facturation et la date d\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes consolid\u00e9s est neutralis\u00e9 par la comptabilisation de \u00ab\u00a0produits constat\u00e9s d\u2019avance\u00a0\u00bb correspondant aux loyers quittanc\u00e9s non \u00e9chus (cf.\u00a0note 5.17).
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
5.6Variation de la d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers
Aucune dotation pour d\u00e9pr\u00e9ciation sur les cr\u00e9ances clients n\u2019 a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e sur l\u2019exercice.
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
4.5Risque de contrepartie
Des politiques sont mises en place pour s\u2019assurer que les contrats delocation sont conclus avec des clients dont l\u2019historique de solvabilit\u00e9 est adapt\u00e9.
En 2025, les cinq principaux locataires repr\u00e9sentent 58\u00a0% des revenus locatifs. Les clients repr\u00e9sentants plus de 10\u00a0% du revenu locatif individuellement sont\u00a0: KPMG Avocats pour 6,5 M\u20ac , Huawei pour 7,8 M\u20ac et Axens pour 6,1\u00a0M\u20ac.
Bien que les actifs du Groupe fassent d\u00e9j\u00e0 ou puissent faire l\u2019objet d\u2019une location multi-utilisateur, les difficult\u00e9s financi\u00e8res d\u2019un de ces locataires, la\u00a0demande de ren\u00e9gociation des baux au moment de leur renouvellement ou le d\u00e9part de l\u2019un de ces locataires seraient susceptibles d\u2019avoir un effet d\u00e9favorable sur la situation financi\u00e8re, les r\u00e9sultats et les perspectives du Groupe.
5.6Variation de la d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers
Aucune dotation pour d\u00e9pr\u00e9ciation sur les cr\u00e9ances clients n\u2019 a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e sur l\u2019exercice.
5.7\u00c9tat des \u00e9ch\u00e9ances des cr\u00e9ances
\\\u00c9ch\u00e9ances des cr\u00e9ances au 31 d\u00e9cembre 2025
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant net | \n\n Montant | \n\n Montant | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances \u00e9chues depuis | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n 31/12/2025 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n|
| \n Cr\u00e9ances non courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Pr\u00eats et cr\u00e9ances \u00e0 plus d'un an | \n\n 6\u202f270 | \n\n 6\u202f270 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances non courantes | \n\n 6\u202f270 | \n\n 6\u202f270 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Cr\u00e9ances courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Cr\u00e9ances clients (1) | \n\n 13\u202f899 | \n\n 12\u202f315 | \n\n 1\u202f584 | \n\n 1\u202f105 | \n\n 53 | \n\n 427 | \n
| \n Autres cr\u00e9ances d'exploitation | \n\n 9\u202f636 | \n\n 9\u202f636 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Charges constat\u00e9es d'avance | \n\n 321 | \n\n 321 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances courantes | \n\n 23\u202f856 | \n\n 22\u202f272 | \n\n 1\u202f584 | \n\n 1\u202f105 | \n\n 53 | \n\n 427 | \n
| \n Total des cr\u00e9ances | \n\n 30\u202f126 | \n\n 28\u202f542 | \n\n 1\u202f584 | \n\n 1\u202f105 | \n\n 53 | \n\n 427 | \n
| \n (1)Le montant des cr\u00e9ances clients donn\u00e9es en garantie des emprunts et d\u00e9crit en note 5.26 s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 13 899 milliers d'euros au 31 d\u00e9cembre 2025. | \n
\\\u00c9ch\u00e9ances des cr\u00e9ances au 31 d\u00e9cembre 2024
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant net | \n\n Montant des cr\u00e9ances non \u00e9chues net de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n\n Montant | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances | \n\n dont cr\u00e9ances \u00e9chues depuis | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n 31/12/2024 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n|
| \n Cr\u00e9ances non courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Pr\u00eats et cr\u00e9ances \u00e0 plus d'un an | \n\n 12\u202f357 | \n\n 12\u202f357 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances | \n\n 12\u202f357 | \n\n 12\u202f357 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Cr\u00e9ances courantes | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Cr\u00e9ances clients (1) | \n\n 12\u202f153 | \n\n 12\u202f038 | \n\n 115 | \n\n 68 | \n\n 92 | \n\n (45) | \n
| \n Autres cr\u00e9ances d'exploitation | \n\n 6\u202f674 | \n\n 6\u202f674 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Charges constat\u00e9es d'avance | \n\n 379 | \n\n 379 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total des cr\u00e9ances courantes | \n\n 19\u202f206 | \n\n 19\u202f091 | \n\n 115 | \n\n 68 | \n\n 92 | \n\n (45) | \n
| \n Total des cr\u00e9ances | \n\n 31\u202f563 | \n\n 31\u202f448 | \n\n 115 | \n\n 68 | \n\n 92 | \n\n (45) | \n
| \n (1)Le montant des cr\u00e9ances clients donn\u00e9es en garantie des emprunts s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 12 153 milliers d'euros au 31/12/2024. | \n
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
La norme IFRS\u00a09 introduit un nouveau mod\u00e8le de reconnaissance de d\u00e9pr\u00e9ciation des actifs financiers bas\u00e9 sur les pertes de cr\u00e9dit\u00a0attendues.
N\u00e9anmoins, la norme IFRS\u00a09 pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de simplification pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances de location, souvent d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s ne disposant pas de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit. Ces mesures permettent d\u2019\u00e9viter le calcul des pertes de cr\u00e9dit attendues sur 12\u00a0mois et le suivi des changements de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance. Ainsi\u00a0:
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui ne constituent pas des op\u00e9rations de financement, la d\u00e9pr\u00e9ciation est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. Une matrice de d\u00e9pr\u00e9ciation selon la dur\u00e9e d\u2019impay\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e pour estimer ces pertes\u00a0;
\u2022pour les cr\u00e9ances commerciales qui constituent des op\u00e9rations de financement et les cr\u00e9ances de location, un choix de m\u00e9thode comptable doit \u00eatre fait entre le mod\u00e8le simplifi\u00e9 (comme pour les cr\u00e9ances commerciales) et le mod\u00e8le g\u00e9n\u00e9ral (qui implique de suivre l\u2019\u00e9volution de la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit de la cr\u00e9ance sur sa dur\u00e9e de vie).
Le Groupe a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9.
2.8Capital social
Les actions ordinaires sont class\u00e9es en capitaux propres. Les co\u00fbts marginaux directement attribuables \u00e0 l\u2019\u00e9mission de nouvelles actions sont constat\u00e9s en capitaux propres et pr\u00e9sent\u00e9s, en d\u00e9duction des primes d\u2019\u00e9mission.
5.10Capitaux propres consolid\u00e9s
\\Composition et \u00e9volution des capitaux propres
| \n \n | \n\n Nombre | \n\n Valeur nominale | \n\n Capital | \n\n R\u00e9serves l\u00e9gales et primes | \n\n R\u00e9serves consolid\u00e9es | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n en milliers d'euros | \n\n en milliers d'euros | \n\n en milliers d'euros | \n\n en milliers d'euros | \n|||
| \n Capitaux propres au 31/12/2024 | \n\n 17\u202f087\u202f708 | \n\n 3,8 | \n\n 64\u202f933 | \n\n 60\u202f046 | \n\n 143\u202f927 | \n\n 268\u202f907 | \n
| \n Distribution de dividendes | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres variations | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres \u00e9lements du r\u00e9sultat global | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Acompte sur dividendes | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat de l'exercice | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n (20\u202f755) | \n\n (20\u202f755) | \n
| \n Augmentation de capital en nominal | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Diminution de capital | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Variation des actions propres d\u00e9tenues | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n (4) | \n\n (4) | \n
| \n Capitaux propres au 31/12/2025 | \n\n 17\u202f087\u202f708 | \n\n 3,8 | \n\n 64\u202f933 | \n\n 60\u202f046 | \n\n 123\u202f168 | \n\n 248\u202f147 | \n
2.8Capital social
Les actions ordinaires sont class\u00e9es en capitaux propres. Les co\u00fbts marginaux directement attribuables \u00e0 l\u2019\u00e9mission de nouvelles actions sont constat\u00e9s en capitaux propres et pr\u00e9sent\u00e9s, en d\u00e9duction des primes d\u2019\u00e9mission.
2.8Capital social
Les actions ordinaires sont class\u00e9es en capitaux propres. Les co\u00fbts marginaux directement attribuables \u00e0 l\u2019\u00e9mission de nouvelles actions sont constat\u00e9s en capitaux propres et pr\u00e9sent\u00e9s, en d\u00e9duction des primes d\u2019\u00e9mission.
2.9Actions propres
Vitura a souscrit, le 29\u00a0ao\u00fbt 2006, un contrat de liquidit\u00e9 avec la soci\u00e9t\u00e9 Exane BNP Paribas. Ce contrat est conforme au contrat type Association Fran\u00e7aise des Entreprises d\u2019Investissement (AFEI) et \u00e0 la charte d\u00e9ontologique de ce m\u00eame organisme du 14\u00a0mars 2005 qui a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par l\u2019Autorit\u00e9 des March\u00e9s Financiers (AMF) en date du 22\u00a0mars\u00a02005. Vitura a souscrit un\u00a0second contrat avec la soci\u00e9t\u00e9 Exane BNP Paribas le 27\u00a0novembre 2017, puis un troisi\u00e8me en date du 16\u00a0novembre 2020, puis un quatri\u00e8me en date du 6\u00a0d\u00e9cembre 2021.
Selon les termes de ces contrats, Exane BNP Paribas peut acheter et vendre des titres de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura pour le compte de cette derni\u00e8re dans la limite des r\u00e8gles l\u00e9gales et des autorisations accord\u00e9es par le Conseil d\u2019administration dans le cadre de son programme de rachat d\u2019actions.
Dans le cadre de ces contrats, Vitura d\u00e9tenait 40\u00a0035 de ses propres titres\u00a0(soit 0,23\u00a0% des actions) pour un total de 919\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS\u00a032, ces actions propres sont pr\u00e9sent\u00e9es en d\u00e9duction des capitaux propres consolid\u00e9s pour leur valeur d\u2019acquisition (net des co\u00fbts de transaction directement li\u00e9s) ou leur valeur d\u2019entr\u00e9e dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e. Les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession de ces actions sont \u00e9limin\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global et imput\u00e9es sur les capitaux propres consolid\u00e9s.
Parall\u00e8lement, les esp\u00e8ces allou\u00e9es au contrat de liquidit\u00e9 et non investies en actions de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura \u00e0 la date de cl\u00f4ture ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9es en \u00ab\u00a0Autres cr\u00e9ances d\u2019exploitation\u00a0\u00bb.
\\Actions d\u2019autocontr\u00f4le
| \n En euros | \n\n Montant au 31/12/2025 | \n\n Montant au 31/12/2024 | \n\n Variation | \n
|---|---|---|---|
| \n Co\u00fbt d'acquisition | \n\n 919\u202f149 | \n\n 1\u202f015\u202f739 | \n\n (96\u202f590) | \n
| \n Nombre de titres d'autocontr\u00f4le \u00e0 la cl\u00f4ture | \n\n 40\u202f035 | \n\n 39\u202f014 | \n\n 1\u202f021 | \n
2.9Actions propres
Vitura a souscrit, le 29\u00a0ao\u00fbt 2006, un contrat de liquidit\u00e9 avec la soci\u00e9t\u00e9 Exane BNP Paribas. Ce contrat est conforme au contrat type Association Fran\u00e7aise des Entreprises d\u2019Investissement (AFEI) et \u00e0 la charte d\u00e9ontologique de ce m\u00eame organisme du 14\u00a0mars 2005 qui a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par l\u2019Autorit\u00e9 des March\u00e9s Financiers (AMF) en date du 22\u00a0mars\u00a02005. Vitura a souscrit un\u00a0second contrat avec la soci\u00e9t\u00e9 Exane BNP Paribas le 27\u00a0novembre 2017, puis un troisi\u00e8me en date du 16\u00a0novembre 2020, puis un quatri\u00e8me en date du 6\u00a0d\u00e9cembre 2021.
Selon les termes de ces contrats, Exane BNP Paribas peut acheter et vendre des titres de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura pour le compte de cette derni\u00e8re dans la limite des r\u00e8gles l\u00e9gales et des autorisations accord\u00e9es par le Conseil d\u2019administration dans le cadre de son programme de rachat d\u2019actions.
Dans le cadre de ces contrats, Vitura d\u00e9tenait 40\u00a0035 de ses propres titres\u00a0(soit 0,23\u00a0% des actions) pour un total de 919\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS\u00a032, ces actions propres sont pr\u00e9sent\u00e9es en d\u00e9duction des capitaux propres consolid\u00e9s pour leur valeur d\u2019acquisition (net des co\u00fbts de transaction directement li\u00e9s) ou leur valeur d\u2019entr\u00e9e dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e. Les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession de ces actions sont \u00e9limin\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global et imput\u00e9es sur les capitaux propres consolid\u00e9s.
Parall\u00e8lement, les esp\u00e8ces allou\u00e9es au contrat de liquidit\u00e9 et non investies en actions de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura \u00e0 la date de cl\u00f4ture ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9es en \u00ab\u00a0Autres cr\u00e9ances d\u2019exploitation\u00a0\u00bb.
2.10Option pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb
Vitura a opt\u00e9 depuis le 1er avril 2006 pour le r\u00e9gime fiscal vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 208\u00a0C du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts applicable aux Soci\u00e9t\u00e9s d\u2019Investissement Immobili\u00e8res Cot\u00e9es (SIIC). Du fait de l\u2019option pour ce r\u00e9gime, aucun imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s n\u2019est d\u00fb au titre de l\u2019activit\u00e9 de location d\u2019immeubles, directement ou indirectement \u00e0 travers les produits re\u00e7us des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC ou relevant de l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et aucun imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 n\u2019est constat\u00e9 au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025. De m\u00eame, les plus-values de cession des immeubles, des titres des filiales soumises au m\u00eame r\u00e9gime et de titres de filiales de soci\u00e9t\u00e9s de personnes sont exon\u00e9r\u00e9es.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 Prothin, filiale de Vitura, b\u00e9n\u00e9ficie aussi de ce r\u00e9gime.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 K Rueil est sortie du r\u00e9gime SPPICAV exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s en date d'effet du 29\u00a0juin 2025. Cette sortie du r\u00e9gime SPPICAV entraine l'assujettissement de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s dans les conditions de droit commun \u00e0 compter du 1er\u00a0juillet 2025, et n'a pas eu d\u2019incidence fiscale pour le Groupe.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 SCI Hanami Rueil, filiale de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil est transparente fiscalement au sens de l\u2019article\u00a08 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. Il n\u2019y a aucune incidence fiscale au niveau de la SCI Hanami du fait de la sortie du r\u00e9gime SPPICAV de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil.
Rappel des modalit\u00e9s et des cons\u00e9quences de\u00a0l\u2019option\u00a0pour le r\u00e9gime SIIC
a)Le changement de r\u00e9gime fiscal qui r\u00e9sulte de l\u2019adoption du r\u00e9gime SIIC entra\u00eene les cons\u00e9quences fiscales d\u2019une cessation d\u2019entreprise (taxation des plus-values latentes, des b\u00e9n\u00e9fices en sursis d\u2019imposition et des b\u00e9n\u00e9fices d\u2019exploitation non encore tax\u00e9s).
b)Les SIIC ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime sp\u00e9cial sont exon\u00e9r\u00e9es d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur la fraction de leur b\u00e9n\u00e9fice provenant\u00a0:
\u2022de la location d\u2019immeubles \u00e0 condition que 95\u00a0% de ces b\u00e9n\u00e9fices soient distribu\u00e9s avant la fin de l\u2019exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation\u00a0;
\u2022des plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession d\u2019immeubles, de participations dans des soci\u00e9t\u00e9s de personnes relevant de l\u2019article\u00a08 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et ayant un objet identique \u00e0 celui des SIIC, ou de participations dans des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb, \u00e0 condition que 70\u00a0% de ces plus-values soient distribu\u00e9es avant la fin du deuxi\u00e8me exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation\u00a0;
\u2022des dividendes re\u00e7us des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb et provenant de b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s ou plus-values et des dividendes re\u00e7us des SPPICAV d\u00e9tenues \u00e0 hauteur d\u2019au moins 5\u00a0% du capital et des droits de vote pendant une dur\u00e9e minimale de deux ans \u00e0 condition qu\u2019ils soient redistribu\u00e9s en totalit\u00e9 au cours de l\u2019exercice suivant celui de leur perception. En outre, les b\u00e9n\u00e9fices des op\u00e9rations r\u00e9alis\u00e9es par les soci\u00e9t\u00e9s de personnes vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article\u00a08 du CGI sont r\u00e9put\u00e9s r\u00e9alis\u00e9s directement par les SIIC ou leurs filiales au prorata de leurs droits et sont exon\u00e9r\u00e9s au titre du r\u00e9gime SIIC et doivent donc \u00eatre distribu\u00e9s dans les d\u00e9lais et proportions susvis\u00e9s selon qu\u2019ils proviennent de la location des immeubles, de leur cession ou de dividendes. En cas de sortie du r\u00e9gime, quelle que soit la date \u00e0 laquelle elle intervient, les SIIC et leurs filiales doivent r\u00e9int\u00e9grer dans leurs r\u00e9sultats fiscaux de l\u2019exercice de sortie la fraction du b\u00e9n\u00e9fice distribuable existant \u00e0 la date de cl\u00f4ture de cet exercice et provenant de sommes ant\u00e9rieurement exon\u00e9r\u00e9es.
c)Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 208\u00a0C alin\u00e9a\u00a02 du CGI, le capital ou les droits de vote de la SIIC ne doivent pas \u00eatre d\u00e9tenus, directement ou indirectement, \u00e0 hauteur de 60\u00a0% ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert au sens de l\u2019article L.\u00a0233-10 du Code de commerce.
d)En outre, l\u2019article 208\u00a0C II ter du CGI pr\u00e9voit l\u2019application d\u2019un pr\u00e9l\u00e8vement de 20\u00a0% \u00e0 acquitter par les SIIC sur les distributions de dividendes pr\u00e9lev\u00e9es sur les b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s et effectu\u00e9es au profit d\u2019associ\u00e9s, autres que des personnes physiques, qui d\u00e9tiennent au moins 10\u00a0% des droits \u00e0 dividendes desdites SIIC et qui ne sont pas soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s ou \u00e0 un imp\u00f4t \u00e9quivalent sur les dividendes re\u00e7us. Le pr\u00e9l\u00e8vement n\u2019est toutefois pas d\u00fb lorsque le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la distribution est une soci\u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 une obligation de distribution int\u00e9grale du dividende qu\u2019elle per\u00e7oit et dont les associ\u00e9s d\u00e9tenant, directement ou indirectement, au moins 10\u00a0% des droits \u00e0 dividendes sont soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (ou un imp\u00f4t \u00e9quivalent) \u00e0 raison de ces distributions.
5.24Imp\u00f4ts sur les soci\u00e9t\u00e9s et preuve d\u2019imp\u00f4t
\u00c0 l'exception de Krueil SAS, toutes les entit\u00e9s consolid\u00e9es contribuant au r\u00e9sultat consolid\u00e9 rel\u00e8vent du r\u00e9gime SIIC et ne g\u00e9n\u00e8rent pas d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur leur activit\u00e9 immobili\u00e8re.
2.10Option pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb
Vitura a opt\u00e9 depuis le 1er avril 2006 pour le r\u00e9gime fiscal vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 208\u00a0C du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts applicable aux Soci\u00e9t\u00e9s d\u2019Investissement Immobili\u00e8res Cot\u00e9es (SIIC). Du fait de l\u2019option pour ce r\u00e9gime, aucun imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s n\u2019est d\u00fb au titre de l\u2019activit\u00e9 de location d\u2019immeubles, directement ou indirectement \u00e0 travers les produits re\u00e7us des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC ou relevant de l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et aucun imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 n\u2019est constat\u00e9 au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025. De m\u00eame, les plus-values de cession des immeubles, des titres des filiales soumises au m\u00eame r\u00e9gime et de titres de filiales de soci\u00e9t\u00e9s de personnes sont exon\u00e9r\u00e9es.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 Prothin, filiale de Vitura, b\u00e9n\u00e9ficie aussi de ce r\u00e9gime.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 K Rueil est sortie du r\u00e9gime SPPICAV exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s en date d'effet du 29\u00a0juin 2025. Cette sortie du r\u00e9gime SPPICAV entraine l'assujettissement de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s dans les conditions de droit commun \u00e0 compter du 1er\u00a0juillet 2025, et n'a pas eu d\u2019incidence fiscale pour le Groupe.
\u2022La soci\u00e9t\u00e9 SCI Hanami Rueil, filiale de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil est transparente fiscalement au sens de l\u2019article\u00a08 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. Il n\u2019y a aucune incidence fiscale au niveau de la SCI Hanami du fait de la sortie du r\u00e9gime SPPICAV de la soci\u00e9t\u00e9 K Rueil.
Rappel des modalit\u00e9s et des cons\u00e9quences de\u00a0l\u2019option\u00a0pour le r\u00e9gime SIIC
a)Le changement de r\u00e9gime fiscal qui r\u00e9sulte de l\u2019adoption du r\u00e9gime SIIC entra\u00eene les cons\u00e9quences fiscales d\u2019une cessation d\u2019entreprise (taxation des plus-values latentes, des b\u00e9n\u00e9fices en sursis d\u2019imposition et des b\u00e9n\u00e9fices d\u2019exploitation non encore tax\u00e9s).
b)Les SIIC ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime sp\u00e9cial sont exon\u00e9r\u00e9es d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur la fraction de leur b\u00e9n\u00e9fice provenant\u00a0:
\u2022de la location d\u2019immeubles \u00e0 condition que 95\u00a0% de ces b\u00e9n\u00e9fices soient distribu\u00e9s avant la fin de l\u2019exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation\u00a0;
\u2022des plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession d\u2019immeubles, de participations dans des soci\u00e9t\u00e9s de personnes relevant de l\u2019article\u00a08 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et ayant un objet identique \u00e0 celui des SIIC, ou de participations dans des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb, \u00e0 condition que 70\u00a0% de ces plus-values soient distribu\u00e9es avant la fin du deuxi\u00e8me exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation\u00a0;
\u2022des dividendes re\u00e7us des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb et provenant de b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s ou plus-values et des dividendes re\u00e7us des SPPICAV d\u00e9tenues \u00e0 hauteur d\u2019au moins 5\u00a0% du capital et des droits de vote pendant une dur\u00e9e minimale de deux ans \u00e0 condition qu\u2019ils soient redistribu\u00e9s en totalit\u00e9 au cours de l\u2019exercice suivant celui de leur perception. En outre, les b\u00e9n\u00e9fices des op\u00e9rations r\u00e9alis\u00e9es par les soci\u00e9t\u00e9s de personnes vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article\u00a08 du CGI sont r\u00e9put\u00e9s r\u00e9alis\u00e9s directement par les SIIC ou leurs filiales au prorata de leurs droits et sont exon\u00e9r\u00e9s au titre du r\u00e9gime SIIC et doivent donc \u00eatre distribu\u00e9s dans les d\u00e9lais et proportions susvis\u00e9s selon qu\u2019ils proviennent de la location des immeubles, de leur cession ou de dividendes. En cas de sortie du r\u00e9gime, quelle que soit la date \u00e0 laquelle elle intervient, les SIIC et leurs filiales doivent r\u00e9int\u00e9grer dans leurs r\u00e9sultats fiscaux de l\u2019exercice de sortie la fraction du b\u00e9n\u00e9fice distribuable existant \u00e0 la date de cl\u00f4ture de cet exercice et provenant de sommes ant\u00e9rieurement exon\u00e9r\u00e9es.
c)Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 208\u00a0C alin\u00e9a\u00a02 du CGI, le capital ou les droits de vote de la SIIC ne doivent pas \u00eatre d\u00e9tenus, directement ou indirectement, \u00e0 hauteur de 60\u00a0% ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert au sens de l\u2019article L.\u00a0233-10 du Code de commerce.
d)En outre, l\u2019article 208\u00a0C II ter du CGI pr\u00e9voit l\u2019application d\u2019un pr\u00e9l\u00e8vement de 20\u00a0% \u00e0 acquitter par les SIIC sur les distributions de dividendes pr\u00e9lev\u00e9es sur les b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s et effectu\u00e9es au profit d\u2019associ\u00e9s, autres que des personnes physiques, qui d\u00e9tiennent au moins 10\u00a0% des droits \u00e0 dividendes desdites SIIC et qui ne sont pas soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s ou \u00e0 un imp\u00f4t \u00e9quivalent sur les dividendes re\u00e7us. Le pr\u00e9l\u00e8vement n\u2019est toutefois pas d\u00fb lorsque le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la distribution est une soci\u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 une obligation de distribution int\u00e9grale du dividende qu\u2019elle per\u00e7oit et dont les associ\u00e9s d\u00e9tenant, directement ou indirectement, au moins 10\u00a0% des droits \u00e0 dividendes sont soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (ou un imp\u00f4t \u00e9quivalent) \u00e0 raison de ces distributions.
2.11Avantages sociaux
IAS 19 impose de prendre en charge sur la p\u00e9riode d\u2019acquisition des droits l\u2019ensemble des avantages ou r\u00e9mun\u00e9rations, pr\u00e9sents et futurs, accord\u00e9s par l\u2019entreprise \u00e0 son personnel ou \u00e0 un tiers.
Le Groupe, dont les effectifs ne comptent que deux salari\u00e9s, a consid\u00e9r\u00e9 comme non significatif le montant des engagements de retraite repr\u00e9sentatifs de prestations d\u00e9finies et n\u2019a donc pas r\u00e9alis\u00e9 de valorisation de son engagement en la mati\u00e8re au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
2.11Avantages sociaux
IAS 19 impose de prendre en charge sur la p\u00e9riode d\u2019acquisition des droits l\u2019ensemble des avantages ou r\u00e9mun\u00e9rations, pr\u00e9sents et futurs, accord\u00e9s par l\u2019entreprise \u00e0 son personnel ou \u00e0 un tiers.
Le Groupe, dont les effectifs ne comptent que deux salari\u00e9s, a consid\u00e9r\u00e9 comme non significatif le montant des engagements de retraite repr\u00e9sentatifs de prestations d\u00e9finies et n\u2019a donc pas r\u00e9alis\u00e9 de valorisation de son engagement en la mati\u00e8re au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
2.12Emprunts bancaires
\u00c0 la date de comptabilisation initiale, les emprunts bancaires sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur, diminu\u00e9e des co\u00fbts de transaction directement attribuables \u00e0 l\u2019op\u00e9ration. Par la suite, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt amorti en utilisant la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. La partie long terme des emprunts avec une \u00e9ch\u00e9ance sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture est class\u00e9e en dettes non courantes et la partie court terme avec une \u00e9ch\u00e9ance inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois est class\u00e9e en dettes courantes.
4.1Risque li\u00e9 au financement
Le Groupe assure un suivi constant des emprunts mis en place pour financer les acquisitions des actifs immobiliers, tels que d\u00e9taill\u00e9 dans le tableau suivant. Les ratios financiers sont d\u00e9taill\u00e9s en 4.7.
| \n Soci\u00e9t\u00e9 membre | \n\n Actifs financ\u00e9s | \n\n Banques partenaires | \n\n Montant en principal initial en \u20ac | \n\n Encours de la dette en \u20ac (1) | \n\n Modalit\u00e9 de remboursement | \n\n Date de contractualisation | \n\n Date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance | \n\n Option de prorogation | \n\n Autres \u00e9l\u00e9ments | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n SAS Prothin | \n\n Europlaza | \n\n Aareal Bank AG, Natixis, Natixis Pfandbriefbank AG | \n\n 525\u202f000\u202f000 | \n\n 506\u202f194\u202f864 | \n\n Remboursement in fine / Amortissement contractuel | \n\n 26-juil.-16 | \n\n 15-juil.-26 | \n\n Pas d'option pr\u00e9vue | \n\n \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de changement de contr\u00f4le de la soci\u00e9t\u00e9 Prothin et/ou de Vitura. \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de non-respect d'un ratio financier. \u2022Aucune indemnit\u00e9 de remboursement anticip\u00e9 en cas de remboursement anticip\u00e9 volontaire ou obligatoire de\u00a0tout\u00a0ou partie de l\u2019encours. | \n
| \n SCI Hanami Rueil | \n\n Hanami | \n\n La Banque Postale, la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale, National Bank of Kuweit | \n\n 94\u202f000\u202f000 | \n\n 89\u202f566\u202f000 | \n\n Remboursement in fine | \n\n 15-d\u00e9c.-16 | \n\n 15-juin-26 | \n\n Droit de prorogation d\u2019une ann\u00e9e, deux fois | \n\n \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de changement de contr\u00f4le de\u00a0la\u00a0soci\u00e9t\u00e9 Hanami Rueil \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de non-respect d'un ratio financier. \u2022Aucune indemnit\u00e9 de remboursement anticip\u00e9 en cas de remboursement anticip\u00e9 volontaire ou obligatoire de\u00a0tout\u00a0ou partie de l\u2019encours. | \n
| \n (1)Comptes courants d\u2019associ\u00e9s exclus. | \n
4.7Risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat
Le groupe Vitura est expos\u00e9 au risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat dans le cadre des financements contract\u00e9s par ses filiales.
Le refinancement de l\u2019emprunt relatif aux actifs d\u00e9tenus par Prothin a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 en 2021. L\u2019emprunt, initialement souscrit en\u00a02012 et prolong\u00e9 en 2016 pour un montant de 525 millions d\u2019euros, est depuis novembre 2021 index\u00e9 sur un taux variable (Euribor 3 mois avec un taux plancher \u00ab\u00a0floor\u00a0\u00bb \u00e0 0\u00a0%) auquel s\u2019ajoute\u00a0:
\u2022une marge de 1,65\u00a0% lorsque les conditions suivantes sont satisfaites\u00a0:
\u2022taux d\u2019occupation sup\u00e9rieur \u00e0 70\u00a0%,
\u2022LTV inf\u00e9rieur \u00e0 55\u00a0%,
\u2022dur\u00e9e moyenne r\u00e9siduelle des baux sup\u00e9rieure \u00e0 trois ans ;
\u2022une marge port\u00e9e \u00e0 2,25\u00a0% lorsqu\u2019une de ces conditions n\u2019est pas remplie.
\u00c0 la suite de l\u2019acquisition de la SCI Hanami Rueil, le Groupe Vitura a conclu le 15 d\u00e9cembre 2016 une convention de cr\u00e9dit d\u2019un montant de 100 millions d'euros. Cette dette a \u00e9t\u00e9 refinanc\u00e9e le 14 juin 2022 pour un montant de 94\u00a0millions d'euros puis prorog\u00e9e par avenant en d\u00e9cembre 2025. Cette dette est soumise \u00e0 un taux variable (Euribor 3 mois avec un taux plancher \u00ab floor\u00a0\u00bb \u00e0 0\u00a0%) compl\u00e9t\u00e9 par une marge \u00e0 1,95\u00a0%.
Les caract\u00e9ristiques des instruments de couverture de taux sont d\u00e9crites en note 3.
5.11Emprunts
L\u2019\u00e9ch\u00e9ancier des emprunts contract\u00e9s par le Groupe, \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti, diminu\u00e9 des co\u00fbts de transaction, se pr\u00e9sente ainsi\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Emprunt | \n\n Moins | \n\n De 1 | \n\n De 2 | \n\n De 3 | \n\n De 4 | \n\n Plus de | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Emprunts bancaires courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Taux fixe | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Taux variable | \n\n 595\u202f761 | \n\n 595\u202f761 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus | \n\n 4\u202f999 | \n\n 4\u202f999 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Frais d'emprunts restant \u00e0 \u00e9taler au TIE | \n\n (742) | \n\n (742) | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total au 31/12/2025 | \n\n 600\u202f018 | \n\n 600\u202f018 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Emprunts bancaires courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Taux fixe | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Taux variable | \n\n 599\u202f687 | \n\n 100\u202f354 | \n\n 499\u202f333 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus | \n\n 6\u202f966 | \n\n 6\u202f966 | \n\n - | \n\n - | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Frais d'emprunts restant \u00e0 \u00e9taler au TIE | \n\n (2\u202f285) | \n\n (1\u202f543) | \n\n (742) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Total au 31/12/2024 | \n\n 604\u202f368 | \n\n 105\u202f777 | \n\n 498\u202f591 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
Les caract\u00e9ristiques des emprunts sont d\u00e9crites dans les notes 4.1 et 4.7.
2.12Emprunts bancaires
\u00c0 la date de comptabilisation initiale, les emprunts bancaires sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur, diminu\u00e9e des co\u00fbts de transaction directement attribuables \u00e0 l\u2019op\u00e9ration. Par la suite, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt amorti en utilisant la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. La partie long terme des emprunts avec une \u00e9ch\u00e9ance sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture est class\u00e9e en dettes non courantes et la partie court terme avec une \u00e9ch\u00e9ance inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois est class\u00e9e en dettes courantes.
2.13Revenus locatifs
Le Groupe est bailleur dans le cadre de contrats de location simple. Les biens donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple sont comptabilis\u00e9s dans les immeubles de placement dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e.
Les revenus locatifs sont comptabilis\u00e9s au fur et \u00e0 mesure de l\u2019avancement de l\u2019ex\u00e9cution de la prestation.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 16, les cons\u00e9quences financi\u00e8res de toutes les dispositions d\u00e9finies dans le contrat de bail sont \u00e9tal\u00e9es de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la p\u00e9riode la plus courte entre la dur\u00e9e du bail et la dur\u00e9e \u00e0 l\u2019issue de laquelle le locataire peut d\u00e9noncer le bail sans cons\u00e9quences financi\u00e8res significatives pour lui (le plus souvent au bout de six ans de location). Ainsi, afin de rendre compte correctement des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par le bien, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la dur\u00e9e ferme du bail.
Les indemnit\u00e9s de r\u00e9siliation et de remise en \u00e9tat re\u00e7ues des locataires sortant sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat op\u00e9rationnel dans le poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
5.2Pr\u00eats et cr\u00e9ances (part non courante)
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n D\u00e9p\u00f4ts de garantie vers\u00e9s | \n\n 30 | \n\n 53 | \n
| \n Avantages consentis aux locataires \u00e0 plus d'un an | \n\n 6\u202f240 | \n\n 12\u202f304 | \n
| \n Pr\u00eats et cr\u00e9ances (part non courante) | \n\n 6\u202f270 | \n\n 12\u202f357 | \n
Les avantages consentis aux locataires \u00e0 plus d\u2019un an correspondent \u00e0 la part restante \u00e0 \u00e9taler sur la dur\u00e9e ferme du bail des franchises, paliers de loyers et droits d\u2019entr\u00e9e \u00e0 plus d\u2019un an, per\u00e7us par le locataire, conform\u00e9ment \u00e0 la r\u00e8gle comptable pr\u00e9cis\u00e9e dans la note\u00a02.13. Pour les franchises accord\u00e9es \u00e0 compter du 1er\u00a0janvier 2024, ces \u00e9talements trouvent leur contrepartie en variation de valeur des immeubles de placement.
5.17Produits constat\u00e9s d\u2019avance
Les produits constat\u00e9s d\u2019avance correspondent aux loyers du premier trimestre 2026 factur\u00e9s d\u2019avance.
5.18Revenus locatifs
Les loyers, apr\u00e8s impact des avantages consentis aux locataires, se composent comme suit par immeuble\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Revenus locatifs immeuble \u00ab\u00a0Europlaza \u00bb | \n\n 18\u202f328 | \n\n 18\u202f302 | \n
| \n Revenus locatifs immeuble \u00ab\u00a0Arcs de Seine \u00bb | \n\n 17\u202f365 | \n\n 17\u202f357 | \n
| \n Revenus locatifs immeuble \u00ab\u00a0Rives de Bercy \u00bb | \n\n 1\u202f435 | \n\n 366 | \n
| \n Revenus locatifs immeuble \u00ab\u00a0Campus Hanami \u00bb | \n\n 6\u202f705 | \n\n 7\u202f078 | \n
| \n Revenus locatifs | \n\n 43\u202f834 | \n\n 43\u202f103 | \n
Les loyers comptabilis\u00e9s s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 43 834 milliers d\u2019euros.
Revenus minimum garantis dans le cadre des contrats de location simple
Au 31 d\u00e9cembre 2025, les loyers futurs minimaux (hors TVA et hors refacturation de taxes et charges), hors ren\u00e9gociations intervenues post\u00e9rieurement \u00e0 la\u00a0cl\u00f4ture du 31 d\u00e9cembre 2025 \u00e0 recevoir jusqu\u2019\u00e0 la prochaine date de r\u00e9siliation possible au titre des contrats de location simple, se r\u00e9partissent comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Loyers futurs minimaux par ann\u00e9e | \n|
|---|---|---|
| \n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n|
| \n 2026 | \n\n 49\u202f883 | \n\n 46\u202f029 | \n
| \n 2027 | \n\n 42\u202f275 | \n\n 33\u202f885 | \n
| \n 2028 | \n\n 28\u202f796 | \n\n 17\u202f410 | \n
| \n 2029 | \n\n 26\u202f269 | \n\n 17\u202f889 | \n
| \n 2030 | \n\n 22\u202f958 | \n\n 15\u202f216 | \n
| \n 2031 | \n\n 20\u202f600 | \n\n 11\u202f901 | \n
| \n 2032 | \n\n 10\u202f890 | \n\n 2\u202f340 | \n
| \n 2033 | \n\n 5\u202f902 | \n\n 2\u202f438 | \n
| \n 2034 | \n\n 6\u202f387 | \n\n 2\u202f494 | \n
| \n 2035 | \n\n - | \n\n - | \n
Ces loyers correspondent \u00e0 la facturation \u00e0 venir hors incidence des \u00e9talements des avantages consentis aux locataires sur les p\u00e9riodes ant\u00e9rieures.
2.13Revenus locatifs
Le Groupe est bailleur dans le cadre de contrats de location simple. Les biens donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple sont comptabilis\u00e9s dans les immeubles de placement dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e.
Les revenus locatifs sont comptabilis\u00e9s au fur et \u00e0 mesure de l\u2019avancement de l\u2019ex\u00e9cution de la prestation.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 16, les cons\u00e9quences financi\u00e8res de toutes les dispositions d\u00e9finies dans le contrat de bail sont \u00e9tal\u00e9es de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la p\u00e9riode la plus courte entre la dur\u00e9e du bail et la dur\u00e9e \u00e0 l\u2019issue de laquelle le locataire peut d\u00e9noncer le bail sans cons\u00e9quences financi\u00e8res significatives pour lui (le plus souvent au bout de six ans de location). Ainsi, afin de rendre compte correctement des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par le bien, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la dur\u00e9e ferme du bail.
2.14Charges locatives et refacturation des\u00a0charges aux\u00a0locataires
Les charges locatives engag\u00e9es par le propri\u00e9taire pour le compte des locataires ainsi que les charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global au sein du poste \u00ab\u00a0Charges li\u00e9es aux immeubles\u00a0\u00bb.
Parall\u00e8lement, les refacturations des charges locatives aux locataires et des charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont constat\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global en produits au sein du poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
Cette pr\u00e9sentation est conforme \u00e0 la norme IFRS\u00a015, consid\u00e9rant que le Groupe agit en tant que principal car son \u00ab\u00a0obligation de performance\u00a0\u00bb est de fournir les biens ou services sous-jacents \u00e0 ses locataires. Le Groupe\u00a0:
\u2022a la responsabilit\u00e9 de satisfaire la promesse\u00a0;
\u2022a le risque d\u2019inventaire\u00a0;
\u2022contr\u00f4le la fixation des prix.
La quote-part de charges locatives relatives aux locaux vacants est comptabilis\u00e9e en charges.
Ces charges locatives incluent les taxes relatives aux immeubles, soit la taxe fonci\u00e8re, la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe sur les surfaces de stationnement.
5.18Revenus locatifs
Les loyers, apr\u00e8s impact des avantages consentis aux locataires, se composent comme suit par immeuble\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Revenus locatifs immeuble \u00ab\u00a0Europlaza \u00bb | \n\n 18\u202f328 | \n\n 18\u202f302 | \n
| \n Revenus locatifs immeuble \u00ab\u00a0Arcs de Seine \u00bb | \n\n 17\u202f365 | \n\n 17\u202f357 | \n
| \n Revenus locatifs immeuble \u00ab\u00a0Rives de Bercy \u00bb | \n\n 1\u202f435 | \n\n 366 | \n
| \n Revenus locatifs immeuble \u00ab\u00a0Campus Hanami \u00bb | \n\n 6\u202f705 | \n\n 7\u202f078 | \n
| \n Revenus locatifs | \n\n 43\u202f834 | \n\n 43\u202f103 | \n
5.19Autres prestations
Les autres prestations se composent comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Refacturations de charges locatives et d'entretien (1) | \n\n 8\u202f930 | \n\n 7\u202f775 | \n
| \n Refacturations d'imp\u00f4ts (1) | \n\n 5\u202f231 | \n\n 5\u202f054 | \n
| \n Autres refacturations locataires et produits divers (1) | \n\n 7 | \n\n 141 | \n
| \n Indemnit\u00e9s (2) | \n\n 2\u202f280 | \n\n 1\u202f760 | \n
| \n Produits divers | \n\n 34 | \n\n 38 | \n
| \n Autres prestations | \n\n 16\u202f482 | \n\n 14\u202f768 | \n
(1)Les charges et taxes refactur\u00e9es aux locataires en 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 14\u00a0168\u00a0milliers d\u2019euros.
(2)Le poste \u00ab\u00a0indemnit\u00e9s\u00a0\u00bb correspond aux montants vers\u00e9s par les locataires autres que les loyers, charges et taxes.
2.13Revenus locatifs
Le Groupe est bailleur dans le cadre de contrats de location simple. Les biens donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple sont comptabilis\u00e9s dans les immeubles de placement dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e.
Les revenus locatifs sont comptabilis\u00e9s au fur et \u00e0 mesure de l\u2019avancement de l\u2019ex\u00e9cution de la prestation.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 16, les cons\u00e9quences financi\u00e8res de toutes les dispositions d\u00e9finies dans le contrat de bail sont \u00e9tal\u00e9es de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la p\u00e9riode la plus courte entre la dur\u00e9e du bail et la dur\u00e9e \u00e0 l\u2019issue de laquelle le locataire peut d\u00e9noncer le bail sans cons\u00e9quences financi\u00e8res significatives pour lui (le plus souvent au bout de six ans de location). Ainsi, afin de rendre compte correctement des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par le bien, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la dur\u00e9e ferme du bail.
2.14Charges locatives et refacturation des\u00a0charges aux\u00a0locataires
Les charges locatives engag\u00e9es par le propri\u00e9taire pour le compte des locataires ainsi que les charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global au sein du poste \u00ab\u00a0Charges li\u00e9es aux immeubles\u00a0\u00bb.
Parall\u00e8lement, les refacturations des charges locatives aux locataires et des charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont constat\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global en produits au sein du poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
Cette pr\u00e9sentation est conforme \u00e0 la norme IFRS\u00a015, consid\u00e9rant que le Groupe agit en tant que principal car son \u00ab\u00a0obligation de performance\u00a0\u00bb est de fournir les biens ou services sous-jacents \u00e0 ses locataires. Le Groupe\u00a0:
\u2022a la responsabilit\u00e9 de satisfaire la promesse\u00a0;
\u2022a le risque d\u2019inventaire\u00a0;
\u2022contr\u00f4le la fixation des prix.
La quote-part de charges locatives relatives aux locaux vacants est comptabilis\u00e9e en charges.
Ces charges locatives incluent les taxes relatives aux immeubles, soit la taxe fonci\u00e8re, la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe sur les surfaces de stationnement.
2.13Revenus locatifs
Le Groupe est bailleur dans le cadre de contrats de location simple. Les biens donn\u00e9s en location dans le cadre de contrats de location simple sont comptabilis\u00e9s dans les immeubles de placement dans l\u2019\u00e9tat de situation financi\u00e8re consolid\u00e9e.
Les revenus locatifs sont comptabilis\u00e9s au fur et \u00e0 mesure de l\u2019avancement de l\u2019ex\u00e9cution de la prestation.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 16, les cons\u00e9quences financi\u00e8res de toutes les dispositions d\u00e9finies dans le contrat de bail sont \u00e9tal\u00e9es de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la p\u00e9riode la plus courte entre la dur\u00e9e du bail et la dur\u00e9e \u00e0 l\u2019issue de laquelle le locataire peut d\u00e9noncer le bail sans cons\u00e9quences financi\u00e8res significatives pour lui (le plus souvent au bout de six ans de location). Ainsi, afin de rendre compte correctement des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par le bien, les franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais d\u2019am\u00e9nagement du locataire et les droits d\u2019entr\u00e9e per\u00e7us par le locataire font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la dur\u00e9e ferme du bail.
Les indemnit\u00e9s de r\u00e9siliation et de remise en \u00e9tat re\u00e7ues des locataires sortant sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat op\u00e9rationnel dans le poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
2.14Charges locatives et refacturation des\u00a0charges aux\u00a0locataires
Les charges locatives engag\u00e9es par le propri\u00e9taire pour le compte des locataires ainsi que les charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global au sein du poste \u00ab\u00a0Charges li\u00e9es aux immeubles\u00a0\u00bb.
Parall\u00e8lement, les refacturations des charges locatives aux locataires et des charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont constat\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global en produits au sein du poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
Cette pr\u00e9sentation est conforme \u00e0 la norme IFRS\u00a015, consid\u00e9rant que le Groupe agit en tant que principal car son \u00ab\u00a0obligation de performance\u00a0\u00bb est de fournir les biens ou services sous-jacents \u00e0 ses locataires. Le Groupe\u00a0:
\u2022a la responsabilit\u00e9 de satisfaire la promesse\u00a0;
\u2022a le risque d\u2019inventaire\u00a0;
\u2022contr\u00f4le la fixation des prix.
La quote-part de charges locatives relatives aux locaux vacants est comptabilis\u00e9e en charges.
Ces charges locatives incluent les taxes relatives aux immeubles, soit la taxe fonci\u00e8re, la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe sur les surfaces de stationnement.
5.19Autres prestations
Les autres prestations se composent comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Refacturations de charges locatives et d'entretien (1) | \n\n 8\u202f930 | \n\n 7\u202f775 | \n
| \n Refacturations d'imp\u00f4ts (1) | \n\n 5\u202f231 | \n\n 5\u202f054 | \n
| \n Autres refacturations locataires et produits divers (1) | \n\n 7 | \n\n 141 | \n
| \n Indemnit\u00e9s (2) | \n\n 2\u202f280 | \n\n 1\u202f760 | \n
| \n Produits divers | \n\n 34 | \n\n 38 | \n
| \n Autres prestations | \n\n 16\u202f482 | \n\n 14\u202f768 | \n
(1)Les charges et taxes refactur\u00e9es aux locataires en 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 14\u00a0168\u00a0milliers d\u2019euros.
(2)Le poste \u00ab\u00a0indemnit\u00e9s\u00a0\u00bb correspond aux montants vers\u00e9s par les locataires autres que les loyers, charges et taxes.
2.14Charges locatives et refacturation des\u00a0charges aux\u00a0locataires
Les charges locatives engag\u00e9es par le propri\u00e9taire pour le compte des locataires ainsi que les charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global au sein du poste \u00ab\u00a0Charges li\u00e9es aux immeubles\u00a0\u00bb.
Parall\u00e8lement, les refacturations des charges locatives aux locataires et des charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont constat\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global en produits au sein du poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
Cette pr\u00e9sentation est conforme \u00e0 la norme IFRS\u00a015, consid\u00e9rant que le Groupe agit en tant que principal car son \u00ab\u00a0obligation de performance\u00a0\u00bb est de fournir les biens ou services sous-jacents \u00e0 ses locataires. Le Groupe\u00a0:
\u2022a la responsabilit\u00e9 de satisfaire la promesse\u00a0;
\u2022a le risque d\u2019inventaire\u00a0;
\u2022contr\u00f4le la fixation des prix.
La quote-part de charges locatives relatives aux locaux vacants est comptabilis\u00e9e en charges.
Ces charges locatives incluent les taxes relatives aux immeubles, soit la taxe fonci\u00e8re, la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe sur les surfaces de stationnement.
5.20Charges li\u00e9es aux immeubles
Elles se composent comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Charges locatives et entretien | \n\n 9\u202f210 | \n\n 9\u202f203 | \n
| \n Imp\u00f4ts | \n\n 5\u202f247 | \n\n 5\u202f271 | \n
| \n Honoraires | \n\n 1\u202f975 | \n\n 2\u202f174 | \n
| \n Charges locatives et imp\u00f4ts sur locaux vacants | \n\n 6\u202f125 | \n\n 8\u202f000 | \n
| \n Autres charges | \n\n - | \n\n 311 | \n
| \n Charges li\u00e9es aux immeubles | \n\n 22\u202f558 | \n\n 24\u202f960 | \n
2.14Charges locatives et refacturation des\u00a0charges aux\u00a0locataires
Les charges locatives engag\u00e9es par le propri\u00e9taire pour le compte des locataires ainsi que les charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont comptabilis\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global au sein du poste \u00ab\u00a0Charges li\u00e9es aux immeubles\u00a0\u00bb.
Parall\u00e8lement, les refacturations des charges locatives aux locataires et des charges mises conventionnellement \u00e0 la charge des locataires sont constat\u00e9es dans l\u2019\u00e9tat du r\u00e9sultat global en produits au sein du poste \u00ab\u00a0Autres prestations\u00a0\u00bb.
Cette pr\u00e9sentation est conforme \u00e0 la norme IFRS\u00a015, consid\u00e9rant que le Groupe agit en tant que principal car son \u00ab\u00a0obligation de performance\u00a0\u00bb est de fournir les biens ou services sous-jacents \u00e0 ses locataires. Le Groupe\u00a0:
\u2022a la responsabilit\u00e9 de satisfaire la promesse\u00a0;
\u2022a le risque d\u2019inventaire\u00a0;
\u2022contr\u00f4le la fixation des prix.
La quote-part de charges locatives relatives aux locaux vacants est comptabilis\u00e9e en charges.
Ces charges locatives incluent les taxes relatives aux immeubles, soit la taxe fonci\u00e8re, la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe sur les surfaces de stationnement.
2.15Autres produits et charges op\u00e9rationnels
Cette rubrique enregistre les \u00e9l\u00e9ments qui par nature ne rentrent pas dans l\u2019appr\u00e9ciation de la performance op\u00e9rationnelle courante.
2.16Actualisation des diff\u00e9r\u00e9s de paiement
Les dettes et cr\u00e9ances long terme sont actualis\u00e9es lorsque l\u2019impact est consid\u00e9r\u00e9 comme significatif\u00a0:
\u2022les d\u00e9p\u00f4ts de garantie re\u00e7us des locataires ne sont pas actualis\u00e9s car ils sont index\u00e9s annuellement sur la base d\u2019un indice utilis\u00e9 pour la r\u00e9vision annuelle des loyers\u00a0;
\u2022il n\u2019y a pas de provision passive significative relevant de la norme IAS\u00a037.
2.17R\u00e9sultat par action
L\u2019indicateur cl\u00e9 de r\u00e9sultat par action est calcul\u00e9 en divisant le r\u00e9sultat net part du Groupe par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation au cours de l\u2019exercice. Les actions d\u2019autocontr\u00f4le ne sont pas consid\u00e9r\u00e9es comme des actions en circulation et viennent donc minorer le nombre d\u2019actions prises en compte pour le r\u00e9sultat net par action.
Le r\u00e9sultat par action dilu\u00e9 est calcul\u00e9 \u00e0 partir du r\u00e9sultat attribuable aux porteurs d\u2019actions ordinaires et du nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions existantes au cours de l\u2019exercice, ajust\u00e9es des effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.
5.25R\u00e9sultat par action\u00a0
Le r\u00e9sultat par action est calcul\u00e9 en divisant le b\u00e9n\u00e9fice consolid\u00e9 net attribuable aux actionnaires de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires net des actions propres de la soci\u00e9t\u00e9 Vitura au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 soit (1,22)\u00a0euros.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 il n\u2019y pas d\u2019actions ordinaires potentiellement dilutives.
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n R\u00e9sultat net part du Groupe | \n\n (20\u202f755) | \n\n (243\u202f003) | \n
| \n Nombre moyen d'action pond\u00e9r\u00e9 avant dilution | \n\n 17\u202f049\u202f169 | \n\n 17\u202f048\u202f514 | \n
| \n R\u00e9sultat par action (en euros) | \n\n (1,22) | \n\n (14,25) | \n
| \n R\u00e9sultat net part du Groupe, apr\u00e8s effet des titres dilutifs | \n\n (20\u202f755) | \n\n (243\u202f003) | \n
| \n Nombre moyen d'action pond\u00e9r\u00e9 apr\u00e8s dilution | \n\n 17\u202f049\u202f169 | \n\n 17\u202f048\u202f514 | \n
| \n R\u00e9sultat dilu\u00e9 par action (en euros) | \n\n (1,22) | \n\n (14,25) | \n
2.17R\u00e9sultat par action
L\u2019indicateur cl\u00e9 de r\u00e9sultat par action est calcul\u00e9 en divisant le r\u00e9sultat net part du Groupe par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation au cours de l\u2019exercice. Les actions d\u2019autocontr\u00f4le ne sont pas consid\u00e9r\u00e9es comme des actions en circulation et viennent donc minorer le nombre d\u2019actions prises en compte pour le r\u00e9sultat net par action.
Le r\u00e9sultat par action dilu\u00e9 est calcul\u00e9 \u00e0 partir du r\u00e9sultat attribuable aux porteurs d\u2019actions ordinaires et du nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions existantes au cours de l\u2019exercice, ajust\u00e9es des effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.
Dans l\u2019\u00e9tat des flux de tr\u00e9sorerie, le flux net de tr\u00e9sorerie provenant des activit\u00e9s op\u00e9rationnelles est obtenu suivant la m\u00e9thode indirecte, selon laquelle ce flux net est obtenu \u00e0 partir du r\u00e9sultat net corrig\u00e9 des op\u00e9rations non mon\u00e9taires, des \u00e9l\u00e9ments associ\u00e9s aux flux nets de tr\u00e9sorerie li\u00e9s aux activit\u00e9s d\u2019investissement et de financement et de la variation du besoin en fonds de roulement.
Dans l\u2019\u00e9tat des flux de tr\u00e9sorerie, le flux net de tr\u00e9sorerie provenant des activit\u00e9s op\u00e9rationnelles est obtenu suivant la m\u00e9thode indirecte, selon laquelle ce flux net est obtenu \u00e0 partir du r\u00e9sultat net corrig\u00e9 des op\u00e9rations non mon\u00e9taires, des \u00e9l\u00e9ments associ\u00e9s aux flux nets de tr\u00e9sorerie li\u00e9s aux activit\u00e9s d\u2019investissement et de financement et de la variation du besoin en fonds de roulement.
Les estimations risquant d\u2019entra\u00eener un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la p\u00e9riode suivante concernent essentiellement la d\u00e9termination de la juste valeur du patrimoine immobilier et l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des\u00a0instruments financiers. La juste valeur du patrimoine est d\u00e9termin\u00e9e notamment en se basant sur l\u2019\u00e9valuation du patrimoine effectu\u00e9e par un \u00e9valuateur ind\u00e9pendant selon la m\u00e9thodologie d\u00e9crite en note\u00a02.4.
Compte tenu du caract\u00e8re estimatif inh\u00e9rent \u00e0 ces \u00e9valuations, il est possible que le r\u00e9sultat de cession de certains immeubles diff\u00e8re significativement de l\u2019\u00e9valuation effectu\u00e9e, m\u00eame en cas de cession dans les quelques mois suivant l\u2019arr\u00eat\u00e9 comptable.
Dans ce contexte, les \u00e9valuations du patrimoine du Groupe, effectu\u00e9es par les \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants, pourraient varier significativement selon l\u2019\u00e9volution :
\u2022du taux de rendement de sortie ;
\u2022du taux de capitalisation des revenus\u00a0;
\u2022du taux d\u2019actualisation\u00a0; et
\u2022de la Valeur Locative de March\u00e9 (VLM).
Les diff\u00e9rents indicateurs ci-dessus sont d\u00e9finis dans le Glossaire.
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution du taux de rendement de sortie au 31/12/2025 (DCF) \u00a0(1) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Taux de rendement de sortie | \n\n 0,50 % | \n\n 0,25 % | \n\n 0,00 % | \n\n (0,25) % | \n\n (0,50) % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 6,35 % | \n\n 319 | \n\n 322 | \n\n 326 | \n\n 331 | \n\n 335 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 5,75 % | \n\n 345 | \n\n 349 | \n\n 354 | \n\n 359 | \n\n 364 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 6,85 % | \n\n 112 | \n\n 113 | \n\n 114 | \n\n 116 | \n\n 117 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 8,00 % | \n\n 69 | \n\n 70 | \n\n 71 | \n\n 72 | \n\n 74 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 844 | \n\n 854 | \n\n 865 | \n\n 877 | \n\n 891 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n (2,5) % | \n\n (1,3) % | \n\n - | \n\n 1,4 % | \n\n 2,9 % | \n
| \n Sources\u00a0: BNP Real Estate et Cushman & Wakefield. (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution du taux d'actualisation des revenus au 31/12/2025 (DCF) (1) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Taux d'actualisation des revenus | \n\n 0,50 % | \n\n 0,25 % | \n\n 0,00 % | \n\n (0,25) % | \n\n (0,50) % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 7,00 % | \n\n 320 | \n\n 323 | \n\n 326 | \n\n 330 | \n\n 333 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 5,90 % | \n\n 347 | \n\n 350 | \n\n 354 | \n\n 357 | \n\n 359 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 7,00 % | \n\n 112 | \n\n 113 | \n\n 114 | \n\n 116 | \n\n 117 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 9,50 % | \n\n 68 | \n\n 70 | \n\n 71 | \n\n 72 | \n\n 74 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 848 | \n\n 856 | \n\n 865 | \n\n 874 | \n\n 882 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n (2,0) % | \n\n (1,0) % | \n\n - | \n\n 1,0 % | \n\n 1,9 % | \n
| \n Sources\u00a0: BNP Real Estate et Cushman & Wakefield. (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution du taux de capitalisation au 31/12/2025 (Capitalisation) (1) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Taux de capitalisation | \n\n 0,50 % | \n\n 0,25 % | \n\n 0,00 % | \n\n (0,25) % | \n\n (0,50) % | \n|
| \n Europlaza | \n\n 6,10 % - 6,25 % | \n\n 313 | \n\n 319 | \n\n 326 | \n\n 334 | \n\n 342 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 5,50 % - 5,75 % | \n\n 338 | \n\n 345 | \n\n 354 | \n\n 362 | \n\n 372 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 6,50 % - 6,75 % | \n\n 110 | \n\n 112 | \n\n 114 | \n\n 117 | \n\n 120 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n n/a | \n\n 71 | \n\n 71 | \n\n 71 | \n\n 71 | \n\n 71 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 832 | \n\n 848 | \n\n 865 | \n\n 884 | \n\n 905 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n 4,7 % | \n\n 6,7 % | \n\n 8,9 % | \n\n 11,3 % | \n\n 13,9 % | \n
| \n Sources\u00a0: BNP Real Estate. (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n
| \n Immeuble | \n\n \u00c9volution de la valeur locative de march\u00e9 au 31/12/2024 (Capitalisation & DCF)\u00a0(1) (2)\u00a0(3) | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur locative de march\u00e9 | \n\n -20 \u20ac/m\u00b2 | \n\n -10 \u20ac/m\u00b2 | \n\n - | \n\n 10 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 20 \u20ac/m\u00b2 | \n|
| \n Europlaza | \n\n 470 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 317 | \n\n 322 | \n\n 326 | \n\n 331 | \n\n 335 | \n
| \n Arcs de Seine | \n\n 500 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 343 | \n\n 348 | \n\n 354 | \n\n 359 | \n\n 364 | \n
| \n Rives de Bercy | \n\n 290 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 109 | \n\n 112 | \n\n 114 | \n\n 117 | \n\n 120 | \n
| \n Campus Hanami | \n\n 250 \u20ac/m\u00b2 | \n\n 66 | \n\n 69 | \n\n 71 | \n\n 73 | \n\n 76 | \n
| \n Total | \n\n \n | \n\n 836 | \n\n 850 | \n\n 865 | \n\n 880 | \n\n 894 | \n
| \n Impact sur la valorisation du portefeuille | \n\n \n | \n\n (3,4) % | \n\n (1,7) % | \n\n - | \n\n 1,7 % | \n\n 3,4 % | \n
| \n (1)M\u00e9thode de valorisation par actualisation des flux futurs (discounted cash flow - DCF). | \n||||||
| \n (2)M\u00e9thode de valorisation par capitalisation. | \n||||||
| \n (3)Sources\u00a0: BNP Real Estate et Cushman & Wakefield. | \n
Dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation du portefeuille de Vitura, il convient de pr\u00e9ciser que la valorisation des immeubles Europlaza, Arcs de Seine et Rives de Bercy faite par la BNP Real Estate repr\u00e9sente la moyenne des deux m\u00e9thodes\u00a0: la capitalisation et le DCF . A l\u2019inverse, l\u2019immeuble Hanami, dont la valorisation est faite par Cushman & Wakefield utilise uniquement la m\u00e9thode DCF.
Ces donn\u00e9es \u00e9tant li\u00e9es au march\u00e9, elles peuvent varier significativement dans le contexte actuel. Ainsi, elles peuvent avoir un impact significatif sur l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur du patrimoine immobilier, aussi bien \u00e0 la hausse qu\u2019\u00e0 la baisse.
Note 4Gestion des risques financiers
4.1Risque li\u00e9 au financement
Le Groupe assure un suivi constant des emprunts mis en place pour financer les acquisitions des actifs immobiliers, tels que d\u00e9taill\u00e9 dans le tableau suivant. Les ratios financiers sont d\u00e9taill\u00e9s en 4.7.
| \n Soci\u00e9t\u00e9 membre | \n\n Actifs financ\u00e9s | \n\n Banques partenaires | \n\n Montant en principal initial en \u20ac | \n\n Encours de la dette en \u20ac (1) | \n\n Modalit\u00e9 de remboursement | \n\n Date de contractualisation | \n\n Date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance | \n\n Option de prorogation | \n\n Autres \u00e9l\u00e9ments | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n SAS Prothin | \n\n Europlaza | \n\n Aareal Bank AG, Natixis, Natixis Pfandbriefbank AG | \n\n 525\u202f000\u202f000 | \n\n 506\u202f194\u202f864 | \n\n Remboursement in fine / Amortissement contractuel | \n\n 26-juil.-16 | \n\n 15-juil.-26 | \n\n Pas d'option pr\u00e9vue | \n\n \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de changement de contr\u00f4le de la soci\u00e9t\u00e9 Prothin et/ou de Vitura. \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de non-respect d'un ratio financier. \u2022Aucune indemnit\u00e9 de remboursement anticip\u00e9 en cas de remboursement anticip\u00e9 volontaire ou obligatoire de\u00a0tout\u00a0ou partie de l\u2019encours. | \n
| \n SCI Hanami Rueil | \n\n Hanami | \n\n La Banque Postale, la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale, National Bank of Kuweit | \n\n 94\u202f000\u202f000 | \n\n 89\u202f566\u202f000 | \n\n Remboursement in fine | \n\n 15-d\u00e9c.-16 | \n\n 15-juin-26 | \n\n Droit de prorogation d\u2019une ann\u00e9e, deux fois | \n\n \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de changement de contr\u00f4le de\u00a0la\u00a0soci\u00e9t\u00e9 Hanami Rueil \u2022Remboursement anticip\u00e9 obligatoire en cas de non-respect d'un ratio financier. \u2022Aucune indemnit\u00e9 de remboursement anticip\u00e9 en cas de remboursement anticip\u00e9 volontaire ou obligatoire de\u00a0tout\u00a0ou partie de l\u2019encours. | \n
| \n (1)Comptes courants d\u2019associ\u00e9s exclus. | \n
Prothin
Le refinancement de la dette de Prothin, arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance le 15 juillet 2026, a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9 aupr\u00e8s du pool bancaire actuel et de potentiels nouveaux pr\u00eateurs. Le Groupe est confiant quant \u00e0 l\u2019issue positive de ce refinancement, compte tenu de la qualit\u00e9 des actifs du portefeuille et de leur taux d\u2019occupation (81\u00a0% en moyenne).
Hanami
Un avenant a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 en d\u00e9cembre 2025 avec le pool bancaire afin de reporter la maturit\u00e9 et les effets li\u00e9s au non-respect du ratio d\u2019endettement (LTV ratio) en juin 2026. La soci\u00e9t\u00e9 SAS K Rueil, d\u00e9tenant l'int\u00e9gralit\u00e9 des titres de la SCI Hanami Rueil, a sign\u00e9 une promesse unilat\u00e9rale de vente des titres de sa filiale avec les banques pr\u00eateuses, pour 1 euro, exer\u00e7able sous certaines conditions, entre le 15 juin et le 31 d\u00e9cembre 2026. Des n\u00e9gociations sont par ailleurs en cours avec le pool bancaire pour une nouvelle prorogation.
4.2Risque li\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation et \u00e0 la fluctuation de la valeur des actifs immobiliers
Le portefeuille du Groupe est \u00e9valu\u00e9 par des \u00e9valuateurs ind\u00e9pendants. La valeur de ce portefeuille d\u00e9pend du rapport entre l\u2019offre et la demande du march\u00e9 et de nombreux facteurs susceptibles de variation significative, ainsi que de l\u2019\u00e9volution de l\u2019environnement \u00e9conomique.
Tous les actifs sont des immeubles de bureaux d\u2019une surface comprise entre 34\u00a0200 et 52\u00a0700\u00a0m2, localis\u00e9s dans la premi\u00e8re couronne parisienne. Une \u00e9volution d\u00e9favorable de la demande sur ce type de produits serait susceptible d\u2019affecter les r\u00e9sultats, l\u2019activit\u00e9 et la situation financi\u00e8re du Groupe.
La situation \u00e9conomique actuelle nourrit la volatilit\u00e9 des prix et des valeurs. Par cons\u00e9quent, une cession dans le court terme des biens pourrait ne pas refl\u00e9ter la valeur fournie par l\u2019\u00e9valuateur.
4.3Risque li\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9volution des loyers du march\u00e9 de l\u2019immobilier de bureaux
Le niveau des loyers et la valorisation des immeubles de bureaux sont fortement influenc\u00e9s par l\u2019offre et la demande de surfaces immobili\u00e8res. Une \u00e9volution d\u00e9favorable de la demande par rapport \u00e0 l\u2019offre serait susceptible d\u2019affecter les r\u00e9sultats, l\u2019activit\u00e9, le patrimoine et la situation financi\u00e8re du Groupe.
4.4Risque li\u00e9 \u00e0 la r\u00e9glementation des\u00a0baux
En mati\u00e8re de l\u00e9gislation relative aux baux commerciaux, certaines dispositions l\u00e9gales peuvent limiter la flexibilit\u00e9 dont disposent les propri\u00e9taires afin d\u2019augmenter les loyers. Est notamment concern\u00e9e la r\u00e9glementation d\u2019ordre public relative \u00e0 la dur\u00e9e des baux et \u00e0 l\u2019indexation des loyers. Le Groupe est expos\u00e9 en cas de changement de la r\u00e9glementation ou de modification de l\u2019indice\u00a0retenu.
4.5Risque de contrepartie
Des politiques sont mises en place pour s\u2019assurer que les contrats delocation sont conclus avec des clients dont l\u2019historique de solvabilit\u00e9 est adapt\u00e9.
En 2025, les cinq principaux locataires repr\u00e9sentent 58\u00a0% des revenus locatifs. Les clients repr\u00e9sentants plus de 10\u00a0% du revenu locatif individuellement sont\u00a0: KPMG Avocats pour 6,5 M\u20ac , Huawei pour 7,8 M\u20ac et Axens pour 6,1\u00a0M\u20ac.
Bien que les actifs du Groupe fassent d\u00e9j\u00e0 ou puissent faire l\u2019objet d\u2019une location multi-utilisateur, les difficult\u00e9s financi\u00e8res d\u2019un de ces locataires, la\u00a0demande de ren\u00e9gociation des baux au moment de leur renouvellement ou le d\u00e9part de l\u2019un de ces locataires seraient susceptibles d\u2019avoir un effet d\u00e9favorable sur la situation financi\u00e8re, les r\u00e9sultats et les perspectives du Groupe.
4.6Risque de liquidit\u00e9
Une gestion prudente du risque de liquidit\u00e9 implique de maintenir un niveau suffisant de liquidit\u00e9s et de valeurs mobili\u00e8res, de disposer de lignes de cr\u00e9dit adapt\u00e9e permettant de lever des fonds et d\u2019\u00eatre en mesure de d\u00e9nouer des positions de march\u00e9. Les emprunts du Groupe ont \u00e9t\u00e9 conclus aupr\u00e8s de groupements d\u2019\u00e9tablissements de cr\u00e9dit de renom. Une\u00a0description des diff\u00e9rentes lignes de cr\u00e9dit se trouve en note 4.7 et 5.11.
Les conventions de cr\u00e9dit des soci\u00e9t\u00e9s Prothin et Hanami pr\u00e9voient un seuil de ratio d\u2019endettement (LTV) de 65\u00a0% correspondant au rapport entre l\u2019encours bancaire et la valeur de march\u00e9 des immeubles, d\u00e9termin\u00e9e sur la base d\u2019expertise mandat\u00e9es par les pr\u00eateurs.
Ces conventions exigent \u00e9galement un ratio de couverture des int\u00e9r\u00eats d\u2019au moins 150\u00a0%. Ce ratio correspond au rapport entre le revenu et les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats sur la p\u00e9riode de r\u00e9f\u00e9rence. Ces ratios de couverture des int\u00e9r\u00eats sont respect\u00e9s \u00e0 la derni\u00e8re date de v\u00e9rification.
Ces covenants sont calcul\u00e9s trimestriellement aux 15 janvier, 15 avril, 15\u00a0juillet et 15 octobre de chaque ann\u00e9e.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, aucun cas de d\u00e9faut n\u2019est constat\u00e9.
\u00c0 noter que :
Prothin
Le refinancement de la dette de Prothin, arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance le 15 juillet 2026, a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9 aupr\u00e8s du pool bancaire actuel et de potentiels nouveaux pr\u00eateurs. Le Groupe est confiant quant \u00e0 l\u2019issue positive de ce refinancement, compte tenu de la qualit\u00e9 des actifs du portefeuille et de leur taux d\u2019occupation (81 % en moyenne).
Hanami
En octobre 2023, le ratio d\u2019endettement d\u2019Hanami a d\u00e9pass\u00e9 le seuil autoris\u00e9 par la convention de cr\u00e9dit. Des accords ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9s avec le pool bancaire en d\u00e9cembre 2024, en janvier 2025 puis en d\u00e9cembre 2025 permettant de proroger la maturit\u00e9 de l\u2019emprunt et de suspendre les effets li\u00e9s au non-respect de ce ratio jusqu\u2019en juin 2026.
Hanami poursuit des n\u00e9gociations avec les banques pr\u00eateuses en vue de restructurer l\u2019emprunt. Une nouvelle prorogation pourrait \u00eatre envisag\u00e9e. Dans le cas contraire, l\u2019entit\u00e9 pourrait ne plus \u00eatre en mesure de r\u00e9gler ses dettes et de r\u00e9aliser ses actifs dans le cadre normal de son activit\u00e9 et \u00eatre amen\u00e9e \u00e0 recourir \u00e0 une proc\u00e9dure collective. Vitura ne supportera pas les cons\u00e9quences\u00a0d\u2019une \u00e9ventuelle proc\u00e9dure collective en raison de la cession des 0,54\u00a0% du capital de la SCI Hanami en juin 2025.
Vitura
Vitura a par ailleurs conclu les 4 janvier 2024 et 14 f\u00e9vrier 2024 des contrats de pr\u00eat d\u2019actionnaires pour un montant total de 30 M\u20ac avec les soci\u00e9t\u00e9s NW CGR 1 S.\u00e0.r.l, NW CGR 2 S.\u00e0.r.l, NW CGR 3 S.\u00e0.r.l, destin\u00e9s \u00e0 couvrir les besoins de financement \u00e0 court terme de la Soci\u00e9t\u00e9 et des entit\u00e9s du Groupe. Ces pr\u00eats d\u2019actionnaires ont \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9s jusqu\u2019au 31 juillet 2027 (cf paragraphe 5.30 Ev\u00e8nements post\u00e9rieurs \u00e0 la cl\u00f4ture) afin d\u2019assurer la couverture des besoins de tr\u00e9sorerie n\u00e9cessaires du Groupe.
Compte tenu des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9crits ci-avant, le Conseil d\u2019administration a arr\u00eat\u00e9 les comptes consolid\u00e9s du Groupe selon le principe de continuit\u00e9 d\u2019exploitation.
4.7Risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat
Le groupe Vitura est expos\u00e9 au risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat dans le cadre des financements contract\u00e9s par ses filiales.
Le refinancement de l\u2019emprunt relatif aux actifs d\u00e9tenus par Prothin a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 en 2021. L\u2019emprunt, initialement souscrit en\u00a02012 et prolong\u00e9 en 2016 pour un montant de 525 millions d\u2019euros, est depuis novembre 2021 index\u00e9 sur un taux variable (Euribor 3 mois avec un taux plancher \u00ab\u00a0floor\u00a0\u00bb \u00e0 0\u00a0%) auquel s\u2019ajoute\u00a0:
\u2022une marge de 1,65\u00a0% lorsque les conditions suivantes sont satisfaites\u00a0:
\u2022taux d\u2019occupation sup\u00e9rieur \u00e0 70\u00a0%,
\u2022LTV inf\u00e9rieur \u00e0 55\u00a0%,
\u2022dur\u00e9e moyenne r\u00e9siduelle des baux sup\u00e9rieure \u00e0 trois ans ;
\u2022une marge port\u00e9e \u00e0 2,25\u00a0% lorsqu\u2019une de ces conditions n\u2019est pas remplie.
\u00c0 la suite de l\u2019acquisition de la SCI Hanami Rueil, le Groupe Vitura a conclu le 15 d\u00e9cembre 2016 une convention de cr\u00e9dit d\u2019un montant de 100 millions d'euros. Cette dette a \u00e9t\u00e9 refinanc\u00e9e le 14 juin 2022 pour un montant de 94\u00a0millions d'euros puis prorog\u00e9e par avenant en d\u00e9cembre 2025. Cette dette est soumise \u00e0 un taux variable (Euribor 3 mois avec un taux plancher \u00ab floor\u00a0\u00bb \u00e0 0\u00a0%) compl\u00e9t\u00e9 par une marge \u00e0 1,95\u00a0%.
Les caract\u00e9ristiques des instruments de couverture de taux sont d\u00e9crites en note 3.
4.8Risque climatique
S\u2019engager pour le climat est un des quatre axes de la strat\u00e9gie de Vitura en mati\u00e8re de Responsabilit\u00e9 Soci\u00e9tale de l\u2019Entreprise (RSE).
Son plan d\u2019att\u00e9nuation et d\u2019adaptation au changement climatique repose sur trois objectifs principaux\u00a0:
\u2022diminuer les \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre du patrimoine de -\u00a054\u00a0% en 2030 par rapport \u00e0 2013\u00a0;
\u2022viser la neutralit\u00e9 carbone en 2050\u00a0notamment\u00a0au travers de chantiers bas carbone\u00a0;
\u2022rendre ses actifs immobiliers r\u00e9silients au changement climatique et engager ses parties prenantes cl\u00e9s dans sa d\u00e9marche.
Les principaux engagements pris par le Groupe ont \u00e9t\u00e9 appr\u00e9hend\u00e9s dans les \u00e9tats financiers. Ces \u00e9l\u00e9ments ne sauraient \u00eatre chiffr\u00e9s avec une parfaite exactitude, ces derniers \u00e9tant difficiles \u00e0 dissocier des autres facteurs ayant influ\u00e9 sur les \u00e9volutions de la p\u00e9riode.
L\u2019impact dans les comptes se refl\u00e8te au travers\u00a0:
\u2022de d\u00e9penses d\u2019investissements dans les actifs immobiliers afin d\u2019am\u00e9liorer la performance \u00e9nerg\u00e9tique des immeubles\u00a0;
\u2022de modalit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs du Groupe\u00a0;
\u2022de la d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles de placement selon IAS 40 des enjeux climatiques.
4.3Risque li\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9volution des loyers du march\u00e9 de l\u2019immobilier de bureaux
Le niveau des loyers et la valorisation des immeubles de bureaux sont fortement influenc\u00e9s par l\u2019offre et la demande de surfaces immobili\u00e8res. Une \u00e9volution d\u00e9favorable de la demande par rapport \u00e0 l\u2019offre serait susceptible d\u2019affecter les r\u00e9sultats, l\u2019activit\u00e9, le patrimoine et la situation financi\u00e8re du Groupe.
4.4Risque li\u00e9 \u00e0 la r\u00e9glementation des\u00a0baux
En mati\u00e8re de l\u00e9gislation relative aux baux commerciaux, certaines dispositions l\u00e9gales peuvent limiter la flexibilit\u00e9 dont disposent les propri\u00e9taires afin d\u2019augmenter les loyers. Est notamment concern\u00e9e la r\u00e9glementation d\u2019ordre public relative \u00e0 la dur\u00e9e des baux et \u00e0 l\u2019indexation des loyers. Le Groupe est expos\u00e9 en cas de changement de la r\u00e9glementation ou de modification de l\u2019indice\u00a0retenu.
4.7Risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat
Le groupe Vitura est expos\u00e9 au risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat dans le cadre des financements contract\u00e9s par ses filiales.
Le refinancement de l\u2019emprunt relatif aux actifs d\u00e9tenus par Prothin a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 en 2021. L\u2019emprunt, initialement souscrit en\u00a02012 et prolong\u00e9 en 2016 pour un montant de 525 millions d\u2019euros, est depuis novembre 2021 index\u00e9 sur un taux variable (Euribor 3 mois avec un taux plancher \u00ab\u00a0floor\u00a0\u00bb \u00e0 0\u00a0%) auquel s\u2019ajoute\u00a0:
\u2022une marge de 1,65\u00a0% lorsque les conditions suivantes sont satisfaites\u00a0:
\u2022taux d\u2019occupation sup\u00e9rieur \u00e0 70\u00a0%,
\u2022LTV inf\u00e9rieur \u00e0 55\u00a0%,
\u2022dur\u00e9e moyenne r\u00e9siduelle des baux sup\u00e9rieure \u00e0 trois ans ;
\u2022une marge port\u00e9e \u00e0 2,25\u00a0% lorsqu\u2019une de ces conditions n\u2019est pas remplie.
\u00c0 la suite de l\u2019acquisition de la SCI Hanami Rueil, le Groupe Vitura a conclu le 15 d\u00e9cembre 2016 une convention de cr\u00e9dit d\u2019un montant de 100 millions d'euros. Cette dette a \u00e9t\u00e9 refinanc\u00e9e le 14 juin 2022 pour un montant de 94\u00a0millions d'euros puis prorog\u00e9e par avenant en d\u00e9cembre 2025. Cette dette est soumise \u00e0 un taux variable (Euribor 3 mois avec un taux plancher \u00ab floor\u00a0\u00bb \u00e0 0\u00a0%) compl\u00e9t\u00e9 par une marge \u00e0 1,95\u00a0%.
Les caract\u00e9ristiques des instruments de couverture de taux sont d\u00e9crites en note 3.
4.6Risque de liquidit\u00e9
Une gestion prudente du risque de liquidit\u00e9 implique de maintenir un niveau suffisant de liquidit\u00e9s et de valeurs mobili\u00e8res, de disposer de lignes de cr\u00e9dit adapt\u00e9e permettant de lever des fonds et d\u2019\u00eatre en mesure de d\u00e9nouer des positions de march\u00e9. Les emprunts du Groupe ont \u00e9t\u00e9 conclus aupr\u00e8s de groupements d\u2019\u00e9tablissements de cr\u00e9dit de renom. Une\u00a0description des diff\u00e9rentes lignes de cr\u00e9dit se trouve en note 4.7 et 5.11.
Les conventions de cr\u00e9dit des soci\u00e9t\u00e9s Prothin et Hanami pr\u00e9voient un seuil de ratio d\u2019endettement (LTV) de 65\u00a0% correspondant au rapport entre l\u2019encours bancaire et la valeur de march\u00e9 des immeubles, d\u00e9termin\u00e9e sur la base d\u2019expertise mandat\u00e9es par les pr\u00eateurs.
Ces conventions exigent \u00e9galement un ratio de couverture des int\u00e9r\u00eats d\u2019au moins 150\u00a0%. Ce ratio correspond au rapport entre le revenu et les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats sur la p\u00e9riode de r\u00e9f\u00e9rence. Ces ratios de couverture des int\u00e9r\u00eats sont respect\u00e9s \u00e0 la derni\u00e8re date de v\u00e9rification.
Ces covenants sont calcul\u00e9s trimestriellement aux 15 janvier, 15 avril, 15\u00a0juillet et 15 octobre de chaque ann\u00e9e.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, aucun cas de d\u00e9faut n\u2019est constat\u00e9.
\u00c0 noter que :
Prothin
Le refinancement de la dette de Prothin, arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance le 15 juillet 2026, a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9 aupr\u00e8s du pool bancaire actuel et de potentiels nouveaux pr\u00eateurs. Le Groupe est confiant quant \u00e0 l\u2019issue positive de ce refinancement, compte tenu de la qualit\u00e9 des actifs du portefeuille et de leur taux d\u2019occupation (81 % en moyenne).
Hanami
En octobre 2023, le ratio d\u2019endettement d\u2019Hanami a d\u00e9pass\u00e9 le seuil autoris\u00e9 par la convention de cr\u00e9dit. Des accords ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9s avec le pool bancaire en d\u00e9cembre 2024, en janvier 2025 puis en d\u00e9cembre 2025 permettant de proroger la maturit\u00e9 de l\u2019emprunt et de suspendre les effets li\u00e9s au non-respect de ce ratio jusqu\u2019en juin 2026.
Hanami poursuit des n\u00e9gociations avec les banques pr\u00eateuses en vue de restructurer l\u2019emprunt. Une nouvelle prorogation pourrait \u00eatre envisag\u00e9e. Dans le cas contraire, l\u2019entit\u00e9 pourrait ne plus \u00eatre en mesure de r\u00e9gler ses dettes et de r\u00e9aliser ses actifs dans le cadre normal de son activit\u00e9 et \u00eatre amen\u00e9e \u00e0 recourir \u00e0 une proc\u00e9dure collective. Vitura ne supportera pas les cons\u00e9quences\u00a0d\u2019une \u00e9ventuelle proc\u00e9dure collective en raison de la cession des 0,54\u00a0% du capital de la SCI Hanami en juin 2025.
Vitura
Vitura a par ailleurs conclu les 4 janvier 2024 et 14 f\u00e9vrier 2024 des contrats de pr\u00eat d\u2019actionnaires pour un montant total de 30 M\u20ac avec les soci\u00e9t\u00e9s NW CGR 1 S.\u00e0.r.l, NW CGR 2 S.\u00e0.r.l, NW CGR 3 S.\u00e0.r.l, destin\u00e9s \u00e0 couvrir les besoins de financement \u00e0 court terme de la Soci\u00e9t\u00e9 et des entit\u00e9s du Groupe. Ces pr\u00eats d\u2019actionnaires ont \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9s jusqu\u2019au 31 juillet 2027 (cf paragraphe 5.30 Ev\u00e8nements post\u00e9rieurs \u00e0 la cl\u00f4ture) afin d\u2019assurer la couverture des besoins de tr\u00e9sorerie n\u00e9cessaires du Groupe.
Compte tenu des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9crits ci-avant, le Conseil d\u2019administration a arr\u00eat\u00e9 les comptes consolid\u00e9s du Groupe selon le principe de continuit\u00e9 d\u2019exploitation.
5.16\u00c9ch\u00e9ancier des passifs pr\u00e9sentant les valeurs contractuelles non actualis\u00e9es
L\u2019\u00e9ch\u00e9ancier des passifs pr\u00e9sentant les valeurs contractuelles non actualis\u00e9es se pr\u00e9sente comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant au bilan | \n\n Valeur contractuelle | \n\n Valeur contractuelle non actualis\u00e9e | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n|||
| \n Passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 plus d'un an (3) | \n\n - | \n\n - | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res \u00e0 plus d'un an (1) | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f559 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 7\u202f559 | \n
| \n Dettes d'imp\u00f4ts sur les b\u00e9n\u00e9fices \u00e0\u00a0plus d'un an | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres passifs financiers | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total passifs non courants 31/12/2025 | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f559 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 7\u202f559 | \n
| \n Passifs courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 moins d'un an (3) | \n\n 600\u202f018 | \n\n 600\u202f018 | \n\n 600\u202f018 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res (2) | \n\n 37\u202f112 | \n\n 37\u202f112 | \n\n 37\u202f112 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Dettes fournisseurs | \n\n 6\u202f605 | \n\n 6\u202f605 | \n\n 6\u202f605 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes d'exploitation | \n\n 10\u202f212 | \n\n 10\u202f212 | \n\n 10\u202f212 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total passifs courants 31/12/2025 | \n\n 653\u202f947 | \n\n 653\u202f947 | \n\n 653\u202f947 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n (1)Les autres dettes financi\u00e8res \u00e0 plus d'un an correspondent aux d\u00e9p\u00f4ts de garanties vers\u00e9s par les locataires. Leur \u00e9ch\u00e9ance a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finie comme sup\u00e9rieur \u00e0 5 ans car la politique du Groupe consiste \u00e0\u00a0prolonger les baux quand ils arrivent \u00e0 leur \u00e9ch\u00e9ance. | \n||||||||
| \n (2)Les autres dettes financi\u00e8res \u00e0 moins d'un an comprennnent la dette de Vitura envers Northwood pour 33 343 milliers d'euros. | \n||||||||
| \n (3)Renvoi \u00e0 la partie 2.12 Emprunts. | \n
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Montant au bilan | \n\n Valeur contractuelle | \n\n Valeur contractuelle non actualis\u00e9e | \n|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n \u00c9ch\u00e9ances \u00e0 plus de 5\u00a0ans | \n|||
| \n Passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 plus d'un an | \n\n 498\u202f591 | \n\n 498\u202f591 | \n\n \n | \n\n 498\u202f591 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res \u00e0 plus d'un an (1) | \n\n 7\u202f275 | \n\n 7\u202f275 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Dettes d'imp\u00f4ts sur les b\u00e9n\u00e9fices \u00e0\u00a0plus d'un an | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres passifs financiers | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total passifs non courants 31/12/2024 | \n\n 505\u202f866 | \n\n 505\u202f866 | \n\n - | \n\n 498\u202f591 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Passifs courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 moins d'un an | \n\n 105\u202f777 | \n\n 105\u202f777 | \n\n 105\u202f777 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res (2) | \n\n 32\u202f560 | \n\n 32\u202f560 | \n\n 32\u202f560 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Dettes fournisseurs | \n\n 5\u202f177 | \n\n 5\u202f177 | \n\n 5\u202f177 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres dettes d'exploitation | \n\n 7\u202f628 | \n\n 7\u202f628 | \n\n 7\u202f628 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total passifs courants 31/12/2024 | \n\n 151\u202f142 | \n\n 151\u202f142 | \n\n 151\u202f142 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n (1)Les autres dettes financi\u00e8res \u00e0 plus d'un an correspondent aux d\u00e9p\u00f4ts de garanties vers\u00e9s par les locataires. Leur \u00e9ch\u00e9ance a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finie comme sup\u00e9rieur \u00e0 5 ans car la politique du Groupe consiste \u00e0\u00a0prolonger les baux quand ils arrivent \u00e0 leur \u00e9ch\u00e9ance. | \n||||||||
| \n (2)Les autres dettes financi\u00e8res \u00e0 moins d'un an correspondent aux d\u00e9p\u00f4ts de garantie des locataires des immeubles Office Kennedy & Passy Kennedy en restructuration et \u00e0 la dette de Vitura envers Northwood pour 22 612 milliers d'euros. | \n
La variation des emprunts entre le 31/12/2024 et le 31/12/2025 se d\u00e9taille comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2024 | \n\n Remboursement contractuel | \n\n Reclassement | \n\n Traitement des emprunts au co\u00fbt amorti | \n\n Variation nette des emprunts (part \u00e0 moins d'un an) | \n\n 31/12/2025 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 plus d'un an | \n\n 499\u202f333 | \n\n \n | \n\n (499\u202f333) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Frais d'emprunts restant \u00e0 \u00e9taler au TIE | \n\n (742) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 742 | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Passifs courants | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts part \u00e0 moins d'un an | \n\n 100\u202f354 | \n\n (3\u202f926) | \n\n 499\u202f333 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 595\u202f761 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus | \n\n 6\u202f966 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (1\u202f967) | \n\n 4\u202f999 | \n
| \n Frais d'emprunts restant \u00e0 \u00e9taler au TIE | \n\n (1\u202f543) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 801 | \n\n \n | \n\n (742) | \n
| \n Total | \n\n 604\u202f368 | \n\n (3\u202f926) | \n\n - | \n\n 1\u202f543 | \n\n (1\u202f967) | \n\n 600\u202f018 | \n
Compte tenu des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9crits ci-avant, le Conseil d\u2019administration a arr\u00eat\u00e9 les comptes consolid\u00e9s du Groupe selon le principe de continuit\u00e9 d\u2019exploitation.
5.5Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie
Le poste \u00ab\u00a0Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie\u00a0\u00bb est constitu\u00e9 soit de comptes de banques, soit de d\u00e9p\u00f4ts bancaires ayant la nature d\u2019\u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie. La tr\u00e9sorerie se compose de comptes bancaires courants \u00e0 hauteur de 16\u00a0297\u00a0milliers d\u2019euros.
5.8Juste valeur des actifs financiers
La juste valeur des actifs financiers au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 est pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessous\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n Niveau de | \n||
|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n\n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n||
| \n Contrat \u00ab Cap\u00a0\u00bb (1) | \n\n 5\u202f348 | \n\n 5\u202f348 | \n\n 14\u202f757 | \n\n 14\u202f757 | \n\n Niveau 2 | \n
| \n Actions de pr\u00e9f\u00e9rence SAS KENNEDY | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n\n 3\u202f911 | \n\n \n | \n
| \n Total actifs financiers \u00e0 la juste valeur | \n\n 9\u202f259 | \n\n 9\u202f259 | \n\n 18\u202f668 | \n\n 18\u202f668 | \n\n \n | \n
| \n (1)Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s. | \n|||||
| \n (2)Classification selon la norme IFRS 13 (cf. note 2.4.1). | \n
Les caract\u00e9ristiques des contrats de CAP sont d\u00e9crites en note 3.
5.13Juste valeur des passifs financiers
La juste valeur des passifs financiers au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 est pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessous\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n Niveau de | \n||
|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n\n Valeur comptable | \n\n Juste valeur | \n||
| \n Emprunt (1) | \n\n 595\u202f019 | \n\n 614\u202f818 | \n\n 597\u202f402 | \n\n 619\u202f215 | \n\n Niveau 2 | \n
| \n Total passifs financiers | \n\n 595\u202f019 | \n\n 614\u202f818 | \n\n 597\u202f402 | \n\n 619\u202f215 | \n\n \n | \n
| \n (1)Hors int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus. | \n|||||
| \n (2)Classification selon la norme IFRS 13 (cf note 2.4), hors int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus. | \n
Les caract\u00e9ristiques des passifs non courants sont d\u00e9crites en notes 4.7.
Il n\u2019y a pas d\u2019\u00e9cart entre la valeur nette comptable et la juste valeur pour les passifs financiers autres que ceux mentionn\u00e9s ci-dessus.
5.14Autres dettes financi\u00e8res
Les autres dettes financi\u00e8res se d\u00e9composent ainsi\u00a0:
| \n En milliers d'euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n D\u00e9p\u00f4t de garantie (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 mois d'un an) | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Emprunts et comptes courants actionnaires | \n\n 37\u202f112 | \n\n 32\u202f560 | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res courantes | \n\n 37\u202f112 | \n\n 32\u202f560 | \n
| \n D\u00e9p\u00f4t de garantie (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 plus d'un an) | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res non courantes | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Total autres dettes financi\u00e8res | \n\n 44\u202f671 | \n\n 39\u202f836 | \n
5.14Autres dettes financi\u00e8res
Les autres dettes financi\u00e8res se d\u00e9composent ainsi\u00a0:
| \n En milliers d'euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n D\u00e9p\u00f4t de garantie (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 mois d'un an) | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Emprunts et comptes courants actionnaires | \n\n 37\u202f112 | \n\n 32\u202f560 | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res courantes | \n\n 37\u202f112 | \n\n 32\u202f560 | \n
| \n D\u00e9p\u00f4t de garantie (\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 plus d'un an) | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Autres dettes financi\u00e8res non courantes | \n\n 7\u202f559 | \n\n 7\u202f275 | \n
| \n Total autres dettes financi\u00e8res | \n\n 44\u202f671 | \n\n 39\u202f836 | \n
5.15Autres dettes d\u2019exploitation
Elles se composent comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n Personnel | \n\n 209 | \n\n 331 | \n
| \n TVA, imp\u00f4ts divers et charges sociales \u00e0 payer | \n\n 2\u202f166 | \n\n 3\u202f540 | \n
| \n Avoirs \u00e0 \u00e9tablir et autres dettes clients | \n\n 3\u202f489 | \n\n 2\u202f061 | \n
| \n Dettes diverses | \n\n 155 | \n\n - | \n
| \n Autres dettes | \n\n 6\u202f019 | \n\n 5\u202f932 | \n
| \n Autres dettes sur immobilisations | \n\n 1\u202f579 | \n\n 1\u202f696 | \n
| \n Dettes sur immobilisations | \n\n 1\u202f579 | \n\n 1\u202f696 | \n
| \n Autres dettes d'exploitation | \n\n 7\u202f598 | \n\n 7\u202f628 | \n
5.15Autres dettes d\u2019exploitation
Elles se composent comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n Personnel | \n\n 209 | \n\n 331 | \n
| \n TVA, imp\u00f4ts divers et charges sociales \u00e0 payer | \n\n 2\u202f166 | \n\n 3\u202f540 | \n
| \n Avoirs \u00e0 \u00e9tablir et autres dettes clients | \n\n 3\u202f489 | \n\n 2\u202f061 | \n
| \n Dettes diverses | \n\n 155 | \n\n - | \n
| \n Autres dettes | \n\n 6\u202f019 | \n\n 5\u202f932 | \n
| \n Autres dettes sur immobilisations | \n\n 1\u202f579 | \n\n 1\u202f696 | \n
| \n Dettes sur immobilisations | \n\n 1\u202f579 | \n\n 1\u202f696 | \n
| \n Autres dettes d'exploitation | \n\n 7\u202f598 | \n\n 7\u202f628 | \n
5.21Frais de fonctionnement
| \n En milliers d'euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Charges administratives | \n\n 3\u202f178 | \n\n 3\u202f509 | \n
| \n Commission de conseil | \n\n 1\u202f687 | \n\n 2\u202f855 | \n
| \n Frais de fonctionnement | \n\n 4\u202f865 | \n\n 6\u202f365 | \n
Les commissions de conseil et Incentive fees sont d\u00e9finies au titre du contrat d\u2019asset management avec la soci\u00e9t\u00e9 Northwood Investors Asset Management SAS. Les modalit\u00e9s de calcul ont\u00a0\u00e9volu\u00e9 au titre du nouveau contrat entr\u00e9 en vigueur le 1er\u00a0janvier\u00a02022 pour une dur\u00e9e initiale de six ans prenant fin le 1er\u00a0janvier 2028.
Les incentive fees sont notamment calcul\u00e9es en fonction de l\u2019\u00e9volution de l\u2019actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 du Groupe. En raison de la conjoncture du march\u00e9 \u00e9conomique, du contexte de volatilit\u00e9 des march\u00e9s financiers et de la baisse des valeurs immobili\u00e8res, la direction de Vitura n\u2019est pas en mesure au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 d\u2019estimer le montant d\u2019une potentielle incentive fee qui serait exigible par Northwood Investors dans le cadre de son contrat d\u2019ASA.
5.21Frais de fonctionnement
| \n En milliers d'euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Charges administratives | \n\n 3\u202f178 | \n\n 3\u202f509 | \n
| \n Commission de conseil | \n\n 1\u202f687 | \n\n 2\u202f855 | \n
| \n Frais de fonctionnement | \n\n 4\u202f865 | \n\n 6\u202f365 | \n
Les commissions de conseil et Incentive fees sont d\u00e9finies au titre du contrat d\u2019asset management avec la soci\u00e9t\u00e9 Northwood Investors Asset Management SAS. Les modalit\u00e9s de calcul ont\u00a0\u00e9volu\u00e9 au titre du nouveau contrat entr\u00e9 en vigueur le 1er\u00a0janvier\u00a02022 pour une dur\u00e9e initiale de six ans prenant fin le 1er\u00a0janvier 2028.
Les incentive fees sont notamment calcul\u00e9es en fonction de l\u2019\u00e9volution de l\u2019actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 du Groupe. En raison de la conjoncture du march\u00e9 \u00e9conomique, du contexte de volatilit\u00e9 des march\u00e9s financiers et de la baisse des valeurs immobili\u00e8res, la direction de Vitura n\u2019est pas en mesure au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 d\u2019estimer le montant d\u2019une potentielle incentive fee qui serait exigible par Northwood Investors dans le cadre de son contrat d\u2019ASA.
5.22R\u00e9sultat financier
Le r\u00e9sultat financier se compose comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Produits financiers | \n\n 9\u202f731 | \n\n 8\u202f502 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (42\u202f617) | \n\n (52\u202f383) | \n
| \n R\u00e9sultat financier | \n\n (32\u202f885) | \n\n (43\u202f880) | \n
Les produits financiers se composent des int\u00e9r\u00eats sur CAP.
Les charges financi\u00e8res sont quant \u00e0 elles principalement compos\u00e9es d\u2019int\u00e9r\u00eats sur emprunts et des variations de juste valeur des CAP.
5.23R\u00e9sultat des activit\u00e9s c\u00e9d\u00e9es
Le r\u00e9sultat des activit\u00e9s c\u00e9d\u00e9es en 2024 concernait la cession de Vitura le 9\u00a0juillet 2024 d'une participation majoritaire dans les soci\u00e9t\u00e9s d\u00e9tenant les actifs Passy Kennedy et Office Kennedy \u00e0 un gestionnaire d\u2019actifs.
5.22R\u00e9sultat financier
Le r\u00e9sultat financier se compose comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Produits financiers | \n\n 9\u202f731 | \n\n 8\u202f502 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (42\u202f617) | \n\n (52\u202f383) | \n
| \n R\u00e9sultat financier | \n\n (32\u202f885) | \n\n (43\u202f880) | \n
Les produits financiers se composent des int\u00e9r\u00eats sur CAP.
Les charges financi\u00e8res sont quant \u00e0 elles principalement compos\u00e9es d\u2019int\u00e9r\u00eats sur emprunts et des variations de juste valeur des CAP.
5.23R\u00e9sultat des activit\u00e9s c\u00e9d\u00e9es
Le r\u00e9sultat des activit\u00e9s c\u00e9d\u00e9es en 2024 concernait la cession de Vitura le 9\u00a0juillet 2024 d'une participation majoritaire dans les soci\u00e9t\u00e9s d\u00e9tenant les actifs Passy Kennedy et Office Kennedy \u00e0 un gestionnaire d\u2019actifs.
5.22R\u00e9sultat financier
Le r\u00e9sultat financier se compose comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Produits financiers | \n\n 9\u202f731 | \n\n 8\u202f502 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (42\u202f617) | \n\n (52\u202f383) | \n
| \n R\u00e9sultat financier | \n\n (32\u202f885) | \n\n (43\u202f880) | \n
Les produits financiers se composent des int\u00e9r\u00eats sur CAP.
Les charges financi\u00e8res sont quant \u00e0 elles principalement compos\u00e9es d\u2019int\u00e9r\u00eats sur emprunts et des variations de juste valeur des CAP.
5.23R\u00e9sultat des activit\u00e9s c\u00e9d\u00e9es
Le r\u00e9sultat des activit\u00e9s c\u00e9d\u00e9es en 2024 concernait la cession de Vitura le 9\u00a0juillet 2024 d'une participation majoritaire dans les soci\u00e9t\u00e9s d\u00e9tenant les actifs Passy Kennedy et Office Kennedy \u00e0 un gestionnaire d\u2019actifs.
5.22R\u00e9sultat financier
Le r\u00e9sultat financier se compose comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Produits financiers | \n\n 9\u202f731 | \n\n 8\u202f502 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (42\u202f617) | \n\n (52\u202f383) | \n
| \n R\u00e9sultat financier | \n\n (32\u202f885) | \n\n (43\u202f880) | \n
Les produits financiers se composent des int\u00e9r\u00eats sur CAP.
Les charges financi\u00e8res sont quant \u00e0 elles principalement compos\u00e9es d\u2019int\u00e9r\u00eats sur emprunts et des variations de juste valeur des CAP.
5.22R\u00e9sultat financier
Le r\u00e9sultat financier se compose comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Produits financiers | \n\n 9\u202f731 | \n\n 8\u202f502 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (42\u202f617) | \n\n (52\u202f383) | \n
| \n R\u00e9sultat financier | \n\n (32\u202f885) | \n\n (43\u202f880) | \n
Les produits financiers se composent des int\u00e9r\u00eats sur CAP.
5.22R\u00e9sultat financier
Le r\u00e9sultat financier se compose comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Produits financiers | \n\n 9\u202f731 | \n\n 8\u202f502 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (42\u202f617) | \n\n (52\u202f383) | \n
| \n R\u00e9sultat financier | \n\n (32\u202f885) | \n\n (43\u202f880) | \n
Les produits financiers se composent des int\u00e9r\u00eats sur CAP.
Les charges financi\u00e8res sont quant \u00e0 elles principalement compos\u00e9es d\u2019int\u00e9r\u00eats sur emprunts et des variations de juste valeur des CAP.
5.26Engagements hors bilan et s\u00fbret\u00e9s
L\u2019ensemble des engagements significatifs sont mentionn\u00e9s ci\u2011dessous et il n\u2019existe aucun engagement complexe.
\\Engagements re\u00e7us
| \n Principales caract\u00e9ristiques En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Engagements li\u00e9s au p\u00e9rim\u00e8tre du groupe consolid\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements de prises de participations | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements donn\u00e9s dans le cadre de transactions sp\u00e9cifiques | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements hors bilan li\u00e9s au financement de la soci\u00e9t\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Garanties financi\u00e8res re\u00e7ues | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagement hors bilan li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles de l'\u00e9metteur | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres engagements contractuels re\u00e7us et li\u00e9s \u00e0 l'activit\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Actifs re\u00e7us en gage, en hypoth\u00e8que ou en nantissement, et les cautions re\u00e7ues | \n\n 8\u202f398 | \n\n 9\u202f202 | \n
\\Engagements donn\u00e9s
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n||
| \n Engagements li\u00e9s au p\u00e9rim\u00e8tre du groupe consolid\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements de prises de participations | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements donn\u00e9s dans le cadre de transactions sp\u00e9cifiques | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements hors bilan li\u00e9s au financement de la soci\u00e9t\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Garanties financi\u00e8res donn\u00e9es (dont Hypoth\u00e8ques et privill\u00e8ges de pr\u00e9teurs de deniers) (1) | \n\n De 2026 \u00e0 2030 | \n\n 600\u202f760 | \n\n 606\u202f653 | \n
| \n Engagement hors bilan li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles de l'\u00e9metteur | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres engagements contractuels re\u00e7us et li\u00e9s \u00e0 l'activit\u00e9s | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Actifs re\u00e7us en gage, en hypoth\u00e8que ou en nantissement, et les cautions re\u00e7ues | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n (1)Solde, \u00e0 la date de cl\u00f4ture, des emprunts et des lignes de cr\u00e9dit tir\u00e9es garantis par des hypoth\u00e8ques. | \n
Revenus minimum garantis dans le cadre des contrats de location simple
Au 31 d\u00e9cembre 2025, les loyers futurs minimaux (hors TVA et hors refacturation de taxes et charges), hors ren\u00e9gociations intervenues post\u00e9rieurement \u00e0 la\u00a0cl\u00f4ture du 31 d\u00e9cembre 2025 \u00e0 recevoir jusqu\u2019\u00e0 la prochaine date de r\u00e9siliation possible au titre des contrats de location simple, se r\u00e9partissent comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Loyers futurs minimaux par ann\u00e9e | \n|
|---|---|---|
| \n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n|
| \n 2026 | \n\n 49\u202f883 | \n\n 46\u202f029 | \n
| \n 2027 | \n\n 42\u202f275 | \n\n 33\u202f885 | \n
| \n 2028 | \n\n 28\u202f796 | \n\n 17\u202f410 | \n
| \n 2029 | \n\n 26\u202f269 | \n\n 17\u202f889 | \n
| \n 2030 | \n\n 22\u202f958 | \n\n 15\u202f216 | \n
| \n 2031 | \n\n 20\u202f600 | \n\n 11\u202f901 | \n
| \n 2032 | \n\n 10\u202f890 | \n\n 2\u202f340 | \n
| \n 2033 | \n\n 5\u202f902 | \n\n 2\u202f438 | \n
| \n 2034 | \n\n 6\u202f387 | \n\n 2\u202f494 | \n
| \n 2035 | \n\n - | \n\n - | \n
Ces loyers correspondent \u00e0 la facturation \u00e0 venir hors incidence des \u00e9talements des avantages consentis aux locataires sur les p\u00e9riodes ant\u00e9rieures.
5.26Engagements hors bilan et s\u00fbret\u00e9s
L\u2019ensemble des engagements significatifs sont mentionn\u00e9s ci\u2011dessous et il n\u2019existe aucun engagement complexe.
\\Engagements re\u00e7us
| \n Principales caract\u00e9ristiques En milliers d\u2019euros | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n|
| \n Engagements li\u00e9s au p\u00e9rim\u00e8tre du groupe consolid\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements de prises de participations | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements donn\u00e9s dans le cadre de transactions sp\u00e9cifiques | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements hors bilan li\u00e9s au financement de la soci\u00e9t\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Garanties financi\u00e8res re\u00e7ues | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagement hors bilan li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles de l'\u00e9metteur | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres engagements contractuels re\u00e7us et li\u00e9s \u00e0 l'activit\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Actifs re\u00e7us en gage, en hypoth\u00e8que ou en nantissement, et les cautions re\u00e7ues | \n\n 8\u202f398 | \n\n 9\u202f202 | \n
\\Engagements donn\u00e9s
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|
| \n 12 mois | \n\n 12 mois | \n||
| \n Engagements li\u00e9s au p\u00e9rim\u00e8tre du groupe consolid\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements de prises de participations | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements donn\u00e9s dans le cadre de transactions sp\u00e9cifiques | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Engagements hors bilan li\u00e9s au financement de la soci\u00e9t\u00e9 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Garanties financi\u00e8res donn\u00e9es (dont Hypoth\u00e8ques et privill\u00e8ges de pr\u00e9teurs de deniers) (1) | \n\n De 2026 \u00e0 2030 | \n\n 600\u202f760 | \n\n 606\u202f653 | \n
| \n Engagement hors bilan li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles de l'\u00e9metteur | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres engagements contractuels re\u00e7us et li\u00e9s \u00e0 l'activit\u00e9s | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Actifs re\u00e7us en gage, en hypoth\u00e8que ou en nantissement, et les cautions re\u00e7ues | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n (1)Solde, \u00e0 la date de cl\u00f4ture, des emprunts et des lignes de cr\u00e9dit tir\u00e9es garantis par des hypoth\u00e8ques. | \n
Revenus minimum garantis dans le cadre des contrats de location simple
Au 31 d\u00e9cembre 2025, les loyers futurs minimaux (hors TVA et hors refacturation de taxes et charges), hors ren\u00e9gociations intervenues post\u00e9rieurement \u00e0 la\u00a0cl\u00f4ture du 31 d\u00e9cembre 2025 \u00e0 recevoir jusqu\u2019\u00e0 la prochaine date de r\u00e9siliation possible au titre des contrats de location simple, se r\u00e9partissent comme suit\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n Loyers futurs minimaux par ann\u00e9e | \n|
|---|---|---|
| \n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n|
| \n 2026 | \n\n 49\u202f883 | \n\n 46\u202f029 | \n
| \n 2027 | \n\n 42\u202f275 | \n\n 33\u202f885 | \n
| \n 2028 | \n\n 28\u202f796 | \n\n 17\u202f410 | \n
| \n 2029 | \n\n 26\u202f269 | \n\n 17\u202f889 | \n
| \n 2030 | \n\n 22\u202f958 | \n\n 15\u202f216 | \n
| \n 2031 | \n\n 20\u202f600 | \n\n 11\u202f901 | \n
| \n 2032 | \n\n 10\u202f890 | \n\n 2\u202f340 | \n
| \n 2033 | \n\n 5\u202f902 | \n\n 2\u202f438 | \n
| \n 2034 | \n\n 6\u202f387 | \n\n 2\u202f494 | \n
| \n 2035 | \n\n - | \n\n - | \n
Ces loyers correspondent \u00e0 la facturation \u00e0 venir hors incidence des \u00e9talements des avantages consentis aux locataires sur les p\u00e9riodes ant\u00e9rieures.
5.27Transactions avec des parties li\u00e9es
5.27.1Transactions avec les\u00a0soci\u00e9t\u00e9s\u00a0li\u00e9es
Les transactions avec les parties li\u00e9es sont essentiellement constitu\u00e9es des contrats d\u2019asset management conclus avec Northwood Investors France Asset Management S.A.S. Le 15 d\u00e9cembre 2021, Northwood Investors France Asset Management S.A.S (le \u00ab\u00a0Conseil\u00a0\u00bb) et les soci\u00e9t\u00e9s Prothin, SCI\u00a0Hanami Rueil, (les \u00ab\u00a0Filiales Immobili\u00e8res\u00a0\u00bb) ont conclu un nouveau contrat de conseil ou advisory services agreement, entr\u00e9 en vigueur le 1er\u00a0janvier 2022 pour une dur\u00e9e initiale de six ans prenant fin le 1er janvier 2028 (le \u00ab\u00a0Nouvel ASA\u00a0\u00bb) et dont les principaux termes figurent ci-apr\u00e8s. R\u00e9mun\u00e9ration et alignement des int\u00e9r\u00eats du Conseil et du Groupe.
\u00c0 titre de r\u00e9mun\u00e9ration, le Conseil b\u00e9n\u00e9ficiera\u00a0:
\u2022une commission de conseil de base \u00e9gale \u00e0 0,675 % de l\u2019ANR Triple Net EPRA du Groupe, qui est payable d\u2019avance par trimestre\u00a0;
\u2022une r\u00e9mun\u00e9ration variable (autrement appel\u00e9e \u00ab\u00a0incentive fee\u00a0\u00bb) a, par ailleurs, \u00e9t\u00e9 mise en place pour inciter et int\u00e9resser le Conseil \u00e0 la cr\u00e9ation de valeur pour les actionnaires (l\u2019\u00ab\u00a0Accroissement de Valeur\u00a0\u00bb).
L'accroissement de Valeur est d\u00e9termin\u00e9 sur la base de la croissance de l\u2019ANR Triple Net EPRA du Groupe sur une p\u00e9riode de six ans (sauf r\u00e9siliation anticip\u00e9e) retrait\u00e9s \u00e0 la hausse des distributions et \u00e0 la baisse des augmentations de capital intervenues pendant cette p\u00e9riode. La r\u00e9mun\u00e9ration variable correspond \u00e0 12\u00a0% de l\u2019Accroissement de Valeur d\u00e8s lors qu\u2019une performance de 7\u00a0% annualis\u00e9e est atteinte (le \u00ab\u00a0Seuil Initial\u00a0\u00bb).
La clause de rattrapage figurant dans les anciens ASA a \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9e. La\u00a0R\u00e9mun\u00e9ration Variable sera pay\u00e9e au terme du Nouvel ASA ou de mani\u00e8re anticip\u00e9e en cas de sortie (\u00ab\u00a0Sortie\u00a0\u00bb) c\u2019est-\u00e0-dire (i) en cas de cession ou de\u00a0transfert de la totalit\u00e9 des actifs immobiliers d\u00e9tenus par les Filiales Immobili\u00e8res, (ii) en cas de cession ou de transfert de 100\u00a0% des titres composant le capital social des Filiales Immobili\u00e8res ou (iii) en cas de vente d\u2019actions de Vitura par Northwood Investors et ses affili\u00e9s ramenant sa participation directe et indirecte au capital de Vitura \u00e0 moins de 51\u00a0%. Aucune r\u00e9mun\u00e9ration ne sera sp\u00e9cifiquement due en cas de cession ou d\u2019acquisition d\u2019actifs immobiliers, la r\u00e9mun\u00e9ration variable \u00e9tant structur\u00e9e de telle sorte qu\u2019elle ait pour objet de motiver la cr\u00e9ation de valeur \u00e0 long terme.
\u2022La conclusion le 4 janvier 2024 entre Vitura et les soci\u00e9t\u00e9s NW CGR\u00a01 S.\u00e0.r.l., NW CGR 2 S.\u00e0.r.l. et NW CGR 3 S.\u00e0.r.l, actionnaires d\u00e9tenant plus de 10\u00a0% du capital de la Soci\u00e9t\u00e9, des contrats de pr\u00eats pour un montant global maximum de 20\u00a0000\u00a0000\u00a0euros, chacun des trois actionnaires prenant \u00e0 sa charge une quote-part d\u2019un tiers, moyennant des int\u00e9r\u00eats calcul\u00e9s au taux de 15\u00a0% payables in fine et dont la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance initiale du 30\u00a0avril 2024 a \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9e du 31\u00a0juillet 2026 jusqu\u2019au 31\u00a0juillet 2027 par avenant n\u00b06 en date du 1er avril 2026. Les charges comptabilis\u00e9es au titre de cet emprunt en 2025 sont de 3\u00a0520\u00a0434,64\u00a0euros.
\u2022La conclusion le 14 f\u00e9vrier 2024 entre Vitura et les soci\u00e9t\u00e9s NW CGR 1 S.\u00e0.r.l., NW CGR 2 S.\u00e0.r.l. et NW CGR 3 S.\u00e0.r.l, actionnaires d\u00e9tenant plus de 10 % du capital de la Soci\u00e9t\u00e9, de contrats de pr\u00eats pour un montant global maximum de 10 000 000 euros (dont 6 000 000 euros ont \u00e9t\u00e9 tir\u00e9s), chacun des trois actionnaires prenant \u00e0 sa charge une quote-part d\u2019un tiers, moyennant des int\u00e9r\u00eats calcul\u00e9s au taux de 15 % payables in fine et dont la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance initiale du 30 avril 2024 a \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9e du 31 juillet 2026 jusqu\u2019au 31 juillet 2027 par avenant n\u00b06 en date du 1er\u00a0avril 2026. Les charges comptabilis\u00e9es au titre de cet emprunt en 2025 sont de 1 031 661,10 euros.
\u2022L\u2019ouverture d\u2019un compte courant d\u2019associ\u00e9 pour la soci\u00e9t\u00e9 NW CGR 1 S.\u00e0.r.l., actionnaire d\u00e9tenant plus de 10\u00a0% du capital de la Soci\u00e9t\u00e9, qui a accept\u00e9 de laisser en compte courant le montant du dividende lui revenant distribu\u00e9 par d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale mixte du 10\u00a0mai\u00a02023, soit 493 281 euros. Ledit montant n\u2019est pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9.
\u2022L\u2019ouverture d\u2019un compte courant d\u2019associ\u00e9 pour la soci\u00e9t\u00e9 NW CGR 2 S.\u00e0.r.l., actionnaire d\u00e9tenant plus de 10\u00a0% du capital de la Soci\u00e9t\u00e9, qui a accept\u00e9 de laisser en compte courant le montant du dividende lui revenant distribu\u00e9 par d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale mixte du 10\u00a0mai\u00a02023, soit 493 281 euros. Ledit montant n\u2019est pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9.
\u2022L\u2019ouverture d\u2019un compte courant d\u2019associ\u00e9 pour la soci\u00e9t\u00e9 NW CGR 3 S.\u00e0.r.l., actionnaire d\u00e9tenant plus de 10\u00a0% du capital de la Soci\u00e9t\u00e9, qui a accept\u00e9 de laisser en compte courant le montant du dividende lui revenant distribu\u00e9 par d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale mixte du 10\u00a0mai\u00a02023, soit 493 281 euros. Ledit montant n\u2019est pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9.
\u2022L\u2019ouverture d\u2019un compte courant d\u2019associ\u00e9 pour la soci\u00e9t\u00e9 Euro Bernini Private Limited, actionnaire d\u00e9tenant plus de 10\u00a0% du capital de la Soci\u00e9t\u00e9, qui a accept\u00e9 de laisser en compte courant le montant du dividende lui revenant distribu\u00e9 par d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale mixte du 10\u00a0mai\u00a02023, soit 668 059 euros. Ledit montant n\u2019est pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9.
5.27.2Transactions avec les principaux dirigeants
R\u00e9mun\u00e9ration du Pr\u00e9sident du Conseil d\u2019administration
Le Pr\u00e9sident du Conseil d\u2019administration n\u2019est pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9.
R\u00e9mun\u00e9ration du Directeur g\u00e9n\u00e9ral
Le Directeur g\u00e9n\u00e9ral n\u2019est pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9.
Autres engagements
Il n\u2019existe au sein de la soci\u00e9t\u00e9 aucun autre accord portant engagement de\u00a0verser des indemnit\u00e9s de d\u00e9part au profit de dirigeants ou de salari\u00e9s, en cas de d\u00e9mission ou de licenciement sans cause r\u00e9elle et s\u00e9rieuse, ou\u00a0encore en cas d\u2019offre publique visant les titres de la soci\u00e9t\u00e9.
R\u00e9mun\u00e9ration des mandataires sociaux
\u2022Pour l\u2019exercice clos le 31 d\u00e9cembre 2025, une somme de 205\u00a0000\u00a0euros a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e \u00e0 titre de r\u00e9mun\u00e9ration.
\u2022Pour l\u2019exercice clos le 31 d\u00e9cembre 2024, une somme de 215\u00a0000\u00a0euros a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e \u00e0 titre de r\u00e9mun\u00e9ration.
Pr\u00eats et garanties accord\u00e9s ou constitu\u00e9s en faveur des\u00a0membres des organes d\u2019administration, de direction
N\u00e9ant.
Op\u00e9rations conclues avec les membres des organes d\u2019administration et de direction
N\u00e9ant.
Entit\u00e9s ayant un membre du key personnel commun avec\u00a0le\u00a0Groupe
5.27.2Transactions avec les principaux dirigeants
R\u00e9mun\u00e9ration du Pr\u00e9sident du Conseil d\u2019administration
Le Pr\u00e9sident du Conseil d\u2019administration n\u2019est pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9.
R\u00e9mun\u00e9ration du Directeur g\u00e9n\u00e9ral
Le Directeur g\u00e9n\u00e9ral n\u2019est pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9.
Autres engagements
Il n\u2019existe au sein de la soci\u00e9t\u00e9 aucun autre accord portant engagement de\u00a0verser des indemnit\u00e9s de d\u00e9part au profit de dirigeants ou de salari\u00e9s, en cas de d\u00e9mission ou de licenciement sans cause r\u00e9elle et s\u00e9rieuse, ou\u00a0encore en cas d\u2019offre publique visant les titres de la soci\u00e9t\u00e9.
R\u00e9mun\u00e9ration des mandataires sociaux
\u2022Pour l\u2019exercice clos le 31 d\u00e9cembre 2025, une somme de 205\u00a0000\u00a0euros a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e \u00e0 titre de r\u00e9mun\u00e9ration.
\u2022Pour l\u2019exercice clos le 31 d\u00e9cembre 2024, une somme de 215\u00a0000\u00a0euros a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e \u00e0 titre de r\u00e9mun\u00e9ration.
Pr\u00eats et garanties accord\u00e9s ou constitu\u00e9s en faveur des\u00a0membres des organes d\u2019administration, de direction
N\u00e9ant.
Op\u00e9rations conclues avec les membres des organes d\u2019administration et de direction
N\u00e9ant.
Entit\u00e9s ayant un membre du key personnel commun avec\u00a0le\u00a0Groupe
5.28Personnel
5.29Informations relatives aux honoraires des commissaires aux comptes
Les commissaires aux comptes sont\u00a0:
KPMG Audit FS I
Tour Eqho -\u00a02, avenue Gambetta -\u00a092066 Paris-La D\u00e9fense Cedex
Date de renouvellement de mandat\u00a0: AGO/AGE du 10 mai 2023
Denjean et Associ\u00e9s
35, avenue Victor-Hugo 75016 Paris
Date de renouvellement de mandat\u00a0: AGO/AGE du 10 mai 2023
Les honoraires comptabilis\u00e9s au titre de l\u2019exercice clos le 31 d\u00e9cembre 2025 ont les suivants\u00a0:
| \n En milliers d\u2019euros | \n\n KPMG | \n\n Denjean | \n\n Total | \n|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Montant (HT) | \n\n % | \n\n Montant (HT) | \n\n % | \n\n Montant (HT) | \n\n % | \n|||||||
| \n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2025 | \n\n 31/12/2024 | \n|
| \n Honoraires comptabilis\u00e9s au\u00a0titre du contr\u00f4le l\u00e9gal des\u00a0\u00e9tats financiers | \n\n 332 | \n\n 347 | \n\n 95 | \n\n 95 | \n\n 76 | \n\n 78 | \n\n 100 | \n\n 100 | \n\n 408 | \n\n 425 | \n\n 100 | \n\n 100 | \n
| \n \u2022Holding | \n\n 184 | \n\n 218 | \n\n 53 | \n\n 59 | \n\n 76 | \n\n 78 | \n\n 100 | \n\n 100 | \n\n 260 | \n\n 296 | \n\n 64 | \n\n 70 | \n
| \n \u2022Filiales | \n\n 148 | \n\n 129 | \n\n 42 | \n\n 35 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 148 | \n\n 129 | \n\n 36 | \n\n 30 | \n
| \n Honoraires comptabilis\u00e9s au\u00a0titre des conseils et prestations entrant dans les\u00a0services autres que la\u00a0certification des comptes (1) | \n\n 19 | \n\n 20 | \n\n 5 | \n\n 5 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n \u2022Holding | \n\n 19 | \n\n 17 | \n\n 5 | \n\n 5 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n \u2022Filiales | \n\n - | \n\n 3 | \n\n - | \n\n 1 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n 350 | \n\n 367 | \n\n 100 | \n\n 100 | \n\n 76 | \n\n 78 | \n\n 100 | \n\n 100 | \n\n 408 | \n\n 425 | \n\n 100 | \n\n 100 | \n
| \n (1)Les honoraires li\u00e9s aux prestations SACC (services autres que la certification des comptes) fournis \u00e0 la demande de l'entit\u00e9 et requis par les textes l\u00e9gaux et r\u00e9glementaires, est relatif \u00e0 la v\u00e9rification volontaire du\u00a0Rapport RSE. | \n
5.30\u00c9v\u00e8nements post\u00e9rieurs \u00e0 la cl\u00f4ture
Vitura
La date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance des contrats de pr\u00eat d\u2019actionnaires conclus avec les soci\u00e9t\u00e9s NW CG 1 S.\u00e0.r.l, NW CGR 2 S.\u00e0.r.l, NW CGR 3 S.\u00e0.r.l, ayant pour objet de\u00a0r\u00e9pondre au besoin de financement \u00e0 court terme de la Soci\u00e9t\u00e9 et des soci\u00e9t\u00e9s du Groupe a \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9e jusqu\u2019au 31 juillet 2027 par avenants en date du 1er\u00a0avril 2026.