jaarverslag
2021
VASTGOEDINVESTEERDER
MET UITGESPROKEN
SOCIALE AMBITIES
Profiel
Inhoudstafel
Inclusio is een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV)
die als missie hee om kwaliteitswoningen aan te bieden aan
bevolkingsgroepen in kwetsbare situaties of met beperkte
middelen.
Dit doel bereikt zij door middel van de verwerving, de bouw of
het beheer van gebouwen met een sociaal of maatschappelijk
nut. Deze gebouwen hebben drie soorten functies:
•
betaalbare huisvesting voor personen met beperkte
inkomens. De gebouwen van Inclusio worden via
langetermijnhuurovereenkomsten verhuurd aan sociale
partners (SVK’s – Sociale Verhuurkantoren, OCMW’s en sociale
huisvestingsmaatschappijen) die bieden betaalbare huurprijzen
aan de particuliere huurders ;
• aangepaste woningen voor personen met een
beperking. Inclusio verhuurt deze woningen via
langetermijnhuurovereenkomsten aan gespecialiseerde
instellingen om aan personen met een beperking de opvang en
de ergonomie te kunnen bieden waar zij nood aan hebben ;
• sociale infrastructuren die een bijdrage leveren aan de
gemeenschap: kinderdagverblijven, scholen, opvangcentra voor
asielzoekers, opvangcentra voor daklozen, kantoren die aan
verenigingen worden verhuurd, enz.
Inclusio werkt ook aan haar milieu-impact via de duurzaamheid
en energieprestatie van haar gebouwen.
Inclusio is sinds december 2020 beursgenoteerd op Euronext
Brussel.
De onderneming groeit snel in heel België dankzij het
dynamisme van haar team en de steun van geëngageerde
particuliere en institutionele beleggers die zin willen geven aan
hun beleggingen.
Inclusio _ Jaarverslag 2021 p.3
Profiel p. 2
Inhoudstafel p. 3
Voorafgaande opmerkingen p. 4
Brief aan de aandeelhouders p. 6
Belangrijkste feiten p. 9
Snelle groei van de portefeuille p. 10
Kerncijfers p. 12
Maatschappelijke impact p. 14
Beheersverslag p. 20
Inclusio op de beurs p. 38
Vastgoedverslag p. 42
Verslag van de deskundigen p. 78
Corporate governance p. 80
Geconsolideerde jaarrekening p. 100
Statutaire financiele overzichten p. 133
Verslag van de commissaris inzake
de geconsolideerde jaarrekening p. 138
Risicofactoren p. 144
Permanent document p. 148
Verklarende woordenlijst p. 152
Inclusio Jaarverslag 2021 p.5
VOORAFGAANDE
OPMERKINGEN
Talen
Dit jaarlijks financieel verslag
werd opgesteld in het Frans
en gedeponeerd bij de FSMA.
De Nederlandse vertaling
werd opgesteld onder de
verantwoordelijkheid van
Inclusio. Enkel de Franstalige
versie heeft bewijskracht.
Terbeschikkingstelling van
het jaarlijks financieel verslag
Een kopie van dit jaarlijks
financieel verslag kan gratis
verkregen worden door contact
op te nemen met:
Herrmann-Debrouxlaan 40,
1160 Oudergem, België
Tel.: + 32 2 675 78 82
Email: info@inclusio.be
Dit document kan ook
geraadpleegd worden op de
website www.inclusio.be.
Koninklijk Besluit van
14/11/2007
Verantwoordelijke personen
De leden van de raad van
bestuur van Inclusio NV,
waarvan de samenstelling
beschreven is in het hoofdstuk
Corporate Governance
zijn verantwoordelijk voor
de informatie die in dit
jaarlijks financieel verslag is
opgenomen.
De heer André Bosmans,
voorzitter van de raad van
bestuur, en de heer Marc
Brisack, CEO, verklaren in naam
van Inclusio NV dat naar hun
beste weten:
● de jaarrekeningen, die zijn
opgesteld overeenkomstig
de toepasselijke standaarden
voor jaarrekeningen, een
getrouw beeld geven van het
vermogen, van de financiële
toestand en van de resultaten
van Inclusio;
● het beheersverslag een
getrouw overzicht geeft van
de ontwikkeling, de resultaten
en de positie van Inclusio NV,
alsmede een beschrijving van
de voornaamste risico’s en
onzekerheden waarmee zij
geconfronteerd wordt.
Bijlage I bij de Gedelegeerde
Verordening (EU) 2019/980
van 14/03/2019 tot aanvulling
van Verordening (EU)
2017/1129 van 14/06/2017
Verantwoordelijke personen,
informatie van derden,
deskundigenverslagen
en goedkeuring door de
bevoegde autoriteit
De heer André Bosmans,
voorzitter van de raad van
bestuur, en de heer Marc
Brisack, CEO, verklaren in
naam van Inclusio NV dat de
informatie opgenomen in dit
jaarlijks financieel verslag naar
hun weten in overeenstemming
is met de werkelijkheid en
geen weglatingen bevat die
de reikwijdte ervan kunnen
beïnvloeden.
Inclusio NV verklaart dat
de informatie van derden
in dit jaarlijks financieel
verslag, zoals het verslag
van de onafhankelijke
waarderingsdeskundigen en
het verslag van de commissaris,
werd opgenomen met de
toestemming van de persoon
die de inhoud, de vorm
en de context ervan heeft
goedgekeurd. Deze informatie
werd getrouw weergegeven.
Voor zover Inclusio NV weet en
in staat is om dit op basis van
de door deze derde partijen
gepubliceerde gegevens te
waarborgen, werd geen enkel
feit weggelaten waardoor de
weergegeven informatie onjuist
of misleidend zou zijn.
Dit jaarlijks financieel verslag is
gedeponeerd bij de Autoriteit
voor Financiële Diensten en
Markten (FSMA), als bevoegde
autoriteit overeenkomstig
Verordening (EU) 2017/2019
zonder voorafgaande
goedkeuring overeenkomstig
artikel 9 van deze Verordening.
Bestuurs-, beheers- en
directieorganen
Inclusio NV verklaart in verband
met de bestuurders en/of de
leden van het management
dat:
● er geen enkele familiale band
bestaat tussen hen,
● geen enkele informatie
bekendgemaakt moet worden
inzake (i) veroordelingen
voor een fraudemisdrijf
in de voorbije vijf jaar, (ii)
faillissementen, curatele,
vereffeningen of plaatsingen
onder gerechtelijk toezicht,
en (iii) officiële openbare
beschuldigingen en/of
sancties uitgesproken door
statutaire of regelgevende
instanties (met inbegrip
van de aangewezen
beroepsorganisaties),
● geen enkele onder hen
minstens in de voorbije vijf
jaar door een rechtbank
werden verboden om te
handelen als lid van een
bestuurs-, directie- of
toezichtsorgaan van een
emittent, of om tussen te
komen in het beheer of
bewind van de zaken van een
emittent,
● er geen enkel
belangenconflict bestaat
tussen hun verplichtingen
tegenover Inclusio NV en hun
persoonlijke belangen.
Vooruitzichten
Inclusio NV verklaart dat de
winstprognose of -raming is
opgesteld op een basis die
vergelijkbaar is met die van de
historische financiële informatie
en in overeenstemming is
met de boekhoudkundige
methodes van de emittent.
Functionering van de
bestuurs- en directieorganen
Inclusio NV verklaart dat geen
enkel dienstverleningscontract
werd afgesloten met de
bestuurders en de leden
van het management, die
voorziet in de toekenning
van voordelen op het einde
van dergelijk contract, onder
voorbehoud van de vermelding
in het hoofdstuk ‘Corporate
Governance’
Belangrijkste aandeelhouders
Inclusio NV verklaart dat:
● geen enkele bestuurder of
lid van het management
rechtstreeks of onrechtstreeks
een percentage van het
maatschappelijk kapitaal
of van de stemrechten
van Inclusio NV bezit dat
bekendgemaakt moet
worden krachtens de wet
op de openbaarmaking van
belangrijke deelnemingen, en
● de belangrijkste
aandeelhouders van Inclusio
NV geen verschillende
stemrechten bezitten.
Arbitrageprocedure
Inclusio NV verklaart dat er in
de twaalf voorbije maanden
geen enkel rechtsgeding
of administratieve of
arbitrageprocedure bestond die
een belangrijke invloed op de
financiële positie of rendabiliteit
van Inclusio NV had of zou
kunnen hebben.
Noemenswaardige
verandering in de financiële
situatie
Inclusio NV verklaart dat de
financiële situatie van de groep
sinds het einde van het voorbije
boekjaar niet noemenswaardig
is gewijzigd.
Beschikbare documenten
Inclusio NV verklaart dat de
recentste versie van de statuten
beschikbaar is op de website
www.inclusio.be tijdens de
geldigheidsduur van het
jaarlijks financieel verslag.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.7
Brief aan de
aandeelhouders
We liggen voor op schema
ons business model
bevestigt zijn relevantie en
economische efficiëntie.
Zoals jullie weten is Inclusio
niet zomaar een bedrijf.
We onderscheiden ons
door een maximalisering
van de maatschappelijke
impact in plaats van een
maximalisering van de winst
die ons vastgoedpatrimonium
genereert, en we willen onze
aandeelhouders een redelijk
financieel rendement bieden.
Via de vastgoedactiva die we
verhuren aan organisaties
die onze maatschappelijke
waarden delen, werken we
aan een betere en inclusievere
wereld voor onze kinderen en
kleinkinderen.
Inclusio investeerde in 2021
meer dan € 36 miljoen in de
sector van de betaalbare
huurwoningen. We zijn er
trots op dat we al meer dan
duizend appartementen en
huizen ter beschikking kunnen
stellen van een kansarm
publiek, in samenwerking met
19 Sociale Verhuurkantoren
(SVK), 2 gemeenten en 1
OCMW. De vraag naar dit type
woningen blijft toenemen
en de drie gewesten van het
land hebben zich ambitieuze
doelstellingen gesteld om het
woningbestand voor verhuur
aan SVK’s uit te breiden. De
concurrentie is hard, met
vastgoedontwikkelaars van
residentiële projecten die hun
woningen verkopen tegen
prijzen die veel hoger liggen
dan de investeringskosten die
Inclusio zich kan veroorloven,
gezien de extreem lage
huurprijzen waartegen onze
woningen verhuurd worden.
Ook de prijsstijging van
bouwmaterialen in 2021 vormt
een uitdaging voor onze
toekomstige projecten. Daarom
wil Inclusio zich toeleggen op
de ontwikkeling van eigen
projecten.
In 2021 investeerde Inclusio
ook meer dan € 12 miljoen in
gebouwen voor mensen met
een beperking. Zo werden we
eigenaar van een gebouw in
Trooz, dat plaats biedt aan een
veertigtal bewoners, werd het
eerste Thomashuis van België
in Aalst geopend en kochten
we twee nieuwe VillaVip aan in
Brugge en Wevelgem.
Tot slot werd in het segment
van de sociale infrastructuren
een tweede gebouw verhuurd
aan het Belgische Rode Kruis
voor de huisvesting van
asielzoekers, werd een eerste
partnerschap gesloten met
Samusocial Brussel voor de
opvang van 160 daklozen,
hebben we een eerste
medisch centrum als huurder
(in Schaarbeek) en een
nieuw kinderdagverblijf voor
56kinderen in Gentbrugge.
In totaal worden vandaag meer
dan 3.000 mensen gehuisvest
in gebouwen van Inclusio.
50.000 euro ten voordele van
de bewoners
Om de sociale impact van
Inclusio te benadrukken,
heeft de Raad van Bestuur
beslist om in 2022 een budget
van € 50.000 te besteden ten
voordele van de gebruikers
van onze gebouwen. Er werd
een oproep gedaan aan onze
huurders met de vraag welke
initiatieven ze ondersteund
zouden willen zien door
Inclusio. In september zal
een speciaal selectiecomité
het budget verdelen over de
geselecteerde projecten.
In het kader van haar ESG-
strategie (Environment –
Social – Governance) legt
Inclusio duidelijk de nadruk
op het sociale karakter van
haar beleggingen. Wij zien
er eveneens op toe dat onze
gebouwen energiezuinig zijn
zodat de verwarmingskosten
voor de gebruikers betaalbaar
blijven. Inclusio realiseerde
in 2021 tal van werven om
de energieprestatie van haar
operationele portefeuille
te verbeteren: isolatie van
daken en gevels, vervanging
van ramen, vervanging van
oude verwarmingsketels door
condensatieketels, installaties
voor warmtekrachtkoppeling en
gemechaniseerde ventilatie.
Een dividend, zoals
afgesproken
Inclusio komt haar engagement
na om haar aandeelhouders een
redelijk financieel rendement
te bieden. Aan de algemene
vergadering van mei 2022
zal voorgesteld worden een
brutodividend uit te keren
van 50 cent per aandeel.
Dit vertegenwoordigt een
rendement van 2,7% op basis
van de slotkoers van Inclusio op
31 december 2021.
Dankzij de gestage groei van
onze vastgoedportefeuille
en het verhoogde beroep op
kredieten om onze volgende
aankopen te financieren,
voorzien we een verhoging van
het brutodividend met minstens
10 cent voor het boekjaar 2022.
Tot slot willen we het team van
12 medewerkers van Inclusio
feliciteren alles in het werk
stellen om de door de Raad van
Bestuur uitgestippelde strategie
uit te voeren.
De ambitie van ons gezamenlijk
project is groot! Bedankt
aan iedereen voor jullie
engagement en steun.
Met jullie inzet staat of valt
onze actie ten behoeve van
kwetsbare personen.
Beste aandeelhouders,
Beste vrienden,
We kunnen alleen maar tevreden
terugblikken op het geleverde werk en
de resultaten van ons eerste boekjaar als
beursgenoteerd bedrijf.
Marc Brisack
CEO
André Bosmans
Voorzier van de Raad van Bestuur
« Via de vastgoedactiva die we verhuren aan organisaties die onze
maatschappelijke waarden delen, werken we aan een betere en
inclusievere wereld voor onze kinderen en kleinkinderen. »
Inclusio Jaarverslag 2021 p.9
November
Verwerving van een
gebouw van 3.300 m² en
eerste partnerschap van
Inclusio met Samusocial
Brussels. Het gebouw wordt
verhuurd aan Samusocial
als centrum voor kwetsbare
personen, inclusief daklozen
die behoee hebben aan
medische opvang.
December
Verwerving van de vennootschap Gentbrugge
Kerkstraat Land, eigenaar van een pand in het
nieuwe vastgoedcomplex Rute te Gentbrugge. Dit
nieuwe project, gerealiseerd door ontwikkelaar
Revive, medeoprichter van Inclusio, omvat een
kinderdagverblijf en 18 woningen. Het gebouw werd
verhuurd aan het het Gentse makelaarskantoor
Huuringent voor een duur van 27 jaar.
December
Verwerving van een gebouw met 9 appartementen
in Mechelen. Dit eigendom, dat grenst aan
een reeds bestaand eigendom van Inclusio
(Mechelsveld 52), maakte het voorwerp uit van
een raamovereenkomst met SVK Mechelen die er
geleidelijk huurders met een betaalbare huurprijs
zal installeren, door het vertek van de huidige
bewoners.
Maart
Verwerving van 100% van
de aandelen van de nv Les
Jardins de Fraipont in de
provincie Luik, eigenaar van
een verblijfscentrum voor
40zorgbehoevende personen
met een beperking. Deze
nieuwbouw werd voor 27
jaar verhuurd aan de vzw
LeJardin du Sart-Tilman die
reeds verschillende andere
gelijkaardige centra uitbaat in
de regio.
Juni
Verwerving van 27woningen
in Binche (appartementen,
huizen en parkings),
gebouwd op een voormalige
landbouwsite in 2013-
2015. Het beheer werd
toevertrouwd aan het Sociaal
Verhuurkantoor ABEM.
Juli
Inhuldiging van de
eerste woningen van het
SVK PRO-programma
door Vlaams minister
van Wonen Mahias
Diependaele. Dit
programma, gelanceerd
in 2019, hee als doel
het aantal betaalbare
huurwoningen in
Vlaanderen te verhogen
via partnerships tussen
private investeerders en
Sociale Verhuurkantoren.
Het project Eeklo (in
Oost-Vlaanderen) werd
ontwikkeld door Inclusio.
Het bestaat uit 15 nieuwe
appartementen, die
voor 18 jaar verhuurd
zijn aan het Sociaal
Verhuurkantoor
Meetjesland.
April
Inhuldiging van
het eerste Belgische
Thomashuis in Meldert
voor 8 of 9 personen
met een mentale
beperking, met de grootst
mogelijke autonomie in
een veilige omgeving,
met een concept
van inclusieve zorg.
Inclusio stree naar een
twintigtal Thomashuizen
in Vlaanderen in de
komende 5 jaar.
Juni
Verwerving van de
Société d’Habitations de
Tournai, meer dan 150 jaar
geleden opgericht door
Doornikse industriëlen
en de Commission
d’Assistance Publique
(momenteel het OCMW).
De vastgoedportefeuille
van de vennootschap
omvat 123 woningen
(huizen, appartementen en
garages). Een geheel van
8geklasseerde achiende-
eeuwse huizen (project
Marvis) wordt momenteel
gerenoveerd tot 5 huizen
en 8 appartementen met
een betaalbare huurprijs.
In 2021 overtre Inclusio
de doelstellingen die bij
de beursgang werden
aangekondigd met 24%.
2021
Verwervingen
Oplevering van projecten
Inhuldigingen
Belangrijkste
feiten
December
Aankoop van twee nieuwe
VillaVip, in Brugge en
Wevelgem. Deze twee
gebouwen werden gebouwd
in 2020 en bieden plaats
aan 8 tot 10 personen met
een handicap die ter plaatse
wonen onder toezicht van
een paar verantwoordelijken.
December
Aankoop van een gebouw in
Oudenburg met 9 betaalbare
appartementen, waarvan er
al 8 verhuurd waren aan het
lokale SVK Jogi.
Meer dan 53
miljoen euro
geïnvesteerd in
sociaal vastgoed in
de drie gewesten
van het land!
Februari
Voorlopige oplevering van de
19woninge van de 2
e
fase van de
Clos de l’Auflee project, in Mons
(Cuesmes).
Juni
Voorlopige oplevering van de
15woningen in de 3
e
fase van het
project Clos de l’Auflee, in Mons
(Cuesmes). Twee gebouwen van de
de voormalige ICET provinciale school
zijn omgebouwd tot appartements
gebouwen met betaalbare flats voor
een periode van 9 jaar verhuurd de
AIS van Mons.
Voorlopige aanvaarding van
het project Paviljoen 7-9 voor de
verbouwing van een voormalig
kantoorgebouw in 41 betaalbare
huisvestingseenheden, in beheer
gegeven aan de AIS van Schaarbeek
voor een periode van 27 jaar.
Voorlopige oplevering van het
project Broedershof in Eeklo,
bestaande uit 15 woningen verhuurd
aan het SVK Meetjesland.
Mei
Verwerving van een
opbrengstgebouw in het
West-Vlaamse Oudenburg.
Het omvat 13 betaalbare
huurwoningen die worden
verhuurd aan het Sociaal
Verhuurkantoor Woondienst
JOGI en het OCMW van
Oudenburg.
Juli
Oplevering van de 79
appartementen van het
gebouw Antares in Sint-
Lambrechts-Woluwe
(Brussel), voormalig
kantoorgebouw: aangekocht
in 2019. Ze zijn voor 27 jaar
verhuurd aan het SVK van
Sint-Lambrechts-Woluwe
September
Voorlopige oplevering van
de 15 woningen van de 4
e
fase van het project Clos de
l’Auflee in Mons (Cuesmes).
Inclusio _ Rapport annuel 2021 p.11
Verwervingen
• van de nv Les Jardins de Fraipont in de provincie
Luik, eigenaar van een verblijfscentrum voor 40
zorgbehoevende personen met een beperking.
• van twee gebouwen verhuurd aan de SVK
Woondienst JOGI in Oudenburg met in totaal
22appartementen.
• van de Société d’Habitations de Tournai bestaande
uit 123 woningen.
• van 27 woningen in Binche (appartementen, huizen
en parkings), verhuurd aan het SVK ABEM.
• van een gebouw van 3.300 m² verhuurd
aan Samusocial voor de installatie van een
wooncentrum voor kwetsbare personen.
• in het project RUTE in Gentbrugge werden in
oktober 2021 18 appartementen verhuurd aan
Huuringent voor 27 jaar, in gebruik genomen.
• van een gebouw met 9 appartementen
teMechelen.
• van 2 VillaVip’s, te Brugge en Wevelgem voor
personen met een handicap.
Snelle groei van
de portefeuille
2020
2011
2016
2019
2017
Oprichting
van Inclusio.
• Verwerving van een
portefeuille van
35wooneenheden en
1handelsruimte verhuurd
aan diverse SVK’s.
• Verwerving van
een gebouw met
12appartementen en
3handelsruimtes in Neder-
over-Heembeek, verhuurd
aan SVK Ieder zijn Woning.
• Verwerving van Euro-
Project NV, eigenaar van 139
appartementen in Mechelen.
• Tweede project in de
gehandicaptensector, door de
verwerving van het VillaVip-
gebouw in Herzele en een
te renoveren gebouw in
Keerbergen, dat zal worden
verhuurd aan Thomashuizen
België.
• Eerste verwerving in het domein
van de sociale infrastructuur,
door de verwerving van
100% van de aandelen van
de bv D.V. City, eigenaar van
een opvangcentrum voor
alleenstaande vrouwen en
minderjarige meisjes die asiel
zoeken, verhuurd aan het
Belgische Rode Kruis.
Verwerving van
een gebouw met
20 wooneenheden
in Sint-Jans-
Molenbeek, verhuurd
aan SVK Le Relais.
2013
2015
Voorlopige
oplevering van
het eerste project
in de Goede
Herderstraat en
de Norgastraat
te Evere (38
appartementen
verhuurd aan SVK
Hector Denis).
Verwerving van
een deelname van
90% in de bv Care
& 1000Homes,
eigenaar van een
gebouw met 10
wooneenheden in
Ganshoren, verhuurd
aan SVK Baita.
Verwervingen
• van de NV Inclusio Vandenheuvel,
eigenaar van 91 wooneenheden
en 1 handelsruimte in het Ekla-
complex in Sint-Jans-Molenbeek
• van de NV Dupimmo, eigenaar
van de ‘Ecole Active’-site in Ukkel
• van het Dieleghem-gebouw
(12studio’s) in Jee
• van een te herontwikkelen
gebouw in Westmalle (voor
Thomashuizen België)
• van de gebouwen in exploitatie
VillaVip te Bredene en
Wondelgem.
• van de bv Catalco, eigenaar
van een gebouw met
36wooneenheden in Brussel
• van een kantoorgebouw aan de
Paviljoenstraat 1-5 in Schaarbeek
• van de bv Immo Cognaux,
eigenaar van een gebouw met
20wooneenheden in Verviers
2018
• Verwerving van gebouwen
in Gent (Tolhuis), Sint-
Niklaas (Vijfstraten),
Brussel (Beughem en
Paleis 64) en Oignies
(Monument).
• Verwerving van een
eerste project waarbij
kantoren tot woningen
herontwikkeld worden in
Schaarbeek.
• Eerste verwerving gericht
op de huisvesting van
personen met een
beperking (gebouw met
13 studio’s in Brugge).
2021
Inclusio Jaarverslag 2021 p.13
De reële waarde van de vastgoedportefeuille van
105.000 m²
(op 31/12/2021) bedraagt reeds
€ 219 miljoen
een groei van
45 % in 2021
(vastgoed beschikbaar voor verhuur + projecten in
ontwikkeling)
De portefeuille van Inclusio is sinds de oprichting
in 2015 gestaag gegroeid. Hij bevat al (inclusief
projecten in ontwikkeling):
1.019 huurwoningen
betaalbare
145
woningen voor personen met een beperking
1 school
1 kinderdagverblijf
3 opvang- en/of
verblijfscentra
voor vrouwelijke asielzoekers, asielzoekers en
daklozen.
2 kantoorgebouwen
uitsluitend verhuurd aan organisaties zonder
winstoogmerk
Kerncijfers
Geografische verdeling
van de reële waarde
(exclusief eigendommen in
ontwikkeling)
Verdeling van de reële
waarde per bestemming
(exclusief eigendommen in
ontwikkeling)
52 %
Brussel
80 %
Betaalbare
huurwoningen
31 %
Vlaanderen
10 %
Woningen voor
personen met een
beperking
17 %
Wallonië
10 %
Sociale infrastructuur
Meer dan 3.000 mensen
leven in eigendommen van Inclusio
Bezettingsgraad :
99,4 % Gemiddelde looptijd van de huurcontracten : 14 jaar
Inclusio Jaarverslag 2021 p.15
Betaalbare huurwoningen
Steeds meer huishoudens zijn op zoek naar betaalbare
huurwoningen. Uit de meest recente cijfers van de
verschillende regio’s blijkt dat de wachtlijsten bij de openbare
huisvestingsmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren
(SVK’s) blijven toenemen: meer dan 100.000 gezinnen in
Vlaanderen, 80.000 in Wallonië en 50.000 in Brussel staan op
een wachtlijst!
Inclusio draagt met een huidige portefeuille van meer dan
1.000 wooneenheden en een pijplijn in opbouw van 250 extra
appartementen zijn steentje bij om het aanbod aan betaalbare
huurwoningen uit te breiden.
MAATSCHAPPELIJKE
IMPACT
De missie van Inclusio is een
uitbreiding van
het aanbod van
sociaal vastgoed
in België.
Alle vastgoedprojecten die Inclusio
wil verwerven, in alle regio’s samen,
hebben een sterk sociaal karakter.
Het aantal
betaalbare
huurwoningen
bedroeg 1019
einde 2021.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.17
In het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest stelde Inclusio al
meer dan 500 woningen ter
beschikking van 9 SVK’s. In 2021
werden twee grote projecten
opgeleverd.
In Sint-Lambrechts-Woluwe
bouwde Inclusio een voormalig
kantoorgebouw van 8.000 m²
om tot 79 woningen die voor
27 jaar verhuurd worden aan
het SVK van Sint-Lambrechts-
Woluwe. De renovatiewerken
werden in juli 2021 afgerond.
In Schaarbeek bouwde Inclusio
een verouderd kantoorgebouw
om tot 41 betaalbare
huurwoningen, die voor 27
jaar verhuurd zijn aan het
SVK van Schaarbeek. Er wordt
gewerkt aan de inrichting van
de benedenverdieping om het
gelijkvloers in te richten voor
twee vzw’s die actief zijn in de
begeleiding van personen met
een beperking.
Huurwoningen of woningen in beheer bij de Sociale
Verhuurkantoren en de Brusselse gemeenten
(op 31 december 2021):
Huurder Aantal Inclusio-woningen
SVK ASIS (Schaarbeek) 45
SVK BAITA 55
SVK Studenten 72
SVK Hector Denis 38
SVK Jee 16
SVK Le Relais 20
SVK Ieder zijn Woning 46
SVK M.A.I.S 137
SVK van Sint-Lambrechts-
Woluwe
79
Gemeente Schaarbeek 13
Totaal 521
In Vlaanderen is Inclusio
eigenaar van 250 woningen. De
belangrijkste transactie werd
eind 2019 gerealiseerd met
de verwerving in Mechelen
van een portefeuille van 140
appartementen, verdeeld over
17 gebouwen. Inclusio heeft
een overeenkomst gesloten
met het SVK (Sociaal Verhuur
Kantoor) Mechelen waarbij
dit zich ertoe verbindt elk
appartement te verhuren
dat vrijkomt na vertrek
van de huidige huurders.
Op31december 2021
waren al 70 appartementen
overgedragen aan SVK
Mechelen en Inclusio versterkte
haar lokale aanwezigheid door
in december in Mechelen een
gebouw van 9 appartementen
te verwerven op basis van
hetzelfde principe.
Inclusio voltooide in 2021 ook
de bouw van twee nieuwe
appartementsgebouwen.
In Sint-Niklaas aan de
Dendermondse Steenweg
werden 9 appartementen
gehuurd door SVK Waasland,
in Eeklo werden 15 nieuwe
appartementen opgeleverd
aan SVK Meetjesland.
Huurwoningen of beheerde woningen bij sociaal verhuurkantoren en gemeenten
(op 31 december 2021):
Huurder Aantal Inclusio-woningen
Huuringent 25
OCMW Oudenburg 5
SVK Mechelen 70
SVK Meetjesland 15
SVK Waasland 17
SVK Woondienst JOGI 16
SVK Woonweb 18
SVK Zuid-Oost Vlaanderen 18
Totaal 184
In Wallonië stond 2021 vooral
in het teken van de overname
in juni van de Société
d’Habitations de Tournai (SHT).
Die laatste is eigenaar van 123
betaalbare huurwoningen
die ze verhuurt aan jonge
gezinnen en senioren met
beperkte financiële middelen.
De SHT voert regelmatig
grote renovaties uit in haar
woningbestand wanneer
huurders veranderen.
Bovendien leidt de SHT een
grootschalige werf in de rue
Marvis om in een 18e-eeuws
gebouw 5 huizen en 8
appartementen te realiseren.
De oplevering is voorzien in
2023.
In Cuesmes (Bergen) werden
de laatste drie fasen van het
Auflette-project opgeleverd
tussen februari en oktober
2021. In totaal zijn reeds 68
appartementen voor een
periode van 9 jaar verhuurd
aan het SVK van Bergen.
In Péronnes-lez-Binche kocht
Inclusio een vastgoedcomplex
van 27 woningen die door
AIS ABEM in beheer werden
genomen voor een periode van
15 jaar.
Inclusio hee sinds 2015 het B-Corp label. Inclusio hee sinds 2015 het B-Corp label.
Dit label is een uitstekende internationale Dit label is een uitstekende internationale
erkenning van het posiief maatschappelijk erkenning van het posiief maatschappelijk
aspect van Inclusio.aspect van Inclusio.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.19
Huurwoningen of woningen in beheer bij Waalse sociale verhuurkantoren (op 31 december 2021) :
Sociaal Verhuurkantoor Aantal Inclusio-woningen
SVK ABEM 27
SVK van Waals-Brabant 15
SVK Logeo 20
SVK Mons Logement 68
Totaal 130
Onthaal en huisvesting voor personen met een beperking
Woningen aangepast aan
mensen met een beperking zijn
erg gegeerd en het tekort eraan
is nijpend.
In Trooz (provincie Luik)
verwierf Inclusio in 2021 een
bedrijf dat eigenaar is van een
nieuw gebouw dat plaats biedt
aan 40 bewoners met zware
beperkingen die nood hebben
aan intensieve medische
opvolging.
In Vlaanderen werd het
partnership met VillaVip
versterkt met de aankoop van
twee nieuwe villa’s in Brugge
en Wevelgem. Deze gebouwen
bieden plaats aan 10 personen
met een beperking die zo
zelfstandig mogelijk leven
onder toezicht van een koppel
dat een aanpalende woning
bewoont.
Deze huisvestingsformule komt
ook overeen met het model
ontwikkeld door Thomashuis.
Deze groep, die al zeer actief is
in Nederland, opende in België
haar eerste vestiging in Meldert
en Inclusio is net gestart met de
werken om twee nieuwe huizen
te openen in Keerbergen en
Westmalle.
Tenslotte kocht Inclusio
in Wijnegem een
vastgoedcomplex dat verhuurd
is aan de vzw Astor, de
beheerder van dit centrum voor
koppels waarvan één partner
aan dementie lijdt.
Huurwoningen bij organisaties gespecialiseerd in de begeleiding van personen met een beperking
(op 31 december 2021)
Huurder Aantal eenheden
Astor 7
Le Jardin du Sart-Tilman 40
Pegode 18
Thomashuizen België 10
VillaVip 50
Zorgdorpen 13
Totaal 138
Sociale infrastructuur
Inclusio wil ook investeren in
sociale infrastructuur die opvang
of zelfs collectieve huisvesting
mogelijk maakt.
Inclusio kocht in november 2021
een pand in Anderlecht dat
onmiddellijk werd verhuurd aan
New Samusocial in Brussel.
In de winter van 2021-2022
bracht New Samusocial hier
160mensen in dakloosheid
onder en het opende in dit
gebouw ook een ‘Medihalte’-
antenne voor mensen die
regelmatig medische zorg nodig
hebben.
In Jette worden twee gebouwen
van Inclusio verhuurd aan het
Rode Kruis voor de opvang van
asielzoekers. Beide gebouwen
bieden plaats aan in totaal
128 personen, waaronder
33 NBMV’s (Niet-Begeleide
Minderjarige Vreemdelingen).
In totaal zijn er 22 nationaliteiten
vertegenwoordigd onder de
bewoners van deze centra met
een gemiddelde verblijfsduur
van 9 tot 12 maanden.
Ook kinderopvang is
vertegenwoordigd in de
portefeuille van Inclusio:
momenteel gaat het om
een kinderdagverblijf voor
56kinderen – dat in september
2021 in het RUTE-project in
Gentbrugge opende – en een
school. Inclusio is eigenaar van
de site waar de Ecole Active in
de Stallestraat te Ukkel (Brussel)
gevestigd is. Deze school telt
meer dan 600 leerlingen in het
algemeen secundair onderwijs.
Haar filosofie steunt op 4pijlers:
een actieve pedagogie, het
leren van talen, een niet-
confessionele school en het
gemengde karakter.
Inclusio is tevens eigenaar van
twee kantoorgebouwen: het
eerste gebouw in Herzele wordt
verhuurd aan SVK Zuid-Oost
Vlaanderen; het tweede gebouw
in Schaarbeek wordt uitsluitend
verhuurd aan vzw’s die actief
zijn in verschillende sociale
domeinen (stages voor kinderen,
onderwijs voor nieuwkomers,
hulp aan personen met een
beperking, medisch centrum,
zelfmoordpreventie). Inclusio is
ook eigenaar van een kantoor
op het gelijkvloers van een
gebouw in Anderlecht, dat
gratis ter beschikking wordt
gesteld van een Sociaal
Verhuurkantoor om er sociale
cohesie en informaticacursussen
te organiseren.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.21
MISSIE
Inclusio is de eerste openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap (oGVV) die hoofdzakelijk actief is
op het gebied van sociale huisvesting in België , in de drie
Gewesten van het land.
De missie van Inclusio bestaat erin op lange termijn
kwaliteitswoningen en/of -infrastructuur te verhuren tegen
betaalbare huurprijzen aan bevolkingsgroepen die zich in
kwetsbare situaties bevinden, met dien verstande dat de
gebouwen ook moeten beantwoorden aan de huidige en
toekomstige uitdagingen, met name op het gebied van
energieprestaties.
BEHEERS-
VERSLAG
De vastgoedportefeuille
omvat een brede
verscheidenheid aan
architecturale stijlen en
grooe van gebouwen.
INCLUSIO,
GESPECIALISEERD IN HET
TERBESCHIKKINGSTELLEN
VAN GEBOUWEN MET
EEN SOCIAAL DOEL
• Investeringsstrategie p.22
• Investeringen p.26
• Evolutie van de projecten in ontwikkeling p.27
• Voorlopige opleveringen p.27
• Renovatie- en verbeteringsprojecten uitgevoerd
binnen de operationele portefeuille p.27
• Gebeurtenissen na afsluiting van het boekjaar p.27
• Overzicht van de geconsolideerde jaarrekening op 31/12/2021 p.28
• Toelichtingen bij de balans p.29
• Geconsolideerde resultatenrekening p.31
• Toelichtingen bij de geconsolideerde resultatenrekening p.32
• Bestemming van het geconsolideerde resultaat p.33
• Bestemming van het statutair resultaat en het dividend p.33
• Andere elementen van het beheersverslag p.33
Inclusio Jaarverslag 2021 p.23
Inclusio investeert enkel in Belgie, bij
voorkeur in de centra van steden met meer
dan 50.000 inwoners.
aspect, de geografische
ligging, de ouderdom van het
gebouw, de energieprestaties
van het gebouw, de huurder
en de eventuele mede-
eigendom.
Hiermee rekening houdend
zijn SVK’s de bevoorrechte
partners. Zij staan borg voor
het sociaal aspect van de
projecten, zij zorgen voor een
goede geografische spreiding,
zij bieden een waarborg op de
huurprijzen, zij vereenvoudigen
het beheer van de projecten
en Inclusio geniet een aantal
financiële voordelen wanneer
zij een huurovereenkomst/
beheersmandaat sluit met een
SVK (verlaging en/of vrijstelling
van de onroerende voorheffing).
Inclusio beheert de gebouwen
van haar portefeuille door
De gehele portefeuille vertegenwoordigt
een oppervlakte van 105.000 m².
Inclusio beheert de
gebouwen van haar
portefeuille door ze
‘in blok’ in huur of
in beheersmandaat
te geven aan
professionele
operatoren zoals
SVK’s en vzw’s.
Dagelijks
beheer
wordt in aanmerking
genomen als zij geen sociaal/
maatschappelijk aspect
inhoudt;
● Geografisch: Inclusio
investeert momenteel enkel
in België, bij voorkeur in de
centra van steden met meer
dan 50.000 inwoners, in zones
met gemakkelijke toegang tot
het openbaar vervoer;
● Huurders: diversiteit van
huurders (maximaal 20% van
de reële waarde per huurder),
kredietwaardigheid van
de huurders (indien nodig
derdenwaarborg vereist),
idealiter voorafgaande
schriftelijke verbintenis van
een huurder vóór de aankoop
van een goed;
● Gemakkelijk beheer:
idealiter vermijdt Inclusio
mede-eigendommen, omdat
die het beheer bemoeilijken;
● Financieel: voldoende
rendement; het gemiddelde
bruto huurrendement op
het vastgoed beschikbaar
voor verhuur bedraagt op
31/12/2021 4,4% ten opzichte
van de reële waarde. Het
bruto huurrendement bij
aanvang van een specifiek
project hangt af van het
sociaal/maatschappelijk
Investeringsstrategie
a. Algemeen
Inclusio is een professionele
vastgoedspeler gespecialiseerd
in het terbeschikkingstellen
van sociale woongebouwen.
Bijkomend stelt Inclusio
ook gebouwen met een
sociale of maatschappelijke
infrastructuur, zoals scholen,
kinderdagverblijven, kantoren
of opvangcentra voor
asielzoekers of daklozen, ter
beschikking van haar klanten.
Daarnaast bezit Inclusio in
sommige woongebouwen
of gebouwen met sociale
of maatschappelijke
infrastructuur, ook bepaalde
ruimtes die dienst doen als
kantoor of handelszaak. Dit
soort ruimtes maakt geen deel
uit van de investeringsstrategie
van Inclusio, maar kan in
uitzonderlijke gevallen wel deel
uitmaken van een investering,
bijvoorbeeld om mede-
eigendom te vermijden.
De investeringsstrategie wordt
hoofdzakelijk bepaald door de
volgende criteria:
● Sociaal/maatschappelijk: dit
is het beginpunt: geen enkele
investeringsmogelijkheid
ze ‘in blok’ in huur of in
beheersmandaat te geven aan
professionele operatoren zoals
SVK’s en vzw’s. De activiteiten
worden actief beheerd, wat
er in het bijzonder in bestaat
zelf in te staan voor de
ontwikkeling van projecten
waarbij kantoorgebouwen
worden omgevormd tot
woongebouwen, alsook het
dagelijkse beheer van haar
gebouwen, net zoals alle
andere activiteiten die op lange
termijn toegevoegde waarde
bieden aan haar gebouwen
of de gebruikers ervan, zoals,
bijvoorbeeld, de verbetering
van de energieprestaties.
Inclusio beschouwt de
kwaliteit van de service op
administratief, technisch en
commercieel vlak als een
essentieel element van haar
strategie.
Met haar investeringsstrategie
streeft Inclusio een sociaal
doel na, waarbij de focus
ligt op investeringen in
kwaliteitsvolle sociale
woongebouwen waarvan de
bruto huurinkomsten lager
zijn dan de huurprijzen op de
markt (gewoonlijk 20% tot 30%
afhankelijk van de ligging). Zij
geniet daarentegen van een
bepaald aantal voordelen:
● de huurovereenkomsten
zijn van zeer lange duur,
gewoonlijk vijftien jaar, en
zelfs langer;
● al die tijd is er geen
huurleegstand voor
Inclusio, noch kosten voor
wederinstaatstelling; ook
het risico op niet-betaling is
aanzienlijk kleiner;
Inclusio Jaarverslag 2021 p.25
c. ‘Buy and hold’-strategie
- Verhuren op zeer lange
termijn
De investeringsstrategie van
Inclusio bestaat erin haar
gebouwen op zeer lange
termijn te verhuren. Het gebeurt
immers zelden dat een gebouw
verhuurd wordt voor minder
dan 15 jaar. Zodra mogelijk zal
de voorkeur worden gegeven
aan de verhuur op nog langere
termijn (gewoonlijk 27 jaar). De
gewogen gemiddelde (op basis
van de reële waarde van de
gebouwen) resterende looptijd
van de huurovereenkomsten
van het vastgoed beschikbaar
voor verhuur bedraagt 15 jaar op
31/12/2021.
In de tabel en de grafiek hierna
wordt de opsplitsing gegeven van
de lopende overeenkomsten op
basis van hun resterende looptijd
(berekend op 31 december 2021):
Dankzij deze ‘B2B’-strategie zijn
de operationele kosten voor
Inclusio lager dan deze voor
een eigenaar die rechtstreeks
zijn goederen verhuurt aan
eindgebruikers.
In het algemeen dient Inclusio
het huurrendement niet zelf te
beheren. Zij moet dan ook geen
intern huurmanagementteam
oprichten of een beroep doen
op externe actoren, zoals
vastgoedmakelaars.
Zo blijft het interne team
van Inclusio beperkt en kan
het zich volledig toeleggen
op zijn kerntaken als
vastgoedinvesteerder op zeer
lange termijn.
Uitzonderlijk kan het wel
gebeuren dat Inclusio
een gebouw of een
gebouwenportefeuille koopt
die reeds verhuurd wordt aan
individuele huurders onder
de gebruikelijke voorwaarden
op de private huurmarkt.
Dergelijke aankopen vinden
echter steeds plaats door het
volgen van een ‘bridge to
SVK’-benadering, op basis van
een verbintenis van een SVK
om het gebouw geleidelijk
aan in huur of in mandaat
over te nemen naargelang
het vertrek van de bestaande
huurders. De verwerving van de
dochtervennootschap Société
d’Habitations de Tournai in 2021
vormt echter een uitzondering
op deze regel (beheer ‘B2C’).
portefeuille. De strategie
bestaat uit een ‘Buy and Hold’-
benadering.
b. ‘B2B’-strategie
Op operationeel vlak voert
Inclusio een strategie die
volledig gericht is op een
‘B2B’-benadering. Met andere
woorden, Inclusio geeft
haar gebouwen in principe
enkel te huur of in beheer
aan professionele actoren:
SVK’s, gespecialiseerde vzw’s
(Rode Kruis, Samusocial enz.)
of overheden (gemeenten,
OCMW’s). Het zijn dan die
actoren die hun sociaal beleid
moeten voeren in de gebouwen
van Inclusio, namelijk door
de huurders te selecteren, de
huur te bepalen, de tijdige
betaling ervan op te volgen en
te zorgen voor het regelmatige
onderhoud van het gebouw,
dit alles met inachtneming van
het wettelijke kader dat op hen
van toepassing is. Afhankelijk
van de specifieke kenmerken
van de gebouwen, kan het
gebeuren dat er zich onderaan
het gebouw handelszaken
of kantoren bevinden. Voor
die panden en kantoren gaat
Inclusio zelf op zoek naar
huurders en staat zij zelf in
voor de contractuele relaties
met de huurders. Op 31/12/2021
vertegenwoordigen de 13
handelsruimten en het kantoor
die rechtstreeks door Inclusio
worden verhuurd en beheerd
(‘B2C’-relatie) 2,3% van de reële
waarde van de portefeuille in
exploitatie.
● vermindering (in Vlaanderen
en Wallonië) of vrijstelling
(in Brussel) van onroerende
voorheffing voor goederen
die verhuurd/beheerd worden
aan een SVK
● renovatiepremies en
energiepremies (in Brussel)
● Inclusio verhuurt haar
gebouwen ‘in blok’ vanuit
een ‘B2B’-benadering en
staat dus niet in voor de
kosten die voortvloeien
uit het administratieve en
commerciële beheer van de
individuele woningen; en
Elk gebouw wordt beoordeeld
op zowel de intrinsieke
kwaliteiten als deze met
betrekking tot de ligging,
de toegankelijkheid, de
onmiddellijke omgeving en de
energieprestatie.
Om de groei van haar
portefeuille te versnellen en
deze te verjongen, besteedt
Inclusio ook bijzondere
aandacht aan overname-
opportuniteiten van
projectontwikkelingen voor
eigen rekening, zoals projecten
waarbij kantoorgebouwen
worden omgevormd
tot woongebouwen.
Meestal worden die
ontwikkelingswerken
uitgevoerd in partnerschap
met andere professionele
vastgoedactoren.
In de huidige ontwikkelingsfase
van haar portefeuille heeft
Inclusio geen arbitragestrategie
voor de gebouwen in
Met deze huurovereenkomsten
en beheersmandaten op zeer
lange termijn kan Inclusio een
‘Buy and Hold’-strategie voeren
en de sociale bestemming van
de gebouwen voor langere tijd
Resterende looptijd
Reële waarde
[M€] [%]
● 0 tot 5 jaar
42,9 20,0
● 05 tot 10 jaar
41,2 19,3
● 10 tot 20 jaar
64,0 29,9
● 20 tot 30 jaar
58,3 27,2
● > 30 jaar
7,8 3,7
Totaal 214,2 100,0
het best garanderen. Dit kan
soms gepaard gaan met een
renovatie op het einde van
het contract om de gebouwen
opnieuw voor lange termijn te
verhuren.
Inclusio verhuurt haar
gebouwen op een zeer
lange termijn.
27 jaar bijvoorbeelde voor
het Antares gebouw,
dat opgeleverd werd
in 2021 en verhuurd
aan de SVK in
Sint-Lambrechts-Woluwe.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.27
Evolutie van de projecten in
ontwikkeling
Lopende projecten op
31december 2021
Paviljoen 7 (Schaarbeek):
stedenbouwkundige
vergunning afgeleverd door het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
op 27 januari 2022
Thomashuis (Keerbergen):
werkzaamheden in uitvoering
Thomashuis (Westmalle):
stedenbouwkundige
vergunning toegekend; in
afwachting van de offertes van
de aannemers
Borgerstein (Sint-Katelijne-
Waver): werken in uitvoering
Nationale (Stekene): werken in
uitvoering
Marvis (Doornik): werken in
uitvoering
Voorlopige opleveringen
01/02/2021 Auflette (Bergen)
– Fase 2 (19 betaalbare
huurwoningen)
16/02/2021 Dendermondse
Steenweg (Sint-Niklaas) (9
betaalbare huurwoningen)
01/06/2021 Auflette (Bergen)
– Fase 3 (15 betaalbare
huurwoningen)
07/06/2021 Paviljoen 9
(Schaarbeek) (41 betaalbare
huurwoningen)
28/06/2021 Broedershof (Eeklo)
d. Groeistrategie
en schuldgraad -
Risicorendementsverhouding
Inclusio opteert resoluut voor
een strategie waarbij het
haar vastgoedinvesteringen
regelmatig laat aangroeien in
combinatie met een aandachtige
en voorzichtige selectie van
de investeringsdossiers die
haar belangstelling wekken.
Voor de financiering van deze
groeistrategie doet Inclusio
een beperkt beroep op
bankkredieten, gezien de wens
van de raad van bestuur om de
schuldgraad van 50% niet te
overschrijden. Met het oog op
een optimale controle van haar
rentelasten heeft Inclusio ook
besloten zich voor een groot
deel van haar kredietlijnen in te
dekken door middel van ‘Interest
Rate Swaps’ (‘IRS’).
Investeringen
01/03/2021 –
Verwerving van een terrein in
Stekene voor de bouw van het
project Nationale
24/03/2021 –
Verwerving van de nv Les Jardins
de Fraipont, eigenaar van het
gebouw Roosevelt (Fraipont)
19/04/2021 –
Verwerving van het gebouw
Thomashuis Meldert (Aalst)
28/05/2021 –
Verwerving van het gebouw
Ettelgem (Oudenburg)
18/06/2021 –
Verwerving van een terrein in
Sint-Katelijne-Waver voor de
bouw van het project Borgerstein
25/06/2021 –
Verwerving en Inbreng van de
Société d’Habitations de Tournai
25/06/2021 –
Inbreng van het project Péronnes
(Binche)
30/09/2021 –
Verwerving van de NV
Schoolstraat 41 met 2 gebouwen
in Wijnegem
18/11/2021 –
Verwerving van het gebouw
Prince de Liège (Anderlecht)
09/12/2021 –
Verwerving van het gebouw
Mechelsveld 50 (Mechelen)
10/12/2021 –
Verwerving van de resterende
aandelen in de vennootschap
Gentbrugge Kerkstraat Land die
een gebouw bezit in Gentbrugge
22/12/2021 –
Aankoop VillaVip Brugge
22/12/2021 –
Aankoop VillaVip Wevelgem
22/12/2021 –
Verwerving Dorpstraat 53
(Oudenburg)
(15 betaalbare huurwoningen)
16/07/2021 Antares (Sint-
Lambrechts-Woluwe)
(79betaalbare huurwoningen)
30/09/2021 Auflette (Bergen)
– Fase 4 (15 betaalbare
huurwoningen)
Renovatie- en
verbeteringsprojecten
uitgevoerd binnen de
operationele portefeuille
Vekemans (Neder-over-
Heembeek): installatie
van mechanische
ventilatiesystemen in woningen.
Anderlecht 168-174 (Brussel):
vervanging van het dak,
renovatie van de voor- en
achtergevels, vervanging van
het buitenschrijnwerk op het
gelijkvloers, parlofonie.
Brusselsesteenweg 550
(Mechelen): installatie
van mechanische
ventilatiesystemen in woningen.
Lindestraat (Mechelen):
isolatie bovengedeelte
voorgevel.
Monument (Ottignies):
installatie van mechanische
ventilatiesystemen in de
woningen.
Verkoop
Twee parkeerplaatsen in het
project Domaine des Etangs
(Anderlecht)
Het gemiddelde
bruto huurrendement
is 4,4% in verhouding
tot de reële waarde.
Verworven einde mei 2021,
dit appartementsgebouw in
Oudenburg (West-Vlaanderen)
omvat 13 betaalbare
huurappartementen verhuurd
aan de SVK “Woondienst JOGI”
en het OCMW van Oudenburg.
Gebeurtenissen na afsluiting
van het boekjaar
Geen
Inclusio Jaarverslag 2021 p.29
van deze dochtervennootschap
te worden.
Eigen vermogen
Op 31/12/2021 bedroeg het
eigen vermogen van de
groep € 167.771.260 , een stijging
met 13% ten opzichte van het
niveau eind 2020. Deze groei
is grotendeels toe te schrijven
aan de integratie van het
Nettoresultaat van het boekjaar
Toelichtingen bij de balans
Reële waarde van de
vastgoedbeleggingen
In de loop van het boekjaar
2021 is de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen gestegen
van € 150.766.582 eind 2020
naar € 218.539.805 eind 2021,
hetzij een stijging van 45%.
De portefeuille bestaat uit
gebouwen in exploitatie voor
een bedrag van € 214.227.545
en uit projecten in ontwikkeling
voor een bedrag van € 4.312.260
. Deze stijging is te verklaren
door de vele investeringen
die in de loop van het jaar zijn
gedaan, zoals hierboven is
uiteengezet.
Deelnemingen
in geassocieerde
vennootschappen en joint
ventures
Inclusio bezit 26% van de
NV Middelweg Albert, die
verantwoordelijk is voor het
project Middelweg (Haren) in
aanbouw. Deze deelneming
is opgenomen volgens de
vermogensmutatiemethode
en bedraagt € 543.329 op de
afsluitingsdatum. De voorlopige
oplevering van dit project is
gepland voor eind 2022, waarbij
Inclusio een call-optie heeft
om de resterende aandelen te
verwerven en zo 100% eigenaar
Overzicht van de geconsolideerde jaarrekening op 31/12/2021
Geconsolideerde balans
In € 31/12/2021 31/12/2020
I Vaste Activa 219.870.018 151.370.428
I B Immateriële vaste activa 50.380 83.300
I C Vastgoedbeleggingen 218.539.805 150.766.582
I C a Voor verhuur beschikbare gebouwen 214.227.545 129.244.698
I C b Projectontwikkelingen 4.312.260 21.521.885
I D Andere materiële vaste activa 51.408 19.341
I E Langlopende financiële activa 685.096 49.456
I I Investeringen in geassocieerde deelnemingen en
joint ventures
543.329 451.747
II Vloende activa 1.659.105 11.836.501
II D Handelsvorderingen 161.633 30.498
II E Belastingvorderingen en andere vloende activa 141.381 250.016
II F Geldmiddelen en kasequivalenten 944.387 11.059.315
II G Overlopende rekeningen 411.704 496.672
TOTAAL ACTIVA 221.529.123 163.206.929
EIGEN VERMOGEN 167.771.260 147.966.767
A Kapitaal 142.916.788 139.077.347
B Uitgie premies 8.750.150 8.381.743
C Reserves 1.452.350 474.128
D Neoresultaat van het boekjaar 14.651.972 33.549
PASSIVA 53.757.863 15.240.162
I Langlopende verplichtingen 51.476.469 10.221.779
I B Langlopende financiële schulden 51.476.469 10.000.000
I B a Kredietinstellingen 51.476.469 10.000.000
I C Andere langlopende financiële verplichtingen 221.779
II Kortlopende verplichtingen 2.281.394 5.018.383
II B Kortlopende financiële schulden 361.478 154.696
II D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 1.842.940 4.805.355
II F Overlopende rekeningen 76.975 58.332
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 221.529.123 163.206.929
Aantal aandelen op het einde van de periode 7.428.347 7.187.558
Neoactiefwaarde per aandeel 22,59 20,59
Schuldgraad (KB-GVV)
1
24,30 % 9,17 %
1 Deze term wordt uitgelegd in de ‘Verklarende woordenlijst’
en in mindere mate aan de
kapitaalverhoging doorgevoerd
in juni 2021 voor de inbreng
van het project Péronnes
(Binche) en een deel van de
aandelen van de NV Société
d’Habitations de Tournai. Het
totale aantal aandelen steeg
van 7.187.558 eind 2020 naar
7.428.347 eind 2021. De waarde
van het nettoactief bedraagt
bijgevolg € 22,59 per aandeel
Prins van Luik
gebouw (Anderlecht),
verworven in november 2021
en verhuurd aan Samusocial
van Brussel.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.31
Vervaldata van de bankkredieten
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
202620252024202320222021
●
BNP Paribas Fortis
●
Triodos
●
Belfius Bank
●
Caisse d'Epargne HdF
Verdeling van de kredieten
●
Vloende rente
●
Vaste rente
Vervaldata van de renteafdekkingen
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
202920282027202620252024202320222021
■
BNP Paribas Fortis
■
Belfius Bank
De reële waarde van de afdekkingsinstrumenten per 31/12/2021
was negatief ten belope van € 618.276.
tegenover € 20,59 per aandeel
eind 2020, dit is een groei van
9,71%.
Schuldgraad en
bankverbintenissen
De financiering van de groei
van de vastgoedbeleggingen
gebeurde door aanwending van
onze beschikbare kredietlijnen.
De schuldgraad volgens het
KB-GVV bedraagt bijgevolg
24,30% tegenover 9,17% eind
2020.
De vennootschap beschikt
dus over een extra
investeringscapaciteit van
ongeveer € 115 miljoen voordat
haar schuldgraad 50% bereikt is.
Inclusio heeft in
totaal € 81 miljoen aan
kredietlijnen afgesloten met
4 banken, waarvan iets meer
dan 32% tegen vaste rente.
De gemiddelde globale
schuldenlast in 2021 exclusief
reserveringscommissie op de
niet gebruikte bedragen van de
kredietlijnen bedraagt 1,73%.
Aan het einde van het boekjaar
2021 werd € 51,6 miljoen
van de in totaal € 81 miljoen
opgenomen.
Geconsolideerde resultatenrekening
In € 31/12/2021 31/12/2020
I Huuropbrengsten 7.044.064 4.574.075
III Met verhuur verbonden kosten 14.074 -56.262
NETTO HUURRESULTAAT 7.058.138 4.517.813
IV Recuperatie van vastgoedkosten 1.915
V Recuperatie van huurlasten en belastingen
normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen
357.766 240.754
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurder op verhuurde gebouwen
-504.458 -439.746
VASTGOEDRESULTAAT 6.913.361 4.318.821
IX Technische kosten -218.873 -108.482
X Commerciële kosten -28.383 -21.998
XI Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen -1.679 -980
XII Beheerkosten vastgoed -274.061 -139.584
VASTGOEDKOSTEN -522.996 -271.045
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 6.390.365 4.047.776
XIV Algemene kosten van de vennootschap -1.995.456 -5.042.546
XV Andere operationele opbrengsten en kosten 3.425 88.866
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
4.398.334 -905.904
XVI Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 19.840
XVIII Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
9.532.176 227.396
XIX Andere resultaten op de portefeuille 100.909 89.339
OPERATIONEEL RESULTAAT 14.051.259 -589.169
XX Financiële opbrengsten 423 13.518
XXI Neo interestkosten -307.228 -258.966
XXII Andere financiële kosten -4.372 -4.462
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa
en verplichtingen
840.056 -221.779
FINANCIEEL RESULTAAT 528.879 -471.690
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
91.582 -3.770
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 14.671.720 -1.064.629
XXV Vennootschapsbelasting 34.534 1.461.546
XXVI Exit taks -54.282 -363.369
BELASTINGEN -19.748 1.098.178
NETTORESULTAAT 14.651.972 33.549
Inclusio Jaarverslag 2021 p.33
● Te betalen dividend ten
belope van € 0,50 per
aandeel, d.i. een totaal van
€ 3.714.174
● Overdracht naar de reserve
voor het saldo van de variaties
in de reële waarde van
vastgoed (rubriek C.b.) voor
€ 10.075.963
● Overdracht naar de
reserve voor het saldo van
de variaties in de reële
waarde van de toegestane
afdekkingsinstrumenten
waarop de
afdekkingsboekhouding zoals
bepaald door IFRS niet wordt
toegepast voor € 840.056
Het saldo van € 41.619 wordt
overgedragen naar de rubriek
overgedragen resultaat van de
vorige boekjaren.
Andere elementen van het
beheersverslag
Voornaamste risico’s (behalve
die welke betrekking hebben
op financiële instrumenten)
Risicofactoren worden
beschreven in het hoofdstuk
‘Risicofactoren’ van dit jaarlijks
financieel verslag.
Gebruik van de financiële
instrumenten
Inclusio heeft voor de
financiering van haar
activiteiten verschillende
kredietlijnen afgesloten bij
verschillende banken. Sommige
van deze kredietlijnen worden
tegen vlottende rentevoeten
verhandeld. Om het risico
van renteschommelingen af
Bestemming van het
geconsolideerde resultaat
Het geconsolideerde netto
resultaat van het boekjaar 2021
bedraagt € 14.651.972.
Aan de Algemene Vergadering
wordt voorgesteld dit
geconsolideerde resultaat als
volgt te bestemmen:
● Te betalen dividend ten
belope van € 0,50 per
aandeel, d.i. een totaal van
€ 3.714.174
● Overdracht naar de reserve
voor het saldo van de variaties
in de reële waarde van
vastgoed (rubriek C.b.) voor
€ 9.623.758
● Overdracht naar de
reserve voor het saldo van
de variaties in de reële
waarde van de toegestane
afdekkingsinstrumenten
waarop de
afdekkingsboekhouding zoals
bepaald door IFRS niet wordt
toegepast voor € 840.056
● Het saldo van € 473.985 wordt
overgedragen naar de rubriek
overgedragen resultaat van
de vorige boekjaren.
Bestemming van het statutair
resultaat en het dividend
Het statutaire nettoresultaat
van het boekjaar 2021
bedraagt € 14.651.972.
Aan de Algemene Vergadering
wordt voorgesteld dit
statutaire resultaat als volgt te
bestemmen:
op geconsolideerde
dochtervennootschappen.
Financieel resultaat
Het financieel resultaat
bedraagt € 528.879 ,
tegenover € -471.690 het
jaar voordien. Dit financieel
resultaat bestaat enerzijds uit
een variatie in de reële waarde
van de financiële instrumenten
(louter latent bedrag)
voor € 840.056, en is anderzijds
grotendeels afkomstig van
interesten die betaald zijn
op de bankkredieten en
renteafdekkingsinstrumenten
ten belope van € -307.228.
Het aandeel in het resultaat van
geassocieerde deelnemingen
en joint ventures komt overeen
met de deelname van 26%
in de dochtervennootschap
Middelweg Albert, wat een
bedrag vertegenwoordigt van
-€ 91.582.
Belastingen
De belastingen bestaan uit een
terugvordering van € 34.534
terwijl de Exit Tax van €
-54.282 de Exit Tax omvat die
Inclusio moet dragen in het
kader van de fusie van haar
dochtervennootschappen.
Nettoresultaat
Het nettoresultaat
bedraagt € 14.651.972 ,
tegenover € 33.549 het jaar
voordien. Rekening houdend
met een gemiddelde van
7.428.347 aandelen, bedraagt
het nettoresultaat per aandeel
voor 2021 € 1,97 per aandeel.
bedraagt € 4.398.334 .
Variaties in de reële waarde
De variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen
als gevolg van de expertise
van de portefeuille op
31/12/21 tonen een latente
meerwaarde van €9.532.176,
tegenover €227.396 op het einde
van het boekjaar 2020. Deze
significante en louter latente
(d.w.z. niet-gerealiseerde) groei
van de getaxeerde waarden is
voornamelijk het gevolg van
de in exploitatie genomen
ontwikkelingsprojecten
gerealiseerd door de
vennootschap en een inkrimping
van de rendementspercentages
op de residentiële markt.
Zo toont Inclusio aan
dat de ontwikkeling van
eigen vastgoedprojecten
waarde creëert voor haar
aandeelhouders.
Het ander portefeuilleresultaat
betreft uitgestelde belastingen
tot € 28.383 in 2021.
De beheerskosten voor
vastgoed omvatten enerzijds
de erelonen die werden betaald
aan de Brusselse SVK’s voor
bepaalde beheersmandaten,
maar ook externe
dienstverleners zoals syndici in
de mede-eigendommen voor
een totaalbedrag van € 97.257
en anderzijds de interne
beheerkosten van gebouwen
waarmee Inclusio de opvolging
van de gebouwen in uitbating
kan verzekeren, ten belope
van € 176.804.
In totaal bedragen
de beheerkosten
vastgoed € 522.996,
tegenover € 271.045 het jaar
voordien. Dit resulteert in een
operationeel vastgoedresultaat
van € 6.390.365 ,
tegenover € 4.047.776 in 2020.
Algemene kosten
De algemene kosten
bedragen € 1.995.456 ,
tegenover € 5.042.546 in 2020.
Het uitzonderlijk hoge bedrag
van 2020 wordt verklaard door
alle stappen die nodig zijn om
het GVV-statuut te verkrijgen
en door de gemaakte kosten
in het kader van de beursgang
van december 2020.
De andere operationele
opbrengsten en kosten
betreffen diverse recuperaties
op gebouwen die in gebruik
genomen zijn.
Het operationeel resultaat vóór
het resultaat op de portefeuille
Toelichtingen bij de
geconsolideerde
resultatenrekening
Netto huurresultaat
Het netto huurresultaat is
gestegen van € 4.517.813
in 2020 tot € 7.058.138 in
2021. Deze aanzienlijke
stijging is het gevolg van
verschillende verwervingen
en de ingebruikname van
projectontwikkelingen in de
loop van het jaar. De evolutie
van de portefeuille wordt nader
besproken in de belangrijkste
feiten van het boekjaar.
Vastgoedresultaat
Na verrekening en
herfacturering van
de huurlasten en de
onroerende voorheffing en
belastingen, beloopt het
vastgoedresultaat € 6.913.361 ,
tegenover € 4.318.821 het jaar
voordien.
Vastgoedkosten en
operationeel vastgoedresultaat
De technische kosten
omvatten herstellings-
en onderhoudskosten
voor € 183.077 , maar ook
verzekeringspremies ten laste
van de eigenaar voor € 35.796.
In totaal stijgen de technische
kosten van € 108.482 in 2020
tot € 218.873 als gevolg van
de groei van de portefeuille in
exploitatie.
De commerciële kosten
omvatten marketingkosten en
juridische kosten in verband
met huurgeschillen. Ze
stijgen van € 21.998 in 2020
De VillaVip in Bredene biedt plaats aan
10 volwassenen met een handicap en
dit in een familiale sfeer.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.35
planning van de projecten.
In het kader van gebouwen
die ter beschikking worden
gesteld van SVK’s, zijn het de
SVK’s zelf die instaan voor de
selectie en het beheer van
uiteindelijke bewoners. Bij
deze selectie worden specifieke
toelatingscriteria gehanteerd
die zijn opgenomen in de
gewestelijke wetgeving van
toepassing op het betrokken
SVK en die moeten worden
nageleefd. Voor de meeste
SVK’s moet de kandidaat-
huurder voldoen aan dezelfde
toelatingsvoorwaarden als
deze voor sociale huisvesting
(behoudens bijzondere
afwijking), dit wil zeggen
dat de gezinsinkomsten niet
hoger mogen zijn dan de
maximale inkomsten om in
aanmerking te komen voor
sociale huisvesting en dat
geen enkel gezinslid eigenaar,
erfpachter of vruchtgebruiker
mag zijn van een gebouw
dat bestemd is als woning of
voor professioneel gebruik.
Sommige SVK’s hanteren
strengere (bijvoorbeeld
maximuminkomsten niet
hoger dan 80% van de
maximuminkomsten voor een
sociale woning) of minder
strenge criteria (bijvoorbeeld,
voor een of ander specifiek
project richt een Brussels SVK
zich tot een bevolking met
inkomsten tussen 80% en 130%
van de maximuminkomsten
voor een sociale woning).
In de sector van de opvang en
huisvesting van mensen met
de lokale bevolking, ongeacht
de leeftijd, gaande van de
student die een ‘kot’ zoekt
tegen een schappelijke prijs
tot oudere personen die een
beroep moeten doen op het
OCMW om bij te springen
in hun behoeften. Daarom
peilt Inclusio, in een eerste
fase van het onderzoek van
haar investeringsdossiers,
bij de lokale operatoren,
in het bijzonder de SVK’s
en de gemeenten, naar de
lokale behoeften en naar
de behoeften waaraan deze
actoren in eerste instantie
wensen te voldoen. De
wachtlijsten voor een SVK-
woning verschaffen belangrijke
statistische gegevens voor de
soorten kwetsbare
bevolkingsgroepen: personen
met beperkte financiële
inkomsten (alleenstaanden,
eenoudergezinnen, studenten),
personen met een beperking
en asielzoekers of daklozen.
In de sector van de betaalbare
huurwoningen, zorgt Inclusio
ervoor om, op basis van
de liggingen en de lokale
behoeften, een zo breed
mogelijk gamma aan
woningen aan te bieden,
gaande van studio’s tot
appartementen met 5 kamers
en eengezinswoningen.
Op die manier wordt
tegemoetgekomen aan de
uiteenlopende behoeften van
vertraging kunnen oplopen.
De vennootschap geeft dan ook
geen enkele garantie dat de
hierboven verwachte resultaten
zullen worden bereikt. Dit
is slechts één van de vele
mogelijke scenario’s.
Sociale en milieu-impact
a) Sociale impact
Inclusio is de eerste oGVV die
hoofdzakelijk actief is in sociaal
vastgoed in de drie gewesten
van België .
Sociale impact is
alomtegenwoordig in de
projecten van Inclusio.
Het betreft verschillende
vorderingsstaat van de
lopende werven in 2022
echter € 9,6miljoen bedragen,
meer dan 18,6% in vergelijking
met de ramingen opgenomen
in het Prospectus voor de
beursgang voor het jaar 2022.
Hierdoor zou in mei 2023
een brutodividend moeten
kunnen worden uitgekeerd
dat ten minste gelijk is aan de
prognose bij de beursgang.
Impact van COVID-19
Inclusio volgt een ‘Business
to Business’ strategie en
de meerderheid van haar
vastgoedportefeuille wordt via
langetermijnhuurcontracten
verhuurd aan publieke
uitbaters of ondersteund
door overheidsinstanties
(SVK’s, gemeenten, OCMW’s,
Belgische Rode Kruis,
Samusocial). COVID-19 heeft
derhalve tot dusver geen
gevolgen gehad voor de
inning van de huurgelden,
behalve voor twee huurders die
bedrijfsruimten huren en deze
in de horecasector uitbaten.
Voor de projecten in
ontwikkeling hebben de
toekomstige huurders hun
verbintenis reeds bevestigd
en verwacht Inclusio geen
financiële schade als gevolg
van de huidige pandemie.
Niettemin kunnen sommige
projecten in ontwikkeling
vertraging oplopen, onder
meer als gevolg van de
gezondheidscrisis, waardoor
de ingebruikname van de
gebouwen en de inning van
de huurgelden door Inclusio
te dekken, gebruikt Inclusio
financiële instrumenten van
het IRS-type om vlottende
rentevoeten om te ruilen tegen
vaste rentevoeten.
Onderzoek en ontwikkeling
De vennootschap voerde
geen enkele onderzoeks- of
ontwikkelingsactiviteit uit.
Vooruitzichten 2022
Door hun aard houden
toekomstgerichte verklaringen
inherente risico’s en
onzekerheden in, zowel
algemene als specifieke,
en de kans bestaat dat de
voorspellingen, verwachtingen,
ramingen en andere
toekomstgerichte verklaringen
niet worden verwezenlijkt.
Deze risico’s, onzekerheden
en andere factoren omvatten
onder andere de risico’s
vermeld onder dit hoofdstuk
en in het hoofdstuk
‘Risicofactoren’. Beleggers
dienen zich ervan bewust te
zijn dat een aantal belangrijke
factoren ertoe kunnen leiden
dat de resultaten wezenlijk
verschillen van de plannen,
doelstellingen, verwachtingen,
schattingen en intenties die
worden uitgedrukt in dergelijke
toekomstgerichte verklaringen.
Behoudens belangrijke
onvoorziene omstandigheden
zouden de huurinkomsten
op basis van de huidige
portefeuille en de
Dit complex gebouw
in Wijnegem in
2018 dient voor
de opvang en
huisvesting van
koppels, waarvan
één persoon aan
demenae lijdt.
Het is verhuurd aan
de vzw Astor.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.37
een beperking werkt Inclusio
samen met gespecialiseerde
organisaties die de centra
op een kwalitatieve manier
beheren.
Voor een kleiner deel van haar
portefeuille is Inclusio ook actief
in de sociale infrastructuur. Dat
kan gaan om, bijvoorbeeld,
scholen, kinderdagverblijven,
opvangcentra voor asielzoekers,
opvangcentra voor daklozen,
openbare gebouwen zoals
gemeentelijke bibliotheken
of openbare administraties of
woonzorgcentra.
Binnen het deel van haar
portefeuille dat bestemd is
voor wooneenheden en voor
personen met een beperking
- los van het deel ‘sociale
infrastructuur’ - voert Inclusio
een actieve strategie om te
voldoen aan de behoeften van
zwakkere bevolkingsgroepen,
namelijk deze die niet alleen
een woning tegen een lagere
huurprijs zoeken, maar ook
nood hebben aan begeleiding
of andere soorten steun. Dit kan
gaan om asielzoekers, daklozen,
studenten die niet meer op
hun familie kunnen rekenen,
mishandelde vrouwen of nog,
personen met een beperking.
Inclusio heeft zich tot doel
gesteld om minimaal 25% van
de wooneenheden in haar
vastgoedportefeuille (zonder
de sociale infrastructuur) toe
te wijzen aan deze bijzonder
kwetsbare bevolkingsgroepen.
Inclusio tracht dit doel op twee
manieren te bereiken:
● hetzij rechtstreeks, door een
gebouw in huur te geven
aan een vzw of een operator
gespecialiseerd in de zorg
voor een of andere categorie
van die personen,
● hetzij onrechtstreeks, in
samenwerking met een SVK
dat voor het desbetreffende
gebouw ermee instemt
volledig of deels samen
te werken met een vzw
of met een operator die
gespecialiseerd is in de zorg
van een of andere categorie
van deze personen.
Op 31/12/2021 is dit doel
ruimschoots bereikt: van de 1.164
wooneenheden in exploitatie,
voldoen er 341 (29%) aan dit
criterium.
b) Milieu-impact
Voor nieuwe gebouwen
die Inclusio zelf aankoopt
of ontwikkelt, leeft de
vennootschap nauwgezet de
wettelijke criteria na inzake
energieprestatie. Deze staan
garant voor een uitstekend
energieprestatieniveau.
Bij de aankoop van bestaande
gebouwen, kiest Inclusio
systematisch voor gebouwen
met een goede energieprestatie,
hetzij een verbruik van
minder dan 250 kWhPE/m²/
jaar. Uitzonderingen kunnen
aanvaard worden op basis van
de specifieke kenmerken van
het betrokken dossier en de
mogelijkheden op verbetering
van de energieprestatie.
Overigens, het gemiddelde
verbruik (op basis van de
energieprestatiecertificaten die
werden afgeleverd in de drie
gewesten) van de woningen
in de portefeuille in exploitatie
op 31/12/2021 bedraagt 149
kWhPE/m²/jaar
1
. Ter vergelijking:
het gemiddelde verbruik
van woningen bedroeg 210
kWhEP/m²/jaar in het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest in
1 Dit gemiddelde omvat niet de
projecten ‘Paviljoen 9’ in Schaarbeek,
‘Antares’ in Sint-Lambrechts-Woluwe
en ‘Rute’ in Gentbrugge, die in 2021
werden opgeleverd en waarvoor de
EPB-certificaten nog niet werden
afgeleverd; dit gemiddelde omvat
niet de energieverbeteringen
die werden aangebracht aan de
projecten ‘Carton de Wiart’ in
Jee, ‘Gabrielle Petit’ in Sint-Jans-
Molenbeek, ‘Vekemans’ in Neder-
over-Heembeek en ‘Anderlecht
168/174’ in Brussel, waarvoor de
EPB-certificaten niet werden
bijgewerkt na de verbeteringswerken
van het EPB; dit gemiddelde
omvat niet de gebouwen van de
dochtervennootschap Société
d’Habitations de Tournai.
2015
2
, 229 kWhEP/m²/jaar in
het Vlaams Gewest in 2021
3
en 340 kWhEP/m²/jaar in het
Waals Gewest in 2014
4
. De
gemiddelde energieprestatie
van de vastgoedportefeuille
van Inclusio is dan ook veel
beter dan de gemiddelde
energieprestatie van de
woningen in België.
Inclusio zet zich ook in om
de energieprestaties van
haar gebouwen in exploitatie
te verbeteren. Bij wijze van
voorbeeld werden in 2020
en 2021 de volgende werken
uitgevoerd in het gebouw
Anderlechtstraat 168-174 in
Brussel: vervanging van de oude
collectieve verwarmingsketel
voor sanitair warm water door
een condensatieketel, isolatie
van het dak, vervanging van
het buitenschrijnwerk op het
gelijkvloers. Daarnaast worden
de elektrische radiatoren in 2022
vervangen door een centrale
verwarming aangesloten op de
nieuwe condensatieketel.
c) B-Corp certificering
Inclusio heeft sinds
2015 het label “B Corp”.
Dit label is een mooie
internationale
erkenning van het
positief
2 hps://document.environnement.
brussels/opac_css/elecfile/IF_NRJ_
ResultatCertificatPEB_NL
3 Bron: EPB-certificaten afgeleverd in
het Vlaams Gewest in 2021
4
h
ps://energie.wallonie.be/servlet/
Repository/quelles-informations-
dans-le-certificat-peb-depuis-le-3-
novembre-2014.pdf?ID=32423
maatschappelijk aspect van
Inclusio. Een eerste
hernieuwing van de
certificering werd verkregen in
2017. De laatste hercertificering
werd verkregen in december
2020 en is geldig tot 2023.
De gegevens over de
certificering van Inclusio zijn
openbaar en raadpleegbaar op
de website van B Corp: https://
www.bcorporation.net/en-
us/find-a-b-corp/company/
inclusio/
Het zogenaamde ‘B Corp’-
certificaat (ook gekend als het
certificaat ‘B Corporation’ of
label ‘B Lab’) is een certificaat
dat wordt toegekend aan
commerciële ondernemingen
(met winstgevend
oogmerk) die voldoen aan
maatschappelijke, milieu- en
governancevereisten, alsook
vereisten inzake transparantie
naar het publiek. De naam
is een afkorting van ‘Benefit
Corporation’ en staat voor een
onderneming die erkend wordt
om haar gunstige effecten op
de wereld en toch rendabel is.
Dit certificaat wordt uitgereikt
door B Lab, een organisatie
zonder winstoogmerk gevestigd
in de Verenigde Staten,
Europa, Zuid-Amerika, Canada,
Australië en Nieuw-Zeeland.
De statuten van Inclusio,
zoals goedgekeurd door de
buitengewone algemene
vergadering van 29/10/2020,
bevatten de nodige bepalingen
voor het behoud van het
BCorp-label.
d) ESG-rapportering
(Environment, Social,
Governance)
Inclusio startte in 2021 met
de hulp van een externe
consultant een denkoefening
over de ESG-rapportering.
Menselijke context
Op de afsluitingsdatum
31/12/2021 had Inclusio een
team van 11 werknemers.
Bij de opbouw en versterking
van haar teams zorgt Inclusio
voor geschikte, complementaire
profielen van verschillende
leeftijden en ervaring, om
deze diversiteit optimaal te
benutten en tegelijk een
hoog vaardigheidsniveau te
garanderen.
Er zijn
werkzaamheden
verricht ter
verbetering van de
energieprestaties
Anderlechtstraat
168-174 Brussel
(2020-2021).
Inclusio hee zich tot doel gesteld om
minimaal 25% van de wooneenheden in
haar vastgoedportefeuille toe te wijzen aan
bijzonder kwetsbare bevolkingsgroepen.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.39
Evolutie van de beurskoers
Sinds 10/12/2020 staan de
aandelen Inclusio genoteerd op
Euronext Brussel (ticker: INCLU,
ISIN-code BE0974374069).
Op 31/12/2021 heeft Inclusio
een beurskapitalisatie
van € 137.424.420 (€ 18,50 per
aandeel * 7.428.347 aandelen).
In de loop van 2021 werd het
aandeel verhandeld tegen
minimaal € 18,04 (op 07/12/2021)
en maximaal € 22,50 (op 22 en
04/01/2021). Het volume van de
verhandelde aandelen bedroeg
576.489 aandelen.
Beurskoers (in €) 2021
Hoogste 22,50 €
Laagste 18,04 €
Op de laatste dag van het boekjaar 18,50 €
Gemiddelde koers 20,79 €
Dividend (in €)
Bruto 0,50 €
Neo
1
0,35 €
Brutodividendrendement
2
2,70 %
Volume (in aantal aandelen)
Gemiddeld dagvolume 2.412
Jaarvolume 576.489
Aantal aandelen op 31 december 7.428.347
Beurskapitalisatie op 31 december € 137,4 miljoen
Free float
3
66,97 %
Omloopsnelheid
4
11,59 %
Pay-Out Ratio
5
89,58 %
1 Rekening houdend met een roerende voorheffing van 30% van toepassing sinds 1 januari 2017
2 Brutodividendrendement = Brutodividend van het boekjaar / Beurskoers op de laatste
noteringsdag van het boekjaar.
3 Free float = [(Totaal aantal aandelen bij afsluiting van het boekjaar) - (totaal aantal aandelen
aangehouden door de partijen die hun deelneming hebben aangegeven door middel van
een transparantiekennisgeving)] / [Totaal aantal aandelen bij afsluiting van het boekjaar].
4 Omloopsnelheid = (Jaarlijks volume) / (Aantal aandelen beschouwd als Free Float).
5 Op geconsolideerd niveau.
Evolutie van de beurskoers, de volumes en de inventariswaarde sinds de beursintroductie
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.00
0
220.000
240.000
16,00
17,00
18,00
19,00
20,00
21,00
22,00
23,00
24,00
2020-12-10
2021-01-10
2021-02-10
2021-03-10
2021-04-10
2021-05-10
2021-06-10
2021-07-10
2021-08-10
2021-09-10
2021-10-10
2021-11-10
2021-12-10
2022-01-10
2022-02-10
Inclusio - Daily price & Monthly volume since IPO
■
Beurskoers
■
inventariswaarde
■
Volumes
Dividend en rendement
Dividend
Inclusio is, gezien haar wettelijk
statuut als Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap,
verplicht om minstens
80% uit te keren van het
gecorrigeerde resultaats
en de nettomeerwaarden
op de verkoop van de
vastgoedportefeuille die niet
vrijgesteld zijn van de verplichte
uitkering.
De raad van bestuur
zal tijdens de gewone
algemene vergadering
van aandeelhouders, die
plaatsvindt op woensdag
18 mei 2022 en die de
jaarrekening van het boekjaar
2021 moet goedkeuren, een
dividenduitkering voorstellen
van € 0,50 bruto per aandeel,
wat overeenstemt met een
brutorendement van 2,70% op
basis van de slotkoers op 31
december 2021.
Dit dividend is betaalbaar vanaf
25 mei 2022 tegen afgifte van
coupon 1. Na aftrek van 30%
roerende voorheffing zal het
nettodividend € 0,35 bedragen.
Record date
24/05/2022
Ex-datum :
23/05/2022
Payment date
25/05/2022
Inclusio
op de beurs
Inclusio is, gezien haar weelijk statuut als
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap,
verplicht om minstens 80% van het
gecorrigeerde resultaat uit te keren.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.41
De intrinsieke
waarde per
aandeel is
gestegen
van €20,59 op
31december 2020
naar €22,59 op
31december 2021.
Rendement
De rendabiliteit van een
belegging wordt zowel
gemeten aan de hand van
het onmiddellijke rendement
dat voortvloeit uit de
betaalbaarstelling van het
dividend, als aan de evolutie van
de koers van het aandeel tijdens
de beschouwde periode.
De aandeelhouder die in
december 2020 zou hebben
deelgenomen aan de
beursgang door een aandeel
te kopen tegen € 21,40, kende
een minderwaarde van 13,5%
aangezien de slotkoers op
31december 2021 € 18,50
bedroeg.
De intrinsieke waarde per
aandeel daarentegen is
gestegen van € 20,59 op 31
december 2020 tot € 22,59 op
31december 2021.
Neowaarde per
aandeel
Beurskoers Premie/disagio
31/12/2021 22,59 18,50 -18,11 %
30/09/2021 21,93 20,50 -7,43 %
30/06/2021 21,22 21,50 1,32 %
31/03/2021 21,00 21,05 0,24 %
31/12/2020 20.59 22,70 10,25 %
IPO 2020 21,40
Neowaarde
per aandeel
Bruto-
dividend van
het boekjaar
Neo-
inventaris-
waarde
exclusief
dividend
Totaal
rendement
van het
aandeel in €
1
Rendement
van het
aandeel
in %
2
2021 22,59 0,50 € 22,09 € 1,19 € 5,56 %
IPO 2020 21,40
1 Totaal rendement van het aandeel in € = brutodividend van het boekjaar + stijging van de waarde per aandeel gecorrigeerd
met het dividend
2 Totaal rendement van het aandeel in % = Totaal rendement van het aandeel in € / neowaarde per aandeel aan het begin
van het boekjaar of de prijs van de IPO voor het boekjaar 2021
Aandeelhouderschap
Op de afsluitingsdatum van
het boekjaar 2021 was het
aandeelhouderschap als volgt:
Aandeelhouders Aantal
aandelen
Aangehouden
percentage
SFPI
1
1.111.034 14,96 %
Belfius Insurance NV 399.261 5,37 %
Capline NV 93.458 1,26 %
FIF-SFI NV 618.315 8,32 %
Monument Assurance Belgium nv * 1.065.160 14,34 %
FMR LLC * 277.700 3,74 %
Fidelity Management & Research Company LLC 62.300 0,84 %
FMR Investment Management (UK) Limited 215.100 2,90 %
FIAM LLC 300 0,00 %
Andere aandelen op naam 1.187.039 15,98 %
Andere gedematerialiseerde aandelen 3.787.414 50,99 %
Totaal aantal aandelen in omloop 7.428.347 100,00 %
* op basis van de ontvangen transparantiekennisgevingen
Agenda van de aandeelhouder
Evenement Datum
Publicatie van het jaarlijks financieel verslag 2021 18/04/2022
Algemene vergadering 18/05/2022
Publicatie van de resultaten op 31/03/2022 19/05/2022
Betaalbaarstelling coupon nr. 1 25/05/2022
Publicatie van de resultaten op 30/06/2022 01/09/2022
Publicatie van de resultaten op 30/09/2022 01/12/2022
Publicatie van de jaarresultaten 2022 23/02/2023
Inclusio Jaarverslag 2021 p.43
• Inclusio is aanwezig in heel België p. 44
• Brussels-Hoofdstedelijk Gewest p. 48
• Vlaams Gewest p. 50
• Waals Gewest p. 52
• Bijlage - Detail van de gebouwen in de portefeuille p. 60
• Verslag van de deskundigen p. 78
Vastgoed-
verslag
EEN GEBOUW VAN INCLUSIO
HUREN, DAT IS
LEVEN IN HET
HEDEN EN
BOUWEN AAN
DE TOEKOMST
Een kwalitatieve vastgoedportefeuille in
exploitatie in de 3 gewesten van België die
stabiele huurinkomsten op lange termijn
genereert.
Talrijke projecten in ontwikkeling die een
aanhoudende groei van de portefeuille verzekeren
met nieuwe gebouwen die beantwoorden aan de
milieunormen van de toekomst.
Portefeuille van de vennootschap
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur
Deze categorie omvat alle gebouwen in uitbating, zowel via Inclusio
als via haar dochtervennootschappen (Gentbrugge Kerkstraat
Land CV, Schoolstraat 41 NV, Les Jardins de Fraipont SA, Société
d’Habitations de Tournai SA).
Zij bestaat uit 195 gebouwen, verdeeld over 60 sites, met een totale
oppervlakte van 104.658 m², 1.019 betaalbare wooneenheden, 145
woningen voor personen met een beperking, 5 gebouwen met
een sociale infrastructuur, 13 bijkomende handelseenheden, en 2
kantoorgebouwen met een oppervlakte van in totaal 3.206 m².
Op 31 december 2021 hebben de gebouwen van deze
categorie een reële waarde van € 214 miljoen en genereren ze
brutohuurinkomsten van € 9,5 miljoen/jaar.
Geen enkel project en geen enkele huurder vertegenwoordigt meer
dan 11% van de gebouwen in uitbating.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.45
Portefeuille
in exploitatie
Portefeuille in
ontwikkeling
Inclusio is
aanwezig in
heel België
Inclusio is de eerste Belgische oGVV
die actief is op het gebied van sociaal
vastgoed. Zij is actief in Vlaanderen,
Brussel en Wallonië.
1 Bon Pasteur-Norga Brussels 1140 Evere Goede Herderstraat 24-26-28
2 Sermon Brussels 1083 Ganshoren Jacques Sermonlaan 64
3 Palais 195-197 Brussels 1030 Schaarbeek Paleizenstraat 195-197
4 Verboekhoven 8 Brussels 1030 Schaarbeek Eugène Verboekhovenplein 8
5 Harmonie 20 Brussels 1000 Brussel Harmoniestraat 20
6 Niveau 24 Brussels 1080 Sint-Jans-Molenbeek Waterpasstraat 24
7 Niveau 26 Brussels 1080 Sint-Jans-Molenbeek Waterpasstraat 26
8 Perle 10 Brussels 1080 Sint-Jans-Molenbeek Parelstraat 10
9 Gand 4 Brussels 1080 Sint-Jans-Molenbeek Gentsesteenweg 4
10 Colonne 7-9 Brussels 1080 Sint-Jans-Molenbeek Kolomstraat 7-9
11 Gabrielle Petit 26-28 Brussels 1080 Sint-Jans-Molenbeek Gabrielle Petitstraat 26-28
12 Gabrielle Petit 30 Brussels 1080 Sint-Jans-Molenbeek Gabrielle Petitstraat 30
13 Carton de Wiart 95 Brussels 1090 Jette Carton de Wiartlaan 95
14 Vekemans - Peter Benoît Brussels 1120 Neder-over-Heembeek François Vekemansstraat 106
15 Brigade Piron 131 Brussels 1080 Sint-Jans-Molenbeek Brigade Pironlaan 131
16 Pavillon 9 Brussels 1030 Schaarbeek Paviljoenstraat 9
17 Beughem Brussels 1030 Schaarbeek De Beughemstraat 25A-27
18 Domaine des Etangs Brussels 1070 Anderlecht Lenniksebaan 283
19 Palais 64 Brussels 1030 Schaarbeek Paleizenstraat 64
20 Ekla Brussels 1080 Sint-Jans-Molenbeek Rue Alphonse Vandenpeereboom 162
21 Antares Brussels 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe Plejadenlaan 71
22 Pavillon 1-5 Brussels 1030 Schaarbeek Paviljoenstraat 1-5
23 Anderlecht 168-174 Brussels 1000 Brussel Anderlechtsestraat 168-174
24 Vijfstraten Vlaanderen 9100 Sint-Niklaas Vijfstraten 68
25 Tolhuis Vlaanderen 9000 Gent Tolhuislaan 128-140
26 Linde Herzele Vlaanderen 9550 Herzele Lindestraat 41-51
27 Broedershof Vlaanderen 9900 Eeklo Broedershof 11
28 Rute Vlaanderen 9050 Gentbrugge Gentbruggeaard 13
29 Delling Vlaanderen 2800 Mechelen Dellingstraat 5-7
30 Augustijnen Vlaanderen 2800 Mechelen Augustijnenstraat 97
31 Oude Brusselsestraat Vlaanderen 2800 Mechelen Oude Brusselsestraat 48
32 Mechelsveld Vlaanderen 2800 Mechelen Mechelsveldstraat 50-52
33 Europalaan Vlaanderen 2800 Mechelen Europalaan 16
34 Geerdegem-Schonenberg Vlaanderen 2800 Mechelen Geerdegem Schonenberg 144
35 Brusselsesteenweg 546-550 Vlaanderen 2800 Mechelen Brusselsesteenweg 546-548-550
36 Zwartklooster Vlaanderen 2800 Mechelen Zwartkloosterstraat 26-26A-26B-26C
37 Brusselsesteenweg 428-430 Vlaanderen 2800 Mechelen Brusselsesteenweg 428-430
38 Linde Mechelen Vlaanderen 2800 Mechelen Lindestraat 86
39 Dendermondse Steenweg Vlaanderen 9100 Sint-Niklaas Dendermondse Steenweg 201
40 Ettelgem Vlaanderen 8460 Oudenburg Ettelgemsestraat 89
41 Dorpstraat Vlaanderen 8460 Oudenburg Dorpsstraat 53
42 Monument Wallonië 1340 Ottignies Rue du Monument 43
43 Stembert Wallonië 4800 Verviers Rue de Stembert 262-264
44 Auflette Wallonië 7033 Cuesmes Rue de l'Auflette 95-97
45 Soc. Habitations de Tournai Wallonië 7500 Doornik Diverse adressen
46 Péronnes Wallonië 7134 Binche Place de Péronnes 1
47 Den Indruk Vlaanderen 8000 Brugge Andreas Wydtsstraat 20
48 Corstienslei Vlaanderen 2530 Boechout Jacques Corstienslei 1
49 VillaVip Bredene Vlaanderen 8450 Bredene Fritz Vinckelaan 38
50 VillaVip Herzele Vlaanderen 9550 Herzele Lindestraat 37-39
51 VillaVip Wondelgem Vlaanderen 9032 Wondelgem Helmkruidstraat 81
52 VillaVip Brugge Vlaanderen 8000 Brugge Oude Oostendse Steenweg 109-111
53 VillaVip Wevelgem Vlaanderen 8560 Wevelgem Parkstraat 32
54 Schoolstraat Vlaanderen 2110 Wijnegem Schoolstraat 41
55 Thomashuis Meldert Vlaanderen 9310 Meldert Putstraat 23
56 Roosevelt Wallonië 4970 Fraipont (Trooz) Rue Franklin Roosevelt 293
57 Volral Brussels 1090 Jette Fernande Volralstraat 37
58 Ecole Active Brussels 1180 Ukkel Stallestraat 70-82
59 Dieleghem Brussels 1090 Jette Dieleghemse Steenweg 95
60 Prince de Liège Brussels 1070 Anderlecht Prins van Luiklaan 38
1 Pavillon 7 Brussels 1030 Schaarbeek Paviljoenstraat 7
2 Thomashuis Keerbergen Vlaanderen 3140 Keerbergen Mechelsebaan 58
3 Thomashuis Westmalle Vlaanderen 2390 Westmalle Antwerpsesteenweg 413
4 Borgerstein Vlaanderen 2390 Sint-Katelijne-Waver Ijzerenveld 147
5 Nationale Vlaanderen 9190 Stekene Nationalestraat 38
6 Marvis Wallonië 7500 Doornik Rue de Marvis 57-71
7 Middelweg Vlaanderen 1130 Haren Steenweg op Haacht 1475
8 Melkerij Vlaanderen 9185 Wachtebeke Melkerijstraat
9 Dragon Wallonië 7700 Moeskroen Rue du Dragon
24
35
31
34
37
32
38
36
33
30
25
47
48
49
50
43
14
2
39
6
40
41
46
53
54
53
42
45
46
56
27
4
5
2
13
3
16
17
4
19
5
22
23
1
6
8
7
20
9
10
11
18
12
15
57
58
1
21
60
59
7
8
9
26
28
29
44
52
55
3
Betaalbare huurwoningen
Woning voor personen met een beperking
Sociale infrastructuur
In ontwikkeling
51
Inclusio Jaarverslag 2021 p.47
Het totaal aantal huureenheden bedraagt 1.193 (daarbij komen nog 730 parkeerplaatsen en garages), en
is opgesplitst als volgt:
Betaalbare huurwoningen: 1.034 eenheden
● 1.019 wooneenheden:
Eengezinswoningen 121
Studentenkamers 18
Studio’s 196
eenkamerappartementen 201
tweekamerappartementen 356
driekamerappartementen 99
vierkamerappartementen 21
vijamerappartementen 7
● 15 bijkomende eenheden: 13 handelszaken en 2 kantoren
Opvang en huisvesting van personen met een beperking: 145 eenheden
● 100 kamers
● 39 studio’s en appartementen
● 6 huizen voor uitbaterskoppels
Sociale infrastructuur: 7 eenheden
● 1 opvang- en verblijfscentrum voor asielzoeksters
● 1 verblijfscentrum voor asielzoeksters
● 1 opvang- en verblijfscentrum voor daklozen
● 1 school
● 1 kinderdagverblijf
● 2 kantoorgebouwen
De geografische spreiding van de gebouwen en huureenheden is als volgt:
Gewest Gebouwen Eenheden
[aantal]
Huisvesting
[aantal]
Bijkomend
[aantal]
Handicap
[aantal]
Sociale infra
[aantal]
Brussel 30 521 14 0 5
Vlaanderen 38 245 1 105 2
Wallonië 127 253 0 40 0
TOTAAL 195 1.019 15 145 7
De ontvangen huurgelden in 2021 en de contractuele huren op vrijdag 31 december 2021 per gewest zijn
als volgt:
Gewest Ontvangen huurgelden in 2021
1
[MEUR]
Contractuele huren op 31 december 2021
2
[MEUR/jaar]
Brussel 4,00 5,07
Vlaanderen 1,99 2,65
Wallonië 1,05 1,78
TOTAAL 7,04 9,49
1 Deze bedragen houden rekening met de huurkortingen toegekend aan bepaalde huurders in 2021.
2 Het betre de huurgelden voor de maand december 2021 vermenigvuldigd met 12.
Op 31/12/2021 bedraagt de huurleegstand voor de vastgoedportefeuille in exploitatie € 52.955 (0,6%)
op jaarbasis (huurleegstand van de maand december 2021 vermenigvuldigd met 12). Dat komt door
2 commerciële eenheden van het project Domaine des Etangs en parkeerplaatsen in verschillende
gebouwen.
Op 31 december 2021 bedraagt het bruto huurrendement (huur van de maand december 2021
vermenigvuldigd met 12 en gedeeld door de reële waarde) op de portefeuille in exploitatie:
● 44,43% gemiddeld op de volledige portefeuille;
● 4,58% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 3,96% in het Vlaams Gewest en 4,84% in het Waals
Gewest;
● 4,27% voor betaalbare huurwoningen, 4,59% voor infrastructuur voor personen met een beperking en
5,57% voor sociale infrastructuur.
Hieronder worden de vastgoedbeleggingen opgelijst. De projecten zijn opgelijst per gewest en binnen
elk gewest worden de projecten gerangschikt in chronologische volgorde van aankoop.
Enkele opmerkingen voor de leesbaarheid van de tabellen:
● Hoofdbestemming:
BH = Betaalbare huurwoningen
H = Infrastructuur en huisvesting voor personen met een beperking
SI = Sociale infrastructuur
● Jaar: het bouwjaar of het jaar van grondige renovatie
● Eenheden: het aantal huureenheden, zonder parkeerplaatsen en garageboxen
Inclusio Jaarverslag 2021 p.49
# Naam van het project
Verhuurba-
re opper-
vlakte [m²]
Jaar Hoofd-
bestemming
Bezeings-
graad
[%]
1
Belangrijkste huurder
1 Goede Herder - Norga 4.263 2013 BH 100 SVK Hector Denis
2 Sermon 697 2015 BH 100 SVK Baita
3 Paleizen 195 923 2002 BH 100 Gemeente Schaarbeek
4 Verboekhoven 809 2002 BH 100 Gemeente Schaarbeek
5 Harmonie 20 160 2000 BH 100 SVK Jee
6 Niveau 24 168 2002 BH 100 SVK M.A.I.S
7 Niveau 26 168 2002 BH 100 SVK M.A.I.S
8 Parel 10 210 2002 BH 100 SVK Ieder zijn Woning
9 Gent 4 381 2000 BH 100 SVK M.A.I.S
10 Kolom 7-9 426 2000 BH 100 SVK M.A.I.S
11 Gabrielle Petit 26-28 478 1995 BH 100 SVK M.A.I.S
12 Gabrielle Petit 30 305 2004 BH 100 SVK M.A.I.S
13 Carton de Wiart 95 1.453 1996 BH 100 SVK Jee
14 Vekemans 1.300 2020 BH 100 SVK Ieder zijn Woning
15 Brigade Piron 1.420 2009 BH 100 SVK Le Relais
16 Paviljoen 9 5.368 2021 BH 100 SVK van Schaarbeek
17 Beughem 802 2002 BH 100 SVK Studenten
18 Domaine des Etangs 11.987 2020 BH 95
2
SVK Baita + M.A.I.S. + LPT
19 Paleizen 64 765 2011 BH 100 SVK Studenten
20 Ekla 6.373 2019 BH 100 SVK M.A.I.S
21 Antares 8.172 2021 BH 100 SVK van Sint-Lambrechts-
Woluwe
22 Volral 1.750 2012 SI 100 Rode Kruis van België
23 Ecole Active 4.950 2017 SI 100 Ecole Active
24 Paviljoen 1-5 2.715 1965 SI 100 Centrum voor
basiseducatie
25 Dieleghem 346 1995 SI 100 Rode Kruis van België
26 Anderlecht 168-172 1.411 2000 BH 100 SVK Studenten
27 Prins van Luik 3.342 2010 SI 100 New Samusocial
1 Bezeingsgraad = bezeingsgraad op 31 december 2021.
2 Leegstand van 2 commerciële gelijkvloerse handelsruimten en van parkeerplaatsen.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
# Naam van het project Adres
1 Goede Herder - Norga Goede Herderstraat 24-28
Gustaaf Norgastraat 29
1140 Evere
2 Sermon Jacques Sermonlaan 64 1083 Ganshoren
3 Paleizen 195 Paleizenstraat 195-197 1030 Schaarbeek
4 Verboekhoven Verboekhovenplein 8 1030 Schaarbeek
5 Harmonie 20 Harmoniestraat 20 1000 Brussel
6 Niveau 24 Waterpasstraat 24 1080 Sint-Jans-Molenbeek
7 Niveau 26 Waterpasstraat 26 1080 Sint-Jans-Molenbeek
8 Parel 10 Parelstraat 10 1080 Sint-Jans-Molenbeek
9 Gent 4 Gentsesteenweg 4 1080 Sint-Jans-Molenbeek
10 Kolom 7-9 Kolomstraat 7-9 1080 Sint-Jans-Molenbeek
11 Gabrielle Petit 26-28 Gabrielle Petitstraat 26-28 1080 Sint-Jans-Molenbeek
12 Gabrielle Petit 30 Gabrielle Petitstraat 30 1080 Sint-Jans-Molenbeek
13 Carton de Wiart 95 Carton de Wiartlaan 95 1090 Jee
14 Vekemans François Vekemansstraat 106 1120 Neder-over-Heembeek
15 Brigade Piron Brigade Pironlaan 131 1080 Sint-Jans-Molenbeek
16 Paviljoen 9 Paviljoenstraat 9 1030 Schaarbeek
17 Beughem De Beughemstraat 25A-27 1030 Schaarbeek
18 Domaine des Etangs Lenniksebaan 283-309 1070 Anderlecht
19 Paleizen 64 Paleizenstraat 64 1030 Schaarbeek
20 Ekla Alphonse
Vandenpeereboomstraat 162
Ninoofsesteenweg 193-195
Edmond Bonehillstraat 30-32
1080 Sint-Jans-Molenbeek
21 Antares Avenue des Pléiades 71 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe
22 Volral Fernande Volralstraat 37 1090 Jee
23 Ecole Active Stallestraat 70-82 1180 Ukkel
24 Paviljoen 1-5 Paviljoenstraat 1-5 1030 Schaarbeek
25 Dieleghem Dieleghemse Steenweg 95 1090 Jee
22 Anderlecht 168-172 Anderlechtsestraat 168-172 1000 Brussel
27 Prins van Luik Prins van Luiklaan 38 1070 Anderlecht
Inclusio Jaarverslag 2021 p.51
Vlaams Gewest
# Naam van het project Adres
1 Den Indruk Andreas Wydtsstraat 20 8000 Brugge
2 Vijfstraten Vijfstraten 68 9100 Sint-Niklaas
3 Tolhuis Tolhuislaan 128-140 9000 Gent
4 Linde Herzele Lindestraat 41-51 9550 Herzele
5 Broedershof Broedershof 11 9900 Eeklo
6 Corstienslei Jacques Corstienslei 1 2530 Boechout
7 Rute Gentbruggeaard 13 9050 Gentbrugge
8 VillaVip Bredene Fritz Vinckelaan 38 8450 Bredene
9 VillaVip Herzele Lindestraat 37-39 9550 Herzele
10 VillaVip Wondelgem Helmkruidstraat 81 9032 Wondelgem
11 Delling Dellingstraat 5-7 2800 Mechelen
12 Augustijnen Augustijnenstraat 97 2800 Mechelen
13 Oude Brusselsestraat Oude Brusselsestraat 48 2800 Mechelen
14 Mechelsveld 52 Mechelsveldstraat 52 2800 Mechelen
15 Europalaan Europalaan 16 2800 Mechelen
16 Geerdegem-Schonenb. Geerdegem Schonenberg 144 2800 Mechelen
17 Brusselsesteenweg 546 Brusselsesteenweg 546-548-
550
2800 Mechelen
18 Zwartklooster Zwartkloosterstraat 26-26C 2800 Mechelen
19 Brusselsesteenweg 428 Brusselsesteenweg 428-430 2800 Mechelen
20 Linde Mechelen Lindestraat 86 2800 Mechelen
21 Thomashuis Meldert Putstraat 23 9310 Meldert
22 Dendermondsesteenweg Dendermondse Steenweg 201 9100 Sint-Niklaas
23 Eelgem Eelgemsestraat 89 8460 Oudenburg
24 Schoolstraat Schoolstraat 41 2110 Wijnegem
25 VillaVip Brugge Oude Oostendse Steenweg 109 8000 Brugge
26 VillaVip Wevelgem Parkstraat 32 8560 Wevelgem
27 Dorpsstraat Dorpsstraat 53 8460 Oudenburg
28 Mechelsveld 50 Mechelsveldstraat 50 2800 Mechelen
# Naam van het project
Verhuur-
bare op-
pervlakte
[m²]
Jaar Hoofd-
bestemming
Bezeings-
graad
[%]
1
Belangrijkste huurder
1 Den Indruk 659 2017 H 100 Zorghuizen
2 Vijfstraten 625 2017 BH 100 SVK Waasland
3 Tolhuis 685 1975 BH 100 Huuringent
4 Linde Herzele 1.977 2019 BH+SI 100 SVK Zuid-Oost
Vlaanderen
5 Broedershof 1.341 2021 BH 100 SVK Meetjesland
6 Corstienslei 1.880 2020 H 100 SVK Woonweb
7 Rute 2.085 2021 BH+SI 100 Huuringent
8 VillaVip Bredene 764 2018 H 100 Oké Zorg
9 VillaVip Herzele 793 2017 H 100 Oké Zorg
10 VillaVip Wondelgem 654 2018 H 100 Oké Zorg
11 Delling 1.392 2002 BH 100 SVK Mechelen +
particulieren
12 Augustijnen 340 1996 BH 100
13 Oude Brusselsestraat 968 1999 BH 100
14 Mechelsveld 941 1996 BH 100
15 Europalaan 1.130 1997 BH 100)
16 Geerdegem-
Schonenb.
448 2003 BH 100
17 Brusselsesteenweg 546 2.122 2002 BH 100
18 Zwartklooster 2.455 2004 BH 100
19 Brusselsesteenweg 428 677 1994 BH 100
20 Linde Mechelen 2.174 2005 BH 100
21 Thomashuis Meldert 650 2021 H 100 Thomashuizen België
22 Dendermondse
Steenweg
756 2021 BH 100 SVK Waasland
23 Eelgem 848 1997 BH 100 SVK JOGI + OCMW
Oudenburg
24 Schoolstraat 590 2018 H 100 Astor
25 VillaVip Brugge 818 2019 H 100 Oké Zorg
26 VillaVip Wevelgem 813 2019 H 100 Oké Zorg
27 Dorpstraat 787 2012 BH 100 SVK JOGI
28 Mechelsveld 50 714 1997 BH 100 Particulieren
Inclusio Jaarverslag 2021 p.53
Waals Gewest
# Naam van het project Adres
1 Monument Rue du Monument 43 1340 Oignies
2 Stembert Rue de Stembert 262-264 4800 Verviers
3 Auflee Rue de l'Auflee 95-97 7033 Cuesmes
4 Roosevelt Rue Franklin Roosevelt 293 4970 Fraipont (Trooz)
5 Société d’Habitations de
Tournai
Diverse adressen 7500 Doornik
6 Péronnes Place de Péronnes 1
Rue de la Princesse 198-208
7134 Binche
# Naam van het project
Verhuur-
bare op-
pervlakte
[m²]
Jaar Hoofd-
bestemming
Bezeings-
graad
[%]
1
Belangrijkste huurder
1 Monument 601 2017 BH 100 SVK van Waals-Brabant
2 Stembert 2.274 2020 BH 100 SVK Logeo
3 Auflette 1.468 2020 BH 100 SVK Mons Logement
4 Roosevelt 2.925 2021 H 100 Le Jardin du Sart-Tilman
5 Société d’Habitations de
Tournai
14.175 Diversen BH 100 Particulieren
6 Péronnes 2.412 2014 BH 100 SVK ABEM
De gebouwen in exploitatie zijn gedekt door
brandverzekeringspolissen (die ofwel rechtstreeks door de
Vennootschap, ofwel door de syndicus in het geval van mede-
eigendommen worden afgesloten) waarvan het gedekte
kapitaal door een deskundige wordt vastgesteld op basis
van de heropbouwwaarde. Op 31 december 2021 bedroeg
de heropbouwwaarde van de gebouwen € 179 miljoen,
wat overeenkomt met 83% van de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen in exploitatie op diezelfde datum.
a. Geografische spreiding
Op 31 december 2021 liggen alle gebouwen beschikbaar voor verhuur in België. Het grootste deel
daarvan ligt momenteel in Brussel. De portefeuille is als volgt opgesplitst in de drie gewesten:
Gewest Op basis van de reële waarde
op 31/12/2021
Op basis van de huurprijzen
op 31/12/2021
[MEUR] [%] [MEUR/jaar] [%]
Brussel 110,6 51,6 % 5,07 53,4 %
Vlaanderen 66,9 31,2 % 2,65 27,9 %
Wallonië 36,8 17,2 % 1,78 18,7 %
Totaal 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %
b. Spreiding per markt
De portefeuille in exploitatie bestaat hoofdzakelijk uit betaalbare huurwoningen en is volgens de markt
opgesplitst als volgt:
Markt Op basis van de reële waarde
op 31/12/2021
Op basis van de huurprijzen
op 31/12/2021
[MEUR] [%] [MEUR/jaar] [%]
Betaalbare
huurwoningen
169,1 78,9 % 7,23 76,1 %
Infrastructuur voor
mensen met een
beperking
22,5 10,5 % 1,03 10,9 %
Sociale
infrastructuur
22,6 10,6 % 1,23 13,0 %
Totaal 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %
c. Spreiding per type huurder
De gebouwen van Inclusio zijn voornamelijk verhuurd aan SVK’s:
Type huurder Op basis van de reële waarde
op 31/12/2021
Op basis van de huurprijzen
op 31/12/2021
[MEUR] [%] [MEUR/jaar] [%]
SVK’s 123,9 57,8 % 5,05 53,2 %
Andere 90,3 42,2 % 4,44 46,8 %
Totaal 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %
Inclusio Jaarverslag 2021 p.55
d. Verdeling per type huurovereenkomst
Type van
huurovereenkomst
Op basis van de reële waarde
op 31/12/2021
Op basis van de huurprijzen
op 31/12/2021
[MEUR] [%] [MEUR/jaar] [%]
Beheersmandaat 78,7 36,8 % 3,32 35,0 %
Hoofdhuurovereenkomst 78,3 36,6 % 3,31 34,8 %
Huurovereenkomst volgens het
gemeen recht
41,1 19,2 % 2,21 23,2 %
Erfpachtovereenkomst 10,2 4,7 % 0,39 4,1 %
Handelshuurovereenkomst 4,4 2,1 % 0,26 2,7 %
Leegstand 1,1 0,5 % 0 0,0 %
Gratis terbeschikkingstelling (*) 0,2 0,1 % 0 0,0 %
Gratis terbeschikkingstelling (**) 0,1 0,1 % 0 0,0 %
Totaal 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %
(*) lokalen voor SVK’s in de gehuurde gebouwen, om samen met de huurders activiteiten voor
sociale cohesie te organiseren.
(**) parkeerplaatsen en garageboxen die ter beschikking gesteld worden van huurders om hun
fietsen te stallen.
e. Spreiding in functie van de resterende looptijd van de
huurovereenkomsten
Resterende
looptijd van de
huurovereenkom-
sten (berekend op
31/12/2021)
Op basis van de reële waarde
op 31/12/2021
Op basis van de huurprijzen
op 31/12/2021
[MEUR] [%] [MEUR/jaar] [%]
<5 jaar 42,9 20,0 % 2,24 23,6 %
5 tot 10 jaar 41,2 19,3 % 1,81 19,0 %
10 tot 20 jaar 64,0 29,9 % 2,60 27,3 %
20 tot 30 jaar 58,3 27,2 % 2,56 27,0 %
> 30 jaar 7,8 3,7 % 0,3 3,0 %
Totaal 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %
f. Top 5 van de gebouwen
De vijf belangrijkste gebouwen in exploitatie zijn de volgende (de ‘Top 5 van de gebouwen’):
Gebouwen Op basis van de reële waarde op 31/12/2021
[MEUR] [%]
Domaine des Etangs 20,3 9,5 %
Ekla 17,0 7,9 %
Antares 14,5 6,8 %
Paviljoen 9 9,4 4,4 %
Auflee 8,5 4,0 %
Totaal top 5 van de gebouwen 69,6 32,5 %
Gebouwen Op basis van de huurprijzen op 31/12/2021
[€/jaar] [%]
Domaine des Etangs 867.266 9,1 %
Ekla 758.797 8,0 %
Antares 693.097 7,3 %
Prins van Luik 450.000 4,7 %
Auflee 368.219 3,9 %
Totaal top 5 van de gebouwen 3.137.379 33,0 %
‘Domaine des Etangs’
Het grootste actief in exploitatie is het vastgoedcomplex ‘Domaine
des Etangs’ aan de Lenniksebaan (Anderlecht). Inclusio is eigenaar
van dit geheel van:
● 106 wooneenheden verdeeld over 10 blokken
● 6 handelsruimten en 1 kantoor op het gelijkvloers
● 82 ondergrondse parkeerplaatsen
De wooneenheden zijn allemaal in beheer gegeven aan 3 SVK’s
(SVK Baita, SVK Ieder zijn Woning, SVK M.A.I.S) voor een termijn van
27 jaar.
‘Ekla’
Het tweede grootste actief in exploitatie is het vastgoedcomplex
‘Ekla’ aan het Weststation (Sint-Jans-Molenbeek). Inclusio is
eigenaar van dit geheel van:
● 91 wooneenheden verdeeld over 3 gebouwen
ɾ Ninoofsesteenweg: 50 wooneenheden voor studenten die
Inclusio Jaarverslag 2021 p.57
aangewezen zijn op het OCMW van Sint-Jans-Molenbeek
ɾ Edmond Bonehillstraat: 21 wooneenheden voor gezinnen in een
gebouw met 3 verdiepingen
ɾ Alphonse Vandenpeereboomstraat: 20 wooneenheden voor
gezinnen op de 3de, 4de en 5de verdieping van een toren van
18 verdiepingen (de wooneenheden op de andere verdiepingen
werden afzonderlijk verkocht door de ontwikkelaar);
● 1 handelsgelijkvloers (612 m², dat verhuurd is aan een grote
supermarkt voor 27 jaar); en
● 30 ondergrondse parkeerplaatsen.
De woningen worden allemaal in beheer gegeven aan SVK M.A.I.S.
voor een periode van 27 jaar.
De concentratie per actief van de portefeuille in exploitatie zal
steeds kleiner worden naargelang de projecten in exploitatie
zullen komen. Het grootste project in ontwikkeling is Middelweg
in Haren (€ 20,5 miljoen). Uitgaande van de veronderstelling dat
de portefeuille in uitbating een reële waarde heeft van € 250
miljoen op het ogenblik van de start van de uitbating van het
project Middelweg, zal het project Middelweg ongeveer 8% van de
portefeuille in uitbating vertegenwoordigen.
g. Top 5 van de huurders
De SVK’s zijn de belangrijkste huurders van Inclusio. De vijf belangrijkste huurders van de gebouwen in
exploitatie zijn de volgende (de ‘Top 5 van de huurders’):
Huurders Op basis van de reële waarde op 31/12/2021
[MEUR] [%]
SVK M.A.I.S 21,9 10,2 %
SVK Mechelen 13,8 6,5 %
SVK van Sint-Lambrechts-Woluwe 13,0 6,1 %
SVK van Schaarbeek 8,7 4,1 %
SVK van Bergen 8,5 4,0 %
Totaal top 5 van de belangrijkste huurders 66,0 30,8 %
Huurders Op basis van de huurprijzen op 31/12/2021
[€/jaar] [%]
SVK M.A.I.S 961.865 10,1 %
SVK van Sint-Lambrechts-Woluwe 601.780 6,3 %
New Samusocial 450.000 4,7 %
SVK Mechelen 417.879 4,4 %
SVK van Bergen 368.219 3,9 %
Totaal top 5 van de belangrijkste huurders 2.799.743 29,5 %
Wat de toekomstige spreiding betreft, namelijk na 31/12/2021:
Zal het percentage van het SVK M.A.I.S dalen met de groei van de
portefeuille in exploitatie, want er is op dit moment geen enkel
ander project in ontwikkeling gepland met dit SVK.
Zal het percentage van het SVK Mechelen stijgen naarmate
de appartementen van de gebouwen van Inclusio worden
overgedragen (na het vrijwillige vertrek van de bestaande huurders
ten tijde van de overname in november 2019). Deze overdracht zal
zich over enkele jaren spreiden, zodat wanneer de overdracht rond
is, het SVK Mechelen minder dan 12% van reële waarde van de
portefeuille in exploitatie zal bedragen.
h. Reële waarde van de portefeuille in exploitatie in functie van
de leeftijd van de gebouwen
● < 5 jaar
122,3 57,1 %
● 05 tot 10 jaar
16,5 7,7 %
● 10 tot 20 jaar
36,9 17,2 %
● > 20 jaar
38,5 18,0 %
Totaal 214,2 100,0 %
Projectontwikkelingen
Deze categorie omvat alle projecten waarvoor Inclusio en haar
perimetervennootschappen vaste verbintenissen hebben en die
in aanbouw zijn of waarvoor de vergunning nog niet afgeleverd is.
Deze gebouwen zullen inkomsten opbrengen vanaf de voorlopige
oplevering van de werken die, in functie van hun respectievelijke
vooruitgang, tussen 2022 en 2024 zouden moeten plaatsvinden.
Zij omvat 13 gebouwen, verdeeld over 9 sites, met een totaal
van 21.548 m², 238 betaalbare wooneenheden en 21 woningen
voor personen met een beperking en 2 eenheden voor sociale
infrastructuur.
Voor deze categorie wordt de totale investeringskost geraamd
op € 45,2 miljoen.
Op 31/12/2021 werd reeds € 6,6 miljoen geïnvesteerd in deze
projecten en dient nog ongeveer € 38,5 miljoen geïnvesteerd te
worden om al deze projecten af te ronden.
Eenmaal in exploitatie zullen de projecten in deze categorie naar
schatting € 1,88 miljoen bruto huurinkomsten per jaar opleveren.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.59
De projecten in ontwikkeling worden opgelijst in onderstaande tabel.
# Naam van
het project
Gewest Gemeente Markt Aantal
een-
heden
[aantal]
Belangrijkste
huurder
Geraam-
de huur-
termijn
[jaar]*
Jaarlijkse huur
[kEUR]
Reeds
betaald per
31/12/2021
[kEUR]
1 Paviljoen 7 Brussel Schaarbeek Huisvesting 2 De Tof
Services en
Bataclan
99 1.800 1.500
2 Thomashuis
Vlaanderen
Keerbergen Handicap 10 Thomashuizen
België
15 1.393 690
3 Thomashuis
Vlaanderen
Westmalle Handicap 11 Thomashuizen
België
15 1.442 701
4 Borgerstein
Vlaanderen
Sint-
Katelijne-
Waver
Huisvesting 23 SVK’s 18 3.753 1.348
5 Nationale
Vlaanderen
Stekene Huisvesting 18 SVK Waasland 18 3.203 406
6 Marvis Wallonië Doornik Huisvesting 13 Particulieren 9 2.636 954
7 Middelweg Brussel Haren Huisvesting 125 SVK Hector
Denis en Baita
27 20.517 649
8 Melkerij
Vlaanderen
Wachtebeke Huisvesting 28 SVK
Meetjesland +
Oak Tree
18 4.905 241
9 Dragon Wallonië Moeskroen Huisvesting 33 SVK
Moeskroen
18 5.513 142
Totaal 263 Totaal 45.163 6.633
* Geraamde huurlooptijd op 31/12/2020, op basis van de huurovereenkomsten die zijn ondertekend of in onderhandeling zijn.
# Naam van het project Bouwjaar
of renovatiejaar
Stedenbouwkundige
vergunning
Begin exploitatie
(geschae datum)
1 Paviljoen 7 2022 Afgeleverd 01/10/2022
2 Thomashuis Keerbergen 2021-2022 Afgeleverd 01/09/2022
3 Thomashuis Westmalle 2022-2023 Afgeleverd 01/04/2023
4 Borgerstein 2021-2022 Afgeleverd 01/01/2023
5 Nationale 2021-2023 Afgeleverd 01/05/2023
6 Marvis 2021-2023 Afgeleverd 01/04/2023
7 Middelweg 2020-2023 Afgeleverd 01/04/2023
8 Melkerij 2022-2024 Aanvraag ingediend in
december 2021
01/06/2024
9 Dragon 2020-2022 Afgeleverd 01/03/2023
Het gemiddelde bruto aanvangrendement voor de projecten in
ontwikkeling bedraagt 4,2%.
De huurgelden werden vastgesteld op basis van akkoorden of
ondertekende contracten.
De aanvangsdatum van de exploitatie komt overeen met
● de aankoopdatum wanneer een gebouw in exploitatie is op het
ogenblik van de aankoop;
● de datum van de voorlopige oplevering wanneer een gebouw in
ontwikkeling is op het ogenblik van de aankoop.
Van de ontwikkelingsprojecten is het belangrijkste project het
project Middelweg in Haren. Het gaat om de herbestemming
binnen een projectmaatschappij van de vroegere site van
Prémaman tot 123 woningen en twee eenheden sociale
infrastructuur. Het project omvat tevens een ondergronds
parkeerniveau met veel fietsrekken en 22 autostaanplaatsen. De
stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd door het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest in september 2019 en de werken zijn gestart
in september 2020. De voorlopige oplevering is gepland tijdens
het vierde kwartaal 2022. Alle woningen zullen in beheer worden
gegeven aan het SVK Hector Denis en het SVK Baita voor een
periode van 16 jaar.
Geen enkel actief in ontwikkeling bedraagt meer dan 10% van de
totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.61
B001 Goede Herder-Norga
Goede Herderstraat 24 en
Gustaaf Norgastraat 29
1140 Evere
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouwen
De site bestaat uit twee gebouwen met in totaal
38 appartementen, een gemeenschappelijke
tuin en 23 ondergrondse parkeerplaatsen.
Het gebouw aan de kant van de Goede
Herderstraat is een oud gebouw dat in 2013
volledig werd verbouwd. Het gebouw aan
de kant van de Gustaaf Norgastraat is een
nieuwbouw die werd opgeleverd in 2013.
Het geheel is verhuurd aan het Sociaal
Verhuurkantoor Hector Denis tot 2028.
B002 Sermon
Jacques Sermonlaan 64
1083 Ganshoren
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Het betre een gebouw van 4 verdiepingen met
10 wooneenheden.
Deze oude constructie (1933) hee in 2014 een
grondige renovatie ondergaan.
Het gebouw is tot 2023 verhuurd aan SVK Baita.
Zes wooneenheden zijn voorbehouden voor
patiënten van de vzw Straatverplegers, die hulp
bieden aan daklozen.
B003 Paleizen 195
Paleizenstraat 195
1030 Schaerbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Deze opbrengsteigendom van 6 verdiepingen
telt 7 grote wooneenheden in de buurt van het
Noordstation en het Liedtsplein.
Het pand werd in 2003 gebouwd in het kader
van een wijkcontract.
Het gebouw wordt tot 2030 verhuurd aan de
gemeente Schaarbeek.
B004 Verboekhoven
Eugène Verboekhovenplein 8
1030 Schaerbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Het betre een gebouw in mede-eigendom
waarvan Inclusio de 4 verdiepingen met 6
grote wooneenheden bezit. Het oude gebouw
(constructie dateert van vóór 1950) werd in 2002-
2003 volledig gerenoveerd in het kader van een
wijkcontract.
Het gebouw wordt tot 2030 verhuurd aan de
gemeente Schaarbeek.
B005 Harmonie
Harmoniestraat 20
1000 Brussel
Betaalbare huurwoning
Eengezinswoning
t
Deze eengezinswoning met 3 verdiepingen is tot
2043 in beheer gegeven aan het SVK van Jee.
B006 Waterpas 24
Waterpasstraat 24
1080 Sint-Jans-Molenbeek
Betaalbare huurwoning
Eengezinswoning
Deze eengezinswoning met 2 verdiepingen,
gelegen op een steenworp van het
gemeentehuis van Sint-Jans-Molenbeek, is in
beheer gegeven aan het SVK M.A.I.S. tot 2043.
Bijlage - Detail van de gebouwen in portefeuille
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur
Inclusio Jaarverslag 2021 p.63
B007 Waterpas 26
Waterpasstraat 26
1080 Sint-Jans-Molenbeek
Betaalbare huurwoning
Eengezinswoning
Deze eengezinswoning met 2 verdiepingen,
gelegen op een steenworp van het
gemeentehuis van Sint-Jans-Molenbeek, is in
beheer gegeven aan het SVK M.A.I.S. tot 2043.
B008 Parel
Parelstraat 10
1080 Sint-Jans-Molenbeek
Betaalbare huurwoning
Eengezinswoning
Het gaat om een eengezinswoning met 2
verdiepingen, gelegen op wandelafstand van
het gemeentehuis van Sint-Jans-Molenbeek en
tot 2025 in beheer gegeven aan SVK Ieder zijn
Woning.
B009 Gent 4
Gentsesteenweg 4
1080 Sint-Jans-Molenbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw met 3 verdiepingen hee een
handelsruimte op het gelijkvloers en 3
wooneenheden op de bovenste verdiepingen.
De handelsruimte is verhuurd aan een
sportwinkel. De woningen worden tot 2043 in
beheer gegeven aan SVK M.A.I.S.
B010 Kolom
Kolomstraat 7-9
1080 Sint-Jans-Molenbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw van 4 verdiepingen met 5
wooneenheden werd door de gemeente
Sint-Jans-Molenbeek in erfpacht gegeven aan
Inclusio, en in beheer gegeven aan SVK M.A.I.S.
tot 2043.
B011 Gabrielle Petit 26-28
Gabrielle Petitstraat 26-28
1080 Sint-Jans-Molenbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit is een opbrengsteigendom met 3 verdiepingen
+ zolder, bestaande uit 4 wooneenheden en in
beheer gegeven aan SVK M.A.I.S. tot 2043.
B012 Gabrielle Petit 30
Gabrielle Petitstraat 30
1080 Sint-Jans-Molenbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit is een opbrengsteigendom met 3 verdiepingen
+ zolder, bestaande uit 4 wooneenheden en in
beheer gegeven aan SVK M.A.I.S. tot 2043.
B013 Carton de Wiart
Carton de Wiartlaan 95
1090 Jee
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw (mede-eigendom)
Het betre 15 wooneenheden in een gebouw
met in totaal 29 wooneenheden.
Het gebouw is in 1996 opgetrokken met 5
wooneenheden per verdieping, behalve de
bovenste verdieping die 4 wooneenheden telt. Elke
wooneenheid hee een kelder en sommige hebben
kleine terrassen en tuinen op de begane grond.
De wooneenheden van Inclusio worden tot 2043 in
beheer gegeven aan het SVK van Jee.
B014 Vekemans-Peter Benoît
Vekemansstraat 106 en
Peter Benoîtplein 1 & 2
1120 Neder-Over-Heembeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Het betre een gebouw voor commercieel en
residentieel gebruik, gelegen in Brussel op de
hoek van het Peter Benoîtplein en de François
Vekemansstraat. Het oude gebouw (1938)
bestaat uit 12 wooneenheden verdeeld over
3verdiepingen (in beheer gegeven aan SVK Ieder
zijn Woning tot 2026) en 3 handelsruimten op het
gelijkvloers.
Het pand onderging in 2020 een zware renovatie
om de energieprestaties te verbeteren.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.65
B015 Brigade Piron
Brigade Pironlaan 131
1080 Sint-Jans-Molenbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Deze opbrengsteigendom ligt op de hoek van
de Brigade Pironlaan en de de Rudderstraat.
Het pand is gebouwd in 1938 en bestaat uit 19
wooneenheden en 1 studio. Het is verhuurd aan
SVK Le Relais tot 2027.
B016 Paviljoen 9
Paviljoenstraat 9
1030 Schaerbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit voormalig kantoorgebouw bestaat uit een
ondergrondse verdieping, een gelijkvloers en 4
verdiepingen. Het ligt dicht bij het Noordstation.
Het pand is gebouwd in 1963 en werd in 2013-
2014 gedeeltelijk gerenoveerd. Het gebouw
werd in 2018 door Inclusio verworven. Inclusio
hee het volledig gerenoveerd in 2019-2021 en
omvat momenteel 41 woningen, die tot 2048
verhuurd zijn aan het SVK van Schaarbeek.
De kelder omvat 22 parkeerplaatsen en grote
fietsenstallingen.
Het gelijkvloers wordt in 2022 gerenoveerd voor
de kantoren van twee vzw’s die actief zijn in de
hulp aan personen met een beperking.
B017 Beughem
de Beughemstraat 25A-27
1030 Schaerbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Deze 5 verdiepingen tellende
opbrengsteigendom is gebouwd in 2002.
Het gebouw is gelegen in het westelijke deel van
de gemeente Schaarbeek, tegenover de Sint-
Mariakerk, tussen de Haachtsesteenweg en de
Koningsstraat.
Op de begane grond bevindt zich een
handelszaak (verhuurd aan een kleermaker) en
elke verdieping bestaat uit 4 studio’s. 16 studio’s
zijn verhuurd aan het SVK voor Studenten tot
2038 en 4 studio’s zijn verhuurd aan het SVK van
Schaarbeek (ASIS) tot 2027.
B018 Domaine des Etangs
Lenniksebaan 283-311 en
Vijvershoek 8-12
1070 Anderlecht
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Gebouwencomplex met een totaal van 163
wooneenheden.
Het gedeelte in het bezit van Inclusio omvat 106
wooneenheden, 6 handelsruimten, 1 kantoor en 82
ondergrondse parkeerplaatsen. Het gebouw werd
in 2020 opgeleverd. De woningen worden tot 2047
verhuurd aan 3 sociale verhuurkantoren (Baita,
Ieder zijn Woning en M.A.I.S.).
Op 31/12/2021 waren vier handelszaken verhuurd
(bakkerij, kleinhandel, sanitair, snackbar) en 2
handelszaken stonden leeg. De kantoorruimte
werd gratis ter beschikking gesteld van de SVK’s
om activiteiten met hun huurders te organiseren.
B019 Paleizen 64
Paleizenstraat 64
1030 Schaerbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit 6 verdiepingen tellende gebouw biedt
20studio’s voor studenten.
Het gebouw ligt tussen het Liedtsplein en de
Sint-Mariakerk.
Het is tot 2033 in beheer gegeven aan het SVK
voor Studenten.
B020 Ekla
Alphonse Vandenpeereboomstraat 162-
166, Ninoofsesteenweg 193-195, Edmond
Bonehillstraat 30-32
1080 Sint-Jans-Molenbeek
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
In de mede-eigendom ‘Ekla’ is Inclusio eigenaar
van 91 wooneenheden, een commercieel
gelijkvloers (verhuurd aan de keten OKay)
en 30 ondergrondse parkeerplaatsen. De
18 verdiepingen tellende toren bestaat
uit handelsruimtes op het gelijkvloers,
2kantoorverdiepingen, 3 woonverdiepingen
die eigendom zijn van Inclusio en 13
woonverdiepingen die op de vrije markt werden
verkocht.
Het is gelegen aan het Weststation en is
uitstekend bereikbaar met het openbaar vervoer
(treinstation, metrostation, tram- en buslijnen).
Het gebouw werd in 2019 opgeleverd. De
woningen worden tot 2046 in beheer gegeven
aan SVK M.A.I.S.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.67
B021 Antares
Plejadenlaan 71
1200 Sint-Lambrechts-Woluwe
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit voormalig kantoorgebouw biedt twee
ondergrondse verdiepingen, een gelijkvloers
en 6 verdiepingen. Het is gelegen in de
Plejadenwijk te Sint-Lambrechts-Woluwe..
Het pand is gebouwd in 1993 en is in 2019 door
Inclusio verworven. Inclusio bouwde het in 2020-
2021 om tot 79 woningen en een collectieve
ruimte met wasruimte.
Het wordt tot 2048 verhuurd aan het SVK van
Sint-Lambrechts-Woluwe.
B026 Volral
Fernande Volralstraat 37
1090 Jee
Sociale infrastructuur
Opvang- en verblijfscentrum voor
asielzoeksters
Dit gebouw omvat 29 kamers, administratieve en
gemeenschappelijke ruimten (keuken, eetzaal).
Het gebouw ligt naast het Koning
Boudewijnpark en het UVC Brugmann.
Het gebouw dateert uit 1964 en werd in 2012
volledig gerenoveerd.
Het wordt voor onbepaalde tijd verhuurd aan
het Belgische Rode Kruis.
B027 Ecole Active
Stallestraat 70-82
1180 Ukkel
Sociale infrastructuur – School
Inclusio is eigenaar van het terrein, dat in
erfpacht is gegeven aan Ecole Active.
De erfpacht eindigt in 2064.
B028 Paviljoen 1-5
Paviljoenstraat 1-5
1030 Schaerbeek
Sociale infrastructuur
Kantoorgebouw
Dit kantoorgebouw ligt vlak bij het Noordstation
en wordt verhuurd aan vzw’s die actief zijn
in de sociale sector: onderwijs, hulp aan
personen met een beperking, medisch centrum,
zelfmoordpreventie.
B029 Dieleghem
Dieleghemse Steenweg
1090 Jee
Sociale infrastructuur
Opbrengstgebouw
Dit gebouw bestaat uit 12 studio’s en is gelegen
naast het gebouw B026 Volral. Het wordt
verhuurd aan het Rode Kruis van België voor de
opvang van asielzoekers.
B030 Anderlecht 168-174
Anderlechtsesteenweg 168-174
1000 Brussel
Opbrengstgebouw
Betaalbare huurwoning
Dit gebouw in het centrum van Brussel hee
18kamers en 18 studio’s.
Het is tot 2036 verhuurd aan het Sociaal
Verhuurkantoor voor Studenten.
Inclusio voerde in 2021 een renovatieprogramma
uit (dak, gevels, verwarming, buitenschrijnwerk).
B031 Prince de Liège
Prins van Luiklaan 38
1070 Anderlecht
Sociale infrastructuur
Opvang- en verblijfscentrum voor
daklozen
Dit gebouw in Anderlecht bestaat uit 99 kamers
en gemeenschappelijke lokalen (keuken,
eetzaal).
Het wordt tot 2024 verhuurd aan New
Samusocial.
V001 Den indruk
Andreas Wydtsstraat 20
8000 Brugge
Woning voor personen met een
beperking
Deze nieuwbouw (2017) is gelegen in het hartje
van Brugge, tussen de Gentpoortvest en de
Oude Gentweg, in de nieuwe wijk ‘Den Indruk’.
Dit pand bevat 13 studio’s en is tot 2044
verhuurd aan de vzw Zorghuizen.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.69
V002 Vijfstraten
Vijfstraten 68
9100 Sint-Niklaas
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Het gebouw uit 1962 werd in 2017-2018 volledig
gerenoveerd en bestaat uit 8 wooneenheden.
Het ligt vlakbij het centrum en is gemakkelijk
bereikbaar met het openbaar vervoer. Het gebouw
is tot 2033 verhuurd aan het SVK Waasland.
V003 Tolhuis
Tolhuislaan 128-140
9000 Gent
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw uit 1975 is gerenoveerd in 2014 en 2020.
Het pand bevat een commercieel gelijkvloers en 7
wooneenheden verdeeld over 4 verdiepingen.
De woningen worden tot 2027 verhuurd aan de vzw
Huuringent.
V004 Linde Herzele
Lindestraat 41-51
9550 Herzele
Betaalbare huurwoning en sociale
infrastructuur (kantoorgebouw)
Het bestaat uit 3 panden die in 2019 zijn
gebouwd: 2 woongebouwen (18 wooneenheden)
en 1 kantoorgebouw. De 3 gebouwen worden
tot 2037 verhuurd aan het SVK Zuid-Oost
Vlaanderen.
V005 Broedershof
Broedershof 11
9900 Eeklo
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit nieuwe gebouw, opgeleverd in 2021, werd
ingehuldigd door de Vlaamse minister van
Wonen.
Het ligt vlakbij het centrum van Eeklo en omvat
15 woningen die tot 2039 verhuurd zijn aan het
SVK Meetjesland.
V006 Corstienslei
Jacques Corstienslei 1
2530 Boechout
Woning voor personen met een
beperking
Dit nieuwe gebouw, gelegen op een boogscheut
van het station van Boechout, werd in 2020
opgeleverd. Het omvat 18 studio’s, een
kantoorruimte en collectieve voorzieningen
(keuken, eetzaal). Het wordt tot 2045 verhuurd
aan SVK Woonweb en vzw Pegode, voor
de huisvesting van mensen met een zware
beperking.
V007 Rute
Gentbruggeaard 13
9050 Gentbrugge
Betaalbare huurwoning met sociale
infrastructuur (kinderdagverblijf)
Opbrengstgebouw
Dit nieuwe gebouw werd in 2021 opgeleverd en
omvat een kinderdagverblijf op het gelijkvloers
en 18 wooneenheden op de verdiepingen.
Het kinderdagverblijf wordt tot 2041 verhuurd
aan een privé-uitbater. De woningen zijn tot
2048 verhuurd aan de vzw Huuringent.
V008 VillaVip Bredene
Fritz Vinckelaan 38
8450 Bredene
Woning voor personen met een
beperking
Dit gebouw uit 2017 is speciaal gebouwd voor
de opvang van 10 personen met een beperking.
Het omvat 10 ruime kamers, 1 huis voor een
uitbaterskoppel en gemeenschappelijke
ruimten (keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2035 verhuurd aan OKE Zorg.
V009 VillaVip Herzele
Lindestraat 37-39
9550 Herzele
Woning voor personen met een
beperking
Dit gebouw uit 2017 is speciaal gebouwd voor
de opvang van 10 personen met een beperking.
Het omvat 10 ruime kamers, 1 huis voor een
uitbaterskoppel en gemeenschappelijke
ruimten (keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2034 verhuurd aan OKE Zorg.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.71
V010 VillaVip Wondelgem
Helmkruidstraat 81
9032 Wondelgem
Woning voor personen met een
beperking
Dit gebouw uit 2017 is speciaal gebouwd voor
de opvang van 10 personen met een beperking.
Het omvat 10 ruime kamers, 1 huis voor een
uitbaterskoppel en gemeenschappelijke
ruimten (keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2035 verhuurd aan OKE Zorg.
V011 Delling
Dellingstraat 5-7
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Het gaat om twee gebouwen uit 2002 met
14wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
V012 Augustijnen
Augustijnenstraat 97
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw uit 1996 biedt 7 wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
V013 Oude Brussel
Oude Brusselsestraat 48
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw uit 1999 biedt 9 wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
V014 Mechelsveld 52
Mechelsveldstraat 52
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw uit 1996 biedt 12 wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
V015 Europalaan
Europalaan 16
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw uit 1997 biedt 16 wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
V016 Geerdegem Schonenberg
Geerdegem Schonenberg 144
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw uit 2003 biedt 5 wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
V017 Brusselsesteenweg 546
Brusselsesteenweg 546-548-550
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Deze 3 panden uit 2002 bieden 17
wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.73
V018 Zwartklooster
Zwartkloosterstraat 26
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Deze 4 rijhuizen uit 2004 omvaen 25
wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
V019 Brusselsesteenweg 428
Brusselsesteenweg 428-430
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Deze 2 rijhuizen uit 1994 omvaen 11
wooneenheden.
Ze liggen in het zuiden van het stadscentrum
van Mechelen.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
V020 Lindestraat
Lindestraat 86
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw uit 2005 biedt 23 wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
V021 Thomashuis Meldert
Putstraat 23
9310 Meldert (Aalst)
Woning voor personen met een
beperking
Dit gebouw uit 2021 is speciaal gebouwd voor
de opvang van 10 personen met een beperking.
Het omvat 10 ruime kamers, 1 huis voor een
uitbaterskoppel en gemeenschappelijke
ruimten (keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het wordt tot 2036 verhuurd aan Thomashuizen
België.
V024 Dendermondse Steenweg
Dendermondse Steenweg 201
9100 Sint-Niklaas
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Het gaat om een nieuw pand in Sint-Niklaas,
opgeleverd in 2021. Het omvat 9 woningen
die tot 2039 verhuurd worden aan het SVK
Waasland.
V030 Eelgem
Eelgemsestraat 89
8460 Oudenburg
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Het gebouw dateert van 1997. Het omvat 13
woningen en een wasruimte die tot 2030
verhuurd worden aan SVK JOGI en het OCMW
van Oudenburg.
V031 Schoolstraat
Schoolstraat 41
2110 Wijnegem
Woning voor personen met een
beperking
Het gaat om een vastgoedcomplex dat in 2018
speciaal werd gebouwd voor de opvang en
huisvesting van koppels waarvan één persoon
lijdt aan dementie. Het omvat 5 huisjes,
2appartementen en 2 gemeenschappelijke zalen.
Het gebouw is tot 2036 verhuurd aan de vzw Astor.
V032 VillaVip Brugge
Oude Oostendse Steenweg 109-111
8000 Brugge
Woning voor personen met een
beperking
Dit gebouw uit 2019 is speciaal gebouwd voor
de opvang van 10 personen met een beperking.
Het omvat 10 ruime kamers, 1 huis voor een
uitbaterskoppel en gemeenschappelijke
ruimten (keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2036 verhuurd aan OKE Zorg.
V033 VillaVip Wevelgem
Parkstraat 32
8560 Wevelgem
Woning voor personen met een
beperking
Dit gebouw uit 2019 is speciaal gebouwd voor
de opvang van 10 personen met een beperking.
Het omvat 10 ruime kamers, 1 huis voor een
uitbaterskoppel en gemeenschappelijke
ruimten (keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2036 verhuurd aan OKE Zorg.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.75
V034 Dorpstraat
Dorpstraat 53
8460 Oudenburg
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Het gebouw dateert van 1994. Het omvat 9
woningen die verhuurd worden aan het SVK
JOGI.
V035 Mechelsveld 50
Mechelsveldstraat 50
2800 Mechelen
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit gebouw uit 1997 biedt 9 wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen aan
SVK Mechelen naarmate de huurders vrijwillig
vertrekken. SVK Mechelen huurt ze vervolgens
voor een periode van 18 jaar.
W001 Monument
Rue du Monument 43
1340 Oignies
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit opbrengstgebouw uit 1984 bestaat uit
15 studio’s, 6 buitenparkeerplaatsen en 3
garageboxen.
Het pand is gelegen in het centrum van de
gemeente Oignies, op ongeveer 400 m van de rue
de Franquenies en het treinstation Céroux-Mousty,
en op ongeveer 300 m van een winkelcentrum.
Het wordt tot 2030 beheerd door het SVK van
Waals-Brabant.
W002 Stembert
Rue de Stembert 262-264
4800 Verviers
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit complex bestaat uit 2 gebouwen met in
totaal 20 wooneenheden. Het gebouw was
oorspronkelijk de militaire kazerne Major
Cognaux, en werd tussen 2018 en 2020
omgebouwd tot woningen. Het geheel is tot
2030 in beheer gegeven aan het SVK Logeo.
W003 Auflee
Rue de l’Auflee 97
7033 Cuesmes (Bergen)
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit complex bestaat uit 2 gebouwen met in
totaal 68 wooneenheden. De site deed vroeger
dienst als school (provinciale school ICET). Het
geheel is verhuurd aan het SVK Mons Logement
tot 2030.
W006 Roosevelt
Rue Franklin Roosevelt 293
4870 Fraipont (Trooz)
Woning voor personen met een
beperking
Dit in 2021 opgeleverde gebouw werd speciaal
gebouwd voor de opvang van 40 personen met
een beperking. Het omvat 46 ruime kamers
en gemeenschappelijke ruimten (keuken,
eetkamer, woonkamer, activiteitenruimten).
Het wordt tot 2047 verhuurd aan de vzw Le
Jardin du Sart-Tilman.
W012 Société d’Habitations de Tournai
Diverse adressen
7500 Doornik
Betaalbare huurwoning
Eengezinswoningen en
Opbrengstgebouwen
Inclusio verwierf in 2021 alle aandelen van de
Société d’Habitations de Tournai, die eigenaar is
van 105 eengezinswoningen en 18 appartementen
in de stad Doornik. Deze wooneenheden
bevinden zich in de Avenue des Bouleaux 1
tot 19, Rue Bonnemaison 42tot 114, Chaussée
d’Audenaerde 22 tot 70, Rue Chèrequefosse
28, Chaussée de Willemeau 229 tot 247, Rue
Fondation Follereau 2 tot 8, Rue Moulin de Marvis
12 tot 30, Rue Saint-Piatstraat 60, Rue du Tir à la
Cible 33 tot 81 en Avenue du Val d’Orcq 6 tot 25.
Deze woningen worden rechtstreeks verhuurd
tegen huurprijzen die onder de marktprijs liggen.
Deze maatschappij is ook eigenaar van
een geklasseerd vastgoedcomplex in
Lodewijk XIV-stijl dat gerenoveerd wordt (zie
projectontwikkelingen hieronder).
W013 Péronnes
Place de Péronnes 1 et
Rue de la Princesse 196-208
7134 Binche
Betaalbare huurwoning
Opbrengstgebouw
Dit door Inclusio in 2021 verworven complex
omvat 12 eengezinswoningen en 2 gebouwen
met in totaal 15 appartementen. Het geheel is
verhuurd aan het SVK ABEM tot 2036.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.77
Projectontwikkelingen
B016 Paviljoen 7
Paviljoenstraat 7
1030 Schaerbeek
Sociale infrastructuur – Kantoren
Dit voormalig kantoorgebouw bestaat uit een
ondergrondse verdieping, een gelijkvloers en 3
verdiepingen. Het ligt dicht bij het Noordstation.
Het pand is gebouwd in 1963 en werd in 2013-
2014 gedeeltelijk gerenoveerd. Het gebouw werd
in 2018 door Inclusio verworven.
De verdiepingen zijn al omgebouwd tot woning.
Het gelijkvloers zal in 2022 omgevormd worden
tot 2 kantoren die in erfpacht zullen worden
gegeven aan twee vzw’s die actief zijn in de
hulp aan personen met een beperking (De Tof
Services en Bataclan).
De voorlopige oplevering is gepland voor het
derde kwartaal van 2022.
V023 Thomashuis Keerbergen
Mechelsbaan 58
3140 Keerbergen
Woning voor personen met een
beperking
Residentiële villa die herbestemd moet worden.
Dit gebouw zal na de verbouwing 9 kamers
bieden voor de opvang van personen met een
beperking en een woning met 3 slaapkamers
voor het uitbaterskoppel.
De bouwvergunning is in 2020 verleend. De
werkzaamheden zijn in 2021 aangevat. De
oplevering is gepland voor 2022.
V026 Thomashuis Westmalle
Antwerpsesteenweg 413
2390 Westmalle
Woning voor personen met een
beperking
Residentiële villa die herbestemd moet worden.
Na de verbouwing zal dit gebouw 10 kamers
omvaen voor de opvang van personen
met een beperking en een woning voor het
uitbaterskoppel.
De bouwvergunning is in 2021 verleend. De
werkzaamheden zullen in 2022 beginnen. De
oplevering is gepland voor 2023.
V027 Borgerstein
Ijzerenveld 147
2860 Sint-Katelijne-Waver
Betaalbare huurwoning
Nieuw op te richten gebouwen
Het gaat om twee nieuwe gebouwen in
aanbouw, bestaande uit 23 woningen, die voor
18 jaar verhuurd zullen worden aan een SVK.
V028 Nationale
Nationalestraat 38
9190 Stekene
Betaalbare huurwoning
Nieuwe gebouwen in aanbouw
Het gaat om twee nieuwe gebouwen in
aanbouw, bestaande uit 18 woningen, die voor
18 jaar verhuurd zullen worden aan een SVK.
W012 Marvis
Rue de Marvis 57-71
7500 Doornik
Betaalbare huurwoning
Beschermde gebouwen in renovatie
Het betre een beschermd geheel in
Lodewijk XIV-stijl, bestaande uit 13 woningen,
eigendom van de dochtermaatschappij Société
d’Habitations de Tournai, waarvan Inclusio 100%
aandeelhouder is.
De werken zijn gestart in 2021 en zullen in 2023
worden opgeleverd.
De woningen zullen rechtstreeks verhuurd
worden tegen een huurprijs die lager ligt dan de
marktprijs.
B022 Middelweg
Haachtsesteenweg 1475
1130 Haren
Betaalbare huurwoning
Nieuwe gebouwen in aanbouw
Het gaat om drie nieuwe gebouwen in
aanbouw, bestaande uit 123 woningen en
2sociale infrastructuureenheden (vrij beroep).
Dewooneenheden zullen worden verhuurd aan
twee SVK’s (Hector Denis en Baita) voor een
termijn van 16 jaar.
Deze ontwikkeling wordt gerealiseerd door
Middelweg Albert NV, waarvan Inclusio voor 26%
aandeelhouder is.
De werken zijn gestart in 2020 en zullen eind 2022
opgeleverd worden.
V029 Melkerij
Melkerijstraat
9185 Wachtebeke
Betaalbare huurwoning
Nieuw op te richten gebouw
Inclusio won de aanbesteding van de gemeente
Wachtebeke, die grond verkoopt onder de
voorwaarde dat er betaalbare huurwoningen op
worden gebouwd die verhuurd zullen worden
aan het SVK. Het project omvat 28 woningen.
De aanvraag voor de bouwvergunning werd in
december 2021 ingediend.
De werken starten in 2022 en worden opgeleverd
in 2024.
W005 Dragon
Rue du Dragon
7700 Moeskroen
Betaalbare huurwoning
Nieuw gebouw in aanbouw
Het gaat om een nieuw gebouw in aanbouw
met 33 woningen en een handelsgelijkvloers. De
wooneenheden zullen worden verhuurd aan het
SVK van Moeskroen voor een termijn van 18 jaar.
De werken zijn gestart in 2020 en zullen in het
eerste kwartaal van 2023 opgeleverd worden.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.79
Verslag van de
DESKUNDIGEN
VERSLAG VAN DE DESKUNDIGEN
IP Belgium sprl-bvba
Av. Zenobe Gramme 30
1300 Waver
T: 02/880.58.80
M: info@immoprice.be
Inclusio NV
De heer Marc Brisack (CEO)
Herrmann-Debrouxlaan 40
B-1160 Brussel
31 januari 2022
Geachte heer,
Betreft: Waardering van de vastgoedportefeuille van de NV INCLUSIO
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen hebben wij de eer u onze mening te
bezorgen over de ‘Fair Value’ van het vastgoedpatrimonium van de GVV (Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap) INCLUSIO op datum van 31 december 2021.
Wij hebben onze waarderingen uitgevoerd volgens de methode van actualisering van de
huurinkomsten en in overeenstemming met de IVS-normen (International Valuation
Standards) en de RICS-normen (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Afhankelijk van het gebruik wordt onze opdracht uitgevoerd op basis van de door INCLUSIO
verstrekte informatie over de huurstaat, de door de verhuurder te dragen lasten en
belastingen, de uit te voeren werken en elk ander element dat de waarde van de gebouwen
kan beïnvloeden. Wij veronderstellen dat deze informatie juist en volledig is.
Zoals expliciet vermeld in onze waarderingsverslagen omvatten deze geenszins een
expertise van de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen of een analyse van de
eventuele aanwezigheid van schadelijke materialen. Deze elementen zijn goed gekend bij
INCLUSIO, dat haar patrimonium op professionele wijze beheert en vóór de aankoop van elk
gebouw overgaat tot een technische en juridische due diligence.
De Investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die
redelijkerwijs kan worden verkregen in normale verkoopomstandigheden tussen tot een
transactie bereid zijnde en goed geïnformeerde partijen, vóór aftrek van de
overdrachtskosten.
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan de heffing door de staat van een
overdrachtsrecht, betaald door de koper. Dit recht vertegenwoordigt nagenoeg alle
transactiekosten. Voor de in België gelegen gebouwen hangt het bedrag van dit recht onder
meer af van de wijze van overdracht, van de hoedanigheid van de koper en van de ligging
van het goed en is het slechts gekend wanneer de verkoop werd gesloten. Op basis van de
studie van de onafhankelijke vastgoedexperts van 8 februari 2006, herzien op 30 juni 2016,
worden de gemiddelde transactiekosten geschat op 2,5%.
Voor gebouwen met een Investeringswaarde van meer dan € 2,5 miljoen (exclusief kosten)
kan de Reële Waarde (Fair Value), zoals gedefinieerd door het referentiesysteem IFRS 13,
verkregen worden door aftrek van een rechtsbedrag gelijk aan 2,5% van de
investeringswaarde. Dit percentage van 2,5% zal periodiek worden herzien en aangepast
voor zover het verschil dat op de institutionele markt wordt vastgesteld meer dan +/- 0,5%
bedraagt.
Voor gebouwen met een investeringswaarde van minder dan € 2,5 miljoen zijn de af te
trekken rechten 12% in het Vlaams Gewest en 12,50% in Brussel en het Waals Gewest.
Op basis van de opmerkingen in de vorige paragrafen bevestigen wij dat de ‘Fair Value’ in de
zin van het referentiesysteem IAS/IFRS van het vastgoedpatrimonium van INCLUSIO op 31
december 2021 € 218,54 miljoen bedraagt.
Deze waarde kan als volgt worden opgesplitst:
• Fair Value van het deel in uitbating: € 214,23 miljoen
• Fair Value van het deel in ontwikkeling: € 4,31 miljoen
Wij blijven tot uw beschikking. Met de meeste hoogachting,
Benoit FORGEUR* RICS
*sprl/bvba
Inclusio Jaarverslag 2021 p.81
Corporate
governance
De Code 2020 volgt de “comply or explain”-
regel (toepassen of uitleggen), wat betekent dat
elke afwijking van de aanbevelingen door de
Vennootschap moet worden gerechtvaardigd.
Inclusio hee een corporate governance charter
aangenomen dat de belangrijkste aspecten van
haar corporate governance beschrij. Dit charter
kan worden geraadpleegd op de website van
Inclusio (www.inclusio.be).
De Vennootschap is een naamloze vennootschap die wordt
bestuurd door een raad van bestuur met 8 leden. Dit is het
gevolg van een beslissing van de algemene vergadering van de
Vennootschap van 29/10/2020, die koos voor de omschakeling van
de Vennootschap naar een “monistisch” bestuurssysteem (d.w.z.
geleid door een raad van bestuur) sinds de beursintroductie op
10/12/2020. Onmiddellijk na de omvorming van de Vennootschap
tot een monistisch bestuurde naamloze vennootschap is de
erkenning van de Vennootschap als OGVV van kracht geworden.
Inclusio past
de Belgische Corporate
Governance Code 2020
(“Code 2020”) toe, rekening houdend
met de specifieke kenmerken van de
GVV-wetgeving.
• 1.1 Raad van Bestuur p.82
• 1.2 Effectieve leiding p.84
• 1.3 Comités van de Raad van Bestuur p.85
• 1.4 Commissaris p.86
• 1.5 Onaankelijke controlefuncties p.86
• 1.6 Remuneratie en voordelen p.87
• 1.7 Corporate governance code – vrijstellingen p.94
• 1.8 Promotoren p.94
• 1.9 Beleid inzake belangenconflicten p.96
• 1.10 Diversiteit binnen de onderneming p.96
Inclusio Jaarverslag 2021 p.83
1.1 Raad van Bestuur
1.1.1 Samenstelling
Op 31 december 2021 is de raad van bestuur (de “Raad van Bestuur”) samengesteld uit 8 niet-
uitvoerende bestuurders, onder wie 3 vrouwen. De Raad van Bestuur telt 3 onafhankelijke bestuurders.
De samenstelling van de Raad van Bestuur is weergegeven in onderstaande tabel:
Naam Functie Bestuurder sinds
Vervaldag
van het
mandaat
Aantal mandaten
(met inbegrip
van het lopende
mandaat) en
initiële start van
het mandaat
Lid van een comité
van de Raad van
Bestuur
Bevoegdheden/
expertise
André
Bosmans
Voorzier en
onaankelijk
bestuurder
Van ReKoDe : GAV
1
van 15/05/2019
Van Inclusio: BAV
2
van 29/10/2020
GAV van
mei 2023
Aantal : 3
3
Start: 20/05/2015
Audit- en
risicocomité
Comité voor
benoemingen en
bezoldigingen
Investeringscomité
Bestuur van een
beursgenoteerde
vastgoedvennoot-
schap, vastgoed,
Corporate
governance
Sandrine
Nelissen
Grade
Onaankelijk
bestuurder
Van ReKoDe: GAV
van 15/05/2019
Van Inclusio: BAV van
29/10/2020
GAV van
mei 2023
Aantal : 2
Start: 21/09/2016
Comité voor
benoemingen en
bezoldigingen
Communicatie,
directielid van
een publieke
organisatie,
contacten met het
bedrijfsleven en de
politiek
Marianne
Wagner
Onaankelijk
bestuurder
Van ReKoDe: GAV
van 20/05/2020
Van Inclusio: BAV van
29/10/2020
GAV van
mei 2024
Aantal : 1
Start : 20/05/2020
Comité voor
benoemingen en
bezoldigingen
Sociale sector,
directrice
van een vzw,
filantropiesector
Christophe
Demain
Niet-uitvoerend
bestuurder,
Vertegenwoor-
diger van Belfius
Insurance
Van ReKoDe: GAV
van 15/05/2019
Van Inclusio: BAV van
29/10/2020
GAV van
mei 2022
Aantal : 2
Start : 20/05/2015
Beleggingen,
vastgoed en
verzekeringen,
bestuur van een
GVV
François de
Borchgrave
Vertegenwoor-
diger van KOIS,
promotor
Van ReKoDe: GAV
van 20/05/2020
Van Inclusio: BAV van
29/10/2020
GAV van
mei 2024
Aantal : 3
Start : 19/12/2014
Investeringscomité
Vastgoed,
activiteiten met
sociale impact
op international
niveau, fundraising
Bart De
Zuer
Niet-uitvoerend
bestuurder, Verte-
genwoordiger van
Re-Vive, promotor
Van Inclusio: BAV van
29/10/2020
GAV van
mei 2024
Aantal : 1
Start: 29/10/2020
Comité voor
benoemingen en
bezoldigingen
Vastgoed-
ontwikkeling,
beheer van
vastgoedfondsen,
vastgoedrecht
Mahieu
de Posch
Niet-uitvoerend
bestuurder,
Vertegenwoor
diger van FIF-FSI
Van ReKoDe: GAV
van 15/05/2019
Van Inclusio: BAV van
29/10/2020
GAV van
mei 2022
Aantal : 1
Start : 15/05/2019
Vastgoed-
beleggingen,
Sociale impact,
contacten met
overheidsinstanties
Adeline
Simont
Niet-uitvoerend
bestuurder,
Vertegenwoor
diger van Imofig,
promotor
Van ReKoDe: BAV van
20/12/2018
Van Inclusio: BAV van
29/10/2020
GAV van
mei 2023
Aantal : 1
Start : 20/12/2018
Audit- en
risicocomité
Bestuur van een
beursgenoteerde
GVV, vastgoed,
markransacties
1 Gewone algemene vergadering van aandeelhouders (“GAV”).
2 Buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders (“BAV”).
3 Met inbegrip van het eerste mandaat dat gedurende enkele maanden werd uitgeoefend door de bv André Bosmans Management tussen
20/05/2015 en 06/01/2016.
De Raad van Bestuur komt ten minste vier keer
per jaar samen en zo vaak als nodig is.
Voor de uitoefening van hun functie binnen de
Vennootschap en gedurende de looptijd van hun
mandaat, kiezen de bestuurders als domicilie de
maatschappelijke zetel van de Vennootschap:
Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel.
De Raad van Bestuur is op zodanige wijze
samengesteld dat de Vennootschap haar
activiteiten kan uitoefenen in overeenstemming
met haar statuut als GVV, zoals meer in detail
omschreven in artikel 4 van de GVV-Wet. De
Raad van Bestuur van de Vennootschap telt
ten minste drie onafhankelijke bestuurders
in de zin van artikel 7:87 van het WVV. Deze
onafhankelijke bestuurders voldoen aan de
onafhankelijkheidscriteria van de Code 2020. De
Raad van Bestuur van de Vennootschap voldoet
ook aan de voorwaarde dat ten minste een derde
van zijn leden van een ander geslacht is dan de
overige leden, overeenkomstig de bepaling van
artikel 7:86 van het WVV.
De samenstelling van de Raad van Bestuur is
gebaseerd op complementaire bekwaamheden,
kennis en ervaring op vastgoed- (beheer,
ontwikkeling), financieel en sociaal gebied,
waardoor zijn beheer voldoet aan de
voorwaarden bedoeld in artikel 3 van de Statuten.
De omvang van de Raad van Bestuur maakt
het mogelijk een passend evenwicht te
bereiken tussen de vertegenwoordigers
van de Promotoren (drie mandaten), de
vertegenwoordigers van de aandeelhouders (drie
mandaten) en de onafhankelijke bestuurders
(drie mandaten).
De Raad van Bestuur heeft ervoor gekozen om
de uitvoerende taken van de Vennootschap -
die volledig toevertrouwd zijn aan de effectieve
leiding - te scheiden van die van de Raad van
Bestuur, die zich aldus kan concentreren op zijn
rol als strategische stimulans en controle-orgaan
van de effectieve leiding. Deze keuze is volledig
in overeenstemming met de Code 2020. Er is dus
geen uitvoerend bestuurder.
Om te verzekeren dat het sociaal doel van
Inclusio en de vertegenwoordiging van de
initiatiefnemers van het Inclusioproject in de
Raad van Bestuur behouden blijven, geven
de Statuten van Inclusio aan elk van de drie
Promotoren het recht om een kandidaat voor de
Raad van Bestuur van de Vennootschap voor te
dragen tot de gewone algemene vergadering
van Inclusio in 2032. Dit recht geeft de drie
initiatiefnemers geen zeggenschap over de
vennootschap. Het maatschappelijk doel van de
Vennootschap wordt op lange termijn bestendigd
door de integrale vermelding ervan in artikel 3
van de statuten van de Vennootschap, die door
de Buitengewone Algemene Vergadering van
29/10/2020 werden goedgekeurd.
Alle bestuurders zijn natuurlijke personen.
Om de interactie tussen de Raad van Bestuur
en de effectieve leiding te bevorderen, wordt
voorzien dat de effectieve leiders regelmatig
uitgenodigd worden (behalve in omstandigheden
die dit rechtvaardigen, bijvoorbeeld wanneer
de Raad van Bestuur een onderwerp behandelt
dat hen aanbelangt) om deel te nemen aan
de vergaderingen van de Raad van Bestuur,
afhankelijk van de onderwerpen die worden
besproken.
Er is geen taakverdeling binnen de Raad van
Bestuur. De samenstelling en de werkingsregels
van de Raad van Bestuur worden gedetailleerd in
het Governance Charter van Inclusio.
1.1.2 Ervaring en andere bestuursmandaten
De sectie hieronder beschrijft de ervaring
en de mandaten van de bestuurders van de
Vennootschap.
André Bosmans is bestuurder sinds 6/01/2016.
Zijn mandaat werd door de gewone algemene
vergadering van 15/05/2019 verlengd voor een
periode van 4 jaar, die verstrijkt aan het einde
van de gewone algemene vergadering die in
2023 zal worden gehouden. De heer Bosmans
heeft een diploma in de rechten en het notariaat.
Hij bekleedde verschillende verantwoordelijke
functies bij de AnHyp Bank (nu AXA Bank) en
Banimmo, waarvan hij van 1996 tot midden 2014
en van april 2016 tot eind 2018 secretaris-generaal
en lid van het directiecomité was en waarvan hij
al vele jaren bestuurder is.
Sandrine Nelissen Grade is bestuurder sinds
21/09/2016. Haar mandaat werd door de gewone
algemene vergadering van 15/05/2019 verlengd
voor een periode van 4 jaar, die verstrijkt aan het
einde van de gewone algemene vergadering
die in 2023 zal worden gehouden. Mevrouw
Nelissen Grade heeft meer dan 20 jaar ervaring
in public affairs en communicatie, opgedaan
in verschillende bedrijven, waaronder een
overheidsbedrijf, een familiebedrijf en een
beursgenoteerd bedrijf, alsook een Amerikaans
adviesbureau. Zij heeft een diploma in
Germaanse filologie en heeft ook een beurs
ontvangen van het German Marshall Fund en een
diploma aan de London Business School.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.85
Marianne Wagner is bestuurder sinds
20/05/2020. Zij is benoemd voor een termijn van
vier jaar, die verstrijkt na afloop van de gewone
algemene vergadering die in 2024 zal worden
gehouden. Mevrouw Wagner is CEO van MpoWer.
Zij heeft verschillende verantwoordelijke functies
bekleed, onder meer bij Crédit Agricole Asset
Management en de Stichting Mimi Ullens. Zij is
ook de oprichter van MpoWer, een onafhankelijke
consultant in de filantropie, trainer en Mindset
Coach.
Christophe Demain is bestuurder sinds
20/05/2015. Zijn mandaat werd door de gewone
algemene vergadering van 15/05/2019 verlengd
voor een periode van 3 jaar, die verstrijkt aan het
einde van de gewone algemene vergadering die
in 2022 zal worden gehouden. De heer Demain
heeft een diploma toegepaste economische
wetenschappen van het IAG. Hij heeft
verschillende verantwoordelijke functies bekleed,
waaronder Chief Investment Officer bij Belfius
Insurance.
François de Borchgrave is bestuurder sinds
20/05/2020. Hij oefende voordien zijn mandaat
van bestuurder uit als vaste vertegenwoordiger
van KOIS NV, vertegenwoordigd door KOIS Invest
BV, en dit sinds 19/12/2014. Hij is benoemd voor
een termijn van vier jaar, die verstrijkt na afloop
van de gewone algemene vergadering die in
2024 zal worden gehouden. De heer François
de Borchgrave is handelsingenieur Solvay en
heeft een MBA van de Harvard University. Hij
bekleedde verschillende verantwoordelijke
functies, met name bij Belgacom, smarterwork.
com en SONY. Hij is medeoprichter en
gedelegeerd bestuurder van KOIS NV, een
toonaangevend bedrijf voor impact investing
(investeringen die financieel rendement
combineren met sociale en/of milieu-impact). De
heer de Borchgrave is tevens medeoprichter en
directeur van Creative Texstyles, een textielbedrijf
gevestigd in Roeselare.
Bart De Zutter is bestuurder sinds 29/10/2020.
Zijn ambtstermijn verstrijkt aan het einde
van de gewone algemene vergadering die in
2024 zal worden gehouden. De heer Bart De
Zutter behaalde een Master in de Rechten en
een bijkomende Master in Milieurecht aan de
Universiteit Gent, alsook een Executive Master
in Real Estate Management (MRE) aan de
Universiteit Antwerpen (AMS). Hij begon zijn
carrière als advocaat gedurende 5 jaar, vooraleer
hij de Decathlon Belgium groep vervoegde als
Legal Counsel. In 2015 trad hij in dienst bij Re-
Vive, waar hij momenteel Chief Legal Officer en
lid van het Directiecomité is.
Matthieu de Posch is bestuurder sinds
15/05/2019. Zijn ambtstermijn verstrijkt aan het
einde van de gewone algemene vergadering die
in 2022 zal worden gehouden. De heer de Posch
behaalde een bachelordiploma aan het ICHEC en
een masterdiploma in management aan de ESCP
Europe. Hij heeft verschillende verantwoordelijke
functies bekleed, met name bij Banimmo France,
Fidentia Real Estate Investments en is momenteel
adviseur van de SFPI.
Adeline Simont is bestuurder sinds 20/12/2018.
Haar ambtstermijn verstrijkt aan het einde van
de gewone algemene vergadering die in 2023
zal worden gehouden. Mevrouw Simont is
handelsingenieur (Université Libre de Bruxelles
- Ecole de Commerce Solvay). Zij bekleedde
verschillende verantwoordelijke functies binnen
Bank Degroof Petercam en is sinds april 2004
Gedelegeerd Bestuurder van Degroof Petercam
Corporate Finance. Zij is vice-voorzitster en
stichtend lid van de vzw Cercle Belge des Femmes
de l’Immobilier (2014).
1.2 Effectieve leiding
1.2.1 Samenstelling
De effectieve leiding van Inclusio voert de door
de Raad van Bestuur bepaalde strategie uit
en rapporteert aan de Raad van Bestuur. De
effectieve leiders zijn verantwoordelijk voor het
dagelijks bestuur van de vennootschap en de
uitvoering van het beleid dat door de Raad van
Bestuur is vastgesteld, onder leiding van de CEO.
Zij houden elkaar op de hoogte van de uitvoering
van hun taken.
De effectieve leiders van Inclusio worden
benoemd door de Raad van Bestuur, op
voorstel van het comité voor benoemingen en
bezoldigingen. Zij worden voor onbepaalde tijd
benoemd.
Op 31/12/2021 zijn er drie effectieve leiders van
Inclusio:
Naam Functie
De heer Marc Brisack chief executive officer (“CEO”)*
De heer Jean-Luc Colson chief financial officer (“CFO”)
De heer Lionel Van Rillaer chief operating officer (“COO”)
De huidige leden van de effectieve leiding zijn natuurlijke personen.
1.2.2 Ervaring en andere mandaten van de
effectieve leiding
De heer Marc Brisack, Chief Executive Officer
(CEO) sinds 01/01/2021
De heer Brisack is handelsingenieur (Solvay)
en Master in Vastgoed (UFSIA Antwerpen). Hij
heeft verschillende verantwoordelijke functies
bekleed, onder meer binnen de Solvay-groep, bij
Catella-Codemer, Bernheim Comofi, Fortis Real
Estate en Ascencio. Hij is tevens bestuurder van
de bv Somabri en, via Somabri, van Ceusters NV.
Hij was bestuurder van Compagnie Financière
de Neufcour NV, Bouille NV en Habitat et
Humanisme Investment Belgium NV.
Hij is op 01/09/2020 bij Inclusio in dienst getreden.
Voornaamste gebieden van deskundigheid/
ervaring: leiding van een GVV, financiën,
vastgoed.
De heer Jean-Luc Colson, Chief Financial
Officer (CFO), effectieve leider
Mr. Colson heeft een diploma in de boekhouding
(HEMES SAINTE MARIE). Hij bekleedde
verschillende financiële functies bij AXA
Belgium, ING Real Estate en Home Invest
Belgium. Hij is bestuurder in verschillende
dochtervennootschappen en deelnemingen van
Inclusio.
Hij is op 01/01/2019 bij Inclusio in dienst getreden.
Voornaamste deskundigheid/ervaring: financiële
leiding van een GVV, financiën, boekhouding,
verzekeringen.
De heer Lionel Van Rillaer, Chief Operating
Officer, effectieve leider
De heer Van Rillaer is burgerlijk bouwkundig
ingenieur (UCL) en Master of Science
in Hydraulic Engeneering (Newcastle
upon Tyne). Hij bekleedde verschillende
verantwoordelijke functies bij Jan De Nul, Tuc
Rail en CFE. Hij is bestuurder in verschillende
dochtervennootschappen en deelnemingen van
Inclusio. De heer Van Rillaer is tevens voorzitter
van de raad van bestuur van de CVBA Allons en
Vent.
Hij is in 2016 bij Inclusio in dienst getreden.
Voornaamste gebieden van deskundigheid/
ervaring: burgerlijke bouwkunde, bouw, DBFM-
projecten, Publiek-Private Partnerschappen,
beheer van vastgoedportefeuilles.
1.3 Comités van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur heeft drie comités opgericht
overeenkomstig artikel 7:98 van het WVV:
● een audit- en risicocomité;
● een comité voor benoemigen en bezoldigingen;
en
● een investeringscomité.
De bevoegdheden en de werking van de comités
worden bepaald door het WVV en het Charter.
De samenstelling van de verschillende comités
is hieronder weergegeven. Alle leden van de
comités zijn bestuurders, met uitzondering van
de heren Michel Balon en Xavier Mertens, leden
van het investeringscomité.
Het audit- en risicocomité
Het audit- en risicocomité van Inclusio bestaat
uit 2 leden: de heer André Bosmans en mevrouw
Adeline Simont. Het audit- en risicocomité
heeft als opdracht de Raad van Bestuur en de
effectieve leiding van Inclusio bij te staan in het
verzekeren van de juistheid en getrouwheid van
de jaarrekening en de geconsolideerde rekening
van Inclusio, alsook de kwaliteit van de interne en
externe controle en van de informatie die aan de
aandeelhouders van Inclusio en de markt wordt
verstrekt.
Het auditcomité vergadert minstens vier maal per
jaar bij de afsluiting van elk kwartaal en brengt
vervolgens verslag uit aan de eerstvolgende Raad
van Bestuur.
De opdrachten van het auditcomité zijn met
name
● toezicht op het proces van het opstellen van
financiële informatie
● het toezicht op de doeltreffendheid van de
systemen voor interne controle, interne audit en
risicobeheer van de Vennootschap
● de opvolging van de wettelijke controle van de
statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen,
alsook de opvolging van de vragen en
aanbevelingen van de commissaris
● de beoordeling en opvolging van de
onafhankelijkheid van de commissaris, in het
bijzonder met betrekking tot het verlenen van
bijkomende diensten aan de Vennootschap.
Het comité formuleert adviezen en
aanbevelingen op deze gebieden aan de Raad
van Bestuur en aan de effectieve leiding.
Het comité voor benoemingen en
bezoldigingen (CBB)
Het comité voor benoemingen en bezoldigingen
van Inclusio bestaat uit 4 leden: de heer André
Bosmans, mevrouw Sandrine Nelissen-Grade,
Inclusio Jaarverslag 2021 p.87
mevrouw Marianne Wagner en de heer Bart De
Zutter. De meerderheid van de leden van het
CBB zijn onafhankelijke bestuurders in de zin van
artikel 7:87 lid 1 van het WVV en artikel 3.5 van de
Code 2020.
Het CBB komt bijeen telkens wanneer zij dit nodig
acht voor de vervulling van haar taken, doch in
principe ten minste tweemaal per jaar.
De rol van het comité voor benoemingen en
bezoldigingen bestaat erin de Raad van Bestuur
bij te staan bij het opstellen van profielen,
benoemings- en herbenoemingsprocedures en
periodieke evaluatieprocedures voor de leden van
de Raad van Bestuur en de effectieve leiding.
Wat de bezoldiging betreft, doet het CBB
voorstellen aan de Raad van Bestuur over het
bezoldigingsbeleid voor bestuurders en de
effectieve leiders. Dit houdt ook in dat voorstellen
worden gedaan over de vaststelling en evaluatie
van prestatiedoelstellingen in verband met de
variabele remuneratie van de effectieve leiders.
Het investeringscomité
Het investeringscomité van Inclusio bestaat
uit 5leden: de heer André Bosmans, de heer
François de Borchgrave, de heer Xavier Mertens,
de heer Michel Balon en de heer Marc Brisack.
Het investeringscomité is belast met de analyse,
de selectie en de opvolging van de investerings-,
renovatie- en ontwikkelingsdossiers voor eigen
rekening van de Vennootschap. Haar rol is louter
adviserend.
1.4 Commissaris
Sinds 01/01/2020 is de commissaris van Inclusio
Deloitte Bedrijfsrevisoren CV, vertegenwoordigd
door haar vaste vertegenwoordiger, de heer
Ben Vandeweyer, bedrijfsrevisor, lid van het
Instituut der Bedrijfsrevisoren, Gateway Building,
Luchthaven Brussel Nationaal 1J, 1930 Zaventem.
Zijn mandaat werd goedgekeurd op de gewone
algemene vergadering van Inclusio van
10/06/2020. De commissaris is benoemd voor een
periode van drie jaar die eindigt na de algemene
vergadering die de jaarrekening per 31/12/2022
moet goedkeuren. Hij is erkend door de FSMA.
1.5 Onafhankelijke controlefuncties
Volgens artikel 17 van de GVV-wet heeft
de vennootschap de volgende interne
controlefuncties:
1.5.1 Beheer van de risico’s
Het beheer van de risico’s is toevertrouwd aan
de heer Jean-Luc Colson. In die hoedanigheid
is hij verantwoordelijk voor de opvolging van de
door de Raad van Bestuur geïdentificeerde risico’s
en voor de evaluatie van hun invloed op de
vennootschap. Hij stelt aan de Raad van Bestuur
en, indien nodig, aan het audit- en risicocomité,
de gepaste controlemaatregelen voor.
1.5.2 Interne audit
De Vennootschap heeft een interne auditfunctie
opgericht. De opdracht van de interne
auditeur bestaat erin de adequaatheid en de
doeltreffendheid van het interne controleproces
van de Vennootschap na te gaan en te
beoordelen en het audit- en risicocomité en
de CEO te adviseren en bij te staan bij het
vervullen van hun verantwoordelijkheden inzake
interne controle door onafhankelijke, objectieve
en onbevooroordeelde informatie, analyse,
evaluatie, aanbevelingen en advies te verstrekken
met betrekking tot de activiteiten van de
Vennootschap die worden onderzocht. De interne
auditeur kan de Raad van Bestuur ook bijstaan
bij het vervullen van zijn verantwoordelijkheden
inzake interne controle.
Interne controle omvat alle beleidslijnen, processen,
praktijken en procedures die door de effectieve
leiders, het audit- en risicocomité of de Raad van
Bestuur worden toegepast om in de mate van
het mogelijke te garanderen dat blootstelling
aan risico’s wordt geïdentificeerd, opgevolgd en
beheerd, dat de middelen op zuinige wijze worden
verworven, behouden en efficiënt gebruikt, dat
financiële en belangrijke managementinformatie
accuraat, relevant, tijdig en betrouwbaar is,
en dat de naleving van beleidslijnen, normen,
goedgekeurde procedures en toepasselijke wetten
en reglementeringen adequaat is.
De interne auditopdracht wordt uitgevoerd
door mevrouw Adeline Simont, voorzitter van
het audit- en risicocomité, bijgestaan door de
vennootschap Callens, Pirenne, Theunissen & Co.
1.5.3 Compliance
De compliance officer (de “Compliance Officer”)
wordt aangesteld door de Raad van Bestuur.
Hij is verantwoordelijk voor het toezicht op en
de naleving van alle reglementeringen die op
de Vennootschap van toepassing zijn. Dit is een
interne, onafhankelijke en permanente functie
van de Vennootschap, die onder meer tot taak
heeft erop toe te zien dat de Vennootschap het
corporate governance charter naleeft en, meer
in het algemeen, dat zij alle geldende wettelijke
en reglementaire bepalingen naleeft die op de
Vennootschap van toepassing zijn. Het doel van
de compliance-functie is (niet-exhaustief):
● toe te zien op de naleving van de procedures
die de Vennootschap heeft ingesteld om
marktmisbruik te voorkomen;
● een lijst van personen met voorwetenschap
op te stellen en bij te houden en alle redelijke
maatregelen te nemen om ervoor te zorgen
dat deze personen de daaruit voortvloeiende
wettelijke en reglementaire verplichtingen en
verbodsbepalingen schriftelijk erkennen;
● elke persoon die op deze lijsten voorkomt ervan
in kennis stellen dat hij op de lijst staat;
● telkens wanneer een effectieve leider of
een bestuurder overweegt een transactie in
aandelen van de Vennootschap te verrichten
of door een derde te laten verrichten, hem of
haar in kennis te stellen van de regels die op de
transactie van toepassing zijn;
● de naleving te verzekeren van de wetten en
voorschriften die van toepassing zijn op de
Vennootschap
● toezien op de naleving van het corporate
governance charter;
● het compliancerisico waaraan de Vennootschap
is blootgesteld te identificeren en te beoordelen
● toezien op de naleving van de regels inzake
belangenconflicten;
● toe te zien op de naleving van de regels inzake
het integriteitsbeleid (gedragscode);
● toe te zien op de naleving van de regels inzake
marktmisbruik en, in het bijzonder, van de
door de Vennootschap ingestelde procedures
ter voorkoming van marktmisbruik (de dealing
code)
● ervoor zorgen dat de interne procedures
en maatregelen betreffende de naleving
doeltreffend en toereikend zijn;
● het beginsel van verenigbaarheid van
mandaten te waarborgen (bv. beoordeling van
de onafhankelijkheid van bestuurders);
● ervoor te zorgen dat de interne auditeur in
kennis wordt gesteld van elk vermoeden van
fraude, verduistering of corruptie waarvan hij of
zij kennis heeft.
André Bosmans werd aangesteld als Compliance
Officer.
De Compliance Officer is onderworpen aan
de strengste geheimhoudingsplicht. De
compliancefunctie staat los van de interne-
auditfunctie, maar valt binnen het onderzoeks-
en controlegebied van laatstgenoemde.
De Compliance Officer beschikt te allen tijde
over het nodige gezag, de nodige middelen en
deskundigheid en heeft onbeperkt toegang tot
alle relevante informatie, voor zover dat nodig is
voor de uitvoering van zijn taken.
De Compliance Officer informeert het audit- en
risicocomité regelmatig over de voornaamste
vastgestelde compliancerisico’s, over de
maatregelen die zijn genomen om de controle
daarop te verbeteren en over de voortgang van
de werken die in het kader van de uitoefening van
de functie zijn verricht.
Ten minste eenmaal per jaar brengt de
Compliance Officer verslag uit en informeert hij
de Raad van Bestuur over de uitoefening van zijn
of haar taken, over de belangrijkste compliance
risico’s die in het afgelopen jaar zijn vastgesteld
en over de maatregelen die zijn genomen om
deze te verhelpen.
1.6 Remuneratie en voordelen
1.6.1 REMUNERATIEBELEID
Inleiding
Het remuneratiebeleid is vastgesteld door de
Raad van Bestuur en is van toepassing met
ingang van 01.01.2020 en in principe tot het einde
van het boekjaar 2024. Het werd ter goedkeuring
voorgelegd aan de algemene vergadering van
19 mei 2021 en kan indien nodig regelmatig en
in ieder geval ten minste om de vier jaar worden
herzien. .
Remuneratiebeleid van de niet-uitvoerende
Bestuurders
Procedure
Elke beslissing over de bezoldiging van de
niet-uitvoerende Bestuurders behoort tot de
bevoegdheid van de Algemene Vergadering. De
bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders
van de Vennootschap wordt vastgesteld door de
Algemene Vergadering, op voorstel van de Raad
van Bestuur, die zelf aanbevelingen ontvangt
van het CBB. Ten minste om de vier jaar maakt
het CBB een vergelijking met de bezoldiging
van niet-uitvoerende Bestuurders van andere
beursgenoteerde Belgische ondernemingen
van vergelijkbare omvang. Het doel is ervoor te
zorgen dat de bezoldiging te allen tijde adequaat
en marktconform blijft, rekening houdend
met de omvang van de vennootschap, haar
financiële situatie, haar positie in de Belgische
economische omgeving en het niveau van de
verantwoordelijkheden die de Bestuurders op
zich nemen. Elke voorgestelde wijziging in de
bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders
ingevolge deze vergelijkende oefening wordt
ter goedkeuring voorgelegd aan de Algemene
Vergadering.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.89
Beleid
De bezoldiging bestaat uit een vaste jaarlijkse
vergoeding en zitpenningen voor de
vergaderingen van de Raad van Bestuur en
de Comités van de Raad die de bestuurders
bijwonen als lid of Voorzitter:
enerzijds een jaarlijkse basisvergoeding van €4.000
voor het lidmaatschap van de Raad van Bestuur
en € 8.000 voor de Voorzitter van de Raad;
Anderzijds, aanwezigheidsvergoedingen
van €750 per deelname aan een vergadering van
de Raad van Bestuur of van een comité en €1.500
per vergadering voor de Voorzitter van de Raad
of van een comité voor zijn deelnames aan de
vergaderingen van de Raad van Bestuur of van
een comité.
Niet-uitvoerende Bestuurders ontvangen geen
variabele prestatiegebonden vergoeding,
aandelenopties, spaar- en pensioenplannen of
voordelen in natura.
Contractuele relatie
Er bestaat geen vennootschapscontract tussen
de Vennootschap en de niet-uitvoerende
Bestuurders, die hun mandaat onafhankelijk
uitoefenen. Overeenkomstig de statuten van
de vennootschap kunnen zij te allen tijde, met
onmiddellijke ingang en zonder opgave van
redenen, door de Algemene Vergadering worden
ontslagen.
Remuneratiebeleid van de effectieve leiders
Procedure
De bezoldiging van de effectieve leiders wordt
door de Raad van Bestuur vastgesteld op
basis van aanbevelingen van het CBB. Elk jaar
analyseert de Raad het remuneratiebeleid dat
van toepassing is op de effectieve leiders en gaat
hij na of een aanpassing nodig is om hen aan te
trekken, te behouden en te motiveren, op een
redelijke manier rekening houdend met de inzet
en de omvang van de vennootschap.
Deze bezoldiging wordt geanalyseerd, zowel
op globaal niveau als wat betreft de uitsplitsing
van de verschillende bestanddelen ervan en de
voorwaarden waaronder zij werd verkregen. Deze
analyse gaat, in voorkomend geval, vergezeld van
een vergelijking met het remuneratiebeleid dat
van toepassing is op de bestuurders van andere
beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde
vastgoedvennootschappen, alsook van andere
niet-vastgoedvennootschappen van vergelijkbare
omvang en reikwijdte. De bevindingen en
conclusies van de benchmarking worden,
in voorkomend geval, gerapporteerd in het
Remuneratieverslag van het Jaarverslag.
Het CBB ziet er ook op toe dat het proces
voor het bepalen van de doelstellingen die
het niveau van de variabele vergoeding
bepalen, in overeenstemming blijft met de
ambitieuze strategie en de risicobereidheid
van de onderneming. Zij legt de resultaten
van haar analyse en eventuele gemotiveerde
aanbevelingen ter beslissing voor aan de Raad
van Bestuur.
De aldus aan de effectieve leiders toegekende
bezoldiging omvat al hun diensten aan Inclusio of
aan haar dochtervennootschappen.
Beleid
Het bezoldigingspakket van de effectieve leiders
bestaat uit de volgende elementen:
1. De basisvergoeding
De vaste vergoeding van de effectieve leiders
wordt bepaald op basis van hun individuele
verantwoordelijkheden en vaardigheden.
Er is dus geen afstemming tussen de
vaste vergoeding van de leden van het
Uitvoerend Comité. Deze is gebaseerd op
de dienstverleningsovereenkomsten of de
arbeidsovereenkomst en wordt toegekend los van
prestatiecriteria.
2. De variabele vergoeding
De criteria voor de variabele vergoeding
van
de effectieve leiders stemmen overeen
met de kwalitatieve prestaties in de lijn van
de verwachtingen, in termen van resultaten,
professionalisme en motivatie, en worden door
de Raad van Bestuur op aanbeveling van het
CBB vastgesteld bij de bepaling van het jaarlijkse
budget. Zij bestaan uit een combinatie van
collectieve en individuele financiële en kwalitatieve
doelstellingen waaraan een weging wordt
toegekend. De Raad van Bestuur legt criteria vast
die de voorkeur geven aan doelstellingen die een
positieve invloed hebben op de vennootschap,
zowel op korte termijn (STI) als op lange termijn
(LTI), en die in lijn zijn met de strategie van de
onderneming.
De Raad stelt een maximumpercentage van de
variabele vergoeding vast dat alleen kan worden
toegekend voor prestaties die verder gaan dan het
bereiken van de doelstellingen. Dit percentage
bedraagt 30% van de jaarlijkse vaste vergoeding
voor de CEO en 20% voor de CFO en de COO.
Zowel voor de variabele vergoeding op korte als op
lange termijn wordt de mate van verwezenlijking
van de KPI’s geverifieerd aan de hand van
boekhoudkundige en financiële gegevens, die
door het Auditcomité worden geanalyseerd. Het
CBB berekent een cijfer voor de mogelijke variabele
vergoeding, afhankelijk van de mate waarin
de doelstellingen zijn bereikt. Deze becijferde
berekening dient als indicatie voor de definitieve
vaststelling van de variabele vergoeding. Deze zal
ook rekening houden met de specifieke situatie van
de vennootschap en de markt in het algemeen.
De verwezenlijking van de doelstellingen voor
de vaststelling van de variabele vergoeding
op lange termijn wordt beoordeeld in een
meerjarenperspectief.
Het CBB doet vervolgens een voorstel voor
variabele vergoeding aan de Raad van Bestuur, die
op zijn beurt de prestaties van de effectieve leiders
beoordeelt en het uiteindelijke bedrag van de toe te
kennen variabele vergoeding bepaalt.
In elk geval wordt geen variabele vergoeding
toegekend indien niet ten minste 80% van het
budget wordt gehaald.
De toekenning van de variabele vergoeding
gebeurt in overeenstemming met de bepalingen in
artikel 7:91 van het WVV.
Indien de variabele vergoeding is toegekend
of uitbetaald op basis van onjuiste financiële
gegevens, kan de vennootschap de uitbetaling
van de variabele vergoeding in kwestie geheel
of gedeeltelijk uitstellen, afhankelijk van de ten
onrechte toegekende bedragen.
De variabele vergoeding op korte termijn (STI) is
bedoeld om de collectieve en individuele bijdrage
van de effectieve leiders te belonen. Het bedrag
ervan wordt bepaald op basis van de effectieve
verwezenlijking van financiële en kwalitatieve
doelstellingen en niet-financiële doelstellingen op
korte termijn, die jaarlijks door de Raad van Bestuur
op aanbeveling van het CBB worden vastgesteld en
geëvalueerd.
De financiële doelstellingen omvatten over het
algemeen de bezettingsgraad, de groei, het
resultaat per aandeel, de operationele marge
en de speciale projecten. Niet-financiële criteria
kunnen van jaar tot jaar verschillen, afhankelijk van
de prioriteiten die ten tijde van de budgettering
worden gesteld, en bestrijken gewoonlijk gebieden
die kunnen worden gecategoriseerd als efficiëntie,
leiderschap en initiatief.
Deze doelstellingen worden vastgesteld aan de
hand van criteria die worden gewogen volgens hun
belang en die door de Raad van Bestuur op voorstel
van het CBB worden vastgesteld. De doelstellingen
worden tegelijk met de opstelling van het
budget vastgesteld, om ervoor te zorgen dat de
doelstellingen in overeenstemming zijn met de
strategie van de onderneming. De bepaling van de
mate waarin de doelstellingen zijn bereikt, gebeurt
onder toezicht van het Auditcomité.
Het percentage van de variabele vergoeding
op korte termijn kan variëren van 0 tot 30% met
een doelstelling van 30% van de jaarlijkse vaste
vergoeding voor de CEO en 15% voor de COO en
de CFO.
De variabele vergoeding op lange termijn (LTI)
is bedoeld om de belangen van de effectieve
leiders op één lijn te brengen met die van de
aandeelhouders en hen aan te moedigen een
langetermijnvisie te hanteren.
Voor de variabele vergoeding op lange termijn
houden de criteria meer bepaald rekening met de
evolutie van de omvang van de portefeuille en het
resultaat per aandeel in een meerjarenperspectief.
Het LTI-plan en de modaliteiten werden in
november 2021 door het CBB vastgesteld.
De principes zoals beschreven in het
managementcontract bestaan uit de toekenning
van een bedrag variërend van 0 tot 20% van de
vaste vergoeding voor de CEO met een doelstelling
van 15% van de jaarlijkse vaste vergoeding. Dit
bedrag, na inhouding van de bedrijfsvoorheffing,
moet worden bestemd voor de verwerving van
Inclusio aandelen die de CEO - op naam - verbindt
aan te houden gedurende een periode van
minimum drie jaar.
Op de vergadering van 23/02/2021, en om in lijn te
zijn met de Code 2020, heeft de Raad van Bestuur
beslist dat de effectieve leiders elk een minimaal
aantal aandelen moeten aanhouden, respectievelijk
minstens 2.000 Inclusio aandelen voor de CEO en
1.000 Inclusio aandelen voor de CFO en de COO
gedurende hun volledige mandaat. Deze drempel
moet uiterlijk eind 2024 worden bereikt.
3. Spaar- en pensioenplan
Het doel van het spaar- en pensioenplan is
de kloof tussen de middelen waarover de
begunstigden vóór hun pensioen beschikken
en die waarover zij daarna zullen beschikken,
zo klein mogelijk te maken. De aanvullende
pensioenen worden uitsluitend gefinancierd
door bijdragen van Inclusio. De effectieve
leiders zijn gedekt door een groepsverzekering
van het type ‘defined contribution’, die is
afgesloten bij een verzekeringsmaatschappij.
Bovendien hebben de CEO en de CFO
toegang tot een verzekeringspolis “Individuele
Pensioentoezegging”, die alleen bedoeld is om
Inclusio Jaarverslag 2021 p.91
een uitkering bij leven of overlijden uit te keren.
4. De overige voordelen
Inclusio draagt de jaarlijkse kosten inzake
pensioenverzekering, arbeidsongeschiktheid en
de dekking van medische kosten voor de COO en
stelt de COO ook een bedrijfswagen, een laptop,
een gsm, representatiekosten en maaltijdcheques
ter beschikking.
Contractuele voorwaarden van de effectieve
leiders
Om hen met het dagelijks bestuur te belasten,
heeft de vennootschap met de CEO en de
CFO een dienstverleningsovereenkomst voor
onbepaalde duur gesloten. Zij hebben de status
van zelfstandigen en voeren hun taken uit
zonder enige ondergeschiktheid, in volledige
autonomie en onafhankelijkheid. Zij laten zich bij
de uitvoering van hun taken evenwel leiden door
de richtlijnen en strategische beslissingen van de
Raad van Bestuur.
De COO van zijn kant heeft een
arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd met
Inclusio.
Het contract dat in 2018 werd afgesloten voor
de CFO is conform het WVV. Daarin is namelijk
bepaald dat de overeenkomst kan worden
opgezegd mits een opzeggingstermijn van zes
maanden in acht wordt genomen in geval van
opzegging door de vennootschap (vermeerderd
met een maand per dienstjaar zonder meer te
kunnen bedragen dan 12 maanden in totaal) en
van drie maanden in geval van opzegging door
de CFO, of mits een gelijkwaardige vergoeding
wordt betaald, berekend op basis van de
emolumenten die gelden op het ogenblik dat de
overeenkomst wordt opgezegd.
Het contract dat in 2020 werd afgesloten voor
de CEO is conform het WVV. Daarin is namelijk
bepaald dat de overeenkomst kan worden
opgezegd mits een opzeggingstermijn van zes
maanden in acht wordt genomen in geval van
opzegging door de vennootschap en van drie
maanden in geval van opzegging door de CEO,
of mits een gelijkwaardige vergoeding wordt
betaald, berekend op basis van de emolumenten
die gelden op het ogenblik dat de overeenkomst
wordt opgezegd.
5. Remuneratiebeleid voor de volgende vier
boekjaren
De Raad van Bestuur is niet van plan het
remuneratiebeleid voor 2020 tijdens de volgende
vier boekjaren op enig wezenlijk punt te wijzigen.
Dit verloningsbeleid is van toepassing vanaf
1januari 2020 en zal in principe van kracht blijven
tot 31 december 2023. Het remuneratiebeleid zal
evenwel bij elke belangrijke wijziging en in ieder
geval ten minste om de vier jaar via afzonderlijke
stemming ter goedkeuring aan de Algemene
Vergadering worden voorgelegd.
1.6.2 REMUNERATIEVERSLAG
Inleiding
Dit remuneratieverslag is opgesteld in
overeenstemming met de bepalingen van de
Belgische Corporate Governance Code 2020
(‘Code 2020’) en artikel 3:6 § 3, lid 2 van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
(‘WVV’).
Het remuneratieverslag geeft een volledig
overzicht van de vergoedingen, met inbegrip van
alle voordelen, ongeacht hun vorm, die in de loop
van het boekjaar 2020 aan elk van de bestuurders
en effectieve leiders werden toegekend of
verschuldigd waren.
1. Totale remuneratie
1.1. Vergoeding van de niet-uitvoerende
bestuurders
De bestuurders worden vergoed op basis van het
hierboven uiteengezette bezoldigingsbeleid. De
vergoeding bestaat uit een vast jaarlijks bedrag
en aanwezigheidsvergoedingen.
TABEL VAN DE AANWEZIGHEDEN VAN NIET-UITVOERENDE BESTUURDERS IN 2021
Naam, Functie Raad van
Bestuur
Comité voor
Benoemingen
en
Bezoldigingen
Investerings
comité
Audit-
comité
André Bosmans
Niet-uitvoerend bestuurder – Voorzier van de raad van
bestuur en het CBB
6/6 2/2 5/5 4/4
Julien Dessart
Niet-uitvoerend bestuurder – Voorzier van het auditcomité
Ontslagnemend op 28/05/2021
2/3 n.v.t. 1/2 2/2
Sandrine Nelissen Grade
Niet-uitvoerend bestuurder – Lid van het CBB
5/6 2/2 n.v.t. n.v.t.
Marianne Wagner
Niet-uitvoerend bestuurder – Lid van het CBB
6/6 2/2 n.v.t. n.v.t.
Adeline Simont
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het auditcomité
6/6 n.v.t. n.v.t. 4/4
Bart De Zuer
Niet-uitvoerend bestuurder – Lid van het CBB
6/6 2/2 n.v.t. n.v.t.
François de Borchgrave
Niet-uitvoerend bestuurder
6/6 n.v.t. 4/5 n.v.t.
Christophe Demain
Niet-uitvoerend bestuurder
6/6 n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Mahieu de Posch
Niet-uitvoerend bestuurder
6/6 n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Xavier Mertens
Lid van het investeringscomité
NA n.v.t. 5/5 n.v.t.
Michel Balon
Lid van het investeringscomité
NA n.v.t. 5/5 n.v.t.
TABEL VAN HET AANTAL AANDELEN IN BEZIT OP 31/12/2021
Naam, Functie Aantal aandelen op 31/12/2021
André Bosmans
Niet-uitvoerend bestuurder – Voorzier van de raad van
bestuur en het CBB
3.000 aandelen
TABEL VAN DE TOTALE REMUNERATIE
Naam, Functie Jaarlijkse vaste
vergoeding
Aanwezigheids-
vergoedingen
Rémunération
totale
André Bosmans € 8.000 € 22.500 € 30.500
Julien Dessart (Ontslagnemend op 28/05/2021) € 1.667 € 5.250 € 6.917
Sandrine Nelissen Grade € 4.000 € 5.250 € 9.250
Marianne Wagner € 4.000 € 6.000 € 10.000
Adeline Simont € 4.000 € 7.500 € 11.500
Bart De Zuer € 4.000 € 6.000 € 10.000
François de Borchgrave € 4.000 € 7.500 € 11.500
Christophe Demain € 4.000 € 4.500 € 8.500
Mahieu de Posch € 4.000 € 4.500 € 8.500
Xavier Mertens n.v.t. € 3.750 € 3.750
Michel Balon n.v.t. € 3.750 € 3.750
TOTAAL € 37.667 € 76.500 € 114.167
Overeenkomstig het Remuneratiebeleid is de vergoeding van de niet-uitvoerende bestuurders
uitsluitend vast. Zij ontvangen geen variabele vergoeding, uitzonderlijke elementen of
pensioentoezeggingen.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.93
Jaarlijkse variatie in de totale vergoeding
Naam Totale vergoeding 2021 Totale vergoeding 2020 Variatie 2021 vs. 2020
André Bosmans € 30.500 € 21.500 +42%
Sandrine Nelissen Grade € 9.250 € 10.750 -14%
Marianne Wagner € 10.000 € 8.500 +18%
Adeline Simont € 11.500 n.v.t. +100%
Bart De Zuer € 10.000 n.v.t. +100%
François de Borchgrave € 11.500 n.v.t. +100%
Christophe Demain € 8.500 n.v.t. +100%
Mahieu de Posch € 8.500 n.v.t. +100%
Julien Dessart
(tot28/05/2021)
€ 6.917 n.v.t. +100%
Xavier Mertens € 3.750 n.v.t. +100%
Michel Balon € 3.750 n.v.t. +100%
Reële waarde van de
vastgoedportefeuille
€ 218.539.805 € 150.766.582 + 45%
Operationeel resultaat
vóór het resultaat op de
portefeuille
€ 4.398.334 € -905,904 n.v.t.
1.2. Vergoeding van de effectieve leiders
De effectieve leiders werden vergoed overeenkomstig het remuneratiebeleid.
Ter informatie, de ratio tussen de totale remuneratie van de CEO voor 2021 en de laagste vergoeding
onder de werknemers, uitgedrukt op basis van voltijdse equivalenten, bedraagt 6.
TABEL VAN DE TOTALE REMUNERATIE
Naam, Functie Basisvergoeding Variabele
vergoeding
Groeps-
verzekering
Totale
remuneratie
Verhouding vast/
variabel
Marc Brisack (*)
CEO
€ 180.000 € 75.000 € 41.497 € 296.497 Vast
Variabel
74,7 %
25,3 %
Jean-Luc Colson
CFO
€ 165.463 € 30.000 € 22.529 € 217.992 Vast
Variabel
86,3 %
13,7 %
Lionel Van Rillaer
COO
€ 148.566
4
€ 30.000 € 15.859 € 194.425 Vast
Variabel
84,6 %
15,4 %
(*) De variabele vergoeding van Marc Brisack bestaat uit een variabele kortetermijnvergoeding van 50.000 EUR en een variabele
langetermijnvergoeding (long term incentive) van 25.000 EUR die (na verrekening van de toepasselijke inkomstenbelasting) zal
worden besteed aan de verwerving van Inclusio-aandelen.
4 De heer Lionel Van Rillaer wordt aangeworven als bediende. Het bedrag van € 148.566 stemt overeen met zijn loon over 13,92 maanden.
Hij beschikt bovendien over een bedrijfswagen, een gsm, maaltijdcheques, forfaitaire kosten, een levens-/overlijdens-, arbeidsongeschiktheids-
en hospitalisatieverzekering.
PRESTATIE 2021
De vaste vergoeding van de effectieve leiders
wordt bepaald op basis van vergelijkingen met
de vaste vergoeding op de markt voor een
vergelijkbare functie in een vennootschap van
vergelijkbare omvang, rekening houdend met
het sociaal karakter van de vennootschap. Deze
vergoeding wordt onafhankelijk van de resultaten
toegekend en wordt niet geïndexeerd.
Een variabele vergoeding beloont kwalitatieve
prestaties die voldoen aan de verwachtingen op
het gebied van resultaten, professionalisme en
motivatie. Deze mag niet meer bedragen dan
30% van de vaste vergoeding van de CEO en 20%
van de vaste vergoeding van de CFO en de COO.
In geval van beëindiging van de overeenkomsten
tussen de CEO en Inclusio op initiatief van
de Vennootschap vóór hun vervaldatum, en
behalve in de gevallen voorzien in het contract
waarvoor geen vergoeding verschuldigd
is, heeft de CEO contractueel recht op een
beëindigingsvergoeding gelijk aan 6 maanden
vergoeding.
In het geval dat de overeenkomsten tussen de
CFO en Inclusio worden beëindigd door de
Vennootschap vóór hun vervaldatum, en behalve
in de gevallen voorzien in het contract waarvoor
geen vergoeding verschuldigd is, heeft de CFO
contractueel recht op een vergoeding op het
einde van het contract gelijk aan 6 maanden
vergoeding.
Voor het boekjaar 2021 werd de variabele
vergoeding van de CEO bepaald rekening
houdend met de volgende doelstellingen: groei
van de portefeuille, operationeel resultaat van de
gebouwen, beheersing van de algemene kosten,
kwaliteit van het management van het team en
van de portefeuille, kwaliteit van de “Investor
Relations” en het sociale aspect verbonden aan
de bezetting van de woningen in de portefeuille.
Voor de CFO waren de doelstellingen voor
2021: beheersing van de algemene kosten,
operationeel resultaat (vóór portefeuilleresultaat),
financiële verslaggeving aan de raad van bestuur,
het auditcomité en het ondersteunend comité,
opvolging van de handelsvorderingen, beheer
van de dochterondernemingen en ondersteuning
van de “Investor Relations”.
Voor de COO waren de doelstellingen voor 2021:
groei van de portefeuille, operationeel resultaat
(vóór portefeuilleresultaat), naleving van de
budgetten en de termijnen voor projecten die
binnen het jaar worden opgeleverd, kwaliteit
van het beheer van de portefeuille en het team,
alsook het sociale aspect verbonden aan de
bezetting van de woningen in de portefeuille.
Na analyse van de boekhoudkundige en
financiële gegevens die werden gebruikt
om de mate van verwezenlijking van de
KPI’s te verifiëren, beoordeelde het CBB de
verwezenlijking van de doelstellingen van de
effectieve leiders. In zijn zitting van 22/02/2022 en
op aanbeveling van het CBB heeft de raad van
bestuur de bedragen bepaald van de variabele
vergoeding die aan de CEO, CFO en COO zou
worden toegekend.
Jaarlijkse variatie in de totale vergoeding
Naam Totale vergoeding 2021 Totale vergoeding 2020 Variatie 2021 vs. 2020
Marc Brisack (*) € 296.497 € 88.333 n.v.t.
Jean-Luc Colson € 217.992 € 218.111 +0 %
Lionel Van Rillaer € 194.425 € 180.651 +8 %
Reële waarde van de
vastgoed-portefeuille
€ 218.539.805 € 150.766.582 + 45 %
Operationeel resultaat
vóór het resultaat op de
portefeuille
€ 4.398.334 €-905.904 n.v.t.
(*) Marc Brisack is in dienst getreden op 1 september 2020.
TABEL VAN HET AANTAL AANDELEN IN BEZIT OP 31/12/2021
Naam, Functie Aantal aandelen op 31/12/2021
Marc Brisack
Chief Executive Officer
4.000
Jean-Luc Colson
Chief Financial Officer
1.000
Lionel Van Rillaer
Chief Operating Officer
0
Inclusio Jaarverslag 2021 p.95
2. Vertrekvergoedingen
De voorzieningen voor vertrekvergoedingen
worden uiteengezet in het remuneratiebeleid.
Tijdens het boekjaar 2021 zijn aan geen enkel lid
van het Uitvoerend Comité vertrekvergoedingen
betaald.
3. Toepassing van de terugvorderingsrechten
In overeenstemming met het remuneratiebeleid
bepalen de contracten die met de leden van
het Uitvoerend Comité zijn gesloten dat,
indien variabele vergoedingen zijn toegekend
of uitbetaald op basis van onjuiste financiële
gegevens, de vennootschap de uitbetaling van
de variabele vergoedingen in kwestie geheel
of gedeeltelijk kan uitstellen in functie van de
ten onrechte toegekende bedragen. Voor het
boekjaar 2021 wordt geen gebruik gemaakt van
deze terugvorderingsrechten.
4. Afwijkingen van het remuneratiebeleid
Voor het boekjaar 2021 waren er geen afwijkingen
van het remuneratiebeleid zoals goedgekeurd
door de gewone algemene vergadering van
13/05/2021.
1.7 Corporate governance code – vrijstellingen
De Vennootschap heeft het Charter aangenomen
in overeenstemming met de Belgische
Corporate Governance Code 2020 (de ‘Corporate
Governance Code’). Het Charter beschrijft
de voornaamste aspecten van het deugdelijk
bestuur van de Vennootschap, met inbegrip
van haar bestuursstructuur, de mandaten van
de Raad van Bestuur en haar comités en andere
belangrijke aangelegenheden. Het Charter moet
samen met de statuten worden gelezen.
De Vennootschap zal de beginselen van
deugdelijk bestuur, vervat in de Corporate
Governance Code, toepassen en de bepalingen
inzake ondernemingsbestuur, vervat in de
Corporate Governance Code, naleven, met
uitzondering van de volgende:
● De bestuurders worden niet vergoed in
aandelen;
● Gezien het beperkte aantal werknemers in
de Vennootschap, heeft de Vennootschap
ervoor gekozen geen secretaris-generaal aan
te stellen, maar zij behoudt zich het recht voor
er een te benoemen. De Vennootschap zal
erop toezien dat de taken die de Corporate
Governance Code in beginsel voorbehoudt aan
de secretaris-generaal van de Vennootschap,
intern worden uitgeoefend.
1.8 Promotoren
De GVV-wetgeving voorziet in de
functie van promotor van de GVV, die de
verantwoordelijkheid is van de personen
die (exclusief of gezamenlijk) zeggenschap
hebben over de GVV. Dit zijn gewoonlijk de
initiatiefnemers van het project dat aanleiding
geeft tot de goedkeuring als OGVV.
Imofig NV, Kois Invest NV en Re-Vive NV (samen,
de ‘Promotoren’) zijn de promotoren van het
project Inclusio.
De drie Promotoren worden hierna kort
beschreven:
• Imofig NV : Imofig is de holding en beheertak
van de vastgoedportefeuille van de Degroof
Petercam groep in België. In het kader van
haar maatschappelijk engagement heeft
Bank Degroof Petercam in 2011 haar sociaal
vastgoedinvesteringsproject gelanceerd
door de oprichting, via Imofig, van de
vennootschappen Degroof Social Immo en Bon
Pasteur.
• Kois NV : Kois is een speler die gespecialiseerd
is in impactfinanciering. Kois streeft ernaar om
projecten met grote sociale en milieu-impact
om te zetten in concrete investeringsvoorstellen
voor de publieke en private sector. Op dit
gebied wordt Kois erkend als een pionier in
impact investing in Europa en India.
• Re-Vive NV : Re-Vive is een
voorloper en marktleider in complexe
stadsvernieuwingsprojecten. Het transformeert
brownfields in toekomstbestendige,
koolstofvrije en geconnecteerde
ontwikkelingsplannen. De projecten zijn
erop gericht waarde toe te voegen aan de
gemeenschappen waarin Re-Vive investeert en
de ecologische voetafdruk van steden en hun
gebruikers te verkleinen.
De Promotoren zullen zich gedurende een
periode van drie jaar houden aan de regels van
de GVV-wet inzake Promotoren.
De bestuurders en controlerende aandeelhouders van de Promotoren worden hieronder beschreven:
Naam en hoofdzetel Samenstelling
van de raad van bestuur
Aandeelhouderschap
en controleketen
Société Immobilière et Financière
Industrie-Guimard NV (‘IMOFIG’)
Guimardstraat 18, 1040 Brussel
- De heer Hanif Mohamed
- Mevrouw Reinhilde Vanhengel
- De heer Nicolas Becus
Bank Degroof Petercam NV is de
controlerende vennootschap van
Imofig.
Re-Vive NV
Vertegenwoordigd door I Structure bv,
op haar beurt vertegenwoordigd door
haar vaste vertegenwoordiger
Nicolas Bearelle
Nieuwewandeling 62, 9000 Gent
- I Structure bv, (0474.152.925)
- De heer Nicolas Bearelle
- De heer Piet Colruyt
- Cassel bv (0463.604.768)
- Athens Technology Partners
(vennootschap geregistreerd in
Engeland onder het nummer
04348688, btw GB 118 1005 61
- NNJ bv (0698.602.908).
Re-Vive NV wordt voor 100%
gecontroleerd door I Structure
BV. I Structuur BV wordt zelf voor
100% gecontroleerd door de heer
Nicolas Bearelle.
Kois NV
vertegenwoordigd door BELGICA NV,
op haar beurt vertegenwoordigd door
haar vaste vertegenwoordiger
François de Borchgrave
Rue Langeveld 8, 1180 Brussel
- Belgica NV (0412.768.751)
- BLTB bv(0500.844.454)
- Framaca NV (0878.270.563)
- Framaca NV: 23,125%
- Edouard Janssen: 10%
- BLTB bv (gecontroleerd door
Charles-Antoine Janssen): 37,5%
- Charles-Antoine Janssen:
29,375%
Handelt geen van de drie Promotoren in
onderling overleg met een van de bestaande
aandeelhouders van de Vennootschap.
Overeenkomstig artikel 23 van de GVV-
Wet hebben de Promotoren de volgende
toezeggingen gedaan in het kader van de
erkenning van de Vennootschap als GVV:
• De Promotoren verbinden zich ertoe ervoor
te zorgen dat in de uitgiftevoorwaarden van
elke kapitaalverhoging die binnen drie jaar
na de datum van erkenning als GVV door
middel van een openbare aanbieding wordt
uitgevoerd, uitdrukkelijk wordt bepaald dat
de kapitaalverhoging niet wordt doorgevoerd
en dat het bedrag van de inschrijvingen aan
de inschrijvers wordt terugbetaald indien het
bedrag van het reeds geplaatste kapitaal,
vermeerderd met het totaalbedrag van
de na afloop van de inschrijvingsperiode
geïnde inschrijvingen, lager is dan het
bedrag van het eigen vermogen waarin het
minimumbudget voorziet, zoals bepaald in het
goedkeuringsdossier, namelijk € 154.438.181;
in dat geval verbinden de Promotoren zich
er ook toe de inschrijvers alle commissies en
makelaarskosten terug te betalen die zij in
verband met de inschrijving hebben betaald;
er wordt verwezen naar punt 7.4 van het
Prospectus voor de beursgang betreffende het
minimumbudget;
• Indien Inclusio ontbonden en vereffend wordt
binnen drie jaar na de datum waarop de
erkenning als GVV werd verleend, verbinden
de Promotoren zich er ook toe de inschrijvers
terug te betalen voor de kosten, commissies
en lasten die ze hebben betaald in verband
met de verwerving van aandelen Inclusio,
en Inclusio terug te betalen voor het bedrag
van de honoraria die Inclusio of een van haar
perimeter vennootschappen heeft betaald
voor de diensten die werden geleverd door
een vennootschap waarmee Inclusio of een
Promotor van de Vennootschap verbonden is of
een deelnemingsverhouding heeft;
• Ten slotte moeten de Promotoren ervoor zorgen
dat ten minste 30% van de aandelen Inclusio
waaraan stemrechten verbonden zijn vanaf één
jaar na de erkenning als GVV permanent en
continu in handen van het publiek zijn.
De verplichtingen van de Promotoren uit
hoofde van de GVV-Wet eindigen op 11/12/2023,
d.w.z. precies drie jaar na het verkrijgen van de
erkenning als GVV.
Elke Promotor heeft ook het recht om een
vertegenwoordiger in de Raad van Bestuur van
de Vennootschap voor te dragen gedurende
een termijn die eindigt op de gewone algemene
vergadering van de Vennootschap in 2032,
waarbij de duur van deze opeenvolgende
mandaten niet meer dan 4 jaar mag bedragen.
Dit vertegenwoordigingsrecht is vastgelegd in de
Statuten en kan alleen worden ingetrokken en/of
Inclusio Jaarverslag 2021 p.97
gewijzigd indien het wijzigingsvoorstel 90% van
de uitgebrachte stemmen behaalt. Dit recht om
een vertegenwoordiger in de Raad van Bestuur
van de Vennootschap voor te dragen wordt
enerzijds gerechtvaardigd door de wens van de
Promotoren om, via hun aanwezigheid in de Raad
van Bestuur van de Vennootschap, een vorm van
garantie te kunnen blijven bieden voor het sociale
en maatschappelijke doel dat de Vennootschap
nastreeft, en anderzijds door de wens van de
Vennootschap om te kunnen blijven rekenen op
hun aanwezigheid in de Raad van Bestuur.
De combinatie van de hoedanigheid van
Promotor, Bestuurder en aandeelhouder kan
aanleiding geven tot belangenconflicten met
de Vennootschap. In dat geval zal de Raad
van Bestuur erop toezien dat hij de regels
naleeft die hij zichzelf heeft opgelegd inzake
belangenconflicten, zoals bepaald in zijn Charter.
1.9 Beleid inzake belangenconflicten
De wettelijke bepalingen ter voorkoming van
belangenconflicten die van toepassing zijn op
de Vennootschap, zijn de artikelen 7:96 en 7:97
van het WVV, alsook de specifieke regels inzake
belangenconflicten die vervat zijn in de op GVV’s
toepasselijke wetgeving. De Raad van Bestuur
past de procedures toe waarin deze regels
voorzien wanneer een bestuurder een belang
heeft dat strijdig is met dat van de Vennootschap.
De Raad van Bestuur heeft zichzelf, naast de
toepasselijke wettelijke regels, de volgende
preventieve regels opgelegd.
Telkens wanneer het tegen de belangen van de
aandeelhouders van de Vennootschap indruist
dat de betrokken Bestuurder in kennis wordt
gesteld van de voorwaarden waaronder de
Vennootschap voornemens is een verrichting
aan te gaan, worden de voorbereidende nota’s
hem niet bezorgd, onthoudt hij zich ervan de
beraadslagingen van de Raad van Bestuur
betreffende die verrichting bij te wonen en
wordt het punt opgenomen in een bijlage bij de
notulen die hem niet wordt medegedeeld.
Voorts kan het gebeuren dat een aan de Raad van
Bestuur voorgelegde verrichting (bijvoorbeeld:
de verwerving van een gebouw in het kader
van een veiling) van belang kan zijn voor een
andere vennootschap waarin een bestuurder een
mandaat uitoefent. In een dergelijk geval, dat
in sommige gevallen een belangenconflict kan
inhouden, heeft de Vennootschap besloten een
procedure toe te passen die grotendeels geënt
is op die van artikel 7:96 van het WVV inzake
belangenconflicten. De betrokken bestuurder
zal de Voorzitter van de Raad van Bestuur en de
CEO onmiddellijk op de hoogte brengen van het
bestaan van een dergelijke situatie. In de mate
van het mogelijke moet de CEO het bestaan van
een dergelijke situatie vaststellen.
Zodra het risico is geïdentificeerd, moeten
de betrokken bestuurder en de voorzitter van
de Raad van Bestuur of de CEO gezamenlijk
nagaan of de ‘Chinese walls’-procedures die
zijn aangenomen binnen de entiteit waarvan de
betrokken bestuurder deel uitmaakt, toelaten
om zonder bezwaar onder zijn uitsluitende
verantwoordelijkheid deel te nemen aan
de vergaderingen van de Raad van Bestuur.
Indien dergelijke procedures niet werden
ingesteld of indien de betrokken bestuurder
of de Raad van Bestuur van oordeel is dat het
beter is dat de betrokken bestuurder zich van
stemming onthoudt, trekt deze zich terug uit
het beraadslagings- en besluitvormingsproces:
de voorbereidende nota’s worden hem
niet toegezonden, hij trekt zich terug uit de
vergadering van de Raad van Bestuur wanneer
het punt wordt besproken, en dit punt wordt
opgenomen in een bijlage bij de notulen die hem
niet wordt meegedeeld.
De Raad van Bestuur heeft in het boekjaar 2021
geen enkel conflict moeten behandelen:
1.10 Diversiteit binnen de onderneming
Diversiteit in al haar facetten (cultuur, geslacht,
leeftijd, taal, beroepservaring, enz.), gelijke
kansen en respect voor de mensenrechten maken
integraal deel uit van de bedrijfscultuur van
Inclusio NV.
De samenstelling van de raad van bestuur (drie
vrouwen en vijf mannen) is in overeenstemming
met de bepalingen van artikel 7:86 van het WVV
met betrekking tot genderdiversiteit.
Het project
Stembert, in
Verviers, is een
reconversie van een
voormalige militaire
kazerne naar
20woningen in
twee gebouwen.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.99
Inclusio ontmoet
investeerders op de
“Happening” van de
VFB (Vlaamse Federatie
van Beleggers).
Geconsolideerde
jaarrekening
Inclusio NV
is een
belgische referentie-
vennootschap die
investeert in sociaal
vastgoed
• Geconsolideerde jaarrekening p. 100
• Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat p. 101
• Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen p. 102
• Geconsolideerd kasstroomoverzicht p. 104
• Toelichting 1 tot 34 p. 105-132
• Statutaire financiele overzichten p. 133
• Statutair overzicht van de financiële situatie p. 133
• Statutair overzicht van het totaalresultaat p. 134
• Detail van het statutair eigen vermogen p. 135
• Resultaatsverwerking en statutaire toewijzing p. 135
• Verslag van de commissaris inzake
de geconsolideerde jaarrekening p. 138
• Risicofactoren p. 144
• Permanent document p. 148
• Verklarende woordenlijst p. 152
Inclusio Jaarverslag 2021 p.101
Geconsolideerde
jaarrekening
Geconsolideerde balans
In €
Toe-
lichting
31/12/2021 31/12/2020
I Vaste Activa 219.870.018 151.370.428
I B Immateriële vaste activa 14 50.380 83.300
I C Vastgoedbeleggingen 15 218.539.805 150.766.582
I D Andere materiële vaste activa 16 51.408 19.341
I E Langlopende financiële activa 17 685.096 49.456
I I Investeringen in geassocieerde deelnemingen en
joint ventures
18 543.329 451.747
II Vloende activa 1.659.105 11.836.501
II D Handelsvorderingen 19 161.633 30.498
II E Belastingvorderingen en andere vloende activa 20 141.381 250.016
II F Geldmiddelen en kasequivalenten 21 944.387 11.059.315
II G Overlopende rekeningen 22 411.704 496.672
TOTAAL ACTIVA 221.529.123 163.206.929
EIGEN VERMOGEN 167.771.260 147.966.767
A Kapitaal 23 142.916.788 139.077.347
B Uitgie premies 23 8.750.150 8.381.743
C Reserves 23 1.452.350 474.128
D Neoresultaat van het boekjaar 14.651.972 33.549
PASSIVA 53.757.863 15.240.162
I Langlopende verplichtingen 51.476.469 10.221.779
I B Langlopende financiële schulden 25 51.476.469 10.000.000
I B a Kredietinstellingen 51.476.469 10.000.000
I C Andere langlopende financiële verplichtingen 0 221.779
II Kortlopende verplichtingen 2.281.394 5.018.383
II B Kortlopende financiële schulden 25 361.478 154.696
II D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 26 1.842.940 4.805.355
II F Overlopende rekeningen 22 76.975 58.332
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 221.529.123 163.206.929
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
In €
Toe-
lichting
31/12/2021 31/12/2020
I Huuropbrengsten 4 7.044.064 4.574.075
III Met verhuur verbonden kosten 14.074 -56.262
NETTO HUURRESULTAAT 7.058.138 4.517.813
IV Recuperatie van vastgoedkosten 1.915 0
V Recuperatie van huurlasten en belastingen
normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen
5 357.766 240.754
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door
de huurder op verhuurde gebouwen
5 -504.458 -439.746
VASTGOEDRESULTAAT 6.913.361 4.318.821
IX Technische kosten 6 -218.873 -108.482
X Commerciële kosten -28.383 -21.998
XI Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen -1.679 -980
XII Beheerkosten vastgoed 6 -274.061 -139.584
VASTGOEDKOSTEN -522.996 -271.045
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 6.390.365 4.047.776
XIV Algemene kosten van de vennootschap 7 -1.995.456 -5.042.546
XV Andere operationele opbrengsten en kosten 3.425 88.866
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
XVI Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 19.840 0
XVIII Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
8 9.532.176 227.396
XIX Andere resultaten op de portefeuille 100.909 89.339
OPERATIONEEL RESULTAAT 14.051.259 -589.169
XX Financiële opbrengsten 9 423 13.518
XXI Neo interestkosten 10 -307.228 -258.966
XXII Andere financiële kosten -4.372 -4.462
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en
verplichtingen
FINANCIEEL RESULTAAT 528.879 -471.690
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
11 91.582 -3.770
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 14.671.720 -1.064.629
XXV Vennootschapsbelasting 34.534 1.461.546
XXVI Exit taks -54.282 -363.369
BELASTINGEN 12 -19.748 1.098.178
NETTORESULTAAT 14.651.972 33.549
Andere elementen van het totaalresultaat - -
TOTAALRESULTAAT 14.651.972 33.549
Neoresultaat toerekenbaar aan de eigenaars 14.651.972 33.549
Totaalresultaat toerekenbaar aan de eigenaars 14.651.972 33.549
Gewone en verwaterde winst per aandeel (euro/
aandeel)
13 1,97 0,01
Inclusio Jaarverslag 2021 p.103
Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
Kapitaal Uitgie-
premies
Reserves
In €
Geplaatst
kapitaal
Kosten
kapitaal-
verhoging
Reserve voor
het saldo van
de variaties
in de reële
waarde van
vastgoed
Reserve voor
het saldo van
de variaties
in de reële
waarde van de
afdekkings-
instrumenten
Andere
reserves
Overgedragen
resultaten
van vorige
boekjaren
Neoresultaat
van het
boekjaar
Totaal eigen
vermogen
Saldo per 31/12/2019 86.592.300 -1.952.510 4.380.623 85.273 0 -235.680 522.783 89.392.790
Aanpassing 2019 118.951 -118.941
Aangepast saldo op 31/12/2019 204.214 403.843
Kapitaalsverhoging 57.158.860 -2.721.303 4.001.120 58.438.677
Andere mutaties 101.751 101.751
Toewijzing van het resultaat 2019 319.904 83.939 -403.843
Resultaat van het boekjaar 2020 33.549 33.549
Saldo per 31/12/2020 143.751.160 -4.673.813 8.381.743 524.118 0 101.751 -151.742 33.549 147.966.767
Kapitaalvermindering -945.037 945.037
Inbreng in natura 4.784.477 368.407 5.152.885
Andere mutaties -362 -362
Toewijzing van het resultaat 2020 227.396 -221.779 27.932 -33.549
Resultaat van het boekjaar 2021 14.651.972 14.651.972
Saldo per 31/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 101.751 820.865 14.651.972 167.771.260
Inclusio Jaarverslag 2021 p.105
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
In €
Toe-
lichting
31/12/2021 31/12/2020
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR
1. Operationele activiteiten
Resultaat van het boekjaar voor belastingen en interesten
Resultaat van het boekjaar
Financiële opbrengsten
-423 -13.518
Neo interestkosten
Andere financiële kosten
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures
0 -3.770
Belastingen
Aanpassingen voor transacties zonder kaseffecten
-10.419.810 -197.334
Afschrijvingen / Waardeverminderingen op materiële vaste activa
7 44.044 30.061
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
8 -9.532.176 -227.396
Variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten
-840.056
Aandeel in het resultaat van de deelnemingen waarop vermogensmutatie is toegepast
-91.582
Wijzigingen in werkkapitaal
-2.988.212 3.846.061
Variaties van rubrieken in activa
-Kortlopende financiële activa
-Handelsvorderingen
-64.761 226.303
-Andere vloende activa
-43.756 -45.783
-Overlopende rekeningen
Variaties van rubrieken in verplichtingen
-Andere kortlopende financiële verplichtingen
-Handelsschulden en andere kortlopende schulden
-2.983.306 3.536.152
-Andere kortlopende verplichtingen
-Overlopende rekeningen
Andere elementen van de operationele activiteiten
-224.017 -744.884
(Betaalde)/ontvangen belastingen
Betaalde interesten
-307.228 -258.966
Ontvangen interesten
Andere financiële kosten
-4.372
2. Investeringsactiviteiten
-51.176.834 -50.160.312
Vastgoedbeleggingen – Geactiveerde investeringen
15 -2.182.218 -764.392
Vastgoedbeleggingen – Nieuwe verwervingen
15 -14.107.354 -33.960.480
Desinvestering
15 20.160
Projectontwikkelingen
15 -10.851.605 -15.436.188
Andere immateriële activa
Andere materiële vaste activa
-43.150 -15.652
Andere langlopende financiële activa
-17.363
Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures
-91.582 96.980
Overname van dochterondernemingen
15 -23.903.723 -61.426
3. Financieringsactiviteiten
Mutaties van de financiële verplichtingen en schulden
Toename (+) / Afname (-) van de financiële schulden
25 39.413.047 -4.000.000
Toename (+) / Afname (-) van de andere financiële verplichtingen
Kapitaalsverhoging
Variaties in de reserves
-363
Totale kasstroom van het boekjaar
-10.114.928 8.288.731
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET EINDE VAN HET BOEKJAAR
Toelichting 1: Algemene informatie
van GVV heeft verkregen op 10/12/2020. De
maatschappelijke zetel van de Onderneming
is gevestigd Herrmann-Debrouxlaan 40 te 1160
Inclusio NV is een Belgische referentievennootschap
die investeert in sociaal vastgoed. Ze heeft zich tot
doel gesteld om op lange termijn kwaliteitsvolle
en betaalbare huurwoningen aan te bieden aan
kwetsbare bevolkingsgroepen. Haar prioritair
investeringssegment is de verwerving, de
ontwikkeling en het beheer van vastgoed dat ter
beschikking wordt gesteld van huurders met een
laag of matig inkomen.
De meeste panden worden verhuurd of in beheer
gegeven aan sociale verhuurkantoren (SVK) die
genieten van gewestelijke subsidies om woningen
tegen een betaalbare huurprijs te kunnen
aanbieden aan een kwetsbaar publiek.
De geconsolideerde jaarrekening werd
goedgekeurd voor publicatie door de Raad van
bestuur op 29/03/2022. De publicatie van de
geconsolideerde jaarrekening zal ter goedkeuring
worden voorgelegd aan de gewone algemene
vergadering van 18/05/2022.
Toelichting 2: Voornaamste grondslagen voor
financiële verslaggeving volgens IFRS
Toelichting 2.1 Waarderingsgrondslag
De geconsolideerde jaarrekening dekt de periode
van 12 maanden die werd afgesloten op 31/12/2021.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld
volgens het schema voorgeschreven door het KB
van toepassing op GVV’s (Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap) en werden opgesteld in
overeenstemming met de ‘International Financial
Reporting Standards’ (IFRS) en de interpretaties van
het ‘International Financial Reporting Interpretations
Committee’ (IFRIC) van kracht op 31/12/2021, die
door de Europese Unie werden goedgekeurd, zoals
vastgelegd door het Belgisch Koninklijk Besluit
van 13/07/2014 betreffende Gereglementeerde
Vastgoedvennootschappen. Bijgevolg heeft de
Onderneming geen uitgestelde belastingen
opgenomen.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld
in euro. Ze werd opgemaakt op basis van
historische kostprijzen, met uitzondering van de
vastgoedbeleggingen en bepaalde financiële
instrumenten die tegen hun reële waarde werden
gewaardeerd.
De grondslagen voor financiële verslaggeving
werden consistent toegepast in de loop van het
boekjaar en in het vorige boekjaar.
In het kader van de opstelling van haar
geconsolideerde jaarrekening moet de
Onderneming een aantal significante
beoordelingen formuleren inzake de toepassing van
de grondslagen voor financiële verslaggeving en
een aantal schattingen maken. Om die hypothesen
te formuleren, baseert het management zich
op zijn ervaring, de hulp van derden (met name
vastgoeddeskundigen) en andere factoren die
als relevant worden beschouwd. De werkelijke
resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
Deze laatste worden regelmatig herzien en
dienovereenkomstig aangepast.
Bepaalde standaarden, aanpassingen aan
standaarden en interpretaties zijn voor het eerst van
toepassing in 2021. De Groep vermeldt hieronder
enkel de nieuwe standaarden, aanpassingen aan
standaarden en nieuwe interpretaties die relevant
zijn voor de financiële situatie, de financiële
prestaties en/of de toelichtingen van de Groep.
● Wijzigingen aan IFRS 9 en IFRS 7 – Hervorming
van de referentierentevoeten, fase 2: Deze
wijzigingen hebben betrekking op kwesties
die invloed kunnen hebben op de financiële
informatie tijdens de periode voorafgaand aan
de vervanging van een rentebenchmark door
een alternatieve rentevoet en de gevolgen op de
specifieke bepalingen van hedge accounting.
● Wijzigingen aan IFRS 16 – Huurverlagingen als
gevolg van COVID-19 (na 1 juni 2020): Indien
aan bepaalde voorwaarden is voldaan, laten
deze wijzigingen (als praktisch hulpmiddel)
aan huurders toe niet te moeten beoordelen of
bepaalde covid-19-gerelateerde huurconcessies
‘huuraanpassingen’ zijn. In plaats daarvan kunnen
huurders, die dit praktisch hulpmiddel toepassen,
deze huurconcessies boekhoudkundig verwerken
alsof het geen huuraanpassingen zijn.
De standaarden en interpretaties gepubliceerd
op datum van de publicatie van onderhavige
geconsolideerde jaarrekening, maar die nog niet
van toepassing zijn, worden hieronder opgesomd.
De Groep vermeldt hieronder enkel de nieuwe
standaarden, aanpassingen aan standaarden en
nieuwe interpretaties die relevant zijn voor de
financiële situatie, de financiële prestaties en/
of de toelichtingen van de Groep. De Groep
voorziet om deze standaarden, indien relevant, op
toepassingsdatum toe te passen.
● Wijzigingen aan IFRS 16 – Huurverlagingen
als gevolg van COVID-19 (na 30 juni 2021): Zie
hierboven.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.107
● Wijzigingen aan IAS 1 – Classificatie van
verplichtingen als kortlopen of langlopend
(toepasbaar op van toepassing voor de
jaarperioden die aanvangen vanaf 1 januari
2023, maar nog niet goedgekeurd op Europees
niveau: De aanpassingen voorzien een
algemenere benadering van de classificatie van
verplichtingen volgens IAS 1, op basis van de
contractuele bepalingen die van toepassing zijn
op balansdatum.
● Wijzigingen aan IAS 1 – Voorstelling van de
financiële staten en de praktijkbeschrijving
in IFRS 2: Te verstrekken informatie over de
boekhoudmethodes (van toepassing voor de
jaarperioden die aanvangen op 1 januari 2023,
maar nog niet goedgekeurd op Europees niveau)
● Wijzigingen aan IAS 8 – Boekhoudkundige
methodes, schattingswijzigingen en fouten:
Definitie van boekhoudkundige ramingen (van
toepassing voor de jaarperioden die aanvangen
vanaf 1 januari 2023, maar nog niet goedgekeurd
op Europees niveau)
● Aanpassing van IAS 37 – Verlieslatende contracten
– Kosten tot uitvoering van een contract (van
toepassing voor de jaarperioden die aanvangen
vanaf 1/01/2022, maar nog niet goedgekeurd
door de EU): De aanpassingen verduidelijken
welke kosten tot uitvoering van een contract
een onderneming moet beschouwen in de
beoordeling of een contract verlieslatend is.
De Groep verwacht niet dat de initiële toepassing
van de hierboven vermelde aanpassingen
een significante impact kan hebben op haar
jaarrekening.
Toelichting 2.2 Samenvatting van de
toegepaste grondslagen voor financiële
verslaggeving
Consolidatieprincipes
Dochterondernemingen
De geconsolideerde jaarrekening omvat de
financiële staten van de Onderneming en van
haar dochterondernemingen en investeringen in
deelnemingen waarop de equity-methode wordt
toegepast. Dochterondernemingen zijn entiteiten
waarover de Onderneming zeggenschap uitoefent.
De Onderneming oefent zeggenschap over een
deelneming uit als hij is blootgesteld aan, of rechten
heeft op veranderlijke opbrengsten uit hoofde van
zijn betrokkenheid bij de deelneming en over de
mogelijkheid beschikt deze opbrengsten via zijn
macht over de deelneming te beïnvloeden.
Wanneer de Onderneming meer dan de helft van
de stemrechten in de dochteronderneming bezit,
wordt die dochter geacht door de Onderneming te
worden gecontroleerd.
De financiële staten van de dochterondernemingen
worden integraal in de consolidatie opgenomen
vanaf de datum waarop de Onderneming de
zeggenschap verkrijgt tot de einddatum van de
zeggenschap.
De financiële staten van de dochterondernemingen
worden opgesteld volgens dezelfde grondslagen
voor financiële verslaggeving als deze toegepast
door de Onderneming en ze worden uniform
toegepast binnen de Groep.
Alle intragroepstransacties en alle niet-gerealiseerde
winsten en verliezen op transacties tussen
dochterondernemingen van de Groep worden
volledig geëlimineerd.
Joint ventures en geassocieerde deelnemingen
Een joint venture is een samenwerkingsverband
waarbij de partijen die gezamenlijke zeggenschap
over de onderneming uitoefenen, rechten
hebben op de netto-activa van de onderneming.
Gezamenlijke zeggenschap is het contractueel
overeengekomen delen van de zeggenschap over
een onderneming, die alleen bestaat indien voor
beslissingen over de betrokken activiteiten de
unanieme instemming vereist is van de partijen
die de zeggenschap delen. Een geassocieerde
deelneming is een entiteit waarin de Groep een
invloed van betekenis heeft en die noch een
dochtervennootschap, noch een belang in een joint
venture is. Invloed van betekenis is de macht om
deel te nemen aan de financiële en operationele
beleidsbeslissingen van een uitgevende entiteit,
zonder zeggenschap of gezamenlijke zeggenschap
uit te oefenen over dat beleid.
De resultaten en activa en passiva zijn in deze
financiële staten opgenomen volgens de
vermogensmutatiemethode, behalve wanneer de
investering is geclassificeerd als aangehouden voor
verkoop, in welk geval zij is verwerkt overeenkomstig
IFRS 5 - Vaste activa aangehouden voor verkoop en
beëindigde bedrijfsactiviteiten.
Volgens de vermogensmutatiemethode wordt
een deelneming aanvankelijk tegen kostprijs in de
balans opgenomen en vervolgens aangepast om het
aandeel van de Groep in het resultaat en de andere
elementen van het globaal resultaat op te nemen.
Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen
van een vennootschap groter is dan het belang van
de Groep in die vennootschap (met inbegrip van alle
deelnemingen op lange termijn die in wezen deel
uitmaken van de netto-investering van de Groep
in de vennootschap), zal de Groep haar aandeel
in de latere verliezen niet langer boeken. Verdere
verliezen worden enkel opgenomen voor zover de
Groep wettelijke of feitelijke verplichtingen heeft
aangegaan of betalingen voor rekening van de
onderneming heeft verricht.
Bij de verwerving van de participatie in een
geassocieerde deelneming of joint venture wordt
het surplus van de kostprijs van de deelneming
ten opzichte van het aandeel van de Groep in de
netto reële waarde van de identificeerbare activa en
verplichtingen van de vennootschap opgenomen als
goodwill, die wordt opgenomen in de boekwaarde
van de deelneming. De vereisten van IAS 36 worden
toegepast om te bepalen of het noodzakelijk is
een waardeverminderingsverlies te boeken met
betrekking tot de deelneming van de Groep in een
geassocieerde deelneming of een joint venture.
Indien nodig wordt de volledige boekwaarde van
de deelneming (met inbegrip van de goodwill)
onderworpen aan een waardeverminderingstest
overeenkomstig IAS 36 als één enkel actief,
door de realiseerbare waarde (hoogste waarde
van de bedrijfswaarde of de reële waarde, min
verkoopkosten) te vergelijken met de boekwaarde.
Een participatie in een geassocieerde deelneming
of een joint venture wordt verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop
de Groep invloed van betekenis op of gezamenlijke
zeggenschap over de vennootschap uitoefent, tot de
datum waarop voornoemde zeggenschap ophoudt
te bestaan.
Overname van bedrijven
Wanneer de Groep de zeggenschap verwerft over
een geïntegreerde groep van activiteiten en activa
die beantwoorden aan de definitie van een bedrijf in
overeenstemming met IFRS 3 – Bedrijfscombinaties,
worden de identificeerbare activa, verplichtingen en
voorwaardelijke verplichtingen van de overgenomen
partij opgenomen tegen reële waarde op de
overnamedatum. Bovendien worden uitgestelde
belastingen geboekt op de ontstane tijdelijke
verschillen en opgenomen in de verworven
nettoactiva. Goodwill is het positieve verschil tussen
de overnameprijs (exclusief aan de overname
gerelateerde kosten), vermeerderd met eventuele
minderheidsbelangen, en de reële waarde van de
verworven nettoactiva. Indien dit verschil negatief is
(‘negatieve goodwill’), wordt het onmiddellijk in de
resultatenrekening opgenomen na bevestiging van
de waarden.
Indien de overname van een onderneming
bestaande uit één of meer vastgoedbeleggingen
en een groep activa (en/of verplichtingen) niet
beantwoordt aan de definitie van een bedrijf
volgens IFRS 3, wordt de overname verwerkt als
een overname van individueel identificeerbare
activa en verplichtingen (met inbegrip van
vastgoedbeleggingen). De kostprijs van de
overname wordt toegerekend aan de afzonderlijke
identificeerbare activa en verplichtingen op basis
van hun relatieve reële waarde op de datum
van overname. Bijgevolg geeft een dergelijke
verwerving geen aanleiding tot de opname
van goodwill. Overeenkomstig IAS 40 worden
vastgoedbeleggingen na de eerste opname
gewaardeerd tegen reële waarde.
De exit taks is de taks op de meerwaarde die
voortvloeit uit de erkenning van een Belgische
vennootschap als GVV (of GVBF) of uit de fusie
van een niet-GVV-vennootschap met een
GVV. Wanneer de onderneming, die niet de
status van een GVV heeft maar wel voor deze
regeling in aanmerking komt, voor het eerst in de
consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen,
wordt een voorziening voor exit taks aangelegd.
Elke latere aanpassing van deze verplichting wordt
in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Wanneer de goedkeuring of fusie plaatsvindt,
wordt de voorziening omgezet in een schuld, en
elk verschil wordt eveneens opgenomen in de
resultatenrekening.
Vastgoedbeleggingen
De voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen
zijn investeringen in onroerend goed (gebouwen
of terreinen) die worden aangehouden om
huuropbrengsten, een waardestijging of beide te
realiseren.
De voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen
worden initieel opgenomen tegen kostprijs, inclusief
transactiekosten en niet-aftrekbare btw. Wanneer
het onroerend goed is verworven door fusie, worden
de verschuldigde belastingen op de potentiële
winst van het opgenomen actief, opgenomen in de
kostprijs van het beschouwde actief.
Na de initiële opname worden de voor verhuur
beschikbare vastgoedbeleggingen gewaardeerd
tegen hun reële waarde. Deze reële waarde
(‘fair value’) is het bedrag waarvoor het gebouw
verhandeld zou kunnen worden tussen goed
geïnformeerde, instemmende partijen die handelen
in normale concurrentieomstandigheden.
De mutatierechten bij een aankoop, evenals elke
variatie in de reële waarde van de gebouwen in de
loop van het boekjaar, worden rechtstreeks erkend
in de resultatenrekening onder de rubriek ‘Variaties
in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’,
waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen
positieve en negatieve variaties. De correctie op de
mutatierechten verbonden aan de verdere evolutie
van de reële waarde of aan de realisatie van een
gebouw wordt onrechtstreeks vastgelegd bij de
bestemming van de reserves onder de rubriek
‘Reserves – Reserve voor het saldo van de variaties
Inclusio Jaarverslag 2021 p.109
in de reële waarde van vastgoed’.
Elk kwartaal evalueert een onafhankelijke
vastgoeddeskundige de vastgoedportefeuille,
inclusief kosten, registratierechten en
commissies. De vastgoeddeskundige evalueert
de eigendommen volgens de specificaties en
toelichtingen die gelden voor de waardering van
goederen uitgevaardigd door het ‘Royal Institute of
Chartered Surveyors’ en vervat in de ‘RICS Appraisal
and Valuation Standards’.
Voor de realisatie van de schattingen stelt de
Onderneming de deskundigen elk kwartaal in
kennis van de huurtoestand van haar vastgoed
en de gerealiseerde of uit te voeren werken.
Afhankelijk van het te beoordelen type vastgoed,
bepalen de deskundigen de meest geschikte
waarderingsmethode, bijvoorbeeld de kapitalisatie
van de huurwaarde, de DCF-methode of de
methode op basis van de kostprijs.
Om de reële waarde van de aldus gewaardeerde
activa te bepalen, maakt de Vennootschap de
volgende aanpassingen:
● Indien de door de vastgoeddeskundige
bepaalde investeringswaarde meer bedraagt
dan € 2.500.000, wordt deze investeringswaarde
gecorrigeerd en gedeeld door (1+2,5%). Deze
correctie werd bepaald op sectoraal niveau, op
basis van een grote steekproef van transacties,
en stemt overeen met de gemiddelde
transactiekosten die daadwerkelijk in België
werden betaald voor dergelijke transacties in de
periode 2003-2005.
● Indien de door de vastgoeddeskundige
bepaalde investeringswaarde minder bedraagt
dan €2.500.000, wordt deze investeringswaarde
gecorrigeerd en gedeeld door (1+12,5%
of 1+10%) om rekening te houden met de
registratierechten die van toepassing zijn in het
Gewest waar het goed gelegen is.
We merken op dat, na de wetswijziging van de
registratierechten in het Vlaamse Gewest vanaf
1 januari 2022, Inclusio de waarderingsmethode
van gebouwen van minder dan € 2.500.000 in dit
gewest anticipatief heeft gewijzigd door 12% af te
trekken in plaats van de eerder toepasselijke 10%.
De initiële boekwaarde van de activa omvat de
commissies verbonden aan de verwerving van
vastgoedbeleggingen. Dit geldt ook bij de aankoop
van aandelen van een vastgoedonderneming,
een inbreng in natura van een gebouw tegen
de uitgifte van nieuwe aandelen of een inbreng
van activa door fusie of overname van een
vastgoedonderneming. Wanneer door de transactie
echter een bedrijfscombinatie ontstaat, worden de
bijhorende kosten rechtstreeks als lasten geboekt in
de resultatenrekening. Commissies met betrekking
tot de verhuur van vastgoed worden als lasten
geboekt in de resultatenrekening.
Werken in uitvoering op beschikbaar voor
verhuur vastgoedbeleggingen
De werken die, op verantwoordelijkheid van de
eigenaar, worden uitgevoerd aan de voor verhuur
beschikbare vastgoedbeleggingen, worden op drie
verschillende manieren verwerkt afhankelijk van het
type werkzaamheden:
● De kosten van onderhouds- en
herstellingswerkzaamheden die geen nieuwe
functionaliteit toevoegen of het comfortniveau
van het gebouw niet verbeteren, worden
beschouwd als lopende uitgaven en worden
direct als kost opgenomen.
● Occasioneel gemaakte kosten om de
functionaliteit of bewoonbaarheid van het
gebouw te verbeteren of om het comfortniveau
wezenlijk te vergroten waardoor de geschatte
huurprijs omhooggaat, worden geactiveerd
voor zover de deskundige erkent, in de normale
gang van zaken, dat de geschatte waarde van
de verhoogde huurprijs aannemelijk is.
● Grote renovatiewerkzaamheden die om de 20
tot 30 jaar worden uitgevoerd en die betrekking
hebben op de structuur, de dichtheid of de
hoofdfuncties van het gebouw (vervanging
van liften, airconditioning, vensterkozijnen ...)
worden geactiveerd.
Projectontwikkelingen
In overeenstemming met IAS 40, moeten de
projectontwikkelingen na de initiële verwerving en
op elke balansdatum, gewaardeerd worden aan
hun reële waarde. Indien de entiteit echter acht
dat de reële waarde van een vastgoedbelegging
in aanbouw niet op betrouwbare wijze kan worden
gewaardeerd maar voorziet dat dit wel mogelijk
zal zijn als de bouw voltooid is, dan moet ze het
gebouw waarderen tegen kostprijs totdat de reële
waarde op een betrouwbare wijze kan worden
bepaald of de bouw voltooid is (afhankelijk van wat
eerst plaatsvindt).
Gebouwen in aanbouw worden dus opgenomen
als ontwikkelingsproject tot het einde van de
bouw- of ontwikkelingsperiode. Op dat ogenblik
wordt het actief geherclassificeerd als ‘voor verhuur
beschikbare vastgoedbelegging’.
Potentieel te activeren kosten betreffen de
aanbrengcommissies, kosten van aannemers,
onderaannemers, materialen, stabiliteitsstudies,
kosten van architecten en studiebureaus (voor zover
ze betrekking hebben op de definitieve studies
die leiden tot verwezenlijking van het gebouw),
beheer en opvolging van het project, btw en
belastingen. De financieringskosten, voor zover ze
in de haalbaarheidsstudie zijn voorzien, kunnen
geactiveerd worden.
Andere materiële vaste activa
De andere materiële vaste activa worden
geboekt tegen hun kostprijs, verminderd met de
afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.
Tijdens de gebruiksduur van het actief worden
lineaire afschrijvingen toegepast. De gebruiksduur
en de afschrijvingsmethode worden ten minste aan
het einde van elk boekjaar herzien.
De gebruiksduur per categorie van activa is bepaald
als volgt:
● Computerapparatuur 3 jaar
● Gecentraliseerde printer 5 jaar
● Meubilair en kantoormaterieel 10 jaar
Immateriële vaste activa
Een immaterieel actief wordt opgenomen indien
het een identificeerbaar actief is, waarover de
Groep zeggenschap heeft, het waarschijnlijk is dat
toekomstige economische voordelen die kunnen
worden toegerekend aan het actief naar de Groep
zullen vloeien en wanneer de kostprijs van het actief
betrouwbaar kan worden bepaald.
De immateriële activa worden initieel opgenomen
tegen hun kostprijs.
De gebruiksduur per categorie van activa is bepaald
als volgt:
● Website 3 jaar
● Software 5 jaar
Financiële activa
Financiële activa worden, bij initiële opname,
en daarna gewaardeerd tegen geamortiseerde
kostprijs, reële waarde met verwerking van
waardeveranderingen in de overige elementen
van het totaalresultaat ‘reële waarde via overige
elementen van het totaalresultaat’), of tegen reële
waarde met verwerking van waardeveranderingen
in de winst- en verliesrekening (‘reële waarde via
nettoresultaat’). De Vennootschap beschikt enkel
instrumenten van de eerste categorie, namelijk
(handels)vorderingen en geldmiddelen en
kasequivalenten.
Handelsvorderingen worden bij initiële opname
gewaardeerd tegen hun transactieprijs, wanneer ze
geen significante financieringscomponent bevatten,
wat het geval is voor bijna alle handelsvorderingen.
Andere financiële activa worden aanvankelijk
gewaardeerd tegen reële waarde vermeerderd met,
in het geval van een financieel actief dat niet tegen
reële waarde via de winst- en verliesrekening wordt
gewaardeerd, transactiekosten die direct kunnen
worden toegerekend aan de verwerving van het
financiële actief.
De financiële activa aangehouden door de
Groep zijn schuldinstrumenten die (i) worden
aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop
gericht is contractuele kasstromen te ontvangen
en (ii) contractuele kasstromen hebben die
uitsluitend aflossingen en rentebetalingen op het
uitstaande hoofdsombedrag betreffen, wordt tegen
geamortiseerde kostprijs gewaardeerd (exclusief
afgeschreven bijzondere waardevermindering).
De geamortiseerde kostprijs is het bedrag
waartegen de financiële activa of verplichtingen bij
initiële opname worden gewaardeerd, verminderd
met de hoofdsomaflossingen en vermeerderd
of verminderd met de volgens de effectieve-
rentemethode bepaalde cumulatieve amortisatie
van het eventuele verschil tussen dat initiële
bedrag en het aflossingsbedrag, en, voor financiële
activa, aangepast voor een eventuele voorziening
voor verliezen. De effectieve rentevoet is de rente
die de verwachte toekomstige geldbetalingen
of -ontvangsten tijdens de verwachte looptijd
van de financiële activa of verplichtingen exact
verdisconteert tot de brutoboekwaarde van een
financieel actief of de geamortiseerde kostprijs van
een financiële verplichting. Bij de berekening van de
effectieve rentevoet maakt de Groep een schatting
van de verwachte kasstromen, waarbij rekening
wordt gehouden met alle contractvoorwaarden van
het financiële instrument (bijvoorbeeld een optie
tot vervroegde aflossing en verlengings-, call- en
vergelijkbare opties), maar niet met de te verwachten
kredietverliezen. In de berekening worden alle door
de contractpartijen betaalde of ontvangen provisies
en vergoedingen opgenomen die integraal deel
uitmaken van de effectieve rentevoet, alsmede
transactiekosten.
De financiële activa worden in de balans
gepresenteerd als financiële vlottende activa of
financiële vaste activa volgens de intentie of de
waarschijnlijkheid van realisatie binnen 12 maanden
na de balansdatum.
De Groep neemt een voorziening voor verwachte
kredietverliezen op voor schuldinstrumenten die
niet aangehouden worden tegen reële waarde
via nettoresultaat. Verwachte kredietverliezen zijn
gebaseerd op het verschil tussen de contractuele
kasstromen in overeenstemming met het contract
en alle kasstromen die de Groep verwacht te
ontvangen, verdisconteerd aan een benadering
Inclusio Jaarverslag 2021 p.111
van de oorspronkelijke effectieve-rentevoet. De
verwachte kasstromen omvatten de kasstromen van
de verkoop van aangehouden zekerheden of andere
vormen van kredietbescherming die deel uitmaken
van de contractvoorwaarden.
Voor handelsvorderingen en contractactiva past de
Groep een vereenvoudigde benadering toe voor de
bepaling van de verwachte kredietverliezen. Aldus
volgt de Groep de wijzigingen in kredietrisico niet
op, maar neemt hij een voorziening op basis van de
tijdens de looptijd te verwachten kredietverliezen
op elke rapporteringsdatum. De Groep heeft een
voorzieningenmatrix opgemaakt die rekening houdt
met historische informatie over wanbetalingen
aangepast voor toekomstgerichte informatie per
klant en de economische omstandigheden.
Financiële verplichtingen
Financiële verplichtingen worden aanvankelijk
gewaardeerd tegen reële waarde verminderd met,
in het geval van een financiële verplichting die niet
tegen reële waarde via de winst- en verliesrekening
wordt gewaardeerd, transactiekosten die direct
kunnen worden toegerekend aan de uitgifte
van de financiële verplichting. Deze worden na
eerste opname tegen geamortiseerde kostprijs
gewaardeerd, met uitzondering van derivaten die
tegen reële waarde gewaardeerd worden.
Geldmiddelen en kasequivalenten
De geldmiddelen bestaan uit direct opvraagbare
rekeningen. De kasequivalenten zijn kortlopende,
liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen
worden omgezet in geldmiddelen waarvan het
bedrag bekend is die een looptijd hebben van
maximum 3 maanden.
Eigen vermogen - dividenden
De gewone aandelen worden opgenomen in
het eigen vermogen. De kosten die direct toe te
schrijven zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen
worden, na aftrek van belastingen, geboekt in
mindering van de opgehaalde bedragen. De kosten
van een transactie van uitgifte van aandelen die
wordt gestaakt, worden meteen in kosten genomen.
Ingekochte eigen aandelen worden opgenomen
tegen aankoopprijs in mindering van het eigen
vermogen. Een verkoop of annulering van de
ingekochte eigen aandelen heeft geen impact op
het resultaat: de winsten of verliezen met betrekking
tot eigen aandelen worden rechtstreeks in het eigen
vermogen verwerkt.
De dividenden worden als schuld erkend na
goedkeuring door de Algemene vergadering van
aandeelhouders. Elk mogelijk voorlopig dividend
wordt geboekt als schuld van zodra de Raad van
Bestuur de beslissing heeft genomen om het
dividend uit te keren.
Huuropbrengsten
De huurinkomsten uit operationele
leaseovereenkomsten worden lineair opgenomen
als opbrengsten over de looptijd van het
huurcontract.
De aan de klanten toegekende huurvrije periodes
worden lineair opgenomen over de eerste vaste
periode van het huurcontract. De vergoedingen
bij opzegging van de huur of huurschade worden
volledig verantwoord op het ogenblik van de
facturatie.
Voorzieningen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer een
bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke)
verplichting voortvloeit uit een gebeurtenis uit het
verleden, er waarschijnlijk middelen nodig zullen zijn
om aan die verplichting het hoofd te bieden en het
bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze
kan worden ingeschat.
Belastingen
De belasting op de winst omvat de belasting over de
verslagperiode en de uitgestelde belasting. Beide
worden opgenomen in de resultatenrekening, tenzij
ze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in
het eigen vermogen worden verwerkt, in welk geval
ze ook in het eigen vermogen worden opgenomen.
De belasting over de verslagperiode is de belasting
die moet worden betaald op de belastbare resultaten
van het afgelopen jaar, inclusief alle aanpassingen
van betaalde of te recupereren belastingen van vorige
jaren. Het bedrag wordt berekend op basis van de
belastingvoet dat van kracht is op balansdatum.
De uitgestelde belastingen worden berekend op
basis van de tijdelijke verschillen tussen de fiscale
boekwaarde van een actief of verplichting en hun
boekwaarde zoals weergegeven in de financiële
staten. Deze belasting wordt bepaald door toepassing
van de belastingvoet die men verwacht op het
ogenblik dat het actief gerealiseerd wordt of de
verplichting vervalt.
De uitgestelde belastingvorderingen worden
opgenomen ten belope van de verrekenbare tijdelijke
verschillen en op de fiscaal verrekenbare tegoeden
en fiscale verliezen, in zoverre het waarschijnlijk is dat
er toekomstige belastbare winsten beschikbaar zullen
zijn waarmee de verrekenbare tijdelijke verschillen,
de ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden en
niet-gecompenseerde fiscale verliezen kunnen
worden verrekend. De boekwaarde van uitgestelde
belastingvorderingen wordt op het einde van elke
rapporteringsperiode beoordeeld en verlaagd in
zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende
fiscale winst beschikbaar zal zijn om de volledige
uitgestelde belastingvordering of een deel ervan te
kunnen aanwenden.
Uitgestelde belastingen worden berekend aan de
belastingvoet dat naar verwachting van toepassing
zal zijn op de periode waarin de vordering wordt
gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld,
op basis van de belastingvoeten waarvan het
wetgevingsproces (materieel) is afgesloten op de
rapporteringsdatum.
De exit taks is de belasting op de meerwaarde die
voortvloeit uit een verandering van belastingregime
(erkenning GVV of GVBF of fusie van een niet-GVV
met een GVV). Wanneer de vennootschap die niet
het statuut van GVV heeft, voor het eerst in de
consolidatiekring van de groep wordt opgenomen,
wordt een voorziening voor exit taks geboekt, naast
een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen
de marktwaarde van het gebouw en de boekwaarde
van het goed dat bij de fusie wordt verworven,
rekening houdend met de geplande fusiedatum.
Toelichting 2.3 Cruciale beoordelingen
en de belangrijkste bronnen van
schattingsonzekerheden
Schatting van de reële waarde en van de
bedrijfswaarde van vastgoedbeleggingen
De reële waarde en, in voorkomend geval, de
bedrijfswaarde van vastgoedbeleggingen worden
geraamd door een onafhankelijk schatter, volgens
de principes die in de boekhoudprincipes worden
uiteengezet (zie 2.2 hierboven en toelichtingen
8≈en15).
Geschillen en onzekerheden
De Onderneming is, en kan dat in de toekomst
zijn, verwikkeld in gerechtelijke procedures. Tot
op vandaag is de Onderneming als eiseres of
verweerster betrokken bij een aantal gerechtelijke
procedures die globaal (volgens de informatie
waarover de Onderneming op de datum van dit
Verslag beschikt) geen belangrijke weerslag kunnen
hebben op de Onderneming. Het is namelijk zeer
onwaarschijnlijk dat de eventueel eruit resulterende
verplichtingen zich realiseren en/of betrekking
hebben op onaanzienlijke bedragen.
Toelichting 3: Segmentinformatie
Op 31/12/2021 is de Vennootschap gestructureerd
in drie specifieke operationele segmenten,
overeenstemmend met de drie gewesten van het
land.
Een operationeel segment is een onderdeel van
de Groep dat bedrijfsactiviteiten uitoefent waaruit
opbrengsten kunnen worden verdiend en waarbij
kosten kunnen worden gemaakt, waarvan de
bedrijfsresultaten regelmatig worden beoordeeld
door de hoogstgeplaatste functionaris van de entiteit
en waarover afzonderlijke financiële informatie
beschikbaar is. De hoogstgeplaatste functionaris van
de Groep is de Chief Executive Officer.
De overgrote meerderheid van de gebouwen
momenteel in exploitatie is, zijn woongebouwen, die
vooral worden verhuurd aan sociale verhuurkantoren
(SVK’s), overheden of vzw’s.
Geconsolideerde balans –
Segment
Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
Niet
toegewezen
31/12/2021
I Vaste Activa 110.290.717 70.490.311 37.189.226 1.899.764 219.870.018
I C Vastgoedbeleggingen 110.556.835 70.118.602 37.864.369 218.539.805
I C a Voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen
110.556.835 66.908.780 36.761.930 214.227.545
I C b Projectontwikkelingen 3.209.821 1.102.439 4.312.260
II Vloende activa 33.505 -34.948 -68 1.660.653 1.659.105
TOTAAL ACTIVA 110.324.222 70.455.327 37.189.157 3.560.417 221.529.123
Percentage per segment 49,8 % 31,8 % 16,8 % 1,6 %
Geconsolideerde balans –
Segment
Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
Niet
toegewezen
31/12/2020
I Vaste Activa 89.035.369 51.228.891 10.529.301 576.867 151.370.428
I C Vastgoedbeleggingen 89.008.390 51.228.891 10.529.301 150.766.582
I C a Voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen
75.470.829 47.027.982 6.745.886 129.244.698
I C b Projectontwikkelingen 13.537.561 4.200.909 3.783.415 21.521.885
II Vloende activa 1.562.793 1.512.641 73.765 8.687.303 11.836.501
TOTAAL ACTIVA 90.598.161 52.741.532 10.603.066 9.267.170 163.206.929
Percentage per segment 55,5 % 32,3 % 6,5 % 5,7 %
Inclusio Jaarverslag 2021 p.113
Geconsolideerde
resultatenrekening
Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
Niet
toegewezen
31/12/2021
I
Huuropbrengsten
3.997.423 1.991.780 1.054.861 7.044.064
III
Met verhuur verbonden kosten
14.074 14.074
NETTO HUURRESULTAAT
3.997.423 2.005.854 1.054.861 7.058.138
IV
Recuperatie van vastgoedkosten
700 748 467 1.915
V
Recuperatie van huurlasten en
belastingen normaal gedragen
door de huurder op verhuurde
gebouwen
246.141 108.752 2.872 357.766
VII
Huurlasten en belastingen
normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen
-255.723 -230.312 -18.423 -504.458
VASTGOEDRESULTAAT
3.988.541 1.885.042 1.039.778 6.913.361
IX
Technische kosten
-56.527 -112.905 -49.440 -218.873
X
Commerciële kosten
-19.965 -8.418 -28.383
XI
Kosten en taksen voor niet-
verhuurde gebouwen
-1.084 -162 -433 -1.679
XII
Beheerkosten vastgoed
-97.257 -17.700 -159.104 -274.061
VASTGOEDKOSTEN
-174.833 -121.486 -67.573 -159.104 -522.996
OPERATIONEEL
VASTGOEDRESULTAAT
3.813.708 1.763.556 972.205 -159.104 6.390.365
XIV
Algemene kosten van de
vennootschap
-1.995.456 -1.995.456
XV
Andere operationele opbrengsten
en kosten
3.425 3.425
OPERATIONEEL RESULTAAT
VÓÓR HET RESULTAAT OP DE
PORTEFEUILLE
3.813.708 1.763.556 972.205 -2.151.135 4.398.334
XVI
Resultaat op de verkoop van
vastgoedbeleggingen
19.840 19.840
X VIII
Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
9.451.437 -116.978 197.717 0 9.532.176
XIX
Andere resultaten op de
portefeuille
-29.540 101.280 29.168 0 100.909
OPERATIONEEL RESULTAAT
13.255.445 1.747.859 1.199.090 -1.940.452 14.051.259
XX
Financiële opbrengsten
423 423
XXI
Neo interestkosten
-307.228 -307.228
XXII
Andere financiële kosten
-4.372 -4.372
XXIII
Variaties in de reële waarde van
financiële activa en verplichtingen
840.056 840.056
FINANCIEEL RESULTAAT
528.879 528.879
Aandeel in het resultaat van
geassocieerde deelnemingen en
joint ventures
91.582 91.582
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN
13.347.027 1.747.858 1.199.090 -1.622.256 14.671.720
XXV
Vennootschapsbelasting
34.534 34.534
XXVI
Exit taks
-54.282 -54.282
BELASTINGEN
-19.748 -19.748
NETTORESULTAAT
13.347.027 1.747.858 1.199.090 -1.642.004 14.651.972
Geconsolideerde
resultatenrekening
Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
Niet
toegewezen
31/12/2020
I Huuropbrengsten 2.831.713 1.648.984 93.378 4.574.075
III Met verhuur verbonden
kosten
-56.262 -56.262
NETTO HUURRESULTAAT 2.831.713 1.592.722 93.378 4.517.813
V Recuperatie van huurlasten
en belastingen normaal
gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
133.622 105.798 1.334 240.754
VII Huurlasten en belastingen
normaal gedragen door
de huurder op verhuurde
gebouwen
-156.106 -278.191 -5.448 -439.746
VASTGOEDRESULTAAT 2.809.228 1.420.329 89.264 4.318.821
IX Technische kosten -81.743 -21.346 -5.393 -108.482
X Commerciële kosten -13.226 -8.773 -21.998
XI Kosten en taksen voor niet-
verhuurde gebouwen
-859 -121 -980
XII Beheerkosten vastgoed -61.435 -78.149 -139.584
VASTGOEDKOSTEN -157.263 -30.240 -5.393 -78.149 -271.045
OPERATIONEEL
VASTGOEDRESULTAAT
2.651.965 1.390.089 83.871 -78.149 4.047.776
XIV Algemene kosten van de
vennootschap
-5.042.546 -5.042.546
XV Andere operationele
opbrengsten en kosten
88.866 88.866
OPERATIONEEL RESULTAAT
VÓÓR HET RESULTAAT OP DE
PORTEFEUILLE
2.651.965 1.390.089 83.871 -5.031.829 -905.904
X VIII Variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen
209.253 -39.469 57.612 0 227.396
XIX Andere resultaten op de
portefeuille
48.574 40.765 89.339
OPERATIONEEL RESULTAAT 2.909.792 1.350.621 182.247 -5.031.829 -589.169
XX Financiële opbrengsten 13.518 13.518
XXI Neo interestkosten -258.966 -258.966
XXII Andere financiële kosten -4.462 -4.462
XXIII Variaties in de reële waarde
van financiële activa en
verplichtingen
-221.779 -221.779
FINANCIEEL RESULTAAT -471.690 -471.690
Aandeel in het resultaat van
geassocieerde deelnemingen
en joint ventures
-3.770 -3.770
RESULTAAT VOOR
BELASTINGEN
2.906.023 1.350.621 182.247 -5.503.519 -1.064.629
XXV Vennootschapsbelasting 1.461.546 1.461.546
XXVI Exit taks -363.369 -363.369
BELASTINGEN 1.098.178 1.098.178
NETTORESULTAAT 2.906.023 1.350.621 182.247 -4.405.342 33.549
Inclusio Jaarverslag 2021 p.115
De verplichtingen worden niet per segment opgevolgd door de Onderneming.Er vonden geen
transacties tussen segment plaats in 2021 en 2020. Informatie per operationeel segment:
Investeringsuitgaven Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
31/12/2021
a. Vastgoedbeleggingen
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 19.167.931 3.581.289 5.301.835 28.051.055
Verwervingen 5.077.267 9.745.106 3.850.000 18.672.373
Latere uitgaven die gekapitaliseerd worden 8.045.924 1.549.503 2.723.389 12.318.813
Verwervingen via bedrijfscombinaties 7.085.000 20.185.020 27.270.020
Overdrachten -20.160 -20.160
Investeringsuitgaven Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
31/12/2020
a. Vastgoedbeleggingen
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 19.836.098 3.720.976 2.396.098 25.953.171
Verwervingen 3.029.592 4.444.516 7.474.109
Latere uitgaven die gekapitaliseerd worden 10.380.016 2.745.085 4.731.551 17.856.653
Verwervingen via bedrijfscombinaties 25.036.887 2.463.000 27.499.887
Toelichting 4: Netto huurresultaat
31/12/2021 31/12/2020
I Huuropbrengsten 7.044.064 4.574.075
III Met verhuur verbonden kosten 14.074 -56.262
NETTO HUURRESULTAAT 7.058.138 4.517.813
De toename van de huuropbrengsten wordt
verklaard door de uitbreiding van de portefeuille
vastgoed in exploitatie. Zo is de rubriek van voor
verhuur beschikbaar vastgoed gestegen van
€129,2 miljoen eind 2020 tot € 214,2 miljoen eind
2021.
De volgende tabel geeft een detail van de toekomstige niet-verdisconteerde kasstromen:
In€ 31/12/2021 31/12/2020
Minder dan 1 jaar 5.637.250 4.220.887
Tussen 1 en 2 jaar 5.549.650 3.877.289
Tussen 2 en 3 jaar 5.043.965 3.877.289
Tussen 3 en 4 jaar 4.923.681 3.821.958
Tussen 4 en 5 jaar 4.836.324 3.662.067
Na 5 jaar 74.153.484 56.449.743
Totaal 100.144.354 75.909.232
Eén enkele klant vertegenwoordigt meer dan 10%
van de huuropbrengsten. Het gaat om het SVK
M.A.IS. waarvan de huur in 2021 iets meer dan
1 miljoen euro bedroeg, wat overeenstemt met
14,7% van de huuropbrengsten in 2021.
Toelichting 5: Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
31/12/2021 31/12/2020
NETTO HUURRESULTAAT 7.058.138 4.517.813
IV Recuperatie van vastgoedkosten 1.915
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen
357.766 240.754
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
-504.458 -439.746
VASTGOEDRESULTAAT 6.913.361 4.318.821
De onroerende voorheffing is ten laste van de
verhuurder voor de wooneenheden, terwijl
ze voor de handelsruimten doorgaans aan de
huurder ten laste wordt gelegd (volgens de in het
huurcontract bepaalde voorwaarden).
We merken op dat woningen die verhuurd
worden aan SVK’s in het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest vrijgesteld zijn van onroerende
voorheffing, terwijl woningen die verhuurd
worden aan SVK’s in het Vlaams en het Waals
Gewest een vermindering van onroerende
voorheffing genieten.
Toelichting 6: Technische kosten, commerciële kosten, beheerkosten vastgoed
31/12/2021 31/12/2020
VASTGOEDRESULTAAT 6.913.361 4.318.821
IX Technische kosten -218.873 -108.482
IX A. Recurrente technische kosten -218.873 -108.482
IX A. 1. Herstellingen -183.077 -73.894
IX A. 3. Verzekeringspremies -35.796 -34.588
X Commerciële kosten -28.383 -21.998
X A. Makelaarscommissies -23.401 -14.902
X C. Erelonen van advocaten en juridische kosten -4.982 -7.096
XI Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen -1.679 -980
XII Beheerkosten vastgoed -274.061 -139.584
XII A. (Externe) beheervergoedingen -97.257 -61.435
XII B. (Interne) beheerkosten van het patrimonium -176.804 -78.149
VASTGOEDKOSTEN -522.996 -271.045
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 6.390.365 4.047.776
De stijging van de technische kosten
(herstellingen, verzekeringen) is te wijten aan de
groei van de portefeuille.
De commerciële kosten die rechtstreeks
toerekenbaar zijn aan het beheer van
de gebouwen betreffen enerzijds de
makelaarscommissies voor de verhuur van
commerciële ruimtes in gebouwen die
in 2021 te huur werden aangeboden en
anderzijds de honoraria van advocaten en
gerechtsdeurwaarders voor huurgeschillen in de
vastgoedportefeuille.
De algemene commerciële kosten die verband
houden met de vennootschap in het algemeen
en niet met het beheer van een bepaald
onroerend goed, zoals folders, deelneming aan
manifestaties, publicaties, de website enz. zijn
opgenomen in post XIV Algemene kosten van de
vennootschap.
De kosten van vastgoedbeheer omvatten
beheerkosten ingehouden door bepaalde
Brusselse SVK’s conform de afgesloten
overeenkomsten. De overeenkomsten voorzien
in een vergoeding tussen 0% en 5% van de
contractuele huurbetalingen. De evolutie tussen
de boekjaren 2020 en 2021 wordt verklaard door
de nieuwe gebouwen die in beheer worden
Inclusio Jaarverslag 2021 p.117
gegeven aan Brusselse SVK’s. Bovendien heeft
Inclusio in de loop van 2021 haar departement
Property Management versterkt om het beheer
van zijn vastgoedportefeuille op te volgen. De
kosten hiervoor werden integraal opgenomen
onder de rubriek XII.B. (Interne) beheerkosten
van het patrimonium en werd dus niet
opgenomen onder XIV. Algemene kosten van de
Onderneming in de resultatenrekening.
Toelichting 7: Algemene kosten van de Onderneming
31/12/2021 31/12/2020
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 6.390.365 4.047.776
XIV Algemene kosten van de vennootschap -1.995.456 -5.042.546
XV Andere operationele opbrengsten en kosten 3.425 88.866
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 4.398.334 -905.904
De algemene kosten van de Onderneming
bestaan voornamelijk uit volgende 4 types:
● directe en indirecte personeelskosten
● de huur van kantoren en alle daaraan
verbonden kosten (waaronder telefoon en
informatica)
● externe dienstverleners zoals
vastgoeddeskundigen, accountant, diverse
adviseurs, commerciële kosten ...
● de ‘corporate’ kosten waaronder de bezoldiging
van de bestuurders, de publicaties en de
verzekeringen, maar ook de kosten verbonden
aan de beursnotering en het verkrijgen van
het statuut van GVV (abonnementsbelasting,
FSMA, Euroclear, Euronext…).
Ter herinnering, het uitzonderlijk hoge bedrag
van de algemene kosten van 2020 wordt verklaard
door alle stappen die nodig zijn om het GVV-
statuut te verkrijgen en door de kosten in het
kader van de beursgang van december 2020.
Toelichting 8: Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
31/12/2021 31/12/2020
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE
PORTEFEUILLE
4.398.334 -905.904
XVI Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 19.840
XVI A. Neoverkoop van gebouwen (verkoopprijs - transactiekosten) 40.000
XVI B. Boekhoudkundige waarde van de verkochte gebouwen -20.160
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 9.532.176 227.396
XVIII A. Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10.107.268 1.627.184
XVIII B. Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -575.092 -1.399.788
XIX Andere resultaten op de portefeuille 100.909 89.339
OPERATIONEEL RESULTAAT 14.051.259 -589.169
Deze significante en louter latente (d.w.z. niet-
gerealiseerde) groei van de getaxeerde waarden
is voornamelijk het gevolg van de in exploitatie
genomen ontwikkelingsprojecten gerealiseerd
door de vennootschap en een inkrimping van
de rendementspercentages op de residentiële
markt. Zo toont Inclusio aan dat de ontwikkeling
van eigen vastgoedprojecten waarde creëert voor
haar aandeelhouders.
Toelichting 9: Financiële opbrengsten
31/12/2021 31/12/2020
OPERATIONEEL RESULTAAT 14.051.259 -589.169
XX Financiële opbrengsten 423 13.518
XX A. Ontvangen interesten en dividenden 423 13.518
Toelichting 10: Financiële kosten
31/12/2021 31/12/2020
XXI Neo interestkosten -307.228 -258.966
XXI A. Nominale interestkosten op leningen -252.752 -220.889
XXI C. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -54.477 -38.077
XXII Andere financiële kosten -4.372 -4.462
XXII A. Bankkosten en andere commissies -4.372 -4.462
XXII D. Andere 1
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen 840.056 -221.779
FINANCIEEL RESULTAAT 528.879 -471.690
De interesten over 2021 stemmen overeen
met interesten en commissies voor niet-
gebruik van kredietlijnen van Inclusio en haar
dochterondernemingen. Ze nemen toe als
gevolg van de uitbreiding van de te financieren
vastgoedportefeuille.
De variaties in de reële waarde van financiële
activa en verplichtingen betreffen onze IRS
waarvan het detail werd opgenomen in
toelichting 25. Deze positieve variatie is louter
latent en is een gevolg van de stijging van de
rentevoeten op de financiële markten.
Toelichting 11: Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures
31/12/2021 31/12/2020
FINANCIEEL RESULTAAT 528.879 -471.690
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint
ventures
91.582 -3.770
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 14.671.720 -1.064.629
Toelichting 12: Vennootschapsbelasting en exit taks
31/12/2021 31/12/2020
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 14.671.720 -1.064.629
XXV Vennootschapsbelasting 34.534 1.461.546
XXVI Exit taks -54.282 -363.369
BELASTINGEN -19.748 1.098.178
NETTORESULTAAT 14.651.972 33.549
Ter herinnering, over het boekjaar 2020 fuseerden
de vennootschappen DV City, Dupimmo en
Inclusio Vandenheuvel met Inclusio in juli 2020.
De beslissing om deze vennootschappen te
fuseren werd genomen in juni 2020 en op
dat moment werden de wettelijke procedures
opgestart. Inclusio beschikte over overgedragen
fiscale verliezen die het kon gebruiken bij de
berekening van de belastbare grondslag voor
de bepaling van de exit taks. Als gevolg van de
fusie kunnen de fiscale verliezen van Inclusio
worden gebruikt bij de berekening van de
belastinggrondslag voor de vaststelling van de
exit taks op de bij de fusie verworven onroerende
goederen. Het bestaan van deze overgedragen
fiscale verliezen verklaart dat, aangezien de
beslissing om de drie dochterondernemingen
met Inclusio NV te fuseren in juni 2020 werd
genomen, een vermindering van de exit-taks
verplichtingen per 30/06/2020 wordt geboekt
om het belastingeffect van de overgedragen
fiscale verliezen te erkennen die kunnen
worden gebruikt bij de berekening van de
belastinggrondslag voor de bepaling van de
exit-taks op de bij de fusie verworven onroerende
goederen. De netto impact is de opname
van uitgestelde belastinginkomsten in de
resultatenrekening onder de rubriek belastingen.
De Exit Tax van € -54.282 stemt overeen met
de fiscale schuld die Inclusio moet dragen na
de fusies van de twee dochtermaatschappijen
Catalco en Immo-Cognaux in respectievelijk juni
en december 2021.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.119
Toelichting 13: Winst per aandeel
De winst per aandeel (‘EPS’ zoals gedefinieerd door IAS 33) is als volgt:
31/12/2021 31/12/2020
Teller
Neoresultaat 14.651.972 33.549
Noemer
Aantal gewone aandelen op het einde van het boekjaar 7.428.347 7.187.558
Gewogen gemiddeld aantal gewone aandelen 7.428.347 4.552.812
Winst per aandeel, gewone en verwaterd 1,97 0,01
Aangezien er geen instrumenten zijn met een
verwateringseffect, zijn de gewone en verwaterde
winst per aandeel identiek.
Conform de wetgeving omtrent GVV wordt de
uitkeerbare winst berekend op statutaire basis
en wordt deze op het eind van dit hoofdstuk
toegelicht.
Toelichting 14: Immateriële vaste activa
31/12/2021 31/12/2020
Brutowaarde aan het begin van het boekjaar 130.389 112.369
Gecumuleerde afschrijvingen aan het begin van het boekjaar -47.089 -27.045
Saldo aan het begin van het boekjaar 83.300 85.324
Verwervingen 0 5.143
Acquisitie van dochteronderneming 0 12.877
Afschrijvingskosten -32.920 -20.043
Saldo aan het einde van het boekjaar 50.380 83.300
Brutowaarde aan het einde van het boekjaar 130.389 130.389
Gecumuleerde afschrijvingen aan het einde van het boekjaar -80.009 -47.089
De immateriële vaste activa stemmen
voornamelijk overeen met de Adfinity-software
die het mogelijk maakt de boekhouding te voeren
en de financiële reporting te verzekeren, maar
ook het beheer van de huurcontracten (facturatie,
indexering ...).
Toelichting 15: Vastgoedbeleggingen
Zoals de standaard IAS 40 voorschrijft, wordt
het vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen
rekening, met het oog op verhuring, opgenomen
bij de vastgoedbeleggingen. Het vastgoed dat in
deze categorie wordt opgenomen, is het vastgoed
dat in aanbouw is of een zware renovatie
ondergaat, of het vastgoed dat geen opbrengsten
genereert omwille van zijn aard (terreinen).
De aanschaffingen hebben betrekking op de
betaalde prijzen voor de verwerving van nieuw
vastgoed in exploitatie of projectontwikkeling.
De investeringen betreffen uitgaven die
opgelopen werden na de initiële opname en
gekapitaliseerd worden in het vastgoed in
exploitatie of de projectontwikkelingen.
Voor verhuur
beschikbare vastgoed-
beleggingen
Project-
ontwikkelingen
Totaal
vastgoed-
beleggingen
Saldo per 31/12/2019 68.512.677 29.032.683 97.545.360
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 25.953.171 -25.953.171 -
Verwervingen 6.460.592 1.013.516 7.474.109
Investeringen 764.392 17.092.261 17.856.653
Verwervingen via overname van
vennootschappen
27.499.887 - 27.499.887
Aanpassingen van de reële waarde 53.978 173.417 227.396
Andere mutaties 163.178 163.178
Saldo per 31/12/2020 129.244.698 21.521.885 150.766.582
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 28.051.055 -28.051.55 -
Verwervingen 17.957.364 715.009 18.672.373
Investeringen 2.182.218 10.136.595 12.318.813
Verwervingen via overname van
vennootschappen
27.270.020 - 27.270.020
Overdrachten -20.160 -20.160
Aanpassingen van de reële waarde 9.542.350 -10.174 9.532.176
Saldo per 31/12/2021 214.227.545 4.312.260 218.539.805
Op 31 december heeft de Onderneming verschillende eigen projecten in de ontwikkelingsfase in portefeuille.
Totale geschae
investering
Gerealiseerd
per 31/12/2021
Reële waarde
per 31/12/2021
Thomashuis Keerbergen 1.392.562 666.715 649.107
Thomashuis Westmalle 1.441.575 690.960 680.357
Borgerstein 3.753.377 1.348.802 1.341.071
Nationale 3.203.801 404.875 539.286
Marvis (filiaal SHT) 2.635.883 1.079.596 1.102.439
TOTAAL 12.427.198 4.190.947 4.312.260
Het detail van de mutaties van de portefeuille is
opgenomen in hoofdstuk 2 Verslag van de raad
van bestuur.
De verwervingen door middel van overname
van vennootschappen betreffen de
dochtervennootschappen Les Jardins de
Fraipont, Société d’Habitations de Tournai,
Schoolstraat 41 en Gentbrugge Kerkstraat Land.
De dochtervennootschappen Catalco, Immo
Cognaux en Euro-Project werden in de loop van
boekjaar 2021 gefuseerd.
De volgende tabel geeft de aansluiting weer van
de overnames van dochterondernemingen.
Overnames van dochterondernemingen
In € Les Jardins
de Fraipont
Société
d’Habitations
de Tournai
Schoolstraat
41
GentBrugge
Kerkstraat
Land
Totaal
Vastgoedbeleggingen 4.875.000 15.310.020 2.350.000 4.735.000 27.270.020
Overige vaste activa 1.750 5.000 6.750
Handelsvorderingen 25.556 2.756 11.556 39.868
Geldmiddelen en kasequivalenten 303.052 220.946 7.685 21.336 553.020
Voorzieningen -1.250 -233.422 -234.672
Handelsschulden -2.491.117 -7.631 -136.541 -2.635.289
Andere financiële schulden -1.336.571 -930.000 -3.629.940 -5.466.571
Overige schulden -2.558.300 -1.906.239 -98.831 -174.446 -5.167.756
Overlopende rekeningen -14.937 -6.234 -11.779 -2.878 -35.828
Totaal overgenomen neoactief 139.754 12.051.255 1.309.445 829.087 14.329.541
Inclusio Jaarverslag 2021 p.121
In € Les Jardins
de Fraipont
Société
d’Habitations
de Tournai
Schoolstraat
41
GentBrugge
Kerkstraat
Land
Totaal
Betaald in geldmiddelen -139.754 -10.748.381 -1.309.445 -829.087 -13.026.667
Terugbetalingen -5.049.417 -1.820.347 -930.372 -3.629.940 -11.430.076
Minus overgenomen geldmiddelen 303.052 220.946 7.685 21.336 553.020
Neo kasuitstroom uit
investeringsactiviteiten
-4.886.119 -12.347.781 -2.232.132 -4.437.691 -23.903.723
Inbreng in natura -1.302.875
Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen
wordt in de geconsolideerde jaarrekening
opgenomen op basis van expertiserapporten
opgemaakt door een onafhankelijke en
gekwalificeerde vastgoedexpert.
Deze rapporten worden opgemaakt op basis
van de door de Onderneming meegedeelde
informatie over de huurstaat, de kosten en
taksen gedragen door de verhuurder, de uit te
voeren werken en de eventuele huurvoordelen.
Daartegenover gebruikt de deskundige de
marktparameters die hem het meest relevant
lijken (huurwaarde, kapitalisatievoet …) op basis
van zijn oordeel en zijn beroepservaring, maar
ook rekening houdende met energetische
en klimatologische elementen. De door
de deskundige verstrekte informatie en de
waarderingshypothesen en -modellen worden
regelmatig door de Onderneming en het
auditcomité nagekeken.
De portefeuille voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen is gewaardeerd tegen
reële waarde. De reële waarde van vastgoed komt
overeen met zijn investeringswaarde, namelijk
registratierechten en andere transactiekosten
inbegrepen, zoals bepaald door de onafhankelijke
expert, met aftrek van een forfaitair registratierecht
van 12% (Vlaanderen – vanaf 31/12/2021) of
12,5% (Wallonië en Brussel) voor vastgoed
met een investeringswaarde van minder dan
€ 2,5miljoen, en van 2,5% voor vastgoed met een
investeringswaarde van meer dan € 2,5 miljoen.
Dit verlaagde percentage van 2,5% is het resultaat
van een analyse door onafhankelijke deskundigen
van een groot aantal op de markt waargenomen
transacties, en komt overeen met het gemiddelde
van de bij deze transacties werkelijk betaalde
transactiekosten.
Om het niveau van waardering van de reële
waarde van de vastgoedbeleggingen te bepalen,
werd een grondig onderzoek verricht van
de aard, de kenmerken en de risico’s van de
betrokken gebouwen en werden de beschikbare
marktgegevens onderzocht.
Gelet op de liquiditeit van de markt en de
moeilijkheid om op onweerlegbare wijze
vergelijkbare transactiegegevens te vinden,
wordt het niveau, in de zin van IFRS 13, voor de
waardering tegen reële waarde van gebouwen
bepaald op niveau 3.
De onafhankelijke experts hanteren verschillende
waarderingstechnieken om de reële waarde van
het vastgoed in portefeuille te bepalen, met als
belangrijkste elementen:
● De methode van kapitalisatie van de
huuropbrengsten: deze methode houdt
in dat de geraamde huurwaarde van het
gebouw wordt gekapitaliseerd met toepassing
van een kapitalisatievoet dat strookt
met de vastgoedmarkt. De keuze van de
kapitalisatievoet is gebaseerd op de analyse van
de vergelijkbare marktgegevens, met inbegrip
van de openbaar beschikbare informatie over
de betrokken sector. Het percentage stemt
overeen met het rendementspercentage dat
de potentiële investeerders verwachten op
de waarderingsdatum. De bekomen waarde
wordt vervolgens aangepast aan het (positieve
of negatieve) verschil tussen de gebruikte
theoretische huurprijs en de huurprijs van de
lopende contracten, evenals van hypothesen
inzake vooropgestelde werken en/of
huurleegstand in het gebouw nadat de lopende
contracten verstreken.
● De methode van de actualisatie van de
toekomstige kasstromen die het gebouw zal
genereren (DCF): deze techniek vereist de
waardering van de netto huuropbrengsten
uit het gebouw op jaarbasis tijdens een
welbepaalde periode. Op het eind van deze
periode wordt een restwaarde berekend,
rekening houdend met de vooropgestelde staat
van het goed.
De waardering gebeurt op kwartaalbasis volgens
een verslag opgesteld door de onafhankelijke
deskundige aangesteld door de Onderneming. Dit
verslag is gebaseerd op:
● door de Onderneming verstrekte gegevens zoals
de contractuele huurprijzen, de aard en de duur
van de huurcontracten, de renovatiebudgetten.
Deze gegevens worden aangemaakt door het
informatiesysteem van de Onderneming en zijn
afhankelijk van de kwaliteit van dit systeem;
● hypothesen en waarderingsmodellen ontwikkeld
door de onafhankelijke deskundige, steunend
op zijn professionele oordeel en marktkennis.
Kwantitatieve informatie over de
waardering van de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen, gebaseerd op niet-
observeerbare gegevens (niveau 3).
Voor ondernemingen waarvan de
vastgoedbeleggingen een belangrijke post
op de geconsolideerde balans vormen, vereist
IFRS 13 de presentatie van bepaalde informatie
die de gebruikers van de jaarrekening in
staat stelt inzicht te krijgen in de gegevens en
technieken die door de vastgoeddeskundigen
worden gebruikt om de reële waarde van de
vastgoedportefeuille te bepalen.
In het geval van Inclusio worden de reële
waarden door de deskundige bepaald op basis
van gegevens van niveau 3, d.w.z. geheel of
gedeeltelijk gebaseerd op gegevens die niet
extern kunnen worden waargenomen.
Aangezien de betaalbare huurwoningen meer
dan 80% vertegenwoordigen van de reële waarde
van de vastgoedportefeuille van Inclusio (zie
het hoofstuk van het Vastgoedverslag), werd
de als bijlage opgenomen tabel opgesteld om
de belangrijkste kwantitatieve informatie te
verstrekken die de deskundige heeft gebruikt
voor zijn waardering van dit specifieke segment.
De gevoeligheid van de reële waarde voor een
verandering in de niet-observeerbare inputs is
als volgt (indien geen van de andere parameters
verandert):
Niet-observeerbare input Impact op de reële waarde als
de niet-observeerbare input
stijgt
Impact op de reële waarde als
de niet-observeerbare input
daalt
Geschae huurwaarde Positief Negatief
Kapitalisatievoet Negatief Positief
Leegstand Negatief Positief
GEVOELIGHEID VAN DE REËLE WAARDE VAN DE GEBOUWEN VOOR DE VARIATIES IN DE NIET-
OBSERVEERBARE GEGEVENS
De reële waarde van de vastgoedportefeuille op
31/12/2021 zou zijn:
● stijging met € 4,4 miljoen in geval van daling
van de actualisatievoet met 0,1%
● een stijging met € 10,7 miljoen bij een stijging
van de GHW met 5%
● een daling met € 10,7 miljoen bij een daling van
de GHW met 5%.
Een wijziging van de kapitalisatievoet met ±
0,1% en een wijziging met ± 5% in de Geschatte
Huurwaarde zijn redelijkerwijze aanneembaar.
De diverse huurwaarden en -tarieven zijn
onderling met elkaar verbonden omdat ze deels
bepaald worden door de marktomstandigheden.
Over het algemeen gaat een wijziging in de
hypotheses van de Geschatte Huurwaarde (per
m² per jaar) gepaard met een wijziging in de
omgekeerde richting van de kapitalisatiewaarde.
Deze onderlinge verbondenheid werd niet
opgenomen in onze gevoeligheidsanalyse.
Voor de vastgoedbeleggingen in aanbouw wordt
de reële waarde beïnvloed door het al dan niet
respecteren van het budget en van de duurtijd
van de verwezenlijking, initieel voorzien in het
project.
De voornaamste kwantitatieve informatie
betreffende de reële waarde van de voor verhuur
beschikbare vastgoedbeleggingen afkomstig
uit de vastgoedrapporten, wordt hieronder
samengevat:
Inclusio Jaarverslag 2021 p.123
31/12/2021
Reële
waarde
Waarderings-
methode
Niet-observeerbare
gegevens Min Max
Gewogen
gemiddelde
Brussels Gewest 110.556.834 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 57,75 194,02 108,74
Kapitalisatievoet 3,75 % 7,25 % 4,65 %
Bezeingsgraad 94,97 % 100 % 99,77 %
Resterende looptijd
(jaren)
1,0 42,5 15,9
Inflatievoet 1,25 % 1,25 % 1,25 %
Totaal aantal m
2
51.697 m
2
Vlaams Gewest 66.908.781 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 77,27 150,84 113,09
Kapitalisatievoet 3,60 % 5,65 % 4,09 %
Bezeingsgraad 98,73 % 100 % 99,95 %
Resterende looptijd
(jaren)
2,4 26,7 15,7
Inflatievoet 1,25 % 1,25 % 1,25 %
Totaal aantal m
2
26.521 m
2
Waals Gewest 36.761.929 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 66,14 211,10 105,04
Kapitalisatievoet 4,00 % 5,90 % 4,92 %
Bezeingsgraad 100 % 100 % 100 %
Resterende looptijd
(jaren)
4,5 25,5 12,5
Inflatievoet 1,25 % 1,25 % 1,25 %
Totaal aantal m
2
26.439 m
2
Totaal 214.227.544 Totaal m
2
104.657 m
2
31/12/2020 Reële
waarde
Waarderings-
methode
Niet-observeerbare
gegevens Min Max
Gewogen
gemiddelde
Brussels Gewest 75.470.830 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m2/jaar) 53,54 193,37 103,69
Kapitalisatievoet 0,82 % 6,33 % 4,33 %
Bezeingsgraad 65,03 % 100 % 96,99 %
Resterende looptijd
(jaren)
0,1 43,5 18,9
Inflatievoet 1,70 % 1,70 % 1,70 %
Totaal aantal m
2
38.860 m
2
Vlaams Gewest 47.027.983 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 88,97 142,03 116,66
Kapitalisatievoet 3,00 % 5,71 % 3,83 %
Bezeingsgraad 85,27 % 100 % 98,24 %
Resterende looptijd
(jaren)
0,1 23,9 9,1
Inflatievoet 1,70 % 1,70 % 1,70 %
Totaal aantal m
2
17.825 m
2
Waals Gewest 6.745.887 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 77,72 211,10 124,04
Kapitalisatievoet 4,00 % 4,18 % 4,10 %
Bezeingsgraad 100 % 100 % 100 %
Resterende looptijd
(jaren)
8,8 14,1 11,1
Inflatievoet 1,70 % 1,70 % 1,70 %
Totaal aantal m
2
3.959 m
2
Totaal 129.244.700 Totaal m2 60.644 m
2
De voornaamste kwantitatieve informatie betreffende de reële waarde van de projectontwikkelingen
afkomstig uit de vastgoedrapporten, wordt hieronder samengevat:
31/12/2021 Reële
waarde
Waarderings-
methode
Niet-observeerbare
gegevens Min Max
Gewogen
gemiddelde
Brussels Gewest 0 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) - - -
Kapitalisatievoet - - -
Vlaams Gewest 3.209.821 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 93,12 107,57 101,92
Kapitalisatievoet 3,75 % 5,25 % 4.25 %
Waals Gewest 1.102.439 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 98,89 98,89 98,89
Kapitalisatievoet 4,85 % 4,85 % 4.85 %
Totaal 4.312.260
31/12/2020
Reële
waarde
Waarderings-
methode
Niet-observeerbare
gegevens Min Max
Gewogen
gemiddelde
Brussels Gewest 13.537.561 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 116,16 124,04 120,10
Kapitalisatievoet 3,85 % 7,75 % 4,72 %
Vlaams Gewest 4.200.909 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 80,6 107,57 96,75
Kapitalisatievoet 3,65 % 5,75 % 4,14 %
Waals Gewest 3.783.415 DCF &
kapitalisatie
GHW (€/m
2
/jaar) 85,37 85,37 85,37
Kapitalisatievoet 4,45 % 5,00 % 4,70 %
Totaal 21.521.885
Toelichting 16: Andere materiële vaste activa
31/12/2021 31/12/2020
Brutowaarde aan het begin van het boekjaar 53.249 37.959
Gecumuleerde afschrijvingen aan het begin van het boekjaar -33.908 -25.387
Saldo aan het begin van het boekjaar 19.341 12.573
Verwervingen 43.150 15.290
Afschrijvingskosten -11.084 -8.521
Saldo aan het einde van het boekjaar 51.408 19.341
Brutowaarde aan het einde van het boekjaar 96.399 53.249
Gecumuleerde afschrijvingen aan het einde van het boekjaar -44.991 -33.908
De aanschaffingen hebben betrekking op informaticamaterieel.
Toelichting 17: Langlopende financiële activa
Inclusio bezit vastgoedbeleggingen in mede-
eigendom. In dit verband worden aan de syndici
voorschotten op het bedrijfskapitaal verstrekt,
zodat zij de kosten van de mede-eigendom op
zich kunnen nemen.
Inclusio heeft een bedrag van € 59.395 als
voorschot betaald aan de syndici.
De andere financiële activa vertegenwoordigen
de reële waarde van de financiële
afdekkingsinstrumenten.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.125
Toelichting 18: Deelneming opgenomen volgens de vermogensmutatiemethode
Op 31/12/2021 had Inclusio slechts
één deelneming die volgens de
vermogensmutatiemethode werd opgenomen,
namelijk in Middelweg Albert NV, ten belope
van 26% van de aandelen. Middelweg
Albert NV is de bouwheer van een project te
Middelweg, 1020 Haren en voorziet in de bouw
van 123 appartementen. De waarde van dit
vastgoedproject is geschat op € 20,3 miljoen en
de voorlopige oplevering is gepland in het 4e
kwartaal 2022.
De toepassing van de equity-methode wordt als
volgt verantwoord:
● Inclusio beschikt over 26% van de stemrechten
en beschikt over twee bestuurders op een totaal
van 4 bestuurders.
● Alle beslissingen moeten op een gezamenlijke
wijze genomen worden; in het geval van
blokkering is er een arbitrageprocedure
voorzien.
● De opties zijn slechts uitoefenbaar na de
ingebruikname van het gebouw door de
exploitant.
Aldus werd de equity-methode toegepast.
De volgende tabellen presenteren de beknopte
jaarrekeningen van de deelnemingen
opgenomen volgens de equity-methode
en de aansluiting met de boekwaarde in de
geconsolideerde balans.
Reconstructie van de bewegingen 2021 van de deelname
Waarde van de deelneming op 31/12/2020 451.747
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 91.582
Waarde van de deelneming op 31/12/2021 543.329
Middelweg Albert NV
31/12/2021 31/12/2020
Vaste Activa 14.862.439 6.225.366
Vloende activa 7.528 37.462
Waarvan geldmiddelen en kasequivalenten 7.528 37.462
Totaal activa 14.869.967 6.262.828
Eigen vermogen 2.089.727 1.737.490
Verplichtingen 12.780.240 4.525.338
Waarvan financiële schulden 11.870.880 3.605.880
Totaal eigen vermogen en verplichtingen 14.869.967 6.262.828
Aandeel van de Groep 26 % 26 %
Deelneming opgenomen volgens de vermogensmutatiemethode 26 % 26 %
Middelweg Albert NV
31/12/2021 31/12/2020
Huuropbrengsten 0 0
Neo huurresultaat 0 0
Operationeel vastgoedresultaat 0 0
Waarvan afschrijvingskost 0 0
Financieel resultaat -6.384 -14.499
Waarvan interestopbrengsten 0 0
Waarvan interestkosten 0 0
Variaties in de reële waarde 358.621 0
Resultaat vóór belastingen 352.237 -14.499
Belastingen op het resultaat 0 0
Neoresultaat 352.237 -14.499
Aandeel van de Groep in het neoresultaat van het boekjaar 26 % 26 %
De onderneming Middelweg Albert beschikt over
een uniek projectontwikkeling in Brussel (Haren),
Middelwegstraat. De deelneming van 26% werd
door Inclusio verworven op 20/12/2019 en de
partijen beschikken over ‘Put’ en ‘Call’ opties
die de overdracht van de aandelen aan Inclusio
mogelijk maken.
Deze opties kunnen pas uitgeoefend worden
na de verhuur van het gebouw aan het Sociaal
Verhuurkantoor, wat voor eind 2022 verwacht
wordt. De prijs van deze opties is contractueel
vastgelegd op basis van het ‘Geherwaardeerd
nettoactief’, d.w.z.:
● het eigen vermogen van Middelweg Albert op
moment van de uitoefening van de optie;
● minus de brutoboekwaarde van het
opgeleverde gebouw, met inbegrip van de btw
en alle andere vastgoedkosten;
● plus de conventionele waarde van het gebouw
vastgesteld op € 19.782.777;
● minus de fiscale latentie gedragen door de
ontwikkelaar;
● minus alle kosten verbonden aan de overdracht
(notaris, doorhaling…).
Toelichting 19: Handelsvorderingen
31/12/2021 31/12/2020
Vorderingen op huurders 147.286 24.880
Op te maken facturen 14.348 5.618
Totaal 161.633 30.498
Het kredietrisico in verband met
handelsvorderingen is uiterst beperkt, enerzijds
door de kwaliteit van de tegenpartijen
(voornamelijk SVK’s of gelijkwaardig) en
anderzijds, voor andere soorten huurders,
door de diversiteit van het cliënteel en de
huurwaarborgen die door de huurders worden
verstrekt om hun verbintenissen na te komen.
De impact van COVID-19 op onbetaalde huur is
onbestaande.
Toelichting 20: Belastingvorderingen en andere vlottende activa
31/12/2021 31/12/2020
Belastingen 29.825 182.216
Andere 111.556 67.800
Totaal 141.381 250.016
De belastingvorderingen betreffen
voorafbetalingen in het kader van de fusies die
plaatsvonden in het boekjaar 2021 en verbonden
aan te dragen Exit taksen.
De andere vorderingen van € 111.556 hebben
grotendeels betrekking op een voorschot van
€100.000 dat werd betaald in het kader van een
nieuwe overname.
Toelichting 21: Geldmiddelen en kasequivalenten
De thesaurie en de kasequivalenten betreffen
enkel zichtrekeningen en een kas in de
dochtervennootschap Société d’Habitations de
Tournai.
Toelichting 22: Overlopende rekeningen
Overlopende rekeningen – Activa 31/12/2021 31/12/2020
II G. Overlopende rekeningen 411.704 496.672
II G. c. Vooraetaalde vastgoedkosten 411.704 496.672
De overlopende rekeningen – activa betreffen
voornamelijk uitgaven in verband met de
structurering en de gedelegeerde leiding van de
projecten in ontwikkeling, uitgaven die pas in de
projecten worden opgenomen bij de oplevering
ervan.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.127
Overlopende rekeningen – Verplichtingen 31/12/2021 31/12/2020
II F. Overlopende rekeningen 76.975 58.332
II F. a. Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 22.620 15.361
II F. b. Opgelopen, niet vervallen interesten en andere kosten 54.356 42.971
De overlopende rekeningen – verplichtingen
betreffen voornamelijk vooraf ontvangen
vastgoedopbrengsten en niet-vervallen interesten
op de uitstaande leningen.
Toelichting 23: Eigen vermogen
De evolutie van het kapitaal wordt hieronder weergegeven:
Aantal
gecreëerde
aandelen
Gecumuleerd
aantal
aandelen
Kapitaal (€) Gecumuleerd
kapitaal (€)
Akte van 06/11/2011 (oprichting) 615 615 61.500 61.500
Akte van 23/12/2011 25.215 25.830 2.521.500 2.583.000
Akte van 23/09/2014 34.000 59.830 3.400.000 5.983.000
Akte van 20/05/2015 58.025 117.855 5.802.500 11.785.500
Akte van 24/06/2016 71.506 189.361 7.150.600 18.936.100
Akte van 29/09/2016 95.342 284.703 9.534.200 28.470.300
Akte van 17/05/2017 169.033 453.736 16.903.300 45.373.600
Akte van 22/12/2017 98.424 552.160 9.842.400 55.216.000
Akte van 03/04/2019 313.763 865.923 31.376.300 86.592.300
Subtotaal voor de akte van
29/10/2020
865.923 865.923 86.592.300 86.592.300
Akte van 29/10/2020 (deling van het
aantal aandelen)
4.329.615 4.329.615
IPO van 10/12/2020 2.857.943 7.187.558 57.158.860 143.751.160
Akte van kapitaalvermindering van
11/06/2021
-945.037 142.806.123
Inbrengen in natura dd. 25/06/2021 240.789 7.428.347 4.784.477 147.590.601
Saldo per 31/12/2021 7.428.347 147.590.601
Het eigen vermogen is samengesteld als volgt:
31/12/2021 31/12/2020
EIGEN VERMOGEN 167.771.260 147.966.767
A. Kapitaal 142.916.788 139.077.347
A. a. Geplaatst kapitaal 147.590.601 143.751.160
A. b. Kosten kapitaalverhoging -4.673.813 -4.673.813
B. Uitgie premies 8.750.150 8.381.743
C. Reserves 1.452.350 474.128
D. Neoresultaat van het boekjaar 14.651.972 33.549
Ter herinnering: in overeenstemming met
het Koninklijk Besluit 2014 betreffende de
bestemming van het resultaat van de GVV/
GVBF, wordt het nettoresultaat van het boekjaar
voorgesteld vóór bestemming van het resultaat.
De verwerking, na de algemene vergadering
die plaatsheeft het jaar daarop, gebeurt via de
reserveposten. De reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van het vastgoed
komt overeen met de variatie in de reële waarde
van de vastgoedbeleggingen.
Toelichting 24: Uitgestelde belastingverplichtingen
Inclusio heeft zijn statuut van GVV verkregen
op 10/12/2020 en geniet derhalve sindsdien
een belastingregeling die haar vrijstelt van
vennootschapsbelasting op quasi al haar
belastbare inkomsten.
Toelichting 25: Financiële schulden
De Onderneming financiert haar activiteiten met
eigen middelen maar ook met bankkredietlijnen.
De tabel hieronder geeft de onderhandelde
kredietlijnen, de op de balansdatum opgenomen
bedragen en de vervaldag weer:
Type van
financiering
Maximaal
bedrag
Geboekte
schuld
op 31/12/2021
Geboekte
schuld
op 31/12/2020
Vervaldag Rente-
voet
BNP Paribas Fortis Revolving 15.000.000 13.100.000 - 30/09/2023 Euribor +
marge
BNP Paribas Fortis Investeringskre-
diet
1.005.636 1.005.636 - 30/06/2031 Vaste
rente
Triodos Revolving 15.000.000 - - 1/02/2024 Euribor +
marge
Belfius Bank Revolving 12.500.000 12.500.000 - 31/12/2023 Euribor +
marge
Belfius Bank Revolving 12.500.000 - - 31/12/2024 Euribor +
marge
Caisse d'épargne
HdF
Termijnlening 12.500.000 12.500.000 10.000.000 29/12/2025 Euribor +
marge
Caisse d'épargne
HdF
Termijnlening 12.500.000 12.500.000 - 28/12/2026 Euribor +
marge
Totaal 81.005.636 51.605.636 10.000.000
Waarvan
langlopend
51.476.469 10.000.000
Waarvan
kortlopend
129.167
Voor elk van de kredietlijnen werden verschillende
modaliteiten onderhandeld maar geen enkele
bank heeft zekerheden op de onderliggende
activa.
De kortlopende financiële schulden omvatten
€129.167 van het in 2022 vervallende BNP-krediet,
€ 68.195 ontvangen huurwaarborgen en tot slot
€ 164.116 openstaande schulden op aankoop van
deelneming.
De volgende tabel geeft een overzicht
van de mutaties op verplichtingen uit
financieringsactiviteiten:
31/12/2021 Openings-
saldo
Kasstroom Overname
van doch-
teronder-
nemingen
Eindsaldo
In€
Langlopende financiële schulden
Bankschulden 10.000.000 40.600.000 876.469 51.476.469
Kortlopende financiële schulden
Bankschulden 129.167 129.167
Huurwaarborgen 22.696 45.499 68.195
Andere financiële verplichtingen 132.000 -62.000 94.116 164.116
Totaal van de verplichtingen uit
financieringsactiviteiten
10.154.696 40.583.499 1.099.752 51.837.948
Inclusio Jaarverslag 2021 p.129
31/12/2020 Openings-
saldo
Kasstroom Eindsaldo
In€
Langlopende financiële schulden
Bankschulden 14.000.000 -4.000.000 10.000.000
Kortlopende financiële schulden
Bankschulden 0 0
Huurwaarborgen 7.579 15.117 22.696
Andere financiële verplichtingen 0 132.000 132.000
Totaal van de verplichtingen uit financieringsactiviteiten 14.007.579 -3.852.883 10.154.696
De volgende tabellen geven een overzicht van
de resterende contractuele looptijden van de
financiële verplichtingen van de Onderneming
met contractuele aflossingstermijnen. De
tabellen zijn opgesteld op basis van de niet-
verdisconteerde kasstromen (rente plus
aflossing van de hoofdsom) met betrekking tot
de financiële verplichtingen, uitgaande van de
vroegste datum waarop de Onderneming tot
betaling zou kunnen worden verplicht.
31/12/2021 Minder dan
1 jaar
1- 5 jaar Meer
dan 5 jaar
In€
Bankschulden 129.167 51.037.302 439.167
Huurwaarborgen 68.195 - -
31/12/2020 Minder dan
1 jaar
1- 5 jaar Meer
dan 5 jaar
In€
Bankschulden 121.667 10.486.667 -
Huurwaarborgen 22.696 - -
Om zijn « revolving » kredieten met variabele
rentevoet in te dekken, heeft Inclusio
verscheidene IRS (Interest Rate Swap) afgesloten
die de Onderneming toelaten om de variabele
rentevoet om te zetten in een bepaalde vaste
rentevoet. Deze instrumenten beantwoorden niet
aan de afdekkingsboekhouding volgens IFRS 9.
Type van
indekking
Bedrag Begin Einde Vervaldag Fair Value
(€)
BNP Paribas Fortis IRS met floor 0,21 % 7.500.000 21/05/2020 21/08/2026 45.679
BNP Paribas Fortis IRS met floor 0,26 % 7.500.000 21/05/2020 21/08/2027 65.366
BNP Paribas Fortis IRS met floor 0,295 % 10.000.000 21/05/2020 21/08/2028 122.341
Belfius Bank IRS met floor 0,17 % 7.500.000 28/07/2020 29/01/2029 186.831
Belfius Bank IRS met floor 0,203 % 7.500.000 28/07/2020 30/07/2029 198.059
Totaal 40.000.000 618.275
Toelichting 26: Handelsschulden en andere kortlopende schulden
31/12/2021 31/12/2020
Exit taks 155.783 201.266
Andere 1.687.157 4.604.097
Leveranciers 1.232.170 3.887.923
Huurders 42.038 54.613
Belastingen, bezoldigingen en sociale schulden 412.949 661.561
1.842.940 4.805.363
De Exit Tax schuld komt overeen met de raming van
de exit tax die zal moeten betaald worden bij de
fusie van de dochtervennootschappen met Inclusio.
De schulden aan leveranciers omvatten
voornamelijk schulden die verband houden met
werven in aanbouw.
De schulden aan de huurders stemmen overeen
met vooruitbetaalde huurgelden.
De belastingen, bezoldigingen en sociale
schulden kunnen als volgt gedetailleerd worden:
31/12/2021 31/12/2020
BTW 10.578 369.894
Belastingen 12.166 72.990
Onroerende voorheffing 151.087 22.744
Schulden met betrekking tot personeelsbeloningen 239.118 195.933
412.949 661.561
De schulden verbonden aan de
personeelsvoordelen betreffen voornamelijk
de voorzieningen voor vakantiegeld,
eindejaarspremie en bonus, maar ook het saldo
van de presentiegelden die moeten worden
betaald aan de bestuurders en leden van comités.
Toelichting 27: Schuldratio
De schuldgraad, berekend in overeenstemming met het KB GVV, bedraagt 24,30% op 31/12/2021 en is
als volgt samengesteld:
31/12/2021 31/12/2020
I B. Langlopende financiële schulden 51.476.469 10.000.000
II B. Kortlopende financiële schulden 361.478 154.696
II D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 1.842.940 4.805.363
II E. Andere kortlopende verplichtingen 0 0
Totaal schulden 53.680.888 14.960.059
Gecorrigeerd totaal activa 220.910.847 163.206.929
Schuldratio 24,30 % 9,16 %
De vennootschap beschikt dus over een extra investeringscapaciteit van ongeveer € 135 miljoen voordat
haar schuldgraad 50% bereikt is.
Toelichting 28: Financiële instrumenten en beheer van de financiële risico’s
28.1. Overzicht van de financiële instrumenten
Categorie 31/12/2021 31/12/2020
Langlopende financiële activa
Vorderingen Tegen afgeschreven 66.820 49.456
Afdekkingsinstrumenten Tegen reële waarde 618.276
Vloende financiële activa
Vorderingen Tegen afgeschreven
Handelsvorderingen Tegen afgeschreven 161.633 30.498
Geldmiddelen en kasequivalenten Tegen afgeschreven 944.387 11.059.315
Totaal financiële activa 1.791.116 11.139.269
Langlopende financiële schulden
Bankschulden Tegen afgeschreven 51.476.469 10.000.000
Afdekkingsinstrumenten Tegen reële waarde 221.779
Kortlopende financiële schulden
Huurwaarborgen Tegen afgeschreven 68.195 22.696
Saldo van de overnameprijs Immo-Cognaux Tegen afgeschreven 70.000 132.000
Andere rekening-courant Tegen afgeschreven 94.116
Handelsschulden Tegen afgeschreven 1.842.940 4.805.355
Totaal financiële verplichtingen 53.551.721 15.181.830
Inclusio Jaarverslag 2021 p.131
De reële waarde van de afgeleide instrumenten
eind 2021 is positief ten belope van € 618.276
(negatief ten belope van € -221.779 eind 2020)
en is bepaald op basis van een model voor
de discontering van toekomstige kasstromen,
die worden bepaald op basis van rentecurves
(openbaar beschikbare informatie, niveau
2-gegevens). De boekwaarde van de hierboven
tegen afgeschreven kostprijs vermelde financiële
activa en financiële verplichtingen benadert de
reële waarde goed, hetzij omdat het kortlopende
instrumenten betreft, hetzij omdat de toepasselijke
rentevoet voor het merendeel variabel is.
28.2. Beheer van financiële risico’s
Het financieel beheer van Inclusio is erop gericht
alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en
projectontwikkelingen van de Onderneming te
kunnen verzekeren.
Afgezien van de onzekere factoren aangehaald
in toelichting 30 betreffende de voltooiing van
de operaties, bedragen de nog te financieren
verbintenissen:
● Nog te maken uitgaven voor projecten in
ontwikkeling: € 8,2 miljoen
● Contracten en schriftelijke verbintenissen
ondertekend onder opschortende voorwaarden:
€ 31 miljoen
Per 31/12/2021 dekken de beschikbare kasmiddelen van
de Onderneming (€ 0,9 miljoen), vermeerderd met het
nog op te nemen kredietsaldo (zie toelichting 25) van
€ 29,4 miljoen, of in totaal +/-€ 30,3 miljoen laat toe de
aan te gane kosten voor de projecten in ontwikkeling
en de onder opschortende voorwaarden gesloten
contracten te dekken.
Kredietrisico
Kredietrisico is het risico op financieel verlies voor
de Groep indien een klant of tegenpartij van een
financieel instrument niet in staat is zijn contractuele
verplichtingen na te komen.
Er wordt geacht dat er geen belangrijke blootstelling
bestaat door het mogelijk niet naleven van prestaties
door de tegenpartijen van financiële instrumenten,
behalve voor handels- en overige vorderingen.
Op balansdatum is er geen belangrijke concentratie
van het kredietrisico. De boekwaarde van elk actief
vertegenwoordigt de maximale blootstelling van het
kredietrisico.
Met betrekking tot gelddeposito’s beperkt de
Onderneming het kredietrisico door haar deposito’s
enkel te plaatsen bij banken met een goede
kredietwaardigheid.
Dit type van financieel risico wordt centraal beheerd.
Renterisico
Renterisico wordt beheerd vanuit de geconsolideerde
netto financiële schuld van de Groep met als
voornaamste doel de kost op middellange termijn te
garanderen.
Daarom beheert de Groep dit risico op een
gecentraliseerde manier, op basis van de evolutie van
de geconsolideerde netto financiële schuld van de
Groep.
Bankleningen van het type ‘Revolving’ (vermeld
in toelichting 25 hierboven) dragen een
variabele rentevoet (Euribor + marge). Er zijn
afdekkingsinstrumenten gekocht om de variabele
rentevoeten om te zetten in een vaste rentevoet,
teneinde de blootstelling van de Onderneming
aan renteschommelingen op de financiële markten
te beperken. Alle leningen en afdekkingen zijn
gefloored.
Dit betekent dat een daling van de marktrente
tot onder 0% geen invloed zou hebben op de
gemiddelde rentevoet van de schuld van Inclusio.
Omgekeerd, aangezien Inclusio slechts voor een
deel van haar Revolving kredietfaciliteiten (€ 55
miljoen) indekkingsinstrumenten heeft afgesloten
(€ 40 miljoen), bestaat het risico dat een stijging
van de rentevoeten zou leiden tot een stijging van
de financieringskosten voor de vennootschap. Voor
elke procent stijging van de marktrente zouden de
financieringskosten van de vennootschap met 0,28%
stijgen en dus een impact van € 250.000 hebben op
het nettoresultaat.
Liquiditeitsrisico
Om de liquiditeit en de financiële flexibiliteit te
allen tijde te garanderen, beschikt de Groep, naast
de beschikbare geldmiddelen, over verscheidene
toegezegde en niet-toegezegde kredietlijnen in diverse
munteenheden en in bedragen die als adequaat
worden beschouwd voor de huidige en toekomstige
financieringsbehoeften (zie toelichting 25).
Deze overeenkomsten omvatten verschillende
verbintenissen van de Onderneming:
● Beperkingen in de schuldratio ten belope van 50%-
55%-60%
● Een beperking van het concentratierisico in één
enkel actief ten belope van 15%
● Een indekking van de interestkosten door de
opbrengsten ten belope van 200% of 250%
Toelichting 29: Transacties met verbonden partijen
De Groep heeft een band als verbonden partij met
de deelnemingen die opgenomen zijn volgens de
vermogensmutatiemethode – zie toelichting 18 en
met haar directie en bestuursleden. Er werden geen
operaties uitgevoerd met de deelnemingen in de
loop van 2021.
De transacties met verbonden partijen in de zin
van IAS 24 en het wetboek van vennootschappen
met de bestuurders en de effectieve leiders zijn
opgenomen in het Remuneratieverslag.
Toelichting 30: Rechten en verplichtingen buiten balans
Dossier Middelweg-Albert
Op 20/12/2019 schreef Inclusio in op een
kapitaalverhoging van de NV Futurn-Albert (nu
‘Middelweg-Albert’ genoemd) ten belope van
€ 500.000. Hierdoor bezit Inclusio nu 217 van het
totaal van 837 aandelen, dus een deelneming
van 26% die een samenwerking tussen partijen
sedert 2017 bekrachtigt. NV Middelweg-Albert
is de bouwheer van een vastgoedproject
gelegen te Middelweg in Haren (Brussel) dat
3 residentiële gebouwen telt met in totaal 123
wooneenheden. Dezelfde dag hebben de partijen
een aandeelhoudersovereenkomst gesloten waarin
de rol van elkeen, de vereiste meerderheden
voor de te nemen beslissingen en de te volgen
procedure bij een impasse worden vastgelegd. In
het kader hiervan is het mogelijk dat Inclusio er in
de toekomst toe gebracht wordt het geheel of deel
van de resterende 74% aandelen te kopen.
Inclusio heeft verder nog
investeringsverbintenissen in het kader
van verschillende lopende of toekomstige
projectontwikkelingen.
Toelichting 31: Impact van COVID-19
Inclusio volgt een ‘Business to Business’ strategie
en de meerderheid van haar vastgoedportefeuille
wordt via langetermijnhuurcontracten verhuurd
aan publieke uitbaters of ondersteund door
overheidsinstanties (SVK’s, gemeenten, Belgische
Rode Kruis). Covid-19 heeft tot nu toe dus geen
impact gehad op de inning van de huurgelden.
Voor de projecten in ontwikkeling hebben de
toekomstige huurders hun verbintenis reeds
bevestigd en verwacht Inclusio geen financiële
schade als gevolg van de huidige pandemie.
Niettemin kunnen sommige projecten in
ontwikkeling vertraging oplopen, onder meer als
gevolg van de gezondheidscrisis, waardoor de
ingebruikname van de gebouwen en de inning van
de huurgelden door Inclusio vertraging kunnen
oplopen.
De vastgoeddeskundige, die de portefeuille
in december 2021 heeft geschat, uitte in zijn
verslag geen enkele onzekerheid en bevestigde
de zeer goede prestaties van de residentiële
vastgoedmarkt, een sector waarin Inclusio voor het
overgrote deel actief is.
Toelichting 32: Gebeurtenissen na balansdatum
Tussen 31/12/2021 en de publicatiedatum van het
jaarverslag, zijn de belangrijke wijzigingen in de
veranderingen in de portefeuille zijn onbestaande.
Bovendien zal een dividend van € 0,50 bruto
worden voorgesteld voor uitkering aan de Gewone
Algemene Vergadering.
De toenemende spanningen tussen de Verenigde
Staten en Rusland, met name met betrekking tot
de militaire acties van Rusland in Oekraïne, en de
nieuwe sancties die op 22 februari door president
Joseph Biden en verschillende Europese leiders
tegen Rusland zijn aangekondigd, hebben bij de
publicatie van dit Rapport geen invloed gehad
op de activiteit van Inclusio en haar financiële
resultaten.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.133
Toelichting 33: Lijst van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures
De lijst van de dochtervennootschappen opgenomen in de geconsolideerde rekeningen op 31/12/2021 is
als volgt:
% in bezit Consolidatiewijze Rechtspersonenregister
Les Jardins de Fraipont 100 % Integraal 0643.548.082
Société d’Habitations de Tournai 100 % Integraal 0405.859.678
Schoolstraat 41 100 % Integraal 0642.654.001
Gentbrugge Kerkstraat Land 100 % Integraal 0542.901.377
Middelweg Albert SA 26 % Equity-methode 0666.408.509
Daarnaast zijn in boekjaar 2021 volgende filialen gefuseerd.
Fusiedatum Rechtspersonenregister
Euro-Project NV (GVBF) 27/04/2021 0447.400.424
Catalco BV 31/08/2021 0860.692.777
Immo Cognaux BV 30/12/2021 0690.593.280
Toelichting 34: Personeelsbestand
Aantal werknemers op het einde van het boekjaar 31/12/2021 31/12/2020
Werknemers 7 7
Onaankelijke bestuurders 2 2
9 9
Toelichting 35: Vergoedingen van de Commissaris
In € - btwi 31/12/2021 31/12/2020
Bezoldiging voor de uitoefening van het mandaat van Commissaris 49.118 41.745
Andere audit gerelateerde diensten
Andere aesteringsopdrachten 12.200 156.925
Bezoldiging van personen met wie de Commissaris verbonden is
Fiscaal advies 0 6.050
61.318 204.720
Op de Gewone Algemene Vergadering van
10/06/2020 heeft de Onderneming een nieuwe
commissaris benoemd, Deloitte Bedrijfsrevisoren
cvba, met maatschappelijke zetel te Gateway
building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J te
1930 Zaventem, vertegenwoordigd door de heer
Ben Vandeweyer, bedrijfsrevisor. Het mandaat
is ingegaan op 1/01/2020 en zal eindigen na de
algemene vergadering die wordt gehouden ter
goedkeuring van de jaarrekening afgesloten op
31/12/2022.
De bezoldiging van de commissaris is vastgesteld
op € 36.000 excl. btw/jaar en wordt gefactureerd
tegen 80% in 2020, 90% in 2021 en 100% in 2022.
Deze wordt verhoogd met de IBR kosten en
uitgaven.
STATUTAIRE FINANCIELE OVERZICHTEN
Statutair overzicht van de financiële situatie
In € 31-12-2021 31-12-2020
I Vaste Activa 218.421.756 151.692.099
I B Immateriële vaste activa 50.380 70.423
I C Vastgoedbeleggingen 190.776.395 116.944.072
I D Andere materiële vaste activa 51.408 19.341
I E Langlopende financiële activa 12.436.177 24.344.563
I I Investeringen in geassocieerde deelnemingen en
joint ventures
15.107.397 10.313.700
II Vloende activa 1.521.155 11.251.477
II D Handelsvorderingen 160.998 19.496
II E Belastingvorderingen en andere vloende activa 123.576 246.029
II F Geldmiddelen en kasequivalenten 824.876 10.489.280
II G Overlopende rekeningen 411.704 496.672
TOTAAL ACTIVA 219.942.911 162.943.576
EIGEN VERMOGEN 167.771.260 147.966.767
A Kapitaal 142.916.788 139.077.347
B Uitgie premies 8.750.150 8.381.743
C Reserves 1.452.350 474.128
D Neoresultaat van het boekjaar 14.651.972 33.549
PASSIVA 52.171.650 14.976.810
I Langlopende verplichtingen 50.600.000 10.221.779
I B Langlopende financiële schulden 50.600.000 10.000.000
I B a Kredietinstellingen 50.600.000 10.000.000
I C Andere langlopende financiële verplichtingen 0 221.779
II Kortlopende verplichtingen 1.571.650 4.755.030
II B Kortlopende financiële schulden 138.195 144.152
II D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 1.356.480 4.552.846
II F Overlopende rekeningen 76.975 58.032
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 219.942.911 162.943.576
Inclusio Jaarverslag 2021 p.135
Statutair overzicht van het totaalresultaat
In € 31/12/2021 31/12/2020
I Huuropbrengsten 6.425.389 3.263.458
III Met verhuur verbonden kosten 14.074
NETTO HUURRESULTAAT 6.439.463 3.263.458
IV Recuperatie van vastgoedkosten 1.448
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door
de huurder op verhuurde gebouwen
356.770 142.620
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
-502.590 -184.338
VASTGOEDRESULTAAT 6.295.091 3.221.740
IX Technische kosten -184.054 -100.652
X Commerciële kosten -28.383 -14.640
XI Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen -1.246 -859
XII Beheerkosten vastgoed -256.361 -139.584
VASTGOEDKOSTEN -470.045 -255.734
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 5.825.047 2.966.006
XIV Algemene kosten van de vennootschap -1.890.869 -5.013.740
XV Andere operationele opbrengsten en kosten 3.425 81.892
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE
PORTEFEUILLE
3.937.603 -1.965.843
XVI Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 19.840
X VIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10.036.298 114.300
XIX Andere resultaten op de portefeuille -33.054
OPERATIONEEL RESULTAAT 13.960.688 -1.851.543
XX Financiële opbrengsten 93.679 451.777
XXI Neo interestkosten -292.108 -235.078
XXII Andere financiële kosten -3.315 -3.788
X XIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen 840.056 -221.779
FINANCIEEL RESULTAAT 638.313 -8.868
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint
ventures
72.719 689.249
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 14.671.719 -1.171.162
XXV Vennootschapsbelasting 34.534 1.526.482
XXVI Exit taks -54.282 -321.771
BELASTINGEN -19.748 1.204.711
NETTORESULTAAT 14.651.972 33.549
Andere elementen van het totaalresultaat - 0
TOTAALRESULTAAT 14.651.972 33.549
Neoresultaat toerekenbaar aan de eigenaars 14.651.972 33.549
Totaalresultaat toerekenbaar aan de eigenaars 14.651.972 33.549
Gewone en verwaterde winst per aandeel (euro/aandeel) 1,97 0,01
Detail van het statutair eigen vermogen
EIGEN VERMOGEN 31/12/2021 31/12/2020
A. Kapitaal 142.916.788 139.077.347
A. a. Geplaatst kapitaal 147.590.601 143.751.160
A. b. Kosten kapitaalverhoging -4.673.813 -4.673.813
B. Uitgie premies 8.750.150 8.381.743
C. Reserves 1.452.351 474.128
C. b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
(+/-)
1.532.750 769.192
C. e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de
afdekkingsinstrumenten
-221.779
C. m. Andere reserves (+/-) 101.751 101.751
C. n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/-) 39.628 -396.815
D. Neoresultaat van het boekjaar 14.651.971 33.549
Totaal eigen vermogen 167.771.260 147.966.767
Schema van de berekening van het bedrag bedoeld in artikel 13, § 1, lid 1 31/12/2021 31/12/2020
Gecorrigeerd resultaat (A) 14.651.971 33.549
+ Waardevermindering 39.503
- Terugname van waardeverminderingen -53.777
+ Afschrijving 44.004
+/- Andere niet-monetaire bestanddelen -840.056 -467.470
+/- Resultaat op de verkoop van vastgoed -19.840
+/- Variaties in de reële waarde van vastgoed -10.075.963 -114.300
Gecorrigeerd resultaat (A) 3.746.043 -548.211
Neo-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte
uitkering (B)
Neo-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte
uitkering (B)
19.840 0
TOTAAL (A+B) 3.765.883 -548.211
80% volgens artikel 13, §1, lid 1 3.012.076 0
Overeenkomstig art. 7:212 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen mag het
netto-actief, na uitkering van het voorgestelde
dividend, niet lager zijn dan het bedrag van het
geboekte kapitaal, vermeerderd met de reserves
die volgens de wet of de statuten niet mogen
worden uitgekeerd. De resterende marge is als
volgt:
Neo-actief na bestemming en uitkering 164.057.087
Gestort kapitaal of, indien hoger, opgevraagd kapitaal (+) 142.916.788
Onbeschikbare uitgiepremie volgens de statuten (+) 8.750.150
Reserve voor het positieve saldo van variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 11.608.714
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegestane
afdekkingsinstrumenten waarop de afdekkingsboekhouding zoals bepaald door
IFRS niet wordt toegepast (+/-)
618.276
Totaal 163.893.928
Verschil 163.159
Inclusio Jaarverslag 2021 p.137
Resultaatsverwerking en statutaire toewijzing
31/12/2021 31/12/2020
A. Neoresultaat 14.651.971 33.549
B. Toevoeging aan/onrekking van (-/+)
1. Toevoeging aan/onrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve)
saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+)
- boekjaar 10.075.963 803.549
- vorige boekjaren
- realisatie vastgoed
5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële
waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-)
- boekjaar 840.056 -221.779
- vorige boekjaren
11. Toevoeging aan/onrekking van overgedragen resultaten van vorige
boekjaren (-/+)
21.779 -548.221
C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13, § 1, lid 1 3.012.706 0
D. Vergoeding kapitaal - andere dan C 701.467 0
Inclusio Jaarverslag 2021 p.139
InclusioNV
Documentsubtitle=VerdanaHeading120/0single
DeloitteBedrijfsrevisoren/Reviseursd’Entreprises
InclusioNV
Verslagvandecommissarisaandealgemenevergaderingoverhet
boekjaarafgeslotenop31december2021-Geconsolideerdejaarrekening
InclusioNV|31december2021
1
VerslagvandecommissarisaandealgemenevergaderingvanInclusioNV
overhetboekjaarafgeslotenop31december2021-Geconsolideerde
jaarrekening
InhetkadervandewettelijkecontrolevandegeconsolideerdejaarrekeningvanInclusioNV(de“vennootschap”)en
haarfilialen(samen“degroep”),leggenwijuonscommissarisverslagvoor.Ditbevatonsverslagoverde
geconsolideerdejaarrekeningalsookdeoverigedoorwet-enregelgevinggesteldeeisen.Ditvormtééngeheelenis
ondeelbaar.
Wijwerdenbenoemdinonzehoedanigheidvancommissarisdoordealgemenevergaderingvan10juni2020,
overeenkomstighetvoorstelvanhetbestuursorgaanuitgebrachtopaanbevelingvanhetauditcomité.Onsmandaat
looptafopdedatumvandealgemenevergaderingdieberaadslaagtoverdejaarrekeningafgeslotenop
31december2022.WijhebbendewettelijkecontrolevandegeconsolideerdejaarrekeningvanInclusioNVuitgevoerd
gedurende2opeenvolgendeboekjaren.
Verslagoverdegeconsolideerdejaarrekening
Oordeelzondervoorbehoud
Wijhebbendewettelijkecontroleuitgevoerdvandegeconsolideerdejaarrekeningvandegroep,diehet
geconsolideerdoverzichtvandefinanciëlepositieop31december2021omvat,alsookhetgeconsolideerdoverzicht
vanwinstofverliesenniet-gerealiseerderesultaten,hetgeconsolideerdmutatieoverzichtvanheteigenvermogenen
hetgeconsolideerdkasstroomoverzichtoverhetboekjaarafgeslotenopdiedatumendetoelichting,metde
belangrijkstegehanteerdegrondslagenvoorfinanciëleverslaggevingenoverigeinformatieverschaffing,waarvanhet
totaalvanhetgeconsolideerdoverzichtvandefinanciëlepositie221529(000)EURbedraagtenwaarvanhetstaat
vanhetglobaalgeconsolideerdresultaatafsluitmeteenwinstvanhetboekjaarvan14652(000)EUR.
Naaronsoordeelgeeftdegeconsolideerdejaarrekeningeengetrouwbeeldvanhetvermogenenvandefinanciële
toestandvandegroepop31december2021alsookvanzijngeconsolideerderesultatenenvanzijngeconsolideerde
kasstromenoverhetboekjaardatopdiedatumisafgesloten,inovereenstemmingmetdeInternationalFinancial
ReportingStandards(IFRS)zoalsgoedgekeurddoordeEuropeseUnieenmetdeinBelgiëvantoepassingzijnde
wettelijkeenreglementairevoorschriften.
Basisvoorhetoordeelzondervoorbehoud
Wijhebbenonzecontroleuitgevoerdvolgensdeinternationalecontrolestandaarden(ISA’s)zoalsvantoepassingin
België.WijhebbenbovendiendedoorIAASBgoedgekeurdeinternationalecontrolestandaardentoegepastdievan
toepassingzijnophuidigeafsluitdatumennognietgoedgekeurdopnationaalniveau.Onzeverantwoordelijkhedenop
grondvandezestandaardenzijnverderbeschrevenindesectie“Verantwoordelijkhedenvandecommissarisvoorde
controlevandegeconsolideerdejaarrekening”vanonsverslag.Wijhebbenalledeontologischevereistendierelevant
zijnvoordecontrolevandegeconsolideerdejaarrekeninginBelgiënageleefd,metinbegripvandezemetbetrekking
totdeonafhankelijkheid.
Wijhebbenvanhetbestuursorgaanenvandeaangesteldenvandevennootschapdevooronzecontrolevereiste
ophelderingeneninlichtingenverkregen.
Wijzijnvanmeningdatdedooronsverkregencontrole-informatievoldoendeengeschiktisalsbasisvoorons
oordeel.
Kernpuntenvandecontrole
Kernpuntenvanonzecontrolebetreffendieaangelegenhedendienaaronsprofessioneeloordeelhetmeest
significantwarenbijdecontrolevandegeconsolideerdejaarrekeningvandehuidigeverslagperiode.Deze
aangelegenhedenzijnbehandeldindecontextvanonzecontrolevandegeconsolideerdejaarrekeningalsgeheelen
bijhetvormenvanonsoordeelhierover,enwijverschaffengeenafzonderlijkoordeeloverdezeaangelegenheden.
Verslag van de commissaris inzake
de geconsolideerde jaarrekening
InclusioNV
Documentsubtitle=VerdanaHeading120/0single
DeloitteBedrijfsrevisoren/Reviseursd’Entreprises
Inclusio
NV
Verslagvandecommissarisaandealgemenevergaderingover
het
boekjaarafgeslotenop31december2021-Geconsolideerdejaarrekening
Inclusio Jaarverslag 2021 p.141
InclusioNV|31december2021
3
Verantwoordelijkhedenvanhetbestuursorgaanvoorhetopstellenvandegeconsolideerdejaarrekening
Hetbestuursorgaanisverantwoordelijkvoorhetopstellenvandegeconsolideerdejaarrekeningdieeengetrouw
beeldgeeftinovereenstemmingmetdeInternationalFinancialReportingStandards(IFRS)zoalsgoedgekeurddoorde
EuropeseUnieenmetdeinBelgiëvantoepassingzijndewettelijkeenreglementairevoorschriften,alsookvoorde
internebeheersingdiehetbestuursorgaannoodzakelijkachtvoorhetopstellenvandegeconsolideerdejaarrekening
diegeenafwijkingvanmaterieelbelangbevatdiehetgevolgisvanfraudeofvanfouten.
Bijhetopstellenvandegeconsolideerdejaarrekeningishetbestuursorgaanverantwoordelijkvoorhetinschattenvan
demogelijkheidvandegroepomhaarcontinuïteittehandhaven,hettoelichten,indienvantoepassing,van
aangelegenhedendiemetcontinuïteitverbandhoudenenhetgebruikenvandecontinuïteitsveronderstelling,tenzij
hetbestuursorgaanhetvoornemenheeftomdegroepteliquiderenofomdebedrijfsactiviteitentebeëindigenof
geenrealistischalternatiefheeftdandittedoen.
Verantwoordelijkhedenvandecommissarisvoordecontrolevandegeconsolideerdejaarrekening
Onzedoelstellingenzijnhetverkrijgenvaneenredelijkematevanzekerheidoverdevraagofdegeconsolideerde
jaarrekeningalsgeheelgeenafwijkingvanmaterieelbelangbevatdiehetgevolgisvanfraudeofvanfoutenenhet
uitbrengenvaneencommissarisverslagwaarinonsoordeelisopgenomen.Eenredelijkematevanzekerheidiseen
hoogniveauvanzekerheid,maarisgeengarantiedateencontroledieovereenkomstigdeISA’sisuitgevoerdaltijd
eenafwijkingvanmaterieelbelangontdektwanneerdiebestaat.Afwijkingenkunnenzichvoordoenalsgevolgvan
fraudeoffoutenenwordenalsvanmaterieelbelangbeschouwdindienredelijkerwijskanwordenverwachtdatzij,
individueelofgezamenlijk,deeconomischebeslissingengenomendoorgebruikersopbasisvandezegeconsolideerde
jaarrekening,beïnvloeden.
Bijdeuitvoeringvanonzecontrolelevenwijhetwettelijk,reglementairennormatiefkadernadatvantoepassingis
opdecontrolevandegeconsolideerdejaarrekeninginBelgië.Dewettelijkecontrolebiedtgeenzekerheidomtrentde
toekomstigelevensvatbaarheidvandevennootschap,nochvandeefficiëntieofdedoeltreffendheidwaarmeehet
bestuursorgaandebedrijfsvoeringvandevennootschapterhandheeftgenomenofzalnemen.
AlsdeelvaneencontroleuitgevoerdovereenkomstigdeISA’s,passenwijprofessioneleoordeelsvormingtoeen
handhavenwijeenprofessioneel-kritischeinstellinggedurendedecontrole.Wevoerentevensdevolgende
werkzaamhedenuit:
• hetidentificereneninschattenvanderisico'sdatdegeconsolideerdejaarrekeningeenafwijkingvanmaterieel
belangbevatdiehetgevolgisvanfraudeofvanfouten,hetbepalenenuitvoerenvancontrolewerkzaamhedendie
opdezerisico'sinspelenenhetverkrijgenvancontrole-informatiedievoldoendeengeschiktisalsbasisvoorons
oordeel.Hetrisicovanhetnietdetecterenvaneenvanmaterieelbelangzijndeafwijkingisgroterindiendie
afwijkinghetgevolgisvanfraudedanindienzijhetgevolgisvanfouten,omdatbijfraudesprakekanzijnvan
samenspanning,valsheidingeschrifte,hetopzettelijknalatenomtransactiesvastteleggen,hetopzettelijk
verkeerdvoorstellenvanzakenofhetdoorbrekenvandeinternebeheersing;
• hetverkrijgenvaninzichtindeinternebeheersingdierelevantisvoordecontrole,metalsdoel
controlewerkzaamhedenoptezettendieindegegevenomstandighedengeschiktzijnmaardienietzijngerichtop
hetgevenvaneenoordeeloverdeeffectiviteitvandeinternebeheersingvandegroep;
• hetevaluerenvandegeschiktheidvandegehanteerdegrondslagenvoorfinanciëleverslaggevingenhetevalueren
vanderedelijkheidvandedoorhetbestuursorgaangemaakteschattingenenvandedaaropbetrekkinghebbende
toelichtingen;
• hetconcluderendatdedoorhetbestuursorgaangehanteerdecontinuïteitsveronderstellingaanvaardbaaris,en
hetconcluderen,opbasisvandeverkregencontrole-informatie,ofereenonzekerheidvanmaterieelbelang
bestaatmetbetrekkingtotgebeurtenissenofomstandighedendiesignificantetwijfelkunnendoenontstaanover
demogelijkheidvandegroepomhaarcontinuïteittehandhaven.Indienwijconcluderendatereenonzekerheid
vanmaterieelbelangbestaat,zijnwijertoegehoudenomdeaandachtinonscommissarisverslagtevestigenopde
daaropbetrekkinghebbendetoelichtingenindegeconsolideerdejaarrekening,of,indiendezetoelichtingen
inadequaatzijn,omonsoordeelaantepassen.Onzeconclusieszijngebaseerdopdecontrole-informatiedie
verkregenistotdedatumvanonscommissarisverslag.Toekomstigegebeurtenissenofomstandighedenkunnener
echtertoeleidendatdegroephaarcontinuïteitnietlangerkanhandhaven;
• hetevaluerenvandealgehelepresentatie,structuureninhoudvandegeconsolideerdejaarrekening,envande
vraagofdegeconsolideerdejaarrekeningdeonderliggendetransactiesengebeurtenissenweergeeftopeenwijze
dieleidttoteengetrouwbeeld;
InclusioNV|31december2021
2
Kernpuntenvandecontrole
Hoeonzecontroledekernpuntenvandecontrole
behandelde
Waarderingvanvastgoedbeleggingen
• Vastgoedbeleggingengewaardeerdaanreëlewaarde
(EUR218miljoen)vertegenwoordigen98procentvan
hetgeconsolideerdebalanstotaalop
31december2021
.Wijzigingenindereëlewaardevan
devastgoedbeleggingenhebbeneensignificante
impactophetgeconsolideerdenettoresultaatvande
periodeenheteigenvermogen.
• Devastgoedportefeuilleomvatvastgoedbeschikbaar
voorverhuurenvastgoedinaanbouwofinrenovatie.
• Deportefeuillewordttegenreëlewaarde
gewaardeerd.Projectontwikkelingenworden
gewaardeerdvolgensdezelfdemethode,metaftrek
vanallekostendienodigzijnomdeontwikkelingafte
werken,samenmeteenvoorzieningvoorresterende
risico's.Debelangrijksteinputsindebepalingvande
reëlewaardezijndevereisterendementenende
huidigemarkthuur,diewordenbeïnvloeddoorde
evolutievandemarkt,vergelijkbaretransactiesende
specifiekekenmerkenvanelkonroerendgoedinde
portefeuille.
• DeGroepgebruiktprofessioneelgekwalificeerde
onafhankelijkevastgoeddeskundigenomde
vastgoedportefeuilleelkkwartaaltewaarderenaan
reëlewaarde.Devastgoeddeskundigenwordendoor
debestuurdersaangesteldenvoerenhunwerkuitin
overeenstemmingmetdeverslagenenrichtlijnenvan
het‘RoyalInstituteofCharteredSurveyors(RICS)’.De
vastgoeddeskundigendiedoordeGroepworden
aangesteld,hebbenaanzienlijkeervaringinde
vastgoedmarktenwaarindeGroepactiefis.
• Hetauditrisicovloeitdaaromvoortuitdeassumpties
enbelangrijkeinschattingengekoppeldaandeze
sleutelinputs,metspecifiekeaandachtvoorhet
vereisterendement.
Verwijzingnaartoelichtingen
• Weverwijzennaardegeconsolideerdejaarrekening,
inclusiefdebijlagen:bijlage2.2,Belangrijke
boekhoudkundigemethodes;bijlage15,
Vastgoedbeleggingen.
• Wehebbendeinternebeheersmaatregelenvanhet
managementbeoordeeldenhetontwerpende
implementatievaninternecontrolesmetbetrekking
totvastgoedbeleggingengetest.
• Wehebbendecompetentie,onafhankelijkheiden
integriteitvandeonafhankelijkevastgoeddeskun
digen
beoordeeld.
• Webesprakenmetdeonafhankelijke
vastgoeddeskundigenenbeoordeeldenhet
waarderingsproces,deresultatenvande
vastgoedportefeuilleenbelangrijkeassumptiesen
inschattingen.
• Wehebbendebelangrijksteaannamesdiebijde
waarderingwerdengebruiktvergelekenmetexterne
industriegegevensenvergelijkbare
vastgoedtransacties,metspecifiekeaandachtvoorhet
vereisterendement.
• Wijhebbencontrolewerkzaamhedenuitgevoerdom
deintegriteitenvolledigheidtebeoordelenvande
informatiedieaandeonafhankelijke
vastgoeddeskundigenwerdverstrektmetbetrekking
tothuurinkomsten,devoornaamstekenmerkenvan
hethuurcontractendebezettingsgraad.
• Wehebbendebedragenzoalsvermeldinde
waarderingsverslagenafgestemdmetdeboekhoud
ing
envandaaruithebbenwedegerelateerdesaldimet
dejaarrekeningaangesloten.
• Alsonderdeelvanonzecontrolewerkzaamhedendie
werdenuitgevoerdopverwervingenen
vervreemdingenvanvastgoedbeleggingen,
onderzochtenwedebelangrijkstecontractenen
documentatiemethetoogopdetoegepaste
boekhoudkundigeverwerkingvandezetransacties.
• Verderhebbenwedegeschiktheidvande
toelichtingenmetbetrekkingtotdewaarderingaan
reëlewaardevanvastgoedbeleggingenbeoordeeld.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.143
InclusioNV|31december2021
Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
RegisteredOffice:Gatewaybuilding,LuchthavenBrusselNationaal1J,B-1930Zaventem
VATBE0429.053.863-RPRBrussel/RPMBruxelles-IBANBE86552324310050-BICGKCCBEBB
MemberofDeloitteToucheTohmatsuLimited
Europeesuniformelektronischformaat(ESEF)
Wijhebbenook,overeenkomstigdeontwerpnorminzakedecontrolevandeovereenstemmingvandefinanciële
overzichtenmethetEuropeesuniformelektronischformaat(“ESEF”),decontroleuitgevoerdvande
overeenstemmingvanhetESEF-formaatendemarkeertaalmetdetechnischereguleringsnormenvastgelegddoorde
EuropeseGedelegeerdeVerordeningnr.2019/815van17december2018(“GedelegeerdeVerordening”).
Hetbestuursorgaanisverantwoordelijkvoorhetopstellen,inovereenstemmingmetdeESEFvereisten,vande
geconsolideerdefinanciëleoverzichtenindevormvaneenelektronischbestandinESEF-formaat(“digitale
geconsolideerdefinanciëleoverzichten”)opgenomeninhetjaarlijksfinancieelverslag.
Hetisonzeverantwoordelijkheidvoldoendeengeschikteonderbouwendeinformatieteverkrijgenomteconcluderen
dathetformaatendemarkeertaalvandedigitalegeconsolideerdefinanciëleoverzichteninallevanmaterieelbelang
zijndeopzichtenvoldoenaandeESEF-vereistenkrachtensdeGedelegeerdeVerordening.
Opbasisvandedooronsuitgevoerdewerkzaamhedenzijnwijvanoordeeldathetformaatvanendemarkeringvan
informatieindedigitalegeconsolideerdefinanciëleoverzichtenopgenomeninhetjaarlijksfinancieelverslagvan
InclusioNVper31december2021inallevanmaterieelbelangzijndeopzichteninovereenstemmingzijnmetdeESEF-
vereistenkrachtensdeGedelegeerdeVerordening.
Anderevermeldingen
• Huidigverslagisconsistentmetonzeaanvullendeverklaringaanhetauditcomitébedoeldinartikel11vande
verordening(EU)nr.537/2014.
GetekendteAntwerpen.
Decommissaris
DeloitteBedrijfsrevisorenBV
VertegenwoordigddoorBenVandeweyer
InclusioNV|31december2021
Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
RegisteredOffice:Gatewaybuilding,LuchthavenBrusselNationaal1J,B-1930Zaventem
VATBE0429.053.863-RPRBrussel/RPMBruxelles-IBANBE86552324310050-BICGKCCBEBB
MemberofDeloitteToucheTohmatsuLimited
Europeesuniformelektronischformaat(ESEF)
Wijhebbenook,overeenkomstigdeontwerpnorminzakedecontrolevandeovereenstemmingvandefinanciële
overzichtenmethetEuropeesuniformelektronischformaat(“ESEF”),decontroleuitgevoerdvande
overeenstemmingvanhetESEF-formaatendemarkeertaalmetdetechnischereguleringsnormenvastgelegddoorde
EuropeseGedelegeerdeVerordeningnr.2019/815van17december2018(“GedelegeerdeVerordening”).
Hetbestuursorgaanisverantwoordelijkvoorhetopstellen,inovereenstemmingmetdeESEFvereisten,vande
geconsolideerdefinanciëleoverzichtenindevormvaneenelektronischbestandinESEF-formaat(“digitale
geconsolideerdefinanciëleoverzichten”)opgenomeninhetjaarlijksfinancieelverslag.
Hetisonzeverantwoordelijkheidvoldoendeengeschikteonderbouwendeinformatieteverkrijgenomteconcluderen
dathetformaatendemarkeertaalvandedigitalegeconsolideerdefinanciëleoverzichteninallevanmaterieelbelang
zijndeopzichtenvoldoenaandeESEF-vereistenkrachtensdeGedelegeerdeVerordening.
Opbasisvandedooronsuitgevoerdewerkzaamhedenzijnwijvanoordeeldathetformaatvanendemarkeringvan
informatieindedigitalegeconsolideerdefinanciëleoverzichtenopgenomeninhetjaarlijksfinancieelverslagvan
InclusioNVper31december2021inallevanmaterieelbelangzijndeopzichteninovereenstemmingzijnmetdeESEF-
vereistenkrachtensdeGedelegeerdeVerordening.
Anderevermeldingen
• Huidigverslagisconsistentmetonzeaanvullendeverklaringaanhetauditcomitébedoeldinartikel11vande
verordening(EU)nr.537/2014.
GetekendteAntwerpen.
Decommissaris
DeloitteBedrijfsrevisorenBV
VertegenwoordigddoorBenVandeweyer
InclusioNV|31december2021
4
• hetverkrijgenvanvoldoendeengeschiktecontrole-informatiemetbetrekkingtotdefinanciëleinformatievande
entiteitenofbedrijfsactiviteitenbinnendegroepgerichtophettotuitdrukkingbrengenvaneenoordeeloverde
geconsolideerdejaarrekening.Wijzijnverantwoordelijkvoordeaansturingvan,hettoezichtopendeuitvoering
vandegroepscontrole.Wijblijvenongedeeldverantwoordelijkvooronsoordeel.
Wijcommunicerenmethetauditcomitéondermeeroverdegeplandereikwijdteentimingvandecontroleenoverde
significantecontrolebevindingen,waarondereventuelesignificantetekortkomingenindeinternebeheersingdiewij
identificerengedurendeonzecontrole.
Wijverschaffenaanhetauditcomitétevenseenverklaringdatwijderelevantedeontologischevoorschriftenover
onafhankelijkheidhebbennageleefd,enwijcommunicerenmethenoverallerelatiesenanderezakendie
redelijkerwijsonzeonafhankelijkheidkunnenbeïnvloedenen,waarvantoepassing,overdedaarmeeverband
houdendemaatregelenomonzeonafhankelijkheidtewaarborgen.
Uitdeaangelegenhedendieaanhetauditcomitézijngecommuniceerdbepalenwijdiezakendiehetmeestsignificant
warenbijdecontrolevandegeconsolideerdejaarrekeningvandehuidigeverslagperiode,endiederhalvede
kernpuntenvanonzecontroleuitmaken.Wijbeschrijvendezeaangelegenhedeninonsverslag,tenzijhetopenbaar
makenvandezeaangelegenhedenisverbodendoorwet-ofregelgeving.
Overigedoorwet-enregelgevinggesteldeeisen
Verantwoordelijkhedenvanhetbestuursorgaan
Hetbestuursorgaanisverantwoordelijkvoorhetopstellenendeinhoudvanhetjaarverslagoverdegeconsolideerde
jaarrekeningendeandereinformatieopgenomeninhetjaarrapportoverdegeconsolideerdejaarrekening.
Verantwoordelijkhedenvandecommissaris
InhetkadervanonsmandaatenovereenkomstigdeBelgischebijkomendenormbijdeinBelgiëvantoepassingzijnde
internationalecontrolestandaarden(ISA’s),ishetonzeverantwoordelijkheidom,inallevanmaterieelbelangzijnde
opzichten,hetjaarverslagoverdegeconsolideerdejaarrekeningendeandereinformatieopgenomeninhet
jaarrapportteverifiëren,alsookverslagoverdezeaangelegenhedenuittebrengen.
Aspectenbetreffendehetjaarverslagoverdegeconsolideerdejaarrekening
Nahetuitvoerenvanspecifiekewerkzaamhedenophetjaarverslagoverdegeconsolideerdejaarrekening,zijnwijvan
oordeeldatditjaarverslagovereenstemtmetdegeconsolideerdejaarrekeningvoorhetzelfdeboekjaarenisopgesteld
overeenkomstighetartikel3:32vanhetWetboekvanvennootschappenenverenigingen.
Indecontextvanonzecontrolevandegeconsolideerdejaarrekening,zijnwijtevensverantwoordelijkvoorhet
overwegen,inhetbijzonderopbasisvandekennisverkregentijdensdecontrole,ofhetjaarverslagoverde
geconsolideerdejaarrekeningeenafwijkingvanmaterieelbelangbevat,hetzijinformatiedieonjuistvermeldisof
anderszinsmisleidendis.Inhetlichtvandewerkzaamhedendiewijhebbenuitgevoerd,dienenwijugeenafwijking
vanmaterieelbelangtemelden.
Vermeldingenbetreffendedeonafhankelijkheid
• Onsbedrijfsrevisorenkantoorenonsnetwerkhebbengeenopdrachtenverrichtdieonverenigbaarzijnmetde
wettelijkecontrolevandegeconsolideerdejaarrekeningenonsbedrijfsrevisorenkantoorisindeloopvanons
mandaatonafhankelijkgebleventegenoverdegroep.
• Dehonorariavoordebijkomendeopdrachtendieverenigbaarzijnmetdewettelijkecontrolebedoeldinartikel
3:65vanhetWetboekvanvennootschappenenverenigingenwerdencorrectvermeldenuitgesplitstinde
toelichtingbijdegeconsolideerdejaarrekening.
InclusioNV|31december2021
Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
RegisteredOffice:Gatewaybuilding,LuchthavenBrusselNationaal1J,B-1930Zaventem
VATBE0429.053.863-RPRBrussel/RPMBruxelles-IBANBE86552324310050-BICGKCCBEBB
MemberofDeloitteToucheTohmatsuLimited
Europeesuniformelektronischformaat(ESEF)
Wijhebbenook,overeenkomstigdeontwerpnorminzakedecontrolevandeovereenstemmingvandefinanciële
overzichtenmethetEuropeesuniformelektronischformaat(“ESEF”),decontroleuitgevoerdvande
overeenstemmingvanhetESEF-formaatendemarkeertaalmetdetechnischereguleringsnormenvastgelegddoorde
EuropeseGedelegeerdeVerordeningnr.2019/815van17december2018(“GedelegeerdeVerordening”).
Hetbestuursorgaanisverantwoordelijkvoorhetopstellen,inovereenstemmingmetdeESEFvereisten,vande
geconsolideerdefinanciëleoverzichtenindevormvaneenelektronischbestandinESEF-formaat(“digitale
geconsolideerdefinanciëleoverzichten”)opgenomeninhetjaarlijksfinancieelverslag.
Hetisonzeverantwoordelijkheidvoldoendeengeschikteonderbouwendeinformatieteverkrijgenomteconcluderen
dathetformaatendemarkeertaalvandedigitalegeconsolideerdefinanciëleoverzichteninallevanmaterieelbelang
zijndeopzichtenvoldoenaandeESEF-vereistenkrachtensdeGedelegeerdeVerordening.
Opbasisvandedooronsuitgevoerdewerkzaamhedenzijnwijvanoordeeldathetformaatvanendemarkeringvan
informatieindedigitalegeconsolideerdefinanciëleoverzichtenopgenomeninhetjaarlijksfinancieelverslagvan
InclusioNVper31december2021inallevanmaterieelbelangzijndeopzichteninovereenstemmingzijnmetdeESEF-
vereistenkrachtensdeGedelegeerdeVerordening.
Anderevermeldingen
• Huidigverslagisconsistentmetonzeaanvullendeverklaringaanhetauditcomitébedoeldinartikel11vande
verordening(EU)nr.537/2014.
GetekendteAntwerpen.
Decommissaris
DeloitteBedrijfsrevisorenBV
VertegenwoordigddoorBenVandeweyer
Inclusio Jaarverslag 2021 p.145
RISICOFACTOREN
Gelet op de inwerkingtreding van het
Prospectusreglement van 21/07/2019 worden
in dit hoofdstuk enkel de specifieke en meest
significante risicofactoren voor de vennootschap
opgenomen, afhankelijk van de waarschijnlijkheid
dat ze zich zullen voordoen en de mogelijke
omvang van hun negatieve impact op Inclusio.
Niet-specifieke risico’s zijn niet opgenomen in dit
hoofdstuk.
Inclusio volgt strikt de risico’s op die haar activiteit
kunnen beïnvloeden, met de bedoeling ze te
voorkomen of, wanneer dat niet mogelijk is, met
de nodige reactiviteit adequate maatregelen te
kunnen nemen.
Sommige van de hieronder beschreven risico’s
hebben betrekking op de vastgoedportefeuille
van Inclusio die verder in dit jaarverslag
beschreven staat, met name in het hoofdstuk
‘Vastgoedverslag’
1.1. Vastgoedrisico’s en operationele risico’s
1.1.1. 1.1.1 Risico’s verbonden aan projecten in
ontwikkeling en te ontwikkelen projecten
Inclusio heeft op 31/12/2021 een portefeuille in
exploitatie met een reële waarde van € 214,2
miljoen.
Op die datum zijn 5 vastgoedprojecten in
opbouw: Thomashuis Keerbergen, Thomashuis
Westmalle, Borgerstein (Sint-Katelijne-Waver),
Nationale (Stekene) en Marvis (Doornik). De
totale investeringen voor deze projecten worden
geraamd op € 15 miljoen, waarvan €4miljoen
reeds aangegaan is. Het saldo van € 11 miljoen
vertegenwoordigt dus 5% van de totale
portefeuille in exploitatie. Dit risico is gehalveerd
ten opzichte van 2020 en zal in de toekomst
verder verwateren naarmate de vennootschap
bijkomende overnames doet.
Dit ontwikkelingsrisico betreft verschillende
stappen in een ontwikkelingsproject.
● Het risico op de niet-verkrijging of
betwisting van een stedenbouwkundige
vergunning kan een vertraging met
zich brengen van het project en het zelfs
onmogelijk maken het project uit te voeren.
Voor alle projecten van Inclusio werd een
stedenbouwkundige vergunning verkregen
en tot op heden is de vennootschap nooit
gestuit op een weigering van afgifte van
de stedenbouwkundige vergunning en de
ingediende aanvragen voor een vergunning
werden nooit betwist. Dit wordt verklaard door
het type gebouwen dat de vennootschap wil
bouwen en door hun sociale bestemming.
Inclusio is van mening dat de waarschijnlijkheid
dat een stedenbouwkundige vergunning niet
wordt afgeleverd of betwist wordt, laag is.
● Risico op extra kosten in de uitvoering van
de werken: de kosten voor de ontwerp-, bouw-
of renovatiefase van een project kunnen hoger
zijn dan het aanvankelijk geraamde budget
in de haalbaarheidsstudie, wanneer er zich
bijkomende technische problemen voordoen
of er onverwachte kosten (afbraak, reiniging,
enz) opduiken. In de haalbaarheidsstudie van
het bedrijf wordt steeds een post opgenomen
die gelijk is aan 5% tot 7% van de bouwkosten
om eventuele onvoorziene omstandigheden
op te vangen. Aangezien het saldo van de
te betalen werken ongeveer 11 miljoen euro
bedraagt, zou de geregistreerde stijging van
de materiaalkosten geen significante impact
hebben op de resultaten van Inclusio.
1.1.2. Risico’s verbonden aan de sociale
verhuurkantoren (‘SVK’)
De huurgelden voor de portefeuille in exploitatie
per 31/12/2021 bedragen € 9,5 miljoen op
jaarbasis. De sociale verhuurkantoren (‘SVK’s’)
vertegenwoordigen 58% van de huurgelden.
Per 31/12/2021 heeft Inclusio lopende
huurovereenkomsten of beheersmandaten
met 9 SVK’s in het Brussels Gewest, 5 SVK’s in
Vlaanderen en 6 SVK’s in Wallonië.
● Risico op wanprestatie van een SVK : Tijdens
de looptijd van een huurovereenkomst of
beheersmandaat is het mogelijk dat het SVK
waaraan het gebouw wordt verhuurd, zijn
contractuele verplichtingen niet naleeft (zoals de
betaling van de huurgelden). De SVK’s blijven
immers zelf in zekere mate blootgesteld aan
de solvabiliteit van de uiteindelijke bewoners
(onderhuurders) en de verkrijging van subsidies.
Het risico bestaat ook dat de aan de SVK’s
toegekende subsidies verminderen, bijvoorbeeld
omwille van bezuinigingen op het niveau van
de Gewesten. Dergelijke subsidievermindering
zou op haar beurt kunnen leiden tot de
onmogelijkheid voor een of ander SVK om te
voldoen aan zijn financiële verplichtingen en
zelfs tot zijn ingebrekeblijving.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in
het Vlaams Gewest zijn er garantiestelsels
die tussenkomen als een SVK in gebreke
blijft. Zo blijven de gevolgen van dergelijke
ingebrekeblijving voor de eigenaar beperkt.
Wanneer in Brussel de vergunning van een
SVK wordt ingetrokken of niet wordt verlengd,
moet dat SVK de overeenkomsten die het
gesloten heeft, overdragen aan een ander
SVK in het Gewest (in Brussel zijn er 24 SVK’s).
In het Vlaams Gewest worden de SVK’s
gecontroleerd door de Vlaamse Maatschappij
voor Sociaal Wonen (“VMSW”), die op eigen
initiatief sancties kan opleggen aan een SVK
dat slecht zou worden beheerd: intrekking van
de vergunning, verplichting tot het opstellen
van een reorganisatieplan, verplichting tot
samenwerking met een ander SVK, verplichting
tot beroep op externe gespecialiseerde hulp
om het beheer van de SVK’s te verbeteren.
Bovendien is de VMSW krachtens een decreet
verplicht de huur te betalen van het in gebreke
blijvende SVK en dit gedurende maximaal
negen maanden, op voorwaarde dat de
overeenkomst tussen de vennootschap en het
SVK erkend wordt krachtens dit decreet. Ingeval
een Waals SVK in gebreke blijft, bestaat er
momenteel geen enkele garantie. Hoewel de
kans op een wanprestatie van een SVK beperkt
is, dient genoteerd te worden dat 4 van de 5
belangrijkste huurders SVK’s zijn. De financiële
impact van een ingebrekeblijving door een
van deze SVK’s zou daardoor zeer hoog zijn.
Bijvoorbeeld: De jaarlijkse huurgelden betaald
door de belangrijkste huurder (het SVK M.A.I.S.)
vertegenwoordigen € 962 duizend. Inclusio
blijft wel eigenaar van de woningen die ofwel
kunnen worden doorverhuurd aan een ander
SVK of andere sociale actor, ofwel zelfs, bij
gebrek aan dergelijke oplossing, kunnen worden
doorverhuurd of doorverkocht op de vrije markt.
● Risico op ontbinding van een met een SVK
gesloten huurovereenkomst : Het is mogelijk
dat een SVK vervroegd een einde stelt aan één
of meer huurovereenkomst(en) die werd(en)
gesloten met de vennootschap op basis van
de gewestelijke wetgeving van toepassing
op hoofdhuurovereenkomsten en die het nu
mogelijk maakt huurovereenkomsten te allen
tijde op te zeggen middels een vooropzeg van
drie maanden en een degressieve vergoeding van
drie, twee of een maand tijdens de eerste drie jaar
van de relevante huurovereenkomst. 35% van de
portefeuille is in huur gegeven op basis van een
hoofdhuurovereenkomst. Door haar gebouwen
goed te onderhouden voorziet Inclusio geen
opzeggingen van contracten, met name in het
licht van het aanhoudende tekort van het aanbod
op de markt voor betaalbare huurwoningen.
● Economisch risico na afloop van een
beheersmandaat met een SVK : In het kader
van beheersmandaten sluiten de SVK’s een
huurovereenkomst met de bewoners op naam
en voor rekening van de vennootschap. Na
afloop van de beheersmandaten zullen de
huurovereenkomsten met de bewoners dus
blijven doorlopen en zullen bewoners hun
woonst kunnen behouden door hun individuele
huur rechtstreeks aan de vennootschap te
betalen. Echter, in het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest kunnen de door de bewoners betaalde
huurgelden (als de inkomsten van de bewoners
lager zijn dan de maximuminkomsten om
in aanmerking te komen voor een sociale
woning) lager zijn dan de vergoeding die de
vennootschap ontvangt van het SVK onder het
beheersmandaat. Dit verschil wordt geraamd
op 16% van de huurgelden. Als een SVK een
einde zou stellen aan een beheersmandaat en
de vennootschap het beheer van een gebouw
voor eigen rekening zou moeten overnemen, zou
dit bovendien bijkomende beheerskosten met
zich meebrengen (human resources) voor de
vennootschap. Deze kosten worden geraamd op
15 tot € 20/maand/woning.
1.1.3. Risico op huurleegstand
De bezettingsgraad op 31/12/2021 bedraagt 99,4%.
Slechts twee handelsruimtes in het Domaine des
Etangs, enkele parkeerplaatsen en twee huizen
die worden gerenoveerd in Doornik, leveren geen
huur op.
De woningen die worden verhuurd aan
de SVK’s alsook de gebouwen die worden
verhuurd aan de vzw’s of andere actoren uit de
Inclusio Jaarverslag 2021 p.147
vergunning, de kredietovereenkomsten vroegtijdig
ontbinden.
1.3.2. Wijzigingen aan de fiscale wetgeving
De aan SVK’s verhuurde gebouwen genieten
momenteel een verlaagde onroerende
voorheffing, zowel in het Vlaams Gewest als in
het Waals Gewest. In het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest zijn de aan een SVK verhuurde gebouwen
volledig vrijgesteld van onroerende voorheffing.
Per 31/12/2021 wordt de onroerende voorheffing
op de vastgoedportefeuille in exploitatie vóór
verlagingen geraamd op € 1,1 miljoen per jaar.
De vrijstellingen en verlagingen van onroerende
voorheffing voor verhuur aan SVK’s worden
geraamd op € 0,5 miljoen. De afschaffing van dit
fiscaal voordeel zal wellicht een hoge financiële
impact hebben. Mocht, echter, het Brusselse
regime worden overgenomen door Vlaanderen
en Wallonië, dan zal dit wellicht een positieve
financiële impact hebben voor de vennootschap
(bijkomende jaarlijkse winst van 0,2 miljoen €).
1.3.3. Wetgeving op de aan SVK’s verhuurde
woningen
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de
huur die aan de eigenaar moet worden betaald
door de gewestelijke besluiten voor SVK’s
onderworpen aan strikte maxima, op grond van
de kenmerken van de betrokken woningen. Als
die maxima neerwaarts zouden worden herzien,
zal het rendement van nieuwe investeringen door
de vennootschap wellicht dalen.
In het Vlaams Gewest en in het Waals Gewest
wordt de te betalen huur door elk SVK bepaald
op basis van interne werkingsregels. De
gewestelijke wetgeving zou echter kunnen
wijzigen en een strikt maximum opleggen voor de
te betalen huur, wat eveneens wellicht zal leiden
tot een daling van het rendement van nieuwe
investeringen door de vennootschap.
Algemeen blijft de vennootschap blootgesteld
aan elke wetswijziging die een negatieve (of
positieve) impact zou hebben op de investeringen
of projectontwikkelingen van de vennootschap
die bestemd zijn voor verhuur aan een SVK. Zo
zal, in het kader van haar renovatieprojecten van
woongebouwen, de rentabiliteit van de lopende
projecten van de vennootschap kunnen afhangen
van het niveau van de verstrekte subsidies voor
renovatie. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Zo geniet de vennootschap momenteel ook
een verlaagde btw van 12% voor de bouw van
nieuwe woningen die bestemd zijn voor verhuur
aan of beheer door SVK’s, door middel van
een huurovereenkomst of beheersmandaat
van minstens 15 jaar. Er is echter geen enkele
garantie dat deze maatregelen ook in de
toekomst behouden zullen blijven. Een daling
van dit btw-tarief zou in het voordeel zijn van de
vennootschap, maar een stijging ervan zou haar
ontwikkeling vertragen.
1.4. Risico met betrekking tot de interne
controle
● Gezien de beperkte omvang van het
personeelsbestand van de vennootschap zou
men kunnen vrezen dat Inclusio niet over een
voldoende adequaat intern controlesysteem
beschikt om de betrokken partijen (interne
auditeur, compliance officer, raad van bestuur
en auditcomité) toe te laten hun opdracht uit
te voeren (zie hoofdstuk ‘Interne controle en
risicobeheer’ van het hoofdstuk over Corporate
Governance.
● De mogelijke impact zou zijn dat het
beheer van Inclusio niet op een ordelijke en
voorzichtige manier zou gebeuren en dat
lacunes in het risicobeheer zouden kunnen
leiden tot een versnelde verslechtering van het
vermogen van de vennootschap. Financiële
en beheersgegevens kunnen onvoldoende
betrouwbaar blijken.
1.5. Ecologische, maatschappelijke en
governancerisico’s
● Het duurzame karakter van de gebouwen
(ligging, energieprestatie, nabijheid
van transportmiddelen) verzekert hun
aantrekkelijkheid bij potentiële huurders.
● De publieke opinie en de
beleggersgemeenschap eisen meer
transparantie van bedrijven op het gebied van
maatschappelijk verantwoord ondernemen
(MVO). Deze verantwoordelijkheid wordt
gemeten volgens referentiekaders die nog niet
volledig gedefinieerd of gestandaardiseerd zijn
en vraagt bij kleine bedrijven zoals Inclusio een
geleidelijke implementatie.
gehandicaptensector vertonen geen risico op
huurleegstand voor de vennootschap (zelfs al
zou een woning leegstaan, zijn het SVK, de vzw
of de actor contractueel verplicht de huur aan de
eigenaar te betalen).
Hoewel het risico op een toename van de
huurleegstand nog steeds aanwezig is, valt het
gezien het grote onevenwicht tussen aanbod
en vraag naar betaalbare huurwoningen
te verwachten dat de huurleegstand in de
portefeuille van Inclusio altijd gematigd zal blijven.
Bovendien koopt Inclusio geen gebouwen zonder
de bezetting ervan vooraf te hebben beveiligd
door een sociale huurder.
1.2. Financiële risico’s
1.2.1. Financierings- en liquiditeitsrisico
De vennootschap wordt volledig gefinancierd
door leningen bij partnerbanken. Per 31/12/2021
had de vennootschap 6 kredietlijnen bij
4verschillende banken voor een totaalbedrag
van € 80 miljoen. Geen enkel krediet vervalt in de
loop van het boekjaar 2022.
Per 31/12/2021 is er nog een saldo van
ongeveer € 30 miljoen beschikbaar op de
bestaande kredietlijnen om de verplichtingen
van de vennootschap in de loop van het
boekjaar 2022 te dekken op basis van de huidige
ontwikkelingsplannen.
Gezien de lage schuldgraad (24,30% op 31
december 2021) zou het voor Inclusio geen
probleem mogen zijn om nieuwe kredietlijnen
aan te gaan voor zover de kapitaalmarkt voor
vastgoedkredieten geen ernstige crisis kent.
1.2.2. Risico’s verbonden aan
renteschommelingen
De rentevoeten op korte, middellange en lange
termijn op de financiële markten kunnen sterk
schommelen.
Wat de huidige kredietlijnen betreft, is € 55 miljoen
onderworpen aan een variabele rentevoet, terwijl
25 miljoen € kredieten betreft met een vaste
rentevoet.
Volgens het afdekkingsbeleid inzake variabele
rentevoeten van de vennootschap kan maximaal
15% van de activa worden gefinancierd tegen
een variabele rentevoet. Op 30/12/2021 bedraagt
dit maximum, op basis van het totaal van de
geconsolideerde activa van € 221 miljoen,
dus € 33 miljoen. Op diezelfde datum waren
de opgenomen bankkredieten 25 miljoen
leningen met vaste rente en ongeveer 25
miljoen leningen met variabele rente. Om zich te
wapenen tegen een stijging van de rentevoeten
heeft Inclusio ingetekend op financiële
renteafdekkingsinstrumenten voor een dekking
van € 40 miljoen op 31 december 2021. Op die
manier kan de variabele rente worden geruild voor
een vaste rente.
1.3. Reglementaire risico’s
1.3.1. Risico’s verbonden aan het statuut van
openbare GVV
Als openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap (OGVV) moet de
vennootschap de GVV-Wetgeving volgen.
Deze wetgeving bevat vrij dwingende eisen
inzake diversificatieplicht (zowel wat betreft de
tegenpartij als wat betreft de activa), schuldratio,
resultaatverwerking of nog, het beheer van
belangenconflicten.
Concentratierisico wat betreft tegenpartijen: per
31/12/2021 vertegenwoordigt de reële waarde van
de aan het SVK M.A.I.S verhuurde gebouwen 10,2%
van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar
voor verhuur. Dit percentage bedroeg 16,2%
eind 2020 en zal geleidelijk aan dalen gezien de
groeiprognoses op korte en middellange termijn
van de vastgoedportefeuille.
Concentratierisico wat betreft de activa: per
31/12/2021 vertegenwoordigt ‘Domaine des Etangs’
in Anderlecht 9,5% van de reële waarde van het
vastgoed beschikbaar voor verhuur. De geraamde
groei van de vastgoedportefeuille zal ook gepaard
gaan met een geleidelijke daling van dat percentage.
Wat de schuldratio betreft, stelt de GVV-Wetgeving
dat de schuldratio niet meer dan 65% mag
bedragen. De schuldgraad van de vennootschap
bedraagt 24,3% op 31/12/2021.
Ingeval de vennootschap haar GVV-vergunning
zou verliezen, zal zij niet langer het fiscale stelsel
van GVV’s kunnen genieten en zal zij onderworpen
worden aan de vennootschapsbelasting. Bovendien
mogen banken, na het verlies van de GVV-
Inclusio Jaarverslag 2021 p.149
PERMANENT
DOCUMENT
Naam
De naam van de Vennootschap is
‘Inclusio’, voorafgaand of gevolgd door de
woorden ‘openbare Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap naar Belgisch recht’ of
‘openbare GVV naar Belgisch recht’.
Zetel, e-mailadres en internetsite
De zetel is gevestigd te Herrmann-Debrouxlaan
40 in 1160 Oudergem (België).
Het e-mailadres van de vennootschap
is info@inclusio.be. De internetsite is:
www.inclusio.be.
Rechtspersonenregister
De Vennootschap is ingeschreven in het
Rechtspersonenregister (RPR) van Brussel
onder het nummer 0840.020.295. Haar
btw-nummer is BE 0840.020.295 en haar
identificatiecode juridische entiteit (LEI) is
967600NU10CMHYJZUH44.
Oprichting, rechtsvorm en bekendmaking
Inclusio is opgericht op 6/10/2011 (onder de naam
‘Bon Pasteur’ NV, aangezien het eerste project in
de Goede Herderstraat in Evere was gevestigd).
Zij werd eind 2014 omgevormd tot een CVA onder
de naam Inclusio op initiatief van de volgende
drie groepen: Degroof Petercam (via Imofig), Kois
en Re-Vive.
In het kader van het verkrijgen van de GVV-stelsel
is Inclusio op 29/10/2020 omgevormd tot een NV.
Zij verkreeg op 10/12/2020 het statuut
van openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap (OGVV) overeenkomstig
de wet van 12/05/2014 betreffende de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen
(GVV-wet). De vennootschap is eveneens
onderworpen aan de bepalingen van het
Koninklijk Besluit van 13.07.2014 betreffende de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De gecoördineerde statuten zijn beschikbaar op
de internetsite van Inclusio (www.inclusio.be).
Duur
De Vennootschap is opgericht voor onbepaalde
duur.
Doel van de vennootschap
Het maatschappelijk doel van de vennootschap
wordt beschreven onder artikel 4 van de statuten.
Boekjaar
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op
31december van elk jaar.
Identiteit van de Commissaris
Sinds 01/01/2020 is de commissaris van
Inclusio Deloitte Bedrijfsrevisoren CVBA,
vertegenwoordigd door haar vaste
vertegenwoordiger de heer Ben Vandeweyer,
bedrijfsrevisor, partner bij Deloitte
Bedrijfsrevisoren CV, Gateway building,
Luchthaven Brussel Nationaal 1J, 1930
Zaventem, ingeschreven bij de Kruispuntbank
voor Ondernemingen onder het nummer
0429.053.863.
Zijn mandaat werd goedgekeurd op de gewone
algemene vergadering van Inclusio van
10/06/2020 en zal eindigen op het einde van de
algemene vergadering die wordt bijeengeroepen
om de jaarrekening per 31/12/2022 goed te
keuren.
Identiteit van de vastgoeddeskundige
De BV IP Belgium, handelend onder de
handelsnaam Immoprice, waarvan de
maatschappelijke zetel gevestigd is te Avenue
Zénobe Gramme 30 in 1300 Waver, ingeschreven
bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen
onder nummer 0840.000. 697, vertegenwoordigd
door de heer Benoît FORGEUR, treedt op als
onafhankelijk vastgoeddeskundige van de
Vennootschap en verricht driemaandelijkse
expertises van alle vastgoedactiva van de
Vennootschap, alsook, op het moment van de
verwerving, inbreng, verkoop van vastgoed, of
fusie/splitsing van vastgoedvennootschap(pen)
met de Vennootschap of de integratie van
vastgoed in de consolidatiekring van de
Vennootschap via andere middelen.
De overeenkomst is ondertekend op 17/01/2020.
Deze is ingegaan op 01/01/2020 en zal eindigen
op 31/12/2022, tenzij het wordt verlengd in
overeenstemming met artikel 24 §2 van de
GVV-wet.
Plaatsen waar de beschikbare documenten
voor het publiek kunnen worden ingekeken
De Statuten van de Vennootschap kunnen
worden ingekeken bij de Griffie van de
Ondernemingsrechtbank van Brussel evenals op
de website van de vennootschap. Overeenkomstig
de wettelijke bepalingen ter zake worden de
statutaire en de geconsolideerde rekeningen
neergelegd bij de Nationale Bank van België.
De beslissingen inzake benoemingen en
ontslagnemingen van leden van de Raad van
Bestuur worden gepubliceerd in de bijlagen
van het Belgisch Staatsblad. De oproepingen
tot de Algemene Vergaderingen verschijnen in
de bijlagen van het Belgisch Staatsblad en in
twee financiële dagbladen. De oproepingen
en alle documenten betreffende de Algemene
Vergaderingen zijn simultaan beschikbaar op de
website van de vennootschap. Alle persberichten
en andere financiële informatie die Inclusio de
voorbije vijf jaar bekendmaakte kunnen worden
geraadpleegd op de website van de vennootschap.
De Jaarlijkse Financiële Verslagen zijn beschikbaar
op de zetel of de website van de vennootschap.
Stelsel van openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap
Sinds december 2020 heeft Inclusio het
statuut van openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap (OGVV). In deze
hoedanigheid is de Vennootschap onderworpen
aan de bepalingen van de Wet van 12/05/2014,
zoals gewijzigd door de Wet van 22/10/2017,
en het Koninklijk Besluit van 13/07/2014, zoals
gewijzigd door het Koninklijk Besluit van
23/04/2018 (‘de Wet’).
Als OGVV geniet de vennootschap een
transparant fiscaal stelsel. De resultaten zijn
vrijgesteld van vennootschapsbelasting op het
niveau van de OGVV, maar niet op het niveau
van haar dochtervennootschappen.
Om haar status te behouden, neemt de OGVV
de door de wet opgelegde verplichtingen in acht,
en met name:
● (i) vastgoed ter beschikking stellen aan
gebruikers, (ii) binnen het wettelijk kader,
andere soorten vastgoed bezitten (aandelen in
openbare vastgoedbevaks, participatierechten
in ICB’s, door andere REIT’s uitgegeven
aandelen en grondcertificaten) en (iii) in het
kader van het ter beschikking stellen van
vastgoed, alle activiteiten kunnen uitoefenen
die verband houden met het bouwen,
verbouwen, renoveren, ontwikkelen (voor de
eigen portefeuille), verwerven, vervreemden,
beheren en exploiteren van vastgoed;
● Een strategie volgen waarbij de vastgoedactiva
op lange termijn worden aangehouden;
● Voorkeur geven aan actief beheer in de
uitvoering van haar activiteiten;
● Genoteerd zijn op de beurs en een free float
van minstens 30% in zijn aandeelhouderschap
aanhouden;
● Naleven van strikte regels inzake
belangenconflicten en interne
controlestructuren.
De OGVV kan exclusief of gezamenlijk
gecontroleerde dochtervennootschappen
aanhouden, al dan niet met de status van
institutionele GVV; de OGVV is onderworpen aan
het prudentieel toezicht van de FSMA.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.151
Bijzondere reglementeringen van toepassing
op de OGVV
Vastgoedportefeuille
De activa van de OGVV moeten zodanig
gediversifieerd zijn dat een adequate
risicospreiding van het vastgoed wordt
gewaarborgd, per geografische regio en per
categorie gebruiker of huurder; geen enkele
verrichting van de OGVV mag ertoe leiden dat
meer dan 20% van de geconsolideerde activa
wordt belegd in onroerende goederen die een
“enkel vastgoedgeheel” vormen.
Boekhouding
De Europese wetgeving bepaalt dat openbare
GVV’s, net als alle andere beursgenoteerde
vennootschappen, verplicht zijn hun
geconsolideerde jaarrekening op te stellen
volgens de internationale IAS/IFRS-normen.
Daarnaast moet een OGVV in het kader van
de toepassing van de wet haar statutaire
jaarrekening opstellen overeenkomstig de IAS/
IFRS-normen.
Aangezien vastgoedbeleggingen het grootste
deel van de activa van een GVV uitmaken, moet
de GVV deze beleggingen overeenkomstig IAS
40 tegen hun reële waarde waarderen.
Waardering van de gebouwen
De reële waarde van een onroerend goed wordt
aan het einde van elk boekjaar geschat door
een vastgoeddeskundige. Deze reële waarde
wordt op het einde van elk van de eerste
drie kwartalen van het boekjaar door deze
deskundige geactualiseerd op basis van de
ontwikkeling van de markt en van de kenmerken
van het betrokken onroerend goed en van de
lopende huurovereenkomst. Deze waarderingen
zijn bindend voor de OGVV met het oog op de
opstelling van haar jaarrekening en statutaire
rekeningen.
In geval van een inbreng in natura die leidt tot
de uitgifte van aandelen of in geval van een
fusie, splitsing of soortgelijke transactie, moet
de vastgoeddeskundige de vastgoedactiva
waarderen die worden ingebracht in of
toebehoren aan de gefuseerde en/of gesplitste
vennootschap.
Een onroerend goed in het bezit van een GVV
wordt niet afgeschreven.
Pay-Out Ratio
De OGVV moet bij wijze van vergoeding van
het kapitaal een bedrag uitkeren dat ten minste
overeenkomt met het positieve verschil tussen
● 80% van de som van het gecorrigeerd resultaat
en de netto meerwaarden op de realisatie van
onroerende goederen die niet zijn vrijgesteld
van de uitkeringsverplichting en,
● de netto vermindering van de schuldenlast in
de loop van het boekjaar.
Deze verplichting geldt alleen als het
netto resultaat positief is en in zoverre
de Vennootschap overeenkomstig de
vennootschapswet over een uitkeerbare marge
beschikt.
Schulden en waarborgen
De geconsolideerde en statutaire schuldgraad
van de OGVV is beperkt tot 65% van de
totale geconsolideerde of statutaire activa (na
aftrek van de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten). Wanneer de
geconsolideerde schuldgraad meer dan 50%
van de geconsolideerde activa bedraagt,
moet zij een financieel plan opstellen met een
uitvoeringskalender, waarin de maatregelen
worden beschreven die moeten voorkomen dat
de geconsolideerde schuldgraad 65% van de
geconsolideerde activa overstijgt.
Een OGVV of haar dochtervennootschappen
mogen enkel hypotheken of andere zekerheden
of waarborgen verstrekken in verband met de
financiering van de vastgoedactiviteiten van de
Groep. Het totale door hypotheken, zekerheden
of waarborgen gedekte bedrag mag niet meer
bedragen dan 50% van de totale reële waarde
van het vastgoed dat door de GVV en haar
dochtervennootschappen wordt aangehouden.
Fiscaal stelsel
De OGVV is onderworpen aan de
vennootschapsbelasting tegen het normale
tarief, doch slechts over een beperkte belastbare
grondslag, bestaande uit de som van 1) door haar
verkregen abnormale of vrijwillige voordelen
en 2) uitgaven en kosten die niet aftrekbaar
zijn als beroepskosten, met uitzondering van
waardeverminderingen en verliezen op aandelen.
De roerende voorheffing op door een OGVV
uitgekeerde dividenden bedraagt in principe
30%. Deze roerende voorheffing is bevrijdend
ten aanzien van de natuurlijke personen die in
België gedomicilieerd zijn.
Vennootschappen die hun erkenning als GVV
verkrijgen, die met een GVV fuseren of die een
deel van hun vastgoedactiva opsplitsen en aan
een GVV overdragen, zijn onderworpen aan een
specifieke meerwaardebelasting (exit taks) van
15%. De exit taks is het belastingpercentage dat
deze vennootschappen moeten betalen om het
gewone belastingstelsel te verlaten.
Verklaringen
De Raad van Bestuur:
● verklaart dat hij de verantwoordelijkheid op
zich neemt voor de in dit verslag vervatte
informatie, met uitzondering van de door
derden verstrekte informatie, waaronder
de verslagen van de commissaris en de
vastgoeddeskundigen;
● verklaart dat, voor zover hem bekend, de
jaarrekening is opgesteld overeenkomstig de
toepasselijke boekhoudkundige normen en
een getrouw beeld geeft van de portefeuille,
de financiële situatie, de resultaten en de in
de consolidatie opgenomen ondernemingen;
de jaarrekening is in overeenstemming met de
realiteit en bevat geen weglatingen;
● verklaart dat, voor zover hem bekend is,
het jaarverslag een getrouw beeld geeft
van de ontwikkeling van het bedrijf, de
resultaten en de toestand van Inclusio,
alsmede een beschrijving van de voornaamste
risico’s waarmee de Vennootschap wordt
geconfronteerd;
● bevestigt dat, behoudens de persberichten
die de Vennootschap sinds de opstelling
van dit jaarverslag heeft gepubliceerd, de
Vennootschap geen belangrijke wijziging in
haar financiële of commerciële situatie heeft
vastgesteld sinds 31/12/2021.
Verklaring betreffende de bestuurders en de
effectieve leiders
De Raad van Bestuur verklaart dat, voor zover
hem bekend is, gedurende de laatste vijf jaar,
noch zijn bestuurders, noch de effectieve leiders
van de vennootschap:
● zijn veroordeeld voor fraude;
● het voorwerp hebben uitgemaakt van een
veroordeling, faillissement, curatele of
vereffening;
● een officiële openbare aanklacht of sanctie
opgelegd gekregen hebben van wettelijke
of regelgevende instanties en niet door een
rechtbank onbekwaam verklaard werden
om te handelen als lid van een bestuurs-,
leidinggevend of toezichthoudend orgaan van
een uitgevende instelling of om te handelen in
het kader van het beheer of de uitoefening van
haar bedrijfsactiviteiten.
Inclusio Jaarverslag 2021 p.153
AIS
AgenceImmobilièreSociale.
BEZETTINGSGRAAD
Wordt berekend door de (geïndexeerde)
contractuele huurprijzen van de lopende
huurcontracten te delen door de som van
de contractuele huurprijzen en de geschatte
huurwaarden van de leegstand (exclusief vastgoed
bestemd voor verkoop). Deze laatste wordt
berekend op basis van het niveau van de courante
huurprijzen op de markt.
EXIT TAKS
De Exit Taks is de belasting die een vennootschap
moet betalen wanneer zij van belastingregime
verandert (naar GVV of GVBF bijvoorbeeld).
FEDSVK
Federatie van SVK’s in het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest.
GVV (GEREGLEMENTEERDE
VASTGOEDVENNOOTSCHAP)
Stelsel gecreëerd in 2014 dat dezelfde doelen
nastreeft als de Real Estate Investment Trusts
(REIT) die in verschillende landen zijn ingevoerd.
De GVV’s worden gecontroleerd door de Autoriteit
voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en
zijn onderworpen aan een specifieke regelgeving.
INTEREST RATE SWAP (IRS)
Een Interest Rate Swap is een renteswapcontract.
Een IRS wordt doorgaans gebruikt als
bescherming tegen rentestijgingen, waarbij een
variabele rentevoet wordt vervangen door een
vaste rentevoet.
INVESTERINGSWAARDE
Door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen
bepaalde waarde van de portefeuille zonder aftrek
van de transactiekosten.
NETTO-ACTIEFWAARDE (NAW) OF NET ASSET
VALUE (NAV) PER AANDEEL
Eigen vermogen gedeeld door het aantal
aandelen op het einde van het boekjaar.
NETTORESULTAAT
Netto resultaat van de kernactiviteiten, plus (+)
resultaat op financiële instrumenten, plus (+)
resultaat op de portefeuille.
NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN
Operationeel resultaat vóór resultaat op de
portefeuille, plus (+) financieel resultaat (financiële
opbrengsten – financiële kosten) min belastingen
op het resultaat.
OPERATIONELE MARGE
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de
portefeuille, te delen door het vastgoedresultaat.
PPS (PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING)
Samenwerking tussen de publieke en de private
sector in het kader van projecten die inspelen
op een collectieve vraag: stadsvernieuwing,
infrastructuurwerken, openbare gebouwen enz.
REËLE WAARDE
Verkoopwaarde van vastgoedbeleggingen
volgens de IAS/ IFRS boekhoudnormen, m.a.w.
na aftrek van de transactiekosten, zoals bepaald
door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen.
De overdrachtsrechten voor activa in België zijn
door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen
forfaitair vastgelegd op 2,5%. Voor gebouwen
waarvan de waarde minder dan € 2,5 miljoen
bedraagt, zijn de af te trekken rechten de
registratierechten die van toepassing zijn op basis
van de ligging van het gebouw (10% of 12,5%).
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of
minwaarden in vergelijking met de laatste
waardering van de deskundige, plus (+) de
bedragen van de exit taks die verschuldigd zijn
voor elk gebouw dat intreedt in een GVV of SIIC-
stelsel.
SCHULDRATIO (KB-GVV)
Wettelijke ratio die volgens de regelgeving inzake
GVV’s wordt berekend door de financiële en
overige schulden te delen door het totaal der
activa.
SVK
Sociaal Verhuurkantoor.
Verklarende
woordenlijst
Inclusio Jaarverslag 2021 p.155
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
NOTAS
CONTACTEER ONS VOOR
MEER INFORMATIE :
info@inclusio.be
+ 32 2 675 78 82
www.inclusio.be
Verantwoordelijke uitgever:
Marc Brisack, Inclusio
Herrmann-Debrouxlaan 40,
1160 Brussel
www.backstagecom.be