La soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re et t\u00eate de Groupe,\u00a0INEA, est une\u00a0Soci\u00e9t\u00e9 Anonyme\u00a0cr\u00e9\u00e9e le 16\u00a0octobre 1998\u00a0enregistr\u00e9e au Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Nanterre (Hauts de Seine) sous le num\u00e9ro 420\u00a0580\u00a0508 et dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 au\u00a02 place des Hauts Tilliers \u00e0 Gennevilliers\u00a0(Hauts de Seine),\u00a0France.
Elle a pour objet \u00e0 titre principal,\u00a0l\u2019acquisition ou la construction d\u2019immeubles en vue de la location, ou la d\u00e9tention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales \u00e0 objet identique et la gestion de ces participations.
Elle a pour objet \u00e0 titre secondaire, dans l\u2019objectif de concourir au d\u00e9veloppement durable dans ses dimensions \u00e9conomique, sociale, environnementale et participative ainsi qu\u2019\u00e0 la transition \u00e9nerg\u00e9tique, signer tous contrats li\u00e9s \u00e0 la production d\u2019\u00e9nergies \u00e0 partir de ressources renouvelables ; concevoir, d\u00e9velopper, financer, r\u00e9aliser, exploiter toutes installations photovolta\u00efques sur les toitures et/ou les emplacements de stationnement de ses immeubles (via des ombri\u00e8res) incluant la production d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, pour l\u2019autoconsommation ou la vente ; mener toutes op\u00e9rations visant la ma\u00eetrise de la consommation d\u2019\u00e9nergie, notamment de sobri\u00e9t\u00e9 et d\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique.\u00a0
La SA FONCIERE INEA\u00a0est administr\u00e9e par un conseil d\u2019administration dont Monsieur Philippe ROSIO est Pr\u00e9sident Directeur G\u00e9n\u00e9ral.
Le capital social d\u2019INEA est de 156\u00a0003\u00a0141,19 euros,\u00a0divis\u00e9 en 10\u00a0841\u00a0080 actions ordinaires de 14,39 euros de valeur nominale chacune.
Ces\u00a010\u00a0841 080 actions sont cot\u00e9es sur le march\u00e9 d'Euronext Paris.\u00a0
Les comptes sont pr\u00e9sent\u00e9s en milliers d\u2019euros. L\u2019euro est la monnaie de pr\u00e9sentation et de fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re et de ses filiales.Toutes les soci\u00e9t\u00e9s du Groupe cl\u00f4turent leur exercice comptable annuel au 31 d\u00e9cembre.\u00a0", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfGeneralInformationAboutFinancialStatementsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "fc_219509": { "value": "INEA", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:NameOfReportingEntityOrOtherMeansOfIdentification", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "fc_219510": { "value": "Soci\u00e9t\u00e9 Anonyme", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:LegalFormOfEntity", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "fc_219736": { "value": "2 place des Hauts Tilliers \u00e0 Gennevilliers\u00a0(Hauts de Seine)", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:AddressOfRegisteredOfficeOfEntity", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "fc_219737": { "value": "France", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:CountryOfIncorporation", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "fc_219511": { "value": "France", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DomicileOfEntity", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "fc_219738": { "value": "l\u2019acquisition ou la construction d\u2019immeubles en vue de la location, ou la d\u00e9tention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales \u00e0 objet identique et la gestion de ces participations", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfNatureOfEntitysOperationsAndPrincipalActivities", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_b71c8b02-24b7-4609-affa-863e2f38ca14": { "value": "Au titre de son objet secondaire, le groupe a cr\u00e9\u00e9 mi 2024 deux filiales, SERENEA et SERENYFLEX, afin de d\u00e9ployer la production d\u2019\u00e9nergie renouvelable (photovolta\u00efque) sur son parc immobilier. Ces soci\u00e9t\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9es en partenariat avec le groupe SERENYSUN, prestataire en charge de la mise en place et de l\u2019exploitation des centrales photovolta\u00efques.
Au cours de l\u2019exercice 2025, deux premi\u00e8res centrales photovolta\u00efques d\u00e9tenues par SERENEA sont entr\u00e9es en exploitation et le d\u00e9ploiement du parc photovolta\u00efque s\u2019est poursuivi sur les deux filiales.
Ces deux filiales, contr\u00f4l\u00e9es de mani\u00e8re exclusive par le groupe, ont \u00e9t\u00e9 consolid\u00e9es pour la premi\u00e8re fois au 31 d\u00e9cembre 2025.
Leur r\u00e9sultat op\u00e9rationnel net est comptabilis\u00e9 dans le compte de r\u00e9sultat sur la ligne \u00ab\u00a0R\u00e9sultat des autres activit\u00e9s\u00a0\u00bb pour un montant de (62) milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025.
Les centrales photovolta\u00efques sont comptabilis\u00e9es au bilan dans le poste \u00ab\u00a0immobilisations corporelles\u00a0\u00bb pour un montant net de 2\u00a0494 milliers d\u2019euros.
(cf.\u00a0\u00a7\u00a010 \u2013 Immeubles de placement)
Au cours de l\u2019exercice 2025, la filiale FLEX PARK a pris livraison de ses 3 derniers parcs d\u2019activit\u00e9, pour un montant global de 31\u00a0188\u00a0milliers d\u2019euros
Durant l\u2019exercice, le Groupe a c\u00e9d\u00e9 plusieurs actifs pour un prix total de 19 317 milliers d\u2019euros\u00a0:
\u00c0 noter que ce montant inclut la revente le 23 juin d\u2019un ensemble de travaux photovolta\u00efques en cours par INEA \u00e0 sa filiale SERENEA pour 409 milliers d\u2019euros,
Au 31 d\u00e9cembre 2025, deux actifs sont class\u00e9s en actifs d\u00e9tenus en vue de la vente pour un montant total de 8\u00a0005 milliers d\u2019euros\u00a0:
Le d\u00e9tail des mouvements sur immeubles de placement de la p\u00e9riode est donn\u00e9 \u00e0 la note 10 du pr\u00e9sent document, relative aux immeubles de placement.
(cf.\u00a0\u00a7\u00a014 \u2013 Capital social et prime d\u2019\u00e9mission)\u00a0:\u00a0
Aucune augmentation de capital n\u2019a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e sur l\u2019exercice.
La prime d\u2019\u00e9mission inscrite au bilan diminue de 25\u00a0407 milliers d\u2019euros sur l\u2019exercice du fait\u00a0:
\u00a0
(cf.\u00a0\u00a7\u00a015 \u2013 Dettes financi\u00e8res)
Le 10 juillet 2025, SERENYFLEX, filiale \u00e0 51\u00a0% de FLEX PARK, a souscrit\u00a0:
Sur les lignes de financement existant \u00e0 l\u2019ouverture de l\u2019exercice, le Groupe a proc\u00e9d\u00e9 aux tirages suivants au cours de l\u2019exercice\u00a0:
Au cours de l\u2019exercice, le Groupe n\u2019a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 aucun remboursement de dettes avant leur \u00e9ch\u00e9ance finale.
Cinq emprunts sont arriv\u00e9s \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance sur la p\u00e9riode \u00e0 savoir\u00a0:
Au cours de l\u2019exercice, le notionnel couvert par des instruments financiers a diminu\u00e9 de 35 348 milliers d\u2019euros, \u00e0 la suite de\u00a0diff\u00e9rents mouvements :
\u00c0 noter que les instruments de couverture pr\u00e9c\u00e9demment affect\u00e9s \u00e0 des emprunts rembours\u00e9s sur la p\u00e9riode sont r\u00e9affect\u00e9s par INEA sur de nouveaux financements, afin de garantir l\u2019efficacit\u00e9 desdits instruments. Le taux de couverture de la dette contre le risque de fluctuation de taux s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 78\u00a0% au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
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\u00a0
Conform\u00e9ment au r\u00e8glement europ\u00e9en CE N\u00b0 1606/2002 du 19\u00a0juillet 2002 (modifi\u00e9 par le r\u00e8glement CE n\u00b0 297/2008 du 11\u00a0mars 2008) sur les normes internationales, les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe INEA sont \u00e9tablis conform\u00e9ment au r\u00e9f\u00e9rentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu\u2019adopt\u00e9 dans l\u2019Union Europ\u00e9enne. Ce r\u00e9f\u00e9rentiel comprend les normes IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu\u2019adopt\u00e9 dans l\u2019Union Europ\u00e9enne. Ce r\u00e9f\u00e9rentiel comprend les normes IAS/IFRS publi\u00e9es par l\u2019IASB et interpr\u00e9tations publi\u00e9es par l\u2019IFRIC qui ont \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9es par l\u2019Union Europ\u00e9enne. Ce r\u00e9f\u00e9rentiel est disponible sur le site internet de la Commission Europ\u00e9enne.
L\u2019application du r\u00e9f\u00e9rentiel IFRS de l\u2019IASB n\u2019aurait pas conduit \u00e0 des divergences significatives sur les comptes consolid\u00e9s du Groupe INEA.
\u00a0
Les principes comptables au 31 d\u00e9cembre 2025 sont les m\u00eames que ceux retenus pour les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, \u00e0 l\u2019exception des normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations dont l\u2019application est obligatoire \u00e0 compter du 1er janvier 2025.
Les principaux textes et leurs impacts sont les suivants\u00a0:
Cet amendement ne trouve pas \u00e0 s\u2019appliquer pour le Groupe INEA.
Les principales m\u00e9thodes comptables appliqu\u00e9es lors de la pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont d\u00e9crites ci-apr\u00e8s.
Sauf indication contraire, ces m\u00e9thodes ont \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9es de fa\u00e7on permanente \u00e0 tous les exercices pr\u00e9sent\u00e9s.
Il existe des normes et interpr\u00e9tations adopt\u00e9es par l\u2019Union europ\u00e9enne, non entr\u00e9es en vigueur pour la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e mais pouvant \u00eatre appliqu\u00e9es par anticipation au 31 d\u00e9cembre 2025\u00a0; INEA n\u2019est cependant pas concern\u00e9e par ces textes.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers conform\u00e9ment aux IFRS n\u00e9cessite de retenir certaines estimations comptables d\u00e9terminantes. La direction est \u00e9galement amen\u00e9e \u00e0 exercer son jugement lors de l\u2019application des m\u00e9thodes comptables du Groupe. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus \u00e9lev\u00e9s en termes de jugement ou de complexit\u00e9 ou ceux pour lesquels les hypoth\u00e8ses et les estimations sont significatives au regard des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont expos\u00e9s en note 2.1.5.
\u00a0\u00a0
Les comptes consolid\u00e9s sont \u00e9tablis selon le principe du co\u00fbt historique, \u00e0 l\u2019exception des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s, des immeubles de placement et de certains actifs financiers qui sont estim\u00e9s \u00e0 leur juste valeur.
Les comptes sont pr\u00e9sent\u00e9s en milliers d\u2019euros. L\u2019euro est la monnaie de pr\u00e9sentation et de fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re et de ses filiales.
Toutes les soci\u00e9t\u00e9s du Groupe cl\u00f4turent leur exercice comptable annuel au 31 d\u00e9cembre.\u00a0
Les comptes ont \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s par le Conseil d\u2019administration du 11\u00a0f\u00e9vrier 2026.
\u00a0
Les comptes consolid\u00e9s comprennent ceux d\u2019INEA ainsi que ceux de ses filiales. Une filiale est une entit\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e par le Groupe. Cet ensemble forme le Groupe.
Le Groupe contr\u00f4le une filiale lorsqu'il est expos\u00e9 ou qu'il a droit \u00e0 des rendements variables en raison de ses liens avec l'entit\u00e9 et qu'il a la capacit\u00e9 d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il d\u00e9tient sur celle-ci. Les entit\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en d\u00e9tenir le contr\u00f4le sont comptabilis\u00e9es par mise en \u00e9quivalence. Cette influence notable r\u00e9sulte de la participation effective du Groupe aux d\u00e9cisions strat\u00e9giques. Elle se pr\u00e9sume lorsque le Groupe d\u00e9tient plus de 20\u00a0% des droits de vote de la filiale.
Les participations ne donnant pas le contr\u00f4le sont pr\u00e9sent\u00e9es au bilan dans une cat\u00e9gorie distincte des capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le r\u00e9sultat net consolid\u00e9 est pr\u00e9sent\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment dans le compte de r\u00e9sultat.
L\u2019ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est \u00e9limin\u00e9 en consolidation.
Il n\u2019existe pas, dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation du Groupe, de soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e conjointement.
Les soci\u00e9t\u00e9s entrent dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation \u00e0 la date \u00e0 laquelle leur contr\u00f4le est transf\u00e9r\u00e9 au Groupe, et en sortent \u00e0 la date \u00e0 laquelle le Groupe perd le contr\u00f4le sur elles.
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0
Les acquisitions de filiales sont constat\u00e9es selon la m\u00e9thode de l\u2019acquisition. La contrepartie transf\u00e9r\u00e9e est compos\u00e9e de la juste valeur des actifs remis, des passifs encourus ou assum\u00e9s et des instruments de capitaux propres \u00e9mis par l\u2019acqu\u00e9reur \u00e0 la date de l\u2019acquisition.
\u00c0 la date d\u2019acquisition, les actifs, passifs, et passifs \u00e9ventuels identifiables des entit\u00e9s acquises sont, en g\u00e9n\u00e9ral, \u00e9valu\u00e9s individuellement \u00e0 leur juste valeur quelle que soit leur destination, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 3. Les analyses et expertises n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019\u00e9valuation initiale de ces \u00e9l\u00e9ments, ainsi que leur correction \u00e9ventuelle en cas d\u2019\u00e9valuation provisoire, peuvent intervenir dans un d\u00e9lai de douze mois \u00e0 compter de la date d\u2019acquisition.
L\u2019exc\u00e9dent de la contrepartie transf\u00e9r\u00e9e sur les int\u00e9r\u00eats du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels enregistr\u00e9s constitue le goodwill. A l\u2019inverse, si la quote-part des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels en juste valeur d\u00e9passe le co\u00fbt d\u2019acquisition, cet exc\u00e9dent est imm\u00e9diatement enregistr\u00e9 en profit.
La valeur des goodwills est examin\u00e9e \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 et une d\u00e9pr\u00e9ciation est comptabilis\u00e9e lorsque leur valeur recouvrable est inf\u00e9rieure \u00e0 leur valeur nette comptable. Les goodwills ne g\u00e9n\u00e9rant pas de flux de tr\u00e9sorerie de fa\u00e7on ind\u00e9pendante, ils sont test\u00e9s au sein de l\u2019UGT (unit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ratrice de tr\u00e9sorerie) \u00e0 laquelle ils sont affect\u00e9s. Les pertes de valeur ainsi constat\u00e9es sont consid\u00e9r\u00e9es comme d\u00e9finitives et ne peuvent faire l\u2019objet d\u2019une reprise ult\u00e9rieure.
Aucun regroupement d\u2019entreprise n\u2019est intervenu au cours de l\u2019exercice 2025.
\u00a0\u00a0\u00a0
Les goodwills des soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence sont inclus dans la valeur des titres dans les entreprises associ\u00e9es pr\u00e9sent\u00e9es au bilan. En cas de perte de valeur, la d\u00e9pr\u00e9ciation est int\u00e9gr\u00e9e au r\u00e9sultat dans la quote-part de r\u00e9sultat net des soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence.
\u00a0
Lorsque le Groupe acquiert une entit\u00e9 qui constitue un groupement d\u2019actifs et de passifs, et qui ne rel\u00e8ve pas au sens d\u2019IFRS 3, d\u2019un regroupement d\u2019entreprises, la transaction est enregistr\u00e9e comme une acquisition d\u2019actifs et de passifs, sans constater de goodwill ni d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9. Toute diff\u00e9rence entre le co\u00fbt d\u2019acquisition et la juste valeur des actifs et passifs acquis est allou\u00e9e \u00e0 la valeur nette comptable des actifs et passifs acquis au prorata de leurs justes valeurs.
Un regroupement d\u2019entreprises \u00e9tant d\u00e9fini par IFRS 3 comme une transaction ou un autre \u00e9v\u00e9nement au cours duquel un acqu\u00e9reur obtient le contr\u00f4le d'une ou plusieurs entreprises.
En application d\u2019IFRS 3, INEA consid\u00e8re les crit\u00e8res suivants afin de d\u00e9terminer si une transaction fait partie de l'\u00e9change portant sur l'entreprise acquise ou au contraire si la transaction est distincte du regroupement d'entreprises\u00a0:
Aucun regroupement d\u2019actif et de passif n\u2019est intervenu au cours de l\u2019exercice 2025.
\u00a0
\u00a0
Soci\u00e9t\u00e9s | Si\u00e8ge social | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||
|---|---|---|---|---|---|
M\u00e9thode de consolidation | % d\u00e9tention | M\u00e9thode de consolidation | % d\u00e9tention | ||
SA FONCIERE INEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SAS FLEX PARK | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SCI ALPHA 11 MARBEUF | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SCI PA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 99\u00a0% |
SAS SERENEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 70\u00a0% | NA | NA |
SAS SERENYFLEX | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 51\u00a0% | NA | NA |
IG\u00a0: Int\u00e9gration globale. |
Les filiales SERENEA et SERENYFLEX, non significatives au 31 d\u00e9cembre 2024, ont \u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation en 2025.
\u00a0
\u00a0\u00a0
INEA consid\u00e8re que l\u2019ensemble de ses activit\u00e9s appartient \u00e0 un seul segment op\u00e9rationnel (bureaux / activit\u00e9s / logistique urbaine) : la France.
Les immeubles g\u00e9r\u00e9s par INEA pr\u00e9sentent des caract\u00e9ristiques \u00e9conomiques similaires au sens de la totalit\u00e9 des crit\u00e8res d\u00e9finis par IFRS\u00a08 \u00a7\u00a012. Ils ont tous la m\u00eame nature, sont de taille similaire et sont dits \u00ab\u00a0de rendement\u00a0\u00bb. Bien qu\u2019ils soient g\u00e9r\u00e9s individuellement par le principal d\u00e9cideur op\u00e9rationnel, aucun des immeubles ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un secteur par sa taille, au regard d\u2019IFRS\u00a08 \u00a7\u00a013 et aucun crit\u00e8re d\u2019agr\u00e9gation pertinent des immeubles n\u2019existe, tous les immeubles \u00e9tant g\u00e9r\u00e9s et suivis de la m\u00eame fa\u00e7on\u00a0; aussi constituent-ils un m\u00eame segment op\u00e9rationnel.
La gestion de chaque immeuble est similaire notamment sur les aspects suivants\u00a0:
La d\u00e9marche pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessus conduit \u00e0 ne pas dissocier chaque immeuble en un secteur mais donc de regrouper tous ces immeubles en un seul secteur op\u00e9rationnel, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS\u00a08.
\u00a0
Les estimations et jugements d\u00e9terminants, qui sont continuellement, mis \u00e0 jour, sont fond\u00e9s sur les informations historiques et sur d\u2019autres facteurs, notamment les anticipations d\u2019\u00e9v\u00e8nements futurs jug\u00e9s raisonnables au vu des circonstances.
Le Groupe proc\u00e8de \u00e0 des estimations et retient des hypoth\u00e8ses concernant le futur. Les r\u00e9sultats effectifs se r\u00e9v\u00e9lant ult\u00e9rieurement, peuvent \u00e9ventuellement faire l\u2019objet d\u2019\u00e9carts par rapport \u00e0 ces estimations. Les estimations et les hypoth\u00e8ses risquant de fa\u00e7on importante d\u2019entra\u00eener un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la p\u00e9riode suivante sont analys\u00e9es ci-dessous.
La valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e par un expert sp\u00e9cialis\u00e9. Les \u00e9valuations retenues par la soci\u00e9t\u00e9 reposent sur des estimations de niveau 2.
La juste valeur des immeubles de placement est d\u00e9termin\u00e9e par des experts sp\u00e9cialis\u00e9s ind\u00e9pendants.
\u00a0
Dans le cadre de l\u2019arr\u00eat\u00e9 comptable, INEA pr\u00e9sente dans ses comptes les enjeux li\u00e9s au changement climatique et au d\u00e9veloppement durable, au c\u0153ur de la strat\u00e9gie d\u2019INEA, au travers notamment\u00a0:
\u00c0 noter que la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9ploie depuis plus de 10 ans une strat\u00e9gie RSE active et engag\u00e9e, assortie d\u2019une d\u00e9marche volontaire de reporting extra-financier.
Elle a ainsi choisi de publier son premier Rapport de Durabilit\u00e9 (\u00e0 paraitre en 2026 sur la base des donn\u00e9es 2025), malgr\u00e9 l\u2019\u00e9volution des seuils CSRD (loi Omnibus) qui la dispense de toute obligation r\u00e9glementaire. S\u2019agissant d\u2019une premi\u00e8re publication volontaire, ce rapport s\u2019inspirera de la m\u00e9thodologie requise par les ESRS et certaines donn\u00e9es cl\u00e9s seront attest\u00e9es par le cabinet Forvis Mazars SA.
Lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 4 juin 2025, ses deux Commissaires aux Comptes ont ainsi \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9s Commissaire aux comptes en charge de la certification des informations en mati\u00e8re de durabilit\u00e9.
\u00a0\u00a0
Le patrimoine est compos\u00e9 d\u2019ensembles immobiliers de placement, destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre conserv\u00e9s dans une perspective de moyen-long terme\u00a0; ces m\u00eames actifs peuvent \u00eatre arbitr\u00e9s en fonction d\u2019opportunit\u00e9s futures.
Les immeubles de placement actuels et futurs sont \u00e9valu\u00e9s et comptabilis\u00e9s initialement de la fa\u00e7on suivante\u00a0: le co\u00fbt d\u2019entr\u00e9e des immeubles dans le patrimoine est constitu\u00e9 de leur co\u00fbt d\u2019acquisition et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des co\u00fbts d\u2019emprunts conform\u00e9ment \u00e0 IAS 23 pour les immeubles acquis en VEFA ou faisant l\u2019objet d\u2019un contrat de promotion immobili\u00e8re.
Selon IAS 40 \u2018Immeubles de placement\u2019, deux mod\u00e8les d'\u00e9valuation\u00a0sont autoris\u00e9s pour comptabiliser les immeubles de placement apr\u00e8s leur comptabilisation initiale : le mod\u00e8le du co\u00fbt ou le mod\u00e8le de la juste valeur. INEA applique le mod\u00e8le de la juste valeur des immeubles de placement.
INEA applique la norme IFRS 13 laquelle d\u00e9finit la juste valeur.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants du march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation. La norme \u00e9tablit une hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux pour les donn\u00e9es utilis\u00e9es dans le cadre des \u00e9valuations\u00a0:
Le niveau hi\u00e9rarchique de la juste valeur est ainsi d\u00e9termin\u00e9 par r\u00e9f\u00e9rence aux niveaux des donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e dans la technique de valorisation. En cas d\u2019utilisation d\u2019une technique d\u2019\u00e9valuation bas\u00e9e sur des donn\u00e9es de diff\u00e9rents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
La juste valeur des immeubles de placement est d\u00e9termin\u00e9e \u00e0 partir d\u2019expertises immobili\u00e8res \u00e9tablies par deux experts ind\u00e9pendants, qualifi\u00e9s et exp\u00e9riment\u00e9s, les soci\u00e9t\u00e9s BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises par r\u00e9f\u00e9rence au march\u00e9 des immeubles constituant le patrimoine d\u2019INEA.
La valorisation des immeubles d\u00e9tenus par INEA repose sur les m\u00e9thodes et usages habituels des professionnels de l\u2019immobilier d\u2019entreprise. L\u2019\u00e9valuation de la juste valeur doit tenir compte de l\u2019utilisation optimale de l\u2019actif. La soci\u00e9t\u00e9 INEA n\u2019a pas identifi\u00e9 d\u2019utilisation optimale d\u2019un actif diff\u00e9rente de l\u2019utilisation actuelle.
La m\u00e9thode de d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles d\u2019INEA varie selon l\u2019objectif recherch\u00e9 et les donn\u00e9es du march\u00e9 de r\u00e9f\u00e9rence qui sont des donn\u00e9es non observables ou observables mais ayant fait l\u2019objet de certains ajustements. Les m\u00e9thodes suivantes sont le plus souvent utilis\u00e9es\u00a0sans que cette liste soit exhaustive : capitalisation des revenus, actualisation de loyers futurs, prix de march\u00e9 d\u2019un actif \u00e9quivalent, co\u00fbt de construction \u00e0 neuf, etc. Etant pr\u00e9cis\u00e9 que la m\u00e9thode retenue est constante.
Au regard des donn\u00e9es utilis\u00e9es, les immeubles de placement d\u2019INEA rel\u00e8vent dans leur ensemble, du niveau 3 de la hi\u00e9rarchie des justes valeurs telles qu\u2019\u00e9dict\u00e9es par IFRS 13.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, les expertises des immeubles d\u00e9tenus par INEA et ses filiales ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es par BNP Paribas Real Estate Valuation France et BPCE Expertises, tous deux certifi\u00e9s RCIS et REV.
La r\u00e9partition du patrimoine, tient compte de la politique de rotation adopt\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 (changement d\u2019expert au bout de cinq ans), entre les deux experts est la suivante\u00a0:
\u00a0
R\u00e9partition en valeur (base VHD) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | 66\u00a0% | 58\u00a0% |
BPCE Expertises\u00a0 | 34\u00a0% | 42\u00a0% |
Elles ont port\u00e9 sur l\u2019ensemble du parc immobilier d\u2019INEA.
Les immeubles ont \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s suivant les m\u00e9thodes de capitalisation des loyers et de comparaison, ind\u00e9pendamment de leur typologie.
La valeur finale retenue est une moyenne des deux premi\u00e8res m\u00e9thodes. Cependant, l\u2019expert peut d\u00e9cider de privil\u00e9gier une m\u00e9thode plut\u00f4t qu\u2019une autre qui ne se r\u00e9v\u00e8lerait pas pertinente au vu des sp\u00e9cificit\u00e9s d\u2019un march\u00e9 ou d\u2019un immeuble.
Le rapport d\u00e9taill\u00e9 des experts immobiliers figure au chapitre 9 du document d\u2019enregistrement universel.
Ces \u00e9valuations reposent sur des estimations. Notamment, les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation des immeubles de placement, d\u2019informations sp\u00e9cifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de march\u00e9, son taux de vacance, son taux de capitalisation, ses d\u00e9penses d\u2019investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le march\u00e9.
Par ailleurs \u00e0 l\u2019occasion de la campagne d\u2019expertise de d\u00e9cembre 2025, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni aux experts immobiliers, de mani\u00e8re volontaire l\u2019ensemble des donn\u00e9es ESG disponibles relatives \u00e0 ses immeubles, en application des recommandations de l\u2019AFREXIM de mars 2023.
Ainsi, en plus des donn\u00e9es susmentionn\u00e9es, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni pour chaque actif expertis\u00e9 les indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refl\u00e9ter les impacts du changement climatique et des contraintes r\u00e9glementaires dans leur valorisation des immeubles de placement d\u2019INEA :
En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d\u2019INEA en mati\u00e8re de consommation \u00e9nerg\u00e9tique (pr\u00e8s de 90\u00a0% du parc respecte d\u00e9j\u00e0 les seuils 2030 du D\u00e9cret Tertiaire), la Soci\u00e9t\u00e9 a indiqu\u00e9 aux experts que les CAPEX \u00ab green \u00bb \u00e0 mettre en \u0153uvre pour respecter la r\u00e9glementation, notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, \u00e9taient peu significatifs.
Pour leurs \u00e9valuations, les experts immobiliers sont amen\u00e9s \u00e0 mentionner un \u00ab\u00a0taux de rendement potentiel\u00a0\u00bb qu\u2019ils d\u00e9finissent comme suit\u00a0:
\u00a0
Loyers en cours (locaux lou\u00e9s) + valeur locative (locaux\u00a0vacants)
Valeur v\u00e9nale droits inclus*
\u00a0
* \u00a0ou H.T. frais inclus pour les immeubles soumis au r\u00e9gime de la TVA immobili\u00e8re
\u00a0
En application de la norme IFRS 13, les donn\u00e9es ci-dessous correspondent aux donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e non observables (de niveau 3) utilis\u00e9es par les experts immobiliers.
Au 31 d\u00e9cembre 2025 :
\u00a0
\u00a0 | \u00a0 | Taux de rendement potentiel | Loyer potentiel* \u20ac/m\u00b2 |
|---|---|---|---|
Bureaux | Max | 9,89 % | 264 |
\u00a0 | Min | 5,41 % | 101 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 6,67 % | 197 |
Activit\u00e9 | Max | 8,89 % | 169 |
\u00a0 | Min | 5,25 % | 54 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 5,87 % | 126 |
* \u00a0Loyers en cours (pour les locaux lou\u00e9s) + valeur locative (pour les locaux vacants) |
Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel \u2013 partiellement d\u00e9termin\u00e9s par les conditions de march\u00e9 - feront diminuer la valeur d\u2019expertise. Ainsi\u00a0:
\u00a0
\u00a0 | Hausse du taux de rendement potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | 0,50 % | -\u00a07,0 % | (67 185) |
Activit\u00e9 | 0,50 % | -\u00a07,9 % | (19 368) |
\u00a0
\u00a0 | Baisse du loyer potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | - 1,00 % | - 1,0 % | (9 607) |
Activit\u00e9 | - 1,00 % | - 1,0 % | (2 467) |
\u00a0
Les actifs en cours de d\u00e9veloppement \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice sont soit \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, si la juste valeur du bien immobilier en cours de construction ou d'am\u00e9nagement n'est pas d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable compte tenu des crit\u00e8res d\u2019avancement et de commercialisation, soit \u00e0 la juste valeur lorsque le montant de l\u2019immobilisation devient d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable ou lors de l'ach\u00e8vement de la construction. En cas d\u2019indice de perte de valeur, un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9.
Les montants des en-cours immobilis\u00e9s, \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 correspondent aux versements d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9s dans le cadre d\u2019op\u00e9rations sous promesses de vente ou VEFA non expertis\u00e9es, dont la livraison interviendra apr\u00e8s le 30 juin 2026.
Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat sur une ligne distincte du compte de r\u00e9sultat \u00ab\u00a0solde net des variations de valeur des immeubles\u00a0de placement \u00bb.
\u00a0\u00a0\u00a0
Les immobilisations corporelles sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition. L\u2019amortissement lin\u00e9aire refl\u00e8te le rythme selon lequel le Groupe s\u2019attend \u00e0 consommer les avantages \u00e9conomiques futurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019actif (IAS 16.60). Les dur\u00e9es d'amortissement pratiqu\u00e9es par le Groupe sont les suivantes\u00a0:
\u00a0
Cat\u00e9gories | Mode | Dur\u00e9e |
|---|---|---|
Mat\u00e9riel de bureau et informatique | Lin\u00e9aire | 3 ans |
Centrales photovolta\u00efques\u00a0 | Lin\u00e9aire | 12 \u00e0 30 ans |
\u00a0
Les immobilisations incorporelles, essentiellement des progiciels acquis, sont amorties sur cinq ans.
\u00a0
\u00a0\u00a0
Les actifs financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat sont :
Ces actifs sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur en date de comptabilisation initiale comme en date de cl\u00f4ture. Les variations de juste valeur de la p\u00e9riode, les int\u00e9r\u00eats, dividendes, gains ou pertes de cessions sur ces instruments sont enregistr\u00e9s dans le poste \u00ab Gains ou pertes nets sur instruments financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat\u00a0\u00bb, \u00e0 l\u2019exception des actifs financiers de dettes non basiques, dont les int\u00e9r\u00eats sont enregistr\u00e9s dans le poste \u00ab\u00a0Produits d\u2019int\u00e9r\u00eats\u00a0\u00bb.
\u00a0\u00a0
Les contrats de location dans le cadre desquels le Groupe est bailleur correspondent \u00e0 des locations simples selon IFRS 16. De plus, les crit\u00e8res de reconnaissance sp\u00e9cifiques suivants doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s par cat\u00e9gorie de revenus.
Les revenus sont constitu\u00e9s principalement par les prestations de services \u00e0 des tiers\u00a0: le Groupe conclut avec ses clients des contrats de location, en tant que bailleur. Le Groupe INEA conserve la majorit\u00e9 des risques et avantages li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de ses actifs donn\u00e9s en location, et les contrats sont donc qualifi\u00e9s de location simple au sens d\u2019IFRS 16.
\u00a0
Les revenus locatifs, qui incluent les charges locatives refactur\u00e9es, sont comptabilis\u00e9s selon les modalit\u00e9s et \u00e9ch\u00e9ances pr\u00e9vues pour chaque bail. N\u00e9anmoins les franchises ou progressivit\u00e9s de loyer \u00e9ventuelles font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la p\u00e9riode d\u2019engagement ferme du locataire, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019IFRS 16.
\u00a0
Le produit de la vente est constat\u00e9 lorsque les risques et avantages inh\u00e9rents aux biens sont transf\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019acheteur.
Les profits ou pertes de la cession d\u2019un immeuble de placement d\u00e9tenu en propre doivent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9s par diff\u00e9rence entre le produit net de cession et la valeur comptable de l\u2019actif. La date de sortie de l\u2019immeuble de placement c\u00e9d\u00e9 est la date \u00e0 laquelle l\u2019acqu\u00e9reur acquiert le contr\u00f4le, selon les dispositions de la norme IFRS 15, c\u2019est-\u00e0-dire la date \u00e0 laquelle l\u2019obligation de performance est satisfaite.
\u00a0
Le montant du prix de la transaction est reconnu en revenu lorsque \u00ab l\u2019obligation de performance \u00bb est satisfaite, c'est-\u00e0-dire lorsque le client obtient le contr\u00f4le de l'actif.
\u00a0
Les produits sont comptabilis\u00e9s \u00e0 hauteur des int\u00e9r\u00eats courus.
Les produits sont comptabilis\u00e9s lorsque le droit de l\u2019actionnaire \u00e0 recevoir le dividende est \u00e9tabli.
\u00a0
Les cr\u00e9ances sont comptabilis\u00e9es initialement \u00e0 leur prix de transaction, puis sont ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 l\u2019aide de la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. S\u2019agissant des cr\u00e9ances court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 leur prix de transaction tels que d\u00e9fini selon IFRS 15.
Elles font l\u2019objet d\u2019une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9es selon un mod\u00e8le de pertes attendues.
En application d\u2019IFRS 9, la d\u00e9pr\u00e9ciation des cr\u00e9ances est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. En l\u2019absence de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix d\u2019adopter le mod\u00e8le simplifi\u00e9 applicable aux cr\u00e9ances commerciales et aux cr\u00e9ances de location.
Une analyse ligne \u00e0 ligne des cr\u00e9ances clients a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e afin d\u2019appr\u00e9cier le risque de contrepartie dans le contexte \u00e9volutif de crise \u00e9conomique et les d\u00e9pr\u00e9ciations en r\u00e9sultant ont \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9es conform\u00e9ment aux principes comptables.
Les soldes cr\u00e9diteurs de certains locataires sont constat\u00e9s en \u00ab\u00a0Dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs\u00a0\u00bb.
\u00a0\u00a0
La tr\u00e9sorerie comprend la caisse, les soldes bancaires cr\u00e9diteurs, et des placements de tr\u00e9sorerie.
Les placements de tr\u00e9sorerie sont constitu\u00e9s de SICAV mon\u00e9taires \u00e0 court terme (moins de trois mois), liquides et dont la valeur liquidative pr\u00e9sente une tr\u00e8s faible volatilit\u00e9, et de certificats de d\u00e9p\u00f4t initialement comptabilis\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt. A chaque arr\u00eat\u00e9, les placements de tr\u00e9sorerie sont valoris\u00e9s \u00e0 leur juste valeur et, la variation de juste valeur est port\u00e9e en r\u00e9sultat, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 9.
Pour les besoins du tableau des flux de tr\u00e9sorerie, la tr\u00e9sorerie et les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie comprennent l\u2019ensemble des constituants de la tr\u00e9sorerie pr\u00e9sent\u00e9e au bilan.
\u00a0
Un actif (ou groupe d\u2019actifs) non courant(s) est class\u00e9 comme d\u00e9tenu en vue de la vente lorsque la vente est hautement probable et compte tenu de ce qui suit\u00a0:
Ces actifs peuvent \u00eatre une composante d\u2019une entit\u00e9, un groupe d\u2019actifs d\u00e9tenu en vue de la vente ou un actif non courant seul.
Une activit\u00e9 abandonn\u00e9e est une composante dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019est s\u00e9par\u00e9e ou qui est class\u00e9e comme d\u00e9tenue en vue de la vente, et (a) qui repr\u00e9sente une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d\u2019un plan unique et coordonn\u00e9 pour se s\u00e9parer d\u2019une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Aucune activit\u00e9 abandonn\u00e9e lors de l\u2019exercice 2025.
\u00a0\u00a0
Le calcul du r\u00e9sultat par action est effectu\u00e9 en divisant le r\u00e9sultat net - part du groupe par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation pendant l\u2019exercice.
Les r\u00e9sultats nets dilu\u00e9s par action prennent en compte les actions ordinaires potentielles ayant un effet dilutif et ne prennent pas en compte les actions potentielles n\u2019ayant pas d\u2019effet dilutif.
Le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action sera pr\u00e9sent\u00e9 en retenant comme hypoth\u00e8se la m\u00e9thode du rachat d\u2019actions.
\u00a0
Les dettes financi\u00e8res sont compos\u00e9es des comptes courants d'associ\u00e9s, de d\u00e9p\u00f4ts de garantie vers\u00e9s par les locataires, d\u2019emprunts bancaires amortissables, et des passifs li\u00e9s aux contrats de location simple si significatifs. Les dettes sont comptabilis\u00e9es initialement pour leur juste valeur nette des frais, les co\u00fbts d\u2019emprunts \u00e9tant constat\u00e9s en charges dans la mesure o\u00f9 ils ne rel\u00e8vent pas d\u2019une inscription \u00e0 l\u2019actif conform\u00e9ment \u00e0 IAS 23R (Cf. 2.2.10. ci-dessous).
Post\u00e9rieurement \u00e0 la comptabilisation initiale, les emprunts et passifs li\u00e9s aux contrats de location-financement, sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti, selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l\u2019amortissement actuariel des frais d\u2019\u00e9mission et primes d\u2019\u00e9mission ou de remboursement \u00e9ventuels.\u00a0
La part \u00e0 moins d\u2019un an des dettes financi\u00e8res est class\u00e9e en passifs courants.
\u00a0\u00a0
Les co\u00fbts d\u2019emprunts, durant la p\u00e9riode de construction et jusqu\u2019\u00e0 la livraison, sont capitalis\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 23R. Pour les emprunts sp\u00e9cifiques le montant capitalis\u00e9 est d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 partir des frais financiers pay\u00e9s et pour emprunts g\u00e9n\u00e9raux il est calcul\u00e9 sur la base du taux moyen pond\u00e9r\u00e9 des passifs en question. Au cours de l\u2019exercice aucun co\u00fbt d\u2019emprunt n\u2019a \u00e9t\u00e9 incorpor\u00e9 dans le co\u00fbt d\u2019actif.
\u00a0
Tous les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s au bilan pour leur juste valeur, et les variations de juste valeur sont comptabilis\u00e9es en compte de r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de celles concernant les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s de couverture de flux de tr\u00e9sorerie (voir ci-apr\u00e8s).
INEA est soumise \u00e0 un risque de march\u00e9, puisque les flux de tr\u00e9sorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison des variations des prix d'un march\u00e9. Ce risque porte donc sur les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
Pour y faire face, INEA d\u00e9ploie une strat\u00e9gie de couverture du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de sa dette financi\u00e8re, en utilisant\u00a0:
\u00c0 chaque cl\u00f4ture, la valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e par un prestataire tiers sp\u00e9cialis\u00e9, avec qui INEA a conclu un contrat annuel de suivi et de pr\u00e9sentation de son endettement au travers d\u2019une plateforme internet d\u00e9di\u00e9e.
INEA a choisi le principe du swap hypoth\u00e9tique (\u00ab Hypothetical Derivative Method\u00a0\u00bb). Propos\u00e9e par IFRS 9, cette m\u00e9thode permet de mesurer l\u2019inefficacit\u00e9 pour une couverture qualifi\u00e9e de Cash-Flow Hedge. La philosophie de cette m\u00e9thode est de comparer les flux financiers du d\u00e9riv\u00e9 n\u00e9goci\u00e9 avec un d\u00e9riv\u00e9 hypoth\u00e9tique \u00ab\u00a0parfait\u00a0\u00bb, c'est-\u00e0-dire ne poss\u00e9dant pas d\u2019inefficacit\u00e9 avec le sous-jacent qui serait obtenu sur le march\u00e9 et serait parfaitement adoss\u00e9 aux flux couverts.
La norme IFRS 13, requiert de tenir compte du risque de cr\u00e9dit des contreparties (i.e le risque qu\u2019une contrepartie manque \u00e0 l\u2019une de ses obligations) dans l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des actifs et passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d\u2019information sur la hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux de l\u2019IFRS 7 qui exige qu\u2019une entit\u00e9 \u00e9tablisse une diff\u00e9rence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caract\u00e8re observable (Cf.\u00a7 17).
Le processus de valorisation commence par une \u00e9tude intrins\u00e8que du produit afin d\u2019en d\u00e9terminer la ou les diff\u00e9rentes composantes. La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer les facteurs de risque pr\u00e9sents dans le produit. Puis, il convient de le mod\u00e9liser et de calibrer le mod\u00e8le \u00e0 partir d\u2019instruments financiers portant les m\u00eames facteurs de risque que le produit \u00e0 valoriser. Ces instruments sont appel\u00e9s \u00ab donn\u00e9es de march\u00e9 \u00bb. Ils correspondent \u00e0 des produits standards, trait\u00e9s sur les march\u00e9s financiers par les banques (march\u00e9s interbancaires) via l\u2019interm\u00e9diaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0
L\u2019application d\u2019IFRS 16 a conduit \u00e0 constater un droit d\u2019utilisation amortissable dans les immobilisations corporelles en contrepartie d\u2019une dette de loyers d\u2019un montant actualis\u00e9 de 979 milliers d\u2019euros, relative \u00e0 l\u2019occupation des bureaux administratifs de la Soci\u00e9t\u00e9 situ\u00e9s avenue de l\u2019Op\u00e9ra \u00e0 Paris.
La valeur restant \u00e0 amortir au 31 d\u00e9cembre 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 12\u00a0milliers d\u2019euros.
Elle correspond \u00e0 la valeur actuelle des loyers restants, au taux marginal d\u2019endettement du preneur au 1er janvier 2026.
La dur\u00e9e ex\u00e9cutoire du contrat de location est de 6 ans.
Le taux d\u2019endettement marginal du preneur est de 1,12\u00a0%.
\u00a0
Les provisions sont constat\u00e9es lorsque\u00a0:
Lorsque l\u2019impact de la valeur temps de l\u2019argent est significatif, les provisions \u00e0 long terme sont actualis\u00e9es, selon les flux futurs de tr\u00e9sorerie attendus, \u00e0 un taux d\u2019actualisation avant imp\u00f4t qui refl\u00e8te l\u2019appr\u00e9ciation actuelle par le march\u00e9 de la valeur temps de l\u2019argent, et le cas \u00e9ch\u00e9ant les risques sp\u00e9cifiques li\u00e9s au passif. Lorsque la provision est d\u00e9sactualis\u00e9e, \u00e0 chaque cl\u00f4ture, l\u2019augmentation de la provision est comptabilis\u00e9e par contrepartie du r\u00e9sultat financier (autres charges financi\u00e8res).
\u00a0\u00a0
Depuis le 14 f\u00e9vrier 2007, INEA a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC applicable de mani\u00e8re r\u00e9troactive au 1er janvier 2007. Lors de sa cr\u00e9ation en d\u00e9cembre 2015, la soci\u00e9t\u00e9 FLEX PARK a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC. En cons\u00e9quence, le r\u00e9sultat courant et les plus-values de cession sont exon\u00e9r\u00e9s d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Il est en de m\u00eame pour les soci\u00e9t\u00e9s PA et ALPHA, fiscalement transparentes. Les filiales SERENEA et SERENYFLEX, cr\u00e9\u00e9es en 2024, sont soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s au taux normal.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s r\u00e9sultent des d\u00e9calages temporels d\u2019imposition ou de d\u00e9duction et sont d\u00e9termin\u00e9s pour chaque entit\u00e9 fiscale, selon la m\u00e9thode du report variable, sur les diff\u00e9rences temporelles existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation.
Les soldes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont d\u00e9termin\u00e9s sur la base de la situation fiscale de chaque soci\u00e9t\u00e9 ou r\u00e9sultat d\u2019ensemble des soci\u00e9t\u00e9s comprises dans le p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019int\u00e9gration fiscale, et sont pr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l\u2019actif ou au passif du bilan pour leur position nette par entit\u00e9 fiscale.
Un actif d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 est constat\u00e9 en cas de pertes fiscales reportables dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 il est probable que l\u2019entit\u00e9 concern\u00e9e disposera de b\u00e9n\u00e9fices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront \u00eatre imput\u00e9es.
Pour le calcul des imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s, le taux d\u2019imp\u00f4t retenu est le taux vot\u00e9 au 31 d\u00e9cembre 2025.
Les soci\u00e9t\u00e9s du Groupe ne comptabilisent pas d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 pour leurs op\u00e9rations relevant du r\u00e9gime SIIC. Les \u00e9l\u00e9ments suivants ne donnent pas lieu non plus \u00e0 la constatation d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9\u00a0: la comptabilisation initiale d\u2019un actif ou d\u2019un passif dans une transaction qui n\u2019est pas un regroupement d\u2019entreprises et qui n\u2019affecte ni le b\u00e9n\u00e9fice comptable ni le b\u00e9n\u00e9fice imposable, et les diff\u00e9rences temporelles li\u00e9es \u00e0 des participations dans des filiales et des co-entreprises dans la mesure o\u00f9 il est probable qu\u2019elles ne s\u2019inverseront pas dans un avenir pr\u00e9visible.
\u00a0
L\u2019imposition des plus-values latentes \u00e0 16,5\u00a0%, lors du passage au r\u00e9gime SIIC a donn\u00e9 lieu \u00e0 la comptabilisation en charges en 2007 de la dette d\u2019imp\u00f4t dans les comptes de INEA et de HSP (soci\u00e9t\u00e9 ayant fait l\u2019objet d\u2019une transmission de patrimoine \u00e0 INEA \u00e0 fin d\u00e9cembre 2008).
Compte tenu du r\u00e9gime SIIC, les montants figurant dans la seconde partie du tableau du r\u00e9sultat global n\u2019incluent aucun effet d\u2019imp\u00f4t.
\u00a0
Les dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs sont initialement comptabilis\u00e9s \u00e0 leur juste valeur et ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti.
Ces dettes sont \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance de moins d'un an.
S\u2019agissant de dettes \u00e0 court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 la valeur nominale.
\u00a0
L'Exc\u00e9dent Brut d\u2019Exploitation d\u00e9signe le b\u00e9n\u00e9fice avant int\u00e9r\u00eats, imp\u00f4ts sur les b\u00e9n\u00e9fices, d\u00e9pr\u00e9ciations et amortissements, variations de juste valeur des immeubles de placement et r\u00e9sultat de cessions.
Il peut se traduire, ici, par la cr\u00e9ation de valeur li\u00e9e \u00e0 la gestion locative par INEA de ses immeubles de placement.
Le r\u00e9gime des SIIC, codifi\u00e9 aux articles 208 C et suivants du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts exon\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, sous condition de distribution, les revenus tir\u00e9s notamment de la location d\u2019immeubles et les plus-values d\u00e9gag\u00e9es sur la cession \u00e0 des personnes non li\u00e9es, d\u2019immeubles, de droits aff\u00e9rents \u00e0 un contrat de cr\u00e9dit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts ou dans des filiales elles-m\u00eames soumises au r\u00e9gime des SIIC.
Les soci\u00e9t\u00e9s susceptibles de b\u00e9n\u00e9ficier de ce r\u00e9gime doivent remplir trois conditions :
Au cas particulier, INEA a adopt\u00e9 ce statut le 14 f\u00e9vrier 2007 avec effet r\u00e9troactif au 1er janvier 2007 \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019\u00e0 ce jour les conditions de capital et d\u2019objet sont maintenues. Cette option concerne donc INEA, la SAS HSP (soci\u00e9t\u00e9 ayant fait l\u2019objet d\u2019une transmission universelle de patrimoine en fin d\u2019ann\u00e9e 2008) et par voie de cons\u00e9quence en raison de leur statut fiscal sp\u00e9cifique, les soci\u00e9t\u00e9s civiles suivantes\u00a0: la SCI PA et la SCI ALPHA 11 MARBEUF.
Les SIIC ne sont pas soumises \u00e0 une r\u00e8gle d'exclusivit\u00e9 de l'objet. L'exercice \u00e0 titre accessoire d'autres activit\u00e9s que celles r\u00e9pondant \u00e0 leur objet principal n'est donc pas susceptible de leur faire perdre le b\u00e9n\u00e9fice du r\u00e9gime. Toutefois, ces activit\u00e9s doivent \u00eatre marginales et les revenus retir\u00e9s sont imposables dans les conditions de droit commun.
Les filiales d\u00e9tenues directement ou indirectement \u00e0 au moins 95\u00a0%, soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, et ayant un objet identique, peuvent opter pour ce r\u00e9gime.
Les revenus des soci\u00e9t\u00e9s de personnes relevant de l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts dont l\u2019objet social est identique \u00e0 celui de leurs associ\u00e9s SIIC ou filiales qui ont opt\u00e9 pour le r\u00e9gime des SIIC b\u00e9n\u00e9ficient de l\u2019exon\u00e9ration sous condition de distribution au prorata des droits des associ\u00e9s SIIC.
Aucune condition de d\u00e9tention minimale du capital de ces soci\u00e9t\u00e9s par les SIIC ou leurs filiales soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime des SIIC n\u2019est exig\u00e9e. C\u2019est le cas des SCI PA, ALPHA 11 MARBEUF et de Flex Park.
Flex Park a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime des SIIC (article 208C CGI) en date du 7 mars 2016. Cette option porte effet au 17 d\u00e9cembre 2015, date du d\u00e9but de l\u2019exercice correspondant \u00e0 la date de constitution de la soci\u00e9t\u00e9.
La d\u00e9termination du r\u00e9sultat fiscal de Flex Park conduit \u00e0 distinguer deux secteurs :
En contrepartie de l\u2019exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t, Flex Park est soumise \u00e0 des obligations de distribution de dividendes (95\u00a0% des r\u00e9sultats issus des activit\u00e9s de location, 70\u00a0% des plus-values de cession et 100\u00a0% des dividendes vers\u00e9s par les filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC).
Les revenus tir\u00e9s de l'exercice d'activit\u00e9s accessoires sont imposables \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s dans les conditions de droit commun. Le r\u00e9sultat du secteur imposable est sans influence sur le r\u00e9sultat du secteur exon\u00e9r\u00e9 et n'influence pas les obligations de distribution aff\u00e9rentes aux op\u00e9rations exon\u00e9r\u00e9es.
Les SIIC et leurs filiales doivent ventiler entre leurs secteurs exon\u00e9r\u00e9 et imposable les produits et charges correspondants, et distinguer lors des distributions auxquelles elles proc\u00e9deront la fraction des b\u00e9n\u00e9fices provenant des activit\u00e9s exon\u00e9r\u00e9es de celle provenant des activit\u00e9s imposables.
L'option, qui est irr\u00e9vocable et globale, entra\u00eene cessation d'activit\u00e9 dans la mesure o\u00f9 les entreprises concern\u00e9es cessent totalement ou partiellement d'\u00eatre soumises \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. L\u2019exercice de l\u2019option entra\u00eene en application de ces dispositions l\u2019imposition imm\u00e9diate des r\u00e9sultats de l'exercice en cours \u00e0 la date de l'option ainsi que des provisions relatives \u00e0 l'activit\u00e9 qui devient exon\u00e9r\u00e9e.
L\u2019exercice de l\u2019option pour le r\u00e9gime des SIIC entra\u00eene \u00e9galement l\u2019exigibilit\u00e9 d\u2019un imp\u00f4t de sortie (\u00ab\u00a0exit tax\u00a0\u00bb) calcul\u00e9 au taux de 19\u00a0% sur les plus-values au moment d\u2019entrer dans le r\u00e9gime sur les biens immobiliers et les participations dans des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res fiscalement transparentes. Cet imp\u00f4t est payable par quart le 15 d\u00e9cembre de chaque ann\u00e9e.
Le reliquat des d\u00e9ficits reportables non utilis\u00e9s lors de l\u2019option pour le r\u00e9gime des SIIC sera imput\u00e9 sur le r\u00e9sultat de cessation et ce, y compris sur l\u2019assiette servant au calcul \u00e0 l\u2019imp\u00f4t de sortie calcul\u00e9 \u00e0 19\u00a0%. Le solde \u00e9ventuellement non imput\u00e9 est d\u00e9finitivement perdu.
Les soci\u00e9t\u00e9s d\u2019INEA, pr\u00e9alablement soumises \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, sont redevables de l'imp\u00f4t de sortie du fait de leur option pour le r\u00e9gime des SIIC. La base de l'imp\u00f4t de sortie est calcul\u00e9e pour chaque soci\u00e9t\u00e9 par diff\u00e9rence entre la valeur v\u00e9nale et la valeur fiscale des actifs immobiliers et/ou des parts des filiales fiscalement transparentes.
L'imp\u00f4t de 19\u00a0% s\u2019appliquera sur cette base.
Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d\u2019application d\u2019IAS 40 et peuvent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e8s lors que celle-ci peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e de fa\u00e7on fiable et sur une base continue.
INEA consid\u00e8re qu\u2019un immeuble en cours de construction peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable \u00e0 la juste valeur si sa date de livraison est inf\u00e9rieure \u00e0 6 mois ou si sa commercialisation est bien avanc\u00e9e. A chaque date de cl\u00f4ture, tous les immeubles en cours de construction dans l\u2019un de ces deux cas font donc l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation \u00e0 la juste valeur\u00a0; les autres restant \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt. L'\u00e9valuation au co\u00fbt \u00e9tant une approximation satisfaisante de la juste valeur.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, tous les immeubles du groupe sont expertis\u00e9s.
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) | 750 660 | 686 760 |
BPCE Expertises | 390 600 | 496 480 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0: r\u00e9novation / honoraires de commercialisation | 641 | 397 |
Corrections d'actifs expertis\u00e9s | 0 | 0 |
Retraitements VEFA \u00e0 livrer et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | (32 580) | (80 975) |
Actifs livr\u00e9s\u00a0: valeurs d\u2019expertises retenues | 1 109 321 | 1 102 663 |
Expertises\u00a0: VEFA \u00e0 livrer sous 6\u00a0mois\u00a0: valeur d\u2019expertise retenues | \u00a0 | \u00a0 |
> Montpellier Nexus | 19 282 | 19 682 |
> Trappes Prowima | 0 | 8 509 |
> Trappes Papin\u00a0 | 0 | 2 707\u00a0 |
> Innovespace Chalifert\u00a0 | 0 | 24 927 |
VEFA livraisons < 6\u00a0mois | 19 282 | 55 825 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0\u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt | \u00a0 | \u00a0 |
Actifs livraisons >\u00a06\u00a0mois | 0 | 0 |
Immeubles de placement au bilan en IFRS | 1 128 603 | 1 158 488 |
Actifs d\u00e9tenus en vue de la vente au bilan en IFRS | 8 005 | 2 204 |
Totaux au bilan en IFRS | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Une r\u00e9union de restitution sur les expertises a eu lieu le 8 d\u00e9cembre 2025 en pr\u00e9sence des deux experts immobiliers, des membres du Comit\u00e9 d\u2019Audit d\u2019INEA et des Commissaires aux Comptes.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertise | 875 040 | 899 399 |
Actifs non livr\u00e9s | 19 282 | 19 682 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Bureau | 894 322 | 919 081 |
Expertise | 241 645 | 205 070 |
Actifs non livr\u00e9s | 0 | 36 143 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Activit\u00e9 | 241 645 | 241 213 |
Honoraires de commercialisation\u00a0 | 641 | 397 |
Valeur des Immeubles de placement et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente\u00a0 | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Le tableau ci-dessus inclut les actifs d\u00e9tenus en vue de la vente.
(en milliers d\u2019euros) | Soci\u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9e Globalement | Quote-part dans les\u00a0soci\u00e9t\u00e9s mises en\u00a0\u00e9quivalence | Total |
|---|---|---|---|
1er janvier 2024 | 1 136 892 | 0 | 1 136 892 |
Variation des valeurs brutes | 51 206 | \u00a0 | 51 206 |
Variation de la juste valeur | (29 909) | \u00a0 | (29 909) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | 100 | \u00a0 | 100 |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2024 | (2 204) | \u00a0 | (2 204) |
Honoraires de commercialisation | 397 | \u00a0 | 397 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 2 006 | \u00a0 | 2 006 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
1er\u00a0janvier 2025 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
Variation des valeurs brutes | (6 078) | \u00a0 | (6 078) |
Variation de la juste valeur | (20 915) | \u00a0 | (20 915) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | (3 977) | \u00a0 | (3 977) |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2025 | (625) | \u00a0 | (625) |
Honoraires de commercialisation | 244 | \u00a0 | 244 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 1 467 | \u00a0 | 1 467 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 | 1 128 603 | 0 | 1 128 603 |
\u00a0
Cette rubrique correspond au r\u00e9sultat de cession des actifs d\u00e9termin\u00e9 selon les \u00e9l\u00e9ments suivants\u00a0:
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Prix de cession | 19 317 | 5 839 |
Juste valeur des immeubles c\u00e9d\u00e9s | (18 813) | (4 813) |
Frais de cession des \u00e9l\u00e9ments c\u00e9d\u00e9s | (1 127) | (11) |
SOUS TOTAL | (623) | 1 016 |
Frais de cession des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | 0 | 0 |
Autres\u00a0 | 0 | 0 |
R\u00e9sultat des cessions d\u2019actifs | (623) | 1 016 |
Conform\u00e9ment au r\u00e8glement europ\u00e9en CE N\u00b0 1606/2002 du 19\u00a0juillet 2002 (modifi\u00e9 par le r\u00e8glement CE n\u00b0 297/2008 du 11\u00a0mars 2008) sur les normes internationales, les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe INEA sont \u00e9tablis conform\u00e9ment au r\u00e9f\u00e9rentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu\u2019adopt\u00e9 dans l\u2019Union Europ\u00e9enne. Ce r\u00e9f\u00e9rentiel comprend les normes IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu\u2019adopt\u00e9 dans l\u2019Union Europ\u00e9enne. Ce r\u00e9f\u00e9rentiel comprend les normes IAS/IFRS publi\u00e9es par l\u2019IASB et interpr\u00e9tations publi\u00e9es par l\u2019IFRIC qui ont \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9es par l\u2019Union Europ\u00e9enne. Ce r\u00e9f\u00e9rentiel est disponible sur le site internet de la Commission Europ\u00e9enne.
L\u2019application du r\u00e9f\u00e9rentiel IFRS de l\u2019IASB n\u2019aurait pas conduit \u00e0 des divergences significatives sur les comptes consolid\u00e9s du Groupe INEA.
\u00a0
Les principes comptables au 31 d\u00e9cembre 2025 sont les m\u00eames que ceux retenus pour les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, \u00e0 l\u2019exception des normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations dont l\u2019application est obligatoire \u00e0 compter du 1er janvier 2025.
Les principaux textes et leurs impacts sont les suivants\u00a0:
Cet amendement ne trouve pas \u00e0 s\u2019appliquer pour le Groupe INEA.
Les principales m\u00e9thodes comptables appliqu\u00e9es lors de la pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont d\u00e9crites ci-apr\u00e8s.
Sauf indication contraire, ces m\u00e9thodes ont \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9es de fa\u00e7on permanente \u00e0 tous les exercices pr\u00e9sent\u00e9s.
Il existe des normes et interpr\u00e9tations adopt\u00e9es par l\u2019Union europ\u00e9enne, non entr\u00e9es en vigueur pour la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e mais pouvant \u00eatre appliqu\u00e9es par anticipation au 31 d\u00e9cembre 2025\u00a0; INEA n\u2019est cependant pas concern\u00e9e par ces textes.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers conform\u00e9ment aux IFRS n\u00e9cessite de retenir certaines estimations comptables d\u00e9terminantes. La direction est \u00e9galement amen\u00e9e \u00e0 exercer son jugement lors de l\u2019application des m\u00e9thodes comptables du Groupe. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus \u00e9lev\u00e9s en termes de jugement ou de complexit\u00e9 ou ceux pour lesquels les hypoth\u00e8ses et les estimations sont significatives au regard des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont expos\u00e9s en note 2.1.5.
Les comptes consolid\u00e9s sont \u00e9tablis selon le principe du co\u00fbt historique, \u00e0 l\u2019exception des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s, des immeubles de placement et de certains actifs financiers qui sont estim\u00e9s \u00e0 leur juste valeur.
Les comptes sont pr\u00e9sent\u00e9s en milliers d\u2019euros. L\u2019euro est la monnaie de pr\u00e9sentation et de fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re et de ses filiales.
Toutes les soci\u00e9t\u00e9s du Groupe cl\u00f4turent leur exercice comptable annuel au 31 d\u00e9cembre.\u00a0
Les comptes ont \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s par le Conseil d\u2019administration du 11\u00a0f\u00e9vrier 2026.
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Les principaux textes et leurs impacts sont les suivants\u00a0:
Cet amendement ne trouve pas \u00e0 s\u2019appliquer pour le Groupe INEA.
Les principales m\u00e9thodes comptables appliqu\u00e9es lors de la pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont d\u00e9crites ci-apr\u00e8s.
Sauf indication contraire, ces m\u00e9thodes ont \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9es de fa\u00e7on permanente \u00e0 tous les exercices pr\u00e9sent\u00e9s.
Il existe des normes et interpr\u00e9tations adopt\u00e9es par l\u2019Union europ\u00e9enne, non entr\u00e9es en vigueur pour la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e mais pouvant \u00eatre appliqu\u00e9es par anticipation au 31 d\u00e9cembre 2025\u00a0; INEA n\u2019est cependant pas concern\u00e9e par ces textes.
La pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers conform\u00e9ment aux IFRS n\u00e9cessite de retenir certaines estimations comptables d\u00e9terminantes. La direction est \u00e9galement amen\u00e9e \u00e0 exercer son jugement lors de l\u2019application des m\u00e9thodes comptables du Groupe. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus \u00e9lev\u00e9s en termes de jugement ou de complexit\u00e9 ou ceux pour lesquels les hypoth\u00e8ses et les estimations sont significatives au regard des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont expos\u00e9s en note 2.1.5.
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Les principaux textes et leurs impacts sont les suivants\u00a0:
Cet amendement ne trouve pas \u00e0 s\u2019appliquer pour le Groupe INEA.
Les principales m\u00e9thodes comptables appliqu\u00e9es lors de la pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont d\u00e9crites ci-apr\u00e8s.
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Le Groupe contr\u00f4le une filiale lorsqu'il est expos\u00e9 ou qu'il a droit \u00e0 des rendements variables en raison de ses liens avec l'entit\u00e9 et qu'il a la capacit\u00e9 d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il d\u00e9tient sur celle-ci. Les entit\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en d\u00e9tenir le contr\u00f4le sont comptabilis\u00e9es par mise en \u00e9quivalence. Cette influence notable r\u00e9sulte de la participation effective du Groupe aux d\u00e9cisions strat\u00e9giques. Elle se pr\u00e9sume lorsque le Groupe d\u00e9tient plus de 20\u00a0% des droits de vote de la filiale.
Les participations ne donnant pas le contr\u00f4le sont pr\u00e9sent\u00e9es au bilan dans une cat\u00e9gorie distincte des capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le r\u00e9sultat net consolid\u00e9 est pr\u00e9sent\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment dans le compte de r\u00e9sultat.
L\u2019ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est \u00e9limin\u00e9 en consolidation.
Il n\u2019existe pas, dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation du Groupe, de soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e conjointement.
Les soci\u00e9t\u00e9s entrent dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation \u00e0 la date \u00e0 laquelle leur contr\u00f4le est transf\u00e9r\u00e9 au Groupe, et en sortent \u00e0 la date \u00e0 laquelle le Groupe perd le contr\u00f4le sur elles.
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Le Groupe contr\u00f4le une filiale lorsqu'il est expos\u00e9 ou qu'il a droit \u00e0 des rendements variables en raison de ses liens avec l'entit\u00e9 et qu'il a la capacit\u00e9 d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il d\u00e9tient sur celle-ci. Les entit\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en d\u00e9tenir le contr\u00f4le sont comptabilis\u00e9es par mise en \u00e9quivalence. Cette influence notable r\u00e9sulte de la participation effective du Groupe aux d\u00e9cisions strat\u00e9giques. Elle se pr\u00e9sume lorsque le Groupe d\u00e9tient plus de 20\u00a0% des droits de vote de la filiale.
Les participations ne donnant pas le contr\u00f4le sont pr\u00e9sent\u00e9es au bilan dans une cat\u00e9gorie distincte des capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le r\u00e9sultat net consolid\u00e9 est pr\u00e9sent\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment dans le compte de r\u00e9sultat.
L\u2019ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est \u00e9limin\u00e9 en consolidation.
Il n\u2019existe pas, dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation du Groupe, de soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e conjointement.
Les soci\u00e9t\u00e9s entrent dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation \u00e0 la date \u00e0 laquelle leur contr\u00f4le est transf\u00e9r\u00e9 au Groupe, et en sortent \u00e0 la date \u00e0 laquelle le Groupe perd le contr\u00f4le sur elles.
Les goodwills des soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence sont inclus dans la valeur des titres dans les entreprises associ\u00e9es pr\u00e9sent\u00e9es au bilan. En cas de perte de valeur, la d\u00e9pr\u00e9ciation est int\u00e9gr\u00e9e au r\u00e9sultat dans la quote-part de r\u00e9sultat net des soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence.
Soci\u00e9t\u00e9s | Si\u00e8ge social | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||
|---|---|---|---|---|---|
M\u00e9thode de consolidation | % d\u00e9tention | M\u00e9thode de consolidation | % d\u00e9tention | ||
SA FONCIERE INEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SAS FLEX PARK | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SCI ALPHA 11 MARBEUF | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SCI PA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 99\u00a0% |
SAS SERENEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 70\u00a0% | NA | NA |
SAS SERENYFLEX | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 51\u00a0% | NA | NA |
IG\u00a0: Int\u00e9gration globale. |
Les filiales SERENEA et SERENYFLEX, non significatives au 31 d\u00e9cembre 2024, ont \u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation en 2025.
\u00a0
N\u00e9ant
N\u00e9ant
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Le Groupe contr\u00f4le une filiale lorsqu'il est expos\u00e9 ou qu'il a droit \u00e0 des rendements variables en raison de ses liens avec l'entit\u00e9 et qu'il a la capacit\u00e9 d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il d\u00e9tient sur celle-ci. Les entit\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en d\u00e9tenir le contr\u00f4le sont comptabilis\u00e9es par mise en \u00e9quivalence. Cette influence notable r\u00e9sulte de la participation effective du Groupe aux d\u00e9cisions strat\u00e9giques. Elle se pr\u00e9sume lorsque le Groupe d\u00e9tient plus de 20\u00a0% des droits de vote de la filiale.
Les participations ne donnant pas le contr\u00f4le sont pr\u00e9sent\u00e9es au bilan dans une cat\u00e9gorie distincte des capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le r\u00e9sultat net consolid\u00e9 est pr\u00e9sent\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment dans le compte de r\u00e9sultat.
L\u2019ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est \u00e9limin\u00e9 en consolidation.
Il n\u2019existe pas, dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation du Groupe, de soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e conjointement.
Les soci\u00e9t\u00e9s entrent dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation \u00e0 la date \u00e0 laquelle leur contr\u00f4le est transf\u00e9r\u00e9 au Groupe, et en sortent \u00e0 la date \u00e0 laquelle le Groupe perd le contr\u00f4le sur elles.
Soci\u00e9t\u00e9s | Si\u00e8ge social | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||
|---|---|---|---|---|---|
M\u00e9thode de consolidation | % d\u00e9tention | M\u00e9thode de consolidation | % d\u00e9tention | ||
SA FONCIERE INEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
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SCI ALPHA 11 MARBEUF | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SCI PA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 99\u00a0% |
SAS SERENEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 70\u00a0% | NA | NA |
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Les filiales SERENEA et SERENYFLEX, non significatives au 31 d\u00e9cembre 2024, ont \u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation en 2025.
\u00a0
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Le Groupe contr\u00f4le une filiale lorsqu'il est expos\u00e9 ou qu'il a droit \u00e0 des rendements variables en raison de ses liens avec l'entit\u00e9 et qu'il a la capacit\u00e9 d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il d\u00e9tient sur celle-ci. Les entit\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en d\u00e9tenir le contr\u00f4le sont comptabilis\u00e9es par mise en \u00e9quivalence. Cette influence notable r\u00e9sulte de la participation effective du Groupe aux d\u00e9cisions strat\u00e9giques. Elle se pr\u00e9sume lorsque le Groupe d\u00e9tient plus de 20\u00a0% des droits de vote de la filiale.
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Les soci\u00e9t\u00e9s entrent dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation \u00e0 la date \u00e0 laquelle leur contr\u00f4le est transf\u00e9r\u00e9 au Groupe, et en sortent \u00e0 la date \u00e0 laquelle le Groupe perd le contr\u00f4le sur elles.
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Le Groupe contr\u00f4le une filiale lorsqu'il est expos\u00e9 ou qu'il a droit \u00e0 des rendements variables en raison de ses liens avec l'entit\u00e9 et qu'il a la capacit\u00e9 d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il d\u00e9tient sur celle-ci. Les entit\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en d\u00e9tenir le contr\u00f4le sont comptabilis\u00e9es par mise en \u00e9quivalence. Cette influence notable r\u00e9sulte de la participation effective du Groupe aux d\u00e9cisions strat\u00e9giques. Elle se pr\u00e9sume lorsque le Groupe d\u00e9tient plus de 20\u00a0% des droits de vote de la filiale.
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Les soci\u00e9t\u00e9s entrent dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation \u00e0 la date \u00e0 laquelle leur contr\u00f4le est transf\u00e9r\u00e9 au Groupe, et en sortent \u00e0 la date \u00e0 laquelle le Groupe perd le contr\u00f4le sur elles.
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Le Groupe contr\u00f4le une filiale lorsqu'il est expos\u00e9 ou qu'il a droit \u00e0 des rendements variables en raison de ses liens avec l'entit\u00e9 et qu'il a la capacit\u00e9 d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il d\u00e9tient sur celle-ci. Les entit\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en d\u00e9tenir le contr\u00f4le sont comptabilis\u00e9es par mise en \u00e9quivalence. Cette influence notable r\u00e9sulte de la participation effective du Groupe aux d\u00e9cisions strat\u00e9giques. Elle se pr\u00e9sume lorsque le Groupe d\u00e9tient plus de 20\u00a0% des droits de vote de la filiale.
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L\u2019ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est \u00e9limin\u00e9 en consolidation.
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Les soci\u00e9t\u00e9s entrent dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation \u00e0 la date \u00e0 laquelle leur contr\u00f4le est transf\u00e9r\u00e9 au Groupe, et en sortent \u00e0 la date \u00e0 laquelle le Groupe perd le contr\u00f4le sur elles.
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N\u00e9ant
N\u00e9ant
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\u00c0 la date d\u2019acquisition, les actifs, passifs, et passifs \u00e9ventuels identifiables des entit\u00e9s acquises sont, en g\u00e9n\u00e9ral, \u00e9valu\u00e9s individuellement \u00e0 leur juste valeur quelle que soit leur destination, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 3. Les analyses et expertises n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019\u00e9valuation initiale de ces \u00e9l\u00e9ments, ainsi que leur correction \u00e9ventuelle en cas d\u2019\u00e9valuation provisoire, peuvent intervenir dans un d\u00e9lai de douze mois \u00e0 compter de la date d\u2019acquisition.
L\u2019exc\u00e9dent de la contrepartie transf\u00e9r\u00e9e sur les int\u00e9r\u00eats du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels enregistr\u00e9s constitue le goodwill. A l\u2019inverse, si la quote-part des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels en juste valeur d\u00e9passe le co\u00fbt d\u2019acquisition, cet exc\u00e9dent est imm\u00e9diatement enregistr\u00e9 en profit.
La valeur des goodwills est examin\u00e9e \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 et une d\u00e9pr\u00e9ciation est comptabilis\u00e9e lorsque leur valeur recouvrable est inf\u00e9rieure \u00e0 leur valeur nette comptable. Les goodwills ne g\u00e9n\u00e9rant pas de flux de tr\u00e9sorerie de fa\u00e7on ind\u00e9pendante, ils sont test\u00e9s au sein de l\u2019UGT (unit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ratrice de tr\u00e9sorerie) \u00e0 laquelle ils sont affect\u00e9s. Les pertes de valeur ainsi constat\u00e9es sont consid\u00e9r\u00e9es comme d\u00e9finitives et ne peuvent faire l\u2019objet d\u2019une reprise ult\u00e9rieure.
Aucun regroupement d\u2019entreprise n\u2019est intervenu au cours de l\u2019exercice 2025.
Les immobilisations corporelles sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition. L\u2019amortissement lin\u00e9aire refl\u00e8te le rythme selon lequel le Groupe s\u2019attend \u00e0 consommer les avantages \u00e9conomiques futurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019actif (IAS 16.60). Les dur\u00e9es d'amortissement pratiqu\u00e9es par le Groupe sont les suivantes\u00a0:
\u00a0
Cat\u00e9gories | Mode | Dur\u00e9e |
|---|---|---|
Mat\u00e9riel de bureau et informatique | Lin\u00e9aire | 3 ans |
Centrales photovolta\u00efques\u00a0 | Lin\u00e9aire | 12 \u00e0 30 ans |
\u00a0
Les immobilisations incorporelles, essentiellement des progiciels acquis, sont amorties sur cinq ans.
\u00a0
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\u00c0 la date d\u2019acquisition, les actifs, passifs, et passifs \u00e9ventuels identifiables des entit\u00e9s acquises sont, en g\u00e9n\u00e9ral, \u00e9valu\u00e9s individuellement \u00e0 leur juste valeur quelle que soit leur destination, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 3. Les analyses et expertises n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019\u00e9valuation initiale de ces \u00e9l\u00e9ments, ainsi que leur correction \u00e9ventuelle en cas d\u2019\u00e9valuation provisoire, peuvent intervenir dans un d\u00e9lai de douze mois \u00e0 compter de la date d\u2019acquisition.
L\u2019exc\u00e9dent de la contrepartie transf\u00e9r\u00e9e sur les int\u00e9r\u00eats du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels enregistr\u00e9s constitue le goodwill. A l\u2019inverse, si la quote-part des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels en juste valeur d\u00e9passe le co\u00fbt d\u2019acquisition, cet exc\u00e9dent est imm\u00e9diatement enregistr\u00e9 en profit.
La valeur des goodwills est examin\u00e9e \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 et une d\u00e9pr\u00e9ciation est comptabilis\u00e9e lorsque leur valeur recouvrable est inf\u00e9rieure \u00e0 leur valeur nette comptable. Les goodwills ne g\u00e9n\u00e9rant pas de flux de tr\u00e9sorerie de fa\u00e7on ind\u00e9pendante, ils sont test\u00e9s au sein de l\u2019UGT (unit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ratrice de tr\u00e9sorerie) \u00e0 laquelle ils sont affect\u00e9s. Les pertes de valeur ainsi constat\u00e9es sont consid\u00e9r\u00e9es comme d\u00e9finitives et ne peuvent faire l\u2019objet d\u2019une reprise ult\u00e9rieure.
Aucun regroupement d\u2019entreprise n\u2019est intervenu au cours de l\u2019exercice 2025.
Les immobilisations corporelles sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition. L\u2019amortissement lin\u00e9aire refl\u00e8te le rythme selon lequel le Groupe s\u2019attend \u00e0 consommer les avantages \u00e9conomiques futurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019actif (IAS 16.60). Les dur\u00e9es d'amortissement pratiqu\u00e9es par le Groupe sont les suivantes\u00a0:
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Cat\u00e9gories | Mode | Dur\u00e9e |
|---|---|---|
Mat\u00e9riel de bureau et informatique | Lin\u00e9aire | 3 ans |
Centrales photovolta\u00efques\u00a0 | Lin\u00e9aire | 12 \u00e0 30 ans |
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Les immobilisations incorporelles, essentiellement des progiciels acquis, sont amorties sur cinq ans.
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L\u2019exc\u00e9dent de la contrepartie transf\u00e9r\u00e9e sur les int\u00e9r\u00eats du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels enregistr\u00e9s constitue le goodwill. A l\u2019inverse, si la quote-part des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels en juste valeur d\u00e9passe le co\u00fbt d\u2019acquisition, cet exc\u00e9dent est imm\u00e9diatement enregistr\u00e9 en profit.
La valeur des goodwills est examin\u00e9e \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 et une d\u00e9pr\u00e9ciation est comptabilis\u00e9e lorsque leur valeur recouvrable est inf\u00e9rieure \u00e0 leur valeur nette comptable. Les goodwills ne g\u00e9n\u00e9rant pas de flux de tr\u00e9sorerie de fa\u00e7on ind\u00e9pendante, ils sont test\u00e9s au sein de l\u2019UGT (unit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ratrice de tr\u00e9sorerie) \u00e0 laquelle ils sont affect\u00e9s. Les pertes de valeur ainsi constat\u00e9es sont consid\u00e9r\u00e9es comme d\u00e9finitives et ne peuvent faire l\u2019objet d\u2019une reprise ult\u00e9rieure.
Aucun regroupement d\u2019entreprise n\u2019est intervenu au cours de l\u2019exercice 2025.
Lorsque le Groupe acquiert une entit\u00e9 qui constitue un groupement d\u2019actifs et de passifs, et qui ne rel\u00e8ve pas au sens d\u2019IFRS 3, d\u2019un regroupement d\u2019entreprises, la transaction est enregistr\u00e9e comme une acquisition d\u2019actifs et de passifs, sans constater de goodwill ni d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9. Toute diff\u00e9rence entre le co\u00fbt d\u2019acquisition et la juste valeur des actifs et passifs acquis est allou\u00e9e \u00e0 la valeur nette comptable des actifs et passifs acquis au prorata de leurs justes valeurs.
Un regroupement d\u2019entreprises \u00e9tant d\u00e9fini par IFRS 3 comme une transaction ou un autre \u00e9v\u00e9nement au cours duquel un acqu\u00e9reur obtient le contr\u00f4le d'une ou plusieurs entreprises.
En application d\u2019IFRS 3, INEA consid\u00e8re les crit\u00e8res suivants afin de d\u00e9terminer si une transaction fait partie de l'\u00e9change portant sur l'entreprise acquise ou au contraire si la transaction est distincte du regroupement d'entreprises\u00a0:
Aucun regroupement d\u2019actif et de passif n\u2019est intervenu au cours de l\u2019exercice 2025.
\u00a0
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La valeur des goodwills est examin\u00e9e \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 et une d\u00e9pr\u00e9ciation est comptabilis\u00e9e lorsque leur valeur recouvrable est inf\u00e9rieure \u00e0 leur valeur nette comptable. Les goodwills ne g\u00e9n\u00e9rant pas de flux de tr\u00e9sorerie de fa\u00e7on ind\u00e9pendante, ils sont test\u00e9s au sein de l\u2019UGT (unit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ratrice de tr\u00e9sorerie) \u00e0 laquelle ils sont affect\u00e9s. Les pertes de valeur ainsi constat\u00e9es sont consid\u00e9r\u00e9es comme d\u00e9finitives et ne peuvent faire l\u2019objet d\u2019une reprise ult\u00e9rieure.
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L\u2019exc\u00e9dent de la contrepartie transf\u00e9r\u00e9e sur les int\u00e9r\u00eats du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels enregistr\u00e9s constitue le goodwill. A l\u2019inverse, si la quote-part des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels en juste valeur d\u00e9passe le co\u00fbt d\u2019acquisition, cet exc\u00e9dent est imm\u00e9diatement enregistr\u00e9 en profit.
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\u00c0 la date d\u2019acquisition, les actifs, passifs, et passifs \u00e9ventuels identifiables des entit\u00e9s acquises sont, en g\u00e9n\u00e9ral, \u00e9valu\u00e9s individuellement \u00e0 leur juste valeur quelle que soit leur destination, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 3. Les analyses et expertises n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019\u00e9valuation initiale de ces \u00e9l\u00e9ments, ainsi que leur correction \u00e9ventuelle en cas d\u2019\u00e9valuation provisoire, peuvent intervenir dans un d\u00e9lai de douze mois \u00e0 compter de la date d\u2019acquisition.
L\u2019exc\u00e9dent de la contrepartie transf\u00e9r\u00e9e sur les int\u00e9r\u00eats du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels enregistr\u00e9s constitue le goodwill. A l\u2019inverse, si la quote-part des actifs, passifs et passifs \u00e9ventuels en juste valeur d\u00e9passe le co\u00fbt d\u2019acquisition, cet exc\u00e9dent est imm\u00e9diatement enregistr\u00e9 en profit.
La valeur des goodwills est examin\u00e9e \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 et une d\u00e9pr\u00e9ciation est comptabilis\u00e9e lorsque leur valeur recouvrable est inf\u00e9rieure \u00e0 leur valeur nette comptable. Les goodwills ne g\u00e9n\u00e9rant pas de flux de tr\u00e9sorerie de fa\u00e7on ind\u00e9pendante, ils sont test\u00e9s au sein de l\u2019UGT (unit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ratrice de tr\u00e9sorerie) \u00e0 laquelle ils sont affect\u00e9s. Les pertes de valeur ainsi constat\u00e9es sont consid\u00e9r\u00e9es comme d\u00e9finitives et ne peuvent faire l\u2019objet d\u2019une reprise ult\u00e9rieure.
Aucun regroupement d\u2019entreprise n\u2019est intervenu au cours de l\u2019exercice 2025.
Lorsque le Groupe acquiert une entit\u00e9 qui constitue un groupement d\u2019actifs et de passifs, et qui ne rel\u00e8ve pas au sens d\u2019IFRS 3, d\u2019un regroupement d\u2019entreprises, la transaction est enregistr\u00e9e comme une acquisition d\u2019actifs et de passifs, sans constater de goodwill ni d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9. Toute diff\u00e9rence entre le co\u00fbt d\u2019acquisition et la juste valeur des actifs et passifs acquis est allou\u00e9e \u00e0 la valeur nette comptable des actifs et passifs acquis au prorata de leurs justes valeurs.
Un regroupement d\u2019entreprises \u00e9tant d\u00e9fini par IFRS 3 comme une transaction ou un autre \u00e9v\u00e9nement au cours duquel un acqu\u00e9reur obtient le contr\u00f4le d'une ou plusieurs entreprises.
En application d\u2019IFRS 3, INEA consid\u00e8re les crit\u00e8res suivants afin de d\u00e9terminer si une transaction fait partie de l'\u00e9change portant sur l'entreprise acquise ou au contraire si la transaction est distincte du regroupement d'entreprises\u00a0:
Aucun regroupement d\u2019actif et de passif n\u2019est intervenu au cours de l\u2019exercice 2025.
\u00a0
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForBusinessCombinationsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_591eb01e-8b77-45b7-9215-fc6420c5ef6a": { "value": "La valeur des goodwills est examin\u00e9e \u00e0 chaque arr\u00eat\u00e9 et une d\u00e9pr\u00e9ciation est comptabilis\u00e9e lorsque leur valeur recouvrable est inf\u00e9rieure \u00e0 leur valeur nette comptable. Les goodwills ne g\u00e9n\u00e9rant pas de flux de tr\u00e9sorerie de fa\u00e7on ind\u00e9pendante, ils sont test\u00e9s au sein de l\u2019UGT (unit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ratrice de tr\u00e9sorerie) \u00e0 laquelle ils sont affect\u00e9s. Les pertes de valeur ainsi constat\u00e9es sont consid\u00e9r\u00e9es comme d\u00e9finitives et ne peuvent faire l\u2019objet d\u2019une reprise ult\u00e9rieure.Aucun regroupement d\u2019entreprise n\u2019est intervenu au cours de l\u2019exercice 2025.
Les cr\u00e9ances sont comptabilis\u00e9es initialement \u00e0 leur prix de transaction, puis sont ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 l\u2019aide de la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. S\u2019agissant des cr\u00e9ances court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 leur prix de transaction tels que d\u00e9fini selon IFRS 15.
Elles font l\u2019objet d\u2019une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9es selon un mod\u00e8le de pertes attendues.
En application d\u2019IFRS 9, la d\u00e9pr\u00e9ciation des cr\u00e9ances est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. En l\u2019absence de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix d\u2019adopter le mod\u00e8le simplifi\u00e9 applicable aux cr\u00e9ances commerciales et aux cr\u00e9ances de location.
Une analyse ligne \u00e0 ligne des cr\u00e9ances clients a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e afin d\u2019appr\u00e9cier le risque de contrepartie dans le contexte \u00e9volutif de crise \u00e9conomique et les d\u00e9pr\u00e9ciations en r\u00e9sultant ont \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9es conform\u00e9ment aux principes comptables.
Les soldes cr\u00e9diteurs de certains locataires sont constat\u00e9s en \u00ab\u00a0Dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs\u00a0\u00bb.
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|---|---|---|---|---|---|
M\u00e9thode de consolidation | % d\u00e9tention | M\u00e9thode de consolidation | % d\u00e9tention | ||
SA FONCIERE INEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SAS FLEX PARK | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SCI ALPHA 11 MARBEUF | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 100\u00a0% |
SCI PA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 100\u00a0% | IG | 99\u00a0% |
SAS SERENEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 70\u00a0% | NA | NA |
SAS SERENYFLEX | 2 place des Hauts Tilliers, 92230\u00a0Gennevilliers | IG | 51\u00a0% | NA | NA |
IG\u00a0: Int\u00e9gration globale. |
Les filiales SERENEA et SERENYFLEX, non significatives au 31 d\u00e9cembre 2024, ont \u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation en 2025.
\u00a0
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfCompositionOfGroupExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_5be1d51f-767c-4a3b-86b2-596a2d73fa5c": { "value": "INEA consid\u00e8re que l\u2019ensemble de ses activit\u00e9s appartient \u00e0 un seul segment op\u00e9rationnel (bureaux / activit\u00e9s / logistique urbaine) : la France.
Les immeubles g\u00e9r\u00e9s par INEA pr\u00e9sentent des caract\u00e9ristiques \u00e9conomiques similaires au sens de la totalit\u00e9 des crit\u00e8res d\u00e9finis par IFRS\u00a08 \u00a7\u00a012. Ils ont tous la m\u00eame nature, sont de taille similaire et sont dits \u00ab\u00a0de rendement\u00a0\u00bb. Bien qu\u2019ils soient g\u00e9r\u00e9s individuellement par le principal d\u00e9cideur op\u00e9rationnel, aucun des immeubles ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un secteur par sa taille, au regard d\u2019IFRS\u00a08 \u00a7\u00a013 et aucun crit\u00e8re d\u2019agr\u00e9gation pertinent des immeubles n\u2019existe, tous les immeubles \u00e9tant g\u00e9r\u00e9s et suivis de la m\u00eame fa\u00e7on\u00a0; aussi constituent-ils un m\u00eame segment op\u00e9rationnel.
La gestion de chaque immeuble est similaire notamment sur les aspects suivants\u00a0:
La d\u00e9marche pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessus conduit \u00e0 ne pas dissocier chaque immeuble en un secteur mais donc de regrouper tous ces immeubles en un seul secteur op\u00e9rationnel, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS\u00a08.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfEntitysReportableSegmentsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_ebd6cb60-cee0-4e4b-bf4b-716a1576ea27": { "value": "INEA consid\u00e8re que l\u2019ensemble de ses activit\u00e9s appartient \u00e0 un seul segment op\u00e9rationnel (bureaux / activit\u00e9s / logistique urbaine) : la France.
Les immeubles g\u00e9r\u00e9s par INEA pr\u00e9sentent des caract\u00e9ristiques \u00e9conomiques similaires au sens de la totalit\u00e9 des crit\u00e8res d\u00e9finis par IFRS\u00a08 \u00a7\u00a012. Ils ont tous la m\u00eame nature, sont de taille similaire et sont dits \u00ab\u00a0de rendement\u00a0\u00bb. Bien qu\u2019ils soient g\u00e9r\u00e9s individuellement par le principal d\u00e9cideur op\u00e9rationnel, aucun des immeubles ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un secteur par sa taille, au regard d\u2019IFRS\u00a08 \u00a7\u00a013 et aucun crit\u00e8re d\u2019agr\u00e9gation pertinent des immeubles n\u2019existe, tous les immeubles \u00e9tant g\u00e9r\u00e9s et suivis de la m\u00eame fa\u00e7on\u00a0; aussi constituent-ils un m\u00eame segment op\u00e9rationnel.
La gestion de chaque immeuble est similaire notamment sur les aspects suivants\u00a0:
La d\u00e9marche pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessus conduit \u00e0 ne pas dissocier chaque immeuble en un secteur mais donc de regrouper tous ces immeubles en un seul secteur op\u00e9rationnel, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS\u00a08.
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Le Groupe proc\u00e8de \u00e0 des estimations et retient des hypoth\u00e8ses concernant le futur. Les r\u00e9sultats effectifs se r\u00e9v\u00e9lant ult\u00e9rieurement, peuvent \u00e9ventuellement faire l\u2019objet d\u2019\u00e9carts par rapport \u00e0 ces estimations. Les estimations et les hypoth\u00e8ses risquant de fa\u00e7on importante d\u2019entra\u00eener un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la p\u00e9riode suivante sont analys\u00e9es ci-dessous.
La valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e par un expert sp\u00e9cialis\u00e9. Les \u00e9valuations retenues par la soci\u00e9t\u00e9 reposent sur des estimations de niveau 2.
La juste valeur des immeubles de placement est d\u00e9termin\u00e9e par des experts sp\u00e9cialis\u00e9s ind\u00e9pendants.
Dans le cadre de l\u2019arr\u00eat\u00e9 comptable, INEA pr\u00e9sente dans ses comptes les enjeux li\u00e9s au changement climatique et au d\u00e9veloppement durable, au c\u0153ur de la strat\u00e9gie d\u2019INEA, au travers notamment\u00a0:
\u00c0 noter que la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9ploie depuis plus de 10 ans une strat\u00e9gie RSE active et engag\u00e9e, assortie d\u2019une d\u00e9marche volontaire de reporting extra-financier.
Elle a ainsi choisi de publier son premier Rapport de Durabilit\u00e9 (\u00e0 paraitre en 2026 sur la base des donn\u00e9es 2025), malgr\u00e9 l\u2019\u00e9volution des seuils CSRD (loi Omnibus) qui la dispense de toute obligation r\u00e9glementaire. S\u2019agissant d\u2019une premi\u00e8re publication volontaire, ce rapport s\u2019inspirera de la m\u00e9thodologie requise par les ESRS et certaines donn\u00e9es cl\u00e9s seront attest\u00e9es par le cabinet Forvis Mazars SA.
Lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 4 juin 2025, ses deux Commissaires aux Comptes ont ainsi \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9s Commissaire aux comptes en charge de la certification des informations en mati\u00e8re de durabilit\u00e9.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, les expertises des immeubles d\u00e9tenus par INEA et ses filiales ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es par BNP Paribas Real Estate Valuation France et BPCE Expertises, tous deux certifi\u00e9s RCIS et REV.
La r\u00e9partition du patrimoine, tient compte de la politique de rotation adopt\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 (changement d\u2019expert au bout de cinq ans), entre les deux experts est la suivante\u00a0:
\u00a0
R\u00e9partition en valeur (base VHD) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | 66\u00a0% | 58\u00a0% |
BPCE Expertises\u00a0 | 34\u00a0% | 42\u00a0% |
Elles ont port\u00e9 sur l\u2019ensemble du parc immobilier d\u2019INEA.
Les immeubles ont \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s suivant les m\u00e9thodes de capitalisation des loyers et de comparaison, ind\u00e9pendamment de leur typologie.
La valeur finale retenue est une moyenne des deux premi\u00e8res m\u00e9thodes. Cependant, l\u2019expert peut d\u00e9cider de privil\u00e9gier une m\u00e9thode plut\u00f4t qu\u2019une autre qui ne se r\u00e9v\u00e8lerait pas pertinente au vu des sp\u00e9cificit\u00e9s d\u2019un march\u00e9 ou d\u2019un immeuble.
Le rapport d\u00e9taill\u00e9 des experts immobiliers figure au chapitre 9 du document d\u2019enregistrement universel.
Ces \u00e9valuations reposent sur des estimations. Notamment, les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation des immeubles de placement, d\u2019informations sp\u00e9cifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de march\u00e9, son taux de vacance, son taux de capitalisation, ses d\u00e9penses d\u2019investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le march\u00e9.
Par ailleurs \u00e0 l\u2019occasion de la campagne d\u2019expertise de d\u00e9cembre 2025, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni aux experts immobiliers, de mani\u00e8re volontaire l\u2019ensemble des donn\u00e9es ESG disponibles relatives \u00e0 ses immeubles, en application des recommandations de l\u2019AFREXIM de mars 2023.
Ainsi, en plus des donn\u00e9es susmentionn\u00e9es, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni pour chaque actif expertis\u00e9 les indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refl\u00e9ter les impacts du changement climatique et des contraintes r\u00e9glementaires dans leur valorisation des immeubles de placement d\u2019INEA :
En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d\u2019INEA en mati\u00e8re de consommation \u00e9nerg\u00e9tique (pr\u00e8s de 90\u00a0% du parc respecte d\u00e9j\u00e0 les seuils 2030 du D\u00e9cret Tertiaire), la Soci\u00e9t\u00e9 a indiqu\u00e9 aux experts que les CAPEX \u00ab green \u00bb \u00e0 mettre en \u0153uvre pour respecter la r\u00e9glementation, notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, \u00e9taient peu significatifs.
Pour leurs \u00e9valuations, les experts immobiliers sont amen\u00e9s \u00e0 mentionner un \u00ab\u00a0taux de rendement potentiel\u00a0\u00bb qu\u2019ils d\u00e9finissent comme suit\u00a0:
\u00a0
Loyers en cours (locaux lou\u00e9s) + valeur locative (locaux\u00a0vacants)
Valeur v\u00e9nale droits inclus*
\u00a0
* \u00a0ou H.T. frais inclus pour les immeubles soumis au r\u00e9gime de la TVA immobili\u00e8re
\u00a0
En application de la norme IFRS 13, les donn\u00e9es ci-dessous correspondent aux donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e non observables (de niveau 3) utilis\u00e9es par les experts immobiliers.
Au 31 d\u00e9cembre 2025 :
\u00a0
\u00a0 | \u00a0 | Taux de rendement potentiel | Loyer potentiel* \u20ac/m\u00b2 |
|---|---|---|---|
Bureaux | Max | 9,89 % | 264 |
\u00a0 | Min | 5,41 % | 101 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 6,67 % | 197 |
Activit\u00e9 | Max | 8,89 % | 169 |
\u00a0 | Min | 5,25 % | 54 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 5,87 % | 126 |
* \u00a0Loyers en cours (pour les locaux lou\u00e9s) + valeur locative (pour les locaux vacants) |
Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel \u2013 partiellement d\u00e9termin\u00e9s par les conditions de march\u00e9 - feront diminuer la valeur d\u2019expertise. Ainsi\u00a0:
\u00a0
\u00a0 | Hausse du taux de rendement potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | 0,50 % | -\u00a07,0 % | (67 185) |
Activit\u00e9 | 0,50 % | -\u00a07,9 % | (19 368) |
\u00a0
\u00a0 | Baisse du loyer potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | - 1,00 % | - 1,0 % | (9 607) |
Activit\u00e9 | - 1,00 % | - 1,0 % | (2 467) |
\u00a0
Les actifs en cours de d\u00e9veloppement \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice sont soit \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, si la juste valeur du bien immobilier en cours de construction ou d'am\u00e9nagement n'est pas d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable compte tenu des crit\u00e8res d\u2019avancement et de commercialisation, soit \u00e0 la juste valeur lorsque le montant de l\u2019immobilisation devient d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable ou lors de l'ach\u00e8vement de la construction. En cas d\u2019indice de perte de valeur, un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9.
Les montants des en-cours immobilis\u00e9s, \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 correspondent aux versements d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9s dans le cadre d\u2019op\u00e9rations sous promesses de vente ou VEFA non expertis\u00e9es, dont la livraison interviendra apr\u00e8s le 30 juin 2026.
Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat sur une ligne distincte du compte de r\u00e9sultat \u00ab\u00a0solde net des variations de valeur des immeubles\u00a0de placement \u00bb.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfAccountingJudgementsAndEstimatesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_d70cb78d-4d40-4007-843d-8fca9fff4d39": { "value": "Dans le cadre de l\u2019arr\u00eat\u00e9 comptable, INEA pr\u00e9sente dans ses comptes les enjeux li\u00e9s au changement climatique et au d\u00e9veloppement durable, au c\u0153ur de la strat\u00e9gie d\u2019INEA, au travers notamment\u00a0:
\u00c0 noter que la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9ploie depuis plus de 10 ans une strat\u00e9gie RSE active et engag\u00e9e, assortie d\u2019une d\u00e9marche volontaire de reporting extra-financier.
Elle a ainsi choisi de publier son premier Rapport de Durabilit\u00e9 (\u00e0 paraitre en 2026 sur la base des donn\u00e9es 2025), malgr\u00e9 l\u2019\u00e9volution des seuils CSRD (loi Omnibus) qui la dispense de toute obligation r\u00e9glementaire. S\u2019agissant d\u2019une premi\u00e8re publication volontaire, ce rapport s\u2019inspirera de la m\u00e9thodologie requise par les ESRS et certaines donn\u00e9es cl\u00e9s seront attest\u00e9es par le cabinet Forvis Mazars SA.
Lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 4 juin 2025, ses deux Commissaires aux Comptes ont ainsi \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9s Commissaire aux comptes en charge de la certification des informations en mati\u00e8re de durabilit\u00e9.
\u00a0
\u00a0
Les activit\u00e9s op\u00e9rationnelles et financi\u00e8res du Groupe l\u2019exposent aux risques suivants\u00a0:
\u00a0
La d\u00e9tention d\u2019actifs immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers.
L\u2019exposition au risque de march\u00e9 est limit\u00e9e par le fait que :
\u00a0
Le risque de cr\u00e9dit repr\u00e9sente le risque de perte financi\u00e8re dans le cas o\u00f9 un client locataire ou une contrepartie \u00e0 un instrument financier viendrait \u00e0 manquer \u00e0 ses obligations contractuelles. Toutefois on peut constater l\u2019absence de risque des organismes financiers traitant avec INEA.
Ce risque provient donc essentiellement des cr\u00e9ances clients.
De ce point, la dispersion des risques locatifs est forte et rassurante.
Les actifs financiers concern\u00e9s par le risque de cr\u00e9dit sont non significatifs.
\u00a0
Le risque de liquidit\u00e9 correspond au risque que le Groupe puisse \u00e9prouver des difficult\u00e9s \u00e0 honorer ses dettes \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance.
La politique de financement des op\u00e9rations d\u2019exploitation r\u00e9pond \u00e0 la strat\u00e9gie du Groupe. Elle permet notamment la flexibilit\u00e9 et la r\u00e9activit\u00e9 en face d\u2019opportunit\u00e9s tout en conduisant \u00e0 un endettement long terme (maturit\u00e9 de la dette comprise entre 5 et 15 ans).
La Soci\u00e9t\u00e9 a eu une situation de tr\u00e9sorerie nette positive et n\u00e9gative sur l\u2019ann\u00e9e 2025.
Les informations relatives au risque de liquidit\u00e9 sont pr\u00e9sentes dans les notes suivantes\u00a0:
\u00a0
La strat\u00e9gie d\u2019acquisition du Groupe s\u2019appuie sur un endettement ma\u00eetris\u00e9 par la conclusion de contrats d\u2019emprunts \u00e0 taux fixe d\u2019une dur\u00e9e de 5 \u00e0 15 ans. Dans la m\u00eame perspective, lorsque l\u2019emprunt contract\u00e9 est \u00e0 taux variable, le Groupe souscrit un contrat d\u2019\u00e9change de taux ou de cap de taux pour couvrir par anticipation l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ce risque.
La valeur de march\u00e9 de ces contrats varie avec les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, ces fluctuations figurent au bilan et peuvent \u00e9galement \u00eatre inscrites en r\u00e9sultat lorsque les relations de couverture ne sont pas justifi\u00e9es au regard d\u2019IFRS 9 ou cessent de l\u2019\u00eatre ou si les couvertures existantes sont inefficaces.
Sur la totalit\u00e9 des emprunts en cours, le taux moyen d\u2019endettement apr\u00e8s couverture de taux s\u2019\u00e9tablit \u00e0 3,6\u00a0% (contre 3,8\u00a0% en 2024).
La dur\u00e9e de vie moyenne r\u00e9siduelle des emprunts est de 2,7 ans au 31 d\u00e9cembre 2025.
L\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 est soit \u00e0 taux fixe soit \u00e0 taux variable couverts tr\u00e8s majoritairement. En effet, en cas de taux variable, la politique de la Soci\u00e9t\u00e9 est de mettre en place des instruments de couverture (swap ou cap), souvent pour la majeure partie du montant et de la dur\u00e9e\u00a0des emprunts.
La dette du 31 d\u00e9cembre 2025 est ainsi couverte \u00e0 78\u00a0% contre le risque de fluctuation des taux.
Sur la base de l\u2019endettement au 31 d\u00e9cembre 2025, et d\u2019un taux Euribor 3 mois de 2,026\u00a0% \u00e0 cette date-l\u00e0, une hausse ou une baisse de l\u2019Euribor 3 mois de plus ou moins 0,25\u00a0% (soit un E3M applicable de 2,19\u00a0% ou 1,69\u00a0%) aboutirait \u00e0 une variation des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts, respectivement, de +\u00a01.065 et 704\u00a0milliers d\u2019euros sur une base annualis\u00e9e.
Une hausse ou une baisse de l\u2019Euribor 3 mois de plus ou moins 0,5\u00a0% (soit un E3M applicable de 2,53\u00a0% ou 1,53\u00a0%) aboutirait \u00e0 une variation des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts, respectivement, de +\u00a02.093 et +\u00a0543 milliers d\u2019euros sur une base annualis\u00e9e (la baisse de Euribor 3\u00a0mois peut en effet avoir un effet haussier sur les charges d\u2019int\u00e9r\u00eat en cas d\u2019activation de barri\u00e8res associ\u00e9es \u00e0 certains instruments de couverture de type Collar KI).
De plus l\u2019impact d\u2019une variation d\u2019Euribor 3 mois sur la juste valeur au bilan des instruments financiers de couverture se traduit comme suit\u00a0:
\u00a0
Sensibilit\u00e9 de la juste valeur des instruments de couverture\u00a0 (en milliers d'euros) | |||
|---|---|---|---|
Euribor 3 mois\u00a0 | 1,03 % | 2,03 % | 3,03\u00a0% |
Juste valeur active\u00a0 | 165 | 595 | 4 851 |
Juste valeur passive | 12 697 | 1 505 | 0 |
\u00a0
Ces couvertures sont principalement jug\u00e9es efficaces au regard d\u2019IFRS 9, la variation de valeur de march\u00e9 des instruments de couverture serait inscrite au bilan en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (r\u00e9serves recyclables).
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfFinancialRiskManagementExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_c4cffa08-92d3-40b6-b8e4-568a37b5cfff": { "value": "Le patrimoine est compos\u00e9 d\u2019ensembles immobiliers de placement, destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre conserv\u00e9s dans une perspective de moyen-long terme\u00a0; ces m\u00eames actifs peuvent \u00eatre arbitr\u00e9s en fonction d\u2019opportunit\u00e9s futures.
Les immeubles de placement actuels et futurs sont \u00e9valu\u00e9s et comptabilis\u00e9s initialement de la fa\u00e7on suivante\u00a0: le co\u00fbt d\u2019entr\u00e9e des immeubles dans le patrimoine est constitu\u00e9 de leur co\u00fbt d\u2019acquisition et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des co\u00fbts d\u2019emprunts conform\u00e9ment \u00e0 IAS 23 pour les immeubles acquis en VEFA ou faisant l\u2019objet d\u2019un contrat de promotion immobili\u00e8re.
Selon IAS 40 \u2018Immeubles de placement\u2019, deux mod\u00e8les d'\u00e9valuation\u00a0sont autoris\u00e9s pour comptabiliser les immeubles de placement apr\u00e8s leur comptabilisation initiale : le mod\u00e8le du co\u00fbt ou le mod\u00e8le de la juste valeur. INEA applique le mod\u00e8le de la juste valeur des immeubles de placement.
INEA applique la norme IFRS 13 laquelle d\u00e9finit la juste valeur.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants du march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation. La norme \u00e9tablit une hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux pour les donn\u00e9es utilis\u00e9es dans le cadre des \u00e9valuations\u00a0:
Le niveau hi\u00e9rarchique de la juste valeur est ainsi d\u00e9termin\u00e9 par r\u00e9f\u00e9rence aux niveaux des donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e dans la technique de valorisation. En cas d\u2019utilisation d\u2019une technique d\u2019\u00e9valuation bas\u00e9e sur des donn\u00e9es de diff\u00e9rents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
La juste valeur des immeubles de placement est d\u00e9termin\u00e9e \u00e0 partir d\u2019expertises immobili\u00e8res \u00e9tablies par deux experts ind\u00e9pendants, qualifi\u00e9s et exp\u00e9riment\u00e9s, les soci\u00e9t\u00e9s BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises par r\u00e9f\u00e9rence au march\u00e9 des immeubles constituant le patrimoine d\u2019INEA.
La valorisation des immeubles d\u00e9tenus par INEA repose sur les m\u00e9thodes et usages habituels des professionnels de l\u2019immobilier d\u2019entreprise. L\u2019\u00e9valuation de la juste valeur doit tenir compte de l\u2019utilisation optimale de l\u2019actif. La soci\u00e9t\u00e9 INEA n\u2019a pas identifi\u00e9 d\u2019utilisation optimale d\u2019un actif diff\u00e9rente de l\u2019utilisation actuelle.
La m\u00e9thode de d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles d\u2019INEA varie selon l\u2019objectif recherch\u00e9 et les donn\u00e9es du march\u00e9 de r\u00e9f\u00e9rence qui sont des donn\u00e9es non observables ou observables mais ayant fait l\u2019objet de certains ajustements. Les m\u00e9thodes suivantes sont le plus souvent utilis\u00e9es\u00a0sans que cette liste soit exhaustive : capitalisation des revenus, actualisation de loyers futurs, prix de march\u00e9 d\u2019un actif \u00e9quivalent, co\u00fbt de construction \u00e0 neuf, etc. Etant pr\u00e9cis\u00e9 que la m\u00e9thode retenue est constante.
Au regard des donn\u00e9es utilis\u00e9es, les immeubles de placement d\u2019INEA rel\u00e8vent dans leur ensemble, du niveau 3 de la hi\u00e9rarchie des justes valeurs telles qu\u2019\u00e9dict\u00e9es par IFRS 13.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, les expertises des immeubles d\u00e9tenus par INEA et ses filiales ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es par BNP Paribas Real Estate Valuation France et BPCE Expertises, tous deux certifi\u00e9s RCIS et REV.
La r\u00e9partition du patrimoine, tient compte de la politique de rotation adopt\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 (changement d\u2019expert au bout de cinq ans), entre les deux experts est la suivante\u00a0:
\u00a0
R\u00e9partition en valeur (base VHD) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | 66\u00a0% | 58\u00a0% |
BPCE Expertises\u00a0 | 34\u00a0% | 42\u00a0% |
Elles ont port\u00e9 sur l\u2019ensemble du parc immobilier d\u2019INEA.
Les immeubles ont \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s suivant les m\u00e9thodes de capitalisation des loyers et de comparaison, ind\u00e9pendamment de leur typologie.
La valeur finale retenue est une moyenne des deux premi\u00e8res m\u00e9thodes. Cependant, l\u2019expert peut d\u00e9cider de privil\u00e9gier une m\u00e9thode plut\u00f4t qu\u2019une autre qui ne se r\u00e9v\u00e8lerait pas pertinente au vu des sp\u00e9cificit\u00e9s d\u2019un march\u00e9 ou d\u2019un immeuble.
Le rapport d\u00e9taill\u00e9 des experts immobiliers figure au chapitre 9 du document d\u2019enregistrement universel.
Ces \u00e9valuations reposent sur des estimations. Notamment, les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation des immeubles de placement, d\u2019informations sp\u00e9cifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de march\u00e9, son taux de vacance, son taux de capitalisation, ses d\u00e9penses d\u2019investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le march\u00e9.
Par ailleurs \u00e0 l\u2019occasion de la campagne d\u2019expertise de d\u00e9cembre 2025, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni aux experts immobiliers, de mani\u00e8re volontaire l\u2019ensemble des donn\u00e9es ESG disponibles relatives \u00e0 ses immeubles, en application des recommandations de l\u2019AFREXIM de mars 2023.
Ainsi, en plus des donn\u00e9es susmentionn\u00e9es, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni pour chaque actif expertis\u00e9 les indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refl\u00e9ter les impacts du changement climatique et des contraintes r\u00e9glementaires dans leur valorisation des immeubles de placement d\u2019INEA :
En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d\u2019INEA en mati\u00e8re de consommation \u00e9nerg\u00e9tique (pr\u00e8s de 90\u00a0% du parc respecte d\u00e9j\u00e0 les seuils 2030 du D\u00e9cret Tertiaire), la Soci\u00e9t\u00e9 a indiqu\u00e9 aux experts que les CAPEX \u00ab green \u00bb \u00e0 mettre en \u0153uvre pour respecter la r\u00e9glementation, notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, \u00e9taient peu significatifs.
Pour leurs \u00e9valuations, les experts immobiliers sont amen\u00e9s \u00e0 mentionner un \u00ab\u00a0taux de rendement potentiel\u00a0\u00bb qu\u2019ils d\u00e9finissent comme suit\u00a0:
\u00a0
Loyers en cours (locaux lou\u00e9s) + valeur locative (locaux\u00a0vacants)
Valeur v\u00e9nale droits inclus*
\u00a0
* \u00a0ou H.T. frais inclus pour les immeubles soumis au r\u00e9gime de la TVA immobili\u00e8re
\u00a0
En application de la norme IFRS 13, les donn\u00e9es ci-dessous correspondent aux donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e non observables (de niveau 3) utilis\u00e9es par les experts immobiliers.
Au 31 d\u00e9cembre 2025 :
\u00a0
\u00a0 | \u00a0 | Taux de rendement potentiel | Loyer potentiel* \u20ac/m\u00b2 |
|---|---|---|---|
Bureaux | Max | 9,89 % | 264 |
\u00a0 | Min | 5,41 % | 101 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 6,67 % | 197 |
Activit\u00e9 | Max | 8,89 % | 169 |
\u00a0 | Min | 5,25 % | 54 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 5,87 % | 126 |
* \u00a0Loyers en cours (pour les locaux lou\u00e9s) + valeur locative (pour les locaux vacants) |
Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel \u2013 partiellement d\u00e9termin\u00e9s par les conditions de march\u00e9 - feront diminuer la valeur d\u2019expertise. Ainsi\u00a0:
\u00a0
\u00a0 | Hausse du taux de rendement potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | 0,50 % | -\u00a07,0 % | (67 185) |
Activit\u00e9 | 0,50 % | -\u00a07,9 % | (19 368) |
\u00a0
\u00a0 | Baisse du loyer potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | - 1,00 % | - 1,0 % | (9 607) |
Activit\u00e9 | - 1,00 % | - 1,0 % | (2 467) |
\u00a0
Les actifs en cours de d\u00e9veloppement \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice sont soit \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, si la juste valeur du bien immobilier en cours de construction ou d'am\u00e9nagement n'est pas d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable compte tenu des crit\u00e8res d\u2019avancement et de commercialisation, soit \u00e0 la juste valeur lorsque le montant de l\u2019immobilisation devient d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable ou lors de l'ach\u00e8vement de la construction. En cas d\u2019indice de perte de valeur, un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9.
Les montants des en-cours immobilis\u00e9s, \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 correspondent aux versements d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9s dans le cadre d\u2019op\u00e9rations sous promesses de vente ou VEFA non expertis\u00e9es, dont la livraison interviendra apr\u00e8s le 30 juin 2026.
Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat sur une ligne distincte du compte de r\u00e9sultat \u00ab\u00a0solde net des variations de valeur des immeubles\u00a0de placement \u00bb.
Le produit de la vente est constat\u00e9 lorsque les risques et avantages inh\u00e9rents aux biens sont transf\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019acheteur.
Les profits ou pertes de la cession d\u2019un immeuble de placement d\u00e9tenu en propre doivent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9s par diff\u00e9rence entre le produit net de cession et la valeur comptable de l\u2019actif. La date de sortie de l\u2019immeuble de placement c\u00e9d\u00e9 est la date \u00e0 laquelle l\u2019acqu\u00e9reur acquiert le contr\u00f4le, selon les dispositions de la norme IFRS 15, c\u2019est-\u00e0-dire la date \u00e0 laquelle l\u2019obligation de performance est satisfaite.
L'\u00e9valuation de la juste valeur de l'ensemble des immeubles de placement a \u00e9t\u00e9 cat\u00e9goris\u00e9e de niveau 3 au vu des donn\u00e9es utilis\u00e9es au titre des techniques d'\u00e9valuation.
\u00a0
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 (en milliers d\u2019euros) | Terrains | Constructions livr\u00e9es | Constructions en\u00a0cours | Actifs destin\u00e9s \u00e0\u00a0\u00eatre c\u00e9d\u00e9s | Total immeubles de\u00a0placement |
|---|---|---|---|---|---|
Au 1er\u00a0janvier 2025 (Juste valeur)\u00a0(1) | 194 437 | 925 022 | 39 028 | 0 | 1 158 488 |
\u00c0 l\u2019ouverture (valeurs brutes) | 191 676 | 808 864 | 39 085 | 2 281 | 1 041 907 |
Virement interne\u00a0(2) | 5 024 | 20 528 | (32 932) | 7 380 | 0 |
Augmentations\u00a0(2) | 0 | 0 | 15 436 | 0 | 15 436 |
Diminutions\u00a0(2) | (1 743) | (11 981) | (410) | (2 281) | (16 415) |
\u00c0 la cl\u00f4ture 31\u00a0d\u00e9cembre 2025\u00a0\u2013 (valeurs brutes) | 194 957 | 817 412 | 21 178 | 7 380 | 1 040 928 |
Variation de Juste Valeur des actifs valoris\u00e9s en\u00a02024 (+) | \u00a0 | 7 133 | \u00a0 | \u00a0 | 7 133 |
Variation de Juste Valeur des actifs valoris\u00e9s en\u00a02024 (-) | \u00a0 | (27 988) | \u00a0 | \u00a0 | (27 988) |
JV N suite au reclassement des encours en N-1 | \u00a0 | (60) | \u00a0 | \u00a0 | (60) |
Variation de Juste Valeur sur les nouveaux immeubles de\u00a0placement | \u00a0 | 0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Variation de JV au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025\u00a0(3) | 0 | (20 915) | 0 | 0 | (20 915) |
Variation de Juste Valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s en\u00a02025\u00a0(-)\u00a0(4) | \u00a0 | (3 977) | \u00a0 | 78 | (3 899) |
Honoraires de commercialisation\u00a0 | \u00a0 | 244 | \u00a0 | \u00a0 | 244 |
Reclassement JV des actifs d\u00e9tenues en vue de\u00a0la\u00a0vente 2025\u00a0(5) | \u00a0 | (625) | \u00a0 | (5 176) | (5 801) |
Cumul amortissements au 1er\u00a0janvier 2025 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Virement interne | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Dotations\u00a0(6) | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Reprise/diminutions\u00a0(6) | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Cumul Amortissements \u00e0 la cl\u00f4ture | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en\u00a0compte dans la variation de la juste valeur | \u00a0 | 1 467 | \u00a0 | \u00a0 | 1 467 |
\u00c0 la cl\u00f4ture au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 (Juste\u00a0valeur) | 197 719 | 909 763 | 21 121 | 0 | 1 128 603 |
Principales augmentations au cours de l\u2019exercice 2025 :
Les immeubles de placement d\u2019INEA rel\u00e8vent dans leur ensemble du niveau 3 de la hi\u00e9rarchie des justes valeurs telles qu\u2019\u00e9dict\u00e9es par IFRS 13. Aucun changement de m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation n\u2019est intervenu par rapport au 31 d\u00e9cembre 2024.\u00a0
\u00a0
\u00a0
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 (en milliers d\u2019euros) | Terrains | Constructions livr\u00e9es | Constructions en\u00a0cours | Actifs d\u00e9stin\u00e9s \u00e0\u00a0\u00eatre c\u00e9d\u00e9s | Total immeubles de\u00a0placement |
|---|---|---|---|---|---|
Au 1er\u00a0janvier 2024 (Juste valeur)\u00a0(1) | 181 168 | 897 052 | 58 671 | 0 | 1 136 892 |
\u00c0 l\u2019ouverture (valeurs brutes) | 178 407 | 753 565 | 58 728 | 0 | 990 701 |
Virement interne\u00a0(2) | 14 237 | 20 817 | (37 335) | 2 281 | 0 |
Augmentations\u00a0(2) | \u00a0 | 40 432 | 17 692 | \u00a0 | 58 124 |
Diminutions\u00a0(2) | (967) | (5 951) | \u00a0 | \u00a0 | (6 918) |
\u00c0 la cl\u00f4ture 31\u00a0d\u00e9cembre 2024\u00a0\u2013 (valeurs brutes) | 191 676 | 808 864 | 39 085 | 2 281 | 1 041 907 |
Variation de Juste Valeur des actifs valoris\u00e9s en\u00a02023 (+) | \u00a0 | 1 422 | \u00a0 | (71) | 1 351 |
Variation de Juste Valeur des actifs valoris\u00e9s en\u00a02023 (-) | \u00a0 | (31 784) | \u00a0 | \u00a0 | (31 784) |
JV N suite au reclassement des encours en N-1 | \u00a0 | 524 | \u00a0 | \u00a0 | 524 |
Variation de Juste Valeur sur les nouveaux immeubles de\u00a0placement | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Variation de JV au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024\u00a0(3) | 0 | (29 838) | 0 | (71) | (29 909) |
Variation de Juste Valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s en\u00a02024\u00a0(-)\u00a0(4) | \u00a0 | 100 | \u00a0 | \u00a0 | 100 |
Honoraires de commercialisation\u00a0 | \u00a0 | 397 | \u00a0 | \u00a0 | 397 |
Reclassement JV des actifs d\u00e9tenues en vue de\u00a0la\u00a0vente 2024\u00a0(5) | \u00a0 | 7 | \u00a0 | (2 210) | (2 204) |
Cumul amortissements au 1er\u00a0janvier 2024 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Virement interne | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Dotations\u00a0(6) | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Reprise/diminutions\u00a0(6) | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Cumul Amortissements \u00e0 la cl\u00f4ture | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 0 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en\u00a0compte dans la variation de la juste valeur | \u00a0 | 2 006 | \u00a0 | \u00a0 | 2 006 |
\u00c0 la cl\u00f4ture au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 (Juste\u00a0valeur) | 194 437 | 925 022 | 39 028 | 0 | 1 158 488 |
\u00a0
Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d\u2019application d\u2019IAS 40 et peuvent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e8s lors que celle-ci peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e de fa\u00e7on fiable et sur une base continue.
INEA consid\u00e8re qu\u2019un immeuble en cours de construction peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable \u00e0 la juste valeur si sa date de livraison est inf\u00e9rieure \u00e0 6 mois ou si sa commercialisation est bien avanc\u00e9e. A chaque date de cl\u00f4ture, tous les immeubles en cours de construction dans l\u2019un de ces deux cas font donc l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation \u00e0 la juste valeur\u00a0; les autres restant \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt. L'\u00e9valuation au co\u00fbt \u00e9tant une approximation satisfaisante de la juste valeur.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, tous les immeubles du groupe sont expertis\u00e9s.
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) | 750 660 | 686 760 |
BPCE Expertises | 390 600 | 496 480 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0: r\u00e9novation / honoraires de commercialisation | 641 | 397 |
Corrections d'actifs expertis\u00e9s | 0 | 0 |
Retraitements VEFA \u00e0 livrer et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | (32 580) | (80 975) |
Actifs livr\u00e9s\u00a0: valeurs d\u2019expertises retenues | 1 109 321 | 1 102 663 |
Expertises\u00a0: VEFA \u00e0 livrer sous 6\u00a0mois\u00a0: valeur d\u2019expertise retenues | \u00a0 | \u00a0 |
> Montpellier Nexus | 19 282 | 19 682 |
> Trappes Prowima | 0 | 8 509 |
> Trappes Papin\u00a0 | 0 | 2 707\u00a0 |
> Innovespace Chalifert\u00a0 | 0 | 24 927 |
VEFA livraisons < 6\u00a0mois | 19 282 | 55 825 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0\u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt | \u00a0 | \u00a0 |
Actifs livraisons >\u00a06\u00a0mois | 0 | 0 |
Immeubles de placement au bilan en IFRS | 1 128 603 | 1 158 488 |
Actifs d\u00e9tenus en vue de la vente au bilan en IFRS | 8 005 | 2 204 |
Totaux au bilan en IFRS | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Une r\u00e9union de restitution sur les expertises a eu lieu le 8 d\u00e9cembre 2025 en pr\u00e9sence des deux experts immobiliers, des membres du Comit\u00e9 d\u2019Audit d\u2019INEA et des Commissaires aux Comptes.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertise | 875 040 | 899 399 |
Actifs non livr\u00e9s | 19 282 | 19 682 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Bureau | 894 322 | 919 081 |
Expertise | 241 645 | 205 070 |
Actifs non livr\u00e9s | 0 | 36 143 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Activit\u00e9 | 241 645 | 241 213 |
Honoraires de commercialisation\u00a0 | 641 | 397 |
Valeur des Immeubles de placement et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente\u00a0 | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Le tableau ci-dessus inclut les actifs d\u00e9tenus en vue de la vente.
(en milliers d\u2019euros) | Soci\u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9e Globalement | Quote-part dans les\u00a0soci\u00e9t\u00e9s mises en\u00a0\u00e9quivalence | Total |
|---|---|---|---|
1er janvier 2024 | 1 136 892 | 0 | 1 136 892 |
Variation des valeurs brutes | 51 206 | \u00a0 | 51 206 |
Variation de la juste valeur | (29 909) | \u00a0 | (29 909) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | 100 | \u00a0 | 100 |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2024 | (2 204) | \u00a0 | (2 204) |
Honoraires de commercialisation | 397 | \u00a0 | 397 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 2 006 | \u00a0 | 2 006 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
1er\u00a0janvier 2025 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
Variation des valeurs brutes | (6 078) | \u00a0 | (6 078) |
Variation de la juste valeur | (20 915) | \u00a0 | (20 915) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | (3 977) | \u00a0 | (3 977) |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2025 | (625) | \u00a0 | (625) |
Honoraires de commercialisation | 244 | \u00a0 | 244 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 1 467 | \u00a0 | 1 467 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 | 1 128 603 | 0 | 1 128 603 |
\u00a0
Cette rubrique correspond au r\u00e9sultat de cession des actifs d\u00e9termin\u00e9 selon les \u00e9l\u00e9ments suivants\u00a0:
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Prix de cession | 19 317 | 5 839 |
Juste valeur des immeubles c\u00e9d\u00e9s | (18 813) | (4 813) |
Frais de cession des \u00e9l\u00e9ments c\u00e9d\u00e9s | (1 127) | (11) |
SOUS TOTAL | (623) | 1 016 |
Frais de cession des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | 0 | 0 |
Autres\u00a0 | 0 | 0 |
R\u00e9sultat des cessions d\u2019actifs | (623) | 1 016 |
Le patrimoine est compos\u00e9 d\u2019ensembles immobiliers de placement, destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre conserv\u00e9s dans une perspective de moyen-long terme\u00a0; ces m\u00eames actifs peuvent \u00eatre arbitr\u00e9s en fonction d\u2019opportunit\u00e9s futures.
Les immeubles de placement actuels et futurs sont \u00e9valu\u00e9s et comptabilis\u00e9s initialement de la fa\u00e7on suivante\u00a0: le co\u00fbt d\u2019entr\u00e9e des immeubles dans le patrimoine est constitu\u00e9 de leur co\u00fbt d\u2019acquisition et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des co\u00fbts d\u2019emprunts conform\u00e9ment \u00e0 IAS 23 pour les immeubles acquis en VEFA ou faisant l\u2019objet d\u2019un contrat de promotion immobili\u00e8re.
Selon IAS 40 \u2018Immeubles de placement\u2019, deux mod\u00e8les d'\u00e9valuation\u00a0sont autoris\u00e9s pour comptabiliser les immeubles de placement apr\u00e8s leur comptabilisation initiale : le mod\u00e8le du co\u00fbt ou le mod\u00e8le de la juste valeur. INEA applique le mod\u00e8le de la juste valeur des immeubles de placement.
INEA applique la norme IFRS 13 laquelle d\u00e9finit la juste valeur.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants du march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation. La norme \u00e9tablit une hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux pour les donn\u00e9es utilis\u00e9es dans le cadre des \u00e9valuations\u00a0:
Le niveau hi\u00e9rarchique de la juste valeur est ainsi d\u00e9termin\u00e9 par r\u00e9f\u00e9rence aux niveaux des donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e dans la technique de valorisation. En cas d\u2019utilisation d\u2019une technique d\u2019\u00e9valuation bas\u00e9e sur des donn\u00e9es de diff\u00e9rents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
La juste valeur des immeubles de placement est d\u00e9termin\u00e9e \u00e0 partir d\u2019expertises immobili\u00e8res \u00e9tablies par deux experts ind\u00e9pendants, qualifi\u00e9s et exp\u00e9riment\u00e9s, les soci\u00e9t\u00e9s BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises par r\u00e9f\u00e9rence au march\u00e9 des immeubles constituant le patrimoine d\u2019INEA.
La valorisation des immeubles d\u00e9tenus par INEA repose sur les m\u00e9thodes et usages habituels des professionnels de l\u2019immobilier d\u2019entreprise. L\u2019\u00e9valuation de la juste valeur doit tenir compte de l\u2019utilisation optimale de l\u2019actif. La soci\u00e9t\u00e9 INEA n\u2019a pas identifi\u00e9 d\u2019utilisation optimale d\u2019un actif diff\u00e9rente de l\u2019utilisation actuelle.
La m\u00e9thode de d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles d\u2019INEA varie selon l\u2019objectif recherch\u00e9 et les donn\u00e9es du march\u00e9 de r\u00e9f\u00e9rence qui sont des donn\u00e9es non observables ou observables mais ayant fait l\u2019objet de certains ajustements. Les m\u00e9thodes suivantes sont le plus souvent utilis\u00e9es\u00a0sans que cette liste soit exhaustive : capitalisation des revenus, actualisation de loyers futurs, prix de march\u00e9 d\u2019un actif \u00e9quivalent, co\u00fbt de construction \u00e0 neuf, etc. Etant pr\u00e9cis\u00e9 que la m\u00e9thode retenue est constante.
Au regard des donn\u00e9es utilis\u00e9es, les immeubles de placement d\u2019INEA rel\u00e8vent dans leur ensemble, du niveau 3 de la hi\u00e9rarchie des justes valeurs telles qu\u2019\u00e9dict\u00e9es par IFRS 13.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, les expertises des immeubles d\u00e9tenus par INEA et ses filiales ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es par BNP Paribas Real Estate Valuation France et BPCE Expertises, tous deux certifi\u00e9s RCIS et REV.
La r\u00e9partition du patrimoine, tient compte de la politique de rotation adopt\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 (changement d\u2019expert au bout de cinq ans), entre les deux experts est la suivante\u00a0:
\u00a0
R\u00e9partition en valeur (base VHD) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | 66\u00a0% | 58\u00a0% |
BPCE Expertises\u00a0 | 34\u00a0% | 42\u00a0% |
Elles ont port\u00e9 sur l\u2019ensemble du parc immobilier d\u2019INEA.
Les immeubles ont \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s suivant les m\u00e9thodes de capitalisation des loyers et de comparaison, ind\u00e9pendamment de leur typologie.
La valeur finale retenue est une moyenne des deux premi\u00e8res m\u00e9thodes. Cependant, l\u2019expert peut d\u00e9cider de privil\u00e9gier une m\u00e9thode plut\u00f4t qu\u2019une autre qui ne se r\u00e9v\u00e8lerait pas pertinente au vu des sp\u00e9cificit\u00e9s d\u2019un march\u00e9 ou d\u2019un immeuble.
Le rapport d\u00e9taill\u00e9 des experts immobiliers figure au chapitre 9 du document d\u2019enregistrement universel.
Ces \u00e9valuations reposent sur des estimations. Notamment, les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation des immeubles de placement, d\u2019informations sp\u00e9cifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de march\u00e9, son taux de vacance, son taux de capitalisation, ses d\u00e9penses d\u2019investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le march\u00e9.
Par ailleurs \u00e0 l\u2019occasion de la campagne d\u2019expertise de d\u00e9cembre 2025, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni aux experts immobiliers, de mani\u00e8re volontaire l\u2019ensemble des donn\u00e9es ESG disponibles relatives \u00e0 ses immeubles, en application des recommandations de l\u2019AFREXIM de mars 2023.
Ainsi, en plus des donn\u00e9es susmentionn\u00e9es, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni pour chaque actif expertis\u00e9 les indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refl\u00e9ter les impacts du changement climatique et des contraintes r\u00e9glementaires dans leur valorisation des immeubles de placement d\u2019INEA :
En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d\u2019INEA en mati\u00e8re de consommation \u00e9nerg\u00e9tique (pr\u00e8s de 90\u00a0% du parc respecte d\u00e9j\u00e0 les seuils 2030 du D\u00e9cret Tertiaire), la Soci\u00e9t\u00e9 a indiqu\u00e9 aux experts que les CAPEX \u00ab green \u00bb \u00e0 mettre en \u0153uvre pour respecter la r\u00e9glementation, notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, \u00e9taient peu significatifs.
Pour leurs \u00e9valuations, les experts immobiliers sont amen\u00e9s \u00e0 mentionner un \u00ab\u00a0taux de rendement potentiel\u00a0\u00bb qu\u2019ils d\u00e9finissent comme suit\u00a0:
\u00a0
Loyers en cours (locaux lou\u00e9s) + valeur locative (locaux\u00a0vacants)
Valeur v\u00e9nale droits inclus*
\u00a0
* \u00a0ou H.T. frais inclus pour les immeubles soumis au r\u00e9gime de la TVA immobili\u00e8re
\u00a0
En application de la norme IFRS 13, les donn\u00e9es ci-dessous correspondent aux donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e non observables (de niveau 3) utilis\u00e9es par les experts immobiliers.
Au 31 d\u00e9cembre 2025 :
\u00a0
\u00a0 | \u00a0 | Taux de rendement potentiel | Loyer potentiel* \u20ac/m\u00b2 |
|---|---|---|---|
Bureaux | Max | 9,89 % | 264 |
\u00a0 | Min | 5,41 % | 101 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 6,67 % | 197 |
Activit\u00e9 | Max | 8,89 % | 169 |
\u00a0 | Min | 5,25 % | 54 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 5,87 % | 126 |
* \u00a0Loyers en cours (pour les locaux lou\u00e9s) + valeur locative (pour les locaux vacants) |
Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel \u2013 partiellement d\u00e9termin\u00e9s par les conditions de march\u00e9 - feront diminuer la valeur d\u2019expertise. Ainsi\u00a0:
\u00a0
\u00a0 | Hausse du taux de rendement potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | 0,50 % | -\u00a07,0 % | (67 185) |
Activit\u00e9 | 0,50 % | -\u00a07,9 % | (19 368) |
\u00a0
\u00a0 | Baisse du loyer potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | - 1,00 % | - 1,0 % | (9 607) |
Activit\u00e9 | - 1,00 % | - 1,0 % | (2 467) |
\u00a0
Les actifs en cours de d\u00e9veloppement \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice sont soit \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, si la juste valeur du bien immobilier en cours de construction ou d'am\u00e9nagement n'est pas d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable compte tenu des crit\u00e8res d\u2019avancement et de commercialisation, soit \u00e0 la juste valeur lorsque le montant de l\u2019immobilisation devient d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable ou lors de l'ach\u00e8vement de la construction. En cas d\u2019indice de perte de valeur, un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9.
Les montants des en-cours immobilis\u00e9s, \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 correspondent aux versements d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9s dans le cadre d\u2019op\u00e9rations sous promesses de vente ou VEFA non expertis\u00e9es, dont la livraison interviendra apr\u00e8s le 30 juin 2026.
Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat sur une ligne distincte du compte de r\u00e9sultat \u00ab\u00a0solde net des variations de valeur des immeubles\u00a0de placement \u00bb.
Le produit de la vente est constat\u00e9 lorsque les risques et avantages inh\u00e9rents aux biens sont transf\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019acheteur.
Les profits ou pertes de la cession d\u2019un immeuble de placement d\u00e9tenu en propre doivent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9s par diff\u00e9rence entre le produit net de cession et la valeur comptable de l\u2019actif. La date de sortie de l\u2019immeuble de placement c\u00e9d\u00e9 est la date \u00e0 laquelle l\u2019acqu\u00e9reur acquiert le contr\u00f4le, selon les dispositions de la norme IFRS 15, c\u2019est-\u00e0-dire la date \u00e0 laquelle l\u2019obligation de performance est satisfaite.
Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d\u2019application d\u2019IAS 40 et peuvent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e8s lors que celle-ci peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e de fa\u00e7on fiable et sur une base continue.
INEA consid\u00e8re qu\u2019un immeuble en cours de construction peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable \u00e0 la juste valeur si sa date de livraison est inf\u00e9rieure \u00e0 6 mois ou si sa commercialisation est bien avanc\u00e9e. A chaque date de cl\u00f4ture, tous les immeubles en cours de construction dans l\u2019un de ces deux cas font donc l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation \u00e0 la juste valeur\u00a0; les autres restant \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt. L'\u00e9valuation au co\u00fbt \u00e9tant une approximation satisfaisante de la juste valeur.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, tous les immeubles du groupe sont expertis\u00e9s.
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) | 750 660 | 686 760 |
BPCE Expertises | 390 600 | 496 480 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0: r\u00e9novation / honoraires de commercialisation | 641 | 397 |
Corrections d'actifs expertis\u00e9s | 0 | 0 |
Retraitements VEFA \u00e0 livrer et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | (32 580) | (80 975) |
Actifs livr\u00e9s\u00a0: valeurs d\u2019expertises retenues | 1 109 321 | 1 102 663 |
Expertises\u00a0: VEFA \u00e0 livrer sous 6\u00a0mois\u00a0: valeur d\u2019expertise retenues | \u00a0 | \u00a0 |
> Montpellier Nexus | 19 282 | 19 682 |
> Trappes Prowima | 0 | 8 509 |
> Trappes Papin\u00a0 | 0 | 2 707\u00a0 |
> Innovespace Chalifert\u00a0 | 0 | 24 927 |
VEFA livraisons < 6\u00a0mois | 19 282 | 55 825 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0\u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt | \u00a0 | \u00a0 |
Actifs livraisons >\u00a06\u00a0mois | 0 | 0 |
Immeubles de placement au bilan en IFRS | 1 128 603 | 1 158 488 |
Actifs d\u00e9tenus en vue de la vente au bilan en IFRS | 8 005 | 2 204 |
Totaux au bilan en IFRS | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Une r\u00e9union de restitution sur les expertises a eu lieu le 8 d\u00e9cembre 2025 en pr\u00e9sence des deux experts immobiliers, des membres du Comit\u00e9 d\u2019Audit d\u2019INEA et des Commissaires aux Comptes.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertise | 875 040 | 899 399 |
Actifs non livr\u00e9s | 19 282 | 19 682 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Bureau | 894 322 | 919 081 |
Expertise | 241 645 | 205 070 |
Actifs non livr\u00e9s | 0 | 36 143 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Activit\u00e9 | 241 645 | 241 213 |
Honoraires de commercialisation\u00a0 | 641 | 397 |
Valeur des Immeubles de placement et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente\u00a0 | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Le tableau ci-dessus inclut les actifs d\u00e9tenus en vue de la vente.
(en milliers d\u2019euros) | Soci\u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9e Globalement | Quote-part dans les\u00a0soci\u00e9t\u00e9s mises en\u00a0\u00e9quivalence | Total |
|---|---|---|---|
1er janvier 2024 | 1 136 892 | 0 | 1 136 892 |
Variation des valeurs brutes | 51 206 | \u00a0 | 51 206 |
Variation de la juste valeur | (29 909) | \u00a0 | (29 909) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | 100 | \u00a0 | 100 |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2024 | (2 204) | \u00a0 | (2 204) |
Honoraires de commercialisation | 397 | \u00a0 | 397 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 2 006 | \u00a0 | 2 006 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
1er\u00a0janvier 2025 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
Variation des valeurs brutes | (6 078) | \u00a0 | (6 078) |
Variation de la juste valeur | (20 915) | \u00a0 | (20 915) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | (3 977) | \u00a0 | (3 977) |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2025 | (625) | \u00a0 | (625) |
Honoraires de commercialisation | 244 | \u00a0 | 244 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 1 467 | \u00a0 | 1 467 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 | 1 128 603 | 0 | 1 128 603 |
\u00a0
Cette rubrique correspond au r\u00e9sultat de cession des actifs d\u00e9termin\u00e9 selon les \u00e9l\u00e9ments suivants\u00a0:
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Prix de cession | 19 317 | 5 839 |
Juste valeur des immeubles c\u00e9d\u00e9s | (18 813) | (4 813) |
Frais de cession des \u00e9l\u00e9ments c\u00e9d\u00e9s | (1 127) | (11) |
SOUS TOTAL | (623) | 1 016 |
Frais de cession des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | 0 | 0 |
Autres\u00a0 | 0 | 0 |
R\u00e9sultat des cessions d\u2019actifs | (623) | 1 016 |
INEA applique la norme IFRS 13 laquelle d\u00e9finit la juste valeur.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants du march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation. La norme \u00e9tablit une hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux pour les donn\u00e9es utilis\u00e9es dans le cadre des \u00e9valuations\u00a0:
Le niveau hi\u00e9rarchique de la juste valeur est ainsi d\u00e9termin\u00e9 par r\u00e9f\u00e9rence aux niveaux des donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e dans la technique de valorisation. En cas d\u2019utilisation d\u2019une technique d\u2019\u00e9valuation bas\u00e9e sur des donn\u00e9es de diff\u00e9rents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
La juste valeur des immeubles de placement est d\u00e9termin\u00e9e \u00e0 partir d\u2019expertises immobili\u00e8res \u00e9tablies par deux experts ind\u00e9pendants, qualifi\u00e9s et exp\u00e9riment\u00e9s, les soci\u00e9t\u00e9s BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises par r\u00e9f\u00e9rence au march\u00e9 des immeubles constituant le patrimoine d\u2019INEA.
La valorisation des immeubles d\u00e9tenus par INEA repose sur les m\u00e9thodes et usages habituels des professionnels de l\u2019immobilier d\u2019entreprise. L\u2019\u00e9valuation de la juste valeur doit tenir compte de l\u2019utilisation optimale de l\u2019actif. La soci\u00e9t\u00e9 INEA n\u2019a pas identifi\u00e9 d\u2019utilisation optimale d\u2019un actif diff\u00e9rente de l\u2019utilisation actuelle.
La m\u00e9thode de d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles d\u2019INEA varie selon l\u2019objectif recherch\u00e9 et les donn\u00e9es du march\u00e9 de r\u00e9f\u00e9rence qui sont des donn\u00e9es non observables ou observables mais ayant fait l\u2019objet de certains ajustements. Les m\u00e9thodes suivantes sont le plus souvent utilis\u00e9es\u00a0sans que cette liste soit exhaustive : capitalisation des revenus, actualisation de loyers futurs, prix de march\u00e9 d\u2019un actif \u00e9quivalent, co\u00fbt de construction \u00e0 neuf, etc. Etant pr\u00e9cis\u00e9 que la m\u00e9thode retenue est constante.
Au regard des donn\u00e9es utilis\u00e9es, les immeubles de placement d\u2019INEA rel\u00e8vent dans leur ensemble, du niveau 3 de la hi\u00e9rarchie des justes valeurs telles qu\u2019\u00e9dict\u00e9es par IFRS 13.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, les expertises des immeubles d\u00e9tenus par INEA et ses filiales ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es par BNP Paribas Real Estate Valuation France et BPCE Expertises, tous deux certifi\u00e9s RCIS et REV.
La r\u00e9partition du patrimoine, tient compte de la politique de rotation adopt\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 (changement d\u2019expert au bout de cinq ans), entre les deux experts est la suivante\u00a0:
\u00a0
R\u00e9partition en valeur (base VHD) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | 66\u00a0% | 58\u00a0% |
BPCE Expertises\u00a0 | 34\u00a0% | 42\u00a0% |
Elles ont port\u00e9 sur l\u2019ensemble du parc immobilier d\u2019INEA.
Les immeubles ont \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s suivant les m\u00e9thodes de capitalisation des loyers et de comparaison, ind\u00e9pendamment de leur typologie.
La valeur finale retenue est une moyenne des deux premi\u00e8res m\u00e9thodes. Cependant, l\u2019expert peut d\u00e9cider de privil\u00e9gier une m\u00e9thode plut\u00f4t qu\u2019une autre qui ne se r\u00e9v\u00e8lerait pas pertinente au vu des sp\u00e9cificit\u00e9s d\u2019un march\u00e9 ou d\u2019un immeuble.
Le rapport d\u00e9taill\u00e9 des experts immobiliers figure au chapitre 9 du document d\u2019enregistrement universel.
Ces \u00e9valuations reposent sur des estimations. Notamment, les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation des immeubles de placement, d\u2019informations sp\u00e9cifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de march\u00e9, son taux de vacance, son taux de capitalisation, ses d\u00e9penses d\u2019investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le march\u00e9.
Par ailleurs \u00e0 l\u2019occasion de la campagne d\u2019expertise de d\u00e9cembre 2025, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni aux experts immobiliers, de mani\u00e8re volontaire l\u2019ensemble des donn\u00e9es ESG disponibles relatives \u00e0 ses immeubles, en application des recommandations de l\u2019AFREXIM de mars 2023.
Ainsi, en plus des donn\u00e9es susmentionn\u00e9es, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni pour chaque actif expertis\u00e9 les indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refl\u00e9ter les impacts du changement climatique et des contraintes r\u00e9glementaires dans leur valorisation des immeubles de placement d\u2019INEA :
En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d\u2019INEA en mati\u00e8re de consommation \u00e9nerg\u00e9tique (pr\u00e8s de 90\u00a0% du parc respecte d\u00e9j\u00e0 les seuils 2030 du D\u00e9cret Tertiaire), la Soci\u00e9t\u00e9 a indiqu\u00e9 aux experts que les CAPEX \u00ab green \u00bb \u00e0 mettre en \u0153uvre pour respecter la r\u00e9glementation, notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, \u00e9taient peu significatifs.
Pour leurs \u00e9valuations, les experts immobiliers sont amen\u00e9s \u00e0 mentionner un \u00ab\u00a0taux de rendement potentiel\u00a0\u00bb qu\u2019ils d\u00e9finissent comme suit\u00a0:
\u00a0
Loyers en cours (locaux lou\u00e9s) + valeur locative (locaux\u00a0vacants)
Valeur v\u00e9nale droits inclus*
\u00a0
* \u00a0ou H.T. frais inclus pour les immeubles soumis au r\u00e9gime de la TVA immobili\u00e8re
\u00a0
En application de la norme IFRS 13, les donn\u00e9es ci-dessous correspondent aux donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e non observables (de niveau 3) utilis\u00e9es par les experts immobiliers.
Au 31 d\u00e9cembre 2025 :
\u00a0
\u00a0 | \u00a0 | Taux de rendement potentiel | Loyer potentiel* \u20ac/m\u00b2 |
|---|---|---|---|
Bureaux | Max | 9,89 % | 264 |
\u00a0 | Min | 5,41 % | 101 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 6,67 % | 197 |
Activit\u00e9 | Max | 8,89 % | 169 |
\u00a0 | Min | 5,25 % | 54 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 5,87 % | 126 |
* \u00a0Loyers en cours (pour les locaux lou\u00e9s) + valeur locative (pour les locaux vacants) |
Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel \u2013 partiellement d\u00e9termin\u00e9s par les conditions de march\u00e9 - feront diminuer la valeur d\u2019expertise. Ainsi\u00a0:
\u00a0
\u00a0 | Hausse du taux de rendement potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | 0,50 % | -\u00a07,0 % | (67 185) |
Activit\u00e9 | 0,50 % | -\u00a07,9 % | (19 368) |
\u00a0
\u00a0 | Baisse du loyer potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | - 1,00 % | - 1,0 % | (9 607) |
Activit\u00e9 | - 1,00 % | - 1,0 % | (2 467) |
\u00a0
Les actifs en cours de d\u00e9veloppement \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice sont soit \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, si la juste valeur du bien immobilier en cours de construction ou d'am\u00e9nagement n'est pas d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable compte tenu des crit\u00e8res d\u2019avancement et de commercialisation, soit \u00e0 la juste valeur lorsque le montant de l\u2019immobilisation devient d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable ou lors de l'ach\u00e8vement de la construction. En cas d\u2019indice de perte de valeur, un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9.
Les montants des en-cours immobilis\u00e9s, \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 correspondent aux versements d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9s dans le cadre d\u2019op\u00e9rations sous promesses de vente ou VEFA non expertis\u00e9es, dont la livraison interviendra apr\u00e8s le 30 juin 2026.
Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat sur une ligne distincte du compte de r\u00e9sultat \u00ab\u00a0solde net des variations de valeur des immeubles\u00a0de placement \u00bb.
Le processus de valorisation commence par une \u00e9tude intrins\u00e8que du produit afin d\u2019en d\u00e9terminer la ou les diff\u00e9rentes composantes. La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer les facteurs de risque pr\u00e9sents dans le produit. Puis, il convient de le mod\u00e9liser et de calibrer le mod\u00e8le \u00e0 partir d\u2019instruments financiers portant les m\u00eames facteurs de risque que le produit \u00e0 valoriser. Ces instruments sont appel\u00e9s \u00ab donn\u00e9es de march\u00e9 \u00bb. Ils correspondent \u00e0 des produits standards, trait\u00e9s sur les march\u00e9s financiers par les banques (march\u00e9s interbancaires) via l\u2019interm\u00e9diaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d\u2019application d\u2019IAS 40 et peuvent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e8s lors que celle-ci peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e de fa\u00e7on fiable et sur une base continue.
INEA consid\u00e8re qu\u2019un immeuble en cours de construction peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable \u00e0 la juste valeur si sa date de livraison est inf\u00e9rieure \u00e0 6 mois ou si sa commercialisation est bien avanc\u00e9e. A chaque date de cl\u00f4ture, tous les immeubles en cours de construction dans l\u2019un de ces deux cas font donc l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation \u00e0 la juste valeur\u00a0; les autres restant \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt. L'\u00e9valuation au co\u00fbt \u00e9tant une approximation satisfaisante de la juste valeur.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, tous les immeubles du groupe sont expertis\u00e9s.
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) | 750 660 | 686 760 |
BPCE Expertises | 390 600 | 496 480 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0: r\u00e9novation / honoraires de commercialisation | 641 | 397 |
Corrections d'actifs expertis\u00e9s | 0 | 0 |
Retraitements VEFA \u00e0 livrer et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | (32 580) | (80 975) |
Actifs livr\u00e9s\u00a0: valeurs d\u2019expertises retenues | 1 109 321 | 1 102 663 |
Expertises\u00a0: VEFA \u00e0 livrer sous 6\u00a0mois\u00a0: valeur d\u2019expertise retenues | \u00a0 | \u00a0 |
> Montpellier Nexus | 19 282 | 19 682 |
> Trappes Prowima | 0 | 8 509 |
> Trappes Papin\u00a0 | 0 | 2 707\u00a0 |
> Innovespace Chalifert\u00a0 | 0 | 24 927 |
VEFA livraisons < 6\u00a0mois | 19 282 | 55 825 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0\u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt | \u00a0 | \u00a0 |
Actifs livraisons >\u00a06\u00a0mois | 0 | 0 |
Immeubles de placement au bilan en IFRS | 1 128 603 | 1 158 488 |
Actifs d\u00e9tenus en vue de la vente au bilan en IFRS | 8 005 | 2 204 |
Totaux au bilan en IFRS | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Une r\u00e9union de restitution sur les expertises a eu lieu le 8 d\u00e9cembre 2025 en pr\u00e9sence des deux experts immobiliers, des membres du Comit\u00e9 d\u2019Audit d\u2019INEA et des Commissaires aux Comptes.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertise | 875 040 | 899 399 |
Actifs non livr\u00e9s | 19 282 | 19 682 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Bureau | 894 322 | 919 081 |
Expertise | 241 645 | 205 070 |
Actifs non livr\u00e9s | 0 | 36 143 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Activit\u00e9 | 241 645 | 241 213 |
Honoraires de commercialisation\u00a0 | 641 | 397 |
Valeur des Immeubles de placement et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente\u00a0 | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Le tableau ci-dessus inclut les actifs d\u00e9tenus en vue de la vente.
(en milliers d\u2019euros) | Soci\u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9e Globalement | Quote-part dans les\u00a0soci\u00e9t\u00e9s mises en\u00a0\u00e9quivalence | Total |
|---|---|---|---|
1er janvier 2024 | 1 136 892 | 0 | 1 136 892 |
Variation des valeurs brutes | 51 206 | \u00a0 | 51 206 |
Variation de la juste valeur | (29 909) | \u00a0 | (29 909) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | 100 | \u00a0 | 100 |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2024 | (2 204) | \u00a0 | (2 204) |
Honoraires de commercialisation | 397 | \u00a0 | 397 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 2 006 | \u00a0 | 2 006 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
1er\u00a0janvier 2025 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
Variation des valeurs brutes | (6 078) | \u00a0 | (6 078) |
Variation de la juste valeur | (20 915) | \u00a0 | (20 915) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | (3 977) | \u00a0 | (3 977) |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2025 | (625) | \u00a0 | (625) |
Honoraires de commercialisation | 244 | \u00a0 | 244 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 1 467 | \u00a0 | 1 467 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 | 1 128 603 | 0 | 1 128 603 |
\u00a0
Cette rubrique correspond au r\u00e9sultat de cession des actifs d\u00e9termin\u00e9 selon les \u00e9l\u00e9ments suivants\u00a0:
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Prix de cession | 19 317 | 5 839 |
Juste valeur des immeubles c\u00e9d\u00e9s | (18 813) | (4 813) |
Frais de cession des \u00e9l\u00e9ments c\u00e9d\u00e9s | (1 127) | (11) |
SOUS TOTAL | (623) | 1 016 |
Frais de cession des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | 0 | 0 |
Autres\u00a0 | 0 | 0 |
R\u00e9sultat des cessions d\u2019actifs | (623) | 1 016 |
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | \u00c9valuation \u00e0\u00a0la\u00a0JV | |||
|---|---|---|---|---|---|
Valeur | Juste valeur | Niveau des donn\u00e9es d\u2019\u00e9valuation | Classe comptable | ||
Actifs non courants | 381 | 381 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Cr\u00e9ances rattach\u00e9es aux participations | 0 | 0 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Instruments de couverture\u00a0 | 205 | 205 | Niveau 3 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Oui |
Autres actifs financiers \u00e0 la JVR | 176 | 176 | Niveau 3 | R\u00e9sultat | Oui |
Actifs courants | 22 851 | 22 851 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Clients et autres d\u00e9biteurs | 19 818 | 19 818 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Autres actifs courants | 382 | 382 | Niveau 3 | R\u00e9sultat | Oui |
Cr\u00e9ances d\u2019imp\u00f4t sur le r\u00e9sultat | 0 | 0 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | 2 650 | 2 650 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Passifs non courants | 546 553 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Dettes financi\u00e8res | 546 553 | (1) | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Oui |
dont instruments de couverture de taux | 1 006 | 1 006 | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Oui |
Autres passifs non courants | 0 | 0 | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Non |
Passifs courants | 87 109 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs | 20 265 | 20 265 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Concours bancaires courants | 3 991 | 3 991 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Autres dettes financi\u00e8res | 62 641 | (1) | Niveau 2 | R\u00e9sultat | Oui |
Autres passifs courants | 212 | 212 | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Non |
Passifs directement li\u00e9s aux groupes d'actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | 0 | 0 | Niveau 2 | \u00a0 | \u00a0 |
(1) | La juste valeur de la dette financi\u00e8re non courante et courante s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 606 127 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025 contre 622 415 milliers d\u2019euros au\u00a031\u00a0d\u00e9cembre 2024. |
\u00a0
\u00a0
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | |||
\u00a0 | Valeur comptable | Variations de la juste valeur sur\u00a0la\u00a0p\u00e9riode (y.c. cessation de\u00a0couverture au cours de\u00a0la\u00a0p\u00e9riode) | Montant | |
(en milliers d\u2019euros) | Actif | Passif | ||
Couverture de flux de tr\u00e9sorerie | IFRS\u00a07.24A(a) | IFRS\u00a07.24A(a) | IFRS\u00a07.24A(c) | IFRS\u00a07.24A(d) |
\u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | |
Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Instruments fermes | 595 | 1 505 | 1 906 | 453 878 |
Autres | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Total Couverture de\u00a0flux de\u00a0tr\u00e9sorerie | 595 | 1 505 | 1 906 | 453 878 |
\u00a0
La strat\u00e9gie de couverture des emprunts du Groupe reste inchang\u00e9e.
Le montant de la couverture de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat directement comptabilis\u00e9e en r\u00e9sultat s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 0 milliers d\u2019euros.
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | ||
(en milliers d\u2019euros) | Gains et pertes comptabilis\u00e9s directement en\u00a0capitaux\u00a0propres recyclables\u00a0 | R\u00e9sultat net (R\u00e9sultat de\u00a0la\u00a0comptabilit\u00e9 de\u00a0couverture) | |
\u00a0 | IFRS\u00a07.24C (b)(iii) | IFRS\u00a07.24C (b)(iii) et 24C (b)(v) | |
Couverture de flux de\u00a0tr\u00e9sorerie | Montant de la part efficace | Montant comptabilis\u00e9 en\u00a0capitaux propres recyclables transf\u00e9r\u00e9s en r\u00e9sultat au cours de\u00a0la\u00a0p\u00e9riode | Montant de la\u00a0part |
IFRS\u00a07.24C (b)(i) | IFRS\u00a07.24C (b)(iv) | IFRS\u00a07.24C (b)(ii) | |
\u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | |
Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat | 1 821 | 0 | 0 |
Change | 0 | 0 | 0 |
Mati\u00e8res premi\u00e8res\u00a0 | 0 | 0 | 0 |
Autres\u00a0 | 0 | 0 | 0 |
Total de la couverture de\u00a0flux\u00a0de tr\u00e9sorerie | 1 821 | 0 | 0 |
\u00a0
\u00a0
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||||
(en milliers d\u2019euros) | Valeur de march\u00e9 | Montant notionnel | Valeur de march\u00e9 | Montant notionnel | ||
positive | n\u00e9gative | positive | n\u00e9gative | |||
Couverture de flux de tr\u00e9sorerie | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat | 595 | 1 505 | 453 878 | 2 757 | 5 429 | 489 226 |
Total Instruments d\u00e9riv\u00e9s de\u00a0couverture | 595 | 1 505 | 453 878 | 2 757 | 5 429 | 489 226 |
\u00a0
\u00a0
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
\u00a0 | Op\u00e9rations sur march\u00e9s\u00a0organis\u00e9s | Op\u00e9rations de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 | Total notionnel | Total notionnel | ||||
(en milliers d\u2019euros) | \u2264\u00a01\u00a0an | >\u00a01\u00a0an \u00e0 \u2264\u00a05\u00a0ans | >\u00a05\u00a0ans | \u2264\u00a01\u00a0an | >\u00a01\u00a0an \u00e0 \u2264\u00a05\u00a0ans | >\u00a05\u00a0ans | ||
Autres instruments | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Autres | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 92 000 | 361 878 | \u00a0 | 453 878 | 489 226 |
Total notionnel des\u00a0instruments d\u00e9riv\u00e9s\u00a0de\u00a0couverture | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 92 000 | 361 878 | \u00a0 | 453 878 | 489 226 |
INEA applique la norme IFRS 13 laquelle d\u00e9finit la juste valeur.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif lors d\u2019une transaction normale entre des intervenants du march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation. La norme \u00e9tablit une hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux pour les donn\u00e9es utilis\u00e9es dans le cadre des \u00e9valuations\u00a0:
Le niveau hi\u00e9rarchique de la juste valeur est ainsi d\u00e9termin\u00e9 par r\u00e9f\u00e9rence aux niveaux des donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e dans la technique de valorisation. En cas d\u2019utilisation d\u2019une technique d\u2019\u00e9valuation bas\u00e9e sur des donn\u00e9es de diff\u00e9rents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
La juste valeur des immeubles de placement est d\u00e9termin\u00e9e \u00e0 partir d\u2019expertises immobili\u00e8res \u00e9tablies par deux experts ind\u00e9pendants, qualifi\u00e9s et exp\u00e9riment\u00e9s, les soci\u00e9t\u00e9s BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises par r\u00e9f\u00e9rence au march\u00e9 des immeubles constituant le patrimoine d\u2019INEA.
La valorisation des immeubles d\u00e9tenus par INEA repose sur les m\u00e9thodes et usages habituels des professionnels de l\u2019immobilier d\u2019entreprise. L\u2019\u00e9valuation de la juste valeur doit tenir compte de l\u2019utilisation optimale de l\u2019actif. La soci\u00e9t\u00e9 INEA n\u2019a pas identifi\u00e9 d\u2019utilisation optimale d\u2019un actif diff\u00e9rente de l\u2019utilisation actuelle.
La m\u00e9thode de d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles d\u2019INEA varie selon l\u2019objectif recherch\u00e9 et les donn\u00e9es du march\u00e9 de r\u00e9f\u00e9rence qui sont des donn\u00e9es non observables ou observables mais ayant fait l\u2019objet de certains ajustements. Les m\u00e9thodes suivantes sont le plus souvent utilis\u00e9es\u00a0sans que cette liste soit exhaustive : capitalisation des revenus, actualisation de loyers futurs, prix de march\u00e9 d\u2019un actif \u00e9quivalent, co\u00fbt de construction \u00e0 neuf, etc. Etant pr\u00e9cis\u00e9 que la m\u00e9thode retenue est constante.
Au regard des donn\u00e9es utilis\u00e9es, les immeubles de placement d\u2019INEA rel\u00e8vent dans leur ensemble, du niveau 3 de la hi\u00e9rarchie des justes valeurs telles qu\u2019\u00e9dict\u00e9es par IFRS 13.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, les expertises des immeubles d\u00e9tenus par INEA et ses filiales ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es par BNP Paribas Real Estate Valuation France et BPCE Expertises, tous deux certifi\u00e9s RCIS et REV.
La r\u00e9partition du patrimoine, tient compte de la politique de rotation adopt\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 (changement d\u2019expert au bout de cinq ans), entre les deux experts est la suivante\u00a0:
\u00a0
R\u00e9partition en valeur (base VHD) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | 66\u00a0% | 58\u00a0% |
BPCE Expertises\u00a0 | 34\u00a0% | 42\u00a0% |
Elles ont port\u00e9 sur l\u2019ensemble du parc immobilier d\u2019INEA.
Les immeubles ont \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s suivant les m\u00e9thodes de capitalisation des loyers et de comparaison, ind\u00e9pendamment de leur typologie.
La valeur finale retenue est une moyenne des deux premi\u00e8res m\u00e9thodes. Cependant, l\u2019expert peut d\u00e9cider de privil\u00e9gier une m\u00e9thode plut\u00f4t qu\u2019une autre qui ne se r\u00e9v\u00e8lerait pas pertinente au vu des sp\u00e9cificit\u00e9s d\u2019un march\u00e9 ou d\u2019un immeuble.
Le rapport d\u00e9taill\u00e9 des experts immobiliers figure au chapitre 9 du document d\u2019enregistrement universel.
Ces \u00e9valuations reposent sur des estimations. Notamment, les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation des immeubles de placement, d\u2019informations sp\u00e9cifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de march\u00e9, son taux de vacance, son taux de capitalisation, ses d\u00e9penses d\u2019investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le march\u00e9.
Par ailleurs \u00e0 l\u2019occasion de la campagne d\u2019expertise de d\u00e9cembre 2025, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni aux experts immobiliers, de mani\u00e8re volontaire l\u2019ensemble des donn\u00e9es ESG disponibles relatives \u00e0 ses immeubles, en application des recommandations de l\u2019AFREXIM de mars 2023.
Ainsi, en plus des donn\u00e9es susmentionn\u00e9es, la Soci\u00e9t\u00e9 a fourni pour chaque actif expertis\u00e9 les indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refl\u00e9ter les impacts du changement climatique et des contraintes r\u00e9glementaires dans leur valorisation des immeubles de placement d\u2019INEA :
En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d\u2019INEA en mati\u00e8re de consommation \u00e9nerg\u00e9tique (pr\u00e8s de 90\u00a0% du parc respecte d\u00e9j\u00e0 les seuils 2030 du D\u00e9cret Tertiaire), la Soci\u00e9t\u00e9 a indiqu\u00e9 aux experts que les CAPEX \u00ab green \u00bb \u00e0 mettre en \u0153uvre pour respecter la r\u00e9glementation, notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, \u00e9taient peu significatifs.
Pour leurs \u00e9valuations, les experts immobiliers sont amen\u00e9s \u00e0 mentionner un \u00ab\u00a0taux de rendement potentiel\u00a0\u00bb qu\u2019ils d\u00e9finissent comme suit\u00a0:
\u00a0
Loyers en cours (locaux lou\u00e9s) + valeur locative (locaux\u00a0vacants)
Valeur v\u00e9nale droits inclus*
\u00a0
* \u00a0ou H.T. frais inclus pour les immeubles soumis au r\u00e9gime de la TVA immobili\u00e8re
\u00a0
En application de la norme IFRS 13, les donn\u00e9es ci-dessous correspondent aux donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e non observables (de niveau 3) utilis\u00e9es par les experts immobiliers.
Au 31 d\u00e9cembre 2025 :
\u00a0
\u00a0 | \u00a0 | Taux de rendement potentiel | Loyer potentiel* \u20ac/m\u00b2 |
|---|---|---|---|
Bureaux | Max | 9,89 % | 264 |
\u00a0 | Min | 5,41 % | 101 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 6,67 % | 197 |
Activit\u00e9 | Max | 8,89 % | 169 |
\u00a0 | Min | 5,25 % | 54 |
\u00a0 | Moyenne pond\u00e9r\u00e9e | 5,87 % | 126 |
* \u00a0Loyers en cours (pour les locaux lou\u00e9s) + valeur locative (pour les locaux vacants) |
Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel \u2013 partiellement d\u00e9termin\u00e9s par les conditions de march\u00e9 - feront diminuer la valeur d\u2019expertise. Ainsi\u00a0:
\u00a0
\u00a0 | Hausse du taux de rendement potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | 0,50 % | -\u00a07,0 % | (67 185) |
Activit\u00e9 | 0,50 % | -\u00a07,9 % | (19 368) |
\u00a0
\u00a0 | Baisse du loyer potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k\u20ac) | ||
Bureaux | - 1,00 % | - 1,0 % | (9 607) |
Activit\u00e9 | - 1,00 % | - 1,0 % | (2 467) |
\u00a0
Les actifs en cours de d\u00e9veloppement \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice sont soit \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, si la juste valeur du bien immobilier en cours de construction ou d'am\u00e9nagement n'est pas d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable compte tenu des crit\u00e8res d\u2019avancement et de commercialisation, soit \u00e0 la juste valeur lorsque le montant de l\u2019immobilisation devient d\u00e9terminable de mani\u00e8re fiable ou lors de l'ach\u00e8vement de la construction. En cas d\u2019indice de perte de valeur, un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9.
Les montants des en-cours immobilis\u00e9s, \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt, au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 correspondent aux versements d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9s dans le cadre d\u2019op\u00e9rations sous promesses de vente ou VEFA non expertis\u00e9es, dont la livraison interviendra apr\u00e8s le 30 juin 2026.
Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilis\u00e9es en r\u00e9sultat sur une ligne distincte du compte de r\u00e9sultat \u00ab\u00a0solde net des variations de valeur des immeubles\u00a0de placement \u00bb.
Le processus de valorisation commence par une \u00e9tude intrins\u00e8que du produit afin d\u2019en d\u00e9terminer la ou les diff\u00e9rentes composantes. La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer les facteurs de risque pr\u00e9sents dans le produit. Puis, il convient de le mod\u00e9liser et de calibrer le mod\u00e8le \u00e0 partir d\u2019instruments financiers portant les m\u00eames facteurs de risque que le produit \u00e0 valoriser. Ces instruments sont appel\u00e9s \u00ab donn\u00e9es de march\u00e9 \u00bb. Ils correspondent \u00e0 des produits standards, trait\u00e9s sur les march\u00e9s financiers par les banques (march\u00e9s interbancaires) via l\u2019interm\u00e9diaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d\u2019application d\u2019IAS 40 et peuvent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur d\u00e8s lors que celle-ci peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e de fa\u00e7on fiable et sur une base continue.
INEA consid\u00e8re qu\u2019un immeuble en cours de construction peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable \u00e0 la juste valeur si sa date de livraison est inf\u00e9rieure \u00e0 6 mois ou si sa commercialisation est bien avanc\u00e9e. A chaque date de cl\u00f4ture, tous les immeubles en cours de construction dans l\u2019un de ces deux cas font donc l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation \u00e0 la juste valeur\u00a0; les autres restant \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt. L'\u00e9valuation au co\u00fbt \u00e9tant une approximation satisfaisante de la juste valeur.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, tous les immeubles du groupe sont expertis\u00e9s.
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) | 750 660 | 686 760 |
BPCE Expertises | 390 600 | 496 480 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0: r\u00e9novation / honoraires de commercialisation | 641 | 397 |
Corrections d'actifs expertis\u00e9s | 0 | 0 |
Retraitements VEFA \u00e0 livrer et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | (32 580) | (80 975) |
Actifs livr\u00e9s\u00a0: valeurs d\u2019expertises retenues | 1 109 321 | 1 102 663 |
Expertises\u00a0: VEFA \u00e0 livrer sous 6\u00a0mois\u00a0: valeur d\u2019expertise retenues | \u00a0 | \u00a0 |
> Montpellier Nexus | 19 282 | 19 682 |
> Trappes Prowima | 0 | 8 509 |
> Trappes Papin\u00a0 | 0 | 2 707\u00a0 |
> Innovespace Chalifert\u00a0 | 0 | 24 927 |
VEFA livraisons < 6\u00a0mois | 19 282 | 55 825 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0\u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt | \u00a0 | \u00a0 |
Actifs livraisons >\u00a06\u00a0mois | 0 | 0 |
Immeubles de placement au bilan en IFRS | 1 128 603 | 1 158 488 |
Actifs d\u00e9tenus en vue de la vente au bilan en IFRS | 8 005 | 2 204 |
Totaux au bilan en IFRS | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Une r\u00e9union de restitution sur les expertises a eu lieu le 8 d\u00e9cembre 2025 en pr\u00e9sence des deux experts immobiliers, des membres du Comit\u00e9 d\u2019Audit d\u2019INEA et des Commissaires aux Comptes.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertise | 875 040 | 899 399 |
Actifs non livr\u00e9s | 19 282 | 19 682 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Bureau | 894 322 | 919 081 |
Expertise | 241 645 | 205 070 |
Actifs non livr\u00e9s | 0 | 36 143 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Activit\u00e9 | 241 645 | 241 213 |
Honoraires de commercialisation\u00a0 | 641 | 397 |
Valeur des Immeubles de placement et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente\u00a0 | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Le tableau ci-dessus inclut les actifs d\u00e9tenus en vue de la vente.
(en milliers d\u2019euros) | Soci\u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9e Globalement | Quote-part dans les\u00a0soci\u00e9t\u00e9s mises en\u00a0\u00e9quivalence | Total |
|---|---|---|---|
1er janvier 2024 | 1 136 892 | 0 | 1 136 892 |
Variation des valeurs brutes | 51 206 | \u00a0 | 51 206 |
Variation de la juste valeur | (29 909) | \u00a0 | (29 909) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | 100 | \u00a0 | 100 |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2024 | (2 204) | \u00a0 | (2 204) |
Honoraires de commercialisation | 397 | \u00a0 | 397 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 2 006 | \u00a0 | 2 006 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
1er\u00a0janvier 2025 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
Variation des valeurs brutes | (6 078) | \u00a0 | (6 078) |
Variation de la juste valeur | (20 915) | \u00a0 | (20 915) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | (3 977) | \u00a0 | (3 977) |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2025 | (625) | \u00a0 | (625) |
Honoraires de commercialisation | 244 | \u00a0 | 244 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 1 467 | \u00a0 | 1 467 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 | 1 128 603 | 0 | 1 128 603 |
\u00a0
Cette rubrique correspond au r\u00e9sultat de cession des actifs d\u00e9termin\u00e9 selon les \u00e9l\u00e9ments suivants\u00a0:
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Prix de cession | 19 317 | 5 839 |
Juste valeur des immeubles c\u00e9d\u00e9s | (18 813) | (4 813) |
Frais de cession des \u00e9l\u00e9ments c\u00e9d\u00e9s | (1 127) | (11) |
SOUS TOTAL | (623) | 1 016 |
Frais de cession des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | 0 | 0 |
Autres\u00a0 | 0 | 0 |
R\u00e9sultat des cessions d\u2019actifs | (623) | 1 016 |
Les immobilisations corporelles sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition. L\u2019amortissement lin\u00e9aire refl\u00e8te le rythme selon lequel le Groupe s\u2019attend \u00e0 consommer les avantages \u00e9conomiques futurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019actif (IAS 16.60). Les dur\u00e9es d'amortissement pratiqu\u00e9es par le Groupe sont les suivantes\u00a0:
\u00a0
Cat\u00e9gories | Mode | Dur\u00e9e |
|---|---|---|
Mat\u00e9riel de bureau et informatique | Lin\u00e9aire | 3 ans |
Centrales photovolta\u00efques\u00a0 | Lin\u00e9aire | 12 \u00e0 30 ans |
\u00a0
Les immobilisations incorporelles, essentiellement des progiciels acquis, sont amorties sur cinq ans.
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2024 | Variation | 31/12/2025 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Augmentation | Diminution | Variation JV | Impact IFRS\u00a016 | Autres | |||
Total immobilisations incorporelles | 444 | 1 819 | \u00a0 | \u00a0 | (163) | 643 | 2 744 |
dont IFRS 16 | 175 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | (163) | \u00a0 | 12 |
\u00a0
Le bien d\u00e9tenu en application d\u2019IFRS 16 concerne le bail des bureaux occup\u00e9s par INEA \u00e0 Paris. Le montant restant \u00e0 amortir au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail (30/01/2029) est de 12 milliers d\u2019euros.
Les autres mouvements repr\u00e9sentent le solde des immobilisations corporelles de SERENEA et SERENYFLEX au 1er janvier 2025.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfPropertyPlantAndEquipmentExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_ba0a6d47-0398-458d-84f3-4b750ab7c78e": { "value": "Les immobilisations corporelles sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition. L\u2019amortissement lin\u00e9aire refl\u00e8te le rythme selon lequel le Groupe s\u2019attend \u00e0 consommer les avantages \u00e9conomiques futurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019actif (IAS 16.60). Les dur\u00e9es d'amortissement pratiqu\u00e9es par le Groupe sont les suivantes\u00a0:
\u00a0
Cat\u00e9gories | Mode | Dur\u00e9e |
|---|---|---|
Mat\u00e9riel de bureau et informatique | Lin\u00e9aire | 3 ans |
Centrales photovolta\u00efques\u00a0 | Lin\u00e9aire | 12 \u00e0 30 ans |
\u00a0
Les immobilisations incorporelles, essentiellement des progiciels acquis, sont amorties sur cinq ans.
\u00a0
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForPropertyPlantAndEquipmentExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_6a792bc1-198a-474b-aa39-e73e0a1292a9": { "value": "Les immobilisations corporelles sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition. L\u2019amortissement lin\u00e9aire refl\u00e8te le rythme selon lequel le Groupe s\u2019attend \u00e0 consommer les avantages \u00e9conomiques futurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019actif (IAS 16.60). Les dur\u00e9es d'amortissement pratiqu\u00e9es par le Groupe sont les suivantes\u00a0:
\u00a0
Cat\u00e9gories | Mode | Dur\u00e9e |
|---|---|---|
Mat\u00e9riel de bureau et informatique | Lin\u00e9aire | 3 ans |
Centrales photovolta\u00efques\u00a0 | Lin\u00e9aire | 12 \u00e0 30 ans |
\u00a0
Les immobilisations incorporelles, essentiellement des progiciels acquis, sont amorties sur cinq ans.
\u00a0
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\u00a0
Cat\u00e9gories | Mode | Dur\u00e9e |
|---|---|---|
Mat\u00e9riel de bureau et informatique | Lin\u00e9aire | 3 ans |
Centrales photovolta\u00efques\u00a0 | Lin\u00e9aire | 12 \u00e0 30 ans |
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\u00a0
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForIntangibleAssetsOtherThanGoodwillExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_ee4b9ec1-44af-4675-b138-92ba15dbd08b": { "value": "Les actifs financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat sont :
Ces actifs sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur en date de comptabilisation initiale comme en date de cl\u00f4ture. Les variations de juste valeur de la p\u00e9riode, les int\u00e9r\u00eats, dividendes, gains ou pertes de cessions sur ces instruments sont enregistr\u00e9s dans le poste \u00ab Gains ou pertes nets sur instruments financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat\u00a0\u00bb, \u00e0 l\u2019exception des actifs financiers de dettes non basiques, dont les int\u00e9r\u00eats sont enregistr\u00e9s dans le poste \u00ab\u00a0Produits d\u2019int\u00e9r\u00eats\u00a0\u00bb.
Les cr\u00e9ances sont comptabilis\u00e9es initialement \u00e0 leur prix de transaction, puis sont ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 l\u2019aide de la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. S\u2019agissant des cr\u00e9ances court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 leur prix de transaction tels que d\u00e9fini selon IFRS 15.
Elles font l\u2019objet d\u2019une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9es selon un mod\u00e8le de pertes attendues.
En application d\u2019IFRS 9, la d\u00e9pr\u00e9ciation des cr\u00e9ances est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. En l\u2019absence de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix d\u2019adopter le mod\u00e8le simplifi\u00e9 applicable aux cr\u00e9ances commerciales et aux cr\u00e9ances de location.
Une analyse ligne \u00e0 ligne des cr\u00e9ances clients a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e afin d\u2019appr\u00e9cier le risque de contrepartie dans le contexte \u00e9volutif de crise \u00e9conomique et les d\u00e9pr\u00e9ciations en r\u00e9sultant ont \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9es conform\u00e9ment aux principes comptables.
Les soldes cr\u00e9diteurs de certains locataires sont constat\u00e9s en \u00ab\u00a0Dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs\u00a0\u00bb.
Les dettes financi\u00e8res sont compos\u00e9es des comptes courants d'associ\u00e9s, de d\u00e9p\u00f4ts de garantie vers\u00e9s par les locataires, d\u2019emprunts bancaires amortissables, et des passifs li\u00e9s aux contrats de location simple si significatifs. Les dettes sont comptabilis\u00e9es initialement pour leur juste valeur nette des frais, les co\u00fbts d\u2019emprunts \u00e9tant constat\u00e9s en charges dans la mesure o\u00f9 ils ne rel\u00e8vent pas d\u2019une inscription \u00e0 l\u2019actif conform\u00e9ment \u00e0 IAS 23R (Cf. 2.2.10. ci-dessous).
Post\u00e9rieurement \u00e0 la comptabilisation initiale, les emprunts et passifs li\u00e9s aux contrats de location-financement, sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti, selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l\u2019amortissement actuariel des frais d\u2019\u00e9mission et primes d\u2019\u00e9mission ou de remboursement \u00e9ventuels.\u00a0
La part \u00e0 moins d\u2019un an des dettes financi\u00e8res est class\u00e9e en passifs courants.
Tous les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s au bilan pour leur juste valeur, et les variations de juste valeur sont comptabilis\u00e9es en compte de r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de celles concernant les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s de couverture de flux de tr\u00e9sorerie (voir ci-apr\u00e8s).
INEA est soumise \u00e0 un risque de march\u00e9, puisque les flux de tr\u00e9sorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison des variations des prix d'un march\u00e9. Ce risque porte donc sur les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
Pour y faire face, INEA d\u00e9ploie une strat\u00e9gie de couverture du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de sa dette financi\u00e8re, en utilisant\u00a0:
\u00c0 chaque cl\u00f4ture, la valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e par un prestataire tiers sp\u00e9cialis\u00e9, avec qui INEA a conclu un contrat annuel de suivi et de pr\u00e9sentation de son endettement au travers d\u2019une plateforme internet d\u00e9di\u00e9e.
INEA a choisi le principe du swap hypoth\u00e9tique (\u00ab Hypothetical Derivative Method\u00a0\u00bb). Propos\u00e9e par IFRS 9, cette m\u00e9thode permet de mesurer l\u2019inefficacit\u00e9 pour une couverture qualifi\u00e9e de Cash-Flow Hedge. La philosophie de cette m\u00e9thode est de comparer les flux financiers du d\u00e9riv\u00e9 n\u00e9goci\u00e9 avec un d\u00e9riv\u00e9 hypoth\u00e9tique \u00ab\u00a0parfait\u00a0\u00bb, c'est-\u00e0-dire ne poss\u00e9dant pas d\u2019inefficacit\u00e9 avec le sous-jacent qui serait obtenu sur le march\u00e9 et serait parfaitement adoss\u00e9 aux flux couverts.
La norme IFRS 13, requiert de tenir compte du risque de cr\u00e9dit des contreparties (i.e le risque qu\u2019une contrepartie manque \u00e0 l\u2019une de ses obligations) dans l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des actifs et passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d\u2019information sur la hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux de l\u2019IFRS 7 qui exige qu\u2019une entit\u00e9 \u00e9tablisse une diff\u00e9rence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caract\u00e8re observable (Cf.\u00a7 17).
Le processus de valorisation commence par une \u00e9tude intrins\u00e8que du produit afin d\u2019en d\u00e9terminer la ou les diff\u00e9rentes composantes. La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer les facteurs de risque pr\u00e9sents dans le produit. Puis, il convient de le mod\u00e9liser et de calibrer le mod\u00e8le \u00e0 partir d\u2019instruments financiers portant les m\u00eames facteurs de risque que le produit \u00e0 valoriser. Ces instruments sont appel\u00e9s \u00ab donn\u00e9es de march\u00e9 \u00bb. Ils correspondent \u00e0 des produits standards, trait\u00e9s sur les march\u00e9s financiers par les banques (march\u00e9s interbancaires) via l\u2019interm\u00e9diaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
La d\u00e9tention d\u2019actifs immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers.
L\u2019exposition au risque de march\u00e9 est limit\u00e9e par le fait que :
Le risque de cr\u00e9dit repr\u00e9sente le risque de perte financi\u00e8re dans le cas o\u00f9 un client locataire ou une contrepartie \u00e0 un instrument financier viendrait \u00e0 manquer \u00e0 ses obligations contractuelles. Toutefois on peut constater l\u2019absence de risque des organismes financiers traitant avec INEA.
Ce risque provient donc essentiellement des cr\u00e9ances clients.
De ce point, la dispersion des risques locatifs est forte et rassurante.
Les actifs financiers concern\u00e9s par le risque de cr\u00e9dit sont non significatifs.
Le risque de liquidit\u00e9 correspond au risque que le Groupe puisse \u00e9prouver des difficult\u00e9s \u00e0 honorer ses dettes \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance.
La politique de financement des op\u00e9rations d\u2019exploitation r\u00e9pond \u00e0 la strat\u00e9gie du Groupe. Elle permet notamment la flexibilit\u00e9 et la r\u00e9activit\u00e9 en face d\u2019opportunit\u00e9s tout en conduisant \u00e0 un endettement long terme (maturit\u00e9 de la dette comprise entre 5 et 15 ans).
La Soci\u00e9t\u00e9 a eu une situation de tr\u00e9sorerie nette positive et n\u00e9gative sur l\u2019ann\u00e9e 2025.
Les informations relatives au risque de liquidit\u00e9 sont pr\u00e9sentes dans les notes suivantes\u00a0:
La strat\u00e9gie d\u2019acquisition du Groupe s\u2019appuie sur un endettement ma\u00eetris\u00e9 par la conclusion de contrats d\u2019emprunts \u00e0 taux fixe d\u2019une dur\u00e9e de 5 \u00e0 15 ans. Dans la m\u00eame perspective, lorsque l\u2019emprunt contract\u00e9 est \u00e0 taux variable, le Groupe souscrit un contrat d\u2019\u00e9change de taux ou de cap de taux pour couvrir par anticipation l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ce risque.
La valeur de march\u00e9 de ces contrats varie avec les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, ces fluctuations figurent au bilan et peuvent \u00e9galement \u00eatre inscrites en r\u00e9sultat lorsque les relations de couverture ne sont pas justifi\u00e9es au regard d\u2019IFRS 9 ou cessent de l\u2019\u00eatre ou si les couvertures existantes sont inefficaces.
Sur la totalit\u00e9 des emprunts en cours, le taux moyen d\u2019endettement apr\u00e8s couverture de taux s\u2019\u00e9tablit \u00e0 3,6\u00a0% (contre 3,8\u00a0% en 2024).
La dur\u00e9e de vie moyenne r\u00e9siduelle des emprunts est de 2,7 ans au 31 d\u00e9cembre 2025.
L\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 est soit \u00e0 taux fixe soit \u00e0 taux variable couverts tr\u00e8s majoritairement. En effet, en cas de taux variable, la politique de la Soci\u00e9t\u00e9 est de mettre en place des instruments de couverture (swap ou cap), souvent pour la majeure partie du montant et de la dur\u00e9e\u00a0des emprunts.
La dette du 31 d\u00e9cembre 2025 est ainsi couverte \u00e0 78\u00a0% contre le risque de fluctuation des taux.
Sur la base de l\u2019endettement au 31 d\u00e9cembre 2025, et d\u2019un taux Euribor 3 mois de 2,026\u00a0% \u00e0 cette date-l\u00e0, une hausse ou une baisse de l\u2019Euribor 3 mois de plus ou moins 0,25\u00a0% (soit un E3M applicable de 2,19\u00a0% ou 1,69\u00a0%) aboutirait \u00e0 une variation des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts, respectivement, de +\u00a01.065 et 704\u00a0milliers d\u2019euros sur une base annualis\u00e9e.
Une hausse ou une baisse de l\u2019Euribor 3 mois de plus ou moins 0,5\u00a0% (soit un E3M applicable de 2,53\u00a0% ou 1,53\u00a0%) aboutirait \u00e0 une variation des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts, respectivement, de +\u00a02.093 et +\u00a0543 milliers d\u2019euros sur une base annualis\u00e9e (la baisse de Euribor 3\u00a0mois peut en effet avoir un effet haussier sur les charges d\u2019int\u00e9r\u00eat en cas d\u2019activation de barri\u00e8res associ\u00e9es \u00e0 certains instruments de couverture de type Collar KI).
De plus l\u2019impact d\u2019une variation d\u2019Euribor 3 mois sur la juste valeur au bilan des instruments financiers de couverture se traduit comme suit\u00a0:
\u00a0
Sensibilit\u00e9 de la juste valeur des instruments de couverture\u00a0 (en milliers d'euros) | |||
|---|---|---|---|
Euribor 3 mois\u00a0 | 1,03 % | 2,03 % | 3,03\u00a0% |
Juste valeur active\u00a0 | 165 | 595 | 4 851 |
Juste valeur passive | 12 697 | 1 505 | 0 |
\u00a0
Ces couvertures sont principalement jug\u00e9es efficaces au regard d\u2019IFRS 9, la variation de valeur de march\u00e9 des instruments de couverture serait inscrite au bilan en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (r\u00e9serves recyclables).
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Titres non consolid\u00e9s | 8 | 61 |
Cr\u00e9ances rattach\u00e9es aux participations\u00a0 | 0 | 690 |
Instruments financiers de couverture\u00a0 | 205 | 316 |
Autres actifs financiers\u00a0 | 168 | 5 862 |
Total | 381 | 6 929 |
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Cr\u00e9ances clients | 9 486 | 7 531 |
Produits \u00e0 recevoir | 451 | 251 |
Fournisseurs d\u00e9biteurs | 253 | 248 |
Avances sur charges locatives et compte de g\u00e9rance | 757 | 1 179 |
Charges constat\u00e9es d\u2019avance | 6 643 | 5 594 |
Autres cr\u00e9ances d\u2019exploitation | 616 | 535 |
Cr\u00e9ance GEST sur refacturation co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 l\u2019AGA | 212 | 272 |
Cr\u00e9ances sur l\u2019\u00c9tat \u2013 TVA | 1 401 | 1 888 |
Sous-total clients et autres d\u00e9biteurs | 19 818 | 17 499 |
Carry back | \u00a0 | \u00a0 |
Cr\u00e9ances sur l\u2019\u00c9tat \u2013 Acomptes d\u2019IS | \u00a0 | \u00a0 |
Sous-total cr\u00e9ances d\u2019imp\u00f4t sur le r\u00e9sultat | 0 | 0 |
Total | 19 818 | 17 499 |
\u00a0
L\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des cr\u00e9ances clients et autres d\u00e9biteurs a une \u00e9ch\u00e9ance \u00e0 moins d\u2019un an.
Les avances sur charges locatives repr\u00e9sentent les comptes de g\u00e9rance et les avances faites par INEA, FLEX PARK et SCI ALPHA 11 MARBEUF au titre des charges par ailleurs refactur\u00e9es aux locataires.
\u00c0 l\u2019ouverture de l\u2019exercice, la d\u00e9pr\u00e9ciation du poste client \u00e9tait de 396\u00a0milliers d\u2019euros. Une d\u00e9pr\u00e9ciation compl\u00e9mentaire pour un montant total de 437\u00a0milliers d\u2019euros a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025. Dans le m\u00eame temps une reprise a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e pour un montant de 87\u00a0milliers d\u2019euros portant ainsi le montant de la d\u00e9pr\u00e9ciation du poste client \u00e0 747\u00a0milliers d\u2019euros \u00e0 la cl\u00f4ture.
INEA a comptabilis\u00e9 un produit \u00e0 recevoir correspondant au montant probable d\u2019attribution d\u2019actions gratuites aux salari\u00e9s de GEST, soit un montant de 212\u00a0milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025.
\u00a0\u00a0
Au 31 d\u00e9cembre 2025, deux actifs sont d\u00e9tenus en vue de la vente pour un total de 8\u00a0005\u00a0milliers d\u2019euros\u00a0:
(en milliers d\u2019euros) | 01/01/2025 | Augmentation\u00a0 | Diminution | Reclassement courant/ | 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et instruments de couverture | 550 018 | 73 660 (a) | (26 122) (b) | (50 660) (c) | 541 896 |
D\u00e9p\u00f4ts re\u00e7us non courant | 4 615 | 1 607 | 0 | (1 564) | 4 658 |
Passif de location non courant (IFRS\u00a016) | 15 | 0 | 0 | (15) | 0 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 non courant | 554 648 | 75 267 | (26 122) | (57 239) | 546 553 |
Emprunts et autres dettes financi\u00e8res | 67 400 | 0 | (67 400) (b) | 55 660 | 55 660 |
D\u00e9p\u00f4ts re\u00e7us courant | 6 268 | 0 | (866) | 1 564 | 6 966 |
Passif de location courant (IFRS\u00a016) | 177 | 0 | (177) | 15 | 15 |
Concours bancaires courants | 56 | 3 991 | (56) | 0 | 3991 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 courant | 73 901 | 3 991 | (68 499) | 57 239 | 66 632 |
Total dettes financi\u00e8res brutes | 628 549 | 79 258 | (94 621) | 0 (d) | 613 185 |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | (7 293) | 0 | 4 643 | 0 | (2 650) |
TOTAL DETTES FINANCIERES NETTES\u00a0 | 621 256 | 79 258 | (89 978) | 0 | 610 535 |
(a) | Augmentation\u00a0\u2013 les principales \u00e9missions/souscriptions de l\u2019exercice sont les suivantes\u00a0: | ||
|---|---|---|---|
\u00a0 | \u2022 | Tirage du cr\u00e9dit SLL 2023 pour 11\u00a0000 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Tirage du cr\u00e9dit SLL 2024 pour 51\u00a0000 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Tirage du cr\u00e9dit corporate LCL 8M\u20ac pour 8\u00a0000 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Tirage de l\u2019emprunt corporate NEF Serenyflex pour 1\u00a0520 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Tirage de l\u2019emprunt TVA NEF Serenyflex pour 268 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Int\u00e9r\u00eats courus 31 d\u00e9cembre 2025 pour 2\u00a0250 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Incidence des TIE pour (379) milliers d\u2019euros. | |
(b) | Diminution\u00a0\u2013 les principaux remboursements de l\u2019exercice sont les suivants\u00a0: | ||
\u00a0 | \u2022 | Remboursement \u00e0 terme de plusieurs emprunts :\u00a0 | |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Seconde tranche de l\u2019Euro PP 2018 pour 51\u00a0000 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Bordeaux Signal pour 117 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | BPI Marseille pour 2\u00a0400 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Os\u00e9o Staci IV pour 66 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | CFF Locindus (tranches 1 et 2) pour 6\u00a0298 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Tranche 1 du Pool Corporate Revolving BECM\u00a0pour 2\u00a0000 milliers d\u2019euros ; |
\u00a0 | \u2022 | Remboursement courant de la dette pour 2 405 milliers d\u2019euros ; | |
\u00a0 | \u2022 | Remboursements de tirages sur cr\u00e9dits corporate revolving : | |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Pool Corporate Green Loan 2020 pour 9\u00a0500 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Pool Corporate Green Loan 2021 pour 13\u00a0000 milliers d\u2019euros\u00a0; |
\u00a0 | \u2022 | Int\u00e9r\u00eats courus au au 31 d\u00e9cembre 2024 pour 4 010 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Incidence des TIE pour (1 155) milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Incidence des instruments de couverture pour 3\u00a0881\u00a0milliers d\u2019euros\u00a0; | |
(c) | Reclassement des dettes financi\u00e8res non courantes aux dettes financi\u00e8res courantes | ||
(d) | Reclassement des dettes des actifs non courants destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s |
Au 31 d\u00e9cembre 2024 :
(en milliers d\u2019euros) | 01/01/2024 | Augmentation | Diminution | Reclassement courant/ | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et instruments de couverture | 495 700 | 121 916 | (198)\u00a0 | (67 400) (c) | 550 018 |
D\u00e9p\u00f4ts re\u00e7us non courants | 4 682 | 1 551 | 0 | (1 618) | 4 615 |
Passif de location non courant (IFRS\u00a016) | 193 | 0 | 0 | (177) | 15 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 non courant | 500 575 | 123 467 | (198) | (69 195) | 554 648 |
Emprunts et autres dettes financi\u00e8res | 60 489 | 0 | (60 489) (b) | 67 400 | 67 400 |
D\u00e9p\u00f4ts re\u00e7us courant | 5 322 | 0 | (672) | 1 618 | 6 268 |
Passif de location courant (IFRS\u00a016) | 175 | 0 | (175) | 177 | 177 |
Concours bancaires courants | 4 500 | 56 | (4 500) | 0 | 56 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 courant | 70 486 | 56 | (65 836) | 69 195 | 73 901 |
Total dettes financi\u00e8res BRUTES | 571 061 | 123 523 | (66 034) | 0 (d) | 628 549 |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | (5 672) | (1 621) | \u00a0 | 0 | (7 293) |
TOTAL DETTES FINANCIERES NETTES | 565 389 | 121 902 | (66 034) | 0 | 621 256 |
\u00a0 |
\u00a0
\u00a0 | < 1 an | > 1 an | De 1 an \u00e0\u00a05\u00a0ans | > 5 ans | Total |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts obligataires | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Emprunts corporate | 46 295 | 491 782 | 490 535 | 1 247 | 538 077 |
Emprunts hypoth\u00e9caires | 6 654 | 49 108 | 49 108 | 0 | 55 763 |
Autres dettes financi\u00e8res | 9 692 | 5 663 | 4 746 | 918 | 15 355 |
Dettes financi\u00e8res | 62 641 | 546 554 | 544 389 | 2 165 | 609 195 |
\u00a0
Nature | Nb de lignes | Solde au 31/12/25 | Duration moyenne (ans) | Type de taux | Taux d'int\u00e9r\u00eat moyen* |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts hypoth\u00e9caires \u00e0 taux variable | 3 | 48 997 | 2,8 | variable | 3,3 % |
Emprunts hypoth\u00e9caires \u00e0 taux fixe | 2 | 6 766 | 1,8 | fixe\u00a0 | 2,2 % |
Cr\u00e9dits corporates | 7 | 534 310 | 2,8 | variable | 3,8 % |
dont cr\u00e9dit corporate \"non green\" | 2 | 46 000 | 0,7 | variable | 3,3 % |
dont Green Loan | 2 | 182 023 | 2,2 | variable | 3,2 % |
dont Sustainability Linked Loan | 3 | 306 286\u00a0 | 3,4 | variable | 4,3 % |
TOTAL | 12 | 590 072 | 2,7 | \u00a0 | 3,6 % |
* avec couvertures de taux attach\u00e9es |
Emprunts green (k\u20ac) | D\u00e9but du contrat | Crit\u00e8res extra-financiers | Impact sur la marge |
|---|---|---|---|
Green Loan (105 M\u20ac) | 2020 | Respect de la Taxonomie Europ\u00e9enne (RT\u00a02012-20\u00a0% et/ou label E+C-) |
|
Green Loan (100 M\u20ac) | 2021 | Sur-Performance de 10\u00a0% \u00e0 20\u00a0% par rapport au\u00a0seuil de consommation (en kwh) pr\u00e9vu par\u00a0le\u00a0Dispositif \u00e9co-energie tertiaire (DEET) |
|
Sustainability Linkel Loan\u00a0 | 2022 |
| Bonus ou malus de 5 bps par crit\u00e8re |
Sustainability Linked Loan\u00a0 | 2023 |
| Bonus ou malus de 5 bps par crit\u00e8re |
Sustainability Linked Loan\u00a0 | 2024 |
| Bonus ou malus de 5 bps par crit\u00e8re |
\u00a0
Sur l\u2019exercice 2025, compte tenu des montants tir\u00e9s sur ces emprunts et des proratas temporis applicables, l\u2019\u00e9conomie de charges financi\u00e8res g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par les bonus sur marge obtenus s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 255 milliers d\u2019euros.
\u00a0
INEA est tenue vis-\u00e0-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :
Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant d\u00fb des financements nets de la tr\u00e9sorerie disponible et la valeur r\u00e9\u00e9valu\u00e9e du patrimoine. Il est ici calcul\u00e9 tel que d\u00e9fini dans les contrats de pr\u00eats, il diff\u00e8re donc du LTV EPRA communiqu\u00e9 par ailleurs dans les diff\u00e9rentes publications financi\u00e8res d\u2019INEA.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolid\u00e9s et le service de la dette net (soit amortissement et int\u00e9r\u00eats des emprunts minor\u00e9s des produits financiers) support\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 sur l\u2019exercice.
Le ratio de couverture des int\u00e9r\u00eats (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolid\u00e9s et la charge financi\u00e8re nette (int\u00e9r\u00eats sur emprunts minor\u00e9s des produits financiers).
\u00a0
\u00a0 | Covenants | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
LTV | < 55 % | 52,3 % | 51,5 % |
DSCR | > 1,2 | 2,5 | 2,2 |
ICR | > 2,0 | 2,8 | 2,7 |
\u00a0
Au 31 d\u00e9cembre 2025, INEA respecte l\u2019ensemble de ces ratios.
L\u2019encours des emprunts concern\u00e9s par ces clauses de covenants est de 592 064 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025 (608\u00a0063 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024).
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Capital | 50 590 | 55 790 |
Int\u00e9r\u00eats au taux effectif pr\u00e9visionnels li\u00e9s \u00e0 ces \u00e9ch\u00e9ances | 3 943 | 6 200 |
Total | 54 533 | 61 990 |
\u00a0 |
\u00a0
Le capital et les int\u00e9r\u00eats ci-dessus indiqu\u00e9s sont relatifs aux emprunts contract\u00e9s aupr\u00e8s d\u2019organismes de cr\u00e9dit hors contrats revolving, green loan et risque de cr\u00e9dit (IFRS 13).
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Capital | 6 682 | 62 115 |
Int\u00e9r\u00eats au taux effectif pr\u00e9visionnels li\u00e9s \u00e0 ces \u00e9ch\u00e9ances | 1 994 | 2 768 |
Total | 8 676 | 64 883 |
\u00a0
Le capital et les int\u00e9r\u00eats ci-dessus indiqu\u00e9s sont relatifs aux emprunts contract\u00e9s aupr\u00e8s d\u2019organismes bancaires hors contrats revolving, green loan, concours bancaires courants et risque de cr\u00e9dit (IFRS 13).
Les emprunts bancaires de type hypoth\u00e9caire souscrits par INEA sont garantis par les immeubles de placement financ\u00e9s par ces emprunts (Cf. Note 10 \u00ab\u00a0Immeuble de placement\u00a0\u00bb et 23 \u00ab\u00a0Engagements hors bilan\u00a0\u00bb).
Les emprunts immobiliers souscrits, libell\u00e9s en euros, sont soit \u00e0 taux fixe non r\u00e9visable, soit \u00e0 taux variable.
INEA d\u00e9tient, au 31 d\u00e9cembre 2025, 34 instruments de couverture pour couvrir sa dette contre le risque de fluctuation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Le taux de dette s\u00e9curis\u00e9e s\u2019\u00e9l\u00e8ve ainsi \u00e0 78\u00a0%.
Ces instruments couvrent un encours de 453 878 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025 contre 489\u00a0226 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Leur juste valeur est inscrite dans les comptes.
La comptabilit\u00e9 de couverture conduit \u00e0 comptabiliser\u00a0:
\u00a0
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le capital restant d\u00fb des emprunts souscrits et tir\u00e9s par INEA (augment\u00e9 des d\u00e9p\u00f4ts de garanties des locataires) s\u2019\u00e9l\u00e8ve contractuellement \u00e0 607.729 milliers d\u2019euros (623.147 milliers d\u2019euros en 2024).
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | en % | s\u00e9curis\u00e9 |
|---|---|---|---|
Dette \u00e0 taux fixe | 8 542 | 1 % | 1 % |
Dette \u00e0 taux variable | 585 298 | 99 % | \u00a0 |
dont couverte | 453 878 | 78 % | 76 % |
dont non couverte | 131 420 | 22 % | \u00a0 |
Capital restant d\u00fb des financements | 593 840 | 97 % | 78 % |
Int\u00e9r\u00eats courus | 2 250 | 0 % | \u00a0 |
D\u00e9p\u00f4ts | 11 624 | 2 % | \u00a0 |
Instruments de couverture | 1 466 | 0 % | \u00a0 |
Passif de location | 15 | 0\u00a0% | \u00a0 |
Concours bancaires courants\u00a0 | 3 991 | 1 % | \u00a0 |
Dette totale BRUTE | 613 186 | 100 % | \u00a0 |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | (2 650) | 0 % | \u00a0 |
DETTE TOTALE NETTE\u00a0 | 610 535 | 100\u00a0% | \u00a0 |
\u00a0
L\u2019endettement financier net \u00e0 plus d\u2019un an (total des dettes financi\u00e8res et d\u00e9p\u00f4ts de garantie \"non courants\" d\u00e9duction faite de la tr\u00e9sorerie ou \u00e9quivalent de tr\u00e9sorerie nette) s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 547 894 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025, contre 547\u00a0411 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Le montant des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux fixe au 31 d\u00e9cembre 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 8\u00a0542 milliers d\u2019euros contre 58\u00a0672 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Le montant des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux variable au 31 d\u00e9cembre 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 585 298 milliers d\u2019euros contre 549\u00a0391 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Les \u00e9ch\u00e9ances des emprunts, pour leurs parts non courantes, se pr\u00e9sentent comme suit :
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Entre 1 et 5 ans | 544 389 | 504 835 |
Plus de 5 ans | 2 165 | 49 813 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 non courant | 546 553 | 554 648 |
\u00a0
Les emprunts sont couverts \u00e0 78\u00a0% contre le risque de taux (contre 90\u00a0% au 31 d\u00e9cembre 2024).
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | \u00c9valuation \u00e0\u00a0la\u00a0JV | |||
|---|---|---|---|---|---|
Valeur | Juste valeur | Niveau des donn\u00e9es d\u2019\u00e9valuation | Classe comptable | ||
Actifs non courants | 381 | 381 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Cr\u00e9ances rattach\u00e9es aux participations | 0 | 0 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Instruments de couverture\u00a0 | 205 | 205 | Niveau 3 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Oui |
Autres actifs financiers \u00e0 la JVR | 176 | 176 | Niveau 3 | R\u00e9sultat | Oui |
Actifs courants | 22 851 | 22 851 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Clients et autres d\u00e9biteurs | 19 818 | 19 818 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Autres actifs courants | 382 | 382 | Niveau 3 | R\u00e9sultat | Oui |
Cr\u00e9ances d\u2019imp\u00f4t sur le r\u00e9sultat | 0 | 0 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | 2 650 | 2 650 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Passifs non courants | 546 553 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Dettes financi\u00e8res | 546 553 | (1) | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Oui |
dont instruments de couverture de taux | 1 006 | 1 006 | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Oui |
Autres passifs non courants | 0 | 0 | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Non |
Passifs courants | 87 109 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs | 20 265 | 20 265 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Concours bancaires courants | 3 991 | 3 991 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Autres dettes financi\u00e8res | 62 641 | (1) | Niveau 2 | R\u00e9sultat | Oui |
Autres passifs courants | 212 | 212 | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Non |
Passifs directement li\u00e9s aux groupes d'actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | 0 | 0 | Niveau 2 | \u00a0 | \u00a0 |
(1) | La juste valeur de la dette financi\u00e8re non courante et courante s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 606 127 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025 contre 622 415 milliers d\u2019euros au\u00a031\u00a0d\u00e9cembre 2024. |
\u00a0
\u00a0
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | |||
\u00a0 | Valeur comptable | Variations de la juste valeur sur\u00a0la\u00a0p\u00e9riode (y.c. cessation de\u00a0couverture au cours de\u00a0la\u00a0p\u00e9riode) | Montant | |
(en milliers d\u2019euros) | Actif | Passif | ||
Couverture de flux de tr\u00e9sorerie | IFRS\u00a07.24A(a) | IFRS\u00a07.24A(a) | IFRS\u00a07.24A(c) | IFRS\u00a07.24A(d) |
\u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | |
Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Instruments fermes | 595 | 1 505 | 1 906 | 453 878 |
Autres | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Total Couverture de\u00a0flux de\u00a0tr\u00e9sorerie | 595 | 1 505 | 1 906 | 453 878 |
\u00a0
La strat\u00e9gie de couverture des emprunts du Groupe reste inchang\u00e9e.
Le montant de la couverture de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat directement comptabilis\u00e9e en r\u00e9sultat s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 0 milliers d\u2019euros.
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | ||
(en milliers d\u2019euros) | Gains et pertes comptabilis\u00e9s directement en\u00a0capitaux\u00a0propres recyclables\u00a0 | R\u00e9sultat net (R\u00e9sultat de\u00a0la\u00a0comptabilit\u00e9 de\u00a0couverture) | |
\u00a0 | IFRS\u00a07.24C (b)(iii) | IFRS\u00a07.24C (b)(iii) et 24C (b)(v) | |
Couverture de flux de\u00a0tr\u00e9sorerie | Montant de la part efficace | Montant comptabilis\u00e9 en\u00a0capitaux propres recyclables transf\u00e9r\u00e9s en r\u00e9sultat au cours de\u00a0la\u00a0p\u00e9riode | Montant de la\u00a0part |
IFRS\u00a07.24C (b)(i) | IFRS\u00a07.24C (b)(iv) | IFRS\u00a07.24C (b)(ii) | |
\u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | |
Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat | 1 821 | 0 | 0 |
Change | 0 | 0 | 0 |
Mati\u00e8res premi\u00e8res\u00a0 | 0 | 0 | 0 |
Autres\u00a0 | 0 | 0 | 0 |
Total de la couverture de\u00a0flux\u00a0de tr\u00e9sorerie | 1 821 | 0 | 0 |
\u00a0
\u00a0
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||||
(en milliers d\u2019euros) | Valeur de march\u00e9 | Montant notionnel | Valeur de march\u00e9 | Montant notionnel | ||
positive | n\u00e9gative | positive | n\u00e9gative | |||
Couverture de flux de tr\u00e9sorerie | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat | 595 | 1 505 | 453 878 | 2 757 | 5 429 | 489 226 |
Total Instruments d\u00e9riv\u00e9s de\u00a0couverture | 595 | 1 505 | 453 878 | 2 757 | 5 429 | 489 226 |
\u00a0
\u00a0
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
\u00a0 | Op\u00e9rations sur march\u00e9s\u00a0organis\u00e9s | Op\u00e9rations de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 | Total notionnel | Total notionnel | ||||
(en milliers d\u2019euros) | \u2264\u00a01\u00a0an | >\u00a01\u00a0an \u00e0 \u2264\u00a05\u00a0ans | >\u00a05\u00a0ans | \u2264\u00a01\u00a0an | >\u00a01\u00a0an \u00e0 \u2264\u00a05\u00a0ans | >\u00a05\u00a0ans | ||
Autres instruments | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Autres | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 92 000 | 361 878 | \u00a0 | 453 878 | 489 226 |
Total notionnel des\u00a0instruments d\u00e9riv\u00e9s\u00a0de\u00a0couverture | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 92 000 | 361 878 | \u00a0 | 453 878 | 489 226 |
Les actifs financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat sont :
Ces actifs sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur en date de comptabilisation initiale comme en date de cl\u00f4ture. Les variations de juste valeur de la p\u00e9riode, les int\u00e9r\u00eats, dividendes, gains ou pertes de cessions sur ces instruments sont enregistr\u00e9s dans le poste \u00ab Gains ou pertes nets sur instruments financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat\u00a0\u00bb, \u00e0 l\u2019exception des actifs financiers de dettes non basiques, dont les int\u00e9r\u00eats sont enregistr\u00e9s dans le poste \u00ab\u00a0Produits d\u2019int\u00e9r\u00eats\u00a0\u00bb.
Les cr\u00e9ances sont comptabilis\u00e9es initialement \u00e0 leur prix de transaction, puis sont ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 l\u2019aide de la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. S\u2019agissant des cr\u00e9ances court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 leur prix de transaction tels que d\u00e9fini selon IFRS 15.
Elles font l\u2019objet d\u2019une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9es selon un mod\u00e8le de pertes attendues.
En application d\u2019IFRS 9, la d\u00e9pr\u00e9ciation des cr\u00e9ances est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. En l\u2019absence de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix d\u2019adopter le mod\u00e8le simplifi\u00e9 applicable aux cr\u00e9ances commerciales et aux cr\u00e9ances de location.
Une analyse ligne \u00e0 ligne des cr\u00e9ances clients a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e afin d\u2019appr\u00e9cier le risque de contrepartie dans le contexte \u00e9volutif de crise \u00e9conomique et les d\u00e9pr\u00e9ciations en r\u00e9sultant ont \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9es conform\u00e9ment aux principes comptables.
Les soldes cr\u00e9diteurs de certains locataires sont constat\u00e9s en \u00ab\u00a0Dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs\u00a0\u00bb.
Les dettes financi\u00e8res sont compos\u00e9es des comptes courants d'associ\u00e9s, de d\u00e9p\u00f4ts de garantie vers\u00e9s par les locataires, d\u2019emprunts bancaires amortissables, et des passifs li\u00e9s aux contrats de location simple si significatifs. Les dettes sont comptabilis\u00e9es initialement pour leur juste valeur nette des frais, les co\u00fbts d\u2019emprunts \u00e9tant constat\u00e9s en charges dans la mesure o\u00f9 ils ne rel\u00e8vent pas d\u2019une inscription \u00e0 l\u2019actif conform\u00e9ment \u00e0 IAS 23R (Cf. 2.2.10. ci-dessous).
Post\u00e9rieurement \u00e0 la comptabilisation initiale, les emprunts et passifs li\u00e9s aux contrats de location-financement, sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti, selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l\u2019amortissement actuariel des frais d\u2019\u00e9mission et primes d\u2019\u00e9mission ou de remboursement \u00e9ventuels.\u00a0
La part \u00e0 moins d\u2019un an des dettes financi\u00e8res est class\u00e9e en passifs courants.
Tous les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s au bilan pour leur juste valeur, et les variations de juste valeur sont comptabilis\u00e9es en compte de r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de celles concernant les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s de couverture de flux de tr\u00e9sorerie (voir ci-apr\u00e8s).
INEA est soumise \u00e0 un risque de march\u00e9, puisque les flux de tr\u00e9sorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison des variations des prix d'un march\u00e9. Ce risque porte donc sur les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
Pour y faire face, INEA d\u00e9ploie une strat\u00e9gie de couverture du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de sa dette financi\u00e8re, en utilisant\u00a0:
\u00c0 chaque cl\u00f4ture, la valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e par un prestataire tiers sp\u00e9cialis\u00e9, avec qui INEA a conclu un contrat annuel de suivi et de pr\u00e9sentation de son endettement au travers d\u2019une plateforme internet d\u00e9di\u00e9e.
INEA a choisi le principe du swap hypoth\u00e9tique (\u00ab Hypothetical Derivative Method\u00a0\u00bb). Propos\u00e9e par IFRS 9, cette m\u00e9thode permet de mesurer l\u2019inefficacit\u00e9 pour une couverture qualifi\u00e9e de Cash-Flow Hedge. La philosophie de cette m\u00e9thode est de comparer les flux financiers du d\u00e9riv\u00e9 n\u00e9goci\u00e9 avec un d\u00e9riv\u00e9 hypoth\u00e9tique \u00ab\u00a0parfait\u00a0\u00bb, c'est-\u00e0-dire ne poss\u00e9dant pas d\u2019inefficacit\u00e9 avec le sous-jacent qui serait obtenu sur le march\u00e9 et serait parfaitement adoss\u00e9 aux flux couverts.
La norme IFRS 13, requiert de tenir compte du risque de cr\u00e9dit des contreparties (i.e le risque qu\u2019une contrepartie manque \u00e0 l\u2019une de ses obligations) dans l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des actifs et passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d\u2019information sur la hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux de l\u2019IFRS 7 qui exige qu\u2019une entit\u00e9 \u00e9tablisse une diff\u00e9rence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caract\u00e8re observable (Cf.\u00a7 17).
Le processus de valorisation commence par une \u00e9tude intrins\u00e8que du produit afin d\u2019en d\u00e9terminer la ou les diff\u00e9rentes composantes. La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer les facteurs de risque pr\u00e9sents dans le produit. Puis, il convient de le mod\u00e9liser et de calibrer le mod\u00e8le \u00e0 partir d\u2019instruments financiers portant les m\u00eames facteurs de risque que le produit \u00e0 valoriser. Ces instruments sont appel\u00e9s \u00ab donn\u00e9es de march\u00e9 \u00bb. Ils correspondent \u00e0 des produits standards, trait\u00e9s sur les march\u00e9s financiers par les banques (march\u00e9s interbancaires) via l\u2019interm\u00e9diaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
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Ces actifs sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur en date de comptabilisation initiale comme en date de cl\u00f4ture. Les variations de juste valeur de la p\u00e9riode, les int\u00e9r\u00eats, dividendes, gains ou pertes de cessions sur ces instruments sont enregistr\u00e9s dans le poste \u00ab Gains ou pertes nets sur instruments financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat\u00a0\u00bb, \u00e0 l\u2019exception des actifs financiers de dettes non basiques, dont les int\u00e9r\u00eats sont enregistr\u00e9s dans le poste \u00ab\u00a0Produits d\u2019int\u00e9r\u00eats\u00a0\u00bb.
Les cr\u00e9ances sont comptabilis\u00e9es initialement \u00e0 leur prix de transaction, puis sont ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 l\u2019aide de la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. S\u2019agissant des cr\u00e9ances court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 leur prix de transaction tels que d\u00e9fini selon IFRS 15.
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En application d\u2019IFRS 9, la d\u00e9pr\u00e9ciation des cr\u00e9ances est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. En l\u2019absence de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix d\u2019adopter le mod\u00e8le simplifi\u00e9 applicable aux cr\u00e9ances commerciales et aux cr\u00e9ances de location.
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Les soldes cr\u00e9diteurs de certains locataires sont constat\u00e9s en \u00ab\u00a0Dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs\u00a0\u00bb.
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Les revenus sont constitu\u00e9s principalement par les prestations de services \u00e0 des tiers\u00a0: le Groupe conclut avec ses clients des contrats de location, en tant que bailleur. Le Groupe INEA conserve la majorit\u00e9 des risques et avantages li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de ses actifs donn\u00e9s en location, et les contrats sont donc qualifi\u00e9s de location simple au sens d\u2019IFRS 16.
\u00a0
Les revenus locatifs, qui incluent les charges locatives refactur\u00e9es, sont comptabilis\u00e9s selon les modalit\u00e9s et \u00e9ch\u00e9ances pr\u00e9vues pour chaque bail. N\u00e9anmoins les franchises ou progressivit\u00e9s de loyer \u00e9ventuelles font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la p\u00e9riode d\u2019engagement ferme du locataire, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019IFRS 16.
\u00a0
Le produit de la vente est constat\u00e9 lorsque les risques et avantages inh\u00e9rents aux biens sont transf\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019acheteur.
Les profits ou pertes de la cession d\u2019un immeuble de placement d\u00e9tenu en propre doivent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9s par diff\u00e9rence entre le produit net de cession et la valeur comptable de l\u2019actif. La date de sortie de l\u2019immeuble de placement c\u00e9d\u00e9 est la date \u00e0 laquelle l\u2019acqu\u00e9reur acquiert le contr\u00f4le, selon les dispositions de la norme IFRS 15, c\u2019est-\u00e0-dire la date \u00e0 laquelle l\u2019obligation de performance est satisfaite.
\u00a0
Le montant du prix de la transaction est reconnu en revenu lorsque \u00ab l\u2019obligation de performance \u00bb est satisfaite, c'est-\u00e0-dire lorsque le client obtient le contr\u00f4le de l'actif.
\u00a0
Les produits sont comptabilis\u00e9s \u00e0 hauteur des int\u00e9r\u00eats courus.
Les produits sont comptabilis\u00e9s lorsque le droit de l\u2019actionnaire \u00e0 recevoir le dividende est \u00e9tabli.
\u00a0
\u00a0
Les revenus locatifs bruts correspondent essentiellement \u00e0 des loyers (IFRS 16) et charges locatives (IFRS 15) refactur\u00e9es au titre des locations des immeubles d\u2019un montant de 81\u00a0499 milliers d\u2019euros (contre 78\u00a0004 au 31 d\u00e9cembre 2024).
Les revenus locatifs nets correspondent au revenu net de charges locatives engag\u00e9es par INEA, refactur\u00e9es ou non aux locataires et de charges propri\u00e9taires non refacturables.
\u00a0
D\u00e9composition des revenus locatifs brut au 31 d\u00e9cembre 2025 (en milliers d'euros) | |
|---|---|
Loyers - IFRS 16 | 61 823 |
Refacturations des charges locatives - IFRS 15 | 19 676 |
Total | 81 499 |
\u00a0
INEA refacture la quasi-totalit\u00e9 des charges et r\u00e9parations locatives \u00e0 ses locataires. Le bailleur est cependant tenu d\u2019effectuer toutes les r\u00e9parations autres que les travaux d\u2019entretien et les r\u00e9parations locatives y compris les gros travaux.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Moins d\u20191\u00a0an | 55 337 | 56 807 |
De 1\u00a0\u00e0 5\u00a0ans | 93 348 | 102 055 |
Plus de 5\u00a0ans | 15 296 | 18 461 |
Paiements minimaux | 163 980 | 177 323 |
Les contrats de location dans le cadre desquels le Groupe est bailleur correspondent \u00e0 des locations simples selon IFRS 16. De plus, les crit\u00e8res de reconnaissance sp\u00e9cifiques suivants doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s par cat\u00e9gorie de revenus.
Les revenus sont constitu\u00e9s principalement par les prestations de services \u00e0 des tiers\u00a0: le Groupe conclut avec ses clients des contrats de location, en tant que bailleur. Le Groupe INEA conserve la majorit\u00e9 des risques et avantages li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de ses actifs donn\u00e9s en location, et les contrats sont donc qualifi\u00e9s de location simple au sens d\u2019IFRS 16.
\u00a0
Les revenus locatifs, qui incluent les charges locatives refactur\u00e9es, sont comptabilis\u00e9s selon les modalit\u00e9s et \u00e9ch\u00e9ances pr\u00e9vues pour chaque bail. N\u00e9anmoins les franchises ou progressivit\u00e9s de loyer \u00e9ventuelles font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la p\u00e9riode d\u2019engagement ferme du locataire, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019IFRS 16.
\u00a0
Le produit de la vente est constat\u00e9 lorsque les risques et avantages inh\u00e9rents aux biens sont transf\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019acheteur.
Les profits ou pertes de la cession d\u2019un immeuble de placement d\u00e9tenu en propre doivent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9s par diff\u00e9rence entre le produit net de cession et la valeur comptable de l\u2019actif. La date de sortie de l\u2019immeuble de placement c\u00e9d\u00e9 est la date \u00e0 laquelle l\u2019acqu\u00e9reur acquiert le contr\u00f4le, selon les dispositions de la norme IFRS 15, c\u2019est-\u00e0-dire la date \u00e0 laquelle l\u2019obligation de performance est satisfaite.
\u00a0
Le montant du prix de la transaction est reconnu en revenu lorsque \u00ab l\u2019obligation de performance \u00bb est satisfaite, c'est-\u00e0-dire lorsque le client obtient le contr\u00f4le de l'actif.
\u00a0
Les produits sont comptabilis\u00e9s \u00e0 hauteur des int\u00e9r\u00eats courus.
Les produits sont comptabilis\u00e9s lorsque le droit de l\u2019actionnaire \u00e0 recevoir le dividende est \u00e9tabli.
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Les revenus sont constitu\u00e9s principalement par les prestations de services \u00e0 des tiers\u00a0: le Groupe conclut avec ses clients des contrats de location, en tant que bailleur. Le Groupe INEA conserve la majorit\u00e9 des risques et avantages li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de ses actifs donn\u00e9s en location, et les contrats sont donc qualifi\u00e9s de location simple au sens d\u2019IFRS 16.
Les revenus locatifs, qui incluent les charges locatives refactur\u00e9es, sont comptabilis\u00e9s selon les modalit\u00e9s et \u00e9ch\u00e9ances pr\u00e9vues pour chaque bail. N\u00e9anmoins les franchises ou progressivit\u00e9s de loyer \u00e9ventuelles font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la p\u00e9riode d\u2019engagement ferme du locataire, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019IFRS 16.
L\u2019application d\u2019IFRS 16 a conduit \u00e0 constater un droit d\u2019utilisation amortissable dans les immobilisations corporelles en contrepartie d\u2019une dette de loyers d\u2019un montant actualis\u00e9 de 979 milliers d\u2019euros, relative \u00e0 l\u2019occupation des bureaux administratifs de la Soci\u00e9t\u00e9 situ\u00e9s avenue de l\u2019Op\u00e9ra \u00e0 Paris.
La valeur restant \u00e0 amortir au 31 d\u00e9cembre 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 12\u00a0milliers d\u2019euros.
Elle correspond \u00e0 la valeur actuelle des loyers restants, au taux marginal d\u2019endettement du preneur au 1er janvier 2026.
La dur\u00e9e ex\u00e9cutoire du contrat de location est de 6 ans.
Le taux d\u2019endettement marginal du preneur est de 1,12\u00a0%.
\u00a0
\u00a0
Les revenus locatifs bruts correspondent essentiellement \u00e0 des loyers (IFRS 16) et charges locatives (IFRS 15) refactur\u00e9es au titre des locations des immeubles d\u2019un montant de 81\u00a0499 milliers d\u2019euros (contre 78\u00a0004 au 31 d\u00e9cembre 2024).
Les revenus locatifs nets correspondent au revenu net de charges locatives engag\u00e9es par INEA, refactur\u00e9es ou non aux locataires et de charges propri\u00e9taires non refacturables.
\u00a0
D\u00e9composition des revenus locatifs brut au 31 d\u00e9cembre 2025 (en milliers d'euros) | |
|---|---|
Loyers - IFRS 16 | 61 823 |
Refacturations des charges locatives - IFRS 15 | 19 676 |
Total | 81 499 |
\u00a0
INEA refacture la quasi-totalit\u00e9 des charges et r\u00e9parations locatives \u00e0 ses locataires. Le bailleur est cependant tenu d\u2019effectuer toutes les r\u00e9parations autres que les travaux d\u2019entretien et les r\u00e9parations locatives y compris les gros travaux.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Moins d\u20191\u00a0an | 55 337 | 56 807 |
De 1\u00a0\u00e0 5\u00a0ans | 93 348 | 102 055 |
Plus de 5\u00a0ans | 15 296 | 18 461 |
Paiements minimaux | 163 980 | 177 323 |
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2024 | Variation | 31/12/2025 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Augmentation | Diminution | Variation JV | Impact IFRS\u00a016 | Autres | |||
Total immobilisations incorporelles | 444 | 1 819 | \u00a0 | \u00a0 | (163) | 643 | 2 744 |
dont IFRS 16 | 175 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | (163) | \u00a0 | 12 |
\u00a0
Le bien d\u00e9tenu en application d\u2019IFRS 16 concerne le bail des bureaux occup\u00e9s par INEA \u00e0 Paris. Le montant restant \u00e0 amortir au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail (30/01/2029) est de 12 milliers d\u2019euros.
Les autres mouvements repr\u00e9sentent le solde des immobilisations corporelles de SERENEA et SERENYFLEX au 1er janvier 2025.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfLeasesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_b42f325b-156a-4468-909f-370da276e5d6": { "value": "Les contrats de location dans le cadre desquels le Groupe est bailleur correspondent \u00e0 des locations simples selon IFRS 16. De plus, les crit\u00e8res de reconnaissance sp\u00e9cifiques suivants doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s par cat\u00e9gorie de revenus.
Les revenus sont constitu\u00e9s principalement par les prestations de services \u00e0 des tiers\u00a0: le Groupe conclut avec ses clients des contrats de location, en tant que bailleur. Le Groupe INEA conserve la majorit\u00e9 des risques et avantages li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de ses actifs donn\u00e9s en location, et les contrats sont donc qualifi\u00e9s de location simple au sens d\u2019IFRS 16.
Les revenus locatifs, qui incluent les charges locatives refactur\u00e9es, sont comptabilis\u00e9s selon les modalit\u00e9s et \u00e9ch\u00e9ances pr\u00e9vues pour chaque bail. N\u00e9anmoins les franchises ou progressivit\u00e9s de loyer \u00e9ventuelles font l\u2019objet d\u2019un \u00e9talement sur la p\u00e9riode d\u2019engagement ferme du locataire, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019IFRS 16.
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La valeur restant \u00e0 amortir au 31 d\u00e9cembre 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 12\u00a0milliers d\u2019euros.
Elle correspond \u00e0 la valeur actuelle des loyers restants, au taux marginal d\u2019endettement du preneur au 1er janvier 2026.
La dur\u00e9e ex\u00e9cutoire du contrat de location est de 6 ans.
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\u00a0
\u00a0
Les revenus locatifs bruts correspondent essentiellement \u00e0 des loyers (IFRS 16) et charges locatives (IFRS 15) refactur\u00e9es au titre des locations des immeubles d\u2019un montant de 81\u00a0499 milliers d\u2019euros (contre 78\u00a0004 au 31 d\u00e9cembre 2024).
Les revenus locatifs nets correspondent au revenu net de charges locatives engag\u00e9es par INEA, refactur\u00e9es ou non aux locataires et de charges propri\u00e9taires non refacturables.
\u00a0
D\u00e9composition des revenus locatifs brut au 31 d\u00e9cembre 2025 (en milliers d'euros) | |
|---|---|
Loyers - IFRS 16 | 61 823 |
Refacturations des charges locatives - IFRS 15 | 19 676 |
Total | 81 499 |
\u00a0
INEA refacture la quasi-totalit\u00e9 des charges et r\u00e9parations locatives \u00e0 ses locataires. Le bailleur est cependant tenu d\u2019effectuer toutes les r\u00e9parations autres que les travaux d\u2019entretien et les r\u00e9parations locatives y compris les gros travaux.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Moins d\u20191\u00a0an | 55 337 | 56 807 |
De 1\u00a0\u00e0 5\u00a0ans | 93 348 | 102 055 |
Plus de 5\u00a0ans | 15 296 | 18 461 |
Paiements minimaux | 163 980 | 177 323 |
Les cr\u00e9ances sont comptabilis\u00e9es initialement \u00e0 leur prix de transaction, puis sont ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 l\u2019aide de la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. S\u2019agissant des cr\u00e9ances court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 leur prix de transaction tels que d\u00e9fini selon IFRS 15.
Elles font l\u2019objet d\u2019une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9es selon un mod\u00e8le de pertes attendues.
En application d\u2019IFRS 9, la d\u00e9pr\u00e9ciation des cr\u00e9ances est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. En l\u2019absence de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix d\u2019adopter le mod\u00e8le simplifi\u00e9 applicable aux cr\u00e9ances commerciales et aux cr\u00e9ances de location.
Une analyse ligne \u00e0 ligne des cr\u00e9ances clients a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e afin d\u2019appr\u00e9cier le risque de contrepartie dans le contexte \u00e9volutif de crise \u00e9conomique et les d\u00e9pr\u00e9ciations en r\u00e9sultant ont \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9es conform\u00e9ment aux principes comptables.
Les soldes cr\u00e9diteurs de certains locataires sont constat\u00e9s en \u00ab\u00a0Dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs\u00a0\u00bb.
Le risque de cr\u00e9dit repr\u00e9sente le risque de perte financi\u00e8re dans le cas o\u00f9 un client locataire ou une contrepartie \u00e0 un instrument financier viendrait \u00e0 manquer \u00e0 ses obligations contractuelles. Toutefois on peut constater l\u2019absence de risque des organismes financiers traitant avec INEA.
Ce risque provient donc essentiellement des cr\u00e9ances clients.
De ce point, la dispersion des risques locatifs est forte et rassurante.
Les actifs financiers concern\u00e9s par le risque de cr\u00e9dit sont non significatifs.
\u00c0 l\u2019ouverture de l\u2019exercice, la d\u00e9pr\u00e9ciation du poste client \u00e9tait de 396\u00a0milliers d\u2019euros. Une d\u00e9pr\u00e9ciation compl\u00e9mentaire pour un montant total de 437\u00a0milliers d\u2019euros a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025. Dans le m\u00eame temps une reprise a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e pour un montant de 87\u00a0milliers d\u2019euros portant ainsi le montant de la d\u00e9pr\u00e9ciation du poste client \u00e0 747\u00a0milliers d\u2019euros \u00e0 la cl\u00f4ture.INEA a comptabilis\u00e9 un produit \u00e0 recevoir correspondant au montant probable d\u2019attribution d\u2019actions gratuites aux salari\u00e9s de GEST, soit un montant de 212\u00a0milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025.
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\u00c0 l\u2019ouverture de l\u2019exercice, la d\u00e9pr\u00e9ciation du poste client \u00e9tait de 396\u00a0milliers d\u2019euros. Une d\u00e9pr\u00e9ciation compl\u00e9mentaire pour un montant total de 437\u00a0milliers d\u2019euros a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025. Dans le m\u00eame temps une reprise a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e pour un montant de 87\u00a0milliers d\u2019euros portant ainsi le montant de la d\u00e9pr\u00e9ciation du poste client \u00e0 747\u00a0milliers d\u2019euros \u00e0 la cl\u00f4ture.INEA a comptabilis\u00e9 un produit \u00e0 recevoir correspondant au montant probable d\u2019attribution d\u2019actions gratuites aux salari\u00e9s de GEST, soit un montant de 212\u00a0milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025.
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En application d\u2019IFRS 9, la d\u00e9pr\u00e9ciation des cr\u00e9ances est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. En l\u2019absence de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix d\u2019adopter le mod\u00e8le simplifi\u00e9 applicable aux cr\u00e9ances commerciales et aux cr\u00e9ances de location.
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Elles font l\u2019objet d\u2019une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9es selon un mod\u00e8le de pertes attendues.
En application d\u2019IFRS 9, la d\u00e9pr\u00e9ciation des cr\u00e9ances est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. En l\u2019absence de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix d\u2019adopter le mod\u00e8le simplifi\u00e9 applicable aux cr\u00e9ances commerciales et aux cr\u00e9ances de location.
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Les soldes cr\u00e9diteurs de certains locataires sont constat\u00e9s en \u00ab\u00a0Dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs\u00a0\u00bb.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Cr\u00e9ances clients | 9 486 | 7 531 |
Produits \u00e0 recevoir | 451 | 251 |
Fournisseurs d\u00e9biteurs | 253 | 248 |
Avances sur charges locatives et compte de g\u00e9rance | 757 | 1 179 |
Charges constat\u00e9es d\u2019avance | 6 643 | 5 594 |
Autres cr\u00e9ances d\u2019exploitation | 616 | 535 |
Cr\u00e9ance GEST sur refacturation co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 l\u2019AGA | 212 | 272 |
Cr\u00e9ances sur l\u2019\u00c9tat \u2013 TVA | 1 401 | 1 888 |
Sous-total clients et autres d\u00e9biteurs | 19 818 | 17 499 |
Carry back | \u00a0 | \u00a0 |
Cr\u00e9ances sur l\u2019\u00c9tat \u2013 Acomptes d\u2019IS | \u00a0 | \u00a0 |
Sous-total cr\u00e9ances d\u2019imp\u00f4t sur le r\u00e9sultat | 0 | 0 |
Total | 19 818 | 17 499 |
\u00a0
L\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des cr\u00e9ances clients et autres d\u00e9biteurs a une \u00e9ch\u00e9ance \u00e0 moins d\u2019un an.
Les avances sur charges locatives repr\u00e9sentent les comptes de g\u00e9rance et les avances faites par INEA, FLEX PARK et SCI ALPHA 11 MARBEUF au titre des charges par ailleurs refactur\u00e9es aux locataires.
\u00c0 l\u2019ouverture de l\u2019exercice, la d\u00e9pr\u00e9ciation du poste client \u00e9tait de 396\u00a0milliers d\u2019euros. Une d\u00e9pr\u00e9ciation compl\u00e9mentaire pour un montant total de 437\u00a0milliers d\u2019euros a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025. Dans le m\u00eame temps une reprise a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e pour un montant de 87\u00a0milliers d\u2019euros portant ainsi le montant de la d\u00e9pr\u00e9ciation du poste client \u00e0 747\u00a0milliers d\u2019euros \u00e0 la cl\u00f4ture.
INEA a comptabilis\u00e9 un produit \u00e0 recevoir correspondant au montant probable d\u2019attribution d\u2019actions gratuites aux salari\u00e9s de GEST, soit un montant de 212\u00a0milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfTradeAndOtherReceivablesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_b15135ff-d037-4697-8479-beacc961e14d": { "value": "Les cr\u00e9ances sont comptabilis\u00e9es initialement \u00e0 leur prix de transaction, puis sont ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 l\u2019aide de la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. S\u2019agissant des cr\u00e9ances court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 leur prix de transaction tels que d\u00e9fini selon IFRS 15.
Elles font l\u2019objet d\u2019une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9es selon un mod\u00e8le de pertes attendues.
En application d\u2019IFRS 9, la d\u00e9pr\u00e9ciation des cr\u00e9ances est \u00e9gale \u00e0 la perte de cr\u00e9dit attendue \u00e0 maturit\u00e9. En l\u2019absence de syst\u00e8mes sophistiqu\u00e9s de gestion et de suivi du risque de cr\u00e9dit, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix d\u2019adopter le mod\u00e8le simplifi\u00e9 applicable aux cr\u00e9ances commerciales et aux cr\u00e9ances de location.
Une analyse ligne \u00e0 ligne des cr\u00e9ances clients a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e afin d\u2019appr\u00e9cier le risque de contrepartie dans le contexte \u00e9volutif de crise \u00e9conomique et les d\u00e9pr\u00e9ciations en r\u00e9sultant ont \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9es conform\u00e9ment aux principes comptables.
Les soldes cr\u00e9diteurs de certains locataires sont constat\u00e9s en \u00ab\u00a0Dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs\u00a0\u00bb.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForTradeAndOtherReceivablesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_e57bd762-a086-4228-9158-8e26724c13c1": { "value": "La tr\u00e9sorerie comprend la caisse, les soldes bancaires cr\u00e9diteurs, et des placements de tr\u00e9sorerie.
Les placements de tr\u00e9sorerie sont constitu\u00e9s de SICAV mon\u00e9taires \u00e0 court terme (moins de trois mois), liquides et dont la valeur liquidative pr\u00e9sente une tr\u00e8s faible volatilit\u00e9, et de certificats de d\u00e9p\u00f4t initialement comptabilis\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt. A chaque arr\u00eat\u00e9, les placements de tr\u00e9sorerie sont valoris\u00e9s \u00e0 leur juste valeur et, la variation de juste valeur est port\u00e9e en r\u00e9sultat, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 9.
Pour les besoins du tableau des flux de tr\u00e9sorerie, la tr\u00e9sorerie et les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie comprennent l\u2019ensemble des constituants de la tr\u00e9sorerie pr\u00e9sent\u00e9e au bilan.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Valeurs mobili\u00e8res de placement | 1 331 | 1 527 |
Disponibilit\u00e9s | 1 319 | 5 766 |
Total tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | 2 650 | 7 293 |
\u00a0
Les valeurs mobili\u00e8res de placement ci-dessus sont principalement des produits d'OPCVM.
\u00a0
Le total de la tr\u00e9sorerie indiqu\u00e9 dans le tableau des flux de tr\u00e9sorerie comprend\u00a0:
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Total tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | 2 650 | 7 293 |
Liquidit\u00e9s nanties | \u00a0 | \u00a0 |
Int\u00e9r\u00eats courus bancaires (autres dettes financi\u00e8res) | \u00a0 | \u00a0 |
D\u00e9couverts bancaires | (3 991) | (56) |
Variation de juste valeur | \u00a0 | \u00a0 |
Tr\u00e9sorerie nette | (1 341) | 7 237 |
\u00a0
\u00a0
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfCashAndCashEquivalentsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_13306a13-baf3-4907-8a85-293276d14575": { "value": "La tr\u00e9sorerie comprend la caisse, les soldes bancaires cr\u00e9diteurs, et des placements de tr\u00e9sorerie.
Les placements de tr\u00e9sorerie sont constitu\u00e9s de SICAV mon\u00e9taires \u00e0 court terme (moins de trois mois), liquides et dont la valeur liquidative pr\u00e9sente une tr\u00e8s faible volatilit\u00e9, et de certificats de d\u00e9p\u00f4t initialement comptabilis\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt. A chaque arr\u00eat\u00e9, les placements de tr\u00e9sorerie sont valoris\u00e9s \u00e0 leur juste valeur et, la variation de juste valeur est port\u00e9e en r\u00e9sultat, conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 9.
Pour les besoins du tableau des flux de tr\u00e9sorerie, la tr\u00e9sorerie et les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie comprennent l\u2019ensemble des constituants de la tr\u00e9sorerie pr\u00e9sent\u00e9e au bilan.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyToDetermineComponentsOfCashAndCashEquivalents", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_b4ea9718-9c74-4389-985e-af2441a8ddf2": { "value": "Un actif (ou groupe d\u2019actifs) non courant(s) est class\u00e9 comme d\u00e9tenu en vue de la vente lorsque la vente est hautement probable et compte tenu de ce qui suit\u00a0:
Ces actifs peuvent \u00eatre une composante d\u2019une entit\u00e9, un groupe d\u2019actifs d\u00e9tenu en vue de la vente ou un actif non courant seul.
Une activit\u00e9 abandonn\u00e9e est une composante dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019est s\u00e9par\u00e9e ou qui est class\u00e9e comme d\u00e9tenue en vue de la vente, et (a) qui repr\u00e9sente une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d\u2019un plan unique et coordonn\u00e9 pour se s\u00e9parer d\u2019une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Aucune activit\u00e9 abandonn\u00e9e lors de l\u2019exercice 2025.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, deux actifs sont d\u00e9tenus en vue de la vente pour un total de 8\u00a0005\u00a0milliers d\u2019euros\u00a0:
Un actif (ou groupe d\u2019actifs) non courant(s) est class\u00e9 comme d\u00e9tenu en vue de la vente lorsque la vente est hautement probable et compte tenu de ce qui suit\u00a0:
Ces actifs peuvent \u00eatre une composante d\u2019une entit\u00e9, un groupe d\u2019actifs d\u00e9tenu en vue de la vente ou un actif non courant seul.
Une activit\u00e9 abandonn\u00e9e est une composante dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019est s\u00e9par\u00e9e ou qui est class\u00e9e comme d\u00e9tenue en vue de la vente, et (a) qui repr\u00e9sente une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d\u2019un plan unique et coordonn\u00e9 pour se s\u00e9parer d\u2019une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Aucune activit\u00e9 abandonn\u00e9e lors de l\u2019exercice 2025.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForNoncurrentAssetsOrDisposalGroupsClassifiedAsHeldForSaleAndDiscontinuedOperationsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_f0fe9d7c-cf8d-48c2-9bcd-24583660053f": { "value": "Un actif (ou groupe d\u2019actifs) non courant(s) est class\u00e9 comme d\u00e9tenu en vue de la vente lorsque la vente est hautement probable et compte tenu de ce qui suit\u00a0:
Ces actifs peuvent \u00eatre une composante d\u2019une entit\u00e9, un groupe d\u2019actifs d\u00e9tenu en vue de la vente ou un actif non courant seul.
Une activit\u00e9 abandonn\u00e9e est une composante dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019est s\u00e9par\u00e9e ou qui est class\u00e9e comme d\u00e9tenue en vue de la vente, et (a) qui repr\u00e9sente une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d\u2019un plan unique et coordonn\u00e9 pour se s\u00e9parer d\u2019une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Aucune activit\u00e9 abandonn\u00e9e lors de l\u2019exercice 2025.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfDiscontinuedOperationsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_2c9d60f3-72ca-4016-b195-783ffa6daf57": { "value": "Un actif (ou groupe d\u2019actifs) non courant(s) est class\u00e9 comme d\u00e9tenu en vue de la vente lorsque la vente est hautement probable et compte tenu de ce qui suit\u00a0:
Ces actifs peuvent \u00eatre une composante d\u2019une entit\u00e9, un groupe d\u2019actifs d\u00e9tenu en vue de la vente ou un actif non courant seul.
Une activit\u00e9 abandonn\u00e9e est une composante dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019est s\u00e9par\u00e9e ou qui est class\u00e9e comme d\u00e9tenue en vue de la vente, et (a) qui repr\u00e9sente une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d\u2019un plan unique et coordonn\u00e9 pour se s\u00e9parer d\u2019une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Aucune activit\u00e9 abandonn\u00e9e lors de l\u2019exercice 2025.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForDiscontinuedOperationsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_99b565c2-4c1c-4759-ac13-bb18083ca704": { "value": "Un actif (ou groupe d\u2019actifs) non courant(s) est class\u00e9 comme d\u00e9tenu en vue de la vente lorsque la vente est hautement probable et compte tenu de ce qui suit\u00a0:
Ces actifs peuvent \u00eatre une composante d\u2019une entit\u00e9, un groupe d\u2019actifs d\u00e9tenu en vue de la vente ou un actif non courant seul.
Une activit\u00e9 abandonn\u00e9e est une composante dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019est s\u00e9par\u00e9e ou qui est class\u00e9e comme d\u00e9tenue en vue de la vente, et (a) qui repr\u00e9sente une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d\u2019un plan unique et coordonn\u00e9 pour se s\u00e9parer d\u2019une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Aucune activit\u00e9 abandonn\u00e9e lors de l\u2019exercice 2025.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, deux actifs sont d\u00e9tenus en vue de la vente pour un total de 8\u00a0005\u00a0milliers d\u2019euros\u00a0:
Un actif (ou groupe d\u2019actifs) non courant(s) est class\u00e9 comme d\u00e9tenu en vue de la vente lorsque la vente est hautement probable et compte tenu de ce qui suit\u00a0:
Ces actifs peuvent \u00eatre une composante d\u2019une entit\u00e9, un groupe d\u2019actifs d\u00e9tenu en vue de la vente ou un actif non courant seul.
Une activit\u00e9 abandonn\u00e9e est une composante dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019est s\u00e9par\u00e9e ou qui est class\u00e9e comme d\u00e9tenue en vue de la vente, et (a) qui repr\u00e9sente une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d\u2019un plan unique et coordonn\u00e9 pour se s\u00e9parer d\u2019une ligne d\u2019activit\u00e9 ou des activit\u00e9s situ\u00e9es dans une zone g\u00e9ographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Aucune activit\u00e9 abandonn\u00e9e lors de l\u2019exercice 2025.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForNoncurrentAssetsOrDisposalGroupsClassifiedAsHeldForSaleExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_b6bbc500-7b27-4d26-9bdb-6b5511bdd968": { "value": "Le calcul du r\u00e9sultat par action est effectu\u00e9 en divisant le r\u00e9sultat net - part du groupe par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation pendant l\u2019exercice.
Les r\u00e9sultats nets dilu\u00e9s par action prennent en compte les actions ordinaires potentielles ayant un effet dilutif et ne prennent pas en compte les actions potentielles n\u2019ayant pas d\u2019effet dilutif.
Le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action sera pr\u00e9sent\u00e9 en retenant comme hypoth\u00e8se la m\u00e9thode du rachat d\u2019actions.
\u00a0
Le r\u00e9sultat de base par action est calcul\u00e9 en divisant le b\u00e9n\u00e9fice net attribuable aux actionnaires ordinaires (r\u00e9sultat net part du Groupe) par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation au cours de chaque exercice.
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
B\u00e9n\u00e9fice net attribuable aux actionnaires ordinaires | 4 891 | (3 021) |
Nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires | 10 819 430 | 10 817 607 |
R\u00e9sultat de base par action (en euro/action) | 0,45 | (0,28) |
\u00a0
Le calcul du r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action est d\u00e9termin\u00e9 en ajustant le b\u00e9n\u00e9fice net attribuable aux actionnaires ordinaires et le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation au cours de l\u2019exercice des effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
B\u00e9n\u00e9fice net attribuable aux actionnaires ordinaires | 4 891 | (3 021) |
Ajustements par type d\u2019actions dilutives | \u00a0 | \u00a0 |
B\u00e9n\u00e9fice utilis\u00e9 pour le calcul du r\u00e9sultat dilu\u00e9 (en milliers d\u2019euros) | 4 891 | (3 021) |
Nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires | 10 819 430 | 10 817 607 |
Ajustements par type d\u2019actions dilutives \u00e0 corriger | \u00a0 | \u00a0 |
Nombre d\u2019actions utilis\u00e9es pour le calcul du r\u00e9sultat dilu\u00e9 | 10 819 430 | 10 817 607 |
R\u00e9sultat dilu\u00e9 par action (en euro/action) | 0,45 | (0,28) |
Le calcul du r\u00e9sultat par action est effectu\u00e9 en divisant le r\u00e9sultat net - part du groupe par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation pendant l\u2019exercice.
Les r\u00e9sultats nets dilu\u00e9s par action prennent en compte les actions ordinaires potentielles ayant un effet dilutif et ne prennent pas en compte les actions potentielles n\u2019ayant pas d\u2019effet dilutif.
Le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action sera pr\u00e9sent\u00e9 en retenant comme hypoth\u00e8se la m\u00e9thode du rachat d\u2019actions.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForEarningsPerShareExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_b196bd39-1c63-4e15-9cb0-7c3df34a491c": { "value": "Les dettes financi\u00e8res sont compos\u00e9es des comptes courants d'associ\u00e9s, de d\u00e9p\u00f4ts de garantie vers\u00e9s par les locataires, d\u2019emprunts bancaires amortissables, et des passifs li\u00e9s aux contrats de location simple si significatifs. Les dettes sont comptabilis\u00e9es initialement pour leur juste valeur nette des frais, les co\u00fbts d\u2019emprunts \u00e9tant constat\u00e9s en charges dans la mesure o\u00f9 ils ne rel\u00e8vent pas d\u2019une inscription \u00e0 l\u2019actif conform\u00e9ment \u00e0 IAS 23R (Cf. 2.2.10. ci-dessous).
Post\u00e9rieurement \u00e0 la comptabilisation initiale, les emprunts et passifs li\u00e9s aux contrats de location-financement, sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti, selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l\u2019amortissement actuariel des frais d\u2019\u00e9mission et primes d\u2019\u00e9mission ou de remboursement \u00e9ventuels.\u00a0
La part \u00e0 moins d\u2019un an des dettes financi\u00e8res est class\u00e9e en passifs courants.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForFinancialLiabilitiesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_3e0f4506-cbcf-4810-a6ef-d9c717c3f7ea": { "value": "Les dettes financi\u00e8res sont compos\u00e9es des comptes courants d'associ\u00e9s, de d\u00e9p\u00f4ts de garantie vers\u00e9s par les locataires, d\u2019emprunts bancaires amortissables, et des passifs li\u00e9s aux contrats de location simple si significatifs. Les dettes sont comptabilis\u00e9es initialement pour leur juste valeur nette des frais, les co\u00fbts d\u2019emprunts \u00e9tant constat\u00e9s en charges dans la mesure o\u00f9 ils ne rel\u00e8vent pas d\u2019une inscription \u00e0 l\u2019actif conform\u00e9ment \u00e0 IAS 23R (Cf. 2.2.10. ci-dessous).
Post\u00e9rieurement \u00e0 la comptabilisation initiale, les emprunts et passifs li\u00e9s aux contrats de location-financement, sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti, selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l\u2019amortissement actuariel des frais d\u2019\u00e9mission et primes d\u2019\u00e9mission ou de remboursement \u00e9ventuels.\u00a0
La part \u00e0 moins d\u2019un an des dettes financi\u00e8res est class\u00e9e en passifs courants.
(en milliers d\u2019euros) | 01/01/2025 | Augmentation\u00a0 | Diminution | Reclassement courant/ | 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et instruments de couverture | 550 018 | 73 660 (a) | (26 122) (b) | (50 660) (c) | 541 896 |
D\u00e9p\u00f4ts re\u00e7us non courant | 4 615 | 1 607 | 0 | (1 564) | 4 658 |
Passif de location non courant (IFRS\u00a016) | 15 | 0 | 0 | (15) | 0 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 non courant | 554 648 | 75 267 | (26 122) | (57 239) | 546 553 |
Emprunts et autres dettes financi\u00e8res | 67 400 | 0 | (67 400) (b) | 55 660 | 55 660 |
D\u00e9p\u00f4ts re\u00e7us courant | 6 268 | 0 | (866) | 1 564 | 6 966 |
Passif de location courant (IFRS\u00a016) | 177 | 0 | (177) | 15 | 15 |
Concours bancaires courants | 56 | 3 991 | (56) | 0 | 3991 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 courant | 73 901 | 3 991 | (68 499) | 57 239 | 66 632 |
Total dettes financi\u00e8res brutes | 628 549 | 79 258 | (94 621) | 0 (d) | 613 185 |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | (7 293) | 0 | 4 643 | 0 | (2 650) |
TOTAL DETTES FINANCIERES NETTES\u00a0 | 621 256 | 79 258 | (89 978) | 0 | 610 535 |
(a) | Augmentation\u00a0\u2013 les principales \u00e9missions/souscriptions de l\u2019exercice sont les suivantes\u00a0: | ||
|---|---|---|---|
\u00a0 | \u2022 | Tirage du cr\u00e9dit SLL 2023 pour 11\u00a0000 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Tirage du cr\u00e9dit SLL 2024 pour 51\u00a0000 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Tirage du cr\u00e9dit corporate LCL 8M\u20ac pour 8\u00a0000 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Tirage de l\u2019emprunt corporate NEF Serenyflex pour 1\u00a0520 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Tirage de l\u2019emprunt TVA NEF Serenyflex pour 268 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Int\u00e9r\u00eats courus 31 d\u00e9cembre 2025 pour 2\u00a0250 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Incidence des TIE pour (379) milliers d\u2019euros. | |
(b) | Diminution\u00a0\u2013 les principaux remboursements de l\u2019exercice sont les suivants\u00a0: | ||
\u00a0 | \u2022 | Remboursement \u00e0 terme de plusieurs emprunts :\u00a0 | |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Seconde tranche de l\u2019Euro PP 2018 pour 51\u00a0000 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Bordeaux Signal pour 117 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | BPI Marseille pour 2\u00a0400 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Os\u00e9o Staci IV pour 66 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | CFF Locindus (tranches 1 et 2) pour 6\u00a0298 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Tranche 1 du Pool Corporate Revolving BECM\u00a0pour 2\u00a0000 milliers d\u2019euros ; |
\u00a0 | \u2022 | Remboursement courant de la dette pour 2 405 milliers d\u2019euros ; | |
\u00a0 | \u2022 | Remboursements de tirages sur cr\u00e9dits corporate revolving : | |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Pool Corporate Green Loan 2020 pour 9\u00a0500 milliers d\u2019euros, |
\u00a0 | \u00a0 | \u2014 | Pool Corporate Green Loan 2021 pour 13\u00a0000 milliers d\u2019euros\u00a0; |
\u00a0 | \u2022 | Int\u00e9r\u00eats courus au au 31 d\u00e9cembre 2024 pour 4 010 milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Incidence des TIE pour (1 155) milliers d\u2019euros\u00a0; | |
\u00a0 | \u2022 | Incidence des instruments de couverture pour 3\u00a0881\u00a0milliers d\u2019euros\u00a0; | |
(c) | Reclassement des dettes financi\u00e8res non courantes aux dettes financi\u00e8res courantes | ||
(d) | Reclassement des dettes des actifs non courants destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s |
Au 31 d\u00e9cembre 2024 :
(en milliers d\u2019euros) | 01/01/2024 | Augmentation | Diminution | Reclassement courant/ | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et instruments de couverture | 495 700 | 121 916 | (198)\u00a0 | (67 400) (c) | 550 018 |
D\u00e9p\u00f4ts re\u00e7us non courants | 4 682 | 1 551 | 0 | (1 618) | 4 615 |
Passif de location non courant (IFRS\u00a016) | 193 | 0 | 0 | (177) | 15 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 non courant | 500 575 | 123 467 | (198) | (69 195) | 554 648 |
Emprunts et autres dettes financi\u00e8res | 60 489 | 0 | (60 489) (b) | 67 400 | 67 400 |
D\u00e9p\u00f4ts re\u00e7us courant | 5 322 | 0 | (672) | 1 618 | 6 268 |
Passif de location courant (IFRS\u00a016) | 175 | 0 | (175) | 177 | 177 |
Concours bancaires courants | 4 500 | 56 | (4 500) | 0 | 56 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 courant | 70 486 | 56 | (65 836) | 69 195 | 73 901 |
Total dettes financi\u00e8res BRUTES | 571 061 | 123 523 | (66 034) | 0 (d) | 628 549 |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | (5 672) | (1 621) | \u00a0 | 0 | (7 293) |
TOTAL DETTES FINANCIERES NETTES | 565 389 | 121 902 | (66 034) | 0 | 621 256 |
\u00a0 |
\u00a0
\u00a0 | < 1 an | > 1 an | De 1 an \u00e0\u00a05\u00a0ans | > 5 ans | Total |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts obligataires | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Emprunts corporate | 46 295 | 491 782 | 490 535 | 1 247 | 538 077 |
Emprunts hypoth\u00e9caires | 6 654 | 49 108 | 49 108 | 0 | 55 763 |
Autres dettes financi\u00e8res | 9 692 | 5 663 | 4 746 | 918 | 15 355 |
Dettes financi\u00e8res | 62 641 | 546 554 | 544 389 | 2 165 | 609 195 |
\u00a0
Nature | Nb de lignes | Solde au 31/12/25 | Duration moyenne (ans) | Type de taux | Taux d'int\u00e9r\u00eat moyen* |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts hypoth\u00e9caires \u00e0 taux variable | 3 | 48 997 | 2,8 | variable | 3,3 % |
Emprunts hypoth\u00e9caires \u00e0 taux fixe | 2 | 6 766 | 1,8 | fixe\u00a0 | 2,2 % |
Cr\u00e9dits corporates | 7 | 534 310 | 2,8 | variable | 3,8 % |
dont cr\u00e9dit corporate \"non green\" | 2 | 46 000 | 0,7 | variable | 3,3 % |
dont Green Loan | 2 | 182 023 | 2,2 | variable | 3,2 % |
dont Sustainability Linked Loan | 3 | 306 286\u00a0 | 3,4 | variable | 4,3 % |
TOTAL | 12 | 590 072 | 2,7 | \u00a0 | 3,6 % |
* avec couvertures de taux attach\u00e9es |
Emprunts green (k\u20ac) | D\u00e9but du contrat | Crit\u00e8res extra-financiers | Impact sur la marge |
|---|---|---|---|
Green Loan (105 M\u20ac) | 2020 | Respect de la Taxonomie Europ\u00e9enne (RT\u00a02012-20\u00a0% et/ou label E+C-) |
|
Green Loan (100 M\u20ac) | 2021 | Sur-Performance de 10\u00a0% \u00e0 20\u00a0% par rapport au\u00a0seuil de consommation (en kwh) pr\u00e9vu par\u00a0le\u00a0Dispositif \u00e9co-energie tertiaire (DEET) |
|
Sustainability Linkel Loan\u00a0 | 2022 |
| Bonus ou malus de 5 bps par crit\u00e8re |
Sustainability Linked Loan\u00a0 | 2023 |
| Bonus ou malus de 5 bps par crit\u00e8re |
Sustainability Linked Loan\u00a0 | 2024 |
| Bonus ou malus de 5 bps par crit\u00e8re |
\u00a0
Sur l\u2019exercice 2025, compte tenu des montants tir\u00e9s sur ces emprunts et des proratas temporis applicables, l\u2019\u00e9conomie de charges financi\u00e8res g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par les bonus sur marge obtenus s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 255 milliers d\u2019euros.
\u00a0
INEA est tenue vis-\u00e0-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :
Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant d\u00fb des financements nets de la tr\u00e9sorerie disponible et la valeur r\u00e9\u00e9valu\u00e9e du patrimoine. Il est ici calcul\u00e9 tel que d\u00e9fini dans les contrats de pr\u00eats, il diff\u00e8re donc du LTV EPRA communiqu\u00e9 par ailleurs dans les diff\u00e9rentes publications financi\u00e8res d\u2019INEA.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolid\u00e9s et le service de la dette net (soit amortissement et int\u00e9r\u00eats des emprunts minor\u00e9s des produits financiers) support\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 sur l\u2019exercice.
Le ratio de couverture des int\u00e9r\u00eats (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolid\u00e9s et la charge financi\u00e8re nette (int\u00e9r\u00eats sur emprunts minor\u00e9s des produits financiers).
\u00a0
\u00a0 | Covenants | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
LTV | < 55 % | 52,3 % | 51,5 % |
DSCR | > 1,2 | 2,5 | 2,2 |
ICR | > 2,0 | 2,8 | 2,7 |
\u00a0
Au 31 d\u00e9cembre 2025, INEA respecte l\u2019ensemble de ces ratios.
L\u2019encours des emprunts concern\u00e9s par ces clauses de covenants est de 592 064 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025 (608\u00a0063 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024).
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Capital | 50 590 | 55 790 |
Int\u00e9r\u00eats au taux effectif pr\u00e9visionnels li\u00e9s \u00e0 ces \u00e9ch\u00e9ances | 3 943 | 6 200 |
Total | 54 533 | 61 990 |
\u00a0 |
\u00a0
Le capital et les int\u00e9r\u00eats ci-dessus indiqu\u00e9s sont relatifs aux emprunts contract\u00e9s aupr\u00e8s d\u2019organismes de cr\u00e9dit hors contrats revolving, green loan et risque de cr\u00e9dit (IFRS 13).
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Capital | 6 682 | 62 115 |
Int\u00e9r\u00eats au taux effectif pr\u00e9visionnels li\u00e9s \u00e0 ces \u00e9ch\u00e9ances | 1 994 | 2 768 |
Total | 8 676 | 64 883 |
\u00a0
Le capital et les int\u00e9r\u00eats ci-dessus indiqu\u00e9s sont relatifs aux emprunts contract\u00e9s aupr\u00e8s d\u2019organismes bancaires hors contrats revolving, green loan, concours bancaires courants et risque de cr\u00e9dit (IFRS 13).
Les emprunts bancaires de type hypoth\u00e9caire souscrits par INEA sont garantis par les immeubles de placement financ\u00e9s par ces emprunts (Cf. Note 10 \u00ab\u00a0Immeuble de placement\u00a0\u00bb et 23 \u00ab\u00a0Engagements hors bilan\u00a0\u00bb).
Les emprunts immobiliers souscrits, libell\u00e9s en euros, sont soit \u00e0 taux fixe non r\u00e9visable, soit \u00e0 taux variable.
INEA d\u00e9tient, au 31 d\u00e9cembre 2025, 34 instruments de couverture pour couvrir sa dette contre le risque de fluctuation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Le taux de dette s\u00e9curis\u00e9e s\u2019\u00e9l\u00e8ve ainsi \u00e0 78\u00a0%.
Ces instruments couvrent un encours de 453 878 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025 contre 489\u00a0226 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Leur juste valeur est inscrite dans les comptes.
La comptabilit\u00e9 de couverture conduit \u00e0 comptabiliser\u00a0:
\u00a0
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le capital restant d\u00fb des emprunts souscrits et tir\u00e9s par INEA (augment\u00e9 des d\u00e9p\u00f4ts de garanties des locataires) s\u2019\u00e9l\u00e8ve contractuellement \u00e0 607.729 milliers d\u2019euros (623.147 milliers d\u2019euros en 2024).
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | en % | s\u00e9curis\u00e9 |
|---|---|---|---|
Dette \u00e0 taux fixe | 8 542 | 1 % | 1 % |
Dette \u00e0 taux variable | 585 298 | 99 % | \u00a0 |
dont couverte | 453 878 | 78 % | 76 % |
dont non couverte | 131 420 | 22 % | \u00a0 |
Capital restant d\u00fb des financements | 593 840 | 97 % | 78 % |
Int\u00e9r\u00eats courus | 2 250 | 0 % | \u00a0 |
D\u00e9p\u00f4ts | 11 624 | 2 % | \u00a0 |
Instruments de couverture | 1 466 | 0 % | \u00a0 |
Passif de location | 15 | 0\u00a0% | \u00a0 |
Concours bancaires courants\u00a0 | 3 991 | 1 % | \u00a0 |
Dette totale BRUTE | 613 186 | 100 % | \u00a0 |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | (2 650) | 0 % | \u00a0 |
DETTE TOTALE NETTE\u00a0 | 610 535 | 100\u00a0% | \u00a0 |
\u00a0
L\u2019endettement financier net \u00e0 plus d\u2019un an (total des dettes financi\u00e8res et d\u00e9p\u00f4ts de garantie \"non courants\" d\u00e9duction faite de la tr\u00e9sorerie ou \u00e9quivalent de tr\u00e9sorerie nette) s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 547 894 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025, contre 547\u00a0411 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Le montant des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux fixe au 31 d\u00e9cembre 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 8\u00a0542 milliers d\u2019euros contre 58\u00a0672 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Le montant des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux variable au 31 d\u00e9cembre 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 585 298 milliers d\u2019euros contre 549\u00a0391 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Les \u00e9ch\u00e9ances des emprunts, pour leurs parts non courantes, se pr\u00e9sentent comme suit :
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Entre 1 et 5 ans | 544 389 | 504 835 |
Plus de 5 ans | 2 165 | 49 813 |
Total dettes financi\u00e8res \u2013 non courant | 546 553 | 554 648 |
\u00a0
Les emprunts sont couverts \u00e0 78\u00a0% contre le risque de taux (contre 90\u00a0% au 31 d\u00e9cembre 2024).
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Post\u00e9rieurement \u00e0 la comptabilisation initiale, les emprunts et passifs li\u00e9s aux contrats de location-financement, sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti, selon la m\u00e9thode du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l\u2019amortissement actuariel des frais d\u2019\u00e9mission et primes d\u2019\u00e9mission ou de remboursement \u00e9ventuels.\u00a0
La part \u00e0 moins d\u2019un an des dettes financi\u00e8res est class\u00e9e en passifs courants.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForBorrowingsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_4ea74969-a021-48dc-b35b-737a0d2e207f": { "value": "Les co\u00fbts d\u2019emprunts, durant la p\u00e9riode de construction et jusqu\u2019\u00e0 la livraison, sont capitalis\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 23R. Pour les emprunts sp\u00e9cifiques le montant capitalis\u00e9 est d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 partir des frais financiers pay\u00e9s et pour emprunts g\u00e9n\u00e9raux il est calcul\u00e9 sur la base du taux moyen pond\u00e9r\u00e9 des passifs en question. Au cours de l\u2019exercice aucun co\u00fbt d\u2019emprunt n\u2019a \u00e9t\u00e9 incorpor\u00e9 dans le co\u00fbt d\u2019actif.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfBorrowingCostsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_ebc26e11-e1e8-4831-8a1e-f58e24073a65": { "value": "Les co\u00fbts d\u2019emprunts, durant la p\u00e9riode de construction et jusqu\u2019\u00e0 la livraison, sont capitalis\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 23R. Pour les emprunts sp\u00e9cifiques le montant capitalis\u00e9 est d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 partir des frais financiers pay\u00e9s et pour emprunts g\u00e9n\u00e9raux il est calcul\u00e9 sur la base du taux moyen pond\u00e9r\u00e9 des passifs en question. Au cours de l\u2019exercice aucun co\u00fbt d\u2019emprunt n\u2019a \u00e9t\u00e9 incorpor\u00e9 dans le co\u00fbt d\u2019actif.
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INEA est soumise \u00e0 un risque de march\u00e9, puisque les flux de tr\u00e9sorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison des variations des prix d'un march\u00e9. Ce risque porte donc sur les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
Pour y faire face, INEA d\u00e9ploie une strat\u00e9gie de couverture du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de sa dette financi\u00e8re, en utilisant\u00a0:
\u00c0 chaque cl\u00f4ture, la valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e par un prestataire tiers sp\u00e9cialis\u00e9, avec qui INEA a conclu un contrat annuel de suivi et de pr\u00e9sentation de son endettement au travers d\u2019une plateforme internet d\u00e9di\u00e9e.
INEA a choisi le principe du swap hypoth\u00e9tique (\u00ab Hypothetical Derivative Method\u00a0\u00bb). Propos\u00e9e par IFRS 9, cette m\u00e9thode permet de mesurer l\u2019inefficacit\u00e9 pour une couverture qualifi\u00e9e de Cash-Flow Hedge. La philosophie de cette m\u00e9thode est de comparer les flux financiers du d\u00e9riv\u00e9 n\u00e9goci\u00e9 avec un d\u00e9riv\u00e9 hypoth\u00e9tique \u00ab\u00a0parfait\u00a0\u00bb, c'est-\u00e0-dire ne poss\u00e9dant pas d\u2019inefficacit\u00e9 avec le sous-jacent qui serait obtenu sur le march\u00e9 et serait parfaitement adoss\u00e9 aux flux couverts.
La norme IFRS 13, requiert de tenir compte du risque de cr\u00e9dit des contreparties (i.e le risque qu\u2019une contrepartie manque \u00e0 l\u2019une de ses obligations) dans l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des actifs et passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d\u2019information sur la hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux de l\u2019IFRS 7 qui exige qu\u2019une entit\u00e9 \u00e9tablisse une diff\u00e9rence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caract\u00e8re observable (Cf.\u00a7 17).
Le processus de valorisation commence par une \u00e9tude intrins\u00e8que du produit afin d\u2019en d\u00e9terminer la ou les diff\u00e9rentes composantes. La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer les facteurs de risque pr\u00e9sents dans le produit. Puis, il convient de le mod\u00e9liser et de calibrer le mod\u00e8le \u00e0 partir d\u2019instruments financiers portant les m\u00eames facteurs de risque que le produit \u00e0 valoriser. Ces instruments sont appel\u00e9s \u00ab donn\u00e9es de march\u00e9 \u00bb. Ils correspondent \u00e0 des produits standards, trait\u00e9s sur les march\u00e9s financiers par les banques (march\u00e9s interbancaires) via l\u2019interm\u00e9diaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
\u00a0
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | |||
\u00a0 | Valeur comptable | Variations de la juste valeur sur\u00a0la\u00a0p\u00e9riode (y.c. cessation de\u00a0couverture au cours de\u00a0la\u00a0p\u00e9riode) | Montant | |
(en milliers d\u2019euros) | Actif | Passif | ||
Couverture de flux de tr\u00e9sorerie | IFRS\u00a07.24A(a) | IFRS\u00a07.24A(a) | IFRS\u00a07.24A(c) | IFRS\u00a07.24A(d) |
\u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | |
Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Instruments fermes | 595 | 1 505 | 1 906 | 453 878 |
Autres | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Total Couverture de\u00a0flux de\u00a0tr\u00e9sorerie | 595 | 1 505 | 1 906 | 453 878 |
\u00a0
La strat\u00e9gie de couverture des emprunts du Groupe reste inchang\u00e9e.
Le montant de la couverture de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat directement comptabilis\u00e9e en r\u00e9sultat s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 0 milliers d\u2019euros.
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | ||
(en milliers d\u2019euros) | Gains et pertes comptabilis\u00e9s directement en\u00a0capitaux\u00a0propres recyclables\u00a0 | R\u00e9sultat net (R\u00e9sultat de\u00a0la\u00a0comptabilit\u00e9 de\u00a0couverture) | |
\u00a0 | IFRS\u00a07.24C (b)(iii) | IFRS\u00a07.24C (b)(iii) et 24C (b)(v) | |
Couverture de flux de\u00a0tr\u00e9sorerie | Montant de la part efficace | Montant comptabilis\u00e9 en\u00a0capitaux propres recyclables transf\u00e9r\u00e9s en r\u00e9sultat au cours de\u00a0la\u00a0p\u00e9riode | Montant de la\u00a0part |
IFRS\u00a07.24C (b)(i) | IFRS\u00a07.24C (b)(iv) | IFRS\u00a07.24C (b)(ii) | |
\u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | |
Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat | 1 821 | 0 | 0 |
Change | 0 | 0 | 0 |
Mati\u00e8res premi\u00e8res\u00a0 | 0 | 0 | 0 |
Autres\u00a0 | 0 | 0 | 0 |
Total de la couverture de\u00a0flux\u00a0de tr\u00e9sorerie | 1 821 | 0 | 0 |
\u00a0
\u00a0
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||||
(en milliers d\u2019euros) | Valeur de march\u00e9 | Montant notionnel | Valeur de march\u00e9 | Montant notionnel | ||
positive | n\u00e9gative | positive | n\u00e9gative | |||
Couverture de flux de tr\u00e9sorerie | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat | 595 | 1 505 | 453 878 | 2 757 | 5 429 | 489 226 |
Total Instruments d\u00e9riv\u00e9s de\u00a0couverture | 595 | 1 505 | 453 878 | 2 757 | 5 429 | 489 226 |
\u00a0
\u00a0
\u00a0
\u00a0 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
\u00a0 | Op\u00e9rations sur march\u00e9s\u00a0organis\u00e9s | Op\u00e9rations de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 | Total notionnel | Total notionnel | ||||
(en milliers d\u2019euros) | \u2264\u00a01\u00a0an | >\u00a01\u00a0an \u00e0 \u2264\u00a05\u00a0ans | >\u00a05\u00a0ans | \u2264\u00a01\u00a0an | >\u00a01\u00a0an \u00e0 \u2264\u00a05\u00a0ans | >\u00a05\u00a0ans | ||
Autres instruments | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Autres | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 92 000 | 361 878 | \u00a0 | 453 878 | 489 226 |
Total notionnel des\u00a0instruments d\u00e9riv\u00e9s\u00a0de\u00a0couverture | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | 92 000 | 361 878 | \u00a0 | 453 878 | 489 226 |
Tous les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s au bilan pour leur juste valeur, et les variations de juste valeur sont comptabilis\u00e9es en compte de r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de celles concernant les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s de couverture de flux de tr\u00e9sorerie (voir ci-apr\u00e8s).
INEA est soumise \u00e0 un risque de march\u00e9, puisque les flux de tr\u00e9sorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison des variations des prix d'un march\u00e9. Ce risque porte donc sur les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
Pour y faire face, INEA d\u00e9ploie une strat\u00e9gie de couverture du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de sa dette financi\u00e8re, en utilisant\u00a0:
\u00c0 chaque cl\u00f4ture, la valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e par un prestataire tiers sp\u00e9cialis\u00e9, avec qui INEA a conclu un contrat annuel de suivi et de pr\u00e9sentation de son endettement au travers d\u2019une plateforme internet d\u00e9di\u00e9e.
INEA a choisi le principe du swap hypoth\u00e9tique (\u00ab Hypothetical Derivative Method\u00a0\u00bb). Propos\u00e9e par IFRS 9, cette m\u00e9thode permet de mesurer l\u2019inefficacit\u00e9 pour une couverture qualifi\u00e9e de Cash-Flow Hedge. La philosophie de cette m\u00e9thode est de comparer les flux financiers du d\u00e9riv\u00e9 n\u00e9goci\u00e9 avec un d\u00e9riv\u00e9 hypoth\u00e9tique \u00ab\u00a0parfait\u00a0\u00bb, c'est-\u00e0-dire ne poss\u00e9dant pas d\u2019inefficacit\u00e9 avec le sous-jacent qui serait obtenu sur le march\u00e9 et serait parfaitement adoss\u00e9 aux flux couverts.
La norme IFRS 13, requiert de tenir compte du risque de cr\u00e9dit des contreparties (i.e le risque qu\u2019une contrepartie manque \u00e0 l\u2019une de ses obligations) dans l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des actifs et passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d\u2019information sur la hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux de l\u2019IFRS 7 qui exige qu\u2019une entit\u00e9 \u00e9tablisse une diff\u00e9rence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caract\u00e8re observable (Cf.\u00a7 17).
Le processus de valorisation commence par une \u00e9tude intrins\u00e8que du produit afin d\u2019en d\u00e9terminer la ou les diff\u00e9rentes composantes. La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer les facteurs de risque pr\u00e9sents dans le produit. Puis, il convient de le mod\u00e9liser et de calibrer le mod\u00e8le \u00e0 partir d\u2019instruments financiers portant les m\u00eames facteurs de risque que le produit \u00e0 valoriser. Ces instruments sont appel\u00e9s \u00ab donn\u00e9es de march\u00e9 \u00bb. Ils correspondent \u00e0 des produits standards, trait\u00e9s sur les march\u00e9s financiers par les banques (march\u00e9s interbancaires) via l\u2019interm\u00e9diaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForDerivativeFinancialInstrumentsAndHedgingExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_50cb1ff5-51fe-4937-92ee-e1ac50e3da2d": { "value": "Tous les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s au bilan pour leur juste valeur, et les variations de juste valeur sont comptabilis\u00e9es en compte de r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de celles concernant les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s de couverture de flux de tr\u00e9sorerie (voir ci-apr\u00e8s).
INEA est soumise \u00e0 un risque de march\u00e9, puisque les flux de tr\u00e9sorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison des variations des prix d'un march\u00e9. Ce risque porte donc sur les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
Pour y faire face, INEA d\u00e9ploie une strat\u00e9gie de couverture du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de sa dette financi\u00e8re, en utilisant\u00a0:
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INEA a choisi le principe du swap hypoth\u00e9tique (\u00ab Hypothetical Derivative Method\u00a0\u00bb). Propos\u00e9e par IFRS 9, cette m\u00e9thode permet de mesurer l\u2019inefficacit\u00e9 pour une couverture qualifi\u00e9e de Cash-Flow Hedge. La philosophie de cette m\u00e9thode est de comparer les flux financiers du d\u00e9riv\u00e9 n\u00e9goci\u00e9 avec un d\u00e9riv\u00e9 hypoth\u00e9tique \u00ab\u00a0parfait\u00a0\u00bb, c'est-\u00e0-dire ne poss\u00e9dant pas d\u2019inefficacit\u00e9 avec le sous-jacent qui serait obtenu sur le march\u00e9 et serait parfaitement adoss\u00e9 aux flux couverts.
La norme IFRS 13, requiert de tenir compte du risque de cr\u00e9dit des contreparties (i.e le risque qu\u2019une contrepartie manque \u00e0 l\u2019une de ses obligations) dans l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des actifs et passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d\u2019information sur la hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux de l\u2019IFRS 7 qui exige qu\u2019une entit\u00e9 \u00e9tablisse une diff\u00e9rence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caract\u00e8re observable (Cf.\u00a7 17).
Le processus de valorisation commence par une \u00e9tude intrins\u00e8que du produit afin d\u2019en d\u00e9terminer la ou les diff\u00e9rentes composantes. La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer les facteurs de risque pr\u00e9sents dans le produit. Puis, il convient de le mod\u00e9liser et de calibrer le mod\u00e8le \u00e0 partir d\u2019instruments financiers portant les m\u00eames facteurs de risque que le produit \u00e0 valoriser. Ces instruments sont appel\u00e9s \u00ab donn\u00e9es de march\u00e9 \u00bb. Ils correspondent \u00e0 des produits standards, trait\u00e9s sur les march\u00e9s financiers par les banques (march\u00e9s interbancaires) via l\u2019interm\u00e9diaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForHedgingExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_c24b0e47-4b6e-41c3-a04b-605fa8fda27a": { "value": "Tous les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s au bilan pour leur juste valeur, et les variations de juste valeur sont comptabilis\u00e9es en compte de r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de celles concernant les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s de couverture de flux de tr\u00e9sorerie (voir ci-apr\u00e8s).
INEA est soumise \u00e0 un risque de march\u00e9, puisque les flux de tr\u00e9sorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison des variations des prix d'un march\u00e9. Ce risque porte donc sur les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
Pour y faire face, INEA d\u00e9ploie une strat\u00e9gie de couverture du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de sa dette financi\u00e8re, en utilisant\u00a0:
\u00c0 chaque cl\u00f4ture, la valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e par un prestataire tiers sp\u00e9cialis\u00e9, avec qui INEA a conclu un contrat annuel de suivi et de pr\u00e9sentation de son endettement au travers d\u2019une plateforme internet d\u00e9di\u00e9e.
INEA a choisi le principe du swap hypoth\u00e9tique (\u00ab Hypothetical Derivative Method\u00a0\u00bb). Propos\u00e9e par IFRS 9, cette m\u00e9thode permet de mesurer l\u2019inefficacit\u00e9 pour une couverture qualifi\u00e9e de Cash-Flow Hedge. La philosophie de cette m\u00e9thode est de comparer les flux financiers du d\u00e9riv\u00e9 n\u00e9goci\u00e9 avec un d\u00e9riv\u00e9 hypoth\u00e9tique \u00ab\u00a0parfait\u00a0\u00bb, c'est-\u00e0-dire ne poss\u00e9dant pas d\u2019inefficacit\u00e9 avec le sous-jacent qui serait obtenu sur le march\u00e9 et serait parfaitement adoss\u00e9 aux flux couverts.
La norme IFRS 13, requiert de tenir compte du risque de cr\u00e9dit des contreparties (i.e le risque qu\u2019une contrepartie manque \u00e0 l\u2019une de ses obligations) dans l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des actifs et passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d\u2019information sur la hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux de l\u2019IFRS 7 qui exige qu\u2019une entit\u00e9 \u00e9tablisse une diff\u00e9rence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caract\u00e8re observable (Cf.\u00a7 17).
Le processus de valorisation commence par une \u00e9tude intrins\u00e8que du produit afin d\u2019en d\u00e9terminer la ou les diff\u00e9rentes composantes. La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer les facteurs de risque pr\u00e9sents dans le produit. Puis, il convient de le mod\u00e9liser et de calibrer le mod\u00e8le \u00e0 partir d\u2019instruments financiers portant les m\u00eames facteurs de risque que le produit \u00e0 valoriser. Ces instruments sont appel\u00e9s \u00ab donn\u00e9es de march\u00e9 \u00bb. Ils correspondent \u00e0 des produits standards, trait\u00e9s sur les march\u00e9s financiers par les banques (march\u00e9s interbancaires) via l\u2019interm\u00e9diaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
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Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financi\u00e8re a consid\u00e9rablement impact\u00e9 les march\u00e9s financiers et modifi\u00e9 les mod\u00e8les de valorisation. Le march\u00e9 de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux \u00ab spreads \u00bb sont devenus non n\u00e9gligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de march\u00e9 et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux mod\u00e8les.
Les valorisations sont \u00e9tablies au moyen de techniques d\u2019\u00e9valuation dans le cadre desquelles toutes les donn\u00e9es d'entr\u00e9e importantes sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables. La juste valeur de ces instruments d\u00e9riv\u00e9s de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicit\u00e9s dans la note 12.1 ci-apr\u00e8s.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | \u00c9valuation \u00e0\u00a0la\u00a0JV | |||
|---|---|---|---|---|---|
Valeur | Juste valeur | Niveau des donn\u00e9es d\u2019\u00e9valuation | Classe comptable | ||
Actifs non courants | 381 | 381 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Cr\u00e9ances rattach\u00e9es aux participations | 0 | 0 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Instruments de couverture\u00a0 | 205 | 205 | Niveau 3 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Oui |
Autres actifs financiers \u00e0 la JVR | 176 | 176 | Niveau 3 | R\u00e9sultat | Oui |
Actifs courants | 22 851 | 22 851 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Clients et autres d\u00e9biteurs | 19 818 | 19 818 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Autres actifs courants | 382 | 382 | Niveau 3 | R\u00e9sultat | Oui |
Cr\u00e9ances d\u2019imp\u00f4t sur le r\u00e9sultat | 0 | 0 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | 2 650 | 2 650 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Passifs non courants | 546 553 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Dettes financi\u00e8res | 546 553 | (1) | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Oui |
dont instruments de couverture de taux | 1 006 | 1 006 | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Oui |
Autres passifs non courants | 0 | 0 | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Non |
Passifs courants | 87 109 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs | 20 265 | 20 265 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Concours bancaires courants | 3 991 | 3 991 | Niveau 2 | \u00a0 | Non |
Autres dettes financi\u00e8res | 62 641 | (1) | Niveau 2 | R\u00e9sultat | Oui |
Autres passifs courants | 212 | 212 | Niveau 2 | R\u00e9sultat / Capitaux\u00a0propres | Non |
Passifs directement li\u00e9s aux groupes d'actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | 0 | 0 | Niveau 2 | \u00a0 | \u00a0 |
(1) | La juste valeur de la dette financi\u00e8re non courante et courante s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 606 127 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025 contre 622 415 milliers d\u2019euros au\u00a031\u00a0d\u00e9cembre 2024. |
Les provisions sont constat\u00e9es lorsque\u00a0:
Lorsque l\u2019impact de la valeur temps de l\u2019argent est significatif, les provisions \u00e0 long terme sont actualis\u00e9es, selon les flux futurs de tr\u00e9sorerie attendus, \u00e0 un taux d\u2019actualisation avant imp\u00f4t qui refl\u00e8te l\u2019appr\u00e9ciation actuelle par le march\u00e9 de la valeur temps de l\u2019argent, et le cas \u00e9ch\u00e9ant les risques sp\u00e9cifiques li\u00e9s au passif. Lorsque la provision est d\u00e9sactualis\u00e9e, \u00e0 chaque cl\u00f4ture, l\u2019augmentation de la provision est comptabilis\u00e9e par contrepartie du r\u00e9sultat financier (autres charges financi\u00e8res).
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Lorsque l\u2019impact de la valeur temps de l\u2019argent est significatif, les provisions \u00e0 long terme sont actualis\u00e9es, selon les flux futurs de tr\u00e9sorerie attendus, \u00e0 un taux d\u2019actualisation avant imp\u00f4t qui refl\u00e8te l\u2019appr\u00e9ciation actuelle par le march\u00e9 de la valeur temps de l\u2019argent, et le cas \u00e9ch\u00e9ant les risques sp\u00e9cifiques li\u00e9s au passif. Lorsque la provision est d\u00e9sactualis\u00e9e, \u00e0 chaque cl\u00f4ture, l\u2019augmentation de la provision est comptabilis\u00e9e par contrepartie du r\u00e9sultat financier (autres charges financi\u00e8res).
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Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s r\u00e9sultent des d\u00e9calages temporels d\u2019imposition ou de d\u00e9duction et sont d\u00e9termin\u00e9s pour chaque entit\u00e9 fiscale, selon la m\u00e9thode du report variable, sur les diff\u00e9rences temporelles existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation.
Les soldes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont d\u00e9termin\u00e9s sur la base de la situation fiscale de chaque soci\u00e9t\u00e9 ou r\u00e9sultat d\u2019ensemble des soci\u00e9t\u00e9s comprises dans le p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019int\u00e9gration fiscale, et sont pr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l\u2019actif ou au passif du bilan pour leur position nette par entit\u00e9 fiscale.
Un actif d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 est constat\u00e9 en cas de pertes fiscales reportables dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 il est probable que l\u2019entit\u00e9 concern\u00e9e disposera de b\u00e9n\u00e9fices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront \u00eatre imput\u00e9es.
Pour le calcul des imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s, le taux d\u2019imp\u00f4t retenu est le taux vot\u00e9 au 31 d\u00e9cembre 2025.
Les soci\u00e9t\u00e9s du Groupe ne comptabilisent pas d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 pour leurs op\u00e9rations relevant du r\u00e9gime SIIC. Les \u00e9l\u00e9ments suivants ne donnent pas lieu non plus \u00e0 la constatation d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9\u00a0: la comptabilisation initiale d\u2019un actif ou d\u2019un passif dans une transaction qui n\u2019est pas un regroupement d\u2019entreprises et qui n\u2019affecte ni le b\u00e9n\u00e9fice comptable ni le b\u00e9n\u00e9fice imposable, et les diff\u00e9rences temporelles li\u00e9es \u00e0 des participations dans des filiales et des co-entreprises dans la mesure o\u00f9 il est probable qu\u2019elles ne s\u2019inverseront pas dans un avenir pr\u00e9visible.
\u00a0
L\u2019imposition des plus-values latentes \u00e0 16,5\u00a0%, lors du passage au r\u00e9gime SIIC a donn\u00e9 lieu \u00e0 la comptabilisation en charges en 2007 de la dette d\u2019imp\u00f4t dans les comptes de INEA et de HSP (soci\u00e9t\u00e9 ayant fait l\u2019objet d\u2019une transmission de patrimoine \u00e0 INEA \u00e0 fin d\u00e9cembre 2008).
Compte tenu du r\u00e9gime SIIC, les montants figurant dans la seconde partie du tableau du r\u00e9sultat global n\u2019incluent aucun effet d\u2019imp\u00f4t.
\u00a0
Le rapprochement des mouvements entre l\u2019imp\u00f4t th\u00e9orique au taux l\u00e9gal d\u2019imposition en France et l\u2019imp\u00f4t effectif est pr\u00e9sent\u00e9 comme suit\u00a0:
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
R\u00e9sultat avant imp\u00f4t | 5 078 | (3 021) |
Imp\u00f4t th\u00e9orique calcul\u00e9 au taux l\u00e9gal de 25\u00a0% | (1 270) | 755 |
Impact des diff\u00e9rences de taux | \u00a0 | \u00a0 |
Impact des d\u00e9calages permanents | \u00a0 | \u00a0 |
Cr\u00e9ance de carry back | \u00a0 | \u00a0 |
Plus-value LT impos\u00e9e \u00e0 un taux sp\u00e9cifique | \u00a0 | \u00a0 |
Incidences du r\u00e9gime SIIC | 1 058 | (755) |
Actif d\u2019imp\u00f4t non activ\u00e9 | \u00a0 | \u00a0 |
Imp\u00f4t effectif | (212) | 0 |
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Imp\u00f4ts courants | 0 | 0 |
Imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9s | (212) | 0 |
Charges ou produits d\u2019IS en compte de r\u00e9sultat | (212) | 0 |
Imp\u00f4ts sur les \u00e9l\u00e9ments comptabilis\u00e9s en capitaux propres | 0 | 0 |
Charges ou produits d\u2019IS en compte de r\u00e9sultat | (212) | 0 |
\u00a0
Le r\u00e9gime des SIIC, codifi\u00e9 aux articles 208 C et suivants du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts exon\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, sous condition de distribution, les revenus tir\u00e9s notamment de la location d\u2019immeubles et les plus-values d\u00e9gag\u00e9es sur la cession \u00e0 des personnes non li\u00e9es, d\u2019immeubles, de droits aff\u00e9rents \u00e0 un contrat de cr\u00e9dit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts ou dans des filiales elles-m\u00eames soumises au r\u00e9gime des SIIC.
Les soci\u00e9t\u00e9s susceptibles de b\u00e9n\u00e9ficier de ce r\u00e9gime doivent remplir trois conditions :
Au cas particulier, INEA a adopt\u00e9 ce statut le 14 f\u00e9vrier 2007 avec effet r\u00e9troactif au 1er janvier 2007 \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019\u00e0 ce jour les conditions de capital et d\u2019objet sont maintenues. Cette option concerne donc INEA, la SAS HSP (soci\u00e9t\u00e9 ayant fait l\u2019objet d\u2019une transmission universelle de patrimoine en fin d\u2019ann\u00e9e 2008) et par voie de cons\u00e9quence en raison de leur statut fiscal sp\u00e9cifique, les soci\u00e9t\u00e9s civiles suivantes\u00a0: la SCI PA et la SCI ALPHA 11 MARBEUF.
Les SIIC ne sont pas soumises \u00e0 une r\u00e8gle d'exclusivit\u00e9 de l'objet. L'exercice \u00e0 titre accessoire d'autres activit\u00e9s que celles r\u00e9pondant \u00e0 leur objet principal n'est donc pas susceptible de leur faire perdre le b\u00e9n\u00e9fice du r\u00e9gime. Toutefois, ces activit\u00e9s doivent \u00eatre marginales et les revenus retir\u00e9s sont imposables dans les conditions de droit commun.
Les filiales d\u00e9tenues directement ou indirectement \u00e0 au moins 95\u00a0%, soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, et ayant un objet identique, peuvent opter pour ce r\u00e9gime.
Les revenus des soci\u00e9t\u00e9s de personnes relevant de l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts dont l\u2019objet social est identique \u00e0 celui de leurs associ\u00e9s SIIC ou filiales qui ont opt\u00e9 pour le r\u00e9gime des SIIC b\u00e9n\u00e9ficient de l\u2019exon\u00e9ration sous condition de distribution au prorata des droits des associ\u00e9s SIIC.
Aucune condition de d\u00e9tention minimale du capital de ces soci\u00e9t\u00e9s par les SIIC ou leurs filiales soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime des SIIC n\u2019est exig\u00e9e. C\u2019est le cas des SCI PA, ALPHA 11 MARBEUF et de Flex Park.
Flex Park a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime des SIIC (article 208C CGI) en date du 7 mars 2016. Cette option porte effet au 17 d\u00e9cembre 2015, date du d\u00e9but de l\u2019exercice correspondant \u00e0 la date de constitution de la soci\u00e9t\u00e9.
La d\u00e9termination du r\u00e9sultat fiscal de Flex Park conduit \u00e0 distinguer deux secteurs :
En contrepartie de l\u2019exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t, Flex Park est soumise \u00e0 des obligations de distribution de dividendes (95\u00a0% des r\u00e9sultats issus des activit\u00e9s de location, 70\u00a0% des plus-values de cession et 100\u00a0% des dividendes vers\u00e9s par les filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC).
Les revenus tir\u00e9s de l'exercice d'activit\u00e9s accessoires sont imposables \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s dans les conditions de droit commun. Le r\u00e9sultat du secteur imposable est sans influence sur le r\u00e9sultat du secteur exon\u00e9r\u00e9 et n'influence pas les obligations de distribution aff\u00e9rentes aux op\u00e9rations exon\u00e9r\u00e9es.
Les SIIC et leurs filiales doivent ventiler entre leurs secteurs exon\u00e9r\u00e9 et imposable les produits et charges correspondants, et distinguer lors des distributions auxquelles elles proc\u00e9deront la fraction des b\u00e9n\u00e9fices provenant des activit\u00e9s exon\u00e9r\u00e9es de celle provenant des activit\u00e9s imposables.
L'option, qui est irr\u00e9vocable et globale, entra\u00eene cessation d'activit\u00e9 dans la mesure o\u00f9 les entreprises concern\u00e9es cessent totalement ou partiellement d'\u00eatre soumises \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. L\u2019exercice de l\u2019option entra\u00eene en application de ces dispositions l\u2019imposition imm\u00e9diate des r\u00e9sultats de l'exercice en cours \u00e0 la date de l'option ainsi que des provisions relatives \u00e0 l'activit\u00e9 qui devient exon\u00e9r\u00e9e.
L\u2019exercice de l\u2019option pour le r\u00e9gime des SIIC entra\u00eene \u00e9galement l\u2019exigibilit\u00e9 d\u2019un imp\u00f4t de sortie (\u00ab\u00a0exit tax\u00a0\u00bb) calcul\u00e9 au taux de 19\u00a0% sur les plus-values au moment d\u2019entrer dans le r\u00e9gime sur les biens immobiliers et les participations dans des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res fiscalement transparentes. Cet imp\u00f4t est payable par quart le 15 d\u00e9cembre de chaque ann\u00e9e.
Le reliquat des d\u00e9ficits reportables non utilis\u00e9s lors de l\u2019option pour le r\u00e9gime des SIIC sera imput\u00e9 sur le r\u00e9sultat de cessation et ce, y compris sur l\u2019assiette servant au calcul \u00e0 l\u2019imp\u00f4t de sortie calcul\u00e9 \u00e0 19\u00a0%. Le solde \u00e9ventuellement non imput\u00e9 est d\u00e9finitivement perdu.
Les soci\u00e9t\u00e9s d\u2019INEA, pr\u00e9alablement soumises \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, sont redevables de l'imp\u00f4t de sortie du fait de leur option pour le r\u00e9gime des SIIC. La base de l'imp\u00f4t de sortie est calcul\u00e9e pour chaque soci\u00e9t\u00e9 par diff\u00e9rence entre la valeur v\u00e9nale et la valeur fiscale des actifs immobiliers et/ou des parts des filiales fiscalement transparentes.
L'imp\u00f4t de 19\u00a0% s\u2019appliquera sur cette base.
Les mouvements d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s actifs et passifs sur l\u2019exercice sont les suivants :
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
AU 1er\u00a0JANVIER | 1 770 | 1 770 |
Enregistr\u00e9 au compte de r\u00e9sultat | \u00a0 | \u00a0 |
Reprise d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9\u00a0 | (211) | \u00a0 |
Imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 actif de l\u2019exercice | 1 559 | 1 770 |
Enregistr\u00e9 en capitaux propres | \u00a0 | \u00a0 |
Reprise d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 | \u00a0 | \u00a0 |
\u00e0 la cl\u00f4ture | 1 559 | 1 770 |
\u00a0
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfIncomeTaxExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_d8adc37d-8681-4f14-9303-f15bb9aac6c4": { "value": "Depuis le 14 f\u00e9vrier 2007, INEA a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC applicable de mani\u00e8re r\u00e9troactive au 1er janvier 2007. Lors de sa cr\u00e9ation en d\u00e9cembre 2015, la soci\u00e9t\u00e9 FLEX PARK a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC. En cons\u00e9quence, le r\u00e9sultat courant et les plus-values de cession sont exon\u00e9r\u00e9s d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Il est en de m\u00eame pour les soci\u00e9t\u00e9s PA et ALPHA, fiscalement transparentes. Les filiales SERENEA et SERENYFLEX, cr\u00e9\u00e9es en 2024, sont soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s au taux normal.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s r\u00e9sultent des d\u00e9calages temporels d\u2019imposition ou de d\u00e9duction et sont d\u00e9termin\u00e9s pour chaque entit\u00e9 fiscale, selon la m\u00e9thode du report variable, sur les diff\u00e9rences temporelles existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation.
Les soldes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont d\u00e9termin\u00e9s sur la base de la situation fiscale de chaque soci\u00e9t\u00e9 ou r\u00e9sultat d\u2019ensemble des soci\u00e9t\u00e9s comprises dans le p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019int\u00e9gration fiscale, et sont pr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l\u2019actif ou au passif du bilan pour leur position nette par entit\u00e9 fiscale.
Un actif d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 est constat\u00e9 en cas de pertes fiscales reportables dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 il est probable que l\u2019entit\u00e9 concern\u00e9e disposera de b\u00e9n\u00e9fices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront \u00eatre imput\u00e9es.
Pour le calcul des imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s, le taux d\u2019imp\u00f4t retenu est le taux vot\u00e9 au 31 d\u00e9cembre 2025.
Les soci\u00e9t\u00e9s du Groupe ne comptabilisent pas d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 pour leurs op\u00e9rations relevant du r\u00e9gime SIIC. Les \u00e9l\u00e9ments suivants ne donnent pas lieu non plus \u00e0 la constatation d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9\u00a0: la comptabilisation initiale d\u2019un actif ou d\u2019un passif dans une transaction qui n\u2019est pas un regroupement d\u2019entreprises et qui n\u2019affecte ni le b\u00e9n\u00e9fice comptable ni le b\u00e9n\u00e9fice imposable, et les diff\u00e9rences temporelles li\u00e9es \u00e0 des participations dans des filiales et des co-entreprises dans la mesure o\u00f9 il est probable qu\u2019elles ne s\u2019inverseront pas dans un avenir pr\u00e9visible.
\u00a0
L\u2019imposition des plus-values latentes \u00e0 16,5\u00a0%, lors du passage au r\u00e9gime SIIC a donn\u00e9 lieu \u00e0 la comptabilisation en charges en 2007 de la dette d\u2019imp\u00f4t dans les comptes de INEA et de HSP (soci\u00e9t\u00e9 ayant fait l\u2019objet d\u2019une transmission de patrimoine \u00e0 INEA \u00e0 fin d\u00e9cembre 2008).
Compte tenu du r\u00e9gime SIIC, les montants figurant dans la seconde partie du tableau du r\u00e9sultat global n\u2019incluent aucun effet d\u2019imp\u00f4t.
Le r\u00e9gime des SIIC, codifi\u00e9 aux articles 208 C et suivants du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts exon\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, sous condition de distribution, les revenus tir\u00e9s notamment de la location d\u2019immeubles et les plus-values d\u00e9gag\u00e9es sur la cession \u00e0 des personnes non li\u00e9es, d\u2019immeubles, de droits aff\u00e9rents \u00e0 un contrat de cr\u00e9dit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts ou dans des filiales elles-m\u00eames soumises au r\u00e9gime des SIIC.
Les soci\u00e9t\u00e9s susceptibles de b\u00e9n\u00e9ficier de ce r\u00e9gime doivent remplir trois conditions :
Au cas particulier, INEA a adopt\u00e9 ce statut le 14 f\u00e9vrier 2007 avec effet r\u00e9troactif au 1er janvier 2007 \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019\u00e0 ce jour les conditions de capital et d\u2019objet sont maintenues. Cette option concerne donc INEA, la SAS HSP (soci\u00e9t\u00e9 ayant fait l\u2019objet d\u2019une transmission universelle de patrimoine en fin d\u2019ann\u00e9e 2008) et par voie de cons\u00e9quence en raison de leur statut fiscal sp\u00e9cifique, les soci\u00e9t\u00e9s civiles suivantes\u00a0: la SCI PA et la SCI ALPHA 11 MARBEUF.
Les SIIC ne sont pas soumises \u00e0 une r\u00e8gle d'exclusivit\u00e9 de l'objet. L'exercice \u00e0 titre accessoire d'autres activit\u00e9s que celles r\u00e9pondant \u00e0 leur objet principal n'est donc pas susceptible de leur faire perdre le b\u00e9n\u00e9fice du r\u00e9gime. Toutefois, ces activit\u00e9s doivent \u00eatre marginales et les revenus retir\u00e9s sont imposables dans les conditions de droit commun.
Les filiales d\u00e9tenues directement ou indirectement \u00e0 au moins 95\u00a0%, soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, et ayant un objet identique, peuvent opter pour ce r\u00e9gime.
Les revenus des soci\u00e9t\u00e9s de personnes relevant de l\u2019article 8 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts dont l\u2019objet social est identique \u00e0 celui de leurs associ\u00e9s SIIC ou filiales qui ont opt\u00e9 pour le r\u00e9gime des SIIC b\u00e9n\u00e9ficient de l\u2019exon\u00e9ration sous condition de distribution au prorata des droits des associ\u00e9s SIIC.
Aucune condition de d\u00e9tention minimale du capital de ces soci\u00e9t\u00e9s par les SIIC ou leurs filiales soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime des SIIC n\u2019est exig\u00e9e. C\u2019est le cas des SCI PA, ALPHA 11 MARBEUF et de Flex Park.
Flex Park a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime des SIIC (article 208C CGI) en date du 7 mars 2016. Cette option porte effet au 17 d\u00e9cembre 2015, date du d\u00e9but de l\u2019exercice correspondant \u00e0 la date de constitution de la soci\u00e9t\u00e9.
La d\u00e9termination du r\u00e9sultat fiscal de Flex Park conduit \u00e0 distinguer deux secteurs :
En contrepartie de l\u2019exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t, Flex Park est soumise \u00e0 des obligations de distribution de dividendes (95\u00a0% des r\u00e9sultats issus des activit\u00e9s de location, 70\u00a0% des plus-values de cession et 100\u00a0% des dividendes vers\u00e9s par les filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC).
Les revenus tir\u00e9s de l'exercice d'activit\u00e9s accessoires sont imposables \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s dans les conditions de droit commun. Le r\u00e9sultat du secteur imposable est sans influence sur le r\u00e9sultat du secteur exon\u00e9r\u00e9 et n'influence pas les obligations de distribution aff\u00e9rentes aux op\u00e9rations exon\u00e9r\u00e9es.
Les SIIC et leurs filiales doivent ventiler entre leurs secteurs exon\u00e9r\u00e9 et imposable les produits et charges correspondants, et distinguer lors des distributions auxquelles elles proc\u00e9deront la fraction des b\u00e9n\u00e9fices provenant des activit\u00e9s exon\u00e9r\u00e9es de celle provenant des activit\u00e9s imposables.
L'option, qui est irr\u00e9vocable et globale, entra\u00eene cessation d'activit\u00e9 dans la mesure o\u00f9 les entreprises concern\u00e9es cessent totalement ou partiellement d'\u00eatre soumises \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. L\u2019exercice de l\u2019option entra\u00eene en application de ces dispositions l\u2019imposition imm\u00e9diate des r\u00e9sultats de l'exercice en cours \u00e0 la date de l'option ainsi que des provisions relatives \u00e0 l'activit\u00e9 qui devient exon\u00e9r\u00e9e.
L\u2019exercice de l\u2019option pour le r\u00e9gime des SIIC entra\u00eene \u00e9galement l\u2019exigibilit\u00e9 d\u2019un imp\u00f4t de sortie (\u00ab\u00a0exit tax\u00a0\u00bb) calcul\u00e9 au taux de 19\u00a0% sur les plus-values au moment d\u2019entrer dans le r\u00e9gime sur les biens immobiliers et les participations dans des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res fiscalement transparentes. Cet imp\u00f4t est payable par quart le 15 d\u00e9cembre de chaque ann\u00e9e.
Le reliquat des d\u00e9ficits reportables non utilis\u00e9s lors de l\u2019option pour le r\u00e9gime des SIIC sera imput\u00e9 sur le r\u00e9sultat de cessation et ce, y compris sur l\u2019assiette servant au calcul \u00e0 l\u2019imp\u00f4t de sortie calcul\u00e9 \u00e0 19\u00a0%. Le solde \u00e9ventuellement non imput\u00e9 est d\u00e9finitivement perdu.
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Un actif d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 est constat\u00e9 en cas de pertes fiscales reportables dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 il est probable que l\u2019entit\u00e9 concern\u00e9e disposera de b\u00e9n\u00e9fices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront \u00eatre imput\u00e9es.
Pour le calcul des imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s, le taux d\u2019imp\u00f4t retenu est le taux vot\u00e9 au 31 d\u00e9cembre 2025.
Les soci\u00e9t\u00e9s du Groupe ne comptabilisent pas d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 pour leurs op\u00e9rations relevant du r\u00e9gime SIIC. Les \u00e9l\u00e9ments suivants ne donnent pas lieu non plus \u00e0 la constatation d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9\u00a0: la comptabilisation initiale d\u2019un actif ou d\u2019un passif dans une transaction qui n\u2019est pas un regroupement d\u2019entreprises et qui n\u2019affecte ni le b\u00e9n\u00e9fice comptable ni le b\u00e9n\u00e9fice imposable, et les diff\u00e9rences temporelles li\u00e9es \u00e0 des participations dans des filiales et des co-entreprises dans la mesure o\u00f9 il est probable qu\u2019elles ne s\u2019inverseront pas dans un avenir pr\u00e9visible.
Les mouvements d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s actifs et passifs sur l\u2019exercice sont les suivants :
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
AU 1er\u00a0JANVIER | 1 770 | 1 770 |
Enregistr\u00e9 au compte de r\u00e9sultat | \u00a0 | \u00a0 |
Reprise d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9\u00a0 | (211) | \u00a0 |
Imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 actif de l\u2019exercice | 1 559 | 1 770 |
Enregistr\u00e9 en capitaux propres | \u00a0 | \u00a0 |
Reprise d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 | \u00a0 | \u00a0 |
\u00e0 la cl\u00f4ture | 1 559 | 1 770 |
\u00a0
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfDeferredTaxesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_8360c642-888b-454b-a68a-dfa6d4574867": { "value": "Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s r\u00e9sultent des d\u00e9calages temporels d\u2019imposition ou de d\u00e9duction et sont d\u00e9termin\u00e9s pour chaque entit\u00e9 fiscale, selon la m\u00e9thode du report variable, sur les diff\u00e9rences temporelles existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation.
Les soldes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont d\u00e9termin\u00e9s sur la base de la situation fiscale de chaque soci\u00e9t\u00e9 ou r\u00e9sultat d\u2019ensemble des soci\u00e9t\u00e9s comprises dans le p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019int\u00e9gration fiscale, et sont pr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l\u2019actif ou au passif du bilan pour leur position nette par entit\u00e9 fiscale.
Un actif d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 est constat\u00e9 en cas de pertes fiscales reportables dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 il est probable que l\u2019entit\u00e9 concern\u00e9e disposera de b\u00e9n\u00e9fices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront \u00eatre imput\u00e9es.
Pour le calcul des imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s, le taux d\u2019imp\u00f4t retenu est le taux vot\u00e9 au 31 d\u00e9cembre 2025.
Les soci\u00e9t\u00e9s du Groupe ne comptabilisent pas d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 pour leurs op\u00e9rations relevant du r\u00e9gime SIIC. Les \u00e9l\u00e9ments suivants ne donnent pas lieu non plus \u00e0 la constatation d\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9\u00a0: la comptabilisation initiale d\u2019un actif ou d\u2019un passif dans une transaction qui n\u2019est pas un regroupement d\u2019entreprises et qui n\u2019affecte ni le b\u00e9n\u00e9fice comptable ni le b\u00e9n\u00e9fice imposable, et les diff\u00e9rences temporelles li\u00e9es \u00e0 des participations dans des filiales et des co-entreprises dans la mesure o\u00f9 il est probable qu\u2019elles ne s\u2019inverseront pas dans un avenir pr\u00e9visible.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForDeferredIncomeTaxExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_1c037beb-6ce3-4246-841e-1143b09de057": { "value": "Les dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs sont initialement comptabilis\u00e9s \u00e0 leur juste valeur et ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti.
Ces dettes sont \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance de moins d'un an.
S\u2019agissant de dettes \u00e0 court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 la valeur nominale.
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Dettes fournisseurs | 8 105 | 6 405 |
Dettes fiscales et sociales | 1 490 | 803 |
Autres dettes diverses | 6 660 | 5 115 |
Produits constat\u00e9s d\u2019avance | 0 | 40 |
Dettes sur immobilisations | 4 010 | 2 957 |
Total dettes fournisseurs et autres crediteurs | 20 265 | 15 320 |
\u00a0
L\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des dettes fournisseurs \u00e0 une \u00e9ch\u00e9ance \u00e0 moins d\u2019un an. Les dettes sur immobilisations correspondent aux sommes restant \u00e0 verser aux promoteurs des immeubles acquis par INEA.
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Moins d\u2019un an | 20 265 | 15 320 |
Entre 1\u00a0et 2\u00a0ans | \u00a0 | \u00a0 |
Entre 2\u00a0et 5\u00a0ans | \u00a0 | \u00a0 |
Plus de 5\u00a0ans | \u00a0 | \u00a0 |
Total dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs | 20 265 | 15 320 |
Les dettes fournisseurs et autres cr\u00e9diteurs sont initialement comptabilis\u00e9s \u00e0 leur juste valeur et ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti.
Ces dettes sont \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance de moins d'un an.
S\u2019agissant de dettes \u00e0 court terme, leur co\u00fbt amorti correspond \u00e0 la valeur nominale.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForTradeAndOtherPayablesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_4eae43c4-33b3-4844-bdee-4c02de06e976": { "value": "L'Exc\u00e9dent Brut d\u2019Exploitation d\u00e9signe le b\u00e9n\u00e9fice avant int\u00e9r\u00eats, imp\u00f4ts sur les b\u00e9n\u00e9fices, d\u00e9pr\u00e9ciations et amortissements, variations de juste valeur des immeubles de placement et r\u00e9sultat de cessions.
Il peut se traduire, ici, par la cr\u00e9ation de valeur li\u00e9e \u00e0 la gestion locative par INEA de ses immeubles de placement.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfProfitLossFromOperatingActivitiesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_42693534-1386-4a56-a918-3b6791c1e793": { "value": "La d\u00e9tention d\u2019actifs immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers.
L\u2019exposition au risque de march\u00e9 est limit\u00e9e par le fait que :
La strat\u00e9gie d\u2019acquisition du Groupe s\u2019appuie sur un endettement ma\u00eetris\u00e9 par la conclusion de contrats d\u2019emprunts \u00e0 taux fixe d\u2019une dur\u00e9e de 5 \u00e0 15 ans. Dans la m\u00eame perspective, lorsque l\u2019emprunt contract\u00e9 est \u00e0 taux variable, le Groupe souscrit un contrat d\u2019\u00e9change de taux ou de cap de taux pour couvrir par anticipation l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ce risque.
La valeur de march\u00e9 de ces contrats varie avec les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, ces fluctuations figurent au bilan et peuvent \u00e9galement \u00eatre inscrites en r\u00e9sultat lorsque les relations de couverture ne sont pas justifi\u00e9es au regard d\u2019IFRS 9 ou cessent de l\u2019\u00eatre ou si les couvertures existantes sont inefficaces.
Sur la totalit\u00e9 des emprunts en cours, le taux moyen d\u2019endettement apr\u00e8s couverture de taux s\u2019\u00e9tablit \u00e0 3,6\u00a0% (contre 3,8\u00a0% en 2024).
La dur\u00e9e de vie moyenne r\u00e9siduelle des emprunts est de 2,7 ans au 31 d\u00e9cembre 2025.
L\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 est soit \u00e0 taux fixe soit \u00e0 taux variable couverts tr\u00e8s majoritairement. En effet, en cas de taux variable, la politique de la Soci\u00e9t\u00e9 est de mettre en place des instruments de couverture (swap ou cap), souvent pour la majeure partie du montant et de la dur\u00e9e\u00a0des emprunts.
La dette du 31 d\u00e9cembre 2025 est ainsi couverte \u00e0 78\u00a0% contre le risque de fluctuation des taux.
Sur la base de l\u2019endettement au 31 d\u00e9cembre 2025, et d\u2019un taux Euribor 3 mois de 2,026\u00a0% \u00e0 cette date-l\u00e0, une hausse ou une baisse de l\u2019Euribor 3 mois de plus ou moins 0,25\u00a0% (soit un E3M applicable de 2,19\u00a0% ou 1,69\u00a0%) aboutirait \u00e0 une variation des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts, respectivement, de +\u00a01.065 et 704\u00a0milliers d\u2019euros sur une base annualis\u00e9e.
Une hausse ou une baisse de l\u2019Euribor 3 mois de plus ou moins 0,5\u00a0% (soit un E3M applicable de 2,53\u00a0% ou 1,53\u00a0%) aboutirait \u00e0 une variation des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts, respectivement, de +\u00a02.093 et +\u00a0543 milliers d\u2019euros sur une base annualis\u00e9e (la baisse de Euribor 3\u00a0mois peut en effet avoir un effet haussier sur les charges d\u2019int\u00e9r\u00eat en cas d\u2019activation de barri\u00e8res associ\u00e9es \u00e0 certains instruments de couverture de type Collar KI).
De plus l\u2019impact d\u2019une variation d\u2019Euribor 3 mois sur la juste valeur au bilan des instruments financiers de couverture se traduit comme suit\u00a0:
\u00a0
Sensibilit\u00e9 de la juste valeur des instruments de couverture\u00a0 (en milliers d'euros) | |||
|---|---|---|---|
Euribor 3 mois\u00a0 | 1,03 % | 2,03 % | 3,03\u00a0% |
Juste valeur active\u00a0 | 165 | 595 | 4 851 |
Juste valeur passive | 12 697 | 1 505 | 0 |
\u00a0
Ces couvertures sont principalement jug\u00e9es efficaces au regard d\u2019IFRS 9, la variation de valeur de march\u00e9 des instruments de couverture serait inscrite au bilan en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (r\u00e9serves recyclables).
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfMarketRiskExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_c9f69208-fe49-4c50-87a6-4378544649a9": { "value": "Le risque de liquidit\u00e9 correspond au risque que le Groupe puisse \u00e9prouver des difficult\u00e9s \u00e0 honorer ses dettes \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance.
La politique de financement des op\u00e9rations d\u2019exploitation r\u00e9pond \u00e0 la strat\u00e9gie du Groupe. Elle permet notamment la flexibilit\u00e9 et la r\u00e9activit\u00e9 en face d\u2019opportunit\u00e9s tout en conduisant \u00e0 un endettement long terme (maturit\u00e9 de la dette comprise entre 5 et 15 ans).
La Soci\u00e9t\u00e9 a eu une situation de tr\u00e9sorerie nette positive et n\u00e9gative sur l\u2019ann\u00e9e 2025.
Les informations relatives au risque de liquidit\u00e9 sont pr\u00e9sentes dans les notes suivantes\u00a0:
\u00a0 | < 1 an | > 1 an | De 1 an \u00e0\u00a05\u00a0ans | > 5 ans | Total |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts obligataires | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Emprunts corporate | 46 295 | 491 782 | 490 535 | 1 247 | 538 077 |
Emprunts hypoth\u00e9caires | 6 654 | 49 108 | 49 108 | 0 | 55 763 |
Autres dettes financi\u00e8res | 9 692 | 5 663 | 4 746 | 918 | 15 355 |
Dettes financi\u00e8res | 62 641 | 546 554 | 544 389 | 2 165 | 609 195 |
\u00a0
Nature | Nb de lignes | Solde au 31/12/25 | Duration moyenne (ans) | Type de taux | Taux d'int\u00e9r\u00eat moyen* |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts hypoth\u00e9caires \u00e0 taux variable | 3 | 48 997 | 2,8 | variable | 3,3 % |
Emprunts hypoth\u00e9caires \u00e0 taux fixe | 2 | 6 766 | 1,8 | fixe\u00a0 | 2,2 % |
Cr\u00e9dits corporates | 7 | 534 310 | 2,8 | variable | 3,8 % |
dont cr\u00e9dit corporate \"non green\" | 2 | 46 000 | 0,7 | variable | 3,3 % |
dont Green Loan | 2 | 182 023 | 2,2 | variable | 3,2 % |
dont Sustainability Linked Loan | 3 | 306 286\u00a0 | 3,4 | variable | 4,3 % |
TOTAL | 12 | 590 072 | 2,7 | \u00a0 | 3,6 % |
* avec couvertures de taux attach\u00e9es |
Emprunts green (k\u20ac) | D\u00e9but du contrat | Crit\u00e8res extra-financiers | Impact sur la marge |
|---|---|---|---|
Green Loan (105 M\u20ac) | 2020 | Respect de la Taxonomie Europ\u00e9enne (RT\u00a02012-20\u00a0% et/ou label E+C-) |
|
Green Loan (100 M\u20ac) | 2021 | Sur-Performance de 10\u00a0% \u00e0 20\u00a0% par rapport au\u00a0seuil de consommation (en kwh) pr\u00e9vu par\u00a0le\u00a0Dispositif \u00e9co-energie tertiaire (DEET) |
|
Sustainability Linkel Loan\u00a0 | 2022 |
| Bonus ou malus de 5 bps par crit\u00e8re |
Sustainability Linked Loan\u00a0 | 2023 |
| Bonus ou malus de 5 bps par crit\u00e8re |
Sustainability Linked Loan\u00a0 | 2024 |
| Bonus ou malus de 5 bps par crit\u00e8re |
\u00a0
Sur l\u2019exercice 2025, compte tenu des montants tir\u00e9s sur ces emprunts et des proratas temporis applicables, l\u2019\u00e9conomie de charges financi\u00e8res g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par les bonus sur marge obtenus s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 255 milliers d\u2019euros.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfLiquidityRiskExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_0238a4e0-6d98-45ca-a77e-3ee0be376f1f": { "value": "(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Charges locatives refactur\u00e9es | (19 676) | (18 303) |
Charges non refactur\u00e9es | (3 744) | (3 375) |
Frais de fonctionnement | (9 820) | (9 455) |
dont frais g\u00e9n\u00e9raux | (1 249) | (1 112) |
dont honoraires de gestion (Gest) | (6 734) | (6 731) |
dont honoraires juridiques et comptables | (743) | (715) |
dont honoraires de commercialisation et d\u2019expertise | (141) | (127) |
dont honoraires divers de gestion | (396) | (394) |
dont frais bancaires | (62) | (61) |
dont pertes sur cr\u00e9ances (nettes de reprise de d\u00e9pr\u00e9ciation) | (441) | (247) |
dont jetons de pr\u00e9sence | (138) | (150) |
dont autres produits | 83 | 83 |
Total charges locatives et frais de fonctionnement | (33 240) | (31 133) |
\u00a0
Les frais de fonctionnement comprennent notamment la r\u00e9mun\u00e9ration GEST, les honoraires, les frais bancaires, les jetons de pr\u00e9sence des administrateurs, les imp\u00f4ts et taxes et les pertes sur cr\u00e9ances douteuses nettes des dotations et reprises sur d\u00e9pr\u00e9ciations.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfExpensesByNatureExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_70fe2feb-bfb5-416d-aaf4-a9d6b02483e5": { "value": "\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
R\u00e9mun\u00e9ration des placements | 1 231 | 1 664 |
Produits li\u00e9s aux attributions gratuites d\u2019actions | 261 | 521 |
Part inefficace sur instruments de couverture | 0 | (3) |
Variation de juste valeur des d\u00e9riv\u00e9s \u2013 risque de cr\u00e9dit (CVA/DVA) | (39) | 38 |
Co\u00fbt de la dette financi\u00e8re relative au contrat de location (IFRS\u00a016) | (1) | (3) |
Int\u00e9r\u00eats des couvertures\u00a0 | 2 681 | 7 656 |
Int\u00e9r\u00eats sur emprunts bancaires | (25 989) | (31 138) |
Charges li\u00e9es aux attributions d\u2019actions gratuites\u00a0 | (261) | (521) |
Total | (22 117) | (21 786) |
\u00a0
La r\u00e9mun\u00e9ration des placements est principalement constitu\u00e9e des int\u00e9r\u00eats sur fonds vers\u00e9s, n\u00e9goci\u00e9s aupr\u00e8s des promoteurs dans le cadre des VEFA (859 k\u20ac), des int\u00e9r\u00eats courus sur un emprunt obligataire de type OBSA (276 k\u20ac) et des int\u00e9r\u00eats des cautions octroy\u00e9es par INEA \u00e0 sa filiale captive Flex Park (23 k\u20ac).
Les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts bancaires, nets des gains sur instruments de couverture, s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 23\u00a0308\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 contre 23\u00a0482 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.\u00a0
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfFinanceIncomeExpenseExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_d0867137-292f-497f-b7eb-4e2ee2e1206a": { "value": "\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
R\u00e9mun\u00e9ration des placements | 1 231 | 1 664 |
Produits li\u00e9s aux attributions gratuites d\u2019actions | 261 | 521 |
Part inefficace sur instruments de couverture | 0 | (3) |
Variation de juste valeur des d\u00e9riv\u00e9s \u2013 risque de cr\u00e9dit (CVA/DVA) | (39) | 38 |
Co\u00fbt de la dette financi\u00e8re relative au contrat de location (IFRS\u00a016) | (1) | (3) |
Int\u00e9r\u00eats des couvertures\u00a0 | 2 681 | 7 656 |
Int\u00e9r\u00eats sur emprunts bancaires | (25 989) | (31 138) |
Charges li\u00e9es aux attributions d\u2019actions gratuites\u00a0 | (261) | (521) |
Total | (22 117) | (21 786) |
\u00a0
La r\u00e9mun\u00e9ration des placements est principalement constitu\u00e9e des int\u00e9r\u00eats sur fonds vers\u00e9s, n\u00e9goci\u00e9s aupr\u00e8s des promoteurs dans le cadre des VEFA (859 k\u20ac), des int\u00e9r\u00eats courus sur un emprunt obligataire de type OBSA (276 k\u20ac) et des int\u00e9r\u00eats des cautions octroy\u00e9es par INEA \u00e0 sa filiale captive Flex Park (23 k\u20ac).
Les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts bancaires, nets des gains sur instruments de couverture, s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 23\u00a0308\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 contre 23\u00a0482 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.\u00a0
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\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
R\u00e9mun\u00e9ration des placements | 1 231 | 1 664 |
Produits li\u00e9s aux attributions gratuites d\u2019actions | 261 | 521 |
Part inefficace sur instruments de couverture | 0 | (3) |
Variation de juste valeur des d\u00e9riv\u00e9s \u2013 risque de cr\u00e9dit (CVA/DVA) | (39) | 38 |
Co\u00fbt de la dette financi\u00e8re relative au contrat de location (IFRS\u00a016) | (1) | (3) |
Int\u00e9r\u00eats des couvertures\u00a0 | 2 681 | 7 656 |
Int\u00e9r\u00eats sur emprunts bancaires | (25 989) | (31 138) |
Charges li\u00e9es aux attributions d\u2019actions gratuites\u00a0 | (261) | (521) |
Total | (22 117) | (21 786) |
\u00a0
La r\u00e9mun\u00e9ration des placements est principalement constitu\u00e9e des int\u00e9r\u00eats sur fonds vers\u00e9s, n\u00e9goci\u00e9s aupr\u00e8s des promoteurs dans le cadre des VEFA (859 k\u20ac), des int\u00e9r\u00eats courus sur un emprunt obligataire de type OBSA (276 k\u20ac) et des int\u00e9r\u00eats des cautions octroy\u00e9es par INEA \u00e0 sa filiale captive Flex Park (23 k\u20ac).
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INEA consid\u00e8re qu\u2019un immeuble en cours de construction peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 de fa\u00e7on fiable \u00e0 la juste valeur si sa date de livraison est inf\u00e9rieure \u00e0 6 mois ou si sa commercialisation est bien avanc\u00e9e. A chaque date de cl\u00f4ture, tous les immeubles en cours de construction dans l\u2019un de ces deux cas font donc l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation \u00e0 la juste valeur\u00a0; les autres restant \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt. L'\u00e9valuation au co\u00fbt \u00e9tant une approximation satisfaisante de la juste valeur.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, tous les immeubles du groupe sont expertis\u00e9s.
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) | 750 660 | 686 760 |
BPCE Expertises | 390 600 | 496 480 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0: r\u00e9novation / honoraires de commercialisation | 641 | 397 |
Corrections d'actifs expertis\u00e9s | 0 | 0 |
Retraitements VEFA \u00e0 livrer et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | (32 580) | (80 975) |
Actifs livr\u00e9s\u00a0: valeurs d\u2019expertises retenues | 1 109 321 | 1 102 663 |
Expertises\u00a0: VEFA \u00e0 livrer sous 6\u00a0mois\u00a0: valeur d\u2019expertise retenues | \u00a0 | \u00a0 |
> Montpellier Nexus | 19 282 | 19 682 |
> Trappes Prowima | 0 | 8 509 |
> Trappes Papin\u00a0 | 0 | 2 707\u00a0 |
> Innovespace Chalifert\u00a0 | 0 | 24 927 |
VEFA livraisons < 6\u00a0mois | 19 282 | 55 825 |
Actifs non expertis\u00e9s\u00a0\u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt | \u00a0 | \u00a0 |
Actifs livraisons >\u00a06\u00a0mois | 0 | 0 |
Immeubles de placement au bilan en IFRS | 1 128 603 | 1 158 488 |
Actifs d\u00e9tenus en vue de la vente au bilan en IFRS | 8 005 | 2 204 |
Totaux au bilan en IFRS | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Une r\u00e9union de restitution sur les expertises a eu lieu le 8 d\u00e9cembre 2025 en pr\u00e9sence des deux experts immobiliers, des membres du Comit\u00e9 d\u2019Audit d\u2019INEA et des Commissaires aux Comptes.
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Expertise | 875 040 | 899 399 |
Actifs non livr\u00e9s | 19 282 | 19 682 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Bureau | 894 322 | 919 081 |
Expertise | 241 645 | 205 070 |
Actifs non livr\u00e9s | 0 | 36 143 |
Travaux locataires immobilis\u00e9s | 0 | 0 |
Total Activit\u00e9 | 241 645 | 241 213 |
Honoraires de commercialisation\u00a0 | 641 | 397 |
Valeur des Immeubles de placement et actifs d\u00e9tenus en vue de la vente\u00a0 | 1 136 608 | 1 160 691 |
\u00a0
Le tableau ci-dessus inclut les actifs d\u00e9tenus en vue de la vente.
(en milliers d\u2019euros) | Soci\u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9e Globalement | Quote-part dans les\u00a0soci\u00e9t\u00e9s mises en\u00a0\u00e9quivalence | Total |
|---|---|---|---|
1er janvier 2024 | 1 136 892 | 0 | 1 136 892 |
Variation des valeurs brutes | 51 206 | \u00a0 | 51 206 |
Variation de la juste valeur | (29 909) | \u00a0 | (29 909) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | 100 | \u00a0 | 100 |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2024 | (2 204) | \u00a0 | (2 204) |
Honoraires de commercialisation | 397 | \u00a0 | 397 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 2 006 | \u00a0 | 2 006 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
1er\u00a0janvier 2025 | 1 158 488 | 0 | 1 158 488 |
Variation des valeurs brutes | (6 078) | \u00a0 | (6 078) |
Variation de la juste valeur | (20 915) | \u00a0 | (20 915) |
Variation de la juste valeur des actifs c\u00e9d\u00e9s au cours de l\u2019exercice | (3 977) | \u00a0 | (3 977) |
Reclassement de la juste valeur des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente en 2025 | (625) | \u00a0 | (625) |
Honoraires de commercialisation | 244 | \u00a0 | 244 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans\u00a0la\u00a0variation de\u00a0la\u00a0juste valeur | 1 467 | \u00a0 | 1 467 |
Total au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 | 1 128 603 | 0 | 1 128 603 |
\u00a0
Cette rubrique correspond au r\u00e9sultat de cession des actifs d\u00e9termin\u00e9 selon les \u00e9l\u00e9ments suivants\u00a0:
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Prix de cession | 19 317 | 5 839 |
Juste valeur des immeubles c\u00e9d\u00e9s | (18 813) | (4 813) |
Frais de cession des \u00e9l\u00e9ments c\u00e9d\u00e9s | (1 127) | (11) |
SOUS TOTAL | (623) | 1 016 |
Frais de cession des actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | 0 | 0 |
Autres\u00a0 | 0 | 0 |
R\u00e9sultat des cessions d\u2019actifs | (623) | 1 016 |
N\u00e9ant
N\u00e9ant
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfSignificantInvestmentsInAssociatesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_36b98b86-22bf-447f-8f71-d00ca057dcdf": { "value": "(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Capital social\u00a0 | 156 003\u00a0 | 156 003 |
| (312) | (338) |
Capital\u00a0 | 155 692 | 155 665 |
Prime d\u2019\u00e9mission | 91 184 | 116 592 |
Capitaux propres avant r\u00e9serves et r\u00e9sultats non distribu\u00e9s | 246 876 | 272 257 |
Nombre d\u2019actions (hors actions propres) | 10 819 430 | 10 817 607 |
Nombre d\u2019actions moyen pond\u00e9r\u00e9s (hors actions propres) | 10 819 430 | 10 817 607 |
\u00a0
Au 31 d\u00e9cembre 2025, toutes les actions ordinaires \u00e9mises sont enti\u00e8rement lib\u00e9r\u00e9es.", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfShareCapitalReservesAndOtherEquityInterestExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_87b7a0de-ecf0-4953-b7e3-fad10f1d5c90": { "value": "(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Capital social\u00a0 | 156 003\u00a0 | 156 003 |
| (312) | (338) |
Capital\u00a0 | 155 692 | 155 665 |
Prime d\u2019\u00e9mission | 91 184 | 116 592 |
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\u00a0
Au 31 d\u00e9cembre 2025, toutes les actions ordinaires \u00e9mises sont enti\u00e8rement lib\u00e9r\u00e9es.", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfIssuedCapitalExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_973fe727-7b54-4cce-9c96-28a129ad2d33": { "value": "Le nombre d'actions auto-d\u00e9tenues est de 21 650 au 31 d\u00e9cembre 2025 (contre 23 473 actions au 31 d\u00e9cembre 2024), pour un nombre total d'actions composant le capital social de 10\u00a0841\u00a0080.", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfTreasurySharesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:9695000H29HRRE478O62", "period": "2025-01-01T00:00:00/2026-01-01T00:00:00" } }, "text_block_a65b8e32-45b6-476b-b05f-47da997b5146": { "value": "INEA est tenue vis-\u00e0-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :
Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant d\u00fb des financements nets de la tr\u00e9sorerie disponible et la valeur r\u00e9\u00e9valu\u00e9e du patrimoine. Il est ici calcul\u00e9 tel que d\u00e9fini dans les contrats de pr\u00eats, il diff\u00e8re donc du LTV EPRA communiqu\u00e9 par ailleurs dans les diff\u00e9rentes publications financi\u00e8res d\u2019INEA.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolid\u00e9s et le service de la dette net (soit amortissement et int\u00e9r\u00eats des emprunts minor\u00e9s des produits financiers) support\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 sur l\u2019exercice.
Le ratio de couverture des int\u00e9r\u00eats (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolid\u00e9s et la charge financi\u00e8re nette (int\u00e9r\u00eats sur emprunts minor\u00e9s des produits financiers).
\u00a0
\u00a0 | Covenants | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
LTV | < 55 % | 52,3 % | 51,5 % |
DSCR | > 1,2 | 2,5 | 2,2 |
ICR | > 2,0 | 2,8 | 2,7 |
\u00a0
Au 31 d\u00e9cembre 2025, INEA respecte l\u2019ensemble de ces ratios.
L\u2019encours des emprunts concern\u00e9s par ces clauses de covenants est de 592 064 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025 (608\u00a0063 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024).
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | S\u00fbret\u00e9s r\u00e9elles (hypoth\u00e8ques) au 31/12/25 | |
|---|---|---|
Montant garanti | Montant tir\u00e9 * | |
Emprunts et dettes aupr\u00e8s d\u2019\u00e9tablissements de cr\u00e9dit | \u00a0 | \u00a0 |
| 97 924 | 56 191 |
| \u00a0 | \u00a0 |
| \u00a0 | \u00a0 |
* \u00a0Capital restant d\u00fb des emprunts. |
\u00a0
Le montant de l\u2019encours des emprunts garantis s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 56\u00a0191\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 (64\u00a0705\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024).
Le montant des gages sur centrales photovolta\u00efques s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 463\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
Par ailleurs, des garanties compl\u00e9mentaires existent pour certains emprunts, \u00e0 savoir\u00a0:
\u00a0
INEA est tenue vis-\u00e0-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :
Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant d\u00fb des financements nets de la tr\u00e9sorerie disponible et la valeur r\u00e9\u00e9valu\u00e9e du patrimoine. Il est ici calcul\u00e9 tel que d\u00e9fini dans les contrats de pr\u00eats, il diff\u00e8re donc du LTV EPRA communiqu\u00e9 par ailleurs dans les diff\u00e9rentes publications financi\u00e8res d\u2019INEA.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolid\u00e9s et le service de la dette net (soit amortissement et int\u00e9r\u00eats des emprunts minor\u00e9s des produits financiers) support\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 sur l\u2019exercice.
Le ratio de couverture des int\u00e9r\u00eats (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolid\u00e9s et la charge financi\u00e8re nette (int\u00e9r\u00eats sur emprunts minor\u00e9s des produits financiers).
\u00a0
\u00a0 | Covenants | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
LTV | < 55 % | 52,3 % | 51,5 % |
DSCR | > 1,2 | 2,5 | 2,2 |
ICR | > 2,0 | 2,8 | 2,7 |
\u00a0
Au 31 d\u00e9cembre 2025, INEA respecte l\u2019ensemble de ces ratios.
L\u2019encours des emprunts concern\u00e9s par ces clauses de covenants est de 592 064 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2025 (608\u00a0063 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024).
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | S\u00fbret\u00e9s r\u00e9elles (hypoth\u00e8ques) au 31/12/25 | |
|---|---|---|
Montant garanti | Montant tir\u00e9 * | |
Emprunts et dettes aupr\u00e8s d\u2019\u00e9tablissements de cr\u00e9dit | \u00a0 | \u00a0 |
| 97 924 | 56 191 |
| \u00a0 | \u00a0 |
| \u00a0 | \u00a0 |
* \u00a0Capital restant d\u00fb des emprunts. |
\u00a0
Le montant de l\u2019encours des emprunts garantis s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 56\u00a0191\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 (64\u00a0705\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024).
Le montant des gages sur centrales photovolta\u00efques s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 463\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
Par ailleurs, des garanties compl\u00e9mentaires existent pour certains emprunts, \u00e0 savoir\u00a0:
\u00a0
\u00a0
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Autres passifs non courants \u2013 Provision AGA | 0 | 136 |
Autres passifs courants \u2013 Provision AGA inf\u00e9rieure \u00e0 1\u00a0an | 212 | 136 |
Total autres passifs financiers | 212 | 272 |
\u00a0
Le 12 juin 2019, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire des actionnaires de la Soci\u00e9t\u00e9 a autoris\u00e9, dans sa 17\u00e8me r\u00e9solution, le Conseil d\u2019administration \u00e0 proc\u00e9der au profit de plus de 50\u00a0% des salari\u00e9s de GEST\u00a0\u00e0 une attribution gratuite d\u2019actions existantes ou \u00e0 \u00e9mettre, \u00e0 concurrence d\u2019un nombre d\u2019actions repr\u00e9sentant un pourcentage maximum de 1\u00a0% du capital social de la Soci\u00e9t\u00e9. Cette autorisation peut \u00eatre utilis\u00e9e par le Conseil d\u2019administration pendant un d\u00e9lai maximum de trente-huit mois \u00e0 compter de la date de cette assembl\u00e9e.
Il est pr\u00e9cis\u00e9 dans la r\u00e9solution que tous les co\u00fbts, directs et indirects, li\u00e9s au plan d\u2019attribution gratuite d\u2019actions seront support\u00e9s par GEST.
Cette attribution vise \u00e0 renforcer la motivation des salari\u00e9s de GEST et \u00e0 les fid\u00e9liser, en leur offrant un outil de r\u00e9mun\u00e9ration compl\u00e9mentaire qui tient compte des performances et du d\u00e9veloppement de la Soci\u00e9t\u00e9, dont GEST assure la gestion.
Le 23 juillet 2019, en vertu de sa d\u00e9l\u00e9gation, le Conseil d\u2019administration d\u2019INEA a d\u00e9cid\u00e9 de conclure un plan d\u2019attribution gratuite d\u2019actions aux salari\u00e9s de GEST.
P\u00e9riodes d\u2019acquisition :
Chaque quota d'actions gratuites attribu\u00e9es ne sera d\u00e9finitivement acquis, sous r\u00e9serve le cas \u00e9ch\u00e9ant de l'atteinte des conditions de performance, qu'au terme des p\u00e9riodes d\u2019acquisition successives ci-apr\u00e8s\u00a0:
Le nombre d\u2019actions gratuites initialement attribu\u00e9es est de 35\u00a0000 actions au prix de 42 \u20ac.
INEA s'est engag\u00e9e aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 Gest \u00e0 lui c\u00e9der 35 000 actions. Un fois acquises, Gest les attribuera \u00e0 ses propres salari\u00e9s dans le cadre d'un plan d'attribution d'actions gratuites.
Une provision pour risques et charges a donc \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9e \u00e0 la mise en place du plan pour l\u2019ensemble des actions \u00e0 attribuer pour un montant global de 1\u00a0435\u00a0000 euros, la partie distribu\u00e9e l\u2019ann\u00e9e suivante \u00e9tant class\u00e9e en passif courant chez INEA.
Cette m\u00eame provision est mise \u00e0 jour au fur et \u00e0 mesure de l\u2019attribution des actions et des variations observ\u00e9es sur le cours INEA.
Du fait de la convention de refacturation sign\u00e9e le 10 d\u00e9cembre 2019 par INEA et GEST un produit \u00e0 recevoir a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 pour le m\u00eame montant ainsi que pour les divers frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019op\u00e9ration, l\u2019ensemble des co\u00fbts de cette op\u00e9ration \u00e9tant support\u00e9s par GEST.
L\u2019impact au niveau du compte de r\u00e9sultat est donc neutre pour INEA, les charges financi\u00e8res \u00e9tant couvertes par des produits \u00e9quivalents de m\u00eame nature.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le passif financier correspondant au montant probable d\u2019attribution d\u2019actions gratuites est de 212 milliers d\u2019euros contre 272 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le solde des actions restant \u00e0 distribuer s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 6\u00a0188, \u00e9valu\u00e9es au cours de cl\u00f4ture soit 34,20 \u20ac.
La provision, et le produit \u00e0 recevoir correspondant, s\u2019\u00e9l\u00e8vent donc ainsi \u00e0 212 k\u20ac au 31 d\u00e9cembre 2025, pour une partie courante \u00e0 212 k\u20ac.
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(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
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Autres passifs courants \u2013 Provision AGA inf\u00e9rieure \u00e0 1\u00a0an | 212 | 136 |
Total autres passifs financiers | 212 | 272 |
\u00a0
Le 12 juin 2019, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire des actionnaires de la Soci\u00e9t\u00e9 a autoris\u00e9, dans sa 17\u00e8me r\u00e9solution, le Conseil d\u2019administration \u00e0 proc\u00e9der au profit de plus de 50\u00a0% des salari\u00e9s de GEST\u00a0\u00e0 une attribution gratuite d\u2019actions existantes ou \u00e0 \u00e9mettre, \u00e0 concurrence d\u2019un nombre d\u2019actions repr\u00e9sentant un pourcentage maximum de 1\u00a0% du capital social de la Soci\u00e9t\u00e9. Cette autorisation peut \u00eatre utilis\u00e9e par le Conseil d\u2019administration pendant un d\u00e9lai maximum de trente-huit mois \u00e0 compter de la date de cette assembl\u00e9e.
Il est pr\u00e9cis\u00e9 dans la r\u00e9solution que tous les co\u00fbts, directs et indirects, li\u00e9s au plan d\u2019attribution gratuite d\u2019actions seront support\u00e9s par GEST.
Cette attribution vise \u00e0 renforcer la motivation des salari\u00e9s de GEST et \u00e0 les fid\u00e9liser, en leur offrant un outil de r\u00e9mun\u00e9ration compl\u00e9mentaire qui tient compte des performances et du d\u00e9veloppement de la Soci\u00e9t\u00e9, dont GEST assure la gestion.
Le 23 juillet 2019, en vertu de sa d\u00e9l\u00e9gation, le Conseil d\u2019administration d\u2019INEA a d\u00e9cid\u00e9 de conclure un plan d\u2019attribution gratuite d\u2019actions aux salari\u00e9s de GEST.
P\u00e9riodes d\u2019acquisition :
Chaque quota d'actions gratuites attribu\u00e9es ne sera d\u00e9finitivement acquis, sous r\u00e9serve le cas \u00e9ch\u00e9ant de l'atteinte des conditions de performance, qu'au terme des p\u00e9riodes d\u2019acquisition successives ci-apr\u00e8s\u00a0:
Le nombre d\u2019actions gratuites initialement attribu\u00e9es est de 35\u00a0000 actions au prix de 42 \u20ac.
INEA s'est engag\u00e9e aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 Gest \u00e0 lui c\u00e9der 35 000 actions. Un fois acquises, Gest les attribuera \u00e0 ses propres salari\u00e9s dans le cadre d'un plan d'attribution d'actions gratuites.
Une provision pour risques et charges a donc \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9e \u00e0 la mise en place du plan pour l\u2019ensemble des actions \u00e0 attribuer pour un montant global de 1\u00a0435\u00a0000 euros, la partie distribu\u00e9e l\u2019ann\u00e9e suivante \u00e9tant class\u00e9e en passif courant chez INEA.
Cette m\u00eame provision est mise \u00e0 jour au fur et \u00e0 mesure de l\u2019attribution des actions et des variations observ\u00e9es sur le cours INEA.
Du fait de la convention de refacturation sign\u00e9e le 10 d\u00e9cembre 2019 par INEA et GEST un produit \u00e0 recevoir a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 pour le m\u00eame montant ainsi que pour les divers frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019op\u00e9ration, l\u2019ensemble des co\u00fbts de cette op\u00e9ration \u00e9tant support\u00e9s par GEST.
L\u2019impact au niveau du compte de r\u00e9sultat est donc neutre pour INEA, les charges financi\u00e8res \u00e9tant couvertes par des produits \u00e9quivalents de m\u00eame nature.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le passif financier correspondant au montant probable d\u2019attribution d\u2019actions gratuites est de 212 milliers d\u2019euros contre 272 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le solde des actions restant \u00e0 distribuer s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 6\u00a0188, \u00e9valu\u00e9es au cours de cl\u00f4ture soit 34,20 \u20ac.
La provision, et le produit \u00e0 recevoir correspondant, s\u2019\u00e9l\u00e8vent donc ainsi \u00e0 212 k\u20ac au 31 d\u00e9cembre 2025, pour une partie courante \u00e0 212 k\u20ac.
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Total autres passifs financiers | 212 | 272 |
\u00a0
Le 12 juin 2019, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire des actionnaires de la Soci\u00e9t\u00e9 a autoris\u00e9, dans sa 17\u00e8me r\u00e9solution, le Conseil d\u2019administration \u00e0 proc\u00e9der au profit de plus de 50\u00a0% des salari\u00e9s de GEST\u00a0\u00e0 une attribution gratuite d\u2019actions existantes ou \u00e0 \u00e9mettre, \u00e0 concurrence d\u2019un nombre d\u2019actions repr\u00e9sentant un pourcentage maximum de 1\u00a0% du capital social de la Soci\u00e9t\u00e9. Cette autorisation peut \u00eatre utilis\u00e9e par le Conseil d\u2019administration pendant un d\u00e9lai maximum de trente-huit mois \u00e0 compter de la date de cette assembl\u00e9e.
Il est pr\u00e9cis\u00e9 dans la r\u00e9solution que tous les co\u00fbts, directs et indirects, li\u00e9s au plan d\u2019attribution gratuite d\u2019actions seront support\u00e9s par GEST.
Cette attribution vise \u00e0 renforcer la motivation des salari\u00e9s de GEST et \u00e0 les fid\u00e9liser, en leur offrant un outil de r\u00e9mun\u00e9ration compl\u00e9mentaire qui tient compte des performances et du d\u00e9veloppement de la Soci\u00e9t\u00e9, dont GEST assure la gestion.
Le 23 juillet 2019, en vertu de sa d\u00e9l\u00e9gation, le Conseil d\u2019administration d\u2019INEA a d\u00e9cid\u00e9 de conclure un plan d\u2019attribution gratuite d\u2019actions aux salari\u00e9s de GEST.
P\u00e9riodes d\u2019acquisition :
Chaque quota d'actions gratuites attribu\u00e9es ne sera d\u00e9finitivement acquis, sous r\u00e9serve le cas \u00e9ch\u00e9ant de l'atteinte des conditions de performance, qu'au terme des p\u00e9riodes d\u2019acquisition successives ci-apr\u00e8s\u00a0:
Le nombre d\u2019actions gratuites initialement attribu\u00e9es est de 35\u00a0000 actions au prix de 42 \u20ac.
INEA s'est engag\u00e9e aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 Gest \u00e0 lui c\u00e9der 35 000 actions. Un fois acquises, Gest les attribuera \u00e0 ses propres salari\u00e9s dans le cadre d'un plan d'attribution d'actions gratuites.
Une provision pour risques et charges a donc \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9e \u00e0 la mise en place du plan pour l\u2019ensemble des actions \u00e0 attribuer pour un montant global de 1\u00a0435\u00a0000 euros, la partie distribu\u00e9e l\u2019ann\u00e9e suivante \u00e9tant class\u00e9e en passif courant chez INEA.
Cette m\u00eame provision est mise \u00e0 jour au fur et \u00e0 mesure de l\u2019attribution des actions et des variations observ\u00e9es sur le cours INEA.
Du fait de la convention de refacturation sign\u00e9e le 10 d\u00e9cembre 2019 par INEA et GEST un produit \u00e0 recevoir a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 pour le m\u00eame montant ainsi que pour les divers frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019op\u00e9ration, l\u2019ensemble des co\u00fbts de cette op\u00e9ration \u00e9tant support\u00e9s par GEST.
L\u2019impact au niveau du compte de r\u00e9sultat est donc neutre pour INEA, les charges financi\u00e8res \u00e9tant couvertes par des produits \u00e9quivalents de m\u00eame nature.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le passif financier correspondant au montant probable d\u2019attribution d\u2019actions gratuites est de 212 milliers d\u2019euros contre 272 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le solde des actions restant \u00e0 distribuer s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 6\u00a0188, \u00e9valu\u00e9es au cours de cl\u00f4ture soit 34,20 \u20ac.
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Il est pr\u00e9cis\u00e9 dans la r\u00e9solution que tous les co\u00fbts, directs et indirects, li\u00e9s au plan d\u2019attribution gratuite d\u2019actions seront support\u00e9s par GEST.
Cette attribution vise \u00e0 renforcer la motivation des salari\u00e9s de GEST et \u00e0 les fid\u00e9liser, en leur offrant un outil de r\u00e9mun\u00e9ration compl\u00e9mentaire qui tient compte des performances et du d\u00e9veloppement de la Soci\u00e9t\u00e9, dont GEST assure la gestion.
Le 23 juillet 2019, en vertu de sa d\u00e9l\u00e9gation, le Conseil d\u2019administration d\u2019INEA a d\u00e9cid\u00e9 de conclure un plan d\u2019attribution gratuite d\u2019actions aux salari\u00e9s de GEST.
P\u00e9riodes d\u2019acquisition :
Chaque quota d'actions gratuites attribu\u00e9es ne sera d\u00e9finitivement acquis, sous r\u00e9serve le cas \u00e9ch\u00e9ant de l'atteinte des conditions de performance, qu'au terme des p\u00e9riodes d\u2019acquisition successives ci-apr\u00e8s\u00a0:
Le nombre d\u2019actions gratuites initialement attribu\u00e9es est de 35\u00a0000 actions au prix de 42 \u20ac.
INEA s'est engag\u00e9e aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 Gest \u00e0 lui c\u00e9der 35 000 actions. Un fois acquises, Gest les attribuera \u00e0 ses propres salari\u00e9s dans le cadre d'un plan d'attribution d'actions gratuites.
Une provision pour risques et charges a donc \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9e \u00e0 la mise en place du plan pour l\u2019ensemble des actions \u00e0 attribuer pour un montant global de 1\u00a0435\u00a0000 euros, la partie distribu\u00e9e l\u2019ann\u00e9e suivante \u00e9tant class\u00e9e en passif courant chez INEA.
Cette m\u00eame provision est mise \u00e0 jour au fur et \u00e0 mesure de l\u2019attribution des actions et des variations observ\u00e9es sur le cours INEA.
Du fait de la convention de refacturation sign\u00e9e le 10 d\u00e9cembre 2019 par INEA et GEST un produit \u00e0 recevoir a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 pour le m\u00eame montant ainsi que pour les divers frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019op\u00e9ration, l\u2019ensemble des co\u00fbts de cette op\u00e9ration \u00e9tant support\u00e9s par GEST.
L\u2019impact au niveau du compte de r\u00e9sultat est donc neutre pour INEA, les charges financi\u00e8res \u00e9tant couvertes par des produits \u00e9quivalents de m\u00eame nature.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le passif financier correspondant au montant probable d\u2019attribution d\u2019actions gratuites est de 212 milliers d\u2019euros contre 272 milliers d\u2019euros au 31 d\u00e9cembre 2024.
Au 31 d\u00e9cembre 2025, le solde des actions restant \u00e0 distribuer s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 6\u00a0188, \u00e9valu\u00e9es au cours de cl\u00f4ture soit 34,20 \u20ac.
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Produits des cessions | 19 317 | 5 839 |
Frais sur cessions\u00a0 | (1 127) | (11) |
Variation des cr\u00e9ances sur cessions\u00a0 | 0 | 0 |
Encaissements sur cessions d'immobilisations corporelles et\u00a0incorporelles | 18 190 | 5 828 |
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Acquisitions d'immeubles de placement\u00a0 | 17 806 | 58 665 |
Variation des dettes sur immeubles de placement | (1 052) | 673 |
DECAISSEMENTS SUR ACQUISITIONS D'IMMEUBLES DE PLACEMENT\u00a0 | 16 754 | 59 338 |
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Variation des cr\u00e9ances d'exploitation\u00a0 | (3 619) | 982 |
Variation des dettes d'exploitation\u00a0 | 3 832 | 1 056 |
VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT LI\u00c9 \u00c0 L'ACTIVIT\u00c9 | 214 | 2 038 |
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Dettes financi\u00e8res \u00e0 l'ouverture\u00a0 | 617 610 | 556 557 |
Dettes financi\u00e8res \u00e0 la cl\u00f4ture\u00a0 | 597 571 | 617 610 |
VARIATION des dettes financieres | (20 039) | 61 053 |
Tirages sur dettes financi\u00e8res\u00a0 | 71 406 | 114 229 |
Remboursement de dettes financi\u00e8res\u00a0 | (86 964) | (55 007) |
Impact TIE | 1 158 | 1 109 |
Variation sur int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus\u00a0 | (1 759) | (1 075) |
Autres variations\u00a0 | (3 881) | 1 797 |
Variation des dettes financieres\u00a0 | (20 039) | 61 053 |
\u00a0
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Encaissements sur d\u00e9p\u00f4ts de garantie\u00a0 | 1 607 | 1 551 |
D\u00e9caissements sur d\u00e9p\u00f4ts de garantie\u00a0 | (866) | (672) |
VARIATION des depots de garantie sur l'exercice | 741 | 879 |
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Dividende par action (en euros)\u00a0 | 2,70 | 2,70 |
Nombre d'actions (hors auto-d\u00e9tenues \u00e0 date de versement) | 10 820 130 | 10 813 380 |
dividendes verses aux actionnaires de la mere (en milliers d'euros) | 29 214 | 29 196 |
(en milliers d\u2019euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
Dividende par action (en euros)\u00a0 | 2,70 | 2,70 |
Nombre d'actions (hors auto-d\u00e9tenues \u00e0 date de versement) | 10 820 130 | 10 813 380 |
dividendes verses aux actionnaires de la mere (en milliers d'euros) | 29 214 | 29 196 |
\u00a0
\u00a0
Une distribution de dividendes a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e au 1er semestre 2023 au titre de l\u2019exercice 2022 pour un montant de 29 271 milliers d\u2019euros (moins la part de 82 milliers d\u2019euros revenant \u00e0 INEA au titre des actions auto d\u00e9tenues).
Une distribution de dividendes a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e au 1er semestre 2024 au titre de l\u2019exercice 2023 pour un montant de 29 271 milliers d\u2019euros (moins la part de 75 milliers d\u2019euros revenant \u00e0 INEA au titre des actions auto d\u00e9tenues).
Une distribution de dividendes a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e au 1er semestre 2025 au titre de l\u2019exercice 2024 pour un montant de 29 271 milliers d\u2019euros (moins la part de 57 milliers d\u2019euros revenant \u00e0 INEA au titre des actions auto d\u00e9tenues).
\u00a0
(en euros) | 2025 | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|
Dividende net par action | 2,70 | 2,70 | 2,70 |
\u00a0
Le dividende propos\u00e9 au vote lors de la prochaine assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des actionnaires s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0\u00a02,70\u00a0\u20ac par action.
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\u00a0
Honoraires comptabilis\u00e9s pour l\u2019exercice clos le 31\u00a0d\u00e9cembre 2025\u00a0:
\u00a0
(en euros) | Forvis Mazars SA | % | PWC | % |
|---|---|---|---|---|
Audit : | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
Honoraires de certification des comptes (1) | 110 999 | \u00a0 | 131 573 | \u00a0 |
Sous-total | 110 999 | 81 % | 131 573 | 94 % |
Honoraires SACC : | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 | \u00a0 |
SACC (2) | 26 000 | \u00a0 | 7 825 | \u00a0 |
Sous-total | \u00a0 | 19 % | 7 825 | 6 % |
Total | 136 999 | 100 %\u00a0 | 139 398 | 100 % |
(1) | Dont 224 673\u00a0\u20ac pour INEA et 17 899\u00a0\u20ac pour FLEX PARK. |
|---|---|
(2) | Dont 2 060 \u20ac pour INEA et 5 765\u20ac pour FLEX PARK. Les services autres que la certification des comptes concernent principalement, le contr\u00f4le des donn\u00e9es extra-financi\u00e8res et diverses attestations\u00a0 |
(en milliers d\u2019euros) | S\u00fbret\u00e9s r\u00e9elles (hypoth\u00e8ques) au 31/12/25 | |
|---|---|---|
Montant garanti | Montant tir\u00e9 * | |
Emprunts et dettes aupr\u00e8s d\u2019\u00e9tablissements de cr\u00e9dit | \u00a0 | \u00a0 |
| 97 924 | 56 191 |
| \u00a0 | \u00a0 |
| \u00a0 | \u00a0 |
* \u00a0Capital restant d\u00fb des emprunts. |
\u00a0
Le montant de l\u2019encours des emprunts garantis s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 56\u00a0191\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025 (64\u00a0705\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024).
Le montant des gages sur centrales photovolta\u00efques s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 463\u00a0milliers d\u2019euros au 31\u00a0d\u00e9cembre 2025.
Par ailleurs, des garanties compl\u00e9mentaires existent pour certains emprunts, \u00e0 savoir\u00a0:
Les transactions entre parties li\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es selon des modalit\u00e9s \u00e9quivalentes \u00e0 celles qui pr\u00e9valent dans le cas de transactions soumises \u00e0 des conditions normales de concurrence.
INEA a comptabilis\u00e9 la somme de 7 276 milliers d\u2019euros au titre de la prestation de GEST sur la p\u00e9riode, dont 1 653 milliers d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 refactur\u00e9es \u00e0 Flex Park et 33 milliers d\u2019euros \u00e0 Alpha.
\u00c0 l\u2019exception de jetons de pr\u00e9sence attribu\u00e9s aux membres du conseil d\u2019administration (hors dirigeants) pour la somme de 138 milliers d\u2019euros, aucune autre r\u00e9mun\u00e9ration n\u2019a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e aux administrateurs et aux dirigeants sur l\u2019exercice.
Les dirigeants sont indirectement r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s au niveau de la soci\u00e9t\u00e9 GEST, cette derni\u00e8re percevant des honoraires au titre des prestations de services r\u00e9alis\u00e9es pour le compte de la soci\u00e9t\u00e9 INEA.
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\u00a0
En date du 11 f\u00e9vrier 2026, signature d\u2019un avenant au contrat cadre de gestion administrative et immobili\u00e8re sign\u00e9 avec le prestataire GEST, visant \u00e0 amender la formule de calcul de la r\u00e9mun\u00e9ration li\u00e9e \u00e0 la performance, avec un effet r\u00e9troactif au 1er janvier 2025. L\u2019application de cet avenant a eu un effet minorant de 557 milliers d\u2019euros de la r\u00e9mun\u00e9ration due par INEA \u00e0 GEST au titre de l\u2019exercice 2025.
Le 5 f\u00e9vrier 2026, le groupe a sign\u00e9 une promesse de vente pour l\u2019immeuble Reims Eureka b\u00e2timent A.
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