RISULTATI CONSOLIDATI E ANDAMENTO DELLE AREE DI BUSINESS

Analisi dei risultati

L’analisi dei dati puntuali del mercato immobiliare italiano del 2023 ha registrato una contrazione pari all’ 8,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (nel dettaglio -9,7% nel settore Residenziale e -2,9% nel mercato degli Usi diversi); nel dettaglio per trimestre, i primi tre trimestri hanno evidenziato rispettivamente una riduzione dell’ 8,1%, 15,2% e 9,9% mentre nel 4° trimestre del 2023 la contrazione è scesa all’ 1,7%.

Nel corso del 2023 la spirale inflazionistica provocata soprattutto dall’aumento dei costi delle materie prime è proseguita, seppur in maniera leggermente più contenuta rispetto al 2022 grazie ad una decelerazione dei prezzi dei beni energetici compensata però dalla crescita dei prezzi degli altri beni e servizi, con i relativi impatti negativi sulla situazione macro-economica del paese e di riflesso sul mercato immobiliare, quest’ultimo ancor più penalizzato dalla crescita dei tassi e dalla relativa contrazione del mercato dei mutui.

Per quanto riguarda il settore della riqualificazione dopo un anno fortemente penalizzato dai cambi normativi che hanno di fatto bloccato il mercato, si prospetta per il futuro un doppio scenario: a breve termine, preso atto delle recenti disposizioni governative, i condomini potranno godere del “decalage” al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025. Rimane invece in vigore l’aliquota del 110% a favore delle RSA fino al 31 dicembre 2025. In un’ottica di medio termine, visto l’orientamento della UE sul tema “case green” e le forti pressioni della filiera edile, è prevedibile un riordino dei bonus fiscali con meccanismi più graduali e calmierati.

In tale ambito, Gabetti Lab ha operato e intende operare massimizzando le opportunità contenendo al massimo i rischi operativi e finanziari.

La gran parte dei cantieri affidati ai General Contractor sono andati regolarmente a chiusura, laddove questo non è stato possibile sono stati perfezionati accordi ad hoc tanto con la committenza quanto con la filiera per assorbire il netto residuo determinato dal “decalage” al 70% della quota parte di cantiere non ultimata entro il 31 dicembre 2023.

Gabetti Lab, Voxel e Gabetti Lab Costruzioni hanno gestito direttamente circa 200 cantieri.

Per qualche decina di progetti si è resa necessaria la formalizzazione di tali accordi con la filiera operativa e tutto sta procedendo regolarmente, non vi sono allo stato particolari criticità da segnalare e nel breve tutti i cantieri verranno regolarmente conclusi.

Nelle scorse settimane è stata avviata l’attività commerciale per proporre la “migrazione” dal 110 al 70% ai condomini ancora in portafoglio e i primi risultati sono incoraggianti, così come è stata avviata un’azione verso le RSA con i primi cantieri già in corso di realizzazione.

E’ indubbio che la riqualificazione del patrimonio immobiliare rappresenti una delle priorità strategiche dei prossimi 20 anni anche in ambito europeo; il patrimonio abitativo italiano è inadeguato in termini di sicurezza e prestazioni, mentre la filiera appare più attrezzata di quanto non fosse qualche anno fa. Inoltre questi tre anni hanno contribuito a diffondere la cultura “green” e oggi il mercato è decisamente più pronto a recepire proposte di qualità.

Gabetti Lab, Voxel e Gabetti Lab Costruzioni stanno operando in questa direzione, con l’obiettivo di aggiungere nuovo valore distintivo alla proposta per mantenere il vantaggio competitivo acquisito e un forte posizionamento.

Nel contesto sopra delineato, i ricavi operativi del Gruppo al 31 dicembre 2023 ammontano ad euro 193,1 milioni, in crescita del 27% rispetto ad euro 152,5 milioni dello stesso periodo dell’esercizio precedente grazie prevalentemente ai ricavi di Gabetti Lab, Glab Costruzioni e Voxel con riferimento all’attività di Appaltatore che nell’ultimo trimestre del 2024 a seguito della chiusura dei lavori di riqualificazione legati al 110% sono cresciuti particolarmente.

Nel dettaglio per linea di business, i ricavi dell’ Agency e Corporate Services sono risultati allineati rispetto all’anno precedente, grazie ad un ottimo 4° trimestre del 2023 che ha consentito di recuperare il ritardo (-4%) dei primi 9 mesi. In crescita sono risultati i ricavi di Patrigest e di Abaco che hanno compensato la contrazione invece dell’Agency diretta. La linea di business Real Estate Network Services ha registrato ricavi superiori (+41%), grazie prevalentemente all’attività di Appaltatore, in crescita anche i ricavi “core” del franchising (al netto del deconsolidamento di Professionecasa, ceduta a settembre 2022 e di Grimaldi, ceduta a giugno 2023) e della segnalazione finanziaria.

Al 31 dicembre 2023 il Gruppo Gabetti ha realizzato un EBITDA dell’attività di servizi pari ad euro 22,9 milioni , inferiore rispetto ad euro 27,2 milioni del 2022, a seguito soprattutto del cambio di strategia di Gabetti Lab verso l’attività di Appaltatore con marginalità decisamente più basse rispetto all’attività di segnalazione, modifica resasi necessaria dal cambio normativo sulle attività connesse alla riqualificazione degli edifici.

La riduzione rispetto all’anno precedente riguarda entrambe le linee di business: la business unit Agency e Corporate Services a causa di alcune commesse di Patrigest e soprattutto di Gabetti Agency nonostante l’ottima performance di Abaco, mentre per la business unit Real Estate Network Services soprattutto a seguito della diversa marginalità dell’attività di Appaltatore svolta da Gabetti Lab.

L’EBIT di Gruppo è risultato pari ad euro 11,5 milioni, inferiore rispetto al 31 dicembre 2022 pari ad euro 13,2 milioni soprattutto per gli effetti derivanti dalla riduzione dell’EBITDA sopra evidenziati; inferiore è risultata la voce “ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni” grazie alle minori svalutazioni crediti pari ad euro 7,6 milioni rispetto ad euro 10,9 milioni del 2022 (in riduzione in particolare su Gabetti Lab e sul franchising), sostanzialmente in linea sono stati gli ammortamenti pari ad euro 2,7 milioni. Al 31 dicembre 2023 sono inoltre presenti accantonamenti al fondo rischi e oneri per euro 0,7 milioni, assenti nel 2022.

I costi operativi, pari ad euro 169,1 milioni sono in crescita del 35% rispetto al 31 dicembre 2022 (pari ad euro 125 milioni) a seguito del maggior volume dei ricavi soprattutto sul Gruppo Gabetti Lab.

Nel dettaglio per linea di business, l’EBITDA Agency e Corporate Services al 31 dicembre 2023 è stato pari ad euro 5,0 milioni (inclusivo di euro 1,0 milioni derivante dall’effetto IFRS 16), in riduzione del 16% rispetto allo stesso periodo dell’esercizio precedente.

L’Agency Diretta ha registrato ricavi in diminuzione del 24%, penalizzata dalla contrazione del mercato immobiliare. A livello dei singoli settori l’andamento è stato il seguente: Corporate e Santandrea -26%, Home Value -27%, in crescita Portfolio Management +7%. L’EBITDA pari ad euro -0,65 milioni è risultato inferiore rispetto ad euro 2,16 milioni del 31 dicembre 2022 per effetto soprattutto dei minori ricavi.

Al 31 dicembre 2023 si evidenzia un ulteriore incremento dei volumi di Abaco, con ricavi operativi in crescita dell’ 11% rispetto al 2022, grazie all’Engineering (+31%), al Facility (+21%), in leggera crescita tutti gli altri dipartimenti tranne il Loans (-13%) per la parte perizie Retail, legate ai mutui bancari che con l’aumento dei tassi di interesse hanno subito un rallentamento. L’EBITDA è pari ad euro 4,5 milioni, in netto miglioramento rispetto ad euro 2,6 milioni dell’anno precedente.

I ricavi di Patrigest sono risultati in crescita del 33% rispetto all’anno precedente, grazie ad un’importante commessa acquisita a fine 2022 che però ha scontato costi importanti di natura commerciale; l’EBITDA è stato positivo pari ad euro +0,1 milioni, inferiore però rispetto ad euro 0,4 milioni del 31 dicembre 2022.

In questa linea di business rientra anche Ruralset, società acquisita il 9 agosto 2023, che si occupa di consulenza in campo estimativo e agronomico con volumi non significativi nel corrente esercizio e con un EBITDA al 31 dicembre 2023 in sostanziale pareggio.

L’EBITDA della linea di business Real Estate Network Services è risultato pari ad euro 19,0 milioni (inclusivo di euro 0,2 milioni derivante dall’effetto IFRS 16), in riduzione rispetto ad euro 21,5 milioni del 31 dicembre 2022 (che comprendeva peraltro l’effetto positivo per euro 0,2 milioni derivante da Professionecasa di cui è stata ceduta la maggioranza in data 20 settembre 2022 e per euro 0,2 milioni relativo a Grimaldi ceduta totalmente in data 13 giugno 2023).

In linea con le attese si consolida il livello qualitativo della rete delle agenzie in franchising a marchio Gabetti , che conta n. 705 contratti al 31 dicembre 2023, in crescita di n. 27 punti netti rispetto a fine 2022. In data 13 giugno 2023 in linea con la strategia del Gruppo di puntare su un’unica rete e un unico marchio, è stato ceduto il 100% di Grimaldi franchising attraverso un’operazione di management buy-out.

Al 31 dicembre 2023 sono presenti euro 0,8 milioni di ricavi relativi a segnalazioni di riqualificazione energetica effettuate da agenzie affiliate, in sensibile riduzione rispetto ad euro 5,8 milioni dello scorso anno (di cui euro 1,3 milioni relativi a Professionecasa ed euro 1,2 milioni relativi a Grimaldi). Quest’attività, come precedentemente accennato, è stata fortemente penalizzata dal cambio normativo avvenuto nei primi mesi del 2023 che di fatto ha bloccato definitivamente il mercato. Prosegue positivamente la vendita dei pacchetti “toolbox”, attività partita a fine 2020 e che nel corso degli anni è stata sempre più arricchita e ampliata, i cui ricavi sono pari a euro 2,2 milioni. I ricavi “core” di Gabetti Franchising Agency relativi a fees e royalties sono in crescita del 5% rispetto al 31 dicembre 2022.

L’EBITDA è stato pari ad euro 1,7 milioni, in riduzione rispetto ad euro 3,3 milioni del 31 dicembre 2022 (di cui euro 0,2 milioni relativi a Professionecasa ed euro 0,2 milioni di Grimaldi) proprio per effetto delle minori segnalazioni a Gabetti Lab per le operazioni di riqualificazione.

Prosegue l’attività di Gabetti Lab nella riqualificazione degli edifici. Nel corso del 2023 è stata effettuata un’ottimizzazione delle reti Condominio e Tec al fine di adeguare la rete ai nuovi livelli di attività: al 31 dicembre 2023 la rete Gabetti Condominio è composta da n. 198 affiliati (n. 321 al 31 dicembre 2022) mentre la rete Gabetti Tec è composta da n. 372 tra tecnici, professionisti e imprese (n. 761 al 31 dicembre 2022).

Al 31 dicembre 2023 i ricavi complessivi di Gabetti Lab, Glab Costruzioni e Voxel sono stati pari ad euro 115,3 milioni, in forte crescita rispetto ad euro 70,5 milioni del 2022.

Mentre è risultata in riduzione l’attività di segnalazione di lavori di riqualificazione, è in forte crescita l’attività di Appaltatore (attività partita alla fine del 2022), che al 31 dicembre ha registrato ricavi per euro 105,3 milioni, rispetto ad euro 1,3 milioni del 2022.

Al 31 dicembre 2023 sono inoltre presenti ricavi per euro 4,4 milioni inerenti al progetto “smart building”, nuova linea di business partita quest’anno e relativa a servizi di installazione e gestione di soluzioni “Hardware – Software” per monitorare i consumi energetici negli edifici.

L’ EBITDA è stato complessivamente pari ad euro 17,1 milioni, inferiore rispetto ad euro 17,4 milioni dell’anno precedente.

Con riferimento all’attività di appaltatore, in data 5 giugno 2023, con l’obiettivo di rafforzare la spinta su quest’attività in modo da lavorare e chiudere entro fine 2023 il maggior numero di cantieri collegati agli incentivi fiscali 110% e velocizzare la chiusura di tutti i progetti in portafoglio, Gabetti Lab ha acquisito il 51% di Voxel S.p.a., i cui ricavi (per la quota del periodo) sono stati pari ad euro 42,1 milioni con un EBITDA pari ad euro 5,1 milioni.

Al 31 dicembre 2023 risulta in crescita l’attività di mediazione creditizia e assicurativa svolta attraverso Monety ed Assicurare, quest’ultima società costituita a febbraio 2022, partecipata all’ 80% dal Gruppo, con l’intento di sviluppare tutto ciò che riguarda il mondo assicurativo in relazione al settore del Real Estate.

Al 31 dicembre 2023 i ricavi per segnalazione finanziaria sono stati pari ad euro 10,5 milioni, superiori rispetto ad euro 9,9 milioni del 2022; l’EBITDA è stato negativo per euro 0,1 milioni, in diminuzione rispetto ad euro 0,5 milioni del 2022 prevalentemente dovuto ad Assicurare che non ha ancora raggiunto il break-even ed alla crescita in Monety dei costi verso i mediatori creditizi.

L’EBITDA della capogruppo è stato pari ad euro -1,1 milioni (inclusivo di euro 0,9 milioni derivante dall’effetto IFRS 16), inferiore rispetto ad euro -0,3 milioni dello stesso periodo dell’anno precedente, prevalentemente per i maggiori costi del personale afferenti alla valutazione attuariale dei piani di stock option in base al principio contabile internazionale IFRS 2, al 31 dicembre 2023 pari ad euro 0,8 milioni, non presenti l’anno precedente.

Al 31 dicembre 2023 il settore Altri Business ha evidenziato un EBITDA negativo per euro -0,4 milioni allineato all’anno precedente.

L’EBITDA del Gruppo è risultato pertanto pari ad euro 22,5 milioni, inferiore rispetto ad euro 26,8 milioni del 2022 principalmente a seguito dei sopra citati effetti nel business delle riqualificazioni ed alla contrazione dei ricavi di Agency.

Al 31 dicembre 2023 la voce ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni, che complessivamente ammonta ad euro 11,0 milioni, di cui euro 1,9 milioni relativi all’ammortamento del diritto d’uso (noli/affitti) conseguente all’applicazione del principio contabile IFRS 16 (dato allineato al 2022) è risultata inferiore rispetto ad euro 13,6 milioni dello stesso periodo dell’esercizio precedente.

Nel dettaglio si registrano ammortamenti per euro 2,7 milioni, sostanzialmente allineati rispetto al 2022 e minori svalutazioni di crediti commerciali, pari ad euro 7,6 milioni, rispetto ad euro 10,9 milioni dello stesso periodo dell’esercizio precedente. Tale decremento è soprattutto relativo a Gabetti Lab, il cui ammontare dei crediti e la relativa rischiosità ha richiesto meno svalutazioni rispetto al corrispondente periodo dell’anno precedente ed al network franchising, anche a seguito della cessione di Professionecasa e Grimaldi. Al 31 dicembre 2023 sono inoltre presenti euro 0,7 milioni di accantonamenti al fondo rischi e oneri (assenti nel 2022).

La voce proventi ed oneri finanziari risulta negativa per euro 4,9 milioni, in peggioramento rispetto ad euro -0,1 milioni del 2022, dovuto in parte alla minusvalenza di euro 1 milione derivante dalla vendita del 100% di Grimaldi attraverso un’operazione di management buy-out ed in parte ai maggiori interessi passivi maturati sui nuovi finanziamenti accesi nel corso del 2022 e del 2023 legati prevalentemente all’attività di appaltatore; si evidenzia inoltre che nei dati comparativi al 31 dicembre 2022 era presente la plusvalenza di euro 1,5 milioni derivante dalla vendita di Professionecasa.

Al 31 dicembre 2023 sono presenti imposte negative per euro 2,8 milioni rispetto alle imposte positive di euro 1,5 milioni del 2022; in tale voce sono presenti imposte anticipate nette per euro 0,5 milioni calcolate sulla base dei risultati prospettici previsti nel 2024, 2025 e 2026 (Euro 3,1 milioni nel 2022).

Al 31 dicembre 2023 il Risultato Netto del Gruppo Gabetti è stato pari ad euro +1,0 milioni (già dedotti gli utili di competenza di terzi per euro 2,8 milioni) inferiore rispetto ad euro 11,6 milioni del 2022; i risultati del 2023 sono stati fortemente penalizzati dal cambio normativo inerente al tema delle riqualificazioni che ha rallentato ed in parte bloccato l’operatività di Gabetti Lab per alcuni mesi con ripercussioni negative anche sul franchising. Inoltre il 2023 ha scontato la riduzione dei ricavi di Gabetti Agency a seguito del negativo andamento del mercato immobiliare e la minusvalenza di euro 1 milione derivante dalla vendita di Grimaldi (per un effetto dovuto all’allocazione dell’avviamento che ha portato un maggior valore effettivo in Gabetti Franchising non riflesso in bilancio).

L’effetto economico complessivo al 31 dicembre 2023 derivante dall’applicazione del principio contabile IFRS 16 è stato pari ad euro -56 mila (euro -65 mila al 31 dicembre 2022), derivante da minori costi per godimento beni di terzi per euro 2.154 mila, maggiori ammortamenti per euro 1.930 mila e maggiori oneri finanziari per euro 280 mila.

Di seguito si riporta l’andamento in dettaglio delle singole aree di business del Gruppo.

AGENCY e CORPORATE SERVICES

L’attività di Agency e Corporate Services comprende l’intermediazione immobiliare diretta (Agency), l’attività di consulenza e servizi tecnici immobiliari (Abaco e Patrigest) ed a partire dal 9 agosto 2023 anche l’attività di consulenza in campo estimativo e agronomico grazie all’acquisizione del 70% di Ruralset, società specializzata in tale ambito.

Al 31 dicembre 2023 l’EBITDA è stato pari ad euro 4.991 mila, inferiore rispetto ad euro 5.975 mila del 2022.

I ricavi operativi della linea di business, pari ad euro 53.032 mila, risultano sostanzialmente in linea rispetto ad euro 53.667 mila del 2022.

Di seguito si evidenzia il dettaglio per tipologia dei ricavi tipici della linea di business Agency e Corporate Services:

Intermediazione immobiliare diretta

L’attività di intermediazione svolta dal Gruppo in via diretta si riferisce ai settori Luxury (a marchio Santandrea Luxury Houses & Top Properties), Home Value (Frazionamenti e Cantieri), Corporate e Portfolio Management.

I ricavi della rete diretta pari ad euro 16.549 mila sono inferiori del 24%, rispetto ad euro 21.642 mila del 31 dicembre 2022 penalizzati dalla contrazione del mercato immobiliare; nel dettaglio si evidenziano i seguenti andamenti: Corporate e Santandrea Luxury Houses & Top Properties -26%, Home Value -24%, in crescita Portfolio Management +7%.

Santandrea Luxury Houses & Top Properties non sta ancora beneficiando del progetto e degli investimenti effettuati nei primi mesi del 2023 volti a posizionare il brand, già leader nel settore Luxury (target di compravendita tra euro 1 milione ed euro 2,4 milioni), a diventare uno tra i principali operatori anche nel settore Top Properties (target di compravendita oltre euro 2,5 milioni). A tal proposito è stato quindi creato il nuovo marchio Santandrea Luxury Houses & Top Properties, che punta ad accrescere l’offerta nel mercato del lusso.

L’EBITDA dell’Agency diretta è pari ad euro -653 mila e risulta inferiore rispetto ad euro 2.156 mila dello scorso anno, a seguito dei minori volumi di ricavi.

La scelta strategica che ha intrapreso il Gruppo negli ultimi anni è di sviluppare nelle aree ritenute più interessanti gli uffici territoriali di Gruppo, in grado di offrire anche localmente tutti i servizi integrati di intermediazione immobiliare e tecnici.

Al 31 dicembre 2023 risultano aperte ed operative le sedi territoriali nelle città di Torino, Cuneo, Como, Genova, Bologna, Padova, Ravenna, Firenze, Napoli e Bari, in aggiunta alle sedi centrali di Milano e Roma.

Consulenze e Servizi Tecnici immobiliari

Abaco

Si registrano ricavi operativi in crescita pari ad euro 31.581 mila (+11%), rispetto ad euro 28.480 mila del 31 dicembre 2022; risultano in miglioramento Abaco Engineering +31%, il Facility +21%, l’Hse Energy +6%, il Property +3% e l’Audit +2%. Si registra invece un andamento negativo per il settore Loans (-13%) per la parte perizie Retail sui mutui.

L’EBITDA è stato pari ad euro 4.532 mila, in forte miglioramento rispetto ad euro 2.550 mila del 31 dicembre 2022 grazie ai maggiori ricavi, solo in parte compensati dai maggiori costi variabili la cui incidenza percentuale è leggermente diminuita grazie alla scelta adottata negli ultimi anni di internalizzare le migliori expertises; la struttura dei costi fissi rispetto al 2022 è cresciuta solo leggermente legata al rafforzamento della struttura operativa ed all’aumento dei riaddebiti effettuati dalla capogruppo.

Patrigest

I ricavi sono stati pari ad euro 4.708 mila, in forte crescita (+33%) rispetto allo stesso periodo dello scorso anno pari ad euro 3.545 mila. L’EBITDA al 31 dicembre 2023 pari ad euro +78 mila risulta inferiore rispetto ad euro 409 mila del 2022, a seguito di maggiori costi commerciali, maggiori riaddebiti di servizi corporate dalla Capogruppo e maggiori costi del personale a seguito del rafforzamento della struttura operativa.

Ruralset

I ricavi pro-quota del periodo sono stati pari ad euro 194 mila con un EBITDA pari ad euro +14 mila. L’attività sinergica con il resto del gruppo è recentemente partita e si sta integrando nell’offerta commerciale complessiva offerta da Gabetti.

Costi e spese operative

L’ammontare complessivo dei costi e delle spese operative della linea di business Agency e Corporate Services al 31 dicembre 2023 è stato pari ad euro 49.296 mila, in leggera crescita (+2%) rispetto ad euro 48.276 mila del 2022 a seguito soprattutto dei costi variabili su Abaco e Patrigest collegati al maggior volume di ricavi ed all’aumento dei riaddebiti di servizi corporate da parte della capogruppo.

REAL ESTATE NETWORK SERVICES

La linea di business Real Estate Network Services, che comprende la rete in franchising immobiliare (agenzie Gabetti e Grimaldi fino al 13 giugno), la rete Gabetti Condominio (amministratori di condominio) e Gabetti Tec (professionisti e imprese) ed il network creditizio relativo alla segnalazione di prodotti finanziari (Monety e Assicurare), al 31 dicembre 2023 ha complessivamente evidenziato un EBITDA pari ad euro 19.013 mila, inferiore rispetto ad euro 21.512 mila del 31 dicembre 2022.

Di seguito si evidenzia il dettaglio per tipologia dei ricavi tipici della linea di business Real Estate Network Services:

Il network franchising nel 2022 includeva Professionecasa S.p.A. (partecipazione di controllo ceduta in data 20 settembre 2022 e mantenuta per il 13,56% nelle partecipazioni valutate ad equity) per un volume di ricavi pari a 2,6 milioni e Grimaldi Franchising S.p.A . (ceduta il 100% della partecipazione in data 13 giugno 2023) quest’ultima con un volume di ricavi di euro 1,5 milioni registrato nel 2° semestre del 2022. L’ulteriore delta rispetto all’esercizio precedente è principalmente imputabile ai minori ricavi per segnalazione di lavori di riqualificazione di Gabetti Lab.

Network franchising immobiliare

Al 31 dicembre 2023 risultano sottoscritti 705 contratti di affiliazione in crescita rispetto a 678 del 31 dicembre 2022.

Nel corso del 2023 si è ulteriormente consolidato il livello qualitativo della rete delle agenzie in franchising, dopo una temporanea riduzione di punti avvenuta nel primo trimestre del 2023 dovuto alla risoluzione dei punti non allineati. Nell’esercizio sono stati sottoscritti n. 86 nuovi contratti di affiliazione dimostrando l’elevato interesse per il nuovo modello a marchio Gabetti.

Dopo la cessione di Professionecasa effettuata nel 2022 attraverso un’operazione di management buy-out, il 13 giugno 2023 è avvenuta la cessione del 100% di Grimaldi, sempre attraverso un’operazione analoga di management buy-out. Questo ha comportato una riduzione del fatturato ma un effetto positivo sulla marginalità.

Il Gruppo manterrà il rapporto con le due reti con cui ci sarà una collaborazione, la vendita dei servizi e lo sfruttamento delle economie di scala costruite nel tempo.

Con questa ulteriore cessione il Gruppo si focalizza al 100%, in termini di risorse e d’investimenti, sul marchio storico del Gruppo cercando di valorizzare ulteriormente le sinergie con tutto ciò che è Gabetti e mantenendo le economie di scala sui servizi alla rete.

Gabetti Franchising Agency dovrà concentrarsi sempre più sulle sinergie con Agency e con le strutture delle sedi territoriali che portano lo stesso marchio. Su questo tema è stato avviato nei primi mesi del 2023 il progetto pilota di Agenzie Corporate che potranno svolgere anche attività ad oggi precluse alle agenzie, come il non residenziale, in stretta collaborazione con Agency. Avendo un unico brand sarà possibile una focalizzazione ed una concentrazione degli investimenti che dovrebbero portare ad una crescita della rete. La zona operativa in cui potranno lavorare le agenzie diventa libera e non più in esclusiva con maggiori opportunità di azione e quindi di business. L’obiettivo è migliorare la qualità della rete puntando all’eccellenza, ingaggiando consulenti immobiliari che credono nell’evoluzione dei servizi. E’ in corso un’attività di rebranding delle insegne e del layout delle agenzie e la digitalizzazione.

Tree Re nei primi mesi del 2023 ha rivisto la propria strategia ed il proprio focus spostandosi verso la vendita alle agenzie immobiliari affiliate di Gabetti, Professionecasa e Grimaldi ed in futuro anche verso le agenzie no-brand di: servizi (quali ad esempio il pacchetto “Toolbox”), strumenti (come il gestionale my agency) e la formazione .

Il “toolbox” è una “suite” di strumenti e convenzioni che ha l’obiettivo di promuovere l’uso del digitale all’interno delle agenzie affiliate; tale servizio lanciato a fine 2020 è stato ulteriormente arricchito nel corso degli anni e comprende importanti convenzioni sottoscritte con i portali di annunci “Immobiliare.it”, “Subito.it” e “Wikicasa” che si aggiunge all’agenzia virtuale plus, al market report ed al servizio di “Whuis”. Al 31 dicembre 2023 sono n. 806 i contratti sottoscritti relativi al toolbox (n. 714 al 31 dicembre 2022).

I ricavi operativi relativi alle reti Gabetti e Grimaldi (fino al 13 giugno 2023) sono stati pari ad euro 10.583 mila, inferiori del 38% rispetto ad euro 17.068 mila del 31 dicembre 2022, che comprendeva però euro 2.576 mila relativi a Professionecasa ceduta il 20 settembre 2022 ed euro 1.470 mila di Grimaldi relativo al 2° semestre 2022; a parità di perimetro i ricavi sarebbero stati in riduzione del 19%. Tale decremento è interamente riconducibile ai minori ricavi di segnalazioni di lavori di riqualificazioni energetiche pari ad euro 820 mila rispetto ad euro 3.398 mila del 2022 (al netto di Professionecasa e Grimaldi), attività penalizzata dal cambio normativo che ha coinvolto il settore in questi ultimi mesi. Al contrario i ricavi “core” del franchising relativi a fees e royalties di Gabetti Franchising Agency e gli altri ricavi principalmente riferiti alla vendita del pacchetto Toolbox sono in crescita del 10%.

L’EBITDA al 31 dicembre 2023 è stato pari ad euro 1.745 mila, inferiore rispetto ad euro 3.341 mila dell’anno precedente (che comprendeva euro 166 mila di Professionecasa ceduta il 20 settembre 2022 ed euro 198 mila di Grimaldi, ceduta il 13 giugno 2023) a seguito della contrazione dei ricavi per segnalazione di operazioni di riqualificazione sopra evidenziata; inoltre nel 2023 sono presenti costi per euro 250 mila relativi alla convention Gabetti Franchising, non effettuata nel 2022.

Network condominio e tec

Nel corso del 2023 sono state adeguate ed ottimizzate le reti ai nuovi livelli di attività. Al 31 dicembre 2023 la rete Gabetti Condominio è composta da n. 198 affiliati (n. 321 al 31 dicembre 2022), mentre la rete Gabetti Tec è composta da n. 372 tra tecnici, professionisti e imprese (n. 761 al 31 dicembre 2022).

Al 31 dicembre 2023 i ricavi operativi di Gabetti Lab per la parte relativa ai compensi corrisposti dalla rete Gabetti Condominio e Gabetti Tec sono stati pari ad euro un milione, inferiori rispetto ad euro 1.528 mila del 2022; in forte contrazione risultano i ricavi derivanti dagli accordi con i partner che operano come “General Contractor” nella filiera legata ai progetti di riqualificazione energetica, pari ad euro 7.605 mila, rispetto ad euro 67.726 mila del 2022; come precedentemente accennato quest’attività è stata fortemente penalizzata dal cambio normativo avvenuto in questi mesi relativamente agli incentivi fiscali (ecobonus/sismabonus 110%) introdotti dal Governo Italiano nel 2021 e 2022. Tali modifiche hanno determinato una situazione di incertezza e non chiarezza che ha causato un sostanziale blocco delle nuove acquisizioni e un rallentamento dei SAL sui lavori già acquisiti.

Nel corso del 2022 è partita l’attività diretta di Appalto ed al 31 dicembre 2023 con riferimento a Gabetti Lab e Glab Costruzioni i lavori hanno generato ricavi per euro 63.197 mila, rispetto ad euro 1.282 mila del 2022.

Al 31 dicembre 2023 sono inoltre presenti euro 4.446 mila relativi al progetto “smart building”, nuova linea di business relativa a servizi di installazione e gestione di soluzioni “Hardware – Software” per monitorare i consumi energetici negli edifici.

L’EBITDA al 31 dicembre 2023 di Gabetti Lab e Glab Costruzioni è stato pari ad euro 12.010 mila, in riduzione rispetto ad euro 17.407 mila dello scorso anno penalizzato dalla minore marginalità tipica dell’attività di Appaltatore.

Con riferimento all’attività di appaltatore, in data 5 giugno 2023, con l’obiettivo di rafforzare la spinta su quest’attività in modo da lavorare e chiudere entro fine 2023 il maggior numero di cantieri collegati agli incentivi fiscali 110% e velocizzare la chiusura di tutti i progetti in portafoglio, Gabetti Lab ha acquisito il 51% di Voxel S.p.a., i cui ricavi operativi (per la quota del periodo) sono stati pari ad euro 42.091 mila con un EBITDA pari ad euro 5.128 mila.

Network finanziario

Monety è la società di mediazione creditizia che sviluppa l’attività d’intermediazione dei prodotti finanziari (mutui, prestiti personali e cessione del quinto dello stipendio) con un focus specifico sulle agenzie immobiliari del Gruppo, grazie alle quali sfrutta al meglio il potenziale derivante dal territorio.

A febbraio 2022 è stata costituita Assicurare S.r.l. che ha per oggetto lo svolgimento dell’attività di brokeraggio assicurativo con l’intento di sviluppare tutto ciò che riguarda il mondo assicurativo in relazione al settore del Real Estate.

Nonostante un mercato negativo, al 31 dicembre 2023 i ricavi operativi sono stati pari ad euro 10.461 mila, in crescita del 6% rispetto ad euro 9.898 mila del 2022, con un volume di segnalazioni di prodotti finanziari erogati dagli Istituti di Credito di circa 381 milioni di euro in linea rispetto all’anno precedente ma con un miglioramento del pay-in .

L’EBITDA di Monety al 31 dicembre 2023 è in sostanziale pareggio rispetto ad euro 582 mila dell’anno precedente, a causa dei maggiori costi di retrocessione alla rete, mentre l’EBITDA di Assicurare al 31 dicembre 2023 è leggermente negativo (pari ad euro -87 mila) penalizzato dai costi sostenuti per l’avvio del progetto che è ancora in fase di start-up.

La rete commerciale dei mediatori al 31 dicembre 2023 è pari a n. 181 unità (n. 159 al 31 dicembre 2022).

Costi e spese operative

L’ammontare complessivo dei costi e delle spese operative della linea di business Real Estate Network Services al 31 dicembre 2023 risulta pari ad euro 119.829 mila, in forte crescita rispetto ad euro 76.687 dell’anno precedente, prevalentemente a seguito dei costi sostenuti da Gabetti Lab, GLab Costruzioni e Voxel collegati ai lavori di Appaltatore.

CAPOGRUPPO

Al 31 dicembre 2023 l’EBITDA della capogruppo è stato pari ad euro -1.112 mila, inferiore rispetto ad euro -298 mila del 2022, prevalentemente per i maggiori costi del personale afferenti la valutazione attuariale dei piani di stock option in base al principio contabile internazionale IFRS 2, al 31 dicembre 2023 pari ad euro 816 mila, non presenti l’anno precedente.

ALTRI BUSINESS

Al 31 dicembre 2023 il settore Altri Business ha evidenziato un EBITDA negativo di euro 421 mila sostanzialmente allineato rispetto ad euro -412 mila del 2022.

STRUTTURA PATRIMONIALE E FINANZIARIA

Patrimonio Netto

Al 31 dicembre 2023 il patrimonio netto consolidato del Gruppo, comprensivo del risultato netto del periodo, risulta pari ad euro 36.099 mila (euro 34.188 mila al 31 dicembre 2022), oltre a capitale e riserve di terzi per euro 4.354 mila (euro 3.823 mila al 31 dicembre 2022) e quindi il patrimonio netto totale è pari ad euro 40.453 mila (euro 38.011 mila al 31 dicembre 2022).

Indebitamento Finanziario

Di seguito si riporta la composizione dell’indebitamento finanziario consolidato del Gruppo “contabile”, ossia comprensivo della parte finanziaria sorta con l’applicazione dell’IFRS 16 e quella “effettiva”, senza quest’ultimo effetto, redatto sulla base delle nuove disposizioni Consob in conformità agli Orientamenti dell'ESMA in materia di obblighi di informativa, riclassificata sulla base di esigenze gestionali:

L’indebitamento finanziario netto “contabile” del Gruppo Gabetti al 31 dicembre 2023 ammonta ad euro 60,6 milioni, composto per euro 43,0 milioni da debiti finanziari correnti e per euro 35,8 milioni non correnti al netto di euro 24,4 milioni di liquidità, oltre ad euro 6,2 milioni di debiti finanziari afferenti ai contratti di leasing operativo in essere.

L’indebitamento finanziario netto “effettivo” senza considerare l’effetto IFRS 16 è pari ad euro 54,4 milioni con un incremento di euro 48,4 milioni rispetto al 31 dicembre 2022, di cui euro 14,1 milioni di competenza di Voxel acquisita il 5 giugno 2023 ed euro 0,1 milioni di competenza di Ruralset acquisita il 9 agosto 2023; la parte restante è dovuta principalmente alla gestione operativa che nel corso del 2023 è stata in assorbimento per circa euro 29,3 milioni (di cui euro 27,9 milioni riconducibili a Gabetti Lab) oltre ad euro 1,6 milioni di gestione fiscale/straordinaria ed euro 3,3 milioni di gestione finanziaria.

L’attività di Appaltatore svolta da Gabetti Lab/Voxel ha richiesto pagamenti iniziali e mensili alle imprese costruttrici mentre gli incassi che avvengono ai SAL fiscali tramite cessione del credito hanno cominciato a manifestarsi finanziariamente negli ultimi mesi del 2023 e stanno proseguendo a ritmi importanti nei primi mesi del 2024; ciò ha provocato nel 2023 un importante assorbimento di cassa operativo, tipico di questo business.

L’indebitamento non corrente al 31 dicembre 2023 include:

• l’importo di euro 20,8 milioni relativo a dieci mutui chirografari con garanzia SACE concessi da diversi istituti di credito, erogati nel corso del 2022 e del 2023 per un importo totale di erogato iniziale di euro 35,5 milioni con scadenza da 2 a 5 anni;

• l’importo di euro 15,0 milioni relativo al finanziamento soci a medio/lungo termine concesso dall’azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l.

L’indebitamento finanziario corrente al 31 dicembre 2023 include:

• l’importo di euro 9,93 milioni relativo alla quota a breve dei dieci mutui chirografari concessi, sopra citati;

• l’importo di euro 16,9 milioni relativo a 5 operazioni di lending crowdfunding;

• l’importo di euro 6,9 milioni relativo al finanziamento soci a breve termine concesso dagli azionisti di Voxel S.p.A (capitale euro 6,44 milioni oltre ad interessi maturati per euro 0,43 milioni) e di Ruralset (capitale euro 0,04 milioni);

• l’importo di euro 7,0 milioni relativi ad un contratto di reverse factoring;

• l’importo di euro 1,64 milioni relativi ad un contratto di anticipo fatture;

• l’importo di euro 0,5 milioni relativi agli interessi annuali sul finanziamento soci a medio/lungo termine;

• l’importo di euro 0,14 milioni relativi al debito per l’acquisto di Voxel S.p.A.

Al 31 dicembre 2023 è presente una linea di credito concessa dal sistema bancario per euro 1,8 per crediti di firma e carte di credito oltre ad euro un milione di scoperto di cassa su Gabetti Lab, non utilizzato al 31 dicembre 2023.

In data 19 luglio la capogruppo ha rilasciato una lettera di Patronage del valore di euro 5 milioni a garanzia del contratto di anticipo fatture stipulato da Gabetti Lab con Bper Banca, inoltre nel corso del 4° trimestre 2023 la capogruppo ha rilasciato fideiussioni per euro 15,2 milioni a garanzia di 4 mutui erogati a Gabetti Lab da parte di alcuni Istituti di Credito.

Alla data del 31 dicembre 2023 non risulta alcun debito finanziario scaduto.

A seguito del notevole mutamento dell’indebitamento finanziario del Gruppo prevalentemente dovuto allo svolgimento dell’attività diretta di appaltatore, si riporta di seguito, a maggior specifica, l’indebitamento suddiviso tra l’attività svolta da Gabetti Lab e le sue controllate e quello delle restanti attività del Gruppo:

RICONCILIAZIONE SCHEMI GESTIONALI CON SCHEMI CIVILISTICI

In ottemperanza alla comunicazione Consob n. DEM/6064293 del 28/07/2006, si precisa che per le principali voci riportate negli schemi riclassificati sono state inserite apposite annotazioni di rinvio alle voci degli schemi obbligatori. A tal proposito si rimanda a quanto riportato nella nota n. 35 informativa di settore.

INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE

Indicatori economici

Indicatori Patrimoniali (o di solidità)

Indicatori di liquidità

La posizione finanziaria netta non comprende l’indebitamento finanziario emergente dall’applicazione dell’IFRS 16

INFORMAZIONI PER GLI AZIONISTI

Principali dati per azione

I dati vengono ottenuti sottraendo dal numero delle azioni che compongono il Capitale Sociale il numero medio delle azioni proprie detenute dalla Capogruppo (nessuna azione detenuta nel 2023 così come nel 2022).

(1-2-3) Cash flow, risultato e patrimonio netto per azione sono riferiti al bilancio consolidato.

Azioni

Al 31 dicembre 2023 la Società non detiene azioni proprie in portafoglio.

Azionariato

Il prospetto che segue evidenzia il dettaglio degli azionisti che partecipano, direttamente o indirettamente, in misura superiore al 5% al capitale sociale rappresentato da azioni con diritto di voto, secondo le risultanze del libro Soci, integrate dalle comunicazioni ricevute ai sensi dell’Art. 120 del TUF e da altre informazioni a disposizione della Società.

LE PERSONE

Al 31 dicembre 2023 l’organico del Gruppo, suddiviso per società e categoria, risulta così composto:

In Gabetti Agency S.p.A. operano inoltre n. 112 collaboratori autonomi (n. 100 unità a fine esercizio 2022) in supporto alla rete commerciale di vendita, nel Gruppo Tree Real Estate n. 9 collaboratori autonomi in supporto alla rete commerciale (n. 18 collaboratori a fine esercizio 2022); a supporto delle attività tecniche svolte da Abaco Team S.p.A. operano n. 30 collaboratori autonomi (n. 25 risorse a fine esercizio 2022); in Patrigest S.p.A. operano n. 10 collaboratori autonomi (n. 13 collaboratori a fine 2022), in Gabetti Property Solutions S.p.A. operano n. 32 collaboratori autonomi (n. 28 collaboratori a fine 2022), in Monety S.r.l. operano n. 2 collaboratori autonomi e n. 181 consulenti del credito (n. 2 collaboratori e n. 159 consulenti del credito a fine 2022), in Gabetti Lab S.p.A. operano n. 5 collaboratori autonomi (n. 10 unità a fine esercizio 2022), in Assicurare S.r.l. operano n. 6 collaboratori autonomi (n. 5 unità a fine esercizio 2022), in Ruralset operano 7 collaboratori autonomi.

LA FORMAZIONE

Il Gruppo, in via diretta e con il supporto anche di consulenti esterni, svolge una costante attività di formazione rivolta sia al personale commerciale che a quello di staff, al fine di sviluppare conoscenze, competenze e comportamenti utili ad un efficace presidio del business e/o del ruolo organizzativo ricoperto.

Gabetti Academy è un laboratorio di formazione continua per tenere sempre acceso il desiderio di apprendimento e accompagnare la crescita professionale del personale del Gruppo. Uno strumento di carriera che mette insieme esperienze, competenze e talenti di Gruppo.

Con la nostra formazione ci impegniamo ad accompagnare ogni singolo percorso di crescita professionale sviluppando i nostri corsi in modalità aula, e-learning e webinar e suddividendoli in 3 macro categorie: base skills, soft skills e corsi specialistici.

La Formazione si rivolge anche agli operatori in franchising attraverso un’importante struttura organizzativa, Tree Real Estate Academy, finalizzata a curare ed innalzare sempre di più il livello professionale delle Reti, ponendo attenzione alla formazione e all’aggiornamento continuo di ogni operatore immobiliare, mantenendo il vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza e a favore del Cliente finale.

Il Servizio si occupa dell'analisi/rilevazione dei fabbisogni formativi, progettazione dei Piani di Formazione e degli interventi d'aula/on line, organizzazione ed erogazione corsi/eventi formativi, coordinamento didattico e organizzativo dei trainer interni ed esterni a contratto, gestione consulenza esterna, reportistica ed analisi dell'efficacia della Formazione utilizzando  come strumento di gestione dell’attività e dei processi un portale dedicato attraverso cui è possibile estrarre reportistiche e informazioni utili per misurare, in termini di efficacia, apprendimento e gradimento,  il livello della qualità.

Tree Real Estate adotta un Sistema di Gestione per la Qualità  internazionale ISO 9001:2015 che delinea le modalità per raggiungere alte prestazioni mettendo in atto processi che consentono di migliorare l’efficienza operativa a tutti i livelli.

ISO 9001:2015 è lo standard più diffuso al mondo, perché è in grado di assicurare la qualità dei processi, garantendo alle organizzazioni un vantaggio competitivo e il successo del business.

I vantaggi dello standard ISO 9001:2015

• processi più efficienti;

• più rapida ed efficace prassi operativa;

• offerta di servizi specifici per garantire una rapida realizzazione del sistema di gestione;

• permettere di raggiungere gli obiettivi di business a qualunque livello.

L’obiettivo è garantire

• un livello di qualità elevato;

• un orientamento alle esigenze e alla soddisfazione dei clienti;

• un controllo delle attività basato su evidenze e dati oggettivi;

• un miglioramento continuo.

La certificazione ISO 9001:2015 è stata ottenuta nel 2018 e in data 31 gennaio 2024 e 12 febbraio 2024  si sono tenuti due audit per il rinnovo della certificazione, conclusi con report positivo .

Tree Real Estate Academy attualmente è  così strutturata:

FORMAZIONE OPERATIVA

• Un’ampia gamma di corsi dedicati a ogni singolo servizio, convenzione e strumento indispensabile per il quotidiano. Con l’obiettivo di mettere a fuoco:

• il valore aggiunto dei servizi business

• il processo organizzativo e gestionale dell’agenzia immobiliare (dal metodo operativo, passando per la procedura e la modulistica)

• l’operatività dell’agenzia attraverso un utilizzo efficace di tutti gli strumenti a disposizione

FORMAZIONE LEGALE/FISCALE E TECNICA

Una formazione specialistica, ma allo stesso tempo semplice e puntuale,  attraverso  le numerose aree tematiche che riguardano il settore, per aiutare lo sviluppo delle competenze che il mercato immobiliare richiede.

All’interno  dell’Academy è costituito un Comitato Scientifico che si riunisce periodicamente per:

• approvare il piano formativo

• pianificare le strategie che vanno a rafforzare la mission e visione dell’academy

• valutare azioni iniziative aventi finalità di individuare criteri finalizzati a efficientare la formazione

• intraprendere azioni di miglioramento

Portale Tree Academy

Nel corso del 2023 il portale Tree Academy ha continuato ad essere il riferimento per le scuole di formazione e lo strumento per rendere disponibili il programma dei corsi, le iscrizioni, i test di gradimento e apprendimento e gli attestati di partecipazione.

Obiettivo 2024

Per il 2024 il Gruppo ha deciso di investire su una nuova piattaforma più avanzata e intuitiva che connetta direttamente il gestionale myagency e il nuovo portale di formazione.   

Questa integrazione garantirà un accesso più agevolato e fluido per gli affiliati con lo scopo di favorire la loro crescita professionale senza perdere tempo prezioso.

Il nuovo portale vanta miglioramenti significativi in termini di fruibilità, design ed una dashboard intuitiva nonché flussi di processo e di monitoraggio sia per gli utenti che per i docenti finalizzati a valorizzare raccolte di informazioni fondamentali per la redazione di continue reportistiche necessarie per rafforzare il controllo continuo di tutto il processo formativo.

Altro obiettivo per il 2024 è quello di andare a definire un cruscotto di dati, estrapolabili dalla nuova piattaforma in modo agevole, che diano anche evidenze oggettive rispetto al processo formativo in termini di partecipanti ai corsi, dati aggregati sui gradimenti e numero di nuovi iscritti.

RICERCA E SVILUPPO

Nell’esercizio non è stata svolta attività di ricerca e sviluppo utilizzando risorse esterne.

Rimangono importanti le attività svolte dal Gruppo (ed in particolare da Gabetti Property Solutions S.p.A.) nell’ambito delle analisi del mercato immobiliare. L’Ufficio Studi di Gabetti, attivo da circa 30 anni, si pone “al servizio del mercato” dando luogo, attraverso un articolato insieme di analisi, ricerche e rielaborazioni, ad una produzione autonoma al fine di soddisfare la domanda di conoscenze e informazioni di operatori e consumatori.

Le attività di ricerca dell’Ufficio Studi sono volte all’analisi delle dinamiche e delle interrelazioni del mercato immobiliare con il tessuto economico e sociale del Paese al fine di soddisfare le domande espresse dal mercato e supportare/orientare il business immobiliare.

Nelle proprie elaborazioni si avvale della Banca Dati Immobiliare Gabetti, nella quale confluiscono tutti gli elementi informativi delle aziende del Gruppo (intermediazione, gestione, valutazione, advisory).

In particolare, l’Ufficio Studi:

• realizza report relativi al mercato immobiliare italiano, per i segmenti residenziale e corporate, a livello nazionale e territoriale;

• fornisce consulenza interna alle varie società del Gruppo;

• diffonde ai media i principali risultati delle sue analisi, in qualità di opinion maker del settore immobiliare.

RELAZIONE SUL GOVERNO SOCIETARIO E GLI ASSETTI PROPRIETARI

Le informazioni richieste dall’art. 123 bis TUF sono riportate nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari, pubblicata congiuntamente alla presente relazione, nonché resa disponibile sul sito Internet della Società all’indirizzo www.gabettigroup.com .

RELAZIONE SULLA POLITICA IN MATERIA DI REMUNERAZIONE E SUI COMPENSI CORRISPOSTI

Le informazioni richieste dallo IAS 24 relativamente ai dirigenti con responsabilità strategiche e le informazioni sui compensi spettanti agli amministratori e sindaci sono riportate nella relazione sulla remunerazione, pubblicata congiuntamente alla presente relazione, nonché resa disponibile sul sito Internet della Società all’indirizzo www.gabettigroup.com .

PROCEDURA PER LE OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE

La procedura per le operazioni con parti correlate approvata dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 18 giugno 2021 ed in vigore dal 1° luglio 2021 è pubblicata sul sito Internet della Società all’indirizzo www.gabettigroup.com .

IMPAIRMENT TEST

Al 31 dicembre 2023 il valore residuo degli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali ammonta a complessivi euro 5.759 mila, di cui euro 5.125 mila relativi alla rete in franchising (ridotto rispetto al 31 dicembre 2022 per euro 2.111 mila in seguito alla cessione del 100% di Grimaldi Franchising S.p.A. ed il relativo deconsolidamento) , euro 102 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione del ramo d’azienda da Finitalica S.r.l. ed euro 532 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione di Mutuisi (successivamente fusa in Monety), interamente allocati alla CGU (“cash generating unit”) Tree Real Estate.

Il test d’impairment svolto al 31 dicembre 2023 non ha evidenziato necessità di svalutazioni a livello di bilancio consolidato.

E’ inoltre presente un avviamento implicito nel valore della partecipazione in Iooota S.r.l. per euro 402 mila, società acquisita nel 2022 e di cui nel corso del 2023 è stata incrementata la partecipazione sino al 25% delle quote. La società monitorerà l’andamento della partecipata al fine di verificare la tenuta del valore iscritto.

Per la disclosure legata alla valutazione del test d’impairment , svolti in ottemperanza delle disposizioni previste dallo IAS 36, si rimanda alla successiva Nota nr. 2 delle “Note Esplicative”.

PRINCIPALI FATTORI DI RISCHIO CONNESSI ALL’ATTIVITÀ DEL GRUPPO E AL PRESUPPOSTO DELLA CONTINUITA’ AZIENDALE

Rischi connessi alla liquidità disponibile ed all’indebitamento finanziario

Con riferimento ai 12 mesi successivi al 31 dicembre 2023 il Gruppo ha stimato una generazione di cassa operativa positiva per euro 72,1 milioni, al netto di euro -2,1 milioni riferiti alla gestione straordinaria/fiscale ed euro -61,4 milioni derivante dalla gestione finanziaria; l’elevata generazione di cassa operativa è riconducibile al Gruppo Gabetti Lab ed all’attività di Appaltatore le cui uscite in buona parte sono state sostenute nel 2023 mentre gli incassi che avvengono ai SAL fiscali tramite cessione del credito hanno cominciato a manifestarsi finanziariamente solo negli ultimi mesi del 2023 e per poi proseguire a ritmi sostenuti nel corso del 2024.

Considerato inoltre che al 31 dicembre 2023 il Gruppo Gabetti dispone di euro 23,0 milioni di cassa e di euro 1,4 milioni di attività finanziarie prontamente liquidabili, si informa che il Gruppo Gabetti è in grado di coprire il proprio fabbisogno finanziario netto per i 12 mesi successivi alla data del 31 dicembre 2023, comprensivo dei debiti finanziari correnti per il cui dettaglio si rinvia a quanto espresso nel paragrafo “Indebitamento finanziario”.

Inoltre, il Gruppo dispone di due finanziamenti soci, il primo di massimi euro 13 milioni sottoscritto in data 18 giugno 2021, non utilizzato al 31 dicembre 2023 ed il secondo di euro 15,0 milioni, sottoscritto in data 31 luglio 2023 e interamente utilizzato.

In ogni caso, l’andamento finanziario del Gruppo è strettamente correlato all’andamento dei risultati economici e un possibile peggioramento di essi, derivante dal peggioramento del mercato immobiliare, potrebbe influenzare negativamente la capacità finanziaria del Gruppo.

Rischi connessi ai risultati economici

Nonostante il Gruppo Gabetti sia ritornato a risultati operativi positivi ormai da oltre un decennio, la Società, allo stato attuale, non è in grado di garantire che il rischio connesso all’andamento dei risultati operativi possa essere completamente eliminato nei prossimi esercizi, anche se la diversificazione delle aree di business attuata nel corso degli anni mitiga tale rischio.

Il risultato del 2023, cosi come quello del 2021 e del 2022, è stato influenzato positivamente da Gabetti Lab e dalle lavorazioni inerenti le riqualificazioni energetiche e l’attività di appaltatore che dovrebbero proseguire anche nel 2024, seppur con una normativa in continua evoluzione e maggiormente stringente.

Rischi connessi alla svalutazione degli avviamenti

Come in precedenza descritto al 31 dicembre 2023 il valore residuo degli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali ammonta a complessivi euro 5.759 mila, interamente allocati alla CGU (“cash generating unit”) Tree Real Estate.

Il test d’impairment svolto al 31 dicembre 2023 non ha evidenziato necessità di svalutazioni a livello di bilancio consolidato.

In fase di predisposizione del bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2023 si è proceduto a sottoporre tali avviamenti ad un impairment test con l’obiettivo di valutare l’eventuale eccedenza del valore contabile degli stessi rispetto al valore recuperabile ad essi attribuito.

La Società ha dato incarico ad un consulente esterno, finalizzato ad avere il supporto nell’elaborazione di modelli esterni nell’attività di performing dell’ impairment degli avviamenti iscritti in bilancio, attraverso un’elaborazione autonoma da parte del consulente del value in use della CGU Tree Real Estate, sviluppando modelli di DCF “ Discounted cash flow ” e verificando anche l’esistenza di altri parametri finanziari di confronto sul mercato (metodo dei multipli). Per l’effettuazione di tali valutazioni si è tenuto conto, oltre che dei risultati conseguiti, anche delle ipotesi previste nei piani strategici predisposti dalle rispettive società.

Si rimanda a quanto descritto nella Nota n. 2 delle Note Esplicative al bilancio consolidato al 31 dicembre 2023 per tutti i dettagli relativi alla risultanza dell’ impairment test, la quale ha confermato per la CGU Tree Real Estate la piena recuperabilità dei valori iscritti ad avviamento.

E’ inoltre presente un avviamento implicito nel valore della partecipazione in Iooota S.r.l. per euro 402 mila, società acquisita nel 2022 e di cui nel corso del 2023 è stata incrementata la partecipazione sino al 25% delle quote. La società monitorerà l’andamento della partecipata al fine di verificare la tenuta del valore iscritto.

In ogni caso, l’eventuale mancato raggiungimento degli obiettivi attesi, ad oggi non prevedibile, potrebbe in futuro comportare svalutazioni con conseguenti ripercussioni negative sulla situazione economica e patrimoniale della Società e/o del Gruppo.

Gli Amministratori monitoreranno sistematicamente l’andamento delle principali variabili al fine di valutare gli adeguamenti della stima di recuperabilità del valore di iscrizione sopra esposto.

Rischio di credito

Il rischio di credito rappresenta l’esposizione del Gruppo a potenziali perdite derivanti dal mancato adempimento delle obbligazioni assunte dalle controparti commerciali.

In particolare, a seguito della situazione di congiuntura economico/finanziaria e di difficoltà del mercato degli ultimi anni, si riscontrano alcune difficoltà nell’incasso di crediti verso clienti in tutte le linee di business, con un rischio più elevato con riferimento al business del franchising immobiliare che risente della numerosa frammentazione delle posizioni creditorie e con riferimento all’attività di Gabetti Lab in ambito di riqualificazione degli immobili per le difficoltà del settore, penalizzato dalle modifiche normative via via emerse.

Al fine di limitare tale rischio, il Gruppo ha posto in essere procedure per il monitoraggio dei flussi di incassi attesi e per le eventuali azioni di recupero dei crediti, implementando una struttura ad hoc proprio con particolare riferimento al business del franchising immobiliare.

Sebbene gli Amministratori monitorino attentamente l’andamento dei crediti, non si possono escludere effetti negativi sulla situazione economico, patrimoniale e finanziaria del Gruppo qualora la situazione del mercato in generale e dello specifico settore di operatività dovesse registrare un peggioramento.

ULTERIORI FATTORI DI RISCHIO CONNESSI AL SETTORE IN CUI IL GRUPPO OPERA

Rischi connessi all’andamento del mercato immobiliare

Il Gruppo Gabetti opera a 360° nel campo dei servizi immobiliari che comprendono l’attività di intermediazione immobiliare svolta in via diretta da Gabetti Agency S.p.A . nei settori Corporate , Portfolio M ., Home Value e Luxury (con il marchio “ Santandrea ”) ed attraverso Tree Real Estate S.r.l. con la rete in franchising di Gabetti Franchising nel settore Retail.

Inoltre, il Gruppo opera nell’attività dei servizi tecnici a supporto con Abaco Team S.p.A. e Abaco Team Engineering S.r.l. , nella consulenza nel settore immobiliare con Patrigest S.p.A., nella gestione di reti di amministratori condominiali in franchising, nella gestione di reti di professionisti e imprese coinvolti nei progetti di riqualificazione sostenibile degli edifici, nell’attività di Appaltatore con Gabetti Lab S.p.A., GLab Costruzioni S.r.l. e Voxel S.p.A . e, a partire dal 2017, è ritornato ad operare in via diretta anche nel settore della mediazione creditizia attraverso Monety S.r.l. e dal 2022 nel settore della mediazione assicurativa attraverso Assicurare S.r.l.

Dopo la crescita avvenuta post covid, il mercato già dal 2022 ha dato segnali di rallentamento a seguito del peggioramento dello scenario internazionale con lo scoppio della guerra in Ucraina con impatti negativi sulla situazione macro-economica del paese e con una forte crescita dei prezzi in ambito energetico, provocando quindi una forte spirale inflazionistica con ripercussioni anche sul mercato immobiliare.

Nel 2023, con il peggioramento della situazione geopolitica, con la crescita dei prezzi e le relative conseguenze sulla domanda interna e con l’aumento dei tassi di interesse, si è assistito ad una contrazione del mercato immobiliare nel settore residenziale, mentre molti investitori “Capital Markets” sono stati indotti a rinviare numerose operazioni pianificate per il 2023.

Sebbene il Gruppo Gabetti svolga un’ampia gamma di attività, diversificando così il proprio rischio, eventuali trend negativi dei settori o il verificarsi di altri fattori che potrebbero incidere sulla domanda nel mercato dei mutui e degli immobili, potrebbero avere effetti negativi sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo Gabetti.

Rischi relativi all’evoluzione del quadro normativo di riferimento

Il Gruppo svolge la propria attività prevalentemente nel mercato immobiliare in un settore altamente regolamentato, in conformità alle leggi ed ai regolamenti vigenti, alla normativa italiana, alla normativa ed ai regolamenti comunitari.

L’emanazione di nuove leggi o regolamenti, nonché le modifiche, a livello comunitario, nazionale e/o locale, alla normativa, anche fiscale e ambientale attualmente vigente, potrebbero generare un aggravio dei costi o difficoltà nel conseguimento dei ricavi, con particolare riferimento all’attività d’intermediazione immobiliare, al settore della valutazione e soprattutto al settore delle riqualificazioni con possibili effetti pregiudizievoli sulle attività e/o sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo.

Gli Amministratori, in continuità con quanto fin d’ora fatto, monitoreranno con attenzione riservandosi ogni più opportuna valutazione ed azione.

L’incertezza normativa è un problema strutturale del nostro Paese e quanto registrato negli ultimi anni nel settore delle riqualificazioni lo dimostra.

E’ certamente questo il rischio maggiore e la conseguenza diretta è la difficoltà oggettiva ad elaborare una strategia di medio termine affidabile.

Il Governo ha deciso di congelare le agevolazioni del Superbonus rimandando ad un futuro non meglio precisato il riordino fiscale del settore.

Questo è il quadro attuale in cui siamo chiamati ad operare e questo significa che, eccezion fatta per il decalage 2024/2025 e per il mercato delle ONLUS che continua a godere del 110%, la proposta di riqualificazione energetica potrà far leva sulle sole detrazioni fiscali.

Tuttavia non si può che ripartire da una considerazione oggettiva: una quota enorme del patrimonio abitativo italiano necessita di urgente riqualificazione, per ragioni di sicurezza prima ancora che di risparmio energetico e comfort abitativo.

Nel breve l’azione è quindi orientata alla massimizzazione delle opportunità ancora in vigore per il biennio 2024/2025 e nel contempo la priorità è quella di disegnare e costruire soluzioni innovative sotto il profilo tecnologico e finanziario per dare la possibilità a tantissime famiglie di migliorare i propri standard abitativi anche in un contesto normativo meno favorevole.

Andamento rispetto alle previsioni di budget

Dal punto di vista economico il risultato del 2023 complessivamente è stato superiore rispetto al budget sia a livello di ricavi sia a livello di margini (EBITDA, EBIT, Risultato Lordo) grazie all’ottima performance del Gruppo Gabetti Lab e di Abaco; in linea il Franchising mentre Gabetti Agency ha sofferto la contrazione del mercato immobiliare ed il cambio di strategia nella divisione Santandrea Luxury Houses & Top Properties con i relativi investimenti.

Dal punto di vista finanziario il cash flow operativo del 2023 è risultato in assorbimento ed inferiore alle previsioni di budget . Per la parte del Gruppo extra Gabetti Lab hanno influito in particolare lo slittamento dell’incasso di alcune importanti posizioni. Per la parte relativa al Gruppo Gabetti Lab l’andamento finanziario operativo nel 2023 è stato in forte assorbimento, sostanzialmente in linea con le previsioni riviste sulla base dell’attività di Appaltatore che ha sempre più aumentato i volumi e che ha richiesto pagamenti iniziali e mensili alle imprese costruttrici mentre gli incassi che avvengono ai SAL fiscali tramite cessione del credito hanno cominciato a manifestarsi finanziariamente negli ultimi mesi del 2023; ciò ha provocato un importante assorbimento di cassa operativo tipico di questo business. A tal riguardo il Gruppo per finanziare la gestione operativa ha negoziato nuove linee di credito sia con Istituti di credito sia con il socio di controllo per poter finanziare tale attività.

OPERAZIONI RILEVANTI AVVENUTE NELL’ESERCIZIO

Nel mese di febbraio Gabetti Lab, tramite la società Recrowd (prima piattaforma italiana di lending crowdfunding immobiliare per capitali raccolti nel 2022), ha ottenuto un finanziamento di euro 5 milioni circa tramite una campagna di crowdfunding per la riqualificazione di 20 condomini in Italia, operazione già conclusa attraverso la restituzione del finanziamento.

Sempre nel mese di febbraio è stata presentata la nuova linea di business “Santandrea Luxury Houses & Top Properties”, che si rivolge al mercato del lusso puntando a diventarne leader investendo nel segmento top luxury, che si affianca all’offerta già contenuta nel brand Santandrea Luxury Houses.

In data 23 marzo 2023 è stata costituita la società Glab Costruzioni S.r.l.. La quota di partecipazione detenuta dal Gruppo Gabetti è pari al 51% attraverso la controllata Gabetti Lab S.p.A. (che ne detiene il 100%), con l’obiettivo di svolgere attività di Appaltatore.

In data 14 aprile 2023 la società Tree Real Estate S.r.l. ha ceduto a terzi il 10% del capitale sociale di Assicurare S.r.l. al prezzo di euro 10 mila complessivi. A seguito della cessione, la quota di partecipazione detenuta da Tree Real Estate S.r.l. in Assicurare S.r.l. è pari all’ 80% del capitale sociale.

In data 21 aprile 2023 si è tenuta a Torino la convention di Gabetti Franchising, in cui è stata annunciata l’intenzione del Gruppo di concentrarsi su un’unica rete a marchio Gabetti. L’evento denominato “Making the Future” è stato un importante momento d’incontro per segnare un nuovo punto di svolta per la rete Gabetti.

In data 28 aprile 2023 l’assemblea degli azionisti ha approvato il bilancio separato 2022.

L’Assemblea in sede ordinaria ha, poi, nominato il Consiglio di Amministrazione che resterà in carica fino all’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2025.

Nel mese di maggio GLab Costruzioni, tramite la società Recrowd, ha ottenuto un finanziamento di euro 2,5 milioni circa tramite una campagna di lending crowdfunding immobiliare per la riqualificazione di 12 condomini in Italia, operazione già conclusa attraverso la restituzione del finanziamento.

In data 5 giugno 2023 Gabetti Lab ha acquisito il 51% di Voxel S.p.a., società che svolge attività di Appaltatore e che opera in tutta Italia grazie ad un’ampia rete di partner in ambito di riqualificazione edilizia, sviluppo di energie rinnovabili e comunità energetiche.

In data 13 giugno 2023 è stato ceduto il 100% di Grimaldi Immobiliare attraverso un’operazione di management buy-out. L’operazione ha generato una minusvalenza di euro un milione.

Nel mese di luglio GLab Costruzioni, tramite la società Recrowd, ha ottenuto un ulteriore finanziamento di euro 2,5 milioni circa tramite una campagna di lending crowdfunding immobiliare.

In data 13 luglio 2023, è stato sottoscritto con un primario istituto di credito un accordo quadro avente ad oggetto l’acquisto di crediti di imposta derivanti da spese sostenute per gli specifici interventi agevolati indicati agli art. 119, 119 ter e al secondo comma dell’art. 121 del D.L. 19 maggio 2020 n.34, convertito dalla legge n.77 del 17 luglio 2020 e successive modifiche (Decreto Rilancio – Superbonus) per l’ammontare massimo di euro 70 milioni.

A fine luglio è stata concessa una linea di 5 milioni di euro di anticipo fatture su Gabetti Lab.

In data 9 agosto 2023 è stato acquisito il 70% delle quote del capitale sociale di Ruralset S.r.l. per un importo di euro 158 mila.

Nel mese di agosto Voxel, tramite la società Recrowd, ha ottenuto 2 finanziamenti di euro 2,6 milioni e di euro 2,1 milioni tramite una campagna di lending crowdfunding immobiliare.

Nel mese di ottobre il Gruppo ha ottenuto due finanziamenti per Gabetti Lab per complessivi euro 10 milioni, entrambi i finanziamenti sono assistiti da Garanzia SACE, sono a tasso variabile e hanno una durata di 3 anni (euro 5 milioni) e 5 anni (euro 5 milioni).

In data 12 ottobre 2023 l’assemblea del Consorzio Work & Build ha deliberato lo scioglimento anticipato e la messa in liquidazione del Consorzio (recepita dal Registro Imprese in data 25 ottobre 2023).

In data 18 ottobre 2023 Tree Real Estate Srl ha ceduto a Gabetti Property Solutions S.p.A. l’intera sua quota di partecipazione al capitale sociale di Assicurare Srl pari all’80% del capitale sociale della società a valore nominale.

In data 19 ottobre 2023, è stato sottoscritto con un primario istituto di credito un ulteriore accordo quadro avente ad oggetto l’acquisto di crediti di imposta derivanti da spese sostenute per gli specifici interventi agevolati indicati agli art. 119, 119 ter e al secondo comma dell’art. 121 del D.L. 19 maggio 2020 n.34, convertito dalla legge n.77 del 17 luglio 2020 e successive modifiche (Decreto Rilancio – Superbonus) per l’ammontare massimo di euro 15 milioni.

In data 30 ottobre 2023 è stato sottoscritto un contratto di factoring con Aosta Factor s.p.a. per un massimale di euro 7 milioni, interamente utilizzato al 31 dicembre 2023.

Nel mese di dicembre il Gruppo ha ottenuto tre ulteriori finanziamenti per Gabetti Lab per complessivi euro 8,9 milioni, tutti assistiti da Garanzia SACE, a tasso variabile e con una durata di 2 anni (euro 3 milioni), 3 anni (euro 3,9 milioni) e 5 anni (euro 2 milioni).

Nel 4° trimestre del 2023 si è concluso il contratto stipulato a fine 2021 con Ifitalia S.p.A in relazione ad un contratto di Factoring (pro-solvendo); al 31 dicembre 2023 non risulta in essere alcun debito residuo.

FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO

Non si evidenziano fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio.

EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

Nel rispetto delle azioni previste, il Gruppo sta affrontando un percorso di crescita puntando a rafforzare ulteriormente il suo ruolo di leadership nei servizi immobiliari.

Il Gruppo punta nel 2024 ad un risultato economico positivo e ad una generazione di cassa, semprechè non vi siano effetti economici particolarmente negativi derivanti dall’inasprimento della crisi internazionale e dal peggioramento dei mercati finanziari, nonché da eventuali modifiche normative inerenti le agevolazioni fiscali nell’ambito della riqualificazione.

Milano, 18 marzo 2024

Per il Consiglio di Amministrazione

                                                                       Il Presidente e Amministratore Delegato

                                                                                       Fabrizio Prete

BILANCIO CONSOLIDATO

PROSPETTI CONTABILI E

NOTE ESPLICATIVE

31 dicembre 2022

Stato Patrimoniale ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

	GRUPPO GABETTI
	SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA
	(valori in migliaia di Euro)
Nota	ATTIVITA'		31.12.2023	di cui parti correlate	31.12.2022	di cui parti correlate
	Attività non correnti
1	Immobilizzazioni materiali		6.998		6.725
3	Immobilizzazioni immateriali		6.929		9.285
4	Partecipazioni valutate ad equity		1.553		1.082
5	Attività fiscali differite		8.538		7.746
6	Altri crediti finanziari lungo termine		78		85
7	Altre attività a lungo termine		217		179
	Totale attività non correnti		24.313		25.101
	Attività correnti
8	Crediti commerciali e altri crediti a breve termine		299.992	3.637	197.346	3.520
9	Altri crediti finanziari a breve termine		1.245		1.908	286
10	Cassa, disponibilità liquide e att.finanz.equivalenti		23.190		14.204
	Totale attività correnti		324.427	3.637	213.458	3.806
	TOTALE ATTIVO		348.740	3.637	238.560	3.806

	GRUPPO GABETTI
	SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA
	(valori in migliaia di Euro)
	PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA'		31.12.2023	di cui parti correlate	31.12.2022	di cui parti correlate
	Capitale sociale e riserve
11	Capitale sociale		14.870		14.870
12	Altre riserve		24.361		15.479
12	Utili/Perdite a nuovo		-4.175		-7.779
12	Utile/Perdite del Gruppo		1.043		11.618
	Totale patrimonio netto consolidato del Gruppo		36.099		34.188
13	Capitale sociale e riserve di pertinenza di terzi		1.570		899
13	Risultato di pertinenza di terzi		2.784		2.924
	Totale patrimonio netto di terzi		4.354		3.823
	Patrimonio netto totale		40.453		38.011
	Passività non correnti
14	Debiti finanziari a lungo termine		40.386	15.000	17.072	1.500
15	Passività fiscali differite		483		453
16	Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro		1.911		1.928
17	Fondi a lungo termine		2.643		2.643
	Totale passività non correnti		45.423	15.000	22.096	1.500
	Passività correnti
18	Debiti commerciali e altre passività a breve termine		217.363	2.875	167.286	2.295
19	Debiti per imposte sul reddito		679		410
20	Debiti finanziari a breve termine		44.615	531	10.719	285
21	Fondi rischi ed oneri		207		38
	Totale passività correnti		262.864	3.406	178.453	2.580
	TOTALE PASSIVITA'		348.740	18.406	238.560	4.080

Conto Economico ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

	GRUPPO GABETTI
	CONTO ECONOMICO
	(valori in migliaia di Euro)
			2023	di cui parti correlate	2022	di cui parti correlate
	Attività in funzionamento
22	Ricavi		188.347	2.080	150.171	1.668
23	Altri proventi		4.638		1.638
	Totale valore della produzione		192.985	2.080	151.810	1.668
24	Costo del personale		17.524		16.027
25	Ammortamenti e svalutazioni		2.749		2.668
26	Costi per servizi		145.823	1.029	104.623	1.859
27	Altri costi operativi		15.367		14.883
	Totale costi della produzione		181.463	1.029	138.200	1.859
	Risultato operativo		11.522	1.051	13.608	-191
28	Ricavi finanziari		64		1.632	11
29	Costi finanziari		4.576	531	1.141	285
30	Rettifiche di valore su crediti finanziari		-222		-570
31	Valutazione di attività finanziarie		-189		-464
	Risultato prima delle Imposte		6.599	520	13.065	-465
32	Imposte sul reddito		2.772		-1.477
	Risultato netto consolidato		3.827		14.542
	AZIONISTI DELLA CONTROLLANTE		1.043		11.618
	Azionisti di minoranza		2.784		2.924
33	Utile per azione
	BASE		0,017		0,193
	DILUITO		0,017		0,193

NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO CONSOLIDATO

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ AI PRINCIPI CONTABILI INTERNAZIONALI

Il presente bilancio consolidato è redatto secondo i principi contabili emanati dall’International Accounting Standards Board (IASB) e le relative interpretazioni dell’International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), adottati dalla Commissione europea ai sensi del Regolamento Comunitario n. 1606/2002.

Nella predisposizione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2023 sono stati applicati i principi in vigore alla data di riferimento del bilancio (inclusi i documenti interpretativi SIC e IFRIC) omologati dai regolamenti dell’Unione europea.

I principi contabili ed i criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2023 rappresentano un elemento di raccordo e di continuità delle informazioni diffuse attraverso il bilancio consolidato di esercizio al 31 dicembre 2022, al quale si rimanda.

I prospetti di bilancio e le note illustrative sono state predisposte fornendo anche le informazioni integrative previste in materia di schemi e informativa di bilancio dalla Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006 e dalla Comunicazione Consob n. 6064293 del 28 luglio 2006.

Come stabilito dal principio contabile internazionale IAS 1 “Presentazione del bilancio” è stata fornita l’informativa comparativa relativa ai periodi posti a confronto per tutti gli importi iscritti in bilancio.

PRINCIPALI FONTI DI INCERTEZZA PER LA PREDISPOSIZIONE DEL BILANCIO CONSOLIDATO

La redazione del bilancio consolidato ha richiesto anche il ricorso a stime e ad assunzioni che possono determinare significativi effetti sui valori iscritti nello stato patrimoniale e nel conto economico, nonché sull’informativa relativa alle attività e passività potenziali riportate in bilancio. L’elaborazione di tali stime ha implicato l’utilizzo delle informazioni disponibili e l’adozione di valutazioni soggettive, fondate sia su performance storiche che su quelle derivanti dalle attività connesse alle aree di business in fase di avvio. Per loro natura le stime e le assunzioni utilizzate possono variare di esercizio in esercizio e, pertanto, non è da escludersi che negli esercizi successivi gli attuali valori iscritti in bilancio potranno differire anche in maniera significativa a seguito del mutamento delle valutazioni utilizzate.

Le principali fattispecie per le quali è maggiormente richiesto l’impiego di valutazioni soggettive da parte della direzione aziendale sono:

• la quantificazione delle perdite per riduzione di valore dei crediti e, in genere, delle altre attività finanziarie;

• la quantificazione dei fondi del personale e dei fondi per rischi e oneri;

• le stime e le assunzioni sulla recuperabilità della fiscalità differita attiva;

• le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità degli avviamenti (inclusi quelli impliciti nel valore delle partecipazioni);

• le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità del valore delle partecipazioni.

In particolare, anche a seguito del contesto geopolitico, la situazione di incertezza macroeconomica complessiva ha comportato la necessità di effettuare complesse assunzioni riguardanti l’andamento futuro, riflettendosi in un più elevato grado di incertezza di alcune stime di bilancio.

Non è quindi possibile escludere, sulla base delle conoscenze attualmente disponibili, che si possano concretizzare, nel prossimo esercizio, risultati diversi dalle stime effettuate e che quindi potrebbero richiedere rettifiche al valore contabile degli avviamenti e delle altre immobilizzazioni immateriali iscritte in bilancio.

Il valore recuperabile delle partecipazioni è stato determinato sulla base dei dati previsionali, tenuto conto dei risultati consuntivati nel presente esercizio.

Nella nota n. 2 sono indicati anche i valori recuperabili e l’ammontare delle svalutazioni apportate agli avviamenti contabilizzati in bilancio (ove applicabile).

La descrizione dei principi contabili applicati ai principali aggregati di bilancio fornisce i dettagli informativi necessari all’individuazione delle principali assunzioni e valutazioni soggettive utilizzate nella redazione del bilancio consolidato. Per le ulteriori informazioni di dettaglio inerenti alla composizione e i relativi valori di iscrizione delle poste interessate dalle stime in argomento si fa, invece, rinvio alle specifiche sezioni della nota illustrativa.

FATTORI DI RISCHIO CONNESSI ALL’ATTIVITÀ DEL GRUPPO E AL PRESUPPOSTO DELLA CONTINUITA’ AZIENDALE

Per quanto riguarda i fattori di rischio connessi all’attività del Gruppo, si rimanda a quanto precedentemente esposto nello specifico paragrafo nella Relazione sulla Gestione.

STRUTTURA E CONTENUTO DEL BILANCIO CONSOLIDATO

AREA DI CONSOLIDAMENTO

Il bilancio consolidato include il bilancio della Gabetti Property Solutions S.p.A., società capogruppo, ed i bilanci delle società da questa controllate direttamente e indirettamente. Nel corso dell’esercizio si sono verificate le seguenti variazioni dell’area di consolidamento rispetto al 31 dicembre 2022:

• In data 31 gennaio 2023 si è concluso l’aumento di capitale sociale di Professionecasa S.p.A., deliberato dall’Assemblea dei Soci in data 21 dicembre 2022.

A seguito del suddetto aumento, la quota detenuta da Tree Real Estate S.r.l. in Professionecasa S.p.A. è pari al 13,56% del capitale sociale.

• Nel mese di febbraio si è concluso l’aumento di capitale sociale di Wikicasa S.r.l., deliberato dall’Assemblea dei Soci in data 15 febbraio 2022, con riferimento alla terza tranche.

A seguito della sottoscrizione della terza tranche, la quota detenuta da Abaco Team S.p.A. in Wikicasa S.r.l. è pari al 30,17% del capitale sociale.

• In data 23 marzo 2023 è stata costituita la società Glab Costruzioni S.r.l.. La quota di partecipazione detenuta dal Gruppo Gabetti è pari al 51% attraverso la controllata Gabetti Lab S.p.A. (che ne detiene il 100%).

• Nel corso del semestre la società Gabetti Lab S.p.A. ha incrementato la propria partecipazione nella società Iooota S.r.l., tramite la sottoscrizione di un aumento di capitale sociale in parte offerto in opzione ai soci ed in parte riservato a Gabetti Lab S.p.A., pari ad euro 326 mila.

Inoltre, a seguito dell’acquisto di ulteriori quote cedute da alcuni soci, la quota detenuta da Gabetti Lab S.p.A. nella società Iooota S.r.l. al 30 giugno 2023 è pari al 25% del capitale sociale.

• In data 14 aprile 2023 l’assemblea dei soci di Wikicasa S.r.l. ha deliberato di aumentare, a pagamento, in via scindibile e per tranches, il capitale sociale per massimi nominali euro 21.357,95 oltre a sovrapprezzo di massimi euro 978.642,05, da offrirsi in sottoscrizione in proporzione ai soci ai sensi dell’art. 2481-bis, primo comma, c.c. ed il termine finale dell’aumento è fissato al 15 aprile 2024; di aumentare, a pagamento, in via scindibile e per tranches, il capitale sociale per massimi nominali euro 16.872,80 oltre a sovrapprezzo di massimi euro 773.127,20, da offrirsi in sottoscrizione in via riservata a terzi e a un socio ed il termine finale dell’aumento è fissato al 30 aprile 2024; di aumentare, a titolo gratuito non proporzionale a favore di alcuni specifici soggetti, il capitale sociale per nominali euro 25.958,85 mediante imputazione a capitale di corrispondente importo tratto dalla “riserva sovrapprezzo quote”.

In data 14 giugno 2023 è stata recepita dal Registro Imprese l’aumento a titolo gratuito del capitale sociale.

Nei mesi di novembre e dicembre è iniziata l’esecuzione di aumento a pagamento del capitale sociale di Wikicasa S.r.l., deliberato dall’Assemblea dei Soci del 14 aprile 2023, che termineranno entro il 15 aprile 2024 e il 30 aprile 2024.

A seguito della sottoscrizione a titolo gratuito, la quota detenuta da Abaco Team S.p.A. in Wikicasa S.r.l. è pari al 28,12% del capitale sociale.

• In data 14 aprile 2023 la società Tree Real Estate S.r.l. ha ceduto a terzi il 10% della quota di possesso (pari al 90% del capitale sociale della società) della partecipazione detenuta in Assicurare S.r.l..

A seguito della cessione, la quota di partecipazione detenuta da Tree Real Estate S.r.l. in Assicurare S.r.l. è pari all’ 80% del capitale sociale.

• In data 5 giugno 2023 la società Gabetti Lab S.p.A. ha acquistato una quota della società Voxel S.p.A. pari al 51% del capitale sociale al prezzo di euro 270.548,37 complessivi.

• In data 13 giugno 2023 la società Tree Real Estate S.r.l. ha ceduto l’intera quota di possesso, pari al 100% del capitale sociale della società, della partecipazione detenuta in Grimaldi Franchising S.p.A..

• In data 9 agosto 2023 la società Gabetti Property Solutions S.p.A. ha acquistato una quota della società Ruralset S.r.l. pari al 70% del capitale sociale al prezzo di Euro 158.422,93 complessivi.

• In data 18 ottobre 2023 la società Tree Real Estate S.r.l. ha ceduto alla Gabetti Property Solutions S.p.A. l’intera quota di possesso, pari all’80% del capitale sociale della società, della partecipazione detenuta in Assicurare S.r.l..

Di seguito sono elencate le società incluse nell'area di consolidamento e consolidate con il metodo integrale, con le rispettive quote di pertinenza della Gabetti Property Solutions S.p.A.:

Ragione o denominazione sociale	Sede legale	Capitale sociale/euro	n. azioni o quote	Quota di possesso (%)
Abaco Team S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	2.000.000	2.000.000	100% diretta
Gabetti Mutuicasa S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	5.515.368	5.515.368	51,429 % direttamente e 48,571% indirettamente mediante Gabetti Property Solutions Agency S.p.A
Gabetti Property Solutions Agency S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	4.650.000	4.650.000	100% diretta
Patrigest S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	1.550.000	1.550.000	100% diretta
Tree Real Estate S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	3.500.000	1	100% indirettamente e mediante Gabetti Property Solutions Agency S.p.A
Gabetti Property Solutions Franchising Agency S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	2.156.666	1	100% indirettamente mediante Tree Real Estate S.r.l.
Abaco Team Engineering S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	100.000	1	100% diretta
Monety S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	58.824	58.824	59,50% indirettamente e mediante Tree Real Estate S.r.l.
Gabetti Lab S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	1.000.000	1.000.000	51% diretta
Glab Costruzioni S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	100.000	1	100% indirettamente mediante Gabetti Lab S.p.A.
Voxel S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	996.000	996.000	51% indirettamente mediante Gabetti Lab S.p.A.
Ruralset S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	10.000	2	70% diretta
Moon Energy S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	34.000	2	70% diretta
AssicuraRe S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	100.000	3	80% diretta
Consorzio Work & Build	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	50.000	5	100% indirettamente mediante Abaco Team S.p.A., Gabetti Lab S.p.A., Patrigest S.p.A., Monety S.p.A. e Assicurare S.r.l.

Di seguito esponiamo i dati relativi alle società valutate con il metodo del patrimonio netto:

Wikicasa S.r.l.	Milano - Via Ascanio Sforza 85	346.328	16	29,12% indirettamente mediante Abaco Team S.p.A.
G Rent S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	60.875	6.087.500	16,43% diretta
Professionecasa S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	101.500	101.500	13,56% indirettamente mediante Tree Real Estate S.r.l.
Iooota S.r.l.	Imola (Bo) - Via Molino Rosso 8	292.170	12	25,00% indirettamente mediante Gabetti Lab S.p.A.

DATE DI RIFERIMENTO

Il bilancio consolidato è stato redatto utilizzando i progetti di bilancio al 31 dicembre 2023 delle società oggetto di consolidamento, predisposti dai rispettivi Consigli di Amministrazione.

BILANCI INCLUSI NEL CONSOLIDAMENTO

I bilanci delle singole società, utilizzati per il consolidamento, sono stati opportunamente rettificati e riclassificati per recepire quanto stabilito dagli standard internazionali, considerando le scelte operate dal Gruppo Gabetti nell’ambito delle opzioni previste dall’ IFRS 1 riportate nei paragrafi precedenti.

I prospetti della situazione patrimoniale e finanziaria, del conto economico, del conto economico complessivo, del rendiconto finanziario e delle variazioni di patrimonio netto, nonché le informazioni ed i prospetti riportati nelle note al bilancio, se non diversamente indicato, sono esposti in migliaia di euro.

CRITERI DI CONSOLIDAMENTO

I bilanci delle società controllate, incluse nell’area di consolidamento, sono consolidati col metodo dell'integrazione globale. Il valore contabile delle partecipazioni detenute dalla società Capogruppo e dalle altre società incluse nell’area di consolidamento è eliminato contro il relativo patrimonio netto a fronte dell’assunzione delle attività, delle passività, dei costi e dei ricavi delle società controllate nel loro totale ammontare, comprensivo degli eventuali adeguamenti al fair value alla data di acquisizione.

La differenza tra il costo di acquisizione ed il valore corrente delle attività e passività acquisite, se positiva, è iscritta nelle attività immateriali come avviamento, ovvero, se negativa, dopo aver riverificato la corretta misurazione del valore corrente delle attività e passività acquisite e del costo di acquisizione, è contabilizzata direttamente a conto economico come provento.

La quota di patrimonio netto riferibile ai terzi è evidenziata in un’apposita voce.

Le partite di credito e di debito, i costi e i ricavi e tutte le operazioni di ammontare significativo intercorse fra le società oggetto di consolidamento sono state eliminate.

Per le società valutate con il metodo del patrimonio netto, il costo originario della partecipazione viene modificato per recepire le rettifiche legate alla variazione del patrimonio netto della partecipata, tenendo conto, in modo particolare, degli utili e delle perdite realizzate con i terzi nei periodi successivi all’acquisto della partecipazione.

Il raccordo tra il patrimonio netto e il risultato di esercizio desumibile dal bilancio della Gabetti Property Solutions S.p.A. al 31 dicembre 2023 ed i corrispondenti dati del bilancio consolidato di Gruppo alla stessa data, sono esposti nell'allegato prospetto.

PRINCIPI GENERALI DI REDAZIONE

Il bilancio è redatto sulla base del presupposto della continuità aziendale. Il Gruppo, infatti, ha valutato che, pur in presenza di un difficile contesto economico e finanziario generale, non sussistano significative incertezze in merito alla continuità aziendale di Gabetti. Per maggiori dettagli in merito ai fattori di rischio che afferiscono all’attività del Gruppo ed alla sua continuità, si rimanda a quanto precedentemente esposto nello specifico paragrafo nella Relazione sulla Gestione.

Il Conto economico è redatto secondo lo schema con destinazione dei costi per natura, conformemente alle modalità di redazione del reporting interno di Gruppo ed in linea con la prassi internazionale prevalente nel settore, evidenziando i risultati intermedi relativi al risultato operativo ed al risultato prima delle imposte. Il risultato operativo è determinato come differenza tra i ricavi netti ed i costi di natura operativa (questi ultimi inclusivi dei costi di natura non monetaria relativi ad ammortamenti e svalutazioni di attività correnti e non correnti, al netto di eventuali ripristini di valore).

Il prospetto di Conto economico complessivo contiene gli oneri e proventi rilevati direttamente a patrimonio netto per operazioni diverse da quelle poste in essere con i soci. Le transazioni poste in essere con i soci, insieme al risultato del conto economico complessivo, sono invece presentate nel prospetto di movimentazione del patrimonio netto.

La Situazione patrimoniale finanziaria è redatta secondo lo schema che evidenzia la ripartizione di attività e passività “correnti/non correnti”. Un’attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:

 . ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel normale ciclo operativo del Gruppo o

 é posseduta principalmente per essere negoziata oppure

 si prevede che si realizzi/estingua entro 12 mesi dalla data di chiusura del bilancio

 in mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non correnti.

Il Rendiconto Finanziario è stato predisposto applicando il metodo indiretto per mezzo del quale il risultato netto di periodo è rettificato dagli effetti delle operazioni di natura non monetaria, da qualsiasi differimento o accantonamento di precedenti o futuri incassi o pagamenti operativi e da elementi di ricavi o costi connessi con i flussi finanziari derivanti dall’attività d’investimento o finanziari.

Il prospetto di Movimentazione del Patrimonio Netto illustra le variazioni intervenute nelle voci del patrimonio netto relative a:

Per ciascuna voce significativa riportata nei suddetti prospetti sono indicati i rinvii alle successive note esplicative nelle quali viene fornita la relativa informativa e sono dettagliate le composizioni e le variazioni intervenute rispetto all’esercizio precedente.

Si segnala infine che per adempiere alle indicazioni contenute nella Delibera Consob n.15519 del 27 luglio 2006 “Disposizioni in materia di schemi di bilancio”, sono stati predisposti, in aggiunta ai prospetti obbligatori, appositi dettagli di conto economico e stato patrimoniale consolidati con evidenza degli ammontari significativi delle posizioni o transazioni con parti correlate, indicati distintamente dalle rispettive voci di riferimento.

CRITERI DI VALUTAZIONE

I più significativi criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2023 sono i seguenti:

Avviamento

Nel caso di acquisizioni di società, le attività, le passività e le passività potenziali acquisite e identificabili sono rilevate al fair value alla data di acquisizione. La differenza positiva tra il costo di acquisizione e la quota di patrimonio netto rettificato di pertinenza del Gruppo, è classificata come avviamento ed è iscritta in bilancio tra le attività immateriali.

Annualmente, o più frequentemente se vi sono indicatori di perdita di valore, il Gruppo Gabetti verifica la recuperabilità dell’avviamento.

Il valore recuperabile è il maggiore tra il fair value ed il valore d’uso. Nella determinazione del valore d’uso, i flussi di cassa futuri sono attualizzati utilizzando un tasso al lordo delle imposte che riflette il rendimento delle attività prive di rischio (titoli di stato) ed i rischi specifici dell’attività di Gruppo.

Se l’ammontare del valore recuperabile delle Cash Generating Units, sulle quali è stato allocato l’avviamento, è inferiore rispetto al relativo valore contabile, esso è ridotto al minor valore recuperabile; tale perdita di valore è iscritta a conto economico.

. Altre . immobilizzazioni immateriali

Nelle altre attività immateriali sono prevalentemente inclusi costi per software, marchi e ricerca e sviluppo.

Sono iscritte al costo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori. La capitalizzazione avviene solo se è probabile che i futuri benefici economici attribuibili all’attività verranno fruiti dall’impresa e se il costo dell’attività stessa può essere determinato attendibilmente.

In caso contrario il costo dell’attività immateriale è rilevato a conto economico nell’esercizio in cui è sostenuto.

Dopo l’iscrizione iniziale, le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo rettificato dell’ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate. L’ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l’attività è disponibile per l’uso ed è calcolato sulla base del periodo di prevista utilità futura.

Le attività immateriali sono eliminate dall’attivo al momento della loro dismissione o quando non si attendono più benefici economici futuri.

Gli ammortamenti sono calcolati sulla base delle seguenti aliquote/vita utile (se non diversamente indicato):

concessioni, licenze e marchi 10%

software 3 – 5 anni

altre immobilizzazioni immateriali 20%

Immobilizzazioni materiali

Le attività materiali comprendono gli immobili, i terreni, gli impianti, i mobili e arredi, le macchine elettroniche, le migliorie su beni di terzi e le altre attrezzature per ufficio.

Sono iscritte in bilancio le attività materiali il cui costo è attendibilmente determinabile e dalle quali è probabile che derivino per il Gruppo futuri benefici economici. Sono registrate inizialmente al costo d’acquisto comprensivo degli oneri accessori sostenuti per l’acquisto e la messa in funzione del bene.

Dopo l’iscrizione iniziale le immobilizzazioni sono iscritte al costo rettificato dell’ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate. Il valore di riferimento per il calcolo dell’ammortamento è quello che si ottiene detraendo dal valore di carico iniziale il valore residuo della stessa, ovvero l’ammontare netto del ricavo che la società prevede di ottenere al termine della sua vita utile in seguito alla dismissione dello stesso.

L’ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l’attività è disponibile per l’uso, ovvero quando ha raggiunto la location e le condizioni necessarie per operare secondo le intenzioni del management, ed è calcolato sulla base di aliquote rappresentative della vita utile dell’immobilizzazione.

Le attività possedute mediante contratti di leasing sia operativi che finanziari, qualora soddisfino i requisiti di IFRS 16, sono iscritte come attività (normalmente) materiali al valore attuale dei pagamenti minimi dovuti per il leasing.

La corrispondente passività verso la società di leasing è iscritta in bilancio tra i debiti finanziari.

Tali attività (diritti d’uso) sono ammortizzate in modo lineare sulla base del lease term.

Le migliorie su beni di terzi sono classificate tra le immobilizzazioni materiali e sono ammortizzate nel periodo minore tra quello in cui le migliorie possono essere utilizzate e quello della durata residua della locazione.

Fanno eccezione i terreni che non sono sottoposti ad ammortamento data la loro vita utile indefinita.

Nel caso in cui, indipendentemente dall'ammortamento già contabilizzato, risulti una perdita durevole di valore, l'immobilizzazione viene corrispondentemente svalutata; se in esercizi successivi vengono meno i presupposti della svalutazione viene ripristinato il valore originario.

In sede di transizione agli IAS/IFRS gli immobili sono stati valutati al fair value come sostituto del costo come previsto dall’IFRS 1.

Le attività immobilizzate sono eliminate dallo stato patrimoniale al momento della dismissione o quando sono ritirate permanentemente dall’uso e conseguentemente non sono attesi benefici economici futuri che derivino dalla loro cessione o dal loro utilizzo. Le plusvalenze e le minusvalenze derivanti dallo smobilizzo e dalla dismissione delle attività materiali sono determinate come differenza tra il corrispettivo netto di cessione ed il valore contabile del bene e sono rilevate nel conto economico alla stessa data in cui sono eliminate dalla contabilità.

Gli ammortamenti sono stati calcolati sulla base delle seguenti aliquote:

Terreni e fabbricati
- fabbricati	3%
Altri beni:
- mobili e arredi - attrezzature d'ufficio	12%-15% 15%
- macchine elettroniche	20%
- EDP, impianti di sicurezza	20%-30%
- automezzi	25%
- migliorie beni di terzi	10%
- altri cespiti	20%
- diritti d’uso	secondo la durata del contratto

Partecipazioni

Le partecipazioni in società collegate e a controllo congiunto sono valutate secondo il metodo del patrimonio netto. Il rischio derivante da eventuali perdite eccedenti il patrimonio netto è rilevato in apposito fondo rischi nella misura in cui la partecipante è impegnata ad adempiere a obbligazioni legali o implicite nei confronti della partecipata o comunque a coprire le perdite. Il valore delle partecipazioni comprensivo dell’avviamento è assoggettato a test di impairment annualmente.

Le altre partecipazioni (diverse da quelle in controllate, collegate e joint venture) sono incluse fra le attività non correnti o fra quelle correnti se sono destinate a permanere nel patrimonio del Gruppo per un periodo, rispettivamente, superiore o non superiore a 12 mesi e sono valutate in ossequio ad IFRS 9.

Attività possedute per la vendita

Le attività possedute per la vendita sono valutate al minore tra il loro precedente valore netto di carico e il valore di mercato al netto dei costi di vendita.

Le attività sono classificate come possedute per la vendita quando si prevede che il loro valore di carico verrà recuperato mediante un’operazione di cessione, anziché tramite il loro utilizzo nell’attività operativa dell’impresa. Questa condizione è rispettata solamente quando la vendita è considerata altamente probabile e l’attività è disponibile per un’immediata vendita nelle sue condizioni attuali. A tal fine la Direzione deve essere impegnata per la vendita, che dovrebbe concludersi entro 12 mesi dalla data di classificazione di tale voce.

Crediti per mutui

Sono iscritti al costo ammortizzato, utilizzando il tasso d’interesse effettivo e sono valutati sulla base del valore attuale dei flussi finanziari attesi secondo quanto previsto da IFRS 9.

I crediti per mutui sono stati suddivisi innanzitutto tra crediti in bonis e crediti non performing.

I crediti non performing sono stati valutati analiticamente tenuto conto della garanzia ipotecaria e di tutti gli elementi storici e previsionali al fine di determinare l’eventuale presenza di perdite di valore. Inoltre, sulla base dello stato della pratica legale, delle tempistiche dei tribunali per la distribuzione del ricavato d’asta immobiliare o del piano di recupero stragiudiziale, sono state determinate le presunte epoche di recupero delle esposizioni creditizie, al fine di ottenere il valore attuale delle previsioni di recupero.

L’attualizzazione del valore stimato di incasso è stata effettuata utilizzando i tassi contrattuali per le posizioni con piano di ammortamento ancora attivo; per i contratti risolti l’attualizzazione viene effettuata sulla base dei tassi massimi concessi dalla vigente normativa per l’erogazione di mutui ipotecari.

I crediti che non presentano evidenza di anomalie sono stati svalutati collettivamente sulla base di trend storici di perdite rilevate.

Crediti commerciali

I crediti di breve durata, sui quali non è stata concordata la maturazione di interessi, sono valutati in base al valore nominale originariamente indicato in fattura. I crediti a lungo termine sono valutati al costo ammortizzato, che rettifica l’ammontare registrato inizialmente per tenere conto della maturazione degli interessi che porteranno gradualmente a modificare il valore, da quello registrato inizialmente, al valore nominale che sarà incassato. Quando sussiste un’incertezza riguardo alla possibilità di incassare i crediti derivanti da un ricavo già rilevato, il valore non recuperabile, o il valore il cui recupero non è più probabile, è rilevato come costo.

Tutti i crediti il cui recupero è affidato all’azione legale sono stati valutati singolarmente, sia come presunto valore di incasso sia come tempistica attesa. La svalutazione collettiva si è basata su trend storici delle perdite rilevate sulle diverse tipologie di credito.

Crediti per operazioni di locazione finanziaria

Le operazioni di locazione finanziaria con terzi sono iscritte nel bilancio consolidato secondo la metodologia finanziaria che comporta l'iscrizione tra i crediti della quota capitale inclusa nei canoni attivi, a fronte dello storno del valore dei beni e dei relativi fondi di ammortamento.

Durante la vita del contratto i canoni sono ripartiti tra interessi attivi accreditati a conto economico per competenza, in funzione delle scadenze prefissate, e quote capitali che vengono imputate a riduzione del credito residuo.

I crediti scaduti il cui recupero è affidato all’azione legale sono stati valutati singolarmente sia come presunto valore d’incasso sia come tempistica attesa. La svalutazione collettiva si è basata su trend storici delle perdite rilevate.

Per tutte le tipologie di credito, il passaggio a perdita avviene quando si ritiene che non vi siano più possibilità di recupero o che l’ammontare del credito renda antieconomico il recupero.

Titoli

Le azioni proprie detenute sono iscritte in deduzione del patrimonio netto. I profitti e le perdite derivanti dalla negoziazione di azioni proprie sono rilevati nel patrimonio netto senza transitare dal conto economico.

Gli investimenti in titoli detenuti sino a scadenza sono iscritti al costo ammortizzato eventualmente svalutato per perdite durevoli di valore .

Fondi per rischi ed oneri

I fondi per rischi ed oneri sono stanziati per coprire perdite o debiti per le quali l’impresa ha un’obbligazione attuale quale risultato di un evento per il quale sarà probabile l’impiego di risorse stimabili in modo attendibile.

L’importo rilevato come accantonamento rappresenta la migliore stima dell’esborso richiesto per adempiere all’obbligazione esistente alla data di riferimento del bilancio.

Nei casi in cui l’effetto temporale sia un fattore rilevante, tali fondi sono attualizzati. Il tasso di attualizzazione riflette le valutazioni correnti del valore .

Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato

Il trattamento di fine rapporto del personale è stato assimilato dai principi contabili internazionali ad un’obbligazione a benefici definiti, ovvero è una forma di retribuzione del personale a corresponsione differita, rinviata alla fine del rapporto di lavoro; pertanto la valutazione di tale obbligazione avviene sulla base di una stima attuariale dell’importo che l’impresa dovrà corrispondere ai propri dipendenti al momento della cessazione del rapporto di lavoro.

La valutazione della passività attuariale è affidata ad attuari indipendenti esterni, i quali determinano l’ammontare dei benefici maturati applicando il criterio della proiezione unitaria del credito ovvero considerando il TFR già maturato, calcolato secondo quanto disposto dal codice civile, proiettato per la durata residua prevista del rapporto di lavoro e attualizzato alla data di bilancio.

I valori esposti in bilancio tengono conto dell’accantonamento di competenza dell’esercizio e degli utilizzi per indennità corrisposte nell’esercizio anche a titolo di anticipazione.

Gli utili e le perdite derivanti da aggiustamenti delle stime attuariali riguardanti le variabili che determinano il costo finale delle prestazioni successive alla cessazione del rapporto di lavoro sono contabilizzati tra le altre riserve.

L’importo contabilizzato come passività è quindi pari al valore attuale della passività alla data di riferimento del bilancio, aumentato o ridotto di eventuali utili/perdite attuariali.

A seguito delle modifiche apportate alla regolamentazione del Fondo trattamento di fine rapporto dalla Legge 27 dicembre 2006 n. 296 (“Legge Finanziaria 2007”) e dai successivi Decreti e Regolamenti attuativi, i criteri di contabilizzazione applicati alle quote di TFR maturate al 31 dicembre 2006 e a quelle maturande dal 1 gennaio 2007, sono stati modificati secondo le modalità previste dallo IAS 19 e le interpretazioni definite nel corso dell’anno dagli Organismi tecnici nazionali competenti.

Per effetto della Riforma della previdenza complementare di cui al suddetto Decreto, le quote di TFR maturate fino al 31 dicembre 2006 continueranno a rimanere in azienda configurando un piano a benefici definiti (obbligazione per i benefici maturati soggetta a valutazione attuariale), mentre le quote maturate a partire dal 1° gennaio 2007 (con l’eccezione dei dipendenti di aziende con meno di 50 dipendenti), per effetto delle scelte operate dai dipendenti, vengono destinate a forme di previdenza complementare o trasferite dall’azienda al fondo di tesoreria gestito dall’INPS, configurandosi a partire dal momento in cui la scelta è formalizzata dal dipendente, come piani a contribuzione definita (non più soggetti a valutazione attuariale).

Debiti e passività finanziarie

Sono iscritti all’atto della ricezione delle somme (per i finanziamenti) o al momento in cui scaturisce l’obbligo a pagare il corrispettivo. Dopo il riconoscimento iniziale, tutte le passività finanziarie sono valutate al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di rendimento effettivo. Tale criterio non è applicato alle passività a breve termine.

Per i finanziamenti ottenuti per i quali non è prevista la corresponsione di un tasso di interesse, si procede alla valutazione degli stessi mediante iscrizione in bilancio del relativo provento implicito. Le passività finanziarie sono rimosse dal bilancio quando l’obbligazione specificata dal contratto è estinta.

Fiscalità corrente e differita

Le attività e le passività fiscali per imposte correnti sono rilevate sulla base del valore dovuto o recuperabile a fronte del reddito imponibile dell’esercizio determinato sulla base della normativa di riferimento, applicando le aliquote fiscali vigenti alla data di bilancio.

Le imposte correnti non ancora pagate in tutto o in parte alla data di bilancio sono iscritte tra i debiti per imposte correnti al netto di acconti eventualmente versati in corso d’anno.

L’onere/provento fiscale è costituito:

 dall’ammontare dovuto per le imposte correnti rappresentate da IRES ed IRAP, calcolato in conformità alle disposizioni vigenti;

 dall’ammontare delle imposte che si ritiene risulteranno dovute (passività per imposte differite) o che si ritiene siano state pagate anticipatamente (attività per imposte anticipate), in relazione alle differenze temporanee tra il valore di una attività o di una passività determinato secondo criteri civilistici e quello determinato ai fini fiscali.

Le imposte differite sono calcolate, separatamente per ciascuna imposta, sull’ammontare complessivo di tutte le differenze temporanee, applicando le aliquote che saranno presumibilmente in vigore al momento in cui le suddette differenze temporanee si riverseranno.

Le imposte anticipate sono iscritte in bilancio qualora vi sia la probabilità di conseguire negli esercizi successivi redditi imponibili non inferiori all’ammontare delle differenze temporanee che si andranno ad annullare.

Per completezza d’informazione si comunica che Gabetti Property Solutions S.p.A., secondo quanto previsto dalla normativa vigente, in data 30 novembre 2023, ha comunicato l’ultimo perimetro delle società aderenti al consolidato fiscale nazionale di cui all’art. 117 e seguenti del Tuir.

Riconoscimento dei ricavi

I ricavi rappresentano i flussi lordi di benefici economici dell’esercizio derivanti dallo svolgimento dell’attività ordinaria.

I ricavi sono rilevati quando si adempie l’obbligazione contrattuale (performance obligation) trasferendo il bene o servizio (ossia l’attività) promesso.

L’attività è trasferita quando il cliente ne acquisisce il controllo.

Il processo sottostante la rilevazione dei ricavi segue le fasi previste dall’IFRS 15 :

• identificazione del contratto: avviene quando le parti approvano il contratto (con sostanza commerciale) e individuano i rispettivi diritti ed obbligazioni e si ritiene probabile il percepimento del corrispettivo da parte del Gruppo;

• identificazione delle performance obligation: le principali performance obligation identificate, vale a dire promesse di trasferimento di beni e servizi, sono distinte in:

- Provvigioni di intermediazione diretta;

- Up front fee e royalties legate al franchising immobiliare;

- Servizi tecnici legati alla valorizzazione e gestione del patrimonio immobiliare di terzi;

- Mediazione creditizia e assicurativa.

• determinazione del transaction price: è l’importo complessivamente contrattualizzato con la

controparte, avuto riguardo all’intera durata contrattuale; il Gruppo ha definito che la durata contrattuale è quella derivante dai vincoli contrattuali tra le parti;

• allocazione del transaction price alle performance obligation: l’allocazione avviene proporzionalmente ai rispettivi stand alone selling price, stimati applicando un margine appropriato al costo di acquisto del bene/servizio.

• rilevazione dei ricavi: i ricavi sono rappresentati al netto di sconti, abbuoni e resi e rilevati solo al completamento del trasferimento al cliente del bene o servizio promesso, che può avvenire in uno specifico momento temporale (at a point in time) o nel continuo (over time).

Con riferimento all’attività di appaltatore, i ricavi vengono rilevati secondo quanto previsto dall’IFRS 15 paragrafo 35 lettera c):

“L'entità trasferisce il controllo del bene o servizio nel corso del tempo, e pertanto adempie l'obbligazione di fare e rileva i ricavi nel corso del tempo, se è soddisfatto uno dei seguenti criteri:

a)  il cliente simultaneamente riceve e utilizza i benefici derivanti dalla prestazione dell'entità man mano che quest'ultima la effettua;

b)  la prestazione dell'entità crea o migliora l'attività (per esempio, lavori in corso) che il cliente controlla man mano che l'attività è creata o migliorata o

c)  la prestazione dell'entità non crea un'attività che presenta un uso alternativo per l'entità e l'entità ha il diritto esigibile al pagamento della prestazione completata fino alla data considerata.”

Dividendi

I dividendi delle società partecipate non consolidate sono contabilizzati nell’esercizio in cui viene deliberata la distribuzione.

Criteri di conversione delle poste in valuta

I crediti ed i debiti in valuta estera sono convertiti in euro ai cambi storici della data delle relative operazioni. Le differenze cambio realizzate in occasione dell'incasso dei crediti e del pagamento dei debiti in valuta estera sono imputate al conto economico.

Alla chiusura dell’esercizio, i crediti e i debiti a breve termine in valuta ancora in essere sono convertiti in euro ai cambi in vigore alla data di bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalla conversione sono rispettivamente accreditati ed addebitati al conto economico.

I bilanci separati di ciascuna società appartenente al Gruppo vengono preparati nella valuta dell’ambiente economico primario in cui essa opera (valuta funzionale). Ai fini del bilancio consolidato la valuta funzionale del Gruppo e la valuta di presentazione del bilancio consolidato è l’euro. Nella preparazione dei bilanci delle singole entità, le operazioni in valute diverse dall’euro sono inizialmente rilevate ai cambi alle date delle stesse.

Alla data di bilancio le attività e le passività monetarie denominate nelle succitate valute sono riespresse ai cambi correnti a tale data.

Le differenze di cambio emergenti dalla regolazione delle poste monetarie e dalla riesposizione delle stesse ai cambi correnti alla fine dell’esercizio sono imputate al conto economico dell’esercizio.

Le differenze cambio derivanti da un elemento monetario che fa parte di un investimento netto in una gestione estera sono rilevate nel conto economico del bilancio separato dell’entità che redige il bilancio. Nel bilancio consolidato, tali differenze cambio sono rilevate in una componente separata di patrimonio netto e contabilizzate a conto economico al momento della dismissione dell’investimento netto.

Ai fini della presentazione del bilancio consolidato, le attività e le passività delle imprese controllate estere, le cui valute funzionali sono diverse dall’euro, sono convertite ai cambi correnti alla data di bilancio. I proventi e gli oneri sono convertiti ai cambi medi del periodo. Le differenze cambio emergenti sono rilevate nella voce del patrimonio netto “Riserva di traduzione”; tale riserva è rilevata nel conto economico come provento o come onere nel periodo in cui la relativa impresa controllata è ceduta.

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni applicati dal 1° gennaio 2023

IAS 12 "Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Trasaction"	In data 7 Maggio 2021 , lo IASB ha emesso le modifiche allo IAS 12 "Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Trasaction", volte a richiedere la rilevazione della fiscalità differita per le transazioni che, in sede di rilevazione iniziale, danno origine a differenze temporanee imponibili e deducibili di uguale importo. Successivamente lo IASB nel mese di Maggio 2023, ha emesso l’Exposure Draft International Tax Reform-Pillar Two Model Rules con il quale propone l’introduzione di un’eccezione temporanea al calcolo delle imposte differite connesse all’applicazione delle disposizioni del Pillar Two a seguito dell’introduzione del Modello OCSE Global Anti-Base Erosion Model Rules. Le società possono applicare l'eccezione, ma i requisiti di informativa si applicheranno dal 1° gennaio 2023.
IFRS 17 "Insurance contracts" (pubblicato il 9 dicembre 2021)	L'obiettivo del nuovo principio è quello di garantire che un'entità fornisca informazioni pertinenti che rappresentano fedelmente i diritti e gli obblighi derivanti dai contratti assicurativi emessi. Lo IASB ha sviluppato lo standard per eliminare incongruenze e debolezze delle politiche contabili esistenti, fornendo un quadro unico principle-based per tenere conto di tutti i tipi di contratti di assicurazione, inclusi i contratti di riassicurazione che un assicuratore detiene. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023.
Aggiornamento allo IAS 1 "Presentation of Financial Statements and IFRS Practice Statement 2: Disclosure of accounting policies" (pubblicato il 12 febbraio2021) e modifiche allo IAS 8 "Accounting policies , Changes in Accounting Estimates and Errors: Definition of Accounting Estimates" (pubblicato il 12 febbario 2021)	Nel mese di febbraio 2021 lo IASB ha emesso degli emendamenti allo IAS 1 e allo IAS 8. Le modifiche sono volte a migliorare la disclosure sulle accounting policy in modo da fornire informazioni più utili agli investitori e agli altri utilizzatori primari del bilancio nonché ad aiutare le società a distinguere i cambiamenti nelle stime contabili dai cambiamenti di accounting policy. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023.

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni non ancora in vigore e non adottati anticipatamente dal Gruppo

IAS 1 "Classification of Liabilities as Current or Non-current": • Classification of Liabilities as Current or Noncurrent (pubblicato il 23 gennaio 2020); • Classification of Liabilities as Current or Noncurrent - Deferral of Effective Date (ipubblicato il 15 Luglio 2020); • Non-current Liabilities with Covenants (pubblicato il 31 ottobre 2022)	In data 23 gennaio 2020 lo IASB ha emesso un emendamento denominato “Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Classification of Liabilities as Current or Non-current” ed in data 31 ottobre 2022 ha pubblicato un ulteriore emendamento denominato “Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Non-Current Liabilities with Covenants”. I documenti hanno l’obiettivo di chiarire come classificare i debiti e le altre passività a breve o lungo termine. Le modifiche entrano in vigore dal 1° gennaio 2024, ma è comunque consentita un’applicazione anticipata.
IFRS 16 "Lease Liability in a Sale and Leaseback" (pubblicato il 22 settembre 2022)	In data 22 settembre 2022 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato “Amendments to IFRS 16 Leases: Lease Liability in a Sale and Leaseback”. Il documento introduce dei requisiti di valutazione specifici per le passività per leasing che possono contenere canoni variabili derivante da un'operazione di Sale and Leaseback. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2024, ma è consentita un’applicazione anticipata.
IAS 7 "Statement of Cash Flows and IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures: Supplier Finance Arrangements" (pubblicato il 25 maggio 2023)	Nel mese di maggio 2023 l'International Accounting Standards Board ha emesso modifiche allo IAS 7 Rendiconto finanziario e all'IFRS 7 Strumenti finanziari: informazioni integrative. Con queste modifiche, lo IASB ha introdotto nuovi requisiti di informativa nei principi IFRS per migliorare la trasparenza e, quindi, l'utilità delle informazioni fornite dalle società sugli accordi di finanziamento con i fornitori. Le modifiche entreranno in vigore dal 1° gennaio 2024, con la possibilità di applicazione anticipata.

ALTRE INFORMAZIONI

Operazioni infragruppo

Nel corso dell'esercizio le società del Gruppo Gabetti hanno effettuato tra di esse operazioni a normali condizioni di mercato.

Le operazioni significative svolte tra società consolidate che hanno dato origine a ricavi e costi, crediti e debiti, sono state eliminate. Le altre operazioni intercorse con società del Gruppo non consolidate sono evidenziate nelle successive note al bilancio consolidato.

Rapporti con parti correlate

Il Gruppo intrattiene rapporti con le sue imprese collegate e consociate regolate alle normali condizioni di mercato.

Nel rispetto della comunicazione CONSOB n. DEM/6064293 del 28 luglio 2006 si riportano le informazioni dell’incidenza che le operazioni con parti correlate hanno sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Gruppo Gabetti mediante tabella riepilogativa con il dettaglio dei rapporti economico-patrimoniali.

Si ritiene che i rapporti in essere con parti correlate siano regolati a condizioni di mercato. Non è tuttavia possibile assicurare che ove le operazioni cui i rapporti con parti correlate si riferiscono fossero concluse con parti terze, le stesse avrebbero negoziato e stipulato i relativi contratti ovvero eseguite le suddette operazioni alle medesime condizioni.

Sono in essere delle garanzie a favore di Marcegaglia Investment per complessivi euro 2,6 M a seguito del subentro, a far data dal 31 luglio 2019, nei diritti ed obblighi vantati da taluni istituti di credito nei confronti di Investments Services S.p.A. in liquidazione. Per ulteriori dettagli si rimanda alla nota n. 17.

Operazioni atipiche e/o inusuali

Nel corso dell’esercizio il Gruppo non ha registrato operazioni atipiche e/o inusuali.

Eventi e operazioni significative non ricorrenti (DEM/6064293 del 28.07.2006)

Non si segnalano operazioni ed eventi significativi non ricorrenti.

Informativa sulla trasparenza delle erogazioni pubbliche

Ai sensi dell’articolo 1 commi 125-129 della Legge n. 124/2017 e successive integrazioni si precisa Gabetti Lab S.p.A. ha ricevuto aiuti oggetto di obbligo di pubblicazione nel Registro nazionale aiuti di Stato nel 2023 attraverso una garanzia bancaria SACE a fronte di cinque finanziamenti erogati nel 2023 per euro 18,9 M (importo nominale dell’aiuto 18.900 mila euro sotto forma di garanzia);

Si precisa inoltre che le società Gabetti Agency S.p.A., Gabetti Property Solutions S.p.A., Patrigest S.p.A., Abaco Team S.p.A. e Gabetti Lab S.p.A.,  hanno fruito nell’esercizio di sgravi relativamente a contributi INPS per un totale di euro 99 mila.

Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio

Si rimanda a quanto riportato nel medesimo paragrafo in Relazione sulla Gestione.

GRUPPO GABETTI

STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO

ATTIVITA’ NON CORRENTI

Nota n. 1: Immobilizzazioni materiali

Per le immobilizzazioni materiali è stato predisposto un apposito prospetto supplementare, allegato alle presenti note al bilancio, che indica, per ciascuna voce, i costi storici, i precedenti ammortamenti, i movimenti avvenuti nell'esercizio ed i saldi finali.

Il dettaglio della voce è il seguente:

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
- Terreni e fabbricati
- Fabbricati	2	2
- Diritto d'uso immobili	5.104	5.277
- Totale terreni e fabbricati	5.106	5.279
- Altri beni
- Mobili ed attrezzature d'ufficio	424	365
- Macchine elettroniche	186	203
- Diritto d'uso automezzi	856	633
- Altre immobilizzazioni materiali	104	9
- Migliorie beni di terzi	306	200
- Totale altri beni	1.876	1.410
- Immobilizzazioni in corso e acconti
- Immobilizzazioni in corso e acconti	16	36
Totale immobilizzazioni materiali	6.998	6.725

La voce terreni e fabbricati al 31 dicembre 2023 si è decrementata di euro 173 mila. Tale decremento netto è dovuto dalla quota di ammortamento pari ad euro 1.644, compensato dall’iscrizione di nuovi contratti di leasing per euro 842 mila, tra i quali il contratto del 2° piano della sede di Milano, al rinnovo di alcuni contratti per euro 254 mila, tra i quali il contratto della sede territoriale di Padova e l’iscrizione dei contratti relativi alle all’acquisizione delle nuove società Voxel S.p.A. e Ruralset S.r.l. per euro 390 mila, al netto dei decrementi dell’esercizio per euro 15 mila.

La voce inoltre comprende n. 2 cantine detenute in proprietà dalla controllata Gabetti Agency S.p.A. pari ad euro 2 mila.

La voce altri beni registra un incremento di euro 466 mila così composto:

• dagli acquisti effettuati nell’esercizio per euro 381 mila (di cui 36 mila riclassificati dalle immobilizzazioni in corso e acconti), principalmente sostenuti per il nuovo ufficio Gabetti Point di Modena (Gabetti Lab S.p.A.), per l’ufficio territoriale di Genova in via XX Settembre nr 28/11, per la sede di Milano in via Quaranta nr 40, oltre che per l’acquisto di macchine contabili ed elettroniche e di mobili e arredi;

• dall’acquisizione delle nuove società Voxel S.p.A. e Ruralset S.r.l. per euro 138 mila;

• dalla stipula di nuovi contratti di noleggio auto per euro 569 mila, parzialmente compensati dalla chiusura anticipata di alcuni contratti di noleggio pari ad euro 64 mila;

ridotti dalle seguenti voci:

• dal deconsolidamento della società Grimaldi Franchising S.p.A. per euro 3 mila;

• dalla quota di ammortamento pari ad euro 559 mila (di cui euro 286 mila derivanti dall’ammortamento del diritto d’uso di automezzi e altri beni riferito all’applicazione dell’IFRS 16).

Le tabelle seguenti riepilogano le poste interessate dalla contabilizzazione dei leasing sulla base dello standard IFRS 16 adottato a partire dal 1° gennaio 2019:

Diritto d'uso	Valore iniziale	Incrementi	Decrementi	Ammortamento	Valore finale
(importi in migliaia di euro)	All'1.1.2023	di periodo	di periodo	1.1.23-31.12.23	Al 31.12.2023
Contratti di locazione immobiliare	5.277	1.486	-15	-1.644	5.104
Noleggio flotta aziendale	633	569	-64	-283	855
Macchine elettroniche	8	0	0	-3	5
Totale	5.918	2.055	-79	-1.930	5.964

Passività finanziaria	Valore iniziale	Incrementi	Riduzione per pagamento canoni	Riduzione per chiusura contratto	Oneri finanziari	Valore finale
(importi in migliaia di euro)	All'1.1.2023	di periodo	1.1.23-31.12.23	1.1.23-31.12.23	1.1.23-31.12.23	Al 31.12.2023
Contratti di locazione immobiliare	5.438	1.486	-1.587	-15	252	5.322
Noleggio flotta aziendale	614	569	-282	-66	29	835
Macchine elettroniche	8	0	-3	0	0	5
Totale	6.060	2.055	-1.872	-81	281	6.162

Di seguito si illustra la suddivisione della passività finanziaria per fasce temporali:

Passività finanziaria	Debito	Debito	Debito	Valore finale
(importi in migliaia di euro)	entro 1 anno	da 2 a 5 anni	oltre 5 anni	Al 31.12.2023
Contratti di locazione immobiliare	1.283	4.002	37	5.322
Noleggio flotta aziendale	283	552	0	835
Macchine elettroniche	2	3	0	5
Totale	1.568	4.557	37	6.162

La voce immobilizzazioni in corso e acconti pari ad euro 16 mila è composta unicamente dai costi sostenuti per l’allestimento della nuova sede territoriale di Modena per la società Gabetti Property Solutions S.p.A. che al 31 dicembre 2023 non era ancora concluso.

Nota n. 2: Impairment

Al 31 dicembre 2023 il valore residuo degli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali ammonta a complessivi euro 5.759 mila, di cui euro 5.125 mila relativi alla rete in franchising (ridotto rispetto al 31 dicembre 2022 per euro 2.111 mila in seguito alla cessione del 100% di Grimaldi Franchising S.p.A. ed il relativo deconsolidamento) , euro 102 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione del ramo d’azienda da Finitalica S.r.l. ed euro 532 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione di Mutuisi (successivamente fusa in Monety), interamente allocati alla CGU (“cash generating unit”) Tree Real Estate.

Il test d’impairment svolto al 31 dicembre 2023 non ha evidenziato necessità di svalutazioni a livello di bilancio consolidato.

In base allo IAS 36, il valore recuperabile di un’attività o di una unità generatrice di flussi di cassa è il maggiore tra il suo fair value (valore equo) dedotti i costi di vendita e il suo valore d’uso basato sull’attualizzazione dei flussi di cassa operativi che si prevede abbiano origine da un’attività o da un’unità generatrici di flussi di cassa.

In fase di predisposizione del bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2023 si è proceduto a sottoporre tale avviamento ad un impairment test con l’obiettivo di valutare l’eventuale eccedenza del valore contabile rispetto al valore recuperabile ad esso attribuito.

Il test di impairment della CGU rappresentata dalle società di servizi detenute da Tree Real Estate è stato effettuato ricorrendo alla configurazione di valore basata sul value in use o valore d’uso. Questa impostazione ha comportato da un lato la verifica che i piani delle società e le aggiornate ipotesi del Management fossero coerenti con le regole dettate dallo IAS 36 e dall’altro la stima dei flussi di cassa operativi così come richiesto dallo stesso principio.

A partire dall’esercizio 2015, la Società ha dato incarico ad un consulente esterno, finalizzato ad avere il supporto nell’elaborazione di modelli esterni nell’attività di performing degli impairment dell’avviamento iscritto in bilancio, attraverso un’elaborazione autonoma da parte del consulente del value in use della CGU Tree Real Estate, sviluppando modelli di DCF “ Discounted cash flow ” e verificando anche l’esistenza di altri parametri finanziari di confronto sul mercato (metodo dei multipli).

I modelli valutativi utilizzati per la stima del valore d’uso incorporano un flusso terminale o terminal value , in sintonia con la prospettiva di continuità aziendale delle società che compongono la CGU oggetto di analisi.

E’ opportuno comunque evidenziare la sensibilità delle valutazioni di recuperabilità dell’avviamento implicito nel valore della partecipazione Tree Real Estate alla variazione della marginalità attesa lungo il periodo di Piano.

In tale contesto, gli Amministratori monitoreranno pertanto sistematicamente l’andamento delle principali variabili al fine di valutare gli adeguamenti delle stime di recuperabilità del valore di iscrizione sopra esposti.

Qualora si dovessero in futuro consuntivare risultati significativamente diversi dalle stime effettuate, non si può escludere che potrebbero essere necessarie rettifiche, ad oggi non prevedibili, al valore contabile dell’avviamento iscritto in bilancio.

E’ inoltre presente un avviamento implicito nel valore della partecipazione in Iooota S.r.l. per euro 402 mila, società acquisita nel 2022 e di cui nel corso del 2023 è stata incrementata la partecipazione sino al 25% delle quote. La società monitorerà l’andamento della partecipata al fine di verificare la tenuta del valore iscritto.

CGU Tree Real Estate

La Società Tree Real Estate S.r.l. è la sub-holding interamente detenuta dal Gruppo Gabetti, che a sua volta controlla alcune legal entities che operano nell’attività del franchising immobiliare ( Gabetti Franchising Agency ) e nell’attività di mediazione creditizia (Monety) .

Nel corso del 2022 è stato ceduto l’80% delle azioni di Professionecasa S.p.A. all’attuale Top Management attraverso un’operazione di management buy-out, la quota detenuta dal Gruppo è attualmente pari al 13,56%; inoltre nel corso del 2023 è stato ceduto il 100% delle azioni di Grimaldi Immobiliare attraverso un’analoga operazione di management buy-out; con questa ulteriore cessione il Gruppo si focalizzerà al 100%, in termini di risorse e d’investimenti, sulla rete di Gabetti Franchising cercando di valorizzare ulteriormente le sinergie con tutto ciò che è Gabetti e mantenendo le economie di scala sui servizi alla rete.

Ad ottobre 2023 la partecipazione detenuta in Assicurare è stata ceduta alla Capogruppo; di conseguenza Assicurare è uscita dal perimetro di valutazione della CGU Tree Real Estate.

Nello svolgimento del test di impairment al 31 dicembre 2023 gli Amministratori hanno considerato i flussi futuri di cassa operativi sulla base dei piani 2024-2026 i cui dati sono stati sottoposti ai rispettivi Consigli di Amministrazione in data 28 luglio 2023.

Invece per quanto riguarda Professionecasa, visto che il bilancio 2023 sarà sottoposto ad approvazione successivamente alla data di approvazione del presente bilancio, la stima del valore della partecipazione è rimasto allineato al 31 dicembre 2022; in ogni caso, sulla base dei primi dati ufficiosi si ritiene che non sussistano elementi significativi che possano condurre ad una variazione significativa del patrimonio netto della partecipata.

Il Management ha scelto di calcolare il flusso di cassa di perpetuity sulla base del NOPAT ( net operating profit after tax ) stimato per l’ultimo anno di previsione esplicita nei piani delle Società; è stato considerato un fattore g di crescita pari all’1%, in considerazione delle attese inflazionistiche (tale valore risulta inferiore alla stima dell’inflazione a lungo termine del 2%/2,5%).

L’attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stata effettuata applicando un costo medio ponderato del capitale (WACC), nella cui determinazione, oltre a considerare il Market Risk Premium (stimato a partire da un campione di aziende comparable quotate in mercati esteri) è stato aggiunto un Size Premium del 3,6% (in considerazione che le aziende del panel utilizzato risultano dimensionalmente più grandi rispetto alla CGU in oggetto) ed un additional risk premium dello 1%, quest’ultimo in crescita rispetto allo 0,75% del 2022 (in considerazione di alcune stime inserite a piano, al rischio di business e dell’attuale contesto immobiliare).

Lo IAS 36 precisa infatti che un tasso di attualizzazione che rifletta “ le valutazioni correnti del mercato del valore temporale del denaro e dei rischi specifici dell’attività corrisponde al rendimento che gli investitori richiederebbero se si trovassero nella situazione di dover scegliere un investimento che generasse flussi finanziari di importi, tempistica e rischio equivalenti a quelli che l’entità si aspetta che derivino dall’attività in oggetto ”.

In base a tale impostazione la componente di costo del capitale proprio (Ke) è stata stimata pari all’ 13,76% ed è stata poi ponderata con un tasso rappresentativo anche del costo del debito ( Kd ) al netto dell’effetto fiscale (componente stimata pari al 5,35%). Il costo medio ponderato del capitale (WACC) utilizzato per l’attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stato pertanto pari al 13,56% (nell’esercizio 2022 era stato pari al 11,17%).

La Direzione del Gruppo ha ritenuto valide e ragionevoli le impostazioni tecniche e metodologiche sopra evidenziate e dalla verifica svolta è stata confermata la piena recuperabilità dei valori iscritti ad avviamento, in quanto il valore contabile della CGU iscritta nel bilancio consolidato risulta inferiore al suo valore recuperabile inteso come il valore attuale dei flussi finanziari attesi che si suppone deriveranno dalla medesima unità generatrice dei flussi di cassa a cui è stata sommata il valore della partecipazione in Professionecasa.

Tale evidenza è stata confermata anche da un metodo di controllo basato sulla tecnica dei multipli di mercato ( Enterprise Value/Ebitda ) rilevati su un campione di aziende comparable quotate su mercati esteri.

Nota n. 3: Immobilizzazioni immateriali

Al 31 dicembre 2023 il totale della voce è pari ad euro 6.929 mila (euro 9.285 mila al 31 dicembre 2022). Di seguito evidenziamo il riepilogo della voce immobilizzazioni immateriali:

		Saldo		Saldo
		31.12.2023		31.12.2022
	- Concessioni, licenze e marchi		63		63
	- Software		797		1.081
	- Altre immobilizzazioni immateriali		80		110
	- Immobilizzazioni immateriali in corso e acconti		230		161
	- Avviamento		5.759		7.869
	Totale immobilizzazioni immateriali		6.929		9.285

Concessioni, licenze, marchi e diritti simili

La voce rileva principalmente i costi sostenuti per la registrazione dei marchi legati alla brand identity delle società facenti parte di Tree Real Estate. L’ammortamento del periodo pari ad euro 11 mila, è totalmente compensato dai costi sostenuti per la registrazione del marchio “ Moon ” pari ad euro 3 mila e dall’acquisizione di Ruralset S.r.l. pari ad euro 8 mila.

Si precisa che in data 13 giugno 2023 è stato ceduto il marchio “Grimaldi” , completamente ammortizzato, a seguito della cessione della partecipazione detenuta da Tree Real Estate S.r.l. in Grimaldi Franchising S.p.A. per euro 100 mila.

Software

Il saldo presenta un decremento di euro 284 mila, principalmente dovuto agli ammortamenti del periodo per euro 504 mila, al deconsolidamento della società Grimaldi Franchising S.p.A. per euro 69 mila, alla dismissione della piattaforma per la gestione delle perizie per la società Abaco Team S.p.A. per euro 53 mila, parzialmente compensati da capitalizzazioni per l’implementazione di software per euro 239 mila (di cui euro 6 mila riclassificati dalle immobilizzazioni in corso e acconti), soprattutto con riferimento alla nuova piattaforma per la società Tree Real Estate S.r.l., al software gestionale per la gestione dei mutui per la società Monety S.p.A., all’implementazione e l’aggiornamento del sito internet nelle società Gabetti Franchising S.r.l., Monety S.p.A., Abaco Team S.p.A., Gabetti Agency S.p.A. e Tree Real Estate S.r.l. e per euro 110 mila all’acquisizione delle nuove società Voxel S.p.A. e Ruralset S.r.l..

La vita utile dei programmi viene considerata non superiore a 3 anni per software applicativi generici e non superiore a 5 anni per i sistemi informativi aziendali.

Immobilizzazioni in corso e acconti

Il saldo al 31 dicembre 2022 pari ad euro 161 mila era in parte riferito per euro 2 mila, ai costi sostenuti per un nuovo software per la gestione delle assicurazioni per la società AssicuraRe S.r.l. e per euro 6 mila ai costi sostenuti per l’implementazione e l’aggiornamento del sito internet nella società Patrigest S.p.A.. Tali importi nel 2023 per euro 6 mila sono stati riclassificati nella voce Software , mentre per euro 2 mila sono stati girati a conto economico.

Il saldo al 31 dicembre 2023 pari ad euro 230 mila è riferito per euro 153 mila ai costi sostenuti per la nuova piattaforma digitale legata al nuovo progetto Gabetti Smart Home per la società Abaco Team S.p.A. e per euro 77 mila ai costi sostenuti per il nuovo gestionale contratti per la società Gabetti Agency S.p.A..

Per le immobilizzazioni immateriali è stato predisposto un apposito prospetto supplementare, allegato alle presenti note, che indica, per ciascuna voce, i costi storici, i precedenti ammortamenti, i movimenti avvenuti nell'esercizio ed i saldi finali.

Avviamenti

Per maggiori dettagli sui valori degli avviamenti pari ad euro 5.759 mila, che sono relativi al Gruppo Tree Real Estate per euro 5.125 mila, alla società Monety S.p.A. per euro 102 mila, derivante dall’acquisizione del ramo d’azienda da Finitalica S.r.l. relativo all’attività di mediazione nel settore creditizio e di consulenza assicurativa e sempre in relazione a Monety S.p.A. per euro 532 mila derivante dall’acquisizione della società Mutuisi S.r.l., si rimanda alla precedente Nota n. 2.

Nota n. 4: Partecipazioni

La voce è composta dalle partecipazioni nella società Wikicasa S.r.l., nella società G Rent S.p.A., nella società Professionecasa S.p.A. e nella società Iooota S.r.l..

Di seguito si riporta il dettaglio della voce:

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
Wikicasa S.r.l.	541	274
G Rent S.p.A.	177	390
Professionecasa S.p.A.	273	273
Iooota S.r.l.	562	145
Partecipazioni	1.553	1.082

Informativa richiesta dall’IFRS 12 in relazione a “partecipazioni in accordi a controllo congiunto e società collegate”.

WIKICASA SRL
Via Ascanio Sforza n. 85
Quota di possesso 28,12% indirettamente tramite Abaco Team SpA
Metodo di consolidamento: patrimonio netto

Situazione economica-finanziaria al 31 dicembre 2022 (IFRS 12.B12)

(i)	Attività correnti	1.897.975
(ii)	Attività non correnti	653.108
(iii)	Passività correnti	- 1.481.535
(iv)	Passività non correnti	- 1.069.549
(v)	Ricavi	2.815.431
(vi)	Utile/(Perdita) derivante da attività operative in esercizio	- 1.335.052
(ix)	Totale conto economico complessivo	- 1.335.052

Altre informazioni economiche finanziarie (IFRS 12.B13)

(a)	Disponibilità liquide (incluse nel (i))	1.062.351
(b)	Passività finanziarie correnti (inclusi nel (iii))	- 286.040
( c)	Passività finanziarie non correnti (inclusi nel (iv))	- 255.821
(d)	Svalutazioni e ammortamenti	- 252.739
(e)	Interessi attivi	-
(f)	Interessi passivi	- 12.387
(g)	Imposte sul reddito	-

Il valore della partecipazione al 31 dicembre 2023 è stato rivalutato per euro 24 mila, rideterminato applicando la percentuale di interessenza al 31/12/2023 (28,12%) al risultato del periodo 01/01/2022 – 31/12/2022 (negativo di euro 1.335 mila), conseguito dalla società collegata. Al 31 dicembre 2023 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è quindi pari ad euro 541 mila.

Per la valutazione della partecipazione è stato utilizzato il bilancio d’esercizio della partecipata con chiusura il 31 dicembre 2022 (ultimo bilancio approvato).

Non vi sono attività operative cessate legate alla società partecipata, né ulteriori componenti di conto economico complessivo rispetto a quanto esplicitato nel conto economico della stessa.

Non vi sono restrizioni alla capacità di Wikicasa S.r.l. a trasferire fondi sotto forma di dividendi, di rimborsi di prestiti o di anticipazioni effettuati da Abaco Team S.p.A..

G RENT S.p.A.

Via Bernardo Quaranta n. 40 - Milano

Quota di possesso 16,43% diretta

Metodo di consolidamento: patrimonio netto

Situazione economica-finanziaria al 30 giugno 2023 (IFRS 12.B12)

(i)	Attività correnti	2.645.375
(ii)	Attività non correnti	739.333
(iii)	Passività correnti	- 2.305.559
(iv)	Passività non correnti	- 1.079.149
(v)	Ricavi	511.983
(vi)	Utile/(Perdita) derivante da attività operative in esercizio	- 593.070
(ix)	Totale conto economico complessivo	- 593.070

Situazione economica-finanziaria (IFRS 12.B13)

(a)	Disponibilità liquide (incluse nel (i))	479.881
(b)	Passività finanziarie correnti (inclusi nel (iii))	-
( c)	Passività finanziarie non correnti (inclusi nel (iv))	- 118.480
(d)	Svalutazioni e ammortamenti	- 173.137
(e)	Interessi attivi	572
(f)	Interessi passivi	- 2.125
(g)	Imposte sul reddito	-

La partecipazione al 31 dicembre 2023 è stata svalutata di euro 213 mila. Tale svalutazione è stata determinata applicando la percentuale di interessenza al 31/12/2023 (16,43%) al risultato del periodo 01/07/2022 – 30/06/2023 (negativo di euro 1.297 mila), conseguito dalla società collegata. Al 31 dicembre 2023 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è quindi pari ad euro 177 mila.

Per la valutazione della partecipazione è stata utilizzata la relazione finanziaria semestrale della partecipata con chiusura il 30 giugno 2023 (ultima situazione approvata).

La società G Rent S.p.A. non ha un’esposizione finanziaria verso le società del Gruppo. L’esposizione commerciale al 30/06/2023 pari ad euro 1.313 mila è così composta: per euro 237 mila verso Gabetti Property Solutions S.p.A., per euro 117 mila verso Gabetti Agency S.p.A., per euro 4 mila verso Abaco Team S.p.A. e per euro 955 mila verso fornitori terzi, esclusivamente soggetti nazionali.

Non vi sono attività operative cessate legate alla società partecipata, né ulteriori componenti di conto economico complessivo rispetto a quanto esplicitato nel conto economico della stessa.

Non vi sono restrizioni alla capacità di G Rent S.p.A. a trasferire fondi sotto forma di dividendi, di rimborsi di prestiti o di anticipazioni effettuati da Gabetti Property Solutions S.p.A..

PROFESSIONECASA S.p.A.
Via Bernardo Quaranta n. 40 - Milano
Quota di possesso 13,56% indirettamente tramite Tree Real Estate S.r.l.
Metodo di consolidamento: patrimonio netto

Situazione economica-finanziaria al 31 dicembre 2022 (IFRS 12.B12)

(i)	Attività correnti	4.079.790
(ii)	Attività non correnti	347.667
(iii)	Passività correnti	- 4.328.196
(iv)	Passività non correnti	- 107.961
(v)	Ricavi	3.800.706
(vi)	Utile/(Perdita) derivante da attività operative in esercizio	- 112.338
(ix)	Totale conto economico complessivo	- 112.338

Altre informazioni economico-finanziarie (IFRS 12.B13)

(a)	Disponibilità liquide (incluse nel (i))	527.876
(b)	Passività finanziarie correnti (inclusi nel (iii))	-
( c)	Passività finanziarie non correnti (inclusi nel (iv))	-
(d)	Svalutazioni e ammortamenti	- 195.946
(e)	Interessi attivi	4.344
(f)	Interessi passivi	- 4.997
(g)	Imposte sul reddito	- 8.196

Il valore della partecipazione al 31 dicembre 2023 è stato rideterminato applicando la percentuale di interessenza al 31/12/2023 (13,56%) al risultato del periodo 21/09/2022 – 31/12/2022 (negativo di euro 112 mila), conseguito dalla società collegata applicando una piccola rivalutazione. Al 31 dicembre 2023 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è rimasto invariato (euro 273 mila).

Per la valutazione della partecipazione è stato utilizzato il bilancio d’esercizio della partecipata con chiusura il 31 dicembre 2022 (ultimo bilancio approvato).

Non vi sono attività operative cessate legate alla società partecipata, né ulteriori componenti di conto economico complessivo rispetto a quanto esplicitato nel conto economico della stessa.

Non vi sono restrizioni alla capacità di Professionecasa S.p.A. a trasferire fondi sotto forma di dividendi, di rimborsi di prestiti o di anticipazioni effettuati da Gabetti Property Solutions S.p.A..

IOOOTA S.r.l.
Via Molino Rosso n. 8 - Imola (BO)
Quota di possesso 25,00% indirettamente tramite Gabetti Lab S.p.A.
Metodo di consolidamento: criterio del costo

La partecipazione in Iooota S.r.l., acquisita nel corso del 2022, al 31/12/2022 è stata valutata con il criterio del costo.

A seguito dell’acquisto di ulteriori quote nel corso del 2023, la partecipazione viene ora consolidata con il metodo del patrimonio netto. La prima eventuale rettifica di valore verrà apportata successivamente all’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2023.

Nota n. 5: Attività fiscali differite

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
- Imposte anticipate - IRES	8.501	7.713
- Imposte anticipate - IRAP	37	33
Attività fiscali differite	8.538	7.746

Le imposte anticipate sono calcolate sulla base dell’ammontare complessivo delle differenze temporanee tra il valore di un’attività o di una passività secondo criteri civilistici e quello secondo criteri fiscali, applicando le aliquote che saranno presumibilmente in vigore al momento in cui le suddette differenze temporanee si riverseranno.

La voce include principalmente le imposte sulle differenze temporanee calcolate su fondi svalutazione crediti, interessi passivi e sulle perdite fiscali delle società appartenenti al Gruppo e rientranti nel consolidato fiscale.

Alla data di bilancio, il Gruppo dispone di perdite pregresse non utilizzate per un ammontare complessivo pari ad euro 89.511 mila (euro 98.763 mila nel 2022).

Di tali perdite:

- sono iscritte in bilancio imposte differite attive per euro 3.936 mila con riferimento ad un ammontare di perdite pregresse utilizzabili per un importo di euro 16.399 mila (relative all’esercizio 2008 e 2009);

- in via prudenziale non sono state iscritte in bilancio le imposte differite attive sulle perdite fiscali riportabili negli esercizi futuri su un ammontare complessivo pari ad euro 73.112 mila (euro 79.322 nel 2022) rinviandone l’iscrizione agli esercizi successivi, in relazione al progressivo realizzarsi dei risultati positivi attesi.

Dal punto di vista delle imposte differite attive, tali scelte prudenziali hanno comportato:

- la presenza in bilancio di imposte anticipate per un ammontare complessivo pari ad euro 3.936 mila (euro 4.666 mila nel 2022);

- la mancata iscrizione di imposte anticipate per un ammontare complessivo pari ad euro 17.547 mila al 31 dicembre 2023 (euro 19.037 mila nel 2022).

Per la descrizione analitica degli importi relativi alla fiscalità differita attiva si rimanda al prospetto allegato alle presenti note.

Nota n. 6: Altri crediti finanziari a lungo termine

Tale voce pari ad euro 78 mila (euro 85 mila al 31 dicembre 2022) include la quota a lungo termine relativa ai crediti finanziari infruttiferi nei confronti dei soci delle società deconsolidate nell’esercizio 2020 (Professionecasa Milano, Roma e Verona).

Tali crediti finanziari sono stati attualizzati alla media denaro/lettera IRS+3% spread sulla base dei vari flussi di cassa. L’effetto del rientro dell’attualizzazione è pari ad euro 3 mila.

Nota n. 7: Altre attività a lungo termine

Tale voce pari ad euro 217 mila (euro 179 mila al 31 dicembre 2022) comprende i depositi cauzionali costituiti prevalentemente a fronte di contratti di locazione degli immobili ove viene esercitata l’attività sociale e i depositi cauzionali riferiti al noleggio auto.

Tale voce si è incrementata per euro 38 mila principalmente a seguito dell’acquisizione delle nuove società Voxel S.p.A. e Ruralset S.r.l. per euro 45 mila, a nuovi depositi cauzionali relativi al noleggio auto e alla sottoscrizione di nuovi contratti di affitto pari ad euro 6 mila, parzialmente compensata dalla restituzione di depositi cauzionali pari ad euro 13 mila.

ATTIVITA’ CORRENTI

Nota n. 8 Crediti commerciali ed altri crediti a breve termine

La voce crediti commerciali ed altri crediti a breve termine è così composta:

Crediti verso clienti :

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
- Clienti per mediazioni immobiliari	1.414	2.698
- Clienti per attività di franchising	2.066	2.660
- Clienti per servizi tecnici	108.528	20.199
- Clienti per fatture da emettere	156.243	174.861
- Clienti per pratiche in contenzioso	7.483	6.566
- Altri	5.253	3.164
Totale crediti verso clienti	280.987	210.148
Totale fondi svalutazione crediti	-29.116	-17.867
Totale crediti netti verso clienti	251.871	192.281

L’incremento netto pari ad euro 59.590 mila è dovuto principalmente a maggiori crediti per servizi tecnici, soprattutto relativi a Gabetti Lab in relazione alle attività svolte legate al business della riqualificazione energetica (superbonus, sismabonus).

I fondi svalutazione crediti sono stati calcolati per rappresentare un’incertezza riguardo alla possibilità di incassare i crediti derivanti da un ricavo già rilevato.

Tutti i crediti il cui recupero è affidato all’azione legale sono stati valutati singolarmente, sia come presunto valore di incasso sia come tempistica attesa. La svalutazione collettiva si è basata su trend storici delle perdite rilevate sulle diverse tipologie di credito.

Per il dettaglio suddiviso per tipologia, rischio e scadenza si rimanda alla successiva nota n. 34.

Si precisa che l’effetto del deconsolidamento della società Grimaldi Franchising S.p.A. è pari ad euro 670 mila.

Altri cr editi a breve termine :

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
- Risconti attivi	923	370
- Altri crediti	5.256	2.543
- Acconti a fornitori	461	298
- Crediti verso dipendenti	37	29
Totale crediti verso altri	6.677	3.240

Gli altri crediti includono principalmente il credito rilevato da Gabetti Lab S.p.A. relativo all’anticipo su future acquisizioni di crediti d’imposta in materia di ecobonus (euro 1.850 mila), i crediti verso la società Professionecasa S.p.A. e i crediti rilevati da Abaco Team S.p.A. legati alla rifatturazione di spese vive sostenute su alcune commesse.

Il deconsolidamento della società Grimaldi Franchising S.p.A. ha comportato un decremento della voce crediti verso altri pari ad euro 434 mila.

Crediti tributari :

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
- Erario c/IVA	107	946
- Altri crediti tributari	46.701	1.020
Totale fondo svalutazione su crediti tributari	-5.365	-141
Totale altri crediti tributari	41.443	1.825

I crediti verso l’erario per IVA sono immediatamente ed integralmente recuperabili con l’eventuale debito IVA dei mesi successivi, pertanto sono considerabili a breve termine e non suscettibili di svalutazione.

Gli altri crediti tributari sono composti dai crediti presenti nel cassetto fiscale di Abaco Team Engineering S.r.l., Gabetti Lab S.p.A. e Voxel S.p.A. relativi agli incentivi fiscali su riqualificazione degli immobili per euro 45.520 mila, oltre che dai crediti IRES (ritenute d’acconto subite) e da crediti IRAP.

La voce include anche i crediti IRAP derivanti dalla trasformazione dell’ACE del 2014 e non utilizzati in quanto, scadute le cinque rate costanti, il credito non utilizzato è diventato illimitatam

nte utilizzabile a partire dal 2019. La quota residua post-utilizzo 2023 è pari ad euro 3 mila.

Il fondo svalutazione crediti tributari, pari ad euro 5.365 mila, è stato iscritto per 5.283 euro per rappresentare il presumibile valore di realizzo dei crediti presenti nel cassetto fiscale (al valore di cessione agli istituti di credito) e comprende, inoltre, la parziale svalutazione di altri crediti tributari in quanto è incerta la loro totale recuperabilità.

Nota n. 9: Altri crediti finanziari a breve termine

La voce altri crediti finanziari a breve termine è così composta:

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
Attività finanziarie a BT	1.245	1.569
Crediti per operazioni di locazione finanziaria	230	230
Fondi svalutazione crediti per interessi mora	-224	-224
Fondi svalutazione crediti	-6	-6
Totale crediti per operazioni di locazione fin.	0	0
Crediti per mutui concessi	52.576	66.447
Fondi svalutazione crediti per interessi mora	-50.409	-63.534
Fondi svalutazione crediti	-2.166	-2.574
Totale crediti per mutui concessi	0	339
Totale altri crediti finanziari BT	1.245	1.908

Le attività finanziarie a breve termine verso altri sono rappresentate dalla sottoscrizione di quote di partecipazione di Corporate Cash Plus, comparto del Fondo di Investimento Alternativo riservato denominato “AZ RAIF I” istituito da Azimut Investments S.A., per euro 1.200 mila, sulle quali sono state iscritte rivalutazioni maturate pari ad euro 11 mila e dalle quote a breve attualizzate relative ai finanziamenti detenuti verso i soci delle società Professionecasa Milano, Roma e Verona deconsolidate nel 2020.

Si precisa che nel corso dell’esercizio la società Wikicasa S.r.l. ha totalmente rimborsato il finanziamento alla società Abaco Team S.p.A..

La voce crediti per mutui concessi comprende la quota a breve termine dei crediti verso la clientela per operazioni di mutuo, concessi per acquisto o ristrutturazione di immobili, assistiti da garanzie ipotecarie.

Nel corso dell’esercizio tale voce ha subito un naturale decremento dovuto ad incassi e chiusure di crediti per passaggi a perdita e il credito residuo al 31/12/2023 è stato interamente svalutato.

Nota n. 10: Cassa e disponibilità liquide

Al 31 dicembre 2023 la voce risulta pari ad euro 23.190 mila, in aumento di euro 8.986 mila rispetto ad euro 14.204 mila di fine esercizio precedente, comprensiva di euro 172 mila di assegni. Il decremento riferito al deconsolidamento della società Grimaldi Franchising S.p.A. è pari ad euro 453 mila.

Posizione finanziaria netta

Totale Indebitamento Finanziario

Di seguito si riporta la composizione della posizione finanziaria netta consolidata del Gruppo al 31 dicembre 2023 confrontata con l’anno precedente:

Dichiarazione sull’indebitamento	31.12.2023	31.12.2022
A - Disponibilità liquide	125	140
B - Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
Depositi bancari e postali	22.893	14.016
C - Altre attività finanziarie correnti	1.417	1.618
D - Liquidità (A + B + C)	24.435	15.774
E - Debito finanziario corrente	-32.582	-4.724
F - Parte corrente del debito finanziario non corrente	-12.033	-5.995
G - Indebitamento finanziario corrente (E + F)	-44.615	-10.719
H - Indebitamento finanziario corrente netto (G - D)	-20.180	5.055
I - Debito finanziario non corrente	-40.386	-17.072
J - Strumenti di debito	0	0
K - Debiti commerciali e altri debiti non correnti	0	0
L - Indebitamento finanziario non corrente (I + J + K)	-40.386	-17.072
M - Totale indebitamento finanziario (H + L)	-60.566	-12.017

Per il commento alla suddetta posizione finanziaria netta si rinvia a quanto riportato e descritto in maniera approfondita nella Relazione sulla Gestione.

PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA’

CAPITALE SOCIALE E RISERVE

La movimentazione delle voci componenti il Patrimonio Netto viene fornita in dettaglio negli allegati. Di seguito si commentano le principali voci.

Nota n. 11: Capitale sociale

Il Capitale Sociale sottoscritto e versato è pari ad euro 14.869.514,00, suddiviso in numero 60.335.566 azioni ordinarie, prive di valore nominale espresso.

Nota n. 12: Altre riserve, utili/perdite a nuovo e utile/perdita del Gruppo

Nel corso dell’esercizio le altre riserve e gli utili/perdite a nuovo si sono incrementati complessivamente di euro 12.487 mila, principalmente a seguito:

• degli utili attuariali sul TFR per euro -6 mila,

• dalla riserva da stock option per euro 905,

• del riporto a nuovo dell’utile dell’esercizio precedente per euro 11.618 mila,

• della variazione di perimetro per l’acquisizione delle società Voxel S.p.A. e Ruralset S.r.l. per euro -42 mila,

• di altre variazioni per euro 12 mila.

Nota n. 13: Patrimonio netto di terzi

Al 31 dicembre 2023 tale voce è pari ad euro 4.354 mila ed accoglie il capitale sociale e riserve di pertinenza di terzi per euro 1.570 mila e l’utile dell’esercizio di competenza di terzi per euro 2.784 mila.

PASSIVITA’ NON CORRENTI

Nota n. 14: Debiti per finanziamenti a lungo termine

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
Finanziamenti Bancari MLT	20.791	11.143
Altri finanziamenti MLT	19.595	5.929
Totale debiti per finanziamenti a lungo termine	40.386	17.072

Nell’esercizio precedente e nel corso 2023 il Gruppo ha ottenuto alcuni finanziamenti per le società Abaco Team S.p.A., Gabetti Franchising S.r.l. e Gabetti Lab S.p.A.. I mutui riferiti all’anno precedente sono stati erogati da due istituti di credito Banca Progetto e Banco CF+ per un totale di euro 16.250 mila con scadenza 60 mesi (rimborsati per euro 3.806 mila), tre a tasso fisso pari al 4,5% e due a tasso variabile, di cui uno pari all’euribor 3 mesi+4,05% di spread e l’altro pari all’euribor 3 mesi+4,5% di spread.

Nel 2023 la società Gabetti Lab S.p.A. ha ottenuto ulteriori finanziamenti erogati da diversi istituti di credito: Solution Bank con scadenza 30/09/2028 (a tasso variabile euribor 3 mesi+3,75% e euribor+3,75%), Banca Progetto con scadenza 30/09/2026 (tasso variabile euribor+4,50%), M.C.C. S.p.A. con scadenza 30/09/2025 (tasso variabile euribor+1,55%), Banca Intesa San Paolo con scadenza 30/09/2026 (tasso variabile euribor 3 mesi+1,5%) per un totale di euro 18.900 mila.

La voce finanziamenti bancari MLT accoglie la quota scadente oltre l’anno (euro 21.439 mila), al netto della quota a lungo dei costi ammortizzati legati ai finanziamenti per euro 657 mila. Accoglie inoltre la quota a lungo del finanziamento Banca Etica in essere nella nuova società Ruralset S.r.l., acquisita nel corso dell’esercizio, per euro 9 mila.

Al 31 dicembre 2023 la voce altri finanziamenti MLT è riferita per euro 15.000 mila al finanziamento soci che prevede un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi+4% di spread e per euro 4.595 mila alla quota parte a medio-lungo termine del debito finanziario sorto con l’applicazione dell’IFRS 16.

Al 31 dicembre 2023 il tasso medio annuo d'interesse del Gruppo Gabetti sui finanziamenti a lungo termine è stato pari allo 5,43%.

Nota n. 15: Passività fiscali differite

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
- Fondi per imposte differite - IRES	455	422
- Fondi per imposte differite - IRAP	28	31
Totale passività fiscali differite	483	453

I principali elementi che compongono le imposte differite passive e la loro movimentazione durante l’esercizio in corso sono esposti nel prospetto di dettaglio allegato.

Nota n. 16: Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro

La voce include il TFR di tutte le società del Gruppo.

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro	1.911	1.928

La tabella esposta di seguito evidenzia la movimentazione avvenuta nell’esercizio:

Saldo al 31.12.2022		1.928
	- Quota maturata nell'esercizio		827
	Di cui: versata a enti previdenziali complementari		-264
	Di cui: versata a f.do tesoreria INPS		-240
	- Indennità liquidate nell'esercizio		-263
	- Utilizzo per imposta sostitutiva		-6
	- Utili/perdite attuariali		8
	- Cambio di perimetro		-91
	- Acquisizione Voxel S.p.A. e Ruralset S.r.l.		12
	Saldo al 31.12.2023		1.911

Le principali ipotesi attuariali applicate nella determinazione del saldo del TFR al 31 dicembre 2023 sono state le seguenti:

Riepilogo delle basi tecniche demografiche

- decesso: tabelle di mortalità RG48 pubblicate dalla Ragioneria Generale dello Stato;

- inabilità: tavole INPS distinte per età e sesso;

- pensionamento: 100% al raggiungimento dei requisiti AGO.

Frequenze annue di turnover e anticipazioni TFR al 31.12.2023

- frequenza anticipazioni 2,10%

- frequenza turnover 12,50%

Ipotesi economico-finanziarie utilizzate

Lo scenario economico-finanziario utilizzato per la valutazione viene descritto dalla seguente tabella:

Tasso annuo di attualizzazione 3,08 %

Tasso annuo di inflazione 2,00%

Tasso annuo di incremento salariale 1,00%

Tasso annuo incremento TFR 3,00%

In merito al tasso di attualizzazione, è stato preso come riferimento per la valorizzazione di detto parametro l’indice iBoxx Corporates AA con duration 7-10 rilevato alla data della valutazione.

L’impatto IAS iscritto a conto economico è stato pari ad euro 29 mila negativi.

Informazioni aggiuntive previste dallo IAS 19

Di seguito si riportano informazioni aggiuntive in merito a:

• analisi di sensitività per ciascuna ipotesi attuariale rilevante alla fine dell’esercizio, mostrando gli effetti che ci sarebbero stati a seguito delle variazioni delle ipotesi attuariali ragionevolmente possibili a tale data, in termini assoluti;

• indicazione del contributo per l’esercizio successivo;

• indicazione della durata media finanziaria dell’obbligazione per i piani a beneficio definito;

• erogazioni previste nel piano

Tabella 7.1: Analisi di sensitività dei principali parametri valutativi sui dati al 31 Dicembre 2023

Defined Benefits of Obligation (DBO) al 31.12.2023

	+0,25%	-0,25%	+0,25%	-0,25%	+1%	-1%
Gabetti Agency	128.254,09	126.211,00	125.638,40	128.855,64	127.461,64	126.968,48
Gabetti Property	386.280,46	380.267,41	378.656,68	387.963,37	383.863,99	382.607,91
Tree Real Estate	43.212,76	42.694,48	42.566,67	43.344,70	42.986,45	42.917,46
Patrigest	70.527,27	69.107,18	68.897,40	70.751,15	69.914,69	69.694,39
Abaco	842.804,76	827.675,77	825.587,49	845.018,69 6.151,19	835.341,86	834.982,26
Monety	179.989,37	176.307,04	175.831,19	180.496,27	178.794,94	177.415,22
Abaco Engineer	25.344,20	24.876,66	24.840,16	25.383,64	25.113,42	25.101,80
Gabetti LAB	123.695,31	120.741,09	120.489,68	123.968,53	122.172,88	122.221,51
Gabetti Franch	114.157,96	110.912,87	109.977,49	115.147,68	112.917,80	112.094,38
Assicurare	1.042,75	1.042,75	1.042,75	1.042,75	1.042,75	1.042,75
Glab Costruzioni	1.234,79	1.234,79	1.234,79	1.234,79	1.234,79	1.234,79
Voxel	10.280,62	10.016,06	10.000,05	10.298,34	10.156,07	10.136,17
Totale	1.812.666,38	1.891.087,1	1.884.762,75	1.933.505.55	1.911.001,28	1.906.417,12

Tabella 7.2: Service Cost e Duration

Società	Service Cost pro futuro	Duration del piano
Gabetti Agency	3.560,09	5,7
Gabetti Property	3.924,78	5,8
Tree Real Estate	1.623,78	5,8
Patrigest	33.406,51	9,8
Abaco	101.164,49	7,6
Monety	32.488,48	8,4
Abaco Engineering	13.537,42	8,6
Gabetti LAB	52.572,21	10,3
Gabetti Franch	6.803,47	11,1
Assicurare	1.393,44	1,0
Glab Costruzioni	1.853,25	1,0
Voxel	6.683,52	11,2
Totale	252.207,97

Anni	Erogazioni previste
1	409.774,22
2	295.738,51
3	273.263,34
4	245.969,43
5	245.130,93

Nota n. 17: Fondi a lungo termine

Trattasi del fondo rischi ed oneri per euro 2.643 mila relativo:

- quanto a euro 2.223 mila al la garanzia che Gabetti Property Solutions S.p.A. ha prestato a favore degli Istituti di Credito finanziatori della BU Investment nell’ambito del Piano 2013 – 2016 e che in base ai piani di tale BU sarà escussa presumibilmente al termine della liquidazione degli immobili.

In data 1 agosto 2019 Marcegaglia Investments S.r.l. ha acquistato parte dei crediti chirografari vantati da taluni degli istituti creditori cedenti delle Società BU Investment nei confronti di Investments Services S.p.A. in liquidazione, e precisamente crediti chirografari per un importo di circa euro 40,1 milioni.

In forza dell’acquisto di detti crediti chirografari, Marcegaglia Investments S.r.l. è subentrata a far data dal 31 luglio 2019 in tutti i diritti ed obblighi vantati dagli istituti creditori cedenti ai sensi della suddetta Fideiussione.

Marcegaglia Investments S.r.l., in merito alla eventuale escussione della fideiussione, ha stabilito di non attivare i relativi rimedi posti a sua tutela fino alla data che cade il 31 dicembre 2023, data di scadenza prorogata per il rimborso da parte delle Società BU Investment dei crediti sia ipotecari che chirografari vantati dagli istituti creditori delle Società BU Investment, ai sensi dell’Accordo di Ristrutturazione dei Debiti.

- quanto a euro 420 mila alla fideiussione originariamente a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. relativamente all’utilizzo di un affidamento chirografario da parte della società Investment Services S.p.A. in liquidazione (per accollo del debito da Cifin S.p.A. ceduta in data 1 ottobre 2012 a Investment Services S.p.A. in liquidazione, su fido originario rilasciato a Brunilde S.p.A., società fusa per incorporazione in Cifin S.p.A.), su un affidamento complessivo di euro 2 milioni.

In forza dell’acquisto dei crediti chirografari di cui sopra, Marcegaglia Investments S.r.l. è subentrata a far data dal 31 luglio 2019 anche in tutti i diritti ed obblighi vantati da Intesa Sanpaolo S.p.A. ai sensi della suddetta Fideiussione.

Marcegaglia Investments S.r.l. ha comunicato che a partire dalla data del 31 luglio 2019, l’importo massimo garantito dalla fideiussione deve intendersi pari ad euro 420 mila.

Analogamente alla prima garanzia, Marcegaglia Investments S.r.l. ha stabilito di non attivare i relativi rimedi posti a sua tutela fino alla data che cade il 31 dicembre 2023.

Alla data odierna nessuna richiesta di rimborso è stata attivata da Marcegaglia e tale rimedio verrà gestito nell’ambito dei più ampi rapporti posti in essere con il socio.

PASSIVITA’ CORRENTI

Nota n. 18: Debiti commerciali ed altre passività a breve termine

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
- Per fatture ricevute	31.605	15.369
- Per fatture da ricevere	158.577	139.092
Totale debiti verso fornitori	190.182	154.462
- Debiti verso dipendenti	3.064	3.232
- Altri debiti	9.789	3.972
- Altri risconti	1.737	1.497
- Debiti verso clienti	297	814
- Debiti verso l'Erario c/IVA	7.327	779
- Altri debiti tributari	1.481	38
- Debiti verso l'Erario c/Ritenute	770	599
- Debiti verso Ist.di Assist.e Previdenza	2.716	1.894
Totale altri debiti	27.181	12.825
Totale debiti commerciali ed altre passività BT	217.363	167.286

I debiti verso fornitori sono principalmente di natura commerciale per le forniture di beni e di servizi. Trattasi perlopiù di debiti con scaduto a breve termine. L’incremento delle fatture da ricevere è principalmente imputabile a Gabetti Lab e alla nuova società Voxel acquisita nell’esercizio per la medesima motivazione espressa nella Nota n. 8.

I debiti verso dipendenti si riferiscono a rimborsi spese, incentivazione variabile, ferie e riposi compensativi maturati e quote di quattordicesima.

Gli altri debiti includono i dividendi dei soci terzi di Gabetti Lab S.p.A. non ancora pagati.

I debiti verso clienti riflettono principalmente gli anticipi effettuati da clienti acquirenti, venditori e locatari nel settore dell’intermediazione immobiliare e gli acconti versati da altri clienti.

I debiti verso Istituti di assistenza e previdenza sono rappresentati principalmente da debiti per contributi verso INPS e verso INAIL, relativi al mese di dicembre 2023.

La voce debiti commerciali ed altre passività BT si è inoltre decrementata di euro 1.694 mila riferita al deconsolidamento della società Grimaldi Franchising S.p.A..

Posizioni debitorie scadute

Con riferimento alle posizioni debitorie scadute del Gruppo, si evidenziano debiti commerciali scaduti per euro 26.787 mila (di cui relativi al Gruppo Gabetti Lab euro 20.321 mila), anche per effetto della normale gestione del flusso incassi (a volte in ritardo rispetto alle scadenze previste)/pagamenti, mentre non risultano debiti finanziari, tributari, previdenziali e verso dipendenti scaduti.

La Capogruppo presenta debiti commerciali scaduti per euro 944 mila, mentre non risultano debiti finanziari, tributari, previdenziali e verso dipendenti scaduti.

L’attività connessa alla gestione del capitale circolante prosegue in modo regolare ed incassi e pagamenti avvengono in maniera ordinaria.

Non vi sono nuove posizioni rilevanti o significative posizioni pendenti da segnalare.

Non si segnalano sospensioni di servizi.

Nota n. 19: Debiti per imposte sul reddito

Tale voce pari ad euro 679 mila al 31 dicembre 2023 accoglie il debito per imposta IRAP per alcune società del Gruppo.

Nota n. 20: Debiti finanziari a breve termine

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
- Finanziamenti bancari	11.569	4.078
- Altri finanziamenti	33.046	6.641
Totale debiti finanziari a BT	44.615	10.719

La voce finanziamenti bancari include la quota a breve dei finanziamenti erogati da Banca Progetto, Banco CF+, Solution Bank, Banca Intesa, M.C.C. S.p.A., alle società Gabetti Lab S.p.A., Abaco Team S.p.A. e Gabetti Franchising S.r.l. per euro 9.906 mila, il debito per commissioni bancarie maturato a favore di Banca Intesa e Banco Progetto per euro 32 mila, il debito per interessi maturati sulla rata del 31 dicembre 2023, liquidati a gennaio 2024, per euro 249 mila, al netto della quota a breve dei costi ammortizzati legati ai finanziamenti per euro 259 mila. La voce include inoltre il debito verso Bper Banca per l’apertura e l’utilizzo di un conto anticipi su crediti commerciali per euro 1.635 mila e la quota a breve del finanziamento Banca Etica in essere nella nuova società Ruralset S.r.l., acquisita nel corso dell’esercizio, per euro 6 mila.

La voce altri finanziamenti include la quota a breve del debito residuo al 31 dicembre 2023 relativo all’applicazione del principio contabile IFRS 16 pari ad euro 1.568 mila, la quota a breve del debito verso il socio Marcegaglia Investment S.r.l. pari ad euro 531 mila, il debito verso una società di factoring pari ad euro 7.014 mila, il debito verso altri finanziatori pari ad euro 17.242 (al netto della quota a breve di costi ammortizzati legati ai finanziamenti per euro 355 mila), i debiti verso soci in Gabetti Lab S.p.A. per euro 135 mila e nelle nuove società Voxel S.p.A. e Ruralset S.r.l. rispettivamente per euro 6.873 mila e 38 mila.

 

Nota n. 21: Fondi per rischi ed oneri

	Saldo	Saldo
	31.12.2023	31.12.2022
- Altri fondi rischi	207	38
Totale fondi rischi ed oneri	207	38

La voce fondi rischi ed oneri al 31/12/2023 si è incrementata di euro 169 mila euro a seguito dell’accantonamento di oneri per risoluzioni di rapporti di lavoro dipendente e assimilato per euro 157 mila riferiti alla Gabetti Agency S.p.A. e all’acquisizione della nuova società Ruralset S.r.l. per euro 12 mila.

L’ammontare complessivo dei fondi rischi ed oneri a fine anno è perciò costituito dallo stanziamento per copertura di costi per risoluzioni di rapporti di lavoro dipendente e assimilato riferiti alla Gabetti Agency S.p.A. per euro 172 mila, dallo stanziamento per rischi diversi per la copertura di avvisi bonari INPS per il ritardato versamento di un contributo di licenziamento riferito alle procedure del 2013, oltre a sanzioni ed interessi, per euro 6 mila riferiti alla Capogruppo, per euro 12 mila riferiti alla società Gabetti Agency S.p.A. e per euro 5 mila riferiti alla società Gabetti Franchising Agency S.r.l. e dallo stanziamento per rischi diversi riferiti a Ruralset S.r.l..

Tali accantonamenti si prevede possano essere utilizzati nel breve periodo, compatibilmente con l’esito delle cause o la chiusura delle procedure tuttora in corso; essi rappresentano la miglior stima dell’onere alla data di redazione del presente bilancio.

Tali fondi non sono stati attualizzati in quanto l’effetto non è significativo.

La movimentazione dei fondi per rischi ed oneri è la seguente:

Fondi per rischi ed oneri
Saldo al 01/01/2023	38
- accantonamenti dell'esercizio	157
- acquisizione Ruralset S.r.l.	12
Totale fondi per rischi ed oneri al 31/12/2023	207

ALTRE INFORMAZIONI

Consolidato fiscale

A seguito dell’uscita dal consolidato fiscale della società Agedil S.p.A. nell’anno 2011 (incorporata in Cifin S.p.A. a sua volta incorporata nella società Investment & Development S.p.A.) le perdite residue prodotte dalla “Consolidata” sono rimaste nella disponibilità della “Consolidante” Gabetti Property Solutions S.p.A..

In caso di effettivo utilizzo di tali perdite da parte della “Consolidante”, ovvero nel momento in cui tali perdite avrebbero potuto essere utilizzate da Investment & Development S.p.A., Gabetti Property Solutions S.p.A. si impegna a riconoscere a Investment & Development S.p.A. il credito per imposta che ne deriverà.

L’ammontare complessivo delle perdite apportate e non ancora utilizzate è pari, al 31 dicembre 2023, ad euro 356 mila, con un potenziale beneficio quindi pari ad euro 85 mila.

In caso di cessazione di almeno una delle società, le perdite che non fossero utilizzate, non andrebbero più indennizzate.

Titoli di terzi

Al 31 dicembre 2023 i titoli di terzi depositati presso le Società del Gruppo sono i seguenti:

• Gabetti Property Solutions S.p.A. – euro 2 mila per azioni di proprietà di azionisti sconosciuti, in deposito vincolato presso BPER Banca S.p.A. (già Banca Carige S.p.A.)

• Gabetti Agency S.p.A. - euro 1.355 mila per depositi di clienti immobiliari.

• Gabetti Property Solutions S.p.A. – euro 12 mila per azioni della società G Rent S.p.A..

Passività potenziali

Il Gruppo ha in essere alcune posizioni in contenzioso relative a materie fiscali o relative a controversie con terzi (clienti o fornitori) il cui rischio di soccombenza appare possibile e di cui di seguito si da informativa:

 

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A. per incorporata LA GAIANA S.P.A. OLD

Nel corso del 2011 sono stati notificati alla società alcuni avvisi di fissazione di udienza in Commissione Tributaria Centrale - Sezione di Genova - relativamente a contenziosi di anni remoti relativi a società a suo tempo incorporate; tali vertenze sono state estinte con la definizione liti pendenti, ad eccezione delle posizioni, tecnicamente non definibili, indicate di seguito:

- Società Ligure Armamento udienza 9.5.2011 per IRPEG ILOR 1974: decisione CTC ha confermato le precedenti decisioni di 1° e 2°

grado. Maggior IRPEG circa 27.000 euro ed ILOR circa 11.000, oltre a sanzioni e interessi;

- Società Ligure Armamento estinto il giudizio in CTC, passata in giudicato la decisione della CT di 2° grado. Maggior IRPEG 1976 di circa 4.637 euro, oltre a sanzioni e interessi.

ABACO TEAM S.p.A./EUROPOL

Europol ha chiesto ad Abaco il pagamento di fatture per circa 24.000,00 per i servizi di guardiania da quest’ultima svolti presso La Perla dello Stretto.

Il Giudice di prime cure ha accolto la domanda di Europol ritenendo che il contratto inizialmente stipulato da Abaco in proprio (poiché il Condominio non era ancora venuto in essere) non è mai stato ceduto al Condominio tant’è che non vi è prova della cessione ed anzi Europol, a conferma della non avvenuta cessione, ha continuato ad emettere le fatture ad Abaco.

Abaco ha proposto appello contestando la parte della sentenza ove il Giudice afferma che “nel caso di specie non vi è prova in relazione all’invocata cessione del contratto de quo, del consenso dell’opposta”.

A parere del Giudice non si può desumere tale consenso dalle fatture oggetto dell’ingiunzione poiché è vero che nelle stesse viene indicato il Condominio quale intestatario ma viene sempre indicato come destinatario Abaco, che “deve ritenersi il soggetto gravato dalla relativa obbligazione di pagament

”.

Tali assunti sono stati contestati: la fattura è intestata al Condominio, ciò fa di questi il gravato dall’obbligazione. Il destinatario è l’Amministratore, che nel caso di specie è Abaco. La prova della cessione di un contratto che non prevede forma scritta può essere data anche per fatti concludenti e quindi può essere provata con testimoni.

In sede di appello, tuttavia, la Corte non ha ritenuto di sentire il testimone.

A penalizzare Abaco nel secondo grado del giudizio è inoltre la costituzione del Condominio (parte necessaria poiché già citato in primo grado) che si è costituito sostenendo che la cessione non è mai avvenuta.

L’appello è in corso in attesa dell’udienza di precisazione delle conclusioni.

Il rischio di soccombenza si ritiene sia possibile.

Per le pratiche di cui sopra, i cui valori non appaiono significativi, non sono appostati a bilancio, allo stato attuale, crediti per imposte provvisoriamente pagate, né fondi rischi, e non sono stati recuperati dati su iscrizioni a ruolo e pagamenti effettuati.

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO

Nota n. 22: Ricavi

Il dettaglio della voce Ricavi risulta essere il seguente:

	Anno	Anno
	2023	2022
- Intermediazione immobiliare	16.092	21.476
- Fees e royalties da franchising	7.145	9.347
- Segnalazioni di mutui e leasing	8.930	9.314
- Valutazioni immobiliari	4.786	3.122
- Servizi tecnici e altri servizi immobiliari	151.394	106.912
Totale ricavi delle vendite e delle prestazioni	188.347	150.171

Tutti i ricavi sono stati conseguiti in Italia sebbene fatturati anche a clienti esteri. Per ulteriori dettagli si rinvia a quanto esposto in Relazione sulla Gestione.

Si precisa che i proventi e gli oneri derivanti dalla cessione dei crediti in materia di ecobonus sono riclassificati tra i ricavi relativi ai servizi tecnici e altri servizi immobiliari.

Relativamente all’applicazione dell’IFRS 15, la seguente tabella riassume i principali servizi offerti dal Gruppo, la natura degli stessi e i relativi termini per l’adempimento delle performance obligation.

Per le prestazioni over time (OT) sono indicati gli esercizi in cui il ricavo verrà rilevato a conto economico sulla base della durata contrattuale, essendo attualmente incluso tra i risconti passivi.

Servizi	Natura e termini dell'adempimento	Importo	In time (IT) - Over time (OT)	2023	2024	2025	2026
Provvigioni intermediazione	Provvigioni di intermediazione rete diretta - La provvigione matura alla notifica dell'accettazione del venditore fatta all'acquirente, salvo previsioni diverse contenute nei contratti tra le parti. Analoghe provvigioni sono contrattualizzate anche per i contratti di intermediazione alla locazione e possono contenere clausole di variabilità denominate "incentive fee", che di norma prevedono provvigioni più alte per le intermediazioni andate a buon fine nei primi mesi di contratto.	16.092	IT
Up front FEE	"Up front fee" rete diretta e franchising - Nei contratti con clienti "Corporate", in particolare con durata pluriennale, possono essere previste delle commissioni di ingresso che vengono riconosciute nei conti economici lungo la durata contrattuale. Fee d'ingresso affiliazione rete in franchising (intermediazione) - Si tratta di compensi non rimborsabili che vengono richiesti ai nuovi affiliati all'atto della sottoscrizione del contratto. Tali fee d'ingresso sono registrate in parte direttamente a P&L nell'anno di fatturazione (laddove correlate a specifiche performance obligation adempiute in concomitanza della stipula del contratto) e in parte vengono spalmate lungo la durata contrattuale (mediamente assunta di 5 anni).	682	IT/OT	63	63	63	63
Royalties	Royalty mensile di affiliazione alla rete in franchising - Si tratta di un canone fisso fatturato mensilmente per l'intera durata del contratto (mediamente 5 anni).	6.283	IT
Servizi Tecnici	Servizi tecnici in ambito immobiliare - Trattasi di servizi peritali e consulenze tecniche che si esauriscono con la consegna delle relazioni a consuntivazione del lavoro svolto. Il ricavo viene registrato quando il servizio è completato. Possono comprendere anche canoni fissi relativi a servizi di property o facility management	156.180	IT
Ricavi per intermediazione mutui	Ricavi per intermediazione mutui - Si tratta di corrispettivi per intermediazione e segnalazione di prodotti finanziari (mutui e connesse assicurazioni). Il ricavo matura nel momento in cui la segnalazione è andata a buon fine (stipula del contratto di mutuo).	8.930	IT
Altri	Altri - Voci di ricavo residuali, prevalentemente legate a servizi accessori alle reti franchising	180	IT
		188.347		63	63	63	63

Nota n. 23: Altri proventi

La voce Altri proventi risulta in dettaglio così composta:

	Anno	Anno
	2023	2022
- Risarcimento danni clienti su interm. imm.re	165	34
- Contributi pubblicità su intermed. imm.re	170	3
- Rimborsi spese da clienti	173	154
- Sopravvenienze attive	2.717	683
- Plusvalenze su immobilizzazioni materiali e imm.	100	200
- Altri proventi	1.313	564
Totale altri ricavi e proventi	4.638	1.638

L’incremento degli altri ricavi e proventi è principalmente riferito a maggiori sopravvenienze attive di cui euro 1.667 mila riferite a Gabetti Lab per lavori di riqualificazione non andati a buon fine (vedi corrispondente importo tra le sopravvenienze passive), a maggiori contributi per pubblicità e risarcimento danni riferiti all’intermediazione immobiliare .

Nota n. 24: Costi del personale

Al 31 dicembre 2023 il costo del personale ammonta ad euro 17.524 mila e si incrementa rispetto all’anno precedente di euro 1.497 mila, prevalentemente per i maggiori costi del personale afferenti la valutazione attuariale dei piani di stock option in base al principio contabile internazionale IFRS 2 (per 816 mila) e per il consolidamento delle strutture .

Il costo del personale è così ripartito:

	Anno 2023	Anno 2022
Salari e stipendi	13.000	11.590
Oneri sociali	3.696	3.577
Oneri per incentivazione all’esodo	0	22
Accantonamento TFR	827	837
Altri costi per personale	1	1
Costi del personale	17.524	16.027

Di seguito la suddivisione del personale dipendente per categoria:

			31.12.2023		31.12.2022
- Dirigenti			17		17
- Quadri			24		28
- Impiegati			184		182
- Portieri			32		32
Totale dipendenti			257		259
	Media giornaliera 2023	Media giornaliera 2022
- Dirigenti	17	17
- Quadri	25	27
- Impiegati	182	177
- Portieri	32	32
Totale dipendenti	256	253

Nota n. 25: Ammortamenti e svalutazioni

Si riepiloga qui di seguito il dettaglio degli ammortamenti e delle svalutazioni per singola tipologia di cespite:

	Anno		Anno
	2023		2022
Ammortamenti
Diritto d'uso immobili	1.644		1.502
Diritto d'uso automezzi	283		282
Mobili e attrezzature ufficio	105		79
Macchine elettroniche	71		72
Altre immobilizzazioni materiali	2		3
Migliorie beni di terzi	98		120
Ammortamento delle immobilizzazioni materiali	2.203		2.058
Concessioni, licenze, marchi	11		11
Software	504		569
Altre immobilizzazioni immateriali	31		30
Ammortamento delle immobilizzazioni immateriali	546		610
Totale ammortamenti e svalutazioni	2.749		2.668

La voce è costituita per lo più dai costi derivanti dall’ammortamento dei diritti d’uso iscritti a seguito dell’introduzione dello standard contabile IFRS 16 dal 1° gennaio 2019 (ammortamenti riferiti al diritto d’uso immobili pari ad euro 1.644 mila e al diritto d’uso automezzi pari ad euro 283 mila) e dai costi derivanti dall’acquisto e dall’implementazione di software.

Nota n. 26: Costi per servizi

La composizione della voce c osti per servizi è la seguente:

	Anno	Anno
	2023	2022
- Costi pubblicitari	1.741	1.425
- Provvigioni passive e retrocessioni a collaboratori	14.630	17.617
- Consulenze professionali	7.766	4.693
- Consulenze legali	1.066	901
- Emolumenti amministratori e sindaci	2.006	2.099
- Lavorazioni esterne (costi per commessa)	22.196	58.474
- Postali, telefoniche ed energia	355	332
- Assicurazioni	555	372
- Servizi per il personale	1.049	875
- Pulizia uffici	104	109
- Manutenzioni e riparazioni ordinarie	1.595	1.389
- Oneri bancari	135	122
- Meeting e formazione	223	226
- Altri costi	92.402	15.989
Totale costi per servizi	145.823	104.623

La voce costi per servizi si è incrementata di euro 41.200 mila principalmente con riferimento alla sottovoce “altri costi” per maggiori oneri sostenuti in ambito ecobonus/general contractor riferiti alle società Gabetti Lab S.p.A., Glab Costruzioni S.r.l. e Voxel S.p.A. (+76.413 mila), a maggiori costi pubblicitari (+317 mila), a maggiori costi per consulenze professionali (+3.073 mila), per consulenze legali (+165 mila), per manutenzioni e riparazioni ordinarie (+205 mila), per assicurazioni (+184 mila) e per servizi al personale (+173 mila), compensata da minori costi sostenuti per lavorazioni esterne riferiti alle società Abaco Team S.p.A., Abaco Team Engineering S.r.l., Patrigest S.p.A. e Gabetti Lab S.p.A., (-36.278 mila), da minori costi per provvigioni passive e retrocessioni a collaboratori (-2.986 mila) e per emolumenti amministratori e sindaci (-92 mila).

I costi per pubblicità sono riconducibili prevalentemente alla pubblicità istituzionale di Gabetti Agency S.p.A., del Gruppo Tree Real Estate e di Gabetti Lab S.p.A..

Le consulenze professionali sono composte da consulenze amministrative e audit bilancio per euro 541 mila, da consulenze tecniche immobiliari per euro 3.900 mila e da altre consulenze per euro 3.325 mila.

La voce servizi per il personale ricomprende i rimborsi spese dipendenti e i ticket restaurant.

Nota n.27: Altri costi operativi

	Anno	Anno
	2023	2022
Godimento beni di terzi
- Canoni di locazione immobili	671	824
- Noleggio di autovetture ed attrezzature	478	510
Totale godimento beni di terzi	1.149	1.334
Totale altre svalutazioni immobilizzazioni	86	1
Totale svalutazione crediti dell'attivo circolante	7.255	10.337
Totale accantonamenti altri fondi rischi	701	0
Altri costi
- Imposte e tasse	532	474
- Valori bollati	35	41
- Materiali di consumo	125	119
- Sopravvenienze passive	3.741	1.099
- Altri oneri di gestione	1.743	1.478
Totale altri costi	6.176	3.211
Totale altri costi operativi	15.367	14.883

La svalutazione dei crediti dell’attivo circolante si riferisce per euro 230 mila ad Abaco Team S.p.A., per euro 459 mila a Gabetti Agency S.p.A., per euro 293 mila al Gruppo Tree Real Estate, per euro 105 mila a Monety S.p.A., per euro 5.516 mila a Gabetti Lab S.p.A., per euro 454 mila ad Abaco Engineering S.r.l., per euro 178 mila a Patrigest S.p.A., per euro 4 mila ad Assicurare S.r.l., per euro 5 mila a Ruralset S.r.l. e per euro 11 mila alla Capogruppo.

L’incremento della voce altri costi è principalmente dovuto a maggiori sopravvenienze passive di cui euro 2.562 mila riferite a Gabetti Lab (vedi corrispondente importo tra le sopravvenienze attive), a maggiori costi per imposte e tasse e a maggiori oneri diversi di gestione

Nota n. 28: Ricavi finanziari

	Anno	Anno
	2023	2022
- Plusvalenza da deconsolidamento	0	1.469
- Plusvalenza da cessione partecipazione ad equity	0	26
- Interessi di mora incassati	15	26
Totale proventi per mutui concessi	15	26
- Interessi attivi bancari	9	1
- Altri proventi finanziari	40	111
Totale altri proventi finanziari	49	112
Totale ricavi finanziari	64	1.632

I ricavi finanziari hanno subito un decremento pari ad euro 1.568 mila riconducibile prevalentemente alla plusvalenza conseguita nell’esercizio precedente riferita al deconsolidamento della società Professionecasa S.p.A. non ripetibile (euro 1.469 mila) e da minori proventi diversi (euro 71 mila).

Nota n. 29: Costi finanziari

	Anno	Anno
	2023	2022
Minusvalenza da deconsolidamento	1.033	0
Interessi debiti BT verso banche	934	511
Altri oneri finanziari	2.609	630
Totale costi finanziari	4.576	1.141

I costi finanziari sono composti prevalentemente dalla minusvalenza riveniente dal deconsolidamento della società Grimaldi Franchising S.p.A. a seguito della perdita del controllo sulla partecipata avvenuta per cessione totale della quota posseduta dal Gruppo in data 13 giugno 2023. Il deconsolidamento ha determinato la rettifica del risultato di cessione iscritto nel bilancio civilistico di Tree Real Estate S.r.l. (minusvalenza di euro 383 mila) per tenere conto della contribuzione dell’entità ceduta al patrimonio netto consolidato ante cessione, con la conseguente rilevazione di una minusvalenza finale di 1.033 mila euro. I costi finanziari includono inoltre gli interessi sui finanziamenti bancari ottenuti da Banca Progetto, Banco CF+, Solution Bank, Banca Intesa e M.C.C. S.p.A. pari ad euro 934 mila, l’effetto del rientro dei costi ammortizzati sulle consulenze relative ai nuovi finanziamenti per euro 591 mila, gli interessi sul finanziamento passivo verso il socio Marcegaglia Investment S.r.l. per euro 531 mila, gli interessi sui finanziamenti dei soci della società Voxel S.p.A. per euro 117 mila, gli effetti degli interessi derivanti dalle passività finanziarie iscritte per IFRS 16 per euro 281 mila, l’attualizzazione dei crediti di Tree Real Estate S.r.l. per la cessione delle partecipazioni e dei marchi “Professionecasa” e “Grimaldi” per euro 181 mila, gli interessi sui finanziamenti ottenuti da altri finanziatori per euro 749 mila, oltre che le commissioni Sace sui nuovi finanziamenti bancari per euro 70 mila e le commissioni e interessi su factoring per euro 68 mila.

Nota n. 30: Rettifiche di valore su crediti finanziari

	Anno 2023	Anno 2022
Rettifiche di valore su crediti finanziari	-222	-570

La voce si riferisce all’accantonamento al fondo svalutazione crediti per mutui.

Nota n. 31: Valutazione di attività finanziarie

La voce pari ad euro 189 mila si riferisce alla svalutazione pro quota della partecipazione della società G Rent S.p.A. per euro 213 mila, detenuta per il 16,43% dalla Capogruppo, parzialmente compensata dallo storno parziale della svalutazione della partecipazione della società Wikicasa S.r.l. per euro 24 mila, detenuta per il 28,12% da Abaco Team S.p.A..

Nota n. 32: Imposte sul reddito

	Anno		Anno
	2023		2022
- Ires dell'esercizio	1.801		252
- Irap dell'esercizio	1.586		1.239
- Imposte anticipate nuove iscrizioni	-2.960		-6.647
- Imposte anticipate utilizzi	2.445		3.474
- Imposte differite nuove iscrizioni	80		79
- Imposte differite utilizzi	-150		-16
- Imposte esercizi precedenti	30		142
Totale imposte sul reddito	2.772		-1.477

Il dettaglio analitico con l’evidenza delle differenze temporanee iscritte nell’esercizio corrente ed il valore delle differenze non iscritte, sono evidenziati nell’apposito prospetto allegato alla presente nota.

Nota n. 33: Utile per azione

L’utile base per azione è stato ottenuto rapportando l’utile del periodo al numero di azioni in circolazione nell’esercizio al netto di quelle detenute (si rimanda alla tabella di riferimento nella Relazione sulla Gestione del bilancio consolidato).

Nota n. 34: Informativa sui rischi

INFORMAZIONI INTEGRATIVE SUGLI STRUMENTI FINANZIARI E POLITICHE DI GESTIONE DEI RISCHI

CLASSI DI STRUMENTI FINANZIARI

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e passività finanziarie richiesto dall’IFRS 7 nell’ambito delle categorie di IFRS 9. I dati comparativi sono stati uniformati alle nuove regole di classificazione.

Criteri applicati nella valutazione degli strumenti finanziari

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Attività al 31 dicembre 2022	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2022	NOTE
Altri crediti e attività finanziarie (non correnti)	179			179	7
Crediti commerciali	192.579			192.579	8
Attività finanziarie correnti	658	1.250		1.908	9
Disponibilità liquide	14.204			14.204	10
TOTALE	207.620	1.250		208.870

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Passività al 31 dicembre 2022	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2022	NOTE
Debiti verso banche M/L T	11.143			11.143	14
Altre passività finanziarie M/L T	5.929			5.929	14
Debiti verso banche BT	4.078			4.078	20
Debiti verso fornitori	155.276			155.276	18
Altre passività finanziarie	6.641			6.641	20
TOTALE	183.067			183.067

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Attività al 31 dicembre 2023	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2023	NOTE
Altri crediti e attività finanziarie (non correnti)	217			217	7
Crediti commerciali	252.332			252.332	8
Attività finanziarie correnti	34	1.211		1.245	9
Disponibilità liquide	23.190			23.190	10
TOTALE	275.773	1.211		276.984

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Passività al 31 dicembre 2023	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2023	NOTE
Debiti verso banche M/L T	20.791			20.791	14
Altre passività finanziarie M/L T	19.595			19.595	14
Debiti verso banche BT	11.569			11.569	20
Debiti verso fornitori	190.478			190.478	18
Altre passività finanziarie	33.046			33.046	20
TOTALE	275.479			275.479

Gli strumenti finanziari disponibili per la vendita sono stati iscritti al fair value utilizzando parametri ufficiali rivenienti dall’emittente.

La movimentazione dei fondi svalutazione crediti è la seguente:

Per crediti finanziari per mutui	Saldo all'1/1/2023	Utilizzo	Accantonamento	Saldo al 31/12/2023
Fondo svalutazione crediti	2.574	(630)	222	2.166
Fondo svalutazione per interessi di mora	63.534	(13.125)	0	50.409
Totale fondi	66.108	(13.755)	222	52.575

Per altri crediti finanziari	Saldo all'1/1/2023	Utilizzo	Accantonamento	Saldo al 31/12/2023
Fondo svalutazione crediti	7	0	0	7
Fondo svalutazione per interessi di mora	223	0	0	223
Totale fondi	230	0	0	230

Per crediti commerciali	Saldo all'1/1/2023	Utilizzo	Accantonamento	Saldo al 31/12/2023
Fondo svalutazione crediti	17.867	(1.672)	7.255	23.450
Totale fondi	17.867	(1.672)	7.255	23.450

Fair value di attività e passività finanziarie

Il fair value delle attività e passività commerciali, degli altri crediti e debiti finanziari e degli altri titoli corrisponde al valore nominale iscritto in bilancio.

Il fair value dei crediti e debiti verso banche non si discosta dai valori iscritti in bilancio, in quanto è stato mantenuto costante il credit spread.

Il fair value delle altre passività finanziarie corrisponde al valore iscritto in bilancio.

Il fair value relativo ai titoli disponibili per la vendita corrisponde al valore di mercato alla data di bilancio determinato sulla base di valutazioni tecniche che incorporano i principali fattori ritenuti rilevanti dai componenti del mercato.

L’IFRS 13 richiede che gli strumenti finanziari valutati al fair value siano classificati sulla base di una gerarchia di livelli che rifletta la significatività degli input utilizzati nella determinazione del fair value . Tale gerarchia prevede i seguenti livelli:

• Livello 1 - quotazioni rilevate su un mercato attivo per attività e passività oggetto di valutazione;

• Livello 2 – input diversi dai prezzi quotati di cui al punto precedente, che sono osservabili direttamente (prezzi) o indirettamente (derivati dai prezzi) sul mercato;

• Livello 3 – che non sono basati su dati di mercato osservabili.

La seguente tabella evidenzia le attività e passività che sono valutate al fair value al 31 dicembre 2022 e al 31 dicembre 2023, per livello gerarchico di valutazione del fair value .

			Valori espressi in migliaia di Euro
31 dicembre 2022	Livello 1	Livello 2	Livello 3	Totale
Crediti finanziari - polizza	0	0	1.250	1.250
TOTALE ATTIVITA'	0	0	1.250	1.250
			Valori espressi in migliaia di Euro
31 dicembre 2023	Livello 1	Livello 2	Livello 3	Totale
Crediti finanziari - polizza			1.211	1.211
TOTALE ATTIVITA'	0	0	1.211	1.211

Proventi e oneri finanziari iscritti in bilancio

Di seguito vengono evidenziati i proventi e gli oneri finanziari iscritti in bilancio.

				Valori espressi in migliaia di Euro
Proventi e oneri generati da Strumenti finanziari - Esercizio 2022	Da interessi	Da variazione di Fair Value rilevata a conto economico	Da variazione di Fair Value rilevata a patrimonio netto	Totale	NOTE
Crediti e finanziamenti	26	91		117	8-9
Attività disponibili per la vendita		13			9
Passività a Fair Value (TFR)			219	219	16
TOTALE	26	104	219	336

				Valori espressi in migliaia di Euro
Proventi e oneri generati da Strumenti finanziari - Esercizio 2023	Da interessi	Da variazione di Fair Value rilevata a conto economico	Da variazione di Fair Value rilevata a patrimonio netto	Totale	NOTE
Crediti e finanziamenti	15	99		114	8-9
Attività disponibili per la vendita		11			9
Passività a Fair Value (TFR)			(8)	(8)	16
TOTALE	15	110	(8)	106

Rischio di cambio

Il Gruppo non è esposto a tale rischio

Rischio di prezzo

Il Gruppo non è esposto a tale rischio

Rischio di tasso di interesse

Il Gruppo nel corso dell’esercizio precedente ha acceso due finanziamenti a tasso variabile con banca CF+, uno in Abaco Team s.p.a che prevede un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi più lo spread del 4,5% e uno in Gabetti Franchising s.r.l. che prevede un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi più lo spread del 4,05%.

Nel corso del 2023 il Gruppo ha poi acceso cinque nuovi finanziamenti a tasso variabile tutti in Gabetti Lab, uno con Banca Progetto che prevede un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi più lo spread del 4,5%, uno con Banca Intesa che prevede un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi più lo spread del 1,5%, uno con MCC che prevede un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi più lo spread del 1,55%, due con Solutions Bank che prevedono un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi più lo spread del 3,75%.

Inoltre nel corso del 2023 il Gruppo, sempre su Gabetti Lab, ha attivato una linea di anticipo fatture con Bper che prevede un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi più lo spread del 0,9%, una linea di factoring con Aosta factor che prevede un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi più lo spread del 1,5% ed uno scoperto di cassa con Banca Intesa che prevede un tasso variabile pari all’euribor 1 mese più lo spread del 2,85%.

Infine la Capogruppo, sempre nel corso del 2023, ha ricevuto un finanziamento soci dall’azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l. che prevede un tasso variabile pari all’euribor 3 mesi più lo spread del 4,0%.

Rischio di liquidità

Si rimanda a quanto scritto in maniera dettagliata nel paragrafo “ Rischi connessi alla liquidità disponibile ” nella Relazione sulla Gestione.

Rischio legato all’indebitamento finanziario

Si rimanda a quanto scritto in maniera dettagliata nel paragrafo “ Rischi connessi all’indebitamento finanziario ” nella Relazione sulla Gestione.

2022
Classi		Valori contabili	Scadenza										Totale flussi di cassa			Note di bilancio
			A revoca	Entro 1 anno			Da 1 a 5 anni			Oltre 5 anni
Passività finanziarie
	Finanziamenti	17.006	0	4.363			12.643			0			17.006			14-20
	Altre passività finanziarie	10.785	0	6.356			4.429			0			10.785			14-20
Totale		27.791	0	10.719			17.072			0			27.791

2023
Classi		Valori contabili	Scadenza										Totale flussi di cassa			Note di bilancio
			A revoca	Entro 1 anno			Da 1 a 5 anni			Oltre 5 anni
Passività finanziarie
	Debiti v/banche per c/c passivi	1.635	0	1.635			0			0			1.635			14-20
	Finanziamenti	46.256	0	10.465			35.791			0			46.256			14-20
	Altre passività finanziarie	37.110	0	32.515			4.595			0			37.110			14-20
Totale		85.001	0	44.615			40.386			0			85.001

La colonna totale flussi di cassa include l’effetto degli oneri finanziari sull’importo dei valori contabili.

Rischio di credito

Il rischio di credito della società è essenzialmente attribuibile all’ammontare dei crediti commerciali ed all’ammontare dei crediti per mutui, e l’analisi di tali poste ha portato all’iscrizione di fondi svalutazione. L’ammontare dei crediti iscritti in bilancio dovrebbe quindi approssimarsi al valore di presumibile realizzo.

Si è ritenuto di esporre nelle seguenti tabelle la distribuzione temporale delle partite scadute e delle svalutazioni apportate.

2022
SITUAZIONE CREDITI
Voce di Bilancio		Totale credito netto	Scaduto netto									Svalutazione crediti
			12 mesi			Oltre			Totale
Crediti
	Crediti per mutui	338	0			338			338			2.574
	Altri clienti	192.579	1.238			583			1.821			17.867
Totale		192.917	1.238			921			2.159			20.441
Crediti finanziari
	Crediti finanziari (non correnti)	85
	Depositi bancari	14.016
	Denaro e valori in cassa	188
	Altri crediti finanziari (correnti)	1.570
Totale		15.859

2023
SITUAZIONE CREDITI
Voce di Bilancio		Totale credito netto	Scaduto netto									Svalutazione crediti
			12 mesi			Oltre			Totale
Crediti
	Crediti per mutui	0	0			0			0			2.166
	Altri clienti	252.332	3.528			1.554			5.082			23.449
Totale		252.332	3.528			1.554			5.082			25.615
Crediti finanziari
	Crediti finanziari (non correnti)	78
	Depositi bancari	22.893
	Denaro e valori in cassa	297
	Altri crediti finanziari (correnti)	1.245
Totale		24.513

Nota n. 35: Informativa di Settore

L’informativa per settore di attività viene presentata secondo quanto richiesto dall’IFRS 8 “Settori operativi”. Lo schema di informativa è costituito dai settori di attività e riflette la struttura organizzativa interna e il sistema di reporting aziendale.

La classificazione delle linee di business con cui il Gruppo è organizzato sono le seguenti:

• Agency e Corporate Services che comprende l’intermediazione immobiliare diretta (Agency) e l’attività di consulenza e servizi tecnici immobiliari (Abaco ,Patrigest e Ruralset).

• Real Estate Network Services che include le società franchisor immobiliari (a marchio Gabetti), le altre reti Gabetti Condominio, Gabetti Tec (insieme Gabetti Lab, GLab Costruzioni e Voxel), Monety e Moon Energy.

• Altri Business che comprende prevalentemente l’attività residuale e non-core per il Gruppo riferita alla gestione residuale dei non performing loans direttamente erogati dal Gruppo sino al 1997 (Gabetti Agency Divisione Finanziaria e Gabetti Mutuicasa).

Le tabelle seguenti presentano le informazioni sui ricavi e sui risultati economici riguardanti i segmenti di business del Gruppo, per i periodi chiusi rispettivamente al 31 dicembre 2023 e 31 dicembre 2022.

Per i commenti sull’andamento dei singoli settori di business si rimanda a quanto espresso in Relazione sulla Gestione.