Relazione
Finanziaria
Annuale
2024
1
Sommario
1.
PROFILO SOCIETARIO ........................................................................................................................... 3
Informazioni e struttura societaria ................................................................................................................. 3
Cariche sociali .............................................................................................................................................. 4
Assetto Azionario al 31 dicembre 2024 .......................................................................................................... 5
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE ............................................................................................................... 6
Principali dati economici e patrimoniali consolidati ........................................................................................ 6
Eventi di Rilievo dell’esercizio ........................................................................................................................ 8
Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio ................................................................................................ 12
Il contesto economico e il mercato immobiliare ........................................................................................... 15
Il portafoglio immobiliare ............................................................................................................................ 17
Analisi andamento economico .................................................................................................................... 25
Analisi andamento patrimoniale .................................................................................................................. 27
Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ ............................................................................................... 32
La gestione dei rischi .................................................................................................................................. 35
Corporate Governance ................................................................................................................................ 42
Relazione sulla remunerazione .................................................................................................................... 43
Modello organizzativo & Codice Etico .......................................................................................................... 43
Partecipazioni detenute da amministratori e membri del collegio sindacale ................................................... 44
Evoluzione prevedibile della gestione ........................................................................................................... 46
Next RE SIIQ S.p.A. – Dati significativi .......................................................................................................... 47
Raccordo tra il Patrimonio netto e il Risultato netto della Capogruppo e il Patrimonio netto e il Risultato netto
consolidati
................................................................................................................................................. 50
Proposta di destinazione del risultato dell’esercizio ...................................................................................... 51
Indicatori di Performance EPRA ................................................................................................................... 52
3. BILANCIO CONSOLIDATO DEL GRUPPO NEXT RE SIIQ S.P.A. .................................................................... 61
Prospetti contabili consolidati ..................................................................................................................... 61
Prospetto della Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata .................................................................... 62
Prospetto consolidato dell’Utile/Perdita d’esercizio ...................................................................................... 63
Prospetto consolidato delle Altre componenti di conto economico complessivo ............................................ 64
2
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato .......................................................................... 65
Rendiconto finanziario consolidato .............................................................................................................. 66
Note esplicative .......................................................................................................................................... 68
Attestazione del Bilancio Consolidato ........................................................................................................ 104
Allegati ..................................................................................................................................................... 105
Relazione della società di revisione............................................................................................................ 107
4. BILANCIO D’ESERCIZIO DI NEXT RE SIIQ S.P.A. ...................................................................................... 108
Prospetti contabili di NEXT RE ................................................................................................................... 108
Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria.................................................................................... 109
Prospetto Utile/Perdita d’esercizio ............................................................................................................. 110
Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo ............................................................ 111
Rendiconto finanziario .............................................................................................................................. 113
Note esplicative ........................................................................................................................................ 114
Attestazione del Bilancio d’Esercizio .......................................................................................................... 163
Allegati ..................................................................................................................................................... 164
Relazione della società di revisione............................................................................................................ 166
Relazione del Collegio Sindacale ............................................................................................................... 167
Valutazioni degli esperti indipendenti ......................................................................................................... 168
3
Profilo societario
1. PROFILO SOCIETARIO
Informazioni e struttura societaria
NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche “NEXT RE” o la “Società” o la “Capogruppo”) con sede legale in Roma,
via Zara 28, con Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426,
numero REA RM-1479336, è una società di investimento immobiliare con azioni quotate sul mercato Euronext
Milan (“EXM”) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
La Società gestisce attualmente un portafoglio composto da immobili a destinazione direzionale e
commerciale.
4
Profilo societario
Cariche sociali
Consiglio di Amministrazione
La composizione del Consiglio di Amministrazione - nominato dall’Assemblea dei Soci del 16 maggio 2023 -
risulta la seguente:
Mirko Bertaccini
Presidente
Giovanni Naccarato
Amministratore Delegato
Giuseppe Colombo
Vicepresidente
Luca Matrigiani
Consigliere Indipendente
Camilla Giugni
Eleonora Linda Lecchi
Maria Spilabotte
Consigliere Indipendente
Consigliere Indipendente
Consigliere Indipendente
Collegio Sindacale
Fino alla data del 23 aprile 2024, la composizione del Collegio Sindacale – nominato dall’Assemblea dei Soci
del 26 aprile 2021 con scadenza alla data dell’Assemblea di approvazione del bilancio d’esercizio al 31
dicembre 2023 - risultava la seguente:
Luigi Mandolesi
Presidente
Sara Mattiussi
Sindaco effettivo
Domenico Livio Trombone
Sindaco effettivo
Sergio Mariotti
Sindaco supplente
Barbara Premoli
Sindaco supplente
A seguito dell’Assemblea dei Soci del 23 aprile 2024, il Collegio Sindacale risulta composto come segue:
Luigi Mandolesi
Presidente
Sara Mattiussi
Sindaco effettivo
Roberto Mazzei
Sindaco effettivo
Sergio Mariotti
Sindaco supplente
Roberta Di Giovanni
Sindaco supplente
Il dirigente Preposto ex art. 154-bis co 2 TUF
Francesca Rossi
Società di Revisione
L’incarico di revisione legale dei conti, per il periodo 2021-2029, è affidato alla società EY S.p.A.
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Profilo societario
Assetto Azionario al 31 dicembre 2024
Azionista
Percentuale % sul
capitale
79,79%
CPI Property Group S.A.
Dea Capital Partecipazioni S.p.A.
4,99%
Associazione Nazionale di Previdenza ed Assistenza a Favore dei
Ragionieri e Periti Commerciali
2,76%
Altri azionisti
12,29%
Azioni proprie 0,17%
TOT.
100,00%
Secondo le informazioni a disposizione della Società, l'unico Azionista che risulta partecipare in misura
superiore al 5% del capitale sociale (tenuto conto della qualifica di PMI della Società ai sensi dell'art. 1, comma
1, lett. w-quater.1, TUF), è "CPI PROPERTY GROUP S.A." (di seguito anche “CPI PG”) per complessive
n.17.573.318 azioni pari al 79,79% del capitale sociale, di cui n.6.561.263 azioni ordinarie quotate e
n.11.012.055 di categoria B tutte non quotate.
Con riferimento alle Azioni di Categoria B, queste attribuiscono gli stessi diritti delle azioni ordinarie fatta
eccezione per quanto segue:
• non attribuiscono il diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società né quello di
richiederne la convocazione;
• attribuiscono il medesimo diritto di partecipazione agli utili delle azioni ordinarie che sarà
automaticamente e proporzionalmente ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione
agli utili di ciascun azionista titolare di Azioni di Categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie
eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso, non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli
utili della Società.
6
Relazione sulla gestione
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE
Principali dati economici e patrimoniali consolidati
Di seguito si riportano i principali indicatori di NEXT RE al 31 dicembre 2024 confrontati con il 31 dicembre
2023.
PERFORMANCE 31/12/2024 31/12/2023
Ricavi da locazione
Euro/milioni
6,5
6,4
Net operating income (NOI)
Euro/milioni
5,01
5,1
Fund from operation (FFO)
Euro/milioni
1,1
(2,1)
EBITDA
Euro/milioni
2,06
(0,64)
EBIT (Risultato operativo)
Euro/milioni
(8,7)
(7,7)
Utile/(Perdita) dell'esercizio consolidato
Euro/milioni
1,61
(9,44)
ASSET 31/12/2024 31/12/2023
Totale attivo
Euro/milioni
132,5
140,9
Investimenti Immobiliari
Euro/milioni
120,6*
130,1
Superficie lorda
m²
43.879*
43.879
Occupancy
%
100%*
100%
WALT
anni
3,6*
4
Asset in portafoglio
No.
6*
6
INDEBITAMENTO 31/12/2024 31/12/2023
Patrimonio netto consolidato
Euro/milioni
78,09
76,5
EPRA NRV
Euro/milioni
78,01
76,5
Totale indebitamento finanziario
Euro/milioni
1,35
(57,08)
Net loan to value (NET LTV)
%
(1,17%)*
44%
EPRA LTV
%
(0,4%)
44%
Loan to value (LTV) del portafoglio
%
0,4*
42%
*incluso l’asset di Milano, via Spadari classificato nella voce Attività in dismissione del Bilancio consolidato e del Bilancio d’esercizio al
31 dicembre 2024 per 45,5 milioni di Euro
- il Risultato netto consolidato per l’esercizio 2024 evidenzia un utile pari a 1,61 milioni di Euro rispetto alla
perdita pari a -9,44 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
- l’EBITDA per l’esercizio 2024 è positivo e pari a 2,06 milioni di Euro rispetto a -0,64 milioni di Euro
dell’esercizio 2023;
- il Patrimonio Netto è pari a 78,09 milioni di Euro al 31 dicembre 2024 rispetto a 76,5 milioni di Euro al 31
dicembre 2023;
- il Totale indebitamento finanziario
è pari a 1,35 milioni di Euro positivi al 31 dicembre 2024 rispetto a
57,08 milioni di Euro negativi al 31 dicembre 2023;
- il Net Loan to Value è pari al -1,17% al 31 dicembre 2024 rispetto al 44% al 31 dicembre 2023.
7
Relazione sulla gestione
L’Utile/(Perdita) consolidato dell’esercizio è pari a 1,61 milioni di Euro e riflette la variazione del fair value degli
asset in portafoglio negativa per complessivi -10,65 milioni di Euro, in seguito all’adeguamento dei valori degli
asset come stimati dall’esperto indipendente, e il risultato netto della gestione finanziaria è pari a 10,30 milioni
di Euro a seguito della rilevazione del provento connesso allo stralcio del finanziamento sottoscritto in data
27 gennaio 2021 con CPI Property Group S.A. (“CPI”) per un importo pari a 11,53 milioni di Euro.
L’EBITDA consolidato che rappresenta il margine prima del risultato della gestione finanziaria, degli
adeguamenti e rettifiche delle attività e delle imposte, è pari a circa 2,06 milioni di Euro e recepisce, oltre al
margine dei Ricavi netti da locazione stimato pari a 5,01 milioni di Euro (Euro 5,1 milioni di Euro al 31 dicembre
2023), anche Costi del personale pari a 0,67 milioni di Euro (2,68 milioni di Euro al 31 dicembre 2023) e Costi
generali pari a 2,13 milioni di Euro (2,88 milioni di Euro al 31 dicembre 2023).
Il Totale Indebitamento finanziario passa dal valore di -57,08 milioni al 31 dicembre 2023 a un valore di 1,35
milioni di Euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento dell’indebitamento finanziario corrente e non corrente è
conseguente allo stralcio parziale del sopra richiamato finanziamento con CPI per un importo pari a 11,53
milioni di Euro nonché al rimborso parziale anticipato del medesimo finanziamento per 45,35 milioni di Euro
avvenuto in data 20 dicembre 2024.
Il valore degli Investimenti immobiliari si decrementa di circa 55 milioni di Euro rispetto al 31 dicembre 2023
principalmente a seguito della riclassifica dell’immobile sito in Milano, via Spadari nella voce Attività in
dismissione. Come comunicato in data 20 dicembre 2024, la Società ha sottoscritto un contratto di
compravendita con Zeta Investment S.r.l., relativo al suddetto immobile per un prezzo di vendita pari a 45,5
milioni di Euro; gli effetti della cessione, relativi inter alia al trasferimento della proprietà e del possesso
dell’immobile, sono subordinati alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione,
eventualmente spettante secondo la valutazione degli organi competenti, ai sensi dell’articolo 60 del D. Lgs.
n. 42/2004, al Ministero per i beni e le attività culturali e, ai sensi dell'articolo 63, terzo comma del medesimo
decreto, alla Regione o ad altro Ente Pubblico Territoriale interessato.
Il Net Loan to Value è pari al -1,88%, al netto del valore degli investimenti immobiliari classificati tra le Attività
in dismissione e pari al -1,17% includendo gli stessi. Il significativo miglioramento di tale indicatore è
riconducibile agli effetti sopra rappresentati che hanno avuto impatto sul Totale indebitamento finanziario.
Si rimanda ai paragrafi Il Portafoglio immobiliare, Analisi andamento economico e Analisi andamento
patrimoniale della presente Relazione per ulteriori dettagli.
Indicatori alternativi di performance
Viene di seguito fornito il contenuto degli “Indicatori alternativi di performance” non previsti dai principi
contabili internazionali adottati dall’Unione Europea (IFRS-EU), utilizzati nella presente Relazione al fine di
consentire una migliore valutazione dell’andamento della gestione economico-finanziaria della Società in
conformità con le raccomandazioni degli Orientamenti pubblicati in ottobre 2015 dall’ESMA. Di seguito si
riportano il significato, il contenuto e la base di calcolo di tali indicatori:
Net operating income (NOI): indica la redditività del portafoglio immobiliare e corrisponde alla voce Ricavi netti
da locazione del Bilancio d’esercizio e del Bilancio consolidato.
EBITDA: Risultato prima delle rettifiche di valore quali ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni,
degli adeguamenti al fair value degli Investimenti immobiliari e delle Attività finanziarie al fair value, del risultato
della gestione finanziaria e delle imposte. L’EBITDA misura la performance operativa della Società.
Totale indebitamento finanziario: calcolato secondo gli Orientamenti ESMA in tema di indebitamento
finanziario, pubblicati in data 4 marzo 2021, che l’autorità di vigilanza Consob ha chiesto di adottare a partire
dal 5 maggio 2021.
Net Loan to Value (Net LTV): Rapporto tra i Debiti verso banche e altri finanziatori al netto della voce
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti e il valore degli Investimenti Immobiliari inclusi quelli iscritti nella voce
Attività in dismissione. L’indicatore misura la sostenibilità della struttura finanziaria della Società.
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Relazione sulla gestione
EPRA LTV: L’indicatore è calcolato sulla base delle EPRA guidelines ed è dato dal rapporto tra l’indebitamento
netto del Gruppo e il valore di mercato degli asset detenuti. L’indicatore esprime il leverage della società dalla
prospettiva degli azionisti.
Loan to value del portafoglio: Rapporto tra il valore nominale del debito residuo relativo ai finanziamenti
stipulati per gli asset in portafoglio e il valore di mercato di tutti gli asset in portafoglio (Investimenti
immobiliari, valutati al fair value, e valore di mercato della porzione dell’asset di Roma, via Zara iscritto alla
voce Altre immobilizzazioni materiali e asset iscritti nella voce Attività in dismissione). L’indicatore misura la
sostenibilità dell’indebitamento finanziario connesso al patrimonio immobiliare.
Fund from operation (FFO): è calcolato come utile/(perdita) netta del periodo rettificato per i componenti di
costo e ricavo non monetari e per i componenti economici non ricorrenti.
EPRA NRV (NET REINSTATEMENT VALUE): questo indicatore ha l’obiettivo di evidenziare il valore delle attività
nette a lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda
immobili. È calcolato partendo dal patrimonio netto (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS)
escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività,
quali il fair value degli strumenti derivati di copertura; le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli
immobili e degli strumenti derivati di copertura.
WALT: indica la scadenza media ponderata complessiva dei contratti di locazione annui in essere relativi al
portafoglio immobiliare di NEXT RE al 31 dicembre 2024. Tale indice è stato calcolato sulla prima scadenza
contrattuale dei singoli contratti di locazione in essere, non tenendo in considerazione eventuali facoltà di
recesso anticipato.
Occupancy: rapporto tra superficie locabile e superficie locata degli asset in portafoglio.
Eventi di Rilievo dell’esercizio
Si riportano di seguito gli eventi di rilievo dell’esercizio 2024.
In data 6 febbraio 2024, la Società ha reso noto di aver approvato i dati preconsuntivi al 31 dicembre 2023, i
cui principali risultati consolidati preliminari sono di seguito riportati:
- il Risultato netto consolidato preliminare per l’esercizio 2023 evidenzia una perdita pari a -9,2 milioni di
Euro rispetto all’utile pari a 0,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- l’EBITDA consolidato preliminare per l’esercizio 2023 è negativo e stimato pari a -0,6 milioni di Euro
rispetto a 30 migliaia di Euro dell’esercizio 2022;
- il Patrimonio Netto preliminare è stimato pari a 76,7 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 rispetto a 85,9
milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Totale indebitamento finanziario consolidato preliminare è stimato pari a 57,08 milioni di Euro al 31
dicembre 2023 rispetto a 53,17 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Net Loan to Value consolidato preliminare è stimato pari al 44% al 31 dicembre 2023 rispetto al 39% al
31 dicembre 2022.
In data 12 marzo 2024, la Società ha reso noto di aver approvato la Relazione finanziaria annuale al 31
dicembre 2023, redatta secondo i principi contabili internazionali (IAS/IFRS), i cui principali risultati non si
sono discostati significativamente dai dati preliminari comunicati al mercato in data 6 febbraio 2024, come di
seguito riportati:
- l’Utile/(Perdita) consolidato dell’esercizio evidenzia una perdita pari a -9,44 milioni di Euro rispetto
all’utile pari a 0,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- l’EBITDA consolidato per l’esercizio 2023 è negativo e pari a -0,64 milioni di Euro rispetto a 30 migliaia
di Euro dell’esercizio 2022;
- il Patrimonio Netto consolidato è pari a 76,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 rispetto a 85,9 milioni
di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Totale indebitamento finanziario consolidato è pari a 57,08 milioni di Euro al 31 dicembre 2023
9
Relazione sulla gestione
rispetto a 53,17 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- l’Utile/(Perdita) dell’esercizio evidenzia una perdita pari a -9,44 milioni di Euro rispetto all’utile pari a
0,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Patrimonio Netto è pari a 76,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 rispetto a 85,9 milioni di Euro al
31 dicembre 2022;
- il Net Loan to Value consolidato è pari al 44% al 31 dicembre 2023 rispetto al 39% al 31 dicembre
2022.
In pari data, il Consiglio di Amministrazione ha inoltre approvato il Piano Industriale 2024-2028 (il “Piano
Industriale”) che prevede: (i) una significativa crescita dimensionale realizzata attraverso aumenti di capitale
in natura coerenti con l’importo della delega ad aumentare il capitale sociale ex art. 2443 del codice civile
richiesta dal Consiglio di Amministrazione all’ Assemblea dei Soci del 23 aprile 2024, (ii) la rotazione del
portafoglio immobiliare e (iii) il rimborso dei debiti finanziari secondo le condizioni contrattuali vigenti.
In pari data, il Consiglio di Amministrazione ha inoltre deliberato di convocare l’Assemblea Ordinaria e
Straordinaria degli Azionisti per il giorno 23 aprile 2024 in prima convocazione e, occorrendo, in seconda
convocazione, per il 24 aprile 2024 per deliberare, relativamente alla Parte Ordinaria, in merito: (i)
all’approvazione del bilancio di esercizio e consolidato al 31 dicembre 2023; (ii) all’approvazione della politica
di remunerazione e al voto consultivo sulla seconda sezione della Relazione sulla politica di remunerazione e
sui compensi corrisposti; (iii) alla nomina del Collegio Sindacale per il triennio 2024-2026 e determinazione
del relativo compenso; (iv) al rinnovo dell’autorizzazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai
sensi degli artt. 2357 e seguenti del codice civile nonché dell’art. 132 del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998
n. 58, previa revoca della deliberazione assunta dall’Assemblea del 16 maggio 2023 per quanto non utilizzato.
Relativamente alla Parte Straordinaria, in merito: (i) all’attribuzione al Consiglio di Amministrazione di una
delega ad aumentare il capitale sociale per un importo massimo di Euro 500 milioni, comprensivo
dell’eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro la data di
approvazione assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2026, ai sensi dell’articolo 2443 del codice
civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile; e
(ii) alla modifica dell’art.11 dello statuto sociale.
Per supportare il processo di crescita dimensionale previsto dal nuovo Piano Industriale 2024-2028 e cogliere
sollecitamente le opportunità che si presentino sul mercato immobiliare, il Consiglio di Amministrazione ha
ritenuto opportuno inserire nell’ordine del giorno dell’Assemblea anche l’attribuzione di una nuova delega ad
aumentare il capitale sociale per un importo massimo di Euro 500 milioni, comprensivo dell’eventuale
sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro la data di approvazione
assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2026, ai sensi dell’articolo 2443 del codice civile, anche
con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile; con la
precisazione che la tempistica di esercizio della delega nonché i termini e le condizioni delle eventuali
emissioni dipenderanno dalle concrete opportunità che si presenteranno e verranno comunicati al mercato ai
sensi di legge e di regolamento.
Sempre in data 12 marzo 2024, il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione sul governo
societario e gli assetti proprietari relativa all’esercizio 2023 redatta ai sensi dell’art. 123-bis del TUF e la
Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123-ter del
TUF (contenente, tra l’altro, l’illustrazione della Politica di remunerazione per gli esercizi 2024-2026 che è stata
sottoposta all’approvazione dell’Assemblea dei Soci).
In data 19 marzo 2024 si è perfezionata la cessione delle quote della società controllata al 100% Fidelio
Engineering S.r.l. (“Fidelio”). Per ulteriori informazioni si rimanda al capitolo Operazioni con parti correlate.
In data 28 marzo 2024 la Società ha reso noto di aver pubblicato le liste regolarmente presentate per il rinnovo
del Collegio Sindacale rispettivamente dall’Azionista di maggioranza CPI Property Group S.A. e dall’Azionista
di minoranza Associazione Cassa di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali,
corredate della documentazione richiesta dalla normativa, anche regolamentare, vigente e dall’articolo 22
dello statuto sociale.
In data 23 aprile 2024 si è tenuta, in prima convocazione, l’Assemblea Ordinaria e Straordinaria degli Azionisti
10
Relazione sulla gestione
che ha assunto le seguenti deliberazioni in sede Ordinaria: (i) ha approvato all’unanimità il Bilancio 2023 nella
versione predisposta dal Consiglio di Amministrazione e pubblicata in data 29 marzo 2024, che evidenzia una
perdita di esercizio pari ad Euro 9.443.858,95, perdita che l’Assemblea ha deliberato di riportare a nuovo; (ii)
ha approvato all’unanimità la Politica di remunerazione e Relazione sulla politica di remunerazione e sui
compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123-ter TUF; (iii) ha nominato il nuovo Collegio Sindacale,
determinandone la scadenza alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio d’esercizio al
31 dicembre 2026, nelle persone di: Luigi Mandolesi, quale Presidente del Collegio Sindacale; Roberto Mazzei
e Sara Mattiussi, quali Sindaci effettivi e Roberta Di Giovanni e Sergio Mariotti, quali Sindaci supplenti. Tutti i
Sindaci si sono dichiarati in possesso dei requisiti di indipendenza previsti dall’art. 148 del D. Lgs. n. 58/98 e
dal Codice di Corporate Governance. I Sindaci sono stati tratti dalla lista presentata dall’Azionista di
maggioranza CPI Property Group S.A., che ha conseguito voti favorevoli pari al 91,53% circa del capitale
presente e votante, ad eccezione dei Sindaci Luigi Mandolesi e Sergio Mariotti, tratti dalla lista presentata
dall’Azionista di minoranza Associazione Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri
e Periti Commerciali che ha conseguito voti favorevoli pari all’8,46% circa del capitale presente e votante.
(iv) ha autorizzato il Consiglio di Amministrazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai sensi
dell’art. 2357 ss. del codice civile e dell’art. 5 del Reg. UE n. 596/2014, dell’art. 132 del TUF, dell’art. 144-bis del
Reg. adottato con delibera Consob n. 11971/99, previa revoca della delibera assembleare del 16 maggio 2023
che autorizzava l’acquisto e la disposizione di azioni proprie, per quanto non utilizzato.
In sede Straordinaria, l’Assemblea ha assunto le seguenti deliberazioni: (i) ha deliberato, all’unanimità,
l’attribuzione al Consiglio di Amministrazione di una delega ad aumentare il capitale sociale per un importo
massimo di Euro 500 milioni, comprensivo dell’eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in
una o più tranches, entro la data di approvazione assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2026, ai
sensi dell’articolo 2443 del codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441,
commi 4 e 5, del codice civile, e la conseguente modifica dell’art. 5 dello Statuto sociale; (ii) ha deliberato
all’unanimità l’aggiornamento dello Statuto sociale con modifica dell’art. 11, al fine di recepire nello Statuto
sociale le facoltà in materia di intervento in Assemblea mediante il rappresentante designato previste dalle
recenti novità normative introdotte dalla Legge 5 marzo 2024, n. 21 rubricata “Interventi a sostegno della
competitività dei capitali e delega al Governo per la riforma organica delle disposizioni in materia di mercati
dei capitali recate dal testo unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e delle disposizioni in
materia di società di capitali contenute nel codice civile applicabili anche agli emittenti” (c.d. “Legge Capitali”),
pubblicata in G.U. del 12 marzo 2024.
In data 24 aprile 2024 la Società ha reso noto di aver approvato le Informazioni finanziarie aggiuntive al 31
marzo 2024, che hanno evidenziato un’inversione di tendenza rispetto al medesimo periodo dell’esercizio
precedente, per effetto della riorganizzazione della struttura e della conseguente razionalizzazione dei costi
avviata già nel 2023.
Si riportano di seguito i principali indicatori economici al 31 marzo 2024, con la precisazione che gli stessi si
riferiscono alla sola Next Re e non ai valori consolidati riportati nelle precedenti comunicazioni al mercato, in
quanto, in data 19 marzo 2024, si è perfezionata la cessione delle quote della controllata al 100% Fidelio:
- l’Utile/(Perdita) del periodo evidenzia un utile pari a 0,3 milioni di Euro al 31 marzo 2024 (-2,9 milioni
di Euro al 31 marzo 2023);
- l’EBITDA è positivo per 0,6 milioni di Euro al 31 marzo 2024 (-2,5 milioni di Euro al 31 marzo 2023);
- il Patrimonio Netto risulta pari a 76,7 milioni di Euro al 31 marzo 2024 rispetto a 76,5 milioni di Euro
al 31 dicembre 2023;
- il Totale Indebitamento finanziario ammonta a 56,98 milioni di Euro al 31 marzo 2024 rispetto a 57,09
milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
- il Net Loan to Value al 31 marzo 2024 è pari al 44% invariato rispetto 31 dicembre 2023.
In data 26 luglio 2024 la Società ha reso noto di aver approvato la Relazione finanziaria semestrale abbreviata
al 30 giugno 2024, redatta in base allo IAS 34 – Bilanci intermedi che, in data 30 luglio 2024, è stata messa a
disposizione del pubblico presso la sede sociale, sul meccanismo di stoccaggio autorizzato 1Info nonché sul
sito internet della Società, unitamente alla relazione di revisione contabile limitata rilasciata dalla società di
revisione EY S.p.A.
I principali risultati del semestre 2024, confrontati con quelli al 31 dicembre 2023 e al 30 giugno 2023, sono di
seguito riportati:
11
Relazione sulla gestione
- l’Utile/(Perdita) del periodo evidenzia un utile pari a 0,36 milioni di Euro rispetto alla perdita pari a - 6,1
milioni di Euro al 30 giugno 2023;
- l’EBITDA è positivo e pari a 1,1 milioni di Euro rispetto a -1,9 milioni di Euro del primo semestre 2023;
- il Patrimonio Netto è pari a 76,8 milioni di Euro al 30 giugno 2024 rispetto a 76,5 milioni di Euro al 31
dicembre 2023;
- il Totale indebitamento finanziario è pari a 56,79 milioni di Euro al 30 giugno 2024 rispetto a 57,08
milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
- il Net Loan to Value è pari al 44% al 30 giugno 2024, invariato rispetto al 31 dicembre 2023.
È stata confermata l’inversione di tendenza rispetto al medesimo periodo dell’esercizio precedente, per effetto
della riorganizzazione della struttura e della conseguente razionalizzazione dei costi avviata già nel 2023.
In particolare, il Net Operating Income è risultato pari a 2,6 milioni di Euro includendo Ricavi da locazione pari
a 3,3 milioni di Euro e costi inerenti il patrimonio immobiliare pari a -0,7 milioni di Euro.
All’EBITDA, che rappresenta il margine prima del risultato della gestione finanziaria, degli adeguamenti e
rettifiche delle attività e delle imposte, hanno concorso, oltre a quanto riportato sopra, anche Costi del
personale pari a -0,3 milioni di Euro e Costi generali pari a -1 milione di Euro.
Il risultato del periodo, che recepisce anche il risultato della gestione finanziaria pari a -0,6 milioni di Euro, ha
evidenziato un’utile di 0,36 milioni Euro.
Il valore degli Investimenti immobiliari si è attestato in misura pari a 130,02 milioni di Euro ed è rimasto
sostanzialmente invariato rispetto al 31 dicembre 2023. Complessivamente la variazione netta di fair value,
registrata al fine di allineare i valori degli asset in portafoglio ai valori risultanti dalle valutazioni dell’esperto
indipendente, è stata pari a 0,06 milioni di Euro.
Il Totale Indebitamento finanziario è passato da 57,08 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 a 56,79 milioni di
Euro al 30 giugno 2024 per l’effetto netto della generazione di cassa nel semestre pari a 0,7 milioni di Euro,
della maturazione degli interessi passivi (0,7 milioni di Euro) verso CPI PG in relazione ai Credit facility
agreement erogati nel 2021 e aventi scadenza nel primo semestre 2026 e del ripagamento di debiti finanziari
verso istituti di credito pari a 0,2 milioni di Euro.
Il Net Loan to Value è risultato pari al 44% ed è rimasto invariato rispetto al 31 dicembre 2023 in quanto le
variazioni intervenute sul valore dell’indebitamento finanziario e del portafoglio immobiliare non sono
significative.
Con riferimento all’evoluzione prevedibile della gestione, gli eventi e i risultati del primo semestre 2024 sono
risultati in linea con le previsioni.
In data 24 ottobre 2024 la Società ha reso noto di aver approvato le Informazioni finanziarie aggiuntive al 30
settembre 2024, come di seguito riportato:
- l’Utile/(Perdita) del periodo evidenzia un utile pari a 0,6 milioni di Euro al 30 settembre 2024 (-5,8
milioni di Euro al 30 settembre 2023);
- l’EBITDA è positivo per 1,7 milioni di Euro al 30 settembre 2024 (-1,3 milioni di Euro al 30 settembre
2023);
- il Patrimonio Netto risulta pari a 77,1 milioni di Euro al 30 settembre 2024 rispetto a 76,5 milioni di
Euro al 31 dicembre 2023;
- il Totale Indebitamento finanziario ammonta a 56,33 milioni di Euro al 30 settembre 2024 rispetto a
57,08 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
- il Net Loan to Value al 30 settembre 2024 è pari al 43% rispetto al 44% al 31 dicembre 2023.
E’ stata confermata l’inversione di tendenza, già osservata al 30 giugno 2024 rispetto al medesimo periodo
dell’esercizio precedente, per effetto della riorganizzazione della struttura e della conseguente
razionalizzazione dei costi avviata nel 2023.
In data 19 dicembre 2024 la Società ha reso noto che il Consiglio di Amministrazione, in pari data, ha
approvato una operazione di maggiore rilevanza con parte correlata avente ad oggetto (i) lo stralcio del
finanziamento soci sottoscritto in data 27 gennaio 2021 con il Socio di controllo CPI PG per un importo pari
ad Euro 11,5 milioni nonché (ii) il rimborso parziale anticipato del medesimo FinSoci da parte della Società
(l’“Operazione”).
L’Operazione è stata approvata dal Consiglio di Amministrazione con il preventivo e unanime parere favorevole
del Comitato Indipendenti di Next Re (composto interamente da Consiglieri indipendenti e non correlati alla
parte correlata – ed è stata subordinata al reperimento delle disponibilità liquide, acquisite in data 20 dicembre
12
Relazione sulla gestione
2024 mediante la cessione di un asset aziendale.
Per ulteriori informazioni relative all’Operazione si rinvia al capitolo Operazioni con parti correlate.
In data 20 dicembre 2024 la Società ha reso noto che, in pari data, è stato sottoscritto con Zeta Investment
S.r.l. il contratto di compravendita relativo all’immobile, di proprietà di Next Re, ubicato in Milano, via Spadari
2/A (la “Cessione”), per un prezzo di vendita pari ad Euro 45.500.000,00 oltre imposte (il “Corrispettivo”).
La Società ha acquisito, in via definitiva, il Corrispettivo che – come comunicato al mercato in data 19
dicembre 2024 – è stato impiegato per il rimborso parziale anticipato del FinSoci.
Le parti hanno concordato di subordinare gli effetti della Cessione, relativi inter alia al trasferimento della
proprietà e del possesso dell’immobile, alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione,
eventualmente spettante secondo la valutazione degli organi competenti, ai sensi dell’articolo 60 del D. Lgs.
n. 42/2004, al Ministero per i beni e le attività culturali e, ai sensi dell'articolo 63, terzo comma del medesimo
decreto, alla Regione o ad altro Ente Pubblico Territoriale interessato. Le parti hanno altresì convenuto di
stipulare un atto ricognitivo - in ogni caso - in caso di avveramento o mancato avveramento della predetta
condizione sospensiva, fermo restando che, in caso di mancato avveramento della condizione sospensiva, la
parte acquirente riceverà il prezzo di vendita direttamente dal soggetto che avrà esercitato il diritto di
prelazione e, pertanto, Next Re non sarà tenuta a nessuna restituzione del Corrispettivo.
Non si segnalano ulteriori eventi di rilievo nell’esercizio.
Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio
In data 6 febbraio 2025, la Società ha reso noto di aver approvato i dati preconsuntivi al 31 dicembre 2024, i
cui principali risultati consolidati preliminari sono di seguito riportati:
- il Risultato netto preliminare per l’esercizio 2024 evidenzia un utile pari a 1,61 milioni di Euro rispetto alla
perdita pari a -9,44 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
- l’EBITDA preliminare per l’esercizio 2024 è positivo e stimato pari a 2,06 milioni di Euro rispetto a -0,64
milioni di Euro dell’esercizio 2023;
- il Patrimonio Netto preliminare è stimato pari a 78,09 milioni di Euro al 31 dicembre 2024 rispetto a 76,49
milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
- il Totale indebitamento finanziario preliminare è stimato pari a 1,35 milioni di Euro positivi al 31 dicembre
2024 rispetto a 57,08 milioni di Euro negativi al 31 dicembre 2023;
- il Net Loan to Value preliminare è stimato pari al -1,88% al 31 dicembre 2024 rispetto al 44% al 31 dicembre
2023.
In data 5 marzo 2025, facendo seguito a quanto comunicato in data 20 dicembre 2024, si è perfezionata la
Cessione dell’immobile ubicato in Milano, via Spadari 2/A, mediante stipula dell’atto ricognitivo di
avveramento della condizione sospensiva – relativa al mancato esercizio della prelazione, nel termine di legge
dalla ricezione della relativa denuncia, eventualmente spettante secondo la valutazione degli organi
competenti, ai sensi dell’articolo 60 del D. Lgs. n. 42/2004, al Ministero per i beni e le attività culturali e, ai
sensi dell'articolo 63, terzo comma del medesimo decreto, alla Regione o ad altro Ente Pubblico Territoriale
interessato – a cui erano subordinati gli effetti della Cessione.
Alla luce di quanto precede, gli effetti legali della Cessione relativi, inter alia, al trasferimento della proprietà e
del possesso dell’Immobile all’acquirente, retroagiscono alla data di stipula del contratto di compravendita
dell’Immobile (i.e. 20 dicembre 2024); viceversa, il prezzo di vendita dell’Immobile (pari ad Euro 45.500.000
oltre imposte) – così come già rappresentato nel comunicato stampa del 20 dicembre 2024 – è stato
incassato dalla Società sin dalla data della Cessione ed è stato utilizzato per il parziale rimborso anticipato
del finanziamento soci sottoscritto in data 27 gennaio 2021 con il Socio di controllo CPI Property Group S.A.
La Cessione ha consentito a Next Re di avviare il processo di rotazione del portafoglio immobiliare esistente
e di ridurre la propria esposizione debitoria, anticipando la realizzazione di taluni obiettivi del Piano Industriale
2024-2028.
Non si segnalano ulteriori eventi di rilievo successivi alla chiusura dell’esercizio.
13
Relazione sulla gestione
Andamento del titolo
NEXT RE è una società quotata su Euronext Milan di Borsa Italiana. Le sue azioni ordinarie ammesse alla
negoziazione sono identificate con il Codice ISIN IT0005330516 ed il Codice Alfanumerico NR
1
.
Si riportano nel grafico seguente l’andamento del titolo NEXT RE nel periodo 2 gennaio 2024 – 31 dicembre
2024 e i volumi negoziati su Euronext Milan nel corso dell’esercizio 2024.
Grafico 1
Fonte: Bloomberg
L’andamento del prezzo del titolo NEXT RE nel corso del 2024
è stato influenzato, inter alia, dai seguenti
elementi: (i) la pubblicazione, in data 6 febbraio 2024, dei risultati preliminari consolidati per l’esercizio chiuso
al 31 dicembre 2023; (ii) l’approvazione da parte del Consiglio d’amministrazione, in data 12 marzo 2024, del
bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023; (iii) l’approvazione, in pari data, del piano industriale per il periodo
2024 – 2028; (iv) la pubblicazione, in data 29 marzo 2024, della Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre
2023; (v) l’approvazione da parte dell’assemblea degli azionisti, in data 23 aprile 2024, della relazione
finanziaria annuale e della politica di remunerazione; (vi) la nomina, nella medesima data, del nuovo Collegio
sindacale e l’attribuzione al Consiglio d’amministrazione della delega ad aumentare il capitale sociale; (vii)
l’approvazione, in data 24 aprile 2024, delle informazioni finanziarie aggiuntive al 31 marzo 2024; (viii)
l’approvazione, in data 27 luglio 2024, della Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2024; (ix)
l’approvazione, in data 24 ottobre 2024, delle informazioni finanziarie aggiuntive al 30 settembre 2024; (x)
l’approvazione, in data 19 dicembre 2024, dell’operazione di maggiore rilevanza con parte correlata –
subordinata al reperimento delle disponibilità liquide – avente ad oggetto (a) lo stralcio del finanziamento soci
sottoscritto in data 27 gennaio 2021 con il Socio di controllo CPI PG per un importo pari a 11,5 milioni di Euro
nonché (b) il rimborso parziale anticipato del medesimo FinSoci da parte della Società; (xi) la sottoscrizione,
1
Il capitale sociale della Società, come da relativo avviso di variazione del 30 dicembre 2021, è costituito da n. 22.025.109
azioni di cui: (i) n. 11.013.054 azioni ordinarie quotate (codice ISIN IT0005330516); (ii) n. 11.012.055 azioni di categoria B
(codice ISIN ISIN IT0005474603) senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il
medesimo diritto di partecipare agli utili delle azioni ordinarie automaticamente e proporzionalmente ridotto nella misura
necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni di categoria B, tenuto conto
delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso, non superiore - al 60% dei diritti di
partecipazione agli utili della Società.
14
Relazione sulla gestione
in data 20 dicembre 2024, di un contratto di compravendita relativo all’immobile, di proprietà di Next Re,
ubicato in Milano, via Spadari 2/A per un prezzo di vendita pari a 45.500.000,00 Euro oltre imposte.
Nel corso del 2024 i volumi negoziati complessivamente su Euronext Milan sono stati pari a 138,8 mila azioni
ordinarie quotate per un controvalore complessivo di 437,6 migliaia di Euro, corrispondente a un prezzo medio
ponderato per i volumi scambiati su Euronext Milan di 3,2 Euro per azione. I volumi medi settimanali sono stati
pari a circa n. 2,7 mila azioni, con un massimo di n. 14,6 mila azioni scambiate nella settimana tra il 23 e il 27
settembre del 2024.
Si riporta nel grafico sottostante l’andamento del titolo NEXT RE e dell’indice FTSE Italia All-Share (base 100),
nel periodo 2 gennaio 2024 – 31 dicembre 2024.
Grafico 2
Fonte: Bloomberg
Nel corso del 2024 il titolo NEXT RE ha registrato una riduzione (-8,8%) rispetto all’andamento positivo
dell’indice FTSE Italia All-Share (11,9%).
Riportiamo di seguito i dati registrati dal titolo NEXT RE nel periodo 2 gennaio 2024 – 31 dicembre 2024
(estremi inclusi).
Tabella 1
Data
Prezzo ufficiale massimo (Eu)
3,42
09/01/2024
Prezzo ufficiale minimo (Eu)
2,92
09/08/2024
Ultimo prezzo ufficiale (Eu)
3,12
30/12/2024
N. azioni ordinarie quotate
1
10.974.849
31/12/2024
Capitalizzazione delle azioni ordinarie quotate
1
(Eu)
34.241.529
31/12/2024
Percentuale flottante relativa alle azioni ordinarie quotate
2,3
(%)
30,18%
31/12/2024
Note: 1) N. 11.013.054 azioni ordinarie quotate al netto di n. 38.205 azioni proprie. Si ricorda che il capitale sociale si compone
altresì di n. 11.012.555 azioni di categoria B non quotate; 2) Calcolato escludendo le partecipazioni di CPI Property Group (n.
5.971.020 azioni ordinarie quotate) e di DeA Capital Partecipazioni S.p.A. (n. 1.101.255 azioni ordinarie quotate) nel capitale
ordinario quotato della Società; 3) Data dell'ultima assemblea ordinaria degli azionisti della Società.
Per ulteriori informazioni sull’andamento del titolo NEXT RE e per gli aggiornamenti societari si invita a visitare
il sito web istituzionale www.nextresiiq.it
, in particolare la sezione Investitori.
15
Relazione sulla gestione
Il contesto economico e il mercato immobiliare
Quadro macroeconomico e mercato immobiliare
Nel secondo trimestre 2024 il PIL degli Stati Uniti è aumentato del 3,0 per cento, dall’1,4 nel primo, sospinto
da investimenti e consumi privati; questi ultimi sarebbero rimasti robusti anche nei mesi estivi. In luglio
l’incremento dell’occupazione inferiore alle attese ha contribuito a innescare tensioni nei mercati finanziari
internazionali; la crescita dei posti di lavoro ha ripreso vigore nel corso dell’estate. In Cina il PIL ha rallentato
al 4,7 per cento nel secondo trimestre, dal 5,3 del primo, riflettendo la debolezza dei consumi privati che
risentono del protrarsi della crisi immobiliare. In Giappone, dopo la marcata contrazione nel primo trimestre,
il prodotto è tornato a espandersi, trainato dai consumi. Nel Regno Unito il PIL ha continuato a crescere,
sospinto dalla domanda interna. Nel secondo trimestre il PIL in Italia è cresciuto dello 0,2 per cento sul periodo
precedente. È proseguito il lieve recupero dei consumi delle famiglie, dopo la netta flessione osservata alla
fine dello scorso anno. Gli investimenti fissi lordi sono appena diminuiti: al contributo negativo dell’edilizia
residenziale si è contrapposto l’aumento di tutte le altre componenti. La variazione delle scorte, che aveva
sottratto alla crescita oltre 2 punti nei tre trimestri precedenti, ha sostenuto il PIL per 0,3 punti percentuali.
Dopo l’aumento registrato in luglio, l’inflazione al consumo è tornata a scendere nei due mesi successivi,
collocandosi in settembre – sulla base delle stime preliminari – allo 0,8 per cento sui dodici mesi. La
diminuzione riflette il rallentamento dei prezzi dei beni industriali non energetici e il marcato calo di quelli dei
carburanti. L’inflazione dei beni alimentari è rimasta moderata, sotto il 2 per cento; quella dei servizi, su cui
continuano a incidere le voci legate al turismo, è lievemente scesa, al 3,1 per cento. La componente di fondo
(al netto dei beni energetici e alimentari) si è ridotta, collocandosi all’1,8 per cento. Nella media del terzo
trimestre l’inflazione, pur mantenendosi su livelli contenuti, è lievemente risalita, poco sopra l’1,0 per cento.
Andamento del mercato immobiliare in Italia
Nel terzo trimestre del 2024, il volume totale degli investimenti ha raggiunto i 2,7 miliardi di Euro, superando
significativamente i livelli del 2023, grazie a una forte attività nei settori retail e office, che insieme hanno
rappresentato il 63% del totale degli investimenti nel trimestre. Gli investimenti cumulati del 2024 ammontano
a 6,2 miliardi di Euro, eguagliando il volume totale registrato nel 2023. Tra le transazioni più rilevanti di questo
periodo si segnalano la vendita di Monte Napoleone 8, una proprietà prestigiosa, per un record di 1,3 miliardi
di Euro, e la cessione del portafoglio logistico di SEGRO, valutato 327 milioni di Euro.
Nel trimestre di riferimento, il settore degli uffici ha mantenuto la propria leadership, soprattutto nelle zone
ben posizionate e dove è maggiore la presenza di prodotti nuovi o ristrutturati. La logistica continua a
registrare buone performance, con transazioni superiori a 1 miliardo di Euro, grazie anche ai volumi in vendita.
Guardando agli indicatori del settore alberghiero, si osserva un miglioramento nel campo dell'ADR (+50%)
rispetto al periodo pre-Covid. Questo si riflette nel volume degli investimenti, in crescita sia in termini core che
value-add. Nell'ultimo anno, la quota di investitori provenienti dall'Eurozona nel mercato immobiliare italiano
è aumentata dal 16% al 41%, principalmente grazie a transazioni significative come l'acquisizione di Monte
Napoleone 8 e della proprietà di Vittorio Veneto. Sebbene gli investimenti core rimangano predominanti, si
registra una crescente tendenza verso le operazioni value-add. Queste riguardano proprietà destinate alla
riqualificazione o a un cambio di utilizzo, riflettendo un cambiamento nella strategia degli investitori verso
asset con potenziale di valorizzazione e rendimenti più elevati. Negli ultimi 18 mesi, l'aumento dei tassi di
interesse e i maggiori rischi macroeconomici hanno portato a un incremento dei rendimenti prime in tutte le
asset class. Dalla metà del 2024, la Banca Centrale Europea (BCE) ha avviato una riduzione dei tassi di
interesse, implementando un taglio di 50 punti base, con successive riduzioni effettuate anche nell’ultimo
trimestre 2024. Questo rapido calo e la successiva stabilizzazione hanno migliorato le condizioni di
finanziamento, rendendo il mercato più attraente per gli investitori.
Il mercato Direzionale a Roma
A Roma Il take-up registrato nel terzo trimestre 2024, per circa 58.000 mq, è stato quasi il doppio rispetto ai
due precedenti trimestri, per un take-up complessivo da inizio anno di circa 126.500 mq. Il terzo trimestre è
stato caratterizzato dalle prime due operazioni di oltre 10.000 mq dell'anno, la prima ha visto la locazione dei
16
Relazione sulla gestione
nuovi uffici da parte della RAI nel quartiere EUR e la seconda è stata l'acquisto da parte di un ente pubblico di
un immobile di circa 15.000 mq nel central business district (CBD). I conduttori si stanno ancora concentrando
principalmente sul CBD e sull'EUR, dove si registrano i volumi di take-up più elevati. La dimensione media
transata da inizio anno si attesta su circa 1.200 mq. La domanda stabile, unita alla scarsa offerta di spazi per
uffici di qualità, ha fatto sì che il tasso di sfitto a Roma raggiungesse i minimi storici, soprattutto nei
sottomercati centrali, dove l’offerta a breve termine è scarsa. Il sottomercato Greater EUR presenta i livelli più
alti di qualità degli spazi ad uso ufficio, anche grazie ad alcuni importanti progetti di ristrutturazione che
caratterizzano quest’area di Roma; storicamente, il distretto è stato caratterizzato da progetti di
ristrutturazione più importanti rispetto al "difficile" centro storico, caratterizzato da edifici seppur di prestigio,
che presentano però le comuni inefficienze strutturali tipiche degli immobili d’epoca. La scarsa copertura che
la metropolitana di Roma fornisce alla periferia di Roma fa sì che la maggior parte degli sviluppi direzionali si
concentri all'interno di aree accessibili della città, raggiungibili tramite il principale sistema di trasporto
pubblico, mentre le periferie presentano i più alti livelli di sfitto con pochi distretti direzionali consolidati. La
mancanza di offerta e i livelli stabili della domanda hanno portato i canoni di uffici prime nei sottomercati del
CBD a continuare il loro costante aumento, raggiungendo un tasso record di tutti i tempi di 550 €/mq/anno
con previsioni di ulteriore crescita nei prossimi trimestri.
Il mercato Direzionale a Milano
Il trend predominante che ha caratterizzato il mercato degli uffici milanesi negli ultimi anni è stata la
progressiva diminuzione di offerta nei sottomercati più ricercati del CBD Duomo e del CBD Porta Nuova, dove
i tassi di sfitto hanno raggiunto i minimi storici. L’offerta di Grado A in tutta la città rappresenta il 31% del
totale, circa 320.000 mq, di cui solo 66.000 mq si trovano nel CBD, a conferma che i prodotti di qualità in
posizioni centrali o ben servite vengono rapidamente assorbiti. Nel corso del terzo trimestre 2024 è stato
registrato un take-up di circa 89.000 mq, portando il totale da inizio anno a 263.000 mq, volume leggermente
inferiore rispetto allo stesso periodo del 2023. Le transazioni hanno riguardato principalmente edifici Green
di grado A/A+ (55% dell'assorbimento), dimostrando che i conduttori sono guidati nella scelta dei nuovi uffici
da fattori ESG e dalla qualità degli edifici. La metratura media transata da inizio anno si attesta a poco più di
1.000 mq, il dato più basso degli ultimi anni che si attestavano su una media di circa 1.450 mq. Il take up
registrato non comprende le operazioni di sublocazione (non è prassi di mercato registrarle come "nuove
locazioni") che suscitano l'interesse dei conduttori grazie alla minore durata del contratto di locazione e
all'allestimento parziale/completo degli spazi. Negli ultimi anni se ne sono registrati un numero crescente –
soprattutto nei CBD – con un picco di 41.000 mq sublocati nel 2023 (pari a circa il 10% del take-up). Nel corso
del 2024 le sublocazioni registrate sono state pari a circa 11.000 mq. Le prospettive future per il settore sono
piuttosto ottimistiche, con una crescita dell’offerta stimata pari a 732.000 mq di uffici che si prevede saranno
disponibili sul mercato milanese nel corso dei prossimi tre anni. Si tratta di nuovi progetti legati per lo più ad
operazioni di tipo speculativo o ad immobili per i quali è già stato sottoscritto un contratto di locazione e che
interesseranno maggiormente le aree semicentrali della città.
Il mercato Direzionale a Bari
Nel primo semestre del 2024 il livello di compravendite degli uffici si caratterizza per l’ottimo balzo rispetto
allo stesso periodo dello scorso anno. Le transazioni segnalate dall’Agenzia delle Entrate sono 57 a fronte
delle 33 del primo semestre 2023, con un differenziale positivo del +69%. Tale trend potrà essere confermato
dall’andamento delle compravendite nel secondo semestre 2024. Nel frattempo, il sentiment degli operatori
non rispecchia questi dati, prospettando piuttosto per i prossimi mesi un discreto calo nel volume di
transazioni. Per quanto riguarda gli altri indicatori del mercato della compravendita, il comparto direzionale
mostra una certa stabilità nel primo semestre 2024, con piccole oscillazioni nei prezzi e nei tempi di vendita.
Le zone Business District e periferia sono quelle con i parametri maggiormente saldi rispetto alla prima parte
dell’anno; il centro mostra invece segnali di sofferenza, con un rallentamento dei prezzi e tempi di vendita più
lunghi, indicando possibili difficoltà in alcune aree centrali. Lo sconto medio di trattativa riporta la diminuzione
di un punto percentuale su base semestrale, da 14,5% a 13,5%. Si segnalano miglioramenti localizzati nel
mercato dell’affitto delle zone Business District e zone semicentrali, con tempi di locazione ridotti e canoni in
17
Relazione sulla gestione
aumento. Sono positive le previsioni degli operatori per il settore locativo degli uffici del primo semestre 2025,
maggiormente caute quando non pessimistiche quelle per il mercato della compravendita.
Il Mercato Retail a Milano
Con circa 890 transazioni, nel primo semestre 2024 il volume di compravendite di negozi sul mercato di
Milano ha scontato una rilevante battuta di arresto (-9,2%) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
La flessione giunge a valle di un dato annuale 2023 anch’esso negativo, che aveva presentato una variazione
annuale pari a -4,9%.Le quotazioni di vendita confermano la performance media annuale positiva per il sesto
semestre consecutivo post-pandemia, con variazioni dei prezzi medi molto eterogenee nelle diverse aree
cittadine. Il trend al rialzo viene interrotto dalla variazione semestrale (-1%), che vede il mercato virare su valori
negativi in tutte le zone urbane. Su base annuale aumentano sia i tempi di vendita (circa 6 mesi) che di
locazione (circa 4 mesi), mentre sono stabili gli sconti medi, più contenuti in centro (8%) e più elevati in
periferia (+11%). Le attese sulla performance del comparto commerciale al dettaglio per il primo semestre
2025 indicano aspettative di leggero calo del numero degli scambi e del livello medio dei prezzi così come
per i canoni di locazione.
Il Mercato Retail a Roma
Con 1.150 transazioni immobiliari nel primo semestre 2024, il mercato romano dei negozi al dettaglio ha
registrato una modesta flessione annua, contenuta nell’ordine del -1,9%, segnando una battuta d’arresto
rispetto al trend di crescita dei tre anni precedenti, che a consuntivo 2023 aveva presentato il picco massimo
annuale, con 2.383 scambi e un incremento annuo dell’11,5%. Dopo un andamento non univoco dei prezzi
medi nel primo semestre, nella seconda parte dell’anno le quotazioni si stabilizzano su un incremento
generalizzato, sia annuale che semestrale, che si presenta più intenso in centro (+2,5%) e più contenuto nelle
zone semicentrali (+0,7%) su base annua. Gli sconti medi confermano una fisiologica variabilità tra le diverse
zone, dal 7-8% in
centro, dove si riducono leggermente, al 15% medio in periferia. Nel semestre, si riducono
inoltre leggermente i tempi di vendita (7 mesi). Sul fronte della locazione, anche i canoni medi presentano un
incremento su base annuale e semestrale, con particolare rilevanza nelle zone periferiche, dove si registra un
+4,5% annuo e un +1,1% semestrale. In tale contesto, i tempi di locazione si riducono leggermente tra i 4-5
mesi, mentre si conferma stazionario il rendimento medio lordo anno da locazione (7,5%). Per il primo
semestre 2025 i sentiment degli operatori sul mercato dei negozi sono improntati al pessimismo, con
previsioni di diminuzione sia del numero dei contratti che dei livelli medi delle quotazioni. In particolare, una
maggiore flessione è attesa per i prezzi medi, mentre i canoni dovrebbero attestarsi su un lieve calo.
Il portafoglio immobiliare
Al 31 dicembre 2024 il portafoglio di NEXT RE risulta composto da 6 asset di cui 3 a destinazione d’uso
commerciale e 3 d’uso prevalentemente direzionale, per un valore di mercato complessivo di 122,6 milioni di
Euro di cui 75,06 milioni di Euro classificati, nel Bilancio d’esercizio e nel Bilancio Consolidato, alla voce
“Investimenti immobiliari”, 45,5 milioni di Euro classificati alla voce “Attività in dismissione” e 1,99 milioni di
Euro classificati alla voce “Altre immobilizzazioni materiali” ma rilevati per 1,67 milioni di Euro al netto dei
relativi ammortamenti (in quanto porzione strumentale e non di investimento).
Gli immobili sono localizzati tra Milano (3), Roma (2) e Bari (1). La superficie totale lorda del portafoglio è pari
a 43.879 mq, mentre la superficie commerciale è pari a 24.819 mq.
Nel corso dell’esercizio 2024 non sono stati effettuati nuovi investimenti da parte di Next Re SIIQ. Come già
illustrato, in data 20 dicembre 2024 la Società ha sottoscritto un contratto di compravendita con Zeta
Investment S.r.l., relativo al suddetto immobile per un prezzo di vendita pari a 45,5 milioni di Euro; gli effetti
della cessione, relativi inter alia al trasferimento della proprietà e del possesso dell’immobile, al 31 dicembre
2024, sono subordinati alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione, eventualmente
spettante secondo la valutazione degli organi competenti, ai sensi dell’articolo 60 del D. Lgs. n. 42/2004, al
Ministero per i beni e le attività culturali e, ai sensi dell'articolo 63, terzo comma del medesimo decreto, alla
Regione o ad altro Ente Pubblico Territoriale interessato.
18
Relazione sulla gestione
Alla data del 31 dicembre 2024 risultano completamente locati/utilizzati tutti gli immobili del portafoglio della
Società.
Sempre in termini di occupazione e utilizzo del portafoglio immobiliare si evidenzia che:
• con decorrenza 1° ottobre 2020, NEXT RE utilizza direttamente una porzione dell’immobile di Roma, via
Zara 22/32.
Le porzioni utilizzate da NEXT RE sono: gli uffici siti al primo piano, quattro posti auto ed un magazzino
al piano interrato le cui superfici sono di seguito indicate “Porzione Strumentale Zara”. Le restanti
superfici dell’immobile sono indicate: “Porzione Investimento Zara” relativamente alle superfici locate a
terzi – “Porzione comune e non locabile Zara” relativamente alle restanti superfici comuni. L’immobile di
Roma, via Zara 22/32 risulta dunque oggi completamente utilizzato e occupato, ma solo parzialmente
locato;
• con decorrenza 1° ottobre 2021 è scaduto il contratto di locazione in essere con la Guardia di Finanza
per l’immobile di Roma, via Vinicio Cortese; nelle more della definizione delle negoziazioni per un
eventuale nuovo contratto di locazione il conduttore continua ad utilizzare l’immobile corrispondendo la
relativa indennità di occupazione a NEXT RE.
I conduttori/utilizzatori degli immobili in portafoglio – al netto di NEXT RE - sono 7: OVS S.p.A., Ministero della
Giustizia, Guardia di Finanza, Ambasciata del Canada, Dico S.p.A., ITX Italia S.r.l. e Luisa Via Roma S.p.A.
Nella tabella seguente si riporta un dettaglio del portafoglio immobiliare posseduto dalla società NEXT RE.
Tabella 2
Principali eventi del 2024 relativi al portafoglio immobiliare della NEXT RE
Nel corso dell’esercizio 2024 sono proseguite le attività da parte di Next RE di asset management sul
patrimonio immobiliare ed è proseguita la gestione dei rapporti con i conduttori dei singoli immobili. Il tutto è
descritto in dettaglio nei paragrafi successivi, per ogni immobile singolarmente.
Milano – via Spadari, 2
Per l’immobile di via Spadari, si rammenta che NEXT RE, al 31 dicembre 2024, è proprietaria dei piani primo,
secondo e terzo dell’immobile, oltre che dei piani primo e secondo interrato aventi diverse destinazioni d’uso.
Nel corso del 2024 non sono stati effettuate opere di valorizzazione dell’immobile, anche in considerazione di
quanto fatto negli esercizi precedenti.
In ultimo, in relazione all’intero immobile, come più volte rappresentato, a seguito della ricezione di un'offerta
per l'acquisto dell’intero asset, NEXT RE ha sottoscritto, in data 20 dicembre 2024, un atto di compravendita
immobiliare sospensivamente condizionato al mancato esercizio - nel termine di legge - della prelazione
spettante, ai sensi dell'articolo 60 del D.Lgs. n. 42/2004, al Ministero per i beni e le attività culturali e, ai sensi
dell'articolo 63, terzo comma del medesimo decreto, alla Regione o ad altro Ente Pubblico Territoriale
Numero
Immobili
Città Indirizzo Destinazione d'uso
Superficie
lorda
(mq)
Superficie
commerciale
(mq)
Conduttori
Valore di
mercato
31/12/2024
1A Milano Via Spadari, 2 Commerciale 2.858 2.014 OVS S.p.A.
1B Milano Via Spadari, 2 Direzionale 285 267 ITX Italia S.r.l.
1C Milano Via Spadari, 2 Direzionale 591 541 Luisa Via Roma
1D Milano Via Spadari, 2 Aree non locabili 65 - n.a.
2 Milano Via Cuneo, 2 Commerciale 6.395 3.327 OVS S.p.A. 26.400
3 Milano Corso San Gottardo, 29/31 Commerciale 4.928 2.620 OVS S.p.A. 15.900
4A Roma Via Zara, 22/32 Commerciale 523 492 Dico S.p.A. 13.761
4B Roma Via Zara, 22/32 Direzionale (Investimento) 3.113 2.189 Ambasciata del Canada -
4C Roma Via Zara, 22/32 Aree non locabili 946 - n.a. -
4D Roma Via Zara, 22/32 Direzionale (Strumentale) 476 388 NEXT RE SIIQ 1.989
5 Bari Viale Saverio Dioguardi, 1 Direzionale 19.118 10.485 Ministero della Giustizia 14.300
6 Roma Via Vinicio Cortese, 147 Direzionale/Archivio 4.580 2.496 Guardia di Finanza 4.700
43.879 24.819 122.550
45.500
19
Relazione sulla gestione
interessato. Si rappresenta pertanto che all’avveramento della condizione NEXT RE procederà alla
sottoscrizione dell’atto ricognitivo per la cessione dell'immobile ad un prezzo pari a 45,5 milioni di Euro.
Milano – via Cuneo, 2
Per l’immobile in oggetto, nel corso dell’esercizio 2024, è proseguito senza particolari elementi di criticità il
rapporto con il conduttore OVS S.p.A.. Non si rilevano altresì eventi significativi nell’esercizio.
Milano – corso San Gottardo, 29/31
Per l’immobile in oggetto, nel corso dell'esercizio 2024, è proseguito senza particolari elementi di criticità il
rapporto con il conduttore OVS S.p.A.. Non si rilevano altresì eventi significativi nell’esercizio di riferimento.
Roma – via Zara 22/32
Nel corso dell’esercizio 2024 sono proseguiti senza particolari elementi di rilievo i rapporti locativi con
l’Ambasciata del Canada e con DICO S.p.A. e l’utilizzo strumentale di alcuni locali da parte di NEXT RE.
Bari – viale Saverio Dioguardi, 1
Nel corso dell’esercizio 2024 è proseguito senza particolari elementi di criticità il rapporto locativo con il
Ministero della Giustizia.
Si rappresenta altresì che, in ottemperanza alle disposizioni di cui all’art. 3 del decreto-legge n. 215 del 30-
dicembre 2023 -“Milleproroghe 2024”- convertito in Legge n. 18 del 23 febbraio 2024 - a partire dal primo
semestre dell’esercizio 2024, NEXT RE SIIQ ha provveduto ad aggiornare il canone di locazione come previsto
dal contratto di locazione con il Ministero della Giustizia secondo le variazioni ISTAT intervenute.
Roma – via Vinicio Cortese, 147
Per l’immobile di via Cortese, si ricorda che il contratto di locazione con la Guardia di Finanza è scaduto in
data 30 settembre 2021. Tuttavia, alla data della presente relazione la Guardia di Finanza conduce in locazione
l’immobile in regime di indennità di occupazione.
Si rappresenta inoltre che, in ottemperanza alle disposizioni di cui all’art. 3 del decreto-legge n. 215 del 30-
dicembre 2023 -“Milleproroghe 2024”- convertito in Legge n. 18 del 23 febbraio 2024 - a partire dall’ultimo
trimestre dell’esercizio 2024, NEXT RE SIIQ ha provveduto ad aggiornare il canone di indennità di occupazione
come previsto dal contratto di locazione originario con la Guardia di Finanza secondo le variazioni ISTAT
intervenute.
Eventi successivi al 31 dicembre 2024 relativi al portafoglio immobiliare
In data 5 marzo 2025 è stato sottoscritto l’atto ricognitivo per la cessione dell’immobile di Milano, via Spadari
a seguito dell’avveramento della condizione sospensiva cui era condizionato l’atto di compravendita
sottoscritto in data 20 dicembre 2024. Si rimanda al paragrafo Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio.
Il portafoglio immobiliare in sintesi al 31 dicembre 2024
Nella tabella di seguito riportata vengono rappresentate in sintesi le principali caratteristiche del portafoglio
immobiliare posseduto dalla società NEXT RE. Il rendimento medio lordo è stato calcolato sui canoni di
locazione annui in essere al 31 dicembre 2024 determinati in base a quanto riportato più avanti nel presente
capitolo.
20
Relazione sulla gestione
Tabella 3
La tabella sopra riportata include il valore lordo di mercato della Porzione Strumentale Zara classificata – al
netto dei relativi ammortamenti - alla voce Altre immobilizzazioni materiali del Bilancio consolidato e del
Bilancio d’esercizio.
Per quanto riguarda l’asset di Milano, via Spadari il valore di mercato è pari al prezzo stabilito dall’atto di
compravendita del 20 dicembre 2024 e il rendimento medio lordo è stato parametrato sulla base di
quest’ultimo per la somma dei canoni di locazione delle due porzioni ad uso commerciale e a uso direzionale.
Principali indicatori immobiliari
Valore di mercato del portafoglio immobiliare
Come sopra indicato, il valore complessivo del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2024 è pari a 122,6
milioni di Euro.
Rispetto alla data del 31 dicembre 2023 il valore del portafoglio immobiliare posseduto ha subito un
decremento di 9,5 milioni di Euro le cui componenti sono rappresentate nella seguente tabella.
Per l’analisi delle variazioni dei valori per ciascun asset si rimanda a quanto riportato nelle Note esplicative del
Bilancio consolidato e del Bilancio d’Esercizio al 31 dicembre 2024.
Tabella 4
Si ricorda che i suddetti valori di mercato includono anche il valore attribuito dall’esperto indipendente alla
porzione ad uso strumentale dell’immobile di Roma, Via Zara pari a 1.989 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024
(Euro 1.983 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023). Tale porzione non viene contabilizzata al fair value alla voce
Investimenti immobiliari ma è ammortizzata e rilevata alla voce Altre immobilizzazioni materiali per 1.666
migliaia di Euro al 31 dicembre 2024 (1.723 migliaia al 31 dicembre 2023).
Portafoglio Immobiliare
Valore di
mercato
31/12/2024
(A)
Canoni di
locazione al
31/12/2024
(B)
Rendimento
medio lordo al
31/12/2024
(B/A)
Superficie
lorda
(mq)
Superficie
locabile
(mq)
Superficie
locata
(mq)
Superficie
sfitta
(mq)
Tasso di
occupazione
Milano, Via Spadari, 2 (Commerciale) 2.004 2.858 2.014 2.014 0 100%
Milano, Via Spadari, 2 (Direzionale) 373 941* 808 808 0 100%
Milano, Via Cuneo, 2 26.400 1.344 5,09% 6.395 3.327 3.327 0 100%
Milano, Corso San Gottardo, 29/31 15.900 632 3,97% 4.928 2.620 2.620 0 100%
Roma, Via Zara, 22/32 (Investimento) 13.761 749 5,44% 3.636 2.681 2.681 0 100%
Roma, Via Zara, 28 (Strumentale) 1.989 n.a. n.a. 1.422* 388 388 0 100%
Bari, Viale Saverio Dioguardi, 1 14.300 967 6,76% 19.118 10.485 10.485 0 100%
Roma, Via Vinicio Cortese, 147 4.700 589 12,52% 4.580 2.496 2.496 0 100%
TOTALE 122.550 6.658 5,43% 43.879 24.819 24.819 0 100%
*Comprensiva di aree non locabili
45.500
5,23%
Portafoglio Immobiliare
Valore di
mercato
31/12/2023
Costi
Capitalizzati
Delta fair value
Valore di
mercato
31/12/2024
Milano, Via Spadari, 2 (Commerciale) 5
Milano, Via Spadari, 2 (Direzionale) 2
Milano, Via Cuneo, 2 25.950 - 450 26.400
Milano, Corso San Gottardo, 29/31 15.650 - 250 15.900
Roma, Via Zara, 22/32 (Investimento) 13.717 44 13.761
Roma, Via Zara, 28 (Strumentale) 1.983 - 1.989
Bari, Viale Saverio Dioguardi, 1 14.300 - 14.300
Roma, Via Vinicio Cortese, 147 4.700 - -
4.700
TOTALE 132.050 7 (9.513) 122.550
55.750
45.500
(10.257)
21
Relazione sulla gestione
Valore dei canoni di locazione annui in essere e dei canoni di locazione annui stabilizzati al 31 dicembre 2024
Per canoni di locazione annui in essere si intendono i canoni di locazione annui vigenti alla data di riferimento.
Per canoni di locazione annui stabilizzati si intendono i canoni di locazione a regime dei vari contratti,
(considerando quindi il valore massimo del canone contrattualmente previsto in base ad eventuali step – up)
noti e contrattualizzati alla data di riferimento. Nei canoni indicati non vengono considerati i canoni di mercato
delle unità immobiliari sfitte e/o in corso di locazione e non vengono considerate le poste incerte come
l’adeguamento ISTAT e eventuali componenti variabili del canone. Per il solo immobile di Roma Via Vinicio
Cortese è stato considerato l’ultimo canone di locazione in essere prima della scadenza del contratto sulla
base di cui viene anche oggi corrisposta l’indennità di occupazione da parte del conduttore.
Il valore dei canoni di locazione annui in essere al 31 dicembre 2024 è pari a 6,66 milioni di Euro ripartiti tra i
diversi immobili secondo quanto riportato nel seguente grafico.
Grafico 3
Il valore dei canoni di locazione annui stabilizzati è pari a Euro 7,2 milioni secondo quanto riportato nel seguente
grafico.
Grafico 4
Ricavi netti di locazione di competenza dell’esercizio 2024
I ricavi netti di locazione di competenza dell’esercizio 2024 risultanti dal prospetto dell’Utile/(Perdita)
dell’esercizio sono pari a:
2.004
373
1.344
632
749
0
967
589
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
2.004
413
1.344
1.159
749
0
967
589
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
22
Relazione sulla gestione
Tabella 5
Descrizione
31/12/2024
(€/000)
Ricavi di locazione
6.476
Costi netti Immobiliari
(1.462)
Ricavi netti da locazione
5.014
Rispetto a quanto precedentemente indicato alle tabelle relative ai canoni di locazione si fa presente che:
o la voce Ricavi netti da locazione include anche i ricavi per riaddebiti ai conduttori;
o i ricavi relativi all’immobile di Milano, via Spadari e all’immobile di Milano, via Cuneo sono contabilizzati,
invece, al netto della quota di competenza annuale del capex contribution erogato al conduttore nel 2018
e nel 2021 e al netto delle riduzioni temporanee di canone concesse al conduttore per il periodo di
competenza;
o i ricavi da locazione sono rilevati a conto economico su base lineare.
Dati immobiliari per destinazione d’uso
La tabella seguente riassume le principali informazioni relative al portafoglio immobiliare di NEXT RE
suddiviso in base alla destinazione d’uso principale dei singoli immobili (per il solo immobile di Roma via Zara
è stata considerata la destinazione d’uso prevalente dell’immobile direzionale in cui è stata ricompresa anche
la residuale porzione commerciale del piano terra).
Tabella 6
Le movimentazioni del 2024 del valore contabile del portafoglio per destinazione d’uso sono riportate nella
tabella che segue; il valore contabile della voce Investimenti immobiliari del bilancio consolidato e del bilancio
d’esercizio, anche in questo caso, non include il valore della porzione ad uso strumentale dell’immobile di
Roma, via Zara pari a 1.666 migliaia di Euro (fair value pari a 1.989 migliaia di Euro). Il valore di mercato
dell’asset di Milano, via Spadari, pari al prezzo pattuito per la compravendita, è stato attribuito alle due
destinazioni d’uso sulla base delle relative superfici.
Tabella 7
La voce relativa alle Rivalutazioni/(Svalutazioni) nette d’esercizio dell’asset di Milano, via Spadari, pari alla
differenza tra il valore al 31 dicembre 2023 e il prezzo pattuito per la compravendita, è stato attribuito alle due
destinazioni d’uso sulla base delle relative superfici.
Destinazione d'uso
prevalente
Superficie
locabile (mq)
Superficie
locata (mq)
Valore di
mercato
31/12/2024
(A)
Valore % sul
totale del
portafoglio
Canoni di
locazione al
31/12/2024
(B)
Rendimento
medio lordo al
31/12/2024
(B/A)
Tasso di
occupazione
Commerciale 7.961 7.961 74.772 61,01% 3.980 5,32% 100%
Direzionale (Investimento) 16.470 16.470 45.789 37,36% 2.678 5,85% 100%
Direzionale (Strumentale) 388 388 1.989 1,62% - 0,00% 100%
24.819 24.819 122.550 100% 6.658 5,43% 100%
(migliaia di Euro) Commerciale Direzionale
Totale
Portafoglio
Patrimonio immobiliare al 1°
gennaio 2024
89.099 40.968 130.067
Acquisizioni 0 0 0
Costi capitalizzati 5 2 7
Riclassifiche 0 0 0
Saldo prima della valutazione del
patrimonio immobiliare
89.104 40.970 130.074
Rivalutazioni/(Svalutazioni) nette
d’esercizio
(6.620) (2.893) (9.513)
Saldo al 31 dicembre 2024 82.484 38.077 120.561
23
Relazione sulla gestione
Durata dei contratti di locazione (WALT)
L’indice rappresenta la scadenza media ponderata dei contratti (WALT) in essere relativi al portafoglio
immobiliare di NEXT RE al 31 dicembre 2024 ed è pari a 3,6 anni. Tale indice è stato calcolato sulla prima
scadenza contrattuale dei singoli contratti di locazione in essere, non tenendo in considerazione eventuali
facoltà di recesso anticipato.
Tabella 8
I conduttori
Il portafoglio immobiliare di NEXT RE risulta locato/utilizzato, al 31 dicembre 2024, a 7 (sette) diversi
conduttori/utilizzatori (al netto di NEXT RE per la porzione strumentale): OVS S.p.A., Ministero della Giustizia,
Guardia di Finanza, Ambasciata del Canada, Dico S.p.A., ITX Italia S.r.l. e Luisa Via Roma S.p.A..
Nel grafico seguente viene riportata l’analisi di concentrazione per singolo conduttore in base ai canoni di
locazione annui in essere al 31 dicembre 2024 (per l’immobile di Roma via Cortese è stata considerata
l’indennità di occupazione corrisposta dalla Guardia di Finanza).
Grafico 5
Tasso di occupazione
Il tasso di occupazione del portafoglio immobiliare della società NEXT RE al 31 dicembre 2024 risulta essere
pari al 100%, stabile rispetto al dato del 31 dicembre 2023.
Allocazione geografica
Il portafoglio immobiliare della società NEXT RE risulta distribuito, al 31 dicembre 2024, in 3 (tre) diverse città:
Milano, Roma e Bari.
CITTÀ IMMOBILE TENANT
WALT al 31/12/2023 WALT al 31/12/2024
Via Spadari, 2 - Direzionale ITX Italia S.r.l. 7,8 6,
8
Via Spadari, 2 - Direzionale Luisa Via Roma S.p.A. 6,0 5,0
Via Spadari, 2 - Commerciale 4,0 4,5
Via Cuneo, 2 3,3 3,0
Corso San Gottardo, 29/31 4,5 3,5
Ambasciata del Canada 2,1 1,1
DICO S.p.A. 3,3 2,3
Via Vinicio Cortese, 147 Guardia di Finanza 0,0 0,0
Bari Viale Saverio Dioguardi, 1
Ministero della Giustizia 1,0 6,0
4,0 3,6
Milano
OVS S.p.A.
Roma
Via Zara, 22/32
WALT SU CONTRATTI VIGENTI PORTAFOGLIO IMMOBILIARE
24
Relazione sulla gestione
Nel grafico seguente viene riportata l’analisi di allocazione geografica (NORD – CENTRO – SUD) del
portafoglio in base ai valori di mercato degli immobili al 31 dicembre 2024.
Grafico 6
Per maggiori dettagli sul patrimonio immobiliare si rimanda a quanto più ampiamente illustrato nelle Note
esplicative “Nota 1. Investimenti immobiliari”.
25
Relazione sulla gestione
Analisi andamento economico
Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione
della formazione del risultato economico di esercizio.
Tabella 9
Il Net Operating Income: il margine della gestione immobiliare è pari a 5.014 migliaia di Euro e si decrementa,
di 87 migliaia di Euro, rispetto a quello conseguito nel 2023. La voce Ricavi da locazione si incrementa per 90
migliaia di Euro principalmente a fronte della rilevazione dei canoni di locazione della porzione ad uso uffici
dell’immobile di Spadari (sfitta per buona parte del primo semestre 2023) e degli adeguamenti ISTAT dei
contratti di locazione rilevati nel periodo. Il saldo della voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31
dicembre 2024 è superiore rispetto al saldo al 31 dicembre 2023 per 177 migliaia di Euro principalmente in
relazione ai costi connessi all’operazione di dismissione dell’immobile di Milano, via Spadari.
Costi del personale: la voce, che passa da 2.680 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023 a 669 migliaia di Euro
al 31 dicembre 2024, rappresenta i costi dell’organizzazione a regime all’esito delle azioni implementate nel
precedente esercizio volte all’efficientamento e risparmio dei costi corporate e della nuova politica di
remunerazione incentivante di breve e di medio lungo periodo. La voce include accantonamenti per MBO pari
a 189 migliaia di Euro.
Costi generali: la voce presenta un saldo pari a 2.127 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024 e registra un
decremento netto rispetto al 31 dicembre 2023 per 755 migliaia di Euro principalmente in relazione a i) minori
emolumenti ad amministratori per 146 migliaia di Euro a seguito delle azioni di riduzione ed efficientamento
dei costi implementate nel precedente esercizio e dell’implementazione della nuova politica di remunerazione
, ii) minori oneri per consulenze legali per 289 migliaia di Euro, iii) minori costi per comunicazione e altre
consulenze per 87 migliaia di Euro iv) minori commissioni bancarie per 74 migliaia di Euro; v) minori costi per
asset advisory fee per 119 migliaia di Euro.
La voce Ammortamenti e svalutazioni include, tra l’altro, la quota di ammortamento della porzione dell’asset
di Roma, via Zara ad uso strumentale per 57 migliaia di Euro.
La voce Altri costi e oneri include, tra gli altri, i costi ordinari per contributi CONSOB e di Borsa e contributi
associativi.
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2024 31/12/2023
Ricavi di locazioni
6.476 6.386
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
(1.462) (1.285)
Net Operating Income
5.014 5.101
Altri ricavi e proventi
30 5
Costi del personale
(669) (2.680)
Costi generali
(2.127) (2.882)
Altri costi ed oneri
(190) (185)
EBITDA
2.059 (641)
Ammortamenti e svalutazioni
(111) (112)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari (10.651) (6.974)
EBIT
(8.703) (7.727)
Proventi/(oneri) finanziari
10.299 (1.460)
EBT (Risultato ante imposte)
1.597 (9.187)
Imposte
18 (253)
Risultato netto del periodo
1.614 (9.440)
26
Relazione sulla gestione
La voce Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari è negativa e pari a 10.651 migliaia di Euro e
recepisce la variazione di fair value rilevata, rispetto al 31 dicembre 2023, sulla base delle valutazioni
predisposte dall’esperto indipendente che ha stimato il valore di mercato al 31 dicembre 2024 degli asset in
portafoglio. Il valore dell’asset di Milano, via Spadari è stato allineato al prezzo di vendita come da atto notarile
del 20 dicembre 2024; la variazione di fair value rispetto all’ultima valutazione al 30 giugno 2024 risente delle
condizioni di negoziazione alla data dell’operazione.
La voce Proventi/(Oneri) finanziari include: i) il provento da stralcio parziale del finanziamento CPI, per 11.526
migliaia di Euro ii) gli oneri finanziari maturati sui finanziamenti erogati dalla controllante CPI PG per 1.342
migliaia di Euro. Gli interessi attivi maturati sui conti corrente ordinari e il time deposit sono pari a 150 migliaia
di Euro.
27
Relazione sulla gestione
Analisi andamento patrimoniale
La tabella che segue indica la composizione del capitale investito e delle fonti di finanziamento di NEXT RE al
31 dicembre 2024 e al 31 dicembre 2023.
Tabella 10
(Valori in migliaia di Euro)
Voce 31/12/2024 31/12/2023
A.
Capitale fisso
76.840
131.907
B.
Capitale circolante netto
(1.000)
(743)
C.
Attività in dismissione
45.514
0
D=A.+B.+C.
Capitale investito
121.354
131.164
E.
Patrimonio netto
(78.095)
(76.489)
F.
Altre attività e passività non correnti
1.488
2.407
G.
Passività collegate ad attività in dismissione
(46.097)
0
H.
Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo
termine
(6.335) (62.334)
I.
Debiti verso banche e altri finanziatori a breve
termine
(509) (489)
J.
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
8.195
5.742
K.=H.+I.+J.
Totale Indebitamento finanziario
1.351
(57.081)
L.=E.+F.+G.+K.
Fonti di finanziamento
(121.354)
(131.164)
COMPOSIZIONE DELLE VOCI:
A. Capitale fisso: include investimenti immobiliari, immobilizzazioni immateriali, diritti d’uso, le altre
immobilizzazioni materiali e le partecipazioni;
B. Capitale circolante netto: sono inclusi i crediti e i debiti commerciali e le altre attività e passività correnti;
F. Altre attività e passività non correnti: sono incluse le altre attività non correnti, i benefici ai dipendenti, i fondi
rischi e le attività e passività connesse alla fiscalità differita e anticipata e i debiti tributari non correnti;
K. Totale Indebitamento finanziario: è determinato come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n.
5/21” con evidenza della modalità di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di
informativa ai sensi del Regolamento UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA
come di seguito meglio specificato.
Il capitale circolante netto risulta negativo per 1.000 migliaia di Euro.
Il patrimonio netto, comprensivo dell’utile dell’esercizio pari a 1.614 migliaia di Euro, risulta pari a 78.095
migliaia di Euro.
Il saldo delle Altre attività e passività non correnti nette ammonta a 1.488 migliaia di Euro e si riferisce a i)
altre attività non correnti per 1.550 migliaia di Euro, ii) fondo per trattamento di fine rapporto per -27 migliaia
di Euro, iii) fondi rischi per -35 migliaia di Euro.
Le tabelle seguenti riportano il Totale indebitamento finanziario di NEXT RE al 31 dicembre 2024 e al 31
dicembre 2023, come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n. 5/21” con evidenza della modalità
di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del Regolamento
UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA. A partire dal 5 maggio 2021, gli
28
Relazione sulla gestione
Orientamenti aggiornano le precedenti Raccomandazioni CESR (ivi inclusi i riferimenti presenti nella
Comunicazione n. DEM/6064293 del 28-7-2006 in materia di posizione finanziaria netta).
Al riguardo, gli Orientamenti ESMA prevedono le seguenti principali modifiche al prospetto sull’indebitamento:
a. non si parla più di “Posizione finanziaria netta”, ma di “Totale indebitamento finanziario”;
b. nell’ambito dell’indebitamento finanziario non corrente occorre includere anche i debiti commerciali e gli
altri debiti non correnti, cioè i debiti non remunerati, ma che presentano una significativa componente di
finanziamento implicito o esplicito;
c. nell’ambito dell’indebitamento finanziario corrente, occorre indicare separatamente la parte corrente
dell’indebitamento finanziario non corrente.
Tabella 11
Il Totale indebitamento finanziario passa da 57.081 migliaia di Euro (negativo) al 31 dicembre 2023 a 1.351
migliaia di Euro al 31 dicembre 2024.La riduzione dell’indebitamento finanziario corrente e non corrente è
conseguente: i) al rimborso anticipato per 45.350 migliaia, avvenuto in data 20 dicembre 2024, del
finanziamento sottoscritto con CPI Property Group S.A. in data 27 gennaio 2021 e ii) allo stralcio parziale del
suddetto finanziamento per un importo pari ad Euro 11.526 migliaia di Euro.
Operazioni con parti correlate
Di seguito vengono fornite le informazioni in merito ai rapporti con “parti correlate”.
OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE DI MAGGIORE RILEVANZA
In data 19 dicembre 2024 il Consiglio di Amministrazione, previo parere favorevole del Comitato Indipendenti,
ha approvato l’operazione di maggiore rilevanza con parte correlata avente ad oggetto (i) lo stralcio del
finanziamento soci sottoscritto in data 27 gennaio 2021 con CPI PG per un importo pari ad Euro 11,5 milioni
(il “FinSoci”) nonché (ii) il rimborso parziale anticipato del medesimo FinSoci da parte della Società, previa
acquisizione delle disponibilità liquide
occorrenti (l’“Operazione”), mediante la cessione dell’asset di proprietà
ubicato a Milano, via Spadari (la “Cessione”).
Si rammenta che il FinSoci era stato erogato da CPI al fine di procedere al rimborso anticipato di un precedente
finanziamento bancario ipotecario di Next Re, con importo nominale iniziale pari a circa Euro 54,6 milioni (Euro
59,5 milioni circa al 31 dicembre 2024) e scadenza a gennaio 2026, e previsione di un tasso di interesse
nominale fisso pari al 2,1% annuo, con facoltà di pagamento degli interessi, in un’unica soluzione, unitamente
alla quota capitale alla data di scadenza, salvo rimborso anticipato.
A. Disponibilità liquide 4.541 2.334
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 3.654 3.408
C. Altre attività finanziarie correnti 0 0
D. Liquidità 8.195 5.742
E.
Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la parte
corrente del debito finanziario non corrente)
0 0
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente (509) (489)
G.= (E+F) Indebitamento finanziario corrente (509) (489)
H.= (G-D) Indebitamento finanziario corrente netto 7.686 5.253
I.
Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di debito)
(6.335) (62.334)
J. Strumenti di debito 0 0
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti 0 0
L.=(I+J+K) Indebitamento finanziario non corrente (6.335) (62.334)
H+L Totale indebitamento finanziario 1.351 (57.081)
*valori riesposti sulla base del “Richiamo di attenzione n. 5/21” Consob
31/12/2024
31/12/2023
29
Relazione sulla gestione
L’Operazione è stata qualificata come operazione con parti correlate ai sensi del Regolamento Consob n.
17221/2010 (il “Regolamento OPC”) in quanto CPI – che risulta detenere una partecipazione pari al 79,79%
del capitale sociale della Società – è una parte correlata di Next Re ai sensi dell’art. 1, lett. (a)(i) dell’Appendice
al Regolamento OPC, in quanto soggetto che controlla la Società, ai sensi dell’art. 93 del D. Lgs n. 58/1998 e
che esercita attività di direzione e coordinamento della stessa, ai sensi dell’art. 2497 e seguenti del codice
civile.
L’Operazione è stata qualificata come di maggiore rilevanza ai sensi dell’art. 5 della “Procedura sulle
operazioni con parti correlate di Next Re SIIQ S.p.A.” (la “Procedura OPC”), nonché dell’Allegato 3 al
Regolamento OPC, in quanto il controvalore complessivo della stessa supera la soglia di rilevanza prevista ai
sensi del Regolamento OPC e della Procedura OPC.
Più in particolare, l’Operazione si qualifica come di maggiore rilevanza in applicazione dell’indice del
controvalore di cui al par. 1.1., lett. a) dell’Allegato 3 al Regolamento OPC, poiché l’Operazione, in termini di
controvalore, ha ad oggetto (i) lo stralcio del FinSoci da parte di CPI per Euro 11,5 milioni circa e (ii) il rimborso
parziale anticipato del FinSoci per Euro 45,4 milioni.
Alla luce di quanto precede, pertanto, il controvalore dell’Operazione risulta superiore alla soglia di rilevanza
applicabile alla Società, pari ad Euro 3,84 milioni circa, corrispondente al 5% del patrimonio netto della Società
al 30 giugno 2024 (i.e. Euro 76,8 milioni circa).
Come anzidetto, l’Operazione è stata approvata dal Consiglio di Amministrazione con il preventivo e unanime
parere favorevole del Comitato Indipendenti nel ruolo di Comitato per le Operazioni con Parti Correlate nonché
di Comitato Investimenti/Disinvestimenti – composto interamente da Consiglieri indipendenti e non correlati
alla parte correlata – ed è stata subordinata al reperimento delle disponibilità liquide occorrenti mediante il
buon esito della Cessione, perfezionata in data 20 dicembre 2024 ai rogiti del notaio Lucrezia Barruffo di
Milano. Ad esito della Cessione, la Società ha proceduto allo stralcio del FinSoci e al rimborso parziale
anticipato dello stesso. Ad esito dell’Operazione, l’importo del FinSoci outstanding risulta pari ad Euro 2,7
milioni circa.
In particolare, al Comitato Indipendenti, sin dal 26 novembre 2024, sono state fornite, con congruo anticipo,
informazioni complete e adeguate sull’Operazione, al fine di consentire un approfondito e documentato
esame, nella fase istruttoria e nella fase deliberativa, delle ragioni dell’Operazione, nonché della convenienza
e della correttezza sostanziale delle sue condizioni; il Comitato Indipendenti ha ricevuto inoltre una informativa
costante dall’Amministratore Delegato in relazione all’andamento delle negoziazioni con CPI e ha avuto la
possibilità di esaminare tempo per tempo la documentazione rilevante.
Infine, in data 19 dicembre 2024, il Comitato Indipendenti ha reso il proprio motivato parere favorevole ai sensi
dell’art. 5 della Procedura OPC nonché dell’art. 8 del Regolamento OPC in merito all’Operazione, oltre che il
proprio parere favorevole, quale Comitato Investimenti/Disinvestimenti, ai sensi dell’art. 2.2.38, comma 6, del
Regolamento dei Mercati Organizzati e Gestiti da Borsa Italiana S.p.A. in merito alla Cessione.
Il Comitato Indipendenti è stato unanime nel valutare positivamente la significativa valenza strategica
dell’Operazione e la sussistenza dell’interesse economico-finanziario a compiere la Cessione nel contesto
dell’Operazione, in quanto il socio di controllo ha accordato uno stralcio del FinSoci per un importo rilevante,
pari ad Euro 11,5 milioni circa, corrispondente alla differenza tra il valore di carico dell’immobile (comprensivo
dei costi differiti) e il prezzo della Cessione.
Successivamente, il Consiglio di Amministrazione, all’unanimità, ha approvato termini e condizioni della
Cessione e dell’Operazione, che è stata ritenuta di interesse economico-finanziario oltre che strategico,
consentendo alla Società di anticipare alcuni obiettivi strategici previsti nel Piano Industriale, senza intaccare
la liquidità aziendale esistente, con un risparmio in termini di oneri finanziari.
L’Operazione ha permesso di ridurre del 90% circa la posizione debitoria complessiva della Società, al fine di
consentire a Next Re di essere maggiormente attrattiva verso potenziali investitori, anche istituzionali, che
possano contribuire, anche mediante apporto di portafogli immobiliari, al processo di aumento di capitale in
natura, previsto dal Piano Industriale e attualmente slittato temporalmente.
30
Relazione sulla gestione
Per ulteriori informazioni relative all’Operazione si rinvia al Documento Informativo - unitamente al motivato
parere favorevole rilasciato dal Comitato Indipendenti - pubblicato sul sito internet della Società nella Sezione
Governance/Documenti societari.
Non si segnalano ulteriori operazioni con parti correlate di maggiore rilevanza nel corso dell’esercizio 2024.
OPERAZIONI E RAPPORTI CON PARTI CORRELATE DI MINORE RILEVANZA
In data 4 marzo 2024 il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato termini e condizioni
dell’operazione relativa alla cessione della partecipazione totalitaria detenuta da Next Re nella controllata
Fidelio, per il 50% al Presidente del Consiglio di Amministrazione, Mirko Bertaccini, con parte correlata diretta
della Società e, per il restante 50%, ad altra parte cessionaria, per un corrispettivo pari al valore di Patrimonio
Netto di Fidelio alla data dell’atto di cessione, avvenuto in data 19 marzo 2024.
L’operazione è stata gestita con la massima trasparenza e nel pieno rispetto delle disposizioni regolamentari
applicabili e delle procedure aziendali vigenti, al fine di garantirne la correttezza sostanziale e formale.
Ai sensi dell’art. 9.1 della Procedura OPC, tale operazione avrebbe dovuto essere esclusa dall’applicazione
delle disposizioni ivi previste per le operazioni con parte correlata di minore rilevanza, in quanto qualificabile
quale operazione di importo esiguo, ai sensi dell’art. 9.2 della Procedura OPC. Infatti, sulla base dell’indice di
rilevanza del controvalore, sono da considerarsi operazioni di importo esiguo quelle il cui controvalore sia
inferiore o pari ad Euro 100.000,00, ad eccezione delle operazioni effettuate con le parti correlate dirette, di
cui all’art. 2.1, lett. (a) della Procedura OPC, che si qualificano di importo esiguo ove il relativo controvalore sia
inferiore o pari ad Euro 50.000,00.
Cionondimeno, pur essendo il controvalore della cessione inferiore ad Euro 50.000,00, al fine di assicurare la
massima trasparenza, l’operazione è stata qualificata come operazione con parte correlata di minore
rilevanza, ed è stata sottoposta all’approvazione consiliare, previa tempestiva informativa al Comitato
Indipendenti.
La cessione di Fidelio non ha avuto impatti significativi sulla struttura organizzativa di NEXT RE, anche alla
luce della valutazione di non strategicità della controllata effettuata nell’ambito della revisione del nuovo Piano
Industriale 2024-2028; per converso, ha comportato un efficientamento operativo poiché, non avendo la
Società altre controllate, verrà meno l’obbligo di redigere il bilancio consolidato del gruppo NEXT RE.
In data 12 marzo 2024 il Consiglio di Amministrazione della Società, previo parere favorevole del Comitato
Indipendenti, ha approvato l’operazione con parte correlata di minore rilevanza relativa alla modifica
dell’articolo 8 e dell’Allegato 8.1 dell’Asset Advisory Agreement sottoscritto tra la Società e DeA Capital Real
Estate SGR S.p.A. (“DeA Capital RE”) in data 5 agosto 2021 (l’“Asset Advisory Agreement”).
L’operazione è stata qualificata come operazione con parte correlata in quanto DeA Capital RE risulta essere
parte correlata della Società così come previsto dalle definizioni dei principi contabili internazionali (IAS 24)
che prevedono inter alia che “l’entità è correlata all’entità che redige il bilancio se si applica una qualsiasi delle
seguenti condizioni: […]; viii) l’entità, o un qualsiasi membro di un gruppo a cui essa appartiene, presta servizi di
direzione con responsabilità strategiche all’entità che redige il bilancio o alla controllante dell’entità che redige il
bilancio”.
L’operazione ha avuto ad oggetto la modifica delle previsioni contrattuali dell’Asset Advisory Agreement
relative alla determinazione del corrispettivo, con previsione di una progressiva riduzione delle fees da
corrispondersi a DeA Capital RE a partire dal 2024 ed il ritorno alla fee originaria - prevista nell’Asset Advisory
Agreement - a seguito dell’esecuzione dell’aumento di capitale sociale previsto dal Piano Industriale 2024-
2028, definito con il supporto di DeA Capital RE e approvato dal Consiglio di Amministrazione in data 12 marzo
2024.
Prima dell’approvazione consiliare dell’operazione, il Comitato Indipendenti è stato chiamato a rendere il
parere ai sensi dell’art. 7, comma 1, del Regolamento OPC nonché dell’art. 4 della Procedura OPC.
31
Relazione sulla gestione
Il Comitato Indipendenti, riunitosi sempre in data 12 marzo 2024, ha espresso, all’unanimità, il proprio parere
favorevole sull’interesse della Società al compimento dell’operazione e sulla convenienza e correttezza
sostanziale delle relative condizioni, ritenendo, inter alia, che: (i) la Società ha interesse a concludere
l’operazione in quanto rispondente all’esigenza di riduzione dei costi operativi connessi all’attività di asset
advisor affidata alla parte correlata DeA Capital RE (senza al contempo comportare alcun onere o
commissione aggiuntiva) nella più ampia ottica di realizzazione del Piano Industriale e, in particolare,
dell’aumento di capitale sociale, in una o più tranche, per Euro 300 milioni, all’esecuzione totale del quale Next
Re tornerà a corrispondere a DeA Capital RE per i servizi previsti dall’Asset Advisory Agreement la fee
originariamente prevista; e (ii) l’operazione è, pertanto, conforme all’interesse sociale della Società e di tutti i
suoi stakeholders.
In data 28 maggio 2024 il Consiglio di Amministrazione della Società, su proposta e previo parere favorevole
del Comitato Indipendenti, ha deliberato di approvare le operazioni di minore rilevanza con parti correlate
relative alle proposte di remunerazione incentivante di breve e medio-lungo periodo del Presidente del
Consiglio di Amministrazione e Amministratore Incaricato del Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei
Rischi Dott. Mirko Bertaccini, dell’Amministratore Delegato Dott. Giovanni Naccarato e del Dirigente preposto
alla redazione dei documenti contabili societari e Chief Financial Officer Dott.ssa Francesca Rossi, tutte parti
correlate della Società ai sensi dell’art. 2.1, lett. a) della Procedura OPC.
Le proposte relative alla determinazione della remunerazione incentivante di breve periodo per l’esercizio 2024
(“MBO”) e (ii) di medio-lungo periodo per gli esercizi 2024-2026 (“LTI”) dei suddetti Amministratori esecutivi e
della Dirigente con responsabilità strategiche sono state formulate dal Comitato Indipendenti al Consiglio di
Amministrazione in coerenza con la Politica di Remunerazione approvata dall’Assemblea degli Azionisti della
Società in data 23 aprile 2024 per il triennio 2024-2026 (la “Politica di Remunerazione”); le stesse sono state
considerate singolarmente per ogni beneficiario in coerenza con quanto previsto dalla Comunicazione n.
DEM/10078683 del 24-09-2010.
Pertanto, ciascuna operazione è stata qualificata con parte correlata di minore rilevanza in quanto il
controvalore massimo, anche assumendo il raggiungimento del livello massimo per l’MBO e per l’LTI di
ciascun beneficiario, è risultato significativamente inferiore alla soglia di maggiore rilevanza applicabile in
relazione all’indice del controvalore di cui al par. 1.1, lett. a) dell’Allegato 3 al Regolamento OPC.
Non ha trovato applicazione la fattispecie di esenzione prevista dall’art. 9.1.(c) della Procedura OPC
riguardante le remunerazioni assegnate in conformità alla Politica di Remunerazione e quantificata sulla base
di criteri che non comportino valutazioni discrezionali. Infatti, nonostante i termini economici delle singole
operazioni siano in linea con quanto previsto dalla Politica di Remunerazione, le operazioni hanno richiesto
una valutazione di carattere discrezionale.
Il Comitato Indipendenti, riunitosi in data 27 maggio 2024, ha espresso il proprio parere favorevole ai sensi
dell’art. 7, comma 1, lettera a), del Regolamento OPC e dell’art. 4.2 della Procedura OPC e, a seguire, il Consiglio
di Amministrazione, con il parere favorevole del Collegio Sindacale, ha approvato le operazioni con
l’astensione, di volta in volta, dei singoli amministratori interessati.
Non si segnalano operazioni con parti correlate di minore rilevanza ulteriori rispetto a quanto sopra
rappresentato.
32
Relazione sulla gestione
Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ
Il regime speciale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (“SIIQ”) introdotto e disciplinato
dall’articolo 1, commi 119-141-bis, della Legge n. 296/2006 (di seguito anche “legge n. 296/2006”) e
successive modifiche, nonché dalle disposizioni contenute nel regolamento di attuazione del Ministero
dell’Economia e Finanze n. 174/2007 ( di seguito anche il “Decreto”), comporta l’esenzione dall’imposizione ai
fini IRES e proporzionalmente dall’IRAP (“Regime Speciale“) del reddito d’impresa derivante, inter alia,
dall’attività di locazione immobiliare (c.d. “gestione esente”). L’utile derivante dalle altre attività eventualmente
svolte dalla SIIQ soggiace, invece, al regime ordinario IRES e IRAP (c.d. “gestione ordinaria”).
La disciplina del Regime Speciale è stata oggetto di modifiche per effetto del Decreto-legge n. 133/2014, c.d.
decreto “Sblocca Italia” (di seguito anche “D. L. n. 133/2014” e, unitamente alla legge n. 296/2006 e al Decreto,
la “Normativa SIIQ”), in vigore dal 13 settembre 2014 e convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre
2014, n. 164. Più di recente, l’art. 1 comma 718 della Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (“Legge di bilancio
2022”), ha modificato, con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2022, l’art. 1, comma 125 della Legge n. 296/2006
(relativo all’estensione del Regime Speciale alle controllate, di cui di seguito infra al paragrafo “requisiti del
Regime Speciale di SIIQ”).
Requisiti del Regime Speciale di SIIQ
I requisiti d’accesso al Regime Speciale richiesti dalla Normativa SIIQ sono sintetizzabili come segue:
(i) Requisiti Soggettivi
Possono accedere al Regime Speciale le società che:
a. siano costituite in forma di società per azioni quotate in mercati regolamentati italiani
o degli Stati UE o SEE inclusi nella c.d. “White list” di cui al decreto ministeriale 4
settembre 1996;
b. svolgano in via prevalente attività di locazione immobiliare.
Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 125 della Legge n. 296/2006, come modificato dall’art. 1 comma 718
della Legge di bilancio 2022, stabiliscono che il Regime Speciale possa essere esteso, in presenza
di opzione congiunta, alle società per azioni, alle società in accomandita per azioni e alle società a
responsabilità limitata, a condizione che il relativo capitale sociale non sia inferiore a quello di cui all'art. 2327
del codice civile (50.000 euro), non quotate, residenti nel territorio dello Stato, svolgenti anch'esse attività di
locazione immobiliare in via prevalente, secondo la definizione stabilita al comma 121 dell’art. 1 della legge n.
296/2006, nelle quali, alternativamente:
1) una SIIQ o SIINQ (Società di investimento immobiliare non quotata) possieda più del 50% dei diritti di voto
nell'assemblea ordinaria e del 50% dei diritti di partecipazione agli utili; ovvero
2) almeno una SIIQ o SIINQ e una o più altre SIIQ o SIINQ o FIA (fondi di investimento alternativi) immobiliare
di cui all'art. 12 del D.M. 5 marzo 2015, n. 30, il cui patrimonio è investito almeno per l'80% in immobili destinati
alla locazione ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ o altri FIA immobiliari che investono negli stessi beni o
diritti nelle stesse proporzioni, congiuntamente ne possiedano il 100% della partecipazione al capitale sociale,
nonché dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili, a condizione che la
SIIQ o SIINQ o le SIIQ o SIINQ partecipanti possiedano almeno il 50% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria
e di partecipazioni agli utili.
Dal 2009 il Regime Speciale è stato altresì esteso anche alle stabili organizzazioni italiane – che svolgono in
via prevalente l’attività di locazione immobiliare – di società residenti in Stati UE o SEE inclusi nella predetta
“White list”.
(ii) Requisiti Statutari
Lo statuto delle SIIQ deve necessariamente contenere talune previsioni e in particolare:
33
Relazione sulla gestione
a. regole in materia di investimenti;
b. limiti alla concentrazione dei rischi su investimenti e controparti;
c. limite massimo di leva finanziaria, a livello individuale e di gruppo.
(iii) Requisiti di Struttura Partecipativa
Il comma 119 della l. 296/06 fissa inoltre i seguenti requisiti:
a. Requisito del controllo: tale requisito richiede che nessun socio possegga,
direttamente o indirettamente, più del 60% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria
e più del 60% dei diritti di partecipazione agli utili della SIIQ;
b. Re
quisito del flottante: affinché sia rispettato il requisito del flottante almeno il 25%
delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono al momento
dell’esercizio dell’opzione, direttamente o indirettamente, più del 2% dei diritti di voto
nell’Assemblea Ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili (requisito
non richiesto per le società già quotate).
(iv) Requisiti Oggettivi
L’applicazione del Regime Speciale è subordinata alla condizione che le società interessate “svolgano in via
prevalente l’attività di locazione immobiliare” (art. 1, c. 121, l. 296/2006 e art. 1 del Decreto). La predetta
prevalenza va verificata sulla base di due indici:
a. Asset test: occorre che gli immobili destinati all’attività di locazione, le partecipazioni
in altre SIIQ o SIINQ, le partecipazioni in fondi immobiliari e in SICAF immobiliari
qualificati rappresentino almeno l’80% dell’attivo patrimoniale;
b. P
rofit test: occorre che, in ciascun esercizio, i ricavi provenienti dall’attività di
locazione, i proventi da SIIQ o SIINQ, i proventi da fondi immobiliari e SICAF
immobiliari qualificati, le plusvalenze realizzate su immobili destinati alla locazione
rappresentino almeno l’80% delle componenti positive del conto economico.
La mancata osservanza per tre esercizi consecutivi di una delle condizioni di prevalenza (asset test o profit
test) determina la definitiva cessazione dal Regime Speciale e l’applicazione delle regole ordinarie già a partire
dal secondo degli esercizi considerati. Il mancato rispetto anche per un solo periodo di imposta di entrambi i
parametri di prevalenza comporta l’automatica decadenza dal Regime Speciale con effetti dallo stesso
periodo.
(v) Ulteriori previsioni
a. Le società che optano per il Regime Speciale hanno l’obbligo di distribuire ai soci, in
ciascun esercizio, (i) almeno il 70% dell’utile netto derivante dall’attività di locazione
immobiliare, dal possesso di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in SICAF e fondi
immobiliari qualificati (quale risultante dal Conto Economico del relativo bilancio di
esercizio) se l’utile complessivo disponibile per la distribuzione è pari o superiore
all’utile della gestione esente, ovvero (ii) almeno il 70% dell’utile complessivo di
esercizio disponibile per la distribuzione, se questo è inferiore all’utile derivante
dall’attività di locazione e dal possesso delle partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi o
SICAF immobiliari qualificati (cd “gestione esente”).
b. Inoltre, sussiste l’obbligo di distribuire, nei due esercizi successivi a quello di realizzo,
il 50% dei proventi rinvenienti dalle plusvalenze nette realizzate su immobili destinati
alla locazione e su partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi o SICAF immobiliari qualificati.
La mancata distribuzione della quota di utile della gestione esente soggetto alla distribuzione obbligatoria
sopra descritta comporta la decadenza dal regime speciale SIIQ con effetto immediato.
34
Relazione sulla gestione
Cause di cessazione immediata del Regime Speciale
Le società devono possedere i requisiti previsti dal comma 119 della Legge n. 296/06 entro il primo periodo
di efficacia del regime SIIQ e per tutta la sua durata. Il venir meno di uno dei suddetti requisiti – ad eccezione
di quello c.d. del flottante – comporta la cessazione dal regime SIIQ a decorrere dallo stesso periodo di
imposta.
In particolare, costituisce causa di decadenza immediata dal regime speciale SIIQ:
(i) la revoca dell’ammissione alla quotazione delle azioni in mercati regolamentati (fermo restando che
non costituisce, invece, causa di decadenza la mera sospensione temporanea delle azioni dalla
negoziazione),
(ii) il mancato rispetto del requisito partecipativo che impone che nessun socio possegga, direttamente o
indirettamente, più del 60% dei diritti di voto nell’Assemblea Ordinaria e più del 60% dei diritti di
partecipazione agli utili; tuttavia, ove il requisito partecipativo del 60% sia superato a seguito di
operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali il regime speciale non si considera cessato
tout court, ma è meramente sospeso sino a quando il requisito partecipativo non venga ristabilito (la
circolare n. 32/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate, al parag. 2 “Requisiti e modalità per l’accesso al regime”
afferma peraltro che “ove il requisito del controllo ...sia superato per un periodo di tempo limitato lo stesso
verrà considerato come posseduto, senza soluzione di continuità, per l’intero periodo di imposta. Resta
inteso che tale requisito dovrà essere posseduto al termine del periodo di imposta considerato...”).
L’esercizio dell’opzione da parte della Società e il mantenimento del regime di SIIQ
La Società ha esercitato l’opzione per accedere al Regime Speciale, in data 7 settembre 2016, con effetti a
partire dal periodo di imposta decorrente dal 1° gennaio 2017, e ha soddisfatto tutti i requisiti necessari per
l’applicazione dei benefici fiscali previsti dalla normativa speciale in materia di SIIQ (ivi incluso il c.d. requisito
“del controllo”) entro la chiusura dell’esercizio 2017: conseguentemente, il Regime Speciale esplica i propri
effetti a far data dal primo periodo d’imposta per cui è stata esercitata l’opzione (1° gennaio 2017). Con le
stesse modalità con cui è stata esercitata l’opzione (7 settembre 2016) è stata pertanto comunicata (17
gennaio 2018) all’Agenzia delle Entrate l’integrazione dei requisiti partecipativi che non si possedevano al
momento dell’esercizio dell’opzione.
Si rammenta che, ad esito dell’OPA promossa dall’azionista di controllo CPI PG, quest’ultimo è venuto a
possedere una percentuale di azioni ordinarie superiore al 60%. In particolare, alla data del 26 novembre 2021,
CPI PG deteneva, una partecipazione complessivamente pari al 77,1078% del capitale sottoscritto della
Società, rappresentato da n. 16.983.075 azioni con diritto di voto, di cui n. 11.012.055 azioni non ammesse
alle negoziazioni (le “Azioni non Quotate”), pari alla totalità delle azioni non quotate della Società e n.
5.971.020 azioni ordinarie ammesse alle negoziazioni sul mercato Euronext Milan (pari al 54,22% del totale
delle azioni quotate), con conseguente mancato rispetto del requisito del controllo.
Al fine di consentire il ripristino del requisito del controllo ed il mantenimento da parte della Società del Regime
Speciale entro il 31 dicembre 2021, in data 26 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione ha convocato
l’Assemblea straordinaria degli Azionisti per il giorno 27 dicembre 2021 sottoponendo alla stessa la proposta
di conversione obbligatoria, nel rapporto 1:1, di n. 11.012.055 azioni ordinarie non quotate in n. 11.012.055
azioni di categoria B senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il
medesimo diritto di partecipare agli utili delle azioni ordinarie, che sarà automaticamente e proporzionalmente
ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni
di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso,
non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
In data 27 dicembre 2021, l’Assemblea Straordinaria ha deliberato all’unanimità la suddetta conversione
obbligatoria, ad esito della quale, CPI PG è venuto a detenere una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sociale sottoscritto della Società, rappresentato da (i) n. 5.971.020 azioni ordinarie con
diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 54,22% del capitale sociale con diritto di
voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 Azioni di Categoria B, aventi le caratteristiche
sopra descritte.
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Relazione sulla gestione
In occasione dell’Assemblea Ordinaria degli Azionisti di approvazione del bilancio 2022, tenutasi in data 16
maggio 2023, è emerso che CPI PG aveva incrementato la propria partecipazione in azioni ordinarie (n.
7.061.263 azioni ordinarie) corrispondenti al 64,11% del capitale avente diritto di voto nelle assemblee
ordinarie della Società, e, per l’effetto, quest’ultima non integrava, al 31 dicembre 2022 il requisito del controllo.
Ad esito delle segnalazioni e verifiche prontamente effettuate dalla Società, CPI PG ha provveduto a ristabilire
il requisito del controllo nel corso del mese di giugno 2023 mediante la cessione di n. 500.000 azioni ordinarie
(cfr. comunicazione internal dealing del 23 giugno 2023).
Alla data del 31 dicembre 2023, CPI PG deteneva una partecipazione complessivamente pari al 79,79% del
capitale sociale complessivo sottoscritto della Società, rappresentata da (i) n. 6.561.263 azioni ordinarie con
diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 59,57% del capitale sociale con diritto di
voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 azioni di categoria B, aventi le caratteristiche
sopra descritte.
Come anticipato, ai sensi dell’art. 1, comma 119, della Legge n. 296/06, nel caso in cui il requisito del controllo
risulti, al termine del periodo d’imposta, superato a seguito di operazioni societarie straordinarie o sul mercato
dei capitali, il Regime Speciale è sospeso sino a quando il requisito non sia ristabilito. La sospensione
costituisce un’ipotesi diversa ed ulteriore rispetto alla cessazione del Regime Speciale, da cui si differenzia
per comportare, al ripristino del requisito del controllo, la possibilità di riapplicare il Regime Speciale a partire
dal periodo d’imposta nel quale esso si verifichi, senza la necessità di esercitare una nuova opzione e di pagare
una nuova “imposta di ingresso”. Pertanto, nel caso di specie, essendo il requisito del controllo stato verificato
alla data del 31 dicembre 2023, la sospensione dell’applicazione del Regime Speciale per la Società ha
riguardato solo il periodo d’imposta 2022, con la conseguente rideterminazione del reddito imponibile e
l’assoggettamento dell’intero reddito prodotto dalla Società in detta annualità ad IRES ed IRAP secondo le
ordinarie regole di tassazione applicabili.
Come noto, il ricalcolo delle imposte dovute per l’anno 2022 ha comportato per la Società l’emersione di una
maggiore IRAP da versare in ravvedimento di 64 migliaia di Euro e la rilevazione ai fini IRES di una perdita di
3,5 milioni di Euro, da trasferire al consolidato fiscale al quale la Società aderisce. In data 3 novembre 2023,
la Società ha provveduto a versare all’Erario la maggiore IRAP, oltre a sanzioni da ravvedimento e interessi,
derivante dal ricalcolo delle imposte dovute per il periodo d’imposta 2022 secondo le ordinarie regole di
determinazione delle stesse.
Alla luce di quanto sopra, la Società è tornata ad applicare il Regime Speciale già a partire dal periodo
d’imposta 2023. Il ripristino del requisito del controllo e la fine del periodo di sospensione del Regime Speciale
sono stati ritualmente e tempestivamente comunicati all’Agenzia delle Entrate.
Alla data del 31 dicembre 2024, CPI PG continua a detenere una partecipazione complessivamente pari al
79,79% del capitale sociale complessivo sottoscritto della Società, rappresentata da (i) n. 6.561.263 azioni
ordinarie con diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 59,57% del capitale sociale
con diritto di voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 azioni di categoria B, aventi le
caratteristiche sopra descritte.
Con riferimento ai test di prevalenza effettuati al 31 dicembre 2024 gli stessi hanno evidenziato che sia il
parametro patrimoniale (asset test) che quello reddituale (reddit test) risultano superiori all’80% e pertanto i
requisiti oggettivi risultano mantenuti a tale data.
La gestione dei rischi
PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE CUI NEXT RE È ESPOSTA
Nel corso dell’esercizio relativo all’anno 2024 NEXT RE si è trovata a fronteggiare una serie di rischi, identificati
in rischi finanziari, operativi, strategici e di compliance. Per controllare, prevenire e minimizzare tali rischi, la
società si avvale dei principi internazionali dell’Enterprise Risk Management (ERM), tecnica di gestione dei
rischi che tende a salvaguardare NEXT RE, attraverso l’uso di strumenti di varia natura, dalla possibile
concretizzazione dei suddetti rischi. In conformità ai principi del Codice di Autodisciplina delle Società
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Relazione sulla gestione
Quotate, il Consiglio di Amministrazione neocostituito: (i) ha nominato l’Amministratore incaricato del Sistema
di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi (ii) ha costituito al suo interno il “Comitato Indipendenti” con
funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni, operatività con parti
correlate, investimenti e disinvestimenti. Il Comitato è costituito da Amministratori “Indipendenti” che
monitorano il processo di identificazione dei principali rischi aziendali, con il quale vengono identificati i fattori
di rischio per l’Emittente, includendo tutti i rischi che possono assumere rilievo nell’ottica della sostenibilità
nel medio-lungo periodo dell’attività dell’impresa. Il Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi è un
insieme di regole, procedure e strutture organizzative avente lo scopo di monitorare il rispetto delle strategie
aziendali, l’efficacia e l’efficienza dei processi aziendali, rispetto delle leggi e dei regolamenti, nonché dello
Statuto sociale, delle norme e delle procedure aziendali. Tale Sistema deve tendere ad agevolare
l’identificazione, la misurazione, la gestione ed il monitoraggio adeguato dei rischi assunti dell’Emittente e il
grado della sua esposizione ai fattori di rischio, tenendo conto delle possibili correlazioni esistenti tra i diversi
fattori di rischio, della significativa probabilità che il rischio si verifichi, l’impatto del rischio dell’operatività
aziendale e, infine, dell’entità del rischio nel suo complesso. Sostanzialmente deve consentire di fronteggiare
con ragionevole tempestività le diverse tipologie di rischio cui è esposta nel tempo la società, rischi quali
operativi, di mercato, di liquidità, di credito, di regolamento, legali, reputazionali, ecc..
1. RISCHI FINANZIARI
Le attività svolte espongono la Società ai seguenti rischi finanziari: rischio di mercato, rischio di tasso di
interesse, rischio di credito e rischio di liquidità.
1.1 Rischi di mercato
Gli investimenti immobiliari sono valutati al fair value (valore equo) e le relative variazioni sono contabilizzate
nell’utile o perdita del periodo; pertanto, le oscillazioni del mercato immobiliare, derivanti da variazioni avverse
alle variabili macroeconomiche, possono influenzare il risultato della Società. Il rischio di mercato è il rischio
di perdite connesse alle oscillazioni dei prezzi degli immobili in portafoglio. Tale rischio include, inoltre, gli
effetti del tasso di sfitto degli immobili (c.d. Vacancy Risk).
Il rischio di mercato comprende, così, il Rischio di Prezzo, identificabile come il rischio di deprezzamento di
uno strumento finanziario o del portafoglio immobiliare a seguito dello sfavorevole andamento dei mercati.
Essendo NEXT RE una società che opera all’interno del mercato immobiliare, è soggetta, pertanto, al
sopracitato rischio. Il monitoraggio dei rischi relativi alle variazioni di prezzo è assicurato anche con il supporto
di esperti indipendenti. Il portafoglio immobiliare è prevalentemente costituito da immobili di alta qualità e
diversificato all’interno di grandi centri urbani, in particolare Milano e Roma, città il cui mercato immobiliare
presenta un livello della domanda meno volatile rispetto a città secondarie. Sotto il profilo del vacancy risk, la
Società privilegia contratti di locazione a lungo termine ed attua un processo attivo di asset management volto
a comprendere le esigenze dei conduttori e a massimizzarne il grado di soddisfazione.
1.2 Rischio Tasso di interesse
Il rischio di perdite derivante dall’attività di finanziamento delle attività operative, in particolare, è costituito
dall'aumento degli oneri finanziari derivanti dal rialzo dei tassi di interesse. L’accensione di finanziamenti
infragruppo a tasso fisso mitiga l’esposizione della Società al rischio di fluttuazione dei tassi di interesse. Con
riferimento ai finanziamenti in essere stipulati in passato a tassi variabili la Società, nell’ambito delle linee
guida del piano Industriale approvato dal Consiglio di Amministrazione del 6 febbraio 2023 aveva avviato una
razionalizzazione e snellimento della struttura economica e finanziaria della Società che ha previsto
l’estinzione anticipata della quasi totalità dei finanziamenti a tasso variabile mediante utilizzo della cassa
esistente. Alla data del 31 dicembre 2024 la quasi totalità dei debiti finanziari è remunerata a tasso fisso.
1.3 Rischio di Credito
Il rischio di credito o rischio di insolvenza della controparte è originato dalla perdita in cui può incorrere
l’Emittente a causa dell’impossibilità di una controparte contrattuale di adempiere alle proprie obbligazioni, in
particolare quella di far fronte ai propri obblighi di pagamento. Si evidenzia, a tal proposito, che la strategia di
investimento della Società privilegia controparti di elevato standing creditizio. Si ritiene che le svalutazioni già
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Relazione sulla gestione
effettuate siano rappresentative del rischio effettivo di inesigibilità. Con riferimento ai depositi bancari, si
segnala che la Società opera su base continuativa e duratura, con controparti di primario standing, con
adeguato rating creditizio limitando, conseguentemente, il connesso rischio di credito.
1.4 Rischio di Liquidità
Il rischio di liquidità è il rischio che l’Emittente si trovi in difficoltà nell’adempiere alle future obbligazioni
associate alle passività finanziarie e commerciali nella misura e nelle scadenze predefinite.
La Società dispone di liquidità giacente al 31 dicembre 2024 per 9.195 migliaia di Euro e presenta debiti
finanziari per 6.844 migliaia di Euro di cui 509 migliaia di Euro entro l’esercizio successivo. La Società aggiorna
periodicamente le previsioni finanziarie al fine di monitorare ed individuare tempestivamente eventuali azioni
da intraprendere.
2. RISCHI OPERATIVI
Il rischio operativo è il rischio di subire perdite derivanti dall'inadeguatezza o dalla disfunzione di procedure,
risorse umane e sistemi, oppure da eventi esogeni.
I rischi operativi sono fronteggiati tramite l’adozione di
adeguate procedure interne e l’articolazione del sistema di controllo interno.
I rischi operativi si traducono nel rischio che gli asset non rispondano a determinate caratteristiche - richieste
da nuovi regolamenti, dall’aumento dei costi di gestione o dalla sempre crescente aspettativa degli
stakeholders – e perdano valore sia in termini di canone che di fair value.
2.1 Rischio Tenants
Tale rischio è mitigato da quanto previsto dallo statuto della società per cui la stessa non può generare: (i)
direttamente e indirettamente, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori
appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione complessivi
del Gruppo; il limite del 30% sopra indicato non si applica qualora i beni immobili della Società siano locati a
conduttori appartenenti ad un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale.
2.2 Rischio reputazionale
La reputazione è stata valutata come una forma di fiducia verso il futuro e, di conseguenza, il rischio
reputazionale è considerato come la perdita di questa fiducia, perdita generata a seguito di una serie di scelte
negative o di errori operativi. Sfocia quindi in una caduta di “Fiducia” o di “Credibilità” della società da parte di
clienti, azionisti, investitori e controparti.
La Società mitiga tale rischio con una struttura organizzativa adeguata e con azioni reputate utili al
miglioramento della comunicazione aziendale attraverso procedure idonee a regolare le relazioni con gli
stakeholders e gli investitori.
3. RISCHI ESG (ENVIRONMENTAL, SOCIAL AND GOVERNANCE) E RISCHI DERIVANTI DAL
CAMBIAMENTO CLIMATICO
3.1 Rischio climatico
Nonostante per l’esercizio 2024 non sia soggetta agli obblighi di rendicontazione di sostenibilità in accordo
con il D. Lgs 125/2024, la Società tiene in massima considerazione le questioni climatiche. In particolare, pur
non svolgendo un esercizio strutturato di analisi di doppia materialità, la Società rivaluta periodicamente quali
questioni di sostenibilità climatica possano generare impatti, rischi ed opportunità seguendo l’approccio della
doppia materialità.
Laddove rilevi impatti negativi materiali, potenziali o effettivi (materialità di impatto) o rischi di deterioramento
della performance finanziaria o del valore degli asset (materialità finanziaria), la Società si adopera per
adottare politiche e porre in essere azioni attraverso le quali prevenire, mitigare o rimediare gli impatti negativi
o i rischi finanziari.
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Relazione sulla gestione
La selezione delle questioni climatiche tiene conto del Requisito Applicativo n° 16 dello standard ESRS 1 degli
European Sustainability Reporting Standards, preso a riferimento volontario come best practice e integrato
come necessario con le eventuali questioni specifiche per entità attinenti al business della Società.
Data la caratteristica di medio/lungo termine delle attività di investimento svolte dalla Società, la valutazione
dei possibili impatti, rischi e opportunità derivanti dalle questioni di sostenibilità climatica è effettuata con
riferimento all’orizzonte temporale di breve, medio e lungo termine.
3.2 Rischio fisico
Il rischio fisico degli asset immobiliari si riferisce alla potenziale perdita di valore o funzionalità degli immobili
a seguito di eventi naturali, cambiamenti climatici o degrado strutturale. Questo rischio può manifestarsi
attraverso danni immediati causati da eventi estremi o mediante un deterioramento graduale nel tempo.
Per gestire e minimizzare tale rischio, la Società adotta un approccio proattivo basato su politiche e azioni di
prevenzione, mitigazione e nel caso rimedio che include: valutazioni periodiche dello stato degli immobili,
implementazione di programmi di manutenzione preventiva, adeguamento delle strutture agli standard di
sicurezza più recenti e sottoscrizione di polizze assicurative comprehensive. Inoltre, la Società considera
attentamente i fattori di rischio fisico nelle sue decisioni di investimento e disinvestimento, al fine di
ottimizzare la resilienza del portafoglio immobiliare nel lungo termine.
3.3 Rischio di transizione
Il rischio di transizione per gli asset immobiliari si riferisce ai potenziali rischi derivanti dal passaggio verso
un'economia a basse emissioni di carbonio. Questo rischio comprende possibili cambiamenti normativi,
evoluzione delle preferenze di mercato e innovazioni tecnologiche che potrebbero influenzare il valore e la
competitività degli immobili.
Per gestire e mitigare tale rischio, la Società adotta una strategia multilivello basata su politiche e azioni di
prevenzione, mitigazione e nel caso rimedio che include: l'implementazione di sistemi di monitoraggio
energetico avanzati, investimenti in efficientamento energetico e tecnologie sostenibili, l'ottenimento di
certificazioni ambientali riconosciute (BREEAM in Use) per gli asset chiave, e l'integrazione delle questioni di
sostenibilità climatica nei processi decisionali di investimento e gestione. Inoltre, la Società si impegna a
mantenere un dialogo costante con gli stakeholders per anticipare e adattarsi alle mutevoli esigenze del
mercato in termini di sostenibilità climatica, posizionando così il proprio portafoglio immobiliare in modo
competitivo nel contesto della transizione energetica.
3.4 Rischio di perdita di valore degli asset per non conformità green
Il rischio di perdita di valore degli asset immobiliari dovuto alla non conformità alle normative green o alle
aspettative di sostenibilità del mercato rappresenta una sfida critica nel settore. Questo rischio si manifesta
su due fronti principali: da un lato, i tenant potrebbero esercitare opzioni di recesso anticipato o non rinnovare
i contratti di locazione se gli immobili non soddisfano i loro requisiti di sostenibilità; dall'altro, gli investitori
potrebbero mostrare un interesse decrescente verso asset non allineati agli standard green, portando a un
potenziale deprezzamento. La combinazione di questi fattori potrebbe determinare una significativa perdita
di valore degli immobili non conformi.
Per mitigare tale rischio, la Società adotta una strategia multifocale che include: l'analisi continua del gap tra
le performance attuali degli immobili e gli standard richiesti, l'implementazione di piani di upgrade energetico
e ambientale, il dialogo costante con tenant e investitori per anticipare le loro esigenze, e l'integrazione di criteri
ESG nelle decisioni di investimento e gestione. Questo approccio mira a mantenere l'attrattività degli asset sia
per i conduttori che per il mercato degli investitori, preservandone il valore nel lungo termine.
3.5 Mitigazione dei rischi ESG
La Società riconosce che la transizione verso un’economia a basse emissioni di carbonio, più sostenibile ed
efficiente in termini di risorse e circolare, in linea con i Sustainable Development Goals delle Nazioni Unite,
rappresenti un passo fondamentale per assicurare la competitività a lungo termine dell’economia dell’Unione
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Relazione sulla gestione
Europea e globale. La Società prosegue il percorso di adeguamento della propria struttura operativa ed
organizzativa, avviato nel corso del 2021, che mira ad introdurre nella propria gestione operativa e dei processi
di investimento principi e criteri volti a presidiare e monitorare i rischi ESG.
In data 28 maggio 2024, è stata approvato l’aggiornamento della Policy di Sostenibilità, che risponde allo
scopo di raccogliere, organizzare e realizzare le azioni ed i processi necessari ad integrare i principi di
sostenibilità ESG a cui la Società intende riferirsi, identificando le specifiche azioni trasversali occorrenti al
fine di implementare tali componenti ESG nella strategia ed operatività di Next Re. A seguito dell’approvazione
della suddetta Policy di Sostenibilità è stato ricomposto il comitato tecnico con funzioni di indirizzo,
monitoraggio e supporto al Consiglio di Amministrazione in relazione alle tematiche ESG (il “Comitato ESG”).
Alla data della presente relazione, in linea con il percorso di sostenibilità che è stato intrapreso, si è proseguito
con il rinnovo delle certificazioni secondo il protocollo BREEAM In Use su tutto il portafoglio immobiliare.
Con particolare riferimento ai rischi di transizione e ai potenziali riflessi degli stessi nelle valutazioni al fair
value del portafoglio immobiliare, come sopra descritto, la Società ha avviato un percorso di integrazione dei
fattori ESG nel proprio modello di business, nell’ambito del quale è stata effettuata, ed è ancora in corso,
un’analisi volta a identificare i potenziali interventi sugli asset finalizzati alla riduzione degli impatti ambientali
degli stessi. D’altro canto, allo stato attuale, non sono ancora disponibili parametri oggettivi e banche dati
specifiche per riflettere in maniera puntuale nelle valutazioni immobiliari gli impatti correlati alle tematiche
“ESG” sebbene, per immobili che raggiungono buoni/ottimi livelli di efficientamento energetico, vi sia un
apprezzamento diverso nel mercato immobiliare, dal momento che tali immobili risultano maggiormente
appetibili per tenant di più elevato standing.
Si fa inoltre presente che le polizze assicurative sottoscritte da NEXT RE sul portafoglio immobiliare
presentano la formula "All risk” che tutela la proprietà anche in caso di fenomeni metereologici avversi.
3.6 Impatti del rischio di cambiamento climatico sulle voci di bilancio e sull’utilizzo dei principi contabili
Per le considerazioni relative agli impatti del cambiamento climatico sulle voci di bilancio si rimanda a quanto
illustrato nelle Note esplicative del Bilancio consolidato e del Bilancio d’esercizio nel capitolo Criteri di
valutazione e principi contabili e, nello specifico, nei paragrafi Investimenti Immobiliari, Fondi rischi e oneri,
Passività finanziarie e Uso di stime e assunzioni.
4. RISCHI STRATEGICI
Il rischio strategico consiste nel rischio attuale o potenziale di un impatto sui ricavi o sul capitale derivante da
decisioni di business errate legate a scelte di obiettivi strategici dell’impresa, strategie di business e risorse
impiegate per il raggiungimento degli obiettivi strategici.
La Società mitiga tale rischio mediante l’implementazione di un processo di pianificazione strategica ed
analisi e valutazione degli investimenti, in linea con il Piano Industriale.
5. RISCHIO DI COMPLIANCE E LEGALI
Il rischio di compliance è rappresentato dal rischio di incorrere in sanzioni giudiziarie o amministrative, perdite
patrimoniali o danni di reputazione, in conseguenza di violazioni di norme di autoregolazione oppure di leggi,
regolamenti o provvedimenti delle Autorità di vigilanza.
Il rischio legale si identifica nel rischio di perdita o riduzione di valore delle attività di portafoglio a causa di
contratti o documenti legali inadeguati oppure non corretti, o contenenti clausole che si rivelino
significativamente onerose. Tale rischio è inteso come una manifestazione del rischio operativo che rende
necessario diagnosticare la causa della perdita o della riduzione di valore in portafoglio.
In tale sezione rientrano i rischi legati alla Responsabilità ex D. Lgs. 231/01, sanzioni connesse alla violazione
della normativa regolamentare delle società quotate, responsabilità ex L. 262/05 ed infine il rischio del
mantenimento dei requisiti del regime SIIQ.
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Relazione sulla gestione
o Responsabilità ex D.Lgs. 231/01: la Società ha adottato un “Modello Organizzativo” ai sensi del D.Lgs.
231/01 come più ampiamente descritto nel paragrafo “Modello Organizzativo e Codice etico” relativo agli
Adempimenti ai sensi del Decreto Legislativo 231/2001.
o Sanzioni connesse alla violazione della normativa regolamentare delle società quotate: la Società assicura
un costante presidio del rispetto della normativa regolamentare la cui applicazione deriva dallo status di
società quotata, con particolare riferimento alla normativa in materia di abusi di mercato (Reg. UE 596/2014
e relative disposizioni attuative, europee e nazionali tra le quali il Decreto Legislativo 10 agosto 2018, n.
107), alla disciplina in materia di operazioni con parti correlate ai sensi del Reg. Consob 17221/10 e agli
obblighi di disclosure prescritti dal D.Lgs. 58/98 e dal Reg. Consob 11971/99. E’ inoltre previsto un
monitoraggio costante della evoluzione della normativa e della regolamentazione del mercato e delle
possibili ricadute sugli adempimenti della Società.
o Responsabilità ex L. 262/05: applicazione di sanzioni connesse alle responsabilità del Dirigente Preposto
alla redazione dei documenti contabili e societari.
I presidi adottati al fine del monitoraggio dell’esposizione al rischio e alla mitigazione degli impatti sono di
seguito riportati. La Società ha adottato, in conformità con tale legge, un sistema di controllo amministrativo-
contabile connesso all’informativa finanziaria, idoneo a fornire un’adeguata certezza circa la rappresentazione
veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte, attraverso adeguate
procedure amministrativo – contabili, per l’elaborazione del bilancio d’esercizio, del bilancio semestrale ed in
generale dell’informativa finanziaria. Le attività operative di implementazione e verifica sono rimandate alla
struttura interna che opera secondo le indicazioni e sotto la supervisione del Dirigente Preposto nominato dal
Consiglio di Amministrazione secondo le previsioni di legge.
Mantenimento requisiti regime SIIQ
ll mantenimento dello status di SIIQ è subordinato al rispetto dei requisiti soggettivi, partecipativi, oggettivi e
statutari, previsti dalla normativa in materia. NEXT RE è esposta al rischio che vengano meno taluni dei predetti
requisiti e, di conseguenza, perda lo status di SIIQ. Il verificarsi di tale circostanza comporterebbe il venir meno
dei benefici fiscali correlati a detto regime, in particolare l’esenzione da imposte sui redditi dei proventi
dell’attività di locazione; inoltre, NEXT RE non sarebbe tenuta alla distribuzione di dividendi secondo i termini
della normativa SIIQ.
La Società assicura un costante presidio del rispetto della normativa fiscale e verifica il mantenimento dei
requisiti reddituali e patrimoniali previsti dal regime SIIQ. I presidi adottati al fine del monitoraggio
dell’esposizione al rischio e alla mitigazione degli impatti sono i seguenti: le valutazioni operate sul modello
fiscale adottato sono esaminate con il supporto di professionisti specializzati selezionati e della Direzione
Amministrativa che controllano l’evoluzione della normativa ed i processi contabili. In particolare, è prevista
la tenuta di contabilità separata fra la gestione imponibile e quella esente. La Direzione monitora, con
frequenza semestrale e anticipatamente in caso di operazioni straordinarie, asset test e profit test nonché i
profili relativi alla composizione dell’azionariato e del relativo assetto di controllo, al fine di monitorare e
rispettare i requisiti stabiliti dalla normativa.
In ordine al rispetto dei requisiti partecipativi (ivi incluso il requisito “del controllo”), si rinvia a quanto già sopra
rappresentato al precedente paragrafo della presente Relazione denominato, “Quadro normativo e
regolamentare delle SIIQ”.
Inoltre, al 31 dicembre 2024 risultano rispettati tutti i Requisiti Oggettivi, sia il requisito patrimoniale sia quello
reddituale. Infatti, relativamente all’Asset Test, il valore degli immobili posseduti e destinati alla locazione è
superiore all’80% del valore complessivo dell’attivo patrimoniale e, relativamente al Profit Test, l’ammontare
dei ricavi derivanti dall’attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale è
superiore all’80% dei componenti positivi del conto economico.
Con riguardo ai singoli Requisiti Statutari, si rileva quanto segue. Lo Statuto all’art. 4, prevede:
(1) Regole in materia di investimenti
41
Relazione sulla gestione
“La Società non investe in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie: (i)
direttamente, in misura superiore ai 2/3 del valore totale del proprio patrimonio immobiliare; e (ii) direttamente,
e/o per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, in misura
superiore ai 2/3 del valore totale del patrimonio immobiliare del gruppo ad essa facente capo. A tale proposito
si precisa che, nel caso di piani di sviluppo oggetto di un’unica progettazione urbanistica, cessano di avere
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie quelle porzioni del bene immobile che siano oggetto di
concessioni edilizie singole e funzionalmente autonome o che siano dotate di opere di urbanizzazione
sufficienti a garantire il collegamento ai pubblici servizi”;
(2) Limiti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte
“La Società non può generare: (i) direttamente, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da
conduttori appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione
complessivi della Società; e (ii) direttamente e per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri
veicoli di investimento immobiliare, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori
appartenenti ad un medesimo gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione complessivi
del Gruppo”. Il limite sopra indicato non si applica qualora i beni immobili della Società siano locati a
conduttore/i appartenente/i ad un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale.
(3) Limite massimo di leva finanziaria
La Società può assumere: (i) direttamente, indebitamento finanziario (inclusi i debiti finanziari verso le società
controllate e la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi equivalenti e dei crediti
finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non superiore al 70% della somma
del valore totale del proprio patrimonio immobiliare, del valore di Bilancio delle partecipazioni in società
controllate e del valore nominale dei crediti finanziari verso società controllate; e (ii) direttamente e per il
tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, indebitamento
finanziario consolidato (inclusi i debiti verso la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi
equivalenti e dei crediti finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non
superiore al 70% del valore totale del patrimonio immobiliare del Gruppo. I suddetti limiti possono essere
superati in presenza di circostanze eccezionali o, comunque, non dipendenti dalla volontà della Società. Salvo
il diverso interesse degli Azionisti e/o della Società, il superamento non potrà protrarsi oltre 24 mesi.
Le regole in materia di investimenti in immobili, di limiti di concentrazione del rischio e di leva finanziaria
previsti dai precedenti punti (1), (2) e (3) troveranno applicazione fino a quando la Società manterrà la qualifica
di SIIQ. Venuta meno la qualifica di SIIQ, con conseguente definitiva cessazione del regime speciale delle
società di investimento immobiliari quotate nei casi previsti dalla normativa- anche regolamentare- di volta in
volta applicabile, tali regole cesseranno di produrre effetto.
Si conferma che i limiti di cui ai precedenti punti (1), (2) e (3) non sono stati superati.
Come descritto nel precedente paragrafo della presente Relazione denominato “Quadro normativo e
regolamentare delle SIIQ”, l’applicazione del Regime Speciale è stata sospesa per il periodo di imposta 2022 in
considerazione del temporaneo venir meno del requisito del controllo da parte di CPI PG, prontamente
ristabilito dal mese di giugno 2023, con la conseguente rideterminazione del reddito imponibile e
l’assoggettamento dell’intero reddito percepito dalla Società ad IRES ed IRAP secondo le ordinarie regole di
tassazione applicabili. Il reintegro del requisito del controllo nel corso di giugno 2023 ed il mantenimento dello
stesso al 31 dicembre 2023 hanno consentito alla Società, unitamente al rispetto degli ulteriori requisiti
previsti dalla normativa, di ritornare ad applicare il Regime Speciale a partire dal periodo d’imposta 2023, come
ritualmente e tempestivamente comunicato all’Agenzia delle Entrate.
Come anticipato, alla data del 31 dicembre 2024, il requisito del controllo e gli ulteriori requisiti partecipativi
risultano rispettati. Si rinvia a quanto già rappresentato al precedente paragrafo denominato “Quadro
normativo e regolamentare delle SIIQ”.
42
Relazione sulla gestione
Corporate Governance
Le informazioni sul sistema di corporate Governance di NEXT RE sono riportate nella Relazione sulla Corporate
Governance per l’esercizio 2024, approvata dal Consiglio di Amministrazione in data 12 marzo 2025 anche –
tra l’altro – per l’approvazione del progetto di Bilancio al 31 dicembre 2024. La Relazione fornisce una
descrizione del sistema di governo societario adottato dalla Società e delle concrete modalità di adesione al
Codice di Corporate Governance, in adempimento agli obblighi previsti ai sensi dell’articolo 123-bis del TUF.
La Relazione - alla quale si rinvia - è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche
regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società www.nextresiiq.it
,
nonché sul meccanismo di diffusione e stoccaggio autorizzato 1Info all’indirizzo www.1info.it.
ORGANI
Consiglio di Amministrazione
L’Assemblea dei Soci del 16 maggio 2023 ha determinato la composizione del Consiglio di Amministrazione
in sette membri, di cui quattro indipendenti, nelle persone dei Signori: Mirko Bertaccini, in qualità di Presidente,
Giovanni Naccarato, Giuseppe Colombo, Luca Matrigiani, Camilla Giugni, Eleonora Linda Lecchi e Maria
Spilabotte, in carica sino alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio d’esercizio al 31
dicembre 2026.
I Consiglieri sono stati tratti dalla lista presentata dall’Azionista di maggioranza CPI Property Group S.A.
(titolare di una partecipazione complessivamente pari a circa l’82,10% del capitale sociale), che ha conseguito
voti favorevoli pari al 92,07% circa del capitale presente e votante, ad eccezione del Consigliere Eleonora Linda
Lecchi, tratto dalla lista presentata dall’Azionista di minoranza Associazione Cassa Nazionale di Previdenza e
Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali (titolare di una partecipazione complessivamente pari
a circa il 2,75% del capitale sociale) che ha conseguito voti favorevoli pari al 7,92% circa del capitale presente
e votante.
Il Consiglio di Amministrazione della Società, riunitosi sempre in data 16 maggio 2023, ha nominato Giovanni
Naccarato Amministratore Delegato della Società, attribuito al Presidente Mirko Bertaccini, oltre alla
rappresentanza legale della Società, la carica di Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e
di gestione dei rischi, nominandolo altresì Datore di lavoro e ha eletto quale Vicepresidente del Consiglio di
Amministrazione il Consigliere Giuseppe Colombo.
Il Consiglio di Amministrazione ha poi provveduto ad accertare la sussistenza dei requisiti normativi e
statutari, anche sotto il profilo dell’equilibrio tra i generi, in capo ai propri componenti ai fini della regolare
costituzione dell’organo amministrativo; ha valutato sussistenti, in particolare, i requisiti di indipendenza
previsti dagli artt. 147-ter, 4° comma, e 148, 3° comma, del TUF, dall’art. 2, raccomandazione 7, del Codice di
Corporate Governance a cui la Società aderisce, nonché dall’art. 16 del Regolamento adottato con Delibera
Consob n. 20249/2017 in capo ai Consiglieri Camilla Giugni, Luca Matrigiani, Maria Spilabotte e Eleonora Linda
Lecchi.
Collegio Sindacale
Si rammenta che l’Assemblea dei Soci del 26 aprile 2021 aveva nominato quali membri del Collegio Sindacale,
con scadenza alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre
2023, i Signori: (i) Luigi Mandolesi, Presidente; (ii) Domenico Livio Trombone, Sindaco effettivo; (iii)Sara
Mattiussi, Sindaco effettivo; (iv) Giuliana Maria Converti, Sindaco supplente; (v) Sergio Mariotti, Sindaco
supplente.
I suddetti componenti del Collegio sono stati tratti dalla lista presentata dall’azionista di maggioranza CPI PG
che ha conseguito voti favorevoli pari a circa il 96,93% del capitale presente e votante, ad eccezione dei Sindaci
Luigi Mandolesi e Sergio Mariotti, tratti dalla lista presentata dall’Azionista di minoranza Associazione Cassa
Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali, che ha conseguito voti
favorevoli pari al 3,06% circa del capitale presente e votante.
43
Relazione sulla gestione
Successivamente, l’Assemblea del Soci del 23 aprile 2024 ha nominato il nuovo Collegio Sindacale,
determinandone la scadenza alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio d’esercizio al
31 dicembre 2026, nelle persone di: (i) Luigi Mandolesi, quale Presidente del Collegio Sindacale; (ii) Roberto
Mazzei, quale Sindaco effettivo; (iii) Sara Mattiussi, quale Sindaco effettivo; (iv) Roberta Di Giovanni, quale
Sindaco supplente; (v) Sergio Mariotti, quale Sindaco supplente.
I suddetti componenti del Collegio Sindacale sono stati tratti dalla lista presentata dall’Azionista di
maggioranza CPI PG, che ha conseguito voti favorevoli pari al 91,53% circa del capitale presente e votante, ad
eccezione dei Sindaci Luigi Mandolesi e Sergio Mariotti, tratti dalla lista presentata dall’Azionista di minoranza
Associazione Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali che ha
conseguito voti favorevoli pari all’8,46% circa del capitale presente e votante.
Il Collegio Sindacale, riunitosi a seguito della riunione assembleare del 23 aprile 2024, ha provveduto ad
accertare la sussistenza dei requisiti di indipendenza previsti dall’art. 148, 3° comma, del TUF e dall’art. 2,
raccomandazione n. 7, del Codice di Corporate Governance in capo ai propri componenti effettivi.
La suddetta composizione del Collegio Sindacale non ha subito variazioni alla data di approvazione della
presente Relazione.
Società di Revisione
L’Assemblea dei Soci del 26 aprile 2021 ha conferito l’incarico di revisione legale dei conti alla società EY
S.p.A. per il periodo 2021-2029.
Relazione sulla remunerazione
Ai sensi dell’art. 84-quater, comma 1, del Regolamento emittenti, attuativo dell’art. 123-ter del TUF, la
“Relazione sulla remunerazione” è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche
regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società, nonché sul
meccanismo di diffusione e stoccaggio autorizzato 1Info.
Modello organizzativo & Codice Etico
In data 26 luglio 2024 il Consiglio di Amministrazione ha approvato l’ultimo aggiornamento del Modello di
Organizzazione Gestione e Controllo ai sensi del D. Lgs. 231/2001 (di seguito anche “MOGC” o “Modello
Organizzativo”) e, segnatamente, la Parte Generale, la Parte Speciale, il Codice Etico, l’Elenco dei Reati
Presupposto e gli ulteriori allegati alla Parte Generale.
Tramite tale aggiornamento, la Società ha provveduto a recepire alcune revisioni necessarie al fine di adeguare
il MOGC alle modifiche che hanno interessato la struttura organizzativa della Società, sia in termini di
nomenclatura delle Direzioni/Unità Operative che dei protocolli di prevenzione atti a garantire l’idoneità del
Sistema dei Controlli Interni e Gestione dei Rischi, lasciando la Parte Generale sostanzialmente invariata e
integrando la Parte Speciale mediante l’introduzione di nuove fasi/macro-processi suscettibili di possibile
commissione di illeciti rientranti nel novero del D. Lgs 231/2001. In particolare, sono stati integrati nella
mappatura delle aree a rischio-reato e dei relativi protocolli di controllo: (i) un nuovo macro-processo di
“Sostenibilità”, integrato tra i processi di Governance; (ii) una nuova fase “Criteri di Valutazione” all’interno del
macro-processo “Esperto Indipendente”.
Si rammenta che la precedente revisione del Modello Organizzativo era stata approvata in data 25 maggio
2022 al fine di: (i) recepire le novità regolamentari introdotte in materia di Responsabilità Amministrativa degli
Enti (i.e. ampliamento delle fattispecie di illecito richiamate nel novero del D.lgs. 231/2001); (ii) rimodulare la
mappatura delle attività rischio-reato mediante una logica per “processo aziendale”, coerentemente con
l’assetto organizzativo esistente nonché con i presidi organizzativi in essere, quali elementi mitigatori del
rischio di commissione dei reati di cui al D.lgs. 231/2001; (iii) adeguare gli strumenti funzionali all’operatività
dell’Organismo di Vigilanza, ivi compresi i flussi informativi.
44
Relazione sulla gestione
Le modifiche apportate al Modello Organizzativo sono state preventivamente esaminate e validate
dall’Organismo di Vigilanza ex D.lgs. 231/2001 che si è avvalso del supporto di un advisor di primario standing.
Partecipazioni detenute da amministratori e membri del collegio sindacale
Alla data del 31 dicembre 2024, nessun componente del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale
detiene quote di partecipazione nel capitale sociale di NEXT RE né direttamente né indirettamente per il tramite
di società controllate, di società fiduciarie o per interposta persona.
Altre informazioni sulla gestione
Personale e struttura organizzativa
Al 31 dicembre 2024 l’organico è composto da 4 dipendenti, di cui 2 dirigenti tra i quali il Chief Financial Officer
e Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt.
154-bis del TUF e 21-bis dello statuto sociale, Dott.ssa Francesca Rossi.
Attività di ricerca e sviluppo
La Società non ha svolto nel corso del 2024 attività di ricerca e sviluppo.
Azioni proprie e/o di Società controllanti
Alla data del 31 dicembre 2024 la Società detiene direttamente complessive n. 38.205 azioni proprie pari allo
0,17% del capitale sociale.
Rapporti con imprese controllate, collegate, controllanti e sottoposte al controllo delle controllanti
Con riferimento alla tipologia di rapporti intercorrenti tra le Società del Gruppo ed i rapporti con le parti
correlate, si rimanda a quanto descritto nell’Allegato 1– Rapporti con parti correlate delle note esplicative del
Bilancio Consolidato e del Bilancio di esercizio.
Sedi secondarie
Alla data del 31 dicembre 2024 la Società non risulta avere sedi secondarie né unità locali.
Trattamento dei dati personali ai sensi del decreto legislativo 196/2003
La Società procede al trattamento dei dati personali nel rispetto delle disposizioni del Regolamento UE
679/2016 e del Decreto Legislativo 196 del 2003, come modificato.
La Società, in qualità di titolare del trattamento, si impegna a tutelare la riservatezza ed i diritti degli interessati
e, secondo i principi dettati dalle norme citate, il trattamento dei dati forniti è improntato ai principi di
correttezza, liceità e trasparenza.
Attestazione ai sensi dell’art. 2.6.2, comma 9 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa
Italiana S.p.A.
Il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE attesta l’esistenza delle condizioni di cui all’articolo 16 del
Regolamento adottato con delibera Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017 in materia di mercati.
Facoltà di derogare (OPT-OUT) all’obbligo di pubblicare un documento informativo in ipotesi di operazioni
significative
Ai sensi dell’art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, si comunica che la Società si avvale
della deroga prevista dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1-bis, del Regolamento Emittenti.
45
Relazione sulla gestione
Definizione di PMI
Con riferimento alla definizione di PMI, di cui all’art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF, si segnala che
alla data del presente bilancio, la Società rientra in tale definizione in quanto ha un fatturato inferiore ad Euro
300 milioni ed una capitalizzazione di mercato inferiore ad Euro 500 milioni.
Dichiarazione di carattere non finanziario e Corporate Sustainability Reporting Directive
La Società non supera le soglie previste dall’art. 2 del D.Lgs. 30 dicembre 2016, n. 254 e pertanto non è stata
predisposta la dichiarazione di carattere non finanziario.
Il Regolamento UE 2022/2464 o Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) non si applica a NEXT RE,
non ricadendo questa né nella definizione di PMI quotate di cui al D. Lgs. di recepimento 125/2024 né in
alcun’altra fattispecie di impresa soggetta all’obbligo di rendicontazione di sostenibilità in accodo con la
CSRD.
Certificazioni
In data 7 agosto 2019 la Società ha conseguito, a decorrere dal 25 luglio 2019, la certificazione ISO 9001:2015
che è stata rinnovata in data 10 giugno 2022.
In data 26 aprile 2023, è stata effettuata una verifica tesa alla valutazione della conformità del sistema di
gestione rispetto allo standard ISO 9001:2015, verifica che ha avuto esito positivo, non evidenziando alcun
rilievo. In data 1° agosto 2024 è stata svolta, da parte dell’ente certificatore, la verifica di sorveglianza che ha
avuto esito positivo.
Risorse intangibili
Le risorse intangibili sono risorse che non hanno sostanza fisica da cui il modello di business dipende, sono
una fonte di creazione di valore per l’impresa e non sono sempre incluse nella situazione patrimoniale-
finanziaria. Si dividono in tre categorie: i) capitale umano inteso come valore fornito dai dipendenti attraverso
l'applicazione delle loro competenze, esperienze e conoscenze; ii) il capitale relazionale inteso come valore
intrinseco nelle relazioni di un'azienda con i suoi conduttori, fornitori, investitori e altri attori chiave; iii) le
conoscenze e il capitale strutturale intesi come Il valore creato da un'azienda attraverso le sue innovazioni,
processi o sedi. Oltre agli investimenti immobiliari, alle altre attività materiali e immateriali e ai diritti d’uso
iscritti nella situazione patrimoniale vi sono altre risorse intangibili non rappresentate nella stessa quali le
risorse umane, i conduttori, i fornitori, gli utilizzatori finali degli immobili locati e gli investitori che svolgono
ruoli diversi nel modello di business SIIQ e si configurano come risorse chiave per la creazione di valore che
contribuiranno a garantire il successo della Società e la sua futura sostenibilità.
La Società persegue l’obiettivo del successo sostenibile tramite l’azione del Consiglio di Amministrazione, il
quale conduce le proprie attività con uno sguardo al futuro, orientando le strategie di business alla creazione
di valore per gli azionisti tenendo conto degli interessi degli altri stakeholders della Società in un’ottica di medio
e lungo periodo. Per ulteriori informazioni sul sistema di corporate governance e sugli assetti proprietari
nonché sul concetto di governance aziendale orientata al valore, si rimanda a quanto illustrato nella Relazione
sulla corporate governance e gli assetti proprietari. Per informazioni sulla struttura azionaria, si prega di fare
riferimento anche alla sezione Assetto Azionario al 31 dicembre 2024 della presente Relazione sulla gestione.
Per informazioni sui dipendenti, si prega di fare riferimento alla sezione Personale e struttura organizzativa
della presente Relazione sulla gestione e alla Nota esplicativa 10. Benefici per i dipendenti del Bilancio
Consolidato.
Per informazioni sui conduttori, si prega di fare riferimento alla sezione Il portafoglio immobiliare della
presente Relazione sulla gestione.
46
Relazione sulla gestione
Evoluzione prevedibile della gestione
Gli eventi e i risultati occorsi nel 2024 hanno anticipato parzialmente l’avvio del processo di rotazione del
portafoglio immobiliare e la riduzione dell’esposizione debitoria previsti dal Piano Industriale 2024-2028. Per
quanto attiene agli esercizi futuri, l’evoluzione della gestione, come declinato dal Piano Industriale 2025-2029
approvato in data 12 marzo 2025, prevederà ragionevolmente: (i) aumenti di capitale in natura per 150 milioni
di Euro declinati lungo l’arco temporale 2026-2028 finalizzati a incrementare la dimensione, la qualità e la
performance del portafoglio immobiliare; (ii) il rimborso dell’esposizione debitoria residua in scadenza nel
2025 e nel 2026 mediante risorse finanziarie esistenti e generate dalla gestione che potrà agevolare una
maggiore attrattività nei confronti di potenziali investitori istituzionali che possano contribuire al processo di
aumento di capitale.
La gestione del portafoglio immobiliare di proprietà permane improntata a criteri di massimizzazione
dell’utilizzo economico, puntando a mantenere relazioni di lungo termine con conduttori di standing, con un
costante impegno a migliorare la qualità e la sostenibilità dei singoli asset e del portafoglio nel suo complesso.
47
Relazione sulla gestione
Next RE SIIQ S.p.A. – Dati significativi
Di seguito si riportano il conto economico riclassificato della NEXT RE SIIQ S.p.A. con un commento alle
principali voci:
Tabella 12
Il Net Operating Income: il margine della gestione immobiliare è pari a 5.014 migliaia di Euro e si decrementa,
di 78 migliaia di Euro, rispetto a quello conseguito nel 2023. La voce Ricavi da locazione si incrementa per 90
migliaia di Euro principalmente a fronte della rilevazione dei canoni di locazione della porzione ad uso uffici
dell’immobile di Spadari (sfitta per buona parte del primo semestre 2023) e degli adeguamenti ISTAT dei
contratti di locazione rilevati nel periodo. Il saldo della voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31
dicembre 2024 è superiore rispetto al saldo al 31 dicembre 2023 per 169 migliaia di Euro principalmente in
relazione ai costi connessi all’operazione di dismissione dell’immobile di Milano, via Spadari.
Costi del personale: la voce, che passa da 2.680 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023 a 669 migliaia di Euro
al 31 dicembre 2024, rappresenta i costi dell’organizzazione a regime all’esito delle azioni implementate nel
precedente esercizio volte all’efficientamento e risparmio dei costi corporate e della nuova politica di
remunerazione incentivante di breve e di medio lungo periodo. La voce include accantonamenti per MBO pari
a 189 migliaia di Euro.
Costi generali: la voce presenta un saldo pari a 2.127 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024 e registra un
decremento netto rispetto al 31 dicembre 2023 per 753 migliaia di Euro principalmente in relazione a i) minori
emolumenti ad amministratori per 146 migliaia di Euro a seguito delle azioni di riduzione ed efficientamento
dei costi implementate nel precedente esercizio e dell’implementazione della nuova politica di remunerazione,
ii) minori oneri per consulenze legali per 289 migliaia di Euro, iii) minori costi per comunicazione e altre
consulenze per 85 migliaia di Euro iv) minori commissioni bancarie per 74 migliaia di Euro; v) minori costi per
asset advisory fee per 119 migliaia di Euro.
La voce Ammortamenti e svalutazioni include, tra l’altro, la quota di ammortamento della porzione dell’asset
di Roma, via Zara ad uso strumentale per 57 migliaia di Euro.
La voce Altri costi e oneri include, tra gli altri, i costi ordinari per contributi CONSOB e di Borsa e contributi
associativi.
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2024 31/12/2023
Ricavi da locazioni
6.476 6.386
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
(1.462) (1.293)
Net Operating Income
5.014 5.092
Altri ricavi e proventi
30 5
Costi del personale
(669) (2.680)
Costi generali
(2.127) (2.880)
Altri costi ed oneri
(190) (184)
EBITDA
2.059 (647)
Ammortamenti e svalutazioni
(111) (112)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari (10.651) (6.974)
EBIT
(8.703) (7.733)
Proventi/(oneri) finanziari
10.299 (1.460)
EBT (Risultato ante imposte)
1.597 (9.193)
Imposte
18 (251)
Risultato netto del periodo
1.614 (9.444)
48
Relazione sulla gestione
La voce Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari è negativa e pari a 10.651 migliaia di Euro e
recepisce la variazione di fair value rilevata, rispetto al 31 dicembre 2023, sulla base delle valutazioni
predisposte dall’esperto indipendente che ha stimato il valore di mercato al 31 dicembre 2024 degli asset in
portafoglio. Il valore dell’asset di Milano, via Spadari è stato allineato al prezzo di vendita come da atto notarile
del 20 dicembre 2024; la variazione di fair value rispetto all’ultima valutazione al 30 giugno 2024 risente delle
condizioni di negoziazione alla data dell’operazione.
La voce Proventi/(Oneri) finanziari include: i) il provento da stralcio parziale del finanziamento CPI, per 11.526
migliaia di Euro ii) gli oneri finanziari maturati sui finanziamenti erogati dalla controllante CPI PG per 1.342
migliaia di Euro. Gli interessi attivi maturati sui conti corrente ordinari e il time deposit sono pari a 150 migliaia
di Euro.
Di seguito si riporta il prospetto riclassificato del capitale investito e delle fonti di finanziamento al 31 dicembre
2024 confrontato con il 31 dicembre 2023.
Tabella 13
(Valori in migliaia di Euro)
Voce 31/12/2024 31/12/2023
A.
Capitale fisso
76.840
131.914
B.
Capitale circolante netto
(1.000)
(745)
C.
Attività in dismissione
45.514
0
D=A.+B.+C.
Capitale investito
121.354
131.169
E.
Patrimonio netto
(78.095)
(76.480)
F.
Altre attività e passività non correnti
1.487
2.407
G.
Passività collegate ad attività in dismissione
(46.097)
0
H.
Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo termine
(6.335)
(62.334)
I.
Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine
(509)
(489)
J.
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
8.195
5.728
K.=H.+I.+J.
Totale Indebitamento finanziario
1.352
(57.095)
L.=E.+F.+G.+K.
Fonti di finanziamento
(121.354)
(131.169)
COMPOSIZIONE DELLE VOCI:
A. Capitale fisso: include investimenti immobiliari, immobilizzazioni immateriali, diritti d’uso, le altre
immobilizzazioni materiali e le partecipazioni;
B. Capitale circolante netto: sono inclusi i crediti e i debiti commerciali e le altre attività e passività correnti;
F. Altre attività e passività non correnti: sono incluse le altre attività non correnti, i benefici ai dipendenti, i fondi
K. Totale Indebitamento finanziario: è determinato come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n.
5/21” con evidenza della modalità di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di
informativa ai sensi del Regolamento UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA
come di seguito meglio specificato.
Il capitale circolante netto risulta negativo per 1.000 migliaia di Euro.
Il patrimonio netto, comprensivo dell’utile d’esercizio pari a 1.614 migliaia di Euro, risulta pari a 78.095 migliaia
di Euro.
49
Relazione sulla gestione
Il saldo delle Altre attività e passività non correnti nette ammonta a 1.487 migliaia di Euro e si riferisce a i)
altre attività non correnti per 1.551 migliaia di Euro, ii) fondo per trattamento di fine rapporto per -27 migliaia
di Euro, iii) fondi rischi per -35 migliaia di Euro.
Le tabelle seguenti riportano il Totale indebitamento finanziario di NEXT RE al 31 dicembre 2024 e al 31
dicembre 2023, come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n. 5/21” con evidenza della modalità
di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del Regolamento
UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA. A partire dal 5 maggio 2021, gli
Orientamenti aggiornano le precedenti Raccomandazioni CESR (ivi inclusi i riferimenti presenti nella
Comunicazione n. DEM/6064293 del 28-7-2006 in materia di posizione finanziaria netta).
Al riguardo, gli Orientamenti ESMA prevedono le seguenti principali modifiche al prospetto sull’indebitamento:
a. non si parla più di “Posizione finanziaria netta”, ma di “Totale indebitamento finanziario”;
b. nell’ambito dell’indebitamento finanziario non corrente occorre includere anche i debiti commerciali e gli
altri debiti non correnti, cioè i debiti non remunerati, ma che presentano una significativa componente di
finanziamento implicito o esplicito;
c. nell’ambito dell’indebitamento finanziario corrente, occorre indicare separatamente la parte corrente
dell’indebitamento finanziario non corrente.
La tabella che segue indica il totale indebitamento finanziario della NEXT RE al 31 dicembre 2024.
Tabella 14
Il Totale indebitamento finanziario passa da 57.095 migliaia di Euro (negativo) al 31 dicembre 2023 a 1.351
migliaia di Euro al 31 dicembre 2024.La riduzione dell’indebitamento finanziario corrente e non corrente è
conseguente allo stralcio parziale del finanziamento sottoscritto in data 27 gennaio 2021 con CPI Property
Group S.A. (“CPI”) per un importo pari ad Euro 11.526 migliaia di Euro nonché al rimborso parziale anticipato
del medesimo finanziamento per 45.350 migliaia avvenuti in data 20 dicembre 2024.
A. Disponibilità liquide 4.541 2.320
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 3.654 3.408
C. Altre attività finanziarie correnti 0 0
D. Liquidità 8.195 5.728
E.
Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la parte
corrente del debito finanziario non corrente)
0 0
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente (509) (489)
G.= (E+F) Indebitamento finanziario corrente (509) (489)
H.= (G-D) Indebitamento finanziario corrente netto 7.686 5.239
I. Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di debito) (6.335) (62.334)
J. Strumenti di debito 0 0
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti 0 0
L.=(I+J+K) Indebitamento finanziario non corrente (6.335) (62.334)
H+L Totale indebitamento finanziario 1.351 (57.095)
*valori riesposti sulla base del “Richiamo di attenzione n. 5/21” Consob
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2023
31/12/2024
50
Relazione sulla gestione
Raccordo tra il Patrimonio netto e il Risultato netto della Capogruppo e il
Patrimonio netto e il Risultato netto consolidati
Ai sensi della comunicazione Consob del 28 luglio 2006 n. DEM/6064293 si riporta il prospetto di raccordo
tra il risultato dell’esercizio e il Patrimonio netto della Capogruppo NEXT RE SIIQ S.p.A. con il Risultato netto
e il Patrimonio netto consolidati al 31 dicembre 2024.
Tabella 15
Al 31 dicembre 2023 il Gruppo NEXT RE era composto unicamente dalla NEXT RE, capogruppo, e dalla
controllata al 100% Fidelio Engineering S.r.l.. In data 19 marzo 2024 si è perfezionata la cessione delle quote
della società controllata al 100% Fidelio Engineering S.r.l.; per i dettagli dell’operazione si rimanda al paragrafo
Operazione con parti correlate. Al 31 dicembre 2024 la Società non risulta più essere una capogruppo in
quanto il controllo sulla Fidelio Engineering S.r.l. è venuto meno nel corso del periodo di reporting. Il bilancio
consolidato illustra gli effetti del deconsolidamento della richiamata partecipata nel prospetto della situazione
patrimoniale-finanziaria, nel Rendiconto finanziario, nel Prospetto delle variazioni del patrimonio netto nonché
gli effetti economici derivanti dall’operazione nel prospetto dell’Utile/(Perdita) dell’esercizio secondo quanto
previsto dall’IFRS 10 (B-98). Pertanto, i valori del bilancio consolidato al 31 dicembre 2024 rappresentano la
situazione patrimoniale, economica e finanziaria della sola NEXT RE.
valori in Euro 31/12/2024 31/12/2023
Patrimonio netto Risultato Patrimonio netto Risultato
Valori della Capogruppo 78.
095.362 1.614.479 76.480.318 (9.443.859)
Iscrizione patrimonio netto controllata 0 0 14.447 0
Risultato esercizio rettificato controllata 0 0 4.241 4.241
Eliminazione valore di carico partecipazione 0 0 (10.000) 0
Valori consolidati 78.095.362 1.614.479 76.489.006 (9.439.618)
51
Relazione sulla gestione
Proposta di destinazione del risultato dell’esercizio
Il bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A., al 31 dicembre 2024, presenta un utile pari a 1.614.478,71 Euro.
Si invita l’Assemblea degli Azionisti ad approvare la seguente proposta di deliberazione:
“L’assemblea degli Azionisti,
- preso atto della Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla gestione e delle vigenti disposizioni
di legge;
- preso atto della Relazione del Collegio Sindacale e della Relazione della Società di Revisione;
delibera:
o di approvare il bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2024 e la Relazione del Consiglio di
Amministrazione sulla gestione;
o di destinare l’utile di esercizio pari a 1.614.478,71 Euro come segue:
o a riserva legale 80.723,94 Euro;
o a dividendo per 1.073.628,34 Euro, corrispondenti a un dividendo unitario ordinario, al lordo
delle ritenute di legge, pari a 0,06 Euro per ciascuna azione in circolazione, con l’esclusione
delle azioni proprie in portafoglio;
o a riserva statutaria per 267.171,81 Euro;
o a nuovo per 192.954,62 Euro.”
* Il dividendo è stato calcolato sulla base dei risultati di NEXT RE SIIQ S.p.A. e della normativa vigente in
materia di società di investimento immobiliari quotate (SIIQ)
52
Relazione sulla gestione
Indicatori di Performance EPRA
Nella presente sezione della relazione finanziaria vengono rappresentati alcuni indicatori di performance
calcolati in conformità alle best practices definite dall’EPRA (European Public Real Estate) e riportate nella
guida “EPRA Best Practices Recommendations”. In particolare:
EPRA Earnings: è un indicatore della performance operativa della società e rappresenta il reddito generato al
netto dell’adeguamento di Fair Value, delle plusvalenze e minusvalenze derivanti da cessioni di immobili e di
altre limitate voci, il cui contenuto è stato integrato attraverso la pubblicazione di un aggiornamento delle Best
Practices Recommendations Guidelines 2024, che non rappresentano le attività caratteristiche della società.
NET ASSET VALUE METRICS: sono i principali indicatori di performance che forniscono agli stakeholders
informazioni sul Fair Value delle attività e delle passività della società e vengono calcolati rettificando il
Patrimonio Netto consolidato, come riportato in bilancio secondo i principi IFRS, di alcune poste escludendo,
in particolare, talune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale
funzionamento in un’ottica di lungo periodo.
Nell’ottobre 2019, EPRA, attraverso le Best Practices Recommendations, ha introdotto tre nuovi indicatori di
Net asset Value: EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets Value (NTA) ed EPRA Net
Disposal Value (NDV) che sostituiscono i precedenti indicatori: l’EPRA NAV
2
and EPRA NNNAV
3
. I nuovi indici
esprimono il valore delle attività nette per gli stakeholders, ipotizzando diversi contesti di riferimento.
NET REINSTATEMENT VALUE (NRV): questo indicatore ha l’obiettivo di evidenziare il valore delle attività nette
a lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda
immobili. È calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo (come riportato in bilancio
secondo i principi IFRS) escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni
di normale attività, quali il Fair Value degli strumenti derivati di copertura, le imposte differite sulle valutazioni
a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.
NET TANGIBLE ASSETS (NTA): l’assunzione alla base del calcolo di questo indice presuppone che la società
compri e venda immobili, con impatti sulla fiscalità differita della società. Rappresenta uno scenario dove
alcuni immobili potrebbero essere oggetto di vendita. La Società, al 31 dicembre 2024, non ha rilevato imposte
differite pertanto nessun valore viene considerato nel calcolo di tali indicatori. A differenza del NRV vengono
esclusi dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo anche il valore dell’avviamento e delle immobilizzazioni
immateriali iscritti in bilancio.
NET DISPOSAL VALUE (NDV): rappresenta il valore per gli stakeholders in uno scenario di vendita della
società, nell’ambito del quale le imposte differite, gli strumenti finanziari e altri aggiustamenti sono calcolati
nella misura massima della loro passività al netto dell’effetto fiscale relativo. In questo scenario di vendita il
patrimonio netto di pertinenza del Gruppo viene rettificato per tenere conto del Fair Value del debito
finanziario.
EPRA Cost Ratios: sono indicatori che intendono rendere più comparabili i costi di struttura e di funzionamento
rilevanti della società. Sono calcolati come percentuale dei costi operativi e generali, al netto di management
2
EPRA Net Asset Value (NAV): rappresentava il Fair Value degli attivi netti considerando un orizzonte temporale di lungo periodo e la
continuità aziendale; è calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS)
escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività, come il Fair Value degli
strumenti derivati di copertura o le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.
3
EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV): rappresentava il valore del patrimonio netto di pertinenza includendo nel calcolo il Fair Value
delle principali componenti patrimoniali che non sono incluse nell’EPRA NAV, quali (i) gli strumenti finanziari di copertura, (ii) il debito
finanziario e (iii) le imposte differite.
53
Relazione sulla gestione
fees e di altre limitate voci che non rappresentato l’attività della società, sui ricavi lordi di locazione. Gli EPRA
Cost Ratios sono due: al lordo e al netto dei costi diretti di Vacancy.
EPRA Net Initial Yield (NIY): è un indice di misurazione delle performance ed esprime il rapporto tra i redditi
da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei), al netto dei costi
operativi non recuperabili, e il valore di mercato del Patrimonio Immobiliare, al netto degli immobili in via di
sviluppo.
EPRA “topped-up” NIY: è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l’EPRA Net Initial
Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a
regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).
EPRA Vacancy Rate: misura il tasso di sfitto (vacancy) del portafoglio come rapporto tra il presumibile canone
di mercato (ERV) dei locali non occupati e l’ERV dell’intero portafoglio.
Like for like Rental Growth: misura il tasso di crescita dei ricavi da attività locativa di competenza relativi al
perimetro omogeneo (asset presenti per l’intero periodo dell’anno in corso e dell’anno precedente).
Nel febbraio 2022, EPRA, attraverso un aggiornamento delle Best Practices Recommendations Guidelines
2022, ha introdotto un nuovo indicatore finanziario, l’EPRA LTV (Loan-to-Value), che esprime il “leverage” della
società dalla prospettiva degli azionisti.
Di seguito si riporta una tabella riepilogativa nella quale vengono illustrati i principali indicatori di performance
ottenuti dall’applicazione dell’EPRA Best Practices Recommendations confrontati con i risultati dell’anno
precedente.
Tabella 16
∆ Y-Y ∆ Y-Y (%)
€ mln € per azione € mln € per azione
EPRA Earnings 0,7 0,03 (2,3) (0,1) 3,0 131,9%
% %
EPRA Cost Ratio
(inclusi costi diretti di vacancy)
64,8% 111,2% -46,4%
EPRA Cost Ratio
(esclusi costi diretti di vacancy)
64,8% 110,9% -46,1%
LIKE FOR LIKE RENTS 1,9% 8,8% -6,9%
∆ Y-Y ∆ Y-Y (%)
EPRA NRV 78,1 3,5 76,5 3,5 1,6 2,1%
EPRA NTA 78
,1 3,5 76,5 3,5 1,6 2,1%
EPRA NDV 78,4 3,6 79,0 3,6 (0,6) -0,7%
% %
EPRA LTV -0,4% 43,8% -44,2%
EPRA Net Initial Yield 4,5% 4,1% 0,4%
EPRA "Topped-up" Net Initial Yield 5,0% 4,6% 0,4%
EPRA vacancy rate 0,0% 0,0% 0,0%
31 dicembre 2024
31 dicembre 2023
31 dicembre 2024
31 dicembre 2023
54
Relazione sulla gestione
Tabella 17
Nella tabella seguente si riporta il calcolo dell’Epra Earnings e dell’Epra Earnings per azione:
L’indicatore EPRA Earnings è calcolato rettificando il risultato netto consolidato dalle poste non monetarie
(svalutazioni, adeguamento Fair Value degli immobili e strumenti finanziari iscritti a conto economico,
eventuali svalutazioni e rivalutazioni di avviamenti), da poste non ricorrenti (plusvalenze e minusvalenze
derivanti dalla cessione di immobili, profitti derivati dall’attività di trading con relative imposte correnti, costi
relativi alla chiusura anticipata di finanziamenti), dalle imposte differite relative al Fair Value degli immobili e
strumenti finanziari iscritti a conto economico e dalle stesse rettifiche indicate sopra di pertinenza di terzi.
L’indicatore presenta, al 31 dicembre 2024, un valore positivo pari a 739 migliaia di Euro e si incrementa
rispetto allo scorso anno per circa 3.071 migliaia di Euro. La variazione è imputabile all’incremento dell’EBITDA
dovuto alle azioni di razionalizzazione dei costi avviate nel 2023 che hanno condotto alla riduzione delle spese
per il personale (pari a 669 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024 in confronto a 2.680 migliaia di Euro al 31
dicembre 2023) e dei costi generali (pari a 2.127 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024 in confronto a 2.882
migliaia di Euro al 31 dicembre 2023). Le variazioni relative a elementi non operativi e straordinari fanno
riferimento al provento da stralcio parziale del finanziamento CPI, per 11.526 migliaia di Euro.
EPRA Earnings (Euro/000)
31 dicembre 2024 31 dicembre 2023
Risultato netto sulla base dei principi IFRS
1.614 (9.440)
Variazioni per calcolare l'EPRA Earnings:
(i)
Variazione di fair value degli investimenti immobiliari, degli immobili in costruzione
detenuti per investimento e altri diritti
10.651 6.974
(ii)
Utili o perdite derivanti dalla vendita di investimenti immobiliari, immobili in
costruzione detenuti per investimento e altri diritti
0
(iii)
Utili o perdite derivanti dalla vendita di proprietà di trading incluso le rettifiche da
impairment
(iv)
Imposte su utili o perdite da vendite
(v)
Avviamento negativo/svalutazione goodwill
(vi)
Variazioni di fair value di strumenti finanziari e relativi costi di chiusura 0 134
(vii) Costi di acquisizione relativi a share deal e quote non di controllo di joint venture
(viii)
Variazioni relative alla struttura finanziaria
(ix) Variazioni relative a elementi non operativi e straordinari
(11.526) 0
(x)
Imposte differite su aggiustamenti EPRA 0
(xi)
Aggiustamenti (i) e (viii) in riferimento a joint ventures
(xii)
Utili o perdite di terzi in riferimento a quanto sopra
EPRA Earnings 739 (2.332)
Numero di azioni base 22.025.109 22.025.109
EPRA Earnings per Share (EPS - valori in Euro) 0,03 (0,1)
55
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riporta il calcolo dell’Epra Cost Ratios:
Tabella 18
L’EPRA Cost Ratio al 31 dicembre 2024 mostra un decremento dal 111,2% dello scorso anno al 64,8% (la
Società non ha immobili vacant) principalmente per effetto dei minori costi del personale e dei minori costi di
struttura registrati rispetto allo scorso anno.
In particolare, i costi amministrativi e operativi sono composti da i) costi immobiliari netti per 1.293 migliaia
di euro, ii) costi relativi al personale per 669 migliaia di Euro e iii) costi di struttura per 2.127 migliaia di Euro.
La Società non ha strutture vacant, pertanto i relativi costi sono pari a zero.
Al 31 dicembre 2024 non sono presenti costi operativi capitalizzati sul valore degli immobili.
EPRA Cost Ratios (Euro/000)
31 dicembre 2024 31 dicembre 2023
Include:
(i)
Costi amministrativi/operativi riportati nel conto economico IFRS 4.089 6.880
(ii)
Net service charge costs/fees
(iii)
Management fees al netto di rendite realizzate/stimate
(iv)
Altri proventi/riaddebiti a copertura dei costi al netto di relative rendite
(v)
Quota dei costi immobiliari generali di partecipazioni immobiliari valutate con il
metodo del patrimonio netto
Esclude:
(vi)
Svalutazioni degli investimenti immobiliari
(vii)
Costi per rendite fondiarie
(viii)
Oneri da riaddebitare ai conduttori non fatturati separatamente
Costi EPRA (inclusi i costi diretti sul portafolgio vacant)
A
4.089 6.880
(ix)
Costi diretti sul portafoglio vacant 0 (15)
Costi EPRA (esclusi i costi diretti sul portafoglio vacant)
B
4.089 6.865
(x) Ricavi lordi di locazione (al netto di costi per rendite fondiarie) 6.307 6.188
(xi)
Meno: altri costi generali compresi nei ricavi lordi di locazione (se di importo
rilevante)
(xii)
Più: quota dei ricavi immobiliari di partecipazioni immobiliari valutate con il
metodo del patrimonio netto
Canoni di locazione lordi C 6.307 6.188
EPRA Cost Ratio (inclusi i costi diretti sul portafoglio vacant) A/C 64,8% 111,2%
EPRA Cost Ratio (esclusi i costi diretti sul portafoglio vacant) B/C 64,8% 110,9%
56
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riportano gli indicatori EPRA NAVs che vengono confrontati con quelli rilevati al 31
dicembre 2023.
Tabella 19
L’NRV/NAV risulta in aumento rispetto al 31 dicembre 2023 per effetto della variazione positiva del patrimonio
netto che si incrementa a seguito del Risultato netto consuntivato pari a 1.614 migliaia di Euro; per lo stesso
motivo anche l’NTA si incrementa rispetto al risultato dello stesso periodo dell’esercizio precedente. La
differenza tra tale ultimo indicatore e l’NRV è relativa all’esclusione delle immobilizzazioni immateriali iscritte
nel bilancio.
L’NDV risulta in decremento rispetto all’esercizio precedente di circa lo 0,78%. Tale variazione, oltre a quanto
indicato sopra, riflette il minore effetto positivo, rispetto allo scorso anno, della valutazione al Fair Value del
debito finanziario, determinato attualizzando i flussi a un tasso composto da un tasso base, desunto dalla
struttura a termine dei tassi, e dallo spread di “mercato”.
Ciò è dovuto alla diversa composizione dei debiti finanziari che, rispetto allo scorso anno come sopra riportato,
si sono ridotti a seguito del rimborso del finanziamento di CPI e per l’utilizzo di una curva del tasso e del tasso
spread di mercato aggiornata con le condizioni in essere al 31 dicembre 2024.
EPRA Net Asset Value Metrics (Euros'000)
31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023
Patrimonio netto IFRS 78.095 76.489 78.095 76.489 78.095 76.489
Include / Esclude:
i) Strumenti ibridi
NAV diluito
78.095 76.489 78.095 76.489 78.095 76.489
Include*:
ii.a) rivalutazioni in investimenti immobiliari (se è
utilizzato IAS 40 cost option)
ii.b) rivalutazioni immobili in costruzione (IPUC) (se
è utilizzato IAS 40 cost option)
ii.c) Rivalutazioni di altri investimenti non ricorrenti
iii) Rivalutazioni dei contratti di locazione detenuti
come leasing finanziario
iv) Rivalutazioni trading properties
NAV diluito al Fair Value 78.095 76.489 78.095 76.489 78.095 76.489
Esclude:
v) Imposte differite in relazione a Utili da FV su
investimenti immobiliari
vi) Fair value degli strumenti finanziari
vii)Avviamento risultante da imposte differite
viii.a) Avviamento come da Bilancio IFRS
viii.b) Immobilizzazioni immateriali come da
Bilancio IFRS
(12) (37)
Include:
ix) Fair value del debito a tasso fisso 313 2.532
x) Rivalutazioni di Immobilizzazioni immateriali al FV
xi) Imposte su trasferimenti di immobili
NAV 78.095 76.489 78.083 76.452 78.408 79.021
Numero di azioni completamente diluito 22.025.109 22.025.109 22.025.109 22.025.109 22.025.109 22.025.109
NAV per azione
3,55 3,5 3,55 3,5 3,6 3,6
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
57
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riporta l’indicatore Epra LTV che viene confrontato con quello rilevato al 31 dicembre
2023. L’indicatore è ottenuto rapportando l’indebitamento netto del Gruppo al valore di mercato degli asset
detenuti dal Gruppo e misura la sostenibilità dell’indebitamento finanziario connesso al patrimonio
immobiliare.
Tabella 20
L’EPRA LTV si attesta al -0,4% (rispetto al 43,8% rilevato a dicembre 2023) risultando in aumento di oltre 40
p.p. per l’effetto combinato derivante dalla riduzione dell’indebitamento netto e dalla riduzione del valore degli
Investimenti immobiliari che riflette gli effetti dell’adeguamento del valore al fair value.
Aggregato Aggregato
31/12/2024 31/12/2023
Include:
Finanziamenti da Istituzioni Finanziarie 6.764 6.764 62.764
Cambiali finanziarie
Strumenti Ibridi (inclusi Titoli Convertibili,
Azioni Privilegiate, Opzioni, Perpetuals
Bonds)
Prestiti obbligazionari
Strumenti derivati su valute (futures, swaps,
options and forwards)
Debiti correnti netti 1.000 1.000 743
Immobili ad uso strumentale (debito)
Conti correnti (con caratteristiche di equity)
Escluso:
Disponibilità liquide 8.195 8.195 5.742
Indebitamento netto (a) (431) 0,0 0,0 0,0 (431) 57.766
Include:
Immobili ad uso strumentale 1.666 1.666 1.723
Investimenti immobiliari al fair value 75.061 75.061 130.067
Immobili destinati alla vendita 45.500 45.500
Immobili a sviluppo
Attività immateriali
Crediti correnti netti -
Attività finanziarie
Totale valore Investimenti immobiliari (b)
122.226 0,0 0,0 0,0 122.226 131.790
LTV (a/b) -0,4% 0,0% 0,0% 0,0% -0,4% 43,8%
Valori di
Gruppo
Consolidamento proporzionale
EPRA LTV
Partecipazioni in
Join Venture
Partecipazioni
rilevanti
Partecipazioni
di minoranza
58
Relazione sulla gestione
Di seguito si riportano l’EPRA Net Initial Yield (NIY) e l’EPRA “topped-up” NIY:
Tabella 21
ll NIY è ottenuto rapportando i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili
e temporanei), al netto dei costi operativi non recuperabili, con il valore di mercato del patrimonio immobiliare,
al netto degli immobili in via di sviluppo. I redditi da locazione annualizzati comprendono tutte le rettifiche che
la società è contrattualmente legittimata a considerare alla data di chiusura di ogni esercizio (indicizzazione
e altre variazioni). Il Patrimonio Immobiliare da considerarsi ai fini del NIY include: (i) gli immobili interamente
detenuti; (ii) eventuali immobili detenuti in Joint ventures e (iii) gli immobili detenuti per trading. Non sono
ricompresi gli immobili in via di sviluppo e i terreni (investimenti immobiliari in sviluppo).
L’EPRA Topped-up NIY è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l’EPRA Net Initial
Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a
regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).
La variazione in aumento degli indici è riconducibile all’effetto combinato derivante dalla riduzione del valore
del portafoglio immobiliare, per le ragioni dette in precedenza, e dall’aumento dei canoni di locazione
annualizzati.
L’EPRA vacancy rate, calcolato come da indicazioni Epra sugli immobili non oggetto di sviluppo, risulta anche
al 31 dicembre 2024 pari a zero in quanto il portafoglio immobiliare presenta una percentuale di occupancy
del 100%.
Tabella 22
EPRA NIY and 'topped-up' NIY (Euro/000) 31/12/2024 31/12/2023
Valore di mercato del portafoglio interamente posseduto 120.561 130.067
Valore di mercato del portafoglio posseduto parzialmente (share of JVs/Funds)
Attività possedute per la vendita (incluse quelle possedute parzialmente)
Meno: Immobili di sviluppo
Valore di mercato del portafoglio complessivo 120.561 130.067
Stima dei costi di trasferimento
Valore di mercato del portafoglio immobiliare B 120.561 130.067
Canoni di locazione lordi annualizzati 6.658 6.436
Costi immobiliari non recuperabili (1.293) (1.140)
Canoni di locazione netti annualizzati A 5.365 5.295
Più: Incrementi per variazioni di canoni a regime ed altri incentivi temporanei ai
conduttori
667 671
Canoni di locazione netti "Topped-up" annualizzati C 6.032 5.966
EPRA NIY A/B 4,4% 4,1%
EPRA “topped-up” NIY C/B 5,0% 4,6%
EPRA Vacancy Rate 31/12/2024 31/12/2023
Canoni stimati sugli spazi sfitti A -
Canoni stimati sul portafoglio complessivo B 7.135 7.135
EPRA Vacancy Rate A/B 0,0% 0,0%
59
Relazione sulla gestione
Sebbene la crescita dei ricavi rispetto al periodo precedente sia inferiore al 5%, nella tabella seguente si riporta
comunque la riconciliazione dei canoni di locazione registrati nel 2024 e nel 2023 sulla base dei canoni
calcolati a parità di perimetro di riferimento
4
(asset presenti per l’intero periodo dell’anno in corso e di quello
precedente), tenuto conto della destinazione d’uso degli immobili e della loro ubicazione.
Tabella 23
Il like for like rental growth è calcolato sulla base dei canoni di locazione contabilizzati secondo il principio
contabile IFRS 16. I canoni di locazione relativi al portafoglio immobiliare hanno subito un incremento non
significativo pari all’1,9% dovuto principalmente alle variazioni per adeguamento ISTAT e ad altri movimenti di
natura residuale.
Nel corso dell’esercizio 2024 non sono stati effettuati nuovi investimenti da parte di Next Re SIIQ. Come già
illustrato, in data 20 dicembre 2024 la Società ha sottoscritto un contratto di compravendita con Zeta
Investment S.r.l., relativo al suddetto immobile per un prezzo di vendita pari a 45,5 milioni di Euro; gli effetti
della cessione, relativi inter alia al trasferimento della proprietà e del possesso dell’immobile, sono subordinati
alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione, eventualmente spettante secondo la
valutazione degli organi competenti, ai sensi dell’articolo 60 del D. Lgs. n. 42/2004, al Ministero per i beni e le
4
Il portafoglio immobiliare include i seguenti immobili: Roma, via Zara (Euro 13.760 migliaia), Roma, via Cortese (Euro
4.700 migliaia), Milano, via Spadari (Euro 45.500 migliaia), Milano, C.so San Gottardo (Euro 15.900 migliaia), Milano, via
Cuneo (Euro 26.400 migliaia), Bari, via Dioguardi (Euro 14.300 migliaia).
Like for like rent (Euro/000)
immobili per attività
commerciale
immobili per attività
direzionale
immobili per attività
alberghiera
variazione perimetro
portafoglio immobiliare
totale
Canoni da locazione 31 dicembre 2023 3.904 2.284 0 0 6.188
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2023 0 0
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2024
Canoni like for like 31 dicembre 2023 (B) 3.904 2.284 0 0 6.188
Nuovi contratti sottoscritti 0
Contratti chiusi 0
Rinegoziazione
Inflazione 63 23 86
Altri movimenti (55) 88 33
Canoni like for like 31 dicembre 2024 (A) 3.912 2.394 0 0 6.307
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2023
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2024
Canoni da locazione 31 dicembre 2024 3.912 2.394 0
0 6.307
like for like (A) - (B) 8 110 0 0 118
like for like rental Growth % 0,2% 4,8% N/A N/A 1,9%
Like for like rents (Euro/000)
Milano Roma Altre città
variazione perimetro
portafoglio immobiliare
totale
Canoni da locazione 31 dicembre 2023 3.910 1.315 96
3 0 6.188
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2023 0 0 0 0
0
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2024 0 0 0 0
Canoni like for like 31 dicembre 2023 (B) 3.910 1.315 963 0 6.188
Nuovi contratti sottoscritti 0
Contratti chiusi 0
Rinegoziazione 0
Inflazione 63 18 4 86
Altri movimenti 33 33
Canoni like for like 31 dicembre 2024 (A) 4.006 1.333 96
7 0 6.307
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2023
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2024 0
Canoni da locazione 31 dicembre 2024 4.006 1.333 967 0 6.307
like for like (A) - (B) 96 18 4
0 118
like for like rental Growth % 2,5% 1,4% N/A N/A 1,9%
60
Relazione sulla gestione
attività culturali e, ai sensi dell'articolo 63, terzo comma del medesimo decreto, alla Regione o ad altro Ente
Pubblico Territoriale interessato.
Ulteriori informazioni sugli investimenti immobiliari
In accordo con EPRA Best Practices Recommendations aggiornato a settembre 2024, si riportano gli
investimenti in capital expenditure effettuati negli ultimi due esercizi:
Tabella 24
I costi sostenuti dalla Società nel corso del 2024 sono classificati tra quelli non ad incremento delle superfici
affittabili e fanno riferimento all’ultima rata degli oneri riferiti all’intero immobile di Milano via Spadari, in
relazione al quale nel corso del 2021 è stato avviato insieme ai proprietari delle altre unità immobiliari un
importante programma di investimento sulle porzioni comuni del complesso relativo alla riqualificazione delle
superfici comuni dell’immobile – facciate, portineria, collegamenti verticali.
Non sono presenti Joint Ventures nel Gruppo.
L’estimate Rental Value of Vacant Space è riportato nel paragrafo precedente relativo all’Epra Vacancy Rate.
Per i criteri contabili adottati per le varie categorie di immobili si rimanda a quanto illustrato nelle Note
esplicative 1 e 2 dei prospetti contabili consolidati.
Con riferimento, invece, alla valutazione del portafoglio immobiliare, alla scelta degli esperti indipendenti ed ai
criteri di valutazione utilizzati, si rimanda al paragrafo “Il portafoglio immobiliare” della Relazione sulla
Gestione e al paragrafo Uso di stime e assunzioni riportato nelle Note esplicative al bilancio consolidato.
Capital expenditure - EUR/000 31 dicembre 2024 31 dicembre 2023
Acquisizioni
- -
Sviluppo
- -
Investimenti immobiliari 7 1.
098
Incremento superfici affittabili - 356
No Incremento superfici affittabili 7 742
Incentivi ai conduttori
Altre tipologie di spese non allocate
Interessi capitalizzati (se applicabile) - -
Total CapEx 7 1.098
Conversione da competenza a cassa
Total CapEx on cash basis 7 1.098
61
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
3. BILANCIO CONSOLIDATO DEL GRUPPO NEXT
RE SIIQ S.P.A.
Prospetti contabili consolidati
I prospetti contabili consolidati sono redatti in unità di Euro.
62
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto della Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata
Nota 31/12/2024
di cui con
parti
correlate
31/12/2023
di cui con
parti correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari
1
Altre immobilizzazioni materiali
2
Diritti d'uso
3
Attività immateriali
4
Altre attività non correnti
5
Totale attività non correnti
Attività correnti
Crediti e altre attività correnti
6
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
7
Totale attività correnti
Attività in dismissione
8
TOTALE ATTIVO
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale
Riserva da sovrapprezzo
Altre riserve
Utili/(Perdite) portati a nuovo
(22.229.038 )
(12.780.995 )
Altre componenti di conto economico complessivo
Utili/(Perdite) dell'esercizio
(9.439.618 )
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO
Patrimonio netto di terzi
TOTALE PATRIMONIO NETTO
9
PASSIVO
Passività non correnti
Benefici per i dipendenti
10
Fondi rischi
11
Debiti verso banche e altri finanziatori
12
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
13
0
Totale passività non correnti
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori
12
Debiti commerciali e altri debiti
13
Totale passività correnti
Passività collegate ad attività in dismissione
14
TOTALE PASSIVO
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO
63
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto consolidato dell’Utile/Perdita d’esercizio
Nota 31/12/2024
di cui con
parti
correlate
31/12/2023
di cui con
parti correlate
Ricavi da locazione
15
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
16
(1.462.136 )
(1.284.938 )
Ricavi netti da locazione
Costi del personale
(668.703 )
(2.680.184 )
Salari e stipendi
(331.761 )
(501.945 )
Oneri sociali
(152.729 )
(165.591 )
Trattamento di fine rapporto
(22.809 )
(32.895 )
Altri costi del personale
(161.404 )
(1.979.753 )
Costi generali
(2.126.606 )
(1.256.629 )
(2.881.900 )
(1.522.496 )
Ammortamenti e svalutazioni di immobilizzazioni
(110.882 )
(111.875 )
Totale costi di funzionamento
17
(2.906.191 )
(1.256.629 )
(5.673.959 )
(1.522.496 )
Altri ricavi e proventi
18
Altri costi e oneri
19
(190.065 )
(184.917 )
Totale altri ricavi e proventi/ altri costi e oneri
(159.586 )
(179.616 )
Rivalutazioni di immobili
Svalutazioni di immobili
(11.394.284 )
(7.598.319 )
Rivalutazioni/ (Svalutazioni) di immobili
20
(10.650.600 )
(6.974.108 )
Reddito operativo
(8.702.730 )
(1.256.629 )
(7.726.851 )
(1.522.496 )
Proventi finanziari
21
Oneri finanziari
21
(1.383.083 )
(1.341.899 )
(1.500.494 )
(1.349.000 )
Risultato ante imposte
(9.186.938 )
(2.871.496 )
Imposte
22
(252.680 )
Utile/(Perdita) dell'esercizio
(9.439.618 )
(2.871.496 )
Utile/(Perdita) Di Gruppo
(9.439.618 )
(2.871.496 )
Utile/(Perdita) Di Terzi
Si rimanda a Prospetto dell’Utile/(Perdita) per azione consolidato per la presentazione dell’Utile per azione
base e diluito e alla relativa nota esplicativa (24).
64
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto consolidato delle Altre componenti di conto economico complessivo
31/12/2024
31/12/2023
Utile/ (Perdita) dell'esercizio
(9.439.618 )
Utili/(Perdite) attuariali (*)
Totale Altre componenti di conto economico complessivo
Totale utile/(perdita) complessiva
(9.425.987 )
Totale utile/(perdita) complessiva di Gruppo
(9.425.987 )
Totale utile/(perdita) complessiva di Terzi
(*) voci non riclassificabili a conto economico
65
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Utili
(perdite)
a nuovo
Altre
componenti
di Conto
economico
complessivo
Utile (Perdita)
d'esercizio
Totale
Patrimonio
netto di
Gruppo
Patrimonio
netto di
terzi
Totale
Patrimonio
netto
Saldo al 01/01/2023
(3.577.649 )
(12.785.995 )
Destinazione risultato 2022
(351.567 )
Altre componenti del risultato
economico complessivo
Utile/(Perdita) dell'esercizio
(9.439.618 )
(9.439.618 )
(9.439.618 )
Totale utile/perdita complessiva
(9.439.618 )
(9.425.987 )
(9.425.987 )
Utile/(Perdita) Di Terzi
Saldo al 31/12/2023
9
(3.577.649 )
(12.780.995 )
(9.439.618 )
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Utili
(perdite)
a nuovo
Altre
componenti
di Conto
economico
complessivo
Utile (Perdita)
d'esercizio
Totale
Patrimonio
netto di
Gruppo
Patrimonio
netto di
terzi
Totale
Patrimonio
netto
Saldo al 01/01/2024
(3.577.649 )
(12.780.995 )
(9.439.618 )
Destinazione risultato 2023
(9.439.618 )
Deconsolidamento Fidelio Engineering S.r.l.
(263 )
(8.425 )
(8.688 )
0
(8.688 )
Altre componenti del risultato
economico complessivo
Utile/(Perdita) dell'esercizio
Totale utile/perdita complessiva
Utile/(Perdita) Di Terzi
Saldo al 31/12/2024
9
(3.577.649 )
(22.229.038 )
66
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Rendiconto finanziario consolidato
31/12/2024
di cui con
parti
correlate
31/12/2023
di cui con
parti
correlate
Risultato ante imposte
(9.186.938 )
(2.871.496 )
Rettifiche:
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di immobili (non realizzate)
Proventi finanziari
(11.682.566 ) (11.532.281 ) (40.407 ) 0
Oneri finanziari
Oneri finanziari pagati
(45.505 ) 0 (94.227 ) 0
Proventi finanziari incassati
Accantonamento benefici a dipendenti e fondi rischi
Flusso di cassa generato dalla gestione
(1.254.681 )
(704.379 )
(1.522.496 )
Imposte (al netto della quota riferita alla fiscalità differita)
Flusso di cassa generato dalla gestione al netto delle imposte
(1.254.681 )
(768.415 )
(1.522.496 )
Altre attività/altre passività
(1.386.836 )
(242.110 )
Variazione crediti commerciali
Variazione debiti commerciali
(401.964 ) 42.206 (513.688 ) (242.110 )
Variazione altre attività correnti
Variazione altre passività correnti
(69.103 ) 0 (935.585 ) 0
Variazione altre attività non correnti
Variazione crediti tributari
Variazione debiti tributari
(21.751 ) 0 (137.023 ) 0
Variazione fondo trattamento di fine rapporto
(53.362 )
Flusso di cassa prima dell'attività di investimento e dell'attività finanziaria
(1.212.475 )
(2.155.251 )
(1.764.606 )
Attività di investimento e disinvestimento
(371.721 )
(Incremento)/decremento di immobili
(915.298 )
(Incremento)/decremento strumenti finanziari
Deconsolidamento Fidelio Engineering S.r.l.
Attività Finanziaria
(45.822.451 )
(45.350.000 )
(6.789.683 )
Decremento debiti finanziari
(45.822.451 )
(45.350.000 )
(6.789.683 )
Disponibilità liquide generate nell'esercizio Nota 23.
(46.557.906 )
(9.316.655 )
(1.764.606 )
Disponibilità liquide iniziali
Disponibilità liquide finali**
(**)La voce include depositi vincolati fruttiferi aventi scadenza il 5 marzo 2025 per 3.504 migliaia di Euro e depositi cauzionali rilasciati dai
clienti a garanzia di contratti di locazione pari a 150 migliaia di Euro
67
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Utile (perdita) per azione consolidato
31/12/2024 31/12/2023
Utile/(Perdita) del periodo
1.614.479 (9.439.618)
N. medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione
21.987.004
21.987.004
Utile (perdita) per azione base Nota 24.
0,0734
-0,4293
31/12/2024 31/12/2023
Utile/(Perdita) del periodo
1.614.479 (9.439.618)
N. medio ponderato di azioni ordinarie ai fini dell’utile diluito per azione
21.987.004
21.987.004
Utile (perdita) per azione diluito Nota 24.
0,0734
-0,4293
68
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
69
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
70
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
71
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
72
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
73
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
74
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
75
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
76
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
77
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
78
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
79
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
80
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
81
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
82
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
83
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
84
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
85
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
86
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
87
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
88
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
89
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
90
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
91
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
92
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
93
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
94
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
95
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
96
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
97
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
98
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
99
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
100
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
101
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
102
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
103
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
104
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
105
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
106
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
107
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Relazione della società di revisione
108
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
4. BILANCIO D’ESERCIZIO DI NEXT RE SIIQ
S.P.A.
Prospetti contabili di NEXT RE
I prospetti contabili sono redatti in unità di Euro.
109
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria
Nota
31/12/2024
di cui con parti
correlate
31/12/2023
di cui con parti
correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari 1 75.060.543 0 130.066.859 0
Altre immobilizzazioni materiali 2 1.685.133 0 1.749.117 0
Diritti d'uso 3 81.769 0 51.046 0
Attività immateriali 4 12.224 0 36.738 0
Partecipazioni 5 0 0 10.000 10.000
Altre attività non correnti 6 1.549.685 0 2.471.161 0
Totale attività non correnti 78.389.354 0 134.384.922 10.000
Attività correnti
Crediti e altre attività correnti 7 443.999 0 810.552 0
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti 8 8.194.882 0 5.727.988 0
Totale attività correnti 8.638.881 0 6.538.540 0
Attività in dismissione 9 45.513.885 0 0 0
TOTALE ATTIVO 132.542.120 0 140.923.461 10.000
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale 63.264.528 0 63.264.528 0
Riserva da sovrapprezzo 22.931.342 0 22.931.342 0
Altre riserve 12.457.956 0 12.457.956 0
Utili/(Perdite) portati a nuovo (22.229.038) 0 (12.785.179) 0
Altre componenti di conto economico complessivo 56.095 0 55.530 0
Utili/(Perdite) dell'esercizio 1.614.479 0 (9.443.859) 0
TOTALE PATRIMONIO NETTO 10 78.095.362 0 76.480.318 0
PASSIVO
Passività non correnti
Benefici per i dipendenti 11 26.525 0 19.821 0
Fondi rischi 12 35.043 0 26.971 0
Debiti verso banche e altri finanziatori 13 6.335.145 6.274.622 62.333.612 61.809.161
Debiti commerciali e altri debiti non correnti 14 0 0 17.726 0
Totale passività non correnti 6.396.713 6.274.622 62.398.129 61.809.161
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori 13 509.231 0 489.404 0
Debiti commerciali e altri debiti 14 1.443.534 619.154 1.555.610 576.948
Totale passività correnti 1.952.765 619.154 2.045.014 576.948
Passività collegate ad attività in dismissione 15 46.097.280 0 0 0
TOTALE PASSIVO 54.446.758 6.893.776 64.443.143 62.386.109
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO 132.542.120 6.893.776 140.923.461 62.386.109
110
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto Utile/Perdita d’esercizio
Nota
31/12/2024
di cui con parti
correlate
31/12/2023
di cui con parti
correlate
Ricavi da locazione 16 6.
475.783 0 6.385.770 0
Costi inerenti il patrimonio immobiliare 17 (1.462.136) 0 (1.293.438) (29.572)
Ricavi netti da locazione 5.013.647 0 5.092.331 (29.572)
Costi del personale (668.703) 0 (2.680.184) 0
Salari e stipendi (331.761) 0 (501.945) 0
Oneri sociali (152.729) 0 (165.591) 0
Trattamento di fine rapporto (22.809) 0 (32.895) 0
Altri costi del personale (161.404) 0 (1.979.753) 0
Costi generali (2.126.606) (1.256.629) (2.879.583) (1.531.496)
Ammortamenti e svalutazioni di immobilizzazioni (110.882) 0 (111.709) 0
Totale costi di funzionamento 18 (2.906.191) (1.256.629) (5.671.476) (1.531.496)
Altri ricavi e proventi 19 30.479 0 5.301 0
Altri costi e oneri 20 (190.065) 0 (184.384) 0
Totale altri ricavi e proventi/ altri costi e oneri (159.586) 0 (179.083) 0
Rivalutazioni di immobili 743.684 0 624.211 0
Svalutazioni di immobili (11.394.284) 0 (7.598.319) 0
Rivalutazioni/ (Svalutazioni) di immobili 21 (10.650.600) 0 (6.974.108) 0
Reddito operativo (8.702.730) (1.256.629) (7.732.335) (1.561.068)
Proventi finanziari 22 11.682.566 11.532.281 40.281 0
Oneri finanziari 22 (1.383.083) (1.341.899) (1.500.471) (1.349.000)
Risultato ante imposte 1.596.753 8.933.753 (9.192.526) (2.910.068)
Imposte 23 17.726 0 (251.333) 0
Utile/(Perdita) dell'esercizio 1.614.479 8.933.753 (9.443.859) (2.910.068)
111
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo
31/12/2024 31/12/2023
Utile/ (Perdita) dell'esercizio 1.614.479 (9.443.859)
Utili/(Perdite) attuariali (*)
565 13.631
Totale Altre componenti di conto economico complessivo 565 13.631
Totale utile/(perdita) complessiva 1.615.044 (9.430.228)
(*) voci non riclassificabili a conto economico
112
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da fair
value
Riserva legale Altre riserve
Utili
(perdite)
a nuovo
Altre componenti di
Conto economico
complessivo
Utile (Perdita)
d'esercizio
Totale
Saldo al 01/01/2023
63.264.528 22.931.342 8.545.383 7.143.917 (3.577.648) (12.785.179) 41.899 346.304 85.910.547
Destinazione risultato 2022 0 0 328.989 17.315 0 0 0 (346.304) 0
Altre componenti del risultato economico complessivo 0 0 0 0 0 0 13.631 0 13.631
Risultato dell'esercizio 0 0 0 0 0 0 0 (9.443.859) (9.443.859)
Totale utile/perdita complessiva 0 0 0 0 0 0 13.631 (9.443.859) (9.430.228)
Saldo al 31/12/2023 10
63.264.528 22.931.342 8.874.372 7.161.232 (3.577.648) (12.785.179) 55.530 (9.443.859) 76.480.319
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da fair
value
Riserva legale Altre riserve
Utili
(perdite)
a nuovo
Altre componenti di
Conto economico
complessivo
Utile (Perdita)
d'esercizio
Totale
Saldo al 01/01/2024
63.264.528 22.931.342 8.874.372 7.161.232 (3.577.648) (12.785.179) 55.530 (9.443.859) 76.480.318
Destinazione risultato 2023 0 0 0 0 0 (9.443.859) 0 9.443.859 0
Altre componenti del risultato economico complessivo 0 0 0 0 0 0 565 0 565
Risultato dell'esercizio 0 0 0 0 0 0 0 1.614.479 1.614.479
Totale utile/perdita complessiva 0 0 0 0 0 0 565 1.614.479 1.615.044
Saldo al 31/12/2024 10
63.264.528 22.931.342 8.874.372 7.161.232 (3.577.648) (22.229.038) 56.095 1.614.479 78.095.362
113
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Rendiconto finanziario
31/12/2024
di cui con parti
correlate
31/12/2023
di cui con parti
correlate
Risultato ante imposte 1.596.753 8.
933.753 (9.192.526) (2.910.068)
Rettifiche:
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni 110.882 0 111.709 0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di immobili (non realizzate) 10.650.600 0 6.974.108 0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di strumenti finanziari 0 0 0 0
Proventi finanziari (11.682.566) (11.528.386) (40.281) 0
Oneri finanziari 1.383.083 1.341.899 1.500.471 1.349.000
Oneri finanziari pagati (45.505) 0 (94.227) 0
Proventi finanziari incassati 120.520 1.948 2.838 0
Accantonamento TFR e altri fondi rischi 58.896 0 27.878 0
Flusso di cassa generato dalla gestione 2.192.664 (1.250.786) (710.030) (1.561.068)
Imposte (al netto della quota riferita alla fiscalità differita) 0 0 (64.036) 0
Flusso di cassa generato dalla gestione al netto delle imposte 2.192.664 (1.250.786) (774.066) (1.561.068)
Altre attività/altre passività 796.978 42.206 (1.351.044) (242.110)
Variazione crediti commerciali 17.812 0 (81.984) 0
Variazione debiti commerciali (401.964) 42.206 (482.228) (242.110)
Variazione altre attività correnti 325.636 0 176.758 0
Variazione altre passività correnti (67.337) 0 (935.585) 0
Variazione altre attività non correnti 921.476 0 (35.577) 0
Variazione crediti tributari 23.106 0 197.957 0
Variazione debiti tributari (21.751) 0 (137.023) 0
Variazione fondo trattamento di fine rapporto 0 0 (53.362) 0
Flusso di cassa prima dell'attività di investimento e dell'attività finanziaria 2.989.642 (1.208.580) (2.125.110) (1.803.178)
Attività di investimento e disinvestimento 45.299.703 0 (371.721) 0
(Incremento)/decremento di immobili 45.283.032 0 (915.298) 0
(Incremento)/decremento strumenti finanziari 0 0 543.577 0
(Incremento)/decremento di partecipazioni e titoli 16.671 0 0 0
Attività Finanziaria (45.822.451) 0 (6.789.683) 0
Altre variazioni di Patrimonio Netto 0 0 0 0
Incremento debiti finanziari 0 0 0 0
Decremento debiti finanziari (45.822.451) 0 (6.789.683) 0
Disponibilità liquide generate nell'esercizio (Nota. 24) 2.466.894 (1.208.580) (9.286.514) (1.803.178)
Disponibilità liquide iniziali 5.727.988 15.014.502
Disponibilità liquide finali** 8.194.882 5.727.988
(**)La voce include depositi vincolati fruttiferi aventi scadenza il 5 marzo 2025 per 3.504 migliaia di Euro e depositi cauzionali rilasciati dai clienti
a garanzia di contratti di locazione pari a 150 migliaia di Euro
114
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note esplicative
INFORMAZIONI GENERALI
NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche “NEXT RE” o la “Società”) con sede legale in Roma, via Zara 28, con
Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426, numero REA RM-
1479336, è una società di investimento immobiliare, costituita in Italia, con azioni quotate sul mercato
Euronext Milan (“EXM”) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
NEXT RE SIIQ S.p.A. è controllata e soggetta all’attività di Direzione e Coordinamento di CPI Property Group
S.A.. Per maggiori informazioni si rimanda al capitolo Attività di Direzione e Coordinamento.
NEXT RE SIIQ è la società Capogruppo del Gruppo NEXT RE SIIQ costituito dalla stessa e dalla controllata al
100% Fidelio Engineering S.r.l..
Il bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2024 di NEXT RE è stato predisposto in conformità agli International
Financial Reporting Standards – IFRS emessi dall’International Accounting Standards Board (IASB), in base al
testo pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Comunità Europea (G.U.C.E.).
Il Consiglio di Amministrazione del 12 marzo 2025 ha autorizzato la pubblicazione del presente bilancio
d’esercizio. Il bilancio d’esercizio è sottoposto a revisione legale da parte di EY S.p.A. ai sensi dell’articolo 14
del D.Lgs. n° 39 del 27 gennaio 2010 e dell’art. 10 del Regolamento (UE) n° 537/2014 in base all’incarico
conferito dall’Assemblea degli azionisti del 26 aprile 2021 e attribuito ai sensi del Decreto Legislativo del 27
gennaio 2010 n. 39, con una durata di nove esercizi (2021-2029).
In conformità a quanto disposto dall’art. 5, comma 2, del D. Lgs. n. 38 del 28 febbraio 2005, il bilancio
d’esercizio è redatto utilizzando l’Euro come valuta funzionale. Gli importi del bilancio d’esercizio sono esposti
in Euro. Gli arrotondamenti dei dati contenuti nelle note al bilancio sono effettuati in modo da assicurare la
coerenza con gli importi figuranti negli schemi della situazione patrimoniale-finanziaria e del prospetto
dell’utile/(perdita) dell’esercizio. Le note esplicative al bilancio d’esercizio sono redatte in migliaia di Euro,
salvo diversa indicazione.
Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli Amministratori, infatti, hanno valutato che
non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società di operare in continuità aziendale in quanto:
- Il bilancio al 31 dicembre 2024 chiude con un saldo di disponibilità liquide pari a 8.195 migliaia di Euro;
- nell’esercizio 2024 sono stati anticipatamente realizzati taluni obiettivi del Piano Industriale 2024-2028
avviando il processo di rotazione del portafoglio immobiliare esistente e l’importante riduzione
dell’esposizione debitoria altrimenti in scadenza nel primo semestre 2026;
- in data 12 marzo 2025 il Consiglio di Amministrazione ha aggiornato il documento di pianificazione
strategia approvando le previsioni del Piano Industriale per il periodo 2025-2029 che prevedono
una
crescita dimensionale realizzata attraverso aumenti di capitale in natura e il rimborso dei debiti finanziari
in scadenza nel 2025 e 2026, arrivando alla chiusura dell’esercizio 2026 senza esposizione né verso
banche né verso il socio CPI PG;
- sempre in data 12 marzo 2025, il Consiglio di Amministrazione ha approvato le proiezioni economico
finanziarie nello scenario inerziale cd. steady-state per il periodo 2025-2029 che prevedono risultati e
flussi di cassa operativi positivi anche in assenza dell’implementazione dei suddetti driver e delle opzioni
strategiche declinate dal Piano Industriale.
NEXT RE SIIQ S.p.A. in qualità di Capogruppo, ha inoltre predisposto il Bilancio Consolidato del Gruppo NEXT
RE al 31 dicembre 2024 in quanto:
- al 31 dicembre 2023 il Gruppo NEXT RE era composto unicamente dalla NEXT RE, capogruppo, e dalla
controllata al 100% Fidelio Engineering S.r.l.;
- in data 19 marzo 2024 si è perfezionata la cessione delle quote della società controllata al 100%
Fidelio Engineering S.r.l.; per i dettagli dell’operazione si rimanda al paragrafo Operazione con parti
correlate incluso nella Relazione sulla gestione;
115
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
- al 31 dicembre 2024 la Società non risulta più essere una capogruppo in quanto il controllo sulla
Fidelio Engineering S.r.l. è venuto meno nel corso del periodo di reporting. Il bilancio consolidato
illustra gli effetti del deconsolidamento della richiamata partecipata nel prospetto della situazione
patrimoniale-finanziaria, nel Rendiconto finanziario, nel Prospetto delle variazioni del patrimonio netto
nonché gli effetti economici derivanti dall’operazione nel prospetto dell’Utile/(Perdita) dell’esercizio
secondo quanto previsto dall’IFRS 10 (B-98).
PRINCIPI DI NUOVA APPLICAZIONE
I principi contabili adottati per la redazione del bilancio al 31 dicembre 2024 sono conformi a quelli utilizzati
per la redazione del bilancio al 31 dicembre 2023, fatta eccezione per l’adozione dei nuovi principi e modifiche
in vigore dal 1° gennaio 2024. La Società non ha adottato anticipatamente alcun nuovo principio,
interpretazione o modifica emesso ma non ancora in vigore. Diverse modifiche ed interpretazioni si applicano
per la prima volta nel 2024 ma le stesse non hanno avuto impatto sul bilancio.
SCHEMI DI BILANCIO ADOTTATI DALLA SOCIETA’
Gli schemi di bilancio e la relativa informativa sono stati redatti in conformità al principio internazionale IAS 1.
Il Bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2024 si compone dei seguenti schemi primari:
o Prospetto della Situazione Patrimoniale - Finanziaria, che viene presentato attraverso l’esposizione
distinta fra le attività correnti e non correnti e le passività correnti e non correnti, con la descrizione nelle
note per ciascuna voce di attività e passività degli importi che ci si aspetta di regolare o recuperare entro
e oltre i 12 mesi dalla data di riferimento;
o Prospetto dell’utile o perdita d’esercizio, che presenta separatamente i Costi inerenti il patrimonio
immobiliare che concorrono alla voce “Ricavi netti da locazione” e gli altri costi classificati per natura;
o Prospetto delle Altre Componenti di Conto Economico Complessivo;
o Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto;
o Rendiconto finanziario, per la redazione del quale è stato utilizzato il metodo indiretto.
Il Bilancio d’Esercizio include le Note Esplicative, che contengono un elenco dei principi contabili rilevanti e
altre informazioni esplicative.
Il bilancio d’esercizio è stato redatto in base al principio del costo storico, tranne che per gli investimenti
immobiliari, gli strumenti e le attività finanziarie e, ove presenti, gli strumenti finanziari derivati e le passività
per distribuzioni non monetarie che sono iscritti al fair value (ove presenti).
APPLICAZIONE DEL PRINCIPIO IFRS 5 – ATTIVITÀ NON CORRENTI POSSEDUTE PER LA VENDITA E
ATTIVITÀ OPERATIVE CESSATE – Asset di Milano, via Spadari
Le attività e passività relative all’investimento immobiliare di Milano, via Spadari, sono state trattate come
Gruppo in dismissione in accordo con il principio IFRS 5. L’immobile, alla data del 31 dicembre 2024, è di
proprietà della Società ed è vendibile nelle attuali condizioni e si ritiene che l’operazione di cessione
dell’immobile si perfezionerà nel corso del 2025. In data 20 dicembre 2024, la Società ha stipulato un atto di
compravendita ad oggetto l’immobile con una condizione sospensiva che, alla data di bilancio, non risulta
verificata, in quanto le parti hanno concordato di subordinare gli effetti della cessione alla condizione
sospensiva del mancato esercizio della prelazione sull’immobile in capo al Ministero per i beni e le attività
culturali e alla Regione o ad altro Ente Pubblico Territoriale interessato. L’atto prevede la cessione
dell’immobile per un corrispettivo pari a 45,5 milioni di Euro oltre imposte. La Società ha acquisito, in via
definitiva, il corrispettivo. Si ritiene altamente probabile che la transazione di vendita si realizzerà nel corso del
2025 al verificarsi della condizione sospensiva. Al riguardo, si precisa che, in caso di mancato avveramento
della condizione sospensiva, la parte acquirente riceverà il prezzo di vendita direttamente dal soggetto che
avrà esercitato il diritto di prelazione e, pertanto, NEXT RE non sarà tenuta a nessuna restituzione del
corrispettivo.
116
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Alla luce di quanto indicato, le attività e le relative passività riconducibili all’immobile sono state presentate
come gruppo in dismissione ai sensi dell’IFRS 5.
Si evidenzia che l’IFRS 5, nel caso di gruppi di attività e passività in dismissione, non modifica la presentazione
degli impatti dei criteri di valutazione nel prospetto di conto economico e quindi gli impatti relativi alla
valutazione dell’Immobile e delle relative attività sono state registrate nel sub totale
“rivalutazioni/(svalutazioni) di immobili”.
Nel conto economico dell’esercizio 2024 le voci di ricavi e proventi e di costi e oneri, attribuibili alle attività che
costituiscono il gruppo in dismissione, sono state riclassificate nelle apposite voci di bilancio all’interno delle
c.d. continuing operation e, nello stato patrimoniale, le attività e le passività riferibili all’immobile sono state
riclassificate tra le Attività in dismissione e le Passività collegate ad attività in dismissione. Nello specifico,
nel bilancio al 31 dicembre 2024 sono state rilevate le seguenti componenti economiche: i) l’adeguamento
negativo, iscritto nella voce Svalutazioni di immobili, derivante dalla valutazione al fair value delle attività pari
a 11.394 migliaia di Euro di cui 10.257 relativi all’investimento immobiliare e 1.137 migliaia di Euro relativi alle
altre attività afferenti i contratti di locazione dell’immobile oggetto di dismissione, ii) i costi connessi alla
vendita pari a 169 migliaia di Euro nella voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare, iii) l’accantonamento a
fondo rischi per 28 migliaia di Euro iscritto nella voce Altri costi e oneri.
CRITERI DI VALUTAZIONE E PRINCIPI CONTABILI
I principali criteri di valutazione e principi contabili sono esposti di seguito.
Investimenti immobiliari
Gli investimenti immobiliari sono rappresentati da proprietà immobiliari possedute al fine di percepire canoni
di locazione e/o per l’apprezzamento del capitale investito e non per essere utilizzati nella produzione o nella
fornitura di beni o di servizi o nell’amministrazione aziendale.
Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori
all’acquisizione e, coerentemente con quanto previsto dallo IAS 40, sono successivamente valutati al fair value,
rilevando a conto economico gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell’investimento immobiliare
nell’esercizio in cui si verificano.
I costi sostenuti relativi a interventi successivi sono capitalizzati sul valore contabile dell’investimento
immobiliare solo quando è probabile che produrranno benefici economici futuri e il loro costo può essere
valutato attendibilmente. Gli altri costi di manutenzione e riparazione sono contabilizzati a conto economico
quando sostenuti.
Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti o quando l’investimento è
durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o
perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati a conto economico
nell’esercizio in cui avviene il ritiro o dismissione.
L’IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo (exit price) che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero
che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una regolare operazione tra operatori di mercato alla
data di valutazione.
In particolare, nel misurare il fair value degli investimenti immobiliari, secondo quanto disposto dall’IFRS 13, la
Società deve assicurare che il fair value rifletta, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di locazione correnti
e da altre ragionevoli e sostenibili ipotesi che gli operatori di mercato utilizzerebbero nella determinazione del
prezzo della proprietà immobiliare alle condizioni correnti.
Come previsto dall’IFRS 13, la valutazione al fair value di un’attività non finanziaria considera la capacità di un
operatore di mercato di generare benefici economici impiegando l’attività nel suo massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) o vendendola a un altro operatore di mercato che la impiegherebbe nel suo massimo e
miglior utilizzo.
117
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Secondo l’IFRS 13, un’entità deve utilizzare tecniche di valutazione adatte alle circostanze e per le quali siano
disponibili dati sufficienti per valutare il fair value, massimizzando l’utilizzo di input osservabili rilevanti e
riducendo al minimo l’utilizzo di input non osservabili. Il fair value è misurato sulla base delle transazioni
osservabili in un mercato attivo, aggiustato se necessario, in base alle caratteristiche specifiche di ogni
singolo investimento immobiliare. Se tale informazione non è disponibile, al fine della determinazione del fair
value per la misurazione dell’investimento immobiliare, la Società utilizza il metodo dei flussi di cassa
attualizzati (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) connessi ai futuri redditi
netti derivanti dall’affitto dell’immobile e al termine di tale periodo si ipotizza che l’immobile sia venduto.
Gli investimenti immobiliari sono valutati semestralmente da società di valutazione esterne e indipendenti,
dotate di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una recente esperienza sulla locazione e
sulle caratteristiche degli immobili valutati. Si rimanda al successivo paragrafo “Utilizzo di stime e assunzioni”
per maggiori dettagli.
Gli immobili detenuti in locazione finanziaria posseduti al fine di percepire canoni di locazione e/o per
l’apprezzamento del capitale investito sono classificati come investimenti immobiliari e valutati al fair value.
Con riferimento al cambiamento climatico la Società ha avviato un percorso di integrazione delle tematiche
ESG nel proprio modello di business nell’ambito del quale è in corso un’attenta analisi dei propri asset, volta
ad identificare i potenziali interventi atti alla riduzione degli impatti ambientali degli stessi. Le modalità di
determinazione del fair value sono allineate alle richieste degli standard, oltre che alle best practice e già
riflettono tutte le considerazioni effettuate dai partecipanti al mercato.
Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo di acquisto al netto dei fondi ammortamento, dei contributi
in conto impianti e di eventuali perdite di valore.
I costi di manutenzione e riparazione sono imputati al conto economico dell’esercizio nel quale vengono
sostenute, ad eccezione di quelle di natura incrementativa che sono capitalizzate sul valore dei beni di
riferimento ed ammortizzate in relazione alla residua possibilità di utilizzo degli stessi.
Le plusvalenze o minusvalenze derivanti dalla vendita delle immobilizzazioni sono rilevate a conto economico.
I fabbricati ad uso strumentale sono ammortizzati con un’aliquota del 3,33% e considerando una vita utile pari
a 30 anni.
Lease – Diritti d’uso e passività finanziarie
Al momento della rilevazione iniziale di un contratto, il diritto d'uso e il debito sono valutati attualizzando i
canoni futuri, lungo tutta la durata del contratto di locazione tenendo altresì conto delle ipotesi di rinnovo dei
contratti o di risoluzione anticipata, solo nei casi in cui l’esercizio di tali opzioni è ragionevolmente certo. Al
fine di determinare il valore attuale della passività derivante dal lease, la Società ha determinato un tasso
incrementale di indebitamento assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante
un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d’uso in un
contesto economico similare.
La Passività derivante dal lease è classificata nella voce Debiti finanziari verso banche e altri finanziatori della
situazione patrimoniale-finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.
Ai contratti di lease a breve termine e/o di modesto valore non si applica quanto sopra indicato.
Attività immateriali
Un’attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, ed è prevedibile che
generi benefici economici futuri e il suo costo può essere determinato in modo attendibile.
118
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Le attività immateriali aventi vita utile definita sono iscritte al costo di acquisto o di produzione, comprensivo
degli oneri accessori e dei relativi ammortamenti, calcolati, sistematicamente, in relazione alla loro residua
possibilità di utilizzazione secondo quanto previsto dallo IAS 38.
L’ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l’attività è disponibile per l’uso ovvero è in grado
di operare in base a quanto inteso dalla Società e cessa alla data in cui l’attività è classificata come posseduta
per la vendita o viene eliminata contabilmente.
Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l’acquisto e la messa in
funzione dello specifico software al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. Tali costi
sono ammortizzati in base alla loro vita utile. I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi
per computer sono rilevati come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software
per computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.
Partecipazioni
Sono imprese controllate le imprese su cui NEXT RE ha autonomamente il potere di determinare le scelte
strategiche dell’impresa al fine di ottenerne i relativi benefici. Generalmente si presume l’esistenza del
controllo quando si detiene, direttamente e indirettamente, più della metà dei diritti di voto esercitabili
nell’assemblea ordinaria considerando anche i cosiddetti voti potenziali, cioè i diritti di voto derivanti da
strumenti convertibili. Le partecipazioni in imprese controllate sono iscritte al costo rettificato in presenza di
perdite di valore determinate applicando il cosiddetto impairment test.
Nel caso in cui i motivi che hanno portato alla rilevazione delle perdite vengano meno, il valore delle
partecipazioni viene ripristinato.
Attività finanziarie
Classificazione delle attività finanziarie
Le attività finanziarie sono classificate, alla data di rilevazione iniziale, come attività finanziarie al costo
ammortizzato, al fair value rilevato tra le altre componenti di Conto economico complessivo e al fair value
rilevato a Conto economico, sulla base sia del modello di business adottato dalla Società sia delle
caratteristiche contrattuali dei flussi di cassa dello strumento.
A tal fine, la verifica finalizzata a stabilire se lo strumento generi flussi di cassa rappresentativi esclusivamente
di pagamenti di capitale e interessi (ossia, SPPI) è definita “SPPI test” e viene eseguita a livello di singolo
strumento. Il modello di business della Società per la gestione delle attività finanziarie riguarda il modo in cui
la Società gestisce le proprie attività finanziarie al fine di generare flussi di cassa. Il modello di business
determina se i flussi di cassa deriveranno dall’incasso degli stessi in base al contratto, dalla vendita delle
attività finanziarie o da entrambi.
Di seguito una descrizione delle principali caratteristiche delle attività di cui sopra.
1. Attività finanziarie detenute per l’incasso (Categoria 1)
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
e i flussi di cassa sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale. Le attività iscritte
in questa categoria sono valutate al costo ammortizzato e sono iscritte alla voce Crediti e altre attività.
2. Attività finanziarie detenute per l’incasso e la vendita (Categoria 2)
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
o di essere cedute e gli stessi sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale.
Le attività iscritte in questa categoria sono iscritte patrimonialmente al fair value, mentre a conto economico
sono iscritte utilizzando il criterio del costo ammortizzato e le variazioni di fair value sono iscritte nelle Altre
Componenti di Conto Economico Complessivo con rigiro a Conto Economico nel momento della loro
dismissione e/o svalutazione.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
3. Attività finanziarie detenute per una finalità diversa delle precedenti (Categoria 3)
Le attività finanziarie che non rientrano in una delle due precedenti categorie, appartengono alla Categoria 3.
Tali attività finanziarie sono valutate al fair value con iscrizione delle variazioni a conto economico e sono
iscritte alla voce Attività finanziarie al fair value.
Gli investimenti temporanei di liquidità in OICR, quote di fondi comuni di investimento e derivati ed eventuali
strumenti i cui flussi di cassa non sono rappresentativi del solo trascorrere del tempo e del rimborso del
capitale sono valutati al fair value con contropartita il conto economico.
I crediti commerciali e gli altri crediti sono detenuti fino all’incasso in base alle scadenze contrattuali e da
un’analisi delle caratteristiche dei flussi di cassa contrattuali si è concluso che gli stessi rispettano i criteri per
la valutazione al costo ammortizzato in accordo con l’IFRS 9.
Impairment delle attività finanziarie
L’IFRS 9 richiede che la Società rilevi le perdite su crediti attese su tutte le voci quali finanziamenti e crediti
commerciali derivanti dall’attività di locazione, avendo come riferimento o un periodo di 12 mesi o l’intera
durata contrattuale dello strumento. La Società applica l’approccio semplificato registrando le eventuali
perdite attese su tutti i crediti commerciali in base alla loro durata residua contrattuale.
Gerarchia del fair value secondo l’IFRS 13
La Società determina il fair value in conformità all’IFRS 13 ogni volta che tale criterio di valorizzazione è
richiesto dai principi contabili internazionali.
Il fair value rappresenta il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si pagherebbe per
il trasferimento di una passività nell’ambito di una transazione ordinaria posta in essere tra operatori di
mercato, alla data di valutazione (c.d. “exit price”).
Il fair value delle attività e delle passività è classificato in una gerarchia del fair value che prevede tre diversi
livelli, definiti come segue, in base agli input e alle tecniche di valutazione utilizzati per valutare il fair value:
o Livello 1: determinazione del fair value in base a prezzi quotati (unadjusted) in mercati attivi per identici
assets o liabilities. Rientrano in questa categoria gli strumenti relativi ad investimenti temporanei di
liquidità in OICR, fondi comuni di investimento, SICAV e portafogli di fondi comuni di investimento con
cui la Società opera tramite gestori su mercati attivi;
o Livello 2: determinazione del fair value in base a input diversi da prezzi quotati inclusi nel “Livello 1” ma
che sono osservabili direttamente o indirettamente;
o Livello 3: determinazione del fair value in base a modelli di valutazione i cui input non sono basati su dati
di mercato osservabili (unobservable inputs). Al 31 dicembre 2022 rientra in questo livello il fair value degli
investimenti immobiliari.
Si precisa che la valutazione degli strumenti finanziari può comportare una significativa discrezionalità
ancorché la Società utilizzi, qualora disponibili, prezzi quotati in mercati attivi come migliore stima del fair
value di tutti gli strumenti derivati.
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
Le disponibilità liquide e i mezzi equivalenti includono: valori in cassa, depositi a vista con banche e altri
investimenti altamente liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono riportati tra i finanziamenti nelle
passività correnti all’interno del prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria.
Patrimonio netto
Il capitale sociale rappresenta il valore nominale dei versamenti e dei conferimenti operati a tale titolo dagli
azionisti. I costi incrementali direttamente attribuibili all’emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati in
apposita riserva nel patrimonio netto.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Il costo di acquisto delle azioni proprie è iscritto in riduzione del patrimonio netto; gli effetti delle eventuali
operazioni successive tra soci su tali azioni sono anch’essi rilevati direttamente a patrimonio netto.
Pagamenti basati su azioni
Nel caso di operazioni con pagamento basato su azioni, regolate con strumenti rappresentativi di capitale
della Società il fair value alla data di assegnazione delle opzioni concesse ai dipendenti viene rilevato tra i costi
del personale, con un corrispondente aumento del Patrimonio netto nella voce Altre riserve, lungo il periodo
durante il quale i dipendenti ottengono il diritto incondizionato agli incentivi.
La stima del fair value delle opzioni considera tutte le condizioni di maturazione relative al mercato, in termini
di posizionamento relativo rispetto al Peer Group (market condition). Inoltre, affinché l’importo finale rilevato
si basi sul numero di incentivi che effettivamente matureranno, il costo viene rettificato per riflettere sia le
condizioni di permanenza in servizio, sia il conseguimento di condizioni c.d. “non di mercato” (non-market
condition). Con riferimento alle condizioni di non maturazione, le eventuali differenze tra le ipotesi previste alla
data di assegnazione e quelle effettive non produrranno alcun impatto in bilancio.
Benefici ai dipendenti
I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (trattamento di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo
termine sono soggetti a valutazioni di natura attuariale per esprimere il valore attuale del beneficio, erogabile
al termine del rapporto di lavoro o successivamente, maturati dai dipendenti alla data della situazione.
Il costo dei benefici previsti ai sensi del piano a benefici definiti è determinato usando il metodo attuariale
della proiezione unitaria del credito.
Le rivalutazioni, che comprendono gli utili e le perdite attuariali, le variazioni nell’effetto del massimale delle
attività, esclusi gli importi compresi negli interessi netti sulla passività netta per benefici definiti ed il
rendimento delle attività a servizio del piano, sono rilevate immediatamente nel prospetto della situazione
patrimoniale-finanziaria addebitando o accreditando gli utili portati a nuovo attraverso le altre componenti di
conto economico complessivo nell’esercizio in cui sono si manifestano.
Le rivalutazioni non sono riclassificate a conto economico negli esercizi successivi.
Il costo relativo alle prestazioni di lavoro passate è rilevato a conto economico alla data più remota tra le
seguenti:
o la data in cui si verifica una modifica o la riduzione del piano;
o la data in cui la società rileva i costi di ristrutturazione correlati.
Gli interessi netti sulla passività/attività netta per benefici definiti devono essere determinati moltiplicando la
passività/attività netta per il tasso di sconto. La società rileva le seguenti variazioni dell’obbligazione netta per
benefici definiti nel costo del venduto, nelle spese amministrative e nei costi di vendita e distribuzione nel
conto economico (per natura):
o costi per prestazioni di lavoro, comprensivi di costi per prestazioni di lavoro correnti e passate, utili e perdite
su riduzioni ed estinzioni non di routine;
o interessi attivi o passivi netti.
Seguendo tale metodologia la passività iscritta risulta essere rappresentativa del valore attuale
dell’obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili
attuariali non contabilizzati.
Fondi rischi ed oneri
Gli accantonamenti a fondi per rischi e oneri sono effettuati quando la Società deve far fronte ad
un’obbligazione attuale (legale o implicita) risultante da un evento passato, è probabile un’uscita di risorse per
far fronte a tale obbligazione ed è possibile effettuare una stima affidabile del suo ammontare. Quando la
Società ritiene che un accantonamento al fondo rischi e oneri sarà in parte o del tutto rimborsato, l’indennizzo
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
è rilevato in modo distinto e separato nell’attivo se, e solo se, esso risulta praticamente certo. In tal caso, il
costo dell’eventuale accantonamento è presentato nel prospetto dell’utile/(perdita) d’esercizio al netto
dell’ammontare rilevato per l’indennizzo.
Se l’effetto del valore del denaro nel tempo è significativo, gli accantonamenti sono attualizzati utilizzando un
tasso di sconto ante imposte che riflette, ove adeguato, i rischi specifici delle passività. Quando la passività
viene attualizzata, l’incremento dell’accantonamento dovuto al trascorrere del tempo è rilevato come onere
finanziario.
Le attività potenziali non sono rilevate in bilancio e ne viene data informativa quando è probabile che vi sarà
un beneficio economico. Tuttavia, se la realizzazione di un ricavo è virtualmente certa, allora l'attività connessa
non è un'attività potenziale e la sua rilevazione è appropriata.
Con riferimento al cambiamento climatico non si rilevano, in considerazione del settore di appartenenza, rischi
relativi alla necessità di fronteggiare nuovi adempimenti e obblighi normativi. La legislazione introdotta in
risposta ai cambiamenti climatici potrebbe dar luogo a nuovi obblighi che prima non esistevano.
Il cambiamento climatico e un eventuale evoluzione normativa potrebbe richiedere di riconsiderare questa
ipotesi con la conseguente necessità di rilevare passività precedentemente non iscritte.
Passività finanziarie
I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi dell’operazione sostenuti,
e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. I
finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che la Società non abbia un diritto
incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del
bilancio. Qualora le previsioni dei flussi di cassa generati da una passività finanziaria siano oggetto di
revisione/modifica è necessario riflettere il cambiamento di tale modifica ricalcolando il costo ammortizzato
della stessa ed imputando eventuali differenze a conto economico.
Le passività finanziarie della Società comprendono debiti commerciali e altri debiti, finanziamenti, inclusi
strumenti finanziari e strumenti finanziari derivati.
L’indebitamento finanziario della Società è principalmente rappresentato da finanziamenti verso CPI PG,
società che esercita attività di direzione e coordinamento, ed è ragionevolmente prevedibile che l’esposizione
finanziaria rimanga tale anche nei prossimi esercizi, allo stato attuale, non si prevedono finanziamenti che
possano contenere clausole che collegano i flussi di cassa contrattuali al raggiungimento di obiettivi legati al
clima o che possano influenzare il modo in cui il prestito viene classificato e misurato.
Eliminazione attività e passività finanziarie
Le attività finanziarie sono eliminate dallo stato patrimoniale quando è estinto il diritto a ricevere i flussi di
cassa e sono trasferiti in modo sostanziale tutti i rischi e i benefici connessi alla detenzione dell’attività (cd.
Derecognition) o nel caso in cui la posta è considerata definitivamente irrecuperabile dopo che tutte le
necessarie procedure di recupero sono state completate.
Le passività finanziarie sono rimosse dallo stato patrimoniale quando la specifica obbligazione contrattuale
è estinta. Si configura come un’estinzione anche la modifica dei termini contrattuali esistenti, qualora le nuove
condizioni abbiano mutato significativamente le pattuizioni originarie e comunque quando il valore attuale dei
flussi di cassa che si genereranno dagli accordi rivisti si discostino di oltre il 10% dal valore dei flussi di cassa
attualizzati della passività originaria.
Le attività e le passività finanziarie sono compensate nello stato patrimoniale quando si ha il diritto legale alla
compensazione, correntemente esercitabile, e si ha l’intenzione di regolare il rapporto su base netta (ovvero
di realizzare l’attività e contemporaneamente estinguere la passività).
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Ricavi
I ricavi sono riconosciuti nella misura in cui è probabile che i benefici economici siano conseguiti dalla Società
e il relativo importo possa essere determinato in modo attendibile, indipendentemente dalla data di incasso. I
ricavi sono valutati al fair value del corrispettivo ricevuto o da ricevere, tenuto conto dei termini di pagamento
contrattualmente definiti ed escludendo sconti, abbuoni e altre imposte sulla vendita.
Di seguito si riportano i criteri di rilevazione dei ricavi distinti per le fattispecie di ricavi della Società:
o ricavi da locazione: sono i ricavi derivanti dalla locazione degli immobili iscritti tra gli investimenti
immobiliari ai sensi dello IAS 40 e sono contabilizzati in modo lineare come previsto dall’IFRS 16
(paragrafo 81), criterio rappresentativo della competenza temporale, in base ai contratti di locazione in
essere;
o Ricavi di vendita di immobili: i ricavi per vendita di immobili sono rilevati a conto economico al netto dei
costi di vendita al momento del trasferimento all’acquirente di tutti i rischi e benefici significativi connessi
alla proprietà, trasferimento che avviene normalmente alla data di stipula del rogito notarile.
I contributi erogati ai clienti, cd. capex contribution, per lavori di riqualificazione degli immobili sono portati a
riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
Costi
I costi e gli altri oneri operativi sono rilevati come componenti del risultato d’esercizio nel momento in cui sono
sostenuti sulla base del servizio reso e quando non hanno requisiti per la contabilizzazione come attività nello
stato patrimoniale.
Proventi e Oneri finanziari
I proventi e gli oneri finanziari vengono contabilizzati sulla base del criterio della competenza temporale,
utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo.
I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli Azionisti a ricevere il pagamento, che
normalmente corrisponde con la data dell’Assemblea dei Soci che delibera la loro distribuzione.
Imposte correnti
Le imposte sul reddito correnti sono calcolate sulla base della stima del reddito imponibile. Il debito per
imposte correnti viene contabilizzato nello stato patrimoniale al netto di eventuali acconti di imposta pagati.
I debiti e i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare
alle/dalle autorità fiscali sulla base delle aliquote nominali d’imposta in vigore alla data di bilancio ad
esclusione di quelle imputabili direttamente al patrimonio netto, in quanto relative a rettifiche di attività e
passività di bilancio imputate direttamente al patrimonio stesso. Le altre imposte non correlate al reddito,
come le tasse sugli immobili e sul capitale, sono incluse tra i costi operativi.
La Società in quanto SIIQ è soggetta ad uno speciale regime di tassazione, ai sensi del quale, tra l’altro, il
reddito d’impresa derivante dall’attività di locazione immobiliare è esente dall’imposta sul reddito delle società
(IRES) e dall’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) e la parte di utile civilistico a esso corrispondente
è assoggettato a imposizione in capo agli azionisti in sede di distribuzione dello stesso sotto forma di
dividendi. Le imposte sono quindi calcolate sul reddito prodotto dalla gestione non esente.
Imposte differite
In merito alla gestione non esente, le imposte anticipate e differite sono rilevate secondo il metodo dello
stanziamento globale della passività. Esse sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori delle attività
e delle passività iscritte in bilancio e i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali. Le attività per imposte
anticipate sulle perdite fiscali riportabili e sulle differenze temporanee deducibili sono riconosciute nella
misura in cui è probabile che sia disponibile un reddito imponibile futuro, anche tenuto conto del regime
speciale previsto per le SIIQ, a fronte del quale possano essere recuperate. Le attività e le passività fiscali
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
differite sono determinate con le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili, negli esercizi nei quali le
differenze temporanee saranno realizzate o estinte. Le attività per imposte anticipate e le passività per
imposte differite sono classificate tra le attività e le passività non correnti.
Le attività e le passività fiscali correnti e differite sono compensate quando le imposte sul reddito sono
applicate dalla medesima autorità fiscale, quando vi è un diritto legale di compensazione e quando i tempi di
atteso riversamento sono omogenei.
Utile/perdita per azione
L’utile/perdita per azione è dato dal rapporto fra risultato dell’esercizio e la media ponderata del numero di
azioni ordinarie in circolazione durante l’esercizio, con l’esclusione delle azioni proprie in portafoglio. L’utile
per azioni diluito è calcolato rettificando la media ponderata del numero di azioni ordinarie in circolazione
assumendo la conversione di tutte le potenziali azioni ordinarie con effetto diluitivo e tenendo conto, nel
calcolo del numero di azioni in circolazione, del potenziale effetto diluitivo derivante dalle opzioni assegnate
ai beneficiari dei piani di stock option.
Uso di stime e assunzioni
La redazione della relazione finanziaria annuale comporta per la Società la necessità di effettuare stime e
assunzioni che potrebbero influenzare i valori contabili di alcune attività e passività, costi e ricavi, così come
l’informativa relativa ad attività/passività potenziali alla data di riferimento.
La stesura del bilancio e delle note esplicative ha richiesto l’utilizzo di stime e assunzioni nella determinazione
di alcune attività e passività. I risultati a posteriori che deriveranno dal verificarsi degli eventi potrebbero
pertanto differire da tali stime. Le stime e le assunzioni considerate sono riviste su base continua e gli effetti
di eventuali variazioni sono iscritti immediatamente in bilancio.
Le stime sono utilizzate per la determinazione del fair value degli investimenti immobiliari, degli strumenti
finanziari e degli strumenti finanziari derivati. Le stime e le assunzioni si basano su dati che riflettono lo stato
attuale delle conoscenze disponibili e per la maggior parte di tali valutazioni si è fatto ricorso al supporto di
esperti indipendenti e consulenti.
La valutazione degli immobili viene effettuata due volte l’anno, in corrispondenza del 30 giugno e 31 dicembre,
utilizzando apposite valutazioni redatte da esperti indipendenti e di riconosciuta professionalità e onorabilità.
Gli incarichi per le valutazioni immobiliari sono infatti conferiti soltanto ad esperti che si obbligano ad operare
con indipendenza, integrità ed obiettività.
Il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE SIIQ S.p.A. del 22 giugno 2022, in ottemperanza alla procedura
“Esperti Indipendenti” della Società, ha affidato alla società Colliers Valuation Italy S.r.l. l'incarico triennale di
esperto indipendente per la valutazione semestrale del patrimonio di NEXT RE per un corrispettivo pari a
10.000 Euro per la prima valutazione al 30 giugno 2022 e di 6.000 Euro per ciascuna delle successive
valutazioni a perimetro costante.
NEXT RE, oltre a seguire le raccomandazioni delle autorità di vigilanza e le varie best practices di settore, si è
dotato di una specifica procedura aziendale che, sulla base della normativa vigente in materia, definisce, inter
alia, le regole di selezione e nomina degli esperti indipendenti, prevedendo che possano essere nominati solo
quei soggetti che rispondono a predefiniti requisiti di professionalità, indipendenza ed onorabilità.
Le valutazioni da parte dell’Esperto Indipendente sono eseguite per singolo immobile adottando criteri di
valutazione compatibili con le previsioni dell’IFRS 13 e di seguito illustrati:
o Metodo Comparativo (o del Mercato): si basa sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa
comparabili, recentemente compravenduti e/o locati o correntemente offerti sullo stesso mercato o su
piazze concorrenziali.
o Metodo Reddituale: prende in considerazione due diversi approcci metodologici.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
o Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato
immobiliare, dei redditi netti futuri generati dalle proprietà;
o II. Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato:
d) Sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione
della proprietà;
e) Sulla determinazione del Valore di Mercato della proprietà mediante la capitalizzazione in
perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto;
f) Sull’attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (flussi di cassa).
I suddetti metodi sono applicati singolarmente a ciascun immobile o combinati l’uno con l’altro, in funzione
delle specificità dello stesso. Le valutazioni sono effettuate nel presupposto del massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) degli immobili valutati, ciò considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili,
legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle
proprietà stesse il massimo valore. Il massimo e migliore utilizzo viene determinato sulla base di
considerazioni specifiche in funzione delle caratteristiche tipologiche/localizzazione/urbanistiche
dell’immobile valutato e del mercato immobiliare di riferimento.
Nella determinazione dei tassi di capitalizzazione ed attualizzazione utilizzati nella valutazione dei singoli
immobili si tiene conto:
o del tipo di conduttore attualmente occupante l’immobile o responsabile del rispetto degli obblighi di
locazione ed i possibili occupanti futuri degli immobili vacanti, nonché la percezione generale del mercato
della loro affidabilità creditizia;
o della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario;
o della vita economica residua dell’immobile.
Le modalità operative di valutazione periodica degli immobili sono regolate da una apposita procedura interna
che regola tutte le attività del processo: dalla selezione e nomina dei periti, alla documentazione che viene
trasmessa agli stessi, ai metodi di valutazione, al sopralluogo degli immobili oggetto di valutazione, alle regole
operative e di coordinamento con i periti, al monitoraggio dell’intero processo.
Tra le informazioni ed i dati utilizzati ai fini delle valutazioni si possono comprendere, tra le altre:
o informazioni fornite ai periti dalla NEXT RE, quali i canoni di locazione correnti, i termini e le condizioni
dei contratti di locazione in essere, le imposte sulla proprietà, i costi connessi alla gestione degli
immobili, inclusi eventuali costi incrementativi (capital expenditure) previsti;
o assunzioni fatte direttamente dai periti (tipicamente legati al mercato di riferimento, quali il tasso di
attualizzazione, il capitalization rate, la curva di inflazione, ecc.). La definizione di tali elementi
valutativi si fonda sul loro giudizio professionale, considerata un’attenta osservazione del mercato di
riferimento.
Le informazioni trasmesse ai periti, le assunzioni e i modelli di valutazione da questi utilizzati sono riviste dalle
Direzioni competenti, a cui è affidata la responsabilità dell’organizzazione, coordinamento delle attività di
valutazione, nonché del loro monitoraggio e verifica.
Con riferimento alla sensibilità delle valutazioni al fair value ai cambiamenti che intervengono nei principali
input non osservabili, si rileva che si avrebbero riduzioni di fair value nelle seguenti ipotesi:
o decrementi nei livelli dei canoni di locazione attuali e/o nella stima dei canoni annui per sqm;
o un incremento dei tassi di attualizzazione (discount rate) e/o dei tassi di capitalizzazione (capitalization
rate);
o l’emersione di spese incrementative sugli immobili non previste;
o per gli immobili sui quali sono previste future spese incrementative (capex), un aumento nella stima di tali
spese, e/o un allungamento del timing delle stesse;
o problemi legati alla riscossione dei canoni dagli attuali tenant.
125
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Variazioni opposte dei suddetti fenomeni comporterebbero, invece, un aumento del fair value.
Il fair value degli strumenti finanziari è determinato sulla base di prezzi direttamente osservabili sul mercato,
ove disponibili, o, per gli strumenti finanziari a ristretta circolazione, utilizzando specifiche tecniche di
valutazione (principalmente basate sul present value) che massimizzano input osservabili sul mercato.
Nelle rare circostanze ove ciò non fosse possibile, gli input sono stimati, anche con il supporto metodologico
di advisor esterni, tenendo conto delle caratteristiche degli strumenti oggetto di valutazione. Variazioni nelle
assunzioni effettuate nella stima dei dati di input potrebbero avere effetti sul fair value rilevato in bilancio per
tali strumenti.
Ferma restando la consapevolezza della presenza di effetti dovuti al cambiamento climatico su diverse aree
dell'economia e della Società, in particolare sul settore immobiliare, l’impatto di quest’ultimo sui principi
contabili e sull’utilizzo di stime e assunzioni nel perimetro di operatività di NEXT RE è stato ritenuto poco
significativo.
In particolare, il management ha svolto le proprie analisi partendo dall’esperienza maturata in funzione
dell’attività esercitata dalla Società e delle caratteristiche degli immobili in portafoglio.
Nello specifico, la Società detiene un portafoglio immobiliare composto da sei asset concessi in locazione a
terzi, di cui 3 a destinazione d’uso commerciale e 3 a destinazione d’uso prevalentemente direzionale. Tenuto
conto della localizzazione degli immobili – nelle città di Roma, Milano e Bari – e del loro buono stato
manutentivo, il management non ha indentificato rilevanti rischi derivanti dai cambiamenti climatici quali, a
titolo esemplificativo, quelli connessi alla necessità di implementare importanti interventi di adattamento
senza i quali si potrebbe ingenerare una sensibile diminuzione del valore degli asset nel tempo o la possibilità
di eventi climatici estremi che possano influenzare il valore degli immobili. Inoltre, la presenza di polizze
assicurative, al momento, riduce l’esposizione economica e il danno economico potenziale dovuto ad
eventuali fenomeni meteorologici avversi.
Tenuto conto di quanto rappresentato, il management e l’organo amministrativo, all’esito degli
approfondimenti e delle analisi svolti, hanno ritenuto che un attento e costante monitoraggio degli eventi che
insistono sul cambiamento climatico, con specifico riferimento agli asset in portafoglio, possa circoscriverne
gli eventuali effetti negativi mitigando significativamente gli impatti sull’utilizzo dei principi contabili e
sull’utilizzo di stime e assunzioni.
In considerazione del settore di appartenenza, è stimato che il rischio climatico non avrà un impatto
significativo sull’utilizzo dei principi contabili e sull’utilizzo di stime e assunzioni. Inoltre, allo stato attuale si
ritiene che il cambiamento climatico non possa determinare una rettifica materiale entro l'esercizio
successivo. Si rimanda anche a quanto decritto nella Relazione sulla Gestione al capitolo RISCHI ESG
(ENVIRONMENTAL, SOCIAL AND GOVERNANCE) E RISCHI DERIVANTI DAL CAMBIAMENTO CLIMATICO.
Informativa per settori
Il Management considera la Società come un solo segmento. NEXT RE gestisce attualmente un portafoglio
composto da immobili a destinazione direzionale e commerciale di varie dimensioni ma il processo di gestione
unitamente ai rischi sostenuti rimane lo stesso per tutti i tipi di immobili. In aggiunta, le informazioni riviste
dal Consiglio di Amministrazione mostrano solamente i valori del portafoglio immobiliare distinti per immobile
e tra destinazione d’uso direzionale e destinazione d’uso commerciale mentre i valori economici sono
analizzati per immobile. Considerando la struttura di reporting utilizzata, il processo di allocazione delle risorse
e l’attività della Società, il Management identifica quindi un solo segmento (i.e. NEXT RE).
INFORMATIVA SUL REGIME SPECIALE DELLE SOCIETA’ DI INVESTIMENTO IMMOBILIARI QUOTATE - SIIQ
Il regime speciale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (“SIIQ”) introdotto e disciplinato dalla
Legge n. 296/2006 (di seguito anche “legge n.296/2006”) e successive modifiche, nonché dalle disposizioni
contenute nel regolamento di attuazione del Ministero dell’Economia e Finanze n. 174/2007 ( di seguito anche
il “ Decreto”), comporta l’esenzione dall’imposizione ai fini IRES e proporzionalmente dall’IRAP (“Regime
126
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Speciale“) del reddito d’impresa derivante, inter alia, dall’attività di locazione immobiliare (c.d. “gestione
esente”).
La disciplina del Regime Speciale è stata oggetto di modifiche per effetto del Decreto-legge n. 133/2014 (di
seguito anche “D. L. n. 133/2014”), in vigore dal 13 settembre 2014 e convertito con modificazioni dalla Legge
11 Novembre 2014, n. 164.
Agli effetti dell’applicazione del Regime Speciale, l’utile netto derivante dalla gestione esente è destinato ad
essere tassato in capo ai Soci, in conseguenza della sua distribuzione. La distribuzione deve
obbligatoriamente essere deliberata (a pena di decadenza dal regime speciale) in sede di approvazione del
bilancio dell’esercizio nel corso del quale l’utile esente si è formato. In particolare, il regime speciale comporta
l’obbligo, in ciascun esercizio, di distribuire ai soci (i) almeno il 70% dell’utile netto derivante dall’attività di
locazione immobiliare, dal possesso di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in Sicaf e fondi immobiliari qualificati
c.d.” gestione esente” - (quale risultante dal Conto Economico del relativo bilancio di esercizio), se l’utile
complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione è pari o superiore all’utile netto della gestione esente,
ovvero (ii) almeno il 70% dell’utile complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione, se questo è
inferiore all’utile netto della gestione esente. L’obbligo di distribuzione nella misura predetta concerne l’utile
netto del conto economico derivante dalla gestione esente disponibile, in base alle regole civilistiche, per la
distribuzione ai soci (art. 7 del “decreto”).
Con il D. L. n. 133/2014 è stato previsto un ulteriore regime obbligatorio di distribuzione degli utili, che si
affianca a quello preesistente, e che consiste nell’obbligo di distribuire, nei successivi due esercizi a quello di
realizzo, il 50% dei proventi corrispondenti alle plusvalenze nette realizzate che originano dalla cessione di
immobili destinati alla locazione, di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in Sicaf e fondi immobiliari qualificati.
NEXT RE ha esercitato l’opzione per accedere a tale regime speciale, in data 7 settembre 2016, con effetti a
partire dal periodo di imposta decorrente dal 1° gennaio 2017.
NEXT RE tenuto conto della variazione del capitale sociale comunicata al mercato in data 21 dicembre 2017
ha reso noto che la partecipazione complessiva detenuta al 31 dicembre 2017 (direttamente e indirettamente)
dall'allora Azionista di controllo Sorgente SGR S.p.A. risulta inferiore al 60% del capitale sociale della Società.
Con le stesse modalità con cui è stata esercitata l’opzione (7 settembre 2016) è stata pertanto comunicata
(17 gennaio 2018) all’Agenzia delle Entrate l’integrazione dei requisiti partecipativi che non si possedevano al
momento dell’esercizio dell’opzione.
Soddisfatti tutti i requisiti necessari per l’applicazione dei benefici fiscali previsti dalla normativa speciale in
materia di SIIQ (ivi incluso il c.d. requisito "del controllo"), il Regime Speciale SIIQ ha esplicato i propri effetti a
decorrere dal 1° gennaio 2017.
INFORMATIVA SUL RISPETTO DEI REQUISITI STATUTARI (art.3, comma 2. D.M. n.174 del 7 luglio 2007)
Con riguardo ai Requisiti Statutari di NEXT RE SIIQ S.p.A., lo Statuto all’art. 4, prevede:
(1) Regole in materia di investimenti
La Società non investe in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie: (i)
direttamente, in misura superiore ai 2/3 del valore totale del proprio patrimonio immobiliare; e (ii) direttamente,
e/o per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, in misura
superiore ai 2/3 del valore totale del patrimonio immobiliare del gruppo ad essa facente capo. A tale proposito
si precisa che, nel caso di piani di sviluppo oggetto di un’unica progettazione urbanistica, cessano di avere
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie quelle porzioni del bene immobile che siano oggetto di
concessioni edilizie singole e funzionalmente autonome o che siano dotate di opere di urbanizzazione
sufficienti a garantire il collegamento ai pubblici servizi;
(2) Limiti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte
La Società non può generare: (i) direttamente, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da
conduttori appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione
127
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
complessivi della Società; e (ii) direttamente e per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri
veicoli di investimento immobiliare, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori
appartenenti ad un medesimo gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione complessivi
del Gruppo. Il limite sopra indicato non si applica qualora i beni immobili della Società siano locati a
conduttore/i appartenente/i ad un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale.
(3) Limite massimo di leva finanziaria
La Società può assumere: (i) direttamente, indebitamento finanziario (inclusi i debiti finanziari verso le società
controllate e la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi equivalenti e dei crediti
finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non superiore al 70% della somma
del valore totale del proprio patrimonio immobiliare, del valore di Bilancio delle partecipazioni in società
controllate e del valore nominale dei crediti finanziari verso società controllate; e (ii) direttamente e per il
tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, indebitamento
finanziario consolidato (inclusi i debiti verso la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi
equivalenti e dei crediti finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non
superiore al 70% del valore totale del patrimonio immobiliare del Gruppo.
I suddetti limiti possono essere superati in presenza di circostanze eccezionali o, comunque, non dipendenti
dalla volontà della Società. Salvo il diverso interesse degli Azionisti e/o della Società, il superamento non potrà
protrarsi oltre 24 mesi. Le regole in materia di investimenti in immobili, di limiti di concentrazione del rischio e
di leva finanziaria previsti dai precedenti punti (1), (2) e (3) troveranno applicazione fino a quando la Società
manterrà la qualifica di SIIQ. Venuta meno la qualifica di SIIQ, con conseguente definitiva cessazione del
regime speciale delle società di investimento immobiliari quotate nei casi previsti dalla normativa- anche
regolamentare- di volta in volta applicabile, tali regole cesseranno di produrre effetto.
Si conferma comunque che i limiti di cui ai precedenti punti (1), (2) e (3) non sono stati superati dalla NEXT
RE SIIQ S.p.A..
INFORMATIVA SUL RISPETTO DEI REQUISITI PER LA PERMANENZA NEL REGIME SPECIALE
(1) Requisiti oggettivi
Come previsto dall’art. 1, co. 121, della Legge n. 296/2006, le SIIQ devono svolgere in via prevalente l’attività
di locazione immobiliare. Tale attività si considera svolta in via prevalente se gli immobili posseduti a titolo di
proprietà o altro diritto reale destinati alla locazione, le partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in Fondi (o SICAF)
immobiliari qualificati rappresentano almeno l’80% dell’attivo patrimoniale (parametro patrimoniale) e se, in
ciascun esercizio, i ricavi da essa provenienti, rappresentano almeno l’80% dei componenti positivi del conto
economico (parametro economico). Il mancato rispetto per 3 esercizi consecutivi di uno dei due parametri
sopra indicati determina la definitiva cessazione del regime speciale a decorrere dal secondo dei tre esercizi.
Il mancato rispetto di entrambi i parametri, con riferimento al medesimo esercizio, determina la definitiva
cessazione dal regime speciale a decorrere dall’esercizio in relazione al quale la condizione di decadenza si
realizza.
Di seguito si riportano le risultanze del calcolo dei suddetti parametri, che risultano entrambi rispettati per il
2024, in base ai dati patrimoniali ed economici risultanti dal Bilancio di NEXT RE al 31 dicembre 2023.
128
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Parametro patrimoniale
31/12/2024
31/12/2023
NEXT RE SIIQ S.p.A. - Parametro patrimoniale
Valore degli immobili destinati alla locazione
(A)
120.561
130.067
Partecipazioni in SIINQ e in fondi immobiliari qualificati
(B)
0
0
Totale numeratore
(C)=(A)+(B)
120.561
130.067
Totale attivo patrimoniale
(D)
132.542
140.923
Elementi esclusi dal denominatore del rapporto:
0
0
Valore di carico della sede della SIIQ
(1.666)
(1.723)
Disponibilità liquide
(4.682)
(2.478)
Finanziamenti verso società del Gruppo
0
0
Crediti commerciali
(132)
(150)
Imposte differite attive
0
0
Crediti tributari (inclusa IVA)
(88)
(111)
Risconti attivi
(53)
(92)
Totale rettifiche
(E)
(6.621)
(4.554)
Totale denominatore:
(F)=(D)+(E) 125.921 136.370
attivo patrimoniale rettificato
Parametro patrimoniale
(C)/(F)
95,74%
95,38%
Il parametro patrimoniale, come evidenziato nella tabella sopra riportata è dato dal rapporto tra:
o il numeratore, pari complessivamente a 120.561 migliaia di Euro, che include il valore di carico degli
immobili destinati alla locazione. Tale importo corrisponde al valore di carico degli “Immobili di
investimento” (voce Investimenti immobiliari del Bilancio d’esercizio e voce Attività in dismissione per
45.500 migliaia di Euro);
o il denominatore, pari complessivamente a 125.921 migliaia di Euro, che include il totale dell’attivo
patrimoniale (132.542 migliaia di Euro) rettificato al fine di escludere, in applicazione dei criteri indicati
dall’art. 6 del D. M. 174/2007: ) il valore di carico degli immobili destinati a sede della SIIQ (pari a 1.666
migliaia di Euro al 31 dicembre 2024); ii) il valore delle disponibilità liquide al netto dei depositi (4.682
migliaia di Euro); iii) il valore dei crediti commerciali derivanti sia dalla gestione esente sia, come chiarito
dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 2008, dalla gestione imponibile (132 migliaia di Euro)
iv) il valore dei crediti tributari (88 migliaia di Euro); v) i risconti (53 migliaia di Euro), vi) le imposte differite
attive ove valorizzate.
129
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Parametro reddituale
Migliaia di Euro
31/12/2024
31/12/2023
NEXT RE SIIQ S.p.A. - Parametro reddituale
Canoni di locazione e ricavi assimilati
(A)
6.260
6.188
Plusvalenze realizzate sulle vendite immobiliari
(B)
0
0
Dividendi da SIIQ/SIINQ, SICAF e da fondi immobiliari qualificati
(C) 0 0
Totale numeratore
(D)=(A)+(B)+(C)
6.260
6.188
Totale componenti economici positivi
(E)
18.951
7.059
Elementi esclusi dal denominatore del rapporto:
Rivalutazioni di immobili
(744)
(624)
Proventi per riaddebiti di costi
(166)
(132)
Proventi per rettifiche di costi o connessi a strumenti di copertura
0
0
Sopravvenienze attive, rilasci fondi e altri ripristini
(11.606)
(58)
Imposte differite attive e interessi su crediti tributari
0
(3)
Totale rettifiche
(F)
(12.516)
(817)
Totale denominatore: componenti economici positivi rettificati
(G)=(E)+(F)
6.434
6.242
Parametro reddituale
(D)/(G)
97,29%
99,15%
Il parametro reddituale, come evidenziato nella tabella sopra riportata è dato dal rapporto tra:
o il numeratore, pari complessivamente a 6.260 migliaia di Euro e fa riferimento ai ricavi per canoni di
locazione degli immobili destinati a tale attività (immobili di investimento);
o il denominatore risulta pari complessivamente 6.434 migliaia di Euro. Tale importo corrisponde
all’ammontare complessivo dei componenti positivi del Conto Economico (18.951 migliaia di Euro),
rettificato al fine di escludere le rivalutazioni di immobili rilevate nell’esercizio in applicazione del modello
del fair value per la valutazione del portafoglio immobiliare (744 migliaia di Euro). Inoltre, al fine di non far
incidere sul rapporto ulteriori elementi che non sono in relazione diretta né con la gestione esente, né con
la gestione imponibile e la cui inclusione al denominatore del rapporto potrebbe alterare il risultato della
verifica del criterio di prevalenza economica, sono stati esclusi: i) i proventi che rappresentano riaddebiti
di costi quali, prevalentemente, quelli relativi al riaddebito di costi a conduttori di immobili destinati alla
locazione (esclusi anche dal numeratore del parametro reddituale) per 166 migliaia di Euro e ii)
sopravvenienze attive e rilasci di fondi per 11.606 migliaia di Euro.
Con riferimento invece agli obblighi di distribuzione previsti dall’art. 1, comma 123 e 123-bis, della Legge n.
296/2006, si segnala che il Bilancio dell’esercizio 2024 si chiude con un risultato netto positivo pari a 1.614
migliaia di Euro (dato da un risultato positivo della gestione esente pari a 1.552 migliaia di Euro e un risultato
positivo della gestione imponibile di 63 migliaia di Euro).
Tenuto conto del risultato dell’esercizio 2024, l’Assemblea degli azionisti chiamata ad approvare il bilancio
d’esercizio delibererà una distribuzione di dividendi nel rispetto degli obblighi minimi di legge (art. 1, comma
123 della Legge n. 296/2006) anche tenuto conto di quanto previsto dall’art. 7 comma 4 del DM n. 174/2007
(cd carry forward).
130
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Non si sono, invece, realizzati i presupposti per alcuna distribuzione obbligatoria, in relazione all’ulteriore
obbligo di distribuzione previsto dall’art. 1, comma 123-bis della Legge n. 296/2006.
(2) Requisiti soggettivi
NEXT RE SIIQ S.p.A., che redige il bilancio in applicazione dei principi contabili internazionali, rispetta i requisiti
soggettivi previsti dalla normativa di riferimento per la permanenza nel regime speciale, essendo una società:
i) costituita in forma di società per azioni; ii) residente ai fini fiscali in Italia; iii) le cui azioni sono negoziate
presso la Borsa Italiana.
Si conferma inoltre che nel 2024 non sono intervenute operazioni straordinarie che hanno avuto effetto sui
requisiti di permanenza nel regime speciale.
(3) Requisiti relativi alla struttura partecipativa
In base alle informazioni in possesso della Società, alla data del 31 dicembre 2024 non risultano soci che
detengono direttamente o indirettamente, ai sensi dell’art. 1, co. 119, della Legge n. 296/2006 e modificato
dalla Legge n. 164/2014, più del 60% dei diritti di voto nell’Assemblea ordinaria e più del 60% dei diritti di
partecipazione agli utili. Al riguardo si rammenta che nel periodo di imposta chiuso al 31 dicembre 2021, ad
esito dell’OPA promossa dall’azionista di controllo CPI PG, quest’ultimo è venuto a possedere una percentuale
di azioni ordinarie superiore al 60%.
In particolare, alla data del 26 novembre 2021, CPI PG deteneva una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sottoscritto della Società, rappresentato da n. 16.983.075 azioni con diritto di voto, di
cui n. 11.012.055 azioni non ammesse alle negoziazioni (le “Azioni non Quotate”), pari alla totalità delle azioni
non quotate della Società e n. 5.971.020 azioni ordinarie ammesse alle negoziazioni sul mercato Euronext
Milan (pari al 54,22% del totale delle azioni quotate), con conseguente mancato rispetto del requisito del
controllo.
Al fine di consentire il ripristino del requisito del controllo ed il mantenimento da parte della Società del Regime
Speciale entro il 31 dicembre 2021, in data 26 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione ha convocato
l’Assemblea straordinaria degli Azionisti per il giorno 27 dicembre 2021 sottoponendo alla stessa la proposta
di conversione obbligatoria, nel rapporto 1:1, di n. 11.012.055 azioni ordinarie non quotate in n. 11.012.055
azioni di categoria B senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il
medesimo diritto di partecipare agli utili delle azioni ordinarie, che sarà automaticamente e proporzionalmente
ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni
di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso,
non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
In data 27 dicembre 2021, l’Assemblea Straordinaria ha deliberato all’unanimità la suddetta conversione
obbligatoria, ad esito della quale, CPI PG è venuto a detenere una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sociale sottoscritto della Società, rappresentato da (i) n. 5.971.020 azioni ordinarie con
diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 54,22% del capitale sociale con diritto di
voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 Azioni di Categoria B, aventi le caratteristiche
sopra descritte.
Come descritto nel paragrafo della Relazione sulla gestione denominato “Quadro normativo e regolamentare
delle SIIQ”, cui si rimanda, l’applicazione del Regime Speciale è stato sospeso per il periodo di imposta 2022
in considerazione del temporaneo venir meno del requisito del controllo da parte di CPI PG, prontamente
ristabilito dal mese di giugno 2023, con la conseguente rideterminazione del reddito imponibile e
l’assoggettamento dell’intero reddito percepito dalla Società ad IRES ed IRAP secondo le ordinarie regole di
tassazione applicabili.
Il successivo reintegro del requisito del controllo nel corso di giugno 2023 e il suo mantenimento e riscontro
al 31 dicembre 2023 ha consentito alla Società, assieme al rispetto degli altri requisiti previsti dalla normativa
– che, come appena detto, risultano, al 31 dicembre 2023, soddisfatti –, di ritornare ad applicare il Regime
131
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Speciale a partire dal periodo d’imposta 2023, come ritualmente e tempestivamente comunicato all’Agenzia
delle Entrate.
Suddivisione dei componenti economici tra gestione esente e gestione imponibile e relativi criteri di
ripartizione
Di seguito si riporta il conto economico al 31 dicembre 2024 suddiviso tra gestione esente e gestione
imponibile (dati in migliaia di Euro).
Totale
(A)
Gestione
esente (B)
Gestione
imponibile
(A)-(B)
Ricavi delle vendite e delle prestazioni
6.439
6.439
0
Altri ricavi
67
66
1
Ricavi lordi
6.506
6.505
1
Costi per materie prime e servizi
(2.886)
(2.844)
(43)
Costo del personale
(669)
(651)
(18)
Altri costi operativi
(852)
(851)
(1)
Costi operativi
(4.406)
(4.344)
(62)
Risultato operativo lordo
2.100
2.161
(61)
Rettifiche di valore
(10.798)
(10.795)
(3)
Risultato operativo
(8.697)
(8.633)
(64)
Proventi finanziari
11.683
11.571
112
Oneri finanziari
(1.388)
(1.386)
(2)
Risultato al lordo delle imposte
1.597
1.552
45
I risultati riportati nella precedente tabella relativamente alle due gestioni, derivano dalla separazione dei
componenti economici dell’esercizio 2024 quali risultanti dalla contabilità separata adottata dalla Società per
tali componenti. La contabilità separata ha, infatti, il fine di identificare i risultati gestionali dell’attività esente
e di quella imponibile attraverso: i) l’attribuzione a ciascuna delle due gestioni dei componenti economici
specificamente imputabili alle stesse; ii) l’attribuzione a ciascuna delle due gestioni, secondo un ragionevole
pro quota percentuale, dei componenti economici “comuni” (in quanto non specificamente riferibili ad una
delle due gestioni).
In particolare, si evidenzia che NEXT RE ha adottato, ai fini della attribuzione alla gestione esente (o imponibile)
di tali componenti “comuni” il parametro reddituale come più esattamente conteggiato ed espresso nella
percentuale (97,29%) di cui alla tabella sopra riportata al paragrafo ”parametro reddituale”, in quanto ritenuto
il parametro percentuale maggiormente idoneo per operare la suddetta ripartizione, poiché - depurato dei
componenti economici non riferibili ad alcuna attività svolta - effettivamente espressivo del rapporto di
incidenza percentuale dell’attività di locazione rispetto al complesso delle attività esercitate dalla Società.
Si precisa altresì che per i redditi derivanti dalla gestione esente è stata applicata l’apposita disciplina prevista
dall’art. 1, commi 119 e ss., della Legge n. 296/2006 e dal relativo decreto attuativo, mentre per i redditi
derivanti dalla gestione imponibile sono state applicate le ordinarie regole di imposizione ai fini IRES ed IRAP.
132
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note di commento ai prospetti contabili
ATTIVO
Nota 1. Investimenti immobiliari
Il valore degli investimenti immobiliari al 31 dicembre 2024 è pari a 75.061 migliaia di Euro rispetto al valore
al 31 dicembre 2023 pari a 130.067.
31/12/2024
31/12/2023
Investimenti immobiliari
75.061
130.067
Investimenti immobiliari
75.061
130.067
Di seguito si riportano le variazioni intervenute nell’esercizio con riferimento alla voce Investimenti immobiliari.
Fabbricati
Valore al 31/12/2023
130.067
Incrementi
7
Riclassifiche
(55.757)
Adeguamenti al fair value
744
Valore al 31/12/2024
75.061
La tabella sotto riportata descrive la movimentazione dei valori di ciascun immobile avvenuta nel corso del
2024.
Immobile 31/12/2023 Incrementi Riclassifiche
Valore contabile
prima
dell'adeguamento
Valore di
mercato
Adeguamento
al valore di
mercato
31/12/2024
Milano, via Spadari
47.500
5
(47.505)
0
0
0
0
Milano, via Spadari
8.250
2
(8.252)
0
0
0
0
Milan, via Cuneo
25.950
0
0
25.950
26.400
450
26.400
Milano, C.S. Gottardo
15.650
0
0
15.650
15.900
250
15.900
Roma, via Zara
13.717
0
0
13.717
13.761
44
13.761
Bari, via Dioguardi
14.300
0
0
14.300
14.300
0
14.300
Roma, via Vinicio Cortese
4.700
0
0
4.700
4.700
0
4.700
130.067
7
(55.757)
74.317
75.061
744
75.061
I valori degli asset di Milano, via Spadari, porzione a uso uffici e porzione retail, sono stati riclassificati nella
voce Attività in dismissione.
La voce Adeguamenti al fair value si riferisce alle rettifiche effettuate nel periodo al valore degli immobili per
adeguarli al relativo fair value, conformemente a quanto previsto dai principi contabili di riferimento.
L’adeguamento al fair value recepisce il risultato delle perizie sul valore di mercato degli immobili redatte
dall’Esperto Indipendente, in osservanza degli standard “RICS Valuation - Professional Standards”, che
inglobano gli IVS (International Valuation Standards), e in conformità alla normativa applicabile e alle
raccomandazioni dei regulator.
Di seguito si riportano le considerazioni relative alla variazione di fair value rispetto al precedente esercizio
rilevate per ciascun immobile:
133
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
- immobile sito in Milano, via Cuneo 2: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre 2024, pari a 450
migliaia di Euro è principalmente da attribuire all’aggiornamento dei canoni secondo l’indice ISTAT e
all’aggiornamento del tasso di attualizzazione connesso alle variazioni di BTP e EURIBOR;
- immobile sito in Milano, corso San Gottardo 29/31: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre
2024, pari a 250 migliaia di Euro è principalmente da attribuire all’aggiornamento del tasso di
attualizzazione connesso alle variazioni di BTP e EURIBOR e all’avanzamento del contratto di
locazione (che prevede una scalettatura per i primi anni di locazione);
- immobile sito in Roma, via Zara 22-32: la variazione positiva di fair value rilevata al 31 dicembre 2024,
pari a 44 migliaia di Euro è principalmente attribuibile all’aggiornamento del tasso di attualizzazione
connesso alle variazioni di BTP e EURIBOR;
- immobile sito in Bari, via Dioguardi 1: non vi sono state variazioni di fair value rispetto al 31 dicembre
2023, tuttavia l’Esperto Indipendente ha tenuto conto dell'aggiornamento delle disposizioni di legge
relative all'indicizzazione dei canoni dei contratti di locazione passiva delle Pubbliche
Amministrazioni, quindi, oltre all’indicizzazione subita in corrispondenza dell'01/01/24, il canone ha
subito un ulteriore indicizzazione l’01/01/2025. Tale incremento dei ricavi è stato bilanciato
dall’incremento del tasso di attualizzazione, come di seguito analizzato;
- immobile sito in Roma, via Vinicio Cortese 147: non vi sono state variazioni di fair value rispetto al 31
dicembre 2023.
Come richiesto dall’IFRS 13 viene di seguito fornita disclosure della gerarchia del fair value.
La gerarchia del fair value, classifica in tre livelli gli input delle tecniche di valutazione adottate per determinare
il fair value. In particolare:
o gli input di Livello 1 sono prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche a
cui l’entità può accedere alla data di valutazione;
o gli input di Livello 2 sono input diversi dai prezzi quotati inclusi nel Livello 1, osservabili, direttamente o
indirettamente, per l’attività o la passività. Se l’attività o passività ha una determinata durata
(contrattuale), un input di Livello 2 deve essere osservabile sostanzialmente per l’intera durata dell’attività
o della passività;
o gli input di Livello 3 sono input non osservabili per l’attività o la passività.
Il portafoglio immobiliare è stato valutato secondo modelli di determinazione del fair value di Livello 3, in
quanto gli input direttamente/indirettamente non osservabili sul mercato, utilizzati nei modelli di valutazione,
sono preponderanti rispetto agli input osservabili sul mercato.
Nella tabella seguente è riportato il portafoglio immobiliare di NEXT RE, distinto per tipologia di natura giuridica
degli immobili, valutato al fair value al 31 dicembre 2024:
Immobile Natura giuridica
Criteri di
contabilizzazione
Data ultima
perizia
Input significativi non
osservabili sul
mercato (level 3)
Euro/000
Milan, via Cuneo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2024
26.400
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2024
15.900
Roma, via Zara
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2024
13.761
Bari, via Dioguardi
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2024
14.300
Roma, via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2024
4.700
75.061
Gli input non osservabili ritenuti maggiormente significativi da NEXT RE sono il tasso di attualizzazione, il
tasso di capitalizzazione o cap rate (la principale differenza nel calcolo tra il tasso di capitalizzazione netto e
il tasso di capitalizzazione lordo riguarda l’inclusione nell’ambito di quest’ultimo dei costi non recuperabili
come IMU, assicurazione e costi di gestione) e l’ERV (Estimated Rental Value o Canoni annuali per metro
quadro) in quanto una loro variazione influisce significativamente sul fair value.
Con riferimento al tasso di inflazione, per i canoni non ancora indicizzati con aggiornamento ISTAT nei 6 mesi
successivi alla data della valutazione, l’Esperto Indipendente ha considerato un tasso di inflazione pari allo
134
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
0,80% in conformità agli ultimi dati ISTAT rilevati. Per i periodi successivi del modello è stato adottato un tasso
di inflazione in linea con gli obiettivi a medio termine della Banca Centrale Europea (2%).
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2024:
Immobile
Natura
giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Cap rate ERV €/mq/a
Milan, via Cuneo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,35% 5,06% lordo, 4,5% netto 400
Milano, C.S. Gottardo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
7,11% 5,18% lordo, 4,75% netto 350
Roma, via Zara
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF) 6,66% 5,27 lordo%, 4,5% netto
300 per porzione office
e 220 per unità
commerciale
Bari, via Dioguardi
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
7,37% 6,3% lordo, 5% netto 100
Roma, via Vinicio
Cortese
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
8,24% 7,12 lordo%, 6,25% netto 155
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2023:
Immobile
Natura
giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Cap rate ERV €/mq/a
Milan, via Cuneo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,47% 5,07% lordo, 4,5% netto 400
Milano, C.S. Gottardo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
7,23% 5,18% lordo, 4,75% netto 350
Roma, via Zara
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF) 6,78% 5,27 lordo%, 4,5% netto
300 per porzione office
e 220 per unità
commerciale
Bari, via Dioguardi
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,91% 6,36% lordo, 5% netto 100
Roma, via Vinicio
Cortese
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
8,32% 7,12 lordo%, 6,25% netto 155
Il tasso di attualizzazione è il tasso assunto per l’attualizzazione dei flussi di cassa attesi ed è rappresentato
dal Weighted averaage cost of capital (WACC), ovvero dal costo medio del capitale ponderato per il peso
specifico delle due componenti di copertura finanziaria del capitale investito: mezzi propri e mezzi di terzi.
Il tasso di capitalizzazione, cap rate, è il tasso che corrisponde al rapporto esistente, sul mercato, tra il
rendimento locativo (netto o lordo) e il valore di un determinato immobile; essendo una grandezza che esprime
il rendimento dell’investimento, il tasso di capitalizzazione implicitamente apprezza il rischio dell’investimento
nell’immobile oggetto di valutazione o il rischio medio della classe di mercato di appartenenza dello stesso.
La principale differenza tra il gross cap rate e il net cap rate riguarda l’inclusione nell’ambito del primo dei costi
non recuperabili (i.e. IMU, assicurazioni e costi di gestione). Il tasso di capitalizzazione è stimato dall’Esperto
Indipendente sulla base di un’analisi di mercato relativa alle transazioni aventi ad oggetto immobili similari,
desunte dal database interno e da database di terzi (Real Capital Analytics), prendendo in considerazione
caratteristiche quali l’asset class, le dimensioni, l’ubicazione (micro, macro accessibilità, considerando anche
i futuri miglioramenti infrastrutturali se presenti) i potenziali investitori interessati all’immobile, le condizioni
generali del mercato immobiliare e l’attuale trend di mercato.
I cap rate netti per tutti gli asset in portafoglio sono rimasti invariati rispetto al 31 dicembre 2023; i cap rate
lordi sono rimasti invariati ad eccezione di variazioni non significative registrate per gli asset di Milano, via
Cuneo e Bari, via Dioguardi.
L’ERV viene stimato dall’Esperto Indipendente attraverso un’indagine di mercato finalizzata all’individuazione
dei parametri entro i quali vengono concluse le vendite e le locazioni di immobili aventi destinazione similare
a quelli oggetto di valutazione. Le indagini riguardanti i valori unitari di locazione sono basate su fonti quali la
banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (valori OMI riferiti al primo
135
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
semestre 2024) e dai più rilevanti portali immobiliari. Inoltre, per le localizzazioni primarie (Milano e Roma)
l’Esperto Indipendente ha consultato il proprio database interno che riporta le lease transaction registrate nel
mercato dai più rilevanti operatori del settore real estate e gli incarichi per la locazione di spazi a destinazione
d’uso uffici. Nella determinazione dei flussi espliciti del modello di valutazione i valori di locazione relativi alle
porzioni locate sono rappresentati sulla base delle condizioni contrattuali vigenti. Per le locazioni con passing
rent inferiore al 10% rispetto al potenziale canone di mercato (ERV) l’Esperto Indipendente ha considerato la
ri-contrattualizzazione al canone di mercato alla seconda scadenza prevendendo altresì un periodo di free rent
pari a dodici mesi.
Gli ERV, rispetto al 31 dicembre 2023, non hanno subito variazioni.
La variazione dei tassi di attualizzazione al 31 dicembre 2024, rispetto al 31 dicembre 2023, risente del
generalizzato decremento dei tassi di interesse sul mercato con particolare riferimento all’Euribor. L’Euribor 6
mesi considerato ai fini della determinazione dei tassi è passato dal 4,03% rilevato il 1° dicembre 2023 al
2,695% rilevato il 30 novembre 2024; tale decremento ha avuto un effetto migliorativo sulla determinazione
del tasso di attualizzazione da parte dell’Esperto Indipendente. Per quanto riguarda il rendimento medio
mensile degli ultimi anni dei BTP con scadenza coincidente con quella dei modelli valutativi utilizzato quale
parametro risk free nei modelli valutativi lo stesso è passato dal 2,25% rilevato il 1° dicembre 2023 al 2,59%
rilevato il 30 novembre 2024. La determinazione dei suddetti tassi, oltre a tener conto di fattori economici
esogeni, riflette le condizioni specifiche degli asset oggetto di valutazione. Ne consegue che il tasso di
attualizzazione adottato nella valutazione al 31 dicembre 2024 ha registrato un decremento su tutti gli asset
ad eccezione di quello sito in Bari. Per quest’ultimo asset, l’Esperto Indipendente ha considerato la peculiarità
della situazione locativa e, più nello specifico, l’aggiornamento delle disposizioni di legge relative
all’indicizzazione dei canoni dei contratti di locazione passiva delle Pubbliche Amministrazioni a partire
dall’01/01/2024. Non avendo la certezza che questa disposizione possa essere rinnovata in futuro e, dunque,
possa essere reintrodotto il blocco ISTAT per le Pubbliche Amministrazioni, ha ritenuto opportuno adottare un
tasso di attualizzazione più alto rispetto alle precedenti valutazioni in modo tale da considerare tale
rischiosità.
A conferma della solidità del processo valutativo è stata effettuata, con il supporto dell’Esperto Indipendente,
un’analisi di sensitività del valore del portafoglio immobiliare in relazione alla variazione degli input non
osservabili. In particolare, è stata determinata l’oscillazione del valore del portafoglio immobiliare della Società
facendo variare del +/- 5% l’ERV dei singoli immobili, di +/- 0.25 bps il tasso di Gross Cap e del +/- 0,5% il tasso
di attualizzazione. Le variazioni applicate agli input non osservabili sono state determinate sulla base del
giudizio dell’Esperto Indipendente e, nel caso del tasso di attualizzazione, sulla base delle variazioni registrate
dagli input stessi.
136
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
L’oscillazione massima registrata è ricompresa in un range del + 7% e del -6% del valore del portafoglio
immobiliare. Di seguito si riepilogano i risultati delle analisi condotte per i vari scenari come sopra illustrato:
Scenario
Risultato
analisi di
sensitività
Variazione % rispetto
al valore di mercato del
portafoglio
immobiliare al
31/12/2024*
Valore di mercato al 31/12/2024 -5% ERV 76.000 -1%
Valore di mercato al 31/12/2024 +5% ERV 78.250 2%
Valore di mercato al 31/12/2024 -0,25% Gross Cap rate 79.500 3%
Valore di mercato al 31/12/2024 +0,25% Gross Cap rate 74.950 -3%
Valore di mercato al 31/12/2024 -0,5% tasso di attualizzazione 80.150 4%
Valore di mercato al 31/12/2024 +0,5% tasso di attualizzazione 74.250 -4%
Valore di mercato al 31/12/2024 -5% ERV e - 0,25% Gross cap rate 78.350 2%
Valore di mercato al 31/12/2024 -5% ERV e + 0,25% Gross cap rate
73.900
-4%
Valore di mercato al 31/12/2024 + 5% ERV e - 0,25% Gross cap rate 80.650 5%
Valore di mercato al 31/12/2024 + 5% ERV e + 0,25% Gross cap rate 76.050 -1%
Valore di mercato al 31/12/2024 -5% ERV e - 0,5% Tasso di attualizzazione 78.900 2%
Valore di mercato al 31/12/2024 -5% ERV e + 0,5% Tasso di attualizzazione 73.200 -5%
Valore di mercato al 31/12/2024 + 5% ERV e - 0,5% Tasso di attualizzazione 81.350 6%
Valore di mercato al 31/12/2024 + 5% ERV e + 0,5% Tasso di attualizzazione 75.350 -2%
Valore di mercato al 31/12/2024 -0,5% Tasso di attualizzazione e -0,25% Gross cap rate 82.550 7%
Valore di mercato al 31/12/2024 -0,5% Tasso di attualizzazione e + 0,25% Gross cap rate 77.850 1%
Valore di mercato al 31/12/2024 +0,5% Tasso di attualizzazione e -0,25% Gross cap rate
76.500
-1%
Valore di mercato al 31/12/2024 +0,5% Tasso di attualizzazione e + 0,25% Gross cap rate
72.200
-6%
*pari a Euro 77,050 migliaia inclusivo della porzione ad uso strumentale dell'asset di Roma, via Zara pari a 1.989 migliaia di Euro;
il valore non comprende l'asset di Milano, via Spadari classificato tra le Attività classificate per la vendita e il cui fair value è pari al
prezzo di vendita (45.500 migliaia di Euro)
I risultati evidenziano le interrelazioni tra gli input in esame nella determinazione delle oscillazioni nel valore
del portafoglio immobiliare; nei vari scenari, infatti, i canoni di mercato assunti possono avere un impatto
diverso in termini di rendimento dell’investimento o in termini di rischiosità che potrebbero essere riflessi nella
stima dei tassi di capitalizzazione e di attualizzazione. Analogamente variazioni nei tassi di attualizzazione e
di capitalizzazione potrebbero comportare una compensazione nelle variazioni del valore del portafoglio
derivanti da variazioni dei canoni di mercato o dei tassi stessi ma con segni diversi. Infine, a fronte di una
riduzione dei rendimenti attesi e di un incremento dell’aspettativa sul valore di vendita di un asset e una
contestuale maggiore aleatorietà si potrebbero avere variazioni nulle nel valore del portafoglio.
Di seguito viene rappresentato, infine, il valore del portafoglio immobiliare della Società, il debito residuo
relativo ai finanziamenti in essere riferiti agli asset, il Net Asset Value (indicato su base volontaria e calcolato
come rapporto tra il debito residuo nominale dei finanziamenti e il fair value degli asset), e l’indicatore Loan to
value immobiliare calcolato come rapporto tra il debito residuo dei finanziamenti riferiti agli asset e i relativi
fair value alla data del 31 dicembre 2024.
137
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Immobile Natura giuridica
Controparte
finanziatrice
Valori al 31
dicembre
2024
Debito residuo
al 31 dicembre
2024**
Net Asset
Value Euro
Loan to
Value
Scadenza
Durata
(anni)
Milan, via Cuneo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
26.400
0
26.400
0%
27/01/2026
1,1
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.900
0
15.900
0%
27/01/2026
1,1
Roma, via Zara***
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.750
0
15.750
0%
27/01/2026
1,1
Bari, via Dioguardi
Piena Proprietà
****
14.300
-
14.300
0%
Roma, via Vinicio Cortese Piena Proprietà
Intesa San Paolo
4.700
316
4.220 10%
05/12/2025
0,9
Intesa San Paolo
164
01/07/2025
0,5
Totale escluso Attività in
dismissione
77.050 480 76.507 0,6%
Milano, via Spadari
Classificato per
la vendita
CPI PG S.A. 45.500 0 45.500 0% 27/01/2026 1,1
Totale incluso Attività in
dismissione
122.550 480 122.070 0,4%
**valori nominali del debito
***include il valore della porzione di via Zara 28 destinata alla sede legale e operativa della Società
****leasing immobiliare estinto nel 2023
Si precisa che le scadenze dei debiti sopra esposte incorporano le estensioni delle stesse a seguito della
moratoria di cui all’articolo 56 del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla
legge 24 aprile 2020, n. 27 a seguito della proroga – ai sensi dell’articolo 1, comma 248, della legge del 30
dicembre 2020, n. 178 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per
il triennio 2021-2 023) – del termine di sospensione dei pagamenti.
Nota 2. Altre immobilizzazioni materiali
Il valore della voce Altre immobilizzazioni materiali al 31 dicembre 2024 è pari a 1.685 migliaia di Euro rispetto
al valore al 31 dicembre 2023 pari a 1.749 migliaia di Euro.
31/12/2024
31/12/2023
Fabbricato strumentale
1.666
1.723
Altri beni
19
26
Altre immobilizzazioni materiali
1.685
1.749
Le variazioni intervenute nell’esercizio sono le seguenti:
Fabbricato strumentale
Altri beni
Totale
Valore netto contabile al 01/01/2024
1.723
26
1.749
Incrementi
0
0
0
Decrementi
0
0
0
Ammortamenti e svalutazioni
(57)
(7)
(64)
Saldo finale al 31/12/2024
1.666
19
1.685
Costo storico
1.909
50
1.959
Fondo ammortamento
(243)
(31)
(274)
Valore netto contabile
1.666
19
1.685
La voce include principalmente il valore, al netto del relativo fondo ammortamento, della porzione strumentale
dell’immobile di Roma, via Zara 28 (sede della Società) per 1.666 migliaia di Euro. La riduzione rispetto al 31
dicembre 2023 è riconducibile alla rilevazione della quota di ammortamento.
La Società non ha impegni per l’acquisto di nuove immobilizzazioni.
138
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 3. Diritti d’uso
Il valore della voce Diritti d’uso al 31 dicembre 2024 è pari a 82 migliaia di Euro rispetto al valore al 31 dicembre
2023 pari a 51 migliaia di Euro.
31/12/2024
31/12/2023
Diritti d’uso
82
51
Diritti d’uso
82
51
Diritti d’uso
Valore netto contabile al 01/01/2024
51
Incrementi
80
Decrementi
(27)
Ammortamenti e svalutazioni
(22)
Valore netto contabile al 31/12/2024
82
La voce al 31 dicembre 2024 accoglie il valore dei diritti d’uso con riferimento ai contratti di leasing relativi a
tre auto aziendali.
Nota 4. Attività immateriali
Il valore della voce Attività immateriali al 31 dicembre 2024 è pari a 12 migliaia di Euro rispetto al valore al 31
dicembre 2023 pari a 37 migliaia di Euro.
La voce include prevalentemente l’attività a vita utile definita relativa ai costi sostenuti in relazione al progetto
di implementazione dei sistemi contabile e gestionale Business Central e RefTree che sono entrati in esercizio
all’inizio del secondo semestre 2020. La variazione fa riferimento alla rilevazione della quota di
ammortamento per l’esercizio.
Nota 5. Partecipazioni
31/12/2024
31/12/2023
Fidelio Engineering S.r.l.
0
10
Valore netto contabile al 31/12/2024
0
10
La voce al 31 dicembre 2024 risulta pari a zero in quanto in data 19 marzo 2024 si è perfezionata la cessione
delle quote della società controllata al 100% Fidelio Engineering S.r.l.. Per ulteriori informazioni si rimanda al
capitolo Operazioni con parti correlate della Relazione sulla gestione.
Nota 6. Altre attività non correnti
La tabella seguente riepiloga la situazione delle Altre attività non correnti al 31 dicembre 2024 e al 31 dicembre
2023.
31/12/2024
31/12/2023
Capex contribution Milano, via Spadari
0
367
Capex contribution Milano, via Cuneo
186
279
Concessioni Covid Milano, via Spadari
0
468
Concessioni Covid Milano, via Cuneo
137
206
Linearizzazione canoni
1.227
1.151
Altre attività non correnti
1.550
2.471
139
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La voce al 31 dicembre 2024 è pari a 1.550 migliaia di Euro e si riferisce principalmente:
o alla quota a lungo termine del capex contribution erogato al cliente OVS nel secondo semestre 2021 per
l’immobile di Milano, via Cuneo per 186 migliaia di Euro; tali contributi erogati al conduttore per lavori di
riqualificazione degli immobili sono portati a riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
o alle quote relative alle riduzioni temporanee di canone concesse al conduttore OVS per 137 migliaia di Euro,
con riferimento al contratto di locazione dell’asset di Milano via Cuneo, che verranno rilevate a conto
economico negli esercizi oltre il successivo a riduzione dei ricavi da locazione;
o agli effetti derivanti dalla linearizzazione dei canoni di locazione per 1.227 migliaia di Euro che si
riverseranno nel conto economico negli esercizi oltre il successivo.
Le voci relative all’asset di Milano, via Spadari sono state riclassificate alla voce Attività in dismissione.
Nota 7. Crediti e altre attività correnti
La voce include attività finanziarie valutate al costo ammortizzato composte da crediti commerciali, crediti
tributari e altri crediti come di seguito meglio dettagliato.
31/12/2024 31/12/2023
Crediti verso conduttori 383 400
Fondo svalutazione crediti (251) (251)
Crediti verso clienti netti
132
149
Crediti tributari
88
111
Ratei e risconti attivi
53
92
Concessioni ai clienti COVID-19
70
228
Capex contribution – quota corrente
93
215
Crediti verso controllata per consolidato fiscale
0
3
Depositi cauzionali
1
1
Altri crediti
7
12
Totale 444 811
Crediti verso Clienti netti
I crediti verso clienti netti presentano un saldo pari a 132 migliaia di Euro (149 migliaia di Euro al 31 dicembre
2023) e sono composti principalmente da:
o crediti verso i conduttori degli immobili di proprietà per 132 migliaia di Euro; l’ammontare include crediti
per fatture e note di credito da emettere per 59 migliaia di Euro;
o crediti completamente svalutati per 251 migliaia di Euro.
Il fondo svalutazione crediti non ha subito variazioni rispetto all’esercizio precedente.
NEXT RE prevede ragionevolmente che i crediti non svalutati saranno incassati entro dodici mesi, in quanto
ad oggi non sussistono perdite previste per inesigibilità o altre cause di non realizzo dei crediti verso locatari.
Crediti tributari
31/12/2024
31/12/2023
Crediti verso Erario per IVA
18
80
Crediti verso Erario per imposte
54
15
Altri crediti tributari
16
16
Crediti tributari correnti
88
111
140
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
I crediti tributari presentano un saldo pari a 88 migliaia di Euro (111 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023) e
sono composti principalmente da:
o credito verso l’erario risultante dalla liquidazione IVA del mese di dicembre 2024 per 18 migliaia di Euro
(80 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023).
o crediti IRES per 54 migliaia di Euro;
o crediti tributari diversi per 16 migliaia di Euro.
Ratei e risconti attivi
La voce Ratei e risconti attivi pari a 53 migliaia di Euro (92 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023) afferisce
principalmente al risconto di costi di competenza dell’esercizio successivo.
Costi differiti per concessioni ai clienti COVID-19
La voce fa riferimento alle riduzioni temporanee concesse al cliente OVS con riferimento ai canoni di locazione
oggetto di specifici accordi siglati nel mese di luglio 2020, nel mese di marzo 2021, nel mese di agosto 2021
e nel mese di maggio 2022. Le suddette riduzioni temporanee di canoni saranno imputate nel conto
economico, a diminuzione dei ricavi di locazione, nell’esercizio 2024; la quota che sarà invece imputata negli
esercizi successivi è iscritta alla voce Crediti e altre attività non correnti. La quota relativa ai contratti di
locazione afferenti all’immobile di Milano, via Spadari è stata riclassificata nella voce Attività in dismissione.
Capex contribution - quota corrente
La voce fa riferimento alla quota entro l’esercizio successivo del capex contribution erogato nel 2018 al cliente
OVS per l’immobile di Milano, via Cuneo erogato nel secondo semestre 2021. Tale importo fa riferimento alla
quota che verrà portata a riduzione dei ricavi da locazione nel corso dei successivi 12 mesi. La quota relativa
ai contratti di locazione afferenti all’immobile di Milano, via Spadari è stata riclassificata nella voce Attività in
dismissione.
Nota 8. Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
31/12/2024
31/12/2023
Depositi bancari
4.541
2.328
Time deposit
3.504
3.250
Depositi per garanzie contrattuali
150
150
Denaro e valori in cassa
0
0
Totale
8.195
5.728
Le disponibilità liquide e mezzi equivalenti ammontano complessivamente a 8.195 migliaia di Euro (5.728
migliaia di Euro al 31 dicembre 2023) e sono rappresentate da depositi bancari. I depositi per garanzie
contrattuali afferiscono alla somma versata dal conduttore Luisa Via Roma a copertura della garanzia prevista
dal contratto di locazione. I time deposit si riferiscono a un conto corrente fruttifero con vincolo di tre mesi e
con scadenza il 5 marzo 2025.
Nota 9. Attività in dismissione
La voce include il valore delle attività in dismissione riferite all’immobile di Milano, via Spadari e nello specifico
i) il fair value del suddetto asset pari al prezzo di vendita e cioè 45.500 migliaia di Euro e ii) crediti per costi da
ri-addebitare per 14 migliaia di Euro.
In considerazione dell’alta probabilità della transazione derivante dalla struttura e dai termini e condizioni
specifici dell’atto di compravendita del 20 dicembre 2024, il valore dell’asset di Milano, via Spadari, le altre
attività e passività relative allo stesso, e oggetto dell’operazione di cessione, sono state classificate tra le
attività disponibili per la vendita e relative passività (Nota 14. Passività collegate ad attività in dismissione).
141
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Per ulteriori informazioni si rimanda a quanto riportato nel capitolo Applicazione del principio IFRS5 – attività
non correnti possedute per la vendita e attività operative cessate – Asset di Milano, via Spadari.
Sempre in considerazione dell’atto di compravendita sottoscritto in data 20 dicembre 2024, l’Esperto
Indipendente ha ritenuto che il valore ascrivibile all’asset di Milano, via Spadari nel suo complesso (porzione
ad uso uffici e porzione retail) nelle attuali condizioni di mercato sia pari a 45,5 milioni di Euro.
Il valore recuperabile delle attività precedentemente iscritte e relative ai contratti di locazione dell’immobile di
Milano, via Spadari, e cioè per capex contribution, concessioni temporanee di sconti su canoni nonché
linearizzazioni di ricavi, è stato determinato pari a zero al 31 dicembre 2024.
PATRIMONIO NETTO
Nota 10. Patrimonio Netto
Il Capitale Sociale, interamente sottoscritto e versato, ammonta a 63.265 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023
ed è costituito da n. 11.013.054 azioni ordinarie quotate, prive di valore nominale, e da n.11.012.055 azioni di
categoria B, prive del diritto di intervento e di voto nell’assemblea ordinaria della Società e attributive di un
diritto di partecipazione agli utili limitato, e non ammesse alla negoziazione su EURONEXT Milan. La Società
detiene 38.205 azioni proprie.
La perdita del 2023 pari a 9.443.859 Euro è stata riportata a nuovo. La voce Altre componenti di conto
economico complessivo è positiva ed ammonta a 56 migliaia di Euro e recepisce gli effetti della valutazione
attuariale del trattamento di fine rapporto dei dipendenti della Società ai sensi dello IAS 19.
La voce Riserva per pagamenti basati su azioni, al 31 dicembre 2024, risulta pari a zero; per ulteriori dettagli
si rimanda al paragrafo Piani di incentivazione.
Di seguito si riporta il prospetto ex art. 2427 numero 7-bis del Codice civile.
Descrizione 31/12/2024
Possibilità di
utilizzazione
Quota
disponibile
Dividendi
Riepilogo delle
utilizzazioni effettuate
nei tre precedenti
esercizi
per
copertura
perdite
per altre
ragioni
Capitale sociale
63.265
Riserve di capitale:
Riserva da sovrapprezzo azioni
22.931
C
22.931
Riserve di utili:
Riserva legale
7.161
B
Riserva da fair value
8.874
Riserva copertura perdite
B
Altre riserve:
Costi per aumento di capitale
(3.429)
Riserva negativa per acquisto azioni proprie
(149)
Altre componenti di conto economico complessivo
56
Utili (Perdite) a nuovo
(22.229)
Utile(perdita) dell’esercizio
1.614
Totale
78.095
Quota non distribuibile
5.509
Residua quota distribuibile
17.422
142
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
(*) A: per aumento di capitale; B: per copertura perdite; C: per distribuzione ai soci
L’Assemblea Ordinaria e Straordinaria degli Azionisti del giorno 23 aprile 2024 ha approvato, inter alia, di
attribuire al Consiglio di Amministrazione una delega ad aumentare il capitale sociale per un importo massimo
di 500 milioni di Euro, comprensivo dell’eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o
più tranches, entro la data di approvazione assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2026, ai sensi
dell’articolo 2443 del codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441,
commi 4 e 5, del codice civile.
Con riferimento all’informativa circa i requisiti partecipativi necessari per il mantenimento del regime SIIQ si
rimanda a quanto ampiamente illustrato nei paragrafi “Quadro normativo e regolamentare della SIIQ” e
“Mantenimento requisiti regime SIIQ” inclusi nella Relazione sulla gestione e "Informativa sul regime speciale
delle società di investimento immobiliari quotate – SIIQ” incluso nel Bilancio d’esercizio.
143
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
PASSIVO
Nota 11. Benefici per i dipendenti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei benefici per i dipendenti al 31 dicembre 2024. La voce include
il valore, calcolato ai sensi dello IAS 19, delle indennità di fine rapporto rimaste in azienda e maturate al 31
dicembre 2024.
31/12/2024
31/12/2023
Benefici per i dipendenti
27
20
Totale Benefici per i dipendenti
27
20
Di seguito si riporta la movimentazione della voce.
31/12/2024
31/12/2023
Saldo di apertura
20
66
Utili/Perdite attuariali
(1)
(13)
Utilizzo
0
(53)
Accantonamenti
7
19
Oneri finanziari IAS 19
1
1
Saldo finale
27
20
Il saldo finale, pari a 27 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024 (20 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023), riflette
il valore attuale dell’impegno della Società nei confronti dei dipendenti per trattamento di fine rapporto,
calcolato sulla base delle vigenti previsioni legislative e dei contratti collettivi di lavoro e delle sottostanti
dinamiche attuariali.
Il service cost è classificato a conto economico per 7 migliaia di Euro (19 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023)
tra i costi del personale, per 1 migliaio di Euro (1 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023) tra gli interessi passivi
classificato tra gli oneri finanziari e per 1 migliaia di Euro (13 migliaia di Euro di utile al 31 dicembre 2023) a
utile attuariale classificato nel conto economico complessivo come previsto dallo IAS 19. Si riportano di
seguito le ipotesi demografiche e finanziarie utilizzate:
IPOTESI DEMOGRAFICHE PERSONALE DIPENDENTE
IPOTESI FINANZIARIE 31/12/2024
Probabilità di decesso Tabelle di mortalità RG48
Tasso annuo di
attualizzazione 3,38%
Probabilità di invalidità Tavole INPS distinte per età e sesso
Tasso annuo di inflazione 2,00%
Probabilità di pensionamento 100% al raggiungimento dei requisiti AGO
Tasso annuo incremento
TFR 3,00%
Probabilità di ricevere all’inizio
dell’anno un’anticipazione del TFR
accantonato pari al 70%
3%
Tasso annuo di incremento
salariale 3,00%
Probabilità di dimissioni
5%
Il Fondo Trattamento di Fine Rapporto rientra nei piani a benefici definiti.
In particolare, occorre notare come:
il tasso annuo di attualizzazione utilizzato per la determinazione del valore attuale dell’obbligazione è stato
desunto, coerentemente con il par. 83 dello IAS 19, dall’indice Iboxx Corporate AA con duration 10+ rilevato
alla data della valutazione;
144
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
o il tasso annuo di incremento del TFR come previsto dall’art. 2120 del Codice civile è pari al 75%
dell’inflazione più 1,5 punti percentuali;
o Il tasso annuo di incremento salariale applicato esclusivamente per le Società con in media meno di 50
dipendenti nel corso del 2006 è stato determinato pari al 3%.
Alla data del 31 dicembre 2024 l’organico della Società è composto da n. 4 unità. Di seguito i numeri puntuali
e medi dei dipendenti al 31 dicembre 2024 e al 31 dicembre 2023, suddivisi per categorie:
Divisione per qualifica
31/12/2024
31/12/2023
Dirigenti
2
2
Quadri
2
1
Impiegati
0
1
Totale
4
4
Divisione per media del periodo
31/12/2024
31/12/2023
Dirigenti
2
3
Quadri
1
1
Impiegati
1
1
Totale
4
5
Nota 12. Fondi rischi
La voce Fondi rischi, inclusa tra le Passività non correnti, si incrementa per 8 migliaia di Euro a seguito della
stima aggiornata delle passività potenziali relative a situazioni in via di definizione per le quali l’esistenza non
è certa e vi è un’indeterminatezza dell’ammontare.
Nota 134. Debiti verso banche e altri finanziatori
La voce Debiti verso banche e altri finanziatori ammonta a complessivi 6.845 migliaia di Euro (62.823 migliaia
di Euro al 31 dicembre 2023), divisi tra la quota corrente e la quota non corrente, come di seguito illustrato.
31/12/2024
31/12/2023
Non correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
6.275
62.292
Debiti verso altri finanziatori
61
42
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
6.336
62.334
Correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
488
472
Debiti verso altri finanziatori
21
17
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
509
489
Totale
6.845
62.823
Come rappresentato nel capitolo Eventi di rilievo dell’esercizio della Relazione sulla gestione, in data 19
dicembre 2024 il Consiglio di Amministrazione ha approvato l’operazione con la parte correlata CPI PG avente
ad oggetto lo stralcio parziale del finanziamento da quest’ultima erogato nel gennaio 2021 e il rimborso
parziale anticipato del medesimo finanziamento. L’importo oggetto di stralcio è stato pari a 11.526 migliaia
di Euro mentre l’importo rimborsato anticipatamente, in linea capitale, in data 20 dicembre 2024 è stato pari a
45.350 migliaia di Euro. Lo stralcio del finanziamento ha comportato l’iscrizione di una sopravvenienza attiva,
iscritta nella voce Proventi finanziari, pari a 11.526 migliaia di Euro.
145
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Rispetto al precedente esercizio i Mutui ipotecari e finanziamenti si riducono anche a fronte del rimborso, per
472 migliaia di Euro, delle rate relative ai mutui ipotecari Intesa San Paolo sulla base dei piani di
ammortamento vigenti.
Di seguito si riporta una tabella di sintesi delle condizioni dei principali mutui ipotecari e dei finanziamenti in
essere alla data di bilancio.
Istituto
Importo
Originario
Debito
residuo al
31/12/2024
Valori
Nominali
Debito residuo
al 31/12/2024
Valori di
Bilancio al
Costo
Ammortizzato
Di cui entro
l’esercizio
successivo
Di cui oltre
l’esercizio
successivo
Garanzie
Ulteriori garanzie
e Clausole
CPI PG
54.606
0
2.631
0
2.631
CPI PG
3.366
3.366
3.644
0
3.644
Intesa San Paolo
S.p.A.
3.900 316 319 319 0
Ipoteca di
2° grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
Intesa San Paolo
S.p.A.
2.100 164 169 169 0
Ipoteca di
2° grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
65.972
3.846
6.763
488
6.275
La voce Debiti verso banche e altri finanziatori tiene conto delle dilazioni accordate dagli istituti di credito che
sono state riflesse nel costo ammortizzato dei debiti, ove applicabile, e nella classificazione degli stessi come
correnti e non correnti.
La voce Debiti verso altri finanziatori fa riferimento ai contratti di lease per autovetture aziendali.
Si riportano di seguito, ai sensi dello IAS 7 “Rendiconto finanziario”, le variazioni delle passività derivanti da
attività di finanziamento. La tabella consente di riconciliare i flussi monetari esposti nel Rendiconto finanziario
con il totale delle variazioni registrate nel periodo dalle poste patrimoniali che concorrono al Totale
Indebitamento finanziario.
Flussi non monetari
31/12/2023
Flusso
monetario
Variazioni
di fair value
Altri
movimenti
31/12/2024
Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
62.334
(45.350)
0
(10.648)
6.336
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
489
(472)
0
492
509
Passività nette derivanti dall'attività di
finanziamento
62.823 (45.822) 0 (10.156) 6.845
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
(5.742)
(2.454)
0
0
(8.195)
Totale indebitamento finanziario
57.081
(48.276)
0
(10.156)
1.351
Di seguito si riporta, ai sensi dell’IFRS 7, l’analisi delle scadenze per le passività finanziarie:
Passività Valore contabile entro 1 anno 1-2 anni 2-5 anni oltre 5 anni
Debiti verso banche e altri finanziatori
6.845
509
6.296
40
-
146
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Per l’informativa sull’indebitamento finanziario secondo quanto richiesto dalla comunicazione CONSOB del
28 luglio 2006 e in conformità con la Raccomandazione ESMA n. 32-382-1138 del 2021 si rimanda al paragrafo
Analisi andamento patrimoniale e Indebitamento finanziario incluso nella Relazione sulla gestione.
Nota 14. Debiti commerciali e altri debiti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei debiti commerciali e degli altri debiti al 31 dicembre 2024.
31/12/2024
31/12/2023
Non Correnti
Debiti tributari
0
18
Totale Debiti commerciali e altri debiti non correnti
0
18
Correnti
Debiti commerciali verso terzi
346
650
Debiti verso parti correlate
619
577
Altri debiti
211
286
Debiti tributari
30
34
Debiti verso istituti di previdenza
73
9
Risconti
165
0
Totale Debiti commerciali e altri debiti correnti
1.444
1.556
Debiti commerciali verso terzi
La voce debiti commerciali verso terzi presenta un saldo pari a 346 migliaia di Euro (650 migliaia di Euro al 31
dicembre 2023).
Debiti verso parti correlate
La voce include il debito verso Dea Capital SGR per asset advisory fee pari a 317 migliaia di Euro oltre a 302
migliaia di Euro relativi a debiti verso amministratori professionisti e sindaci per emolumenti e accantonamenti
incentivazione di breve periodo.
Altri Debiti
31/12/2024
31/12/2023
Debiti verso il personale
177
36
Altri debiti
25
244
Debiti verso Organismo di Vigilanza
9
6
Totale Altri Debiti
211
286
Gli Altri debiti ammontano a 211 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024, a fronte di un saldo di 286 migliaia di
Euro al 31 dicembre 2023, e sono composti prevalentemente da:
o debiti verso il personale per 177 migliaia di Euro relativi ratei di ferie, permessi e mensilità aggiuntive
maturate e remunerazione variabile di breve periodo al 31 dicembre 2024;
o altri debiti per 25 migliaia di Euro (244 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023);
o il debito verso i componenti dell’organismo di vigilanza è invece pari a 9 migliaia di Euro.
147
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Debiti tributari
31/12/2024
31/12/2023
Debiti tributari non correnti
0
18
Debiti tributari correnti
30
34
Totale Debiti tributari
30
52
I debiti tributari correnti presentano un saldo pari a 30 migliaia di Euro (34 migliaia di Euro al 31 dicembre
2023) e si riferiscono principalmente a ritenute su redditi da lavoro dipendente e autonomi pagate nel mese
di gennaio 2025.
Debiti verso istituti di previdenza
31/12/2024
31/12/2023
Debiti verso INPS
72
7
Debiti verso INAIL
1
1
Enti previdenziali vari
0
1
Totale debiti verso istituti di previdenza
73
9
I debiti verso istituti di previdenza ammontano a 73 migliaia di Euro (9 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023) e
si riferiscono principalmente ai contributi relativi alla mensilità di dicembre 2024 pagati nel mese di gennaio
2025 e a debiti verso INPS relativi all’accantonamento per contributi in relazione alla remunerazione
incentivante di breve periodo per 55 migliaia di Euro.
Risconti
La voce accoglie la quota di canoni di locazione fatturati al 31 dicembre 2024 ma di competenza dell’esercizio
successivo.
Nota 15. Passività collegate ad attività in dismissione
Come anticipato alla Nota 9. Attività in dismissione, cui si rimanda per ulteriori dettagli, il valore dell’asset di
Milano, via Spadari, le altre attività e passività relative allo stesso, e oggetto dell’operazione di cessione, sono
state classificate come gruppo in dismissione. La voce in oggetto è pari a 46.097 migliaia di Euro e include
anche i) debiti per depositi cauzionali ricevuti da conduttori da versare alla controparte cui verrà trasferita la
proprietà dell’immobile per 150 migliaia di Euro, ii) debiti per prestazioni professionali, consulenze e altri costi
di vendita per 167 migliaia di Euro; iii) passività potenziali connesse agli indennizzi per spese relative a obblighi
di prevenzione antincendio, in materia ambientale e di impianti a carico di NEXT RE, in relazione alle
obbligazioni derivanti dall’atto di compravendita per 28 migliaia di Euro e iv) risconti passivi di canoni di
locazione per 252 migliaia di Euro.
Rischi
I rischi a cui è soggetta la Società e le relative mitigazioni sono ampiamente illustrati nell’ambito del paragrafo
relativo alla gestione dei rischi nella Relazione sulla Gestione.
Garanzie
In merito ai contratti di finanziamento che la Società ha in essere con Intesa Sanpaolo è stata rilasciata ipoteca
sull’immobile di Roma, via Cortese per un valore originario di 16 milioni di Euro; si evidenzia che il debito
residuo al 31 dicembre 2024 è pari a 483 migliaia di Euro e che il valore di mercato dell’immobile è pari a 4.700
migliaia di Euro.
La Società non ha in essere contratti di finanziamento che prevedono covenant.
148
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Accantonamenti, impegni, passività e attività potenziali
NEXT RE ha rilevato nel bilancio al 31 dicembre 2024 accantonamenti per rischi in relazione alla probabilità di
impiegare risorse per estinguere obbligazioni per 35 migliaia di Euro come indicato alla nota 12. Fondi rischi.
Inoltre, alla data del 31 dicembre 2024, è stato iscritto un fondo rischi pari a 28 migliaia di Euro classificato
nella voce Passività collegate ad attività in dismissione in relazione all’operazione di cessione dell’asset di
Milano, via Spadari; tale fondo rischi accoglie la stima delle passività potenziali derivanti dall’atto di
compravendita con la controparte Zeta Investment in relazione agli obblighi in materia di prevenzione
antincendio, ambientale e di impianti.
Nel seguito si descrivono brevemente le passività potenziali riferite alla data del 31 dicembre 2024.
1) Con riferimento alla causa pendente presso il Tribunale di Roma R.G. 55062/2020 intentata da
Sorgente Group Italia S.r.l. - che ha impugnato la delibera consiliare del 29 ottobre 2020 avente ad
oggetto l’aumento del capitale sociale, oltre alla delibera consiliare del 7 ottobre 2020 con cui era
stata accettata l’offerta di CPI Property Group S.A. e alla delibera assembleare del 27 agosto 2020,
con cui era stata conferita al Consiglio di Amministrazione la delega ad aumentare il capitale ai sensi
dell’art. 2443 del codice civile, l'udienza di precisazione delle conclusioni si è tenuta in data 13 gennaio
2025, in modalità di trattazione scritta, con deposito preliminare delle note di precisazione delle
conclusioni delle parti. Il Tribunale non ha ancora emesso il provvedimento con cui fissa i termini di
legge per il deposito delle memorie difensive finali. I difensori della Società ritengono il rischio di
soccombenza in relazione all’accoglimento della domanda risarcitoria solo meramente possibile.
2) Nell’ambito dell’accordo transattivo sottoscritto in data 28 giugno 2022, Castello SGR ha rinunciato
agli atti dei giudizi rubricati ai nn. 24624/2021 R.G. – Tribunale di Roma. Il giudicante non ha ancora
assunto i provvedimenti conseguenti al deposito dei relativi atti di rinuncia e accettazione ex art. 306
c.p.c. e l’udienza per la precisazione delle conclusioni in precedenza fissata per l’11 dicembre 2024 è
stata rinviata al 3 settembre 2025. Si ricorda che, con riferimento al suddetto contenzioso, il rischio di
soccombenza è ritenuto dai difensori della Società, in un’ottica prudenziale, possibile.
3) Con riferimento al giudizio pendente presso il Tribunale di Roma R.G. 5998/2021, in cui NEXT RE è
stata chiamata in giudizio, in qualità di terzo, su impulso del Curatore Speciale del fondo comune di
investimento immobiliare chiuso denominato "Fondo Aida", interamente e indirettamente detenuto da
SIAE si rammenta che Next Re si è ritualmente costituita in giudizio, sollevando plurime eccezioni
processuali e di merito e chiedendo l’integrale rigetto delle domande formulate dalle parti attrici.
All’esito della prima udienza di trattazione, celebratasi il 5 luglio 2022, il Giudice ha assegnato alle
parti i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, c. 6, c.p.c. e, nel corso dell’udienza successiva
del 28 febbraio 2023, ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio, onde consentire di valutare le
pretese contestazioni risarcitorie. A seguito dell’avvio delle operazioni peritali e di alcuni rinvii, il C.T.U.
ha depositato relazione tecnica preliminare in data 20 maggio 2024, nell’ambito della quale si è
limitato a verificare che le pretese risarcitorie avanzate dalle parti attrici fossero: (a) verificabili sulla
base del materiale probatorio raccolto agli atti; e, in caso affermativo, (b) corrette da un punto di vista
puramente tecnico, ritenendo comunque in diversi casi tali richieste di danno ingiustificate e non
provate. In data 30 giugno 2024, il CTP nominato da Next RE ha depositato le osservazioni a tale
relazione preliminare di CTU, evidenziando come le conclusioni raggiunte - basate sui suddetti
presupposti metodologici - possano essere ritenute astrattamente condivisibili da Next Re nella
misura in cui si riconosca nella relazione finale di CTU che a Next Re non può essere addebitato alcun
danno, in quanto totalmente estranea ai fatti contestati. Il deposito della CTU definitiva presso il
Tribunale di Roma è avvenuto entro il termine del 30 luglio 2024. La successiva udienza giudiziale si
è tenuta in data 20 gennaio 2025 per le osservazioni sulla CTU. La suddetta udienza è stata poi
ulteriormente rinviata al 22 gennaio e tenuta da un giudice onorario di pace, in quanto il giudice titolare
della causa è stato trasferito e non è ancora stato sostituito da un altro giudice. Pertanto, in attesa
dell'individuazione del nuovo giudice, nell'udienza del 22 gennaio 2025, il giudice onorario di pace ha
disposto il rinvio della causa per le stesse incombenze al 27 ottobre 2025.
149
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Si rappresenta che i consulenti legali della Società ritengono che il rischio di soccombenza possa
essere considerato, in un’ottica prudenziale, possibile.
CONTO ECONOMICO
Nota 16. Ricavi da locazione
31/12/2024
31/12/2023
Locazioni immobiliari
6.260
6.188
Riaddebiti a conduttori
166
145
Altri ricavi
50
53
Ricavi da locazione
6.476
6.386
La voce, pari a 6.476 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024, include i ricavi da locazione e i relativi riaddebiti di
costi ai conduttori, nonché altri ricavi relativi a sopravvenienze attive derivanti da maggiori costi immobiliari
rilevati nel precedente esercizio. La voce Ricavi da locazione subisce un incremento netto per 90 migliaia di
Euro principalmente a fronte degli adeguamenti ISTAT dei contratti di locazione rilevati nel periodo e dei
canoni per nuovi contratti di locazione rilevati su base lineare.
Di seguito si riporta il dettaglio dei ricavi conseguiti per immobile.
Immobile
31/12/2024
31/12/2023
Milano, via Spadari 2.113 2.080
Milano, via Cuneo 1.173 1.167
Milano, C.so San Gottardo 842 804
Roma, via Zara 794 772
Bari, via Dioguardi 967 968
Roma, via Cortese 587 587
Verona, via Unità d’Italia 0 8
Totale 6.476 6.386
Nota 17. Costi inerenti il patrimonio immobiliare
Il saldo della voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2024 è pari a 1.462 migliaia di Euro
(1.285 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023); nella seguente tabella sono rappresentati tali costi per tipologia:
31/12/2024
31/12/2023
IMU
690
710
Manutenzioni e spese di gestione locali
311
235
Consulenze tecniche
185
142
Consulenze legali, notarili e spese professionali
92
35
Imposte di registrazione contratti
64
64
Consulenze immobiliari
30
28
Assicurazioni
28
28
Costi di property, building e facility management
24
26
Utenze
6
13
Altre imposte e tasse
5
4
Altri oneri
27
8
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
1.462
1.293
150
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
I costi per IMU e imposte di registro, sono relativi alle imposte applicate sul portafoglio immobiliare. I costi di
property, building e facility management sono relativi alle attività di gestione immobiliare ordinaria e
amministrativa degli immobili in portafoglio. I costi per manutenzione riguardano gli oneri sostenuti per la
gestione ordinaria e straordinaria degli immobili mentre la voce utenze comprende le spese per la fornitura di
telefonia, energia elettrica, di acqua e gas degli immobili. Le assicurazioni si riferiscono alle polizze all risk
stipulate con riferimento agli immobili in portafoglio.
La voce subisce un incremento pari a 169 migliaia di Euro rispetto al valore registrato al 31 dicembre 2023
principalmente in relazione ai costi connessi all’operazione di cessione dell’asset di Milano, via Spadari.
Nota 18. Totale costi di funzionamento
31/12/2024
31/12/2023
Salari e stipendi
332
502
Oneri sociali
153
166
Trattamento di fine rapporto
23
33
Altri costi del personale
161
1.979
Sub totale a) Costi del personale
669
2.680
Asset adivisory fee
611
730
Emolumenti Amministratori
563
709
Consulenze legali e notarili
165
454
Altre consulenze
155
191
Canoni e consulenze IT
112
125
Compensi revisori professionisti
103
119
Emolumenti Collegio Sindacale
83
85
Consulenze amministrative e finanziarie
64
88
Compensi internal auditor
57
34
Compensi Organismo di Vigilanza
51
40
Assicurazioni
51
60
Spese di gestione locali, pulizie e manutenzioni
23
21
Servizi HR
19
24
Utenze
18
12
Costi di comunicazione e marketing
14
37
Vigilanza
14
14
Consulenze immobiliari ed esperto indipendente
11
11
Spese viaggio, trasporto e auto
5
32
Commissioni e spese bancarie
5
79
Diversi
3
12
Consulenze tecniche
0
2
Sub totale b) Costi generali
2.127
2.880
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
111
112
Totale Costi di funzionamento
2.906
5.672
La voce Totale costi di funzionamento include Costi del personale, Costi generali e Ammortamenti e
svalutazioni di immobilizzazioni.
I Costi del personale sono pari a 669 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024. La voce accoglie i costi
dell’organizzazione a regime ad esito delle azioni implementate nel precedente esercizio volte
all’efficientamento e risparmio dei costi corporate e gli accantonamenti per remunerazione variabile di breve
periodo. Per ulteriori dettagli si rimanda alla successiva Nota Piani di incentivazione.
151
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La voce Costi generali presenta un saldo pari a 2.127 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024 e registra un
decremento netto rispetto al 31 dicembre 2023 per 753 migliaia di Euro principalmente in relazione a i) minori
emolumenti ad amministratori per 146 migliaia di Euro a seguito delle azioni di riduzione ed efficientamento
dei costi implementate nel precedente esercizio e al recepimento della nuova politica di remunerazione, ii)
minori oneri per consulenze legali per 289 migliaia di Euro, iii) minori costi per comunicazione e altre
consulenze per 85 migliaia di Euro iv) minori commissioni bancarie per 74 migliaia di Euro; v) minori costi per
asset advisory fee per 119 migliaia di Euro.
La voce Ammortamenti e svalutazioni accoglie le quote di ammortamento per il periodo delle immobilizzazioni
immateriali (25 migliaia di Euro), dei diritti d’uso (22 migliaia di Euro) e delle altre immobilizzazioni materiali
per 64 migliaia di Euro di cui 57 migliaia di Euro relativi alla porzione strumentale dell’immobile di Roma, via
Zara ammortizzato con un’aliquota del 3%.
Nota 19. Altri ricavi e proventi
La voce al 31 dicembre 2024 è pari a 30 migliaia di Euro mentre al 31 dicembre 2023 era pari a 5 migliaia di
Euro e include proventi relativi a esercizi precedenti.
Nota 20. Altri costi ed oneri
31/12/2024
31/12/2023
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa
84
80
Accantonamento a fondi rischi
36
10
Contributi associativi
34
31
Perdite realizzate su attività finanziarie al fair value
0
17
Altri oneri
36
46
Totale Altri costi ed oneri
190
184
Gli altri costi e oneri includono costi sostenuti per contributi Consob e Borsa Italia e altri adempimenti e
Nota 21. Rivalutazione/(svalutazioni) di immobili
31/12/2024
31/12/2023
Svalutazioni di immobili in portafoglio
(11.394)
(7.598)
Rivalutazioni di immobili in portafoglio
744
624
Totale
(10.650)
(6.974)
4.755
La voce accoglie rivalutazioni e svalutazioni effettuate sul valore degli investimenti immobiliari in portafoglio
sulla base delle perizie predisposte dagli esperti indipendenti. Per il relativo commento si rinvia alla Nota 1.
Investimenti Immobiliari e alla Nota 9. Attività in dismissione.
152
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 22. Proventi/(Oneri) finanziari
31/12/2024
31/12/2023
Sopravvenienza attiva da stralcio parziale finanziamento
11.526
0
Interessi attivi su conti correnti bancari
149
40
Altri proventi finanziari
8
0
Proventi finanziari
11.683
40
Interessi su finanziamenti CPI PG
(1.342)
(1.349)
Interessi su finanziamenti bancari
(36)
(105)
Interessi su lease
(3)
(42)
Interessi passivi su altri debiti
(2)
(4)
Oneri finanziari
(1.383)
(1.500)
I proventi finanziari includono 11.526 migliaia di Euro per sopravvenienze attive rilevate a fronte dello stralcio
parziale del debito finanziario verso CPI PG e 149 migliaia di Euro di interessi su time deposit.
La voce Oneri finanziari è composta principalmente da interessi passivi su finanziamenti erogati dalla
controllante CPI PG per 1.342 migliaia di Euro. Gli interessi su lease e finanziamenti bancari registrano una
riduzione rispetto al precedente esercizio a seguito delle estinzioni anticipate avvenute nel primo trimestre
2023 del leasing immobiliare con Unicredit Leasing e del finanziamento con Banca Centro Lazio.
Nota 23. Imposte
La Società, per i redditi derivanti dalla gestione esente applica l’apposita disciplina prevista dall’art. 1, commi
119 e ss., della Legge n. 296/2006 e dal relativo decreto attuativo, mentre per i redditi derivanti dalla gestione
non esente applica le ordinarie regole di imposizione ai fini IRES ed IRAP. Al 31 dicembre 2024 la gestione
ordinaria risulta in perdita fiscale e non è stata rilevata fiscalità differita in ragione della prevedibile
recuperabilità della stessa. Per ulteriori dettagli si rimanda al paragrafo “Quadro normativo e regolamentare
delle SIIQ” incluso nella Relazione sulla gestione.
Nota 24. Rendiconto finanziario
Il rendiconto finanziario è presentato con il metodo indiretto.
Nel 2024 l’attività operativa ha generato un flusso di cassa positivo pari a 2.193 migliaia di Euro (nel 2023
negativo per 710 migliaia di Euro).
Nell’esercizio le operazioni di investimento/disinvestimento hanno generato un flusso di cassa positivo pari a
45.300 migliaia di Euro mentre il ripagamento di debiti finanziari ha assorbito cassa per 45.822 migliaia di
Euro.
I flussi di cassa dell’esercizio 2024 sono stati interessati dall’operazione di cessione dell’immobile di Milano,
via Spadari. Come già rappresentato, al 31 dicembre 2024, tale immobile è iscritto nella voce Attività in
dismissione; la Società ha acquisito, in via definitiva, il corrispettivo e, in caso di mancato avveramento della
condizione sospensiva cui è sottoposto l’atto di compravendita del 20 dicembre 2024, la parte acquirente
riceverà il prezzo di vendita direttamente dal soggetto che avrà esercitato il diritto di prelazione e, pertanto,
NEXT RE non sarà tenuta a nessuna restituzione del corrispettivo. Come indicato alla nota esplicativa Debiti
verso banche e altri finanziatori, in data 20 dicembre 2024, è stato rimborsato, parzialmente e anticipatamente,
un finanziamento erogato da CPI nel 2021 per 45.350 migliaia di Euro; tale rimborso è avvenuto utilizzando le
disponibilità liquide acquisite con la suddetta cessione. Si rammenta che il finanziamento era stato erogato
da CPI al fine di procedere al rimborso anticipato di un precedente finanziamento bancario ipotecario. Si
rimanda alla Relazione sulla gestione e al capitolo APPLICAZIONE DEL PRINCIPIO IFRS 5 – ATTIVITÀ NON
CORRENTI POSSEDUTE PER LA VENDITA E ATTIVITÀ OPERATIVE CESSATE – Asset di Milano, via Spadari del
presente bilancio per ulteriori informazioni.
153
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Eventi successivi alla chiusura del bilancio
Non sono intervenuti fatti successivi alla data di riferimento del bilancio che avrebbero comportato una
rettifica dei valori dello stesso.
Per la descrizione degli eventi successivi alla chiusura dell’esercizio si rimanda al capitolo Eventi successivi
alla chiusura dell’esercizio ed Evoluzione prevedibile della gestione inclusi nella Relazione sulla Gestione.
Piani di incentivazione
Stock Grant Plan 2021-2026
In data 10 novembre 2021 l’Assemblea dei Soci ha approvato il piano basato su strumenti finanziari
denominato “Stock Grant Plan 2021-2026” finalizzato ad allineare gli interessi del management con quelli degli
Azionisti, privilegiando l’incremento del valore di mercato delle azioni e la creazione di valore per la generalità
degli stakeholders in un orizzonte di medio-lungo periodo, in attuazione di quanto previsto dalla vigente
Politica di Remunerazione per gli esercizi 2021-2023 approvata dall’Assemblea degli Azionisti del 26 aprile
2021 e nel rispetto delle previsioni del Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement sottoscritto tra
la Società e DeA Capital Real Estate SGR S.p.A., nonché in coerenza con le prassi diffuse anche in ambito
internazionale ed in conformità con le raccomandazioni del Codice di Corporate Governance cui la Società ha
aderito.
Il Piano prevede l’attribuzione a titolo gratuito e personale, in una o più tranche da attuarsi entro cinque anni
dalla data dell’approvazione assembleare, di azioni proprie della Società ai soggetti beneficiari (di seguito
anche i “beneficiari”) individuati dal Consiglio di Amministrazione, con l’ausilio del Comitato Remunerazione,
tra Amministratori, dirigenti, altri dipendenti, collaboratori e consulenti della Società e di società appartenenti
al proprio Gruppo (inclusi i key managers di società facenti parte del Gruppo DeA Capital in esecuzione del
Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement), fino ad un numero massimo di azioni proprie
corrispondente al 3% del capitale sociale pro tempore della Società esistente alla data di ciascuna attuazione
del Piano.
In data 27 aprile 2022 il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE ha approvato il Regolamento Attuativo (di
seguito anche il “Regolamento”) del I° ciclo 2022 – 2024 del Piano di Stock Grant (di seguito anche il “Piano”)
che prevede l’assegnazione gratuita ai beneficiari di massime n. 206.176 Azioni ordinarie proprie al
raggiungimento di obiettivi prestabiliti o al verificarsi di determinate condizioni.
In particolare, il Piano prevede l’assegnazione gratuita delle azioni ai beneficiari, individuati nei Consiglieri
esecutivi con deleghe gestorie e nei Dirigenti della Società, subordinandola al mantenimento del Rapporto
Rilevante (di amministrazione, dipendenza, collaborazione/consulenza) da parte di ciascun beneficiario fino
alla data finale del periodo di vesting stabilita al 31 dicembre 2024 e al raggiungimento nel periodo 2022 –
2024 di uno o più determinati Obiettivi di Performance condizionati al conseguimento dell’Obiettivo Cancello
che costituisce la condizione di accesso al I Ciclo del Piano.
Alla data del 31 dicembre 2024, data in cui si è concluso il I° ciclo, il valore dei diritti maturati dai beneficiari è
pari a zero in quanto non si è realizzato il presupposto che consente il conseguimento dell’Obiettivo Cancello
che costituisce la condizione di accesso al I Ciclo del Piano.
Tutte le informazioni riferite allo Stock Grant Plan 2021-2026 sono descritte nel Documento informativo
redatto ai sensi dell’art. 84-bis, comma 1, del Regolamento Consob n. 11971/1999 e in conformità allo schema
n. 7 dell’Allegato 3A al medesimo Regolamento, a disposizione del pubblico sul sito internet
https://www.nextresiiq.it/
, sezione Governance – Assemblea degli Azionisti.
LTI
In data 28 maggio 2024, il Consiglio d’Amministrazione della Società ha approvato e assegnato le proposte di
remunerazione incentivante di medio-lungo periodo per gli esercizi 2024-2026, a favore degli Amministratori
esecutivi e dei Dirigenti con responsabilità strategiche, elaborate in coerenza con la Politica di Remunerazione
approvata dall’Assemblea degli Azionisti della Società in data 23 aprile 2024 per il triennio 2024-2026. La
154
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
remunerazione di medio-lungo periodo prevede l’assegnazione di una componente remunerativa incentivante
target pari ad una percentuale della remunerazione fissa complessiva (il “Premio LTI”), la cui maturazione è
legata al raggiungimento di uno o più determinati obiettivi. Il Premio LTI sarà erogato dalla Società
subordinatamente al verificarsi delle seguenti condizioni: a) mantenimento del Rapporto Rilevante con la
Società; b) raggiungimento dell’Obiettivo LTI e, fatto salvo il raggiungimento del cosiddetto Obiettivo Cancello,
come sarà verificato dal Consiglio di Amministrazione, con l’ausilio del Comitato Indipendenti, ovvero dalle
funzioni aziendali competenti, in occasione dell’approvazione consiliare del progetto di bilancio dell’esercizio
2026.
L’erogazione dell’eventuale Premio LTI maturato avverrà entro trenta giorni dalla suddetta approvazione a
condizione che sia stato mantenuto il rapporto con la Società alla data del 31 dicembre 2026. I piani di
incentivazione a lungo termine si qualificano, secondo la IAS 19, come altri benefici ai dipendenti e devono
essere stanziati pro-rata temporis lungo il triennio di riferimento in funzione delle consuntivazioni dei
parametri di riferimento.
Alla data del 31 dicembre 2024, in bilancio non è stato rilevato alcun accantonamento per incentivazione
variabile di lungo periodo.
MBO
Il Consiglio di Amministrazione del 28 maggio 2024 ha altresì approvato la proposta di MBO per l’esercizio
2024, legando la maturazione dell’incentivo di breve periodo al raggiungimento di performance aziendali
(generali e individuali) declinati per ciascun beneficiario. Alla data del 31 dicembre 2024 è stato rilevato in
bilancio un accantonamento per incentivazione variabile pari a complessivi 327 migliaia di Euro comprensivi
dei costi per contributi a carico dell’azienda di cui 192 migliaia di Euro alla voce Costi del Personale e 135
migliaia di Euro alla voce Costi Generali.
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19 sui conti 2024
In relazione agli impatti derivanti dalla pandemia da COVID-19 sui conti della Società la stessa continua a
rilevare gli effetti delle riduzioni temporanee di canone concesse ai conduttori su base lineare lungo la durata
dei contratti. Nell’esercizio sono stati rilevati, a riduzione dei ricavi da locazione, 219 migliaia di Euro per
concessioni COVID mentre nei periodi successivi, sino al 2027, saranno rilevate linearmente riduzioni per 206
migliaia di Euro a decremento dei ricavi da locazione. Infine, l’importo di 473 migliaia di Euro relativo alle
riduzioni temporanee di canoni concesse con riferimento all’asset di Milano, via Spadari è stato rilasciato nel
conto economico dell’esercizio 2024 reputandone la recuperabilità pari a zero a seguito della sottoscrizione
del già menzionato atto di compravendita dell’asset di Milano, via Spadari sottoscritto in data 20 dicembre
2024.
Considerazioni in merito ai conflitti in essere e allo scenario macro-economico
Con riferimento al conflitto tra Russia e Ucraina e a quello in Medio Oriente la direzione ha aggiornato l’analisi
dei rischi potenziali dagli stessi derivanti in considerazione del business in cui NEXT RE opera, delle controparti
commerciali e della struttura finanziaria.
I ricavi della Società, come noto, sono costituiti da canoni rivenienti dalla locazione dei sei immobili. Il
portafoglio clienti della Società, al 31 dicembre 2024, non presenta problematiche connesse a mancati incassi
o incertezze sulla recuperabilità dei crediti.
L’Area Business immobiliare, nell’ambito delle relazioni con i clienti, monitora l’andamento degli stessi e
identifica eventuali criticità connesse alla gestione del credito.
Con riferimento ai prezzi delle commodities energetiche, NEXT RE non è risultata esposta significativamente
a tale fenomeno; ciò in quanto tutti gli immobili di proprietà, ad eccezione di una porzione utilizzata da NEXT
RE (a uso strumentale) sono locati e, pertanto, i costi operativi, quali tipicamente le utenze, sono a carico dei
conduttori.
NEXT RE non opera direttamente con soggetti interessati dalle sanzioni e dalle misure restrittive imposte
dall’UE alla Russia.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Con riferimento all’esercizio 2024 la Società non ha riscontrato esigenze di accesso al credito. La struttura del
debito al 31 dicembre 2024 è costituita al 92% da debiti verso la controllante CPI Property Group S.A., società
che esercita attività di direzione e coordinamento sulla NEXT RE; tali debiti hanno scadenza nell’esercizio
2026. In tale contesto, pertanto, NEXT RE reputa di non essere esposta significativamente al rischio di accesso
al credito e, di conseguenza, non si è adoperata nell’avvio di eventuali azioni volte a mitigarlo. Inoltre, per
quanto a conoscenza della Società, la controllante non risulta significativamente esposta al rischio degli
impatti del conflitto Russia e Ucraina.
Alla luce di quanto precede e del fatto che il tasso applicato ai finanziamenti CPI è fisso, NEXT RE non è stata
impattata dalle dinamiche dei tassi di interesse connesso allo scenario macroeconomico.
Infine, tenuto conto del settore in cui il NEXT RE opera, quest’ultimo non risulta impattato da eventuali criticità
in ordine all’approvvigionamento di materie prime. Tenuto conto di quanto sopra rappresentato, la Direzione
ha ritenuto che non siano derivati dal conflitto tra Russia e Ucraina impatti significativi sull’operatività della
Società.
Con riferimento allo scenario macroeconomico e agli impatti che lo stesso ha avuto sul bilancio, come
rappresentato alla nota 1. Investimenti immobiliari, le variabili utilizzate nella valutazione degli asset hanno
risentito del decremento generale registrato dai tassi di interesse. Le variazioni del fair value connesse al
decremento dei tassi hanno avuto un impatto sul risultato dell’esercizio 2024 e, come anche rappresentato
dalle risultanze delle analisi di sensitività condotte, potrebbero avere impatti anche futuri laddove lo scenario
macroeconomico dovesse continuare a influenzare significativamente le variabili utilizzate nel processo di
valutazione degli asset immobiliari e a contribuire a un maggiore livello di incertezza nella determinazione dei
fair value.
156
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Attività di Direzione e Coordinamento
La Società è soggetta a direzione e coordinamento da parte di CPI Property Group S.A.. Si forniscono di seguito
i dati essenziali dell’ultimo bilancio approvato da CPI Property Group S.p.A.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
161
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
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Attestazione del Bilancio d’Esercizio
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Allegati
Allegato 1 – Rapporti con parti correlate
La tabella seguente fornisce l’ammontare delle transazioni intercorse con le parti correlate.
(Valori in Euro)
Le retribuzioni dell’esercizio da lavoro dipendente per il Dirigente con responsabilità strategiche sono incluse
nella voce Costi del personale.
Parte correlata
Debiti verso banche e
altri finanziatori
Debiti commerciali
e altri debiti
Costi generali
Proventi
finanziari
Oneri finanziari
CPI Property Group S.A.
6.274.622
0
0
11.530.333
(1.341.899)
Dea Capital Real Estate SGR S.p.A. 0 317.115
(610.502)
0
0
Amministratori 0
239.937 (562.928) 1.948
0
Sindaci 0
62.102 (83.200) 0
0
Totale 6.274.622 619.154 (1.256.629) 11.532.281 (1.341.899)
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Allegato 2- Corrispettivi della Società di Revisione
Il seguente prospetto, redatto ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob, evidenzia i
corrispettivi di competenza dell’esercizio 2024 per i servizi di revisione legale del bilancio d'esercizio di NEXT
RE SIIQ S.p.A..
(Valori in Euro)
Incarico
Soggetto
Onorari*
Revisione legale bilancio di esercizio e consolidato EY S.p.A. 97.500
Procedure di revisione sul reporting package ai fini del consolidamento da parte di CPI
PG
EY S.p.A. 5.500
Totale
103.000
*oltre contributo CONSOB e spese forfettarie
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Relazione della società di revisione
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Relazione del Collegio Sindacale
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Valutazioni degli esperti indipendenti
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