Normes, interpr\u00e9tations et amendements applicables \u00e0 partir de
l'exercice ouvert le 1er janvier 2023 :
Norme IFRS 17 \u2013 Contrats d'assurance (en remplacement
d'IFRS 4) et amendements \u00e0 IFRS 17 \u2013 Premi\u00e8re application des
normes IFRS 17 et IFRS 9, informations comparatives ;
Cette norme IFRS 17 et ses amendements ne sont pas applicable
Amendements \u00e0 IAS 1 \u2013 Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers \u2013
Informations \u00e0 fournir sur les m\u00e9thodes comptables ;
Amendements \u00e0 IAS 8 \u2013 D\u00e9finition d'une estimation comptable ;
Amendements \u00e0 IAS 12 \u2013 Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s relatifs \u00e0 des actifs et
passifs r\u00e9sultant d'une m\u00eame transaction ;
Ces amendements sont sans impact significatif pour le Groupe.
Amendements \u00e0 IAS 12 \u2013 R\u00e9forme fiscale internationale \u2013 R\u00e8gles
Le groupe Altarea entre dans le champ d'application des nouvelles
r\u00e8gles GLOBE et de l'imposition minimum mondiale de 15 % (Pilier 2)
transpos\u00e9es, via une directive de l'Union europ\u00e9enne (2022/2523) du
14 d\u00e9cembre 2022, en droit fran\u00e7ais dans le Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts
fran\u00e7ais par l'article 33 de la Loi de finances pour 2024. L'entr\u00e9e en
vigueur de ces nouvelles r\u00e8gles est intervenue le 1er janvier 2024.
Les travaux pr\u00e9paratoires sont en cours, notamment pour qualifier
le p\u00e9rim\u00e8tre juridique au regard des nouvelles r\u00e8gles de Pilier 2 et
identifier les points de donn\u00e9es n\u00e9cessaires. Le Groupe n'attend
pas d'impact significatif.
Normes et interpr\u00e9tations ayant \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9es par anticipation
au 31 d\u00e9cembre 2023 et dont l'application est obligatoire \u00e0
compter des p\u00e9riodes commen\u00e7ant le 1er d\u00e9cembre 2023 ou
Normes et interpr\u00e9tations publi\u00e9es dont l'application obligatoire
est post\u00e9rieure au 31 d\u00e9cembre 2023 :
Amendements \u00e0 IAS 1 \u2013 Classement courant/non courant des
passifs. Passifs non courants assortis de clauses d'exigibilit\u00e9
anticip\u00e9e (\u00ab covenants \u00bb) ;
Amendements IAS 7 et IFRS 7 \u2013 Accords de financement des
Amendements \u00e0 IFRS 16 \u2013 Passif de location dans le cadre d'une
Transactions \u00e9limin\u00e9es dans les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s
Les soldes bilantiels et les produits et charges r\u00e9sultant des
transactions internes et de dividendes sont \u00e9limin\u00e9s, en respectant
le mode de consolidation, lors de la pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 1, la Soci\u00e9t\u00e9 pr\u00e9sente ses actifs et
passifs en distinguant les \u00e9l\u00e9ments courants et non courants.
Les actifs devant \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s, consomm\u00e9s ou c\u00e9d\u00e9s dans le cadre
du cycle normal d'exploitation ou dans les douze mois suivant la
cl\u00f4ture, sont class\u00e9s en \u00ab actifs courants \u00bb, de m\u00eame que les actifs
d\u00e9tenus dans le but d'\u00eatre c\u00e9d\u00e9s, la tr\u00e9sorerie ou les \u00e9quivalents
de tr\u00e9sorerie. Tous les autres actifs sont class\u00e9s en \u00ab actifs non
Les passifs devant \u00eatre r\u00e9gl\u00e9s dans le cadre du cycle normal
d'exploitation ou dans les douze mois suivant la cl\u00f4ture sont class\u00e9s
en \u00ab passifs courants \u00bb, ainsi que les provisions entrant dans le cycle
d'exploitation normal de l'activit\u00e9 concern\u00e9e et la part \u00e0 moins d'un
an des autres provisions.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont, quant \u00e0 eux, toujours pr\u00e9sent\u00e9s en actifs
38 ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
Selon ces deux axes d'analyse, le r\u00e9sultat op\u00e9rationnel qui
s'entend, dans ce cadre, y compris le r\u00e9sultat des soci\u00e9t\u00e9s mises
en \u00e9quivalence, est suivi par secteur op\u00e9rationnel.
Les actifs comptables (et certains passifs associ\u00e9s) sont \u00e9galement
suivis par secteur op\u00e9rationnel d\u00e8s lors qu'ils sont directement li\u00e9s
ou affectables \u00e0 un secteur ; ils repr\u00e9sentent l'actif \u00e9conomique du
secteur consid\u00e9r\u00e9.
Les secteurs op\u00e9rationnels de la Soci\u00e9t\u00e9 sont :
logement : l'activit\u00e9 de promotion r\u00e9sidentielle ;
immobilier d'entreprise : l'activit\u00e9 de promotion, de services et
Des \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9conciliation appel\u00e9s \u00ab Autres (corporate) \u00bb
permettent de rapprocher ces diff\u00e9rents \u00e9l\u00e9ments de reporting aux
Le co\u00fbt de l'endettement, les variations de valeur des instruments
financiers et leurs r\u00e9sultats de cession, l'imp\u00f4t et le r\u00e9sultat des
minoritaires ne sont pas directement affectables par secteur.
Certains \u00e9l\u00e9ments de bilan tels les actifs et les passifs financiers
sont r\u00e9put\u00e9s non affectables ou certains imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s actifs
correspondant \u00e0 l'activation de d\u00e9ficits fiscaux.
Dans le cadre des op\u00e9rations courantes du Groupe :
1. Le cash-flow courant des op\u00e9rations (FFO)
Il mesure la cr\u00e9ation de richesse disponible pour la politique de
distribution au travers du r\u00e9sultat net, part du Groupe du cash-flow
courant des op\u00e9rations (FFO). Il s'entend comme \u00e9tant le r\u00e9sultat net,
part du Groupe (ou, autrement dit, part revenant aux propri\u00e9taires de
la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re) hors les variations de valeur, les charges calcul\u00e9es,
les frais de transaction.
Les principaux agr\u00e9gats du cash-flow op\u00e9rationnel suivis par le
Groupe dans le reporting interne sont :
la marge immobili\u00e8re pour les produits nets du secteur y
compris les d\u00e9pr\u00e9ciations d'actifs courants pour le Logement et
l'Immobilier d'entreprise ;
les frais de structure nets qui regroupent les prestations de
services venant absorber une partie des frais de structure
et les charges d'exploitation, qui s'entendent comme \u00e9tant les
charges de personnel, les autres charges de fonctionnement,
les autres produits et autres charges du secteur et les
d\u00e9penses couvertes ar des reprises de provisions utilis\u00e9es
(y. c le retraitement des loyers fixes li\u00e9 \u00e0 l'application de la norme
IFRS 16 \u2013 Contrats de location) ;
la part des cash-flow courant des co-entreprises (joint-ventures)
ou soci\u00e9t\u00e9s associ\u00e9es.
Le co\u00fbt de l'endettement net correspond au co\u00fbt de l'endettement
net hors les charges calcul\u00e9es qui correspondent notamment \u00e0
l'\u00e9talement des frais d'\u00e9mission d'emprunt (et qui sont pr\u00e9sent\u00e9es
dans les variations de valeur, charges calcul\u00e9es et indemnit\u00e9s de
Les autres r\u00e9sultats financiers correspondent essentiellement aux
charges li\u00e9es aux obligations locatives.
L'imp\u00f4t (FFO) correspond \u00e0 l'imp\u00f4t exigible de la p\u00e9riode hors les
imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s et hors les imp\u00f4ts exigibles aff\u00e9rents aux \u00e9carts de
2. Les variations de valeur, les charges calcul\u00e9es et les indemnit\u00e9s
Les variations de valeur mesurent la cr\u00e9ation de valeur accumul\u00e9e
ou r\u00e9alis\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 durant la p\u00e9riode.
L'indicateur pertinent de suivi des variations de valeur est le
Les principaux agr\u00e9gats op\u00e9rationnel suivis par le Groupe dans
le reporting interne sont :
les variations de valeur et les charges calcul\u00e9es qui regroupent :
les charges ou dotations nettes de la p\u00e9riode li\u00e9es aux
paiements en actions ou aux autres avantages octroy\u00e9s au
les dotations aux amortissements ou d\u00e9pr\u00e9ciations nettes
des reprises au titre des actifs non courants y compris celles
relatives aux actifs incorporels ou aux \u00e9carts d'acquisition
identifi\u00e9s lors des regroupements d'entreprises, et les droits
d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles,
les dotations aux provisions non courantes nettes des reprises
utilis\u00e9es ou non utilis\u00e9es ;
les indemnit\u00e9s de transaction regroupent les honoraires et
autres charges non r\u00e9currents engag\u00e9s au titre des op\u00e9rations
de corporate d\u00e9veloppement qui ne sont pas \u00e9ligibles \u00e0 la
capitalisation (par ex. les frais engag\u00e9s au titre des regroupements
d'entreprises ou prises de participation aboutis ou non) ou qui
ne sont pas \u00e9ligibles \u00e0 la cat\u00e9gorie des frais d'\u00e9mission (par
ex. certaines commissions engag\u00e9es au titre de la gestion du
capital). Sont \u00e9galement inclus les produits ou indemnit\u00e9s (frais)
ne relevant pas de la marche courante des affaires de la Soci\u00e9t\u00e9.
Sont ensuite pr\u00e9sent\u00e9es, les variations de valeur et r\u00e9sultats
de cession des instruments financiers qui repr\u00e9sentent les
ajustements de valeurs des instruments financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste
valeur ainsi que l'effet de l'actualisation des cr\u00e9ances et dettes. Les
r\u00e9sultats de cession des instruments financiers repr\u00e9sentent les
soultes engag\u00e9es dans la p\u00e9riode au titre de la restructuration ou
l'annulation des instruments financiers.
La ligne relative aux minoritaires correspond \u00e0 la part du r\u00e9sultat
attribuable aux actionnaires minoritaires des filiales r\u00e9parti entre la
part du cash-flow courant des op\u00e9rations (FFO) et la part revenant
aux actionnaires minoritaires des filiales sur variations de valeur,
charges calcul\u00e9es, indemnit\u00e9s de transaction et imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9.
Dans le cadre des op\u00e9rations de nature exceptionnelle, les contrats
sont analys\u00e9s tr\u00e8s sp\u00e9cifiquement et les indicateurs pr\u00e9sent\u00e9s
ci-dessus peuvent \u00eatre amen\u00e9s \u00e0 \u00eatre ajust\u00e9s, c'est-\u00e0-dire, des
reclassements en accord avec la pr\u00e9sentation dans les reportings
internes peuvent \u00eatre effectu\u00e9s afin de donner une meilleure lisibilit\u00e9
de l'op\u00e9ration concern\u00e9e.
Principales estimations et jugements
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s n\u00e9cessite l'utilisation
d'estimations et d'hypoth\u00e8ses par la direction du Groupe pour la
d\u00e9termination de la valeur de certains actifs et passifs, de certains
produits et charges, et concernant les informations donn\u00e9es dans
les notes annexes aux \u00e9tats financiers.
La direction revoit ses estimations et appr\u00e9ciations de mani\u00e8re
r\u00e9guli\u00e8re sur la base de son exp\u00e9rience pass\u00e9e ainsi que de divers
autres facteurs jug\u00e9s raisonnables au regard des circonstances.
Les r\u00e9sultats r\u00e9els peuvent diff\u00e9rer sensiblement de ces estimations
en fonction de l'\u00e9volution des diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses et des
conditions de r\u00e9alisation.
Les estimations comptables r\u00e9alis\u00e9es par le Groupe ont \u00e9t\u00e9
effectu\u00e9es dans une contexte de crise immobili\u00e8re. Cette crise
d\u00e9clench\u00e9e par la remont\u00e9e des taux d'int\u00e9r\u00eat marque la fin d'un
cycle qui aura dur\u00e9 pr\u00e8s de 15 ann\u00e9es.
Ainsi, les principales estimations r\u00e9alis\u00e9es par le Groupe ont
concern\u00e9 les \u00e9valuations suivantes :
l'\u00e9valuation de la marge immobili\u00e8re et des prestations selon
la m\u00e9thode de comptabilisation \u00e0 l'avancement (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la
note 2.3.17 \u00ab Chiffre d'affaires et charges associ\u00e9es \u00bb) ;
l'\u00e9valuation des stocks et en-cours (se r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.8
\u00ab Stocks \u00bb et 7.4.1 \u00ab Stocks et en-cours \u00bb ;
l'\u00e9valuation des \u00e9carts d'acquisition et des marques (se r\u00e9f\u00e9rer
\u00e0 la note 2.3.7 \u00ab Suivi de la valeur des actifs non courants (hors
actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur \u00bb
et 7.1 \u00ab Immobilisations incorporelles et \u00e9carts d'acquisition \u00bb).
Depuis juin 2022, la hausse rapide des taux d'int\u00e9r\u00eat conjugu\u00e9e \u00e0 des
politiques plus restrictives de la part des banques ont d\u00e9solvabilis\u00e9
brutalement l'ensemble des acqu\u00e9reurs. Cette crise de la demande
s'est rajout\u00e9e \u00e0 celle pr\u00e9existante de l'inflation des co\u00fbts et des
normes, cr\u00e9ant ainsi les conditions d'une crise immobili\u00e8re de
L'ann\u00e9e 2023 a connu une intense activit\u00e9 op\u00e9rationnelle en
Promotion : \u00e9coulement acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 de l'offre existante, r\u00e9duction
drastique des acquisitions de terrains, revue approfondie du
portefeuille d'options fonci\u00e8res et des valeurs au bilan.
Une revue exhaustive du portefeuille foncier a conduit \u00e0 passer en
charges comptables la quasi-totalit\u00e9 des frais d'\u00e9tudes stock\u00e9s au
bilan et \u00e0 ajuster la valeur des terrains en portage.
Le Groupe a, en 2023, proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une r\u00e9organisation de son portefeuille
de marques afin de renforcer leur positionnement respectif.
Le Groupe a tenu compte des informations fiables dont il disposait
\u00e0 la date de l'\u00e9tablissement des comptes consolid\u00e9s, quant aux
impacts de ces situations, en y refl\u00e9tant sa vision du march\u00e9.
Et dans une moindre mesure :
l'\u00e9valuation des paiements en actions (se r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.12
\u00ab Paiements en actions \u00bb et 6.1 \u00ab Capitaux propres \u00bb) ;
l'\u00e9valuation des instruments financiers (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note 8
\u00ab Gestion des risques financiers \u00bb) ;
l'\u00e9valuation des immeubles de placement (se r\u00e9f\u00e9rer aux
notes 2.3.5 \u00ab Immeubles de placement \u00bb et 7.3 \u00ab Immeubles de
Outre le recours aux estimations, la direction du Groupe a fait
usage de son jugement pour :
l'\u00e9valuation des droits d'utilisation, obligations locatives et
redevances contractuelles sur immeubles de placement (se
r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.18 \u00ab Contrats de location \u00bb et 7.3 \u00ab Droits
d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles \u00bb
et 7.1 \u00ab Immeubles de placement \u00bb) ;
l'\u00e9valuation des actifs d'imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 (se r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.16
\u00ab Imp\u00f4ts \u00bb et 5.3 \u00ab Imp\u00f4t sur les r\u00e9sultats \u00bb) ;
l'\u00e9valuation des provisions (se r\u00e9f\u00e9rer aux notes 2.3.15 \u00ab Provisions
et passifs \u00e9ventuels \u00bb et 6.3 \u00ab Provisions \u00bb) ;
la satisfaction ou non des crit\u00e8res permettant d'identifier un actif
ou un groupe d'actifs comme d\u00e9tenu en vue de la vente ou encore
si une activit\u00e9 est destin\u00e9e \u00e0 \u00eatre abandonn\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0
la norme IFRS 5 (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note 2.3.6 \u00ab Actifs non courants
d\u00e9tenus en vue de la vente et activit\u00e9s abandonn\u00e9es \u00bb et 7.1
\u00ab Immeubles de placement \u00bb).
Les \u00e9tats financiers du Groupe prennent aussi en compte, sur la
base des connaissances et des pratiques actuelles, les enjeux du
changement climatique et du d\u00e9veloppement durable.
Les budgets utilis\u00e9s pour la d\u00e9termination du chiffre d'affaires
\u00e0 l'avancement int\u00e8grent syst\u00e9matiquement les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0
l'am\u00e9lioration de leur performance \u00e9nerg\u00e9tique conform\u00e9ment \u00e0
la r\u00e9glementation en vigueur au moment du d\u00e9p\u00f4t des permis de
construire (notamment RE 2020).
En ce qui concerne l'adaptation des constructions aux
changements climatiques, en 2018, le Groupe, a fait r\u00e9aliser une
\u00e9tude sur l'analyse de l'exposition de ses activit\u00e9s aux effets du
changement climatique, dont une d\u00e9di\u00e9e \u00e0 la promotion immobili\u00e8re
de logements sur le territoire fran\u00e7ais. Plusieurs risques ont \u00e9t\u00e9
analys\u00e9s : Vagues de chaleur, S\u00e9cheresses, Mouvements de terrain,
Inondations, Pr\u00e9cipitations intenses, Temp\u00eates et Submersion
marine pour l'ensemble des implantations r\u00e9gionales. Les
conclusions de cette \u00e9tude ont permis \u00e0 chacune des marques
de prendre des actions sp\u00e9cifiques pour s\u00e9curiser et adresser
les risques les plus syst\u00e9matiques (chaleur, s\u00e9cheresses,
pr\u00e9cipitations intenses & inondations et Retrait-Gonflement des
Argiles). Les co\u00fbts relatifs \u00e0 ces actions sont inclus dans les
budgets des op\u00e9rations.
Enfin, le Groupe travaille \u00e9galement \u00e0 la construction de b\u00e2timents
soit plus \u00e9conomes en ressources, soit plus adaptables ou flexibles,
soit plus d\u00e9montables pour faciliter la r\u00e9utilisation et le recyclage.
Les co\u00fbts li\u00e9s sont \u00e9galement int\u00e9gr\u00e9s dans la marge immobili\u00e8re
Par ailleurs, tous les nouveaux financements mis en place par le
Groupe en 2023, comportent une clause d'alignement \u00e0 la Taxonomie.
Participations de la Soci\u00e9t\u00e9 et m\u00e9thodes de
Les normes sur la consolidation sont :
IFRS 10 \u2013 \u00c9tats financiers consolid\u00e9s ;
IFRS 11 \u2013 Partenariats ;
IFRS 12 \u2013 Informations \u00e0 fournir sur les int\u00e9r\u00eats d\u00e9tenus dans
IAS 28 \u2013 Participations dans des entreprises associ\u00e9es et des
La norme IFRS 10 d\u00e9finit le contr\u00f4le ainsi : \u00ab un investisseur contr\u00f4le
une entit\u00e9 lorsqu'il est expos\u00e9 ou qu'il a le droit \u00e0 des rendements
variables en raison de ses liens avec l'entit\u00e9 et qu'il a la capacit\u00e9
d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il d\u00e9tient sur
celle-ci \u00bb. La Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tient le pouvoir sur une entit\u00e9 lorsqu'elle a
les droits effectifs qui lui conf\u00e8rent la capacit\u00e9 actuelle de diriger
les activit\u00e9s pertinentes, \u00e0 savoir les activit\u00e9s qui ont une incidence
importante sur les rendements de l'entit\u00e9.
L'appr\u00e9ciation du contr\u00f4le selon IFRS 10 demandant une part
significative de jugement, la Soci\u00e9t\u00e9 a d\u00e9velopp\u00e9 un cadre d'analyse
de la gouvernance des entit\u00e9s avec qui la Soci\u00e9t\u00e9 est en lien, en
particulier lorsqu'il existe des situations de partenariat r\u00e9gies par un
environnement contractuel large incluant le cas \u00e9ch\u00e9ant la structure
de l'actionnariat, les statuts, les pactes d'actionnaires, les promesses
d'achat et de vente, le cadre de gouvernance r\u00e9glementaire etc. Il est
\u00e9galement tenu compte des faits et circonstances propres \u00e0 chaque
entit\u00e9 pour appr\u00e9cier la capacit\u00e9 de la Soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 diriger les activit\u00e9s
pertinentes de ces entit\u00e9s.
Conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 10, les entit\u00e9s ad hoc sont consolid\u00e9es,
lorsque, en substance, la relation entre la Soci\u00e9t\u00e9 et l'entit\u00e9 est telle
que la Soci\u00e9t\u00e9 est jug\u00e9e contr\u00f4ler cette derni\u00e8re.
Valeur en \u00e9quivalence des co-entreprises et des entreprises associ\u00e9es et cr\u00e9ances rattach\u00e9es
Valeur en \u00e9quivalence des co-entreprises
Valeur en \u00e9quivalence des entreprises associ\u00e9es
Valeur des participations mises en \u00e9quivalence
Cr\u00e9ances sur co-entreprises
Cr\u00e9ances sur entreprises associ\u00e9es
Cr\u00e9ances sur les participations mises en \u00e9quivalence
TOTAL DES TITRES ET DES CR\u00c9ANCES SUR LES PARTICIPATIONS MISES EN \u00c9QUIVALENCE
Au 31 d\u00e9cembre 2023, la diminution des titres et cr\u00e9ances sur les
participations mises en \u00e9quivalence est essentiellement li\u00e9e \u00e0 :
la prise de participation dans Woodeum \u00e0 100 %, d\u00e9sormais
consolid\u00e9e en int\u00e9gration globale ;
la cession de la Tour Eria ;
et, l'\u00e9volution des fonds propres investis sur le projet Landscape \u00e0
la D\u00e9fense (le risque li\u00e9 \u00e0 cette op\u00e9ration est ainsi ramen\u00e9 \u00e0 z\u00e9ro
dans les comptes du Groupe au 31 d\u00e9cembre 2023 et impacte
la ligne \u00ab Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilis\u00e9s \u00bb
au sein de l'\u00e9tat du r\u00e9sultat global et la ligne \u00ab Dotations nettes
aux amortissements et provisions \u00bb en Immobilier d'Entreprise
au sein de l'annexe Compte de r\u00e9sultat analytique).
Entit\u00e9s contr\u00f4l\u00e9es conjointement
Suivant IFRS 11, les soci\u00e9t\u00e9s sont contr\u00f4l\u00e9es conjointement
lorsque les d\u00e9cisions importantes au titre des activit\u00e9s pertinentes
requi\u00e8rent le consentement unanime des associ\u00e9s ou partenaires.
Le contr\u00f4le conjoint peut \u00eatre exerc\u00e9 au travers d'une activit\u00e9
conjointe (commune) ou en co-entreprise (joint-venture). Suivant
IFRS 11, l'activit\u00e9 conjointe se distingue par l'existence d'un droit
direct d\u00e9tenu sur certains actifs ou des obligations directes sur
certains passifs de l'entit\u00e9 quand la joint-venture conf\u00e8re un droit
sur l'actif net de l'entit\u00e9. S'il s'agit d'une activit\u00e9 conjointe, la Soci\u00e9t\u00e9
enregistre dans ses comptes les actifs, les passifs, les produits et les
charges relatifs \u00e0 ses int\u00e9r\u00eats dans l'entreprise commune. S'il s'agit
d'une joint-venture (co-entreprise), la participation de la Soci\u00e9t\u00e9 dans
l'actif net de l'entit\u00e9 est enregistr\u00e9e selon la m\u00e9thode de la mise en
\u00e9quivalence d\u00e9crite dans la norme IAS 28.
Les investissements dans les activit\u00e9s communes ou les
co-entreprises sont pr\u00e9sent\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 12.
Entit\u00e9s sous influence notable
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 28, la m\u00e9thode de la mise en
\u00e9quivalence s'applique \u00e9galement \u00e0 toutes les entreprises associ\u00e9es
dans lesquelles la Soci\u00e9t\u00e9 exerce une influence notable sans en avoir
le contr\u00f4le, laquelle est pr\u00e9sum\u00e9e quand le pourcentage de droits
de vote d\u00e9tenus est sup\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 20 %. Chaque participation,
quel que soit le pourcentage de d\u00e9tention d\u00e9tenu, fait l'objet d'une
analyse tenant compte des faits et circonstances pour d\u00e9terminer
si la Soci\u00e9t\u00e9 exerce une influence notable, notamment en examinant
le cas \u00e9ch\u00e9ant les termes des statuts, pactes d'actionnaires, options
d'achat et de vente et autres \u00e9l\u00e9ments pertinents.
Selon la m\u00e9thode de la mise en \u00e9quivalence, la participation de la
Soci\u00e9t\u00e9 dans l'entreprise associ\u00e9e est initialement comptabilis\u00e9e
au co\u00fbt augment\u00e9 ou diminu\u00e9 des changements, post\u00e9rieurs \u00e0
l'acquisition, dans la quote-part d'actif net de l'entreprise associ\u00e9e.
L'\u00e9cart d'acquisition li\u00e9 \u00e0 une entreprise associ\u00e9e est inclus, s'il
n'est pas d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9, dans la valeur comptable de la participation.
La quote-part de r\u00e9sultat de la p\u00e9riode est pr\u00e9sent\u00e9e dans la ligne
\u00ab Quote-part de r\u00e9sultat des soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence \u00bb. Au
bilan, ces participations sont pr\u00e9sent\u00e9es sur la ligne \u00ab Titres et
cr\u00e9ances sur les soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence \u00bb avec les cr\u00e9ances
rattach\u00e9es \u00e0 ces participations.
Les \u00e9tats financiers des entreprises associ\u00e9es sont pr\u00e9par\u00e9s sur
la m\u00eame p\u00e9riode de r\u00e9f\u00e9rence que ceux de la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re et des
corrections sont apport\u00e9es, le cas \u00e9ch\u00e9ant, pour homog\u00e9n\u00e9iser les
m\u00e9thodes comptables avec celles de la Soci\u00e9t\u00e9.
Les investissements dans les entreprises associ\u00e9es sont pr\u00e9sent\u00e9s
conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 12.
Les regroupements d'entreprises sont comptabilis\u00e9s selon la m\u00e9thode
de l'acquisition d'IFRS 3 r\u00e9vis\u00e9e : lors de la premi\u00e8re consolidation
d'une entit\u00e9 dont le Groupe acquiert le contr\u00f4le, les actifs et les passifs,
ainsi que les passifs \u00e9ventuels, identifiables sont comptabilis\u00e9s \u00e0
leur juste valeur \u00e0 la date d'acquisition. Les actifs incorporels sont
sp\u00e9cifiquement identifi\u00e9s d\u00e8s lors qu'ils sont s\u00e9parables de l'entit\u00e9
acquise ou r\u00e9sultent de droits l\u00e9gaux ou contractuels. Ainsi, lors de
la prise de contr\u00f4le d'une entreprise, la diff\u00e9rence entre la quote-part
d'int\u00e9r\u00eats de l'acqu\u00e9reur dans la juste valeur des actifs, passifs
et passifs \u00e9ventuels identifiables \u00e0 la date de prise de contr\u00f4le, et
le co\u00fbt d'acquisition constitue un \u00e9cart d'acquisition repr\u00e9sentatif
d'avantages \u00e9conomiques futurs r\u00e9sultant d'autres actifs non identifi\u00e9s
individuellement et comptabilis\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment. Le prix d'acquisition
correspond au montant de la contrepartie transf\u00e9r\u00e9e y compris, le
cas \u00e9ch\u00e9ant, les compl\u00e9ments de prix \u00e0 leur juste valeur. Par ailleurs,
les co\u00fbts directs li\u00e9s \u00e0 l'acquisition sont comptabilis\u00e9s en charge de
la p\u00e9riode au cours de laquelle ils sont encourus.
Regroupements d'entreprises
Le 21 f\u00e9vrier 2023, le Groupe via sa filiale Alta Faubourg a acquis
le solde du capital de Woodeum, marque leader en France de
l'immobilier r\u00e9sidentiel bas carbone en bois massif.
Woodeum devient ainsi une filiale \u00e0 100 % du Groupe.
Woodeum est d\u00e9sormais consolid\u00e9e par int\u00e9gration globale
(auparavant mise en \u00e9quivalence) et sa performance commerciale,
est int\u00e9gr\u00e9e au secteur d'activit\u00e9 Logement.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 3 \u00ab Regroupements d'entreprises \u00bb,
cette prise de contr\u00f4le a donn\u00e9 lieu \u00e0 la comptabilisation \u00e0 la juste
valeur de la quote-part ant\u00e9rieurement d\u00e9tenue par le Groupe
(impact r\u00e9sultat au sein de l'agr\u00e9gat \u00ab R\u00e9sultat de cession des
Les actifs et passifs assum\u00e9s de la Soci\u00e9t\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la
juste valeur. \u00c0 l'issue de l'exercice d'allocation du prix d'acquisition,
44,2 millions d'euros d'actifs incorporels et goodwill (hors imp\u00f4ts
diff\u00e9r\u00e9s passifs) ont \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9s dans l'\u00e9tat de la situation
L'\u00e9cart d'acquisition a \u00e9t\u00e9 allou\u00e9 au secteur d'activit\u00e9 Logement et
Le groupe int\u00e9gr\u00e9 contribue \u00e0 hauteur de 100,4 millions d'euros au
chiffre d'affaires du Groupe au 31 d\u00e9cembre 2023.
L'\u00e9cart d'acquisition :
positif, est inscrit \u00e0 l'actif du bilan et fait l'objet d'un test de
d\u00e9pr\u00e9ciation au moins une fois par an ;
n\u00e9gatif, est comptabilis\u00e9 directement en produit.
La norme pr\u00e9voit un d\u00e9lai de 12 mois \u00e0 partir de la date d'acquisition
quant \u00e0 la comptabilisation d\u00e9finitive de l'acquisition ; les
corrections et \u00e9valuations effectu\u00e9es doivent \u00eatre li\u00e9es \u00e0 des faits
et circonstances existant \u00e0 la date d'acquisition. Ainsi, au-del\u00e0 de
la p\u00e9riode d'\u00e9valuation, un compl\u00e9ment de prix est \u00e0 comptabiliser
en r\u00e9sultat de l'exercice sauf si sa contrepartie est un instrument
L'acquisition ou la cession de titres d'une entit\u00e9 qui demeure
contr\u00f4l\u00e9e avant et apr\u00e8s ces op\u00e9rations, sont d\u00e9sormais consid\u00e9r\u00e9es
comme des transactions entre actionnaires comptabilis\u00e9es en
capitaux propres : elles n'impactent ni le goodwill, ni le compte de
r\u00e9sultat. En cas de perte de contr\u00f4le, la participation r\u00e9siduelle est
\u00e9valu\u00e9e \u00e0 la juste valeur et le r\u00e9sultat de cession est comptabilis\u00e9
au compte de r\u00e9sultat.
Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles sont essentiellement constitu\u00e9es
de logiciels, de marques et de relations client\u00e8les.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 38 :
les logiciels acquis ou cr\u00e9\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt et amortis sur
leur dur\u00e9e d'utilit\u00e9 qui est g\u00e9n\u00e9ralement comprise entre 1 et 5 ans ;
les marques acquises s\u00e9par\u00e9ment ou lors d'un regroupement
d'entreprises, et r\u00e9pondant \u00e0 la d\u00e9finition d'une immobilisation
incorporelle, font l'objet d'une valorisation et d'une estimation
de leur dur\u00e9e de vie. Lorsque la dur\u00e9e de vie est finie, elles sont
amorties sur cette dur\u00e9e. Si la dur\u00e9e de vie ind\u00e9termin\u00e9e, elles
sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9es, le cas \u00e9ch\u00e9ant, lorsqu'il existe des indices de
les relations client\u00e8les qui r\u00e9sultent de l'identification d'actifs
incorporels issus de l'acquisition de promoteurs sont amortissables
au rythme de r\u00e9alisation du carnet de commandes acquis et
des lancements de programmes pour la partie concernant les
promesses de vente acquises ou amortissables lin\u00e9airement sur
une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e (i.e. dur\u00e9e relative au cycle d'exploitation
normatif de la r\u00e9alisation d'un programme immobilier).
Les autres relations client\u00e8les (relation client sur contrats
r\u00e9guliers, relations contractuelles) peuvent \u00eatre identifi\u00e9es lors d'un
regroupement d'entreprises et sont analys\u00e9es au cas par cas quant
\u00e0 leur valorisation et l'estimation de leur dur\u00e9e de vie.
Actifs non courants d\u00e9tenus en vue
de la vente et activit\u00e9s abandonn\u00e9es
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 5, un actif non courant est class\u00e9
en \u00ab actif d\u00e9tenu en vue de la vente \u00bb si sa valeur comptable est
recouvr\u00e9e principalement par le biais d'une transaction de vente
plut\u00f4t que par l'utilisation continue.
Tel est le cas si l'actif est disponible en vue de la vente imm\u00e9diate
dans son \u00e9tat actuel sous r\u00e9serve uniquement des conditions qui
sont habituelles et coutumi\u00e8res pour la vente de tels actifs et si sa
vente est hautement probable.
Le caract\u00e8re hautement probable est appr\u00e9ci\u00e9 par l'existence d'un
plan de vente de l'actif engag\u00e9 par la direction du Groupe, et d'un
programme actif pour trouver un acheteur et finaliser le plan dans
les douze mois \u00e0 venir. Le management appr\u00e9cie les situations.
Lorsqu'il existe, \u00e0 la date de cl\u00f4ture, une promesse de vente ou un
engagement ferme, l'actif est syst\u00e9matiquement inclus dans les
actifs d\u00e9tenus en vue de la vente.
L'actif est \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la valeur la plus faible entre la juste valeur et
la valeur nette comptable. Le montant convenu est diminu\u00e9 des
Pour qu'une activit\u00e9 soit r\u00e9put\u00e9e \u00eatre abandonn\u00e9e, la Soci\u00e9t\u00e9
appr\u00e9cie, selon les faits et circonstances, l'existence ou non d'un
plan unique et coordonn\u00e9 pour se s\u00e9parer d'une ligne d'activit\u00e9 ou
d'une r\u00e9gion g\u00e9ographique.
Suivi de la valeur des actifs non courants
(hors actifs financiers et immeubles de
placement) et pertes de valeur
En application de la norme IAS 36, les actifs corporels et incorporels
amortissables font l'objet d'un test de d\u00e9pr\u00e9ciation d\u00e8s lors qu'un
indice interne ou externe de perte de valeur est d\u00e9cel\u00e9.
Les \u00e9carts d'acquisition et autres actifs incorporels \u00e0 dur\u00e9e de vie
ind\u00e9termin\u00e9e (telles les marques) font l'objet d'un test de d\u00e9pr\u00e9ciation
au moins une fois par an et plus fr\u00e9quemment s'il existe un indice
de perte de valeur identifi\u00e9 (\u00e9v\u00e9nements ou circonstances, internes
ou externes, indiquant qu'une r\u00e9duction de valeur est susceptible
Le test de d\u00e9pr\u00e9ciation des \u00e9carts d'acquisition est r\u00e9alis\u00e9 au niveau
des unit\u00e9s g\u00e9n\u00e9ratrices de tr\u00e9sorerie (U.G.T.s) ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant,
au niveau de groupes d'U.G.T.s. Une U.G.T. est le plus petit groupe
identifiable d'actifs qui g\u00e9n\u00e8re des entr\u00e9es de tr\u00e9sorerie largement
ind\u00e9pendantes des entr\u00e9es de tr\u00e9sorerie g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par d'autres actifs
Pour r\u00e9aliser ce test, la valeur nette comptable des actifs directement
li\u00e9s ou affectables aux U.G.T.s ou groupes d'U.G.T.s, y inclus les
actifs incorporels et \u00e9carts d'acquisition, est compar\u00e9e \u00e0 la valeur
recouvrable de ces m\u00eames U.G.T.s ou groupes d'U.G.T.s, d\u00e9finie
comme le montant le plus \u00e9lev\u00e9 entre la juste valeur (prix de vente
net des frais susceptibles d'\u00eatre encourus pour r\u00e9aliser la vente) et
leur valeur d'utilit\u00e9.
La valeur d'utilit\u00e9 de l'U.G.T. ou du regroupement de plusieurs
U.G.T.s est d\u00e9termin\u00e9e selon une m\u00e9thode multi-crit\u00e8res (qui
permet de retenir la valeur la plus \u00e9lev\u00e9e entre la valeur d'utilit\u00e9
et la juste valeur) qui s'appuie principalement sur la m\u00e9thode des
flux de tr\u00e9sorerie actualis\u00e9s (DCF) confort\u00e9e par les m\u00e9thodes des
comparables boursiers et des multiples de transactions.
34 ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
Les principes de base de la m\u00e9thode DCF sont les suivants :
les flux de tr\u00e9sorerie estim\u00e9s (avant imp\u00f4t) issus des business-
plans g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 5 ans \u00e9labor\u00e9s par la direction du Groupe ;
le taux d'actualisation d\u00e9termin\u00e9 sur la base d'un co\u00fbt moyen
pond\u00e9r\u00e9 du capital ; et
la valeur terminale calcul\u00e9e par sommation \u00e0 l'infini de flux de
tr\u00e9sorerie actualis\u00e9s, d\u00e9termin\u00e9s sur la base d'un flux normatif et
d'un taux de croissance appr\u00e9ci\u00e9 selon le m\u00e9tier concern\u00e9. Ce taux
de croissance est en accord avec le potentiel de d\u00e9veloppement
des march\u00e9s sur lesquels est exerc\u00e9 le m\u00e9tier concern\u00e9, ainsi
qu'avec sa position concurrentielle sur ces march\u00e9s.
L'approche par les multiples issus des comparables boursiers
consiste \u00e0 d\u00e9terminer un \u00e9chantillon de soci\u00e9t\u00e9s comparables
cot\u00e9es pour lesquelles un multiple est calcul\u00e9 et r\u00e9appliqu\u00e9 aux
agr\u00e9gats jug\u00e9s pertinents.
L'approche des multiples issus des transactions comparables
consiste \u00e0 s\u00e9lectionner un panel de transactions portant sur
des soci\u00e9t\u00e9s comparables et \u00e0 les r\u00e9appliquer aux agr\u00e9gats jug\u00e9s
Une perte de valeur est comptabilis\u00e9e, le cas \u00e9ch\u00e9ant, si la valeur
nette comptable des actifs directement li\u00e9s ou affectables aux unit\u00e9s
g\u00e9n\u00e9ratrices de tr\u00e9sorerie (U.G.T.s) ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e0 des groupes
d'U.G.T.s s'av\u00e8re sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur recouvrable de l'U.G.T ou du
groupe d'U.G.T.s ; elle est imput\u00e9e en priorit\u00e9 sur l'\u00e9cart d'acquisition
(perte non r\u00e9versible), puis sur les autres actifs incorporels et
corporels au prorata de leur valeur comptable (perte r\u00e9versible).
Les marques sont test\u00e9es individuellement. Leur valeur recouvrable
est d\u00e9termin\u00e9e selon la m\u00e9thode des redevances. Une perte de valeur
est comptabilis\u00e9e, le cas \u00e9ch\u00e9ant, si la valeur nette comptable de la
marque est sup\u00e9rieure \u00e0 sa valeur recouvrable (perte r\u00e9versible).
Des tables de sensibilit\u00e9 sont mises en place sur l'ensemble des
tests de valeur effectu\u00e9s.
Les stocks rel\u00e8vent :
des programmes d'op\u00e9rations des activit\u00e9s de promotion pour
des op\u00e9rations dont la nature m\u00eame ou la situation administrative
sp\u00e9cifique induit un choix de classement en stocks \u2013 activit\u00e9 de
marchands de biens \u2013 et pour laquelle la d\u00e9cision de conservation
en patrimoine n'est pas arr\u00eat\u00e9e.
Conform\u00e9ment \u00e0 la clarification d'IAS 23 (2019), les frais financiers
affectables aux programmes ne sont plus incorpor\u00e9s aux stocks li\u00e9s
aux op\u00e9rations de Ventes en l'\u00c9tat Futur d'Ach\u00e8vement (VEFA) ou
aux op\u00e9rations de Contrat de Promotion Immobili\u00e8re (CPI). En effet,
ces stocks sont en situation d'\u00eatre vendus tr\u00e8s rapidement et donc
sans qu'une p\u00e9riode de temps soit n\u00e9cessaire \u00e0 son d\u00e9veloppement ;
le bien stock\u00e9 est donc en condition de vente. Les frais financiers
affect\u00e9s sont directement comptabilis\u00e9s en charges.
Les stocks sont \u00e9valu\u00e9s au prix de revient sous d\u00e9duction de la
quote-part de prix de revient reconnue \u00e0 l'avancement pour les
op\u00e9rations r\u00e9alis\u00e9es en VEFA ou en CPI. Le prix de revient comprend :
le prix d'acquisition des terrains ;
les co\u00fbts de construction (V.R.D. inclus) ;
tous les honoraires techniques et les honoraires de gestion des
programmes qu'ils soient internes ou externes au Groupe ; et
les d\u00e9penses annexes directement rattachables \u00e0 la construction
D'une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, lorsque la valeur nette de r\u00e9alisation des
stocks et des travaux en cours est inf\u00e9rieure \u00e0 leur prix de revient,
des d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9es.
Actifs ou Passifs sur contrats
Suite \u00e0 la mise en \u0153uvre de la norme IFRS 15, le Groupe est amen\u00e9
\u00e0 reconna\u00eetre un actif ou un passif sur contrats dans l'\u00e9tat de la
situation financi\u00e8re, dans le cadre de la comptabilisation des contrats
selon la m\u00e9thode de l'avancement. Cet actif ou passif correspond aux
produits des activit\u00e9s ordinaires tir\u00e9s desVEFA et CPI, cumul\u00e9s \u00e0 date,
pour lesquels l'obligation de prestation est remplie progressivement,
net des paiements des clients encaiss\u00e9s \u00e0 date. Il s'agit en quelque
sorte, des cr\u00e9ances non exigibles correspondant au d\u00e9calage qui
peut exister entre les appels de fonds encaiss\u00e9s et l'avancement
constat\u00e9 \u00e0 la cl\u00f4ture de l'exercice. Au sein de l'\u00e9tat de la situation
financi\u00e8re, la pr\u00e9sentation est la suivante :
\u00ab Actifs sur contrats \u00bb, si les cr\u00e9ances \u00e0 l'avancement sont
sup\u00e9rieures aux appels de fonds encaiss\u00e9s ;
\u00ab Passifs sur contrats \u00bb, si les cr\u00e9ances \u00e0 l'avancement sont
inf\u00e9rieures aux appels de fonds encaiss\u00e9s.
Valeur comptable des instruments financiers par cat\u00e9gorie
bilan financiers Cr\u00e9ances
financiers \u00e9valu\u00e9s au
Actifs et passifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur
r\u00e9sultat Niveau 1(a) Niveau 2(b) Niveau 3(c)
Titres et cr\u00e9ances sur les soci\u00e9t\u00e9s
mises en \u00e9quivalence
Actifs financiers non courant
Clients et autres cr\u00e9ances
Actifs financiers courant
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de
Emprunts et dettes financi\u00e8res
D\u00e9p\u00f4ts et cautionnements re\u00e7us
Emprunts et dettes financi\u00e8res
Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Dettes fournisseurs et autres dettes
(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le march\u00e9 actif.
(b) Instruments financiers dont l'\u00e9valuation \u00e0 la juste valeur fait appel \u00e0 des techniques de valorisation reposant sur des param\u00e8tres de march\u00e9 observables.
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des param\u00e8tres observables.
Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolid\u00e9s. \u00c0 chaque acquisition, une analyse est effectu\u00e9e afin de d\u00e9terminer l'intention de
gestion du Groupe et donc la m\u00e9thode de comptabilisation (variation de valeur par r\u00e9sultat ou par OCI).
La tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie sont r\u00e9partis entre les disponibilit\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es en cr\u00e9ances et les valeurs mobili\u00e8res de placement pr\u00e9sent\u00e9es en actifs \u00e0 la juste valeur de niveau 1.
ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023 59
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
D\u00e9tail des cr\u00e9ances clients exigibles
Total brut cr\u00e9ances clients
D\u00e9pr\u00e9ciations sur cr\u00e9ances clients
TOTAL NET CR\u00c9ANCES CLIENTS
Clients factures \u00e0 \u00e9tablir
CLIENTS ET COMPTES RATTACH\u00c9S EXIGIBLES
Clients et comptes rattach\u00e9s exigibles
Les cr\u00e9ances au titre des ventes en l'\u00e9tat futur d'ach\u00e8vement
(VEFA) sont enregistr\u00e9es toutes taxes comprises et sont appel\u00e9es
en fonction de l'avancement des programmes immobiliers. Les
cr\u00e9ances clients li\u00e9es \u00e0 l'activit\u00e9 de promotion r\u00e9sultent de la
transformation des actifs sur contrats (en cr\u00e9ances) au fur et \u00e0
mesure des appels de fonds aupr\u00e8s des clients, traduisant le droit
inconditionnel du Groupe \u00e0 recevoir de la tr\u00e9sorerie.
Avances et acomptes vers\u00e9s
Les avances et acomptes correspondent aux indemnit\u00e9s
d'immobilisation vers\u00e9es aux vendeurs de terrains \u00e0 la signature
des promesses de vente (pour celles qui ne sont pas cautionn\u00e9es)
dans le cadre de son activit\u00e9 de promotion. Elles sont imputables
sur le prix \u00e0 payer lors de la signature de l'achat du terrain.
Les dotations de la p\u00e9riode \u00e0 hauteur de 9,5 millions d'euros sont
essentiellementli\u00e9es\u00e0lad\u00e9pr\u00e9ciationdesindemnit\u00e9sd'immobilisations
vers\u00e9es dans le cadre de la revue du portefeuille foncier Logement.
Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement
de titres de participation dans des soci\u00e9t\u00e9s non consolid\u00e9es.
Ils sont comptabilis\u00e9s \u00e0 leur juste valeur par r\u00e9sultat s'ils sont
d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transactions ; sur option, ils peuvent aussi
\u00eatre comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste valeur par les autres \u00e9l\u00e9ments du
r\u00e9sultat global non recyclable (les variations de juste valeur sont
alors comptabilis\u00e9es dans une rubrique distincte des capitaux
propres, \u00ab les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00bb). Pour les
titres non cot\u00e9s, si la juste valeur n'est pas d\u00e9terminable de fa\u00e7on
fiable \u00e0 chaque cl\u00f4ture, ils sont maintenus au bilan \u00e0 leur juste
valeur initiale, c'est-\u00e0-dire \u00e0 leur co\u00fbt d'acquisition major\u00e9 des
frais de transaction, ajust\u00e9 d'\u00e9ventuels gains ou pertes de valeur
d\u00e9termin\u00e9s par une analyse de la variation de la quote-part des
capitaux propres d\u00e9tenus. Pour les actions de soci\u00e9t\u00e9s cot\u00e9es,
cette juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e sur la base d'estimation int\u00e9grant
le cas \u00e9ch\u00e9ant des indicateurs de march\u00e9 \u00e0 la date de cl\u00f4ture.
\u00c0 chaque acquisition de titres de capitaux propres, une analyse
similaire sera conduite afin de d\u00e9terminer l'intention de gestion
Endettement financier net obligataire
L'endettement financier net obligataire et bancaire du Groupe s'\u00e9l\u00e8ve
\u00e0 146,1 millions d'euros au 31 d\u00e9cembre 2023 contre 146,0 millions
d'euros au 31 d\u00e9cembre 2022.
Les emprunts bancaires, hors int\u00e9r\u00eats courus et d\u00e9couverts
bancaires sont notamment constitu\u00e9s :
des emprunts aupr\u00e8s des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit pour
233,7 millions d'euros, contre 216,4 millions d'euros au
des financements bancaires des op\u00e9rations de promotion
pour 82,8 millions d'euros, contre 137,7 millions d'euros au
Sur l'exercice, le Groupe a principalement :
ramen\u00e9 \u00e0 z\u00e9ro ses \u00e9missions de titres n\u00e9gociables (moins
222,0 millions d'euros sur l'exercice). Au 31 d\u00e9cembre, le Groupe
a arr\u00eat\u00e9 de recourir \u00e0 des ressources court terme ou moyen terme
via des programmes de NEU-CP (\u00e9missions jusqu'\u00e0 un an) et
NEU-MTN (\u00e9missions au-del\u00e0 d'un an).
Les variations de p\u00e9rim\u00e8tre sont notamment li\u00e9es \u00e0 la prise de
contr\u00f4le de Woodeum, de la soci\u00e9t\u00e9 SNC Logistique Boll\u00e8ne.
Les financements ne sont pas tous tir\u00e9s dans leur totalit\u00e9 au
Le compte courant passif envers Altarea SCA s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 114,2 millions
d'euros au 31 d\u00e9cembre 2023, contre 112,2 millions d'euros au
Le co\u00fbt de l'endettement est analys\u00e9 dans la note sur le r\u00e9sultat.
Mode de d\u00e9termination de la juste valeur des instruments
financiers (hors dettes portant int\u00e9r\u00eats)
Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilis\u00e9s \u00e0
la juste valeur du prix pay\u00e9 qui inclut les co\u00fbts d'acquisitions li\u00e9s.
Apr\u00e8s la comptabilisation initiale, les actifs et les passifs sont
comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste valeur, \u00e9valu\u00e9s par r\u00e9f\u00e9rence aux donn\u00e9es
observables ou non observables disponibles.
Pour les autres actifs et passifs financiers comme les d\u00e9riv\u00e9s de
gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9, swaps, caps,..., et qui sont trait\u00e9s sur des march\u00e9s actifs
(march\u00e9 comportant de nombreuses transactions, des prix affich\u00e9s
et cot\u00e9s en continu), la juste valeur fait l'objet d'une estimation \u00e9tablie
selon des mod\u00e8les commun\u00e9ment admis et r\u00e9alis\u00e9e par un actuaire,
dans le respect du guide \u00e9tabli par IFRS 13 \u00ab \u00c9valuation \u00e0 la juste
valeur \u00bb. Un mod\u00e8le math\u00e9matique rassemble des m\u00e9thodes de
calcul fond\u00e9es sur des th\u00e9ories financi\u00e8res reconnues. Est prise
en compte la valorisation du risque de cr\u00e9dit (ou risque de d\u00e9faut)
d'Altarea sur ses contreparties bancaires et de celui des contreparties
sur Altarea (Cr\u00e9dit Value Adjustment/Debit Value Adjustment). Le
Groupe a retenu la m\u00e9thode de calcul des probabilit\u00e9s de d\u00e9faut
par le march\u00e9 secondaire (selon des spreads obligataires estim\u00e9s
Les passifs financiers li\u00e9s \u00e0 des regroupements d'entreprise sont
\u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur \u00e0 chaque cl\u00f4ture sur la base de la meilleure
estimation des montants \u00e0 payer actualis\u00e9s au taux de march\u00e9.
La valeur de r\u00e9alisation des instruments financiers peut se r\u00e9v\u00e9ler
diff\u00e9rente de la juste valeur d\u00e9termin\u00e9e pour la cl\u00f4ture de chaque
2.3.12 Paiements en actions
Les paiements en actions sont des transactions fond\u00e9es sur la
valeur des titres de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9mettrice : options de souscription
d'actions, droits d'attribution d'actions gratuites et plan d'\u00e9pargne
Le r\u00e8glement de ces droits peut se faire en instruments de capitaux
propres ou en tr\u00e9sorerie : au sein du Groupe, tous les plans portant sur
le titre Altarea doivent \u00eatre r\u00e9gl\u00e9s en instruments de capitaux propres.
Conform\u00e9ment aux dispositions de la norme IFRS 2, les paiements en
actions consentis aux mandataires sociaux ou aux salari\u00e9s d'Altarea
(en qualit\u00e9 de mandataires sociaux ou de salari\u00e9s d'Altarea) ou des
soci\u00e9t\u00e9s du Groupe sont comptabilis\u00e9s dans les \u00e9tats financiers
selon les modalit\u00e9s suivantes : la juste valeur de l'instrument de
capitaux propres attribu\u00e9 est comptabilis\u00e9e en charge de personnel
en contrepartie d'une augmentation des capitaux propres si le plan
doit \u00eatre r\u00e9gl\u00e9 en instruments de capitaux propres, ou d'une dette
si le plan doit \u00eatre r\u00e9gl\u00e9 en tr\u00e9sorerie.
Cette charge de personnel repr\u00e9sentative de l'avantage accord\u00e9
(correspondant \u00e0 la juste valeur des services rendus en qualit\u00e9
de salari\u00e9s) est \u00e9valu\u00e9e par un actuaire, \u00e0 la date d'attribution, \u00e0
partir du mod\u00e8le math\u00e9matique binomial de Cox Ross Rubinstein
et de la m\u00e9thode de Monte-Carlo, calcul\u00e9 en fonction d'un turnover
d\u00e9termin\u00e9 sur les trois derniers exercices. Ce mod\u00e8le est adapt\u00e9 au
plan pr\u00e9voyant une dur\u00e9e d'indisponibilit\u00e9 et une p\u00e9riode de blocage.
La charge est \u00e9tal\u00e9e sur la p\u00e9riode d'acquisition des droits. Les plans
d'attribution d'actions (et les PEE) sont valoris\u00e9s sur la base de la
2.3.13 R\u00e9sultat par action
R\u00e9sultat net par action non dilu\u00e9 (en euros)
Le r\u00e9sultat net non dilu\u00e9 par action est calcul\u00e9 en divisant le
r\u00e9sultat net part du Groupe par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d'actions
ordinaires en circulation, au cours de l'exercice.
R\u00e9sultat net par action dilu\u00e9 (en euros)
Le r\u00e9sultat net dilu\u00e9 par action est calcul\u00e9 en divisant le r\u00e9sultat net
part du Groupe par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d'actions ordinaires
en circulation ajust\u00e9e des effets des options dilutives, au cours de
L'effet dilutif est calcul\u00e9 selon la m\u00e9thode du \u00ab rachat d'actions \u00bb.
Suivant cette m\u00e9thode, les fonds recueillis suite \u00e0 l'exercice des
options, sont suppos\u00e9s \u00eatre affect\u00e9s en priorit\u00e9 au rachat d'actions
au prix de march\u00e9. Ce prix de march\u00e9 correspond \u00e0 la moyenne
des cours moyens mensuels de l'action Altareit pond\u00e9r\u00e9e des
volumes \u00e9chang\u00e9s. Le nombre th\u00e9orique d'actions qui seraient
ainsi rachet\u00e9es au prix de march\u00e9 vient en diminution du nombre
total des actions r\u00e9sultant de l'exercice des droits. Le nombre ainsi
calcul\u00e9 vient s'ajouter au nombre moyen d'actions en circulation et
constitue le d\u00e9nominateur.
Les actions potentielles sont trait\u00e9es comme dilutives si la
conversion \u00e9ventuelle en actions ordinaires implique une r\u00e9duction
du r\u00e9sultat par action.
36 ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
Une provision est enregistr\u00e9e au passif pour couvrir l'int\u00e9gralit\u00e9 de
ces engagements de retraite. Elle est \u00e9valu\u00e9e r\u00e9guli\u00e8rement par
des actuaires ind\u00e9pendants selon la m\u00e9thode des unit\u00e9s de cr\u00e9dit
projet\u00e9es et repr\u00e9sente la valeur actuelle probable des droits acquis,
\u00e9valu\u00e9s en tenant compte des augmentations de salaires jusqu'\u00e0
l'\u00e2ge de d\u00e9part \u00e0 la retraite, des conventions collectives et accords
d'entreprise, des probabilit\u00e9s de d\u00e9part et de survie.
La formule de l'engagement pass\u00e9 peut se d\u00e9composer de la
Engagement pass\u00e9 = (droits acquis par le salari\u00e9) X (probabilit\u00e9 qu'a
l'entreprise de verser ces droits) X (actualisation) X (coefficient de
charges patronales) X (anciennet\u00e9 acquise/anciennet\u00e9 \u00e0 la date du
d\u00e9part \u00e0 la retraite).
La provision est comptabilis\u00e9e et \u00e9tal\u00e9e sur les derni\u00e8res ann\u00e9es
de service du salari\u00e9 permettant d'atteindre le plafond, et en tenant
compte des paliers interm\u00e9diaires existants.
Les principales hypoth\u00e8ses retenues pour cette estimation sont les
taux d'actualisation : Taux de rendement des obligations des
soci\u00e9t\u00e9s corporate de notation AA (Zone Euro) de maturit\u00e9
sup\u00e9rieure \u00e0 10 ans. Le Groupe retient le taux Iboxx qui se situe
table de mortalit\u00e9 : TF et TH 2000-2002 ;
type de d\u00e9part : selon les l\u00e9gislations locales et pour la France,
d\u00e9part volontaire \u00e0 la date de liquidation du r\u00e9gime \u00e0 taux plein ;
turnover : turnover annuel moyen observ\u00e9 sur les 3 derni\u00e8res
ann\u00e9es, qui se situe entre 5,3 % et 7,4 % selon les branches et
les tranches d'\u00e2ge ;
taux de revalorisation des salaires \u00e0 long terme (y compris
Les \u00e9carts actuariels et d'\u00e9valuation sont directement comptabilis\u00e9s
dans les capitaux propres et constat\u00e9s dans les autres \u00e9l\u00e9ments du
Le montant de l'engagement ainsi d\u00e9termin\u00e9 est minor\u00e9 de la valeur
d'actifs \u00e9ventuels de couverture (non applicable dans le cas pr\u00e9sent).
Autres avantages post\u00e9rieurs \u00e0 l'emploi
Ces avantages sont offerts \u00e0 travers des r\u00e9gimes \u00e0 cotisations
d\u00e9finies. Dans le cadre de ces r\u00e9gimes le Groupe n'a pas d'autre
obligation que le paiement de cotisations ; la charge qui correspond
aux cotisations vers\u00e9es est prise en compte en r\u00e9sultat sur l'exercice.
Indemnit\u00e9s de rupture de contrat de travail
Le cas \u00e9ch\u00e9ant, les indemnit\u00e9s de rupture de contrat de travail sont
provisionn\u00e9es sur la base de la convention collective.
Avantages \u00e0 court terme
Les avantages \u00e0 court terme incluent notamment, un accord
d'int\u00e9ressement des salari\u00e9s au r\u00e9sultat de l'unit\u00e9 \u00e9conomique
et sociale, sign\u00e9 entre les soci\u00e9t\u00e9s prestataires de services du
Groupe, membres de l'UES, et le comit\u00e9 d'entreprise ; et un plan de
participation des salari\u00e9s aux r\u00e9sultats de l'entreprise s'appliquant
sur les r\u00e9sultats de l'unit\u00e9 \u00e9conomique et sociale suivant les accords
Les avantages du personnel \u00e0 court terme incluant ceux r\u00e9sultant
des accords ci-dessus d\u00e9taill\u00e9s sont port\u00e9s en charges de l'exercice.
Taux effectif d'imp\u00f4t
R\u00e9sultat avant imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s int\u00e9gr\u00e9es
\u00c9conomie (charge) d'imp\u00f4t du groupe
TAUX EFFECTIF D'IMP\u00d4T
Taux d'imp\u00f4t en France
Imp\u00f4t th\u00e9orique
\u00c9cart entre l'imp\u00f4t th\u00e9orique et l'imp\u00f4t r\u00e9el
\u00c9carts li\u00e9s au traitement des d\u00e9ficits
Autres diff\u00e9rences permanentes et diff\u00e9rences de taux
Actifs et passifs d'imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s
D\u00e9ficits fiscaux activ\u00e9s
\u00c9carts d'\u00e9valuation
Juste valeur des immeubles de placement
Juste valeur des instruments financiers
Marge \u00e0 l'avancement
Autres diff\u00e9rences temporelles
IMP\u00d4TS DIFF\u00c9R\u00c9S NETS AU BILAN
R\u00e9sultat net, part du Groupe
Nombre moyen d'actions pond\u00e9r\u00e9 non dilu\u00e9
Effet des actions potentielles dilutives
Option de souscription d'actions
Droits d'attribution d'actions gratuites
Effet dilutif potentiel total
Nombre moyen d'actions pond\u00e9r\u00e9 dilu\u00e9
R\u00c9SULTAT NET, PART DU GROUPE, NON DILU\u00c9 PAR ACTION (EN \u20ac)
R\u00c9SULTAT NET, PART DU GROUPE, DILU\u00c9 PAR ACTION (EN \u20ac)
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s relatifs aux \u00e9carts d'\u00e9valuation se r\u00e9f\u00e8rent
principalement aux marques d\u00e9tenues par le Groupe.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s relatifs aux activations de d\u00e9ficits fiscaux se
rapportent principalement aux d\u00e9ficits activ\u00e9s dans le groupe
d'int\u00e9gration fiscale Altareit.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont calcul\u00e9s au taux de 25,83 %, taux fix\u00e9 par
2.3.17 Chiffre d'affaires et charges associ\u00e9es
La marge immobili\u00e8re est la diff\u00e9rence entre le chiffre d'affaires
et le co\u00fbt des ventes, des charges commerciales et des dotations
nettes aux provisions sur cr\u00e9ances douteuses et stocks.
Elle correspond principalement \u00e0 la marge r\u00e9alis\u00e9e par les secteurs
Logement et Immobilier d'entreprise.
La marge immobili\u00e8re des activit\u00e9s de promotion est reconnue dans
les comptes du Groupe selon \u00ab la m\u00e9thode de l'avancement \u00bb.
L'int\u00e9gralit\u00e9 des op\u00e9rations de \u00ab Vente en l'\u00c9tat Futur d'Ach\u00e8vement \u00bb
(VEFA) et de \u00ab Contrat de Promotion Immobili\u00e8re \u00bb (CPI) est concern\u00e9e
Pour ces programmes, le chiffre d'affaires des ventes notari\u00e9es
est comptabilis\u00e9, conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 15 \u00ab Produits
des activit\u00e9s ordinaires tir\u00e9s des contrats \u00bb, proportionnellement
\u00e0 l'avancement technique des programmes mesur\u00e9 par le prorata
des co\u00fbts directement rattachables \u00e0 la construction (le prix de
revient du foncier est inclus au calcul) engag\u00e9s par rapport au
budget total pr\u00e9visionnel (actualis\u00e9 \u00e0 chaque cl\u00f4ture) combin\u00e9 \u00e0
l'avancement de la commercialisation d\u00e9termin\u00e9 par le prorata des
ventes r\u00e9gularis\u00e9es sur le total des ventes budg\u00e9t\u00e9es.
ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023 37
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
Le fait g\u00e9n\u00e9rateur de la reconnaissance du chiffre d'affaires est donc
l'achat du terrain combin\u00e9 \u00e0 la signature d'actes authentiques de
vente (ventes r\u00e9gularis\u00e9es).
La marge immobili\u00e8re est \u00e9valu\u00e9e selon la m\u00e9thode de la
comptabilisation \u00e0 l'avancement du revenu pour ces op\u00e9rations de
promotion, sur la base des crit\u00e8res suivants :
op\u00e9ration act\u00e9e par le co-contractant ;
existence de documents pr\u00e9visionnels fiables permettant
d'estimer avec une s\u00e9curit\u00e9 suffisante l'\u00e9conomie globale de
l'op\u00e9ration (prix de vente, avancement des travaux, risque
inexistant de non r\u00e9alisation de l'op\u00e9ration).
Les pertes sur \u00ab op\u00e9rations nouvelles \u00bb sont incluses dans la marge
Les frais de structure nets correspondent aux produits et charges
inh\u00e9rents \u00e0 l'activit\u00e9 des soci\u00e9t\u00e9s prestataires du Groupe.
Les produits incluent, pour chacun des secteurs d'activit\u00e9, les
prestations de services r\u00e9alis\u00e9es pour compte de tiers telles que les
honoraires de ma\u00eetrise d'ouvrage d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e connexes aux activit\u00e9s de
Promotion, de commercialisation ou de prestations diverses (travaux
compl\u00e9mentaires acqu\u00e9reurs).
Les charges incluent les co\u00fbts de personnel, les charges de structure
(honoraires divers, frais de fonctionnement... exclusion faite des
loyers fixes vers\u00e9s d\u00e9sormais retrait\u00e9s selon la norme IFRS 16)
ainsi que les dotations aux amortissements des biens d'exploitation.
Elles sont diminu\u00e9es de la production immobilis\u00e9e ou stock\u00e9e de
Les autres produits et charges concernent les soci\u00e9t\u00e9s non
prestataires du Groupe. Ils correspondent principalement \u00e0 des
charges de structure, et des produits divers de gestion. Les dotations
aux amortissements sont li\u00e9es aux immobilisations incorporelles et
corporelles autres que les actifs en exploitation.
Droits d'utilisation sur immobilisations corporelles
Constructions V\u00e9hicules Autres
bruts Constructions V\u00e9hicules
R\u00e9siliations de contrats/
Les actifs reconnus au titre des droits d'utilisation des baux
immobiliers concernent essentiellement les locations des locaux
occup\u00e9s par les salari\u00e9s du Groupe, et les locations de v\u00e9hicules.
Ces actifs sont \u00e9valu\u00e9s initialement au co\u00fbt en contrepartie d'une
obligation locative (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note 6.2). Ils sont amortis
lin\u00e9airement sur la dur\u00e9e raisonnablement certaine de location.
La dur\u00e9e de location retenue pour chaque contrat correspond \u00e0 la
dur\u00e9e raisonnablement certaine de location, c'est-\u00e0-dire, la dur\u00e9e
non r\u00e9siliable ajust\u00e9e des options de r\u00e9siliation anticip\u00e9e que le
Groupe a la certitude raisonnable de ne pas exercer et les options
de prolongation que le Groupe a la certitude raisonnable d'exercer.
Les variations sont li\u00e9es \u00e0 la signature de nouveaux baux immobiliers
et/ou \u00e0 la r\u00e9vision des contrats comme :
la modification du contrat de location ;
la r\u00e9\u00e9valuation \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse de la dur\u00e9e de location
ou du montant des loyers index\u00e9s sur un indice ou un taux.
2.3.18 Contrats de location
Depuis le 1er janvier 2019, le Groupe applique la norme IFRS 16 \u2013
Contrats de location. Le Groupe est concern\u00e9 en tant que preneur.
Les contrats de location dans les \u00e9tats financiers de la
Soci\u00e9t\u00e9 en tant que preneur
Du c\u00f4t\u00e9 preneur, la norme IFRS 16 abandonne la distinction entre les
contrats de location-financement et les contrats de location simple.
Cette norme impose, pour tous les contrats de location r\u00e9pondant
\u00e0 la d\u00e9finition d'un \u00ab contrat de location \u00bb, de comptabiliser au
bilan des locataires un droit d'utilisation de l'actif lou\u00e9 (en actif non
courant) en contrepartie d'un passif de location (en dette financi\u00e8re).
Les contrats conclus par le Groupe entrant dans le champ
d'application de la norme concernent principalement :
les locations immobili\u00e8res : le Groupe est locataire de ses bureaux
dans la plupart des villes o\u00f9 il op\u00e8re ; et
les locations de v\u00e9hicules.
Les hypoth\u00e8ses cl\u00e9s de d\u00e9termination de la dette et donc du droit
d'utilisation sont la dur\u00e9e des contrats et le taux :
les dur\u00e9es correspondent \u00e0 la p\u00e9riode ferme de l'engagement en
tenant compte des p\u00e9riodes optionnelles qui sont raisonnablement
certaines d'\u00eatre exerc\u00e9es ;
les taux d'actualisation appliqu\u00e9s lors de la mise en \u0153uvre d'un
contrat sont bas\u00e9s sur le taux marginal d'endettement de chaque
soci\u00e9t\u00e9 portant un contrat. Ces taux sont d\u00e9termin\u00e9s \u00e0 la date de
mise en \u0153uvre d'un nouveau contrat.
Le Groupe applique l'une des exemptions propos\u00e9es par la norme, \u00e0
savoir les contrats de courte dur\u00e9e (< 12 mois) ne sont pas retrait\u00e9s.
La pr\u00e9sentation au sein des \u00e9tats financiers du Groupe est la
au sein du bilan, reconnaissance d'un actif sous la forme d'un
droit d'utilisation en contrepartie d'un passif de loyers. Le
Groupe reconnait ainsi les droits d'utilisation sur immobilisations
corporelles (li\u00e9s aux contrats de location de ses locaux, et
v\u00e9hicules) et des droits d'utilisation sur immeubles de placement
(li\u00e9 \u00e0 un contrat ant\u00e9rieurement contrat de location financement)
en contrepartie d'obligations locatives ;
au compte de r\u00e9sultat, les loyers des contrats de location
(pr\u00e9c\u00e9demment comptabilis\u00e9s en charges d'exploitation) sont
remplac\u00e9s par des charges d'amortissement du droit d'utilisation
ou variations de valeurs des immeubles de placement, et par
des charges d'int\u00e9r\u00eats. Les locations et charges locatives restant
comptabilis\u00e9es au 31 d\u00e9cembre correspondent principalement
aux charges locatives (qui, conform\u00e9ment \u00e0 l'application de la
norme IFRS 16, ne font pas l'objet de retraitement) ;
en ce qui concerne le tableau des flux de tr\u00e9sorerie, les flux de
tr\u00e9sorerie li\u00e9s aux activit\u00e9s de financement sont impact\u00e9s par
les remboursements des obligations locatives et par les charges
La variation des montants est li\u00e9e aux nouveaux contrats ou aux fins
de contrats de la p\u00e9riode. Par ailleurs, au cours de la vie du contrat, la
dette et le droit d'utilisation peuvent varier en fonction de l'\u00e9volution
de l'indexation des loyers d\u00e9finie dans les baux. Les principaux
indices sont : l'Indice national du co\u00fbt de la construction, l'Indice
des loyers des activit\u00e9s tertiaire, l'Indice des loyers commerciaux
et l'Indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers.
40 ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
R\u00e9conciliation de l'\u00e9tat du r\u00e9sultat global consolid\u00e9 et du compte de r\u00e9sultat analytique
\u00c9tat du r\u00e9sultat global d\u00e9compos\u00e9 selon le m\u00eame axe que le compte de r\u00e9sultat analytique
op\u00e9rations calcul\u00e9es, frais de
op\u00e9rations calcul\u00e9es, frais de
Dotation nette aux provisions sur actif circulant
Amortissement des relations client\u00e8les
Prestations de services externes
Production immobilis\u00e9e et stock\u00e9e
Autres charges de structure
Dotations aux amortissements des biens
Autres produits et charges
Dotations aux amortissements
Variations de valeur des immeubles de placement
Pertes de valeur nettes sur immeubles de
placement \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt
Pertes de valeur nettes sur autres actifs
Dotation nette aux provisions
R\u00c9SULTAT OP\u00c9RATIONNEL AVANT QUOTE-PART
DU R\u00c9SULTAT NET DES ENTREPRISES MISES
Quote-part de r\u00e9sultat des soci\u00e9t\u00e9s mises en
R\u00c9SULTAT OP\u00c9RATIONNEL APR\u00c8S QUOTE-PART
DU R\u00c9SULTAT NET DES ENTREPRISES MISES
Co\u00fbt de l'endettement net
Autres r\u00e9sultats financiers
Variation de valeur et r\u00e9sultat de cessions des
R\u00e9sultat de cession de participation
R\u00e9sultat avant imp\u00f4ts
Imp\u00f4t sur les r\u00e9sultats
dont R\u00e9sultat net, part des actionnaires
dont R\u00e9sultat net, part des actionnaires
minoritaires des filiales
Nombre moyen d'actions non dilu\u00e9
R\u00c9SULTAT NET, PART DES ACTIONNAIRES
D'ALTAREIT SCA DE BASE PAR ACTION (\u20ac)
Nombre moyen d'actions dilu\u00e9
R\u00c9SULTAT NET, PART DES ACTIONNAIRES
D'ALTAREIT SCA DILU\u00c9 PAR ACTION (\u20ac)
FAITS SIGNIFICATIFS ET \u00c9VOLUTION DU P\u00c9RIM\u00c8TRE DE CONSOLIDATION
La crise immobili\u00e8re d\u00e9clench\u00e9e par la remont\u00e9e des taux d'int\u00e9r\u00eats
en 2022 marque la fin d'un cycle qui aura dur\u00e9 pr\u00e8s de 15 ann\u00e9es.
Ainsi, comme annonc\u00e9, les r\u00e9sultats comptables 2023 sont impact\u00e9s
par cette derni\u00e8re et marqu\u00e9s par :
une absence de grandes op\u00e9rations en Immobilier d'Entreprise ;
une contribution limit\u00e9e du Logement, li\u00e9e \u00e0 la mise en \u0153uvre
d'une politique d'adaptation acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e et volontariste au contexte.
Fort d'une structure financi\u00e8re particuli\u00e8rement solide, le Groupe
a d\u00e9cid\u00e9 de solder le cycle pr\u00e9c\u00e9dent dans ses comptes 2023
et d'enregistrer en variation de valeur une charge comptable
exceptionnelle par sa nature et son montant suite \u00e0 une revue
exhaustive et approfondie de l'ensemble des valeurs comptables
Promotion par sa G\u00e9rance.
Cette charge, d'un montant de - 393,9 millions d'euros avant imp\u00f4t,
se d\u00e9compose de la fa\u00e7on suivante :
- 190,2 millions d'euros de charges de frais d'\u00e9tudes et de
d\u00e9pr\u00e9ciations de terrains en portage cons\u00e9cutives \u00e0 la revue du
portefeuille de projets Logement (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note 5.1 \u00ab Marge
immobili\u00e8re \u00bb) ;
- 119,3 millions d'euros de baisse de valeur sur actifs en cours
de construction ou \u00e0 l'offre (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note 5.1 \u00ab Marge
immobili\u00e8re \u00bb) ;
- 37,4 millions d'euros sur des projets en partenariats jug\u00e9s \u00e0
risque (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note 6.3 \u00ab Provisions \u00bb) ;
- 14,7 millions d'euros d'incorporels li\u00e9s \u00e0 la r\u00e9organisation des
marques (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note 7.2 \u00ab Immobilisations incorporelles
et \u00e9carts d'acquisition \u00bb et \u00e0 la note 5.1 \u00ab Marge immobili\u00e8re \u00bb) ;
- 32,3 millions d'euros principalement concentr\u00e9s sur l'op\u00e9ration
Landscape \u00e0 La D\u00e9fense (Immobilier d'Entreprise) (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la
note 4.5 \u00ab Titres et cr\u00e9ances sur les soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence \u00bb).
Le r\u00e9sultat net part du Groupe s'\u00e9tablit ainsi \u00e0 - 325,6 millions
Depuis juin 2022, la hausse rapide des taux d'int\u00e9r\u00eat conjugu\u00e9e \u00e0 des
politiques plus restrictives de la part des banques ont d\u00e9solvabilis\u00e9
brutalement l'ensemble des acqu\u00e9reurs. Cette crise de la demande
s'est rajout\u00e9e \u00e0 celle pr\u00e9existante de l'inflation des co\u00fbts travaux et
des normes, cr\u00e9ant ainsi les conditions d'une crise immobili\u00e8re de
L'ann\u00e9e 2023 a connu une intense activit\u00e9 op\u00e9rationnelle en
l'\u00e9coulement acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 de l'offre sur terrains acquis issue du cycle
pr\u00e9c\u00e9dent, en bloc et au d\u00e9tail ;
des acquisitions fonci\u00e8res limit\u00e9es exclusivement aux projets
adapt\u00e9s au contexte, se traduisant par une r\u00e9duction drastique
du nombre de terrains acquis. En 2023, le Groupe n'a acquis que
des terrains correspondant \u00e0 des op\u00e9rations \u00ab dans le march\u00e9 \u00bb.
Les acquisitions fonci\u00e8res ont ainsi \u00e9t\u00e9 fortement r\u00e9duites
avec 63 terrains acquis en 2023, contre 167 en 2022. Conjugu\u00e9 \u00e0
l'\u00e9coulement de l'offre sur les terrains d\u00e9j\u00e0 acquis \u00e0 fin 2022, le
ralentissement des acquisitions fonci\u00e8res en 2023 a permis de
diminuer les engagements du Groupe ;
la revue de la totalit\u00e9 du portefeuille foncier aboutissant \u00e0
l'abandon massif de projets (allant parfois jusqu'\u00e0 l'abandon
de certaines options fonci\u00e8res) ou \u00e0 leur repositionnement, et
in fine au provisionnement des frais d'\u00e9tudes correspondants ou
Cette strat\u00e9gie aux cons\u00e9quences comptables assum\u00e9es a permis
au Groupe de r\u00e9cup\u00e9rer d'importants capitaux gr\u00e2ce \u00e0 la baisse du
BFR Logement, de repartir sur des bases renouvel\u00e9es et de tourner
le travail des \u00e9quipes vers l'avenir.
Un changement profond dans la conception des logements est en effet
n\u00e9cessaire afin de s'adapter au nouveau contexte, et principalement
au pouvoir d'achat des clients. Les \u00e9quipes de d\u00e9veloppement ont
\u00e9t\u00e9 r\u00e9orient\u00e9es sur l'\u00e9laboration d'une offre \u00ab nouvelle g\u00e9n\u00e9ration \u00bb
abordable, d\u00e9carbon\u00e9e et rentable adapt\u00e9e au nouveau cycle
(conception et performance carbone, optimisation des plans et taille
des lots, strat\u00e9gie commerciale, strat\u00e9gie territoriale, co\u00fbts travaux,
prix des fonciers). Compte tenu de la dur\u00e9e du cycle de production(1),
cette offre ne devrait monter en puissance qu'\u00e0 partir de la fin de
l'ann\u00e9e 2024 en fonction des conditions de march\u00e9.
En 2023, Altareit a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une r\u00e9organisation de son portefeuille
de marques afin de renforcer leur positionnement respectif, avec
notamment la fusion de Woodeum et Pitch Immo (en vue de cr\u00e9er
le leader de la promotion immobili\u00e8re bas carbone) (bois CLT),
le lancement de la marque Noh\u00e9e (ex Cogedim Club\u00a9) pour les
r\u00e9sidences seniors et la cr\u00e9ation de Jouvence, d\u00e9di\u00e9e \u00e0 la r\u00e9novation
des passoires thermiques.
En Immobilier d'entreprise, l'activit\u00e9 de promotion bureau est rest\u00e9e
soutenue en R\u00e9gions et Altareit a continu\u00e9 \u00e0 se d\u00e9velopper dans la
logistique et sur certains sites de bureaux \u00e0 fort potentiel \u00e0 Paris.
L'exposition bureau issue du cycle pr\u00e9c\u00e9dent a \u00e9t\u00e9 drastiquement
r\u00e9duite en Ile de France et les valeurs comptables correspondantes
ont \u00e9t\u00e9 ajust\u00e9es en cons\u00e9quence. En 2023, le Groupe a \u00e9t\u00e9 amen\u00e9
\u00e0 revoir la valeur de Landscape (La D\u00e9fense) : le risque r\u00e9siduel a
\u00e9t\u00e9 ramen\u00e9 \u00e0 z\u00e9ro.
Le march\u00e9 du Bureau est entr\u00e9 dans une crise durable,
particuli\u00e8rement sur les localisations p\u00e9riph\u00e9riques d'Ile-de-
France, m\u00eame si la demande locative reste soutenue \u00e0 Paris et dans
certaines m\u00e9tropoles r\u00e9gionales.
Le march\u00e9 de la Logistique reste tir\u00e9 par une demande locative forte
et un effet raret\u00e9 qui se traduit par une hausse durable des loyers.
\u00c0 plus court terme, la d\u00e9compression des taux de capitalisation
oriente cependant les valeurs \u00e0 la baisse.
Sur l'activit\u00e9 de promotion (VEFA, CPI, MOD), le Groupe s'est concentr\u00e9
sur son portefeuille d'op\u00e9rations ma\u00eetris\u00e9es \u00e0 faible risque.
(1) Signature de l'option fonci\u00e8re, conception du programme, d\u00e9p\u00f4t/obtention de permis de construire, lancement commercial, acquisition fonci\u00e8re, construction et livraison.
ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023 43
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
Activit\u00e9 de l'ann\u00e9e
Dans les m\u00e9tropoles r\u00e9gionales, Altareit se d\u00e9veloppe avec succ\u00e8s
dans le domaine de l'\u00e9ducation : apr\u00e8s avoir livr\u00e9 le Campus de
l'Emlyon business school dans le quartier de Gerland, le Groupe
a sign\u00e9 le projet du campus de l'ESSCA et lanc\u00e9 celui d'Alstom \u00e0
En Bureau, l'activit\u00e9 de prestation de services reste soutenue \u00e0 Paris,
avec plusieurs chantiers en cours (Madeleine, Louis le Grand) et la
livraison d'un centre de formation pour L'Or\u00e9al situ\u00e9 dans son si\u00e8ge
historique au 14 rue Royale, Paris 8e. Le Groupe a par ailleurs acquis
en vue de sa r\u00e9novation un ensemble immobilier situ\u00e9 au 185 rue
Saint-Honor\u00e9, Paris 1er.
En Grande logistique, le Groupe intervient en tant que promoteur
avec une prise de risque limit\u00e9e. Au 31 d\u00e9cembre 2023, les sites en
cours de construction ou livr\u00e9s sont d'ores et d\u00e9j\u00e0 int\u00e9gralement
lou\u00e9s via des baux long terme \u00e0 des locataires de premier plan sur
la base de loyers assurant au Groupe un rendement sup\u00e9rieur au
taux de march\u00e9 observ\u00e9 sur cette typologie de produits.
L'ann\u00e9e a \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9e par des avanc\u00e9es sur le megahub de
Boll\u00e8ne(1), avec la livraison de l'entrep\u00f4t n\u00b0 2 \u00e0 Intermarch\u00e9 et la
commercialisation int\u00e9grale de l'entrep\u00f4t n\u00b0 3 dont les travaux ont
commenc\u00e9. Les autres projets de grande plateforme du Groupe
ont \u00e9galement connu des avanc\u00e9es favorables avec la location de
l'EcoParc Coti\u00e8re dans l'Ain et la livraison des plateformes de B\u00e9ziers
et de Puceul pr\u00e8s de Nantes.
Le Groupe continue par ailleurs de se d\u00e9velopper en Logistique
Urbaine avec l'acquisition en vue de sa transformation d'une
plateforme lou\u00e9e et exploit\u00e9e par DHL situ\u00e9e \u00e0 Vitry-sur-Seine \u00e0
proximit\u00e9 du p\u00e9riph\u00e9rique sud-parisien.
Le 2 mars 2022, Altarea a inform\u00e9 le public que l'acquisition du
groupe Primonial ne pouvait \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e dans les conditions
convenues dans les accords. Altarea consid\u00e8re que les Vendeurs
n'ont pas respect\u00e9 les stipulations du protocole d'acquisition sign\u00e9
en juillet 2021, lequel est devenu caduc.
Suite \u00e0 la non-r\u00e9alisation de l'acquisition de Primonial, la Soci\u00e9t\u00e9
et sa filiale indirecte Alta Percier ont \u00e9t\u00e9 assign\u00e9es devant le
Tribunal de commerce de Paris par les vendeurs \u2013 diff\u00e9rents
groupes d'actionnaires de Primonial (fonds d'investissement et
managers) \u2013 en vue d'obtenir l'indemnisation du pr\u00e9judice qu'ils
estiment avoir subi. Altarea et Alta Percier s'opposent aux demandes
formul\u00e9es qu'elles consid\u00e8rent infond\u00e9es et consid\u00e8rent tout \u00e0
l'inverse que ce sont les vendeurs qui sont \u00e0 l'origine de l'\u00e9chec de
l'op\u00e9ration. Altarea sollicite ainsi leur condamnation au paiement
de dommages et int\u00e9r\u00eats au titre des pr\u00e9judices que le Groupe a
subis. \u00c0 cet effet, Altarea et Alta Percier ont r\u00e9gularis\u00e9 le 20 juin
2022 devant le Tribunal de commerce de Paris des conclusions en
r\u00e9ponse et intervention volontaire.
Dans leurs conclusions en r\u00e9plique des 21 novembre 2022 et
16 janvier 2023, les diff\u00e9rents groupes d'actionnaires de Primonial
ont revu leur argumentation et ont all\u00e9gu\u00e9 respectivement un
pr\u00e9judice de 119 millions d'euros pour les vendeurs managers et
de 588 millions d'euros en l'\u00e9tat, pour les fonds d'investissement.
Connaissance prise de l'ensemble des demandes adverses,
Altarea maintient sa position selon laquelle sa responsabilit\u00e9 n'est
pas engag\u00e9e, la non-r\u00e9alisation de l'op\u00e9ration \u00e9tant, \u00e0 son sens,
imputable aux vendeurs, de sorte que ces derniers ne sauraient se
pr\u00e9valoir de pr\u00e9judices qui sont infond\u00e9s et injustifi\u00e9s au regard des
\u00e9l\u00e9ments de fait et de droit.
Altarea a d\u00e9pos\u00e9 de nouvelles conclusions en r\u00e9plique en juillet
2023 en d\u00e9veloppant son argumentation et port\u00e9 le montant de sa
demande indemnitaire \u00e0 l'encontre des Vendeurs de Primonial \u00e0
environ 330 millions d'euros. Les Vendeurs de Primonial n'ont pas
encore r\u00e9pliqu\u00e9 sur le fond.
\u00c0 la date de publication des comptes annuels du Groupe, la proc\u00e9dure
est en cours et, en accord avec ses conseils, aucune provision n'a
\u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9e par le Groupe.
(1) 260 000 m2 d\u00e9velopp\u00e9s en 5 tranches dont le Groupe a pris le contr\u00f4le \u00e0 100 % en 2023.
46 ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
Int\u00e9gration M\u00e9thode Int\u00e9r\u00eat Int\u00e9gration
ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE
SNC PROPCO ALTA PYRAMIDES
SPPICAV 809845951 entreprise
SAS COGEDIM OFFICE PARTNERS
La liste compl\u00e8te des soci\u00e9t\u00e9s du p\u00e9rim\u00e8tre est disponible sur simple demande aupr\u00e8s de la direction des relations investisseurs
\u00c9volution du p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation
(en nombre de soci\u00e9t\u00e9s)
Cession d\u00e9consolidation
Filiales en int\u00e9gration globale
Entreprises associ\u00e9es(a)
(a) Entit\u00e9s consolid\u00e9es selon la m\u00e9thode de la mise en \u00e9quivalence.
D\u00e9tail des acquisitions nettes (cessions) de soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es, tr\u00e9sorerie acquise (c\u00e9d\u00e9e) d\u00e9duite
Investissement en titres consolid\u00e9s
Dette sur acquisition de titres de participation consolid\u00e9s
Tr\u00e9sorerie des soci\u00e9t\u00e9s acquises
Au cours de l'exercice, le Groupe a notamment acquis le 21 f\u00e9vrier 2023, le solde du capital de Woodeum dont il d\u00e9tenait d\u00e9j\u00e0 50 %. Le
Groupe devient ainsi actionnaire unique de la marque leader en France de l'immobilier r\u00e9sidentiel bas carbone en bois massif. Woodeum
est donc consolid\u00e9e par int\u00e9gration globale \u00e0 compter de cette date (contre mise en \u00e9quivalence pr\u00e9c\u00e9demment).
Les principaux engagements donn\u00e9s par la Soci\u00e9t\u00e9 sont des
hypoth\u00e8ques, promesses d'hypoth\u00e8que en garantie des emprunts
ou lignes de cr\u00e9dit souscrits aupr\u00e8s des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit.
Des nantissements de titres ou des engagements de non cession
de parts sont \u00e9galement accord\u00e9s par la Soci\u00e9t\u00e9 en garantie de
Ces engagements figurent dans la note 6.2 \u00ab Endettement financier
net et s\u00fbret\u00e9s \u00bb.
Par ailleurs, la Soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie d'engagements re\u00e7us
d'\u00e9tablissements bancaires pour des lignes de cr\u00e9dit non utilis\u00e9es, qui
sont mentionn\u00e9es dans la note 8 \u00ab Gestion des risques financiers \u00bb.
L'ensemble des autres engagements significatifs est mentionn\u00e9 ci-dessous :
Engagements re\u00e7us li\u00e9s au financement (hors emprunt)
Engagements re\u00e7us li\u00e9s au p\u00e9rim\u00e8tre
Engagements re\u00e7us li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles
Cautions re\u00e7ues dans le cadre de la loi Hoguet (France)
Cautions re\u00e7ues des locataires
Engagements donn\u00e9s li\u00e9s au financement (hors emprunt)
Engagements donn\u00e9s li\u00e9s au p\u00e9rim\u00e8tre
Engagements donn\u00e9s li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles
Garanties d'ach\u00e8vement des travaux (donn\u00e9es)
Garanties donn\u00e9es sur paiement \u00e0 terme d'actifs
Cautions d'indemnit\u00e9s d'immobilisation
Autres cautions et garanties donn\u00e9es
Engagements re\u00e7us li\u00e9s aux op\u00e9rations de p\u00e9rim\u00e8tre
Le Groupe b\u00e9n\u00e9ficie de garantie(s) de passif(s) obtenue(s) dans
le cadre d'acquisition de filiales et participations. Il a notamment
re\u00e7u un engagement maximum de 2 millions d'euros donn\u00e9 par
les c\u00e9dants du promoteur Severini. Cet engagement garantit tout
pr\u00e9judice li\u00e9 \u00e0 l'activit\u00e9, subi par le Groupe et dont la cause ou l'origine
est ant\u00e9rieure au 31 mars 2018, et ce jusqu'au 31 d\u00e9cembre 2025
Le Groupe a, dans le cadre de son acquisition du promoteur XF,
re\u00e7u une garantie de passif de la part des c\u00e9dants \u00e0 hauteur de
2,3 millions d'euros \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance fin juillet 2025.
Engagements re\u00e7us li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles
Dans le cadre de la loi Hoguet, le Groupe b\u00e9n\u00e9ficie de cautions re\u00e7ues
d'organismes sp\u00e9cialis\u00e9s en garantie de son activit\u00e9 de gestion
immobili\u00e8re et de transaction.
Engagements donn\u00e9s li\u00e9s aux op\u00e9rations de p\u00e9rim\u00e8tre
Le principal engagement d'un montant de 3,5 millions d'euros
(engagement ferme sur des op\u00e9rations identifi\u00e9es) est un
engagement de souscription au capital des soci\u00e9t\u00e9s composant le
fonds d'investissement AltaFund. L'engagement varie en fonction
des souscriptions et/ou rachats au cours de la p\u00e9riode.
Par ailleurs, le Groupe peut octroyer des garanties de passifs
ou compl\u00e9ments de prix lors de cessions de titres de filiales et
Engagements donn\u00e9s li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles
Garantie d'ach\u00e8vement des travaux
Les garanties financi\u00e8res d'ach\u00e8vement sont donn\u00e9es aux clients
dans le cadre des ventes en VEFA et sont d\u00e9livr\u00e9es, pour le compte
des soci\u00e9t\u00e9s du Groupe, par des \u00e9tablissements financiers,
organismes de caution mutuelle ou compagnie d'assurance.
ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023 67
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
Elles sont pr\u00e9sent\u00e9es pour le montant du risque encouru par
l'\u00e9tablissement financier qui a accord\u00e9 sa garantie.
En contrepartie, les soci\u00e9t\u00e9s du Groupe accordent aux \u00e9tablissements
financiers une promesse d'affectation hypoth\u00e9caire et un
engagement de non cession de parts.
Garantie sur paiement \u00e0 terme d'actifs
Ces garanties recouvrent essentiellement les achats de terrains de
l'activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re.
Cautions d'indemnit\u00e9s d'immobilisations
Dans le cadre de son activit\u00e9 de promotion, le Groupe est amen\u00e9
\u00e0 signer avec les propri\u00e9taires de terrain des promesses de vente
dont l'ex\u00e9cution est soumise \u00e0 des conditions suspensives li\u00e9es
notamment \u00e0 l'obtention des autorisations administratives. En
contrepartie de son engagement, le propri\u00e9taire du terrain b\u00e9n\u00e9ficie
d'une indemnit\u00e9 d'immobilisation qui prend la forme d'une avance
(comptabilis\u00e9e \u00e0 l'actif du bilan) ou d'une caution (figurant en
engagement hors bilan). Le Groupe s'engage \u00e0 verser l'indemnit\u00e9
d'immobilisation s'il d\u00e9cide de ne pas acheter le terrain alors que
les conditions suspensives sont lev\u00e9es.
Autres cautions et garanties donn\u00e9es
Les autres cautions et garanties donn\u00e9es couvrent principalement
des garanties donn\u00e9es aux entreprises dans le cadre de la signature
des march\u00e9s de travaux.
Engagements r\u00e9ciproques
Dans le cadre normal de son activit\u00e9 de promotion notamment, le
Groupe est amen\u00e9 \u00e0 contracter des engagements r\u00e9ciproques pour
assurer la ma\u00eetrise fonci\u00e8re des futures op\u00e9rations. Le Groupe signe
des promesses de vente synallagmatiques avec les propri\u00e9taires de
terrains : le propri\u00e9taire s'engage \u00e0 vendre son terrain et le Groupe
s'engage \u00e0 l'acheter si les conditions suspensives (conditions
administratives et/ou de commercialisation) sont lev\u00e9es.
Dans le cadre de son activit\u00e9 du secteur Logement, le Groupe signe
des contrats de r\u00e9servations (ou promesses de vente) avec ses
clients, dont la r\u00e9gularisation est conditionn\u00e9e par la lev\u00e9e ou non
de conditions suspensives (li\u00e9es notamment \u00e0 l'obtention de son
financement par le client).
Le Groupe se constitue aussi un portefeuille foncier compos\u00e9 de
promesses unilat\u00e9rales de vente.
Ces engagements sont chiffr\u00e9s au sein du rapport d'activit\u00e9.
Co\u00fbt de l'endettement financier net
Int\u00e9r\u00eats obligataires et bancaires
Int\u00e9r\u00eats sur avance d'associ\u00e9s
Int\u00e9r\u00eats sur instruments de couverture de taux
Autres produits et charges financiers
Produits et charges financiers FFO
\u00c9talement des frais d'\u00e9mission d'emprunt et autres charges calcul\u00e9es(a)
CO\u00dbT DE L'ENDETTEMENT NET
(a) \u00c9talement selon la m\u00e9thode du co\u00fbt amorti des frais d'\u00e9mission d'emprunts conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 9 (et pour 2022, du gain r\u00e9alis\u00e9 sur les rachats de la souche obligataire \u2013
montants rachet\u00e9s inf\u00e9rieurs au pair).
Les charges d'int\u00e9r\u00eats sur emprunts aupr\u00e8s des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit comprennent l'incidence de l'\u00e9talement selon la m\u00e9thode du
co\u00fbt amorti des frais d'\u00e9mission d'emprunts conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 9.
Autres r\u00e9sultats financiers
Les autres r\u00e9sultats financiers correspondent notamment aux
charges d'int\u00e9r\u00eats sur obligations locatives ou redevances sur
Impact du r\u00e9sultat des instruments financiers
Ce poste se constitue d'une charge nette de 17,2 millions d'euros,
principalement li\u00e9e \u00e0 \u2013 11,4 millions d'euros de soultes nettes sur
instruments de couverture de taux.
Endettement financier net et s\u00fbret\u00e9s
Emprunts et dettes financi\u00e8res courants et non courants, et tr\u00e9sorerie nette
Variation \u00ab non cash \u00bb
31/12/2022 tr\u00e9sorerie d'\u00e9mission
\u00c9talement Changement
p\u00e9rim\u00e8tre Actualisation
Placement obligataire et priv\u00e9
(hors int\u00e9r\u00eats courus)
Titres n\u00e9gociables \u00e0 court
Emprunts bancaires, hors int\u00e9r\u00eats
courus et d\u00e9couverts bancaires
et bancaire hors int\u00e9r\u00eats courus
et d\u00e9couverts bancaires
Int\u00e9r\u00eats courus sur emprunts
obligataires et bancaires
D\u00c9COUVERTS BANCAIRES
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de
D\u00e9couverts bancaires
Avances actionnaire, Groupe
Int\u00e9r\u00eats courus sur avances
actionnaire, Groupe et associ\u00e9s
ENDETTEMENT FINANCIER NET
Le Groupe dispose \u00e0 l'actif de son bilan d'une tr\u00e9sorerie d'un
montant de 559,2 millions d'euros au 31 d\u00e9cembre 2023 contre
798,6 millions d'euros au 31 d\u00e9cembre 2022, ce qui constitue son
premier outil de gestion du risque de liquidit\u00e9 (se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la note
6.2.1 \u00ab Endettement financier net obligataire et bancaire \u00bb).
En 2023, un cashpooling Groupe, automatis\u00e9, a \u00e9t\u00e9 mis en place
sur la quasi-totalit\u00e9 du p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation (y compris les
soci\u00e9t\u00e9s en partenariats). Ainsi, la quasi-totalit\u00e9 de la tr\u00e9sorerie
au bilan est disponible dans le cadre des op\u00e9rations du Groupe.
Le Groupe dispose \u00e9galement, au 31 d\u00e9cembre 2023, d'une capacit\u00e9
de tirage de de 795 millions d'euros (sous la forme de lignes de cr\u00e9dit
corporate confirm\u00e9es non utilis\u00e9es).
De par son appartenance au groupe Altarea, certains covenants sont
relatifs \u00e0 des indicateurs consolid\u00e9s de ce dernier.
Les covenants (ratios financiers) \u00e0 respecter au titre du Groupe
concernent les cr\u00e9dits corporate bancaires pour un montant de
L'emprunt obligataire souscrit par Altareit SCA est \u00e9galement
soumis \u00e0 des covenants de levier (334,5 millions).
consolid\u00e9 31/12/2023
Dette financi\u00e8re obligataire et bancaire nette/valeur r\u00e9\u00e9valu\u00e9e du patrimoine de la Soci\u00e9t\u00e9
Interest Cover Ratio (ICR)
R\u00e9sultat op\u00e9rationnel (colonne FFO ou cash-flow des op\u00e9rations)/Co\u00fbt de l'endettement net
(colonne FFO) de la Soci\u00e9t\u00e9
Gearing : Dette financi\u00e8re nette/Fonds propres
ICR : EBITDA/Frais financiers nets
Dans le cadre de son activit\u00e9, le Groupe est principalement expos\u00e9
au risque de contrepartie envers les \u00e9tablissements financiers. Les
risques de cr\u00e9dit et/ou de contrepartie concernent la tr\u00e9sorerie
et les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie, (\u00e9ventuellement les produits
d\u00e9riv\u00e9s mis en place pour limiter le risque de taux), ainsi que les
\u00e9tablissements bancaires aupr\u00e8s desquels ces produits sont plac\u00e9s.
Afin de limiter ce risque, le Groupe ne r\u00e9alise des op\u00e9rations de
couverture ou de placements qu'avec des institutions financi\u00e8res
de premier plan, les supports choisis ont un profil de risque tr\u00e8s
limit\u00e9, et font l'objet d'un suivi.
Le Groupe d\u00e9tient des swaps destin\u00e9s \u00e0 la couverture du risque de
taux sur son endettement financier \u00e0 taux variable.
Les instruments d\u00e9riv\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9s et comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste
valeur au bilan sur la base de valorisation externes. La variation
de juste valeur des instruments d\u00e9riv\u00e9s est toujours contrepartie
r\u00e9sultat. Le Groupe n'a pas opt\u00e9 pour la comptabilit\u00e9 de couverture.
Les instruments d\u00e9riv\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 valoris\u00e9s par actualisation des
flux de tr\u00e9sorerie futurs estim\u00e9s sur la base de la courbe des taux
d'int\u00e9r\u00eats au 31 d\u00e9cembre 2023.
Situation comptable des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Swaps de taux d'int\u00e9r\u00eats
\u00c9ch\u00e9ancier des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s (montants notionnels)
ALTAREIT payeur \u00e0 taux fixe \u2013 swap
ALTAREIT payeur \u00e0 taux fixe \u2013 swaption
ALTAREIT payeur \u00e0 taux fixe \u2013 cap
Emprunts et dettes bancaires \u00e0 taux fixe
Emprunts et dettes bancaires \u00e0 taux variable
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie (actif)
Position nette avant gestion
TOTAL INSTRUMENTS FINANCIERS D\u00c9RIV\u00c9S
POSITION NETTE APR\u00c8S GESTION
Emprunts et dettes bancaires \u00e0 taux fixe
Emprunts et dettes bancaires \u00e0 taux variable
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie (actif)
Position nette avant gestion
Total Instruments Financiers D\u00e9riv\u00e9s
POSITION NETTE APR\u00c8S GESTION
Analyse de la sensibilit\u00e9 au taux d'int\u00e9r\u00eat
Le tableau suivant montre la sensibilit\u00e9 au risque de taux (incluant l'impact des instruments de couverture) sur l'ensemble du portefeuille
des emprunts et dettes aupr\u00e8s des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit \u00e0 taux variable et sur les instruments d\u00e9riv\u00e9s.
des taux d'int\u00e9r\u00eats
sur le r\u00e9sultat avant imp\u00f4t
Immobilisations incorporelles et \u00e9carts d'acquisition
et/ou d\u00e9pr\u00e9ciations
\u00c9carts d'acquisition
Relations client\u00e8les
Logiciels, brevets & droits similaires
Autres immobilisations incorporelles
Valeur nette en d\u00e9but de p\u00e9riode
Acquisitions d'immobilisations incorporelles
Variation de p\u00e9rim\u00e8tre et autres
Dotations nettes aux amortissements
VALEUR NETTE EN FIN DE P\u00c9RIODE
\u00c9carts d'acquisition
Les \u00e9carts d'acquisition sont relatifs aux diff\u00e9rentes acquisitions
r\u00e9alis\u00e9es par le Groupe.
Comme indiqu\u00e9 dans les notes 2.3.7 \u00ab Suivi de la valeur des actifs
non courants (hors actifs financiers et immeubles de placement)
et pertes de valeur \u00bb, et en l'absence de juste valeur diminu\u00e9e des
co\u00fbts de vente disponible \u00e0 la date de cl\u00f4ture, la valeur recouvrable
des unit\u00e9s g\u00e9n\u00e9ratrices de tr\u00e9sorerie (UGT) est d\u00e9termin\u00e9e sur la
base de leur valeur d'utilit\u00e9.
La valeur recouvrable de chaque groupe d'actifs test\u00e9s a ainsi fait
l'objet d'une comparaison avec sa valeur d'utilit\u00e9 d\u00e9finie comme
\u00e9gale \u00e0 la somme des flux de tr\u00e9sorerie nets futurs actualis\u00e9s,
d\u00e9termin\u00e9e par un expert ind\u00e9pendant dans le cadre de la cl\u00f4ture
Les flux de tr\u00e9sorerie ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9s \u00e0 partir de plans
d'affaires \u00e9labor\u00e9s sur une p\u00e9riode de 5 ans par les responsables
op\u00e9rationnels et financiers d'une UGT ou d'un groupe d'UGT, et
dont les principales hypoth\u00e8ses (volume d'op\u00e9rations en cours
de travaux et d'op\u00e9rations identifi\u00e9es ; volume et taux de marge
cible \u00e0 terminaison des op\u00e9rations Logement, notamment) ont \u00e9t\u00e9
pr\u00e9sent\u00e9es \u00e0 la G\u00e9rance (qui les a approuv\u00e9es) en fonction des
pr\u00e9visions macro-\u00e9conomiques du secteur et de la strat\u00e9gie future
Ce plan d'affaires prend en compte un changement de cycle brutal
li\u00e9 \u00e0 la crise immobili\u00e8re en cours (crise de la demande coupl\u00e9e
\u00e0 l'inflation des co\u00fbts travaux). Il pr\u00e9voit une phase d'ajustement
sur les ann\u00e9es 2024-2025 avant que le march\u00e9 ne retrouve son
\u00e9quilibre, p\u00e9riode que le Groupe entend mettre \u00e0 profit pour op\u00e9rer
une profonde transformation de son mod\u00e8le industriel (offre et
mod\u00e8le) et travailler sur le sourcing et la structuration d'op\u00e9rations
\u00ab nouvelle g\u00e9n\u00e9ration \u00bb, abordables, d\u00e9carbon\u00e9es et rentables, qui
seront lanc\u00e9es \u00e0 partir de la fin de l'ann\u00e9e 2024. Ce nouveau mod\u00e8le
devrait atteindre son plein r\u00e9gime en 2028.
Les principales hypoth\u00e8ses retenues pour le calcul des valeurs
d'entreprise de ces activit\u00e9s sont les suivantes :
le taux d'actualisation est compris entre 9,25 % et 9,75 % ;
les cash-flows libres sur l'horizon du business plan reposent
sur des hypoth\u00e8ses de volume d'activit\u00e9 et de taux de marge
op\u00e9rationnelle qui prennent en compte les hypoth\u00e8ses
\u00e9conomiques et de march\u00e9 connues \u00e0 la date de son \u00e9tablissement
le taux de croissance perp\u00e9tuelle est \u00e9gal \u00e0 2,25 %.
Au 31 d\u00e9cembre 2023, sur la base des hypoth\u00e8ses ainsi d\u00e9crites,
les justes valeurs des actifs \u00e9conomiques des secteurs Logement
et Immobilier d'entreprise sont sup\u00e9rieures \u00e0 leurs valeurs nettes
comptables. Aucune d\u00e9pr\u00e9ciation n'a donc \u00e9t\u00e9 comptablis\u00e9e \u00e0 fin
Une sensibilit\u00e9 de + ou \u2013 1 % sur le taux d'actualisation et de +
ou \u2013 0,25 % sur le taux de croissance perp\u00e9tuelle, conduirait \u00e0 des
\u00e9valuations des actifs \u00e9conomiques des secteurs Logement d'une
part et Immobilier d'entreprise d'autre part, toujours sup\u00e9rieures \u00e0
leurs valeurs comptables au 31 d\u00e9cembre 2023.
Le taux d'actualisation conduisant \u00e0 une valeur \u00e9gale \u00e0 la valeur
nette comptable des UGT, toutes choses \u00e9tant \u00e9gales par ailleurs,
De la m\u00eame fa\u00e7on, le taux de croissance perp\u00e9tuel conduisant \u00e0 une
valeur \u00e9gale \u00e0 la valeur nette comptable, toutes choses \u00e9tant \u00e9gales
par ailleurs, serait de - 10 %.
Enfin, le taux de marge d'EBITDA terminale conduisant \u00e0 une valeur
\u00e9gale \u00e0 la valeur nette comptable, toutes choses \u00e9tant \u00e9gales par
ALTAREIT DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023 61
COMPTES CONSOLID\u00c9S 2023
Autres \u00e9l\u00e9ments de l'annexe aux comptes consolid\u00e9s
bilan financiers Cr\u00e9ances
financiers \u00e9valu\u00e9s au
Actifs et passifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur
r\u00e9sultat Niveau 1(a) Niveau 2(b) Niveau 3(c)
Titres et cr\u00e9ances sur les soci\u00e9t\u00e9s
mises en \u00e9quivalence
Actifs financiers non courant
Clients et autres cr\u00e9ances
Actifs financiers courant
Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de
Emprunts et dettes financi\u00e8res
D\u00e9p\u00f4ts et cautionnements re\u00e7us
Emprunts et dettes financi\u00e8res
Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s
Dettes fournisseurs et autres
(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le march\u00e9 actif.
(b) Instruments financiers dont l'\u00e9valuation \u00e0 la juste valeur fait appel \u00e0 des techniques de valorisation reposant sur des param\u00e8tres de march\u00e9 observables.
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des param\u00e8tres observables.
Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolid\u00e9s. \u00c0 chaque acquisition, une analyse est effectu\u00e9e afin de d\u00e9terminer l'intention de
gestion du Groupe et donc la m\u00e9thode de comptabilisation (variation de valeur par r\u00e9sultat ou par OCI).
La tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie sont r\u00e9partis entre les disponibilit\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es en cr\u00e9ances et les valeurs mobili\u00e8res de placement pr\u00e9sent\u00e9es en actifs \u00e0 la juste valeur de niveau 1.
TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LI\u00c9ES
Contr\u00f4le groupe Altarea
Actions d'autocontr\u00f4le dont les droits de vote y attach\u00e9s ne peuvent \u00eatre exerc\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale conform\u00e9ment aux dispositions de l'article L. 233-31 du Code de commerce.
Transactions avec les parties li\u00e9es
Les parties li\u00e9es s'entendent, au cas particulier, comme \u00e9tant des
personnes morales dont les dirigeants sont communs avec ceux
Les principales parties li\u00e9es retenues par le Groupe sont :
Altarea (holding de contr\u00f4le du groupe Altarea auquel la Soci\u00e9t\u00e9 fait
partie) et ses filiales, notamment celles prestataires de services ;
les soci\u00e9t\u00e9s contr\u00f4l\u00e9es par M. Alain Taravella (pr\u00e9sident-fondateur
du groupe Altarea) et sa famille qui d\u00e9tiennent des participations
dans la soci\u00e9t\u00e9 Altarea : AltaGroupe, Alta Patrimoine et Altager ;
Altafi 2, g\u00e9rant non associ\u00e9 de la Soci\u00e9t\u00e9, pr\u00e9sid\u00e9 par M. Alain
Taravella et dont le capital est d\u00e9tenu int\u00e9gralement par
AltaGroupe. M. Jacques Ehrmann est directeur g\u00e9n\u00e9ral d'Altafi 2.
Les transactions avec ces parties li\u00e9es rel\u00e8vent principalement
soit de prestations de services fournies par le groupe Altareit aux
parties li\u00e9es, soit d'op\u00e9rations de financement (comptes courants et
cautionnements). Les montants factur\u00e9s par le groupe Altareit aux
parties li\u00e9es le sont \u00e0 des conditions normales de march\u00e9.
Altarea a octroy\u00e9 des garanties personnelles (cautions et garanties
autonomes, notamment) pour le compte d'Altareit (et de ses filiales)
\u00e0 concurrence d'un montant pouvant aller globalement jusqu'\u00e0
1 018,5 millions d'euros. En outre, Altarea a investi directement
\u00e0 50 % dans la soci\u00e9t\u00e9 AF Investco 4 pour la restructuration d'un
immeuble aux c\u00f4t\u00e9s du fonds d'investissement AltaFund dans
lequel Altareit investit \u00e9galement(1), cette derni\u00e8re d\u00e9tenant ainsi
indirectement 8,35 % du capital d'AF Investco 4.
Afin de formaliser les services apport\u00e9s habituellement \u00e0 Altareit par
Altarea, holding animatrice, et de pr\u00e9ciser les prestations r\u00e9alis\u00e9es
par celle-ci, une convention d'animation a \u00e9t\u00e9 conclue en 2017, les
conditions ant\u00e9rieurement appliqu\u00e9es demeurant inchang\u00e9es. Aussi,
une convention d'animation a \u00e9t\u00e9 conclue en 2022 entre, d'une part,
la soci\u00e9t\u00e9 AltaGroupe, et, d'autre part, Altarea, Altareit et leurs filiales
et sous-filiales, inter alii.
Par ailleurs, des conventions de management fees ont \u00e9t\u00e9 mises en
place afin de r\u00e9mun\u00e9rer les prestations effectu\u00e9es par Altareit et
par Altarea Management (filiale d'Altarea) au profit des soci\u00e9t\u00e9s du
Groupe. La r\u00e9mun\u00e9ration de ces management fees a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e d'un
commun accord en fonction du co\u00fbt des prestations r\u00e9alis\u00e9es, et
est conforme au prix du march\u00e9.
Dettes fournisseurs, comptes courants et autres dettes(a)
(a) Principalement le compte courant entre Altareit SCA et Altarea SCA.
R\u00c9SULTAT OP\u00c9RATIONNEL
Co\u00fbt de l'endettement net
(1) En g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 hauteur respectivement de 16,7 % et 30,11 % dans les portefeuilles 1 et 2 d'AltaFund.
R\u00e9mun\u00e9ration de la g\u00e9rance
Conform\u00e9ment \u00e0 l'article 14 des statuts, la soci\u00e9t\u00e9 Altareit r\u00e9mun\u00e8re
la G\u00e9rante, Altafi 2, sous forme d'honoraires.
La r\u00e9mun\u00e9ration fixe de la G\u00e9rance est de 0,9 million d'euros
La r\u00e9mun\u00e9ration variable annuelle susceptible d'\u00eatre vers\u00e9e est
pour partie calcul\u00e9e proportionnellement au r\u00e9sultat net consolid\u00e9,
Part du Groupe, de l'exercice au-del\u00e0 d'un certain seuil pr\u00e9\u00e9tabli
et pour partie d\u00e9pendante de l'atteinte d'objectifs extrafinanciers
li\u00e9s au climat et aux ressources humaines. \u00c0 titre indicatif, elle
ressort globalement \u00e0 0,4 million d'euros au 31 d\u00e9cembre 2023. Ces
\u00e9l\u00e9ments de r\u00e9mun\u00e9ration ont \u00e9t\u00e9 fix\u00e9s par le conseil de surveillance
en application de la politique de r\u00e9mun\u00e9ration approuv\u00e9e par
l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 8 juin 2023.
R\u00e9mun\u00e9ration des principaux cadres salari\u00e9s du groupe
Paiements fond\u00e9s sur des actions(b)
Nombre Actions livr\u00e9es au cours de la p\u00e9riode
Avantages post\u00e9rieurs \u00e0 l'emploi(c)
Autres avantages ou r\u00e9mun\u00e9rations \u00e0 court ou long terme(d)
Indemnit\u00e9s de fin de contrat(e)
Contribution patronale sur actions gratuites livr\u00e9es
Engagement \u00e0 date au titre de l'Indemnit\u00e9 de d\u00e9part \u00e0 la retraite
(a) R\u00e9mun\u00e9rations fixes et variables.
(b) Charge calcul\u00e9e selon la norme IFRS 2.
(c) Co\u00fbts des services rendus des prestations de retraite selon la norme IAS 19, assurance vie et assistance.
(d) Avantages en nature, jetons de pr\u00e9sence et autres r\u00e9mun\u00e9rations acquises mais dues \u00e0 court ou long terme.
(e) Indemnit\u00e9s de d\u00e9part \u00e0 la retraite charges sociales comprises.
(en nombre de droits \u00e0 actions gratuites d'Altarea SCA)
Droits \u00e0 attribution d'actions gratuites Altarea
Les informations pr\u00e9sent\u00e9es portent sur la r\u00e9mun\u00e9ration et les avantages allou\u00e9s aux principaux cadres salari\u00e9s du Groupe. Elles ne
comprennent pas la r\u00e9mun\u00e9ration de la G\u00e9rance et celle du pr\u00e9sident et des membres du conseil de surveillance.