Compañía Española de Viviendas
en Alquiler, S.A. y Sociedades
Dependientes
Informe Financiero Anual Integrado del ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2022, que incluye:
- Informe de gestión integral del ejercicio 2022.
- Cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2022,
elaboradas conforme a las Normas Internacionales
de Información Financiera.
- Nota aclaratoria sobre medidas alternativas del
rendimiento (MAR) mencionadas en los
documentos anteriores.
Notas:
1) Toda la información contenida en estos estados financieros consolidados está en miles de euros, salvo que se
indique lo contrario.
2) Los estados financieros y cuadros de estas cuentas anuales consolidadas se han elaborado originalmente en euros.
Posteriormente, con el fin de presentarlas en miles de euros, se ha redondeado todas las cifras al millar más
próximo, tanto las cifras base como los totales y subtotales originales en euros. Es por ello por lo que algunos totales
pueden no coincidir con la suma de las cifras sumadas expresadas en miles de euros, sin que ello supoga error
alguno.
1 de 167
INFORME DE GESTIÓN
INTEGRAL DEL GRUPO CONSOLIDADO
2 de 167
INFORME DE GESTIÓN INTEGRAL DEL EJERCICIO 2022
Contenido:
A) INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principale
s y aspectos a destacar del ejercicio 2022
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.b) Contexto y expectativas
4.1.c) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en
alquiler
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
6.3. Recurso al capital
7. - Estrategia y evolución previsible
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
8.2. Política de dividendos
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de
acciones propias
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
10.- Actividades de I+D+I
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
A2) EPRA Earnings
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
A5) EPRA vacancy rate
A6) EPRA Cost Ratios
A7) EPRA Capex disclosure
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
3 de 167
B) INFORME NO FINANCIERO
APARTADO 1.- NEGOCIO RESPONSABLE
POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) DEL GRUPO CEVASA
a) Principios y compromiso
b) Órganos impulsores y de seguimiento de estas políticas
c) Difusión
OBJETIVOS Y ACTUACIONES REALIZADAS EN EL EJERCICIO
1.- CAPITAL NATURAL: MEDIOAMBIENTE Y SOSTENIBILIDAD
1.1.- Mitigación del cambio climático
1.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.1.1.A.- Objetivo
1.1.1.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética realizadas en
2022
1.1.1.C.- Evolución y cumplimiento de objetivos
1.1.2.- Promoción de nuevos edificios
1.1.2.A.- Objetivo
1.1.2.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética
1.1.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.1.3.- Centros de trabajo
1.2.- Uso sostenible y protección de los recursos: consumo sostenible de materias primas,
agua y recursos energéticos
1.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.2.1.A.- Objetivo
1.2.1.B.- Principales actuaciones
1.2.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.2.2.- Promoción de nuevos edificios
1.2.2.A.- Objetivo
1.2.2.B.- Principales actuaciones
1.2.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.3.- Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
1.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.3.1.A.- Objetivo:
1.3.1.B.- Principales actuaciones
1.3.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.3.2.- Promoción de nuevos edificios
1.3.2.A.- Objetivo:
1.3.2.B.- Principales actuaciones
1.3.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.3.3.- Centros de trabajo
2.- CAPITAL HUMANO: CUESTIONES RELATIVAS AL PERSONAL
4 de 167
2.1.- Igualdad de trato y oportunidades
2.2.- Condiciones de trabajo
2.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y en razón de
género.
2.4.- Seguridad y Salud
2.5.- Formación
2.6.- Representantes de los trabajadores
2.7.- Consejo de Administración y Alta Dirección
3.- CAPITAL SOCIAL: CUESTIONES SOCIALES Y RELACIONADAS CON LA SOCIEDAD EN SU
CONJUNTO Y PARTES INTERESADAS
3.1.- Información fiscal
3.1.- Territorio
3.2.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
3.3.- Compromiso con la vivienda asequible
3.4.- Calidad en los servicios y mejora continua
3.5.- Gestión colaborativa con proveedores y periodos medios de pago
3.6.- Relación con accionistas
3.7.- Canales de Denuncias y Reclamaciones
APARTADO 2.- ORGANIZACIÓN, GOBERNANZA Y RETRIBUCIÓN A LOS MIEMBROS DEL
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
Estructura organizativa
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo, ambos
del ejercicio 2022
A) Informe Anual de Gobierno Corporativo 2022
B) Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2022
APARTADO 3.- GESTIÓN DE RIESGOS
5 de 167
INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2022
Son los siguientes:
- El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA (GAV) al cierre del ejercicio es de
536.207 miles de euros. Excluyendo las inversiones y desinversiones realizadas, el valor
aumentó un 3,12% en el ejercicio 2022.
- Las rentas de alquiler del año 2022 han sido superiores en un 6,10% a las del año 2021.
- Durante el año se han vendido unidades de promociones inmobiliarias por un total de
13.996 miles de euros, que han aportado un beneficio bruto de 4.006 miles de euros a la
cuenta de resultados considerando costes de comercialización.
- El resultado de explotación ha sido un 56.64% mayor al del ejercicio 2021. Excluyendo
resultados excepcionales y resultados por ventas y variaciones de valor de existencias,
el aumento del resto de resultados de explotación ha sido del 2,80%.
- La cuenta de resultados del ejercicio recoge un total de 5.851 miles de euros, en
concepto de ingresos atípicos (principal e intereses devengados), relacionados con
sentencias firmes en impuestos locales (plusvalía municipal) pagados en pasados
ejercicios.
- El EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) por acción, ha aumentado un 6,06 % alcanzando
los 17,32 euros al cierre del año 2022 (16,33 euros a 31 de diciembre del 2021).
- El dividendo abonado a los accionistas se mantuvo en 0,20 € por acción.
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
El Grupo CEVASA (o el Grupo) está formado por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
(CEVASA o la Sociedad), que es la cabecera y holding del Grupo y las siguientes cinco sociedades
filiales:
Todas aquellas sociedades están participadas directamente por CEVASA en un 100 %, salvo SBD
Lloguer Social, S.A., que lo está en un 80 %. PROCOSOSA está participada en un 100% por SBD.
Las principales actividades del Grupo se realizan a través de las siguientes sociedades:
6 de 167
- Alquiler de viviendas: CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A. (en
adelante SBD).
- Alquiler de oficinas: CEVASA Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
- Promoción inmobiliaria y de suelo: CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U y Projectes i
Construcció Social a Sabadell, S.L.U. (en adelante PROCOSOSA).
Adicionalmente, aunque no forma parte del Grupo CEVASA según definición del artículo 42 del Código
de Comercio, CEVASA participa en un 50% en la sociedad NiCrent Residencial, S.L., que es titular de
un 50% del capital de Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
Los principales ingresos de CEVASA provienen de los dividendos que sus filiales le trasladan y de los
servicios que ésta presta a las mismas. Su resultado depende especialmente de sus propias decisiones
sobre el reparto de dividendos de sus filiales.
En general, aplicando criterios de eficiencia financiero-fiscal, se trasladan a la matriz, vía dividendos,
los resultados generados en actividades distintas del alquiler de viviendas (alquiler de locales y oficinas
y, eventualmente, de venta de promociones inmobiliarias), en tanto que los resultados de alquiler de
viviendas pasan a integrarse en las reservas de las sociedades en las que se han generado.
Puesto que la mayor parte de los activos inmobiliarios en alquiler son residenciales y sus resultados no
se trasladan a la matriz, sólo una pequeña parte de los resultados de su Grupo empresarial se trasladan
a la matriz, lo que debe tenerse en cuenta al analizar sus resultados.
El resultado obtenido por la matriz durante el año 2022 ha sido positivo en 1.440 miles de euros, frente
a un resultado también positivo de 678 miles de euros en el ejercicio 2021.
El desglose de los ingresos de la matriz CEVASA en al año 2022 y su comparación respecto al año
anterior se muestran en el siguiente cuadro:
2022 2021 Variación % variac.
Prestación de servicios a filiales 1.727 1.495 232 15,5%
Alquiler de edificios 143 93 51 54,8%
Dividendos de filiales 2.538 1.006 1.532 152,4%
Cifra de negocios 4.408 2.593 1.815 70,00%
3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
El Grupo obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 37.665 miles de euros, frente a los 30.551
miles de euros del año 2021 (+7.114 miles de euros). Una parte significativa del incremento del
resultado tiene su origen en resultados no corrientes.
Respecto al ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del resultado antes de
impuestos han sido las siguientes:
1) La variación de resultados corrientes explica cerca 3.918 miles de euros del aumento del
resultado antes de impuestos. Las principales variaciones son las siguientes:
7 de 167
a. Durante el año 2022 se han escriturado las ventas de las unidades de la promoción
inmobiliaria que teníamos en Sabadell, por un total de 13.996 miles de euros, que han
aportado un beneficio bruto de 4.006 miles de euros a la cuenta de resultados. La
cuenta de resultados del ejercicio 2021 no muestra resultados por este concepto.
b. Las rentas por alquileres del año 2022 han sido un 6,10% mayores que las del año
2021 (+1.046 miles de euros), como consecuencia de la incorporación de una nueva
promoción, del incremento de precios y de un mayor nivel de ocupación. En total, el
aumento de ingresos procedentes de alquileres y servicios fue de +1.015 miles de
euros.
c. Una gran parte del aumento de los ingresos por rentas de alquiler y servicios ha sido
absorbido por el aumento de los gastos corrientes de explotación (+8,23% - 548 miles
de euros). Estos aumentos se explican, principalmente, por la puesta en marcha de
nuevos negocios y nuevas funcionalidades en el Grupo, que también han necesitado
de un aumento de plantilla.
d. Con la normalización de la situación postpandemia las ratios de impagados se han
situado en niveles previos a la misma. Hemos continuado reduciendo el saldo de
impagados, si bien la recuperación de dotaciones anteriores ha sido menor en el año
2022 que en el año anterior, tras recuperarse la mayoría de los extraordinarios
derivados de aquella crisis. El diferencial entre ingresos por recuperación de
impagados y nuevas dotaciones a la provisión de insolvencias fue de +102 miles de
euros en el año 2022 frente a + 374 miles en 2021, con un diferencial de -272 miles de
euros.
e. El diferencial entre los gastos y otros resultados financieros de tipo ordinario de uno y
otro año ha sido positivo en +165 miles de euros y ello aunque aumentaron los gastos
por intereses de la cartera de préstamos, como consecuencia del aumento de los tipos
de interés, aunque disminuyera la financiación externa media respecto al año anterior.
2) La variación de resultados no corrientes explica cerca de 3.196 miles de euros de aumento:
a. Excluyendo los materializados por ventas de promociones para la venta, la cuenta de
resultados del año 2022 incluye 15.539 miles de euros positivos en concepto de
variaciones de valor de la cartera inmobiliaria y préstamos asociados, frente a 17.311
miles del año 2021 (-1.728 miles de euros).
b. En el año 2022 se ha registrado un importe menor de subvenciones en 1.097 miles de
euros, debido principalmente a que en el año 2021 se percibieron 1.133 miles de euros
de subvenciones por inversiones realizadas en ejercicios anteriores, que estaban
pendientes de cobro.
c. En el año 2022, el Grupo obtuvo sentencia favorable, en un contencioso por el
Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana (IMIVTNU) derivado de la transmisión de un complejo de viviendas en Madrid,
realizada en el mes de diciembre de 2014. El Grupo ha recuperado 4.436 miles de
euros de euros de importes previamente satisfechos (más los intereses aplicables, que
ascienden a 1.372 miles de euros). Ambos importes se incluyen en la cuenta de
resultados del año por un total de 5.808 miles de euros. En el año 2021 se recogen
227 miles de euros de atípicos similares (+5.581 miles de euros). El total, en los dos
últimos ejercicios, el Grupo ha ingresado 6.036 miles de euros por estos conceptos.
d. En el año 2021 se cancelaron provisiones por impuestos locales, que aportaron 514
miles de euros de ingreso a la cuenta de resultados. Ninguna provisión de este tipo de
ha cancelado en 2022.
8 de 167
En lo que al impuesto sobre sociedades se refiere, el efecto de la reducción del 85% al 40% de la
bonificación que hasta el ejercicio 2021 tenían las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas,
se aprecia ya en el año 2022, con una carga impositiva sobre los resultados del alquiler de viviendas
que se ha multiplicado por cuatro. Esta carga adicional sin duda repercutirá en la viabilidad de proyectos
futuros de vivienda en alquiler y en nuestra política de contención de precios. En vivienda protegida
estamos aplicando precios medios inferiores al máximo legal vigente. El incremento de impuestos sobre
esta actividad nos obligará a reducir ese diferencial hasta compensar el impacto de ese incremento
impositivo.
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
La actividad principal del Grupo CEVASA es la promoción de viviendas para su explotación en alquiler
a muy largo plazo, especialmente viviendas con algún régimen de protección pública.
Durante el año 2022 no varió el patrimonio inmobiliario en alquiler del Grupo CEVASA, que suma
328.554 m2 construidos, con un total de 5.605 espacios alquilables, de los que 2.228 corresponden a
viviendas y el resto a otras tipologías (oficinas, locales, plazas de garaje, etc.).
M2 construidos en oferta a 31/12/2022
Viviendas/Locales/Oficinas
Aparcamientos Trasteros
Total
/Edificios industriales
Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2
Nº unidades M2
Residencial 2.228 212.806 2.484 61.786 526 4.108
5.238 278.700
Retail 103 13.365
103 13.365
Oficinas 44 18.367
44 18.367
Naves industriales 1 10.943
110.943
Plazas de garaje en rotación
219 7.179
219 7.179
Totales 2.376 255.481 2.703 68.965 526 4.108 5.605 328.554
La casi totalidad del patrimonio inmobiliario del Grupo se sitúa en la ciudad de Barcelona, su área
metropolitana o municipios cercanos a la misma.
Las viviendas en alquiler del Grupo se distribuyen entre viviendas de renta libre o con protección oficial
pero de precio de venta y renta libres (35,6%), viviendas de protección oficial con precios limitados
administrativamente (38.5%) y viviendas de protección oficial de renta antigua (25,9%).
4.1.b) Contexto y expectativas
Tras la recuperación de la normalidad tras la pandemia, en el mes de febrero de 2022 se inició la guerra
en Ucrania, que desató una crisis de refugiados y todos los males que conlleva una guerra, como
destrucción y muertes en las zonas donde se desarrolla. Adicionalmente, la guerra está teniendo un
fuerte impacto en el comercio internacional, como problemas en las cadenas de suministro y un fuerte
aumento en el precio de las materias primas y de los alimentos. Las sanciones a Rusia están
provocando una bifurcación del orden económico y monetario mundial, entre la gran mayoría de países
que apoyan a Ucrania y aquellos que apoyan a Rusia o manifiestan mantenerse neutrales, como China.
9 de 167
En Europa, la necesidad de invertir en reducir la dependencia al gas ruso exige de grandes inversiones,
especialmente en fuentes de energía sostenibles.
Tras el inicio de la guerra ha caído el PIB de casi todas las grandes economías que impulsan el
crecimiento mundial, del orden del 1%. El aumento generalizado de los precios hasta niveles no vistos
en los últimos veinte años ha obligado a las autoridades monetarias a endurecer sus políticas
monetarias con el fin de contener la inflación y evitar mayores deterioros de las economías. A corto
plazo, la consecuencia del aumento de los precios y de los tipos de interés ha sido frenar el consumo.
Por lo que respecta al segmento residencial del sector inmobiliario, en el año 2021 vimos como se
normalizaba el mercado, con la recuperación de la demanda de producto acabado o en alquiler, el
aumento de las transacciones y la recuperación de los precios. El aumento de la actividad promotora y
la escasez de constructoras en situación óptima para hacer frente a la demanda, unido al aumento de
los precios de la energía y de las materias primas ha tenido como resultado el aumento de los costes
de construcción, del orden del 20% en los últimos dos años. Por el lado de la oferta, el encarecimiento
de los costes necesariamente ha repercutido en los precios de venta, mientras que la demanda, en
aumento desde el segundo semestre de 2021, y disparada en primeros meses de 2022 por mantenerse
todavía bajos los tipos de interés, se ha debilitado a lo largo del año por el aumento de los mismos y
por mayores restricciones crediticias.
En cuanto al mercado de alquiler se refiere, durante el año 2022, los segmentos de oficinas y retail, que
habían sufrido en mayor medida el impacto de la crisis pandémica con caídas de las tasas de ocupación
y de las rentas de mercado, vieron una cierta recuperación tras aquella crisis (especialmente el retail),
gracias a la predisposición de la población en general a gastar más, especialmente tras haber ahorrado
durante la pandemia. Sin embargo, la nueva situación con precios al alza y altos tipos de interés está
nuevamente debilitando la demanda, y estos sectores no han podido recuperar aun los niveles previos
al comienzo de la pandemia.
En lo que al alquiler de viviendas se refiere, durante el año 2022 se ha mantenido fuerte la demanda
de viviendas en las principales ciudades del país y los precios han subido ante la escasa oferta, incluso
de forma desmedida. Esta escalada de precios es transversal y afecta lógicamente en mayor grado a
las grandes ciudades y núcleos de mayor población y riqueza económica. Es relativamente normal que
se produzca en ciudades, como Barcelona y Madrid, con fuerte dinamismo y también atractivo turístico
y que atraen a profesionales extranjeros y a empresas con personal, que generalmente tienen un mayor
poder adquisitivo.
El problema de la adecuación de los precios del alquiler a los ingresos medios de las familias españolas
no existe en todo el territorio nacional sino en determinados municipios. Así lo pone de manifiesto un
estudio reciente del portal Idealista, que indica que el 42% de la oferta disponible en España es
razonable en función de los ingresos medios. Por alquiler razonable se entiende aquel que no supera
el 30% de los ingresos.
Barcelona, ciudad donde se sitúa la mayor parte del parque en alquiler del Grupo, es ahora la ciudad
más cara de España, con un precio m2 medio entorno a los 19€/m2. La oferta es muy variada y se
alquilan más que nunca pisos amueblados por temporada, generalmente para extranjeros y estudiantes
y profesionales, huyendo de esta forma del mercado convencional sujeto a un mayor intervencionismo
por parte de la Administración. Los distritos más caros de la Ciudad son Ciutat Vella (22€/m2) y
l´Eixample, Sant Martí y Sant Gervasi, entorno a los 19€/m2 y, los más económicos, Nou Barris y Sant
Andreu (14,5€/m2) que son los que han crecido menos en este año.
Según datos del Incasol, la renta media en Barcelona está en 1.026 €/mes, frente a 854 €/mes de media
en la provincia de Barcelona. Las rentas medias de la ciudad por barrios y los aumentos han
experimentado con respecto al 2021 son los siguientes:
10 de 167
En cualquier caso, en los últimos años no todo han sido aumentos de los precios del alquiler.
Recordemos que en los años 2020 y 2021 no sólo no aumentaron, sino que en diferentes barrios de la
ciudad como en Ciutat Vella se produjeron descensos del orden del 15% (2020) y que todavía hoy no
se han alcanzado los precios de alquiler anteriores a la pandemia. Sin embargo, en su conjunto, en el
año 2022 se han recuperado los precios de inicios del año 2020.
Los precios del alquiler están registrando máximos históricos como consecuencia de la notable
reducción de la oferta en las principales ciudades. Esto ha sido consecuencia de la excesiva regulación
del mercado del alquiler, provocando que muchos propietarios vendieran sus pisos ante expectativas
nada halagüeñas, o que los siguieran alquilando bajo otra modalidad, menos rígida e intervenida, como
son los contratos de temporada o los vacacionales. Las crecientes dificultades para acceder a una
vivienda en propiedad es otra de las causas que han ocasionado una escalada de los precios de
alquiler, que empieza a ser realmente preocupante. Habrá que analizar profundamente las causas y
corregir prácticas y políticas equivocadas, que, en vez de fomentar la oferta, han provocado un efecto
inverso.
En el mes de abril se intervinieron los precios mediante la limitación para la actualización de rentas en
un máximo del 2%. Si en un principio se anunció como una medida temporal, se ha prorrogado para el
año 2023 y sigue existiendo el temor a una futura Ley de la Vivienda de ámbito general, que intervenga
y limite directamente los precios del alquiler al igual que la promulgada en Catalunya y declarada en su
mayoría inconstitucional por el Alto Tribunal. Esta última, a pesar de tener una vigencia corta, ha
provocado en Barcelona una escalada de precios muy superior a otras ciudades, por una drástica
reducción de la oferta, que algunos estiman del orden del 30%. La situación es realmente preocupante
porque el esfuerzo de las familias que alquilan en ciudades muy demandadas es cada vez mayor y el
margen para otros gastos se va reduciendo, afectando a la economía en general.
4.1.c) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en alquiler
a) Ingresos por rentas de alquiler y morosidad
11 de 167
En el año 2022, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 18.193 miles de euros, frente a los
17.148 miles de euros del año anterior, lo que supone un aumento del 6,10%, que contrasta con el
1,27% del año 2021.
Rentas de alquiler (sin repercusión de gastos)
2022 2021 Diferencia % Variac.
RESIDENCIAL 15.090 14.097 993 7,0%
Viviendas 15.090 14.097 993 7,0%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 11.501 10.702 799 7,5%
Meridiano Cero en Barcelona 7.439 7.022 417 5,9%
La Sagrera en Barcelona 1.499 1.462 36 2,5%
VPO Sta. Coloma (Barcelona) 775 755 20 2,7%
Igualada (Barcelona) 314 276 38 13,7%
VPO St. Joan Abadesses (Girona) 73 71 2 3,5%
VPO Vic (Barcelona) 429 400 29 7,1%
Cornellà (Barcelona) 383 371 12 3,2%
VPO Cornellà 2 (Barcelona) 353 103 249 240,7%
Ciutat (Barcelona) 238 242 -4 -1,6%
De SBD Lloguer Social, SA 3.589 3.395 193 5,7%
VPO La Falla 552 539 13 2,4%
VPO La Serra 2 484 457 27 5,9%
VPO Espronceda 244 238 7 2,8%
VPO Can Llong 5 1.488 1.389 99 7,2%
VPO Can Llong 6 419 403 16 4,1%
VPO La Serra 4 402 371 31 8,5%
COMERCIAL 1.048 987 61 6,2%
Locales y parkings comerciales 1.048 987 61 6,2%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU
959 904 55 6,1%
Meridiano Cero en Barcelona 735 704 31 4,4%
La Sagrera en Barcelona 47 45 2 5,4%
Sta.Coloma 27 26 1 3,6%
Cornellà (Barcelona) 14 6 8 134,4%
Ciutat (Barcelona) 137 124 13 10,4%
De SBD Lloguer Social, SA
90 83 6 7,3%
OFICINAS 1.697 1.732 -35 -2,0%
EDIFICIOS INDUSTRIALES 143 93 51 54,8%
PARKINGS COMERCIALES 215 239 -24 -10,2%
TOTALES 18.193 17.148 1.046 6,10%
Los resultados han sido diferentes en uno u otro segmento:
- Las rentas del residencial han subido un 7% (2,5% en 2021), que hubiera sido del 5,3% sin
considerar el efecto del edificio Cornellà 2, alquilado durante todo el año en 2022 y sólo durante
algunos meses en 2021.
- Las rentas de los locales han subido un 6,2% frente a un descenso del 1,9% en el año 2021,
entre otras cosas gracias a un mayor esfuerzo en acondicionar locales que se encontraban
desocupados de difícil comercialización.
- Las rentas de las oficinas han descendido un 2%, frente a un descenso del 4,8% en el año
2021. También han descendido las rentas del parking comercial en rotación bajo los edificios
de oficinas.
12 de 167
La evolución de los porcentajes de ocupación media, incluyendo en ella también los periodos de
desocupación por rotación, han sido los siguientes:
% ocupación s/ m2 útiles
2022 2021
Viviendas
99,32% 97,58%
Plazas de parking
88,52% 87,63%
Trasteros
97,72% 96,67%
Total residencial
97,47% 95,89%
Locales
75,55% 76,81%
Oficinas
89,16% 93,61%
Total patrimonio (*)
95,81% 94,78%
(*)Noincluyeplazasdegarageenrotación
El aumento de las rentas ha venido acompañado por la recuperación de lo que quedaba de las
dotaciones extraordinarias por posibles insolvencias que se hicieron inmediatamente después de la
pandemia, en la actualidad sin razón de ser en la medida en la que van haciéndose efectivos los
aplazamientos de rentas pactados durante la pandemia, en su mayoría considerados de dudoso cobro
al cierre del ejercicio 2020. Sin embargo, la recuperación de dotaciones anteriores ha sido menor en
342 miles de euros en el año 2022 que en el año 2021, cuando se cancelaron la mayor parte de las
dotaciones realizadas en el año 2020. La suma de aquellas dotaciones adicionales realizadas en 2020
ascendió a 604 miles de euros, de los que 472 miles de euros se revirtieron el pasado año 2021 y el
resto en el año 2022.
La cuenta de resultados del año 2022 muestra un ingreso de 102 miles de euros como suma de
dotaciones a la provisión por posibles insolvencias, reversiones de la misma e impagados
irrecuperables, frente a un ingreso de 374 miles de euros en el ejercicio anterior.
Actualmente los índices de impagados se han normalizado y se encuentran en niveles ligeramente
mejores que antes de la pandemia.
Alquiler residencial
Aunque la limitación a un máximo del 2%, a partir del mes de abril, en las actualizaciones anuales de
las rentas hacía prever un freno en el aumento de los ingresos, finalmente no ha sido así y el aumento
de las rentas por alquiler de viviendas ha sido del 7% (o del 5,3% sin considerar variaciones en el
parque en alquiler). El IPC anual de diciembre 2021 a diciembre 2022 alcanzó el 5,7%, siendo la tasa
subyacente del 7%. Por lo tanto, a pesar de las malas perspectivas, la buena gestión de los activos en
renta nos ha permitido compensar el aumento anual de la inflación.
El buen resultado obtenido se debe a una suma de distintas actuaciones y circunstancias:
- Por un lado el crecimiento sostenido de los precios de mercado ante la falta de pisos en alquiler
en la ciudad de Barcelona ha repercutido en los precios en nuestras promociones de renta libre,
que han aumentado sus rentas cerca del 4%. En las de renta protegida, las rentas están
próximas a sus máximos legales y existe poco margen de mejora excepto en las plazas de
garaje que todavía tienen recorrido al alza. Conjuntamente, existe un GAP del 18,7% entre las
rentas actuales y las máximas legales, que está muy próximo al previsible.
- Respecto al año 2021 ha habido una menor rotación de las viviendas con cambios de
ocupantes (6,51% del total de viviendas en 2022). Debido a ello, la tasa media de ocupación
13 de 167
efectiva de las viviendas ha sido mayor en el año 2022 frente al año 2021 (99,32% versus
97,58%).
Total fincas alquiladas en
Nº fincas alquiladas en
Nº de fincas alquiladas en
contratos nuevos y
nuevos contratos en 2022
contratos renovados en 2022
renovados en 2022
Nº de fincas a
31/12/2022
% s/ to ta l
% s/ to ta l
% s/ to ta l
Número
Número
Número
fincas
fincas
fincas
Residencial
5.238 341 6,51% 959 18,31% 1.300 24,82%
Retail
103 7 6,80% 3 2,91% 10 9,71%
Oficinas
44 10 22,73% 6 13,64% 16 36,36%
Naves industriales
1 0,2 21,30% - 0,00% 0,2 21,30%
Totales 5.386 358,2 6,65% 968 17,97% 1.326,2 24,62%
Nota:Ene l ca s odefinca s re gis tra le salquiladase nlasquee xistenmásdeuncontrato,elnúmerodefincasquerotanestáajusta doenfunci óndel
%dem2útilesdelos nue voscontra tos res pectoa m2 útiles delafinca
La disminución de la rotación efectiva, favoreciendo las renovaciones de contratos con
actualización de precios frente a cambios de cliente, también tiene sus efectos positivos en el
margen, puesto que los gastos de puesta a punto de las viviendas son cuantiosos
- Se ha continuado con una política muy activa de persecución del fraude, especialmente en las
viviendas de renta antigua ubicadas en el mayor complejo residencial del Grupo (“Meridiano-
Cero” en Barcelona), y, en el mismo, por primera vez, este año las viviendas de renta libre (603
unidades) superan a las de renta antigua, de un total de 1.180. Anualmente alrededor del 2-3%
de las viviendas de renta antigua se convierten en viviendas de renta libre de mercado y eso
tiene una repercusión notable en la facturación.
Para el 2023 la prórroga de la limitación de aumento de las actualizaciones anuales de las rentas en
viviendas con contratos de larga duración y sometidos a la LAU tendrá sus efectos anestésicos en el
crecimiento de las rentas de los edificios residenciales. A ello tenemos que sumar la consolidación del
incremento de la carga fiscal (Impuesto de Sociedades) y el incremento de los costes financieros. Por
todo ello el resultado operativo del ejercicio 2023 probablemente será inferior al alcanzado en el
ejercicio 2022.
Alquiler de oficinas
Los ingresos por rentas de nuestras oficinas en alquiler se han mantenido prácticamente en el mismo
nivel del año anterior, con un ligero descenso del 2% aunque se ha cerrado el año con una tasa de
ocupación cercana al 90%. En el último trimestre del año 2022 se intensificó la contratación frente a un
cierto estancamiento en los meses anteriores. Los resultados de estas recientes ocupaciones se verán
este año 2023.
14 de 167
Aunque la disponibilidad en el conjunto de la ciudad de Barcelona es menor y el mercado vuelve a estar
dinámico y con recorrido al alza en términos de renta, las sucesivas crisis siguen afectando
especialmente a nuestro parque con usos comercial y de oficinas y desde el año 2019 en que obtuvimos
mayores ingresos (1.880 miles de euros), éstos descendieron en 2020 y 2021, en plena pandemia, y
aún no ha sido posible recuperar los niveles de ocupación y precios anteriores a aquella crisis. Sin
embargo, esperamos aumentar progresivamente la tasa de ocupación, y que ésta se sitúe, de media,
por encima del 90% este año 2023.
En oficinas, aumentaremos la ocupación con máximos que hacía años que no se alcanzaban, lo que
tendrá un impacto favorable en la facturación, que será superior al 2022. En Retail dependerá de las
bajas, pero de mantenerse la actual ocupación y contrataciones previstas para el 2023 es muy probable
que el aumento sea igualmente superior a la de este año.
Alquiler de locales y edificios industriales
Por lo que se refiere a las rentas de locales comerciales, en el año 2022 hemos recuperado el nivel de
ingresos que teníamos antes de la pandemia. En plena crisis aumentó la desocupación y disminuyeron
las rentas. Actualmente las rentas están recuperándose y durante el año 2022 aumentaron las rentas
de alquiler en todas las localizaciones, con un aumento total del 6,2%.
La ocupación del único edificio industrial que el Grupo tiene en alquiler, en el barrio de Bon Pastor, ha
aumentado en el año 2022 y se sitúa en estos momentos en un 52%, lo que ha permitido aumentar los
ingresos por rentas en un 54,85%.
b) Costes directos de la actividad de alquiler
En el año 2022 los gastos corrientes asociados a la explotación y gestión del parque inmobiliario se
han mantenido dentro de los niveles habituales respecto a los ingresos, excepto los siguientes: los de
suministros, que aumentaron un 45,76% y que, en gran parte repercutiremos a los arrendatarios, los
de tributos e impuestos, que aumentaron un 15,15%, y los gastos de personal, que fueron superiores
en un 11,47%. Gran parte del aumento de estos últimos se explica por un aumento de la plantilla, por
el desarrollo de nuevos negocios que todavía no contribuyen con ingresos en la cuenta de resultados,
por la intensificación de planes de formación, por la puesta en marcha de nuevos sistemas retributivos,
algunos de ellos obligados por los convenios laborales como la aportación a un nuevo plan de
pensiones para todo el personal, entre otras razones.
El gasto derivado del mantenimiento y puesta a punto de los edificios se ha mantenido en un nivel alto
y ha alcanzado una cifra similar al del año 2021 (1.846 miles de euros) y supone cerca del 10,14% de
las rentas por alquiler. Del total, el mantenimiento correctivo supone el 59,13% del gasto, el preventivo
el 23,53% y las actualizaciones por rotación el 17,35%. A estas últimas hay que añadir los importes que
15 de 167
se activan como mayor valor de los edificios, de mejora y actualización de los mismos, que en el año
2022 alcanzaron la cifra de 701 miles de euros. La suma de estas inversiones y aquellos gastos, por
un total de 2.547 miles de euros supone un 14% del total de rentas por alquiler, lo que muestra el
esfuerzo que se realiza en mantener al día los edificios.
El gasto en mantenimiento preventivo ascendió en el año 2022 al 2,25% de las rentas por alquiler,
porcentaje que confirma el descenso en los últimos años (desde el 3,36% del año 2017 al 2,42% del
año 2021).
En el ejercicio 2022 el gasto en mantenimiento correctivo (ordinario más planes plurianuales) ha
supuesto un 5,65% de las rentas, aumentando respecto al ejercicio anterior (5,25%). Sin embargo, ha
bajado el gasto total en reacondicionamiento de inmuebles en rotación (1,66% de las rentas frente al
2,48% del ejercicio anterior).
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
Tras la finalización de las obras de la promoción destinada a la venta en Sabadell, a final del año 2021,
durante el primer semestre del 2022 se entregaron la mayor parte de sus viviendas y, al cierre de este
informe se encuentra vendida casi en su totalidad. La cuenta de resultados del año 2022 recoge un
resultado próximo a los cuatro millones de euros correspondiente a dichas ventas.
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo a 31 de diciembre de 2022 es de 536.207 miles de euros
(513.430 miles de euros en inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas destinados al
alquiler y 37.407 miles de euros en stocks inmobiliarios para la venta), frente a los 530.243 miles de
euros a 31 de diciembre de 2021. Los derechos a percepciones futuras de subvenciones en
determinados préstamos que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 14.630 miles de
euros (14.963 miles a 31/12/2021).
Tras la puntual caída de valor de la cartera en el primer semestre del año 2020, por el empeoramiento
entonces de las perspectivas respecto a la ocupación y rentas futuras a consecuencia de la pandemia,
los valores han estado aumentando desde entonces de forma moderada durante los años 2021 y 2022.
El aumento global de valor de la cartera inmobiliaria y préstamos subsidiados ha sido de un 1,04% en
el año 2022. Si excluimos de esa variación las inversiones y desinversiones realizadas el aumento es
del 3,12% (3,28% en 2021), porcentaje que refleja mejor la variación de las plusvalías inmobiliarias.
En el siguiente cuadro se muestra qué variaciones de valor de los activos inmobiliarios se han
trasladado a la cuenta de resultados del Grupo CEVASA y qué otras no se recogen, en aplicación de
la normativa contable:
(en miles de euros)
Variacion de plusvalías potenciales
VariacionesdevalorenestadodePyG
(4b) Variación
(9)=(4b)-(5)
(5) Resultados por
(4a)
de valor de
Variaciones de
(1) Diferencias
(2)
(3)
ventas y
(7) Variación
Disminución por
activos en
valor según
de valor según
Inversiones
Desinversio
(4)=(1)-(2)-(3)
variaciones del
(6)
del importe
(8)=(5)+(6)+(7)
realización de
cartera a
tasaciones no
tasaciones
2022
nes 2022
TOTALES
valor razonable de
Amortizaciones
devengado
TOTALE S
plusvalías por
31/12/2021 y
registradas en
activos, distintos
por IMIVTNU
ventas 2022
adquiridos
PyG
de amortizaciones
durante 2022
Inversiones inmobiliarias
16.703,00 701,05 16.001,95 16.001,95
16.001,95 -126,56 15.875,39
0,00
Derecho al cobro de subvenciones
‐333,00 ‐333,00 ‐333,00
-336,00 -336,00
3,00
16.370,00 701,05 15.668,95 0,00 15.668,95 15.665,95 0,00 ‐126,56 15.539,39 3,00
Concesiones administrativas
‐55,00 0,00 ‐55,00 ‐55,00
0,00
‐18,79 0,00
-18,79
‐36,21
Activos inmob.uso propio
62,00 0,00 62,00 62,00
0,00
‐12,10
-12,10
62,00
Stocks inmobiliarios
‐10.746,00 2.542,88 ‐9.959,84
-3.329,04
‐3.775,92 446,88
4.078,58 4.078,58
446,88
5.631,00 3.243,93 ‐9.959,84 12.346,91 ‐3.775,92 16.122,83 19.744,53 ‐30,89 ‐126,56 19.587,08 475,67
16 de 167
Por lo tanto, la cuenta de resultados del año 2022 recoge un resultado positivo de 19.587,08 miles de
euros por ventas y variaciones de valor de los activos inmobiliarios, amortizaciones y otros, frente a
17.261,06 miles de euros del ejercicio 2021
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
Inversiones realizadas en 2022
Durante el año 2022 no se han adquirido nuevos inmuebles y las inversiones realizadas se han
materializado en los edificios en alquiler (701 miles de euros) y en las dos promociones para la venta
(2.441 miles de euros). De estas últimas, 1.996 miles de euros lo fueron en la promoción en curso en
L´Hospitalet (Barcelona) y 445 miles de euros en la promoción en Sabadell.
Proyectos en curso
a) Promociones en construcción
En el año 2022 el Grupo comenzó la construcción de una promoción para la venta en L´Hospitalet
(Barcelona), de 76 viviendas, cuyo inicio habíamos demorado hasta finalizar el plazo que habíamos
fijado de comercialización bajo la fórmula buit to rent y que finalmente ha sido descartada. El aumento
de los costes de construcción y las desfavorables perspectivas económicas nos hacen ser prudentes
respecto a la aportación de resultados de esta promoción, inicialmente previstos en algo más de 3,9
millones en el ejercicio 2025.
b) Promociones en desarrollo
Cumpliendo las previsiones del actual plan estratégico, a comienzos de este año 2023 se han
encargado los proyectos arquitectónicos de dos siguientes promociones que el Grupo tiene previsto
acometer: la primera en Montgat (Barcelona) de 24 viviendas y la segunda en Terrassa (Barcelona), de
85 viviendas.
c) “Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.” (Proyecto HMB)
A través de la sociedad NiCrent Residencial, S.L. (“NiCrent”), CEVASA participa, junto con Neinor
Homes, S.A., (“Neinor”), en el proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona” (“HMB”), impulsado por el
Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona. HMB tiene como objetivo promover
y poner en explotación más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y municipios de su
área metropolitana.
NiCrent tiene una participación del 50% en el capital de HMB y, al mismo tiempo, se obliga a la
prestación de los servicios de gestión de las actividades de HMB (gestión de las promociones en curso
y de los edificios en alquiler) y de dar soporte administrativo y fiscal a la misma. Para la prestación de
estos servicios se apoyará en Neinor y CEVASA, a las que ha subcontratado dichos servicios.
La inversión realizada hasta la fecha por CEVASA en este proyecto es de 6 millones de euros, aunque
sus compromisos de inversión adicionales alcanzan la cifra de 28,8 millones de euros a lo largo de los
próximos tres años de acuerdo con el calendario previsto. No se espera que tenga una incidencia
significativa en la cuenta de resultados de CEVASA en el corto plazo en tanto no se hayan construido
y puesto en explotación las viviendas a promover y alquilar.
d) Servicios inmobiliarios a terceros
La participación en HMB es un paso muy importante en una de nuestras líneas estratégicas: la gestión
de parques de viviendas de terceros o en los que no tengamos una participación mayoritaria.
17 de 167
Otro paso en esta dirección ha sido el acuerdo que recientemente hemos formalizado con Culmia para
participar en el Plan de Vivienda Asequible del Ayuntamiento de Madrid. Culmia ha resultado
adjudicataria de dos lotes de parcelas para edificar un total de 867 viviendas en diferentes barrios
madrileños, en los que promoverá viviendas de protección oficial en alquiler. CEVASA apoyará a Culmia
prestándole diferentes servicios.
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
Una buena medida de la eficiencia en la gestión y administración de los negocios corrientes es el
EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) o beneficio antes de intereses,
impuestos y depreciaciones.
Con el fin de mostrar en qué medida el negocio principal del Grupo (el arrendamiento de inmuebles en
alquiler) es capaz de absorber todos los gastos corrientes del Grupo, tanto aquellos relacionados directa
o indirectamente con dicho negocio y aquellos de soporte a otros negocios, como el de promoción
inmobiliaria y el desarrollo de otros, en el cuadro siguiente se muestra el EBITDA del Grupo CEVASA
excluyendo del mismo los resultados por ventas de promociones inmobiliarias destinadas a la venta,
Como se puede apreciar en el cuadro, en los dos últimos años, los gastos relacionados con los nuevos
proyectos en los que está inmerso el Grupo son la causa del empeoramiento de la ratio y que sin duda
mejorará en la medida que los nuevos proyectos empiecen a generar los ingresos previstos. En
cualquier caso, se mantiene cerca del 68% el EBIDTA propio del negocio de alquiler, incluyendo en él
los gastos generales del Grupo que le son imputables, manteniéndonos como lideres destacados en
eficiencia en el mercado nacional.
miles de euros
2022
2021 2020
RENTAS E INGRESOS COMPLEMENTA RIOS DE A LQUILERES Y
OTROS
20.440 19.427 19.041
TOTAL INGRESOS
20.440 100,0% 19.427 100,0% 19.041 100,0%
(-) Dotacionjes por impagados
102 0,5% 374 1,9% -984 -5,2%
INGRESOS NETOS DE IMPAGADOS
20.542 100,0% 100,5% 19.801 100,0% 101,9% 18.057 100,0% 94,8%
GASTOS DIRECTOS Y OTROS RESULTADOS DE LOS EDIFICIOS
EN A L QUIL ER Y DE NUEV OS PROY ECTOS
-3.646 -17,7% -17,8% -2.931 -14,8% -15,1% -2.823 -15,6% -14,8%
MARGEN COMERCIAL
16.896 82,3% 82,7% 16.870 85,2% 86,8% 15.234 84,4% 80,0%
GA STOS DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN COMERCIA L
-885 -4,3% -4,3% -855 -4,3% -4,4% -780 -4,3% -4,1%
EBITDA NEGOCIOS DISTINTOS PROMOCIÓN INMOBILIARIA
16.011 77,9% 78,3% 16.015 80,9% 82,4% 14.454 80,0% 75,9%
DIRECCIÓN, CONTA BILIDA D, A DMINISTRA CIÓN Y SERV ICIOS (*)
-1.531 -7,5% -7,5% -1.251 -6,3% -6,4% -1.123 -6,2% -5,9%
GA S TOS S OCIETA RIOS GENERA L ES Y DE CONSEJ O DE
A DINISTRA CIÓN
-978 -4,8% -4,8% -1.115 -5,6% -5,7% -855 -4,7% -4,5%
EBI T DA
13.502 65,7% 66,1% 13.649 68,9% 70,3% 12.476 69,1% 65,5%
EBITDA corregido efecto impagados
13.400 65,6% 13.275 68,3% 13.459 70,7%
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
1
Como un anexo a este Informe financiero se incluyen las ratios que EPRA
recomienda publicar a las
2
sociedades inmobiliarias con patrimonio en alquiler, y que también impulsa ASIPA
, asociación de la
1
European Public Real Estate Association (EPRA).
2
Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA)
18 de 167
que somos miembros. También publicamos los principales indicadores financieros que incluyó la
3
CNMV
en la “guía para la elaboración del informe de gestión de las entidades cotizadas”.
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
La situación patrimonial, de solvencia y de liquidez del Grupo CEVASA se mantiene sólida y con
capacidad más que suficiente para cumplir con sus compromisos financieros.
Con una financiación interna y externa, estables y a largo plazo, no contemplamos en el corto y medio
plazo financiaciones en los mercados de capitales. Por ello se considera innecesaria, de momento, la
obtención de una calificación crediticia externa.
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
En la fecha de cierre del ejercicio 2022 y excluyendo el importe que debería abonarse por liquidar las
coberturas financieras, la deuda total financiera del Grupo era de 80.996 miles de euros, frente a los
95.074 miles de euros el año anterior. La deuda financiera neta ascendía al cierre del ejercicio 2022 a
58.188 miles de euros (80.372 miles de euros al cierre de 2021), lo que suponía el 10,85% del valor
razonable de los activos inmobiliarios del Grupo (536.207 miles de euros) -loan to value ratio- (15,16%
el 31/12/2021).
Excepto 9.162 miles de euros de líneas de crédito a corto plazo dispuestas, al cierre del ejercicio 2022
(11.121 miles al cierre del 2021) el vencimiento medio ponderado de la deuda financiera instrumentada
en préstamos era de 17,17 años (18,39 años al cierre de 2021). Las referencias de dichos préstamos
son las siguientes:
Totales
Referencia
(miles de
euros)
Euribor 1 año (min. 1,10%) 10.704
Euribor 1 año 48.271
IRPH 12.857
Total a tipo variable 71.832
Tipo fijo 0
Total préstamos
71.832
Con el fin de reducir el riesgo de variación al alza de los tipos de interés, el Grupo tiene contratadas
dos operaciones de cobertura de tipos de interés (swaps), mediante las cuales tiene fijado el tipo de
interés para los próximos cuatro años de un total de 25,9 millones de euros de los préstamos que tiene
indiciados al Euribor.
6.3. Recurso al capital
No se contemplan nuevas emisiones de capital. Las inversiones previstas en el vigente plan estratégico
se prevé financiarlas con el cash flow generado por las operaciones corrientes y mediante financiación
externa.
3
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
19 de 167
7.- Estrategia y evolución previsible
El negocio principal del Grupo CEVASA es la promoción de edificios para su explotación a largo plazo
en alquiler, principalmente viviendas. Los resultados y las rentabilidades de este negocio dependen
especialmente:
- De la evolución de los valores de mercado de la cartera inmobiliaria y de los resultados de la
política de rotación de activos en el largo plazo.
- De los márgenes ordinarios de la explotación de los edificios mientras se mantienen en cartera,
en los que tiene especial incidencia la evolución de los precios de alquiler, las ratios de
ocupación de los inmuebles y la gestión eficiente de los gastos.
- De la regulación pública en materia de impuestos, ayudas, financiación o precios,
especialmente en los que se refiere a vivienda protegida
Respecto a la actual cartera inmobiliaria:
- El Grupo aplica políticas orientadas a mantener la plena ocupación de sus edificios en alquiler
y, en la medida de lo posible, a reducir las rotaciones salvo que la evolución y perspectivas de
los precios de alquiler aconsejen lo contrario.
- En general existe un gap positivo entre los precios de mercado que podrían aplicarse en nuevas
contrataciones y los alquileres medios de alquiler de las unidades alquiladas. Por esta razón
es previsible un aumento moderado en las rentas de alquiler por encima de la inflación,
especialmente en las unidades residenciales. Sin embargo, desde hace algunos años, el
mercado de alquiler residencial está en el foco de las Administraciones Públicas, que aplican
políticas cada vez más regulatorias e intervencionistas. Aunque nuestra cualificación como
“promotor social” nos ha mantenido parcialmente al margen de algunas de aquellas medidas
cada vez nos afectan en mayor medida. Por ello, no somos optimistas en cuanto a la evolución
de las rentas de alquiler.
- El 25,90% de la cartera de viviendas en alquiler del Grupo son viviendas de renta antigua
calificadas de protección oficial y con contratos indefinidos, con rentas que se sitúan muy por
debajo de las de mercado y sin posibilidad de actualización en los próximos años. Esta
situación podrá corregirse paulatinamente a partir del año 2025, año en que cambia su régimen
legal.
- Respecto a los márgenes de la cartera inmobiliaria en alquiler, el Grupo mantiene unas
elevadas ratios de eficiencia en su gestión, aunque con poco margen de mejora, especialmente
en un contexto en el que de manera progresiva debe darse respuesta tanto a una creciente
demanda de mejores servicios por parte de los arrendatarios como a nuevas obligaciones con
origen normativo, que presionan al alza los costes
Como viene siendo habitual en los últimos años, por una u otra razón se mantienen grandes
incertidumbres respecto a la evolución de la economía española, de los mercados inmobiliarios y sobre
las políticas gubernamentales que afectan al sector inmobiliario en todas sus variantes: de vivienda,
fiscales, etc. Aunque la oferta de viviendas en alquiler es mucho menor que la demanda, todo aquello
en nada favorece el aumento de la oferta y la profesionalización del sector por parte de grandes
empresas inmobiliarias. La oferta está claramente atomizada y mayoritariamente en manos de
particulares.
Ante una oferta paralizada, la demanda se mantiene fuerte y al alza, especialmente propulsada por los
más jóvenes, que, aunque siguen queri
endo comprar para evitar la volatilidad del mercado del alquiler
y sus vaivenes, no tienen otra opción. La consecuencia no es otra que el aumento de los precios de
20 de 167
alquiler, salvo que urgentemente se aplique una política de alquiler sensata que escuche a todas las
partes, dirigida a retener a los propietarios que alquilan y que atraiga a nuevos, al margen de establecer
políticas ambiciosas de vivienda que amplíen el parque y procuren conseguir un mercado más estable
y sostenido.
Respecto a los cambios regulatorios:
- Lo más relevante es el trámite parlamentario para la aprobación de la Ley Estatal de Vivienda, que
pretende regular aspectos que pueden ser esenciales en materia de alquiler y que esperamos que
finalmente pueda suponer un impulso y una garantía a largo plazo para el sector, en beneficio tanto
de los inquilinos como de los propietarios en un marco estable y de seguridad en el largo plazo. No
obstante nos preocupa que pueda acabar derivando en un exceso regulatorio que pueda perjudicar
la estabilidad y seguridad a largo plazo.
Entendemos que el sector está especialmente preocupado por la posibilidad de que el régimen de
regulación de precios, algo característico de la vivienda protegida, se extienda a la vivienda libre y
pueda perjudicar la tradicional convivencia de una oferta diversa de alquiler, con vivienda asequible
o protegida y vivienda libre, ofreciendo productos y servicios de acuerdo con la evolución de la
demanda y del mercado. Entendemos que los problemas de acceso a la vivienda que actualmente
padecen algunos entornos urbanos requieren de acciones más decididas para impulsar un parque
de viviendas asequible que permitan ajustar la escasa oferta actual a la demanda creciente de este
tipo de vivienda. Por supuesto con dotaciones presupuestarias y los medios públicos necesarios
para dar respuesta a las necesidades de la población. Esperamos que la Ley de Vivienda pueda
servir para poner los medios públicos necesarios al servicio de la población permitiendo la creación
de una oferta de vivienda asequible en cantidad suficiente, al precio adecuado para la población
más desfavorecida y en las poblaciones donde se demanda
- A final del año 2022 se promulgó el Real Decreto Ley 20/2022 de 27 de diciembre, que otorga a los
arrendatarios el derecho a una prórroga de seis meses una vez finalizado el contrato de alquiler,
para aquellos contratos que terminen antes del 30 de junio. También se prorroga, hasta la citada
fecha, la suspensión de desahucios a solicitud del demandado. Entendemos estas medidas como
excepcionales y tenemos serias dudas respecto a su eficacia y oportunidad. A largo plazo solo el
equilibrio de mercado y la negociación entre las partes implicadas permitirá establecer unas
condiciones adecuadas para todas las partes.
- La reducción del 85 al 40% de la bonificación que hasta el ejercicio 2021 tenían en el Impuesto de
Sociedades las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, ha repercutido muy
negativamente en el Grupo, con una tributación adicional directa del orden de los 800 miles de
euros. Esta medida del todo incomprensible ha incidido muy negativamente en muchísimas
sociedades de tamaño pequeño y medio que habían favorecido la profesionalización del sector y
el aumento del parque residencial en alquiler. Y no lo olvidemos, en última medida la ha acabado
pagando el “consumidor” (en este caso los arrendatarios). Aunque se han realizado esfuerzos para
revertirla no se ha tenido ningún éxito.
No será posible un aumento significativo de la oferta residencial en alquiler, sostenible a largo plazo,
sin la aportación del sector privado, y en nada se favorece con medidas como la anterior o como el
actual tratamiento fiscal del desarrollo de promociones en alquiler sobre derechos de superficie o
concesiones administrativas, en comparación con las desarrolladas sobre suelos en propiedad. En
nada se está favoreciendo el alquiler frente a la propiedad. Todo lo contrario. La Administración no
debería olvidar que la aportación a las arcas públicas de unas y otras, destinadas todas ellas a
residencia habitual, puede ser equivalente en su producción pero se mantiene después en las de
alquiler, mientras que las de propiedad dejan de aportar. Estimamos que a lo largo de 50 años las
cargas fiscales totales de una vivienda en propiedad son del orden del 18% del coste de construcción,
del 57% en el caso de una vivienda en alquiler d
esarrollada sobre suelo en propiedad y del 128% si la
vivienda en alquiler se desarrolla sobre suelo en derecho de superficie, considerando en este último
21 de 167
caso que sobre el alquiler también recae la carga del pago del patrimonio público que debe revertir a la
Administración.
Una de las principales vías de crecimiento del Grupo es poner en valor el know-how que acumula en la
gestión de parques de edificios en alquiler, especialmente residenciales, mediante la prestación de
servicios a terceros. Nuestras ratios son comparables a los mejores de entre las grandes empresas de
nuestro sector gracias a la mejora continua en nuestros sistemas y a la automatización de procesos,
permitiendo destinar menos tiempo a trabajos administrativos y dedicarlo a trabajos con mayor valor
añadido. Con todo, no solo somos capaces de cumplir con altos estándares de servicio a los
arrendatarios de los edificios si no también de contar con los mejores estándares de gestión y control,
de reporting y de transparencia informativa que se exigen en la actualidad a las empresas de referencia
de nuestro sector. También para gestionar sociedades y vehículos de inversión inmobiliaria, incluso
sujetas a supervisión, excepto en aquellos casos que legalmente no podemos hacerlo, todo ello gracias
a contar con una excelente plantilla de profesionales y sistemas de apoyo.
Respecto a la prestación de servicios, si bien es cierto que serán, a corto plazo, muy poco significativas
las aportaciones a la cuenta de resultados de los que ya venimos prestando y que se informan en el
apartado “Inversiones y Proyectos en curso” de este informe, somos optimistas respecto a materializar
el potencial que tenemos en este negocio y a convertirlo en una significativa fuente de resultados
Junto a su negocio patrimonial o de alquiler, el Grupo continua con su política de complementarlo con
el negocio de la promoción para la venta, con el objetivo de tener del orden de 100 a 200 viviendas
anuales en producción y venta,
Otro de nuestros objetivos es mantener el volumen de nuestra cartera de suelo en los niveles actuales,
aun aplicando parte de ella al negocio patrimonial.
Respecto a los riesgos financieros, a pesar de que el Grupo tiene contratadas coberturas para una
parte de su cartera de préstamos, otra gran parte de ellos, referenciada a tipos variables no está
cubierta. El aumento de los tipos de interés que hemos visto en los últimos va a repercutir
negativamente en el resultado de los años 2023 y siguientes. Si los tipos se mantienen en los niveles
actuales, es previsible un mayor gasto por intereses de los préstamos vigentes, que será mayor en la
medida en que deban financiarse nuevas inversiones con financiación externa.
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil
(SIBE) o “mercado continuo”.
Durante el año 2022 las acciones de la Sociedad se negociaron en 104 sesiones bursátiles por un total
de 115.936 acciones (125 el año anterior por un total de 148.066).
22 de 167
El precio de la acción comenzó el año 2022 en 7 euros, negociándose a lo largo del año con un precio
mínimo de 6,50 euros, máximo de 8 y medio de 6.9482 euros, y cerrando en 6,85 euros. Este último
precio supone aproximadamente un 39,5% del valor liquidativo neto de la acción (EPRA Net Disposal
Value - EPRA NDA-), frente a cerca del 43 % a comienzos de año.
8.2. Política de dividendos
La política de dividendos que viene aplicando la Sociedad se caracteriza por lo siguiente:
- La distribución de dividendos en metálico. No existen programas de retribución flexible al
accionista con entrega de acciones.
- Abono de un único dividendo anual, a mitad del ejercicio y tras su acuerdo por la junta general.
Este dividendo se distribuye con cargo a reservas, al mismo tiempo que los resultados anuales
del grupo se retienen para aumentarlas.
- Respecto al monto del dividendo, los importes que ordinariamente se han venido acordando
en los últimos ejercicios han representado un pay-out del orden del 50% del resultado operativo
consolidado del Grupo.
La junta general de accionistas celebrada el pasado día 14 de junio de 2022 acordó el pago de un
dividendo a cada una de las acciones en circulación, excluidas las integrantes de la autocartera, de un
total por acción de 0,20 céntimos de euros brutos, que se pagó el día 1 de julio del pasado año. El
dividendo pagado ha sido del mismo importe que el satisfecho en el ejercicio anterior.
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones
propias
La Sociedad mantiene con GVC GAESCO VALORES, S.V., S.A. un contrato de liquidez dentro de los
límites establecidos por la Junta General de Accionistas de la Sociedad. Puntualmente y coincidiendo
con los cierres trimestrales, la Sociedad publica el detalle de todas las operaciones realizadas en el
marco de dicho contrato, informaciones que pueden ser consultadas en el apartado de nuestra web
(www.cevasa.com) “Accionistas e inversores – hechos relevantes – otra información relevante”, con
enlace a la de la CNMV (www.cnmv.es).
23 de 167
Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior, a lo
largo del ejercicio 2022 dicha sociedad realizó 67 operaciones de compraventa totalizando 8.721
acciones (68 operaciones en 2021 totalizando 6.949 acciones).
Incluyendo las cedidas a GVC GAESCO para realizar las labores que tiene encomendadas en el
contrato de liquidez, al cierre del ejercicio 2022 CEVASA tenía en autocartera un total de 99.700
acciones, lo que representaba un 0,429% del capital social.
Las filiales de CEVASA no tienen acciones de la matriz, ni realizaron acciones con éstas durante el
ejercicio 2022.
En el cuarto trimestre del ejercicio 2022 se publicó el primer informe sobre el valor del IAEF Servicios
de Análisis, SLU, dentro de su proyecto Lighthouse, que tiene como objetivo dar cobertura de análisis
independiente a valores que hasta el momento no venían siendo analizados de manera sistemática por
ninguna firma de análisis. Se prevé la actualización de este informe por la firma analista, a medida que
la Sociedad publique resultados o hechos relevantes, y su circularización a los principales
intermediarios financieros y firmas de inversión, al tiempo que se hace público y se pone a disposición
de analistas e inversores en la web de la Bolsa de Madrid. Todo ello debe favorecer una mayor
visibilidad a la Sociedad y la liquidez del valor.
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
No se han producido.
10.- Actividades de I+D+I
El Grupo, por la tipología de sus negocios, no realiza actividades de investigación y desarrollo en
sentido estricto.
24 de 167
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
2022 2021
Euros por
Euros por
Miles Euros
Miles Euros
A 31 de Diciembre
acción
acción
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 483.744 20,89 457.946 19,78
EPRA Net Tangible Asset (EPRA NTA) 423.901 18,31 385.346 16,64
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) 400.923 17,32 378.206 16,33
2022 2021
A 31 de Diciembre
Miles Euros Miles Euros
EPRA Net Initial Yield 3,32% 3,27%
EPRA 'topped up' Net Initial Yield 3,32% 3,27%
EPRA Vacancy Rate 4,38% 4,59%
EPRA Cost Ratio (incl.direct vacancy costs) 35,68% 35,06%
EPRA Cost Ratio (excl. Direct vacancy costs)
35,15% 34,32%
A2) EPRA Earnings
2022 2021
Miles de
Miles de
EPRA Earnings
euros
euros
Resultado neto atribuido al grupo - según IFRS 28.717 24.846
Earnings per IFRS income statement
Ajustes para calcular el resultado EPRA,
excluye
:
Adjustments to calculate EPRA Earnings,
exclude
:
(i)
Cambios de valor en inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses -15.539 -16.680
Changes in value of investment properties, development properties held for investment and other interests
(ii)
Beneficios o pérdidas de venta de inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses corrientes y no corrientes
Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests
(iii)
Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos -4.182 -520
Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties.
(iv)
Impuestos por venta de activos
Tax on profits or losses on disposals
1.046 130
(v)
Deterioro de valor del fondo de comercio
Negative goodwill / goodwill impairment
(vi)
Cambios de valor de instrumentos financieros, deuda y costes de cancelación asociados -81 2
Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs
(vii)
Costes de adquisición de participaciones en empresas e inversiones en joint ventures o similares
Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests
(viii)
Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados 3.610 3.852
Deferred tax in respect of EPRA adjustments
(ix)
Ajustes de (i) a (viii) respecto a joint ventures (excepto si están incluidas por integración proporcional)
Adjustments (i) to (viii) above in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation)
(x)
Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores 370 1.705
Non-controlling interests in respect of the above
Resultado EPRA 13.939 13.336
EPRA Earnings
Nº promedio de acciones 23.154 23.153
Basic number of shares
Resultado EPRA por acción (en euros) 0,60 0,58
EPRA Earnings per Share (EPS)
Ajustes específicos de la Compañía
Company specific adjustments:
Resultado post ajustes específicos de la Compañía 13.939 13.336
Company specific Adjusted Earnings
Resultado post ajustes específicos Cía por acción (en euros) 0,60 0,58
25 de 167
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
EPRA Net Asset Value Metrics - 2022
en miles de €
EPRA Net
EPRA Net
EPRA Net
Reinstatemen
Tangible
Disposal
t Value (EPRA
Asset (EPRA
Value
NRV)
NTA)
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 384.004 384.004 384.004
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 384.004 384.004 384.004
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments 1.584 1.584 1.584
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties 15.335 15.335 15.335
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 400.923 400.923 400.923
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP 83.950 83.950
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments -1.129 -1.129
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax 000
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet 00
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax 0 -59.842
NAV 483.744 423.901 400.923
Nº
d
e acci
ones a 31
d
e di
ci
emb
re (
excl
uid
a aut
ocart
era)
(
en mil
es)
Fully dilluted number of shares 23.154 23.154 23.154
NAV por acción (NAV per share) 20,89 18,31 17,32
26 de 167
EPRA Net Asset Value Metrics - 2021
en miles de €
EPRA Net
EPRA Net
EPRA Net
Reinstatemen
Tangible
Disposal
t Value (EPRA
Asset (EPRA
Value
NRV)
NTA)
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 358.019 358.019 358.019
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 358.019 358.019 358.019
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments 1.424 1.424 1.424
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties 18.762 18.762 18.762
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 378.206 378.206 378.206
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP 78.959 78.959
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments 781 781
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax 000
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet 00
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax 0 -72.600
NAV 457.946 385.346 378.206
Nº
d
e acci
ones a 31
d
e di
ci
emb
excl
re (
uid
a aut
ocart
era)
(
en mil
es)
Fully dilluted number of shares 23.153 23.153 23.153
NAV por acción (NAV per share) 19,78 16,64 16,33
27 de 167
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
2022 2021
EPRA NIY and 'topped-up' NIY
Miles de euros Miles de euros
Cartera de activos - en propiedad (*)
511.707 495.392
Investment property – wholly owned
Cartera de activos - con JV/Fondos
Investment property – share of JVs/Funds
Existencias inmobiliarias (incl. Participaciones in JVs)
Trading property (including share of JVs)
Menos:
desarrollos
-5.421 -5.428
Less:
developments
Total Cartera en alquiler E 506.286 489.964
Completed property portfolio
Estimación de los costes de compra
Allowance for estimated purchasers’ costs
Estimación valor bruto Cartera B 506.286 489.964
Gross up completed property portfolio valuation
Passing Rent anualizada
19.669 18.524
Annualised cash passing rental income
(-) Ingresos por recuperación de gastos (considerados en la línea anterior)
-2.876 -2.509
Property outgoings
Rentas Netas Anualizadas A 16.793 16.016
Annualised net rents
Suma:
carencias u otros incentivos de arrendamiento
notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives
2,3
Add:
"Topped-up" Rentas Netas Anualizadas
C
16.793 16.016
Topped-up net annualised rent
EPRA NIY A/B 3,32% 3,27%
EPRA “topped-up” NIY C/B 3,32% 3,27%
(*) Se incluye como mayor valor de los activos el valor actual de los
subsidios a percibir en el futuro como complemento de rentas por
alquiler de viviendas sociales
A5) EPRA vacancy rate
Ratio Desocupación EPRA
2022 2021
Miles de
Miles de
EPRA Vacancy Rate
euros
euros
Renta de mercado estimada de superfície vacía A 950 954
Estimated Rental Value of vacant space
Renta de mercado estimada del total portfolio B 21.686 20.770
Estimated rental value of the whole portfolio
Ratio Desocupación EPRA A/B 4,38% 4,59%
EPRA Vacancy Rate
28 de 167
A6) EPRA Cost Ratios
Miles de
Miles de
EPRA Cost Ratios
euros
euros
Incluye:
(i)
Gastos operativos y de gestión/administración de los edificios (incluye gastos generales de la empresa imputables a
la actividad de alquiler) - IFRS 6.452 5.532
Administrative/operating expense line per IFRS income statement
(ii)
Gastos netos por servicios prestados a los inquilinos 794 786
Net service charge costs/fees
(iii)
Fees de gestión
Management fees less actual/estimated profit element
(iv)
Otros ingresos percibidos con la intención de compensarnos de gastos operativos relacionados con el alquiler
Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses less any related profits
(v)
Gastos atribuibles de Joint Ventures
Share of Joint Ventures expenses
Excluir (si es parte de lo anterior): 46 494
Exclude (if part of the above):
(vi)
Depreciación de inversiones inmobiliarias, otros activos en alquiler (concesiones) y existencias inmobiliarias 46 494
Investment property depreciation
(vii)
Costes de alquileres
Ground rent costs
(viii)
Costes de servicio incluidos en las rentas pero no facturados separadamente
Service charge costs recovered through rents but not separately invoiced
Costes EPRA (incluyendo los costes directos de desocupación) A 7.292 6.811
EPRA Costs (including direct vacancy costs)
(ix)
Costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo 107 144
Direct vacancy costs
Costes EPRA (excluyendo los costes directos de desocupación) B 7.185 6.667
EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)
(x)
Ingresos brutos por rentas menos gastos de concesiones administrativas- según IFRS 20.440 19.427
Gross Rental Income less ground rents – per IFRS
(xi)
Resta: comisiones de servicio (ingresos y/o costes incluidos en Ingresos brutos por rentas)
Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant)
(xii)
Suma
: ingresos atribuibles de Joint Ventures
Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rents)
Ingresos brutos por rentas C 20.440 19.427
Gross Rental Income
EPRA Cost Ratio (incluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock
o en desarrollo)
A/C 35,68% 35,06%
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)
EPRA Cost Ratio (excluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en
stock o en desarrollo) B/C 35,15% 34,32%
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)
Información adicional recomendada por EPRA
Additional Recommended EPRA Discloure
*
Gastos generales y operativos capitalizados
Overhead and operating expenses capitalised (incl. share of joint ventures)
*
Explicación de las políticas seguidas por la Compañía en cuanto a la capitalización de gastos
Companies should clearly explain their policy with regard to overheads capitalised even if they do not disclose the amount of overheads
capitalised or disclose a nil amount (see explanation)
29 de 167
A7) EPRA Capex disclosure
2022
2021
Miles de euros
Miles de euros
Property-related CAPEX
Group
Joint Ventures
Group
Joint Ventures
(excl.Joint
(proportionate
Total Group
(excl.Joint
(proportionate
Total Group
Ventures)
share)
Ventures)
share)
Adquisiciones
Acquisitions
Desarrollo
1.186 1.186
Development
Propiedades de inversión
Investment properties
Espacio alquilable incremental
Incremental lettable space
Espacio alquilable no incremental
701 701 224 224
No incremental lettable space
Incentivos para inquilinos
Tenant incentives
Otros tipos de gastos materiales no asignados
Other material non-allocated types of expenditure
Interés capitalizado (si aplica)
11 11
Capitalised interest (if applicable)
Total Capital Expenditure 701 701 1.421 1.421
Conversión de devengo a efectivo
Conversion from accrual to cash basis
Total Capital Expenditure on cash basis 701 701 1.421 1.421
30 de 167
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
GRUPO CEVASA
INDICADORES GENERALES FINANCIEROS Y ECONOMICOS
2022 2021
Resultado de explotación+
Earnings before interests, taxes, depreciation and
amortización + deterioros +
amortization (EBITDA) (miles de euros) -no
otras partidas que no
22.083 13.649
incluye plusvalías y minusvalías de activos
suponen entradas o salidas
inmobiliarios-
de efectivo de las
operaciones
Cash-flow del ejercicio 5.018 1.322
Cash-flow de las actividades de operación 16.475 4.486
Cash-flow de las actividades de inversión -763 -10.813
Cash-flow de las actividades de financiación -10.693 7.649
Beneficio operativo ajustado (en miles de euros) -
Resultado total no financiero
incluye plusvalías y minusvalías de los activos
37.627 32.022
de las operaciones
inmobiliarios-
INDICADORES DE ESTRUCTURA PATRIMONIAL
Activos corrientes/Pasivos
Ratio de liquidez
2,64 2,01
corrientes
(Patrimonio neto+pasivos no
Ratio de solvencia
12,44 11,49
corrientes)/Activos corrientes
Deuda neta (Deuda bruta-
Efectivo e Inversiones
Ratio de endeudamiento
financieras)/Capital
0,10 0,15
empleado (Patrimonio
neto+Deuda neta)
Ratio de cobertura de la deuda Deuda neta/EBITDA 2,07 4,95
INDICADORES RELACIONADOS CON LA RENTABILIDAD
Resultado del
Rendimiento sobre el patrimonio neto (ROE-
ejercicio/Patrimonio Neto
7,5% 6,9%
Return of Equity)
del ejercicio
Resultado del
Retorno de los activos /(ROA-return on assets)
ejercicio/Activos totales
5,4% 4,8%
medios
INDICADORES OPERATIVOS DE GESTIÓN
Deterioro del
Ratio de impagados
-0,3% -2,1%
ejercicio/Ventas
INDICADORES BURSÁTILES Y OTROS
Cotización al cierre del ejercicio 6,85 7,0
Precio de cotización al cierre
Capitalización bursátil (en miles de euros)
x número de acciones
159.289 162.777
emitidas al cierre
Cotización de la
Price Earnings Ratios (PER)
5,4 6,4
acción/beneficio por acción
Patrimonio Neto/número de
Patrimonio Neto por acción
16,5 15,4
acciones en circulación
Retribución por acción
Rentabilidad por dividendo
2,9% 2,9%
/cotización media
31 de 167
INFORME NO FINANCIERO
APARTADO 1.- NEGOCIO RESPONSABLE
POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) DEL GRUPO CEVASA
a) Principios y compromiso
En todas sus actividades y actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración:
‐ Su impacto social.
‐ Su impacto en el medio ambiente y sostenibilidad.
‐ Su repercusión en el bienestar de sus empleados, seguridad y salud.
‐ En relación con sus clientes, que estén satisfechos con los servicios, sean de calidad y exista un
equilibrio entre precio y servicios, siendo siempre receptivos a sus problemáticas, económicas o de
cualquier otro tipo.
‐ En relación con sus proveedores, a los que, como requisito para su homologación, se les exige un
comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA, se
propone una relación estable, equilibrada y de máxima cooperación, priorizando la contratación de
proveedores locales.
‐ Que se realicen con total transparencia con los grupos de interés: accionistas, clientes,
proveedores, empleados, Administraciones Públicas, etc.
‐ Que sean ética y socialmente responsables y acordes con nuestro código ético, aplicable a
administradores, empleados y proveedores, que se encuentra complementado con canales
electrónicos de denuncias y de reclamaciones, donde cualquiera puede aportar sus quejas,
reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima. El código ético compromete y aplica a
todos aquellos que se relacionan con la empresa en sus actividades laborales, comerciales y
profesionales. Con ello prevenimos conductas ilegales, ilegítimas y prácticas que amenacen el
buen comportamiento social y los derechos humanos.
Estamos comprometidos a trabajar activamente con nuestros clientes, socios comerciales, proveedores
y demás partes interesadas para que apliquen políticas medioambientales responsables y para mejorar
en la medida de lo posible todas las actividades con el objetivo de que tengan el mínimo impacto
ambiental, fomentando la prevención de la contaminación, la minimización de los residuos y la
adecuada gestión de los recursos.
Uno de los principios de la política de RSC es la mejora continua, mediante nuevas actuaciones
incrementando la intensidad de las anteriores.
b) Órganos impulsores y de seguimiento de estas políticas
La política de RSC de CEVASA se ha acordado por el Consejo de Administración de CEVASA, en el
marco de sus reglas y prácticas de gobierno corporativo y su impulso y seguimiento se hace, en primer
lugar, por la Comisión de Sostenibilidad, que actualmente está integrada por tres consejeros.
Sin perjuicio de otros cometidos que le asigne el Consejo de Administración, la Comisión de
Sostenibilidad tiene las siguientes funciones:
32 de 167
(a) Proponer al Consejo la aprobación de la estrategia y política de sostenibilidad, revisarla
periódicamente y proponer su actualización
(b) Conocer y orientar la política, los objetivos y directrices del Grupo CEVASA en el ámbito
medioambiental y social y revisar periódicamente el desempeño en estas materias del
Grupo con el objeto de revisar la efectividad de las referidas políticas, objetivos y
directrices.
(c) Conocer, analizar e informar al Consejo de Administración acerca de las expectativas de
los distintos grupos de interés de la Sociedad, tales como accionistas, empleados, clientes,
proveedores y sociedad en general, sobre las materias objeto de su competencia.
(d) Conocer, impulsar, orientar y supervisar los objetivos, planes de actuación y prácticas de
la Sociedad y su grupo en materia de sostenibilidad, tales como derechos humanos,
seguridad, salud y prevención de riesgos laborales, empleo, diversidad e integración,
igualdad de oportunidades y conciliación, ética y conducta y medioambiente.
(e) Conocer y revisar los índices existentes para evaluar el posicionamiento del Grupo en
materia de sostenibilidad.
(f) Conocer las modificaciones legales con posible influencia significativa para la Sociedad en
materia de sostenibilidad, así como las tendencias en esta materia con el objeto de
impulsar, en su caso, planes de actuación.
(g) Definir los criterios de aplicación del presupuesto establecido anualmente para fines de
interés social.
(h) Revisar e informar cuando proceda sobre el contenido de la información no financiera en
materia de su competencia.
(i) Informar en la Junta General de Accionistas sobre las cuestiones que en ella se planteen
en materia de su competencia.
c) Difusión
La información correspondiente a líneas estratégicas, actividades y compromisos asumidos en materia
de RSC, en sus vertientes ambiental, social y de gobernanza (ESG), se hace pública a través de la
página web corporativa.
Las informaciones sobre el desempeño (actividades desarrolladas, presupuestos aplicados, y grado de
ejecución y cumplimiento de los objetivos establecidos) del Grupo CEVASA en materia de RSC en cada
uno de los ejercicios se facilita en la información no financiera anual, que forma parte del Informe Anual
Integral.
Con el fin de que los usuarios puedan conocer las actuaciones realizadas, y puedan ser
adecuadamente evaluadas y comparadas, cuando es posible y relevante se informa de diferentes KPI
(Key Performance Indicador), adecuados a nuestras actividades empresariales, que tienen una
suficiente relevancia y que hemos elaborado con fiabilidad, cumpliendo, en la medida de lo posible, las
directrices de la Comisión Europea y los estándares de Global Reporting Initiative (GRI).
La información se facilita con transparencia y protegiendo el derecho a la intimidad, integridad e imagen
de los grupos con los que se relaciona CEVASA.
33 de 167
OBJETIVOS Y ACTUACIONES REALIZADAS EN EL EJERCICIO
1.- CAPITAL NATURAL: MEDIOAMBIENTE Y SOSTENIBILIDAD
Aunque ni CEVASA ni su Grupo desarrollan actividades con un impacto especialmente relevante en el
medio ambiente y en la seguridad y salud de la población y los recursos de que disponemos, destinados
a la prevención de riesgos ambientales, están ajustados a esa realidad. En todas sus actuaciones el
Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración su impacto en el medio ambiente y su
sostenibilidad.
Considerando el riesgo medioambiental derivado de las actividades del grupo, no se tienen provisiones
ni constituido garantías específicas para cubrir riesgos ambientales, más allá de los seguros que
tenemos contratados y que cubren estas eventualidades.
Nuestros objetivos y actuaciones son los siguientes:
1.1.- Mitigación del cambio climático
Las empresas deben reducir su impacto ambiental, y una de las formas más importantes de hacerlo es
reduciendo su huella de carbono.
Respecto al sector inmobiliario, se estima que los edificios son cerca del 35 % de las emisiones
mundiales de carbono relacionadas con la energía. Cerca del 70% de esas emisiones corresponden a
edificios ocupados y el 30% restante se asocia a los procesos de construcción de nuevos edificios y de
los materiales que en ellos se utilizan.
En el Grupo CEVASA estamos comprometidos en contribuir a la reducción de las emisiones de efecto
invernadero y a frenar el cambio climático, desde dos vertientes: la directa o donde más podemos hacer,
esforzándonos en reducir los consumos, y la indirecta, trabajando con compañías de suministros que
se basen en fuentes de energía renovables.
Venimos trabajando desde hace un par de años en recopilar datos de manera automatizada y, tomando
como línea base los datos del año 2021, si bien no hemos establecido aún objetivos de reducción
cuantificables sí pretendemos que año tras año observemos una mejoría.
1.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.1.1.A.- Objetivo
Estamos comprometidos en reducir progresivamente los consumos energéticos y de agua de nuestros
edificios, aumentando la eficiencia de los sistemas instalados y aumentando, en la medida de los
posible, los sistemas de energía renovable.
1.1.1.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética realizadas
Además de acciones permanentes de mantenimiento para que los edificios y las viviendas se
encuentren en condiciones óptimas de utilización, realizamos periódicamente obras de mejora de
sistemas de aislamiento, de iluminación y de climatización, con el fin de reducir los consumos y las
emisiones.
Según los proveedores de suministros del grupo, la energía eléctrica comercializada es 100%
renovable, con un contenido de carbono (kg de dióxido de carbono por kWh) del 0,00 y residuos
radioactivos (miligramos por kWh) del 0,00.
34 de 167
En los últimos años hemos cambiado la mayor parte de las luminarias de los edificios de viviendas por
leds y en el año 2022 hemos continuado sustituyendo luminarias poco eficientes. Esta actuación está
permitiendo reducir el consumo eléctrico por iluminación en más del 40%.
En el año 2022 hemos auditado los consumos eléctricos de los servicios comunitarios de las diferentes
promociones, extremo que ha servido para reducir las potencias, adecuando así los costes que se
repercuten por este servicio a nuestros clientes.
Del mismo modo, hemos realizado un seguimiento muy cercano al correcto funcionamiento de las
instalaciones centralizadas de calefacción y agua caliente, para evitar problemas de funcionamiento
que puedan generar excesos de consumo.
En el complejo Meridiano 0, seguimos mejorando la eficiencia energética mediante el cambio de
carpinterías de madera por carpinterías de PVC, de aquellos pisos en los que no se realizó esta
intervención.
Seguimos trabajando en el análisis de la envolvente de nuestras promociones, para detectar posibles
mejoras que puedan ayudar a mejorar las calificaciones energéticas de los inmuebles, que a su vez
repercutirá también en un ahorro energético para nuestros clientes
1.1.1.C.- Evolución y cumplimiento de objetivos
Certificaciones energéticas de los edificios en alquiler
Una medida de evaluación de la evolución del cumplimiento de mejora del rendimiento energético de
nuestra cartera inmobiliaria es la clasificación energética media de los edificios que la integran.
En los cuadros siguientes se aprecia la evolución en los tres últimos años:
Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2022 y 31/12/2021 - M2 construidos
USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación
Residencial
278.724,39
10.313,51 48.835,36 29.541,45 22.847,13 139.424,24 27.762,70
Comercial
24.069,87
1.906,23 421,96 2.282,53 811,79 7.704,36 10.943,00
Oficinas
25.759,04
25.261,80 497,24
Totales
328.553,30 10.313,51 50.741,59 29.963,41 25.129,66 140.236,03 60.728,86 11.440,24
35 de 167
La mayor parte de las promociones de la cartera inmobiliaria en alquiler tienen calificaciones
energéticas por encima de la nota media y ello ha evolucionado positivamente en los últimos años,
principalmente como consecuencia de que las nuevas promociones que se han incorporado a la cartera
tienen calificaciones energéticas B en emisiones y en consumo de energía.
También es cierto que, en cuanto a total de m2 construidos en alquiler, el promedio de la calificación
está por debajo de la nota media. Esto se debe a que la más grande y más antigua de las promociones
del Grupo (que totaliza cerca de la mitad de la cartera) esté calificada con la letra E. Respecto a ello,
hay que decir que dicha calificación todavía no se ha actualizado y no refleja las mejoras importantes
que en dicha promoción se han venido haciendo a lo largo de los últimos años, especialmente el cambio
de la envolvente y cerramiento perimetral de los edificios, con una reducción estimada del 30% de
consumo de calefacción y agua caliente (AC) respecto a la situación anterior, cambio de las luminarias
anteriores por leds, etc..
Consumo directo de energía eléctrica
En general, nuestros arrendatarios contratan directamente sus suministros eléctricos y CEVASA no
tiene el control sobre los mismos. Sí lo tiene respecto a las zonas comunes de los edificios en alquiler.
La evolución en los últimos cinco años del consumo energético de las instalaciones y zonas comunes
de los edificios en alquiler (ascensores, luminarias, instalaciones eléctricas diversas, etc.), por m2
construido y año se muestra en el siguiente cuadro:
KwporM2
Promoción 2018 2019 2020 2021 2022
Conjunto"Cúbics"Sta.Coloma 96,58 77,00 83,82 83,48 82,41
ConjuntoCanLlong5 40,51 36,09 42,44 43,23 40,47
ConjuntoCanLlong6 15,32 14,84 13,84 13,86 14,07
ConjuntoCanMercader‐BV77 31,67 34,48 37,21 33,12 36,49
ConjuntoCanMercader‐BV84 3,82 3,59
ConjuntoEspronceda 72,68 69,60 58,36 67,61 62,29
ConjuntoIgualada 37,42 35,75 28,95 28,35 28,29
ConjuntoLaFalla 58,74 55,53 62,96 60,89 55,95
ConjuntoLaSagrera 46,91 40,21 42,16 47,60 50,50
ConjuntoLaSerra2 84,78 67,47 66,63 66,92 66,09
ConjuntoLaSerra4 28,76 23,30 25,02 47,56 38,18
ConjuntoMeridianoCero 49,15 43,28 44,84 46,57 43,14
ConjuntoVIC 47,74 41,64 45,97 45,77 43,26
1.1.2.- Promoción de nuevos edificios
1.1.2.A.- Objetivo
Respecto a nuevas promociones residenciales, destinadas tanto a la venta como al alquiler, tenemos
siempre presente su impacto medioambiental y el futuro reciclaje de sus materiales y las diseñamos
considerando los consumos y emisiones que el uso del edificio generará. Siempre que sea posible se
diseñan y construyen para alcanzar los más altos grados de eficiencia en consumo y emisiones que
sean posibles. Hay que tener presente que el Grupo CEVASA centra sus actividades en el alquiler de
viviendas asequibles, destinadas a colectivos con poder adquisitivo medio-bajo.
Una de las características de parte de los edificios que promovemos es que cuentan con determinadas
instalaciones centralizadas, con consumos energéticos medios menores que instalaciones
36 de 167
comparables no centralizadas. Entre aquellas se encuentran las instalaciones centralizadas de agua
caliente y calefacción, que generan un ahorro a nuestros clientes y un claro beneficio para el medio
ambiente.
1.1.2.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética
En el año 2022 se ha entregado a los clientes una promoción en Sabadell (Barcelona) que se diseñó
con el máximo aislamiento en la envolvente del edificio y con el uso de energías renovables para
minimizar en el futuro los consumos energéticos y las emisiones contaminantes. Obtuvo la calificación
energética A en emisiones y B en consumo de energía.
En el año 2022 se ha iniciado una nueva promoción en l´Hospitalet (Barcelona), consistente en un
bloque plurifamiliar de 76 viviendas con plazas de aparcamiento, trasteros y locales comerciales. Este
edificio tiene inicialmente también, según proyecto, una calificación energética A en emisiones y B en
consumo de energía, aunque se está trabajando para mejorar el consumo y poder optar así a una
calificación A también.
1.1.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
En los últimos 5 ejercicios, el Grupo ha promovido, bien para la venta, bien para el alquiler, 4 edificios
residenciales. Respecto a consumo de energía, todas ellas obtuvieron la calificación letra B.
1.1.3.- Centros de trabajo
Desde el año 2021, nuestros equipos realizan parte de sus jornadas laborales mediante teletrabajo.
Esto no sólo favorece la conciliación de la vida personal con la profesional si no también ayuda a reducir
los desplazamientos, lo que directamente reduce las emisiones y los niveles de contaminación
atmosférica.
1.2.- Uso sostenible y protección de los recursos: consumo sostenible de
materias primas, agua y recursos energéticos
1.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.2.1.A.- Objetivo
Adicionalmente a lo mencionado en el punto 1.1.1. respecto a la reducción de los consumos de energía
de los edificios que componen la cartera inmobiliaria, otros de nuestros objetivos son la reducción de
los consumos de agua y de los materiales empleados en las obras de reacondicionamiento de los
edificios, sin que hasta el momento hayamos establecido objetivos cuantitativos.
1.2.1.B.- Principales actuaciones
En el ejercicio 2022 hemos continuado con la política de adquirir los materiales utilizados en el
mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler, a distribuidores situados en las cercanías de
nuestros edificios, contribuyendo a reducir las emisiones de carbono. Más del 99% de los materiales
utilizados son producidos en Cataluña.
Los consumos de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler cabe calificarlos de bajos,
considerando que la mayor parte de los edificios en alquiler de nuestra cartera no cuentan con
elementos especialmente consumidores de agua (piscinas, grandes zonas ajardinadas, etc.). En la
mayor parte de ellos, el agua que se consume se utiliza en la limpieza y en obras de mantenimiento y
37 de 167
actualización. No obstante, asumimos el compromiso de analizar la viabilidad de nuevas instalaciones
que posibiliten la recogida y el aprovechamiento de aguas de lluvia. A priori, parece que en la mayor
parte de los casos no será posible. Estas instalaciones deben preverse en la fase de diseño de los
edificios.
1.2.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Consumo de agua
La evolución en los últimos cinco años del consumo de agua en las zonas comunes de los edificios en
alquiler, por cada 100 m2 construidos y año, se muestra en el siguiente cuadro:
M3porcada100M2
Promoción 2021 2022
MeridianoCero 7,35 5,05
"Cúbics"Sta.Coloma 1,85 1,78
CanLlong5 1,05 0,71
CanLlong6 2,31 2,48
CanMercader‐Bonavista77 3,96 8,05
CanMercader‐Bonavista84 17,91 17,20
Ciutat7 44,40 63,08
ConjuntoLaSerra4 36,35 53,41
Espronceda 2,61 3,08
Igualada 11,90 1,25
LaFalla 2,19 2,11
LaSagrera 1,84 1,84
LaSerra2 0,90 1,15
VIC 4,44 2,86
MEDIAPROMOCIONES 5,91 5,34
Se aprecia una gran disparidad entre promociones respecto a sus consumos de agua, derivadas de
sus propias características y de consumos derivados de situaciones excepcionales.
El consumo medio de agua se redujo en el año 2022 respecto al año anterior.
Consumo de materiales en actuaciones de mantenimiento
En el cuadro que se muestra a continuación se informa de una estimación de los consumos de
materiales consumidos en los dos últimos ejercicios en actuaciones de mantenimiento y renovación de
los edificios en alquiler.
38 de 167
1.2.2.- Promoción de nuevos edificios
1.2.2.A.- Objetivo
El Grupo CEVASA tiene una actividad promotora muy limitada. No obstante, somos conscientes de que
en la producción de edificios nuevos deben emplearse, de manera creciente, materiales reciclados y
otros que reduzcan el consumo de materias primas no reemplazables.
Seguimos activamente los avances que se están produciendo en el uso de materiales alternativos,
como la madera, a los que habituales que se vienen utilizando en la construcción. También somos
firmes partidarios de la construcción industrializada. Sin embargo, todavía deben realizarse avances
importantes en cuanto al coste de estos nuevos materiales y técnicas. Hasta el momento, salvo los
ahorros en la reducción de los plazos de construcción, el coste sigue siendo menor en construcciones
estándares y, no lo olvidemos, es finalmente el consumidor (comprador o arrendatario) el que acaba
soportando esos sobrecostes y no siempre es posible.
Nuestro primer objetivo es probar en el corto plazo, en alguna de nuestras futuras promociones estas
nuevas técnicas y materiales.
Al margen de la utilización de nuevos materiales y del empleo de nuevas técnicas, para el Grupo
CEVASA es prioritario que en los edificios que promueve, mayoritariamente destinados al alquiler, se
empleen materiales duraderos y de calidad, que los edificios tengan unos consumos energéticos lo más
reducidos posible. Y ello tanto en beneficio nuestro como en beneficio de los arrendatarios de nuestras
viviendas, que son los usuarios directos de los mismos y aquello repercute directamente en los gastos
del edificio y en las rentas de alquiler. Además, también en beneficio de todos, puesto que el empleo
de materiales e instalaciones de calidad y duraderas repercute en un menor consumo a largo plazo de
materias primas y energía, por una menor rotación.
1.2.2.B.- Principales actuaciones
Ninguna en el ejercicio.
1.2.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
No se han definido objetivos cuantitativos mesurables, al margen de los señalados en otros puntos de
este informe.
1.3.- Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
El Grupo CEVASA se esfuerza en aplicar las medidas más adecuadas para preservar el medio
ambiente mediante el fomento de la economía circular, el reciclaje y la minimización de residuos.
1.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.3.1.A.- Objetivo
Nuestro objetivo es reducir los residuos que genera tanto el uso de los edificios en alquiler como su
mantenimiento y conservación y, que, en la medida de lo posible, dichos residuos sean reciclados o,
en su defecto, tratados convenientemente. Sin embargo, de momento no hemos establecido objetivos
cuantitativos.
1.3.1.B.- Principales actuaciones
Residuos generados en actuaciones de mantenimiento. Vertido y reciclaje
39 de 167
En las promociones tenemos puntos de recogida de bombillas, fluorescentes y otros elementos
contaminantes de especial tratamiento.
Algunas de nuestras promociones cuentan con un sistema de recogida neumática de residuos sólidos
urbanos. Este sistema automático, además de significar un avance tecnológico en el ámbito de la
recogida de residuos, supone un aumento de la calidad de vida de los usuarios, así como una mejora
medioambiental, con la eliminación de los vehículos recolectores y de los contenedores en la calle, la
mejora de los aspectos sanitarios, la reducción de ruidos y emisión de gases, etc.
Una de las actividades que genera residuos son las actuaciones de mantenimiento y renovación que
se llevan a cabo en los edificios en alquiler. Respecto a estos residuos, se retiran con sacos de cuya
gestión se encarga un proveedor autorizado y si son muebles, maderas o similares se llevan al punto
verde más cercano.
Todos los residuos generados en las obras de construcción se seleccionan y llevan a un vertedero
autorizado.
1.3.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Aunque no se han establecido objetivos cuantitativos, hemos comenzado a evaluar el volumen de
residuos generados en las actividades de mantenimiento de los edificios, con el fin de establecerlos en
el futuro. Para los dos últimos ejercicios, los residuos estimados generados son los siguiente:
1.3.2.- Promoción de nuevos edificios
1.3.2.A.- Objetivo
A falta de determinar objetivos cuantitativos y medibles en los que podamos incidir de manera directa
o indirecta, en los edificios que promovemos controlamos que se cumpla con los planes de residuos de
cada una de ellas y que los contratistas cumplan con las normativas en vigor respecto al tratamiento y
reciclaje de residuos y, en su caso, de tierras contaminadas, llevando los residuos generados a un
vertedero autorizado
También procuramos que los edificios se diseñen considerando con el fin de permitir un tratamiento
diferencial a los residuos que se prevén que generarán en el futuro.
40 de 167
1.3.2.B.- Principales actuaciones
Tanto la promoción en Sabadell entregada a los clientes en 2022 como la nueva promoción en
L´Hospitalet están dotadas de red separativa de aguas fecales y pluviales. Este tipo de instalaciones
están destinadas a favorecer la reutilización de las aguas pluviales para el consumo propio de la
promoción (riego de zonas ajardinadas, por ejemplo).
La mayor parte de los residuos generados en la promoción de nuevos edificios son residuos no
peligrosos de construcción y demolición.
1.3.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Residuos generados en construcción de edificios
Como en el caso de los residuos procedentes del mantenimiento y mejora de los edificios, en el caso
de residuos generados por las actividades de construcción de nuevos edificios, también hemos
comenzado a evaluar el volumen de residuos generados y su tipología, con el fin de establecer objetivos
en el futuro.
En los dos últimos ejercicios, los residuos que se estiman han generado los edificios que teníamos o
tenemos en construcción son los siguientes:
RESIDUOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS (Toneladas)
2022 2021
M2 EN CONSTRUCCIÓN 11.047,96 14.690,63
% EJECUTADO EN EL EJERCICIO 9,33% 47,96%
RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN
Obra de fábrica cerámica 37,76 258,09
Hormigón 37,59 256,89
Mezcla de pétreos 8,10 55,37
Yesos 4,05 27,68
Otros 1,03 7,03
Maderas 1,24 8,50
Plásticos 1,63 11,14
Papel y cartón 0,86 5,85
Metales 0,67 4,57
TOTAL 92,93 635,13
Como podemos observar, la mayor parte de los residuos generados son residuos no peligrosos de
construcción y demolición. Además, todas nuestras obras cuentan con un plan de residuos en el que
se establece que, entre otras medidas, los residuos generados se llevarán a un vertedero autorizado.
El control de los residuos corresponde en primer lugar a la empresa constructora y cuando finaliza el
promotor está obligado a justificar que se han llevado a un vertedero autorizado todo el volumen de
tierras y residuos de la promoción, siendo esto imprescindible para recuperar la fianza depositada en
el gestor de residuos al comienzo de las obras.
1.3.3.- Centros de trabajo
41 de 167
En nuestras oficinas contamos con un sistema de reciclaje de papel que al mismo tiempo cumple con
las exigencias de protección de datos. También hemos habilitado distintos contenedores de reciclaje
para separar correctamente los residuos que generamos.
Los dispositivos informáticos averiados u obsoletos, pantallas, baterías, pilas, etc., han continuado
depositándose periódicamente en el punto verde cercano del distrito de Sant Andreu para su reciclaje.
Asimismo, cada cierto tiempo se vacía el archivo con la colaboración de una empresa de gestión de
residuos certificada.
2.- CAPITAL HUMANO: CUESTIONES RELATIVAS AL PERSONAL
Para CEVASA es esencial fomentar el potencial humano de la empresa y la seguridad y confianza en
una relación estable y continuada en el tiempo de todas las personas que forman parte de nuestra
organización. Por ello, debemos mantener un entorno en el que todos pueden contribuir, desarrollar y
utilizar plenamente sus aptitudes y capacidades, valorando la contribución única que cada persona
hace al Grupo CEVASA.
Creemos que también es bueno que en nuestros equipos exista diversidad cultural, que creemos
fomenta mentalidades abiertas a nuevas ideas, culturas y costumbres, así como a diversos puntos de
vista. La cooperación y el trabajo en equipo son una parte fundamental de nuestra forma de trabajar y
creemos que las mejores soluciones son aquellas que se fundamentan en ideas y puntos de vista
distintos.
Potenciamos la formación continuada y la mejora personal y profesional de nuestro equipo y por
supuesto, potenciamos la contratación directa, estable y de calidad de todos nuestros empleados, no
solo por un principio de responsabilidad, también como medio para mantener unos estándares de
calidad y de servicio hacia nuestros clientes que solo es posible con la participación e implicación de
los empleados.
También escuchamos a nuestros empleados y para ello tenemos habilitados para ellos canales de
comunicación de sugerencias y de denuncias.
2.1.- Igualdad de trato y oportunidades
El Grupo CEVASA está integrado por empleados de diversas trayectorias profesionales y habilidades
que, combinadas, crean equipos diversos y dinámicos.
Todos los empleados tienen derecho a ser respetados y deben ser evaluados conforme a sus logros,
cualificaciones y desempeño. Por ello, se prohíbe la discriminación por razones de raza, etnia, religión,
afiliación política, pertenencia a un sindicato, nacionalidad, idioma, género, estado civil, condición
social, edad, discapacidad, orientación sexual o cualquier otra circunstancia, tal y como establece la
legislación. Y, en consecuencia, deviene importante y necesario tratar a los demás de forma respetuosa
y profesional, no discriminar a nadie y conocer los comportamientos y costumbres de los demás,
mostrando sensibilidad hacia las diferencias y adaptando el comportamiento en su caso.
Con el fin de favorecer todo lo anterior y evitar situaciones indeseables, como el acoso sexual o por
razón de sexo, la actuación de nuestro personal y de todos nuestros colaboradores debe atenerse en
todo momento a nuestro código ético y de conducta. Su incumplimiento es una actuación sancionable.
En el año 2022 hemos trabajado en poner en marcha nuevas medidas como el protocolo de actuación
frente al acoso, entre otras, que han sido consensuadas para poder avanzar en este sentido.
42 de 167
Creemos firmemente en la igualdad de oportunidades y que la igualdad en el trabajo comienza por la
igualdad en las remuneraciones, sin que deban existir brechas salariales que no se correspondan
fielmente con lo que cada uno aporta al conjunto.
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Durante los ejercicios 2022 y
2021 ha aumentado y se prevé que siga aumentado en los años venideros. Asimismo, la media de
antigüedad en plantilla es superior a los seis años y el 96% de la plantilla está contratada de forma
indefinida.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente
personal de conserjería), todos los contratos son indefinidos.
2.2.- Condiciones de trabajo
Uno de los principios es la priorización de la contratación directa de personal frente a la externalización
de servicios, ofreciendo contratos laborables indefinidos con objeto de ofrecer un entorno de trabajo
estable, previsible y seguro a todos los empleados, por ejemplo, contratando conserjes en lugar de
servicios externos de limpieza.
Además, las retribuciones medias del Grupo CEVASA, en función de las categorías, son superiores a
las medias nacionales, medias del sector y medias en Cataluña.
En su empeño por conseguir el bienestar de todos sus trabajadores, el Grupo CEVASA apuesta por
proporcionar herramientas que ayuden a mejorar las condiciones de trabajo, la conciliación de la vida
personal con la profesional y la calidad de vida. Entre estas medidas podemos destacar:
- Jornada con cierta flexibilidad de entrada y salida (30 min.)
- Jornadas de horario intensivo durante los meses de julio y agosto
- Un día a la semana de teletrabajo
- Aparcamiento gratuito en el mismo edificio
- Agua, leche e infusiones en las oficinas
Cabe destacar que durante el año 2022 se han desarrollado una serie de medidas respecto a la
prestación a distancia, de manera que se dispone de un día de trabajo en el domicilio. Así se favorece
la conciliación de la vida personal con la profesional.
Trabajamos para poder incorporar a corto plazo nuevas medidas.
2.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y en razón de género.
A lo largo del ejercicio 2022, el Grupo CEVASA ha tenido una plantilla media de 64 colaboradores (60
en el ejercicio 2021), aparte de los miembros del Consejo de Administración, de los cuales un 47% eran
hombres y un 53% mujeres.
La distribución, por categorías, del personal medio empleado y del existente al cierre de los ejercicios
2022 y 2021 es la siguiente:
43 de 167
Nº de empleados a 31 de diciembre
2022 2021
Total
Total
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
2022
2021
Alta Dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
74117411
intermedios
Técnicos titulados, gestores comerciales y
59145813
técnicos
Otros 16 21 3717 1835
Total personal en plantilla 30 34 64 31 30 61
Consejo de Administración
628628
Total 36 36 7237 3269
Número medio de empleados
2022 2021
Total
Total
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
2022
2021
Alta Dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
7411639
intermedios
Técnicos titulados, mandos intermedios y
59143710
administrativos
Otros 17 21 3822 1739
Total personal en plantilla 31 34 65 33 27 60
Consejo de Administración
628628
Total 37 36 7339 2968
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Durante 2022 se ha mantenido
una plantilla lineal e incluso se ha incrementado el personal en el área de Patrimonio. Asimismo, se
prevé un importante crecimiento en los años venideros. Del mismo modo, la media de antigüedad en
plantilla es superior a los seis años y más del 97% de nuestros contratos son indefinidos.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente
personal de conserjería), los contratos indefinidos realizados en el año 2022 han representado un 100%
(mismo porcentaje en el ejercicio anterior).
Debe haber igualdad retributiva entre el salario de hombres y mujeres, así como transparencia en los
datos, tal y como marca el Real Decreto 901/2020 de 13 de octubre por el que se regulan los planes
de igualdad y su registro y se modifica el Real Decreto 713/2010, de 28 de mayo, sobre registro y
depósito de convenios y acuerdos colectivos de trabajo.
En el cuadro siguiente se encuentra desglosada la plantilla del Grupo por categoría profesional y sexo:
44 de 167
SALARIOS MEDIOS POR CATEGORIA Y SEXO
cifras en miles de euros
2022
2021
Total 2022
Total 2021
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Alta Dirección 164 164 174 174
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
49 45 47 45 43 44
intermedios
Técnicos titulados, mandos intermedios y
40 36 37 39 35 34
administrativos
Otros 282024272124
Total 52 29 39 46 28 38
Aunque, hasta ahora el Grupo CEVASA no ha estado obligado a elaborar un plan de igualdad (Capítulo
III Ley Orgánica 3/2007 de 22 de marzo, para la igualdad efectiva de mujeres y hombres), durante el
último trimestre de 2022 se ha trabajado en el desarrollo del Plan de Igualdad que será próximamente
registrado y será una más de las herramientas de la política de RR.HH.
2.4.- Seguridad y Salud
El Grupo CEVASA se compromete a proporcionar un entorno de trabajo seguro y saludable para los
empleados y para aquellas personas que visiten o trabajen en nuestras instalaciones.
Este compromiso implica a todos, ya sea a nivel individual como colectivo. El Grupo CEVASA debe
demostrar siempre que se da cumplimiento a esta exigencia y, por ello y ante todo, la seguridad y la
salud deben ser el primer elemento a considerar en la toma de decisiones.
El Grupo CEVASA aplica la normativa vigente en materia de Salud y Seguridad y dispone de medidas
de prevención de riesgos laborales para prevenir y minimizar cualquier incidente.
En el mes de enero de cada año, técnicos externos de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), junto
con la persona responsable de Prevención de Riesgos Laborales en el Grupo Cevasa, programan las
actividades a desarrollar durante el ejercicio, en cada uno de los centros de trabajo integrados en las
empresas del grupo que tienen personal.
Las acciones que se han desarrollado en los dos últimos ejercicios 2022 y 2021, relacionadas con la
seguridad y salud de los trabajadores han sido las siguientes:
AÑO 2022:
Durante el primer trimestre de 2022 se programaron todas las visitas que se debían realizar por parte
de los técnicos, de modo que se realizaron visitas a todas las poblaciones y centros de centros de
trabajo del Grupo donde se ubican promociones en alquiler y cuentan con puesto de trabajo de
conserjería. También a las oficinas centrales. De esas visitas, se emitieron los correspondientes
informes de evaluaciones de riesgos laborales y la planificación de actividades preventivas.
Una vez recibidos los informes de evaluación de riesgos laborales con las deficiencias halladas en cada
una de las instalaciones, se aplicaron las medidas correctoras a tal efecto y se hicieron seguimientos y
controles periódicos de su evolución.
45 de 167
Asimismo, durante el año, se impartió formación en actualización de PRL y Primeros Auxilios a todo el
personal, tanto la formación a la que obliga el art.19 de la Ley de PRL como la formación exigida en el
convenio de la construcción a nuestros operarios de mantenimiento. El encargado de mantenimiento
también realizó formación complementaria de “recurso preventivo”, con la finalidad de poder tener dos
personas con esta formación ante suplencias del titular.
Durante el segundo trimestre de 2022, se realizaron revisiones médicas al personal del Grupo Cevasa,
como también se hicieron a todas las personas contratadas durante el ejercicio.
Adicionalmente, técnicos externos llevaron a cabo las investigaciones pertinentes de los accidentes de
trabajo ocurridos durante el período a nuestro personal, no habiendo nada destacable al respecto.
Otra de las formaciones básicas que se llevaron a cabo desde nuestro Servicio de Prevención Ajeno
(SPA) fue la de primeros auxilios para todo el personal de la Compañía.
Con la finalidad de poder cumplir con la normativa que hace referencia a los planes de autoprotección
(PAU,s), se ha trabajado en desarrollo del procedimiento para la coordinación con las diversas
empresas que componen nuestros edificios destinados a oficinas. Del mismo modo hemos formado los
equipos de emergencia de manera que tenemos más del 25% de nuestra plantilla con la
correspondiente formación en extinción de incendios y uso de desfibriladores.
Respecto la situación del personal de proveedores con los que trabajamos y prestan servicio en
nuestros edificios, recientemente se ha puesto en marcha una plataforma de Coordinación de
Actividades Empresariales (CAE), con el fin de controlar que todos ellos están convenientemente
contratados y cumplen con todos los requisitos legales para prestar sus servicios.
AÑO 2021.
Dentro del primer trimestre nuestro Servicio de Prevención Ajeno presentó su programación de
actuación con las actividades a realizar a lo largo del año.
Durante 2021 se han ido realizando visitas a todas nuestras promociones para realizar la Evaluación
de Riesgos correspondiente, emitiendo posteriormente el resumen de deficiencias detectadas. Las
deficiencias se han corregido con las correspondientes medidas correctoras en un porcentaje superior
al 70%.
Las revisiones médicas han sido controladas para todo nuestro personal e incluso se han realizado
desde el primer momento a nuestras nuevas incorporaciones.
En todo momento nuestra Sociedad estuvo en contacto directo con técnicos de prevención con la
finalidad de estar “al día” en todo lo referente a las nuevas normativas sobre la COVID-19 y se ajustaron
los protocolos de actuación. Adicionalmente y como ya se venía haciendo, cada dos meses se realizó
el reparto a todo el personal de los equipos de protección individual (EPI,s) contra el virus, llevando un
exhaustivo control para poder atender a cualquier necesidad extraordinaria que pueda surgir en nuestro
personal.
2.5.- Formación
Los objetivos del Plan de Formación del Grupo CEVASA, que abarca a todas las empresas y a todos
sus departamentos, son:
- Mantener el nivel técnico, profesional y capacidades del personal de acuerdo con las funciones
que han de desarrollar.
- Mejorar y adaptarse a los avances técnicos, normativos y de mercado que se producen.
46 de 167
- Impulsar el desarrollo personal y la promoción dentro de la empresa.
Adicionalmente a la formación interna sobre las novedades legislativas que han ido apareciendo,
procedimientos nuevos de trabajo y sobre las nuevas aplicaciones informáticas que se han implantado,
la formación impartida por externos durante los años 2022 y 2021 ha sido la siguiente:
Tipo de
Total
Departamento
Formación Nº de personas
horas
Conserjes
Tareas básicas
PRL/ Primeros
Auxilios/ Coaching
formativo
33
693
PRL/ Primeros Auxilios/ Extinción de
Administración
Incendios/DEA/Inglés
7
140
PRL/ Extinción/
Mantenimiento
Primeros Auxilios/
Recurso preventivo
Inglés 8 288
LAU
10
60
Competencias RR.HH,
Gestión Fundae, Project
Management, PRL,
Servicios Corporativos
extinción Incendios, Inglés 7
567
TOTAL 65 1748
Departamento Tipo de Formación Nº de personas
Total horas
Conserjes 11 22
Tareas básicas PRL
Conserjes suplentes
PRL inicial 11 22
Administración Plan General Contable actualización
115
Informática 11
Ciberataques
Varios PRL Oficinas 5 12,5
Fincas Signaturit 7 7
Varios 25 75
Blanqueo de capitales
TOTAL 61 154,5
47 de 167
Se ha podido desarrollar más del 80% de las formaciones previstas en el Plan de Formación diseñado
para 2022.
De las personas que integran el Grupo CEVASA depende que se apliquen con todo su potencial
nuestras políticas de responsabilidad social corporativa. Por ello, adicionalmente formamos a nuestros
empleados en los valores y normas (código ético) que deben regir su conducta desde el momento en
que se incorporan a la plantilla.
Adicionalmente, periódicamente a todos, y en el momento de acogida a las nuevas incorporaciones, se
les forma en la comprensión de las diversas tareas e instrucciones que deben cumplirse en el marco
de los procedimientos del Grupo CEVASA y se les da una formación adecuada sobre los mismos en el
marco de las normas ISO, de manera que puedan realizar una excelente labor en el Grupo.
2.6.- Representantes de los trabajadores
CEVASA cumple fielmente con la normativa laboral y cada una de las empresas del Grupo CEVASA
cuenta con un órgano de representación de los trabajadores, acorde a lo que marca la ley, que varía
en función del número de trabajadores oscilando entre 1 y 3 representantes designados por los mismos
en elecciones sindicales.
2.7.- Consejo de Administración y Alta Dirección
El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante a 31 de diciembre de 2022 y 2021 estaba
formado por 6 hombres y 2 mujeres.
La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2022 y 2021 estaba formada por 3
hombres, uno de ellos el consejero delegado.
En los ejercicios 2022 y 2021 se reconocieron las siguientes retribuciones a favor del Consejo de
Administración y de la Alta Dirección:
Miles de Euros
2022 2021
Remuneración Consejo de Administración: 583 531
Retribución fija y variable en metálico 237 214
Dietas 148 142
Atenciones estatutarias 182 175
Remuneración en acciones 16
Remuneración Alta Dirección 327 348
Total 910 879
48 de 167
3.- CAPITAL SOCIAL: CUESTIONES SOCIALES Y RELACIONADAS CON LA SOCIEDAD EN SU
CONJUNTO Y PARTES INTERESADAS
3.1.- Información fiscal
Las actividades realizadas por el Grupo CEVASA durante el ejercicio 2022 aportarán a las arcas
públicas un total de 5.729 miles de euros (4.171 miles en 2021), distribuidos entre los siguientes
conceptos:
‐ 1.793 miles de euros en impuestos locales (IBI, IAE, etc.) (1.705 miles en 2021).
‐ 649 miles de euros en aportaciones a la Seguridad Social (578 miles en 2021).
‐ 905 miles de euros en concepto de Impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas (210 miles
en 2021).
‐ 612 miles de euros en concepto de IVA soportado y no deducible (1.154 miles en 2021). Dos
sociedades del Grupo CEVASA tienen como actividad principal el arrendamiento de viviendas,
actividad exenta y que supone que el Grupo deba hacerse cargo del IVA soportado, sin posibilidad
de deducción.
‐ 1.770 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades (524 miles en 2021). La tributación
hubiera sido mayor de no haberse minorado por la deducción de un total de 862 miles en concepto
de bonificación por arrendamiento de viviendas, derivada del régimen especial de arrendamiento
de viviendas que aplican dos sociedades del Grupo, (1.647 miles en 2021). En el caso de las
reservas procedentes de esta actividad no quedasen en dichas sociedades de manera indefinida
(p.ej.: reinvirtiendo en nuevas viviendas), y se distribuyeran a la matriz, se perdería el 50% de dicha
bonificación.
La carga fiscal efectiva total soportada por el Grupo supondrá el 25,5% de sus rentas por alquileres,
servicios y resultados por venta de promociones (24,1% en 2021).
Durante el ejercicio, el Grupo CEVASA percibió subvenciones por un total de 2.103 miles de euros
(3.345 miles en 2021), todas ellas en concepto de subvenciones relacionadas con la promoción de
edificios de protección oficial destinados al alquiler y con rentas limitadas durante un plazo de 25 años.
Por este mismo concepto se percibieron 2.104 miles de euros en el ejercicio 2021. Adicionalmente, en
el ejercicio 2021 se percibieron 1.241 miles de euros en concepto de subvenciones de inversiones de
rehabilitación y mejora energética del mayor de sus promociones, con más 1.180 viviendas en
Barcelona.
3.1.- Territorio
Una de las líneas de actuación de nuestra política de RSC es favorecer a los territorios donde el Grupo
desarrolla principalmente sus actividades, en particular en el del barrio de Sant Andreu en Barcelona y
en la ciudad de Sabadell. Actuaciones de este tipo son:
‐ Oferta de ocupación preferente a los inquilinos de nuestros edificios, en situación de desempleo o
necesidad económica. Muchos de nuestros conserjes y operarios de mantenimiento son inquilinos.
‐ Contratación de proveedores locales siempre que sea posible.
‐ Ayudas a las entidades locales, culturales y asociaciones de vecinos, con presencia en tales
ámbitos, con patrocinio de sus actividades, aportaciones financieras o en especie (utilización de
instalaciones de CEVASA para sus actividades).
49 de 167
‐ Respecto a las entidades sin ánimo de lucro destinatarias del 0,7% de los beneficios, priorizamos
aquellas que dan soporte a personas desfavorecidas de los territorios donde desarrollamos
nuestras actividades
Todo ello desde una óptica de desarrollo sostenible de las comunidades locales en las que se
encuentran nuestros edificios y en un marco de dialogo con sus diferentes actores, especialmente con
los Ayuntamientos.
3.2.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
CEVASA destina a actividades sociales el 0,7% del resultado neto procedente de actividades corrientes
(EPRA Earnings), especialmente apoyando financieramente a entidades sin ánimo de lucro dedicadas
a los sectores más desfavorecidos, en especial relacionados con la infancia y la integración social.
Durante el 2022, se han otorgado donaciones, entre otras, a las siguientes entidades:
Hogar fuera del hogar: Obras de mejora en suelo y paredes de la Casa Ronald McDonald.
Fundación Sergi – Habitat, Acciones para el mantenimiento de la vivienda: proyecto
basado en ofrecer opciones que faciliten el acceso a la vivienda a personas con riesgo de
exclusión residencial y mantener la vivienda de aquellas familias que se encuentran en riesgo
de perderla debido a un desahucio.
Fundació d’Oncologia Infantil Enriqueta Villavecchia: Entidad que tiene como finalidad la
cobertura integral de las necesidades de los niños y jóvenes en tratamiento oncológico en
Cataluña y las de sus familias.
Fundació Sant Joan de Déu: Entidad creada para dar cobertura a la actividad de
investigación, tanto en ámbito biomédico como en el social, contribuyendo a la mejora de la
salud y el bienestar de las personas enfermas.
Fundació El Llindar: Programa Connecta't dirigido a jóvenes que emigran solos y se focaliza
en obtener el certificado de primera acogida.
Club Natació Sant Andreu: Patrocinio en el proyecto de competición “Jornada Escolar de
Natación”.
Associació La Sagrera es mou: Actuaciones solidaridad, concienciación y dinamización en el
barrio de La Sagrera.
UniDiversia Social: Cursos de integración social.
Fundació Habitat 3: Derecho a la vivienda para personas en situación de vulnerabilidad.
Fundació CorAvant: Soporte a personas huidas de Ucrania y acogidas en Cataluña.
3.3.- Compromiso con la vivienda asequible
Las dificultades para acceder a una vivienda para muchos segmentos de población nos reafirman en
nuestra política de inversiones, que se concentra en nuevas promociones de vivienda asequible.
Prueba del compromiso del Grupo CEVASA con la vivienda asequibles es que las dos principales
sociedades que integran el mismo (CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A.)
están calificadas por la Administración Pública catalana como “promotores sociales”, de acuerdo a la
50 de 167
Ley 18/2007 del Dret a l´Habitatge, que únicamente se concede a aquellos promotores que se orientan
en aumentar la oferta de viviendas con protección oficial en Cataluña, de manera principal, habitual,
estable en el tiempo y concertada con el Gobierno catalán.
En nuestra actividad, orientamos nuestras actuaciones hacia la vivienda en alquiler de precio asequible,
buscando de esta manera el máximo impacto en las zonas donde actuamos, ofreciendo viviendas de
alta calidad a amplios segmentos de población, que de otra manera verían seriamente comprometida
su economía familiar. El precio medio de nuestras viviendas de protección oficial o de renta limitada se
sitúa muy por debajo de la media y por debajo de los estándares recomendados de coste del alquiler
respecto a ingresos familiares.
3.4.- Calidad en los servicios y mejora continua
El Grupo CEVASA trabaja activamente en ofrecer los máximos niveles de calidad en sus productos y
servicios, empezando por la calidad y funcionalidad en el diseño de sus viviendas y teniendo como
objetivo la excelencia en la relación con sus clientes, desde el momento en que contratan nuestros
servicios y hasta la finalización de nuestra relación.
Nuestros objetivos giran siempre en torno a la satisfacción del cliente, buscando siempre el equilibrio
más favorable entre precio y servicios.
Los pilares que sustentan la calidad de nuestros servicios al cliente son:
- Cercanía al cliente y relación personalizada, escuchando sus inquietudes, sugerencias, peticiones
y quejas y atendiéndolas siempre que sea posible.
- Promoción de buenas prácticas: Si bien la diversidad de nuestros clientes enriquece las
comunidades y va en beneficio de todos ellos, también somos conscientes que deben evitarse
comportamientos que puedan suponer molestias a otros vecinos. Por ello, en cada uno de los
edificios que gestionamos existen unas normas de comunidad que pedimos se cumplan por
nuestros clientes, y que, de no cumplirse, puede ser causa de resolución del contrato.
- Instalaciones competitivas y en perfecto estado:
- Aseguramiento de la continuidad de los servicios que prestan las instalaciones de los edificios,
sometiéndolas a inspecciones y mantenimientos preventivos periódicos, con el fin de prevenir
posibles mal funciones y evitar la interrupción del servicio. Todo esto es gestionado y controlado
con gran eficiencia con apoyo en nuestro sistema informático.
Nuestro compromiso con la seguridad de nuestros edificios y sus instalaciones es total, y para
ello nos aseguramos el cumplir con las normas respecto a su seguridad, que se mantengan al
día los planes de emergencia, que se realicen las preceptivas inspecciones legales y que las
instalaciones sean sometidas a mantenimientos preventivos regulares.
- Compromiso de edificios actualizados mediante inversiones continuas en renovación y
actualización de las zonas comunes.
Respecto al reacondicionamiento de los interiores de los espacios alquilables, se reparan,
renuevan y actualizan de forma sistemática por nuestros equipos, aprovechando las rotaciones,
de forma que se ofrecen en alquiler en perfectas condiciones. Durante el año 2022 se han
realizado 197 actuaciones de este tipo (210 en 2021).
- Ahorro energético y sostenibilidad de las instalaciones.
Cuando se estima más adecuado, nuestros edificios incorporan instalaciones centralizadas y
otros sistemas de producción y ahorro energético, que contribuyen a hacer más asequibles los
51 de 167
costes asociados a la vivienda. CEVASA ha sido pionera en el desarrollo de promociones
altamente eficientes y que, en algunos casos, representan ahorros próximos al 50% en
consumos de calefacción, respecto a sistemas tradicionales individuales. Con ello, no solo
hacemos más asequible la vivienda, sino que también contribuimos a una economía más
sostenible y saludable
- Gestión rápida y satisfactoria de las peticiones de servicio e incidencias.
En el ejercicio 2022 se atendieron 2.758 peticiones de servicio relacionadas con intervenciones
corrientes de mantenimiento correctivo (2.679 en 2021).
Tenemos siempre abiertas las líneas de comunicación con nuestros clientes para atenderles y
agilizar la resolución de las incidencias que nos comuniquen. También tenemos a su disposición
en nuestra web un Portal del cliente con diversas funcionalidades.
- Transparencia con los clientes y acceso en tiempo real a documentación e informaciones
económicas, y pagos directos en nuestra web.
- Estandarización de procedimientos y sistemas y evaluación de resultados
Para CEVASA es prioritario cumplir con las expectativas del cliente respecto a disponer de un
hogar de calidad a un precio asequible y a recibir buenos servicios por parte de la propiedad.
Con un elevado número de viviendas y clientes, el cumplimiento de nuestros altos estándares
de servicio al cliente solo es posible aplicando correctamente los procesos, procedimientos e
instrucciones de trabajo que se describen en los manuales operativos.
Sometemos a permanente evaluación la calidad de los servicios que prestamos y la satisfacción
de nuestros clientes sobre las instalaciones y servicios de nuestras viviendas y edificios.
Nuestros controles y procedimientos, encuestas y servicios están orientados al mantenimiento
y mejora permanente de la calidad, y esto repercute en la estabilidad de nuestros clientes
Desde hace más de una década estamos certificados con la norma ISO 9001:2015 y, con el fin
de mejorar año tras año, establecemos anualmente objetivos y subobjetivos de calidad y
satisfacción del cliente, que se refieren tanto a los servicios que presta nuestro personal como
al adecuado funcionamiento de las instalaciones y de los inmuebles en general.
Con el fin de tener una completa visión de cómo son percibidos nuestros servicios, mejorarlos
continuamente y evaluar el cumplimiento de nuestros objetivos, recabamos periódicamente de
nuestros clientes su opinión sobre nuestros servicios y las instalaciones, mediante encuestas
que cubren todos los momentos en que nos relacionamos con nuestros clientes: atención a
solicitudes, procesos de contratación, reparaciones, incidencias con la facturación, atención de
sugerencias, reclamaciones y quejas, etc.
La elaboración de encuestas en todas las nuevas contrataciones, así como encuestas
aleatorias entre nuestros clientes nos permiten evaluar y mejorar continuamente nuestros
servicios y la relación con nuestros clientes.
En el ejercicio 2022 se han realizado un total de 711 encuestas (773 encuestas en el ejercicio
2021), analizando el índice de satisfacción y cumplimiento de hasta un total de 40 indicadores
que abarcan los siguientes procesos e indicadores:
Satisfacción del cliente.
Procesos de comercialización y marketing.
Proceso de contratación.
Gestión de cobro y recobro.
52 de 167
Conservación y mantenimiento de los inmuebles y las viviendas.
Procesos de compra de materiales y servicios.
Durante el ejercicio 2022, la media de los indicadores se ha mantenido en un 89% sobre 100%,
en la misma línea que en el 2021. El grado de cumplimiento de los objetivos de calidad ha sido
muy alto.
3.5.- Gestión colaborativa con proveedores y periodos medios de pago
Nuestra
política es la de realizar contrataciones directas de personal y evitar, siempre que sea posible,
las subcontrataciones, frente a la práctica cada vez más extendida de externalizar servicios buscando
el mínimo coste, causa de gran parte de los problemas de acceso y precariedad en los empleos de
amplios segmentos de población.
Exigimos de nuestros proveedores el cumplimiento de nuestro código ético y de conducta, que señala
unas pautas de actuación y conducta acordes con nuestra política de responsabilidad social
corporativa.
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas.
Respecto a los periodos de pago, CEVASA y todas las sociedades de su grupo pagan a sus
proveedores dentro de los plazos máximos legales, tal y como se detalla en el apartado específico de
sus respectivas memorias.
Exigimos a nuestros proveedores un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas
sociales y de calidad de CEVASA, siendo éste un requisito imprescindible para la homologación de
proveedores y su contratación. Dicho código puede descargarse en nuestra página web
www.cevasa.com muestra nuestras pautas de actuación.
Puesto que todas las empresas del Grupo CEVASA cumplen y han vendido cumpliendo puntualmente
con lo establecido en la normativa de morosidad, no se prevé aplicar medidas, adicionales a las ya
aplicadas, encaminadas a reducir el periodo medio de pago.
En el siguiente cuadro de facilita información sobre el periodo medio de pago a proveedores
- CEVASA individual
2022 2021
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores 25,83 32,21
Ratio de operaciones pagadas 26,48 32,85
Ratio de operaciones pendientes de pago 9,75 20,38
Importe
Importe
(miles de euros)
(miles de euros)
Total pagos realizados 989 1.121
Total pagos pendientes 40 61
- Grupo CEVASA en su conjunto
53 de 167
Miles de Euros
GRUPO CEVASA
2022 2021
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores 33,83 35,10
Ratio de operaciones pagadas 34,55 35,38
Ratio de operaciones pendientes de pago 24,2 27,17
Importe Importe
Total pagos realizados 6.575 11.822
Total pagos pendientes 492 410
Desde hace años, hemos puesto a disposición de nuestros proveedores en nuestra web un Portal del
Proveedor, con diversas funcionalidades que facilitan la comunicación entre ambas partes y la
agilización de los procesos administrativos y de facturación.
3.6.- Relación con accionistas
Uno de los principales objetivos del Grupo es la creación de valor para el accionista, de forma que,
junto con una adecuada política retributiva, nuestros accionistas se sientan satisfechos con los
rendimientos de su inversión y la mantengan en el largo plazo.
Adicionalmente, CEVASA aplica una política de total transparencia con los inversores en general y en
particular con sus accionistas, poniendo a su disposición información de calidad sobre los resultados y
actividades del Grupo. Muchas de ellas pueden consultarse directamente en el apartado “Accionistas
e Inversores” de nuestra web www.cevasa.com.
Tenemos a disposición de nuestros accionistas canales electrónicos de comunicación con la Sociedad.
Adicionalmente, los accionistas son atendidos telefónica o presencialmente cuando lo desean, para
informarles de cuanto necesiten.
3.7.- Canales de Denuncias y Reclamaciones
CEVASA tiene habilitados canales electrónicos, tanto de denuncias como de reclamaciones y
sugerencias, abiertos a todas las personas y entidades con las que nos relacionamos: empleados,
clientes, proveedores, accionistas, etc., donde cualquier puede aportar sus quejas, reclamaciones o
sugerencias, de forma nominal o anónima. También presentar denuncias contra cualquiera de nuestros
colaboradores, especialmente respecto a incumplimientos legales o el incumplimiento de nuestro
código de conducta. Este canal se encuentra disponible en nuestra web, apartado “Responsabilidad
Social y Código Ético”.
54 de 167
APARTADO 2.- ORGANIZACIÓN, GOBERNANZA Y RETRIBUCIÓN A LOS
MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
Estructura organizativa
La estructura organizativa del Grupo está encabezada por el Consejo de Administración de CEVASA,
compuesto por ocho consejeros, que señala tanto las políticas de la matriz como de sus filiales
participadas al 100%.
Todas las sociedades participadas en un 100% por CEVASA tienen a esta Sociedad como
administradora única. SBD y PROCOSOSA, participadas directa o indirectamente en un 80%, están
administradas por consejos de administración de cinco miembros, vinculados en su mayoría a
CEVASA.
El Consejo de Administración de CEVASA tiene creadas cuatro Comisiones: la de Estrategia e
Inversiones, la de Auditoría, la de Nombramientos y Retribuciones y la de Sostenibilidad, con las
responsabilidades legales y las previstas en el Reglamento del Consejo de la Sociedad y en los propios
de cada una de las comisiones.
En CEVASA, SBD y PROCOSOSA, existen consejeros delegados.
La Alta Dirección del Grupo la encabeza el consejero-delegado y director general de CEVASA. También
son miembros de la misma los dos directivos al frente de las dos áreas principales: el subdirector
general y director del área financiera y el director de patrimonio.
El equipo directivo y el personal de gestión administrativa se integran en la plantilla de CEVASA, que
presta servicios a todas sus filiales. El resto de la plantilla está repartida entre las diferentes sociedades
del Grupo en función de su labor y responsabilidades.
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anula de Retribuciones del Consejo, ambos
del ejercicio 2022
El Informe Anual de Gobierno Corporativo (IAGC) y el Informe Anual de Retribuciones del Consejo
(IARC), de CEVASA y del ejercicio 2022 se formulan conjuntamente con las cuentas anuales del
ejercicio 2022 y con este Informe Integral, que incluye el Informe de Gestión financiero y el Informe no
Financiero.
De acuerdo a lo que establece el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital, y al ser CEVASA
una sociedad cotizada, el IAGC y el IARC deben incluirse en el Informe de Gestión del ejercicio, en una
sección separada, que es la presente sección.
A) Informe Anual de Gobierno Corporativo 2022
Aunque forma parte integrante de este Informe, consta en un documento que se incluye aquí
referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a en la web de
la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.cevasa.com, donde se
informa de:
- La estructura de propiedad
55 de 167
- Aspectos relativos a la junta general
- Estructura de la administración de la Sociedad
- Operaciones vinculadas y operaciones intragrupo
- Los sistemas de control y gestión de riesgos
- Los sistemas internos de control y gestión de riesgos en relación con el proceso en emisión de
información financiera (SCIIF)
- El grado de seguimiento de las recomendaciones de gobierno corporativo
- Otras informaciones de interés
B) Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2022
Al igual que el IAGC, el IARC forma parte integrante de este Informe, y consta en un documento que
se incluye aquí referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse
a en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web
www.cevasa.com.
APARTADO 3.- GESTIÓN DE RIESGOS
Partiendo de la identificación de los riesgos más relevantes que afectan al Grupo, de origen externo o
interno, y de su clasificación por tipología, se tiene implantado un sistema integral de gestión de riesgos
(SIGR) compuesto por diferentes subsistemas específicos para determinados riesgos. El sistema es
supervisado por la Comisión de Auditoría, con el apoyo de un Comité de Riesgos, ambos de la sociedad
matriz.
Respecto a dichos riesgos, el sistema se caracteriza por:
- Su identificación. Todos los riesgos que pueden afectar negativamente al Grupo CEVASA son
identificados y se evalúan en función de su probabilidad y del impacto que tendrían. Los más relevantes
son los relacionados con cambios en los marcos legales: regímenes fiscales, regulación sobre
arrendamientos urbanos y precios aplicables al alquiler de vivienda de protección oficial, etc.
- Su monitorización. Se tienen implantadas diversas medidas para monitorizar cada uno de los riesgos
identificados, o para seguir su evolución (desaparición o no del riesgo y aumento o disminución de su
probabilidad de ocurrencia).
- Su prevención. Se tienen implantadas diversas medidas para prevenir, si es posible, la materialización
de cada uno de los riesgos identificados. Por ejemplo, procedimientos implantados que aseguren el
cumplimiento normativo, sistemas antivirus, etc.
- Su mitigación. Se tiene implantadas diversas medidas para mitigar los efectos del riesgo en caso de
materializarse. Estas medidas mitigadoras son tanto planes de respuesta, que en su mayor parte son
actuaciones que se harían para evitar el mal o la mayor parte del mal, como medidas compensadoras
de los daños que pudiera ocasionar la materialización del riesgo
Se tiene elaborado y actualizado un detallado mapa de riesgos, evaluando la probabilidad de que cada
uno de los riesgos identificados acontezca y ocasione daños al Grupo y, en caso de que llegara a
ocasionarlos, una estimación económica de los mismos.
De manera continua diferentes responsables realizan un seguimiento de unos y otros riesgos, y de
forma periódica, se hace un seguimiento de todo el sistema, primero por parte del Comité de Riesgos,
que asesora y recomienda a la Comisión de Auditoría sobre aquellas medidas que debieran adoptarse
56 de 167
para reducir la exposición del Grupo a cada uno de los riesgos, bien sean medidas de monitorización,
prevención o mitigación. La Comisión de Auditoría evalúa las recomendaciones del Comité de Riesgos
y efectúa su propio análisis, especialmente respecto a los riesgos que tienen que ver con la estrategia
empresarial, y recomienda las actuaciones que considera necesarias en el Consejo de Administración
de la sociedad matriz, que adopta los acuerdos oportunos, que se trasladan a la Alta Dirección del
Grupo para su implantación.
El Comité de Riesgos se reúne al menos una vez al año, asumiendo las competencias del Comité de
Calidad, del “Órgano de Gestión y Comunicación (OCIC)” respecto a la normativa de blanqueo de
capitales, y una parte de sus miembros integran el “compliance officer” que aconseja la normativa sobre
prevención de delitos societarios o en el seno de las organizaciones.
El Grupo CEVASA cumple con altos estándares en cuanto a “compliance” y cuenta con sistemas de
gestión y control de riesgos. Actualmente, las actividades del Grupo CEVASA están certificadas UNE-
EN ISO 9001:2015 de sistemas de gestión de la calidad. Además, en breve certificaremos que el
sistema cumple también las normas UNE-EN ISO 19601:2017 de sistemas de gestión de compliance
penal y UNE-EN ISO 19602:2019 de sistemas de gestión de compliance tributario.
En el apartado E “Sistemas de control y gestión de riesgos”, del Informe Anual de Gobierno Corporativo
del ejercicio 2022, se describe con cierto detalle las características de los sistemas implantados en el
Grupo CEVASA.
57 de 167
CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS DEL EJERCICIO 2022
Contenido:
Estados Financieros consolidados generales:
- Balance de situación consolidado.
-
Estado de resultados consolidado.
- Estado del resultado global consolidado.
- Estados de cambio en el patrimonio neto consolidado.
- Estado de flujos de efectivo consolidado.
Estados Financieros consolidados por segmentos:
- Balance de situación consolidado.
-
Estado de resutados consolidado.
- Estado de flujos de efectivo consolidado.
Memoria:
1. Actividad del grupo CEVASA.
2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados.
3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del grupo.
4. Normas de valoración.
5. Resultado por acción.
6. Información financiera por segmentos.
7. Activos intangibles.
8. Inmovilizado material.
9. Inversiones inmobiliarias.
10. Inversiones en empresas asociadas.
11. Combinaciones de negocio.
12. Activos financieros no corrientes.
13. Existencias.
14. Activos financieros corrientes.
15. Patrimonio neto e ingresos diferidos.
16. Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros.
17. Riesgos financieros e instrumentos financieros derivados,
18. Provisiones y pasivos contingentes,
19. Acreedores comerciales y otros pasivos corrientes.
20. Situación fiscal.
21. Ingresos y gastos.
22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de Administración y a los miembros del
equipo directivo.
23. Retribución a los auditores.
24. Otra información.
25. Informe sobre el medio ambiente.
26. Hechos posteriores.
Anexo 1. Sociedades incluidas en el perímetro de consolidación.
Anexo 2. Unidades generadoras de efectivo (UGEs).
Anexo 3. Balances de situación y Estado de pérdidas y ganancias de empresas asociadas.
58 de 167
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
GENERALES
59 de 167
Balance de situación consolidado
60 de 167
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS
Miles de Euros Miles de euros
Notas
TOTAL GENERAL
Notas
TOTAL GENERAL
AC T I VO
PATRIMONIO NETO Y PASIVO
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2022 31.12.2021
A) ACTIVOS NO CORRIENTES 511.60 4 494. 490 PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B) 396. 384 368. 948
AI. Activos intangibles
7
15
2. Concesiones 1.263 1.291
AI. Capital 6.976 6. 976
3. Aplicaciones informáticas 44 4 413 1. Capital social 6.976 6. 976
4. Amortización acumulada de activos intangibles -657 -606
AII. Acciones propias de la sociedad dominante -71 3 -7 18
AII. Inmovilizado material
8
Solares 41 41
AIII. Reservas de sociedades integradas por consolidación global 346. 802 326. 903
Construcciones, Instalaciones y Obras 1.3 78 1.3 62 1. Reservas con disponibilidad limitada 11 .067 10.80 8
Amortización acumulada de inmovilizado material -1.09 2 -1. 068 2. Reservas disponibles y resultados pendientes de aplicación 107. 071 103. 204
3. Reservas con origen en la aplicación criterio valor razonable NIIF,s, 228. 664 212. 891
A III. Inversiones inmobiliarias
9
1.a) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler 490. 706 473. 996
AIV. Resultado del ejercicio imputable a la sociedad dominante 28.717 24. 521
Solares 130.76 9 127. 104
Construcciones 359.93 7 346. 892
AV. Reservas en sociedades asociadas -9
1.b) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock 5 .421 5.428 1. Reservas en sociedades consolidadas por el método de participación -9 -
AVI. Otros instrumentos de patrimonio neto 16 -
AIV. Inversiones en empresas asociadas
10
15
1. Participaciones puestas en equivalencia , 5. 967 5. 990 2. Operaciones de cobertura 1.129 -781
AV. Activos financieros no corrientes
12
1. Instrumentos financieros de patrimonio 350 2.366
AVIII. Diferencias negativas de consolidación/combinación de negocios 639 639
2. Créditos a terceros y otros activos financieros 5.8 70 1.8 95
B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO
11
AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar
20
1. Activos por impuestos diferidos y pérdidas a compensar 1. 913 3.38 2
C) INGRESOS DIFERIDOS
15
C1. Subvenciones de capital 212 2 48
B) ACTIVOS CORRIENTES 44.47 6 46.117
C2. Subvenciones por préstamos subsidiados 234 2 31
BI. Existencias 22.16 6 29.476 PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E) 159. 250 171. 180
A) Existencias inmobiliarias 13 22. 072 29. 392
1. Terrenos y solares y anticipos sobre terrenos y solares 14.45 5 14.3 53
D) PASIVOS NO CORRIENTES 142. 381 142. 947
2. Edificios en construcción 7.46 2 15.011
DI. Préstamos y pasivos no corrientes
15 - 16
3. Edificios acabados 155 28 1. Deudas con entidades de crédito por préstamos a l/p 53. 000 56. 8 45
Valor nominal 67.630 71. 808
B
) Existencias comerciales y otros aprovisionamientos 94 84 Ajuste por valor razonable de los préstamos -1 4.6 3 0 -1 4.96 3
2. Otros aprovisionamientos 94 84 2. Otros pasivos no corrientes 2.112 2.0 25
3. Pasivos por derivados financieros a largo plazo, instrumentos de cobertura - 1 .24 0
ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BI+BIII+BIV+BV+BVI+BVII+BX) 22.310 16 .641
BII. Deudores 14 3.877 3.1 78
DII. Impuestos diferidos
20
1. Clientes, neto de anticipos de clientes y provisiones por deterioro 352 335
2. Deudores 270 256
DIII. Provisiones
18
3. Personal 16 2
4. Administraciones públicas 20 3.23 9 2.585
DIV. Otros pasivos no corrientes
16
BIII. Depósitos 14 194 247
E) PASIVOS CORRIENTES 1 6.8 69 28 .23 3
BIV. Préstamos y deudores con intereses 14 5 2.127
EI. Deudas con entidades de crédito 13 .36 6 23 .266
2. Por vencimientos a c/p de préstamos a l/p, liquidación de coberturas
BV. Inversiones en empresas asociadas a C/P 1. 597 1.5 83 y utilización de líneas de crédito
16 - 17
1. Créditos a sociedades puestas en equivalencia 1. 597 1. 583
EII. Povisiones a corto plazo
18
BVI. Inversiones financieras 14 6. 603 4.5 05
1. Inversiones financieras disponibles para su negociación 6. 603 4. 505
EIV. Deudas corrientes con Administraciones Públicas
20
1. Hacienda Pública 1.300 1. 146
BVII. Periodificaciones 86 71 2. Organismos Seguridad Social 53 56
3. Otras Administraciones Públicas 4 -483
BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes 14 9. 948 4.9 30
1. Caja 2 3
EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas)
19
2. Bancos 9. 946 4.9 27
EVII. Acreedores comerciales
19
1. Proveedores 447 954
2. Acreedores y efectos a pagar 633 598
EVIII. Otros acreedores corrientes
19
2. Acreedores por operaciones varias - -1
3. Remuneraciones pendientes de pago 397 371
TOTAL ACTIVO
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO
Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Balance de situación consolidado correspondiente al ejercicio 2022.
61 de 167
Estado de resultados consolidado
62 de 167
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO DE LOS EJERCICIOS 2022 Y 2021
TOTAL GENERAL
Notas
2022 2021
1)
INGRESOS
21.1)
1A) Ingresos por alquiler y explotación de edificios en propiedad o en concesión administrativa
1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios
21.6)
a) Ingresos por ventas de edificios construidos y acabados
1C)
Ing
resos y
g
anancias p
or servicios a la p
rop
iedad inmobiliaria
a) Ingresos por prestación de servicios de gestión inmobiliaria
1E) Otros ingresos y resultados
b) Subvenciones de explotación
c) Ingresos por servicios diversos
2) GASTOS
-1 6.930 -5. 330
2A) Gastos operativos
21.3)
-4.2 6 6 -4.2 3 7
a) Compras de mercaderías
-2 -2
b) Variación de existencias de mercaderías
c) Reparaciones y conservación edificios en propiedad
-1.8 4 7 -1.8 4 1
d) Servicios de profesionales independientes
-656 -1.045
e) Primas de seguros
-2 18 -20 3
f) Servicios bancarios y similares
-50 -7 3
g) Suministros
-8 77 -60 2
h) Otros servicios
-6 16 -46 9
2B) Gastos de personal
21.4)
-3.7 5 7 -3.3 7 0
a) Sueldos, salarios e indemnizaciones
-2.6 5 1 -2.3 9 4
b) Seguridad social a cargo de la empresa
-6 50 -57 8
c) Otros gastos sociales
-1 02 -4 1
d) Consejo de Administración y comités del mismo
-3 54 -35 7
2C) Otros gastos
21.5)
-1.7 9 3 -1.5 6 3
a) Arrendamientos y cánones
-26 -2 2
b) Publicidad y comunicación
-13 -2 0
c) Otros tributos
-1.7 5 4 -1.5 2 3
d) Ajustes en la imposición directa o indirecta
2D) Ingresos por recuperación de gastos
4,5)
2E) Depreciación inmovilizado material
8
-25 -2 3
2F) Depreciación del inmovilizado intangible
7
-51 -4 8
2G) Impagados
a) Pérdidas de créditos comerciales incobrables
-1 23 -4 5
b) Dotación a la provisión por insolvencias de tráfico
-1 85 -47 0
c) Cancelación de la provisión por insolvencias de tráfico
2H) Excesos de provisiones
a) Exceso de provisiones para impuestos
2I) Coste de las existencias inmobiliarias vendidas y deterioros de valor de existencias
21.6)
-9.742 519
a) Coste de las ventas de los inmuebles o derechos vendidos
-9 .8 14 -2
c) Variaciones de valor en existencias inmobiliarias
3) Otros Resultados4.574
21.10)
(4)=(1)+(2)+(3) Resultado de las explotaciones, negocios corrientes y otros
5)
RDO.ENAJENACIONES Y OTROS DE INVERS.INMOB.Y VARIAC. VALOR INMUEBLES Y PASIVOS ASOCIADOS
5B)
Deterioro o recup
. de deterioro de inmov.material y
variacs. de valor de inver. Inmobiliarias y
p
réstamos asociados
21.9)
Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, préstamos asociados e IMIVT
Deterioros y recuperación de deterioros de inmovilizado material e inmaterial
-2 8 111
5C)
Partidas de ing
resos diferidos aplicados a la cuenta de resultados (
o reversión de aplicaciones anteriores)
21.8)
(6)=(4)+(5) Resultado total no financiero de las operaciones
7) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS
21.10)
b) Intereses y descuentos financieros
8) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS
21.10)
-1.4 3 1 -1.3 3 9
a) Intereses de deudas con terceros y otros asimilados
-1.4 3 1 -1.3 3 9
9) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS
20.10)
a) Cartera de negociación y otros.
10) RESULTADOS DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS A L/P
21.10)
-220
c) Resultados por enajenaciones de instrumentos financieros a l/p
11) Participación en beneficios (pérdidas) de sociedades puestas en equivalencia
-23 -1 1
(12)=(7)+(8)+(9)+(10)+(11) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio
(13) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS
20)
-7.8 9 7 -5.1 7 5
(14)=(12)+(13) Resultado Neto del Ejercicio
a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante
b) Resultado neto atribuido a intereses minoritarios
BENEFICIO BASICO Y DILUIDO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOMINANTE (En euros)
5
Las Notas 1 a 26
y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante de la Cuenta de Resultados consolidada correspondiente al ejercicio 2022.
63 de 167
Estado del resultado global consolidado
64 de 167
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
TOTAL GENERAL
ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO DE LOS EJERCICIOS 2022 Y 2021
2022 2021
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO
B) INGRESOS Y GASTOS EN PATRIMONIO NETO QUE PUEDEN SER RECLASIFICADOS A RESULTADOS
1. Por valoración de instrumentos financieros:
a) Activos financieros disponibles para la venta
2. Por coberturas de flujos de efectivo
3. Efecto impositivo
-759 -132
C) INGRESOS Y GASTOS QUE NO SE RECLASIFICARAN A RESULTADOS
1. Por valoración de instrumentos financieros:
a) Activos financieros disponibles para la venta
3. Efecto impositivo
TOTAL INGRESOS/(GASTOS) RECONOCIDOS (A+B+C)
a) Resultado atribuido a la entidad dominante
b) Resultado atribuido a intereses minoritarios
Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Estado de resultado global consolidado correspondiente al ejercicio 2022.
65 de 167
Estado de cambios en el patrimonio neto consolidado
66 de 167
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO
Miles de Euros
Patrim onio neto atribuido a la entidad dom inante
FONDOS PROPIOS
Total
Participaciones
Patrimonio
Ajustes por
no controladoras
Accs. y
Resultado del
Prima de Otros
neto
particip.en
ejercicio atribuido a
cambio de valor
Capital
emisión y
instrumentos de
patrimo nio
la entidad
Reservas
patrimo nio neto
propias
co ntrolado ra
Nota
SALDO FINAL DEL AÑO 202016
Ajustes por cambios de criterio contable
SALDO INICIAL DEL AÑO 202116
I. Total ingresos/(gastos) reconocidos
II. Operaciones con socios o propietarios.
1. Aumentos/(Reducciones) de capital.
- - - - - - - -
2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto
- - - - - - - -
3. Distribución de dividendos.
4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas)
- - - - - - - -
5. Increm entos/(Reducciones ) por combinaciones de negocios
- - - - - - - -
6. Otras operaciones con socios o propietarios.
- - - - - - - -
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio
- - - - - - - -
2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto
3. Otras variaciones
SALDO FINAL DEL AÑO 202116
I. Total ingresos/(gastos) reconocidos
II. Operaciones con socios o propietarios.
1. Aumentos/(Reducciones) de capital.
- - - - - - - -
2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto
- - - - - - - -
3. Distribución de dividendos.
4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas)
5. Increm entos/(Reducciones ) por combinaciones de negocios
- - - - - - - -
6. Otras operaciones con socios o propietarios.
- - - - - - - -
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio
- - - - - - - -
2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto
3. Otras variaciones
SALDO FINAL DEL AÑO 202216
Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Estado en el Cambio del Patrimonio Neto correspondiente al ejercicio 2022.
67 de 167
Estado de flujos de efectivo consolidado
68 de 167
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
TOTALES
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2022 Y 2021
2022 2021
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
COBROS DE CLIENTES Y OTROS COBROS DE EXPLOTACIÓN (IVA incluido)
PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS
-10. 273 -16. 858
Pagos a proveedores, invesiones en stocks de promoción inmobiliaria y otros cobros y pagos corrientes
-7. 374 -11. 097
Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad Social
-2. 911 -2. 603
Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones de IVA e IRPF
Efectivo generado por las operaciones
Intereses cobrados
Intereses pagados y no activados
-1. 383 -1. 404
Impuestos sobre beneficios, pagos y cobros
-2. 710 -593
Flujos de efectivo de las actividades de operación
Flujos netos de efectivo de las actividades de operación
B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION
Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados)
-749 -1.458
Inversiones en subsidiarias y otras unidades de negocio
Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos a terceros
-14 -1.777
Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión
-763 -10.813
C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION
Rescate de acciones de la empresa/compraventas de autocartera
Cobros de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre negocios)
Reembolso de fondos tomados en préstamo
-9. 756 -6. 604
Dividendos netos pagados a los accionistas y liquidación de retenciones fiscales s/dividendos
-4. 631 -4. 631
Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subsidiaciones)
Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación
-10. 694 7. 649
D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO
Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Estado de flujos de efectivo correspondiente al ejercicio 2022
69 de 167
Estados Financieros Consolidados por Segmentos
70 de 167
Balance de situación consolidado
71 de 167
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
Inversiones financieras,
Promociones y
operaciones
TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler
proyectos inmobiliarios
corporativas y otras
actividades
ACTIVO
31/12/2022 31/12/2021 31/12/2022 31/12/2021 31/12/2022 31/12/2021 31/12/2022 31/12/2021
A) ACTIVOS NO CORRIENTES 511.604 494.490 505.252 485.931 377 548 5.975 8.011
AI. Activos intangibles 1.050 1.098 1.040 1.086 10 12 - -
AII. Inmovilizado material 327 335 300 309 27 26 - -
AIII. Inversiones inmobiliarias 496.127 479.424 496.127 479.424 - - - -
AIV. Inversiones en empresas asociadas 5.967 5.990 - - - - 5.967 5.990
AV. Activos financieros no corrientes 6.220 4.261 5.907 1.925 312 319 1 2.017
AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar 1.913 3.382 1.878 3.187 28 191 7 4
B) ACTIVOS CORRIENTES 44.476 46.117 36.649 35.759 234 5.194 7.593 5.164
BI. Existencias 22.166 29.476 2.860 2.851 19.306 26.625 - -
ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BII+BIII+BIV+BV+BVI+BVII+BX) 22.310 16.641 33.789 32.908 -19.072 -21.431 7.593 5.164
BII. Deudores 3.877 3.178 4.153 2.946 -313 195 37 37
BIII. Depósitos 194 247 165 230 29 17 - -
BIV. Préstamos y deudores con intereses 5 2.127 -426 1.698 426 424 5 5
BV. Inversiones en empresas asociadas a C/P 1.597 1.583 10 - 3 - 1.584 1.583
BVI. Inversiones financieras 6.603 4.505 4.587 4.342 - - 2.016 163
BVII. Periodificaciones 86 71 17 81 69 -10 - -
BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes 9.948 4.930 25.283 23.611 -19.286 -22.057 3.951 3.376
TOTAL ACTIVO 556.080 540.607 541.901 521.690 611 5.742 13.568 13.175
72 de 167
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
Inversiones financieras,
Promociones y
operaciones
TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler
proyectos inmobiliarios
corporativas y otras
actividades
PATRIMONIO NETO Y PASIVO
31/12/2022 31/12/2021 31/12/2022 31/12/2021 31/12/2022 31/12/2021 31/12/2022 31/12/2021
PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B) 396.384 368.948 382.771 357.483 423 -1.442 13.190 12.907
A) PAT RIMONIO NET O AT RIBUIBLE A LA SOCIEDAD DOMINANTE 383.557 357.540 371.561 347.521 -1.188 -2.882 13.184 12.901
AI. Capital 6.976 6.976 6.913 6.913 5 5 58 58
AII. Acciones propias de la Sociedad dominante -713 -718 1 - - - -714 -718
AIII. Reservas de sociedades integradas por consolidación global 346.802 326.903 338.060 317.222 -3.570 -2.757 12.312 12.438
AIV. Resultado del ejercicio imputable a la sociedad dominante 28.717 24.521 25.325 24.167 2.494 -130 898 484
AV. Reservas en sociedades asociadas -9 - - - - - -9 -
AVI. Dividendo activo a cuenta - - 120 - -120 - - -
AVII. Otros instrumentos de patrimonio neto 16 - 13 - 3 - - -
AVIII. Ajustes por valoración de instrumentos financieros 1.129 -781 1.129 -781 - - - -
AIX. Diferencia negativa de consolidación 639 639 - - - - 639 639
B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO 12.827 11.408 11.210 9.962 1.611 1.440 6 6
C) INGRESOS DIFERIDOS 446 479 446 479 - - - -
PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E) 159.250 171.180 158.684 163.728 188 7.184 378 268
D) PASIVOS NO CORRIENTES 142.381 142.947 142.279 137.566 104 5.383 -2 -2
DI. Préstamos y pasivos no corrientes 55.112 60.110 55.111 54.822 1 5.288 - -
DII. Impuestos diferidos 83.644 78.921 83.719 78.996 -73 -73 -2 -2
DIII. Provisiones 1.206 1.168 1.030 1.000 176 168 - -
DIV. Otros pasivos no corrientes 2.419 2.748 2.419 2.748 - - - -
E) PASIVOS CORRIENTES 16.869 28.233 16.405 26.162 84 1.801 380 270
EI. Deudas con entidades de crédito y sociedades asociadas 13.366 23.266 13.366 23.266 - - - -
EII. Povisiones a corto plazo 123 70 100 67 23 3 - -
EIV. Deudas corrientes con Administraciones Públicas 1.357 719 1.638 1.465 -651 -1.005 370 259
EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas) 546 2.256 543 11 0 2.242 3 3
EVII. Acreedores comerciales 1.080 1.552 426 1.042 647 501 7 9
EVIII. Otros acreedores corrientes 397 370 332 311 65 60 - -1
TOTAL PASIVO 556.080 540.607 541.901 521.690 611 5.742 13.568 13.175
73 de 167
Estado de resultados consolidado
74 de 167
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
Inversiones financieras,
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO DE LOS EJERCICIOS 2022 Y 2021
Promociones y proyectos
TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler
operaciones corporativas
inmobiliarios
y otras actividades
20222021
20222021
20222021
20222021
1) INGRESOS 34.436 19.427 20.296 19.240 14.128 175 12 12
1A) Ingresos por alquiler y explotación de edificios en propiedad o en concesión administrativa
18.194 17.148 18.188 17.127 6 21
- -
1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios
13.996 1
- -
13.996 1
- -
1C) Ingresos y ganancias por servicios a la propiedad inmobiliaria
132 161
- -
120 149 12 12
1E) Otros ingresos y resultados
2.114 2.117 2.108 2.113 6 4
- -
2) GASTOS -16.930 -5.330 -6.518 -5.694 -10.419 -147 7 511
2A) Gastos operativos
-4.266 -4.237 -4.042 -3.905 -232 -330 8 -2
2B) Gastos de personal
-3.757 -3.370 -3.420 -3.097 -337 -273
- -
2C) Otros gastos
-1.793 -1.563 -1.689 -1.498 -103 -64 -1 -1
2D) Ingresos por recuperación de gastos
2.601 2.504 2.601 2.504
- - - -
2E) Depreciación del inmovilizado material
-25 -23 -23 -21 -2 -2
- -
2F) Depreciación del inmovilizado intangible
-51 -48 -48 -45 -3 -3
- -
2G) Impagados
103 374 103 368
-6
- -
2H) Excesos de provisiones - 514
- - - - - 514
2I) Deterioros de valor de existencias inmobiliarias
-9.742 519
- -
-9.742 519
- -
3) Otros Resultados4.574
-4.574
- - - - -
(4)=(1)+(2)+(3) Resultado de las explotaciones, negocios corrientes y otros
22.080 14.097 18.352 13.546 3.709 28 19 523
5) RDO.ENAJENACIONES Y OTROS DE INVERS.INM OB.Y VARIAC. VALOR INMUEBLES Y PASIVOS ASOCIADOS
15.547 17.925 15.547 17.925
- - - -
5B) Deterioro o recup. de deterioro del inmov.material y variacs. De valor de inver. Inmobiliarias y préstamos asociados
15.511 16.791 15.511 16.791
- - - -
5C) Partidas de ingresos diferidos aplicados a la cuenta de resultados (o reversión de aplicaciones anteriores)
36 1.134 36 1.134
- - - -
(6)=(4)+(5) Resultado total no financiero de las operaciones
37.627 32.022 33.899 31.471 3.709 28 19 523
7) INGRESOS Y RESULT ADOS FINANCIEROS POSITIVOS
1.411 90 368 153 -328 -148 1.371 85
8) GASTOS FINANCIEROS Y RESULT ADOS FINANCIEROS NEGATIVOS
-1.431 -1.339 -1.375 -1.324 -56 -15
- -
9) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS
81 9 244 -10
- -
-163 19
10) RESULTADOS DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS A L/P - -220
--218
--2
- -
11) PARTICIPACIÓN EN BENEFICIOS (PÉRDIDAS) DE SOCIEDADES PUESTAS EN EQUIVALENCIA
-23 -11
--11
- - -23
-
(12)=(7)+(8)+(9)+(10)+(11) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio
37.665 30.551 33.136 30.061 3.325 -137 1.204 627
(13) GAST O POR IM PUEST O SOBRE BENEFICIOS
-7.897 -5.175 -6.756 -5.040 -834 8 -307 -143
(14)=(12)+(13) RESULTADO NETO DEL EJERCICIO
29.768 25.376 26.380 25.021 2.491 -129 897 484
a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante
28.717 24.521 5,02 24.166,00 2.491,00 -129,00 897,00 484,00
b) Resultado atribuido a intereses minoritarios
1.051 855 26.375,00 855,00
BENEFICIO BÁSICO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOMINANTE (En Euros)
1,24 1,06
#¡DIV/0!
75 de 167
Estado de flujos de efectivo consolidado
76 de 167
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
Inversiones financieras,
Promociones y proyectos
TOTALESPatrimonioenalquiler
operaciones corporativas y otras
inmobiliarios
actividades
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2022 Y 2021
2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
COBROS DE CLIENTES Y OTROS COBROS DE EXPLOTACIÓN (IVA incluido)
29.416 23.309 21.871 20.633 9.444 2.663 -1.898 14
PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS
-10.273 -16.858 -11.888 -9.617 -4.417 -7.231 6.031 -10
Pagos a proveedores, invesiones en stocks de promoción inmobiliaria y otros cobros y pagos corrientes
-7.374 -11.097 -4.606 -4.481 -2.767 -6.615 -1 -1
Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad Social
-2.911 -2.603 -2.686 -2.421 -225 -182
- -
Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones de IVA e IRPF
12 -3.158 -4.596 -2.715 -1.424 -435 6.032 -9
Efectivo generado por las operaciones
19.143 6.451 9.983 11.016 5.027 -4.568 4.132 3
Intereses cobrados
1.425 32 1.423 1 - 2 30
Intereses pagados y no activados
-1.383 -1.404 -1.311 -1.359 -72 -45 - -
Impuestos sobre beneficios, pagos y cobros
-2.710 -593 -2.144 -593 -367 62 -199 -62
Flujos de efectivo de las actividades de operación
16.475 4.486 7.951 9.065 4.588 -4.550 3.935 -29
Flujos netos de efectivo de las actividades de operación
16.475 4.486 7.951 9.065 4.588 -4.550 3.935 -29
B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION
Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados)
-749 -1.458 -744 -1.456 -5 -2 - -
Inversiones en subsidiarias y otras unidades de negocio
- -7.578 - - - - - -7.578
Traspaso de patrimonio (activos y pasivos) entre líneas de negocios
- - 4.880 8.762 -1.516 -4.162 -3.364 -4.600
Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos a terceros
-14 -1.777 -15 54 -4 170 4 -2.001
Intereses cobrados
Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión
-763 -10.813 4.121 7.360 -1.524 -3.994 -3.360 -14.179
C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION
Rescate de acciones de la empresa/compraventas de autocartera
- 1 - - - 1
Cobros de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre negocios)
1.590 15.538 - 2.151 1.590 5.283 - 8.103
Reembolso de fondos tomados en préstamo
-9.756 -6.604 -8.799 -6.604 -957 - - -
Dividendos netos pagados a los accionistas y liquidación de retenciones fiscales s/dividendos
-4.631 -4.631 -3.705 -3.664 -926 -66 - -900
Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subsidiaciones)
2.103 3.345 2.103 3.345 - - - -
Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación
-10.694 7.649 -10.400 -4.772 -293 5.217 7.204
D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
5.018 1.322 1.672 11.653 2.771 -3.327 575 -7.004
F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
5.018 1.322 1.672 11.653 2.771 -3.327 575 -7.004
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO
4.930 3.608 23.611 11.958 -22.057 -18.730 3.376 10.380
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO
9.948 4.930 25.284 23.611 -19.286 -22.057 3.951 3.376
77 de 167
Memoria
78 de 167
79 de 167
Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas anuales
consolidadas se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación los principios y normas
de valoración seguidos por la Sociedad Dominante.
Los Administradores de la entidad dominante del Grupo CEVASA han llegado a la conclusión de que los estados
financieros del Grupo, cerrados a 31 de diciembre de 2022 presentan la imagen fiel de la situación y desempeños
financieros y los flujos de efectivo.
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2021
fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante celebrada el 14 de junio de 2022.
b) Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo CEVASA correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de
2005 fueron las primeras elaboradas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera, conforme a
lo establecido en el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y en el Consejo del 19 de julio de 2002. En
España, la obligación de presentar cuentas anuales consolidadas bajo NIIF aprobadas en Europa fue, asimismo,
regulada en la disposición final undécima de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y
de orden social.
Las principales políticas contables y normas de valoración adoptadas por el Grupo CEVASA se presentan en la Nota 4.
Normas, modificaciones e interpretaciones efectivas en el ejercicio 2022
Durante el ejercicio 2022 entraron en vigor nuevas normas contables que, por tanto, han sido tenidas en cuenta en la
elaboración de los estados financieros consolidados adjuntos. Las siguientes normas han sido aplicadas en estos
estados financieros consolidados adjuntos sin que hayan tenido impactos significativos en la presentación y desglose de
los mismos:
Aplicación obligatoria ejercicios
Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones
iniciados a partir de:
Aprobadas para su uso en la Unión Europea:
Se actualiza la NIIF 3 para alinear las
Modificación a la NIIF 3
definiciones de activo y pasivo en una
combinación de negocios con las contenidas
1 de enero de 2022
Referencia al marco conceptual
en el marco conceptual. Además, se
(publicada en mayo de 2020)
introducen ciertas aclaraciones relativas al
registro de pasivos y activos contingentes.
La modificación prohíbe deducir del coste de
Modificación a la NIC 16
un inmovilizado material cualquier ingreso
obtenido de la venta de los artículos
Ingresos obtenidos antes del uso
1 de enero de 2022
producidos mientras la entidad está
previsto (publicada en mayo de
preparando el activo para su uso previsto. Los
2020)
ingresos por la venta de tales muestras, junto
con los costes de producción, deben
it l t d
lt d
Modificación a la NIC 37
La modificación explica que el coste directo de
cumplir un contrato comprende los costes
1 de enero de 2022
Contratos onerosos - Coste de
incrementales de cumplir ese contrato y una
cumplir un contrato (publicada en
asignación de otros costes que se relacionan
may
o de 2020)
directamente con el cumplimiento del contrato.
Mejoras a las NIIF Ciclo 2018-
Modificaciones menores a la NIIF 1, NIIF 9,
1 de enero de 2022
2020 (publicada en mayo de 2020)
NIIF 16 y NIC 41.
80 de 167
Normas e interpretaciones emitidas no vigentes -
A la fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas, las siguientes normas e interpretaciones habían
sido publicadas por el IASB (International Accounting Standards Board), pero no han entrado aún en vigor, bien
porque su fecha de efectividad es posterior a la fecha de las cuentas anuales consolidadas, o bien porque no han
sido aún adoptadas por la Unión Europea:
Aplicación obligatoria
Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones
ejercicios iniciados a partir de:
Aprobadas para su uso en la Unión Europea:
Modificaciones que permiten a las entidades
Modificación a la NIC 1
identificar adecuadamente la información
Desglose de políticas contables
1 de enero de 2023
sobre políticas contables materiales que debe
(publicada en febrero de 2021)
ser desglosada en los estados financieros.
Modificación a la NIC 8
Modificaciones y aclaraciones sobre qué debe
Definición de estimación contable
entenderse como un cambio de una
1 de enero de 2023
(publicada en febrero de 2021)
estimación contable.
Modificación a la NIC 12
Clarificaciones sobre cómo las entidades
Impuestos diferidos derivados de
deben registrar el impuesto diferido que se
activos y pasivos que resultan una
1 de enero de 2023
genera en operaciones como arrendamientos
única transacción (publicada en
y obligaciones por desmantelamiento.
mayo de 2021)
Modificaciones a la NIIF 17
Modificación de los requisitos de transición de
Contratos de Seguros - Aplicación
la NIIF 17 para las aseguradoras que aplican
inicial de la NIIF 17 y NIIF 9.
1 de enero de 2023
la NIIF 17 y la NIIF 9 por primera vez al mismo
Información comparativa
tiempo.
(publicada en junio de 2020)
No aprobadas para su uso en la Unión Europea:
Nuevas normas:
Reemplaza a la NIIF 4 y recoge los principios
de registro, valoración, presentación y
desglose de los contratos de seguros con el
NIIF 17 Contratos de seguros y
objetivo de que la entidad proporcione
sus modificaciones (publicada en
1 de enero de 2023
información relevante y fiable que permita a
mayo de 2017)
los usuarios de la información financiera
determinar el efecto que los contratos de
seg
uros tienen en los estados financieros.
Modificaciones y/o interpretaciones:
Modificación a la NIC 1
Clasificación de pasivos como
Clarificaciones respecto a la presentación de
1 de enero de 2024
corrientes o no corrientes
pasivos como corrientes o no corrientes.
(publicada en enero de 2020)
Modificación a la NIIF 16
Esta modificación aclara la contabilidad
Pasivo por arrendamiento en una
posterior de los pasivos por arrendamiento
venta con arrendamientos
1 de enero de 2024
que surgen en las transacciones de venta y
posterior (publicada en mayo de
arrendamiento posterior.
2020)
81 de 167
La aplicación de nuevas normas, modificaciones o interpretaciones será objeto de consideración por parte del Grupo
una vez ratificadas y adoptadas, en su caso, por la Unión Europea.
La aplicación de las anteriores normas, modificaciones e interpretaciones anteriores no se estima que tenga un
impacto significativo en las cuentas anuales consolidadas.
82 de 167
83 de 167
84 de 167
Las ganancias no realizadas por transacciones entre el Grupo CEVASA y sus asociadas se eliminan en función del
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas no incluyen el efecto fiscal que, en su caso, pudiera producirse como
85 de 167
- Con fecha 25 de noviembre de 2021, se formalizó en escritura pública la fusión por absorción de la mercanti l
En este contexto, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no existen dudas de que el Grupo
podrá atender a sus compromisos en el corto plazo.
3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del Grupo
La propuesta de distribución de resultados del ejercicio 2022 que prevén realizar los Administradores de la Sociedad
Dominante y que debe aprobar la Junta General de Accionistas, es la siguiente:
Miles de Euros
Base de reparto
Resultado del ejercicio - Beneficio 1.440
Dis tribución
A Reservas voluntarias 1.440
86 de 167
4. Normas de valoración
Las principales normas de valoración utilizadas en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas, de acuerdo con
las establecidas por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), así como las interpretaciones en vigor
en el momento de realizar dichas cuentas anuales consolidadas son las siguientes:
87 de 167
88 de 167
89 de 167
90 de 167
91 de 167
92 de 167
93 de 167
94 de 167
95 de 167
96 de 167
97 de 167
98 de 167
99 de 167
100 de 167
101 de 167
102 de 167
103 de 167
104 de 167
105 de 167
106 de 167
107 de 167
108 de 167
109 de 167
110 de 167
111 de 167
- Marco conceptual, metodología y guía para la interpretación de la información segmentada.
112 de 167
113 de 167
114 de 167
Proyectos y promociones inmobiliarias:
1) Propiedades en construcción o en stock.
Se tiene como criterio imputar a esta actividad o segmento aquellas inversiones que se realizan en solares en los
que se prevé edificar sobre ellos promociones destinadas a la venta.
En base a este criterio se han clasificado en este segmento las inversiones que se mencionan a continuación:
1) Edificios en construcción:
-Edificio en construcción sobre un solar en la localidad de Hospitalet de Llobregat (Barcelona), con un techo
edificable de 7.596,20 m².
2) Proyectos en desarrollo sobre solares urbanos.
- Siete solares por 6.297,84 m² en la localidad de la Seu d’Urgell (Lleida), con un techo edificable de 18.500m².
- Once solares en la localidad de El Vendrell (Tarragona), con un techo edificable de 67.340 m².
- Una actuación frente al mar en la localidad de Montgat (Barcelona), con una edificabilidad total de 3.600 m²
en residencial y comercial.
-50% de un solar con una superficie de 1.782 m², en la localidad de Sant Joan Despí (Barcelona).
3) Promociones finalizadas y en comercialización para la venta:
A fecha 31 de diciembre de 2022 quedaban por vender:
- Algunos trasteros y plazas de aparcamiento de la promoción acabada “El Pulmó Verd”, fase I y fase II en la
localidad de Berga (Barcelona).
- Una plaza de aparcamiento de una promoción inmobiliaria en la localidad de Montgat (Barcelona).
- Algunos trasteros y plazas de aparcamiento de la promoción finalizada “Can Gambús 3” en la localidad de
Sabadell (Barcelona).
Inversiones financieras:
Las inversiones financieras realizadas por el Grupo CEVASA son mayoritariamente inversiones en activos
financieros.
La actividad de explotación del patrimonio en alquiler se ha desarrollado en el transcurso del año 2022 y 2021 en la
Comunidad de Cataluña, así como el resto de las actividades del Grupo.
7. Activos intangibles
Los movimientos habidos en los distintos epígrafes de “Activos intangibles” durante los ejercicios 2022 y 2021, han sido
los siguientes:
Miles de Euros
Coste 31/12/2021 Adiciones 31/12/2022
Concesiones administrativas 2.058 2.058
Aplicaciones informáticas 413 31 444
Total coste 2.471 31 2.502
115 de 167
Miles de Euros
Amortizaciones 31/12/2021 Dotaciones 31/12/2022
Concesiones administrativas 286 27 313
Aplicaciones informáticas 320 24 344
Total amortización acumulada 606 51 657
Miles de Euros
Deterioros 31/12/2021 Adiciones 31/12/2022
Concesiones administrativas 767 28 795
Total deterioros 767 28 795
Miles de Euros
Coste 31/12/2020 Adiciones 31/12/2021
Concesiones administrativas 2.058 2.058
Aplicaciones informáticas 369 44 413
Total coste 2.427 44 2.471
Miles de Euros
Amortizaciones 31/12/2020 Dotaciones 31/12/2021
Concesiones administrativas 260 26 286
Aplicaciones informáticas 298 22 320
Total amortización acumulada 558 48 606
Miles de Euros
Deterioros 31/12/2020 Retiros 31/12/2021
Concesiones administrativas 877 -111 766
Total deterioros 877 -111 766
116 de 167
117 de 167
118 de 167
119 de 167
9. Inversiones inmobiliarias
9.1) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler valoradas por el criterio de
valor razonable
Los movimientos habidos en los distintos epígrafes de “Inversiones inmobiliarias” en alquiler u ofrecidas en alquiler,
durante los ejercicios 2022 y 2021 han sido los siguientes:
Miles de Euros
Concepto 31/12/2021
Incrementos/Disminuciones
31/12/2022
Inversiones
del valor razonable
Solar 127.104 3.665 130.769
Edificios 346.892 701 12.344 359.937
Total 473.996 701 16.009 490.706
Miles de Euros
Tras pas o s de
inversiones
inmobiliarias en
Concepto 31/12/2020
construcción a
Incrementos/Disminuciones
31/12/2021
Inversiones
finalizadas
del valor razonable
Solar 126.221 1.258 -375 127.104
Edificios 322.366 231 6.780 17.515 346.892
Total 448.587 231 8.038 17.140 473.996
Los valores razonables de las inversiones inmobiliarias del Grupo a 31 de diciembre de 2022 y 2021 informados en los
anteriores cuadros son los facilitados por Savills Aguirre Newman, tasador independiente no vinculados al Grupo, en
sus informes de valoración de fechas 31 de enero de 2023 y 25 de enero de 2022, respectivamente, y cuyas principales
premisas para su elaboración se facilitan en la nota 4.d) de esta memoria.
Las rentas, netas de repercusiones de gastos, devengadas durante los ejercicios 2022 y 2021, y derivadas del alquiler
de las inversiones inmobiliarias en alquiler han ascendido a 18.121 y 17.076 miles de euros (véase Nota 21.1),
respectivamente, y figuran registrados en el epígrafe “Ingresos por alquiler de explotación de edificios en propiedad o
concesión administrativa” de la cuenta de resultados consolidada adjunto.
Movimientos del ejercicio 2022 y 2021, en el valor razonable, derivado de inversiones en nuevos activos
inmobiliarios
Durante el ejercicio 2022 no se adquirieron nuevas inversiones inmobiliarias. En el 2021 se incorporó la inversión
inmobiliaria que se ha detallado en la Nota 6 “Información financiera por segmentos”.
120 de 167
121 de 167
10. Inversiones en empresas asociadas
NICRENT RESIDENCIAL, S.L., participa en un 50% en el capital de la sociedad Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.,
esta última sociedad tiene como objetivo promover viviendas de protección pública en alquiler en Barcelona y su área
metropolitana por un total de 4.500 viviendas en los próximos 6 años.
Nombre
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Dirección
Avda. Meridiana, 350
08027 (Barcelona)
Actividad
Servicios financieros y contables
Servicios a la propiedad inmobiliaria
Miles de Euros
Cuentas anuales 31/12/2022 31/12/2021
Capital 63 63
Reservas y prima de emisión 11.936 11.936
Resultados de ejercicios anteriores -36
Resultado del ejercicio -45 -36
Patrimonio Neto s/NIIF 11.918 11.963
Diferencias en determinadas partidas
entre normativa NIIF y normativa contable
española
Patrimonio Neto s/normativa
contable española
11.918 11.963
En el Anexo 3 se adjuntan los Balances de Situación cerrados a 31 de diciembre de 2022, así como la cuenta de
pérdidas y ganancias del ejercicio 2022, según normativa contable española.
Compromiso de inversiones en empresas asociadas:
Respecto al proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB)” mencionado en el Informe de Gestión, CEVASA, junto
con Neinor Homes, S.A., como adjudicatarias del concurso público que allí se menciona, se han comprometido a aportar
a HMB el capital necesario para promover y poner en alquiler 4.500 viviendas VPO en Barcelona y su área
metropolitana, a desarrollar sobre solares a aportar por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de
Barcelona, siempre que los suelos estén disponibles y los proyectos a desarrollar sean viables económicamente. El
capital total a aportar se estima en 57,89 millones de euros y se realizará mediante NICRent Residencial, S.L, sociedad
constituida al efecto para participar en dicho proyecto.
Adicionalmente a las aportaciones ya realizadas, el resto de las aportaciones previstas son las siguientes:
122 de 167
Millones de euros
FASE 1 FASE 2 FASE 3 FA SE 4
123 de 167
124 de 167
125 de 167
126 de 167
Miles de Euros
31/12/2022 31/12/2021
Fondo de inversión 4.586 4.342
Bono negociable 153 163
Cesta de fondos 1.864
Total 6.603 4.505
127 de 167
Reservas con disponibilidad limitada
El detalle de las reservas bajo éste epígrafe es el siguiente:
a) Reservas Legales: De acuerdo con el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, debe destinarse una
cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del
capital social. La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del
128 de 167
10% del capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20%
del capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan
otras reservas disponibles suficientes para este fin. El saldo contabilizado en estas cuentas es de 4.295 miles
de euros.
Parte de las reservas legales 2.288 miles de euros, se ha dotado con cargo a resultados de actividades
bonificadas en el régimen especial del Impuesto sobre Sociedades, de entidades de arrendamiento de
viviendas. La eventual distribución de estas reservas a la matriz supondría la tributación parcial de las mismas.
b) Reservas indisponibles por acciones propias: La Sociedad dominante tiene limitada la disposición de sus
reservas libres en un importe equivalente a las acciones propias adquiridas que se mantienen en autocartera.
El importe de esta limitación es de 713 miles de euros.
c) Reserva por capital amortizado: Recoge el importe de las reducciones de capital llevadas a cabo acogiéndose
CEVASA a lo que disponían los artículos 47 y 101 de la Ley de Sociedades Anónimas de 17.07.51, derogada
hace años. Como en estas reducciones, y de acuerdo con la citada Ley, no se requería el cumplimiento de los
requisitos del art. 98 de la misma, era obligatorio crear una reserva indisponible en los términos de la reserva
legal, por el importe nominal de las reducciones de capital. El importe acumulado en esta cuenta asciende a
2.070 miles de euros.
d) Reserva artículo 163 del Texto Refundido de la pasada Ley de Sociedades Anónimas y artículo 335 c) de la
Ley de Sociedades de Capital: La disposición de esta reserva debe cumplir ciertos requisitos y recoge el
importe de las reducciones de capital realizados con cargo a las reservas libres, vía amortización de acciones
de la autocartera. En estos casos, el importe nominal de las acciones amortizadas debe destinarse a esta
reserva, de que solo será posible disponer con los mismos requisitos que los exigidos para la reducción de
capital social. El saldo contabilizado en esta cuenta asciende a 1.739 miles de euros.
e) Reserva de capitalización: En el impuesto sobre sociedades de los ejercicios 2016 y 2015 se redujo la base
imponible del impuesto en un 10% del importe correspondiente al incremento de los fondos propios de los
mencionados ejercicios, con el límite del 10% de la base imponible previa. Este beneficio está condicionado al
mantenimiento de las reservas durante los cinco años siguientes y a la dotación de una reserva indisponible,
equivalente a aquel 10% del aumento, durante el mencionado plazo. El saldo contabilizado en la mencionada
reserva indisponible asciende a 2.250 miles de euros.
Reservas disponibles
El detalle de las reservas bajo éste epígrafe es el siguiente:
a) Prima de emisión: Por un importe de 544 miles de euros, sin limitaciones a su disponibilidad. El Texto
Refundido de la Ley de Sociedades de Capital permite expresamente la utilización del saldo de la prima de
emisión para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna para la disponibilidad de dicho
saldo.
b) Reserva de fusión: Creada tras las operaciones de reordenación societaria en la que la Sociedad Dominante
absorbió a sus antiguas filiales, tiene un saldo de 9.369 miles de euros, según balances individuales NIIF de la
dominante.
c) Reserva de revalorización RL 7/1996, 7 de junio: Esta cuenta, desde el 31 de diciembre de 2007 es distribuible
sin ningún tipo de limitación y puede destinarse, entre otros fines, a incrementar las reservas de libre
disposición. El saldo de esta cuenta es de 22.069 miles de euros.
d) Reservas voluntarias y resultados negativos de ejercicios anteriores: Estas reservas tienen un saldo, corregido
tras los ajustes de consolidación, de 75.089 miles de euros en los balances individuales NIIF de las sociedades
del Grupo.
Del importe total de estas últimas reservas, 66.286 miles de euros se corresponden con reservas de filiales de
CEVASA procedentes de resultados de actividades bonificadas en el régimen especial del Impuesto sobre
sociedades, de entidades de arrendamiento de viviendas. La distribución de esas reservas a la matriz
supondría la tributación parcial de las mismas.
129 de 167
Reservas con origen en la aplicación del criterio de valor razonable según NIIF’s
a) Como consecuencia del cambio de criterio de valoración de las inversiones inmobiliarias (y sus pasivos
asociados) a partir de 1 de enero de 2017, a valor razonable en lugar de a valor de coste, se revalorizaron
dichos elementos patrimoniales, generándose una plusvalía que, neta de impuestos, se abonó en esta reserva.
El importe total en esta reserva a 31 de diciembre de 2022, con origen en dicha primera revalorización, es de
147.248 miles de euros, y responde al siguiente detalle:
Miles de euros
Importe
Diferencia entre el valor razonable y el valor de coste
(+)
204.649
de los activos y pasivos revalorizados el 01/01/2017
Impuesto Municipal s/ Incremento de Valor de los
(-)
Terrenos de Naturaleza Urbana, a pagar en caso de
venta (*) 13.169
Plusvalía bruta antes de I.S. 191.480
(-) Impuesto sobre sociedades (*) 44.232
A Reservas 147.248
(*) Registrados en el balance dentro del epígrafe de pasivos DII. Impuestos
Diferidos
b) Asimismo, en las mencionadas reservas se recoge, a 31 de diciembre de 2022, un total de 81.416 miles de
euros, correspondiente a los resultados del Grupo obtenidos durante los ejercicios 2018 a 2021 derivados de la
aplicación del criterio de valor razonable a las inversiones inmobiliarias (plusvalías o minusvalías de activos
inmobiliarios no registradas según la normativa mercantil española). Dichos resultados no pueden ser
distribuidos, puesto que la normativa mercantil española no contempla el mencionado criterio de valor
razonable.
Por lo tanto, no todas las reservas con origen en la aplicación de los criterios de la normativa internacional NIIF son
distribuibles. Estas reservas se muestran en diversas cuentas de Patrimonio Neto de los estados financieros
individuales de las sociedades integrantes del grupo, algunas de ellas distribuibles y otras que no lo son.
Diferencias negativas de consolidación
Se originaron en el año 2014, fruto de la toma de control por parte de la matriz, de la que hasta ese momento era
sociedad asociada, SBD LLoguer Social, S.A. y la filial de la misma Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.
130 de 167
131 de 167
132 de 167
133 de 167
134 de 167
135 de 167
136 de 167
Riesgo de liquidez: Los activos circulantes del grupo y la ordinaria generación de caja de sus negocios corrientes
Riesgo de crédito: la Sociedad Dominante analiza de forma periódica la exposición de sus cuentas a cobrar al
137 de 167
2021 Miles de Euros
Tipo de interés
138 de 167
Aunque es innegable la existencia de riesgo de crédito en los fondos líquidos, depósitos bancarios e inversiones
financieras, estimamos que es muy poco probable que estos riesgos se materialicen, una vez analizados los activos que
se poseen y los intermediarios y depositarios con los que se trabaja. El Grupo CEVASA no ha tenido jamás una
experiencia negativa en cuanto a insolvencias en este tipo de activos. Además, los procesos establecidos de control
interno están diseñados con el fin de evitar cualquier tipo de riesgo de fraudes internos y externos.
C) Análisis de sensibilidad respecto a variaciones de tipos de interés
Las posiciones financieras del Grupo CEVASA lo exponen al riesgo derivado de variaciones de los tipos de interés,
puesto que los préstamos que tiene contratados y que financian sus activos a largo plazo son a tipos variables, y ello
aún considerando que se tiene contratados algunos swaps de cobertura.
El actual escenario de aumento de los tipos de interés supondrá unos mayores gastos financieros pare el Grupo
CEVASA en el ejercicio 2023. Este escenario es consecuencia del aumento de la inflación derivada de la crisis por la
guerra de Ucrania. El aumento de la inflación repercute en un aumento de las rentas de alquiler de los nuevos contratos
o de una mayor actualización (por aumento del índice) de las rentas de alquiler, que seguramente compensará parte del
efecto negativo del aumento de los tipos de interés. También, parcialmente, por un mayor rendimiento de la cartera de
activos financieros.
La cartera de préstamos a 31/12/2022 está referenciada a Euribor 1 año o a IRPH según el siguiente cuadro.
Miles de euros
Sistema francés
cuotas constantes
Total préstamos 71.834
- Ref. EUR 1 año con floors 10.704
- Ref. IRPH 12.857
- Ref. EUR 1 año 48.273
Con las citadas referencias y “floors” el mayor riesgo de aumento de tipos se concentra en los préstamos referenciados
al EUR.
Se tienen contratados dos swaps de cobertura del 44% de la cartera de préstamos referenciados al Euribor, o del 36%
del total de la cartera total de préstamos, que vencen en 2026. Considerando conjuntamente préstamos y cobertura:
1) Con el mantenimiento de los tipos a los niveles que tienen en la fecha de formulación de esta memoria, los
intereses de financiación del grupo CEVASA en el ejercicio 2023 serían 0,6 millones de euros mayores que los
del ejercicio 2022, de no contratarse nuevas operaciones de financiación. Contratando las operaciones
previstas en el presupuesto, el mayor coste se aproximaría al millón de euros.
2) Si los tipos de interés se comportasen como esperan los mercados y se deriva de la curva de cotizaciones de
los IFRS, las cifras anteriores no variarían significativamente en el ejercicio 2023.
Considerando todas las operaciones contratadas, de financiación y de cobertura, la posible incidencia de un alza
progresiva en 100 pb de los tipos de interés a lo largo de 2023, y un mantenimiento posterior en los nuevos niveles de
manera indefinida, supondría, en los próximos 30 años, pagar 6,6 millones de euros adicionales en concepto de
intereses y liquidaciones de los swaps.
139 de 167
140 de 167
141 de 167
142 de 167
143 de 167
144 de 167
145 de 167
146 de 167
147 de 167
148 de 167
149 de 167
150 de 167
21.6.) Ingresos y ganancias por actividades de promoción inmobiliaria
En el ejercicio 2022 se vendió prácticamente la totalidad de la promoción inmobiliaria “Can Gambús 3” situada en la
localidad de Sabadell (Barcelona), los ingresos obtenidos por el Grupo de la señada venta ascendieron a 14 millones de
euros.
En el ejercicio 2021 se vendió un trastero de una de las promociones que se desarrolló y vendió en años anteriores. El
importe de la venta fue por 3 mil euros.
El movimiento durante los ejercicios 2021 y 2022 de las dotaciones y recuperaciones por deterioro de valor de las
existencias inmobiliarias es el siguiente:
Miles de Euros
Dotación por
Retiros por
Dotación por
Retiros por
A 31.12.2020
A 31.12.2021
A 31.12.2022
deterioro
deterioro
deterioro
deterioro
Solares 629 -526 103 -72 31
Edificios construidos 19 1 20 20
Total 648 1 -526 123 0 -72 51
21.8.) Deterioro del inmovilizado material e intangible, plusvalías en pasivos asociados y
aplicaciones y reversiones de ingresos diferidos.
El movimiento durante los ejercicios 2022 y 2021 es el siguiente:
151 de 167
152 de 167
153 de 167
22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de Administración y
a los miembros de la Alta Dirección
El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2022 y 2021 estaba formado por seis
hombres y dos mujeres.
La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2022 y 2021 estaba formada por dos hombres.
Retribución del Consejo de Administración-
En los ejercicios 2022 y 2021 se reconocieron las siguientes retribuciones a favor del Consejo de Administración y de la
Dirección de las Sociedades del grupo:
Miles de Euros
2022 2021
Remuneración Consejo de Administración: 583 531
Retribución fija y variable en metálico 237 214
Dietas 148 142
Atenciones estatutarias 182 175
Remuneración en acciones 16
Remuneración Alta Dirección 327 348
Total 910 879
Durante el ejercicio los miembros del Consejo de Administración han devengado las siguientes retribuciones que deben
ser informadas a la Junta General, para su votación con carácter consultivo:
- Importes devengados durante el ejercicio 2022.
1) Un total de 182 miles de euros en concepto de atenciones estatutarias correspondientes al ejercicio 2022
todavía no satisfechas.
2) Un total de 67 miles de euros por dietas de asistencia a las sesiones del Consejo.
3) Un total de 21 miles de euros por dietas de asistencia a las reuniones de las Comisiones del Consejo de
Administración.
4) Se han devengado por el Presidente del Consejo de Administración un total de 60 miles de euros en concepto
de dietas por mayor dedicación.
5) Se han devengado por el Consejero Delegado un total de 253 miles de euros, de los que 16 miles de euros se
abonarán mediante la entrega de 2.200 acciones de la sociedad.
- Dotaciones al fondo para cubrir premios de permanencia.
Se han dotado durante el ejercicio 2022 un total de 20 mil euros al fondo destinado a cubrir los pagos que en
un futuro deban realizarse a los actuales consejeros en concepto de premios por permanencia.
En la fecha de cierre de cada ejercicio se registra como provisión el importe en que se estima que debe
realizarse la dotación al fondo. El importe acumulado de este fondo a cierre del ejercicio 2022 es de 650 miles
de euros.
154 de 167
155 de 167
156 de 167
- Para la reserva de suelo en inmuebles no alquilados no existe valor residual sino valor presente. Para estos
157 de 167
158 de 167
159 de 167
160 de 167
161 de 167
ANEXO 2
Unidades Generadoras de Efectivo (UGEs)
Miles de euros
31/12/2022
31/12/2021
Valor razonable
Valor razonable de
V
alor razonable
V
alor razonable de
de las
los s ubsidios de
Valor
de las
los s ubsidios de
Valor
inversiones
préstamos que
razonable total
inversiones
préstamos que
razonable total
inm obiliarias y
financian
de la UGE
inm obiliarias y
financian
de la UGE
concesiones
inv.inmob./conces.
concesiones
inv.inmob./conces.
adm inistrativas
adm .
adm inistrativas
adm .
Agrupaciones de UGE,s
RESIDENCIAL:
Viviendas y parkings Libres:
Viviendas promoción Igualada (Barcelona) 5.215 5.215 5.280 5.280
Viviendas promoción La Sagrera Centre (Barcelona) 36.932 36.932 36.217 36.217
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona) 7.524 7.524 7.507 7.507
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84) (Barcelona) 566 566 442
Viviendas Libres C/ Ciutat (Barcelona) 7.991 7.991 7.836 7.836
Viviendas VPO con rentas antiguas:
Viviendas del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona) 95.580 95.580 88.049 88.049
Viviendas y anexos VPO regimenes moderno:
Viviendas del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona) 163.664 163.664 159.741 159.741
Viviendas Protección Oficial Complejo inmobiliario Sta. Coloma de
Gramenet (Barcelona) 24.042 29 24.071 23.504 204 23.708
Viviendas promoción Igualada (Barcelona) 1.074 177 1.251 1.044 172 1.216
Concesión Administrativa sobre viviendas en Sant Joan de les
Abadesses (Girona) 950 234 1.184 1.005 231 1.236
Viviendas promoción en Vic (Barcelona) 8.206 1.798 10.004 7.898 1.771 9.669
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona) 1.758 1.758 1.711 1.711
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84) (Barcelona) 6.452 6.452 6.720
Viviendas Complejo Inmobiliario La Serra 2 (Sabadell) 10.162 750 10.912 9.693 877 10.570
Viviendas Complejo Inmobiliario Espronceda (Sabadell) 4.753 509 5.262 4.517 583 5.100
Viviendas Complejo Inmobiliario La Falla 2 (Sabadell) 11.079 1.119 12.198 10.812 1.281 12.093
Viviendas Complejo Inmobiliario La Serra 4 (Sabadell) 7.823 1.848 9.671 7.429 1.812 9.241
Viviendas Complejo Inmobiliario Can Llong 6 (Sabadell) 8.096 1.751 9.847 7.862 1.723 9.585
Viviendas Complejo Inmobiliario Can Llong 5 (Sabadell) 27.795 6.415 34.210 26.893 6.309 33.202
429.662 14.630 444.292 414.160 14.963 421.961
COMERCIAL:
Locales del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona) 10.318 10.318 10.031 10.031
Locales promoción Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) 389 389 398 398
Locales promoción La Sagrera Centre (Barcelona) 469 469 651 651
Locales promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona) 243 243 254 254
Locales promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84) (Barcelona) 784 784 831
Local comercial La Mallola 739 739 755 755
Locales C/ Ciutat (Barcelona) 3.256 3.256 3.271 3.271
Locales Complejo Inmobiliario La Serra 2 (Sabadell) 400 400 375 375
Locales Complejo Inmobiliario La Falla 2 (Sabadell) 393 393 382 382
L
ocal
es Compl
ej
nmobili
o I
ari
o C
an Ll
ong 5
(S
ab
ad
ell)
746
746
728
728
17.737 17.737 17.676 16.845
OFICINAS:
Torres de oficinas Complejo inmobiliario Meridiano Cero 34.009 34.009 32.984 32.984
Oficina C/ Buenos Aires 1.749 1.749 1.705 1.705
35.758 35.758 34.689 34.689
PARKING COMERCIAL:
Parking Dublín 4.161 4.161 4.161 4.161
4.161 4.161 4.161 4.161
INDUSTRIAL:
Edificio industrial Bon Pastor 4.338 4.338 4.233 4.233
4.338 4.338 4.233 4.233
Total: 491.656 14.630 506.286 474.919 14.963 481.889
162 de 167
ANEXO 3
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Miles de euros
BALANCE GENERAL
ACTIVO
CUENTAS
31.12.2022 31.12.2021
A) ACTIVO NO CORRIENTE
15.088 15.099
IV. Inmovilizaciones en empresas del grupo y asociadas a L/P
11.946 11.972
1.Instrumentos de patrimonio
11.946 11.972
V. Inmovilizaciones financieras a L/P
3.114 3.114
5. Otros activos financieros (Depósito, fianzas, etc.)
3.114 3.114
VI. Activos por impuesto diferido
28 13
B) ACTIVO CORRIENTE
35 38
III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
51
2. Clientes, empresas del grupo y asociadas3
6. Otros créditos con las Administraciones Públicas
21
VII. Efectivo y otros activos liquidos equivalentes
30 37
1. Tesorería
30 37
TOTAL ACTIVO
15.123 15.137
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Miles de euros
BALANCE GENERAL
PASIVO
CUENTAS
31.12.2022 31.12.2021
A)PATRIMONIO NETO
11.918 11.963
A-1) Fondos propios
11.918 11.963
I. Capital
63 63
1. Capital escriturado
63 63
II. Prima de emisión
11.940 11.940
III. Reservas
-4 -4
2. Otras reservas
-4 -4
V. Resultado de ejercicios anteriores-36
2. Resultados negativos de ejercicios anteriores-36
VII. Resultado del ejercicio
-45 -36
Pérdidas y Ganancias del ejercicio
-45 -36
C) PASIVO CORRIENTE
3.205 3.174
IV. Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo
3.193 3.167
V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
12 7
3. Acreedores varios
63
6. Otras deudas con las Administraciones Públicas
64
TOTAL PASIVO
15.123 15.137
163 de 167
ANEXO 3
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Miles de euros
ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
2022 2021
A) OPERACIONES CONTINUADAS
1. Importe neto de la cifra de negocios8
b) Prestación de servicios8
7. Otros gastos de explotación
-11 -3
a) Servicios exteriores
-11 -3
b) Tributos0
A.1) RESUL T A DO DE EXPL OT AC IÓN ( 7)
-3 -3
13. Gastos Financieros
-32 -16
a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas
-32 -16
16. Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
-26 -28
a) Deterioros y pérdidas
-26 -28
A.2) RESULTADO FINANCIERO (13+16)
-58 -44
A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (A.1+A.2)
-61 -47
17. Impuestos sobre beneficios
16 12
A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINAUADAS (A.3+17)
-45 -35
B) OPERACIONES INTERRUM PIDAS
A.5) RESULTADO DEL EJERCICIO (A.4)
-45 -35
164 de 167
NOTA SOBRE LAS MEDIDAS ALTERNATIVAS DEL
RENDIMIENTO QUE SE CITAN EN EL INFORME DE
GESTIÓN Y LAS CUENTAS ANUALES
165 de 167
En el informe anual del ejercicio 2022, bien sea en las cuentas anuales o en el informe de
gestión, se incluyen determinadas informaciones, adicionales a las contempladas en la
normativa contable, que tienen el carácter de Medidas Alternativas del Rendimiento (MAR),
según definición de la European Securities and Market Authority (ESMA). La mayor parte de las
incluidas son las recomentadas para las sociedades inmobiliarias europeas con cotización
bursátil por la European Public Real Estate Association (EPRA). Estas últimas medidas se
están convirtiendo en estándares internacionales y se utilizan de forma generalizada por
accionistas e inversores para comparar empresas del sector. Dichas medidas se han calculado
siguiendo los criterios y recomendaciones de EPRA (EPRA Best Ptractices Recommendatios o
EPRA BPR), que pueden consultarse en su web www.epra.com.
Las definiciones, métodos de cálculo y propósito de dichas MAR, son los siguientes:
166 de 167
Medida alternativa de rendimiento Definición y método de cálculo Propósito
EPRA Earnings
Ganancias procedentes de las actividades operativas Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida
en que los pagos de dividendos son apoyados por ganancias
EPRA NAV (Net Asset Value) - Utilizado
Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor
Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante
hasta el ejercicio 2019
razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se
sobre el valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una
materialicen a largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y
estrategia de inversión a largo plazo.
ajustando determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA.
EPRA NNNAV ("triple net asset value") -
Utilizado hasta el ejercicio 2019
Hace ajustes a EPRA NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor información relevante sobre
el actual valor razonable de todos los activos y pasivos dentro de una compañía inmobiliaria.
EPRA Net Asset Value metrics (EPRA
El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin
NRV, EPRA NTA y EPRA NDV)
embargo, el NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la
información más relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas
inmobiliarias se han convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas
ajenas a la propiedad, esto se ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y
la financiación del balance ha pasado de los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital.
Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores
EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA
Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and EPRA Net Disposal Value
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA
EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden
NRV)
activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la
entidad
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA)
EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden
activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos
El conjunto de métricas EPRA NAV hacen
inevitables.
ajustes al NAV qyue resulta de los
Estados Financieros IFRS, para proporcionar a
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV)
EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un
partes interesadas información más relevante
escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos
sobre el valor razonable de los
financieros y ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de
activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes
los pasivos, neto de cualquier impuesto resultante
escenarios.
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY)
Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn
Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores
ls fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no
comparar una cartera X con una cartera Y.
recuperables de los arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la
cartera (de las inversiones inmobiliarias) incrementado con los costes
estimados que tendrían compradores por adquirir la cartera.
(ii) EPRA 'topped-up' NIY
Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta
en contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos,
tales como como períodos de alquiler y descuentos
EPRA Vacancy Rate
Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no
Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en
alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera
oferta
EPRA Cost Ratios
Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo
Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa
los imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas
totales de alquileres
GAV (Gross Asset Value) including transfer
Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de
costs
transacción
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las
Indicador de beneficios operativos identif icados como çlos beneficios del grupo considerando solo los
Depreciation and Amortization)
ganancias (Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses,
procedentes de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento.
amortizaciones y resultados imputables a variaciones de valor de los
activos.
Like-for-Like Rentas
Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o
de la cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas
grupo de activos.
se excluyen las rentas procedentes de inversiones o desinversiones
hechas entre los dos peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones
por rescisión anticipada de contratos de alquiler.
Like-for-Like Valoración
Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera
transacción) exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos
inmobiliaria.
periodos.
Loan to Value Grup o LTV Grup
Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto,
Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo.
minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con
intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos
equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes"
relacionados con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo
pignorados en garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de
activos del Grupo incluyendo los costes de transacción.
167 de 167
Compañia Española de Viviendas en Alquiler, S.A., NIF A 28 218 543, Avda. Meridiana, 350, 6º. Tomo 38973, Folio 44 Hoja B, Insc.231
El Consejo de Administración de Consejo de Administración de COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE
VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A., en cumplimiento de la normativa mercantil vigente, ha
formulado con fecha 29 de marzo de 2023 las Cuentas Anuales Consolidadas y el Informe de
Gestión Consolidado del ejercicio 2022 siguiendo los requerimientos y formato (y etiquetado)
establecido en el Reglamento Delegado UE 2019/815 de la Comisión Europea. Dichas cuentas
anuales y el informe de gestión se encuentran comprimidos e integrados, junto con el resto de los
ficheros de la taxonomía, en un fichero ZIP que los contiene y que tiene el código
51E34EC4CD62CA36C13144FE85A16549BE1BEAB0A424507F7AB15B9DBC7498D2
Los consejeros de la Sociedad por la presente diligencia declaran firmadas las Cuentas Anuales
Consolidadas y el Informe de Gestión Consolidado del ejercicio 2022 formuladas por unanimidad,
con vistas a su verificación por los auditores y posterior aprobación por la junta general de
accionistas
D. Jaume Dedeu i Barballó
Presidente
D. Donato Muñoz Montes
Consejero delegado
Dª. María Vaqué Boix
Consejera
D. Manuel Valiente Marguelí
Consejero
D. Ángel Segarra i Ferré
Consejero
D. Carlos Manzano Cuesta
Consejero
Montserrat Guillén i Estany
Consejero
Taller de Turisme i Medi Ambient, S.L.
representada por D. Bru Pellissa Vaqué
La presente diligencia se firma por todos los consejeros presentes físicamente en la reunión. El
consejero Carlos Manzano presente por vía telemática ha manifestado expresamente su
conformidad a la formulación como figura en el acta.
D. Francisco Pérez-Crespo Payá
Secretario del Consejo de Administración