Konsolideeritud
majandusaasta aruanne
1.01.2024–31.12.2024
Elutuba Liveni
Uus-Meremaa
kodus
Sisearhitekt: Sandra Leisson, foto: Kaarel Kattai
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
2
LIVEN AS
KONTSERN
Ärinimi:
Liven AS
Põhitegevusalad:
Hoonestusprojektide arendus (EMTAK 41101)
Registrikood:
12619609
Aadress:
Telliskivi 60/5, Tallinn
Telefon:
+372 5336 5551
E-posti aadress:
info@liven.ee
Kodulehekülg:
Liven.ee
Nõukogu:
Andres Aavik, Peeter Mänd, Krista Tamme
Juhatus:
Andero Laur, Mihkel Simson, Alina Kester
Audiitor:
KPMG Baltics OÜ
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
3
Sisukord
Tegevusaruanne
....................................................................................................................................
6
Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne
.........................................................................
33
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne
.........................................................................................................................................................
34
Konsolideeritud koondkasumiaruanne
.............................................................................................................................................................
35
Konsolideeritud rahavoogude aruanne
.............................................................................................................................................................
36
Konsolideeritud omakapitali muutuste aruanne
.............................................................................................................................................
37
Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lisad
.................................................................................................................................
38
Lisa 1. Üldine informatsioon
..........................................................................................................................................................................
38
Lisa 2. Aruande koostamise alused
.............................................................................................................................................................
38
Lisa 3. Arvestus- ja esitusvaluuta
.................................................................................................................................................................
38
Lisa 4. Olulised raamatupidamishinnangud
...............................................................................................................................................
38
Lisa 5. Uued standardid, standardite muudatused ja tõlgendused
.......................................................................................................
39
Lisa 6. Olulisemad arvestuspõhimõtted
......................................................................................................................................................
41
Lisa 7. Finantsinstrumendid ja finantsriskide juhtimine
..........................................................................................................................
48
Lisa 8. Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
..........................................................................................................................................
52
Lisa 9. Ettemaksed
..........................................................................................................................................................................................
52
Lisa 10. Varud
...................................................................................................................................................................................................
52
Lisa 11. Kinnisvarainvesteeringud
................................................................................................................................................................
53
Lisa 12. Laenukohustised
..............................................................................................................................................................................
53
Lisa 13. Võlad tarnijatele ja muud võlad
.....................................................................................................................................................
55
Lisa 14. Maksuvõlad
.......................................................................................................................................................................................
56
Lisa 15. Aktsiakapital ning reservid
..............................................................................................................................................................
56
Lisa 16. Aktsiapõhised maksed
....................................................................................................................................................................
58
Lisa 17. Müügitulu
...........................................................................................................................................................................................
60
Lisa 18. Müüdud kaupade ja teenuste kulu
................................................................................................................................................
61
Lisa 19. Turustuskulud
...................................................................................................................................................................................
61
Lisa 20. Üldhalduskulud
..................................................................................................................................................................................
61
Lisa 21. Tööjõukulud
.......................................................................................................................................................................................
61
Lisa 22. Segmendiaruandlus
.........................................................................................................................................................................
62
Lisa 23. Investeeringud tütarettevõtetesse
................................................................................................................................................
62
Lisa 24. Seotud osapooled
.............................................................................................................................................................................
62
Lisa 25. Tava- ja lahustatud kasum aktsia kohta
......................................................................................................................................
64
Lisa 26. Muud korrigeerimised
......................................................................................................................................................................
64
Lisa 27. Tingimuslikud kohustised
...............................................................................................................................................................
64
Lisa 28. Aruandekuupäeva järgsed sündmused
.......................................................................................................................................
65
Lisa 29. Emaettevõtte finantsinformatsioon
..............................................................................................................................................
65
Juhatuse kinnitus 2024. aasta majandusaasta aruandele
...........................................................
70
Sõltumatu vandeaudiitori aruanne
...................................................................................................
71
Alternatiivsed tulemuslikkusnäitajad
...............................................................................................
76
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
4
Hea investor
Mul on hea meel pöörduda nüüd juba mitte saja, vaid tuhandete investorite poole, kes osalesid Liveni
rohevõlakirjade pakkumisel. Selle sammuga on Livenist saanud avalik ettevõte ning suhtleme investorite
ja avalikkusega nüüd börsi vahendusel ja vastavalt kehtivatele reeglitele. 2024. aasta tulemuste
tutvustamiseks korraldasime esimese veebiseminari ning plaanime läbipaistvuse ja vahetuma
infovahetuse tagamiseks sel viisil kvartaalselt suhelda. Võlakirjade pakkumine märgiti 3,6-kordselt üle
ning on olnud rõõm näha, et oleme sellest ajast püsinud Tallinna börsi kümne aktiivsemalt kaubeldava
võlakirja hulgas.
Vaadates tagasi aastale 2024, oli meie käibe- ja kasumipotentsiaal määratud valminud ning
aruandeaastal valmivate kodude müügiga. Võimalikust maksimaalsest müügitulust saavutasime 84%,
millega võime rahule jääda. Selle tulemusena siseneme aastasse 2025 väga väikese laovaruga – vaid 15
müümata valminud koduga (2024: 68). Meie sisemise kasumlikkuse eesmärgi – 20% omakapitali tootluse
– saavutamiseks vajame müügitulu umbes 45 miljonit eurot. Aastal 2024 oli müügitulu 27,3 miljonit eurot.
2024. aastal tehtud töö tulevaste aastate kasvu nimel on olnud väga edukas. Alustasime 181 uue elu- ja
äripinna ehitamist (2023: 30) ning sõlmisime 129 võlaõiguslikku müügilepingut, kogu müügitulu
väärtusega 39 miljon eurot, millest 70 kodu valmib ja kajastub müügitulus 2025. aastal. Portaali Citify.ee
andmetel moodustasid need numbrid ligi 10% Suur-Tallinna (Tallinn + lähiümbrus) turumahust, kusjuures
Livenil oli suurim turuosa. Lisaks jõudsid mitmed pikaajalised detailplaneeringud vastuvõtmise faasi ning
väljastati projekteerimistingimused kesklinnas asuvale Virmalise 3 kinnistule, kuhu planeerime kahe
kortermaja ehitust.
Lõppenud aastal saime mitmeid avalikke tunnustusi, kuid kõige rohkem rõõmustab meid klientide
tagasiside märgatav paranemine võrreldes eelmise aastaga. Kantar Emori kinnisvarafirmade
maineuuringus oleme olnud viimase nelja aasta jooksul teisel kohal, ühel aastal jaganud esikohta
Merkoga ning 2024. aastal kuulutati Liven esmakordselt Eesti kõige mainekamaks arendajaks. Kui
Tallinnas valiti aasta arendusprojekti, oli meie Uus-Meremaa projekt kolmest nominendist ainus
elukondlik arendus.
Meie arenguhüpe on seotud tegevustega Saksamaal ning Kodukujundaja tarkvara arendusega. Berliinis
saime kõik vajalikud ehitusload ning alustasime 2024. aasta lõpus eelmüüki. 2025. aasta esimesel poolel
alustame ehitusega ning paralleelselt valmistame ette järgmisi maaoste. Kodukujundaja tarkvarale
lisasime uusi funktsioone, mis võimaldavad teha klientide muudatusi ja viimistlusvalikuid senisest
efektiivsemalt. Käesoleval aastal plaanime kohtuda konkurentidest arendajatega, et kaardistada nende
huvi meie tarkvara kasutamise vastu.
Aastasse 2025 vaatame optimistlikult – valmivad mitmed suured projektid ning nende eelmüük on olnud
väga edukas, luues tugeva aluse kasumlikkuse ja käibe-eesmärkide täitmiseks. Võlakirjade emissioonist
saadud
vahendeid
kasutasime
uue
arenduskinnistu
soetamiseks Nõmmel, kus saame ehitust alustada juba sel
aastal. Lisaks on meil pooleli mitmeetapilised arendused, kus
oleme valmis käivitama järgmisi etappe. Otsime aktiivselt uusi
arenduskinnistuid nii Tallinnas kui ka Berliinis. Täname kõiki
investoreid usalduse eest ning ootame põnevusega, mida uus
aasta toob!
Andero Laur
Liven AS
Juhatuse esimees
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
5
Liveni eesmärk on rajada kõige ägedamaid kodusid
ja pakkuda kõige personaalsemat teenindust
Regati arenduse I etapi ehitus
Foto: Kaupo Kalda
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
6
Tegevusaruanne
Liveni ärimudel
Liven AS (edaspidi ka emaettevõte või ettevõte või koos tütarettevõtetega edaspidi kontsern) keskendub
elukondliku kinnisvara arendamisele ja hea elukeskkonna loomisele. Liven on üks Eesti juhtivaid
kinnisvaraarendajaid ning alates 2014. aastast oleme loonud enam kui 800 kodu.
Keskendume elamuarenduse väärtusahela igale etapile: arenduseks sobiva maa omandamine,
arendamine, kontseptsiooni planeerimine, turundus ja müük ning müügijärgne teenindus. Ehituse
juhtimisel kasutame väliseid partnereid.
Liveni väärtuspakkumise keskmes on läbimõeldud kontseptsioon ja planeeringud koos erinevate
sisustusalternatiividega ning võimalus oma uue kodu kujundamises osaleda. Mõõdame regulaarselt
klientide rahulolu ning arvestame tagasisidet oma äritegevuse arendamisel ning töötajate tasustamisel.
Meie väärtuspakkumise juures on kasumlikult ja kuluefektiivselt arendamiseks vaja meie hinnangul
tegutseda arenenud majandus- ja finantseerimiskeskkonnas ning kriitilise elanike arvuga, kuid jätkuvalt
kasvavates linnades. Vajalike tööde mahu tõttu peab soetatavale kinnistule olema võimalik rajada rohkem
kui 25 kodu. See tähendab, et me ei arenda ka eramuid. Keskendumine kodude loomisele tähendab
kinnistute soetamisel jälgimist, et äripindade osakaal ei ületaks 25%.
Nii Liveni väärtuspakkumise kui ka riskide juhtimine toimub läbivalt
kõigis arenduse etappides kuid kõige olulisem saab tehtud kohe
alguses –
maa ostu eelduseks on lisaks arendusprojekti toetava
üldplaneeringu
olemasolule
detailne
riskide
hinnang
ning
konkurentsieeliste olemasolu. Investeeringu planeeritav omakapitali
puhasrentaablus peab ületama 20%.
Ehitusega tahame alustada 50% eelmüügi täitumisel (sõlmitud
võlaõiguslepingud), millega hoiame investeeringute riski madala ja
veendume, et kliendid hindavad pakutavat. Sõltuvalt asjaoludest võib
siiski õigustatud olla ka madalam määr.
Liveni arendusportfell on valdavalt keskendunud Tallinnale ning
lähiümbrusele,
kuid
riskide
hajutamiseks
ja
kasvuvõimaluste
laiendamiseks soovime järkjärgult suurendada Berliinis Saksamaal
asuvate
kinnistute
osakaalu.
2024.
aasta
lõpuga
oli
arendusprojektide
portfellis
11 projekti,
milles
on
erinevates
arenduse faasides üle 1 400 kodu eeldatava müügimahuga üle 371
miljoni euro. Arendusportfellis jagub tööd järgnevaks neljaks-viieks
aastaks,
kuid
sellel
perioodil
ei
ole
aastaste
soovitud
majandustulemuste saavutamiseks mahud hetkel piisavad.
Arendustsükli pikk ajaline kestus ning kinnistu soetamise ning
ehituse kapitalimahukus tähendab, et ärimudelile on iseloomulik
kõrge
võõrkapitali
kasutamise
määr.
Pikaajaline
strateegiline
eesmärk on saavutada 40% suurune ehituslaenudega kohandatud
omakapitali määr, kuid heade investeerimisvõimaluste ja tagatiste
korral võib ka madalam määr olla majanduslikult õigustatud.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
7
2024. aasta võtmenäitajad
27,3 mln
€
0,6 mln
€
müügitulu
puhaskasum
3,1%
27,9%
omakapitali tootlus
kohandatud omakapitali määr
nr 1
9,2/10
mainelt kinnisvaraarendaja Eestis
klienditagasiside hinne
1 407
~371 mln
€
kodu, arendusportfelli maht
arendusportfelli hinnanguline müügitulu
(võlaõiguslik leping)
Lisandunud arendusprojektid:
72 kodu
6 761 m
2
Kalda 5, Tallinn
müüdav pind
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
8
Ülevaade 2024. aastast
Aastal jooksul toimunud sündmused ja arengud
2024. aastat iseloomustas paranev, kuid jätkuvalt keeruline majanduskeskkond. Lisaks Liveni 10.
tegevusaasta tähistamisele ning uue salong-kontori pinnale kolimisele, samuti salong-kontori avamisele
Berliinis olid aasta olulisemad sündmused:
•
Üle 180 uue pinna ehitusega alustamine Regati ja Iseära projektides;
•
Iseära arendusprojekti II etapi esimese 5 ridamaja ja 30 kodu ehituse valmimine;
•
Kogu Iseära projekti infrastruktuuri väljaehitamine;
•
Ligi 80% varasemalt valminud kodu müük Uus-Meremaa, Magdaleena ja Luuslangi projektides;
•
Rohevõlakirjadega 6,2 miljoni euro kaasamine Nasdaq Tallinna võlakirjade börsil;
•
Uue 72 kodu ehitusõigusega arenduskinnistu soetamine Nõmmel;
•
Virmalise 3 projekteerimistingimuste väljastamine;
•
Kadaka tee 88 ja Juhkentali 48 detailplaneeringute vastuvõtmine;
•
Türi tänav 4 väljaüüritud äripinna pikaajaline finantseerimine;
•
Eelmüügi algus Luuslangi projekti II etapis ning Wohngarten projektis Berlinis;
•
Liveni ajaloo kõrgeim uute müügilepingute arv ning kõrgeim turuosa Tallinnas ja lähiümbruses;
•
Kantar Emori uuringu kohaselt kõige mainekam kinnisvaraarendaja Tallinnas ja lähiümbruses.
Kinnisvaraturgu enim mõjutanud väliskeskkonna tegurid
2024. aasta pakkus Eesti kinnisvaraturule jätkuvalt väljakutseid ning peamised märksõnad olid kõrge
konkurents, madal tarbijakindlus ning langevad intressimäärad.
Kogu 2024. aasta vältel 6-kuu Euribor (Euribor) langes, olles 2024. aasta alguses tasemel 3,86% ning
jõudes 2024. aasta lõpuks 2,568%-le (31.12.2023: 3,9%). Kuna inflatsiooni aeglustumine euroalal kulges
ootuspäraselt,
siis
otsustati
2024.
aastal
neljal
Euroopa
Keskpanga
nõukogu
koosolekul
baasintressimäärasid 25 baaspunkti võrra langetada. Eestis mõjutasid stabiliseerunud tarbijahindasid
paraku siiski tuntavalt 2024. aasta algusest kehtima hakanud maksumuudatused (1,4% suurune kuine
Regati arenduse I etapi ehitus
foto: Kaupo Kalda
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
9
mõju 2024. jaanuaris) ning viimase toel kasvas tarbijahinnaindeks aasta jooksul 3,5%. Statistikaameti
viimaste andmete kohaselt langes SKP püsihindades mõõdetuna 0,7% ning kolmandat järjestikust aastat
(2023: 3,1%).
Ehitushindade osas oli erinevatel komponentidel aasta jooksul erisuunalisi arenguid. Aasta alguses mõjutas
ehitusturgu tagasihoidlik nõudlus ja kõrge konkurents ning aasta esimeses pooles olid ehitushinnad
hinnanguliselt kuni 5% võrra eelnevast aastast madalamad. Aasta teises pooles püsisid ehitushinnad
stabiilsed, kuid aasta lõpus oli turul mõningaid signaale ehitushindade tõusule pööramisest. Statistikaameti
ehitushinna indeksi kohaselt püsisid ehitushinnad 2024. aastal keskmiselt pigem muutumatud, kasvades
vaid 1,6%.
Keskmised brutopalgad kasvasid viimase teadaoleva info kohaselt 8,3% ehk palga ostujõud kasvas ka 2024.
aastal. Keskmisest brutopalga kasvust hoolimata oli pikalt madalal püsinud tarbijate kindlustunne
jätkuvalt nõrk ka 2024. aastal. Tarbijad peavad püsikaupade soetamist soodsamaks pigem järgmise 12
kuu jooksul kui praegu, mistõttu on üldine meelsus jätkuvalt olla ootel ja lükata ostuotsuseid edasi.
Konjunktuuriinstituudi viimaste andmete põhjal on tarbijate kindlustunde indikaator 2024. aasta lõpul
viimase aja kõige madalamal tasemel (2024. aasta keskmine -33; 2023. aasta keskmine: -30). Aasta
alguses mõjutas kindlustunnet kõige rohkem üldine ebakindlus majanduses ja maksumäärade tõus.
Tööhõive olukord küll nõrgenes aasta jooksul, sealhulgas ka kitsamalt tööstuses ja ehituses, aga viimase
statistika kohaselt ei ole muutused olnud üleliia ulatuslikud.
2024*
2023
2022
2021
2020
SKP aastane muutus püsivhindades
-0,7%
-3,1%
-0,5%
7,4%
-0,7%
Keskmise kuupalga (bruto) muutus
8,3%
11,4%
11,6%
6,9%
2,9%
Töötuse määr
7,4%
6,4%
5,6%
6,2%
6,8%
Ehitushinna indeks
1,6%
6,1%
17,8%
8,1%
0,4%
*aruande koostamise seisuga viimased saadaolevad andmed
Allikas: Statistikaamet
Tallinna kinnisvaraturu ülevaade
2024. aastal jätkus nõrgast väliskeskkonnast tulenev tehingute arvu mõningane langus. Maa- ja
Ruumiameti andmetel tehti aasta jooksul Tallinna korteriomanditest eluruumidega 8 255 tehingut (2023:
8 537), mis on 3% langus võrreldes eelmise aastaga (2023: 12% langus). Siiski oli näha, et aasta teises
pooles langus pidurdus ning tehingute arv tõusis. Statistikas kajastuvad ka varasematel perioodidel
müüdud, aga aasta jooksul valminud ja üle antud korterid uusarendustes.
Allikas: Kontserni poolt erinevatest allikatest jälgitav turuinfo Tallinna uusarenduste pakkumiste ja hindade osas
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
1
2
3
4
5
6
7
8
9 101112 1
2
3
4
5
6
7
8
9 101112 1
2
3
4
5
6
7
8
9 101112
2022
2023
2024
Uusarenduste müügipakkumised Tallinnas
Uute korterite müügipakkumised (tk)
Sealhulgas valmis korterite arv (tk)
Keskmine hind, eur/m2
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
10
Erinevatele turuinfo allikatele tuginedes hindab kontserni juhtkond, et Tallinna uusarendustes müüdud
korterite arv kasvas 2024. aastal ligikaudu 1 800 korterini (2023: 1 200). 2024. aasta müügimahud
näitasid endisele tasemele tõusmise märke, suurenedes 2023. aastaga võrreldes 33%, millele aitas
eelkõige kaasa Euribori järkjärguline langus.
Intressimäärade langusest tulenev kapitali hinna odavnemine ning turuosaliste ootus intressimäärade
jätkuvaks langemiseks mõjutas aasta jooksul positiivselt finantseerimistingimusi. Nii pankade kui teiste
investorite huvi erinevate projektide rahastamiseks oli aasta jooksul kõrgem kui 2023. aastal.
Pakkumiste arv uusarendustes kasvas peamiselt 2024. aasta esimesel poolel, teisel poolaastal olulist
tõusu enam polnud ning pakkumiste arv püsis ca 15% kõrgem kui eelmisel aastal samal ajal. Aasta lõpuks
oli pakkumises ligi 3 000 korterit (31.12.2023: 2 500). Aasta lõpus suurenes valmis ehitatud korterite
osakaal pakkumiste struktuuris kolmandikule. Uusi arendusi lisandus pakkumisse sarnases suurusjärgus
võrreldes 2023. aastaga.
Uusarenduste pakkumishinnad püsisid 2024. aastal suhteliselt stabiilsed, kasvades võrreldes 2023.
aastaga keskmiselt 3,9%. Keskmine Tallinna korteri müügihind kahanes Maa- ja Ruumiameti andmetel
2024. aastal 2 992 euroni m
2
kohta (2023: 3 068 eurot/m
2
), mis on aasta varasemaga võrreldes 2,5%
madalam ning kõige enam mõjutas langust Pirita linnaosas tehtud tehingute hinnad (6,8% langust). Olulisi
hinnamuutuseid ei ole turul viimase 1,5-2 aasta jooksul toimunud.
Tulenevalt suhteliselt nõrgast nõudlusest ning kõrgest konkurentsist püsisid uusarenduste müügihinnad
siiski surve all. Jättes kõrvale paremad korterid arendustes, oli tehingute toimumiseks siiski vajalik teha
täiendavaid sooduspakkumisi eelkõige konkurentsitihedates piirkondades, näiteks Haabersti linnaosas.
Arendusmaa pakkumiste osas oli alates 2024. aasta kevadest näha aktiivsuse kasvu. Lisaks pakkumiste
arvu kasvule oli näha ka pakkumishindade langust, mis oli kohati isegi üle 10% madalam võrreldes
varasemate aastate hinnatasemetega. Arvestades varasemate aastatega võrreldes madalamaid
müügitemposid ja -hindu, on ka turul olev ostuhuvi koos pakkumishindadega langenud.
Regati
projekti 3D graafika
Yellow Stuudio
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
11
2024. aasta majandustulemused
Uued müügilepingud ja müügitulu
Müügi seisukohalt on peamine mõõdik uute klientidega võlaõiguslepingu sõlmimine, millega kaasneb
koduostjate esimene makse, eelmüügi varases staadiumis ka tasuline broneerimine. Võrreldes
varasemate aastatega oli 2024. aastal Livenil pakkumises lisaks ehituses olevatele kodudele ka
arvestatavas koguses juba varasemalt valminud kodusid.
Sarnaselt eelmisele aastale oli ka 2024. aastal pakkumises keskmiselt 180 kodu. Sõlmisime aasta jooksul
kokku 129 uut võlaõiguslepingut, mis on kõrgeim lepingute arvu maht Liveni ajaloos (2023: 69 lepingut).
Ka uute lepingute rahaline maht, koos käibemaksuga 51,1 miljon eurot, on kõrgeim tulemus ettevõtte
ajaloos ning 61% kõrgem 2023. aastal sõlmitud lepingute 31,8 miljoni euro suurusest rahalisest mahust.
Müügi olukorrast annab hea ülevaate nädalane müügi suhtarv: nelja nädala keskmine nädalas sõlmitud
võlaõiguslike lepingute või tasuliste broneeringute arv suhtena kõigi saadaolevate kodude arvuga.
Pikaajaliseks normaalseks tasemeks võib pidada 1,5–2,0% vahemikku jäävat näitajat, mida võib
tõlgendada kui kogu pakkumises oleva mahu 1–1,5-aastast müügiperioodi. Väliskeskkonna tegurite
mõjul, st kõrgete ning kasvavate intressimäärade ning madala tarbijakindluse tõttu on suhtarv olnud
varasematel aastatel pigem madal, kuid hakkas 2024. aastal taastumise märke näitama, jõudes aasta
teisel poolel korduvalt pikaajalisele normaalsele tasemele või isegi ületas seda.
Nädalas sõlmitud võlaõigus- või ostuhuvilepinguid / saadaval olevad kodud (4 nädala libisev keskmine); allikas: Liven
Aasta jooksul sõlmitud võlaõiguslepinguid, mida ei anta sama aasta jooksul asjaõiguslepingu alusel üle,
käsitleme ettemüügina. 31.12.2023 seisuga oli ettemüügi hinnanguline rahaline maht 23,4 miljon eurot,
millest 2024. aasta jooksul valmivate ehitustega projektides 11,9 miljon eurot. Aasta jooksul sõlmisime
uusi lepinguid varem valminud ning aasta jooksul valminud projektides kokku 39,1 miljoni euro müügitulu
mahus ning ettemüük moodustus aasta jooksul tehtud uutest müükidest 24,1 miljon eurot. Koos
varasema ettemüügiga läheme 2025. aastale vastu 86 võlaõigusliku lepinguga aasta jooksul valmivates
ehitustest, müügitulu maht 35,6 miljon eurot.
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
.
2023
2024
2025
Nädalane müügi suhtarv
27,3
Ettemüük aasta lõpus
2024 müügitulu
Uusmüük
Ettemüük aasta alguses
Ettemüük, müük ja müügitulu (miljonites eurodes)
2024. valmiv
11,9
35,6
15,3
Valmis kodud + üür
2025. valmivad kodud
24,1
11,5
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
12
Müügitulu kinnisvara müügist kajastame asjaõiguslepingu sõlmimise ning omandi koduostjale
üleandmise järel. 2024. aastal sõlmisime kokku vaid 92 asjaõiguslepingut (2023: 148). Aasta alguses anti
üle kodusid 2023. aasta lõpus valminud Uus-Meremaa arendusprojekti II etapis valminud kahes Lahepea
tänaval asuvas hoones, Luuslangi projekti I etapis valminud viies Jalami tänaval asuvas hoones ning
Magdaleena tänaval asuvas rekonstrueeritud hoones. Suvel valmisid kodud Iseära arenduse teise etapi
esimeses viies ridamajas.
Tulenevalt madalamast kodude valmimise ning üleantud kodude arvust jäi 2024. aasta 27,3 miljoni
eurone müügitulu 23,7% madalamaks võrreldes 35,8 miljoni euroga 2023. aastal.
2024. aastal ja varem lõppenud ja valmis olnud arendusprojektid:
Tütarettevõtja
Projekt, etapp
Asukoht
Suurus ja ühikute arv
31.12.2024
Müüdud korterite osakaal*
VÕL (arv/%)
1
AÕL (arv/%)
1
Liven Kodu 5 OÜ
Uus-Meremaa,
II etapp
Lahepea tn,
Tallinn
5 108 m
2
,
58 kodu ja 2 äripinda
57 / 92%
57 / 92%
Liven Kodu 12 OÜ
Luusalangi,
I etapp
Jalami tn,
Tallinn
5 060 m
2
, 80 kodu
71 / 87%
71 / 87%
Liven Kodu 16 OÜ
Iseära, II-A etapp
Harkujärve
3 539 m
2
, 30 kodu
27 / 89%
27 / 89%
Liven Kodu 19 OÜ
Magdaleena,
II etapp
Magdaleena 4,
Tallinn
822 m
2
, 11 kodu
9 / 76%
9 / 76%
2023. aastal ja varem lõppenud ja valmis olnud arendusprojektid:
Tütarettevõtja
Projekt, etapp
Asukoht
Suurus ja ühikute arv
31.12.2023
Müüdud korterite osakaal*
VÕL (arv/%)
1
AÕL (arv/%)
1
Liven Kodu 5 OÜ
Uus-Meremaa,
I etapp
Lahepea tn,
Tallinn
9 101 m
2
,
126 kodu ja 5 äripinda
131 / 100%
131 / 100%
Liven Kodu 5 OÜ
Uus-Meremaa,
II etapp
Lahepea tn,
Tallinn
5 108 m
2
,
58 kodu ja 2 äripinda
35 / 52%
30 / 42%
Liven Kodu 6 OÜ
Magdaleena,
I etapp
Asula-põik 4,
Tallinn
1 576 m
2
, 20 kodu
20 / 100%
20 / 100%
Liven Kodu 12 OÜ
Luuslangi,
I etapp
Jalami tn,
Tallinn
5 060 m
2
, 80 kodu
44 / 52%
38 / 44%
Liven Kodu 15 OÜ
Väike-Tallinn
Türi 4, Tallinn
5 453 m
2
,
80 kodu ja 1 äripind
80 / 91%
80 / 91%
Liven Kodu 16 OÜ
Iseära, I etapp
Harkujärve
5 935 m
2
, 48 kodu
48 / 100%
48 / 100%
Liven Kodu 19 OÜ
Magdaleena,
II etapp
Magdaleena 4,
Tallinn
822 m
2
, 11 kodu
5 / 39%
4 / 33%
Kasum ja finantsseisund
Valminud ja ehituses olevate arenduste portfelli põhjal oli 2024. aastal võimalik üle anda kuni 110 elu- ja
äripinda. Sellest lähtuvalt hindasime aasta eest 2024. müügitulu potentsiaaliks suurusjärku 30 miljon eurot.
Kasumi osas pidasime aasta eest võimalikuks 2022. ja 2023. aasta tulemuste vahele jäävat suurust
(puhaskasum 2023. aastal: 0,8 miljon eurot, 2022. aastal: 3,3 miljon eurot).
Tulenevalt madalamast kodude üleandmise arvust, võrrelduna nii 2022. kui 2023. aastaga, jäi kontserni
2024. aasta puhaskasum tagasihoidlikult vaid 0,6 miljoni euro suuruseks (2023: 0,8 miljon euro; 2022:
3,3 miljon eurot). Täiendavalt avaldas tulemustele negatiivset mõju kombinatsioon erinevatest teguritest,
sealhulgas eelarvestatud kasumlikkuse vähenemine varasemalt lõppenud ehitusega projektides,
suurenenud tulevikku suunatud kulud (sealhulgas turustuskulud ning Berliini laienemisega seotud kulud),
madalam kapitaliseeritavate kulude osakaal seoses müümata valmisehitatud kodudega mitmes
arenduses ning üldine kuluinflatsioon. 2024. aasta puhaskasum sisaldab ka 0,3 miljoni euro suurust
1
projektis sõlmitud lepinguid kuupäevaks, protsendimäär ruutmeetrite proportsiooni alusel
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
kasumit Türi tänaval asuva äripinna õiglase väärtuse muutusest. Tulenevalt tagasihoidlikust kasumist oli
omakapitali puhasrentaablus 2024. aastal vaid 3,1% (2023: 4,6%). Viimase osas on pikaajaline eesmärk
20%, kuid ka aasta eest hindasime, et 2024. aastal ei ole võimalik seda täita.
Seoses aktiivse ehitus- ja arendustegevusega kasvas varade maht aasta jooksul 14,1% ehk 9,7 miljoni
euro võrra 78,3 miljoni euroni. Peamiselt tulenes varade suurenemine ehituses olevate Iseära ja Regati
projektide varude mahu suurenemisest ning rahasaldo suurenemisest.
Raha ja raha ekvivalentide saldo oli 31.12.2024 seisuga 5,9 miljon eurot (31.12.2023: 3,7 miljon eurot).
Omakapital kasvas 2024. aasta lõpuks 18,2 miljoni euroni (2023: 18,1 miljon eurot) ning laenukohustiste
maht kasvas 47,3 miljoni euroni (2023: 38,4 miljon eurot).
Aasta
jooksul
suurenes
laenukohustiste
saldo
8,8
miljoni
euro
võrra.
Pangalaene
ehituse
finantseerimiseks väljastati meile aasta jooksul 23,4 miljoni ulatuses, ning kodude üleandmiste järgselt
tasusime varasemaid ehituslaene 20,3 miljoni euro mahus. Kõige olulisem muutus laenukohustiste osas
oli seotud 6,2 miljoni euro mahus rohevõlakirjade emiteerimisega. Aasta jooksul finantseerisime
pikaajalise pangalaenuga ka Väike-Tallinna äripinna (1,0 miljon eurot) ning refinantseerisime Iseära
arendusprojekti arenduslaenud ja infrastruktuuri laenu (täiendav infrastruktuuri ehituse rahastus
0,8 miljon eurot). Regati projekti arendus- ja investorlaenude refinantseerimise tulemusena suurenesid
laenude saldod kokku 2,3 miljon eurot. Uus-Meremaa projektis tasusime investorlaene 3,2 miljoni eurot
ning Kadaka tee 88 projektis vähenes võlakirjade saldo lunastamise järel 0,6 miljoni eurot.
Ehituslaenudega kohandatud omakapitali määr oli 31.12.2024 seisuga 27,9% (31.12.2023: 32,0%), mis on
siiski madalam kui pikaajaline eesmärk hoida omakapitali suhet kogu varades suurusjärgus 40%.
Klienditagasiside ja Liveni brändi tuntus
Kvaliteedi arendamiseks ja juhtimiseks on Liveni ärimudeli keskne osa koguda kõigis projektides
koduostjate tagasisidet. Seda tehakse läbivalt neljas etapis: peale võlaõigusliku lepingu sõlmimist, peale
muudatustööde tähtaja saabumist, peale asjaõiguslepingu sõlmimist kodu üleandmisel ostjale ja peale
garantiitööde lõppu. Uuendame järjepidevalt klientide tagasiside kogumise süsteemi oma tööle
võimalikult vahetu ja tervikliku sisendi saamiseks. Kliendirahulolu hindame 10-palli skaalal.
2024. aasta jooksul oli klientide tagasiside hinnang meile 9,2, mis
on tunduvalt kõrgem aasta eest antud hinnangust (2023: 8,0). 2023.
aasta madalam hinnang oli peamiselt seotud ehituse valmimise aja
ja kodude üleandmise viibimisega. Kogu 2024. aasta hoidsime
kliendirahulolu suurendamist täiendavas fookuses.
Kantar Emori iga-aastase kinnisvarabrändide tuntuse ja maine
uuringu kohaselt tõusis Liven 2024. aastal esmakordselt kõige
mainekamaks kinnisvaraarendajaks. Liven on turul hinnatatud
kõige atraktiivsemate arenduste poolest ning meid kirjeldatakse kui
eristuvat, stiilset ja moodsa arhitektuuriga silma paistvat arendajat.
Kliendid hindavad meid:
9,2 / 10
Mainekaimad
kinnisvaraarendajad Eestis:
1. Liven
2. Merko
3. YIT Eesti
Wohngarten
projekti 3D graafika
Yellow Stuudio
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
14
Ülevaade olulistest näitajatest ja suhtarvudest
(tuhandetes eurodes)
2024
2023
2022
2021
2020
Sõlmitud võlaõiguslepingud (tk)
129
69
106
125
127
Sõlmitud asjaõiguslepingud (tk)
92
148
186
35
54
Viimase 12 kuu klienditagasiside hinne (10-p skaala)
9,2
8,0
8,9
9,0
9,2
Arendusportfelli maht aasta lõpus (müüdav VÕL tk)
1 407
1 496
1 557
1 719
1 575
Müügitulu
27 266
35 765
32 618
6 278
9 000
Makstud intressidega korrigeeritud kulumi eelne
ärikasum (EBITDA)
*
6 701
3 788
7 618
1 353
2 165
EBITDA marginaal, %
*
24,6%
10,6%
23,4%
21,5%
24,1%
Ärikasum
1 287
867
3 324
656
1 436
Ärikasumi marginaal, %
*
4,7%
2,4%
10,2%
10,4%
16,0%
Puhaskasum
558
775
3 324
638
1 439
Emaettevõtte omanike osa
558
775
3 324
647
1 333
Mittekontrolliva osaluse osa
0
0
0
-9
106
Puhaskasumi marginaal, %
*
2,0%
2,2%
10,2%
10,3%
14,8%
Kaalutud keskmine aktsiate arv (tuhat tk)
11 899
11 753
11 515
10 888
10 178
Puhaskasum aktsia kohta (eurodes)
0,047
0,066
0,289
0,059
0,141
Ettevõtte omanike osa (eurodes)
0,047
0,066
0,289
0,059
0,131
Varad perioodi lõpus
78 298
68 559
60 279
50 257
18 437
Omakapital perioodi lõpus
18 237
18 122
16 526
12 881
6 923
Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital
18 237
18 122
16 526
12 807
6 840
Omakapitali määr, %
*
23,3%
26,4%
27,4%
25,5%
37,1%
Omakapitali määr
(ilma ehituslaenudeta)
, %
*
27,9%
32,0%
32,6%
28,3%
37,1%
Omakapitali puhasrentaablus (ROE), %
*
3,1%
4,6%
22,4%
6,6%
21,8%
Kapitali rentaablus (ROCE), %
*
13,6%
8,6%
22,3%
5,9%
17,9%
Varade tootlus (ROA), %
*
1,8%
1,3%
5,8%
1,9%
8,7%
Lühiajaliste kohustiste kattekordaja (korda)
*
4,25
2,36
3,87
2,55
4,70
Kiirmaksevõime kordaja (korda)
*
0,43
0,19
0,37
0,26
0,75
Keskmine töötajate arv
31
27
24
16
9
*
Tabelis esitatud alternatiivsete tulemuslikkusnäitajate ja suhtarvutuste valemid ning arvutusteks
kasutatud algandmed on esitatud peatükis Alternatiivsed tulemuslikkusnäitajad leheküljel 76.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
15
Arendusportfell ja arendustegevus 2024. aastal
31.12.2024 seisuga oli Livenil erinevates arendusfaasides kokku 11 arendusprojekti (31.12.2023: 10).
Arendusportfell koosneb Tallinnas, selle lähiümbruses ja Berliinis asuvatest kinnistutest, mille müüdav
maapealne pind kokku oli 31.12.2024 seisuga 113 882 m
2
(31.12.2023: 115 433 m
2
), mis võimaldab
tulevikus luua 1 407 kodu (31.12.2023: 1 426) ning 9 714 m
2
äripindasid (31.12.2023: 9 769 m
2
). Liveni
ärimudel keskendub kodude ning elukeskkonda toetavate äripindade loomisele, mistõttu on viimaste
osakaal madal, nii 31.12.2024 kui 31.12.2023 seisuga 8,5%.
Arendusportfelli kinnistute konsolideeritud korrigeeritud soetusmaksumus kajastatud varudes on
30,6 miljonit eurot (31.12.2023: 29,0 miljonit eurot) ning kontsern ei ole neid kinnisvarainvesteeringuteks
ümber klassifitseerinud ega turuväärtuses kajastanud (ainsa erandina Türi tänaval asuv 493 m
2
suurune
välja üüritud äripind). Samuti on arenduseks ning ehituseks tehtud kulud kapitaliseeritud varudesse.
Konsolideeritud varade maht oli 31.12.2024 seisuga 78,3 miljonit eurot (31.12.2023: 68,6 miljonit eurot),
millest varud moodustasid 67,9 miljonit eurot ehk 86,7% (2023: 62,1 miljonit eurot ehk 90,6%).
Virmalise 3
Iseära
Kadaka tee 88
Luuslangi
Uus-Meremaa
Peakorter
Magdaleena 4
Juhkentali 48
Regati
Ehituses / müügis
Töös
Lõpetatud
Kalda 5
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
16
Müüdavate ühikute
jaotus
Prognoositav ehitusperiood
(aastad, kvartalid)
Kinnistu
soetus
Müüdav
pind kokku
(m
2
)
Kodud
(tk)
Äripinnad
(m
2
)
2024
2025
2026
2027
2028
2029
Prognoositav
müügitulu
(m EUR)
Projekt
Projekti staatus
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
Väike-Tallinn
1
Kinnisvarainvesteering
2019
493
0
493
1,4
Uus-Meremaa
Ehitus lõpetatud
2017
402
2
199
1,1
Magdaleena
Ehitus lõpetatud
2018
195
2
0
0,8
Iseära
Lõpetatud, ehituses
2019
29 718
309
675
77,7
Luuslangi
Lõpetatud, ehituses
2
2018
9 727
153
200
29,1
Regati
Ehituses
2021
20 669
220
1 670
93,2
Wohngarten
Ehitusprojekt
2023
1 118
25
0
10,0
Kalda 5
Ehitusprojekt
2024
6 761
72
0
20,1
Virmalise 3
Ehitusprojekt
2022
2 110
28
0
9,4
Kadaka tee 88
Detailplaneering
2017
25 831
396
2 000
72,3
Juhkentali 48
Detailplaneering
2020
7 986
63
4 033
23,8
Peakorter
Detailplaneering
2020
8 872
137
444
32,3
Kokku
113 882
1 407
9 714
371,2
Tabelis esitatud prognoositud müüdav pind kokku, müüdavate ühikute jaotus, ehitusperiood ja müügitulu on esitatud Liveni hetke parima teadmise kohaselt ning võib muutuda, eriti projektides või projekti
etappides, kus planeeringute menetlus ei ole veel lõppenud või mille ehitustegevus ei ole veel alanud. Tabelis on toodud 31.12.2024 seisuga asjaõiguslepingute alusel müümata ühikute andmed.
1
Pikaajaliselt välja üüritud ja finantseeritud Väike-Tallinna äripinda käsitleme kinnisvarainvesteeringuna ning prognoositavas müügitulus on kajastatud turuväärtus.
2
Luuslangi projekti I etapi hoonete ehitus on lõppenud, kuid järgnevate etappide ehitustöödega ei ole veel alustatud, siin klassifitseeritud „Lõpetatud, ehituses“ kategoorias.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
17
Varasemalt ja aruandeperioodil lõppenud projektid
2024. aasta alguses valmis Luuslangi I etapi viimase 35 kodu ehitus ning aasta
jooksul valmisid ka Iseära
II etapi esimese viie ridamaja ehitus ning Magdaleena projekti paekivihoone ehitus.
Koos 2023. aasta lõpus valminud ehitustega on 31.12.2024 seisuga valmis elu- ja äripindasid müüa veel
Uus-Meremaa II etapis (3), Luuslangi I etapis (9), Magdaleena II etapis (2) ning Iseära II etapi esimeses
viies ridamajas (3).
Müüdavad pinnad on Uus-Meremaa ja Magdaleena projektides viimased. Luuslangi ja Iseära projektide
arendus jätkub ka järgmistes etappides.
2022. aastal valminud Väike-Tallinna projektis olev äripind on majutustegevuseks välja üüritud ning
käsitleme seda alates 2024. aastast kinnisvarainvesteeringuna.
Ülevaade müügis ning ehituses olevatest projektidest
2024. aastal alustasime ehitust nii Regati projektis (112 kodu ja 4 äripinda) kui Iseära projekti II etapi
kortermajades (36 kodu) ja selle etapi viimases viies ridamajas (29 kodu). 2024. aasta lõpus oli ehituses
kokku 181 elu- ja äripinda. Kõigi aasta lõpus ehituses olnud hoonete valmimine on planeeritud 2025. aasta
jooksul.
Uute kinnistute ost
2024. teises pooles soetasime kinnistu Tallinnas Nõmme linnaosas Kalda 5 / Käokõrva 1-12. Tehingu
koguväärtus oli 2,5 miljonit eurot ning kinnistu soetuseks kasutasime 2024. aasta kevadel
rohevõlakirjadega kaasatud vahendeid. Olemasoleva detailplaneeringu ning väljastatud ehitusloa
kohaselt on võimalik kinnistule ehitada 12 kolmekorruselist eluhoonet kokku 72 korteriga ning müüdava
pinnaga ligikaudu 6 700 m
2
.
Projekti kavandame 3–5-toalisi kodusid aedlinna elu väärtustavatele peredele. Majade ümber tuleb avar
hooviala, kus asub lisaks mänguväljakule ka võrkpalliplats ning hooned on planeeritud paiknema
maleruudustikuna ja ilmakaarte suhtes avatuna. Arenduse müüki ja ehitust planeerime mitmes etapis
ning müügiga plaanime alustada 2025. aasta esimeses pooles.
+65
+116
-35
-1
-30
0
50
100
150
200
250
31.12.2023
ehituses kodude
arv
Valmimised
Luuslangi projektis
Ehituse algused
Iseära projektis
Ehituse algus
Regati projektis
Valmimine
Magdaleena
projektis
Valmimised Iseära
projektis
31.12.2024
ehituses kodude
arv
Ehituses kodude arv 2024. aastal
Iseära
Magdaleena
Luuslangi
Regati
181
66
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
18
Lõpetatud ehitusega projektid
Projekt:
Magdaleena
Liven Kodu 6 OÜ
ja
Liven Kodu 19 OÜ
Asukoht
Asula põik 4, Magdaleena 4, Tallinn
Staatus:
Lõpetatud
Arhitekt:
Eek & Mutso
Kodude arv:
31 korterit
Müüdav pind (m
2
):
2 396
Energiaklass
B
Koduleht:
magdaleena.liven.ee
Hoonete ehituse algus:
2021 IV kvartal
Hoonete ehituse lõpp:
2024 II kvartal
2024. aasta jooksul toimus eelnenud aasta lõpul
Kitseküla
asumis
aadressil
Magdaleena
4
valminud rekonstrueeritud hoone kodude müük
ning
suvel
valmis
arendusprojekti
viimane
hoone, paekivihoone (üks kodu).
Magdaleena projektis oli 2024. aasta lõpu
seisuga müüa veel arendusprojekti viimane
kodu rekonstrueeritud puithoones ning kodu
paekivihoones.
2023. aasta juulis esitasime Harju Maakohtule
hagiavalduse nõudega Reparo Ehitus OÜ vastu
seoses Magdaleena arendusprojektis I etapi
ehituse
peatöövõtja
lepinguliste
kohustuste
mittetäitmisest
tulenevalt
tekitatud
kahju
hüvitamiseks. 2024. aasta jooksul ja aruande
koostamise hetkeks ei ole kohtuvaidluses olulisi
arenguid toimunud.
Projekt:
Uus-Meremaa
Liven Kodu 5 OÜ
Asukoht:
Lahepea 11, 13, 15, 17 ja 19, Tallinn
Staatus:
Lõpetatud
Arhitekt:
PIN Arhitektid
Kodude arv:
183 korterit
Müüdav pind (m
2
):
14 209
Energiaklass
A
Koduleht:
uusmeremaa.liven.ee
Hoonete ehituse algus:
2021 I kvartal
Hoonete ehituse lõpp:
2023 IV kvartal
Uus-Meremaa projektis Lahepea tänaval rajati
kokku viis kortermaja 183 kodu ja 8 äripinnaga.
2022. aastal lõppes esimese kolme kortermaja
ehitus ning valmis 125 kodu ja 6 äripinda.
2023. aasta lõpus lõppes projekti viimase kahe
kortermaja ehitus, milles valmis kokku 58 kodu
ja kaks äripinda.
2024. aasta lõpus oli müüa veel arendusprojekti
viimased 2 kodu ja 1 äripind.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
19
Müügis ja ehituses olevad projektid
Projekt:
Luuslangi
Liven Kodu 12 OÜ
Asukoht:
Jalami tn, Astangu, Tallinn
Staatus:
I etapp valmis; II etapi eelmüük
Arhitekt:
Kadarik Tüür Arhitektid
Kodude arv:
224 korterit
Müüdav pind (m
2
):
14 163
Energiaklass
A
Koduleht:
luuslangi.liven.ee
Hoonete ehituse algus:
2022 III kvartal
Planeeritud ehituse lõpp:
2027 IV kvartal
Astangu asumis asuvas Luuslangi projektis
valmib etapiliselt kokku 13 kortermaja 224
koduga. Kogu projektist on 2024. aasta lõpuga
uutele koduomanikele üle antud 32% kodudest.
I etapi lõpp
Aasta jooksul jätkus kodude müük 2023. aasta
lõpus ja 2024. alguses valminud I etapi viies
kortermajas (kokku 80 kodu). Aasta lõpus oli
müüa veel I etapi viimased 9 kodu.
II etapi algus
Sügisel alustasime II etapi esimese hoone
eelmüügi ning tasuliste broneerimislepingute
sõlmimisega.
II
etapis
plaanime
ehitada
4 kortermaja 78 koduga. Etapi ehituse algus on
planeeritud 2025. ja lõpp 2026. aastasse.
III etapp
Planeeritud 4 kortermaja ja 80 koduga müügi ja
ehituse alguse ajastus sõltub eelkõige eelneva
etapi müügitempost. Tänase parima teadmise
kohaselt valmib etapi ehitus 2027. aasta lõpus.
Projekt:
Iseära
Liven Kodu 16 OÜ
Asukoht:
Harkujärve küla, Harku vald
Staatus:
Etapiline – valmis, ehituses,
Arhitekt:
ARS Projekt
Kodude arv:
233 ridaelamuboksi, 151 korterit
Müüdav pind (m
2
):
38 836
Energiaklass
A
Koduleht:
iseara.liven.ee
Hoonete ehituse algus:
2022 I kvartal
Planeeritud ehituse lõpp:
2030 II kvartal
Harkujärve külas Harku vallas valmib etappide
kaupa 39 ridamaja ja 13 kortermaja kokku üle
380 koduga. Kogu projektist on 2024. aasta
lõpuga uutele koduomanikele üle antud 20%
kodudest.
II etapi ehitus
2024. aastal valmisid Iseära projekti teises
etapis 30 kodu esimeses viies ridamajas. 2024.
aasta jooksul alustasime II etapis 36 kodu
ehitamist kolmes kortermajas ning 29 kodu
ehitamist etapi viimases viies ridamajas. Kodud
valmivad 2025. aastal.
III etapi ehitus
2025. aastal plaanime alustada projekti III etapis
36 kodu müüki kortermajades ning 24 kodu
müüki järgmistes ridamajades.
Järgmiste etappide ehituse algus
Järgnevate etappide eelmüügi ja ehitusega
alustamise aeg sõltub varasemate etappide
müügitempost. III etapi ehitusega plaanime
alustada 2025. aastal.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
20
Projekt:
Regati
Liven Kodu 20 OÜ
Asukoht:
Regati pst 3, 5
Staatus:
I etapi ehitus
Arhitekt:
Salto Arhitektid
Kodude arv:
220 korterit
Müüdav pind (m
2
):
20 669
Energiaklass
A; LEED Platinum
Koduleht:
regati.liven.ee
Hoonete ehituse algus:
2024 I kvartal
Planeeritud ehituse lõpp:
2027 II kvartal
Regati projektis Pirital rajatakse kahes etapis
kokku
seitse
kortermaja
220
kodu
ja
5 äripinnaga. 2024. aastal alanud I etapi nelja
maja ehituse, kus valmib 112 kodu ja 4 äripinda,
valmimine on planeeritud 2025. aasta teise
poolde. I etapis valmib 51% projekti müüdavast
pinnast. II etapi eelmüügi ja ehituse algus sõltub
I etapi müügitempost.
Projekt:
Wohngarten
Liven HW11 GmbH
Asukoht:
Berliin, Saksamaa
Staatus:
Ehitusprojekt
Arhitekt:
ALT studio
Kodude arv:
~25 korterit
Müüdav pind (m
2
):
1 118
Energiaklass
KfW 40
Koduleht:
iseara.liven.ee
Hoone ehituse algus:
2025 II kvartal
Planeeritud ehituse lõpp:
2026 II kvartal
2023. aasta suvel soetasime kinnistu Berliinis,
Neuköllni linnaosas aadressil Hüttenroder Weg
11, kuhu plaanime hetkel olemasoleva hoone
asemele rajada ~25 korteriga 6-korruselise
eluhoone.
Aasta lõpus alustasime projekti eelmüügiga ning
prognoosime ehituseks piisava eelmüügi mahu
täitumist ning ehitusega alustamist 2025. aasta
suvel.
Eelmüügi alguse ootel olevad projektid
Aasta lõpus toimus Nõmme linnaosas soetatud uue projekti arhitektuurikonkurss, mille võitis
asukohatundlikult loomuliku, vaoshoitud, loodusliku, kaasaegse, aga liigsete efektideta arhitektuuriga
LUMIA arhitektide võistlustöö. Võidutöö lahendus sobib hästi väikelastega peredele ja on aedlinna hubase
miljööga. Sarnaselt sundimatule, justkui juhuslikule hoonete paiknemisele ning metsaaluste kõnniradade
orgaanilise võrgustikuga dialoogis olevale vabavormilisel organiseeritusele sai projekti nimeks
Olemuse
.
Aasta lõpus väljastati Uue Maailma asumis
Virmalise 3
asuvale kinnistule projekteerimistingimused 30
korteriga elamu projekteerimiseks, misjärel alustasime ka ettevalmistusi ehitusloa taotlemiseks.
Mõlema projekti eelmüügiga plaanime alustada 2025. aasta kevadel ning piisava eelmüügimahu
täitumise korral alustame aasta teises pooles ka ehitusega.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
Detailplaneeringu või projekteerimistingimuste ootel olevad projektid
Ehitusõiguse ootel oletavates projektides jätkusid detailplaneeringu või projekteerimise tingimuste
menetlused. Kõikides projektides toimus edasiminekuid, kuid planeeringute menetlemine on jätkuvalt
aeglane. Sellest tulenevalt on pikenenud nii Kadaka tee 88, Juhkentali 48, kui Erika 12 projektide ajakavad.
Aasta jooksul võeti vastu
Kadaka tee 88
detailplaneering ning korraldasime ka arhitektuurikonkursi, mille
võitjaks valiti Pluss Arhitektid tööga ÄngelHeinaMaa. Arendusprojekti raames on planeeritud arendada
etapiviisiliselt kokku 17 kahe- kuni neljakorruselist kortermaja 396 korteriga. Esimeste kodude ehituse
algusega soovime alustada 2026. aastal.
Aasta jooksul toimunud
Juhkentali 48
detailplaneeringu vastuvõtmise ning naabrite antud tagasiside
järgselt on planeering suunatud edasiseks menetluseks Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumisse.
Projekti ajakava on pika ja jätkuva menetlusega seoses täiendavalt edasi lükkunud.
Erika tänav 12 (
Peakorteri
projekt) planeering läbis 2023. aastal avaliku väljapaneku ja arutelu ilma
naabrite- ja ametitepoolsete märkusteta ning olemas on vajalike ametite, välja arvatud Terviseameti
kooskõlastused. Viimase osas aasta jooksul edasiminekut ei olnud ning aasta lõpus otsustati planeeringu
menetlust jätkata ilma Terviseameti kooskõlastuseta. Projekti raames on kavas rajada etapiliselt kuus
kortermaja 137 korteriga.
Tänase parima teadmise ja prognoositud ajakava kohaselt plaanime Juhkentali 48 elu- ja ärihoone ning
Peakorteri projekti esimeste eluhoonete ehitusega alustada 2026. aastal ning hoonete ehituse
valmimised jäävad 2027. aastasse.
Kadaka tee 88 arhitektuurikonkursi
võidutöö
ÄngelHeinaMaa
Pluss Arhitektid
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
22
Liveni keskkonnaalased eesmärgid ja Rohefinantseerimise Raamistik
Globaalsete keskkonnamurede kasvades suureneb ka ehitussektori tähtsus keskkonnasäästlikkuse
edendamisel. Livenis tunneme vastutust jätkusuutliku tuleviku kujundamisel ja EL-i ambitsioonikate 2050.
aasta
süsinikuneutraalsuse
ja
keskkonnakaitse
eesmärkide
täitmisele
kaasaaitamisel.
Meie
jätkusuutlikkuse tegevuskava pole vaid strateegia, vaid see on sisuline pühendumus keskkonnakaitsele
ja vastutustundlikule ressursihaldusele. Püüame oma tegevuste kaudu anda positiivse panuse
ülemaailmsetesse jätkusuutlikkuse pingutustesse, tagades samal ajal oma äritegevuse pikaajalise edu.
Koostöös LHV Pangaga ning lähtudes Rahvusvahelise Kapitalituru Liidu rohevõlakirjade põhimõtetest ja
Laenuturu Liidu rohelaenude põhimõtetest vormistasime 2024. aastal oma tegevuste ja plaanide põhjal
Liveni Rohefinantseerimise Raamistiku. Liveni Rohefinantseerimise Raamistiku osas on andnud
sõltumatu osapoole arvamuse ka rahvusvaheline agentuur S&P Global Ratings. Kaasasime 2024. aasta
kevadel esimese Baltikumi kinnisvarasektori rohevõlakirjade avaliku pakkumise käigus 6,2 miljoni euro
mahus vahendeid olemasolevate ja uute rohefinantseerimise raamistikule vastavate projektide
rahastamiseks.
Liveni peamised keskkonnaalased fookusvaldkonnad:
1.
Roheliste märgistega projektid.
Eelistame jätkusuutlikkuse sertifikaatidega projekte, nagu LEED või
BREEAM, suurendades läbipaistvust ja vastutustundlikkust meie ehituspraktikates.
2.
Energiaefektiivsus
.
Eesmärk kavandada hooned ületama riiklikke standardeid, eesmärgiga olla oma
naabruskondades energiaefektiivsuse osas esimese 10% hulgas ja ületada nõutud energiatõhususe
miinimumnõudeid.
3.
Jätkusuutlike materjalide integreerimine.
Oleme pühendunud kõrge CO
2
-heitega materjalide
jälgimisele ja asendamisele jätkusuutlike alternatiividega, nagu puit, soodustades sellega ringmajanduse
mudelit ja ressursitõhusust ning vähendades keskkonnamõju.
Panus ÜRO säästva arengu eesmärkidesse
Kinnisvaraarendus saab oluliselt panustada ÜRO säästva arengu eesmärkide saavutamisele. Liveni
tegevusvaldkonnas on eriti olulised ja asjakohased neli ÜRO säästva arengu eesmärki:
Säästvate materjalide ja ressursside kasutamine, et vähendada inimeste tervisele või keskkonnale
kahjulikke aineid sisaldavate ehitusmaterjalide ohtu.
3.9 Vähendada oluliselt ohtlikest kemikaalidest põhjustatud surmade ja haigestumiste arvu.
Energiakasutuse vähendamine arendusprojektides ja taastuvenergia võimaluste rakendamine.
7.2. Suurendada 2030. aastaks oluliselt taastuvenergia osakaalu üleilmselt toodetavas energias.
7.3. Kahekordistada 2030. aastaks energiatõhususe määra.
Jäätmete kasutamise tõhustamine.
11.6 Vähendada 2030. aastaks linnade negatiivset keskkonnamõju elaniku kohta, pöörates erilist
tähelepanu õhu kvaliteedile ning olme- ja muude jäätmete käitlemisele.
Eesmärk kaasa aidata järgmiste eesmärkide saavutamisele:
12.2 Saavutada loodusvarade säästev majandamine ja tõhus kasutamine.
12.4 Saavutada kemikaalide ja kõikide jäätmete keskkonnaohutu käitlemine kooskõlas kokkulepitud
rahvusvaheliste raamistikega kogu nende elutsükli jooksu ning vähendada oluliselt nende sattumist
õhku, vette ja pinnasesse, et viia miinimumini nende negatiivne mõju inimtervisele ja keskkonnale.
12.5 Vähendada vältimise, vähendamise, ringlussevõtu ja taaskasutamisega oluliselt jäätmete teket.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
23
Liveni Rohefinantseerimise Raamistiku peamised tingimused
Liveni Rohefinantseerimise Raamistikus on määratletud investeeringud, mida on võimalik rahastada
kontserni ettevõtte poolt emiteeritud roheliste rahastamisvahenditega (laenud, võlakirjad).
Raamistik koosneb viiest põhimõttest:
1. Tulude kasutamine
2. Projekti valiku protsess
3. Tulude haldamine
4. Aruandlus
5. Kontroll
Rohevõlakirjade
või
-laenudega
kaasatud
kapitali
kasutatakse
Raamistikus
määratletud
rohefinantseerimise tingimustele vastavate projektide finantseerimise või refinantseerimise sihtotstarbel.
Tingimustele vastavad projektid moodustavad nn roheportfelli. Tulude kasutamisel ja haldamisel lähtume
portfelli põhimõttest ning kaasatud kapitali kasutamine ei ole eksklusiivselt ühegi kindla projektiga seotud.
Tulude haldamiseks peame tulude kasutamise registrit ning avaldame 12 kuu jooksul pärast kapitali
kaasamist iga-aastaselt (kuni kaasatud vahendite täieliku jaotamiseni) rohelise rahastamise aruande
tulude jaotamise ja keskkonnamõju kohta, kus tulude jaotamise on üle vaadanud sõltumatu väline
osapool.
Rohefinantseerimise tingimustele vastavate projektide valikukriteeriumite määramisel on lähtutud ÜRO
energiakasutuse vähendamise ning jäätmete kasutamise tõhustamise säästva arengu eesmärkidest ning
arvestades ka Euroopa Liidu taksonoomiamäärusega parimal võimalikul viisil. Rohefinantseerimise
kõlbulik arendusprojekt peab vastama kohalikul turul olevale liginullenergia hoone tingimustele, olema
hinnatud oluliste kliimaga seotud riskide suhtes ning vastavama vähemalt ühele järgmistest tingimustest:
- vastama vähemalt BREEAM-sertifikaat „Väga hea“ või kõrgema taseme nõuetele, või
- vastama LEED-sertifikaat „Gold“ või kõrgema taseme nõuetele, või
- Saksamaal vastama vähemalt KfW 40 või kõrgematele nõuetele, või
- vastama A-energiamärgisest vähemalt 10% paremale energiaefektiivsusele.
Rohefinantseerimise tingimustele vastavad projektid ehk roheportfell oli 2024. aastal:
Projekt
Vähemalt LEED „Gold“,
BREEAM „Väga hea“
Vähemalt KfW 40
A-energiamärgisest vähemalt
10% parem energiaefektiivsus
Regati
Otsustatud
Wohngarten
Otsustatud
Olemuse
Otsustatud
Juhkentali 48
Otsustatud
Kadaka tee 88
Otsustamisel
Otsustamisel
Peakorter
Otsustamisel
Otsustamisel
Keskendumine rahvusvahelistele sertifikaatidele
Eelistame rahvusvaheliste jätkusuutlikkuse sertifikaatidega projekte nagu LEED (
Leadership in Energy and
Environmental Design
) või BREEAM (
Building Research Establishment Environmental
Assessment Method
), mis lähenevad jätkusuutlikule arendamisele laiemalt kui vaid
energiatõhusus. Sertifikaadid väljastatakse hoonetele, mille projekteerimisel, ehitamisel
ja kasutamisel on järgitud keskkonnasäästu ja jätkusuutlikkuse põhimõtteid. Samuti
on programmidel väga arvestatav kattuvus ÜRO kestliku arengu eesmärkidega.
Eestis on seni LEED-sertifikaadi kasuks otsustanud eelkõige paljud uued büroohooned,
kuid seni veel vaid üksikud eluhooned. 2025. aastal valmivad Liveni esimesed LEED-
piloodiks olevad majad Regati projektis, millele taotleme LEED-sertifikaadi kõrgeimat,
Platinum taset. 2024. aastal on Liveni arendusmeeskonnas juba kaks LEED Green
Associate taseme omanikku ning aasta jooksul algasid ettevalmistused edasi liikumiseks LEED
Accredited Professional taseme saavutamiseks.
Kuigi rahvusvaheliste jätkusuutlikkuse sertifikaatidega hoonete projekteerimine ning ehitamine on meie
kinnisvaraarenduse valdkonnas üks kõige suurema võimaliku mõjuga lähenemine jätkusuutlikule
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
24
tegevusele, jätkasime aasta jooksul valdkonnas kasutatavate heade juhtimispraktikate ja kasutatavate
mõõdikute kaardistamist.
Liven on kindlalt pühendunud jätkusuutlikkusele ja keskkonnakaitsele. Jätkusuutlikkuse integreerimisega
igapäevategevustesse ja juhtimisstruktuuridesse ei ehita me mitte ainult täna, vaid kujundame ka
paremat homset tulevaste põlvkondade jaoks.
Liveni ühiskondlik ja sotsiaalne mõju
Liveni ühiskondlik panus ning vastutus avaldub eelkõige läbi ühise linnaruumi aastakümneteks või isegi -
sadadeks kujundamise nii visuaalse välisarhitektuuri kui arendusprojektide üldalade ning nende
ühiskondliku kasutuse kaudu.
Väikese inimressursi piires ning ühiskondlikult piiratud mõjuga , aga siiski on meile olulised märksõnad
ka haridus ja järelkasv. Meie panus ja vastutus selles valdkonnas avaldub eelkõige iga-aastaste
tasustatud praktikakohade ja -võimaluste pakkumise näol ning samuti haridusasutustes külalisloengute
andmises.
Personal
2024. aastal töötas kontsernis keskmiselt 31 inimest (2023: 27 inimest) ning aastane tööjõukulu oli
2,4 miljon eurot (2023: 2,1 miljon eurot). Juhatuse liikmetele maksti 2024. aastal töötasusid summas
248 tuhat eurot (2023: 206 tuhat eurot). Nõukogu liikme töö ei olnud ei 2024. ega ka 2023. aastal
tasustatud.
Juhatuse
liikmete
tagasikutsumisel
kuulub
tingimusliku
kohustisena
tasumisele
lahkumishüvitis kuue kuu tasu ulatuses. Kokku on 31.12.2024 seisuga võimalik lahkumishüvitiste
tasumise kohustus summas 136 tuhat eurot (31.12.2023: 111 tuhat eurot).
Töötasude suurenemine võrreldes eelneva aastaga oli seotud eelkõige keskmise töötajate arvu
suurenemisega.
Võime rahule jääda 2024. aasta 9,7%-lise tööjõu voolavuse näitajaga (töölt lahkunud täistööajaga
töötajate arv jagatuna keskmise töötajate arvuga). 2023. aasta näitaja 44,4% oli selgelt tavapärasest
tasemest oluliselt kõrgem ja seda mõjutas aasta alguses toimunud üle-ettevõtteline töökohtade
koondamine. Kui koondamine välja jätta, oli ka 2023. aasta tööjõu voolavuse näitaja umbes 10%.
2024. aasta lõpus oli meeste/naiste protsentuaalne jagunemine 56/44 (2023: 61/39).
Optsiooniprogrammid
2019. aastal töötas Liven välja töötajatele ja võtmepartneritele mõeldud aktsia- ja optsiooniprogrammi
LEOP, mille eesmärk on anda Liveni töötajatele ja võtmepartneritele võimalus panustada Liveni
aktsiakapitali ja saada osa kontserni edust. 2022. aasta lõpus täitus programmis kolmeaastane aktsiate
soetamise periood. Programmi optsioonide realiseerimine toimub 2023–2025 jooksul. Sarnaselt LEOP-
programmile kinnitasid aktsionärid 2024. aastal uue töötajate aktsia- ja optsiooniprogrammi (LEOP
2024–2027).
2021. aastal kinnitas aktsionäride üldkoosolek kuni 2024. aasta lõpuni kestva optsiooniprogrammi.
Programmist tulenevalt on optsioonide saajal personaliseeritud eesmärgid ning see erineb ka muude
tingimuste poolest LEOP aktsia- ja optsiooniprogrammidest.
Detailsem ülevaade optsiooniprogrammidest ning nendega seotud aktsiate, sh omaaktsiate liikumisest
on esitatud raamatupidamise aruande lisades 15 ja 16.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
25
Kontserni struktuur
31.12.2024 seisuga kuulus kontserni 19 ettevõtet (31.12.2023: 20). Kõikide kontserni ettevõtete
põhitegevusalaks on hoonestusprojektide arendus. Liven AS on kontserni valdusettevõtte, Liven Kodu OÜ
on lõppenud projekte ühendav ettevõte, Liven Wohnungsbau GmbH on Saksamaa valdusettevõte ning
kõik ülejäänud ettevõtted on hoonestusprojektide arenduse eesmärgil asutatud ettevõtted. Liven AS
omab otseselt või kaudselt 100%-list kontrolli kõigi tütarettevõtete üle.
Projekti staadiumite kirjeldus:
Uuteks arendusteks
Arendustegevust ei ole veel alustatud, ettevõte on asutatud uue võimaliku
arendusprojekti läbiviimise ja sellega seotud kinnistu omandamise eesmärgil.
Planeering
Ehitusõiguse saamiseks on käimas detailplaneeringu või projekteerimis-
tingimuste koostamine.
Ehitusprojekt
Ettevalmistav faas enne ehitust. Selles staadiumis koostatakse ehitusprojekt,
taotletakse vajalikud load ning korraldatakse ehitushange. Osadel juhtudel võib
olla vajalik projekteerimistingimuste menetlus.
Ehitus/müük
Hoonet ehitatakse (või varasemate etappide ehituse valmimise järgselt on kavas
ka järgmistest etappides ehitada). Üldjuhul on selleks hetkeks 40–50% ehituses
olevast mahust müüdud võlaõiguslike lepingute alusel.
Garantii
Garantiiperiood 2 aastat.
Lõppenud
Garantiiperioodi lõpu ja kõigi korteriomandite müügi järgselt ühendatakse
hoonestusprojektide
arenduse
eesmärgil
asutatud
ettevõtted
struktuuri
lihtsustamise eesmärgil Liven Kodu OÜ-ga.
Liven AS
Lõppenud
projektid
Liven Kodu OÜ
Garantii
Liven Kodu 6 OÜ
Magdaleena I etapp
Liven Kodu 5 OÜ
Uus-Meremaa
Ehitusprojekt
Liven Kodu 20 OÜ
Regati
Liven Kodu 17 OÜ
Juhkentali 48
Liven Kodu 18 OÜ
Erika 12
Liven Kodu 21 OÜ
Virmalise 3
Planeering
Liven Kodu 10 OÜ
Kadaka tee 88
Uuteks
arendusteks
Liven Kodu 23 OÜ
Liven Kodu 24 OÜ
Saksamaa
valdusettevõte
Liven Wohnungsbau
GmbH
Liven HW 11 GbmH
Hüttenroder Weg 11
Ehitus/müük
Liven Kodu 12 OÜ
Luuslangi
Liven Kodu 16 OÜ
Iseära
Liven Kodu 19 OÜ
Magdaleena II etapp
Liven Kodu 15 OÜ
Väike-Tallinn
Liven Kodu 14 OÜ
Alasi 5
Liven Kodu 22 OÜ
Olemuse
31.12.2024 seisuga on Liven Kodu 5 OÜ ja Liven Kodu 10 OÜ osad panditud laenuandjate kasuks.
2024. aastal ühendasime Liven Kodu 11 OÜ Liven Kodu OÜ-ga.
Elutuba
Iseära
kodus
Sisearhitekt: Carolyna Kodar, foto: Karl Kasepõld
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
27
Juhtimine
2023. aasta aktsionäride üldkoosolekul otsustasid aktsionärid rakendada Finantsinspektsiooni koostatud
juhiste ja soovituslike reeglite kogumit – Hea Ühingujuhtimise Tava (HÜT) – alates kontserni aktsiate
noteerimisest börsil. Kuigi kontserni aktsiad ei ole börsil noteeritud, vastas kontserni juhtimine juba 2023.
aastal läbiviidud analüüsi põhjal valdavalt HÜT-is kirjeldatud juhistele ja soovituslike põhimõtetele.
Suurem osa analüüsitud „mittevastavustest“ tulenes asjaolust, et kontserni väärtpaberid ei olnud Nasdaq
Tallinna börsil aktsia- ega võlakirja nimekirjades noteeritud ning olid seotud eelkõige investoritele
suunatud veebilehega ja andmete avaldamisega veebilehel, kättesaadava info dubleerimisega inglise
keelde ning muudele börsil juba noteeritud ettevõtetele rakenduvate kohustuslike Nasdaq Tallinna
nõuetega.
Aktsionäride üldkoosolek on Liven AS-i kõrgeim juhtimisorgan. Nii Liven AS-i nõukogu kui juhatus oli 2024.
aastal kolmeliikmelised. Auditikomiteed kontsernil ei ole ning funktsiooni täidab Liveni AS-i nõukogu.
Koosolekule, kus vaadatakse läbi majandusaasta aruanne, on nõukogul õigus kutsuda ka kontserni
audiitor.
Finantsauditi teostamisel lähtutakse rahvusvahelistest auditeerimise standarditest (
International
Standards on Auditing
). Audiitori valib ja kinnitab aktsionäride üldkoosolek. Audiitor valitakse hanke käigus
ja tavaliselt kaheks aastaks. Valikukriteeriumiteks on auditimeeskonna kogemus, audiitorbüroo maine,
kuulumine rahvusvahelisse võrgustikku, audiitori sõltumatus ja teenuste hind. Aktsionäride üldkoosolekul
kinnitati aastateks 2023–2024 kontserni audiitoriks KPMG Baltics OÜ. 2024. aasta auditite (sh kõik
tütarettevõtted) tasud on summas 49 tuhat eurot.
Aktsionäride üldkoosolek
Aktsionäride üldkoosolek on Liven AS-i kõrgeim juhtimisorgan. Korraline üldkoosolek toimub üks kord
aastas ning erakorralisi üldkoosolekuid võib juhatus kokku kutsuda seaduses ette nähtud juhtudel.
Üldkoosoleku pädevuses on põhikirja ja aktsiakapitali muutmine, nõukogu liikmete valimine ja
tasustamise otsustamine, audiitori määramine, majandusaasta aruande kinnitamine ja kasumi jaotamine
ning muude põhikirjas ja seadustes ettenähtud küsimuste otsustamine.
Liven AS-i korraline aktsionäride üldkoosolek toimus 19. aprillil. Koosolekust võttis osa 28 aktsionäri, kes
esindasid 94,0% kõigist häältest. Aktsionärid kinnitasid 2023. majandusaasta aruande, kiitsid heaks
nõukogu liikmete Andres Aaviku ja Peeter Männi volituste pikendamise ning kinnitasid uue Liveni töötajate
aktsiaoptsiooniprogrammi. Viimasega seonduvalt otsustati ka aktsionäride märkimise eesõiguse
välistamine nimetatud programmi realiseerimiseks emiteeritavate aktsiate puhul ning anda õigus Liven
AS-ile optsiooniprogrammide täitmiseks omandada oma aktsiaid.
Samuti kinnitasid aktsionärid dividendide maksmise summas 635 tuhat eurot. Dividendide summa
kujunes dividendipoliitika kohaselt 25% 2023. aasta tulumaksueelsest kasumist (220 tuhat eurot), millele
lisandus 12,5% 2022. aasta tulumaksueelsest kasumist (416 tuhat eurot). 2023. aastal maksti dividende
vaid 12,5% 2022. aasta tulumaksueelsest kasumist.
Üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadeti aktsionäridele e-kirjaga, avaldati üleriigilise levikuga
päevalehes ning tehti kättesaadavaks ka Liveni veebilehel, kuhu olid lisatud ka kõik vajalikud dokumendid
üldkoosolekul otsuse tegemiseks.
Üldkoosolek toimus eesti keeles ning praktilistel kaalutlustel valiti ühehäälselt koosolekut juhatama
juhatuse esimees. Koosolekul osalesid nõukogu ja juhatuse liikmed, kutsutud oli ka audiitor. Koosolekut
oli võimalik jälgida interneti vahendusel. Aktsionäril, kes ei saanud või ei soovinud üldkoosolekust osa
võtta, oli võimalik päevakorras olevate eelnõude osas hääletada, edastades e-kirja teel enne koosoleku
toimumist digiallkirjastatud hääletussedeli.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
28
Liven AS nõukogu
Ettevõtte nõukogu on kolmeliikmeline:
Andres Aavik
(nõukogu esimees)
Andres Aavik on üks Liveni asutajatest. Kinnisvaraarenduses on ta tegev aastast 1997 ning on selle aja
jooksul arendanud üle 2 000 korteri ja juhtinud kehtestamiseni enam kui 10 detailplaneeringut. Aastatel
2001–2013 töötas Andres Skanska AS-is erinevatel ametikohtadel alates projektijuhist kuni juhatuse
esimeheni viimasel kahel aastal.
Andres on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimees.
Peeter Mänd
Peeter Männi ettevõtluskogemus algab 1990. aastast metsanduskontserni AS Sylvester ühe asutajaliikme
ja selle metsandusdirektorina. Alates 2002. aastast on Peeter OÜ Ivard juhatuse liikmena tegev erinevates
ärivaldkondades,
sealhulgas
kinnisvarasektoris.
Sellealastest
ettevõtmistest
seni
tuntuim
on
Eften Capital AS, mille kaasasutaja ja nõukogu liige on Peeter alates 2008. aastast.
Krista Tamme
Viimased 20 aastat on Krista Tamme tegutsenud IKT-sektori ettevõtetes finants- ja üldjuhtimise
positsioonidel, sh juhatuse ja nõukogu liikmena. Krista Tamme on Liveni aktsionäri Probus OÜ juhatuse
liige alates 2022. aastast ning Liveni nõukogu liige alates 2023. aasta aprillist.
Peeter Mänd
Krista Tamme
Andres Aavik
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
29
Liven AS juhatus
Ettevõtte juhatus on kolmeliikmeline:
Andero Laur
(juhatuse esimees
)
Andero on üks Liveni asutajatest, kes on ehituse
ja kinnisvaraga tegelenud alates aastast 2007.
Anderol on magistrikraad ehitusjuhtimises ning ta
on
lõpetanud
Harvardi
ülikooli
Advanced
Management Development Program in Real
Estate juhtimisprogrammi. Enne Liveni asutamist
töötas Andero 7 aastat erinevatel positsioonidel
Skanska
AS-is.
Livenis
vastutab
Andero
üldjuhtimise ja Saksamaa turule sisenemise eest.
Alina Kester
Alina on Liven AS-i juhatuse liige alates 2018.
aastast. Turunduse valdkonnas on ta töötanud
üle kümne aasta, alates 2013. aastast. Lisaks
aastatepikkusele
töökogemusele
kinnisvara
turundamisel on Alinal turunduses ka kaks
magistrikraadi. Livenis vastutab ta turunduse,
müügi, sisearhitektuuri ja disaini eest.
Mihkel Simson
Mihkel on üks Liveni asutajatest ning tal on
ehitusjuhtimise kogemusi alates 2006. aastast.
Alates
2016.
aastast
on
Mihkli
vastutus-
valdkondadeks olnud ehituslepingud, klienditugi
ja garantii, alates 2024. aastast ka kõik Liveni
portfellis olevad äripinnad ning nende arenduse
ning müügi ja väljaüürimisega seonduv.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
30
Liven juhtorganite liikmetele kuuluvad aktsiad
Liveni nõukogu ja juhatuse liikmetele ning nende lähikondsetele kuuluvate Liven AS-i aktsiate arv ning
aktsiaoptsioonide alusel tulevastel perioodidel omandatavate aktsiate võimalik arv 31.12.2024 seisuga:
Ametikoht
Aktsiate arv
Optsioonide arv
Andres Aavik
Nõukogu esimees
2 820 000
0
Peeter Mänd
Nõukogu liige
1 199 813
0
Krista Tamme
Nõukogu liige
0
0
Andero Laur
Juhatuse esimees
2 600 000
0
Alina Kester
Juhatuse liige
30 166
68 100
Mihkel Simson
Juhatuse liige
2 600 000
0
Aktsiad ja aktsionärid
Liveni AS aktsiad (ISIN: EE3100003112) on registreeritud Nasdaq CSD Eesti filiaalis. Seisuga 31.12.2024
oli Liven AS emiteerinud kokku 12 000 000 aktsiat (31.12.2023: 11 831 295 aktsiat). Aktsiate arv ilma
omaaktsiateta oli 11 910 565, (2023: 11 822 821).
Vastavalt kehtivale põhikirjale koosneb Liven AS aktsiakapital lihtaktsiatest nimiväärtusega 0,1 eurot. Kõik
aktsiad on üht liiki ning iga aktsia annab aktsionäride üldkoosolekul ühe hääle. Eelisaktsiaid ega
eriõigustega aktsiaid emiteeritud ei ole. Vastavalt põhikirjale on aktsiad vabalt võõrandatavad, kuid
aktsionäride lepingu kohaselt on olemasolevatel aktsionäridele eelisostu- ja kaasamüügiõigus.
Aktsia- ja optsiooniprogrammide elluviimiseks ja tingimuste täitmiseks emiteeriti 2024. aasta jooksul
kokku 168 705 uut aktsiat, millest 98 263 aktsiat omandati vahetult peale emiteerimist omaaktsiatena.
Aktsia- ja optsiooniprogrammide elluviimiseks ja tingimuste täitmiseks võõrandati aasta jooksul ka
omaaktsiaid. 31.12.2024 seisuga kuulus Liveni AS-ile 89 435 omaaktsiat (2023: 8 474). Detailsem
ülevaade omaaktsiate liikumisest on esitatud raamatupidamise aruande lisas 15.
Liveni aktsiad ei ole avalikuks kauplemiseks ühelgi börsil noteeritud ning tulenevalt ka aktsionäride vahel
sõlmitud kokkuleppe piirangutest aktiivset kauplemist Liveni aktsiatega ei ole toimunud. Viimane olulise
rahalise mahuga tehing oli 2023. aastal toimunud aktsiaemissioon, mille põhjal oli aktsiakapitali
turuväärtus 49,4 miljon eurot ning selle põhjal leitud 2024. aasta P/E suhtarv (turuväärtus / puhaskasum)
oli 88,6 (2023: 63,8, 2022: 14,9) ning dividenditootlus 1,3% (2023: 0,8%).
Liveni aktsionärid 31.12.2024 seisuga:
Aktsionär
Aktsionäride arv
Eraisik
Ettevõte
Aktsiate arv
% aktsiakapitalist
Verdale OÜ
1
0
1
2 820 000
23,7%
BKK Holding OÜ
1
0
1
2 600 000
21,8%
OÜ LAUR & PARTNERS
1
0
1
2 600 000
21,8%
Probus OÜ
1
0
1
1 392 751
11,7%
Ivard OÜ
1
0
1
1 199 813
10,1%
LEOPi programmiga liitunud aktsionärid
34
26
8
351 674
3,0%
Teised aktsionärid
48
10
38
946 327
7,9%
Kokku
87
36
51
11 910 565
100%
Liven AS oma (tresoor) aktsiad
1
0
1
89 435
Kokku (koos omaaktsiatega)
88
36
52
12 000 000
Ühegi aktsionäri osalus, välja arvatud tabelis esitatud aktsionärid, ei ole suurem kui 5%.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
31
Aktsionäride leping
2019. aasta aktsiaemissiooni järgselt sõlmiti aktsionäride vahel leping, milles lepiti kokku kontserni üldine
strateegia, põhimõtted kontserni tegevuse juhtimiseks, finantseerimiseks ning reguleeriti omavahelisi
suhteid seoses aktsionäriks olemisega. Muuhulgas käsitleb leping aktsiate võõrandamise tingimusi ja
piiranguid, nagu eelisostuõigus ja kaasamüügiõigus. Kokkuleppe kohaselt lõppeb leping automaatselt
Liven AS-i aktsiate börsil noteerimise järgselt, mis on ka üks lepingus kokkulepitud eesmärke.
Nasdaq Tallinna börsil noteeritud võlakirjad
2024. mais viis Liveni läbi rohevõlakirjade avaliku pakkumise ning alates 2024. aasta 24. maist kauplevad
Liveni rohevõlakirjad (ISIN: EE3300004332) Nasdaq Tallinna Börsi Balti võlakirjanimekirjas. Pakkumist ja
emissiooni korraldas LHV Pank ning õigusnõustaja oli Ellex Raidla advokaadibüroo.
Liven pakkus kuni 4 000 tagamata võlakirja nimiväärtusega 1 000 eurot, lunastustähtpäevaga 23. mai
2028 ja kvartaalselt makstava fikseeritud intressimääraga 10,5% aastas. Pakkumises osalenud 2 819
investorit märkisid kokku 14 529 võlakirja, mis tähendas 3,6-kordset ülemärkimist. Ülemärkimise tõttu
suurendas juhatus pakkumise mahtu 6 200 võlakirjani ehk 6,2 miljoni euroni.
Alates kauplemise algusest kuni 31.12.2024 tehti Nasdaq Tallinna Börsil Liveni võlakirjadega 438 tehingut
(Tallinna turu kolmas tulemus) koguväärtuses 673 012 eurot (seitsmes tulemus). Aasta viimase
kauplemisepäeva tehingute kaalutud keskmine väärtus ühe võlakirja kohta (koos kogunenud intressiga)
oli 1 095,67 eurot ning (ilma kogunenud intressita) 1 084,30 eurot. Koos kahe tehtud intressimaksega oli
võlakirjade brutotootlus emiteerimisest kuni 31.12.2024 14,8%. Võlakirjade tootlus aegumiseni
(arvestamata varasema lunastamise võimalust) oli 7,6%.
Dividendipoliitika
Jaotada igal aastal 25% eelneva aasta tulumaksueelsest kasumist dividendidena. Dividendide jaotamise
ja jaotamise ajastuse eeldusteks on piisavate rahaliste vahendite olemasolu ning eeldus, et dividendide
jaotamine ei kahjusta kontserni tegutsemise jätkusuutlikkust ega planeeritud investeeringute tegemist.
Ülevaade äritegevusega seotud riskidest
Riskide juhtimine on kontserni strateegilise juhtimise keskne osa, mille eesmärk on tuvastada ja
minimeerida majanduslikke riske, et saavutada strateegilisi ja finantseesmärke. Peamised riskid
hõlmavad turu-, tegevus- ja finantsriske, sealhulgas kapitaliseerituse ja finantseerimisega seotud riske.
Detailsem finantsriskide kirjeldus on leitav aastaaruande lisas 7.
Kontserni majandustulemused sõltuvad töövõtjate ja koostööpartnerite suutlikkusest täita kokkulepitud
tingimusi. Kontsern on avatud turukontsentratsiooniriskile, kuna tegutseb üksnes elukondliku kinnisvara
arendajana. Hetkel on kontsernil märkimisväärne arendusportfell ning kontsern töötab pidevalt uute
potentsiaalsete projektide leidmise nimel, kuid puudub kindlus tulevikus sobivate ja piisavalt kasumlike
kinnisvaraprojektide leidmise osas. Arendustegevuse kapitalimahukuse tõttu sõltub kontserni tegevus ja
majandustulemused suutlikkusest kaasata sobivatel tingimustel ja vajalikus mahus kapitali. Samuti
mõjutavad majandustulemusi üldised majanduslikud ja geopoliitilised tingimused ning kinnisvaraturu
tsüklilisus. Kõrge konkurentsitase ja regulatsioonide muutused kujutavad endast täiendavaid riske.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
32
Tuleviku väljavaade
2025. aastal ootame majanduskeskkonna jätkuvat paranemist ning kinnisvaraturu hiljutine elavnemine
annab lootust nõudluse jätkuvaks taastumiseks. Kuid samuti pakub keskkond jätkuvalt väljakutseid ning
on mõjutatud väliskeskkonna teguritest, eelkõige intressimäärade, geopoliitika, maksukeskkonna ja
tarbijate kindlustunde arengutest.
Intressimäärade ja reaalpalga osas on üldine ootus paranemise jätkumisele ka 2025. aastal ning seeläbi
kinnisvara kättesaadavuse tuntavale paranemisele. Eeldusel, et uusarenduste tehingute hinnad püsivad
aasta jooksul paljuski muutumatud, näeme kättesaadavuse paranemise jõudsat jätku 2022. aasta
kättesaadavuse tasemele või isegi paremaks. 2025. aasta algusest kerkinud tulumaksumäär ning aasta
keskel kerkiv käibemaksumäär teisalt aeglustavad kättesaadavuse paranemise tempot.
Kinnisvaraarendusele on iseloomulik tulemuste pikk viitaeg ning müügimahtude kasvule eelnevatel
perioodidel toimuv turunduskulude kasv. 2025. aasta tulemus peegeldab varasema paari aasta olusid ja
otsuseid, mil alustasime Iseära ja Regati projektides eelmüükide ja ehitusega. 2025. aastal on meil
võimalik üle anda kokku maksimaalselt kuni 194 elu- ja äripinda maksimaalselt kuni 75 miljoni euro suuruse
müügitulu mahus. Aasta alguseks on võlaõiguslik müügileping sõlmitud neist 86 osas ja 36 miljoni euro
müügitulu mahus.
Kahel eelneval keerulisel aastal ei ole õnnestunud 20% omakapitali tootluse sihti täita, kuid paljuski
ehituste valmimiste tulemusena Regati ja Iseära projektides ootame majandustulemuste olulist
paranemist 2025. ja 2026. aastatel. Viimase poole aasta müügitempo jätkumisel ootame 2025. aasta
müügitulu suurusjärgus 55 miljon eurot ning eeldame, et sellest piisab 20%-lise omakapitali tootluse
eesmärgi saavutamiseks. Aasta esimeses kvartalis meil käimasolevates ehitustes valmimisi ei ole ning
enamuse planeeritud müügitulust ja kasumist teenime aasta teises pooles.
Aasta tagasi loodetud mitmest pikaleveninud planeeringu menetlusest jõudis lõpule vaid Virmalise 3.
Jätkuvalt ootame Kadaka tee 88, Juhkentali 48 ja Erika 12 planeeringute menetluse lõpulejõudmist,
seekord 2025. aasta jooksul.
2025. aasta tegevuste ja otsustega loome 2026. ja 2027. aastate majandustulemusi. Heade tulemuste
saavutamiseks on jätkuvalt vaja nii väliste tegurite paranemist kui sisemist tööd kulubaasi efektiivsusega.
Jätkame alanud aasta jooksul Luuslangi II etapi ning Wohngarteni eelmüügiga, alustame Iseära järgmiste
etappide ning samuti mitme uue projekti eelmüükidega ning loodetud eelmüügimahu täitumisel ka
projektide ehitustega. Liveni arendusportfellis on piisavalt mahtu järgnevaks 4–5 aastaks, kuid
arendusportfelli suurendamiseks otsime aktiivselt uusi kinnistuid ning peame läbirääkimisi nende
omandamiseks.
Vannituba
Iseära
kodus
Sisearhitekt: Carolyna Kodar, foto: Karl Kasepõld
Konsolideeritud
raamatupidamise aastaaruanne
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
34
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne
(tuhandetes eurodes)
Lisa
31.12.2024
31.12.2023
Käibevarad
Raha ja raha ekvivalendid
7
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
8
Ettemaksed
9
Varud
10
Käibevarad kokku
Põhivarad
Ettemaksed
Kinnisvarainvesteeringud
11
Materiaalsed põhivarad
Immateriaalsed põhivarad
Kasutusõiguse varad
Põhivarad kokku
VARAD KOKKU
Lühiajalise kohustised
Laenukohustised
12
Võlad tarnijatele ja muud võlad
13
Eraldised
12
Lühiajalised kohustised kokku
Pikaajalised kohustised
Laenukohustised
12
Võlad tarnijatele ja muud võlad
13
Eraldised
Pikaajalised kohustised kokku
Kohustised kokku
OMAKAPITAL
Aktsiakapital
15
Ülekurss
15
Optsioonireserv
15, 16
Omaaktsiad
15
-9
-1
Kohustuslik reservkapital
Eelmiste perioodide jaotamata kasum
Aruandeaasta kasum
Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital kokku
Omakapital kokku
15
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU
Lisad lehekülgedel 38–69 on käesoleva konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lahutamatud osad.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
35
Konsolideeritud koondkasumiaruanne
(tuhandetes eurodes)
Lisa
2024
2023
Müügitulu
17
Müüdud kaupade ja teenuste kulu
18
-23 429
-32 681
Brutokasum
Turustuskulud
19
-1 418
-1 022
Üldhalduskulud
20
-1 419
-1 200
Muud äritulud
Muud ärikulud
-26
-8
Ärikasum
Finantstulud
Finantskulud
10
-647
-6
Finantstulud ja -kulud kokku
-568
Kasum enne tulumaksu
Tulumaksukulu
-162
-104
Aruandeperioodi puhaskasum
Emaettevõtte omanike osa
Aruandeperioodi koondkasum
Emaettevõtte omanike osa
Tavakasum aktsia kohta
25
Lahustatud kasum aktsia kohta
25
Lisad lehekülgedel 38–69 on käesoleva konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lahutamatud osad.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
36
Konsolideeritud rahavoogude aruanne
(tuhandetes eurodes)
Lisa
2024
2023
RAHAVOOD ÄRITEGEVUSEST
Ärikasum
Korrigeerimised:
Põhivara kulum ja väärtuse langus
Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse muutus
11
-286
Muud korrigeerimised
26
Korrigeerimised kokku
Äritegevusega seotud nõuete ja ettemaksete muutus
8,9
-112
Varude muutus
10
-5 790
-7 692
Äritegevusega seotud kohustiste ja ettemaksete muutus
13
RAHAVOOD ÄRITEGEVUSEST KOKKU
-1 115
RAHAVOOD INVESTEERIMISTEGEVUSEST
Tasutud materiaalse ja immateriaalse põhivara soetamisel
-395
-421
Laekunud intressid
Laekumised sihtfinantseerimisest
Muud laekumised investeerimistegevusest
RAHAVOOD INVESTEERIMISTEGEVUSEST KOKKU
-148
-397
RAHAVOOD FINANTSEERIMISTEGEVUSEST
Saadud laenud
12
Saadud laenude tagasimaksed
12
-24 327
-26 286
Rendikohustuse põhiosa tagasimaksed
-174
-51
Makstud intressid
12
-5 041
-2 772
Laekunud aktsiate või osade emiteerimisest
15
Laekunud omaaktsiate müügist
15, 16
Makstud dividendid
15
-635
-416
Makstud ettevõtte tulumaks
-171
-104
RAHAVOOD FINANTSEERIMISTEGEVUSEST KOKKU
RAHAVOOD KOKKU
Raha ja raha ekvivalendid aruandeperioodi algul
Raha ja raha ekvivalentide muutus
Raha ja raha ekvivalendid aruandeperioodi lõpul
7
Lisad lehekülgedel 38–69 on käesoleva konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lahutamatud osad.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
37
Konsolideeritud omakapitali muutuste aruanne
Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital
(tuhandetes eurodes)
Aktsiakapital
Ülekurss
Optsiooni-
reserv
Omaaktsiad
Kohustuslik
reservkapital
Jaotamata
kasum
Kokku
Vähemus-
osalus
Omakapital
kokku
Saldo seisuga 31.12.2022
-1
Aruandeaasta kasum
Emiteeritud aktsiakapital
Aktsiaoptsioonid
Kohustuslik reservkapital
-13
Omaaktsiate võõrandamine
Makstud dividendid
-416
-416
-416
Muud muutused omakapitalis
-5
Saldo seisuga 31.12.2023
-1
Aruandeaasta kasum
Emiteeritud aktsiakapital
Aktsiaoptsioonid
-41
Kohustuslik reservkapital
-3
Omaaktsiate võõrandamine
-8
Makstud dividendid
-635
-635
-635
Muud muutused omakapitalis
-5
Saldo seisuga 31.12.2024
-9
Detailsem info kontserni omakapitali kirjete kohta on toodud lisas 15.
Lisad lehekülgedel 38–69 on käesoleva konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lahutamatud osad.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
38
Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lisad
Emaettevõtte registreeritud aadress on Telliskivi tn 60/5, Tallinn, 10111, Eesti Vabariik. Liven AS
31.12.2024
lõppenud
majandusaasta
konsolideeritud
raamatupidamise
aastaaruanne
hõlmab
emaettevõtet
ja
tema
tütarettevõtteid
(edaspidi
kontsern).
põhitegevusalaks
on
Kirjeldatud arvestus- ja aruandluspõhimõtteid on rakendatud järjepidevalt kõigi aruandes esitatud
perioodide suhtes. Tütarettevõtete aruandluskohustus on kohaliku standardi järgselt ning standardi
erinevuste korral on käesolevas konsolideeritus aruandes tehtud vajalikud kohandused info IFRSi
kohaseks esitamiseks.
Vastavalt Eesti Vabariigi äriseadustikule peab majandusaasta aruande täiendavalt heaks kiitma kontserni
Kontserni arvestus- ja esitusvaluuta on euro. Käesolev konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne
Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande koostamisel on juhatus kasutanud hinnanguid, mis
mõjutavad kontserni arvestuspõhimõtete rakendamist ning aruandes kajastatud varade, kohustiste, tulude
ja kulude kajastatud summasid. Tegelikud tulemused võivad erineda nendest hinnangutest.
Hinnanguid ja nende aluseks olevaid eeldusi vaadatakse pidevalt läbi. Muudatusi hinnangutes
kajastatakse edasiulatuvalt.
Olulised hinnangud
─
Lisa 10 „Varud“ on hinnatud varude allahindlusvajadust.
Varude hindamine toimub individuaalselt objektide (kinnistu või ehitis) kaupa. Igale objektile
koostatakse selle eripärast (kasutamise sihtotstarve ja kehtiv/kehtestamisel olev ehitusõigus)
tulenev äriplaan ning võrreldakse objekti kulusid võimalike tuludega. Juhul, kui objekti kulud ületavad
objekti realiseerimisel saadavat tulu (neto realiseerimisväärtus, NRV), hindab kontsern tulusid ületava
kulude summa ulatuses varasid alla. Tulenevalt ehitusturu volatiilsusest ning kinnisvaraturu
madalast likviidsusest sõltub neto realiseerimisväärtuse leidmine olulisel määral juhtkonna
hinnangutest. 2024. aastal hindas kontsern lähtuvalt projekti NRV-st alla Magdaleena 4
arendusprojekti varusid 30 tuhande euro ulatuses. 2023. aastal varusid alla ei hinnatud. Ülejäänud
arendusprojektide osas näitas varude allahindluse tundlikkuse test, et NRV ülehindamisel 10% (st, et
varade realiseerimisel on tulud juhtkonna hinnangust 10% väiksemad) jäävad projektid kasumlikuks
ning täiendava allahindluse vajadust ei ole.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
39
Mitmed kontserni arvestuspõhimõtted ning avalikustamisnõuded nõuavad õiglase väärtuse mõõtmist.
Õiglane väärtus on hind, mida saadaks vara müügil või makstaks kohustise üleandmisel
mõõtmiskuupäeval turuosaliste vahelises tavapärases tehingus. Õiglase väärtuse mõõtmisel eeldatakse,
et vara müügi või kohustise üleandmise tehing toimub kas:
─
vara või kohustise põhiturul; või
─
kui põhiturg puudub, siis vara või kohustise jaoks soodsaimal turul.
Kontsernil peab olema mõõtmiskuupäeval juurdepääs põhi- või soodsaimale turule.
Vara või kohustise õiglase väärtuse mõõtmisel kasutatakse eeldusi, mida turuosalised kasutaksid vara
või kohustise hinna määramisel, eeldades, et turuosalised tegutsevad oma parimates majanduslikes
huvides. Mittefinantsvara õiglase väärtuse mõõtmisel võetakse arvesse turuosalise võimet luua
majanduslikke hüvesid, kasutades vara parimal viisil või müües selle turuosalisele, kes kasutaks vara
parimal viisil.
Kontsern rakendab hindamistehnikaid, mis on konkreetses olukorras sobilikud ja mille jaoks on olemas
piisavalt õiglase väärtuse mõõtmiseks vajalikke andmeid, kasutades maksimaalselt asjakohaseid
jälgitavaid sisendeid ja minimaalselt mittejälgitavaid sisendeid, mis on kogu mõõtmise seisukohast
olulised:
─
1. tase — varade või kohustiste (korrigeerimata) noteeritud hinnad aktiivsetel turgudel;
─
2. tase — hindamistehnikad, mille madalaima taseme sisend, mis on kogu mõõtmise seisukohast
oluline, on kas otseselt või kaudselt jälgitav;
─
3. tase — hindamistehnikad, mille madalaima taseme sisend, mis on kogu mõõtmise seisukohast
oluline, on mittejälgitav.
Lisateave õiglase väärtuse mõõtmisel tehtud eelduste, sisendite ning hinnangute kohta on toodud
järgmistes lisades:
─
Lisa 7 „Finantsinstrumendid“
─
Lisa 11 „Kinnisvarainvesteeringud“
─
Hindamise ebakindlus
Juhtkond annab oma hinnanguid lähtudes kogemustest ning faktidest, mis on saanud talle teatavaks
hiljemalt aastaaruande valmimise kuupäeval. Aruandepäeval esitatud varade ja kohustiste ning nendega
Järgnevad uued standardid, tõlgendused ja muudatused ei kohaldu veel 31.12.2024 lõppenud
aruandeperioodile ning neid ei ole käesoleva konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande koostamisel
rakendatud. Kontsern kavatseb need standardid, tõlgendused ja muudatused rakendada siis, kui need
jõustuvad.
Seni veel jõustumata standardid, tõlgendused ja avaldatud standardite muudatused
Järgmised
uued
ja
muudetud
standardid
kohalduvad
pärast
1.
jaanuari
2024
algavatele
aruandeperioodidele ja lubatud on varasem rakendamine. Kontsern ei ole ühtki neist uutest ja muudetud
standarditest ennetähtaegselt kasutusele võtnud ja tema hinnangul ei avalda need jõustudes kontserni
konsolideeritud raamatupidamise aruandele olulist mõju.
─
„Vahetatavuse puudumine“ (IAS 21 muudatused)
─
„Finantsinstrumentide liigitamise ja mõõtmise muudatused“ (IFRS 9 ja IFRS 7 muudatused)
─
IFRS 19 „Avaliku aruandekohustuseta tütarettevõtted: avalikustatav teave“
─
IFRS standardite iga-aastased edasiarendused – 11. köide.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
40
Uued või muudetud standardid ja tõlgendused, mis kohalduvad pärast 1. jaanuari 2024 alanud
aruandeperioodidele ja mida Euroopa Liit ei ole 18. novembri 2024 seisuga veel heaks kiitnud, kuid võivad
kontserni raamatupidamise aruandele olulist mõju avaldada:
Standard/tõlgendus | Arvestuspõhimõtte eelseisva muutmise olemus | Võimalik mõju |
raamatupidamise aruandele | ||
IFRS 18 | Standardiga IFRS 18 asendatakse standard IAS 1 | Kontsern kavatseb uut |
„Finantsaruannete | „Finantsaruannete esitamine“. Peamised muutused | standardit rakendada alates |
esitamine ja | nõuetes on esitatud kokkuvõtlikult allpool. | 1. jaanuarist 2027. |
avalikustamine“ | ||
(Kohaldatakse aruande- | Struktureeritum kasumiaruanne | Kontserni hinnangul võib uus |
perioodidele, mis algavad | Standardiga IFRS 18 kehtestatakse uute | standard esmakordsel |
1. jaanuaril 2027 või | määratlustega vahesummad – „ärikasum“ ja | rakendamisel avaldada tema |
hiljem. Lubatud on | „kasum (kahjum) enne finantseerimist ja tulumaksu“ | raamatupidamise |
varasem rakendamine.) | ning nõue, et kõik tulud ja kulud tuleb jaotada kolme | aastaaruandele olulist mõju. |
uue eraldiseisva kategooria vahel, lähtudes | Kontsern hindab parajasti | |
| ettevõtte peamistest tegevustest: äritegevus, | IFRS 18 rakendamisest | |
investeerimine ja finantseerimine. | tulenevat võimalikku mõju | |
IFRS 18 kohaselt ei ole ettevõtetel enam lubatud | tema raamatupidamise | |
avalikustada tegevuskulusid ainult lisades. Ettevõte | aruandele. | |
peab esitama tegevuskulud viisil, mis annab kõige | ||
kasulikuma struktureeritud kokkuvõtte tema | ||
kuludest, tehes seda: | ||
• olemuse, | ||
• funktsiooni või | ||
• kombineeritud esitusviisi kaudu. | ||
Kui tegevuskulud esitatakse funktsiooni alusel, siis | ||
rakenduvad uued avalikustamisnõuded. | ||
Juhtkonna määratletud tulemuslikkuse näitajad, | ||
mida tuleb avalikustada ja auditeerida | ||
IFRS 18 kohaselt tuleb raamatupidamise aruandes | ||
avalikustada ka mõned näitajad, mida nn hea | ||
raamatupidamistava ette ei näe. Standardiga | ||
kehtestatakse juhtkonna määratletud | ||
tulemuslikkuse mõõdikute kitsas määratlus, mille | ||
kohaselt: | ||
• need on tulude ja kulude vahesumma; | ||
• neid kasutatakse avalikus kommunikatsioonis | ||
väljaspool finantsaruandeid ja | ||
• need peegeldavad juhtkonna hinnangut | ||
finantstulemustele. | ||
Iga esitatud juhtkonna määratletud tulemuslikkuse | ||
mõõdiku kohta peab ettevõte ühes | ||
raamatupidamise aruande lisas selgitama, miks | ||
selle mõõdikuga esitatav teave on kasulik, kuidas | ||
see on arvutatud, ja võrdlema seda IFRS standardite | ||
kohaselt arvestatud näitajaga. | ||
Andmete suurem eristamine | ||
Selleks et tagada investoritele parem ülevaade | ||
finantstulemustest, antakse uue standardiga | ||
täpsemaid juhiseid teabe rühmitamise kohta | ||
raamatupidamise aruandes. See hõlmab juhiseid | ||
selle kohta, kas teave tuleb esitada põhiaruannetes | ||
või esitada detailsemalt lisades. |
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
41
Ettevõtetel ei soovitata kasutada rida „Muud“ ja kui |
|
nad seda edaspidi siiski teevad, tuleb neil esitada |
|
täiendavat teavet. |
|
Muud põhiaruannetele kohaldatavad muudatused |
|
Standardiga IFRS 18 määratakse äritegevuse |
|
rahavoogude kaudmeetodil esitamisel |
|
lähtepunktiks ärikasum ning kaotatakse võimalus |
|
liigitada intressi- ja dividendirahavood rahavoogude |
|
aruandes äritegevuseks (see erineb täpsustatud |
|
põhitegevusega ettevõtete puhul). Lisaks |
|
kehtestatakse uus nõue esitada firmaväärtus |
|
bilansis eraldi kirjena. |
|
Üleminek |
|
Raamatupidamise aastaaruandes, mis on |
|
koostatud perioodi kohta, mil uut standardit |
|
esmakordselt rakendatakse, peab (majandus)üksus |
|
esitama sellele perioodile vahetult eelnenud |
|
võrdlusperioodi kasumiaruande iga kirje võrdluse, |
|
avalikustades: |
|
• IFRS 18 nõuete kohaselt esitatud korrigeeritud |
|
summad ja |
|
• IAS 1 kohaselt eelnevalt esitatud summad. |
Alljärgnevalt on esitatud kokkuvõte käesoleva konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande
koostamisel rakendatud olulistest arvestuspõhimõtetest. Kirjeldatud arvestuspõhimõtteid on rakendatud
järjepidevalt, kui järgnevas tekstis ei ole vastupidist märget.
Käesolev konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne sisaldab Liven AS-i ja selle tütarettevõtete
finantsnäitajaid rida-realt konsolideerituna.
Tütarettevõtte konsolideerimist alustatakse hetkest, kui kontsern omandab kontrolli antud tütarettevõtte
üle ning lõpetatakse hetkel, kui kontsern kontrolli tütarettevõtte üle kaotab. Kõiki tütarettevõtete poolt
aasta jooksul omandatud või müüdud varasid, kohustisi, tulusid ja kulusid kajastatakse konsolideeritud
koondkasumiaruandes alates kontrolli saavutamise kuupäevast kuni kuupäevani, mil kontsern kontrolli
tütarettevõtte üle kaotab. Vajadusel korrigeeritakse tütarettevõtete finantsnäitajaid, et need oleksid
Konsolideerimisel elimineeritavad tehingud
Kõik kontsernisisesed varad ja kohustised, omakapital, tulud, kulud ja rahavood, mis on seotud kontserni
Raha ja raha ekvivalendid hõlmavad ka üleöö- ja nõudmiseni hoiuseid pangas ning muid lühiajalisi
likviidseid investeeringuid, mille esialgne tähtaeg on kuni kolm kuud ja mille väärtuse muutumise risk
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
42
kajastatakse siis, kui kontsernist saab instrumendi lepinguline osapool. Kontsern mõõdab esmasel
kajastamisel finantsvara või -kohustist selle õiglases väärtuses, millele on lisatud või millest on maha
arvatud tehingukulutused, mis on otseselt seotud finantsvara omandamise või finantskohustise
emiteerimisega. Nõudeid ostjate vastu, mis ei ole seotud olulise rahastamise komponendiga, võetakse
Klassifitseerimine, edasine mõõtmine ning kasumid ja kahjumid
Finantsvarad
Kontsern kajastab finantsvara edaspidi korrigeeritud soetusmaksumuses, õiglases väärtuses läbi muu
koondkasumi või õiglases väärtuses muutusega läbi kasumiaruande.
Finantsvarasid ei klassifitseerita ümber pärast nende esmast kajastamist, välja arvatud juhul, kui kontsern
muudab oma finantsvarade haldamise ärimudelit, sellisel juhul klassifitseeritakse kõik mõjutatud
finantsvarad ümber ärimudeli muutusele järgneva esimese aruandeperioodi esimesel päeval.
Finantsvarasid mõõdetakse korrigeeritud soetusmaksumuses, kui mõlemad järgmised tingimused on
täidetud:
─
finantsvara hoitakse ärimudeli raames, mille eesmärk on hoida finantsvara lepingupõhiste
rahavoogude kogumiseks; ja
─
finantsvara lepingutingimustest tulenevad kindlaksmääratud kuupäevadel rahavood, mis on ainult
põhiosa ja tasumata põhiosalt arvestatud intress.
Kontsern klassifitseerib korrigeeritud soetusmaksumuses mõõdetavateks finantsvaradeks raha ja raha
ekvivalendid, nõuded ostjate vastu, antud laenud ja muud nõuded.
Finantsvara mõõdetakse õiglases väärtuses muutusega läbi muu koondkasumi, kui see vastab mõlemale
järgmisele tingimusele ja seda ei ole määratud varana, mida kajastatakse õiglases väärtuses muutusega
läbi kasumiaruande:
─
instrumente hoitakse ärimudelis, mille eesmärk on saavutada nii lepinguliste rahavoogude kogumine
kui ka finantsvarade müük; ja
─
lepingutingimused tagavad kindlatel kuupäevadel rahavood, milleks on ainult põhiosa ja tasumata
põhiosalt arvestatud intress.
Kõik finantsvarad, mis ei ole klassifitseeritud mõõdetavateks korrigeeritud soetusmaksumuses või
õiglases väärtuses läbi muu koondkasumi nagu on eelpool kirjeldatud, mõõdetakse õiglases väärtuses
muutusega läbi kasumiaruande.
finantsvarad, mis vastavad kas korrigeeritud soetusmaksumuses või õiglases väärtuses läbi muu
koondkasumi kajastamise tingimustele, kui see kas kõrvaldab või vähendab oluliselt mõõtmise või
kajastamise järjepidevusetust, mis muul juhul tekiks varade või kohustiste mõõtmisest või nendelt
Seisuga 31.12.2023, 31.12.2024 ja 2024. aasta jooksul on kontserni kõik finantsvarad kajastatud
korrigeeritud soetusmaksumuse meetodil, kasutades sisemise intressimäära meetodit. Korrigeeritud
soetusmaksumusest arvutatakse maha kahjum vara väärtuse langusest. Intressitulu, kasum või kahjum
valuutakursi muutusest ning väärtuse langus kajastatakse kasumiaruandes. Kajastamise lõpetamisel
väärtuses muutusega läbi kasumiaruande. Finantskohustis klassifitseeritakse õiglases väärtuses
muutusega läbi kasumiaruande, kui seda hoitakse kauplemise eesmärgil, see on tuletisinstrument või see
on sellisena kajastatud esmasel kajastamisel. Finantskohustised õiglases väärtuses muutusega läbi
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
43
kasumiaruande hinnatakse õiglases väärtuses ning puhaskasum ja -kahjum, sealhulgas mis tahes
Muud
finantskohustised
kajastatakse
korrigeeritud
soetusmaksumuses,
kasutades
sisemise
intressimäära meetodit. Sisemise intressimäära arvutamisel võetakse arvesse ka tehingukulusid.
Erinevused laekunud summade (miinus tehingukulud) ja lunastusväärtuse vahel kajastatakse
kasumiaruandes
instrumendi
kehtivusaja
jooksul,
kasutades
selleks
sisemist
intressimäära.
Kontsern lõpetab finantsvara kajastamise siis ja ainult siis, kui lepingujärgsed õigused finantsvarast
tulenevatele rahavoogudele lõpevad või kui kontsern annab finantsvara üle ning ülekandmine vastab
kajastamise lõpetamise kriteeriumitele. Kontsern annab lepinguliste rahavoogude saamise õiguse üle
tehingus, mille puhul antakse üle kõik finantsvara omamisega seotud riskid ja hüved või kus kontsern ei
anna üleandmise käigus finantsvara omamisega seotud riske ja hüvesid, kuid kontsernil ei säili kontrolli
finantsvara üle.
Tehingud, kus kontsern annab üle oma finantsaruannetes kajastatud varad, kuid kontsern säilitab kõik või
põhilised üleantud varade riskid ja hüved, siis sellistel juhtudel üleantud vara kajastamist kontsern ei
Kontsern eemaldab finantskohustise oma finantsseisundi aruandest siis ja ainult siis, kui see on
kustutatud. See tähendab kui lepingus määratletud kohustis on täidetud, tühistatud või aegunud.
Kontsern lõpetab finantskohustise kajastamise, kui finantskohustise tingimusi muudetakse nõnda, et
kohustise rahavood on oluliselt erinevad esialgsest kohustisest. Sellisel juhul kajastatakse muudetud
tingimustel põhinevat uut finantskohustist õiglases väärtuses.
Erinevus
lõpetatud
finantskohustise
või
teisele
osapoolele
üleantud
finantskohustise
(või
finantskohustise osa) raamatupidamisliku jääkmaksumuse ja makstud tasu, sealhulgas kõigi üleantud
Kontsern rakendab väärtuse languse kajastamisel oodatava krediidikahjumi mudelit korrigeeritud
soetusmaksumuses kajastatavate finantsvarade suhtes.
Kontsern
mõõdab
väärtuse
langust
summas,
mis
võrdub
kehtivusaja
jooksul
oodatavate
krediidikahjumitega, välja arvatud finantsvarad, mille väärtuse langus mõõdetakse summas, mis võrdub
12 kuu jooksul oodatavate krediidikahjumitega:
─
muud nõuded;
─
raha ja raha ekvivalendid, mille krediidirisk ei ole pärast esmast kajastamist märkimisväärselt
suurenenud.
Kontsern rakendab kõigi ostjate vastu tekkinud nõuete eeldatava krediidikahjumi kajastamisel standardis
IFRS 9 sätestatud lihtsustatud meetodit, mis lubab moodustada allahindluse reservi kehtivusaja jooksul
eeldatava krediidikahjumi summas.
Kontsern kajastab alati nõuetele ostjate vastu moodustatud allahindluse summas, mis võrdub nende
kehtivusaja jooksul eeldatavalt tekkiva krediidikahjumiga. Nimetatud varade eeldatava krediidikahjumi
hindamiseks kasutatakse eraldiste moodustamise maatriksit, mis põhineb kontserni ajaloolisel
krediidikahjumi kogemusel, mida korrigeeritakse konkreetsete deebitoridega seotud tegurite, üldiste
majandustingimuste ning vajadusel raha ajaväärtusega. Eeldatavad krediidikahjumid on tõenäosusega
kaalutud hinnangulised krediidikahjumid. Krediidikahjum on vahe lepingujärgsete rahavoogude ja
kontserni
poolt
oodatavate
rahavoogude
vahel,
mida
diskonteeritakse
finantsvara
sisemise
intressimääraga.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
44
Igal
aruandekuupäeval
hindab
kontsern,
kas
korrigeeritud
soetusmaksumuses
kajastatud
finantsvarade krediidikvaliteet on langenud. Finantsvara krediidikvaliteet on langenud, kui on toimunud
üks või mitu sündmust, mis avaldavad selle finantsvara eeldatavatele tulevastele rahavoogudele
negatiivset mõju. Asjaolud, mis annavad indikatsiooni, et finantsvara krediidikvaliteet on langenud, on
järgmised:
─
võlgniku olulised finantsraskused;
─
lepingu rikkumine (kohustise mittetäitmine või tähtajaks tasumata jätmine);
─
laenu või ettemakse restruktureerimine tingimustel, mida kontsern muul juhul ei oleks teinud;
─
on tõenäoline, et võlgnik satub makseraskustesse.
Korrigeeritud soetusmaksumuses kajastatud finantsvarade väärtuse languse võrra vähendatakse varade
Varudena kajastatakse elamuarenduse eesmärgil soetatud või arendavad maa ja muud arendusega
seotud
ostu-
ja
tootmiskulud.
Valmistoodang
ja
lõpetamata
toodang
võetakse
arvele
soetusmaksumuses, mis moodustab kõigist otsestest ja kaudsetest kuludest, mis on vajalikud varude
viimiseks nende müügivalmidusse. Samuti sisaldavad varud ka arendusprojektide kapitaliseeritud
laenukasutuse kulusid.
Varud sisaldavad nii otseseid toodetega seotud kulutusi (näiteks arendus- ja ehituskulud) kui ka
proportsionaalset arvestuslikku osa üldhalduskuludest (näiteks tööjõu-, kontori ja muud töötajatega
seotud ning muud kulud), mis on kapitaliseeritud varude soetusmaksumusse sisemise kehtestatud
funktsioonide- ja tunnipõhise hinnakirja alusel ning vastavalt kulu genereerivate töötajate tööaja jaotusele.
Varude arvestamisel kasutatakse kontsernis kaalutud keskmise soetusmaksumuse meetodit.
Varud kajastatakse soetusmaksumuses või neto realiseerimisväärtuses, olenevalt sellest, kumb on
madalam. Varude allahindlus neto realiseerimisväärtuseni kajastatakse aruandeperioodi kuluna
allahindluse perioodi müüdud toodangu kuludes. Juhul kui varem allahinnatud netorealiseerimisväärtus
hilisematel perioodidel taas tõuseb, tuleb varasem allahindlus tühistada.
Müügitulu valminud arendustest kajastatakse pärast võõrandaja ja omandaja vahel notariaalselt
tõestatud asjaõiguslepingute sõlmimist kinnisomandi üleandmiseks. Varudes kapitaliseeritud kulusid
kajastatakse kasumiaruande real „Müüdud kaupade ja teenuste kulu“ müügituluga samas perioodis
Kinnisvarainvesteeringuna kajastatakse kinnisvaraobjekte (maa, hoone), mida kontsern hoiab renditulu
teenimise või turuväärtuse kasvu eesmärgil ja mida ei kasutata enda majandustegevuses.
Kinnisvarainvesteering võetakse finantsseisundi aruandes algselt arvele tema soetusmaksumuses, mis
sisaldab ka soetamisega otseselt seonduvaid tehingutasusid (s.o notaritasud, riigilõivud, nõustajatele
makstud tasud ja muud kulutused, ilma milleta ei oleks ostutehing tõenäoliselt aset leidnud). Edasi
kajastatakse kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses, mis baseerub iga-aastasel turuväärtusel, mis
on leitud kasutades diskonteeritud rahavoogude meetodit. Õiglase väärtuse muutused kajastatakse
kasumiaruandes kirjel “Muud ärikulud” või “Muud äritulud”.
Kinnisvarainvesteeringu kajastamine finantsseisundi aruandes lõpetatakse objekti võõrandamise või
kasutusest eemaldamise korral, kui varast ei teki eeldatavasti tulevast majanduslikku kasu.
Kinnisvarainvesteeringu kajastamise lõpetamisest tekkinud kasum või kahjum kajastatakse lõpetamise
perioodi kasumiaruandes muude äritulude või muude ärikulude real. Kui kinnisvaraobjekti kasutamise
eesmärk muutub, klassifitseeritakse vara finantsseisundi aruandes ümber. Alates muutuse toimumise
Laenukasutuse kulud, mis on otseselt seostatavad varaobjekti soetamise, ehitamise või tootmisega,
kajastatakse vara soetusmaksumuse koosseisus. Laenukasutuse kulud on kulud, mida ei oleks tekkinud,
kui tingimustele vastava varaobjekti osas ei oleks väljaminekut tehtud. Kui laen on võetud mingi konkreetse
varaobjekti hankimiseks, määratakse selle varaobjekti kapitaliseeritavate laenukasutuse kulude summa nii,
et see on sama suur kui kõnealusest laenust antud perioodil tekkinud tegelikud laenukasutuse kulutused,
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
45
millest on lahutatud laenatud summade ajutisest investeerimisest tulenev tulu. Muud laenukasutusega
Finantsvara väärtuse languse hindamist on kirjeldatud üksikasjalikumalt arvestuspõhimõtete osas
Rendikomponenti sisaldava lepingu sõlmimisel või muutmisel jaotab kontsern lepingus sisalduva tasu
igale rendikomponendile selle eraldiseisva hinna alusel.
Kontsern kajastab kasutusõiguse vara ja rendikohustist rendi alguse kuupäeval. Kasutusõiguse vara
mõõdetakse algselt soetusmaksumuses, mis koosneb rendikohustise algsummast. Rendikohustise
algsummat
korrigeeritakse
tehtud
ettemaksete
võrra,
tehtud
otseste
kulutuste
võrra
ning
taastamiskulude võrra (mis tulenevad vara demonteerimisest ning taastamisest). Saadud summast on
maha arvatud saadud rendisoodustused.
Kasutusõiguse vara amortiseeritakse lineaarsel meetodil rendi alguskuupäevast kuni rendiperioodi lõpuni,
välja arvatud juhul, kui rendilepinguga antakse alusvara omandiõigus kontsernile rendiperioodi lõpus üle
või kui kasutusõiguse vara jääkväärtus viitab sellele, et kontsern plaanib kasutada vara väljaostuoptsiooni.
Sellisel juhul amortiseeritakse kasutusõiguse vara alusvara kogu kasuliku eluea jooksul, mis määratakse
samadel alustel nagu vastavate kontserni poolt omatavate materiaalsete põhivarade puhul. Lisaks
vähendatakse kasutusõiguse vara väärtuse langusest tulenevate kahjumite korral. Samuti korrigeeritakse
kasutusõiguse vara rendikohustiste teatud ümberhindamistel.
Rendikohustist mõõdetakse algselt rendimaksete nüüdisväärtuses, mida ei ole veel makstud rendisuhte
alguskuupäevaks, kasutades rendi sisemist intressimäära või, kui seda määra ei ole võimalik kindlaks
teha, siis alternatiivset laenuintressimäära. Üldjuhul kasutab kontsern diskontomäärana alternatiivset
laenuintressimäära.
Kontsern leiab alternatiivse laenuintressimäära, kasutades selleks erinevaid finantseerimisallikaid.
Saadud sisendeid korrigeeritakse vajadusel, võttes arvesse renditingimusi ja renditava vara tüüpi, et jõuda
renditavale varale sobiva alternatiivse laenuintressimäärani.
Rendikohustises sisalduvate rendimaksete hulka kuuluvad järgmised osad:
─
fikseeritud maksed (sealhulgas sisuliselt fikseeritud rendimaksed);
─
trahvid rendilepingu katkestamisel (kui katkestamine on piisavalt kindel);
─
väljaostuhind (kui vara ost on piisavalt kindel);
─
garanteeritud jääkväärtus (makstava summa eeldatav väärtus);
─
indeksist või määrast sõltuvad rendimaksed.
Rendikohustist mõõdetakse korrigeeritud soetusmaksumuses. See arvutatakse ümber siis, kui tulevastes
rendimaksetes on muutusi, mis tulenevad indeksist või määrast, kui muutub hinnang garanteeritud
jääkväärtuse summa osas või kui kontsern muudab oma hinnangut selle osas, kas soovitakse kasutada
vara väljaostu, rendi pikendamise või lõpetamise võimalusi. Samuti mõõdetakse rendikohustist ümber,
kui muutuvad fikseeritud maksed (sealhulgas sisuliselt fikseeritud rendimaksed).
Kui
rendikohustist
hinnatakse
ümber
ülal
loetletud
põhjustel,
tehakse
kasutusõiguse
vara
raamatupidamislikus maksumuses vastav korrigeerimine. Rendikohustise muudatuse mõju kajastatakse
kasumiaruandes, kui kasutusõiguse vara raamatupidamislik maksumus on vähendatud nullini.
Kasutusõiguse vara all on 2024. aastal kajastatud Telliskivi 60/5 asuva Tallinna salongi ning Berliinis
asuva salongi rendilepingud ning sellest tulenev õigus pinda kasutada. Kontsern on otsustanud mitte
kajastada kasutusõiguse varasid ning rendikohustisi väheväärtuslike vara rentide ning lühiajaliste rentide
puhul. Kontsern kajastab nende rentidega seotud rendimaksed kuluna lineaarselt rendiperioodi jooksul.
Kontsern kui rendileandja
Kontsern kajastab kasutusrendi alusel saadud rendimakseid lineaarselt tuluna rendiperioodi jooksul
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
46
Omakapitaliga arveldatavate aktsiapõhiste maksetehingute puhul mõõdab kontsern saadud kaupu või
teenuseid ja vastavat suurenemist omakapitalis saadud kaupade või teenuste õiglases väärtuses.
Töötajatega sõlmitud tehingute puhul mõõdetakse omakapitaliinstrumentide õiglast väärtust nende
üleandmise kuupäeval. Omakapitaliinstrumentide üleandmine võib olla sõltuvuses sellest, kas töötajad
täidavad teatud teenuse osutamisega või tulemuslikkusega seotud jõustumistingimused. Kõiki
jõustumistingimusi, mis on seotud ainult töötajate poolt osutatava teenuse või turuga mitteseotud
tulemuslikkuse tingimustega, võetakse arvesse eeldatavasti jõustuvate omakapitaliinstrumentide arvu
hindamisel. Kontsern korrigeerib hiljem vajadusel seda hinnangut, kui uus info viitab sellele, et eeldatavasti
jõustuvate omakapitaliinstrumentide arv võib eelnevast hinnangust erineda. Jõustumiskuupäeval
Eraldisi kajastatakse juhul, kui kontsernil on minevikus aset leidnud sündmustest tulenev seaduslik või
faktiline kohustis, kohustise realiseerumine nõuab ressurssidest loobumist ja summa suurust on võimalik
usaldusväärselt mõõta.
Garantiid |
Kontserni ettevõtted kajastavad aruandekuupäevaks müüdud kodudega seotud garantiikohustuse |
rahuldamiseks vajaminevaid tuleviku kulusid eraldisena. Ehituse garantiiperiood on kaks aastat alates kodu |
|
üleandmisest. Üldjuhul katab ehitaja poolt antav garantii enamuse garantiitöödest, mille osas väljastab ehitaja |
|
ka garantiikirja. Garantiitööde kulusid eelarvestatakse väikesemahulisemate tööde osas, mida ehitajapoolne |
|
garantii ei kata või midagi ei ole praktiline korraldada ehitajapoolse garantiina. Projekti või projekti etapi |
|
garantiitööde eelarve määramisel ja eraldise hindamisel lähtub juhtkond varasemast kogemusest. Sõltuvalt |
|
projekti suurusest jääb ehitaja garantiist väljajääv eelarvestatud garantiikulu vahemikku 0,3–0,8% |
|
ehituskuludest. Kodude müügil kajastab kontsern eraldisena proportsionaalse osa garantiikulude eelarvest. |
|
Edukusest |
Eraldis moodustatakse laenulepingute kohta, mis sõltuvad projekti lõpptulemusest eeldusel, et projektides on |
sõltuv lisatasu |
toimunud ehituse lõppemise järgseid müüke ning varude kuluks kandmist, ent projekti lõpptulemus on veel |
teadmata. |
Võimalikud kohustised, mille realiseerumine on vähetõenäoline või millega kaasnevate kulutuste suurust
ei ole võimalik piisava usaldusväärsusega hinnata, kuid mis teatud tingimustel võivad tulevikus muutuda
kohustisteks, on avalikustatud konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lisades tingimuslike
Vastavalt Eesti tulumaksuseadusele ei maksustata Eestis registreeritud ettevõtete jaotamata kasumit.
Tulumaksuga maksustatakse kasumi jaotamist, sealhulgas dividendide maksmist.
2024. aastal oli kehtiv tulumaksumäär 20% (20/80 makstavatest netodividendidest) ning kehtis erikord,
mis nägi ette madalama tulumaksumäära 14% (14/86 dividendide netosummast) rakendamise
regulaarsetele kasumijaotistele. Alates 1. jaanuarist 2025 on dividendide tulumaksumäär 22% (22/78
makstavatest netodividendidest). Regulaarsetele kasumijaotistele varem kehtinud soodusmäär 14%
(14/86) on kaotatud ning kõigile dividendidele rakendub ühtne maksustamine.
Füüsilistele isikutele makstavatelt dividendidelt, millele oli varem rakendatud 14% maksumäära, tuleb
endiselt kinni pidada täiendav 7% tulumaksu. Dividendide maksmisega seotud tulumaks kajastatakse
tulumaksukuluna dividendide väljakuulutamise perioodil. Dividendide maksmisega seotud maksimaalse
võimaliku tulumaksukohustuse suurus on avalikustatud lisas 27.
Alates 1. jaanuarist 2026 kehtestatakse Eestis ajutine julgeolekumaks, mis koosneb järgmistest
komponentidest:
─
Käibemaksu standardmäär tõuseb 22%-lt 24%-le alates 1. juulist 2025.
─
Füüsiliste isikute maksustatavale tulule rakendub täiendav 2% maks alates 2026. aastast.
─
Ettevõtete kasumile rakendub täiendav 2% maks alates 2026. aastast, mis tähendab, et ettevõtete
kasumite maksustamise kogumäär on 24% (22% tulumaks + 2% julgeolekumaks).
Julgeolekumaksu eesmärk on katta kulutusi riigi kaitsevõime tugevdamiseks ja muude julgeolekuga
seotud investeeringute tegemiseks. Ettevõtted peavad arvestama, et see maks tasutakse avansiliste
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
47
Müügitulu mõõtmisel võetakse aluseks kliendilepingus sätestatud tasu. Kontsern kajastab müügitulu siis,
kui ta annab kliendile kontrolli kauba või teenuse üle. Järgnevas tabelis on esitatud informatsioon
kliendilepingutest tulenevate toimingukohustuste täitmise ja ajastuse ning sellest tulenevalt müügitulu
kajastamise arvestuspõhimõtete kohta.
Toote/teenuse liik | Toimingukohustuse täitmine ja ajastus, olulised maksetingimused | Müügitulu |
arvestuspõhimõtted | ||
Kinnisvara müük | Kinnisvara arendusest ning selle müügist saadav tulu kajastatakse | Tulu kinnisvara müügist |
kindlal ajahetkel, sest klient saab vara üle kontrolli ja kontsern täidab | kajastatakse hetkel, mil | |
toimingukohustuse, kui vara omandiõigus on üle antud. Omandiõiguse | kinnisvara on üle antud | |
üleandmise hetkeks loeb kontsern asjaõiguslepingu sõlmimist. | kliendile, see tähendab | |
hetkel, mil asjaõigusleping | ||
Kliendilepingud sisaldavad üldjuhul olulist rahastamiskomponenti. Kui | on sõlmitud kliendi ning | |
| lepingu sõlmimise ajal on teada, et lubatud kauba või teenuse kontsernilt | kontserni vahel. | |
kliendile üleandmise ning kauba või teenuse eest tasutava kliendi makse | ||
laekumise vaheline ajavahemik on rohkem kui üks aasta, korrigeerib | ||
kontsern kliendilepingust saadava tasu summat vastavalt raha | ||
ajaväärtuse mõjule. Raha ajaväärtuse mõju arvestamiseks kasutatakse | ||
diskontomäära, mis kajastuks lepingu sõlmimise ajal kontserni ja tema | ||
kliendi vahel tehtud eraldi rahastamistehingus. | ||
Mööbli ja sisustuse | Kontsern kajastab tulu mööbli ja sisustuse müügist kindlal ajahetkel, kui | Tulu mööbli ning sisustuse |
müük | kliendid omandavad kontrolli mööbli ning sisustuse üle ning kui kaup on | müügist kajastatakse |
üle antud kliendile. Omandiõiguse üleandmise hetkeks loeb kontsern | hetkel, mil kaup on üle | |
üldjuhul asjaõiguslepingu sõlmimist. | antud kliendile | |
Mööbli ja sisustuse müügil ei pakuta allahindlusi ega tagastusvõimalusi. | asjaõiguslepingu alusel. | |
Üüritulu | Kontsern kajastab üürilepingust tulenevat üüritulu kindla perioodi eest, | Üüritulu kajastatakse |
mil objekt vastavalt üürilepingule üürilevõtja käsutuses oli. | rendiperioodi jooksul | |
lineaarselt, | ||
Kommunaal- ja halduskulude edasimüügil tegutseb kontsern kui agent | arvestusperioodiks on | |
ning selliseid tulusid ei näidata brutosummas, vaid saldeeritakse | kalendrikuu. | |
kaasnevate kuludega. Samuti saldeeritakse operaatori- ja agenditasud. |
Oluline rahastamiskomponent
Kontsern
on
otsustanud
rakendada
IFRS
15
lubatud
praktilist
abinõu,
mis
lubab
olulise
rahastamiskomponendi mõju võrra kliendilepingust saadavat tasu jätta korrigeerimata, kui kontsern
eeldab lepingu sõlmimisel, et kauba või teenuse kliendile üleandmise ning kauba või teenuse eest kliendilt
makse laekumise vaheline ajavahemik on vähem kui üks aasta.
Kontsern loeb osapooli seotuks juhul, kui üks osapool omab kas kontrolli teise osapoole üle või olulist
mõju teise osapoole ärilistele otsustele. Kontserni seotud osapooled on:
-
emaettevõte ja tema omanikud,
-
teised samasse konsolideerimisgruppi kuuluvad ettevõtted,
-
juhatuse liikmed,
-
Tegevussegmendid on määratletud kontserni juhatuse poolt jälgitavate aruannete alusel. Juhatus
käsitleb äritegevust kontserni seisukohalt ühe tegevussegmendina ning kasutab tegevussegmendi
Aruandeperioodi järgsed sündmused
Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandes kajastuvad olulised varade ja kohustiste hindamist
mõjutavad asjaolud, mis ilmnesid aruandeperioodi lõpu ja aruande koostamise kuupäeva vahemikul, kuid
on seotud aruandeperioodil või varasematel perioodidel toimunud tehingutega.
Aruandeperioodi lõpu järgsed sündmused, mida ei ole varade ja kohustiste hindamisel arvesse võetud,
kuid mis oluliselt mõjutavad järgmise majandusaasta tulemust, on avalikustatud konsolideeritud
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
48
Kontserni tegevusega kaasnevad mitmed finantsriskid: krediidirisk, likviidsusrisk ja tururisk (hõlmab
intressiriski
ja
valuutariski).
Kontserni
üldine
riskijuhtimise
programm
keskendub
finantsturu
prognoosimatusele ja üritab minimeerida võimalikke ebasoodsaid mõjusid kontserni finantstegevusele.
Kontserni riskijuhtimine tugineb seadustest, regulatsioonidest ja rahvusvahelistest finantsaruandluse
standarditest tulenevatele nõuetele, mida toetavad kontserni sisemised regulatsioonid. Riskijuhtimise
peamiseks eesmärgiks on kindlustada kontserni likviidsus, omakapitali säilivus ja tegevuse jätkuvus.
Finantsriskide juhtimise eest vastutab kontserni juhatus ja finantsjuht.
Likviidsusrisk on risk, et kontsernil tekib raskusi oma finantskohustiste tähtaegse täitmisega. Täiendavalt
seisneb likviidsusrisk kontserni võimetuses realiseerida varasid turuhinnaga mõistliku ajaperioodi jooksul.
Pikaajaline likviidsusrisk on risk, et kontsernil ei ole piisavalt vaba raha või muid likviidsuse allikaid, et katta
tuleviku likviidsusvajadust oma äriplaani elluviimiseks ja kohustiste täitmiseks või et kontsern peab
seetõttu vabu vahendeid kaasama kiirustades.
Kontserni likviidsust mõjutavad ennekõike järgmised asjaolud:
-
kontserni ettevõtete võime genereerida positiivseid äritegevuse netorahavoogusid ning nimetatud
rahavoogude volatiilsus,
-
varade ja kohustiste tähtaegade vastavus ning paindlikkus nende muutmisel,
-
finantseerimisstruktuur.
Lühiajalise likviidsuse juhtimiseks jälgitakse pidevalt kontserni ja kontserni ettevõtete rahavoo prognoosi
veendumaks, et kontsernil on igal ajahetkel piisavalt likviidseid rahalisi vahendeid. Lühiajalise likviidsuse
juhtimine toimub peamiselt läbi kontsernisiseste laenude.
Pikaajaline likviidsuse juhtimine tugineb kontserni kapitalistruktuuri juhtimisel lähtuvalt kokkulepitud
finantseerimispõhimõtetest.
Projekti
ettevalmistavas
faasis,
mil
määramatus
projekti
tuleviku
rahavoogude osas on kõige suurem, on seatud piirangud maksimaalsele lubatud finantsvõimenduse
määrale. Kontsern veendub varade turustatavuses kinnisvara eelmüügi abil. Kontserni sisemise reegli
alusel ei alustata ehitust reeglina enne piisav hulk kodudest on broneeritud. Ehitustegevuse pangalaenuga
finantseerimiseks vajalikust kõrgem eelmüügi määr võimaldab kaasata kapitali soodsamatel tingimustel
ning aitab kindlustada, et võetud finantskohustused suudetakse täita kinnisvara müügist laekuvate
vahendite arvel.
Tulenevalt arenduses tehtud kulude kapitaliseerimisest varudes on kontserni ärimudelile iseloomulik
positiivne käibekapital. Samuti on ärimudelile iseloomulik olukord, kus lühiajalised kohustised ületavad
käibevara, millest on lahutatud varud. Seda nii tulenevalt ehituse finantseerimisega seonduvatest
pangalaenudest aga ka niisamuti klientidelt saadud ettemaksete kajastamisest lühiajaliste kohustistena
samal ajal kui arvutuses ei kajastu suurem osa oodatavast müügitulust, mis laekub alles asjaõigus-
lepingu sõlmimise ja vara üleandmise järgselt ega aasta jooksul üleantavad varud.
Olulisemad kontserni kapitalistruktuuri ja likviidsust kirjeldavad suhtarvud on toodud alljärgnevas tabelis:
31.12.2024 |
31.12.2023 |
|
Lühiajaliste kohustiste kattekordaja |
4,25 |
2,36 |
Kiirmaksevõime kordaja |
0,43 |
0,19 |
Intressikandvate võlakohustiste osakaal |
60,4% |
68,0% |
Kasutatud valemid:
Lühiajaliste kohustiste kattekordaja = käibevarad / lühiajalised kohustised
Kiirmaksevõime kordaja = (käibevarad – varud) / lühiajalised kohustised
Intressikandvate võlakohustiste osakaal = laenukohustised / kohustised ja omakapital kokku
Juhtkonna hinnangul on kontserni kapitalistruktuur ja likviidsus piisav täiendava kapitali kaasamiseks
ning olemasolevate finantskohustuste tähtaegseks täitmiseks.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
49
Avatus likviidsusriskile
Tulenevalt asjaolust, et varud, mis moodustavad enamuse varadest ning mille soetamine on suures osas
finantseeritud laenukohustistega ei ole avatud likviidsusriskile, on kontserni ärimudelile iseloomulik, et
likviidsusriskile avatud kohustised (võlad tarnijatele, laenukohustistega seotud maksed ja muud võlad) on
suuremad kui likviidsusriskile avatud varad (raha ja raha ekvivalendid, nõuded ostjate vastu, antud laenud
ja intressid, muud nõuded). Kohustised täidetakse varude realiseerimisest laekuvate vahendite arvelt
Krediidirisk on finantskahju risk kontsernile, kui tehingu vastaspool ei täida oma lepingulisi kohustisi.
Krediidiriskile avatud finantsvarad koosnevad peamiselt rahast pangadeposiitidel, nõuetest ostjate vastu,
kliendilepingu varadest, muudest nõuetest, antud laenudest ning ettemaksetest tarnijatele. Finants- ja
lepinguliste varade raamatupidamislik väärtus kajastab maksimaalset krediidiriski.
Raha ja ekvivalendid koosnevad nõudmiseni hoiustest kommertspankades.
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Raha ja raha ekvivalendid |
5 905 |
3 721 |
Kokku |
5 905 |
3 721 |
Kontsern paigutab oma vabad rahalised vahendid kohalikesse finantsasutustesse, kellel on piisav
krediidiajalugu või kellega on sõlmitud laenulepingud ehituse finantseerimiseks. 2024. aasta lõpu
seisuga hoiti kontserni raha ja ekvivalente peamiselt LHV Pank AS-is, Swedbank AS-is ja Coop Pank AS-
is (osakaalud 31.12.2024 seisuga: LHV Pank AS 41%, Swedbank AS 27% ja Coop Pank AS 31%;
31.12.2023 Swedbank AS 55% ja Coop Pank AS 43%). Reitinguagentuuri Moody’s poolt 31.12.2024
seisuga LHV Pank AS-ile väljastatud krediidireiting oli Baa3. Swedbank Grupile on krediidireitingu
väljastanud reitinguagentuurid Standard & Poor’s, Moody’s ja Fitch krediidiriski agentuurid ning need
on nii 31.12.2024 kui ka 31.12.2023 seisuga olnud kõrgemad kui A1/A+. Reitinguagentuuri Moody’s
krediidiriski agentuuri poolt väljastatud Coop Pank AS-i krediidireiting on nii 31.12.2024 kui ka
31.12.2023 seisuga Baa2. Kontserni juhtkond hindab lähtudes finantsasutusele väljastatud
Krediidiriskile avatud muud finantsvarad
Krediidiriskile avatud muud finantsvarad koosnevad nõuetest ostjate vastu, muudest nõuetest, antud
laenudest ning ettemaksetest tarnijatele.
Kontserni krediidiriski nõuetest ostjate vastu maandab olulisel määral kinnisvara müügitehingute
struktuur. Kinnisvara müük on üldjuhul finantseeritud klientide osaliste ettemaksetega ning müüdava vara
omandiõigus läheb ostjale üle notariaalselt tõendatud asjaõiguslepingu alusel, mistõttu olulist ajalist
erinevust omandiõiguse ülemineku ja nõuete laekumise vahel ei teki. Nii 31.12.2024 kui ka 31.12.2023
nõuded ostjate vastu koosnesid aasta lõpul toimunud asjaõiguslepingute alusel tekkinud nõuetest, mille
Tururisk on risk, et muutused turuhindades, nagu kaubad, valuutakursid, intressimäärad ja kapitali hinnad
mõjutavad kontserni tulu või finantsinstrumentidesse tehtud investeeringute väärtust. Tururiski juhtimise
eesmärk on juhtida ja hoida tururiskile avatud positsioone aktsepteeritavates piirides, samas
optimeerides tulu.
Investeeringu
väärtus
võib
muutuda
turul
aset
leidvate
ebasoodsate
sündmuste,
näiteks
makromajanduslike põhjuste, poliitiliste või sotsiaalsete süsteemide ebastabiilsuse, investorite käitumise
või muude asjaolude tõttu. Eelpool mainitud asjaolud võivad põhjustada kinnisvara hindade muutusi ja
volatiilsust. Tururiski realiseerumine võib vähendada müüdava vara väärtust või põhjustada ostjate
lepingust taganemisi sellisel määral, et kontsern ei suuda täita oma kohustusi.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
50
Intressimäära risk
Intressimäära risk on risk, et finantsinstrumentide õiglased väärtused või rahavood kõiguvad tulevikus
turuintressimäärade muutuste tõttu. Rahavoogude intressimäära risk tekib kontsernile muutuvate
intressimääradega võlakohustistest ja seisneb ohus, et finantskulud intressimäära tõustes suurenevad.
Kontsern on avatud intressimäära riskile:
-
ujuva intressimääraga finantsinstrumentide kasutamisel,
-
kohustiste refinantseerimisel lõpptähtaja saabumisel,
-
muutlikus majanduskeskkonnas kõrge volatiilsusega finantsturgudelt uute finantsinstrumentide
kaasamisel investeerimisplaani elluviimiseks.
Osa kontserni laenukohustistest on fikseeritud intressimääraga ning ei sõltu rahaturu muutustest. Osa
pikaajalistest pangalaenudest on seotud kuue kuu Euriboriga ning seeläbi avatud intressiriskile. Kontsern
jälgib intressiriski juhtimiseks rahaturu intressikõvera muutuseid, mis väljendavad turusoaliste ootuseid
turuintressi osas ning võimaldavad hinnata euros nomineeritud laenude intressimäärade kujunemist.
Intressiriskide muutuste mõju finantskuludele:
(tuhandetes eurodes) |
Lisa |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Fikseeritud intressiga kohustised |
19 003 |
24 813 |
|
Muutuva intressiga kohustised |
28 253 |
13 621 |
|
Kokku intressikandvad kohustised |
12 |
47 257 |
38 434 |
Järgnev tundlikkusanalüüs kirjeldab kontserni ujuva intressimääraga finantsinstrumentidest tulenevat
netomõju kontserni puhaskasumile eeldusel, et intressimäärad tõusevad või langevad 10 baaspunkti.
(tuhandetes eurodes) | Muutus intressimääras | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
| Laenukohustised | -10 baaspunkti | 28 | 14 |
+10 baaspunkti | -28 | -14 |
31.12.2024 oli kuue kuu Euribori määr 2,568% (31.12.2023: 3,861%)
Fikseeritud intressimääraga kohustiste intressimäär vastab juhtkonna hinnangul sarnase riskitasemega
kontsernile ligipääsetavate võlainstrumentide turuintressi määradele.
Valuutarisk
Valuutarisk on risk, et finantsinstrumentide õiglane väärtus või rahavood on volatiilsed tulevikus
valuutavahetuskursi muutuste tõttu. Kontsernil puuduvad olulised kohustised ja nõuded muudes
valuutades peale oma arvestusvaluuta (euro).
Nii 2024. kui ka 2023. aastal toimus 100% laekumistest ja väljaminekutest (kaubakulud, tegevuskulud,
investeeringud, finantskulud) eurodes. Kuna kõik laekumised ja väljaminekud toimuvad eurodes ja
Kontserni kõik finantsvarad ja -kohustised on kajastatud finantsseisundi aruandes või potentsiaalsete
varade või kohustistena raamatupidamisaruande lisades. Finantsseisundi aruande kirjete „Raha ja raha
ekvivalendid“, „Nõuded ostjate vastu“, „Nõuded seotud osapoolte vastu“, „Võlad tarnijatele“, „Võlad seotud
osapooltele“ ja „Saadud ettemaksed“ raamatupidamislikud maksumused on ligilähedased nende
õiglasele väärtusele, mistõttu ei ole kontsern nende õiglast väärtust avalikustanud.
Nõuded ostjatele ja võlad tarnijatele on lühiajalised ja seega on juhtkonna hinnangul nende
raamatupidamislik väärtus lähedane nende õiglasele väärtustele. Laenukohustiste õiglane väärtus on
kontserni juhtkonna hinnangul võrdne nende raamatupidamisliku maksumusega, sest lepingute kehtivad
intressimäärad vastavad turuintressimääradele. Juhtkonna hinnangul ei ole kontserni riskimarginaalid
oluliselt muutunud võrreldes laenude saamise ajaga ja kontserni võlakohustiste intressimäärad vastavad
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
51
Kontserni eesmärgid kapitali juhtimisel on teenida tulu oma aktsionäridele, säilitada optimaalne
kapitalistruktuur, vähendamaks kapitalikulu, ja kaitsta oma võimet jätkata jätkuvalt tegutseva ettevõttena.
Kontsern teeb eeltoodut viisil, mis tagab kontserni jätkusuutliku arengu ja usaldusväärsuse nii
aktsionäride, võlausaldajate kui ka klientide ja muude huvitatud osapoolte silmis.
Kapitalistruktuuri säilitamiseks või kohandamiseks võib kontsern korrigeerida väljamakstavaid dividende,
tagastada kapitali aktsionäridele, emiteerida uusi aktsiaid ja müüa varasid võlgnevuste vähendamiseks.
Kontsern kasutab oma äritegevuse finantseerimiseks nii võõrkapitali kui ka omakapitali. Võõrkapitali
kaasatakse järgnevatel põhimõtetel:
-
projekti ettevalmistavas faasis kaasatakse võõrkapitali laenudena maksimaalselt 50–70% ulatuses
krundi soetusmaksumusest, sõltuvalt laenu tagatispositsioonist,
-
ehituse alustamise sisemiseks eeltingimuseks on projekti piisav eelmüük.
Kapitalistruktuuri kujundamisel ning riskide hajutamisel jälgib kontsern omakapitali osakaalu varade
mahust, ehituslaenudega kohandatud omakapitali osakaalu varade mahust (pikaajaline eesmärk 40%)
ning netovõla ja kogukapitali suhet. Ehituslaenudega kohandamine on juhtkonna hinnangul asjakohasem
arvestades nende laenude dünaamika ja riski eripäradest (reeglina kõrge müügilepingutega kaetuse määr
laenusaldo kõrghetkel). Järgnevalt on esitatud omakapitali määra, kohandatud omakapitali määra ning
neto võlakohustiste määra väärtused ning arvutused:
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital kokku |
18 237 |
18 123 |
Varad kokku |
78 298 |
68 559 |
Omakapitali määr |
23,3% |
26,4% |
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital kokku |
18 237 |
18 123 |
Varad kokku |
78 298 |
68 559 |
Miinus ehituse laenud |
-13 033 |
-11 983 |
Kohandatud varad kokku |
65 265 |
56 576 |
Kohandatud omakapitali määr |
27,9% |
32,0% |
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Laenukohustised |
47 257 |
38 434 |
Miinus raha ja ekvivalendid |
-5 905 |
-3 721 |
Netovõlg |
41 352 |
34 713 |
Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital kokku |
18 236 |
18 122 |
Netovõlg ja emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital kokku |
59 588 |
52 835 |
Neto võlakohustiste osakaal |
69,4% |
65,7% |
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
52
(tuhandetes eurodes) |
Lisa |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Nõuded ostjate vastu |
17 |
1 239 |
1 272 |
Antud laenud |
15 |
15 |
|
Intressinõuded |
9 |
9 |
|
Muud nõuded |
8 |
30 |
|
Kokku |
1 270 |
1 326 |
Nõuded ostjate vastu koosneb aruandeaasta lõpul toimunud asjaõiguslepingute alusel tekkinud nõuetest,
mille laekumised toimusid lepingu tingimustest tulenevalt 2025. aasta alguses.
Krediidirisk, tururisk ning väärtuse langused
Teave kontserni krediidi- ja tururiskide ning nõuete väärtuse langusest tulenevate krediidikahjumite kohta
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Ettemaksed tarnijatele |
72 |
145 |
Ettemaksed tarnijatele varude eest |
0 |
30 |
Ettemakstud tulevaste perioodide kulud |
51 |
36 |
Maksude ettemaksed |
262 |
109 |
Kokku |
385 |
321 |
Alljärgnevalt toodud tabelis on esitatud varud grupeerituna vastavalt kontserni tütarettevõtete poolt
läbiviidavate arendusprojektide staatusele ning ajalises järjekorras. Mitmeetapiliste projektide puhul, kus
arendusetapid on mitmes erinevas staatuses, on varud esitatud kõige hilisemas arendusetapi staatuse
grupis. Mitmeetapilised projektid, mille varasemates etappides on lõpetatud ehitus ja hilisemas etapis on
kas pooleliolev või veel mitte alustatud ehitus on kajastatud staatuse „Nii lõpetatud kui pooleliolev ehitus“
all.
Erandina on Luuslangi projekti arenduse varud 31.12.2024 seisuga esitatud „Ehitus lõpetatud“ staatuse
all, kuna valdav osa varudest on seotud valminud hoonetega ning järgnevate etappide ehitus ei ole alanud.
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Ehitus lõpetatud |
5 734 |
10 443 |
Nii lõpetatud kui pooleliolev ehitus |
13 775 |
20 986 |
Ehituses |
28 590 |
0 |
Ehitusprojekt |
8 092 |
18 194 |
Planeering ja muud varud |
11 710 |
12 489 |
Kokku |
67 902 |
62 112 |
Kõik laenukasutuse kulutused, mis on otseselt seostatavad ehituse finantseerimisega, kapitaliseeritakse
varude soetusmaksumusse. Laenukasutuse kulutuste kapitaliseerimisel kasutatud kapitaliseerimise
määr on 100%. Kapitaliseerimist alustatakse projekti arenduse faasis ja lõpetatakse, kui korterid on
müügiks valmis ning kantakse kuluks vastavalt lisas 6 kirjeldatule. Valminud, aga müümata korteritega
seotud ehituslaenude laenukasutuse kulutused kajastatakse kuluna nende tekkimise perioodil. Seoses
ehituse lõppemisega ning kodude müügivalmis saamisega erinevates arendustes on kajastatud
intressikulu 2024. aastal summas 588 tuhat eurot otse läbi kasumiaruande finantskulude koosseisus
kohustiste laenukasutuse kulutuste kapitaliseerimine projekti raames ehitatava viimase etapi hoonete
valmimise järgselt. Varudes kapitaliseeritud intresside saldo muutused on kirjeldatud lisas 26.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
53
Aruandeperioodil on varude soetusmaksumuses kapitaliseeritud proportsionaalne osa tütarettevõtete
arendustegevusega seotud kontserni emaettevõtte tööjõu- ja tegevuskuludest, kokku summas
1 487 tuhat eurot (2023: 1 235 tuhat eurot). Müügitulu kajastamisega kaasnev vastav varude vähendus
kajastub kasumiaruande kirjel „Müüdud kaupade ja teenuste kulu“ summas 741 tuhat eurot (2023: 912
tuhat eurot). Varude arvestuspõhimõtted on kirjeldatud detailsemalt lisas 6.
2024. aastal kanti kuluks varusid summas 21 867 tuhat eurot (2023: 31 464 tuhat eurot), mis on
kajastatud kasumiaruande kirjel „Müüdud kaupade ja teenuste kulu“ (lisa 18). Varude arvestuspõhimõtted
on kirjeldatud detailsemalt lisas 6.
Juhtkond hindab rahavoogude ja kasumlikkuse juhtimiseks ning ka varade allahindlusvajaduse
hindamiseks regulaarselt ajakohastatud prognooside (sealhulgas nii kulud, müügitulud, müügitempod kui
ka riskireservid) kohast äriplaani iga arendusprojekti kohta eraldi. Juhtkond on täiendavalt hinnanud
varude allahindlusvajadust, viies läbi stressitesti iga arendusprojekti kohta, mille käigus analüüsiti
müümata korterite müügihinna languse mõju projekti kasumile. Samaaegselt eeldati analüüsi läbiviimise
seisuga lepingutega mitteseotud kulude proportsionaalset langust.
2024. aastal hindas kontsern lähtuvalt projekti NRV-st alla Magdaleena 4 arendusprojekti varusid 30
tuhande euro ulatuses, varasemaid allahindluseid ei tühistatud. 2023. aastal varusid alla ei hinnatud ega
tühistatud varasematel perioodidel tehtud allahindluseid.
Seisuga 31.12.2024 on laenude tagatiseks seatud hüpoteeke varude koosseisus kajastatud varadele
kokku raamatupidamislikus väärtuses 60 162 tuhat eurot (31.12.2023: 54 297 tuhat eurot). Täpsem
informatsioon laenukohustiste tagatiseks seatud varade kohta on toodud lisas 12.
Arendusprojekti Väike-Tallinn müümata äripind on alates 2024. II kvartalist kajastud varu asemel
(tuhandetes eurodes) |
Lisa |
|
Raamatupidamislik maksumus 31.12.2023 |
0 |
|
Ümberklassifitseerimised varudest kinnisvarainvesteeringuks |
10 |
1 064 |
Õiglase väärtuse muutus |
286 |
|
Raamatupidamislik maksumus 31.12.2024 |
1 350 |
Kinnisvarainvesteeringuna kajastame Väike-Tallinn projekti äripinda, mis on välja üüritud operaatorile
majutustegevuse korraldamiseks. 2024. aastal oleme teeninud kinnisvarainvesteeringult renditulu 121
tuhat eurot (lisa 6) ja puhas tegevustulu (NOI) 103 tuhat eurot.
Kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust oleme hinnanud läbi diskonteeritud rahavoogude meetodi, võttes
arvesse äripinna genereeritava NOI prognoosi. Diskontomäärana kasutatud määra 8,5%. 2024. aasta
kevadel koostatud väline eksperthinnang toetab objekti õiglase väärtuse hinnangut.
Seisuga 31.12.2024 on laenude tagatiseks seatud hüpoteek kinnisvarainvesteeringuna kajastatud
Projektide ettevalmistavas faasis kasutatakse nii kohalike kommertspankade poolt väljastatud hüpoteegi
tagatisel pangalaene kui võlakirju, aga ka tagamata ja pangalaenudele allutatud juuniorlaene või
mezzanine
-tüüpi investorlaene. Viimast laenuliiki iseloomustab asjaolu, et seda tüüpi laenude
põhiosamaksete ja intressimaksete tingimused arvestavad suuremal määral arendusprojektide
rahavoogudega, neid kasutatakse ka läbi kogu projekti kestuse ning reeglina toimuvad investorlaenude
Investorlaene on kontserni ettevõtetele andnud erinevad mitte-institutsionaalsed investorid, sealhulgas
ka seotud osapooled. Sarnase profiiliga investoritele on väljastatud ka võlakirju. Võlakirju on väljastatud
ka LHV Varahaldus AS-ile ning 2024. aastal ka avaliku pakkumise käigus. Projektide kaasrahastamiseks
ehituse faasis kasutab kontsern pangalaene.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
54
Laenude tagasimaksed |
||||||
Laenu liik (tuhandetes |
Intressimäär |
Laenujääk |
Sh saadud laenud |
Kuni |
2–5 aastat |
Üle 5 aasta |
eurodes) |
31.12.2024 |
seotud osapooltelt |
1 aasta |
|||
Pangalaenud, ehitus |
4,6-4,9% + 6k euribor |
13 033 |
0 |
0 |
13 033 |
0 |
Pangalaenud, arendus |
3,9-7,95% + 6k euribor |
15 173 |
0 |
831 |
14 342 |
0 |
Võlakirjad |
8,5-10,5% |
11 850 |
878 |
4 000 |
7 850 |
0 |
Investorlaenud |
8,0-14,0%* |
7 153 |
5 358 |
1 565 |
5 588 |
0 |
Kokku |
47 209 |
6 238 |
6 396 |
40 813 |
0 |
|
*Liven Kodu 5 OÜ saadud laenude intress koosneb fikseeritud määraga intressist 8% aastas ja projekti edukusest sõltuvast lisatasust,
mida on täpsemalt kirjeldatud all.
Laenude tagasimaksed |
||||||
Laenu liik |
Intressimäär |
Laenujääk |
Sh saadud laenud |
Kuni |
2–5 aastat |
Üle 5 aasta |
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2023 |
seotud osapooltelt |
1 aasta |
|||
Pangalaenud, ehitus |
4,8-4,9%+6 k euribor |
9 043 |
0 |
5 726 |
3 317 |
0 |
Pangalaenud, ehitus |
4,9-6,99% |
2 940 |
0 |
1 766 |
1 174 |
0 |
Pangalaenud, arendus |
4,9-6,0%+6 k euribor |
4 506 |
0 |
0 |
4 506 |
0 |
Pangalaenud, arendus |
6,0% |
6 000 |
0 |
6 000 |
0 |
0 |
Võlakirjad |
8,5-10,5% |
4 400 |
400 |
600 |
3 800 |
0 |
Investorlaenud |
8,0-14,0%* |
11 473 |
7 068 |
3 000 |
8 473 |
0 |
Kokku |
38 362 |
7 468 |
17 093 |
21 269 |
0 |
|
*Liven Kodu 5 OÜ saadud laenude intress koosneb fikseeritud määraga intressist 8% aastas ja projekti edukusest sõltuvast lisatasust,
aruandes ka rendikohustusi, 31.12.2024 seisuga kokku 48 tuhande euro ulatuses (31.12.2023: 71 tuhat
2024. aastal sai kontsern uusi laene kokku 32 199 tuhat eurot (2023: 30 147 tuhat eurot) ning maksis
saadud laene tagasi kokku summas 24 327 tuhat eurot (2023: 26 286 tuhat eurot). Saadud laenude
tagasimaksetest tasusid ostjad otse pangale 14 233 tuhat eurot (2023: 22 125 tuhat eurot). 2024. aastal
osapooltelt saadud laenude kohta on toodud lisas 24. Laenude klassifitseerimine lühi- ja pikaajaliseks
tuleneb laenu lepingulisest tagasimakse tähtajast.
Nasdaq Tallinna Börsil noteeritud rohevõlakirjad
2024. mai kuus toimus Liven AS-i rohevõlakirjade avalik pakkumine uute ja olemasolevate projektide
arendamise rahastamiseks. Rohevõlakirjadega kaasatud kapitali võib Liven kasutada vaid Liveni kestliku
rahastuse raamdokumendis kirjeldatud tingimustele vastavate projektide rahastamiseks.
Avaliku pakkumise raames anti välja 6 200 võlakirja nimiväärtusega 1 000 eurot, lunastustähtpäevaga 23.
mai 2028 ja kvartaalselt makstava fikseeritud intressimääraga 10,5% aastas.
Seoses Nasdaq Tallinna Börsi Balti võlakirjanimekirjas noteeritud võlakirjadega (Liven 10,5% 4Y green
bond; ISIN: EE3300004332) on Liven AS-il kuni võlakirjade täieliku lunastamiseni järgmised
finantskohustused:
-
Kontserni kohandatud omakapitali määr
2
on rohkem kui 20%. 31.12.2024 seisuga: 27,9%.
-
Kontserni kohandatud finantsvõimenduse määr
3
on vähem kui 3,0. 31.12.2024 seisuga: 1,9.
-
Äriühing tagab igal hetkel kontodel vaba raha olemasolu vähemalt kahel järjestikusel intressimakse
kuupäeval tasumisele kuuluva intressisumma ulatuses, milleks on 326 tuhat eurot. Liven AS
konsolideerimata raha saldo 31.12.2024 seisuga: 1 274 tuhat eurot.
2
Kohandatud omakapitali määr (%) = emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital kokku / (varad kokku – ehituse laenud)
3
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
55
Liven Kodu 5 OÜ investorlaen
2017. aastal Liven Kodu 5 OÜ poolt sõlmitud laenulepingute alusel koosneb laenuintress fikseeritud 8%
määraga intressist (kapitaliseeritakse kuni lepingu lõppemiseni) ja projekti valmimisel projekti edukusest
sõltuvast lisatasust. Laenuandjal on õigus tasuda lisatasu ka avansiliselt. Lisatasu suurus sõltub kokkulepitud
edukuse tingimustest, mis võtavad arvesse nii kogu projekti kasumlikkust, rahavooge ning nende ajastust, seal
hulgas avansiliselt makstud lisatasu, ning minimaalse kokkulepitud edukuse taseme ületamist.
seisuga äriplaani alusel Liven Kodu 5 OÜ investorlaenu edukusest sõltuva lisaintressi kohustuse
võimalikuks täiendavaks suuruseks 2 355 tuhat eurot (kajastatud eraldiste koosseisus 31.12.2023
seisuga). Tulenevalt projekti ja laenulepingu lõpu lähenemisest ning senistest tulemustest on juhtkonna
31.12.2024 hinnang edukusest sõltuvale lisaintressile 399 tuhande euro võrra madalam. Aasta jooksul
tasuti nimetatud intressi 1 931 tuhat eurot ning 31.12.2024 seisuga on antud hinnangul põhinevat
lisaintressi tasumata 46 tuhat eurot (kajastatud eraldiste koosseisus 31.12.2024 seisuga). Täpsem
Kontsern
on
31.12.2024
seadnud
võetud
laenude
tagamiseks
hüpoteeke
varudele
kokku
raamatupidamislikus maksumuses 60 162 tuhat eurot (31.12.2023: 54 297 tuhat eurot). Täpsem
infomatsioon varude kohta on toodud lisas 10. Liven Kodu 5 OÜ ja Liven Kodu 10 OÜ osad olid panditud
laenuandjate kasuks nii 31.12.2024 kui ka 31.12.2023 seisuga.
Liven AS on 31.12.2024 seisuga andnud laenuandjatele garantii järgmiselt:
-
186 tuhande euro ulatuses Liven Kodu 16 OÜ laenulepinguliste intressikohustiste tasumise
tagamiseks,
-
408 tuhande euro ulatuses Liven Kodu 18 OÜ laenulepinguliste kohustiste tasumise tagamiseks,
-
806 tuhande euro ulatuses Liven Kodu 21 OÜ laenulepinguliste kohustiste tasumise tagamiseks.
2024. aastal väljastas kontserni kuuluv Liven Kodu 12 OÜ Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametile
garantiikirja, mis tagab Jalami tn 7 ja 9 kinnistutel matkarajaga seotud haljastuse ning tiikide rajamise
koos Jalami tn 7 ja 9 korterelamutega.
Täiendavalt
garanteerib
Liven AS
vajadusel
tütarettevõtete
poolt
sõlmitud
laenulepingutes
(tuhandetes eurodes) | Lisa | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
Võlad tarnijatele | 3 005 | 1 526 | |
Saadud ettemaksed | 6 093 | 2 739 | |
Muud võlad | |||
Võlad töövõtjatele | 163 | 118 | |
Maksuvõlad | 14 | 1 248 | 1 963 |
Intressivõlad | 24 | 310 | 1 013 |
Muud võlad | 415 | 1 763 | |
Muud võlad kokku | 2 137 | 4 857 | |
Kokku lühiajalised võlad tarnijatele ja muud võlad | 11 234 | 9 121 | |
Saadud ettemaksed | 0 | 28 | |
Intressivõlad | 762 | 97 | |
Rendikohustis | 512 | 331 | |
Muud võlad | 125 | 13 | |
Kokku pikaajalised võlad tarnijatele ja muud võlad | 1 398 | 469 |
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
56
Nii 31.12.2024 kui 31.12.2023 seisuga saadud ettemaksed koosnevad elamuarenduse raames saadud
ja mööbli edasimüüjate veel esitamata arvete eest, 31.12.2024 seisuga 251 tuhande euro ulatuses (2023:
viieaastase kontori rendilepinguga Berliinis. 31.12.2023 lühiajaliste intressivõlgade saldos sisaldub 847
tuhande euro ulatuses 2024. aasta alguses pikaajaliseks muudetud intressivõlgnevusi. Täiendav info
(tuhandetes eurodes) |
Lisa |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Käibemaks |
1 015 |
1 822 |
|
Üksikisiku tulumaks |
74 |
41 |
|
Erisoodustuse tulumaks |
8 |
5 |
|
Sotsiaalmaks |
135 |
88 |
|
Kohustuslik kogumispension |
7 |
3 |
|
Töötuskindlustusmaksed |
7 |
4 |
|
Muud maksud |
2 |
0 |
|
Kokku |
13 |
1 248 |
1 963 |
Aktsiakapital ja ülekurss
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Aktsiakapital |
1 190 |
1 183 |
Ülekurss |
9 562 |
9 339 |
Aktsiakapital ja ülekurss kokku |
10 752 |
10 522 |
Aktsiate arv |
12 000 |
11 831 |
Aktsia nimiväärtus (eurodes) |
0,1 |
0,1 |
Eesti Vabariigis kehtiv äriseadustik kehtestab Eestis registreeritud ettevõtetele aktsiakapitali osas
järgmised nõudmised:
-
aktsiaseltsi minimaalne aktsiakapital peab olema vähemalt 25 tuhat eurot,
-
aktsiaseltsi netovara peab moodustama vähemalt poole ettevõtte aktsiakapitalist, aga mitte vähem
kui 25 tuhat eurot.
Aktsiaseltsi aktsiakapitali suurus või selle miinimum- ja maksimumkapital määratakse kindlaks ettevõtte
põhikirjas, kusjuures miinimumkapitali suurus peab olema vähemalt ¼ maksimumkapitalist.
Nii 31.12.2024 kui ka 31.12.2023 seisuga kehtinud Liven AS põhikirjale koosneb ettevõtte aktsiakapital
lihtaktsiatest nimiväärtusega 0,1 eurot. Miinimumaktsiakapital on 1 000 tuhat eurot (31.12.2023:
1 000 tuhat eurot) ja maksimumaktsiakapital on 4 000 tuhat eurot (31.12.2023: 4 000 tuhat eurot) ning
nimetatud piirides võib ettevõtte aktsiakapitali muuta ilma aktsiaseltsi põhikirja muutmata.
Tehingud aktsiakapitaliga
2024. aasta III kvartalis otsustas Liven AS nõukogu vastavalt aktsionäride üldkoosoleku varasemale
otsusele suurendada aktsiakapitali 15 tuhande euro võrra 1 185 tuhandelt eurolt 1 200 tuhande euroni
145 758 uue, 0,1 euro suuruse nimiväärtusega lihtaktsia emiteerimise teel. Aktsiad emiteeriti ilma
ülekursita ning aktsiate eest tasumine toimus täies ulatuses rahaliste sissemaksetega.
Aktsiakapitali suurendamine ja uute aktsiate emiteerimine viidi läbi aktsiaoptsiooniprogrammi LEOP
(„LEOP“) ja aktsiaoptsiooniprogrammi LEOP 2024–2027 („LEOP 2024–2027“) tingimuste täitmiseks.
Uutest aktsiatest 47 495 aktsiat emiteeriti otse LEOPi optsiooni saajatele. 57 057 aktsiat kavatsetakse
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
57
kasutada LEOPi tingimuste täitmiseks ning 41 206 aktsiat emiteeriti LEOPi 2024–2027 optsioonifondi
loomise eesmärgil.
2024. aasta jooksul emiteeris Liven AS aktsiaoptsiooniprogrammis osalenud isikutele optsioonide
realiseerimiseks kokku 82 084 uut aktsiat (2023. aastal: 72 403) nominaalväärtusega 0,1 eurot aktsia
kohta, suurendades aktsiakapitali 8 tuhande euro võrra (2023: 7 tuhande euro võrra).
Aktsiaemissioone, välja arvatud ülal kirjeldatud töötajate aktsiaoptsiooniprogrammiga seotud aktsiate
emiteerimised, 2024. aastal ei toimunud. 2023. aasta märtsis viis Liven AS lõpule suunatud pakkumise ja
aktsiaemissiooni, väljastades 243 777 uut aktsiat ja kaasates 1 046 291 eurot uut kapitali. Pakkumine
toimus hinnaga 4,292 eurot aktsia kohta (nominaalväärtus 0,1 eurot aktsia kohta, ülekurss 4,192 eurot
2019. aastal töötati välja aktsia- ja optsiooniprogramm töötajatele ja kontserni võtmepartneritele
(Liven Employee Ownership Program ehk LEOP) ning sellega seoses osteti samal aastal tagasi 200 001
aktsiat raamatupidamisliku väärtusega 20 000 eurot. LEOP-programmi investeerimisperiood sai läbi
2022. aasta lõpus ning sellest tulenevalt 2024. ega 2023. aastal programmi raames uusi aktsiaid ei
müüdud ega sellega seotud ülekursi suurenemist ei toimunud.
2024. aastal kinnitati aktsionäride poolt uus töötajate aktsia- ja optsiooniprogramm (LEOP 2024–2027)
ning emiteeriti nii LEOPi tingimuste täitmiseks kui LEOP 2024–2027 optsioonifondi loomiseks kokku
98 263 uut, 0,10 euro suuruse nominaalväärtusega aktsiat kontserni kuuluvale äriühingule Liven Kodu OÜ,
misjärel need viivitamatult võõrandati Liven AS-ile.
2024. aastal müüdi LEOP-programmi optsioonide realiseerimiseks ning LEOP 2024–2027 programmis
osalemiseks töötajatele kokku 17 302 omaaktsiat ning sellega seoses suurenes eelmiste perioodide
jaotamata kasum 21 tuhande euro võrra (2023: müüdi LEOP-programmi optsioonide realiseerimiseks
3 000 aktsiat ning sellega seoses suurenes eelmiste perioodide jaotamata kasum 5 tuhande euro võrra).
Perioodil müüdud aktsiate nominaalväärtus oli 0,1 eurot aktsia kohta ning kaalutud keskmine ülekurss
3,00 eurot aktsia kohta (2023: vastavalt 0,1 eurot aktsia kohta ning 0,00 eurot aktsia kohta).
(tükkides) |
Aktsiate arv |
Omaaktsiate arv 31.12.2019 |
156 901 |
Müüdud omaaktsiad |
42 809 |
Omaaktsiate arv 31.12.2020 |
114 092 |
Müüdud omaaktsiad |
60 254 |
Omaaktsiate arv 31.12.2021 |
53 838 |
Müüdud omaaktsiad |
42 364 |
Omaaktsiate arv 31.12.2022 |
11 474 |
Müüdud omaaktsiad |
3 000 |
Omaaktsiate arv 31.12.2023 |
8 474 |
Müüdud omaaktsiad |
17 302 |
Omandatud omaaktsiad |
98 263 |
Omaaktsiate arv 31.12.2024 |
89 435 |
Allolev tabel annab ülevaate kontserni reservidest omakapitalis.
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Kohustuslik reservkapital |
118 |
115 |
Optsioonireserv |
317 |
363 |
Kokku |
435 |
478 |
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
58
Optsioonireserv
Kontsern kajastab aktsiapõhise maksetehingu tulemusena saadud teenuseid siis, kui teenused on kätte
saadud. Vastav suurenemine kajastatakse omakapitalis kirjel „Optsioonireserv“.
Kohustuslik reservkapital
Reservkapital moodustatakse iga-aastastest puhaskasumi eraldistest, samuti muudest eraldistest, mis
kantakse reservkapitali seaduse või põhikirja alusel. Reservkapitali suurus on ette nähtud põhikirjas ning
see ei või olla väiksem kui 1/10 aktsiakapitalist. Igal majandusaastal tuleb reservkapitali kanda vähemalt
1/20 puhaskasumist. Kui reservkapital saavutab põhikirjas ettenähtud suuruse, lõpetatakse reservkapitali
suurendamine puhaskasumi arvelt.
Reservkapitali võib üldkoosoleku otsusel kasutada kahjumi katmiseks, kui seda ei ole võimalik katta
aktsiaseltsi vabast omakapitalist, samuti aktsiakapitali suurendamiseks. Reservkapitalist ei või teha
aktsionäridele väljamakseid.
Kohustuslik reservkapital oli nii 31.12.2024 seisuga kui ka 31.12.2023 seisuga väiksem Eesti
2024. aastal jaotas emaettevõtte aktsionäridele kontserni 2023. kasumi ja aktsionäride poolt kinnitatud
dividendipoliitika alusel dividende 635 tuhat eurot (2023: 416 tuhat eurot). Äriühingu aktsionäride poolt
kinnitatud dividendipoliitika on jaotada dividendidena iga aasta 25% eelneva aasta tulumaksueelsest
kasumist. Dividendide jaotamise ja jaotamise ajastuse eeldusteks on piisavate rahaliste vahendite
olemasolu ning see, et dividendide jaotamine ei kahjusta konsolideerimisgrupi tegutsemise
jätkusuutlikkust ega planeeritud investeeringute tegemist.
2024. aasta kevadel tehtud dividendimakse moodustas 72,2% 2023. aasta tulumaksueelsest kasumist
(2023. aastal tehtud dividendimakse 2022. aasta tulumaksueelsest kasumist 12,5%, kuid tulenevalt
Magdaleena arendusprojekti I etapi prognoositust suuremaks kujunenud kahjumist ning Türi tn 4 äripinna
jätkuvast müügist ei olnud juhatusel võimalik 2023. teisel poolaastal teha kavandatud ettepanekut
täiendava 12,5% 2022. aasta kasumi jaotamiseks).
Aktsiaoptsioonide programmid (omakapitaliinstrumentidega arveldatavad)
2019. aastal töötati välja aktsia- ja optsiooniprogramm töötajatele (LEOP) võimaldamaks kontserni
töötajatel ja võtmepartneritel panustada kontserni aktsiakapitali ja saada kasu kontserni edust. 2024.
aastal käivitati uue töötajate aktsia- ja optsiooniprogramm (LEOP 2024–2027).
Mõlema aktsia- ja optsiooniprogrammiga seotud peamised tingimused on järgmised:
Optsiooni väljastamise |
Väljateenimise tingimused |
Optsioonide kehtivus |
kuupäev |
||
A optsioonid |
Kolm aastat alates optsiooni väljastamise |
Kolm aastat ning üks kalendrikuu |
kuupäevast. |
optsiooni väljateenimise tingimuste |
|
edukast täitmisest. |
||
B optsioonid |
Kolm aastat alates optsiooni väljastamise |
Kolm aastat ning üks kalendrikuu |
kuupäevast ning optsioonilepingus ette antud |
optsiooni väljateenimise tingimuste |
|
finantseesmärkide täitmine. |
edukast täitmisest. |
2021. aastal kinnitas aktsionäride üldkoosolek kuni 2024. aasta lõpuni kestva optsiooniprogrammi.
Programmist tulenevalt on optsioonide saajal personaliseeritud eesmärgid ning see erineb ka muude
tingimuste
poolest
LEOPi
aktsiaoptsiooniprogrammist.
Optsioonid
kehtivad
neli
aastat
ning
väljateenimise aeg on minimaalselt kolm aastat alates optsioonilepingu sõlmimise kuupäevast.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
59
Optsioonide õiglast väärtust on mõõdetud Black-Scholes-Mertoni valemi abil. Vastavalt IFRS 2-le teenusel
põhinevaid ning tegevustulemustel põhinevaid optsioonide tingimusi õiglase väärtuse mõõtmisel arvesse
ei võetud. 2024. ja 2023. aastal väljastatud optsioonide õiglase väärtuse määramisel kasutatud kaalutud
keskmised sisendid olid järgmised:
Personaalsete eesmärkidega |
LEOP 2024–2027 A ja B optsioonid |
|||
optsioonid |
||||
2024 |
2023 |
2024 |
2023 |
|
Täitmishind (eurodes) |
- |
3,04 |
0,10 |
- |
Optsiooni kehtivusaeg (kuud) |
- |
48 |
36 |
- |
Volatiilsus |
- |
24,1% |
18,5% |
- |
Riskivaba intressimäär |
- |
2,5% |
2,0% |
- |
Väljastatud aktsia õiglane väärtus (eurodes) |
- |
3,82 |
4,05 |
- |
Täitmishind ja optsiooni kehtivusaeg tulenevad kehtivatest optsioonilepingutest.
Volatiilsus on leitud optsiooni väärtuse hindamisele eelnenud kolme aasta Nasdaq Tallinna börsil
noteeritud võrreldavate ettevõtete aktsiahinna volatiilsuste kaalumata keskmisena.
Riskivaba intressimäärana on rakendatud kolme aasta pikkuse lunastustähtajaga Saksamaa valitsuse
võlakirjade tootlust. 2024. aasta jooksul oli see vahemikus 1,9–2,9% (2023: 2,2–3,0%).
Väljastatud aktsia kaalutud keskmine õiglane väärtus on leitud diskonteeritud rahavoogude mudeli alusel
Optsioonide liikumise tabel
Optsiooniprogrammide alusel väljastatud optsioonide arv, 2024. aastal realiseeritud ning realiseerimata
lõppenuks muutunud optsioonid ning kaalutud keskmised täitmishinnad olid järgmised.
Optsiooni väljastamise aeg |
Väljastatud optsioonide arv: |
|||
LEOP |
Personaalsete eesmärkidega |
|||
optsioonid |
optsioonid |
|||
A optsioonid |
B optsioonid* |
Optsioonid* |
Kokku |
|
Kehtivad seisuga 31.12.2019 |
16 800 |
Kuni 36 075 |
- |
52 875 |
2020 väljastatud optsioonid |
11 030 |
Kuni 28 357 |
- |
39 387 |
Kehtivad seisuga 31.12.2020 |
27 830 |
Kuni 64 432 |
- |
92 262 |
2021 väljastatud optsioonid |
23 582 |
Kuni 48 941 |
120 000 |
192 523 |
Kehtivad seisuga 31.12.2021 |
51 412 |
Kuni 113 372 |
120 000 |
284 784 |
2022 väljastatud optsioonid |
15 629 |
Kuni 28 023 |
30 000 |
73 652 |
2022 kehtetuks muutunud |
- |
- |
20 000 |
-20 000 |
Kehtivad seisuga 31.12.2022 |
67 041 |
Kuni 141 395 |
130 000 |
338 436 |
2023 väljastatud optsioonid |
- |
- |
117 500 |
117 500 |
2023 kehtetuks muutunud |
-3 975 |
-6 262 |
-25 650 |
-35 887 |
2023 realiseeritud optsioonid |
-22 207 |
-53 196 |
- |
-75 403 |
Kehtivad seisuga 31.12.2023 |
40 859 |
81 937 |
221 850 |
344 646 |
2024 väljastatud optsioonid |
2 830 |
4 245 |
- |
7 075 |
2024 kehtetuks muutunud |
- |
- |
-30 000 |
-30 000 |
2024 realiseeritud optsioonid |
-23 306 |
-49 602 |
- |
-72 908 |
Kehtivad seisuga 31.12.2024 |
20 383 |
36 580 |
191 850 |
248 813 |
*Tabelis on näidatud maksimaalne võimalik väljastatavate optsioonide arv optsioonilepingus ette antud finantseesmärkide saavutamisel.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
60
Kõikide väljastatud LEOP-programmi optsioonide täitmishind on 0,1 eurot aktsia kohta. 31.12.2024
seisuga realiseeritavate optsioonide realiseerimishind oli 0,1 eurot (31.12.2023: 0,1 eurot) ja kaalutud
keskmine optsioonide kehtivusaeg 0,9 aastat (31.12.2023: 0,8 aastat).
Personaliseeritud eesmärkidega optsioonidel on erinevad täitmishinnad. 2024. aastal selliseid optsioone
ei väljastatud (2023. aastal: 3,08 eurot aktsia kohta).
Täpsem informatsioon aktsiakapitali kohta on toodud lisas 15.
Kasumiaruandes kajastatud kulud
Optsioonide väljastamise kulu on kajastatud kasumiaruandes tööjõukulude koosseisus real „Palgakulud“
(tuhandetes eurodes) |
2024 |
2023 |
Kinnisvara müük |
26 142 |
34 679 |
Mööbli ja sisustuse müük |
814 |
846 |
Üüritulu |
310 |
240 |
Müügitulu kokku |
27 266 |
35 765 |
Nii 2024. kui 2023. aastal oli ainus geograafiline müügitulu teenimise piirkond Eesti. Mööbli ja sisustuse
müük toimub koos kinnisvara müügiga ning mõlemaid käsitleme koos müügituluna lepingutest
klientidega.
Kliendilepingute saldod
Allolev tabel annab ülevaate lepingulistest varadest ja lepingulistest kohustistest klientidega:
(tuhandetes eurodes) |
Lisa |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Nõuded ostjate vastu |
8 |
1 239 |
1 326 |
Saadud ettemaksed |
13 |
6 093 |
2 739 |
2024. aastal teenis kontsern müügitulu kinnisvara müügist neljas arendusprojektis Tallinnas:
-
Uus-Meremaa
(arendaja: Liven Kodu 5 OÜ) projektis müüdi aasta jooksul asjaõiguslepingute alusel
projekti 2023. aasta lõpus valminud kahes Lahepea tänaval asuvas hoones 27 kodu. 31.12.2024
seisuga on arenduses müümata veel 2 korterit ja 1 äripind.
-
Iseära
(arendaja: Liven Kodu 16 OÜ) projektis müüdi asjaõiguslepingu alusel Harkujärve külas 2024.
aasta jooksul arenduse II etapis valminud viies ridamajas 27 kodu. 31.12.2024 seisuga on
võlaõiguslikulepingu alusel müüdud 36 kodu arenduse järgmise alametapi ridamajades ja
kortermajades.
-
Magdaleena
projekti II etapis (arendaja: Liven Kodu 19 OÜ) müüdi 2023. aasta lõpul Magdaleena 4
aadressil valminud eluhoones 5 kodu. 31.12.2024 seisuga on arenduses müümata veel 2 kodu.
-
Luuslangi
(arendaja: Liven Kodu 12 OÜ) projekti I etapis valmis 2023. aasta lõpus 80 kodu, mis
jagunesid kolme Jalami tänaval asuva hoone vahel. 2024. aasta jooksul müüdi arenduses
asjaõiguslepingu alusel 33 kodu ning müümata on antud etapis veel 9 viimast kodu.
Saadud ettemaksed on seotud kinnisvara arendustööde eest saadud tasudega klientidelt, mille puhul
müügitulu
kajastatakse
kinnisvara
üleandmisel
kontsernilt
kliendile
(ehk
asjaõiguslepingu
sõlmimisel). Kontserni juhtkond hindab, et saadud ettemaksete täitmata toimingukohustuse saldod
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
61
(tuhandetest eurodes) |
Lisa |
2024 |
2023 |
Ehitus- ja sisustuskulud |
17 626 |
25 397 |
|
Krundi hanke ja ettevalmistustasud |
763 |
1 687 |
|
Tööjõukulud |
21 |
1 508 |
1 400 |
Finantseerimistasud |
2 677 |
2 999 |
|
Projekteerimistasud |
283 |
463 |
|
Liitumistasud |
168 |
302 |
|
Põhivara kulum |
83 |
32 |
|
Muud kulud |
321 |
401 |
|
Kokku |
23 429 |
32 681 |
Aruande koostamise alused on kirjeldatud lisas 2 ning arvestuspõhimõtted varude kuluna kajastamisest
(tuhandetes eurodes) |
Lisa |
2024 |
2023 |
Meediakulu |
529 |
347 |
|
Tööjõukulud |
21 |
371 |
276 |
Põhivara kulum |
104 |
82 |
|
Muud kulud |
414 |
317 |
|
Kokku |
1 418 |
1 022 |
(tuhandetes eurodes) |
Lisa |
2024 |
2023 |
Tööjõukulud |
21 |
539 |
440 |
Koolitus- ja muud töötajatega seotud kulud |
96 |
142 |
|
Lähetuse ja transpordi kulud |
49 |
130 |
|
Kontori kulud |
80 |
129 |
|
Raamatupidamise ja auditi kulud |
339 |
231 |
|
Õigusteenuste ja konsultatsioonikulud |
65 |
65 |
|
Põhivara kulum |
172 |
34 |
|
Muud kulud |
79 |
30 |
|
Kokku |
1 419 |
1 200 |
(tuhandetes eurodes) |
2024 |
2023 |
Palgakulu |
1 868 |
1 644 |
Sotsiaalmaksu ja töötuskindlustusmaksu kulu |
551 |
471 |
Kokku |
2 418 |
2 115 |
Töötajate keskmine arv taandatuna täistööajale |
31 |
27 |
sh töölepingu alusel töötavad isikud |
28 |
24 |
sh juhatuse liikme lepingu alusel töötavad isikud |
3 |
3 |
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
62
Tegevussegmendid on määratlenud juhtkond Liven AS juhatuse poolt jälgitavate aruannete alusel.
Juhatus
käsitleb
äritegevust
kontserni
seisukohalt
ühe
tegevussegmendina
ning
kasutab
tegevussegmendi tulemuslikkuse hindamiseks peamiselt müügitulu ja ärikasumit ning nende näitajate
kasvu mõõdikut. Nii 2024. kui 2023. aastal oli ainus geograafiline müügitulu teenimise piirkond Eesti.
(tuhandetes eurodes) |
Lisa |
2024 |
2023 |
Müügitulu |
17 |
27 266 |
35 765 |
Ärikasum |
1 287 |
867 |
Kontserni emaettevõtte osalused tütarettevõtetes aruandeperioodi lõpu seisuga:
Osaluse % |
Osaluse % |
|||
Tütarettevõtete loetelu |
Põhitegevusala |
Asukohariik |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Liven Kodu OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 5 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 6 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 10 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 11 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
- |
100 |
Liven Kodu 12 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 14 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 15 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 16 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 17 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 18 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 19 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 20 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 21 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 22 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 23 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Kodu 24 OÜ |
Hoonestusprojektide arendus |
Eesti |
100 |
100 |
Liven Wohnungsbau GmbH |
Hoonestusprojektide arendus |
Saksamaa |
100 |
100 |
Liven HW11 GmbH |
Hoonestusprojektide arendus |
Saksamaa |
100* |
100* |
* 100% osalus läbi Liven Wohnungsbau GmbH, 2024. jaanuarist ärinimega Liven HW11 GmbH (varasemalt Liven Hermsdorf GmbH).
Muutused kontserni struktuuris
Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande koostamisel on loetud seotud osapoolteks:
-
kontserni emaettevõte Liven AS ja Liven AS-i üle olulist mõju omavad aktsionärid;
-
juhtkonna võtmeisikud (nõukogu ja juhatuse liikmed), nende lähedased sugulased ja nende poolt
kontrollitud või olulise mõju all olevad ettevõtted.
Kontsern loeb osapooli seotuks juhul, kui ühel osapoolel on kontroll teise osapoole üle või oluline mõju
teise osapoole ärilistele otsustele. Olulise mõju olemasolu eeldatakse, kui isikul on rohkem kui 10%
hääleõigusest.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
63
Kohustised seotud osapoolte ees |
||
(tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Lühiajalised intressikohustised |
||
Olulise osalusega juriidilisest isikust omanikud |
9 |
141 |
Tegev- ja kõrgem juhtkond ning nende olulise mõju all olevad ettevõtjad |
47 |
706 |
Lühiajalised kohustised seotud osapoolte ees kokku |
56 |
847 |
Pikaajalised intressikohustised |
||
Olulise osalusega juriidilisest isikust omanikud |
89 |
9 |
Tegev- ja kõrgem juhtkond ning nende olulise mõju all olevad ettevõtjad |
483 |
47 |
Pikaajalised kohustised seotud osapoolte ees kokku |
573 |
56 |
Tehingud seotud osapooltega |
||
(tuhandetes eurodes) |
2024 |
2023 |
Olulise osalusega juriidilisest isikust omanikud |
||
Müügitulu |
12 |
728 |
Ostetud teenused |
0 |
0 |
Makstud intressid* |
45 |
88 |
Kokku |
57 |
816 |
Tegev- ja kõrgem juhtkond ning nende olulise mõju all olevad ettevõtjad |
||
Ostetud teenused |
12 |
20 |
Makstud intressid* |
129 |
263 |
Kokku |
141 |
282 |
*Liven AS kontserni ettevõtted kapitaliseerivad hoonestusprojektide arenduseks võetud laenude laenukasutuse kulusid varude
soetusmaksumuse koosseisus kuni objekti valmimiseni ning kodude müügini asjaõiguslepingute alusel.
2024. aasta müügitulus kajastuvad seotud osapooltele müüdud ja üle antud korterid kontserni poolt
valminud arenduses.
Muutused seotud osapoolte laenukohustiste saldodes |
||
(tuhandetes eurodes) |
2024 |
2023 |
01.01 laenukohustis seotud osapoolte ees |
7 480 |
6 765 |
Saadud laenud |
||
Olulise osalusega juriidilisest isikust omanikud |
140 |
256 |
Tegev- ja kõrgem juhtkond ning nende olulise mõju all olevad ettevõtjad |
338 |
2 817 |
Kokku |
478 |
3 073 |
Saadud laenude tagasimaksed |
||
Olulise osalusega juriidilisest isikust omanikud |
-682 |
-325 |
Tegev- ja kõrgem juhtkond ning nende olulise mõju all olevad ettevõtjad |
-2 113 |
-2 250 |
Kokku |
-2 795 |
-2 575 |
Tekkepõhise (kapitaliseeritud) intressiga tasaarveldatud maksed |
||
Olulise osalusega juriidilisest isikust omanikud |
196 |
53 |
Tegev- ja kõrgem juhtkond ning nende olulise mõju all olevad ettevõtjad |
877 |
165 |
Kokku |
1 073 |
218 |
31.12 laenukohustis seotud osapoolte ees |
6 236 |
7 480 |
Kõik laenukohustised seotud osapoolte eest nii 31.12.2024 kui ka 31.12.2023 seisuga on nomineeritud
eurodes. Seotud osapooltelt saadud laenud on fikseeritud intressimääraga vahemikus 8–14%
(31.12.2023: 8–14%). Täpsem informatsioon laenukohustiste kohta on toodud lisas 12.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
64
Tehingud aktsiakapitaliga on kirjutatud lahti lisas 15 ning investeeringud tütarettevõtetesse lisas 23.
Juhatuse liikmetele maksti 2024. aastal tasu summas 248 tuhat eurot (2023: 206 tuhat eurot). Nõukogu
liikmetele nõukogu töö eest tasu 2024. ega ka 2023. aastal ei arvestatud. Juhatuse liikmete
ennetähtaegsel tagasikutsumisel või lepingu mittepikendamisel kuulub tingimusliku kohustisena
tasumisele lahkumishüvitis kuue kuu tasu ulatuses. Kokku on 31.12.2024 seisuga võimalik
Tavakasumi leidmiseks aktsia kohta on emaettevõtte omanike osa puhaskasumist jagatud kaalutud
keskmise aktsiate arvuga. Lahustatud kasumi leidmiseks on teostatud sarnane arvutus, kuid kaalutud
keskmisele aktsiate arvule on liidetud aktsiaoptsioonidest potentsiaalselt lisanduv lihtaktsiate arv.
(aktsiate arv) |
2024 |
2023 |
Kaalutud keskmine lihtaktsiate arv |
11 899 164 |
11 753 479 |
Aktsiaoptsioonid perioodi lõpus |
248 813 |
344 646 |
Kaalutud keskmine lihtaktsiate arv koos potentsiaalselt lisanduvate lihtaktsiatega |
12 147 977 |
12 098 125 |
(tuhandetes eurodes) |
2024 |
2023 |
Emaettevõtte omanike osa puhaskasumist |
558 |
775 |
Tavakasum aktsia kohta |
0,047 |
0,066 |
Lahustatud kasum aktsia kohta |
0,046 |
0,064 |
(tuhandetes eurodes) |
Lisa |
2024 |
2023 |
Intressikulu kapitaliseerimine varudes |
3 474 |
3 271 |
|
Ümberklassifitseerimised varudest kinnisvara- |
10, 11 |
-1 064 |
0 |
| investeeringuks |
|||
Eraldiste korrigeerimised |
12 |
-399 |
0 |
Mitterahalised tehingud |
214 |
0 |
|
Aktsiapõhiste maksete kulu |
0 |
89 |
|
Muud korrigeerimised |
-72 |
-27 |
|
Muud korrigeerimised kokku |
2 153 |
3 244 |
Tabeli real “Intressikulu kapitaliseerimine varudes” on kajastatud varudes kapitaliseeritud arvestuslik
mitterahaline intressikulu, mis on seotud
mezzanine
-tüüpi investorlaenude intresside arvestusega.
Arvestuspõhimõtted laenukasutuse kulude ja kulude varudes kapitaliseerimise kohta on detailsemalt
Tingimuslik juhatuse liikmete lahkumishüvitis
Juhatuse liikmete ennetähtaegsel tagasikutsumisel või lepingu mittepikendamisel kuulub tingimusliku
kohustisena tasumisele lahkumishüvitis kuue kuu tasu ulatuses. Kokku on 31.12.2024 seisuga võimalik
lahkumishüvitiste tasumise kohustis summas 136 tuhat eurot (31.12.2023: 111 tuhat eurot).
Kontserni jaotamata kasum aruandeperioodi lõpu seisuga moodustas 7 049 tuhat eurot (31.12.2023:
7 122 tuhat eurot). Maksimaalne võimalik tulumaksu kohustise summa, mis võib kaasneda kogu
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
65
jaotamata kasumi väljamaksmisel dividendidena on 1 551 tuhat eurot (31.12.2023: 1 424 tuhat eurot),
2025. aasta jaanuaris andis Liven AS Tallinna Linnavaraameti kasuks kuni 29. jaanuarini 2032 kehtiva
garantii 1 249 tuhande euro ulatuses seoses Liven Kodu 10 OÜ poolt sõlmitud kokkuleppega Tallinna
Meelespea lasteaia ehitustöödega seotud kulude kandmiseks.
2025. aasta veebruaris sõlmisid Liven Kodu 5 OÜ ja laenuandjad investorlaenu lõpetamise kokkuleppe
ning I kvartali jooksul toimusid viimased Liven Kodu 5 OÜ investorlaenu tagasimaksed.
2025. aasta märtsis sõlmisid Liven Kodu 22 OÜ ja Coop Pank AS projekti varasema rahastuse osaliseks
refinantseerimiseiks 1 560 tuhande euro mahus pikaajalise laenulepingu. Samuti andis Liven AS
laenusumma mahus garantii Coop Pank AS-ile. 2025. aasta märtsi kuus algas ka Liven Kodu 22 OÜ poolt
arendatava Olemuse projekti eelmüük.
2025. aasta märtsis toimus Liven AS varasema võlakirjaprogrammi raames II seeria rohevõlakirjade
avalik pakkumine, mille käigus pakkus Liven kuni 4 000 tagamata võlakirja nimiväärtusega 1 000 eurot,
lunastustähtpäevaga 19. märts 2029 ja kvartaalselt makstava fikseeritud intressimääraga 9,0% aastas.
Pakkumises osalenud 871 investorit märkisid kokku 8 301 võlakirja, mis tähendas 2,1-kordset
ülemärkimist. Ülemärkimise tõttu otsustas Liveni juhatus suurendada pakkumise mahtu kuni 6 200
Vastavalt Eesti raamatupidamise seadusele tuleb konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande
lisades avaldada konsolideeriva üksuse (emaettevõte) eraldiseisvad konsolideerimata aruanded.
Järgnevatel lehekülgedel esitatud emaettevõtte põhiaruanded on koostatud kasutades samu
arvestuspõhimõtteid, mida on kasutatud konsolideeritud aruannete koostamisel selle erandiga, et
emaettevõtte konsolideerimata põhiaruannetes on investeeringud tütarettevõtetesse kajastatud
soetusmaksumuses.
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
66
Finantsseisundi aruanne
(tuhandetes eurodes) | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
Käibevarad | ||
Raha ja raha ekvivalendid | 1 274 | 511 |
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 6 706 | 4 361 |
Ettemaksed | 40 | 23 |
Varud | 3 | 5 |
Käibevarad kokku | 8 023 | 4 900 |
Põhivarad | ||
Investeeringud tütarettevõtetesse | 11 046 | 168 |
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 10 941 | 19 651 |
Ettemaksed | 18 | 0 |
Materiaalsed põhivarad | 332 | 352 |
Immateriaalsed põhivarad | 401 | 296 |
Kasutusõiguse varad | 413 | 395 |
Põhivarad kokku | 23 150 | 20 862 |
VARAD KOKKU | 31 174 | 25 762 |
Lühiajalised kohustised | ||
Laenukohustised | 133 | 13 |
Võlad tarnijatele ja muud võlad | 845 | 500 |
Lühiajalised kohustised kokku | 978 | 513 |
Pikaajalised kohustised | ||
Laenukohustised | 6 373 | 382 |
Võlad tarnijatele ja muud võlad | 511 | 512 |
Pikaajalised kohustised kokku | 6 884 | 894 |
Kohustised kokku | 7 862 | 1 407 |
OMAKAPITAL | ||
Aktsiakapital | 1 200 | 1 183 |
Ülekurss | 9 547 | 9 327 |
Omaaktsiad | -9 | -1 |
Optsioonireserv | 317 | 363 |
Kohustuslik reservkapital | 118 | 115 |
Eelmiste perioodide jaotamata kasum | 12 735 | 8 697 |
Aruandeaasta kasum | -597 | 4 671 |
Omakapital kokku | 23 311 | 24 355 |
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 31 173 | 25 762 |
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
67
Koondkasumiaruanne
(tuhandetes eurodes) | 2024 | 2023 |
Müügitulu | 2 427 | 5 094 |
Müüdud kaupade ja teenuste kulu | -2 202 | -1 403 |
Brutokasum | 226 | 3 691 |
Turustuskulud | -662 | -411 |
Üldhalduskulud | -1 091 | -1 038 |
Muud äritulud | 26 | 6 |
Muud ärikulud | -21 | -30 |
Ärikasum | -1 522 | 2 218 |
Kahjum investeeringutelt tütarettevõtjatesse | -2 080 | 0 |
Finantstulu | 3 591 | 2 640 |
Finantskulu | -563 | -82 |
Finantstulud ja –kulud kokku | 948 | 2 558 |
Kasum enne tulumaksu | -575 | 4 776 |
Tulumaksukulu | -23 | -104 |
Aruandeperioodi puhaskasum | -597 | 4 672 |
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
68
Rahavoogude aruanne
(tuhandetes eurodes) | 2024 | 2023 |
RAHAVOOD ÄRITEGEVUSEST | ||
Ärikasum | -1 522 | 2 218 |
Korrigeerimised: | ||
Põhivara kulum ja väärtuse langus | 315 | 147 |
Kasum (kahjum) materiaalse ja immateriaalse põhivara müügist | 1 | 24 |
Muud korrigeerimised | 636 | 205 |
Korrigeerimised kokku | 952 | 376 |
Äritegevusega seotud nõuete ja ettemaksete muutus | -562 | 33 |
Varude muutus | -3 | 0 |
Äritegevusega seotud kohustiste ja ettemaksete muutus | 140 | -641 |
RAHAVOOD ÄRITEGEVUSEST KOKKU | -994 | 1 986 |
RAHAVOOD INVESTEERIMISTEGEVUSEST | ||
Tasutud materiaalse ja immateriaalse põhivara soetamisel | -316 | -386 |
Laekunud materiaalse ja immateriaalse põhivara müügist | 16 | 4 |
Laekumised sihtfinantseeringust | 150 | 0 |
Antud laenud | -6 718 | -4 295 |
Antud laenude tagasimaksed | 2 359 | 2 880 |
Muutused omakapitalis, mis ei tulene perioodi kasumist | 0 | 5 |
Saadud dividendid | 587 | 0 |
Laekunud intressid | 375 | 5 |
RAHAVOOD INVESTEERIMISTEGEVUSEST KOKKU | -3 547 | -1 787 |
RAHAVOOD FINANTSEERIMISTEGEVUSEST | ||
Saadud laenud | 6 470 | 0 |
Saadud laenude tagasimaksed | -59 | - 431 |
Kapitalirendi põhiosa tagasimaksed | -151 | -50 |
Makstud intressid | -329 | -6 |
Laekunud aktsiate emiteerimisest | 7 | 1 054 |
Laekunud omaaktsiate müügist | 25 | 0 |
Makstud dividendid | -635 | -416 |
Makstud ettevõtte tulumaks | -23 | -104 |
RAHAVOOD FINANTSEERIMISTEGEVUSEST KOKKU | 5 305 | 47 |
RAHAVOOD KOKKU | 763 | 245 |
Raha ja raha ekvivalendid aruandeperioodi algul | 511 | 266 |
Raha ja raha ekvivalentide muutus | 763 | 245 |
Raha ja raha ekvivalendid aruandeperioodi lõpul | 1 274 | 511 |
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
69
Omakapitali muutuste aruanne
Kohustuslik |
|||||||
(tuhandetes eurodes) |
Aktsiakapital |
Ülekurss |
Optsioonireserv |
Omaaktsiad |
reservkapital |
Jaotamata kasum |
Kokku |
Saldo seisuga 31.12.2022 |
1 152 |
8 216 |
274 |
-1 |
102 |
9 121 |
18 863 |
Aruandeaasta kasum |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
4 672 |
4 672 |
Emiteeritud aktsiakapital |
32 |
1 022 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 054 |
Aktsiaoptsioonid |
0 |
89 |
94 |
0 |
0 |
0 |
183 |
Kohustuslik reservkapital |
0 |
0 |
0 |
0 |
13 |
-13 |
0 |
Omaaktsiate võõrandamine |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Makstud dividendid |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
-416 |
-416 |
Muud muutused omakapitalis |
0 |
0 |
-5 |
0 |
0 |
5 |
0 |
Saldo seisuga 31.12.2023 |
1 183 |
9 327 |
363 |
-1 |
115 |
13 368 |
24 355 |
Aruandeaasta kasum |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
-597 |
-597 |
Emiteeritud aktsiakapital |
17 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
17 |
Aktsiaoptsioonid |
0 |
200 |
-41 |
0 |
0 |
0 |
159 |
Omaaktsiate soetamine |
0 |
0 |
0 |
-9 |
0 |
0 |
-9 |
Omaaktsiate võõrandamine |
0 |
23 |
0 |
2 |
0 |
0 |
25 |
Kohustuslik reservkapital |
0 |
0 |
0 |
0 |
3 |
-3 |
0 |
Makstud dividendid |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
-635 |
-635 |
Muud muutused omakapitalis |
0 |
-2 |
-5 |
0 |
0 |
5 |
-2 |
Saldo seisuga 31.12.2024 |
1 200 |
9 547 |
317 |
-9 |
118 |
12 138 |
23 311 |
Korrigeeritud konsolideerimata omakapital (tuhandetes eurodes) |
31.12.2024 |
31.12.2023 |
Emaettevõtte konsolideerimata omakapital |
23 311 |
24 355 |
Valitseva ja olulise mõju all olevate osaluste raamatupidamislik väärtus (-) |
−11 046 |
−168 |
Valitseva ja olulise mõju all olevate osaluste väärtus arvestatuna kapitaliosaluse meetodil (+) |
7 254 |
-2 796 |
Korrigeeritud konsolideerimata omakapital |
19 519 |
21 391 |
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
70
lõppenud majandusaasta aruande koostanud ja kinnitanud 21.03.2025 seisuga.
Juhatus kinnitab, et parima teadmise kohaselt annab vastavalt rahvusvahelistele finantsaruandluse
standarditele (IFRS), nagu need on vastu võetud Euroopa Liidu poolt, koostatud raamatupidamisaruanne
õige ja õiglase ülevaate Liven AS-i ja kontserni kui terviku varadest, kohustustest, finantsseisundist ja
kasumist või kahjumist ning tegevusaruanne annab õige ja õiglase ülevaate Liven AS-i ja kontserni kui
terviku äritegevuse arengust ja tulemustest ning finantsseisundist ning sisaldab peamiste riskide ja
kahtluste kirjeldust.
Aruanne on allkirjastatud digitaalselt.
Andero Laur
Mihkel Simson
Alina Kester
Juhatuse esimees
Juhatuse liige
Sõltumatu vandeaudiitori aruanne
Liven ASi aktsionäridele
Aruanne konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande auditi kohta
Arvamus
Oleme auditeerinud Liven ASi ja selle tütarettevõtete (koos nimetatud
kontsern
) konsolideeritud raamatupidamise
aastaaruannet, mis sisaldab konsolideeritud finantsseisundi aruannet seisuga 31. detsember 2024
, konsolideeritud
koondkasumiaruannet, konsolideeritud rahavoogude aruannet ja konsolideeritud omakapitali muutuste aruannet eeltoodud
kuupäeval lõppenud aasta kohta ja konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lisasid, mis sisaldavad olulist informatsiooni
arvestuspõhimõtete kohta ning muud selgitavat informatsiooni.
Meie arvates kajastab eespool mainitud konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne kõigis olulistes osades õiglaselt
kontserni konsolideeritud finantsseisundit seisuga 31. detsember 2024 n
ing sellel kuupäeval lõppenud majandusaasta
konsolideeritud finantstulemust ja konsolideeritud rahavoogusid kooskõlas rahvusvaheliste finantsaruandluse standarditega,
nagu Euroopa Liit on need vastu võtnud.
Arvamuse alus
Viisime auditi läbi kooskõlas rahvusvaheliste auditeerimise standarditega (Eesti). Meie kohustusi vastavalt nendele standarditele
kirjeldatakse täiendavalt meie aruande osas „Vandeaudiitori kohustused seoses konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande
auditiga“. Me oleme kontsernist sõltumatud kooskõlas kutseliste arvestusekspertide eetikakoodeksiga (Eesti) (sh sõltumatuse
standardid), ja oleme täitnud oma muud eetikaalased kohustused vastavalt nendele nõuetele.
Me usume, et auditi
tõendusmaterjal, mille oleme hankinud, on piisav ja asjakohane aluse andmiseks meie arvamusele.
Peamised auditi asjaolud
Peamised auditi asjaolud on asjaolud, mis olid meie kutsealase otsustuse kohaselt käesoleva perioodi konsolideeritud
raamatupidamise aastaaruande auditi seisukohast kõige märkimisväärsemad. Neid asjaolusid käsitlesime konsolideeritud
raamatupidamise aastaaruande kui terviku auditi kontekstis ja selle kohta arvamuse kujundamisel ning me ei esita nende
asjaolude kohta eraldi arvamust.
Varude allahindlusvajaduse hindamine
Vaata konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lisasid 4, 6 ja 10.
Peamine auditi asjaolu
Kontserni finantsseisundi aruandes seisuga 31. detsember
2024 on kajastatud kinnisvaraarendustega seotud varud
summas 67 902 tuhat eurot, mida on detailsemalt
kirjeldatud lisas 10. Rahvusvaheliste finantsaruandluse
standardite kohaselt tuleb varusid kajastada kas
soetusmaksumuses või neto realiseerimisväärtuses,
olenevalt sellest, kumb on madalam.
Allahindlusvajaduse hindamine nõuab oluliste hinnangute
tegemist iga kinnisvaraarenduse kohta. Varude hindamine
toimub individuaalselt objektide (kinnistu või ehitis)
kaupa. Igale objektile koostatakse selle eripärast
(kasutamise sihtotstarve ja kehtiv/kehtestamisel olev
ehitusõigus) tulenev äriplaan ning võrreldakse objekti
Kuidas seda asjaolu auditis käsitleti
Meie auditiprotseduurid selles valdkonnas hõlmasid muu
hulgas järgnevat:
• hindasime oluliste juhtkonna poolt määratletud prognooside
asjakohasust lähtudes meie arusaamast kontserni äritegevusest
ja kinnisvaraturust;
• hindasime väliste eksperthinnangute usaldusväärsust, hindaja
kompetentsi ja kasutatud võrdlustehinguid;
• võrdlesime juhtkonna tundlikkuse analüüsi mudelis kasutatud
andmeid nõukogu poolt kinnitatud eelarvete ja strateegiaga
ning hindasime kontserni ajaloolise eelarvestamise täpsust
võrreldes viimaste aastate tegelike müügitulemuste ja
kuludega;
eelarvestatud kulusid võimalike tuludega. Juhul, kui
objekti kulud ületavad objekti realiseerimisel saadavat
tulu, hindab kontsern tulu ületava kulude summa ulatuses
varusid alla.
Tulenevalt ehitusturu volatiilsusest ning
kinnisvaraturu madalast likviidsusest kaasneb objektide
eelarvestatud tulude ja kuludega ebakindlus.
Hinnangu andmine selle kohta, kas kontserni varude
allahindlusvajaduse tuvastamisel kasutatud eeldused
põhinevad mõistlikel ja asjakohastel hinnangutel, nõudis
auditi ajal kõrgendatud tähelepanu.
•
hindasime,
kas
konsolideeritud
raamatupidamise
aastaaruandes avalikustatud informatsioon (sealhulgas teave,
mis käsitleb juhtkonna varude allahindlusevajaduse hinnangut)
on piisav ja asjakohane.
Muu informatsioon
Juhatus vastutab muu informatsiooni eest. Muu informatsioon hõlmab tegevusaruannet, kuid ei hõlma konsolideeritud
raamatupidamise aastaaruannet ega meie vandeaudiitori aruannet.
Meie arvamus konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande kohta ei hõlma muud informatsiooni ja me ei esita selle kohta
mitte mingis vormis kindlustandvat järeldust.
Seoses konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande auditiga on meil kohustus lugeda muud informatsiooni ja kaaluda
seejuures, kas see lahkneb oluliselt konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandest või teadmistest, mille auditi käigus
omandasime, või kas see näib olevat muul viisil oluliselt väärkajastatud. Lisaks on meie kohustus avaldada, kas tegevusaruandes
esitatud informatsioon on vastavuses kohalduvate seaduses sätestatud nõuetega.
Kui me teeme oma töö alusel järelduse, et muu informatsioon on oluliselt väärkajastatud, siis oleme kohustatud sellest asjaolust
teavitama. Meil ei ole sellega seoses millestki teavitada ning avaldame, et tegevusaruandes esitatud informatsioon on olulises
osas kooskõlas konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandega ning kohalduvate seaduses sätestatud nõuetega.
Juhatuse ja nende, kelle ülesandeks on valitsemine, kohustused seoses konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandega
Juhatus vastutab konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande koostamise ja õiglase esitamise eest kooskõlas rahvusvaheliste
finantsaruandluse standarditega, nagu Euroopa Liit on need vastu võtnud, ja sellise sisekontrolli eest, mida juhatus peab
vajalikuks, et oleks võimalik koostada pettusest või veast tuleneva olulise väärkajastamiseta konsolideeritud raamatupidamise
aastaaruanne.
Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande koostamisel on juhatus kohustatud hindama, kas kontsern suudab oma
tegevust jätkata, esitama infot tegevuse jätkuvusega seotud asjaolude kohta, kui see on asjakohane, ja kasutama arvestuses
tegevuse jätkuvuse alusprintsiipi, välja arvatud juhul, kui juhatus kavatseb kontserni likvideerida või selle tegevuse lõpetada või
kui tal puudub sellele realistlik alternatiiv.
Need, kelle ülesandeks on valitsemine, vastutavad kontserni finantsaruandlusprotsessi järelevalve eest.
Vandeaudiitori kohustused seoses konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande auditiga
Meie eesmärk on saada põhjendatud kindlus selle kohta, kas konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne tervikuna on
pettusest või veast tuleneva olulise väärkajastamiseta ja anda välja vandeaudiitori aruanne, mis sisaldab meie arvamust.
Põhjendatud kindlus on kõrgetasemeline kindlus, kuid see ei taga, et olulise väärkajastamise esinemisel see kooskõlas
rahvusvaheliste auditeerimise standarditega (Eesti) teostatud auditi käigus alati avastatakse. Väärkajastamised võivad tuleneda
pettusest või veast ja neid peetakse oluliseks siis, kui võib põhjendatult eeldada, et need võivad üksikult või koos mõjutada
majanduslikke otsuseid, mida kasutajad konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande alusel teevad.
Rahvusvaheliste auditeerimise standardite (Eesti) kohase auditi käigus kasutame kutsealast otsustust ja säilitame kutsealase
skeptitsismi kogu auditi vältel. Lisaks:
–
teeme kindlaks konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande pettusest või veast tuleneva olulise väärkajastamise
riskid ja hindame neid, kavandame riskidele vastavad auditiprotseduurid ja teostame neid ning hangime piisava ja
asjakohase auditi tõendusmaterjali, mis on aluseks meie arvamusele. Pettusest tuleneva olulise väärkajastamise
mitteavastamise risk on suurem kui veast tuleneva väärkajastamise puhul, sest pettus võib tähendada salakokkulepet,
võltsimist, informatsiooni tahtlikku esitamata jätmist või vääresitust või sisekontrolli eiramist;
–
omandame arusaamise auditi jaoks asjakohasest sisekontrollist, et kavandada antud tingimustes asjakohaseid
auditiprotseduure, kuid mitte selleks, et avaldada arvamust kontserni sisekontrolli tulemuslikkuse kohta;
–
hindame kasutatud arvestuspõhimõtete asjakohasust ning juhatuse raamatupidamishinnangute ja nende kohta
avalikustatud informatsiooni põhjendatust;
–
teeme järelduse selle kohta, kas arvestuses tegevuse jätkuvuse alusprintsiibi kasutamine juhatuse poolt on asjakohane
ja kas hangitud auditi tõendusmaterjali põhjal esineb sündmustest või tingimustest tulenevat olulist ebakindlust, mis
võib tekitada märkimisväärset kahtlust kontserni jätkuva tegutsemise suhtes. Kui järeldame, et eksisteerib oluline
ebakindlus, siis oleme kohustatud juhtima vandeaudiitori aruandes tähelepanu konsolideeritud raamatupidamise
aastaaruandes selle kohta avalikustatud informatsioonile või kui avalikustatud informatsioon on ebapiisav, siis
modifitseerima oma arvamust. Meie järeldused põhinevad kuni vandeaudiitori aruande kuupäevani hangitud auditi
tõendusmaterjalil. Tulevased sündmused või tingimused võivad põhjustada seda, et kontsern ei jätka oma tegevust;
–
hindame konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande üldist esitusviisi, struktuuri ja sisu, sealhulgas avalikustatud
informatsiooni, ning seda, kas konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne esitab selle aluseks olevaid tehinguid ja
sündmusi õiglasel viisil;
–
hangime
kontserni
majandusüksuste
või
äritegevuse
finantsinformatsiooni
kohta
piisavalt
asjakohast
tõendusmaterjali, et avaldada arvamust kontserni konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande kohta. Vastutame
kontserni auditi juhtimise, järelevalve ja teostamise eest. Oleme ainuvastutavad oma auditiarvamuse eest.
Vahetame informatsiooni nendega, kelle ülesandeks on valitsemine, muuhulgas auditi planeeritud ulatuse ja ajastuse ning
märkimisväärsete auditi tähelepanekute, kaasa arvatud auditi käigus tuvastatud märkimisväärsete sisekontrolli puuduste kohta.
Esitame neile, kelle ülesandeks on valitsemine, avalduse, milles kinnitame, et oleme järginud sõltumatust puudutavaid
eetikanõudeid, ning edastame neile informatsiooni kõikide suhete ja muude asjaolude kohta, mille puhul võib põhjendatult
arvata, et need kahjustavad meie sõltumatust ja, juhul kui see on asjakohane, informatsiooni vastavate kaitsemehhanismide
kohta.
Neile, kelle ülesandeks on valitsemine, esitatud asjaolude seast määratleme need, mis olid käesoleva perioodi konsolideeritud
raamatupidamise aastaaruande auditi seisukohast kõige märkimisväärsemad ja on seega peamised auditi asjaolud. Kirjeldame
neid asjaolusid vandeaudiitori aruandes, välja arvatud juhul, kui seaduse või regulatsiooni kohaselt on keelatud mõne asjaolu
kohta informatsiooni avalikustada või kui me äärmiselt erandlikel juhtudel otsustame, et mõne asjaolu kohta ei tohiks meie
aruandes informatsiooni avaldada, sest võib põhjendatult eeldada, et avaldamise kahjulikud tagajärjed kaaluvad üles avalikes
huvides avaldamisest tõusva kasu.
Aruanne muude seadusest tulenevate ja regulatiivsete nõuete kohta
Aruanne konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande iXBRL-vormingus elektrooniliste märgendite vastavuse kohta
Euroopa ühtse elektroonilise aruandevormingu regulatiivsete tehniliste standardite (ESEF RTS) nõuetele
Oleme teostanud põhjendatud kindlust andva töövõtu konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande iXBRL-vormingus
elektrooniliste
märgendite
osas,
mis
sisalduvad
Liven
ASi
koostatud
digitaalsetes
andmefailides
nimega
894500FK54S8LWFWC546-2024-12-31-0-et.zip.
Juhatuse kohustused seoses digitaalsete andmefailide koostamisega vastavalt ESEF RTS-i nõuetele
Juhatus vastutab digitaalsete andmefailide koostamise eest vastavalt ESEF RTS-i nõuetele. See vastutus hõlmab:
–
asjakohaste iXBRL-märgendite valimist ja rakendamist, kasutades vajadusel otsustust;
–
digitaalse teabe ja inimloetavas vormingus esitatud konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande vastavuse tagamist;
–
ESEF RTS-i kohaldamisega seotud sisekontrollide kavandamist, rakendamist ja alalhoidmist.
Vandeaudiitori kohustus
Meie kohustuseks on avaldada kogutud tõendusmaterjali põhjal arvamust selle kohta, kas konsolideeritud raamatupidamise
aastaaruande elektrooniline märgistamine vastab olulises osas ESEF-i regulatiivsetele tehnilistele standarditele (ESEF RTS).
Me rakendame rahvusvahelist kvaliteedijuhtimise standardit
(Eesti) 1 (täiendatud) ja sellest tulenevalt on kehtestanud
mitmekülgse
kvaliteedikontrollisüsteemi,
mis
sisaldab
dokumenteeritud
poliitikaid
ja
protseduure
vastavuse
osas
eetikanõuetele, kutsestandarditele ning rakendatavatest seadustest ja regulatsioonidest tulenevatele nõuetele.
Me oleme Liven AS-st sõltumatud kooskõlas kutseliste arvestusekspertide eetikakoodeksiga (Eesti) (sh sõltumatuse standardid)
ja oleme täitnud oma muud eetikaalased kohustused vastavalt nendele nõuetele.
Viisime läbi põhjendatud kindlust andva töövõtu vastavalt rahvusvahelisele kindlustandvate teenuste standardile (Eesti) 3000
(muudetud) „Kindlustandvad teenused, mis on muud kui möödunud perioodide finantsinformatsiooni auditid või ülevaatused“
(ISAE (EE) 3000 (muudetud)).
Standardi ISAE (EE) 3000 (muudetud) kohane põhjendatud kindlust andev töövõtt hõlmab protseduuride läbiviimist, et koguda
tõendusmaterjali vastavuse kohta ESEF RTS-iga. Protseduuride olemuse, ajastuse ja ulatuse valik sõltub vandeaudiitori otsustest,
sealhulgas hinnangust ESEF RTS-i nõuetest pettuse või vea tõttu olulise kõrvalekaldumise riski kohta. Põhjendatud kindlust andev
töövõtt sisaldab:
–
arusaamise omandamist märgistamisest ja ESEF RTS-
ist, sealhulgas töövõtuga hõlmatud märgistamisprotsessi suhtes
rakendatud sisekontrollidest;
–
märgistatud andmete võrdlemist auditeeritud konsolideeritud raamatupidamise aruandega seisuga 31. detsember 2024;
–
konsolideeritud raamatupidamise aruande märgistamise täielikkuse hindamist;
–
aruandva üksuse poolt ESEF-i põhitaksonoomiast valitud iXBRL-elementide ja sobiva põhitaksonoomia elemendi puudumisel
laiendtaksonoomia elemendi loomise asjakohasuse hindamist;
–
aruandva üksuse poolt kasutatud laiendtaksonoomia elementide kinnistamist põhitaksonoomia elementide külge.
Usume, et meie hangitud tõendusmaterjal on piisav ja asjakohane, et olla aluseks meie arvamusele.
Meie arvates on Liven ASi 31. detsembril 2024
lõppenud majandusaasta aastaaruandes sisalduv konsolideeritud
raamatupidamise aastaaruanne andmekogumis nimega 894500FK54S8LWFWC546-2024-12-31-0-et.zip märgistatud kooskõlas
ESEF-i regulatiivsete tehniliste standarditega (ESEF RTS).
Muud audiitori aruande nõuded tulenevalt Euroopa Parlamendi ja Nõukogu määrusest (EL) nr 537/2014
Need, kelle ülesandeks on valitsemine, määrasid meid viimati 14. märts 2023 auditeerima Liven ASi seisuga 31. detsember 2023
kuni 31. detsember 2024 lõppevate majandusaastate konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandeid. Liven AS on avaliku huvi
üksus alates 24. mai 2024 ja oleme auditeerinud Liven AS raamatupidamise aastaaruandeid katkematult sellest hetkest alates.
Me kinnitame, et:
–
meie auditiarvamus on kooskõlas kontserni nõukogule esitatud täiendava aruandega;
–
me ei ole osutanud kontsernile keelatud auditiväliseid teenuseid, millele on viidatud määruse (EL) nr 537/2014 artikli 5 lõikes
1. Me olime auditi tegemisel auditeeritavast üksusest sõltumatud.
Tallinn, 21. märts 2025
/allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Alliksaar
Vandeaudiitori number 446
KPMG Baltics OÜ
Audiitorettevõtja tegevusluba nr 17
KPMG Baltics OÜ
Ahtri tn 4
Tallinn 10151
Estonia
Tel +372 626 8700
www.kpmg.ee
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
76
Alternatiivsed tulemuslikkusnäitajad
Kontsern esitab teatavaid tulemuslikkuse näitajaid kui olulisi näitajaid ja suhtarve, mis vastavalt Euroopa
väärtpaberiturujärelevalve (ESMA) juhistele "Alternatiivsed tulemuslikkusnäitajad" ei ole IFRS-is määratletud
või selgitatud möödunud perioodide finantstulemuse, finantsseisundi ja rahavoo näitajad, vaid on
mitterahalised näitajad ja alternatiivsed tulemuslikkusnäitajad (
Alternative Performance Measures
, APM).
Mitterahalised näitajad ja alternatiivsed tulemuslikkusnäitajad annavad juhtkonnale, investoritele,
analüütikutele ning teistele osapooltele olulist täiendavat informatsiooni kontserni äritulemuste,
finantsseisundi või rahavoogude kohta ning neid kasutavad sageli analüütikud, investorid ning teised
osapooled.
Mitterahalisi näitajaid ja alternatiivseid tulemuslikkusnäitajaid ei tohi käsitleda eraldiseisvate ega IFRS-i
kohaseid näitajaid asendavate näitajatena. Alternatiivseid tulemuslikkusnäitajaid ei ole auditeeritud.
Alternatiivsete tulemuslikkusnäitajate arvutamise valemid
Makstud intressidega korrigeeritud kulumi eelne ärikasum (EBITDA)
= ärikasum + makstud intressid + intressikulu
kapitaliseerimine varudes + põhivarade kulum ja väärtuse langus
EBITDA marginaal
:
EBITDA / müügitulu
Ärikasumi marginaal
:
ärikasum / müügitulu
Puhaskasumi marginaal
:
emaettevõtte omanike osa puhaskasumist või -kahjumist / müügitulu
Varade tootlus (ROA)
:
ärikasum / keskmine koguvara (perioodi keskmine)
Omakapitali puhasrentaablus (ROE)
:
emaettevõtte omanike osa puhaskasumist / aktsionäridele kuuluv omakapital
(perioodi keskmine)
Kapitalirentaablus (ROCE)
:
(kapitaliseeritud intressikuludega korrigeeritud kulumi eelne ärikasum (EBITDA) -
põhivarade kulum ja väärtuse langus) / (koguvara – lühiajalised kohustised (perioodi keskmine))
Omakapitali määr
:
emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital kokku / varad kokku
Kohandatud omakapitali määr
:
emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital kokku / (varad kokku miinus ehituse
laenud)
Lühiajaliste kohustiste kattekordaja
:
käibevara / lühiajalised kohustised
Kiirmaksevõime kordaja
:
(käibevara – varud) / lühiajalised kohustised
(tuhandetes eurodes)
2024
2023
2022
2021
2020
Põhivarade kulum ja väärtuse langus
375
148
74
25
13
Makstud intressid
5 041
2 772
4 220
671
716
Ärikasum
1 284
867
3 324
656
1 436
Makstud intressidega korrigeeritud kulumi eelne ärikasum (EBITDA)
6 700
3 788
7 618
1 353
2 165
EBITDA
6 700
3 788
7 618
1 353
2 165
Müügitulu
27 264
35 765
32 618
6 278
9 000
EBITDA marginaal
24,6%
10,6%
23,4%
21,5%
24,1%
Ärikasum
1 284
867
3 324
656
1 436
Müügitulu
27 264
35 765
32 618
6 278
9 000
Ärikasumi marginaal
4,7%
2,4%
10,2%
10,4%
16,0%
Emaettevõtte omanike osa puhaskasumist
556
775
3 324
647
1 333
Müügitulu
27 264
35 765
32 618
6 278
9 000
Puhaskasumi marginaal
2,0%
2,2%
10,2%
10,3%
14,8%
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
77
Ärikasum
1 284
867
3 324
656
1 436
Varad kokku, aasta lõpp
78 281
68 559
60 279
50 257
18 437
Varad kokku, 30.09
73 104
68 177
63 103
-
-
Varad kokku, 30.06
72 801
61 244
60 549
-
-
Varad kokku, 31.03
67 551
64 839
52 614
-
-
Varad kokku, aasta algus
68 559
60 279
50 257
18 437
14 399
Varad kokku, keskmine
72 059
64 620
57 360
34 347
16 418
Varade tootlus (ROA)
1,78%
1,3%
5,8%
1,9%
8,7%
Emaettevõtte omanike osa puhaskasumist
556
775
3 324
647
1 333
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital, aasta lõpp
18 236
18 122
16 526
12 807
6 840
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital, 30.09
18 272
16 373
14 806
-
-
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital, 30.06
17 886
17 168
14 845
-
-
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital, 31.03
18 024
16 526
15 194
-
-
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital, aasta algus
18 122
16 526
12 807
6 840
5 403
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital, aasta keskmine
18 108
16 943
14 836
9 824
6 121
Omakapitali puhasrentaablus (ROE)
3,1%
4,6%
22,4%
6,6%
21,8%
EBITDA
6 700
3 788
7 618
1 353
2 165
Põhivarade kulum ja väärtuse langus
375
148
74
25
13
Varad kokku, aasta lõpp
78 298
68 559
60 279
50 257
18 437
Varad kokku, 30.09
73 104
68 177
63 103
-
-
Varad kokku, 30.06
72 801
61 244
60 549
-
-
Varad kokku, 31.03
67 551
64 839
52 614
-
-
Varad kokku, aasta algus
68 559
60 279
50 257
18 437
14 399
Lühiajalised kohustised, aasta lõpp
17 739
28 611
15 460
19 607
3 910
Lühiajalised kohustised, 30.09
19 104
22 171
31 749
-
-
Lühiajalised kohustised, 30.06
20 438
11 601
27 653
-
-
Lühiajalised kohustised, 31.03
14 414
15 460
19 650
-
-
Lühiajalised kohustised, aasta algus
28 611
15 460
19 607
3 910
4 923
Varad – lühiajalised kohustised, aasta lõpp
60 559
39 948
44 818
30 650
14 527
Varad – lühiajalised kohustised, 30.09
54 000
46 006
31 354
-
-
Varad – lühiajalised kohustised, 30.06
52 363
49 644
32 896
-
-
Varad – lühiajalised kohustised, 31.03
53 137
49 379
32 964
-
-
Varad – lühiajalised kohustised, aasta algus
39 948
44 818
30 650
14 527
9 476
Varad – lühiajalised kohustised, keskmine
52 001
45 959
34 536
22 588
12 001
Kapitalirentaablus (ROCE)
13,6%
8.6%
22.3%
5,9%
17,9%
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital
18 236
18 122
16 526
12 807
6 840
Varad kokku
78 298
68 559
60 279
50 257
18 437
Omakapitali määr
23,3%
26.4%
27,4%
25,5%
37,1%
LIVEN AS KONSOLIDEERITUD MAJANDUSAASTA ARUANNE 2024
78
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital
18 236
18 122
16 526
12 807
6 840
Varad kokku
78 298
68 559
60 279
50 257
18 437
Ehituse laenud
13 033
11 983
9 624
5 038
0
Kohandatud varad kokku
65 265
57 576
50 655
45 219
18 437
Kohandatud omakapitali määr
27,9%
32,0%
32,6%
28,3%
37,1%
Käibevara
75 462
67 480
59 794
50 075
18 386
Lühiajalised kohustised
17 739
28 611
15 460
19 607
3 910
Lühiajaliste kohustiste kattekordaja
4,25
2,36
3,87
2,55
4,70
Käibevara
75 462
67 480
59 794
50 075
18 386
Varud
67 902
62 112
54 140
44 976
15 439
Lühiajalised kohustised
17 739
28 611
15 460
19 607
3 910
Kiirmaksevõime kordaja
0,43
0.19
0,37
0,26
0,75
Puhaskasum
556
775
3 324
638
1 439
Kaalutud keskmine aktsiate arv (tuhandetes)
11 899
11 753
11 515
10 888
10 178
Puhaskasum aktsia kohta
0,047
0,066
0,289
0,059
0,141
Emaettevõtte omanike osa puhaskasumist
556
775
3 324
647
1 333
Kaalutud keskmine aktsiate arv (tuhandetes)
11 899
11 753
11 515
10 888
10 178
Emaettevõtte omanike osa puhaskasumist aktsia kohta
0,047
0,066
0,289
0,059
0,131
Magamistuba
Iseära
kodus
Sisearhitekt: Carolyna Kodar, foto: Karl Kasepõld