Relazione
Finanziaria
Annuale
2022
1
SOMMARIO
1. PROFILO SOCIETARIO ............................................................................................................................................. 3
Informazioni e struttura societaria .................................................................................................................................. 3
Struttura del Gruppo ......................................................................................................................................................... 3
Cariche sociali ................................................................................................................................................................... 4
Assetto Azionario al 31 dicembre 2022 .......................................................................................................................... 5
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE ................................................................................................................................ 6
Principali dati economici e patrimoniali consolidati ...................................................................................................... 6
Eventi di Rilievo dell’esercizio .......................................................................................................................................... 8
Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio ............................................................................................................... 11
Andamento del titolo ...................................................................................................................................................... 12
Il contesto economico e il mercato immobiliare.......................................................................................................... 14
Il portafoglio immobiliare ............................................................................................................................................... 16
Analisi andamento economico ...................................................................................................................................... 25
Analisi andamento patrimoniale .................................................................................................................................... 27
Operazioni con parti correlate ....................................................................................................................................... 28
Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ ............................................................................................................. 31
La gestione dei rischi ...................................................................................................................................................... 34
Corporate Governance .................................................................................................................................................... 39
Relazione sulla remunerazione ...................................................................................................................................... 41
Modello organizzativo & Codice Etico .......................................................................................................................... 41
Partecipazioni detenute da amministratori e membri del collegio sindacale ........................................................... 42
Altre informazioni sulla gestione ................................................................................................................................... 42
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19 ..................................................................................................... 44
Evoluzione prevedibile della gestione ........................................................................................................................... 44
Next RE SIIQ S.p.A. – Dati significativi .......................................................................................................................... 45
Raccordo tra il Patrimonio netto e il Risultato netto della Capogruppo e il Patrimonio netto e il Risultato netto
consolidati ....................................................................................................................................................................... 49
Proposta di destinazione del risultato dell’esercizio ................................................................................................... 50
Indicatori di Performance EPRA .................................................................................................................................... 51
3. BILANCIO CONSOLIDATO DEL GRUPPO NEXT RE SIIQ S.P.A. ............................................................................... 60
Prospetti contabili consolidati ....................................................................................................................................... 60
Prospetto della Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata ............................................................................... 61
Prospetto consolidato dell’Utile/Perdita d’esercizio.................................................................................................... 62
Prospetto consolidato delle Altre componenti di conto economico complessivo ................................................... 63
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato ...................................................................................... 64
Rendiconto finanziario consolidato............................................................................................................................... 65
Utile (perdita) per azione consolidato ........................................................................................................................... 66
2
Note esplicative ............................................................................................................................................................... 67
Attestazione del Bilancio Consolidato ........................................................................................................................ 100
Allegati ........................................................................................................................................................................... 101
4. BILANCIO D’ESERCIZIO DI NEXT RE SIIQ S.P.A. .................................................................................................... 103
Prospetti contabili di NEXT RE ..................................................................................................................................... 103
Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria ................................................................................................. 104
Prospetto Utile/Perdita d’esercizio ............................................................................................................................. 105
Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo ...................................................................... 106
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto ......................................................................................................... 107
Rendiconto finanziario .................................................................................................................................................. 108
Note esplicative ............................................................................................................................................................. 109
Attività di Direzione e Coordinamento ........................................................................................................................ 149
Attestazione del Bilancio d’Esercizio .......................................................................................................................... 156
Allegati ........................................................................................................................................................................... 157
Valutazioni degli esperti indipendenti ......................................................................................................................... 159
3
Profilo societario
1. PROFILO SOCIETARIO
Informazioni e struttura societaria
NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche “NEXT RE” o la “Società” o la “Capogruppo”) con sede legale in Roma,
Via Zara 28, con Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426,
numero REA RM-1479336, è una società di investimento immobiliare con azioni quotate sul mercato Euronext
Milan (“EXM”) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
La Società gestisce attualmente un portafoglio composto da immobili a destinazione direzionale e
commerciale ed è focalizzata su asset class che intendono rispondere alle esigenze dei nuovi schemi e stili
di fruizione dell’immobiliare, che riflettono le caratteristiche dell’economia e della società dell’accesso,
dell’utilità e dell’esperienza. Le categorie assunte guardano al Life-cycle Living & Hospitality, Leisure & Wellness,
Smart Office Space, Omnichannel Retail & Distribution.
Struttura del Gruppo
Il gruppo NEXT RE (di seguito anche il “Gruppo”) include, oltre alla Capogruppo, la società controllata al 100%
Fidelio Engineering S.r.l. (di seguito anche “Fidelio” o la “Controllata”).
La Controllata ha quale oggetto sociale lo svolgimento in Italia ed all’estero di attività volte alla riqualificazione
e valorizzazione di aree oggetto di sviluppo immobiliare o di edifici già esistenti oggetto di valorizzazione. La
Controllata ha avviato la propria operatività nel quarto trimestre 2022.
4
Profilo societario
Cariche sociali
Consiglio di Amministrazione
Alla data di approvazione della presente Relazione la composizione del Consiglio di Amministrazione risulta
la seguente:
Giancarlo Cremonesi
Presidente
Stefano Cervone
Consigliere Delegato
Daniela Becchini
Consigliere Indipendente
Giuseppe Colombo
Consigliere
Camilla Giugni
Consigliere Indipendente
Eleonora Linda Lecchi
Giovanni Naccarato
Luca Nicodemi
Maria Spilabotte
Consigliere Indipendente
Vice-Presidente e Consigliere
Consigliere Indipendente
Consigliere Indipendente
Collegio Sindacale
Alla data di approvazione della presente Relazione la composizione del Collegio Sindacale risulta la seguente:
Luigi Mandolesi
Presidente
Sara Mattiussi
Sindaco effettivo
Domenico Livio Trombone
Sindaco effettivo
Sergio Mariotti
Sindaco supplente
Barbara Premoli
Sindaco supplente
Il dirigente Preposto ex art. 154-bis co 2 TUF
Francesca Rossi
Società di Revisione
L’incarico di revisione legale dei conti, per il periodo 2021-2029, è affidato alla società EY S.p.A.
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Profilo societario
Assetto Azionario al 31 dicembre 2022
Percentuale % sul
capitale
77,10%
4,99%
2,76%
14,98%
0,17%
TOT.
100,00%
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Relazione sulla gestione
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE
Principali dati economici e patrimoniali consolidati
Di seguito si riportano i principali indicatori del Gruppo NEXT RE al 31 dicembre 2022 confrontati con il 31
dicembre 2021.
PERFORMANCE
31/12/2022
31/12/2021
Ricavi da locazione
Euro/milioni
5,8
5,9
Net operating income (NOI)
Euro/milioni
4,3
3,3
Fund from operation (FFO)
Euro/milioni
-2,7
-2,5
EBITDA
Euro/milioni
0,03
-1,7
EBIT (Risultato operativo)
Euro/milioni
2,7
2,7
Utile/(Perdita) dell'esercizio consolidato
Euro/milioni
0,35
0,43
ASSET
31/12/2022
31/12/2021
Totale attivo
Euro/milioni
157,2
155,6
Investimenti Immobiliari
Euro/milioni
135,9
138,3
Superficie lorda
m²
43.879
55.526
Occupancy
%
98%
82%
WALT
anni
3,8
4,7
Asset in portafoglio
No.
6
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INDEBITAMENTO
31/12/2022
31/12/2021
Patrimonio netto consolidato
Euro/milioni
85,9
85,5
EPRA NRV
Euro/milioni
85,9
85,5
Totale indebitamento finanziario
Euro/milioni
53,17
61,03
Net loan to value (NET LTV)
%
39%
44%
EPRA LTV
%
40%
44%
Loan to value (LTV) del portafoglio
%
44%
46%
Si riportano di seguito i principali risultati dell’esercizio 2022:
- il Risultato netto consolidato per l’esercizio 2022 evidenzia un utile pari a 0,35 milioni di Euro rispetto
all’utile pari a 0,43 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- l’EBITDA per l’esercizio 2022 è in pareggio e pari a 30 migliaia di Euro rispetto ai -1,7 milioni di Euro
dell’esercizio 2021;
- il Patrimonio Netto è pari a 85,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2022 rispetto a 85,5 milioni di Euro al 31
dicembre 2021;
- il Totale indebitamento finanziario è pari a 53,17 milioni di Euro al 31 dicembre 2022 rispetto a 61,04
milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- il Net Loan to Value è pari al 39% al 31 dicembre 2022 rispetto al 44% al 31 dicembre 2021.
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Relazione sulla gestione
L’Utile/(Perdita) consolidato dell’esercizio è pari a circa 0,35 milioni di Euro e riflette il positivo adeguamento
al fair value degli Investimenti immobiliari pari a circa 2,9 milioni di Euro, il provento netto pari a 0,7 milioni di
Euro realizzato in relazione alla cessione dell’immobile a destinazione d’uso alberghiera ubicato a Verona, il
provento pari a 0,47 milioni di Euro derivante dall’accordo transattivo avente ad oggetto, inter alia, il
trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo di diritto lussemburghese “Historic
& Trophy Building Fund” gestito da Main Source S.A. “Fondo HTBF-€“. Il risultato dell’esercizio riflette altresì
l’impatto della svalutazione di attività per imposte anticipate pari a 0,6 milioni di Euro.
L’EBITDA consolidato pari a circa 30 migliaia di Euro, recepisce, oltre ai suddetti proventi netti realizzati con
riferimento ai disinvestimenti immobiliare e finanziario: i) minori costi inerenti il patrimonio immobiliare per
circa 1 milione di Euro, ii) costi per asset advisory fee verso Dea Capital Real Estate SGR pari a circa 0,7 milioni
di Euro e iii) costi per remunerazione variabile MBO per 0,9 milioni di Euro.
Il Totale Indebitamento finanziario migliora per circa 7,8 milioni di Euro rispetto al 31 dicembre 2022.
Il Net Loan to Value è al 39% e si decrementa a fronte delle maggiori disponibilità liquide per gli effetti sopra
indicati. Il valore degli Investimenti immobiliari si decrementa di circa il 2% rispetto al 31 dicembre 2021 a
seguito del disinvestimento effettuato nell’esercizio e della rilevazione degli adeguamenti al fair value positivi
per complessivi 2,9 milioni di Euro.
Si rimanda ai paragrafi Il Portafoglio immobiliare, Analisi andamento economico e Analisi andamento
patrimoniale della presente Relazione per ulteriori dettagli.
Indicatori alternativi di performance
Viene di seguito fornito il contenuto degli “Indicatori alternativi di performance” non previsti dai principi
contabili internazionali adottati dall’Unione Europea (IFRS-EU), utilizzati nella presente Relazione al fine di
consentire una migliore valutazione dell’andamento della gestione economico-finanziaria della Società in
conformità con le raccomandazioni degli Orientamenti pubblicati in ottobre 2015 dall’ESMA. Di seguito si
riportano il significato, il contenuto e la base di calcolo di tali indicatori:
Net operating income (NOI): indica la redditività del portafoglio immobiliare e corrisponde alla voce Ricavi netti
da locazione del Bilancio d’esercizio.
EBITDA: Risultato prima delle rettifiche di valore quali ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni,
degli adeguamenti al fair value degli Investimenti immobiliari e delle Attività finanziarie al fair value, del risultato
della gestione finanziaria e delle imposte. L’EBITDA misura la performance operativa della Società.
Totale indebitamento finanziario: calcolato secondo gli Orientamenti ESMA in tema di indebitamento
finanziario, pubblicati in data 4 marzo 2021, che l’autorità di vigilanza Consob ha chiesto di adottare a partire
dal 5 maggio 2021.
Net Loan to Value (Net LTV): Rapporto tra i Debiti verso banche e altri finanziatori al netto della voce
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti e il valore degli Investimenti Immobiliari. L’indicatore misura la
sostenibilità della struttura finanziaria della Società.
EPRA LTV: L’indicatore è calcolato sulla base delle EPRA guidelines ed è dato dal rapporto tra l’indebitamento
netto del Gruppo e il valore di mercato degli asset detenuti. L’indicatore esprime il leverage della società dalla
prospettiva degli azionisti.
Loan to value del portafoglio: Rapporto tra il valoro nominale del debito residuo relativo ai finanziamenti
stipulati per gli asset in portafoglio e il valore di mercato di tutti gli asset in portafoglio (Investimenti
immobiliari, valutati al fair value, e valore di mercato della porzione dell’asset di Roma, Via Zara iscritto alla
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Relazione sulla gestione
voce Altre immobilizzazioni materiali). L’indicatore misura la sostenibilità dell’indebitamento finanziario
connesso al patrimonio immobiliare.
Fund from operation (FFO): è calcolato come utile/(perdita) netta del periodo rettificato per i componenti di
costo e ricavo non monetari e per i componenti economici non ricorrenti.
EPRA NRV (NET REINSTATEMENT VALUE): questo indicatore ha l’obiettivo di evidenziare il valore delle attività
nette a lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda
immobili. È calcolato partendo dal patrimonio netto (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS)
escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività,
quali il fair Value degli strumenti derivati di copertura; le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli
immobili e degli strumenti derivati di copertura.
WALT: indice relativo alla scadenza media ponderata dei contratti complessiva sui canoni di locazione annui
in essere del portafoglio immobiliare di NEXT RE al 31 dicembre 2022. Tale indice è stato calcolato sulla prima
scadenza contrattuale dei singoli contratti di locazione in essere, non tenendo in considerazione eventuali
facoltà di recesso anticipato.
Occupancy: rapporto tra superficie locabile e superficie locata degli asset in portafoglio.
Eventi di Rilievo dell’esercizio
Si riportano di seguito gli eventi di rilievo dell’esercizio 2022.
In data 7 febbraio 2022, il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato i risultati preliminari
dell’esercizio 2021.
In data 15 marzo 2022, il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato la Relazione finanziaria
annuale al 31 dicembre 2021, redatta secondo i principi contabili internazionali (IAS/IFRS).
In pari data, il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di convocare l’Assemblea Ordinaria degli Azionisti
in prima convocazione per il giorno 26 aprile 2022 e, occorrendo, in seconda convocazione, per il 27 aprile
2022 per deliberare in merito a: (i) l’approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2021; (ii) il voto
consultivo sulla seconda sezione della Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi
corrisposti ai sensi dell’art. 123-ter del TUF; (iii) il rinnovo dell’autorizzazione all’acquisto e alla disposizione di
azioni proprie ai sensi degli artt. 2357 e ss. del codice civile nonché dell’art. 132 del TUF.
Nella medesima riunione, il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato la Relazione sul governo
societario e gli assetti proprietari relativa all’esercizio 2021 redatta ai sensi dell’art. 123-bis del TUF nonché la
Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123-ter del
TUF.
Sempre in data 15 marzo 2022, il Consiglio di Amministrazione, preso atto del perdurare della pandemia da
Covid-19 e dei relativi impatti sul mercato in cui opera la Società nonché della situazione di instabilità
geopolitica, macroeconomica e dei mercati finanziari derivante dal sopravvenuto conflitto tra Russia e
Ucraina, ha informato il mercato di non ritenere sussistenti le condizioni per la realizzazione, nei termini
temporali comunicati al mercato in data 5 agosto 2021, dell’aumento di capitale per un importo fino ad Euro
1.000.000.000 (l’“Aumento di Capitale”), in esecuzione parziale della delega conferita dall’Assemblea degli
Azionisti in data 26 aprile 2021, che prevede un aumento di capitale per complessivi massimi Euro
2.000.000.000, comprensivi dell’eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in forma scindibile, in una o più
volte, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’art. 2441, commi 4 e 5 del codice civile, anche
mediante conferimenti in natura (l’“Aumento di Capitale Delegato”). Si rammenta che, in data 5 agosto 2021,
era stato sottoscritto tra la Società, il socio di controllo e alcune società del gruppo DeA Capital l’accordo che
9
Relazione sulla gestione
stabiliva i termini e le condizioni di un progetto congiunto tramite la realizzazione di una partnership operativa
strategica nel mercato immobiliare italiano (il “Framework Agreement”).
Pertanto, in pari data, il Consiglio di Amministrazione ha aggiornato le Linee Guida Strategiche per il periodo
2022-2024, prendendo atto che, anche alla luce delle conseguenze dei richiamati eventi straordinari ed
imprevedibili (in primis la guerra in Ucraina), la prevista crescita dimensionale della Società andasse
riparametrata nell’orizzonte 2022-2024.
In data 26 aprile 2022, l’Assemblea di NEXT RE, all’unanimità: (i) ha approvato il bilancio di esercizio al 31
dicembre 2021; (ii) ha espresso parere favorevole in merito alla seconda sezione della Relazione sulla politica
in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti redatta dal Consiglio di Amministrazione della Società
ai sensi dell’art. 123-ter del TUF; nonché (iii) previa revoca della delibera assembleare del 26 aprile 2021 che
autorizzava l’acquisto e la disposizione di azioni proprie, per quanto non utilizzato, ha autorizzato il Consiglio
di Amministrazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai sensi dell’art. 2357 ss. del codice civile
e dell’art. 5 del Reg. UE n. 596/2014, dell’art. 132 del TUF, dell’art. 144-bis del Reg. adottato con delibera
Consob n. 11971/99 (e ss.mm.ii.) (il “Regolamento Emittenti”).
In data 27 aprile 2022, il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato le Informazioni finanziarie
aggiuntive al 31 marzo 2022.
In data 1° giugno 2022, la Società ha sottoscritto, con AHC International Consulting AG, società austriaca
leader nel settore alberghiero, un contratto preliminare per la cessione dell’immobile a Verona a destinazione
d’uso alberghiera, a un prezzo di vendita di Euro 7.400.000 oltre imposte.
In data 28 giugno 2022, in considerazione della sfavorevole congiuntura di mercato dovuta, da un lato, alle
incertezze legate alla coda della crisi pandemica e, dall’altro lato, al mutato quadro geopolitico,
macroeconomico e finanziario derivante dallo scoppio del conflitto in Ucraina, il Consiglio di Amministrazione
ha preso atto della presumibile mancata realizzazione, entro le tempistiche preventivate, dei presupposti per
l’esecuzione dell’Aumento di Capitale. Al contempo, in pari data, il Consiglio di Amministrazione ha informato
il mercato dell’esistenza di negoziazioni in corso per la posticipazione del termine, previsto entro il 30 giugno
2022, per il verificarsi delle condizioni sospensive nonché per l’adempimento degli impegni in relazione
all’Aumento di Capitale assunti dalla Società, dall’azionista di controllo CPI Property Group S.A., DeA Capital
S.p.A., De Agostini S.p.A. e DeA Capital Real Estate SGR S.p.A. (le “Società del Gruppo DeA Capital”) con il
framework agreement sottoscritto in data 5 agosto 2021 e successivamente modificato in data 23 settembre
2021
In pari data, la Società ha comunicato di aver sottoscritto un accordo transattivo avente ad oggetto, inter alia,
il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo di diritto lussemburghese
“Historic & Trophy Building Fund” gestito da Main Source S.A. “Fondo HTBF- €”, sottoscritti da NEXT RE per una
tranche pari a nominali Euro 6.000.000 (il “Bond”) nonché la definizione transattiva dei procedimenti giudiziali,
ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al Bond pendenti innanzi alla Corte d’Appello di
Milano, al Tribunale di Roma e al Tribunale di Belluno.
In data 5 luglio 2022, la Società, previo parere favorevole del Comitato Parti Correlate e Investimenti e nel
pieno rispetto dell’iter prescritto dalla disciplina normativa e aziendale vigente in materia di operazioni di
maggiore rilevanza con parti correlate, ha sottoscritto con il socio di controllo CPI Property Group S.A., e le
Società del Gruppo DeA Capital, l’accordo che ha confermato gli impegni di cui al Framework Agreement (il
“Deed of Reinstatement”), al fine di posticipare al 31 dicembre 2022 il termine – precedentemente fissato al
30 giugno 2022 – per l’avveramento delle condizioni sospensive contenute nel Framework Agreement, tra cui,
in particolare, l’esecuzione dell’Aumento di Capitale, nonché il rinnovo delle previsioni parasociali contenute
nel Framework Agreement (che erano venute meno alla data del 30 giugno 2022 per effetto del mancato
avveramento, entro tale data, delle relative condizioni sospensive).
In data 28 luglio 2022, il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato la Relazione Finanziaria
semestrale abbreviata al 30 giugno 2022.
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Relazione sulla gestione
In data 15 settembre 2022, il Consiglio di Amministrazione della Società ha adottato la policy di sostenibilità
che formalizza l’impegno della Società ad integrare gli obiettivi ESG (Environmental, Social, Governance) nella
propria strategia d’impresa. In tale contesto, la Società si è dotata di un apposito comitato tecnico con funzioni
di indirizzo, monitoraggio e supporto al Consiglio di Amministrazione in relazione alle tematiche ESG,
composto dal CEO, Stefano Cervone, dal CIO, Claudio Carserà e dal CFO, Giovanni Naccarato.
In data 30 settembre 2022, la Società ha sottoscritto un accordo modificativo del contratto preliminare di
compravendita stipulato in data 1° giugno 2022 con AHC International Consulting AG relativo all’immobile a
destinazione d’uso alberghiero ubicato a Verona, avente ad oggetto uno slittamento della data del closing –
originariamente prevista entro il 30 settembre 2022 – entro il 30 novembre 2022.
In data 25 ottobre 2022, il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato le Informazioni finanziarie
aggiuntive al 30 settembre 2022.
In data 30 novembre 2022, la Società ha sottoscritto un ulteriore accordo modificativo del contratto
preliminare di compravendita stipulato in data 1° giugno 2022 con AHC International Consulting AG, avente
ad oggetto un ulteriore slittamento della data del closing, che si è infine realizzato in data 28 dicembre 2022
con la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile di Verona.
In data 19 dicembre 2022, anche in considerazione del perdurare della sfavorevole congiuntura di mercato a
causa della persistente instabilità del quadro geopolitico, macroeconomico e finanziario dovuta al conflitto
russo-ucraino, che ha determinato conseguenze negative sui mercati internazionali e il notevole incremento
dei costi dell’energia e delle materie prime, il Consiglio di Amministrazione ha preso atto e comunicato al
mercato che non si sarebbero presumibilmente realizzati entro le tempistiche preventivate (i.e. entro il 31
dicembre 2022) i presupposti per l’avveramento delle condizioni sospensive previste ai sensi del Framework
Agreement, come modificato dal Deed of Reinstatement. Al contempo, la Società ha comunicato al mercato:
(i) di non avere evidenza di attività di rinegoziazione in corso, finalizzate ad un’ulteriore proroga del termine
per l’avveramento delle predette condizioni sospensive e/o al rinnovo degli accordi; e (ii) che il Consiglio di
Amministrazione, in esecuzione dell’Aumento di Capitale Delegato, avrebbe proseguito nel vaglio di percorsi
alternativi rispetto al progetto inizialmente delineato mediante il Framework Agreement, finalizzati a
salvaguardare il valore della Società ed ampliarne la base patrimoniale, da realizzarsi nel corso del 2023.
In data 31 dicembre 2022, come anticipato in data 19 dicembre 2022, è venuto a scadenza il termine per
l’avveramento delle condizioni sospensive previste dal Framework Agreement, come modificato dal Deed of
Reinstatement, che pertanto ha perso efficacia alla medesima data, unitamente alle pattuizioni parasociali ivi
contenute.
Non si segnalano ulteriori eventi di rilievo dell’esercizio.
11
Relazione sulla gestione
Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio
In data 6 febbraio 2023 il Consiglio di Amministrazione della Società ha esaminato e approvato i dati
preconsuntivi al 31 dicembre 2022 come di seguito riportati:
- il Risultato netto preliminare per l’esercizio 2022 evidenzia un utile pari a 0,3 milioni di Euro rispetto
all’utile pari a 0,4 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- l’EBITDA preliminare per l’esercizio 2022 è positivo e stimato pari a 1 migliaio di Euro rispetto ai -1,7
milioni di Euro dell’esercizio 2021;
- il Patrimonio Netto preliminare è stimato pari a 85,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2022 rispetto a
85,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- il Totale indebitamento finanziario preliminare è stimato pari a 53,22 milioni di Euro al 31 dicembre
2022 rispetto a 61,04 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
- il Net Loan to Value preliminare è stimato pari al 39% al 31 dicembre 2022 rispetto al 44% al 31
dicembre 2021.
Sempre in data 6 febbraio 2023, il Consiglio di Amministrazione ha approvato il nuovo Piano Industriale 2023-
2026, che prevede i seguenti tre obiettivi strategici:
- stabilizzazione dei flussi di cassa operativi e dei risultati economici della Società;
- aumento della redditività del portafoglio immobiliare, anche mediante l’implementazione del processo di
valorizzazione e rotazione di quest’ultimo;
- razionalizzazione e snellimento della struttura economica e finanziaria della Società al fine di facilitare, e
meglio veicolare, il progetto di aumento di capitale, secondo un arco temporale coerente con quello della
delega conferita al Consiglio di Amministrazione dall’Assemblea del 26 aprile 2021, da esercitarsi entro la data
di approvazione assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023, ai sensi dell’articolo 2443 del
codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice
civile.
In data 2 marzo 2023 la Società, nell’ambito del suddetto obiettivo strategico di razionalizzare e snellire la
struttura economica e finanziaria, ha rimborsato, in via anticipata e volontaria, il finanziamento erogato il 24
settembre 2020 da Banca Centro Lazio per 1.467 migliaia di Euro (debito residuo a tale data); il costo di tale
operazione è stato pari a circa 5 migliaia di Euro.
Non si segnalano ulteriori eventi di rilievo successivi alla chiusura dell’esercizio.
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Relazione sulla gestione
Andamento del titolo
NEXT RE è una società quotata su Euronext Milan di Borsa Italiana. Le sue azioni ordinarie ammesse alla
negoziazione sono identificate con il Codice ISIN IT0005330516 ed il Codice Alfanumerico NR
1
.
Si riportano nel grafico seguente l’andamento del titolo NEXT RE nel periodo 3 gennaio 2022 – 30 dicembre
2022 e i volumi negoziati su Euronext Milan nel corso dell’esercizio 2022.
Fonte: Bloomberg
L’andamento del prezzo del titolo NEXT RE nel corso dell’anno 2022 è stato influenzato, inter alia, dai seguenti
elementi: (i) la pubblicazione, in data 07 febbraio 2022, dei risultati preliminari per l’esercizio chiuso al 31
dicembre 2021; (ii) l’approvazione, in data 15 marzo 2022, delle business guidelines per il periodo 2022 – 2024;
(iii) l’approvazione, in data 26 aprile 2022 del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2021 e l’autorizzazione
all’acquisto di azioni proprie da effettuarsi, anche in più riprese, fino ad un massimo del 20% delle complessive
azioni ordinarie della Società pro tempore in circolazione; (iv) la comunicazione al mercato, in data 01 giugno
2022, dell’avvenuta sottoscrizione di un contratto preliminare per la cessione dell’immobile a destinazione
d’uso alberghiera sito a Verona; (v) la comunicazione al mercato, in data 05 luglio 2022, della sottoscrizione
dell’accordo confermativo delle previsioni del framework agreement del 5 agosto 2021 con il socio di controllo
CPI Property Group SA e alcune società del gruppo DEA Capital; (vi) la pubblicazione, in data 02 agosto 2022,
della Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2022; (vii) la comunicazione al mercato, in data 30
settembre 2022, della posticipazione del Closing per la cessione dell’immobile sito in Verona; (viii) la
comunicazione al mercato, in data 19 dicembre 2022, degli aggiornamenti in merito al Deed of Reinstatement
del framework agreement sottoscritto in data 5 luglio 2022; (ix) la comunicazione al mercato, in data 28
dicembre 2022, del perfezionamento del Closing per la cessione dell’immobile ad uso alberghiero sito in
Verona.
Nel corso del 2022 i volumi negoziati complessivamente su Euronext Milan sono stati pari a 488 mila azioni
ordinarie quotate per un controvalore complessivo di circa Euro 1.694 mila, corrispondente a un prezzo medio
ponderato per i volumi scambiati su Euronext Milan di Euro 3,48 per azione. I volumi medi settimanali sono
stati pari a circa n. 9.376 azioni, con un massimo di n. 49.402 azioni scambiate nella settimana tra il 28
novembre e il 2 dicembre del 2022.
1
Il capitale sociale della Società, come da relativo avviso di variazione del 30 dicembre 2021, è costituito da n. 22.025.109
azioni di cui: (i) n. 11.013.054 azioni ordinarie quotate (codice ISIN IT0005330516); (ii) n. 11.012.055 azioni di categoria B
senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il medesimo diritto di partecipare agli utili
delle azioni ordinarie automaticamente e proporzionalmente ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di
partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie
eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso, non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
13
Relazione sulla gestione
Si riporta nel grafico sottostante l’andamento del titolo NEXT RE e dell’indice FTSE Italia All-Share (base 100),
nel periodo 3 gennaio 2022 – 30 dicembre 2022.
Fonte: Bloomberg
Nel corso del 2022 il titolo NEXT RE ha registrato una riduzione (-3,63%) significativamente più contenuta
rispetto all’indice FTSE Italia All-Share (-15,21%).
Si riportano di seguito i dati registrati dal titolo NEXT RE nel periodo 3 gennaio 2022 – 30 dicembre 2022
(estremi inclusi).
Data
Prezzo ufficiale massimo (Eu)
3,65
07/06/2022
Prezzo ufficiale minimo (Eu)
3,26
08/03/2022
Ultimo prezzo ufficiale (Eu)
3,45
30/12/2022
N. azioni ordinarie quotate
1
10.974.849
30/12/2022
Capitalizzazione delle azioni ordinarie quotate
1
(Eu)
37.863.229
30/12/2022
Percentuale flottante relativa alle azioni ordinarie quotate
2,3
(%)
35,56%
26/04/2022
Note: 1) N. 11.013.054 azioni ordinarie quotate al netto di n. 38.205 azioni proprie. Si ricorda che, come sopra evidenziato, il
capitale sociale si compone altresì di n. 11.012.555 azioni di categoria B non quotate; 2) Calcolato escludendo le
partecipazioni di CPI Property Group (n. 5.971.020 azioni ordinarie quotate) e di DeA Capital Partecipazioni S.p.A. (n. 1.101.255
azioni ordinarie quotate) nel capitale ordinario quotato della Società; 3) Data dell'ultima assemblea straordinaria degli azionisti
della Società.
Per ulteriori informazioni sull’andamento del titolo NEXT RE e per gli aggiornamenti societari si invita a visitare
il sito web istituzionale www.nextresiiq.it, in particolare la sezione Investitori.
14
Relazione sulla gestione
Il contesto economico e il mercato immobiliare
Quadro macroeconomico e mercato immobiliare
Il ciclo economico globale ha continuato a risentire, degli effetti della pandemia COVID 19, dell’inflazione
eccezionalmente alta, del peggioramento delle condizioni finanziarie, dell’incertezza legata al conflitto in
Ucraina, dell’indebolimento dell’attività in Cina e, in misura minore rispetto all’inizio dell’anno, delle difficoltà
di approvvigionamento lungo le catene del valore.
Nel corso del secondo semestre 2022 l’inflazione in Italia è ulteriormente aumentata, continuando a risentire
degli eccezionali rincari dei beni energetici, che si sono trasmessi ai prezzi degli altri beni e dei servizi le
variazioni sui dodici mesi dell’indice armonizzato dei prezzi al consumo si sono attestate su un valore medio
superiore all’8% sostenute soprattutto dalla componente energetica; il calo dei prezzi delle benzine, dovuto
principalmente alla riduzione dei corsi petroliferi, ha solo in parte compensato i forti aumenti di quelli di gas
ed elettricità osservati in agosto e rimasti pressoché stabili il mese successivo.
Andamento del mercato immobiliare in Italia
L’attività di transazioni registrata negli ultimi mesi dell’anno è ancora elevata grazie alla chiusura di un certo
numero di grandi operazioni (a Roma e soprattutto a Milano) che però in molti casi hanno rappresentato la
finalizzazione di operazioni avviate prima dell’estate. I dati, infatti, non hanno ancora evidenziato la riduzione
legata al nuovo contesto macroeconomico, influenzato dall’aumento dei tassi di interesse, che probabilmente
sarà evidente nei primi mesi dell’anno 2023.
Grazie alle grandi transazioni registrate, la città di Milano ha fatto registrare un volume molto elevato
raggiungendo nell’anno gli € 4 miliardi. Il settore degli uffici rimane quello più interessante per la città
meneghina perché offre dei prodotti nuovi o ristrutturati nel corso degli ultimi anni.
Se l’attività a Milano è stata molto elevata, l’investimento registrato a Roma è stato inferiore a € 100 milioni.
La città attende la chiusura di alcune grandi transazioni, nel settore alberghiero e degli uffici. Tuttavia, questi
ultimi sono considerati un po’ rischiosi per gli immobili situati fuori dal CBD e dall’Eur Centro. Alcuni importanti
investitori guardano con forte interesse all’asset class residenziale, cercando di replicare quanto fatto da
CBRE GI nel secondo trimestre del 2022 con l’operazione BTR nel quartiere Talenti.
I rendimenti registrati nella prima parte dell’anno risultano essere ancora bassi con alcune transazioni
finalizzate con dei rendimenti al 3,1% netto.
mentre i rendimenti delle operazioni del secondo semestre sono stati in media superiori.
Il mercato Direzionale a Roma
Il mercato romano degli uffici, di ridotte dimensioni se confrontati con il settore residenziale, ha performato
bene a consuntivo del 2022. Gli scambi sono aumentati con tassi di crescita sostenuti e il trend che ha
contrassegnato gli indicatori dei tempi e degli sconti va nella direzione di un aumento della liquidità dei
mercati. I tempi medi per vendere un ufficio sono di 8 mesi, che scendono a 6 per locarlo. Lo sconto medio
praticato sul prezzo richiesto è sceso e si attesta al 13% medio.
Il rallentamento della crescita annua dei prezzi degli uffici rispetto allo scorso anno (+ 0,7%) è imputabile alla
performance dei valori dell’ultimo semestre del 2022. Si è infatti passati da una variazione positiva dell’1,6%
del primo semestre, ad un -0,9% del secondo. Al calo hanno concorso, in misura pressoché uniforme, tutti i
sub-mercati urbani. Stabilità sul fronte dei canoni con differenze, però, tra le zone urbane. Nel secondo
semestre dell’anno si conferma il calo dei canoni di uffici centrali e semicentrali, mentre nei distretti terziari e
nelle periferie, dove si concentra maggiormente la domanda di locazione, si assiste ad una tenuta dei canoni,
con leggeri aumenti.
Il mercato Direzionale a Milano
A consuntivo del primo semestre 2022, l’attività transattiva di uffici a Milano ha definitivamente recuperato i
livelli precedenti alla pandemia.
Il rimbalzo dei prezzi medi degli uffici, passati in territorio positivo per la prima volta dopo la pandemia nel
primo semestre dell’anno, si è leggermente affievolito nella seconda parte del 2022, che registra tuttavia
variazioni semestrali positive (+1,2%) e superiori alla media dei grandi mercati italiani (-0,6%) e mette a segno
un interessante +3,1% su base annuale. In particolare, si apprezzano gli immobili localizzati nei business
15
Relazione sulla gestione
district e nel semicentro. Stazionari su base semestrale gli sconti medi applicati sul prezzo richiesto nelle
zone più attrattive (9-10%), leggermente più contenuti rispetto alla periferia (11%), dove si registra tuttavia una
riduzione. Si conferma l’incremento dei canoni medi in corso dal secondo semestre 2021, con un tasso medio
di crescita pari a +1,5% semestrale e +2,9% annuale. Il risultato è sostenuto in particolare dalla performance
della periferia (+2,1% e 3,7% rispettivamente).
In tale contesto, si accorciano ulteriormente, seppure di qualche settimana, i tempi di assorbimento, sia di
vendita (5,5 mesi) che di locazione (4,2 mesi). Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché
stabile sul 5,2%, in linea con il benchmark del panel medio monitorato.
Il mercato Direzionale a Bari
Prosegue stabile l’andamento delle compravendite di uffici nel 2022, a riprova di un mercato che ancora
beneficia del rimbalzo post pandemia che non sembra risentire del quadro macroeconomico sfavorevole.
Le transazioni di uffici si assestano sui numeri riscontrati nel 2021. I prezzi sono stabili, così come i tempi
medi di vendita. Si riducono ulteriormente gli sconti che hanno portato il divario prezzi richiesti/prezzi effettivi
a scendere dal 15,5% al 13,5% circa. Sono centro e semicentro le zone che più trainano questa riduzione e
maggiormente dimostrano convergenza di aspettative tra proprietari e acquirenti.
Per quanto riguarda il mercato locativo, si riscontra una generale stabilità, con i principali indicatori medi
rimasti sostanzialmente invariati. Da segnalare per gli uffici il ritorno a un maggior divario nei tempi di
locazione tra centro e periferia. Ciò si è riflesso in un leggero aumento nella media cittadina (da 5,5 mesi a 6).
Le preoccupazioni per le possibili reazioni del mercato immobiliare alle recenti dinamiche politiche ed
economiche trovano pieno riscontro nei sentiment previsionali raccolti: gli operatori prospettano un deciso
calo generalizzato delle compravendite non residenziali, in particolare degli uffici, accompagnato da una
riduzione dei prezzi, da lieve a moderata.
Il Mercato Retail a Roma
Il mercato romano dei negozi ha performato bene a consuntivo del 2022. Gli scambi sono aumentati con tassi
di crescita sostenuti e il trend che ha contrassegnato gli indicatori dei tempi e degli sconti va nella direzione
di un aumento della liquidità dei mercati.
I tempi medi per vendere un negozio sono di 8 mesi, che scendono a 6 per locarlo. Lo sconto medio praticato
sul prezzo richiesto è sceso per entrambi, e si attesta al 13% medio.
Nel secondo semestre del 2022 i prezzi dei negozi hanno rallentato la crescita registrata nella prima parte
dell’anno, complice il mercato del centro i cui prezzi medi sono calati dell’1,1%. Crescono invece nel secondo
semestre i canoni di locazione dei negozi centrali e semicentrali dopo la performance negativa della prima
parte dell’anno. Ciò si riflette sui rendimenti lordi che sono cresciuti di qualche decina di punti base.
Il Mercato Retail a Milano
Durante il primo semestre 2022, l’attività transattiva di negozi a Milano ha definitivamente recuperato i livelli
precedenti alla pandemia.
Nel comparto dei negozi, l’andamento delle quotazioni si conferma ulteriormente al rialzo grazie alla piena
ripresa delle attività commerciali e dei consumi. Il mercato milanese conferma la propria unicità nel panorama
nazionale in termini di attrattività, presentando incrementi semestrali dei prezzi medi di entità ben superiore
a quella media delle grandi città italiane con risultati più performanti nelle zone centrali. La velocità di
assorbimento decresce per le localizzazioni progressivamente più centrali, dove i tempi medi di vendita (3,8
mesi) sono quasi dimezzati rispetto alla periferia. La ritrovata vitalità del comparto ha inoltre come effetto
una riduzione dello sconto medio concesso sul prezzo richiesto (8-9%), che si conferma il più contenuto tra
le grandi città (13%) e l’unico ad una cifra (8,5%). La stessa dinamica riguarda anche il comparto locativo, con
i canoni medi di locazione che crescono ai tassi medi dell’1,7% semestrale e 4,2% annuale. La performance
milanese si conferma di gran lunga superiore al risultato stazionario della media del panel delle 13 città
maggiori (-0,2%), che presentano variazioni semestrali negative, se pur lievi, o al più stazionarie. Al confronto
semestrale, il mercato si mostra più liquido in centro, dove si accorciano ulteriormente i tempi di
assorbimento (2,6 mesi), che, per contro, mostrano una leggera tendenza all’allungamento nelle altre
localizzazioni. I rendimenti medi annui lordi si mantengono stabili.
16
Relazione sulla gestione
Il portafoglio immobiliare
Al 31 dicembre 2022 il portafoglio di NEXT RE risulta composto da 6 asset di cui 3 a destinazione d’uso
commerciale e 3 d’uso prevalentemente direzionale, per un valore di mercato complessivo, al 31 dicembre
2022, di 137,85 milioni di Euro di cui 135,9 milioni di Euro classificati, nel Bilancio d’esercizio e nel Bilancio
Consolidato, alla voce Investimenti immobiliari e 1,9 milioni di Euro classificati alla voce Altre immobilizzazioni
materiali ma rilevati per 1,8 milioni di Euro al netto dei relativi ammortamenti (in quanto porzione strumentale
e non di investimento). Si evidenzia che in data 28 dicembre 2022 è stato dismesso l’immobile a destinazione
d’uso alberghiera sito in Verona, Via Unità d’Italia 346 ad IHC Verona S.r.l. (società soggetta ad attività di
direzione e coordinamento di AHC International Consulting AG) per un prezzo di vendita pari ad Euro 7.400.000
oltre imposte.
Gli immobili sono localizzati tra Milano (3), Roma (2) e Bari (1). La superficie totale lorda del portafoglio è pari
a 43.879 mq, mentre la superficie commerciale è pari a 24.819 mq.
Nel corso dell’esercizio 2022 non sono stati effettuati nuovi investimenti da parte di Next Re SIIQ.
Alla data del 31 dicembre 2022 risultano completamente locati/utilizzati tutti gli immobili del portafoglio della
Società con l’eccezione della porzione uffici del terzo piano dell’immobile di Milano, Via Spadari 2 in corso di
ristrutturazione, per la quale è stato sottoscritto un Head of Terms vincolante per la locazione con
LUISAVIAROMA S.p.A. ed è in corso di negoziazione la sottoscrizione del contratto di locazione per cui, se al
31 dicembre 2022 è evidenziabile una posizione di sfitto di Mq 541 commerciali, a decorrere dal 2023 il tasso
di occupazione del portafoglio (visto anche quanto segue) sarà pari al 100%.
Sempre in termini di occupazione e utilizzo del portafoglio immobiliare si evidenzia che:
• con decorrenza 1° ottobre 2020, NEXT RE utilizza direttamente una porzione dell’immobile di Roma, Via
Zara 22/32.
Le porzioni utilizzate da NEXT RE sono: gli uffici primo piano, quattro posti auto ed un magazzino al piano
interrato le cui superfici sono di seguito indicate “Porzione Strumentale Zara”. Le restanti superfici
dell’immobile sono indicate: “Porzione Investimento Zara” relativamente alle superfici locate a terzi –
“Porzione comune e non locabile Zara” relativamente alle restanti superfici comuni. L’immobile di Roma,
Via Zara 22/32 risulta dunque oggi completamente utilizzato e occupato, ma parzialmente locato.
• con decorrenza 1° ottobre 2021 è scaduto il contratto di locazione in essere con la Guardia di Finanza
per l’immobile di Roma Via Vinicio Cortese; nelle more della definizione delle negoziazioni per un
eventuale nuovo contratto di locazione il conduttore continua ad utilizzare l’immobile corrispondendo la
relativa indennità di occupazione a NEXT RE.
I conduttori/utilizzatori degli immobili in portafoglio al 31 dicembre 2022 – al netto di NEXT RE – sono pertanto
6: OVS S.p.A., Ministero della Giustizia, Guardia di Finanza, Ambasciata del Canada, Dico S.p.A. e ITX Italia
S.r.l..
Nella tabella seguente si riporta un dettaglio del portafoglio immobiliare posseduto dalla società NEXT RE.
17
Relazione sulla gestione
Principali eventi del 2022 relativi al portafoglio immobiliare della NEXT RE
In ambito generale si evidenzia che nel corso del 2022 la gestione e l’andamento del portafoglio immobiliare
di NEXT RE sono stati influenzati: (i) dalla coda dell’emergenza sanitaria connessa alla pandemia COVID-19
(ii) dal conflitto tra Ucraina e Russia scoppiato nei primi mesi dell’anno che ha provocato tensioni a livello
globale, effetti negativi nel quadro macroeconomico mondiale e un forte aumento del prezzo delle materie
prime che ha direttamente colpito tutti i principale settori dell’economia (iii) dall’importante aumento
dell’inflazione, che nel corso del 2022 si è attestato su un valore medio annuo superiore all’8%. Nel corso
dell’esercizio 2022 sono state comunque implementate le attività di asset management di seguito meglio
individuate immobile per immobile.
Milano – Via Spadari, 2
Si rammenta che nel corso dell’esercizio 2021 NEXT RE ha aumentato la propria posizione di investimento
nell’immobile sito in Milano, Via Spadari 2 attraverso l’acquisizione dei piani: primo, secondo e terzo.
In relazione alla porzione commerciale di NEXT RE (piani da secondo interrato a secondo fuori terra – parte)
interamente locata ad OVS si evidenzia che nel corso del primo semestre 2022 sono stati unificati i due
contratti di locazione in essere (derivanti dalla precedente diversa compagine proprietaria delle unità) e,
nell’ambito dei medesimi accordi, stanti: i) il perdurare della situazione di emergenza COVID-19; ii) la guerra
tra Ucraina e Russia; iii) l’aumento dei prezzi delle materie prime e dell’inflazione; iv) gli interventi di
riqualificazione dell’intero immobile deliberati dall’assemblea di condominio e previsti nel 2022/2023 ed i loro
potenziale effetti sull’andamento dell’attività commerciale nel periodo di loro esecuzione; è stato definito un
ulteriore pacchetto di contributi con cui Next RE SIIQ ha inteso supportare il conduttore OVS S.p.A. nell’ambito
della gestione dei negativi effetti economico-finanziari dovuti alle suddette tematiche.
In particolare, oltre ad alcune pattuizioni di diversa natura ad integrazione dei contratti vigenti, dal punto di
vista economico tali accordi prevedono:
• la rinuncia da parte di NEXT RE del canone relativo ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2022 e
gennaio 2023 per complessivi Euro 350.000 oltre IVA;
• la riduzione della percentuale di applicazione dell’indice ISTAT al canone di locazione dal 100% al
75% per la sola annualità 28 dicembre 2022 – 27 dicembre 2023;
In relazione alla porzione uffici del terzo piano di NEXT RE si evidenzia che sono proseguiti i lavori di
valorizzazione e riqualificazione delle superfici che termineranno nel corso del primo semestre 2023. Nel mese
di dicembre 2022 è stato inoltre sottoscritto un Head of Terms vincolante per la locazione con LUISAVIAROMA
S.p.A.. I termini principali del contratto, che sarà sottoscritto nel primo semestre 2023, prevedono un contratto
di durata 6 anni e 4 mesi + 6 anni con decorrenza 01/09/2023, degli step-up dei canoni dal 2024 al 2028 ed un
canone annuo a regime (dal 2028) di Euro 300.000 oltre IVA e oneri accessori.
Numero
Immobili
Città Indirizzo Destinazione d'uso
Superficie
lorda
(mq)
Superficie
commerciale
(mq)
Conduttori
Valore di
mercato
31/12/2022
1A
Milano Via Spadari, 2 Commerciale
2.858 2.014
OVS S.p.A. 53.300
1B
Milano Via Spadari, 2 Direzionale
285 267
ITX Italia S.r.l.
1C
Milano Via Spadari, 2 Direzionale
591 541
in locazione dal 2023
1D
Milano Via Spadari, 2 Aree non locabili
65 -
n.a.
2
Milano Via Cuneo, 2 Commerciale
6.395 3.327
OVS S.p.A. 25.850
3
Milano Corso San Gottardo, 29/31 Commerciale
4.928 2.620
OVS S.p.A. 15.900
4A
Roma Via Zara, 22/32 Commerciale
523 492
Dico S.p.A.
4B
Roma Via Zara, 22/32 Direzionale (Investimento)
3.113 2.189
Ambasciata del Canada
4C
Roma Via Zara, 22/32 Aree non locabili
946 -
n.a.
4D
Roma Via Zara, 22/32 Direzionale (Strumentale)
476 388
NEXT RE SIIQ 1.907
5
Bari Viale Saverio Dioguardi, 1 Direzionale
19.118 10.485
Ministero della Giustizia 14.700
6
Roma Via Vinicio Cortese, 147 Direzionale/Archivio
4.580 2.496
Guardia di Finanza 4.850
43.879 24.819 137.850
8.150
13.193
18
Relazione sulla gestione
In relazione all’intero immobile si evidenzia che nel corso del 2022 NEXT RE ha avviato, in uno con gli altri
proprietari delle altre unità immobiliari, un importante programma di investimento sulle porzioni comuni del
complesso relativo alla riqualificazione delle superfici comuni dell’immobile – facciate, portineria,
collegamenti verticali - deliberato dall’assemblea di condominio alla fine del 2021. I lavori sono stati avviati
nel secondo semestre 2022 e si concluderanno nel secondo semestre 2023.
Milano – Via Cuneo, 2
Per l’immobile in oggetto, visto il perdurare della situazione di emergenza COVID-19, la guerra tra Ucraina e
Russia e l’aumento dei prezzi delle materie prime e dell’inflazione, nel corso del 2022, è stato definito un
accordo integrativo al contratto di locazione in cui è stato concordato un ulteriore pacchetto di contributi con
cui Next RE SIIQ ha inteso supportare il conduttore OVS S.p.A. nell’ambito della gestione dei negativi effetti
economico-finanziari dovuti alle suddette tematiche.
Tale accordo ha previsto, oltre ad alcune pattuizioni di diversa natura ad integrazione del contratto vigente tra
le parti, dal punto di vista economico la riduzione della percentuale di applicazione dell’indice ISTAT al canone
di locazione dal 100% al 75% per la sola annualità 28 dicembre 2022 - 27 dicembre 2023.
Milano – Corso San Gottardo, 29/31
Per l’immobile in oggetto, visto il perdurare della situazione di emergenza COVID-19, la guerra tra Ucraina e
Russia e l’aumento dei prezzi delle materie prime e dell’inflazione, nel corso del 2022, è stato definito un
accordo integrativo al contratto di locazione in cui è stato concordato un ulteriore pacchetto di contributi con
cui Next RE SIIQ ha inteso supportare il conduttore OVS S.p.A. nell’ambito della gestione dei negativi effetti
economico-finanziari dovuti alle suddette tematiche.
Tale accordo ha previsto, oltre ad alcune pattuizioni di diversa natura ad integrazione del contratto vigente tra
le parti, dal punto di vista economico la riduzione della percentuale di applicazione dell’indice ISTAT al canone
di locazione dal 100% al 50% per la sola annualità 1° luglio 2022 – 30 giugno 2023.
Roma – Via Zara 22/32
Nel corso del 2022 sono proseguiti senza particolari elementi di criticità connessi alla situazione pandemica
ed economica globale (i) i rapporti locativi con l’Ambasciata del Canada e con DICO S.p.A. (ii) l’utilizzo
strumentale di alcuni locali da parte di NEXT RE.
In relazione al conduttore DICO S.p.A., si rappresenta che nel corso del secondo semestre del 2022 lo stesso
ha fittato il ramo d’azienda alla società Agrifarma S.p.A. (Marchio ARCAPLANET) per la vendita di prodotti per
animali da compagnia. DICO S.p.A. è rimasta comunque responsabile ed obbligata in solido con Agrifarma
S.p.A. per l’adempimento di tutti gli obblighi contrattuali.
Bari – Viale Saverio Dioguardi, 1
Nel corso del 2022 è proseguito senza particolari elementi di criticità connessi alla situazione pandemica ed
economica globale il rapporto locativo con il Ministero della Giustizia.
Roma – Via Vinicio Cortese, 147
Per quel che riguarda l’immobile si ricorda che il contratto di locazione è scaduto in data 30 settembre 2021.
Nel corso del 2022 sono state portate avanti le trattative con il conduttore Guardia di Finanza per la definizione
di un eventuale nuovo contratto di locazione. Attualmente, come precedentemente evidenziato, la Guardia di
Finanza continua a condurre/utilizzare l’immobile in regime di indennità di occupazione.
19
Relazione sulla gestione
Nel corso del 2022 NEXT RE ha effettuato sull’immobile mirati interventi di riqualificazione/valorizzazione
delle superfici anche in vista dei programmati lavori di adeguamento/valorizzazione dell’immobile connessi
all’eventuale sottoscrizione del nuovo contratto di locazione con la Guardia di Finanza.
Verona – Via Unità d’Italia, 346
Nel corso del 2022 è stata finalizzata la vendita dell’immobile ad un prezzo pari ad Euro 7,4 milioni oltre
imposte alla società IHC Verona S.r.l. (società soggetta ad attività di direzione e coordinamento di AHC
International Consulting AG).
Eventi successivi al 31 dicembre 2022 relativi al portafoglio immobiliare
Nei primi mesi del 2023 sono proseguite, e sono tutt’ora in essere, le attività propedeutiche alla sottoscrizione
del contratto di locazione con LUISAVIAROMA S.p.A. in relazione alla porzione uffici del terzo piano
dell’immobile di Milano, via Spadari 2.
Il portafoglio immobiliare in sintesi al 31 dicembre 2022
Nella tabella di seguito riportata vengono rappresentate in sintesi le principali caratteristiche del portafoglio
immobiliare posseduto dalla società NEXT RE. Il rendimento medio lordo è stato calcolato sui canoni di
locazione annui in essere al 31 dicembre 2022 determinati in base a quanto riportato più avanti nel presente
capitolo.
La tabella sopra riportata include il valore lordo di mercato della Porzione Strumentale Zara classificata – al
netto dei relativi ammortamenti - alla voce Altre immobilizzazioni materiali del Bilancio d’esercizio.
Principali indicatori immobiliari
Valore di mercato del portafoglio immobiliare
Al 31 dicembre 2022 la società NEXT RE possiede un portafoglio immobiliare di 6 asset per un valore
complessivo di 137,85 milioni di Euro.
Rispetto alla data del 31 dicembre 2021 il valore del portafoglio immobiliare posseduto ha subito un
decremento di 2,4 milioni di Euro prevalentemente riconducibile alla variazione del perimetro per effetto della
vendita dell’immobile di Verona, Via Unità d’Italia 346, avvenuta nel secondo semestre 2022.
Portafoglio Immobiliare
Valore di
mercato
31/12/2022
(A)
Canoni di
locazione al
31/12/2022
(B)
Rendimento
medio lordo al
31/12/2022
(B/A)
Superficie
lorda
(mq)
Superficie
locabile
(mq)
Superficie
locata
(mq)
Superficie
sfitta
(mq)
Tasso di
occupazione
Milano, Via Spadari, 2 (Commerciale) 53.300 1.969 3,69% 2.858 2.014 2.014 0 100%
Milano, Via Spadari, 2 (Direzionale) 8.150 101 1,24% 941 809 267 541* 33%
Milano, Via Cuneo, 2 25.850 1.321 5,11% 6.395 3.327 3.327 0 100%
Milano, Corso San Gottardo, 29/31 15.900 559 3,51% 4.928 2.620 2.620 0 100%
Roma, Via Zara, 22/32
(Investimento)
13.193 674 5,11% 4.582 2.681 2.681 0 100%
Roma, Via Zara, 28 (Strumentale) 1.907 n.a. n.a. 476 388 388 0 100%
Bari, Viale Saverio Dioguardi, 1 14.700 963 6,55% 19.118 10.485 10.485 0 100%
Roma, Via Vinicio Cortese, 147 4.850 586 12,08% 4.580 2.496 2.496 0 100%
TOTALE 137.850 6.173 4,48% 43.879 24.819 24.278 541* 98%
*Per la porzione immobiliare è in corso di sottoscrizione il contratto con LUISAVIAROMA e sarà locata nel 2023.
20
Relazione sulla gestione
In particolare, la variazione del valore complessivo del portafoglio tra il 31 dicembre 2022 e il 31 dicembre
2021 pari ad Euro -2,4 milioni di Euro è riconducibile alle seguenti componenti (arrotondate ad una cifra
decimale):
• disinvestimenti per 6,1 milioni di Euro;
• costi capitalizzati per 0,9 milioni di Euro;
• adeguamento al fair value per 2,9 milioni di Euro.
Per l’analisi delle variazioni dei valori per ciascun asset si rimanda a quanto riportato nelle Note esplicative del
Bilancio consolidato e del Bilancio d’Esercizio al 31 dicembre 2022.
Il seguente grafico e la seguente tabella, di seguito riportati, rappresentano la variazione del valore del mercato
del portafoglio immobiliare, posseduto dal Gruppo NEXT RE, tra il 31 dicembre 2022 e il 31 dicembre 2021.
Si ricorda che i suddetti valori di mercato includo anche il valore attribuito dall’esperto indipendente alla
porzione ad uso strumentale dell’immobile di Roma, Via Zara pari a 1.907 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022
(Euro 1.950 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021). Tale porzione non viene contabilizzata al fair value alla voce
Investimenti immobiliari ma è ammortizzata e rilevata alla voce Altre immobilizzazioni materiali per 1.780
migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 (1.838 migliaia al 31 dicembre 2021).
140.250
137.850
- 6.100
850
2.850
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
Valore di mercato 31/12/2021 Disinvestimenti 2022 Costi Capitalizzati Delta fair value Valore di mercato 31/12/2022
Portafoglio Immobiliare
Valore di mercato
31/12/2021
Disinvestimenti
2022
Costi Capitalizzati Delta fair value
Valore di mercato
31/12/2022
Milano, Via Spadari, 2 (Commerciale) 50.900 - 119 2.281 53.300
Milano, Via Spadari, 2 (Direzionale) 7.000 - 694 456 8.150
Milano, Via Cuneo, 2 25.550 - - 300 25.850
Milano, Corso San Gottardo, 29/31 15.600 - - 300 15.900
Roma, Via Zara, 22/32 (Inevestimento) 12.950 - 7 235 13.193
Roma, Via Zara, 28 (Strumentale) 1.950 - - - 43 1.907
Bari, Viale Saverio Dioguardi, 1 15.050 - 30 - 380 14.700
Roma, Via Vinicio Cortese, 147 5.150 - - - 300 4.850
Verona, Via Unità d'Italia, 346 6.100 - 6.100 - - -
TOTALE 140.250 - 6.100 850 2.850 137.850
21
Relazione sulla gestione
Valore dei canoni di locazione annui in essere e dei canoni di locazione annui stabilizzati al 31 dicembre 2022
Per canoni di locazione annui in essere si intendono i canoni di locazione annui vigenti alla data di riferimento.
Per canoni di locazione annui stabilizzati si intendono i canoni di locazione a regime dei vari contratti,
(considerando quindi il valore massimo del canone contrattualmente previsto in base ad eventuali step – up)
noti e contrattualizzati alla data di riferimento. Nei canoni indicati non vengono considerati i canoni di mercato
delle unità immobiliari sfitte e/o in corso di locazione e non vengono considerate le poste incerte come
adeguamento ISTAT (calcolati oltre il 28 febbraio 2023) ed eventuale componente variabile del canone. Per il
solo immobile di Roma Via Vinicio Cortese è stato considerato l’ultimo canone di locazione in essere prima
della scadenza del contratto sulla base di cui viene anche oggi corrisposta l’indennità di occupazione da parte
del conduttore.
Il valore dei canoni di locazione annui in essere al 31 dicembre 2022 è pari a Euro 6,17 milioni ripartiti tra i
diversi immobili secondo quanto riportato nel seguente grafico.
Il valore dei canoni di locazione annui stabilizzati è pari a Euro 6,7 milioni secondo quanto riportato nel seguente
grafico.
1.969
101
1.321
559
674
963
586
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
1.969
111
1.321
1.059
692
963
586
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
22
Relazione sulla gestione
Ricavi netti di locazione di competenza dell’esercizio 2022
I ricavi netti di locazione di competenza dell’esercizio 2022 risultanti dal prospetto dell’Utile/(Perdita)
dell’esercizio sono pari a:
Descrizione
31/12/2022
(€/000)
Ricavi di locazione
5.821
Costi netti Immobiliari
(1.526)
Ricavi netti da locazione
4.295
Rispetto a quanto precedentemente indicato alle tabelle relative ai canoni di locazione si fa presente che:
o la voce Ricavi netti da locazione include anche i ricavi per riaddebiti ai conduttori;
o i ricavi relativi all’immobile di Milano, Via Spadari e all’immobile di Milano, Via Cuneo sono contabilizzati,
invece, al netto della quota di competenza annuale del capex contribution erogato al conduttore nel 2018
e nel 2021 e al netto delle di riduzioni temporanee di canone concesse al conduttore per il periodo di
competenza;
o i ricavi da locazione sono rilevati a conto economico su base lineare.
Dati immobiliari per destinazione d’uso
La tabella seguente riassume le principali informazioni relative al portafoglio immobiliare di NEXT RE
suddiviso in base alla destinazione d’uso principale dei singoli immobili (per il solo immobile di Roma Via Zara
è stata considerata la destinazione d’uso prevalente dell’immobile direzionale in cui è stata ricompresa anche
la residuale porzione commerciale del piano terra).
Le movimentazioni del 2022 del valore contabile del portafoglio per destinazione d’uso sono riportate nella
tabella che segue; il valore contabile della voce Investimenti immobiliari del bilancio consolidato e del bilancio
d’esercizio, anche in questo caso, non include il valore della porzione ad uso strumentale dell’immobile di
Roma, Via Zara pari a 1.780 migliaia di Euro (fair value pari a 1.907 migliaia di Euro).
(migliaia di Euro)
Commerciale
Direzionale
Alberghiero
Totale
Portafoglio
Patrimonio immobiliare al 1° gennaio
2022
92.050
40.150
6.100
138.300
Acquisizioni
0
0
0
0
Costi capitalizzati
119
731
0
850
Decrementi
0
0
(6.100)
(6.100)
Saldo prima della valutazione del
patrimonio immobiliare
92.169
40.881
0
133.050
Rivalutazioni/(Svalutazioni) nette
d’esercizio
2.881
12
0
2.892
Saldo al 31 dicembre 2022
95.050
40.893
0
135.943
Durata dei contratti di locazione (WALT)
L’indice relativo alla scadenza media ponderata dei contratti complessiva (WALT) sui canoni di locazione
annui in essere del portafoglio immobiliare di NEXT RE al 31 dicembre 2022 è pari a 3,8 anni. Tale indice è
Destinazione d'uso
prevalente
Superficie
locabile (mq)
Superficie
locata (mq)
Valore di
mercato
31/12/2022
(A)
Valore % sul
totale del
portafoglio
Canoni di
locazione al
31/12/2022
(B)
Rendimento
medio lordo al
31/12/2022
(B/A)
Tasso di
occupazione
Commerciale 7.962 7.962 95.050 68,95% 3.849 4,05% 100%
Direzionale (Investimento) 16.470 15.929 40.893 29,66% 2.324 5,68% 97%
Direzionale (Strumentale) 388 388 1.907 1,38% - n.a. 100%
24.819 24.278 137.850 100% 6.173 4,48% 98%
23
Relazione sulla gestione
stato calcolato sulla prima scadenza contrattuale dei singoli contratti di locazione in essere, non tenendo in
considerazione eventuali facoltà di recesso anticipato.
Si ricorda che al 31 dicembre 2021 il Gruppo aveva in portafoglio anche l’asset a destinazione d’uso
alberghiera a Verona ma a tale data lo stesso risultava non locato.
I conduttori
Il portafoglio immobiliare di NEXT RE risulta locato/utilizzato, al 31 dicembre 2022, a 6 (sei) diversi
conduttori/utilizzatori (al netto di NEXT RE per la porzione strumentale): OVS S.p.A., Ministero della Giustizia,
Guardia di Finanza, Ambasciata del Canada, Dico S.p.A. e ITX Italia S.r.l..
Nel grafico seguente viene riportata l’analisi di concentrazione per singolo conduttore in base ai canoni di
locazione annui in essere al 31 dicembre 2022 (per l’immobile di Roma Via Cortese è stata considerata
l’indennità di occupazione corrisposta dalla Guardia di Finanza).
CITTÀ IMMOBILE TENANT
WALT su canoni
di locazione al
31/12/2021
WALT su canoni
di locazione al
31/12/2022
Via Spadari, 2 - Direzionale ITX Italia S.r.l. 1,8 0,8
Via Spadari, 2 - Commerciale 6,0 5,0
Via Cuneo, 2 6,0 5,0
Corso San Gottardo, 29/31 6,5 5,5
Ambasciata del Canada 4,1 3,1
DICO S.p.A. 5,3 4,3
Via Vinicio Cortese, 147 Guardia di Finanza 0,0 0,0
Bari Viale Saverio Dioguardi, 1
Ministero della Giustizia 3,0 2,0
4,7 3,8
Milano
OVS S.p.A.
Roma
Via Zara, 22/30
WALT SU CANONI VIGENTI PORTAFOGLIO IMMOBILIARE
OVS S.p.A.
ITX Italia S.r.l.
Ambasciata del Canada
Dico S.p.A.
Ministero della Giustizia
Guardia di Finanza
24
Relazione sulla gestione
Tasso di occupazione
Il tasso di occupazione del portafoglio immobiliare della società NEXT RE al 31 dicembre 2022 risulta essere
pari al 98%, in aumento rispetto al dato del 31 dicembre 2021, per effetto della vendita dell’immobile di Verona,
Via Unità d’Italia 346.
Allocazione geografica
Il portafoglio immobiliare della società NEXT RE risulta distribuito, al 31 dicembre 2022, in 3 (tre) diverse città:
Milano, Roma e Bari.
Nel grafico seguente viene riportata l’analisi di allocazione geografica (NORD – CENTRO – SUD) del
portafoglio in base ai valori di mercato degli immobili al 31 dicembre 2022.
Allocazione geografica degli immobili sul valore di mercato al 31 dicembre 2022
Per maggiori dettagli sul patrimonio immobiliare si rimanda a quanto più ampiamente illustrato nelle Note
esplicative “Nota 1. Investimenti immobiliari”.
100%
33%
100% 100% 100% 100% 100% 100%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
11%
14%
75%
SUD
CENTRO
NORD
25
Relazione sulla gestione
Analisi andamento economico
Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione
della formazione del risultato economico di esercizio.
Il Net Operating Income: Il margine della gestione immobiliare è pari a 4.295 migliaia di Euro e si incrementa
rispetto a quello conseguito nel 2021 di circa 968 migliaia di Euro. La voce Ricavi da locazione subisce un
decremento netto per 162 migliaia di Euro principalmente a fronte di minori ricavi relativi all’immobile di
Verona per 278 migliaia di Euro e maggiori ricavi relativi alle nuove porzioni acquisite nel primo semestre 2021
dell’immobile di Milano, Via Spadari e alle rivalutazioni ISTAT per complessivi 115 migliaia di Euro. Il saldo
della voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2022 è pari a 1.526 migliaia di Euro
significativamente inferiore al saldo al 31 dicembre 2021 pari a 2.656 migliaia di Euro che includeva i costi
derivanti dall’accordo transattivo con l’ex conduttore dell’asset sito in Verona per 1.156 migliaia di Euro.
La voce Proventi/(oneri) netti da cessione immobili include il risultato della vendita dell’asset di Verona.
L’immobile è stato trasferito ad un prezzo pari a 7,4 milioni di Euro a fronte di un valore di iscrizione al 31
dicembre 2022 pari a 6,1 milioni di Euro. La voce include i costi sostenuti per la vendita (agency fee e costi per
assistenza legale), costi sostenuti nel periodo di interim dal contratto preliminare sino al 28 dicembre 2022,
stralcio del valore di mobili e arredi e ulteriori costi per consulenze tecniche sostenuti nell’ambito del suddetto
processo di vendita.
La voce Altri ricavi e proventi include il provento netto pari a 469 migliaia di Euro derivante dall’accordo
stipulato in data 28 giugno 2022 avente ad oggetto il trasferimento del titolo HTBF e la definizione transattiva
dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al titolo stesso.
Costi del personale: ammontano a 2.059 migliaia di Euro (1.755 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) e
includono Salari e stipendi, contributi, trattamento di fine rapporto nonché l’accantonamento della
componente di remunerazione variabile di breve periodo MBO per 748 migliaia di Euro.
Costi generali: la voce presenta un saldo pari a 3.134 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 e si incrementa
rispetto al 31 dicembre 2021 per 470 migliaia di Euro netti principalmente in relazione a i) costi per asset
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2022 31/12/2021
Ricavi di locazioni
5.821 5.983
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
(1.526) (2.656)
Net Operating Income
4.295 3.327
Proventi/(oneri) netti da cessione immobili
676 0
Altri ricavi e proventi
501 105
Costi del personale
(2.059) (1.755)
Costi generali
(3.134) (2.664)
Altri costi ed oneri
(248) (701)
EBITDA
30 (1.687)
Ammortamenti e svalutazioni
(200) (383)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari 2.892 4.755
EBIT
2.722 2.685
Adeguamento al fair value di strumenti finanziari (53) (808)
Proventi/(oneri) finanziari
(1.653) (1.454)
EBT (Risultato ante imposte)
1.017 423
Imposte
(665) 4
Risultato netto consolidato del periodo
352 427
26
Relazione sulla gestione
advisory fee maturata verso Dea Capital Real Estate SGR per complessivi 704 migliaia di Euro (nel conto
economico 2021 la fee era contabilizzata con riferimento all’ultimo quadrimestre per 252 migliaia di Euro), ii)
maggiori oneri per consulenze per l’aggiornamento e la predisposizione dei sistemi e delle procedure aziendali
per 84 migliaia di Euro iii) maggiori costi per compensi ad amministratori per complessivi 327 migliaia di Euro
a seguito dell’incremento del numero di membri del CdA, alla ridefinizione dei comitati endoconsiliari, ai
compensi del Chief Financial Officer e all’accantonamento per remunerazione incentivante iv) minori oneri per
consulenze legali, consulenze contabili in ambito IAS/IFRS e di comunicazione per 262 migliaia di Euro, v)
minori costi per collaborazioni tecniche e IT per 44 migliaia di Euro e vi) minori commissioni bancarie per 71
migliaia di Euro.
La voce Ammortamenti e svalutazioni include, tra l’altro, i) gli ammortamenti per 93 migliaia di Euro relativi
alla voce Mobili e Arredi dell’asset di Verona e ii) la quota di ammortamento della porzione dell’asset di Roma,
Via Zara ad uso strumentale per 57 migliaia di Euro.
La voce Altri costi e oneri include l’accantonamento al fondo rischi per 74 migliaia di Euro oltre ai costi ordinari
per contributi CONSOB e di Borsa e contributi associativi.
L’Adeguamento al fair value di strumenti finanziari è pari a 53 migliaia di Euro afferisce principalmente
all’adeguamento al fair value dei titoli in portafoglio, per nominali 600 migliaia di Euro iscritti alla voce Attività
finanziarie al fair value.
La voce Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari accoglie gli adeguamenti al fair value degli
investimenti immobiliari desunti dalle valutazioni dell’Esperto Indipendente. La voce include svalutazioni per
680 migliaia di Euro e rivalutazioni per 3.572 migliaia di Euro.
La voce Proventi/(Oneri) finanziari è composta principalmente da interessi passivi su finanziamenti erogati
dalla controllante CPI PG per 1.432 migliaia di Euro e da interessi su finanziamenti bancari e leasing per 218
migliaia di Euro.
La voce Imposte al 31 dicembre 2022 recepisce principalmente la svalutazione di imposte differite attive per
650 migliaia di Euro non considerate recuperabili negli esercizi futuri sulla base delle assunzioni del Piano
Industriale 2023-2026.
27
Relazione sulla gestione
Analisi andamento patrimoniale
La tabella che segue indica la composizione del capitale investito e delle fonti di finanziamento del Gruppo al
31 dicembre 2022 e al 31 dicembre 2021.
COMPOSIZIONE DELLE VOCI:
A. Capitale fisso: include investimenti immobiliari, immobilizzazioni immateriali, diritti d’uso, le altre
immobilizzazioni materiali e le partecipazioni;
B. la voce Strumenti finanziari include gli investimenti in obbligazioni e fondi comuni di investimento, le altre
attività finanziarie valutate al fair value e le attività per strumenti derivati;
C. Capitale circolante netto: sono inclusi i crediti e i debiti commerciali e le altre attività e passività correnti;
F. Altre attività e passività non correnti: sono incluse le altre attività non correnti, i benefici ai dipendenti, i fondi
rischi e le attività e passività connesse alla fiscalità differita e anticipata e i debiti tributari non correnti;
I. Totale Indebitamento finanziario: è determinato come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n.
5/21” con evidenza della modalità di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di
informativa ai sensi del Regolamento UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA
come di seguito meglio specificato.
Il capitale circolante netto risulta negativo per 1.806 migliaia di Euro.
Il patrimonio netto, comprensivo dell’utile del periodo pari a 352 migliaia di Euro, risulta pari a 85.915 migliaia
di Euro.
Il saldo delle Altre attività e passività non correnti nette ammonta a 2.459 migliaia di Euro e si riferisce a i
attività per imposte anticipate per 190 migliaia di Euro, ii) altre attività non correnti per 2.436 migliaia di Euro,
iii) fondo per trattamento di fine rapporto per -66 migliaia di Euro, iv) fondi rischi per -74 migliaia di Euro e v)
passività fiscali non correnti per -27 migliaia di Euro.
Le tabelle seguenti riportano il Totale indebitamento finanziario del Gruppo al 31 dicembre 2022 e al 31
dicembre 2021, come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n. 5/21” con evidenza della modalità
di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del Regolamento
A. Capitale fisso 137.893 140.571
B. Strumenti finanziari 544 3.378
C. Capitale circolante netto (1.806) (147)
D=A.+B.+C. Capitale investito 136.630 143.802
E. Patrimonio netto (85.915) (85.499)
F. Altre attività e passività non correnti 2.459 2.722
G. Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo termine (66.663) (66.700)
H. Passività per strumenti derivati a lungo termine 0 0
I. Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine (1.569) (1.172)
J. Passività per strumenti derivati a breve termine 0 0
K. Titoli detenuti per la negoziazione 0 0
L. Disponibilità liquide e mezzi equivalenti 15.059 6.846
M.=G.+H.+I.+J.+K.+L. Totale Indebitamento finanziario (53.174) (61.026)
N.=E.+F.+M. Fonti di finanziamento (136.630) (143.802)
valori in migliaia di Euro
31/12/2022
31/12/2021
28
Relazione sulla gestione
UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA. A partire dal 5 maggio 2021, gli
Orientamenti aggiornano le precedenti Raccomandazioni CESR (ivi inclusi i riferimenti presenti nella
Comunicazione n. DEM/6064293 del 28-7-2006 in materia di posizione finanziaria netta).
Al riguardo, gli Orientamenti ESMA prevedono le seguenti principali modifiche al prospetto sull’indebitamento:
a. non si parla più di “Posizione finanziaria netta”, ma di “Totale indebitamento finanziario”;
b. nell’ambito dell’indebitamento finanziario non corrente occorre includere anche i debiti commerciali e gli
altri debiti non correnti, cioè i debiti non remunerati, ma che presentano una significativa componente di
finanziamento implicito o esplicito;
c. nell’ambito dell’indebitamento finanziario corrente, occorre indicare separatamente la parte corrente
dell’indebitamento finanziario non corrente.
Il Totale indebitamento finanziario migliora per 7,8 milioni di Euro rispetto al 31 dicembre 2021. La variazione
è principalmente attribuibile i) all’incasso del corrispettivo dell’accordo transattivo sottoscritto il 28 giugno
2022 in relazione alla posizione HTBF per 3,5 milioni di Euro incluso iva, ii) all’incasso del provento in relazione
alla sottoscrizione del contratto per la cessione dell’asset di Verona per 7,4 milioni di Euro iii) alla rilevazione
degli interessi maturati nell’anno per -1,4 milioni di Euro con riferimento ai Credit facility agreement erogati da
CPI PG per i quali la Società ha facoltà di ripagamento alla scadenza nel 2026, e iv) al ripagamento di mutui e
finanziamenti per – 1,2 milioni di Euro.
Operazioni con parti correlate
Di seguito vengono fornite le informazioni in merito ai rapporti con “parti correlate”.
OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE DI MAGGIORE RILEVANZA
In data 5 luglio 2022 previo parere favorevole del Comitato Parti Correlate ed Investimenti, la Società ha
sottoscritto il Deed of Reinstatement, tramite cui il socio di controllo CPI Property Group S.A. e le Società del
Gruppo DeA Capital (le "Parti") hanno confermato gli impegni assunti ai sensi del Framework Agreement.
Si rammenta che il Framework Agreement stabiliva i termini e le condizioni di un progetto congiunto tramite
la realizzazione di una partnership operativa strategica nel mercato immobiliare italiano e prevedeva
l’esecuzione dell’Aumento di Capitale (per un importo fino ad Euro 1.000.000.000). Si rammenta altresì che,
A. Disponibilità liquide 15.059 3.846
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 0 3.000
C. Altre attività finanziarie correnti 0 0
D. Liquidità 15.059 6.846
E.
Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la parte
corrente del debito finanziario non corrente)
0 0
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente (1.569) (1.172)
G.= (E+F) Indebitamento finanziario corrente (1.569) (1.172)
H.= (G-D) Indebitamento finanziario corrente netto 13.489 5.674
I.
Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di debito)
(66.663) (66.700)
J. Strumenti di debito 0 0
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti 0 0
L.=(I+J+K) Indebitamento finanziario non corrente (66.663) (66.700)
H+L Totale indebitamento finanziario (53.173) (61.026)
*valori riesposti sulla base del “Richiamo di attenzione n. 5/21” Consob
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2022
31/12/2021
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Relazione sulla gestione
con riguardo alla sottoscrizione del Framework Agreement, in data 6 agosto 2021 era stato pubblicato il
documento informativo relativo ad una operazione di maggiore rilevanza con parti correlate, successivamente
integrato in data 29 settembre 2021, predisposto ai sensi dell’art. 5 del Regolamento OPC, e dell’art. 7 della
Procedura Parti Correlate.
Coerentemente con le analisi condotte con riferimento alla sottoscrizione del Framework Agreement, la
sottoscrizione del Deed of Reinstatement è stata qualificata come operazione di maggiore rilevanza ai sensi
del Regolamento OPC.
In particolare, con la sottoscrizione del Deed of Reinstatement, le Parti hanno convenuto di posticipare al 31
dicembre 2022 il termine, precedentemente fissato al 30 giugno 2022, per l’avveramento delle condizioni
sospensive contenute nel Framework Agreement – tra cui, in particolare, l’esecuzione dell’Aumento di Capitale
a valere sulla delega conferita in data 26 aprile 2021 dall’Assemblea Straordinaria della Società al Consiglio di
Amministrazione, ai sensi dell'art. 2443 del codice civile, che prevede un aumento di capitale per complessivi
massimi Euro 2.000.000.000, comprensivi dell’eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in forma scindibile,
in una o più volte, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’art. 2441, commi 4 e 5 del codice
civile, anche mediante conferimenti in natura. Il Deed of Reinstatement ha previsto altresì il rinnovo delle
previsioni parasociali contenute nel Framework Agreement (che erano venute meno alla data del 30 giugno
2022 per effetto del mancato avveramento, entro tale data, delle relative condizioni sospensive).
Pertanto, nel rispetto dell’iter prescritto dalla disciplina normativa e aziendale vigente in materia di operazioni
di maggiore rilevanza con parti correlate, la sottoscrizione del Deed of Reinstatement è stata approvata dal
Consiglio di Amministrazione previo motivato parere favorevole del Comitato Parti Correlate ed Investimenti
sulla sussistenza di un interesse della Società alla sottoscrizione del Deed of Reinstatement e sulla
convenienza e correttezza sostanziale delle previsioni ivi contenute.
Ai fini del rilascio del proprio parere, il Comitato ha ricevuto, da parte delle competenti strutture aziendali, un
flusso informativo completo, adeguato e tempestivo sul Deed of Reinstatement.
I contenuti del Deed of Reinstatement sono stati oggetto di esame da parte del Comitato nel corso delle riunioni
tenutesi in data 28 giugno e 4 luglio 2022.
In particolare, nel corso della riunione del 28 giugno 2022, cui hanno partecipato tutti i componenti del
Comitato e tutti i membri del Collegio Sindacale, il Comitato ha: (i) preso atto che non si sono realizzati entro
le tempistiche preventivate i presupposti per l’esecuzione dell’Aumento di Capitale e (ii) ricevuto un
aggiornamento in merito allo stato delle interlocuzioni in corso con le altre parti del Framework Agreement,
finalizzate a concludere un accordo volto a posticipare il termine del 30 giugno 2022 per il verificarsi delle
condizioni sospensive nonché per l’adempimento degli impegni in relazione all’Aumento di Capitale assunti
dalla Società, dall’azionista di controllo CPI e dalle società del gruppo facente capo a DeA Capital.
A seguire, in data 4 luglio 2022 si è tenuta, in forma totalitaria, una ulteriore riunione del Comitato, cui hanno
partecipato tutti i componenti dello stesso nonché l’Amministratore Delegato e tutti i membri del Collegio
Sindacale. Nel corso della predetta riunione il Comitato ha richiesto all’Amministratore Delegato talune
delucidazioni di dettaglio in merito ai contenuti del Deed of Reinstatement, con particolare riferimento alla
tempistica di sottoscrizione dello stesso e ha espresso, all’unanimità, il proprio parere favorevole in merito
alla sottoscrizione del Deed of Reinstatement e alla convenienza e correttezza sostanziale delle relative
condizioni, redatto ai sensi ai sensi dell’art. 5 del Regolamento OPC, nonché dall’art. 5.2 della Procedura Parti
Correlate.
Nella riunione del 4 luglio 2022, preso atto del parere favorevole espresso dal Comitato Parti Correlate e
Investimenti, il Consiglio di Amministrazione ha quindi approvato all’unanimità la sottoscrizione del Deed of
Reinstatement.
In data 11 luglio 2022, è stato pubblicato il Documento informativo relativo ad una operazione di maggiore
rilevanza con parti correlate predisposto ai sensi dell’art. 5 del Regolamento Consob 17221/10 (e ss.mm.ii.) e
dell’art. 7 della Procedura sulle operazioni con parti correlate della Società, cui si rinvia.
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Relazione sulla gestione
A margine, si evidenzia che in data 31 dicembre 2022 è venuto a scadenza il termine per l’avveramento delle
condizioni sospensive previste dal Framework Agreement, come modificato dal Deed of Reinstatement, che
pertanto ha perso efficacia nella medesima data, unitamente alle pattuizioni parasociali ivi contenute.
OPERAZIONI E RAPPORTI CON PARTI CORRELATE DI MINORE RILEVANZA
Non si segnalano operazioni con parti correlate di minore rilevanza nel corso dell’esercizio 2022.
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Relazione sulla gestione
Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ
Il regime speciale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (“SIIQ”) introdotto e disciplinato
dall’articolo 1, commi 119-141-bis, della Legge n. 296/2006 (di seguito anche “legge n. 296/2006”) e
successive modifiche, nonché dalle disposizioni contenute nel regolamento di attuazione del Ministero
dell’Economia e Finanze n. 174/2007 ( di seguito anche il “Decreto”), comporta l’esenzione dall’imposizione ai
fini IRES e proporzionalmente dall’IRAP (“Regime Speciale“) del reddito d’impresa derivante, inter alia,
dall’attività di locazione immobiliare (c.d. “gestione esente”). L’utile derivante dalle altre attività eventualmente
svolte dalla SIIQ soggiace, invece, al regime ordinario IRES e IRAP (c.d. “gestione ordinaria”).
La disciplina del Regime Speciale è stata oggetto di modifiche per effetto del Decreto-legge n. 133/2014, c.d.
decreto “Sblocca Italia”, (di seguito anche “D. L. n. 133/2014” e, unitamente alla legge n. 296/2006 e al Decreto,
la “Normativa SIIQ”), in vigore dal 13 settembre 2014 e convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre
2014, n. 164. Più di recente, l’art. 1 comma 718 della Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (“Legge di bilancio
2022”), ha modificato, con effetto a decorrere dal 1 gennaio 2022, l’art. 1, comma 125 della Legge n. 296/2006
(relativo all’estensione del Regime Speciale alle controllate, di cui di seguito infra al paragrafo “requisiti del
Regime Speciale di SIIQ”).
Requisiti del Regime Speciale di SIIQ
I requisiti d’accesso al Regime Speciale richiesti dalla Normativa SIIQ sono sintetizzabili come segue:
(i) Requisiti Soggettivi
Possono accedere al Regime Speciale le società che:
a. siano costituite in forma di società per azioni quotate in mercati regolamentati italiani o degli
Stati UE o SEE inclusi nella c.d. “White list” di cui al decreto ministeriale 4 settembre 1996;
b. svolgano in via prevalente attività di locazione immobiliare.
Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 125 della Legge n. 296/2006, come modificato dall’art. 1
comma 718 della Legge di Bilancio 2022, stabiliscono che il Regime Speciale possa essere esteso, in
presenza di opzione congiunta, alle società per azioni, alle società in accomandita per azioni e
alle società a responsabilità limitata, a condizione che il relativo capitale sociale non sia inferiore a
quello di cui all'art. 2327 del codice civile (50.000 euro), non quotate, residenti nel territorio dello Stato,
svolgenti anch'esse attività di locazione immobiliare in via prevalente, secondo la definizione stabilita
al comma 121 dell’art. 1 della legge n. 296/2006, nelle quali, alternativamente:
1) una SIIQ o SIINQ (Società di investimento immobiliare non quotata) possieda più del 50% dei diritti
di voto nell'assemblea ordinaria e del 50% dei diritti di partecipazione agli utili; ovvero
2) almeno una SIIQ o SIINQ e una o più altre SIIQ o SIINQ o FIA (fondi di investimento alternativi)
immobiliare di cui all'art. 12 del D.M. 5 marzo 2015, n. 30, il cui patrimonio è investito almeno per l'80%
in immobili destinati alla locazione ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ o altri FIA immobiliari che
investono negli stessi beni o diritti nelle stesse proporzioni, congiuntamente ne possiedano il 100%
della partecipazione al capitale sociale, nonché dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e dei diritti
di partecipazione agli utili, a condizione che la SIIQ o SIINQ o le SIIQ o SIINQ partecipanti possiedano
almeno il 50% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e di partecipazioni agli utili.
Dal 2009 il Regime Speciale è stato altresì esteso anche alle stabili organizzazioni italiane – che
svolgono in via prevalente l’attività di locazione immobiliare – di società residenti in Stati UE o SEE
inclusi nella predetta “White list”.
(ii) Requisiti Statutari
Lo statuto delle SIIQ deve necessariamente contenere talune previsioni e in particolare:
a. regole in materia di investimenti;
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Relazione sulla gestione
b. limiti alla concentrazione dei rischi su investimenti e controparti;
c. limite massimo di leva finanziaria, a livello individuale e di gruppo.
(iii) Requisiti di Struttura Partecipativa
Il comma 119 della l. 296/06 fissa inoltre i seguenti requisiti:
a. Requisito del controllo: tale requisito richiede che nessun socio possegga, direttamente o
indirettamente, più del 60% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 60% dei diritti
di partecipazione agli utili della SIIQ;
b. Requisito del flottante: affinché sia rispettato il requisito del flottante almeno il 25% delle
azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono al momento dell’esercizio
dell’opzione, direttamente o indirettamente, più del 2% dei diritti di voto nell’Assemblea
Ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili (requisito non richiesto per le società
già quotate).
(iv) Requisiti Oggettivi
L’applicazione del Regime Speciale è subordinata alla condizione che le società interessate
“svolgano in via prevalente l’attività di locazione immobiliare” (art. 1, c. 121, l. 296/2006 e art. 1 del
Decreto). La predetta prevalenza va verificata sulla base di due indici:
a. Asset test: occorre che gli immobili destinati all’attività di locazione, le partecipazioni in altre
SIIQ o SIINQ, le partecipazioni in fondi immobiliari e in SICAF immobiliari qualificati
rappresentino almeno l’80% dell’attivo patrimoniale;
b. Profit test: occorre che, in ciascun esercizio, i ricavi provenienti dall’attività di locazione, i
proventi da SIIQ o SIINQ, i proventi da fondi immobiliari e SICAF immobiliari qualificati, le
plusvalenze realizzate su immobili destinati alla locazione rappresentino almeno l’80% delle
componenti positive del conto economico.
La mancata osservanza per tre esercizi consecutivi di una delle condizioni di prevalenza (asset test o profit
test) determina la definitiva cessazione dal Regime Speciale e l’applicazione delle regole ordinarie già a partire
dal secondo degli esercizi considerati. Il mancato rispetto anche per un solo periodo di imposta di entrambi i
parametri di prevalenza comporta l’automatica decadenza dal Regime Speciale con effetti dallo stesso
periodo.
(v) Ulteriori previsioni
a. Le società che optano per il Regime Speciale hanno l’obbligo di distribuire ai soci, in ciascun
esercizio, (i) almeno il 70% dell’utile netto derivante dall’attività di locazione immobiliare, dal
possesso di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in SICAF e fondi immobiliari qualificati (quale
risultante dal Conto Economico del relativo bilancio di esercizio) se l’utile complessivo
disponibile per la distribuzione è pari o superiore all’utile della gestione esente, ovvero (ii)
almeno il 70% dell’utile complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione, se questo è
inferiore all’utile derivante dall’attività di locazione e dal possesso delle partecipazioni in SIIQ,
SIINQ e fondi o SICAF immobiliari qualificati (cd “gestione esente”).
b. Inoltre, sussiste l’obbligo di distribuire, nei due esercizi successivi a quello di realizzo, il 50%
dei proventi rinvenienti dalle plusvalenze nette realizzate su immobili destinati alla locazione
e su partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi o SICAF immobiliari qualificati.
La mancata distribuzione della quota di utile della gestione esente soggetto alla distribuzione obbligatoria
sopra descritta comporta la decadenza dal regime speciale SIIQ con effetto immediato.
Cause di cessazione immediata del Regime Speciale
Le società devono possedere i requisiti previsti dal comma 119 della l. 296/06 entro il primo periodo di
efficacia del regime SIIQ e per tutta la sua durata. Il venir meno di uno dei suddetti requisiti – ad eccezione di
quello c.d. del flottante – comporta la cessazione dal regime SIIQ a decorrere dallo stesso periodo di imposta.
In particolare, costituisce causa di decadenza immediata dal regime speciale SIIQ:
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Relazione sulla gestione
(i) la revoca dell’ammissione alla quotazione delle azioni in mercati regolamentati (fermo restando che
non costituisce, invece, causa di decadenza la mera sospensione temporanea delle azioni dalla
negoziazione),
(ii) il mancato rispetto del requisito partecipativo che impone che nessun socio possegga, direttamente o
indirettamente, più del 60% dei diritti di voto nell’Assemblea Ordinaria e più del 60% dei diritti di
partecipazione agli utili; tuttavia, ove il requisito partecipativo del 60% sia superato a seguito di
operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali il regime speciale è sospeso sino a quando
il requisito partecipativo non venga ristabilito (la circolare n. 32/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate, al
parag. 2 “Requisiti e modalità per l’accesso al regime” afferma peraltro che “ove il requisito del controllo
...sia superato per un periodo di tempo limitato lo stesso verrà considerato come posseduto, senza
soluzione di continuità, per l’intero periodo di imposta. Resta inteso che tale requisito dovrà essere
posseduto al termine del periodo di imposta considerato...”).
L’esercizio dell’opzione da parte della Società e il mantenimento del regime di SIIQ per il periodo d’imposta chiuso
al 31 dicembre 2022.
La Società ha esercitato l’opzione per accedere al Regime Speciale, in data 7 settembre 2016, con effetti a
partire dal periodo di imposta decorrente dal 1° gennaio 2017, e ha soddisfatto tutti i requisiti necessari per
l’applicazione dei benefici fiscali previsti dalla normativa speciale in materia di SIIQ (ivi incluso il c.d. requisito
“del controllo”) entro la chiusura dell’esercizio 2017: conseguentemente, il Regime Speciale esplica i propri
effetti a far data dal primo periodo d’imposta per cui è stata esercitata l’opzione (1° gennaio 2017). Con le
stesse modalità con cui è stata esercitata l’opzione (7 settembre 2016) è stata pertanto comunicata (17
gennaio 2018) all’Agenzia delle Entrate l’integrazione dei requisiti partecipativi che non si possedevano al
momento dell’esercizio dell’opzione.
In relazione a quanto precede, si rammenta che più di recente, come indicato al paragrafo della presente
Relazione denominato “Eventi di rilievo dell’esercizio”, ad esito dell’OPA promossa dall’azionista di controllo
CPI PG, quest’ultimo è venuto a possedere una percentuale di azioni ordinarie superiore al 60%. In particolare,
alla data del 26 novembre 2021, CPI PG deteneva, una partecipazione complessivamente pari al 77,1078% del
capitale sottoscritto della Società, rappresentato da n. 16.983.075 azioni con diritto di voto, di cui n.
11.012.055 azioni non ammesse alle negoziazioni (le “Azioni non Quotate”), pari alla totalità delle azioni non
quotate della Società e n. 5.971.020 azioni ordinarie ammesse alle negoziazioni sul mercato Euronext Milan
(pari al 54,22% del totale delle azioni quotate), con conseguente mancato rispetto del requisito del controllo.
Al fine di consentire il ripristino del requisito del controllo ed il mantenimento da parte della Società del Regime
Speciale entro il 31 dicembre 2021, in data 26 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione ha convocato
l’Assemblea straordinaria degli Azionisti per il giorno 27 dicembre 2021 sottoponendo alla stessa la proposta
di conversione obbligatoria, nel rapporto 1:1, di n. 11.012.055 azioni ordinarie non quotate in n. 11.012.055
azioni di categoria B senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il
medesimo diritto di partecipare agli utili delle azioni ordinarie, che sarà automaticamente e proporzionalmente
ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni
di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso,
non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
In data 27 dicembre 2021, l’Assemblea Straordinaria ha deliberato all’unanimità la suddetta conversione
obbligatoria, ad esito della quale, CPI PG è venuto a detenere una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sociale sottoscritto della Società, rappresentato da (i) n. 5.971.020 azioni ordinarie con
diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 54,22% del capitale sociale con diritto di
voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 Azioni di Categoria B, aventi le caratteristiche
sopra descritte.
Alla luce di quanto precede, alla data del 31 dicembre 2021 la Società ha soddisfatto e mantenuto i requisiti
partecipativi di permanenza nel Regime Speciale (ivi incluso il requisito “del controllo”).
Ulteriori informazioni al riguardo sono presentate nella relativa Nota Esplicativa, intitolata “Informativa Sul
Regime Speciale Delle Società’ Di Investimento Quotate – SIIQ” del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2021.
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Relazione sulla gestione
La gestione dei rischi
PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE CUI NEXT RE È ESPOSTA
Nel corso dell’esercizio relativo all’anno 2022 NEXT RE si è trovata a fronteggiare una serie di rischi, identificati
in rischi finanziari, operativi, strategici e di compliance. Per controllare, prevenire e minimizzare tali rischi, la
società si avvale dei principi internazionali dell’Enterprise Risk Management (ERM), tecnica di gestione dei
rischi che tende a salvaguardare NEXT RE, attraverso l’uso di strumenti di varia natura, dalla possibile
concretizzazione dei suddetti rischi. In conformità ai principi del Codice di Autodisciplina delle Società
Quotate, il Consiglio di Amministrazione: (i) ha nominato l’Amministratore incaricato del Sistema di Controllo
Interno e (ii) ha costituito al suo interno il “Comitato Controllo, Rischi, Remunerazioni e Parti Correlate” (nonché
più semplicemente “Comitato Controllo e Rischi”). Il Comitato è costituito da Amministratori “Indipendenti”
che monitorano il processo di identificazione dei principali rischi aziendali, con il quale vengono identificati i
fattori di rischio per l’Emittente, includendo tutti i rischi che possono assumere rilievo nell’ottica della
sostenibilità nel medio-lungo periodo dell’attività dell’impresa. Il Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei
Rischi è un insieme di regole, procedure e strutture organizzative avente lo scopo di monitorare il rispetto delle
strategie aziendali, l’efficacia e l’efficienza dei processi aziendali, rispetto delle leggi e dei regolamenti, nonché
dello Statuto sociale, delle norme e delle procedure aziendali. Tale Sistema deve tendere ad agevolare
l’identificazione, la misurazione, la gestione ed il monitoraggio adeguato dei rischi assunti dell’Emittente e il
grado della sua esposizione ai fattori di rischio, tenendo conto delle possibili correlazioni esistenti tra i diversi
fattori di rischio, della significativa probabilità che il rischio si verifichi, l’impatto del rischio dell’operatività
aziendale e, infine, dell’entità del rischio nel suo complesso. Sostanzialmente deve consentire di fronteggiare
con ragionevole tempestività le diverse tipologie di rischio cui è esposta nel tempo la società, rischi quali
operativi, di mercato, di liquidità, di credito, di regolamento, legali, reputazionali, ecc.
1. RISCHI FINANZIARI
Le attività svolte espongono la Società ai seguenti rischi finanziari: rischio di mercato, rischio di tasso di
interesse, rischio di credito e rischio di liquidità.
1.1 Rischi di mercato
Gli investimenti immobiliari sono valutati al fair value (valore equo) e le relative variazioni sono contabilizzate
nell’utile o perdita del periodo; pertanto, le oscillazioni del mercato immobiliare, derivanti da variazioni avverse
alle variabili macroeconomiche, possono influenzare il risultato della Società. Il rischio di mercato è il rischio di
perdite connesse alle oscillazioni dei prezzi degli immobili in portafoglio. Tale rischio include, inoltre, gli
effetti del tasso di sfitto degli immobili (c.d. Vacancy Risk).
Il rischio di mercato comprende, così, il Rischio di Prezzo, identificabile come il rischio di deprezzamento di uno
strumento finanziario o del portafoglio a seguito dello sfavorevole andamento dei mercati. Essendo NEXT RE
una società che opera all’interno del mercato immobiliare, è soggetta, pertanto, al sopracitato rischio. Il
monitoraggio dei rischi relativi alle variazioni di prezzo è assicurato anche con il supporto di esperti
indipendenti. Il portafoglio immobiliare è prevalentemente costituito da immobili di alta qualità e diversificato
all’interno di grandi centri urbani, in particolare Milano e Roma, città il cui mercato immobiliare presenta un
livello della domanda meno volatile rispetto a città secondarie. Sotto il profilo del vacancy risk, la Società
privilegia contratti di locazione a lungo termine ed attua un processo attivo di asset management volto a
comprendere le esigenze dei conduttori ed a massimizzarne il grado di soddisfazione.
1.2 Rischio Tasso di interesse
Il rischio di perdite derivante dall’attività di finanziamento delle attività operative, in particolare, è costituito
dall'aumento degli oneri finanziari derivanti dal rialzo dei tassi di interesse. L’accensione di finanziamenti
infragruppo a tasso fisso mitiga l’esposizione della Società al rischio di fluttuazione dei tassi di interesse. Con
riferimento ai finanziamenti in essere stipulati in passato a tassi variabili il Gruppo, nell’ambito delle linee guida
del piano Industriale approvato dal Consiglio di Amministrazione del 6 febbraio 2022 ha avviato una
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Relazione sulla gestione
razionalizzazione e snellimento della struttura economica e finanziaria della Società che prevederà
l’estinzione anticipata dei finanziamenti a tasso variabile mediante utilizzo della cassa esistente.
1.3 Rischio di Credito
Il rischio di credito o rischio di insolvenza della controparte è originato dalla perdita in cui può incorrere
l’Emittente a causa dell’impossibilità di una controparte contrattuale di adempiere alle proprie obbligazioni, in
particolare quella di far fronte ai propri obblighi di pagamento. Si evidenzia, a tal proposito, che la strategia di
investimento della Società privilegia controparti di elevato standing creditizio. Si ritiene che le svalutazioni già
effettuate siano rappresentative del rischio effettivo di inesigibilità. Con riferimento ai depositi bancari, si
segnala che la Società opera su base continuativa e duratura, con controparti di primario standing, con
adeguato rating creditizio limitando, conseguentemente, il connesso rischio di credito.
1.4 Rischio di Liquidità
Il rischio di liquidità è il rischio che l’Emittente si trovi in difficoltà nell’adempiere alle future obbligazioni
associate alle passività finanziarie e commerciali nella misura e nelle scadenze predefinite.
Il Gruppo pianifica attentamente i propri flussi di cassa e monitora il livello di liquidità nell’ambito dell’attività
di tesoreria anche facendo ricorso ad analisi di scenario e stress test.
Il Gruppo dispone di liquidità giacente al 31 dicembre 2022 per 15.059 migliaia di Euro e presenta debiti
finanziari per 68.232 migliaia di Euro di cui 1.569 migliaia di Euro entro l’esercizio successivo.
2. RISCHI OPERATIVI
Il rischio operativo è il rischio di subire perdite derivanti dall'inadeguatezza o dalla disfunzione di procedure,
risorse umane e sistemi, oppure da eventi esogeni. I rischi operativi sono fronteggiati tramite l’adozione di
adeguate procedure interne e l’articolazione del sistema di controllo interno.
2.1 Rischio Tenants
Tale rischio è mitigato da quanto previsto dallo statuto della società per cui la stessa non può generare: (i)
direttamente e indirettamente, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori
appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione complessivi
del Gruppo; il limite del 30% sopra indicato non si applica qualora i beni immobili della Società siano locati a
conduttori appartenenti ad un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale.
2.2 Rischio Reputazionale
La reputazione è stata valutata come una forma di fiducia verso il futuro e, di conseguenza, il rischio
reputazionale è considerato come la perdita di questa fiducia, perdita generata a seguito di una serie di scelte
negative o di errori operativi. Sfocia quindi in una caduta di “Fiducia” o di “Credibilità” della società da parte di
clienti, azionisti, investitori e controparti.
Il Gruppo mitiga tale rischio con una struttura organizzativa adeguata e con azioni reputate utili al
miglioramento della comunicazione aziendale attraverso procedure idonee a regolare le relazioni con gli
stakeholders e investitori.
2.3 Rischio di cambiamento climatico
Il rischio di cambiamento climatico connesso al business della Società si traduce nel rischio che gli asset non
rispondano a determinate caratteristiche - richieste da nuovi regolamenti, dall’aumento dei costi di gestione o
dalla sempre crescente aspettativa degli stakeholders – e perdano valore sia in termini di canone che di fair
value.
La Società riconosce che la transizione verso un’economia a basse emissioni di carbonio, più sostenibile ed
efficiente in termini di risorse e circolare, in linea con i Sustainable Development Goals delle Nazioni Unite,
rappresenti un passo fondamentale per assicurare la competitività a lungo termine dell’economia dell’Unione
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Relazione sulla gestione
Europea e globale. La società ha avviato un percorso di adeguamento della propria struttura operativa ed
organizzativa che mira ad introdurre nella propria gestione operativa e dei processi di investimento principi e
criteri volti a presidiare e monitorare i rischi ESG.
Nel corso del 2021 è stato avviato un percorso di integrazione delle tematiche ESG nel proprio modello di
business.
In data 15 settembre 2022, è stata approvata la Policy di Sostenibilità, che risponde allo scopo di raccogliere,
organizzare e realizzare le azioni ed i processi necessari ad integrare i principi di sostenibilità ESG a cui la
Società intende riferirsi, identificando le specifiche azioni trasversali occorrenti al fine di implementare tali
componenti ESG nella strategia ed operatività di Next Re. Next Re si è dotata, inoltre, di un apposito comitato
tecnico con funzioni di indirizzo, monitoraggio e supporto al Consiglio di Amministrazione in relazione alle
tematiche ESG (il “Comitato ESG”), composto dal CEO, Stefano Cervone, dal CIO, Claudio Carserà e dal CFO,
Giovanni Naccarato; il Comitato ESG si occupa di fissare le priorità, il programma e gli obiettivi che, su base
biennale, dovranno essere perseguiti dalla Società per lo sviluppo dei fattori ESG nonché supportare il
Consiglio di Amministrazione nell’implementazione della Policy di Sostenibilità e nell’analisi dei temi rilevanti
per la generazione di valore nel lungo termine.
Alla data della presente relazione in linea con il percorso di sostenibilità che è stato intrapreso si è ottenuta la
certificazione secondo il protocollo BREEAM In Use tutto il portafoglio immobiliare.
3. RISCHI STRATEGICI
Il rischio strategico consiste nel rischio attuale o potenziale di un impatto sui ricavi o sul capitale derivante da
decisioni di business errate legate a scelte di obiettivi strategici dell’impresa, strategie di business e risorse
impiegate per il raggiungimento degli obiettivi strategici.
La Società mitiga tale rischio mediante l’implementazione di un processo di pianificazione strategica ed
analisi e valutazione degli investimenti, in linea con il Piano Industriale.
4. RISCHIO DI COMPLIANCE E LEGALI
Il rischio di compliance è rappresentato dal rischio di incorrere in sanzioni giudiziarie o amministrative, perdite
patrimoniali o danni di reputazione, in conseguenza di violazioni di norme di autoregolazione oppure di leggi,
regolamenti o provvedimenti delle Autorità di vigilanza.
Il rischio legale si identifica nel rischio di perdita o riduzione di valore delle attività di portafoglio a causa di
contratti o documenti legali inadeguati oppure non corretti, o contenenti clausole che si rivelino
significativamente onerose. Tale rischio è inteso come una manifestazione del rischio operativo che rende
necessario diagnosticare la causa della perdita o della riduzione di valore in portafoglio.
In tale sezione rientrano i rischi legati alla Responsabilità ex D. Lgs. 231/01, sanzioni connesse alla violazione
della normativa regolamentare delle società quotate, responsabilità ex L. 262/05 ed infine il rischio del
mantenimento dei requisiti di cui al regime SIIQ.
o Responsabilità ex D.Lgs. 231/01: la Società ha adottato un “Modello Organizzativo” ai sensi del D. Lgs.
231/01 come più ampiamente descritto nel paragrafo “Modello Organizzativo e Codice etico” relativo agli
Adempimenti ai sensi del Decreto Legislativo 231/2001.
o Sanzioni connesse alla violazione della normativa regolamentare delle società quotate: la Società assicura
un costante presidio del rispetto della normativa regolamentare la cui applicazione deriva dallo status di
società quotata, con particolare riferimento alla normativa in materia di abusi di mercato (Reg. UE
596/2014 e relative disposizioni attuative, europee e nazionali tra le quali il Decreto Legislativo 10 agosto
2018, n. 107), alla disciplina in materia di operazioni con parti correlate ai sensi del Reg. Consob 17221/10
(e ss.mm.ii.) e agli obblighi di disclosure prescritti dal TUF e dal Regolamento Emittenti. È inoltre previsto
un monitoraggio costante della evoluzione della normativa e della regolamentazione del mercato e delle
possibili ricadute sugli adempimenti della Società.
o Responsabilità ex L. 262/05: applicazione di sanzioni connesse alle responsabilità del Dirigente Preposto
alla redazione dei documenti contabili e societari.
37
Relazione sulla gestione
I presidi adottati al fine del monitoraggio dell’esposizione al rischio e alla mitigazione degli impatti sono di
seguito riportati. La Società ha adottato, in conformità con tale legge, un sistema di controllo amministrativo-
contabile connesso all’informativa finanziaria, idoneo a fornire un’adeguata certezza circa la rappresentazione
veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte, attraverso adeguate
procedure amministrativo - contabili, per l’elaborazione del bilancio d’esercizio, del bilancio semestrale ed in
generale dell’informativa finanziaria. Le attività operative di implementazione e verifica sono rimandate alla
struttura interna che opera secondo le indicazioni e sotto la supervisione del Dirigente Preposto nominato dal
Consiglio di Amministrazione secondo le previsioni di legge.
Mantenimento requisiti regime SIIQ
Il mantenimento dello status di SIIQ è subordinato al rispetto dei requisiti soggettivi, partecipativi, oggettivi e
statutari, previsti dalla normativa in materia. NEXT RE è esposta al rischio che vengano meno taluni dei predetti
requisiti e, di conseguenza, perda lo status di SIIQ. Il verificarsi di tale circostanza comporterebbe il venir meno
dei benefici fiscali correlati a detto regime, in particolare l’esenzione da imposte sui redditi dei proventi
dell’attività di locazione; inoltre, NEXT RE non sarebbe tenuta alla distribuzione di dividendi secondo i termini
della normativa SIIQ.
La Società assicura un costante presidio del rispetto della normativa fiscale e verifica il mantenimento dei
requisiti reddituali e patrimoniali previsti dal regime SIIQ. I presidi adottati al fine del monitoraggio
dell’esposizione al rischio e alla mitigazione degli impatti sono i seguenti: le valutazioni operate sul modello
fiscale adottato sono esaminate con il supporto di professionisti specializzati selezionati e della Direzione
Amministrativa che controllano l’evoluzione della normativa ed i processi contabili. In particolare, è prevista
la tenuta di contabilità separata fra la gestione imponibile e quella esente. La Direzione monitora, con
frequenza semestrale e anticipatamente in caso di operazioni straordinarie, asset test e profit test nonché i
profili relativi alla composizione dell’azionariato e del relativo assetto di controllo al fine di monitorare e
rispettare i requisiti stabiliti dalla normativa.
In ordine al rispetto dei requisiti come sopra riportati si osserva che, come già sopra rappresentato, al
precedente paragrafo della presente Relazione denominato, “Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ”,
con riguardo al periodo di imposta chiuso al 31 dicembre 2021, ad esito dell’OPA promossa dall’azionista di
controllo CPI PG, quest’ultimo è venuto a possedere una percentuale di azioni ordinarie superiore al 60%. In
particolare, alla data del 26 novembre 2021, CPI PG deteneva, una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sottoscritto della Società, rappresentato da n. 16.983.075 azioni con diritto di voto, di
cui n. 11.012.055 Azioni non quotate pari alla totalità delle azioni non quotate della Società e n. 5.971.020
azioni ordinarie ammesse alle negoziazioni sul mercato Euronext Milan (pari al 54,22% del totale delle azioni
quotate), con conseguente mancato rispetto del requisito del controllo.
Al fine di consentire il ripristino del requisito del controllo ed il mantenimento da parte della Società del Regime
Speciale entro il 31 dicembre 2021, in data 26 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione ha convocato
l’Assemblea straordinaria degli Azionisti per il giorno 27 dicembre 2021 sottoponendo alla stessa la proposta
di conversione obbligatoria, nel rapporto 1:1, di n. 11.012.055 azioni ordinarie non quotate in n. 11.012.055
azioni di categoria B senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il
medesimo diritto di partecipare agli utili delle azioni ordinarie, che sarà automaticamente e proporzionalmente
ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni
di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso,
non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
In data 27 dicembre 2021, l’Assemblea Straordinaria ha deliberato all’unanimità la suddetta conversione
obbligatoria, ad esito della quale, CPI PG è venuto a detenere una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sociale sottoscritto della Società, rappresentato da (i) n. 5.971.020 azioni ordinarie con
diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 54,22% del capitale sociale con diritto di
voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 Azioni di Categoria B, aventi le caratteristiche
sopra descritte.
38
Relazione sulla gestione
Alla luce di quanto precede, alla data del 31 dicembre 2021 la Società ha quindi soddisfatto e mantenuto i
requisiti partecipativi di permanenza nel Regime Speciale (ivi incluso il requisito “del controllo”).
L’articolo 1, comma 119, Legge Finanziaria 2007, prevede difatti che il regime speciale SIIQ si applichi alle
società per azioni residenti quotate a condizione che: (i) nessun socio possieda, direttamente o
indirettamente, più del 60% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 60% dei diritti di partecipazione
agli utili (c.d. requisito del controllo), e che (ii) almeno il 25% delle azioni sia detenuto da soci che non
possiedano al momento dell’opzione, direttamente o indirettamente, più del 2% dei diritti di voto
nell’assemblea ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili (c.d. requisito del flottante). Il
penultimo periodo del richiamato comma 119 stabilisce peraltro che il requisito partecipativo del flottante non
si applica per le società già quotate e, nell’ultimo periodo che “ove il requisito partecipativo del 60% venisse
superato a seguito di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali il regime speciale è sospeso
sino a quando il suddetto requisito partecipativo non venga ristabilito nei limiti imposti dalla presente norma”.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 32/E del 17 settembre 2015) ha chiarito che:
- “Nel caso in cui detto requisito venga superato per un periodo di tempo limitato, lo stesso verrà considerato
come posseduto, senza soluzione di continuità, per l’intero periodo d’imposta. Resta inteso che tale requisito
dovrà essere posseduto al termine del periodo d’imposta”;
- la deroga al requisito partecipativo del flottante nel caso di società già quotate è motivata dalla circostanza
che in tali casi il requisito in questione sia stato necessariamente soddisfatto al momento della quotazione.
Si segnala in ogni caso che in caso di perdita dei benefici tributari premiali previsti dal regime speciale SIIQ
con riferimento alla c.d. “gestione esente”, la medesima base impositiva verrebbe ricondotta al trattamento
impositivo già previsto per la c.d. “gestione imponibile” e quindi assoggettata a tassazione personale con il
regime tipico di tassazione ai fini IRES e IRAP dettato dalla legislazione tributaria italiana per le società di
capitali residenti.
Si osserva che, al 31 dicembre 2022, risultano rispettati tutti i Requisiti Oggettivi, sia il requisito patrimoniale
sia quello reddituale. Infatti, relativamente all’Asset Test, il valore degli immobili posseduti e destinati alla
locazione è superiore all’80% del valore complessivo dell’attivo patrimoniale e, relativamente al Profit Test,
l’ammontare dei ricavi derivanti dall’attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà o altro diritto
reale è superiore all’80% dei componenti positivi del conto economico. Ai fini della verifica delle condizioni di
prevalenza assumono rilievo i dati risultanti dal bilancio di ciascun esercizio e dunque, per l’esercizio 2022 la
verifica è stata condotta in base ai dati aggiornati al 31 dicembre 2022.
Con riguardo ai singoli Requisiti Statutari, si rileva quanto segue. Lo Statuto all’art. 4, prevede:
(1) Regole in materia di investimenti
“La Società non investe in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie: (i)
direttamente, in misura superiore ai 2/3 del valore totale del proprio patrimonio immobiliare; e (ii) direttamente,
e/o per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, in misura
superiore ai 2/3 del valore totale del patrimonio immobiliare del gruppo ad essa facente capo. A tale proposito
si precisa che, nel caso di piani di sviluppo oggetto di un’unica progettazione urbanistica, cessano di avere
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie quelle porzioni del bene immobile che siano oggetto di
concessioni edilizie singole e funzionalmente autonome o che siano dotate di opere di urbanizzazione
sufficienti a garantire il collegamento ai pubblici servizi”;
(2) Limiti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte
“La Società non può generare: (i) direttamente, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da
conduttori appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione
complessivi della Società; e (ii) direttamente e per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri
veicoli di investimento immobiliare, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori
appartenenti ad un medesimo gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione complessivi
39
Relazione sulla gestione
del Gruppo”. Il limite sopra indicato non si applica qualora i beni immobili della Società siano locati a
conduttore/i appartenente/i ad un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale.
(3) Limite massimo di leva finanziaria
La Società può assumere: (i) direttamente, indebitamento finanziario (inclusi i debiti finanziari verso le società
controllate e la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi equivalenti e dei crediti
finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non superiore al 70% della somma
del valore totale del proprio patrimonio immobiliare, del valore di Bilancio delle partecipazioni in società
controllate e del valore nominale dei crediti finanziari verso società controllate; e (ii) direttamente e per il
tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, indebitamento
finanziario consolidato (inclusi i debiti verso la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi
equivalenti e dei crediti finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non
superiore al 70% del valore totale del patrimonio immobiliare del Gruppo. I suddetti limiti possono essere
superati in presenza di circostanze eccezionali o, comunque, non dipendenti dalla volontà della Società. Salvo
il diverso interesse degli Azionisti e/o della Società, il superamento non potrà protrarsi oltre 24 mesi.
Le regole in materia di investimenti in immobili, di limiti di concentrazione del rischio e di leva finanziaria
previsti dai precedenti punti (1), (2) e (3) troveranno applicazione fino a quando la Società manterrà la qualifica
di SIIQ. Venuta meno la qualifica di SIIQ, con conseguente definitiva cessazione del regime speciale delle
società di investimento immobiliari quotate nei casi previsti dalla normativa- anche regolamentare- di volta in
volta applicabile, tali regole cesseranno di produrre effetto.
Si conferma comunque che i limiti di cui ai precedenti punti (1), (2) e (3) non sono stati superati.
Corporate Governance
Le informazioni sul sistema di corporate Governance di NEXT RE sono riportate nella Relazione sulla Corporate
Governance per l’esercizio 2022, approvata dal Consiglio di Amministrazione in data 21 marzo 2023 anche –
tra l’altro – per l’approvazione del progetto di Bilancio al 31 dicembre 2022. La Relazione fornisce una
descrizione del sistema di governo societario adottato dalla Società e delle concrete modalità di adesione al
Codice di Corporate Governance, in adempimento agli obblighi previsti ai sensi dell’articolo 123-bis del TUF.
La Relazione - alla quale si rinvia - è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche
regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società www.nextresiiq.it,
nonché sul meccanismo di diffusione e stoccaggio autorizzato 1Info all’indirizzo www.1info.it.
ORGANI
Consiglio di Amministrazione
Fino alla data del 26 aprile 2021, il Consiglio di Amministrazione - nominato dall’Assemblea degli Azionisti del
15 luglio 2021 - risultava composto da sette membri, di cui tre indipendenti, nelle persone dei Signori Giancarlo
Cremonesi, in qualità di Presidente, Stefano Cervone, Andrea Maria Azzaro, Gian Marco Committeri, Serena La
Torre, Elisabetta Maggini e Luisa Scovazzo, in carica sino alla data dell’Assemblea convocata per
l’approvazione del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2021.
Tale era la composizione dell’organo amministrativo sulla base delle liste presentate dagli Azionisti: (i)
Sorgente SGR - Fondo Tintoretto Comparto Akroterion, Tiziano Comparto San Nicola, Donatello Comparto
Tulipano e Comparto Puglia Due, e (ii) Associazione Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei
Ragionieri e Periti Commerciali.
A seguito della nomina assembleare, il Consiglio di Amministrazione aveva deliberato: (i) di individuare nel
Presidente del Consiglio Giancarlo Cremonesi l’Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di
gestione dei rischi; (ii) di nominare Stefano Cervone quale Consigliere Delegato della Società; (iii) di ritenere
sussistenti i requisiti di indipendenza previsti dagli artt. 147-ter, 4° comma e 148, 3° comma, del TUF, dall’art.
40
Relazione sulla gestione
3 del Codice di Autodisciplina e dall’art. 16 del Regolamento Mercati in capo agli Amministratori Andrea Maria
Azzaro, Gianmarco Committeri e Serena La Torre.
Il Consiglio di Amministrazione in carica alla data della presente Relazione risulta composto da nove membri,
di cui cinque indipendenti, che resteranno in carica sino alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione
del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023.
In particolare, il nuovo Consiglio di Amministrazione è stato nominato dall’Assemblea degli Azionisti del 26
aprile 2021, che ha determinato il numero in sette membri, nelle persone dei Signori: (i) Giancarlo Cremonesi,
in qualità di Presidente; (ii) Stefano Cervone; (iii) Giuseppe Colombo; (iv) Giovanni Naccarato; (v) Maria
Spilabotte; (vi) Camilla Giugni; (vii) Eleonora Linda Lecchi.
I predetti Consiglieri sono stati tratti dalla lista presentata dall’azionista di maggioranza CPI PG, che ha
conseguito voti favorevoli pari 96,93% circa del capitale presente e votante, ad eccezione del Consigliere
Eleonora Linda Lecchi, tratto dalla lista presentata dall’azionista di minoranza Associazione Cassa Nazionale
di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali, che ha conseguito voti favorevoli pari
al 3,06% circa del capitale presente e votante.
Il Consiglio di Amministrazione di nuova nomina, riunitosi a sua volta in data 26 aprile 2021, ha deliberato: (i)
di individuare nel Presidente del Consiglio Giancarlo Cremonesi l’Amministratore incaricato del sistema di
controllo interno e di gestione dei rischi; (ii) di nominare Stefano Cervone quale Amministratore Delegato della
Società; (iii) di nominare Giovanni Naccarato quale Vice-Presidente del Consiglio; (iv) di ritenere sussistenti i
requisiti normativi e statutari, anche sotto il profilo dell’equilibrio tra i generi, in capo ai propri componenti; in
particolare, ha valutato sussistenti i requisiti di indipendenza previsti dagli artt. 147-ter, 4° comma, e 148, 3°
comma, del TUF, dall’art. 2, raccomandazione n. 7, del Codice di Corporate Governance, nonché dall’art. 16 del
Reg. Mercati in capo ai Consiglieri Camilla Giugni, Eleonora Linda Lecchi, Giovanni Naccarato e Maria
Spilabotte.
Successivamente, in data 10 novembre 2021, l’Assemblea della Società ha rideterminato in nove il numero dei
componenti del Consiglio di Amministrazione, con conseguente nomina di due nuovi amministratori,
fissandone la scadenza alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio d’esercizio al 31
dicembre 2023.
I due nuovi consiglieri, Daniela Becchini e Luca Nicodemi, sono stati nominati sulla base delle candidature
presentate dal socio di maggioranza CPI PG, che hanno conseguito voti favorevoli pari al 100% del capitale
presente e votante. In particolare, Luca Nicodemi è stato designato congiuntamente da De Agostini S.p.A. e
DeA Capital S.p.A. in esecuzione di quanto previsto nel Framework Agreement sottoscritto in data 5 agosto
2021, come modificato in data 23 settembre 2021, e delle relative pattuizioni parasociali.
Il Consiglio di Amministrazione, così integrato, si è riunito in data 26 novembre 2021 ed ha valutato la
sussistenza (i) dei requisiti di onorabilità di cui all’art. 147-quinquies del TUF e al D.M. 30 marzo 2000 n. 162 e
(ii) dei requisiti di indipendenza previsti dagli artt. 147-ter, 4° comma, e 148, 3° comma, del TUF, dall’art. 2,
raccomandazione n. 7, del Codice di Corporate Governance e dall’art. 16 del Reg. Mercati in capo ai suddetti
nuovi consiglieri. In pari data, il Consiglio di Amministrazione, ha attribuito al Consigliere Giovanni Naccarato
alcune deleghe in materia finanziaria per effetto delle quali lo stesso ha acquisito la qualifica di amministratore
esecutivo della Società.
Resta fermo il rispetto dei criteri di composizione del Consiglio di Amministrazione prescritti dall’art. 16 Reg.
Mercati.
Collegio Sindacale
Fino alla data del 26 aprile 2021, il Collegio Sindacale della Società risultava composto da: Luigi Mandolesi,
Presidente; Giovanni Naccarato, Sindaco effettivo; Anna Rita De Mauro, Sindaco effettivo; Sergio Mariotti,
Sindaco supplente; Barbara Premoli, Sindaco supplente, nominati dall’Assemblea dei Soci del 12 settembre
2018, per il triennio 2018-2021, e dunque fino alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del
bilancio di esercizio al 31 dicembre 2021.
41
Relazione sulla gestione
L’Assemblea dei Soci del 26 aprile 2021 ha nominato il nuovo Collegio Sindacale, con scadenza alla data
dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2023, nelle persone di:
(i) Luigi Mandolesi, Presidente; (ii) Domenico Livio Trombone, Sindaco effettivo; (iii)Sara Mattiussi, Sindaco
effettivo; (iv) Giuliana Maria Converti, Sindaco supplente; (v) Sergio Mariotti, Sindaco supplente.
I suddetti componenti del Collegio sono stati tratti dalla lista presentata dall’azionista di maggioranza CPI PG
che ha conseguito voti favorevoli pari a circa il 96,93% del capitale presente e votante, ad eccezione dei Sindaci
Luigi Mandolesi e Sergio Mariotti, tratti dalla lista presentata dall’Azionista di minoranza Associazione Cassa
Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali, che ha conseguito voti
favorevoli pari al 3,06% circa del capitale presente e votante.
Il Collegio Sindacale, riunitosi a seguito della riunione assembleare del 26 aprile 2021, ha valutato
positivamente l’idoneità dei propri componenti e l’adeguata composizione dell’organo, con riferimento tra
l’altro al possesso dei requisiti di professionalità, competenza, onorabilità e indipendenza richiesti dalla
normativa, nonché ai requisiti di indipendenza previsti dal Codice di Corporate Governance.
La suddetta composizione del Collegio Sindacale non ha subito variazioni alla data di approvazione della
presente Relazione.
Società di Revisione
L’Assemblea dei Soci del 28 aprile 2017 aveva conferito l’incarico per la revisione legale dei conti alla società
Ria Grant Thornton S.p.A. sino all’approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2025.
In data 26 aprile 2021, preso atto delle osservazioni formulate dalla Ria Grant Thornton S.p.A. in merito alla
risoluzione consensuale anticipata dell’incarico di revisione legale in essere e del parere favorevole e della
raccomandazione motivata del Collegio Sindacale, l’Assemblea dei Soci ha approvato la risoluzione
consensuale anticipata del suddetto incarico di revisione legale a Ria Grant Thornton S.p.A. con riferimento ai
residui esercizi 2021-2025 e ha conferito il nuovo incarico di revisione legale dei conti alla società EY S.p.A.
per il periodo 2021-2029.
Relazione sulla remunerazione
Ai sensi dell’art. 84-quater, comma 1, del Regolamento emittenti, attuativo dell’art. 123-ter del TUF, la
“Relazione sulla remunerazione” è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche
regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società, nonché sul
meccanismo di diffusione e stoccaggio autorizzato 1Info.
Modello organizzativo & Codice Etico
Si rammenta che in data 20 dicembre 2018, il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di approvare ed
adottare il nuovo Modello di Organizzazione Gestione e Controllo ai sensi del D. Lgs. 231/2001 (di seguito
anche “Modello Organizzativo”) composto dai seguenti documenti: (i) Modello di Organizzazione, Gestione e
Controllo – Parte Generale e Parte Speciale; (ii)Allegato A - Il D. Lgs. 8 giugno 2001, n. 231; (iii) Allegato B -
Elenco dei Reati Presupposto; (iv) Mappatura dei rischi ai sensi del D. Lgs. 231/2001; (v) Organigramma
aziendale; (vi) Codice Etico; (vii) Regolamento dell’Organismo di Vigilanza.
Da ultimo, in data 15 giugno 2021, il Consiglio di Amministrazione ha approvato un aggiornamento del Modello
Organizzativo, al fine di recepire le novità normative intervenute in materia e, in particolare, sono stati
sottoposti ad aggiornamento sia la Parte Generale che la Parte Speciale del Modello Organizzativo con
l’ampliamento del novero dei reati presupposto previsti dal D. Lgs. 231/2001, con particolare riferimento alle
novità normative introdotte dal D. Lgs. n.75 del 14 luglio 2021 “Attuazione della Direttiva UE2017/1371 relativa
alla lotta contro la frode che lede gli interessi finanziari dell’Unione mediante il diritto penale”.
42
Relazione sulla gestione
Le modifiche apportate al Modello Organizzativo sono state preventivamente esaminate e validate
dall’Organismo di Vigilanza ex D.lgs. 231/2001 di nuova nomina.
Partecipazioni detenute da amministratori e membri del collegio sindacale
Alla data del 31 dicembre 2022, il Presidente del Consiglio di Amministrazione, Giancarlo Cremonesi risulta
titolare di una quota del capitale sociale pari allo 0,0015% con 335 azioni.
I restanti membri del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale non detengono quote di
partecipazione nel capitale sociale di NEXT RE né direttamente né indirettamente per il tramite di società
controllate, di società fiduciarie o per interposta persona.
Altre informazioni sulla gestione
Personale e struttura organizzativa
Al 31 dicembre 2022 l’organico è composto da 7 dipendenti, di cui 4 dirigenti tra i quali l’Amministratore
Delegato e Direttore Generale Dott. Stefano Cervone, l’Head of Real Estate Ing. Claudio Carserà, e il Dirigente
Preposto alla redazione dei documenti contabili societari, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 154-bis del
TUF e 21-bis dello statuto sociale, Dott.ssa Francesca Rossi.
Attività di ricerca e sviluppo
La Società non ha svolto nel corso del 2022 attività di ricerca e sviluppo.
Azioni proprie e/o di Società controllanti
Alla data del 31 dicembre 2022 la Società detiene direttamente complessive n. 38.205 azioni proprie pari allo
0,17% del capitale sociale.
Rapporti con imprese controllate, collegate, controllanti e sottoposte al controllo delle controllanti
Con riferimento alla tipologia di rapporti intercorrenti tra le Società del Gruppo ed i rapporti con le parti
correlate, si rimanda a quanto descritto nell’Allegato 1– Rapporti con parti correlate delle note esplicative del
Bilancio Consolidato e del Bilancio di esercizio.
Sedi secondarie
Ai sensi della previsione di cui dall’articolo 19, secondo capoverso, dello statuto sociale, con delibera del
Consiglio di Amministrazione del 20 dicembre 2021, depositata al Registro Imprese di Roma in data 23
dicembre 2021, la Società ha istituito una unità locale presso l’immobile di Milano, via Spadari n. 2.
Trattamento dei dati personali ai sensi del decreto legislativo 196/2003
La Società procede al trattamento dei dati personali nel rispetto delle disposizioni del Regolamento UE
679/2016 e del Decreto Legislativo 196 del 2003, come modificato.
La Società, in qualità di titolare del trattamento, si impegna a tutelare la riservatezza ed i diritti degli interessati
e, secondo i principi dettati dalle norme citate, il trattamento dei dati forniti è improntato ai principi di
correttezza, liceità e trasparenza.
Attestazione ai sensi dell’art. 2.6.2, comma 9 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa
Italiana S.p.A.
Il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE attesta l’esistenza delle condizioni di cui all’articolo 16 del
Regolamento adottato con delibera Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017 in materia di mercati (già art. 37
del Regolamento Consob n. 16191/2007).
43
Relazione sulla gestione
Facoltà di derogare (OPT-OUT) all’obbligo di pubblicare un documento informativo in ipotesi di operazioni
significative
Ai sensi dell’art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, si comunica che la Società si avvale
della deroga prevista dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1-bis, del Regolamento Emittenti.
Definizione di PMI
Con riferimento alla definizione di PMI, di cui all’art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF, si segnala che
alla data del presente bilancio, la Società rientra in tale definizione in quanto ha un fatturato inferiore ad Euro
300 milioni ed una capitalizzazione di mercato inferiore ad Euro 500 milioni.
Dichiarazione di carattere non finanziario
La Società non supera le soglie previste dall’art. 2 del D.Lgs. 30 dicembre 2016, n. 254 e pertanto non è stata
predisposta la dichiarazione di carattere non finanziario.
Certificazioni
In data 7 agosto 2019 la Società ha conseguito, a decorrere dal 25 luglio 2019, la certificazione ISO 9001:2015;
la stessa è stata rinnovata in data 10 giugno 2022.
ESG
Il Gruppo ha avviato il percorso di integrazione degli obiettivi ESG (Environmental, Social, Governance) nella
propria strategia d’impresa, ritenendo che l’adesione e la promozione di standard ambientali, sociali e di
corporate governance contribuisca, inter alia, ad accrescere il valore del proprio portafoglio immobiliare,
migliorandone nel tempo le performance e favorendo la creazione di valore condiviso per tutti gli stakeholders
e il successo sostenibile della Società.
Primo importante passo in questa direzione è stato quello di ottenere la certificazione secondo il protocollo
BREEAM In Use sull’intero portafoglio immobiliare, così evidenziando l’effettivo impegno della Società nel
campo della sostenibilità. A questo importante risultato è seguita l’adozione della Policy di Sostenibilità, in
data 15 settembre 2022, che individua i principi di sostenibilità adottati dalla Società e identifica le specifiche
azioni trasversali necessarie all’implementazione delle componenti ESG nella strategia ed operatività del
Gruppo, contribuendo a migliorare l’impatto su tutte le aree operative del business della Società. Con
l’approvazione della suddetta procedura, Next Re si è dotata, inoltre, di un apposito comitato tecnico con
funzioni di indirizzo, monitoraggio e supporto al Consiglio di Amministrazione in relazione alle tematiche ESG
(il “Comitato ESG”), composto dal CEO, Stefano Cervone, dal CIO, Claudio Carserà e dal CFO, Giovanni
Naccarato; il Comitato ESG si occuperà di fissare le priorità, il programma e gli obiettivi che, su base biennale,
dovranno essere perseguiti dalla Società per lo sviluppo dei fattori ESG nonché supportare il Consiglio di
Amministrazione nell’implementazione della Policy di Sostenibilità e nell’analisi dei temi rilevanti per la
generazione di valore nel lungo termine.
44
Relazione sulla gestione
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19
Come descritto precedentemente, per gli immobili a destinazione d’uso commerciale, visto il perdurare della
situazione di emergenza COVID-19, nel corso del primo semestre 2022 sono stati sottoscritti degli accordi
integrativi con cui la proprietà ha supportato i conduttori nell’ambito della gestione dei negativi effetti
economico finanziari della pandemia rinunciando a canoni di locazione per ulteriori 350 migliaia di Euro.
Con riferimento agli impatti della pandemia da COVID-19 sul conto economico del 2022 si evidenzia che i
ricavi da locazione tengono conto di una riduzione pari a 204 migliaia di Euro relativi al rilascio, per la quota di
competenza, delle riduzioni temporanee di canone concesse a OVS.
Con riferimento, invece, agli impatti futuri si segnala che le riduzioni di canone concesse al cliente OVS avranno
un impatto negativo per complessivi 997 migliaia di Euro in ragione del trattamento contabile IFRS 16 che
prevede la linearizzazione di tali effetti lungo la durata contrattuale.
Evoluzione prevedibile della gestione
L’evoluzione prevedibile della gestione è fortemente impattata dalle valutazioni espresse dall’azionista di
controllo CPI Property Group S.A., nell’esercizio dell’attività di direzione e coordinamento in relazione al
ridimensionamento delle prospettive di crescita di Next Re. Tali valutazioni conseguono alle condizioni - che
permangono critiche – del contesto di mercato, e che sono state alla base anche del venir meno del
programma di rafforzamento patrimoniale contenuto nel Framework Agreement cessato in data 31 dicembre
2022.
In tale contesto è stato approvato, nel trascorso mese di febbraio, Il “Piano Industriale 2023 – 2026”
nell’ambito del quale è previsto che la Società, anche mediante l’implementazione di talune operazioni di
natura straordinaria, persegua la razionalizzazione della propria struttura finanziaria, del che la produzione dei
flussi operativi della gestione caratteristica garantisca il raggiungimento di una condizione di stabile equilibrio
di natura economico-finanziario.
In particolare, i citati obiettivi saranno perseguiti, fra l’altro, implementando le seguenti azioni:
− estinzione anticipata, coerentemente a quanto già riportato nel capitolo Eventi successivi alla
chiusura dell’esercizio, dell’esposizione complessiva verso gli istituti di credito;
− razionalizzazione dei corporate costs in funzione dei necessari obiettivi di efficientamento;
− cessione di un immobile detenuto in portafoglio.
In coerenza con il nuovo Piano Industriale 2023-2026 la gestione muoverà pertanto lungo le seguenti direttive
strategiche:
− stabilizzazione dei flussi di cassa operativi e dei risultati economici della Società;
− aumento della redditività del portafoglio immobiliare, anche mediante l’implementazione del processo
di valorizzazione e rotazione di quest’ultimo;
− razionalizzazione e snellimento della struttura economica e finanziaria della Società.
Le suddette leve sono finalizzate, come accennato, al perseguimento di condizioni di stabile equilibrio a livello
della redditività operativa aziendale, in una situazione di invarianza delle dimensioni patrimoniali. In ultimo è
ancora da precisare che, nell’ambito del percorso sopra delineato, i) la disponibilità ufficializzata da parte della
struttura a consentire, mediante gli accordi transattivi aventi a oggetto i termini e le condizioni della risoluzione
consensuale anticipata dei rapporti di lavoro dirigenziale del Direttore Generale e del Chief Investment Officer
nonché della cessazione dalle rispettive cariche del Presidente e dell’Amministratore Delegato, significativi
risparmi di costi corporate nonché ii) le consistenti risorse finanziarie di cui dispone la Società permetteranno
di implementare le strategie appena evidenziate nel mantenimento del postulato della continuità aziendale.
45
Relazione sulla gestione
Next RE SIIQ S.p.A. – Dati significativi
Di seguito si riportano il conto economico riclassificato della Capogruppo NEXT RE SIIQ S.p.A. con un
commento alle principali voci:
Il Net Operating Income: Il margine della gestione immobiliare è pari a 4.295 migliaia di Euro e si incrementa
rispetto a quello conseguito nel 2021 di circa 968 migliaia di Euro. La voce Ricavi da locazione subisce un
decremento netto per 162 migliaia di Euro principalmente a fronte di minori ricavi relativi all’immobile di
Verona per 278 migliaia di Euro e maggiori ricavi relativi alle nuove porzioni acquisite nel primo semestre 2021
dell’immobile di Milano, Via Spadari e alle rivalutazioni ISTAT per complessivi 115 migliaia di Euro. Il saldo
della voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2022 è pari a 1.526 migliaia di Euro
significativamente inferiore al saldo al 31 dicembre 2021 pari a 2.656 migliaia di Euro che includeva i costi
derivanti dall’accordo transattivo con l’ex conduttore dell’asset sito in Verona per 1.156 migliaia di Euro.
La voce Proventi/(oneri) netti da cessione immobili include il risultato della vendita dell’asset di Verona.
L’immobile è stato trasferito ad un prezzo pari a 7,4 milioni di Euro a fronte di un valore di iscrizione al 31
dicembre 2022 pari a 6,1 milioni di Euro. La voce include i costi sostenuti per la vendita (agency fee e costi per
assistenza legale), costi sostenuti nel periodo di interim dal contratto preliminare sino al 28 dicembre 2022,
stralcio del valore di mobili e arredi e ulteriori costi per consulenze tecniche sostenuti nell’ambito del suddetto
processo di vendita.
La voce Altri ricavi e proventi include il provento netto pari a 469 migliaia di Euro derivante dall’accordo
stipulato in data 28 giugno 2022 avente ad oggetto il trasferimento del titolo HTBF e la definizione transattiva
dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al titolo stesso.
Costi del personale: ammontano a 2.059 migliaia di Euro (1.755 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) e
includono Salari e stipendi, contributi, trattamento di fine rapporto nonché l’accantonamento della
componente di remunerazione variabile di breve periodo MBO per 748 migliaia di Euro.
Costi generali: la voce presenta un saldo pari a 3.142 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 e si incrementa
rispetto al 31 dicembre 2021 per 479 migliaia di Euro netti principalmente in relazione a i) costi per asset
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2022 31/12/2021
Ricavi di locazioni
5.821 5.983
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
(1.526) (2.656)
Net Operating Income
4.295 3.327
Proventi/(oneri) netti da cessione immobili
676 0
Altri ricavi e proventi
501 105
Costi del personale
(2.059) (1.755)
Costi generali
(3.142) (2.663)
Altri costi ed oneri
(248) (701)
EBITDA
23 (1.687)
Ammortamenti e svalutazioni
(200) (383)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari 2.892 4.755
EBIT
2.716 2.685
Adeguamento al fair value di strumenti finanziari (53) (808)
Proventi/(oneri) finanziari
(1.653) (1.454)
EBT (Risultato ante imposte)
1.010 423
Imposte
(664) 4
Risultato netto del periodo
346 427
46
Relazione sulla gestione
advisory fee maturata verso Dea Capital Real Estate SGR per complessivi 704 migliaia di Euro (nel conto
economico 2021 la fee era contabilizzata con riferimento all’ultimo quadrimestre per 252 migliaia di Euro), ii)
maggiori oneri per consulenze per l’aggiornamento e la predisposizione dei sistemi e delle procedure aziendali
per 84 migliaia di Euro iii) maggiori costi per compensi ad amministratori per complessivi 327 migliaia di Euro
a seguito dell’incremento del numero di membri del CdA, alla ridefinizione dei comitati endoconsiliari, ai
compensi del Chief Financial Officer e all’accantonamento per remunerazione incentivante iv) minori oneri per
consulenze legali, consulenze contabili in ambito IAS/IFRS e di comunicazione per 262 migliaia di Euro, v)
minori costi per collaborazioni tecniche e IT per 44 migliaia di Euro e vi) minori commissioni bancarie per 71
migliaia di Euro.
LA voce Ammortamenti e svalutazioni include, tra l’altro, i) gli ammortamenti per 93 migliaia di Euro relativi
alla voce Mobili e Arredi dell’asset di Verona e ii) la quota di ammortamento della porzione dell’asset di Roma,
Via Zara ad uso strumentale per 57 migliaia di Euro.
La voce Altri costi e oneri include l’accantonamento al fondo rischi per 74 migliaia di Euro oltre ai costi ordinari
per contributi CONSOB e di Borsa e contributi associativi.
L’Adeguamento al fair value di strumenti finanziari è pari a 53 migliaia di Euro afferisce principalmente
all’adeguamento al fair value dei titoli in portafoglio, per nominali 600 migliaia di Euro iscritti alla voce Attività
finanziarie al fair value.
La voce Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari accoglie gli adeguamenti al fair value degli
investimenti immobiliari desunti dalle valutazioni dell’Esperto Indipendente. La voce include svalutazioni per
680 migliaia di Euro e rivalutazioni per 3.572 migliaia di Euro.
La voce Proventi/(Oneri) finanziari è composta principalmente da interessi passivi su finanziamenti erogati
dalla controllante CPI PG per 1.432 migliaia di Euro e da interessi su finanziamenti bancari e leasing per 218
migliaia di Euro.
La voce Imposte al 31 dicembre 2022 recepisce principalmente il rilascio di imposte differite attive per 650
migliaia di Euro non considerate recuperabili negli esercizi futuri sulla base delle assunzioni del Piano
Industriale 2023-2026.
47
Relazione sulla gestione
La tabella che segue indica il totale indebitamento finanziario della NEXT RE al 31 dicembre 2022.
Il Totale indebitamento finanziario migliora per 7,8 milioni di Euro rispetto al 31 dicembre 2021. La variazione
è principalmente attribuibile i) all’incasso del corrispettivo dell’accordo transattivo sottoscritto il 28 giugno
2022 in relazione alla posizione HTBF per 3,5 milioni di Euro incluso iva, ii) all’incasso del provento in relazione
alla sottoscrizione del contratto per la cessione dell’asset di Verona per 7,4 milioni di Euro iii) alla rilevazione
degli interessi maturati nell’anno per -1,4 milioni di Euro con riferimento ai Credit facility agreement erogati da
CPI PG per i quali la Società ha facoltà di ripagamento alla scadenza nel 2026, e iv) al ripagamento di mutui e
finanziamenti per – 1,2 milioni di Euro.
Di seguito si riporta il prospetto riclassificato del capitale investito e delle fonti di finanziamento al 31
dicembre 2022 confrontato con il 31 dicembre 2021.
A. Disponibilità liquide 15.015 3.837
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 0 3.000
C. Altre attività finanziarie correnti 0 0
D. Liquidità 15.015 6.837
E.
Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la parte
corrente del debito finanziario non corrente)
0 0
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente (1.569) (1.172)
G.= (E+F) Indebitamento finanziario corrente (1.569) (1.172)
H.= (G-D) Indebitamento finanziario corrente netto 13.445 5.665
I.
Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di debito)
(66.663) (66.700)
J. Strumenti di debito 0 0
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti 0 0
L.=(I+J+K) Indebitamento finanziario non corrente (66.663) (66.700)
H+L Totale indebitamento finanziario (53.217) (61.035)
*valori riesposti sulla base del “Richiamo di attenzione n. 5/21” Consob
(valori in migliaia di Euro)
31/12/2021
31/12/2022
A. Capitale fisso 137.901 140.581
B. Strumenti finanziari 544 3.378
C. Capitale circolante netto (1.775) (146)
D=A.+B.+C. Capitale investito 136.670 143.813
E. Patrimonio netto (85.911) (85.499)
F. Altre attività e passività non correnti 2.459 2.721
G. Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo termine (66.663) (66.700)
H. Passività per strumenti derivati a lungo termine 0 0
I. Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine (1.569) (1.172)
J. Passività per strumenti derivati a breve termine 0 0
K. Titoli detenuti per la negoziazione 0 0
L. Disponibilità liquide e mezzi equivalenti 15.015 6.837
M.=G.+H.+I.+J.+K.+L. Totale Indebitamento finanziario (53.218) (61.035)
N.=E.+F.+M. Fonti di finanziamento (136.670) (143.813)
(Valori in migliaia di Euro)
Voce
31/12/2021
31/12/2022
48
Relazione sulla gestione
COMPOSIZIONE DELLE VOCI:
A. Capitale fisso: include investimenti immobiliari, immobilizzazioni immateriali, diritti d’uso, le altre
immobilizzazioni materiali e le partecipazioni;
B. la voce Strumenti finanziari include gli investimenti in obbligazioni e fondi comuni di investimento, le altre
attività finanziarie valutate al fair value e le attività per strumenti derivati;
C. Capitale circolante netto: sono inclusi i crediti e i debiti commerciali e le altre attività e passività correnti;
F. Altre attività e passività non correnti: sono incluse le altre attività non correnti, i benefici ai dipendenti, i fondi
rischi, e le attività e passività connesse alla fiscalità differita e anticipata e i debiti tributari non correnti;
I. Totale Indebitamento finanziario: è determinato come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n.
5/21” con evidenza della modalità di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di
informativa ai sensi del Regolamento UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA
come di seguito meglio specificato.
Il capitale circolante netto risulta negativo per 1.775 migliaia di Euro.
Il patrimonio netto, comprensivo dell’utile del periodo pari a 346 migliaia di Euro, risulta pari a 85.911 migliaia
di Euro.
Il saldo delle Altre attività e passività non correnti nette ammonta a 2.459 migliaia di Euro e si riferisce a i
attività per imposte anticipate per 190 migliaia di Euro, ii) altre attività non correnti per 2.436 migliaia di Euro,
iii) fondo per trattamento di fine rapporto per -66 migliaia di Euro, iv) fondi rischi per -74 migliaia di Euro e v)
passività fiscali non correnti per -27 migliaia di Euro.
Le tabelle seguenti riportano il Totale indebitamento finanziario della Società al 31 dicembre 2022 e al 31
dicembre 2021, come richiesto dalla Consob nel “Richiamo di attenzione n. 5/21” con evidenza della modalità
di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del Regolamento
UE 2017/1129 (c.d. “Regolamento sul Prospetto”) pubblicati dall’ESMA. A partire dal 5 maggio 2021, gli
Orientamenti aggiornano le precedenti Raccomandazioni CESR (ivi inclusi i riferimenti presenti nella
Comunicazione n. DEM/6064293 del 28-7-2006 in materia di posizione finanziaria netta).
Al riguardo, gli Orientamenti ESMA prevedono le seguenti principali modifiche al prospetto sull’indebitamento:
a. non si parla più di “Posizione finanziaria netta”, ma di “Totale indebitamento finanziario”;
b. nell’ambito dell’indebitamento finanziario non corrente occorre includere anche i debiti commerciali e gli
altri debiti non correnti, cioè i debiti non remunerati, ma che presentano una significativa componente di
finanziamento implicito o esplicito;
c. nell’ambito dell’indebitamento finanziario corrente, occorre indicare separatamente la parte corrente
dell’indebitamento finanziario non corrente.
49
Relazione sulla gestione
Raccordo tra il Patrimonio netto e il Risultato netto della Capogruppo e il
Patrimonio netto e il Risultato netto consolidati
Ai sensi della comunicazione Consob del 28 luglio 2006 n. DEM/6064293 si riporta il prospetto di raccordo
tra il risultato dell’esercizio e il Patrimonio netto della Capogruppo NEXT RE SIIQ S.p.A. con il Risultato netto
e il Patrimonio netto consolidati al 31 dicembre 2022.
valori in Euro 31/12/2022 31/12/2021
Patrimonio netto Risultato Patrimonio netto Risultato
Valori della Capogruppo 85.910.546 346.304 85.498.576 427.336
Iscrizione patrimonio netto controllata 9.184 0 10.000 0
Risultato esercizio rettificato controllata 5.263 5.263 (816) (816)
Eliminazione valore di carico partecipazione (10.000) 0 (10.000) 0
Valori consolidati 85.914.993 351.567 85.497.760 426.520
50
Relazione sulla gestione
Proposta di destinazione del risultato dell’esercizio
Il bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A., al 31 dicembre 2022, presenta un utile pari a Euro 346.303,60.
Si invita l’Assemblea degli Azionisti ad approvare la seguente proposta di deliberazione:
“L’assemblea degli Azionisti,
- preso atto della Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla gestione e delle vigenti disposizioni
di legge;
- preso atto della Relazione del Collegio Sindacale e della Relazione della Società di Revisione;
delibera:
o di approvare il bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2022 e la Relazione del Consiglio di
Amministrazione sulla gestione;
o di destinare l’utile d’esercizio pari a Euro 346.303,60 come segue:
per Euro 17.315,18
• a riserva legale
per Euro 328.988,42
• a riserva da fair value.”
51
Relazione sulla gestione
Indicatori di Performance EPRA
Nella presente sezione della relazione finanziaria vengono rappresentati alcuni indicatori di performance
calcolati in conformità alle best practices definite dall’EPRA (European Public Real Estate) e riportate nella
guida “EPRA Best Practices Recommendations”. In particolare:
EPRA Earnings: è un indicatore della performance operativa della società e rappresenta il reddito generato al
netto dell’adeguamento di Fair Value, delle plusvalenze e minusvalenze derivanti da cessioni di immobili e di
altre limitate voci che non rappresentano le attività caratteristiche della società.
NET ASSET VALUE METRICS: sono i principali indicatori di performance che forniscono agli stakeholders
informazioni sul Fair Value delle attività e delle passività della società e vengono calcolati rettificando il
Patrimonio Netto consolidato come riportato in bilancio secondo i principi IFRS di alcune poste escludendo
alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività in un’ottica di
lungo periodo.
Nell’ottobre 2019, EPRA, attraverso le Best Practices Recommendations, ha introdotto tre nuovi indicatori di
Net asset Value: EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets Value (NTA) ed EPRA Net
Disposal Value (NDV) che sostituiscono i precedenti indicatori: l’EPRA NAV
2
and EPRA NNNAV
3
. I nuovi indici
esprimono il valore delle attività nette per gli stakeholders, ipotizzando diversi contesti di riferimento.
NET REINSTATEMENT VALUE (NRV): questo indicatore ha l’obiettivo di evidenziare il valore delle attività nette
a lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda
immobili. È calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo (come riportato in bilancio
secondo i principi IFRS) escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni
di normale attività, quali il Fair Value degli strumenti derivati di copertura; le imposte differite sulle valutazioni
a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.
NET TANGIBLE ASSETS (NTA): l’assunzione alla base del calcolo di questo indice presuppone che la società
compri e venda immobili, con impatti sulla fiscalità differita della società. Rappresenta uno scenario dove
alcuni immobili potrebbero essere oggetto di vendita. Al 31 dicembre 2022 il Gruppo non ha in essere immobili
destinati alla vendita per questo motivo le imposte differite coincidono con quelle escluse nel calcolo del NRV.
A differenza del NRV vengono esclusi dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo anche il valore
dell’avviamento e delle immobilizzazioni immateriali iscritti in bilancio.
NET DISPOSAL VALUE (NDV): rappresenta il valore per gli stakeholders in uno scenario di vendita della
società, dove le imposte differite, gli strumenti finanziari e altri aggiustamenti sono calcolati nella misura
massima della loro passività al netto dell’effetto fiscale relativo. In questo scenario di vendita il patrimonio
netto di pertinenza del Gruppo viene rettificato per tenere conto del Fair Value del debito finanziario.
EPRA Cost Ratios: sono indicatori che intendono rendere più comparabili i costi di struttura e di funzionamento
rilevanti della società. Sono calcolati come percentuale dei costi operativi e generali, al netto di management
fees e di altre limitate voci che non rappresentato l’attività della società, sui ricavi lordi di locazione. Gli EPRA
Cost Ratios sono due: al lordo e al netto dei costi diretti di Vacancy.
EPRA Net Initial Yield (NIY): è un indice di misurazione delle performance ed esprime il rapporto tra i redditi
da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei), al netto dei costi
2
EPRA Net Asset Value (NAV): rappresentava il Fair Value degli attivi netti considerando un orizzonte temporale di lungo periodo e la
continuità aziendale; è calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS)
escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività, come il Fair Value degli
strumenti derivati di copertura o le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.
3
EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV): rappresentava il valore del patrimonio netto di pertinenza includendo nel calcolo il Fair Value
delle principali componenti patrimoniali che non sono incluse nell’EPRA NAV, quali (i) gli strumenti finanziari di copertura, (ii) il debito
finanziario e (iii) le imposte differite.
52
Relazione sulla gestione
operativi non recuperabili, e il valore di mercato del Patrimonio Immobiliare, al netto degli immobili in via di
sviluppo.
EPRA “topped-up” NIY: è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l’EPRA Net Initial
Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a
regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).
EPRA Vacancy Rate: misura il tasso di sfitto (vacancy) del portafoglio come rapporto tra il presumibile canone
di mercato (ERV) dei locali non occupati e l’ERV dell’intero portafoglio.
Like for like Rental Growth: misura il tasso di crescita dei ricavi da attività locativa di competenza relativi al
perimetro omogeneo (asset presenti per l’intero periodo dell’anno in corso e dell’anno precedente).
Nel febbraio 2022, EPRA, attraverso un aggiornamento delle Best Practices Recommendations Guidelines
2022, ha introdotto un nuovo indicatore finanziario, l’EPRA LTV (Loan-to-Value), che esprime il “leverage” della
società dalla prospettiva degli azionisti.
Di seguito si riporta una tabella riepilogativa nella quale vengono illustrati i principali indicatori di performance
ottenuti dall’applicazione dell’EPRA Best Practices Recommendations confrontati con i risultati dell’anno
precedente. A tal proposito, si precisa che la Società predisponeva, sino al 31 dicembre 2020, il bilancio
d’esercizio e quello consolidato nel cui perimetro erano ricomprese la Next RE SIIQ e la controllata Cortese
Immobiliare. In seguito all’operazione di fusione della Cortese in Next RE, perfezionata nel corso dell’esercizio
2021, al 31 dicembre 2021 la Società ha predisposto il solo bilancio d’esercizio.
Nel corso degli ultimi mesi del 2022, la controllata Fidelio Engineering S.r.l. ha avviato la propria attività e
pertanto la Società, al 31 dicembre 2022, torna a predisporre il bilancio d’esercizio e quello consolidato, il cui
perimetro include Next RE e Fidelio Engineering, pertanto al fine della presentazione dei dati comparativi
relativi all’esercizio 2021 la Società ha provveduto, secondo la c.d. repeated application dell’IFRS 1, a
predisporre un consolidato 2021, con un perimetro allineato a quello in essere al 31 dicembre 2022.
∆ Y-Y ∆ Y-Y (%)
€ mln
€ per azione
€ mln
€ per azione
EPRA Earning (3,2) (0,1) (3,5) (0,2) 0,3 9,4%
% %
EPRA Cost Ratio
(inclusi costi diretti di vacancy)
120,1% 129,7% -9,6%
EPRA Cost Ratio
(esclusi costi diretti di vacancy)
115,1% 124,9% -9,7%
EPRA NRV 85,9 3,9 85,5 3,9 0,4 0,5%
EPRA NTA 85,9 3,9 85,4 3,9 0,5 0,5%
EPRA NDV 91,3 4,1 86,7 3,9 4,6 5,3%
% %
EPRA LTV 39,8% 43,7% -3,9%
EPRA Net Initial Yield 3,5% 3,2% 0,4%
EPRA "Topped-up" Net Initial Yield
3,9% 3,5% 0,4%
EPRA vacancy rate 3,4% 9,3% -6,0%
LIKE FOR LIKE RENTS 0,1% -4,8% 4,9%
31 dicembre 2022
31 dicembre 2021
53
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riporta il calcolo dell’Epra Earnings e dell’Epra Earnings per azione:
L’indicatore EPRA Earnings è calcolato rettificando il risultato netto consolidato dalle poste non monetarie
(svalutazioni, adeguamento Fair Value degli immobili e strumenti finanziari iscritti a conto economico,
eventuali svalutazioni e rivalutazioni di avviamenti), da poste non ricorrenti (plusvalenze e minusvalenze
derivanti dalla cessione di immobili, profitti derivati dall’attività di trading con relative imposte correnti, costi
relativi alla chiusura anticipata di finanziamenti), dalle imposte differite relative al Fair Value degli immobili e
strumenti finanziari iscritti a conto economico e dalle stesse rettifiche indicate sopra di pertinenza di terzi.
L’indicatore presenta al 31 dicembre 2022 un valore negativo pari a 3.163 migliaia di Euro e si decrementa
rispetto allo scorso anno per circa 328 migliaia di Euro. La variazione è imputabile principalmente, i)
all’incremento del margine della gestione immobiliare di circa 967 migliaia di Euro per minori ricavi da
locazione per 162 migliaia di Euro e minori costi inerenti il patrimonio immobiliare significativamente inferiori
al saldo al 31 dicembre 2021 che includeva i costi derivanti dall’accordo transattivo con l’ex conduttore
dell’asset sito in Verona per 1.156 migliaia di Euro ii) ai proventi netti da cessione immobili per 676 migliaia di
Euro, iii) all’incremento del costo del personale per 304 migliaia di Euro, imputabile alla componente di
remunerazione variabile di breve periodo MBO, e all’incremento dei costi per asset advisory fee maturata verso
Dea Capital Real Estate SGR per 455 migliaia di euro (nel conto economico 2021 la fee era contabilizzata con
riferimento all’ultimo quadrimestre per 252 migliaia di Euro), iv) a maggiori costi per compensi ad
amministratori per complessivi 327 migliaia di Euro a seguito dell’incremento del numero di membri del CdA,
alla ridefinizione dei comitati endoconsiliari, ai compensi del Chief Financial Officer e all’accantonamento per
remunerazione incentivante v) a maggiori altri ricavi e proventi che includono il provento netto pari a 469
migliaia di Euro derivante dall’accordo stipulato in data 28 giugno 2022 avente ad oggetto il trasferimento del
titolo HTBF e la definizione transattiva dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei
EPRA Earnings (Euro/000)
31 dicembre 2022 31 dicembre 2021
Risultato netto sulla base dei principi IFRS
352 427
Variazioni per calcolare l'EPRA Earnings:
(i)
Variazione di fair value degli investimenti immobiliari, degli immobili in costruzione
detenuti per investimento e altri diritti
(2.892) (4.755)
(ii)
Utili o perdite derivanti dalla vendita di investimenti immobiliari, immobili in costruzione
detenuti per investimento e altri diritti
(676)
(iii)
Utili o perdite derivanti dalla vendita di proprietà di trading incluso le rettifiche da
impairment
(iv)
Imposte su utili o perdite da vendite
(v)
Avviamento negativo/svalutazione goodwill
(vi)
Variazioni di fair value di strumenti finanziari e relativi costi di chiusura 53 837
(vii) Costi di acquisizione relativi a share deal e quote non di controllo di joint venture
(viii)
Imposte differite su aggiustamenti EPRA 0 0
(ix)
Aggiustamenti (i) e (viii) in riferimento a joint ventures
(x)
Utili o perdite di terzi in riferimento a quanto sopra
EPRA Earnings (3.163) (3.491)
Numero di azioni base 22.025.109 22.025.109
EPRA Earnings per Share (EPS) (0,1) (0,2)
54
Relazione sulla gestione
crediti connessi al titolo stesso vi) a minori altri costi ed oneri per 500 migliaia di Euro derivanti da minori costi
aborted, vii) ad una variazione negativa nella voce imposte per 661 migliaia di Euro.
Nella tabella seguente si riporta il calcolo dell’Epra Cost Ratios:
L’EPRA Cost Ratio al 31 dicembre 2022 mostra un decremento dal 129,7% dello scorso anno al 120,1%
(115,1%, escludendo i costi di vacancy) principalmente per effetto dei minori costi inerenti il patrimonio
immobiliare consuntivati rispetto al saldo al 31 dicembre 2021 che includeva i costi derivanti dall’accordo
transattivo con l’ex conduttore dell’asset sito in Verona per 1.156 migliaia di euro.
In particolare, i costi amministrativi e operativi sono composti da i) costi immobiliari netti per 1.393 migliaia
di euro, ii) costi relativi al personale per 2.059 migliaia di Euro e iii) costi di struttura per 3.382 migliaia di Euro.
I costi diretti sul portafoglio vacant includono anche la quota dei costi, pari a 215 migliaia di Euro, sostenuti
dal Gruppo in relazione all’immobile di Verona ceduto in data 28 dicembre 2022.
Al 31 dicembre 2022 non sono presenti costi operativi capitalizzati sul valore degli immobili.
EPRA Cost Ratios (Euro/000)
31 dicembre 2022 31 dicembre 2021
Include:
(i)
Costi amministrativi/operativi riportati nel conto economico IFRS 6.834 7.369
(ii)
Net service charge costs/fees
(iii)
Management fees al netto di rendite realizzate/stimate
(iv)
Altri proventi/riaddebiti a copertura dei costi al netto di relative rendite
(v)
Quota dei costi immobiliari generali di partecipazioni immobiliari
valutate con il metodo del patrimonio netto
Exclude:
(vi)
Svalutazioni degli investimenti immobiliari
(vii)
Costi per rendite fondiarie
(viii)
Oneri da riaddebitare ai conduttori non fatturati separatamente
Costi EPRA (inclusi i costi diretti sul portafolgio vacant)
A
6.834 7.369
(ix)
Costi diretti sul portafoglio vacant (283) (275)
Costi EPRA (esclusi i costi diretti sul portafoglio vacant)
B
6.550 7.094
(x) Ricavi lordi di locazione (al netto di costi per rendite fondiarie) 5.688 5.682
(xi)
Meno: altri costi generali compresi nei ricavi lordi di locazione (se di
importo rilevante)
(xii)
Più: quota dei ricavi immobiliari di partecipazioni immobiliari valutate
con il metodo del patrimonio netto
Canoni di locazione lordi C 5.688 5.682
EPRA Cost Ratio (inclusi i costi diretti sul portafoglio vacant) A/C 120,1% 129,7%
EPRA Cost Ratio (esclusi i costi diretti sul portafoglio vacant) B/C 115,2% 124,9%
55
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riportano gli indicatori EPRA NAVs che vengono confrontati con quelli rilevati al 31
dicembre 2021.
L’NRV/NAV risulta in lieve incremento rispetto al 31 dicembre 2021 principalmente per effetto della variazione
del patrimonio netto che si incrementa a seguito del Risultato netto consuntivato pari a 352 migliaia di Euro;
per lo stesso motivo anche l’NTA si incrementa rispetto al risultato dello stesso periodo dell’esercizio
precedente. La differenza tra tale ultimo indicatore e l’NRV è relativa all’esclusione delle immobilizzazioni
immateriali iscritte nel bilancio.
L’NDV risulta in leggero incremento rispetto all’esercizio precedente di circa il 5,4%. Tale variazione, oltre a
quanto indicato sopra, riflette l’effetto positivo della valutazione al Fair Value del debito finanziario,
determinato attualizzando i flussi a un tasso composto da un tasso base, desunto dalla struttura a termine
dei tassi, e dallo spread di “mercato”.
Ciò è dovuto all’utilizzo di una curva del tasso e del tasso spread di mercato aggiornata con le condizioni in
essere al 31 dicembre 2022, oltre alla diversa composizione del debito, sia in termini di duration che in termini
di onerosità.
EPRA Net Asset Value Metrics (Euros'000) 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Patrimonio netto IFRS 85.915 85.499 85.915 85.499 85.915 85.499
Include / Exclude:
i) Strumenti ibridi
NAV diluito
85.915 85.499 85.915 85.499 85.915 85.499
Include*:
ii.a) rivalutazioni in investimenti immobiliari (se è
utilizzato IAS 40 cost option)
ii.b) rivalutazioni immobili in costruzione (IPUC) (se
è utilizzato IAS 40 cost option)
ii.c) Rivalutazioni di altri investimenti non ricorrenti
iii) Rivalutazioni dei contratti di locazione detenuti
come leasing finanziario
iv) Rivalutazioni trading properties
NAV diluito al Fair Value 85.915 85.499 85.915 85.499 85.915 85.499
Exclude:
v) Imposte differite in relazione a Utili da FV su
investimenti immobiliari
vi) Fair value degli strumenti finanziari
vii)Avviamento risultante da imposte differite
viii.a) Avviamento come da Bilancio IFRS
viii.b) Immobilizzazioni immateriali come da
Bilancio IFRS
(63) (86)
Include:
ix) Fair value del debito a tasso fisso 5.420 1.178
x) Rivalutazioni di Immobilizzazioni immateriali al FV
xi) Imposte su trasferimenti di immobili
NAV 85.915 85.499 85.852 85.413 91.335 86.676
Numero di azioni completamente diluito 22.025.109 22.025.109 22.025.109 22.025.109 22.025.109 22.025.109
NAV per azione
3,9 3,9 3,9 3,9 4,1 3,9
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
56
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riporta l’indicatore Epra LTV che viene confrontato con quello rilevato al 31 dicembre
2021. L’indicatore è ottenuto rapportando l’indebitamento netto del Gruppo al valore di mercato degli asset
detenuti dal Gruppo e misura la sostenibilità dell’indebitamento finanziario connesso al patrimonio
immobiliare.
L’EPRA LTV si attesta al 39,8% (rispetto al 43,7% rilevato a dicembre 2021) risultando in riduzione di 3,98 p.p.
per l’effetto combinato derivante dalla diminuzione dell’indebitamento netto più che proporzionale rispetto
alla riduzione del valore degli Investimenti immobiliari che, a sua volta, riflette gli effetti prodotti dalla cessione
dell’immobile di Verona e dall’adeguamento del valore al fair value.
Aggregato Aggregato
31/12/2022 31/12/2021
Include:
Finanziamenti da Istituzioni Finanziarie 68.022 68.022 67.996
Cambiali finanziarie
Strumenti Ibridi (inclusi Titoli Convertibili,
Azioni Privilegiate, Opzioni, Perpetuals
Bonds)
Prestiti obbligazionari
Strumenti derivati su valute (futures, swaps,
options and forwards)
Debiti correnti netti 1.809 1.809 147
Immobili ad uso strumentale (debito)
Conti correnti (con caratteristivhe di equity)
Escluso:
Disponibili liquide 15.059 15.059 6.846
Indebitamento netto (a) 54.772 0,0 0,0 0,0 54.772 61.297
Include:
Immobili ad uso strumentale 1.780 1.780 1.838
Investimenti immobiliari al fair value 135.943 135.943 138.300
Immobili destinati alla vendita
Immobili a sviluppo
Attività immateriali
Crediti correnti netti
Attività finanziarie
Totale valore Investimenti immobiliari (b)
137.723 0,0 0,0 0,0 137.723 140.138
LTV (a/b) 39,8% 0,0% 0,0% 0,0% 39,8% 43,7%
Valori di
Gruppo
Consolidamento proporzionale
EPRA LTV
Partecipazioni
in
Join Venture
Partecipazioni
rilevanti
Partecipazioni
di minoranza
57
Relazione sulla gestione
Di seguito si riportano l’EPRA Net Initial Yield (NIY) e l’EPRA “topped-up” NIY:
ll NIY è ottenuto rapportando i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili
e temporanei), al netto dei costi operativi non recuperabili, con il valore di mercato del patrimonio immobiliare,
al netto degli immobili in via di sviluppo. I redditi da locazione annualizzati comprendono tutte le rettifiche che
la società è contrattualmente legittimata a considerare alla data di chiusura di ogni esercizio (indicizzazione
e altre variazioni). Il Patrimonio Immobiliare da considerarsi ai fini del NIY include: (i) gli immobili interamente
detenuti; (ii) eventuali immobili detenuti in Joint ventures e (iii) gli immobili detenuti per trading. Non sono
ricompresi gli immobili in via di sviluppo e i terreni (investimenti immobiliari in sviluppo).
L’EPRA Topped-up NIY è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l’EPRA Net Initial
Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a
regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).
La variazione in aumento degli indici è riconducibile all’effetto combinato derivante dalla riduzione del valore
del portafoglio immobiliare, per le ragioni dette in precedenza, e dall’aumento dei canoni di locazione
annualizzati.
L’EPRA vacancy rate, calcolato come da indicazioni Epra sugli immobili non oggetto di sviluppo, risulta al 31
dicembre 2022 pari al 3,4% (era 9,3% al 31 dicembre 2021). La riduzione è imputabile alla cessione
dell’immobile sito in Verona che, alla data del 31 dicembre 2021 e fino alla data di closing dell’operazione di
vendita, risultava sfitto. Alla data del presente bilancio l’unità immobiliare vacant è riferibile alla porzione del
terzo piano ad uso uffici dell’immobile sito in Milano, via Spadari.
EPRA NIY and 'topped-up' NIY (Euro/000) 31/12/2022 31/12/2021
Valore di mercato del portafoglio interamente posseduto 135.943 138.300
Valore di mercato del portafoglio posseduto parzialmente (share of JVs/Funds)
Attività possedute per la vendita (incluse quelle possedute parzialmente)
Meno: Immobili di sviluppo
Valore di mercato del portafoglio complessivo 135.943 138.300
Stima dei costi di trasferimento
Valore di mercato del portafoglio immobiliare B 135.943 138.300
Canoni di locazione lordi annualizzati 6.173 5.764
Costi immobiliari non recuperabili (1.391) (1.383)
Canoni di locazione netti annualizzati A 4.782 4.381
Più: Incrementi per variazioni di canoni a regime ed altri incentivi temporanei ai
conduttori
520 506
Canoni di locazione netti "Topped-up" annualizzati C 5.302 4.887
EPRA NIY A/B 3,5% 3,2%
EPRA “topped-up” NIY C/B 3,9% 3,5%
EPRA Vacancy Rate
31 DECEMBER
2022
31 DECEMBER
2021
Canoni stimati sugli spazi sfitti A 238 730
Canoni stimati sul portafoglio complessivo B 7.035 7.817
EPRA Vacancy Rate A/B 3,4% 9,3%
58
Relazione sulla gestione
Nella tabella seguente si riporta la riconciliazione dei canoni di locazione registrati nel 2022 e nel 2021 con i
canoni calcolati a parità di perimetro di riferimento (asset presenti per l’intero periodo dell’anno in corso e di
quello precedente) tenuto conto della destinazione d’uso degli immobili e della loro ubicazione.
I canoni like for like relativi al 2022 risultano sostanzialmente invariati rispetto a quelli registrati nel corso del
2021 per l’effetto combinato derivante dalla i) riduzione del canone percepito soltanto fino ai primi mesi del
2021 sull’immobile sito in Verona rimasto sfitto fino alla data del closing dell’operazione di cessione avvenuta
alla fine del 2022 e ii) dall’aumento dei canoni da adeguamento Istat e da altre variazioni.
Like for like rent (Euro/000)
immobili per attività
commerciale
immobili per
attività direzionale
immobili per
attività alberghiera
variazione perimetro
portafoglio
immobiliare
totale
Canoni da locazione 31 dicembre 2021 3.434 2.146 6 95 5.682
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2021 0 0 0 0 0
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2022 0 0 0 (95) (95)
Canoni like for like 31 dicembre 2021 (B) 3.434 2.146 6 0 5.587
Nuovi contratti sottoscritti 0
Contratti chiusi (95) (95)
Rinegoziazione 0
Inflazione 65 21 86
Altri movimenti (21) 33 13
Canoni like for like 31 dicembre 2022 (A) 3.479 2.201 (89) 0 5.591
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2021
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2022 2 95
Canoni da locazione 31 dicembre 2022 3.479 2.201 (87) 95 5.688
like for like (A) - (B) 45 54 (95) 0 4
like for like rental Growth % 1% 3% N/A N/A 0,1%
Like for like rents (Euro/000)
Milano Roma Altre città
variazione perimetro
portafoglio
immobiliare
totale
Canoni da locazione 31 dicembre 2021 3.373 1.245 969 95 5.682
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2021 0 0 0 0 0
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2022 0 0 0 (95) 0
Canoni like for like 31 dicembre 2021 (B) 3.373 1.245 969 0 5.587
Nuovi contratti sottoscritti 0
Contratti chiusi (95) (95)
Rinegoziazione 0
Inflazione 66 20 86
Altri movimenti 13 0 13
Canoni like for like 31 dicembre 2022 (A) 3.452 1.265 874 0 5.591
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2021
Canoni di immobili acquisiti/ceduti nel 2022 2 95 97
Canoni da locazione 31 dicembre 2022 3.452 1.265 876 95 5.688
like for like (A) - (B) 79 20 (95) 0 4
like for like rental Growth % 2% 2% -10% 0,1%
59
Relazione sulla gestione
Ulteriori informazioni sugli investimenti immobiliari
In accordo con EPRA Best Practices Recommendations aggiornato a ottobre 2019, si riportano gli investimenti
in capital expenditure effettuati negli ultimi due esercizi:
La voce Costi sostenuti per incremento superfici affittabili è riferita ai costi di ristrutturazione in relazione alla
porzione uffici del terzo piano dell’immobile sito in Milano via Spadari, acquisita nel corso dell’anno
precedente, per i lavori di valorizzazione e riqualificazione delle superfici che termineranno nel corso del primo
semestre 2023.
La Società ha inoltre sostenuto costi, classificati tra quelli non ad incremento superfici affittabili, in relazione
i) all’asset di Roma via Zara per 7 migliaia di Euro, ii) all’asset di Bari via Dioguardi per 30 migliaia di Euro e iii)
all’intero immobile di Milano via Spadari per 155 migliaia di Euro, in relazione al quale nel corso del 2021 è
stato avviato insieme ai proprietari delle altre unità immobiliari un importante programma di investimento sulle
porzioni comuni del complesso relativo alla riqualificazione delle superfici comuni dell’immobile – facciate,
portineria, collegamenti verticali.
Non sono presenti Joint Ventures nel Gruppo.
L’estimate Rental Value of Vacant Space è riportato nel paragrafo precedente relativo all’Epra Vacancy Rate.
Per i criteri contabili adottati per le varie categorie contabili di immobili si rimanda a quanto illustrato nelle
Note esplicative 1 e 2 ai prospetti contabili consolidati.
Con riferimento, invece, alla valutazione del portafoglio immobiliare, alla scelta degli esperti indipendenti ed ai
criteri di valutazione utilizzati, si rimanda al paragrafo “Il portafoglio immobiliare” della Relazione sulla
Gestione e al paragrafo Uso di stime e assunzioni riportato nelle Note esplicative al bilancio consolidato.
Capital expenditure - EUR/1000 31 dicembre 2022 31 dicembre 2021
Acquisizioni
- 12.441
Sviluppo
- -
Investimenti immobiliari 851 654
Incremento superfici affittabili 658 96
No Incremento superfici affittabili 193 8
Incentivi ai conduttori 550
Altre tipologie di spese non allocate
Interessi capitalizzati (se applicabile) - -
Total CapEx 851 13.095
Conversion from accrual to cash basis (46)
Total CapEx on cash basis 851 13.049
60
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
3. BILANCIO CONSOLIDATO DEL GRUPPO NEXT
RE SIIQ S.P.A.
Prospetti contabili consolidati
I prospetti contabili consolidati sono redatti in unità di Euro.
61
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto della Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata
Nota
31/12/2022
di cui con parti
correlate
31/12/2021(*)
di cui con parti
correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari
1
135.942.648
0
138.300.000
0
Altre immobilizzazioni materiali
2
1.813.815
0
2.176.845
0
Diritti d'uso
3
73.542
0
8.343
0
Attività immateriali
4
62.753
0
85.768
0
Attività per imposte anticipate
5
190.329
0
854.166
0
Altre attività non correnti
6
2.435.583
0
2.221.519
0
Totale attività non correnti
140.518.670
0
143.646.641
0
Attività correnti
Attività finanziarie al fair value
7
543.578
0
3.378.210
0
Crediti e altre attività correnti
8
1.101.887
0
1.696.205
0
Disponibilità liquide
9
15.058.512
0
6.846.154
0
Totale attività correnti
16.703.977
0
11.920.569
0
TOTALE ATTIVO
157.222.647
0
155.567.210
0
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale
63.264.528
0
63.264.528
0
Riserva da sovrapprezzo
22.931.342
0
22.931.342
0
Altre riserve
12.111.652
0
11.684.316
0
Utili/(Perdite) portati a nuovo
(12.785.995)
0
(12.785.179)
0
Altre componenti di conto economico complessivo
41.899
0
(23.767)
0
Utili/(Perdite) dell'esercizio
351.567
0
426.520
0
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO
85.914.993
0
85.497.760
0
Patrimonio netto di terzi
0
0
0
0
TOTALE PATRIMONIO NETTO
10
85.914.993
0
85.497.760
0
PASSIVO
Passività non correnti
Benefici per i dipendenti
11
66.393
0
189.302
0
Fondi rischi
12
74.224
0
0
0
Debiti verso banche e altri finanziatori
13
66.662.960
60.460.161
66.699.986
59.028.273
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
14
26.876
0
165.341
0
Totale passività non correnti
66.830.453
60.460.161
67.054.629
59.028.273
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori
13
1.569.018
0
1.171.829
0
Debiti commerciali e altri debiti
14
2.908.183
819.058
1.842.992
336.411
Totale passività correnti
4.477.201
819.058
3.014.821
336.411
TOTALE PASSIVO
71.307.654
61.279.219
70.069.450
59.364.684
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO
157.222.647
61.279.219
155.567.210
59.364.684
(*) IFRS 1 repeated application
62
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto consolidato dell’Utile/Perdita d’esercizio
Nota
31/12/2022
di cui con
parti
correlate
31/12/2021(*)
di cui con
parti
correlate
Ricavi da locazione
15
5.821.399
0
5.983.752
0
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
16
(1.526.490)
0
(2.656.323)
0
Ricavi netti da locazione
4.294.909
0
3.327.429
0
Ricavi da cessione immobili
1.420.000
0
0
0
Oneri sostenuti per cessione immobili
(744.350)
0
0
0
Totale proventi/(oneri) da cessione immobili
17
675.650
0
0
0
Costi del personale
(2.058.978)
0
(1.754.572)
0
Salari e stipendi
(908.290)
0
(1.115.834)
0
Oneri sociali
(477.870)
0
(482.640)
0
Trattamento di fine rapporto
(80.737)
0
(94.401)
0
Altri costi del personale
(592.081)
0
(61.697)
0
Costi generali
(3.134.469)
(1.476.034)
(2.663.793)
(746.456)
Ammortamenti e svalutazioni di immobilizzazioni
(199.797)
0
(382.891)
0
Totale costi di funzionamento
18
(5.393.244)
(1.476.034)
(4.801.256)
(746.456)
Altri ricavi e proventi
19
501.167
0
104.655
0
Altri costi e oneri
20
(248.291)
0
(701.824)
0
Totale altri ricavi e proventi/ altri costi e oneri
252.876
0
(597.169)
0
Rivalutazioni di immobili
3.572.167
0
6.055.430
0
Svalutazioni di immobili
(680.000)
0
(1.300.000)
0
Rivalutazioni/ (Svalutazioni) di immobili
21
2.892.167
0
4.755.430
0
Reddito operativo
2.722.358
(1.476.034)
2.684.434
(746.456)
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
22
(52.908)
0
(808.260)
0
Proventi finanziari
23
4.543
0
17.212
0
Oneri finanziari
23
(1.657.159)
(1.431.888)
(1.471.381)
(1.056.938)
Risultato ante imposte
1.016.834
(2.907.922)
422.005
(1.803.394)
Imposte
24
(665.267)
0
4.515
0
Utile/(Perdita) dell'esercizio
351.567
(2.907.922)
426.520
(1.803.394)
Utile/(Perdita) Di Gruppo
351.567
(2.907.922)
426.520
(1.803.394)
Utile/(Perdita) Di Terzi
0
0
0
0
(*) IFRS 1 repeated application
63
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto consolidato delle Altre componenti di conto economico complessivo
31/12/2022
31/12/2021(*)
Utile/ (Perdita) dell'esercizio
351.567
426.520
Utili/(Perdite) attuariali (**)
65.666
(6.440)
Totale Altre componenti di conto economico complessivo
65.666
(6.440)
Totale utile/(perdita) complessiva
417.233
420.080
Totale utile/(perdita) complessiva di Gruppo
417.233
420.080
Totale utile/(perdita) complessiva di Terzi
0
0
(*) IFRS 1 repeated application
(**) voci non riclassificabili a conto economico
64
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Altre
componenti di
Conto
economico
complessivo
Utili
(perdite)
a nuovo
Utile (Perdita)
d'esercizio di
Gruppo
Totale
Patrimonio
netto di
Gruppo
Patrimonio
netto di
terzi
Totale
Patrimonio
netto
Saldo al 01/01/2021
63.264.528
22.931.342
8.139.414
7.122.550
(3.508.695)
(17.327)
(3.464.694)
(9.320.485)
85.146.634
0
85.146.634
Destinazione risultato 2020
0
0
0
0
0
0
(9.320.485)
9.320.485
0
0
0
Costi per aumento di capitale
0
0
0
0
(68.954)
0
0
0
(68.954)
0
(68.954)
Altre componenti del risultato
economico complessivo
0
0
0
0
0
(6.440)
0
0
(6.440)
0
(6.440)
Risultato dell'esercizio
0
0
0
0
0
0
0
426.520
426.520
0
426.520
Totale utile/perdita complessiva
0
0
0
0
0
(6.440)
0
426.520
420.080
0
420.080
Risultato del periodo di terzi
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Saldo al 31/12/2021(*)
10
63.264.528
22.931.342
8.139.414
7.122.550
(3.577.649)
(23.767)
(12.785.179)
426.520
85.497.760
0
85.497.760
(*) IFRS 1 repeated application
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Altre
componenti di
Conto
economico
complessivo
Utili
(perdite)
a nuovo
Utile (Perdita)
d'esercizio
Totale
Patrimonio
netto di
Gruppo
Patrimonio
netto di
terzi
Totale
Patrimonio
netto
Saldo al 01/01/2022
63.264.528
22.931.342
8.139.414
7.122.550
(3.577.649)
(23.767)
(12.785.179)
426.520
85.497.760
0
85.497.760
Destinazione risultato 2021
0
0
405.969
21.367
0
0
(816)
(426.520)
0
0
0
Altre componenti del risultato
economico complessivo
0
0
0
0
0
65.666
0
0
65.666
0
65.666
Riserva pagamenti basati su azioni
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Risultato dell'esercizio
0
0
0
0
0
0
0
351.567
351.567
0
351.567
Totale utile/perdita complessiva
0
0
0
0
0
65.666
0
351.567
417.233
0
417.233
Risultato del periodo di terzi
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Saldo al 31/12/2022
10
63.264.528
22.931.342
8.545.384
7.143.917
(3.577.649)
41.899
(12.785.995)
351.567
85.914.993
0
85.914.993
65
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Rendiconto finanziario consolidato
31/12/2022
di cui con
parti
correlate
31/12/2021*
di cui con
parti
correlate
Risultato ante imposte
1.016.834
(2.907.922)
422.005
(1.803.394)
Rettifiche:
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
199.797
0
382.891
0
Totale Proventi/(Oneri) da cessione immobili
(675.650)
0
0
0
Proventi extra caratteristici da attività finanziarie
(468.750)
0
0
0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di immobili (non realizzate)
(2.892.167)
0
(4.755.430)
0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di strumenti finanziari
52.908
0
808.260
0
Proventi finanziari
(4.543)
0
(17.212)
0
Oneri finanziari
1.657.159
1.431.888
1.471.381
1.056.938
Oneri finanziari pagati
(244.323)
0
(270.133)
0
Proventi finanziari incassati
4.536
0
9.347
0
Accantonamento TFR e altri fondi rischi
154.961
0
94.401
0
Accantonamento /(Rilascio) fondo svalutazione crediti
0
0
(185.252)
0
Flusso di cassa generato dalla gestione
(1.199.238)
(1.476.034)
(2.039.742)
(746.456)
Imposte (al netto della quota riferita alla fiscalità differita)
0
0
0
0
Flusso di cassa generato dalla gestione al netto delle imposte
(1.199.238)
(1.476.034)
(2.039.742)
(746.456)
Altre attività/altre passività
1.386.390
482.647
(1.477.452)
65.746
Variazione crediti commerciali
336.939
0
(81.750)
0
Variazione debiti commerciali
305.796
482.647
113.885
65.746
Variazione altre attività correnti
(247.259)
0
(661.144)
0
Variazione altre passività correnti
1.025.382
0
(923.707)
0
Variazione altre attività non correnti
(214.064)
0
220.012
0
Variazione crediti tributari
504.639
0
(292.260)
0
Variazione debiti tributari
(200.455)
0
307.385
0
Variazione fondo trattamento di fine rapporto
(124.588)
0
(159.873)
0
Flusso di cassa prima dell'attività di investimento e dell'attività finanziaria
187.152
(993.387)
(3.517.194)
(680.710)
Attività di investimento e disinvestimento
9.226.418
0
(14.618.280)
(10.000)
(Incremento)/decremento di beni strumentali ed altri beni
0
0
(568.980)
0
(Incremento)/decremento di immobili
5.975.943
0
(13.049.300)
0
(Incremento)/decremento strumenti finanziari
3.250.475
0
(1.000.000)
0
(Incremento)/decremento di partecipazioni e titoli
0
0
0
(10.000)
Attività Finanziaria
(1.201.212)
0
59.007
57.971.334
Altre variazioni di Patrimonio Netto
0
0
(68.952)
0
Incremento debiti finanziari
0
0
57.971.334
57.971.334
Decremento debiti finanziari
(1.201.212)
0
(57.843.375)
0
Disponibilità liquide generate nell'esercizio Nota 25.
8.212.358
(993.387)
(18.076.467)
57.280.624
Disponibilità liquide iniziali
6.846.154
24.922.621
Disponibilità liquide finali
15.058.512
6.846.154
(*) IFRS 1 repeated application
66
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Utile (perdita) per azione consolidato
31/12/2022
31/12/2021(*)
Utile/(Perdita) del periodo
351.567
426.520
N. medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione
21.987.004
21.986.904
Utile (perdita) per azione base Nota 26.
0,0160
0,0194
31/12/2022
31/12/2021(*)
Utile/(Perdita) del periodo
351.567
426.520
N. medio ponderato di azioni ordinarie ai fini dell’utile diluito per azione
21.987.004
21.986.904
Utile (perdita) per azione diluito Nota 26.
0,0160
0,0194
(*)IFRS 1 repeated application
67
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note esplicative
INFORMAZIONI GENERALI
NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche “NEXT RE”, la “Società” o la “Capogruppo”) con sede legale in Roma,
Via Zara 28, con Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426,
numero REA RM-1479336, è una società di investimento immobiliare, costituita in Italia, con azioni quotate sul
mercato Euronext Milan (“EXM”) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
NEXT RE SIIQ S.p.A. è controllata e soggetta all’attività di Direzione e Coordinamento di CPI Property Group
S.A.. Per maggiori informazioni si rimanda al capitolo Attività di Direzione e Coordinamento.
NEXT RE SIIQ è la società Capogruppo del Gruppo NEXT RE SIIQ costituito dalla stessa e dalla controllata al
100% Fidelio Engineering S.r.l..
Il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2022 di NEXT RE è stato predisposto in conformità agli International
Financial Reporting Standards – IFRS emessi dall’International Accounting Standards Board (IASB), in base al
testo pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Comunità Europea (G.U.C.E.).
La Società predisponeva, sino al 31 dicembre 2020, il bilancio d’esercizio e quello consolidato nel cui perimetro
erano ricomprese la Next RE SIIQ e la controllata Cortese Immobiliare S.r.l.. In seguito all’operazione di fusione
della Cortese Immobiliare S.r.l. in Next RE, perfezionata nel corso dell’esercizio 2021, al 31 dicembre 2021 la
Società ha predisposto il solo bilancio d’esercizio. La controllata Fidelio Engineering S.r.l. non risultava infatti
operativa alla data di chiusura dell’esercizio. Nel corso degli ultimi mesi del 2022, la sopra menzionata
controllata ha avviato la propria attività e pertanto la Società, al 31 dicembre 2022, torna a predisporre il
bilancio d’esercizio e quello consolidato, il cui perimetro include Next RE e Fidelio Engineering. Al fine della
presentazione dei dati comparativi relativi all’esercizio 2021 richiesti dallo IAS 1, la Capogruppo ha provveduto
alla c.d. repeated application dell’IFRS 1, predisponendo un consolidato 2021, con un perimetro allineato a
quello in essere al 31 dicembre 2022.
Il Consiglio di Amministrazione del 21 marzo 2023 ha autorizzato la pubblicazione del presente bilancio
consolidato.
Il bilancio consolidato è sottoposto a revisione legale da parte di EY S.p.A. ai sensi dell’articolo 14 del D.Lgs.
n° 39 del 27 gennaio 2010 e dell’art. 10 del Regolamento (UE) n° 537/2014 in base all’incarico conferito
dall’Assemblea degli azionisti del 26 aprile 2021 e attribuito ai sensi del Decreto Legislativo del 27 gennaio
2010 n. 39, con una durata di nove esercizi (2021-2029).
In conformità a quanto disposto dall’art. 5, comma 2, del D. Lgs. n. 38 del 28 febbraio 2005, il bilancio
consolidato è redatto utilizzando l’Euro come valuta funzionale. Gli importi del bilancio consolidato sono
esposti in Euro. Gli arrotondamenti dei dati contenuti nelle note al bilancio sono effettuati in modo da
assicurare la coerenza con gli importi figuranti negli schemi della situazione patrimoniale-finanziaria e del
prospetto dell’utile/(perdita) dell’esercizio. Le note esplicative al bilancio consolidato sono redatte in migliaia
di Euro, salvo diversa indicazione.
Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli Amministratori, infatti, hanno valutato che
non sussistono incertezze in merito alla capacità del Gruppo di operare in continuità aziendale. In data 6
febbraio 2023 il Consiglio di Amministrazione della Capogruppo ha approvato il nuovo Piano Industriale 2023-
2026, che prevede i seguenti tre obiettivi strategici: i) stabilizzazione dei flussi di cassa operativi e dei risultati
economici; ii) aumento della redditività del portafoglio immobiliare, anche mediante l’implementazione del
processo di valorizzazione e rotazione di quest’ultimo; iii) razionalizzazione e snellimento della struttura
economica e finanziaria del Gruppo al fine di facilitare, e meglio veicolare, il progetto di aumento di capitale,
secondo un arco temporale coerente con quello della delega conferita al Consiglio di Amministrazione
dall’Assemblea del 26 aprile 2021, da esercitarsi entro la data di approvazione assembleare del bilancio
d’esercizio al 31 dicembre 2023, ai sensi dell’articolo 2443 del codice civile, anche con esclusione del diritto
di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile. Sempre in data 6 febbraio 2023, il Consiglio
di Amministrazione, a seguito anche delle recenti novità normative introdotte dal nuovo Codice della Crisi
68
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
d’Impresa e dell’Insolvenza, ha condotto una autovalutazione ai sensi dell’art. 2086, secondo comma, del
Codice civile, che ha avuto esito positivo.
Alla luce delle previsioni contenute nel suddetto Piano e della consistente liquidità giacente sui conti della
Società, gli Amministratori ritengono che non vi siano elementi che possano incidere negativamente sulla
continuità aziendale nei dodici mesi successivi alla data del 31 dicembre 2022. Infine, si rimanda anche a
quanto riportato nel capitolo Evoluzione prevedibile della gestione incluso nella Relazione sulla Gestione.
PRINCIPI DI NUOVA APPLICAZIONE
Il Gruppo non ha adottato anticipatamente alcun nuovo principio, interpretazione o modifica emessi ma non
ancora in vigore. Diverse modifiche ed interpretazioni si applicano per la prima volta nel 2022 ma le stesse
non hanno avuto impatto sul bilancio consolidato 2022.
SCHEMI DI BILANCIO ADOTTATI DAL GRUPPO E CRITERI BASE
Gli schemi di bilancio e la relativa informativa sono stati redatti in conformità al principio internazionale IAS 1.
Il Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022 si compone dei seguenti schemi primari:
o Prospetto della Situazione Patrimoniale – Finanziaria consolidata, che viene presentato attraverso
l’esposizione distinta fra le attività correnti e non correnti e le passività correnti e non correnti, con la
descrizione nelle note per ciascuna voce di attività e passività degli importi che ci si aspetta di regolare
o recuperare entro e oltre i 12 mesi dalla data di riferimento;
o Prospetto consolidato dell’utile o perdita d’esercizio, che presenta separatamente i Costi inerenti il
patrimonio immobiliare che concorrono alla voce “Ricavi netti da locazione” e gli altri costi classificati per
natura;
o Prospetto consolidato delle Altre Componenti di Conto Economico Complessivo;
o Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato;
o Rendiconto finanziario consolidato, per la redazione del quale è stato utilizzato il metodo indiretto.
Il Bilancio Consolidato include le Note Esplicative, che contengono un elenco dei principi contabili rilevanti e
altre informazioni esplicative.
Il Bilancio Consolidato è stato redatto in base al principio del costo storico, tranne che per gli investimenti
immobiliari, gli strumenti e le attività finanziarie, gli strumenti finanziari derivati e le passività per distribuzioni
non monetarie che sono iscritti al fair value.
PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO
I prospetti contabili consolidati sono stati redatti sulla base dei bilanci al 31 dicembre 2022 predisposti dalle
società incluse nell’area di consolidamento e rettificati, al fine di allinearli ai principi contabili ed ai criteri di
classificazione conformi agli IFRS. Nell’area di consolidamento rientra la Capogruppo, il cui bilancio
d’esercizio è redatto in conformità ai principi contabili IAS/IFRS e Fidelio Engineering S.r.l. che redige il bilancio
semplificato da microimpresa.
Sono considerate società controllate tutte le società sulle quali il Gruppo ha il potere, direttamente o
indirettamente, di determinare le attività rilevanti (i.e. le politiche finanziarie e gestionali).
I principi di consolidamento possono essere così sintetizzati:
- le società controllate sono consolidate a partire dalla data in cui il controllo è stato effettivamente
trasferito alla Società Capogruppo e cessano di essere consolidate dalla data in cui il controllo è
trasferito al di fuori della Società Capogruppo; tale controllo esiste quando la Società Capogruppo ha
il potere, direttamente o indirettamente, di determinare le politiche finanziarie ed operative di
un’impresa al fine di ottenere benefici dalle sue attività;
- il consolidamento delle controllate è avvenuto con il metodo integrale; la tecnica consiste nel
consolidare tutte le poste di bilancio nel loro importo globale, prescindendo cioè dalla percentuale di
possesso azionario. Solo in sede di determinazione del Patrimonio Netto e del risultato d’esercizio
69
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
l’eventuale quota di competenza di terzi viene evidenziata in apposita linea dello Stato Patrimoniale e
del Conto Economico;
- tutti i saldi e le transazioni infragruppo, inclusi eventuali utili non realizzati derivanti da rapporti
intrattenuti tra società del Gruppo, sono completamente eliminati. Le perdite non realizzate sono
eliminate ad eccezione del caso in cui le stesse rappresentino un indicatore di impairment da rilevare
a conto economico.
CRITERI DI VALUTAZIONE E PRINCIPI CONTABILI
I principali criteri di valutazione e principi contabili sono esposti di seguito.
Investimenti immobiliari
Gli investimenti immobiliari sono rappresentati da proprietà immobiliari possedute al fine di percepire canoni
di locazione e/o per l’apprezzamento del capitale investito e non per essere utilizzati nella produzione o nella
fornitura di beni o di servizi o nell’amministrazione aziendale.
Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori
all’acquisizione e, coerentemente con quanto previsto dallo IAS 40, sono successivamente valutati al fair value,
rilevando a conto economico gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell’investimento immobiliare
nell’esercizio in cui si verificano.
I costi sostenuti relativi a interventi successivi sono capitalizzati sul valore contabile dell’investimento
immobiliare solo quando è probabile che produrranno benefici economici futuri e il loro costo può essere
valutato attendibilmente. Gli altri costi di manutenzione e riparazione sono contabilizzati a conto economico
quando sostenuti.
Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti o quando l’investimento è
durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o
perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati a conto economico
nell’esercizio in cui avviene il ritiro o dismissione.
L’IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo (exit price) che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero
che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una regolare operazione tra operatori di mercato alla
data di valutazione.
In particolare, nel misurare il fair value degli investimenti immobiliari, secondo quanto disposto dall’IFRS 13, il
Gruppo deve assicurare che il fair value rifletta, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di locazione correnti
e da altre ragionevoli e sostenibili ipotesi che gli operatori di mercato utilizzerebbero nella determinazione del
prezzo della proprietà immobiliare alle condizioni correnti.
Come previsto dall’IFRS 13, la valutazione al fair value di un’attività non finanziaria considera la capacità di un
operatore di mercato di generare benefici economici impiegando l’attività nel suo massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) o vendendola a un altro operatore di mercato che la impiegherebbe nel suo massimo e
miglior utilizzo.
Secondo l’IFRS 13, un’entità deve utilizzare tecniche di valutazione adatte alle circostanze e per le quali siano
disponibili dati sufficienti per valutare il fair value, massimizzando l’utilizzo di input osservabili rilevanti e
riducendo al minimo l’utilizzo di input non osservabili. Il fair value è misurato sulla base delle transazioni
osservabili in un mercato attivo, aggiustato se necessario, in base alle caratteristiche specifiche di ogni
singolo investimento immobiliare. Se tale informazione non è disponibile, al fine della determinazione del fair
value per la misurazione dell’investimento immobiliare, la Capogruppo utilizza il metodo dei flussi di cassa
attualizzati (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) connessi ai futuri redditi
netti derivanti dall’affitto dell’immobile e al termine di tale periodo si ipotizza che l’immobile sia venduto.
Gli investimenti immobiliari sono valutati semestralmente da società di valutazione esterne e indipendenti,
dotate di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una recente esperienza sulla locazione e
sulle caratteristiche degli immobili valutati. Si rimanda al successivo paragrafo “Utilizzo di stime e assunzioni”
per maggiori dettagli.
70
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Gli immobili detenuti in locazione finanziaria posseduti al fine di percepire canoni di locazione e/o per
l’apprezzamento del capitale investito sono classificati come investimenti immobiliari e valutati al fair value.
Con riferimento al cambiamento climatico il Gruppo ha avviato un percorso di integrazione delle tematiche
ESG nel proprio modello di business nell’ambito del quale è in corso un’attenta analisi dei propri asset, volta
ad identificare i potenziali interventi atti alla riduzione degli impatti ambientali degli stessi. Le modalità di
determinazione del fair value sono allineate alle richieste degli standard, oltre che alle best practice e già
riflettono tutte le considerazioni effettuate dai partecipanti al mercato.
Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo di acquisto al netto dei fondi ammortamento, dei contributi
in conto impianti e di eventuali perdite di valore.
I costi di manutenzione e riparazione sono imputati al conto economico dell’esercizio nel quale vengono
sostenute, ad eccezione di quelle di natura incrementativa che sono capitalizzate sul valore dei beni di
riferimento ed ammortizzate in relazione alla residua possibilità di utilizzo degli stessi.
Le plusvalenze o minusvalenze derivanti dalla vendita delle immobilizzazioni sono rilevate a conto economico.
I fabbricati ad uso strumentale sono ammortizzati con un’aliquota del 3,33% e considerando una vita utile pari
a 30 anni.
Lease – Diritti d’uso e passività finanziarie
Al momento della rilevazione iniziale di un contratto, il diritto d'uso e il debito sono valutati attualizzando i
canoni futuri, lungo tutta la durata del contratto di locazione tenendo altresì conto delle ipotesi di rinnovo dei
contratti o di risoluzione anticipata, solo nei casi in cui l’esercizio di tali opzioni è ragionevolmente certo. Al
fine di determinare il valore attuale della passività derivante dal lease, il Gruppo ha determinato un tasso
incrementale di indebitamento assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante
un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d’uso in un
contesto economico similare.
La Passività derivante dal lease è classificata nella voce Debiti finanziari verso banche e altri finanziatori della
situazione patrimoniale-finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.
Ai contratti di lease a breve termine e/o di modesto valore non si applica quanto sopra indicato.
Attività immateriali
Un’attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, ed è prevedibile che
generi benefici economici futuri e il suo costo può essere determinato in modo attendibile.
Le attività immateriali aventi vita utile definita sono iscritte al costo di acquisto o di produzione, comprensivo
degli oneri accessori e dei relativi ammortamenti, calcolati, sistematicamente, in relazione alla loro residua
possibilità di utilizzazione secondo quanto previsto dallo IAS 38.
L’ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l’attività è disponibile per l’uso ovvero è in grado
di operare in base a quanto inteso dal Gruppo e cessa alla data in cui l’attività è classificata come posseduta
per la vendita o viene eliminata contabilmente.
Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l’acquisto e la messa in
funzione dello specifico software al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. Tali costi
sono ammortizzati in base alla loro vita utile. I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi
per computer sono rilevati come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software
per computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.
71
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Attività finanziarie
Classificazione delle attività finanziarie
Le attività finanziarie sono classificate, alla data di rilevazione iniziale, come attività finanziarie al costo
ammortizzato, al fair value rilevato tra le altre componenti di Conto economico complessivo e al fair value
rilevato a Conto economico, sulla base sia del modello di business adottato dal Gruppo sia delle caratteristiche
contrattuali dei flussi di cassa dello strumento.
A tal fine, la verifica finalizzata a stabilire se lo strumento generi flussi di cassa rappresentativi esclusivamente
di pagamenti di capitale e interessi (ossia, SPPI) è definita “SPPI test” e viene eseguita a livello di singolo
strumento. Il modello di business per la gestione delle attività finanziarie riguarda il modo in cui il Gruppo
gestisce le proprie attività finanziarie al fine di generare flussi di cassa. Il modello di business determina se i
flussi di cassa deriveranno dall’incasso degli stessi in base al contratto, dalla vendita delle attività finanziarie
o da entrambi.
Di seguito una descrizione delle principali caratteristiche delle attività di cui sopra.
1. Attività finanziarie detenute per l’incasso (Categoria 1)
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
e i flussi di cassa sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale. Le attività iscritte
in questa categoria sono valutate al costo ammortizzato e sono iscritte alla voce Crediti e altre attività.
2. Attività finanziarie detenute per l’incasso e la vendita (Categoria 2)
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
o di essere cedute e gli stessi sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale.
Le attività iscritte in questa categoria sono iscritte patrimonialmente al fair value, mentre a conto economico
sono iscritte utilizzando il criterio del costo ammortizzato e le variazioni di fair value sono iscritte nelle Altre
Componenti di Conto Economico Complessivo con rigiro a Conto Economico nel momento della loro
dismissione e/o svalutazione.
3. Attività finanziarie detenute per una finalità diversa delle precedenti (Categoria 3)
Le attività finanziarie che non rientrano in una delle due precedenti categorie, appartengono alla Categoria 3.
Tali attività finanziarie sono valutate al fair value con iscrizione delle variazioni a conto economico e sono
iscritte alla voce Attività finanziarie al fair value.
Gli investimenti temporanei di liquidità in OICR, quote di fondi comuni di investimento e derivati ed eventuali
strumenti i cui flussi di cassa non sono rappresentativi del solo trascorrere del tempo e del rimborso del
capitale, sono valutati al fair value con contropartita il conto economico.
I crediti commerciali e gli altri crediti sono detenuti fino all’incasso in base alle scadenze contrattuali e da
un’analisi delle caratteristiche dei flussi di cassa contrattuali si è concluso che gli stessi rispettano i criteri per
la valutazione al costo ammortizzato in accordo con l’IFRS 9.
Impairment delle attività finanziarie
L’IFRS 9 richiede che il Gruppo rilevi le perdite su crediti attese su tutte le voci quali finanziamenti e crediti
commerciali derivanti dall’attività di locazione, avendo come riferimento o un periodo di 12 mesi o l’intera
durata contrattuale dello strumento. La Capogruppo applica l’approccio semplificato registrando le eventuali
perdite attese su tutti i crediti commerciali in base alla loro durata residua contrattuale.
Hedge accounting
Strumenti finanziari derivati
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Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Gli strumenti finanziari derivati sono iscritti a fair value con contropartita conto economico. La Capogruppo
valuta di volta in volta l’applicazione della c.d. Hedge Accounting verificandone la rispondenza ai requisiti di
compliance con il principio IFRS 9.
Classificazione
Le operazioni a termine e gli strumenti derivati, ove presenti, sono così classificati:
o strumenti derivati definibili di copertura ai sensi dell’IFRS 9: in tale fattispecie sono incluse le operazioni
poste in essere a copertura dell’oscillazione di flussi finanziari (Cash Flow Hedge - CFH) su tassi di
interesse;
o strumenti derivati non definibili di copertura ai sensi dell’IFRS 9, rispondenti ai requisiti di compliance con
le politiche aziendali di gestione del rischio del rischio di credito.
Le passività per strumenti derivati sono classificate tra la quota corrente e la quota non corrente sulla base
dei flussi di cassa attesi.
Gerarchia del fair value secondo l’IFRS 13
Il Gruppo determina il fair value in conformità all’IFRS 13 ogni volta che tale criterio di valorizzazione è richiesto
dai principi contabili internazionali.
Il fair value rappresenta il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si pagherebbe per
il trasferimento di una passività nell’ambito di una transazione ordinaria posta in essere tra operatori di
mercato, alla data di valutazione (c.d. “exit price”).
Il fair value delle attività e delle passività è classificato in una gerarchia del fair value che prevede tre diversi
livelli, definiti come segue, in base agli input e alle tecniche di valutazione utilizzati per valutare il fair value:
o Livello 1: determinazione del fair value in base a prezzi quotati (unadjusted) in mercati attivi per identici
assets o liabilities. Rientrano in questa categoria gli strumenti relativi ad investimenti temporanei di
liquidità in OICR, fondi comuni di investimento, SICAV e portafogli di fondi comuni di investimento con
cui il Gruppo opera tramite gestori su mercati attivi;
o Livello 2: determinazione del fair value in base a input diversi da prezzi quotati inclusi nel “Livello 1” ma
che sono osservabili direttamente o indirettamente;
o Livello 3: determinazione del fair value in base a modelli di valutazione i cui input non sono basati su dati
di mercato osservabili (unobservable inputs). Al 31 dicembre 2022 rientra in questo livello il fair value degli
investimenti immobiliari.
Si precisa che la valutazione degli strumenti finanziari può comportare una significativa discrezionalità
ancorché si utilizzino, qualora disponibili, prezzi quotati in mercati attivi come migliore stima del fair value di
tutti gli strumenti derivati.
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
Le disponibilità liquide includono: valori in cassa, depositi a vista con banche e altri investimenti altamente
liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono riportati tra i finanziamenti nelle passività correnti all’interno
del prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria.
Patrimonio netto
Il capitale sociale rappresenta il valore nominale dei versamenti e dei conferimenti operati a tale titolo dagli
azionisti. I costi incrementali direttamente attribuibili all’emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati in
apposita riserva nel patrimonio netto.
Il costo di acquisto delle azioni proprie è iscritto in riduzione del patrimonio netto; gli effetti delle eventuali
operazioni successive tra soci su tali azioni sono anch’essi rilevati direttamente a patrimonio netto.
73
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Pagamenti basati su azioni
Nel caso di operazioni con pagamento basato su azioni, regolate con strumenti rappresentativi di capitale del
Gruppo, il fair value alla data di assegnazione delle opzioni concesse ai dipendenti viene rilevato tra i costi del
personale, con un corrispondente aumento del Patrimonio netto nella voce Altre riserve, lungo il periodo
durante il quale i dipendenti ottengono il diritto incondizionato agli incentivi.
La stima del fair value delle opzioni considera tutte le condizioni di maturazione relative al mercato, in termini
di posizionamento relativo rispetto al Peer Group (market condition). Inoltre, affinché l’importo finale rilevato
si basi sul numero di incentivi che effettivamente matureranno, il costo viene rettificato per riflettere sia le
condizioni di permanenza in servizio, sia il conseguimento di condizioni c.d. “non di mercato” (non-market
condition). Con riferimento alle condizioni di non maturazione, le eventuali differenze tra le ipotesi previste alla
data di assegnazione e quelle effettive non produrranno alcun impatto in bilancio.
Benefici ai dipendenti
I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (trattamento di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo
termine sono soggetti a valutazioni di natura attuariale per esprimere il valore attuale del beneficio, erogabile
al termine del rapporto di lavoro o successivamente, maturati dai dipendenti alla data della situazione.
Il costo dei benefici previsti ai sensi del piano a benefici definiti è determinato usando il metodo attuariale
della proiezione unitaria del credito.
Le rivalutazioni, che comprendono gli utili e le perdite attuariali, le variazioni nell’effetto del massimale delle
attività, esclusi gli importi compresi negli interessi netti sulla passività netta per benefici definiti ed il
rendimento delle attività a servizio del piano, sono rilevate immediatamente nel prospetto della situazione
patrimoniale-finanziaria addebitando o accreditando gli utili portati a nuovo attraverso le altre componenti di
conto economico complessivo nell’esercizio in cui sono si manifestano.
Le rivalutazioni non sono riclassificate a conto economico negli esercizi successivi.
Il costo relativo alle prestazioni di lavoro passate è rilevato a conto economico alla data più remota tra le
seguenti:
o la data in cui si verifica una modifica o la riduzione del piano;
o la data in cui si rilevano i costi di ristrutturazione correlati.
Gli interessi netti sulla passività/attività netta per benefici definiti devono essere determinati moltiplicando la
passività/attività netta per il tasso di sconto. Il Gruppo rileva le seguenti variazioni dell’obbligazione netta per
benefici definiti nel costo del venduto, nelle spese amministrative e nei costi di vendita e distribuzione nel
conto economico (per natura):
o costi per prestazioni di lavoro, comprensivi di costi per prestazioni di lavoro correnti e passate, utili e perdite
su riduzioni ed estinzioni non di routine;
o interessi attivi o passivi netti.
Seguendo tale metodologia la passività iscritta risulta essere rappresentativa del valore attuale
dell’obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili
attuariali non contabilizzati.
Fondi rischi ed oneri
Gli accantonamenti a fondi per rischi e oneri sono effettuati quando il Gruppo deve far fronte ad
un’obbligazione attuale (legale o implicita) risultante da un evento passato, è probabile un’uscita di risorse per
far fronte a tale obbligazione ed è possibile effettuare una stima affidabile del suo ammontare. Quando il
Gruppo ritiene che un accantonamento al fondo rischi e oneri sarà in parte o del tutto rimborsato, l’indennizzo
è rilevato in modo distinto e separato nell’attivo se, e solo se, esso risulta praticamente certo. In tal caso, il
costo dell’eventuale accantonamento è presentato nel prospetto dell’utile/(perdita) d’esercizio al netto
dell’ammontare rilevato per l’indennizzo.
74
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Se l’effetto del valore del denaro nel tempo è significativo, gli accantonamenti sono attualizzati utilizzando un
tasso di sconto ante imposte che riflette, ove adeguato, i rischi specifici delle passività. Quando la passività
viene attualizzata, l’incremento dell’accantonamento dovuto al trascorrere del tempo è rilevato come onere
finanziario.
Le attività potenziali non sono rilevate in bilancio e ne viene data informativa quando è probabile che vi sarà
un beneficio economico. Tuttavia, se la realizzazione di un ricavo è virtualmente certa, allora l'attività connessa
non è un'attività potenziale e la sua rilevazione è appropriata.
Con riferimento al cambiamento climatico non si rilevano, in considerazione del settore di appartenenza, rischi
relativi alla necessità di fronteggiare nuovi adempimenti e obblighi normativi. La legislazione introdotta in
risposta ai cambiamenti climatici potrebbe dar luogo a nuovi obblighi che prima non esistevano.
Il cambiamento climatico e un eventuale evoluzione normativa potrebbe richiedere di riconsiderare questa
ipotesi con la conseguente necessità di rilevare passività precedentemente non iscritte.
Passività finanziarie
I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi dell’operazione sostenuti,
e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. I
finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che il Gruppo non abbia un diritto
incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del
bilancio. Qualora le previsioni dei flussi di cassa generati da una passività finanziaria siano oggetto di
revisione/modifica è necessario riflettere il cambiamento di tale modifica ricalcolando il costo ammortizzato
della stessa ed imputando eventuali differenze a conto economico.
Le passività finanziarie del Gruppo comprendono debiti commerciali e altri debiti, finanziamenti, inclusi
strumenti finanziari e strumenti finanziari derivati.
L’indebitamento finanziario del Gruppo è principalmente rappresentato da finanziamenti verso CPI PG, società
che esercita attività di direzione e coordinamento, ed è ragionevolmente prevedibile che l’esposizione
finanziaria rimanga, anche nei prossimi esercizi, verso quest’ultima; pertanto, allo stato attuale, non si
prevedono finanziamenti che possano contenere clausole che collegano i flussi di cassa contrattuali al
raggiungimento di obiettivi legati al clima o che possano influenzare il modo in cui il prestito viene classificato
e misurato.
Eliminazione attività e passività finanziarie
Le attività finanziarie sono eliminate dallo stato patrimoniale quando è estinto il diritto a ricevere i flussi di
cassa e sono trasferiti in modo sostanziale tutti i rischi e i benefici connessi alla detenzione dell’attività (cd.
Derecognition) o nel caso in cui la posta è considerata definitivamente irrecuperabile dopo che tutte le
necessarie procedure di recupero sono state completate.
Le passività finanziarie sono rimosse dallo stato patrimoniale quando la specifica obbligazione contrattuale
è estinta. Si configura come un’estinzione anche la modifica dei termini contrattuali esistenti, qualora le nuove
condizioni abbiano mutato significativamente le pattuizioni originarie e comunque quando il valore attuale dei
flussi di cassa che si genereranno dagli accordi rivisti si discostino di oltre il 10% dal valore dei flussi di cassa
attualizzati della passività originaria.
Le attività e le passività finanziarie sono compensate nello stato patrimoniale quando si ha il diritto legale alla
compensazione, correntemente esercitabile, e si ha l’intenzione di regolare il rapporto su base netta (ovvero
di realizzare l’attività e contemporaneamente estinguere la passività).
Ricavi
I ricavi sono riconosciuti nella misura in cui è probabile che i benefici economici siano conseguiti dal Gruppo
e il relativo importo possa essere determinato in modo attendibile, indipendentemente dalla data di incasso. I
ricavi sono valutati al fair value del corrispettivo ricevuto o da ricevere, tenuto conto dei termini di pagamento
contrattualmente definiti ed escludendo sconti, abbuoni e altre imposte sulla vendita.
75
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Di seguito si riportano i criteri di rilevazione dei ricavi distinti per le fattispecie di ricavi del Gruppo:
o ricavi da locazione: sono i ricavi derivanti dalla locazione degli immobili iscritti tra gli investimenti
immobiliari ai sensi dello IAS 40 e sono contabilizzati in modo lineare come previsto dall’IFRS 16
(paragrafo 81), criterio rappresentativo della competenza temporale, in base ai contratti di locazione in
essere;
o ricavi di vendita di immobili: i ricavi per vendita di immobili sono rilevati a conto economico al netto dei
costi di vendita al momento del trasferimento all’acquirente di tutti i rischi e benefici significativi connessi
alla proprietà, trasferimento che avviene normalmente alla data di stipula del rogito notarile.
I contributi erogati ai clienti, cd. capex contribution, per lavori di riqualificazione degli immobili sono portati a
riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
Costi
I costi e gli altri oneri operativi sono rilevati come componenti del risultato d’esercizio nel momento in cui sono
sostenuti sulla base del servizio reso e quando non hanno requisiti per la contabilizzazione come attività nello
stato patrimoniale.
Proventi e Oneri finanziari
I proventi e gli oneri finanziari vengono contabilizzati sulla base del criterio della competenza temporale,
utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo.
I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli Azionisti a ricevere il pagamento, che
normalmente corrisponde con la data dell’Assemblea dei Soci che delibera la loro distribuzione.
Imposte correnti
Le imposte correnti sul reddito sono calcolate sulla base della stima del reddito imponibile. Il debito per
imposte correnti viene contabilizzato nello stato patrimoniale al netto di eventuali acconti di imposta pagati.
I debiti e i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare
alle/dalle autorità fiscali sulla base delle aliquote nominali d’imposta in vigore alla data di bilancio ad
esclusione di quelle imputabili direttamente al patrimonio netto, in quanto relative a rettifiche di attività e
passività di bilancio imputate direttamente al patrimonio stesso. Le altre imposte non correlate al reddito,
come le tasse sugli immobili e sul capitale, sono incluse tra i costi operativi.
La Capogruppo in quanto SIIQ è soggetta ad uno speciale regime di tassazione, ai sensi del quale, tra l’altro, il
reddito d’impresa derivante dall’attività di locazione immobiliare è esente dall’imposta sul reddito delle società
(IRES) e dall’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) e la parte di utile civilistico a esso corrispondente
è assoggettato a imposizione in capo agli azionisti in sede di distribuzione dello stesso sotto forma di
dividendi. Le imposte sono quindi calcolate sul reddito prodotto dalla gestione non esente.
Imposte differite
In merito alla gestione non esente, le imposte anticipate e differite sono rilevate secondo il metodo dello
stanziamento globale della passività. Esse sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori delle attività
e delle passività iscritte in bilancio e i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali. Le attività per imposte
anticipate sulle perdite fiscali riportabili e sulle differenze temporanee deducibili sono riconosciute nella
misura in cui è probabile che sia disponibile un reddito imponibile futuro, anche tenuto conto del regime
speciale previsto per le SIIQ, a fronte del quale possano essere recuperate. Le attività e le passività fiscali
differite sono determinate con le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili, negli esercizi nei quali le
differenze temporanee saranno realizzate o estinte. Le attività per imposte anticipate e le passività per
imposte differite sono classificate tra le attività e le passività non correnti.
Le attività e le passività fiscali correnti e differite sono compensate quando le imposte sul reddito sono
applicate dalla medesima autorità fiscale, quando vi è un diritto legale di compensazione e quando i tempi di
atteso riversamento sono omogenei.
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Utile/perdita per azione
L’utile/perdita per azione è dato dal rapporto fra risultato dell’esercizio e la media ponderata del numero di
azioni ordinarie in circolazione durante l’esercizio, con l’esclusione delle azioni proprie in portafoglio. L’utile
per azioni diluito è calcolato rettificando la media ponderata del numero di azioni ordinarie in circolazione
assumendo la conversione di tutte le potenziali azioni ordinarie con effetto diluitivo e tenendo conto, nel
calcolo del numero di azioni in circolazione, del potenziale effetto diluitivo derivante dalle opzioni assegnate
ai beneficiari dei piani di stock option.
Uso di stime e assunzioni
La redazione della relazione finanziaria annuale comporta per il Gruppo la necessità di effettuare stime e
assunzioni che potrebbero influenzare i valori contabili di alcune attività e passività, costi e ricavi, così come
l’informativa relativa ad attività/passività potenziali alla data di riferimento.
La stesura del bilancio e delle note esplicative ha richiesto l’utilizzo di stime e assunzioni nella determinazione
di alcune attività e passività. I risultati a posteriori che deriveranno dal verificarsi degli eventi potrebbero
pertanto differire da tali stime. Le stime e le assunzioni considerate sono riviste su base continua e gli effetti
di eventuali variazioni sono iscritti immediatamente in bilancio.
Le stime sono utilizzate per la determinazione del fair value degli investimenti immobiliari, degli strumenti
finanziari e degli strumenti finanziari derivati. Le stime e le assunzioni si basano su dati che riflettono lo stato
attuale delle conoscenze disponibili e per la maggior parte di tali valutazioni si è fatto ricorso al supporto di
esperti indipendenti e consulenti.
La valutazione degli immobili viene effettuata due volte l’anno, in corrispondenza del 30 giugno e 31 dicembre,
utilizzando apposite valutazioni redatte da esperti indipendenti e di riconosciuta professionalità e onorabilità.
Gli incarichi per le valutazioni immobiliari sono infatti conferiti soltanto ad esperti che si obbligano ad operare
con indipendenza, integrità ed obiettività.
Il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE SIIQ S.p.A. del 22 giugno 2022, in ottemperanza alla procedura
“Esperti Indipendenti” della Capogruppo, ha affidato alla società Colliers Valuation Italy S.r.l. l'incarico triennale
di esperto indipendente per la valutazione semestrale del patrimonio del Gruppo per un corrispettivo pari a
10.000 Euro per la prima valutazione al 30 giugno 2022 e di 6.000 Euro per ciascuna delle successive
valutazioni a perimetro costante.
La Capogruppo, oltre a seguire le raccomandazioni delle autorità di vigilanza e le varie best practices di settore,
si è dotata di una specifica procedura aziendale che, sulla base della normativa vigente in materia, definisce,
inter alia, le regole di selezione e nomina degli esperti indipendenti, prevedendo che possano essere nominati
solo quei soggetti che rispondono a predefiniti requisiti di professionalità, indipendenza ed onorabilità.
Le valutazioni da parte dell’Esperto Indipendente sono eseguite per singolo immobile adottando criteri di
valutazione compatibili con le previsioni dell’IFRS 13 e di seguito illustrati:
o Metodo Comparativo (o del Mercato): si basa sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa
comparabili, recentemente compravenduti e/o locati o correntemente offerti sullo stesso mercato o su
piazze concorrenziali.
o Metodo Reddituale: prende in considerazione due diversi approcci metodologici.
✓ Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato immobiliare,
dei redditi netti futuri generati dalle proprietà;
✓ Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato:
a) Sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione
della proprietà;
b) Sulla determinazione del Valore di Mercato della proprietà mediante la capitalizzazione in
perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto;
c) Sull’attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (flussi di cassa).
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Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
I suddetti metodi sono applicati singolarmente a ciascun immobile o combinati l’uno con l’altro, in funzione
delle specificità dello stesso. Le valutazioni sono effettuate nel presupposto del massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) degli immobili valutati, ciò considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili,
legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle
proprietà stesse il massimo valore. Il massimo e migliore utilizzo viene determinato sulla base di
considerazioni specifiche in funzione delle caratteristiche tipologiche/localizzazione/urbanistiche
dell’immobile valutato e del mercato immobiliare di riferimento.
Nella determinazione dei tassi di capitalizzazione ed attualizzazione utilizzati nella valutazione dei singoli
immobili si tiene conto:
o del tipo di conduttore attualmente occupante l’immobile o responsabile del rispetto degli obblighi di
locazione ed i possibili occupanti futuri degli immobili vacanti, nonché la percezione generale del mercato
della loro affidabilità creditizia;
o della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario;
o della vita economica residua dell’immobile.
Le modalità operative di valutazione periodica degli immobili sono regolate da una apposita procedura interna
che disciplina tutte le attività del processo: dalla selezione e nomina dei periti, alla documentazione che viene
trasmessa agli stessi, ai metodi di valutazione, al sopralluogo degli immobili oggetto di valutazione, alle regole
operative e di coordinamento con i periti, al monitoraggio dell’intero processo.
Tra le informazioni ed i dati utilizzati ai fini delle valutazioni si possono comprendere, tra le altre:
o informazioni fornite ai periti dalla Capogruppo, quali i canoni di locazione correnti, i termini e le condizioni
dei contratti di locazione in essere, le imposte sulla proprietà, i costi connessi alla gestione degli immobili,
inclusi eventuali costi incrementativi (capital expenditure) previsti;
o assunzioni fatte direttamente dai periti (tipicamente legati al mercato di riferimento, quali il tasso di
attualizzazione, il capitalization rate, la curva di inflazione, ecc.). La definizione di tali elementi valutativi si
fonda sul loro giudizio professionale, considerata un’attenta osservazione del mercato di riferimento.
Le informazioni trasmesse ai periti, le assunzioni e i modelli di valutazione da questi utilizzati sono riviste dalle
Direzioni competenti, a cui è affidata la responsabilità dell’organizzazione, coordinamento delle attività di
valutazione, nonché del loro monitoraggio e verifica.
Con riferimento alla sensibilità delle valutazioni al fair value ai cambiamenti che intervengono nei principali
input non osservabili, si rileva che si avrebbero riduzioni di fair value nelle seguenti ipotesi:
o decrementi nei livelli dei canoni di locazione attuali e/o nella stima dei canoni annui per sqm;
o un incremento dei tassi di attualizzazione (discount rate) e/o dei tassi di capitalizzazione (capitalization
rate);
o l’emersione di spese incrementative sugli immobili non previste;
o per gli immobili sui quali sono previste future spese incrementative (capex), un aumento nella stima di tali
spese, e/o un allungamento del timing delle stesse;
o problemi legati alla riscossione dei canoni dagli attuali tenant.
Variazioni opposte dei suddetti fenomeni comporterebbero, invece, un aumento del fair value.
Il fair value degli strumenti finanziari è determinato sulla base di prezzi direttamente osservabili sul mercato,
ove disponibili, o, per gli strumenti finanziari a ristretta circolazione, utilizzando specifiche tecniche di
valutazione (principalmente basate sul present value) che massimizzano input osservabili sul mercato.
Nelle rare circostanze ove ciò non fosse possibile, gli input sono stimati, anche con il supporto metodologico
di advisor esterni, tenendo conto delle caratteristiche degli strumenti oggetto di valutazione. Variazioni nelle
assunzioni effettuate nella stima dei dati di input potrebbero avere effetti sul fair value rilevato in bilancio per
tali strumenti.
In considerazione del settore di appartenenza, è stimato che il rischio climatico non avrà un impatto
significativo sull’utilizzo dei principi contabili e sull’utilizzo di stime e assunzioni. Inoltre, allo stato attuale si
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Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
ritiene che il cambiamento climatico non possa determinare una rettifica materiale entro l'esercizio
successivo.
Informativa per settori
Il Management considera il Gruppo come un solo segmento. La Capogruppo gestisce attualmente un
portafoglio composto da immobili a destinazione direzionale e commerciale di varie dimensioni ma il
processo di gestione unitamente ai rischi sostenuti rimane lo stesso per tutti i tipi di immobili. In aggiunta, le
informazioni riviste dal Consiglio di Amministrazione mostrano solamente i valori del portafoglio immobiliare
distinti per immobile e tra destinazione d’uso direzionale e destinazione d’uso commerciale mentre i valori
economici sono analizzati per immobile. Considerando la struttura di reporting utilizzata, il processo di
allocazione delle risorse e l’attività del Gruppo, il Management identifica quindi un solo segmento (i.e. NEXT
RE).
79
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note di commento ai prospetti contabili
ATTIVO
Nota 1. Investimenti immobiliari
31/12/2022
31/12/2021
Investimenti immobiliari
135.943
138.300
Investimenti immobiliari
135.943
138.300
Di seguito si riportano le variazioni intervenute nell’esercizio con riferimento alla voce Investimenti immobiliari.
Fabbricati
Valore netto contabile al 31/12/2021
138.300
Incrementi
851
Decrementi
(6.100)
Rivalutazioni (svalutazioni)
2.892
Valore netto contabile al 31/12/2022
135.943
Il Portafoglio immobiliare direttamente detenuto dal Gruppo NEXT RE ha fatto registrare al 31 dicembre 2022
una valutazione complessiva di 135.943 migliaia di Euro.
La tabella sotto riportata descrive la movimentazione dei valori di ciascun immobile avvenuta nel corso
dell’esercizio 2022.
Immobile
31/12/2021
Incrementi
Decrementi
Valore contabile
prima
dell'adeguamento
Valore di
mercato
Adeguamento al
valore di
mercato
31/12/2022
Milano, Via Spadari
57.900
813
0
58.713
61.450
2.737
61.450
Milan, Via Cuneo
25.550
0
0
25.550
25.850
300
25.850
Milano, C.S. Gottardo
15.600
0
0
15.600
15.900
300
15.900
Roma, Via Zara
12.950
8
0
12.958
13.193
235
13.193
Roma, Via Vinicio Cortese
5.150
0
0
5.150
4.850
(300)
4.850
Bari, V. Dioguardi
15.050
30
0
15.080
14.700
(380)
14.700
Verona, Via Unità d'Italia
6.100
0
(6.100)
0
0
0
0
138.300
851
(6.100)
133.051
135.943
2.892
135.943
Il valore della voce Investimenti immobiliari è pari a 135.943 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022. La voce si
decrementa per l’effetto combinato della vendita dell’asset di Verona avvenuta in data 28 dicembre 2022
(valore al 31 dicembre 2021 pari a 6.100 migliaia di Euro) e per l’adeguamento al fair value del portafoglio
immobiliare complessivamente positivo per 2.892 migliaia di Euro. Il valore dell’asset di Milano, Via Spadari si
incrementa inoltre a seguito della capitalizzazione dei costi per lavori di ristrutturazione e valorizzazione del
terzo piano ad uso uffici e per i lavori condominiali straordinari per rifacimento della facciata per complessivi
813 migliaia di Euro. Si rammenta che il valore della porzione ad uso strumentale dell’asset sito in Roma, Via
Zara – valutata dall’esperto indipendente per 1.909 migliaia di Euro - è iscritta alla voce Altre immobilizzazioni
materiali per 1.780 migliaia di Euro al netto del relativo fondo ammortamento.
Con riferimento ai suddetti lavori condominiali straordinari dell’immobile di Milano, Via Spadari, i costi
deliberati in capo al Gruppo ammontano a circa 686 migliaia di Euro di cui 530 di competenza dell’esercizio
successivo.
80
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
La voce rivalutazioni (svalutazioni) si riferisce alle rettifiche effettuate nel periodo al valore degli immobili per
adeguarli al relativo valore equo, conformemente a quanto previsto dai principi contabili di riferimento. In
particolare, come si evince dalla tabella sopra riportata gli investimenti immobiliari hanno subito svalutazioni
per 680 migliaia di Euro e rivalutazioni per 3.572 migliaia di Euro, con un impatto netto positivo pari a 2.892
migliaia di Euro.
L’adeguamento al fair value recepisce il risultato delle perizie sul valore di mercato degli immobili redatte
dall’esperto indipendente, in osservanza degli standard “RICS Valuation - Professional Standards”, che
inglobano gli IVS (International Valuation Standards), e in conformità alla normativa applicabile e alle
raccomandazioni dei regulator.
Come richiesto dall’IFRS 13 viene di seguito fornita disclosure della gerarchia del fair value.
La gerarchia del fair value, classifica in tre livelli gli input delle tecniche di valutazione adottate per determinare
il fair value. In particolare:
o gli input di Livello 1 sono prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche a
cui l’entità può accedere alla data di valutazione;
o gli input di Livello 2 sono input diversi dai prezzi quotati inclusi nel Livello 1, osservabili, direttamente o
indirettamente, per l’attività o la passività. Se l’attività o passività ha una determinata durata
(contrattuale), un input di Livello 2 deve essere osservabile sostanzialmente per l’intera durata dell’attività
o della passività;
o gli input di Livello 3 sono input non osservabili per l’attività o la passività.
Il portafoglio immobiliare della Capogruppo è stato valutato secondo modelli di determinazione del fair value
di Livello 3, in quanto gli input direttamente/indirettamente non osservabili sul mercato, utilizzati nei modelli
di valutazione, sono preponderanti rispetto agli input osservabili sul mercato.
Nella tabella seguente è riportato il portafoglio immobiliare del Gruppo NEXT RE, distinto per tipologia di natura
giuridica degli immobili, valutato al fair value al 31 dicembre 2022:
Immobile
Natura giuridica
Criteri di
contabilizzazione
Data ultima
perizia
Input significativi non
osservabili sul mercato
(level 3) Euro/000
Milano, Via Spadari
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
61.450
Milan, Via Cuneo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
25.850
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
15.900
Roma, Via Zara
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
13.193
Roma, Via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
4.850
Bari, V. Dioguardi
Leasing Immobiliare
IAS 40, fair value
31/12/2022
14.700
135.943
Gli input non osservabili ritenuti maggiormente significativi dal Gruppo sono il tasso di attualizzazione e il
tasso di Gross Cap e l’ERV (Canoni annuali per metro quadro) in quanto una loro variazione influisce
significativamente sul valore del fair value. Il tasso di inflazione è stato assunto pari al 2%.
81
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2022:
Immobile
Natura giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Tasso di
Gross cap
ERV €/mq/a
Milano, Via Spadari
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,16% per porzione
retail e 5,31% per
porzione office
3,85% per
porzione
retail e 4,51%
per porzione
office
1.050 per
porzione
retail e 440
porzione
office
Milan, Via Cuneo
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,91%
5,09%
400
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
6,67%
5,18%
350
Roma, Via Zara
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
6,22%
5,32%
300
Roma, Via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
7,75%
7,12%
155
Bari, V. Dioguardi
Leasing Immobiliare
Reddituale (DCF)
6,35%
6,38%
100
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2021:
Immobile
Natura giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Tasso di
Gross cap
ERV
€/mq/a
Milano, Via Spadari
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,2% per
porzione retail
e 4,6% per
porzione office
4,05% per
porzione
retail e
4,30% per
porzione
office
1.400 per
porzione
retail e
420
porzione
office
Milan, Via Cuneo
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,80%
4,90%
400
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
6%
5,40%
345
Roma, Via Zara
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,70%
5,60%
276
Roma, Via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
6,69%
7,60%
190
Bari, V. Dioguardi
Leasing Immobiliare
Reddituale (DCF)
6,00%
7,40%
110
A conferma della solidità del processo valutativo è stata effettuata, con il supporto dell’esperto indipendente,
un’analisi di sensitività del valore del portafoglio immobiliare in relazione alla variazione dell’ERV e del tasso
di Gross Cap. In particolare, è stata determinata l’oscillazione del valore del portafoglio immobiliare del Gruppo
facendo variare del +/- 5% l’ERV dei singoli immobili e di +/- 0.25 bps il tasso di Gross Cap. L’oscillazione
registrata è ricompresa in un range del +/- 6% del valore del portafoglio immobiliare.
Di seguito viene rappresentato, infine, il valore portafoglio immobiliare del Gruppo, il debito residuo relativo ai
finanziamenti in essere riferiti agli asset, il Net Asset Value (indicato su base volontaria e calcolato come
rapporto tra il debito residuo nominale dei finanziamenti e il fair value degli asset), e l’indicatore Loan to value
immobiliare calcolato come rapporto tra il debito residuo dei finanziamenti riferiti agli asset e i relativi fair
value alla data del 31 dicembre 2022.
82
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Immobile
Natura giuridica
Controparte
finanziatrice
Valori al
31
dicembre
2022
Debito
residuo
al 31
dicembre
2022*
Net
Asset
Value
Euro
Loan
to
Value
Scadenza
Durata
(anni)
Milano, Via Spadari
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
61.450
22.687
38.763
37%
27/01/2026
3,1
Milan, Via Cuneo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
25.850
14.481
11.369
56%
27/01/2026
3,1
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.900
10.861
5.039
68%
27/01/2026
3,1
Roma, Via Zara**
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.100
6.577
8.523
44%
27/01/2026
3,1
Roma, Via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
Intesa San Paolo
4.850
906
3.469
28%
05/12/2025
2,9
Intesa San Paolo
475
01/07/2025
2,5
Bari, V. Dioguardi
Leasing Immobiliare
Unicredit Leasing
14.700
4.810
9.890
33%
10/01/2024
1,0
137.850
60.797
77.053
44%
* valori nominali del debito
** include il valore della porzione di Via Zara 28 destinata alla sede legale e operativa della Capogruppo
Si precisa che le scadenze dei debiti sopra esposte incorporano le estensioni delle stesse a seguito della
moratoria di cui all’articolo 56 del decreto legge 17 marzo 2021, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla
legge 24 aprile 2021, n. 27 a seguito della proroga – ai sensi dell’articolo 1, comma 248, della legge del 30
dicembre 2021, n. 178 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per
il triennio 2021-2 023) – del termine di sospensione dei pagamenti.
Nota 2. Altre immobilizzazioni materiali
31/12/2022
31/12/2021
Fabbricato strumentale
1.780
1.838
Mobili e arredi Hotel di Verona
0
280
Altri beni
34
59
Altre immobilizzazioni materiali
1.814
2.177
Le variazioni intervenute nell’esercizio sono le seguenti:
Fabbricato
strumentale
Altri
beni
Mobili e arredi
Hotel di Verona
Totale
Valore netto contabile al 01/01/2022
1.838
59
280
2.177
Incrementi
0
0
0
0
Decrementi
0
0
0
0
Ammortamenti e svalutazioni
(58)
(25)
(280)
(363)
Saldo finale al 31/12/2022
1.780
34
0
1.814
Costo storico
1.909
80
544
2.533
Fondo ammortamento
(129)
(16)
(156)
(301)
Svalutazione mobili e arredi
0
(30)
(388)
(418)
Valore netto contabile
1.780
34
0
1.814
Il saldo della voce al 31 dicembre 2022 è pari a 1.814 migliaia di Euro. La voce include principalmente il valore,
al netto del relativo fondo ammortamento, della porzione strumentale dell’immobile di Roma, Via Zara 28 (sede
della Capogruppo) per 1.780 migliaia di Euro. La riduzione significativa rispetto al 31 dicembre 2021 di 363
83
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
migliaia di Euro è principalmente riconducibile all’azzeramento del valore dei mobili e arredi dell’asset di
Verona iscritti al 31 dicembre 2021 per 280 migliaia di Euro.
Il Gruppo non ha impegni per l’acquisto di nuove immobilizzazioni.
Nota 3. Diritti d’uso
31/12/2022
31/12/2021
Diritti d’uso
74
8
Diritti d’uso
74
8
Diritti d’uso
Valore netto contabile al 01/01/2022
8
Incrementi
79
Decrementi
0
Ammortamenti e svalutazioni
(13)
Valore netto contabile al 31/12/2022
74
La voce al 31 dicembre 2022 accoglie il valore dei diritti d’uso con riferimento ai contratti di leasing relativi a
tre auto aziendali stipulati nell’esercizio; il valore al 31 dicembre 2021 faceva riferimento a un contratto di
lease chiuso nel corso dell’esercizio.
Nota 4. Attività immateriali
La voce include prevalentemente l’attività a vita utile definita relativa ai costi sostenuti in relazione al progetto
di implementazione dei sistemi contabile e gestionale Business Central e RefTree che sono entrati in esercizio
all’inizio del secondo semestre 2020. La variazione fa riferimento alla rilevazione della quota di
ammortamento per l’esercizio.
Nota 5. Attività per imposte anticipate
La voce include le attività per imposte anticipate per 190 migliaia di Euro maturate nel triennio 2018- 2021 e
che saranno recuperate negli esercizi successivi a fronte di risultati imponibili della gestione non esente del
Gruppo. In particolare, fatta salva la prevalenza della gestione esente imposta dal regime SIIQ, si ritiene che la
gestione imponibile contribuirà all’utilizzo delle attività per imposte anticipate negli esercizi successivi.
Nota 6. Altre attività non correnti
La tabella seguente riepiloga la situazione delle Altre attività non correnti al 31 dicembre 2022 e al 31 dicembre
2021.
31/12/2022
31/12/2021
Capex contribution Milano, Via Spadari
489
611
Capex contribution Milano, Via Cuneo
371
464
Concessioni Covid Milano, Via Spadari
499
471
Concessioni Covid Milano, Via Cuneo
274
343
Linearizzazione canoni
803
332
Altre attività non correnti
2.436
2.221
La voce al 31 dicembre 2022 è pari a 2.436 migliaia di Euro e si riferisce principalmente:
84
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
o alla quota a lungo termine del capex contribution erogato al cliente OVS nel 2018 per l’immobile di Milano,
Via Spadari per 489 migliaia di Euro e nel secondo semestre 2021 per l’immobile di Milano, Via Cuneo per
371 migliaia di Euro; tali contributi erogati al conduttore per lavori di riqualificazione degli immobili sono
portati a riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
o alle quote relative alle riduzioni temporanee di canone concesse al conduttore OVS per 773 migliaia di Euro,
con riferimento ai contratti di locazione degli asset di Milano Via Cuneo e Via Spadari, che verranno rilevate
a conto economico negli esercizi oltre il successivo a riduzione dei ricavi da locazione;
o agli effetti derivanti dalla linearizzazione dei canoni di locazione per 803 migliaia di Euro che si riverseranno
nel conto economico negli esercizi oltre il successivo.
Nota 7. Attività finanziarie al fair value
31/12/2022
31/12/2021
Obbligazione HTBF Comparto Euro
0
2.381
Altri investimenti finanziari
544
997
Attività finanziarie al fair value
544
3.378
La voce accoglie le attività finanziarie valutate al fair value con contropartita il conto economico; la
contropartita economica dell’adeguamento al fair value è inclusa nella voce 23. Adeguamento al fair value
delle attività finanziarie.
Obbligazioni
OICR
Totale
Valore netto contabile al 01/01/2022
2.381
997
3.378
Incrementi
0
500
500
Decrementi
(2.381)
(900)
(3.281)
Riclassifiche
0
0
0
Adeguamento al fair value
0
(53)
(53)
Valore netto contabile al 31/12/2022
0
544
544
La voce Attività finanziarie al fair value si decrementa per 2.834 migliaia di Euro di cui i) 2.381 migliaia di Euro
relativi alla dismissione del titolo HTBF, come di seguito meglio illustrato, ii) 400 migliaia di Euro relativi al
disinvestimento in quote di fondi comuni di investimento e iii) 53 migliaia di Euro negativi relativi alla
valutazione al fair value alla data del 31 dicembre 2022 degli altri investimenti finanziari di liquidità sulla base
dei prezzi di mercato alla data di bilancio.
In data 28 giugno 2022 la Società ha siglato un accordo transattivo avente ad oggetto, inter alia, il
trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo HTBF, sottoscritti dalla
Capogruppo Next RE per una tranche pari a nominali Euro 6.000.000 nonché la definizione transattiva dei
procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al Bond per un
corrispettivo complessivo pari a 2.850 migliaia di Euro. L’accordo in oggetto ha fatto rilevare nel conto
economico del Gruppo un provento netto pari a 469 migliaia di Euro iscritto alla voce 21. Altri ricavi e proventi.
La voce Attività finanziarie al fair value include altresì il valore al 31 dicembre 2022 degli investimenti delle
temporanee eccedenze di liquidità in quote di fondi comuni di investimento (fondi di OICR, quote di OICR o
portafogli di quote di OICR) gestiti da primari gestori patrimoniali qualificati. Le suddette attività finanziarie
sono state valutate sulla base del prezzo di mercato al 31 dicembre 2022 pari a 544 migliaia di Euro.
85
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 8. Crediti e altre attività correnti
La voce include attività finanziarie valutate al costo ammortizzato composte da crediti commerciali, crediti
tributari e altri crediti come di seguito meglio dettagliato.
31/12/2022
31/12/2021
Crediti verso conduttori
319
655
Fondo svalutazione crediti
(251)
(251)
Crediti verso clienti netti
68
404
Crediti tributari
309
807
Ratei e risconti attivi
265
81
Concessioni ai clienti COVID-19
224
163
Capex contribution – quota corrente
215
215
Depositi cauzionali
1
1
Altri crediti
20
25
Totale
1.102
1.696
Crediti verso Clienti netti
I crediti verso clienti netti presentano un saldo pari a 68 migliaia di Euro (404 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021) e sono composti principalmente da:
o crediti verso i conduttori degli immobili di proprietà per 68 migliaia di Euro; l’ammontare include crediti
per fatture e note di credito da emettere per 44 migliaia di Euro;
o crediti completamente svalutati per 251 migliaia di Euro.
Con riferimento al fondo a copertura perdite si riporta di seguito la movimentazione del periodo.
Fondo svalutazione Crediti
Saldo al 01/01/2022
(251)
Accantonamenti
0
Rilascio
0
Utilizzo
0
Saldo al 31/12/2022
(251)
Il fondo svalutazione crediti non ha subito variazioni rispetto all’esercizio precedente.
La Capogruppo prevede ragionevolmente che i crediti non svalutati saranno incassati entro dodici mesi, in
quanto ad oggi non sussistono perdite previste per inesigibilità o altre cause di non realizzo dei crediti verso
locatari. Alla data della presente relazione i crediti commerciali fatturati alla data del 31 dicembre 2022
risultano totalmente incassati.
Crediti tributari
31/12/2022
31/12/2021
Crediti verso Erario per IVA
290
754
Crediti verso Erario per imposte
4
38
Altri crediti tributari
15
15
Crediti tributari correnti
309
807
86
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
I crediti tributari presentano un saldo pari a 309 migliaia di Euro (807 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) e
sono composti principalmente da:
o credito verso l’erario risultante dalla liquidazione IVA del mese di dicembre 2022 per 290 migliaia di Euro
(754 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021). Il credito al 31 dicembre 2021 è stato utilizzato in
compensazione, nel corso dell’esercizio, a fronte di pagamenti dovuti per ritenute d’acconto su lavoro
dipendente, autonomo e IMU;
o crediti IRES per 4 migliaia di Euro;
o crediti tributari verso altri per 15 migliaia di Euro.
Ratei e risconti attivi
La voce Ratei e risconti attivi pari a 265 migliaia di Euro (81 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) afferisce
principalmente al risconto di costi di competenza dell’esercizio successivo tra i quali canoni di leasing per 180
migliaia di Euro e assicurazioni per 50 migliaia di Euro.
Costi differiti per concessioni ai clienti COVID-19
La voce fa riferimento alle riduzioni temporanee concesse al cliente OVS con riferimento ai canoni di locazione
oggetto di specifici accordi siglati nel mese di luglio 2020, nel mese di marzo 2021, nel mese di agosto 2021
e nel mese di maggio 2022. Le suddette riduzioni temporanee di canoni saranno imputate nel conto
economico, a riduzione dei ricavi di locazione, nell’esercizio 2023; la quota che sarà invece imputata negli
esercizi successivi è iscritta alla voce Crediti e altre attività non correnti.
Capex contribution - quota corrente
La voce fa riferimento alla quota entro l’esercizio successivo del capex contribution erogato nel 2018 al cliente
OVS per l’immobile di Milano, Via Spadari e per l’immobile di Milano, Via Cuneo erogato nel secondo semestre
2021. Tale importo fa riferimento alla quota che verrà portata a riduzione dei ricavi da locazione nel corso dei
successivi 12 mesi.
Nota 9. Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
31/12/2022
31/12/2021
Depositi bancari
15.059
3.846
Time deposit
0
3.000
Conti correnti vincolati
0
0
Denaro e valori in cassa
0
0
Totale
15.059
6.846
Le disponibilità liquide e mezzi equivalenti ammontano complessivamente a 15.059 migliaia di Euro (6.846
migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) e sono rappresentate da depositi bancari. La variazione significativa è
riconducibile principalmente all’incasso del corrispettivo riveniente dalla vendita dell’asset a destinazione
d’uso alberghiera sito in Verona per 7.400 migliaia di Euro e del corrispettivo riveniente dall’accordo transattivo
avente ad oggetto, inter alia, il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Fondo HTBF- € nonché la
definizione transattiva dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi
ai suddetti titoli obbligazionari.
I time deposit in essere al 31 dicembre 2021 pari a 3.000 migliaia di Euro sono stati estinti nel corso
dell’esercizio.
87
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
PATRIMONIO NETTO
Nota 10. Patrimonio Netto
Il Capitale Sociale, interamente sottoscritto e versato, ammonta a 63.265 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022
ed è costituito da n. 11.013.054 azioni ordinarie quotate, prive di valore nominale, e da n.11.012.055 azioni di
categoria B, prive del diritto di intervento e di voto nell’assemblea ordinaria della Capogruppo e attributive di
un diritto di partecipazione agli utili limitato, e non ammesse alla negoziazione su EURONEXT Milan.
Quest’ultima detiene 38.205 azioni proprie.
La riserva legale e la riserva da fair value si incrementano rispettivamente per 21.336,81 migliaia di Euro e per
405.969,44 migliaia di Euro a seguito della destinazione dell’utile di competenza della Capogruppo come da
delibera dell’Assemblea degli Azionisti del 26 aprile 2022.
La voce Altre componenti di conto economico complessivo è positiva ed ammonta a 42 migliaia di Euro e
recepisce gli effetti della valutazione attuariale del trattamento di fine rapporto dei dipendenti della
Capogruppo ai sensi dello IAS 19.
La voce Riserva per pagamenti basati su azioni, al 31 dicembre 2022, risulta pari a zero; per ulteriori dettagli
si rimanda al paragrafo Piani di incentivazione.
PASSIVO
Nota 11. Benefici per i dipendenti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei benefici per i dipendenti al 31 dicembre 2022. La voce include
il valore, calcolato ai sensi dello IAS 19, delle indennità di fine rapporto rimaste in azienda e maturate al 31
dicembre 2022.
31/12/2022
31/12/2021
Benefici per i dipendenti
66
189
Totale Benefici per i dipendenti
66
189
Di seguito si riporta la movimentazione della voce.
31/12/2022
31/12/2021
Saldo iniziale al 01/01/2022
189
249
Utili/Perdite attuariali
(66)
7
Utilizzo
(125)
(159)
Accantonamenti
65
93
Oneri finanziari IAS 19
3
(1)
Saldo finale al 31/12/2022
66
189
Il saldo finale, pari a 66 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 (189 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021), riflette
il valore attuale dell’impegno della Capogruppo nei confronti dei dipendenti per trattamento di fine rapporto,
calcolato sulla base delle vigenti previsioni legislative e dei contratti collettivi di lavoro e delle sottostanti
dinamiche attuariali.
L’utilizzo nell’esercizio fa riferimento alla liquidazione del trattamento di fine rapporto ai dipendenti cessati
per 5 migliaia di Euro, all’anticipo concesso a taluni dipendenti a seguito di specifica richiesta per 91 migliaia
di Euro e al trasferimento a fondi di previdenza per 29 migliaia di Euro.
Il service cost è classificato a conto economico per 65 migliaia di Euro (93 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021) tra i costi del personale, per 3 migliaia di Euro (1 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) a interest cost
classificato tra gli oneri finanziari e per 7 migliaia di Euro (7 migliaia di Euro di perdita al 31 dicembre 2021) a
utile attuariale classificato nel conto economico complessivo come previsto dallo IAS 19.
Si riportano di seguito le ipotesi demografiche e finanziarie utilizzate:
88
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
IPOTESI DEMOGRAFICHE
PERSONALE
DIPENDENTE
IPOTESI
FINANZIARIE
31/12/2022
Probabilità di decesso
Tabelle di mortalità
RG48
Tasso annuo di
attualizzazione
3,77%
Probabilità di invalidità
Tavole INPS distinte per
età e sesso
Tasso annuo di
inflazione
2,30%
Probabilità di pensionamento
100% al raggiungimento
dei requisiti AGO
Tasso annuo
incremento TFR
3,23%
Probabilità di ricevere all’inizio dell’anno
un’anticipazione del TFR accantonato
pari al 70%
3%
Tasso annuo di
incremento salariale
3%
Probabilità di dimissioni
5%
Il Fondo Trattamento di Fine Rapporto rientra nei piani a benefici definiti.
In particolare, occorre notare come:
o il tasso annuo di attualizzazione utilizzato per la determinazione del valore attuale dell’obbligazione è
stato desunto, coerentemente con il par. 83 dello IAS 19, dall’indice Iboxx Corporate AA con duration 10+
rilevato alla data della valutazione;
o il tasso annuo di incremento del TFR come previsto dall’art. 2120 del Codice civile è pari al 75%
dell’inflazione più 1,5 punti percentuali;
o Il tasso annuo di incremento salariale applicato esclusivamente per le Società con in media meno di 50
dipendenti nel corso del 2006 è stato determinato pari al 3%.
Alla data del 31 dicembre 2022 l’organico del Gruppo è composto da n. 7 unità. Di seguito i numeri puntuali e
medi dei dipendenti al 31 dicembre 2022 e al 31 dicembre 2021, suddivisi per categorie:
Divisione per qualifica
31/12/2022
31/12/2021
Dirigenti
4
4
Quadri
1
1
Impiegati
2
2
Totale
7
7
Divisione per media del periodo
31/12/2022
31/12/2021
Dirigenti
4
3
Quadri
1
2
Impiegati
2
3
Totale
7
8
Nota 12. Fondi rischi
La voce Fondi rischi, pari a 74 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 (0 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021)
riflette la valorizzazione di passività probabili correlate ad alcune posizioni in corso di definizione alla data di
bilancio per cui è stato possibile effettuare una stima attendibile della corrispondente obbligazione attesa
ancorché non sia sempre possibile prevedere il timing degli eventuali esborsi monetari ad esse correlati. La
posizione più significativa, pari a 55 migliaia di Euro, fa riferimento alla definizione transattiva relativa a
pretese avanzate per compensi professionali maturati nell’ambito di incarichi di custode giudiziario e
Consulente Tecnico d’Ufficio in relazione a procedimenti chiusi in corso d’anno.
89
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 13. Debiti verso banche e altri finanziatori
31/12/2022
31/12/2021
Non correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
62.525
61.890
Debiti verso altri finanziatori
4.138
4.810
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
66.663
66.700
Correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
822
810
Debiti verso altri finanziatori
747
362
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
1.569
1.172
Totale
68.232
67.872
Di seguito si riporta una tabella di sintesi delle condizioni dei principali mutui ipotecari e dei finanziamenti
bancari in essere alla data di bilancio.
Istituto
Importo
Originario
Debito
residuo al
31/12/2022
Valori
Nominali
Debito
residuo al
31/12/2022
Valori di
Bilancio al
Costo
Ammortizzato
Di cui
entro
l’esercizio
successivo
Di cui oltre
l’esercizio
successivo
Garanzie
Ulteriori
garanzie e
Clausole
CPI PG
54.606
54.606
56.973
0
56.974
CPI PG
3.366
3.366
3.487
0
3.487
Banca Centro Lazio
2.000
1.529
1.491
368
1.122
Intesa San Paolo
S.p.A.
3.900
906
915
295
620
Ipoteca
di 2°
grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
Intesa San Paolo
S.p.A.
2.100
475
481
159
322
Ipoteca
di 2°
grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
65.972
60.882
63.347
822
62.525
La voce Debiti verso banche e altri finanziatori tiene conto delle dilazioni accordate dagli istituti di credito che
sono state riflesse nel costo ammortizzato dei debiti, ove applicabile, e nella classificazione degli stessi come
correnti e non correnti.
La voce Debiti verso altri finanziatori fa principalmente riferimento per complessivi 4.885 migliaia di Euro (747
migliaia di Euro la quota corrente) al debito verso Unicredit Leasing per il contratto di leasing relativo
all’immobile sito in Bari, viale Saverio Dioguardi (al 31 dicembre 2021 4.810 migliaia di Euro di cui 731 migliaia
di Euro entro l’esercizio successivo) e ai contratti di lease per autovetture aziendali.
Si riportano di seguito, ai sensi dello IAS 7 “Rendiconto finanziario”, le variazioni delle passività derivanti da
attività di finanziamento. La tabella consente di riconciliare i flussi monetari esposti nel Rendiconto finanziario
con il totale delle variazioni registrate nel periodo dalle poste patrimoniali che concorrono al Totale
Indebitamento finanziario.
90
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Flussi non monetari
31/12/2021
Flusso
monetario
Variazioni
di fair value
Altri
movimenti
31/12/2022
Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
66.700
0
0
(37)
66.663
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
1.172
(1.201)
0
1.598
1.569
Passività nette derivanti dall'attività di
finanziamento
67.872
(1.201)
0
1.561
68.232
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
(6.846)
(8.213)
0
0
(15.059)
Totale indebitamento finanziario
61.026
(9.414)
0
1.561
53.173
Di seguito si riporta, ai sensi dell’IFRS 7, l’analisi delle scadenze per le passività finanziarie:
Passività
Valore contabile
entro 1 anno
1-2 anni
2-5 anni
oltre 5 anni
Debiti verso banche e altri finanziatori
68.232
1.569
4.949
61.714
-
Per l’informativa sull’indebitamento finanziario secondo quanto richiesto dalla comunicazione CONSOB del
28 luglio 2006 e in conformità con la Raccomandazione ESMA n. 32-382-1138 del 2021 si rimanda al paragrafo
Analisi andamento patrimoniale e Indebitamento finanziario incluso nella Relazione sulla gestione.
Nota 14. Debiti commerciali e altri debiti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei debiti commerciali e degli altri debiti al 31 dicembre 2022.
31/12/2022
31/12/2021
Non Correnti
Debiti tributari
27
165
Totale Debiti commerciali e altri debiti non
correnti
27
165
Correnti
Debiti commerciali verso terzi
835
886
Debiti verso parti correlate
819
336
Altri debiti
869
230
Debiti tributari
162
218
Debiti verso istituti di previdenza
223
116
Ratei e risconti passivi
0
57
Totale Debiti commerciali e altri debiti correnti
2.908
1.843
Debiti commerciali verso terzi
La voce debiti commerciali verso terzi presenta un saldo pari a 835 migliaia di Euro (886 migliaia di Euro al 31
dicembre 2021).
Debiti verso parti correlate
La voce include il debito verso Dea Capital SGR per asset advisory fee pari a 593 migliaia di Euro oltre a 227
migliaia di Euro relativi a debiti verso amministratori professionisti e sindaci. Tale ultima componente
comprende anche l’accantonamento per premi MBO relativi a un amministratore per 118 migliaia di Euro.
91
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Altri Debiti
31/12/2022
31/12/2021
Debiti verso il personale
696
118
Altri debiti
167
106
Debiti verso Organismo di Vigilanza
6
6
Totale Altri Debiti
869
230
Gli Altri debiti ammontano a 869 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, a fronte di un saldo di 229 migliaia di
Euro al 31 dicembre 2021, e sono composti prevalentemente da:
o debiti verso il personale per 696 migliaia di Euro relativi a premi MBO, note spese, ai ratei di ferie, permessi
e mensilità aggiuntive maturate al 31 dicembre 2022;
o altri debiti per 167 migliaia di Euro (105 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021);
o il debito verso i componenti dell’organismo di vigilanza è invece pari a 6 migliaia di Euro.
Debiti tributari
31/12/2022
31/12/2021
Debiti tributari non correnti
27
165
Debiti tributari correnti
162
218
Totale Debiti tributari
189
383
I debiti tributari non correnti presentano un saldo pari a 27 migliaia di Euro (165 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021). La voce fa riferimento a imposte relative ad esercizi precedenti e importi esigibili oltre i dodici mesi in
ragione della rateizzazione in corso con l’Agenzia delle Entrate.
I debiti tributari correnti presentano un saldo pari a 162 migliaia di Euro (218 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021) e si riferiscono principalmente a:
o ritenute su redditi da lavoro dipendente e autonomi pagate nel mese di gennaio 2023 per 142 migliaia di
Euro;
o la quota corrente dei debiti per rateizzazioni di avvisi bonari della incorporata Cortese Immobiliare S.r.l.
per 15 migliaia di Euro.
Debiti verso istituti di previdenza
31/12/2022
31/12/2021
Debiti verso INPS
221
113
Debiti verso INAIL
2
2
Enti previdenziali vari
0
1
Totale debiti verso istituti di previdenza
223
116
I debiti verso istituti di previdenza ammontano ad 223 migliaia di Euro (116 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021) e si riferiscono principalmente ai contributi relativi alla mensilità di dicembre 2022 pagati nel mese di
gennaio 2023 e all’accantonamento per contributi in relazione alla remunerazione incentivante di breve
periodo per 157 migliaia di Euro.
Rischi
I rischi a cui è soggetto il Gruppo e le relative mitigazioni sono ampiamente illustrati nell’ambito del paragrafo
relativo alla gestione dei rischi nella Relazione sulla Gestione.
92
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Garanzie
In merito ai contratti di finanziamento che la Capogruppo ha in essere con Intesa Sanpaolo è stata rilasciata
ipoteca sull’immobile di Roma, Via Cortese per un valore originario di 16 milioni di Euro; si evidenzia che il
debito residuo al 31 dicembre 2022 è pari a 1.397 migliaia di Euro e che il valore di mercato dell’immobile è
pari a 4.850 migliaia di Euro.
Il Gruppo non ha in essere contratti di finanziamento che prevedono covenant.
Accantonamenti, impegni, passività e attività potenziali
La Capogruppo ha rilevato nel bilancio al 31 dicembre 2022 accantonamenti per rischi in relazione alla
probabilità di impiegare risorse per estinguere obbligazioni per 74 migliaia di Euro come indicato alla nota 12.
Fondi rischi.
La Capogruppo prosegue nella gestione della causa intentata da Sorgente Group Italia S.r.l. che ha impugnato
la delibera consiliare del 29 ottobre 2021 avente ad oggetto la delibera dell’aumento del capitale sociale, oltre
alla delibera consiliare del 7 ottobre 2021 che aveva accettato l’offerta di CPI Property Group S.A. e alla
delibera assembleare del 27 agosto 2021, con cui era stata conferita al Consiglio di Amministrazione la delega
ad aumentare il capitale ai sensi dell’art. 2443 del codice civile; i difensori della Capogruppo ritengono il rischio
di soccombenza in relazione all’accoglimento della domanda risarcitoria solo meramente possibile.
Come anticipato nell’ambito della nota 7. Attività finanziarie al fair value, nell’ambito dell’accordo transattivo
sottoscritto in data 28 giugno 2022, Castello SGR ha rinunciato agli atti dei giudizi rubricati ai nn. 24624/2021
R.G. – Tribunale di Roma. Si ricorda che, con riferimento al suddetto contenzioso, il rischio di soccombenza è
ritenuto dai difensori del Gruppo possibile, seppure remoto.
CONTO ECONOMICO
Nota 15. Ricavi da locazione
31/12/2022
31/12/2021
Locazioni immobiliari
5.688
5.682
Riaddebiti a conduttori
133
117
Rilascio fondo svalutazione crediti
0
185
Ricavi da locazione
5.821
5.984
La voce, pari a 5.821 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, include i ricavi da locazione e i relativi riaddebiti di
costi ai conduttori. La voce ricavi da locazione subisce un decremento netto per 162 migliaia di Euro
principalmente a fronte di minori ricavi relativi all’immobile di Verona per 278 migliaia di Euro e maggiori ricavi
relativi alle nuove porzioni acquisite nel primo semestre 2021 dell’immobile di Milano, Via Spadari e alle
rivalutazioni ISTAT per complessivi 115 migliaia di Euro.
Di seguito si riporta il dettaglio dei ricavi conseguiti per immobile
Immobile
31/12/2022
31/12/2021
Milano, Via Spadari
1.720
1.683
Milano, Via Cuneo
1.063
1.031
Milano, C.so San Gottardo
754
738
Roma, Via Zara
727
697
Bari, Via Dioguardi
963
963
Verona, Via Unità d’Italia
8
286
Roma, Via Cortese
586
586
Totale
5.821
5.984
93
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 16. Costi inerenti il patrimonio immobiliare
Il saldo della voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2022 è pari a 1.526 migliaia di Euro
significativamente inferiore al saldo al 31 dicembre 2021 pari a 2.656 migliaia di Euro che includeva i costi
derivanti dall’accordo transattivo con l’ex conduttore dell’asset sito in Verona per 1.156 migliaia di Euro. Nella
seguente tabella sono rappresentati i costi per tipologia e confrontati con il 31 dicembre 2021.
31/12/2022
31/12/2021
IMU
810
836
Manutenzioni e spese di gestione locali
274
232
Consulenze tecniche
87
89
Consulenze immobiliari
83
83
Imposte di registrazione contratti
67
44
Vigilanza e portierato
52
62
Utenze
41
35
Costi di property, building e facility management
35
46
Assicurazioni
26
25
Altre imposte e tasse
25
12
Consulenze legali, notarili e spese professionali
19
29
Altri oneri
7
5
Rilevazione perdite su crediti per concessioni COVID-19
0
2
Oneri da accordo quadro con SHG Hotel Verona
0
1.156
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
1.526
2.656
I costi per IMU e imposte di registro, sono relativi alle imposte applicate sul portafoglio immobiliare. I costi di
property, building e facility management sono relativi alle attività di gestione immobiliare ordinaria e
amministrativa degli immobili in portafoglio. I costi per manutenzione riguardano gli oneri sostenuti per la
gestione ordinaria e straordinaria degli immobili mentre la voce utenze comprende le spese per la fornitura di
telefonia, energia elettrica, di acqua e gas degli immobili. Le assicurazioni si riferiscono alle polizze all risk
stipulate con riferimento agli immobili in portafoglio.
Il totale dei costi operativi diretti connessi all’investimento immobiliare sito in Verona, Via Unità d’Italia, sfitto
a partire dal mese di maggio 2021 è pari a 228 migliaia di Euro). SI segnala altresì che alla voce Oneri sostenuti
per cessione immobili sono rilevati ulteriori costi, per complessivi 744 migliaia di Euro, connessi sia alla
vendita dell’asset sia a spese sostenute nel periodo aprile-dicembre 2022 poi riaddebitati alla controparte.
Nota 17. Totale proventi/(oneri) da cessione immobili
La voce include le componenti positive e negative di reddito attribuibili all’operazione di cessione dell’immobile
ad uso alberghiero sito in Verona.
La voce Ricavi da cessione immobili include la plusvalenza, al lordo dei costi di vendita e del valore dei mobili
e arredi, pari a 1.300 migliaia di Euro e i proventi da riaddebito degli interim operating cost sostenuti nel corso
dell’operazione dalla Capogruppo pari a 120 migliaia di Euro.
Tra gli oneri da cessione immobili figurano i costi direttamente afferenti alla vendita pari a 364 migliaia di Euro
riferibili a costi di agenzia e costi per assistenza e consulenza legale, i costi sostenuti per il mantenimento
dell’asset nel corso dell’interim period pari a 193 migliaia di Euro e i costi per l’azzeramento del valore dei
mobili e arredi pari a 187 migliaia di Euro.
La plusvalenza netta realizzata sulla vendita dell’asset, tenuto conto i) del prezzo di vendita pari a 7.400
migliaia di Euro, ii) del valore di iscrizione dell’asset al 31 dicembre 2021 pari a 6.100 migliaia di Euro e iii) dei
94
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
costi direttamente attribuibili all’operazione pari a 364 migliaia di Euro e iv) dell’azzeramento del valore dei
mobili e degli arredi pari a 187 migliaia di Euro è pari a 749 migliaia di Euro.
Nota 18. Totale costi di funzionamento
31/12/2022
31/12/2021
Salari e stipendi
908
1.116
Oneri sociali
478
483
Trattamento di fine rapporto
81
94
Altri costi del personale
592
62
Sub totale a) Costi del personale
2.059
1.755
Consulenze legali e notarili
639
735
Emolumenti Amministratori
736
409
Asset adivisory fee
704
252
Costi di comunicazione e marketing
163
229
Altre consulenze
123
53
Canoni e consulenze IT
105
124
Compensi revisori professionisti
98
91
Emolumenti Collegio Sindacale
83
90
Consulenze amministrative
66
165
Compensi Organismo di Vigilanza
67
32
Consulenze immobiliari ed esperto indipendente
63
75
Spese viaggio, trasporto e auto
53
46
Assicurazioni
51
32
Servizi HR
40
36
Consulenze finanziarie
39
51
Compensi internal auditor
33
34
Spese di gestione locali, pulizie e manutenzioni
19
32
Utenze
15
10
Vigilanza
14
15
Commissioni e spese bancarie
10
81
Diversi
12
49
Consulenze tecniche
1
5
Sponsorizzazioni
0
17
Sub totale b) Costi generali
3.134
2.663
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
200
383
Totale Costi di funzionamento
5.393
4.801
La voce Totale costi di funzionamento include Costi del personale, Costi generali e Ammortamenti e
svalutazioni di immobilizzazioni.
I Costi del personale sono pari a 2.059 migliaia al 31 dicembre 2022 e si incrementano, rispetto al 31 dicembre
2021, per l’accantonamento, pari a 748 migliaia di Euro, della componente di remunerazione variabile. Per
maggiori informazioni si rimanda al paragrafo Piani di incentivazione.
La voce Costi generali presenta un saldo pari a 3.134 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 e si incrementa
rispetto al 31 dicembre 2021 per 471 migliaia di Euro netti principalmente in relazione a i) costi per asset
advisory fee maturata verso Dea Capital Real Estate SGR per 704 migliaia di Euro (nel conto economico 2021
la fee era contabilizzata con riferimento all’ultimo quadrimestre), ii) maggiori oneri per consulenze per
l’aggiornamento e la predisposizione dei sistemi e delle procedure aziendali per 84 migliaia di Euro iii) maggiori
costi per compensi ad amministratori per complessivi 327 migliaia di Euro a seguito dell’incremento del
numero di membri del CdA, alla ridefinizione dei comitati endoconsiliari, ai compensi del Chief Financial Officer
e all’accantonamento per remunerazione incentivante iv) minori oneri per consulenze legali, consulenze
95
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contabili, amministrative e di comunicazione per 262 migliaia di Euro, v) minori costi per collaborazioni
tecniche e IT per 44 migliaia di Euro e vi) minori commissioni bancarie per 71 migliaia di Euro.
La voce Ammortamenti e svalutazioni accoglie le quote di ammortamento per il periodo delle immobilizzazioni
immateriali (25 migliaia di Euro), dei diritti d’uso (13 migliaia di Euro) e delle altre immobilizzazioni materiali
per 69 migliaia di Euro di cui 57 migliaia di Euro relativi alla porzione strumentale dell’immobile di Roma, Via
Zara ammortizzato con un’aliquota del 3%. La voce include anche l’ammortamento del valore dei mobili e
arredi relativi all’immobile di Verona per 93 migliaia di Euro.
Nota 19. Altri ricavi e proventi
La tabella di seguito riepiloga la situazione degli altri ricavi e proventi al 31 dicembre 2022.
31/12/2022
31/12/2021
Proventi extra caratteristici da att. Finanziarie
469
0
Altri ricavi e proventi
32
105
Totale Altri ricavi e proventi
501
105
Come indicato alla nota 8. Attività finanziarie al fair value la Società in data 28 giugno 2022 ha siglato un
accordo transattivo avente ad oggetto, inter alia, il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto
Euro del Fondo di diritto lussemburghese “Historic & Trophy Building Fund” gestito da Main Source S.A. “Fondo
HTBF- €”, sottoscritti dalla Capogruppo per una tranche pari a nominali 6.000 migliaia di Euro nonché la
definizione transattiva dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi
al Bond. Con la stipula dell’Accordo, le parti si sono reciprocamente impegnate a rinunciare alla prosecuzione
dei giudizi, ordinari ed esecutivi, pendenti innanzi alla Corte d’Appello di Milano, al Tribunale di Roma e al
Tribunale di Belluno, definendo bonariamente le controversie in corso, e la Società ha ceduto, nel contesto
dell’Accordo, il Bond e tutti i crediti, diritti e accessori ad esso connessi, per un corrispettivo complessivamente
pari ad 2.850 migliaia di Euro. L’effetto economico della suddetta operazione è pari a 469 migliaia di Euro ed
è stato rilevato nella presente voce Altri ricavi e proventi.
Nota 20. Altri costi ed oneri
31/12/2022
31/12/2021
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa
75
115
Accantonamento a fondi rischi
74
0
Contributi associativi
47
42
Altri oneri
52
45
Rilascio costi per mancate operazioni aumento capitale
0
499
Totale Altri costi ed oneri
248
701
Gli altri costi e oneri includono costi sostenuti per contributi Consob e Borsa Italia e altri adempimenti e
contributi associativi. Il conto economico dell’esercizio 2021 recepiva il rilascio di costi non ricorrenti per
mancate operazioni di aumento di capitale per 499 migliaia di Euro.
Nota 21. Rivalutazione/(svalutazioni) di immobili
31/12/2022
31/12/2021
Svalutazioni di immobili in portafoglio
(680)
(1.300)
Rivalutazioni di immobili in portafoglio
3.572
6.055
Totale
2.892
4.755
La voce accoglie rivalutazioni e svalutazioni effettuate sul valore degli investimenti immobiliari in portafoglio
sulla base delle perizie predisposte dagli esperti indipendenti. Per il relativo commento si rinvia alla Nota 1.
Investimenti Immobiliari.
96
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 22. Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
31/12/2022
31/12/2021
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
53
808
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
53
808
La voce Adeguamento al fair value di strumenti finanziari pari a 53 migliaia di Euro afferisce principalmente
all’adeguamento al fair value degli investimenti finanziari di liquidità valutati sulla base dei prezzi di mercato
al 31 dicembre 2022.
Nota 23. Proventi/(Oneri) finanziari
31/12/2022
31/12/2021
Interessi attivi su conti correnti bancari
5
17
Proventi finanziari
5
17
Interessi su finanziamenti CPI PG
(1.432)
(1.057)
Interessi su finanziamenti bancari
(119)
(299)
Interessi su lease
(99)
(98)
Oneri su contratti derivati per copertura cambi
0
(10)
Interessi passivi su altri debiti
(7)
(7)
Oneri finanziari
(1.657)
(1.471)
La voce Oneri finanziari è pari a 1.657 migliaia di Euro (1.471 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) ed è
composta principalmente da interessi passivi su finanziamenti erogati dalla controllante CPI PG, società che
esercita attività di direzione e coordinamento, per 1.432 migliaia di Euro e da interessi su finanziamenti bancari
e leasing per 218 migliaia di Euro.
Nota 24. Imposte
Al 31 dicembre 2022 il risultato imponibile della gestione non esente risulta in utile per 80 migliaia di Euro; su
tale risultato sono rilevate imposte per 15 migliaia di Euro a fronte di un decremento di attività per imposte
anticipate già stanziate sulle perdite fiscali utilizzate.
Sempre con riferimento alla voce Attività per imposte anticipate la direzione della Capogruppo ha effettuato
un’analisi circa la recuperabilità delle stesse alla luce del Piano industriale 2023-2026 approvato in data 6
febbraio 2023 e sono state svalutate per un importo pari a 650 migliaia di Euro.
Nota 25. Rendiconto finanziario
Il rendiconto finanziario è presentato con il metodo indiretto.
Nel 2022 l’attività operativa ha generato un flusso di cassa negativo pari a 1.199 migliaia di Euro (nel 2021
negativo per 2.040 migliaia di Euro).
Nell’esercizio le operazioni di disinvestimento di asset e attività finanziarie al fair value hanno generato un
flusso di cassa pari a 9.226 migliaia di Euro mentre il ripagamento di debiti finanziari ha assorbito cassa per
1.201 migliaia di Euro.
Nota 26. Utile per azione
Il numero medio ponderato delle azioni ordinarie in circolazione, utilizzato ai fini del calcolo dell’utile per azione
base e diluito, non include le 38.105 azioni proprie in portafoglio.
Il capitale sociale al 31 dicembre 2022 è diviso in numero 11.013.054 azioni ordinarie e in numero 11.012.055
azioni di Categoria B tutte senza indicazione del valore nominale. Le azioni di Categoria B attribuiscono il
medesimo diritto di partecipazione agli utili delle azioni ordinarie che sarà automaticamente e
97
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
proporzionalmente ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun
azionista titolare di azioni di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute,
sia pari – e, in ogni caso, non superiore – al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società. Sulla base
dell’art. 24 dello Statuto gli utili di cui l’Assemblea deliberi la distribuzione spetteranno in eguale misura alle
azioni ordinarie e alle azioni di categoria B fermo restando che gli utili spettanti agli azionisti titolari delle Azioni
di Categoria B ma non distribuiti agli stessi in ragione dei suddetti limiti previsti dallo Statuto saranno destinati
a riserva statutaria. Alla luce di quanto sopra rappresentato, nel calcolo dell’utile per azione, è stato
considerato il numero medio ponderato di azioni ordinarie e di azioni di Categoria B.
Eventi successivi alla chiusura del bilancio
In data 6 febbraio 2023, il Consiglio di Amministrazione ha approvato il nuovo Piano Industriale 2023-2026,
che prevede i seguenti tre obiettivi strategici:
- stabilizzazione dei flussi di cassa operativi e dei risultati economici della Società;
- aumento della redditività del portafoglio immobiliare, anche mediante l’implementazione del processo di
valorizzazione e rotazione di quest’ultimo;
- razionalizzazione e snellimento della struttura economica e finanziaria della Società al fine di facilitare, e
meglio veicolare, il progetto di aumento di capitale, secondo un arco temporale coerente con quello della
delega conferita al Consiglio di Amministrazione dall’Assemblea del 26 aprile 2021, da esercitarsi entro la data
di approvazione assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023, ai sensi dell’articolo 2443 del
codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice
civile.
In data 2 marzo 2023 la Società, nell’ambito del suddetto obiettivo strategico di razionalizzazione e
snellimento della struttura economica e finanziaria, ha rimborsato, in via anticipata e volontaria, il
finanziamento erogato il 24 settembre 2020 da Banca Centro Lazio per 1.467 migliaia di Euro (debito residuo
a tale data); il costo di tale operazione è stato pari a circa 5 migliaia di Euro.
Non sono intervenuti fatti successivi alla data di riferimento del bilancio che avrebbero comportato una
rettifica dei valori dello stesso.
Per la descrizione degli eventi successivi alla chiusura dell’esercizio si rimanda al capitolo Eventi successivi
alla chiusura dell’esercizio ed Evoluzione prevedibile della gestione inclusi nella Relazione sulla Gestione.
Piani di incentivazione
In data 10 novembre 2021 l’Assemblea dei Soci ha approvato il piano basato su strumenti finanziari
denominato “Stock Grant Plan 2021-2026” finalizzato ad allineare gli interessi del management con quelli degli
Azionisti, privilegiando l’incremento del valore di mercato delle azioni e la creazione di valore per la generalità
degli stakeholders in un orizzonte di medio-lungo periodo, in attuazione di quanto previsto dalla vigente
Politica di Remunerazione per gli esercizi 2021-2023 approvata dall’Assemblea degli Azionisti del 26 aprile
2021 e nel rispetto delle previsioni del Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement sottoscritto tra
la Società e DeA Capital Real Estate SGR S.p.A., nonché in coerenza con le prassi diffuse anche in ambito
internazionale ed in conformità con le raccomandazioni del Codice di Corporate Governance cui la Società ha
aderito.
Il Piano prevede l’attribuzione a titolo gratuito e personale, in una o più tranche da attuarsi entro cinque anni
dalla data dell’approvazione assembleare, di azioni proprie della Società ai soggetti beneficiari (di seguito
anche i “beneficiari”) individuati dal Consiglio di Amministrazione, con l’ausilio del Comitato Remunerazione,
tra Amministratori, dirigenti, altri dipendenti, collaboratori e consulenti della Società e di società appartenenti
al proprio Gruppo (inclusi i key managers di società facenti parte del Gruppo DeA Capital in esecuzione del
Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement), fino ad un numero massimo di azioni proprie
corrispondente al 3% del capitale sociale pro tempore della Società esistente alla data di ciascuna attuazione
del Piano.
98
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
In data 27 aprile 2022 il Consiglio di Amministrazione della Capogruppo ha approvato il Regolamento Attuativo
(di seguito anche il “Regolamento”) del I° ciclo 2022 – 2024 del Piano di Stock Grant (di seguito anche il
“Piano”) che prevede l’assegnazione gratuita ai beneficiari di massime n. 206.176 Azioni ordinarie proprie al
raggiungimento di obiettivi prestabiliti o al verificarsi di determinate condizioni.
In particolare, il Piano prevede l’assegnazione gratuita delle azioni ai beneficiari, individuati nei Consiglieri
esecutivi con deleghe gestorie e nei Dirigenti della Società, subordinandola al mantenimento del Rapporto
Rilevante (di amministrazione, dipendenza, collaborazione/consulenza) da parte di ciascun beneficiario fino
alla data finale del periodo di vesting stabilita al 31 dicembre 2024 e al raggiungimento nel periodo 2022 –
2024 di uno o più determinati Obiettivi di Performance condizionati al conseguimento dell’Obiettivo Cancello
che costituisce la condizione di accesso al I Ciclo del Piano.
La Società si è avvalsa della collaborazione di un consulente esterno al fine della valutazione dei diritti
assegnati che è stata realizzata riflettendo le condizioni di mercato finanziarie valide alla data di valutazione
e ha riguardato il fair value totale del Piano che è influenzato dal numero di diritti che andranno a maturazione
secondo le regole previste dalle condizioni di performance oltre che dal fair value di ciascun diritto.
La categoria di diritti oggetto di stima riguarda la componente “non market based” essendo, in tal caso,
l’assegnazione gratuita dei diritti a ricevere un numero massimo di Azioni ordinarie correlata al
raggiungimento di obiettivi Economico-Finanziari (livello del NAV e dell’EBITDA cumulato) e di natura
qualitativa (Indicatori ESG) non connessi a condizioni di mercato. In tale fattispecie le condizioni di
maturazione, così come indicato dall’IFRS 2, sono state considerate rettificando il numero di strumenti
rappresentativi di capitale inclusi nella valutazione dell'importo dell'operazione.
Il fair value totale dei diritti a maturazione, relativi al I° Ciclo 2022 – 2024, è stato determinato mediante
l’applicazione del modello degli alberi binomiali per la valutazione delle opzioni americane Cox-Ross-
Rubinstein (CRR), tenendo anche in considerazione la clausola di Good Leaver prevista nel Regolamento. Il fair
value è stato stimato pari a zero in quanto, alla data del 31 dicembre 2022, non si ritiene realizzato il
presupposto che consente il conseguimento dell’Obiettivo Cancello che costituisce la condizione di accesso
al I Ciclo del Piano.
Tutte le informazioni riferite allo Stock Grant Plan 2021-2026 sono descritte nel Documento informativo
redatto ai sensi dell’art. 84-bis, comma 1, del Regolamento Consob n. 11971/1999 e in conformità allo schema
n. 7 dell’Allegato 3A al medesimo Regolamento, a disposizione del pubblico sul sito internet
https://www.nextresiiq.it/, sezione Governance – Assemblea degli Azionisti.
Il Consiglio di Amministrazione del 27 aprile 2022 ha altresì approvato la proposta di MBO per gli esercizi 2022
e 2023, legando la maturazione dell’MBO 2022 al raggiungimento di performance aziendali (generali e
individuali) declinati per ciascun beneficiario.
Alla data del 31 dicembre 2022 è stato rilevato in bilancio un accantonamento per incentivazione variabile,
pari a complessivi 866 migliaia di Euro di cui 748 migliaia di Euro rilevati alla voce Costi del personale e 118
migliaia di Euro rilevati alla voce Costi generali. Nel corso della riunione tenutasi in data 6 febbraio 2023, il
Comitato Controllo Rischi Nomine e Remunerazioni - preso atto anche dell’informativa ricevuta dal Presidente
del Consiglio di Amministrazione, nella sua qualità di Datore di Lavoro, di concerto con l’Amministratore
Delegato in merito alla consuntivazione degli MBO 2022 assegnati agli altri dipendenti diversi da AD e Direttore
Generale, CFO, CIO e Dirigente Preposto, parti correlate della Società - ha proceduto alla verifica relativa alla
consuntivazione degli MBO 2022 in vista dell’approvazione delle Informazioni finanziarie preliminari per
l’esercizio 2022, in modo da consentire di includere nel reporting package da inviare all’azionista di controllo i
dati previsionali del costo degli MBO 2022.
In data 21 marzo 2023, contestualmente all’approvazione della presente Relazione Finanziaria Annuale al 31
dicembre, il Consiglio di Amministrazione ha convalidato i dati di costi degli MBO 2022 già individuati nel
reporting package dell’esercizio 2022 e le singole proposte sul riconoscimento degli MBO 2022 formulate (i)
dal Comitato Controllo Rischi Nomine e Remunerazioni e (ii) dal Presidente del Consiglio di Amministrazione,
nella sua qualità di Datore di Lavoro, di concerto con l’Amministratore Delegato, con riferimento a ciascun
beneficiario dell’MBO 2022.
99
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19 sui conti 2021
In relazione agli impatti derivanti dalla pandemia da COVID-19 sui conti della Società la stessa continua a
rilevare gli effetti delle riduzioni temporanee di canone concesse ai conduttori su base lineare lungo la durata
dei contratti. Nell’esercizio sono stati rilevati, a riduzione dei ricavi da locazione, 204 migliaia di Euro per
concessioni cd COVID mentre nei periodi successivi, sino al 2027, saranno rilevate linearmente riduzioni per
997 migliaia di Euro a riduzione dei ricavi da locazione.
Considerazioni in merito al conflitto tra Russia e Ucraina
Come indicato al paragrafo Eventi di rilievo dell’esercizio della Relazione sulla gestione in data 5 luglio 2022
la Società ha sottoscritto il Deed of Reinstatement con il socio di controllo CPI Property Group S.A. e alcune
società del Gruppo DeA Capital. Con il Deed of Reinstatement le parti hanno convenuto di posticipare al 31
dicembre 2022 il termine per l’avveramento delle condizioni sospensive contenute nel Framework Agreement
– tra cui, in particolare, l’esecuzione del previsto aumento di capitale della Capogruppo Next RE –
precedentemente fissato al 30 giugno 2022; fermi restando i presupposti che avevano portato alla
sottoscrizione del Framework Agreement, la decisione delle parti di posticipare il riferito termine è conseguente
all’effetto della sfavorevole congiuntura di mercato dovuta alle incertezze e alla volatilità del quadro
geopolitico, macroeconomico e finanziario.
In considerazione del perdurare della sfavorevole congiuntura di mercato a causa della persistente instabilità
del quadro geopolitico, macroeconomico e finanziario dovuta al conflitto russo-ucraino, che ha determinato
conseguenze negative sui mercati internazionali e il notevole incremento dei costi dell’energia e delle materie
prime, innescando una crescente inflazione a livello globale e un aumento generalizzato dei tassi di interesse
e del costo del denaro, il Consiglio di Amministrazione della Capogruppo, in data 19 dicembre 2022, ha preso
atto che non si sono realizzati entro le tempistiche preventivate i presupposti per l’avveramento delle
condizioni sospensive previste dal Framework Agreement, come successivamente modificato da ultimo con il
Deed of Reinstatement”. In data 31 dicembre 2022 il Framework Agreement ha perso efficacia per decorso
naturale del termine.
Non sono invece derivati dal conflitto tra Russia e Ucraina impatti significativi sull’operatività della Società
ulteriori rispetto a quelli derivanti dalle azioni implementate a livello di asset management con riferimento agli
immobili locati a OVS e indicati al paragrafo Il Portafoglio immobiliare incluso nella Relazione sulla gestione.
La Società continuerà a monitorare gli effetti del protrarsi del conflitto e dei conseguenti aumenti dei prezzi
delle materie prime sul business e sui risultati.
100
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Attestazione del Bilancio Consolidato
101
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Allegati
Allegato 1 – Rapporti con parti correlate
La tabella seguente fornisce l’ammontare delle transazioni intercorse con le parti correlate.
(Valori in Euro)
Parte correlata
Partecipazioni
Debiti verso
banche e altri
finanziatori
Debiti
commerciali e
altri debiti
Costi
generali
Oneri
finanziari
CPI Property Group S.A.
-
60.460.161
-
-
1.431.888
Dea Capital Real Estate SGR S.p.A.
-
-
592.552
704.026
-
Amministratori
-
-
167.696
688.808
-
Sindaci
-
-
58.810
83.200
-
Totale
-
60.460.161
819.058
1.476.034
1.431.888
Le retribuzioni dell’esercizio da lavoro dipendente, esclusi benefici non monetari, inclusa la remunerazione
incentivante di breve periodo MBO, per il Direttore Generale/Dirigenti con responsabilità strategiche sono pari
a circa 1.188 migliaia di Euro per l’Esercizio 2022.
102
Bilancio consolidato del Gruppo NEXT RE SIIQ S.p.A.
Allegato 2- Corrispettivi della Società di Revisione
Il seguente prospetto, redatto ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob, evidenzia i
corrispettivi di competenza dell’esercizio 2022 per i servizi di revisione legale del bilancio d'esercizio di NEXT
RE SIIQ S.p.A..
(Valori in Euro)
Incarico
Soggetto
Onorari*
Revisione legale bilancio di esercizio e consolidato
EY S.p.A.
85.116
Procedure di revisione sul reporting package ai fini del consolidamento da parte di CPI
PG
EY S.p.A.
5.500
Totale
90.616
*oltre contributo CONSOB e spese forfettarie
103
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
4. BILANCIO D’ESERCIZIO DI NEXT RE SIIQ
S.P.A.
Prospetti contabili di NEXT RE
I prospetti contabili sono redatti in unità di Euro.
104
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria
Nota
31/12/2022
di cui con parti
correlate
31/12/2021
di cui con
parti
correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari
1
135.942.648
0
138.300.000
0
Altre immobilizzazioni materiali
2
1.813.815
0
2.176.845
0
Diritti d'uso
3
73.542
0
8.343
0
Attività immateriali
4
61.253
0
85.768
0
Partecipazioni
5
10.000
10.000
10.000
10.000
Attività per imposte anticipate
6
190.329
0
854.166
0
Altre attività non correnti (*)
7
2.435.583
0
2.221.519
0
Totale attività non correnti
140.527.170
10.000
143.656.641
10.000
Attività correnti
Attività finanziarie al fair value
8
543.578
0
3.378.210
0
Crediti e altre attività correnti (*)
9
1.103.282
0
1.696.083
0
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
10
15.014.502
0
6.836.541
0
Totale attività correnti
16.661.362
0
11.910.834
0
TOTALE ATTIVO
157.188.532
10.000
155.567.475
10.000
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale
63.264.528
0
63.264.528
0
Riserva da sovrapprezzo
22.931.342
0
22.931.342
0
Altre riserve
12.111.652
0
11.684.316
0
Utili/(Perdite) portati a nuovo
(12.785.179)
0
(12.785.179)
0
Altre componenti di conto economico complessivo
41.899
0
(23.767)
0
Utili/(Perdite) del periodo
346.304
0
427.336
0
TOTALE PATRIMONIO NETTO
11
85.910.546
0
85.498.576
0
PASSIVO
Passività non correnti
Benefici per i dipendenti
12
66.393
0
189.302
0
Fondi rischi
13
74.224
0
0
0
Debiti verso banche e altri finanziatori
14
66.662.960
60.460.161
66.699.986
59.027.273
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
15
26.876
0
165.341
0
Totale passività non correnti
66.830.453
60.460.161
67.054.629
59.027.273
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori
14
1.569.018
0
1.171.829
0
Debiti commerciali e altri debiti
15
2.878.515
819.058
1.842.441
336.411
Totale passività correnti
4.447.533
819.058
3.014.270
336.411
TOTALE PASSIVO
71.277.986
61.279.219
70.068.899
59.363.684
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO
157.188.532
61.279.219
155.567.475
59.363.684
(*) I dati comparativi sono stati riclassificati ai fini di una migliore esposizione
105
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto Utile/Perdita d’esercizio
Nota
31/12/2022
di cui con
parti correlate
31/12/2021
di cui con
parti correlate
Ricavi da locazione
16
5.821.399
0
5.983.752
0
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
17
(1.526.490)
0
(2.656.323)
0
Ricavi netti da locazione
4.294.909
0
3.327.429
0
Ricavi da cessione immobili
1.420.000
0
0
0
Oneri sostenuti per cessione immobili
(744.350)
0
0
0
Totale proventi/(oneri) da cessione immobili
18
675.650
0
0
0
Costi del personale
(2.058.978)
0
(1.754.572)
0
Salari e stipendi
(908.290)
0
(1.115.834)
0
Oneri sociali
(477.870)
0
(482.640)
0
Trattamento di fine rapporto
(80.737)
0
(94.401)
0
Altri costi del personale
(592.081)
0
(61.697)
0
Costi generali
(3.141.745)
(1.505.890)
(2.663.487)
(746.456)
Ammortamenti e svalutazioni di immobilizzazioni
(199.797)
0
(382.891)
0
Totale costi di funzionamento
19
(5.400.520)
(1.505.890)
(4.800.950)
(746.456)
Altri ricavi e proventi
20
501.167
0
104.655
0
Altri costi e oneri
21
(247.760)
0
(701.310)
0
Totale altri ricavi e proventi/ altri costi e oneri
253.407
0
(596.655)
0
Rivalutazioni di immobili
3.572.167
0
6.055.430
0
Svalutazioni di immobili
(680.000)
0
(1.300.000)
0
Rivalutazioni/ (Svalutazioni) di immobili
22
2.892.167
0
4.755.430
0
Reddito operativo
2.715.613
(1.505.890)
2.685.254
(746.456)
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
23
(52.908)
0
(808.260)
0
Proventi finanziari
24
4.536
0
17.208
0
Oneri finanziari
25
(1.657.101)
(1.431.888)
(1.471.381)
(1.056.938)
Risultato ante imposte
1.010.141
(2.937.778)
422.821
(1.803.394)
Imposte
26
(663.837)
0
4.515
0
Utile/(Perdita) del periodo
346.304
(2.937.778)
427.336
(1.803.394)
106
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo
31/12/2022
31/12/2021
Utile/ (Perdita) del periodo
346.304
427.336
Utili/(Perdite) attuariali (*)
65.666
(6.440)
Totale Altre componenti di conto economico complessivo
65.666
(6.440)
Totale utile/(perdita) complessiva
411.970
420.897
(*) voci non riclassificabili a conto economico
107
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Altre componenti di
Conto economico
complessivo
Utili
(perdite)
a nuovo
Utile (Perdita)
d'esercizio
Totale
Saldo al 31/12/2020
63.264.528
22.931.342
8.139.414
7.122.550
(3.508.695)
(17.327)
(3.637.639)
(9.147.540)
85.146.332
Destinazione risultato 2020
0
0
0
0
0
0
(9.147.540)
9.147.540
0
Costi per aumento di capitale
0
0
0
0
(68.953)
0
0
0
(68.953)
Altre componenti del risultato
economico complessivo
0
0
0
0
0
(6.440)
0
0
(6.440)
Risultato dell'esercizio
0
0
0
0
0
0
0
427.336
427.336
Totale utile/perdita complessiva
0
0
0
0
0
(6.440)
0
427.336
420.897
Saldo al 31/12/2021
11
63.264.528
22.931.342
8.139.414
7.122.550
(3.577.648)
(23.767)
(12.785.179)
427.336
85.498.276
Note
Capitale
sociale
Riserva
sovrapprezzo
azioni
Riserva da
fair value
Riserva
legale
Altre riserve
Altre componenti di
Conto economico
complessivo
Utili
(perdite)
a nuovo
Utile (Perdita)
d'esercizio
Totale
Saldo al 01/01/2022
63.264.528
22.931.342
8.139.414
7.122.550
(3.577.648)
(23.767)
(12.785.179)
427.336
85.498.576
Destinazione risultato 2021
0
0
405.969
21.367
0
0
0
(427.336)
0
Altre componenti del risultato
economico complessivo
0
0
0
0
0
65.666
0
0
65.666
Riserva pagamenti basati su azioni
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Risultato dell'esercizio
0
0
0
0
0
0
0
346.304
346.304
Totale utile/perdita complessiva
0
0
0
0
0
65.666
0
346.304
411.970
Saldo al 31/12/2022
11
63.264.528
22.931.342
8.545.383
7.143.917
(3.577.648)
41.899
(12.785.179)
346.304
85.910.546
108
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Rendiconto finanziario
31/12/2022
di cui con
parti
correlate
31/12/2021
di cui con
parti
correlate
Risultato ante imposte
1.010.141
(2.937.778)
422.821
(1.803.394)
Rettifiche:
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
199.797
0
382.891
0
Totale Proventi/(Oneri) da cessione immobili
(675.650)
0
0
0
Proventi extra caratteristici da attività finanziarie
(468.750)
0
0
0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di immobili (non realizzate)
(2.892.167)
0
(4.755.430)
0
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di strumenti finanziari
52.908
0
808.260
0
Proventi finanziari
(4.536)
0
(17.208)
0
Oneri finanziari
1.657.101
1.431.888
1.471.381
1.056.938
Oneri finanziari pagati
(244.322)
0
(270.132)
0
Proventi finanziari incassati
4.536
0
9.342
0
Accantonamento TFR e altri fondi rischi
154.961
0
94.401
0
Accantonamento /(Rilascio) fondo svalutazione crediti
0
0
(185.252)
0
Flusso di cassa generato dalla gestione
(1.205.983)
(1.505.889)
(2.038.926)
(746.456)
Imposte (al netto della quota riferita alla fiscalità differita)
0
0
0
0
Flusso di cassa generato dalla gestione al netto delle imposte
(1.205.983)
(1.505.889)
(2.038.926)
(746.456)
Altre attività/altre passività
1.358.737
482.647
(1.477.881)
65.746
Variazione crediti commerciali
336.939
0
(81.750)
0
Variazione debiti commerciali
276.679
482.647
113.885
65.746
Variazione altre attività correnti
(247.259)
0
(661.144)
0
Variazione altre passività correnti
1.028.365
0
(924.136)
0
Variazione altre attività non correnti
(214.064)
0
220.012
0
Variazione crediti tributari
503.121
0
(292.260)
0
Variazione debiti tributari
(200.455)
0
307.385
0
Variazione fondo trattamento di fine rapporto
(124.588)
0
(159.873)
0
Flusso di cassa prima dell'attività di investimento e dell'attività finanziaria
152.755
(1.023.243)
(3.516.807)
(680.710)
Attività di investimento e disinvestimento
9.226.418
0
(14.628.280)
(10.000)
(Incremento)/decremento di beni strumentali ed altri beni
0
0
(568.980)
0
(Incremento)/decremento di immobili
5.975.943
0
(13.049.300)
0
(Incremento)/decremento strumenti finanziari
3.250.475
0
(1.000.000)
0
(Incremento)/decremento di partecipazioni e titoli
0
0
(10.000)
(10.000)
Attività Finanziaria
(1.201.212)
0
59.008
57.971.334
Altre variazioni di Patrimonio Netto
0
0
(68.952)
0
Incremento debiti finanziari
0
0
57.971.334
57.971.334
Decremento debiti finanziari
(1.201.212)
0
(57.843.375)
0
Disponibilità liquide generate nell'esercizio (Nota 27.)
8.177.960
(1.023.243)
(18.086.080)
57.280.624
Disponibilità liquide iniziali
6.836.541
24.903.181
Disponibilità liquide da fusione
0
19.440
Disponibilità liquide finali
15.014.502
6.836.541
109
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note esplicative
INFORMAZIONI GENERALI
NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche “NEXT RE” o la “Società”) con sede legale in Roma, Via Zara 28, con
Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426, numero REA RM-
1479336, è una società di investimento immobiliare, costituita in Italia, con azioni quotate sul mercato
Euronext Milan (“EXM”) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
NEXT RE SIIQ S.p.A. è controllata e soggetta all’attività di Direzione e Coordinamento di CPI Property Group
S.A.. Per maggiori informazioni si rimanda al capitolo Attività di Direzione e Coordinamento.
NEXT RE SIIQ è la società Capogruppo del Gruppo NEXT RE SIIQ costituito dalla stessa e dalla controllata al
100% Fidelio Engineering S.r.l..
Il bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2022 di NEXT RE è stato predisposto in conformità agli International
Financial Reporting Standards – IFRS emessi dall’International Accounting Standards Board (IASB), in base al
testo pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Comunità Europea (G.U.C.E.).
Il Consiglio di Amministrazione del 21 marzo 2023 ha autorizzato la pubblicazione del presente bilancio
d’esercizio. Il bilancio d’esercizio è sottoposto a revisione legale da parte di EY S.p.A. ai sensi dell’articolo 14
del D.Lgs. n° 39 del 27 gennaio 2010 e dell’art. 10 del Regolamento (UE) n° 537/2014 in base all’incarico
conferito dall’Assemblea degli azionisti del 26 aprile 2021 e attribuito ai sensi del Decreto Legislativo del 27
gennaio 2010 n. 39, con una durata di nove esercizi (2021-2029).
In conformità a quanto disposto dall’art. 5, comma 2, del D. Lgs. n. 38 del 28 febbraio 2005, il bilancio
d’esercizio è redatto utilizzando l’Euro come valuta funzionale. Gli importi del bilancio d’esercizio sono esposti
in Euro. Gli arrotondamenti dei dati contenuti nelle note al bilancio sono effettuati in modo da assicurare la
coerenza con gli importi figuranti negli schemi della situazione patrimoniale-finanziaria e del prospetto
dell’utile/(perdita) dell’esercizio. Le note esplicative al bilancio d’esercizio sono redatte in migliaia di Euro,
salvo diversa indicazione.
Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli Amministratori, infatti, hanno valutato che
non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società di operare in continuità aziendale. In data 6
febbraio 2023 il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato il nuovo Piano Industriale 2023-2026,
che prevede i seguenti tre obiettivi strategici: i) stabilizzazione dei flussi di cassa operativi e dei risultati
economici della Società; ii) aumento della redditività del portafoglio immobiliare, anche mediante
l’implementazione del processo di valorizzazione e rotazione di quest’ultimo; iii) razionalizzazione e
snellimento della struttura economica e finanziaria della Società al fine di facilitare, e meglio veicolare, il
progetto di aumento di capitale, secondo un arco temporale coerente con quello della delega conferita al
Consiglio di Amministrazione dall’Assemblea del 26 aprile 2021, da esercitarsi entro la data di approvazione
assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023, ai sensi dell’articolo 2443 del codice civile, anche
con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile. Sempre in data
6 febbraio 2023, il Consiglio di Amministrazione, a seguito anche delle recenti novità normative introdotte dal
nuovo Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza, ha condotto una autovalutazione ai sensi dell’art. 2086,
secondo comma, del Codice civile, che ha avuto esito positivo.
Alla luce delle previsioni contenute nel suddetto Piano e della consistente liquidità giacente sui conti della
Società, gli Amministratori ritengono che non vi siano elementi che possano incidere negativamente sulla
continuità aziendale nei dodici mesi successivi alla data del 31 dicembre 2022. Infine, si rimanda anche a
quanto riportato nel capitolo Evoluzione prevedibile della gestione incluso nella Relazione sulla Gestione.
NEXT RE SIIQ S.p.A. in qualità di Capogruppo, ha inoltre predisposto il Bilancio Consolidato del Gruppo NEXT
RE al 31 dicembre 2022.
110
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
PRINCIPI DI NUOVA APPLICAZIONE
Nella redazione del presente bilancio i principi contabili e i criteri di valutazione applicati sono conformi a quelli
utilizzati per il Bilancio d’esercizio 2021 fatta eccezione per l’adozione dei nuovi principi e modifiche in vigore
dal 1° gennaio 2022.
La Società non ha adottato anticipatamente alcun nuovo principio, interpretazione o modifica emesso ma non
ancora in vigore. Diverse modifiche ed interpretazioni si applicano per la prima volta nel 2022 ma le stesse
non hanno avuto impatto sul bilancio d’esercizio 2022.
SCHEMI DI BILANCIO ADOTTATI DALLA SOCIETA’
Gli schemi di bilancio e la relativa informativa sono stati redatti in conformità al principio internazionale IAS 1.
Il Bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2022 si compone dei seguenti schemi primari:
o Prospetto della Situazione Patrimoniale - Finanziaria, che viene presentato attraverso l’esposizione
distinta fra le attività correnti e non correnti e le passività correnti e non correnti, con la descrizione nelle
note per ciascuna voce di attività e passività degli importi che ci si aspetta di regolare o recuperare entro
e oltre i 12 mesi dalla data di riferimento;
o Prospetto dell’utile o perdita d’esercizio, che presenta separatamente i Costi inerenti il patrimonio
immobiliare che concorrono alla voce “Ricavi netti da locazione” e gli altri costi classificati per natura;
o Prospetto delle Altre Componenti di Conto Economico Complessivo;
o Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto;
o Rendiconto finanziario, per la redazione del quale è stato utilizzato il metodo indiretto.
Il Bilancio d’Esercizio include le Note Esplicative, che contengono un elenco dei principi contabili rilevanti e
altre informazioni esplicative.
Il bilancio d’esercizio è stato redatto in base al principio del costo storico, tranne che per gli investimenti
immobiliari, gli strumenti e le attività finanziarie, gli strumenti finanziari derivati e le passività per distribuzioni
non monetarie che sono iscritti al fair value.
Si segnala che, rispetto a quanto già pubblicato nel bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2021, sono state
effettuate talune riclassifiche agli schemi di bilancio ai fini di una migliore chiarezza espositiva e
rappresentazione contabile.
CRITERI DI VALUTAZIONE E PRINCIPI CONTABILI
I principali criteri di valutazione e principi contabili sono esposti di seguito.
Investimenti immobiliari
Gli investimenti immobiliari sono rappresentati da proprietà immobiliari possedute al fine di percepire canoni
di locazione e/o per l’apprezzamento del capitale investito e non per essere utilizzati nella produzione o nella
fornitura di beni o di servizi o nell’amministrazione aziendale.
Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori
all’acquisizione e, coerentemente con quanto previsto dallo IAS 40, sono successivamente valutati al fair value,
rilevando a conto economico gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell’investimento immobiliare
nell’esercizio in cui si verificano.
I costi sostenuti relativi a interventi successivi sono capitalizzati sul valore contabile dell’investimento
immobiliare solo quando è probabile che produrranno benefici economici futuri e il loro costo può essere
valutato attendibilmente. Gli altri costi di manutenzione e riparazione sono contabilizzati a conto economico
quando sostenuti.
Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti o quando l’investimento è
durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o
111
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati a conto economico
nell’esercizio in cui avviene il ritiro o dismissione.
L’IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo (exit price) che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero
che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una regolare operazione tra operatori di mercato alla
data di valutazione.
In particolare, nel misurare il fair value degli investimenti immobiliari, secondo quanto disposto dall’IFRS 13, la
Società deve assicurare che il fair value rifletta, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di locazione correnti
e da altre ragionevoli e sostenibili ipotesi che gli operatori di mercato utilizzerebbero nella determinazione del
prezzo della proprietà immobiliare alle condizioni correnti.
Come previsto dall’IFRS 13, la valutazione al fair value di un’attività non finanziaria considera la capacità di un
operatore di mercato di generare benefici economici impiegando l’attività nel suo massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) o vendendola a un altro operatore di mercato che la impiegherebbe nel suo massimo e
miglior utilizzo.
Secondo l’IFRS 13, un’entità deve utilizzare tecniche di valutazione adatte alle circostanze e per le quali siano
disponibili dati sufficienti per valutare il fair value, massimizzando l’utilizzo di input osservabili rilevanti e
riducendo al minimo l’utilizzo di input non osservabili. Il fair value è misurato sulla base delle transazioni
osservabili in un mercato attivo, aggiustato se necessario, in base alle caratteristiche specifiche di ogni
singolo investimento immobiliare. Se tale informazione non è disponibile, al fine della determinazione del fair
value per la misurazione dell’investimento immobiliare, la Società utilizza il metodo dei flussi di cassa
attualizzati (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) connessi ai futuri redditi
netti derivanti dall’affitto dell’immobile e al termine di tale periodo si ipotizza che l’immobile sia venduto.
Gli investimenti immobiliari sono valutati semestralmente da società di valutazione esterne e indipendenti,
dotate di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una recente esperienza sulla locazione e
sulle caratteristiche degli immobili valutati. Si rimanda al successivo paragrafo “Utilizzo di stime e assunzioni”
per maggiori dettagli.
Gli immobili detenuti in locazione finanziaria posseduti al fine di percepire canoni di locazione e/o per
l’apprezzamento del capitale investito sono classificati come investimenti immobiliari e valutati al fair value.
Con riferimento al cambiamento climatico la Società ha avviato un percorso di integrazione delle tematiche
ESG nel proprio modello di business nell’ambito del quale è in corso un’attenta analisi dei propri asset, volta
ad identificare i potenziali interventi atti alla riduzione degli impatti ambientali degli stessi. Le modalità di
determinazione del fair value sono allineate alle richieste degli standard, oltre che alle best practice e già
riflettono tutte le considerazioni effettuate dai partecipanti al mercato.
Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo di acquisto al netto dei fondi ammortamento, dei contributi
in conto impianti e di eventuali perdite di valore.
I costi di manutenzione e riparazione sono imputati al conto economico dell’esercizio nel quale vengono
sostenute, ad eccezione di quelle di natura incrementativa che sono capitalizzate sul valore dei beni di
riferimento ed ammortizzate in relazione alla residua possibilità di utilizzo degli stessi.
Le plusvalenze o minusvalenze derivanti dalla vendita delle immobilizzazioni sono rilevate a conto economico.
I fabbricati ad uso strumentale sono ammortizzati con un’aliquota del 3,33% e considerando una vita utile pari
a 30 anni.
Lease – Diritti d’uso e passività finanziarie
Al momento della rilevazione iniziale di un contratto, il diritto d'uso e il debito sono valutati attualizzando i
canoni futuri, lungo tutta la durata del contratto di locazione tenendo altresì conto delle ipotesi di rinnovo dei
contratti o di risoluzione anticipata, solo nei casi in cui l’esercizio di tali opzioni è ragionevolmente certo. Al
fine di determinare il valore attuale della passività derivante dal lease, la Società ha determinato un tasso
112
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
incrementale di indebitamento assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante
un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d’uso in un
contesto economico similare.
La Passività derivante dal lease è classificata nella voce Debiti finanziari verso banche e altri finanziatori della
situazione patrimoniale-finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.
Ai contratti di lease a breve termine e/o di modesto valore non si applica quanto sopra indicato.
Attività immateriali
Un’attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, ed è prevedibile che
generi benefici economici futuri e il suo costo può essere determinato in modo attendibile.
Le attività immateriali aventi vita utile definita sono iscritte al costo di acquisto o di produzione, comprensivo
degli oneri accessori e dei relativi ammortamenti, calcolati, sistematicamente, in relazione alla loro residua
possibilità di utilizzazione secondo quanto previsto dallo IAS 38.
L’ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l’attività è disponibile per l’uso ovvero è in grado
di operare in base a quanto inteso dalla Società e cessa alla data in cui l’attività è classificata come posseduta
per la vendita o viene eliminata contabilmente.
Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l’acquisto e la messa in
funzione dello specifico software al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. Tali costi
sono ammortizzati in base alla loro vita utile. I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi
per computer sono rilevati come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software
per computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.
Partecipazioni
Sono imprese controllate le imprese su cui NEXT RE ha autonomamente il potere di determinare le scelte
strategiche dell’impresa al fine di ottenerne i relativi benefici. Generalmente si presume l’esistenza del
controllo quando si detiene, direttamente e indirettamente, più della metà dei diritti di voto esercitabili
nell’assemblea ordinaria considerando anche i cosiddetti voti potenziali cioè i diritti di voto derivanti da
strumenti convertibili. Le partecipazioni in imprese controllate sono iscritte al costo rettificato in presenza di
perdite di valore determinate applicando il cosiddetto impairment test.
Nel caso in cui i motivi che hanno portato alla rilevazione delle perdite vengano meno, il valore delle
partecipazioni viene ripristinato.
Attività finanziarie
Classificazione delle attività finanziarie
Le attività finanziarie sono classificate, alla data di rilevazione iniziale, come attività finanziarie al costo
ammortizzato, al fair value rilevato tra le altre componenti di Conto economico complessivo e al fair value
rilevato a Conto economico, sulla base sia del modello di business adottato dalla Società sia delle
caratteristiche contrattuali dei flussi di cassa dello strumento.
A tal fine, la verifica finalizzata a stabilire se lo strumento generi flussi di cassa rappresentativi esclusivamente
di pagamenti di capitale e interessi (ossia, SPPI) è definita “SPPI test” e viene eseguita a livello di singolo
strumento. Il modello di business della Società per la gestione delle attività finanziarie riguarda il modo in cui
la Società gestisce le proprie attività finanziarie al fine di generare flussi di cassa. Il modello di business
determina se i flussi di cassa deriveranno dall’incasso degli stessi in base al contratto, dalla vendita delle
attività finanziarie o da entrambi.
Di seguito una descrizione delle principali caratteristiche delle attività di cui sopra.
1. Attività finanziarie detenute per l’incasso (Categoria 1)
113
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
e i flussi di cassa sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale. Le attività iscritte
in questa categoria sono valutate al costo ammortizzato e sono iscritte alla voce Crediti e altre attività.
2. Attività finanziarie detenute per l’incasso e la vendita (Categoria 2)
Le attività finanziarie rientranti in questa categoria sono detenute con la finalità di incassarne i flussi di cassa
o di essere cedute e gli stessi sono rappresentativi del trascorrere del tempo e del rimborso del capitale.
Le attività iscritte in questa categoria sono iscritte patrimonialmente al fair value, mentre a conto economico
sono iscritte utilizzando il criterio del costo ammortizzato e le variazioni di fair value sono iscritte nelle Altre
Componenti di Conto Economico Complessivo con rigiro a Conto Economico nel momento della loro
dismissione e/o svalutazione.
3. Attività finanziarie detenute per una finalità diversa delle precedenti (Categoria 3)
Le attività finanziarie che non rientrano in una delle due precedenti categorie, appartengono alla Categoria 3.
Tali attività finanziarie sono valutate al fair value con iscrizione delle variazioni a conto economico e sono
iscritte alla voce Attività finanziarie al fair value.
Gli investimenti temporanei di liquidità in OICR, quote di fondi comuni di investimento e derivati ed eventuali
strumenti i cui flussi di cassa non sono rappresentativi del solo trascorrere del tempo e del rimborso del
capitale sono valutati al fair value con contropartita il conto economico.
I crediti commerciali e gli altri crediti sono detenuti fino all’incasso in base alle scadenze contrattuali e da
un’analisi delle caratteristiche dei flussi di cassa contrattuali si è concluso che gli stessi rispettano i criteri per
la valutazione al costo ammortizzato in accordo con l’IFRS 9.
Impairment delle attività finanziarie
L’IFRS 9 richiede che la Società rilevi le perdite su crediti attese su tutte le voci quali finanziamenti e crediti
commerciali derivanti dall’attività di locazione, avendo come riferimento o un periodo di 12 mesi o l’intera
durata contrattuale dello strumento. La Società applica l’approccio semplificato registrando le eventuali
perdite attese su tutti i crediti commerciali in base alla loro durata residua contrattuale.
Hedge accounting
Strumenti finanziari derivati
Gli strumenti finanziari derivati sono iscritti a fair value con contropartita conto economico. La Società valuta
di volta in volta l’applicazione della c.d. Hedge Accounting verificandone la rispondenza ai requisiti di
compliance con il principio IFRS 9.
Classificazione
Le operazioni a termine e gli strumenti derivati, ove presenti, sono così classificati:
o strumenti derivati definibili di copertura ai sensi dell’IFRS 9: in tale fattispecie sono incluse le operazioni
poste in essere a copertura dell’oscillazione di flussi finanziari (Cash Flow Hedge - CFH) su tassi di
interesse;
o strumenti derivati non definibili di copertura ai sensi dell’IFRS 9, rispondenti ai requisiti di compliance con
le politiche aziendali di gestione del rischio del rischio di credito.
Le passività per strumenti derivati sono classificate tra la quota corrente e la quota non corrente sulla base
dei flussi di cassa attesi.
Gerarchia del fair value secondo l’IFRS 13
La Società determina il fair value in conformità all’IFRS 13 ogni volta che tale criterio di valorizzazione è
richiesto dai principi contabili internazionali.
114
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Il fair value rappresenta il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si pagherebbe per
il trasferimento di una passività nell’ambito di una transazione ordinaria posta in essere tra operatori di
mercato, alla data di valutazione (c.d. “exit price”).
Il fair value delle attività e delle passività è classificato in una gerarchia del fair value che prevede tre diversi
livelli, definiti come segue, in base agli input e alle tecniche di valutazione utilizzati per valutare il fair value:
o Livello 1: determinazione del fair value in base a prezzi quotati (unadjusted) in mercati attivi per identici
assets o liabilities. Rientrano in questa categoria gli strumenti relativi ad investimenti temporanei di
liquidità in OICR, fondi comuni di investimento, SICAV e portafogli di fondi comuni di investimento con
cui la Società opera tramite gestori su mercati attivi;
o Livello 2: determinazione del fair value in base a input diversi da prezzi quotati inclusi nel “Livello 1” ma
che sono osservabili direttamente o indirettamente;
o Livello 3: determinazione del fair value in base a modelli di valutazione i cui input non sono basati su dati
di mercato osservabili (unobservable inputs). Al 31 dicembre 2022 rientra in questo livello il fair value degli
investimenti immobiliari.
Si precisa che la valutazione degli strumenti finanziari può comportare una significativa discrezionalità
ancorché la Società utilizzi, qualora disponibili, prezzi quotati in mercati attivi come migliore stima del fair
value di tutti gli strumenti derivati.
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
Le disponibilità liquide e i mezzi equivalenti includono: valori in cassa, depositi a vista con banche e altri
investimenti altamente liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono riportati tra i finanziamenti nelle
passività correnti all’interno del prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria.
Patrimonio netto
Il capitale sociale rappresenta il valore nominale dei versamenti e dei conferimenti operati a tale titolo dagli
azionisti. I costi incrementali direttamente attribuibili all’emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati in
apposita riserva nel patrimonio netto.
Il costo di acquisto delle azioni proprie è iscritto in riduzione del patrimonio netto; gli effetti delle eventuali
operazioni successive tra soci su tali azioni sono anch’essi rilevati direttamente a patrimonio netto.
Pagamenti basati su azioni
Nel caso di operazioni con pagamento basato su azioni, regolate con strumenti rappresentativi di capitale
della Società il fair value alla data di assegnazione delle opzioni concesse ai dipendenti viene rilevato tra i costi
del personale, con un corrispondente aumento del Patrimonio netto nella voce Altre riserve, lungo il periodo
durante il quale i dipendenti ottengono il diritto incondizionato agli incentivi.
La stima del fair value delle opzioni considera tutte le condizioni di maturazione relative al mercato, in termini
di posizionamento relativo rispetto al Peer Group (market condition). Inoltre, affinché l’importo finale rilevato
si basi sul numero di incentivi che effettivamente matureranno, il costo viene rettificato per riflettere sia le
condizioni di permanenza in servizio, sia il conseguimento di condizioni c.d. “non di mercato” (non-market
condition). Con riferimento alle condizioni di non maturazione, le eventuali differenze tra le ipotesi previste alla
data di assegnazione e quelle effettive non produrranno alcun impatto in bilancio.
Benefici ai dipendenti
I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (trattamento di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo
termine sono soggetti a valutazioni di natura attuariale per esprimere il valore attuale del beneficio, erogabile
al termine del rapporto di lavoro o successivamente, maturati dai dipendenti alla data della situazione.
Il costo dei benefici previsti ai sensi del piano a benefici definiti è determinato usando il metodo attuariale
della proiezione unitaria del credito.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Le rivalutazioni, che comprendono gli utili e le perdite attuariali, le variazioni nell’effetto del massimale delle
attività, esclusi gli importi compresi negli interessi netti sulla passività netta per benefici definiti ed il
rendimento delle attività a servizio del piano, sono rilevate immediatamente nel prospetto della situazione
patrimoniale-finanziaria addebitando od accreditando gli utili portati a nuovo attraverso le altre componenti di
conto economico complessivo nell’esercizio in cui sono si manifestano.
Le rivalutazioni non sono riclassificate a conto economico negli esercizi successivi.
Il costo relativo alle prestazioni di lavoro passate è rilevato a conto economico alla data più remota tra le
seguenti:
o la data in cui si verifica una modifica o la riduzione del piano;
o la data in cui la società rileva i costi di ristrutturazione correlati.
Gli interessi netti sulla passività/attività netta per benefici definiti devono essere determinati moltiplicando la
passività/attività netta per il tasso di sconto. La società rileva le seguenti variazioni dell’obbligazione netta per
benefici definiti nel costo del venduto, nelle spese amministrative e nei costi di vendita e distribuzione nel
conto economico (per natura):
o costi per prestazioni di lavoro, comprensivi di costi per prestazioni di lavoro correnti e passate, utili e perdite
su riduzioni ed estinzioni non di routine;
o interessi attivi o passivi netti.
Seguendo tale metodologia la passività iscritta risulta essere rappresentativa del valore attuale
dell’obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili
attuariali non contabilizzati.
Fondi rischi ed oneri
Gli accantonamenti a fondi per rischi e oneri sono effettuati quando la Società deve far fronte ad
un’obbligazione attuale (legale o implicita) risultante da un evento passato, è probabile un’uscita di risorse per
far fronte a tale obbligazione ed è possibile effettuare una stima affidabile del suo ammontare. Quando la
Società ritiene che un accantonamento al fondo rischi e oneri sarà in parte o del tutto rimborsato, l’indennizzo
è rilevato in modo distinto e separato nell’attivo se, e solo se, esso risulta praticamente certo. In tal caso, il
costo dell’eventuale accantonamento è presentato nel prospetto dell’utile/(perdita) d’esercizio al netto
dell’ammontare rilevato per l’indennizzo.
Se l’effetto del valore del denaro nel tempo è significativo, gli accantonamenti sono attualizzati utilizzando un
tasso di sconto ante imposte che riflette, ove adeguato, i rischi specifici delle passività. Quando la passività
viene attualizzata, l’incremento dell’accantonamento dovuto al trascorrere del tempo è rilevato come onere
finanziario.
Le attività potenziali non sono rilevate in bilancio e ne viene data informativa quando è probabile che vi sarà
un beneficio economico. Tuttavia, se la realizzazione di un ricavo è virtualmente certa, allora l'attività connessa
non è un'attività potenziale e la sua rilevazione è appropriata.
Con riferimento al cambiamento climatico non si rilevano, in considerazione del settore di appartenenza, rischi
relativi alla necessità di fronteggiare nuovi adempimenti e obblighi normativi. La legislazione introdotta in
risposta ai cambiamenti climatici potrebbe dar luogo a nuovi obblighi che prima non esistevano.
Il cambiamento climatico e un eventuale evoluzione normativa potrebbe richiedere di riconsiderare questa
ipotesi con la conseguente necessità di rilevare passività precedentemente non iscritte.
Passività finanziarie
I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi dell’operazione sostenuti,
e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. I
finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che la Società non abbia un diritto
incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del
bilancio. Qualora le previsioni dei flussi di cassa generati da una passività finanziaria siano oggetto di
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
revisione/modifica è necessario riflettere il cambiamento di tale modifica ricalcolando il costo ammortizzato
della stessa ed imputando eventuali differenze a conto economico.
Le passività finanziarie della Società comprendono debiti commerciali e altri debiti, finanziamenti, inclusi
strumenti finanziari e strumenti finanziari derivati.
L’indebitamento finanziario della Società è principalmente rappresentato da finanziamenti verso CPI PG,
società che esercita attività di direzione e coordinamento, ed è ragionevolmente prevedibile che l’esposizione
finanziaria rimanga, anche nei prossimi esercizi, verso la Capogruppo; pertanto, allo stato attuale, non si
prevedono finanziamenti che possano contenere clausole che collegano i flussi di cassa contrattuali al
raggiungimento di obiettivi legati al clima o che possano influenzare il modo in cui il prestito viene classificato
e misurato.
Eliminazione attività e passività finanziarie
Le attività finanziarie sono eliminate dallo stato patrimoniale quando è estinto il diritto a ricevere i flussi di
cassa e sono trasferiti in modo sostanziale tutti i rischi e i benefici connessi alla detenzione dell’attività (cd.
Derecognition) o nel caso in cui la posta è considerata definitivamente irrecuperabile dopo che tutte le
necessarie procedure di recupero sono state completate.
Le passività finanziarie sono rimosse dallo stato patrimoniale quando la specifica obbligazione contrattuale
è estinta. Si configura come un’estinzione anche la modifica dei termini contrattuali esistenti, qualora le nuove
condizioni abbiano mutato significativamente le pattuizioni originarie e comunque quando il valore attuale dei
flussi di cassa che si genereranno dagli accordi rivisti si discostino di oltre il 10% dal valore dei flussi di cassa
attualizzati della passività originaria.
Le attività e le passività finanziarie sono compensate nello stato patrimoniale quando si ha il diritto legale alla
compensazione, correntemente esercitabile, e si ha l’intenzione di regolare il rapporto su base netta (ovvero
di realizzare l’attività e contemporaneamente estinguere la passività).
Ricavi
I ricavi sono riconosciuti nella misura in cui è probabile che i benefici economici siano conseguiti dalla Società
e il relativo importo possa essere determinato in modo attendibile, indipendentemente dalla data di incasso. I
ricavi sono valutati al fair value del corrispettivo ricevuto o da ricevere, tenuto conto dei termini di pagamento
contrattualmente definiti ed escludendo sconti, abbuoni e altre imposte sulla vendita.
Di seguito si riportano i criteri di rilevazione dei ricavi distinti per le fattispecie di ricavi della Società:
o ricavi da locazione: sono i ricavi derivanti dalla locazione degli immobili iscritti tra gli investimenti
immobiliari ai sensi dello IAS 40 e sono contabilizzati in modo lineare come previsto dall’IFRS 16
(paragrafo 81), criterio rappresentativo della competenza temporale, in base ai contratti di locazione in
essere;
o Ricavi di vendita di immobili: i ricavi per vendita di immobili sono rilevati a conto economico al netto dei
costi di vendita al momento del trasferimento all’acquirente di tutti i rischi e benefici significativi connessi
alla proprietà, trasferimento che avviene normalmente alla data di stipula del rogito notarile.
I contributi erogati ai clienti, cd. capex contribution, per lavori di riqualificazione degli immobili sono portati a
riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
Costi
I costi e gli altri oneri operativi sono rilevati come componenti del risultato d’esercizio nel momento in cui sono
sostenuti sulla base del servizio reso e quando non hanno requisiti per la contabilizzazione come attività nello
stato patrimoniale.
Proventi e Oneri finanziari
I proventi e gli oneri finanziari vengono contabilizzati sulla base del criterio della competenza temporale,
utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli Azionisti a ricevere il pagamento, che
normalmente corrisponde con la data dell’Assemblea dei Soci che delibera la loro distribuzione.
Imposte correnti
Le imposte sul reddito correnti sono calcolate sulla base della stima del reddito imponibile. Il debito per
imposte correnti viene contabilizzato nello stato patrimoniale al netto di eventuali acconti di imposta pagati.
I debiti e i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare
alle/dalle autorità fiscali sulla base delle aliquote nominali d’imposta in vigore alla data di bilancio ad
esclusione di quelle imputabili direttamente al patrimonio netto, in quanto relative a rettifiche di attività e
passività di bilancio imputate direttamente al patrimonio stesso. Le altre imposte non correlate al reddito,
come le tasse sugli immobili e sul capitale, sono incluse tra i costi operativi.
La Società in quanto SIIQ è soggetta ad uno speciale regime di tassazione, ai sensi del quale, tra l’altro, il
reddito d’impresa derivante dall’attività di locazione immobiliare è esente dall’imposta sul reddito delle società
(IRES) e dall’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) e la parte di utile civilistico a esso corrispondente
è assoggettato a imposizione in capo agli azionisti in sede di distribuzione dello stesso sotto forma di
dividendi. Le imposte sono quindi calcolate sul reddito prodotto dalla gestione non esente.
Imposte differite
In merito alla gestione non esente, le imposte anticipate e differite sono rilevate secondo il metodo dello
stanziamento globale della passività. Esse sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori delle attività
e delle passività iscritte in bilancio e i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali. Le attività per imposte
anticipate sulle perdite fiscali riportabili e sulle differenze temporanee deducibili sono riconosciute nella
misura in cui è probabile che sia disponibile un reddito imponibile futuro, anche tenuto conto del regime
speciale previsto per le SIIQ, a fronte del quale possano essere recuperate. Le attività e le passività fiscali
differite sono determinate con le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili, negli esercizi nei quali le
differenze temporanee saranno realizzate o estinte. Le attività per imposte anticipate e le passività per
imposte differite sono classificate tra le attività e le passività non correnti.
Le attività e le passività fiscali correnti e differite sono compensate quando le imposte sul reddito sono
applicate dalla medesima autorità fiscale, quando vi è un diritto legale di compensazione e quando i tempi di
atteso riversamento sono omogenei.
Utile/perdita per azione
L’utile/perdita per azione è dato dal rapporto fra risultato dell’esercizio e la media ponderata del numero di
azioni ordinarie in circolazione durante l’esercizio, con l’esclusione delle azioni proprie in portafoglio. L’utile
per azioni diluito è calcolato rettificando la media ponderata del numero di azioni ordinarie in circolazione
assumendo la conversione di tutte le potenziali azioni ordinarie con effetto diluitivo e tenendo conto, nel
calcolo del numero di azioni in circolazione, del potenziale effetto diluitivo derivante dalle opzioni assegnate
ai beneficiari dei piani di stock option.
Uso di stime e assunzioni
La redazione della relazione finanziaria annuale comporta per la Società la necessità di effettuare stime e
assunzioni che potrebbero influenzare i valori contabili di alcune attività e passività, costi e ricavi, così come
l’informativa relativa ad attività/passività potenziali alla data di riferimento.
La stesura del bilancio e delle note esplicative ha richiesto l’utilizzo di stime e assunzioni nella determinazione
di alcune attività e passività. I risultati a posteriori che deriveranno dal verificarsi degli eventi potrebbero
pertanto differire da tali stime. Le stime e le assunzioni considerate sono riviste su base continua e gli effetti
di eventuali variazioni sono iscritti immediatamente in bilancio.
Le stime sono utilizzate per la determinazione del fair value degli investimenti immobiliari, degli strumenti
finanziari e degli strumenti finanziari derivati. Le stime e le assunzioni si basano su dati che riflettono lo stato
attuale delle conoscenze disponibili e per la maggior parte di tali valutazioni si è fatto ricorso al supporto di
esperti indipendenti e consulenti.
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La valutazione degli immobili viene effettuata due volte l’anno, in corrispondenza del 30 giugno e 31 dicembre,
utilizzando apposite valutazioni redatte da esperti indipendenti e di riconosciuta professionalità e onorabilità.
Gli incarichi per le valutazioni immobiliari sono infatti conferiti soltanto ad esperti che si obbligano ad operare
con indipendenza, integrità ed obiettività.
Il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE SIIQ S.p.A. del 22 giugno 2022, in ottemperanza alla procedura
“Esperti Indipendenti” della Società, ha affidato alla società Colliers Valuation Italy S.r.l. l'incarico triennale di
esperto indipendente per la valutazione semestrale del patrimonio di NEXT RE per un corrispettivo pari a
10.000 Euro per la prima valutazione al 30 giugno 2022 e di 6.000 Euro per ciascuna delle successive
valutazioni a perimetro costante.
NEXT RE, oltre a seguire le raccomandazioni delle autorità di vigilanza e le varie best practices di settore, si è
dotato di una specifica procedura aziendale che, sulla base della normativa vigente in materia, definisce, inter
alia, le regole di selezione e nomina degli esperti indipendenti, prevedendo che possano essere nominati solo
quei soggetti che rispondono a predefiniti requisiti di professionalità, indipendenza ed onorabilità.
Le valutazioni da parte dell’Esperto Indipendente sono eseguite per singolo immobile adottando criteri di
valutazione compatibili con le previsioni dell’IFRS 13 e di seguito illustrati:
o Metodo Comparativo (o del Mercato): si basa sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa
comparabili, recentemente compravenduti e/o locati o correntemente offerti sullo stesso mercato o su
piazze concorrenziali.
o Metodo Reddituale: prende in considerazione due diversi approcci metodologici.
✓ Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato immobiliare,
dei redditi netti futuri generati dalle proprietà;
✓ II. Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato:
a) Sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione
della proprietà;
b) Sulla determinazione del Valore di Mercato della proprietà mediante la capitalizzazione in
perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto;
c) Sull’attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (flussi di cassa).
I suddetti metodi sono applicati singolarmente a ciascun immobile o combinati l’uno con l’altro, in funzione
delle specificità dello stesso. Le valutazioni sono effettuate nel presupposto del massimo e migliore utilizzo
(highest and best use) degli immobili valutati, ciò considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili,
legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle
proprietà stesse il massimo valore. Il massimo e migliore utilizzo viene determinato sulla base di
considerazioni specifiche in funzione delle caratteristiche tipologiche/localizzazione/urbanistiche
dell’immobile valutato e del mercato immobiliare di riferimento.
Nella determinazione dei tassi di capitalizzazione ed attualizzazione utilizzati nella valutazione dei singoli
immobili si tiene conto:
o del tipo di conduttore attualmente occupante l’immobile o responsabile del rispetto degli obblighi di
locazione ed i possibili occupanti futuri degli immobili vacanti, nonché la percezione generale del mercato
della loro affidabilità creditizia;
o della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario;
o della vita economica residua dell’immobile.
Le modalità operative di valutazione periodica degli immobili sono regolate da una apposita procedura interna
che regola tutte le attività del processo: dalla selezione e nomina dei periti, alla documentazione che viene
trasmessa agli stessi, ai metodi di valutazione, al sopralluogo degli immobili oggetto di valutazione, alle regole
operative e di coordinamento con i periti, al monitoraggio dell’intero processo.
Tra le informazioni ed i dati utilizzati ai fini delle valutazioni si possono comprendere, tra le altre:
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
o informazioni fornite ai periti dalla NEXT RE, quali i canoni di locazione correnti, i termini e le condizioni
dei contratti di locazione in essere, le imposte sulla proprietà, i costi connessi alla gestione degli
immobili, inclusi eventuali costi incrementativi (capital expenditure) previsti;
o assunzioni fatte direttamente dai periti (tipicamente legati al mercato di riferimento, quali il tasso di
attualizzazione, il capitalization rate, la curva di inflazione, ecc.). La definizione di tali elementi
valutativi si fonda sul loro giudizio professionale, considerata un’attenta osservazione del mercato di
riferimento.
Le informazioni trasmesse ai periti, le assunzioni e i modelli di valutazione da questi utilizzati sono riviste dalle
Direzioni competenti, a cui è affidata la responsabilità dell’organizzazione, coordinamento delle attività di
valutazione, nonché del loro monitoraggio e verifica.
Con riferimento alla sensibilità delle valutazioni al fair value ai cambiamenti che intervengono nei principali
input non osservabili, si rileva che si avrebbero riduzioni di fair value nelle seguenti ipotesi:
o decrementi nei livelli dei canoni di locazione attuali e/o nella stima dei canoni annui per sqm;
o un incremento dei tassi di attualizzazione (discount rate) e/o dei tassi di capitalizzazione (capitalization
rate);
o l’emersione di spese incrementative sugli immobili non previste;
o per gli immobili sui quali sono previste future spese incrementative (capex), un aumento nella stima di tali
spese, e/o un allungamento del timing delle stesse;
o problemi legati alla riscossione dei canoni dagli attuali tenant.
Variazioni opposte dei suddetti fenomeni comporterebbero, invece, un aumento del fair value.
Il fair value degli strumenti finanziari è determinato sulla base di prezzi direttamente osservabili sul mercato,
ove disponibili, o, per gli strumenti finanziari a ristretta circolazione, utilizzando specifiche tecniche di
valutazione (principalmente basate sul present value) che massimizzano input osservabili sul mercato.
Nelle rare circostanze ove ciò non fosse possibile, gli input sono stimati, anche con il supporto metodologico
di advisor esterni, tenendo conto delle caratteristiche degli strumenti oggetto di valutazione. Variazioni nelle
assunzioni effettuate nella stima dei dati di input potrebbero avere effetti sul fair value rilevato in bilancio per
tali strumenti.
In considerazione del settore di appartenenza, è stimato che il rischio climatico non avrà un impatto
significativo sull’utilizzo dei principi contabili e sull’utilizzo di stime e assunzioni. Inoltre, allo stato attuale si
ritiene che il cambiamento climatico non possa determinare una rettifica materiale entro l'esercizio
successivo.
Informativa per settori
Il Management considera la Società come un solo segmento. NEXT RE gestisce attualmente un portafoglio
composto da immobili a destinazione direzionale e commerciale di varie dimensioni ma il processo di gestione
unitamente ai rischi sostenuti rimane lo stesso per tutti i tipi di immobili. In aggiunta, le informazioni riviste
dal Consiglio di Amministrazione mostrano solamente i valori del portafoglio immobiliare distinti per immobile
e tra destinazione d’uso direzionale e destinazione d’uso commerciale mentre i valori economici sono
analizzati per immobile. Considerando la struttura di reporting utilizzata, il processo di allocazione delle risorse
e l’attività della Società, il Management identifica quindi un solo segmento (i.e. NEXT RE).
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
INFORMATIVA SUL REGIME SPECIALE DELLE SOCIETA’ DI INVESTIMENTO IMMOBILIARI QUOTATE - SIIQ
Il regime speciale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (“SIIQ”) introdotto e disciplinato dalla
Legge n. 296/2006 (di seguito anche “legge n.296/2006”) e successive modifiche, nonché dalle disposizioni
contenute nel regolamento di attuazione del Ministero dell’Economia e Finanze n. 174/2007 ( di seguito anche
il “ Decreto”), comporta l’esenzione dall’imposizione ai fini IRES e proporzionalmente dall’IRAP (“Regime
Speciale“) del reddito d’impresa derivante, inter alia, dall’attività di locazione immobiliare (c.d. “gestione
esente”).
La disciplina del Regime Speciale è stata oggetto di modifiche per effetto del Decreto-legge n. 133/2014 (di
seguito anche “D. L. n. 133/2014”), in vigore dal 13 settembre 2014 e convertito con modificazioni dalla Legge
11 Novembre 2014, n. 164.
Agli effetti dell’applicazione del Regime Speciale, l’utile netto derivante dalla gestione esente è destinato ad
essere tassato in capo ai Soci, in conseguenza della sua distribuzione. La distribuzione deve
obbligatoriamente essere deliberata (a pena di decadenza dal regime speciale) in sede di approvazione del
bilancio dell’esercizio nel corso del quale l’utile esente si è formato. In particolare, il regime speciale comporta
l’obbligo, in ciascun esercizio, di distribuire ai soci (i) almeno il 70% dell’utile netto derivante dall’attività di
locazione immobiliare, dal possesso di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in Sicaf e fondi immobiliari qualificati
c.d.” gestione esente” - (quale risultante dal Conto Economico del relativo bilancio di esercizio), se l’utile
complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione è pari o superiore all’utile netto della gestione esente,
ovvero (ii) almeno il 70% dell’utile complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione, se questo è
inferiore all’utile netto della gestione esente. L’obbligo di distribuzione nella misura predetta concerne l’utile
netto del conto economico derivante dalla gestione esente disponibile, in base alle regole civilistiche, per la
distribuzione ai soci (art. 7 del “decreto”).
Con il D. L. n. 133/2014 è stato previsto un ulteriore regime obbligatorio di distribuzione degli utili, che si
affianca a quello preesistente, e che consiste nell’obbligo di distribuire, nei successivi due esercizi a quello di
realizzo, il 50% dei proventi corrispondenti alle plusvalenze nette realizzate che originano dalla cessione di
immobili destinati alla locazione, di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in Sicaf e fondi immobiliari qualificati.
NEXT RE ha esercitato l’opzione per accedere a tale regime speciale, in data 7 settembre 2016, con effetti a
partire dal periodo di imposta decorrente dal 1° gennaio 2017.
NEXT RE tenuto conto della variazione del capitale sociale comunicata al mercato in data 21 dicembre 2017
ha reso noto che la partecipazione complessiva detenuta al 31 dicembre 2017 (direttamente e indirettamente)
dall'allora Azionista di controllo Sorgente SGR S.p.A. risulta inferiore al 60% del capitale sociale della Società.
Con le stesse modalità con cui è stata esercitata l’opzione (7 settembre 2016) è stata pertanto comunicata
(17 gennaio 2018) all’Agenzia delle Entrate l’integrazione dei requisiti partecipativi che non si possedevano al
momento dell’esercizio dell’opzione.
Soddisfatti tutti i requisiti necessari per l’applicazione dei benefici fiscali previsti dalla normativa speciale in
materia di SIIQ (ivi incluso il c.d. requisito "del controllo"), in conformità con quanto previsto dal Piano
Industriale della Società, il Regime Speciale SIIQ ha esplicato i propri effetti a decorrere dal 1° gennaio 2017.
INFORMATIVA SUL RISPETTO DEI REQUISITI STATUTARI (art.3, comma 2. D.M. n.174 del 7 luglio 2007)
Con riguardo ai Requisiti Statutari di NEXT RE SIIQ S.p.A., lo Statuto all’art. 4, prevede:
(1) Regole in materia di investimenti
La Società non investe in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie: (i)
direttamente, in misura superiore ai 2/3 del valore totale del proprio patrimonio immobiliare; e (ii) direttamente,
e/o per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, in misura
superiore ai 2/3 del valore totale del patrimonio immobiliare del gruppo ad essa facente capo. A tale proposito
si precisa che, nel caso di piani di sviluppo oggetto di un’unica progettazione urbanistica, cessano di avere
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie quelle porzioni del bene immobile che siano oggetto di
concessioni edilizie singole e funzionalmente autonome o che siano dotate di opere di urbanizzazione
sufficienti a garantire il collegamento ai pubblici servizi;
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
(2) Limiti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte
La Società non può generare: (i) direttamente, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da
conduttori appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione
complessivi della Società; e (ii) direttamente e per il tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri
veicoli di investimento immobiliare, canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori
appartenenti ad un medesimo gruppo, in misura superiore ai 2/3 del totale dei canoni di locazione complessivi
del Gruppo. Il limite sopra indicato non si applica qualora i beni immobili della Società siano locati a
conduttore/i appartenente/i ad un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale.
(3) Limite massimo di leva finanziaria
La Società può assumere: (i) direttamente, indebitamento finanziario (inclusi i debiti finanziari verso le società
controllate e la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi equivalenti e dei crediti
finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non superiore al 70% della somma
del valore totale del proprio patrimonio immobiliare, del valore di Bilancio delle partecipazioni in società
controllate e del valore nominale dei crediti finanziari verso società controllate; e (ii) direttamente e per il
tramite di società controllate, fondi immobiliari e altri veicoli di investimento immobiliare, indebitamento
finanziario consolidato (inclusi i debiti verso la società controllante), al netto delle disponibilità liquide e mezzi
equivalenti e dei crediti finanziari verso la società controllante, per un valore nominale complessivo non
superiore al 70% del valore totale del patrimonio immobiliare del Gruppo.
I suddetti limiti possono essere superati in presenza di circostanze eccezionali o, comunque, non dipendenti
dalla volontà della Società. Salvo il diverso interesse degli Azionisti e/o della Società, il superamento non potrà
protrarsi oltre 24 mesi. Le regole in materia di investimenti in immobili, di limiti di concentrazione del rischio e
di leva finanziaria previsti dai precedenti punti (1), (2) e (3) troveranno applicazione fino a quando la Società
manterrà la qualifica di SIIQ. Venuta meno la qualifica di SIIQ, con conseguente definitiva cessazione del
regime speciale delle società di investimento immobiliari quotate nei casi previsti dalla normativa- anche
regolamentare- di volta in volta applicabile, tali regole cesseranno di produrre effetto.
Si conferma comunque che i limiti di cui ai precedenti punti (1), (2) e (3) non sono stati superati dalla NEXT
RE SIIQ S.p.A..
INFORMATIVA SUL RISPETTO DEI REQUISITI PER LA PERMANENZA NEL REGIME SPECIALE
(1) Requisiti oggettivi
Come previsto dall’art. 1, co. 121, della Legge n. 296/2006, le SIIQ devono svolgere in via prevalente l’attività
di locazione immobiliare. Tale attività si considera svolta in via prevalente se gli immobili posseduti a titolo di
proprietà o altro diritto reale destinati alla locazione, le partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in Fondi (o SICAF)
immobiliari qualificati rappresentano almeno l’80% dell’attivo patrimoniale (parametro patrimoniale) e se, in
ciascun esercizio, i ricavi da essa provenienti, rappresentano almeno l’80% dei componenti positivi del conto
economico (parametro economico). Il mancato rispetto per 3 esercizi consecutivi di uno dei due parametri
sopra indicati determina la definitiva cessazione del regime speciale a decorrere dal secondo dei tre esercizi.
Il mancato rispetto di entrambi i parametri, con riferimento al medesimo esercizio, determina la definitiva
cessazione dal regime speciale a decorrere dall’esercizio in relazione al quale la condizione di decadenza si
realizza.
122
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Di seguito si riportano le risultanze del calcolo dei suddetti parametri, che risultano entrambi rispettati per il
2022, in base ai dati patrimoniali ed economici risultanti dal Bilancio di NEXT RE al 31 dicembre 2022.
Parametro patrimoniale
31/12/2022
31/12/2021
NEXT RE SIIQ S.p.A. - Parametro patrimoniale
Valore degli immobili destinati alla locazione
(A)
135.943
138.300
Partecipazioni in SIINQ e in fondi immobiliari qualificati
(B)
0
0
Totale numeratore
(C)=(A)+(B)
135.943
138.300
Totale attivo patrimoniale
(D)
157.189
155.567
Elementi esclusi dal denominatore del rapporto:
0
0
Valore di carico della sede della SIIQ
(1.780)
(1.838)
Disponibilità liquide
(15.015)
(6.837)
Finanziamenti verso società del Gruppo
0
0
Crediti commerciali
(68)
(405)
Imposte differite attive
(190)
(854)
Crediti tributari (inclusa IVA)
(309)
(816)
Risconti attivi
(265)
(77)
Totale rettifiche
(E)
(17.627)
(10.827)
Totale denominatore:
(F)=(D)+(E)
139.562
144.740
attivo patrimoniale rettificato
Parametro patrimoniale
(C)/(F)
97,41%
95,55%
Il parametro patrimoniale, come evidenziato nella tabella sopra riportata è dato dal rapporto tra:
o il numeratore, pari complessivamente a 135.943 migliaia di Euro, che include il valore di carico degli
immobili destinati alla locazione. Tale importo corrisponde al valore di carico degli “Immobili di
investimento”;
o il denominatore, pari complessivamente a 139.562 migliaia di Euro, che include il totale dell’attivo
patrimoniale (157.189 migliaia di Euro) rettificato al fine di escludere, in applicazione dei criteri indicati
dall’art. 6 del D. M. 174/2007: ) il valore di carico degli immobili destinati a sede della SIIQ (pari a 1.780
migliaia di Euro al 31 dicembre 2022); ii) il valore delle disponibilità liquide (15.015 migliaia di Euro); iii) il
valore dei crediti commerciali derivanti sia dalla gestione esente sia, come chiarito dalla circolare
dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 2008, dalla gestione imponibile (68 migliaia di Euro) iv) il valore dei
crediti tributari (309 migliaia di Euro); v) i risconti (265migliaia di Euro), vi) le imposte differite attive per
190 migliaia di Euro.
123
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Parametro reddituale
Migliaia di Euro
31/12/2022
31/12/2021
NEXT RE SIIQ S.p.A. - Parametro reddituale
Canoni di locazione e ricavi assimilati
(A)
5.688
5.681
Plusvalenze realizzate sulle vendite immobiliari
(B)
750
0
Dividendi da SIIQ/SIINQ, SICAF e da fondi immobiliari qualificati
(C)
0
0
Totale numeratore
(D)=(A)+(B)+(C)
6.438
5.681
Totale componenti economici positivi
(E)
13.109
12.178
Elementi esclusi dal denominatore del rapporto:
Rivalutazioni di immobili
(3.572)
(6.055)
Proventi per riaddebiti di costi
(242)
(106)
Proventi per rettifiche di costi o connessi a strumenti di copertura
0
0
Sopravvenienze attive, rilasci fondi e altri ripristini
(2.824)
(298)
Imposte differite attive e interessi su crediti tributari
0
0
Totale rettifiche
(F)
(6.638)
(6.459)
Totale denominatore: componenti economici positivi rettificati
(G)=(E)+(F)
6.478
5.718
Parametro reddituale
(D)/(G)
99,47%
99,35%
Il parametro reddituale, come evidenziato nella tabella sopra riportata è dato dal rapporto tra:
o il numeratore, pari complessivamente a 6.438 migliaia di Euro e fa riferimento ai ricavi per canoni di
locazione degli immobili destinati a tale attività (immobili di investimento) e alla plusvalenza realizzata
sulla vendita dell’asset di Verona. Si precisa che il suddetto importo dei ricavi da locazione è comprensivo
dei ricavi assimilabili ai canoni di locazione, quali gli indennizzi da conduttori (ma non anche i proventi
derivanti dal riaddebito di costi ai conduttori. Si segnala inoltre che, in ragione delle svalutazioni
contabilizzate nei conti economici dei precedenti esercizi in applicazione del modello del fair value
(cumulativamente 2.101 migliaia di Euro), i margini lordi realizzati con la vendita dell’asset di Verona,
risultano complessivamente minusvalenti per 988 migliaia di Euro.
o il denominatore risulta pari complessivamente 6.478 migliaia di Euro. Tale importo corrisponde
all’ammontare complessivo dei componenti positivi del Conto Economico (13.109 migliaia di Euro),
rettificato al fine di escludere le rivalutazioni di immobili rilevate nell’esercizio in applicazione del modello
del fair value per la valutazione del portafoglio immobiliare (3.572 migliaia di Euro). Inoltre, al fine di non
far incidere sul rapporto ulteriori elementi che non sono in relazione diretta né con la gestione esente, né
con la gestione imponibile e la cui inclusione al denominatore del rapporto potrebbe alterare il risultato
della verifica del criterio di prevalenza economica, sono stati esclusi: i) i proventi che rappresentano
riaddebiti di costi quali, prevalentemente, quelli relativi al riaddebito di costi a conduttori di immobili
destinati alla locazione (esclusi anche dal numeratore del parametro reddituale) per 242 migliaia di Euro;
ii) sopravvenienze attive e rilasci di fondi per 2.824 migliaia di Euro.
Con riferimento invece agli obblighi di distribuzione previsti dall’art. 1, comma 123 e 123-bis, della Legge n.
296/2006, si segnala che il Bilancio dell’esercizio 2022 si chiude con un risultato netto positivo pari a 336
migliaia di Euro (dato da un risultato positivo della gestione esente pari a 886 migliaia di Euro e un risultato
negativo della gestione imponibile di -550 migliaia di Euro). Si precisa peraltro che, come stabilito dall’art. 7
del Decreto ed altresì chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 2008 non è disponibile per la
124
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
distribuzione, l’utile netto del conto economico della gestione esente soggetto a vincoli civilistici e come tale
non distribuibile (esemplarmente l’utile obbligatoriamente da destinare a riserva ex artt. 2430 e 2431 del c.c.
ed, ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs. n. 38 del 28 febbraio 2005). Conseguentemente, ai sensi della normativa
applicabile, stante la composizione del patrimonio netto della società e i relativi obblighi di alimentare le
riserve (in specie, art. 2430 c.c. e, art. 6 del D.Lgs. n.38/2005) con riferimento al risultato dell’esercizio 2022,
non è emerso alcun obbligo di distribuzione dell’utile della gestione esente di cui all’art 1, comma 123 e 123
bis della Legge n. 296/2006.
(2) Requisiti soggettivi
NEXT RE SIIQ S.p.A., che redige il bilancio in applicazione dei principi contabili internazionali, rispetta i requisiti
soggettivi previsti dalla normativa di riferimento per la permanenza nel regime speciale, essendo una società:
i) costituita in forma di società per azioni; ii) residente ai fini fiscali in Italia; iii) le cui azioni sono negoziate
presso la Borsa Italiana.
Si conferma inoltre che nel 2022 non sono intervenute operazioni straordinarie che hanno avuto effetto sui
requisiti di permanenza nel regime speciale.
(3) Requisiti relativi alla struttura partecipativa
In base alle informazioni in possesso della Società, alla data del 31 dicembre 2022 non risultano soci che
detengono direttamente o indirettamente, ai sensi dell’art. 1, co. 119, della Legge n. 296/2006 e modificato
dalla Legge n. 164/2014, più del 60% dei diritti di voto nell’Assemblea ordinaria e più del 60% dei diritti di
partecipazione agli utili. Al riguardo si rammenta che nel precedente periodo di imposta chiuso al 31 dicembre
2021, ad esito dell’OPA promossa dall’azionista di controllo CPI PG, quest’ultimo è venuto a possedere una
percentuale di azioni ordinarie superiore al 60%.
In particolare, alla data del 26 novembre 2021, CPI PG deteneva una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sottoscritto della Società, rappresentato da n. 16.983.075 azioni con diritto di voto, di
cui n. 11.012.055 azioni non ammesse alle negoziazioni (le “Azioni non Quotate”), pari alla totalità delle azioni
non quotate della Società e n. 5.971.020 azioni ordinarie ammesse alle negoziazioni sul mercato Euronext
Milan (pari al 54,22% del totale delle azioni quotate), con conseguente mancato rispetto del requisito del
controllo.
Al fine di consentire il ripristino del requisito del controllo ed il mantenimento da parte della Società del Regime
Speciale entro il 31 dicembre 2021, in data 26 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione ha convocato
l’Assemblea straordinaria degli Azionisti per il giorno 27 dicembre 2021 sottoponendo alla stessa la proposta
di conversione obbligatoria, nel rapporto 1:1, di n. 11.012.055 azioni ordinarie non quotate in n. 11.012.055
azioni di categoria B senza diritto di intervento né di voto nell’assemblea ordinaria della Società e con il
medesimo diritto di partecipare agli utili delle azioni ordinarie, che sarà automaticamente e proporzionalmente
ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni
di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari – e, in ogni caso,
non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
In data 27 dicembre 2021, l’Assemblea Straordinaria ha deliberato all’unanimità la suddetta conversione
obbligatoria, ad esito della quale, CPI PG è venuto a detenere una partecipazione complessivamente pari al
77,1078% del capitale sociale sottoscritto della Società, rappresentato da (i) n. 5.971.020 azioni ordinarie con
diritto di voto ammesse alle negoziazioni sul mercato EXM – pari al 54,22% del capitale sociale con diritto di
voto nell’assemblea ordinaria della Società - e (ii) n. 11.012.055 Azioni di Categoria B, aventi le caratteristiche
sopra descritte.
Anche alla luce di quanto precede, alla data del 31 dicembre 2022 la Società ha quindi soddisfatto e mantenuto
i requisiti partecipativi di permanenza nel Regime Speciale (ivi incluso il requisito “del controllo”).
125
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Suddivisione dei componenti economici tra gestione esente e gestione imponibile e relativi criteri di
ripartizione
Di seguito si riporta il conto economico al 31 dicembre 2022 suddiviso tra gestione esente e gestione
imponibile (dati in migliaia di Euro).
Totale
(A)
Gestione
esente (B)
Gestione
imponibile
(A)-(B)
Ricavi delle vendite e delle prestazioni
5.941
5.941
0
Altri ricavi
3.582
777
2.805
Ricavi lordi
9.523
6.718
2.805
Costi per materie prime e servizi
(4.020)
(3.801)
(219)
Costo del personale
(2.059)
(2.048)
(11)
Altri costi operativi
(1.005)
(1.001)
(4)
Costi operativi
(7.083)
(6.849)
(234)
Risultato operativo lordo
2.440
(111)
2.676
Rettifiche di valore
2.565
2.676
(124)
Risultato operativo
5.005
2.544
2.461
Proventi finanziari
5
4
1
Oneri finanziari
(4.000)
(1.662)
(2.338)
Risultato al lordo delle imposte
1.010
886
124
I risultati riportati nella precedente tabella relativamente alle due gestioni, derivano dalla separazione dei
componenti economici dell’esercizio 2022 quali risultanti dalla contabilità separata adottata dalla Società per
tali componenti. La contabilità separata ha, infatti, il fine di identificare i risultati gestionali dell’attività esente
e di quella imponibile attraverso: i) l’attribuzione a ciascuna delle due gestioni dei componenti economici
specificamente imputabili alle stesse; ii) l’attribuzione a ciascuna delle due gestioni, secondo un ragionevole
pro quota percentuale, dei componenti economici “comuni” (in quanto non specificamente riferibili ad una
delle due gestioni).
In particolare, si evidenzia che NEXT RE ha adottato, ai fini della attribuzione alla gestione esente (o imponibile)
di tali componenti “comuni” il paramento reddituale come più esattamente conteggiato ed espresso nella
percentuale (99,47%) di cui alla tabella sopra riportata al paragrafo ”parametro reddituale”, in quanto ritenuto
il parametro percentuale maggiormente idoneo per operare la suddetta ripartizione, poiché - depurato dei
componenti economici non riferibili ad alcuna attività svolta - effettivamente espressivo del rapporto di
incidenza percentuale dell’attività di locazione rispetto al complesso delle attività esercitate dalla Società.
Si precisa altresì che per i redditi derivanti dalla gestione esente è stata applicata l’apposita disciplina prevista
dall’art. 1, commi 119 e ss., della Legge n. 296/2006 e dal relativo decreto attuativo, mentre per i redditi
derivanti dalla gestione imponibile sono state applicate le ordinarie regole di imposizione ai fini IRES ed IRAP.
126
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Note di commento ai prospetti contabili
ATTIVO
Nota 1. Investimenti immobiliari
31/12/2022
31/12/2021
Investimenti immobiliari
135.943
138.300
Investimenti immobiliari
135.943
138.300
Di seguito si riportano le variazioni intervenute nell’esercizio con riferimento alla voce Investimenti immobiliari.
Fabbricati
Valore netto contabile al 31/12/2021
138.300
Incrementi
851
Decrementi
(6.100)
Rivalutazioni (svalutazioni)
2.892
Valore netto contabile al 31/12/2022
135.943
Il Portafoglio immobiliare direttamente detenuto da NEXT RE ha fatto registrare al 31 dicembre 2022 una
valutazione complessiva di 135.943 migliaia di Euro.
La tabella sotto riportata descrive la movimentazione dei valori di ciascun immobile avvenuta nel corso
dell’esercizio 2022.
Immobile
31/12/2021
Incrementi
Decrementi
Valore contabile
prima
dell'adeguamento
Valore di
mercato
Adeguamento al
valore di
mercato
31/12/2022
Milano, Via Spadari
57.900
813
0
58.713
61.450
2.737
61.450
Milan, Via Cuneo
25.550
0
0
25.550
25.850
300
25.850
Milano, C.S. Gottardo
15.600
0
0
15.600
15.900
300
15.900
Roma, Via Zara
12.950
8
0
12.958
13.193
235
13.193
Roma, Via Vinicio Cortese
5.150
0
0
5.150
4.850
(300)
4.850
Bari, V. Dioguardi
15.050
30
0
15.080
14.700
(380)
14.700
Verona, Via Unità d'Italia
6.100
0
(6.100)
0
0
0
0
138.300
851
(6.100)
133.051
135.943
2.892
135.943
Il valore della voce Investimenti immobiliari è pari a 135.943 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022. La voce si
decrementa per l’effetto combinato della vendita dell’asset di Verona avvenuta in data 28 dicembre 2022
(valore al 31 dicembre 2021 pari a 6.100 migliaia di Euro) e per l’adeguamento al fair value del portafoglio
immobiliare complessivamente positivo per 2.892 migliaia di Euro. Il valore dell’asset di Milano, Via Spadari si
incrementa inoltre a seguito della capitalizzazione dei costi per lavori di ristrutturazione e valorizzazione del
terzo piano ad uso uffici e per i lavori condominiali straordinari per rifacimento della facciata per complessivi
813 migliaia di Euro. Si rammenta che il valore della porzione ad uso strumentale dell’asset sito in Roma, Via
Zara – valutata dall’esperto indipendente per 1.909 migliaia di Euro - è iscritta alla voce Altre immobilizzazioni
materiali per 1.780 migliaia di Euro al netto del relativo fondo ammortamento.
Con riferimento ai suddetti lavori condominiali straordinari dell’immobile di Milano, Via Spadari i costi
deliberati in capo al Gruppo ammontano a circa 686 migliaia di Euro di cui 530 di competenza dell’esercizio
successivo.
127
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La voce rivalutazioni (svalutazioni) si riferisce alle rettifiche effettuate nel periodo al valore degli immobili per
adeguarli al relativo valore equo, conformemente a quanto previsto dai principi contabili di riferimento. In
particolare, come si evince dalla tabella sopra riportata gli investimenti immobiliari hanno subito svalutazioni
per 680 migliaia di Euro e rivalutazioni per 3.572 migliaia di Euro, con un impatto netto positivo pari a 2.892
migliaia di Euro.
L’adeguamento al fair value recepisce il risultato delle perizie sul valore di mercato degli immobili redatte
dall’esperto indipendente, in osservanza degli standard “RICS Valuation - Professional Standards”, che
inglobano gli IVS (International Valuation Standards), e in conformità alla normativa applicabile e alle
raccomandazioni dei regulator.
Come richiesto dall’IFRS 13 viene di seguito fornita disclosure della gerarchia del fair value.
La gerarchia del fair value, classifica in tre livelli gli input delle tecniche di valutazione adottate per determinare
il fair value. In particolare:
o gli input di Livello 1 sono prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche a
cui l’entità può accedere alla data di valutazione;
o gli input di Livello 2 sono input diversi dai prezzi quotati inclusi nel Livello 1, osservabili, direttamente o
indirettamente, per l’attività o la passività. Se l’attività o passività ha una determinata durata
(contrattuale), un input di Livello 2 deve essere osservabile sostanzialmente per l’intera durata dell’attività
o della passività;
o gli input di Livello 3 sono input non osservabili per l’attività o la passività.
Il portafoglio immobiliare della Società è stato valutato secondo modelli di determinazione del fair value di
Livello 3, in quanto gli input direttamente/indirettamente non osservabili sul mercato, utilizzati nei modelli di
valutazione, sono preponderanti rispetto agli input osservabili sul mercato.
Nella tabella seguente è riportato il portafoglio immobiliare di NEXT RE, distinto per tipologia di natura giuridica
degli immobili, valutato al fair value al 31 dicembre 2022:
Immobile
Natura giuridica
Criteri di
contabilizzazione
Data ultima
perizia
Input significativi non
osservabili sul mercato
(level 3) Euro/000
Milano, Via Spadari
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
61.450
Milan, Via Cuneo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
25.850
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
15.900
Roma, Via Zara
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
13.193
Roma, Via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
IAS 40, fair value
31/12/2022
4.850
Bari, V. Dioguardi
Leasing Immobiliare
IAS 40, fair value
31/12/2022
14.700
135.943
Gli input non osservabili ritenuti maggiormente significativi da NEXT RE sono il tasso di attualizzazione e il
tasso di Gross Cap e l’ERV (Canoni annuali per metro quadro) in quanto una loro variazione influisce
significativamente sul valore del fair value. Il tasso di inflazione è stato assunto pari al 2%.
128
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2022:
Immobile
Natura giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Tasso di
Gross cap
ERV €/mq/a
Milano, Via Spadari
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,16% per porzione
retail e 5,31% per
porzione office
3,85% per
porzione
retail e 4,51%
per porzione
office
1.050 per
porzione
retail e 440
porzione
office
Milan, Via Cuneo
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,91%
5,09%
400
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
6,67%
5,18%
350
Roma, Via Zara
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
6,22%
5,32%
300
Roma, Via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
7,75%
7,12%
155
Bari, V. Dioguardi
Leasing Immobiliare
Reddituale (DCF)
6,35%
6,38%
100
Nella tabella seguente si riportano gli input non osservabili utilizzati per ciascun asset al 31 dicembre 2021:
Immobile
Natura giuridica
Metodo
Tasso di
attualizzazione
Tasso di
Gross cap
ERV
€/mq/a
Milano, Via Spadari
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,2% per
porzione retail
e 4,6% per
porzione office
4,05% per
porzione
retail e
4,30% per
porzione
office
1.400 per
porzione
retail e
420
porzione
office
Milan, Via Cuneo
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,80%
4,90%
400
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
6%
5,40%
345
Roma, Via Zara
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
5,70%
5,60%
276
Roma, Via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
Reddituale (DCF)
6,69%
7,60%
190
Bari, V. Dioguardi
Leasing Immobiliare
Reddituale (DCF)
6,00%
7,40%
110
A conferma della solidità del processo valutativo è stata effettuata, con il supporto dell’esperto indipendente,
un’analisi di sensitività del valore del portafoglio immobiliare in relazione alla variazione dell’ERV e del tasso
di Gross Cap. In particolare, è stata determinata l’oscillazione del valore del portafoglio immobiliare della
Società facendo variare del +/- 5% l’ERV dei singoli immobili e di +/- 0.25 bps il tasso di Gross Cap.
L’oscillazione registrata - ricompresa in un range del +/- 6% del valore del portafoglio immobiliare.
Di seguito viene rappresentato, infine, il valore portafoglio immobiliare della Società, il debito residuo relativo
ai finanziamenti in essere riferiti agli asset, il Net Asset Value (indicato su base volontaria e calcolato come
rapporto tra il debito residuo nominale dei finanziamenti e il fair value degli asset), e l’indicatore Loan to value
immobiliare calcolato come rapporto tra il debito residuo dei finanziamenti riferiti agli asset e i relativi fair
value alla data del 31 dicembre 2022.
129
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Immobile
Natura giuridica
Controparte
finanziatrice
Valori al
31
dicembre
2022
Debito
residuo
al 31
dicembre
2022*
Net
Asset
Value
Euro
Loan
to
Value
Scadenza
Durata
(anni)
Milano, Via Spadari
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
61.450
22.687
38.763
37%
27/01/2026
3,1
Milan, Via Cuneo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
25.850
14.481
11.369
56%
27/01/2026
3,1
Milano, C.S. Gottardo
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.900
10.861
5.039
68%
27/01/2026
3,1
Roma, Via Zara**
Piena Proprietà
CPI PG S.A.
15.100
6.577
8.523
44%
27/01/2026
3,1
Roma, Via Vinicio Cortese
Piena Proprietà
Intesa San Paolo
4.850
906
3.469
28%
05/12/2025
2,9
Intesa San Paolo
475
01/07/2025
2,5
Bari, V. Dioguardi
Leasing Immobiliare
Unicredit Leasing
14.700
4.810
9.890
33%
10/01/2024
1,0
137.850
60.797
77.053
44%
* valori nominali del debito
** include il valore della porzione di Via Zara 28 destinata alla sede legale e operativa della Società
Si precisa che le scadenze dei debiti sopra esposte incorporano le estensioni delle stesse a seguito della
moratoria di cui all’articolo 56 del decreto legge 17 marzo 2021, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla
legge 24 aprile 2021, n. 27 a seguito della proroga – ai sensi dell’articolo 1, comma 248, della legge del 30
dicembre 2021, n. 178 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per
il triennio 2021-2 023) – del termine di sospensione dei pagamenti.
Nota 2. Altre immobilizzazioni materiali
31/12/2022
31/12/2021
Fabbricato strumentale
1.780
1.838
Mobili e arredi Hotel di Verona
0
280
Altri beni
34
59
Altre immobilizzazioni
materiali
1.814
2.177
Le variazioni intervenute nell’esercizio sono le seguenti:
Fabbricato
strumentale
Altri
beni
Mobili e arredi
Hotel di Verona
Totale
Valore netto contabile al 01/01/2022
1.838
59
280
2.177
Incrementi
0
0
0
0
Decrementi
0
0
0
0
Ammortamenti e svalutazioni
(58)
(25)
(280)
(363)
Saldo finale al 31/12/2022
1.780
34
0
1.814
Costo storico
1.909
80
544
2.533
Fondo ammortamento
(129)
(16)
(156)
(301)
Svalutazione mobili e arredi
0
(30)
(388)
(418)
Valore netto contabile
1.780
34
0
1.814
130
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Il saldo della voce al 31 dicembre 2022 è pari a 1.814 migliaia di Euro. La voce include principalmente il valore,
al netto del relativo fondo ammortamento, della porzione strumentale dell’immobile di Roma, Via Zara 28 (sede
della NEXT RE) per 1.780 migliaia di Euro. La riduzione significativa rispetto al 31 dicembre 2021 di 363
migliaia di Euro è principalmente riconducibile all’azzeramento del valore dei mobili e arredi dell’asset di
Verona iscritti al 31 dicembre 2021 per 280 migliaia di Euro.
La società non ha impegni per l’acquisto di nuove immobilizzazioni.
Nota 3. Diritti d’uso
31/12/2022
31/12/2021
Diritti d’uso
74
8
Diritti d’uso
74
8
Diritti d’uso
Valore netto contabile al 01/01/2022
8
Incrementi
79
Decrementi
0
Ammortamenti e svalutazioni
(13)
Valore netto contabile al 31/12/2022
74
La voce al 31 dicembre 2022 accoglie il valore dei diritti d’uso con riferimento ai contratti di leasing relativi a
tre auto aziendali stipulati nell’esercizio; il valore al 31 dicembre 2021 faceva riferimento a un contratto di
lease chiuso nel corso dell’esercizio.
Nota 4. Attività immateriali
31/12/2022
31/12/2021
Software REF - BC
61
86
Attività immateriali
61
86
La voce include prevalentemente l’attività a vita utile definita relativa ai costi sostenuti in relazione al progetto
di implementazione dei sistemi contabile e gestionale Business Central e RefTree che sono entrati in esercizio
all’inizio del secondo semestre 2020. La variazione fa riferimento alla rilevazione della quota di
ammortamento per l’esercizio.
Nota 5. Partecipazioni
31/12/2022
31/12/2021
Fidelio Engineering S.r.l.
10
10
Valore netto contabile al 31/12/2022
10
10
Il valore della voce Partecipazioni è pari a 10 migliaia di Euro e si riferisce totalmente alla partecipata al 100%
Fidelio Engineering S.r.l. costituita nel 2021. La controllata ha avviato la propria operatività nell’ultimo trimestre
2022 svolgendo servizi di assistenza generale e consulenza tecnico specialistica sul portafoglio immobiliare
e in ambito ESG per la NEXT RE SIIQ.
La controllata, al 31 dicembre 2022, ha un patrimonio netto pari a 14 migliaia di Euro comprensivo di un utile
dell’esercizio pari a 5 migliaia di Euro.
131
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 6. Attività per imposte anticipate
La voce include le attività per imposte anticipate per 193 migliaia di Euro maturate nel triennio 2018- 2021 e
che saranno recuperate negli esercizi successivi a fronte di risultati imponibili della gestione non esente della
Società. In particolare, fatta salva la prevalenza della gestione esente imposta dal regime SIIQ, si ritiene che
la gestione imponibile contribuirà all’utilizzo delle attività per imposte anticipate negli esercizi successivi.
Nota 7. Altre attività non correnti
La tabella seguente riepiloga la situazione delle Altre attività non correnti al 31 dicembre 2022 e al 31 dicembre
2021.
31/12/2022
31/12/2021
Capex contribution Milano, Via Spadari
489
611
Capex contribution Milano, Via Cuneo
371
464
Concessioni Covid Milano, Via Spadari
499
471
Concessioni Covid Milano, Via Cuneo
274
343
Linearizzazione canoni
803
332
Altre attività non correnti
2.436
2.221
La voce al 31 dicembre 2022 è pari a 2.436 migliaia di Euro e si riferisce principalmente:
o alla quota a lungo termine del capex contribution erogato al cliente OVS nel 2018 per l’immobile di Milano,
Via Spadari per 489 migliaia di Euro e nel secondo semestre 2021 per l’immobile di Milano, Via Cuneo per
371 migliaia di Euro; tali contributi erogati al cliente per lavori di riqualificazione degli immobili sono portati
a riduzione dei canoni futuri lungo la durata del contratto.
o alle quote relative alle riduzioni temporanee di canone concesse al conduttore OVS per 773 migliaia di Euro,
con riferimento ai contratti di locazione degli asset di Milano Via Cuneo e Via Spadari, che verranno rilevate
a conto economico negli esercizi oltre il successivo a riduzione dei ricavi da locazione;
o agli effetti derivanti dalla linearizzazione dei canoni di locazione per 803 migliaia di Euro che si riverseranno
nel conto economico negli esercizi oltre il successivo.
Nota 8. Attività finanziarie al fair value
31/12/2022
31/12/2021
Obbligazione HTBF Comparto Euro
0
2.381
Altri investimenti finanziari
544
997
Attività finanziarie al fair value
544
3.378
La voce accoglie il valore delle attività finanziarie valutate al fair value con contropartita il conto economico;
la contropartita economica dell’adeguamento al fair value è incluso nella voce 23. Adeguamento al fair value
delle attività finanziarie.
Obbligazioni
OICR
Totale
Valore netto contabile al 01/01/2022
2.381
997
3.378
Incrementi
0
500
500
Decrementi
(2.381)
(900)
(3.281)
Riclassifiche
0
0
0
Adeguamento al fair value
0
(53)
(53)
Valore netto contabile al 31/12/2022
0
544
544
132
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La voce Attività finanziarie al fair value si decrementa per 2.834 migliaia di Euro di cui 2.381 migliaia di Euro
relativi alla dismissione del titolo HTBF, come di seguito meglio illustrato, 400 migliaia di Euro relativi al
disinvestimento in quote di fondi comuni di investimento e 53 migliaia di Euro negativi relativi alla valutazione
al fair value alla data del 31 dicembre 2022 degli altri investimenti finanziari di liquidità sulla base dei prezzi di
mercato alla data di bilancio.
In data 28 giugno 2022 la Società ha sottoscritto un accordo transattivo avente ad oggetto, inter alia, il
trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo HTBF, sottoscritti da Next RE per
una tranche pari a nominali 6.000 migliaia di Euro nonché la definizione transattiva dei procedimenti giudiziali,
ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al Bond per un corrispettivo complessivo pari a
2.850 migliaia di Euro. L’accordo in oggetto ha fatto rilevare nel conto economico della Società un provento
netto pari a 469 migliaia di Euro iscritto alla voce 21. Altri ricavi e proventi.
La voce Attività finanziarie al fair value include altresì il valore al 31 dicembre 2022 degli investimenti delle
temporanee eccedenze di liquidità in quote di fondi comuni di investimento (fondi di OICR, quote di OICR o
portafogli di quote di OICR) gestiti da primari gestori patrimoniali qualificati. Le suddette attività finanziarie
sono state valutate sulla base del prezzo di mercato al 31 dicembre 2022 pari a 544 migliaia di Euro.
Nota 9. Crediti e altre attività correnti
La voce include attività finanziarie valutate al costo ammortizzato composte da crediti commerciali, crediti
tributari e altri crediti come di seguito meglio dettagliato.
31/12/2022
31/12/2021
Crediti verso conduttori
319
655
Fondo svalutazione crediti
(251)
(251)
Crediti verso clienti netti
68
404
Crediti tributari
309
807
Ratei e risconti attivi
265
81
Concessioni ai clienti COVID-19
224
163
Capex contribution – quota corrente
215
215
Crediti verso controllata da consolidato fiscale
1
0
Depositi cauzionali
1
1
Altri crediti
20
25
Totale
1.103
1.696
Crediti verso Clienti netti
I crediti verso clienti netti presentano un saldo pari a 68 migliaia di Euro (404 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021) e sono composti principalmente da:
o crediti verso i conduttori degli immobili di proprietà per 68 migliaia di Euro; l’ammontare include crediti
per fatture e note di credito da emettere per 46 migliaia di Euro;
o crediti completamente svalutati per 251 migliaia di Euro.
Con riferimento al fondo a copertura perdite si riporta di seguito la movimentazione del periodo.
Fondo svalutazione Crediti
Saldo al 01/01/2022
(251)
Accantonamenti
0
Rilascio
0
Utilizzo
0
Saldo al 31/12/2022
(251)
133
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Il fondo svalutazione crediti non ha subito variazioni rispetto all’esercizio precedente.
La Società prevede ragionevolmente che i crediti non svalutati saranno incassati entro dodici mesi, in quanto
ad oggi non sussistono perdite previste per inesigibilità o altre cause di non realizzo dei crediti verso locatari.
Crediti tributari
31/12/2022
31/12/2021
Crediti verso Erario per IVA
290
754
Crediti verso Erario per imposte
4
38
Altri crediti tributari
15
15
Crediti tributari correnti
309
807
I crediti tributari presentano un saldo pari a 309 migliaia di Euro (807 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) e
sono composti principalmente da:
o credito verso l’erario risultante dalla liquidazione IVA del mese di dicembre 2022 per 290 migliaia di Euro
(754 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021). Il credito al 31 dicembre 2021 è stato utilizzato in
compensazione, nel corso dell’esercizio, a fronte di pagamenti dovuti per ritenute d’acconto su lavoro
dipendente, autonomo e IMU;
o crediti IRES per 4 migliaia di Euro;
o crediti tributari verso altri per 15 migliaia di Euro.
Ratei e risconti attivi
La voce Ratei e risconti attivi pari a 265 migliaia di Euro (81 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) afferisce
principalmente al risconto di costi di competenza dell’esercizio successivo tra i quali canoni di leasing per 180
migliaia di Euro e assicurazioni per 50 migliaia di Euro.
Costi differiti per concessioni ai clienti COVID-19
La voce fa riferimento alle riduzioni temporanee concesse al cliente OVS con riferimento ai canoni di locazione
oggetto di specifici accordi siglati nel mese di luglio 2020, nel mese di marzo 2021, nel mese di agosto 2021
e nel mese di maggio 2022. Le suddette riduzioni temporanee di canoni saranno imputate nel conto
economico, a riduzione dei ricavi di locazione, nell’esercizio 2023; la quota che sarà invece imputata negli
esercizi successivi è iscritta alla voce Crediti e altre attività non correnti.
Capex contribution - quota corrente
La voce fa riferimento alla quota entro l’esercizio successivo del capex contribution erogato nel 2018 al cliente
OVS per l’immobile di Milano, Via Spadari e per l’immobile di Milano, Via Cuneo erogato nel secondo semestre
2021. Tale importo fa riferimento alla quota che verrà portata a riduzione dei ricavi da locazione nel corso dei
successivi 12 mesi.
Crediti verso controllata da consolidato fiscale
La voce ammonta a 1 migliaio di Euro e fa riferimento alla posizione di credito nei confronti della controllata
Fidelio Engineering S.r.l. con la quale è stato attivato il consolidato fiscale per il triennio 2023-2025.
134
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 10. Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
31/12/2022
31/12/2021
Depositi bancari
15.015
3.837
Time deposit
0
3.000
Conti correnti vincolati
0
0
Denaro e valori in cassa
0
0
Totale
15.015
6.837
Le disponibilità liquide e mezzi equivalenti ammontano complessivamente a 15.015 migliaia di Euro (6.837
migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) e sono rappresentate da depositi bancari. La variazione significativa è
riconducibile principalmente all’incasso del corrispettivo riveniente dalla vendita dell’asset a destinazione
d’uso alberghiera sito in Verona per 7.400 migliaia di Euro e del corrispettivo riveniente dall’accordo transattivo
avente ad oggetto, inter alia, il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Fondo HTBF- € nonché la
definizione transattiva dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi
ai suddetti titoli obbligazionari.
I time deposit in essere al 31 dicembre 2021 pari a 3.000 migliaia di Euro sono stati estinti nel corso
dell’esercizio.
135
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
PATRIMONIO NETTO
Nota 11. Patrimonio Netto
Il Capitale Sociale, interamente sottoscritto e versato, ammonta a 63.265 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022
ed è costituito da n. 11.013.054 azioni ordinarie quotate, prive di valore nominale, e da n.11.012.055 azioni di
categoria B, prive del diritto di intervento e di voto nell’assemblea ordinaria della Società e attributive di un
diritto di partecipazione agli utili limitato, e non ammesse alla negoziazione su EURONEXT Milan. La Società
detiene 38.205 azioni proprie.
L’utile dell’esercizio 2021 pari a 427.336,25 Euro è stato destinato per Euro 21.366,81 a riserva legale e per
Euro 405.969,44 a riserva da fair value come da delibera dell’Assemblea degli Azionisti del 26 aprile 2022.
La voce Altre componenti di conto economico complessivo è positiva ed ammonta a 42 migliaia di Euro e
recepisce gli effetti della valutazione attuariale del trattamento di fine rapporto dei dipendenti della Società ai
sensi dello IAS 19.
La voce Riserva per pagamenti basati su azioni, al 31 dicembre 2022, risulta pari a zero; per ulteriori dettagli
si rimanda al paragrafo Piani di incentivazione.
Di seguito si riporta il prospetto ex art. 2427 numero 7-bis del Codice civile.
Descrizione
31/12/2022
Possibilità di
utilizzazione
Quota
disponibile
Dividendi
Riepilogo delle
utilizzazioni effettuate
nei tre precedenti
esercizi
per
copertura
perdite
per altre
ragioni
Capitale sociale
63.265
Riserve di capitale:
Riserva da sovrapprezzo azioni
22.931
C
22.931
(13.013)
Riserve di utili:
Riserva legale
7.144
B
Riserva da fair value
8.545
Riserva copertura perdite
B
Altre riserve:
Costi per aumento di capitale
(3.429)
Riserva negativa per acquisto azioni proprie
(149)
Altre componenti di conto economico complessivo
42
Utili (Perdite) a nuovo
(12.785)
Utile(perdita) del periodo
346
Totale
85.911
(13.013)
Quota non distribuibile
5.509
Residua quota distribuibile
17.422
(*) A: per aumento di capitale; B: per copertura perdite; C: per distribuzione ai soci
136
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
PASSIVO
Nota 12. Benefici per i dipendenti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei benefici per i dipendenti al 31 dicembre 2022. La voce include
il valore, calcolato ai sensi dello IAS 19, delle indennità di fine rapporto rimaste in azienda e maturate al 31
dicembre 2022.
31/12/2022
31/12/2021
Benefici per i dipendenti
66
189
Totale Benefici per i dipendenti
66
189
Di seguito si riporta la movimentazione della voce.
31/12/2021
31/12/2021
Saldo iniziale al 01/01/2022
189
249
Utili/Perdite attuariali
(66)
7
Utilizzo
(125)
(159)
Accantonamenti
65
93
Oneri finanziari IAS 19
3
(1)
Saldo finale al 31/12/2022
66
189
Il saldo finale, pari a 66 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 (189 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021), riflette
il valore attuale dell’impegno della Società nei confronti dei dipendenti per trattamento di fine rapporto,
calcolato sulla base delle vigenti previsioni legislative e dei contratti collettivi di lavoro e delle sottostanti
dinamiche attuariali.
L’utilizzo nell’esercizio fa riferimento alla liquidazione del trattamento di fine rapporto ai dipendenti cessati
per 5 migliaia di Euro, all’anticipo concesso a taluni dipendenti a seguito di specifica richiesta per 91 migliaia
di Euro e al trasferimento a fondi di previdenza per 29 migliaia di Euro.
Il service cost è classificato a conto economico per 65 migliaia di Euro (93 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021) tra i costi del personale, per 3 migliaia di Euro (1 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) a interest cost
classificato tra gli oneri finanziari e per 7 migliaia di Euro (1 migliaia di Euro di utile al 31 dicembre 2021) a
utile attuariale classificato nel conto economico complessivo come previsto dallo IAS 19.
Si riportano di seguito le ipotesi demografiche e finanziarie utilizzate:
IPOTESI DEMOGRAFICHE
PERSONALE
DIPENDENTE
IPOTESI
FINANZIARIE
31/12/2022
Probabilità di decesso
Tabelle di mortalità
RG48
Tasso annuo di
attualizzazione
3,77%
Probabilità di invalidità
Tavole INPS distinte per
età e sesso
Tasso annuo di
inflazione
2,30%
Probabilità di pensionamento
100% al raggiungimento
dei requisiti AGO
Tasso annuo
incremento TFR
3,23%
Probabilità di ricevere all’inizio dell’anno
un’anticipazione del TFR accantonato
pari al 70%
3%
Tasso annuo di
incremento salariale
3%
Probabilità di dimissioni
5%
Il Fondo Trattamento di Fine Rapporto rientra nei piani a benefici definiti.
In particolare, occorre notare come:
137
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
o il tasso annuo di attualizzazione utilizzato per la determinazione del valore attuale dell’obbligazione è
stato desunto, coerentemente con il par. 83 dello IAS 19, dall’indice Iboxx Corporate AA con duration 10+
rilevato alla data della valutazione;
o il tasso annuo di incremento del TFR come previsto dall’art. 2120 del Codice Civile è pari al 75%
dell’inflazione più 1,5 punti percentuali;
o Il tasso annuo di incremento salariale applicato esclusivamente per le Società con in media meno di 50
dipendenti nel corso del 2006 è stato pari al 3%.
Alla data del 31 dicembre 2022 l’organico della Società è composto da n. 7 unità. Di seguito i numeri puntuali
e medi dei dipendenti al 31 dicembre 2022 e al 31 dicembre 2021, suddivisi per categorie:
Divisione per qualifica
31/12/2022
31/12/2021
Dirigenti
4
4
Quadri
1
1
Impiegati
2
2
Totale
7
7
Divisione per media del periodo
31/12/2022
31/12/2021
Dirigenti
4
3
Quadri
1
2
Impiegati
2
3
Totale
7
8
Nota 13. Fondi rischi
La voce Fondi rischi, pari a 74 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 (0 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021)
riflette la valorizzazione di passività probabili correlate ad alcune posizioni in corso di definizione alla data di
bilancio per cui è stato possibile effettuare una stima attendibile della corrispondente obbligazione attesa
ancorché non sia sempre possibile prevedere il timing degli eventuali esborsi monetari ad esse correlati. La
posizione più significativa, pari a 55 migliaia di Euro, fa riferimento alla definizione transattiva in merito a
pretese avanzate per compensi professionali maturati nell’ambito di incarichi di custode giudiziario e
Consulente Tecnico d’Ufficio in relazione a procedimenti chiusi in corso d’anno.
Nota 14. Debiti verso banche e altri finanziatori
31/12/2022
31/12/2021
Non correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
62.525
61.890
Debiti verso altri finanziatori
4.138
4.810
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
66.663
66.700
Correnti
Mutui ipotecari e finanziamenti
822
810
Debiti verso altri finanziatori
747
362
Totale Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
1.569
1.172
Totale
68.232
67.872
Di seguito si riporta una tabella di sintesi delle condizioni dei principali mutui ipotecari e dei finanziamenti
bancari in essere alla data di bilancio.
138
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Istituto
Importo
Originario
Debito
residuo al
31/12/2022
Valori
Nominali
Debito
residuo al
31/12/2022
Valori di
Bilancio al
Costo
Ammortizzato
Di cui
entro
l’esercizio
successivo
Di cui oltre
l’esercizio
successivo
Garanzie
Ulteriori
garanzie e
Clausole
CPI PG
54.606
54.606
56.973
0
56.974
CPI PG
3.366
3.366
3.487
0
3.487
Banca Centro Lazio
2.000
1.529
1.491
368
1.122
Intesa San Paolo
S.p.A.
3.900
906
915
295
620
Ipoteca
di 2°
grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
Intesa San Paolo
S.p.A.
2.100
475
481
159
322
Ipoteca
di 2°
grado
Canalizzazione
canoni di
locazione
65.972
60.882
63.347
822
62.525
La voce Debiti verso banche e altri finanziatori tiene conto delle dilazioni accordate dagli istituti di credito che
sono state riflesse nel costo ammortizzato dei debiti, ove applicabile, e nella classificazione degli stessi come
correnti e non correnti.
La voce Debiti verso altri finanziatori fa principalmente riferimento per complessivi 4.885 migliaia di Euro (747
migliaia di Euro la quota corrente) al debito verso Unicredit Leasing per il contratto di leasing relativo
all’immobile sito in Bari, viale Saverio Dioguardi (4.810 migliaia di Euro di cui 731 migliaia di Euro entro
l’esercizio successivo) e ai contratti di lease per autovetture aziendali.
Si riportano di seguito, ai sensi dello IAS 7 “Rendiconto finanziario”, le variazioni delle passività derivanti da
attività di finanziamento. La tabella consente di riconciliare i flussi monetari esposti nel Rendiconto finanziario
con il totale delle variazioni registrate nel periodo dalle poste patrimoniali che concorrono al Totale
Indebitamento finanziario.
Flussi non monetari
31/12/2021
Flusso
monetario
Variazioni
di fair value
Altri
movimenti
31/12/2022
Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
66.700
0
0
(37)
66.663
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
1.172
(1.201)
0
1.598
1.569
Passività nette derivanti dall'attività di
finanziamento
67.872
(1.201)
0
1.561
68.232
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
(6.837)
(8.178)
0
0
(15.015)
Totale indebitamento finanziario
61.035
(9.379)
0
1.561
53.217
Di seguito si riporta, ai sensi dell’IFRS 7, l’analisi delle scadenze per le passività finanziarie:
Passività
Valore contabile
entro 1 anno
1-2 anni
2-5 anni
oltre 5 anni
Debiti verso banche e altri finanziatori
68.232
1.569
4.949
61.714
-
Per l’informativa sull’indebitamento finanziario secondo quanto richiesto dalla comunicazione CONSOB del
28 luglio 2006 e in conformità con la Raccomandazione ESMA n. 32-382-1138 del 2021 si rimanda al paragrafo
Analisi andamento patrimoniale e Indebitamento finanziario incluso nella Relazione sulla gestione.
139
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 15. Debiti commerciali e altri debiti
La tabella di seguito riepiloga la situazione dei debiti commerciali e degli altri debiti al 31 dicembre 2022.
31/12/2022
31/12/2021
Non Correnti
Debiti tributari
27
165
Totale Debiti commerciali e altri debiti non
correnti
27
165
Correnti
Debiti commerciali verso terzi
805
886
Debiti verso parti correlate
819
336
Altri debiti
869
229
Debiti tributari
162
218
Debiti verso istituti di previdenza
223
116
Ratei e risconti passivi
0
57
Totale Debiti commerciali e altri debiti correnti
2.878
1.842
Debiti commerciali verso terzi
La voce debiti commerciali verso terzi presenta un saldo pari a 805 migliaia di Euro (886 migliaia di Euro al 31
dicembre 2021).
Debiti verso parti correlate
La voce include il debito verso Dea Capital SGR per asset advisory fee pari a 592 migliaia di Euro oltre a 227
migliaia di Euro relativi a debiti verso amministratori professionisti e sindaci. La voce comprende anche
l’accantonamento per premi MBO relativi a un amministratore per 118 migliaia di Euro.
Altri Debiti
31/12/2022
31/12/2021
Debiti verso il personale
696
118
Altri debiti
167
105
Debiti verso Organismo di Vigilanza
6
6
Totale Altri Debiti
869
229
Gli Altri debiti ammontano a 869 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, a fronte di un saldo di 229 migliaia di
Euro al 31 dicembre 2021, e sono composti prevalentemente da:
o debiti verso il personale per 696 migliaia di Euro relativi a premi MBO, note spese, ai ratei di ferie, permessi
e mensilità aggiuntive maturate al 31 dicembre 2022;
o altri debiti per 165 migliaia di Euro (105 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021);
o il debito verso i componenti dell’organismo di vigilanza è invece pari a 6 migliaia di Euro.
140
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Debiti tributari
31/12/2022
31/12/2021
Debiti tributari non correnti
27
165
Debiti tributari correnti
162
218
Totale Debiti tributari
189
383
I debiti tributari non correnti presentano un saldo pari a 27 migliaia di Euro (165 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021) La voce fa riferimento a imposte relative ad esercizi precedenti e importi esigibili oltre i dodici mesi in
ragione della rateizzazione in corso con l’Agenzia delle Entrate.
I debiti tributari correnti presentano un saldo pari a 162 migliaia di Euro (218 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021) e si riferiscono principalmente a:
o ritenute su redditi da lavoro dipendente e autonomi pagate nel mese di gennaio 2023 per 142 migliaia di
Euro;
o la quota corrente dei debiti per rateizzazioni di avvisi bonari della incorporata Cortese Immobiliare S.r.l.
per 15 migliaia di Euro.
Debiti verso istituti di previdenza
31/12/2022
31/12/2021
Debiti verso INPS
221
113
Debiti verso INAIL
2
2
Enti previdenziali vari
0
1
Totale debiti verso istituti di previdenza
223
116
I debiti verso istituti di previdenza ammontano ad 223 migliaia di Euro (116 migliaia di Euro al 31 dicembre
2021) e si riferiscono principalmente ai contributi relativi alla mensilità di dicembre 2022 pagati nel mese di
gennaio 2023 e all’accantonamento per contributi in relazione alla remunerazione incentivante di breve
periodo per 157 migliaia di Euro.
Rischi
I rischi a cui è soggetta la Società e le relative mitigazioni sono ampiamente illustrati nell’ambito del paragrafo
relativo alla gestione dei rischi nella Relazione sulla Gestione.
Garanzie
In merito ai contratti di finanziamento che la Società ha in essere con Intesa Sanpaolo è stata rilasciata ipoteca
sull’immobile di Roma, Via Cortese per un valore originario di 16 milioni di Euro; si evidenzia che il debito
residuo al 31 dicembre 2022 è pari a 1.397 migliaia di Euro e che il valore di mercato dell’immobile è pari a
4.850 migliaia di Euro.
La Società non ha in essere contratti di finanziamento che prevedono covenant.
Accantonamenti, impegni, passività e attività potenziali
La società ha rilevato nel bilancio al 31 dicembre 2022 accantonamenti per rischi in relazione alla probabilità
di impiegare risorse per estinguere obbligazioni per 74 migliaia di Euro come indicato alla nota 13. Fondi rischi.
La Società prosegue la gestione della causa intentata da Sorgente Group Italia S.r.l. che ha impugnato la
delibera consiliare del 29 ottobre 2021 che aveva deliberato l’aumento del capitale sociale, oltre alla delibera
consiliare del 7 ottobre 2021 che aveva accettato l’offerta di CPI Property Group S.A. e alla delibera
assembleare del 27 agosto 2021, con cui era stata conferita al Consiglio di Amministrazione la delega ad
aumentare il capitale ai sensi dell’art. 2443 del codice civile; i difensori della Società ritengono il rischio di
soccombenza in relazione all’accoglimento della domanda risarcitoria solo meramente possibile.
141
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Come anticipato nell’ambito della nota 8. Attività finanziarie al fair value, nell’ambito dell’accordo transattivo
sottoscritto in data 28 giugno 2022, Castello SGR ha rinunciato agli atti dei giudizi rubricati ai nn. 24624/2021
R.G. – Tribunale di Roma. Si ricorda che, con riferimento al suddetto contenzioso, il rischio di soccombenza è
ritenuto dai difensori della Società possibile, seppure remoto.
CONTO ECONOMICO
Nota 16. Ricavi da locazione
31/12/2022
31/12/2021
Locazioni immobiliari
5.688
5.682
Riaddebiti a conduttori
133
117
Rilascio fondo svalutazione crediti
0
185
Ricavi da locazione
5.821
5.984
La voce, pari a 5.821 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, include i ricavi da locazione e i relativi riaddebiti di
costi ai conduttori.
La voce ricavi da locazione subisce un decremento netto per 162 migliaia di Euro principalmente a fronte di
minori ricavi relativi all’immobile di Verona per 278 migliaia di Euro e maggiori ricavi relativi alle nuove porzioni
acquisite nel primo semestre 2021 dell’immobile di Milano, Via Spadari e alle rivalutazioni ISTAT per
complessivi 115 migliaia di Euro.
Di seguito si riporta il dettaglio dei ricavi conseguiti per immobile.
Immobile
31/12/2022
31/12/2021
Milano, Via Spadari
1.720
1.683
Milano, Via Cuneo
1.063
1.031
Milano, C.so San Gottardo
754
738
Roma, Via Zara
727
697
Bari, Via Dioguardi
963
963
Verona, Via Unità d’Italia
8
286
Roma, Via Cortese
586
586
Totale
5.821
5.984
142
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 17. Costi inerenti il patrimonio immobiliare
Il saldo della voce Costi inerenti il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2022 è pari a 1.526 migliaia di Euro
significativamente inferiore al saldo al 31 dicembre 2021 pari a 2.656 migliaia di Euro che includeva i costi
derivanti dall’accordo transattivo con l’ex conduttore dell’asset sito in Verona per 1.156 migliaia di Euro.
Nella seguente tabella sono rappresentati i costi per tipologia e confrontati con il 31 dicembre 2021.
31/12/2022
31/12/2021
IMU
810
836
Manutenzioni e spese di gestione locali
274
232
Consulenze tecniche
87
89
Consulenze immobiliari
83
83
Imposte di registrazione contratti
67
44
Vigilanza e portierato
52
62
Utenze
41
35
Costi di property, building e facility management
35
46
Assicurazioni
26
25
Altre imposte e tasse
25
12
Consulenze legali, notarili e spese professionali
19
29
Altri oneri
7
5
Rilevazione perdite su crediti per concessioni COVID-19
0
2
Oneri da accordo quadro con SHG Hotel Verona
0
1.156
Costi inerenti il patrimonio immobiliare
1.526
2.656
I costi per IMU e imposte di registro, sono relativi alle imposte applicate sul portafoglio immobiliare. I costi di
property, building e facility management sono relativi alle attività di gestione immobiliare ordinaria e
amministrativa degli immobili in portafoglio. I costi per manutenzione riguardano gli oneri sostenuti per la
gestione ordinaria e straordinaria degli immobili mentre la voce utenze comprende le spese per la fornitura di
telefonia, energia elettrica, di acqua e gas degli immobili. Le assicurazioni si riferiscono alle polizze all risk
stipulate con riferimento agli immobili in portafoglio.
Il totale dei costi operativi diretti connessi all’investimento immobiliare sito in Verona, Via Unità d’Italia, sfitto
a partire dal mese di maggio 2021 è pari a 228 migliaia di Euro). SI segnala altresì che alla voce Oneri sostenuti
per cessione immobili sono rilevati ulteriori costi, per complessivi 744 migliaia di Euro, connessi sia alla
vendita dell’asset sia spese sostenute nel periodo aprile-dicembre 2022 poi riaddebitati alla controparte.
Nota 18. Totale proventi/(oneri) da cessione immobili
La voce include le componenti positive e negative di reddito attribuibili all’operazione di cessione dell’immobile
ad uso alberghiero sito in Verona.
La voce Ricavi da cessione immobili include la plusvalenza, al lordo dei costi di vendita e del valore dei mobili
e arredi, pari a 1.300 migliaia di Euro e i proventi da riaddebito degli interim operating cost sostenuti nel corso
dell’operazione dalla Società pari a 120 migliaia di Euro.
Tra gli oneri da cessione immobili figurano i costi direttamente afferenti alla vendita pari a 364 migliaia di Euro
riferibili a costi di agenzia e costi per assistenza e consulenza legale, i costi sostenuti per il mantenimento
dell’asset nel corso dell’interim period pari a 193 migliaia di Euro e i costi per l’azzeramento del valore dei
mobili e arredi pari a 187 migliaia di Euro.
La plusvalenza netta realizzata sulla vendita dell’asset, tenuto conto i) del prezzo di vendita pari a 7.400
migliaia di Euro, ii) del valore di iscrizione dell’asset al 31 dicembre 2021 pari a 6.100 migliaia di Euro e iii) dei
costi direttamente attribuibili all’operazione pari a 364 migliaia di Euro e iv) dell’azzeramento del valore dei
mobili e degli arredi pari a 187 migliaia di Euro è pari a 749 migliaia di Euro.
143
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Nota 19. Costi di funzionamento
31/12/2022
31/12/2021
Salari e stipendi
908
1.116
Oneri sociali
478
483
Trattamento di fine rapporto
81
94
Altri costi del personale
592
62
Sub totale a) Costi del personale
2.059
1.755
Consulenze legali e notarili
639
735
Emolumenti Amministratori
736
409
Asset adivisory fee
704
252
Costi di comunicazione e marketing
163
229
Altre consulenze
130
53
Canoni e consulenze IT
105
124
Compensi revisori professionisti
98
91
Emolumenti Collegio Sindacale
83
90
Consulenze amministrative
66
165
Compensi Organismo di Vigilanza
67
32
Consulenze immobiliari ed esperto indipendente
63
75
Spese viaggio, trasporto e auto
53
46
Assicurazioni
51
32
Servizi HR
40
36
Consulenze finanziarie
39
51
Compensi internal auditor
33
34
Spese di gestione locali, pulizie e manutenzioni
19
32
Utenze
15
10
Vigilanza
14
15
Commissioni e spese bancarie
10
81
Diversi
12
49
Consulenze tecniche
1
5
Sponsorizzazioni
0
17
Sub totale b) Costi generali
3.141
2.663
Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni
200
383
Totale Costi di funzionamento
5.400
4.801
La voce Totale costi di funzionamento include Costi del personale, Costi generali e Ammortamenti e
svalutazioni di immobilizzazioni.
I Costi del personale sono pari a 2.059 migliaia al 31 dicembre 2022 e si incrementano, rispetto al 31 dicembre
2021, per l’accantonamento, pari a 748 migliaia di Euro, della componente di remunerazione variabile. Per
maggiori informazioni si rimanda al paragrafo Piani di incentivazione.
La voce Costi generali presenta un saldo pari a 3.134 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 e si incrementa
rispetto al 31 dicembre 2021 per 480 migliaia di Euro netti principalmente in relazione a i) costi per asset
advisory fee maturata verso Dea Capital Real Estate SGR per 704 migliaia di Euro (nel conto economico 2021
la fee era contabilizzata con riferimento all’ultimo quadrimestre), ii) maggiori oneri per consulenze per
l’aggiornamento e la predisposizione dei sistemi e delle procedure aziendali per 84 migliaia di Euro iii) maggiori
costi per compensi ad amministratori per complessivi 327 migliaia di Euro a seguito dell’incremento del
numero di membri del CdA, alla ridefinizione dei comitati endoconsiliari, ai compensi del Chief Financial Officer
144
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
e all’accantonamento per remunerazione incentivante iv) minori oneri per consulenze legali, consulenze
contabili- amministrative e di comunicazione per 262 migliaia di Euro, v) minori costi per collaborazioni
tecniche e IT per 44 migliaia di Euro e vi) minori commissioni bancarie per 71 migliaia di Euro.
La voce Ammortamenti e svalutazioni accoglie le quote di ammortamento per il periodo delle immobilizzazioni
immateriali (25 migliaia di Euro), dei diritti d’uso (13 migliaia di Euro) e delle altre immobilizzazioni materiali
per 69 migliaia di Euro di cui 57 migliaia di Euro relativi alla porzione strumentale dell’immobile di Roma, Via
Zara ammortizzato con un’aliquota del 3%. La voce include anche l’ammortamento del valore dei mobili e
arredi dell’immobile di Verona per 99 migliaia di Euro.
Nota 20. Altri ricavi e proventi
La tabella di seguito riepiloga la situazione degli altri ricavi e proventi al 31 dicembre 2022.
31/12/2022
31/12/2021
Proventi extra caratteristici da att. Finanziarie
469
0
Altri ricavi e proventi
32
105
Totale Altri ricavi e proventi
501
105
Come indicato alla nota 8. Attività finanziarie al fair value la Società in data 28 giugno 2022 ha sottoscritto un
accordo transattivo avente ad oggetto, inter alia, il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto
Euro del Fondo di diritto lussemburghese “Historic & Trophy Building Fund” gestito da Main Source S.A. “Fondo
HTBF- €”, sottoscritti da Next RE per una tranche pari a nominali Euro 6.000.000 nonché la definizione
transattiva dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al Bond.
Con la stipula dell’Accordo, le parti si sono reciprocamente impegnate a rinunciare alla prosecuzione dei
giudizi, ordinari ed esecutivi, pendenti innanzi alla Corte d’Appello di Milano, al Tribunale di Roma e al Tribunale
di Belluno, definendo bonariamente le controversie in corso, e Next RE ha ceduto, nel contesto dell’Accordo, il
Bond e tutti i crediti, diritti e accessori ad esso connessi, per un corrispettivo complessivamente pari ad Euro
2.850.000. L’effetto economico della suddetta operazione è pari a 469 migliaia di Euro ed è stato rilevato nella
presente voce Altri ricavi e proventi.
Nota 21. Altri costi ed oneri
31/12/2022
31/12/2021
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa
75
115
Accantonamento a fondi rischi
74
0
Contributi associativi
47
42
Altri oneri
52
45
Rilascio costi per mancate operazioni aumento capitale
0
499
Totale Altri costi ed oneri
248
701
Gli altri costi e oneri includono costi sostenuti per contributi Consob e Borsa Italia e altri adempimenti e
contributi associativi.
Il conto economico 2021 includeva il rilascio di costi non ricorrenti per mancate operazioni di aumento di
capitale per 499 migliaia di Euro.
Nota 22. Rivalutazione/(svalutazioni) di immobili
31/12/2022
31/12/2021
Svalutazioni di immobili in portafoglio
(680)
(1.300)
Rivalutazioni di immobili in portafoglio
3.572
6055
Totale
2.892
4.755
145
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
La voce accoglie rivalutazioni e svalutazioni effettuate sul valore degli investimenti immobiliari in portafoglio
sulla base delle perizie predisposte dagli esperti indipendenti. Per il relativo commento si rinvia alla Nota 1.
Investimenti Immobiliari.
Nota 23. Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
31/12/2022
31/12/2021
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
53
808
Adeguamento al fair value delle attività finanziarie
53
808
La voce Adeguamento al fair value di strumenti finanziari pari a 53 migliaia di Euro afferisce principalmente
all’adeguamento al fair value degli investimenti finanziari di liquidità valutati sulla base dei prezzi di mercato
al 31 dicembre 2022.
Nota 24. Proventi/(Oneri) finanziari
31/12/2022
31/12/2021
Interessi attivi su conti correnti bancari
5
17
Proventi finanziari
5
17
Interessi su finanziamenti CPI PG
(1.432)
(1.057)
Interessi su finanziamenti bancari
(119)
(299)
Interessi su lease
(99)
(98)
Oneri su contratti derivati per copertura cambi
0
(10)
Interessi passivi su altri debiti
(7)
(7)
Oneri finanziari
(1.657)
(1.471)
La voce Oneri finanziari è pari a 1.657 migliaia di Euro (1.471 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) ed è
composta principalmente da interessi passivi su finanziamenti erogati dalla controllante CPI PG, società che
esercita attività di direzione e coordinamento, per 1.432 migliaia di Euro e da interessi su finanziamenti bancari
e leasing per 218 migliaia di Euro.
Nota 25. Imposte
La Società, per i redditi derivanti dalla gestione esente applica l’apposita disciplina prevista dall’art. 1, commi
119 e ss., della Legge n. 296/2006 e dal relativo decreto attuativo, mentre per i redditi derivanti dalla gestione
non esente applica le ordinarie regole di imposizione ai fini IRES ed IRAP. Al 31 dicembre 2022 il risultato
imponibile della gestione non esente risulta in utile per 72 migliaia di Euro; su tale risultato sono rilevate
imposte per 14 migliaia di Euro a fronte di un decremento di attività per imposte anticipate già stanziate sulle
perdite fiscali utilizzate.
Sempre con riferimento alla voce Crediti per imposte anticipate la direzione della Società ha effettuato
un’analisi circa la recuperabilità delle stesse alla luce del Piano industriale 2023-2026 approvato in data 6
febbraio 2023 e sono state svalutate per un importo pari a 650 migliaia di Euro.
Nota 26. Rendiconto finanziario
Il rendiconto finanziario è presentato con il metodo indiretto.
Nel 2022 l’attività operativa ha generato un flusso di cassa negativo pari a 1.199 migliaia di Euro (nel 2021
negativo per 2.039 migliaia di Euro).
Nell’esercizio le operazioni di disinvestimento di asset e attività finanziarie al fair value hanno generato un
flusso di cassa pari a 9.226 migliaia di Euro mentre il ripagamento di debiti finanziari ha assorbito cassa per
1.201 migliaia di Euro.
146
Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
Eventi successivi alla chiusura del bilancio
In data 6 febbraio 2023, il Consiglio di Amministrazione ha approvato il nuovo Piano Industriale 2023-2026,
che prevede i seguenti tre obiettivi strategici:
- stabilizzazione dei flussi di cassa operativi e dei risultati economici della Società;
- aumento della redditività del portafoglio immobiliare, anche mediante l’implementazione del processo di
valorizzazione e rotazione di quest’ultimo;
- razionalizzazione e snellimento della struttura economica e finanziaria della Società al fine di facilitare, e
meglio veicolare, il progetto di aumento di capitale, secondo un arco temporale coerente con quello della
delega conferita al Consiglio di Amministrazione dall’Assemblea del 26 aprile 2021, da esercitarsi entro la data
di approvazione assembleare del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023, ai sensi dell’articolo 2443 del
codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’articolo 2441, commi 4 e 5, del codice
civile.
In data 2 marzo 2023 la Società, nell’ambito del suddetto obiettivo strategico di razionalizzare e snellire la
struttura economica e finanziaria, ha rimborsato, in via anticipata e volontaria, il finanziamento erogato il 24
settembre 2020 da Banca Centro Lazio per 1.467 migliaia di Euro (debito residuo a tale data); il costo di tale
operazione è stato pari a circa 5 migliaia di Euro.
Non sono intervenuti fatti successivi alla data di riferimento del bilancio che avrebbero comportato una
rettifica dei valori dello stesso.
Per la descrizione degli eventi successivi alla chiusura dell’esercizio si rimanda al capitolo Eventi successivi
alla chiusura dell’esercizio ed Evoluzione prevedibile della gestione inclusi nella Relazione sulla Gestione.
Piani di incentivazione
In data 10 novembre 2021 l’Assemblea dei Soci ha approvato il piano basato su strumenti finanziari
denominato “Stock Grant Plan 2021-2026” finalizzato ad allineare gli interessi del management con quelli degli
Azionisti, privilegiando l’incremento del valore di mercato delle azioni e la creazione di valore per la generalità
degli stakeholders in un orizzonte di medio-lungo periodo, in attuazione di quanto previsto dalla vigente
Politica di Remunerazione per gli esercizi 2021-2023 approvata dall’Assemblea degli Azionisti del 26 aprile
2021 e nel rispetto delle previsioni del Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement sottoscritto tra
la Società e DeA Capital Real Estate SGR S.p.A., nonché in coerenza con le prassi diffuse anche in ambito
internazionale ed in conformità con le raccomandazioni del Codice di Corporate Governance cui la Società ha
aderito.
Il Piano prevede l’attribuzione a titolo gratuito e personale, in una o più tranche da attuarsi entro cinque anni
dalla data dell’approvazione assembleare, di azioni proprie della Società ai soggetti beneficiari (di seguito
anche i “beneficiari”) individuati dal Consiglio di Amministrazione, con l’ausilio del Comitato Remunerazione,
tra Amministratori, dirigenti, altri dipendenti, collaboratori e consulenti della Società e di società appartenenti
al proprio Gruppo (inclusi i key managers di società facenti parte del Gruppo DeA Capital in esecuzione del
Framework Agreement e dell’Asset Advisory Agreement), fino ad un numero massimo di azioni proprie
corrispondente al 3% del capitale sociale pro tempore della Società esistente alla data di ciascuna attuazione
del Piano.
In data 27 aprile 2022 il Consiglio di Amministrazione di NEXT RE ha approvato il Regolamento Attuativo (di
seguito anche il “Regolamento”) del I° ciclo 2022 – 2024 del Piano di Stock Grant (di seguito anche il “Piano”)
che prevede l’assegnazione gratuita ai beneficiari di massime n. 206.176 Azioni ordinarie proprie al
raggiungimento di obiettivi prestabiliti o al verificarsi di determinate condizioni.
In particolare, il Piano prevede l’assegnazione gratuita delle azioni ai beneficiari, individuati nei Consiglieri
esecutivi con deleghe gestorie e nei Dirigenti della Società, subordinandola al mantenimento del Rapporto
Rilevante (di amministrazione, dipendenza, collaborazione/consulenza) da parte di ciascun beneficiario fino
alla data finale del periodo di vesting stabilita al 31 dicembre 2024 e al raggiungimento nel periodo 2022 –
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Bilancio d’esercizio di NEXT RE SIIQ S.p.A.
2024 di uno o più determinati Obiettivi di Performance condizionati al conseguimento dell’Obiettivo Cancello
che costituisce la condizione di accesso al I Ciclo del Piano.
La Società si è avvalsa della collaborazione di un consulente esterno al fine della valutazione dei diritti
assegnati che è stata realizzata riflettendo le condizioni di mercato finanziarie valide alla data di valutazione
e ha riguardato il fair value totale del Piano che è influenzato dal numero di diritti che andranno a maturazione
secondo le regole previste dalle condizioni di performance oltre che dal fair value di ciascun diritto.
La categoria di diritti oggetto di stima riguarda la componente “non market based” essendo, in tal caso,
l’assegnazione gratuita dei diritti a ricevere un numero massimo di Azioni ordinarie correlata al
raggiungimento di obiettivi Economico-Finanziari (livello del NAV e dell’EBITDA cumulato) e di natura
qualitativa (Indicatori ESG) non connessi a condizioni di mercato. In tale fattispecie le condizioni di
maturazione, così come indicato dall’IFRS 2, sono state considerate rettificando il numero di strumenti
rappresentativi di capitale inclusi nella valutazione dell'importo dell'operazione.
Il fair value totale dei diritti a maturazione, relativi al I° Ciclo 2022 – 2024, è stato determinato mediante
l’applicazione del modello degli alberi binomiali per la valutazione delle opzioni americane Cox-Ross-
Rubinstein (CRR), tenendo anche in considerazione la clausola di Good Leaver prevista nel Regolamento. Il fair
value è stato stimato pari a zero in quanto, alla data del 31 dicembre 2022, non si ritiene realizzato il
presupposto che consente il conseguimento dell’Obiettivo Cancello che costituisce la condizione di accesso
al I Ciclo del Piano.
Tutte le informazioni riferite allo Stock Grant Plan 2021-2026 sono descritte nel Documento informativo
redatto ai sensi dell’art. 84-bis, comma 1, del Regolamento Consob n. 11971/1999 e in conformità allo schema
n. 7 dell’Allegato 3A al medesimo Regolamento, a disposizione del pubblico sul sito internet
https://www.nextresiiq.it/, sezione Governance – Assemblea degli Azionisti.
Il Consiglio di Amministrazione del 27 aprile 2022 ha altresì approvato la proposta di MBO per gli esercizi 2022
e 2023, legando la maturazione dell’MBO 2022 al raggiungimento di performance aziendali (generali e
individuali) declinati per ciascun beneficiario.
Alla data del 31 dicembre 2022 è stato rilevato in bilancio un accantonamento per incentivazione variabile,
pari a complessivi 866 migliaia di Euro di cui 748 migliaia di Euro rilevati alla voce Costi del personale e 118
migliaia di Euro rilevati alla voce Costi generali. Nel corso della riunione tenutasi in data 6 febbraio 2023, il
Comitato Controllo Rischi Nomine e Remunerazioni - preso atto anche dell’informativa ricevuta dal Presidente
del Consiglio di Amministrazione, nella sua qualità di Datore di Lavoro, di concerto con l’Amministratore
Delegato in merito alla consuntivazione degli MBO 2022 assegnati agli altri dipendenti diversi da AD e Direttore
Generale, CFO, CIO e Dirigente Preposto, parti correlate della Società - ha proceduto alla verifica relativa alla
consuntivazione degli MBO 2022 in vista dell’approvazione delle Informazioni finanziarie preliminari per
l’esercizio 2022, in modo da consentire di includere nel reporting package da inviare all’azionista di controllo i
dati previsionali del costo degli MBO 2022.
In data 21 marzo 2023, contestualmente all’approvazione della presente Relazione Finanziaria Annuale al 31
dicembre, il Consiglio di Amministrazione ha convalidato i dati di costi degli MBO 2022 già individuati nel
reporting package dell’esercizio 2022 e le singole proposte sul riconoscimento degli MBO 2022 formulate (i)
dal Comitato Controllo Rischi Nomine e Remunerazioni e (ii) dal Presidente del Consiglio di Amministrazione,
nella sua qualità di Datore di Lavoro, di concerto con l’Amministratore Delegato, con riferimento a ciascun
beneficiario dell’MBO 2022
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19 sui conti 2021
In relazione agli impatti derivanti dalla pandemia da COVID-19 sui conti della Società la stessa continua a
rilevare gli effetti delle riduzioni temporanee di canone concesse ai conduttori su base lineare lungo la durata
dei contratti. Nell’esercizio sono stati rilevati, a riduzione dei ricavi da locazione, 204 migliaia di Euro per
concessioni cd COVID mentre nei periodi successivi, sino al 2027, saranno rilevate linearmente riduzioni per
997 migliaia di Euro a riduzione dei ricavi da locazione.
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Considerazioni in merito al conflitto tra Russia e Ucraina
Come indicato al paragrafo Eventi di rilievo dell’esercizio della Relazione sulla gestione in data 5 luglio 2022
la Società ha sottoscritto il Deed of Reinstatement con il socio di controllo CPI Property Group S.A. e alcune
società del Gruppo DeA Capital. Con il Deed of Reinstatement le parti hanno convenuto di posticipare al 31
dicembre 2022 il termine per l’avveramento delle condizioni sospensive contenute nel Framework Agreement
– tra cui, in particolare, l’esecuzione del previsto aumento di capitale di Next RE – precedentemente fissato al
30 giugno 2022; fermi restando i presupposti che avevano portato alla sottoscrizione del Framework
Agreement, la decisione delle parti di posticipare il riferito termine è conseguente all’effetto della sfavorevole
congiuntura di mercato dovuta alle incertezze e alla volatilità del quadro geopolitico, macroeconomico e
finanziario.
In considerazione del perdurare della sfavorevole congiuntura di mercato a causa della persistente instabilità
del quadro geopolitico, macroeconomico e finanziario dovuta al conflitto russo-ucraino, che ha determinato
conseguenze negative sui mercati internazionali e il notevole incremento dei costi dell’energia e delle materie
prime, innescando una crescente inflazione a livello globale e un aumento generalizzato dei tassi di interesse
e del costo del denaro, il Consiglio di Amministrazione della Società, in data 19 dicembre 2022, ha preso atto
che non si sono realizzati entro le tempistiche preventivate i presupposti per l’avveramento delle condizioni
sospensive previste dal Framework Agreement, come successivamente modificato da ultimo con il Deed of
Reinstatement”. In data 31 dicembre 2022 il Framework Agreement ha perso efficacia per decorso naturale del
termine.
Non sono invece derivati dal conflitto tra Russia e Ucraina impatti significativi sull’operatività della Società
ulteriori rispetto a quelli derivanti dalle azioni implementate a livello di asset management con riferimento agli
immobili locati a OVS e indicati al paragrafo Il Portafoglio immobiliare incluso nella Relazione sulla gestione.
La Società continuerà a monitorare gli effetti del protrarsi del conflitto e dei conseguenti aumenti dei prezzi
delle materie prime sul business e sui risultati.
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Attività di Direzione e Coordinamento
La Società è soggetta a direzione e coordinamento da parte di CPI Property Group S.A.. Si forniscono di seguito
i dati essenziali dell’ultimo bilancio approvato da CPI Property Group S.p.A.
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Attestazione del Bilancio d’Esercizio
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Allegati
Allegato 1 – Rapporti con parti correlate
La tabella seguente fornisce l’ammontare delle transazioni intercorse con le parti correlate.
(Valori in Euro)
Le retribuzioni dell’esercizio da lavoro dipendente, esclusi benefici non monetari, con bonus inclusi, per il
Direttore Generale/Dirigenti con responsabilità strategiche sono pari a circa 1.188 migliaia di Euro per
l’Esercizio 2022.
Parte correlata Partecipazioni
Debiti verso
banche e altri
finanziatori
Debiti
commerciali e
altri debiti
Costi
generali
Oneri
finanziari
Fidelio Engineering S.r.l.
10.000 - - 29.856 -
CPI Property Group S.A.
-
60.460.161 - - 1.431.888
Dea Capital Real Estate SGR S.p.A.
- - 592.552 704.026
Amministratori
- - 167.696 688.808 -
Sindaci
- - 58.810 83.200 -
Totale 10.000 60.460.161 819.058 1.505.890 1.431.888
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Allegato 2- Corrispettivi della Società di Revisione
Il seguente prospetto, redatto ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob, evidenzia i
corrispettivi di competenza dell’esercizio 2022 per i servizi di revisione legale del bilancio d'esercizio di NEXT
RE SIIQ S.p.A..
(Valori in Euro)
Incarico
Soggetto
Onorari*
Revisione legale bilancio di esercizio e consolidato
EY S.p.A.
85.116
Procedure di revisione sul reporting package ai fini del consolidamento da parte di CPI
PG
EY S.p.A.
5.500
Totale
90.616
*oltre contributo CONSOB e spese forfettar
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Valutazioni degli esperti indipendenti
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