ANNUAL REPORT 2022

GRUPPO GABETTI

BILANCIO CONSOLIDATO E BILANCIO SEPARATO AL 31.12.2022

Gabetti Property Solutions S.p.A.

Sede legale in Milano

Via Bernardo Quaranta, 40

Telefono 02 77551

Telefax 02 7755711

http://www.gabettigroup.com

Dati legali

Capitale sociale euro 14.869.514,00 i.v.

C.F. e Registro delle Imprese di Milano n. 81019220029

R.E.A. Milano n. 975958

P.Iva. n. 03650800158

Investor Relator

Direttore Generale

Dr. Marco Speretta

E-mail: investor.relations@gabetti.it

Organi Sociali

Il Consiglio di Amministrazione resterà in carica fino all’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2022.

Il Collegio Sindacale resterà in carica fino all’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2023.

Cariche sociali e Deleghe conferite

Il Consiglio di Amministrazione ha nominato Presidente del Consiglio di Amministrazione e Amministratore Delegato Fabrizio Prete, Vice Presidente del Consiglio di Amministrazione Alessandro Luigi Gatti e Amministratore Delegato Roberto Busso.

Il Consiglio di Amministrazione ha conferito a Fabrizio Prete tutti i poteri relativi alle aree del Personale, della Organizzazione e della Finanza da esercitarsi con firma singola entro specifici limiti di spesa e a Roberto Busso tutti i poteri relativi alla gestione corrente dell’impresa, con specifico riferimento alla conduzione e allo sviluppo del Business della Società da esercitarsi con firma singola entro specifici limiti di spesa.

Superati gli specifici limiti di spesa, i poteri in materia di Personale, Organizzazione e Finanza e in materia di Business sono da esercitarsi con firma congiunta di Fabrizio Prete e di Roberto Busso sempre entro determinati limiti di spesa.

Le decisioni e le operazioni che eccedono tali ulteriori limiti di spesa spettano al Consiglio di Amministrazione.

Restano di competenza del Consiglio di Amministrazione, le decisioni sulle seguenti materie:

- Modifica e rinnovo degli affidamenti bancari;

- Costituzione, rinnovo e scioglimento di Partnership e Joint Venture;

- Esame e approvazione di operazioni strategiche, per tali intendendosi, a titolo esemplificativo e non esaustivo: (i) acquisti/cessioni e trasferimenti a qualunque titolo di partecipazioni che superino i seguenti limiti di spesa: euro 2.500.000,00 per singola operazione; (ii) approvazione di nuovi investimenti o disinvestimenti che superino i seguenti limiti di spesa: euro 2.500.000,00 per singola operazione;

- Esame e approvazione di operazioni straordinarie (per quanto di competenza dell’organo amministrativo);

- Consulenze strategiche, amministrative, fiscali, finanziarie, societarie e legali che superino i seguenti limiti di spesa: euro 100.000,00 per singola operazione.

STRUTTURA DEL GRUPPO AL 31.12.2022

Le attività del Gruppo Gabetti

Il Gruppo Gabetti, attraverso la propria Capogruppo e le sue controllate, opera da oltre 70 anni nel settore immobiliare, offrendo una gamma completa ed organica di servizi immobiliari ad elevato valore aggiunto, utilizzando al meglio le sinergie derivanti dalle attività svolte dalle singole società appartenenti al Gruppo medesimo.

Il modello di business del Gruppo prevede due linee: la linea “ Agency e Corporate Services ” che include le società Gabetti Agency, Patrigest ed Abaco e la linea “ Real Estate Network Services ” che include le società franchisor immobiliari (a marchio Gabetti e Grimaldi) e le altre reti Gabetti Condominio, Gabetti Tec, Monety oltre a Moon Energy ed Assicurare.

Il Gruppo opera attraverso le seguenti sedi sul territorio che svolgono attività in via diretta e attraverso circa 1200 agenzie in Franchising (considerando le società partecipate):

Di seguito si evidenziano i servizi offerti dal Gruppo Gabetti, il cui modello organizzativo consente l’integrazione e il coordinamento delle competenze specifiche di ciascuna società nell’ambito delle seguenti aree:

• CONSULENZA E VALORIZZAZIONE

• GESTIONE

• INTERMEDIAZIONE

e con un nuovo modo di concepire la catena di creazione del valore nel mercato immobiliare, secondo un sistema integrato di competenze nell’ambito delle attività di consulenza e valorizzazione del patrimonio, di gestione e di intermediazione per la clientela istituzionale e retail .

CONSULENZA E VALORIZZAZIONE

Patrigest è la società del Gruppo certificata UNI EN ISO 9001:2015 e regolata da RICS, che offre consulenze strategiche mirate a conoscere approfonditamente il patrimonio immobiliare e valutazioni immobiliari, attraverso l’analisi degli scenari e la definizione delle migliori strategie di valorizzazione. La stessa opera come Advisor offrendo servizi a investitori istituzionali Pubblici e Privati, Banche d’affari, SGR, enti Pubblici, gruppi industriali, istituti Bancari, assicurazioni e imprese di costruzioni nell’ambito di:

Advisory

Servizio di consulenza strategica per la creazione di valore nel processo di gestione immobiliare. La conoscenza dei fattori che concorrono alla creazione di valore e la predisposizione alla ricerca di informazioni qualitative e quantitative sul mercato, sono la base su cui Patrigest struttura il servizio di consulenza elaborando documenti chiari, professionali e su misura.

■ Market Study

Comprendere il mercato è uno dei presupposti più importanti nel processo decisionale e strategico. Molto spesso la chiave per generare un vantaggio competitivo risiede nella comprensione dei principali driver e delle tendenze di mercato.

■ Research

Una delle sfide chiave per gli operatori del Real Estate è individuare usi alternativi per gli Asset in difficoltà. Patrigest propone una consulenza indipendente, informata e pratica sullo studio dei nuovi mercati e di qualsiasi tematica in ambito immobiliare.

■ Highest and Best Use Analysis & Investment Analysis

Obiettivo è la valorizzazione. Fra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente ammissibili e finanziariamente fattibili, Patrigest individua quelli potenzialmente in grado di conferire alla proprietà il massimo valore.

Valuation

Valutazioni in qualità di Esperto Indipendente per SGR e SICAF, valutazioni ai fini IVASS (Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni), valutazioni per operazioni di ristrutturazioni del debito, valutazioni per finanziamenti “Corporate”, Perizie di Conferimento ex art. 2465, valutazioni immobiliari per la determinazione della copertura assicurativa, valutazioni per finalità strategiche.

GESTIONE

Abaco Team è la società del gruppo che unifica competenze e professionalità nei settori della Due Diligence, dei Servizi Tecnici, del Property & Facility Management e delle valutazioni in ambito creditizio, vantando un’esperienza operativa pluriennale, sia nel settore privato sia in quello pubblico, attraverso la capacità di offrire soluzioni personalizzate e garantite da un sistema di gestione certificato. Abaco ha adottato - ed ha certificato dal 2001 - un sistema di gestione ed erogazione del servizio, validato dal 2012 dalla principale società di certificazione svizzera (SQS) e conforme a tutti i requisiti della norma UNI EN ISO 9001:2015. Abaco, inoltre, al fine di garantire ai propri clienti l’erogazione del servizio secondo i migliori principi di sostenibilità è certificata a norma UNI EN ISO 14001:2015 (gestione ambientale) e ISO 45001:2018 (Sistemi di Gestione della Sicurezza e della Salute dei Lavoratori). Al fine di garantire, inoltre, il rispetto degli standard internazionali nella erogazione dei servizi, Abaco è certificata RICS per Management Consultancy, Residential Property Practice e Project Management.

Oggi Abaco Team, grazie all’integrazione dei dipartimenti specializzati, Audit & Technical Services, HSE & Energy, Property Management, Facility Management, Gabetti Condominio Corporate, Project Management, Loans Services Retail, Loans Services Corporate/Leasing, offre al mercato tutte le competenze necessarie per il governo dei processi immobiliari, con un’ottica integrata a massimizzare e ottimizzare i comportamenti e le azioni utili a realizzare un monitoraggio continuo non solo delle prestazioni e dei livelli di servizio, ma anche della coerenza e dell’idoneità di questi ai fini delle strategie immobiliari del cliente. Abaco eroga servizi tecnici specializzati che coprono tutto lo spettro del Real Estate ad integrazione e completamento della vocazione di “full-service provider” del gruppo Gabetti.

Audit & Hse Business Line

Due Diligence tecniche, Gestione documentale, Project monitoring, Servizi tecnici professionali, Rilievi e calcolo consistenze, Due Diligence strutturali, Certificazioni per la vendita, Sicurezza, Consulenza impiantistica e di prevenzione incendi, Consulenza ambientale ed energetica.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Audit & Technical Services

■ HSE & Energy

■ Servizi Tecnici alla Rete

Il Dipartimento Audit & Technical Services fornisce servizi di consulenza tecnica integrata nel settore immobiliare con l’obiettivo di affiancare il cliente nelle fasi di analisi (Audit) e di regolarizzazione (Technical Services), con una filiera di servizi in grado di adattarsi alle esigenze attuali del mercato.

Il Dipartimento Health Safety Environmental & Energy fornisce servizi di consulenza integrata nel settore ambientale, energetico, impiantistico, della sicurezza e della prevenzione incendi, con l’obiettivo di seguire il cliente sia nei nuovi investimenti sia nelle attività di gestione. La gestione completa delle tematiche dalla fase di analisi preliminare, anche con verifiche di tipo strumentale, alle successive attività di gestione e/o progettazione garantisce un’assistenza completa e professionale.

Abaco Team fornisce i Servizi Tecnici propedeutici alle attività di intermediazione delle reti immobiliari del Gruppo e alle attività di gestione condominiale della rete degli Amministratori di Condominiali.

Property & Facility

Gestione Amministrativa e Gestione Fiscale del patrimonio immobiliare, Gestione Contabile, Gestione del contenzioso, Gestione dei rapporti condominiali, Advisory tecnico e gestionale, Building Management, Gestione documentale, Project Management – Construction Management, Global services.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Property Management

■ Facility Management

■ Gestioni Condominiali

■ Project & Construction Management

Il Dipartimento Property Management fornisce un servizio integrato di gestione attiva e offre attività definite per settore di competenza: tecnico, amministrativo e contabile. Obiettivo del servizio è la valorizzazione del patrimonio grazie all’incremento del reddito e alla ricerca delle migliori strategie di efficientamento dei costi per portafogli immobiliari semplici o complessi, con destinazioni d’uso terziarie, residenziali, commerciali e produttive.

Il Dipartimento Facility Management fornisce servizi per l’esecuzione di tutti gli interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria/capex finalizzati al mantenimento ed alla conservazione del patrimonio gestito garantendo ai conduttori il pieno godimento degli immobili locati, pianificando in maniera programmatica ed eventualmente intervenendo in modalità emergenziale nel caso di guasti o rotture di parti/impianti degli edifici nelle aree comuni e nelle unità immobiliari.

Il Dipartimento Gestioni Condominiali è in grado di eseguire tutte le attività di natura gestionale necessarie a garantire il buon mantenimento del valore patrimoniale e del livello funzionale del bene, attraverso i principi di efficientamento, risparmio energetico, manutenzione strordinaria e preventiva, variabili essenziali nella gestione ordinaria di un condominio.

Il dipartimento Project & Construction Management fornisce servizi per la gestione di progetti per la trasformazione edilizia, che permettono di rispettare tempi e budget condivisi con il Cliente. Dalla fase di pre-costruzione alla costruzione fino alla post-costruzione, il Dipartimento coordina i vari attori che intervengono nel processo di trasformazione edilizia garantendo il risultato e il successo delle iniziative.

Loan Services

Servizi integrati di Valutazione, Due Diligence, Analisi Tecniche/Audit, Project Monitoring e SAL in fase di istruttoria e monitoraggio di crediti assistiti da garanzie reali in ambito immobiliare e strumentale. Controlli di secondo livello finalizzati alla cessione del credito in ambito di bonus edilizi.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Analisi e valutazioni in ambito bancario ABI Compliant nei segmenti corporate, retail e small business

■ Giudizi sul sistema delle conformità e rating tecnico nelle operazioni di crowdfunding immobiliare

■ Attività di Due Diligence e perizie in ambito Leasing

■ Perizie Assicurative

■ Audit iniziale e Project Monitoring delle iniziative/sviluppi immobiliari

■ Mass Appraisal e Automized Valuations Models (AVM) ai fini del monitoraggio del credito

■ Valutazioni di beni strumentali (impianti e servizi tecnologici)

■ Analisi di best practice di portafogli immobiliari ai fini del recupero del credito

■ Assistenza nei processi di cessione/acquisizione di crediti derivanti da agevolazioni fiscali

■ Verifiche di secondo livello, a favore del mercato bancario, sui progetti e cantieri oggetto di agevolazioni fiscali

Il dipartimento è specializzato nell’erogazione di servizi di Analisi e Valutazione per operazioni di finanziamento, rifinanziamento, surroga e monitoraggio con immobili e/o beni strumentali offerti in garanzia.

Analisi e valutazione per operazioni di leasing attinenti a beni immobili e/o strumentali. Certificazione RICS, Certificazione di Qualità ISO 9001, OHSAS 18001, Certificazione UNI 11558, e la partecipazione diretta al Tavolo di Lavoro sulle “Linee Guida per la valutazione di immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” di ABI garantiscono un processo aderente agli standard internazionali, trasparente e professionale.

Abaco Engineering è la società di Ingegneria del Gruppo Gabetti e svolge attività di Progettazione, Direzione Lavori, Coordinamento Generale, Controllo dei costi, Sicurezza e Collaudo sia per opere tradizionali che per incentivi fiscali; Asseverazioni tecniche Superbonus; Ingegneria di prevenzione incendi.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Engineering

■ Asseverazioni Tecniche Superbonus

■ Fire Prevention

Engineering : Abaco Engineering propone una ampia gamma di servizi specialistici al fine di seguire i clienti lungo tutte le fasi operative dei progetti, partendo dagli studi di fattibilità fino alla completa realizzazione, in ambito architettonico, strutturale ed impiantistico, compreso gli aspetti di prevenzione incendi. In ambito Eco-Sisma Bonus affianchiamo i clienti nei processi di riqualificazione di condomini e abitazioni private, fornendo analisi tecnico-economiche preliminari sugli interventi con lo scopo di massimizzare l’accesso agli incentivi fiscali previsti dall’attuale normativa.

Asseverazioni Tecniche Super Bonus : il dipartimento interviene nell’ambito dei cantieri oggetto di interventi superbonus per i quali è obbligatoria la predisposizione dell’asseverazione tecnica volta alla verifica della congruità tecnica ed economica degli interventi così come disposto dal DL 34/2020 per gli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 dell’art.119. L’attività all’interno del dipartimento è strutturata secondo livelli di controllo successivi che vedono coinvolti, a seconda delle fasi di analisi, tecnici, validatori e asseveratori.

Fire Prevention : con il dipartimento Gabetti Fire Solution, propone un servizio di prevenzione incendi integrato con la progettazione impiantistica e finalizzato ad ottenere un efficace controllo degli strumenti “Passivi” e “Attivi” che regolano le attività soggette a prevenzione incendi. Inoltre attraverso il Metodo “Gabetti Fire”, recentemente annoverato nei servizi di prevenzione incendi, viene fornito al Cliente un giudizio preliminare di rischio incendio dell'immobile/attività mediante la verifica documentale e un sopralluogo tecnico. Con queste attività Abaco Engineering è in grado di indicare eventuali carenze burocratiche e documentali e formulare un giudizio finale (rating) che permette di individuare il grado di rischio dell'immobile/attività.

Gabetti Lab è il primo operatore italiano nell’ambito della riqualificazione energetica attraverso gli incentivi fiscali, con una Rete che rappresenta un unicum a livello nazionale con oltre 1000 operatori in rappresentanza di tutta la filiera.

La Società propone riqualificazioni complete, con contratto chiavi in mano e senza varianti in corso d’opera, in sinergia con tre primarie aziende nazionali che fungono da General Contractor per clienti e condomini o fungendo essa stessa come General Contractor.

■ Pre-Fattibilità Tecnica e Fiscale

■ Analisi progettuale

■ Definizione e condivisione del progetto insieme al cliente

■ Certificazioni pre interventi

■ Interventi edilizi

■ Direzione dei lavori scelta dal cliente

■ Certificazioni post interventi

■ Gestione detrazioni fiscali

■ Contratto senza varianti in corso d'opera e senza scarico

di responsabilità

■ Ecobonus: strumenti, metodo e formazione per gestire progetti

di riqualificazione

Franchising Condominio

Il primo franchising di amministrazione di condominio in Italia è una rete presente in modo capillare su tutto il territorio nazionale in grado di garantire una gestione efficiente degli edifici e delle abitazioni, con modalità operative certificate, trasparenti e proceduralizzate.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Formazione tecnica specializzata basata sulla norma 220 (disciplina del condominio)

■ Formazione specifica per il miglioramento personale e tecnico dedicato a tutte le risorse degli studi professionali

■ Software gestionale unico, modulare, nativo in cloud e in partita doppia

■ Partnership e collaborazione diretta con tecnici e aziende della Rete Gabetti Tec

■ Convenzioni di Rete con primarie aziende partner italiane per servizi agli studi, agli immobili, alle famiglie

■ Accesso al progetto EcoBonus per la riqualificazione degli immobili.

Riqualificazione degli immobili

Gabetti Tec è la prima e unica Rete di Reti nella riqualificazione degli edifici in Italia. Aziende di Installazione e Studi di Progettazione hanno scelto di associarsi per affrontare insieme il mercato e le sfide della Sostenibilità. Gabetti Tec sviluppa e gestisce due proprie Reti di imprese: la prima formata da imprese edili ed impiantistiche , la seconda formata da Studi di Progettazione , sia Ingegneri che Architetti, che approcciano l'attività avendo come focus la persona, i suoi bisogni e poi l'immobile.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Formazione tecnica specializzata su involucro edilizio e impianti

■ Formazione avanzata su incentivi e detrazioni fiscali, modalità di applicazione e comunicazione al cliente

■ Formazione specifica per il miglioramento personale e professionale dedicato a tutta l'impresa

■ Partnership e collaborazione diretta con gli Amministratori Gabetti Condominio

■ Convenzioni di Rete con primarie aziende partner italiane per servizi alle imprese, agli immobili, alle famiglie

■ Accesso al progetto EcoBonus per la riqualificazione degli immobili.

Smart Building

Gli impianti di uno Smart Building sono gestiti in maniera intelligente e automatizzata attraverso sensori elettronici e un controllo digitale.

Grazie alla riqualificazione energetica in corso, Gabetti Lab propone un sistema innovativo che aggiunge un importante tassello per rendere ancora più efficiente sotto il profilo energetico la casa.

INTERMEDIAZIONE

Gabetti Agency è la società del Gruppo dedicata alla consulenza ed all’intermediazione, attraverso le divisioni specializzate nei segmenti Corporate, Nuove Costruzioni e Frazionamenti (Home Value), che collaborano con i network in franchising del Gruppo. Inoltre si avvale di una rete diretta specializzata nel segmento lusso con il marchio Santandrea.

Nello specifico si evidenziano i servizi d’intermediazione proposti per i diversi mercati:

Corporate

Consulenza per l’acquisto, la vendita, la locazione e la valorizzazione di immobili ad uso terziario, industriale, ricettivo e commerciale e per operazioni di trading immobiliare definendo le strategie di acquisizione o vendita di asset singoli o complessi.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Il settore Office offre ai clienti un servizio tailor made di consulenza strutturata e di assistenza operativa nell’acquisto, nella vendita e nella locazione di immobili ad uso terziario/direzionale sul territorio italiano.

■ Capital Markets opera per conto di “Grandi Clienti”, fornendo una consulenza immobiliare nell’ambito di operazioni di investimento a reddito e di sviluppo immobiliare su transazioni di vendita e di acquisizione anche mediante operazioni di beauty contest. Il Team coordina tutti gli attori coinvolti nel deal fino al closing dell’operazione in qualità di project coordinator del processo in supporto al cliente.

■ Il settore Retail offre un mix di servizi tradizionali e nuovi servizi : dalla consulenza al concept, alla valorizzazione commerciale, alla valutazione di location, di merchandising mix e tenant mix, allo studio di layout, alle commercializzazioni. Un unico referente sia per il B2B sia per il B2C.

■ Industrial & Logistics fornisce un servizio completo che comprende la consulenza commerciale, normativa e tecnica, a proprietari, acquirenti o futuri conduttori d’immobili industriali a destinazione produttiva, artigianale o logistica.

■ Hospitality & Leisure supporta, con servizi personalizzati, operatori ed investitori in tutte le fasi relative all'acquisto o alla dismissione degli asset, alla riqualificazione o al riposizionamento strategico degli immobili con destinazione turistico-ricettiva o destinati a diventarlo: studi e ricerche di mercato, attività di scouting e di valutazione delle performance, analisi economico-finanziarie e del valore di mercato sono i principali strumenti utilizzati per identificare la migliore strategia commerciale.

■ Portfolio Management , un team dedicato alla gestione integrata dei processi di commercializzazione in vendita e/o locazione dei portafogli immobiliari distribuiti su tutto il territorio nazionale, avvalendosi della collaborazione delle reti in franchising del Gruppo: Gabetti, Grimaldi e Professionecasa.

Nuove costruzioni e frazionamenti (Home Value)

Consulenza strategica e intermediazione per il settore residenziale, nell’ambito delle nuove costruzioni e valorizzazioni di edifici esistenti liberi e/o locati, rivolgendosi al mondo dell’ imprenditoria e degli operatori specializzati : operatori immobiliari, grandi proprietari (enti, banche, assicurazioni, fondi immobiliari), costruttori e developer, investitori istituzionali.

AREE DI SPECIALIZZAZIONE PER GLI OPERATORI

■ Analisi di mercato

■ Analisi dell’immobile o del progetto

■ Ottimizzazione del progetto

■ Strategia di marketing e posizionamento

■ Pricing e politiche di prezzo

■ Strategia operativa e commerciale

■ Strategia e piano di vendita

■ Piano di marketing e media plan

■ Gestione e amministrazione

AREA DI SPECIALIZZAZIONE PER GLI ACQUIRENTI

■ Valutazione e permuta

■ Intermediazione

■ Consulenza creditizia e assicurativa

■ Riqualificazione

■ Interior design

■ Servizi tecnici (Check Casa)

■ Assistenza notarile

■ Assistenza legale e fiscale

■ Gestione utenze luce e gas

■ Servizio cambio casa

Luxury

Santandrea Luxury Houses & Top Properties offre Consulenza immobiliare di elevato standing per immobili di lusso in Italia e all’estero, c ompravendita e affitto , private real estate , nuove costruzioni e top property .

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Advisor: valutazione e intermediazione

■ Private RE: valorizzazione portafogli immobiliari

■ Nuove costruzioni: consulenza e intermediazione sviluppi immobiliari.

Valutazione e intermediazione . Acquistare, vendere o affittare un immobile significa affidarsi ad un consulente dedicato capace di gestire con accuratezza le richieste della clientela, fornendo una dettagliata valutazione economica degli immobili, individuando gli acquirenti con maggior potenziale sul mercato.

Oggi con la nuova organizzazione e un team dedicato al segmento Top Property, il valore complessivo del portafoglio gestito è di 1,1 miliardo di euro con oltre 500 immobili luxury, più di 100 Top Properties e 380 Top Rent. Con oltre 60 consulenti e 12 sedi nelle principali e più esclusive città – Roma, Milano, Napoli, Torino, Firenze, Genova, Santa Margherita Ligure, Venezia, Padova, Bologna, Como, Bari - presidia il territorio nazionale e le località di maggiore interesse per gli High Net Worth Individuals italiani e stranieri, rappresentando il vero Luxury Real Estate made in Italy.

A completamento dell’attività di intermediazione immobiliare si affiancherà in partnership la gestione in short rent della società partecipata dal Gruppo Gabetti G Rent S.p.A. (Gabetti Short Rent) attraverso il nuovo marchio Santandrea Top Rent . La Società è specializzata nella gestione degli affitti a breve nei segmenti corporate e lusso, occupandosi di fornire servizi dedicati a investitori, sviluppatori e clientela privata per la gestione in full outsourcing di unità immobiliari di altissimo pregio destinate allo short rent.

Assistenza ai private di Banche e Assicurazioni nella valorizzazione ottimale del portafoglio immobiliare o singole unità dei clienti.

Assistenza ai costruttori e ai developer , attraverso servizi di analisi di mercato e di prodotto, oltre ad attività di consulenza e di intermediazione di immobili di nuova costruzione.

RE Corporate Program . Un servizio pensato per le aziende, gli enti e le istituzioni alla ricerca di soluzioni abitative per i propri manager e funzionari, con esigenze legate alla logistica e allo standard della locazione e lo scarsissimo tempo a disposizione.

Franchising immobiliare

Punto di forza delle attività di Gabetti Agency è la sinergia con le reti in franchising che operano con oltre 1.200 agenzie con i brand Gabetti Franchising e Grimaldi immobiliare , che fanno capo a Tree Real Estate , sub-holding controllata da Gabetti Property Solutions oltre al brand Professionecasa detenuto con una partecipazione del 14 % circa. La casa madre concede ai propri affiliati non solo il marchio ma anche il know how e il metodo operativo commerciale .

Il nostro vantaggio competitivo è ciò che ci differenzia rispetto ai nostri competitors :

■ Forza dei tre marchi , ognuno con il proprio posizionamento e le proprie caratteristiche peculiari

■ Strategie di marketing e campagne di comunicazione, Digital Marketing e Social Media

■ Ufficio studi per l’analisi e il monitoraggio del settore immobiliare

■ Formazione costante , aggiornamenti tecnici e un percorso formativo dedicato per l'abilitazione professionale

■ Gestionale, una web application per gestire le agende, i collaboratori, i portafogli immobili, le richieste cliente e accedere ai servizi del Gruppo

■ Convenzione per: gestione utenze, editoria, merchandising, arredo, indagini inquilini, virtual tour, portale immobiliare Wikicasa

■ Toolbox di soluzioni digitali: agenzie virtuali, portale web per avere le caratteristiche economiche, sociali e demografiche del territorio, il pocket digitale, Immobiliare.it, il portale immobiliare wikicasa premium e il market report

■ Check Casa , un servizio unico e personalizzato per ottenere in breve tempo tutti i documenti necessari per la compravendita

■ Con Moon, attivazioni utenze e volture, aperture di contatori o nuovi allacci.

■ AssicuraRE , linea di polizze assicurative per compravendita e locazione

■ Assistenza territoriale tramite un importante staff di consulenti preparati

■ Assistenza legale e fiscale per la contrattualistica immobiliare

■ Con Monety, convenzione con primari partner bancari e assicurativi per erogazione di mutui e assicurazioni

■ AstasyPoint , strumenti e formazione necessaria per diventare un esperto delle aste

■ Sinergie di Gruppo : collaborazione con le società del Gruppo su progetti immobiliari di Clienti Istituzionali

■ Ecobonus: strumenti, metodo e formazione per gestire progetti di riqualificazione, all'interno di un Green Team.

Servizi finanziari

Consulenza finanziaria specialistica e mutui per l’acquisto di immobili, con approccio tailor made , erogata tramite la controllata Monety . Mutui casa, cessione del quinto , prestiti personali . I consulenti del credito di Monety lavorano a supporto dei clienti delle agenzie immobiliari e con i maggiori istituti del credito.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ MUTUI CASA

Ventaglio di prodotti con i maggiori istituti bancari

■ MUTUISI

Portale comparazione mutui

■ CESSIONE DEL QUINTO

Cessione del quinto dello stipendio a tassi vantaggiosi anche per alti importi e lunghe durate

■ PRESTITI PERSONALI

Prestiti flessibili e su misura rispetto alle esigenze

■ CONSULENZA PER L'IMPRESA

Servizi assicurativi

AssicuraRe è il broker assicurativo captive del Gruppo Gabetti, specializzato nel Real Estate. Propone prodotti assicurativi per l’immobile, per il mutuo, per la locazione, per la persona e per la famiglia e si occupa di diffondere cultura assicurativa, trasmettendo alle famiglie e agli operatori del settore l’importanza di un’adeguata protezione.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ CONSULENZA ASSICURATIVA

Soluzioni assicurative più adatte al profilo del cliente

Servizi legati al mondo delle utilities

Moon Energy è la società del Gruppo operante nel settore dell’energia, per fornire nelle agenzie immobiliari consulenza e servizi legati alla somministrazione di luce, gas e prodotti complementari. Come piattaforma distributiva alternativa di prodotti e servizi legati al mondo delle utilities, seleziona e verifica costantemente le società del mercato libero per offrire i migliori servizi di fornitura Luce, Gas, e prodotti affini.

Composizione del capitale sociale

Il Capitale Sociale sottoscritto e versato è pari ad euro 14.869.514,00, suddiviso in numero 60.335.566 azioni ordinarie, prive di valore nominale espresso.

Il patrimonio netto della Capogruppo, comprensivo dell’utile dell’esercizio corrente, risulta pari ad euro 38.414 mila (euro 30.294 mila del 31 dicembre 2021).

Calendario Corporate

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RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI

SULL’ANDAMENTO DELLA GESTIONE

GRUPPO GABETTI

Il mercato immobiliare italiano: andamenti del 2022

Nel 2022 il mercato immobiliare italiano ha visto una variazione del +4,1% nel numero di compravendite rispetto al 2021 per un totale di 1.631.109 transazioni.

COMPRAVENDITE ANNO 2022 PER SETTORE

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

A livello annuo, tutti i principali settori hanno evidenziato una variazione positiva rispetto all’anno precedente, a eccezione del produttivo agricolo e altri usi: +4,7% il residenziale, +3,3% il terziario-commerciale, +6,9% il produttivo.

I. MERCATO RESIDENZIALE

I. a Inquadramento generale

Come si rileva dai dati Istat, nel 2022 il Pil ai prezzi di mercato è stato pari a 1.909.154 milioni di euro correnti, con un volume in crescita del 6,8%.

Dal lato della domanda interna, nel 2022 si registra, in termini di volume, un incremento del +9,4% degli investimenti fissi lordi e del +3,5% dei consumi finali nazionali.

Per quel che riguarda i flussi con l’estero, le esportazioni di beni e servizi sono salite del +9,4% e le importazioni del +11,8%.

Nel 2022 la spesa per consumi finali delle famiglie residenti è cresciuta in volume del +4,6%.

A gennaio 2023 si conferma la sostanziale stabilità dell’ occupazione registrata a dicembre 2021, dopo la crescita osservata nel corso dell’anno. Rispetto ai livelli pre-pandemia (febbraio 2020), il tasso di occupazione , pari al 60,8% , è superiore di 0,1 punti, quello di disoccupazione sale al 7,9% (+0,1 punti).

Serie storica delle transazioni residenziali

Il 2022 ha registrato 784.486 transazioni residenziali, con una variazione del +4,7% rispetto al 2021, superando i volumi pre-pandemici. Dati Agenzia delle Entrate relativi al numero di transazioni normalizzate, NTN )

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Tutte le macro aree hanno riscontrato una variazione positiva nel 2022 rispetto all’anno precedente: +3,1% al Nord, +5,0% al Centro e +8,0% al Sud.

In Italia, a crescere sono stati soprattutto i capoluoghi (+5,5%) mentre i non capoluoghi hanno registrato una crescita del +4,3%.

A livello trimestrale, il quarto trimestre del 2022 delina un’inversione di tendenza rispetto ai trimestri precedenti in tutte le macroaree a eccezione del Sud, registrando complessivamente 208.371 transazioni (-2,1%); nelle tre macro aree si riscontrano le seguenti variazioni: -3,1% al Nord, -3,8% al Centro e +1,6% al Sud.

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nella successiva analisi vengono prese in considerazione le principali città italiane e le relative province.

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nelle otto principali città italiane , la performance nel 2022 ha registrato un +4,5% rispetto al 2021, per un totale di 121.404 transazioni nel settore residenziale.

In ordine decrescente si segnalano variazioni molto positive rispetto al 2021 per Palermo (+11,3%), Milano (+6,1%), Torino (+5,9%), Bologna (+3,4%), Roma e Genova (+3,0%), Napoli (+2,6%), ed infine Firenze (+2,1%).

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2022, si sono registrate complessivamente 31.223 transazioni, con una variazione del -3,1% rispetto allo stesso periodo del 2021. In particolare, si rilevano variazioni positive per Palermo (+9,2%), Firenze(+1,9%), Torino (+1,3%), e Napoli (+0,6%). Le altre città, invece, hanno registrato una variazione negativa: Genova (-0,1%), Milano (-4,6%), Roma (-6,1%), e Bologna (-12,6%).

Per quanto riguarda le rispettive province , si osserva che nel 2022 tutte le otto province analizzate presentano variazioni positive: Palermo (+8,7%), Napoli (+5,1%), Genova (+3,7%), Firenze (+3,6%), Milano (+3,0%), Bologna (+1,9%), Roma (+0,9%), e Torino (+0,7%).

Nel quarto trimestre del 2022, si sono registrate 35.394 transazioni con una variazione del -2,5%. Nello specifico si rilevano variazioni positive, rispetto allo stesso trimestre del 2021, su Napoli (+3,0%) e Palermo (+2,4%) mentre le altre province hanno registrato variazioni negative: Milano (+0,1%), Genova (-4,5%), Torino (-4,6%), Bologna (-5,4%), Roma (-5,7%), e Firenze (-8,1%).

Per quanto riguarda i prezzi , secondo le rilevazioni operate presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il primo semestre 2022 ha visto un lieve rialzo dei prezzi rispetto al semestre precedente segnando un +0,5% nelle otto grandi città.

I tempi medi di vendita nel primo semestre del 2022 nelle grandi città sono in lieve calo, su una media di 4,2 mesi, rispetto ai 4,4 del secondo semestre del 2021 con uno sconto in fase di chiusura delle trattative stabile all’11%.

I. b Mutui

La domanda di mutui

Secondo i dati Crif sull’intero anno 2022, la domanda di mutui registra una flessione del -1,1% rispetto all’anno precedente. Questo andamento risente del calo delle surroghe che ha caratterizzato il 2022.

Secondo le richieste di mutuo per acquisto abitazione rilevate dal portale MutuiSI.it, nel 2022, il ticket medio richiesto è stato di 159.720 euro, in crescita del +4% rispetto al 2021 in cui è stato pari a 153.584 euro. A livello di durata, prevalgono i mutui di 25-30 anni, che insieme coprono circa il 73% delle richieste.

I dati relativi alle erogazioni

A livello di erogazioni, i dati Banca d’Italia relativi ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici, hanno segnalato nei primi nove mesi del 2022 un totale di 42,4 Mld di euro, -7% rispetto allo stesso periodo del 2021. Nel dettaglio si tratta di 13,9 Mld di euro nel primo trimestre 2022, 15,7 Mld di euro nel secondo e 12,7 Mld di euro nel terzo trimestre.

Erogazioni finanziamenti oltre il breve termine per acquisto abitazioni a famiglie consumatrici

(dati annuali – Mld €)

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D’Italia - Dati aggiornati Settembre 2022

Base informativa pubblica Banca D’Italia. *Il dato 2022 si riferisce ai primi nove mesi.

Osservando le variazioni tendenziali registrate per trimestri emerge come, a partire dal Q2 del 2015 si sono registrate variazioni positive per tutti i trimestri considerati, invertendo il trend negativo precedente, fino al Q1 2017, da cui si è invertita la tendenza, ripresentando variazioni negative, per poi ritornare positive dal Q2 2018. Escludendo la parentesi negativa del Q2-Q3 2019, le variazioni sono state positive dal Q4 2019. Nel 2020 tutti e quattro i trimestri segnano delle variazioni positive, soprattutto nel terzo e nel quarto trimestre. Valori ancora positivi nei primi tre trimestri del 2021, con il Q2 che ha sfiorato una variazione del +40%. Dal Q4 2021 al Q3 2022, le variazioni si collocano in territorio negativo.

Variazione tendenziale erogazioni finanziamenti per acquisto abitazioni a famiglie consumatrici

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D’Italia - Dati aggiornati Settembre 2022

Base informativa pubblica Banca D’Italia.

Rapporto Loan to Value

Secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni Banca d’Italia, nel quarto trimestre 2022 il rapporto tra ammontare del mutuo e valore dell’immobile (Ltv) è stato pari al 77,3% , in leggera diminuzione del -0,2% rispetto al trimestre precedente e del -0,1% rispetto allo stesso trimestre 2021 (77,9%).

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D’Italia

Dalla prima ondata di liquidità di dicembre 2011 da parte della BCE, gli Euribor che regolano i prestiti variabili si sono notevolmente ridotti. Guardando i successivi passaggi, dopo la decisione della BCE del luglio 2012 di abbassare i tassi di interesse di un quarto di punto, portando il tasso di riferimento a quota 0,75%, l’Euribor è sceso ulteriormente: all’inizio di maggio 2013 la decisione della BCE di tagliare i tassi di interesse, portandoli allo 0,50%, l’ulteriore taglio a novembre, che ha fissato i tassi allo 0,25% e il taglio dei tassi allo 0,15% stabilito nel giugno 2014. Il taglio relativo al mese settembre 2014 ha portato i tassi allo 0,05%, mentre nel marzo 2016 il tasso è stato fissato allo 0,00%. A partire da luglio 2022, al fine di riportare l’inflazione intorno al 2% nel 2025, la BCE ha avviato una politica di aumento dei tassi che allo scorso febbraio hanno raggiunto il 3%.

Fonte Banca D’Italia

Guardando nello specifico la dinamica degli Euribor, si osserva come dal 2015 si siano posizionati in territorio negativo, arrivando a febbraio 2022 ad essere pari al -0,55% per la scadenza a un mese e a -0,53% per quella a tre mesi. Da agosto 2022 , è invece iniziata un’inversione di tendenza che ha visto i livelli medi dell’Euribor aumentare significatamente mese dopo mese. A Marzo 2023, l’Euribor a 1 mese è intorno al 2,59%, a 3 mesi intorno al 2,93% e a 6 mesi intorno al 3,44%.

Euribor storico

Elaborazioni ufficio studi Gabetti

Per quanto riguarda l’Eurirs, tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso , al 7/03/2023 si posiziona a 10 anni intorno al 3,30%, mentre a 15 anni al 3,28%.

I. c Trend di mercato

Il 2022 è stato caratterizzato dall’impegno della BCE nel portare i valori dell’inflazione intorno al 2% attraverso una politica monetaria più restrittiva caratterizzata dall’aumento dei tassi d’interesse. Per il primo semestre 2023, soprattutto alla luce del perdurare di una curva inflattica ancora elevata e dalla conflitto Russo-Ucraino che stanno mantenendo alto il livello generale dei prezzi, si prevede ancora un livello dei tassi di interesse ancora più elevati rispetto ai minimi storici del 2021. A livello di compravendite si prevede quindi un andamento stabile, in un contesto di lieve aumento dei prezzi.

In previsione del 2023, è stato confermato il vantaggio fiscale del Superbonus (previsto con il Decreto Rilancio 19 maggio 2020 e confermato con le relative proroghe con l’emanazione della legge di Bilancio 2021) che supporta gli interventi di efficientamento energetico negli edifici residenziali, seppur con un’aliquota ridotta 90% e con la sola possibilità di detrarlo in dichiarazione dei redditi i 5 anni. Questo funge da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso a credito, in quanto i progetti di riqualificazione energetica degli immobili possono prevedere una sovrapposizione dei diversi incentivi oggi presenti nel panorama italiano che, a differenza del Superbonus, non coprono la totalità delle risorse investite. A dispetto degli incentivi, il repentino aumento del costo delle materie prime potrebbe impattare sui lavori di ristrutturazione e sull’attività edilizia in generale.

Si segnala inoltre l’impatto della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica, il bonus facciate e il bonus verde, a cui si aggiungono il bonus arredamento ed elettrodomestici.

Si prevede che il residenziale sia sempre più nel radar degli investitori e, in linea con i nuovi comportamenti di consumo e vita, si prevede una crescita in termini di interesse, legata alle nuove forme di abitare multifamily, quali co-living, service apartment, oltre che per il senior living.

II. MERCATO CORPORATE

II. a SETTORE TERZIARIO

Nel corso del 2022, il settore terziario (uffici e studi privati) ha registrato a livello nazionale un totale di 13.378 transazioni, +7,6% rispetto al 2021. Nel dettaglio, il 60% delle transazioni sono state registrate al Nord, il 21% in Centro e il 19% al Sud.

Tutte le macro aree hanno riscontrato una variazione positiva nel 2022 rispetto all’anno precedente: +8,2% al Nord, +11,6% al Centro e +1,6% al Sud.

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2022 si sono registrate 4.196 transazioni, con una variazione del +6,0% rispetto allo stesso periodo del 2021. Nelle tre macro aree si rilevano le seguenti variazioni: +9,5% al Nord, -7,5% al Centro e +9,4% al Sud.

Analizzando le province delle otto maggiori città italiane, gli andamenti risultano molto differenziati, anche in considerazione, in alcuni casi, dell’esiguo numero di compravendite che si registra in un trimestre, per cui le variazioni percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti.

Nel 2022 si sono rilevate un totale di 4.839 transazioni, generando una variazione del + 14,5% rispetto al 2021. In particolare, si sono registrati valori in calo nella provincia di Torino (-3,1%), mentre si registrano variazioni positive nelle province di Genova (+92,6%), Napoli (+37,7%), Roma (+18,7%), Bologna (+18,0%), Firenze (+12,0%),. Milano (+8,9%) e Palermo (+0,7%).

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Rendimenti e canoni Q4 2022

Dall’analisi dei contratti di locazione e attraverso l’esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazione medi e prime , ripartiti per zona.

A Milano il prime rent registrato al Q4 2022 è di 660 €/mq/anno, dato in aumento rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente. Si precisa che i canoni “ prime ” subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi (es. free rent, step-up ecc.).

Rispetto al trimestre precedente i rendimenti (netti) sono risultati in aumento, con un Prime Yield nella zona centrale di Milano intorno al 3,75%.

A Roma il prime rent delle locazioni avvenute al Q4 2022 è di 480 €/mq/anno, dato in aumento rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente.

Nota bene: la macroarea periferia racchiude anche i sottomercati Nuova Fiera di Roma, East Inner Gra e South-East Inner Gra.

I valori dei rendimenti prime (netti) rispetto al trimestre precedente sono risultati in aumento, con un Prime Yield nella zona centrale di Roma intorno al 4,25%.

Take Up

A Milano , il take up stimato nel Q1-Q4 2022 si è attestato a 508.400 mq (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori), in aumento del +35% rispetto al 2021, un aumento rilevato anche rispetto al 2019, raggiungendo così il record storico finora esaminato. In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata in Periferia (24%); seguono il PNBD (Porta Nuova Business District) e il Semicentro (15%). In termini di superficie locata, la Periferia rappresenta ancora la quota più sostanziosa (32%), a seguito di due transazioni registrate a sud di Milano, condotte da società che operano nel campo della moda, per un totale di 60.000 mq. Segue l’hinterland, con il 17% del totale grazie a tre operazioni tra i 10.000 e 30.000 mq.

Il take up a Roma al Q1-Q4 2022 ha raggiunto un volume di 146.100 mq (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori), dato in crescita del +6% rispetto al 2021. È necessario, tuttavia, sottolineare che per la città di Roma la quota di mercato attribuita ad operatori non istituzionali può essere considerata maggiore rispetto al mercato di Milano.

In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nell’EUR (30%) seguita dal CBD (Central Business District) (23%). In termini di superficie troviamo in testa sempre la zona EUR con il 28% seguito dal CBD con il 25% del totale della superficie locata.

Trend di mercato

Nel 2022 le locazioni e le vendite del settore uffici hanno mostrato un trend positivo per entrambi i mercati di Milano e Roma, a conferma del fatto che le due città continuano a essere le più attrattive nel panorama nazionale. Gli ottimi risultati di questi 12 mesi seguono la scia di quanto è accaduto anche nel mercato degli investimenti corporate, con un settore uffici sul podio delle asset class di maggiore interesse per gli investitori, totalizzando un record storico pari a 4,5 miliardi di euro. Un’attenzione che viene confermata dai tenant, la cui esigenza è quella di occupare spazi di qualità per ottemperare agli standard ESG e rendere più attrattivo per i lavoratori il loro workplace.

II. b SETTORE COMMERCIALE

Nel corso del 202 2 , il settore commerciale (negozi e laboratori) ha registrato a livello nazionale un totale di 38.783 transazioni, + 4,7 % rispetto al 202 1 .

Nel dettaglio, il 48,4 % del totale delle transazioni sono state registrate al Nord, il 22,7 % al Centro e il 28,9% al Sud .

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti – Patrigest su dati Agenzia delle Entrate

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nel 202 2 si registrano dati in aumento in tutte le macro aree rispetto al 202 1 : +3,1% a l Nord, +3 ,6 % a l Centro e + 8,5 % il Sud.

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 202 2 si sono registrate 11.3 06 transazioni, con una variazione del -0,8% rispetto allo stesso periodo del 202 1 . Nelle tre macro aree si rilevano le seguenti variazioni : -1,5 % a l Nord, -4,6 % a l Centro e + 3 ,6% a l Sud , unica macro area a registrare una variazione positiva .

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Complessivamente, le province delle otto principali città hanno segnato nel 202 2 una crescita del +3, 0 % rispetto all’anno precedente, per un totale di 13.340 transazioni. Si rilevano variazioni positive per le province di Palermo (+ 12 , 3 %) , Genova (+ 8,4 %), Milano (+7,5%), Firenze (+ 3,9 %), e Roma (+ 3,3 %) , mentre si registrano variazioni negative nelle province di N apoli (-1,5 %) , Bologna ( -4,5% ), e Torino ( -5,4%).

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Trend di mercato

Oltre all’aumento del numero di transazioni (NTN) nel comparto negozi e laboratori, anche per quanto riguarda gli investimenti corporate nel 2022 si registra una crescita dei volumi rispetto all’anno precedente, grazie a investimenti nel segmento retail park e big box, un interesse che prevediamo rimarrà stabile anche nel 2023.

Tra i trend che stanno emergendo vi è un’attenzione sempre più alta degli investitori verso le prestazioni ESG degli immobili e una maggiore integrazione tra i canali di vendita fisici e online tramite una maggior attenzione per i servizi di Click&Click negli store.

L’interesse verso il mercato delle high street nelle città primarie rimane alto con un mercato lusso in crescita che sta beneficiando del ritorno consistente dei flussi turistici internazionali.

II. c SETTORE PRODUTTIVO

Nel corso del 2022, il settore produttivo ha registrato a livello nazionale un totale di 16.263 transazioni, + 6,9% rispetto al 2021.

Nel dettaglio, il 65% del totale delle transazioni è stato registrato al Nord, il 15,5% al Centro e il restante 19,5% al Sud.

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nel 2022 si registrano dati in aumento rispetto all’anno precedente: +5,6% al Nord, +7,1% al Centro e +11,9% al Sud.

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2022 si rilevano 4.942 transazioni, dato in calo rispetto allo stesso periodo del 2021 (-5,2%). Nelle tre macro aree si rileva una variazione positiva solo al Sud (+14,5%),mentre si registrano variazioni negative al Nord (-8,1%) e al Centro (-12,6%).

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Analizzando le province delle otto principali città italiane , gli andamenti risultano molto differenziati, anche in considerazione dell’esiguo numero di compravendite che si registra in un trimestre, per cui le variazioni percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti.

Complessivamente, le province hanno segnato nel 2022 un aumento del +9,1% rispetto al 2021, con un totale di 3.734 transazioni.

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Trend di mercato

Il mercato produttivo, che comprende gli immobili industriali e logistici, è molto dinamico, anche alla luce della domanda di acquisto online in crescita e una maggiore permanenza all’interno dell’abitazione, sia nel tempo libero che durante l’attività lavorativa. Una dinamicità che è prevista anche per il primo semestre 2023 dovuta essenzialmente alla necessità dell’intera filiera e-commerce di rispondere alle richieste in continuo aumento aumentando l’efficienza e la rapidità. In questo contesto, continua la necessità del settore di localizzarsi sempre di più vicino al conumatore finale e quindi all’interno delle aree urbane. A dare effervescenza a questo mercato è anche l’innovazione tecnologica e gli standard ESG che stanno imponendo un nuova generazione di immobili e imprimendo una spinta al mercato. Per tali ragioni, ci si attende sul medio e lungo periodo una costante crescita di interesse da parte degli investitori. Si stimano canoni e rendimenti stabili o in lieve miglioramento.

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CONTO ECONOMICO

E

SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA

DI SINTESI

GRUPPO GABETTI

RISULTATI CONSOLIDATI E ANDAMENTO DELLE AREE DI BUSINESS

Analisi dei risultati

L’analisi dei dati puntuali del mercato immobiliare italiano del 2022 ha evidenziato una continuazione della crescita, seppur sempre più attenuata, pari al 4,1% (9,8% nel 1° semestre 2022) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (nel dettaglio +4,7% nel settore Residenziale e +3,7% nel mercato degli Usi diversi); anzi nel 4° trimestre del 2022 si è delineata un’inversione di tendenza rispetto ai trimestri precedenti che risultavano in crescita.

Nel corso del 2022 l’emergenza sanitaria è proseguita in maniera sempre più contenuta e già a partire dal 31 marzo 2022 le autorità Governative hanno dichiarato la fine dello stato di emergenza cominciando progressivamente ad eliminare alcune delle restrizioni anti-covid 19; però nel contempo il peggioramento dello scenario internazionale avvenuto nel 2022 con lo scoppio della guerra in Ucraina ha impattato negativamente sulla situazione macro-economica del paese a seguito di un innalzamento dei prezzi soprattutto in ambito energetico dovuto sia all’aumento dei costi delle materie prime, come gas e combustibili derivanti dal petrolio, sia all’aumento dei costi per le aziende che producono energia.

L’inflazione è cresciuta verso livelli mai sperimentati negli ultimi vent’anni, frenando la domanda interna e la BCE è intervenuta alzando i tassi d’interesse con conseguente impatto sui tassi dei mutui che sono cresciuti; questi effetti, uniti all’attendismo delle famiglie nell’incertezza di intraprendere una spesa importante come l’acquisto di una casa in un contesto macroeconomico in peggioramento ha e sta sempre più impattando negativamente sul mercato immobiliare con un rallentamento della crescita che nel 4° trimestre 2022 è diventata addirittura una decrescita.

In tale contesto, i ricavi operativi del Gruppo al 31 dicembre 2022 ammontano ad euro 152,5 milioni, inferiori del 9% rispetto ad euro 167,2 milioni dello stesso periodo dell’esercizio precedente, a seguito della contrazione dei ricavi di Gabetti Lab che ha subito l’incertezza normativa che ha caratterizzato il 2022 in ambito di incentivi fiscali (ecobonus 110%); senza i ricavi derivanti dall’attività di riqualificazione, si sarebbe registrata una crescita del 22% a livello di Gruppo.

Sono risultati superiori del 23% i ricavi della linea di business Agency e Corporate Services; in crescita i ricavi di Patrigest e soprattutto di Abaco (+22%) e dell’Agency diretta (+28%); mentre la linea di business Real Estate Network Services è risultata inferiore (-20%) , penalizzata, come accennato precedentemente, da una contrazione dei ricavi di Gabetti Lab legati agli incentivi fiscali; in continua crescita invece sono stati i ricavi del network franchising immobiliare e della segnalazione finanziaria.

Al 31 dicembre 2022 il Gruppo Gabetti ha realizzato un EBITDA dell’attività di servizi pari ad euro 27,2 milioni , in forte crescita rispetto ad euro 18,9 milioni del 2021.

In miglioramento sono risultate entrambe le linee di business a livello di EBITDA, la linea Agency e Corporate Services grazie alla costante crescita di Patrigest e soprattutto all’ottima performance di Abaco e dell’Agency diretta e anche la linea di business Real Estate Network Services, con la crescita della segnalazione finanziaria, del network franchising ed un importante miglioramento della marginalità di Gabetti Lab.

L’EBIT di Gruppo è risultato pari ad euro 13,2 milioni, in crescita rispetto al 31 dicembre 2021 pari ad euro 12,3 milioni per gli effetti derivanti dal miglioramento dell’EBITDA sopra evidenziati in parte compensati dalla maggiore crescita della svalutazione crediti pari ad euro 10,9 milioni rispetto ad euro 3,2 milioni del 2021, quasi interamente riconducibile a Gabetti Lab per l’incremento della rischiosità sui crediti anche alla luce del cambiamento della normativa sugli incentivi avvenuta nei primi mesi del 2023 (vedasi paragrafo “rischi relativi all’evoluzione del quadro normativo di riferimento” riportato più avanti); in leggera crescita sono risultati gli ammortamenti. L’anno precedente vi era inoltre un accantonamento al fondo rischi per euro 0,5 milioni.

I costi operativi pari ad euro 125 milioni sono diminuiti del 16% rispetto al 31 dicembre 2021 (pari ad euro 147,9 milioni), mentre sono risultati in crescita nella linea di business Agency e Corporate Services, +20%, trainati dalla crescita del volume di ricavi, che peraltro sono aumentati in modo più che proporzionale (+23%); inferiori sono invece stati i costi operativi nella linea di business Real Estate Network Services (-29%), soprattutto in Gabetti Lab per i minori volumi di ricavi ecobonus, per i nuovi accordi sottoscritti con alcuni fornitori e per i diversi costi di struttura.

Nel dettaglio per linea di business, l’EBITDA Agency e Corporate Services al 31 dicembre 2022 è stato pari ad euro 6,0 milioni (inclusivo di euro 0,9 milioni derivante dall’effetto IFRS 16), in miglioramento rispetto ad euro 3,8 milioni realizzato nello stesso periodo dell’esercizio precedente.

L’Agency Diretta ha registrato ricavi che sono risultati in crescita del 28%: Home Value +25%, Portfolio M. +19%, Santandrea +10% e soprattutto Corporate +52% grazie ad alcune importanti operazioni concluse dal Capital Market . L’EBITDA è stato pari ad euro 2,2 milioni, decisamente superiore all’anno precedente che era stato pari ad euro 1,2 milioni.

Al 31 dicembre 2022 si evidenzia un ulteriore incremento dei volumi di Abaco, con ricavi operativi in crescita del 22% rispetto al 2021, grazie al Property (+74%), al Facility (+143%) a seguito di alcune lavorazioni straordinarie e ad Abaco Engineering con ricavi pari ad euro 5.911 mila, rispetto ad euro 3.221 mila del 31 dicembre 2021; in riduzione invece è risultato l’Audit e soprattutto il Loans a seguito della conclusione del contratto delle perizie retail con un importante istituto di credito.

L’EBITDA è pari ad euro 2,6 milioni, in miglioramento rispetto ad euro 1,5 milioni dell’anno precedente.

I ricavi di Patrigest sono risultati in crescita del 13% rispetto all’anno precedente, con effetti positivi anche a livello di EBITDA, pari ad euro 0,4 milioni, praticamente raddoppiato rispetto ad euro 0,2 milioni del 31 dicembre 2021. Sempre più importanti sono state le sinergie con Agency con ricavi nel 2022 pari ad euro 0,5 milioni.

L’EBITDA della linea di business Real Estate Network Services è risultato pari ad euro 21,5 milioni (inclusivo di euro 0,3 milioni derivante dall’effetto IFRS 16), in forte incremento rispetto ad euro 15,4 milioni del 31 dicembre 2021.

Si consolida il livello qualitativo della rete delle agenzie in franchising, che conta n. 1.174 contratti al 31 dicembre 2022, con una riduzione di n. 71 punti rispetto a fine 2021, a seguito della risoluzione delle agenzie non performanti, azione necessaria a favorire lo sviluppo di nuovi contratti in linea con gli standard qualitativi richiesti dal Gruppo dovuti alle modifiche operative nella gestione dei brand.

Al 31 dicembre 2022, grazie alle sinergie con Gabetti Lab, sono presenti euro 5,6 milioni di ricavi relativi a segnalazioni di riqualificazione energetica effettuate dalle agenzie in franchising, in crescita rispetto ad euro 4,3 milioni dello scorso anno. Prosegue con successo la vendita dei pacchetti “toolbox”, attività partita a fine 2020 e che è stata sempre più arricchita e ampliata. L’EBITDA è stato pari ad euro 3,3 milioni (comprensivo di euro 0,2 M di provento per la vendita del marchio Professionecasa), in crescita rispetto ad euro 2,7 milioni del 2021.

Prosegue positivamente l’attività di Gabetti Lab nella riqualificazione degli edifici. Nel corso del 2022 è stata effettuata un’ottimizzazione e un efficientamento delle reti Condominio e Tec: al 31 dicembre 2022 la rete Gabetti Condominio è composta da n. 321 affiliati (n. 336 al 31 dicembre 2021) mentre la rete Gabetti Tec è composta da n. 761 tra tecnici, professionisti e imprese (n. 818 al 31 dicembre 2021).

Al 31 dicembre 2022 i ricavi complessivi di Gabetti Lab sono stati pari ad euro 70,5 milioni, inferiori rispetto ad euro 100,3 milioni del 2021, soprattutto legati a minori ricavi “ecobonus”, però con un EBITDA decisamente superiore, pari ad euro 17,4 milioni, rispetto ad euro 12,2 milioni dell’anno precedente, grazie ad un efficientamento dei costi. Inoltre nel corso del 2022 è partita l’attività diretta di General Contractor ed al 31 dicembre 2022 i lavori terminati hanno generato ricavi per euro 1,3 milioni.

Al 31 dicembre 2022 risulta in crescita anche l’attività di mediazione creditizia e assicurativa svolta attraverso Monety ed Assicurare, quest’ultima società costituita a febbraio 2022, partecipata al 90% dal Gruppo, con l’intento di sviluppare tutto ciò che riguarda il mondo assicurativo in relazione al settore del Real Estate.

Al 31 dicembre 2022 i ricavi per segnalazione finanziaria sono stati pari ad euro 9,9 milioni, superiori rispetto ad euro 8,3 milioni del 2021; anche l’EBITDA, pari ad euro 0,5 milioni, è risultato in miglioramento rispetto ad euro 0,3 milioni del 2021, nonostante la presenza di costi inerenti l’avvio della nuova società.

L’EBITDA della capogruppo è stato pari ad euro -0,3 milioni (inclusivo di euro 0,9 milioni derivante dall’effetto IFRS 16) , in linea rispetto all’anno precedente; i maggiori riaddebiti di servizi corporate effettuati nei confronti delle società controllate e collegate hanno compensato la crescita nei premi variabili collegati ai migliori risultati del Gruppo.

Al 31 dicembre 2022 il settore Altri Business ha evidenziato un EBITDA negativo per euro -0,4 milioni, in peggioramento rispetto ad euro -0,2 milioni del 2021 prevalentemente collegato a minori interessi di mora incassati, a minori sopravvenienze attive oltre al risultato di euro -0,1 milioni del Consorzio Work & Build.

L’EBITDA del Gruppo è risultato pertanto pari ad euro 26,8 milioni, in forte miglioramento rispetto ad euro 18,7 milioni del 2021.

Al 31 dicembre 2022 la voce ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni, che complessivamente ammonta ad euro 13,6 milioni, di cui euro 1,8 milioni relativi all’ammortamento del diritto d’uso (noli/affitti) conseguente all’applicazione del principio contabile IFRS 16 (dato allineato all’anno precedente) è risultata in forte crescita rispetto ad euro 6,4 milioni dello stesso periodo dell’esercizio precedente.

Nel dettaglio si registrano ammortamenti per euro 2,7 milioni leggermente superiori rispetto al 2021 pari ad euro 2,6 milioni e soprattutto maggiori svalutazioni di crediti commerciali, pari ad euro 10,9 milioni, rispetto ad euro 3,2 milioni dello stesso periodo dell’esercizio precedente, incremento soprattutto relativo a Gabetti Lab ed alla maggiore rischiosità sui crediti collegati al mondo ecobonus anche alla luce del cambiamento della normativa (vedasi paragrafo “rischi relativi all’evoluzione del quadro normativo di riferimento” riportato più avanti).

Al 31 dicembre non sono presenti accantonamenti al fondo rischi e oneri (euro 515 mila nel 2021).

La voce proventi ed oneri finanziari risulta pari ad euro -0,1 milioni, in miglioramento rispetto ad euro -0,6 milioni del 2021; in tale voce è presente la plusvalenza di euro 1,5 milioni derivante dalla vendita dell’80% delle azioni complessive di Professionecasa S.p.A. al top management attraverso un’operazione di management buy-out (sono inoltre presenti a livello dell’EBITDA euro 200 mila di proventi per vendita marchio); il Gruppo Gabetti è rimasto in possesso di una quota pari al 13,76%. Nel 2021 era stato registrato un plusvalore di euro 0,5 milioni derivante dalla rivalutazione della partecipata G. Rent che dal 28 maggio 2021 era stata quotata al mercato “Euronext Growth Milan” della Borsa Italiana. Al netto di entrambi questi effetti la crescita degli oneri finanziari per circa euro 0,5 milioni è principalmente attribuibile a maggiori interessi passivi maturati sui nuovi finanziamenti accesi nel corso del 2022.

Al 31 dicembre 2022 sono presenti imposte positive per Euro 1,5 milioni, dato in crescita rispetto ad euro 0,5 milioni del 2021; in tale voce sono presenti imposte anticipate nette per euro 3,1 milioni calcolate sulla base dei risultati prospettici previsti nel 2023 e 2024 (Euro 1,4 milioni nel 2021).

Al 31 dicembre 2022 il Risultato Netto del Gruppo Gabetti è stato pari ad euro +11,6 milioni (già dedotti gli utili di competenza di terzi per euro 2,9 milioni) rispetto ad euro 8,3 milioni del 2021 a conferma del continuo percorso di crescita intrapreso dal Gruppo nel corso degli ultimi anni.

L’effetto economico complessivo del 2022 derivante dall’applicazione del principio contabile IFRS 16 è stato pari ad euro -65 mila (euro +3 mila al 31 dicembre 2021), derivante da minori costi per godimento beni di terzi per euro 1.985 mila, maggiori ammortamenti per euro 1.789 mila e maggiori oneri finanziari per euro 261 mila.

Di seguito si riporta l’andamento in dettaglio delle singole aree di business del Gruppo.

AGENCY e CORPORATE SERVICES

L’attività di Agency e Corporate Services che comprende l’intermediazione immobiliare diretta (Agency) e l’attività di consulenza e servizi tecnici immobiliari (Abaco e Patrigest) al 31 dicembre 2022 ha complessivamente evidenziato un EBITDA pari ad euro 5.975 mila, superiore rispetto ad euro 3.828 mila del 2021.

I ricavi operativi della linea di business, pari ad euro 53.667 mila, risultano in crescita del 24% rispetto ad euro 43.438 mila del 2021.

Di seguito si evidenzia il dettaglio per tipologia dei ricavi tipici della linea di business Agency e Corporate Services:

Intermediazione immobiliare diretta

L’attività di intermediazione svolta dal Gruppo in via diretta si riferisce ai settori Luxury (a marchio Santandrea), Home Value (Frazionamenti e Cantieri), Corporate e Portfolio Management.

I ricavi della rete diretta pari ad euro 21.642 mila sono in crescita, +28%, rispetto ad euro 16.921 mila del 2021; nel dettaglio: Luxury Santandrea +11%, Home Value +26%, Portfolio M. +18% e soprattutto Corporate +52% (grazie ad alcune importanti operazioni del Capital Market ) .

L’EBITDA dell’Agency diretta pari ad euro 2.155 mila risulta in crescita rispetto ad euro 1.240 mila dello scorso anno; i maggiori volumi di ricavi, in parte compensati da maggiori costi per segnalazioni da parte di terzi e maggiori riaddebiti di servizi corporate da parte della Capogruppo, hanno permesso la crescita della marginalità.

Tutte le attività del Gruppo Gabetti (ed in particolare nel settore dell’Agency e Corporate Services) stanno beneficiando delle sinergie tra i vari settori, conseguenti la scelta strategica di sviluppare nelle aree ritenute più interessanti gli uffici territoriali di Gruppo, in grado di offrire anche localmente tutti i servizi integrati di intermediazione immobiliare e tecnici.

Al 31 dicembre 2022 risultano aperte ed operative le sedi territoriali nelle città di Torino, Genova, Bologna, Padova, Firenze, Napoli e Bari, in aggiunta alle sedi centrali di Milano e Roma.

Consulenze e Servizi Tecnici immobiliari

Abaco

Si registrano ricavi operativi in decisa crescita pari ad euro 28.480 mila (+22%), rispetto ad euro 23.374 mila del 2021; risultano in miglioramento il Property +22%, il Facility +143%, grazie ad alcune lavorazioni straordinarie ed Abaco Engineering (società di Ingegneria nata nel 2019 come spin off da Abaco) con ricavi pari ad euro 5.911 mila rispetto ad euro 3.221 mila del 2021; quest’ultima società opera prevalentemente nel business delle riqualificazioni energetiche che grazie agli incentivi fiscali sta registrando ottimi risultati.

In riduzione risulta invece sia l’ Audit -9 % che il Loans -36%, quest’ultimo penalizzato dalla conclusione di un mandato rilevante.

L’EBITDA è stato pari ad euro 2.550 mila, in forte miglioramento rispetto ad euro 1.495 mila del 2021 grazie ai maggiori ricavi solo in parte compensati dai maggiori costi variabili, la cui incidenza percentuale è rimasta però costante, e dalla crescita dei costi fissi legati al rafforzamento della struttura operativa necessaria a supportare i volumi di ricavo ed a internalizzare le migliori expertises , oltre all’aumento dei riaddebiti effettuati dalla capogruppo.

Patrigest

I ricavi sono stati pari ad euro 3.545 mila in crescita (+13%) rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. La società ha rifocalizzato negli ultimi anni il proprio business nell’attività di advisory e valutazione immobiliare e grazie ad un ulteriore cambiamento della normativa di riferimento, già dal 2019 è tornata infatti ad operare direttamente come esperto indipendente (attività che in passato rappresentava il core business dell’azienda). L’EBITDA al 31 dicembre 2022 risulta positivo pari ad euro 409 mila, più che raddoppiato rispetto ad euro 157 mila dello scorso anno. Sempre più importanti risultano le sinergie con Agency con ricavi nel corso del 2022 mesi pari ad euro 502 mila.

Costi e spese operative

L’ammontare complessivo dei costi e delle spese operative della linea di business Agency e Corporate Services al 31 dicembre 2022 è stato pari ad euro 48.276 mila, in crescita (+20%) rispetto ad euro 40.121 mila del 2021 a seguito soprattutto dei costi variabili collegati al maggior volume di ricavi (cresciuti in modo più che proporzonale e pari al 23%) ed all’aumento dei riaddebiti di servizi corporate da parte della capogruppo.

REAL ESTATE NETWORK SERVICES

La linea di business Real Estate Network Services che comprende la rete in franchising immobiliare (agenzie Gabetti, Grimaldi e Professionecasa fino al 20 settembre 2022), la rete Gabetti Condominio (amministratori di condominio) e Gabetti Tec (professionisti e imprese) ed il network creditizio relativo alla segnalazione di prodotti finanziari (Monety e Assicurare), al 31 dicembre 2022, ha complessivamente evidenziato un EBITDA pari ad euro 21.512 mila, in netta crescita rispetto ad euro 15.390 mila del 2021.

Di seguito si evidenzia il dettaglio per tipologia dei ricavi tipici la linea di business Real Estate Network Services:

Network franchising immobiliare

Al 31 dicembre 2022 risultano sottoscritti 1.174 contratti di affiliazione di seguito dettagliati:

In data 20 settembre 2022 è stata formalizzata la cessione dell’80% delle azioni complessive di Professionecasa S.p.A. all’attuale Top Management attraverso un’operazione di management buy-out; la quota detenuta dal Gruppo è rimasta pari al 13,76%.

Questa operazione porterà più autonomia al brand e alla rete, senza però che questo comporti la rinuncia ad un sostegno importante, che continuerà a esserci anche se in modalità differente, da parte del Gruppo Gabetti. Questo permetterà a Professionecasa di mantenere il supporto di alcune funzioni di staff, le economie di scala negli acquisti e nelle convenzioni, la condivisione delle opportunità, la lettura dei nuovi trend e lo sviluppo delle innovazioni sebbene con un governo totalmente autonomo.

Tale operazione ha portato ad una plusvalenza di euro 1,5 milioni, oltre ad un provento per la vendita del marchio di euro 200 mila.

A partire da gennaio 2022 è stata riorganizzata la rete dei due brand Gabetti e Grimaldi e così come avvenuto in precedenza su Professionecasa, sono state create due strutture dedicate e specializzate per ciascuna rete e non più strutture condivise come risultava in precedenza; l’obiettivo è favorire una maggiore crescita e sviluppo dei punti, oltre ad una forte spinta verso una “Brand Identity” specifica, connotata da elementi fortemente distintivi.

Tree Re ha lanciato a fine 2020 un nuovo servizio innovativo denominato “toolbox”, ovvero una “suite” di strumenti e convenzioni con l’obiettivo di promuovere l’uso del digitale all’interno delle agenzie affiliate; tale servizio è stato ulteriormente migliorato nel corso del 2021 ed arricchito grazie ad un’importante convenzione sottoscritta con i portali di annunci “Immobiliare.it” e “Subito.it” che si aggiunge all’agenzia virtuale plus, al market report ed al portale Wikicasa, già partner del Gruppo; a partire dal 1 settembre 2022 si è aggiunto al pacchetto anche il servizio di “Whuis”.

Al 31 dicembre 2022 sono n. 714 i contratti relativi al nuovo toolbox (n. 559 al 31 dicembre 2021).

Nel corso del 2021 è stato anche avviato il nuovo modello per il brand Grimaldi con la sottoscrizione dei primi contratti Grimaldi Store, agenzie innovative, di nuova generazione, punto di riferimento per lo sviluppo del brand. Il Grimaldi Store è un flagship moderno, strutturato attraverso il modello del coworking e dello sharing di servizi. Al 31 dicembre 2022 risultano in essere n. 4 contratti di Grimaldi Store oltre ad nr. 2 contratti di Grimaldi Point ( format in modalità ridotta rispetto allo Store), con l’obiettivo di aprire circa n. 40 tra store e point nel giro di cinque anni. Nel corso dell’anno sono stati effettuati importanti investimenti informatici a supporto del progetto.

I ricavi operativi da franchising, relativi alle reti, Gabetti, Grimaldi e Professionecasa (fino al 20 settembre 2022) sono stati pari ad euro 17.068 mila, in crescita del 20% rispetto ad euro 14.248 mila del 2021. Al 31 dicembre 2022 sono presenti euro 5.614 mila di ricavi relativi a segnalazioni di lavori di riqualificazioni energetiche in aumento rispetto ad euro 4.323 mila dello stesso periodo dello scorso anno (anche senza questa voce i ricavi sarebbero stati comunque in crescita del 15%).

L’EBITDA al 31 dicembre 2022 è stato pari ad euro 3.341 mila (comprensivo di euro 200 mila di provento per la vendita del marchio Professionecasa), in forte crescita rispetto ad euro 2.681 mila dell’anno precedente.

Network condominio e tec

Gabetti Lab è la società partecipata da Gabetti Property Solutions al 51% che si occupa di sviluppare e coordinare la rete Gabetti Condominio (composta da studi di amministrazione condominiale in franchising) e la rete Gabetti Tec (che integra professionisti e imprese coinvolti nei progetti di riqualificazione sostenibile degli edifici).

Ottimizzate nel corso del 2022 le reti al fine di eliminare i punti poco attivi ed efficienti , al 31 dicembre 2022 la rete Gabetti Condominio è composta da n. 321 affiliati (n. 336 al 31 dicembre 2021), mentre la rete Gabetti Tec è composta da n. 761 tra tecnici, professionisti e imprese (n. 818 al 31 dicembre 2021).

Al 31 dicembre 2022 i ricavi operativi di Gabetti Lab per la parte relativa ai compensi corrisposti dalla rete Gabetti Condominio e Gabetti Tec sono stati pari ad euro 1.528 mila, inferiori rispetto ad euro 1.897 mila del 2021; in riduzione anche i ricavi derivanti dagli accordi con i partner che operano come “General Contractor” nella filiera legata ai progetti di riqualificazione energetica, pari ad euro 67.726 mila, rispetto ad euro 98.416 mila del 2021; quest’attività ha beneficiato, così come avvenuto nel 2021, del mercato creatosi a seguito degli incentivi fiscali introdotti dal Governo Italiano (ecobonus/sismabonus 110%) confermati (seppur con importanti modifiche in senso restrittivo) anche nel 2022.

Inoltre nel corso del 2022 è partita l’attività diretta di General Contractor ed al 31 dicembre 2022 i lavori terminati hanno generato ricavi per euro 1.282 mila; quest’attività già dal prossimo anno sarà un importante traino per lo sviluppo della società.

L’EBITDA al 31 dicembre 2022 è pari ad euro 17.407 mila, in crescita rispetto ad euro 12.164 mila dello scorso anno grazie prevalentemente ad una minore incidenza dei costi variabili collegati ai progetti ecobonus derivanti da nuovi accordi sottoscritti con alcuni fornitori e soprattutto ad un minore compenso variabile riconosciuto al socio già previsto negli accordi dopo la fase di lancio del progetto.

Network finanziario

Monety è la società di mediazione creditizia che sviluppa l’attività d’intermediazione dei prodotti finanziari (mutui, prestiti personali e cessione del quinto dello stipendio) con un focus specifico sulle agenzie immobiliari di Gabetti Franchising, Grimaldi e Professionecasa, grazie alle quali sfrutta al meglio il potenziale derivante dal territorio; a febbraio 2022 è stata costituita Assicurare che ha per oggetto lo svolgimento dell’attività di brokeraggio assicurativo con l’intento di sviluppare tutto ciò che riguarda il mondo assicurativo in relazione al settore del Real Estate.

Al 31 dicembre 2022 i ricavi operativi sono stati pari ad euro 9.898 mila, in crescita del 19% rispetto ad euro 8.325 mila del 2021 con un volume di segnalazioni di prodotti finanziari erogati dagli Istituti di Credito di circa 381 milioni di euro (345 milioni di euro l’anno precedente).

L’EBITDA di Monety al 31 dicembre 2022 è stato pari ad euro 582 mila, in deciso miglioramento rispetto ad euro 303 mila dell’anno precedente, mentre l’EBITDA di Assicurare al 31 dicembre 2022 è leggermente negativo (pari ad euro -69 mila) penalizzato dai costi sostenuti per avviare il progetto.

La rete commerciale dei mediatori al 31 dicembre 2022 è pari a n. 159 unità (n. 149 al 31 dicembre 2021). Lo step a cui sta già lavorando la Società è incrementare la produttività dei mediatori valorizzando i migliori, cercando anche di far crescere oltre al volume erogato anche la redditività della singola pratica lavorata.

Costi e spese operative

L’ammontare complessivo dei costi e delle spese operative della linea di business Real Estate Network Services al 31 dicembre 2022 risulta pari ad euro 76.687 mila, inferiore del 29% rispetto ad euro 107.828 mila del 2021, prevalentemente a seguito di minori costi variabili su Gabetti Lab legati ad un sistema incentivante meno oneroso per la società, come accennato precedentemente; in crescita invece sono stati i riaddebiti dei servizi corporate da parte della capogruppo.

CAPOGRUPPO

Al 31 dicembre 2022 l’EBITDA della capogruppo è stato pari ad euro -298 mila, sostanzialmente allineato rispetto ad euro -272 mila del 2021; i maggiori riaddebiti di servizi corporate effettuati nei confronti delle società controllate e collegate hanno compensato la crescita nei premi variabili collegati ai migliori risultati del Gruppo.

ALTRI BUSINESS

Al 31 dicembre 2022 il settore Altri Business ha evidenziato un EBITDA negativo di euro 412 mila, in peggioramento rispetto ad euro -270 mila del 2021 prevalentemente collegato a minori interessi di mora incassati, a minori sopravvenienze attive oltre al risultato di euro -96 mila del Consorzio Work & Build.

STRUTTURA PATRIMONIALE E FINANZIARIA

Patrimonio Netto

Al 31 dicembre 2022 il patrimonio netto consolidato del Gruppo, comprensivo del risultato netto del periodo, risulta pari ad euro 34.188 mila (euro 22.431 mila al 31 dicembre 2021), oltre a capitale e riserve di terzi per euro 3.823 mila (euro 4.244 mila al 31 dicembre 2021) e quindi il patrimonio netto totale è pari ad euro 38.011 mila (euro 26.675 mila al 31 dicembre 2021).

Totale Indebitamento Finanziario

Di seguito si riporta la composizione dell’indebitamento finanziario consolidato del Gruppo “contabile”, ossia comprensivo della parte finanziaria sorta con l’applicazione dell’IFRS 16 e quella “effettiva”, senza quest’ultimo effetto, redatto sulla base delle nuove disposizioni Consob in conformità agli Orientamenti dell'ESMA in materia di obblighi di informativa, riclassificata sulla base di esigenze gestionali:

L’indebitamento finanziario netto “contabile” del Gruppo Gabetti al 31 dicembre 2022 ammonta ad euro 12,0 milioni, composto per euro 9,1 milioni da debiti finanziari correnti e per euro 12,6 milioni non correnti al netto di euro 15,8 milioni di liquidità, oltre ad euro 6,1 milioni di debiti finanziari afferenti ai contratti di leasing operativo in essere .

L’indebitamento finanziario netto “effettivo” senza considerare l’effetto IFRS 16 è pari ad euro 6,0 milioni con un incrementato di euro 4,1 milioni rispetto al 31 dicembre 2021 principalmente dovuto alla gestione finanziaria (per euro 1,9 milioni), alla gestione fiscale (per euro 1,3 milioni) oltre ad una gestione operativa che nel corso del 2022 è stata in assorbimento per circa euro 0,9 milioni (di cui euro 4,4 milioni assorbiti da Gabetti Lab parzialmente compensati dalla generazione di cassa per euro 3,5 milioni prodotta dal resto del Gruppo).

Con riferimento a Gabetti Lab si evidenzia che la forte crescita del volume di ricavi relativa all’anno 2021 e all’anno 2022 connessa al mondo “ecobonus” non si è ancora tradotta in flussi finanziari di pari importo soprattutto perché tale tipologia di business ha tempistiche molto dilazionate tra maturazione del ricavo, fatturazione ed incasso, collegate anche alla chiusura dei cantieri; inoltre le problematiche nel corso del 2022 collegate al blocco della cessione dei crediti da parte degli Istituti di Crediti hanno rallentato e posticipato alcuni incassi.

L’indebitamento non corrente al 31 dicembre 2022 include:

o l’importo di euro 11,1 milioni relativo a cinque mutui chirografari concessi da due istituti di credito e con garanzia SACE all’80%, erogati nel corso del 2022 per un importo totale di euro 16,25 milioni con scadenza a 5 anni, tre a tasso fisso e due a tasso variabile; nella parte corrente sono inoltre presenti euro 4,1 milioni relativi alla quota scadente entro 12 mesi.

o l’importo di euro 1,5 milioni relativo al finanziamento soci a medio/lungo termine concesso dall’azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l.; tale contratto prevede la possibilità di un’erogazione massima di euro 13 milioni.

L’indebitamento finanziario corrente al 31 dicembre 2022 include:

o l’importo di euro 4,7 milioni relativo relativi ad un contratto di reverse factoring.

o l’importo di euro 4,1 milioni alla quota a breve dei cinque mutui chirografari concessi, oltre ad euro 0,3 milioni relativi agli interessi annuali sul finanziamento soci a medio/lungo termine.

Si segnala inoltre, il pagamento nel mese di giugno dell’ultima tranche, pari ad euro 0,2 milioni, relativa all’acquisizione di Mutuisi S.r.l. e il pagamento di euro 0,145 milioni effettuato nel mese di novembre relativo all’acquisto di una quota di Iooota S.r.l. , società attiva nel mercato dello “smart building” che opera attraverso sistemi innovativi per gestire in maniera intelligente e automatizzata il profilo energetico delle unità abitative.

In data 20 settembre a seguito della cessione dell’80% della partecipazione di Professionecasa è stata registrata l’uscita dalle disponibilità liquide di euro 378 mila (per deconsolidamento) mentre in entrata si registra il pagamento della 1° tranche di euro 200 mila da parte dell’acquirente One Vision S.r.l..

Al 31 dicembre 2022 le linee di credito concesse dal sistema bancario ammontano ad euro 1,0 milioni per crediti di firma e carte di credito.

RICONCILIAZIONE SCHEMI GESTIONALI CON SCHEMI CIVILISTICI

In ottemperanza alla comunicazione Consob n. DEM/6064293 del 28/07/2006, si precisa che per le principali voci riportate negli schemi riclassificati sono state inserite apposite annotazioni di rinvio alle voci degli schemi obbligatori. A tal proposito si rimanda a quanto riportato nella nota n. 35 informativa di settore.

INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE

Indicatori economici

Indicatori Patrimoniali (o di solidità)

Indicatori di liquidità

La posizione finanziaria netta non comprende l’indebitamento finanziario emergente dall’applicazione dell’IFRS 16

INFORMAZIONI PER GLI AZIONISTI

Principali dati per azione

I dati vengono ottenuti sottraendo dal numero delle azioni che compongono il Capitale Sociale il numero medio delle azioni proprie detenute dalla Capogruppo (nessuna azione detenuta nel 2022 così come nel 2021).

(1-2-3) Cash flow, risultato e patrimonio netto per azione sono riferiti al bilancio consolidato.

Azioni

Al 31 dicembre 2022 la Società non detiene azioni proprie in portafoglio.

Azionariato

Il prospetto che segue evidenzia il dettaglio degli azionisti che partecipano, direttamente o indirettamente, in misura superiore al 5% al capitale sociale rappresentato da azioni con diritto di voto, secondo le risultanze del libro Soci, integrate dalle comunicazioni ricevute ai sensi dell’Art. 120 del TUF e da altre informazioni a disposizione della Società.

LE PERSONE

Al 31 dicembre 2022 l’organico del Gruppo, suddiviso per società e categoria, risulta così composto:

In Gabetti Agency S.p.A. operano inoltre n. 100 collaboratori autonomi (n. 112 unità a fine esercizio 2021) in supporto alla rete commerciale di vendita, nel Gruppo Tree Real Estate n. 18 collaboratori autonomi in supporto alla rete commerciale (n. 45 collaboratori a fine esercizio 2021); a supporto delle attività tecniche svolte da Abaco Team S.p.A. operano n. 25 collaboratori autonomi (n. 14 risorse a fine esercizio 2021); in Patrigest S.p.A. operano n. 13 collaboratori autonomi (n. 11 collaboratori a fine 2021), in Gabetti Property Solutions S.p.A. operano n. 28 collaboratori autonomi (n. 15 collaboratori a fine 2021), in Monety S.r.l. operano n. 2 collaboratori autonomi e n. 159 consulenti del credito (n. 3 collaboratore e n. 149 consulenti del credito a fine 2021), in Gabetti Lab S.p.A. operano n. 10 collaboratori autonomi (n. 12 unità a fine esercizio 2021), in Assicurare S.r.l. operano n. 5 collaboratori autonomi.

LA FORMAZIONE

Il Gruppo, in via diretta e con il supporto anche di consulenti esterni, svolge una costante attività di formazione rivolta sia al personale commerciale che a quello di staff, al fine di sviluppare conoscenze, competenze e comportamenti utili ad un efficace presidio del business e/o del ruolo organizzativo ricoperto.

Gabetti Academy è un laboratorio di formazione continua per tenere sempre acceso il desiderio di apprendimento e accompagnare la crescita professionale del personale del Gruppo. Uno strumento di carriera che mette insieme esperienze, competenze e talenti di Gruppo.

Con la nostra formazione ci impegniamo ad accompagnare ogni singolo percorso di crescita professionale sviluppando i nostri corsi in modalità aula, e-learning e webinar e suddividendoli in 3 macro categorie: base skills, soft skills e corsi specialistici.

Nel corso del 2022 oltre 500 utenti si sono registrati al portale della formazione Gabetti Academy e hanno avuto accesso ai corsi.

La Formazione si rivolge anche agli operatori in franchising attraverso un’ importante struttura organizzativa, Tree Real Estate Academy, finalizzata a curare ed innalzare sempre di più il livello professionale delle Reti, ponendo attenzione alla formazione e all’aggiornamento continuo di ogni operatore immobiliare, mantenendo il vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza e a favore del Cliente finale.

Il Servizio si occupa dell'analisi/rilevazione dei fabbisogni formativi, progettazione dei Piani di Formazione e degli interventi d'aula/on line, organizzazione ed erogazione corsi/eventi formativi, coordinamento didattico e organizzativo dei trainer interni a contratto, gestione consulenza esterna, reportistica ed analisi dell'efficacia della Formazione utilizzando  come strumento di gestione dell’attività e dei processi un portale dedicato attraverso cui è possibile estrarre reportistiche e informazioni utili per misurare, in termini di efficacia, apprendimento e gradimento,  il livello della qualità.

Tree Real Estate adotta un Sistema di Gestione per la Qualità  internazionale ISO 9001:2015 che delinea le modalità per raggiungere alte prestazioni mettendo in atto processi che consentono di migliorare l’efficienza operativa a tutti i livelli.

ISO 9001:2015 è lo standard più diffuso al mondo, perché è in grado di assicurare la qualità dei processi, garantendo alle organizzazioni un vantaggio competitivo e il successo del business.

I vantaggi dello standard ISO 9001:2015:

• processi più efficienti;

• più rapida ed efficace prassi operativa;

• offerta di servizi specifici per garantire una rapida realizzazione del sistema di gestione;

• permettere di raggiungere gli obiettivi di business a qualunque livello.

L’obiettivo è garantire:

• un livello di qualità elevato;

• un orientamento alle esigenze e alla soddisfazione dei clienti;

• un controllo delle attività basato su evidenze e dati oggettivi;

• un miglioramento continuo.

Nel mese di  gennaio 2018  è stato effettuato un   assessment  per  conseguire la certificazione ISO 9001:2015.   L’esito ha confermato l’idoneità dei processi alle norme ed è stata conseguita la certificazione  UNI EN ISO  9001:2015 da parte di Tree Real Estate in data 27/2/2018 per la progettazione ed erogazione di corsi in ambito immobiliare.

La sorveglianza della certificazione effettuata in data  6 e 7 febbraio 2023 ha confermato che le procedure di Tree Real Estate  e delle relative scuole come di seguito indicato, sono conformi al sistema di gestione anche in relazione ai risultati di audit.    

La scuola di formazione Tree RE Academy  e le scuole di Gabetti Franchising Academy e Grimaldi Business Institute  hanno  svolto nel 2022  più di 200 corsi  di formazione, a partire dall’ambito metodologico, commerciale, motivazionale e tecnico.

L’emergenza sanitaria italiana  degli scorsi anni e le conseguenti  relative misure hanno continuamente modificato le modalità di erogazione della formazione, ma nonostante questo l’aggiornamento costante è stato sempre garantito e  apprezzato dagli operatori sul territorio.

Nel 2022 è stata avviata la riorganizzazione dei brand Gabetti e Grimaldi che in conseguenza a ciò hanno sviluppato nuovi modelli  di formazione sotto la guida ed il coordinamento di Tree Real Estate Academy definendo scuole di formazione con una propria identità:

- Gabetti Franchising Academy

- Grimaldi Business Institute

Ne corso del 2022 ci sono stati diversi cambiamenti organizzativi e sono state prese decisioni rilevanti per la formazione a seguito delle  quali ogni singolo brand in franchising  ha attivato tutte le strategie di  autonomia  sia per dare valore centrale ad ogni marchio sia per semplificare la riconducibilità al brand in qualsiasi ambito

Conseguentemente anche la Mission per Tree Real Academy si è omogeneizzata attraverso le Scuole di formazione per brand Gabetti Franchising Academy e Grimaldi Business Institute cercando di generare un sistema di gestione per la qualità relativo alla Progettazione ed erogazione di corsi in ambito immobiliare standard per quanto riguarda la gestione dei processi ed una identità di contenuti propria di ogni brand.

La Mission per il 2023 per la formazione è  quella che  i contenuti dei corsi debbano essere integrati dei servizi a disposizione degli affiliati  e traslati all’interno dei singoli   metodi operativi  nel rispetto delle specifiche peculiarità, per mettere al centro il valore le differenze di ogni singolo brand.

Tutto questo si traduce  anche in una maggiore autonomia nella formazione e delle  scuole che nel corso del 2023 hanno specificità e peculiarità soprattutto per i corsi commerciali mentre viene mantenuta trasversalità per quanto riguarda i corsi tecnici e sui servizi .

In data 27/02/2023  è stato quindi esteso  il sistema di gestione per Tree Real Estate  secondo la norma  Uni En Iso 9001:2015  con il rilascio della certificazione per ogni singola scuola  a cui sono state specificatamente riservate  le attività di verifica, audit  emissione di rapporti  di valutazione e delibere della Commissione tecnica  per emissione del certificato  come segue :

- TREE REAL ESTATE ACADEMY:  scuola di coordinamento delle due scuole garantisce corsi sulla  filiera di servizi dedicati e accessori all’immobile  ed è  trasversale per quanto riguarda erogazione di corsi tecnici

- GABETTI FRANCHISING ACADEMY: scuola di formazione per il franchising degli affiliati Gabetti

- GRIMALDI BUSINESS INSTITUTE : scuola di formazione per il Franchising degli affiliati Grimaldi

  

Tree Re Academy riconosciuta ormai come la scuola che mette in campo un know how collaudato, continuerà a gestire il coordinamento della formazione.

RICERCA E SVILUPPO

Nell’esercizio non è stata svolta attività di ricerca e sviluppo utilizzando risorse esterne.

Rimangono importanti le attività svolte dal Gruppo (ed in particolare da Gabetti Property Solutions S.p.A.) nell’ambito delle analisi del mercato immobiliare. L’Ufficio Studi di Gabetti, attivo da circa 30 anni, si pone “al servizio del mercato” dando luogo, attraverso un articolato insieme di analisi, ricerche e rielaborazioni, ad una produzione autonoma al fine di soddisfare la domanda di conoscenze e informazioni di operatori e consumatori.

Le attività di ricerca dell’Ufficio Studi sono volte all’analisi delle dinamiche e delle interrelazioni del mercato immobiliare con il tessuto economico e sociale del Paese al fine di soddisfare le domande espresse dal mercato e supportare/orientare il business immobiliare.

Nelle proprie elaborazioni si avvale della Banca Dati Immobiliare Gabetti, nella quale confluiscono tutti gli elementi informativi delle aziende del Gruppo (intermediazione, gestione, valutazione, advisory).

In particolare, l’Ufficio Studi:

• realizza report relativi al mercato immobiliare italiano, per i segmenti residenziale e corporate, a livello nazionale e territoriale;

• fornisce consulenza interna alle varie società del Gruppo;

• diffonde ai media i principali risultati delle sue analisi, in qualità di opinion maker del settore immobiliare.

RELAZIONE SUL GOVERNO SOCIETARIO E GLI ASSETTI PROPRIETARI

Le informazioni richieste dall’art. 123 bis TUF sono riportate nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari, pubblicata congiuntamente alla presente relazione, nonché resa disponibile sul sito Internet della Società all’indirizzo www.gabettigroup.com.

RELAZIONE SULLA POLITICA IN MATERIA DI REMUNERAZIONE E SUI COMPENSI CORRISPOSTI

Le informazioni richieste dallo IAS 24 relativamente ai dirigenti con responsabilità strategiche e le informazioni sui compensi spettanti agli amministratori e sindaci sono riportate nella relazione sulla remunerazione, pubblicata congiuntamente alla presente relazione, nonché resa disponibile sul sito Internet della Società all’indirizzo www.gabettigroup.com.

PROCEDURA PER LE OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE

La procedura per le operazioni con parti correlate approvata dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 18 giugno 2021 ed in vigore dal 1° luglio 2021 è pubblicata sul sito Internet della Società all’indirizzo www.gabettigroup.com.

IMPAIRMENT TEST

Al 31 dicembre 2022 il valore residuo degli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali ammonta a complessivi euro 7.870 mila (di cui euro 7.236 mila relativi alla rete in franchising, euro 102 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione del ramo d’azienda da Finitalica S.r.l. ed euro 532 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione di Mutuisi), interamente allocati alla CGU (“ cash generating unit ”) Tree Real Estate; tali importi sono diminuiti rispetto ad euro 8.171 del 31 dicembre 2021 in quanto, durante l’anno, è stata ceduto il controllo di Professionecasa. Il test d’impairment svolto al 31 dicembre 2022 non ha evidenziato necessità di svalutazioni a livello di bilancio consolidato.

In seguito alla vendita della partecipazione nella società Npls Re_Solutions S.r.l. avvenuto in data 21 dicembre 2022 è venuto meno l’avviamento implicito in essa compreso.

Per la disclosure legata alla valutazione dei test d’impairment , svolti in ottemperanza delle disposizioni previste dallo IAS 36, si rimanda alla successiva Nota nr. 2 delle “Note Esplicative”.

PRINCIPALI FATTORI DI RISCHIO CONNESSI ALL’ATTIVITÀ DEL GRUPPO E AL PRESUPPOSTO DELLA CONTINUITA’ AZIENDALE

Rischi connessi alla liquidità disponibile ed all’indebitamento finanziario

Con riferimento ai 12 mesi successivi al 31 dicembre 2022 il Gruppo ha stimato una generazione di cassa operativa positiva per euro 13,3 milioni, al netto di euro -1,7 milioni riferiti alla gestione straordinaria/fiscale ed euro -10,5 milioni derivante dalla gestione finanziaria.

Considerato inoltre che al 31 dicembre 2022 il Gruppo Gabetti dispone di euro 14,2 milioni di cassa e di euro 1,6 milioni di attività finanziarie prontamente liquidabili, si informa che il Gruppo Gabetti è in grado di coprire il proprio fabbisogno finanziario netto per i 12 mesi successivi alla data del 31 dicembre 2022, comprensivo dei debiti finanziari correnti.

I debiti finanziari correnti sono in parte riferiti a debiti sorti nei confronti di Ifitalia S.p.A in relazione ad un contratto di Factoring (pro-solvendo), stipulato a fine 2021, limitatamente alla società Gabetti Lab S.p.A., per i crediti vantati nei confronti di un cliente su operazioni legate al business “ecobonus/superbonus” ed in parte relativi alla quota a breve relativa ai cinque mutui chirografari concessi.

Inoltre, il Gruppo dispone del finanziamento soci pari a massimi euro 13 milioni, sottoscritto in data 18 giugno 2021 che risulta utilizzato al 31 dicembre 2022 per circa Euro 1,5 milioni.

In ogni caso, l’andamento finanziario del Gruppo è strettamente correlato all’andamento dei risultati economici e un possibile peggioramento di essi, derivante dal peggioramento del mercato immobiliare potrebbe influenzare negativamente la capacità finanziaria del Gruppo.

Rischi connessi ai risultati economici

Nonostante il Gruppo Gabetti sia ritornato a risultati operativi positivi, conseguiti in tutte le linee di business già a partire dal 2013 e sempre confermati negli esercizi successivi, con una netta inversione di tendenza rispetto alle significative perdite registrate tra il 2008 ed il 2012, la Società, allo stato attuale, non è in grado di garantire che il rischio connesso all’andamento dei risultati operativi possa essere completamente eliminato nei prossimi esercizi, anche se la diversificazione delle aree di business attuata nel corso degli anni mitiga tale rischio.

Il risultato del 2022, cosi come quello del 2021, è stato influenzato positivamente da Gabetti Lab e dalle lavorazioni inerenti le riqualificazioni energetiche che dovrebbero proseguire anche nel 2023 seppur con una normativa in continua evoluzione e maggiormente stringente, in ogni caso Gabetti Lab sta già lavorando ai nuovi scenari post 110% con l’offerta di nuovi prodotti.

Rischi connessi alla svalutazione degli avviamenti

Al 31 dicembre 2022 il valore residuo degli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali ammonta a complessivi euro 7.870 mila (di cui euro 7.236 mila relativi alla rete in franchising, euro 102 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione del ramo d’azienda da Finitalica S.r.l. ed euro 532 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione di Mutuisi), interamente allocati alla CGU (“ cash generating unit ”) Tree Real Estate; tali importi sono diminuiti rispetto allo scorso anno in quanto, durante l’anno, è stata ceduto il controllo di Professionecasa. Il test d’impairment svolto al 31 dicembre 2022 non ha evidenziato necessità di svalutazioni a livello di bilancio consolidato.

In fase di predisposizione del bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2022 si è proceduto a sottoporre tali avviamenti ad un impairment test con l’obiettivo di valutare l’eventuale eccedenza del valore contabile degli stessi rispetto al valore recuperabile ad essi attribuito.

La Società ha dato incarico ad un consulente esterno, finalizzato ad avere il supporto nell’elaborazione di modelli esterni nell’attività di performing dell’ impairment degli avviamenti iscritti in bilancio, attraverso un’elaborazione autonoma da parte del consulente del value in use della CGU Tree Real Estate, sviluppando modelli di DCF “ Discounted cash flow ” e verificando anche l’esistenza di altri parametri finanziari di confronto sul mercato (metodo dei multipli). Per l’effettuazione di tali valutazioni si è tenuto conto, oltre che dei risultati conseguiti, delle ipotesi previste nei piani strategici predisposti dalle rispettive società.

Si rimanda a quanto descritto nella Nota n. 2 delle Note Esplicative al bilancio consolidato al 31 dicembre 2022 per tutti i dettagli relativi alla risultanza dell’ impairment test, la quale ha confermato per la CGU Tree Real Estate la piena recuperabilità dei valori iscritti ad avviamento.

In ogni caso, l’eventuale mancato raggiungimento degli obiettivi attesi, ad oggi non prevedibile, potrebbe in futuro comportare svalutazioni con conseguenti ripercussioni negative sulla situazione economica e patrimoniale della Società e/o del Gruppo.

Rischio di credito

Il rischio di credito rappresenta l’esposizione del Gruppo a potenziali perdite derivanti dal mancato adempimento delle obbligazioni assunte dalle controparti commerciali.

In particolare, a seguito della situazione di congiuntura economico/finanziaria e di difficoltà del mercato degli ultimi anni, si riscontrano alcune difficoltà nell’incasso di crediti verso clienti in tutte le linee di business, con un rischio più elevato con riferimento al business del franchising immobiliare che risente della numerosa frammentazione delle posizioni creditorie.

Al fine di limitare tale rischio, il Gruppo ha posto in essere procedure per il monitoraggio dei flussi di incassi attesi e per le eventuali azioni di recupero dei crediti, implementando una struttura ad hoc proprio con particolare riferimento al business del franchising immobiliare.

Sebbene gli Amministratori monitorino attentamente l’andamento dei crediti, non si possono escludere effetti negativi sulla situazione economico, patrimoniale e finanziaria del Gruppo qualora la situazione del mercato in generale e dello specifico settore di operatività dovesse registrare un peggioramento.

ULTERIORI FATTORI DI RISCHIO CONNESSI AL SETTORE IN CUI IL GRUPPO OPERA

Rischi connessi all’andamento del mercato immobiliare

Il Gruppo Gabetti opera a 360° nel campo dei servizi immobiliari che comprendono l’attività di intermediazione immobiliare svolta in via diretta da Gabetti Agency S.p.A . nei settori Corporate , PortfolioM ., Home Value e Luxury (con il marchio “ Santandrea ”) ed attraverso Tree Real Estate S.r.l. con le reti in franchising di Gabetti Franchising e Grimaldi nel settore Retail.

Inoltre, il Gruppo opera nell’attività dei servizi tecnici a supporto con Abaco Team S.p.A. e Abaco Team Engineering S.r.l. , nella consulenza nel settore immobiliare con Patrigest S.p.A., nella gestione di reti di amministratori condominiali in franchising, nella gestione di reti di professionisti e imprese coinvolti nei progetti di riqualificazione sostenibile degli edifici con Gabetti Lab S.p.A. e, a partire dal 2017, è ritornato ad operare in via diretta anche nel settore della mediazione creditizia attraverso Monety S.r.l. .

Dopo la brusca caduta del mercato avvenuta nel 2020 a seguito della pandemia da Covid 19, nel 2021 si è assistito ad una forte ripresa favorita anche dal contenimento dell’emergenza sanitaria grazie alla pronta diffusione dei vaccini; crescita proseguita anche nel 2022 seppur in maniera sempre più attenuata a seguito del peggioramento dello scenario internazionale con lo scoppio della guerra in Ucraina che sta acuendo gli impatti negativi sulla situazione macro-economica del paese con una forte crescita dei prezzi in ambito energetico, provocando quindi una forte spirale inflazionistica con ripercussioni anche sul mercato immobiliare.

Nel prossimo futuro l’eventuale crescita inflazionistica con le relative conseguenze sulla domanda interna e l’aumento dei tassi di interesse, potrebbe far si che il mercato immobiliare possa subire delle brusche contrazioni.

Sebbene il Gruppo Gabetti svolga un’ampia gamma di attività, diversificando così il proprio rischio, eventuali trend negativi dei settori o il verificarsi di altri fattori che potrebbero incidere sulla domanda nel mercato dei mutui e degli immobili, potrebbero avere effetti negativi sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo Gabetti.

Rischi relativi all’evoluzione del quadro normativo di riferimento

Il Gruppo svolge la propria attività prevalentemente nel mercato immobiliare in un settore altamente regolamentato, in conformità alle leggi ed ai regolamenti vigenti, alla normativa italiana, alla normativa ed ai regolamenti comunitari.

L’emanazione di nuove leggi o regolamenti, nonché le modifiche, a livello comunitario, nazionale e/o locale, alla normativa, anche fiscale e ambientale attualmente vigente, potrebbero generare un aggravio dei costi o difficoltà nel conseguimento dei ricavi, con particolare riferimento all’attività d’intermediazione immobiliare, al settore della valutazione e soprattutto al settore delle riqualificazioni con possibili effetti pregiudizievoli sulle attività e/o sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo.

In particolare, nel settore delle riqualificazioni, il susseguirsi delle norme emanate dalle autorità governative nel corso degli ultimi 24 mesi ha complicato progressivamente l’operatività di un settore molto articolato e frammentato, fino a determinarne di fatto il sostanziale blocco operativo.

La Legge di bilancio approvata a fine anno, seguita dal DL del 16 febbraio 2023, ha di fatto ridisegnato le regole del gioco di un settore significativo sotto ogni profilo.

Al netto dell’esito dei molti emendamenti presentati dalle varie forze politiche, che potrebbe cambiare la portata del DL, è del tutto evidente la volontà del Governo: imporre uno stop definitivo al meccanismo agevolativo basato sulla cessione del credito nelle riqualificazioni immobiliari.

In sostanza, lo stop a sconto in fattura e alla cessione del credito riguardano tutti i bonus edilizi. I bonus potranno quindi essere sfruttati solo attraverso la detrazione diretta  in dichiarazione dei redditi.

Dunque, le famiglie che vorranno ristrutturare casa, non avranno altra soluzione che quella di pagare la spesa e beneficiare della detrazione Irpef per  quote annuali  in dichiarazione dei redditi. Fermo restando che la parte di quota annuale che supera l’Imposta Irpef dovuta in quello specifico anno è persa.

La cessione del credito sarà ancora ammessa per i lavori rispetto ai quali, entro il 16 febbraio, risulta presentato il titolo abilitativo (CILA-S per il superbonus, ove non siano previsti interventi di demolizione e ricostruzione da eseguirsi con permesso di costruire) e adottata, per i condomini, anche la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori.

L’attuale scenario prevede quindi la cessione del credito nella misura del 110% per tutto il 2023 per i progetti avviati nel corso del 2022 e in possesso dei regolari requisiti (ossia, con deposito CILAS entro i termini indicati dal Decreto Aiuti Quater: 31 dicembre se le delibere assembleari dei condomìni siano intervenute anteriormente al 18 novembre u.s., ovvero al 25 novembre – come per le persone fisiche, se la delibera fosse intervenuta tra il 18 ed il 25 novembre); per i lavori in avvio in questi mesi , nell’ipotesi di depositi CILAS e delibere intervenuti successivamente ai termini prima indicati, ma comunque prima del 16 febbraio u.s., è prevista la cessione nella misura del 90% per il 2023 e del 70% per il 2024.

Tali limitazioni rendono il quadro in cui opera il Gruppo alquanto complesso e gli impatti che ne potrebbero derivare sono al momento non facilmente stimabili. Molto dipenderà dalle soluzioni che verranno adottate e che sono allo studio anche attraverso tavoli tecnici con il MEF. Il Management del Gruppo monitorerà costantemente l’andamento della gestione ed interverrà, eventualmente, con le azioni correttive che riterrà necessarie.

Andamento rispetto alle previsioni di budget

Il risultato del 2022 è leggermente inferiore rispetto al budget a livello di ricavi ma superiore alle previsioni di budget a livello di margini (EBITDA, EBIT, Risultato Lordo) in quasi tutte le società del Gruppo a conferma delle strategie impostate in questi anni.

Dal punto di vista finanziario, il Gruppo al netto di Gabetti Lab ha generato una cassa operativa superiore alle previsioni di budget che in parte ha compensato l’andamento in assorbimento di Gabetti Lab, la cui gestione finanziaria è penalizzata soprattutto dalle dinamiche collegate ai progetti di riqualificazione energetica che scontano una forte dilazione temporale tra la manifestazione economica e quella finanziaria; in particolare nel corso del 2022 hanno pesato il blocco della cessione dei crediti da parte degli Istituti di Crediti nei confronti dei General Contractor oltre all’incertezza normativa del settore.

OPERAZIONI RILEVANTI AVVENUTE NELL’ESERCIZIO

In data 17 gennaio 2022 il Gruppo ha ottenuto due finanziamenti per due società, Abaco Team e Gabetti Franchising, per continuare la crescita in modo indipendente dal supporto del socio di riferimento. L’operazione si è perfezionata con un istituto di credito italiano con il supporto di Azimut Direct. Il finanziamento dell’importo di euro 6,5 milioni è assistito da Garanzia SACE ed ha una durata di 5 anni.

In data 7 febbraio 2022 è stata costituita AssicuraRe s.r.l. partecipata al 90% dal Gruppo; tale società ha per oggetto lo svolgimento dell’attività di brokeraggio assicurativo e si occuperà di tutto ciò che riguarda il mondo assicurativo in relazione al settore del Real Estate: polizze a protezione delle famiglie che sottoscrivono mutui, polizze per la locazione protetta, polizze a copertura dei rischi sulle donazioni, fideiussioni per le caparre confirmatorie, polizze CAR e decennali postume, nonché prodotti innovativi con una forte componente tecnologica legati alla casa e alle famiglie.

In data 15 febbraio 2022 l’assemblea dei soci di Wikicasa S.r.l. ha deliberato di aumentare, a pagamento, in via scindibile e per tranches, il capitale sociale per massimi nominali euro 55.814,37, oltre a sovrapprezzo di massimi euro 1.944.185,63, da offrirsi in opzione ai soci in proporzione alla partecipazione rispettivamente detenuta, con diritto di prelazione dei soci medesimi sulla parte del capitale sociale rimasta eventualmente inoptata, ai sensi dell’art. 2481-bis, comma 2, c.c.; l’aumento è strutturato in tre diverse tranche e precisamente:

- una prima tranche per massimi nominali euro 18.604,79, oltre a sovrapprezzo di massimi euro 648.061,88 con Termine per il diritto di Sottoscrizione entro trenta giorni dalla formale offerta in sottoscrizione (i.e. 3 aprile 2022) e Termine per la Prelazione entro il quinto giorno successivo dalla scadenza del Termine per il diritto di Sottoscrizione (i.e. 8 aprile 2022);

- una seconda tranche per massimi nominali euro 18.604,79, oltre a sovrapprezzo di massimi euro 648.061,88 sottoscrivibile a far data dal 1° settembre 2022 con Termine per il diritto di Sottoscrizione al 30 settembre 2022 e Termine per la Prelazione al 7 ottobre 2022;

- una terza tranche per massimi nominali euro 18.604,79, oltre a sovrapprezzo di massimi euro 648.061,88 sottoscrivibile a far data dal 1° gennaio 2023 con Termine per il diritto di Sottoscrizione al 31 gennaio 2023 e Termine per la Prelazione al 7 febbraio 2023;

- il termine finale dell’aumento è fissato al 7 febbraio 2023.

In data 16 febbraio 2022 è stata costituito il Consorzio Work & Build, partecipato in quote di pari importo da Gabetti Lab, Monety, Assicurare, Patrigest ed Abaco. Il Consorzio non ha fini di lucro e persegue lo scopo di far conseguire ai Soci consorziati operanti nel settore edilizio e, più specificatamente, in quello della riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, della rigenerazione urbana, nonché nelle attività di servizio complementari, i vantaggi economici derivanti dall'organizzazione e dalla gestione in comune di servizi e attività preordinate all'offerta di un nuovo approccio integrato ed ecocompatibile.

In data 29 aprile 2022 l’assemblea degli azionisti ha approvato il bilancio separato e consolidato 2021.

L’Assemblea, sempre in sede ordinaria, ha anche deliberato di approvare i Piani di Stock Option a favore degli Amministratori esecutivi, Dirigenti con Responsabilità Strategiche, Dirigenti e Quadri della Società e/o delle sue Controllate. I Piani di Stock Option sono relativi rispettivamente ai periodi 2022-2024 e 2022-2026 e prevedono l’assegnazione, al verificarsi di specifiche condizioni entro i termini previsti nei piani, a favore dei beneficiari di un ammontare complessivo massimo di n. 2.860.000 opzioni che attribuiranno, nei periodi di esercizio e ai prezzi fissati, il diritto di sottoscrivere azioni ordinarie della Società nel rapporto di n. 1 azione per ogni n. 1 opzione esercitata.

L’Assemblea degli Azionisti ha, quindi, deliberato, in sede straordinaria, la modifica dell’art. 5 dello statuto sociale al fine di attribuire al Consiglio di Amministrazione, ai sensi dell’art. 2443, comma 2, cod. civ., la facoltà di aumentare il capitale sociale a servizio dei Piani di Stock Option di cui anzidetto.

A fine aprile 2022 il Gruppo ha ottenuto due ulteriori finanziamenti per Abaco Team e Gabetti Franchising. L’operazione si è perfezionata con un istituto di credito italiano con il supporto di Azimut Direct. Il finanziamento dell’importo di euro 3,5 milioni è assistito da Garanzia SACE ed ha una durata di 5 anni.

In data 15 luglio 2022 il Gruppo ha ottenuto un ulteriore finanziamento per Gabetti Lab (che ad inizio luglio è stata trasformata da S.r.l a S.p.A.). L’operazione si è perfezionata con un istituto di credito italiano con il supporto di Azimut Direct. Il finanziamento dell’importo di euro 6,25 milioni è assistito da Garanzia SACE ed ha una durata di 5 anni.

In data 27 luglio 2022 Consob ha comunicato alla Società la revoca dall’obbligo di diffusione di informazioni integrative ai sensi dell’art. 114, comma 5 del D. Lgs. 58/98, a decorrere dalle informazioni relative al terzo trimestre dell’esercizio in corso (cd. Grey List).

In data 20 settembre 2022 il Gruppo ha ceduto l’80% delle azioni complessive di Professionecasa S.p.A. all’attuale Top Management attraverso un’operazione di management buy-out. Il restante 13,76% rimane invece di proprietà del Gruppo Gabetti.

In data 10 novembre 2022 la società Gabetti Lab S.p.A. ha acquistato una quota della società Iooota S.r.l. pari al 4,50% del capitale sociale, tramite un aumento di capitale sociale deliberato dai soci e riservato a Gabetti Lab S.p.A., pari ad euro 145 mila. La società è attiva nel mercato dello “smart building”, che opera attraverso sistemi innovativi per gestire in maniera intelligente e automatizzata il profilo energetico delle unità abitative.

In data 21 dicembre 2022 il Gruppo ha a ceduto a Rina Prime Value Services S.p.a. il 15% delle quote detenute in Npls Re_Solutions S.r.l. ad un prezzo di euro 380 mila.

FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO

Non si evidenziano fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio.

EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

Nel rispetto delle azioni previste, il Gruppo sta affrontando un percorso di crescita puntando a rafforzare ulteriormente il suo ruolo di leadership nei servizi immobiliari.

Il Gruppo punta nel 2023 ad un risultato positivo seppur inferiore al risultato del 2022 soprattutto per gli impatti derivanti dalle modifiche alla normativa sulla riqualificazione energetica, semprechè non vi siano effetti economici particolarmente negativi derivanti dall’inasprimento della crisi internazionale e dal peggioramento dei mercati finanziari.

Milano, 16 marzo 2023

Per il Consiglio di Amministrazione

                                                                                 Il Presidente e Amministratore Delegato

                                                                                               Fabrizio Prete

BILANCIO CONSOLIDATO

PROSPETTI CONTABILI E

NOTE ESPLICATIVE

31 dicembre 2022

	Company Information
	Name of reporting entity	Gabetti Property Solutions S.P.A.
	Principal Activities	Servizi di amministrazioni, gestione o assistenza
	Address of registered office	Via Bernardo Quaranta, 40
	Country of incorporation	Italia
	Domicile of entity	Milano
	Principal place of business	Milano
	Legal form of entity	S.P.A.
	Name of parent entity	0
	Name of ultimate parent group	0
	Description of nature of financial statements	IAS-IFRS
	Date of end of reporting period	12/31/22
	Period covered by financial statements	01/01/2022 to 31/12/2022
	Description of presentation currency	EUR
	Level of rounding used in financial statements	1000
	Explanations	Explications

		GRUPPO GABETTI
		SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA
		(valori in migliaia di Euro)
	Nota	ATTIVITA'		31.12.2022	31.12.2021
		Attività non correnti
	1	Immobilizzazioni materiali		6.725	7.135
	3	Immobilizzazioni immateriali		9.285	9.518
	4	Partecipazioni valutate ad equity		1.082	979
	5	Attività fiscali differite		7.746	4.652
	6	Altri crediti finanziari a lungo termine		85	299
	7	Altre attività a lunga termine		179	195
		Totale attività non correnti		25.102	22.778
		Attività correnti
	8	Crediti commerciali e altri crediti a breve termine		197.346	137.708
	9	Altri crediti finanziari a breve termine		1.908	2.702
	10	Cassa e disponibilità liquide		14.204	6.645
		Totale attività correnti		213.458	147.055
		TOTALE ATTIVO		238.560	169.833
		GRUPPO GABETTI
		SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA
		(valori in migliaia di Euro)
	Nota	PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA'		31.12.2022	31.12.2021
		Capitale sociale e riserve
	11	Capitale sociale		14.870	14.870
	12	Altre riserve		15.479	11.382
	12	Utile/Perdite a nuovo		-7.779	-12.138
	12	Utile/Perdite del Gruppo		11.618	8.317
		Totale patrimonio netto consolidato del Gruppo		34.188	22.431
	13	Capitale sociale e riserve di pertinenza di terzi		899	327
	13	Risultato di pertinenza di terzi		2.924	3.917
		Totale patrimonio netto di terzi		3.823	4.244
		Patrimonio netto totale		38.011	26.675
		Passività non correnti
	14	Debiti finanziari a lungo termine		17.072	10.723
	15	Passività fiscali differite		453	348
	16	Benefici successivi alla cess.del rapp di lavoro		1.928	2.060
	17	Fondi a lungo termine		2.643	2.643
		Totale passività non correnti		22.096	15.774
		Passività correnti
	18	Debiti commerciali e altre passività a breve termine		167.286	121.052
	19	Debiti per imposte sul reddito		410	546
	20	Debiti finanziari a breve termine		10.719	5.718
	21	Fondi rischi ed oneri		38	68
		Totale passività correnti		178.453	127.384
		TOTALE PASSIVITA'		238.560	169.833

		GRUPPO GABETTI
		CONTO ECONOMICO
		(valori in migliaia di Euro)
	Nota			2022	2021
		Attività in funzionamento
	22	Ricavi		150.171	165.548
	23	Altri proventi		1.638	1.765
		Totale valore della produzione		151.809	167.313
	24	Costo del personale		16.027	14.870
	25	Ammortamenti e svalutazioni		2.668	2.625
	26	Costi per servizi		104.623	129.682
	27	Altri costi operativi		14.883	7.325
		Totale costi della produzione		138.201	154.502
		Risultato operativo		13.608	12.811
	28	Ricavi finanziari		1.632	74
	29	Costi finanziari		1.141	510
	30	Rettifiche di valore su crediti finanziari		-570	-568
	31	Valutazioni di attività finanziarie		-464	-81
		Risultato prima delle imposte		13.065	11.726
	32	Imposte sul reddito		-1.477	-508
		Risultato netto consolidato		14.542	12.234
		AZIONISTI DELLA CONTROLLANTE		11.618	8.317
		Azionisti di minoranza		2.924	3.917
	33	Utile per azione
		Base		0,193	0,138
		Diluito		0,193	0,138
	Si evidenzia che l’utile per azione è stato calcolato esprimendo al numeratore il risultato attribuibile agli azionisti della controllante pari ad euro 11.618 mila e al denominatore il numero di azioni ordinarie pari a n. 60.335.566.

		GRUPPO GABETTI
		PROSPETTO DI CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
		(valori in migliaia di Euro)
	Nota		2022	2021
		Risultato d'esercizio	14.542	12.234
		Voci che non si riverseranno in conto economico negli esercizi successivi:
		Altre componenti del conto economico complessivo
	13	Utili (perdite) attuariali dei piani a benefici definiti	219	-106
	13	Imposte sulle componenti del conto economico complessivo	-53	23
		Altre componenti del conto economico complessivo del periodo al netto degli effetti fiscali
		Totale risutlato complessivo consolidato	14.708	12.151
		Totale risultato complessivo attribuibile a:
		Azionisti della controllante	11.784	8.234
		Interessenze di pertinenza di terzi	2.924	3.917

		GRUPPO GABETTI
		RENDICONTO FINANZIARIO
		(valori in migliaia di Euro)
	Nota		Nota	2022	2021
		FLUSSO MONETARIO DELL'ATTIVITA' OPERATIVA
		Utile (perdita) netto del Gruppo		11.618	8.317
		Risultato di pertinenza di terzi	13	-993	3.588
		Ammortamenti e svalutazioni di immobilizzazioni	1-3-25-27	2.668	2.641
		Svalutazioni (rivalutazioni) delle partecipazioni e altre attività finanziarie	4-31	464	81
		Accantonamento svalutazione crediti	8-27	10.337	2.630
		Oneri finanziari al netto dei proventi finanziari	28-29	583	342
		Variazione netta del T.F.R. di lavoro subordinato	16	-133	138
		Variazione netta del fondo rischi e oneri	17-21	-30	373
		Variazione nel capitale e riserve di terzi	13	573	-113
		Variazione netta dei crediti / debiti commerciali e diversi	5-7-8-15-18-19-27	-26.800	-13.520
	A	Flusso monetario netto dell'attività operativa		-1.713	4.477
		FLUSSO MONETARIO DELL'ATTIVITA' DI INVESTIMENTO
		(Investimenti) disinvestimenti in immobilizzazioni immateriali	3	-377	-802
		(Investimenti) disinvestimenti in immobilizzazioni materiali	1	-178	-233
		(Investimenti) Disinvestimenti/Variaz. di partecipazioni in società valutate all'equity	4	-567	-12
		Diminuzione (Aumento) dei crediti finanziari	6-9-28	1.021	1.396
	B	Flusso monetario netto dell'attività di investimento		-101	349
		FLUSSO MONETARIO DELL' ATTIVITA' DI FINANZIAMENTO
		Aumento dei debiti finanziari	14-20	9.234	-5.510
		Variazione di perimetro Monety	12	-31	0
		Altre differenze di consolidamento	12	170	-137
	C	Flusso monetario netto dell'attività di finanziamento		9.373	-5.647
	D	FLUSSO MONETARIO GENERATO (ASSORBITO) (A+B+C)		7.559	-821
	E	DISPONIBILITA' LIQUIDE INIZIALI		6.645	7.466
		DISPONIBILITA' LIQUIDE FINALI (D+E)		14.204	6.645

	PROSPETTO DELLE VARIAZIONI NEI CONTI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO DI GRUPPO
		Nota 11	Nota 12	Nota 12	Nota 12	Nota 12	Nota 12	Nota 12	Nota 12
		Capitale Sociale	Riserva da sovraprezzo delle azioni	Riserva legale	Riserva straordinaria	Altre riserve	Utili (Perdite) attuariali sul TFR	Utili (Perdite) portati a nuovo	Utili (Perditi) dell'esercizio	Patrimonio Netto di Gruppo
	Saldi al 31.12.2019	14.733	8.554	0	0	748	(473)	(10.754)	121	12.929
	Riporto a nuovo perdita esercizio 2019							121	(121)	0
	Iscrizione al registro imprese aumento CS azioni NPL 29.01.2020	34				(34)				0
	Delibera assemblea del 20.05.2020 copertura delle perdite al 31.12.2019		(719)					719		0
	Iscrizione al registro imprese aumento CS azioni NPL 01.12.2020	34	764							798
	Aumento CS azioni NPL accordo del 20.06.2013		1.539			69				1.608
	Altre componenti di conto economico complessivo
	(utili/perdite attuariali sul TFR al 31.12.2020)						(24)			(24)
	Variazione di perimetro Mutuisi e Monety							(12)		(12)
	Altre differenze di consolidamento							(67)		(67)
	Risultato netto consolidato al 31.12.2020								(981)	(981)
	Saldi al 31.12.2020	14.801	10.138	0	0	783	(497)	(9.993)	(981)	14.251
	Riporto a nuovo perdita esercizio 2020							(981)	981	0
	Iscrizione al registro imprese aumento CS azioni NPL 02.02.2021	69				(69)				0
	Delibera assemblea del 30.04.2021 copertura delle perdite al 31.12.2020			63	1.197			(1.260)		0
	Altre componenti di conto economico complessivo
	(utili/perdite attuariali sul TFR al 31.12.2020)						(83)			(83)
	Altre differenze di consolidamento							(54)		(54)
	Risultato netto consolidato al 31.12.2020								8.317	8.317
	Saldi al 31.12.2021	14.870	10.138	63	1.197	714	(580)	(12.288)	8.317	22.431
	Riporto a nuovo perdita esercizio 2021							8.317	(8.317)	0
	Delibera assemblea del 29.04.2022 copertura delle perdite al 31.12.2021			202	3.841			(4.043)		0
	Altre componenti di conto economico complessivo
	(utili/perdite attuariali sul TFR al 31.12.2021)						166			166
	Variazione perimentro di consolidamento						(31)			(31)
	Altre differenze di consolidamento						4			4
	Risultato netto consolidato al 31.12.2022								11.618	11.618
	Saldi al 31.12.2022	14.870	10.138	265	5.038	714	(441)	(8.014)	11.618	34.188

Milano, 16 marzo 2023

Per il Consiglio di Amministrazione

                                                                                 Il Presidente e Amministratore Delegato

                                                                                               Fabrizio Prete

PROSPETTI SUPPLEMENTARI ED ALLEGATI

Prospetto di raccordo tra il bilancio della Capogruppo ed il bilancio Consolidato al 31 dicembre 2022
Prospetto delle variazioni nei conti delle immobilizzazioni immateriali
Prospetto delle variazioni nei conti delle immobilizzazioni materiali

Prospetto della informazioni relative alla fiscalità differita ed anticipata

Attestazione del bilancio di esercizio ai sensi dell’art. 81 del regolamento Consob n. 11971 del 14/5/99

Relazione della Società di Revisione.

Relazione del Collegio Sindacale.

Prospetto di raccordo tra il bilancio della Capogruppo ed il bilancio Consolidato al 31 dicembre 2022

Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006 viene di seguito riportato il prospetto di raccordo tra il risultato dell’esercizio 2022 ed il patrimonio netto di Gruppo al 31 dicembre 2022 coi corrispondenti valori della Capogruppo Gabetti Property Solutions S.p.A.

( in migliaia di Euro)	Risultato netto	Patrimonio netto
Bilancio separato di Gabetti Property Solutions S.p.A.	8.065	38.414
- Contributo società controllate	10.809	29.809
- Scritture di consolidamento:
Valutazione acquisizione controllo Tree Real Estate	-371	7.109
Effetto valutazione IAS su portafoglio mutui	69	-76
Altre scritture	1.401	-1.728
- Eliminazione valore partecipazioni svalutazioni/dividendi	-5.431	-35.517
Bilancio consolidato Gruppo Gabetti	14.542	38.011

ATTESTAZIONE

DEL BILANCIO CONSOLIDATO

ai sensi dell’art. 81 – ter del Regolamento Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni

1. I sottoscritti Fabrizio Prete in qualità di “Presidente del Consiglio di Amministrazione”, Roberto Busso in qualità di “Amministratore Delegato” e Marco Speretta in qualità di “Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari” della Gabetti Property Solutions S.p.A. attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:

• l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell'impresa e

• l'effettiva applicazione

delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio consolidato nel corso dell'esercizio 2022.

2. Si attesta, inoltre, che:

2.1 il bilancio consolidato al 31 dicembre 2022:

a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità europea ai sensi del Regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 luglio 2002;

b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;

c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria dell'emittente e dell’insieme delle Imprese incluse nel consolidamento.

2.2 la relazione sulla gestione comprende un’analisi attendibile dell’andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell’emittente e dell’insieme delle imprese incluse nel consolidamento, unitamente alla descrizione dei principali rischi e incertezze cui sono esposti.

Milano, 16 marzo 2023

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BILANCIO DELLA CAPOGRUPPO

RELAZIONE SULLA GESTIONE

STATO PATRIMONIALE

CONTO ECONOMICO

ANNO 2022

RELAZIONE DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE SULL'ANDAMENTO 2022 DELLA CAPOGRUPPO (art. 2428 C.C.)

La società Gabetti Property Solutions S.p.A., con sede sociale in Milano, via Bernardo Quaranta 40, ha per oggetto l’acquisto di quote, azioni e partecipazioni di società o enti di qualsivoglia natura in Italia e all’estero; il finanziamento e il coordinamento tecnico, amministrativo e finanziario a favore delle società o enti nei quali partecipa, nonché la prestazione di servizi nei confronti delle stesse; la compravendita e il possesso di titoli pubblici e privati, nonché la gestione di quelli di sua proprietà; il recupero crediti.

Il capitale sociale sottoscritto e versato al 31 dicembre 2022 è pari ad euro 14.869.514, suddiviso in n. 60.335.566 azioni prive di valore nominale espresso.

Di seguito si riporta l’analisi delle principali voci del conto economico, riclassificato secondo le disposizioni della CONSOB del 23 febbraio 1994.

Al 31 dicembre 2022 la voce “Proventi ed oneri finanziari” risulta positiva per euro 4.943 mila, in miglioramento rispetto ad euro 1.465 mila dell’esercizio precedente .

Tale voce è comprensiva di proventi finanziari per euro 905 mila (euro 152 mila nell’esercizio precedente) riferiti per euro 331 mila alla plusvalenza relativa alla cessione della partecipazione in Npls avvenuta a fine 2022, per euro 559 mila agli interessi attivi verso le società controllate assistite finanziariamente dalla capogruppo (euro 137 mila nell’esercizio precedente) ed euro 15 mila relativi a interessi attivi maturati su c/c bancari e sulla polizza assicurativa sottoscritta con Crédit Agricole Vita S.p.A. (euro 15 mila anche nel 2021), al netto degli interessi passivi ed altri oneri finanziari, complessivamente pari ad euro 522 mila (euro 490 mila al 31 dicembre 2021).

Al 31 dicembre 2022 sono presenti dividendi ricevuti dalla controllata Abaco Team S.p.A. per euro 90 mila (euro 1.194 mila nel 2021), dalla controllata Abaco Engineering per euro 380 mila e dalla controllata Gabetti Lab per euro 4.090 mila (euro 609 mila nel 2021).

Gli interessi passivi ed altri oneri finanziari sono composti da euro 285 mila di interessi verso finanziamento soci, euro 84 mila relativi agli oneri finanziari afferenti l’IFRS16, euro 110 mila relativi ai finanziamenti infragruppo ricevuti dalle società controllate e il resto pari ad euro 43 mila relativo a oneri bancari/prestazione di servizi finanziari.

La voce “Rettifiche di valore delle attività finanziarie” risulta negativa per euro 379 mila (negativa per euro 536 mila nell’esercizio precedente) ed è composta dalla svalutazione della partecipazioni della società controllata Gabetti Mutuicasa S.p.A. per l’intero importo.

Al 31 dicembre 2022 gli “Altri proventi di gestione” sono pari ad euro 9.532 mila, in crescita rispetto ad euro 8.471 mila del 31 dicembre 2021, comprensivi di euro 9.453 mila di riaddebiti per servizi centralizzati corporate (euro 8.315 mila nel 2021 ), di euro 71 mila di sopravvenienze attive (euro 147 mila nel 2021) e di euro 8 mila di proventi diversi (euro 9 mila nel 2021).

Al 31 dicembre 2022 i “Costi di gestione” sono complessivamente pari ad euro 10.765 mila, in aumento di euro 714 mila rispetto ad euro 10.051 mila dell’esercizio precedente.

Nell’esercizio 2022 sono presenti imposte sul reddito positive per euro 4.734 mila rispetto ad euro 4.694 mila del 2021.

Gabetti Property Solutions S.p.A. nel bilancio dell'esercizio chiuso al 31 dicembre 2022 ha pertanto evidenziato un utile pari ad euro 8.065 mila , in netto miglioramento rispetto all’utile di euro 4.043 mila conseguito al 31 dicembre 2021.

Al 31 dicembre 2022 il patrimonio netto della Società è pari ad euro 38.414 mila (euro 30.294 mila al 31 dicembre 2021), inclusivo del risultato del periodo .

Di seguito si riporta la composizione dell’indebitamento finanziario della Capogruppo “contabile”, ossia comprensiva della parte finanziaria sorta con l’applicazione dell’IFRS 16 e quella “effettiva”, senza quest’ultimo effetto, redatto sulla base delle nuove disposizioni Consob in conformità agli Orientamenti dell'ESMA in materia di obblighi di informativa :

L’indebitamento finanziario netto “contabile” della Capogruppo al 31 dicembre 2022 ammonta ad euro 5,2 milioni, composto per euro 4,5 milioni da debiti finanziari correnti e per euro 1,5 milioni da quelli non correnti, al netto di euro 2,8 milioni di liquidità, oltre ad euro 2,1 milioni di debiti finanziari afferenti ai contratti di leasing operativo in essere .

L’indebitamento finanziario netto “effettivo” senza considerare l’effetto IFRS 16 è pari ad euro 3,1 milioni, con un decremento di euro 6,6 milioni rispetto ad euro 9,7 milioni del 31 dicembre 2021 a seguito principalmente di una gestione operativa positiva, che ha generato cassa e che ha consentito di ridurre in parte il finanziamento ricevuto dal socio.

L’indebitamento non corrente al 31 dicembre 2022 include l’importo di euro 1,5 milioni relativo al finanziamento soci a medio/lungo termine dall’azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l.; tale contratto prevede la possibilità di un’erogazione massima di euro 13 milioni.

Al 31 dicembre 2022 le linee di credito concesse dal sistema bancario ammontano ad euro 0,8 milioni per crediti di firma e carte di credito.

Resta importante il monitoraggio di tutte le attività effettuate dal Gruppo, in quanto l’eventuale peggioramento dei risultati economici potrebbe provocare effetti negativi anche sulla situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo.

ALTRE INFORMAZIONI

Consolidato fiscale

Gabetti Property Solutions S.p.A., secondo quanto previsto dalla normativa vigente, in data 30 novembre 2022 e in data 2 dicembre 2022 ha comunicato l’ultimo perimetro delle società aderenti al consolidato fiscale nazionale di cui all’art. 117 e seguenti del Tuir.

Verifiche e accessi

Nel corso dell’esercizio non sono avvenute verifiche e accessi da parte dell’Agenzia delle Entrate riguardanti la Società.

Altre informazioni ai sensi dell’art. 2428 C.C.

La Società non ha svolto attività di ricerca e sviluppo.

La Società non possiede e non ha posseduto nel corso dell’esercizio azioni proprie, o azioni o quote di società controllanti.

Uffici e sedi

Al 31 dicembre 2022 risultano unità locali a Bari – Via Toma 34, Bologna – Piazza dei Martiri 1, Firenze – Piazza Repubblica 6, - Genova, – Via XX settembre 28/11, Napoli – Piazza Bovio 22, Padova – Passaggio Saggin 2, Reggio di Calabria – Via Monsignor Paolo Giunta 9/11, Roma – Viale di Villa Grazioli 21-23-25, Torino – Via Alfieri 11, Savigliano – Piazza Schiaparelli 10 e Como – Via Lungo Lario Trento 15.

Non risulta nessuna sede secondaria.

Direzione e Coordinamento

L’Emittente non è soggetta all’attività di direzione e coordinamento ai sensi dell’art. 2497 del codice civile da parte della controllante Marcegaglia Holding S.p.A..

La controllante Marcegaglia Holding S.p.A. non interviene nella conduzione degli affari della Società e per sua natura svolge il ruolo di azionista attraverso la controllata Marcegaglia Investments S.r.l. detenendo e gestendo partecipazioni in società, come previsto dal proprio oggetto sociale; non sussistono, pertanto, elementi atti ad indicare l’esercizio di fatto di un’attività di direzione e coordinamento (in quanto tra l’altro la Società ha piena ed autonoma capacità negoziale nei rapporti con i terzi e non sussiste un rapporto di tesoreria accentrata); inoltre, la presenza di più amministratori indipendenti e la competenza degli stessi sono adeguati in relazione alle dimensioni del Consiglio di Amministrazione ed all’attività svolta dalla Società. Ulteriore e rilevante elemento idoneo ad escludere l’esercizio di tale attività di direzione e coordinamento è la definizione, in piena autonomia da parte della Società, dei propri indirizzi strategici generali ed operativi.

INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE

Come previsto dall’art. 2428 del Codice civile vengono di seguito esposti gli indicatori di risultato finanziari ritenuti più significativi:

ANDAMENTO DELLE PRINCIPALI PARTECIPATE

GABETTI AGENCY S.p.A.

Capitale Sociale: euro 4.650.000

Partecipazione diretta: 100%

La società opera nel settore dell'intermediazione immobiliare e al 31 dicembre 2022 svolge la propria attività nella sede principale di Milano, via Bernardo Quaranta, 40 e in 10 agenzie territoriali, oltre che in 21 uffici vendite del settore Home value (Frazionamenti ) e nel settore del franchising immobiliare attraverso la controllata Tree Real Estate che opera sul territorio con i brand Gabetti Franchising Agency e Grimaldi, con 866 agenzie affiliate.

L’analisi dei dati puntuali del mercato immobiliare italiano del 2022 ha evidenziato una continuazione della crescita, seppur sempre più attenuata, pari al 4,1% (9,8% nel 1° semestre 2022) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (nel dettaglio +4,7% nel settore Residenziale e +3,7% nel mercato degli Usi diversi); anzi nel 4° trimestre del 2022 si è delineata un’inversione di tendenza rispetto ai trimestri precedenti che risultavano in crescita.

In tale contesto, al 31 dicembre 2022 i ricavi per attività d’intermediazione immobiliare sono cresciuti del 28% rispetto al 2021 con un EBITDA in forte miglioramento pari ad Euro 2.132 mila, rispetto ad euro 1.237 mila del 2021 grazie alla crescita dei ricavi.

Il risultato operativo è stato positivo per euro 1.541 mila, rispetto ad euro 448 mila del 2021 per gli effetti della crescita dell’EBITDA e anche grazie a minori accantonamenti per svalutazione crediti.

L’esercizio 2022 evidenzia pertanto un risultato netto positivo pari ad euro 1.662 mila, rispetto ad euro 18 mila realizzato al 31 dicembre 2021. Nella gestione finanziaria, negativa per euro 1.267 mila (euro -629 mila nel 2021), è presente la svalutazione per euro 358 mila di Gabetti Mutuicasa (euro 506 mila nel 2021) e la svalutazione per euro 369 mila di Tree Re; il patrimonio netto al 31 dicembre 2022 è pari ad euro 3.882 mila (euro 2.220 mila alla fine dell’esercizio precedente).

PATRIGEST S.p.A.

Capitale Sociale: euro 1.550.000

Partecipazione diretta: 100 %

La Società è specializzata nell’attività di valutazione e nel fornire consulenze mirate a tutti coloro che hanno la necessità di conoscere approfonditamente il patrimonio immobiliare e di monitorarlo nel tempo.

I servizi della Società sono prevalentemente rivolti a investitori istituzionali pubblici e privati, alle Banche d’affari, ai fondi immobiliari e pensionistici, agli enti pubblici ed ai gruppi industriali, bancari e assicurativi.

Al 31 dicembre 2022 i ricavi sono risultati pari ad euro 3.545 mila, in crescita del 13% rispetto ad euro 3.143 mila di fine esercizio 2021, con un EBITDA positivo pari ad euro 406 mila, in miglioramento rispetto ad euro 142 mila del 2021.

Il bilancio al 31 dicembre 2022 ha evidenziato pertanto un risultato netto positivo di euro 231 mila, in miglioramento rispetto al risultato netto di euro 6 mila nel precedente esercizio ed un patrimonio netto di euro 1.623 mila (euro 1.392 mila nell’esercizio precedente).

ABACO TEAM S.p.A.

Capitale Sociale: euro 2.000.000

Partecipazione diretta: 100%

La società offre servizi tecnici per la risoluzione di problemi e per lo sviluppo di opportunità in ambito immobiliare, energetico, impiantistico, di sicurezza e ambientale sotto il profilo tecnico. Attraverso un team di professionisti con esperienza pluriennale, si rivolge ad investitori istituzionali Pubblici e Privati, Banche d’affari, SGR, enti Pubblici, gruppi industriali, istituti Bancari ed assicurazioni e Clienti privati nell’ambito di Audit & Hse, Property & Facility Management, Loans Servicing.

Nell’esercizio 2022 Abaco ha registrato ricavi operativi pari ad euro 22.662 mila, contro euro 22.241 mila del 2021 (+12%). La crescita nel Facility (+143%), nell’ Hse (+33%) e nel Property (+22%) è stata più che compensata dalla diminuzione nel Loans & Appraisal (- 36%) e nell’ Audit (-9%).

Al 31 dicembre 2022 l’EBITDA è stato positivo per euro 2.080 mila, in aumento rispetto ad euro 840 mila del 2021 (+148%) a seguito, prevalentemente, di maggiori ricavi e minori costi fissi.

Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2022 evidenzia un utile netto di euro 1.852 mila, superiore rispetto ad euro 106 mila del 31 dicembre 2021 . Il patrimonio netto risulta infine pari ad euro 2.732 mila (euro 2.276 mila al 31 dicembre 2021).

ABACO TEAM ENGINEERING S.r.l

Capitale Sociale: euro 100.000 euro

Partecipazione diretta: 100%

E’ la società di Ingegneria del Gruppo Gabetti e svolge attività di Progettazione, Direzione Lavori, Coordinamento Generale, Controllo dei costi, Sicurezza e Collaudo sia per opere tradizionali che per incentivi fiscali; Asseverazioni tecniche Superbonus; Ingegneria di prevenzione incendi.

Nell’esercizio 2022 Abaco Engineering ha registrato ricavi operativi pari ad euro 5.912 mila, contro euro 3.143 mila del 2021 (+88%).

Al 31 dicembre 2022 l’EBITDA è stato positivo per euro 423 mila in diminuzione rispetto ad euro 628 mila del 2021, a seguito, prevalentemente, di maggiori costi fissi per il rafforzamento della struttura operativa.

Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2022 evidenzia un utile netto di euro 173 mila, in diminuzione rispetto ad euro 403 mila del 2021. Il patrimonio netto risulta infine pari ad euro 302 mila ( euro 510 mila al 31 dicembre 2021).

GABETTI MUTUICASA S.p.A.

Capitale Sociale: euro 5.515.368

Partecipazione diretta: 51,429 %

Partecipazione indiretta (tramite Gabetti Agency S.p.A.): 48,571 %

Nel corso del 2022 è continuata l’attività di gestione del portafoglio mutui proprio con riferimento al recupero dei crediti in contenzioso.

Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2022 evidenzia un risultato netto negativo di euro 736 mila (risultato negativo netto di euro 1.042 mila nel 2021), con un patrimonio netto di euro 4.331 mila (euro 5.067 mila al 31 dicembre 2021).

GABETTI LAB S.p.A.

Capitale Sociale: euro 1.000.000

Partecipazione diretta: 51%

E’ la società del Gruppo, operativa dal 2019, che si occupa di sviluppare e coordinare la rete Gabetti Condominio (composta da studi di amministrazione condominiale in franchising) e la rete Gabetti Tec (che integra professionisti e imprese coinvolti nei progetti di riqualificazione sostenibile degli edifici).

Al 31 dicembre 2022 i ricavi di Gabetti Lab sono pari ad euro 76.349 mila, in diminuzione rispetto ad euro 104.500 mila del 2021 con un EBITDA pari ad euro 17.404 mila (euro 12.147 mila del 31 dicembre 2021). In diminuzione sono risultati soprattutto i ricavi derivanti dagli accordi con i partner che operano come “General Contractor” nella filiera legata ai progetti di riqualificazione energetica, pari ad euro 73.539 mila, rispetto ad euro 102.600 mila dello stesso periodo dello scorso anno.

Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2022 evidenzia un risultato netto positivo di euro 5.887 mila, in lieve diminuzione rispetto ad euro 8.027 mila del 2021, con un patrimonio netto di euro 6.907 mila (euro 8.090 mila al 31 dicembre 2021).

RAPPORTI CON IMPRESE CONTROLLATE E COLLEGATE

Al 31 dicembre 2022 i rapporti finanziari ed economici con le imprese controllate e collegate risultano dettagliati nella seguente tabella, con l’evidenza qualora siano rapporti indiretti (importi in migliaia di euro ):

Rapporti con parti correlate

Nella tabella che segue vengono evidenziati il dettaglio e l’incidenza che le operazioni con parti correlate hanno sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria della Capogruppo, secondo quanto previsto dalla comunicazione Consob n. DEM/6064293 del 28 Luglio 2006:

Sono in essere delle garanzie a favore di Marcegaglia Investment per complessivi euro 2,6 M a seguito del subentro, a far data dal 31 luglio 2019, nei diritti ed obblighi vantati da taluni istituti di credito nei confronti di Investments Services S.p.A. in liquidazione.

FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO ED EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

Non si evidenziano fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio.

Evoluzione prevedibile della gestione

Come già riportato nel bilancio consolidato, il Gruppo sta affrontando un percorso di crescita puntando a rafforzare ulteriormente il suo ruolo di leadership nei servizi immobiliari.

Il Gruppo punta nel 2023 ad un risultato positivo seppur inferiore al risultato del 2022 soprattutto per gli impatti derivanti dalle modifiche alla normativa sulla riqualificazione energetica, semprechè non vi siano effetti economici particolarmente negativi derivanti dall’inasprimento della crisi internazionale e dal peggioramento dei mercati finanziari.

PROPOSTA DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE IN MERITO AL RISULTATO DELL’ESERCIZIO

Signori Azionisti,

il Consiglio di Amministrazione di Gabetti Property Solutions S.p.A. Vi invita ad approvare il bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2022 e la relazione sulla gestione che lo accompagna, nonché la proposta di destinazione del risultato dell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2022.

Il bilancio di esercizio al 31 dicembre 2022 evidenzia un utile di periodo di euro 8.065.346,94 che Vi proponiamo di destinare quanto ad euro 403.267,35 a riserva legale e per la restante parte pari ad euro 7.662.079,59 a riserva straordinaria.

Milano, 16 marzo 2023

Per il Consiglio di Amministrazione

                                                                                 Il Presidente e Amministratore Delegato

                                                                                               Fabrizio Prete

PROSPETTO DI CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO

Informativa richiesta dallo IAS 7 par. n.44A, n.44E e n.60

Stato Patrimoniale ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

Conto Economico ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO SEPARATO

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ AI PRINCIPI CONTABILI INTERNAZIONALI

Il bilancio separato è stato redatto secondo i principi contabili emanati dall’International Accounting Standards Board (IASB) e le relative interpretazioni dell’International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), adottati dalla Commissione europea ai sensi del Regolamento Comunitario n. 1606/2002.

Nella predisposizione del bilancio al 31 dicembre 2022 sono stati applicati i principi in vigore alla data di riferimento del bilancio (inclusi i documenti interpretativi SIC e IFRIC) omologati dai regolamenti dell’Unione europea.

PRINCIPALI FONTI DI INCERTEZZA PER LA PREDISPOSIZIONE DEL BILANCIO

La redazione del bilancio separato ha richiesto anche il ricorso a stime e ad assunzioni che possono determinare significativi effetti sui valori iscritti nello stato patrimoniale e nel conto economico, nonché sull’informativa relativa alle attività e passività potenziali riportate in bilancio. L’elaborazione di tali stime ha implicato l’utilizzo delle informazioni disponibili e l’adozione di valutazioni soggettive, fondate sia su performance storiche che su quelle derivanti dalle attività connesse alle aree di business in fase di avvio.

Per loro natura le stime e le assunzioni utilizzate possono variare di esercizio in esercizio e, pertanto, non è da escludersi che negli esercizi successivi gli attuali valori iscritti in bilancio potranno differire anche in maniera significativa a seguito del mutamento delle valutazioni utilizzate.

Le principali fattispecie per le quali è maggiormente richiesto l’impiego di valutazioni soggettive da parte della direzione aziendale sono:

• la quantificazione delle perdite per riduzione di valore dei crediti e, in genere, delle altre attività finanziarie;

• la quantificazione dei fondi del personale e dei fondi per rischi e oneri;

• le stime e le assunzioni sulla recuperabilità della fiscalità differita attiva;

• le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità degli avviamenti (inclusi quelli impliciti nel valore delle partecipazioni);

• le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità del valore delle partecipazioni.

In particolare, nonostante la ripresa del mercato immobiliare, la situazione di incertezza macroeconomica complessiva ha comportato la necessità di effettuare complesse assunzioni riguardanti l’andamento futuro riflettendosi in un più elevato grado di incertezza di alcune stime di bilancio.

Non è quindi possibile escludere, sulla base delle conoscenze attualmente disponibili, che si possano concretizzare, nel prossimo esercizio, risultati diversi dalle stime effettuate e che quindi potrebbero richiedere ulteriori rettifiche anche significative al valore contabile delle partecipazioni, degli avviamenti e degli intangibili specifici iscritti in bilancio.

Il valore recuperabile delle partecipazioni è stato determinato sulla base dei dati previsionali, tenuto conto dei risultati consuntivati nel presente esercizio.

La descrizione dei criteri di valutazione applicati ai principali aggregati di bilancio fornisce i dettagli informativi necessari all’individuazione delle principali assunzioni e valutazioni soggettive utilizzate nella redazione del bilancio separato.

Per le ulteriori informazioni di dettaglio inerenti alla composizione ed ai relativi valori di iscrizione delle poste interessate dalle stime in argomento si fa invece rinvio alle specifiche sezioni della presente nota.

PRINCIPI GENERALI DI REDAZIONE

Il bilancio è redatto sulla base del presupposto della continuità aziendale. La Società, infatti, ha valutato che, pur in presenza di un difficile contesto economico e finanziario generale, non sussistano significative incertezze in merito alla continuità aziendale di Gabetti. Per maggiori dettagli in merito ai fattori di rischio che afferiscono all’attività della Società ed alla sua continuità, si rimanda a quanto precedentemente esposto nello specifico paragrafo nella Relazione sulla Gestione.

CRITERI DI VALUTAZIONE ADOTTATI

I più significativi criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio al 31 dicembre 2022 sono i seguenti:

Immobilizzazioni immateriali

Le attività immateriali sono iscritte al costo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori. La capitalizzazione avviene solo se è probabile che i futuri benefici economici attribuibili all’attività saranno fruiti dall’impresa e se il costo dell’attività stessa può essere determinato attendibilmente.

In caso contrario il costo dell’attività immateriale è rilevato a conto economico nell’esercizio in cui è sostenuto.

Dopo l’iscrizione iniziale le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo rettificato dell’ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate.

L’ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l’attività è disponibile per l’uso ed è calcolato sulla base del periodo di prevista utilità futura.

Le attività immateriali sono eliminate dall’attivo al momento della loro dismissione o quando non si attendono più benefici economici futuri.

Da questo trattamento differiscono gli avviamenti.

Essi quantificano nella sostanza la capacità futura di produrre benefici economici che non può essere identificata nei singoli elementi ottenuti per mezzo di operazioni di acquisizione. Sono iscritti nella misura rappresentata dall’eccedenza del prezzo pattuito per l’acquisizione dell’azienda sul fair value dei singoli elementi dell’attivo e del passivo che la compongono. L’avviamento non viene ammortizzato e il suo valore viene verificato annualmente attraverso il test di impairment.

Gli ammortamenti sono calcolati sulla base delle seguenti aliquote/vita utile:

software e opere dell’ingegno 3 – 5 anni

marchi e licenze 10%

Immobilizzazioni materiali

Le attività materiali comprendono mobili e arredi, macchine elettroniche e le altre attrezzature per ufficio.

Le attività materiali sono iscritte se il costo è attendibilmente determinabile e se è probabile che derivino per la Società futuri benefici economici. Sono registrate inizialmente al costo d’acquisto comprensivo degli oneri accessori sostenuti per l’acquisto e la messa in funzione del bene. Dopo l’iscrizione iniziale le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo rettificato dell’ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate.

Il valore di riferimento per il calcolo dell’ammortamento è quello che si ottiene detraendo dal valore di carico iniziale il valore residuo della stessa, ovvero l’ammontare netto del ricavo che la società prevede di ottenere al termine della sua vita utile dalla sua dismissione.

L’ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l’attività è disponibile per l’uso, ed è calcolato sulla base di aliquote rappresentative della vita utile dell’immobilizzazione.

Nel caso in cui, indipendentemente dall'ammortamento già contabilizzato, risulti una perdita durevole di valore, l'immobilizzazione viene svalutata; se in esercizi successivi vengono meno i presupposti della svalutazione viene ripristinato il valore originario.

Le attività immobilizzate sono eliminate dallo stato patrimoniale al momento della dismissione o quando sono ritirate permanentemente dall’uso e conseguentemente non sono attesi benefici economici futuri che derivino dalla loro cessione o dal loro utilizzo. Le plusvalenze e le minusvalenze derivanti dallo smobilizzo e dalla dismissione delle attività materiali sono determinate come differenza tra il corrispettivo netto di cessione ed il valore contabile del bene e sono rilevate nel conto economico alla stessa data in cui sono eliminate dalla contabilità.

Gli ammortamenti sono stati calcolati sulla base delle seguenti aliquote:

Altri beni:
- mobili e arredi - dotazioni d'ufficio	12% 15%
- macchine elettroniche d’ufficio	20%
- altri cespiti - diritti d’uso	20% secondo la durata del contratto

Partecipazioni

Le partecipazioni in società controllate, collegate e in altre imprese sono valutate secondo il metodo del costo sostenuto, rettificato per perdite di valore. L’eccedenza del costo di acquisizione rispetto alla percentuale spettante alla Società del valore corrente delle attività nette alla data di acquisizione è riconosciuto come avviamento (implicito) ed è assoggettato a test di impairment almeno annualmente.

Crediti commerciali e finanziari

I crediti di breve durata, sui quali non è stata concordata la maturazione di interessi, sono valutati in base al valore nominale originariamente indicato in fattura.

I crediti a lungo termine sono valutati al costo ammortizzato, che rettifica l’ammontare registrato inizialmente per tenere conto della maturazione degli interessi che porteranno gradualmente a modificare il valore, da quello registrato inizialmente, al valore nominale che sarà incassato. Quando sussiste un’incertezza riguardo alla possibilità di incassare i crediti derivanti da un ricavo già rilevato, il valore non recuperabile, o il valore il cui recupero non è più probabile, è rilevato come costo.

Tutti i crediti il cui recupero è affidato all’azione legale sono stati valutati singolarmente.

Per tutte le tipologie di credito, il passaggio a perdita avviene quando si ritiene che non vi siano più possibilità di recupero o che l’ammontare del credito renda antieconomico il recupero.

Fondi per rischi ed oneri

I fondi per rischi ed oneri sono stanziati per coprire perdite o debiti per i quali l’impresa ha un’obbligazione attuale quale risultato di un evento per il quale sarà probabile l’impiego di risorse stimabili in modo attendibile.

L’importo rilevato come accantonamento rappresenta la migliore stima dell’esborso richiesto per adempiere all’obbligazione esistente alla data di riferimento del bilancio.

Nei casi in cui l’effetto temporale sia un fattore rilevante, tali fondi sono attualizzati. Il tasso di attualizzazione riflette le valutazioni correnti del valore.

Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato

Il trattamento di fine rapporto del personale è stato assimilato dai principi contabili internazionali ad un’obbligazione a benefici definiti, ovvero è una forma di retribuzione del personale a corresponsione differita, rinviata alla fine del rapporto di lavoro; pertanto la valutazione di tale obbligazione avviene sulla base di una stima attuariale dell’importo che l’impresa dovrà corrispondere ai propri dipendenti al momento della cessazione del rapporto di lavoro.

La valutazione della passività attuariale è affidata ad attuari indipendenti esterni i quali determinano l’ammontare dei benefici maturati applicando il criterio della proiezione unitaria del credito ovvero considerando il TFR già maturato, calcolato secondo quanto disposto dal codice civile (art. 2120), proiettato per la durata residua prevista del rapporto di lavoro e attualizzato alla data di bilancio. I valori esposti in bilancio tengono conto dell’accantonamento di competenza dell’esercizio e degli utilizzi per indennità corrisposte nell’esercizio anche a titolo di anticipazione.

Gli utili e le perdite derivanti da aggiustamenti delle stime attuariali riguardanti le variabili che determinano il costo finale delle prestazioni successive alla cessazione del rapporto di lavoro sono contabilizzati nel patrimonio netto. L’importo contabilizzato come passività è quindi pari al valore attuale della passività alla data di riferimento del bilancio, aumentato o ridotto di eventuali utili/perdite attuariali.

Debiti e passività finanziarie

Sono iscritti all’atto della ricezione delle somme (per i finanziamenti) o al momento in cui scaturisce l’obbligo a pagare il corrispettivo. Dopo il riconoscimento iniziale, tutte le passività finanziarie sono valutate al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di rendimento effettivo. Tale criterio non è applicato alle passività a breve termine.

Per i finanziamenti ottenuti per i quali non è prevista la corresponsione di un tasso di interesse, si procede alla valutazione degli stessi mediante iscrizione in bilancio del relativo provento implicito.

Le passività finanziarie sono rimosse dal bilancio quando l’obbligazione specificata dal contratto è estinta.

Fiscalità corrente e differita

Le attività e le passività fiscali per imposte correnti sono rilevate sulla base del valore dovuto o recuperabile a fronte del reddito imponibile dell’esercizio determinato sulla base della normativa di riferimento, applicando le aliquote fiscali vigenti alla data di bilancio.

Le imposte correnti non ancora pagate in tutto o in parte alla data di bilancio sono iscritte tra i debiti per imposte correnti al netto di acconti eventualmente versati in corso d’anno.

L’onere/provento fiscale è costituito:

dall’ammontare dovuto per le imposte correnti rappresentate da IRES ed IRAP, effettuato in conformità alle disposizioni vigenti;

dall’ammontare delle imposte che si ritiene risulteranno dovute (passività per imposte differite) o che si ritiene siano state pagate anticipatamente (attività per imposte anticipate), in relazione alle differenze temporanee tra il valore di una attività o di una passività determinato secondo criteri civilistici e quello determinato ai fini fiscali.

Le imposte differite sono calcolate, separatamente per ciascuna imposta, sull’ammontare complessivo di tutte le differenze temporanee applicando le aliquote che saranno presumibilmente in vigore al momento in cui le suddette differenze temporanee si riverseranno.

Le imposte anticipate sono iscritte in bilancio qualora vi sia la probabilità di conseguire negli esercizi successivi redditi imponibili non inferiori all’ammontare delle differenze temporanee che si andranno ad annullare. Sono invece iscritte tutte le differenze temporanee relative alla fiscalità differita.

La Società partecipa in qualità di consolidante al consolidato fiscale nazionale di cui all’art. 117 e seguenti del Tuir.

Riconoscimento dei ricavi

I ricavi sono rilevati quando è probabile che i benefici economici futuri saranno fruiti dall’impresa e la loro valutazione è attendibile. Essi sono iscritti al fair value del corrispettivo ricevuto o spettante tenendo conto del valore di eventuali sconti commerciali e riduzioni.

I ricavi delle prestazioni, gli interessi attivi, nonché gli altri proventi ed oneri dell'esercizio, sono rilevati secondo il principio della competenza economica e temporale.

Dividendi

I dividendi delle società controllate, collegate e delle altre partecipazioni, sono contabilizzati nell’esercizio in cui viene deliberata la distribuzione.

Criteri di conversione delle poste in valuta

I crediti ed i debiti in valuta estera sono convertiti in euro ai cambi storici della data delle relative operazioni. Le differenze cambio realizzate in occasione dell'incasso dei crediti e del pagamento dei debiti in valuta estera sono imputate al conto economico.

Alla chiusura dell’esercizio, i crediti e i debiti a breve termine in valuta ancora in essere sono convertiti in euro ai cambi in vigore alla data di bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalla conversione sono rispettivamente accreditati ed addebitati al conto economico.

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni applicati dal 1° gennaio 2022

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni non ancora in vigore e non adottati anticipatamente dal Gruppo

ALTRE INFORMAZIONI

Operazioni infragruppo

Nel corso dell'esercizio la Società ha effettuato operazioni con le società del Gruppo regolate, sulla base di accordi contrattuali, a condizioni di mercato.

Debiti e crediti in valuta estera

A fine esercizio non sono in essere debiti e crediti in valuta estera.

Compensi società di revisione ( Rif. art. 2427, primo comma, n. 16-bis, C.c.)

Si segnala che il bilancio della Società è oggetto di revisione contabile da parte di Mazars Italia S.p.A., alla quale è stato conferito l’incarico per gli esercizi 2021 – 2029.

Si precisa che i compensi spettanti alla società di revisione di competenza dell’esercizio ammontano ad euro 84 mila.

Operazioni atipiche e/o inusuali

Nel corso dell’esercizio la Società non ha registrato operazioni atipiche e/o inusuali.

Si precisa che il bilancio separato è stato redatto secondo i principi contabili internazionali.

Informativa sulla trasparenza delle erogazioni pubbliche

Ai sensi dell’articolo 1 commi 125-129 della Legge n. 124/2017 e successive integrazioni si precisa che la Società ha ricevuto sgravi relativi a contributi INPS pari ad euro 9.040.

Proposta di destinazione del risultato dell’esercizio

Si rimanda a quanto riportato nel medesimo paragrafo in Relazione sulla Gestione.

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.p.A.

STATO PATRIMONIALE

ATTIVITA’ NON CORRENTI

Nota n. 1: Immobilizzazioni materiali

La voce è così composta:

Nell’esercizio la voce si incrementa complessivamente di euro 271 mila principalmente per l’acquisto di mobili e attrezzature d’ufficio per euro 58 mila, di macchine contabili ed elettroniche per euro 17 mila, dall’acquisizione di nuovi contratti di noleggio auto e d’affitto, riferiti soprattutto alla nuova sede territoriale di Como – Via Lungo Lario Trento n. 15, al contratto d’affitto di Genova – Via XX Settembre n. 28/11 e al rinnovo dei contratti d’affitto di Napoli – Piazza Bovio n. 22 e Torino – Via Alfieri n. 11, per euro 1.146 mila e ai costi per l’allestimento della nuova sede di Como e Genova pari ad euro 37 mila, al netto della quota di ammortamento ordinario del periodo pari ad euro 898 mila e dei decrementi netti dell’esercizio pari ad euro 92 mila.

Con riferimento allo standard IFRS 16 – Leasing, le tabelle seguenti riepilogano le poste interessate da tale contabilizzazione adottata a partire dal 1° gennaio 2019:

Nota n. 2: Immobilizzazioni immateriali

La voce “Software ed opere dell’ingegno” ha registrato nell’esercizio un decremento netto pari ad euro 31 mila, dovuto alla quota di ammortamento del periodo pari ad euro 47 mila, compensato dai costi sostenuti per l’implementazione di alcune funzioni del sistema “JD Edwards” per euro 8 mila e dal nuovo software Talentia per la gestione del bilancio ESEF-XBRL per euro 8 mila, riclassificato dalle immobilizzazioni in corso e acconti.

La voce “Marchi” rileva i costi sostenuti per la registrazione dei marchi legati alla brand identity del Gruppo Gabetti. Nel corso dell’esercizio tale voce si è decrementata della quota di ammortamento del periodo, pari ad euro 7 mila, e si è incrementata di euro 6 mila, a seguito del deposito del rinnovo del marchio “Abaco Team”.

La voce “Acconti”, pari ad euro 8 mila al 31 dicembre 2021, nel corso dell’esercizio è stata riclassificata nella voce “Software ed opere dell’ingegno”.

Nota n. 3: Partecipazioni in controllate

In dettaglio risultano essere le seguenti:

Nota: Per il raffronto tra il valore di carico e il pro-quota di patrimonio netto contabile risultante dai rispettivi bilanci al 31 dicembre 2022 si rimanda all’Allegato 3.

Gabetti Agency S.p.A.

Il valore della partecipazione in Gabetti Agency S.p.A., pari ad euro 3.855 mila, non ha subito movimentazioni nel corso dell’esercizio.

Gabetti Mutuicasa S.p.A.

Il valore della partecipazione in Gabetti Mutuicasa S.p.A., pari ad euro 2.226 mila, è stata svalutata di euro 379 mila per adeguare il valore di carico alla quota di patrimonio netto della società partecipata.

Moon Energy S.r.l.

Il valore della partecipazione in Moon Energy S.r.l., pari ad euro 150 mila, non ha subito movimentazioni nel corso dell’esercizio. Il minor valore della frazione di patrimonio netto detenuta rispetto al valore contabile della partecipazione si ritiene recuperabile con i risultati attesi dalla controllata.

Patrigest S.p.A.

Il valore della partecipazione in Patrigest S.p.A., pari ad euro 1.535 mila, non ha subito movimentazioni nel corso dell’esercizio.

Abaco Team S.p.A.

Al 31 dicembre 2022 la partecipazione della società Abaco Team S.p.A., pari ad euro 2.137 mila, non ha subito movimentazioni nel corso dell’esercizio.

Abaco Team Engineering S.r.l.

Il valore della partecipazione in Abaco Team Engineering S.r.l., pari ad euro 81 mila, non ha subito movimentazioni nel corso dell’esercizio.

Gabetti Lab S.p.A.

In data 4 luglio 2022, a seguito della delibera assembleare del 24 giugno 2022, la società ha effettuato un versamento per aumento capitale sociale pari ad euro 485 mila, tramite rinuncia di crediti, incrementando il valore della partecipazione nella società Gabetti Lab S.p.A. Ad esito di detto aumento, il valore della partecipazione in Gabetti Lab S.p.A. è pari ad euro 510 mila.

IMPAIRMENT TEST

Con riferimento alla controllata Gabetti Agency S.p.A. si evidenzia che la partecipazione totalitaria detenuta in Tree Real Estate S.r.l. è stata sottoposta al test di impairment per verificarne la tenuta del valore di iscrizione.

Il modello valutativo utilizzato per la stima del valore d’uso incorpora un flusso terminale o terminal value , in sintonia con la prospettiva di continuità aziendale delle società che compongono la CGU Tree Real Estate oggetto di analisi tranne per la partecipazione in Professionecasa che nel corso del 2022 è diminuita al 13,76%, per la quale il valore è stato determinato sulla base del valore di compravendita dell’ 80% delle quote rapportato alla quota detenuta ora dal Gruppo.

E’ opportuno comunque evidenziare la sensibilità delle valutazioni di recuperabilità dell’avviamento implicito nel valore della partecipazione Tree Real Estate alla variazione della marginalità attesa lungo il periodo di Piano.

In tale contesto, gli Amministratori monitoreranno pertanto sistematicamente l’andamento delle principali variabili al fine di valutare gli adeguamenti della stima di recuperabilità del valore di iscrizione.

Qualora si dovessero in futuro consuntivare risultati significativamente diversi dalle stime effettuate, non si può escludere che potrebbero essere necessarie rettifiche, ad oggi non prevedibili, al valore contabile della partecipazione Gabetti Agency iscritta in bilancio.

CGU Tree Real Estate

La Società Tree Real Estate S.r.l. è la sub-holding interamente detenuta dal Gruppo Gabetti, che a sua volta controlla alcune legal entities che operano nell’attività del franchising immobiliare ( Gabetti Franchising Agency e Grimaldi ) e nell’attività di mediazione creditizia (Monety) ed assicurativa ( Assicurare ); quest’ultima è stata costituita nel 2022. Inoltre nel corso del 2022 è stato ceduto l’80% delle azioni di Professionecasa S.p.A. all’attuale Top Management attraverso un’operazione di management buy-out; la quota detenuta dal Gruppo è attualmente pari al 13,76%.

Nello svolgimento del test di impairment al 31 dicembre 2022 gli Amministratori hanno considerato i flussi futuri di cassa operativi stimati sulla base del budget 2023 e del piano 2024 per tutte le società facenti parte della CGU Tree Real Estate tranne Assicurare per la quale non è ancora presente un piano 2024; mentre per Professionecasa il valore è stato determinato sulla base del valore di compravendita dell’ 80% della partecipazione rapportato alla quota detenuta dal Gruppo.

Rispetto a quanto stimato nel piano 2022-2024 approvato in data 28 febbraio 2022 il consuntivo 2022 si è dimostrato complessivamente superiore mentre il budget 2023 è previsto leggermente inferiore.

Il Management ha scelto di calcolare il flusso di cassa di perpetuity sulla base del NOPAT ( net operating profit after tax ) stimato per l’ultimo anno di previsione esplicita nei piani delle Società; è stato considerato un fattore g di crescita pari all’ 1%, in considerazione delle attese inflazionistiche (tale valore risulta inferiore alla stima dell’inflazione a lungo termine del 2%).

L’attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stata effettuata applicando un costo medio ponderato del capitale (WACC), nella cui determinazione, oltre a considerare il Market Risk Premium (stimato a partire da un campione di aziende comparable quotate in mercati esteri) è stato aggiunto un Size Premium del 3,6% (in considerazione che le aziende del panel utilizzato risultano dimensionalmente più grandi rispetto alla CGU in oggetto) ed un additional risk premium dello 0,75%, quest’ultimo in crescita rispetto allo 0,5% del 2021 (in considerazione di alcune stime inserite a piano e dell’attuale contesto immobiliare).

Lo IAS 36 precisa infatti che un tasso di attualizzazione che rifletta “ le valutazioni correnti del mercato del valore temporale del denaro e dei rischi specifici dell’attività corrisponde al rendimento che gli investitori richiederebbero se si trovassero nella situazione di dover scegliere un investimento che generasse flussi finanziari di importi, tempistica e rischio equivalenti a quelli che l’entità si aspetta che derivino dall’attività in oggetto ”.

In base a tale impostazione la componente di costo del capitale proprio (Ke) è stata stimata pari all’ 11,36% ed è stata poi ponderata con un tasso rappresentativo anche del costo del debito ( Kd ) al netto dell’effetto fiscale (componente stimata pari al 4,79%). Il costo medio ponderato del capitale (WACC) utilizzato per l’attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stato pertanto pari al 11,17% (nell’esercizio 2021 era stato pari al 10,62%).

La Direzione del Gruppo ha ritenuto valide e ragionevoli le impostazioni tecniche e metodologiche sopra evidenziate e dalla verifica svolta è emersa una necessità di svalutazione di euro 369 mila in relazione alla partecipazione di Tree Re in Gabetti Agency e tale svalutazione è stata recepita in bilancio.

Tale evidenza è stata confermata anche da un metodo di controllo basato sulla tecnica dei multipli di mercato ( Enterprise Value/Ebitda ) rilevati su un campione di aziende comparable quotate su mercati esteri.

Nota n. 4: Partecipazioni in collegate

Al 31 dicembre 2022 la voce comprende unicamente la partecipazione detenuta nella società G Rent S.p.A. pari ad euro 12 mila (al 31/12/2021 pari ad euro 12 mila).

Per il raffronto tra il valore di carico e il pro-quota di patrimonio netto contabile risultante dalla situazione patrimoniale e finanziaria al 30 giugno 2022 si rimanda all’Allegato 3.

Si precisa che in data 21 dicembre 2022 la quota della partecipazione detenuta nella società NPLs Re_Solutions S.r.l., pari al 15% del capitale sociale della società, è stata ceduta alla società Rina Prime Value Services S.p.A. al prezzo di euro 380 mila. Tale cessione ha generato una plusvalenza pari ad euro 331 mila.

Nota n. 5: Attività per imposte differite

La voce in oggetto è così composta:

Le imposte anticipate sono iscritte a fronte della probabilità di conseguire, nei futuri esercizi, redditi imponibili consolidati sufficientemente capienti da assorbirne l’ammontare.

Si riferiscono al potenziale utilizzo, in base ai risultati di gruppo previsti per il biennio 2023-2024, di perdite pregresse della Società per euro 11.558 mila (il cui effetto a livello di imposte è pari a 2.774 mila).

Nell’anno si è provveduto a rilasciare il credito di euro 2.853 mila dovuto all’utilizzo di imposte anticipate su perdite pregresse a seguito degli imponibili conseguiti nell’esercizio 2022.

In via prudenziale non sono state iscritte imposte differite attive IRES per complessivi euro 11.959 mila, rinviandone l’iscrizione agli esercizi successivi in relazione al progressivo realizzarsi dei risultati positivi previsti nel Piano Strategico.

Tale potenziale attività per imposte anticipate risulta composta dalle seguenti voci:

• perdita fiscale del 2019 per euro 60 mila;

• perdita fiscale del 2018 per euro 183 mila;

• perdita fiscale del 2017 per euro 157 mila;

• perdita fiscale del 2016 per euro 175 mila;

• perdita fiscale del 2015 per euro 690 mila;

• perdita fiscale del 2014 per euro 529 mila;

• perdita fiscale del 2013 per euro 1.884 mila;

• perdita fiscale del 2012 per euro 1.442 mila;

• perdita fiscale del 2011 per euro 1.720 mila;

• perdita fiscale del 2010 per euro 2.019 mila;

• perdita fiscale del 2009 per euro 1.815 mila;

• maggior perdita 2009/2010 e 2011 derivante dall’istanza di rimborso IRES a seguito della deducibilità dell’IRAP versata sul costo dei dipendenti per euro 167 mila;

• perdite fiscali di società uscite dal consolidato fiscale ma il cui utilizzo è rimasto a disposizione della Capogruppo per euro 261 mila;

• quota spese fusione La Gaiana Spa per euro 36 mila;

• accantonamenti a rischi e oneri futuri per euro 636 mila;

• accantonamenti svalutazione crediti per euro 24 mila;

• ammortamento marchi per euro 7 mila;

• compensi ad amministratori non pagati per euro 126 mila;

• maggiore valore ammortamento relativo a investimenti in beni materiali strumentali nuovi per euro 6 mila;

• imposte deducibili non pagate per euro 22 mila.

Sempre a titolo prudenziale non sono state iscritte imposte differite attive IRAP sulla quota spese fusione La Gaiana S.p.A. per euro 8 mila e sui marchi per euro 2 mila, per complessivi euro 10 mila.

Il dettaglio delle voci componenti la fiscalità differita ed anticipata è esposto tra gli allegati.

Nota n. 6: Altre attività a lungo termine

La voce accoglie:

I depositi cauzionali vari sono costituiti prevalentemente a fronte di contratti di locazione degli immobili ove viene esercitata l’attività sociale e dai depositi cauzionali riferiti al noleggio auto. Tale voce al 31 dicembre 2022 ha registrato un decremento netto pari ad euro 7 mila dovuto a minori depositi su contratto d’affitto e sul noleggio auto per euro 29 mila, al deposito cauzionale relativo al contratto di locazione della nuova sede territoriale di Como e della sede di Genova per euro 22 mila.

ATTIVITA’ CORRENTI

Nota n. 7: Crediti commerciali e altri crediti a breve termine

Sono composti dai crediti verso società controllate per euro 22.051 mila, dai crediti tributari per euro 808 mila e dagli altri crediti a breve termine per euro 1.028 mila, così come qui di seguito dettagliato:

I crediti commerciali sono relativi alle prestazioni di servizi effettuate nei confronti delle società del Gruppo; gli altri crediti sono relativi alla procedura dell’I.V.A. di Gruppo, oltre ai crediti derivanti dall’applicazione della tassazione consolidata e da dividendi non ancora incassati. I suddetti crediti sono tutti esigibili e pertanto su di essi non sono state effettuate rettifiche di valore.

Al 31 dicembre 2022 i crediti verso la società Professionecasa S.p.A. sono ricompresi tra gli “altri crediti a BT”, in quanto non più sottoposta al controllo della Società.

C rediti tributari

I crediti IRES si riferiscono alla posizione complessiva nei confronti dell’erario derivante dall’applicazione della tassazione consolidata (ritenute d’acconto).

I crediti IRAP si riferiscono a crediti chiesti a rimborso per euro 6 mila ed al credito d’imposta utilizzabile ai fini IRAP derivante dalla trasformazione dell’ACE per complessivi euro 59 mila.

Trattandosi di un credito derivante dalla trasformazione dell’ACE del 2014, essendo scadute le cinque rate costanti, il credito non utilizzato è diventato illimitatamente utilizzabile a partire dal 2019. L’importo di euro 59 mila è la quota residua post-utilizzo 2022.

Si precisa che tale credito è stato completamente svalutato, con l’iscrizione di un fondo di pari importo, in quanto è incerta la sua recuperabilità.

Si precisa, inoltre, che tale voce comprende i crediti verso l’erario per il rimborso IVA sulle auto per euro 16 mila ed i crediti per interessi per euro 2 mila, entrambi totalmente svalutati, in quanto è incerta la recuperabilità degli stessi.

Tali svalutazioni sono ricomprese nel fondo svalutazione dei crediti tributari.

Tra gli altri crediti, inoltre, sono ricompresi euro 6 mila riferiti a crediti derivanti da disposizioni straordinarie a sostegno dell’economia adottate nel periodo COVID-19 e da euro 11 mila riferiti a crediti d’imposta da investimenti su beni strumentali.

Si precisa che la società al 31 dicembre 2022 ha un debito verso l’Erario per IVA di Gruppo, a differenza dell’esercizio precedente in cui vantava un credito.

Altri crediti BT

Nella voce “Risconti attivi” sono compresi euro 5 mila per informazioni commerciali, euro 4 mila per assicurazioni, euro 63 mila per canoni di manutenzione, euro 25 mila per consulenze, euro 2 mila per radiomobili e spese telefoniche, euro 26 mila per quote associative, euro 6 mila per noleggio auto, euro mille per commissioni su fideiussioni ed euro 3 mila per prestazioni varie.

La voce “Crediti verso collegate” comprende unicamente i crediti commerciali e i crediti diversi verso la società G Rent S.p.A.. Si precisa che al 31 dicembre 2021 erano ricompresi anche i crediti della società NPLs Re_Solutions S.r.l., non più società collegata, ora ricompresi tra gli “Altri crediti verso clienti”.

La voce “Altri crediti verso clienti” è riferito soprattutto alla fatturazione dei servizi corporate e riaddebiti diversi alla società Wikicasa S.r.l. ed alla fatturazione di servizi marketing. L’incremento della stessa e della voce “Crediti vari” è dovuto alla riclassifica dei crediti verso la società Professionecasa S.p.A. non più sottoposta al controllo della Società.

Al 31 dicembre 2022 si è proceduto all’accantonamento di un fondo svalutazione crediti pari ad euro 23 mila, a parziale rettifica di alcuni crediti di difficile esigibilità.

Nota n. 8: Altri crediti finanziari a breve termine

I crediti finanziari verso Gabetti Agency S.p.A. e Abaco Team S.p.A. sono regolati a tassi di mercato.

I finanziamenti fruttiferi sono regolati al tasso fisso del 3,25% per Gabetti Agency S.p.A. e Abaco Team S.p.A..

Il credito finanziario verso Moon Energy S.r.l. è un finanziamento infruttifero.

Si precisa che nel corso dell’anno i finanziamenti verso Abaco Team Engineering S.r.l. e Tree Real Estate S.r.l. sono stati completamente rimborsati.

Le attività finanziarie a breve termine verso banche sono rappresentate dalla polizza sottoscritta con Crédit Agricole Vita S.p.A. per nominali euro 1,2 milioni, sulla quale sono state iscritte rivalutazioni maturate pari ad euro 50 mila (al lordo delle ritenute fiscali).

Sulla base di IFRS 9 la polizza è stata iscritta nella categoria residuale delle attività finanziarie “FVTPL” e dunque valutata al “fair value” con variazioni rilevate a conto economico.

Nota n. 9: Cassa e disponibilità liquide

Al 31 dicembre 2022 sono pari ad euro 1.599 mila, in aumento rispetto ad euro 979 mila di fine esercizio precedente, prevalentemente composte da depositi bancari.

Totale Indebitamento Finanziario

Di seguito si evidenzia la posizione finanziaria netta della Capogruppo:

Per il commento alla suddetta posizione finanziaria netta si rinvia a quanto riportato nella Relazione sulla Gestione.

PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA’

La movimentazione delle voci componenti il Patrimonio Netto viene fornita in allegato.

Nota n. 10: Capitale sociale

Il Capitale Sociale sottoscritto e versato è pari ad euro 14.869.514,00, suddiviso in numero 60.335.566 azioni ordinarie, prive di valore nominale espresso.

Nota n. 11: Riserve

Il dettaglio delle riserve si evince dallo schema di stato patrimoniale.

La riserva sovrapprezzo azioni è rimasta invariata rispetto all’anno precedente.

La voce “Altre riserve”, pari ad euro 5.303 mila (euro 1.260 mila del 31 dicembre 2021), ha avuto un incremento di euro 4.043 mila, composto dalla destinazione del risultato dell’anno precedente, come da delibera assembleare del 29 aprile 2022, per euro 202 mila a riserva legale e per euro 3.841 mila a riserva straordinaria.

PASSIVITA’ NON CORRENTI

Nota n. 12: Debiti finanziari a medio/lungo termine

La voce risulta pari ad euro 2.788 mila (euro 7.132 mila al 31 dicembre 2021) ed è composta per euro 1.500 mila dal finanziamento fruttifero verso il socio Marcegaglia Investments S.r.l. e, per euro 1.288 mila, dalla quota parte a medio-lungo termine del debito finanziario sorto con l’applicazione dell’IFRS 16.

Tale voce si è decrementata rispetto ad euro 7.132 mila del 2021 a seguito del rientro del finanziamento soci per euro 4.500 mila, al netto della riclassifica dal breve termine di parte del debito finanziario riferito all’IFRS 16 per euro 156 mila.

Al 31 dicembre 2022, il tasso medio annuo d'interesse di Gruppo sui finanziamenti a lungo termine di cui sopra, è stato pari allo 3,92%.

Nota n. 13: Passività per imposte differite

La voce include imposte differite passive calcolate sulle rettifiche IAS rilevate sul TFR e sugli ammortamenti al 31 dicembre 2022 pari ad euro 22 mila e sulle differenze temporanee relative ai dividendi pari ad euro 49 mila.

Nota n. 14: Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro

La voce include esclusivamente il TFR e presenta la movimentazione seguente:

Le principali ipotesi attuariali applicate nella determinazione del saldo del TFR al 31 dicembre 2022 sono state le seguenti:

Riepilogo delle basi tecniche demografiche

- decesso: tabelle di mortalità RG48 pubblicate dalla Ragioneria Generale dello Stato;

- inabilità: tavole INPS distinte per età e sesso;

- pensionamento: 100% al raggiungimento dei requisiti AGO.

Frequenze annue di turnover e anticipazioni TFR al 31.12.2022

- frequenza anticipazioni 2,10%

- frequenza turnover 12,50%

Ipotesi economico-finanziarie utilizzate

Lo scenario economico-finanziario utilizzato per la valutazione viene descritto dalla seguente tabella:

Tasso annuo tecnico di attualizzazione 3,63%

Tasso annuo di inflazione 2,30%

Tasso annuo aumento retribuzioni complessivo 3,225%

Tasso annuo incremento TFR 1,00%

In merito al tasso di attualizzazione, è stato preso come riferimento per la valorizzazione di detto parametro l’indice iBoxx Corporate AA con duration 7-10 anni rilevato alla data della valutazione.

Informazioni aggiuntive previste dallo IAS 19

Di seguito si riportano informazioni aggiuntive in merito a:

• analisi di sensitività per ciascuna ipotesi attuariale rilevante alla fine dell’esercizio, mostrando gli effetti che ci sarebbero stati a seguito delle variazioni delle ipotesi attuariali ragionevolmente possibili a tale data, in termini assoluti;

• indicazione del contributo per l’esercizio successivo;

• indicazione della durata media finanziaria dell’obbligazione per i piani a beneficio definito;

• erogazioni previste dal piano

Analisi di sensitività dei principali parametri valutativi sui dati al 31 dicembre 2022
DBO al 31.12.2022
Società	Tasso di inflazione +0,25%	Tasso di inflazione -0,25%	Tasso di attualizzazione +0,25%	Tasso di attualizzazione -0,25%	Tasso di turnover +1%	Tasso di turnover -1%
Gabetti Property Solutions S.p.A.	377.439,41	371.505,18	369.931,87	379.084,53	375.424,30	373.415,68

Società	Service Cost pro futuro	Duration del piano
Gabetti Property Solutions S.p.A.	3.785,90	5,90

Anni	Erogazioni previste
1	59.816,67
2	52.301,64
3	46.135,68
4	40.684,38
5	35.869,49

Nota n. 15: Fondi a lungo termine

Trattasi del fondo rischi ed oneri per euro 2.643 mila relativo:

- quanto a euro 2.223 mila al la garanzia che Gabetti Property Solutions S.p.A. ha prestato a favore degli Istituti di Credito finanziatori della BU Investment nell’ambito del Piano 2013 – 2016 e che in base ai piani di tale BU sarà escussa presumibilmente al termine della liquidazione degli immobili.

In data 1 agosto 2019 Marcegaglia Investments S.r.l. ha acquistato parte dei crediti chirografari vantati da taluni degli istituti creditori cedenti delle Società BU Investment nei confronti di Investments Services S.p.A. in liquidazione, e precisamente crediti chirografari per un importo di circa euro 40,1 milioni.

In forza dell’acquisto di detti crediti chirografari, Marcegaglia Investments S.r.l. è subentrata a far data dal 31 luglio 2019 in tutti i diritti ed obblighi vantati dagli istituti creditori cedenti ai sensi della suddetta Fideiussione.

Marcegaglia Investments S.r.l., in merito alla eventuale escussione della fideiussione, ha stabilito di non attivare i relativi rimedi posti a sua tutela fino alla data che cade il 31 dicembre 2023, data di scadenza prorogata per il rimborso da parte delle Società BU Investment dei crediti sia ipotecari che chirografari vantati dagli istituti creditori delle Società BU Investment, ai sensi dell’Accordo di Ristrutturazione dei Debiti.

- quanto a euro 420 mila alla fideiussione originariamente a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. relativamente all’utilizzo di un affidamento chirografario da parte della società Investment Services S.p.A. in liquidazione (per accollo del debito da Cifin S.p.A. ceduta in data 1 ottobre 2012 a Investment Services S.p.A. in liquidazione, su fido originario rilasciato a Brunilde S.p.A., società fusa per incorporazione in Cifin S.p.A.), su un affidamento complessivo di euro 2 milioni.

In forza dell’acquisto dei crediti chirografari di cui sopra, Marcegaglia Investments S.r.l. è subentrata a far data dal 31 luglio 2019 anche in tutti i diritti ed obblighi vantati da Intesa Sanpaolo S.p.A. ai sensi della suddetta Fideiussione.

Marcegaglia Investments S.r.l. ha comunicato che a partire dalla data del 3 1 luglio 2019 , l’importo massimo garantito dalla fideiussione deve intendersi pari ad euro 420 mila.

Analogamente alla prima garanzia, Marcegaglia Investments S.r.l. ha stabilito di non attivare i relativi rimedi posti a sua tutela fino alla data che cade il 31 dicembre 2023.

PASSIVITA’ CORRENTI

Nota n. 16: Debiti commerciali e altre passività a breve termine

Sono composti dai debiti verso fornitori per fatture da ricevere e per fatture già ricevute per l’importo di euro 1.487 mila (euro 1.476 mila al 31.12.2021) e dalle seguenti ulteriori voci:

Debiti verso controllate

Il debito verso le società controllate è comprensivo per euro 2.246 mila dei debiti derivanti dall’applicazione della tassazione consolidata (euro 1.777 mila al 31.12.2021).

Si precisa che al 31 dicembre 2022 gli importi relativi ai debiti verso la società Professionecasa S.p.A. sono ricompresi nelle voci “Debiti verso fornitori per fatture ricevute e da ricevere” e “Altri debiti” in quanto non più sottoposta al controllo della società.

Debiti tributari

Si evidenzia che nell’esercizio precedente la società aveva un credito verso l’Erario per IVA di Gruppo, mentre quest’anno la posizione risulta a debito ed è riferita alla liquidazione IVA del mese di dicembre 2022.

Debiti verso Istituti di previdenza

Trattasi di debiti contributivi per le quote a carico della società relative alle competenze erogate a dipendenti e collaboratori nel mese di dicembre 2022.

Altri debiti

I debiti verso dipendenti si riferiscono principalmente ai ratei passivi quattordicesima, ferie, r.o.l. e premi da liquidare.

Nella voce altri risconti passivi sono ricomprese le quote per gli anni futuri relative ai crediti d’imposta sugli investimenti in beni strumentali.

Nota n. 17: Debiti finanziari a breve termine

La voce al 31 dicembre 2022 ammonta ad euro 5.254 mila (euro 6.632 mila al 31 dicembre 2021) e si riferisce al debito per interessi maturati sul finanziamento verso il socio Marcegaglia Investments S.r.l. per euro 285 mila, al finanziamento ricevuto da Gabetti Mutuicasa S.p.A. per euro 3.319 mila, da Tree Real Estate S.r.l. per euro 501 mila, da Abaco Team Engineering S.r.l. per euro 350 mila e alla quota a breve del debito residuo al 31 dicembre 2022 relativo all’applicazione dello standard IFRS 16 pari ad euro 799 mila.

Si precisa che il finanziamento ricevuto da Gabetti Lab S.p.A. nell’esercizio precedente pari ad euro 2.501 mila, è stato completamente rimborsato nel corso del 2022.

Nota n. 18: Fondi rischi ed oneri

Al 31 dicembre 2022 la voce “Fondi per rischi ed oneri” a breve termine ammonta ad euro 6 mila (euro 6 mila al 31 dicembre 2021) ed è composta unicamente dall’accantonamento per un avviso bonario da parte dell’INPS per il ritardato versamento del contributo di licenziamento riferito alle procedure 2013, collettive ed individuali, oltre a sanzioni ed interessi.

ALTRE INFORMAZIONI

Titoli di terzi

Al 31 dicembre 2022 i titoli di terzi depositati presso la Società sono i seguenti:

• Gabetti Property Solutions S.p.A. – euro 2 mila per azioni di proprietà di azionisti sconosciuti, in deposito vincolato presso BPER Banca S.p.A. (già Banca Carige S.p.A.)

• Gabetti Property Solutions S.p.A. – euro 12 mila per azioni della società G Rent S.p.A..

Consolidato fiscale

A seguito dell’uscita dal consolidato fiscale della società Agedil S.p.A. nell’anno 2011 (incorporata in Cifin S.p.A. a sua volta incorporata nella società Investment & Development S.p.A.) le perdite residue prodotte dalla “Consolidata” sono rimaste nella disponibilità della “Consolidante” Gabetti Property Solutions S.p.A..

In caso di effettivo utilizzo di tali perdite da parte della “Consolidante”, ovvero nel momento in cui tali perdite avrebbero potuto essere utilizzate da Investment & Development S.p.A., Gabetti Property Solutions S.p.A. si impegna a riconoscere a Investment & Development S.p.A. il credito per imposta che ne deriverà.

L’ammontare complessivo delle perdite apportate e non ancora utilizzate è pari, al 31 dicembre 2022, ad euro 356 mila, con un potenziale beneficio quindi pari ad euro 85 mila.

In caso di cessazione di almeno una delle società, le perdite che non fossero utilizzate, non andrebbero più indennizzate.

Passività potenziali

La Società ha in essere alcune posizioni in contenzioso relative a materie fiscali o relative a controversie con terzi (clienti o fornitori) il cui rischio di soccombenza appare possibile e di cui di seguito si da informativa:

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A. per incorporata LA GAIANA S.P.A. OLD

Nel corso del 2011 sono stati notificati alla società alcuni avvisi di fissazione di udienza in Commissione Tributaria Centrale - Sezione di Genova - relativamente a contenziosi di anni remoti relativi a società a suo tempo incorporate; tali vertenze sono state estinte con la definizione liti pendenti, ad eccezione delle posizioni, tecnicamente non definibili, indicate di seguito:

- Società Ligure Armamento udienza 9.5.2011 per IRPEG ILOR 1974: decisione CTC ha confermato le precedenti decisioni di 1° e 2° grado. Maggior IRPEG circa 27.000 euro ed ILOR circa 11.000, oltre a sanzioni e interessi;

- Società Ligure Armamento estinto il giudizio in CTC, passata in giudicato la decisione della CT di 2° grado. Maggior IRPEG 1976 di circa 4.637 euro, oltre a sanzioni e interessi.

Per le pratiche di cui sopra, il cui valore non appare significativo, non sono appostati a bilancio, allo stato attuale, crediti per imposte provvisoriamente pagate, né fondi rischi, e non sono stati recuperati dati su iscrizioni a ruolo e pagamenti effettuati.

CONTO ECONOMICO

Nota n. 19: Ricavi

La voce ricavi pari ad euro 9.454 mila (euro 8.315 mila al 31 dicembre 2021) è composta prevalentemente da ricavi per prestazioni di servizi forniti a società del Gruppo e regolati sulla base di accordi contrattuali a condizioni di mercato, già evidenziati in dettaglio nella Relazione sulla Gestione.

Nota n. 20: Altri proventi

La voce altri proventi pari ad euro 78 mila (euro 156 mila al 31 dicembre 2021) è composta principalmente da sopravvenienze attive per euro 71 mila.

Nota n. 21: Costi per il personale

Al 31 dicembre 2022, il costo del personale ammonta ad euro 4.506 mila. L’incremento, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, è pari ad euro 261 mila soprattutto a seguito dell’incremento del numero dei dipendenti e allo stanziamento di premi

La movimentazione dei dipendenti risulta essere la seguente:

Il costo del personale è così ripartito:

Nota n. 22: Ammortamenti

Si riepiloga di seguito il dettaglio degli ammortamenti per singola tipologia di cespite:

Tale voce è riferita prevalentemente ai costi per ammortamento riferiti al diritto d’uso immobili pari ad euro 703 mila e al diritto d’uso automezzi pari ad euro 83 mila, iscritti sulla base di IFRS 16, standard in essere dal 1 gennaio 2019.

L’ammortamento del software si riferisce principalmente alla quota dell’anno relativa al sistema gestionale “JD Edwards EnterpriseOne”.

L’ammortamento delle migliorie beni di terzi si riferisce alla sede di Roma, Viale di Villa Grazioli ed agli uffici territoriali di Napoli, Padova, Firenze, Genova e Como.

Nota n. 23: Costi per servizi

La composizione della voce costi per servizi è la seguente:

L’incremento netto della voce pari ad euro 658 mila è prevalentemente imputabile a maggiori costi per consulenze per euro 201 mila, specialmente riferiti ai compensi verso i “relationship manager” presenti sul territorio che hanno generato maggiori ricavi intercompany, maggiori costi per manutenzioni per euro 92 mila, per servizi al personale per euro 48 mila, per servizi da imprese controllate per euro 176 mila, per formazione e ricerca personale per euro 55 mila, per pubblicità e promozioni per euro 57 mila, per utenze e pulizia per euro 43 mila e per assicurazioni per euro 9 mila ed a minori costi per emolumenti agli amministratori per euro 23 mila e per servizi finanziari per euro 2 mila.

Nota n. 24: Altri costi operativi

Al 31 dicembre 2022 si è proceduto con l’accantonamento al fondo svalutazione crediti, pari ad euro 23 mila, a fronte di alcuni crediti di difficile esigibilità.

La voce imposte e tasse è principalmente composta da IVA indetraibile per euro 80 mila e da imposte relative alla raccolta e smaltimento dei rifiuti per euro 29 mila.

Gli altri oneri di gestione comprendono, prevalentemente, sopravvenienze passive per euro 54 mila, spese per carburanti e lubrificanti per euro 53 mila, spese per cancelleria, materiale di consumo e cespiti da spesare per euro 35 mila, spese per costi indeducibili per euro 28 mila e spese per altri oneri diversi di gestione per euro 14 mila.

Nota n. 25: Proventi finanziari

In data 21 dicembre 2022 la quota della partecipazione detenuta nella società NPLs Re_Solutions S.r.l., pari al 15% del capitale sociale della società, è stata ceduta alla società Rina Prime Value Services S.p.A. al prezzo di euro 380 mila. Tale cessione ha generato una plusvalenza pari ad euro 331 mila.

Gli altri proventi finanziari includono principalmente: per euro 559 mila gli interessi attivi relativi ai finanziamenti effettuati nei confronti delle società del Gruppo, Abaco Team S.p.A., Tree Real Estate S.r.l., Abaco Team Engineering S.r.l. e Gabetti Agency S.p.A., per euro mille gli interessi attivi di conto corrente e per euro 13 mila gli interessi attivi maturati sulla polizza sottoscritta con Crèdit Agricole Vita S.p.A., che sulla base di IFRS 9 è stata iscritta tra le attività finanziarie “FVTPL” e valutata al “fair value” con variazioni rilevate a conto economico.

Nota n. 26: Oneri finanziari

La voce pari ad euro 483 mila (euro 451 mila al 31 dicembre 2021) è composta prevalentemente da interessi passivi sul finanziamento delle società del gruppo Gabetti Mutuicasa S.p.A., Gabetti Lab S.p.A., Tree Real Estate S.r.l. e Abaco Team Engineering S.r.l. per euro 110 mila, da interessi passivi sul finanziamento del socio Marcegaglia Investments S.r.l. per euro 285 mila e dall’effetto di IFRS 16 (leases), che ha generato costi finanziari per euro 84 mila.

Nota n. 27: Valutazione di attività finanziarie

E’ composta dalla svalutazione sulla partecipazione in Gabetti Mutuicasa S.p.A. per euro 379 mila (euro 536 mila al 31.12.2021).

Per ulteriori dettagli si rimanda a quanto indicato alla nota n. 3.

Nota n. 28: Imposte sul reddito

La voce positiva per euro 4.734 mila (positiva per euro 4.694 al 31 dicembre 2021) accoglie IRES da consolidato fiscale per euro 4.860 mila, l’iscrizione di imposte anticipate per euro 2.774 mila, al netto di imposte da esercizio precedente per euro 4 mila, dell’utilizzo di imposte anticipate per euro 2.853 mila e di imposte differite per euro 43 mila.

Il dettaglio analitico con l’evidenza delle differenze temporanee iscritte nell’esercizio corrente ed il valore delle differenze non iscritte é evidenziato nell’apposito prospetto allegato alla presente nota.

Nota n. 29 : Informativa sui rischi

INFORMAZIONI INTEGRATIVE SUGLI STRUMENTI FINANZIARI E POLITICHE DI GESTIONE DEI RISCHI

CLASSI DI STRUMENTI FINANZIARI

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e passività finanziarie richiesto dall’IFRS 7 nell’ambito delle categorie di IFRS 9.

Criteri applicati nella valutazione degli strumenti finanziari

Gli strumenti finanziari disponibili per la vendita sono stati iscritti al fair value utilizzando parametri ufficiali rivenienti dall’emittente.

Al 31 dicembre 2022 si è proceduto ad un accantonamento al fondo svalutazione crediti per euro 23 mila a rettifica di alcuni crediti di difficile esigibilità.

Fair value di attività e passività finanziarie

Il fair value delle attività e passività commerciali e degli altri crediti e debiti finanziari corrisponde al valore nominale iscritto in bilancio.

Il fair value dei crediti e debiti verso banche non si discosta dai valori iscritti in bilancio, in quanto è stato mantenuto costante il credit spread .

Il fair value relativo ai titoli disponibili per la vendita corrisponde al valore di mercato alla data di bilancio determinato sulla base di valutazioni tecniche che incorporano i principali fattori ritenuti rilevanti dai componenti del mercato.

L’IFRS 13 richiede che gli strumenti finanziari valutati al fair value siano classificati sulla base di una gerarchia di livelli che rifletta la significatività degli input utilizzati nella determinazione del fair value . Tale gerarchia prevede i seguenti livelli:

• Livello 1 - quotazioni rilevate su un mercato attivo per attività e passività oggetto di valutazione;

• Livello 2 – input diversi dai prezzi quotati di cui al punto precedente, che sono osservabili direttamente (prezzi) o indirettamente (derivati dai prezzi) sul mercato;

• Livello 3 – che non sono basati su dati di mercato osservabili.

La seguente tabella evidenzia le attività e passività che sono valutate al fair value al 31 dicembre 2020 e al 31 dicembre 2021, per livello gerarchico di valutazione del fair value .

Proventi e oneri finanziari iscritti in bilancio

Di seguito vengono evidenziati i proventi e gli oneri finanziari iscritti in bilancio:

Rischio di cambio

La Società non è esposta a tale rischio.

Rischio di prezzo

La Società non è esposta a tale rischio.

Rischio di tasso di interesse

La Società non è esposta a tale rischio

Rischi connessi alla liquidità disponibile ed all’indebitamento finanziario

Con riferimento ai 12 mesi successivi al 31 dicembre 2022 il Gruppo ha stimato una generazione di cassa operativa positiva per euro 13,3 milioni, al netto di euro -1,7 milioni riferiti alla gestione straordinaria/fiscale ed euro -10,5 milioni derivante dalla gestione finanziaria.

Considerato inoltre che al 31 dicembre 2022 il Gruppo Gabetti dispone di euro 14,2 milioni di cassa e di euro 1,6 milioni di attività finanziarie prontamente liquidabili, si informa che il Gruppo Gabetti è in grado di coprire il proprio fabbisogno finanziario netto per i 12 mesi successivi alla data del 31 dicembre 2022, comprensivo dei debiti finanziari correnti.

I debiti finanziari correnti sono in parte riferiti a debiti sorti nei confronti di Ifitalia S.p.A in relazione ad un contratto di Factoring (pro-solvendo), stipulato a fine 2021, limitatamente alla società Gabetti Lab S.p.A., per i crediti vantati nei confronti di un cliente su operazioni legate al business “ecobonus/superbonus” ed in parte relativi alla quota a breve relativa ai cinque mutui chirografari concessi.

Inoltre, il Gruppo dispone del finanziamento soci pari a massimi euro 13 milioni, sottoscritto in data 18 giugno 2021 che risulta utilizzato al 31 dicembre 2022 per circa Euro 1,5 milioni.

In ogni caso, l’andamento finanziario del Gruppo è strettamente correlato all’andamento dei risultati economici e un possibile peggioramento di essi, derivante dal peggioramento del mercato immobiliare potrebbe influenzare negativamente la capacità finanziaria del Gruppo.

Le tabelle successive evidenziano, per fasce di scadenza contrattuale in considerazione del cosidetto " Worst case scenario ", le obbligazioni finanziarie di Gabetti Property Solutions S.p.A., riportando le relative note di bilancio per ciascuna classe.

Milano, 16 marzo 2023

Per il Consiglio di Amministrazione

                                                                                 Il Presidente e Amministratore Delegato

                                                                                               Fabrizio Prete

PROSPETTI SUPPLEMENTARI ED ALLEGATI

Allegato n° 1) - Prospetto delle variazioni nei conti delle Immobilizzazioni Immateriali.

Allegato n° 2) - Prospetto delle variazioni nei conti delle Immobilizzazioni Materiali.

Allegato n° 3) - Elenco partecipazioni in imprese controllate e collegate al 31 dicembre 2022 ex-art. 2427 n. 5 C.C..

Allegato n° 4) – Prospetto delle informazioni relative alla fiscalità differita e anticipata.

Allegato n° 5) – Prospetto di riconciliazione tra aliquota ordinaria ed aliquota effettiva.

Allegato n° 6) – Compensi corrisposti alla Società di Revisione

Allegato n. 7) – Relazione del Dirigente Preposto e dell’Amministratore Delegato

Allegato n° 8) – Relazione della Società di Revisione.

Allegato n° 9) – Relazione del Collegio Sindacale.

I prospetti supplementari e gli allegati contengono informazioni aggiuntive rispetto a quelle esposte nella Nota Integrativa, della quale costituiscono parte integrante.

ALLEGATO N .4

./.

ALLEGATO N. 5

ALLEGATO N. 7: Relazione del Dirigente Preposto, del Presidente e dall’Amministratore Delegato

ATTESTAZIONE

DEL BILANCIO DI ESERCIZIO

ai sensi dell’art. 81 – ter del Regolamento Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni

1. I sottoscritti Fabrizio Prete in qualità di “Presidente del Consiglio di Amministrazione”, Roberto Busso in qualità di “Amministratore Delegato” e Marco Speretta in qualità di “Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari” della Gabetti Property Solutions S.p.A. attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:

• l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell'impresa e

• l'effettiva applicazione

delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio di esercizio nel corso dell'esercizio 2022.

2. Si attesta, inoltre, che:

2.1 il bilancio di esercizio al 31 dicembre 2022:

a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità europea ai sensi del Regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 luglio 2002;

b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;

c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria dell'emittente e dell’insieme delle Imprese incluse nel consolidamento.

2.2 la relazione sulla gestione comprende un’analisi attendibile dell’andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell’emittente e dell’insieme delle imprese incluse nel consolidamento, unitamente alla descrizione dei principali rischi e incertezze cui sono esposti.

Milano, 16 marzo 2023

Il Presidente Il Dirigente preposto alla redazione

del Consiglio di Amministrazione dei documenti contabili societari

Fabrizio Prete Marco Speretta

L'Amministratore Delegato

Roberto Busso