1. Informations relatives \u00e0 l'entreprise
Immobili\u00e8re Dassault SA (d\u00e9nomm\u00e9e ci-apr\u00e8s \u00ab la Soci\u00e9t\u00e9 \u00bb) est une soci\u00e9t\u00e9 par actions immatricul\u00e9e
en France cot\u00e9e \u00e0 la bourse de Paris Euronext compartiment B (Code ISIN : FR0000033243) et
domicili\u00e9e 9, Rond-point des Champs-Elys\u00e9es \u2013 Marcel Dassault 75008 Paris.
En date du 8 mars 2024, le Conseil de surveillance a examin\u00e9 les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe
pour l'exercice 2023 qui ont \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s par le Directoire.
Les comptes sont pr\u00e9sent\u00e9s en milliers d'euros.
2. Faits caract\u00e9ristiques de l'exercice
Risques \u00e9conomiques li\u00e9s aux conflits g\u00e9opolitiques en cours
L'environnement g\u00e9opolitique a n\u00e9cessairement un impact sur le cours des activit\u00e9s, notamment eu
\u00e9gard \u00e0 l'inflation et aux co\u00fbts de financement avec une r\u00e9percussion sur le prix de l'\u00e9nergie et des
mat\u00e9riaux de construction, sur les taux de capitalisation et \u00e9ventuellement la situation de certains de
Notre Groupe, compte tenu des fondamentaux des immeubles et de la qualit\u00e9 des locataires enregistre
toutefois des effets mod\u00e9r\u00e9s et d\u00e9montre ainsi la solidit\u00e9 de son mod\u00e8le.
La pression sur les taux de capitalisation affecte la valeur des actifs, toutefois, leur qualit\u00e9 intrins\u00e8que
et le travail d'asset management r\u00e9alis\u00e9 sur le patrimoine ont permis de limiter cette baisse \u00e0 3 %,
t\u00e9moignage de la qualit\u00e9 des fondamentaux, pour aboutir \u00e0 une valeur de 848 M\u20ac.
Le Groupe poursuit sa politique de valorisation de son portefeuille avec la conduite de ses dossiers de
r\u00e9novation (n\u00e9gociations locatives, travaux et achat de commercialit\u00e9) notamment sur les immeubles
du 16 rue de la Paix et du 61 rue Monceau \u00e0 Paris.
Le montant total investi sur l'ann\u00e9e est de 12,8 M\u20ac.
La Soci\u00e9t\u00e9 a s\u00e9curis\u00e9 pour 95 M\u20ac de financements prenant ainsi la suite d'un financement \u00e9chu (35 M\u20ac)
et venant aussi anticiper certaines \u00e9ch\u00e9ances de contrat en 2024/2025.
De nouveaux contrats de couverture de taux d'int\u00e9r\u00eats ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9goci\u00e9 en parall\u00e8le pour un montant
notionnel de 80 M\u20ac \u00e0 l'effet de maintenir le ratio de couverture de taux.
Distribution de dividendes
La Soci\u00e9t\u00e9 a distribu\u00e9 un dividende de 2,72 \u20ac par action sous forme :
d'un dividende ordinaire de 1,78 \u20ac par action en num\u00e9raire,
d'un dividende extraordinaire de 0,94 \u20ac par action, chaque actionnaire pouvant choisir de
recevoir le paiement de ce dividende en num\u00e9raire ou en actions.
94,38% des actionnaires ont choisi le paiement du dividende en actions nouvelles, t\u00e9moignant ainsi de
leur confiance dans la Soci\u00e9t\u00e9.
Le versement en num\u00e9raire, au titre du dividende ordinaire et du dividende extraordinaire pour les
actionnaires n'ayant pas exerc\u00e9 l'option, a repr\u00e9sent\u00e9 pour la Soci\u00e9t\u00e9 un d\u00e9caissement de 12,3 M\u20ac et
122.115 actions ont \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9es.
DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023
Actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9
L'actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9, correspondant aux capitaux propres consolid\u00e9s, s'\u00e9tablit en part groupe \u00e0
583,4 M\u20ac au 31 d\u00e9cembre 2023, en diminution de -38,5 M\u20ac sur l'exercice, compte tenu de la
distribution de dividendes de 18,3 M\u20ac, de l'\u00e9volution de la valorisation hors droits du patrimoine
immobilier et d'un cash-flow courant de plus de 22 M\u20ac.
Actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 par action
L'actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 par action s'\u00e9tablit ainsi \u00e0 85,10 \u20ac au 31 d\u00e9cembre 2023; il \u00e9tait \u00e0 92,36 \u20ac \u00e0 fin
3-2 Choix comptables et estimations
L'\u00e9tablissement des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s conform\u00e9ment aux normes comptables internationales
implique que le Groupe fait proc\u00e9der \u00e0 un certain nombre d'estimations et retient certaines hypoth\u00e8ses
r\u00e9alistes et raisonnables, notamment lors de l'\u00e9valuation des instruments financiers et du patrimoine
locatif. Les estimations les plus importantes sont indiqu\u00e9es dans l'Annexe.
En particulier, les immeubles de placement font l'objet d'expertises semestrielles ind\u00e9pendantes et la
valorisation des instruments de couverture de taux d'int\u00e9r\u00eats (swaps) est confi\u00e9e aux \u00e9tablissements
Les r\u00e9sultats futurs d\u00e9finitifs peuvent \u00eatre diff\u00e9rents de ces estimations.
Les \u00e9l\u00e9ments susceptibles d'entra\u00eener des ajustements significatifs sont notamment les suivants :
\u00d8 Juste valeur des immeubles de placement : la nature des hypoth\u00e8ses retenues par les experts
ind\u00e9pendants est susceptible d'avoir des impacts importants tant sur la variation de juste valeur
qui est comptabilis\u00e9e dans le compte de r\u00e9sultat, que sur la valeur du patrimoine immobilier.
Ces hypoth\u00e8ses sont notamment la valeur locative du march\u00e9, les taux de rendement, le taux
d'actualisation pour les cash-flow.
L'impact des simulations de sensibilit\u00e9 \u00e0 la variation des taux de rendement sur la juste valeur se
\u00d8 Juste valeur des instruments financiers : la nature des hypoth\u00e8ses retenues par les \u00e9valuateurs est
susceptible d'avoir des impacts importants sur la variation de juste valeur (note 6-12).
3-3 P\u00e9rim\u00e8tre et principe de consolidation
Les comptes consolid\u00e9s sont \u00e9tablis au 31 d\u00e9cembre et couvrent une p\u00e9riode de 12 mois.
Les comptes consolid\u00e9s comprennent ceux de la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re Immobili\u00e8re Dassault SA ainsi que ceux
de ses filiales, la SCI 61 Monceau et C.P.P.J., consolid\u00e9es en int\u00e9gration globale.
Les retraitements des comptes sociaux sont effectu\u00e9s d\u00e8s lors qu'ils ont une incidence significative afin
de pr\u00e9senter des comptes consolid\u00e9s homog\u00e8nes.
Toutes les transactions significatives entre les soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es du Groupe et les profits en r\u00e9sultant
Immobili\u00e8re Dassault SA (1)
(1) Le si\u00e8ge social est situ\u00e9 9, Rond-Point des Champs-Elys\u00e9es \u2013 Marcel Dassault Paris 8\u00e8me.
3-4 Regroupements d'entreprises et acquisition d'actifs isol\u00e9s
La distinction entre les acquisitions d'actifs isol\u00e9s (IAS 40) et les regroupements d'entreprises (IFRS 3)
Une entit\u00e9 d\u00e9tenant un immeuble de placement ou un ensemble d'immeubles r\u00e9pond \u00e0 la
d\u00e9finition d'un regroupement d'entreprises et entre dans le champ d'IFRS 3, si l'entit\u00e9 acquise
correspond \u00e0 une activit\u00e9 au sens d'IFRS 3, c'est-\u00e0-dire, un ensemble int\u00e9gr\u00e9 d'actifs et de
processus g\u00e9r\u00e9 dans le but de fournir des biens ou des services \u00e0 des clients, de produire des
revenus de placement (tels que des dividendes ou des int\u00e9r\u00eats) ou de g\u00e9n\u00e9rer d'autres produits
\u00e0 partir d'activit\u00e9s ordinaires. Si une entit\u00e9 obtient le contr\u00f4le d'une ou plusieurs entit\u00e9s qui
ne r\u00e9pondent pas \u00e0 cette d\u00e9finition, l'op\u00e9ration ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un
regroupement d'entreprises ;
DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023
Valuers' Associations), aux principes de (RICS) \u00ab the Royal Institution of Chartered Surveyors \u00bb et \u00e0 la
d\u00e9finition de la juste valeur selon IFRS 13.
Le Groupe respecte un principe de rotation en conformit\u00e9 avec le code de d\u00e9ontologie des SIIC, selon
lequel, \u00ab quel que soit le nombre d'experts utilis\u00e9s par la SIIC, les principes suivants doivent \u00eatre
\u00d8 La d\u00e9signation doit intervenir \u00e0 l'issue d'un processus de s\u00e9lection prenant en compte
l'ind\u00e9pendance, la qualification, la comp\u00e9tence en mati\u00e8re d'\u00e9valuation immobili\u00e8re des
classes d'actifs concern\u00e9s ainsi que la localisation g\u00e9ographique des actifs soumis \u00e0
\u00d8 Lorsqu'il est fait appel \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 d'expertise, la SIIC doit s'assurer, au terme de sept
ans, de la rotation interne des \u00e9quipes charg\u00e9es de l'expertise dans la soci\u00e9t\u00e9 d'expertise
\u00d8 L'expert ne peut r\u00e9aliser plus de deux mandats de quatre ans pour le client en question
sauf s'il s'agit d'une soci\u00e9t\u00e9, sous r\u00e9serve du respect de l'obligation de rotation des
Quatre contrats cadre d'une dur\u00e9e de 3 ans ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9s, \u00e0 effet du 18 octobre 2021, soit \u00e0 compter
des expertises du 31 d\u00e9cembre 2021 avec les soci\u00e9t\u00e9s BNP Paribas Real Estate Valuation France et
CBRE Valuation, aux fins de proc\u00e9der aux expertises des actifs immobiliers des soci\u00e9t\u00e9s Immobili\u00e8re
Dassault SA et SCI 61 Monceau et avec les soci\u00e9t\u00e9s CATELLA Valuation Advisors et BNP Paribas Real
Estate Valuation France aux fins de proc\u00e9der aux expertises des actifs immobiliers de la soci\u00e9t\u00e9 C.P.P.J.
Le terme de ces contrats intervient ainsi simultan\u00e9ment \u00e0 l'issue des expertises de juin 2024.
La juste valeur des biens a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9e, selon les cas, par les m\u00e9thodes suivantes :
\u00d8 M\u00e9thode par le revenu
\u00d8 M\u00e9thode par les Discounted Cash Flow (DCF)
\u00d8 M\u00e9thode par comparaison
Ces m\u00e9thodes d'expertise sont d\u00e9taill\u00e9es par chaque expert dans les documents d'expertise remis au
La valeur finale retenue est g\u00e9n\u00e9ralement une moyenne de ces trois m\u00e9thodes. Toutefois, l'expert
peut d\u00e9cider de privil\u00e9gier une seule m\u00e9thode qui se r\u00e9v\u00e8lerait plus pertinente au vu des sp\u00e9cificit\u00e9s
d'un march\u00e9 ou d'un immeuble.
Ces approches aboutissent toutes \u00e0 la d\u00e9termination de valeurs v\u00e9nales hors frais et droits. Le r\u00e9sultat
obtenu, correspondant au prix auquel un immeuble pourrait \u00eatre vendu de mani\u00e8re raisonnable de
gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 ne se confond pas n\u00e9cessairement avec le prix d\u00e9battu entre les parties qui peut int\u00e9grer des
facteurs sp\u00e9cifiques \u00e0 toute n\u00e9gociation.
Les valeurs d\u00e9termin\u00e9es par les experts sont exprim\u00e9es \u00e0 la fois \u00ab actes en main \u00bb, c'est-\u00e0-dire droits
de mutation et frais d'actes inclus (forfaitis\u00e9s \u00e0 7,50% pour l'ensemble des biens soumis au r\u00e9gime des
droits d'enregistrement et \u00e0 1,80% pour les immeubles soumis au r\u00e9gime de TVA), et \u00e9galement hors
droits de mutation et frais d'acquisition.
Evaluation \u00e0 la juste valeur des immeubles de placement
La norme IFRS 13 \u00ab Evaluation \u00e0 la juste valeur \u00bb donne une d\u00e9finition unique de la juste valeur et
regroupe l'ensemble des informations relatives \u00e0 la juste valeur qui devront \u00eatre fournies dans
L'\u00e9valuation de la juste valeur d'un actif non financier tient compte de la capacit\u00e9 d'un intervenant de
march\u00e9 \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des avantages \u00e9conomiques en faisant une utilisation optimale de l'actif ou en le
vendant \u00e0 un autre intervenant du march\u00e9 qui en ferait une utilisation optimale. L'\u00e9valuation des
immeubles de placement tient compte de cette d\u00e9finition de la juste valeur.
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3-5-16 Imp\u00f4ts : options pour le r\u00e9gime SIIC / Pilier 2
La Soci\u00e9t\u00e9 a opt\u00e9 depuis le 1er janvier 2006 pour le r\u00e9gime fiscal vis\u00e9 \u00e0 l'article 208 C du Code g\u00e9n\u00e9ral
des imp\u00f4ts applicables aux Soci\u00e9t\u00e9s d'Investissements Immobili\u00e8res Cot\u00e9es (SIIC). SCI 61 Monceau,
filiale de la Soci\u00e9t\u00e9, acquise le 26 novembre 2014, est une soci\u00e9t\u00e9 civile en transparence fiscale.
Du fait de l'option pour ce r\u00e9gime, aucun imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s n'est d\u00fb au titre de la location
d'immeubles, directement ou indirectement au travers du r\u00e9sultat de la filiale et en cons\u00e9quence
aucun imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 n'est constat\u00e9. De m\u00eame, les plus-values de cession des immeubles sont
La soci\u00e9t\u00e9 C.P.P.J. filiale \u00e0 95,34% de la Soci\u00e9t\u00e9, a opt\u00e9 ant\u00e9rieurement \u00e0 l'acquisition pour le r\u00e9gime
de l'article 208 C, II du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts.
Rappel des modalit\u00e9s et des cons\u00e9quences de l'option pour le r\u00e9gime SIIC
\u00d8 Le changement de r\u00e9gime fiscal qui r\u00e9sulte de l'adoption du r\u00e9gime SIIC entra\u00eene les
cons\u00e9quences fiscales d'une cessation d'entreprise (taxation des plus-values latentes, des
b\u00e9n\u00e9fices en sursis d'imposition et des b\u00e9n\u00e9fices d'exploitation non encore tax\u00e9s).
\u00d8 Les SIIC ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime sp\u00e9cial sont exon\u00e9r\u00e9es d'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur la fraction
de leur b\u00e9n\u00e9fice provenant :
De la location d'immeubles \u00e0 conditions que 95% de ces b\u00e9n\u00e9fices soient distribu\u00e9s
avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation;
Des plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession d'immeubles, de participations dans les
soci\u00e9t\u00e9s de personnes relevant de l'article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et ayant un
objet identique \u00e0 celui des SIIC, ou de participations ayant opt\u00e9es pour le r\u00e9gime
sp\u00e9cial, \u00e0 condition que 70% de ces plus-values soient distribu\u00e9es avant la fin du
deuxi\u00e8me exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation;
Des dividendes re\u00e7us des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime sp\u00e9cial et provenant de
b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s ou plus-values \u00e0 condition qu'ils soient redistribu\u00e9s en totalit\u00e9 au
cours de l'exercice suivant celui de leur perception.
En cas de sortie du r\u00e9gime SIIC, la Soci\u00e9t\u00e9 pourrait \u00eatre tenue d'acquitter un compl\u00e9ment
d'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s au taux de droit de commun.
\u00d8 La loi de finances rectificative de 2006 a ajout\u00e9 que pour b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime SIIC, ni le capital
ni les droits de vote ne doivent \u00eatre d\u00e9tenus \u00e0 hauteur de 60% ou plus par une ou plusieurs
personnes agissant de concert au sens de l'article L.233-10 du Code de commerce.
Du fait de l'adoption du r\u00e9gime SIIC, deux secteurs sont \u00e0 distinguer au plan fiscal, l'un imposable \u00e0
l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et l'autre exon\u00e9r\u00e9. Le secteur exon\u00e9r\u00e9 comprend les charges et revenus
inh\u00e9rents \u00e0 l'exploitation des op\u00e9rations de location simple ; le secteur taxable comprend les
prestations de services dans le cadre de l'activit\u00e9 de gestion pour compte de tiers.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont d\u00e9termin\u00e9s en utilisant la m\u00e9thode bilancielle du report pour les diff\u00e9rences
temporelles existantes \u00e0 la cl\u00f4ture entre la base fiscale des actifs et passifs et leur valeur comptable.
Ils sont d\u00e9termin\u00e9s sur la base du taux d'imp\u00f4t adopt\u00e9 ou provisoire sur l'exercice au cours duquel
l'actif sera r\u00e9alis\u00e9 ou le passif r\u00e9gl\u00e9.
En raison de son statut fiscal, les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont limit\u00e9s \u00e0 compter du 1er janvier 2006 aux
\u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat du secteur non exon\u00e9r\u00e9.
Le mod\u00e8le des r\u00e8gles Pilier 2 ne devrait pas s'appliquer au secteur exon\u00e9r\u00e9 des SIIC.
3-5-17 Actifs non courants destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s (IFRS 5)
Lorsque la valeur comptable d'un actif non courant doit \u00eatre recouvr\u00e9e principalement par le biais
d'une transaction de vente, plut\u00f4t que par une utilisation continue, IFRS 5 impose la comptabilisation
de cet actif \u00e0 un poste sp\u00e9cifique du bilan \u00ab Actifs non courants destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s \u00bb.
DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023
L'actif doit \u00eatre disponible en vue de la vente imm\u00e9diate dans son \u00e9tat actuel et la vente de cet actif
doit \u00eatre hautement probable.
Un actif non courant est class\u00e9 en \u00ab actif destin\u00e9 \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9 \u00bb si la vente a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9e par le Conseil
de surveillance et s'il existe une offre ferme d'achat (promesse de vente).
La valeur inscrite en actif destin\u00e9 \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9 correspond au prix de cession net diminu\u00e9 des co\u00fbts de
vente et retrait\u00e9e des \u00e9ventuels paliers et franchises de loyers non totalement \u00e9tal\u00e9s \u00e0 la date de
cession et des \u00e9ventuels travaux \u00e0 r\u00e9aliser jusqu'\u00e0 la vente.
Corr\u00e9lativement, les passifs non courants (d\u00e9p\u00f4ts de garantie) directement li\u00e9s \u00e0 ces actifs sont class\u00e9s
en \u00ab Passifs d\u00e9tenus en vue de la vente \u00bb.
Les normes, amendements et interpr\u00e9tations publi\u00e9s par l'IASB et adopt\u00e9s par l'Union europ\u00e9enne
dont l'application est obligatoire pour la premi\u00e8re fois au 1er janvier 2023 sont les suivants :
\u00d8 IFRS 17 et ses amendements: \u00ab contrats d'assurance \u00bb et ses amendements;
\u00d8 Amendements \u00e0 IAS 1 \u00ab Informations \u00e0 fournir sur les m\u00e9thodes comptables \u00bb ;
\u00d8 Amendements \u00e0 IAS 8 \u00ab D\u00e9finition d'une estimation comptable \u00bb ;
\u00d8 Amendements \u00e0 IAS 12 \u00ab Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s relatifs \u00e0 des actifs et passifs r\u00e9sultant d'une m\u00eame
\u00d8 Amendements \u00e0 IAS 12 \u00ab r\u00e9forme fiscale internationale \u2013Mod\u00e8le de r\u00e8gles Pilier 2 \u00bb.
Ces textes n'ont pas d'incidence sur les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe.
Les normes, amendements et interpr\u00e9tations publi\u00e9s par l'IASB et adopt\u00e9s par l'Union europ\u00e9enne
mais dont l'application n'est pas obligatoire au 1er janvier 2023, et qui n'ont pas \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9s par le
Groupe en 2023 sont les suivants :
\u00d8 Amendements \u00e0 IAS 1 \u00ab pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers \u2013 classement des passifs en tant que
courants et non courants \u00bb ;
\u00d8 Amendements \u00e0 IAS 1 \u00ab pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers \u2013 Passifs non courants avec des
clauses restrictives \u00bb ;
\u00d8 Amendements \u00e0 IFRS 16 \u00ab obligation locative d\u00e9coulant d'une cession-bail \u00bb.
Les principales normes, amendements et interpr\u00e9tations publi\u00e9s par l'IASB mais non adopt\u00e9s par l'Union
europ\u00e9enne et non applicables de fa\u00e7on obligatoire au 1er janvier 2023 sont les suivants :
\u00d8 Amendements \u00e0 IAS 7 et IFRS 7 \u00ab accords de financement de fournisseurs \u00bb ;
\u00d8 Amendements \u00e0 la norme IAS 21 \u00ab Effets des variations des cours des monnaies \u00e9trang\u00e8res \u00bb.
L'application de ces textes n'aurait pas eu d'effet significatif sur les comptes s'ils avaient \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9s
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Test de sensibilit\u00e9 des instruments financiers de taux
Le Groupe a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 un test de sensibilit\u00e9 en appr\u00e9ciant la juste valeur des instruments financiers
de taux au regard d'une variation de -1,00% et +1,00% du taux variable.
Nature de l'op\u00e9ration
commencement d'\u00e9ch\u00e9ance
sensibilit\u00e9 sensibilit\u00e9
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
TOTAL EN COURS AU 31/12/2023
Echange de conditions d'int\u00e9r\u00eats
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3-3 P\u00e9rim\u00e8tre et principe de consolidation
Les comptes consolid\u00e9s sont \u00e9tablis au 31 d\u00e9cembre et couvrent une p\u00e9riode de 12 mois.
Les comptes consolid\u00e9s comprennent ceux de la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re Immobili\u00e8re Dassault SA ainsi que ceux
de ses filiales, la SCI 61 Monceau et C.P.P.J., consolid\u00e9es en int\u00e9gration globale.
Les retraitements des comptes sociaux sont effectu\u00e9s d\u00e8s lors qu'ils ont une incidence significative afin
de pr\u00e9senter des comptes consolid\u00e9s homog\u00e8nes.
Toutes les transactions significatives entre les soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es du Groupe et les profits en r\u00e9sultant
Immobili\u00e8re Dassault SA (1)
(1) Le si\u00e8ge social est situ\u00e9 9, Rond-Point des Champs-Elys\u00e9es \u2013 Marcel Dassault Paris 8\u00e8me.
participation aux travaux du locataire) octroy\u00e9s contractuellement par le Groupe au preneur
pendant la dur\u00e9e ferme du bail ;
\u00d8 Des \u00e9ventuelles indemnit\u00e9s de r\u00e9siliation per\u00e7ues des locataires lorsque ces derniers r\u00e9silient
le bail avant son \u00e9ch\u00e9ance ;
\u00d8 Des droits d'entr\u00e9es per\u00e7us par le bailleur qui s'analysent comme des compl\u00e9ments de loyer.
Ces droits sont \u00e9tal\u00e9s sur la dur\u00e9e ferme du bail.
Les loyers nets correspondent aux revenus locatifs augment\u00e9s des charges et taxes refactur\u00e9es et des
indemnit\u00e9s autres que des indemnit\u00e9s de r\u00e9siliation, diminu\u00e9s des charges li\u00e9es aux immeubles.
3-4 Regroupements d'entreprises et acquisition d'actifs isol\u00e9s
La distinction entre les acquisitions d'actifs isol\u00e9s (IAS 40) et les regroupements d'entreprises (IFRS 3)
Une entit\u00e9 d\u00e9tenant un immeuble de placement ou un ensemble d'immeubles r\u00e9pond \u00e0 la
d\u00e9finition d'un regroupement d'entreprises et entre dans le champ d'IFRS 3, si l'entit\u00e9 acquise
correspond \u00e0 une activit\u00e9 au sens d'IFRS 3, c'est-\u00e0-dire, un ensemble int\u00e9gr\u00e9 d'actifs et de
processus g\u00e9r\u00e9 dans le but de fournir des biens ou des services \u00e0 des clients, de produire des
revenus de placement (tels que des dividendes ou des int\u00e9r\u00eats) ou de g\u00e9n\u00e9rer d'autres produits
\u00e0 partir d'activit\u00e9s ordinaires. Si une entit\u00e9 obtient le contr\u00f4le d'une ou plusieurs entit\u00e9s qui
ne r\u00e9pondent pas \u00e0 cette d\u00e9finition, l'op\u00e9ration ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un
regroupement d'entreprises ;
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6-3 Immeubles de placement
Co\u00fbts de remplacement (travaux)
Co\u00fbts initiaux des contrats (dont amortissements)
Transferts des immeubles destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s
Ajustements des justes valeurs
Co\u00fbts de remplacement (travaux, indemnit\u00e9s)
Co\u00fbts initiaux des contrats (dont amortissements)
Transferts des immeubles destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s
Ajustements des justes valeurs
(1) Cessions en 2022 des actifs situ\u00e9s au 2 rue Lepic (Paris 18\u00e8me) et au 74 rue Saint-Dominique (Paris 7\u00e8me) ;
Immeubles de placement destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s
Transferts des immeubles destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s
Ajustements des justes valeurs
Transferts des immeubles destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s
Ajustements des justes valeurs
(1) Cession en 2022 des actifs situ\u00e9s au 219 bis Boulevard Jean Jaur\u00e8s (Boulogne-Billancourt) et 10 rue Sadi Carnot (Asni\u00e8res).
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En application de la norme IFRS 13, les tableaux ci-dessous d\u00e9taillent les fourchettes des principales
donn\u00e9es d'entr\u00e9e non observables (de niveau 3) utilis\u00e9es par les experts immobiliers :
Regroupement d'actifs comparables
Immeuble de placement en exploitation
338 \u20ac - 5 661 \u20ac
Tests de sensibilit\u00e9 :
Valeur du patrimoine hors droits (1)
Valeur locative de march\u00e9 (VLM)
Taux de rendement initial
Taux de rendement de sortie
(1) Incluant la participation dans l'actif Faubourg Saint-Honor\u00e9.
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3-5-3 Immeubles de placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers d\u00e9tenus en vue de leur location dans le cadre
de locations simples ou de la valorisation du capital \u00e0 long terme (ou les deux).
Les immeubles de placement repr\u00e9sentent l'essentiel du patrimoine du Groupe.
Conform\u00e9ment \u00e0 l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 chaque
cl\u00f4ture \u00e0 leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistr\u00e9es en r\u00e9sultat op\u00e9rationnel sur
les lignes \u00ab Ajustements \u00e0 la hausse des valeurs des immeubles de placement \u00bb ou \u00ab Ajustements \u00e0 la
baisse des valeurs des immeubles de placement \u00bb et sont calcul\u00e9es de la mani\u00e8re suivante :
variation de juste valeur = valeur de march\u00e9 \u00e0 la cl\u00f4ture de l'exercice (ou de la p\u00e9riode) - valeur de
march\u00e9 \u00e0 la cl\u00f4ture de l'exercice pr\u00e9c\u00e9dent - acquisitions + cessions - co\u00fbt de remplacement des
immeubles de placement (travaux) - co\u00fbts d'\u00e9viction - co\u00fbts directs initiaux des contrats de location.
Le r\u00e9sultat de cession d'un immeuble de placement est calcul\u00e9 par rapport \u00e0 la derni\u00e8re juste valeur
enregistr\u00e9e au bilan de cl\u00f4ture de l'exercice pr\u00e9c\u00e9dent et est comptabilis\u00e9 en r\u00e9sultat op\u00e9rationnel sur
la ligne \u00ab R\u00e9sultat des cessions d'immeubles de placement \u00bb.
Le r\u00e9sultat de cession est toutefois retrait\u00e9 des \u00e9ventuels travaux r\u00e9alis\u00e9s jusqu'\u00e0 la vente et des co\u00fbts
initiaux des contrats de location non amortis \u00e0 la date de cession.
Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
Ils sont enregistr\u00e9s dans les comptes \u00e0 leur valeur hors droits.
M\u00e9thodologie d'expertise
Chacun des immeubles de placement composant le patrimoine du Groupe a \u00e9t\u00e9 expertis\u00e9 au 31
d\u00e9cembre 2023 soit par BNP Paribas Real Estate Valuation France, soit par CBRE Valuation, soit par
CATELLA Valuation Advisors, aux fins de proc\u00e9der \u00e0 leur estimation, \u00e0 l'exception g\u00e9n\u00e9ralement des
immeubles acquis depuis moins d'un an (sauf prise de participation - share deal).
Ces \u00e9valuations sont conformes aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'expertise en
\u00e9valuation immobili\u00e8re, aux normes d'expertise europ\u00e9ennes de Tegova (The European Group of
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Selon la norme IFRS 13, les param\u00e8tres retenus dans l'estimation sont classifi\u00e9s selon une hi\u00e9rarchie \u00e0
\u00d8 Niveau 1 : il s'agit de prix cot\u00e9s (non ajust\u00e9s) sur des march\u00e9s actifs pour des actifs ou des
passifs identiques, auxquels l'entit\u00e9 peut avoir acc\u00e8s \u00e0 la date d'\u00e9valuation.
\u00d8 Niveau 2 : il s'agit de donn\u00e9es, autres que les prix cot\u00e9s inclus dans le niveau 1, qui sont
observables pour l'actif ou le passif, soit directement, soit indirectement.
\u00d8 Niveau 3 : ce niveau concerne les param\u00e8tres qui sont fond\u00e9s sur des donn\u00e9es non
observables. L'entit\u00e9 \u00e9tablit ces param\u00e8tres \u00e0 partir des meilleures informations \u00e0 sa
disposition concernant les hypoth\u00e8ses retenues par les acteurs du march\u00e9.
Compte tenu de la nature du march\u00e9 immobilier d'investissement en France et des caract\u00e9ristiques
des immeubles de placement du Groupe, les param\u00e8tres les plus significatifs retenus pour les
estimations, en particulier les valeurs locatives de march\u00e9, les taux de rendements et/ou
d'actualisation, sont classifi\u00e9s au niveau 3.
Les experts \u00e9valuateurs n'ont pas identifi\u00e9 d'utilisation optimale (\u00ab high and best use \u00bb) autre que celle
pratiqu\u00e9e par le Groupe.
Evaluation \u00e0 la juste valeur des immeubles de placement
La norme IFRS 13 \u00ab Evaluation \u00e0 la juste valeur \u00bb donne une d\u00e9finition unique de la juste valeur et
regroupe l'ensemble des informations relatives \u00e0 la juste valeur qui devront \u00eatre fournies dans
L'\u00e9valuation de la juste valeur d'un actif non financier tient compte de la capacit\u00e9 d'un intervenant de
march\u00e9 \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des avantages \u00e9conomiques en faisant une utilisation optimale de l'actif ou en le
vendant \u00e0 un autre intervenant du march\u00e9 qui en ferait une utilisation optimale. L'\u00e9valuation des
immeubles de placement tient compte de cette d\u00e9finition de la juste valeur.
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6-12 Instruments financiers de taux d'int\u00e9r\u00eats
Le Groupe se couvre contre une hausse des taux d'int\u00e9r\u00eats de ses emprunts \u00e0 taux variable par la
souscription de swaps \u00e0 taux fixe, floor\u00e9s.
Les justes valeurs de ces instruments rel\u00e8vent du niveau 2 au regard de la hi\u00e9rarchie d\u00e9finie par la
La relation de couverture n'a pas \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie au sens des normes IFRS pour ces contrats.
En cons\u00e9quence, l'int\u00e9gralit\u00e9 de la variation de juste valeur est comptabilis\u00e9e en r\u00e9sultat, sur la ligne
\u00ab Ajustement de valeur des instruments financiers de taux d'int\u00e9r\u00eats \u00bb.
Au 31 d\u00e9cembre 2023, la juste valeur des instruments financiers de taux d'int\u00e9r\u00eats est d'un montant
global de \u2013 1.049 K\u20ac.
Les instruments financiers sont class\u00e9s en actifs ou passifs non courants ou courants en fonction de
Les actifs financiers int\u00e8grent principalement :
\u00d8 Les pr\u00eats et cr\u00e9ances qui sont des actifs financiers non d\u00e9riv\u00e9s \u00e0 paiements d\u00e9termin\u00e9s ou
d\u00e9terminables qui ne sont pas cot\u00e9s sur un march\u00e9 actif. Ils sont comptabilis\u00e9s selon la
m\u00e9thode du co\u00fbt amorti apr\u00e8s d\u00e9duction de toute perte de valeur.
\u00d8 Les d\u00e9p\u00f4ts de garantie vers\u00e9s sont des actifs financiers \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance ind\u00e9termin\u00e9e. Ils sont
comptabilis\u00e9s \u00e0 leur juste valeur qui correspond au paiement initial.
\u00d8 Les Valeurs Mobili\u00e8res de Placement (actions et obligations) sont valoris\u00e9es \u00e0 la juste valeur.
Les variations de juste valeurs sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat dans le compte \u00ab Ajustement
des valeurs des actifs financiers \u00bb.
\u00d8 La participation dans la SCI Saint-Honor\u00e9 d\u00e9tenue \u00e0 14,57 % par la soci\u00e9t\u00e9 C.P.P.J.
Participation dans la SCI Saint-Honor\u00e9
C.P.P.J. d\u00e9tient 14,57 % de la SCI Saint-Honor\u00e9 propri\u00e9taire d'un immeuble situ\u00e9 au 1 Faubourg Saint-
Honor\u00e9. Cette participation est valoris\u00e9e \u00e0 sa juste valeur (Actif Net R\u00e9\u00e9valu\u00e9) sur la base d'expertises
semestrielles. Les variations de juste valeur sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat dans le compte
\u00ab Ajustement des valeurs des actifs financiers \u00bb.
La Soci\u00e9t\u00e9 a souscrit le 20 juillet 2006 un contrat de liquidit\u00e9 avec la soci\u00e9t\u00e9 ODDO Corporate Finance.
Le contrat est conforme aux dispositions :
\u00d8 Du r\u00e8glement (UE) 596/2014 du parlement europ\u00e9en et du conseil du 16 avril 2014 ;
\u00d8 Du r\u00e8glement d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 (UE) 2016/908 de la commission du 26 f\u00e9vrier 2016 ;
\u00d8 Des articles L.22-10-62 et suivants du code de commerce ;
\u00d8 De la d\u00e9cision AMF n\u00b02021-01 du 22 juin 2021 se substituant, \u00e0 compter du 1er juillet 2021, \u00e0
la d\u00e9cision AMF n\u00b0 2018-01 du 2 juillet 2018, et des dispositions qui y sont vis\u00e9es.
Selon les termes de ce contrat, ODDO Corporate Finance peut acheter et vendre des titres de la Soci\u00e9t\u00e9
pour le compte de cette derni\u00e8re dans la limite des r\u00e8gles l\u00e9gales et des autorisations accord\u00e9es par
l'Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale.
Dans le cadre de ce contrat, la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenait 5.165 actions propres (soit 0,08% des actions) pour un
montant total de 255 K\u20ac au 31 d\u00e9cembre 2023.
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La Soci\u00e9t\u00e9 a souscrit le 20 juillet 2006 un contrat de liquidit\u00e9 avec la soci\u00e9t\u00e9 ODDO Corporate Finance.
Le contrat est conforme aux dispositions :
\u00d8 Du r\u00e8glement (UE) 596/2014 du parlement europ\u00e9en et du conseil du 16 avril 2014 ;
\u00d8 Du r\u00e8glement d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 (UE) 2016/908 de la commission du 26 f\u00e9vrier 2016 ;
\u00d8 Des articles L.22-10-62 et suivants du code de commerce ;
\u00d8 De la d\u00e9cision AMF n\u00b02021-01 du 22 juin 2021 se substituant, \u00e0 compter du 1er juillet 2021, \u00e0
la d\u00e9cision AMF n\u00b0 2018-01 du 2 juillet 2018, et des dispositions qui y sont vis\u00e9es.
Selon les termes de ce contrat, ODDO Corporate Finance peut acheter et vendre des titres de la Soci\u00e9t\u00e9
pour le compte de cette derni\u00e8re dans la limite des r\u00e8gles l\u00e9gales et des autorisations accord\u00e9es par
l'Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale.
Dans le cadre de ce contrat, la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenait 5.165 actions propres (soit 0,08% des actions) pour un
montant total de 255 K\u20ac au 31 d\u00e9cembre 2023.
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3-5-5 Cr\u00e9ances clients
Les cr\u00e9ances clients correspondent notamment aux loyers \u00e0 recevoir et aux \u00e9talements des franchises
Les cr\u00e9ances clients, dont les \u00e9ch\u00e9ances correspondent aux pratiques g\u00e9n\u00e9rales du secteur, sont
reconnues et comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur qui correspond \u00e0 leur valeur nominale de facturation.
Elles font l'objet d'un examen syst\u00e9matique au cas par cas, en fonction des risques de recouvrement
auxquelles elles sont susceptibles de donner lieu ; le cas \u00e9ch\u00e9ant une provision pour d\u00e9pr\u00e9ciation est
constitu\u00e9e sous d\u00e9duction \u00e9ventuelle des d\u00e9p\u00f4ts de garantie et des s\u00fbret\u00e9s r\u00e9elles obtenues.
Les cr\u00e9ances irr\u00e9couvrables sont constat\u00e9es en perte lorsqu'elles sont identifi\u00e9es comme telles.
6-11 Emprunts \u00e0 long terme et \u00e0 court terme
Le d\u00e9tail des emprunts \u00e0 long terme et \u00e0 court terme est pr\u00e9sent\u00e9 dans les tableaux ci-dessous.
Le Groupe dispose d'une enveloppe de financement de 270.203 K\u20ac tir\u00e9e \u00e0 hauteur de 247.203 K\u20ac, soit
un disponible de 23.000 K\u20ac.
Ces financements sont soit \u00e0 taux fixe (20 %), soit \u00e0 taux variable (80 %).
Les lignes de cr\u00e9dit \u00e0 taux variable font l'objet de contrat de couverture \u00e0 taux fixe.
Au 31 d\u00e9cembre 2023, le niveau de couverture de l'endettement financier \u00e0 taux variable est de 79 %.
Part non courante (\u00e0 long terme)
Part courante (\u00e0 court terme)
Ligne de cr\u00e9dit revolving 13/12/2017 (1)
Ligne de cr\u00e9dit 25/07/2018 (1)
Ligne de cr\u00e9dit 23/11/2018
Ligne de cr\u00e9dit revolving 08/11/2021 (2)
Ligne de cr\u00e9dit revolving 19/10/2023 (1) (3)
Ligne de cr\u00e9dit revolving 13/05/2016 (4)
Ligne de cr\u00e9dit revolving 06/09/2018 (5)
Etalement des frais d'emprunts au TIE
Int\u00e9r\u00eats courus sur emprunts
(1) Int\u00e9gralement remboursable \u00e0 l'\u00e9ch\u00e9ance ;
(2) Remboursement par anticipation sur 2023 ;
(3) Ech\u00e9ance d'un an, renouvelable 2 fois, soit jusqu'au 27/11/2026 ;
(4) Amortissement de 1.320 K\u20ac par an sauf en cas de cession de biens immobiliers, solde \u00e0 l'\u00e9ch\u00e9ance ;
(5) Amortissement de 441 K\u20ac par an sauf en cas de cession de biens immobiliers, solde \u00e0 l'\u00e9ch\u00e9ance.
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Tableau de flux de tr\u00e9sorerie
Ligne de cr\u00e9dit revolving
Ligne de cr\u00e9dit 25/07/2018
Ligne de cr\u00e9dit 23/11/2018
Ligne de cr\u00e9dit revolving
Ligne de cr\u00e9dit revolving
Ligne de cr\u00e9dit revolving
Ligne de cr\u00e9dit revolving
Int\u00e9r\u00eats courus sur emprunts
Covenants li\u00e9s aux lignes de cr\u00e9dit de la Soci\u00e9t\u00e9 :
Base comptes consolid\u00e9s
Ratio dette s\u00e9curis\u00e9e (<= 25%)
Valeur patrimoine (1) >= 450 millions d'\u20ac
% de l'endettement financier \u00e0 taux variable couvert \u00e0 taux fixe
(1) Incluant la participation dans l'actif Faubourg Saint-Honor\u00e9.
Concernant les covenants li\u00e9s aux lignes de cr\u00e9dit de la soci\u00e9t\u00e9 C.P.P.J. voir la note 5-2.
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3-5-8 Emprunts portant int\u00e9r\u00eats
Tous les emprunts sont initialement enregistr\u00e9s au co\u00fbt, qui correspond \u00e0 la juste valeur du montant
re\u00e7u, net des co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 l'emprunt.
Post\u00e9rieurement \u00e0 la comptabilisation initiale, les emprunts portant int\u00e9r\u00eats sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt
amorti, en utilisant la m\u00e9thode du taux d'int\u00e9r\u00eat effectif. Le co\u00fbt amorti est calcul\u00e9 en prenant en
compte tous les co\u00fbts d'\u00e9mission des emprunts.
Les emprunts \u00e0 court terme sont exigibles dans le d\u00e9lai d'un an maximum.
3-5-9 Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s et op\u00e9rations de couverture
Le Groupe utilise des instruments d\u00e9riv\u00e9s dans le cadre de sa politique de couverture du risque de taux
d'int\u00e9r\u00eat. Ces instruments constituent en normes IFRS des actifs ou des passifs financiers et doivent
\u00eatre inscrits au bilan pour leur juste valeur.
Ces instruments doivent \u00eatre qualifi\u00e9s ou non d'op\u00e9rations de couverture, dont l'efficacit\u00e9 doit \u00eatre
Le Groupe se couvre contre une hausse des taux d'int\u00e9r\u00eats de ses emprunts par la souscription de
Ces contrats ont \u00e9t\u00e9 souscrits aupr\u00e8s d'\u00e9tablissements bancaires de premier rang. S'agissant de
produits standardis\u00e9s, la juste valeur de ces instruments aux dates d'arr\u00eat\u00e9s comptables retenue par
la Soci\u00e9t\u00e9 est celle communiqu\u00e9e par les contreparties bancaires correspondantes.
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Les provisions sont comptabilis\u00e9es lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite)
r\u00e9sultant d'un \u00e9v\u00e9nement pass\u00e9, qu'il est probable qu'une sortie de ressources repr\u00e9sentative
d'avantages \u00e9conomiques sera n\u00e9cessaire pour \u00e9teindre l'obligation et que le montant de l'obligation
peut \u00eatre estim\u00e9 de mani\u00e8re fiable. Cette rubrique comprend les engagements dont l'\u00e9ch\u00e9ance ou le
montant sont incertains, d\u00e9coulant de restructuration, de risques environnementaux, de litiges et
Si l'effet de la valeur temps de l'argent est significatif, les provisions sont d\u00e9termin\u00e9es en actualisant
les flux futurs de tr\u00e9sorerie attendus \u00e0 un taux d'actualisation avant imp\u00f4t qui refl\u00e8te les appr\u00e9ciations
actuelles par le march\u00e9 de la valeur temps de l'argent et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les risques sp\u00e9cifiques au
passif. Lorsque la provision est actualis\u00e9e, l'augmentation de la provision li\u00e9e \u00e0 l'\u00e9coulement du temps
est comptabilis\u00e9e en charge financi\u00e8re.
La norme IAS 19 r\u00e9vis\u00e9e impose la prise en compte de tous les engagements, pr\u00e9sents et futurs, de la
Soci\u00e9t\u00e9 vis-\u00e0-vis de son personnel sous forme de r\u00e9mun\u00e9rations ou d'avantages. Les co\u00fbts des
avantages du personnel doivent \u00eatre pris en charge sur la p\u00e9riode d'acquisition des droits.
Les avantages \u00e0 court terme (salaires, cong\u00e9s annuels, treizi\u00e8me mois, abondement) sont
comptabilis\u00e9s en charges de l'exercice.
S'agissant des avantages post\u00e9rieurs \u00e0 l'emploi, les cotisations vers\u00e9es aux r\u00e9gimes de retraite
obligatoires sont comptabilis\u00e9es dans le r\u00e9sultat de la p\u00e9riode (cotisations d\u00e9finies et pensions prises
en charge par des organismes ext\u00e9rieurs sp\u00e9cialis\u00e9s).
L'engagement relatif aux indemnit\u00e9s de d\u00e9parts \u00e0 la retraite fait l'objet d'une provision au bilan.
Il est d\u00e9termin\u00e9 par application des r\u00e8gles pr\u00e9vues par la convention collective dont d\u00e9pendent les
Il correspond aux obligations restant \u00e0 courir pour l'ensemble du personnel, sur la base des droits \u00e0
terme courus en int\u00e9grant des hypoth\u00e8ses de mortalit\u00e9, de rotation du personnel, de revalorisation
des salaires et de rendement financier des actifs \u00e0 long terme.
Le Groupe ayant eu en moyenne sur la p\u00e9riode neuf salari\u00e9s, l'impact des gains et pertes actuariels
n'est pas significatif au regard des comptes du Groupe. En cons\u00e9quence, ils ne sont pas dissoci\u00e9s du
3-5-15 Contrats de location
Les contrats de location, tels que d\u00e9finis par la norme IFRS 16 \u00ab Contrats de location \u00bb, sont
comptabilis\u00e9s au bilan, ce qui se traduit par la constatation :
\u00d8 D'un actif qui correspond au droit d'utilisation de l'actif lou\u00e9 pendant la dur\u00e9e du contrat ;
\u00d8 D'une dette au titre de l'obligation de paiement.
Evaluation du droit d'utilisation des actifs
A la date de prise d'effet d'un contrat de location, le droit d'utilisation est \u00e9valu\u00e9 \u00e0 son co\u00fbt et
\u00d8 Le montant initial de la dette auquel sont ajout\u00e9s, s'il y a lieu, les paiements d'avance faits au
loueur, nets le cas \u00e9ch\u00e9ant, des avantages re\u00e7us du bailleur ;
\u00d8 Le cas \u00e9ch\u00e9ant, les co\u00fbts directs initiaux encourus par le preneur pour la conclusion du contrat.
Il s'agit des co\u00fbts marginaux qui n'auraient pas \u00e9t\u00e9 engag\u00e9s si le contrat n'avait pas \u00e9t\u00e9 conclu ;
\u00d8 Les co\u00fbts estim\u00e9s de remise en \u00e9tat et de d\u00e9mant\u00e8lement du bien lou\u00e9 selon les termes du
Le droit d'utilisation est amorti sur la dur\u00e9e du contrat. Il est comptabilis\u00e9 en \u00ab actifs corporels \u00bb.
La charge d'amortissement est comptabilis\u00e9e en \u00ab frais de structure \u00bb.
Evaluation de la dette de loyer
A la date de prise d'effet du contrat, la dette de location est comptabilis\u00e9e pour un montant \u00e9gal \u00e0 la
valeur actualis\u00e9e des loyers sur la dur\u00e9e du contrat.
L'\u00e9volution de la dette li\u00e9e au contrat de location est la suivante :
\u00d8 Elle est augment\u00e9e des charges d'int\u00e9r\u00eats d\u00e9termin\u00e9es par application du taux d'actualisation
\u00d8 Et diminu\u00e9e du montant des paiements effectu\u00e9s.
Elle est comptabilis\u00e9e en emprunts.
La charge d'int\u00e9r\u00eats est comptabilis\u00e9e en \u00ab co\u00fbt de l'endettement net \u00bb.
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4. Secteurs op\u00e9rationnels
Dans le cadre de l'application de la norme IFRS 8, le Groupe n'a pas identifi\u00e9 de segments op\u00e9rationnels
particuliers dans la mesure o\u00f9 son patrimoine est compos\u00e9 principalement d'immeubles de bureaux
et commerces localis\u00e9s en r\u00e9gion parisienne.
En cons\u00e9quence, l'application d'IFRS 8 n'a pas conduit \u00e0 la publication d'informations compl\u00e9mentaires
Au 31 d\u00e9cembre 2023, trois locataires ont des revenus locatifs sup\u00e9rieurs \u00e0 10% de l'ensemble des
revenus locatifs du Groupe.
5-1 Le risque de march\u00e9 immobilier
La d\u00e9tention d'actifs immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la
valeur des actifs immobiliers et des loyers ainsi qu'au risque de vacance.
Toutefois, cette exposition est att\u00e9nu\u00e9e compte tenu :
\u00d8 Que les actifs sont essentiellement d\u00e9tenus dans une perspective de long terme,
\u00d8 Que les loyers quittanc\u00e9s sont issus d'engagements de location dont la dur\u00e9e, la dispersion et
la qualit\u00e9 des locataires sont susceptibles d'att\u00e9nuer l'effet des fluctuations du march\u00e9 locatif,
\u00d8 De la localisation \u00ab prime \u00bb et du standing des actifs.
Les actifs sont valoris\u00e9s dans les comptes pour leur juste valeur telle qu'explicit\u00e9e dans la note 3-5-3
et la sensibilit\u00e9 de la juste valeur des immeubles de placement \u00e0 la variation des valeurs locatives et/ou
taux de rendement est analys\u00e9e dans la note 6-3.
5-2 Le risque de liquidit\u00e9
La gestion du risque de liquidit\u00e9 s'effectue au moyen d'une surveillance r\u00e9guli\u00e8re. Elle est assur\u00e9e dans
le cadre de plans pluriannuels de financement par la mise en place de cr\u00e9dits revolving et, \u00e0 court
terme par le recours \u00e9ventuel \u00e0 la ligne de d\u00e9couvert mise en place.
Au 31 d\u00e9cembre 2023, le Groupe a une tr\u00e9sorerie nette de \u2013 3.885 K\u20ac et 23.000 K\u20ac de lignes de cr\u00e9dit
Les cr\u00e9dits dont b\u00e9n\u00e9ficie la Soci\u00e9t\u00e9 sont accompagn\u00e9s de dispositions contractuelles - covenants -
relatives au respect de certains ratios financiers, dont les plus significatives sont :
\u00d8 Ratio LTV (Loan To Value) inf\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 50%;
\u00d8 Ratio ICR (Interest Coverage Ratio) sup\u00e9rieur ou \u00e9gal 2;
\u00d8 Ratio dette s\u00e9curis\u00e9e inf\u00e9rieur ou \u00e9gal 25% ;
\u00d8 Valeur du patrimoine sup\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 450 millions d'euros.
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5-4 Le risque de contreparties financi\u00e8res
Compte tenu des relations contractuelles qu'entretient le Groupe avec ses partenaires financiers, il est
expos\u00e9 au risque de contrepartie.
Une mise en concurrence est r\u00e9alis\u00e9e pour toute op\u00e9ration financi\u00e8re significative et le maintien d'une
diversification satisfaisante des ressources et des intervenants est un crit\u00e8re de s\u00e9lection.
Les op\u00e9rations financi\u00e8res, notamment de couverture du risque de taux, sont r\u00e9alis\u00e9es avec des
contreparties de premier rang, tout en diversifiant les partenaires financiers.
Le Groupe n'est pas mat\u00e9riellement expos\u00e9 \u00e0 une unique contrepartie bancaire.
Le risque de contrepartie est d\u00e9sormais partie int\u00e9grante de la juste valeur des instruments financiers
d\u00e9riv\u00e9s au sens d'IFRS 13.
5-5 Le risque de contreparties locatives
Le Groupe est expos\u00e9 par nature au risque de contrepartie locative, qui est accentu\u00e9 dans son cas par
la concentration des revenus locatifs et une d\u00e9pendance au secteur du luxe auquel sont rattach\u00e9s ses
Toutefois, la qualit\u00e9 du patrimoine, les crit\u00e8res de s\u00e9lection, les garanties fournies par les locataires ou
le groupe auquel ils appartiennent permettent de limiter le risque de contrepartie.
Les proc\u00e9dures de s\u00e9lection des locataires, de suivi et l'anticipation des \u00e9ch\u00e9ances notamment
triennales et de recouvrement ont permis de maintenir le taux de pertes \u00e0 un niveau quasiment nul
ces derni\u00e8res ann\u00e9es. De m\u00eame, le secteur du luxe continue de bien performer et n'entra\u00eene pas
d'impact sur la vacance et les valeurs d'expertise.
6-8 Autres actifs courants
Avances et acomptes vers\u00e9s sur commandes
Cr\u00e9ances sociales et fiscales
Charges constat\u00e9es d'avance (1)
Subventions (sur travaux)
Les charges constat\u00e9es d'avance int\u00e8grent des droits de raccordement li\u00e9s \u00e0 des contrats d'achat d'\u00e9nergie thermique pour 54 K\u20ac au 31
d\u00e9cembre 2023 contre 89 K\u20ac au 31 d\u00e9cembre 2022. Le co\u00fbt relatif \u00e0 ces droits constitue un compl\u00e9ment de prix de la fourniture d'\u00e9nergie
\u00e0 reprendre sur la dur\u00e9e du contrat, soit 10 ans
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Autres achats et charges externes (1)
Dotations aux amortissements
Dotations (reprises) indemnit\u00e9 d\u00e9part en retraite
(1) Honoraires des commissaires aux comptes : au titre de la certification des comptes de la maison m\u00e8re sur la p\u00e9riode, les honoraires
comptabilis\u00e9s pour l'exercice s'\u00e9l\u00e8vent \u00e0 105 K\u20ac, partag\u00e9s \u00e0 part \u00e9gale entre les deux membres du coll\u00e8ge (Mazars et PWC) auxquels
s'ajoutent 18 K\u20ac d'honoraires (PWC) relatifs \u00e0 la certification des comptes des entit\u00e9s SCI 61 Monceau et C.P.P.J.
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6-27 R\u00e9sultat par action
Le r\u00e9sultat par action est calcul\u00e9 en divisant le r\u00e9sultat net de l'exercice attribuable aux actionnaires
ordinaires de l'entit\u00e9 m\u00e8re par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d'actions ordinaires en circulation au cours
de l'exercice, d\u00e9duction faite des actions auto-d\u00e9tenues \u00e0 la cl\u00f4ture.
La Soci\u00e9t\u00e9 n'a pas \u00e9mis d'instruments de capitaux dilutifs.
R\u00e9sultat net - Part attribuable aux propri\u00e9taires de la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re (en K\u20ac)
Nombre d'actions ordinaires \u00e0 la cl\u00f4ture
Nombre d'actions auto-d\u00e9tenues \u00e0 la cl\u00f4ture
Nombre d'actions ordinaires hors actions auto-d\u00e9tenues \u00e0 la cl\u00f4ture
R\u00e9sultat net par action (en \u20ac)
Nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d'actions ordinaires
Nombre d'actions auto-d\u00e9tenues \u00e0 la cl\u00f4ture
Nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d'actions ordinaires hors actions auto-d\u00e9tenues
R\u00e9sultat net pond\u00e9r\u00e9 par action (en \u20ac)
Les calculs en r\u00e9sultat global donnent exactement les m\u00eames r\u00e9sultats.
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6-28 Engagements hors bilan
Hypoth\u00e8ques conventionnelles
Nantissement de comptes titres
La Soci\u00e9t\u00e9 s'est engag\u00e9e \u00e0 effectuer, pour l'immeuble situ\u00e9 au 16 rue de la Paix \u00e0 Paris, dans un d\u00e9lai
de quatre ans, soit fin 2021, les travaux conduisant \u00e0 la production d'un immeuble neuf au sens de
l'article 257, I,2,2\u00b0, du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. Ce d\u00e9lai a \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9 jusqu'en d\u00e9cembre 2024 suite
\u00e0 une nouvelle demande de prorogation annuelle d\u00e9pos\u00e9e en d\u00e9cembre 2023 et accept\u00e9e le 12 janvier
Cr\u00e9dit de prestations commerciales
Cautions bancaires dans le cadre de travaux
Cautions bancaires des locataires
Garanties financi\u00e8res pour les activit\u00e9s de transaction et gestion immobili\u00e8re