Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes Cuentas Anuales Consolidadas del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2020, elaboradas conforme a las Normas Internacionales de Información Financiera e Informe de Gestión Consolidado |
RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES
(GRUPO RENTA CORPORACIÓN)
BALANCE DE SITUACIÓN CONSOLIDADO A 31 DE DICIEMBRE DE 2020
(Miles de Euros)
Notas de la | Notas de la | |||||||
ACTIVO | Memoria | 31.12.20 | 31.12.19 | PASIVO | Memoria | 31.12.20 | 31.12.19 | |
ACTIVO NO CORRIENTE: | PATRIMONIO NETO: | |||||||
Inmovilizado intangible | FONDOS PROPIOS- | |||||||
Inmovilizado material- | Capital- | |||||||
Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material | Capital escriturado | |||||||
Derechos de uso | Nota 7 | Prima de emisión | ||||||
Inversiones inmobiliarias | Nota 8 | Reservas de la Sociedad Dominante | ||||||
Inversiones financieras a largo plazo- | Nota 10 | Resultados negativos de ejercicios anteriores de la Sociedad Dominante | ( | ( | ||||
Instrumentos patrimonio | Reservas consolidadas | ( | ( | |||||
Cuentas a cobrar a largo plazo | Notas 10 y 18 | Acciones y participaciones en patrimonio propias | ( | ( | ||||
Otros activos financieros | Resultado consolidado del ejercicio atribuido a la Sociedad Dominante | ( | ||||||
Activos por impuesto diferido | Nota 16 | (Dividendo a cuenta) | ( | |||||
Total activo no corriente | AJUSTES POR CAMBIO DE VALOR- | |||||||
Instrumentos de patrimonio a valor razonable | Nota 10 | |||||||
Total patrimonio neto | Nota 14 | |||||||
PASIVO NO CORRIENTE: | ||||||||
Deudas no corrientes- | Nota 15 | |||||||
Obligaciones y otros valores negociables no corrientes a largo plazo | ||||||||
Deudas con entidades de crédito | ||||||||
Otros pasivos financieros | ||||||||
Pasivos por impuesto diferido | Nota 16 | |||||||
ACTIVO CORRIENTE: | Total pasivo no corriente | |||||||
Existencias- | Nota 11 | |||||||
Terrenos y solares | ||||||||
Edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación | PASIVO CORRIENTE: | |||||||
Opciones de compra y anticipos a proveedores | Deudas corrientes- | Nota 15 | ||||||
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar- | Obligaciones y otros valores negociables corrientes a corto plazo | |||||||
Clientes por ventas y prestaciones de servicios | Nota 12 | Deudas con entidades de crédito corrientes a largo plazo | ||||||
Deudores varios | Nota 12 | Deudas con entidades de crédito corrientes a corto plazo | ||||||
Personal | Otros pasivos financieros corrientes a largo plazo | |||||||
Otros créditos con las Administraciones Públicas | Nota 16 | Otros pasivos financieros corrientes a corto plazo | ||||||
Inversiones financieras a corto plazo- | Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar- | |||||||
Créditos a terceros | Acreedores varios | |||||||
Otros activos financieros | Personal (remuneraciones pendientes de pago) | |||||||
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes- | Nota 13 | Otras deudas con las Administraciones Públicas | Nota 16 | |||||
Tesorería | Anticipos de clientes | |||||||
Total activo corriente | Total pasivo corriente | |||||||
TOTAL ACTIVO | TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO |
Las Notas 1 a 22 y los Anexos descritos en la memoria consolidada adjunta forman parte integrante del balance de situación consolidado a 31 de diciembre de 2020
1
RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES
(GRUPO RENTA CORPORACIÓN)
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONSOLIDADA DEL EJERCICIO ANUAL TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2020
(Miles de Euros)
Notas de la | Ejercicio | Ejercicio | |
Memoria | 2020 | 2019 | |
OPERACIONES CONTINUADAS: | |||
Importe neto de la cifra de negocios | Nota 17 | ||
Otros ingresos de explotación | |||
Variación de existencias de edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación | Nota 17 | ( | ( |
Aprovisionamientos | Nota 11 | ( | |
Gastos de personal | Nota 17 | ( | ( |
Otros gastos de explotación | Nota 17 | ( | ( |
Amortización del inmovilizado | ( | ( | |
Resultado consolidado de explotación | ( | ||
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias | Nota 8 | ||
Ingresos financieros | Nota 17 | ||
Gastos financieros | Nota 17 | ( | ( |
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros | |||
Resultado consolidado antes de impuestos | ( | ||
Impuestos sobre beneficios | Nota 16 | ( | |
Resultado consolidado del ejercicio | ( | ||
Resultado consolidado del ejercicio atribuido a la Sociedad Dominante | ( | ||
Resultado consolidado del ejercicio atribuido a intereses minoritarios | |||
Resultado básico por acción (Euros) | Nota 5 | ( | |
Resultado diluido por acción (Euros) | Nota 5 | ( | |
Las Notas 1 a 22 y los Anexos descritos en la memoria consolidada adjunta forman parte integrante de la cuenta de pérdidas
y ganancias consolidadas correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2020.
2
RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES
(GRUPO RENTA CORPORACIÓN)
ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO DEL EJERCICIO
ANUAL TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2020
(Miles de Euros)
Ejercicio | Ejercicio | |
2020 | 2019 | |
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO (I) | ( | |
OTRO RESULTADO GLOBAL: | ||
Total de otro resultado global imputado directamente en el patrimonio neto consolidado (II) | ( | |
Partidas que no pueden ser objeto de reclasificación a la cuenta de pérdidas y ganancias consolidadas: | ||
- Por valoración de instrumentos financieros | ( | |
Instrumentos de patrimonio a valor razonable con cambios en el estado del resultado global consolidado | ( | |
- Efecto impositivo | ( | |
Total transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada (III) | ||
Total otro resultado global consolidado (I+II+III) | ( | |
Total de otro resultado global atribuido a la sociedad dominante | ( | |
Total de otro resultado global atribuidos a intereses minoritarios |
Las Notas 1 a 22 y los Anexos descritos en la memoria consolidada adjunta forman parte integrante del estado del resultado global consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2020.
3
RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES
(GRUPO RENTA CORPORACIÓN)
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO
ANUAL TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2020
(Miles de Euros)
Capital | Prima de emisión | Reservas de la Sociedad Dominante | Resultados negativos de ejercicios anteriores de la Sociedad Dominante | Reservas consolidadas | Acciones propias | Resultado consolidado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad Dominante | Dividendo a cuenta | Ajustes por cambio de valor | Total | |
Saldo 31 de diciembre de 2018 | ( | ( | ( | ( | ||||||
Total resultado global | — | — | — | — | — | — | ||||
Distribución del resultado del ejercicio 2018 | — | — | — | ( | — | ( | — | ( | ||
Operaciones con accionistas: | ||||||||||
Distribución del dividendo a cuenta | — | — | — | — | — | — | — | ( | — | ( |
Operaciones con acciones y participaciones propias | — | — | ( | — | — | ( | — | — | — | ( |
Retribuciones pagadas en instrumentos de patrimonio | — | — | ( | — | — | — | — | — | ||
Otros movimientos de patrimonio neto | — | — | — | — | ( | — | — | — | — | ( |
Saldo 31 de diciembre de 2019 | ( | ( | ( | ( | ||||||
Total resultado global | — | — | — | — | — | — | ( | — | ( | ( |
Distribución del resultado del ejercicio 2019 | — | — | — | ( | — | ( | — | — | ||
Operaciones con accionistas: | ||||||||||
Operaciones con acciones y participaciones propias | — | — | ( | — | — | — | — | — | ||
Retribuciones pagadas en instrumentos de patrimonio | — | — | ( | — | — | — | — | — | ||
Otros movimientos de patrimonio neto | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
Saldo 31 de diciembre de 2020 | ( | ( | ( | ( |
Las Notas 1 a 22 y los Anexos descritos en la memoria consolidada adjunta forman parte integrante del estado total de cambios en el patrimonio neto
consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2020.
4
RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES
(GRUPO RENTA CORPORACIÓN)
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO ANUAL TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2020
(Miles de Euros)
Notas de la | Ejercicio | Ejercicio | |
Memoria | 2020 | 2019 | |
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN (I): | ( | ||
Resultado consolidado del ejercicio antes de impuestos- | ( | ||
Ajustes al resultado- | ( | ||
Amortización del inmovilizado | |||
Correcciones valorativas por deterioro | Nota 11,12 y 17 | ||
Deterioro y resultado por enajenaciones de inmovilizado | |||
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros | ( | ||
Ingresos financieros | Nota 17 | ( | ( |
Gastos financieros | Nota 17 | ||
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias | Nota 8 | ( | ( |
Otros ingresos y gastos | Nota 10 | ( | ( |
Cambios en el capital corriente- | ( | ||
Existencias | Nota 11 | ( | |
Deudores y otras cuentas a cobrar | ( | ||
Acreedores y otras cuentas a pagar | ( | ( | |
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación- | ( | ( | |
Cobros (pagos) de intereses | ( | ( | |
Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios | ( | ( | |
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (II): | ( | ( | |
Pagos por inversiones- | ( | ( | |
Inmovilizado intangible | ( | ( | |
Inmovilizado material | ( | ( | |
Inversiones inmobiliarias | Nota 8 | ( | |
Otros activos financieros | Nota 10 | ( | ( |
Cobros por desinversiones- | |||
Empresas del grupo y asociadas | |||
Otros activos financieros | |||
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN (III): | ( | ||
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio- | |||
Enajenación de instrumentos de patrimonio | Nota 14 | ||
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero- | ( | ||
Emisión obligaciones y otros valores negociables | Nota 15 | ||
Emisión de deudas con entidades de crédito | Nota 15 | ||
Emisión de otras deudas | Nota 15 | ||
Devolución y amortización de obligaciones y otros valores negociables | Nota 15 | ( | ( |
Devolución y amortización de deudas con entidades de crédito | Nota 15 | ( | ( |
Devolución y amortización de otras deudas | Nota 15 | ( | ( |
Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio- | ( | ||
Dividendos | Nota 3 | ( | |
AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (I+II+III) | ( | ||
Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio | |||
Efectivo o equivalentes al final del ejercicio | Nota 13 |
Las Notas 1 a 22 y los Anexos descritos en la memoria consolidada adjunta forman parte integrante del estado de
flujos de efectivo consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2020.
5
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Renta Corporación Real Estate, S.A.
y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al
ejercicio anual terminado el
31 de diciembre de 2020
1. Actividad del Grupo Renta Corporación
Constituye el objeto social de la Sociedad Dominante la realización de todo tipo de operaciones mobiliarias, excepto las reguladas por la legislación especial, e inmobiliarias. La actividad y negocio de la Sociedad Dominante consiste en la adquisición de activos inmobiliarios para su transformación y venta. Este proceso de transformación tiene como objetivo principal la creación de valor mediante la adaptación de los inmuebles a las necesidades de la demanda de cada mercado. Dentro de estos procesos de transformación, la Sociedad Dominante actúa sobre diferentes elementos que configuran el activo inmobiliario y su valoración. Dichos elementos de transformación son: el estado físico, la utilización y los usos, la situación arrendaticia y de rentabilidad, los condicionantes urbanísticos, determinados aspectos jurídicos, el fraccionamiento o agregación de inmuebles, etc.
El Grupo distribuye sus actividades en dos unidades de negocio: negocio transaccional y negocio patrimonial.
Negocio transaccional
El negocio transaccional se refiere a todos los inmuebles para los que en el curso normal de las operaciones el Grupo ejecuta una operación de compraventa o realiza una prestación de servicios. En el negocio transaccional se distinguen dos líneas de negocio:
a.Línea de negocio “Ventas de inmuebles” -
Compra de edificios, rehabilitación y venta a un tercero final, registrando toda esta operativa en el balance de situación del Grupo.
b.Línea de negocio “Gestión de proyectos inmobiliarios” -
Adquisición de un derecho de compra de un inmueble y desarrollo del proyecto de transformación, que vende a un tercero, por lo que en este caso la operativa no pasa por el balance de situación del Grupo. Las mejoras y transformaciones propuestas las puede desarrollar o no el propio Grupo, a petición del comprador.
6
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Las dos unidades de negocio realizan la misma actividad y aplican prácticamente el mismo proceso de negocio, consistente en la adquisición de activos inmobiliarios para su transformación y venta.
Este proceso de transformación tiene como objetivo principal la creación de valor mediante la adaptación de los inmuebles a las necesidades de la demanda de cada mercado y suele comprender cambios de uso, mejoras físicas de los edificios y reposicionamiento en el mercado, a través de la mejora de la rentabilidad.
Negocio patrimonial
La gestión patrimonial contempla aquellas fincas en rendimiento que el Grupo gestiona. Se consideran tanto las que son propiedad del Grupo como las ajenas cuya administración ha sido contratada a éste. En ambos casos se trata de edificios residenciales, siendo la inversión media en las ajenas superior a diez millones de euros.
Situación del Convenio de Acreedores y los efectos derivados del levantamiento del Concurso -
Con fecha 19 de marzo de 2013, la Sociedad Dominante y tres de sus sociedades dependientes presentaron concurso voluntario de acreedores, los cuales fueron admitidos por la Magistrada del Juzgado de lo Mercantil n.º 9 de Barcelona con fecha 27 de marzo de 2013. Adicionalmente, con fecha 8 de julio de 2014, fue notificada la sentencia firme de aprobación del Convenio de Acreedores, habiendo sido resuelto el mismo por el Juzgado Mercantil n.º 9 de Barcelona.
El Convenio de Acreedores aprobado para el Grupo Renta Corporación contempló diferentes alternativas o propuestas de pago para aquellos créditos que gozaban de privilegio especial, así como para los créditos con consideración de ordinarios o subordinados. En este sentido, para los créditos con privilegio especial, que no fueron satisfechos con cargo a los bienes afectos, se acordó que serían satisfechos conjuntamente con los créditos ordinarios y tuvieron la oportunidad de optar entre las distintas alternativas de pago que se propusieron en la propuesta de pago para los créditos ordinarios y subordinados. Al respecto de éstos últimos, el Convenio ofreció a los acreedores la facultad de elegir entre diferentes alternativas de satisfacción de sus créditos, incluyendo una propuesta que contenía quitas y esperas y otra que preveía la conversión o el mantenimiento de créditos participativos y su posterior conversión parcial en acciones y amortización del remanente. En concreto, las tres alternativas propuestas fueron:
Alternativa A: Quita progresiva y pago en 8 años.
Alternativa B: Conversión o mantenimiento de créditos participativos.
Alternativa C: Conversión o mantenimiento de créditos participativos sin amortizaciones intermedias.
En relación con la Alternativa A, los créditos afectados a la misma deberían de satisfacerse en un plazo de ocho años. El primero de estos períodos anuales comenzó a contar transcurrido el primer año desde la fecha de eficacia, es decir, el día 8 de julio de 2015 y el primer pago se realizó el 8 de julio de 2016.
Los acreedores subordinados a los que se les aplicó esta alternativa quedaron afectados por las quitas y esperas establecidas en la misma, computando los plazos de espera a partir del íntegro cumplimiento del Convenio en la presente alternativa respecto de los acreedores ordinarios.
Por su parte, en relación con la Alternativa B, los créditos que quedaron afectados por esta alternativa fueron convertidos en créditos participativos, o mantuvieron dicha naturaleza en el caso de que ya la tuvieran con anterioridad a la declaración de concurso. En este sentido, las deudoras no pueden amortizar anticipadamente, salvo en caso de realización de los solares Pere IV y Cánovas de los que se habría de destinar el 80% o la totalidad de la tesorería obtenida, respectivamente, y el 50% de la caja libre disponible consolidada (en adelante, “CLD”) al final de cada ejercicio, hasta el 31 de diciembre de 2021, a prorrata entre todos ellos.
7
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Los créditos convertidos o mantenidos como participativos devengan al final de cada ejercicio social un tipo de interés variable consistente en el Euribor a un año más un margen. Éste será: del 1%, si el beneficio neto consolidado de las deudoras supera los diez millones de euros; del 2%, si supera los veinte millones de euros; y del 3%, si supera los treinta millones de euros. Si el beneficio neto consolidado es inferior a los diez millones de euros, no se devengará interés variable alguno.
El importe remanente de los créditos afectados por la presente alternativa deberá ser satisfecho en un único pago que se realizará cuando se cumplan tres meses desde la fecha prevista para el último pago de los acreedores ordinarios a los que les sea de aplicación la Alternativa A. En el caso de que, de conformidad con las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio inmediatamente anterior a aquel en que deba producirse el mencionado pago, se desprenda que el Grupo, a la fecha de cierre de dicho ejercicio, no dispone de CLD suficiente para satisfacer íntegramente el pago previsto en el presente párrafo, las deudoras deberán destinar un 50 % de la CLD media de los dos meses inmediatamente anteriores al pago de los créditos remanentes de la Alternativa B.
Una vez recibido el anterior pago parcial, los acreedores adheridos a la presente Alternativa B deberán de aceptar la adjudicación en pago del resto de sus créditos del solar identificado como Cánovas, en proindiviso proporcional al importe del crédito remanente del que sea titular cada acreedor y libre de cualesquiera cargas o gravámenes. Tras dicha adjudicación, los acreedores adheridos a la presente Alternativa B no tienen nada más que pedir ni reclamar a ninguna de las deudoras. En consecuencia, la totalidad de las obligaciones de las deudoras conforme a la Alternativa B quedó garantizada mediante la constitución de una hipoteca inmobiliaria sobre el solar identificado como Cánovas, propiedad de la sociedad consolidada Renta Corporación Real Estate ES, S.A.U. La responsabilidad hipotecaria que grava el referido activo es de 15.000 miles de euros. La hipoteca fue constituida de manera unilateral por la sociedad deudora titular del solar a favor de los acreedores que constaban adheridos a la presente Alternativa B en proporción al importe de sus créditos.
Por último, en relación con la Alternativa C, que contempló el tratamiento de los préstamos intragrupo existentes a la fecha, con fecha 31 de diciembre de 2017, los Administradores de Renta Corporación Real Estate, S.A. y de la sociedad íntegramente participada Renta Corporación Real Estate ES, S.A.U. formalizaron un acuerdo de condonación recíproca de los créditos que ambas ostentaban y que se encontraban afectados por el Convenio de Acreedores. En este sentido, los Administradores de la Sociedad Dominante, junto con sus asesores legales, consideraron que dicha condonación no vulneró en ningún caso las disposiciones del Convenio ni ningún precepto de la Ley Concursal, no alterándose en modo alguno el orden y la forma de satisfacción del resto de créditos concursales fijados por el Convenio.
A 31 de diciembre de 2020 y 2019 los resultados de la aplicación del Convenio de Acreedores, a su valor nominal, son los siguientes:
Concepto | Miles de Euros | |||
Renta Corporación Real Estate, S.A. | Renta Corporación Real Estate ES, S.A.U. | |||
31/12/2020 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
Deudas financieras | — | — | 18.339 | 19.571 |
Otras deudas con las Administraciones Públicas corrientes y no corrientes | — | — | — | — |
Otros pasivos corrientes y no corrientes | 1.347 | 1.624 | 448 | 565 |
Total pasivo | 1.347 | 1.624 | 18.787 | 20.136 |
Los saldos de estas deudas se encuentran registrados en las presentes cuentas anuales consolidadas por su coste amortizado, descontados a una tasa del 5,12%. En este sentido, el detalle de los importes registrados a 31 de diciembre de 2020 y 2019, junto con la fecha de vencimiento prevista, es el siguiente:
8
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Concepto | Miles de Euros | |||
Renta Corporación Real Estate, S.A. | Renta Corporación Real Estate ES, S.A.U. | |||
31/12/2020 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
Deudas a corto plazo | 360 | 270 | 154 | 252 |
Deudas a largo plazo- | ||||
2021 | — | 342 | — | 493 |
2022 | 342 | 325 | 17.147 | 16.966 |
2023 | 27 | 26 | 6 | 6 |
2024 | 51 | 49 | 11 | 11 |
2025 | 73 | 69 | 16 | 15 |
Siguientes | 299 | 289 | 65 | 46 |
Total deudas aplazadas | 1.152 | 1.370 | 17.399 | 17.789 |
Otra información
Dada la actividad a la que se dedica el Grupo, el mismo no tiene responsabilidades, gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados del mismo. Por este motivo, no se incluyen desgloses específicos en la presente memoria de las cuentas anuales consolidadas respecto a información de cuestiones medioambientales, si bien el Grupo sigue una política medioambiental activa en sus procesos urbanísticos, construcciones, mantenimiento y conservación de su patrimonio inmobiliario.
2. Bases de presentación de los estados consolidados
a)Bases de presentación
Estas cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas de acuerdo con lo establecido por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la Unión Europea, teniendo en consideración la totalidad de los principios y normas contables y de los criterios de valoración de aplicación obligatoria, así como el Código de Comercio, la Ley de Sociedades de Capital, la Ley del Mercado de Valores y la demás legislación mercantil que le es aplicable, así como la dispuesta por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera del Grupo Renta Corporación a 31 de diciembre de 2020 y de los resultados de sus operaciones, de los cambios en el patrimonio neto y de los flujos de efectivo consolidados que se han producido en el Grupo en el ejercicio anual terminado en esa fecha.
Las cuentas anuales consolidadas de Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes para el ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2020, que se han obtenido a partir de los registros de contabilidad mantenidos por la Sociedad Dominante y por las restantes entidades integradas en el Grupo, han sido formuladas por los Administradores de la Sociedad Dominante en reunión de su Consejo de Administración de fecha 24 de febrero de 2021.
No obstante, dado que los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación de las cuentas anuales consolidadas del Grupo a 31 de diciembre de 2020 pueden diferir de los utilizados por algunas de las entidades integradas en el mismo, en el proceso de consolidación se han introducido los ajustes y reclasificaciones necesarios para homogeneizar entre sí tales principios y criterios y para adecuarlos a las NIIF.
9
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas anuales consolidadas, se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación los principios y normas de valoración seguidos por la Sociedad Dominante.
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2019 fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante celebrada el 16 de junio de 2020 y depositadas en el Registro Mercantil de Barcelona.
b)Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo Renta Corporación se presentan de acuerdo con las NIIF, conforme a lo establecido en el Reglamento (CE) nº1606/2002 del Parlamento Europeo y en el Consejo del 19 de julio de 2002. En España, la obligación de presentar cuentas anuales consolidadas bajo NIIF aprobadas en Europa fue, asimismo, regulada en la disposición final undécima de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social.
Las principales políticas contables y normas de valoración adoptadas por el Grupo Renta Corporación se presentan en la Nota 4.
Normas e interpretaciones efectivas en el presente ejercicio -
Durante el ejercicio 2020 han entrado en vigor nuevas normas contables que, por tanto, han sido tenidas en cuenta en la elaboración de estas cuentas anuales consolidadas. Dichas normas son las siguientes:
Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones | Aplicación obligatoria ejercicios iniciados a partir de: | |
Aprobadas para su uso en la Unión Europea: | ||
Modificaciones a la NIC 1 y NIC 8 - Definición de "materialidad" (publicada en octubre de 2018). | Modificaciones a la NIC 1 y NIC 8 para alinear la definición de "materialidad" con la contenida en el marco conceptual. | 1 de enero de 2020 |
Modificaciones a la NIIF 9, NIC 39 y NIIF 7 - Reforma de los Tipos de Interés de Referencia - Fase 1 (publicada en septiembre de 2019). | Modificaciones a la NIIF 9, NIC 39 y NIIF 7 relacionadas con la reforma de los índices de referencia (primera fase). | 1 de enero de 2020 |
Modificación a la NIIF 3 - Definición de negocio (publicada en octubre de 2018). | Clarificaciones a la definición de negocio. | 1 de enero de 2020 |
Modificación a la NIIF 16 Arrendamientos - Mejoras de rentas (publicada en mayo de 2020). | Modificación para facilitar a los arrendatarios la contabilidad de las mejoras del alquiler relacionadas con el COVID-19. | 1 de junio de 2020 |
El Grupo está aplicando desde su entrada en vigor el 1 de enero de 2020 las normas e interpretaciones antes señaladas sin que de la aplicación de las mismas se haya derivado ningún impacto significativo en las cuentas anuales consolidadas adjuntas.
Normas e interpretaciones emitidas no vigentes -
A la fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas, las siguientes normas e interpretaciones habían sido publicadas por el IASB (International Accounting Standards Board), pero no habían entrado aún
10
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
en vigor, bien porque su fecha de efectividad es posterior a la fecha de las cuentas anuales consolidadas, o bien porque no ha sido aún adoptada por la Unión Europea:
Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones | Aplicación obligatoria ejercicios iniciados a partir de: | |
Aprobadas para su uso en la Unión Europea: | ||
Modificaciones a la NIIF 9, NIC 39, NIIF 7, NIIF 4 y NIIF 16 - Reforma de los Tipos de Interés de Referencia - Fase 2 (publicada en agosto de 2020). | Modificaciones a la NIIF 9, NIC 39, NIIF 7, NIIF 4 y NIIF 16 relacionadas con la reforma de los índices de referencia (segunda fase). | 1 de junio de 2021 |
Modificación a la NIIF 4 - Diferimiento de la aplicación de la NIIF 9 (publicada en junio de 2020). | Diferimiento de la aplicación de la NIIF 9 hasta 2023. | 1 de junio de 2021 |
No aprobadas para su uso en la Unión Europea: | ||
NIIF 17 – Contratos de seguros y sus modificaciones (publicada en mayo de 2017 y en junio de 2020 las modificaciones). | Reemplaza a la NIIF 4 y recoge los principios de registro, valoración, presentación y desglose de los contratos de seguros con el objetivo de que la entidad proporcione información relevante y fiable que permita a los usuarios de la información financiera determinar el efecto que los contratos de seguros tienen en los estados financieros. | 1 de enero de 2023 |
Modificación a la NIIF 3 – Referencia al Marco Conceptual (publicada en mayo de 2020). | Se actualiza la NIIF 3 para alinear las definiciones de activo y pasivo en una combinación de negocios con las contenidas en el marco conceptual. Además, se introducen ciertas aclaraciones relativas al registro de pasivos y activos contingentes. | 1 de enero de 2022 |
Modificación a la NIC 16 - Ingresos obtenidos antes del uso previsto (publicada en mayo de 2020). | La modificación prohíbe deducir del coste de un inmovilizado material cualquier ingreso obtenido de la venta de los artículos producidos mientras la entidad está preparando el activo para su uso previsto. Los ingresos por la venta de tales muestras, junto con los costes de producción, deben registrarse en la cuenta de resultados. | 1 de enero de 2022 |
Modificación a la NIC 37 - Contratos onerosos - Coste de cumplir un contrato (publicada en mayo de 2020). | La modificación explica que el coste directo de cumplir un contrato comprende los costes incrementales de cumplir ese contrato y una asignación de otros costes que se relacionan directamente con el cumplimiento del contrato. | 1 de enero de 2022 |
Mejoras a las NIIF Ciclo 2018-2020 (publicada en mayo de 2020). | Modificaciones menores a la NIIF 1, NIIF 9, NIIF 16 y NIC 41. | 1 de enero de 2022 |
Modificación a la NIC 1 - Clasificación de pasivos como corrientes o no corrientes (publicada en enero de 2020). | Clarificaciones respecto a la presentación de pasivos como corrientes o no corrientes. | 1 de enero de 2023 |
11
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
La aplicación de nuevas normas, modificaciones o interpretaciones será objeto de consideración por parte del Grupo una vez ratificadas y adoptadas, en su caso, por la Unión Europea. En cualquier caso, los Administradores de la Sociedad Dominante han evaluado los potenciales impactos de la aplicación futura de estas normas y consideran que su entrada en vigor no tendrá un efecto significativo en las cuentas anuales consolidadas del Grupo.
c)Moneda funcional
Las presentes cuentas anuales consolidadas se presentan en la moneda funcional del Grupo, euros, por ser ésta la moneda del entorno económico principal en el que opera el Grupo.
d)Responsabilidad de la información y estimaciones y juicios contables realizados
La información contenida en estas cuentas anuales consolidadas es responsabilidad de los Administradores de la Sociedad Dominante. Se han realizado por la Dirección de la Sociedad Dominante estimaciones soportadas en base a información objetiva para cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Las estimaciones y criterios se refieren a:
–La evaluación del principio de empresa en funcionamiento (Nota 2-j).
–La vida útil del inmovilizado intangible y material (Notas 4-a y 4-b).
–El valor de mercado de las inversiones inmobiliarias (Nota 8). Dicho valor de mercado ha sido obtenido de la valoración efectuada por un experto independiente a 31 de diciembre de 2020 con los métodos descritos en la Nota 4-e.
–La valoración y el deterioro de las existencias (Nota 4-g).
–La estimación de las provisiones oportunas por insolvencias de cuentas a cobrar (Nota 4-h).
–La recuperación de los créditos fiscales por bases imponibles negativas y por impuestos diferidos de activo registrados en el balance de situación consolidado (Notas 4-n y 16).
–La evaluación de los litigios, los compromisos, los activos contingentes y los pasivos contingentes a cierre (Nota 4-l).
A pesar de que estas estimaciones se realizaron en función de la mejor información disponible a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas, al alza o a la baja, lo que se haría de forma prospectiva, reconociendo los efectos del cambio de estimación en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada.
e)Principios de consolidación
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han preparado a partir de los registros de contabilidad de Renta Corporación Real Estate, S.A. y de las sociedades controladas por la misma, cuyas cuentas anuales han sido formuladas por los Administradores de cada sociedad.
Los criterios seguidos para determinar el método de consolidación aplicable a cada una de las sociedades que componen el Grupo Renta Corporación han sido los siguientes:
12
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Sociedades dependientes -
Sociedades dependientes son todas las entidades en las que el Grupo controla, directa o indirectamente, las políticas financieras y operativas, ejerciendo el poder sobre las actividades relevantes y manteniendo la exposición o el derecho a los resultados variables de la inversión y la capacidad de utilizar dicho poder de modo que pueda influir en el importe de esos retornos. Ello, generalmente, viene acompañado de una participación superior a la mitad de los derechos de voto. Adicionalmente, para evaluar si el Grupo controla a otra entidad, se considera el poder sobre la participada, la exposición o el derecho a los resultados variables de la inversión y la capacidad de utilizar dicho poder de modo que se pueda influir en el importe de esos retornos. A la hora de evaluar si el Grupo controla otra entidad se considera la existencia y el efecto de los derechos potenciales de voto, tanto los mantenidos por la Sociedad Dominante como por terceros, siempre que dichos derechos tengan carácter sustantivo. Las sociedades dependientes se consolidan a partir de la fecha en que se transfiere el control al Grupo y se excluyen de la consolidación en la fecha en que cesa el mismo.
Las cuentas anuales de las entidades dependientes se consolidan con las de la Sociedad Dominante por aplicación del método de integración global. Cuando es necesario, los estados financieros de las sociedades dependientes se ajustan con el objetivo de que las políticas contables utilizadas sean homogéneas con las utilizadas por la Sociedad Dominante del Grupo.
La consolidación de los resultados generados por las sociedades adquiridas en un ejercicio se realiza tomando en consideración, únicamente, los relativos al período comprendido entre la fecha de adquisición y el cierre de ese ejercicio. Paralelamente, la consolidación de los resultados generados por las sociedades enajenadas en un ejercicio se realiza tomando en consideración, únicamente, los relativos al período comprendido entre el inicio del ejercicio y la fecha de enajenación.
De contar el Grupo con accionistas minoritarios, la participación de los minoritarios se presentaría de la siguiente forma:
–El patrimonio de sus participadas: se presenta en el epígrafe “Intereses minoritarios” del balance de situación consolidado, dentro del capítulo “Patrimonio Neto” del Grupo. Cualquier pérdida aplicable a los intereses minoritarios que supere el valor en libros de dichos intereses minoritarios se reconoce con cargo a las participaciones de la Sociedad Dominante.
–Los resultados del ejercicio: se presentan en el capítulo “Resultado consolidado del ejercicio atribuido a intereses minoritarios” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta.
Todas las cuentas a cobrar y pagar y otras transacciones entre sociedades consolidadas han sido eliminadas en el proceso de consolidación.
Finalmente, las presentes cuentas anuales consolidadas no incluyen el efecto fiscal que pudiera producirse como consecuencia de la incorporación al patrimonio de la Sociedad Dominante de los resultados y reservas generados por las sociedades dependientes debido a que, de acuerdo a lo dispuesto en la NIC 12, se considera que no se realizará transferencia de reservas que den lugar a tributación adicional. Dado que la Sociedad Dominante controla el momento de la distribución, no es probable que ello ocurra en un futuro previsible, sino que dichos resultados y reservas se utilizarán como recursos de financiación en cada sociedad.
Negocios conjuntos -
Se entiende por “Negocios conjuntos” los acuerdos contractuales en virtud de los cuales dos o más entidades participan en entidades multigrupo, realizan operaciones conjuntas o mantienen activos, de forma tal que cualquier decisión estratégica de carácter financiero u operativo requiere el consentimiento unánime de todos los partícipes que comparten el control. El Grupo, mediante la aplicación de la NIIF 11 relativa a los
13
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Acuerdos conjuntos, procede a integrar las participaciones en sociedades controladas conjuntamente por el método de la participación y se incluyen en el epígrafe “Participaciones en empresas del Grupo y asociadas a largo plazo” del balance de situación consolidado adjunto. La participación en el resultado neto de impuestos de estas sociedades figura en el epígrafe “Resultado sociedades registradas por el método de la participación” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta.
Si, como consecuencia de las pérdidas en que haya incurrido una entidad asociada, su patrimonio contable fuese negativo, en el balance de situación consolidado del Grupo figuraría con una aportación patrimonial nula; a no ser que exista la obligación por parte del Grupo de respaldarla financieramente.
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas no incluyen el efecto fiscal que pudiera producirse como consecuencia de la incorporación al patrimonio de la Sociedad Dominante de los resultados y reservas generados por los negocios conjuntos debido a que, de acuerdo con lo dispuesto en la NIC 12, se considera que no se realizará transferencia de reservas que den lugar a tributación adicional. Dado que la Sociedad Dominante controla el momento de la distribución, no es probable que ello ocurra en un futuro previsible, sino que dichos resultados y reservas se utilizarán como recursos de financiación en cada sociedad.
En el Anexo I se detallan los principales datos relacionados con las sociedades dependientes a 31 de diciembre de 2020 y 2019.
f)Variaciones en el perímetro de consolidación
Con fecha 16 de octubre de 2020, el liquidador único de la sociedad participada Linwork Properties SOCIMI, S.A.U. ha otorgado escritura pública en virtud de la cual se ha acordado la liquidación de la misma. Dicha sociedad participada había sido constituida con fecha 6 de junio de 2019, mediante la creación de 200.000 acciones de 1 euro de valor nominal cada una de ellas, íntegramente suscritas y desembolsadas por la Sociedad Dominante.
g)Comparación de la información
La información contenida en esta memoria consolidada referida al ejercicio 2020 se presenta a efectos comparativos con la información del ejercicio 2019.
h)Agrupación de partidas
Determinadas partidas del balance de situación consolidado, de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada, del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado y del estado de flujos de efectivo consolidado se presentan de forma agrupada para facilitar su comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información desagregada en las correspondientes notas de la memoria.
i)Corrección de errores
En la elaboración de las cuentas anuales consolidadas adjuntas no se ha detectado ningún error significativo que haya supuesto la re-expresión de los importes incluidos en las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2019.
j)Situación financiera y principio de empresa en funcionamiento
La aparición del Coronavirus (COVID-19) en China en enero de 2020 y su expansión global a un gran número de países motivó que el brote vírico fuese calificado como una pandemia por la Organización Mundial de la Salud el pasado 11 de marzo de 2020. En este sentido, después de una cierta relajación de las restricciones durante los meses de verano, la tercera ola de la pandemia ha protagonizado el último trimestre del ejercicio. Desde el inicio de la propagación de la pandemia, el Grupo ha constituido un Comité COVID-19
14
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
con la finalidad de supervisar muy de cerca la evolución de la salud de los empleados y de los impactos financieros y no financieros que puedan producirse, así como de hacer seguimiento de las medidas de contingencia puestas en marcha para afrontar las amenazas derivadas de esta crisis.
El inicio de la pandemia ha llevado a una desfavorable evolución del negocio. La fuerte irrupción de la crisis sanitaria y su carácter global ha provocado la paralización del mercado de inversión, el retraso en la materialización de las operaciones previstas en el plan, así como una menor inversión del Grupo en nuevos proyectos, lo cual ha impactado directamente en la cartera de negocio, el margen de operaciones y, por tanto, en el resultado del ejercicio. La tesorería ha sido una prioridad durante el año 2020 y objeto de seguimiento periódico y detallado. En este contexto, al 31 de diciembre de 2020 el Grupo cuenta con una posición de tesorería adecuada y un acceso a la liquidez diversificada, con un nivel de apalancamiento sostenible, además de una tesorería de 7.677 miles de euros, que permite afrontar las obligaciones de pago y las necesidades de inversión del Grupo en el medio plazo.
Como consecuencia del entorno de mercado actual y viendo que sus efectos se prolongarán en el tiempo más de lo previsto inicialmente, Renta Corporación ha revisado su plan estratégico a cinco años reflejando un retraso en su implantación y proyectando recuperar los niveles pre-COVID en el ejercicio 2022. El Grupo no ha variado las hipótesis del plan ni sus palancas de valor, que siguen siendo el incremento del tamaño de las operaciones transaccionales y el desarrollo del negocio patrimonialista, incorporándose nuevos vehículos de gestión de activos en renta en segmentos distintos al residencial. En este sentido, el plan estratégico para el período 2021-2025 ha sido aprobado por el Consejo de Administración con fecha 24 de febrero de 2021 y se rige por una estrategia de futuro orientada a consolidar la posición en el mercado, para lo cual se contempla:
a.Incrementar el margen operativo del Grupo a partir del aumento en el número de operaciones y, en especial, del tamaño medio de las mismas. En este contexto, la visibilidad del negocio transaccional para el año 2021 es alta debido a la cartera de negocio con que cierra el Grupo el ejercicio 2020 y el negocio patrimonial prevé recuperar una parte del nivel de inversión a partir del segundo semestre del 2021.
b.Mantener e incluso reducir el nivel de costes de estructura, acomodándolos al nivel de actividad prevista y contemplando la externalización de determinados servicios.
c.Ampliar el modelo de negocio mediante la incorporación de dos nuevas líneas dedicadas a la gestión de activos, tanto propios como ajenos, de uso distinto al residencial. Estas últimas líneas se materializarán a través de vehículos externos, que garantizarán una mayor y más recurrente fuente de ingresos.
Asimismo, de acuerdo con el citado plan estratégico, se garantiza el cumplimiento de los acuerdos alcanzados en el Convenio del Concurso de Acreedores para el repago de su deuda (Nota 1). El citado plan estratégico contempla la generación de beneficios futuros y flujos de efectivo que otorgan al Grupo la capacidad para continuar como negocio en marcha.
Con ello, los Administradores consideran que el Grupo afronta esta situación con unos cimientos sólidos y cuenta con una cartera de activos altamente líquida, un balance saludable y una sólida posición financiera, lo que permitirá aprovechar las oportunidades que se presenten en el futuro. En este contexto, los Administradores han formulado las presentes cuentas anuales consolidadas bajo el principio de empresa en funcionamiento tomando en consideración, de forma adicional al plan estratégico anteriormente descrito, el presupuesto y plan de tesorería para el ejercicio 2021, del que se desprende que el Grupo Renta Corporación podrá hacer frente a sus compromisos financieros y operativos.
15
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
3. Aplicación del resultado de la sociedad dominante
La propuesta de distribución del resultado de la Sociedad Dominante, Renta Corporación Real Estate, S.A., del ejercicio 2020 formulada por los Administradores de la Sociedad Dominante, y que se someterá a la aprobación de la Junta General de Accionistas, es la siguiente:
Miles de Euros | |
Resultado del ejercicio de la Sociedad Dominante | (9.562) |
A resultados negativos de ejercicios anteriores | (9.562) |
Total aplicado | (9.562) |
4. Normas de valoración
Las principales normas de valoración utilizadas en la elaboración de las presentes cuentas anuales consolidadas, de acuerdo con lo establecido por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la Unión Europea, así como por las interpretaciones en vigor en el momento de realizar dichas cuentas anuales consolidadas, han sido las siguientes:
a)Inmovilizado intangible
Los activos intangibles se reconocen inicialmente por su coste de adquisición o producción y, posteriormente, se valoran a su coste menos, según proceda, su correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado.
Pueden ser de “vida útil indefinida” cuando, sobre la base de los análisis realizados de todos los factores relevantes, se concluye que no existe un límite previsible del período durante el cual se espera que generarán flujos de efectivo netos a favor de las entidades consolidadas, o de “vida útil definida“, en los restantes casos.
Los activos intangibles de vida útil indefinida no se amortizan, si bien, con ocasión de cada cierre contable, las entidades consolidadas revisan sus respectivas vidas útiles remanentes con objeto de asegurarse de que éstas siguen siendo indefinidas o, en caso contrario, proceder en consecuencia.
Los activos intangibles con vida definida se amortizan en función de la misma, aplicándose criterios similares a los adoptados para la amortización de los activos materiales.
Aplicaciones informáticas -
El Grupo registra en esta cuenta los costes incurridos en la adquisición y desarrollo de programas informáticos. Los costes de mantenimiento de las aplicaciones informáticas se registran en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada del ejercicio en que se incurren. La amortización de las aplicaciones informáticas se realiza aplicando el método lineal, durante un período de 4 años.
b)Inmovilizado material
El inmovilizado material se registra inicialmente a precio de adquisición o coste de producción.
Las sustituciones o renovaciones de elementos completos que aumentan la vida útil del bien objeto, o su capacidad económica, se contabilizan como mayor importe del inmovilizado material, con el consiguiente retiro contable de los elementos sustituidos o renovados.
16
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Los gastos periódicos de mantenimiento, conservación y reparación se imputan a resultados, siguiendo el principio del devengo, como costes del ejercicio en que se incurren.
Los trabajos que las sociedades del Grupo realizan para su propio inmovilizado se registran al coste acumulado que resulta de añadir a los costes externos los costes internos, determinados en función de los consumos propios de materiales de almacén, y los costes de fabricación, aplicados según tasas horarias de absorción similares a las usadas para la valoración de las existencias. Los costes activados por dicho concepto se presentan minorando el epígrafe “Variación de existencias de edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación” en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta.
La amortización se calcula, aplicando el método lineal, sobre el coste de adquisición de los activos menos su valor residual; entendiéndose que los terrenos sobre los que se asientan los edificios y otras construcciones tienen una vida útil indefinida y que, por tanto, no son objeto de amortización.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de los activos materiales se realizan con contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada y, básicamente, equivalen a los porcentajes de amortización, determinados en función de los años de la vida útil estimada.
Las vidas útiles promedio de los distintos elementos del Grupo se detallan a continuación:
Coeficiente | |
Instalaciones y mobiliario | 10% |
Equipos para procesos infromáticos | 25% |
Otro inmovilizado | 10-16% |
Los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que el valor contable de los activos no es inferior al valor recuperable de los mismos, calculando éste en base a los flujos de caja descontados futuros que generan dichos activos.
El beneficio o pérdida resultante de la enajenación o el retiro de un activo se calcula como la diferencia entre el ingreso de la venta y el importe en libros del activo, y se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada.
c)Deterioro del valor del inmovilizado intangible y material
El Grupo revisa anualmente los importes en libros de sus activos materiales e intangibles para determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida por deterioro de valor. Si existe cualquier indicio, el importe recuperable del activo se calcula con el objeto de determinar el alcance de la pérdida por deterioro de valor, si la hubiera. En caso de que el activo no genere flujos de efectivo por sí mismo que sean independientes de otros activos, el Grupo calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el activo. Los activos intangibles con una vida útil indefinida o aquéllos en los que no se ha iniciado la amortización son sometidos a prueba de deterioro de valor al menos a cierre de cada ejercicio anual y, en todo caso, con anterioridad a dicho cierre si existen indicios al respecto.
El importe recuperable es el valor superior entre el valor razonable menos el coste de venta y el valor de uso. Al evaluar el valor de uso, los futuros flujos de efectivo estimados se descuentan a su valor actual utilizando un tipo de descuento antes de impuestos que refleja las valoraciones actuales del mercado con respecto al valor temporal del dinero y los riesgos específicos del activo para el que no se han ajustado los futuros flujos de efectivo estimados.
17
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Si se estima que el importe recuperable de un activo o de una unidad generadora de efectivo es inferior a su importe en libros, el importe en libros del activo o de la unidad generadora de efectivo se reduce a su importe recuperable. Inmediatamente, se reconoce una pérdida por deterioro de valor como gasto.
Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo o de la unidad generadora de efectivo se incrementa a la estimación revisada de su importe recuperable, pero de tal modo que el importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría determinado de no haberse reconocido ninguna pérdida por deterioro de valor para el activo o la unidad generadora de efectivo en ejercicios anteriores. Inmediatamente, se reconoce una reversión de una pérdida por deterioro de valor como ingreso, hasta dicho límite.
d)Derechos de uso
Los contratos de arrendamiento se contabilizan en base a la NIIF 16. De acuerdo con la NIIF 16, salvo en aquellos casos en que el contrato se refiera a un activo de bajo valor o el plazo del contrato sea de un año o menos, el arrendatario deberá:
1.Reconocer un pasivo financiero equivalente al valor actual de los pagos fijos a realizar durante el plazo del arrendamiento descontados utilizando la tasa implícita en el arrendamiento. Si esta tasa no se puede determinar fácilmente, el Grupo utiliza su tasa de endeudamiento incremental.
2.Reconocer en el balance de situación consolidado un activo por el derecho de uso del activo correspondiente, que se valorará tomando como referencia el importe del pasivo financiero asociado, y al que se añadirán los gastos directos incurridos para realizar el contrato, los pagos que se hayan realizado por anticipado, así como los costes de desmantelamiento futuros.
3.Reflejar en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada la amortización del activo reconocido y la carga financiera anual asociada al pasivo financiero (juntos, estos dos componentes reflejan en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada el gasto de arrendamiento asociado a los pagos fijos). La vida útil de estos activos se determina de acuerdo con la duración o vigencia de los correspondientes contratos de arrendamiento.
4.Reflejar, tanto en balance de situación como en cuenta de pérdidas y ganancias consolidada, el efecto impositivo asociado a la diferencia existente entre los criterios de la NIIF 16 y los aplicables a efectos fiscales.
En aquellos casos en que los contratos de arrendamiento hayan sido asumidos en el contexto de una combinación de negocios, el pasivo por arrendamiento se valorará por el valor actual de los pagos por arrendamiento restantes, como si el arrendamiento adquirido fuera un nuevo arrendamiento en la fecha de la adquisición del negocio. El activo por derecho de uso se registrará por el mismo importe que el pasivo por arrendamiento, ajustado para reflejar las condiciones favorables o desfavorables del arrendamiento con respecto a las condiciones de mercado.
Los activos asociados a los derechos de uso estarán sujetos a las correspondientes pruebas de deterioro, al igual que el resto de los activos de vida útil definida.
En relación con el estado de flujos de efectivo, los pagos de efectivo por la parte del principal del pasivo por arrendamiento se clasificarán dentro de actividades de financiación.
e)Inversiones inmobiliarias
El epígrafe de inversiones inmobiliarias del balance de situación consolidado recoge los valores de terrenos, edificios y otras construcciones que se mantienen para explotarlos en régimen de alquiler.
18
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Las inversiones inmobiliarias se presentan a su valor razonable a la fecha de cierre del período y no son objeto de amortización anual. Los beneficios o pérdidas derivados de las variaciones en el valor razonable de los inmuebles de inversión se incluyen en los resultados de período en que se producen, registrándolos en el epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta.
De acuerdo con la NIC 40, el Grupo determina anualmente el valor razonable de las inversiones inmobiliarias. Dicho valor razonable se determina tomando como valores de referencia las valoraciones realizadas por terceros expertos independientes a la fecha de realización del balance de situación consolidado de forma que, a cierre de cada período, el valor razonable refleja las condiciones de mercado de los elementos de las propiedades de inversión a dicha fecha.
Las inversiones inmobiliarias se han valorado en concordancia con los métodos y principios de la Royal Institution of Chartered Surveyors de Gran Bretaña y de acuerdo con los principios de valoración generalmente aceptados. En los ejercicio 2020 y 2019, las valoraciones han sido llevadas a cabo por la empresa de valoración independiente Accode Business Influencers, S.L.
La metodología utilizada para determinar el valor de mercado de las inversiones inmobiliarias del Grupo durante los ejercicios 2020 y 2019 es el Método de actualización de rentas, basado en el descuento de flujos de caja (Discounted Cash Flow, en adelante, “DCF”). Salvo que las características específicas de una inversión sugieran otra cosa, se aplica la técnica DCF sobre un horizonte de 50 años, de conformidad con la práctica habitual en el mercado. El flujo de tesorería se desarrolla a lo largo del período de estudio mes a mes, para reflejar los incrementos del IPC y el calendario de actualizaciones de la renta, los vencimientos de los contratos de arrendamiento, etc.
Por lo que respecta a los incrementos del IPC, por lo general se adoptan las previsiones generalmente aceptadas. Dado que el valorador no sabe con certeza si se van a producir períodos de desocupación en el futuro, ni su duración, elaboran su previsión basándose en la calidad y ubicación del edificio y, generalmente adoptan un período de arrendamiento medio si no disponen de información sobre las intenciones futuras de cada inquilino.
La rentabilidad final, o índice de capitalización final adoptado en cada caso, se refiere no sólo a las condiciones del mercado previstas al término de cada período de flujo de tesorería, sino también a las condiciones de alquiler que previsiblemente se mantendrán y a la situación física del inmueble, teniendo en cuenta las posibles mejoras previstas en el inmueble e incorporadas en el análisis. Por lo que respecta a los tipos de descuento, se utilizan tasas habituales de mercado.
Los inmuebles se han valorado de forma individual, considerando cada uno de los contratos de arrendamiento vigentes a cierre del período. Para los edificios con superficies no alquiladas, éstos han sido valorados en base a las rentas futuras estimadas, descontando un período de comercialización.
Las variables clave de dicho método son la determinación de los ingresos netos, el período de tiempo durante el cual se descuentan los mismos, la aproximación al valor que se realiza al final de cada período y la tasa interna de rentabilidad objetivo utilizada para descontar los flujos de caja. Las rentabilidades estimadas dependen, principalmente, del tipo y antigüedad de los inmuebles y de su ubicación, de la calidad técnica del activo, así como del tipo de inquilino y grado de ocupación, entre otros.
En particular, las principales hipótesis consideradas han sido:
–Rentas netas, una vez deducidos todos los gastos a cargo del Grupo. Se ha considerado también el efecto de la entrada en vigor de la Ley 11/2020 de 18 de septiembre (normativa de regulación de precios del alquiler por parte de la Generalitat de Catalunya) que tiene como objetivo moderar el crecimiento de los precios de alquiler de viviendas en determinadas zonas denominadas “zonas tensas” con precios medios de alquiler muy elevados en comparación con las rentas medias de las familias de la zona. Esta ley resulta de aplicación
19
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
a aquellos contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso que hayan concluido a la entrada en vigor de la ley, el 22 de septiembre de 2020, y en caso de novación de los contratos de arrendamiento con posterioridad a la declaración de la zona como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta.
–Tasa de descuento: se aplica una tasa del 4,5%, estándar de mercado para este tipo de activos de inversión inmobiliaria.
–Se considera una tasa de inflación del 2% anual.
–Horizonte temporal: las proyecciones se hacen para un período de 50 años, sin considerar perpetuidad y contemplándose una reforma total del activo, no estructural, al cabo de 30 años.
–A la finalización del estudio se considera un valor residual del edificio a partir del valor presente revisado con una tasa de inflación del 2% y una tasa de descuento del 4,5%.
–Se ha analizado, unidad por unidad, en cada activo:
a)Para las viviendas libres se aplica la renta oficial en virtud de lo dispuesto por la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, con un período de comercialización de 3 meses.
b)Para las viviendas con contrato:
–Si la renta es inferior al Indice de Referencia establecido por la Generalitat para la unidad en estudio se ha mantenido dicha renta durante todo el período con los ajustes anuales correspondientes a la inflación.
–Si la renta actual es superior a dicho Indice de Referencia se considera que se ajustarán al Indice de Referencia en el año 2022.
c)Para las viviendas con contratos indefinidos, se ha analizado vivienda a vivienda:
–Se han tenido en cuenta las posibles subrogaciones, tomando como fecha de fin de contrato la última subrogación posible.
–Se ha considerado como fecha de liberación de la vivienda el momento en que el último subrogado alcance la esperanza de vida en España (80 años para hombres y 85 años para mujeres).
–Una vez liberada la vivienda, se considera una reforma profunda de la vivienda (baños, cocina, saneamiento de instalaciones, pintura y sustitución de carpintería exterior e interior). Se considera un plazo de ejecución de dos meses.
–Se comercializa a la renta máxima permitida según la zona, con un período de comercialización de un mes adicional una vez finalizadas las obras de reforma, resultando en tres meses efectivos de comercialización.
d)En el caso de locales y trasteros, al no ser de aplicación la Ley 11/2020, se ha aplicado la renta de mercado.
A continuación, se muestra el análisis de sensibilidad considerando las variables que pueden tener mayor impacto sobre la valoración de las inversiones inmobiliarias, como son la renta de alquiler y la tasa de descuento.
20
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
El detalle de los parámetros utilizados a 31 de diciembre de 2020 y 2019 es el siguiente:
2020 | Rentas | Tasa de descuento | |||||
Tipo | Valor Razonable (1) | -5,0 % | +5,0 % | % Deterioro | -0,5 % | +0,5 % | % |
Deterioro | |||||||
Inversión inmobiliaria | 24.023 | (603) | 603 | 2,51% | 3.489 | (2.888) | 12,02% |
Total | 24.023 | (603) | 603 | 2,51% | 3.489 | (2.888) | 12,02% |
(1) Valor razonable según informe de Accode Business Influencers, S.L. de fecha 31 de diciembre de 2020.
2019 | Rentas | Tasa de descuento | |||||
Tipo | Valor Razonable (1) | -5,0 % | +5,0 % | % Deterioro | -0,5 % | +0,5 % | % |
Deterioro | |||||||
Inversión inmobiliaria | 23.578 | (811) | 802 | 3,44% | 3.525 | (2.933) | 12,44% |
Total | 23.578 | (811) | 802 | 3,44% | 3.525 | (2.933) | 12,44% |
(1) Valor razonable según informe de Accode Business Influencers, S.L. de fecha 31 de diciembre de 2019.
Del análisis de sensibilidad anterior se desprende que el deterioro potencial máximo del ejercicio 2020 sería aproximadamente de 603 miles de euros para una disminución de las rentas de un 5%, lo que significaría un deterioro total de un 2,51% sobre el valor razonable de los activos. Por otro lado, un incremento en la tasa de descuento de un 0,5% significaría un deterioro de 2.888 miles de euros, representando un 12,02% sobre el total del valor razonable a 31 de diciembre de 2020.
En el ejercicio 2019 el deterioro potencial máximo hubiera sido aproximadamente de 811 miles de euros para una disminución de las rentas de un 5%, lo que hubiera significado un deterioro total de un 3,44% sobre el valor razonable de los activos. Por otro lado, un incremento en la tasa de descuento de un 0,5% hubiera significado un deterioro de 2.933 miles de euros, representando un 12,44% sobre el total del valor razonable a 31 de diciembre de 2019.
f)Instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros se reconocen en el balance de situación consolidado cuando el Grupo se convierte en una de las partes de las disposiciones contractuales del instrumento.
En los ejercicios 2020 y 2019 el Grupo ha aplicado a sus instrumentos financieros las normas de valoración que se indican a continuación:
Activos financieros -
Valoración inicial -
Los activos financieros se registran inicialmente al valor razonable de la contraprestación entregada más los costes de la transacción que sean directamente atribuibles.
Clasificación y valoración posterior -
El Grupo clasifica sus activos financieros según su categoría de valoración, que se determina sobre la base del modelo de negocio y las características de los flujos de caja contractuales. La clasificación de los activos financieros se determina en el momento de su reconocimiento inicial según las siguientes categorías:
21
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
1.Activos financieros a coste amortizado: se trata de las inversiones en deuda que se mantengan dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo sea la obtención de los flujos de caja contractuales que consistan exclusivamente en pagos de principal e intereses. En general, se valorarán al coste amortizado.
2.Instrumentos de deuda clasificados a valor razonable con cambios en el estado de otro resultado global consolidado: cuando los instrumentos de deuda se mantengan dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo se logre mediante la obtención de flujos de caja contractuales de principal e intereses y la venta de activos financieros, en general, se medirán a su valor razonable con cambios en el estado de otro resultado global consolidado.
3.Instrumentos de patrimonio designados a valor razonable con cambios en el estado de otro resultado global consolidado: se trata de los instrumentos de patrimonio para los que el Grupo opte irrevocablemente por presentar los cambios posteriores en el valor razonable en el estado de otro resultado global consolidado, a excepción de los dividendos de dichas inversiones, que se reconocerán en el resultado del período. Por tanto, no se reconocen pérdidas por deterioro en resultados, y en el momento de su venta no se reclasifican ganancias o pérdidas a la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada.
4.Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada: las inversiones en deuda y patrimonio que no cumplan con los requerimientos para ser clasificadas en alguna de las categorías anteriores se medirán a su valor razonable con cambios en la cuenta pérdidas y ganancias consolidada.
Los activos financieros se dan de baja cuando los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo hayan vencido o se hayan transferido, siendo necesario que se hayan transferido de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a su propiedad. No se dan de baja los activos financieros, y se reconoce un pasivo por un importe igual a la contraprestación recibida en las cesiones de activos en que se han retenido los riesgos y beneficios inherentes al mismo.
El deterioro del valor de los activos financieros se basa en un modelo de pérdida esperada. El Grupo contabiliza la pérdida esperada, así como los cambios de ésta, en cada fecha de presentación, para reflejar los cambios en el riesgo de crédito desde la fecha de reconocimiento inicial, sin esperar a que se produzca un evento de deterioro.
El Grupo aplica el modelo general de pérdida esperada para los activos financieros, a excepción de las cuentas a cobrar comerciales y otras cuentas a cobrar sin componente financiero significativo, para las que aplica el modelo simplificado de pérdida esperada. En este contexto, el Grupo utiliza una matriz de provisiones para el cálculo de las pérdidas crediticias esperadas sobre cuentas por cobrar comerciales que considera su experiencia de pérdidas crediticias históricas, ajustada como proceda de acuerdo con lo establecido en la norma en vigor para estimar las pérdidas crediticias de sus cuentas a cobrar. La información histórica que se obtenga se ajusta considerando variables de mercado y las previsiones sobre las mismas a fecha de cálculo.
Pasivos financieros -
Todos los pasivos financieros se miden al coste amortizado utilizando el método de interés efectivo o como pasivos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada.
Pasivos financieros medidos posteriormente al coste amortizado –
Las deudas financieras se reconocen inicialmente a su valor razonable, ajustado por los costes de la transacción que sean directamente atribuibles. Cualquier diferencia entre el importe recibido y su valor de reembolso se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada durante el período de amortización de la deuda financiera, utilizando el método del tipo de interés efectivo, clasificando los pasivos financieros como medidos posteriormente a coste amortizado.
22
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
El tipo de interés efectivo se utiliza para calcular el coste amortizado de un pasivo financiero y para asignar los gastos por intereses durante el período de vida del pasivo financiero a coste amortizado. La tasa de interés efectiva es la tasa que descuenta exactamente los futuros pagos en efectivo, incluidos los costes de transacción, durante la vida esperada del pasivo financiero o, cuando sea apropiado, un período más corto.
Los acreedores comerciales y otras cuentas a pagar corrientes son pasivos financieros a corto plazo que se valoran inicialmente a valor razonable, no devengan explícitamente intereses y se registran por su valor nominal. Se consideran deudas no corrientes las de vencimiento superior a doce meses.
Pasivos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de resultados –
Los pasivos financieros se clasifican a valor razonable con cambios en la cuenta de resultados cuando se corresponden, principalmente, con pasivos financieros mantenidos para negociación. Los derivados se consideran en esta categoría a no ser que estén designados como instrumentos de cobertura.
Los pasivos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de resultados se miden a valor razonable, reconociendo en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada cualquier ganancia o pérdida que surja de cambios en el valor razonable.
Los pasivos financieros se dan de baja cuando se extinguen las obligaciones que los han generado. Asimismo, cuando se produce un intercambio de instrumentos de deuda entre el Grupo y un tercero, siempre que éstos tengan condiciones sustancialmente diferentes, el Grupo da de baja el pasivo financiero original y reconoce el nuevo pasivo financiero. La diferencia entre el valor en libros del pasivo original y la contraprestación pagada, incluidos los costes de transacción atribuibles, se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada del ejercicio.
El Grupo considera que las condiciones de los pasivos financieros son sustancialmente diferentes siempre que el valor presente de los flujos de efectivo descontados bajo las nuevas condiciones, incluyendo cualquier comisión pagada neta de cualquier comisión recibida, y utilizando para hacer el descuento la tasa de interés efectiva original, difiera al menos en un 10% del valor presente descontado de los flujos de efectivo que todavía resten del pasivo financiero original.
Las modificaciones contractuales de los pasivos financieros que no determinen su baja del balance de situación consolidado deben contabilizarse como un cambio de estimación de los flujos contractuales del pasivo, manteniendo la tasa de interés efectiva original y ajustando su valor en libros en la fecha de la modificación, registrando la diferencia en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada.
Instrumentos de patrimonio propio -
Un instrumento de patrimonio propio representa una participación residual en el patrimonio neto de la Sociedad Dominante, una vez deducidos todos sus pasivos.
Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad Dominante se registran en el patrimonio neto por el importe recibido, netos de los gastos de emisión.
Las acciones propias de la Sociedad Dominante que adquiere durante el ejercicio se registran directamente minorando el patrimonio neto por el valor de la contraprestación entregada a cambio. Los resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de patrimonio propio se reconocen directamente en el patrimonio neto, sin que en ningún caso se registre resultado alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada.
23
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
g)Existencias
Las existencias, constituidas por promociones en curso e inmuebles terminados, se encuentran valoradas al precio de adquisición o coste de ejecución. El coste de ejecución recoge los gastos directos e indirectos necesarios para su construcción, así como los gastos financieros incurridos en la financiación de las obras mientras las mismas se encuentran en curso de construcción, siempre y cuando éstas tengan una duración superior a un año.
Las entregas a cuenta fruto de la suscripción de contratos de opción de compra se registran como "Opciones de compra y anticipos a proveedores" dentro del epígrafe de "Existencias" del balance de situación consolidado adjunto y asumen el cumplimiento de las expectativas sobre las condiciones que permitan el ejercicio de las mismas. La adquisición de derechos de opción de compra sobre inmuebles constituye la forma habitual del Grupo para instrumentalizar la primera fase del proceso de adquisición de inmuebles para existencias, previa a la propia escritura de compraventa.
El Grupo dota las oportunas provisiones por depreciación de existencias cuando el valor neto de realización es inferior al coste contabilizado. Las pérdidas por deterioro puestas de manifiesto tras su activación se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada. Por su parte, cuando el valor neto de realización es superior al importe en libros, el Grupo reconoce la diferencia en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada como un ingreso por reversión del deterioro con el límite del importe del deterioro acumulado en el reconocimiento inicial del activo.
El Grupo determina el valor neto de realización de sus existencias periódicamente a través de valoraciones realizadas internamente. Las valoraciones internas se efectúan tomando en consideración el precio de venta estimado en el curso normal del negocio, menos los costes variables de venta aplicables. Se analizan los precios de mercado de los inmuebles en cada localidad, así como los principales costes de venta, que principalmente consisten en comisiones que están acordadas para cada finca.
En relación con la valoración externa del activo incluido en la partida de "Terrenos y solares" del epígrafe de "Existencias" del balance de situación consolidado adjunto, ésta se ha efectuado en concordancia con los métodos y principios de valoración de la Royal Institution of Chartered Surveyors de Gran Bretaña y de acuerdo con los principios de valoración generalmente aceptados. En los ejercicios 2020 y 2019, la valoración ha sido llevada a cabo por la empresa de valoración independiente Accode Business Influencers, S.L. En particular, la metodología de valoración aplicada para el suelo ha sido el método “Residual Dinámico”, consistente en determinar el valor futuro de venta de los productos acabados descontando los flujos a la actualidad, restando todos los costes de urbanización, promoción, comercialización y financiación en el momento en que se van produciendo.
Su clasificación como activos a corto plazo se realiza teniendo en cuenta el período medio de explotación determinado para cada segmento de negocio, que normalmente es inferior a un año. La financiación asociada a dichas existencias se clasifica en función de estas últimas (Nota 4-k).
h)Deudores
Los saldos de deudores son registrados al valor recuperable, es decir, minorados, en su caso, por las correcciones que permiten cubrir los saldos de cierta antigüedad, en los cuales concurran circunstancias que permitan, razonablemente, su calificación como de dudoso cobro. A 31 de diciembre de 2020 y 2019 no existen saldos deudores con riesgo de mora no provisionados.
i)Moneda funcional
Las presentes cuentas anuales consolidadas se presentan en euros por ser ésta la moneda del entorno económico principal en el que opera el Grupo.
24
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
j)Efectivo y medios equivalentes
Se incluyen en este epígrafe los saldos depositados en entidades bancarias, valorados a coste o mercado, el menor.
En este sentido, se considera “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes” la tesorería del Grupo/ la Sociedad y los depósitos bancarios a corto plazo con un vencimiento inicial de tres meses o un plazo inferior. El importe en libros de estos activos se aproxima a su valor razonable.
k)Corriente / no corriente
Se entiende por ciclo normal de explotación el período de tiempo que transcurre entre la adquisición de los activos que se incorporan al desarrollo de las distintas promociones y la realización de los productos en forma de efectivo o equivalentes al efectivo.
En el balance de situación consolidado adjunto se clasifican como corrientes los activos y deudas con vencimiento igual o inferior al año, y como no corrientes si su vencimiento supera dicho período, excepto para el epígrafe “Existencias”, que se clasifican como activos corrientes al tratarse de activos que han de realizarse en el ciclo normal de explotación del Grupo; y para las deudas vinculadas con estos activos, que se clasifican como pasivo corriente con independencia de su vencimiento a corto o largo plazo. Asimismo, las deudas con acreedores financieros se clasifican en el “largo plazo” si el Grupo dispone de la facultad irrevocable de atender a las mismas en un plazo superior a doce meses a partir del cierre del ejercicio.
l)Provisiones y pasivos contingentes
Los Administradores de la Sociedad Dominante, en la formulación de las cuentas anuales consolidadas, diferencian entre:
–Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos pasados, cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan indeterminados en cuanto a su importe y/o momento de cancelación.
–Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya materialización está condicionada a que ocurran, o no, uno o más eventos futuros independientes de la voluntad de las sociedades consolidadas.
Las provisiones, que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre las consecuencias del suceso en el que traen su causa y son reestimadas con ocasión de cada cierre contable, se utilizan para afrontar los riesgos específicos y probables para los cuales fueron originalmente reconocidas, procediéndose a su reversión, total o parcial, cuando dichos riesgos desaparecen o disminuyen.
Las provisiones registradas corresponden a los importes estimados para hacer frente a responsabilidades probables o ciertas nacidas de litigios en curso, por indemnizaciones u otros conceptos derivados de la actividad del Grupo, que supondrán unos pagos futuros que han sido valorados en base a la información disponible a la fecha actual. Su registro se efectúa al nacimiento de la responsabilidad o de la obligación frente a un tercero que determina la indemnización o pago y teniendo en consideración el resto de las condiciones establecidas por las NIIF.
La compensación a recibir de un tercero en el momento de liquidar la obligación, siempre que no existan dudas de que dicho reembolso será percibido, se registra como activo, excepto en el caso de que exista un vínculo legal por el que se haya exteriorizado parte del riesgo y en virtud del cual el Grupo no esté obligado a responder. En esta situación, la compensación se tendrá en cuenta para estimar el importe por el que, en su caso, figurará la correspondiente provisión.
25
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
m)Prestaciones a los empleados
Indemnizaciones por cese –
De acuerdo con la legislación vigente, el Grupo está obligado al pago de indemnizaciones a aquellos empleados con los que, bajo determinadas condiciones, rescinda sus relaciones laborales. Por tanto, las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran como gasto en el ejercicio en el que se adopta la decisión y se crea una expectativa válida frente a terceros sobre el despido.
Pagos basados en acciones –
La Sociedad Dominante tiene concedidos seis planes de entrega de acciones diferidas para empleados y directivos del Grupo Renta Corporación, aprobados con fecha 11 de noviembre de 2014 por la Junta General Extraordinaria de Accionistas; y con fechas 11 de mayo de 2016, 10 de mayo de 2017, 10 de mayo de 2018, 9 de mayo de 2019 y 13 de mayo de 2020, por el Consejo de Administración (Nota 14).
Adicionalmente, la Sociedad Dominante tiene concedidos dos planes de entrega de acciones diferidas para el Consejero Delegado del Grupo Renta Corporación, aprobados con fecha 11 de noviembre de 2014 por la Junta General Extraordinaria de Accionistas, y con fecha 11 de abril de 2019 por la Junta General Ordinaria de Accionistas (Nota 14).
Por otro lado, la Sociedad Dominante tiene concedido un plan de entrega de acciones diferidas para personal clave del Grupo Renta Corporación, aprobado con fecha 27 de febrero de 2019 por el Consejo de Administración de la Sociedad Dominante (Nota 14).
El Grupo reconoce, por un lado, los bienes y servicios recibidos como un activo o como un gasto, atendiendo a su naturaleza en el momento de su obtención y, por otro, el correspondiente incremento en el patrimonio neto si la transacción se liquida con instrumentos de patrimonio, o el correspondiente pasivo si la transacción se liquida con un importe que esté basado en el valor de los instrumentos de patrimonio.
En el caso de transacciones que se liquiden con instrumentos de patrimonio, tanto los servicios prestados como el incremento en el patrimonio neto se valoran por el valor razonable de los instrumentos de patrimonio cedidos, referido a la fecha del acuerdo de concesión, siendo éste el valor de cotización de las acciones de la Sociedad Dominante en el momento del acuerdo del plan. Si, por el contrario, se liquidan en efectivo, los bienes y servicios recibidos y el correspondiente pasivo se reconocen al valor razonable de éstos últimos, referido a la fecha en la que se cumplen los requisitos para su reconocimiento.
n)Impuesto sobre Sociedades
El gasto o ingreso por Impuesto sobre Sociedades comprende la parte relativa al gasto o ingreso por el impuesto corriente y la parte correspondiente al gasto o ingreso por el impuesto diferido.
El impuesto corriente es la cantidad que el Grupo satisface como consecuencia de las liquidaciones fiscales del impuesto sobre el beneficio relativas a un ejercicio. Las deducciones y otras ventajas fiscales en la cuota del impuesto, excluidas las retenciones y pagos a cuenta, así como las pérdidas fiscales compensables de ejercicios anteriores y aplicadas efectivamente en éste, dan lugar a un menor importe del impuesto corriente.
El gasto o el ingreso por impuesto diferido se corresponde con el reconocimiento y la cancelación de los activos y pasivos por impuesto diferido. Estos incluyen las diferencias temporarias que se identifican como aquellos importes que se prevén pagaderos o recuperables derivados de las diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos y su valor fiscal, así como las bases imponibles negativas pendientes de compensación y los créditos por deducciones fiscales no aplicadas fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos.
26
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Atendiendo a la naturaleza de los activos y pasivos por impuesto diferido, el Grupo ha determinado que dichos impuestos sean mostrados en el balance de situación consolidado adjunto por su saldo neto.
Se reconocen pasivos por impuesto diferido para todas las diferencias temporarias imponibles, excepto aquellas derivadas del reconocimiento inicial de fondos de comercio o de otros activos y pasivos en una operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado contable y no es una combinación de negocios.
Dentro del epígrafe de “Activos por impuesto diferido” se incluyen los impuestos anticipados y créditos fiscales (Nota 16), cuya recuperación y/o aplicación se prevé que se realizará en un plazo superior a un año.
Los activos y pasivos por impuesto diferido originados por operaciones con cargos o abonos directos en cuentas de patrimonio se contabilizan también con contrapartida en patrimonio neto.
En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuesto diferido registrados, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuesto diferido no registrados en balance de situación consolidado adjunto y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales futuros, estableciendo las sociedades que conforman el Grupo un horizonte temporal finito para la recuperación de los mismos sobre la base de las mejores estimaciones realizadas (Nota 16).
Con motivo de la presentación de la solicitud de concurso voluntario de acreedores con fecha 19 de marzo de 2013 (Nota 1), el Grupo perdió el derecho a la tributación consolidada por el Impuesto sobre Sociedades por lo que pasó a tributar cada sociedad de forma individual.
o)Ingresos y gastos
Criterio general –
Los ingresos derivados de los contratos con clientes deben reconocerse en función del cumplimiento de las obligaciones de desempeño ante los clientes.
Los ingresos ordinarios representan la transferencia de bienes o servicios comprometidos a los clientes por un importe que refleje la contraprestación a la que el Grupo espera tener derecho a cambio de dichos bienes y servicios. Se establecen cinco pasos para el reconocimiento de los ingresos:
–Paso 1: Identificar el contrato o los contratos con un cliente.
–Paso 2: Identificar las obligaciones del contrato.
–Paso 3: Determinar el precio de la transacción.
–Paso 4: Distribuir el precio de la transacción entre las obligaciones del contrato.
–Paso 5: Reconocer los ingresos cuando, o a medida que, la entidad cumple cada una de las obligaciones.
En este sentido, los ingresos se reconocen a medida que se satisfacen las obligaciones, es decir, cuando el “control” de los bienes o servicios subyacentes a la obligación en cuestión se transfiere al cliente.
Los ingresos por intereses se devengan siguiendo un criterio financiero temporal, en función del principal pendiente de pago y el tipo de interés efectivo aplicable, que es el tipo que descuenta exactamente los futuros recibos en efectivo estimados a lo largo de la vida prevista del activo financiero del importe en libros neto de dicho activo.
27
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
El resultado obtenido por dividendos de inversiones se reconoce en el momento en el que los accionistas tengan el derecho a recibir el pago de los mismos, es decir, en el momento en que las juntas generales de accionistas/socios de las sociedades participadas aprueban su distribución.
Venta de bienes inmuebles –
Las ventas de bienes inmuebles se reconocen cuando se traspasa la propiedad del activo, es decir, cuando se formaliza la escritura pública de compraventa del inmueble, siempre y cuando así se haya transferido al comprador el control sobre la propiedad de los bienes.
Prestación de servicios –
El Grupo presta servicios de asesoramiento tanto en la venta como en la adquisición de activos inmobiliarios como pisos, edificios y terrenos; y recibe ingresos en concepto de alquiler de sus fincas de propiedad y por el asesoramiento prestado. Sin embargo, dado que la actividad principal del Grupo es la adquisición de activos para su transformación y posterior venta y no con propósitos patrimonialistas, éste no considera inversiones inmobiliarias aquellos inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal del negocio, o bien que se encuentran en el proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta, por ejemplo, inmuebles adquiridos exclusivamente para su enajenación o disposición por otra vía en un futuro cercano, o para desarrollarlos y revenderlos.
Los ingresos de contratos derivados de la prestación de servicios de alquiler se reconocen a las tarifas estipuladas en el contrato y de forma lineal durante el período de duración del contrato.
Los ingresos por asesoramiento están basados en unos cálculos relacionados con el tiempo y gastos incurridos para satisfacer dichos servicios por parte del Grupo, incluyendo un margen. Todos estos servicios son prestados a precio de mercado.
p)Estado de flujos de efectivo consolidado (método indirecto)
En el estado de flujos de efectivo consolidado se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:
–Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de activos financieros equivalentes, entendiendo por éstos las inversiones corrientes de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en su valor.
–Actividades de explotación: actividades típicas de la explotación, así como otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o de financiación.
–Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos no corrientes y otras inversiones no incluidas en el efectivo y medios equivalentes.
–Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del patrimonio neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.
q)Transacciones con vinculadas
El Grupo realiza todas sus operaciones con vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados, por lo que los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de los que puedan derivarse pasivos de consideración en el futuro.
28
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
r)Información sobre medioambiente
Los gastos derivados de las actuaciones empresariales encaminadas a la protección y mejora del medio ambiente se contabilizan como gasto del ejercicio en que se incurren.
Cuando dichos gastos supongan incorporaciones al inmovilizado material, cuyo fin sea la minimización del impacto medioambiental y la protección y mejora del medio ambiente, se contabilizan como mayor valor del inmovilizado.
s)Jerarquía del valor razonable
La valoración de los activos y pasivos valorados por su valor razonable se desglosa por niveles según la jerarquía siguiente determinada por las NIIF 7 y NIIF 13:
–Nivel 1: Los inputs están basados en precios de cotización no ajustados, en mercados activos para idénticos instrumentos de activo o pasivo.
–Nivel 2: Los inputs están basados en precios cotizados para instrumentos similares en mercados de activos, no incluidos en el nivel 1, precios cotizados para instrumentos idénticos o similares en mercados que no son activos, y técnicas basadas en modelos de valoración para los cuales todos los inputs significativos son observables en el mercado o pueden ser corroborados por datos observables de mercado.
–Nivel 3: Los inputs no son generalmente observables y por lo general reflejan estimaciones de los supuestos de mercado para la determinación del precio del activo o pasivo. Los datos no observables utilizados en los modelos de valoración son significativos en los valores razonables de los activos y pasivos.
31 de diciembre de 2020
2020 | Miles de Euros | ||
Nivel 1 | Nivel 2 | Nivel 3 | |
Inversiones inmobiliarias | — | — | 24.023 |
Instrumentos de patrimonio a valor razonable con cambios en el estado del resultado global consolidado | 20.513 | — | — |
Total activos | 20.513 | — | 24.023 |
31 de diciembre de 2019
2019 | Miles de Euros | ||
Nivel 1 | Nivel 2 | Nivel 3 | |
Inversiones inmobiliarias | — | — | 23.578 |
Instrumentos de patrimonio a valor razonable con cambios en el estado del resultado global consolidado | 13.372 | — | — |
Total activos | 13.372 | — | 23.578 |
29
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
5. Resultado por acción
El resultado básico por acción se determina dividiendo el resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad Dominante, después de impuestos y minoritarios, entre el número medio ponderado de las acciones durante ese período.
El resultado diluido por acción se determina de forma similar al resultado básico por acción, pero el número medio ponderado de acciones en circulación se ajusta para tener en cuenta el efecto dilutivo potencial de las obligaciones convertibles en vigor a cierre del ejercicio. A 31 de diciembre de 2020 y 2019 no existen obligaciones pendientes de conversión en acciones de la Sociedad Dominante.
Miles de Euros | ||
31 de diciembre de 2020 | 31 de diciembre de 2019 | |
Resultado consolidado del ejercicio atribuido a los accionistas de la Sociedad Dominante: | (8.802) | 17.115 |
- procedente de actividades continuadas | (8.802) | 17.115 |
Nº de acciones | Nº de acciones | |
Número promedio de acciones ordinarias (en miles) (*) | 32.242 | 32.168 |
Número promedio de acciones ordinarias diluidas (en miles) (*) | 32.242 | 32.168 |
Euros | Euros | |
Resultado básico y diluido por acción: | (0,27) | 0,53 |
- procedente de actividades continuadas | (0,27) | 0,53 |
(*) De acuerdo con la normativa vigente se excluyen de este cálculo las acciones propias.
6. Información financiera por segmentos
El Grupo, con motivo de su plan de negocio, distribuye sus actividades en dos unidades de negocio:
–El negocio transaccional se refiere a todos los inmuebles para los que, en el curso normal de sus operaciones, el Grupo ejecuta una compraventa o realiza una prestación de servicios.
–El negocio patrimonial contempla aquellas fincas en rendimiento que el Grupo gestiona, o la gestión de fincas para terceros.
A efectos de segmentos geográficos, el Grupo opera exclusivamente en el mercado nacional, centrando sus operaciones especialmente en Madrid y Barcelona.
Durante los ejercicios 2020 y 2019, Vivenio Residencial SOCIMI, S.A. (en adelante “la SOCIMI Vivenio”) ha supuesto un 9% y un 12% de los ingresos procedentes de las actividades ordinarias del Grupo, respectivamente (Nota 18).
No se han producido transacciones significativas entre segmentos durante los ejercicios 2020 y 2019.
A continuación, se presenta la información por segmentos de estas actividades para los epígrafes de balance y pérdidas y ganancias consolidadas, para los ejercicios 2020 y 2019, en miles de euros:
30
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Ejercicio 2020
Transaccional | Patrimonial | No asignable | Total | |
Inmovilizado intangible, material, derechos de uso e inversiones inmobiliarias | — | 24.023 | 1.445 | 25.468 |
Inversiones financieras largo plazo | — | 21.235 | 141 | 21.376 |
Activos por impuesto diferido | — | — | 27.244 | 27.244 |
TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE | — | 45.258 | 28.830 | 74.088 |
Existencias | 65.195 | — | — | 65.195 |
Deudores comerciales y otras cuentas a pagar | 2.028 | 1.579 | 691 | 4.298 |
Inversiones financieras a corto plazo | 222 | 320 | — | 542 |
Tesorería | — | — | 7.677 | 7.677 |
TOTAL ACTIVO CORRIENTE | 67.445 | 1.899 | 8.368 | 77.712 |
TOTAL ACTIVO | 67.445 | 47.157 | 37.198 | 151.800 |
PATRIMONIO NETO | — | — | 66.830 | 66.830 |
Deudas no corrientes | — | 5.930 | 33.033 | 38.963 |
Otras deudas con AAPP a largo plazo | — | — | 1.919 | 1.919 |
Pasivo por impuesto diferido | — | 2.290 | — | 2.290 |
TOTAL PASIVO NO CORRIENTE | — | 8.220 | 34.952 | 43.172 |
Deudas corrientes | 20.217 | 548 | 13.151 | 33.916 |
Acreedores comerciales y otras deudas a pagar | 681 | 213 | 6.988 | 7.882 |
TOTAL PASIVO CORRIENTE | 20.898 | 761 | 20.139 | 41.798 |
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO | 20.898 | 8.981 | 121.921 | 151.800 |
Transaccional | Patrimonial | Otros | No asignable | Total | |
OPERACIONES CONTINUADAS: | |||||
Importe neto de la cifra de negocios | 38.766 | 5.753 | — | — | 44.519 |
Otros ingresos de explotación | — | — | 1.115 | — | 1.115 |
Variación de existencias de edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación | (31.689) | — | — | — | (31.689) |
Aprovisionamientos | (936) | — | — | — | (936) |
Gastos de personal | (4.453) | (1.001) | — | (300) | (5.754) |
Otros gastos de explotación | (988) | (3.406) | (4.858) | (3.876) | (13.128) |
Amortización del inmovilizado | (15) | — | — | (289) | (304) |
Resultado consolidado de explotación- Beneficio | 685 | 1.346 | (3.743) | (4.465) | (6.177) |
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias | — | 445 | — | — | 445 |
Ingresos financieros | — | — | — | 1.069 | 1.069 |
Gastos financieros | (1.097) | (237) | — | (2.848) | (4.182) |
Resultado consolidado antes de impuestos- Beneficio | (412) | 1.554 | (3.743) | (6.244) | (8.845) |
Impuestos sobre beneficios | — | — | — | 43 | 43 |
Resultado consolidado del ejercicio - Beneficio | (412) | 1.554 | (3.743) | (6.201) | (8.802) |
Ventas de inmuebles | Gestión de proyectos inmobiliarios | Otros | No asignable | Total | |
Importe neto de la cifra de negocios | 36.992 | 1.774 | 5.753 | — | 44.519 |
31
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Ejercicio 2019
Transaccional | Patrimonial | No asignable | Total | |
Inmovilizado intangible, material, derechos de uso e inversiones inmobiliarias | — | 23.578 | 1.684 | 25.262 |
Inversiones financieras largo plazo | — | 20.909 | 113 | 21.022 |
Activos por impuesto diferido | — | — | 27.055 | 27.055 |
TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE | — | 44.487 | 28.852 | 73.339 |
Existencias | 88.308 | — | — | 88.308 |
Deudores comerciales y otras cuentas a pagar | 8.912 | 684 | 1.076 | 10.672 |
Inversiones financieras a corto plazo | 320 | 46 | 6 | 372 |
Tesorería | — | — | 5.353 | 5.353 |
TOTAL ACTIVO CORRIENTE | 97.540 | 730 | 6.435 | 104.705 |
TOTAL ACTIVO | 97.540 | 45.217 | 35.287 | 178.044 |
PATRIMONIO NETO | — | — | 75.841 | 75.841 |
Deudas no corrientes | — | 6.163 | 33.359 | 39.522 |
Otras deudas con AAPP a largo plazo | — | — | 2.536 | 2.536 |
Pasivo por impuesto diferido | — | 2.178 | 98 | 2.276 |
TOTAL PASIVO NO CORRIENTE | — | 8.341 | 35.993 | 44.334 |
Deudas corrientes | 34.267 | 330 | 12.985 | 47.582 |
Acreedores comerciales y otras deudas a pagar | 7.518 | 335 | 2.434 | 10.287 |
TOTAL PASIVO CORRIENTE | 41.785 | 665 | 15.419 | 57.869 |
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO | 41.785 | 9.006 | 127.253 | 178.044 |
Transaccional | Patrimonial | Otros | No asignable | Total | |
OPERACIONES CONTINUADAS: | |||||
Importe neto de la cifra de negocios | 77.360 | 12.190 | — | — | 89.550 |
Otros ingresos de explotación | — | — | 578 | — | 578 |
Variación de existencias de edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación | (54.555) | — | — | — | (54.555) |
Gastos de personal | (4.895) | (999) | — | (257) | (6.151) |
Otros gastos de explotación | (2.970) | (3.082) | (1.672) | (2.565) | (10.289) |
Amortización del inmovilizado | (14) | — | — | (286) | (300) |
Resultado consolidado de explotación- Beneficio | 14.926 | 8.109 | (1.094) | (3.108) | 18.833 |
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias | — | 1.899 | — | — | 1.899 |
Ingresos financieros | 6 | — | — | 43 | 49 |
Gastos financieros | (950) | (246) | — | (2.395) | (3.591) |
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros | 6 | — | — | — | 6 |
Resultado consolidado antes de impuestos- Beneficio | 13.988 | 9.762 | (1.094) | (5.460) | 17.196 |
Impuestos sobre beneficios | — | — | — | (81) | (81) |
Resultado consolidado del ejercicio - Beneficio | 13.988 | 9.762 | (1.094) | (5.541) | 17.115 |
Ventas de inmuebles | Gestión de proyectos inmobiliarios | Gestión patrimonial | Otros | Total | |
Importe neto de la cifra de negocios | 68.896 | 8.464 | 12.190 | — | 89.550 |
32
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
7. Derechos de uso
Los movimientos habidos en este epígrafe del balance de situación consolidado durante los ejercicios 2020 y 2019 han sido los siguientes:
Miles de Euros | |||||
Alquiler de oficinas | Elementos de transporte | Total | |||
Coste | Amortización | Coste | Amortización | ||
Saldo a 1 de enero de 2019 | 1.578 | (371) | 111 | (41) | 1.277 |
Dotaciones | — | (161) | — | (22) | (183) |
Saldo a 31 de diciembre de 2019 | 1.578 | (532) | 111 | (63) | 1.094 |
Dotaciones | — | (161) | — | (21) | (182) |
Saldo a 31 de diciembre de 2020 | 1.578 | (693) | 111 | (84) | 912 |
Los derechos de uso registrados en base a la NIIF 16 a 31 de diciembre de 2020 y 2019 corresponden a los contratos de alquiler de las oficinas ubicadas en Madrid y Barcelona y de algunos vehículos. En la determinación de los pasivos por arrendamiento reconocidos conforme a la NIIF 16, el Grupo ha tenido en cuenta las cuotas comprometidas de acuerdo con las duraciones previstas de ambos contratos de arrendamiento, considerándose en este caso su cumplimiento íntegro y sin considerarse eventuales prórrogas sobre los mismos. El tipo de interés incremental considerado en 2020 y 2019 ha sido del 5,12%.
No existen salidas de efectivo futuras a las que el Grupo como arrendatario esté expuesto y que no estén reflejadas en la valoración de los pasivos por arrendamientos. Por otro lado, el Grupo determinó no adoptar la solución práctica de aplicar la NIIF 16 a una cartera de arrendamientos.
8. Inversiones inmobiliarias
Los movimientos habidos en este epígrafe del balance de situación consolidado durante los ejercicios 2020 y 2019 han sido los siguientes:
Miles de Euros | |
Terrenos y construcciones | |
Saldo 31 de diciembre de 2018 | 21.660 |
Adiciones y dotaciones | 19 |
Variaciones de valor | 1.899 |
Saldo 31 de diciembre de 2019 | 23.578 |
Adiciones y dotaciones | — |
Variaciones de valor | 445 |
Saldo 31 de diciembre de 2020 | 24.023 |
33
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias
El epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta recoge los beneficios por revalorización de las inversiones inmobiliarias para los ejercicios 2020 y 2019, por importes de 445 y 1.899 miles de euros, respectivamente. Dicha variación de valor corresponde a la variación del valor razonable de las inversiones inmobiliarias de acuerdo con valoraciones de expertos independientes a 31 de diciembre de 2020 y 2019 (Nota 4-e).
Otra información
La superficie total (sobre y bajo rasante) de las inversiones inmobiliarias a 31 de diciembre de 2020 y 2019, es de 4.669 m2 de activos residenciales y 711 m2 de locales.
A 31 de diciembre de 2020 y 2019 las inversiones inmobiliarias se encuentran sujetas a garantía hipotecaria de préstamos registrados en el epígrafe de deudas financieras corrientes por importe de:
Miles de Euros | ||||
31/12/2020 | 31/12/2019 | |||
Deuda | Valor de mercado | Deuda | Valor de mercado | |
Inversiones inmobiliarias | 6.163 | 24.023 | 6.388 | 23.578 |
Total | 6.163 | 24.023 | 6.388 | 23.578 |
Los ingresos devengados durante los ejercicios 2020 y 2019 derivados del alquiler de las inversiones inmobiliarias han ascendido a 532 y 511 miles de euros (Nota 17), respectivamente, y figuran registrados en el epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta. Los inmuebles para arrendamiento se encuentran arrendados en su práctica totalidad, ascendiendo los gastos directos de explotación relacionados con éstos e incurridos durante los ejercicios 2020 y 2019 a 246 y 241 miles de euros, respectivamente. Atendiendo al nivel de ocupación de las inversiones inmobiliarias los gastos de explotación asociados o relacionados a inversiones inmobiliarias que no han generado ingresos por rentas no se han estimado significativos.
No existe ningún tipo de restricción a la venta de estas inversiones inmobiliarias, habiéndose de destinar los flujos de caja obtenidos al repago de la deuda que garantizan. Tampoco existen otras obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo, ni en concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras, más allá de la propia obligación del deudor de conservar la finca e impedir su deterioro.
9. Arrendamientos
En su condición de arrendatario
A cierre de los ejercicios 2020 y 2019, el Grupo no tiene contratadas con los arrendadores cuotas futuras de arrendamiento mínimas de carácter significativo que no se encuentren reflejadas en la valoración del pasivo por arrendamientos descrito en la Nota 15.
En su condición de arrendador
El Grupo no tiene contratadas con los arrendatarios cuotas mínimas no cancelables de importe significativo.
34
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
10. Inversiones financieras a largo plazo
El saldo de las cuentas del epígrafe “Inversiones financieras a largo plazo” del balance de situación consolidado adjunto, a cierre de los ejercicios 2020 y 2019, es el siguiente:
31 de diciembre de 2020
Miles de Euros | ||||
Instrumentos de patrimonio | Cuentas a cobrar a largo plazo | Depósitos y fianzas a largo plazo | Total | |
Nota 18 | ||||
Instrumentos de patrimonio a valor razonable con cambios en el estado del resultado global consolidado | 20.513 | — | — | 20.513 |
Otros activos financieros | 25 | — | — | 25 |
Préstamos y partidas a cobrar | — | 722 | 116 | 838 |
Total | 20.538 | 722 | 116 | 21.376 |
31 de diciembre de 2019
Miles de Euros | ||||
Instrumentos de patrimonio | Cuentas a cobrar a largo plazo (Nota 18) | Depósitos y fianzas a largo plazo | Total | |
Instrumentos de patrimonio a valor razonable con cambios en el estado del resultado global consolidado | 13.372 | — | — | 13.372 |
Otros activos financieros | 25 | — | — | 25 |
Préstamos y partidas a cobrar | — | 7.537 | 88 | 7.625 |
Total | 13.397 | 7.537 | 88 | 21.022 |
Con fecha 10 de abril de 2017, la Sociedad Dominante formalizó la escritura pública de constitución de la SOCIMI Vivenio (inicialmente denominada Rembrandt Activos Residenciales SOCIMI, S.A) por importe de 60 miles de euros. Con fecha 3 de mayo de 2017, la Sociedad Dominante formalizó la transmisión del 98,0590% de su participación en el capital social de dicha sociedad participada a cuatro nuevos accionistas, siendo Pylades Investments Holding, B.V., sociedad perteneciente al grupo APG, el nuevo accionista mayoritario con una participación, a cierre del ejercicio 2017, del 97,04% en el capital social.
Posteriormente y, mediante sucesivas ampliaciones de capital materializadas durante los meses de mayo, septiembre y noviembre de 2017, se amplió el capital social de dicha sociedad participada en un importe agregado de 128.800 miles de euros, ascendiendo las aportaciones materializadas por la Sociedad Dominante a 2.498 miles de euros, de acuerdo con el porcentaje correspondiente a su participación en el capital del 1,9410%. Asimismo, durante el ejercicio 2018 se materializó una nueva ampliación de capital en la citada sociedad correspondiendo a Renta Corporación la aportación de 97 miles de euros.
35
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Con fecha 3 de mayo de 2017 la Sociedad Dominante firmó un contrato de prestación de servicios “Asset Management Agreement” con la citada SOCIMI, novado con fecha 20 de diciembre de 2018 y renovado el 27 de marzo de 2019, por el que se acuerda que la Sociedad Dominante procedería a prestar servicios administrativos, contables y fiscales así como llevar a cabo, en exclusiva, la gestión de su negocio inmobiliario, incluyendo, en particular, la presentación de propuestas de inversión, de desarrollo de proyectos inmobiliarios así como las necesarias propuestas de desinversión para una adecuada rotación de activos.
Al respecto y, de acuerdo con lo establecido en el mencionado contrato, los honorarios de gestión del negocio inmobiliario se cobrarán íntegramente en efectivo. Los honorarios denominados "Origination fee", derivados de los servicios de presentación de propuestas de inversión, en aquellos casos en los que el activo sea finalmente adquirido por la SOCIMI Vivenio se percibirán del siguiente modo:
–A partir de los primeros 1.500 miles de euros, y hasta alcanzar un honorario equivalente a 7.500 miles de euros, mediante la entrega y emisión por parte de la SOCIMI Vivenio de un número de nuevas acciones de la sociedad valoradas por un importe equivalente al valor nominal de la cuenta por cobrar en la fecha de su devengo.
–A partir de los mencionados 7.500 miles de euros, los honorarios posteriores se percibirán por parte de la Sociedad Dominante, el 50% en efectivo como tesorería y el otro 50% mediante la entrega y emisión por parte de la SOCIMI Vivenio de un número de nuevas acciones de la sociedad valoradas por un importe equivalente al valor nominal de la cuenta por cobrar en la fecha de su devengo.
Adicionalmente, el contrato establece una comisión de incentivo “Incentive fee” a percibir por parte de Renta Corporación que deberá calcularse con carácter anual y se liquidará por parte de la SOCIMI Vivenio mediante la emisión y entrega de nuevas acciones. Dicho honorario se establece en función del cumplimiento de determinados parámetros entre los que se incluyen, principalmente, la evolución del net asset value (EPRA NAV) por acción de la sociedad participada.
De acuerdo con lo establecido en el contrato de prestación de servicios, durante los ejercicios 2020 y 2019 se han materializado las siguientes operaciones:
–Con fecha 25 de junio de 2020 se han materializado sendas ampliaciones de capital en la SOCIMI Vivenio que han sido suscritas y desembolsadas por la Sociedad Dominante mediante la íntegra compensación del crédito existente a 31 de diciembre de 2019, que ascendía a 7.537 miles de euros, originado como consecuencia de los servicios prestados por Renta Corporación durante el ejercicio 2019. Se han añadido al citado importe 163 miles de euros correspondientes a la regularización del importe definitivo del "Incentive fee" correspondiente al ejercicio 2019, cuyo impacto se ha registrado en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2020 adjunta.
–Con fecha 14 de junio de 2019 se materializaron sendas ampliaciones de capital en la SOCIMI Vivenio que fueron suscritas y desembolsadas por la Sociedad Dominante mediante la íntegra compensación del crédito existente a 31 de diciembre de 2018, que ascendía a 9.826 miles de euros, originado como consecuencia de los servicios prestados por Renta Corporación durante el ejercicio 2018. Asimismo, durante el ejercicio 2019 se materializaron nuevas ampliaciones de capital en la citada SOCIMI Vivenio, por un importe conjunto de 268.175 miles de euros, sobre las que el Grupo no suscribió importe alguno.
Adicionalmente, durante los ejercicios 2020 y 2019 se han formalizado nuevas ampliaciones de capital en la citada SOCIMI Vivenio, por un importe de 48.085 y 268.175 miles de euros, respectivamente, sobre las que Renta Corporación Real Estate, S.A. no ha suscrito importe alguno.
En consecuencia, y tras la materialización de las citadas ampliaciones, a 31 de diciembre de 2020 la Sociedad Dominante posee 17.993.548 acciones de la SOCIMI Vivenio, representativas del 2,903% de su capital social.
36
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
A 31 de diciembre de 2020 y de 2019, la Sociedad Dominante valora la participación financiera a su valor razonable, determinado de acuerdo con el valor de cotización de la acción al cierre de cada uno de los ejercicios, registrándose los correspondientes cambios de valor directamente en el patrimonio neto. La disminución bruta del valor de cotización de las acciones de dicha sociedad participada durante el ejercicio 2020 ha ascendido a 560 miles de euros, 420 miles de euros netos del efecto impositivo (533 miles de euros de aumento en 2019, 400 miles de euros netos del efecto impositivo), y se ha contabilizado con contrapartida en el epígrafe “Instrumentos de patrimonio a valor razonable” dentro del epígrafe de Patrimonio Neto denominado “Ajustes por cambio de valor” del balance de situación adjunto.
Los ingresos vinculados con esta actividad registrados durante los ejercicios 2020 y 2019 han ascendido a 3.927 y 10.682 miles de euros, respectivamente (Notas 17 y 18), con la siguiente distribución por conceptos:
Ejercicio 2020
Miles de euros | A cobrar en efectivo | A cobrar en acciones | Total |
Honorarios por la gestión del negocio inmobiliario | 2.320 | — | 2.320 |
Honorarios por propuestas de inversión (“Origination Fee”) | 722 | 722 | 1.444 |
Comisión de incentivo (“Incentive Fee”) | — | 163 | 163 |
3.042 | 885 | 3.927 |
Ejercicio 2019
Miles de euros | A cobrar en efectivo | A cobrar en acciones | Total |
Honorarios por la gestión de su negocio inmobiliario | 1.653 | — | 1.653 |
Honorarios por propuestas de inversión (“Origination Fee”) | 1.492 | 3.788 | 5.280 |
Comisión de incentivo (“Incentive Fee”) | — | 3.749 | 3.749 |
3.145 | 7.537 | 10.682 |
El importe de 722 miles de euros correspondiente al 50% del "Origination fee" se materializará en acciones durante el ejercicio 2021, una vez la junta general de accionistas de la SOCIMI Vivenio apruebe la correspondiente ampliación de capital, por lo que la Sociedad Dominante ha registrado una cuenta a cobrar a largo plazo con la SOCIMI Vivenio (3.788 miles de euros en el ejercicio 2019). Dicha cuenta por cobrar a largo plazo se ha clasificado como un activo “no corriente” en el balance de situación consolidado adjunto, dado que las acciones recibidas en contraprestación a los citados servicios están sujetas a un período de permanencia en el capital social de la SOCIMI por parte de la Sociedad Dominante de entre 2 y 5 años, según se establece en el contrato. En este sentido, la valoración de la cuenta a cobrar se ha realizado a coste amortizado tomando en consideración que la contraprestación a recibir por el servicio prestado se materializará en favor del Grupo mediante la entrega de un número de acciones equivalente al valor razonable del principal pendiente cierre de cada ejercicio.
Lo ingresos devengados por la mencionada regularización del "Incentive Fee", por importe de 163 miles de euros, se han convertido en acciones el pasado 25 de junio de 2020 junto con el importe devengado en el 2019 por este mismo concepto, que ascendió a 3.749 miles de euros.
Finalmente, el 50% restante del "Origination fee" y los honorarios de gestión del negocio inmobiliario devengados se cobran en efectivo.
37
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Los principales datos a cierre de los ejercicios 2020 y 2019 de la citada sociedad se adjuntan en la siguiente tabla:
2020 | Domicilio | Miles de Euros | Directa | Indirecta | ||||
Capital (**) | Reservas (**) | Resultado (**) | Acciones propias (**) | Otros instrumentos de patrimonio neto (**) | ||||
INSTRUMENTOS DE PATRIMONIO NO CORRIENTES: | ||||||||
VIVENIO Residencial SOCIMI, S.A. y Sociedades Dependientes (*) (**) | C/ Velázquez 51, 1º Izq. - 28001 Madrid | 619.863 | 154.801 | 21.655 | (295) | 714 | 2,903% | — |
(*) Sociedad auditada por Ernst & Young, S.L.
(**) Datos provisionales no auditados
2019 | Domicilio | Miles de Euros | Directa | Indirecta | ||||
Capital | Reservas | Resultado | Acciones propias | Otros instrumentos de patrimonio neto | ||||
INSTRUMENTOS DE PATRIMONIO NO CORRIENTES: | ||||||||
VIVENIO Residencial SOCIMI, S.A. y Sociedades Dependientes (*) | C/ Velázquez 51, 1º Izq. - 28001 Madrid | 564.619 | 50.688 | (2.936) | (290) | 8.692 | 2,06% | — |
(*) Sociedad auditada por Ernst & Young, S.L.
11. Existencias
El movimiento habido en este epígrafe durante los ejercicios terminados a 31 de diciembre de 2020 y 2019 es el siguiente:
Miles de Euros | ||||||
Terrenos y solares | Edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación | Opciones de compra | Anticipos a proveedores | Deterioros | Total | |
Saldo a 31 de diciembre de 2018 | 18.115 | 37.671 | 1.938 | — | (329) | 57.395 |
Adiciones y dotaciones | — | 79.800 | 5.062 | 4.250 | (156) | 88.956 |
Bajas y retiros | — | (54.555) | (3.765) | — | 277 | (58.043) |
Saldo a 31 de diciembre de 2019 | 18.115 | 62.916 | 3.235 | 4.250 | (208) | 88.308 |
Adiciones y dotaciones | — | 10.391 | 1.292 | 1.300 | (1.658) | 11.325 |
Traspasos | — | 354 | (354) | — | — | — |
Bajas y retiros | — | (31.689) | (3.151) | — | 402 | (34.438) |
Saldo a 31 de diciembre de 2020 | 18.115 | 41.972 | 1.022 | 5.550 | (1.464) | 65.195 |
Las adiciones registradas a cierre de los ejercicios 2020 y 2019 corresponden a la adquisición de inmuebles para su transformación y posterior venta, llevándose ésta a cabo, en muchos casos, dentro del mismo ejercicio.
38
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
En este sentido, durante el ejercicio 2020 el Grupo ha materializado la venta de varios proyectos, bien mediante la venta de edificios enteros o a través de la venta de fincas, mediante la venta de viviendas y plazas de aparcamiento, en las ciudades de Barcelona y Madrid que han supuesto la baja conjunta de 31.689 miles de euros de coste en el 2020 (54.555 miles de euros en el ejercicio 2019).
Los intereses capitalizados por el Grupo durante el ejercicio 2020 han ascendido a 133 miles de euros (253 miles de euros durante el ejercicio 2019), empleando como tipo de capitalización el coste efectivo de la deuda asociada.
Opciones de Compra y anticipos a proveedores
El epígrafe de "Existencias" recoge en la partida de "Opciones de compra" las primas pagadas por el Grupo por las opciones de compra y, en "Anticipos a proveedores", los desembolsos realizados en relación a promesas de compraventa sobre activos inmobiliarios. La siguiente tabla detalla el número de las opciones y promesas en cartera, su coste y los derechos de inversión que éstas representan a 31 de diciembre de 2020 y 2019:
31 de diciembre de 2020 | 31 de diciembre de 2019 | |
Número de opciones de compra y promesas de compraventa brutas (en número) | 19 | 21 |
Primas brutas de opciones de compra y promesas de compraventa (en miles de euros) | 6.572 | 7.485 |
Derechos de inversión por opciones de compra y promesas de compraventa brutas (en miles de euros) | 112.967 | 161.728 |
El saldo bruto de las opciones de compra registradas corresponde a operaciones que se estudian con rigor, y para las que la Dirección del Grupo se planteará, una vez llegado su vencimiento, la continuidad del proyecto en función de su adaptación a las condiciones de mercado. La finalidad de las opciones de compra es la adquisición de inmuebles que van a ser objeto de la actividad del Grupo.
El precio de ejercicio de la opción suele ser fijo, estableciéndose un período de ejercicio que se determina por acuerdo entre las partes a condiciones de mercado. En algunas ocasiones, el plazo es susceptible de ampliarse mediante el pago de una prima adicional.
A 31 de diciembre de 2020 y 2019 no hay opciones de compra ajenas al negocio ordinario del Grupo.
Deterioros
El Grupo ha dotado en el ejercicio 2020 un deterioro por importe de 1.054 miles de euros como depreciación en aquellas existencias donde el valor neto de realización es inferior al coste contabilizado en base a las valoraciones realizadas internamente de acuerdo con lo descrito en la Nota 4.g. En relación con las valoraciones realizadas internamente, no se esperan cambios relevantes en las hipótesis clave que vayan a alterar el valor de la cartera.
Por su parte, al 31 de diciembre de 2020 y 2019, el Grupo no mantiene deterioro alguno asociado a la partida “Terrenos y Solares”, dado que, de acuerdo con los criterios de valoración descritos en la Nota 4-g, no se estima una reducción de su valor neto de realización. Al respecto, conforme a las condiciones del Convenio de Acreedores descritas en la Nota 1, la sociedad consolidada Renta Corporación Real Estate ES, S.A.U. constituyó hipoteca sobre el suelo registrado en la partida “Terrenos y Solares” en garantía de los acreedores adheridos a la Alternativa B del citado convenio. En este sentido, llegado el vencimiento de la deuda, los citados acreedores deberán aceptar la adjudicación en pago de sus créditos del solar ubicado en Cánovas, tras la que no tendrán derecho a reclamar cantidad alguna a ninguna de las deudoras. Dicha condición fue considerada por
39
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
el experto independiente, Accode Business Influencers, S.L. hasta 31 de diciembre de 2019, en la determinación del valor recuperable del activo.
A 31 de diciembre de 2020 y, de acuerdo con lo indicado en la Nota 4.g, el Grupo ha determinado el valor de mercado del citado suelo, a través de una valoración realizada por Accode Business Influencers, S.L. como experto independiente, que considera la situación urbanística actual del suelo y la promoción del proyecto, que contempla diferentes tipos de vivienda (libre, protección oficial y concertada), locales comerciales y plazas de aparcamiento, todo ello descontado a una tasa del 15%. En este sentido, como resultado de la mencionada valoración a mercado, no se ha puesto de manifiesto la necesidad de registro de deterioro alguno sobre el mismo. En cualquier caso, de producirse en el futuro una caída en el valor de mercado que implicase una depreciación del suelo, atendiendo a las circunstancias anteriormente descritas a las que se encuentra sujeto el activo (podrá ser adjudicado en pago de la deuda que garantiza una vez llegado el vencimiento sin que los acreedores tengan derecho a reclamar cantidad alguna adicional al Grupo), el citado deterioro implicaría a su vez un decremento o reducción del préstamo participativo descrito en la Nota 15 por el mismo importe y, en consecuencia, sin impacto en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada.
Finalmente, a 31 de diciembre de 2020 el Grupo tiene registrado un deterioro asociado a primas de opciones de compra por importe de 410 miles de euros (208 miles de euros a 31 de diciembre de 2019), vinculado con aquellas opciones para las que no se estima su ejecución a la fecha de vencimiento prevista. El importe del activo subyacente opcionado para el total de las opciones netas asciende a 88.917 miles de euros, la realización de los cuales se estima en un plazo inferior a un año (148.428 en el ejercicio 2019).
Otros aspectos
Al 31 de diciembre de 2020, el Grupo mantiene anticipos recibidos por parte de clientes en garantía de reservas y pre-ventas de viviendas y/o locales por importe agregado de 1.180 miles de euros, que se encuentran registrados en el epígrafe “Anticipos de clientes” del balance de situación consolidado adjunto (2.357 miles de euros al 31 de diciembre de 2019).
Los ingresos ordinarios reconocidos en los ejercicios 2020 y 2019, que a inicio de los mismos estaban registrados como “Anticipos de clientes”, ascendieron a 12.314 y 3.603 miles de euros, respectivamente.
A 31 de diciembre de 2020 y 2019 se incluyen inmuebles afectos a préstamos hipotecarios, registrados en el epígrafe de deudas financieras corrientes, por existir garantía hipotecaria o promesa de otorgarla, por importe de:
Miles de Euros | ||||
31/12/2020 | 31/12/2019 | |||
Deuda | Valor Neto Contable | Deuda | Valor Neto Contable | |
Terrenos y solares | 17.001 | 18.115 | 17.174 | 18.115 |
Edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación | 20.211 | 34.083 | 33.761 | 59.401 |
Total | 37.212 | 52.198 | 50.935 | 77.516 |
A 31 de diciembre de 2020 y 2019 el Grupo no dispone de existencias que garanticen litigios frente a terceros.
40
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
12. Clientes por ventas y prestación de servicios y deudores varios
La composición de este epígrafe del activo corriente del balance de situación consolidado adjunto a 31 de diciembre de 2020 y 2019 es la siguiente:
Miles de Euros | ||
31/12/2020 | 31/12/2019 | |
Clientes | 3.018 | 4.195 |
Clientes - Activos por contrato (Nota 17) | — | 2.944 |
Deudores varios | 658 | 2.465 |
Total | 3.676 | 9.604 |
A 31 de diciembre de 2020, este epígrafe no incluye ningún importe relativo a activos por contrato. A 31 de diciembre de 2019, este epígrafe incluía 2.944 miles de euros de activos por contrato.
A 31 de diciembre de 2020 y 2019 el análisis de la antigüedad de la cuenta de clientes y deudores varios es el siguiente:
Miles de Euros | ||
31/12/2020 | 31/12/2019 | |
Saldo no vencido | 3.642 | 9.553 |
Vencido de 1 a 90 días | 34 | 8 |
Vencido de 91 a 180 días | — | — |
Vencido a más de 180 días | — | 43 |
Total clientes, clientes empresas del Grupo y asociadas y deudores varios | 3.676 | 9.604 |
13. Efectivo y otros medios líquidos equivalentes
A 31 de diciembre de 2020 y 2019 el epígrafe “Efectivo y otros medios líquidos equivalentes” asciende a 7.677 y 5.353 miles de euros, respectivamente, formado íntegramente por efectivo en caja y cuentas corrientes en bancos.
A cierre de los ejercicios 2020 y 2019, el importe registrado en este epígrafe incluye 53 y 38 miles de euros indisponibles, respectivamente.
14. Patrimonio Neto
Capital social
Durante los ejercicios 2020 y 2019 no se han producido movimientos en el capital social de la Sociedad Dominante, por lo que, a 31 de diciembre de 2020 y 2019, el capital social está representado por 32.888.511 acciones ordinarias nominativas de 1 euro de valor nominal cada una de ellas, totalmente suscritas y desembolsadas.
41
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
La Sociedad Dominante inició su cotización en el mercado continuo en las bolsas de Madrid y Barcelona el 5 de abril de 2006 (Nota 1). Como consecuencia de la presentación del concurso voluntario de acreedores el 19 de marzo del 2013, quedó suspendida su cotización bursátil en el mercado continuo, volviendo a la cotización el 30 de octubre de 2014, una vez superada la situación concursal con fecha 8 de julio de 2014 (Nota 1).
De acuerdo con las comunicaciones sobre el número de acciones realizadas ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores, los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de la Sociedad Dominante, tanto directas como indirectas, a 31 de diciembre de 2020 y 2019, son los siguientes:
2020 | 2019 | |||||
Número de acciones directas | Número de acciones indirectas | % de participación | Número de acciones directas | Número de acciones indirectas | % de participación | |
Nombre o denominación social del accionista: | ||||||
D. Luis Hernández de Cabanyes | 292.281 | 4.862.675 | 15,68% | 292.281 | 6.624.400 | 21,03% |
Oravla Inversiones, S.L. | 1.645.099 | — | 5,00% | 1.645.099 | — | 5,00% |
Naturinvest, Sarl | 1.644.426 | — | 5,00% | — | — | — |
D. Blas Herrero Vallina | 1.342.207 | — | 4,08% | 1.342.207 | — | 4,08% |
Dña. Vanesa Herrero Vallina | 1.342.207 | — | 4,08% | 1.342.207 | — | 4,08% |
Fundación Renta Corporación | 1.151.098 | — | 3,50% | 1.151.098 | — | 3,50% |
Camac Partners, LLC | 1.009.614 | — | 3,07% | — | — | — |
Acción concertada | — | 1.000.000 | 3,04% | — | 1.000.000 | 3,04 % |
Santander Small Cap | — | — | — | 1.168.331 | — | 3,55 % |
No existe conocimiento por parte de la Sociedad Dominante de otras participaciones sociales significativas.
El artículo 13 de los Estatutos Sociales actualmente en vigor no prevé restricción alguna a la libre transmisibilidad de las acciones.
Prima de emisión
Durante los ejercicios 2020 y 2019 no se han producido variaciones en la prima de emisión.
La Ley de Sociedades de Capital permite expresamente la utilización del saldo de la cuenta "Prima de emisión" para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna en cuanto a la disponibilidad de dicho saldo.
Reserva legal
De acuerdo con la Ley de Sociedades de Capital, debe destinarse una cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del capital social. La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas, siempre que no existan otras reservas disponibles suficientes para este fin.
A 31 de diciembre de 2020, la reserva legal alcanza los 6.578 miles de euros y se encuentra íntegramente constituida a dicha fecha.
42
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Distribución de dividendos
No se han distribuido dividendos en el ejercicio 2020.
Acciones propias
El movimiento y la composición de la cartera de acciones propias durante los ejercicios 2020 y 2019 es el siguiente:
Número de acciones | Miles de Euros | ||
Valor Nominal | Coste | ||
Saldo a 31 de diciembre de 2018 | 764.851 | 765 | 2.853 |
Adquisiciones de acciones propias | 15.701 | 16 | 50 |
Pagos basados en acciones propias | (80.171) | (80) | (298) |
Contrato de liquidez - | |||
Adquisiciones de acciones propias | 74.405 | 74 | 235 |
Enajenaciones de acciones propias | (62.208) | (62) | (229) |
Regularizaciones | — | — | (3) |
Saldo a 31 de diciembre de 2019 | 712.578 | 713 | 2.608 |
Pagos basados en acciones propias | (111.379) | (111) | (358) |
Contrato de liquidez - | |||
Adquisiciones de acciones propias | 474.740 | 474 | 982 |
Enajenaciones de acciones propias | (483.212) | (483) | (1.576) |
Saldo a 31 de diciembre de 2020 | 592.727 | 593 | 1.656 |
A fecha 31 de diciembre de 2020 y 2019 la Sociedad Dominante tiene un plan específico de recompra de acciones, según se describe a continuación:
Con fecha 27 de abril de 2016 la Junta General de Accionistas aprobó la adquisición derivativa de acciones propias hasta la cifra máxima permitida por la ley, con la finalidad de contribuir a la liquidez de las acciones en el mercado, autorizando expresamente al Consejo de Administración, según lo establecido en el artículo 146 de la Ley de Sociedades de Capital, en las siguientes condiciones:
a) Las adquisiciones podrán realizarse directamente por la Sociedad Dominante o indirectamente a través de sus sociedades dominadas.
b) Las adquisiciones se realizarán mediante operaciones de compraventa, permuta o cualquier otra permitida por la Ley.
c) Las adquisiciones podrán realizarse, en cada momento, hasta la cifra máxima permitida por la Ley.
d) Las adquisiciones deberán realizarse por un precio igual al de la cotización de cierre del día hábil bursátil inmediatamente anterior en el que tenga lugar, en su caso, la adquisición, con unas diferencias máximas de más el 20% o menos el 20% de ese valor de cotización de cierre.
e) La presente autorización se otorga por un plazo máximo de 5 años.
Se hizo constar expresamente que las acciones que se adquieran como consecuencia de la presente autorización podrán destinarse tanto a su enajenación o amortización, como a la aplicación de los sistemas
43
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
retributivos contemplados en la Ley de Sociedades de Capital, así como al desarrollo de programas que fomenten la participación en el capital de la Sociedad Dominante tales como, por ejemplo, planes de reinversión de dividendo, bonos de fidelidad u otros instrumentos análogos.
Por otro lado, con fecha 20 de noviembre de 2019, la Sociedad Dominante suscribió un contrato de liquidez con el único objetivo de favorecer la liquidez y la regularidad en la cotización de las acciones de la Sociedad, dentro de los límites establecidos por la Junta General de Accionistas de la Sociedad y por la normativa vigente de aplicación, en particular la Circular 1/2017 de 26 de abril, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre los contratos de liquidez. Con fecha 31 de diciembre de 2020, la Sociedad Dominante ha resuelto dicho contrato de liquidez.
Asimismo, la Sociedad Dominante tiene concedidos actualmente seis planes de entrega de acciones diferidas para empleados y directivos del Grupo Renta Corporación, aprobados con fecha 11 de noviembre de 2014 por la Junta General Extraordinaria de Accionistas; y con fechas 11 de mayo de 2016, 10 de mayo de 2017, 10 de mayo de 2018, 9 de mayo de 2019 y 13 de mayo de 2020, por el Consejo de Administración.
Adicionalmente, la Sociedad Dominante tiene concedidos dos planes de entrega de acciones diferidas para el Consejero Delegado del Grupo Renta Corporación, aprobados con fecha 11 de noviembre de 2014 por la Junta General Extraordinaria de Accionistas, y con fecha 11 de abril de 2019, por la Junta General Ordinaria de Accionistas.
Por otro lado, la Sociedad Dominante tiene concedido un plan de entrega de acciones diferidas para personal clave del Grupo Renta Corporación, aprobado con fecha 27 de febrero de 2019 por el Consejo de Administración.
Los planes aprobados con fecha 11 de noviembre de 2014 contemplaban inicialmente la entrega de 270.367 acciones durante los ejercicios comprendidos entre 2015 y 2020. El plan aprobado con fecha 11 de mayo de 2016 contemplaba inicialmente la entrega de 14.225 acciones durante los ejercicios comprendidos entre 2016 y 2021. El plan aprobado con fecha 10 de mayo de 2017 contemplaba inicialmente la entrega de 5.690 acciones durante los ejercicios comprendidos entre 2017 y 2022. El plan aprobado con fecha 10 de mayo de 2018 contemplaba inicialmente la entrega de 22.764 acciones durante los ejercicios comprendidos entre 2018 y 2023. Adicionalmente, el plan aprobado con fecha 27 de febrero de 2019 contemplaba inicialmente la entrega de 155.000 acciones durante los ejercicios comprendidos entre 2019 y 2024, y el plan aprobado con fecha 11 de abril de 2019 contemplaba inicialmente la entrega de 20.000 acciones durante los ejercicios comprendidos entre 2019 y 2024. Asimismo, el plan aprobado con fecha 9 de mayo de 2019 contemplaba inicialmente la entrega de 28.454 acciones durante los ejercicios comprendidos entre 2019 y 2024. Finalmente, el plan aprobado con fecha 13 de mayo de 2020 contempla inicialmente la entrega de 8.535 acciones durante los ejercicios comprendidos entre 2020 y 2025.
Dichos planes tienen por objeto retribuir a los empleados adheridos a los mismos, motivar que su trabajo se oriente al medio plazo, y fomentar e incentivar su permanencia. La entrega de las acciones está condicionada a que el beneficiario mantenga la condición de empleado a la fecha de entrega de las acciones.
Durante el ejercicio 2020 se han entregado 111.379 acciones propias (80.171 acciones en el ejercicio 2019), de acuerdo con lo establecido en los planes de acciones, cuyo valor a fecha de entrega ascendió a 358 miles de euros (298 miles de euros en 2019), registrándose en el epígrafe “Otros gastos sociales”. La diferencia entre el valor de entrega y el coste de las acciones entregadas, 164 miles de euros (146 miles de euros en 2019), se ha registrado como una minoración del epígrafe “Reservas”.
44
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
15. Deudores corrientes y no corrientes
El detalle de las “Deudas corrientes y no corrientes”, por vencimientos, a 31 de diciembre de 2020 y 2019 es el siguiente:
31 de diciembre de 2020
Miles de Euros | |||||||||
Valor a coste amortizado | Corto plazo | Largo plazo | Total valor nominal | ||||||
Menor 1 año | Entre 1 y 2 años | Entre 2 y 3 años | Entre 3 y 4 años | Entre 4 y 5 años | Mayor de 5 años | Total largo plazo | |||
Obligaciones y otros | |||||||||
valores negociables: | |||||||||
Emisiones de obligaciones | 16.033 | — | — | 16.500 | — | — | — | 16.500 | 16.500 |
Deudas con entidades | |||||||||
de crédito: | |||||||||
Préstamo participativo | 17.001 | — | 18.339 | — | — | — | — | 18.339 | 18.339 |
Préstamos hipotecarios | 5.929 | — | 241 | 252 | 261 | 264 | 4.911 | 5.929 | 5.929 |
Otros pasivos financieros: | |||||||||
Deuda concursal (Nota 1) | 1.022 | — | 527 | 37 | 74 | 111 | 518 | 1.267 | 1.267 |
Arrendamientos NIIF 16 | 897 | — | 230 | 221 | 226 | 111 | 228 | 1.016 | 1.016 |
Total deudas no corrientes | 40.882 | — | 19.337 | 17.010 | 561 | 486 | 5.657 | 43.051 | 43.051 |
Obligaciones y otros | |||||||||
valores negociables: | |||||||||
Emisiones de pagarés | 4.762 | 4.900 | — | — | — | — | — | — | 4.900 |
Comisiones e intereses | 258 | 258 | — | — | — | — | — | — | 258 |
Deudas con entidades | |||||||||
de crédito: | |||||||||
Préstamos hipotecarios | 20.445 | 1.769 | 8.700 | 634 | 647 | 660 | 8.399 | 19.040 | 20.809 |
Otros pasivos financieros: | |||||||||
Otros préstamos | 7.956 | 8.000 | — | — | — | — | — | — | 8.000 |
Intereses y otros | 318 | 318 | — | — | — | — | — | — | 318 |
Arrendamientos NIIF 16 | 177 | 226 | — | — | — | — | — | — | 226 |
Total deudas corrientes | 33.916 | 15.471 | 8.700 | 634 | 647 | 660 | 8.399 | 19.040 | 34.511 |
45
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
31 de diciembre de 2019
Miles de Euros | |||||||||
Valor a coste amortizado | Corto plazo | Largo plazo | Total valor nominal | ||||||
Menor 1 año | Entre 1 y 2 años | Entre 2 y 3 años | Entre 3 y 4 años | Entre 4 y 5 años | Mayor de 5 años | Total largo plazo | |||
Obligaciones y otros | |||||||||
valores negociables: | |||||||||
Emisiones de obligaciones | 15.909 | — | — | — | 16.500 | — | — | 16.500 | 16.500 |
Emisiones de pagarés | 276 | — | 300 | — | — | — | — | 300 | 300 |
Deudas con entidades | |||||||||
de crédito: | |||||||||
Préstamo participativo | 17.174 | — | 365 | 19.069 | — | — | — | 19.434 | 19.434 |
Préstamos hipotecarios | 6.165 | — | 233 | 242 | 252 | 261 | 5.177 | 6.165 | 6.165 |
Otros pasivos financieros: | |||||||||
Deuda concursal (Nota 1) | 1.463 | — | 527 | 527 | 37 | 74 | 630 | 1.795 | 1.795 |
Arrendamientos NIIF 16 | 1.071 | — | 226 | 230 | 221 | 226 | 338 | 1.241 | 1.241 |
Total deudas no corrientes | 42.058 | — | 1.651 | 20.068 | 17.010 | 561 | 6.145 | 45.435 | 45.435 |
Obligaciones y otros | |||||||||
valores negociables: | |||||||||
Emisiones de pagarés | 12.420 | 12.600 | — | — | — | — | — | — | 12.600 |
Comisiones e intereses | 258 | 258 | — | — | — | — | — | — | 258 |
Deudas con entidades | |||||||||
de crédito: | |||||||||
Préstamos hipotecarios | 29.485 | 1.634 | 997 | 10.289 | 1.055 | 1.075 | 15.011 | 28.427 | 30.061 |
Intereses y otros | 510 | 510 | — | — | — | — | — | — | 510 |
Otros pasivos financieros: | |||||||||
Otros préstamos | 4.500 | — | 4.500 | — | — | — | — | 4.500 | 4.500 |
Intereses y otros | 239 | 239 | — | — | — | — | — | — | 239 |
Arrendamientos NIIF 16 | 170 | 228 | — | — | — | — | — | — | 228 |
Total deudas corrientes | 47.582 | 15.469 | 5.497 | 10.289 | 1.055 | 1.075 | 15.011 | 32.927 | 48.396 |
La totalidad de los pasivos descritos en el cuadro anterior se corresponden con “Débitos y otras partidas a pagar”, no manteniendo ni habiéndose designado por el Grupo ningún instrumento como “Pasivos financieros a valor razonable”. En este sentido, las deudas con entidades financieras mantenidas por el Grupo han sido contratadas en condiciones de mercado, por lo que su valor razonable no difiere significativamente de su valor en libros.
Préstamo participativo no corriente
El préstamo participativo no corriente incluye la deuda correspondiente a los acreedores financieros adheridos a la Alternativa B del Convenio de Acreedores de acuerdo con lo descrito en la Nota 1 de las presentes cuentas anuales consolidadas y cuyo vencimiento está previsto para el año 2022. Dicha deuda se registra a coste amortizado, habiendo sido descontada a una tasa del 5,12%. El valor de dicho préstamo, una vez considerados los flujos financieros futuros por devengo de intereses, según se establece en el convenio de acreedores para estas deudas, asciende a 17.001 miles de euros. La diferencia entre este importe y el valor nominal del préstamo se corresponde a los intereses que se devengarán y a la actualización de valor.
46
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
En garantía de esta deuda participativa se constituyó hipoteca sobre el suelo descrito en la Nota 1. De acuerdo con lo establecido en el Convenio de Acreedores, llegado el vencimiento de la deuda, los acreedores deberán aceptar la adjudicación en pago de sus créditos del solar ubicado en Cánovas, tras la que no tendrán derecho a reclamar cantidad alguna a ninguna de las deudoras.
Emisión de obligaciones
Con fecha 2 de octubre de 2018 la Sociedad Dominante formalizó la emisión de una serie de 165 bonos simples no garantizados ordinarios por importe de 16.500 miles de euros, con vencimiento el 2 de octubre de 2023 y con precio de emisión equivalente al 100% de su valor nominal. Los mismos devengan un cupón del 6,25% anual, pagadero anualmente por años vencidos.
Los gastos de formalización de los citados bonos ascendieron a 748 miles de euros. De acuerdo con lo indicado en la Nota 4-f, la deuda emitida se contabilizó tomando en consideración el coste amortizado de la misma. En consecuencia, los intereses devengados, así como la imputación en la cuenta de pérdidas y ganancias de los costes de formalización se contabilizaron aplicando el método del tipo de interés efectivo.
Las obligaciones simples vigentes hasta 30 de diciembre de 2020 establecían la necesidad de cumplimiento de una ratio financiera en virtud de la cual la deuda financiera neta ajustada consolidada del Grupo Renta Corporación no podía ser superior a 3,5 veces el EBITDA consolidado del Grupo Renta Corporación durante un período de más de 6 meses. A efectos del cálculo de esta ratio, se excluye de la deuda financiera neta el efecto del préstamo participativo que mantiene el Grupo Renta Corporación, asociado al solar de Cánovas. Con fecha 30 de diciembre de 2020 se ha alcanzado un acuerdo en virtud del cual se ha producido un cambio en los términos y condiciones de los bonos que deja en suspenso el cálculo de la citada ratio hasta el 1 de enero de 2022. En consecuencia, a fecha 31 de diciembre de 2020 no aplica el cumplimiento de dicha ratio.
Emisión de pagarés
Con fecha 25 de marzo de 2019 la Sociedad Dominante registró un programa de pagarés ante el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF) con un saldo vivo máximo de 30.000 miles de euros y vigencia de 12 meses. El tipo de interés nominal de los pagarés se fijaba en cada emisión, junto con la fecha de vencimiento de los mismos. En este sentido, el plazo máximo de vencimiento o amortización de los pagarés emitidos bajo el mencionado programa era de 2 años, a contar desde la fecha de emisión de éstos.
A 31 de diciembre de 2020 el saldo dispuesto por el Grupo bajo el citado programa asciende a 300 miles de euros de valor nominal, con un tipo de interés nominal del 4,00%.
La Sociedad Dominante ha renovado su programa de pagarés quedando incorporado en el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF) con fecha 7 de mayo de 2020, con un saldo vivo máximo de 30.000 miles de euros y vigencia de 12 meses. El tipo de interés nominal de los pagarés se fijará en cada emisión, junto con la fecha de vencimiento de los mismos. En este sentido, el plazo máximo de vencimiento o amortización de los pagarés emitidos bajo el mencionado programa será de 2 años, a contar desde la fecha de emisión de éstos.
A 31 de diciembre de 2020 el saldo dispuesto por el Grupo bajo el citado programa asciende a 4.600 miles de euros de valor nominal, con unos tipos de interés nominal de entre el 2,00% y el 5,00%.
Préstamos hipotecarios y otros préstamos
No corriente –
El importe registrado en la partida de préstamos hipotecarios no corrientes del balance de situación consolidado adjunto corresponde a la deuda contraída por el Grupo para financiar las inversiones inmobiliarias (Nota 8).
47
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Corriente –
Durante el ejercicio 2019 el Grupo formalizó cinco préstamos particulares por importe de 4.500 miles de euros, cuyos vencimientos estaban fijados para el año 2021. Los citados préstamos estaban destinados a financiar el desarrollo de ciertas promociones adquiridas y registradas en el epígrafe de “Existencias” a 31 de diciembre de 2019 (Nota 11). El Grupo ha procedido a la cancelación íntegra de dichos préstamos durante el presente ejercicio.
Adicionalmente, el Grupo mantiene a cierre del ejercicio 2020 catorce contratos de préstamo hipotecario asociados a existencias, siendo el coste amortizado conjunto pendiente de amortizar de 20.211 miles de euros. Uno de estos contratos tiene su vencimiento fijado para el año 2021, otros tres contratos tienen su vencimiento fijado para el año 2022, y el resto tienen su vencimiento fijado a más de 5 años. Los citados préstamos están destinados a financiar el desarrollo de promociones adquiridas y registradas en el epígrafe de “Existencias” a 31 de diciembre de 2020 (Nota 11).
Por otro lado, durante el ejercicio 2020 el Grupo ha firmado un préstamo con una compañía de financiación privada por un importe que inicialmente ascendía a 5.000 miles de euros y que posteriormente se ha ampliado en 3.000 miles de euros adicionales, con un 4% de tipo de interés nominal. Dicho préstamo tiene su vencimiento fijado para el año 2021.
En aplicación de la NIC 7, se incluye la conciliación de los flujos de efectivo surgidos de las actividades de financiación con los correspondientes pasivos en el balance de situación consolidado inicial y final, separando los movimientos que suponen flujos de efectivo de los que no los suponen:
Ejercicio 2020
Miles de Euros | |||||||
01/01/2020 | Flujos de caja | Sin impactos en flujos de caja | 31/12/2020 | ||||
Gastos financieros* | Ingresos financieros | Reclasificación de deuda l/p a c/p | Otros | ||||
Deudas corrientes y no corrientes: | |||||||
Emisiones de pagarés largo plazo | 276 | — | 10 | — | (286) | — | — |
Emisiones de obligaciones largo plazo | 15.909 | — | 164 | — | — | (40) | 16.033 |
Préstamo participativo largo plazo | 17.174 | — | 830 | (1.003) | — | — | 17.001 |
Préstamos hipotecarios largo plazo | 34.018 | (8.636) | 872 | — | (1.754) | 120 | 24.620 |
Otros préstamos largo plazo | 4.500 | — | — | — | (4.500) | — | — |
Deuda concursal largo plazo | 1.463 | (105) | 85 | — | — | (421) | 1.022 |
Emisiones de pagarés corto plazo | 12.420 | (3.485) | 498 | — | (4.587) | (84) | 4.762 |
Préstamos hipotecarios corto plazo | 1.632 | (1.632) | — | — | 1.754 | — | 1.754 |
Otros préstamos corto plazo | — | (1.560) | 143 | — | 9.373 | — | 7.956 |
Arrendamientos NIIF 16 | 1.241 | (230) | 59 | — | — | 4 | 1.074 |
Intereses y otros a corto plazo | 1.007 | (1.966) | 1.493 | — | — | 42 | 576 |
Total pasivos de actividades de financiación | 89.640 | (17.614) | 4.154 | (1.003) | — | (379) | 74.798 |
48
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
* Nota: En los gastos financieros no se incluyen 28 miles de euros de regularización de deuda concursal.
Ejercicio 2019
Miles de Euros | |||||||
01/01/2019 | Flujos de caja | Sin impactos en flujos de caja | 31/12/2019 | ||||
Gastos financieros* | Ingresos financieros | Reclasificación de deuda l/p a c/p | Otros | ||||
Deudas corrientes y no corrientes: | |||||||
Emisiones de pagarés largo plazo | — | 940 | 14 | — | (667) | (11) | 276 |
Emisiones de obligaciones largo plazo | 15.827 | — | 143 | — | — | (61) | 15.909 |
Préstamo participativo largo plazo | 16.685 | — | 489 | — | — | — | 17.174 |
Préstamos hipotecarios largo plazo | 18.517 | 17.037 | 865 | — | (1.632) | (769) | 34.018 |
Otros préstamos largo plazo | 2.899 | 1.601 | — | — | — | — | 4.500 |
Deuda concursal largo plazo | 1.747 | (149) | 252 | (42) | — | (345) | 1.463 |
Emisiones de pagarés corto plazo | — | 11.581 | 309 | — | 667 | (137) | 12.420 |
Préstamos hipotecarios corto plazo | 319 | (319) | — | — | 1.632 | — | 1.632 |
Arrendamientos NIIF 16 | — | (227) | 67 | — | — | 1.401 | 1.241 |
Intereses y otros a corto plazo | 622 | (1.253) | 1.368 | — | — | 270 | 1.007 |
Total pasivos de actividades de financiación | 56.616 | 29.211 | 3.507 | (42) | — | 348 | 89.640 |
*Nota: En los gastos financieros no se incluyen 84 miles de euros de ajuste de deuda concursal.
Avales y garantías
A 31 de diciembre de 2020, el Grupo ha prestado avales a favor de terceros por importe de 1.693 miles de euros (3.184 miles de euros a 31 de diciembre de 2019), en su mayor parte para garantizar obligaciones contraídas por la compra de inmuebles y para garantizar las entregas recibidas a cuenta de futuras compraventas de tres viviendas de dos promociones en Barcelona y ocho viviendas de una promoción en Madrid.
Intereses
Los préstamos hipotecarios vigentes a 31 de diciembre de 2020 y de 2019 devengan, en su fase inicial, tipos de interés fijos de entre el 1,75% y el 3,50% y, en sus fases posteriores, tipos de interés variables basados en el Euribor más un spread sobre el mismo de entre 1,45 y 3,50 puntos básicos.
Por otro lado, no hay préstamos particulares vigentes a 31 de diciembre de 2020. El tipo de interés de los prestamos particulares vigentes a 31 de diciembre de 2019 fue del 9%.
A 31 de diciembre de 2020 y 2019, los intereses devengados y no pagados ascienden a 576 y 1.007 miles euros, respectivamente.
49
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Objetivo de la política de gestión de riesgos
La política de gestión de riesgos del Grupo tiene como objetivo preservar su solvencia mediante la actuación sobre los tipos de riesgo que se describen a continuación.
Adicionalmente, teniendo en consideración la situación generada por el COVID-19, tal como se ha indicado la Sociedad Dominante creó, en el primer semestre del 2020, una comisión interna denominada Comité COVID-19 formada por el Presidente de la Comisión de Auditoria y Consejero Coordinador, el Consejero Delegado y el Director General Corporativo, que reporta directamente a la Comisión de Auditoría, con la finalidad de supervisar muy de cerca la evolución de la situación del estado de alarma, afrontar los eventuales impactos financieros y no financieros que puedan producirse, realizar un plan de contingencia para aplicar en el Grupo e informar de sus conclusiones al Consejo de Administración. Este Comité continuará operativo mientras perdure la situación de incertidumbre derivada de la pandemia.
Factores de riesgo financiero
La actividad del Grupo está expuesta a diversos riesgos financieros: riesgo de mercado, incluyendo riesgo de tipo de cambio y riesgo de tipo de interés, riesgo de crédito y riesgo de liquidez. El programa de gestión del riesgo global del Grupo se centra en la incertidumbre de los mercados financieros y trata de minimizar los efectos potenciales adversos sobre su rentabilidad.
La gestión del riesgo está controlada por la Dirección General Corporativa con arreglo a políticas aprobadas por el Consejo de Administración. Este Departamento identifica, evalúa y cubre los riesgos financieros en estrecha colaboración con las unidades operativas de la Sociedad. El Consejo de Administración de Renta Corporación proporciona políticas para la gestión del riesgo global, así como el riesgo de tipo de cambio, riesgo de tipo de interés, riesgo de liquidez, empleo de derivados y no derivados, e inversión del exceso de liquidez.
Riesgo de mercado: tipo de cambio
El Grupo define como riesgo de divisa el efecto negativo que puede tener una fluctuación de los tipos de cambio en el resultado, en el patrimonio o en los flujos de tesorería.
El Grupo no tiene sociedades internacionales, ni realiza transacciones en moneda distinta al euro por importe relevante, por lo que la exposición a este tipo de riesgo no es significativa.
Riesgo de mercado: tipo de interés
Actualmente, el Grupo se financia a través de un préstamo participativo, de deuda hipotecaria remunerada a tipos de interés variable de mercado y mediante otros préstamos, la emisión de pagarés y de bonos simples, no garantizados ordinarios a 5 años.
En relación con el préstamo participativo,del que se reconoce un pasivo por importe de 18.339 miles de euros, devenga un tipo de interés variable del Euribor más un diferencial, entre el 1% y el 3%, dependiendo del beneficio neto consolidado del Grupo, siempre y cuando éste supere, en su rango más bajo, los diez millones de euros. Si el beneficio neto consolidado es inferior a los diez millones de euros, no se devengará interés variable alguno. En el ejercicio 2020 este préstamo no ha devengado interés alguno.
La emisión de bonos fue realizada por la Sociedad, con fecha 2 de octubre de 2018, por importe de 16.500 miles de euros, remunerado con un cupón al 6,25%.
A 31 de diciembre de 2020 el saldo dispuesto por el Grupo bajo el citado programa de pagarés asciende a 4.900 miles de euros de valor nominal, con unos tipos de interés nominal de entre el 2,00% y el 5,00%.
50
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
El riesgo de tipo de interés es gestionado de acuerdo con las políticas aprobadas por el Consejo de Administración en las que se establece la necesidad de mantener o no instrumentos de cobertura que minimicen el impacto de la volatilidad de los tipos de interés. A fecha de hoy, Grupo Renta Corporación no dispone de ninguna cobertura contratada en relación con el tipo de interés.
Dadas las favorables condiciones de tipo de interés acordadas en el Convenio de Acreedores y la naturaleza fija de la remuneración del bono existe una cobertura natural limitando su volatilidad, no resultando necesaria la contratación de seguros de tipo de interés.
Riesgo de crédito
El riesgo de crédito surge tanto de la capacidad de obtener financiación como de la capacidad de acceso al efectivo y depósitos con bancos e instituciones financieras, así como al cobro de clientes, incluyendo cuentas a cobrar pendientes y transacciones comprometidas. La situación actual de los mercados está provocando un aumento general de las tensiones de liquidez en la economía,además de una contracción del mercado de crédito.
El Grupo cuenta con una estructura financiera diversificada, compuesta tanto por financiación bancaria como no bancaria, esta última principalmente en forma de bonos y pagarés. Esta estructura diversificada aporta una mayor flexibilidad para hacer frente a operaciones que, por su naturaleza, son más difíciles de financiar por parte de la banca tradicional, que se ha vuelto más restrictiva.
Igualmente, ante la evolución de los resultados del Grupo durante el ejercicio 2020 como consecuencia de la situación de mercado actual, el Grupo ha llegado a un acuerdo con los bonistas de la emisión de 2018 que contempla suspender el cálculo del covenant hasta el ejercicio 2022.
Riesgo de liquidez
La capacidad del Grupo para obtener nueva financiación depende de gran número de factores, algunos de los cuales no están bajo su control, tales como las condiciones económicas generales, la disponibilidad de crédito de las instituciones financieras o las políticas monetarias establecidas.
El Grupo ha consolidado la diversificación de las fuentes de financiación, lo que le aporta flexibilidad para afrontar proyectos más complejos de financiar a través de la banca tradicional. En este sentido, la Sociedad Dominante ha renovado su programa de pagarés, quedando incorporado el 7 de mayo de 2020 en el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF). Adicionalmente, en el último trimestre del ejercicio entró en el programa de financiación directa de ICO mediante pagarés MARF y, el 4 de febrero de 2021, en su programa de pagarés avalados.
También podría plantearse cualquier tipo de alianza con socios financieros, que permitirá ampliar las fuentes de financiación para llevar a cabo proyectos futuros de mayor envergadura y que reportarán mayores márgenes.
Gestión del riesgo de capital
La exposición al riesgo de capital se determina según la dificultad para mantener los niveles de patrimonio neto y deuda suficiente que le permitan continuar como empresa en funcionamiento, para generar rendimientos a sus accionistas, así como beneficios para otros tenedores de instrumentos de patrimonio neto, y para mantener una estructura óptima de capital y contener o reducir su coste.
Riesgos de operaciones
La situación cambiante e impredecible de los acontecimientos podría llegar a implicar la aparición de un riesgo de interrupción temporal de los desarrollos o ventas adicional al ya vivido en la etapa de confinamiento en 2020.
51
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
La mayor parte de los ingresos del Grupo provienen de las operaciones que lleva a cabo. En consecuencia, los ingresos y resultados dependen de la demanda y oferta de activos inmobiliarios. Adicionalmente, cabe destacar que la totalidad del negocio del Grupo hasta la fecha se sitúa en España, por lo que cualquier cambio en la situación económica de nuestro país podría tener un impacto directo en la evolución de su negocio. Como es previsible, la evolución de la situación macroeconómica y la incertidumbre de los mercados debidos a la pandemia, entre otros factores, pueden afectar al volumen de operaciones actuales y potenciales del Grupo.
16. Administraciones públicas y situación fiscal
La composición de los saldos corrientes con las Administraciones Públicas a 31 de diciembre de 2020 y 2019 es la siguiente:
Miles de Euros | ||||
Saldo deudor | Saldo acreedor | |||
31 de diciembre de 2020 | 31 de diciembre de 2019 | 31 de diciembre de 2020 | 31 de diciembre de 2019 | |
Hacienda Pública, por conceptos fiscales | — | 61 | 362 | 296 |
Hacienda Pública, por Impuesto sobre el Valor Añadido | 4 | 17 | 1.377 | 1.130 |
Hacienda Pública, por impuesto corriente | 618 | 988 | — | 474 |
Otras deudas concursales con Administraciones Públicas | — | — | 373 | 265 |
Organismos de la Seguridad Social acreedores | — | — | 51 | 56 |
Total saldos corrientes | 622 | 1.066 | 2.163 | 2.221 |
Pasivos por impuesto diferido | — | — | 2.290 | 2.276 |
Créditos fiscales por bases imponibles negativas | 25.057 | 25.057 | — | — |
Otros activos por impuesto diferido | 2.187 | 1.998 | — | — |
Total saldos no corrientes | 27.244 | 27.055 | 2.290 | 2.276 |
Con motivo de la presentación de la solicitud de concurso voluntario de acreedores con fecha 19 de marzo de 2013 (Nota 1), el Grupo perdió el derecho a la tributación consolidada por el Impuesto sobre Sociedades y por el Impuesto sobre el Valor Añadido, por lo que las sociedades integrantes del Grupo pasaron a la tributación individual. Durante el ejercicio 2015, una vez aprobado del Convenio de Acreedores mencionado en la Nota 1, el Grupo Renta Corporación volvió a la tributación consolidada avanzada por Impuesto Sobre el Valor Añadido.
La Sociedad Dominante y la entidad dependiente Renta Corporación Real Estate ES, S.A.U. tributan en el Impuesto Sobre el Valor Añadido aplicando el Régimen de Prorrata Especial.
La Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, con entrada en vigor el 1 de enero del 2015, establecía en el artículo 29 que el tipo general de gravamen para los contribuyentes sería el 25 por ciento.
Asimismo, con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 3/2016, de 2 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, se estableció la limitación a la compensación de bases imponibles negativas en un 25% de la base imponible, previa a dicha compensación, para las Sociedades cuya cifra de negocio sea igual o superior a los 60 millones de euros, en un 50% si la cifra de negocio se encuentra entre los 20 y 60 millones de euros y en un 70% si la cifra de negocio es inferior a los 20 millones de euros. En todo caso, se podrán compensar en el período impositivo bases imponibles negativas hasta el importe de un millón de euros.
52
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
La conciliación entre el resultado contable y la base imponible del Impuesto sobre Sociedades a 31 de diciembre de 2020 y a 31 de diciembre de 2019 es la siguiente:
31 de diciembre de 2020
Miles de Euros | |||
Aumento | Disminución | Importe | |
Resultado del ejercicio antes de impuestos (agregado individuales) | (13.688) | ||
Diferencias permanentes: | |||
Gastos no deducibles | 232 | — | 232 |
Donaciones | 229 | — | 229 |
Dividendos exentos | — | (4) | (4) |
Reversión deterioro de participaciones en empresas del Grupo | 2.306 | — | 2.306 |
Deterioro de participaciones en empresas del Grupo | 4.189 | — | 4.189 |
Diferencias temporarias: | |||
Con origen en ejercicios anteriores- | |||
Deterioro opciones de compra | — | (209) | (209) |
Ajustes fiscales concurso de acreedores | 1.759 | — | 1.759 |
Deducción 30% importe de gastos amortización contable | — | (16) | (16) |
Con origen en ejercicio actual- | |||
Deterioro opciones de compra | 530 | — | 530 |
Deterioro de existencias | 431 | — | 431 |
Otras provisiones | 210 | — | 210 |
Gastos financieros no deducibles | — | (203) | (203) |
Base imponible (resultado fiscal) | 9.886 | (432) | (4.234) |
31 de diciembre de 2019
Miles de Euros | |||
Aumento | Disminución | Importe | |
Resultado del ejercicio antes de impuestos (agregado individuales) | 20.725 | ||
Diferencias permanentes: | |||
Gastos no deducibles | 62 | — | 62 |
Donaciones | 201 | — | 201 |
Dividendos exentos | — | (6) | (6) |
Diferencias temporarias: | |||
Con origen en ejercicios anteriores- | |||
Deterioro opciones de compra | — | (277) | (277) |
Ajustes fiscales concurso de acreedores | 2.492 | — | 2.492 |
Deducción 30% importe de gastos amortización contable | — | (16) | (16) |
Con origen en ejercicio actual- | |||
Deterioro opciones de compra | 156 | — | 156 |
Gastos financieros no deducibles | 96 | — | 96 |
Otros ajustes | 16 | — | 16 |
Base imponible (resultado fiscal) | 3.023 | (299) | 23.449 |
53
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
La conciliación entre el resultado contable y el gasto por Impuesto sobre Sociedades reconocido en la cuenta de pérdidas y ganancias para los ejercicios 2020 y 2019 es la siguiente:
Miles de Euros | ||
2020 | 2019 | |
Total Resultado contable antes de impuestos (agregado individuales) | (13.688) | 20.725 |
Diferencias permanentes | 6.952 | 257 |
Resultado contable ajustado | (6.736) | 20.982 |
Cuota al 25% | — | (5.246) |
Impacto de las diferencias temporarias no registradas | (436) | (619) |
Deducciones | — | 71 |
Compensación de créditos fiscales por bases imponibles negativas | 440 | 3.232 |
Activación de crédito fiscal | — | 3.008 |
Pasivos por impuesto diferido revalorizaciones inversiones inmobiliarias y otros | (148) | (530) |
Otros ajustes | 187 | 3 |
Total ingreso/(gasto) por impuesto reconocido en la | ||
cuenta de pérdidas y ganancias | 43 | (81) |
- Por impuesto corriente | 43 | (3.089) |
- Por impuesto diferido | — | 3.008 |
El ajuste por diferencias temporarias no registradas de los ejercicios 2020 y 2019 se corresponde con el efecto en cuota del aumento en base imponible derivado de los ajustes fiscales relacionados con el concurso de acreedores, correspondiendo a la reversión e imputación en la base imponible de los ajustes negativos registrados en concepto de quitas y esperas de los créditos concursales, y la disminución por la reversión de la limitación temporal en la deducibilidad de las amortizaciones de los años 2013 y 2014, recuperable en los 10 años siguientes, según la Ley 16/2012.
Los datos referentes a la liquidación por Impuesto sobre Sociedades del ejercicio 2020 corresponden a la mejor estimación posible a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales y pueden diferir de la liquidación definitiva del impuesto del ejercicio cuyo plazo de presentación comprende del 1 al 25 de julio de 2021.
Impuestos diferidos de activo netos
El movimiento del saldo de las cuentas de activos por impuesto diferido netos a 31 de diciembre de 2020 y 2019 se detalla, por conceptos, en el siguiente cuadro:
Miles de Euros | ||||||||
31/12/2018 | Adiciones | Retiros | Otros | 31/12/2019 | Adiciones | Retiros | 31/12/2020 | |
Activos por impuesto diferido: | ||||||||
Créditos fiscales por Bases Imponibles Negativas (Bruto) | 23.861 | 3.008 | (623) | 2 | 26.248 | — | (440) | 25.808 |
Otros | 2.006 | 67 | (69) | (6) | 1.998 | 293 | (104) | 2.187 |
Pasivos por impuesto diferido | (1.812) | — | 623 | (2) | (1.191) | — | 440 | (751) |
Total créditos fiscales e impuestos diferidos de activo netos | 24.055 | 3.075 | (69) | (6) | 27.055 | 293 | (104) | 27.244 |
54
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Tras la aprobación del Convenio de Acreedores en sentencia de 8 de julio de 2014 las sociedades del Grupo reconocieron las deudas concursadas a su valor razonable. Esta situación supuso que en el ejercicio 2014 se reconocieron ingresos financieros por quitas y por efecto de la actualización de las deudas concursadas, las esperas, por un importe de 54.985 miles euros en Renta Corporación Real Estate, S.A. y de 56.417 miles de euros en Renta Corporación Real Estate ES, S.A.U.
Dicha situación implicó que, en la liquidación del Impuesto sobre Sociedades del ejercicio, el Grupo, atendiendo al criterio establecido en la Ley sobre el Impuesto sobre Sociedades, realizase los correspondientes ajustes negativos como consecuencia de los ingresos registrados en el ejercicio por las quitas y esperas. Estos ajustes serían imputados en las bases imponibles futuras a medida que procediera registrar con posterioridad gastos financieros derivados de la misma deuda y hasta el límite de los citados ingresos. No obstante, en el supuesto de que el importe del ingreso mencionado sea superior al importe total de gastos financieros pendientes de registrar, derivados de la misma deuda, la imputación de aquél en la base imponible se realizará proporcionalmente a los gastos financieros registrados en cada período impositivo respecto de los gastos financieros totales pendientes de registrar derivados de la misma deuda.
En consecuencia, los pasivos por impuesto diferido asociados a estas diferencias temporarias, que serán revertidas hasta el vencimiento de las deudas, año 2022 para los créditos ordinarios y año 2030 para los subordinados, ascendían en el momento inicial a 27.850 miles de euros. El Grupo disponía a 31 de diciembre de 2014 de bases imponibles negativas de ejercicios anteriores por importe de 301.972 miles de euros, para las cuales no se venían registrando los activos por impuesto diferido, que los Administradores entendieron que, por su naturaleza, su pertenencia a la misma autoridad fiscal, con un horizonte temporal superior a la reversión de los pasivos por impuesto diferido, y por el hecho de que en parte se originaron por los efectos de la misma salida del concurso de acreedores, debían ser objeto de reconocimiento hasta igualar el importe de los pasivos por impuesto diferido, por importe de 27.850 miles de euros.
Atendiendo a la naturaleza de los activos y pasivos por impuesto diferido, el Grupo ha determinado que dichos impuestos diferidos sean mostrados en el balance de situación consolidado adjunto por su neto, dando debido detalle como desglose en esta Nota.
De acuerdo con lo anteriormente indicado, el Grupo ha revertido en el ejercicio 2020 diferencias temporarias en concepto de quitas y esperas por importe de 1.759 miles de euros (2.492 miles de euros en el ejercicio 2019), cuyos impuestos diferidos asociados ascienden a 440 miles de euros (623 miles de euros en el ejercicio 2019).
A 31 de diciembre 2020, los Administradores han reconocido un activo por impuesto diferido, neto del pasivo por impuesto diferido anteriormente mencionado, por importe de 27.244 miles de euros. Los activos por impuesto diferido indicados anteriormente han sido registrados en el balance de situación consolidado adjunto por considerar los Administradores de la Sociedad Dominante que, conforme a la mejor estimación sobre los resultados futuros del Grupo y, de acuerdo con la normativa contable y fiscal en vigor, es probable que dichos activos sean recuperados. En este sentido, la recuperación de los mismos se ha estimado tomando como referencia, por un lado, el plan estratégico aprobado por el Consejo de Administración para el periodo 2021-2025 descrito en la Nota 2-j de de las presentes cuentas anuales consolidadas y, por otro lado, la mejor estimación sobre los resultados realizada por la Dirección para los periodos o ejercicios sucesivos.
55
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Impuesto diferido de activo por créditos fiscales por pérdidas a compensar
La legislación del Impuesto de Sociedades en vigor establece que las bases imponibles negativas de ejercicios anteriores pueden compensarse en ejercicios futuros sin ninguna limitación temporal.
En la tabla siguiente se presentan las bases imponibles negativas a 31 de diciembre de 2020 generadas por las sociedades del Grupo, registradas y no registradas en el balance de situación consolidado adjunto:
Ejercicio de generación | Miles de Euros | ||
31/12/2019 | Generación Bases Imponibles | 31/12/2020 | |
2008 | 26.990 | — | 26.990 |
2009 | 15.254 | — | 15.254 |
2010 | 25.718 | — | 25.718 |
2011 | 7.213 | — | 7.213 |
2012 | 43.394 | — | 43.394 |
2013 | 2.874 | — | 2.874 |
2014 | 42.976 | — | 42.976 |
2020 | — | 4.234 | 4.234 |
Total | 164.419 | 4.234 | 168.653 |
Por tanto, el crédito fiscal por bases imponibles negativas para las cuales se ha registrado el activo por impuesto diferido asociado a los hechos descritos con anterioridad a 31 diciembre de 2020 asciende a 100.227 miles de euros sobre un total de 168.653 miles de euros.
Impuesto diferido de activo por gastos financieros pendientes de deducir
En la tabla siguiente se presentan los gastos financieros pendientes de deducir a 31 de diciembre de 2020 generados por el Grupo, registrados y no registradas en el balance de situación adjunto:
Ejercicio de generación | Miles de Euros | ||
31/12/2019 | Compensación | 31/12/2020 | |
2012 | 478 | (203) | 275 |
2013 | 3.917 | — | 3.917 |
2014 | 463 | — | 463 |
2015 | 785 | — | 785 |
2016 | 640 | — | 640 |
2017 | 635 | — | 635 |
2018 | 735 | — | 735 |
2019 | 96 | — | 96 |
Total | 7.749 | (203) | 7.546 |
56
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Impuestos diferidos de pasivo
Miles de Euros | ||||||||
31/12/2018 | Adiciones | Otros | 31/12/2019 | Adiciones | Retiros | Otros | 31/12/2020 | |
Revalorizaciones inversiones inmobiliarias y reversión de la amortización | 1.508 | 537 | (6) | 2.039 | 148 | — | 6 | 2.193 |
Instrumentos de patrimonio designados a valor razonable con cambios en el estado de otro resultado global consolidado | 104 | 133 | — | 237 | — | (140) | — | 97 |
Total pasivos por impuesto diferido | 1.612 | 670 | (6) | 2.276 | 148 | (140) | 6 | 2.290 |
Los pasivos por impuesto diferido corresponden, fundamentalmente, a la diferencia entre el coste contable de las inversiones inmobiliarias valoradas a mercado (base NIIF) y su coste fiscal (valorado a coste de adquisición, neto de amortización).
Ejercicios pendientes de comprobación y actuaciones inspectoras
Según establece la legislación vigente, los impuestos no pueden considerarse definitivamente liquidados hasta que las declaraciones presentadas hayan sido inspeccionadas por las autoridades fiscales o haya transcurrido el plazo de prescripción de cuatro años. A cierre del ejercicio 2020 el Grupo tiene abiertos a inspección los últimos cinco ejercicios del Impuesto sobre Sociedades y los últimos cuatro ejercicios para los demás impuestos que le son de aplicación.
Los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que se han practicado adecuadamente las liquidaciones de los mencionados impuestos, por lo que, aún en caso de que surgieran discrepancias en la interpretación normativa vigente por el tratamiento fiscal otorgado a las operaciones, los eventuales pasivos resultantes, en caso de materializarse, no afectarían de manera significativa a las presentes cuentas anuales.
17. Ingresos y gastos
Importe neto de la cifra de negocios
La distribución del importe neto de la cifra de negocios correspondiente a los ejercicios 2020 y 2019, distribuida por categorías de actividades, es la siguiente:
Miles de Euros | ||
2020 | 2019 | |
Ventas de inmuebles | 36.993 | 68.896 |
Gestión de proyectos inmobiliarios | 1.773 | 8.465 |
Prestación de servicios patrimoniales (Notas 10 y 18) | 3.927 | 10.682 |
Alquileres (Nota 9) | 1.826 | 1.507 |
Total | 44.519 | 89.550 |
La totalidad de la cifra neta de negocios del Grupo se ha realizado en el mercado nacional, principalmente en los mercados de Barcelona y Madrid.
57
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Como parte de los ingresos registrados en la partida “Ventas de inmuebles” correspondiente al ejercicio 2019 se incluía la transmisión materializada en dicho ejercicio de una finca y de un edificio a construir por parte del Grupo. En este sentido, durante el ejercicio 2019 se formalizó escritura pública de compraventa de la finca y de la obra nueva en construcción, la cual sería adquirida por el cliente conforme se ejecutase el proyecto por accesión. En relación con la compraventa de la finca, a 31 de diciembre de 2019, se encontraba pendiente de cobro un importe de 1.700 miles de euros, registrado en el epígrafe “Clientes por ventas y prestaciones de servicios” del balance de situación consolidado adjunto toda vez que, de acuerdo con el contrato firmado, su cobro se materializaría durante la fase de construcción del edificio, una vez certificado el 75% de la obra.
Por su parte, en relación con el edificio futuro a construir bajo la modalidad de contrato “llave en mano” y, de acuerdo con lo establecido en la normativa contable en vigor, el Grupo registró el ingreso asociado al avance ejecutado al cierre del ejercicio 2019 aplicando el método del porcentaje de realización, tomando como referencia la proporción que representaban los costes incurridos en el trabajo realizado a dicha fecha con respecto al total estimado de costes. A 31 de diciembre de 2019 el ingreso reconocido ascendía a 1.244 miles de euros, cuya contrapartida se encontraba íntegramente recogida en el epígrafe “Clientes por ventas y prestaciones de servicios” ya que si bien se correspondía con obra ejecutada, no alcanzaba el hito de facturación establecido contractualmente a la fecha de cierre. En este sentido, durante el ejercicio 2020 el Grupo ha ejecutado la totalidad de la obra pendiente, dándose por finalizado el proyecto. La ejecución del mismo ha supuesto el reconocimiento de un ingreso en el año 2020 por importe de 5.756 miles de euros, que al 31 de diciembre de 2020 se encuentran íntegramente facturados y cobrados en su práctica totalidad.
Variación de existencias de edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación
El epígrafe "Variación de existencias de edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación" de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta presenta la siguiente composición:
Miles de Euros | ||
2020 | 2019 | |
Adiciones edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación (Nota 11) | (10.391) | (79.800) |
Traspaso de opciones de compra (Nota 11) | (354) | — |
Variación de existencias de las adiciones y traspasos | 10.745 | 79.800 |
Variación de existencias de las bajas (Nota 11) | (31.689) | (54.555) |
Total | (31.689) | (54.555) |
Gastos de personal
El epígrafe "Gastos de personal" de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada presenta la siguiente composición:
Miles de Euros | ||
2020 | 2019 | |
Sueldos, salarios y asimilados | 4.940 | 5.370 |
Seguridad Social a cargo de la Empresa | 615 | 622 |
Otros gastos sociales | 199 | 159 |
Total | 5.754 | 6.151 |
A 31 de diciembre de 2020 y 2019 la partida de “Otros gastos sociales” incluye, entre otros, 192 y 152 miles de euros, respectivamente, correspondientes al importe devengado durante el ejercicio de los planes de acciones para empleados y directivos, para el Consejero Delegado y para personal clave descritos en la Nota 14.
58
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Otros gastos de explotación
El epígrafe "Otros gastos de explotación" de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta presenta el siguiente desglose:
Miles de Euros | ||
2020 | 2019 | |
Arrendamientos y cánones | 363 | 60 |
Reparaciones y conservación | 405 | 398 |
Servicios de profesionales independientes | 5.624 | 4.252 |
Otros gastos de explotación | 4.958 | 3.551 |
Resto de conceptos | 831 | 1.042 |
Total servicios exteriores | 12.181 | 9.303 |
Otros Tributos | 692 | 986 |
Total Tributos | 692 | 986 |
Deterioro de créditos comerciales | 78 | — |
Perdida por deterioro y otras dotaciones | 177 | — |
Total pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales | 255 | — |
Total otros gastos de explotación | 13.128 | 10.289 |
La partida de “Servicios de profesionales independientes” recoge, principalmente, los honorarios relacionados con asesores legales que son contratados por el Grupo y correspondientes, entre otros, a los costes asociados al análisis, estudio y puesta en marcha de las líneas de negocio dedicadas a la gestión de activos de uso distinto al residencial, a través de la constitución de vehículos externos, según se describe en la Nota 2-j de las presentes cuentas anuales consolidadas. Por su parte, la partida “Otros gastos de explotación” recoge los gastos incurridos, principalmente, en la gestión de los activos de Vivenio SOCIMI.
Ingresos y gastos financieros
El desglose del resultado financiero de los ejercicios 2020 y 2019 desglosado por su naturaleza es el siguiente:
Miles de Euros | ||
2020 | 2019 | |
Ingresos financieros: | ||
Otros Ingresos financieros | 1.069 | 49 |
Total ingresos financieros | 1.069 | 49 |
Gastos financieros: | ||
Gastos financieros derivados de la actualización de deudas con terceros (Nota 1) | (916) | (745) |
Gastos financieros de deudas con entidades de créditos y otros | (3.399) | (3.099) |
Gastos financieros capitalizados (Nota 11) | 133 | 253 |
Total gastos financieros | (4.182) | (3.591) |
Total Resultado Financiero (Pérdida) | (3.113) | (3.542) |
59
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
18. Operaciones y saldos con partes vinculadas
Operaciones con vinculadas
El detalle de operaciones realizadas con partes vinculadas del Grupo durante los ejercicios 2020 y 2019 es el siguiente:
Ejercicio 2020
Miles de Euros | ||
Ventas y servicios prestados | Donaciones | |
Otras empresas vinculadas: | ||
Closa Asociados Correduría de Seguros, S.L. | 208 | — |
Fundación Renta Corporación | — | (229) |
Luis Conde Moller | 15 | — |
Seeliger y Conde, S.L. | 40 | — |
Grupo Vivenio SOCIMI (*) | 3.927 | — |
Total | 4.190 | (229) |
(*) En Grupo Vivenio SOCIMI se incluyen transacciones con todas las sociedades pertenecientes al Grupo Vivenio.
Ejercicio 2019
Miles de Euros | |||
Ventas y servicios prestados | Donaciones | Ingresos/(gastos) por intereses financieros | |
Otras empresas vinculadas: | |||
Closa Asociados Correduría de Seguros, S.L. | 163 | — | — |
Fundación Renta Corporación | — | (197) | — |
Oravla, S.L. | 2 | — | (61) |
Grupo Vivenio SOCIMI (*) | 10.682 | — | — |
Second House | 181 | — | — |
Jose María Cervera / Mercedes Blasco | 177 | — | — |
Iglú Verde, S.L. | 63 | — | — |
Total | 11.268 | (197) | (61) |
(*) En Grupo Vivenio SOCIMI se incluyen transacciones con todas las sociedades pertenecientes al Grupo Vivenio.
La mayor parte de las transacciones con vinculadas de los ejercicios 2020 y 2019 corresponden a los servicios prestados al Grupo Vivenio SOCIMI en base al "Asset Management Agreement" descrito en la Nota 10.
Saldos con vinculadas
El importe de los saldos con partes vinculadas registrados en el balance de situación consolidado, a 31 de diciembre de 2020 y 2019 es siguiente:
60
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Ejercicio 2020
Miles de Euros | ||
Cuentas a cobrar a largo plazo (Nota 10) | Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar | |
Otras empresas vinculadas: | ||
Grupo Vivenio SOCIMI (*) | 722 | 1.341 |
Total | 722 | 1.341 |
(*) En Grupo Vivenio SOCIMI se incluyen transacciones con todas las sociedades pertenecientes al Grupo Vivenio.
Ejercicio 2019
Miles de Euros | ||
Cuentas a cobrar a largo plazo (Nota 10) | Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar | |
Otras empresas vinculadas: | ||
Grupo Vivenio SOCIMI (*) | 7.537 | 371 |
Total | 7.537 | 371 |
(*) En Grupo Vivenio SOCIMI se incluyen transacciones con todas las sociedades pertenecientes al Grupo Vivenio.
19. Retribuciones y otras prestaciones al consejo de administración y a los miembros de la alta dirección
Los miembros del Consejo de Administración de la Sociedad Dominante a 31 de diciembre de 2020 y 2019 son los siguientes:
Ejercicio 2020
Consejero/a | Cargo | Tipo consejero/a |
Luis Hernández de Cabanyes | Presidente y Consejero Delegado | Ejecutivo |
David Vila Balta | Vicepresidente y Consejero Delegado | Ejecutivo |
Ainoa Grandes Massa | Consejera | Externo independiente |
Luis Conde Moller | Consejero | Externo independiente |
Manuel Valls Morató | Consejero | Externo independiente |
Blas Herrero Fernández | Consejero | Dominical |
Oravla Inversiones, S.L. | Consejero | Dominical |
Cristina Orpinell Kristjansdottir | Consejera | Dominical |
Elena Hernández de Cabanyes | Consejera | Otros consejeros externos |
61
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Ejercicio 2019
Consejero/a | Cargo | Tipo consejero/a |
Luis Hernández de Cabanyes | Presidente y Consejero Delegado | Ejecutivo |
David Vila Balta | Vicepresidente y Consejero Delegado | Ejecutivo |
Ainoa Grandes Massa | Consejera | Externo independiente |
Luis Conde Moller | Consejero | Externo independiente |
Manuel Valls Morató | Consejero | Externo independiente |
Blas Herrero Fernández | Consejero | Dominical |
Oravla Inversiones, S.L. | Consejero | Dominical |
Cristina Orpinell Kristjansdottir | Consejera | Dominical |
Elena Hernández de Cabanyes | Consejera | Otros consejeros externos |
Durante los ejercicios 2020 y 2019 no se han producido nombramientos de nuevos consejeros.
Los actuales miembros del Consejo de Administración son titulares u ostentan el control de las siguientes participaciones a 31 de diciembre de 2020 y 2019:
Ejercicio 2020 | Ejercicio 2019 | |||||
Directas | Indirectas | Total | Directas | Indirectas | Total | |
D. Luis Hernández de Cabanyes (*) | 0,89% | 14,79% | 15,68% | 0,89% | 20,14% | 21,03% |
Oravla Inversiones, S.L. | 5,00% | — | 5,00% | 5,00% | — | 5,00% |
Dña. Elena Hernández de Cabanyes | 1,37% | — | 1,37% | 1,63% | — | 1,63% |
D. David Vila Balta (*) | 0,35% | — | 0,35% | 0,28% | — | 0,28% |
D. Manuel Valls Morató | 0,08% | — | 0,08% | 0,08% | — | 0,08% |
Dña. Ainoa Grandes Massa | 0,06% | — | 0,06% | 0,06% | — | 0,06% |
(*) Consejeros ejecutivos
De conformidad con lo establecido en el artículo 229 de la Ley de Sociedades de Capital, a cierre del ejercicio 2020 los Administradores de la Sociedad Dominante no han comunicado a los demás miembros del Consejo situación alguna de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas a ellos, según se define en la Ley de Sociedades de Capital, pudieran tener con el interés de dicha Sociedad.
Retribuciones del Consejo de Administración
Las retribuciones devengadas en el Grupo Renta Corporación durante los ejercicios 2020 y 2019 por los miembros del Consejo de Administración de la Sociedad Dominante, clasificadas por conceptos, han sido las siguientes:
Miles de Euros | ||
2020 | 2019 | |
Remuneración devengadas por los consejeros ejecutivos (*) | 838 | 1.041 |
Retribución asistencia a las reuniones del Consejo de Administración | 211 | 171 |
Retribución comisiones Delegadas | 76 | 76 |
Total | 1.125 | 1.288 |
(*) Incluye las retribuciones devengadas por los consejeros en el desempeño de funciones de alta dirección. Incluye el Plan de acciones del Vicepresidente y Consejero Delegado.
62
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
A cierre de los ejercicios 2020 y 2019, la Sociedad Dominante tiene contratado un seguro de responsabilidad civil que cubre al total de Consejeros, miembros de la alta dirección y empleados del Grupo por importe de 59 miles de euros en ambos ejercicios. En el citado importe se incluye, para ambos ejercicios, la prima de seguro de responsabilidad civil satisfecha en concepto de daños ocasionados por actos u omisiones. Asimismo, durante los ejercicios 2020 y 2019 no se han satisfecho primas de seguros médicos por el Grupo respecto a los altos directivos y Consejeros ejecutivos de la Sociedad Dominante, ni tampoco primas de seguros de vida.
El Grupo no tiene concedidos créditos ni contratados planes de pensiones adicionales ni seguros de vida para los miembros del Consejo de Administración de la Sociedad Dominante.
A 31 de diciembre de 2020, un miembro del Consejo de Administración tiene firmadas cláusulas de garantía o blindaje para determinados casos de despido o cambios de control, todas ellas aprobadas en Junta General de Accionistas. A 31 de diciembre de 2019, dos miembros del Consejo de Administración tenían firmadas este tipo de cláusulas.
Asimismo, durante los ejercicios 2020 y 2019, no se han producido finalizaciones, modificaciones o extinciones anticipadas de contratos ajenos a operaciones del tráfico ordinario de actividades entre la Sociedad Dominante y los miembros del Consejo de Administración o cualquier persona que actúe por cuenta de ellos.
Retribución a la Alta Dirección
De acuerdo con la definición de alto directivo del Código Unificado de Buen Gobierno, los directivos clave de la Sociedad Dominante son todas aquellas personas que forman parte de la alta dirección, en concreto los dos Consejeros Ejecutivos y el Director General Corporativo.
Las retribuciones de la Alta Dirección durante el ejercicio 2020 han ascendido a 1.185 miles de euros, 838 de ellos en concepto de retribución a los Consejeros Ejecutivos (1.426 y 1.041 miles de euros durante el ejercicio 2019, respectivamente).
Asimismo, dentro de las retribuciones comentadas con anterioridad, se incluye para el ejercicio 2020 la entrega de 23.774 acciones por importe de 45 miles de euros (15.232 acciones por importe de 59 miles de euros entregadas para 2019) al Consejero Delegado y 12.385 acciones por importe de 23 miles de euros (8.114 acciones por importe de 32 miles de euros para 2019) al Director General Corporativo, correspondientes a los planes de acciones establecidos por el Grupo que se mencionan en la Nota 14.
Las acciones establecidas en los planes a entregar en los ejercicios 2021 a 2025 al Consejero Delegado y al Director General Corporativo ascienden a 18.000 y 18.000 acciones, respectivamente (41.774 y 30.385 acciones, respectivamente, a 31 de diciembre de 2019 para el período 2020-2024).
A 31 de diciembre de 2020, un Consejero Ejecutivo miembro de la alta dirección tiene firmadas cláusulas de garantía o blindaje para determinados casos de despido o cambio de control, todas ellas aprobadas en Junta General de Accionistas. A 31 de diciembre de 2019, los dos Consejeros Ejecutivos miembros de la alta dirección tenían firmadas este tipo de cláusulas.
20. Otra información
Personal
El número de personas empleadas por el Grupo a 31 de diciembre de 2020 y 2019, así como el número medio de empleados durante los ejercicios 2020 y 2019, distribuido por categorías y género, es el siguiente:
63
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Nº empleados a 31 de diciembre | Nº Medio de empleados 2020 | Nº Medio de empleados 2019 | ||||||
2020 | 2019 | |||||||
Categoría profesional | Hombres | Mujeres | Hombres | Mujeres | Hombres | Mujeres | Hombres | Mujeres |
Dirección | 3 | 1 | 3 | — | 3 | 1 | 3 | — |
Titulados, técnicos y administrativos | 17 | 24 | 19 | 24 | 17 | 24 | 19 | 24 |
Total | 20 | 25 | 22 | 24 | 20 | 25 | 22 | 24 |
Asimismo, a 31 de diciembre de 2020 y 2019, el Grupo tiene un empleado con una discapacidad mayor o igual al 33%.
Honorarios de auditoría
Durante los ejercicios 2020 y 2019, los honorarios relativos a los servicios de auditoría de cuentas y a otros servicios prestados por el auditor del Grupo (Deloitte, S.L.), o por una empresa del mismo grupo o vinculada con el auditor, han sido los siguientes:
Miles de Euros | ||
Descripción | 2020 | 2019 |
Servicios de auditoría | 101 | 88 |
Otros servicios de verificación | 16 | 56 |
Total servicios de auditoría y relacionados | 117 | 144 |
Otros servicios | — | — |
Total servicios profesionales | — | — |
21. Período medio de pago a los proveedores
A continuación se detalla la información requerida por la disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo, y que modifica la disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio, de modificación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, todo ello de acuerdo con lo establecido en la resolución de 29 de enero de 2016 del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en relación con el período medio de pago a proveedores en operaciones comerciales, de las distintas sociedades españolas que integran el grupo.
2020 | 2019 | |
Días | Días | |
Período medio de pago a proveedores | 26 | 3 |
Ratio de operaciones pagadas | 26 | 3 |
Ratio de operaciones pendientes de pago | 20 | 37 |
64
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Importe | Importe | |
(Miles de Euros) | (Miles de Euros) | |
Total pagos realizados | 25.654 | 102.032 |
Total pagos pendientes | 932 | 918 |
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios devengadas desde la fecha de entrada en vigor de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas “Proveedores” y “Acreedores varios” del pasivo corriente del balance de situación.
Se entenderá por “Período medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
Dicho “Período medio de pago a proveedores” se ha calculado como el cociente formado en el numerador por el sumatorio del producto de la ratio de operaciones pagadas por el total de pagos realizados y el producto de la ratio de operaciones pendientes de pago multiplicado el importe total de pagos pendientes a cierre del ejercicio, y en el denominador el sumatorio del importe total de pagos realizados y el importe total de pagos pendientes a cierre del ejercicio.
La ratio de operaciones pagadas se ha calculado como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los productos correspondientes a los importes pagados, multiplicado el número de días de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha de recepción de la factura hasta el pago material de la operación), y en el denominador por el importe total de los pagos realizados en el ejercicio.
Asimismo, la ratio de operaciones pendientes de pago se ha calculado como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago multiplicado el número de días pendientes de pago (diferencia entre días naturales transcurridos desde la fecha de recepción de la factura hasta el día de cierre de las cuentas anuales), y en el denominador por el importe total de los pagos pendientes a cierre del ejercicio.
Con fecha 26 de julio de 2013 entró en vigor la Ley 11/2013 de medidas de apoyo al emprendedor, de estímulo del crecimiento y de la creación de empleo, que modificó la Ley de morosidad (Ley 3/2004, de 29 de diciembre). Esta modificación estableció que el período máximo de pago a proveedores, a partir del 29 de Julio de 2013, sería de 30 días, a menos que exista un contrato entre las partes que lo eleve como máximo a 60 días.
22. Hechos posteriores
No se han producido hechos posteriores al 31 de diciembre de 2020 que pudieran tener un impacto significativo en las presentes cuentas anuales consolidadas, a excepción de los detallados en la presente memoria.
65
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
ANEXO I
ENTIDADES DEPENDIENTES
% participación | 31.12.20 | 31.12.19 | Accionista | Actividad | ||||||||
Directa | Indirecta | Miles de euros | Miles de euros | |||||||||
31.12.20 | 31.12.19 | 31.12.20 | 31.12.19 | Capital | Reservas | Resultado | Capital | Reservas | Resultado | |||
Renta Corporación Real Estate ES, S.A.U. (*) | 100 % | 100 % | — | — | 204 | 33.907 | (3.687) | 204 | 30.440 | 3.399 | — | 2 |
Via Augusta 252 – 260, 5ª planta - 08017 Barcelona · España | ||||||||||||
Linwork Properties SOCIMI, S.A. (**) | Liquidada | 100 % | Liquidada | — | n/a | n/a | n/a | 200 | — | (53) | — | 3 |
Via Augusta 252 – 260, 5ª planta - 08017 Barcelona · España | ||||||||||||
Vía Augusta Adquisiciones, S.L.U. (**) | — | — | 100 % | 100 % | 3 | 53 | (245) | 3 | (3) | 56 | Renta Corporación Real Estate ES, S.A.U. | 1 |
Via Augusta 252 – 260, 5ª planta - 08017 Barcelona · España |
(*) Sociedad auditada por Deloitte, S.L.
(**) Sociedad no auditada.
(1) Negocio edificios.
(2) Negocio edificios y suelo, y prestación de servicios.
(3) Negocio arrendamiento de edificios.
66
Renta Corporación Real Estate, S.A.
y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente
al ejercicio anual terminado el
31 de diciembre de 2020
1.Situación del Grupo
Renta Corporación es un grupo inmobiliario que cuenta con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario. La actividad del Grupo se centra básicamente en los mercados de Madrid y Barcelona.
La estructura societaria del grupo Renta Corporación es la siguiente:
(*) El porcentaje de participación no incluye los derechos de crédito de 722 miles de euros pendientes de convertir en acciones, que se materializarán en el ejercicio 2021.
El Grupo distingue dos tipos de actividades: el negocio transaccional y el negocio patrimonial.
67
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Negocio transaccional
El negocio transaccional se basa en la realización de operaciones de valor añadido para los distintos usos de los activos. El valor añadido se genera a través de la transformación de los inmuebles que suele comprender cambios y/o redistribución de usos, mejoras físicas de los inmuebles y su reposicionamiento en el mercado a través de la mejora de la rentabilidad.
En concreto, en el negocio transaccional, y con el objetivo de la creación de valor, se pueden suceder conjunta o individualmente actuaciones tales como:
–Diseño de la transformación
–División o agrupación de unidades
–Rehabilitación (parcial o total)
–Gestión de arrendatarios (negociación con inquilinos)
–Cambios de uso o redistribución de éstos
–Mejoras legales
El gran conocimiento de las necesidades de la demanda, por una parte, y del stock disponible en los mercados en los que opera, por la otra, es lo que permite identificar operaciones en las que generar valor con sus transacciones. La totalidad del diseño de las operaciones se genera dentro del propio Grupo, que, en función de la operación, puede llevar a cabo directamente las actuaciones o que sea el comprador quién las realice por su cuenta.
En general, el Grupo adquiere el derecho de compra del inmueble durante un plazo de tiempo en el cual se diseña e implementa la operación de generación de valor.
Considerando todo lo anterior, en el negocio transaccional se distinguen dos líneas de negocio:
a.Línea de negocio “Ventas de inmuebles”
Renta Corporación compra, rehabilita el edificio y lo vende a un tercero final, registrando toda esa operativa en el balance del Grupo. El plazo medio de maduración de estas operaciones se puede situar alrededor de los 12 meses.
b.Línea de negocio “Gestión de proyectos inmobiliarios”
Renta Corporación adquiere el derecho de compra de un inmueble y desarrolla todo el diseño de transformación del proyecto, que vende a un tercero, por lo que en este caso la operativa no pasa por el balance del Grupo. Las mejoras y transformaciones propuestas las puede desarrollar o no el propio Grupo, a petición del comprador.
El plazo medio de maduración de estas operaciones es, generalmente, inferior al de las operaciones de “Ventas de Inmuebles”.
68
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Negocio patrimonial
En el año 2017, Renta Corporación inicia una nueva línea de negocio enfocada en la creación y gestión de carteras inmobiliarias que se materializa en abril del mismo año con la creación, junto con la gestora de fondos de pensiones APG, de la Socimi Vivenio, especializada en el segmento residencial en alquiler en España.
El Grupo Renta Corporación es accionista y el gestor en exclusiva de este vehículo, cuya actividad mayoritaria se centra en Madrid y Barcelona, habiéndose invertido ya en alguna otra capital de provincia española. Con la incorporación de esta nueva línea de negocio, el Grupo aumenta su mercado objetivo y obtiene mayores ingresos de manera más recurrente.
APG, accionista mayoritario de la Socimi con un porcentaje de participación superior al 95% del capital, es uno de los mayores fondos de pensiones del mundo, con un largo recorrido en el sector inmobiliario residencial, y desembarca en el mercado español a través de este vehículo, de la mano de Renta Corporación, por las grandes oportunidades de sinergia y el alto grado de penetración de Renta Corporación en el mercado.
Además, el Grupo continúa avanzando con los proyectos de implementación de dos vehículos de inversión especializados en las adquisiciones de activos inmobiliarios en España, uno de ellos con foco en el segmento logístico y el segundo, en el sector hotelero.
Por otro lado, el Grupo gestiona inmuebles residenciales de su propiedad, que se encuentran en arrendamiento.
A nivel de estructura organizativa, Renta Corporación se ordena en base a sus Órganos de Gobierno, formados por el Consejo de Administración, Comité de Auditoría y Comisión de Nombramientos y Retribuciones. Adicionalmente, a nivel interno, existe un Comité de Dirección que, entre otras, revisa y aprueba la selección de operaciones que se llevarán a cabo y que conforman el porfolio de inversión del Grupo. El proceso de estudio y aprobación de estas operaciones es muy ágil, con el objetivo de captar las oportunidades que se identifican en el mercado, siendo esta agilidad parte de la ventaja competitiva del Grupo Renta Corporación.
2. Evolución y resultado de los negocios
La aparición del Coronavirus (COVID-19) en China en enero de 2020 y su expansión global a un gran número de países motivó que el brote vírico fuese calificado como una pandemia por la Organización Mundial de la Salud el pasado 11 de marzo de 2020. En este sentido, la pandemia ha protagonizado, desde marzo, el ejercicio 2020. Desde el inicio de la propagación de la pandemia, el Grupo ha constituido un Comité COVID-19 con la finalidad de supervisar muy de cerca la evolución de la salud de los empleados y de los impactos financieros y no financieros que puedan producirse, así como de hacer seguimiento de las medidas de contingencia puestas en marcha para afrontar las amenazas derivadas de esta crisis.
El inicio de la pandemia ha llevado a una desfavorable evolución del negocio. La fuerte irrupción de la crisis sanitaria y su carácter global ha provocado la paralización del mercado de inversión, el retraso en la materialización de las operaciones previstas en el plan, así como una menor inversión del Grupo en nuevos proyectos, lo cual ha impactado directamente en la cartera de negocio, el margen de operaciones y, por tanto, en el resultado del ejercicio.
Renta Corporación cierra el ejercicio 2020 con un resultado neto acumulado de -8.802 miles de euros, frente a los 17.115 miles de euros obtenidos en el ejercicio 2019, como consecuencia de la paralización económica provocada por la pandemia del COVID-19.
El importe neto de la cifra de negocios del ejercicio 2020, que incluyen las ventas y los ingresos por gestión de proyectos, prestaciones de servicios y alquileres, ascienden a
69
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Finalmente, las variaciones de valor de las inversiones inmobiliarias han ascendido en el ejercicio 2020 a 445 miles de euros, frente a los 1.899 miles de euros del ejercicio 2019.
El conjunto de gastos de personal y estructura del ejercicio 2020 del Grupo has ascendido a 9.375 miles de euros, de los cuales 1.330 miles de euros de gastos son no recurrentes como consecuencia del desarrollo de nuevos proyectos, que todavía no han visto materializada su implementación, frente a los 8.716 miles de euros correspondientes al ejercicio 2019.
El resultado consolidado de explotación sufre un importante descenso en comparación con el ejercicio 2019 debido al retraso en la materialización de las operaciones, y cae desde los
El resultado financiero neto del ejercicio arroja un gasto neto de 3.113 miles de euros disminuyendo en 423 miles de euros en relación con el del año 2019. Por un lado, los gastos financieros han aumentado en 591 miles de euros, en comparación con el ejercicio 2019, como consecuencia del aumento de actividad y del nivel de endeudamiento en el ejercicio 2020. En los ingresos financieros, a nivel comparativo con el año anterior, se produce una mejora de 1.014 miles de euros debido, principalmente, al menor gasto asociado a la remuneración del préstamo participativo en base al nuevo plan estratégico aprobado.
Renta Corporación ha registrado un ingreso de 43 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades.
El activo no corriente asciende a 74.088 miles de euros.
Miles de euros | 2020 | 2019 | Var. |
Inmovilizado y derechos de uso | 1.445 | 1.684 | (239) |
Inversiones inmobiliarias | 24.023 | 23.578 | 445 |
Instrumentos de patrimonio | 20.538 | 13.397 | 7.141 |
Cuentas para cobrar a largo plazo | 722 | 7.537 | (6.815) |
Otros activos financieros | 116 | 88 | 28 |
Activos por impuesto diferido | 27.244 | 27.055 | 189 |
Total activo no corriente | 74.088 | 73.339 | 749 |
La cifra total incrementa en 749 miles de euros respecto al mes de diciembre de 2019 debido básicamente a:
–Una disminución del inmovilizado y derechos de uso por importe de -239 miles de euros, respecto al mes de diciembre del ejercicio pasado, debido fundamentalmente al efecto de la amortización del ejercicio.
–Un aumento del valor de mercado de las inversiones inmobiliarias hasta los 24.023 miles de euros, frente a los 23.578 miles de euros del ejercicio anterior, los que ha supuesto una revalorización de 445 miles de euros.
–El epígrafe de instrumentos de patrimonio incluye básicamente la participación de Renta Corporación en el capital social de Vivenio Socimi. El aumento neto se debe fundamentalmente al efecto conjunto de un aumento por la conversión de los créditos en acciones de la Socimi Vivenio por importe de 7.700 miles de euros y la caída bruta del valor de las acciones por importe de 560 miles de euros
–Se registra como cuentas por cobrar a largo plazo el importe pendiente de convertir en acciones de Vivenio Socimi.
70
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
La disminución neta de las cuentas a cobrar a largo plazo por importe de -6.815 miles de euros se debe al efecto conjunto de:
a.La conversión en acciones durante el ejercicio 2020 de los servicios e Incentive Fee devengados durante el ejercicio 2019, por importe de 7.537 miles de euros. Adicionalmente, en el presente ejercicio se ha reconocido una regularización del importe definitivo del Incentive Fee por importe de 163 miles de euros, también convertido en acciones.
b.Un aumento por aquellos servicios facturados a la Socimi Vivenio devengados en el 2020 que, de acuerdo con el contrato de gestión formalizado con la Sociedad Dominante, se cobrarán mediante la entrega y emisión por parte de la Socimi Vivenio de un número de nuevas acciones equivalente al valor nominal de la cuenta por cobrar en la fecha de su devengo por importe de 722 miles de euros.
–Aumento de los activos por impuesto diferido por importe de 189 miles de euros. La cifra neta total del activo por impuesto diferido reconocido asciende a 27.244 miles de euros, correspondiente en su mayor parte a bases imponibles negativas a compensar en los próximos ejercicios, quedando pendientes de activar 65.394 miles de euros de bases imponibles negativas.
Las existencias se sitúan en
El Grupo tiene registrado en este epígrafe el suelo residencial de Cànoves por 18.115 miles de euros. Este activo es garantía de acreedores en virtud del convenio de 2014 por el que se prevé su dación en pago en el ejercicio 2022. Por este motivo, no se considera este suelo como existencia estratégica.
Adicionalmente, el valor de las existencias a cierre incluye primas de opciones de compra y promesas de compraventa por valor neto de
El detalle de deudores es el siguiente:
Miles de euros | 2020 | 2019 | Var. |
Clientes por ventas y prestación de servicios | 3.018 | 7.139 | (4.121) |
Otros deudores | 658 | 2.467 | (1.809) |
Otros créditos con las Administraciones públicas | 622 | 1.066 | (444) |
Total deudores | 4.298 | 10.672 | (6.374) |
Al cierre de ejercicio 2020, el saldo total asciende a 4.298 miles de euros, -6.374 miles de euros inferior al del cierre del ejercicio 2019. Este saldo se desglosa en tres epígrafes:
–Clientes por ventas y prestación de servicios: Este epígrafe ha disminuido en -4.121 miles de euros respecto al cierre del ejercicio anterior debido fundamentalmente al cobro de una promoción delegada de un proyecto de oficinas situado en el distrito 22@ de Barcelona, vendido a un inversor institucional, y que ha sido entregada a cierre del ejercicio 2020 y al cobro de la venta de un equipamiento en el barrio del Guinardó realizada a finales del ejercicio 2019.
71
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
–Otros deudores: Este epígrafe disminuye en -1.809 miles de euros en comparación con diciembre 2019 debido, básicamente, a una disminución de las primas de las opciones de compra en estudio y gastos de compraventa depositados en notaría.
–Otros créditos con las Administraciones públicas: Saldo deudor a favor de Renta Corporación con la Hacienda Pública que disminuye en -444 miles de euros, en comparación con el mes de diciembre de 2019, fundamentalmente por la devolución del impuesto de sociedades de ejercicios anteriores.
La tesorería ha sido una prioridad durante el ejercicio y, por tanto, objeto de seguimiento periódico y detallado. El ejercicio cierra con una posición de liquidez de
El patrimonio neto se sitúa en
Como parte de las medidas para preservar la liquidez el Consejo de Administración de 13 de mayo de 2020, propuso a la Junta General de Accionistas una nueva propuesta de distribución del resultado que no incluía el pago de un dividendo complementario del ejercicio 2019 por importe de 2.100 miles de euros. La nueva propuesta de distribución del resultado ha sido aprobada por la Junta General de Accionistas del pasado 16 de junio.
Los acreedores a largo plazo, distintos de los valores negociables y las deudas con entidades de crédito ascienden a:
Miles de euros | 2020 | 2019 | Var. |
Deuda convenio a largo plazo | 1.022 | 1.465 | (443) |
Arrendamientos NIIF 16 | 897 | 1.071 | (174) |
Impuestos diferidos | 2.290 | 2.276 | 14 |
Total Acreedores a largo plazo | 4.209 | 4.812 | (603) |
–Deuda convenio a largo plazo: en este epígrafe se registra la deuda con el conjunto de acreedores pre-concursales que asciende a 1.022 miles de euros, aproximadamente la mitad de la cual, pagadera hasta el año 2022. La deuda está actualizada a tipo de interés efectivo de mercado, efecto este último que ha sido y será revertido a lo largo de los años en los que se amortice esta deuda.
–Arrendamientos NIIF 16 a largo plazo: este epígrafe asciende a 897 miles de euros y surge en el ejercicio 2019 como consecuencia de la primera aplicación de la norma NIIF 16 referente a la contabilización de los arrendamientos.
–Impuestos diferidos: este epígrafe se sitúa en 2.290 miles de euros y se mantiene al mismo nivel que a cierre del ejercicio 2019.
72
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Los acreedores a corto plazo, distintos de las deudas financieras ascienden a:
Miles de euros | 2020 | 2019 | Var. |
Acreedores a corto plazo | 4.208 | 5.571 | (1.363) |
Personal (remuneraciones pendientes de pago) | 331 | 138 | 193 |
Otras deudas con las Administraciones Públicas | 2.163 | 2.221 | (58) |
Arrendamientos NIIF 16 | 177 | 170 | 7 |
Arras por preventas y anticipos | 1.180 | 2.357 | (1.177) |
Total otras deudas | 8.058 | 10.457 | (2.398) |
Nota: Los "Arrendamientos NIIF 16" contablemente están recogido dentro de la partida "Otros pasivos financieros
corrientes a corto plazo" del epígrafe "Deudas corrientes".
Las partidas que sufren la variación más significativa son:
–Los acreedores a corto plazo se componen de los acreedores relacionados con la actividad de compra, transformación y venta de las operaciones del Grupo. A cierre de ejercicio se sitúan en 4.208 miles de euros y disminuyen en -1.363 miles de euros en comparación con la cifra de cierre de 2019 como consecuencia, en gran parte, de la devolución de una cuenta en participación constituida para una operación que finalmente ha sido desestimada.
–Las arras por preventas y anticipos se sitúan en 1.180 miles de euros, inferiores en -1.177 miles de euros respecto al cierre del ejercicio 2019, y darán lugar a una cifra de ingresos futura de 10.248 miles de euros en Madrid, y de 5.537 miles de euros en Barcelona.
La deuda asciende a 72.702 miles de euros, -14.233 miles de euros inferior a la de cierre de 2019:
Miles de euros | 2020 | 2019 | Var. |
Deuda hipotecaria | 26.374 | 35.649 | (9.275) |
Otras deudas | 29.327 | 34.112 | (4.785) |
Deuda participativa | 17.001 | 17.174 | (173) |
Total Deuda Financiera | 72.702 | 86.935 | (14.233) |
En términos de deuda financiera neta, ésta disminuye de manera muy significativa hasta los 47.482 miles de euros frente a los 64.036 miles de euros del cierre del ejercicio anterior como consecuencia, principalmente, de la amortización de la deuda hipotecaria y otras deudas asociadas a los activos vendidos.
Miles de euros | 2020 | 2019 | Var. |
Deuda hipotecaria | 26.374 | 35.649 | (9.275) |
Otras deudas | 29.327 | 34.112 | (4.785) |
Total Deuda Financiera | 55.701 | 69.761 | (14.060) |
( - ) Tesorería e Inv. Financieras | (8.219) | (5.725) | (2.494) |
Total Deuda Financiera Neta | 47.482 | 64.036 | (16.554) |
73
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
3. Cuestiones relativas al medioambiente y al personal
Medioambiente
El Grupo no realiza actividades que tengan un impacto medioambiental significativo. Renta Corporación ha adoptado las medidas oportunas en relación con la protección y mejora del medioambiente y la minimización, en su caso, del impacto medioambiental, cumpliendo con la normativa vigente al respecto. No se ha considerado necesario registrar ninguna dotación para riesgos y gastos de carácter medioambiental al no existir contingencias relacionadas con la protección y mejora del medio ambiente, ni responsabilidades de naturaleza medioambiental.
Personal
El equipo profesional del Grupo destaca por su alto grado de formación y especialización. Para Renta Corporación, las personas constituyen su verdadera base de creación de valor y la clave para el logro de su excelencia empresarial. Desde sus inicios se ha reconocido y cuidado como factor clave de éxito la contribución de los profesionales que integran el Grupo. En este contexto, el Grupo dedica especial atención a disponer de una organización efectiva, ágil y flexible, con un entorno de trabajo profesionalizado en procedimientos y sistemas, con un fácil acceso al conocimiento, y facilitando, en la medida de lo posible, la conciliación laboral y familiar de sus empleados, recogido en su política de recursos humanos.
4. Liquidez y recursos de capital
Liquidez y recursos de capital
En el presente ejercicio, además de los préstamos hipotecarios para la compra y rehabilitación de activos, los préstamos no hipotecarios y los bonos, se ha renovado como fuente de financiación la línea de pagarés mencionada anteriormente, además de entrar en el último trimestre del ejercicio, en el programa de financiación directa de ICO mediante pagarés MARF y, en febrero de 2021, en su programa de pagarés avalados.
Actualmente,el Grupo está obteniendo financiación para la adquisición de sus operaciones de en torno a un 70% del coste de compra y de un importe cercano al 100% del capex, en aquellos casos en los que la Sociedad ha decidido financiar esta inversión posterior, necesaria para la consiguiente generación de valor.
Análisis de obligaciones contractuales y operaciones fuera de balance
Salvo por lo que se derivase de la actividad principal del Grupo, a 31 de diciembre de 2020 éste no tiene obligaciones contractuales que supongan una salida futura de recursos líquidos.
A 31 de diciembre de 2020, el Grupo no presenta operaciones fuera de balance que hayan tenido, o previsiblemente vayan a tener, un efecto en la situación financiera del Grupo, en la estructura de ingresos y gastos, en el resultado de las operaciones, la liquidez, los gastos de capital o en los recursos propios que sean significativamente importantes.
En cualquier caso, cabe destacar que Renta Corporación dispone de 65.394 miles de euros en concepto de bases imponibles negativas de ejercicios anteriores fuera del balance de situación consolidado, lo que supondría un crédito fiscal de 16.348 miles de euros.
5. Principales riesgos e incertidumbres
Tal como se ha indicado, teniendo en consideración la situación generada por el COVID-19, tal como se ha indicado la Sociedad Dominante creó, en el primer semestre del 2020, una comisión interna denominada Comité
74
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
COVID-19 formada por el Presidente de la Comisión de Auditoria y Consejero Coordinador, el Consejero Delegado y el Director General Corporativo, que reporta directamente a la Comisión de Auditoría, con la finalidad de supervisar muy de cerca la evolución de la situación del estado de alarma, afrontar los eventuales impactos financieros y no financieros que puedan producirse, realizar un plan de contingencia para aplicar en el Grupo e informar de sus conclusiones al Consejo de Administración. Este Comité continuará operativo mientras perdure la situación de incertidumbre derivada de la pandemia.
Factores de riesgo financiero
La actividad del Grupo está expuesta a diversos riesgos financieros: riesgo de mercado, incluyendo riesgo de tipo de cambio y riesgo de tipo de interés, riesgo de crédito y riesgo de liquidez. El programa de gestión del riesgo global del Grupo se centra en la incertidumbre de los mercados financieros y trata de minimizar los efectos potenciales adversos sobre su rentabilidad.
La gestión del riesgo está controlada por la Dirección General Corporativa con arreglo a políticas aprobadas por el Consejo de Administración. Este Departamento identifica, evalúa y cubre los riesgos financieros en estrecha colaboración con las unidades operativas de la Sociedad. El Consejo de Administración de Renta Corporación proporciona políticas para la gestión del riesgo global, así como el riesgo de tipo de cambio, riesgo de tipo de interés, riesgo de liquidez, empleo de derivados y no derivados, e inversión del exceso de liquidez.
Riesgo de mercado: tipo de cambio
El Grupo define como riesgo de divisa el efecto negativo que puede tener una fluctuación de los tipos de cambio en el resultado, en el patrimonio o en los flujos de tesorería.
El Grupo no tiene sociedades internacionales, ni realiza transacciones en moneda distinta al euro por importe relevante, por lo que la exposición a este tipo de riesgo no es significativa.
Riesgo de mercado: tipo de interés
Actualmente, el Grupo se financia a través de un préstamo participativo, de deuda hipotecaria remunerada a tipos de interés variable de mercado y mediante otros préstamos, la emisión de pagarés y de bonos simples, no garantizados ordinarios a 5 años.
En relación con el préstamo participativo, del que que se ha registrado un pasivo por importe de 18.339 miles de euros, devenga un tipo de interés variable del Euribor más un diferencial, entre el 1% y el 3%, dependiendo del beneficio neto consolidado del Grupo, siempre y cuando éste supere, en su rango más bajo, los diez millones de euros. Si el beneficio neto consolidado es inferior a los diez millones de euros, no se devengará interés variable alguno. En el ejercicio 2020 este préstamo no ha devengado interés alguno.
La emisión de bonos fue realizada por la Sociedad, con fecha 2 de octubre de 2018, por importe de 16.500 miles de euros, remunerado con un cupón al 6,25%.
A 31 de diciembre de 2020 el saldo dispuesto por el Grupo bajo los programas de pagarés asciende a 4.900 miles de euros de valor nominal, con unos tipos de interés nominal de entre el 2,00% y el 5,00%.
El riesgo de tipo de interés es gestionado de acuerdo con las políticas aprobadas por el Consejo de Administración en las que se establece la necesidad de mantener o no instrumentos de cobertura que minimicen el impacto de la volatilidad de los tipos de interés. A fecha de hoy, Grupo Renta Corporación no dispone de ninguna cobertura contratada en relación con el tipo de interés.
75
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
Dadas las favorables condiciones de tipo de interés acordadas en el Convenio de Acreedores y la naturaleza fija de la remuneración del bono existe una cobertura natural limitando su volatilidad, no resultando necesaria la contratación de seguros de tipo de interés.
Riesgo de crédito
El riesgo de crédito surge tanto de la capacidad de obtener financiación como de la capacidad de acceso al efectivo y depósitos con bancos e instituciones financieras, así como al cobro de clientes, incluyendo cuentas a cobrar pendientes y transacciones comprometidas. La situación actual de los mercados está provocando un aumento general de las tensiones de liquidez en la economía,además de una contracción del mercado de crédito.
El Grupo cuenta con una estructura financiera diversificada, compuesta tanto por financiación bancaria como no bancaria, esta última principalmente en forma de bonos y pagarés. Esta estructura diversificada aporta una mayor flexibilidad para hacer frente a operaciones que, por su naturaleza, son más difíciles de financiar por parte de la banca tradicional, que se ha vuelto más restrictiva.
Igualmente, ante la evolución de los resultados del Grupo durante el ejercicio 2020 como consecuencia de la situación de mercado actual, el Grupo ha llegado a un acuerdo con los bonistas de la emisión de 2018 que contempla suspender el cálculo del covenant hasta el ejercicio 2022.
Riesgo de liquidez
La capacidad del Grupo para obtener nueva financiación depende de gran número de factores, algunos de los cuales no están bajo su control, tales como las condiciones económicas generales, la disponibilidad de crédito de las instituciones financieras o las políticas monetarias establecidas.
El Grupo ha consolidado la diversificación de las fuentes de financiación, lo que le aporta flexibilidad para afrontar proyectos más complejos de financiar a través de la banca tradicional. En este sentido, la Sociedad Dominante ha renovado su programa de pagarés, quedando incorporado el 7 de mayo de 2020 en el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF). Adicionalmente, en el último trimestre del ejercicio entró en el programa de financiación directa de ICO mediante pagarés MARF y, el 4 de febrero de 2021, en su programa de pagarés avalados.
También podría plantearse cualquier tipo de alianza con socios financieros, que permitirá ampliar las fuentes de financiación para llevar a cabo proyectos futuros de mayor envergadura y que reportarán mayores márgenes.
Gestión del riesgo de capital
La exposición al riesgo de capital se determina según la dificultad para mantener los niveles de patrimonio neto y deuda suficiente que le permitan continuar como empresa en funcionamiento, para generar rendimientos a sus accionistas, así como beneficios para otros tenedores de instrumentos de patrimonio neto, y para mantener una estructura óptima de capital y contener o reducir su coste.
Riesgos de operaciones
La situación cambiante e impredecible de los acontecimientos podría llegar a implicar la aparición de un riesgo de interrupción temporal de los desarrollos o ventas adicional al ya vivido en la etapa de confinamiento en 2020. La mayor parte de los ingresos de la Sociedad provienen de las operaciones que lleva a cabo. En consecuencia, los ingresos y resultados de la Sociedad dependen de la demanda y oferta de activos inmobiliarios. Adicionalmente, cabe destacar que la totalidad del negocio de la Sociedad hasta la fecha se sitúa en España, por lo que cualquier cambio en la situación económica de nuestro país podría tener un impacto directo en la evolución de su negocio. Como es previsible, la evolución de la situación macroeconómica y la incertidumbre de
76
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
los mercados debidos a la pandemia, entre otros factores, pueden afectar al volumen de operaciones actuales y potenciales de la Sociedad.
6. Información sobre la evolución previsible del Grupo
Como consecuencia del entorno de mercado actual y viendo que sus efectos se prolongarán en el tiempo más de lo previsto inicialmente, Renta Corporación ha revisado su plan estratégico a cinco años reflejando un retraso en su implantación y proyectando recuperar los niveles pre-COVID en el ejercicio 2022. El Grupo no ha variado las hipótesis del plan ni sus palancas de valor, que siguen siendo el incremento del tamaño de las operaciones transaccionales y el desarrollo del negocio patrimonialista, incorporándose nuevos vehículos de gestión de activos en renta en segmentos distintos al residencial. En este sentido, el plan estratégico para el período 2021-2025 ha sido aprobado por el Consejo de Administración con fecha 24 de febrero de 2021 y se rige por una estrategia de futuro orientada a consolidar la posición en el mercado, para lo cual se contempla:
a.Incrementar el margen operativo del Grupo a partir del aumento en el número de operaciones y, en especial, del tamaño medio de las mismas. En este contexto, la visibilidad del negocio transaccional para el año 2021 es alta debido a la cartera de negocio con que cierra el Grupo el ejercicio 2020 y el negocio patrimonial prevé recuperar una parte del nivel de inversión a partir del segundo semestre del 2021.
b.Mantener e incluso reducir el nivel de costes de estructura, acomodándolos al nivel de actividad prevista y contemplando la externalización de determinados servicios.
c.Ampliar el modelo de negocio mediante la incorporación de dos nuevas líneas dedicadas a la gestión de activos, tanto propios como ajenos, de uso distinto al residencial. Estas últimas líneas se materializarán a través de vehículos externos, que garantizarán una mayor y más recurrente fuente de ingresos.
7.Información en materia de pago a proveedores
A 31 de diciembre de 2020, el período medio de pago a proveedores se sitúa en 26 días.
8.Investigación y desarrollo
Durante el ejercicio 2020, la Sociedad no ha realizado inversiones en investigación y desarrollo.
9.Acciones propias e información bursátil
Durante el ejercicio 2020 se han adquirido 474.740 acciones propias, vendido 483.212 acciones propias y entregado 111.379 acciones a empleados cuyo valor a fecha de entrega ha ascendido 358 miles de euros, registrándose en el epígrafe de “Otros gastos sociales” e “Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a largo plazo”.
La Sociedad, a 31 de diciembre de 2020 tiene un total de 592.727 acciones propias frente a las 712.578 acciones propias que tenía a cierre del ejercicio 2019. El valor nominal de dichas acciones asciende a 593 millones de euros.
La cotización de la acción cierra el ejercicio 2020 con un valor de 2,05 euros por acción, un 35% por debajo de los 3,15 euros por acción de cierre del ejercicio 2019.
77
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
10.Medidas Alternativas de Rendimiento
Medidas Alternativas de Rendimiento | Unidad | Definición | 31 de diciembre de 2020 | 31 de diciembre de 2019 | Relevancia de su uso |
Resultado Bruto de Explotación (EBITDA) | Miles de euros (m€) | Resultado consolidado de explotación + variaciones de valor en inversiones inmobiliarias - amortización del inmovilizado | -5.428m€ = -6.177m€ + 304m€ + 445m€ | 21.032 m€ = 18.833m€ + 300m€ + 1.899m€ | Medida de rentabilidad operativa sin tener en consideración los intereses, impuestos, |
Resultado de Explotación (EBIT) | Miles de euros (m€) | EBITDA - Amortizaciones | -5.732 m€ = -5.428m€ - 304m€ | 20.732 m€ = 21.032m€ - 300m€ | Medida de rentabilidad operativa sin tener en consideración los intereses e impuestos |
Margen de operaciones Negocio Transaccional (*) | Miles de euros (m€) | Importe neto de la cifra de negocios + Otros ingresos de explotación - Variación de existencias de edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación – Aprovisionamientos - Otros gastos de explotación | 5.153m€ = 38.766m€ - 31.689m€ - 936m€ - 988m€ | 19.835m€ = 77.360m€ - 54.555m€ - 2.970m€ | Medida de rentabilidad operativa del negocio transaccional, sin tener en cuenta el reparto de costes de personal y estructura |
Margen de operaciones Negocio Patrimonial (*) | Miles de euros (m€) | Importe neto de la cifra de negocios - Otros gastos de explotación + Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias | 2.792m€ = 5.753m€ - 3.406m€ + 445m€ | 11.007m€ = 12.190m€ - 3.082m€ - 1.899m€ | Medida de rentabilidad operativa del negocio patrimonial, sin tener en cuenta el reparto de costes de personal y estructura |
Existencias estratégicas | Miles de euros (m€) | Edificios adquiridos para su rehabilitación y/o transformación | 40.918m€ | 62.916m€ | Medida de volumen de inversión en existencias de inversión |
Cartera | Miles de euros (m€) | Existencias estratégicas + derecho a una compra futura de activos obtenido a través de las opciones de compra netas | 129.835m€ = 40.918m€ + 88.917m€ | 211.344m€ = 62.916m€ + 148.428m€ | Medida de la capacidad para generar negocio futuro |
Resultado Financiero Neto | Miles de euros (m€) | Ingreso Financiero - Gasto Financiero +- Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros | -3.113m€ = 1.069m€ - 4.182m€ | -3.536m€ = 49m€ - 3.591m€ + 6m€ | Medida del coste financiero |
Deuda Financiera Neta | Miles de euros (m€) | (Total deudas no corrientes + Total deudas corrientes -Préstamo participativo - Deuda concursal no corriente -Arrendamientos NIIF 16) - Efectivo y otros Medios Líquidos Equivalentes - Inversiones financieras a corto plazo | 47.482m€ = (40.882m€ + 33.916m€ - 17.001m€ -1.022m€ -1.074m€) - 7.677m€ - 542m€ | 64.037m€ = (42.058m€ + 47.582m€ - 17.174m€ -1.241m€ -1.463m€) - 5.353m€ - 372m€ | Deuda financiera, a corto y largo plazo, menos el valor de la caja y de las inversiones financieras equivalentes a efectivo |
(*) Datos en Nota 6. Información financiera por segmentos.
78
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Informe de Gestión Consolidado correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2020
(Importes expresados en miles de euros)
11.Hechos posteriores
No se han producido acontecimientos posteriores significativos, adicionales a los ya comentados en las notas de la memoria consolidada adjunta, con posterioridad al cierre contable que pudieran tener un efecto significativo en las presentes cuentas anuales consolidadas.
12.Informe Anual de Gobierno Corporativo
El Informe de Gobierno Corporativo se adjunta en Anexo del presente documento, extendiéndose en 65 páginas e incluyendo adicionalmente, como parte del mismo, otra información anexada en 6 hojas.
79
Renta Corporación Real Estate, S.A. y Sociedades Dependientes
Formulación de cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2020
Diligencia de firmas de los consejeros en documento separado de las cuentas anuales y el informe de gestión formulados
El Consejo de Administración de la sociedad Renta Corporación Real Estate, S.A. y, en cumplimiento de la normativa mercantil vigente, ha formulado con fecha 24 de febrero de 2021 las Cuentas Anuales Consolidadas y el Informe de Gestión Consolidado del ejercicio 2020 siguiendo los requerimientos de formato (y etiquetado) establecidos en el Reglamento Delegado UE 2019/815 de la Comisión Europea.
Los miembros que integran el Consejo de Administración de la Sociedad por la presente Diligencia declaran firmadas las citadas Cuentas Anuales Consolidadas y el Informe de Gestión Consolidado del ejercicio 2020 formuladas por unanimidad y posterior aprobación por la Junta General de Accionistas.
D. Luis Hernández de Cabanyes | D. David Vila Balta |
Presidente y Consejero Delegado | Vicepresidente y Consejero Delegado |
D. Manel Valls Morató | Dña. Ainoa Grandes Massa |
Vocal | Vocal |
Dña. Cristina Orpinell Kristjansdottir | Dña. Elena Hernández de Cabanyes |
Vocal | Vocal |
La formulación de las cuentas anuales consolidadas y el informe de gestión consolidado del ejercicio 2020 ha contado con la conformidad de todos los miembros del Consejo que integran el Consejo de Administración de la Sociedad, si bien en la presente Diligencia D. Blas Herrero Fernández, ORAVLA INVERSIONES, S.L. (debidamente representada por D. Baldomero Falcones Jaquotot) y D. Luis Conde Moller no han incluido sus firmas por imposibilidad material con motivo de las restricciones normativas impuestas en relación con la pandemia Covid-19 en el territorio nacional.
D. José María Cervera Prat
Secretario no consejero