Sommaire

Patrimoine & Commerce est une société d’investissement immobilier cotée sur le marché réglementé d’Euronext Paris (compartiment B) détenant au travers de sociétés dédiées un portefeuille d’actifs principalement constitué de surfaces commerciales.

Patrimoine & Commerce est une foncière cotée de référence spécialisée dans les retail parks « low-cost » en France. Ces retail parks, situés en entrée des villes de taille moyenne, offrent aux enseignes une solution adaptée à travers une forte commercialité (flux, accessibilité, parking), des loyers attractifs et un niveau de charges faible.

La Société et son Groupe exercent une activité patrimoniale consistant en la détention et la gestion, en vue de leur location, d’actifs immobiliers situés en France. Patrimoine & Commerce valorise son patrimoine immobilier et le développe par l’acquisition de nouveaux actifs existants ou à construire.

La Société et toutes les SCI bénéficient du régime SIIC, pour lequel Patrimoine & Commerce a opté au 1er juillet 2011, suite à l’augmentation de capital réalisée au 1er semestre 2011 qui lui avait permis de satisfaire aux critères d’actionnariat requis par ce régime.

Le Groupe exerce également une activité de promotion immobilière spécialisée depuis de nombreuses années dans la réalisation de surfaces commerciales en périphérie des villes de taille moyenne. Les opérations de promotion immobilière sont destinées principalement à l’alimentation du pipeline du Groupe.

Patrimoine & Commerce reste plus que jamais attentive à l’évolution de ses différents sites et de ses locataires. Le taux élevé d’occupation que connaît la foncière sur l’ensemble de son patrimoine devrait être maintenu.

Patrimoine & Commerce maintient ses objectifs :

Au 31 décembre 2022, Patrimoine & Commerce détient un portefeuille composé d’actifs immobiliers essentiellement commerciaux.

Ce patrimoine immobilier totalise une superficie globale d’environ 520 000 m² pour une valeur de 823,9 millions d’euros.

Les actifs de commerces en exploitation représentent 96,0 % de la valeur du portefeuille immobilier de Patrimoine & Commerce, soit 791,3 millions d’euros. Ils sont constitués de retail parks et de galeries commerciales. Situés, pour la plupart, en périphérie des villes de taille moyenne, ces actifs bénéficient d’emplacements de qualité en adéquation avec les zones de chalandise dans lesquelles ils sont implantés. Les locataires sont principalement de grandes enseignes nationales issues de tous types de secteurs d’activité : alimentaire (Carrefour, Casino, Picard, etc.), équipement de la personne (H&M, Besson, Célio, Kiabi, Promod, C&A, etc.), équipement de la maison (Maisons du Monde, Darty, Casa, Boulanger, Conforama, Weldom, Hygena, etc.), loisirs (King Jouet, Cultura, Véloland, Décathlon, Intersport, Bébé 9, Aubert, Maxitoys, etc.), soins et beauté (Afflelou, Générale d’Optique, Sephora, Marionnaud, Optical Center, etc.) et discount (Stokomani, Foir'Fouille, Leader Price, Action, Aldi, Centrakor, Gifi, etc.).

Les actifs en cours de construction (la phase deux de Wittenheim, la deuxième tranche de Champniers, la restructuration de Ville-du-Bois et des projets de promotion en développement) représentent une valeur de 32,3 millions d’euros, soit 3,9 % du portefeuille immobilier de Patrimoine & Commerce.

Patrimoine & Commerce appuie son développement sur des critères d’investissement stricts. Le Groupe s’emploie à investir dans l’immobilier commercial en privilégiant la visibilité et l’accessibilité des emplacements, la qualité des locataires, l’adéquation des sites avec les zones de chalandise et des loyers fidélisant à l’égard de ses locataires afin d’inscrire sa relation dans le long terme avec les enseignes.

La Société est une société en commandite par actions dont le seul associé commandité est Duval Gestion SAS.

La direction de la Société est assumée par la Gérance dans les termes et conditions définis par les statuts. À la date du présent Document d’enregistrement universel, la Gérance est composée de trois membres :

Pour une vision globale de l’organisation du Groupe, de l’identité des associés commanditaires, de l’associé commandité et des gérants, voir le paragraphe 7.1.3 sur le contrôle de l’émetteur.

Le contrôle permanent de la gestion est assumé par le Conseil de surveillance composé, à la date du présent document, de 15 membres dont 12 indépendants.

Le Conseil de surveillance a créé en son sein quatre Comités : le Comité d’audit, le Comité d’investissement, le Comité des rémunérations et le Comité sur la responsabilité sociale/sociétale et environnementale (voir paragraphe 10.3).

La Société a fait le choix, afin de pouvoir conserver une flexibilité maximale et maîtriser au mieux ses coûts, de faire principalement appel à des ressources externes. Le Groupe bénéficie ainsi principalement des services de Groupe Duval, structure non cotée dont Monsieur Éric Duval est le fondateur et associé.

Un organigramme des différentes structures détenues directement ou indirectement par Monsieur Éric Duval, actionnaire de Patrimoine & Commerce, figure au paragraphe 7.1.3 du Document d’enregistrement universel.

Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022, Patrimoine & Commerce a poursuivi son développement à travers l’acquisition d’un ensemble immobilier à Thonon-les-Bains (74), d’un portefeuille de cinq actifs à Villefranche-de-Rouergue (12), Gonesse (95), Tavers (45), Avranches (50) et Colomiers (31) et d’un retail park à Saint-Paul-lès-Romans (26). Ces investissements se sont élevés au global à 53,6 millions d’euros sur l’exercice 2022.

Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022, Patrimoine & Commerce a cédé sept actifs non stratégiques :

Le montant total de ces cessions s’élève à 42,5 millions d'euros, en ligne avec les valeurs d’expertise.

Au 31 décembre 2022, l’ensemble du portefeuille immobilier intègre le périmètre SIIC.

L’Assemblée générale des actionnaires du 16 juin 2022 a décidé, dans sa 4e résolution, d’offrir à chaque actionnaire la possibilité d’opter pour le paiement du dividende, au titre de l’exercice 2021, en actions nouvelles de la société, émises à une valeur de 16,78 euros chacune, correspondant à la moyenne des premiers cours cotés sur le marché réglementé d’Euronext à Paris aux vingt séances de bourse précédant la date de la présente Assemblée générale annuelle diminuée du montant net du dividende, arrondi au centime d’euro inférieur.

Par décision du 21 juillet 2022, la Gérance a constaté qu’à l’issue de la période d’option pour le paiement du dividende en numéraire ou en actions nouvelles de la Société, il a été présenté 2 599 991 coupons correspondant à des demandes de souscription pour une quantité de 193 680 actions nouvelles et a, en conséquence, procédé à l’augmentation de capital social de la Société de 1 936 800 euros de valeur nominale, avec prime d’émission de 1 313 150 euros, soit une augmentation du capital social, prime d’émission incluse de 3 249 950,40 euros. Le montant du capital social a ainsi été porté de 150 830 800 euros à 152 767 600 euros.

La Société a confié à Kepler Cheuvreux un mandat à l’effet de racheter un maximum de 60 000 actions, soit environ 0,4 % du capital de la Société. Ce mandat a débuté le 22 janvier 2021 et a été prolongé par un avenant en date du 17 juin 2021.

Ce programme s’inscrivait dans le cadre de la 17e résolution approuvée par l’Assemblée générale des actionnaires du 17 juin 2020, dont la mise en œuvre a été décidée par la gérance en date du 22 janvier 2021 et prolongée le 17 juin 2021.

Au titre de ce programme, les actions rachetées ont vocation à être annulées et le capital social sera réduit en conséquence.

La Société a confié à Kepler Cheuvreux un mandat à l’effet de racheter un maximum de 60 000 actions, soit environ 0,4 % du capital de la Société. Ce mandat a débuté le 15 décembre 2021 et a été prolongé par un avenant en date du 26 juin 2022.

Ce programme s’inscrivait dans le cadre de la 17e résolution approuvée par l’Assemblée générale des actionnaires du 17 juin 2020, dont la mise en œuvre a été décidée par la gérance en date du 15 décembre 2021 et prolongée le 26 juin 2022.

Au titre de ce programme, les actions rachetées ont vocation à être annulées et le capital social sera réduit en conséquence.

La Société a confié à Kepler Cheuvreux un mandat à l’effet de racheter un maximum de 60 000 actions, soit environ 0,4 % du capital de la Société. Ce mandat a débuté le 9 décembre 2022.

Ce programme s’inscrivait dans le cadre de la 17e résolution approuvée par l’Assemblée générale des actionnaires du 17 juin 2021, dont la mise en œuvre a été décidée par la gérance en date du 9 décembre 2022.

Au titre de ce programme, les actions rachetées ont vocation à être annulées et le capital social sera réduit en conséquence

Sur le plan patrimonial, les événements marquants de l’exercice 2022 ont été les suivants :

Au cours de l’exercice, Patrimoine & Commerce a poursuivi son développement avec les acquisitions :

Le montant global de ces investissements s’est élevé à 53,6 millions d'euros.

Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022, Patrimoine & Commerce a poursuivi sa politique de rotation d’actifs avec les cessions des actifs d’Epagny (74), Vitrolles (13), Sarreguemines (57), Bourgoin-Jallieu (38), Parigné L'Evêque (72), un actif de bureaux en Guadeloupe (971) et une partie de l’actif de Salon-de-Provence (13) pour un montant total de 42,5 millions d’euros, en ligne avec les valeurs d’expertise.

Sur l’exercice, Patrimoine & Commerce a poursuivi une activité locative soutenue avec la signature de 55 baux (dont 21 renouvellements).

Au 31 décembre 2022, le taux d’occupation locative des actifs commerciaux, hors vacance stratégique, s’élève à 94 % sur la base des loyers.

Le présent paragraphe présente l’activité et les comptes consolidés des exercices clos au 31 décembre 2022 (12 mois) et, à des fins de comparaison, celui clos le 31 décembre 2021 (12 mois).

Les comptes consolidés annuels de la Société au 31 décembre 2022 figurent au paragraphe 5 et le rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés y afférent au paragraphe 5.9.

En application du règlement (UE) n° 2017/1129 de la Commission européenne, les informations suivantes sont incluses par référence dans le présent Document d’enregistrement universel :

Aucun investissement significatif n’est à mentionner.

Patrimoine & Commerce n’a pas connu de variation significative de son activité depuis le 31 décembre 2022.

Patrimoine & Commerce est une foncière spécialisée dans l’immobilier commercial. À ce titre, elle peut être exposée à des facteurs d’évolution de deux ordres :

Les facteurs économiques peuvent être maîtrisés de plusieurs manières :

Pour ce qui est des taux de rendement des actifs commerciaux, le taux de rendement moyen du portefeuille de la Société est à 7,0 %, sensiblement au-dessus du marché. La sélection des actifs présentés au Comité d’investissement répond à cette stratégie d’achat d’actifs à haut rendement associé à des loyers raisonnables. Il en résulte pour nos preneurs un taux d’effort (ratio loyer sur chiffre d’affaires du locataire) modéré qui permet de minimiser le nombre de défaillances de locataires.

C’est ainsi que le taux d’occupation foncier historiquement élevé est à 94 % au 31 décembre 2022, dans une conjoncture difficile.

Enfin, la constitution même du portefeuille, basée sur deux piliers de consommation distincts renforce la pérennité de sa structure : 90 % des actifs sont des commerces périurbains sur des sites établis proposant une offre « low-cost ». Les consommateurs y cherchent avant tout des prix bas et ce mode de consommation tend à se développer sur tout le territoire.

L’autre segment du marché (10 % des actifs) répond à la démarche de proximité et est constitué de galeries. La population concernée possède un pouvoir d’achat supérieur à celle qui se dirige vers le « low-cost » et ne répond pas aux mêmes critères de commercialité.

En conclusion, compte tenu des qualités intrinsèques de son patrimoine, de l’encadrement professionnel des risques conjoncturels ou immobiliers, et de la qualité de sa gouvernance, la Société n’anticipe pas de modification profonde de ses paramètres de marché ou de sa stratégie au cours de l’exercice 2023.

Entre la date de signature du rapport par les Commissaires aux comptes et la date du présent document, aucun changement significatif de la situation financière ou commerciale n’est intervenu.

Au 31 décembre 2022, le périmètre de consolidation du Groupe est constitué de 89 sociétés, à savoir :

Au cours de l'exercice 2022, les opérations suivantes ont été réalisées :

Les filiales et sous-filiales de Patrimoine & Commerce ainsi que leurs activités sont présentées ci-dessous. Leur exercice social correspond à l’année civile, leur dernier exercice étant l’exercice clos au 31 décembre 2022.

La société holding Aximur contrôle une société. Son exercice comptable correspond à l’année civile. L’essentiel du résultat de cette société est composé de produits financiers (remontées de résultats de sociétés transparentes et dividendes) en provenance de ses filiales.

Dinvest est la société holding contrôlant la SCI Arcinvest. L’essentiel du résultat de cette société est composé de la remontée du résultat de sa filiale. La SAS Dinvest est une filiale à 100 % de Patrimoine & Commerce.

La SARL P&C Développement a pour principal objet d’assister Patrimoine & Commerce dans ses opérations.

Patrimoine & Commerce 2 est une sous-holding détenant une participation de 50 % dans la SCI Cherbourg Invest Holding détenant elle-même une participation de 52 % dans la SCI Cherbourg Invest détentrice du centre commercial Les Eleis à Cherbourg.

Le capital de la SCI Cherbourg Invest Holding est détenu à parité avec la Caisse des Dépôts et Consignations. Le solde du capital de la SCI Cherbourg Invest, soit 48 %, est détenu par le groupe Carrefour Property.

Patrimoine & Commerce 2 détient donc un intérêt économique de 26 % dans le centre commercial Les Eléis.

Comme indiqué ci-dessus, Cherbourg Invest Holding est la structure détenue à parité avec la Caisse des Dépôts et Consignations en relation avec le centre commercial Les Eléis à Cherbourg, dont elle détient 52 %.

La société SAS Groupe SEPRIC détient directement ou indirectement 100 % des sociétés SEPRIC Réalisations et Shopping Étrembières.

La société Alençon Ouest, donne en location un retail park de 11 900 m², implanté sur la ZA du Hertré, à l’ouest d’Alençon (61). L’actif est composé de huit lots.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Annemasse Invest donne en location un retail park à Annemasse (74), composé de quatre cellules commerciales sur une superficie totale d'environ 776 m2.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SAS Antibes Invest donne en location une galerie commerciale « La Promenade du Palais des Congrès » de 6 900 m² composée de 19 commerces et d’un parking souterrain de 375 places. La galerie commerciale est située au centre-ville d’Antibes Juan-les-Pins (06).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Arcinvest donne en location un retail park composé de cinq bâtiments, situé à Arçonnay (72) en périphérie sud d’Alençon (61).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Argentan Invest donne en location un retail park de 6 770 m², composé de deux bâtiments, situé à Argentan (61) et implanté au sein de la zone de la Gravelle.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Beynost Invest donne en location un actif à usage de restauration situé à Beynost (01), exploité par l’enseigne Courtepaille sur une surface de plancher de 455 m².

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société SNC Beynost Développement donne en location des locaux à usage commercial situés à Beynost (01) au cœur de la zone commerciale E. Leclerc Porte de la Dombes, au nord-est de Lyon.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Bourg-en-Bresse Invest donne en location deux actifs commerciaux situés à Bourg-en-Bresse (01) sur une surface totale de 2 027 m².

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Bourg-en-Bresse Invest 2 détient un bâtiment commercial situé à Bourg-en-Bresse (01) de 2 100 m², en cours de recommercialisation.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Bourgoin Invest donne en location deux lots commerciaux d’une surface de 700 m² au sein de la zone commerciale de Leclerc, située à Bourgoin-Jallieu (38).

L’actif a été cédé au cours de l'exercice 2022.

La société Buchelay Invest exploite un ensemble commercial composé de quatre cellules commerciales, représentant une surface totale de 3 583 m², situé à Mantes-la-Jolie (78).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Champ d’Or Invest donne en location un retail park situé à Champagne-au-Mont-d’Or (69), près de Lyon.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Champniers Invest exploite un bâtiment de 10 100 m² au sein d’un retail park de 22 000 m² situé à l’entrée nord de l’agglomération d’Angoulême (16), au sein de la ZAC des Montagnes Ouest. L’actif commercial se répartit sur trois bâtiments et comprend plusieurs cellules entre 500 et 2 000 m² ainsi qu’un parking de 747 places.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Champniers Invest 2 a été créée en vue d’accueillir la deuxième tranche du programme de Champniers.

La société Champniers Invest 3 donne en location un ensemble commercial de 2 703 m² de surface de plancher, qui accueille l’enseigne de sport Basic Fit, des services (opticien, coiffeur, laverie automatique) et une enseigne de restauration Eat Salad en RDC et R+1.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Chamblinvest donne en location quatre locaux commerciaux réunis au sein d’un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments. L’ensemble est situé sur la commune de Chambly (60), dans la zone d’activité économique et commerciale « Porte de l’Oise ».

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Château-Thierry Invest donne en location un bâtiment indépendant d’une surface de 1 300 m², situé au sein de la zone commerciale de l’hypermarché E. Leclerc de Château-Thierry (02).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Château-Thierry Invest 2 donne en location un retail park de 5 583 m² situé à Essômes-sur-Marne (02), composé de huit cellules commerciales entièrement louées à des enseignes nationales et des panneaux d’affichage. Les principales locomotives sont Décathlon et La Grande Récré.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Chauny Invest donne en location un actif commercial de 634 m² au sein de la ZAC de l’Univers à Chauny (02). L’actif composé d’une cellule commerciale est loué à une enseigne de restauration asiatique.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Cherbourg Invest détient un centre commercial Les Eléis situé au centre-ville de Cherbourg (50) qui regroupe un hypermarché Carrefour de 14 800 m² et 75 boutiques et moyennes surfaces.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Clerminvest donne en location un actif commercial de 2 200 m² dans la zone de Mulhouse Wittenheim (68).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Cognac Invest donne en location des cellules commerciales au sein d’un retail park de 8 600 m². Cet actif est situé à Cognac (16) dans la ZAC du Mas de la Cour-Bellevue.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Comboire Invest donne en location un bâtiment commercial de 1 500 m², à Échirolles (38).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Comboire Invest 2 donne en location deux actifs commerciaux à Échirolles (38), représentant une surface totale de 3 700 m².

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Conforinvest Martinique donne en location un bâtiment indépendant à usage commercial, situé au Lamentin, en Martinique (972), en bordure de la route nationale 1 à environ 8 kilomètres de Fort-de-France.

L'actif a fait l'objet d'une restructuration entre 2021 et 2022, qui a été livrée à ses locataires sur les mois de juillet et août 2022.

La société Creusinvest donne en location des locaux commerciaux d’une surface totale de 3 400 m², situés dans le centre-ville du Creusot (71) à proximité de l’hôtel de ville et de la gare. La galerie commerciale a été rénovée en 2017 et elle compte vingt et une boutiques.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Creusinvest 2 donne en location des locaux à usage de bureaux d’une surface de 288 m², situés dans le centre-ville du Creusot (71) à proximité de l’hôtel de ville et de la gare.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Dauphiné possède deux actifs à Grenoble (38) et Échirolles (38), en périphérie de Grenoble.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Doth Invest donne en location un immeuble à usage de bureaux de 3 000 m², situé aux Abymes au nord de Pointe-à-Pitre en Guadeloupe (971).

L’actif a été cédé au cours de l'exercice 2022.

La SCI Éclats Invest 1 donne en location un portefeuille composé de 9 cellules commerciales, d’une surface de plancher totale de 7 342 m², réparties sur 6 bâtiments commerciaux distincts, entièrement louées à 9 locataires différents dans le cadre de baux commerciaux.

Les actifs sont répartis à travers la France : à Istres (13) sur deux zones distinctes : quartier Les Craux et ZAC Les Cognets, Champagne-au-Mont-d’Or (69), Frouard (54) et Pau (64).

La SCI Écully Invest donne en location deux bâtiments indépendants à Écully (69) dans la banlieue lyonnaise.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Épagny Invest est porteuse d’un bâtiment indépendant à usage commercial d’une surface de 1 150 m², situé au cœur de la zone commerciale d’Épagny (74), premier pôle commercial de périphérie de l’agglomération annécienne et d’un retail park de 6 400 m², doté d’un parking en foisonnement de 246 places, situé au cœur de la même zone commerciale d’Épagny (74). Le retail park est composé d’un bâtiment commercial de six cellules entièrement louées au travers de baux commerciaux de 9 ans à des enseignes nationales.

L’actif a été cédé au cours de l'exercice 2022.

La société Étrembières Invest donne en location un actif à usage de restauration situé à Étrembières (74), exploité par l’enseigne Courtepaille sur une surface de plancher de 452 m². La durée du bail signé est de 12 ans avec une période ferme de 12 ans.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Eulalie Invest donne en location un retail park et deux restaurants d’une surface de 8 200 m², situés sur la commune Sainte-Eulalie (33), au bord de la D911 et l’A10.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Foncière de Lorraine possède un actif à Frouard (54).

La société Fontaine Invest donne en location un ensemble commercial d’une surface de 11 600 m², situé à Fontaine-le-Comte (86), près de Poitiers.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Frouard-Isle Invest détient un local commercial de 700 m² situé à Frouard, au sein de la zone commerciale E. Leclerc Gaillard, au nord de Nancy.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Gaillinvest donne en location des locaux commerciaux de 1 000 m², situés au sein d’une zone commerciale sur la commune de Gaillon (27).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Gaudens Invest donne en location un retail park composé de 15 locaux commerciaux, d’une surface de 7 398 m², situé dans la zone commerciale Europa, sur la commune de Landorthe (31), le long de l’A64 desservant Toulouse et Tarbes.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société donne en location deux retail parks sur une superficie globale de 10 180 m², en périphérie d’Alençon (61), à proximité du retail park détenu par la SCI Arcinvest.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Istres Invest 1 donne en location un bâtiment indépendant à usage commercial de 8 863 m² situé à l’ouest du centre-ville d’Istres (13), dans le parc d’activité commerciale de la ZAC du Tubé, sur la RN 1569.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Istres Invest 3 donne en location le retail park « Istromed » de 4 900 m² composé de neuf cellules et d’un parking de 127 places, et un restaurant, situés sur la commune d’Istres (13), dans le parc d’activité commerciale de la ZAC du Tubé, sur la RN 1569.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Lannion Invest 2 donne en location un bâtiment commercial situé à Lannion (22) d’une surface de 5 184 m².

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Laon Invest 3 donne en location un ensemble mixte de 3 774 m² situé au sein de la ZAC de Chambry (02) composé de trois cellules commerciales, d’une station de lavage, de panneaux d’affichage et d’un bâtiment à usage de bureaux loué à Enedis.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Lempdes Invest détient un actif commercial situé à Lempdes (63) d’une surface de 7 200 m².

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Lexy Park Invest donne en location un retail park de 11 968 m² situé à Lexy (54) et composé de onze cellules, louées entre autres aux enseignes Brico-Dépôt, Action et Foirfouille.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Le Vigen Invest donne en location deux bâtiments indépendants à usage commercial d’une surface totale de 2 500 m², situé en périphérie sud de Limoges (87), au cœur de la zone commerciale Carrefour Boisseuil.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Limoges Invest donne en location un actif commercial à Limoges (87), représentant une surface totale de 1 125 m².

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société donne en location des locaux à usage commercial situés à Le Vigen (87), dans la périphérie de Limoges.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Loches Invest détient un actif commercial de 6 500 m² situé à Loches (37).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société LP Invest détient un portefeuille composé de huit actifs commerciaux acquis en 2017 et entièrement loués à l’enseigne Leader Price, pour une surface totale de 10 386 m². Ces actifs sont répartis sur toute la France : dans le Nord (Hautmont), Nord-Est (Piennes, Raon l’Etape et Chenove), Nord-Ouest (Renazé) ainsi que dans le Sud-Ouest (Blaye, Colomiers et Marmande).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Mash donne en location un retail park de 2 405 m² à Saint-Priest (69).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Mougin Immobilier possède un actif à Le Vigen (87).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Parigné Invest donne en location un bâtiment indépendant à usage industriel et de bureaux, situé à Parigné-l’Evêque, à la périphérie sud-est du Mans (72).

L’actif a été cédé au cours de l'exercice 2022.

La société Pau Invest donne en location deux locaux commerciaux au sein d’un retail park situé en périphérie de Pau (64).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Perrières Invest donne en location quatre locaux commerciaux au sein d’un retail park situé sur la commune de Vineuil dans la périphérie de Blois (41), au sein de la principale zone d’activité commerciale de l’agglomération.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Plérin Invest donne en location un retail park de 8 509 m², composé de 9 cellules, situé à Plérin (22) au sein de la zone commerciale du Chêne Vert.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Poitiers Invest Commerces donne en location un retail park de dix locaux commerciaux. Il est situé au sud-ouest de Poitiers (86).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Poitiers Invest Commerces 2 donne en location un retail park de dix locaux commerciaux. Il est situé au sud-ouest de Poitiers (86).

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Poitiers Invest Commerces 3 détient un ensemble commercial de trois cellules représentant une surface totale de 2 355 m² situé à Poitiers (86) et a acquis un retail park de 5 550 m² livré au 2e semestre 2016.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Poitiers Invest Commerces 4 donne en location une cellule située à Poitiers (86) et intégralement louée à Stokomani.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Pontarlier Invest donne en location un ensemble de cellules totalisant 2 700 m², situé à Pontarlier (25), au sein de la ZAC des Grands Planchants, principale zone commerciale de l’agglomération pontissalienne.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Puymaret Invest donne en location un retail park situé dans la ZAC du Moulin à Malemort-sur-Corrèze (19), qui accueille une dizaine d’enseignes de différents secteurs d’activité.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Rochambly Invest (anciennement Bordinvest Rive Droite) exploite deux actifs immobiliers :

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Rommax 38 donne en location une cellule commerciale louée à l'enseigne Yesss Electrique.

Cette cellule a été livrée à son preneur en mars 2022.

La SCI RSP Invest (anciennement La Roche Invest) donne en location le retail park "Parc Saint-Paul" situé à Saint-Paul-lès-Romans (26), d'une surface d'environ 20 000 m², composé de 33 cellules commerciales.

Cet actif a été acquis par la société en date du 29 avril 2022.

La société Saint-Lô Invest donne en location un retail park de 7 000 m² situé à Agneaux dans la Manche (50) en périphérie ouest de Saint-Lô.

La SCI Saint Parres Invest (anciennement Decazeville Invest) a été créée en vue d'accueillir un retail park à Saint-Parres-aux-Tertres (10).

Aucun investissement n'a été réalisé sur l'exercice 2022.

La société Salaise Invest donne en location, après avoir restructuré le bâtiment en 2019, un retail park de 4 405 m² à Salaise-sur-Sanne (38).

La société Salon Invest donne en location trois cellules commerciales pour une surface globale de 4 903 m² ainsi qu'un parking souterrain d'environ 300 places. Ces cellules sont situées au sein d'un ensemble immobilier commercial, situé place Jules Morgan, en centre-ville de Salon-de-Provence (13).

L’actif a fait l'objet d'une cession partielle au cours de l'exercice 2022, portant sur 14 cellules commerciales pour une surface globale de 3 021 m². Une promesse de vente a également été signée sur une cellule vacante de 737 m² le 6 janvier 2023, la cession de cette cellule est attendue sur 2023.

La société Sarreguinvest donne en location un retail park de 2 200 m² dans une zone commerciale Cora à Sarreguemines (57) à la frontière franco-allemande.

L’actif a été cédé au cours de l'exercice 2022.

La société a exercé au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2021 une activité de promotion immobilière. Elle développe différents projets principalement à destination de Patrimoine & Commerce.

Par ailleurs, la SNC détient 98 % de la SNC Shopping Étrembières et 2 % de la SNC Limoges Le Vigen Invest.

Au cours de l'exercice 2022, la société a cédé sa participation de 50 % dans la SARL Salon de Provence Développement

La société exerce une activité de promotion immobilière. L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La SCI Soissons Invest donne en location un retail park de 20 702 m² détenu en copropriété, situé au sein de la ZAC Les Portes de Soissons à Soissons (02).

Il offre un mix d’enseignes attractif dont les principales locomotives sont : But, Darty, Action et Maxi Zoo. Patrimoine & Commerce est propriétaire de vingt-trois cellules commerciales, d’une station de lavage et de panneaux d’affichage.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Studio Prod détient un immeuble de bureaux, situé à Boulogne-Billancourt (92), au sud-ouest de Paris, en bordure de la Seine et d’un nouveau quartier résidentiel. Il est composé de deux étages de bureaux et un parking souterrain de 90 places.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Thonon Invest donne en location un ensemble immobilier constitué de 8 cellules commerciales, pour une surface globale de 2 966 m², situé à Thonon-les-Bains (74).

L'actif a été acquis par la société en date du 7 janvier 2022.

La société Vandœuvre Invest donne en location un local commercial de 900 m² faisant partie d’un ensemble immobilier détenu en copropriété, situé à Vandœuvre-lès-Nancy (54).

L’actif a été cédé au cours de l'exercice 2022.

La société Ville du Bois Invest donne en location la galerie commerciale du centre commercial de La Ville-du-Bois (91), situé en bordure de la N20, entre la Francilienne et l’A86.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La société Vitrolinvest donne en location deux locaux commerciaux faisant partie d’un bâtiment à usage commercial détenu en copropriété. L’ensemble immobilier est situé sur la commune de Vitrolles (13).

L’actif a été cédé au cours de l'exercice 2022.

La société Wave Invest donne en location 21 cellules commerciales pour une surface globale de 15 400 m², réparties sur cinq ensembles immobiliers situés à Villefranche-de-Rouergue (12), Gonesse (95), Tavers (45), Avranches (50) et Colomiers (31) .

L'actif a été acquis par la société en date du 23 février 2022.

La société Witten donne en location un retail park d’une surface de 15 000 m² sur la commune de Wittenheim (68) dans la première zone commerciale de l’agglomération de Mulhouse et une des deux premières d’Alsace. D’une surface de plancher totale de 6 608 m², la première tranche de l’opération livrée en 2019 est louée entre autres aux enseignes Boulanger et Poltronesofà. La livraison du projet s'est poursuivie en 2021 avec la mise en service d'un bâtiment.

Cette opération permet de consolider la présence du Groupe sur la zone où elle possède un actif mitoyen de 12 cellules et d’une surface de 10 407 m².

La société Witten 2 donne en location un retail park de 10 407 m² situé à Wittenheim (68), composé de douze cellules implantées au sein de la zone commerciale Wittenheim-Kingersheim.

L’activité de la société, au cours de l’exercice, s’est poursuivie sans appeler de commentaire particulier.

La présentation et l’analyse qui suivent doivent être lues au regard de l’ensemble du Document d’enregistrement universel et notamment des données consolidées (normes IFRS) de la Société au 31 décembre 2022.

Patrimoine & Commerce est une société immobilière cotée sur le marché réglementé d’Euronext Paris (compartiment B) détenant un portefeuille d’actifs principalement constitué de surfaces commerciales récentes.

Ce chapitre présente l’activité et les comptes consolidés des exercices clos au 31 décembre 2022 (12 mois) et, à des fins de comparaison, celui clos le 31 décembre 2021 (12 mois).

Les postes du bilan consolidé au 31 décembre 2022 sont détaillés dans les notes annexes aux comptes consolidés, présentées au paragraphe 5 du Document d’enregistrement universel.

Les revenus locatifs comprennent les loyers facturés par le groupe Patrimoine & Commerce auxquels s’ajoutent les garanties locatives négociées avec les tiers (promoteur ou vendeur), l’étalement des droits d’entrée et l’étalement des franchises de loyer sur la durée ferme des baux.

Les loyers nets correspondent à la différence entre les revenus locatifs et les charges directement affectables aux sites non refacturées aux locataires, les dépréciations de créances locataires, augmentés, le cas échéant, des indemnités perçues.

Les loyers bruts sont en hausse de + 8,3 % sur l'exercice 2022. L'évolution est détaillée dans le tableau ci-dessus.

La hausse des loyers bruts s’explique essentiellement par (i) les effets des acquisitions et des cessions des exercices 2021 et 2022, (ii) la livraison de la restructuration d'un actif en Martinique et (iii) une hausse à périmètre constant principalement expliquée par l'indexation contractuelle des baux (en moyenne de + 2,5 % sur la période), et une diminution de la charge d'étalement des franchises Covid-19 accordées à nos enseignes locataires.

Les « franchises Covid-19 » accordées au cours de l'exercice 2020, pour un montant total de 5,4 millions d'euros, sont étalées sur la durée ferme résiduelle du bail conformément aux normes IFRS, et représentent comptablement une charge de - 0,8 million d'euros sur l'exercice 2022. Des abattements complémentaires ont été accordés en 2022 pour un montant global de - 0,2 million d'euros, reconnus directement en résultat sur l'exercice.

Le taux de refacturation moyen des charges locatives s’établit à 79 % (contre 80 % au 31 décembre 2021).

Au cours de l’exercice 2022, les pertes et dotations aux provisions (nettes de reprises) sur créances clients se sont élevées à un total de 0,5 million d'euros (soit environ 0,9 % du quittancement).

Le taux de charges de structure (retraitées des honoraires intragroupe) par rapport aux loyers bruts s’élève à 11,9 % , stable par rapport à l’exercice 2021.

Les charges de structure sont détaillées ci-dessous :

Le résultat opérationnel courant augmente de + 6,4 % pour s’établir à 38,5 millions d’euros au 31 décembre 2022 et le ratio résultat opérationnel courant comparé aux loyers nets s’établit à 87,1 % (contre 88,6 % en 2021).

Le passage du résultat opérationnel courant au résultat opérationnel, qui s’élève à 53,1 millions d’euros, est principalement constitué :

Le résultat financier (charge de 6,7 millions d’euros) est composé du coût de l’endettement financier net (charge de 9,5 millions d’euros) et des autres produits et charges financiers qui comprennent essentiellement la variation de juste valeur des instruments financiers (produit de 3,6 millions d’euros).

Le coût de l’endettement financier net est principalement composé des intérêts payés dans le cadre des opérations de financement des actifs immobiliers détenus par le Groupe (emprunts bancaires, emprunts obligataires, crédits-bails immobiliers et instruments de couverture). Ceux-ci sont quasiment stable (+ 0,8 %) passant de 9,8 millions d’euros en 2021 à 9,9 millions d’euros au cours de l’exercice écoulé. Cette variation est essentiellement liée à la hausse des intérêts (+ 0,1 million d'euros). Le coût moyen des opérations de financement (emprunts bancaires, emprunts obligataires et crédits-bails immobiliers) s’élève à 2,07 % sur l’exercice (contre 2,04 % en 2021).

Le coût de l’endettement financier net est également composé des revenus des équivalents de trésorerie et des autres produits financiers d’un montant de 0,4 million d’euros en 2022.

L’évolution de l’endettement financier sur l’exercice est détaillée au paragraphe 2.3.3 ci-après.

La charge d'impôt s'élève à - 0,3 million d'euro sur l'exercice 2022. Elle est constituée :

Le résultat net consolidé au 31 décembre 2022 s’élève à un bénéfice net de 46,1 millions d’euros – dont 47,8 millions d’euros pour la part du Groupe.

Le résultat net récurrent de la société après impôts courants sur les actifs SIIC évolue comme suit :

L’ANR relaté par Patrimoine & Commerce est un indicateur de mesure de la juste valeur de l’actif net d’une société foncière. Cet indicateur part du prérequis suivant : la société foncière doit détenir et gérer les actifs en question sur une longue période. Le calcul tient aussi compte de la juste valeur des impôts sur plus-values latentes, de la dette et des instruments financiers.

L’ANR progresse ainsi de 31,1 millions d’euros, pour s’établir à 431,2 millions d’euros au 31 décembre 2022, soit une progression de 7,8 % par rapport à l’ANR au 1er janvier 2022.

Le tableau de passage de l’ANR hors droits au 1er janvier 2022 à l’ANR hors droits au 31 décembre 2022 est le suivant :

L’évolution de l’ANR peut également être présentée d’un point de vue bilanciel. Le tableau suivant présente les variations des postes du bilan constituant l’actif net réévalué entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2022.

Ainsi, l’ANR par action a évolué comme suit d’un exercice à l’autre :

Les principales évolutions des capitaux propres vous sont présentées au paragraphe 7.3.7.

L’ensemble du patrimoine du Groupe a fait l’objet, en date du 31 décembre 2022, d’une expertise réalisée par Cushman & Wakefield.

Dans le cadre de sa mission, l’expert s’est référé aux règles préconisées par l’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière (AFREXIM) et par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Pour les actifs en exploitation, Cushman & Wakefield a employé trois méthodes d’expertise en usage dans la profession pour déterminer la valeur vénale des actifs :

Le rapport de l’expert figure au paragraphe 8.2.

Entre le 31 décembre 2021 et le 31 décembre 2022, la valorisation hors droits du patrimoine immobilier passe de 771,0 millions d’euros à 815,4 millions d’euros, soit une hausse de 44,4 millions d’euros, présentée dans le tableau ci-dessous :

Le portefeuille se caractérise par :

La répartition des actifs est la suivante (sur la base des normes IFRS 10, 11 et 12) :

Au 31 décembre 2022, le taux de capitalisation moyen du portefeuille est de 7,0 %.

L’endettement net du Groupe représente 360,9 millions d’euros au 31 décembre 2022 comme indiqué dans le tableau ci-dessous :

Retraité des dépôts de garantie versés dans le cadre de l’acquisition potentielle de programmes immobiliers, l’endettement net s’élèverait à 360,9 millions d'euros au 31 décembre 2022 contre 358,9 millions d'euros au 31 décembre 2021.

Le capital restant dû (y compris 1,8 million d’euros d’intérêts courus) sur les financements du groupe Patrimoine & Commerce au 31 décembre 2022 s’élève à 422,2 millions d’euros et se compose ainsi :

Les principaux événements 2022 à retenir sont :

En prenant en compte les intérêts courus, l’échéancier des dettes financières se présente comme ci-après au 31 décembre 2022 :

De manière générale, les emprunts ou crédits-bails négociés par le Groupe sont amortissables et adossés à un actif immobilier et ne font donc pas l’objet de covenants. Par ailleurs, quatre emprunts, représentant un capital restant dû de 111,6 millions d’euros au 31 décembre 2022, font l’objet de covenants :

Le Groupe est soumis à des covenants présentés au paragraphe 2.3.3.3.

Au 31 décembre 2022, la dette à taux fixe ou variable couverte représentait 79 % du capital restant dû de 424,3 millions d’euros :

La valorisation des instruments de couverture est présentée dans le tableau du paragraphe 2.3.3.3 ci-dessous.

Sur la base d’une dette nette, hors valorisation des instruments de couverture, l’évolution du ratio Loan to Value se présente ainsi :

L’évolution de l’ICR est présentée ci-dessous :

Le Groupe continuera à recourir, de manière maîtrisée à des financements bancaires, sous forme d’emprunts ou de crédits-bails immobiliers.

Néant.

Le tableau de flux de trésorerie consolidé au 31 décembre 2022 est détaillé au paragraphe 5.2.4.

Néant.

La Société ne fait pas de prévision ou d’estimation de bénéfice.