Relazione
Finanziaria
Annuale
2023
1
Sommario
1. PROFILO SOCIETARIO ............................................................................................................................................. 3
Informazioni e struttura societaria .................................................................................................................................. 3
Struttura del Gruppo ......................................................................................................................................................... 3
Cariche sociali ................................................................................................................................................................... 4
Assetto Azionario al 31 dicembre 2023 .......................................................................................................................... 5
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE ................................................................................................................................ 6
Principali dati economici e patrimoniali consolidati ...................................................................................................... 6
Eventi di Rilievo dell’esercizio .......................................................................................................................................... 8
Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio ............................................................................................................... 13
Andamento del titolo ...................................................................................................................................................... 14
Il contesto economico e il mercato immobiliare.......................................................................................................... 16
Il portafoglio immobiliare ............................................................................................................................................... 18
Analisi andamento patrimoniale .................................................................................................................................... 28
Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ ............................................................................................................. 33
La gestione dei rischi ...................................................................................................................................................... 36
Corporate Governance .................................................................................................................................................... 41
Relazione sulla remunerazione ...................................................................................................................................... 44
Modello organizzativo & Codice Etico .......................................................................................................................... 44
Partecipazioni detenute da amministratori e membri del collegio sindacale ........................................................... 44
Altre informazioni sulla gestione ................................................................................................................................... 44
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19 ..................................................................................................... 47
Evoluzione prevedibile della gestione ........................................................................................................................... 47
Next RE SIIQ S.p.A. – Dati significativi .......................................................................................................................... 48
Raccordo tra il Patrimonio netto e il Risultato netto della Capogruppo e il Patrimonio netto e il Risultato netto
consolidati ....................................................................................................................................................................... 52
Proposta di destinazione del risultato dell’esercizio ................................................................................................... 53
Indicatori di Performance EPRA .................................................................................................................................... 54
3. BILANCIO CONSOLIDATO DEL GRUPPO NEXT RE SIIQ S.P.A. ............................................................................... 63
Prospetti contabili consolidati ....................................................................................................................................... 63
Prospetto della Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata ............................................................................... 64
Prospetto consolidato dell’Utile/Perdita d’esercizio.................................................................................................... 65
Prospetto consolidato delle Altre componenti di conto economico complessivo ................................................... 66
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato ...................................................................................... 67
Rendiconto finanziario consolidato............................................................................................................................... 68
Note esplicative ............................................................................................................................................................... 70
2
Attestazione del Bilancio Consolidato ........................................................................................................................ 106
Allegati ........................................................................................................................................................................... 107
Relazione della società di revisione ............................................................................................................................ 109
4. BILANCIO D’ESERCIZIO DI NEXT RE SIIQ S.P.A. .................................................................................................... 110
Prospetti contabili di NEXT RE ..................................................................................................................................... 110
Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria ................................................................................................. 111
Prospetto Utile/Perdita d’esercizio ............................................................................................................................. 112
Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo ...................................................................... 113
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto ........................................................................................................... 114
Rendiconto finanziario .................................................................................................................................................. 115
Note esplicative ............................................................................................................................................................. 116
Attestazione del Bilancio d’Esercizio .......................................................................................................................... 165
Allegati ........................................................................................................................................................................... 166
Relazione della società di revisione ............................................................................................................................ 168
Relazione del Collegio Sindacale ................................................................................................................................. 169
Valutazioni degli esperti indipendenti ......................................................................................................................... 170
3
Profilo societario
1. PROFILO SOCIETARIO
Informazioni e struttura societaria
NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche “NEXT RE” o la “Società” o la “Capogruppo”) con sede legale in Roma,
via Zara 28, con Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426,
numero REA RM-1479336, è una società di investimento immobiliare con azioni quotate sul mercato Euronext
Milan (“EXM”) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
La Società gestisce attualmente un portafoglio composto da immobili a destinazione direzionale e
commerciale.
Struttura del Gruppo
Il gruppo NEXT RE (di seguito anche il “Gruppo”) include, oltre alla Capogruppo, la società controllata al 100%
Fidelio Engineering S.r.l. (di seguito anche “Fidelio” o la “Controllata”).
La Controllata ha quale oggetto sociale lo svolgimento in Italia ed all’estero di attività volte alla riqualificazione
e valorizzazione di aree oggetto di sviluppo immobiliare o di edifici già esistenti oggetto di valorizzazione.
4
Profilo societario
Cariche sociali
Consiglio di Amministrazione
La composizione del Consiglio di Amministrazione - nominato dall’Assemblea dei Soci del 26 aprile 2021 ed
integrato dall’Assemblea dei Soci del 10 novembre 2021 - risultava la seguente fino alla data del 16 maggio
2023:
Giancarlo Cremonesi
Presidente
Stefano Cervone
Amministratore Delegato
Luca Nicodemi
Consigliere Indipendente
Giuseppe Colombo
Consigliere
Daniela Becchini
Consigliere Indipendente
Camilla Giugni
Giovanni Naccarato
Eleonora Linda Lecchi
Maria Spilabotte
Consigliere Indipendente
Vicepresidente
Consigliere Indipendente
Consigliere Indipendente
A seguito dell’Assemblea dei Soci del 16 maggio 2023, la composizione del Consiglio di Amministrazione è
stata rideterminata come segue:
Mirko Bertaccini
Presidente
Giovanni Naccarato
Amministratore Delegato
Giuseppe Colombo
Vicepresidente
Luca Matrigiani
Consigliere Indipendente
Camilla Giugni
Eleonora Linda Lecchi
Maria Spilabotte
Consigliere Indipendente
Consigliere Indipendente
Consigliere Indipendente
Collegio Sindacale
Alla data di approvazione della presente Relazione, e fino alla data dell’Assemblea convocata per
l’approvazione del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023, la composizione del Collegio Sindacale risulta la
seguente:
Luigi Mandolesi
Presidente
Sara Mattiussi
Sindaco effettivo
Domenico Livio Trombone
Sindaco effettivo
Sergio Mariotti
Sindaco supplente
Barbara Premoli
Sindaco supplente
Il dirigente Preposto ex art. 154-bis co 2 TUF
Francesca Rossi
Società di Revisione
L’incarico di revisione legale dei conti, per il periodo 2021-2029, è affidato alla società EY S.p.A.
5
Profilo societario
Assetto Azionario al 31 dicembre 2023
Azionista
79,79%
CPI Property Group S.A.
Dea Capital Partecipazioni S.p.A.
4,99%
Associazione Nazionale di Previdenza ed Assistenza a Favore dei
Ragionieri e Periti Commerciali
2,76%
Altri azionisti
12,29%
Azioni proprie
0,17%
TOT.
100,00%
6
Relazione sulla gestione
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE
Principali dati economici e patrimoniali consolidati
Di seguito si riportano i principali indicatori del Gruppo NEXT RE al 31 dicembre 2023 confrontati con il 31
dicembre 2022.
PERFORMANCE
31/12/2023
31/12/2022
Ricavi da locazione
Euro/milioni
6,4
5,8
Net operating income (NOI)
Euro/milioni
5,1
4,3
Fund from operation (FFO)
Euro/milioni
-2,1
-2,7
EBITDA
Euro/milioni
-0,64
0,03
EBIT (Risultato operativo)
Euro/milioni
-7,7
2,7
Utile/(Perdita) dell'esercizio consolidato
Euro/milioni
-9,44
0,35
ASSET
31/12/2023
31/12/2022
Totale attivo
Euro/milioni
140,9
157,2
Investimenti Immobiliari
Euro/milioni
130,1
135,9
Superficie lorda
m²
43.879
43.879
Occupancy
%
100%
98%
WALT
anni
4
3,8
Asset in portafoglio
No.
6
6
INDEBITAMENTO
31/12/2023
31/12/2022
Patrimonio netto consolidato
Euro/milioni
76,5
85,9
EPRA NRV
Euro/milioni
76,5
85,9
Totale indebitamento finanziario
Euro/milioni
57,08
53,17
Net loan to value (NET LTV)
%
44%
39%
EPRA LTV
%
44%
40%
Loan to value (LTV) del portafoglio
%
42%
44%
Si riportano di seguito i principali risultati dell’esercizio 2023:
- il Risultato netto consolidato per l’esercizio 2023 evidenzia una perdita pari a -9,44 milioni di Euro rispetto
all’utile pari a 0,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- l’EBITDA per l’esercizio 2023 è negativo e pari a -0,64 migliaia di Euro rispetto ai 0,03 milioni di Euro
dell’esercizio 2022;
- il Patrimonio Netto è pari a 76,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 rispetto a 85,9 milioni di Euro al 31
dicembre 2022;
- il Totale indebitamento finanziario è pari a 57,08 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 rispetto a 53,17
milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Net Loan to Value è pari al 44% al 31 dicembre 2023 rispetto al 39% al 31 dicembre 2022.
7
Relazione sulla gestione
L’Utile/(Perdita) consolidato dell’esercizio è pari a -9,44 milioni di Euro e riflette la variazione del fair value
degli asset in portafoglio negativa per complessivi -7 milioni di Euro derivante dall’adeguamento dei valori
degli asset come stimati dall’esperto indipendente. Il risultato negativo riflette altresì l’impatto della
svalutazione di attività per imposte anticipate pari a 0,2 milioni di Euro.
L’EBITDA consolidato che rappresenta il margine prima del risultato della gestione finanziaria, degli
adeguamenti e rettifiche delle attività e delle imposte, è pari a -0,64 milioni di Euro e recepisce, oltre al margine
dei Ricavi netti da locazione pari a 5,1 milioni di Euro (Euro 4,3 milioni di Euro al 31 dicembre 2022), anche
Costi del personale pari a 2,7 milioni di Euro e Costi generali pari a 2,9 milioni di Euro. I costi del personale e
i Costi generali recepiscono gli effetti economici, pari a circa 2,2 milioni di Euro, degli accordi transattivi con il
precedente top management deliberati dal Consiglio di Amministrazione del 21 marzo 2023 aventi a oggetto i
termini e le condizioni della risoluzione consensuale anticipata dei rapporti di lavoro dirigenziale del Direttore
Generale e del Chief Investment Officer nonché della cessazione anticipata dalle cariche del Presidente e
dell’Amministratore Delegato.
Il Totale Indebitamento finanziario subisce un incremento pari a 3,9 milioni di Euro rispetto al 31 dicembre
2022. La variazione è principalmente attribuibile: i) alla riduzione dei debiti finanziari a seguito dei rimborsi
anticipati di finanziamenti bancari e di leasing immobiliari per complessivi 6,3 milioni di Euro che ha comportato
una corrispondente diminuzione della liquidità, ii) all’incremento, per la rilevazione degli interessi maturati
nell’anno per 1,3 milioni di Euro, dei debiti finanziari relativi ai Credit facility agreement erogati da CPI Property
Group S.A. per i quali la Società ha facoltà di ripagamento alla scadenza nel 2026 e iii) alle uscite finanziarie
connesse ai sopra richiamati accordi transattivi.
Il Net Loan to Value è al 44% e si incrementa a fronte degli effetti sopra indicati in relazione al Totale
indebitamento finanziario. Il valore degli Investimenti immobiliari si decrementa di circa il 4% rispetto al 31
dicembre 2022 a seguito della rilevazione degli adeguamenti al fair value degli immobili oggetto di valutazione
da parte dell’esperto indipendente.
Si rimanda ai paragrafi Il Portafoglio immobiliare, Analisi andamento economico e Analisi andamento
patrimoniale della presente Relazione per ulteriori dettagli.
Indicatori alternativi di performance
Viene di seguito fornito il contenuto degli “Indicatori alternativi di performance” non previsti dai principi
contabili internazionali adottati dall’Unione Europea (IFRS-EU), utilizzati nella presente Relazione al fine di
consentire una migliore valutazione dell’andamento della gestione economico-finanziaria della Società in
conformità con le raccomandazioni degli Orientamenti pubblicati in ottobre 2015 dall’ESMA. Di seguito si
riportano il significato, il contenuto e la base di calcolo di tali indicatori:
Net operating income (NOI): indica la redditività del portafoglio immobiliare e corrisponde alla voce Ricavi netti
da locazione del Bilancio d’esercizio.
EBITDA: Risultato prima delle rettifiche di valore quali ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni,
degli adeguamenti al fair value degli Investimenti immobiliari e delle Attività finanziarie al fair value, del risultato
della gestione finanziaria e delle imposte. L’EBITDA misura la performance operativa della Società.
Totale indebitamento finanziario: calcolato secondo gli Orientamenti ESMA in tema di indebitamento
finanziario, pubblicati in data 4 marzo 2021, che l’autorità di vigilanza Consob ha chiesto di adottare a partire
dal 5 maggio 2021.
Net Loan to Value (Net LTV): Rapporto tra i Debiti verso banche e altri finanziatori al netto della voce
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti e il valore degli Investimenti Immobiliari. L’indicatore misura la
sostenibilità della struttura finanziaria della Società.
EPRA LTV: L’indicatore è calcolato sulla base delle EPRA guidelines ed è dato dal rapporto tra l’indebitamento
netto del Gruppo e il valore di mercato degli asset detenuti. L’indicatore esprime il leverage della società dalla
prospettiva degli azionisti.
8
Relazione sulla gestione
Loan to value del portafoglio: Rapporto tra il valore nominale del debito residuo relativo ai finanziamenti
stipulati per gli asset in portafoglio e il valore di mercato di tutti gli asset in portafoglio (Investimenti
immobiliari, valutati al fair value, e valore di mercato della porzione dell’asset di Roma, via Zara iscritto alla
voce Altre immobilizzazioni materiali). L’indicatore misura la sostenibilità dell’indebitamento finanziario
connesso al patrimonio immobiliare.
Fund from operation (FFO): è calcolato come utile/(perdita) netta del periodo rettificato per i componenti di
costo e ricavo non monetari e per i componenti economici non ricorrenti.
EPRA NRV (NET REINSTATEMENT VALUE): questo indicatore ha l’obiettivo di evidenziare il valore delle attività
nette a lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda
immobili. È calcolato partendo dal patrimonio netto (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS)
escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività,
quali il fair value degli strumenti derivati di copertura; le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli
immobili e degli strumenti derivati di copertura.
WALT: indice relativo alla scadenza media ponderata dei contratti complessiva sui canoni di locazione annui
in essere del portafoglio immobiliare di NEXT RE al 31 dicembre 2023. Tale indice è stato calcolato sulla prima
scadenza contrattuale dei singoli contratti di locazione in essere, non tenendo in considerazione eventuali
facoltà di recesso anticipato.
Occupancy: rapporto tra superficie locabile e superficie locata degli asset in portafoglio.
Eventi di Rilievo dell’esercizio
Si riportano di seguito gli eventi di rilievo dell’esercizio 2023.
In data 1° gennaio 2023, la Società ha reso noto che è venuto a scadenza il termine per l’avveramento delle
condizioni sospensive previste dall’accordo quadro (il “Framework Agreement”) sottoscritto in data 5 agosto
2021 con l’azionista di controllo CPI PG, DeA Capital S.p.A., De Agostini S.p.A. e DeA Capital Real Estate SGR
S.p.A., modificato in data 5 luglio 2022 con il “Deed of Reinstatement and Amendment to the Framework
Agreement” (il “Deed of Reinstatement”), che ha perso efficacia in data 31 dicembre 2022.
Pertanto, la Società ha comunicato che: (i) non si sono realizzati entro le tempistiche auspicate i presupposti
per l’esecuzione parziale, fino ad un importo di Euro 1 miliardo, dell’aumento di capitale a valere sulla delega
conferita in data 26 aprile 2021 dall’Assemblea straordinaria dei Soci di NEXT RE al Consiglio di
Amministrazione della Società, ai sensi dell’art. 2443 del codice civile; (ii) le pattuizioni parasociali contenute
nel Framework Agreement, come modificato dal Deed of Reinstatement, hanno perduto efficacia in data 31
dicembre 2022 per decorso naturale del termine.
In data 6 febbraio 2023, la Società ha reso noto di aver approvato i dati preconsuntivi al 31 dicembre 2022,
riportando quali principali risultati preliminari dell’esercizio 2022 i seguenti:
- il Risultato netto preliminare per l’esercizio 2022 ha evidenziato un utile pari a 0,3 milioni di Euro
rispetto all’utile pari a 0,4 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- l’EBITDA preliminare per l’esercizio 2022 è risultato positivo e stimato in misura pari a 1 migliaio di
Euro rispetto ai -1,7 milioni di Euro dell’esercizio 2021;
- il Patrimonio Netto preliminare è stato stimato in misura pari a 85,9 milioni di Euro al 31 dicembre
2022 rispetto a 85,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- il Totale indebitamento finanziario preliminare è stato stimato in misura pari a 53,22 milioni di Euro
al 31 dicembre 2022 rispetto a 61,04 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- il Net Loan to Value preliminare è stato stimato in misura pari al 39% al 31 dicembre 2022 rispetto al
44% al 31 dicembre 2021.
9
Relazione sulla gestione
In pari data, il Consiglio di Amministrazione ha inoltre approvato il Piano Industriale 2023-2026, prevedendo i
seguenti tre obiettivi strategici (il “Piano Industriale”):
- stabilizzazione dei flussi di cassa operativi e dei risultati economici della Società;
- aumento della redditività del portafoglio immobiliare, anche mediante l’implementazione del processo
di valorizzazione e rotazione di quest’ultimo;
- razionalizzazione e snellimento della struttura economica e finanziaria della Società al fine di
facilitare, e meglio veicolare, il progetto di aumento di capitale, secondo un arco temporale coerente
con quello della delega conferita al Consiglio di Amministrazione dall’Assemblea del 26 aprile 2021,
da esercitarsi entro la data di approvazione assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023,
ai sensi dell’articolo 2443 del codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi
dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile.
In data 21 marzo 2023, la Società ha reso noto di aver approvato la Relazione finanziaria annuale al 31
dicembre 2022, redatta secondo i principi contabili internazionali (IAS/IFRS), riportando quali principali risultati
dell’esercizio 2022, che non si sono discostati significativamente dai dati preliminari già comunicati al mercato
in data 6 febbraio 2023, i seguenti:
- l’Utile/(Perdita) consolidato dell’esercizio ha evidenziato un utile pari a 0,35 milioni di Euro rispetto
all’utile pari a 0,43 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- l’EBITDA consolidato è risultato positivo pari a 30 migliaia di Euro rispetto ai -1,7 milioni di Euro
dell’esercizio 2021;
- il Patrimonio Netto consolidato è risultato pari a 85,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2022 rispetto a
85,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- il Totale indebitamento finanziario consolidato è risultato pari a 53,17 milioni di Euro al 31 dicembre
2022 rispetto a 61,03 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- L’Utile/(Perdita) dell’esercizio ha evidenziato un utile pari a 0,35 milioni di Euro rispetto all’utile pari a
0,43 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- il Patrimonio Netto è risultato pari a 85,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2022 rispetto a 85,5 milioni di
Euro al 31 dicembre 2021;
- il Net Loan to Value è risultato pari al 39% al 31 dicembre 2022 rispetto al 44% al 31 dicembre 2021.
In pari data, il Consiglio di Amministrazione ha preso atto delle valutazioni espresse dall’azionista di controllo
CPI PG, il quale, nell’ambito del ribilanciamento economico-finanziario previsto dal Piano Industriale, che
traguarda il mantenimento di un equilibrio gestionale, assumendo solo una moderata - ed eventuale - crescita
del portafoglio, ha proposto un diverso bilanciamento dei costi dell’attuale struttura di governance e
manageriale finalizzato, tra l’altro, ad un’ulteriore e sensibile razionalizzazione dei medesimi. In tale contesto,
a fronte della disponibilità manifestata dal Presidente del CdA, Giancarlo Cremonesi, dall’Amministratore
Delegato (nonché Direttore Generale) Stefano Cervone e dal Chief Investment Officer Claudio Carserà - tutti
parti correlate della Società ai sensi dell’art. 2.1, lett. (a) della“Procedura sulle Operazioni con Parti Correlate di
NEXT RE SIIQ S.P.A” - ad agevolare il predetto percorso, il Consiglio di Amministrazione ha approvato gli
accordi transattivi aventi a oggetto i termini e le condizioni (i) della risoluzione consensuale anticipata dei
rapporti di lavoro dirigenziale del Direttore Generale e del Chief Investment Officer con efficacia dal 30 aprile
2023 nonché (ii) della cessazione dalle cariche del Presidente e dell’Amministratore Delegato con efficacia a
decorrere dalla conclusione dei lavori dell’Assemblea di approvazione del bilancio 2022 (gli “Accordi
Transattivi”).
In pari data, a seguire, il Consiglio di Amministrazione ha preso atto altresì delle contestuali dimissioni dei
Consiglieri Giuseppe Colombo, Luca Nicodemi (Amministratore indipendente e Presidente del Comitato
Controllo Rischi Nomine e Remunerazione), Giovanni Naccarato (Amministratore esecutivo e CFO della
10
Relazione sulla gestione
Società) e Camilla Giugni (Amministratore indipendente e componente del Comitato Controllo Rischi Nomine
e Remunerazione) dalle rispettive cariche (dimissioni efficaci dalla conclusione dei lavori dell’Assemblea di
approvazione del bilancio 2022), ritenute opportune, anche tenuto conto del piano di razionalizzazione dei
costi aziendali in corso di attuazione, al fine di rimettere all’Assemblea dei Soci ogni determinazione in merito
alla nuova composizione del Consiglio di Amministrazione.
Pertanto, a seguito delle dimissioni della maggioranza degli amministratori in carica, ai sensi dell’art. 16 dello
Statuto sociale, il Consiglio di Amministrazione nominato dall’Assemblea dei Soci del 26 aprile 2021 ed
integrato dall’Assemblea del 10 novembre 2021, ha preso atto della propria decadenza, rimanendo in carica
fino dalla data di ricostituzione del nuovo Consiglio di Amministrazione da parte dell’Assemblea dei Soci di
approvazione del bilancio 2022. E’ stato quindi modificato il calendario degli eventi societari, che prevedeva
quale data per l’Assemblea dei Soci di approvazione del bilancio 2022 il 27 aprile 2023.
In data 27 marzo 2023 la Società ha deliberato di convocare l’Assemblea Ordinaria degli Azionisti in prima
convocazione per il giorno 16 maggio 2023 alle ore 16:00 ed, occorrendo, in seconda convocazione per il
giorno 17 maggio 2023, stessi luogo ed ora, per deliberare in merito a: (i) l’approvazione del bilancio di
esercizio al 31 dicembre 2022; (ii) il voto consultivo sulla seconda sezione della Relazione sulla politica in
materia di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123-ter del TUF; (iii) la nomina del
Consiglio di Amministrazione e del Presidente, previa determinazione del numero dei Consiglieri, della durata
della carica e del compenso; (iv) il rinnovo dell’autorizzazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie
ai sensi degli artt. 2357 e seguenti del codice civile nonché dell’art. 132 del TUF, previa revoca della
deliberazione assunta dall’Assemblea del 26 aprile 2022 per quanto non utilizzato.
In data 21 aprile 2023 la Società ha reso noto di aver messo a disposizione del pubblico presso la sede legale,
sul sito internet della Società e sul meccanismo di stoccaggio autorizzato 1Info le liste regolarmente
presentate – unitamente alla documentazione richiesta dalla normativa e dall’articolo 16 dello Statuto sociale
– per il rinnovo del Consiglio di Amministrazione rispettivamente: (i) dall’Azionista di maggioranza CPI
Property Group S.A. e (ii) dall’Azionista di minoranza Associazione Cassa di Previdenza e Assistenza a favore
dei Ragionieri e Periti Commerciali.
In data 27 aprile 2023 la Società ha approvato le Informazioni finanziarie aggiuntive al 31 marzo 2023,
riportando quali principali risultati consolidati del primo trimestre 2023 i seguenti:
- l’Utile/(Perdita) di Gruppo ha evidenziato una perdita pari a -2,9 milioni di Euro al 31 marzo 2023 (-0,6
milioni di Euro al 31 marzo 2022);
- l’EBITDA consolidato è risultato negativo per -2,5 milioni di Euro al 31 marzo 2023 (-0,2 milioni di Euro
al 31 marzo 2022);
- il Patrimonio Netto consolidato è risultato pari a 83 milioni di Euro al 31 marzo 2023 rispetto a 85,9
milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Totale Indebitamento finanziario consolidato è risultato pari a 58,5 milioni di Euro al 31 marzo 2023
rispetto a 53,2 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Net Loan to Value al 31 marzo 2023 è risultato pari al 43% rispetto al 39% al 31 dicembre 2022.
In data 16 maggio 2023, l’Assemblea degli Azionisti della Società ha assunto le seguenti deliberazioni:
- approvato all’unanimità il Bilancio d’esercizio 2022, nella versione predisposta dal Consiglio di
Amministrazione e pubblicata in data 20 aprile 2023 sul sito internet della Società nonché sul
meccanismo di stoccaggio autorizzato 1Info;
- espresso parere favorevole in merito alla seconda sezione della Relazione sulla politica in materia di
remunerazione e sui compensi corrisposti redatta dal Consiglio di Amministrazione ai sensi dell’art.
123-ter del D.lgs. 58/1998;
- nominato il nuovo Consiglio di Amministrazione, determinando in sette il numero dei componenti e
fissando la durata del Consiglio di Amministrazione in tre esercizi, e dunque fino alla data
11
Relazione sulla gestione
dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2025, nelle
persone di:
1) Mirko Bertaccini, in qualità di Presidente;
2) Giovanni Naccarato;
3) Giuseppe Colombo;
4) Camilla Giugni (*);
5) Maria Spilabotte (*);
6) Luca Matrigiani (*);
7) Eleonora Linda Lecchi (*).
(*) Consigliere dichiaratosi indipendente ai sensi della normativa, anche regolamentare, vigente e del
Codice di Corporate Governance.
I Consiglieri sono stati tratti dalla lista presentata dall’Azionista di maggioranza CPI Property Group
S.A. che ha conseguito voti favorevoli pari al 92,07% circa del capitale presente e votante, ad eccezione
del Consigliere Eleonora Linda Lecchi, tratto dalla lista presentata dall’Azionista di minoranza
Associazione Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali
che ha conseguito voti favorevoli pari a circa il 7,92% del capitale presente e votante;
- ha autorizzato il Consiglio di Amministrazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai sensi
dell’art. 2357 ss. del codice civile e dell’art. 5 del Reg. UE n. 596/2014, dell’art. 132 del TUF, dell’art.
144-bis del Reg. adottato con delibera Consob n. 11971/99, previa revoca della delibera assembleare
del 26 aprile 2022 che autorizzava l’acquisto e la disposizione di azioni proprie, per quanto non
utilizzato.
In pari data, il Consiglio di Amministrazione della Società, riunitosi sotto la presidenza del neoletto Mirko
Bertaccini, ha nominato Giovanni Naccarato Amministratore Delegato della Società, attribuito al Presidente
Mirko Bertaccini, oltre alla rappresentanza legale della Società, la carica di Amministratore incaricato del
sistema di controllo interno e di gestione dei rischi, nominandolo altresì Datore di lavoro e ha eletto quale Vice-
Presidente del Consiglio di Amministrazione il Consigliere Giuseppe Colombo. Il Consiglio di Amministrazione
ha poi provveduto ad accertare la sussistenza dei requisiti normativi e statutari, anche sotto il profilo
dell’equilibrio tra i generi, in capo ai propri componenti ai fini della regolare costituzione dell’organo
amministrativo; ha valutato sussistenti, in particolare, i requisiti di indipendenza previsti dagli artt. 147-ter, 4°
comma, e 148, 3° comma, del TUF, dall’art. 2, raccomandazione 7, del Codice di Corporate Governance a cui
la Società aderisce, nonché dall’art. 16 del Regolamento adottato con Delibera Consob n. 20249/2017 in capo
ai Consiglieri Camilla Giugni, Luca Matrigiani, Maria Spilabotte e Eleonora Linda Lecchi. Il Consiglio ha altresì
deliberato di costituire il Comitato Indipendenti con funzioni propositive e consultive in materia di controlli,
rischi, nomine, remunerazioni, operatività con parti correlate, investimenti e disinvestimenti, composto da soli
Amministratori non esecutivi ed indipendenti nelle persone di Luca Matrigiani (Presidente), Camilla Giugni ed
Eleonora Linda Lecchi.
In data 13 giugno 2023, la Società ha reso noto che il Consiglio di Amministrazione, nel contesto della
riorganizzazione della governance aziendale, ha deliberato di nominare la dott.ssa Francesca Rossi – che
ricopre altresì la carica di Responsabile della Direzione Amministrazione, Bilancio e Contabilità nonché di
Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari - quale nuovo Chief Financial Officer, con
efficacia fino alla data dell’Assemblea di approvazione del bilancio 2025.
In data 27 luglio 2023, la Società ha reso noto di aver approvato i Risultati consolidati preliminari al 30 giugno
2023, come di seguito sintetizzati:
- il Risultato netto preliminare per il primo semestre 2023 ha evidenziato una perdita pari a -6,1 milioni
di Euro rispetto all’utile pari a 0,2 milioni di Euro al 30 giugno 2022;
12
Relazione sulla gestione
- l’EBITDA preliminare per il primo semestre 2023 è risultato negativo e stimato pari a -1,9 milioni di
Euro rispetto ai -0,5 milioni di Euro del primo semestre 2022;
- il Patrimonio Netto preliminare è stato stimato pari a 79,8 milioni di Euro al 30 giugno 2023 rispetto a
85,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Totale indebitamento finanziario preliminare è stato stimato pari a 58,3 milioni di Euro al 30 giugno
2023 rispetto a 53,2 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Net Loan to Value preliminare è stato stimato pari al 44% al 30 giugno 2023 rispetto al 39% al 31
dicembre 2022.
In data 14 settembre 2023 la Società ha reso noto di aver approvato la Relazione finanziaria semestrale
abbreviata al 30 giugno 2023, redatta secondo i principi contabili internazionali (IAS/IFRS). I principali risultati
del primo semestre 2023 non si sono discostati dai dati preliminari comunicati al mercato in data 27 luglio
2023, come di seguito riportato:
- l’Utile/(Perdita) consolidato del periodo evidenzia per il primo semestre 2023 una perdita pari a 6,1
milioni di Euro rispetto all’utile pari a 0,16 milioni di Euro al 30 giugno 2022;
- l’EBITDA consolidato per il primo semestre 2023 è negativo e pari a -1,9 milioni di Euro rispetto ai -0,5
milioni di Euro del primo semestre 2022;
- il Patrimonio Netto consolidato è pari a 79,8 milioni di Euro al 30 giugno 2023 rispetto a 85,9 milioni
di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Totale indebitamento finanziario consolidato è pari a 58,3 milioni di Euro al 30 giugno 2023 rispetto
a 53,2 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Net Loan to Value è pari al 44% al 30 giugno 2023 rispetto al 39% al 31 dicembre 2022.
In data 24 ottobre 2023, la Società ha reso noto di aver approvato le Informazioni finanziarie aggiuntive al 30
settembre 2023, i cui principali risultati consolidati sono di seguito riportati:
- l’Utile/(Perdita) di Gruppo evidenzia una perdita pari a -5,8 milioni di Euro al 30 settembre 2023 (-0,3
milioni di Euro al 30 settembre 2022);
- l’EBITDA consolidato è negativo per -1,3 milioni di Euro al 30 settembre 2023 (-0,7 milioni di Euro al
30 settembre 2022);
- il Patrimonio Netto consolidato risulta pari a 80 milioni di Euro al 30 settembre 2023 rispetto a 85,9
milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Totale Indebitamento finanziario consolidato ammonta a 57,4 milioni di Euro al 30 settembre 2023
rispetto a 53,2 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
- il Net Loan to Value al 30 settembre 2023 è pari al 43% rispetto al 39% al 31 dicembre 2022.
Non si segnalano ulteriori eventi di rilievo nell’esercizio.
13
Relazione sulla gestione
Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio
In data 4 marzo 2024 il Consiglio di Amministrazione ha approvato termini e condizioni della proposta relativa
alla cessione della partecipazione totalitaria detenuta da Next Re nella controllata Fidelio Engineering S.r.l.,
per un corrispettivo pari al valore di Patrimonio Netto della Fidelio alla data dell’atto di cessione. L’operazione
si configura come operazione con parte correlata di minore rilevanza.
14
Relazione sulla gestione
Andamento del titolo
NEXT RE è una società quotata su Euronext Milan di Borsa Italiana. Le sue azioni ordinarie ammesse alla
negoziazione sono identificate con il Codice ISIN IT0005330516 ed il Codice Alfanumerico NR
1
.
Si riportano nel grafico seguente l’andamento del titolo NEXT RE nel periodo 2 gennaio 2023 – 29 dicembre
2023 e i volumi negoziati su Euronext Milan nel corso dell’esercizio 2023.
Grafico 1
Fonte: Bloomberg
L’andamento del prezzo del titolo NEXT RE nel corso dell’anno 2023 è stato influenzato, inter alia, dai seguenti
elementi: (i) la pubblicazione, in data 06 febbraio 2023, dei risultati preliminari consolidati per l’esercizio chiuso
al 31 dicembre 2022; (ii) l’approvazione, in pari data, del piano industriale per il periodo 2023 – 2026; (iii)
l’approvazione da parte del Consiglio d’amministrazione, in data 21 marzo 2023, del bilancio d’esercizio al 31
dicembre 2022 e la delibera in merito alla posticipazione dell’assemblea dei soci al 16 maggio 2023 chiamata
ad approvare il bilancio e a rinnovare l’intero Consiglio d’Amministrazione; (iv) la pubblicazione, in data 20
aprile 2023 della Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2022; (v) la pubblicazione, in data 21 aprile
2023, delle liste per la nomina del nuovo Consiglio di amministrazione; (vi) l’approvazione, in data 27 aprile
2023, delle informazioni finanziarie aggiuntive al 31 marzo 2023; (vii) l’approvazione, in data 16 maggio 2023,
della relazione finanziaria annuale e la nomina, nella medesima data, del nuovo Consiglio d’amministrazione
e del nuovo amministratore delegato; (viii) la nomina, in data 13 giugno 2023, del nuovo CFO; ix) la
pubblicazione, in data 28 settembre 2023, della Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2023; x)
l’approvazione, in data 24 ottobre 2023, delle informazioni finanziarie aggiuntive al 30 settembre 2023.
Nel corso del 2023 i volumi negoziati complessivamente su Euronext Milan sono stati pari a 400 mila azioni
ordinarie quotate per un controvalore complessivo di circa Euro 1.355 mila, corrispondente a un prezzo medio
ponderato per i volumi scambiati su Euronext Milan di Euro 3,4 per azione. I volumi medi settimanali sono stati
pari a circa n. 7.694 azioni, con un massimo di n. 59.684 azioni scambiate nella settimana tra il 23 e il 27
gennaio del 2023.
1
Il capitale sociale della Società, come da relativo avviso di variazione del 30 dicembre 2021, è costituito da n. 22.025.109
azioni di cui: (i) n. 11.013.054 azioni ordinarie quotate (codice ISIN IT0005330516); (ii) n. 11.012.055 azioni di categoria B
senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il medesimo diritto di partecipare agli utili
delle azioni ordinarie automaticamente e proporzionalmente ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di
partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie
eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso, non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
15
Relazione sulla gestione
Si riporta nel grafico sottostante l’andamento del titolo NEXT RE e dell’indice FTSE Italia All-Share (base 100),
nel periodo 2 gennaio 2023 – 29 dicembre 2023.
Grafico 2
Fonte: Bloomberg
Nel corso del 2023 il titolo NEXT RE ha registrato una riduzione (-7,5%) rispetto all’andamento positivo
dell’indice FTSE Italia All-Share (19,2%).
Riportiamo di seguito i dati registrati dal titolo NEXT RE nel periodo 2 gennaio 2023 – 29 dicembre 2023
(estremi inclusi).
Tabella 1
Data
Prezzo ufficiale massimo (Eu)
3,54
31/08/2023
Prezzo ufficiale minimo (Eu)
3,16
24/07/2023
Ultimo prezzo ufficiale (Eu)
3,22
29/12/2023
N. azioni ordinarie quotate
1
10.974.849
31/12/2023
Capitalizzazione delle azioni ordinarie quotate
1
(Eu)
35.339.014
31/12/2023
Percentuale flottante relativa alle azioni ordinarie quotate
2,3
(%)
35,56%
31/12/2023
Note: 1) N. 11.013.054 azioni ordinarie quotate al netto di n. 38.205 azioni proprie. Si ricorda che il capitale sociale si compone
altresì di n. 11.012.555 azioni di categoria B non quotate; 2) Calcolato escludendo le partecipazioni di CPI Property Group (n.
5.971.020 azioni ordinarie quotate) e di DeA Capital Partecipazioni S.p.A. (n. 1.101.255 azioni ordinarie quotate) nel capitale
ordinario quotato della Società; 3) Data dell'ultima assemblea ordinaria degli azionisti della Società.
Per ulteriori informazioni sull’andamento del titolo NEXT RE e per gli aggiornamenti societari si invita a visitare
il sito web istituzionale www.nextresiiq.it, in particolare la sezione Investitori.
16
Relazione sulla gestione
Il contesto economico e il mercato immobiliare
Quadro macroeconomico e mercato immobiliare
In primavera l’economia mondiale ha rallentato. La crescita è rimasta solida negli Stati Uniti ma si è ridotta
nettamente in Cina. A livello globale, alla contrazione del ciclo manifatturiero si sono aggiunti in estate segnali
di indebolimento nei servizi; si è attenuata la ripresa del commercio internazionale. Nel terzo trimestre le
riduzioni dell’offerta di petrolio hanno indotto un rialzo delle quotazioni; anche i corsi del gas naturale sono
aumentati. Negli Stati Uniti e nel Regno Unito l’inflazione di fondo, pur rimanendo elevata, ha continuato a
scendere e l’orientamento delle politiche monetarie è rimasto restrittivo. Sulle prospettive globali continuano
a gravare le tensioni geopolitiche, accentuate dai tragici eventi in Medio Oriente.
In Italia la fase ciclica ha mostrato di recente una spiccata volatilità. Dopo il forte rialzo nel primo trimestre, il
PIL si è ridotto nel secondo, rispecchiando la flessione del valore aggiunto nell’industria e il venire meno
dell’espansione nei servizi, pressoché ininterrotta dalla primavera del 2021 a seguito delle progressive
riaperture dopo la crisi pandemica. Nel terzo trimestre l’attività sarebbe rimasta ancora fiacca sia nella
manifattura sia nel terziario. Il netto rialzo del PIL nel primo trimestre è stato in buona parte compensato dal
calo registrato nel secondo, maggiore delle attese.
L’inflazione al consumo, in calo, dalla fine dello scorso anno, è lievemente salita in settembre soprattutto per
effetto dei rincari dei carburanti. Quella di fondo è rimasta sostanzialmente invariata, dopo essere
gradualmente scesa da aprile grazie all’allentamento delle pressioni alla produzione e all’indebolimento della
domanda interna. Nelle attese delle famiglie e delle imprese la dinamica dei prezzi si attenuerà nei prossimi
mesi.
Andamento del mercato immobiliare in Italia
Nel corso dei primi nove mesi del 2023 il volume investito è stato pari a circa 3 – 4 miliardi, con una riduzione
di quasi il 70% rispetto allo stesso periodo del 2022. Il generale rallentamento degli investimenti è stato
riscontrato in tutte le asset class, ed in particolare nel settore uffici, in cui si osserva un crescente
atteggiamento wait-and-see e la conferma di una ridotta presenza di transazioni di grandi dimensioni. Le
difficili condizioni del mercato del debito contribuiscono a un mercato particolarmente depresso, con un
impatto sia sulle operazioni Core, dove gli investitori sono obbligati a procedere full equity, sia sulle operazioni
value-add dove il costo del finanziamento ha un impatto spesso critico sul potenziale prezzo di acquisto delle
opportunità sul mercato.
In termini di prime yield, l’aumento dei tassi di interesse e il clima di incertezza generale derivante dal contesto
macroeconomico continua a spingere al rialzo i rendimenti netti. La stabilizzazione registrata nel secondo
trimestre del 2023 vede confermato al 4% il prime net yield per gli uffici a Milano, mentre a Roma - per la stessa
asset class - si registra un incremento al 4,5%. Per quanto riguarda la Logistica, il prime net yield che era
rimasto stabile nel primo e nel secondo trimestre del 2023, si è attestato ora al 5,3% guadagnando 100 bps
rispetto al secondo trimestre del 2022.
Il mercato Direzionale a Roma
Nel corso dei primi nove mesi del 2023 il volume investito ha registrato una riduzione di quasi il 70% rispetto
allo stesso periodo del 2022. Il generale rallentamento degli investimenti è stato riscontrato in tutte le asset
class, ed in particolare nel settore uffici, in cui si osserva un crescente atteggiamento wait-and-see. Le difficili
condizioni del mercato del debito contribuiscono a un mercato particolarmente depresso, In termini di prime
yield, l’aumento dei tassi di interesse e il clima di incertezza generale derivante dal contesto macroeconomico
continua a spingere al rialzo i rendimenti netti. La stabilizzazione registrata nel secondo trimestre del 2023
vede confermato al 4% il prime net yield per gli uffici a Milano, mentre a Roma - per la stessa asset class - si
registra un incremento al 4,5%. Ad oggi, il volume di take up registrato nei primi tre periodi del 2023 per la città
di Roma, ha già superato il take-up dell’intero anno 2022, registrando già un incremento del +28% sull’intero
anno solare (dal 2022 al 2023), anche se il confronto con il solo Q3 dell’anno precedente evidenzia un
decremento di circa il 20% (Q3 2022 vs Q3 2023).
17
Relazione sulla gestione
Per quanto riguarda la vacancy, il livello complessivo di spazi liberi a Roma nel Q3 2023 è stato pari allo 8,4%,
ritornando al valore registrato nel Q1 2023, a conferma degli ottimi volumi di take-up registrati per l’appunto
nel primo semestre 2023. Sul fronte dei canoni durante il Q3 2023 i canoni medi di locazione sono aumentati
in quasi tutti i quartieri della Capitale. Dall’inizio del 2023 a Roma, gli investimenti nel settore degli uffici hanno
registrato un calo del 67% rispetto al trimestre dell’anno precedente. In generale, anche in questa seconda
metà dell’anno, si conferma un atteggiamento di attesa da parte degli investitori. In termini di rendimenti,
l'aumento dei tassi di interesse e l'accresciuto rischio della situazione macroeconomica hanno spinto i
rendimenti verso l'alto a partire dal Q2 2022; tuttavia, dopo una forte crescita registrata nel corso dell’ultimo
anno, i prime yield sembrano essersi stabilizzati nell’ultimo trimestre.
Il mercato Direzionale a Milano
Nel corso del terzo trimestre del 2023, il mercato milanese mostra, una buona dinamicità degli indicatori, sia
in termini di assorbimento che di canoni. Il mercato delle locazioni a Milano registra una fase positiva grazie
all’elevata domanda verso prodotto nuovo e di qualità; inoltre, la flessione registrata sul mercato degli
investimenti non ha ancora avuto riflessi sui volumi del take up. Nel corso degli ultimi due anni, e dopo la
pausa del Covid, i canoni hanno registrato una progressiva crescita. A Milano, la scarsa offerta di prodotto di
qualità ha continuato a spingere al rialzo i canoni prime, attestandosi ormai ad oltre 600 /mq/a con picchi di
700 /mq/a nel CBD Duomo. Nel terzo trimestre dell’anno (Q3 2023) i canoni prime confermano il trend già
visto nel corso del primo semestre dell’anno 2023, registrando un nuovo incremento in quasi tutte le aree
della città. Sul versante degli investimenti, si registra una importante riduzione legata al contesto
macroeconomico, all’aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse e al conseguente clima di incertezza che
hanno impattato indirettamente sui volumi, che risultano in diminuzione rispetto alla forte crescita registratasi
durante il 2022 (anno record post-Covid, in cui vi era stato un aumento significativo dei volumi investiti). Con
circa 851 milioni di investimenti a Milano da inizio anno, si osserva un forte rallentamento del mercato degli
investimenti nell’asset class uffici, con una variazione negativa rispetto allo stesso trimestre del 2022 pari a
circa l’80%. In termini di prime yield, l’aumento dei tassi di interesse e il clima di incertezza generale derivante
dal contesto macroeconomico continua a spingere al rialzo i rendimenti netti. La stabilizzazione registrata
nel secondo trimestre del 2023, vede confermato al 4% il prime net yield per gli uffici a Milano. Per quanto
riguarda i rendimenti, dopo la crescita a cui si è assistito nel corso del 2022 (+100 punti base dal Q2 2022 al
Q2 2023), nel corso del terzo trimestre del 2023 i rendimenti prime sembrano essersi stabilizzati, attestandosi
al 4% per lo spazio degli uffici Prime del CBD, pur riflettendo le condizioni macroeconomiche e la generale
incertezza e instabilità dei mercati (soprattutto a causa del continuo aumento del costo del denaro).
Il mercato Direzionale a Bari
A seguito dello slancio che si era protratto dalla fine delle restrizioni pandemiche sino alla prima metà del
2022, il mercato direzionale di Bari ha continuato a registrare i segnali di raffreddamento iniziati lo scorso
semestre. Nella prima metà del 2023 le transazioni relative al mercato direzionale si attestano a 30, circa il
30% in meno rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Anche i dati relativi ai prezzi non sono
incoraggianti: le variazioni semestrali negative di tutte le zone cittadine, con punte nel business district e in
periferia – rispettivamente -1,6% e -2,2% - trainano ulteriormente verso il basso le quotazioni degli uffici. Si
segnalano variazioni semestrali negative anche sul fronte dei canoni (-0,7% semestrale di media urbana) e una
leggera riduzione dei tempi di locazione, dai 5,5 mesi dello scorso semestre agli attuali 4,8 mesi.
Il Mercato Retail a Roma
Il mercato romano dei negozi ha registrato un incremento del 7% tendenziale, confermando un trend di
crescita che vede oggi gli scambi del semestre superare del 24% il primo semestre 2019, anno pre-pandemia.
I prezzi medi scontano un calo generalizzato, intorno al -1,3% semestrale, evidenziando una tendenza al
ribasso, solo in parte riscontrabile nel dato annuale. A fronte di sconti medi stabili, si riducono leggermente i
tempi di vendita (8 mesi). Sul fronte della locazione, il livello medio dei canoni rimane sostanzialmente stabile
sia su base semestrale che annuale, ma con flessioni nelle zone più centrali, associato a stabilità del
rendimento medio lordo annuo da locazione (7,5%). I tempi di locazione si riducono leggermente a 6 mesi. Il
risultato ancora positivo delle compravendite associate ai primi segnali di flessione dei prezzi porta gli
18
Relazione sulla gestione
operatori a formulare per il primo semestre 2024 revisioni di cautela sul numero degli scambi, ma più
pessimistiche con riferimento al livello dei prezzi. Le previsioni sul numero di compravendite sono di stabilità,
associate a variazioni al ribasso dei prezzi medi. Con riferimento alla locazione, le attese sono di flessione
per il numero dei contratti e di stabilità per il livello dei canoni.
Il Mercato Retail a Milano
Nel primo semestre 2023 il volume di compravendite di negozi al dettaglio sul mercato milanese ha scontato
una lieve battuta di arresto su base tendenziale (-2,6%), pur nel contesto di un trend di superamento dei livelli
pre-pandemia. Nel comparto dei negozi, l’andamento medio delle quotazioni si conferma in ulteriore rialzo su
base annuale (+1,8% semestrale), per il quarto semestre consecutivo post-pandemia, con variazioni molto
eterogenee nelle diverse aree cittadine. La frenata delle compravendite sembra essersi riflessa tuttavia sulla
performance semestrale, stazionaria in centro e negativa in semicentro (- 1,6%), con un buon risultato in
periferia (+1,6%). La velocità di assorbimento decresce per le localizzazioni progressivamente più centrali,
con tempi medi di vendita di 4-5 mesi in centro e 6-7 mesi in periferia. Cresce leggermente lo sconto medio
concesso sul prezzo richiesto (9-10%).
Una dinamica più performante riguarda il comparto locativo, con i canoni medi di locazione in crescita su
base semestrale (+1,3%). Il mercato registra tempi di assorbimento rapidi (3-4 mesi), leggermente più distesi
in periferia. I rendimenti medi annui lordi si mantengono pressoché stabili al 6,7%. Le attese sulla performance
del comparto commerciale al dettaglio per il primo semestre 2024 indicano aspettative di leggero calo del
numero degli scambi e del livello medio dei prezzi. Attesi stabili i canoni di locazione.
Il portafoglio immobiliare
Al 31 dicembre 2023 il portafoglio di NEXT RE risulta composto da 6 asset di cui 3 a destinazione d’uso
commerciale e 3 d’uso prevalentemente direzionale, per un valore di mercato complessivo, al 31 dicembre
2023, di 132,05 milioni di Euro di cui 130,07 milioni di Euro classificati, nel Bilancio d’esercizio e nel Bilancio
Consolidato, alla voce Investimenti immobiliari e 1,99 milioni di Euro classificati alla voce Altre
immobilizzazioni materiali ma rilevati per 1,7 milioni di Euro al netto dei relativi ammortamenti (in quanto
porzione strumentale e non di investimento).
Gli immobili sono localizzati tra Milano (3), Roma (2) e Bari (1). La superficie totale lorda del portafoglio è pari
a 43.879 mq, mentre la superficie commerciale è pari a 24.819 mq.
Nel corso dell’esercizio 2023 non sono stati effettuati nuovi investimenti da parte di Next Re SIIQ.
Alla data del 31 dicembre 2023 risultano completamente locati/utilizzati tutti gli immobili del portafoglio della
Società.
Sempre in termini di occupazione e utilizzo del portafoglio immobiliare si evidenzia che:
• con decorrenza 1° ottobre 2020, NEXT RE utilizza direttamente una porzione dell’immobile di Roma, via
Zara 22/32.
Le porzioni utilizzate da NEXT RE sono: gli uffici siti al primo piano, quattro posti auto ed un magazzino
al piano interrato le cui superfici sono di seguito indicate “Porzione Strumentale Zara”. Le restanti
superfici dell’immobile sono indicate: “Porzione Investimento Zara” relativamente alle superfici locate a
terzi – “Porzione comune e non locabile Zara” relativamente alle restanti superfici comuni. L’immobile di
Roma, via Zara 22/32 risulta dunque oggi completamente utilizzato e occupato, ma solo parzialmente
locato;
• con decorrenza 1° ottobre 2021 è scaduto il contratto di locazione in essere con la Guardia di Finanza
per l’immobile di Roma, via Vinicio Cortese; nelle more della definizione delle negoziazioni per un
eventuale nuovo contratto di locazione il conduttore continua ad utilizzare l’immobile corrispondendo la
relativa indennità di occupazione a NEXT RE;
19
Relazione sulla gestione
• in data 20 aprile 2023, per la porzione uffici del terzo piano dell’immobile di Milano, via Spadari 2, oggetto
di recente ristrutturazione, è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione con la società Luisa Via
Roma S.p.A.
I conduttori/utilizzatori degli immobili in portafoglio – al netto di NEXT RE - sono pertanto 7: OVS S.p.A.,
Ministero della Giustizia, Guardia di Finanza, Ambasciata del Canada, Dico S.p.A., ITX Italia S.r.l. e Luisa Via
Roma S.p.A.
Nella tabella seguente si riporta un dettaglio del portafoglio immobiliare posseduto dalla società NEXT RE.
Tabella 2
Principali eventi del 2023 relativi al portafoglio immobiliare della NEXT RE
Nel corso dell’esercizio 2023 sono state implementate da Next RE le attività di asset management sul
patrimonio immobiliare ed è proseguita la gestione dei rapporti con i conduttori dei singoli immobili il tutto
come meglio dettagliato nei paragrafi successivi, immobile per immobile.
Milano – via Spadari, 2
Per l’immobile di via Spadari, si rammenta che NEXT RE è proprietaria dei piani primo, secondo e terzo
dell’immobile, oltre che dei piani primo e secondo interrato.
In relazione all’intero immobile si rappresenta che nel corso del 2022 NEXT RE ha avviato, con i proprietari
delle altre unità immobiliari, un importante intervento di rifacimento delle porzioni comuni del complesso –
facciate, portineria, collegamenti verticali e aree comuni - deliberato dall’assemblea di condominio alla fine
del 2021 e terminato nel secondo semestre 2023.
Inoltre, per quanto attiene la porzione posta al terzo piano, di esclusiva proprietà di NEXT RE, sono stati ultimati
i lavori di valorizzazione e riqualificazione delle superfici (Mq 541 commerciali).
Altresì, a seguito della conclusione delle opere di valorizzazione del terzo piano, in data 20 aprile 2023, la
Società ha sottoscritto un nuovo contratto di locazione con Luisa Via Roma S.p.A. per una durata di 6 anni con
possibilità di rinnovo per un ulteriore periodo di 6 anni, ad un canone a regime pari a 300 mila euro.
Alla data della presente relazione il tasso di occupazione dell’immobile è pari al 100%.
Milano – via Cuneo, 2
Per l’immobile in oggetto, nel corso dell’esercizio 2023, è proseguito senza particolari elementi di criticità il
rapporto con il conduttore OVS S.p.A.. Non si rilevano altresì eventi significativi nell’esercizio, a seguito del
termine del pacchetto di contributi con cui Next RE SIIQ ha inteso supportare il conduttore OVS S.p.A.,
nell’ambito della gestione dei negativi effetti economico-finanziari dovuti all’ emergenza COVID-19, la guerra
tra Ucraina e Russia e l’aumento dei prezzi delle materie prime.
Milano – corso San Gottardo, 29/31
Per l’immobile in oggetto, nel corso dell'esercizio 2023, è proseguito senza particolari elementi di criticità il
rapporto con il conduttore OVS S.p.A.. Non si rilevano altresì eventi significativi nell’esercizio di riferimento, a
Numero
Immobili
Città Indirizzo Destinazione d'uso
Superficie
lorda
(mq)
Superficie
commerciale
(mq)
Conduttori
Valore di
mercato
31/12/2023
1A Milano Via Spadari, 2 Commerciale 2.858 2.014 OVS S.p.A. 47.500
1B Milano Via Spadari, 2 Direzionale 285 267 ITX Italia S.r.l.
1C Milano Via Spadari, 2 Direzionale 591 541 Luisa Via Roma
1D Milano Via Spadari, 2 Aree non locabili 65 - n.a.
2 Milano Via Cuneo, 2 Commerciale 6.395 3.327 OVS S.p.A. 25.950
3 Milano Corso San Gottardo, 29/31 Commerciale 4.928 2.620 OVS S.p.A. 15.650
4A Roma Via Zara, 22/32 Commerciale 523 492 Dico S.p.A.
4B Roma Via Zara, 22/32 Direzionale (Investimento) 3.113 2.189 Ambasciata del Canada
4C Roma Via Zara, 22/32 Aree non locabili 946 - n.a.
4D Roma Via Zara, 22/32 Direzionale (Strumentale) 476 388 NEXT RE SIIQ 1.983
5 Bari Viale Saverio Dioguardi, 1 Direzionale 19.118 10.485 Ministero della Giustizia 14.300
6 Roma Via Vinicio Cortese, 147 Direzionale/Archivio 4.580 2.496 Guardia di Finanza 4.700
43.879 24.819 132.050
8.250
13.717
20
Relazione sulla gestione
seguito del termine del pacchetto di contributi con cui Next RE SIIQ, ha inteso supportare il conduttore OVS
S.p.A., nell’ambito della gestione dei negativi effetti economico-finanziari dovuti all’ emergenza COVID-19, la
guerra tra Ucraina e Russia e l’aumento dei prezzi delle materie prime.
Roma – via Zara 22/32
Nel corso dell’esercizio 2023 sono proseguiti senza particolari elementi di rilievo i rapporti locativi con
l’Ambasciata del Canada e con DICO S.p.A. e l’utilizzo strumentale di alcuni locali da parte di NEXT RE.
Bari – viale Saverio Dioguardi, 1
Nel corso del 2023 è proseguito senza particolari elementi di criticità il rapporto locativo con il Ministero della
Giustizia.
Roma – via Vinicio Cortese, 147
Per quel che riguarda l’immobile si ricorda che il contratto di locazione con la Guardia di Finanza è scaduto in
data 30 settembre 2021. Tuttavia, alla data della presente relazione la Guardia di Finanza conduce in locazione
l’immobile in regime di indennità di occupazione.
Nel corso del 2023 NEXT RE ha effettuato sull’immobile mirati interventi di manutenzione straordinaria, anche
in vista dei programmati lavori di adeguamento/valorizzazione dell’immobile connessi all’eventuale
sottoscrizione del nuovo contratto di locazione con la Guardia di Finanza.
Eventi successivi al 31 dicembre 2023 relativi al portafoglio immobiliare
Per l’immobile di Milano, via Spadari – in relazione alla porzione commerciale - si rappresenta che, in data 25
gennaio 2024, a seguito delle interlocuzioni avute durante il secondo semestre 2023, anche in considerazione
dell’impatto che l’intervento di rifacimento delle porzioni comuni del complesso ha avuto sulla porzione retail,
è stato rinegoziato il contratto di locazione con la società OVS S.p.A.. Il nuovo contratto di locazione, pur
mantenendo invariato il canone e la superfice di riferimento, prevede (i) la concessione di uno sconto una
tantum (ii) la facoltà del locatore da esercitare entro il 31 dicembre 2024 di estendere unilateralmente il primo
termine del contratto di ulteriori 18 mesi e (iii) la rinuncia al diritto di prelazione legale a favore del conduttore,
mantenendo la prelazione convenzionale limitata alle società che operano nel medesimo settore di
riferimento.
Il portafoglio immobiliare in sintesi al 31 dicembre 2023
Nella tabella di seguito riportata vengono rappresentate in sintesi le principali caratteristiche del portafoglio
immobiliare posseduto dalla società NEXT RE. Il rendimento medio lordo è stato calcolato sui canoni di
locazione annui in essere al 31 dicembre 2023 determinati in base a quanto riportato più avanti nel presente
capitolo.
21
Relazione sulla gestione
Tabella 3
La tabella sopra riportata include il valore lordo di mercato della Porzione Strumentale Zara classificata – al
netto dei relativi ammortamenti - alla voce Altre immobilizzazioni materiali del Bilancio consolidato e del
Bilancio d’esercizio.
Principali indicatori immobiliari
Valore di mercato del portafoglio immobiliare
Al 31 dicembre 2023 la società NEXT RE possiede un portafoglio immobiliare di 6 asset per un valore
complessivo di 132,05 milioni di Euro.
Rispetto alla data del 31 dicembre 2022 il valore del portafoglio immobiliare posseduto ha subito un
decremento di 6 milioni di Euro prevalentemente riconducibile (i) agli effetti negativi legati al contesto
macroeconomico ed in particolare all’aumento dei tassi di interesse, (ii) al forte rallentamento del trend di
ripresa del mercato intervenuto.
Per l’analisi delle variazioni dei valori per ciascun asset si rimanda a quanto riportato nelle Note esplicative del
Bilancio consolidato e del Bilancio d’Esercizio al 31 dicembre 2023.
Il seguente grafico e la seguente tabella, di seguito riportati, rappresentano la variazione del valore del mercato
del portafoglio immobiliare, posseduto dal Gruppo NEXT RE, tra il 31 dicembre 2023 e il 31 dicembre 2022.
Grafico 3
Portafoglio Immobiliare
Valore di
mercato
31/12/2023
(A)
Canoni di
locazione al
31/12/2023
(B)
Rendimento
medio lordo al
31/12/2023
(B/A)
Superficie
lorda
(mq)
Superficie
locabile
(mq)
Superficie
locata
(mq)
Superficie
sfitta
(mq)
Tasso di
occupazione
Milano, Via Spadari, 2 (Commerciale) 47.500 1.981 4,17% 2.858 2.014 2.014 0 100%
Milano, Via Spadari, 2 (Direzionale) 8.250 128 1,55% 1028* 808 808 0 100%
Milano, Via Cuneo, 2 25.950 1.329 5,12% 6.395 3.327 3.327 0 100%
Milano, Corso San Gottardo, 29/31 15.650 619 3,96% 4.928 2.620 2.620 0 100%
Roma, Via Zara, 22/32 (Investimento) 13.717 731 5,33% 3.636 2.681 2.681 0 100%
Roma, Via Zara, 28 (Strumentale) 1.983 n.a. n.a 1.422* 388 388 0 100%
Bari, Viale Saverio Dioguardi, 1 14.300 963 6,73% 19.118 10.485 10.485 0 100%
Roma, Via Vinicio Cortese, 147 4.700 586 12,47% 4.580 2.496 2.496 0 100%
TOTALE 132.050 6.336 4,80% 43.879 24.819 24.819 0 100%
22
Relazione sulla gestione
Tabella 4
Si ricorda che i suddetti valori di mercato includo anche il valore attribuito dall’esperto indipendente alla
porzione ad uso strumentale dell’immobile di Roma, Via Zara pari a 1.983 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023
(Euro 1.907 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022). Tale porzione non viene contabilizzata al fair value alla voce
Investimenti immobiliari ma è ammortizzata e rilevata alla voce Altre immobilizzazioni materiali per 1.723
migliaia di Euro al 31 dicembre 2023 (1.780 migliaia al 31 dicembre 2022).
Valore dei canoni di locazione annui in essere e dei canoni di locazione annui stabilizzati al 31 dicembre 2023
Per canoni di locazione annui in essere si intendono i canoni di locazione annui vigenti alla data di riferimento.
Per canoni di locazione annui stabilizzati si intendono i canoni di locazione a regime dei vari contratti,
(considerando quindi il valore massimo del canone contrattualmente previsto in base ad eventuali step – up)
noti e contrattualizzati alla data di riferimento. Nei canoni indicati non vengono considerati i canoni di mercato
delle unità immobiliari sfitte e/o in corso di locazione e non vengono considerate le poste incerte come
adeguamento ISTAT ed eventuale componente variabile del canone. Per il solo immobile di Roma Via Vinicio
Cortese è stato considerato l’ultimo canone di locazione in essere prima della scadenza del contratto sulla
base di cui viene anche oggi corrisposta l’indennità di occupazione da parte del conduttore.
Il valore dei canoni di locazione annui in essere al 31 dicembre 2023 è pari a Euro 6,43 milioni ripartiti tra i
diversi immobili secondo quanto riportato nel seguente grafico.
Grafico 4
Portafoglio Immobiliare
Valore di mercato
31/12/2022
Disinvestimenti
2023
Costi Capitalizzati Delta fair value
Valore di mercato
31/12/2023
Milano, Via Spadari, 2 (Commerciale) 53.300 - 585 - 6.385 47.500
Milano, Via Spadari, 2 (Direzionale) 8.150 - 513 - 413 8.250
Milano, Via Cuneo, 2 25.850 - - 100 25.950
Milano, Corso San Gottardo, 29/31 15.900 - - - 250 15.650
Roma, Via Zara, 22/32 (Investimento) 13.193 - 524 13.717
Roma, Via Zara, 28 (Strumentale) 1.907 - 76 1.983
Bari, Viale Saverio Dioguardi, 1 14.700 - - 400 14.300
Roma, Via Vinicio Cortese, 147 4.850 - - - 150 4.700
TOTALE 137.850 - 1.098 - 6.897 132.050
23
Relazione sulla gestione
Il valore dei canoni di locazione annui stabilizzati è pari a Euro 7,1 milioni secondo quanto riportato nel seguente
grafico.
Grafico 5
Ricavi netti di locazione di competenza dell’esercizio 2023
I ricavi netti di locazione di competenza dell’esercizio 2023 risultanti dal prospetto dell’Utile/(Perdita)
dell’esercizio sono pari a:
Tabella 5
Descrizione
31/12/2023
(€/000)
Ricavi di locazione
6.386
Costi netti Immobiliari
(1.285)
Ricavi netti da locazione
5.101
Rispetto a quanto precedentemente indicato alle tabelle relative ai canoni di locazione si fa presente che:
o la voce Ricavi netti da locazione include anche i ricavi per riaddebiti ai conduttori;
o i ricavi relativi all’immobile di Milano, via Spadari e all’immobile di Milano, via Cuneo sono contabilizzati,
invece, al netto della quota di competenza annuale del capex contribution erogato al conduttore nel 2018
e nel 2021 e al netto delle riduzioni temporanee di canone concesse al conduttore per il periodo di
competenza;
o i ricavi da locazione sono rilevati a conto economico su base lineare.
Dati immobiliari per destinazione d’uso
La tabella seguente riassume le principali informazioni relative al portafoglio immobiliare di NEXT RE
suddiviso in base alla destinazione d’uso principale dei singoli immobili (per il solo immobile di Roma Via Zara
è stata considerata la destinazione d’uso prevalente dell’immobile direzionale in cui è stata ricompresa anche
la residuale porzione commerciale del piano terra).
24
Relazione sulla gestione
Tabella 6
Le movimentazioni del 2023 del valore contabile del portafoglio per destinazione d’uso sono riportate nella
tabella che segue; il valore contabile della voce Investimenti immobiliari del bilancio consolidato e del bilancio
d’esercizio, anche in questo caso, non include il valore della porzione ad uso strumentale dell’immobile di
Roma, via Zara pari a 1.723 migliaia di Euro (fair value pari a 1.983 migliaia di Euro).
Tabella 7
Durata dei contratti di locazione (WALT)
L’indice relativo alla scadenza media ponderata dei contratti complessiva (WALT) sui canoni di locazione
annui in essere del portafoglio immobiliare di NEXT RE al 31 dicembre 2023 è pari a 4,0 anni. Tale indice è
stato calcolato sulla prima scadenza contrattuale dei singoli contratti di locazione in essere, non tenendo in
considerazione eventuali facoltà di recesso anticipato.
Tabella 8
I conduttori
Il portafoglio immobiliare di NEXT RE risulta locato/utilizzato, al 31 dicembre 2023, a 7 (sette) diversi
conduttori/utilizzatori (al netto di NEXT RE per la porzione strumentale): OVS S.p.A., Ministero della Giustizia,
Guardia di Finanza, Ambasciata del Canada, Dico S.p.A., ITX Italia S.r.l. e Luisa Via Roma S.p.A..
Destinazione d'uso
prevalente
Superficie
locabile (mq)
Superficie
locata (mq)
Valore di
mercato
31/12/2023
(A)
Valore % sul totale
del portafoglio
Canoni di
locazione al
31/12/2023
(B)
Rendimento
medio lordo al
31/12/2023
(B/A)
Tasso di
occupazione
Commerciale 7.692 7.692 89.100 67,47% 3.929 4,41% 100%
Direzionale (Investimento) 16.470 16.470 40.967 31,02% 2.407 5,88% 100%
Direzionale (Strumentale) 388 388 1.983 1,50% n.a. n.a. 100%
24.550 24.550 132.050 100% 6.336 4,80% 100%
(migliaia di Euro) Commerciale Direzionale
Totale
Portafoglio
Patrimonio immobiliare al 1° gennaio
2023
95.050 40.893 135.943
Acquisizioni 0 0 0
Costi capitalizzati 585 513 1.098
Riclassifiche 0 0 0
Saldo prima della valutazione del
patrimonio immobiliare
95.635 41.406 137.041
Rivalutazioni/(Svalutazioni) nette
d’esercizio
(6.536) (438) (6.974)
Saldo al 31 dicembre 2023 89.099 40.968 130.067
CITTÀ IMMOBILE TENANT
WALT su canoni di
locazione al
31/12/2022
WALT su canoni di
locazione al
31/12/2023
Via Spadari, 2 - Direzionale ITX Italia S.r.l. 0,8 7,8
Via Spadari, 2 - Direzionale Luisa Via Roma S.p.A.
n.a.
6,0
Via Spadari, 2 - Commerciale 5,0 4,0
Via Cuneo, 2 5,0 3,3
Corso San Gottardo, 29/31 5,5 4,5
Ambasciata del Canada 3,1 2,1
DICO S.p.A. 4,3 3,3
Via Vinicio Cortese, 147 Guardia di Finanza 0,0 0,0
Bari Viale Saverio Dioguardi, 1
Ministero della Giustizia 2,0 1,0
3,8 4,0
Milano
OVS S.p.A.
Roma
Via Zara, 22/32
WALT SU CANONI VIGENTI PORTAFOGLIO IMMOBILIARE
25
Relazione sulla gestione
Nel grafico seguente viene riportata l’analisi di concentrazione per singolo conduttore in base ai canoni di
locazione annui in essere al 31 dicembre 2023 (per l’immobile di Roma via Cortese è stata considerata
l’indennità di occupazione corrisposta dalla Guardia di Finanza).
Grafico 6
Tasso di occupazione
Il tasso di occupazione del portafoglio immobiliare della società NEXT RE al 31 dicembre 2023 risulta essere
pari al 100%, in aumento rispetto al dato del 31 dicembre 2022, per effetto della locazione della porzione
immobiliare di Milano, via Spadari al conduttore Luisa Via Roma S.p.A..
Allocazione geografica
Il portafoglio immobiliare della società NEXT RE risulta distribuito, al 31 dicembre 2023, in 3 (tre) diverse città:
Milano, Roma e Bari.
Nel grafico seguente viene riportata l’analisi di allocazione geografica (NORD – CENTRO – SUD) del
portafoglio in base ai valori di mercato degli immobili al 31 dicembre 2023.
Grafico 7
Per maggiori dettagli sul patrimonio immobiliare si rimanda a quanto più ampiamente illustrato nelle Note
esplicative “Nota 1. Investimenti immobiliari”.
26
Relazione sulla gestione
Analisi andamento economico
Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione
della formazione del risultato economico di esercizio.
Tabella 9
Il Net Operating Income: Il margine della gestione immobiliare è pari a 5.101 migliaia di Euro e si incrementa
rispetto a quello conseguito nel 2022 di circa 806 migliaia di Euro. La voce Ricavi da locazione subisce un
incremento netto per 565 migliaia di Euro principalmente a fronte degli adeguamenti ISTAT dei contratti di
locazione rilevati nel periodo e dei canoni per nuovi contratti di locazione rilevati su base lineare. Il saldo della
voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2023 è inferiore rispetto al saldo al 31 dicembre
2022 per 241 migliaia di Euro in ragione della cessione, a fine 2022, dell’asset di Verona che, in quanto sfitto,
ha generato, nello scorso esercizio, maggiori costi pari a 378 migliaia di Euro per utenze, oneri di gestione, di
vigilanza, consulenze e IMU.
La voce Proventi/(oneri) netti da cessione immobili presenta saldo pari a zero in quanto lo scorso anno
includeva il risultato della vendita dell’asset di Verona avvenuto nel corso del 2022.
La voce Altri ricavi e proventi si riduce per 496 migliaia di Euro rispetto al saldo relativo al 2022 che includeva
il provento netto pari a 469 migliaia di Euro derivante dall’accordo stipulato in data 28 giugno 2022 avente ad
oggetto il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo di diritto lussemburghese
“Historic & Trophy Building Fund” gestito da Main Source S.A. “Fondo HTBF- €”e la definizione transattiva dei
procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al titolo stesso.
Costi del personale: la variazione rispetto all’esercizio precedente è riconducibile all’effetto, pari a 1.971
migliaia di Euro, degli accordi transattivi aventi a oggetto i termini e le condizioni della risoluzione consensuale
anticipata dei rapporti di lavoro dirigenziale del Direttore Generale e del Chief Investment Officer e alla
riduzione dei costi del personale che ne è derivata pari a 759 migliaia di Euro. Inoltre, nell’esercizio precedente
la voce includeva anche l’accantonamento per premi da incentivazione di breve e lungo periodo per 598
migliaia di Euro.
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2023 31/12/2022
Ricavi di locazioni
6.386 5.821
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
(1.285) (1.526)
Net Operating Income
5.101 4.295
Proventi/(oneri) netti da cessione immobili
0 676
Altri ricavi e proventi
5 501
Costi del personale
(2.680) (2.059)
Costi generali
(2.882) (3.134)
Altri costi ed oneri
(185) (248)
EBITDA
(641) 30
Ammortamenti e svalutazioni
(112) (200)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari (6.974) 2.892
EBIT
(7.727) 2.722
Adeguamento al fair value di strumenti finanziari 0 (53)
Proventi/(oneri) finanziari
(1.460) (1.653)
EBT (Risultato ante imposte)
(9.187) 1.017
Imposte
(253) (666)
Risultato netto consolidato del periodo
(9.440) 352
27
Relazione sulla gestione
Costi generali: la voce presenta un saldo pari a 2.882 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023 e registra un
decremento netto rispetto al 31 dicembre 2022 per 252 migliaia di Euro principalmente in relazione a i) minori
oneri per consulenze legali per 185 migliaia di Euro, ii) minori costi per comunicazione per 126 migliaia di Euro,
iii) maggiori commissioni bancarie per 69 migliaia di Euro sostenute a fronte dei rimborsi anticipati dei
finanziamenti con Unicredit Leasing e con Banca Centro Lazio. La voce in oggetto include, inoltre, 729 migliaia
di Euro per asset advisory fee maturata verso Dea Capital RE SGR nell’ambito dell’Asset Advisory agreement.
La voce Ammortamenti e svalutazioni include, tra l’altro, la quota di ammortamento della porzione dell’asset
di Roma, via Zara ad uso strumentale per 57 migliaia di Euro.
La voce Altri costi e oneri include, tra gli altri, i costi ordinari per contributi CONSOB e di Borsa, i contributi
associativi e gli oneri da disinvestimento attività finanziarie.
L’Adeguamento al fair value di strumenti finanziari è pari a 0 e si riduce per 53 migliaia di Euro rispetto al 31
dicembre 2022 in quanto i titoli presenti in portafoglio a tale data sono stati disinvestiti nel corso dei primi
mesi del 2023.
La voce Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari accoglie l’adeguamento netto negativo al fair
value degli investimenti immobiliari per 6.974 migliaia di Euro.
La voce Proventi/(Oneri) finanziari è composta principalmente da interessi passivi su finanziamenti erogati
dalla controllante CPI PG per 1.349 migliaia di Euro e dagli interessi attivi maturati sui conti correnti ordinari e
sul time deposit, acceso alla fine dell’esercizio, pari a 40 migliaia di Euro.
La voce Imposte al 31 dicembre 2023 recepisce la svalutazione delle attività per imposte anticipate per 190
migliaia di Euro e sopravvenienze passive IRAP per 64 migliaia di Euro.
28
Relazione sulla gestione
Analisi andamento patrimoniale
La tabella che segue indica la composizione del capitale investito e delle fonti di finanziamento del Gruppo al
31 dicembre 2023 e al 31 dicembre 2022.
Tabella 10
COMPOSIZIONE DELLE VOCI:
A. Capitale fisso: include investimenti immobiliari, immobilizzazioni immateriali, diritti d’uso, le altre
immobilizzazioni materiali e le partecipazioni;
B. la voce Strumenti finanziari include gli investimenti in obbligazioni e fondi comuni di investimento, le altre
attività finanziarie valutate al fair value e le attività per strumenti derivati;
C. Capitale circolante netto: sono inclusi i crediti e i debiti commerciali e le altre attività e passività correnti;
F. Altre attività e passività non correnti: sono incluse le altre attività non correnti, i benefici ai dipendenti, i fondi
rischi e le attività e passività connesse alla fiscalità differita e anticipata e i debiti tributari non correnti;
I. Totale Indebitamento finanziario: è determinato come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n.
5/21” con evidenza della modalità di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di
informativa ai sensi del Regolamento UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA
come di seguito meglio specificato.
Il capitale circolante netto risulta negativo per 743 migliaia di Euro.
Il patrimonio netto, comprensivo della perdita del periodo pari a 9.440 migliaia di Euro, risulta pari a 76.489
migliaia di Euro.
Il saldo delle Altre attività e passività non correnti nette ammonta a 2.407 migliaia di Euro e si riferisce a i)
altre attività non correnti per 2.471 migliaia di Euro, ii) fondo per trattamento di fine rapporto per -20 migliaia
di Euro, iii) fondi rischi per -27 migliaia di Euro e iv) passività fiscali non correnti per -17 migliaia di Euro.
Le tabelle seguenti riportano il Totale indebitamento finanziario del Gruppo al 31 dicembre 2023 e al 31
dicembre 2022, come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n. 5/21” con evidenza della modalità
di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del Regolamento
UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA. A partire dal 5 maggio 2021, gli
A. Capitale fisso 131.907 137.893
B. Strumenti finanziari 0 544
C. Capitale circolante netto (743) (1.806)
D=A.+B.+C. Capitale investito 131.164 136.630
E. Patrimonio netto (76.489) (85.915)
F. Altre attività e passività non correnti 2.407 2.459
G. Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo termine (62.334) (66.663)
H. Passività per strumenti derivati a lungo termine 0 0
I. Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine (489) (1.569)
J. Passività per strumenti derivati a breve termine 0 0
K. Titoli detenuti per la negoziazione 0 0
L. Disponibilità liquide e mezzi equivalenti 5.742 15.059
M.=G.+H.+I.+J.+K.+L. Totale Indebitamento finanziario (57.081) (53.174)
N.=E.+F.+M. Fonti di finanziamento (131.164) (136.630)
(Valori in migliaia di Euro)
valori in migliaia di Euro
31/12/2023
31/12/2022
29
Relazione sulla gestione
Orientamenti aggiornano le precedenti Raccomandazioni CESR (ivi inclusi i riferimenti presenti nella
Comunicazione n. DEM/6064293 del 28-7-2006 in materia di posizione finanziaria netta).
Al riguardo, gli Orientamenti ESMA prevedono le seguenti principali modifiche al prospetto sull’indebitamento:
a. non si parla più di “Posizione finanziaria netta”, ma di “Totale indebitamento finanziario”;
b. nell’ambito dell’indebitamento finanziario non corrente occorre includere anche i debiti commerciali e gli
altri debiti non correnti, cioè i debiti non remunerati, ma che presentano una significativa componente di
finanziamento implicito o esplicito;
c. nell’ambito dell’indebitamento finanziario corrente, occorre indicare separatamente la parte corrente
dell’indebitamento finanziario non corrente.
Tabella 11
Il Totale indebitamento finanziario subisce un incremento pari a 3,9 milioni di Euro rispetto al 31 dicembre
2022. La variazione è principalmente attribuibile: i) alla riduzione dei debiti finanziari a seguito dei rimborsi
anticipati del finanziamento con Banca Centro Lazio e del leasing immobiliare con UniCredit Leasing per
complessivi 6,3 milioni di Euro che ha comportato una corrispondente diminuzione della liquidità e ii)
all’incremento, per la rilevazione degli interessi maturati nel semestre per 1,3 milioni di Euro, dei debiti
finanziari relativi ai Credit facility agreement erogati da CPI PI per i quali la Società ha facoltà di ripagamento
alla scadenza nel 2026. La liquidità si riduce sensibilmente, oltre per effetto dei rimborsi sopra indicati, anche
a seguito delle uscite finanziarie connesse agli accordi transattivi sottoscritti con il precedente top
management. I mezzi equivalenti includono un time deposit con vincolo di tre mesi acceso presso Unicredit.
Operazioni con parti correlate
Di seguito vengono fornite le informazioni in merito ai rapporti con “parti correlate”.
OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE DI MAGGIORE RILEVANZA
Non si segnalano operazioni con parti correlate di maggiore rilevanza nel corso dell’esercizio 2023.
OPERAZIONI E RAPPORTI CON PARTI CORRELATE DI MINORE RILEVANZA
In data 21 marzo 2023 il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato gli accordi transattivi aventi
a oggetto i termini e le condizioni: (i) della risoluzione consensuale anticipata dei rapporti di lavoro dirigenziale
del Direttore Generale (Stefano Cervone) e del Chief Investment Officer (Claudio Carserà) con efficacia dal 30
A. Disponibilità liquide 2.334 15.059
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 3.408 0
C. Altre attività finanziarie correnti 0 0
D. Liquidità 5.742 15.059
E.
Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la parte
corrente del debito finanziario non corrente)
0 0
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente (489) (1.569)
G.= (E+F) Indebitamento finanziario corrente (489) (1.569)
H.= (G-D) Indebitamento finanziario corrente netto 5.253 13.489
I.
Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di debito)
(62.334) (66.663)
J. Strumenti di debito 0 0
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti 0 0
L.=(I+J+K) Indebitamento finanziario non corrente (62.334) (66.663)
H+L Totale indebitamento finanziario (57.081) (53.173)
*valori riesposti sulla base del “Richiamo di attenzione n. 5/21” Consob
31/12/2023
31/12/2022
30
Relazione sulla gestione
aprile 2023 nonché (ii) della cessazione dalle rispettive cariche del Presidente del Consiglio di
Amministrazione (Giancarlo Cremonesi) e dell’Amministratore Delegato (Stefano Cervone), con efficacia a
decorrere dalla conclusione dei lavori dell’Assemblea di approvazione del bilancio 2022 (gli “Accordi
Transattivi”).
Essendo tutti i sopra menzionati soggetti parti correlate della Società ai sensi dell’art. 2.1, lett. (a) della
“Procedura sulle Operazioni con Parti Correlate di NEXT RE SIIQ S.P.A” (la “Procedura OPC”), le predette
operazioni relative agli Accordi Transattivi sono state qualificate come operazioni con parti correlate di minore
rilevanza, in applicazione dell’indice del controvalore di cui al par. 1.1., lett. a) dell’Allegato 3 al Regolamento
approvato con delibera Consob n. 17221/2010, come successivamente modificato e integrato (il
“Regolamento OPC”); pertanto, sono stati previamente acquisiti i pareri del Comitato Parti Correlate ed
Investimenti e del Comitato Controllo Rischi Nomine e Remunerazione ai sensi dell’art. 7, comma 1, lett. (a)
del Regolamento OPC e degli artt. 4.2 e 4.3 della Procedura OPC nonché il parere del Collegio Sindacale,
ciascuno per gli aspetti di rispettiva competenza.
In particolare, il Comitato Parti Correlate e Investimenti ha ritenuto sussistente l’interesse della Società alla
sottoscrizione degli Accordi Transattivi al fine di (i) ridurre i costi aziendali ricorrenti, in linea con il piano di
efficientamento dei costi previsto dal Piano Industriale 2023-2026, orientato a massimizzare l’andamento
prospettico e i risultati della gestione, (ii) preservare il rapporto in essere con l’advisor strategico Dea Capital
SGR S.p.A., che assicura un idoneo presidio alla gestione del patrimonio immobiliare del Gruppo e delle
operazioni di investimento/disinvestimento immobiliare e le cui competenze, esperienze e relazioni risultano
utili per cogliere eventuali nuove opportunità di mercato funzionali a perseguire il piano di sviluppo della
Società, nonché (iii) evitare rischi di contenziosi di qualsiasi natura con le menzionate parti correlate e definire
qualsivoglia questione che possa insorgere in relazione ai rapporti di lavoro e amministrazione e al contempo
individuare un percorso di uscita consensuale dalla Società che agevoli un ordinato passaggio di consegne.
Il Comitato Parti Correlate e Investimenti ed il Comitato Controllo Rischi Nomine e Remunerazione, riunitisi in
sessione congiunta prima della riunione consiliare del 21 marzo 2023, hanno ritenuto gli Accordi Transattivi
convenienti dal punto di vista economico, al fine di definire ex ante i costi per la Società derivanti dalla
risoluzione consensuale dei rapporti di lavoro e amministrazione con i menzionati soggetti, riconoscendo agli
stessi importi conformi a quanto previsto dai rispettivi contratti di lavoro e dalla vigente Politica di
Remunerazione della Società nonché in linea con le prassi di mercato in situazioni similari; inoltre, le condizioni
degli Accordi Transattivi sono state ritenute sostanzialmente corrette, in quanto la risoluzione consensuale
dei rapporti di lavoro in essere con il Direttore Generale ed il Chief Investment Officer è stata formalizzata nel
contesto di accordi formali con specifica previsione di rinunce finalizzate a definire in maniera tombale i
rapporti, da replicarsi in sede di verbali di conciliazione ex art. 2113 c.c., che esplicheranno anche gli effetti di
efficacia della risoluzione consensuale del rapporto ex art. 26, comma 7 del D. Lgs. n. 151/2015.
Alla luce di tutto quanto sopra, il Comitato parti Correlate ed Investimenti ed il Comitato Controllo Rischi
Nomine e Remunerazioni hanno espresso il proprio parere favorevole sull’interesse della Società alla
sottoscrizione degli Accordi Transattivi e sulla convenienza e correttezza sostanziale delle relative condizioni.
In merito ai termini e condizioni degli Accordi Transattivi, la Società ha reso noto, dapprima mediante
comunicato stampa del 21 marzo 2023 e, successivamente, nell’ambito della Relazione sulla politica in
materia di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123-ter del TUF, cui si rinvia, che, nel
rispetto di quanto previsto dalla Politica di Remunerazione, nonché in linea con le prassi di mercato in
situazioni similari:
- all’avv. Giancarlo Cremonesi, anche a fronte delle rinunce ad ogni diritto o pretesa nei confronti della
Società e delle sue controllate, è stata riconosciuta una indennità per le dimissioni dalle cariche di
Amministratore e Presidente del Consiglio di Amministrazione della Società nonché di
Amministratore Unico della società controllata Fidelio Engineering S.r.l., per un importo
corrispondente all’annualità residua del compenso fisso lordo deliberato in relazione alle predette
cariche;
31
Relazione sulla gestione
- al dott. Stefano Cervone, anche a fronte delle rinunce ad ogni diritto o pretesa nei confronti della
Società e delle sue controllate, è stata riconosciuta una indennità per le dimissioni dalle cariche di
Amministratore e Amministratore Delegato della Società, per un importo corrispondente all’annualità
residua del compenso fisso lordo deliberato in relazione alle predette cariche, nonché l’incentivo
all’esodo previsto dall’accordo del 15 febbraio 2018 per la risoluzione consensuale anticipata del
rapporto di lavoro subordinato di natura dirigenziale in essere con la Società in qualità di Direttore
Generale;
- all’ing. Claudio Carserà, anche a fronte delle rinunce ad ogni diritto o pretesa nei confronti della Società
e delle sue controllate, è stato riconosciuto l’incentivo all’esodo previsto dall’accordo del 15 febbraio
2018 per la risoluzione consensuale anticipata del rapporto di lavoro subordinato di natura dirigenziale
in essere con la Società in qualità di Chief Investment Officer.
In data 16 maggio 2023 il neocostituito Consiglio di Amministrazione della Società, previo parere del
neonominato Comitato Indipendenti, ha deliberato in merito alla remunerazione aggiuntiva fissa da attribuirsi
agli amministratori investiti di particolari cariche, ai sensi dell’art. 2389, comma 3, del codice civile e,
segnatamente, al neoletto Presidente del Consiglio di Amministrazione nonché Amministratore Incaricato del
Sistema di Controllo Interno e Gestione dei Rischi Mirko Bertaccini e all’Amministratore Delegato Giovanni
Naccarato, entrambi soggetti che, ai sensi dell’art. 2.1, lett. a) della Procedura OPC si qualificano come parti
correlate della Società.
Il neocostituito Comitato Indipendenti, organo a cui il Consiglio di Amministrazione della Società ha attribuito
anche le funzioni di Comitato per le Operazioni con le Parti Correlate ai sensi del Regolamento OPC e della
Procedura OPC, ha rilasciato il proprio parere favorevole ai sensi dell’art. 7 del Regolamento OPC, nonché
dell’articolo 4.2 della Procedura OPC, in conformità con quanto previsto – a livello di legislazione primaria –
dall’art. 2391-bis del codice civile.
In particolare, il Comitato Indipendenti ha ritenuto: (i) sussistente l’interesse della Società al compimento di
ciascuna operazione, al fine di dotarsi di un management con deleghe operative e gestionali all’interno
dell’organo amministrativo; (ii) convenienti e corretti i termini e le condizioni economiche di ciascuna
operazione al fine di remunerare sufficientemente le competenze del Presidente del Consiglio di
Amministrazione e Amministratore Incaricato e del Consigliere Delegato e dell’Amministratore Delegato
nonché le responsabilità derivanti dall’attribuzione delle anzidette deleghe da parte del Consiglio di
Amministrazione; (iii) congrue le condizioni economiche anche in ragione della volontà della Società di avviare
un processo di razionalizzazione e contenimento dei costi aziendali nonché vista la remunerazione
complessiva erogata in favore del precedente amministratore delegato, che teneva conto, inter alia, del
rapporto di lavoro dipendente dello stesso e della qualifica attribuitagli di direttore generale della Società.
Alla luce di tutto quanto sopra, il Comitato Indipendenti ha espresso il proprio parere favorevole sull’interesse
della Società al compimento di ciascuna operazione e sulla convenienza e correttezza sostanziale delle
relative condizioni.
In data 13 giugno 2023 il Consiglio di Amministrazione della Società, previo parere del Comitato Indipendenti,
ha deliberato di attribuire il ruolo e le funzioni di CFO – sino alla data dell’Assemblea di approvazione del
bilancio al 31 dicembre 2025 e a fronte del riconoscimento di un compenso integrativo per le funzioni e le
relative responsabilità – al Direttore dell’area Amministrazione, Bilancio e Contabilità nonché Dirigente
preposto alla redazione dei documenti contabili societari, Francesca Rossi, parte correlata della Società ai
sensi dell’art. 2.1(a) della Procedura OPC.
L’operazione è stata pertanto qualificata quale operazione di minore rilevanza con parte correlata, non
superando la soglia di rilevanza prevista dall’Allegato 3 al Regolamento OPC (i.e. Indice di rilevanza del
controvalore).
In particolare, il Comitato Indipendenti, nella riunione del 13 giugno 2023, ha ritenuto: (i) sussistente l’interesse
della Società al compimento dell’operazione al fine di dotarsi di un CFO; (ii) conveniente l’operazione anche
alla luce del saving di costi generatosi evitando l’apertura di un processo di selezione esterno per tale ruolo;
32
Relazione sulla gestione
(iii) corretti i termini e le condizioni dell’operazione che risulta altresì conforme all’interesse della Società e di
tutti i suoi stakeholders.
Pertanto, il Comitato Indipendenti ha espresso il proprio parere favorevole sull’interesse della Società al
compimento dell’operazione e sulla convenienza e sulla correttezza sostanziale delle relative condizioni.
Non si segnalano operazioni con parti correlate di minore rilevanza ulteriori rispetto a quanto sopra
rappresentato.
33
Relazione sulla gestione
Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ
Il regime speciale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (“SIIQ”) introdotto e disciplinato
dall’articolo 1, commi 119-141-bis, della Legge n. 296/2006 (di seguito anche “legge n. 296/2006”) e
successive modifiche, nonché dalle disposizioni contenute nel regolamento di attuazione del Ministero
dell’Economia e Finanze n. 174/2007 ( di seguito anche il “Decreto”), comporta l’esenzione dall’imposizione ai
fini IRES e proporzionalmente dall’IRAP (“Regime Speciale“) del reddito d’impresa derivante, inter alia,
dall’attività di locazione immobiliare (c.d. “gestione esente”). L’utile derivante dalle altre attività eventualmente
svolte dalla SIIQ soggiace, invece, al regime ordinario IRES e IRAP (c.d. “gestione ordinaria”).
La disciplina del Regime Speciale è stata oggetto di modifiche per effetto del Decreto-legge n. 133/2014, c.d.
decreto “Sblocca Italia” (di seguito anche “D. L. n. 133/2014” e, unitamente alla legge n. 296/2006 e al Decreto,
la “Normativa SIIQ”), in vigore dal 13 settembre 2014 e convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre
2014, n. 164. Più di recente, l’art. 1 comma 718 della Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (“Legge di bilancio
2022”), ha modificato, con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2022, l’art. 1, comma 125 della Legge n. 296/2006
(relativo all’estensione del Regime Speciale alle controllate, di cui di seguito infra al paragrafo “requisiti del
Regime Speciale di SIIQ”).
Requisiti del Regime Speciale di SIIQ
I requisiti d’accesso al Regime Speciale richiesti dalla Normativa SIIQ sono sintetizzabili come segue:
(i) Requisiti Soggettivi
Possono accedere al Regime Speciale le società che:
a. siano costituite in forma di società per azioni quotate in mercati regolamentati italiani
o degli Stati UE o SEE inclusi nella c.d. “White list” di cui al decreto ministeriale 4
settembre 1996;
b. svolgano in via prevalente attività di locazione immobiliare.
Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 125 della Legge n. 296/2006, come modificato dall’art. 1 comma 718
della Legge di bilancio 2022, stabiliscono che il Regime Speciale possa essere esteso, in presenza
di opzione congiunta, alle società per azioni, alle società in accomandita per azioni e alle società a
responsabilità limitata, a condizione che il relativo capitale sociale non sia inferiore a quello di cui all'art. 2327
del codice civile (50.000 euro), non quotate, residenti nel territorio dello Stato, svolgenti anch'esse attività di
locazione immobiliare in via prevalente, secondo la definizione stabilita al comma 121 dell’art. 1 della legge n.
296/2006, nelle quali, alternativamente:
1) una SIIQ o SIINQ (Società di investimento immobiliare non quotata) possieda più del 50% dei diritti di voto
nell'assemblea ordinaria e del 50% dei diritti di partecipazione agli utili; ovvero
2) almeno una SIIQ o SIINQ e una o più altre SIIQ o SIINQ o FIA (fondi di investimento alternativi) immobiliare
di cui all'art. 12 del D.M. 5 marzo 2015, n. 30, il cui patrimonio è investito almeno per l'80% in immobili destinati
alla locazione ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ o altri FIA immobiliari che investono negli stessi beni o
diritti nelle stesse proporzioni, congiuntamente ne possiedano il 100% della partecipazione al capitale sociale,
nonché dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili, a condizione che la
SIIQ o SIINQ o le SIIQ o SIINQ partecipanti possiedano almeno il 50% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria
e di partecipazioni agli utili.
Dal 2009 il Regime Speciale è stato altresì esteso anche alle stabili organizzazioni italiane – che svolgono in
via prevalente l’attività di locazione immobiliare – di società residenti in Stati UE o SEE inclusi nella predetta
“White list”.
(ii) Requisiti Statutari
Lo statuto delle SIIQ deve necessariamente contenere talune previsioni e in particolare:
34
Relazione sulla gestione
a. regole in materia di investimenti;
b. limiti alla concentrazione dei rischi su investimenti e controparti;
c. limite massimo di leva finanziaria, a livello individuale e di gruppo.
(iii) Requisiti di Struttura Partecipativa
Il comma 119 della l. 296/06 fissa inoltre i seguenti requisiti:
a. Requisito del controllo: tale requisito richiede che nessun socio possegga,
direttamente o indirettamente, più del 60% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria
e più del 60% dei diritti di partecipazione agli utili della SIIQ;
b. Requisito del flottante: affinché sia rispettato il requisito del flottante almeno il 25%
delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono al momento
dell’esercizio dell’opzione, direttamente o indirettamente, più del 2% dei diritti di voto
nell’Assemblea Ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili (requisito
non richiesto per le società già quotate).
(iv) Requisiti Oggettivi
L’applicazione del Regime Speciale è subordinata alla condizione che le società interessate “svolgano in via
prevalente l’attività di locazione immobiliare” (art. 1, c. 121, l. 296/2006 e art. 1 del Decreto). La predetta
prevalenza va verificata sulla base di due indici:
a. Asset test: occorre che gli immobili destinati all’attività di locazione, le partecipazioni
in altre SIIQ o SIINQ, le partecipazioni in fondi immobiliari e in SICAF immobiliari
qualificati rappresentino almeno l’80% dell’attivo patrimoniale;
b. Profit test: occorre che, in ciascun esercizio, i ricavi provenienti dall’attività di
locazione, i proventi da SIIQ o SIINQ, i proventi da fondi immobiliari e SICAF
immobiliari qualificati, le plusvalenze realizzate su immobili destinati alla locazione
rappresentino almeno l’80% delle componenti positive del conto economico.
La mancata osservanza per tre esercizi consecutivi di una delle condizioni di prevalenza (asset test o profit
test) determina la definitiva cessazione dal Regime Speciale e l’applicazione delle regole ordinarie già a partire
dal secondo degli esercizi considerati. Il mancato rispetto anche per un solo periodo di imposta di entrambi i
parametri di prevalenza comporta l’automatica decadenza dal Regime Speciale con effetti dallo stesso
periodo.
(v) Ulteriori previsioni
a. Le società che optano per il Regime Speciale hanno l’obbligo di distribuire ai soci, in
ciascun esercizio, (i) almeno il 70% dell’utile netto derivante dall’attività di locazione
immobiliare, dal possesso di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in SICAF e fondi
immobiliari qualificati (quale risultante dal Conto Economico del relativo bilancio di
esercizio) se l’utile complessivo disponibile per la distribuzione è pari o superiore
all’utile della gestione esente, ovvero (ii) almeno il 70% dell’utile complessivo di
esercizio disponibile per la distribuzione, se questo è inferiore all’utile derivante
dall’attività di locazione e dal possesso delle partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi o
SICAF immobiliari qualificati (cd “gestione esente”).
b. Inoltre, sussiste l’obbligo di distribuire, nei due esercizi successivi a quello di realizzo,
il 50% dei proventi rinvenienti dalle plusvalenze nette realizzate su immobili destinati
alla locazione e su partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi o SICAF immobiliari qualificati.
La mancata distribuzione della quota di utile della gestione esente soggetto alla distribuzione obbligatoria
sopra descritta comporta la decadenza dal regime speciale SIIQ con effetto immediato.
35
Relazione sulla gestione
Cause di cessazione immediata del Regime Speciale
Le società devono possedere i requisiti previsti dal comma 119 della Legge n. 296/06 entro il primo periodo
di efficacia del regime SIIQ e per tutta la sua durata. Il venir meno di uno dei suddetti requisiti – ad eccezione
di quello c.d. del flottante – comporta la cessazione dal regime SIIQ a decorrere dallo stesso periodo di
imposta.
In particolare, costituisce causa di decadenza immediata dal regime speciale SIIQ:
(i) la revoca dell’ammissione alla quotazione delle azioni in mercati regolamentati (fermo restando che
non costituisce, invece, causa di decadenza la mera sospensione temporanea delle azioni dalla
negoziazione),
(ii) il mancato rispetto del requisito partecipativo che impone che nessun socio possegga, direttamente o
indirettamente, più del 60% dei diritti di voto nell’Assemblea Ordinaria e più del 60% dei diritti di
partecipazione agli utili; tuttavia, ove il requisito partecipativo del 60% sia superato a seguito di
operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali il regime speciale non si considera cessato
tout court, ma è meramente sospeso sino a quando il requisito partecipativo non venga ristabilito (la
circolare n. 32/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate, al parag. 2 “Requisiti e modalità per l’accesso al regime”
afferma peraltro che “ove il requisito del controllo ...sia superato per un periodo di tempo limitato lo stesso
verrà considerato come posseduto, senza soluzione di continuità, per l’intero periodo di imposta. Resta
inteso che tale requisito dovrà essere posseduto al termine del periodo di imposta considerato...”).
L’esercizio dell’opzione da parte della Società e il mantenimento del regime di SIIQ
La Società ha esercitato l’opzione per accedere al Regime Speciale, in data 7 settembre 2016, con effetti a
partire dal periodo di imposta decorrente dal 1° gennaio 2017, e ha soddisfatto tutti i requisiti necessari per
l’applicazione dei benefici fiscali previsti dalla normativa speciale in materia di SIIQ (ivi incluso il c.d. requisito
“del controllo”) entro la chiusura dell’esercizio 2017: conseguentemente, il Regime Speciale esplica i propri
effetti a far data dal primo periodo d’imposta per cui è stata esercitata l’opzione (1° gennaio 2017). Con le
stesse modalità con cui è stata esercitata l’opzione (7 settembre 2016) è stata pertanto comunicata (17
gennaio 2018) all’Agenzia delle Entrate l’integrazione dei requisiti partecipativi che non si possedevano al
momento dell’esercizio dell’opzione.
Si rammenta che, ad esito dell’OPA promossa dall’azionista di controllo CPI PG, quest’ultimo è venuto a
possedere una percentuale di azioni ordinarie superiore al 60%. In particolare, alla data del 26 novembre 2021,
CPI PG deteneva, una partecipazione complessivamente pari al 77,1078% del capitale sottoscritto della
Società, rappresentato da n. 16.983.075 azioni con diritto di voto, di cui n. 11.012.055 azioni non ammesse
alle negoziazioni (le “Azioni non Quotate”), pari alla totalità delle azioni non quotate della Società e n.
5.971.020 azioni ordinarie ammesse alle negoziazioni sul mercato Euronext Milan (pari al 54,22% del totale
delle azioni quotate), con conseguente mancato rispetto del requisito del controllo.
Al fine di consentire il ripristino del requisito del controllo ed il mantenimento da parte della Società del Regime
Speciale entro il 31 dicembre 2021, in data 26 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione ha convocato
l’Assemblea straordinaria degli Azionisti per il giorno 27 dicembre 2021 sottoponendo alla stessa la proposta
di conversione obbligatoria, nel rapporto 1:1, di n. 11.012.055 azioni ordinarie non quotate in n. 11.012.055
azioni di categoria B senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il
medesimo diritto di partecipare agli utili delle azioni ordinarie, che sarà automaticamente e proporzionalmente
ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni
di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso,
non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
In data 27 dicembre 2021, l’Assemblea Straordinaria ha deliberato all’unanimità la suddetta conversione
obbligatoria, ad esito della quale, CPI PG è venuto a detenere una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sociale sottoscritto della Società, rappresentato da (i) n. 5.971.020 azioni ordinarie con
diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 54,22% del capitale sociale con diritto di
voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 Azioni di Categoria B, aventi le caratteristiche
sopra descritte.
36
Relazione sulla gestione
In occasione dell’Assemblea Ordinaria degli Azionisti di approvazione del bilancio 2022, tenutasi in data 16
maggio 2023, è emerso che CPI PG aveva incrementato la propria partecipazione in azioni ordinarie (n.
7.061.263 azioni ordinarie) corrispondenti al 64,11% del capitale avente diritto di voto nelle assemblee
ordinarie della Società, e, per l’effetto, quest’ultima non integrava, al 31 dicembre 2022 il requisito del controllo.
Ad esito delle segnalazioni e verifiche prontamente effettuate dalla Società, CPI PG ha provveduto a ristabilire
il requisito del controllo nel corso del mese di giugno 2023 mediante la cessione di n. 500.000 azioni ordinarie
(cfr. comunicazione internal dealing del 23 giugno 2023).
Alla data del 31 dicembre 2023, dunque, CPI PG detiene una partecipazione complessivamente pari al 79,79%
del capitale sociale complessivo sottoscritto della Società, rappresentata da (i) n. 6.561.263 azioni ordinarie
con diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 59,57% del capitale sociale con diritto
di voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 azioni di categoria B, aventi le caratteristiche
sopra descritte.
Con riferimento ai test di prevalenza effettuati al 31 dicembre 2023 gli stessi hanno evidenziato che sia il
parametro patrimoniale (asset test) che quello reddituale (reddit test) risultano superiori all’80% e pertanto i
requisiti oggettivi risultano mantenuti a tale data.
Come anticipato, ai sensi dell’art. 1, comma 119, della Legge n. 296/06, nel caso in cui il requisito del controllo
risulti, al termine del periodo d’imposta, superato a seguito di operazioni societarie straordinarie o sul mercato
dei capitali, il Regime Speciale è sospeso sino a quando il requisito non sia ristabilito. La sospensione
costituisce un’ipotesi diversa ed ulteriore rispetto alla cessazione del Regime Speciale, da cui si differenzia
per comportare, al ripristino del requisito del controllo, la possibilità di riapplicare il Regime Speciale a partire
dal periodo d’imposta nel quale esso si verifichi, senza la necessità di esercitare una nuova opzione e di pagare
una nuova “imposta di ingresso”. Pertanto, nel caso di specie, essendo il requisito del controllo verificato il 31
dicembre 2023, la sospensione dell’applicazione del Regime Speciale per la Società ha riguardato solo il
periodo d’imposta 2022, con la conseguente rideterminazione del reddito imponibile e l’assoggettamento
dell’intero reddito prodotto dalla Società in detta annualità ad IRES ed IRAP secondo le ordinarie regole di
tassazione applicabili.
Nello specifico, il ricalcolo delle imposte dovute per l’anno 2022 ha comportato per la Società l’emersione di
una maggiore IRAP da versare in ravvedimento di 64 migliaia di Euro e la rilevazione ai fini IRES di una perdita
di 3,5 milioni di Euro, da trasferire al consolidato fiscale al quale la Società aderisce. In data 3 novembre 2023,
la Società ha provveduto a versare all’Erario la maggiore IRAP, oltre a sanzioni da ravvedimento e interessi,
derivante dal ricalcolo delle imposte dovute per il periodo d’imposta 2022 secondo le ordinarie regole di
determinazione delle stesse.
Considerando che il requisito del controllo è stato reintegrato nel corso del mese di giugno 2023 e che risulta
altresì mantenuto e verificato al 31 dicembre 2023, la Società potrà ritornare ad applicare il Regime Speciale
già a partire dal periodo d’imposta 2023. Il ripristino del requisito del controllo e la fine del periodo di
sospensione del Regime Speciale sono stati ritualmente e tempestivamente comunicati all’Agenzia delle
Entrate.
La gestione dei rischi
PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE CUI NEXT RE È ESPOSTA
Nel corso dell’esercizio relativo all’anno 2023 NEXT RE si è trovata a fronteggiare una serie di rischi, identificati
in rischi finanziari, operativi, strategici e di compliance. Per controllare, prevenire e minimizzare tali rischi, la
società si avvale dei principi internazionali dell’Enterprise Risk Management (ERM), tecnica di gestione dei
rischi che tende a salvaguardare NEXT RE, attraverso l’uso di strumenti di varia natura, dalla possibile
concretizzazione dei suddetti rischi. In conformità ai principi del Codice di Autodisciplina delle Società
Quotate, il Consiglio di Amministrazione neocostituito: (i) ha nominato l’Amministratore incaricato del Sistema
di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi (ii) ha costituito al suo interno il “Comitato Indipendenti” con
funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni, operatività con parti
37
Relazione sulla gestione
correlate, investimenti e disinvestimenti. Il Comitato è costituito da Amministratori “Indipendenti” che
monitorano il processo di identificazione dei principali rischi aziendali, con il quale vengono identificati i fattori
di rischio per l’Emittente, includendo tutti i rischi che possono assumere rilievo nell’ottica della sostenibilità
nel medio-lungo periodo dell’attività dell’impresa. Il Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi è un
insieme di regole, procedure e strutture organizzative avente lo scopo di monitorare il rispetto delle strategie
aziendali, l’efficacia e l’efficienza dei processi aziendali, rispetto delle leggi e dei regolamenti, nonché dello
Statuto sociale, delle norme e delle procedure aziendali. Tale Sistema deve tendere ad agevolare
l’identificazione, la misurazione, la gestione ed il monitoraggio adeguato dei rischi assunti dell’Emittente e il
grado della sua esposizione ai fattori di rischio, tenendo conto delle possibili correlazioni esistenti tra i diversi
fattori di rischio, della significativa probabilità che il rischio si verifichi, l’impatto del rischio dell’operatività
aziendale e, infine, dell’entità del rischio nel suo complesso. Sostanzialmente deve consentire di fronteggiare
con ragionevole tempestività le diverse tipologie di rischio cui è esposta nel tempo la società, rischi quali
operativi, di mercato, di liquidità, di credito, di regolamento, legali, reputazionali, ecc..
RISCHI FINANZIARI
Le attività svolte espongono la Società ai seguenti rischi finanziari: rischio di mercato, rischio di tasso di
interesse, rischio di credito e rischio di liquidità.
1.1 Rischi di mercato
Gli investimenti immobiliari sono valutati al fair value (valore equo) e le relative variazioni sono contabilizzate
nell’utile o perdita del periodo; pertanto, le oscillazioni del mercato immobiliare, derivanti da variazioni avverse
alle variabili macroeconomiche, possono influenzare il risultato della Società. Il rischio di mercato è il rischio
di perdite connesse alle oscillazioni dei prezzi degli immobili in portafoglio. Tale rischio include, inoltre, gli
effetti del tasso di sfitto degli immobili (c.d. Vacancy Risk).
Il rischio di mercato comprende, così, il Rischio di Prezzo, identificabile come il rischio di deprezzamento di
uno strumento finanziario o del portafoglio a seguito dello sfavorevole andamento dei mercati. Essendo NEXT
RE una società che opera all’interno del mercato immobiliare, è soggetta, pertanto, al sopracitato rischio. Il
monitoraggio dei rischi relativi alle variazioni di prezzo è assicurato anche con il supporto di esperti
indipendenti. Il portafoglio immobiliare è prevalentemente costituito da immobili di alta qualità e diversificato
all’interno di grandi centri urbani, in particolare Milano e Roma, città il cui mercato immobiliare presenta un
livello della domanda meno volatile rispetto a città secondarie. Sotto il profilo del vacancy risk, la Società
privilegia contratti di locazione a lungo termine ed attua un processo attivo di asset management volto a
comprendere le esigenze dei conduttori ed a massimizzarne il grado di soddisfazione.
1.2 Rischio Tasso di interesse
Il rischio di perdite derivante dall’attività di finanziamento delle attività operative, in particolare, è costituito
dall'aumento degli oneri finanziari derivanti dal rialzo dei tassi di interesse. L’accensione di finanziamenti
infragruppo a tasso fisso mitiga l’esposizione della Società al rischio di fluttuazione dei tassi di interesse. Con
riferimento ai finanziamenti in essere stipulati in passato a tassi variabili la Società, nell’ambito delle linee
guida del piano Industriale approvato dal Consiglio di Amministrazione del 6 febbraio 2023 ha avviato una
razionalizzazione e snellimento della struttura economica e finanziaria della Società che ha previsto
l’estinzione anticipata della quasi totalità dei finanziamenti a tasso variabile mediante utilizzo della cassa
esistente.
1.3 Rischio di Credito
Il rischio di credito o rischio di insolvenza della controparte è originato dalla perdita in cui può incorrere
l’Emittente a causa dell’impossibilità di una controparte contrattuale di adempiere alle proprie obbligazioni, in
particolare quella di far fronte ai propri obblighi di pagamento. Si evidenzia, a tal proposito, che la strategia di
investimento della Società privilegia controparti di elevato standing creditizio. Si ritiene che le svalutazioni già
effettuate siano rappresentative del rischio effettivo di inesigibilità. Con riferimento ai depositi bancari, si
segnala che la Società opera su base continuativa e duratura, con controparti di primario standing, con
adeguato rating creditizio limitando, conseguentemente, il connesso rischio di credito.
38
Relazione sulla gestione
1.4 Rischio di Liquidità
Il rischio di liquidità è il rischio che l’Emittente si trovi in difficoltà nell’adempiere alle future obbligazioni
associate alle passività finanziarie e commerciali nella misura e nelle scadenze predefinite.
La Società dispone di liquidità giacente al 31 dicembre 2023 per 5.742 migliaia di Euro e presenta debiti
finanziari per 62.823 migliaia di Euro di cui 489 migliaia di Euro entro l’esercizio successivo. La Società
aggiorna periodicamente le previsioni finanziarie al fine di monitorare ed individuare tempestivamente
eventuali azioni da intraprendere.
La variazione della voce Disponibilità liquide e mezzi equivalenti registrata nel corso del 2023 è imputabile alle
uscite finanziarie derivanti dal ripagamento di finanziamenti nonché agli effetti connessi agli Accordi
Transattivi in precedenza menzionati.
2. RISCHI OPERATIVI
Il rischio operativo è il rischio di subire perdite derivanti dall'inadeguatezza o dalla disfunzione di procedure,
risorse umane e sistemi, oppure da eventi esogeni. I rischi operativi sono fronteggiati tramite l’adozione di
adeguate procedure interne e l’articolazione del sistema di controllo interno.
2.1 Rischio Tenants
Tale rischio è mitigato da quanto previsto dallo statuto della società per cui la stessa non può generare: (i)
direttamente e indirettamente, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori
appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione complessivi
del Gruppo; il limite del 30% sopra indicato non si applica qualora i beni immobili della Società siano locati a
conduttori appartenenti ad un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale.
2.2 Rischio reputazionale
La reputazione è stata valutata come una forma di fiducia verso il futuro e, di conseguenza, il rischio
reputazionale è considerato come la perdita di questa fiducia, perdita generata a seguito di una serie di scelte
negative o di errori operativi. Sfocia quindi in una caduta di “Fiducia” o di “Credibilità” della società da parte di
clienti, azionisti, investitori e controparti.
La Società mitiga tale rischio con una struttura organizzativa adeguata e con azioni reputate utili al
miglioramento della comunicazione aziendale attraverso procedure idonee a regolare le relazioni con gli
stakeholders e investitori.
2.3 Rischio di cambiamento climatico
Il rischio di cambiamento climatico connesso al business della Società si traduce nel rischio che gli asset non
rispondano a determinate caratteristiche - richieste da nuovi regolamenti, dall’aumento dei costi di gestione o
dalla sempre crescente aspettativa degli stakeholders – e perdano valore sia in termini di canone che di fair
value.
La Società riconosce che la transizione verso un’economia a basse emissioni di carbonio, più sostenibile ed
efficiente in termini di risorse e circolare, in linea con i Sustainable Development Goals delle Nazioni Unite,
rappresenti un passo fondamentale per assicurare la competitività a lungo termine dell’economia dell’Unione
Europea e globale. La Società prosegue il percorso di adeguamento della propria struttura operativa ed
organizzativa, avviato nel corso del 2021, che mira ad introdurre nella propria gestione operativa e dei processi
di investimento principi e criteri volti a presidiare e monitorare i rischi ESG.
In data 15 settembre 2022, è stata approvata la Policy di Sostenibilità, che risponde allo scopo di raccogliere,
organizzare e realizzare le azioni ed i processi necessari ad integrare i principi di sostenibilità ESG a cui la
Società intende riferirsi, identificando le specifiche azioni trasversali occorrenti al fine di implementare tali
componenti ESG nella strategia ed operatività di Next Re. La Policy di sostenibilità ha previsto l’istituzione di
un apposito comitato tecnico con funzioni di indirizzo, monitoraggio e supporto al Consiglio di
39
Relazione sulla gestione
Amministrazione in relazione alle tematiche ESG (il “Comitato ESG”) la cui ricomposizione, all’esito del
processo di riorganizzazione della governance aziendale, è in corso.
Alla data della presente relazione in linea con il percorso di sostenibilità che è stato intrapreso si è ottenuta la
certificazione secondo il protocollo BREEAM In Use di tutto il portafoglio immobiliare.
Con particolare riferimento ai rischi di transizione e ai potenziali riflessi degli stessi nelle valutazioni al fair
value del portafoglio immobiliare, come sopra descritto, la Società ha avviato un percorso di integrazione dei
fattori ESG nel proprio modello di business, nell’ambito del quale è stata effettuata ed è ancora in corso
un’analisi, volta a identificare i potenziali interventi sugli asset finalizzati alla riduzione degli impatti ambientali
degli stessi. D’altro canto, allo stato attuale, non sono ancora disponibili parametri oggettivi e banche dati
specifiche per riflettere in maniera puntuale nelle valutazioni immobiliari gli impatti correlati alle tematiche
“ESG” sebbene, per immobili che raggiungono buoni/ottimi livelli di efficientamento energetico, vi sia un
apprezzamento diverso nel mercato immobiliare, dal momento che tali immobili risultano maggiormente
appetibili per tenant di più elevato standing.
Con riferimento ai fenomeni meteorologici avversi che si sono verificati nel nord Italia nel corso dell’estate del
2023 la Società non ha riscontrato danni sugli immobili di proprietà ubicati a Milano. Si fa inoltre presente che
le polizze assicurative sottoscritte da NEXT RE sul portafoglio immobiliare presentano la formula "All risk" che
tutela la proprietà in caso di tali eventi; le stesse polizze, in fase di rinnovo avvenuto a fine esercizio 2023, non
hanno subito incrementi di prezzo.
3. RISCHI STRATEGICI
Il rischio strategico consiste nel rischio attuale o potenziale di un impatto sui ricavi o sul capitale derivante da
decisioni di business errate legate a scelte di obiettivi strategici dell’impresa, strategie di business e risorse
impiegate per il raggiungimento degli obiettivi strategici.
La Società mitiga tale rischio mediante l’implementazione di un processo di pianificazione strategica ed
analisi e valutazione degli investimenti, in linea con il Piano Industriale.
4. RISCHIO DI COMPLIANCE E LEGALI
Il rischio di compliance è rappresentato dal rischio di incorrere in sanzioni giudiziarie o amministrative, perdite
patrimoniali o danni di reputazione, in conseguenza di violazioni di norme di autoregolazione oppure di leggi,
regolamenti o provvedimenti delle Autorità di vigilanza.
Il rischio legale si identifica nel rischio di perdita o riduzione di valore delle attività di portafoglio a causa di
contratti o documenti legali inadeguati oppure non corretti, o contenenti clausole che si rivelino
significativamente onerose. Tale rischio è inteso come una manifestazione del rischio operativo che rende
necessario diagnosticare la causa della perdita o della riduzione di valore in portafoglio.
In tale sezione rientrano i rischi legati alla Responsabilità ex D. Lgs. 231/01, sanzioni connesse alla violazione
della normativa regolamentare delle società quotate, responsabilità ex L. 262/05 ed infine il rischio del
mantenimento dei requisiti regime SIIQ.
o Responsabilità ex D.Lgs. 231/01: la Società ha adottato un “Modello Organizzativo” ai sensi del D.Lgs.
231/01 come più ampiamente descritto nel paragrafo “Modello Organizzativo e Codice etico” relativo agli
Adempimenti ai sensi del Decreto Legislativo 231/2001.
o Sanzioni connesse alla violazione della normativa regolamentare delle società quotate: la Società assicura
un costante presidio del rispetto della normativa regolamentare la cui applicazione deriva dallo status di
società quotata, con particolare riferimento alla normativa in materia di abusi di mercato (Reg. UE
596/2014 e relative disposizioni attuative, europee e nazionali tra le quali il Decreto Legislativo 10 agosto
2018, n. 107), alla disciplina in materia di operazioni con parti correlate ai sensi del Reg. Consob 17221/10
e agli obblighi di disclosure prescritti dal D.Lgs. 58/98 e dal Reg. Consob 11971/99. E’ inoltre previsto un
monitoraggio costante della evoluzione della normativa e della regolamentazione del mercato e delle
possibili ricadute sugli adempimenti della Società.
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Relazione sulla gestione
o Responsabilità ex L. 262/05: applicazione di sanzioni connesse alle responsabilità del Dirigente Preposto
alla redazione dei documenti contabili e societari.
I presidi adottati al fine del monitoraggio dell’esposizione al rischio e alla mitigazione degli impatti sono di
seguito riportati. La Società ha adottato, in conformità con tale legge, un sistema di controllo amministrativo-
contabile connesso all’informativa finanziaria, idoneo a fornire un’adeguata certezza circa la rappresentazione
veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte, attraverso adeguate
procedure amministrativo – contabili, per l’elaborazione del bilancio d’esercizio, del bilancio semestrale ed in
generale dell’informativa finanziaria. Le attività operative di implementazione e verifica sono rimandate alla
struttura interna che opera secondo le indicazioni e sotto la supervisione del Dirigente Preposto nominato dal
Consiglio di Amministrazione secondo le previsioni di legge.
Mantenimento requisiti regime SIIQ
ll mantenimento dello status di SIIQ è subordinato al rispetto dei requisiti soggettivi, partecipativi, oggettivi e
statutari, previsti dalla normativa in materia. NEXT RE è esposta al rischio che vengano meno taluni dei predetti
requisiti e, di conseguenza, perda lo status di SIIQ. Il verificarsi di tale circostanza comporterebbe il venir meno
dei benefici fiscali correlati a detto regime, in particolare l’esenzione da imposte sui redditi dei proventi
dell’attività di locazione; inoltre, NEXT RE non sarebbe tenuta alla distribuzione di dividendi secondo i termini
della normativa SIIQ.
La Società assicura un costante presidio del rispetto della normativa fiscale e verifica il mantenimento dei
requisiti reddituali e patrimoniali previsti dal regime SIIQ. I presidi adottati al fine del monitoraggio
dell’esposizione al rischio e alla mitigazione degli impatti sono i seguenti: le valutazioni operate sul modello
fiscale adottato sono esaminate con il supporto di professionisti specializzati selezionati e della Direzione
Amministrativa che controllano l’evoluzione della normativa ed i processi contabili. In particolare, è prevista
la tenuta di contabilità separata fra la gestione imponibile e quella esente. La Direzione monitora, con
frequenza semestrale e anticipatamente in caso di operazioni straordinarie, asset test e profit test nonché i
profili relativi alla composizione dell’azionariato e del relativo assetto di controllo al fine di monitorare e
rispettare i requisiti stabiliti dalla normativa.
In ordine al rispetto dei requisiti partecipativi (ivi incluso il requisito “del controllo”),si rinvia a quanto già sopra
rappresentato al precedente paragrafo della presente Relazione denominato, “Quadro normativo e
regolamentare delle SIIQ”.
Inoltre, al 31 dicembre 2023 risultano rispettati tutti i Requisiti Oggettivi, sia il requisito patrimoniale sia quello
reddituale. Infatti, relativamente all’Asset Test, il valore degli immobili posseduti e destinati alla locazione è
superiore all’80% del valore complessivo dell’attivo patrimoniale e, relativamente al Profit Test, l’ammontare
dei ricavi derivanti dall’attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale è
superiore all’80% dei componenti positivi del conto economico.
Con riguardo ai singoli Requisiti Statutari, si rileva quanto segue. Lo Statuto all’art. 4, prevede:
(3) Regole in materia di investimenti
“La Società non investe in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie: (i)
direttamente, in misura superiore ai 2/3 del valore totale del proprio patrimonio immobiliare; e (ii) direttamente,
e/o per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, in misura
superiore ai 2/3 del valore totale del patrimonio immobiliare del gruppo ad essa facente capo. A tale proposito
si precisa che, nel caso di piani di sviluppo oggetto di un’unica progettazione urbanistica, cessano di avere
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie quelle porzioni del bene immobile che siano oggetto di
concessioni edilizie singole e funzionalmente autonome o che siano dotate di opere di urbanizzazione
sufficienti a garantire il collegamento ai pubblici servizi”;
(2) Limiti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte
“La Società non può generare: (i) direttamente, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da
conduttori appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione
41
Relazione sulla gestione
complessivi della Società; e (ii) direttamente e per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri
veicoli di investimento immobiliare, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori
appartenenti ad un medesimo gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione complessivi
del Gruppo”. Il limite sopra indicato non si applica qualora i beni immobili della Società siano locati a
conduttore/i appartenente/i ad un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale.
(3) Limite massimo di leva finanziaria
La Società può assumere: (i) direttamente, indebitamento finanziario (inclusi i debiti finanziari verso le società
controllate e la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi equivalenti e dei crediti
finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non superiore al 70% della somma
del valore totale del proprio patrimonio immobiliare, del valore di Bilancio delle partecipazioni in società
controllate e del valore nominale dei crediti finanziari verso società controllate; e (ii) direttamente e per il
tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, indebitamento
finanziario consolidato (inclusi i debiti verso la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi
equivalenti e dei crediti finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non
superiore al 70% del valore totale del patrimonio immobiliare del Gruppo. I suddetti limiti possono essere
superati in presenza di circostanze eccezionali o, comunque, non dipendenti dalla volontà della Società. Salvo
il diverso interesse degli Azionisti e/o della Società, il superamento non potrà protrarsi oltre 24 mesi.
Le regole in materia di investimenti in immobili, di limiti di concentrazione del rischio e di leva finanziaria
previsti dai precedenti punti (1), (2) e (3) troveranno applicazione fino a quando la Società manterrà la qualifica
di SIIQ. Venuta meno la qualifica di SIIQ, con conseguente definitiva cessazione del regime speciale delle
società di investimento immobiliari quotate nei casi previsti dalla normativa- anche regolamentare- di volta in
volta applicabile, tali regole cesseranno di produrre effetto.
Si conferma che i limiti di cui ai precedenti punti (1), (2) e (3) non sono stati superati.
Come descritto nel precedente paragrafo della presente Relazione denominato “Quadro normativo e
regolamentare delle SIIQ”, l’applicazione del Regime Speciale è stato sospeso per il periodo di imposta 2022 in
considerazione del temporaneo venir meno del requisito del controllo da parte di CPI PG, prontamente
ristabilito dal mese di giugno 2023, con la conseguente rideterminazione del reddito imponibile e
l’assoggettamento dell’intero reddito percepito dalla Società ad IRES ed IRAP secondo le ordinarie regole di
tassazione applicabili.
Il successivo reintegro del requisito del controllo nel corso di giugno 2023 e il suo mantenimento e riscontro
al 31 dicembre 2023 ha consentito alla Società, assieme al rispetto degli altri requisiti previsti dalla normativa
– che, come appena detto, risultano, al 31 dicembre 2023, soddisfatti –, di ritornare ad applicare il Regime
Speciale a partire dal periodo d’imposta 2023, come ritualmente e tempestivamente comunicato all’Agenzia
delle Entrate.
Corporate Governance
Le informazioni sul sistema di corporate Governance di NEXT RE sono riportate nella Relazione sulla Corporate
Governance per l’esercizio 2023, approvata dal Consiglio di Amministrazione in data 12 marzo 2024 anche –
tra l’altro – per l’approvazione del progetto di Bilancio al 31 dicembre 2023. La Relazione fornisce una
descrizione del sistema di governo societario adottato dalla Società e delle concrete modalità di adesione al
Codice di Corporate Governance, in adempimento agli obblighi previsti ai sensi dell’articolo 123-bis del TUF.
La Relazione - alla quale si rinvia - è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche
regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società www.nextresiiq.it,
nonché sul meccanismo di diffusione e stoccaggio autorizzato 1Info all’indirizzo www.1info.it.
42
Relazione sulla gestione
ORGANI
Consiglio di Amministrazione
Fino alla data del 16 maggio 2023, il Consiglio di Amministrazione - nominato dall’Assemblea dei Soci del 26
aprile 2021 ed integrato dall’Assemblea dei Soci del 10 novembre 2021 - risultava composto da nove membri,
di cui cinque indipendenti, nelle persone dei Signori Giancarlo Cremonesi, in qualità di Presidente, Stefano
Cervone, Luca Nicodemi, Giuseppe Colombo, Daniela Becchini, Camilla Giugni, Giovanni Naccarato, Eleonora
Linda Lecchi e Maria Spilabotte, in carica sino alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del
bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023.
Si rammenta che l’Assemblea degli Azionisti del 26 aprile 2021 aveva determinato il numero dei consiglieri in
sette membri, nelle persone dei Signori: (i) Giancarlo Cremonesi, in qualità di Presidente; (ii) Stefano Cervone;
(iii) Giuseppe Colombo; (iv) Giovanni Naccarato; (v) Maria Spilabotte; (vi) Camilla Giugni; (vii) Eleonora Linda
Lecchi. I predetti Consiglieri erano stati tratti dalla lista presentata dall’azionista di maggioranza CPI PG, che
ha conseguito voti favorevoli pari 96,93% circa del capitale presente e votante, ad eccezione del Consigliere
Eleonora Linda Lecchi, tratto dalla lista presentata dall’azionista di minoranza Associazione Cassa Nazionale
di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali, che ha conseguito voti favorevoli pari
al 3,06% circa del capitale presente e votante.
Il Consiglio di Amministrazione, riunitosi a sua volta in data 26 aprile 2021, aveva deliberato: (i) di individuare
nel Presidente Giancarlo Cremonesi l’Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione
dei rischi; (ii) di nominare Stefano Cervone quale Amministratore Delegato della Società; (iii) di nominare
Giovanni Naccarato quale Vice-Presidente del Consiglio; (iv) di ritenere sussistenti i requisiti normativi e
statutari, anche sotto il profilo dell’equilibrio tra i generi, in capo ai propri componenti; in particolare, aveva
valutato sussistenti i requisiti di indipendenza previsti dagli artt. 147-ter, 4° comma, e 148, 3° comma, del TUF,
dall’art. 2, raccomandazione n. 7, del Codice di Corporate Governance, nonché dall’art. 16 del Reg. Mercati in
capo ai Consiglieri Camilla Giugni, Eleonora Linda Lecchi, Giovanni Naccarato e Maria Spilabotte.
Successivamente, in data 10 novembre 2021, l’Assemblea dei Soci aveva rideterminato in nove il numero dei
componenti del Consiglio di Amministrazione, con conseguente nomina di due nuovi amministratori, nelle
persone di Daniela Becchini e Luca Nicodemi, nominati sulla base delle candidature presentate dal socio di
maggioranza CPI PG, che hanno conseguito voti favorevoli pari al 100% del capitale presente e votante. In
particolare, Luca Nicodemi era stato designato congiuntamente da De Agostini S.p.A. e DeA Capital S.p.A. in
esecuzione di quanto previsto nel Framework Agreement sottoscritto in data 5 agosto 2021, modificato in data
23 settembre 2021, e delle relative pattuizioni parasociali, che hanno perso efficacia in data 31 dicembre 2022.
Il Consiglio di Amministrazione, così integrato, si è riunito in data 26 novembre 2021 ed ha valutato la
sussistenza (i) dei requisiti di onorabilità di cui all’art. 147-quinquies del TUF e al D.M. 30 marzo 2000 n. 162 e
(ii) dei requisiti di indipendenza previsti dagli artt. 147-ter, 4° comma, e 148, 3° comma, del TUF, dall’art. 2,
raccomandazione n. 7, del Codice di Corporate Governance e dall’art. 16 del Reg. Mercati in capo ai suddetti
nuovi consiglieri. In pari data, il Consiglio di Amministrazione, ha attribuito al Consigliere Giovanni Naccarato
alcune deleghe in materia finanziaria per effetto delle quali lo stesso ha acquisito la qualifica di amministratore
esecutivo della Società.
In data 21 marzo 2023, il Consiglio di Amministrazione ha, inter alia, approvato gli accordi transattivi aventi a
oggetto i termini e le condizioni della cessazione dalle cariche del Presidente del Consiglio di Amministrazione,
Giancarlo Cremonesi, e dell’Amministratore Delegato, Stefano Cervone, con efficacia a decorrere dalla
conclusione dei lavori dell’Assemblea di approvazione del bilancio 2022.
A seguire, il Consiglio di Amministrazione ha preso atto delle contestuali dimissioni dei Consiglieri Giuseppe
Colombo, Luca Nicodemi, Giovanni Naccarato e Camilla Giugni dalle rispettive cariche (anch’esse efficaci
dalla conclusione dei lavori dell’Assemblea di approvazione del bilancio 2022), ritenute opportune, anche
tenuto conto del piano di razionalizzazione dei costi aziendali in corso di attuazione, al fine di rimettere
all’Assemblea dei Soci ogni determinazione in merito alla nuova composizione del Consiglio di
Amministrazione.
43
Relazione sulla gestione
Pertanto, a seguito delle dimissioni della maggioranza degli Amministratori in carica, ai sensi dell’art. 16 dello
Statuto sociale, il Consiglio di Amministrazione nominato dall’Assemblea dei Soci del 26 aprile 2021 ed
integrato dall’Assemblea del 10 novembre 2021, è rimasto in carica fino dalla data di ricostituzione del nuovo
Consiglio di Amministrazione avvenuta in occasione dell’Assemblea dei Soci del 16 maggio 2023.
L’Assemblea dei Soci del 16 maggio 2023 ha rideterminato la composizione del Consiglio di Amministrazione
in sette membri, di cui quattro indipendenti, nelle persone dei Signori Mirko Bertaccini, in qualità di Presidente,
Giovanni Naccarato, Giuseppe Colombo, Luca Matrigiani, Camilla Giugni, Eleonora Linda Lecchi e Maria
Spilabotte, in carica sino alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio d’esercizio al 31
dicembre 2026.
I Consiglieri sono stati tratti dalla lista presentata dall’Azionista di maggioranza CPI Property Group S.A.
(titolare di una partecipazione complessivamente pari a circa l’82,10% del capitale sociale), che ha conseguito
voti favorevoli pari al 92,07% circa del capitale presente e votante, ad eccezione del Consigliere Eleonora Linda
Lecchi, tratto dalla lista presentata dall’Azionista di minoranza Associazione Cassa Nazionale di Previdenza e
Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali (titolare di una partecipazione complessivamente pari
a circa il 2,75% del capitale sociale) che ha conseguito voti favorevoli pari al 7,92% circa del capitale presente
e votante.
Il Consiglio di Amministrazione della Società, riunitosi sempre in data 16 maggio 2023, ha nominato Giovanni
Naccarato Amministratore Delegato della Società, attribuito al Presidente Mirko Bertaccini, oltre alla
rappresentanza legale della Società, la carica di Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e
di gestione dei rischi, nominandolo altresì Datore di lavoro e ha eletto quale Vice-Presidente del Consiglio di
Amministrazione il Consigliere Giuseppe Colombo.
Il Consiglio di Amministrazione ha poi provveduto ad accertare la sussistenza dei requisiti normativi e
statutari, anche sotto il profilo dell’equilibrio tra i generi, in capo ai propri componenti ai fini della regolare
costituzione dell’organo amministrativo; ha valutato sussistenti, in particolare, i requisiti di indipendenza
previsti dagli artt. 147-ter, 4° comma, e 148, 3° comma, del TUF, dall’art. 2, raccomandazione 7, del Codice di
Corporate Governance a cui la Società aderisce, nonché dall’art. 16 del Regolamento adottato con Delibera
Consob n. 20249/2017 in capo ai Consiglieri Camilla Giugni, Luca Matrigiani, Maria Spilabotte e Eleonora Linda
Lecchi.
Collegio Sindacale
L’Assemblea dei Soci del 26 aprile 2021 ha nominato il Collegio Sindacale, con scadenza alla data
dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2023, nelle persone di:
(i) Luigi Mandolesi, Presidente; (ii) Domenico Livio Trombone, Sindaco effettivo; (iii)Sara Mattiussi, Sindaco
effettivo; (iv) Giuliana Maria Converti, Sindaco supplente; (v) Sergio Mariotti, Sindaco supplente.
I suddetti componenti del Collegio sono stati tratti dalla lista presentata dall’azionista di maggioranza CPI PG
che ha conseguito voti favorevoli pari a circa il 96,93% del capitale presente e votante, ad eccezione dei Sindaci
Luigi Mandolesi e Sergio Mariotti, tratti dalla lista presentata dall’Azionista di minoranza Associazione Cassa
Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali, che ha conseguito voti
favorevoli pari al 3,06% circa del capitale presente e votante.
Il Collegio Sindacale, riunitosi a seguito della riunione assembleare del 26 aprile 2021, ha valutato
positivamente l’idoneità dei propri componenti e l’adeguata composizione dell’organo, con riferimento tra
l’altro al possesso dei requisiti di professionalità, competenza, onorabilità e indipendenza richiesti dalla
normativa, nonché ai requisiti di indipendenza previsti dal Codice di Corporate Governance.
La suddetta composizione del Collegio Sindacale non ha subito variazioni alla data di approvazione della
presente Relazione.
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Relazione sulla gestione
Società di Revisione
L’Assemblea dei Soci del 26 aprile 2021ha conferito l’incarico di revisione legale dei conti alla società EY S.p.A.
per il periodo 2021-2029.
Relazione sulla remunerazione
Ai sensi dell’art. 84-quater, comma 1, del Regolamento emittenti, attuativo dell’art. 123-ter del TUF, la
“Relazione sulla remunerazione” è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche
regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società, nonché sul
meccanismo di diffusione e stoccaggio autorizzato 1Info.
Modello organizzativo & Codice Etico
In data 25 maggio 2022 il Consiglio di Amministrazione ha approvato l’ultimo aggiornamento del Modello di
Organizzazione Gestione e Controllo ai sensi del D. Lgs. 231/2001 (di seguito anche “Modello Organizzativo”)
e, segnatamente, la Parte Generale, la Parte Speciale, il Codice Etico, l’Elenco dei Reati Presupposto e gli
ulteriori allegati alla Parte Generale.
Tramite tale aggiornamento, la Società ha provveduto a: (i) recepire le novità regolamentari introdotte in
materia di Responsabilità Amministrativa degli Enti (i.e. ampliamento delle fattispecie di illecito richiamate nel
novero del D.lgs. 231/2001); (ii) rimodulare la mappatura delle attività rischio-reato mediante una logica per
“processo aziendale”, coerentemente con l’assetto organizzativo assunto dalla Società nonché con i presidi
organizzativi in essere, quali elementi mitigatori del rischio di commissione dei reati di cui al D.lgs. 231/2001;
(iii) adeguare gli strumenti funzionali all’operatività dell’Organismo di Vigilanza, ivi compresi i flussi informativi.
Le modifiche apportate al Modello Organizzativo sono state preventivamente esaminate e validate
dall’Organismo di Vigilanza ex D.lgs. 231/2001 che si è avvalso del supporto di un advisor di primario standing.
Partecipazioni detenute da amministratori e membri del collegio sindacale
Alla data del 31 dicembre 2023, nessun componente del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale
detiene quote di partecipazione nel capitale sociale di NEXT RE né direttamente né indirettamente per il tramite
di società controllate, di società fiduciarie o per interposta persona.
Altre informazioni sulla gestione
Personale e struttura organizzativa
Al 31 dicembre 2023 l’organico è composto da 4 dipendenti, di cui 2 dirigenti tra i quali il Chief Financial Officer
e Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt.
154-bis del TUF e 21-bis dello statuto sociale, Dott.ssa Francesca Rossi.
Attività di ricerca e sviluppo
La Società non ha svolto nel corso del 2023 attività di ricerca e sviluppo.
Azioni proprie e/o di Società controllanti
Alla data del 31 dicembre 2023 la Società detiene direttamente complessive n. 38.205 azioni proprie pari allo
0,17% del capitale sociale.
45
Relazione sulla gestione
Rapporti con imprese controllate, collegate, controllanti e sottoposte al controllo delle controllanti
Con riferimento alla tipologia di rapporti intercorrenti tra le Società del Gruppo ed i rapporti con le parti
correlate, si rimanda a quanto descritto nell’Allegato 1– Rapporti con parti correlate delle note esplicative del
Bilancio Consolidato e del Bilancio di esercizio.
Sedi secondarie
Alla data del 31 dicembre 2023 la Società non risulta avere sedi secondarie né unità locali, a seguito della
cessazione, con efficacia dal 16 giugno 2023, della unità locale in precedenza istituita presso l’immobile di
Milano, via Spadari n. 2.
Trattamento dei dati personali ai sensi del decreto legislativo 196/2003
La Società procede al trattamento dei dati personali nel rispetto delle disposizioni del Regolamento UE
679/2016 e del Decreto Legislativo 196 del 2003, come modificato.
La Società, in qualità di titolare del trattamento, si impegna a tutelare la riservatezza ed i diritti degli interessati
e, secondo i principi dettati dalle norme citate, il trattamento dei dati forniti è improntato ai principi di
correttezza, liceità e trasparenza.
Attestazione ai sensi dell’art. 2.6.2, comma 9 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa
Italiana S.p.A.
Il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE attesta l’esistenza delle condizioni di cui all’articolo 16 del
Regolamento adottato con delibera Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017 in materia di mercati (già art. 37
del Regolamento Consob n. 16191/2007).
Facoltà di derogare (OPT-OUT) all’obbligo di pubblicare un documento informativo in ipotesi di operazioni
significative
Ai sensi dell’art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, si comunica che la Società si avvale
della deroga prevista dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1-bis, del Regolamento Emittenti.
Definizione di PMI
Con riferimento alla definizione di PMI, di cui all’art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF, si segnala che
alla data del presente bilancio, la Società rientra in tale definizione in quanto ha un fatturato inferiore ad Euro
300 milioni ed una capitalizzazione di mercato inferiore ad Euro 500 milioni.
Dichiarazione di carattere non finanziario
La Società non supera le soglie previste dall’art. 2 del D.Lgs. 30 dicembre 2016, n. 254 e pertanto non è stata
predisposta la dichiarazione di carattere non finanziario.
Certificazioni
In data 7 agosto 2019 la Società ha conseguito, a decorrere dal 25 luglio 2019, la certificazione ISO 9001:2015
che è stata rinnovata in data 10 giugno 2022.
In data 26 aprile 2023, è stata effettuata una verifica tesa alla valutazione della conformità del sistema di
gestione rispetto allo standard ISO 9001:2015, verifica che ha avuto esito positivo, non evidenziando alcun
rilievo.
ESG
Il Gruppo ha avviato il percorso di integrazione degli obiettivi ESG (Environmental, Social, Governance) nella
propria strategia d’impresa, ritenendo che l’adesione e la promozione di standard ambientali, sociali e di
corporate governance contribuisca, inter alia, ad accrescere il valore del proprio portafoglio immobiliare,
46
Relazione sulla gestione
migliorandone nel tempo le performance e favorendo la creazione di valore condiviso per tutti gli stakeholders
e il successo sostenibile della Società.
Primo importante passo in questa direzione è stato quello di ottenere la certificazione secondo il protocollo
BREEAM In Use sull’intero portafoglio immobiliare, così evidenziando l’effettivo impegno della Società nel
campo della sostenibilità. A questo importante risultato è seguita l’adozione della Policy di Sostenibilità, in
data 15 settembre 2022, che individua i principi di sostenibilità adottati dalla Società e identifica le specifiche
azioni trasversali necessarie all’implementazione delle componenti ESG nella strategia ed operatività del
Gruppo, contribuendo a migliorare l’impatto su tutte le aree operative del business della Società.
47
Relazione sulla gestione
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19
Con riferimento agli impatti della pandemia da COVID-19 sul conto economico del 2023 si evidenzia che i
ricavi da locazione tengono conto di una riduzione pari a 224 migliaia di Euro relativi al rilascio, per la quota di
competenza, delle riduzioni temporanee di canone concesse a OVS negli esercizi precedenti.
Con riferimento, invece, agli impatti futuri si segnala che le riduzioni di canone concesse al cliente OVS avranno
un impatto negativo per complessivi 898 migliaia di Euro in ragione del trattamento contabile IFRS 16 che
prevede la linearizzazione di tali effetti lungo la durata contrattuale.
Evoluzione prevedibile della gestione
NEXT RE, nel primo semestre 2023 - a seguito della formalizzazione degli Accordi Transattivi ha conseguito
una importante riduzione dei costi corporate funzionale all’effettivo perseguimento degli obiettivi di
efficientamento e di stabilizzazione dei flussi di cassa operativi e dei risultati economici della Società.
Parimenti, sempre nel primo semestre 2023 e in coerenza con gli indirizzi del “Piano Industriale 2023 – 2026”,
si è proceduto all’estinzione anticipata della quasi totalità dell’esposizione verso gli istituti di credito al fine di
razionalizzare la struttura finanziaria.
L’implementazione delle azioni di cui sopra ha consentito di perseguire un efficientamento dal punto di vista
economico-finanziario riflesso nel conto economico e nel cash flow previsionali inerziali per il 2024 (cd. steady
state) approvati dal Consiglio di Amministrazione in data 12 marzo 2024. Tali risultati previsionali, in
mancanza di variazioni di breve-medio termine in ordine al patrimonio immobiliare e alle dinamiche connesse
alla gestione dello stesso, consentono di conseguire flussi di cassa e risultati economici positivi.
Per quanto attiene agli esercizi futuri, l’evoluzione della gestione si articolerà secondo tre driver principali che
rappresentano le linee guide del Piano Industriale 2024-2028 approvato in data 12 marzo 2024 di seguito
sintetizzate: i) aumenti di capitale in natura per 300 milioni di Euro declinati lungo l’arco temporale 2024-2026
in coerenza con la nuova delega ad aumentare il capitale sociale - ai sensi dell’articolo 2443 del codice civile,
anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile - richiesta
dal Consiglio di Amministrazione all’Assemblea degli Azionisti fino a un massimo di 500 milioni di Euro; ii)
rotazione del portafoglio immobiliare esistente mediante cessione di asset a minore redditività al fine di re-
investire il ricavato in immobili a maggiore rendimento e finalizzati al servizio del debito; iii) rimborso dei
finanziamenti soci erogati da CPI PG aventi scadenza naturale nel primo semestre 2026 mediante la suddetta
rotazione del portafoglio e disponibilità finanziarie generate dai nuovi asset oggetto di apporto.
48
Relazione sulla gestione
Next RE SIIQ S.p.A. – Dati significativi
Di seguito si riportano il conto economico riclassificato della Capogruppo NEXT RE SIIQ S.p.A. con un
commento alle principali voci:
Tabella 12
Il Net Operating Income: Il margine della gestione immobiliare è pari a 5.092 migliaia di Euro e si incrementa
rispetto a quello conseguito nel 2022 di circa 797 migliaia di Euro. La voce Ricavi da locazione subisce un
incremento netto per 565 migliaia di Euro principalmente a fronte degli adeguamenti ISTAT dei contratti di
locazione rilevati nel periodo e dei canoni per nuovi contratti di locazione rilevati su base lineare. Il saldo della
voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2023 è inferiore rispetto al saldo al 31 dicembre
2022 per 233 migliaia di Euro in ragione della cessione, a fine 2022, dell’asset di Verona che, in quanto sfitto,
ha generato, nello scorso esercizio, maggiori costi pari a 378 migliaia di Euro per utenze, oneri di gestione, di
vigilanza, consulenze e IMU.
La voce Proventi/(oneri) netti da cessione immobili presenta saldo pari a zero in quanto lo scorso anno
includeva il risultato della vendita dell’asset di Verona avvenuto nel corso del 2022.
La voce Altri ricavi e proventi si riduce per 496 migliaia di Euro rispetto al saldo relativo al 2022 che includeva
il provento netto pari a 469 migliaia di Euro derivante dall’accordo stipulato in data 28 giugno 2022 avente ad
oggetto il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo di diritto lussemburghese
“Historic & Trophy Building Fund” gestito da Main Source S.A. “Fondo HTBF- €”e la definizione transattiva dei
procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al titolo stesso.
Costi del personale: la variazione rispetto all’esercizio precedente è riconducibile all’effetto, pari a 1.971
migliaia di Euro, degli accordi transattivi aventi a oggetto i termini e le condizioni della risoluzione consensuale
anticipata dei rapporti di lavoro dirigenziale del Direttore Generale e del Chief Investment Officer e alla
riduzione dei costi del personale che ne è derivata pari a 759 migliaia di Euro. Inoltre, nell’esercizio precedente
la voce includeva anche l’accantonamento per premi da incentivazione di breve e lungo periodo per 598
migliaia di Euro.
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2023 31/12/2022
Ricavi da locazioni
6.386 5.821
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
(1.293) (1.526)
Net Operating Income
5.092 4.295
Proventi/(oneri) netti da cessione immobili
0 676
Altri ricavi e proventi
5 501
Costi del personale
(2.680) (2.059)
Costi generali
(2.880) (3.142)
Altri costi ed oneri
(184) (248)
EBITDA
(647) 23
Ammortamenti e svalutazioni
(112) (200)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari (6.974) 2.892
EBIT
(7.733) 2.716
Adeguamento al fair value di strumenti finanziari 0 (53)
Proventi/(oneri) finanziari
(1.460) (1.653)
EBT (Risultato ante imposte)
(9.193) 1.010
Imposte
(251) (664)
Risultato netto del periodo
(9.444) 346
49
Relazione sulla gestione
Costi generali: la voce presenta un saldo pari a 2.880 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023 e registra un
decremento netto rispetto al 31 dicembre 2022 per 262 migliaia di Euro principalmente in relazione a i) minori
oneri per consulenze legali per 185 migliaia di Euro, ii) minori costi per comunicazione per 126 migliaia di Euro,
iii) maggiori commissioni bancarie per 69 migliaia di Euro sostenute a fronte dei rimborsi anticipati dei
finanziamenti con Unicredit Leasing e con Banca Centro Lazio. La voce in oggetto include, inoltre, 729 migliaia
di Euro per asset advisory fee maturata verso Dea Capital RE SGR nell’ambito dell’Asset Advisory agreement.
La voce Ammortamenti e svalutazioni include, tra l’altro, la quota di ammortamento della porzione dell’asset
di Roma, via Zara ad uso strumentale per 57 migliaia di Euro.
La voce Altri costi e oneri include, tra gli altri, i costi ordinari per contributi CONSOB e di Borsa, i contributi
associativi e gli oneri da disinvestimento attività finanziarie.
L’Adeguamento al fair value di strumenti finanziari è pari a 0 e si riduce per 53 migliaia di Euro rispetto al 31
dicembre 2022 in quanto i titoli presenti in portafoglio a tale data sono stati disinvestiti nel corso dei primi
mesi del 2023.
La voce Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari accoglie l’adeguamento netto negativo al fair
value degli investimenti immobiliari per 6.974 migliaia di Euro.
La voce Proventi/(Oneri) finanziari è composta principalmente da interessi passivi su finanziamenti erogati
dalla controllante CPI PG per 1.349 migliaia di Euro e dagli interessi attivi maturati sui conti correnti ordinari e
sul time deposit, acceso alla fine dell’esercizio, pari a 40 migliaia di Euro.
La voce Imposte al 31 dicembre 2023 recepisce la svalutazione delle attività per imposte anticipate per 190
migliaia di Euro, sopravvenienze passive IRAP per 64 migliaia di Euro e l’effetto negativo dell’Ires per 3 migliaia
di Euro trasferito al consolidato fiscale dalla controllata Fidelio.
Di seguito si riporta il prospetto riclassificato del capitale investito e delle fonti di finanziamento al 31 dicembre
2023 confrontato con il 31 dicembre 2022.
Tabella 13
COMPOSIZIONE DELLE VOCI:
A. Capitale fisso: include investimenti immobiliari, immobilizzazioni immateriali, diritti d’uso, le altre
immobilizzazioni materiali e le partecipazioni;
A. Capitale fisso 131.914 137.901
B. Strumenti finanziari 0 544
C. Capitale circolante netto (745) (1.775)
D=A.+B.+C. Capitale investito 131.169 136.670
E. Patrimonio netto (76.480) (85.911)
F. Altre attività e passività non correnti 2.407 2.459
G. Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo termine (62.334) (66.663)
H. Passività per strumenti derivati a lungo termine 0 0
I. Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine (489) (1.569)
J. Passività per strumenti derivati a breve termine 0 0
K. Titoli detenuti per la negoziazione 0 0
L. Disponibilità liquide e mezzi equivalenti 5.728 15.015
M.=G.+H.+I.+J.+K.+L. Totale Indebitamento finanziario (57.095) (53.218)
N.=E.+F.+M. Fonti di finanziamento (131.169) (136.670)
(Valori in migliaia di Euro)
Voce
31/12/2022
31/12/2023
50
Relazione sulla gestione
B. La voce Strumenti finanziari include gli investimenti in obbligazioni e fondi comuni di investimento, le altre
attività finanziarie valutate al fair value e le attività per strumenti derivati;
C. Capitale circolante netto: sono inclusi i crediti e i debiti commerciali e le altre attività e passività correnti;
F. Altre attività e passività non correnti: sono incluse le altre attività non correnti, i benefici ai dipendenti, i fondi
rischi, e le attività e passività connesse alla fiscalità differita e anticipata e i debiti tributari non correnti;
I. Totale Indebitamento finanziario: è determinato come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n.
5/21” con evidenza della modalità di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di
informativa ai sensi del Regolamento UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA
come di seguito meglio specificato.
Il capitale circolante netto risulta negativo per 745 migliaia di Euro.
Il patrimonio netto, comprensivo della perdita del periodo pari a 9.444 migliaia di Euro, risulta pari a 76.480
migliaia di Euro.
Il saldo delle Altre attività e passività non correnti nette ammonta a 2.407 migliaia di Euro e si riferisce a i)
altre attività non correnti per 2.471 migliaia di Euro, ii) fondo per trattamento di fine rapporto per -20 migliaia
di Euro, iii) fondi rischi per -27 migliaia di Euro e iv) passività fiscali non correnti per -17 migliaia di Euro.
Le tabelle seguenti riportano il Totale indebitamento finanziario della Società al 31 dicembre 2023 e al 31
dicembre 2022, come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n. 5/21” con evidenza della modalità
di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del Regolamento
UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA. A partire dal 5 maggio 2021, gli
Orientamenti aggiornano le precedenti Raccomandazioni CESR (ivi inclusi i riferimenti presenti nella
Comunicazione n. DEM/6064293 del 28-7-2006 in materia di posizione finanziaria netta).
Al riguardo, gli Orientamenti ESMA prevedono le seguenti principali modifiche al prospetto sull’indebitamento:
a. non si parla più di “Posizione finanziaria netta”, ma di “Totale indebitamento finanziario”;
b. nell’ambito dell’indebitamento finanziario non corrente occorre includere anche i debiti commerciali e gli
altri debiti non correnti, cioè i debiti non remunerati, ma che presentano una significativa componente di
finanziamento implicito o esplicito;
c. nell’ambito dell’indebitamento finanziario corrente, occorre indicare separatamente la parte corrente
dell’indebitamento finanziario non corrente.
La tabella che segue indica il totale indebitamento finanziario della NEXT RE al 31 dicembre 2023.
51
Relazione sulla gestione
Tabella 14
Il Totale indebitamento finanziario subisce un incremento pari a 3,9 milioni di Euro rispetto al 31 dicembre
2022. La variazione è principalmente attribuibile: i) alla riduzione dei debiti finanziari a seguito dei rimborsi
anticipati del finanziamento con Banca Centro Lazio e del leasing immobiliare con UniCredit Leasing per
complessivi 6,3 milioni di Euro che ha comportato una corrispondente diminuzione della liquidità e ii)
all’incremento, per la rilevazione degli interessi maturati nel semestre per 1,3 milioni di Euro, dei debiti
finanziari relativi ai Credit facility agreement erogati da CPI PG per i quali la Società ha facoltà di ripagamento
alla scadenza nel 2026. La liquidità si riduce sensibilmente, oltre per effetto dei rimborsi sopra indicati, anche
a seguito delle uscite finanziarie connesse agli accordi transattivi sottoscritti con il precedente top
management. I mezzi equivalenti includono un time deposit con vincolo di tre mesi acceso presso Unicredit.
A. Disponibilità liquide 2.320 15.015
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 3.408 0
C. Altre attività finanziarie correnti 0 0
D. Liquidità 5.728 15.015
E.
Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la parte
corrente del debito finanziario non corrente)
0 0
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente (489) (1.569)
G.= (E+F) Indebitamento finanziario corrente (489) (1.569)
H.= (G-D) Indebitamento finanziario corrente netto 5.239 13.445
I. Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di debito) (62.334) (66.663)
J. Strumenti di debito 0 0
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti 0 0
L.=(I+J+K) Indebitamento finanziario non corrente (62.334) (66.663)
H+L Totale indebitamento finanziario (57.095) (53.217)
*valori riesposti sulla base del “Richiamo di attenzione n. 5/21” Consob
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2022
31/12/2023
52
Relazione sulla gestione
Raccordo tra il Patrimonio netto e il Risultato netto della Capogruppo e il
Patrimonio netto e il Risultato netto consolidati
Ai sensi della comunicazione Consob del 28 luglio 2006 n. DEM/6064293 si riporta il prospetto di raccordo
tra il risultato dell’esercizio e il Patrimonio netto della Capogruppo NEXT RE SIIQ S.p.A. con il Risultato netto
e il Patrimonio netto consolidati al 31 dicembre 2023.
Tabella 15
valori in Euro 31/12/2023 31/12/2022
Patrimonio netto Risultato Patrimonio netto Risultato
Valori della Capogruppo 76.480.318 (9.443.859) 85.910.546 346.304
Iscrizione patrimonio netto controllata 14.447 0 9.184 0
Risultato esercizio rettificato controllata 4.241 4.241 5.263 5.263
Eliminazione valore di carico partecipazione (10.000) 0 (10.000) 0
Valori consolidati 76.489.006 (9.439.618) 85.914.993 351.567
53
Relazione sulla gestione
Proposta di destinazione del risultato dell’esercizio
Il bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A., al 31 dicembre 2023, presenta una perdita pari a Euro
9.443.858,95.
Si invita l’Assemblea degli Azionisti ad approvare la seguente proposta di deliberazione:
“L’assemblea degli Azionisti,
- preso atto della Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla gestione e delle vigenti disposizioni
di legge;
- preso atto della Relazione del Collegio Sindacale e della Relazione della Società di Revisione;
delibera:
o di approvare il bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2023 e la Relazione del Consiglio di
Amministrazione sulla gestione;
o di riportare a nuovo la perdita di esercizio pari a Euro 9.443.858,95.
54
Relazione sulla gestione
Indicatori di Performance EPRA
Nella presente sezione della relazione finanziaria vengono rappresentati alcuni indicatori di performance
calcolati in conformità alle best practices definite dall’EPRA (European Public Real Estate) e riportate nella
guida “EPRA Best Practices Recommendations”. In particolare:
EPRA Earnings: è un indicatore della performance operativa della società e rappresenta il reddito generato al
netto dell’adeguamento di Fair Value, delle plusvalenze e minusvalenze derivanti da cessioni di immobili e di
altre limitate voci che non rappresentano le attività caratteristiche della società.
NET ASSET VALUE METRICS: sono i principali indicatori di performance che forniscono agli stakeholders
informazioni sul Fair Value delle attività e delle passività della società e vengono calcolati rettificando il
Patrimonio Netto consolidato, come riportato in bilancio secondo i principi IFRS, di alcune poste escludendo,
in particolare, talune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale
funzionamento in un’ottica di lungo periodo.
Nell’ottobre 2019, EPRA, attraverso le Best Practices Recommendations, ha introdotto tre nuovi indicatori di
Net asset Value: EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets Value (NTA) ed EPRA Net
Disposal Value (NDV) che sostituiscono i precedenti indicatori: l’EPRA NAV
2
and EPRA NNNAV
3
. I nuovi indici
esprimono il valore delle attività nette per gli stakeholders, ipotizzando diversi contesti di riferimento.
NET REINSTATEMENT VALUE (NRV): questo indicatore ha l’obiettivo di evidenziare il valore delle attività nette
a lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda
immobili. È calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo (come riportato in bilancio
secondo i principi IFRS) escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni
di normale attività, quali il Fair Value degli strumenti derivati di copertura, le imposte differite sulle valutazioni
a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.
NET TANGIBLE ASSETS (NTA): l’assunzione alla base del calcolo di questo indice presuppone che la società
compri e venda immobili, con impatti sulla fiscalità differita della società. Rappresenta uno scenario dove
alcuni immobili potrebbero essere oggetto di vendita. Al 31 dicembre 2023 il Gruppo non ha in essere immobili
destinati alla vendita, per questo motivo le imposte differite coincidono con quelle escluse nel calcolo del NRV.
A differenza del NRV vengono esclusi dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo anche il valore
dell’avviamento e delle immobilizzazioni immateriali iscritti in bilancio.
NET DISPOSAL VALUE (NDV): rappresenta il valore per gli stakeholders in uno scenario di vendita della
società, nell’ambito del quale le imposte differite, gli strumenti finanziari e altri aggiustamenti sono calcolati
nella misura massima della loro passività al netto dell’effetto fiscale relativo. In questo scenario di vendita il
patrimonio netto di pertinenza del Gruppo viene rettificato per tenere conto del Fair Value del debito
finanziario.
EPRA Cost Ratios: sono indicatori che intendono rendere più comparabili i costi di struttura e di funzionamento
rilevanti della società. Sono calcolati come percentuale dei costi operativi e generali, al netto di management
fees e di altre limitate voci che non rappresentato l’attività della società, sui ricavi lordi di locazione. Gli EPRA
Cost Ratios sono due: al lordo e al netto dei costi diretti di Vacancy.
2
EPRA Net Asset Value (NAV): rappresentava il Fair Value degli attivi netti considerando un orizzonte temporale di lungo periodo e la
continuità aziendale; è calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS)
escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività, come il Fair Value degli
strumenti derivati di copertura o le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.
3
EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV): rappresentava il valore del patrimonio netto di pertinenza includendo nel calcolo il Fair Value
delle principali componenti patrimoniali che non sono incluse nell’EPRA NAV, quali (i) gli strumenti finanziari di copertura, (ii) il debito
finanziario e (iii) le imposte differite.
55
Relazione sulla gestione
EPRA Net Initial Yield (NIY): è un indice di misurazione delle performance ed esprime il rapporto tra i redditi
da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei), al netto dei costi
operativi non recuperabili, e il valore di mercato del Patrimonio Immobiliare, al netto degli immobili in via di
sviluppo.
EPRA “topped-up” NIY: è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l’EPRA Net Initial
Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a
regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).
EPRA Vacancy Rate: misura il tasso di sfitto (vacancy) del portafoglio come rapporto tra il presumibile canone
di mercato (ERV) dei locali non occupati e l’ERV dell’intero portafoglio.
Like for like Rental Growth: misura il tasso di crescita dei ricavi da attività locativa di competenza relativi al
perimetro omogeneo (asset presenti per l’intero periodo dell’anno in corso e dell’anno precedente).
Nel febbraio 2022, EPRA, attraverso un aggiornamento delle Best Practices Recommendations Guidelines
2022, ha introdotto un nuovo indicatore finanziario, l’EPRA LTV (Loan-to-Value), che esprime il “leverage” della
società dalla prospettiva degli azionisti.
Di seguito si riporta una tabella riepilogativa nella quale vengono illustrati i principali indicatori di performance
ottenuti dall’applicazione dell’EPRA Best Practices Recommendations confrontati con i risultati dell’anno
precedente.
Tabella 16
∆ Y-Y ∆ Y-Y (%)
€ mln € per azione € mln € per azione
EPRA Earning (2,3) (0,1) (3,2) (0,1) 0,9 27,1%
% %
EPRA Cost Ratio
(inclusi costi diretti di vacancy)
111,2% 120,1% -8,9%
EPRA Cost Ratio
(esclusi costi diretti di vacancy)
110,9% 115,1% -4,2%
LIKE FOR LIKE RENTS 8,8% 0,1% 8,7%
∆ Y-Y ∆ Y-Y (%)
EPRA NRV 76,5 3,5 85,9 3,9 (9,4) -11,0%
EPRA NTA 76,5 3,5 85,9 3,9 (9,4) -10,9%
EPRA NDV 79,0 3,6 91,3 4,1 (12,3) -13,5%
% %
EPRA LTV 43,8% 39,8% 4,1%
EPRA Net Initial Yield 4,1% 3,5% 0,6%
EPRA "Topped-up" Net Initial Yield 4,6% 3,9% 0,7%
EPRA vacancy rate 0,0% 3,4% -3,4%
31 dicembre 2023
31 dicembre 2022
31 dicembre 2023
31 dicembre 2022
56
Relazione sulla gestione
Tabella 17
Nella tabella seguente si riporta il calcolo dell’Epra Earnings e dell’Epra Earnings per azione:
L’indicatore EPRA Earnings è calcolato rettificando il risultato netto consolidato dalle poste non monetarie
(svalutazioni, adeguamento Fair Value degli immobili e strumenti finanziari iscritti a conto economico,
eventuali svalutazioni e rivalutazioni di avviamenti), da poste non ricorrenti (plusvalenze e minusvalenze
derivanti dalla cessione di immobili, profitti derivati dall’attività di trading con relative imposte correnti, costi
relativi alla chiusura anticipata di finanziamenti), dalle imposte differite relative al Fair Value degli immobili e
strumenti finanziari iscritti a conto economico e dalle stesse rettifiche indicate sopra di pertinenza di terzi.
L’indicatore presenta al 31 dicembre 2023 un valore negativo pari a 2.332 migliaia di Euro e si decrementa
rispetto allo scorso anno per circa 831 migliaia di Euro. La variazione è imputabile principalmente, i)
all’incremento del margine della gestione immobiliare di circa 753 migliaia di Euro per maggiori ricavi da
locazione per 512 migliaia di Euro, a fronte degli adeguamenti ISTAT dei contratti di locazione rilevati nel
periodo e dei canoni per nuovi contratti di locazione rilevati su base lineare, e minori costi inerenti il patrimonio
immobiliare per 242 migliaia di Euro dovuti alla cessione dell’asset di Verona nel mese di dicembre 2022 che,
in quanto sfitto, ha generato maggiori oneri non ribaltabili nel corso del 2022 ii), a minori ricavi netti da
cessione immobili per 676 migliaia di Euro, iii) all’incremento del costo del personale per 621 migliaia di Euro,
imputabile all’effetto netto derivante dagli oneri derivanti dagli accordi transattivi sottoscritti con il top
management e dai minori costi che ne sono conseguiti, iv) alla variazione negativa del fair value degli
investimenti immobiliari per 6.974 migliaia di euro.
EPRA Earnings (Euro/000)
31 dicembre 2023 31 dicembre 2022
Risultato netto sulla base dei principi IFRS
(9.440) 352
Variazioni per calcolare l'EPRA Earnings:
(i)
Variazione di fair value degli investimenti immobiliari, degli immobili in costruzione
detenuti per investimento e altri diritti
6.974 (2.892)
(ii)
Utili o perdite derivanti dalla vendita di investimenti immobiliari, immobili in
costruzione detenuti per investimento e altri diritti
0 (676)
(iii)
Utili o perdite derivanti dalla vendita di proprietà di trading incluso le rettifiche da
impairment
(iv)
Imposte su utili o perdite da vendite
(v)
Avviamento negativo/svalutazione goodwill
(vi)
Variazioni di fair value di strumenti finanziari e relativi costi di chiusura 134 53
(vii) Costi di acquisizione relativi a share deal e quote non di controllo di joint venture
(viii)
Imposte differite su aggiustamenti EPRA 0 0
(ix)
Aggiustamenti (i) e (viii) in riferimento a joint ventures
(x)
Utili o perdite di terzi in riferimento a quanto sopra
EPRA Earnings (2.332) (3.163)
Numero di azioni base 22.025.109 22.025.109
EPRA Earnings per Share (EPS - valori in Euro) (0,1) (0,1)
57
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riporta il calcolo dell’Epra Cost Ratios:
Tabella 18
L’EPRA Cost Ratio al 31 dicembre 2023 mostra un decremento dal 120,1% dello scorso anno al 111,2%
(110,9%, escludendo i costi di vacancy) principalmente per effetto dei minori costi inerenti il patrimonio
immobiliare consuntivati rispetto al saldo al 31 dicembre 2022 che includeva i costi sostenuti sull’immobile di
Verona che, in quanto sfitto, non erano ribaltabili nonché per i maggiori ricavi da locazioni registrati nel corso
del 2023.
In particolare, i costi amministrativi e operativi sono composti da i) costi immobiliari netti per 1.140 migliaia
di euro, ii) costi relativi al personale per 2.680 migliaia di Euro e iii) costi di struttura per 3.060 migliaia di Euro.
I costi diretti sul portafoglio vacant si riducono in relazione alla quota dei costi, pari a 215 migliaia di Euro,
sostenuti dal Gruppo in relazione all’immobile di Verona ceduto in data 28 dicembre 2022.
Al 31 dicembre 2023 non sono presenti costi operativi capitalizzati sul valore degli immobili.
EPRA Cost Ratios (Euro/000)
31 dicembre 2023 31 dicembre 2022
Include:
(i)
Costi amministrativi/operativi riportati nel conto economico IFRS 6.880 6.834
(ii)
Net service charge costs/fees
(iii)
Management fees al netto di rendite realizzate/stimate
(iv)
Altri proventi/riaddebiti a copertura dei costi al netto di relative rendite
(v)
Quota dei costi immobiliari generali di partecipazioni immobiliari valutate con il
metodo del patrimonio netto
Exclude:
(vi)
Svalutazioni degli investimenti immobiliari
(vii)
Costi per rendite fondiarie
(viii)
Oneri da riaddebitare ai conduttori non fatturati separatamente
Costi EPRA (inclusi i costi diretti sul portafolgio vacant)
A
6.880 6.834
(ix)
Costi diretti sul portafoglio vacant (15) (283)
Costi EPRA (esclusi i costi diretti sul portafoglio vacant)
B
6.865 6.551
(x) Ricavi lordi di locazione (al netto di costi per rendite fondiarie) 6.188 5.688
(xi)
Meno: altri costi generali compresi nei ricavi lordi di locazione (se di importo
rilevante)
(xii)
Più: quota dei ricavi immobiliari di partecipazioni immobiliari valutate con il
metodo del patrimonio netto
Canoni di locazione lordi C 6.188 5.688
EPRA Cost Ratio (inclusi i costi diretti sul portafoglio vacant) A/C 111,2% 120,1%
EPRA Cost Ratio (esclusi i costi diretti sul portafoglio vacant) B/C 110,9% 115,2%
58
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riportano gli indicatori EPRA NAVs che vengono confrontati con quelli rilevati al 31
dicembre 2022.
Tabella 19
L’NRV/NAV risulta in decremento rispetto al 31 dicembre 2022 per effetto della variazione del patrimonio netto
che si riduce a seguito del Risultato netto negativo consuntivato pari a 9.440 migliaia di Euro; per lo stesso
motivo anche l’NTA si decrementa rispetto al risultato dello stesso periodo dell’esercizio precedente. La
differenza tra tale ultimo indicatore e l’NRV è relativa all’esclusione delle immobilizzazioni immateriali iscritte
nel bilancio.
L’NDV risulta in decremento rispetto all’esercizio precedente di circa il 13,25%. Tale variazione, oltre a quanto
indicato sopra, riflette il minore effetto positivo, rispetto allo scorso anno, della valutazione al Fair Value del
debito finanziario, determinato attualizzando i flussi a un tasso composto da un tasso base, desunto dalla
struttura a termine dei tassi, e dallo spread di “mercato”.
Ciò è dovuto all’utilizzo di una curva del tasso e del tasso spread di mercato aggiornata con le condizioni in
essere al 31 dicembre 2023, oltre alla diversa composizione del debito, sia in termini di duration che in termini
di onerosità.
EPRA Net Asset Value Metrics (Euros'000)
31/12/2023 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2022
Patrimonio netto IFRS 76.489 85.915 76.489 85.915 76.489 85.915
Include / Esclude:
i) Strumenti ibridi
NAV diluito
76.489 85.915 76.489 85.915 76.489 85.915
Include*:
ii.a) rivalutazioni in investimenti immobiliari (se è
utilizzato IAS 40 cost option)
ii.b) rivalutazioni immobili in costruzione (IPUC) (se
è utilizzato IAS 40 cost option)
ii.c) Rivalutazioni di altri investimenti non ricorrenti
iii) Rivalutazioni dei contratti di locazione detenuti
come leasing finanziario
iv) Rivalutazioni trading properties
NAV diluito al Fair Value 76.489 85.915 76.489 85.915 76.489 85.915
Esclude:
v) Imposte differite in relazione a Utili da FV su
investimenti immobiliari
vi) Fair value degli strumenti finanziari
vii)Avviamento risultante da imposte differite
viii.a) Avviamento come da Bilancio IFRS
viii.b) Immobilizzazioni immateriali come da
Bilancio IFRS
(37) (63)
Include:
ix) Fair value del debito a tasso fisso 2.532 5.420
x) Rivalutazioni di Immobilizzazioni immateriali al FV
xi) Imposte su trasferimenti di immobili
NAV 76.489 85.915 76.452 85.852 79.021 91.335
Numero di azioni completamente diluito 22.025.109 22.025.109 22.025.109 22.025.109 22.025.109 22.025.109
NAV per azione
3,5 3,9 3,5 3,9 3,6 4,1
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
59
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riporta l’indicatore Epra LTV che viene confrontato con quello rilevato al 31 dicembre
2022. L’indicatore è ottenuto rapportando l’indebitamento netto del Gruppo al valore di mercato degli asset
detenuti dal Gruppo e misura la sostenibilità dell’indebitamento finanziario connesso al patrimonio
immobiliare.
Tabella 20
L’EPRA LTV si attesta al 43,8 % (rispetto al 39,8% rilevato a dicembre 2022) risultando in aumento di 4 p.p. per
l’effetto combinato derivante dall’aumento dell’indebitamento netto e dalla riduzione del valore degli
Investimenti immobiliari che riflette gli effetti dell’adeguamento del valore al fair value.
Aggregato Aggregato
12/12/2023 31/12/2022
Include:
Finanziamenti da Istituzioni Finanziarie 62.764 62.764 68.022
Cambiali finanziarie
Strumenti Ibridi (inclusi Titoli Convertibili,
Azioni Privilegiate, Opzioni, Perpetuals
Bonds)
Prestiti obbligazionari
Strumenti derivati su valute (futures, swaps,
options and forwards)
Debiti correnti netti 743 743 1.809
Immobili ad uso strumentale (debito)
Conti correnti (con caratteristivhe di equity)
Escluso:
Disponibili liquide 5.742 5.742 15.059
Indebitamento netto (a) 57.766 0,0 0,0 0,0 57.766 54.772
Include:
Immobili ad uso strumentale 1.723 1.723 1.780
Investimenti immobiliari al fair value 130.067 130.067 135.943
Immobili destinati alla vendita
Immobili a sviluppo
Attività immateriali
Crediti correnti netti -
Attività finanziarie
Totale valore Investimenti immobiliari (b)
131.790 0,0 0,0 0,0 131.790 137.723
LTV (a/b) 43,8% 0,0% 0,0% 0,0% 43,8% 39,8%
Valori di
Gruppo
Consolidamento proporzionale
EPRA LTV
Partecipazioni in
Join Venture
Partecipazioni
rilevanti
Partecipazioni
di minoranza
60
Relazione sulla gestione
Di seguito si riportano l’EPRA Net Initial Yield (NIY) e l’EPRA “topped-up” NIY:
Tabella 21
ll NIY è ottenuto rapportando i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili
e temporanei), al netto dei costi operativi non recuperabili, con il valore di mercato del patrimonio immobiliare,
al netto degli immobili in via di sviluppo. I redditi da locazione annualizzati comprendono tutte le rettifiche che
la società è contrattualmente legittimata a considerare alla data di chiusura di ogni esercizio (indicizzazione
e altre variazioni). Il Patrimonio Immobiliare da considerarsi ai fini del NIY include: (i) gli immobili interamente
detenuti; (ii) eventuali immobili detenuti in Joint ventures e (iii) gli immobili detenuti per trading. Non sono
ricompresi gli immobili in via di sviluppo e i terreni (investimenti immobiliari in sviluppo).
L’EPRA Topped-up NIY è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l’EPRA Net Initial
Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a
regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).
La variazione in aumento degli indici è riconducibile all’effetto combinato derivante dalla riduzione del valore
del portafoglio immobiliare, per le ragioni dette in precedenza, e dall’aumento dei canoni di locazione
annualizzati.
L’EPRA vacancy rate, calcolato come da indicazioni Epra sugli immobili non oggetto di sviluppo, risulta al 31
dicembre 2023 pari a 0 (era 3,4% al 31 dicembre 2022). La riduzione è imputabile alla cessione dell’immobile
sito in Verona che, fino alla data di closing dell’operazione di vendita avvenuta a fine 2022, risultava sfitto e al
fatto che l’unità immobiliare vacant riferibile alla porzione del terzo piano ad uso uffici dell’immobile sito in
Milano, via Spadari, è stata affittata a partire da maggio 2023.
Tabella 22
EPRA NIY and 'topped-up' NIY (Euro/000) 31/12/2023 31/12/2022
Valore di mercato del portafoglio interamente posseduto 130.067 135.943
Valore di mercato del portafoglio posseduto parzialmente (share of JVs/Funds)
Attività possedute per la vendita (incluse quelle possedute parzialmente)
Meno: Immobili di sviluppo
Valore di mercato del portafoglio complessivo 130.067 135.943
Stima dei costi di trasferimento
Valore di mercato del portafoglio immobiliare B 130.067 135.943
Canoni di locazione lordi annualizzati 6.436 6.173
Costi immobiliari non recuperabili (1.140) (1.391)
Canoni di locazione netti annualizzati A 5.295 4.782
Più: Incrementi per variazioni di canoni a regime ed altri incentivi temporanei ai
conduttori
671 520
Canoni di locazione netti "Topped-up" annualizzati C 5.966 5.302
EPRA NIY A/B 4,1% 3,5%
EPRA “topped-up” NIY C/B 4,6% 3,9%
EPRA Vacancy Rate 31/12/2023 31/12/2022
Canoni stimati sugli spazi sfitti A - 238
Canoni stimati sul portafoglio complessivo B 7.135 7.035
EPRA Vacancy Rate A/B 0,0% 3,4%
61
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riporta la riconciliazione dei canoni di locazione registrati nel 2023 e nel 2022 con i
canoni calcolati a parità di perimetro di riferimento
4
(asset presenti per l’intero periodo dell’anno in corso e di
quello precedente), tenuto conto della destinazione d’uso degli immobili e della loro ubicazione.
Tabella 23
Il like for like rental growth è calcolato sulla base dei canoni di locazione contabilizzati secondo il principio
contabile IFRS 16.
L’aumento dei canoni like for like rispetto al periodo precedente deriva principalmente i) dalla sottoscrizione,
nel corso del 2023, con il conduttore Luisa Via Roma, di un nuovo contratto di affitto sulla porzione del terzo
piano ad uso uffici dell’immobile sito in Milano, via Spadari che, al 31 dicembre 2022, risultava sfitta e ii)
dall’aumento dei canoni connesso all’adeguamento Istat e ad altre variazioni di natura residuale.
4
Il portafoglio immobiliare include i seguenti immobili: Roma, via Zara (Euro 13.717 migliaia), Roma, via Cortese (Euro
4.700 migliaia), Milano, via Spadari (Euro 55.750 migliaia), Milano, C.so San Gottardo (Euro 15.650 migliaia), Milano, via
Cuneo (Euro 25.950 migliaia), Bari, via Dioguardi (Euro 14.300 migliaia).
Like for like rent (Euro/000)
immobili per attività
commerciale
immobili per attività
direzionale
immobili per attività
alberghiera
variazione perimetro
portafoglio immobiliare
totale
Canoni da locazione 31 dicembre 2022 3.455 2.225 8 0 5.688
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2022 (8) (8)
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2023
Canoni like for like 31 dicembre 2022 (B) 3.455 2.225 8 (8) 5.680
Nuovi contratti sottoscritti 153 153
Contratti chiusi (8) (8)
Rinegoziazione
Inflazione 289 59 348
Altri movimenti 8 8
Canoni like for like 31 dicembre 2023 (A) 3.904 2.284 0 (8) 6.180
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2022
8
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2023
Canoni da locazione 31 dicembre 2023 3.904 2.284 0 (0) 6.188
like for like (A) - (B) 449 59 (8) 0 500
like for like rental Growth % 13% 3% N/A N/A 8,8%
Like for like rents (Euro/000)
Milano Roma Altre città
variazione perimetro
portafoglio immobiliare
totale
Canoni da locazione 31 dicembre 2022 3.452 1.265 971 0 5.688
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2022 0 0 0 (8) 0
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2023 0 0 0 0
Canoni like for like 31 dicembre 2022 (B) 3.452 1.265 971 (8) 5.680
Nuovi contratti sottoscritti 153 153
Contratti chiusi (8) (8)
Rinegoziazione 0
Inflazione 298 50 348
Altri movimenti 8 8
Canoni like for like 31 dicembre 2023 (A) 3.910 1.315 963 (8) 6.180
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2022
8
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2023 0
Canoni da locazione 31 dicembre 2023 3.910 1.315 963 0 6.188
like for like (A) - (B) 458 50 (8) 0 500
like for like rental Growth % 13% 4% N/A N/A 8,8%
62
Relazione sulla gestione
Ulteriori informazioni sugli investimenti immobiliari
In accordo con EPRA Best Practices Recommendations aggiornato a ottobre 2019, si riportano gli investimenti
in capital expenditure effettuati negli ultimi due esercizi:
Tabella 24
La voce Costi per incremento superfici affittabili è riferita ai costi di ristrutturazione sostenuti in relazione alla
porzione uffici del terzo piano dell’immobile sito in Milano, via Spadari, acquisita nel corso dell’anno
precedente, per i lavori di valorizzazione e riqualificazione delle superfici terminati nel corso del primo
semestre 2023 finalizzati alla locazione degli spazi.
La Società ha inoltre sostenuto costi, classificati tra quelli non ad incremento delle superfici affittabili,
sull’intero immobile di Milano via Spadari per 742 migliaia di Euro, in relazione al quale nel corso del 2021 è
stato avviato insieme ai proprietari delle altre unità immobiliari un importante programma di investimento sulle
porzioni comuni del complesso relativo alla riqualificazione delle superfici comuni dell’immobile – facciate,
portineria, collegamenti verticali.
Non sono presenti Joint Ventures nel Gruppo.
L’estimate Rental Value of Vacant Space è riportato nel paragrafo precedente relativo all’Epra Vacancy Rate.
Per i criteri contabili adottati per le varie categorie di immobili si rimanda a quanto illustrato nelle Note
esplicative 1 e 2 dei prospetti contabili consolidati.
Con riferimento, invece, alla valutazione del portafoglio immobiliare, alla scelta degli esperti indipendenti ed ai
criteri di valutazione utilizzati, si rimanda al paragrafo “Il portafoglio immobiliare” della Relazione sulla
Gestione e al paragrafo Uso di stime e assunzioni riportato nelle Note esplicative al bilancio consolidato.
Capital expenditure - EUR/000 31 dicembre 2023 31 dicembre 2022
Acquisizioni
- -
Sviluppo
- -
Investimenti immobiliari 1.098 851
Incremento superfici affittabili 356 658
No Incremento superfici affittabili 742 193
Incentivi ai conduttori
Altre tipologie di spese non allocate
Interessi capitalizzati (se applicabile) - -
Total CapEx 1.098 851
Conversione da competenza a cassa
Total CapEx on cash basis 1.098 851
63
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
3. BILANCIO CONSOLIDATO DEL GRUPPO NEXT
RE SIIQ S.P.A.
Prospetti contabili consolidati
I prospetti contabili consolidati sono redatti in unità di Euro.
64
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto della Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata
Nota
31/12/2023
di cui con
parti
correlate
31/12/2022
di cui con
parti
correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari
1
130.066.859
0
135.942.648
0
Altre immobilizzazioni materiali
2
1.749.117
0
1.813.815
0
Diritti d'uso
3
51.046
0
73.542
0
Attività immateriali
4
39.572
0
62.753
0
Attività per imposte anticipate
5
0
0
190.329
0
Altre attività non correnti
6
2.471.161
0
2.435.583
0
Totale attività non correnti
134.377.755
0
140.518.670
0
Attività correnti
Attività finanziarie al fair value
7
0
0
543.578
0
Crediti e altre attività correnti
8
813.488
0
1.101.887
0
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
9
5.741.857
0
15.058.512
0
Totale attività correnti
6.555.345
0
16.703.977
0
TOTALE ATTIVO
140.933.100
0
157.222.647
0
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale
63.264.528
0
63.264.528
0
Riserva da sovrapprezzo
22.931.342
0
22.931.342
0
Altre riserve
12.458.219
0
12.111.652
0
Utili/(Perdite) portati a nuovo
(12.780.995)
0
(12.785.995)
0
Altre componenti di conto economico complessivo
55.530
0
41.899
0
Utili/(Perdite) dell’esercizio
(9.439.618)
0
351.567
0
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO
76.489.006
0
85.914.993
0
Patrimonio netto di terzi
0
0
0
0
TOTALE PATRIMONIO NETTO
10
76.489.006
0
85.914.993
0
PASSIVO
Passività non correnti
Benefici per i dipendenti
11
19.821
0
66.393
0
Fondi rischi
12
26.971
0
74.224
0
Debiti verso banche e altri finanziatori
13
62.333.612
61.809.161
66.662.960
60.460.161
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
14
17.726
0
26.876
0
Totale passività non correnti
62.398.130
61.809.161
66.830.453
60.460.161
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori
13
489.404
0
1.569.018
0
Debiti commerciali e altri debiti
14
1.556.560
576.948
2.908.183
819.058
Totale passività correnti
2.045.964
576.948
4.477.201
819.058
TOTALE PASSIVO
64.444.094
62.386.109
71.307.654
61.279.219
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO
140.933.100
62.386.109
157.222.647
61.279.219
65
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto consolidato dell’Utile/Perdita d’esercizio
Nota
31/12/2023
di cui con
parti
correlate
31/12/2022
di cui con
parti
correlate
Ricavi da locazione
15
6.385.770
0
5.821.399
0
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
16
(1.284.938)
0
(1.526.490)
0
Ricavi netti da locazione
5.100.832
0
4.294.909
0
Ricavi da cessione immobili
0
0
1.420.000
0
Oneri sostenuti per cessione immobili
0
0
(744.350)
0
Totale proventi/(oneri) da cessione immobili
17
0
0
675.650
0
Costi del personale
(2.680.184)
0
(2.058.978)
0
Salari e stipendi
(501.945)
0
(908.290)
0
Oneri sociali
(165.591)
0
(477.870)
0
Trattamento di fine rapporto
(32.895)
0
(80.737)
0
Altri costi del personale
(1.979.753)
0
(592.081)
0
Costi generali
(2.881.900)
(1.522.496)
(3.134.469)
(1.476.034)
Ammortamenti e svalutazioni di immobilizzazioni
(111.875)
0
(199.797)
0
Totale costi di funzionamento
18
(5.673.959)
(1.522.496)
(5.393.244)
(1.476.034)
Altri ricavi e proventi
19
5.301
0
501.167
0
Altri costi e oneri
20
(184.917)
0
(248.291)
0
Totale altri ricavi e proventi/ altri costi e oneri
(179.616)
0
252.876
0
Rivalutazioni di immobili
624.211
0
3.572.167
0
Svalutazioni di immobili
(7.598.319)
0
(680.000)
0
Rivalutazioni/ (Svalutazioni) di immobili
21
(6.974.108)
0
2.892.167
0
Reddito operativo
(7.726.851)
(1.522.496)
2.722.358
(1.476.034)
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
22
0
0
(52.908)
0
Proventi finanziari
23
40.407
0
4.543
0
Oneri finanziari
23
(1.500.494)
(1.349.000)
(1.657.159)
(1.431.888)
Risultato ante imposte
(9.186.938)
(2.871.496)
1.016.834
(2.907.922)
Imposte
24
(252.680)
0
(665.267)
0
Utile/(Perdita) d’esercizio
(9.439.618)
(2.871.496)
351.567
(2.907.922)
Utile/(Perdita) Di Gruppo
(9.439.618)
(2.871.496)
351.567
(2.907.922)
Utile/(Perdita) Di Terzi
0
0
0
0
66
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto consolidato delle Altre componenti di conto economico complessivo
31/12/2023
31/12/2022
Utile/ (Perdita) dell’esercizio
(9.439.618)
351.567
Utili/(Perdite) attuariali (*)
13.631
65.666
Totale Altre componenti di conto economico complessivo
13.631
65.666
Totale utile/(perdita) complessiva
(9.425.987)
417.233
Totale utile/(perdita) complessiva di Gruppo
(9.425.987)
417.233
Totale utile/(perdita) complessiva di Terzi
0
0
(*) voci non riclassificabili a conto economico
67
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Utili
(perdite)
a nuovo
Altre
componenti di
Conto
economico
complessivo
Utile (Perdita)
d'esercizio
Totale
Patrimonio
netto di
Gruppo
Patrimonio
netto di
terzi
Totale
Patrimonio
netto
Saldo al 01/01/2022
63.264.528
22.931.342
8.139.414
7.122.550
(3.577.649)
(12.785.179)
(23.767)
426.520
85.497.760
0
85.497.760
Destinazione risultato 2021
0
0
405.969
21.367
0
(816)
0
(426.520)
0
0
0
Altre componenti del risultato economico
complessivo
0
0
0
0
0
0
65.666
0
65.666
0
65.666
Riserva pagamenti basati su azioni
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Utile/(Perdita) dell’esercizio
0
0
0
0
0
0
0
351.567
351.567
0
351.567
Totale utile/perdita complessiva
0
0
0
0
0
0
65.666
351.567
417.233
0
417.233
Utile/(Perdita) Di Terzi
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Saldo al 31/12/2022
10
63.264.528
22.931.342
8.545.384
7.143.917
(3.577.649)
(12.785.995)
41.899
351.567
85.914.993
0
85.914.993
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Utili
(perdite)
a nuovo
Altre
componenti di
Conto
economico
complessivo
Utile (Perdita)
d'esercizio
Totale
Patrimonio
netto di
Gruppo
Patrimonio
netto di
terzi
Totale
Patrimonio
netto
Saldo al 01/01/2023
63.264.528
22.931.342
8.545.384
7.143.917
(3.577.649)
(12.785.995)
41.899
351.567
85.914.993
0
85.914.993
Destinazione risultato 2022
0
0
328.989
17.578
0
5.000
0
(351.567)
0
0
0
Altre componenti del risultato economico
complessivo
0
0
0
0
0
0
13.631
0
13.631
0
13.631
Riserva pagamenti basati su azioni
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Utile/(Perdita) dell’esercizio periodo
0
0
0
0
0
0
0
(9.439.618)
(9.439.618)
0
(9.439.618)
Totale utile/perdita complessiva
0
0
0
0
0
0
13.631
(9.439.618)
(9.425.987)
0
(9.425.987)
Utile/(Perdita) Di Terzi
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Saldo al 31/12/2023
10
63.264.528
22.931.342
8.874.373
7.161.495
(3.577.649)
(12.780.995)
55.530
(9.439.618)
76.489.006
0
76.489.006
68
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Rendiconto finanziario consolidato
31/12/2023
di cui con
parti correlate
31/12/2022
di cui con
parti correlate
Risultato ante imposte
(9.186.938)
(2.871.496)
1.016.834
(2.907.922)
Rettifiche:
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
111.875
0
199.797
0
Totale Proventi/(Oneri) da cessione immobili
0
0
(675.650)
0
Proventi extra caratteristici da attività finanziarie
0
0
(468.750)
0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di immobili (non realizzate)
6.974.108
0
(2.892.167)
0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di strumenti finanziari
0
0
52.908
0
Proventi finanziari
(40.407)
0
(4.543)
0
Oneri finanziari
1.500.494
1.349.000
1.657.159
1.431.888
Oneri finanziari pagati
(94.227)
0
(244.323)
0
Proventi finanziari incassati
2.838
0
4.536
0
Accantonamento TFR, remunerazione variabile e altri fondi rischi
27.878
0
154.961
0
Flusso di cassa generato dalla gestione
(704.379)
(1.522.496)
(1.199.238)
(1.476.034)
Imposte (al netto della quota riferita alla fiscalità differita)
(64.036)
0
0
0
Flusso di cassa generato dalla gestione al netto delle imposte
(768.415)
(1.522.496)
(1.199.238)
(1.476.034)
Altre attività/altre passività
(1.386.836)
(242.110)
1.386.390
482.647
Variazione crediti commerciali
(81.984)
0
336.939
0
Variazione debiti commerciali
(513.688)
(242.110)
305.796
482.647
Variazione altre attività correnti
172.426
0
(247.259)
0
Variazione altre passività correnti
(935.585)
0
1.025.382
0
Variazione altre attività non correnti
(35.577)
0
(214.064)
0
Variazione crediti tributari
197.957
0
504.639
0
Variazione debiti tributari
(137.023)
0
(200.455)
0
Variazione fondo trattamento di fine rapporto
(53.362)
0
(124.588)
0
Flusso di cassa prima dell'attività di investimento e dell'attività
finanziaria
(2.155.251)
(1.764.606)
187.152
(993.387)
Attività di investimento e disinvestimento
(371.721)
0
9.226.418
0
(Incremento)/decremento di immobili
(915.298)
0
5.975.943
0
(Incremento)/decremento strumenti finanziari
543.577
0
3.250.475
0
Attività Finanziaria
(6.789.683)
0
(1.201.212)
0
Altre variazioni di Patrimonio Netto
0
0
0
0
Incremento debiti finanziari
0
0
0
0
Decremento debiti finanziari
(6.789.683)
0
(1.201.212)
0
Disponibilità liquide generate nell'esercizio Nota 25.
(9.316.655)
(1.764.606)
8.212.358
(993.387)
Disponibilità liquide iniziali
15.058.512
6.846.154
Disponibilità liquide finali**
5.741.857
15.058.512
(**) La voce include depositi vincolati fruttiferi aventi scadenza il 29 febbraio 2024 per 3.250 migliaia di Euro e depositi cauzionali rilasciati
dal clienti a garanzia di contratti di locazione pari a 150 migliaia di Euro
69
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Utile (perdita) per azione consolidato
31/12/2023
31/12/2022
Utile/(Perdita) dell’esercizio
(9.439.618)
351.567
N. medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione
21.987.004
21.987.004
Utile (perdita) per azione base Nota 26.
-0,4293
0,0160
31/12/2023
31/12/2022
Utile/(Perdita) dell’esercizio
(9.439.618)
351.567
N. medio ponderato di azioni ordinarie ai fini dell’utile diluito per azione
21.987.004
21.987.004
Utile (perdita) per azione diluito Nota 26.
-0,4293
0,0160
70
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note esplicative
INFORMAZIONI GENERALI
NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche “NEXT RE”, la “Società” o la “Capogruppo”) con sede legale in Roma,
via Zara 28, con Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426,
numero REA RM-1479336, è una società di investimento immobiliare, costituita in Italia, con azioni quotate sul
mercato Euronext Milan (“EXM”) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
NEXT RE SIIQ S.p.A. è controllata e soggetta all’attività di Direzione e Coordinamento di CPI Property Group
S.A.. Per maggiori informazioni si rimanda al capitolo Attività di Direzione e Coordinamento.
NEXT RE SIIQ è la società Capogruppo del Gruppo NEXT RE SIIQ costituito dalla stessa e dalla controllata al
100% Fidelio Engineering S.r.l..
Il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2023 di NEXT RE è stato predisposto in conformità agli International
Financial Reporting Standards – IFRS emessi dall’International Accounting Standards Board (IASB), in base al
testo pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Comunità Europea (G.U.C.E.).
Il Consiglio di Amministrazione del 12 marzo 2024 ha autorizzato la pubblicazione del presente bilancio
consolidato.
Il bilancio consolidato è sottoposto a revisione legale da parte di EY S.p.A. ai sensi dell’articolo 14 del D.Lgs.
n° 39 del 27 gennaio 2010 e dell’art. 10 del Regolamento (UE) n° 537/2014 in base all’incarico conferito
dall’Assemblea degli azionisti del 26 aprile 2021 e attribuito ai sensi del Decreto Legislativo del 27 gennaio
2010 n. 39, con una durata di nove esercizi (2021-2029).
In conformità a quanto disposto dall’art. 5, comma 2, del D. Lgs. n. 38 del 28 febbraio 2005, il bilancio
consolidato è redatto utilizzando l’Euro come valuta funzionale. Gli importi del bilancio consolidato sono
esposti in Euro. Gli arrotondamenti dei dati contenuti nelle note al bilancio sono effettuati in modo da
assicurare la coerenza con gli importi figuranti negli schemi della situazione patrimoniale-finanziaria e del
prospetto dell’utile/(perdita) dell’esercizio. Le note esplicative al bilancio consolidato sono redatte in migliaia
di Euro, salvo diversa indicazione.
Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli Amministratori, infatti, hanno valutato che
non sussistono incertezze in merito alla capacità del Gruppo di operare in continuità aziendale in quanto:
- il risultato negativo dell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2023 è stato principalmente determinato dagli
effetti rivenienti della riorganizzazione della governance avvenuta nel primo semestre e dalle variazioni
negative di fair value degli asset immobiliari registrate al 31 dicembre 2023; queste ultime derivano in
maniera preponderante, come meglio rappresentato alla seguente Nota 1. Investimenti immobiliari,
dal contesto macroeconomico;
- in data 12 marzo 2024 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il nuovo Piano Industriale 2024-
2028, che prevede i seguenti tre driver: i) ampliamento del portafoglio immobiliare mediante aumenti
di capitale in natura nel triennio 2024-2026; ii) rotazione del portafoglio mediante cessione di asset e
iii) rimborso dei finanziamenti erogati da CPI PG aventi scadenza naturale nel primo semestre 2026. I
suddetti aumenti di capitale sono stati declinati lungo un arco temporale coerente con la nuova delega
ad aumentare il capitale sociale richiesta dal Consiglio di Amministrazione all’Assemblea degli
Azionisti, ai sensi dell’articolo 2443 del codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai
sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile;
- sempre in data 12 marzo 2024, il Consiglio di Amministrazione ha approvato le proiezioni economico-
finanziarie nello scenario inerziale cd. steady-state per l’esercizio 2024 che prevedono un risultato e
flussi di cassa positivi anche in assenza dell’implementazione dei suddetti driver e delle opzioni
strategiche declinate dal Piano Industriale 2024-2028.
71
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
PRINCIPI DI NUOVA APPLICAZIONE
Il Gruppo non ha adottato anticipatamente alcun nuovo principio, interpretazione o modifica emessi ma non
ancora in vigore. Diverse modifiche ed interpretazioni si applicano per la prima volta nel 2023 ma le stesse
non hanno avuto impatto sul bilancio consolidato 2023.
Con il documento “Disclosure of Accounting Policies—Amendments to IAS 1 and IFRS Practice Statement 2”,
pubblicato dallo IASB nel febbraio del 2021, è stato chiarito che l’informativa di bilancio completa deve
includere le informazioni rilevanti sui principi contabili corredati da altre informazioni esplicative nonché le
decisioni rilevanti, escluse quelle che riguardano le stime, che la Direzione aziendale ha assunto nel processo
di applicazione dei principi contabili e i relativi impatti. Le informazioni sono rilevanti se, considerate insieme
ad altre informazioni incluse nel bilancio, è ragionevole attendersi che influenzino le decisioni che gli
utilizzatori principali del bilancio prendono sulla base di tale bilancio.
Le modifiche hanno avuto un impatto sull’informativa dei principi contabili, ma non sulla misurazione e
presentazione degli elementi del bilancio consolidato.
SCHEMI DI BILANCIO ADOTTATI DAL GRUPPO E CRITERI BASE
Gli schemi di bilancio e la relativa informativa sono stati redatti in conformità al principio internazionale IAS 1.
Il Bilancio consolidato al 31 dicembre 2023 si compone dei seguenti schemi primari:
o Prospetto della Situazione Patrimoniale – Finanziaria consolidata, che viene presentato attraverso
l’esposizione distinta fra le attività correnti e non correnti e le passività correnti e non correnti, con la
descrizione nelle note per ciascuna voce di attività e passività degli importi che ci si aspetta di regolare
o recuperare entro e oltre i 12 mesi dalla data di riferimento;
o Prospetto consolidato dell’utile o perdita d’esercizio, che presenta separatamente i Costi inerenti il
patrimonio immobiliare che concorrono alla voce “Ricavi netti da locazione” e gli altri costi classificati per
natura;
o Prospetto consolidato delle Altre Componenti di Conto Economico Complessivo;
o Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato;
o Rendiconto finanziario consolidato, per la redazione del quale è stato utilizzato il metodo indiretto.
Il Bilancio Consolidato include le Note Esplicative, che contengono un elenco dei principi contabili rilevanti e
altre informazioni esplicative.
Il Bilancio Consolidato è stato redatto in base al principio del costo storico, tranne che per gli investimenti
immobiliari, gli strumenti e le attività finanziarie e, ove presenti,gli strumenti finanziari derivati e le passività
per distribuzioni non monetarie che sono iscritti al fair value.
PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO
I prospetti contabili consolidati sono stati redatti sulla base dei bilanci al 31 dicembre 2023 predisposti dalle
società incluse nell’area di consolidamento e rettificati, al fine di allinearli ai principi contabili ed ai criteri di
classificazione conformi agli IFRS. Nell’area di consolidamento rientra la Capogruppo, il cui bilancio
d’esercizio è redatto in conformità ai principi contabili IAS/IFRS e Fidelio Engineering S.r.l. che redige il bilancio
semplificato da microimpresa.
Sono considerate società controllate tutte le società sulle quali il Gruppo ha il potere, direttamente o
indirettamente, di determinare le attività rilevanti (i.e. le politiche finanziarie e gestionali).
I principi di consolidamento possono essere così sintetizzati:
- le società controllate sono consolidate a partire dalla data in cui il controllo è stato effettivamente
trasferito alla Società Capogruppo e cessano di essere consolidate dalla data in cui il controllo è
trasferito al di fuori della Società Capogruppo; tale controllo esiste quando la Società Capogruppo ha
72
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
il potere, direttamente o indirettamente, di determinare le politiche finanziarie ed operative di
un’impresa al fine di ottenere benefici dalle sue attività;
- il consolidamento delle controllate è avvenuto con il metodo integrale; la tecnica consiste nel
consolidare tutte le poste di bilancio nel loro importo globale, prescindendo cioè dalla percentuale di
possesso azionario. Solo in sede di determinazione del Patrimonio Netto e del risultato d’esercizio
l’eventuale quota di competenza di terzi viene evidenziata in apposita linea dello Stato Patrimoniale e
del Conto Economico;
- tutti i saldi e le transazioni infragruppo, inclusi eventuali utili non realizzati derivanti da rapporti
intrattenuti tra società del Gruppo, sono completamente eliminati. Le perdite non realizzate sono
eliminate ad eccezione del caso in cui le stesse rappresentino un indicatore di impairment da rilevare
a conto economico.
CRITERI DI VALUTAZIONE E PRINCIPI CONTABILI
I principali criteri di valutazione e principi contabili sono esposti di seguito.
Investimenti immobiliari
Gli investimenti immobiliari sono rappresentati da proprietà immobiliari possedute al fine di percepire canoni
di locazione e/o per l’apprezzamento del capitale investito e non per essere utilizzati nella produzione o nella
fornitura di beni o di servizi o nell’amministrazione aziendale.
Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori
all’acquisizione e, coerentemente con quanto previsto dallo IAS 40, sono successivamente valutati al fair value,
rilevando a conto economico gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell’investimento immobiliare
nell’esercizio in cui si verificano.
I costi sostenuti relativi a interventi successivi sono capitalizzati sul valore contabile dell’investimento
immobiliare solo quando è probabile che produrranno benefici economici futuri e il loro costo può essere
valutato attendibilmente. Gli altri costi di manutenzione e riparazione sono contabilizzati a conto economico
quando sostenuti.
Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti o quando l’investimento è
durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o
perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati a conto economico
nell’esercizio in cui avviene il ritiro o dismissione.
L’IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo (exit price) che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero
che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una regolare operazione tra operatori di mercato alla
data di valutazione.
In particolare, nel misurare il fair value degli investimenti immobiliari, secondo quanto disposto dall’IFRS 13, il
Gruppo deve assicurare che il fair value rifletta, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di locazione correnti
e da altre ragionevoli e sostenibili ipotesi che gli operatori di mercato utilizzerebbero nella determinazione del
prezzo della proprietà immobiliare alle condizioni correnti.
Come previsto dall’IFRS 13, la valutazione al fair value di un’attività non finanziaria considera la capacità di un
operatore di mercato di generare benefici economici impiegando l’attività nel suo massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) o vendendola a un altro operatore di mercato che la impiegherebbe nel suo massimo e
miglior utilizzo.
Secondo l’IFRS 13, un’entità deve utilizzare tecniche di valutazione adatte alle circostanze e per le quali siano
disponibili dati sufficienti per valutare il fair value, massimizzando l’utilizzo di input osservabili rilevanti e
riducendo al minimo l’utilizzo di input non osservabili. Il fair value è misurato sulla base delle transazioni
osservabili in un mercato attivo, aggiustato se necessario, in base alle caratteristiche specifiche di ogni
singolo investimento immobiliare. Se tale informazione non è disponibile, al fine della determinazione del fair
value per la misurazione dell’investimento immobiliare, la Capogruppo utilizza il metodo dei flussi di cassa
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attualizzati (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) connessi ai futuri redditi
netti derivanti dall’affitto dell’immobile e al termine di tale periodo si ipotizza che l’immobile sia venduto.
Gli investimenti immobiliari sono valutati semestralmente da società di valutazione esterne e indipendenti,
dotate di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una recente esperienza sulla locazione e
sulle caratteristiche degli immobili valutati. Si rimanda al successivo paragrafo “Utilizzo di stime e assunzioni”
per maggiori dettagli.
Gli immobili detenuti in locazione finanziaria posseduti al fine di percepire canoni di locazione e/o per
l’apprezzamento del capitale investito sono classificati come investimenti immobiliari e valutati al fair value.
Con riferimento al cambiamento climatico il Gruppo ha avviato un percorso di integrazione delle tematiche
ESG nel proprio modello di business nell’ambito del quale è in corso un’attenta analisi dei propri asset, volta
ad identificare i potenziali interventi atti alla riduzione degli impatti ambientali degli stessi. Le modalità di
determinazione del fair value sono allineate alle richieste degli standard, oltre che alle best practice e già
riflettono tutte le considerazioni effettuate dai partecipanti al mercato.
Le valutazioni immobiliari condotte dall’esperto indipendente tengono conto degli elementi chiave che
contribuiscono all’impatto, sui valori immobiliari, del cambiamento climatico che includono: i) l’esposizione
alle catastrofi naturali, ii) la sostenibilità energetica, iii) l’adattamento e resilienza degli asset, iv) la
regolamentazione e gli standard ESG e v) la consapevolezza crescente degli investitori. Gli impatti di quanto
sopra possono variare in base alle caratteristiche geografiche e alle dinamiche del mercato immobiliare locale
e un mercato sempre più sensibile agli standard ESG rappresenta una componente sempre più integrante nelle
decisioni di investimento immobiliare.
Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo di acquisto al netto dei fondi ammortamento, dei contributi
in conto impianti e di eventuali perdite di valore.
I costi di manutenzione e riparazione sono imputati al conto economico dell’esercizio nel quale vengono
sostenute, ad eccezione di quelle di natura incrementativa che sono capitalizzate sul valore dei beni di
riferimento ed ammortizzate in relazione alla residua possibilità di utilizzo degli stessi.
Le plusvalenze o minusvalenze derivanti dalla vendita delle immobilizzazioni sono rilevate a conto economico.
I fabbricati ad uso strumentale sono ammortizzati con un’aliquota del 3,33% e considerando una vita utile pari
a 30 anni.
Lease – Diritti d’uso e passività finanziarie
Al momento della rilevazione iniziale di un contratto, il diritto d'uso e il debito sono valutati attualizzando i
canoni futuri, lungo tutta la durata del contratto di locazione tenendo altresì conto delle ipotesi di rinnovo dei
contratti o di risoluzione anticipata, solo nei casi in cui l’esercizio di tali opzioni è ragionevolmente certo. Al
fine di determinare il valore attuale della passività derivante dal lease, il Gruppo ha determinato un tasso
incrementale di indebitamento assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante
un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d’uso in un
contesto economico similare.
La Passività derivante dal lease è classificata nella voce Debiti finanziari verso banche e altri finanziatori della
situazione patrimoniale-finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.
Ai contratti di lease a breve termine e/o di modesto valore non si applica quanto sopra indicato.
Attività immateriali
Un’attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, ed è prevedibile che
generi benefici economici futuri e il suo costo può essere determinato in modo attendibile.
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Le attività immateriali aventi vita utile definita sono iscritte al costo di acquisto o di produzione, comprensivo
degli oneri accessori e dei relativi ammortamenti, calcolati, sistematicamente, in relazione alla loro residua
possibilità di utilizzazione secondo quanto previsto dallo IAS 38.
L’ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l’attività è disponibile per l’uso ovvero è in grado
di operare in base a quanto inteso dal Gruppo e cessa alla data in cui l’attività è classificata come posseduta
per la vendita o viene eliminata contabilmente.
Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l’acquisto e la messa in
funzione dello specifico software al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. Tali costi
sono ammortizzati in base alla loro vita utile. I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi
per computer sono rilevati come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software
per computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.
Attività finanziarie
Classificazione delle attività finanziarie
Le attività finanziarie sono classificate, alla data di rilevazione iniziale, come attività finanziarie al costo
ammortizzato, al fair value rilevato tra le altre componenti di Conto economico complessivo e al fair value
rilevato a Conto economico, sulla base sia del modello di business adottato dal Gruppo sia delle caratteristiche
contrattuali dei flussi di cassa dello strumento.
A tal fine, la verifica finalizzata a stabilire se lo strumento generi flussi di cassa rappresentativi esclusivamente
di pagamenti di capitale e interessi (ossia, SPPI) è definita “SPPI test” e viene eseguita a livello di singolo
strumento. Il modello di business per la gestione delle attività finanziarie riguarda il modo in cui il Gruppo
gestisce le proprie attività finanziarie al fine di generare flussi di cassa. Il modello di business determina se i
flussi di cassa deriveranno dall’incasso degli stessi in base al contratto, dalla vendita delle attività finanziarie
o da entrambi.
Di seguito una descrizione delle principali caratteristiche delle attività di cui sopra.
1. Attività finanziarie detenute per l’incasso (Categoria 1)
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
e i flussi di cassa sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale. Le attività iscritte
in questa categoria sono valutate al costo ammortizzato e sono iscritte alla voce Crediti e altre attività.
2. Attività finanziarie detenute per l’incasso e la vendita (Categoria 2)
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
o di essere cedute e gli stessi sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale.
Le attività iscritte in questa categoria sono iscritte patrimonialmente al fair value, mentre a conto economico
sono iscritte utilizzando il criterio del costo ammortizzato e le variazioni di fair value sono iscritte nelle Altre
Componenti di Conto Economico Complessivo con rigiro a Conto Economico nel momento della loro
dismissione e/o svalutazione.
3. Attività finanziarie detenute per una finalità diversa delle precedenti (Categoria 3)
Le attività finanziarie che non rientrano in una delle due precedenti categorie, appartengono alla Categoria 3.
Tali attività finanziarie sono valutate al fair value con iscrizione delle variazioni a conto economico e sono
iscritte alla voce Attività finanziarie al fair value.
Gli investimenti temporanei di liquidità in OICR, quote di fondi comuni di investimento e derivati ed eventuali
strumenti i cui flussi di cassa non sono rappresentativi del solo trascorrere del tempo e del rimborso del
capitale, sono valutati al fair value con contropartita il conto economico.
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I crediti commerciali e gli altri crediti sono detenuti fino all’incasso in base alle scadenze contrattuali e da
un’analisi delle caratteristiche dei flussi di cassa contrattuali si è concluso che gli stessi rispettano i criteri per
la valutazione al costo ammortizzato in accordo con l’IFRS 9.
Impairment delle attività finanziarie
L’IFRS 9 richiede che il Gruppo rilevi le perdite su crediti attese su tutte le voci quali finanziamenti e crediti
commerciali derivanti dall’attività di locazione, avendo come riferimento o un periodo di 12 mesi o l’intera
durata contrattuale dello strumento. La Capogruppo applica l’approccio semplificato registrando le eventuali
perdite attese su tutti i crediti commerciali in base alla loro durata residua contrattuale.
Gerarchia del fair value secondo l’IFRS 13
Il Gruppo determina il fair value in conformità all’IFRS 13 ogni volta che tale criterio di valorizzazione è richiesto
dai principi contabili internazionali.
Il fair value rappresenta il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si pagherebbe per
il trasferimento di una passività nell’ambito di una transazione ordinaria posta in essere tra operatori di
mercato, alla data di valutazione (c.d. “exit price”).
Il fair value delle attività e delle passività è classificato in una gerarchia del fair value che prevede tre diversi
livelli, definiti come segue, in base agli input e alle tecniche di valutazione utilizzati per valutare il fair value:
o Livello 1: determinazione del fair value in base a prezzi quotati (unadjusted) in mercati attivi per identici
assets o liabilities. Rientrano in questa categoria gli strumenti relativi ad investimenti temporanei di
liquidità in OICR, fondi comuni di investimento, SICAV e portafogli di fondi comuni di investimento con
cui il Gruppo opera tramite gestori su mercati attivi;
o Livello 2: determinazione del fair value in base a input diversi da prezzi quotati inclusi nel “Livello 1” ma
che sono osservabili direttamente o indirettamente;
o Livello 3: determinazione del fair value in base a modelli di valutazione i cui input non sono basati su dati
di mercato osservabili (unobservable inputs). Al 31 dicembre 2023 rientra in questo livello il fair value degli
investimenti immobiliari.
Si precisa che la valutazione degli strumenti finanziari può comportare una significativa discrezionalità
ancorché si utilizzino, qualora disponibili, prezzi quotati in mercati attivi come migliore stima del fair value di
tutti gli strumenti derivati.
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
Le disponibilità liquide includono: valori in cassa, depositi a vista con banche e altri investimenti altamente
liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono riportati tra i finanziamenti nelle passività correnti all’interno
del prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria.
Patrimonio netto
Il capitale sociale rappresenta il valore nominale dei versamenti e dei conferimenti operati a tale titolo dagli
azionisti. I costi incrementali direttamente attribuibili all’emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati in
apposita riserva nel patrimonio netto.
Il costo di acquisto delle azioni proprie è iscritto in riduzione del patrimonio netto; gli effetti delle eventuali
operazioni successive tra soci su tali azioni sono anch’essi rilevati direttamente a patrimonio netto.
Pagamenti basati su azioni
Nel caso di operazioni con pagamento basato su azioni, regolate con strumenti rappresentativi di capitale del
Gruppo, il fair value alla data di assegnazione delle opzioni concesse ai dipendenti viene rilevato tra i costi del
personale, con un corrispondente aumento del Patrimonio netto nella voce Altre riserve, lungo il periodo
durante il quale i dipendenti ottengono il diritto incondizionato agli incentivi.
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La stima del fair value delle opzioni considera tutte le condizioni di maturazione relative al mercato, in termini
di posizionamento relativo rispetto al Peer Group (market condition). Inoltre, affinché l’importo finale rilevato
si basi sul numero di incentivi che effettivamente matureranno, il costo viene rettificato per riflettere sia le
condizioni di permanenza in servizio, sia il conseguimento di condizioni c.d. “non di mercato” (non-market
condition). Con riferimento alle condizioni di non maturazione, le eventuali differenze tra le ipotesi previste alla
data di assegnazione e quelle effettive non produrranno alcun impatto in bilancio.
Benefici ai dipendenti
I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (trattamento di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo
termine sono soggetti a valutazioni di natura attuariale per esprimere il valore attuale del beneficio, erogabile
al termine del rapporto di lavoro o successivamente, maturati dai dipendenti alla data della situazione.
Il costo dei benefici previsti ai sensi del piano a benefici definiti è determinato usando il metodo attuariale
della proiezione unitaria del credito.
Le rivalutazioni, che comprendono gli utili e le perdite attuariali, le variazioni nell’effetto del massimale delle
attività, esclusi gli importi compresi negli interessi netti sulla passività netta per benefici definiti ed il
rendimento delle attività a servizio del piano, sono rilevate immediatamente nel prospetto della situazione
patrimoniale-finanziaria addebitando o accreditando gli utili portati a nuovo attraverso le altre componenti di
conto economico complessivo nell’esercizio in cui sono si manifestano.
Le rivalutazioni non sono riclassificate a conto economico negli esercizi successivi.
Il costo relativo alle prestazioni di lavoro passate è rilevato a conto economico alla data più remota tra le
seguenti:
o la data in cui si verifica una modifica o la riduzione del piano;
o la data in cui si rilevano i costi di ristrutturazione correlati.
Gli interessi netti sulla passività/attività netta per benefici definiti devono essere determinati moltiplicando la
passività/attività netta per il tasso di sconto. Il Gruppo rileva le seguenti variazioni dell’obbligazione netta per
benefici definiti nel costo del venduto, nelle spese amministrative e nei costi di vendita e distribuzione nel
conto economico (per natura):
o costi per prestazioni di lavoro, comprensivi di costi per prestazioni di lavoro correnti e passate, utili e perdite
su riduzioni ed estinzioni non di routine;
o interessi attivi o passivi netti.
Seguendo tale metodologia la passività iscritta risulta essere rappresentativa del valore attuale
dell’obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili
attuariali non contabilizzati.
Fondi rischi ed oneri
Gli accantonamenti a fondi per rischi e oneri sono effettuati quando il Gruppo deve far fronte ad
un’obbligazione attuale (legale o implicita) risultante da un evento passato, è probabile un’uscita di risorse per
far fronte a tale obbligazione ed è possibile effettuare una stima affidabile del suo ammontare. Quando il
Gruppo ritiene che un accantonamento al fondo rischi e oneri sarà in parte o del tutto rimborsato, l’indennizzo
è rilevato in modo distinto e separato nell’attivo se, e solo se, esso risulta praticamente certo. In tal caso, il
costo dell’eventuale accantonamento è presentato nel prospetto dell’utile/(perdita) d’esercizio al netto
dell’ammontare rilevato per l’indennizzo.
Se l’effetto del valore del denaro nel tempo è significativo, gli accantonamenti sono attualizzati utilizzando un
tasso di sconto ante imposte che riflette, ove adeguato, i rischi specifici delle passività. Quando la passività
viene attualizzata, l’incremento dell’accantonamento dovuto al trascorrere del tempo è rilevato come onere
finanziario.
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Le attività potenziali non sono rilevate in bilancio e ne viene data informativa quando è probabile che vi sarà
un beneficio economico. Tuttavia, se la realizzazione di un ricavo è virtualmente certa, allora l'attività connessa
non è un'attività potenziale e la sua rilevazione è appropriata.
Con riferimento al cambiamento climatico non si rilevano, in considerazione del settore di appartenenza, rischi
relativi alla necessità di fronteggiare nuovi adempimenti e obblighi normativi. La legislazione introdotta in
risposta ai cambiamenti climatici potrebbe dar luogo a nuovi obblighi che prima non esistevano.
Il cambiamento climatico e un eventuale evoluzione normativa potrebbe richiedere di riconsiderare questa
ipotesi con la conseguente necessità di rilevare passività precedentemente non iscritte.
Passività finanziarie
I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi dell’operazione sostenuti,
e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. I
finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che il Gruppo non abbia un diritto
incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del
bilancio. Qualora le previsioni dei flussi di cassa generati da una passività finanziaria siano oggetto di
revisione/modifica è necessario riflettere il cambiamento di tale modifica ricalcolando il costo ammortizzato
della stessa ed imputando eventuali differenze a conto economico.
Le passività finanziarie del Gruppo comprendono debiti commerciali e altri debiti, finanziamenti, inclusi
strumenti finanziari e strumenti finanziari derivati.
L’indebitamento finanziario del Gruppo è principalmente rappresentato da finanziamenti verso CPI PG, società
che esercita attività di direzione e coordinamento, ed è ragionevolmente prevedibile che l’esposizione
finanziaria rimanga, anche nei prossimi esercizi, verso quest’ultima; pertanto, allo stato attuale, non si
prevedono finanziamenti che possano contenere clausole che collegano i flussi di cassa contrattuali al
raggiungimento di obiettivi legati al clima o che possano influenzare il modo in cui il prestito viene classificato
e misurato.
Eliminazione attività e passività finanziarie
Le attività finanziarie sono eliminate dallo stato patrimoniale quando è estinto il diritto a ricevere i flussi di
cassa e sono trasferiti in modo sostanziale tutti i rischi e i benefici connessi alla detenzione dell’attività (cd.
Derecognition) o nel caso in cui la posta è considerata definitivamente irrecuperabile dopo che tutte le
necessarie procedure di recupero sono state completate.
Le passività finanziarie sono rimosse dallo stato patrimoniale quando la specifica obbligazione contrattuale
è estinta. Si configura come un’estinzione anche la modifica dei termini contrattuali esistenti, qualora le nuove
condizioni abbiano mutato significativamente le pattuizioni originarie e comunque quando il valore attuale dei
flussi di cassa che si genereranno dagli accordi rivisti si discostino di oltre il 10% dal valore dei flussi di cassa
attualizzati della passività originaria.
Le attività e le passività finanziarie sono compensate nello stato patrimoniale quando si ha il diritto legale alla
compensazione, correntemente esercitabile, e si ha l’intenzione di regolare il rapporto su base netta (ovvero
di realizzare l’attività e contemporaneamente estinguere la passività).
Ricavi
I ricavi sono riconosciuti nella misura in cui è probabile che i benefici economici siano conseguiti dal Gruppo
e il relativo importo possa essere determinato in modo attendibile, indipendentemente dalla data di incasso. I
ricavi sono valutati al fair value del corrispettivo ricevuto o da ricevere, tenuto conto dei termini di pagamento
contrattualmente definiti ed escludendo sconti, abbuoni e altre imposte sulla vendita.
Di seguito si riportano i criteri di rilevazione dei ricavi distinti per le fattispecie di ricavi del Gruppo:
o ricavi da locazione: sono i ricavi derivanti dalla locazione degli immobili iscritti tra gli investimenti
immobiliari ai sensi dello IAS 40 e sono contabilizzati in modo lineare come previsto dall’IFRS 16
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(paragrafo 81), criterio rappresentativo della competenza temporale, in base ai contratti di locazione in
essere;
o ricavi di vendita di immobili: i ricavi per vendita di immobili sono rilevati a conto economico al netto dei
costi di vendita al momento del trasferimento all’acquirente di tutti i rischi e benefici significativi connessi
alla proprietà, trasferimento che avviene normalmente alla data di stipula del rogito notarile.
I contributi erogati ai clienti, cd. capex contribution, per lavori di riqualificazione degli immobili sono portati a
riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
Costi
I costi e gli altri oneri operativi sono rilevati come componenti del risultato d’esercizio nel momento in cui sono
sostenuti sulla base del servizio reso e quando non hanno requisiti per la contabilizzazione come attività nello
stato patrimoniale.
Proventi e Oneri finanziari
I proventi e gli oneri finanziari vengono contabilizzati sulla base del criterio della competenza temporale,
utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo.
I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli Azionisti a ricevere il pagamento, che
normalmente corrisponde con la data dell’Assemblea dei Soci che delibera la loro distribuzione.
Imposte correnti
Le imposte correnti sul reddito sono calcolate sulla base della stima del reddito imponibile. Il debito per
imposte correnti viene contabilizzato nello stato patrimoniale al netto di eventuali acconti di imposta pagati.
I debiti e i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare
alle/dalle autorità fiscali sulla base delle aliquote nominali d’imposta in vigore alla data di bilancio ad
esclusione di quelle imputabili direttamente al patrimonio netto, in quanto relative a rettifiche di attività e
passività di bilancio imputate direttamente al patrimonio stesso. Le altre imposte non correlate al reddito,
come le tasse sugli immobili e sul capitale, sono incluse tra i costi operativi.
La Capogruppo in quanto SIIQ è soggetta ad uno speciale regime di tassazione, ai sensi del quale, tra l’altro, il
reddito d’impresa derivante dall’attività di locazione immobiliare è esente dall’imposta sul reddito delle società
(IRES) e dall’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) e la parte di utile civilistico a esso corrispondente
è assoggettato a imposizione in capo agli azionisti in sede di distribuzione dello stesso sotto forma di
dividendi. Le imposte sono quindi calcolate sul reddito prodotto dalla gestione non esente.
Imposte differite
In merito alla gestione non esente, le imposte anticipate e differite sono rilevate secondo il metodo dello
stanziamento globale della passività. Esse sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori delle attività
e delle passività iscritte in bilancio e i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali. Le attività per imposte
anticipate sulle perdite fiscali riportabili e sulle differenze temporanee deducibili sono riconosciute nella
misura in cui è probabile che sia disponibile un reddito imponibile futuro, anche tenuto conto del regime
speciale previsto per le SIIQ, a fronte del quale possano essere recuperate. Le attività e le passività fiscali
differite sono determinate con le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili, negli esercizi nei quali le
differenze temporanee saranno realizzate o estinte. Le attività per imposte anticipate e le passività per
imposte differite sono classificate tra le attività e le passività non correnti.
Le attività e le passività fiscali correnti e differite sono compensate quando le imposte sul reddito sono
applicate dalla medesima autorità fiscale, quando vi è un diritto legale di compensazione e quando i tempi di
atteso riversamento sono omogenei.
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Utile/perdita per azione
L’utile/perdita per azione è dato dal rapporto fra risultato dell’esercizio e la media ponderata del numero di
azioni ordinarie in circolazione durante l’esercizio, con l’esclusione delle azioni proprie in portafoglio. L’utile
per azioni diluito è calcolato rettificando la media ponderata del numero di azioni ordinarie in circolazione
assumendo la conversione di tutte le potenziali azioni ordinarie con effetto diluitivo e tenendo conto, nel
calcolo del numero di azioni in circolazione, del potenziale effetto diluitivo derivante dalle opzioni assegnate
ai beneficiari dei piani di stock option.
Uso di stime e assunzioni
La redazione della relazione finanziaria annuale comporta per il Gruppo la necessità di effettuare stime e
assunzioni che potrebbero influenzare i valori contabili di alcune attività e passività, costi e ricavi, così come
l’informativa relativa ad attività/passività potenziali alla data di riferimento.
La stesura del bilancio e delle note esplicative ha richiesto l’utilizzo di stime e assunzioni nella determinazione
di alcune attività e passività. I risultati a posteriori che deriveranno dal verificarsi degli eventi potrebbero
pertanto differire da tali stime. Le stime e le assunzioni considerate sono riviste su base continua e gli effetti
di eventuali variazioni sono iscritti immediatamente in bilancio.
Le stime sono utilizzate per la determinazione del fair value degli investimenti immobiliari, degli strumenti
finanziari e degli strumenti finanziari derivati. Le stime e le assunzioni si basano su dati che riflettono lo stato
attuale delle conoscenze disponibili e per la maggior parte di tali valutazioni si è fatto ricorso al supporto di
esperti indipendenti e consulenti.
La valutazione degli immobili viene effettuata due volte l’anno, in corrispondenza del 30 giugno e 31 dicembre,
utilizzando apposite valutazioni redatte da esperti indipendenti e di riconosciuta professionalità e onorabilità.
Gli incarichi per le valutazioni immobiliari sono infatti conferiti soltanto ad esperti che si obbligano ad operare
con indipendenza, integrità ed obiettività.
Il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE SIIQ S.p.A. del 22 giugno 2022, in ottemperanza alla procedura
“Esperti Indipendenti” della Capogruppo, ha affidato alla società Colliers Valuation Italy S.r.l. l'incarico triennale
di esperto indipendente per la valutazione semestrale del patrimonio del Gruppo per un corrispettivo pari a
10.000 Euro per la prima valutazione al 30 giugno 2022 e di 6.000 Euro per ciascuna delle successive
valutazioni a perimetro costante.
La Capogruppo, oltre a seguire le raccomandazioni delle autorità di vigilanza e le varie best practices di settore,
si è dotata di una specifica procedura aziendale che, sulla base della normativa vigente in materia, definisce,
inter alia, le regole di selezione e nomina degli esperti indipendenti, prevedendo che possano essere nominati
solo quei soggetti che rispondono a predefiniti requisiti di professionalità, indipendenza ed onorabilità.
Le valutazioni da parte dell’Esperto Indipendente sono eseguite per singolo immobile adottando criteri di
valutazione compatibili con le previsioni dell’IFRS 13 e di seguito illustrati:
o Metodo Comparativo (o del Mercato): si basa sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa
comparabili, recentemente compravenduti e/o locati o correntemente offerti sullo stesso mercato o su
piazze concorrenziali.
o Metodo Reddituale: prende in considerazione due diversi approcci metodologici.
✓ Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato immobiliare,
dei redditi netti futuri generati dalle proprietà;
✓ Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato:
a) Sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione
della proprietà;
b) Sulla determinazione del Valore di Mercato della proprietà mediante la capitalizzazione in
perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto;
c) Sull’attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (flussi di cassa).
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I suddetti metodi sono applicati singolarmente a ciascun immobile o combinati l’uno con l’altro, in funzione
delle specificità dello stesso. Le valutazioni sono effettuate nel presupposto del massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) degli immobili valutati, ciò considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili,
legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle
proprietà stesse il massimo valore. Il massimo e migliore utilizzo viene determinato sulla base di
considerazioni specifiche in funzione delle caratteristiche tipologiche/localizzazione/urbanistiche
dell’immobile valutato e del mercato immobiliare di riferimento.
Nella determinazione dei tassi di capitalizzazione ed attualizzazione utilizzati nella valutazione dei singoli
immobili si tiene conto:
o del tipo di conduttore attualmente occupante l’immobile o responsabile del rispetto degli obblighi di
locazione ed i possibili occupanti futuri degli immobili vacanti, nonché la percezione generale del mercato
della loro affidabilità creditizia;
o della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario;
o della vita economica residua dell’immobile.
Le modalità operative di valutazione periodica degli immobili sono regolate da una apposita procedura interna
che disciplina tutte le attività del processo: dalla selezione e nomina dei periti, alla documentazione che viene
trasmessa agli stessi, ai metodi di valutazione, al sopralluogo degli immobili oggetto di valutazione, alle regole
operative e di coordinamento con i periti, al monitoraggio dell’intero processo.
Tra le informazioni ed i dati utilizzati ai fini delle valutazioni si possono comprendere, tra le altre:
o informazioni fornite ai periti dalla Capogruppo, quali i canoni di locazione correnti, i termini e le condizioni
dei contratti di locazione in essere, le imposte sulla proprietà, i costi connessi alla gestione degli immobili,
inclusi eventuali costi incrementativi (capital expenditure o CapEx) previsti;
o assunzioni fatte direttamente dai periti (tipicamente legati al mercato di riferimento, quali il tasso di
attualizzazione, il capitalization rate, la curva di inflazione, ecc.). La definizione di tali elementi valutativi si
fonda sul loro giudizio professionale, considerata un’attenta osservazione del mercato di riferimento.
Le informazioni trasmesse ai periti, le assunzioni e i modelli di valutazione da questi utilizzati sono riviste dalle
Direzioni competenti, a cui è affidata la responsabilità dell’organizzazione, coordinamento delle attività di
valutazione, nonché del loro monitoraggio e verifica.
Con riferimento alla sensibilità delle valutazioni al fair value ai cambiamenti che intervengono nei principali
input non osservabili, si rileva che si avrebbero riduzioni di fair value nelle seguenti ipotesi:
o decrementi nei livelli dei canoni di locazione attuali e/o nella stima dei canoni annui per sqm;
o un incremento dei tassi di attualizzazione (discount rate) e/o dei tassi di capitalizzazione (capitalization
rate);
o l’emersione di spese incrementative sugli immobili non previste;
o per gli immobili sui quali sono previste future spese incrementative (capex), un aumento nella stima di tali
spese, e/o un allungamento del timing delle stesse;
o problemi legati alla riscossione dei canoni dagli attuali tenant.
Variazioni opposte dei suddetti fenomeni comporterebbero, invece, un aumento del fair value.
Il fair value degli strumenti finanziari è determinato sulla base di prezzi direttamente osservabili sul mercato,
ove disponibili, o, per gli strumenti finanziari a ristretta circolazione, utilizzando specifiche tecniche di
valutazione (principalmente basate sul present value) che massimizzano input osservabili sul mercato.
Nelle rare circostanze ove ciò non fosse possibile, gli input sono stimati, anche con il supporto metodologico
di advisor esterni, tenendo conto delle caratteristiche degli strumenti oggetto di valutazione. Variazioni nelle
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assunzioni effettuate nella stima dei dati di input potrebbero avere effetti sul fair value rilevato in bilancio per
tali strumenti.
In considerazione del settore di appartenenza, è stimato che il rischio climatico non avrà un impatto
significativo sull’utilizzo dei principi contabili e sull’utilizzo di stime e assunzioni. Inoltre, allo stato attuale si
ritiene che il cambiamento climatico non possa determinare una rettifica materiale entro l'esercizio
successivo.
Informativa per settori
Il Management considera il Gruppo come un solo segmento. La Capogruppo gestisce attualmente un
portafoglio composto da immobili a destinazione direzionale e commerciale di varie dimensioni ma il
processo di gestione unitamente ai rischi sostenuti rimane lo stesso per tutti i tipi di immobili. In aggiunta, le
informazioni riviste dal Consiglio di Amministrazione mostrano solamente i valori del portafoglio immobiliare
distinti per immobile e tra destinazione d’uso direzionale e destinazione d’uso commerciale mentre i valori
economici sono analizzati per immobile. Considerando la struttura di reporting utilizzata, il processo di
allocazione delle risorse e l’attività del Gruppo, il Management identifica quindi un solo segmento (i.e. NEXT
RE).
82
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note di commento ai prospetti contabili
ATTIVO
Nota 1. Investimenti immobiliari
Il valore degli investimenti immobiliari al 31 dicembre 2023 è pari a 130.067 rispetto al valore al 31 dicembre
2022 pari a 135.943.
31/12/2023
31/12/2022
Investimenti immobiliari
130.067
135.943
Investimenti immobiliari
130.067
135.943
Di seguito si riportano le variazioni intervenute nell’esercizio con riferimento alla voce Investimenti immobiliari.
Fabbricati
Valore netto contabile al 31/12/2022
135.943
Incrementi
1.098
Decrementi
0
Adeguamenti al fair value
(6.974)
Valore netto contabile al 31/12/2023
130.067
Il Portafoglio immobiliare detenuto da NEXT RE ha fatto registrare al 31 dicembre 2023 una valutazione
complessiva di 130.067 migliaia di Euro.
La tabella sotto riportata descrive la movimentazione dei valori di ciascun immobile avvenuta nel corso del
2023.
Immobile
31/12/2022
Incrementi
Decrementi
Valore contabile
prima
dell'adeguamento
Valore di
mercato
Adeguamento al
valore di
mercato
31/12/2023
Milano, via Spadari
53.300
585
0
53.885
47.500
(6.385)
47.500
Milano, via Spadari
8.150
513
0
8.663
8.250
(413)
8.250
Milan, via Cuneo
25.850
0
0
25.850
25.950
100
25.950
Milano, C.S. Gottardo
15.900
0
0
15.900
15.650
(250)
15.650
Roma, via Zara
13.193
0
0
13.193
13.717
524
13.717
Bari, via Dioguardi
14.700
0
0
14.700
14.300
(400)
14.300
Roma, via Vinicio Cortese
4.850
0
0
4.850
4.700
(150)
4.700
135.943
1.098
0
137.041
130.067
(6.974)
130.067
La voce Incrementi include i costi capitalizzati pari a 1.098 migliaia di Euro che sono stati prevalentemente
sostenuti con riferimento alle nuove porzioni ad uso ufficio dell’immobile di Milano, via Spadari, nell’ambito
del progetto di valorizzazione terminato nel primo semestre del 2023 nonché per l’intervento di rifacimento
delle porzioni comuni del complesso – facciate, portineria, collegamenti verticali e aree comuni – lavori
straordinari condominiali conclusi nella seconda metà dell’esercizio.
La voce Adeguamenti al fair value si riferisce alle rettifiche effettuate nel periodo al valore degli immobili per
adeguarli al relativo fair value, conformemente a quanto previsto dai principi contabili di riferimento.
L’adeguamento al fair value recepisce il risultato delle perizie sul valore di mercato degli immobili redatte
dall’Esperto Indipendente, in osservanza degli standard “RICS Valuation - Professional Standards”, che
83
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
inglobano gli IVS (International Valuation Standards), e in conformità alla normativa applicabile e alle
raccomandazioni dei regulator.
Di seguito si riportano le considerazioni relative alla variazione di fair value rispetto al precedente esercizio
rilevate per ciascun immobile:
- immobile sito in Milano via Spadari 2 –commerciale: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre
2023, pari a –6.385 migliaia di Euro è da attribuire principalmente all’incremento del tasso di
attualizzazione utilizzato, che recepisce l’aumento generalizzato dei tassi sul mercato, e del tasso di
capitalizzazione. L’effetto negativo derivante da tali variazioni non è stato assorbito dagli effetti
positivi derivanti dal decremento delle CapEx previste, dall’aggiornamento dei canoni secondo l’indice
Istat e dall’assunzione effettuata dall’Esperto Indipendente in relazione alla ri-contrattualizzazione alla
seconda scadenza a un ERV più alto secondo le dinamiche di mercato;
- immobile sito in Milano via Spadari 2 – uffici: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre 2023 è
pari a -413 migliaia di Euro e risulta impattato dall’aggiornamento del tasso di attualizzazione
connesso all’aumento di BTP e EURIBOR e dall’incremento del tasso di capitalizzazione utilizzati
dall’Esperto Indipendente i cui effetti sono stati parzialmente compensati dalla stipula di un nuovo
contratto di locazione per gli spazi precedentemente non locati, dall’avanzamento della relativa
scalettatura di canone e dal decremento delle CapEx previste. ;
- immobile sito in Milano, via Cuneo 2: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre 2023, pari a 100
migliaia di Euro è principalmente da attribuire all’aggiornamento dei canoni secondo l’indice Istat in
parte compensato dall’aggiornamento del tasso di attualizzazione connesso all’aumento di BTP e
EURIBOR;
- immobile sito in Milano, corso San Gottardo 29/31: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre
2023, pari a -250 migliaia di Euro è principalmente da attribuire all’aggiornamento del tasso di
attualizzazione connesso all’aumento di BTP e EURIBOR solo parzialmente compensato
dall’aggiornamento dei canoni secondo l’indice Istat e dall’avanzamento del contratto di locazione
(che prevede una scalettatura per i primi anni di locazione);
- immobile sito in Roma, via Zara 22-32: la variazione positiva di fair value rilevata al 31 dicembre 2023,
pari a 524 migliaia di Euro è principalmente da attribuire all’aggiornamento dei canoni secondo l’indice
Istat e all’avanzamento della scalettatura contrattuale del conduttore DICO S.p.A. che sono stati
parzialmente compensati dall’effetto negativo dovuto all’aggiornamento del tasso di attualizzazione
connesso all’aumento di BTP e EURIBOR;
- immobile sito in Bari, via Dioguardi 1: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre 2023, pari a -
400 migliaia di Euro è dovuta all’aggiornamento del tasso di attualizzazione connesso all’aumento di
BTP e EURIBOR in parte compensato dal decremento delle CapEx previste;
- immobile sito in Roma, via Vinicio Cortese 147: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre 2023,
pari a -150 migliaia di Euro è dovuta all’aggiornamento del tasso di attualizzazione connesso
all’aumento di BTP e EURIBOR in parte compensato dallo spostamento temporale di CapEx.
Come richiesto dall’IFRS 13 viene di seguito fornita disclosure della gerarchia del fair value.
La gerarchia del fair value, classifica in tre livelli gli input delle tecniche di valutazione adottate per determinare
il fair value. In particolare:
o gli input di Livello 1 sono prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche a
cui l’entità può accedere alla data di valutazione;
o gli input di Livello 2 sono input diversi dai prezzi quotati inclusi nel Livello 1, osservabili, direttamente o
indirettamente, per l’attività o la passività. Se l’attività o passività ha una determinata durata
(contrattuale), un input di Livello 2 deve essere osservabile sostanzialmente per l’intera durata dell’attività
o della passività;
o gli input di Livello 3 sono input non osservabili per l’attività o la passività.
Il portafoglio immobiliare è stato valutato secondo modelli di determinazione del fair value di Livello 3, in
quanto gli input direttamente/indirettamente non osservabili sul mercato, utilizzati nei modelli di valutazione,
sono preponderanti rispetto agli input osservabili sul mercato.
Nella tabella seguente è riportato il portafoglio immobiliare di NEXT RE, distinto per tipologia di natura giuridica
degli immobili, valutato al fair value al 31 dicembre 2023:
84
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Immobile
Natura giuridica
Criteri di
contabilizzazione
Data ultima
perizia
Input significativi non
osservabili sul
mercato (level 3)
Euro/000
Milano, via Spadari commerciale
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
47.500
Milano, via Spadari uffici
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
8.250
Milan, via Cuneo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
25.950
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
15.650
Roma, via Zara
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
13.717
Bari, via Dioguardi
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
14.300
Roma, via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
4.700
130.067
Gli input non osservabili ritenuti maggiormente significativi da NEXT RE sono il tasso di attualizzazione, il
tasso di capitalizzazione o cap rate (la principale differenza nel calcolo tra il tasso di capitalizzazione netto e
il tasso di capitalizzazione lordo riguarda l’inclusione nell’ambito di quest’ultimo dei costi non recuperabili
come IMU, assicurazione e costi di gestione) e l’ERV (Estimated Rental Value o Canoni annuali per metro
quadro) in quanto una loro variazione influisce significativamente sul valore del fair value.
Il tasso di inflazione è stato assunto pari al 2% in conformità alle attese sull’inflazione al consumo pubblicate
da Banca d’Italia (4,7% sui 12 mesi e 4,2% sui 24 mesi), e al livello obiettivo desiderato dalla Banca Centrale
Europea – BCE – inferiore ma prossimo al 2% nel medio periodo.
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2023:
Immobile
Natura
giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Cap rate
ERV €/mq/a
Milano, via Spadari
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
5,83% per porzione
retail
5,93% per porzione
office
porzione retail: 4,32%
lordo, 4% netto
porzione office: 4,75%
lordo, 4% netto
1.100 per porzione
retail
440 per porzione office
Milan, via Cuneo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,47%
5,07% lordo, 4,5% netto
400
Milano, C.S. Gottardo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
7,23%
5,18% lordo, 4,75% netto
350
Roma, via Zara
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,78%
5,27 lordo%, 4,5% netto
300 per porzione office
e 220 per unità
commerciale
Bari, via Dioguardi
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,91%
6,36% lordo, 5% netto
100
Roma, via Vinicio
Cortese
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
8,32%
7,12 lordo%, 6,25% netto
155
85
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2022:
Immobile
Natura
giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Cap rate
ERV €/mq/a
Milano, via Spadari
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
5,16% per porzione
retail e 5,31% per
porzione office
porzione retail: 3,85%
lordo, 3,5% netto
porzione office: 4,51%
lordo,3,75% netto
1.050 per porzione
retail
440 porzione office
Milan, via Cuneo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
5,91%
5,09% lordo, 4,5% netto
400
Milano, C.S. Gottardo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,67%
5,18% lordo, 4,75% netto
350
Roma, via Zara
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,22%
5,32% lordo, 4,50% netto
300
Bari, via Dioguardi
Leasing
immobiliare
Reddituale (DCF)
6,35%
6,38% lordo, 5% netto
100
Roma, via Vinicio
Cortese
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
7,75%
7,12% lordo, 6,25% netto
155
Il tasso di attualizzazione è il tasso assunto per l’attualizzazione dei flussi di cassa attesi ed è rappresentato
dal Weighted averaage cost of capital (WACC), ovvero dal costo medio del capitale ponderato per il peso
specifico delle due componenti di copertura finanziaria del capitale investito: mezzi propri e mezzi di terzi.
Il tasso di capitalizzazione, cap rate, è il tasso che corrisponde al rapporto esistente, sul mercato, tra il
rendimento locativo (netto o lordo) e il valore di un determinato immobile; essendo una grandezza che esprime
il rendimento dell’investimento, il tasso di capitalizzazione implicitamente apprezza il rischio dell’investimento
nell’immobile oggetto di valutazione o il rischio medio della classe di mercato di appartenenza dello stesso.
La principale differenza tra il gross cap rate e il net cap rate riguarda l’inclusione nell’ambito del primo dei costi
non recuperabili (i.e. IMU, assicurazioni e costi di gestione). Il tasso di capitalizzazione è stimato dall’Esperto
Indipendente sulla base di un’analisi di mercato relativa alle transazioni aventi ad oggetto immobili similari,
desunte dal database interno e da database di terzi (Real Capital Analytics), prendendo in considerazione
caratteristiche quali l’asset class, le dimensioni, l’ubicazione (micro, macro accessibilità, considerando anche
i futuri miglioramenti infrastrutturali se presenti) i potenziali investitori interessati all’immobile, le condizioni
generali del mercato immobiliare e l’attuale trend di mercato.
I cap rate per gli asset di Bari, Roma e Milano (corso San Gottardo e via Cuneo) sono rimasti pressoché
invariati mentre per quanto riguarda gli asset di Milano via Spadari (sia porzione uffici che retail) si è registrato
un progressivo incremento in linea con l’analisi di mercato che ha osservato un aumento del prime yield per il
comparto uffici di Milano dal 3,75%, rilevato nel quarto trimestre 2022, al 4%, rilevato nel primo trimestre 2023,
e poi rimasto stabile. Analogamente per il comparto prime yield retail a Milano si è osservato un incremento
dal 3,5% del 2022 al 4% nel 2023. Per le localizzazioni secondarie tale incremento è stato, invece, meno
marcato e pertanto l’Esperto Indipendente ha ritenuto adeguato mantenere invariati i tassi di capitalizzazione.
L’ERV viene stimato dall’Esperto Indipendente attraverso un’indagine di mercato finalizzata all’individuazione
dei parametri entro i quali vengono concluse le vendite e le locazioni di immobili aventi destinazione similare
a quelli oggetto di valutazione. Le indagini riguardanti i valori unitari di locazione si sono basate su fonti quali
la banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (valori OMI riferiti al primo
semestre 2023) e dai più rilevanti portali immobiliari. Inoltre, per le localizzazioni primarie (Milano e Roma)
l’Esperto Indipendente ha consultato il proprio database interno che riporta le lease transaction registrate nel
mercato dai più rilevanti operatori del settore real estate e gli incarichi per la locazione di spazi a destinazione
d’uso uffici. Nella determinazione dei flussi espliciti del modello di valutazione i valori di locazione relativi alle
porzioni locate sono rappresentati sulla base delle condizioni contrattuali vigenti. Per le locazioni con passing
rent inferiore al 10% rispetto al potenziale canone di mercato (ERV) l’Esperto Indipendente ha considerato la
ri-contrattualizzazione al canone di mercato alla seconda scadenza prevendendo altresì un periodo di free rent
pari a dodici mesi.
L’ERV, rispetto al 31 dicembre 2022, non ha subito variazioni ad eccezione di quello assunto per l’asset di
Milano, via Spadari porzione retail che è passato da 1.050 €/mq/a a 1.100 €/mq/a; l’Esperto Indipendente ha
86
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
ritenuto opportuno incrementare tale input sulla base di quanto rilevato dalla sopra richiamata analisi di
mercato.
La variazione dei tassi di attualizzazione e di capitalizzazione al 31 dicembre 2023, rispetto al 31 dicembre
2022, risente del generalizzato incremento dei tassi di interesse sul mercato con particolare riferimento a
quelli dei BTP e all’Euribor. L’Euribor 6 mesi considerato ai fini della determinazione dei tassi è passato dal
2,41% rilevato il 1° dicembre 2022 al 4,03% rilevato il 1° dicembre 2023 mentre il rendimento medio mensile
degli ultimi anni dei BTP con scadenza coincidente con quella dei modelli valutativi è passato dall’1,89%
rilevato il 1° dicembre 2022 al 2,25% rilevato il 1° dicembre 2023. La determinazione dei suddetti tassi, oltre a
tener conto di fattori economici esogeni, riflette le condizioni specifiche degli asset oggetto di valutazione.
A conferma della solidità del processo valutativo è stata effettuata, con il supporto dell’Esperto Indipendente,
un’analisi di sensitività del valore del portafoglio immobiliare in relazione alla variazione degli input non
osservabili. In particolare, è stata determinata l’oscillazione del valore del portafoglio immobiliare della Società
facendo variare del +/- 5% l’ERV dei singoli immobili, di +/- 0.25 bps il tasso di Gross Cap e del +/- 0,5% il tasso
di attualizzazione.
Le variazioni applicate agli input non osservabili sono state determinate sulla base del giudizio dell’Esperto
Indipendente e, nel caso del tasso di attualizzazione, sulla base delle variazioni registrate dagli input stessi.
L’oscillazione massima registrata è ricompresa in un range del + 8% e del -7% del valore del portafoglio
immobiliare. Di seguito si riepilogano i risultati delle analisi condotte per i vari scenari come sopra illustrato:
Scenario
Risultato
analisi di
sensitività
Variazione % rispetto al
valore di mercato del
portafoglio immobiliare
al 31/12/2023*
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV
129.100
-2%
Valore di mercato al 31/12/2023 +5% ERV
134.850
2%
Valore di mercato al 31/12/2023 -0,25% Gross Cap rate
136.750
4%
Valore di mercato al 31/12/2023 +0,25% Gross Cap rate
127.800
-3%
Valore di mercato al 31/12/2023 -0,5% tasso di attualizzazione
137.250
4%
Valore di mercato al 31/12/2023 +0,5% tasso di attualizzazione
127.100
-4%
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV e - 0,25% Gross cap rate
133.800
1%
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV e + 0,25% Gross cap rate
125.150
-5%
Valore di mercato al 31/12/2023 + 5% ERV e - 0,25% Gross cap rate
139.700
6%
Valore di mercato al 31/12/2023 + 5% ERV e + 0,25% Gross cap rate
130.450
-1%
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV e - 0,5% Tasso di attualizzazione
134.250
2%
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV e + 0,5% Tasso di attualizzazione
124.300
-6%
Valore di mercato al 31/12/2023 + 5% ERV e - 0,5% Tasso di attualizzazione
140.400
6%
Valore di mercato al 31/12/2023 + 5% ERV e + 0,5% Tasso di attualizzazione
130.000
-2%
Valore di mercato al 31/12/2023 -0,5% Tasso di attualizzazione e -0,25% Gross cap rate
142.200
8%
Valore di mercato al 31/12/2023 -0,5% Tasso di attualizzazione e + 0,25% Gross cap rate
132.850
1%
Valore di mercato al 31/12/2023 +0,5% Tasso di attualizzazione e -0,25% Gross cap rate
131.600
0%
Valore di mercato al 31/12/2023 +0,5% Tasso di attualizzazione e + 0,25% Gross cap rate
123.050
-7%
*pari a Euro 132.050 migliaia inclusivo della porzione ad uso strumentale dell'asset di Roma, via Zara pari a 1.983 migliaia di Euro
I risultati evidenziano le interrelazioni tra gli input in esame nella determinazione delle oscillazioni nel valore
del portafoglio immobiliare; nei vari scenari, infatti, i canoni di mercato assunti possono avere un impatto
diverso in termini di rendimento dell’investimento o in termini di rischiosità che potrebbero essere riflessi nella
stima dei tassi di capitalizzazione e di attualizzazione. Analogamente variazioni nei tassi di attualizzazione e
87
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
di capitalizzazione potrebbero comportare una compensazione nelle variazioni del valore del portafoglio
derivanti da variazioni dei canoni di mercato o dei tassi stessi ma con segni diversi. Infine, a fronte di una
riduzione dei rendimenti attesi e di un incremento dell’aspettativa sul valore di vendita di un asset e una
contestuale maggiore aleatorietà si potrebbero avere variazioni nulle nel valore del portafoglio.
Di seguito viene rappresentato, infine, il valore portafoglio immobiliare della Società, il debito residuo relativo
ai finanziamenti in essere riferiti agli asset, il Net Asset Value (indicato su base volontaria e calcolato come
rapporto tra il debito residuo nominale dei finanziamenti e il fair value degli asset), e l’indicatore Loan to value
immobiliare calcolato come rapporto tra il debito residuo dei finanziamenti riferiti agli asset e i relativi fair
value alla data del 31 dicembre 2023.
Immobile
Natura giuridica
Controparte
finanziatrice
Valori al 31
dicembre
2023
Debito residuo
al 31 dicembre
2023**
Net Asset
Value Euro
Loan to
Value
Scadenza
Durata
(anni)
Milano, via Spadari
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
55.750
22.687
33.063
41%
27/01/2026
2,1
Milan, via Cuneo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
25.950
14.481
11.469
56%
27/01/2026
2,1
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.650
10.861
4.789
69%
27/01/2026
2,1
Roma, via Zara***
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.700
6.577
9.123
42%
27/01/2026
2,1
Roma, via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
Intesa San Paolo
4.700
616
3.763
20%
05/12/2025
1,9
Intesa San Paolo
321
01/07/2025
1,5
Bari, via Dioguardi
Piena Proprietà
****
14.300
-
14.300
0%
132.050
55.543
76.507
42%
**valori nominali del debito
***include il valore della porzione di via Zara 28 destinata alla sede legale e operativa della Società
****leasing immobiliare estinto nel 2023
Si precisa che le scadenze dei debiti sopra esposte incorporano le estensioni delle stesse a seguito della
moratoria di cui all’articolo 56 del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla
legge 24 aprile 2020, n. 27 a seguito della proroga – ai sensi dell’articolo 1, comma 248, della legge del 30
dicembre 2020, n. 178 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per
il triennio 2021-2 023) – del termine di sospensione dei pagamenti.
Nota 2. Altre immobilizzazioni materiali
Il valore della voce Altre immobilizzazioni materiali al 31 dicembre 2023 è pari a 1.749 migliaia di Euro rispetto
al valore al 31 dicembre 2022 pari a 1.814 migliaia di Euro.
31/12/2023
31/12/2022
Fabbricato strumentale
1.723
1.780
Altri beni
26
34
Altre immobilizzazioni materiali
1.749
1.814
88
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Le variazioni intervenute nell’esercizio sono le seguenti:
Fabbricato strumentale
Altri beni
Totale
Valore netto contabile al 01/01/2023
1.780
34
1.814
Incrementi
0
0
0
Decrementi
0
0
0
Ammortamenti e svalutazioni
(57)
(8)
(65)
Saldo finale al 31/12/2023
1.723
26
1.749
Costo storico
1.909
50
1.959
Fondo ammortamento
(186)
(24)
(210)
Valore netto contabile
1.723
26
1.749
La voce include principalmente il valore, al netto del relativo fondo ammortamento, della porzione strumentale
dell’immobile di Roma, via Zara 28 (sede della Capogruppo) per 1.723 migliaia di Euro. La riduzione rispetto al
31 dicembre 2022 è riconducibile alla rilevazione della quota di ammortamento.
Il Gruppo non ha impegni per l’acquisto di nuove immobilizzazioni.
Nota 3. Diritti d’uso
Il valore della voce Diritti d’uso al 31 dicembre 2023 è pari a 51 migliaia di Euro rispetto al valore al 31 dicembre
2022 pari a 74 migliaia di Euro.
31/12/2023
31/12/2022
Diritti d’uso
51
74
Diritti d’uso
51
74
Diritti d’uso
Valore netto contabile al 01/01/2023
74
Incrementi
0
Decrementi
0
Ammortamenti e svalutazioni
(23)
Valore netto contabile al 31/12/2023
51
La voce al 31 dicembre 2023 accoglie il valore dei diritti d’uso con riferimento ai contratti di leasing relativi a
tre auto aziendali; la riduzione rispetto al saldo al 31 dicembre 2022 è conseguente alla rilevazione delle quote
di ammortamento.
Nota 4. Attività immateriali
Il valore della voce Attività immateriali al 31 dicembre 2023 è pari a 40 migliaia di Euro rispetto al valore al 31
dicembre 2022 pari a 63 migliaia di Euro.
La voce include prevalentemente l’attività a vita utile definita relativa ai costi sostenuti in relazione al progetto
di implementazione dei sistemi contabile e gestionale Business Central e RefTree che sono entrati in esercizio
all’inizio del secondo semestre 2020. La variazione fa riferimento alla rilevazione della quota di
ammortamento per l’esercizio.
Nota 5. Attività per imposte anticipate
La voce al 31 dicembre 2022 includeva le attività per imposte anticipate per 190 migliaia di Euro maturate nel
triennio 2018- 2021. La voce si decrementa per 190 migliaia di Euro per effetto della svalutazione di tali attivi
89
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
in quanto, in considerazione del regime speciale SIIQ di appartenenza della Capogruppo e alla luce delle
proiezioni economiche della gestione non caratteristica, non si prevede la possibilità di utilizzo degli stessi
mediante imponibili fiscali della suddetta gestione negli esercizi futuri.
Nota 6. Altre attività non correnti
La tabella seguente riepiloga la situazione delle Altre attività non correnti al 31 dicembre 2023 e al 31 dicembre
2022.
31/12/2023
31/12/2022
Capex contribution Milano, via Spadari
367
489
Capex contribution Milano, via Cuneo
279
371
Concessioni Covid Milano, via Spadari
468
499
Concessioni Covid Milano, via Cuneo
206
274
Linearizzazione canoni
1.151
803
Altre attività non correnti
2.471
2.436
La voce al 31 dicembre 2023 è pari a 2.471 migliaia di Euro e si riferisce principalmente:
o alla quota a lungo termine del capex contribution erogato al cliente OVS nel 2018 per l’immobile di Milano,
via Spadari per 367 migliaia di Euro e nel secondo semestre 2021 per l’immobile di Milano, via Cuneo per
279 migliaia di Euro; tali contributi erogati al conduttore per lavori di riqualificazione degli immobili sono
portati a riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
o alle quote relative alle riduzioni temporanee di canone concesse al conduttore OVS per 674 migliaia di Euro,
con riferimento ai contratti di locazione degli asset di Milano via Cuneo e via Spadari, che verranno rilevate
a conto economico negli esercizi oltre il successivo a riduzione dei ricavi da locazione;
o agli effetti derivanti dalla linearizzazione dei canoni di locazione per 1.151 migliaia di Euro che si
riverseranno nel conto economico negli esercizi oltre il successivo.
Nota 7. Attività finanziarie al fair vale
La tabella seguente riporta i valori della voce Attività finanziarie al fair value al 31 dicembre 2023 e al 31
dicembre 2022.
31/12/2023
31/12/2022
Altri investimenti finanziari
0
544
Attività finanziarie al fair value
0
544
La voce accoglie le attività finanziarie valutate al fair value con contropartita il conto economico e, al 31
dicembre 2023, presenta un saldo pari a zero.
Di seguito si riporta la movimentazione occorsa nell’esercizio 2023.
OICR
ALTRE
Totale
Valore netto contabile al 01/01/2023
544
0
544
Incrementi
2.000
0
2.000
Decrementi
(2.544)
0
(2.544)
Riclassifiche
0
0
0
Adeguamento al fair value
0
0
0
Valore netto contabile al 31/12/2023
0
0
0
90
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
La voce Attività finanziarie al fair value, che nella prima parte del 2023 si era incrementata per 2.000 migliaia
di Euro, si decrementa per effetto della dismissione delle posizioni di investimento. La contropartita a conto
economico di tale disinvestimento è pari a 17 migliaia di Euro ed è classificata alla voce 21. Altri costi e oneri.
Nota 8. Crediti e altre attività correnti
La voce include attività finanziarie valutate al costo ammortizzato composte da crediti commerciali, crediti
tributari e altri crediti come di seguito meglio dettagliato.
31/12/2023
31/12/2022
Crediti verso conduttori
400
319
Fondo svalutazione crediti
(251)
(251)
Crediti verso clienti netti
149
68
Crediti tributari
116
309
Ratei e risconti attivi
92
265
Concessioni ai clienti COVID-19
228
224
Capex contribution – quota corrente
215
215
Depositi cauzionali
1
1
Altri crediti
12
20
Totale
813
1.102
Crediti verso Clienti netti
I crediti verso clienti netti presentano un saldo pari a 149 migliaia di Euro (68 migliaia di Euro al 31 dicembre
2022) e sono composti principalmente da:
o crediti verso i conduttori degli immobili di proprietà per 149 migliaia di Euro; l’ammontare include crediti
per fatture e note di credito da emettere per 45 migliaia di Euro;
o crediti completamente svalutati per 251 migliaia di Euro.
Con riferimento al fondo a copertura perdite si riporta di seguito la movimentazione del periodo.
Fondo svalutazione Crediti
Saldo al 01/01/2023
(251)
Accantonamenti
0
Rilascio
0
Utilizzo
0
Saldo al 31/12/2023
(251)
Il fondo svalutazione crediti non ha subito variazioni rispetto all’esercizio precedente.
La Capogruppo prevede ragionevolmente che i crediti non svalutati saranno incassati entro dodici mesi, in
quanto ad oggi non sussistono perdite previste per inesigibilità o altre cause di non realizzo dei crediti verso
locatari. Si evidenzia infatti che, alla data della presente relazione, i crediti commerciali fatturati alla data del
31 dicembre 2023 risultano totalmente incassati.
Crediti tributari
31/12/2023
31/12/2022
Crediti verso Erario per IVA
85
290
Crediti verso Erario per imposte
15
4
Altri crediti tributari
16
15
Crediti tributari correnti
116
309
91
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
I crediti tributari presentano un saldo pari a 116 migliaia di Euro (309 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) e
sono composti principalmente da:
o credito verso l’erario risultante dalla liquidazione IVA del mese di dicembre 2023 per 85 migliaia di Euro
(290 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022). Il credito al 31 dicembre 2022 è stato utilizzato parzialmente
in compensazione, nel corso dell’esercizio, a fronte di pagamenti dovuti per ritenute d’acconto su lavoro
dipendente, autonomo e contributi.
o crediti IRES per 15 migliaia di Euro;
o crediti tributari diversi per 16 migliaia di Euro.
Ratei e risconti attivi
La voce Ratei e risconti attivi pari a 92 migliaia di Euro (265 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) afferisce
principalmente al risconto di costi di competenza dell’esercizio successivo.
Costi differiti per concessioni ai clienti COVID-19
La voce fa riferimento alle riduzioni temporanee concesse al cliente OVS con riferimento ai canoni di locazione
oggetto di specifici accordi siglati nel mese di luglio 2020, nel mese di marzo 2021, nel mese di agosto 2021
e nel mese di maggio 2022. Le suddette riduzioni temporanee di canoni saranno imputate nel conto
economico, a diminuzione dei ricavi di locazione, nell’esercizio 2024; la quota che sarà invece imputata negli
esercizi successivi è iscritta alla voce Crediti e altre attività non correnti.
Capex contribution - quota corrente
La voce fa riferimento alla quota entro l’esercizio successivo del capex contribution erogato nel 2018 al cliente
OVS per l’immobile di Milano, via Spadari e per l’immobile di Milano, via Cuneo erogato nel secondo semestre
2021. Tale importo fa riferimento alla quota che verrà portata a riduzione dei ricavi da locazione nel corso dei
successivi 12 mesi.
Nota 9. Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
31/12/2023
31/12/2022
Depositi bancari
2.342
15.059
Time deposit
3.250
0
Depositi per garanzie contrattuali
150
0
Denaro e valori in cassa
0
0
Totale
5.742
15.059
Le disponibilità liquide e mezzi equivalenti ammontano complessivamente a 5.742 migliaia di Euro (15.059
migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) e sono rappresentate da depositi bancari. I depositi per garanzie
contrattuali afferiscono alla somma versata dal conduttore Luisa Via Roma a copertura della garanzia prevista
dal contratto di locazione. I time deposit si riferiscono a un conto corrente fruttifero con vincolo di tre mesi
acceso nel mese di novembre 2023.
La voce si riduce sensibilmente, rispetto al 31 dicembre 2022, a seguito dei rimborsi dei finanziamenti
UniCredit Leasing e Banca Centro Lazio e delle uscite finanziarie connesse agli Accordi Transattivi.
92
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
PATRIMONIO NETTO
Nota 10. Patrimonio Netto
Il Capitale Sociale, interamente sottoscritto e versato, ammonta a 63.265 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023
ed è costituito da n. 11.013.054 azioni ordinarie quotate, prive di valore nominale, e da n.11.012.055 azioni di
categoria B, prive del diritto di intervento e di voto nell’assemblea ordinaria della Capogruppo e attributive di
un diritto di partecipazione agli utili limitato, e non ammesse alla negoziazione su EURONEXT Milan.
Quest’ultima detiene 38.205 azioni proprie.
L’utile consolidato del 2022 pari a 351.567 Euro è stato destinato per Euro 17.578 a riserva legale, per Euro
328.988 a riserva da fair value e per 5 migliaia di Euro riportato a nuovo.
La voce Altre componenti di conto economico complessivo è positiva ed ammonta a 56 migliaia di Euro e
recepisce gli effetti della valutazione attuariale del trattamento di fine rapporto dei dipendenti della
Capogruppo ai sensi dello IAS 19.
La voce Riserva per pagamenti basati su azioni, al 31 dicembre 2023, risulta pari a zero; per ulteriori dettagli
si rimanda al paragrafo Piani di incentivazione.
Si rammenta che, con l’Assemblea di approvazione del Bilancio al 31 dicembre 2023, è in scadenza la delega
conferita da quest’ultima al Consiglio di Amministrazione in data 26 aprile 2021, ai sensi dell’articolo 2443 del
codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice
civile.
In data 12 marzo 2024 il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di convocare l’Assemblea Ordinaria e
Straordinaria degli Azionisti per il giorno 23 aprile 2024 proponendo, inter alia, di attribuire al Consiglio di
Amministrazione una delega ad aumentare il capitale sociale per un importo massimo di 500 milioni di Euro,
comprensivo dell’eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro la
data di approvazione assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2026, ai sensi dell’articolo 2443 del
codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice
civile.
Con riferimento all’informativa circa i requisiti partecipativi necessari per il mantenimento del regime SIIQ si
rimanda a quanto ampiamente illustrato nei paragrafi “Quadro normativo e regolamentare della SIIQ” e
“Mantenimento requisiti regime SIIQ” inclusi nella Relazione sulla gestione e "Informativa sul regime speciale
delle società di investimento immobiliari quotate – SIIQ” incluso nel Bilancio d’esercizio.
PASSIVO
Nota 11. Benefici per i dipendenti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei benefici per i dipendenti al 31 dicembre 2023. La voce include
il valore, calcolato ai sensi dello IAS 19, delle indennità di fine rapporto rimaste in azienda e maturate al 31
dicembre 2023.
31/12/2023
31/12/2022
Benefici per i dipendenti
20
66
Totale Benefici per i dipendenti
20
66
93
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Di seguito si riporta la movimentazione della voce.
31/12/2023
31/12/2022
Saldo iniziale al 01/01/2023
66
189
Utili/Perdite attuariali
(13)
(66)
Utilizzo
(53)
(125)
Accantonamenti
19
65
Oneri finanziari IAS 19
1
3
Saldo finale al 31/12/2023
20
66
Il saldo finale, pari a 20 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023 (66 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022), riflette
il valore attuale dell’impegno della Capogruppo nei confronti dei dipendenti per trattamento di fine rapporto,
calcolato sulla base delle vigenti previsioni legislative e dei contratti collettivi di lavoro e delle sottostanti
dinamiche attuariali.
L’utilizzo nell’esercizio fa riferimento alla liquidazione del trattamento di fine rapporto ai dipendenti cessati
per 53 migliaia di Euro.
Il service cost è classificato a conto economico per 19 migliaia di Euro (65 migliaia di Euro al 31 dicembre
2022) tra i costi del personale, per 1 migliaio di Euro (3 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) a interest cost
classificato tra gli oneri finanziari e per 13 migliaia di Euro (66 migliaia di Euro di utile al 31 dicembre 2022) a
utile attuariale classificato nel conto economico complessivo come previsto dallo IAS 19.
Si riportano di seguito le ipotesi demografiche e finanziarie utilizzate:
IPOTESI DEMOGRAFICHE
PERSONALE
DIPENDENTE
IPOTESI
FINANZIARIE
31/12/2023
Probabilità di decesso
Tabelle di mortalità
RG48
Tasso annuo di
attualizzazione
3,17%
Probabilità di invalidità
Tavole INPS distinte per
età e sesso
Tasso annuo di
inflazione
2,00%
Probabilità di pensionamento
100% al raggiungimento
dei requisiti AGO
Tasso annuo
incremento TFR
3,00%
Probabilità di ricevere all’inizio dell’anno
un’anticipazione del TFR accantonato
pari al 70%
3%
Tasso annuo di
incremento salariale
3%
Probabilità di dimissioni
5%
Il Fondo Trattamento di Fine Rapporto rientra nei piani a benefici definiti.
In particolare, occorre notare come:
o il tasso annuo di attualizzazione utilizzato per la determinazione del valore attuale dell’obbligazione è
stato desunto, coerentemente con il par. 83 dello IAS 19, dall’indice Iboxx Corporate AA con duration 10+
rilevato alla data della valutazione;
o il tasso annuo di incremento del TFR come previsto dall’art. 2120 del Codice civile è pari al 75%
dell’inflazione più 1,5 punti percentuali;
o Il tasso annuo di incremento salariale applicato esclusivamente per le Società con in media meno di 50
dipendenti nel corso del 2006 è stato determinato pari al 3%.
94
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Alla data del 31 dicembre 2023 l’organico del Gruppo è composto da n. 4 unità. Di seguito i numeri puntuali e
medi dei dipendenti al 31 dicembre 2023 e al 31 dicembre 2022, suddivisi per categorie:
Divisione per qualifica
31/12/2023
31/12/2022
Dirigenti
2
4
Quadri
1
1
Impiegati
1
2
Totale
4
7
Divisione per media del periodo
31/12/2023
31/12/2022
Dirigenti
3
4
Quadri
1
1
Impiegati
1
2
Totale
5
7
Nota 12. Fondi rischi
La voce Fondi rischi, inclusa tra le Passività non correnti, si decrementa per 47 migliaia di Euro a seguito
dell’utilizzo completo del fondo rischi stanziato nell’esercizio precedente per 57 migliaia di Euro e
dell’adeguamento delle posizioni rimanenti per 10 migliaia di Euro in ragione della stima aggiornata delle
passività potenziali relative a situazioni in via di definizione per le quali l’esistenza non è certa e vi è
un’indeterminatezza dell’ammontare.
Nota 13. Debiti verso banche e altri finanziatori
La voce Debiti verso banche e altri finanziatori ammonta a complessivi 62.823 migliaia di Euro (68.232 migliaia
di Euro al 31 dicembre 2022), divisi tra la quota corrente e la quota non corrente, come di seguito illustrato.
31/12/2023
31/12/2022
Non correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
62.292
62.525
Debiti verso altri finanziatori
42
4.138
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
62.334
66.663
Correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
472
822
Debiti verso altri finanziatori
17
747
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
489
1.569
Totale
62.823
68.232
Rispetto al precedente esercizio i Mutui ipotecari e finanziamenti si si riducono a fronte del rimborso, avvenuto
in via anticipata e su base volontaria, nel primo trimestre 2023, del finanziamento erogato da Banca Centro
Lazio nel 2021 il cui debito residuo al 31 dicembre 2022 era pari a 1.491 migliaia di Euro distinti tra la quota
non corrente, pari a 1.122 migliaia di Euro e la quota corrente pari a 368 migliaia di Euro.
Analogamente i Debiti verso altri finanziatori si decrementano a seguito dell’estinzione anticipata del contratto
di leasing immobiliare con Unicredit leasing per l’immobile di Bari, via Dioguardi. L’estinzione è avvenuta nel
primo trimestre 2023 il cui debito residuo al 31 dicembre 2022 era pari a 4.810 migliaia di Euro di cui 4.079
migliaia di Euro di quota non corrente e 731 migliaia di Euro di quota corrente.
Di seguito si riporta una tabella di sintesi delle condizioni dei principali mutui ipotecari e dei finanziamenti
bancari in essere alla data di bilancio.
95
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Istituto
Importo
Originario
Debito
residuo al
31/12/2023
Valori
Nominali
Debito residuo
al 31/12/2023
Valori di
Bilancio al
Costo
Ammortizzato
Di cui entro
l’esercizio
successivo
Di cui oltre
l’esercizio
successivo
Garanzie
Ulteriori garanzie
e Clausole
CPI PG
54.606
54.606
58.245
0
58.245
CPI PG
3.366
3.366
3.564
0
3.564
Intesa San Paolo
S.p.A.
3.900
616
624
306
318
Ipoteca di
2° grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
Intesa San Paolo
S.p.A.
2.100
321
331
166
165
Ipoteca di
2° grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
65.972
58.909
62.764
472
62.292
La voce Debiti verso banche e altri finanziatori tiene conto delle dilazioni accordate dagli istituti di credito che
sono state riflesse nel costo ammortizzato dei debiti, ove applicabile, e nella classificazione degli stessi come
correnti e non correnti.
La voce Debiti verso altri finanziatori fa riferimento ai contratti di lease per autovetture aziendali.
Si riportano di seguito, ai sensi dello IAS 7 “Rendiconto finanziario”, le variazioni delle passività derivanti da
attività di finanziamento. La tabella consente di riconciliare i flussi monetari esposti nel Rendiconto finanziario
con il totale delle variazioni registrate nel periodo dalle poste patrimoniali che concorrono al Totale
Indebitamento finanziario.
Flussi non monetari
31/12/2022
Flusso
monetario
Variazioni
di fair value
Altri
movimenti
31/12/2023
Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
66.663
(5.240)
0
911
62.334
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
1.569
(1.5450)
0
469
489
Passività nette derivanti dall'attività di
finanziamento
68.232
(6.790)
0
1.381
62.823
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
(15.059)
9.317
0
0
(5.742)
Totale indebitamento finanziario
53.173
2.527
0
1.381
57.081
Di seguito si riporta, ai sensi dell’IFRS 7, l’analisi delle scadenze per le passività finanziarie:
Passività
Valore contabile
entro 1 anno
1-2 anni
2-5 anni
oltre 5 anni
Debiti verso banche e altri finanziatori
62.823
489
494
61.840
-
Per l’informativa sull’indebitamento finanziario secondo quanto richiesto dalla comunicazione CONSOB del
28 luglio 2006 e in conformità con la Raccomandazione ESMA n. 32-382-1138 del 2021 si rimanda al paragrafo
Analisi andamento patrimoniale e Indebitamento finanziario incluso nella Relazione sulla gestione.
Nota 14. Debiti commerciali e altri debiti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei debiti commerciali e degli altri debiti al 31 dicembre 2023.
96
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
31/12/2023
31/12/2022
Non Correnti
Debiti tributari
18
27
Totale Debiti commerciali e altri debiti non correnti
18
27
Correnti
Debiti commerciali verso terzi
650
835
Debiti verso parti correlate
577
819
Altri debiti
286
869
Debiti tributari
35
162
Debiti verso istituti di previdenza
9
223
Totale Debiti commerciali e altri debiti correnti
1.557
2.908
Debiti commerciali verso terzi
La voce debiti commerciali verso terzi presenta un saldo pari a 650 migliaia di Euro (835 migliaia di Euro al 31
dicembre 2022).
Debiti verso parti correlate
La voce include il debito verso Dea Capital SGR per asset advisory fee pari a 407 migliaia di Euro oltre a 170
migliaia di Euro relativi a debiti verso amministratori professionisti e sindaci.
Altri Debiti
31/12/2023
31/12/2022
Debiti verso il personale
36
696
Altri debiti
244
167
Debiti verso Organismo di Vigilanza
6
6
Totale Altri Debiti
286
869
Gli Altri debiti ammontano a 286 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023, a fronte di un saldo di 869 migliaia di
Euro al 31 dicembre 2022, e sono composti prevalentemente da:
o debiti verso il personale per 36 migliaia di Euro relativi ratei di ferie, permessi e mensilità aggiuntive
maturate al 31 dicembre 2023;
o altri debiti per 244 migliaia di Euro (167 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022);
o il debito verso i componenti dell’organismo di vigilanza è invece pari a 6 migliaia di Euro.
Debiti tributari
31/12/2023
31/12/2022
Debiti tributari non correnti
18
27
Debiti tributari correnti
35
162
Totale Debiti tributari
53
189
I debiti tributari non correnti presentano un saldo pari a 18 migliaia di Euro (27 migliaia di Euro al 31 dicembre
2022). La voce fa riferimento a imposte relative ad esercizi precedenti e importi esigibili oltre i dodici mesi in
ragione della rateizzazione in corso con l’Agenzia delle Entrate.
97
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
I debiti tributari correnti presentano un saldo pari a 35 migliaia di Euro (162 migliaia di Euro al 31 dicembre
2022) e si riferiscono principalmente a:
o ritenute su redditi da lavoro dipendente e autonomi pagate nel mese di gennaio 2024 per 26 migliaia di
Euro;
o la quota corrente dei debiti per rateizzazioni di avvisi bonari della incorporata Cortese Immobiliare S.r.l.
per 9 migliaia di Euro.
Debiti verso istituti di previdenza
31/12/2023
31/12/2022
Debiti verso INPS
7
221
Debiti verso INAIL
1
2
Enti previdenziali vari
1
0
Totale debiti verso istituti di previdenza
9
223
I debiti verso istituti di previdenza ammontano ad 7 migliaia di Euro (221 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022)
e si riferiscono principalmente ai contributi relativi alla mensilità di dicembre 2023 pagati nel mese di gennaio
2024. I debiti verso INPS al 31 dicembre 2022 erano relativi all’accantonamento per contributi in relazione alla
remunerazione incentivante di breve periodo per 157 migliaia di Euro.
Rischi
I rischi a cui è soggetto il Gruppo e le relative mitigazioni sono ampiamente illustrati nell’ambito del paragrafo
relativo alla gestione dei rischi nella Relazione sulla Gestione.
Garanzie
In merito ai contratti di finanziamento che la Capogruppo ha in essere con Intesa Sanpaolo è stata rilasciata
ipoteca sull’immobile di Roma, via Cortese per un valore originario di 16 milioni di Euro; si evidenzia che il
debito residuo al 31 dicembre 2023 è pari a 955 migliaia di Euro e che il valore di mercato dell’immobile è pari
a 4.700 migliaia di Euro.
Il Gruppo non ha in essere contratti di finanziamento che prevedono covenant.
Accantonamenti, impegni, passività e attività potenziali
La Capogruppo ha rilevato nel bilancio al 31 dicembre 2023 accantonamenti per rischi in relazione alla
probabilità di impiegare risorse per estinguere obbligazioni per 27 migliaia di Euro come indicato alla nota 12.
Fondi rischi.
Nel seguito si descrivono brevemente le passività potenziali riferite alla data del 31 dicembre 2023.
1) La Capogruppo prosegue nella gestione della causa intentata da Sorgente Group Italia S.r.l. che ha
impugnato la delibera consiliare del 29 ottobre 2020 avente ad oggetto la delibera dell’aumento del
capitale sociale, oltre alla delibera consiliare del 7 ottobre 2020 che aveva accettato l’offerta di CPI
Property Group S.A. e alla delibera assembleare del 27 agosto 2020, con cui era stata conferita al
Consiglio di Amministrazione la delega ad aumentare il capitale ai sensi dell’art. 2443 del codice civile;
i difensori della Capogruppo ritengono il rischio di soccombenza in relazione all’accoglimento della
domanda risarcitoria solo meramente possibile.
2) Nell’ambito dell’accordo transattivo sottoscritto in data 28 giugno 2022, Castello SGR ha rinunciato
agli atti dei giudizi rubricati ai nn. 24624/2021 R.G. – Tribunale di Roma. Il giudicante non ha ancora
assunto i provvedimenti conseguenti al deposito dei relativi atti di rinuncia e accettazione ex art. 306
c.p.c. e la prossima udienza per la precisazione delle conclusioni è fissata per l’11 dicembre 2024. Si
98
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
ricorda che, con riferimento al suddetto contenzioso, il rischio di soccombenza è ritenuto dai difensori
del Gruppo possibile, seppur remoto.
3) In data 20 gennaio 2022 è stato notificato a NEXT RE un atto di citazione a comparire dinnanzi al
Tribunale di Roma, sezione XVI, nell’ambito del giudizio pendente n. RG 5998/2021, unitamente al
ricorso per sequestro conservativo avente ad oggetto la richiesta di sequestro di beni di proprietà di
Sorgente S.G.R. S.p.A. e Sorgente Group Italia S.r.l.. In particolare, NEXT RE è stata citata in giudizio,
in qualità di terzo, su impulso del Curatore Speciale del fondo comune di investimento immobiliare
chiuso denominato "Fondo Aida", interamente e indirettamente posseduto da SIAE, il quale ha chiesto
di (i) dichiarare la nullità o, in subordine, pronunciando l’annullamento o, in ulteriore subordine,
revocando e dichiarando inefficaci nei confronti del Fondo AIDA gli atti di conferimento dell’Immobile
sito in Roma, Via Zara n. 28 del 18 febbraio 2015 e del 31 maggio 2017; e (ii) in via di ulteriore
subordine, la condanna di Next Re, in solido con gli altri convenuti e chiamati in causa (i.e. Sorgente
S.G.R., Sorgente Group, Saites e Castello SGR S.p.A., quest’ultima in qualità di cessionaria di un ramo
di azienda di Sorgente S.G.R. e quindi quale responsabile in solido con il cedente), al risarcimento dei
danni subiti dal Fondo Aida in virtù delle predette operazioni di conferimento, oltre che dei danni subiti
dal Fondo Aida in virtù del mancato rimborso di finanziamenti concessi dal medesimo in favore di
Saites.. In data 15 giugno 2022 Next Re si è ritualmente costituita in giudizio sollevando plurime
eccezioni processuali e di merito, e chiedendo l’integrale rigetto delle domande formulate dal Curatore
Speciale del Fondo Aida e da Sorgente Group Italia nei suoi confronti. All’esito della prima udienza di
trattazione celebratasi il 5 luglio 2022 il Giudice ha assegnato i termini per il deposito delle memorie
ex art. 183, c. 6, c.p.c. e nel corso dell’udienza successiva del 28 febbraio 2023 ha disposto una
consulenza tecnica, onde consentire di valutare le contestazioni risarcitorie, nominando il C.T.U. e
invitandolo a comparire per l’udienza del 12 settembre 2023. Alla data della presente relazione il C.T.U.
ha avviato le operazioni peritali a conclusione delle quali è previsto il deposito della C.T.U. definitiva
entro il 9 luglio 2024; i consulenti legali del Gruppo ritengono che il rischio di soccombenza possa
essere considerato tra il remoto e il possibile.
CONTO ECONOMICO
Nota 15. Ricavi da locazione
31/12/2023
31/12/2022
Locazioni immobiliari
6.188
5.688
Riaddebiti a conduttori
145
133
Altri ricavi
53
-
Ricavi da locazione
6.386
5.821
La voce, pari a 6.386 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023, include i ricavi da locazione e i relativi riaddebiti di
costi ai conduttori, nonché altri ricavi relativi a sopravvenienze attive derivanti da maggiori costi immobiliari
rilevati nel precedente esercizio. La voce Ricavi da locazione subisce un incremento netto per 565 migliaia di
Euro principalmente a fronte degli adeguamenti ISTAT dei contratti di locazione rilevati nel periodo e dei
canoni per nuovi contratti di locazione rilevati su base lineare.
Di seguito si riporta il dettaglio dei ricavi conseguiti per immobile.
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Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Immobile
31/12/2023
31/12/2022
Milano, via Spadari
2.080
1.720
Milano, via Cuneo
1.167
1.063
Milano, C.so San Gottardo
804
754
Roma, via Zara
772
727
Bari, via Dioguardi
968
963
Roma, via Cortese
587
586
Verona, via Unità d’Italia
8
8
Totale
6.386
5.821
Nota 16. Costi inerenti il patrimonio immobiliare
Il saldo della voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2023 è pari a 1.285 migliaia di Euro
significativamente inferiore al saldo al 31 dicembre 2022 pari a 1.526 migliaia di Nella seguente tabella sono
rappresentati i costi per tipologia e confrontati con il 31 dicembre 2021.
31/12/2023
31/12/2022
IMU
710
810
Manutenzioni e spese di gestione locali
235
274
Consulenze tecniche
134
87
Consulenze immobiliari
28
83
Imposte di registrazione contratti
64
67
Vigilanza e portierato
-
52
Utenze
13
41
Costi di property, building e facility management
26
35
Assicurazioni
28
26
Altre imposte e tasse
4
25
Consulenze legali, notarili e spese professionali
35
19
Altri oneri
8
7
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
1.285
1.526
I costi per IMU e imposte di registro, sono relativi alle imposte applicate sul portafoglio immobiliare. I costi di
property, building e facility management sono relativi alle attività di gestione immobiliare ordinaria e
amministrativa degli immobili in portafoglio. I costi per manutenzione riguardano gli oneri sostenuti per la
gestione ordinaria e straordinaria degli immobili mentre la voce utenze comprende le spese per la fornitura di
telefonia, energia elettrica, di acqua e gas degli immobili. Le assicurazioni si riferiscono alle polizze all risk
stipulate con riferimento agli immobili in portafoglio.
La voce subisce una riduzione di 241 migliaia di Euro rispetto al valore registrato al 31 dicembre 2022 in
ragione della cessione, a fine 2022, dell’asset di Verona che, in quanto sfitto, ha generato, nello scorso
esercizio, maggiori costi pari a 378 migliaia di Euro per utenze, oneri di gestione, di vigilanza, consulenze e
IMU.
Nota 17. Totale proventi/(oneri) da cessione immobili
La voce al 31 dicembre 2023 è pari a zero in quanto non sono stati ceduti asset nell’esercizio.
100
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 18. Totale costi di funzionamento
31/12/2023
31/12/2022
Salari e stipendi
502
908
Oneri sociali
166
478
Trattamento di fine rapporto
33
81
Altri costi del personale
1.979
592
Sub totale a) Costi del personale
2.680
2.059
Consulenze legali e notarili
454
639
Emolumenti Amministratori
709
736
Asset adivisory fee
730
704
Costi di comunicazione e marketing
37
163
Altre consulenze
191
123
Canoni e consulenze IT
125
105
Compensi revisori professionisti
119
98
Emolumenti Collegio Sindacale
85
83
Consulenze amministrative e finanziarie
88
105
Compensi Organismo di Vigilanza
40
67
Consulenze immobiliari ed esperto indipendente
11
63
Spese viaggio, trasporto e auto
32
53
Assicurazioni
60
51
Servizi HR
24
40
Compensi internal auditor
34
33
Spese di gestione locali, pulizie e manutenzioni
21
19
Utenze
12
15
Vigilanza
14
14
Commissioni e spese bancarie
79
10
Diversi
15
12
Consulenze tecniche
2
1
Sponsorizzazioni
0
0
Sub totale b) Costi generali
2.882
3.134
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
112
200
Totale Costi di funzionamento
5.674
5.393
La voce Totale costi di funzionamento include Costi del personale, Costi generali e Ammortamenti e
svalutazioni di immobilizzazioni.
I Costi del personale sono pari a 2.680 migliaia al 31 dicembre 2023 e si incrementano rispetto all’esercizio
precedente per l’effetto combinato dei maggiori oneri, pari a 1.971 migliaia di Euro, derivanti dagli accordi
transattivi aventi a oggetto i termini e le condizioni della risoluzione consensuale anticipata dei rapporti di
lavoro dirigenziale del Direttore Generale e del Chief Investment Officer e alla riduzione dei costi del personale
che ne è derivata pari a 759 migliaia di Euro. Inoltre, nell’esercizio precedente la voce includeva anche
l’accantonamento per premi da incentivazione di breve e lungo periodo per 598 migliaia di Euro.
La voce Costi generali presenta un saldo pari a 2.882 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023 e si decrementa
rispetto al 31 dicembre 2022 per 252 migliaia di Euro netti principalmente in relazione a i) minori oneri per
consulenze legali per 185 migliaia di Euro, ii) minori costi per comunicazione per 126 migliaia di Euro, iii)
maggiori commissioni bancarie per 69 migliaia di Euro sostenute a fronte dei rimborsi anticipati dei
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Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
finanziamenti con Unicredit Leasing e con Banca Centro Lazio. La voce in oggetto include, inoltre, 729 migliaia
di Euro per asset advisory fee maturata verso Dea Capital RE SGR nell’ambito dell’Asset Advisory agreement.
La voce Ammortamenti e svalutazioni accoglie le quote di ammortamento per il periodo delle immobilizzazioni
immateriali (25 migliaia di Euro), dei diritti d’uso (22 migliaia di Euro) e delle altre immobilizzazioni materiali
per 65 migliaia di Euro di cui 57 migliaia di Euro relativi alla porzione strumentale dell’immobile di Roma, via
Zara ammortizzato con un’aliquota del 3%. La voce al 31 dicembre 2022 includeva l’ammortamento del valore
dei mobili e arredi relativi all’immobile di Verona per 93 migliaia di Euro.
Nota 19. Altri ricavi e proventi
La tabella di seguito riepiloga la situazione degli altri ricavi e proventi al 31 dicembre 2023.
31/12/2023
31/12/2022
Proventi extra caratteristici da att. Finanziarie
0
469
Altri ricavi e proventi
5
32
Totale Altri ricavi e proventi
5
501
La voce al 31 dicembre 2023 presenta un valore pari 5 migliaia di Euro. Si rammenta che il valore al 31
dicembre 2022 recepiva l’effetto economico derivante dalla sottoscrizione dell’accordo transattivo avente ad
oggetto il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo di diritto
lussemburghese “Historic & Trophy Building Fund” gestito da Main Source S.A. “Fondo HTBF- €”, nonché la
definizione transattiva dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi
al Bond.
Nota 20. Altri costi ed oneri
31/12/2023
31/12/2022
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa
80
75
Accantonamento a fondi rischi
10
74
Contributi associativi
31
47
Perdite realizzate su attività finanziarie al fair value
17
0
Altri oneri
46
52
Totale Altri costi ed oneri
184
248
Gli altri costi e oneri includono costi sostenuti per contributi Consob e Borsa Italia e altri adempimenti e
contributi associativi. La voce include la perdita realizzata sulla dismissione di strumenti finanziari valutati al
fair value per 17 migliaia di Euro.
Nota 21. Rivalutazione/(svalutazioni) di immobili
31/12/20223
31/12/2022
Svalutazioni di immobili in portafoglio
(7.598)
(680)
Rivalutazioni di immobili in portafoglio
624
3.572
Totale
(6.974)
2.892
4.755
La voce accoglie rivalutazioni e svalutazioni effettuate sul valore degli investimenti immobiliari in portafoglio
sulla base delle perizie predisposte dagli esperti indipendenti. Per il relativo commento si rinvia alla Nota 1.
Investimenti Immobiliari.
102
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 22. Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
31/12/2023
31/12/2022
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
0
53
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
0
53
La voce è pari a zero in considerazione del fatto che il Gruppo, al 31 dicembre 2023, non detiene strumenti
finanziari in portafoglio.
Nota 23. Proventi/(Oneri) finanziari
31/12/2023
31/12/2022
Interessi attivi su conti correnti bancari
40
5
Proventi finanziari
40
5
Interessi su finanziamenti CPI PG
(1.349)
(1.432)
Interessi su finanziamenti bancari
(105)
(119)
Interessi su lease
(42)
(99)
Interessi passivi su altri debiti
(4)
(7)
Oneri finanziari
(1.500)
(1.657)
La voce Oneri finanziari è composta principalmente da interessi passivi su finanziamenti erogati dalla
controllante CPI PG per 1.349 migliaia di Euro e da interessi su finanziamenti bancari e su lease per 147
migliaia di Euro. Gli interessi su lease e finanziamenti bancari registrano una riduzione rispetto al precedente
esercizio a seguito delle estinzioni anticipate avvenute nel primo trimestre 2023 del leasing immobiliare con
Unicredit Leasing e del finanziamento con Banca Centro Lazio.
Nota 24. Imposte
La Società, per i redditi derivanti dalla gestione esente applica l’apposita disciplina prevista dall’art. 1, commi
119 e ss., della Legge n. 296/2006 e dal relativo decreto attuativo, mentre per i redditi derivanti dalla gestione
non esente applica le ordinarie regole di imposizione ai fini IRES ed IRAP. Al 31 dicembre 2023 il consolidato
fiscale risulta in perdita fiscale e non è stata rilevata fiscalità differita in ragione della prevedibile recuperabilità
della stessa. La voce recepisce la svalutazione delle attività per imposte anticipate per 190 migliaia di Euro e
sopravvenienze passive IRAP per 64 migliaia di Euro. Per ulteriori dettagli si rimanda al paragrafo “Quadro
normativo e regolamentare delle SIIQ” incluso nella Relazione sulla gestione.
Nota 25. Rendiconto finanziario
Il rendiconto finanziario è presentato con il metodo indiretto.
Nel 2023 l’attività operativa ha generato un flusso di cassa negativo pari a 704 migliaia di Euro (nel 2022
negativo per 1.199 migliaia di Euro).
Nell’esercizio le operazioni di investimento/disinvestimento hanno generato un flusso di cassa negativo pari
a 372 migliaia di Euro mentre il ripagamento di debiti finanziari ha assorbito cassa per 6.790 migliaia di Euro.
Nota 26. Utile per azione
Il numero medio ponderato delle azioni ordinarie in circolazione, utilizzato ai fini del calcolo dell’utile per azione
base e diluito, non include le 38.105 azioni proprie in portafoglio.
Il capitale sociale al 31 dicembre 2023 è diviso in numero 11.013.054 azioni ordinarie e in numero 11.012.055
azioni di Categoria B tutte senza indicazione del valore nominale. Le azioni di Categoria B attribuiscono il
103
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
medesimo diritto di partecipazione agli utili delle azioni ordinarie che sarà automaticamente e
proporzionalmente ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun
azionista titolare di azioni di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute,
sia pari – e, in ogni caso, non superiore – al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società. Sulla base
dell’art. 24 dello Statuto gli utili di cui l’Assemblea deliberi la distribuzione spetteranno in eguale misura alle
azioni ordinarie e alle azioni di categoria B fermo restando che gli utili spettanti agli azionisti titolari delle Azioni
di Categoria B ma non distribuiti agli stessi in ragione dei suddetti limiti previsti dallo Statuto saranno destinati
a riserva statutaria. Alla luce di quanto sopra rappresentato, nel calcolo dell’utile per azione, è stato
considerato il numero medio ponderato di azioni ordinarie e di azioni di Categoria B.
Eventi successivi alla chiusura del bilancio
Non sono intervenuti fatti successivi alla data di riferimento del bilancio che avrebbero comportato una
rettifica dei valori dello stesso.
Per la descrizione degli eventi successivi alla chiusura dell’esercizio si rimanda al capitolo Eventi successivi
alla chiusura dell’esercizio ed Evoluzione prevedibile della gestione inclusi nella Relazione sulla Gestione.
Piani di incentivazione
In data 10 novembre 2021 l’Assemblea dei Soci ha approvato il piano basato su strumenti finanziari
denominato “Stock Grant Plan 2021-2026” finalizzato ad allineare gli interessi del management con quelli degli
Azionisti, privilegiando l’incremento del valore di mercato delle azioni e la creazione di valore per la generalità
degli stakeholders in un orizzonte di medio-lungo periodo, in attuazione di quanto previsto dalla vigente
Politica di Remunerazione per gli esercizi 2021-2023 approvata dall’Assemblea degli Azionisti del 26 aprile
2021 e nel rispetto delle previsioni del Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement sottoscritto tra
la Società e DeA Capital Real Estate SGR S.p.A., nonché in coerenza con le prassi diffuse anche in ambito
internazionale ed in conformità con le raccomandazioni del Codice di Corporate Governance cui la Società ha
aderito.
Il Piano prevede l’attribuzione a titolo gratuito e personale, in una o più tranche da attuarsi entro cinque anni
dalla data dell’approvazione assembleare, di azioni proprie della Società ai soggetti beneficiari (di seguito
anche i “beneficiari”) individuati dal Consiglio di Amministrazione, con l’ausilio del Comitato Remunerazione,
tra Amministratori, dirigenti, altri dipendenti, collaboratori e consulenti della Società e di società appartenenti
al proprio Gruppo (inclusi i key managers di società facenti parte del Gruppo DeA Capital in esecuzione del
Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement), fino ad un numero massimo di azioni proprie
corrispondente al 3% del capitale sociale pro tempore della Società esistente alla data di ciascuna attuazione
del Piano.
In data 27 aprile 2022 il Consiglio di Amministrazione della Capogruppo ha approvato il Regolamento Attuativo
(di seguito anche il “Regolamento”) del I° ciclo 2022 – 2024 del Piano di Stock Grant (di seguito anche il
“Piano”) che prevede l’assegnazione gratuita ai beneficiari di massime n. 206.176 Azioni ordinarie proprie al
raggiungimento di obiettivi prestabiliti o al verificarsi di determinate condizioni.
In particolare, il Piano prevede l’assegnazione gratuita delle azioni ai beneficiari, individuati nei Consiglieri
esecutivi con deleghe gestorie e nei Dirigenti della Società, subordinandola al mantenimento del Rapporto
Rilevante (di amministrazione, dipendenza, collaborazione/consulenza) da parte di ciascun beneficiario fino
alla data finale del periodo di vesting stabilita al 31 dicembre 2024 e al raggiungimento nel periodo 2022 –
2024 di uno o più determinati Obiettivi di Performance condizionati al conseguimento dell’Obiettivo Cancello
che costituisce la condizione di accesso al I Ciclo del Piano.
La Società si è avvalsa della collaborazione di un consulente esterno al fine della valutazione dei diritti
assegnati che è stata realizzata riflettendo le condizioni di mercato finanziarie valide alla data di valutazione
e ha riguardato il fair value totale del Piano che è influenzato dal numero di diritti che andranno a maturazione
secondo le regole previste dalle condizioni di performance oltre che dal fair value di ciascun diritto.
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Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
La categoria di diritti oggetto di stima riguarda la componente “non market based” essendo, in tal caso,
l’assegnazione gratuita dei diritti a ricevere un numero massimo di Azioni ordinarie correlata al
raggiungimento di obiettivi Economico-Finanziari (livello del NAV e dell’EBITDA cumulato) e di natura
qualitativa (Indicatori ESG) non connessi a condizioni di mercato. In tale fattispecie le condizioni di
maturazione, così come indicato dall’IFRS 2, sono state considerate rettificando il numero di strumenti
rappresentativi di capitale inclusi nella valutazione dell'importo dell'operazione.
Il fair value totale dei diritti a maturazione, relativi al I° Ciclo 2022 – 2024, è stato determinato mediante
l’applicazione del modello degli alberi binomiali per la valutazione delle opzioni americane Cox-Ross-
Rubinstein (CRR), tenendo anche in considerazione la clausola di Good Leaver prevista nel Regolamento. Il fair
value è stato stimato pari a zero in quanto, alla data del 31 dicembre 2023, non si ritiene realizzato il
presupposto che consente il conseguimento dell’Obiettivo Cancello che costituisce la condizione di accesso
al I Ciclo del Piano.
Tutte le informazioni riferite allo Stock Grant Plan 2021-2026 sono descritte nel Documento informativo
redatto ai sensi dell’art. 84-bis, comma 1, del Regolamento Consob n. 11971/1999 e in conformità allo schema
n. 7 dell’Allegato 3A al medesimo Regolamento, a disposizione del pubblico sul sito internet
https://www.nextresiiq.it/, sezione Governance – Assemblea degli Azionisti.
Il Consiglio di Amministrazione del 21 marzo 2023 ha deciso di rinviare ad una successiva riunione consiliare,
all’esito delle determinazioni dell’Assemblea degli Azionisti, le deliberazioni relative al sistema di
incentivazione di breve periodo per l’esercizio 2023 (MBO 2023), in considerazione dei significativi
cambiamenti avvenuti nel corso del semestre nella governance aziendale.
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19 sui conti 2023
In relazione agli impatti derivanti dalla pandemia da COVID-19 sui conti della Società la stessa continua a
rilevare gli effetti delle riduzioni temporanee di canone concesse ai conduttori su base lineare lungo la durata
dei contratti. Nell’esercizio sono stati rilevati, a riduzione dei ricavi da locazione, 224 migliaia di Euro per
concessioni COVID mentre nei periodi successivi, sino al 2027, saranno rilevate linearmente riduzioni per 898
migliaia di Euro a riduzione dei ricavi da locazione.
Considerazioni in merito ai conflitti in essere e allo scenario macro-economico
Il contesto macroeconomico mondiale del 2023 è stato caratterizzato da una significativa contrazione dei
prezzi delle commodity energetiche rispetto ai livelli registrati nel 2022 e da un progressivo incremento dei
tassi di interesse; persistono il fenomeno di elevata inflazione, non ancora normalizzato, e una situazione
d’instabilità geopolitica, dovuta ai conflitti bellici in Ucraina e Medio Oriente.
Con riferimento al conflitto tra Russia e Ucraina e a quello in Medio Oriente la direzione ha effettuato un’analisi
dei rischi potenziali dagli stessi derivanti in considerazione del business in cui il Gruppo opera, delle controparti
commerciali e della struttura finanziaria.
I ricavi della Società, come noto, sono costituiti da canoni rivenienti dalla locazione dei sei immobili. Il
portafoglio clienti della Società, al 31 dicembre 2023, non presenta problematiche connesse a mancati incassi
o incertezze sulla recuperabilità dei crediti. Tutti i crediti fatturati alla data del 31 dicembre 2023 sono stati
incassati entro il mese di gennaio 2024.
L’Area Business immobiliare, nell’ambito delle relazioni con i clienti, monitora l’andamento degli stessi e
identifica eventuali criticità connesse alla gestione del credito.
Con riferimento agli incrementi nei prezzi delle commodities energetiche, il Gruppo non è risultato esposto
significativamente a tale fenomeno; ciò in quanto tutti gli immobili di proprietà, ad eccezione di una porzione
utilizzata da NEXT RE (a uso strumentale) sono locati e, pertanto, i costi operativi, quali tipicamente le utenze,
sono a carico dei conduttori.
Il Gruppo non opera direttamente con soggetti interessati dalle sanzioni e dalle misure restrittive imposte
dall’UE alla Russia.
Con riferimento all’esercizio 2023 la Società non ha riscontrato esigenze di accesso al credito. La struttura del
debito al 31 dicembre 2023 è costituita al 98% da debiti verso la controllante CPI Property Group S.A., società
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Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
che esercita attività di direzione e coordinamento sulla NEXT RE; tali debiti hanno scadenza nell’esercizio
2026. In tale contesto, pertanto, il Gruppo reputa di non essere esposta significativamente al rischio di accesso
al credito e, di conseguenza, non si è adoperata nell’avvio di eventuali azioni volte a mitigarlo. Inoltre, per
quanto a conoscenza della Società, la controllante non risulta significativamente esposta al rischio degli
impatti del conflitto Russia e Ucraina.
Alla luce di quanto precede e del fatto che il tasso applicato ai finanziamenti soci è fisso, il Gruppo non risulta
significativamente impattato dal fenomeno del rialzo dei tassi di interesse connesso allo scenario
macroeconomico derivante dal conflitto tra Russia e Ucraina.
Infine, tenuto conto del settore in cui il Gruppo opera, quest’ultimo non risulta impattato da eventuali criticità
in ordine all’approvvigionamento di materie prime. Tenuto conto di quanto sopra rappresentato, la Direzione
ha ritenuto che non siano derivati dal conflitto tra Russia e Ucraina impatti significativi sull’operatività della
Società.
Con riferimento allo scenario macroeconomico e agli impatti che lo stesso ha avuto sul bilancio, come
rappresentato alla nota 1. Investimenti immobiliari, le variabili utilizzate nella valutazione degli asset hanno
risentito dell’incremento generale registrato dai tassi di interesse. Le variazioni del fair value connesse
all’incremento dei tassi hanno avuto un impatto significativo sul risultato dell’esercizio 2023 e, come anche
rappresentato dalle risultanze delle analisi di sensitività condotte, potrebbero avere impatti anche futuri
laddove lo scenario macroeconomico dovesse continuare a influenzare significativamente le variabili
utilizzate nel processo di valutazione degli asset immobiliari e a contribuire a un maggiore livello di incertezza
nella determinazione dei fair value.
106
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Attestazione del Bilancio Consolidato
ATTESTAZIONE DEL BILANCIO CONSOLIDATO AI SENSI DELL’ART. 81 – TER DEL
REGOLAMENTO CONSOB N° 11971 DEL 14 MAGGIO 1999 E SUCCESSIVE MODIFICHE E
INTEGRAZIONI
107
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Allegati
Allegato 1 – Rapporti con parti correlate
La tabella seguente fornisce l’ammontare delle transazioni intercorse con le parti correlate.
(Valori in Euro)
Parte correlata
Debiti verso banche e
altri finanziatori
Debiti
commerciali e altri
debiti
Costi generali
Oneri
finanziari
CPI Property Group S.A.
61.809.161
0
0
1.349.000
Dea Capital Real Estate SGR S.p.A.
0
406.314
729.367
0
Amministratori
0
99.240
708.735
0
Sindaci
0
71.394
84.394
0
Totale
61.809.161
576.948
1.522.496
1.349.000
Le retribuzioni dell’esercizio da lavoro dipendente, esclusi benefici non monetari, per il Direttore
Generale/Dirigenti con responsabilità strategiche sono pari a circa 2.327 migliaia di Euro per l’esercizio 2023.
108
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Allegato 2- Corrispettivi della Società di Revisione
Il seguente prospetto, redatto ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob, evidenzia i
corrispettivi di competenza dell’esercizio 2023 per i servizi di revisione legale del bilancio d'esercizio,
consolidato e per il reporting package ai fini del consolidamento da parte di CPI PG.
(Valori in Euro)
Incarico
Soggetto
Onorari*
Revisione legale bilancio di esercizio e consolidato
EY S.p.A.
113.481
Procedure di revisione sul reporting package ai fini del consolidamento da parte di CPI
PG
EY S.p.A.
5.500
Totale
118.981
*oltre contributo CONSOB e spese forfettarie
109
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Relazione della società di revisione
110
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
4. BILANCIO D’ESERCIZIO DI NEXT RE SIIQ
S.P.A.
Prospetti contabili di NEXT RE
I prospetti contabili sono redatti in unità di Euro.
111
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria
Nota
31/12/2023
di cui con
parti
correlate
31/12/2022
di cui con
parti
correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari
1
130.066.859
0
135.942.648
0
Altre immobilizzazioni materiali
2
1.749.117
0
1.813.815
0
Diritti d'uso
3
51.046
0
73.542
0
Attività immateriali
4
36.738
0
61.253
0
Partecipazioni
5
10.000
10.000
10.000
10.000
Attività per imposte anticipate
6
0
0
190.329
0
Altre attività non correnti
7
2.471.161
0
2.435.583
0
Totale attività non correnti
134.384.922
10.000
140.527.170
10.000
Attività correnti
Attività finanziarie al fair value
8
0
0
543.578
0
Crediti e altre attività correnti
9
810.552
0
1.103.282
0
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
10
5.727.988
0
15.014.502
0
Totale attività correnti
6.538.540
0
16.661.362
0
TOTALE ATTIVO
140.923.461
10.000
157.188.532
10.000
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale
63.264.528
0
63.264.528
0
Riserva da sovrapprezzo
22.931.342
0
22.931.342
0
Altre riserve
12.457.956
0
12.111.652
0
Utili/(Perdite) portati a nuovo
(12.785.179)
0
(12.785.179)
0
Altre componenti di conto economico complessivo
55.530
0
41.899
0
Utili/(Perdite) dell'’esercizio
(9.443.859)
0
346.304
0
TOTALE PATRIMONIO NETTO
11
76.480.318
0
85.910.546
0
PASSIVO
Passività non correnti
Benefici per i dipendenti
12
19.821
0
66.393
0
Fondi rischi
13
26.971
0
74.224
0
Debiti verso banche e altri finanziatori
14
62.333.612
61.809.161
66.662.960
60.460.161
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
15
17.726
0
26.876
0
Totale passività non correnti
62.398.129
61.809.161
66.830.453
60.460.161
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori
14
489.404
0
1.569.018
0
Debiti commerciali e altri debiti
15
1.555.610
576.948
2.878.515
819.058
Totale passività correnti
2.045.013
576.948
4.447.533
819.058
TOTALE PASSIVO
64.443.143
62.386.109
71.277.986
61.279.219
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO
140.923.461
62.386.109
157.188.532
61.279.219
112
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto Utile/Perdita d’esercizio
Nota
31/12/2023
di cui con
parti
correlate
31/12/2022
di cui con
parti
correlate
Ricavi da locazione
16
6.385.770
0
5.821.399
0
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
17
(1.293.438)
(29.572)
(1.526.490)
0
Ricavi netti da locazione
5.092.331
(29.572)
4.294.909
0
Ricavi da cessione immobili
0
0
1.420.000
0
Oneri sostenuti per cessione immobili
0
0
(744.350)
0
Totale proventi/(oneri) da cessione immobili
18
0
0
675.650
0
Costi del personale
(2.680.184)
0
(2.058.978)
0
Salari e stipendi
(501.945)
0
(908.290)
0
Oneri sociali
(165.591)
0
(477.870)
0
Trattamento di fine rapporto
(32.895)
0
(80.737)
0
Altri costi del personale
(1.979.753)
0
(592.081)
0
Costi generali
(2.879.583)
(1.531.496)
(3.141.745)
(1.505.890)
Ammortamenti e svalutazioni di immobilizzazioni
(111.709)
0
(199.797)
0
Totale costi di funzionamento
19
(5.671.476)
(1.531.496)
(5.400.520)
(1.505.890)
Altri ricavi e proventi
20
5.301
0
501.167
0
Altri costi e oneri
21
(184.384)
0
(247.760)
0
Totale altri ricavi e proventi/ altri costi e oneri
(179.083)
0
253.407
0
Rivalutazioni di immobili
624.211
0
3.572.167
0
Svalutazioni di immobili
(7.598.319)
0
(680.000)
0
Rivalutazioni/ (Svalutazioni) di immobili
22
(6.974.108)
0
2.892.167
0
Reddito operativo
(7.732.335)
(1.561.068)
2.715.613
(1.505.890)
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
23
0
0
(52.908)
0
Proventi finanziari
24
40.281
0
4.536
0
Oneri finanziari
24
(1.500.471)
(1.349.000)
(1.657.101)
(1.431.888)
Risultato ante imposte
(9.192.526)
(2.910.068)
1.010.141
(2.937.778)
Imposte
26
(251.333)
0
(663.837)
0
Utile/(Perdita) dell’esercizio
(9.443.859)
(2.910.068)
346.304
(2.937.778)
113
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo
31/12/2023
31/12/2022
Utile/ (Perdita) dell’esercizio
(9.443.859)
346.304
Utili/(Perdite) attuariali (*)
13.631
65.666
Totale Altre componenti di conto economico
complessivo
13.631
65.666
Totale utile/(perdita) complessiva
(9.430.228)
411.970
(*) voci non riclassificabili a conto economico
114
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Utili
(perdite)
a nuovo
Altre
componenti di
Conto
economico
complessivo
Utile
(Perdita)
d’esercizio
Totale
Saldo al 01/01/2022
63.264.528
22.931.342
8.139.414
7.122.550
(3.577.648)
(12.785.179)
(23.767)
427.336
85.498.576
Destinazione risultato 2021
0
0
405.969
21.367
0
0
0
(427.336)
0
Altre componenti del risultato economico complessivo
0
0
0
0
0
0
65.666
0
65.666
Riserva pagamenti basati su azioni
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Risultato dell’esercizio
0
0
0
0
0
0
0
346.304
346.304
Totale utile/perdita complessiva
0
0
0
0
0
0
65.666
346.304
411.970
Saldo al 31/12/2022
11
63.264.528
22.931.342
8.545.383
7.143.917
(3.577.648)
(12.785.179)
41.899
346.304
85.910.546
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Utili
(perdite)
a nuovo
Altre
componenti di
Conto
economico
complessivo
Utile
(Perdita)
d’esercizio
Totale
Saldo al 01/01/2023
63.264.528
22.931.342
8.545.383
7.143.917
(3.577.648)
(12.785.179)
41.899
346.304
85.910.547
Destinazione risultato 2022
0
0
328.989
17.315
0
0
0
(346.304)
0
Altre componenti del risultato economico complessivo
0
0
0
0
0
0
13.631
0
13.631
Riserva pagamenti basati su azioni
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Risultato dell’esercizio
0
0
0
0
0
0
0
(9.443.859)
(9.443.859)
Totale utile/perdita complessiva
0
0
0
0
0
0
13.631
(9.443.859)
(9.430.228)
Saldo al 31/12/2023
11
63.264.528
22.931.342
8.874.372
7.161.232
(3.577.648)
(12.785.179)
55.530
(9.443.859)
76.480.319
115
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Rendiconto finanziario
31/12/2023
di cui con parti
correlate
31/12/2022
di cui con parti
correlate
Risultato ante imposte
(9.192.526)
(2.910.068)
1.010.141
(2.937.778)
Rettifiche:
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
111.709
0
199.797
0
Totale Proventi/(Oneri) da cessione immobili
0
0
(675.650)
0
Proventi extra caratteristici da attività finanziarie
0
0
(468.750)
0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di immobili (non realizzate)
6.974.108
0
(2.892.167)
0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di strumenti finanziari
0
0
52.908
0
Proventi finanziari
(40.281)
0
(4.536)
0
Oneri finanziari
1.500.471
1.349.000
1.657.101
1.431.888
Oneri finanziari pagati
(94.227)
0
(244.322)
0
Proventi finanziari incassati
2.838
0
4.536
0
Accantonamento TFR e altri fondi rischi
27.878
0
154.961
0
Flusso di cassa generato dalla gestione
(710.030)
(1.561.068)
(1.205.983)
(1.505.890)
Imposte (al netto della quota riferita alla fiscalità differita)
(64.036)
0
0
0
Flusso di cassa generato dalla gestione al netto delle imposte
(774.066)
(1.561.068)
(1.205.983)
(1.505.890)
Altre attività/altre passività
(1.351.044)
(242.110)
1.358.737
482.647
Variazione crediti commerciali
(81.984)
0
336.939
0
Variazione debiti commerciali
(482.228)
(242.110)
276.679
482.647
Variazione altre attività correnti
176.758
0
(247.259)
0
Variazione altre passività correnti
(935.585)
0
1.028.365
0
Variazione altre attività non correnti
(35.577)
0
(214.064)
0
Variazione crediti tributari
197.957
0
503.121
0
Variazione debiti tributari
(137.023)
0
(200.455)
0
Variazione fondo trattamento di fine rapporto
(53.362)
0
(124.588)
0
Flusso di cassa prima dell'attività di investimento e dell'attività
finanziaria
(2.125.110)
(1.803.178)
152.755
(1.023.243)
Attività di investimento e disinvestimento
(371.721)
0
9.226.418
0
(Incremento)/decremento di immobili
(915.298)
0
5.975.943
0
(Incremento)/decremento strumenti finanziari
543.577
0
3.250.475
0
Attività Finanziaria
(6.789.683)
0
(1.201.212)
0
Altre variazioni di Patrimonio Netto
0
0
0
0
Incremento debiti finanziari
0
0
0
0
Decremento debiti finanziari
(6.789.683)
0
(1.201.212)
0
Disponibilità liquide generate nell'esercizio (Nota 26.)
(9.286.514)
(1.803.178)
8.177.960
(1.023.243)
Disponibilità liquide iniziali
15.014.502
6.836.541
Disponibilità liquide finali**
5.727.988
15.014.502
(**) La voce include depositi vincolati fruttiferi aventi scadenza il 29 febbraio 2024 per 3.250 migliaia di Euro e depositi cauzionali
rilasciati dai clienti a garanzia di contratti di locazione pari a 150 migliaia di Euro
116
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note esplicative
INFORMAZIONI GENERALI
NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche “NEXT RE” o la “Società”) con sede legale in Roma, via Zara 28, con
Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426, numero REA RM-
1479336, è una società di investimento immobiliare, costituita in Italia, con azioni quotate sul mercato
Euronext Milan (“EXM”) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
NEXT RE SIIQ S.p.A. è controllata e soggetta all’attività di Direzione e Coordinamento di CPI Property Group
S.A.. Per maggiori informazioni si rimanda al capitolo Attività di Direzione e Coordinamento.
NEXT RE SIIQ è la società Capogruppo del Gruppo NEXT RE SIIQ costituito dalla stessa e dalla controllata al
100% Fidelio Engineering S.r.l..
Il bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023 di NEXT RE è stato predisposto in conformità agli International
Financial Reporting Standards – IFRS emessi dall’International Accounting Standards Board (IASB), in base al
testo pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Comunità Europea (G.U.C.E.).
Il Consiglio di Amministrazione del 12 marzo 2024 ha autorizzato la pubblicazione del presente bilancio
d’esercizio. Il bilancio d’esercizio è sottoposto a revisione legale da parte di EY S.p.A. ai sensi dell’articolo 14
del D.Lgs. n° 39 del 27 gennaio 2010 e dell’art. 10 del Regolamento (UE) n° 537/2014 in base all’incarico
conferito dall’Assemblea degli azionisti del 26 aprile 2021 e attribuito ai sensi del Decreto Legislativo del 27
gennaio 2010 n. 39, con una durata di nove esercizi (2021-2029).
In conformità a quanto disposto dall’art. 5, comma 2, del D. Lgs. n. 38 del 28 febbraio 2005, il bilancio
d’esercizio è redatto utilizzando l’Euro come valuta funzionale. Gli importi del bilancio d’esercizio sono esposti
in Euro. Gli arrotondamenti dei dati contenuti nelle note al bilancio sono effettuati in modo da assicurare la
coerenza con gli importi figuranti negli schemi della situazione patrimoniale-finanziaria e del prospetto
dell’utile/(perdita) dell’esercizio. Le note esplicative al bilancio d’esercizio sono redatte in migliaia di Euro,
salvo diversa indicazione.
Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli Amministratori, infatti, hanno valutato che
non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società di operare in continuità aziendale in quanto:
- il risultato negativo dell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2023 è stato principalmente determinato dagli
effetti rivenienti della riorganizzazione della governance avvenuta nel primo semestre e dalle variazioni
negative di fair value degli asset immobiliari registrate al 31 dicembre 2023; queste ultime derivano in
maniera preponderante, come meglio rappresentato alla seguente Nota 1. Investimenti immobiliari,
dal contesto macroeconomico;
- in data 12 marzo 2024 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il nuovo Piano Industriale 2024-
2028, che prevede i seguenti tre driver: i) ampliamento del portafoglio immobiliare mediante aumenti
di capitale in natura nel triennio 2024-2026; ii) rotazione del portafoglio mediante cessione di asset e
iii) rimborso dei finanziamenti erogati da CPI PG aventi scadenza naturale nel primo semestre 2026. I
suddetti aumenti di capitale sono stati declinati lungo un arco temporale coerente con la nuova delega
ad aumentare il capitale sociale richiesta dal Consiglio di Amministrazione all’Assemblea degli
Azionisti, ai sensi dell’articolo 2443 del codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai
sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile;
- sempre in data 12 marzo 2024, il Consiglio di Amministrazione ha approvato le proiezioni economico-
finanziarie nello scenario inerziale cd. steady-state per l’esercizio 2024 che prevedono un risultato e
flussi di cassa positivi anche in assenza dell’implementazione dei suddetti driver e delle opzioni
strategiche declinate dal Piano Industriale 2024-2028.
NEXT RE SIIQ S.p.A. in qualità di Capogruppo, ha inoltre predisposto il Bilancio Consolidato del Gruppo NEXT
RE al 31 dicembre 2023.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
PRINCIPI DI NUOVA APPLICAZIONE
Nella redazione del presente bilancio i principi contabili e i criteri di valutazione applicati sono conformi a quelli
utilizzati per il Bilancio d’esercizio 2022 fatta eccezione per l’adozione dei nuovi principi e modifiche in vigore
dal 1° gennaio 2023.
La Società non ha adottato anticipatamente alcun nuovo principio, interpretazione o modifica emesso ma non
ancora in vigore. Diverse modifiche ed interpretazioni si applicano per la prima volta nel 2023 ma le stesse
non hanno avuto impatto sul bilancio d’esercizio 2023.
Con il documento “Disclosure of Accounting Policies—Amendments to IAS 1 and IFRS Practice Statement 2”,
pubblicato dallo IASB nel febbraio del 2021, è stato chiarito che l’informativa di bilancio completa deve
includere le informazioni rilevanti sui principi contabili corredati da altre informazioni esplicative nonché le
decisioni rilevanti, escluse quelle che riguardano le stime, che la Direzione aziendale ha assunto nel processo
di applicazione dei principi contabili e i relativi impatti. Le informazioni sono rilevanti se, considerate insieme
ad altre informazioni incluse nel bilancio, è ragionevole attendersi che influenzino le decisioni che gli
utilizzatori principali del bilancio prendono sulla base di tale bilancio.
Le modifiche hanno avuto un impatto sull’informativa dei principi contabili, ma non sulla misurazione e
presentazione degli elementi del bilancio d’esercizio.
SCHEMI DI BILANCIO ADOTTATI DALLA SOCIETA’
Gli schemi di bilancio e la relativa informativa sono stati redatti in conformità al principio internazionale IAS 1.
Il Bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023 si compone dei seguenti schemi primari:
o Prospetto della Situazione Patrimoniale - Finanziaria, che viene presentato attraverso l’esposizione
distinta fra le attività correnti e non correnti e le passività correnti e non correnti, con la descrizione nelle
note per ciascuna voce di attività e passività degli importi che ci si aspetta di regolare o recuperare entro
e oltre i 12 mesi dalla data di riferimento;
o Prospetto dell’utile o perdita d’esercizio, che presenta separatamente i Costi inerenti il patrimonio
immobiliare che concorrono alla voce “Ricavi netti da locazione” e gli altri costi classificati per natura;
o Prospetto delle Altre Componenti di Conto Economico Complessivo;
o Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto;
o Rendiconto finanziario, per la redazione del quale è stato utilizzato il metodo indiretto.
Il Bilancio d’Esercizio include le Note Esplicative, che contengono un elenco dei principi contabili rilevanti e
altre informazioni esplicative.
Il bilancio d’esercizio è stato redatto in base al principio del costo storico, tranne che per gli investimenti
immobiliari, gli strumenti e le attività finanziarie e, ove presenti, gli strumenti finanziari derivati e le passività
per distribuzioni non monetarie che sono iscritti al fair value (ove presenti).
CRITERI DI VALUTAZIONE E PRINCIPI CONTABILI
I principali criteri di valutazione e principi contabili sono esposti di seguito.
Investimenti immobiliari
Gli investimenti immobiliari sono rappresentati da proprietà immobiliari possedute al fine di percepire canoni
di locazione e/o per l’apprezzamento del capitale investito e non per essere utilizzati nella produzione o nella
fornitura di beni o di servizi o nell’amministrazione aziendale.
Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori
all’acquisizione e, coerentemente con quanto previsto dallo IAS 40, sono successivamente valutati al fair value,
rilevando a conto economico gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell’investimento immobiliare
nell’esercizio in cui si verificano.
118
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
I costi sostenuti relativi a interventi successivi sono capitalizzati sul valore contabile dell’investimento
immobiliare solo quando è probabile che produrranno benefici economici futuri e il loro costo può essere
valutato attendibilmente. Gli altri costi di manutenzione e riparazione sono contabilizzati a conto economico
quando sostenuti.
Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti o quando l’investimento è
durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o
perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati a conto economico
nell’esercizio in cui avviene il ritiro o dismissione.
L’IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo (exit price) che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero
che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una regolare operazione tra operatori di mercato alla
data di valutazione.
In particolare, nel misurare il fair value degli investimenti immobiliari, secondo quanto disposto dall’IFRS 13, la
Società deve assicurare che il fair value rifletta, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di locazione correnti
e da altre ragionevoli e sostenibili ipotesi che gli operatori di mercato utilizzerebbero nella determinazione del
prezzo della proprietà immobiliare alle condizioni correnti.
Come previsto dall’IFRS 13, la valutazione al fair value di un’attività non finanziaria considera la capacità di un
operatore di mercato di generare benefici economici impiegando l’attività nel suo massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) o vendendola a un altro operatore di mercato che la impiegherebbe nel suo massimo e
miglior utilizzo.
Secondo l’IFRS 13, un’entità deve utilizzare tecniche di valutazione adatte alle circostanze e per le quali siano
disponibili dati sufficienti per valutare il fair value, massimizzando l’utilizzo di input osservabili rilevanti e
riducendo al minimo l’utilizzo di input non osservabili. Il fair value è misurato sulla base delle transazioni
osservabili in un mercato attivo, aggiustato se necessario, in base alle caratteristiche specifiche di ogni
singolo investimento immobiliare. Se tale informazione non è disponibile, al fine della determinazione del fair
value per la misurazione dell’investimento immobiliare, la Società utilizza il metodo dei flussi di cassa
attualizzati (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) connessi ai futuri redditi
netti derivanti dall’affitto dell’immobile e al termine di tale periodo si ipotizza che l’immobile sia venduto.
Gli investimenti immobiliari sono valutati semestralmente da società di valutazione esterne e indipendenti,
dotate di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una recente esperienza sulla locazione e
sulle caratteristiche degli immobili valutati. Si rimanda al successivo paragrafo “Utilizzo di stime e assunzioni”
per maggiori dettagli.
Gli immobili detenuti in locazione finanziaria posseduti al fine di percepire canoni di locazione e/o per
l’apprezzamento del capitale investito sono classificati come investimenti immobiliari e valutati al fair value.
Con riferimento al cambiamento climatico la Società ha avviato un percorso di integrazione delle tematiche
ESG nel proprio modello di business nell’ambito del quale è in corso un’attenta analisi dei propri asset, volta
ad identificare i potenziali interventi atti alla riduzione degli impatti ambientali degli stessi. Le modalità di
determinazione del fair value sono allineate alle richieste degli standard, oltre che alle best practice e già
riflettono tutte le considerazioni effettuate dai partecipanti al mercato.
Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo di acquisto al netto dei fondi ammortamento, dei contributi
in conto impianti e di eventuali perdite di valore.
I costi di manutenzione e riparazione sono imputati al conto economico dell’esercizio nel quale vengono
sostenute, ad eccezione di quelle di natura incrementativa che sono capitalizzate sul valore dei beni di
riferimento ed ammortizzate in relazione alla residua possibilità di utilizzo degli stessi.
Le plusvalenze o minusvalenze derivanti dalla vendita delle immobilizzazioni sono rilevate a conto economico.
119
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
I fabbricati ad uso strumentale sono ammortizzati con un’aliquota del 3,33% e considerando una vita utile pari
a 30 anni.
Lease – Diritti d’uso e passività finanziarie
Al momento della rilevazione iniziale di un contratto, il diritto d'uso e il debito sono valutati attualizzando i
canoni futuri, lungo tutta la durata del contratto di locazione tenendo altresì conto delle ipotesi di rinnovo dei
contratti o di risoluzione anticipata, solo nei casi in cui l’esercizio di tali opzioni è ragionevolmente certo. Al
fine di determinare il valore attuale della passività derivante dal lease, la Società ha determinato un tasso
incrementale di indebitamento assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante
un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d’uso in un
contesto economico similare.
La Passività derivante dal lease è classificata nella voce Debiti finanziari verso banche e altri finanziatori della
situazione patrimoniale-finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.
Ai contratti di lease a breve termine e/o di modesto valore non si applica quanto sopra indicato.
Attività immateriali
Un’attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, ed è prevedibile che
generi benefici economici futuri e il suo costo può essere determinato in modo attendibile.
Le attività immateriali aventi vita utile definita sono iscritte al costo di acquisto o di produzione, comprensivo
degli oneri accessori e dei relativi ammortamenti, calcolati, sistematicamente, in relazione alla loro residua
possibilità di utilizzazione secondo quanto previsto dallo IAS 38.
L’ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l’attività è disponibile per l’uso ovvero è in grado
di operare in base a quanto inteso dalla Società e cessa alla data in cui l’attività è classificata come posseduta
per la vendita o viene eliminata contabilmente.
Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l’acquisto e la messa in
funzione dello specifico software al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. Tali costi
sono ammortizzati in base alla loro vita utile. I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi
per computer sono rilevati come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software
per computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.
Partecipazioni
Sono imprese controllate le imprese su cui NEXT RE ha autonomamente il potere di determinare le scelte
strategiche dell’impresa al fine di ottenerne i relativi benefici. Generalmente si presume l’esistenza del
controllo quando si detiene, direttamente e indirettamente, più della metà dei diritti di voto esercitabili
nell’assemblea ordinaria considerando anche i cosiddetti voti potenziali cioè i diritti di voto derivanti da
strumenti convertibili. Le partecipazioni in imprese controllate sono iscritte al costo rettificato in presenza di
perdite di valore determinate applicando il cosiddetto impairment test.
Nel caso in cui i motivi che hanno portato alla rilevazione delle perdite vengano meno, il valore delle
partecipazioni viene ripristinato.
Attività finanziarie
Classificazione delle attività finanziarie
Le attività finanziarie sono classificate, alla data di rilevazione iniziale, come attività finanziarie al costo
ammortizzato, al fair value rilevato tra le altre componenti di Conto economico complessivo e al fair value
rilevato a Conto economico, sulla base sia del modello di business adottato dalla Società sia delle
caratteristiche contrattuali dei flussi di cassa dello strumento.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
A tal fine, la verifica finalizzata a stabilire se lo strumento generi flussi di cassa rappresentativi esclusivamente
di pagamenti di capitale e interessi (ossia, SPPI) è definita “SPPI test” e viene eseguita a livello di singolo
strumento. Il modello di business della Società per la gestione delle attività finanziarie riguarda il modo in cui
la Società gestisce le proprie attività finanziarie al fine di generare flussi di cassa. Il modello di business
determina se i flussi di cassa deriveranno dall’incasso degli stessi in base al contratto, dalla vendita delle
attività finanziarie o da entrambi.
Di seguito una descrizione delle principali caratteristiche delle attività di cui sopra.
1. Attività finanziarie detenute per l’incasso (Categoria 1)
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
e i flussi di cassa sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale. Le attività iscritte
in questa categoria sono valutate al costo ammortizzato e sono iscritte alla voce Crediti e altre attività.
2. Attività finanziarie detenute per l’incasso e la vendita (Categoria 2)
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
o di essere cedute e gli stessi sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale.
Le attività iscritte in questa categoria sono iscritte patrimonialmente al fair value, mentre a conto economico
sono iscritte utilizzando il criterio del costo ammortizzato e le variazioni di fair value sono iscritte nelle Altre
Componenti di Conto Economico Complessivo con rigiro a Conto Economico nel momento della loro
dismissione e/o svalutazione.
3. Attività finanziarie detenute per una finalità diversa delle precedenti (Categoria 3)
Le attività finanziarie che non rientrano in una delle due precedenti categorie, appartengono alla Categoria 3.
Tali attività finanziarie sono valutate al fair value con iscrizione delle variazioni a conto economico e sono
iscritte alla voce Attività finanziarie al fair value.
Gli investimenti temporanei di liquidità in OICR, quote di fondi comuni di investimento e derivati ed eventuali
strumenti i cui flussi di cassa non sono rappresentativi del solo trascorrere del tempo e del rimborso del
capitale sono valutati al fair value con contropartita il conto economico.
I crediti commerciali e gli altri crediti sono detenuti fino all’incasso in base alle scadenze contrattuali e da
un’analisi delle caratteristiche dei flussi di cassa contrattuali si è concluso che gli stessi rispettano i criteri per
la valutazione al costo ammortizzato in accordo con l’IFRS 9.
Impairment delle attività finanziarie
L’IFRS 9 richiede che la Società rilevi le perdite su crediti attese su tutte le voci quali finanziamenti e crediti
commerciali derivanti dall’attività di locazione, avendo come riferimento o un periodo di 12 mesi o l’intera
durata contrattuale dello strumento. La Società applica l’approccio semplificato registrando le eventuali
perdite attese su tutti i crediti commerciali in base alla loro durata residua contrattuale.
Gerarchia del fair value secondo l’IFRS 13
La Società determina il fair value in conformità all’IFRS 13 ogni volta che tale criterio di valorizzazione è
richiesto dai principi contabili internazionali.
Il fair value rappresenta il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si pagherebbe per
il trasferimento di una passività nell’ambito di una transazione ordinaria posta in essere tra operatori di
mercato, alla data di valutazione (c.d. “exit price”).
Il fair value delle attività e delle passività è classificato in una gerarchia del fair value che prevede tre diversi
livelli, definiti come segue, in base agli input e alle tecniche di valutazione utilizzati per valutare il fair value:
o Livello 1: determinazione del fair value in base a prezzi quotati (unadjusted) in mercati attivi per identici
assets o liabilities. Rientrano in questa categoria gli strumenti relativi ad investimenti temporanei di
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
liquidità in OICR, fondi comuni di investimento, SICAV e portafogli di fondi comuni di investimento con
cui la Società opera tramite gestori su mercati attivi;
o Livello 2: determinazione del fair value in base a input diversi da prezzi quotati inclusi nel “Livello 1” ma
che sono osservabili direttamente o indirettamente;
o Livello 3: determinazione del fair value in base a modelli di valutazione i cui input non sono basati su dati
di mercato osservabili (unobservable inputs). Al 31 dicembre 2022 rientra in questo livello il fair value degli
investimenti immobiliari.
Si precisa che la valutazione degli strumenti finanziari può comportare una significativa discrezionalità
ancorché la Società utilizzi, qualora disponibili, prezzi quotati in mercati attivi come migliore stima del fair
value di tutti gli strumenti derivati.
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
Le disponibilità liquide e i mezzi equivalenti includono: valori in cassa, depositi a vista con banche e altri
investimenti altamente liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono riportati tra i finanziamenti nelle
passività correnti all’interno del prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria.
Patrimonio netto
Il capitale sociale rappresenta il valore nominale dei versamenti e dei conferimenti operati a tale titolo dagli
azionisti. I costi incrementali direttamente attribuibili all’emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati in
apposita riserva nel patrimonio netto.
Il costo di acquisto delle azioni proprie è iscritto in riduzione del patrimonio netto; gli effetti delle eventuali
operazioni successive tra soci su tali azioni sono anch’essi rilevati direttamente a patrimonio netto.
Pagamenti basati su azioni
Nel caso di operazioni con pagamento basato su azioni, regolate con strumenti rappresentativi di capitale
della Società il fair value alla data di assegnazione delle opzioni concesse ai dipendenti viene rilevato tra i costi
del personale, con un corrispondente aumento del Patrimonio netto nella voce Altre riserve, lungo il periodo
durante il quale i dipendenti ottengono il diritto incondizionato agli incentivi.
La stima del fair value delle opzioni considera tutte le condizioni di maturazione relative al mercato, in termini
di posizionamento relativo rispetto al Peer Group (market condition). Inoltre, affinché l’importo finale rilevato
si basi sul numero di incentivi che effettivamente matureranno, il costo viene rettificato per riflettere sia le
condizioni di permanenza in servizio, sia il conseguimento di condizioni c.d. “non di mercato” (non-market
condition). Con riferimento alle condizioni di non maturazione, le eventuali differenze tra le ipotesi previste alla
data di assegnazione e quelle effettive non produrranno alcun impatto in bilancio.
Benefici ai dipendenti
I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (trattamento di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo
termine sono soggetti a valutazioni di natura attuariale per esprimere il valore attuale del beneficio, erogabile
al termine del rapporto di lavoro o successivamente, maturati dai dipendenti alla data della situazione.
Il costo dei benefici previsti ai sensi del piano a benefici definiti è determinato usando il metodo attuariale
della proiezione unitaria del credito.
Le rivalutazioni, che comprendono gli utili e le perdite attuariali, le variazioni nell’effetto del massimale delle
attività, esclusi gli importi compresi negli interessi netti sulla passività netta per benefici definiti ed il
rendimento delle attività a servizio del piano, sono rilevate immediatamente nel prospetto della situazione
patrimoniale-finanziaria addebitando o accreditando gli utili portati a nuovo attraverso le altre componenti di
conto economico complessivo nell’esercizio in cui sono si manifestano.
Le rivalutazioni non sono riclassificate a conto economico negli esercizi successivi.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Il costo relativo alle prestazioni di lavoro passate è rilevato a conto economico alla data più remota tra le
seguenti:
o la data in cui si verifica una modifica o la riduzione del piano;
o la data in cui la società rileva i costi di ristrutturazione correlati.
Gli interessi netti sulla passività/attività netta per benefici definiti devono essere determinati moltiplicando la
passività/attività netta per il tasso di sconto. La società rileva le seguenti variazioni dell’obbligazione netta per
benefici definiti nel costo del venduto, nelle spese amministrative e nei costi di vendita e distribuzione nel
conto economico (per natura):
o costi per prestazioni di lavoro, comprensivi di costi per prestazioni di lavoro correnti e passate, utili e perdite
su riduzioni ed estinzioni non di routine;
o interessi attivi o passivi netti.
Seguendo tale metodologia la passività iscritta risulta essere rappresentativa del valore attuale
dell’obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili
attuariali non contabilizzati.
Fondi rischi ed oneri
Gli accantonamenti a fondi per rischi e oneri sono effettuati quando la Società deve far fronte ad
un’obbligazione attuale (legale o implicita) risultante da un evento passato, è probabile un’uscita di risorse per
far fronte a tale obbligazione ed è possibile effettuare una stima affidabile del suo ammontare. Quando la
Società ritiene che un accantonamento al fondo rischi e oneri sarà in parte o del tutto rimborsato, l’indennizzo
è rilevato in modo distinto e separato nell’attivo se, e solo se, esso risulta praticamente certo. In tal caso, il
costo dell’eventuale accantonamento è presentato nel prospetto dell’utile/(perdita) d’esercizio al netto
dell’ammontare rilevato per l’indennizzo.
Se l’effetto del valore del denaro nel tempo è significativo, gli accantonamenti sono attualizzati utilizzando un
tasso di sconto ante imposte che riflette, ove adeguato, i rischi specifici delle passività. Quando la passività
viene attualizzata, l’incremento dell’accantonamento dovuto al trascorrere del tempo è rilevato come onere
finanziario.
Le attività potenziali non sono rilevate in bilancio e ne viene data informativa quando è probabile che vi sarà
un beneficio economico. Tuttavia, se la realizzazione di un ricavo è virtualmente certa, allora l'attività connessa
non è un'attività potenziale e la sua rilevazione è appropriata.
Con riferimento al cambiamento climatico non si rilevano, in considerazione del settore di appartenenza, rischi
relativi alla necessità di fronteggiare nuovi adempimenti e obblighi normativi. La legislazione introdotta in
risposta ai cambiamenti climatici potrebbe dar luogo a nuovi obblighi che prima non esistevano.
Il cambiamento climatico e un eventuale evoluzione normativa potrebbe richiedere di riconsiderare questa
ipotesi con la conseguente necessità di rilevare passività precedentemente non iscritte.
Passività finanziarie
I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi dell’operazione sostenuti,
e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. I
finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che la Società non abbia un diritto
incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del
bilancio. Qualora le previsioni dei flussi di cassa generati da una passività finanziaria siano oggetto di
revisione/modifica è necessario riflettere il cambiamento di tale modifica ricalcolando il costo ammortizzato
della stessa ed imputando eventuali differenze a conto economico.
Le passività finanziarie della Società comprendono debiti commerciali e altri debiti, finanziamenti, inclusi
strumenti finanziari e strumenti finanziari derivati.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
L’indebitamento finanziario della Società è principalmente rappresentato da finanziamenti verso CPI PG,
società che esercita attività di direzione e coordinamento, ed è ragionevolmente prevedibile che l’esposizione
finanziaria rimanga, anche nei prossimi esercizi, verso la Capogruppo; pertanto, allo stato attuale, non si
prevedono finanziamenti che possano contenere clausole che collegano i flussi di cassa contrattuali al
raggiungimento di obiettivi legati al clima o che possano influenzare il modo in cui il prestito viene classificato
e misurato.
Eliminazione attività e passività finanziarie
Le attività finanziarie sono eliminate dallo stato patrimoniale quando è estinto il diritto a ricevere i flussi di
cassa e sono trasferiti in modo sostanziale tutti i rischi e i benefici connessi alla detenzione dell’attività (cd.
Derecognition) o nel caso in cui la posta è considerata definitivamente irrecuperabile dopo che tutte le
necessarie procedure di recupero sono state completate.
Le passività finanziarie sono rimosse dallo stato patrimoniale quando la specifica obbligazione contrattuale
è estinta. Si configura come un’estinzione anche la modifica dei termini contrattuali esistenti, qualora le nuove
condizioni abbiano mutato significativamente le pattuizioni originarie e comunque quando il valore attuale dei
flussi di cassa che si genereranno dagli accordi rivisti si discostino di oltre il 10% dal valore dei flussi di cassa
attualizzati della passività originaria.
Le attività e le passività finanziarie sono compensate nello stato patrimoniale quando si ha il diritto legale alla
compensazione, correntemente esercitabile, e si ha l’intenzione di regolare il rapporto su base netta (ovvero
di realizzare l’attività e contemporaneamente estinguere la passività).
Ricavi
I ricavi sono riconosciuti nella misura in cui è probabile che i benefici economici siano conseguiti dalla Società
e il relativo importo possa essere determinato in modo attendibile, indipendentemente dalla data di incasso. I
ricavi sono valutati al fair value del corrispettivo ricevuto o da ricevere, tenuto conto dei termini di pagamento
contrattualmente definiti ed escludendo sconti, abbuoni e altre imposte sulla vendita.
Di seguito si riportano i criteri di rilevazione dei ricavi distinti per le fattispecie di ricavi della Società:
o ricavi da locazione: sono i ricavi derivanti dalla locazione degli immobili iscritti tra gli investimenti
immobiliari ai sensi dello IAS 40 e sono contabilizzati in modo lineare come previsto dall’IFRS 16
(paragrafo 81), criterio rappresentativo della competenza temporale, in base ai contratti di locazione in
essere;
o Ricavi di vendita di immobili: i ricavi per vendita di immobili sono rilevati a conto economico al netto dei
costi di vendita al momento del trasferimento all’acquirente di tutti i rischi e benefici significativi connessi
alla proprietà, trasferimento che avviene normalmente alla data di stipula del rogito notarile.
I contributi erogati ai clienti, cd. capex contribution, per lavori di riqualificazione degli immobili sono portati a
riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
Costi
I costi e gli altri oneri operativi sono rilevati come componenti del risultato d’esercizio nel momento in cui sono
sostenuti sulla base del servizio reso e quando non hanno requisiti per la contabilizzazione come attività nello
stato patrimoniale.
Proventi e Oneri finanziari
I proventi e gli oneri finanziari vengono contabilizzati sulla base del criterio della competenza temporale,
utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo.
I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli Azionisti a ricevere il pagamento, che
normalmente corrisponde con la data dell’Assemblea dei Soci che delibera la loro distribuzione.
124
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Imposte correnti
Le imposte sul reddito correnti sono calcolate sulla base della stima del reddito imponibile. Il debito per
imposte correnti viene contabilizzato nello stato patrimoniale al netto di eventuali acconti di imposta pagati.
I debiti e i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare
alle/dalle autorità fiscali sulla base delle aliquote nominali d’imposta in vigore alla data di bilancio ad
esclusione di quelle imputabili direttamente al patrimonio netto, in quanto relative a rettifiche di attività e
passività di bilancio imputate direttamente al patrimonio stesso. Le altre imposte non correlate al reddito,
come le tasse sugli immobili e sul capitale, sono incluse tra i costi operativi.
La Società in quanto SIIQ è soggetta ad uno speciale regime di tassazione, ai sensi del quale, tra l’altro, il
reddito d’impresa derivante dall’attività di locazione immobiliare è esente dall’imposta sul reddito delle società
(IRES) e dall’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) e la parte di utile civilistico a esso corrispondente
è assoggettato a imposizione in capo agli azionisti in sede di distribuzione dello stesso sotto forma di
dividendi. Le imposte sono quindi calcolate sul reddito prodotto dalla gestione non esente.
Imposte differite
In merito alla gestione non esente, le imposte anticipate e differite sono rilevate secondo il metodo dello
stanziamento globale della passività. Esse sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori delle attività
e delle passività iscritte in bilancio e i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali. Le attività per imposte
anticipate sulle perdite fiscali riportabili e sulle differenze temporanee deducibili sono riconosciute nella
misura in cui è probabile che sia disponibile un reddito imponibile futuro, anche tenuto conto del regime
speciale previsto per le SIIQ, a fronte del quale possano essere recuperate. Le attività e le passività fiscali
differite sono determinate con le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili, negli esercizi nei quali le
differenze temporanee saranno realizzate o estinte. Le attività per imposte anticipate e le passività per
imposte differite sono classificate tra le attività e le passività non correnti.
Le attività e le passività fiscali correnti e differite sono compensate quando le imposte sul reddito sono
applicate dalla medesima autorità fiscale, quando vi è un diritto legale di compensazione e quando i tempi di
atteso riversamento sono omogenei.
Utile/perdita per azione
L’utile/perdita per azione è dato dal rapporto fra risultato dell’esercizio e la media ponderata del numero di
azioni ordinarie in circolazione durante l’esercizio, con l’esclusione delle azioni proprie in portafoglio. L’utile
per azioni diluito è calcolato rettificando la media ponderata del numero di azioni ordinarie in circolazione
assumendo la conversione di tutte le potenziali azioni ordinarie con effetto diluitivo e tenendo conto, nel
calcolo del numero di azioni in circolazione, del potenziale effetto diluitivo derivante dalle opzioni assegnate
ai beneficiari dei piani di stock option.
Uso di stime e assunzioni
La redazione della relazione finanziaria annuale comporta per la Società la necessità di effettuare stime e
assunzioni che potrebbero influenzare i valori contabili di alcune attività e passività, costi e ricavi, così come
l’informativa relativa ad attività/passività potenziali alla data di riferimento.
La stesura del bilancio e delle note esplicative ha richiesto l’utilizzo di stime e assunzioni nella determinazione
di alcune attività e passività. I risultati a posteriori che deriveranno dal verificarsi degli eventi potrebbero
pertanto differire da tali stime. Le stime e le assunzioni considerate sono riviste su base continua e gli effetti
di eventuali variazioni sono iscritti immediatamente in bilancio.
Le stime sono utilizzate per la determinazione del fair value degli investimenti immobiliari, degli strumenti
finanziari e degli strumenti finanziari derivati. Le stime e le assunzioni si basano su dati che riflettono lo stato
attuale delle conoscenze disponibili e per la maggior parte di tali valutazioni si è fatto ricorso al supporto di
esperti indipendenti e consulenti.
125
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La valutazione degli immobili viene effettuata due volte l’anno, in corrispondenza del 30 giugno e 31 dicembre,
utilizzando apposite valutazioni redatte da esperti indipendenti e di riconosciuta professionalità e onorabilità.
Gli incarichi per le valutazioni immobiliari sono infatti conferiti soltanto ad esperti che si obbligano ad operare
con indipendenza, integrità ed obiettività.
Il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE SIIQ S.p.A. del 22 giugno 2022, in ottemperanza alla procedura
“Esperti Indipendenti” della Società, ha affidato alla società Colliers Valuation Italy S.r.l. l'incarico triennale di
esperto indipendente per la valutazione semestrale del patrimonio di NEXT RE per un corrispettivo pari a
10.000 Euro per la prima valutazione al 30 giugno 2022 e di 6.000 Euro per ciascuna delle successive
valutazioni a perimetro costante.
NEXT RE, oltre a seguire le raccomandazioni delle autorità di vigilanza e le varie best practices di settore, si è
dotato di una specifica procedura aziendale che, sulla base della normativa vigente in materia, definisce, inter
alia, le regole di selezione e nomina degli esperti indipendenti, prevedendo che possano essere nominati solo
quei soggetti che rispondono a predefiniti requisiti di professionalità, indipendenza ed onorabilità.
Le valutazioni da parte dell’Esperto Indipendente sono eseguite per singolo immobile adottando criteri di
valutazione compatibili con le previsioni dell’IFRS 13 e di seguito illustrati:
o Metodo Comparativo (o del Mercato): si basa sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa
comparabili, recentemente compravenduti e/o locati o correntemente offerti sullo stesso mercato o su
piazze concorrenziali.
o Metodo Reddituale: prende in considerazione due diversi approcci metodologici.
✓ Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato immobiliare,
dei redditi netti futuri generati dalle proprietà;
✓ II. Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato:
a) Sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione
della proprietà;
b) Sulla determinazione del Valore di Mercato della proprietà mediante la capitalizzazione in
perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto;
c) Sull’attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (flussi di cassa).
I suddetti metodi sono applicati singolarmente a ciascun immobile o combinati l’uno con l’altro, in funzione
delle specificità dello stesso. Le valutazioni sono effettuate nel presupposto del massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) degli immobili valutati, ciò considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili,
legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle
proprietà stesse il massimo valore. Il massimo e migliore utilizzo viene determinato sulla base di
considerazioni specifiche in funzione delle caratteristiche tipologiche/localizzazione/urbanistiche
dell’immobile valutato e del mercato immobiliare di riferimento.
Nella determinazione dei tassi di capitalizzazione ed attualizzazione utilizzati nella valutazione dei singoli
immobili si tiene conto:
o del tipo di conduttore attualmente occupante l’immobile o responsabile del rispetto degli obblighi di
locazione ed i possibili occupanti futuri degli immobili vacanti, nonché la percezione generale del mercato
della loro affidabilità creditizia;
o della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario;
o della vita economica residua dell’immobile.
Le modalità operative di valutazione periodica degli immobili sono regolate da una apposita procedura interna
che regola tutte le attività del processo: dalla selezione e nomina dei periti, alla documentazione che viene
trasmessa agli stessi, ai metodi di valutazione, al sopralluogo degli immobili oggetto di valutazione, alle regole
operative e di coordinamento con i periti, al monitoraggio dell’intero processo.
Tra le informazioni ed i dati utilizzati ai fini delle valutazioni si possono comprendere, tra le altre:
126
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
o informazioni fornite ai periti dalla NEXT RE, quali i canoni di locazione correnti, i termini e le condizioni
dei contratti di locazione in essere, le imposte sulla proprietà, i costi connessi alla gestione degli
immobili, inclusi eventuali costi incrementativi (capital expenditure) previsti;
o assunzioni fatte direttamente dai periti (tipicamente legati al mercato di riferimento, quali il tasso di
attualizzazione, il capitalization rate, la curva di inflazione, ecc.). La definizione di tali elementi
valutativi si fonda sul loro giudizio professionale, considerata un’attenta osservazione del mercato di
riferimento.
Le informazioni trasmesse ai periti, le assunzioni e i modelli di valutazione da questi utilizzati sono riviste dalle
Direzioni competenti, a cui è affidata la responsabilità dell’organizzazione, coordinamento delle attività di
valutazione, nonché del loro monitoraggio e verifica.
Con riferimento alla sensibilità delle valutazioni al fair value ai cambiamenti che intervengono nei principali
input non osservabili, si rileva che si avrebbero riduzioni di fair value nelle seguenti ipotesi:
o decrementi nei livelli dei canoni di locazione attuali e/o nella stima dei canoni annui per sqm;
o un incremento dei tassi di attualizzazione (discount rate) e/o dei tassi di capitalizzazione (capitalization
rate);
o l’emersione di spese incrementative sugli immobili non previste;
o per gli immobili sui quali sono previste future spese incrementative (capex), un aumento nella stima di tali
spese, e/o un allungamento del timing delle stesse;
o problemi legati alla riscossione dei canoni dagli attuali tenant.
Variazioni opposte dei suddetti fenomeni comporterebbero, invece, un aumento del fair value.
Il fair value degli strumenti finanziari è determinato sulla base di prezzi direttamente osservabili sul mercato,
ove disponibili, o, per gli strumenti finanziari a ristretta circolazione, utilizzando specifiche tecniche di
valutazione (principalmente basate sul present value) che massimizzano input osservabili sul mercato.
Nelle rare circostanze ove ciò non fosse possibile, gli input sono stimati, anche con il supporto metodologico
di advisor esterni, tenendo conto delle caratteristiche degli strumenti oggetto di valutazione. Variazioni nelle
assunzioni effettuate nella stima dei dati di input potrebbero avere effetti sul fair value rilevato in bilancio per
tali strumenti.
In considerazione del settore di appartenenza, è stimato che il rischio climatico non avrà un impatto
significativo sull’utilizzo dei principi contabili e sull’utilizzo di stime e assunzioni. Inoltre, allo stato attuale si
ritiene che il cambiamento climatico non possa determinare una rettifica materiale entro l'esercizio
successivo.
Informativa per settori
Il Management considera la Società come un solo segmento. NEXT RE gestisce attualmente un portafoglio
composto da immobili a destinazione direzionale e commerciale di varie dimensioni ma il processo di gestione
unitamente ai rischi sostenuti rimane lo stesso per tutti i tipi di immobili. In aggiunta, le informazioni riviste
dal Consiglio di Amministrazione mostrano solamente i valori del portafoglio immobiliare distinti per immobile
e tra destinazione d’uso direzionale e destinazione d’uso commerciale mentre i valori economici sono
analizzati per immobile. Considerando la struttura di reporting utilizzata, il processo di allocazione delle risorse
e l’attività della Società, il Management identifica quindi un solo segmento (i.e. NEXT RE).
127
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
INFORMATIVA SUL REGIME SPECIALE DELLE SOCIETA’ DI INVESTIMENTO IMMOBILIARI QUOTATE - SIIQ
Il regime speciale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (“SIIQ”) introdotto e disciplinato dalla
Legge n. 296/2006 (di seguito anche “legge n.296/2006”) e successive modifiche, nonché dalle disposizioni
contenute nel regolamento di attuazione del Ministero dell’Economia e Finanze n. 174/2007 ( di seguito anche
il “ Decreto”), comporta l’esenzione dall’imposizione ai fini IRES e proporzionalmente dall’IRAP (“Regime
Speciale“) del reddito d’impresa derivante, inter alia, dall’attività di locazione immobiliare (c.d. “gestione
esente”).
La disciplina del Regime Speciale è stata oggetto di modifiche per effetto del Decreto-legge n. 133/2014 (di
seguito anche “D. L. n. 133/2014”), in vigore dal 13 settembre 2014 e convertito con modificazioni dalla Legge
11 Novembre 2014, n. 164.
Agli effetti dell’applicazione del Regime Speciale, l’utile netto derivante dalla gestione esente è destinato ad
essere tassato in capo ai Soci, in conseguenza della sua distribuzione. La distribuzione deve
obbligatoriamente essere deliberata (a pena di decadenza dal regime speciale) in sede di approvazione del
bilancio dell’esercizio nel corso del quale l’utile esente si è formato. In particolare, il regime speciale comporta
l’obbligo, in ciascun esercizio, di distribuire ai soci (i) almeno il 70% dell’utile netto derivante dall’attività di
locazione immobiliare, dal possesso di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in Sicaf e fondi immobiliari qualificati
c.d.” gestione esente” - (quale risultante dal Conto Economico del relativo bilancio di esercizio), se l’utile
complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione è pari o superiore all’utile netto della gestione esente,
ovvero (ii) almeno il 70% dell’utile complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione, se questo è
inferiore all’utile netto della gestione esente. L’obbligo di distribuzione nella misura predetta concerne l’utile
netto del conto economico derivante dalla gestione esente disponibile, in base alle regole civilistiche, per la
distribuzione ai soci (art. 7 del “decreto”).
Con il D. L. n. 133/2014 è stato previsto un ulteriore regime obbligatorio di distribuzione degli utili, che si
affianca a quello preesistente, e che consiste nell’obbligo di distribuire, nei successivi due esercizi a quello di
realizzo, il 50% dei proventi corrispondenti alle plusvalenze nette realizzate che originano dalla cessione di
immobili destinati alla locazione, di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in Sicaf e fondi immobiliari qualificati.
NEXT RE ha esercitato l’opzione per accedere a tale regime speciale, in data 7 settembre 2016, con effetti a
partire dal periodo di imposta decorrente dal 1° gennaio 2017.
NEXT RE tenuto conto della variazione del capitale sociale comunicata al mercato in data 21 dicembre 2017
ha reso noto che la partecipazione complessiva detenuta al 31 dicembre 2017 (direttamente e indirettamente)
dall'allora Azionista di controllo Sorgente SGR S.p.A. risulta inferiore al 60% del capitale sociale della Società.
Con le stesse modalità con cui è stata esercitata l’opzione (7 settembre 2016) è stata pertanto comunicata
(17 gennaio 2018) all’Agenzia delle Entrate l’integrazione dei requisiti partecipativi che non si possedevano al
momento dell’esercizio dell’opzione.
Soddisfatti tutti i requisiti necessari per l’applicazione dei benefici fiscali previsti dalla normativa speciale in
materia di SIIQ (ivi incluso il c.d. requisito "del controllo"), in conformità con quanto previsto dal Piano
Industriale della Società, il Regime Speciale SIIQ ha esplicato i propri effetti a decorrere dal 1° gennaio 2017.
INFORMATIVA SUL RISPETTO DEI REQUISITI STATUTARI (art.3, comma 2. D.M. n.174 del 7 luglio 2007)
Con riguardo ai Requisiti Statutari di NEXT RE SIIQ S.p.A., lo Statuto all’art. 4, prevede:
(1) Regole in materia di investimenti
La Società non investe in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie: (i)
direttamente, in misura superiore ai 2/3 del valore totale del proprio patrimonio immobiliare; e (ii) direttamente,
e/o per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, in misura
superiore ai 2/3 del valore totale del patrimonio immobiliare del gruppo ad essa facente capo. A tale proposito
si precisa che, nel caso di piani di sviluppo oggetto di un’unica progettazione urbanistica, cessano di avere
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie quelle porzioni del bene immobile che siano oggetto di
128
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
concessioni edilizie singole e funzionalmente autonome o che siano dotate di opere di urbanizzazione
sufficienti a garantire il collegamento ai pubblici servizi;
(2) Limiti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte
La Società non può generare: (i) direttamente, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da
conduttori appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione
complessivi della Società; e (ii) direttamente e per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri
veicoli di investimento immobiliare, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori
appartenenti ad un medesimo gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione complessivi
del Gruppo. Il limite sopra indicato non si applica qualora i beni immobili della Società siano locati a
conduttore/i appartenente/i ad un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale.
(3) Limite massimo di leva finanziaria
La Società può assumere: (i) direttamente, indebitamento finanziario (inclusi i debiti finanziari verso le società
controllate e la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi equivalenti e dei crediti
finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non superiore al 70% della somma
del valore totale del proprio patrimonio immobiliare, del valore di Bilancio delle partecipazioni in società
controllate e del valore nominale dei crediti finanziari verso società controllate; e (ii) direttamente e per il
tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, indebitamento
finanziario consolidato (inclusi i debiti verso la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi
equivalenti e dei crediti finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non
superiore al 70% del valore totale del patrimonio immobiliare del Gruppo.
I suddetti limiti possono essere superati in presenza di circostanze eccezionali o, comunque, non dipendenti
dalla volontà della Società. Salvo il diverso interesse degli Azionisti e/o della Società, il superamento non potrà
protrarsi oltre 24 mesi. Le regole in materia di investimenti in immobili, di limiti di concentrazione del rischio e
di leva finanziaria previsti dai precedenti punti (1), (2) e (3) troveranno applicazione fino a quando la Società
manterrà la qualifica di SIIQ. Venuta meno la qualifica di SIIQ, con conseguente definitiva cessazione del
regime speciale delle società di investimento immobiliari quotate nei casi previsti dalla normativa- anche
regolamentare- di volta in volta applicabile, tali regole cesseranno di produrre effetto.
Si conferma comunque che i limiti di cui ai precedenti punti (1), (2) e (3) non sono stati superati dalla NEXT
RE SIIQ S.p.A..
INFORMATIVA SUL RISPETTO DEI REQUISITI PER LA PERMANENZA NEL REGIME SPECIALE
(1) Requisiti oggettivi
Come previsto dall’art. 1, co. 121, della Legge n. 296/2006, le SIIQ devono svolgere in via prevalente l’attività
di locazione immobiliare. Tale attività si considera svolta in via prevalente se gli immobili posseduti a titolo di
proprietà o altro diritto reale destinati alla locazione, le partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in Fondi (o SICAF)
immobiliari qualificati rappresentano almeno l’80% dell’attivo patrimoniale (parametro patrimoniale) e se, in
ciascun esercizio, i ricavi da essa provenienti, rappresentano almeno l’80% dei componenti positivi del conto
economico (parametro economico). Il mancato rispetto per 3 esercizi consecutivi di uno dei due parametri
sopra indicati determina la definitiva cessazione del regime speciale a decorrere dal secondo dei tre esercizi.
Il mancato rispetto di entrambi i parametri, con riferimento al medesimo esercizio, determina la definitiva
cessazione dal regime speciale a decorrere dall’esercizio in relazione al quale la condizione di decadenza si
realizza.
129
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Di seguito si riportano le risultanze del calcolo dei suddetti parametri, che risultano entrambi rispettati per il
2023, in base ai dati patrimoniali ed economici risultanti dal Bilancio di NEXT RE al 31 dicembre 2022.
Parametro patrimoniale
31/12/2023
31/12/2022
NEXT RE SIIQ S.p.A. - Parametro patrimoniale
Valore degli immobili destinati alla locazione
(A)
130.067
135.943
Partecipazioni in SIINQ e in fondi immobiliari qualificati
(B)
0
0
Totale numeratore
(C)=(A)+(B)
130.067
135.943
Totale attivo patrimoniale
(D)
140.923
157.189
Elementi esclusi dal denominatore del rapporto:
0
0
Valore di carico della sede della SIIQ
(1.723)
(1.780)
Disponibilità liquide
(2.478)
(15.015)
Finanziamenti verso società del Gruppo
0
0
Crediti commerciali
(150)
(68)
Imposte differite attive
0
(190)
Crediti tributari (inclusa IVA)
(111)
(309)
Risconti attivi
(92)
(265)
Totale rettifiche
(E)
(4.554)
(17.627)
Totale denominatore:
(F)=(D)+(E)
136.370
139.562
attivo patrimoniale rettificato
Parametro patrimoniale
(C)/(F)
95,38%
97,41%
Il parametro patrimoniale, come evidenziato nella tabella sopra riportata è dato dal rapporto tra:
o il numeratore, pari complessivamente a 130.067 migliaia di Euro, che include il valore di carico degli
immobili destinati alla locazione. Tale importo corrisponde al valore di carico degli “Immobili di
investimento” (voce Investimenti immobiliari del Bilancio d’esercizio);
o il denominatore, pari complessivamente a 136.370 migliaia di Euro, che include il totale dell’attivo
patrimoniale (140.923 migliaia di Euro) rettificato al fine di escludere, in applicazione dei criteri indicati
dall’art. 6 del D. M. 174/2007: ) il valore di carico degli immobili destinati a sede della SIIQ (pari a 1.723
migliaia di Euro al 31 dicembre 2023); ii) il valore delle disponibilità liquide al netto dei time deposit (2.478
migliaia di Euro); iii) il valore dei crediti commerciali derivanti sia dalla gestione esente sia, come chiarito
dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 2008, dalla gestione imponibile (150 migliaia di Euro)
iv) il valore dei crediti tributari (111 migliaia di Euro); v) i risconti (92 migliaia di Euro), vi) le imposte
differite attive ove valorizzate.
130
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Parametro reddituale
Migliaia di Euro
31/12/2023
31/12/2022
NEXT RE SIIQ S.p.A. - Parametro reddituale
Canoni di locazione e ricavi assimilati
(A)
6.188
5.688
Plusvalenze realizzate sulle vendite immobiliari
(B)
0
750
Dividendi da SIIQ/SIINQ, SICAF e da fondi immobiliari qualificati
(C)
0
0
Totale numeratore
(D)=(A)+(B)+(C)
6.188
6.438
Totale componenti economici positivi
(E)
7.059
13.109
Elementi esclusi dal denominatore del rapporto:
Rivalutazioni di immobili
(624)
(3.572)
Proventi per riaddebiti di costi
(132)
(242)
Proventi per rettifiche di costi o connessi a strumenti di copertura
0
0
Sopravvenienze attive, rilasci fondi e altri ripristini
(58)
(298)
Imposte differite attive e interessi su crediti tributari
(3)
0
Totale rettifiche
(F)
(817)
(6.638)
Totale denominatore: componenti economici positivi rettificati
(G)=(E)+(F)
6.242
6.478
Parametro reddituale
(D)/(G)
99,15%
99,47%
Il parametro reddituale, come evidenziato nella tabella sopra riportata è dato dal rapporto tra:
o il numeratore, pari complessivamente a 6.188 migliaia di Euro e fa riferimento ai ricavi per canoni di
locazione degli immobili destinati a tale attività (immobili di investimento;
o il denominatore risulta pari complessivamente 6.242 migliaia di Euro. Tale importo corrisponde
all’ammontare complessivo dei componenti positivi del Conto Economico (7.059 migliaia di Euro),
rettificato al fine di escludere le rivalutazioni di immobili rilevate nell’esercizio in applicazione del modello
del fair value per la valutazione del portafoglio immobiliare (624 migliaia di Euro). Inoltre, al fine di non far
incidere sul rapporto ulteriori elementi che non sono in relazione diretta né con la gestione esente, né con
la gestione imponibile e la cui inclusione al denominatore del rapporto potrebbe alterare il risultato della
verifica del criterio di prevalenza economica, sono stati esclusi: i) i proventi che rappresentano riaddebiti
di costi quali, prevalentemente, quelli relativi al riaddebito di costi a conduttori di immobili destinati alla
locazione (esclusi anche dal numeratore del parametro reddituale) per 132 migliaia di Euro; ii)
sopravvenienze attive e rilasci di fondi per 58 migliaia di Euro e iii) proventi per imposte per 3 migliaia di
Euro.
Con riferimento invece agli obblighi di distribuzione previsti dall’art. 1, comma 123 e 123-bis, della Legge n.
296/2006, si segnala che il Bilancio dell’esercizio 2023 si chiude con un risultato netto negativo pari a -9.444
migliaia di Euro (dato da un risultato negativo della gestione esente pari a -9.123 migliaia di Euro e un risultato
negativo della gestione imponibile di -322 migliaia di Euro).
Con riferimento al risultato dell’esercizio 2023, non è emerso pertanto alcun obbligo di distribuzione.
Né, infine, nell’esercizio 2023 si sono realizzati i presupposti per alcuna distribuzione obbligatoria, in relazione
all’ulteriore obbligo di distribuzione previsto dall’art. 1, comma 123-bis della Legge n. 296/2006.
131
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
(2) Requisiti soggettivi
NEXT RE SIIQ S.p.A., che redige il bilancio in applicazione dei principi contabili internazionali, rispetta i requisiti
soggettivi previsti dalla normativa di riferimento per la permanenza nel regime speciale, essendo una società:
i) costituita in forma di società per azioni; ii) residente ai fini fiscali in Italia; iii) le cui azioni sono negoziate
presso la Borsa Italiana.
Si conferma inoltre che nel 2023 non sono intervenute operazioni straordinarie che hanno avuto effetto sui
requisiti di permanenza nel regime speciale.
(3) Requisiti relativi alla struttura partecipativa
In base alle informazioni in possesso della Società, alla data del 31 dicembre 2023 non risultano soci che
detengono direttamente o indirettamente, ai sensi dell’art. 1, co. 119, della Legge n. 296/2006 e modificato
dalla Legge n. 164/2014, più del 60% dei diritti di voto nell’Assemblea ordinaria e più del 60% dei diritti di
partecipazione agli utili. Al riguardo si rammenta che nel periodo di imposta chiuso al 31 dicembre 2021, ad
esito dell’OPA promossa dall’azionista di controllo CPI PG, quest’ultimo è venuto a possedere una percentuale
di azioni ordinarie superiore al 60%.
In particolare, alla data del 26 novembre 2021, CPI PG deteneva una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sottoscritto della Società, rappresentato da n. 16.983.075 azioni con diritto di voto, di
cui n. 11.012.055 azioni non ammesse alle negoziazioni (le “Azioni non Quotate”), pari alla totalità delle azioni
non quotate della Società e n. 5.971.020 azioni ordinarie ammesse alle negoziazioni sul mercato Euronext
Milan (pari al 54,22% del totale delle azioni quotate), con conseguente mancato rispetto del requisito del
controllo.
Al fine di consentire il ripristino del requisito del controllo ed il mantenimento da parte della Società del Regime
Speciale entro il 31 dicembre 2021, in data 26 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione ha convocato
l’Assemblea straordinaria degli Azionisti per il giorno 27 dicembre 2021 sottoponendo alla stessa la proposta
di conversione obbligatoria, nel rapporto 1:1, di n. 11.012.055 azioni ordinarie non quotate in n. 11.012.055
azioni di categoria B senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il
medesimo diritto di partecipare agli utili delle azioni ordinarie, che sarà automaticamente e proporzionalmente
ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni
di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso,
non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
In data 27 dicembre 2021, l’Assemblea Straordinaria ha deliberato all’unanimità la suddetta conversione
obbligatoria, ad esito della quale, CPI PG è venuto a detenere una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sociale sottoscritto della Società, rappresentato da (i) n. 5.971.020 azioni ordinarie con
diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 54,22% del capitale sociale con diritto di
voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 Azioni di Categoria B, aventi le caratteristiche
sopra descritte.
Come descritto nel paragrafo della Relazione sulla gestione denominato “Quadro normativo e regolamentare
delle SIIQ”, cui si rimanda, l’applicazione del Regime Speciale è stato sospeso per il periodo di imposta 2022
in considerazione del temporaneo venir meno del requisito del controllo da parte di CPI PG, prontamente
ristabilito dal mese di giugno 2023, con la conseguente rideterminazione del reddito imponibile e
l’assoggettamento dell’intero reddito percepito dalla Società ad IRES ed IRAP secondo le ordinarie regole di
tassazione applicabili.
Il successivo reintegro del requisito del controllo nel corso di giugno 2023 e il suo mantenimento e riscontro
al 31 dicembre 2023 ha consentito alla Società, assieme al rispetto degli altri requisiti previsti dalla normativa
– che, come appena detto, risultano, al 31 dicembre 2023, soddisfatti –, di ritornare ad applicare il Regime
Speciale a partire dal periodo d’imposta 2023, come ritualmente e tempestivamente comunicato all’Agenzia
delle Entrate.
132
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Suddivisione dei componenti economici tra gestione esente e gestione imponibile e relativi criteri di
ripartizione
Di seguito si riporta il conto economico al 31 dicembre 2023 suddiviso tra gestione esente e gestione
imponibile (dati in migliaia di Euro).
Totale
(A)
Gestione
esente (B)
Gestione
imponibile
(A)-(B)
Ricavi delle vendite e delle prestazioni
6.333
6.333
0
Altri ricavi
58
58
0
Ricavi lordi
6.391
6.391
0
Costi per materie prime e servizi
(3.387)
(3.358)
(29)
Costo del personale
(2.680)
(2.657)
(23)
Altri costi operativi
(865)
(856)
(9)
Costi operativi
(6.932)
(6.871)
(61)
Risultato operativo lordo
(541)
(480)
(61)
Rettifiche di valore
(7.096)
(7.095)
(1)
Risultato operativo
(7.637)
(7.575)
(62)
Proventi finanziari
40
30
10
Oneri finanziari
(1.596)
(1.578)
(18)
Risultato al lordo delle imposte
(9.193)
(9.123)
(70)
I risultati riportati nella precedente tabella relativamente alle due gestioni, derivano dalla separazione dei
componenti economici dell’esercizio 2023 quali risultanti dalla contabilità separata adottata dalla Società per
tali componenti. La contabilità separata ha, infatti, il fine di identificare i risultati gestionali dell’attività esente
e di quella imponibile attraverso: i) l’attribuzione a ciascuna delle due gestioni dei componenti economici
specificamente imputabili alle stesse; ii) l’attribuzione a ciascuna delle due gestioni, secondo un ragionevole
pro quota percentuale, dei componenti economici “comuni” (in quanto non specificamente riferibili ad una
delle due gestioni).
In particolare, si evidenzia che NEXT RE ha adottato, ai fini della attribuzione alla gestione esente (o imponibile)
di tali componenti “comuni” il parametro reddituale come più esattamente conteggiato ed espresso nella
percentuale (99,15%) di cui alla tabella sopra riportata al paragrafo ”parametro reddituale”, in quanto ritenuto
il parametro percentuale maggiormente idoneo per operare la suddetta ripartizione, poiché - depurato dei
componenti economici non riferibili ad alcuna attività svolta - effettivamente espressivo del rapporto di
incidenza percentuale dell’attività di locazione rispetto al complesso delle attività esercitate dalla Società.
Si precisa altresì che per i redditi derivanti dalla gestione esente è stata applicata l’apposita disciplina prevista
dall’art. 1, commi 119 e ss., della Legge n. 296/2006 e dal relativo decreto attuativo, mentre per i redditi
derivanti dalla gestione imponibile sono state applicate le ordinarie regole di imposizione ai fini IRES ed IRAP.
133
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note di commento ai prospetti contabili
ATTIVO
Nota 1. Investimenti immobiliari
Il valore degli investimenti immobiliari al 31 dicembre 2023 è pari a 130.067 rispetto al valore al 31 dicembre
2022 pari a 135.943.
31/12/2023
31/12/2022
Investimenti immobiliari
130.067
135.943
Investimenti immobiliari
130.067
135.943
Di seguito si riportano le variazioni intervenute nell’esercizio con riferimento alla voce Investimenti immobiliari.
Fabbricati
Valore netto contabile al 31/12/2022
135.943
Incrementi
1.098
Decrementi
0
Adeguamenti al fair value
(6.974)
Valore netto contabile al 31/12/2023
130.067
Il Portafoglio immobiliare detenuto da NEXT RE ha fatto registrare al 31 dicembre 2023 una valutazione
complessiva di 130.067 migliaia di Euro.
La tabella sotto riportata descrive la movimentazione dei valori di ciascun immobile avvenuta nel corso del
2023.
Immobile
31/12/2022
Incrementi
Decrementi
Valore contabile
prima
dell'adeguamento
Valore di
mercato
Adeguamento al
valore di
mercato
31/12/2023
Milano, via Spadari
53.300
585
0
53.885
47.500
(6.385)
47.500
Milano, via Spadari
8.150
513
0
8.663
8.250
(413)
8.250
Milan, via Cuneo
25.850
0
0
25.850
25.950
100
25.950
Milano, C.S. Gottardo
15.900
0
0
15.900
15.650
(250)
15.650
Roma, via Zara
13.193
0
0
13.193
13.717
524
13.717
Bari, via Dioguardi
14.700
0
0
14.700
14.300
(400)
14.300
Roma, via Vinicio Cortese
4.850
0
0
4.850
4.700
(150)
4.700
135.943
1.098
0
137.041
130.067
(6.974)
130.067
La voce Incrementi include i costi capitalizzati pari a 1.098 migliaia di Euro che sono stati prevalentemente
sostenuti con riferimento alle nuove porzioni ad uso ufficio dell’immobile di Milano, via Spadari, nell’ambito
del progetto di valorizzazione terminato nel primo semestre del 2023 nonché per l’intervento di rifacimento
delle porzioni comuni del complesso – facciate, portineria, collegamenti verticali e aree comuni straordinari
condominiali conclusi nella seconda metà dell’esercizio.
La voce Adeguamenti al fair value si riferisce alle rettifiche effettuate nel periodo al valore degli immobili per
adeguarli al relativo fair value, conformemente a quanto previsto dai principi contabili di riferimento.
L’adeguamento al fair value recepisce il risultato delle perizie sul valore di mercato degli immobili redatte
dall’Esperto Indipendente, in osservanza degli standard “RICS Valuation - Professional Standards”, che
134
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
inglobano gli IVS (International Valuation Standards), e in conformità alla normativa applicabile e alle
raccomandazioni dei regulator.
Di seguito si riportano le considerazioni relative alla variazione di fair value rispetto al precedente esercizio
rilevate per ciascun immobile:
- immobile sito in Milano via Spadari 2 –commerciale: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre
2023, pari a –6.385 migliaia di Euro è da attribuire principalmente all’incremento del tasso di
attualizzazione utilizzato, che recepisce l’aumento generalizzato dei tassi sul mercato, e del tasso di
capitalizzazione. L’effetto negativo derivante da tali variazioni non è stato assorbito dagli effetti
positivi derivanti dal decremento delle CapEx previste, dall’aggiornamento dei canoni secondo l’indice
Istat e dall’assunzione effettuata dall’Esperto Indipendente in relazione alla ri-contrattualizzazione alla
seconda scadenza a un ERV più alto secondo le dinamiche di mercato;
- immobile sito in Milano via Spadari 2 – uffici: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre 2023 è
pari a -413 migliaia di Euro e risulta impattato dall’aggiornamento del tasso di attualizzazione
connesso all’aumento di BTP e EURIBOR e dall’incremento del tasso di capitalizzazione utilizzati
dall’Esperto Indipendente i cui effetti sono stati parzialmente compensati dalla stipula di un nuovo
contratto di locazione per gli spazi precedentemente non locati, dall’avanzamento della relativa
scalettatura di canone e dal decremento delle CapEx previste. ;
- immobile sito in Milano, via Cuneo 2: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre 2023, pari a 100
migliaia di Euro è principalmente da attribuire all’aggiornamento dei canoni secondo l’indice Istat in
parte compensato dall’aggiornamento del tasso di attualizzazione connesso all’aumento di BTP e
EURIBOR;
- immobile sito in Milano, corso San Gottardo 29/31: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre
2023, pari a -250 migliaia di Euro è principalmente da attribuire all’aggiornamento del tasso di
attualizzazione connesso all’aumento di BTP e EURIBOR solo parzialmente compensato
dall’aggiornamento dei canoni secondo l’indice Istat e dall’avanzamento del contratto di locazione
(che prevede una scalettatura per i primi anni di locazione);
- immobile sito in Roma, via Zara 22-32: la variazione positiva di fair value rilevata al 31 dicembre 2023,
pari a 524 migliaia di Euro è principalmente da attribuire all’aggiornamento dei canoni secondo l’indice
Istat e all’avanzamento della scalettatura contrattuale del conduttore DICO S.p.A. che sono stati
parzialmente compensati dall’effetto negativo dovuto all’aggiornamento del tasso di attualizzazione
connesso all’aumento di BTP e EURIBOR;
- immobile sito in Bari, via Dioguardi 1: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre 2023, pari a -
400 migliaia di Euro è dovuta all’aggiornamento del tasso di attualizzazione connesso all’aumento di
BTP e EURIBOR in parte compensato dal decremento delle CapEx previste;
- immobile sito in Roma, via Vinicio Cortese 147: la variazione di fair value rilevata al 31 dicembre 2023,
pari a -150 migliaia di Euro è dovuta all’aggiornamento del tasso di attualizzazione connesso
all’aumento di BTP e EURIBOR in parte compensato dallo spostamento temporale di CapEx.
Come richiesto dall’IFRS 13 viene di seguito fornita disclosure della gerarchia del fair value.
La gerarchia del fair value, classifica in tre livelli gli input delle tecniche di valutazione adottate per determinare
il fair value. In particolare:
o gli input di Livello 1 sono prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche a
cui l’entità può accedere alla data di valutazione;
o gli input di Livello 2 sono input diversi dai prezzi quotati inclusi nel Livello 1, osservabili, direttamente o
indirettamente, per l’attività o la passività. Se l’attività o passività ha una determinata durata
(contrattuale), un input di Livello 2 deve essere osservabile sostanzialmente per l’intera durata dell’attività
o della passività;
o gli input di Livello 3 sono input non osservabili per l’attività o la passività.
Il portafoglio immobiliare è stato valutato secondo modelli di determinazione del fair value di Livello 3, in
quanto gli input direttamente/indirettamente non osservabili sul mercato, utilizzati nei modelli di valutazione,
sono preponderanti rispetto agli input osservabili sul mercato.
Nella tabella seguente è riportato il portafoglio immobiliare di NEXT RE, distinto per tipologia di natura giuridica
degli immobili, valutato al fair value al 31 dicembre 2023:
135
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Immobile
Natura giuridica
Criteri di
contabilizzazione
Data ultima
perizia
Input significativi non
osservabili sul
mercato (level 3)
Euro/000
Milano, via Spadari commerciale
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
47.500
Milano, via Spadari uffici
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
8.250
Milan, via Cuneo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
25.950
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
15.650
Roma, via Zara
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
13.717
Bari, via Dioguardi
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
14.300
Roma, via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2023
4.700
130.067
Gli input non osservabili ritenuti maggiormente significativi da NEXT RE sono il tasso di attualizzazione, il
tasso di capitalizzazione o cap rate (la principale differenza nel calcolo tra il tasso di capitalizzazione netto e
il tasso di capitalizzazione lordo riguarda l’inclusione nell’ambito di quest’ultimo dei costi non recuperabili
come IMU, assicurazione e costi di gestione) e l’ERV (Estimated Rental Value o Canoni annuali per metro
quadro) in quanto una loro variazione influisce significativamente sul valore del fair value.
Il tasso di inflazione è stato assunto pari al 2% in conformità alle attese sull’inflazione al consumo pubblicate
da Banca d’Italia (4,7% sui 12 mesi e 4,2% sui 24 mesi), e al livello obiettivo desiderato dalla Banca Centrale
Europea – BCE – inferiore ma prossimo al 2% nel medio periodo.
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2023:
Immobile
Natura
giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Cap rate
ERV €/mq/a
Milano, via Spadari
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
5,83% per porzione
retail
5,93% per porzione
office
porzione retail: 4,32%
lordo, 4% netto
porzione office: 4,75%
lordo, 4% netto
1.100 per porzione
retail
440 per porzione office
Milan, via Cuneo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,47%
5,07% lordo, 4,5% netto
400
Milano, C.S. Gottardo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
7,23%
5,18% lordo, 4,75% netto
350
Roma, via Zara
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,78%
5,27 lordo%, 4,5% netto
300 per porzione office
e 220 per unità
commerciale
Bari, via Dioguardi
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,91%
6,36% lordo, 5% netto
100
Roma, via Vinicio
Cortese
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
8,32%
7,12 lordo%, 6,25% netto
155
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2022:
136
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Immobile
Natura
giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Cap rate
ERV €/mq/a
Milano, via Spadari
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
5,16% per porzione
retail e 5,31% per
porzione office
porzione retail: 3,85%
lordo, 3,5% netto
porzione office: 4,51%
lordo,3,75% netto
1.050 per porzione
retail
440 porzione office
Milan, via Cuneo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
5,91%
5,09% lordo, 4,5% netto
400
Milano, C.S. Gottardo
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,67%
5,18% lordo, 4,75% netto
350
Roma, via Zara
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
6,22%
5,32% lordo, 4,50% netto
300
Bari, via Dioguardi
Leasing
immobiliare
Reddituale (DCF)
6,35%
6,38% lordo, 5% netto
100
Roma, via Vinicio
Cortese
Piena
Proprietà
Reddituale (DCF)
7,75%
7,12% lordo, 6,25% netto
155
Il tasso di attualizzazione è il tasso assunto per l’attualizzazione dei flussi di cassa attesi ed è rappresentato
dal Weighted averaage cost of capital (WACC), ovvero dal costo medio del capitale ponderato per il peso
specifico delle due componenti di copertura finanziaria del capitale investito: mezzi propri e mezzi di terzi.
Il tasso di capitalizzazione, cap rate, è il tasso che corrisponde al rapporto esistente, sul mercato, tra il
rendimento locativo (netto o lordo) e il valore di un determinato immobile; essendo una grandezza che esprime
il rendimento dell’investimento, il tasso di capitalizzazione implicitamente apprezza il rischio dell’investimento
nell’immobile oggetto di valutazione o il rischio medio della classe di mercato di appartenenza dello stesso.
La principale differenza tra il gross cap rate e il net cap rate riguarda l’inclusione nell’ambito del primo dei costi
non recuperabili (i.e. IMU, assicurazioni e costi di gestione). Il tasso di capitalizzazione è stimato dall’Esperto
Indipendente sulla base di un’analisi di mercato relativa alle transazioni aventi ad oggetto immobili similari,
desunte dal database interno e da database di terzi (Real Capital Analytics), prendendo in considerazione
caratteristiche quali l’asset class, le dimensioni, l’ubicazione (micro, macro accessibilità, considerando anche
i futuri miglioramenti infrastrutturali se presenti) i potenziali investitori interessati all’immobile, le condizioni
generali del mercato immobiliare e l’attuale trend di mercato.
I cap rate per gli asset di Bari, Roma e Milano (corso San Gottardo e via Cuneo) sono rimasti pressoché
invariati mentre per quanto riguarda gli asset di Milano via Spadari (sia porzione uffici che retail) si è registrato
un progressivo incremento in linea con l’analisi di mercato che ha osservato un aumento del prime yield per il
comparto uffici di Milano dal 3,75%, rilevato nel quarto trimestre 2022, al 4%, rilevato nel primo trimestre 2023,
e poi rimasto stabile. Analogamente per il comparto prime yield retail a Milano si è osservato un incremento
dal 3,5% del 2022 al 4% nel 2023. Per le localizzazioni secondarie tale incremento è stato, invece, meno
marcato e pertanto l’Esperto Indipendente ha ritenuto adeguato mantenere invariati i tassi di capitalizzazione.
L’ERV viene stimato dall’Esperto Indipendente attraverso un’indagine di mercato finalizzata all’individuazione
dei parametri entro i quali vengono concluse le vendite e le locazioni di immobili aventi destinazione similare
a quelli oggetto di valutazione. Le indagini riguardanti i valori unitari di locazione si sono basate su fonti quali
la banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (valori OMI riferiti al primo
semestre 2023) e dai più rilevanti portali immobiliari. Inoltre, per le localizzazioni primarie (Milano e Roma)
l’Esperto Indipendente ha consultato il proprio database interno che riporta le lease transaction registrate nel
mercato dai più rilevanti operatori del settore real estate e gli incarichi per la locazione di spazi a destinazione
d’uso uffici. Nella determinazione dei flussi espliciti del modello di valutazione i valori di locazione relativi alle
porzioni locate sono rappresentati sulla base delle condizioni contrattuali vigenti. Per le locazioni con passing
rent inferiore al 10% rispetto al potenziale canone di mercato (ERV) l’Esperto Indipendente ha considerato la
ri-contrattualizzazione al canone di mercato alla seconda scadenza prevendendo altresì un periodo di free rent
pari a dodici mesi.
L’ERV, rispetto al 31 dicembre 2022, non ha subito variazioni ad eccezione di quello assunto per l’asset di
Milano, via Spadari porzione retail che è passato da 1.050 €/mq/a a 1.100 €/mq/a; l’Esperto Indipendente ha
ritenuto opportuno incrementare tale input sulla base di quanto rilevato dalla sopra richiamata analisi di
mercato.
137
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La variazione dei tassi di attualizzazione e di capitalizzazione al 31 dicembre 2023, rispetto al 31 dicembre
2022, risente del generalizzato incremento dei tassi di interesse sul mercato con particolare riferimento a
quelli dei BTP e all’Euribor. L’Euribor 6 mesi considerato ai fini della determinazione dei tassi è passato dal
2,41% rilevato il 1° dicembre 2022 al 4,03% rilevato il 1° dicembre 2023 mentre il rendimento medio mensile
degli ultimi anni dei BTP con scadenza coincidente con quella dei modelli valutativi è passato dall’1,89%
rilevato il 1° dicembre 2022 al 2,25% rilevato il 1° dicembre 2023. La determinazione dei suddetti tassi, oltre a
tener conto di fattori economici esogeni, riflette le condizioni specifiche degli asset oggetto di valutazione.
A conferma della solidità del processo valutativo è stata effettuata, con il supporto dell’Esperto Indipendente,
un’analisi di sensitività del valore del portafoglio immobiliare in relazione alla variazione degli input non
osservabili. In particolare, è stata determinata l’oscillazione del valore del portafoglio immobiliare della Società
facendo variare del +/- 5% l’ERV dei singoli immobili, di +/- 0.25 bps il tasso di Gross Cap e del +/- 0,5% il tasso
di attualizzazione.
Le variazioni applicate agli input non osservabili sono state determinate sulla base del giudizio dell’Esperto
Indipendente e, nel caso del tasso di attualizzazione, sulla base delle variazioni registrate dagli input stessi.
L’oscillazione massima registrata è ricompresa in un range del + 8% e del -7% del valore del portafoglio
immobiliare. Di seguito si riepilogano i risultati delle analisi condotte per i vari scenari come sopra illustrato:
Scenario
Risultato
analisi di
sensitività
Variazione % rispetto al
valore di mercato del
portafoglio immobiliare al
31/12/2023*
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV
129.100
-2%
Valore di mercato al 31/12/2023 +5% ERV
134.850
2%
Valore di mercato al 31/12/2023 -0,25% Gross Cap rate
136.750
4%
Valore di mercato al 31/12/2023 +0,25% Gross Cap rate
127.800
-3%
Valore di mercato al 31/12/2023 -0,5% tasso di attualizzazione
137.250
4%
Valore di mercato al 31/12/2023 +0,5% tasso di attualizzazione
127.100
-4%
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV e - 0,25% Gross cap rate
133.800
1%
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV e + 0,25% Gross cap rate
125.150
-5%
Valore di mercato al 31/12/2023 + 5% ERV e - 0,25% Gross cap rate
139.700
6%
Valore di mercato al 31/12/2023 + 5% ERV e + 0,25% Gross cap rate
130.450
-1%
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV e - 0,5% Tasso di attualizzazione
134.250
2%
Valore di mercato al 31/12/2023 -5% ERV e + 0,5% Tasso di attualizzazione
124.300
-6%
Valore di mercato al 31/12/2023 + 5% ERV e - 0,5% Tasso di attualizzazione
140.400
6%
Valore di mercato al 31/12/2023 + 5% ERV e + 0,5% Tasso di attualizzazione
130.000
-2%
Valore di mercato al 31/12/2023 -0,5% Tasso di attualizzazione e -0,25% Gross cap rate
142.200
8%
Valore di mercato al 31/12/2023 -0,5% Tasso di attualizzazione e + 0,25% Gross cap rate
132.850
1%
Valore di mercato al 31/12/2023 +0,5% Tasso di attualizzazione e -0,25% Gross cap rate
131.600
0%
Valore di mercato al 31/12/2023 +0,5% Tasso di attualizzazione e + 0,25% Gross cap rate
123.050
-7%
*pari a Euro 132.050 migliaia inclusivo della porzione ad uso strumentale dell'asset di Roma, via Zara pari a 1.983 migliaia di Euro
I risultati evidenziano le interrelazioni tra gli input in esame nella determinazione delle oscillazioni nel valore
del portafoglio immobiliare; nei vari scenari, infatti, i canoni di mercato assunti possono avere un impatto
diverso in termini di rendimento dell’investimento o in termini di rischiosità che potrebbero essere riflessi nella
stima dei tassi di capitalizzazione e di attualizzazione. Analogamente variazioni nei tassi di attualizzazione e
di capitalizzazione potrebbero comportare una compensazione nelle variazioni del valore del portafoglio
derivanti da variazioni dei canoni di mercato o dei tassi stessi ma con segni diversi. Infine, a fronte di una
138
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
riduzione dei rendimenti attesi e di un incremento dell’aspettativa sul valore di vendita di un asset e una
contestuale maggiore aleatorietà si potrebbero avere variazioni nulle nel valore del portafoglio.
Di seguito viene rappresentato, infine, il valore portafoglio immobiliare della Società, il debito residuo relativo
ai finanziamenti in essere riferiti agli asset, il Net Asset Value (indicato su base volontaria e calcolato come
rapporto tra il debito residuo nominale dei finanziamenti e il fair value degli asset), e l’indicatore Loan to value
immobiliare calcolato come rapporto tra il debito residuo dei finanziamenti riferiti agli asset e i relativi fair
value alla data del 31 dicembre 2023.
Immobile
Natura giuridica
Controparte
finanziatrice
Valori al 31
dicembre
2023
Debito residuo
al 31 dicembre
2023**
Net Asset
Value Euro
Loan to
Value
Scadenza
Durata
(anni)
Milano, via Spadari
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
55.750
22.687
33.063
41%
27/01/2026
2,1
Milan, via Cuneo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
25.950
14.481
11.469
56%
27/01/2026
2,1
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.650
10.861
4.789
69%
27/01/2026
2,1
Roma, via Zara***
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.700
6.577
9.123
42%
27/01/2026
2,1
Roma, via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
Intesa San Paolo
4.700
616
3.763
20%
05/12/2025
1,9
Intesa San Paolo
321
01/07/2025
1,5
Bari, via Dioguardi
Piena Proprietà
****
14.300
-
14.300
0%
132.050
55.543
76.507
42%
**valori nominali del debito
***include il valore della porzione di via Zara 28 destinata alla sede legale e operativa della Società
****leasing immobiliare estinto nel 2023
Si precisa che le scadenze dei debiti sopra esposte incorporano le estensioni delle stesse a seguito della
moratoria di cui all’articolo 56 del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla
legge 24 aprile 2020, n. 27 a seguito della proroga – ai sensi dell’articolo 1, comma 248, della legge del 30
dicembre 2020, n. 178 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per
il triennio 2021-2 023) – del termine di sospensione dei pagamenti.
Nota 2. Altre immobilizzazioni materiali
Il valore della voce Altre immobilizzazioni materiali al 31 dicembre 2023 è pari a 1.749 migliaia di Euro rispetto
al valore al 31 dicembre 2022 pari a 1.814 migliaia di Euro.
31/12/2023
31/12/2022
Fabbricato strumentale
1.723
1.780
Altri beni
26
34
Altre immobilizzazioni materiali
1.749
1.814
Le variazioni intervenute nell’esercizio sono le seguenti:
Fabbricato
strumentale
Altri
beni
Totale
Valore netto contabile al 01/01/2023
1.780
34
1.814
Incrementi
0
0
0
Decrementi
0
0
0
Ammortamenti e svalutazioni
(57)
(8)
(65)
Saldo finale al 31/12/2023
1.723
26
1.749
Costo storico
1.909
50
1.959
Fondo ammortamento
(186)
(24)
(210)
Valore netto contabile
1.723
26
1.749
139
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La voce include principalmente il valore, al netto del relativo fondo ammortamento, della porzione strumentale
dell’immobile di Roma, via Zara 28 per 1.723 migliaia di Euro. La riduzione rispetto al 31 dicembre 2022 è
riconducibile alla rilevazione della quota di ammortamento.
La Società non ha impegni per l’acquisto di nuove immobilizzazioni.
Nota 3. Diritti d’uso
Il valore della voce Diritti d’uso al 31 dicembre 2023 è pari a 51 migliaia di Euro rispetto al valore al 31 dicembre
2022 pari a 74 migliaia di Euro.
31/12/2023
31/12/2022
Diritti d’uso
51
74
Diritti d’uso
51
74
Diritti d’uso
Valore netto contabile al 01/01/2023
74
Incrementi
0
Decrementi
0
Ammortamenti e svalutazioni
(23)
Valore netto contabile al 31/12/2023
51
La voce al 31 dicembre 2023 accoglie il valore dei diritti d’uso con riferimento ai contratti di leasing relativi a
tre auto aziendali; la riduzione rispetto al saldo al 31 dicembre 2022 è conseguente alla rilevazione delle quote
di ammortamento.
Nota 4. Attività immateriali
Il valore della voce Attività immateriali al 31 dicembre 2023 è pari a 37 migliaia di Euro rispetto al valore al 31
dicembre 2022 pari a 61 migliaia di Euro.
31/12/2023
31/12/2022
Software REF - BC
37
61
Attività immateriali
37
61
La voce include prevalentemente l’attività a vita utile definita relativa ai costi sostenuti in relazione al progetto
di implementazione dei sistemi contabile e gestionale Business Central e RefTree che sono entrati in esercizio
all’inizio del secondo semestre 2020. La variazione fa riferimento alla rilevazione della quota di
ammortamento per l’esercizio.
Nota 5. Partecipazioni
31/12/2023
31/12/2022
Fidelio Engineering S.r.l.
10
10
Valore netto contabile al 31/12/2023
10
10
Il valore della voce Partecipazioni è pari a 10 migliaia di Euro e si riferisce totalmente alla partecipata al 100%
Fidelio Engineering S.r.l. costituita nel 2021.
La controllata, al 31 dicembre 2023, ha un patrimonio netto pari a 19 migliaia di Euro comprensivo di un utile
dell’esercizio pari a 4 migliaia di Euro.
140
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 6. Attività per imposte anticipate
La voce al 31 dicembre 2022 includeva le attività per imposte anticipate per 190 migliaia di Euro maturate nel
triennio 2018- 2021. La voce si decrementa per 190 migliaia di Euro per effetto della svalutazione di tali attivi
in quanto, in considerazione del regime speciale SIIQ di appartenenza e alla luce delle proiezioni economiche
della gestione non caratteristica, non si prevede la possibilità di utilizzo degli stessi mediante imponibili fiscali
della suddetta gestione negli esercizi futuri.
Nota 7. Altre attività non correnti
La tabella seguente riepiloga la situazione delle Altre attività non correnti al 31 dicembre 2023 e al 31 dicembre
2022.
31/12/2023
31/12/2022
Capex contribution Milano, via Spadari
367
489
Capex contribution Milano, via Cuneo
279
371
Concessioni Covid Milano, via Spadari
468
499
Concessioni Covid Milano, via Cuneo
206
274
Linearizzazione canoni
1.151
803
Altre attività non correnti
2.471
2.436
La voce al 31 dicembre 2023 è pari a 2.471 migliaia di Euro e si riferisce principalmente:
o alla quota a lungo termine del capex contribution erogato al cliente OVS nel 2018 per l’immobile di Milano,
via Spadari per 367 migliaia di Euro e nel secondo semestre 2021 per l’immobile di Milano, via Cuneo per
279 migliaia di Euro; tali contributi erogati al conduttore per lavori di riqualificazione degli immobili sono
portati a riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
o alle quote relative alle riduzioni temporanee di canone concesse al conduttore OVS per 674 migliaia di Euro,
con riferimento ai contratti di locazione degli asset di Milano via Cuneo e via Spadari, che verranno rilevate
a conto economico negli esercizi oltre il successivo a riduzione dei ricavi da locazione;
o agli effetti derivanti dalla linearizzazione dei canoni di locazione per 1.151 migliaia di Euro che si
riverseranno nel conto economico negli esercizi oltre il successivo.
Nota 8. Attività finanziarie al fair value
La voce accoglie le attività finanziarie valutate al fair value con contropartita il conto economico e, al 31
dicembre 2023, presenta un saldo pari a zero come di seguito rappresentato.
31/12/2023
31/12/2022
Altri investimenti finanziari
0
544
Attività finanziarie al fair value
0
544
Di seguito si riporta la movimentazione occorsa nell’esercizio 2023.
OICR
ALTRE
Totale
Valore netto contabile al 01/01/2023
544
0
544
Incrementi
2.000
0
2.000
Decrementi
(2.544)
0
(2.544)
Riclassifiche
0
0
0
Adeguamento al fair value
0
0
0
Valore netto contabile al 31/12/2023
0
0
0
141
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La voce Attività finanziarie al fair value, che nella prima parte del 2023 si era incrementata per 2.000 migliaia
di Euro, si decrementa per effetto della dismissione delle posizioni di investimento. La contropartita a conto
economico di tale disinvestimento è pari a 17 migliaia di Euro ed è classificata alla voce 21. Altri costi e oneri.
Nota 9. Crediti e altre attività correnti
La voce include attività finanziarie valutate al costo ammortizzato composte da crediti commerciali, crediti
tributari e altri crediti come di seguito meglio dettagliato.
31/12/2023
31/12/2022
Crediti verso conduttori
400
319
Fondo svalutazione crediti
(251)
(251)
Crediti verso clienti netti
149
68
Crediti tributari
111
309
Ratei e risconti attivi
92
265
Concessioni ai clienti COVID-19
228
224
Capex contribution – quota corrente
215
215
Crediti verso controllata da consolidato fiscale
3
1
Depositi cauzionali
1
1
Altri crediti
12
20
Totale
811
1.103
Crediti verso Clienti netti
I crediti verso clienti netti presentano un saldo pari a 149 migliaia di Euro (68 migliaia di Euro al 31 dicembre
2022) e sono composti principalmente da:
o crediti verso i conduttori degli immobili di proprietà per 149 migliaia di Euro; l’ammontare include crediti
per fatture e note di credito da emettere per 45 migliaia di Euro;
o crediti completamente svalutati per 251 migliaia di Euro.
Con riferimento al fondo a copertura perdite si riporta di seguito la movimentazione del periodo.
Fondo svalutazione Crediti
Saldo al 01/01/2023
(251)
Accantonamenti
0
Rilascio
0
Utilizzo
0
Saldo al 31/12/2023
(251)
Il fondo svalutazione crediti non ha subito variazioni rispetto all’esercizio precedente.
NEXT RE prevede ragionevolmente che i crediti non svalutati saranno incassati entro dodici mesi, in quanto
ad oggi non sussistono perdite previste per inesigibilità o altre cause di non realizzo dei crediti verso locatari.
Si evidenzia, infatti, che alla data della presente relazione, i crediti commerciali fatturati alla data del 31
dicembre 2023 risultano totalmente incassati.
142
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Crediti tributari
31/12/2023
31/12/2022
Crediti verso Erario per IVA
80
290
Crediti verso Erario per imposte
15
4
Altri crediti tributari
16
15
Crediti tributari correnti
111
309
I crediti tributari presentano un saldo pari a 111 migliaia di Euro (309 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) e
sono composti principalmente da:
o credito verso l’erario risultante dalla liquidazione IVA del mese di dicembre 2023 per 80 migliaia di Euro
(290 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022). Il credito al 31 dicembre 2022 è stato utilizzato in
compensazione, nel corso dell’esercizio, a fronte di pagamenti dovuti per ritenute d’acconto su lavoro
dipendente eautonomo;
o crediti IRES per 15 migliaia di Euro;
o crediti tributari diversi per 16 migliaia di Euro.
Ratei e risconti attivi
La voce Ratei e risconti attivi pari a 92 migliaia di Euro (265 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) afferisce
principalmente al risconto di costi di competenza dell’esercizio successivo.
Costi differiti per concessioni ai clienti COVID-19
La voce fa riferimento alle riduzioni temporanee concesse al cliente OVS con riferimento ai canoni di locazione
oggetto di specifici accordi siglati nel mese di luglio 2020, nel mese di marzo 2021, nel mese di agosto 2021
e nel mese di maggio 2022. Le suddette riduzioni temporanee di canoni saranno imputate nel conto
economico, a riduzione dei ricavi di locazione, nell’esercizio 2024; la quota che sarà invece imputata negli
esercizi successivi è iscritta alla voce Crediti e altre attività non correnti.
Capex contribution - quota corrente
La voce fa riferimento alla quota entro l’esercizio successivo del capex contribution erogato nel 2018 al cliente
OVS per l’immobile di Milano, via Spadari e per l’immobile di Milano, via Cuneo erogato nel secondo semestre
2021. Tale importo fa riferimento alla quota che verrà portata a riduzione dei ricavi da locazione nel corso dei
successivi 12 mesi.
Nota 10. Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
31/12/2023
31/12/2022
Depositi bancari
2.328
15.015
Time deposit
3.250
0
Depositi per garanzie contrattuali
150
0
Denaro e valori in cassa
0
0
Totale
5.728
15.015
Le disponibilità liquide e mezzi equivalenti ammontano complessivamente a 5.742 migliaia di Euro (15.059
migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) e sono rappresentate da depositi bancari. I depositi per garanzie
contrattuali afferiscono alla somma versata dal conduttore Luisa Via Roma a copertura della garanzia prevista
dal contratto di locazione. I time deposit si riferiscono a un conto corrente fruttifero con vincolo di tre mesi
acceso nel mese di novembre 2023.
La voce si riduce sensibilmente, rispetto al 31 dicembre 2022, a seguito dei rimborsi dei finanziamenti
UniCredit Leasing e Banca Centro Lazio e delle uscite finanziarie connesse agli Accordi Transattivi.
143
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
PATRIMONIO NETTO
Nota 11. Patrimonio Netto
Il Capitale Sociale, interamente sottoscritto e versato, ammonta a 63.265 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023
ed è costituito da n. 11.013.054 azioni ordinarie quotate, prive di valore nominale, e da n.11.012.055 azioni di
categoria B, prive del diritto di intervento e di voto nell’assemblea ordinaria della Società e attributive di un
diritto di partecipazione agli utili limitato, e non ammesse alla negoziazione su EURONEXT Milan. La Società
detiene 38.205 azioni proprie.
L’utile dell’esercizio 2022 pari a 346.303,60 Euro è stato destinato per Euro 17.315,18 a riserva legale e per
Euro 328.988,42 a riserva da fair value come da delibera dell’Assemblea degli Azionisti del 15 maggio 2023.
La voce Altre componenti di conto economico complessivo è positiva ed ammonta a 56 migliaia di Euro e
recepisce gli effetti della valutazione attuariale del trattamento di fine rapporto dei dipendenti della Società ai
sensi dello IAS 19.
La voce Riserva per pagamenti basati su azioni, al 31 dicembre 2023, risulta pari a zero; per ulteriori dettagli
si rimanda al paragrafo Piani di incentivazione.
Di seguito si riporta il prospetto ex art. 2427 numero 7-bis del Codice civile.
Descrizione
31/12/2023
Possibilità di
utilizzazione
Quota
disponibile
Dividendi
Riepilogo delle
utilizzazioni effettuate
nei tre precedenti
esercizi
per
copertura
perdite
per altre
ragioni
Capitale sociale
63.265
Riserve di capitale:
Riserva da sovrapprezzo azioni
22.931
C
22.931
Riserve di utili:
Riserva legale
7.161
B
Riserva da fair value
8.874
Riserva copertura perdite
B
Altre riserve:
Costi per aumento di capitale
(3.429)
Riserva negativa per acquisto azioni proprie
(149)
Altre componenti di conto economico complessivo
56
Utili (Perdite) a nuovo
(12.785)
Utile(perdita) dell’esercizio
(9.444)
Totale
76.480
Quota non distribuibile
5.509
Residua quota distribuibile
17.422
(*) A: per aumento di capitale; B: per copertura perdite; C: per distribuzione ai soci
Si rammenta che, con l’Assemblea di approvazione del Bilancio al 31 dicembre 2023, è in scadenza la delega
conferita da quest’ultima al Consiglio di Amministrazione in data 26 aprile 2021, ai sensi dell’articolo 2443 del
codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice
civile.
144
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
In data 12 marzo 2024 il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di convocare l’Assemblea Ordinaria e
Straordinaria degli Azionisti per il giorno 23 aprile 2024 proponendo, inter alia, di attribuire al Consiglio di
Amministrazione una delega ad aumentare il capitale sociale per un importo massimo di 500 milioni di Euro,
comprensivo dell’eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro la
data di approvazione assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2026, ai sensi dell’articolo 2443 del
codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice
civile.
Con riferimento all’informativa circa i requisiti partecipativi necessari per il mantenimento del regime SIIQ si
rimanda a quanto ampiamente illustrato nei paragrafi “Quadro normativo e regolamentare della SIIQ” e
“Mantenimento requisiti regime SIIQ” inclusi nella Relazione sulla gestione e "Informativa sul regime speciale
delle società di investimento immobiliari quotate – SIIQ” incluso nel Bilancio d’esercizio.
145
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
PASSIVO
Nota 12. Benefici per i dipendenti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei benefici per i dipendenti al 31 dicembre 2023. La voce include
il valore, calcolato ai sensi dello IAS 19, delle indennità di fine rapporto rimaste in azienda e maturate al 31
dicembre 2023.
31/12/2023
31/12/2022
Benefici per i dipendenti
20
66
Totale Benefici per i dipendenti
20
66
Di seguito si riporta la movimentazione della voce.
31/12/2023
31/12/2022
Saldo iniziale al 01/01/2023
66
189
Utili/Perdite attuariali
(13)
(66)
Utilizzo
(53)
(125)
Accantonamenti
19
65
Oneri finanziari IAS 19
1
3
Saldo finale al 31/12/2023
20
66
Il saldo finale, pari a 20 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023 (66 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022), riflette
il valore attuale dell’impegno della Società nei confronti dei dipendenti per trattamento di fine rapporto,
calcolato sulla base delle vigenti previsioni legislative e dei contratti collettivi di lavoro e delle sottostanti
dinamiche attuariali.
L’utilizzo nell’esercizio fa riferimento alla liquidazione del trattamento di fine rapporto ai dipendenti cessati
per 53 migliaia di Euro.
Il service cost è classificato a conto economico per 19 migliaia di Euro (65 migliaia di Euro al 31 dicembre
2022) tra i costi del personale, per 1 migliaio di Euro (3 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) a interest cost
classificato tra gli oneri finanziari e per 13 migliaia di Euro (66 migliaia di Euro di utile
al 31 dicembre 2022) a utile attuariale classificato nel conto economico complessivo come previsto dallo IAS
19.
Si riportano di seguito le ipotesi demografiche e finanziarie utilizzate:
IPOTESI DEMOGRAFICHE
PERSONALE
DIPENDENTE
IPOTESI
FINANZIARIE
31/12/2022
Probabilità di decesso
Tabelle di mortalità
RG48
Tasso annuo di
attualizzazione
3,17%
Probabilità di invalidità
Tavole INPS distinte per
età e sesso
Tasso annuo di
inflazione
2%
Probabilità di pensionamento
100% al raggiungimento
dei requisiti AGO
Tasso annuo
incremento TFR
3%
Probabilità di ricevere all’inizio dell’anno
un’anticipazione del TFR accantonato
pari al 70%
3%
Tasso annuo di
incremento salariale
3%
Probabilità di dimissioni
5%
146
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Il Fondo Trattamento di Fine Rapporto rientra nei piani a benefici definiti.
In particolare, occorre notare come:
o il tasso annuo di attualizzazione utilizzato per la determinazione del valore attuale dell’obbligazione è
stato desunto, coerentemente con il par. 83 dello IAS 19, dall’indice Iboxx Corporate AA con duration 10+
rilevato alla data della valutazione;
o il tasso annuo di incremento del TFR come previsto dall’art. 2120 del Codice Civile è pari al 75%
dell’inflazione più 1,5 punti percentuali;
o Il tasso annuo di incremento salariale applicato esclusivamente per le Società con in media meno di 50
dipendenti nel corso del 2006 è stato pari al 3%.
Alla data del 31 dicembre 2023 l’organico del Gruppo è composto da n. 4 unità. Di seguito i numeri puntuali e
medi dei dipendenti al 31 dicembre 2023 e al 31 dicembre 2022, suddivisi per categorie:
Divisione per qualifica
31/12/2023
31/12/2022
Dirigenti
2
4
Quadri
1
1
Impiegati
1
2
Totale
4
7
Divisione per media del periodo
31/12/2023
31/12/2022
Dirigenti
3
4
Quadri
1
1
Impiegati
1
2
Totale
5
7
Nota 13. Fondi rischi
La voce Fondi rischi, inclusa tra le Passività non correnti, si decrementa per 47 migliaia di Euro a seguito
dell’utilizzo completo del fondo rischi stanziato nell’esercizio precedente per 57 migliaia di Euro e
dell’adeguamento delle posizioni rimanenti per 10 migliaia di Euro in ragione della stima aggiornata delle
passività potenziali relative a situazioni in via di definizione per le quali l’esistenza non è certa e vi è
un’indeterminatezza dell’ammontare.
Nota 14. Debiti verso banche e altri finanziatori
31/12/2023
31/12/2022
Non correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
62.292
62.525
Debiti verso altri finanziatori
42
4.138
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
62.334
66.663
Correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
472
822
Debiti verso altri finanziatori
17
747
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
489
1.569
Totale
62.823
68.232
Di seguito si riporta una tabella di sintesi delle condizioni dei principali mutui ipotecari e dei finanziamenti
bancari in essere alla data di bilancio.
147
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Istituto
Importo
Originario
Debito
residuo al
31/12/2023
Valori
Nominali
Debito residuo
al 31/12/2023
Valori di
Bilancio al
Costo
Ammortizzato
Di cui entro
l’esercizio
successivo
Di cui oltre
l’esercizio
successivo
Garanzie
Ulteriori garanzie
e Clausole
CPI PG
54.606
54.606
58.245
0
58.245
CPI PG
3.366
3.366
3.564
0
3.564
Intesa San Paolo
S.p.A.
3.900
616
624
306
318
Ipoteca di
2° grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
Intesa San Paolo
S.p.A.
2.100
321
331
166
165
Ipoteca di
2° grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
63.972
58.909
62.764
472
62.292
La voce Debiti verso banche e altri finanziatori tiene conto delle dilazioni accordate dagli istituti di credito che
sono state riflesse nel costo ammortizzato dei debiti, ove applicabile, e nella classificazione degli stessi come
correnti e non correnti.
La voce Debiti verso altri finanziatori fa riferimento ai contratti di lease per autovetture aziendali.
Si riportano di seguito, ai sensi dello IAS 7 “Rendiconto finanziario”, le variazioni delle passività derivanti da
attività di finanziamento. La tabella consente di riconciliare i flussi monetari esposti nel Rendiconto finanziario
con il totale delle variazioni registrate nel periodo dalle poste patrimoniali che concorrono al Totale
Indebitamento finanziario.
Flussi non monetari
31/12/2022
Flusso
monetario
Variazioni
di fair value
Altri
movimenti
31/12/2023
Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
66.663
(5.240)
0
911
62.334
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
1.569
(1.550)
0
470
489
Passività nette derivanti dall'attività di
finanziamento
68.232
(6.790)
0
1.381
62.823
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
(15.015)
9.287
0
0
(5.728)
Totale indebitamento finanziario
53.173
2.497
0
1.381
57.095
Di seguito si riporta, ai sensi dell’IFRS 7, l’analisi delle scadenze per le passività finanziarie:
Passività
Valore contabile
entro 1 anno
1-2 anni
2-5 anni
oltre 5 anni
Debiti verso banche e altri finanziatori
62.823
489
494
61.840
-
Per l’informativa sull’indebitamento finanziario secondo quanto richiesto dalla comunicazione CONSOB del
28 luglio 2006 e in conformità con la Raccomandazione ESMA n. 32-382-1138 del 2021 si rimanda al paragrafo
Analisi andamento patrimoniale e Indebitamento finanziario incluso nella Relazione sulla gestione.
148
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 15. Debiti commerciali e altri debiti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei debiti commerciali e degli altri debiti al 31 dicembre 2023.
31/12/2023
31/12/2022
Non Correnti
Debiti tributari
18
27
Totale Debiti commerciali e altri debiti non correnti
18
27
Correnti
Debiti commerciali verso terzi
650
805
Debiti verso parti correlate
577
819
Altri debiti
286
869
Debiti tributari
34
162
Debiti verso istituti di previdenza
9
223
Totale Debiti commerciali e altri debiti correnti
1.556
2.878
Debiti commerciali verso terzi
La voce debiti commerciali verso terzi presenta un saldo pari a 650 migliaia di Euro (805 migliaia di Euro al 31
dicembre 2022).
Debiti verso parti correlate
La voce include il debito verso Dea Capital SGR per asset advisory fee pari a 407 migliaia di Euro oltre a 170
migliaia di Euro relativi a debiti verso amministratori professionisti e sindaci.
Altri Debiti
31/12/2023
31/12/2022
Debiti verso il personale
36
696
Altri debiti
244
167
Debiti verso Organismo di Vigilanza
6
6
Totale Altri Debiti
286
869
Gli Altri debiti ammontano a 286 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023, a fronte di un saldo di 869 migliaia di
Euro al 31 dicembre 2022, e sono composti prevalentemente da:
o debiti verso il personale per 36 migliaia di Euro relativi ai ratei di ferie, permessi e mensilità aggiuntive
maturate al 31 dicembre 2023;
o altri debiti per 244 migliaia di Euro (167 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022);
o il debito verso i componenti dell’organismo di vigilanza è invece pari a 6 migliaia di Euro.
Debiti tributari
31/12/2023
31/12/2022
Debiti tributari non correnti
18
27
Debiti tributari correnti
34
162
Totale Debiti tributari
52
189
I debiti tributari non correnti presentano un saldo pari a 18 migliaia di Euro (27 migliaia di Euro al 31 dicembre
2022). La voce fa riferimento a imposte relative ad esercizi precedenti e importi esigibili oltre i dodici mesi in
ragione della rateizzazione in corso con l’Agenzia delle Entrate.
149
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
I debiti tributari correnti presentano un saldo pari a 34 migliaia di Euro (162 migliaia di Euro al 31 dicembre
2022) e si riferiscono principalmente a:
o ritenute su redditi da lavoro dipendente e autonomi pagate nel mese di gennaio 2024 per 25 migliaia di
Euro;
o la quota corrente dei debiti per rateizzazioni di avvisi bonari della incorporata Cortese Immobiliare S.r.l.
per 9 migliaia di Euro.
Debiti verso istituti di previdenza
31/12/2023
31/12/2022
Debiti verso INPS
7
221
Debiti verso INAIL
1
2
Enti previdenziali vari
1
0
Totale debiti verso istituti di previdenza
9
223
I debiti verso istituti di previdenza ammontano a 9 migliaia di Euro (223 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022)
e si riferiscono principalmente ai contributi relativi alla mensilità di dicembre 2023 pagati nel mese di gennaio
2024.
Rischi
I rischi a cui è soggetta la Società e le relative mitigazioni sono ampiamente illustrati nell’ambito del paragrafo
relativo alla gestione dei rischi nella Relazione sulla Gestione.
Garanzie
In merito ai contratti di finanziamento che la Società ha in essere con Intesa Sanpaolo è stata rilasciata ipoteca
sull’immobile di Roma, via Cortese per un valore originario di 16 milioni di Euro; si evidenzia che il debito
residuo al 31 dicembre 2023 è pari a 955 migliaia di Euro e che il valore di mercato dell’immobile è pari a 4.700
migliaia di Euro.
La Società non ha in essere contratti di finanziamento che prevedono covenant.
Accantonamenti, impegni, passività e attività potenziali
La Società ha rilevato nel bilancio al 31 dicembre 2023 accantonamenti per rischi in relazione alla probabilità
di impiegare risorse per estinguere obbligazioni per 27 migliaia di Euro come indicato alla nota 13. Fondi rischi.
Nel seguito si descrivono brevemente le passività potenziali riferite alla data del 31 dicembre 2023.
1) NEXT RE prosegue nella gestione della causa intentata da Sorgente Group Italia S.r.l. che ha
impugnato la delibera consiliare del 29 ottobre 2020 avente ad oggetto la delibera dell’aumento del
capitale sociale, oltre alla delibera consiliare del 7 ottobre 2020 che aveva accettato l’offerta di CPI
Property Group S.A. e alla delibera assembleare del 27 agosto 2020, con cui era stata conferita al
Consiglio di Amministrazione la delega ad aumentare il capitale ai sensi dell’art. 2443 del codice civile;
i difensori della Società ritengono il rischio di soccombenza in relazione all’accoglimento della
domanda risarcitoria solo meramente possibile.
2) Nell’ambito dell’accordo transattivo sottoscritto in data 28 giugno 2022, Castello SGR ha rinunciato
agli atti dei giudizi rubricati ai nn. 24624/2021 R.G. – Tribunale di Roma. Il giudicante non ha ancora
assunto i provvedimenti conseguenti al deposito dei relativi atti di rinuncia e accettazione ex art. 306
c.p.c. e la prossima udienza per la precisazione delle conclusioni è fissata per l’11 dicembre 2024. Si
ricorda che, con riferimento al suddetto contenzioso, il rischio di soccombenza è ritenuto dai difensori
della Società possibile, seppur remoto.
150
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
4) In data 20 gennaio 2022 è stato notificato a NEXT RE un atto di citazione a comparire dinnanzi al
Tribunale di Roma, sezione XVI, nell’ambito del giudizio pendente n. RG 5998/2021, unitamente al
ricorso per sequestro conservativo avente ad oggetto la richiesta di sequestro di beni di proprietà di
Sorgente S.G.R. S.p.A. e Sorgente Group Italia S.r.l.. In particolare, NEXT RE è stata citata in giudizio,
in qualità di terzo, su impulso del Curatore Speciale del fondo comune di investimento immobiliare
chiuso denominato "Fondo Aida", interamente e indirettamente posseduto da SIAE, il quale ha chiesto
di (i) dichiarare la nullità o, in subordine, pronunciando l’annullamento o, in ulteriore subordine,
revocando e dichiarando inefficaci nei confronti del Fondo AIDA gli atti di conferimento dell’Immobile
sito in Roma, Via Zara n. 28 del 18 febbraio 2015 e del 31 maggio 2017; e (ii) in via di ulteriore
subordine, la condanna di Next Re, in solido con gli altri convenuti e chiamati in causa (i.e. Sorgente
S.G.R., Sorgente Group, Saites e Castello SGR S.p.A., quest’ultima in qualità di cessionaria di un ramo
di azienda di Sorgente S.G.R. e quindi quale responsabile in solido con il cedente), al risarcimento dei
danni subiti dal Fondo Aida in virtù delle predette operazioni di conferimento, oltre che dei danni subiti
dal Fondo Aida in virtù del mancato rimborso di finanziamenti concessi dal medesimo in favore di
Saites.. In data 15 giugno 2022 Next Re si è ritualmente costituita in giudizio sollevando plurime
eccezioni processuali e di merito, e chiedendo l’integrale rigetto delle domande formulate dal Curatore
Speciale del Fondo Aida e da Sorgente Group Italia nei suoi confronti. All’esito della prima udienza di
trattazione celebratasi il 5 luglio 2022 il Giudice ha assegnato i termini per il deposito delle memorie
ex art. 183, c. 6, c.p.c. e nel corso dell’udienza successiva del 28 febbraio 2023 ha disposto una
consulenza tecnica, onde consentire di valutare le contestazioni risarcitorie, nominando il C.T.U. e
invitandolo a comparire per l’udienza del 12 settembre 2023. Alla data della presente relazione il C.T.U.
ha avviato le operazioni peritali a conclusione delle quali è previsto il deposito della C.T.U. definitiva
entro il 9 luglio 2024; i consulenti legali del Gruppo ritengono che il rischio di soccombenza possa
essere considerato tra il remoto e il possibile.
CONTO ECONOMICO
Nota 16. Ricavi da locazione
31/12/2023
31/12/2022
Locazioni immobiliari
6.188
5.688
Riaddebiti a conduttori
145
133
Altri ricavi
53
-
Ricavi da locazione
6.386
5.821
La voce, pari a 6.386 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023, include i ricavi da locazione e i relativi riaddebiti di
costi ai conduttori, nonché altri ricavi relativi a sopravvenienze attive derivanti da maggiori costi immobiliari
rilevati nel precedente esercizio.
La voce Ricavi da locazione subisce un incremento netto per 565 migliaia di Euro principalmente a fronte degli
adeguamenti ISTAT dei contratti di locazione rilevati nel periodo e dei canoni per nuovi contratti di locazione
rilevati su base lineare.
151
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Di seguito si riporta il dettaglio dei ricavi conseguiti per immobile
Immobile
31/12/2023
31/12/2022
Milano, via Spadari
2.080
1.720
Milano, via Cuneo
1.167
1.063
Milano, C.so San Gottardo
804
754
Roma, via Zara
772
727
Bari, via Dioguardi
968
963
Roma, via Cortese
587
586
Verona, via Unità d’Italia
8
8
Totale
6.386
5.821
Nota 17. Costi inerenti il patrimonio immobiliare
Il saldo della voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2023 è pari a 1.293 migliaia di Euro
significativamente inferiore al saldo al 31 dicembre 2022 pari a 1.526 migliaia di Euro. Nella seguente tabella
sono rappresentati i costi per tipologia e confrontati con il 31 dicembre 2022.
31/12/2023
31/12/2022
IMU
710
810
Manutenzioni e spese di gestione locali
235
274
Consulenze tecniche
142
87
Consulenze immobiliari
28
83
Imposte di registrazione contratti
64
67
Vigilanza e portierato
-
52
Utenze
13
41
Costi di property, building e facility management
26
35
Assicurazioni
28
26
Altre imposte e tasse
4
25
Consulenze legali, notarili e spese professionali
35
19
Altri oneri
8
7
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
1.293
1.526
I costi per IMU e imposte di registro, sono relativi alle imposte applicate sul portafoglio immobiliare. I costi di
property, building e facility management sono relativi alle attività di gestione immobiliare ordinaria e
amministrativa degli immobili in portafoglio. I costi per manutenzione riguardano gli oneri sostenuti per la
gestione ordinaria e straordinaria degli immobili mentre la voce utenze comprende le spese per la fornitura di
telefonia, energia elettrica, di acqua e gas degli immobili. Le assicurazioni si riferiscono alle polizze all risk
stipulate con riferimento agli immobili in portafoglio.
La voce subisce una riduzione di 233 migliaia di Euro rispetto al valore registrato al 31 dicembre 2022 in
ragione della cessione, a fine 2022, dell’asset di Verona che, in quanto sfitto, ha generato, nello scorso
esercizio, maggiori costi pari a 378 migliaia di Euro per utenze, oneri di gestione, di vigilanza, consulenze e
IMU.
Nota 18. Totale proventi/(oneri) da cessione immobili
La voce al 31 dicembre 2023 è pari a zero in quanto non sono stati ceduti asset nel corso dell’esercizio.
152
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 19. Totale costi di funzionamento
31/12/2023
31/12/2022
Salari e stipendi
502
908
Oneri sociali
166
478
Trattamento di fine rapporto
33
81
Altri costi del personale
1.979
592
Sub totale a) Costi del personale
2.680
2.059
Consulenze legali e notarili
454
639
Emolumenti Amministratori
709
736
Asset adivisory fee
730
704
Costi di comunicazione e marketing
37
163
Altre consulenze
200
130
Canoni e consulenze IT
125
105
Compensi revisori professionisti
119
98
Emolumenti Collegio Sindacale
85
83
Consulenze amministrative
82
66
Compensi Organismo di Vigilanza
40
67
Consulenze immobiliari ed esperto indipendente
11
63
Spese viaggio, trasporto e auto
32
53
Assicurazioni
60
51
Servizi HR
24
40
Consulenze finanziarie
0
39
Compensi internal auditor
34
33
Spese di gestione locali, pulizie e manutenzioni
21
19
Utenze
12
15
Vigilanza
14
14
Commissioni e spese bancarie
79
10
Diversi
12
12
Consulenze tecniche
0
1
Sub totale b) Costi generali
2.880
3.141
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
112
200
Totale Costi di funzionamento
5.672
5.400
La voce Totale costi di funzionamento include Costi del personale, Costi generali e Ammortamenti e
svalutazioni di immobilizzazioni.
I Costi del personale sono pari a 2.680 migliaia al 31 dicembre 2023 e si decrementano rispetto all’esercizio
precedente per l’effetto combinato dei maggiori oneri, pari a 1.971 migliaia di Euro, derivanti dagli accordi
transattivi aventi a oggetto i termini e le condizioni della risoluzione consensuale anticipata dei rapporti di
lavoro dirigenziale del Direttore Generale e del Chief Investment Officer e alla riduzione dei costi del personale
che ne è derivata pari a 759 migliaia di Euro. Inoltre, nell’esercizio precedente la voce includeva anche
l’accantonamento per premi da incentivazione di breve e lungo periodo per 598 migliaia di Euro.
La voce Costi generali presenta un saldo pari a 2.880 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023 e si decrementa
rispetto al 31 dicembre 2022 per 261 migliaia di Euro netti principalmente in relazione a i) minori oneri per
consulenze legali per 185 migliaia di Euro, ii) minori costi per comunicazione per 126 migliaia di Euro, iii)
153
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
maggiori commissioni bancarie per 69 migliaia di Euro sostenute a fronte dei rimborsi anticipati dei
finanziamenti con Unicredit Leasing e con Banca Centro Lazio. La voce in oggetto include, inoltre, 729 migliaia
di Euro per asset advisory fee maturata verso Dea Capital RE SGR nell’ambito dell’Asset Advisory agreement.
La voce Ammortamenti e svalutazioni accoglie le quote di ammortamento per il periodo delle immobilizzazioni
immateriali (25 migliaia di Euro), dei diritti d’uso (22 migliaia di Euro) e delle altre immobilizzazioni materiali
per 65 migliaia di Euro di cui 57 migliaia di Euro relativi alla porzione strumentale dell’immobile di Roma, via
Zara ammortizzato con un’aliquota del 3%. La voce al 31 dicembre 2022 includeva l’ammortamento del valore
dei mobili e arredi relativi all’immobile di Verona per 93 migliaia di Euro.
Nota 20. Altri ricavi e proventi
La tabella di seguito riepiloga la situazione degli altri ricavi e proventi al 31 dicembre 2023.
31/12/2023
31/12/2022
Proventi extra caratteristici da att. Finanziarie
0
469
Altri ricavi e proventi
5
32
Totale Altri ricavi e proventi
5
501
La riduzione della voce al 31 dicembre 2023 è da imputare all’effetto economico registrato nel primo semestre
2022 a seguito della sottoscrizione dell’accordo transattivo avente ad oggetto il trasferimento dei titoli
obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo di diritto lussemburghese “Historic & Trophy Building
Fund” gestito da Main Source S.A. “Fondo HTBF- €”, nonché la definizione transattiva dei procedimenti
giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al Bond.
Nota 21. Altri costi ed oneri
31/12/2023
31/12/2022
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa
80
75
Accantonamento a fondi rischi
10
74
Contributi associativi
31
47
Perdite realizzate su attività finanziarie al fair value
17
0
Altri oneri
46
52
Totale Altri costi ed oneri
184
248
Gli altri costi e oneri includono costi sostenuti per contributi Consob e Borsa Italia e altri adempimenti e
contributi associativi. La voce include la perdita realizzata sulla dismissione di strumenti finanziari valutati al
fair value per 17 migliaia di Euro.
Nota 22. Rivalutazione/(svalutazioni) di immobili
31/12/20223
31/12/2022
Svalutazioni di immobili in portafoglio
(7.598)
(680)
Rivalutazioni di immobili in portafoglio
624
3.572
Totale
(6.974)
2.892
4.755
La voce accoglie rivalutazioni e svalutazioni effettuate sul valore degli investimenti immobiliari in portafoglio
sulla base delle perizie predisposte dagli esperti indipendenti. Per il relativo commento si rinvia alla Nota 1.
Investimenti Immobiliari.
154
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 23. Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
31/12/2023
31/12/2022
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
0
53
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
0
53
La voce è pari a zero in considerazione del fatto che la Società, al 31 dicembre 2023, non detiene strumenti
finanziari in portafoglio.
Nota 24. Proventi/(Oneri) finanziari
31/12/2023
31/12/2022
Interessi attivi su conti correnti bancari
40
5
Proventi finanziari
40
5
Interessi su finanziamenti CPI PG
(1.349)
(1.432)
Interessi su finanziamenti bancari
(105)
(119)
Interessi su lease
(42)
(99)
Interessi passivi su altri debiti
(4)
(7)
Oneri finanziari
(1.500)
(1.657)
La voce Oneri finanziari è composta principalmente da interessi passivi su finanziamenti erogati dalla
controllante CPI PG per 1.349 migliaia di Euro e da interessi su finanziamenti bancari e su lease per 147
migliaia di Euro. Gli interessi su lease e finanziamenti bancari registrano una riduzione rispetto al precedente
esercizio a seguito delle estinzioni anticipate avvenute nel primo trimestre 2023 del leasing immobiliare con
Unicredit Leasing e del finanziamento con Banca Centro Lazio.
Nota 25. Imposte
La Società, per i redditi derivanti dalla gestione esente applica l’apposita disciplina prevista dall’art. 1, commi
119 e ss., della Legge n. 296/2006 e dal relativo decreto attuativo, mentre per i redditi derivanti dalla gestione
non esente applica le ordinarie regole di imposizione ai fini IRES ed IRAP. Al 31 dicembre 2023 il consolidato
fiscale risulta in perdita fiscale e non è stata rilevata fiscalità differita in ragione della prevedibile recuperabilità
della stessa. La voce recepisce la svalutazione delle attività per imposte anticipate per 190 migliaia di Euro e
sopravvenienze passive IRAP per 64 migliaia di Euro. Per ulteriori dettagli si rimanda al paragrafo “Quadro
normativo e regolamentare delle SIIQ” incluso nella Relazione sulla gestione.
Nota 26. Rendiconto finanziario
Il rendiconto finanziario è presentato con il metodo indiretto.
Nel 2023 l’attività operativa ha generato un flusso di cassa negativo pari a 710 migliaia di Euro (nel 2022
negativo per 1.206 migliaia di Euro).
Nell’esercizio le operazioni di investimento/disinvestimento hanno generato un flusso di cassa negativo pari
a 372 migliaia di Euro mentre il ripagamento di debiti finanziari ha assorbito cassa per 6.790 migliaia di Euro.
Eventi successivi alla chiusura del bilancio
Non sono intervenuti fatti successivi alla data di riferimento del bilancio che avrebbero comportato una
rettifica dei valori dello stesso.
Per la descrizione degli eventi successivi alla chiusura dell’esercizio si rimanda al capitolo Eventi successivi
alla chiusura dell’esercizio ed Evoluzione prevedibile della gestione inclusi nella Relazione sulla Gestione.
155
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Piani di incentivazione
In data 10 novembre 2021 l’Assemblea dei Soci ha approvato il piano basato su strumenti finanziari
denominato “Stock Grant Plan 2021-2026” finalizzato ad allineare gli interessi del management con quelli degli
Azionisti, privilegiando l’incremento del valore di mercato delle azioni e la creazione di valore per la generalità
degli stakeholders in un orizzonte di medio-lungo periodo, in attuazione di quanto previsto dalla vigente
Politica di Remunerazione per gli esercizi 2021-2023 approvata dall’Assemblea degli Azionisti del 26 aprile
2021 e nel rispetto delle previsioni del Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement sottoscritto tra
la Società e DeA Capital Real Estate SGR S.p.A., nonché in coerenza con le prassi diffuse anche in ambito
internazionale ed in conformità con le raccomandazioni del Codice di Corporate Governance cui la Società ha
aderito.
Il Piano prevede l’attribuzione a titolo gratuito e personale, in una o più tranche da attuarsi entro cinque anni
dalla data dell’approvazione assembleare, di azioni proprie della Società ai soggetti beneficiari (di seguito
anche i “beneficiari”) individuati dal Consiglio di Amministrazione, con l’ausilio del Comitato Remunerazione,
tra Amministratori, dirigenti, altri dipendenti, collaboratori e consulenti della Società e di società appartenenti
al proprio Gruppo (inclusi i key managers di società facenti parte del Gruppo DeA Capital in esecuzione del
Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement), fino ad un numero massimo di azioni proprie
corrispondente al 3% del capitale sociale pro tempore della Società esistente alla data di ciascuna attuazione
del Piano.
In data 27 aprile 2022 il Consiglio di Amministrazione della Capogruppo ha approvato il Regolamento Attuativo
(di seguito anche il “Regolamento”) del I° ciclo 2022 – 2024 del Piano di Stock Grant (di seguito anche il
“Piano”) che prevede l’assegnazione gratuita ai beneficiari di massime n. 206.176 Azioni ordinarie proprie al
raggiungimento di obiettivi prestabiliti o al verificarsi di determinate condizioni.
In particolare, il Piano prevede l’assegnazione gratuita delle azioni ai beneficiari, individuati nei Consiglieri
esecutivi con deleghe gestorie e nei Dirigenti della Società, subordinandola al mantenimento del Rapporto
Rilevante (di amministrazione, dipendenza, collaborazione/consulenza) da parte di ciascun beneficiario fino
alla data finale del periodo di vesting stabilita al 31 dicembre 2024 e al raggiungimento nel periodo 2022 –
2024 di uno o più determinati Obiettivi di Performance condizionati al conseguimento dell’Obiettivo Cancello
che costituisce la condizione di accesso al I Ciclo del Piano.
La Società si è avvalsa della collaborazione di un consulente esterno al fine della valutazione dei diritti
assegnati che è stata realizzata riflettendo le condizioni di mercato finanziarie valide alla data di valutazione
e ha riguardato il fair value totale del Piano che è influenzato dal numero di diritti che andranno a maturazione
secondo le regole previste dalle condizioni di performance oltre che dal fair value di ciascun diritto.
La categoria di diritti oggetto di stima riguarda la componente “non market based” essendo, in tal caso,
l’assegnazione gratuita dei diritti a ricevere un numero massimo di Azioni ordinarie correlata al
raggiungimento di obiettivi Economico-Finanziari (livello del NAV e dell’EBITDA cumulato) e di natura
qualitativa (Indicatori ESG) non connessi a condizioni di mercato. In tale fattispecie le condizioni di
maturazione, così come indicato dall’IFRS 2, sono state considerate rettificando il numero di strumenti
rappresentativi di capitale inclusi nella valutazione dell'importo dell'operazione.
Il fair value totale dei diritti a maturazione, relativi al I° Ciclo 2022 – 2024, è stato determinato mediante
l’applicazione del modello degli alberi binomiali per la valutazione delle opzioni americane Cox-Ross-
Rubinstein (CRR), tenendo anche in considerazione la clausola di Good Leaver prevista nel Regolamento. Il fair
value è stato stimato pari a zero in quanto, alla data del 31 dicembre 2023, non si ritiene realizzato il
presupposto che consente il conseguimento dell’Obiettivo Cancello che costituisce la condizione di accesso
al I Ciclo del Piano.
Tutte le informazioni riferite allo Stock Grant Plan 2021-2026 sono descritte nel Documento informativo
redatto ai sensi dell’art. 84-bis, comma 1, del Regolamento Consob n. 11971/1999 e in conformità allo schema
n. 7 dell’Allegato 3A al medesimo Regolamento, a disposizione del pubblico sul sito internet
https://www.nextresiiq.it/, sezione Governance – Assemblea degli Azionisti.
156
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Il Consiglio di Amministrazione del 21 marzo 2023 ha deciso di rinviare ad una successiva riunione consiliare,
all’esito delle determinazioni dell’Assemblea degli Azionisti, le deliberazioni relative al sistema di
incentivazione di breve periodo per l’esercizio 2023 (MBO 2023), in considerazione dei significativi
cambiamenti avvenuti nel corso del semestre nella governance aziendale.
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19 sui conti 2023
In relazione agli impatti derivanti dalla pandemia da COVID-19 sui conti della Società la stessa continua a
rilevare gli effetti delle riduzioni temporanee di canone concesse ai conduttori su base lineare lungo la durata
dei contratti. Nell’esercizio sono stati rilevati, a riduzione dei ricavi da locazione, 224 migliaia di Euro per
concessioni cd COVID mentre nei periodi successivi, sino al 2027, saranno rilevate linearmente riduzioni per
898 migliaia di Euro a riduzione dei ricavi da locazione.
Considerazioni in merito ai conflitti in essere e allo scenario macro-economico
Il contesto macroeconomico mondiale del 2023 è stato caratterizzato da una significativa contrazione dei
prezzi delle commodity energetiche rispetto ai livelli registrati nel 2022 e da un progressivo incremento dei
tassi di interesse; persistono il fenomeno di elevata inflazione, non ancora normalizzato, e una situazione
d’instabilità geopolitica, dovuta ai conflitti bellici in Ucraina e Medio Oriente.
Con riferimento al conflitto tra Russia e Ucraina e a quello in Medio Oriente la direzione ha effettuato un’analisi
dei rischi potenziali dagli stessi derivanti in considerazione del business in cui il Gruppo opera, delle controparti
commerciali e della struttura finanziaria.
I ricavi della Società, come noto, sono costituiti da canoni rivenienti dalla locazione dei sei immobili. Il
portafoglio clienti della Società, al 31 dicembre 2023, non presenta problematiche connesse a mancati incassi
o incertezze sulla recuperabilità dei crediti. Tutti i crediti fatturati alla data del 31 dicembre 2023 sono stati
incassati entro il mese di gennaio 2024.
L’Area Business immobiliare, nell’ambito delle relazioni con i clienti, monitora l’andamento degli stessi e
identifica eventuali criticità connesse alla gestione del credito.
Con riferimento agli incrementi nei prezzi delle commodities energetiche, il Gruppo non è risultato esposto
significativamente a tale fenomeno; ciò in quanto tutti gli immobili di proprietà, ad eccezione di una porzione
utilizzata da NEXT RE (a uso strumentale) sono locati e, pertanto, i costi operativi, quali tipicamente le utenze,
sono a carico dei conduttori.
Il Gruppo non opera direttamente con soggetti interessati dalle sanzioni e dalle misure restrittive imposte
dall’UE alla Russia.
Con riferimento all’esercizio 2023 la Società non ha riscontrato esigenze di accesso al credito. La struttura del
debito al 31 dicembre 2023 è costituita al 98% da debiti verso la controllante CPI Property Group S.A., società
che esercita attività di direzione e coordinamento sulla NEXT RE; tali debiti hanno scadenza nell’esercizio
2026. In tale contesto, pertanto, il Gruppo reputa di non essere esposta significativamente al rischio di accesso
al credito e, di conseguenza, non si è adoperata nell’avvio di eventuali azioni volte a mitigarlo. Inoltre, per
quanto a conoscenza della Società, la controllante non risulta significativamente esposta al rischio degli
impatti del conflitto Russia e Ucraina.
Alla luce di quanto precede e del fatto che il tasso applicato ai finanziamenti soci è fisso, il Gruppo non risulta
significativamente impattato dal fenomeno del rialzo dei tassi di interesse connesso allo scenario
macroeconomico derivante dal conflitto tra Russia e Ucraina.
Infine, tenuto conto del settore in cui il Gruppo opera, quest’ultimo non risulta impattato da eventuali criticità
in ordine all’approvvigionamento di materie prime. Tenuto conto di quanto sopra rappresentato, la Direzione
ha ritenuto che non siano derivati dal conflitto tra Russia e Ucraina impatti significativi sull’operatività della
Società.
Con riferimento allo scenario macroeconomico e agli impatti che lo stesso ha avuto sul bilancio, come
rappresentato alla nota 1. Investimenti immobiliari, le variabili utilizzate nella valutazione degli asset hanno
risentito dell’incremento generale registrato dai tassi di interesse. Le variazioni del fair value connesse
all’incremento dei tassi hanno avuto un impatto significativo sul risultato dell’esercizio 2023 e, come anche
rappresentato dalle risultanze delle analisi di sensitività condotte, potrebbero avere impatti anche futuri
laddove lo scenario macroeconomico dovesse continuare a influenzare significativamente le variabili
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
utilizzate nel processo di valutazione degli asset immobiliari e a contribuire a un maggiore livello di incertezza
nella determinazione dei fair value.
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Attività di Direzione e Coordinamento
La Società è soggetta a direzione e coordinamento da parte di CPI Property Group S.A.. Si forniscono di seguito
i dati essenziali dell’ultimo bilancio approvato da CPI Property Group S.p.A.
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Attestazione del Bilancio d’Esercizio
ATTESTAZIONE DEL BILANCIO D’ESERCIZIO AI SENSI DELL’ART. 81 – TER DEL REGOLAMENTO
CONSOB N° 11971 DEL 14 MAGGIO 1999 E SUCCESSIVE MODIFICHE E INTEGRAZIONI
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Allegati
Allegato 1 – Rapporti con parti correlate
La tabella seguente fornisce l’ammontare delle transazioni intercorse con le parti correlate.
(Valori in Euro)
Parte correlata
Partecipazioni
Debiti verso
banche e altri
finanziatori
Debiti
commerciali e
altri debiti
Costi
inerenti il
patrimonio
immobiliare
Costi
generali
Oneri
finanziari
Fidelio Engineering S.r.l.
10.000
0
0
29.572
9.000
0
CPI Property Group S.A.
0
61.809.161
0
0
0
1.349.000
Dea Capital Real Estate SGR
S.p.A.
0
0
406.314
0
729.367
Amministratori
0
0
99.240
0
708.735
0
Sindaci
0
0
71.394
0
84.394
0
Totale
10.000
61.809.161
576.948
29.572
1.531.496
1.349.000
Le retribuzioni dell’esercizio da lavoro dipendente, esclusi benefici non monetari, per il Direttore
Generale/Dirigenti con responsabilità strategiche sono pari a circa 2.327 migliaia di Euro per l’esercizio 2023.
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Allegato 2- Corrispettivi della Società di Revisione
Il seguente prospetto, redatto ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob, evidenzia i
corrispettivi di competenza dell’esercizio 2023 per i servizi di revisione legale del bilancio d'esercizio di NEXT
RE SIIQ S.p.A..
(Valori in Euro)
Incarico
Soggetto
Onorari*
Revisione legale bilancio di esercizio e consolidato
EY S.p.A.
113.981
Procedure di revisione sul reporting package ai fini del consolidamento da parte di CPI
PG
EY S.p.A.
5.500
Totale
118.981
*oltre contributo CONSOB e spese forfettarie
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Relazione della società di revisione
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Relazione del Collegio Sindacale
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Valutazioni degli esperti indipendenti
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