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Gabetti Property Solutions S.p.A.

Sede legale in Milano

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Dati legali

Capitale sociale euro 14.869.514,00 i.v.

C.F. e Registro delle Imprese di Milano n. 81019220029

R.E.A. Milano n. 975958

P.Iva. n. 03650800158

Investor Relator

Direttore Generale

Dr. Marco Speretta

E-mail: investor.relations@gabetti.it

A livello annuo, tutti i principali settori hanno evidenziato una variazione positiva rispetto all’anno precedente: +34% il residenziale, +42,3% il terziario-commerciale, +41,6% il produttivo.

Come si rileva dai dati Istat, nel 2021 ilPilai prezzi di mercato è stato pari a 1.781.221 milioni di euro correnti, con un volume in crescita del 6,6%.

Dal lato delladomanda interna,nel 2021 si registra, in termini di volume, un incremento del +17% degli investimenti fissi lordi e del +4,1% dei consumi finali nazionali.

Per quel che riguarda i flussi con l’estero, leesportazionidi beni e servizi sono salite del +13,3% e leimportazionidel +14,5%.

Nel 2021 laspesa per consumi finali delle famiglie residentiè cresciuta in volume del +5,2%.

A gennaio 2022 si conferma la sostanziale stabilità dell’occupazioneregistrata a dicembre 2021, dopo la crescita osservata nel corso dell’anno. Rispetto ai livelli pre-pandemia (febbraio 2020), iltasso di occupazione, pari al59,2%, è superiore di 0,2 punti, quello didisoccupazioneè sceso dal 9,6% all’8,8%.

Serie storica delle transazioni residenziali

Il 2021 ha registrato 748.523 transazioni residenziali, con una variazione del +34% rispetto al 2020, mostrando segnali di ripresa.Il 2021 ha registrato 748.523 transazioni residenziali, con una variazione del +34% rispetto al 2020, mostrando segnali di ripresa.Dati Agenzia delle Entrate relativi al numero di transazioni normalizzate, NTN)

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Tutte le Tutte lemacro areehanno riscontrato una variazione positiva nel 2021 rispetto all’anno precedente: +32,8% il Nord, +35,3% il Centro e +35,6% il Sud.

In Italia, a crescere sono stati soprattutto i non capoluoghi (+36,5%) mentre i capoluoghi hanno registrato una crescita del +28,7%.

A livello trimestrale, il quarto trimestre del 2021 conferma la tendenza positiva già rilevata nel terzo trimestre, registrando complessivamente 212.500 transazioni, con una variazione positiva del +15,7% rispetto allo stesso periodo del 2020; nelle tre macro aree si riscontrano le seguenti variazioni: +14,1% il Nord, +16% il Centro e +19,2% il Sud.

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nella successiva analisi vengono prese in considerazione le Nella successiva analisi vengono prese in considerazione leprincipali città italianee le relative province.

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nelle Nelleotto principali città italiane, la performance nel 2021 ha registrato un +27,9% rispetto al 2020, per un totale di 116.049 transazioni nel settore residenziale.

In ordine decrescente si segnalano variazioni molto positive rispetto al 2020 per Genova (+32,2%), Roma (+31,4%), Firenze (+28,9%), Torino (+28,2%), Napoli (+27,6%), Milano (+24,4%), Bologna (+22,6%) ed infine Palermo (+21,7%).

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2021, si sono registrate complessivamente 32.202 transazioni, con una variazione del +14,7% rispetto allo stesso periodo del 2020. In particolare, si rilevano variazioni positive a doppia cifra per Roma (+18,1%), Bologna (+16,5%), Milano (+15,2%), Torino (+13,3%), Napoli (+12,4%), Firenze e Genova (entrambe +11,4%). Variazione positiva, seppur più contenuta, anche per la città di Palermo (+3,5%).

Per quanto riguarda le Per quanto riguarda lerispettive province, si osserva che nel 2021 tutte le otto province analizzate presentano variazioni positive: Genova (+45,7%), Palermo (+43,9%), Roma (+39,5%), Bologna (+34,4%), Torino (+33,9%), Milano (+31,6%), Napoli (+31%) e Firenze (+27%).

Nel quarto trimestre del 2021, si sono registrate 36.239 transazioni con una variazione del +15,1%. Nello specifico si rilevano variazioni positive, rispetto allo stesso trimestre del 2020, su tutte le province: Palermo (+26,6%), Napoli (+19,7%), Bologna (+18,9%), Genova (+18,7%), Torino (+16,9%), Roma (+16,7%), Milano (+10,7%) e Firenze (+9,9%).

Per quanto riguarda i Per quanto riguarda iprezzi, secondo le rilevazioni operate presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il 2021 ha visto un lieve rialzo dei prezzi rispetto al semestre precedente segnando un +0,5% nelle otto grandi città.

Itempi medi di venditanel secondo semestre del 2021 nelle grandi città sono in lieve calo, su una media di 4,2 mesi, rispetto ai 4,4 del primo semestre del 2021 con unoscontoin fase di chiusura delle trattative stabile all’11%.

La Latipologia contrattualeprevalente rimane quella ordinaria di lungo periodo, anche se in alcune città, quale Roma, prevale la tipologia del canone concordato.

In questo contesto anche i canoni, mediamente più elevati per la prima tipologia, risultano equilibrarsi in alcuni contesti cittadini, come Palermo e Roma.

Se il contributo al volume totale derivante dalle locazioni è da attribuirsi prevalentemente al Nord Italia, Roma rimane la città ad incidere maggiormente a livello nazionale, seguita da Milano.

Le tendenze in atto suggeriscono che gli ambiti di maggiore interesse, oltre al PRS (Private Rented Sector) saranno il Co-Living, Short renting, Micro living, Senior housing e student housing. Per quanto riguarda le potenzialità del residenziale a reddito, tra le città che potrebbero essere nel radar degli investitori, si segnalano: Milano, Roma, Torino, Genova, Bologna, Firenze e Verona, ciascuna con una sua specificità.

Il segmento lusso-pregio

Rispetto alle inevitabili conseguenze della pandemia, secondo l’esperienza di Santandrea Luxury Houses, il mercato degli immobili di pregio ha nel complesso tenuto.

Il secondo semestre del 2021 ha visto un lieve rialzo per le residenze di pregio rispetto al primo semestre. Per quanto riguarda i prezzi, si è avuta una crescita per Milano (+2,7%) e per Roma (+2,4%). Napoli (+1,3%). Stabili invece Genova, Firenze e Torino.

I tempi medi di vendita sono intorno ai 4-6 mesi per Milano, 5 mesi a Genova, 4-5 mesi a Torino, 6-7 mesi per Firenze e Napoli e 6-8 mesi per Roma. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono intorno al 13% a Napoli, 9-10% per Milano, Roma e Genova; lievemente più bassi a Torino e Firenze (7%).

I. b Mutui

La domanda di mutui

Nel 2021 la domanda di mutui registra una lieve flessione del -0,2% rispetto all’anno precedente. Questo andamento risente del calo delle surroghe che ha caratterizzato il 2021, rispetto ad un 2020 che ha invece registrato un trend positivo di tale tipologia.

Nel 2021 il ticket medio delle richieste di mutuo è stato di 153.584 euro, in crescita del +5% rispetto al 2020 in cui è stato pari a 146.331 euro.Oltre che nell’aumento della liquidità richiesta, il ticket medio nel 2021 è maggiore rispetto al 2020 in virtù di tassi di interesse ancora bassi, per cui le famiglie sono orientate a richiedere un importo più alto per acquisto della propria abitazione.

A livello di durata prevalgono i mutui di 25-30 anni, che coprono circa il 75% delle richieste.

I dati relativi alle erogazioni

A livello di erogazioni, i dati Banca d’Italia relativi ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici, hanno segnalato nei primi nove mesi del 2021 un totale di 45,7 Mld di euro, +30% rispetto allo stesso periodo del 2020.Nel dettaglio si tratta di 14,7 Mld di euro nel primo trimestre 2021, 16,6 Mld di euro nel secondo e 14,4 Mld di euro nel terzo trimestre.

Erogazioni finanziamenti oltre il breve termine per acquisto abitazioni a famiglie consumatrici

(dati annuali – Mld €)

Osservando le variazioni tendenziali registrate per trimestri emerge come a partire dal Q2 del 2015 si sono registrate variazioni positive per tutti i trimestri considerati, invertendo il trend negativo precedente, fino al Q1 2017, da cui si è invertita la tendenza, ripresentando variazioni negative, per poi ritornare positive dal Q2 2018. Escludendo la parentesi negativa del Q2-Q3 2019, le variazioni sono state positive dal Q4 2019.

Erogazioni finanziamenti oltre il breve termine per acquisto abitazioni a famiglie consumatrici

(dati trimestrali – Mld €)

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D’Italia - Dati aggiornati Settembre 2021

Base informativa pubblica Banca D’Italia.

Variazione tendenziale erogazioni finanziamenti per acquisto abitazioni a famiglie consumatrici

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D’Italia - Dati aggiornati Settembre 2021

Base informativa pubblica Banca D’Italia.

Rapporto Loan to Value

Secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni Banca d’Italia, nelquarto trimestre 2021il rapporto tra ammontare del mutuo e valore dell’immobile (Ltv) è stato pari al77,9%, in aumento dello +0,1% rispetto al trimestre precedente e del +1,6% rispetto allo stesso trimestre 2020 (76,7%).

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D’Italia

Dalla prima ondata di liquidità di dicembre 2011 da parte della BCE, gli Euribor che regolano i prestiti variabili si sono notevolmente ridotti. Guardando i successivi passaggi, dopo la decisione della BCE del luglio 2012 di abbassarei tassi di interessedi un quarto di punto, portando il tasso di riferimento a quota 0,75%, l’Euribor è sceso ulteriormente: all’inizio di maggio 2013 la decisione della BCE di tagliare i tassi di interesse, portandoli allo 0,50%, l’ulteriore taglio a novembre, che ha fissato i tassi allo 0,25% e il taglio dei tassi allo 0,15% stabilito nel giugno 2014. Il taglio relativo al mese settembre 2014 ha portato i tassi allo 0,05%, mentre nel marzo 2016 il tasso è stato fissato allo 0,00%.

Fonte Banca D’Italia

Guardando nello specifico la dinamica degli Euribor, si osserva come dal 2015 si siano posizionati in territorio negativo, arrivando a febbraio 2022 ad essere pari al-0,55%per la scadenza a un mese e a -0,53% per quella a tre mesi.

Euribor storico

Elaborazioni ufficio studi Gabetti

Per quanto riguarda l’Eurirs, tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso, il tasso a 10 anni si posizionava allo 0,76%, mentre a 15 anni allo 0,90% al 7/03/2021.

Il 2021 è stato caratterizzato dall’impegno dell’Eurozona nel raggiungere almeno i livelli di crescita pre-Pandemia, attraverso una politica della BCE che ha continuato ad iniettare liquidità a tassi d’interesse bassissimi e ha stimolato i prestiti bancari alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione. Per il primo semestre 2022, soprattutto alla luce delle contingenze legate alla crescita dell’inflazione e alla guerra in Ucraina che stanno provocando un repentino innalzamento generale dei prezzi, si prevede un semestre caratterizzato da tassi d’interesse fluttuanti, con uno scenario che può subire variazioni mensilmente.

A livello di compravendite si prevede una crescita, in un contesto di lieve aumento dei prezzi, salvo non si verifichi un netto peggioramento della situazione geopolitica.

In previsione del 2022, un altro fattore da prendere in considerazione sull’andamento del mercato residenziale e creditizio è il vantaggio fiscale delSuperbonus110%(previsto con il Decreto Rilancio 19 maggio 2020 e confermato con le relative proroghe con l’emanazione della legge di Bilancio 2021) che supporta gli interventi di efficientamento energetico negli edifici residenziali e funge da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso a credito. Per contro, il repentino aumento del costo delle materie prime potrebbe impattare sui lavori di ristrutturazione e sull’attività edilizia in generale.

Si segnala inoltre l’impatto della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica, il bonus facciate e il bonus verde, a cui si aggiungono il bonus arredamento ed elettrodomestici.

Si prevede che il residenziale sia sempre più Si prevede che il residenziale sia sempre più in target degliinvestitorie, in linea con i nuovi comportamenti di consumo e vita, si prevede una crescita in termini di interesse, legata alle nuove forme di abitare multifamily, quali co-living, service apartment, oltre che per il senior living.

II. MERCATO CORPORATE

Nel corso del 2021, il settore terziario (uffici e studi privati) ha registrato a livello nazionale un totale di 12.419 transazioni, +30,7% rispetto al 2020. Nel dettaglio, il 59% delle transazioni sono state registrate al Nord, il 21% in Centro e il 20% al Sud.

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

A livello annuale, nel 2021 le performance sono positive in tutte e tre le macro aree: +27,7% il Nord, +26,2% il Centro e +45,7% il Sud.

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2021 si sono registrate 3.948 transazioni, con una variazione del +4,3% rispetto allo stesso periodo del 2020. Nelle tre macro aree si rilevano le seguenti variazioni: +1,2% il Nord, -2,3% il Centro e +24,3% il Sud.

Analizzando le Analizzando leprovincedelle otto maggiori città italiane, gli andamenti risultano molto differenziati, anche in considerazione, in alcuni casi, dell’esiguo numero di compravendite che si registra in un trimestre, per cui le variazioni percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti.

Nel 2021 si sono rilevate un totale di 4.219 transazioni, generando una variazione del +17,7% rispetto al 2020. In particolare, si sono registrate crescite in tutte le province ad eccezione della provincia di Roma (-4,7%) e di Genova (-1,7%). La provincia di Palermo registra un +59,6%, Napoli +35,1%, Firenze +31%, Milano +22%, Bologna +21,3% e Torino +15,7%.

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Rendimenti e canoni Q4 2021

Dall’analisi dei contratti di locazione e attraverso l’esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazione medi e prime, ripartiti per zona.

A AMilanoil prime rent registrato al Q4 2021 è di 610 €/mq/anno, dato in aumento rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente. Si precisa che i canoni “prime” subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi (es. free rent, step-up ecc.).

Rispetto al trimestre precedente i rendimenti (lordi) sono rimasti sostanzialmente stabili, con un Prime Yield nella zona centrale di Milano intorno al 4,25%.

A ARomail prime rent delle locazioni avvenute al Q4 2021 è di 450 €/mq/anno, dato in aumento rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente.

Nota bene: la macroarea periferia racchiude anche i sottomercati Nuova Fiera di Roma, East Inner Gra e South-East Inner Gra.

I valori dei rendimenti prime (lordi) rispetto al trimestre precedente sono rimasti sostanzialmente stabili, con un Prime Yield nella zona centrale di Roma intorno al 4,75%.

A AMilano, il take up stimato nel Q1-Q4 2021 è stato di circa 376.300 mq (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori), in aumento del +27% rispetto al 2020. In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata in Periferia (22%), seguono il CBD (21%) e il Semicentro (20%). In termini di superficie locata, la Periferia rappresenta ancora la quota più sostanziosa (27%), a seguito di una transazione cielo-terra di circa 20.000 mq rilevata nel Q2 2021; seguono il Semicentro con il 19% del totale, grazie ad un pre-let di circa 12.000 mq, e il CBD con il 15%.

Il Il take up aRomaal Q1-Q4 2021 è stato di poco inferiore a 138.400 mq (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori), dato in aumento del +15% rispetto al 2020. È necessario, tuttavia, sottolineare che per la città di Roma la quota di mercato attribuita ad operatori non istituzionali può essere considerata maggiore rispetto al mercato di Milano.

In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nell’EUR (30%) seguita dal CBD (24%) e dalla Periferia (20%). In termini di superficie troviamo in testa sempre la zona EUR con il 33% seguito dal CBD con il 27% del totale della superficie locata.

Pur registrando ancora un assorbimento totale nei mercati di Milano e Roma, inferiore al 2019, gli Uffici si sono confermati nel 2021 la prima asset class in Italia in termini di investimenti capital market. L’emergenza sanitaria ha accelerato il processo già in atto riguardo alla necessaria modernizzazione degli immobili. Considerando che lo smart working presumibilmente proseguirà in forma ibrida anche nel post emergenza è prevedibile una contrazione dei metri quadrati complessivi degli uffici che verrà però in parte recuperata dalle nuove esigenze dettate dal distanziamento sociale.

Nel corso del 2021, il settore commerciale (negozi e laboratori) ha registrato a livello nazionale un totale di 36.984 transazioni, +36,9% rispetto al 2020.

Nel dettaglio, il 49% del totale delle transazioni sono state registrate al Nord, il 28% al Sud e il restante 23% al Centro.

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti – Patrigest su dati Agenzia delle Entrate

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nel 2021 si registrano dati in aumento in tutte le macro aree rispetto al 2020: +39,1% il Nord, +37,9% il Centro e +32,2% il Sud.

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2021 si sono registrate 11.379 transazioni, con una variazione del +18,3% rispetto allo stesso periodo del 2020. Nelle tre macro aree si rilevano le seguenti variazioni positive: +20% il Nord, +16,8% il Centro e +16,6% il Sud.

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Complessivamente, le Complessivamente, leprovince delle otto principali cittàhanno segnato nel 2021 una crescita del +32,7% rispetto all’anno precedente, per un totale di 12.933 transazioni. Si rilevano variazioni positive in tutte le principali province del territorio nazionale: Firenze (+46,4%), Napoli (+38,9%), Bologna (+37%), Milano e Torino (entrambe con +33,2%), Genova (+31,7%), Roma (+25,7%) e Palermo (+23,2%).

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Seppure il settore del commercio sia stato tra i comparti che più ha subito gli impatti della Pandemia a causa delle restrizioni imposte alle attività commerciali, una leggera svolta è evidente dall’introduzione dell’uso del green pass che ha permesso un ritorno alla normalità sia sugli orari di apertura delle attività che su una graduale frequentazione dei locali. In particolare modo la possibilità di ritornare a viaggiare grazie alla “certificazione verde” sta permettendo in maniera graduale un ritorno del turismo internazionale che inevitabilmente è correlato a questo comparto. Il settore retail per risollevarsi dovrà puntare alla “trasformazione digitale” promossa dal PNRR, che dovrà essere improntata in un’ottica di omnicanalità, passando dal canale fisico a quello on-line a seconda delle esigenze del cliente.

Si può quindi confermare una stabilizzazione dei canoni e solo in alcuni casi ad una molto timida ma lenta ripresa dei valori.

Nei prossimi mesi, in base all’evoluzione degli eventi legati alla guerra in Ucraina, potrà essere più chiaro il riflesso a lungo termine sul comparto commerciale.

Nel corso del 2021, il settore produttivo ha registrato a livello nazionale un totale di 15.162 transazioni, +41,6% rispetto al 2020.

Nel dettaglio, il 66% del totale delle transazioni è stato registrato al Nord, il 17% al Sud e il restante 17% al Centro.

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nel 2021 si registrano dati in aumento rispetto all’anno precedente: +41,9% il Nord, +38,7% il Centro e +43,2% il Sud.

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2021 si rilevano 5.192 transazioni, dato in crescita rispetto allo stesso periodo del 2020 (+17,6%). Nelle tre macro aree si rileva la maggiore crescita al Nord (+20,1%), seguono il Sud (+15,5%) e il Centro (+10,3%).

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Analizzando le Analizzando leprovince delle otto principali città italiane, gli andamenti risultano molto differenziati, anche in considerazione dell’esiguo numero di compravendite che si registra in un trimestre, per cui le variazioni percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti.

Complessivamente, le province hanno segnato nel 2021 un aumento del +44,1% rispetto al 2020, con un totale di 3.418 transazioni.

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Vista la tendenza della domanda online in crescita, grazie ad una maggiore permanenza all’interno dell’abitazione, sia nel tempo libero che durante l’attività lavorativa, si conferma anche nei prossimi mesi una costante crescita del settore. Per soddisfare le richieste in continuo aumento, l’intera filiera e-commerce si dovrà organizzare aumentando l’efficienza e la rapidità. In questo contesto diventa strategico l’avvicinamento della merce al consumatore finale. Anche questo settore, per stare al passo con i tempi, dovrà sfruttare la “transizione digitale e verde” promossa dal PNRR, in modo tale da ridurre il gap che penalizza l’Italia rispetto al resto dell’Europa. Questa si presenta, dal punto di vista economico, come un’occasione per integrare sempre di più i settori della produzione e della logistica del nostro Paese.

Ci si aspetta sul medio e lungo periodo una costante crescita di interesse da parte degli investitori. Si stimano canoni e rendimenti stabili o in lieve miglioramento.

Al 31 dicembre 2021 l’organico del Gruppo, suddiviso per società e categoria, risulta così composto:

In Gabetti Agency S.p.A. operano inoltre n. 112 collaboratori autonomi (n. 104 unità a fine esercizio 2020) in supporto alla rete commerciale di vendita, nel Gruppo Tree Real Estate n. 45 collaboratori autonomi in supporto alla rete commerciale (n. 40 collaboratori a fine esercizio 2020); a supporto delle attività tecniche svolte da Abaco Team S.p.A. operano n. 14 collaboratori autonomi (n. 9 risorse a fine esercizio 2020); in Patrigest S.p.A. operano n. 11 collaboratori autonomi (n. 5 collaboratori a fine 2020), in Gabetti Property Solutions S.p.A. operano n. 15 collaboratori autonomi (n. 11 collaboratori a fine 2020), in Monety S.r.l. operano n. 3 collaboratori autonomi e n. 149 consulenti del credito (n. 1 collaboratore e n. 141 consulenti del credito a fine 2020), in Gabetti Lab S.r.l. operano n. 12 collaboratori autonomi (n. 2 unità a fine esercizio 2020).

LA FORMAZIONE

Il Gruppo, in via diretta e con il supporto anche di consulenti esterni, svolge una costante attività di formazione rivolta sia al personale commerciale che a quello di staff, al fine di sviluppare conoscenze, competenze e comportamenti utili ad un efficace presidio del business e/o del ruolo organizzativo ricoperto.

La Formazione si rivolge anche agli operatori in franchising attraverso un’ importante struttura organizzativa, Tree Real Estate Academy, finalizzata a curare ed innalzare sempre di più il livello professionale delle Reti, ponendo attenzione alla formazione e all’aggiornamento continuo di ogni operatore immobiliare, mantenendo il vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza e a favore del Cliente finale.

Il Servizio si occupa dell'analisi/rilevazione dei fabbisogni formativi, progettazione dei Piani di Formazione e degli interventi d'aula/on line, organizzazione ed erogazione corsi/eventi formativi, coordinamento didattico e organizzativo dei trainer interni a contratto, gestione consulenza esterna, reportistica ed analisi dell'efficacia della Formazione utilizzando  come strumento di gestione dell’attività e dei processi un portale dedicato attraverso cui è possibile estrarre reportistiche e informazioni utili per misurare, in termini di efficacia, apprendimento e gradimento,  il livello della qualità.

Tree Real Estate adotta un Sistema di Gestione per la Qualità  internazionale ISO 9001:2015 che delinea le modalità per raggiungere alte prestazioni mettendo in atto processi che consentono di migliorare l’efficienza operativa a tutti i livelli.

ISO 9001:2015 è lo standard più diffuso al mondo, perché è in grado di assicurare la qualità dei processi, garantendo alle organizzazioni un vantaggio competitivo e il successo del business.

I vantaggi dello standard ISO 9001:2015:

• processi più efficienti;

• più rapida ed efficace prassi operativa;

• offerta di servizi specifici per garantire una rapida realizzazione del sistema di gestione;

• permettere di raggiungere gli obiettivi di business a qualunque livello.

L’obiettivo è garantire:

• un livello di qualità elevato;

• un orientamento alle esigenze e alla soddisfazione dei clienti;

• un controllo delle attività basato su evidenze e dati oggettivi;

• un miglioramento continuo.

Nel mese di  gennaio 2018  è stato effettuato un  assessment  per  conseguire la certificazione ISO 9001:2015.   L’esito ha confermato l’idoneità dei processi alle norme ed è stata conseguita la certificazione ISO  9001:2015 da parte di Tree Real Estate in data 27/2/2018 per la progettazione ed erogazione di corsi in ambito immobiliare.

La sorveglianza della certificazione effettuato  in data 15/02/2022ha confermato che le procedure di Tree Real Estate Academy sono conformi al sistema di gestione anche in relazione ai risultati di audit.    

La scuola di formazione Tree RE Academy ha svolto nel 2021 più di 200 corsi  di formazione, a partire dall’ambito metodologico, commerciale, motivazionale e tecnico.

L’emergenza sanitaria italiana e le conseguenti misure hanno ristretto le modalità di erogazione della formazione, ma nonostante questo l’aggiornamento costante è stato sempre molto apprezzato dagli operatori sul territorio.

Negli ultimi mesi del 2021 ci sono stati diversi cambiamenti organizzativi e sono state prese decisioni rilevanti per la formazione del 2022 a seguito di considerazioni e analisi sulla necessità che ogni singolo brand in franchising torni ad essere autonomo sia per dare valore centrale ad ogni marchio sia per semplificare la riconducibilità al brand in qualsiasi ambito .

Si ritiene infatti che sia importante creare differenze di prodotti e servizi per mettere al centro il valore le differenze e le peculiarità di ogni singolo brand.

Tutto questo si traduce  anche in una maggiore autonomia nella formazione con la definizione di 3 scuole che  nel corso del 2022 avranno specificità e autonomia soprattutto per corsi commerciali e sui servizi, mentre verrà mantenuta trasversalità per quanto riguarda i corsi tecnici.

L’anno 2022 sarà considerato un anno di transito per questo nuovo modello organizzativo della formazione che sarà supportato, in base all’andamento, da procedure più specificheL’anno 2022 sarà considerato un anno di transito per questo nuovo modello organizzativo della formazione che sarà supportato, in base all’andamento, da procedure più specifiche

Il nuovo modello formativo del 2022 sarà articolato come segue:

• GABETTI FRANCHISING ACADEMY: scuola di formazione per il franchising degli affiliati Gabetti
• GRIMALDI BUSINESS INSTITUTE : scuola di formazione per il Franchising degli affiliati Grimaldi
• ONE ACADEMY, la nuova scuola di formazione di Professionecasa

Tree Re Academy riconosciuta ormai come la scuola che mette in campo un know how collaudato,continuerà a gestire il coordinamento della formazione.

RICERCA E SVILUPPO

Nell’esercizio non è stata svolta attività di ricerca e sviluppo utilizzando risorse esterne.

Sono inoltre importanti le attività svolte dal Gruppo (ed in particolare da Gabetti Property Solutions S.p.A.) nell’ambito delle analisi del mercato immobiliare. L’Ufficio Studi di Gabetti, attivo da oltre 25 anni, si pone “al servizio del mercato” dando luogo, attraverso un articolato insieme di analisi, ricerche e rielaborazioni, ad una produzione autonoma al fine di soddisfare la domanda di conoscenze e informazioni di operatori e consumatori.

Le attività di ricerca dell’Ufficio Studi sono volte all’analisi delle dinamiche e delle interrelazioni del mercato immobiliare con il tessuto economico e sociale del Paese al fine di soddisfare le domande espresse dal mercato e supportare/orientare il business immobiliare.

Nelle proprie elaborazioni si avvale della Banca Dati Immobiliare Gabetti, nella quale confluiscono tutti gli elementi informativi delle aziende del Gruppo (intermediazione, gestione, valutazione, advisory).

In particolare, l’Ufficio Studi:

• realizza report relativi al mercato immobiliare italiano, per i segmenti residenziale e corporate, a livello nazionale e territoriale;
• fornisce consulenza interna alle varie società del Gruppo;
• diffonde ai media i principali risultati delle sue analisi, in qualità di opinion maker del settore immobiliare.

RELAZIONE SUL GOVERNO SOCIETARIO E GLI ASSETTI PROPRIETARI

Le informazioni richieste dall’art. 123 bis TUF sono riportate nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari, pubblicata congiuntamente alla presente relazione, nonché resa disponibile sul sito Internet della Società all’indirizzo www.gabettigroup.com.

RELAZIONE SULLA POLITICA IN MATERIA DI REMUNERAZIONE E SUI COMPENSI CORRISPOSTI

Le informazioni richieste dallo IAS 24 relativamente ai dirigenti con responsabilità strategiche e le informazioni sui compensi spettanti agli amministratori e sindaci sono riportate nella relazione sulla remunerazione, pubblicata congiuntamente alla presente relazione, nonché resa disponibile sul sito Internet della Società all’indirizzo www.gabettigroup.com.

PROCEDURA PER LE OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE

La procedura per le operazioni con parti correlate approvata dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 18 giugno 2021 ed in vigore dal 1° luglio 2021 è pubblicata sul sito Internet della Società all’indirizzo www.gabettigroup.com.

IMPAIRMENT TEST

Al 31 dicembre 2021 il valore residuo degli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali ammonta a complessivi euro 8.171 mila (di cui euro 7.537 mila relativi alla rete in franchising, euro 102 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione del ramo d’azienda da Finitalica S.r.l. ed euro 532 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione di Mutuisi), interamente allocati alla CGU (“cash generating unit”) Tree Real Estate; tali importi sono invariati rispetto allo scorso anno in quanto iltest d’impairment non ha evidenziato necessità di svalutazioni.

E’ inoltre iscritto un avviamento implicito nel valore della partecipazione nella società Npls Re_Solutions S.r.l. pari ad euro 235 mila (euro 397 mila al 31 dicembre 2020), tale valore è stato oggetto di svalutazione sulla base del test d’impairment.

Per la disclosure legata alla valutazione dei test d’impairment, svolti in ottemperanza delle disposizioni previste dallo IAS 36, si rimanda alla successiva Nota nr. 2 delle “Note Esplicative”.

PRINCIPALI FATTORI DI RISCHIO CONNESSI ALL’ATTIVITÀ DEL GRUPPO E AL PRESUPPOSTO DELLA CONTINUITA’ AZIENDALE

Accordo di ristrutturazione dei debiti

Gli affidamenti ricevuti dal Gruppo erano disciplinati e regolamentati nell’ambito dell’Accordo di Ristrutturazione dei Debiti 2013, il quale prevedeva che il debito residuo categoria B, al 31 dicembre 2020 pari ad euro 11,9 milioni (comprensivo degli interessi 2020) venisse rimborsato in un’unica soluzione il 31 dicembre 2020, mentre il debito categoria A (salvo gli interessi 2020 pari ad euro 23 mila) era stato già integralmente convertito in capitale a fine 2020.

Il Decreto Legge dell’8 aprile 2020 (cosiddetto Decreto Liquidità) ha prorogato di 6 mesi i termini di adempimento degli accordi di ristrutturazione omologati aventi scadenza nel periodo tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2021, quindi anche le scadenze previste nell’Accordo di Ristrutturazione del Gruppo sono slittate in avanti di 6 mesi.

In data 18 giugno 2021 il Gruppo ha sottoscritto un finanziamento soci con l’azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l. destinato all’integrale e finale soddisfacimento delle esposizioni debitorie dei creditori derivanti dall’Accordo di Ristrutturazione Debiti scadenti il 30 giugno 2021. Il finanziamento soci (di massimi euro 13 milioni) ha una durata pari a 7 anni, un tasso di interesse pari al 3% annuo e una commitment fee pari allo 0,2% annuo. Il rimborso della quota interessi é prevista il 31 gennaio di ogni anno a decorrere dal 31 gennaio 2022.

Ai fini della chiusura dell’Accordo di Ristrutturazione Debiti e della verifica circa il fatto che la Società fosse in grado di sostenere il proprio business e adempiere alle obbligazioni derivanti dal finanziamento soci sottoscritto con l’azionista Marcegaglia Investments S.r.l., è stata predisposta dalla società di consulenza “PGS Consulenti S.r.l.” una comfort letter, rilasciata in data 16 giugno 2021 da cui si evidenzia, preso atto dell’attuale situazione economica-patrimoniale del Gruppo nonché della ragionevolezza dei dati previsionali per il periodo 2021-2023 sottesi alla sostenibilità del Finanziamento, che il Gruppo mostra un “progressivo miglioramento del proprio percorso di risanamento, posizionandosi ad un livello economico patrimoniale adeguato” e che le proiezioni future “appaiono ragionevoli ed in grado di consentire al Gruppo di giungere e mantenere una situazione economico/patrimoniale equilibrata”.

In data 30 giugno 2021 il Gruppo ha provveduto a rimborsare il debito residuo di categoria B e i relativi interessi 2020 (compresi quelli relativi al debito categoria A integralmente convertito a fine 2020) mentre gli interessi relativi al 1° semestre 2021 sono stati liquidati i primi giorni di luglio; inoltre, sempre in data 30 giugno 2021 il Gruppo ha provveduto a rimborsare anticipatamente anche le rate pari ad euro 1,14 milioni relative alla garanzia che Gabetti Property Solutions aveva prestato a favore degli istituti di Credito finanziatori della BU Investment.

Alla luce di quanto sopra si è completato l’adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dall’Accordo di Ristrutturazione dei Debiti consentendo pertanto il risanamento del Gruppo e la conclusione dell’assoggettamento alla procedura di cui all’articolo 182-bis Legge Fallimentare.

Alla data del 31 dicembre 2021 non risulta alcun debito finanziario scaduto.

Rischi connessi alla liquidità disponibile ed all’indebitamento finanziario

Con riferimento ai 12 mesi successivi al 31 dicembre 2021 il Gruppo ha stimato una generazione di cassa operativa positiva per euro 8,6 milioni, al netto di euro -1,5 milioni riferiti alla gestione straordinaria/fiscale ed euro -1,8 milioni derivante dalla gestione partecipazioni.

Considerato inoltre che al 31 dicembre 2021 il Gruppo Gabetti dispone di euro 6,6 milioni di cassa e di euro 1,7 milioni di attività finanziarie prontamente liquidabili, si informa che il Gruppo Gabetti è in grado di coprire il proprio fabbisogno finanziario netto per i 12 mesi successivi alla data del 31 dicembre 2021, comprensivo dei debiti finanziari correnti.

I debiti finanziari correnti sono quasi interamente riferiti a debiti sorti nei confronti di Ifitalia S.p.A in relazione ad un contratto di Factoring (pro-solvendo), stipulato a fine 2021, limitatamente alla società Gabetti Lab S.r.l., per i crediti vantati nei confronti di un cliente su operazioni legate al business “ecobonus/superbonus”.

Inoltre, il Gruppo dispone del finanziamento soci pari a massimi euro 13 milioni, sottoscritto in data 18 giugno 2021 che risulta utilizzato al 31 dicembre 2021 per circa Euro 6 milioni.

Si segnala infine che nei primi mesi del 2022 il Gruppo ha ottenuto un finanziamento per supportare la crescita di due società: Abaco Team e Gabetti Franchising.  L’operazione si è perfezionata con un istituto di credito italiano con il supporto di Azimut Direct.

Il finanziamento ottenuto, dell’importo di euro 6,5 milioni è assistito da Garanzia SACE ed ha una durata di 5 anni. I proventi serviranno a sostenere i piani strategici di Abaco Team e Gabetti Franchising.

Questa operazione di direct lending è stata la prima di un programma di più ampio respiro a cui la Direzione Finanziaria del Gruppo sta lavorando per dare maggiore autonomia finanziaria e maggiori risorse a disposizione delle varie società del Gruppo. Tale operazione segnala inoltre la capacità del Gruppo di ottenere un merito di credito positivo ed il ritorno sul mercato del debito.

In ogni caso, l’andamento finanziario del Gruppo è strettamente correlato all’andamento dei risultati economici e un possibile peggioramento di essi, derivante dal perdurare della pandemia da Covid e da conseguenze negative, al momento difficilmente stimabili, della crisi internazionale derivante dallo scoppio della guerra in Ucraina, potrebbero influenzare negativamente la capacità finanziaria del Gruppo.

Rischi connessi ai risultati economici

Nonostante il Gruppo Gabetti sia ritornato a risultati operativi positivi, conseguiti in tutte le linee di business già a partire dal 2013 e sempre confermati negli esercizi successivi, con una netta inversione di tendenza rispetto alle significative perdite registrate tra il 2008 ed il 2012, la Società, allo stato attuale, non è in grado di garantire che il rischio connesso all’andamento dei risultati operativi possa essere completamente eliminato nei prossimi esercizi, anche se la diversificazione delle aree di business attuata nel corso degli anni mitiga tale rischio.

Il risultato del 2021 è stato influenzato positivamente da Gabetti Lab e dalle lavorazioni inerenti le riqualificazioni energetiche che dovrebbero proseguire anche nel 2022, grazie alla conferma degli incentivi fiscali (110%), inoltre l’anno 2021 è stato limitatamente toccato dalla pandemia da Covid 19 che è stata prontamente contenuta grazie anche alla diffusione dei vaccini; non si può però escludere che in futuro ci sia un riacutizzarsi dell’emergenza sanitaria con impatti negativi sulla situazione economica nazionale. Anche il peggioramento dello scenario internazionale avvenuto nei primi mesi del 2022 con lo scoppio della guerra in Ucraina potrebbe impattare negativamente sul mercato immobiliare e di conseguenza sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Gruppo, i cui effetti allo stato attuale non sono prevedibili.

Rischi connessi alla svalutazione degli avviamenti

Al 31 dicembre 2021 il valore residuo degli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali ammonta a complessivi euro 8.171 mila, di cui euro 7.537 mila relativi alla rete in franchising, euro 102 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione del ramo d’azienda da Finitalica S.r.l. ed euro 532 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione di Mutuisi (successivamente fusa in Monety), interamente allocati alla CGU (“cash generating unit”) Tree Real Estate.

E’ inoltre, iscritto un avviamento implicito nel valore della partecipazione nella società Npls Re_Solutions S.r.l. pari ad euro 235 mila (già inclusivo della svalutazione di Euro 162 mila sorto in sede di impairment test).

In fase di predisposizione del bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2021 si è proceduto a sottoporre tali avviamenti ad un impairment test con l’obiettivo di valutare l’eventuale eccedenza del valore contabile degli stessi rispetto al valore recuperabile ad essi attribuito.

La Società ha dato incarico ad un consulente esterno, finalizzato ad avere il supporto nell’elaborazione di modelli esterni nell’attività di performing dell’impairment degli avviamenti iscritti in bilancio, attraverso un’elaborazione autonoma da parte del consulente del value in use della CGU Tree Real Estate e della società Npls Re_Solutions S.r.l., sviluppando modelli di DCF “Discounted cash flow” e verificando anche l’esistenza di altri parametri finanziari di confronto sul mercato (metodo dei multipli). Per l’effettuazione di tali valutazioni si è tenuto conto, oltre che dei risultati conseguiti, delle ipotesi previste nei piani strategici predisposti dalle rispettive società.

Si rimanda a quanto descritto nella Nota n. 2 delle Note Esplicative al bilancio consolidato al 31 dicembre 2021 per tutti i dettagli relativi alle risultanze degli impairment test, le quali hanno confermato per la CGU Tree Real Estate la piena recuperabilità dei valori iscritti ad avviamento mentre per la società Npls Re_Solutions S.r.l. una svalutazione di Euro 162 mila dell’avviamento implicito nel valore della partecipazione.

In ogni caso, l’eventuale mancato raggiungimento degli obiettivi attesi, ad oggi non prevedibile, potrebbe in futuro comportare svalutazioni aggiuntive rispetto a quelle sino ad oggi iscritte a carico del valore degli avviamenti (a livello consolidato) e delle partecipazioni (a livello individuale e consolidato), con conseguenti ripercussioni negative sulla situazione economica e patrimoniale della Società e/o del Gruppo.

Rischio di credito

Il rischio di credito rappresenta l’esposizione del Gruppo a potenziali perdite derivanti dal mancato adempimento delle obbligazioni assunte dalle controparti commerciali.

In particolare, a seguito della situazione di congiuntura economico/finanziaria e di difficoltà del mercato degli ultimi anni, a cui si è aggiunta la pandemia da covid 19, si riscontrano ancora difficoltà nell’incasso di crediti verso clienti in tutte le linee di business, con un rischio più elevato con riferimento al business del franchising immobiliare che, ancorchè migliorato a partire dal 2015, risente della numerosa frammentazione delle posizioni creditorie.

Al fine di limitare tale rischio, il Gruppo ha posto in essere procedure per il monitoraggio dei flussi di incassi attesi e per le eventuali azioni di recupero dei crediti, implementando una struttura ad hoc proprio con particolare riferimento al business del franchising immobiliare.

Sebbene gli Amministratori monitorino attentamente l’andamento dei crediti, non si possono escludere effetti negativi sulla situazione economico, patrimoniale e finanziaria del Gruppo qualora la situazione del mercato in generale e dello specifico settore di operatività dovesse registrare un peggioramento.

ULTERIORI FATTORI DI RISCHIO CONNESSI AL SETTORE IN CUI IL GRUPPO OPERA

Rischi connessi all’andamento del mercato immobiliare

Il Gruppo Gabetti opera a 360° nel campo dei servizi immobiliari che comprendono l’attività di intermediazione immobiliare svolta in via diretta da Gabetti Agency S.p.A. nei settori Corporate, PortfolioM., Home Value e Luxury (con il marchio “Santandrea”) ed attraverso Tree Real Estate S.r.l. con le reti in franchising di Gabetti Franchising, Professionecasa e Grimaldi nel settore Retail.

Inoltre, il Gruppo opera nell’attività dei servizi tecnici a supporto con Abaco Team S.p.A. e Abaco Team Engineering S.r.l., nella consulenza nel settore immobiliare con Patrigest S.p.A., nella gestione di reti di amministratori condominiali in franchising, nella gestione di reti di professionisti e imprese coinvolti nei progetti di riqualificazione sostenibile degli edifici con Gabetti Lab S.r.l. e, a partire dal 2017, è ritornato ad operare in via diretta anche nel settore della mediazione creditizia attraverso Monety S.r.l. e Mutuisi S.r.l., quest’ultima acquisita il 20 maggio 2020.

Dopo la brusca caduta del mercato avvenuta nel 2020 a seguito della pandemia da Covid 19, nel 2021 si è assistito ad una forte ripresa, favorita anche dal contenimento dell’emergenza sanitaria grazie alla pronta diffusione dei vaccini. Nel prossimo futuro l’eventuale riacutizzarsi dell’emergenza sanitaria e soprattutto la crisi internazionale che sta avvenendo nei primi mesi del 2022 con lo scoppio della guerra in Ucraina, il mercato immobiliare potrebbe subire delle brusche contrazioni.

Sebbene il Gruppo Gabetti svolga un’ampia gamma di attività, diversificando così il proprio rischio, eventuali trend negativi dei settori o il verificarsi di altri fattori che potrebbero incidere sulla domanda nel mercato dei mutui e degli immobili, potrebbero avere effetti negativi sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo Gabetti.

Rischi relativi all’evoluzione del quadro normativo di riferimento

Il Gruppo svolge la propria attività prevalentemente nel mercato immobiliare in un settore altamente regolamentato, in conformità alle leggi ed ai regolamenti vigenti, alla normativa italiana, alla normativa ed ai regolamenti comunitari.

L’emanazione di nuove leggi o regolamenti, nonché le modifiche, a livello comunitario, nazionale e/o locale, alla normativa, anche fiscale e ambientale attualmente vigente, potrebbero generare un aggravio dei costi o difficoltà nel conseguimento dei ricavi, con particolare riferimento all’attività d’intermediazione immobiliare e nel settore della valutazione, con possibili effetti pregiudizievoli sulle attività e/o sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo.

Andamento rispetto alle previsioni di budget

Il risultato del 2021 sia a livello di ricavi, sia a livello di margini (EBITDA ed EBIT) è risultato superiore rispetto alle previsioni di budget, seppur con un diverso mix di attività.

Particolarmente sopra le attese è risultata l’attività relativa ai progetti di riqualificazione energetica all’interno di Gabetti Lab e delle reti in franchising immobiliare.

E’ importante sottolineare che anche gli altri settori hanno rispettato le aspettative chiudendo l’esercizio sostanzialmente in linea con il budget.

Anche dal punto di vista finanziario il consuntivo è stato in linea con le previsioni, seppur con una crescita inferiore rispetto a quanto avvenuto dal punto di vista economico, a causa delle dinamiche collegate ai progetti di riqualificazione energetica che scontano una forte dilazione temporale tra la manifestazione economica e quella finanziaria.

OPERAZIONI RILEVANTI AVVENUTE NELL’ESERCIZIO

In data 15 gennaio 2021 Tree Real Estate S.r.l. ha ceduto a Professionecasa S.p.A. la partecipazione detenuta in Professionecasa Torino S.r.l. in liquidazione (pari all’80% del capitale sociale della società). Nella medesima data Professionecasa S.p.A. ha acquistato l’ulteriore 20% del capitale sociale di Professionecasa Torino S.r.l. in liquidazione.

Sempre in data 15 gennaio 2021 è stata ceduta da Tree Real Estate S.r.l. a Professionecasa S.p.A. la partecipazione detenuta in Professionecasa Cagliari S.r.l. in liquidazione (pari al 99% del capitale sociale della società). In data 20 gennaio 2021 Professionecasa S.p.A. ha acquistato l’ulteriore 1% del capitale sociale di Professionecasa Cagliari S.r.l. in liquidazione.

In data 1 febbraio 2021 Gabetti Property Solutions S.p.A. ha acquistato il 20% delle quote nella società G.Rent S.r.l., società operante nel settore del luxury short rent e del corporate houses; nel corso dei primi mesi del 2021 G. Rent ha avviato il percorso di quotazione in Borsa nel segmento AIM (ora Euronext Growth Milan) che si è concluso il 26 maggio 2021, 1° giorno di quotazione; in seguito all’aumento di capitale collegato alla quotazione, la quota detenuta in G Rent (divenuta S.p.A.) è divenuta pari al 16,43%.

I driver di crescita su cui punta G Rent sono: l’ampliamento e la diversificazione del portafoglio immobiliare in gestione; l’espansione geografica attraverso l’acquisizione di immobili in nuove location esclusive in Italia e tramite la creazione di partnership commerciali all’estero; un business model scalabile nelle principali location turistiche esclusive e di lusso; l’ampliamento della struttura organizzativa; lo sviluppo della linea di business Corporate Houses anche attraverso l’acquisizione di immobili di fascia alta per entrare nel mercato dell’hospitality dedicata ai business travellers.

In data 11 febbraio 2021 le Assemblee di Professionecasa S.p.A., di Professionecasa Cagliari S.r.l. in liquidazione e Professionecasa Torino S.r.l. in liquidazione hanno deliberato il progetto di fusione per incorporazione di Professionecasa Cagliari S.r.l. in liquidazione e Professionecasa Torino S.r.l. in liquidazione in Professionecasa S.p.A..

Le delibere sono state iscritte al registro imprese in data 15 febbraio 2021Le delibere sono state iscritte al registro imprese in data 15 febbraio 2021.

In data 1 marzo 2021 è stato completato l’iter relativo alla fusione per incorporazione di Mutuisi Srl in Monety Srl, i cui effetti contabili e fiscali decorrono a partire dal 1° gennaio 2021.

In data 30 aprile 2021 l’assemblea degli azionisti ha approvato il bilancio separato e consolidato 2020, nominato il nuovo collegio sindacale e conferito l’incarico di revisione.

In data 17 giugno 2021 Gabetti Property Solutions S.p.A. è entrata nel capitale di Moon Energy S.r.l. con una quota di partecipazione del 70%. Moon Energy S.r.l. è stata costituita in data 6 maggio 2021 ed ha per oggetto l’attività legata ai mandati di agenzia nei settori dell’energia, del gas, del metano, dell’acqua e delle utilities in generale e la ricerca, l’ideazione e la commercializzazione di soluzioni, prodotti e servizi innovativi per la creazione di reti vendita nel settore delle utilities.

In data 18 giugno 2021 il consiglio di amministrazione ha approvato la sottoscrizione di un finanziamento soci di massimi euro 13 milioni con l’azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l. destinato all’integrale e finale soddisfacimento delle esposizioni debitorie dei creditori derivanti dall’Accordo di Ristrutturazione Debiti, in scadenza il 30 giugno 2021; successivamente in data 30 giugno 2021 il Gruppo ha rimborsato integralmente i debiti residui di categoria B e rimborsato anticipatamente le rate relative alla garanzia che Gabetti Property Solutions aveva prestato a favore degli istituti di Credito finanziatori della BU Investment; pertanto il debito relativo all’Accordo di Ristrutturazione dei Debiti 2013 risulta completamente estinto (vedasi paragrafo relativo all’accordo di ristrutturazione dei debiti).

Marchio storico

Gabetti ha ottenuto l’iscrizione del proprio marchio al registro speciale “Gabetti ha ottenuto l’iscrizione del proprio marchio al registro speciale “Marchio storico di interesse nazionale”, un importante riconoscimento che racconta gli oltre settant’anni di storia del nostro Gruppo che ha sempre rappresentato il mercato immobiliare, riuscendo ad affermarsi e a crescere, anche durante i momenti più difficili, grazie alla capacità e al desiderio di fare innovazione.

Il riconoscimento di Marchio Storico di interesse nazionale è attribuito a tutte le imprese che da almeno Il riconoscimento di Marchio Storico di interesse nazionale è attribuito a tutte le imprese che da almeno50 anni rappresentino un’eccellenza storicamente italiana. E' stato istituito presso l’Ufficio Italiano Brevetti e Marchi, come previsto dal Decreto Crescita (art. 31 del D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito in legge, con modificazioni, dall’art. 1 della Legge 28 giugno 2019, n. 58).

Emergenza Covid e crisi per il conflitto Russia/Ucraina

Per quanto riguarda la pandemia Covid 19, che ha interessato il 2020 ed è proseguita anche nel 2021, il Gruppo ha monitorato attentamente la situazione nazionale, cercando di far rispettare in modo rigoroso da parte di tutto il personale del Gruppo le misure sanitarie per la prevenzione e gestione dell’emergenza epidemiologica da Covid-19 emanate da Governo e Regioni. Sono continuate le periodiche operazioni di sanificazione dei vari uffici oltre a favorire ulteriormente lo smart-working laddove possibile (uffici condivisi). Le riunioni e i viaggi di lavoro sono stati sempre più ridotti, anche a beneficio del conto economico, privilegiando l’utilizzo sempre maggiore dei più moderni strumenti tecnologici.

Per tutto il 2021, rispettando tutti i protocolli sanitari, tutte le agenzie e gli uffici vendite del Gruppo sono stati regolarmente aperti.

Il Gruppo e soprattutto alcuni business hanno dimostrato una certa resilienza, permane però, in via del tutto teorica, il rischio, allo stato non prevedibile, relativo ai risultati economici attesi nel caso in cui l’emergenza sanitaria dovesse protrarsi per diversi mesi e soprattutto dovesse portare ad altri periodi di lockdown.

Anche la crisi che ha portato al conflitto Russo/Ucraino potrebbe avere impatti negativi sulla situazione macro-economica del Paese e sul mercato immobiliare.

Al momento dell’approvazione del presente bilancio, essendo la crisi intervenuta da un tempo relativamente breve, risulta non facilmente prevedibile determinarne gli effetti sul business della Società.

Ad oggi, quindi, non si ravvedono elementi che potrebbero impattare sulla continuità aziendale del gruppo.

FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO

Nel mese di gennaio 2022 il Gruppo ha ottenuto un finanziamento per supportare la crescita di due società: Abaco Team e Gabetti Franchising. L’operazione si è perfezionata con un istituto di credito italiano con il supporto di Azimut Direct. Il finanziamento dell’importo di euro 6,5 milioni è assistito da Garanzia SACE ed ha una durata di 5 anni e i proventi serviranno a sostenere i piani strategici di Abaco Team e Gabetti Franchising.

In data 7 febbraio 2022 è stata costituita AssicuraRe s.r.l. partecipata al 90% dal Gruppo; tale società ha per oggetto lo svolgimento dell’attività di brokeraggio assicurativo e si occuperà di tutto ciò che riguarda il mondo assicurativo in relazione al settore del Real Estate: polizze a protezione delle famiglie che sottoscrivono mutui, polizze per la locazione protetta, polizze a copertura dei rischi sulle donazioni, fideiussioni per le caparre confirmatorie, polizze CAR e decennali postume, nonché prodotti innovativi con una forte componente tecnologica legati alla casa e alle famiglie.

In data 15 febbraio 2022 l’assemblea dei soci di Wikicasa S.r.l. ha deliberato di aumentare, a pagamento, in via scindibile e per tranches, il capitale sociale per massimi nominali euro 55.814,37, oltre a sovrapprezzo di massimi euro 1.944.185,63, da offrirsi in opzione ai soci in proporzione alla partecipazione rispettivamente detenuta, con diritto di prelazione dei soci medesimi sulla parte del capitale sociale rimasta eventualmente inoptata, ai sensi dell’art. 2481-bis, comma 2, c.c.; l’aumento è strutturato in tre diverse tranche e precisamente:

-- una prima tranche per massimi nominali euro 18.604,79, oltre a sovrapprezzo di massimi euro 648.061,88 con Termine per il diritto di Sottoscrizione entro trenta giorni dalla formale offerta in sottoscrizione (i.e. 3 aprile 2022) e Termine per la Prelazione entro il quinto giorno successivo dalla scadenza del Termine per il diritto di Sottoscrizione (i.e. 8 aprile 2022);

-- una seconda tranche per massimi nominali euro 18.604,79, oltre a sovrapprezzo di massimi euro 648.061,88 sottoscrivibile a far data dal 1° settembre 2022 con Termine per il diritto di Sottoscrizione al 30 settembre 2022 e Termine per la Prelazione al 7 ottobre 2022;

- una terza tranche per massimi nominali euro 18.604,79, oltre a sovrapprezzo di massimi euro 648.061,88 sottoscrivibile a far data dal 1° gennaio 2023 con Termine per il diritto di Sottoscrizione al 31 gennaio 2023 e Termine per la Prelazione al 7 febbraio 2023;

- il termine finale dell’aumento è fissato al 7 febbraio 2023.

EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

Nel rispetto delle azioni previste, il Gruppo sta affrontando un percorso di crescita puntando a rafforzare ulteriormente il suo ruolo di leadership nei servizi immobiliari.

Il Gruppo punta anche nel 2022 a confermare i risultati estremamente positivi del 2021, continuando laddove possibile un’ulteriore crescita sia in termini di fatturato sia in termini di marginalità grazie anche ai nuovi business come la riqualificazione sostenibile degli edifici, semprechè gli impatti economici negativi, al momento non completamente stimabili, derivanti dal peggioramento della crisi internazionale o dal riacutizzarsi dell’emergenza sanitaria derivante dalla diffusione del Coronavirus (soprattutto nel caso in cui la pandemia dovesse portare ad altri lockdown) non pregiudichino il percorso di crescita e di miglioramento dei risultati.

Milano, 25 marzo 2022

Per il Consiglio di Amministrazione

                                                                                 Il Presidente e Amministratore Delegato

                                                                                               Fabrizio Prete

31 dicembre 2021

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Informativa richiesta dallo IAS 7 par. n.44A, n.44E e n.60

Stato Patrimoniale ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

Conto Economico ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO CONSOLIDATO

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ AI PRINCIPI CONTABILI INTERNAZIONALI

Il presente bilancio consolidato è redatto secondo i principi contabili emanati dall’International Accounting Standards Board (IASB) e le relative interpretazioni dell’International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), adottati dalla Commissione europea ai sensi del Regolamento Comunitario n. 1606/2002.

Nella predisposizione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2021 sono stati applicati i principi in vigore alla data di riferimento del bilancio (inclusi i documenti interpretativi SIC e IFRIC) omologati dai regolamenti dell’Unione europea.

I principi contabili ed i criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2021 rappresentano un elemento di raccordo e di continuità delle informazioni diffuse attraverso il bilancio consolidato di esercizio al 31 dicembre 2020, al quale si rimanda.

I prospetti di bilancio e le note illustrative sono state predisposte fornendo anche le informazioni integrative previste in materia di schemi e informativa di bilancio dalla Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006 e dalla Comunicazione Consob n. 6064293 del 28 luglio 2006.

Come stabilito dal principio contabile internazionale IAS 1 “Presentazione del bilancio” è stata fornita l’informativa comparativa relativa ai periodi posti a confronto per tutti gli importi iscritti in bilancio.

PRINCIPALI FONTI DI INCERTEZZA PER LA PREDISPOSIZIONE DEL BILANCIO CONSOLIDATO

La redazione del bilancio consolidato ha richiesto anche il ricorso a stime e ad assunzioni che possono determinare significativi effetti sui valori iscritti nello stato patrimoniale e nel conto economico, nonché sull’informativa relativa alle attività e passività potenziali riportate in bilancio. L’elaborazione di tali stime ha implicato l’utilizzo delle informazioni disponibili e l’adozione di valutazioni soggettive, fondate sia su performance storiche che su quelle derivanti dalle attività connesse alle aree di business in fase di avvio. Per loro natura le stime e le assunzioni utilizzate possono variare di esercizio in esercizio e, pertanto, non è da escludersi che negli esercizi successivi gli attuali valori iscritti in bilancio potranno differire anche in maniera significativa a seguito del mutamento delle valutazioni utilizzate.

Le principali fattispecie per le quali è maggiormente richiesto l’impiego di valutazioni soggettive da parte della direzione aziendale sono:

• la quantificazione delle perdite per riduzione di valore dei crediti e, in genere, delle altre attività finanziarie;
• la quantificazione dei fondi del personale e dei fondi per rischi e oneri;
• le stime e le assunzioni sulla recuperabilità della fiscalità differita attiva;
• le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità degli avviamenti (inclusi quelli impliciti nel valore delle partecipazioni);
• le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità del valore delle partecipazioni.

In particolare, nonostante la ripresa del mercato immobiliare, la situazione di incertezza macroeconomica complessiva ha comportato la necessità di effettuare complesse assunzioni riguardanti l’andamento futuro, riflettendosi in un più elevato grado di incertezza di alcune stime di bilancio.

Non è quindi possibile escludere, sulla base delle conoscenze attualmente disponibili, che si possano concretizzare, nel prossimo esercizio, risultati diversi dalle stime effettuate e che quindi potrebbero richiedere rettifiche al valore contabile degli avviamenti e delle altre immobilizzazioni immateriali iscritte in bilancio.

Il valore recuperabile delle partecipazioni è stato determinato sulla base dei dati previsionali, tenuto conto dei risultati consuntivati nel presente esercizio.

Nella nota n. 2 sono indicati anche i valori recuperabili e l’ammontare delle svalutazioni apportate agli avviamenti contabilizzati in bilancio (ove applicabile).

La descrizione dei principi contabili applicati ai principali aggregati di bilancio fornisce i dettagli informativi necessari all’individuazione delle principali assunzioni e valutazioni soggettive utilizzate nella redazione del bilancio consolidato. Per le ulteriori informazioni di dettaglio inerenti alla composizione e i relativi valori di iscrizione delle poste interessate dalle stime in argomento si fa, invece, rinvio alle specifiche sezioni della nota illustrativa.

FATTORI DI RISCHIO CONNESSI ALL’ATTIVITÀ DEL GRUPPO E AL PRESUPPOSTO DELLA CONTINUITA’ AZIENDALE

Per quanto riguarda i fattori di rischio connessi all’attività del Gruppo, si rimanda a quanto precedentemente esposto nello specifico paragrafo nella Relazione sulla Gestione.

STRUTTURA E CONTENUTO DEL BILANCIO CONSOLIDATO

AREA DI CONSOLIDAMENTO

Il bilancio consolidato include il bilancio della Gabetti Property Solutions S.p.A., società capogruppo, ed i bilanci delle società da questa controllate direttamente e indirettamente. Nel corso dell’esercizio si sono verificate le seguenti variazioni dell’area di consolidamento rispetto al 31 dicembre 2020:

• In data 31 dicembre 2020 il CdA di Professionecasa S.p.A. e il liquidatore delle due società hanno deliberato il progetto di fusione per incorporazione di Professionecasa Cagliari S.r.l. in liquidazione e Professionecasa Torino S.r.l. in liquidazione in Professionecasa S.p.A. non essendo stata ancora avviata la distribuzione dell’attivo delle due società.

Nel corso del mese di gennaio sono state perfezionate le acquisizioni dell’intero capitale sociale di Professionecasa Torino S.r.l. in liquidazione e Professionecasa Cagliari S.r.l. in liquidazione, da parte di Professionecasa S.r.l.. In data 1 maggio 2021 si è completato l’iter relativo alla fusione per incorporazione di Professionecasa Torino in liquidazione Srl e Professionecasa Cagliari in liquidazione Srl in Professionecasa S.p.A., i cui effetti contabili e fiscali decorrono dal 1° gennaio 2021. La quota di partecipazione in Professionecasa S.p.A. detenuta dal Gruppo Gabetti attraverso Tree Real Estate S.r.l. è sempre pari al 93,76%.

• In data 1 febbraio 2021 Gabetti Property Solutions S.p.A. ha acquistato il 20% delle quote nella società G.Rent S.r.l., società operante nel settore del luxury short rent e del corporate houses; nel corso dei primi mesi del 2021 G. Rent ha avviato il percorso di quotazione in Borsa nel segmento AIM (ora Euronext Growth Milan) che si è concluso a fine maggio.

In data 8 aprile 2021 l’assemblea dei soci ha deliberato l’aumento del capitale sociale a titolo gratuito per nominali euro 40.000 mediante imputazione a capitale della riserva di patrimonio denominata “versamento in conto capitale” mediante emissioni di quote da assegnare ai soci in via proporzionale e la trasformazione della società in società per azioni con denominazione sociale G Rent S.p.A..

Sempre in data 8 aprile 2021 il CdA della G Rent S.p.A. comunica, sulla base di quanto deliberato dall’assemblea dei soci nella medesima data, l’aumento del capitale sociale a pagamento per complessivi massimi nominali euro 18.750, oltre sovrapprezzo, mediante emissione di massime n. 1.875.000 azioni ordinarie prive di valore nominale. In data 26 maggio 2021 (primo giorno di quotazione) detto aumento è stato parzialmente eseguito mediante la sottoscrizione e l’emissione di n. 1.087.500 nuove azioni ordinarie. A seguito della descritta operazione il capitale sociale sottoscritto e versato è pari ad euro 60.875 suddiviso in n. 6.087.500 azioni ordinarie prive di valore nominale. La quota di partecipazione in G Rent S.p.A. detenuta dal Gruppo Gabetti attraverso la capogruppo è pari al 16,43%.

• In data 1 marzo 2021 si è completato l’iter relativo alla fusione per incorporazione di Mutuisi Srl in Monety Srl, i cui effetti contabili e fiscali decorrono a partire dal 1° gennaio 2021.

La quota di partecipazione in Monety S.r.l. detenuta dal Gruppo Gabetti attraverso Tree Real Estate S.r.l. è sempre pari al 59,50%.

• In data 6 maggio 2021 è stata costituita la società Moon Energy S.r.l. e in data 17 giugno 2021 l’assemblea dei soci ha deliberato un aumento di capitale sociale a pagamento per complessivi euro 150.000 (di cui euro 23.800 da imputare a capitale e euro 126.200 da imputare a sovrapprezzo) mediante emissione di una quota di partecipazione da offrire in sottoscrizione in via riservata alla capogruppo Gabetti Property Solutions S.p.A.. La quota di partecipazione in Moon Energy S.r.l. detenuta dal Gruppo Gabetti è pari al 70%.
• In data 9 novembre 2021 si è chiusa l’esecuzione della seconda tranche dell’aumento di capitale sociale di Wikicasa S.r.l., deliberato dall’Assemblea dei Soci del 3 dicembre 2020, per un importo pari ad Euro 163.829,79 (comprensivo di sovrapprezzo) sottoscritto in via riservata dalla società Tempocasa Holding S.r.l. e recepito dal Registro Imprese in data 18 gennaio 2022.

A seguito della sottoscrizione della seconda tranche, la quota detenuta da Abaco Team S.p.A. in Wikicasa S.r.l. è pari al 32,15% del capitale sociale.

Di seguito sono elencate le società incluse nell'area di consolidamento e consolidate con il metodo integrale, con le rispettive quote di pertinenza della Gabetti Property Solutions S.p.A.:

Di seguito esponiamo i dati relativi alle società valutate con il metodo del patrimonio netto:

DATE DI RIFERIMENTO

Il bilancio consolidato è stato redatto utilizzando i progetti di bilancio al 31 dicembre 2021 delle società oggetto di consolidamento, predisposti dai rispettivi Consigli di Amministrazione.

BILANCI INCLUSI NEL CONSOLIDAMENTO

I bilanci delle singole società, utilizzati per il consolidamento, sono stati opportunamente rettificati e riclassificati per recepire quanto stabilito dagli standard internazionali, considerando le scelte operate dal Gruppo Gabetti nell’ambito delle opzioni previste dal IFRS 1 riportate nei paragrafi precedenti.

I prospetti della situazione patrimoniale e finanziaria, del conto economico, del conto economico complessivo, del rendiconto finanziario e delle variazioni di patrimonio netto, nonché le informazioni ed i prospetti riportati nelle note al bilancio, se non diversamente indicato, sono esposti in migliaia di euro.

CRITERI DI CONSOLIDAMENTO

I bilanci delle società controllate, incluse nell’area di consolidamento, sono consolidati col metodo dell'integrazione globale. Il valore contabile delle partecipazioni detenute dalla società Capogruppo e dalle altre società incluse nell’area di consolidamento è eliminato contro il relativo patrimonio netto a fronte dell’assunzione delle attività, delle passività, dei costi e dei ricavi delle società controllate nel loro totale ammontare, comprensivo degli eventuali adeguamenti al fair value alla data di acquisizione.

La differenza tra il costo di acquisizione ed il valore corrente delle attività e passività acquisite, se positiva, è iscritta nelle attività immateriali come avviamento, ovvero, se negativa, dopo aver riverificato la corretta misurazione del valore corrente delle attività e passività acquisite e del costo di acquisizione, è contabilizzata direttamente a conto economico come provento.

La quota di patrimonio netto riferibile ai terzi è evidenziata in un’apposita voce.

Le partite di credito e di debito, i costi e i ricavi e tutte le operazioni di ammontare significativo intercorse fra le società oggetto di consolidamento sono state eliminate.

Per le società valutate con il metodo del patrimonio netto, il costo originario della partecipazione viene modificato per recepire le rettifiche legate alla variazione del patrimonio netto della partecipata, tenendo conto, in modo particolare, degli utili e delle perdite realizzate con i terzi nei periodi successivi all’acquisto della partecipazione.

Il raccordo tra il patrimonio netto e il risultato di esercizio desumibile dal bilancio della Gabetti Property Solutions S.p.A. al 31 dicembre 2021 ed i corrispondenti dati del bilancio consolidato di Gruppo alla stessa data, sono esposti nell'allegato prospetto.

PRINCIPI GENERALI DI REDAZIONE

Il bilancio è redatto sulla base del presupposto della continuità aziendale. Il Gruppo, infatti, ha valutato che, pur in presenza di un difficile contesto economico e finanziario generale, non sussistano significative incertezze in merito alla continuità aziendale di Gabetti. Per maggiori dettagli in merito ai fattori di rischio che afferiscono all’attività del Gruppo ed alla sua continuità, si rimanda a quanto precedentemente esposto nello specifico paragrafo nella Relazione sulla Gestione.

PROSPETTI E SCHEMI DI BILANCIO

Il IlConto economicoè redatto secondo lo schema con destinazione dei costi per natura, conformemente alle modalità di redazione del reporting interno di Gruppo ed in linea con la prassi internazionale prevalente nel settore, evidenziando i risultati intermedi relativi al risultato operativo ed al risultato prima delle imposte. Il risultato operativo è determinato come differenza tra i ricavi netti ed i costi di natura operativa (questi ultimi inclusivi dei costi di natura non monetaria relativi ad ammortamenti e svalutazioni di attività correnti e non correnti, al netto di eventuali ripristini di valore).

Il prospetto di Il prospetto diConto economico complessivocontiene gli oneri e proventi rilevati direttamente a patrimonio netto per operazioni diverse da quelle poste in essere con i soci. Le transazioni poste in essere con i soci, insieme al risultato del conto economico complessivo, sono invece presentate nel prospetto di movimentazione del patrimonio netto.

La LaSituazione patrimoniale finanziariaè redatta secondo lo schema che evidenzia la ripartizione di attività e passività “correnti/non correnti”. Un’attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:

• ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel normale ciclo operativo del Gruppo o
• é posseduta principalmente per essere negoziata oppure
• si prevede che si realizzi/estingua entro 12 mesi dalla data di chiusura del bilancio
• in mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non correnti.

Il Rendiconto Finanziarioè stato predisposto applicando il metodo indiretto per mezzo del quale il risultato netto di periodo è rettificato dagli effetti delle operazioni di natura non monetaria, da qualsiasi differimento o accantonamento di precedenti o futuri incassi o pagamenti operativi e da elementi di ricavi o costi connessi con i flussi finanziari derivanti dall’attività d’investimento o finanziari.

Il prospetto di Il prospetto diMovimentazione del Patrimonio Nettoillustra le variazioni intervenute nelle voci del patrimonio netto relative a:

• destinazione dell’utile di periodo della capogruppo e di controllate ad azionisti terzi;
• ammontari relativi ad operazioni con gli azionisti (acquisto e vendita di azioni proprie);
• ciascuna voce di utile e perdita al netto di eventuali effetti fiscali che, come richiesto dagli IFRS, sono alternativamente imputate direttamente a patrimonio netto (utili o perdite da compravendita di azioni proprie, utili e perdite attuariali generati da valutazione di piani a benefici definiti) o hanno contropartita in una riserva di patrimonio netto (pagamenti basati su azioni per piani di stock option);
• movimentazione della riserva da valutazione delle attività finanziarie disponibili per la vendita;
• l’effetto derivante da eventuali cambiamenti dei principi contabili.

Per ciascuna voce significativa riportata nei suddetti prospetti sono indicati i rinvii alle successive note esplicative nelle quali viene fornita la relativa informativa e sono dettagliate le composizioni e le variazioni intervenute rispetto all’esercizio precedente.

Si segnala infine che per adempiere alle indicazioni contenute nella Delibera Consob n.15519 del 27 luglio 2006 “Disposizioni in materia di schemi di bilancio”, sono stati predisposti, in aggiunta ai prospetti obbligatori, appositi dettagli di conto economico e stato patrimoniale consolidati con evidenza degli ammontari significativi delle posizioni o transazioni con parti correlate, indicati distintamente dalle rispettive voci di riferimento.

CRITERI DI VALUTAZIONE

I più significativi criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2021 sono i seguenti:

Avviamento

Nel caso di acquisizioni di società, le attività, le passività e le passività potenziali acquisite e identificabili sono rilevate al fair value alla data di acquisizione. La differenza positiva tra il costo di acquisizione e la quota di patrimonio netto rettificato di pertinenza del Gruppo, è classificata come avviamento ed è iscritta in bilancio tra le attività immateriali.

Annualmente, o più frequentemente se vi sono indicatori di perdita di valore, il Gruppo Gabetti verifica la recuperabilità dell’avviamento.

Il valore recuperabile è il maggiore tra il fair value ed il valore d’uso. Nella determinazione del valore d’uso, i flussi di cassa futuri sono attualizzati utilizzando un tasso al lordo delle imposte che riflette il rendimento delle attività prive di rischio (titoli di stato) ed i rischi specifici dell’attività di Gruppo.

Se l’ammontare del valore recuperabile delle Cash Generating Unit, sulle quali è stato allocato l’avviamento, è inferiore rispetto al relativo valore contabile, esso è ridotto al minor valore recuperabile; tale perdita di valore è iscritta a conto economico.

Altre immobilizzazioni immateriali

Nelle altre attività immateriali sono prevalentemente inclusi costi per software e marchi.

Sono iscritte al costo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori. La capitalizzazione avviene solo se è probabile che i futuri benefici economici attribuibili all’attività verranno fruiti dall’impresa e se il costo dell’attività stessa può essere determinato attendibilmente.

In caso contrario il costo dell’attività immateriale è rilevato a conto economico nell’esercizio in cui è sostenuto.

Dopo l’iscrizione iniziale, le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo rettificato dell’ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate. L’ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l’attività è disponibile per l’uso ed è calcolato sulla base del periodo di prevista utilità futura.

Le attività immateriali sono eliminate dall’attivo al momento della loro dismissione o quando non si attendono più benefici economici futuri.

Gli ammortamenti sono calcolati sulla base delle seguenti aliquote/vita utile (se non diversamente indicato):

• concessioni, licenze e marchi 10%
• software 3 – 5 anni
• altre immobilizzazioni immateriali 20%

Immobilizzazioni materiali

Le attività materiali comprendono gli immobili, i terreni, gli impianti, i mobili e arredi, le macchine elettroniche, le migliorie su beni di terzi e le altre attrezzature per ufficio.

Sono iscritte in bilancio le attività materiali il cui costo è attendibilmente determinabile e dalle quali è probabile che derivino per il Gruppo futuri benefici economici. Sono registrate inizialmente al costo d’acquisto comprensivo degli oneri accessori sostenuti per l’acquisto e la messa in funzione del bene.

Dopo l’iscrizione iniziale le immobilizzazioni sono iscritte al costo rettificato dell’ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate. Il valore di riferimento per il calcolo dell’ammortamento è quello che si ottiene detraendo dal valore di carico iniziale il valore residuo della stessa, ovvero l’ammontare netto del ricavo che la società prevede di ottenere al termine della sua vita utile in seguito alla dismissione dello stesso.

L’ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l’attività è disponibile per l’uso, ovvero quando ha raggiunto la location e le condizioni necessarie per operare secondo le intenzioni del management, ed è calcolato sulla base di aliquote rappresentative della vita utile dell’immobilizzazione.

Le attività possedute mediante contratti di leasing sia operativi che finanziari, qualora soddisfino i requisiti di IFRS 16, sono iscritte come attività (normalmente) materiali al valore attuale dei pagamenti minimi dovuti per il leasing.

La corrispondente passività verso la società di leasing è iscritta in bilancio tra i debiti finanziari.

Tali attività (diritti d’uso) sono ammortizzate in modo lineare sulla base del lease term.

Le migliorie su beni di terzi sono classificate tra le immobilizzazioni materiali e sono ammortizzate nel periodo minore tra quello in cui le migliorie possono essere utilizzate e quello della durata residua della locazione.

Fanno eccezione i terreni che non sono sottoposti ad ammortamento data la loro vita utile indefinita.

Nel caso in cui, indipendentemente dall'ammortamento già contabilizzato, risulti una perdita durevole di valore, l'immobilizzazione viene corrispondentemente svalutata; se in esercizi successivi vengono meno i presupposti della svalutazione viene ripristinato il valore originario.

In sede di transizione agli IAS/IFRS gli immobili sono stati valutati al fair value come sostituto del costo come previsto dall’IFRS 1.

Le attività immobilizzate sono eliminate dallo stato patrimoniale al momento della dismissione o quando sono ritirate permanentemente dall’uso e conseguentemente non sono attesi benefici economici futuri che derivino dalla loro cessione o dal loro utilizzo. Le plusvalenze e le minusvalenze derivanti dallo smobilizzo e dalla dismissione delle attività materiali sono determinate come differenza tra il corrispettivo netto di cessione ed il valore contabile del bene e sono rilevate nel conto economico alla stessa data in cui sono eliminate dalla contabilità.

Gli ammortamenti sono stati calcolati sulla base delle seguenti aliquote:

Partecipazioni

Le partecipazioni in società collegate e a controllo congiunto sono valutate secondo il metodo del patrimonio netto. Il rischio derivante da eventuali perdite eccedenti il patrimonio netto è rilevato in apposito fondo rischi nella misura in cui la partecipante è impegnata ad adempiere a obbligazioni legali o implicite nei confronti della partecipata o comunque a coprire le perdite. Il valore delle partecipazioni comprensivo dell’avviamento è assoggettato a test di impairment annualmente.

Le altre partecipazioni (diverse da quelle in controllate, collegate e joint venture) sono incluse fra le attività non correnti o fra quelle correnti se sono destinate a permanere nel patrimonio del Gruppo per un periodo, rispettivamente, superiore o non superiore a 12 mesi e sono valutate in ossequio ad IFRS 9.

Attività possedute per la vendita

Le attività possedute per la vendita sono valutate al minore tra il loro precedente valore netto di carico e il valore di mercato al netto dei costi di vendita.

Le attività sono classificate come possedute per la vendita quando si prevede che il loro valore di carico verrà recuperato mediante un’operazione di cessione, anziché tramite il loro utilizzo nell’attività operativa dell’impresa. Questa condizione è rispettata solamente quando la vendita è considerata altamente probabile e l’attività è disponibile per un’immediata vendita nelle sue condizioni attuali. A tal fine la Direzione deve essere impegnata per la vendita, che dovrebbe concludersi entro 12 mesi dalla data di classificazione di tale voce.

Crediti per mutui

Sono iscritti al costo ammortizzato, utilizzando il tasso d’interesse effettivo e sono valutati sulla base del valore attuale dei flussi finanziari attesi secondo quanto previsto da IFRS 9.

I crediti per mutui sono stati suddivisi innanzitutto tra crediti in bonis e crediti non performing.

I crediti non performing sono stati valutati analiticamente tenuto conto della garanzia ipotecaria e di tutti gli elementi storici e previsionali al fine di determinare l’eventuale presenza di perdite di valore. Inoltre, sulla base dello stato della pratica legale, delle tempistiche dei tribunali per la distribuzione del ricavato d’asta immobiliare o del piano di recupero stragiudiziale, sono state determinate le presunte epoche di recupero delle esposizioni creditizie, al fine di ottenere il valore attuale delle previsioni di recupero.

L’attualizzazione del valore stimato di incasso è stata effettuata utilizzando i tassi contrattuali per le posizioni con piano di ammortamento ancora attivo; per i contratti risolti l’attualizzazione viene effettuata sulla base dei tassi massimi concessi dalla vigente normativa per l’erogazione di mutui ipotecari.

I crediti che non presentano evidenza di anomalie sono stati svalutati collettivamente sulla base di trend storici di perdite rilevate.

Crediti commerciali

I crediti di breve durata, sui quali non è stata concordata la maturazione di interessi, sono valutati in base al valore nominale originariamente indicato in fattura. I crediti a lungo termine sono valutati al costo ammortizzato, che rettifica l’ammontare registrato inizialmente per tenere conto della maturazione degli interessi che porteranno gradualmente a modificare il valore, da quello registrato inizialmente, al valore nominale che sarà incassato. Quando sussiste un’incertezza riguardo alla possibilità di incassare i crediti derivanti da un ricavo già rilevato, il valore non recuperabile, o il valore il cui recupero non è più probabile, è rilevato come costo.

Tutti i crediti il cui recupero è affidato all’azione legale sono stati valutati singolarmente, sia come presunto valore di incasso sia come tempistica attesa. La svalutazione collettiva si è basata su trend storici delle perdite rilevate sulle diverse tipologie di credito.

Crediti per operazioni di locazione finanziaria

Le operazioni di locazione finanziaria con terzi sono iscritte nel bilancio consolidato secondo la metodologia finanziaria che comporta l'iscrizione tra i crediti della quota capitale inclusa nei canoni attivi, a fronte dello storno del valore dei beni e dei relativi fondi di ammortamento.

Durante la vita del contratto i canoni sono ripartiti tra interessi attivi accreditati a conto economico per competenza, in funzione delle scadenze prefissate, e quote capitali che vengono imputate a riduzione del credito residuo.

I crediti scaduti il cui recupero è affidato all’azione legale sono stati valutati singolarmente sia come presunto valore d’incasso sia come tempistica attesa. La svalutazione collettiva si è basata su trend storici delle perdite rilevate.

Per tutte le tipologie di credito, il passaggio a perdita avviene quando si ritiene che non vi siano più possibilità di recupero o che l’ammontare del credito renda antieconomico il recupero.

Titoli

Le azioni proprie detenute sono iscritte in deduzione del patrimonio netto. I profitti e le perdite derivanti dalla negoziazione di azioni proprie sono rilevati nel patrimonio netto senza transitare dal conto economico.

Gli investimenti in titoli detenuti sino a scadenza sono iscritti al costo ammortizzato eventualmente svalutato per perdite durevoli di valore.

Fondi per rischi ed oneri

I fondi per rischi ed oneri sono stanziati per coprire perdite o debiti per le quali l’impresa ha un’obbligazione attuale quale risultato di un evento per il quale sarà probabile l’impiego di risorse stimabili in modo attendibile.

L’importo rilevato come accantonamento rappresenta la migliore stima dell’esborso richiesto per adempiere all’obbligazione esistente alla data di riferimento del bilancio.

Nei casi in cui l’effetto temporale sia un fattore rilevante, tali fondi sono attualizzati. Il tasso di attualizzazione riflette le valutazioni correnti del valore.

Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato

Il trattamento di fine rapporto del personale è stato assimilato dai principi contabili internazionali ad un’obbligazione a benefici definiti, ovvero è una forma di retribuzione del personale a corresponsione differita, rinviata alla fine del rapporto di lavoro; pertanto la valutazione di tale obbligazione avviene sulla base di una stima attuariale dell’importo che l’impresa dovrà corrispondere ai propri dipendenti al momento della cessazione del rapporto di lavoro.

La valutazione della passività attuariale è affidata ad attuari indipendenti esterni, i quali determinano l’ammontare dei benefici maturati applicando il criterio della proiezione unitaria del credito ovvero considerando il TFR già maturato, calcolato secondo quanto disposto dal codice civile, proiettato per la durata residua prevista del rapporto di lavoro e attualizzato alla data di bilancio.

I valori esposti in bilancio tengono conto dell’accantonamento di competenza dell’esercizio e degli utilizzi per indennità corrisposte nell’esercizio anche a titolo di anticipazione.

Gli utili e le perdite derivanti da aggiustamenti delle stime attuariali riguardanti le variabili che determinano il costo finale delle prestazioni successive alla cessazione del rapporto di lavoro sono contabilizzati tra le altre riserve.

L’importo contabilizzato come passività è quindi pari al valore attuale della passività alla data di riferimento del bilancio, aumentato o ridotto di eventuali utili/perdite attuariali.

A seguito alle modifiche apportate alla regolamentazione del Fondo trattamento di fine rapporto dalla Legge 27 dicembre 2006 n. 296 (“Legge Finanziaria 2007”) e dai successivi Decreti e Regolamenti attuativi, i criteri di contabilizzazione applicati alle quote di TFR maturate al 31 dicembre 2006 e a quelle maturande dal 1 gennaio 2007, sono stati modificati secondo le modalità previste dallo IAS 19 e le interpretazioni definite nel corso dell’anno dagli Organismi tecnici nazionali competenti.

Per effetto della Riforma della previdenza complementare di cui al suddetto Decreto, le quote di TFR maturate fino al 31 dicembre 2006 continueranno a rimanere in azienda configurando un piano a benefici definiti (obbligazione per i benefici maturati soggetta a valutazione attuariale), mentre le quote maturate a partire dal 1° gennaio 2007 (con l’eccezione dei dipendenti di aziende con meno di 50 dipendenti), per effetto delle scelte operate dai dipendenti, vengono destinate a forme di previdenza complementare o trasferite dall’azienda al fondo di tesoreria gestito dall’INPS, configurandosi a partire dal momento in cui la scelta è formalizzata dal dipendente, come piani a contribuzione definita (non più soggetti a valutazione attuariale).

Debiti e passività finanziarie

Sono iscritti all’atto della ricezione delle somme (per i finanziamenti) o al momento in cui scaturisce l’obbligo a pagare il corrispettivo. Dopo il riconoscimento iniziale, tutte le passività finanziarie sono valutate al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di rendimento effettivo. Tale criterio non è applicato alle passività a breve termine.

Per i finanziamenti ottenuti per i quali non è prevista la corresponsione di un tasso di interesse, si procede alla valutazione degli stessi mediante iscrizione in bilancio del relativo provento implicito. Le passività finanziarie sono rimosse dal bilancio quando l’obbligazione specificata dal contratto è estinta.

Fiscalità corrente e differita

Le attività e le passività fiscali per imposte correnti sono rilevate sulla base del valore dovuto o recuperabile a fronte del reddito imponibile dell’esercizio determinato sulla base della normativa di riferimento, applicando le aliquote fiscali vigenti alla data di bilancio.

Le imposte correnti non ancora pagate in tutto o in parte alla data di bilancio sono iscritte tra i debiti per imposte correnti al netto di acconti eventualmente versati in corso d’anno.

L’onere/provento fiscale è costituito:

• dall’ammontare dovuto per le imposte correnti rappresentate da IRES ed IRAP, calcolato in conformità alle disposizioni vigenti;
• dall’ammontare delle imposte che si ritiene risulteranno dovute (passività per imposte differite) o che si ritiene siano state pagate anticipatamente (attività per imposte anticipate), in relazione alle differenze temporanee tra il valore di una attività o di una passività determinato secondo criteri civilistici e quello determinato ai fini fiscali.

Le imposte differite sono calcolate, separatamente per ciascuna imposta, sull’ammontare complessivo di tutte le differenze temporanee, applicando le aliquote che saranno presumibilmente in vigore al momento in cui le suddette differenze temporanee si riverseranno.

Le imposte anticipate sono iscritte in bilancio qualora vi sia la probabilità di conseguire negli esercizi successivi redditi imponibili non inferiori all’ammontare delle differenze temporanee che si andranno ad annullare.

Per completezza d’informazione si comunica che Gabetti Property Solutions S.p.A., secondo quanto previsto dalla normativa vigente, in data 2 dicembre 2019 ha comunicato l’ultimo perimetro delle società aderenti al consolidato fiscale nazionale di cui all’art. 117 e seguenti del Tuir.

Riconoscimento dei ricavi

I ricavi rappresentano i flussi lordi di benefici economici dell’esercizio derivanti dallo svolgimento dell’attività ordinaria.

I ricavi sono rilevati quando si adempie l’obbligazione contrattuale (performance obligation) trasferendo il bene o servizio (ossia l’attività) promesso.

L’attività è trasferita quando il cliente ne acquisisce il controllo.

Il processo sottostante la rilevazione dei ricavi segue le fasi previste dall’IFRS 15:

identificazione del contratto: avviene quando le parti approvano il contratto (con sostanza commerciale) e individuano i rispettivi diritti ed obbligazioni e si ritiene probabile il percepimento del corrispettivo da parte del Gruppo;

identificazione delle performance obligation: le principali performance obligation identificate, vale a dire promesse di trasferimento di beni e servizi, sono distinte in:

• Provvigioni di intermediazione diretta;
• Up front fee e royalties legate al franchising immobiliare;
• Servizi tecnici legati alla valorizzazione e gestione del patrimonio immobiliare di terzi;
• Mediazione creditizia e assicurativa.

determinazione del transaction price: è l’importo complessivamente contrattualizzato con la

controparte, avuto riguardo all’intera durata contrattuale; il Gruppo ha definito che la durata contrattuale è quella derivante dai vincoli contrattuali tra le parti;

allocazione del transaction price alle performance obligation: l’allocazione avviene proporzionalmente ai rispettivi stand alone selling price, stimati applicando un margine appropriato al costo di acquisto del bene/servizio.

rilevazione dei ricavi: i ricavi sono rappresentati al netto di sconti, abbuoni e resi e rilevati solo al completamento del trasferimento al cliente del bene o servizio promesso, che può avvenire in uno specifico momento temporale (at a point in time) o nel continuo (over time).

Dividendi

I dividendi delle società partecipate non consolidate sono contabilizzati nell’esercizio in cui viene deliberata la distribuzione.

Criteri di conversione delle poste in valuta

I crediti ed i debiti in valuta estera sono convertiti in euro ai cambi storici della data delle relative operazioni. Le differenze cambio realizzate in occasione dell'incasso dei crediti e del pagamento dei debiti in valuta estera sono imputate al conto economico.

Alla chiusura dell’esercizio, i crediti e i debiti a breve termine in valuta ancora in essere sono convertiti in euro ai cambi in vigore alla data di bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalla conversione sono rispettivamente accreditati ed addebitati al conto economico.

I bilanci separati di ciascuna società appartenente al Gruppo vengono preparati nella valuta dell’ambiente economico primario in cui essa opera (valuta funzionale). Ai fini del bilancio consolidato la valuta funzionale del Gruppo e la valuta di presentazione del bilancio consolidato è l’euro. Nella preparazione dei bilanci delle singole entità, le operazioni in valute diverse dall’euro sono inizialmente rilevate ai cambi alle date delle stesse.

Alla data di bilancio le attività e le passività monetarie denominate nelle succitate valute sono riespresse ai cambi correnti a tale data.

Le differenze di cambio emergenti dalla regolazione delle poste monetarie e dalla riesposizione delle stesse ai cambi correnti alla fine dell’esercizio sono imputate al conto economico dell’esercizio.

Le differenze cambio derivanti da un elemento monetario che fa parte di un investimento netto in una gestione estera sono rilevate nel conto economico del bilancio separato dell’entità che redige il bilancio. Nel bilancio consolidato, tali differenze cambio sono rilevate in una componente separata di patrimonio netto e contabilizzate a conto economico al momento della dismissione dell’investimento netto.

Ai fini della presentazione del bilancio consolidato, le attività e le passività delle imprese controllate estere, le cui valute funzionali sono diverse dall’euro, sono convertite ai cambi correnti alla data di bilancio. I proventi e gli oneri sono convertiti ai cambi medi del periodo. Le differenze cambio emergenti sono rilevate nella voce del patrimonio netto “Riserva di traduzione”; tale riserva è rilevata nel conto economico come provento o come onere nel periodo in cui la relativa impresa controllata è ceduta.

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni applicati dal 1° gennaio 2021

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni non ancora in vigore e non adottati anticipatamente dal Gruppo

ALTRE INFORMAZIONI

Operazioni infragruppo

Nel corso dell'esercizio le società del Gruppo Gabetti hanno effettuato tra di esse operazioni a normali condizioni di mercato.

Le operazioni significative svolte tra società consolidate che hanno dato origine a ricavi e costi, crediti e debiti, sono state eliminate. Le altre operazioni intercorse con società del Gruppo non consolidate sono evidenziate nelle successive note al bilancio consolidato.

Rapporti con parti correlate

Il Gruppo intrattiene rapporti con le sue imprese collegate e consociate regolate alle normali condizioni di mercato.

Nel rispetto della comunicazione CONSOB n. DEM/6064293 del 28 luglio 2006 si riportano le informazioni dell’incidenza che le operazioni con parti correlate hanno sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Gruppo Gabetti mediante tabella riepilogativa con il dettaglio dei rapporti economico-patrimoniali.

Si ritiene che i rapporti in essere con parti correlate siano regolati a condizioni di mercato. Non è tuttavia possibile assicurare che ove le operazioni cui i rapporti con parti correlate si riferiscono fossero concluse con parti terze, le stesse avrebbero negoziato e stipulato i relativi contratti ovvero eseguite le suddette operazioni alle medesime condizioni.

Sono in essere delle garanzie a favore di Marcegaglia Investment per complessivi euro 2,6 M a seguito del subentro, a far data dal 31 luglio 2019, nei diritti ed obblighi vantati da taluni istituti di credito nei confronti di Investments Services S.p.A. in liquidazione. Per ulteriori dettagli si rimanda alla nota n. 18.

Operazioni atipiche e/o inusuali

Nel corso dell’esercizio il Gruppo non ha registrato operazioni atipiche e/o inusuali.

Eventi e operazioni significative non ricorrenti (DEM/6064293 del 28.07.2006)

Non si segnalano operazioni ed eventi significativi non ricorrenti.

Informativa sulla trasparenza delle erogazioni pubbliche

Ai sensi dell’articolo 1 commi 125-129 della Legge n. 124/2017 e successive integrazioni si precisa che le società Abaco Team S.p.A. e Gabetti Franchising S.r.l., hanno ricevuto aiuti oggetto di obbligo di pubblicazione nel Registro nazionale aiuti di Stato nel 2021 attraverso una garanzia bancaria SACE a fronte di due finanziamenti erogati nel 2022 alla società Abaco Team S.p.A. per euro 4,5 M ed alla società Gabetti Franchising S.r.l. per euro 2 M (importo nominale dell’aiuto 99 mila euro sotto forma di garanzia). Si precisa inoltre che le società Gabetti Agency S.p.A., Gabetti Property Solutions S.p.A., Professionecasa S.p.A., Patrigest S.p.A., Abaco Team S.p.A. e Gabetti Lab S.r.l.,  hanno fruito nell’esercizio di sgravi relativamente a contributi INPS per un totale di euro 130 mila.

Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio

Si rimanda a quanto riportato nel medesimo paragrafo in Relazione sulla Gestione.

GRUPPO GABETTI

STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO

ATTIVITA’ NON CORRENTI

Nota n. 1: Immobilizzazioni materiali

Per le immobilizzazioni materiali è stato predisposto un apposito prospetto supplementare, allegato alle presenti note al bilancio, che indica, per ciascuna voce, i costi storici, i precedenti ammortamenti, i movimenti avvenuti nell'esercizio ed i saldi finali.

Il dettaglio della voce è il seguente:

La voce terreni e fabbricati al 31 dicembre 2021 si è incrementata di euro 2.542 mila. Tale incremento è relativo all’iscrizione di nuovi contratti di leasing e al rinnovo del contratto della sede di Milano, in Via Quaranta nr 40, per euro 4.068 mila, compensati dalla quota di ammortamento pari ad euro 1.519 mila, al netto dei decrementi dell’esercizio per euro 8 mila. La voce inoltre comprende n. 2 cantine detenute in proprietà dalla controllata Gabetti Agency S.p.A. pari ad euro 2 mila.

La voce altri beni registra un decremento di euro 29 mila, dovuto dalla quota di ammortamento pari ad euro 547 mila (di cui euro 270 mila derivanti dall’ammortamento del diritto d’uso di automezzi e altri beni riferito all’applicazione dell’IFRS 16), parzialmente compensato dagli acquisti effettuati nell’esercizio per euro 250 mila (principalmente sostenuti per la nuova sede dell’ufficio territoriale di Firenze in Piazza Repubblica nr 6, per la nuova sede Santandrea a Milano in Corso Venezia nr. 8, oltre che per l’acquisto di macchine contabili ed elettroniche e di mobili e arredi), dalla stipula di nuovi contratti di noleggio auto e attrezzature d’ufficio, rispettivamente per euro 306 mila ed euro 13 mila, dalla svalutazione di un cespite pari ad euro 15 mila, al netto dei decrementi netti dell’esercizio pari ad euro 36 mila.

Le tabelle seguenti riepilogano le poste interessate dalla contabilizzazione dei leasing sulla base dello standard IFRS 16 adottato a partire dal 1° gennaio 2019:

Di seguito si illustra la suddivisione della passività finanziaria per fasce temporali:

Nota n. 2: Impairment

Al 31 dicembre 2021 gli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali nel bilancio consolidato del Gruppo Gabetti derivano dal consolidamento delle società controllate afferenti alla CGU “Tree Real Estate” e risultano pari ad 8.171 mila (di cui euro 7.537 mila relativi alla rete in franchising, euro 102 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione del ramo d’azienda da Finitalica S.r.l. ed euro 532 mila relativi a Monety a seguito dell’acquisizione di Mutuisi).

E’ inoltre iscritto un avviamento implicito nel valore della partecipazione nella società Npls Re_Solutions S.r.l. pari ad euro 235 mila (euro 397 mila al 31 dicembre 2020); tale valore è stato oggetto di svalutazione sulla base del test d’impairment.

In base allo IAS 36, il valore recuperabile di un’attività o di una unità generatrice di flussi di cassa è il maggiore tra il suo fair value (valore equo) dedotti i costi di vendita e il suo valore d’uso basato sull’attualizzazione dei flussi di cassa operativi che si prevede abbiano origine da un’attività o da un’unità generatrici di flussi di cassa.

In fase di predisposizione del bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2021 si è proceduto a sottoporre tali avviamenti ad un impairment test con l’obiettivo di valutare l’eventuale eccedenza del valore contabile degli stessi rispetto al valore recuperabile ad essi attribuito.

I test di impairment della CGU rappresentata dalle società di servizi detenute da Tree Real Estate e di Npls Re_Solutions S.r.l. sono stati effettuati ricorrendo alla configurazione di valore basata sul value in use o valore d’uso. Questa impostazione ha comportato da un lato la verifica che i piani delle società e le aggiornate ipotesi del Management fossero coerenti con le regole dettate dallo IAS 36 e dall’altro la stima dei flussi di cassa operativi così come richiesto dallo stesso principio.

A partire dall’esercizio 2015 e con riferimento ad Npls Re _Solutions S.r.l. a partire dall’esercizio 2020, la Società ha dato incarico ad un consulente esterno, finalizzato ad avere il supporto nell’elaborazione di modelli esterni nell’attività di performing degli impairment degli avviamenti iscritti in bilancio, attraverso un’elaborazione autonoma da parte del consulente del value in use della CGU Tree Real Estate e di Npls Re_Solutions S.r.l., sviluppando modelli di DCF “Discounted cash flow” e verificando anche l’esistenza di altri parametri finanziari di confronto sul mercato (metodo dei multipli).

I modelli valutativi utilizzati per la stima del valore d’uso incorporano un flusso terminale o terminal value, in sintonia con la prospettiva di continuità aziendale delle società che compongono la CGU e di Npls Re_Solutions S.r.l. oggetto di analisi.

E’ opportuno comunque evidenziare la sensibilità delle valutazioni di recuperabilità dell’avviamento implicito nel valore della partecipazione Tree Real Estate e di Npls Re_Solutions S.r.l. alla variazione della marginalità attesa lungo il periodo di Piano.

In tale contesto, gli Amministratori monitoreranno pertanto sistematicamente l’andamento delle principali variabili al fine di valutare gli adeguamenti delle stime di recuperabilità del valore di iscrizione sopra esposti.

Qualora si dovessero in futuro consuntivare risultati significativamente diversi dalle stime effettuate, non si può escludere che potrebbero essere necessarie rettifiche, ad oggi non prevedibili, al valore contabile degli avviamenti iscritti in bilancio.

CGU Tree Real Estate

La Società Tree Real Estate S.r.l. è la sub-holding interamente detenuta dal Gruppo Gabetti, che a sua volta controlla alcune legal entities che operano nell’attività del franchising immobiliare (Gabetti Franchising Agency, Professionecasa e Grimaldi) e, a partire dalla fine del 2016, nell’attività di mediazione creditizia (Monety), che si rivolge alle agenzie immobiliari ed ai loro clienti, con l’obiettivo di diventare nel tempo il nuovo punto di riferimento del mercato nell’ambito di mutui, cessione del quinto, prestiti personali e consulenza assicurativa.

Nello svolgimento del test di impairment al 31 dicembre 2021 gli Amministratori hanno considerato i flussi futuri di cassa operativi stimati sulla base dei piani 2022/2024 approvati il 28 febbraio 2022 per tutte le società facenti parte della CGU Tree Real Estate tranne Professionecasa per la quale è stato utilizzato il valore derivante dall’accordo preliminare di cessione di una partecipazione pari al 80% della società (accordo quadro del 10 gennaio 2022, atto di adesione e addendum del 18 febbraio 2022).

I nuovi piani 2022-2024 recepiscono, oltre alla cessione della partecipazione di controllo di Professionecasa, una nuova modalità di gestione delle due reti rimanenti (Gabetti Franchising e Grimaldi); la gestione verrà effettuata con strutture dedicate e specializzate per ciascuna rete e non più strutture condivise favorendo così una maggiore crescita e sviluppo dei punti oltre ad una forte spinta verso una “brand identity” specifica connotata da elementi distintivi.

Anche per Monety è stato formulato il nuovo piano 2022-2024.

Il Management ha scelto di calcolare il flusso di cassa di perpetuity sulla base del NOPAT (net operating profit after tax) stimato per l’ultimo anno di previsione esplicita nei piani delle Società; per prudenza su tutte le società non è stato considerato un fattore g di crescita.

L’attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stata effettuata applicando un costo medio ponderato del capitale (WACC), nella cui determinazione, oltre a considerare il Market Risk Premium (stimato a partire da un campione di aziende comparable quotate in mercati esteri) è stato aggiunto un Size Premium del 3,6% (in considerazione che le aziende del panel utilizzato risultano dimensionalmente più grandi rispetto alla CGU in oggetto) ed un additional risk premium dello 0,5% (in considerazione di alcune stime inserite a piano).

Lo IAS 36 precisa infatti che un tasso di attualizzazione che rifletta “le valutazioni correnti del mercato del valore temporale del denaro e dei rischi specifici dell’attività corrisponde al rendimento che gli investitori richiederebbero se si trovassero nella situazione di dover scegliere un investimento che generasse flussi finanziari di importi, tempistica e rischio equivalenti a quelli che l’entità si aspetta che derivino dall’attività in oggetto”.

In base a tale impostazione la componente di costo del capitale proprio (Ke) è stata stimata pari al 14,88% ed è stata poi ponderata con un tasso rappresentativo anche del costo del debito (Kd) al netto dell’effetto fiscale (componente stimata pari al 3,57%). Il costo medio ponderato del capitale (WACC) utilizzato per l’attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stato pertanto pari al 10,62% (nell’esercizio 2020 era stato pari al 9,35%).

La Direzione del Gruppo ha ritenuto valide e ragionevoli le impostazioni tecniche e metodologiche sopra evidenziate e dalla verifica svolta è stata confermata la piena recuperabilità dei valori iscritti ad avviamento, in quanto il valore contabile della CGU iscritta nel bilancio consolidato risulta inferiore al suo valore recuperabile inteso come il valore attuale dei flussi finanziari attesi che si suppone deriveranno dalla medesima unità generatrice dei flussi di cassa.

Tale evidenza è stata confermata anche da un metodo di controllo basato sulla tecnica dei multipli di mercato (Enterprise Value/Ebitda) rilevati su un campione di aziende comparable quotate su mercati esteri.

NPLs_Re Solutions S.r.l.

La NPLs RE_Solutions è specializzata nei servizi di advisory strategica nel settore degli NPE (Non Performing Exposures) e supporta i propri clienti in tutte le fasi del processo di definizione delle strategie, di gestione e recupero dei crediti NPE: dalla analisi dei portafogli alla individuazione della migliore strategia di recupero, alla gestione di single name/special situation e al sub-servicing operativo per la gestione delle procedure giudiziali e il recupero stragiudiziale. NPLs RE_Solutions è società autorizzata ai sensi ex art. 115 TULPS.

NPLs RE_Solutions incorpora la precedente Astasy Srl e modifica l’assetto societario che prevede la presenza del Gruppo RINA Prime Value Services, come entità controllante, e del Gruppo Gabetti, quale socio di minoranza al 15%.

A seguito della cessione parziale di quote effettuata da GPS in data 16 dicembre 2019 verso soggetti terzi, è venuto meno il controllo in NPLs Re Solutions Srl e la partecipazione è stata deconsolidata e valutata al fair value in prima iscrizione, facendo emergere un avviamento implicito. Il fair value usato per la prima iscrizione della partecipazione nel bilancio consolidato è stato avvalorato da un esperto indipendente, che ha espresso un parere sulla valutazione della società per determinare il rapporto di cambio ai fini del progetto di fusione con il socio Astasy S.r.l; la fusione di cui sopra è stata deliberata in data 24 febbraio 2020 ed è avvenuta sulla base delle situazioni patrimoniali al 30 settembre 2019 e del concambio sopra citato. A seguito della fusione per incorporazione di Astasy Srl in NPLs Re Solutions Srl, la partecipazione finale detenuta da GPS è diventata pari al 15% del capitale della società.

La partecipazione NPLs Re Solutions Srl è valutata con il metodo del patrimonio netto nel bilancio consolidato ed al 31 dicembre 2021 presenta un valore pari ad euro 354 mila, di cui euro 235 mila di avviamento incorporato.

Tale importo al 31 dicembre 2021 è stato oggetto di svalutazione per Euro 162 mila che è stata resa necessaria per allineare il valore della partecipazione al valore in use emerso in sede di impairment test effettuato al 31 dicembre 2021.

Nello svolgimento del test di impairment si sono considerati i flussi futuri di cassa operativi stimati sulla base del piano 2021/2023 approvato dal management aziendale, mentre per il terminal value è stato utilizzato il fatturato stimato nel 2023 a cui è stata applicata la marginalità registrata nel 2021 che è risultata inferiore rispetto alle previsioni di piano. L’esperto ha ritenuto che le proiezioni del Piano 2021-2023 fossero eccessivamente sfidanti rispetto ai risultati conseguiti nel 2021.

L’attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stata effettuata applicando un costo medio ponderato del capitale (WACC), nella cui determinazione, oltre a considerare il Market Risk Premium (stimato a partire da un campione di aziende comparable quotate in mercati esteri) è stato aggiunto un Size Premium del 3,6% (in considerazione che le aziende del panel utilizzato risultano dimensionalmente più grandi rispetto alla società in oggetto) ed un additional risk premium dello 0,5% (in considerazione di alcune stime inserite a piano).

Lo IAS 36 precisa infatti che un tasso di attualizzazione che rifletta “le valutazioni correnti del mercato del valore temporale del denaro e dei rischi specifici dell’attività corrisponde al rendimento che gli investitori richiederebbero se si trovassero nella situazione di dover scegliere un investimento che generasse flussi finanziari di importi, tempistica e rischio equivalenti a quelli che l’entità si aspetta che derivino dall’attività in oggetto”.

In base a tale impostazione la componente di costo del capitale proprio (Ke) è stata stimata pari al 13,70% ed è stata poi ponderata con un tasso rappresentativo anche del costo del debito (Kd) al netto dell’effetto fiscale (componente stimata pari al 4,43%). Il costo medio ponderato del capitale (WACC) utilizzato per l’attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stato pertanto pari al 9,16% (nell’esercizio 2020 era stato pari al 10,35%).

La Direzione del Gruppo ha ritenuto valide e ragionevoli le impostazioni tecniche e metodologiche sopra evidenziate e dalla verifica svolta si è resa necessaria la svalutazione della partecipazione per Euro 162 mila così da allineare il suo valore al value in use emerso in sede di impairmente test.

Tale evidenza è stata confermata anche da un metodo di controllo basato sulla tecnica dei multipli di mercato (Enterprise Value/Ebitda) rilevati su un campione di aziende comparable quotate su mercati italiani ed esteri.

Nota n. 3: Immobilizzazioni immateriali

Al 31 dicembre 2021 il totale della voce è pari ad euro 9.518 mila (euro 9.290 mila al 31 dicembre 2020). Di seguito evidenziamo il riepilogo della voce immobilizzazioni immateriali:

Concessioni, licenze, marchi e diritti simili

La voce rileva principalmente i costi sostenuti per la registrazione dei marchi legati alla brand identity delle società facenti parte di Tree Real Estate. Il decremento netto di tale voce pari ad euro 186 mila è legato principalmente all’ammortamento del periodo pari ad euro 210 mila, parzialmente compensato dai costi sostenuti per l’acquisizione dei marchi e domini della nuova società Moon Energy S.r.l. pari ad euro 15 mila e dei costi sostenuti per la registrazione del marchio “Moon, luce, calore, parole” pari ad euro 3 mila.

Software

Il saldo presenta un incremento di euro 513 mila, principalmente composto per euro 855 mila (di cui euro 247 mila riclassificati dalle immobilizzazioni in corso e acconti) da capitalizzazioni per l’implementazione di software, soprattutto con riferimento alla nuova piattaforma per la società Tree Real Estate S.r.l. e alla piattaforma per la gestione delle perizie per la società Abaco Team S.p.A., all’acquisizione del nuovo software gestionale per la società Moon Energy S.r.l., e per euro 339 mila dal decremento dovuto agli ammortamenti del periodo. La vita utile dei programmi viene considerata non superiore a 3 anni per software applicativi generici e non superiore a 5 anni per i sistemi informativi aziendali.

Immobilizzazioni in corso e acconti

Il saldo al 31 dicembre 2020 pari ad euro 247 mila era riferito per euro 21 mila al costo sostenuto per l’implementazione del software “JD Edwards EnterpriseOne” per la Capogruppo, per euro 160 mila ai costi sostenuti per l’implementazione della nuova piattaforma per la società Tree Real Estate S.r.l., per euro 19 mila ai costi sostenuti per un nuovo software per la gestione delle commesse per la società Gabetti Lab S.r.l. e per euro 47 mila ai costi sostenuti per l’implementazione e l’aggiornamento dei siti internet nelle società Professionecasa S.p.A. e Gabetti Agency S.p.A.. Tali importi nel 2021 sono stati riclassificati nella voce Software.

Il saldo al 31 dicembre 2021 pari ad euro 8 mila è riferito unicamente al nuovo software Talentia per la gestione del bilancio ESEF-XBRL per la Capogruppo.

Per le immobilizzazioni immateriali è stato predisposto un apposito prospetto supplementare, allegato alle presenti note, che indica, per ciascuna voce, i costi storici, i precedenti ammortamenti, i movimenti avvenuti nell'esercizio ed i saldi finali.

Avviamenti

Per maggiori dettagli sui valori degli avviamenti pari ad euro 8.171 mila, che sono relativi al Gruppo Tree Real Estate per euro 7.537 mila, alla società Monety S.r.l. per euro 102 mila, derivante dall’acquisizione del ramo d’azienda da Finitalica S.r.l. relativo all’attività di mediazione nel settore creditizio e di consulenza assicurativa e alla società Monety S.r.l. per euro 532 mila derivante dall’acquisizione della società Mutuisi S.r.l., si rimanda alla precedente Nota n. 2.

Nota n. 4: Partecipazioni valutate ad equity

La voce è composta dalle partecipazioni nella società Wikicasa S.r.l., nella società NPLs Re_Solutions S.r.l. e nella società G Rent S.p.A..

La partecipazione di Wikicasa S.r.l. è pari ad euro 184 mila.

La partecipazione di NPLs Re_Solutions S.r.l. è iscritta per un valore pari ad euro 354 mila, la cui recuperabilità è stata verificata tramite test di impairment (vedasi Nota n. 2).

La partecipazione di G Rent S.p.A. è pari ad euro 441 mila allineata al valore del patrimonio netto della società.

Informativa richiesta dall’IFRS 12 in relazione a “partecipazioni in accordi a controllo congiunto e società collegate”.

Il valore della partecipazione al 31 dicembre 2021 ha subito una svalutazione pari ad euro 371 mila, determinata applicando la percentuale di interessenza al 31/12/2021 (32,15%) al risultato del periodo 01/01/2021 – 31/12/2021 (negativo di euro 1.155 mila), conseguito dalla società collegata. Al 31 dicembre 2021 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è quindi pari ad euro 184 mila.

Per la valutazione della partecipazione è stato utilizzato il bilancio d’esercizio della partecipata con chiusura il 31 dicembre 2021.

La società Wikicasa S.r.l. ha un’esposizione finanziaria verso il socio Abaco Team S.p.A. pari ad euro 279 mila, riferita al finanziamento fruttifero in essere regolato a tassi di mercato (Euribor 3 mesi + 2,00% di spread) e verso il nuovo socio Tecnomedia S.r.l. pari ad euro 250 mila, riferito al finanziamento fruttifero in essere anch’esso regolato a tassi di mercato (Euribor 3 mesi + 2,00% di spread) per una durata complessiva di 36 mesi a partire dalla data di erogazione (18 dicembre 2019) tacitamente rinnovato. L’esposizione commerciale pari ad euro 385 mila è così composta: per euro 45 mila verso Gabetti Property Solutions S.p.A. e per euro 340 mila verso fornitori terzi, esclusivamente soggetti nazionali.

Non vi sono attività operative cessate legate alla società partecipata, né ulteriori componenti di conto economico complessivo rispetto a quanto esplicitato nel conto economico della stessa.

Non vi sono restrizioni alla capacità di Wikicasa S.r.l. a trasferire fondi sotto forma di dividendi, di rimborsi di prestiti o di anticipazioni effettuati da Abaco Team S.p.A..

La partecipazione al 31 dicembre 2021 è stata rivalutata di euro 23 mila. Tale rivalutazione è stata determinata applicando la percentuale di interessenza al 31/12/2021 (15,00%) al risultato del periodo 01/01/2021 – 31/12/2021 conseguito dalla società collegata e della sua controllata Astasy Agency S.r.l. (positivi rispettivamente di euro 136.927 e di euro 19.147). Successivamente la stessa è stata svalutata di euro 162 mila, a seguito della valutazione da impairment test. Al 31 dicembre 2021 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è quindi pari ad euro 354 mila.

Per la valutazione della partecipazione sono stati utilizzati i bilanci d’esercizio delle partecipate con chiusura al 31 dicembre 2021.

Il finanziamento verso il socio Gabetti Property Solutions S.p.A. è stato estinto nel mese di luglio 2021. L’esposizione commerciale pari ad euro 1.174 mila è così composta: per euro 28 mila verso il socio Gabetti Property Solutions S.p.A., per euro 5 mila verso Tree Real Estate S.r.l., per euro 9 mila verso Gabetti Agency S.p.A. e per euro 1.132 mila verso fornitori terzi.

Non vi sono attività operative cessate legate alla società partecipata, né ulteriori componenti di conto economico complessivo rispetto a quanto esplicitato nel conto economico della stessa.

Non vi sono restrizioni alla capacità di NPLs Re_Solutions S.r.l. a trasferire fondi sotto forma di dividendi, di rimborsi di prestiti o di anticipazioni effettuati da Gabetti Property Solutions S.p.A..

La partecipazione al 31 dicembre 2021 è stata rivalutata di euro 429 mila. Tale rivalutazione è stata determinata applicando la percentuale di interessenza al 31/12/2021 (16,43%) al patrimonio netto della società collegata (euro 2.685 mila). Al 31 dicembre 2021 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è quindi pari ad euro 441 mila.

Per la valutazione della partecipazione è stato utilizzato il bilancio d’esercizio della partecipata con chiusura il 31 dicembre 2021.

La società G Rent S.p.A. non ha un’esposizione finanziaria verso le società del Gruppo. L’esposizione commerciale pari ad euro 1.191 mila è così composta: per euro 92 mila verso Gabetti Property Solutions S.p.A., per euro 55 mila verso Gabetti Agency S.p.A., per euro 2 mila verso Abaco Team S.p.A. e per euro 1.041 mila verso fornitori terzi, esclusivamente soggetti nazionali.

Non vi sono attività operative cessate legate alla società partecipata, né ulteriori componenti di conto economico complessivo rispetto a quanto esplicitato nel conto economico della stessa.

Non vi sono restrizioni alla capacità di G Rent S.p.A. a trasferire fondi sotto forma di dividendi, di rimborsi di prestiti o di anticipazioni effettuati da Gabetti Property Solutions S.p.A..

Nota n. 5: Attività fiscali differite

Le imposte anticipate sono calcolate sulla base dell’ammontare complessivo delle differenze temporanee tra il valore di un’attività o di una passività secondo criteri civilistici e quello secondo criteri fiscali, applicando le aliquote che saranno presumibilmente in vigore al momento in cui le suddette differenze temporanee si riverseranno.

La voce include principalmente le imposte sulle differenze temporanee calcolate su fondi svalutazione crediti e sulle perdite fiscali delle società appartenenti al Gruppo e rientranti nel consolidato fiscale.

Alla data di bilancio, il Gruppo dispone di perdite pregresse non utilizzate per un ammontare complessivo pari ad euro 115.870 mila (euro 123.123 mila nel 2020).

Di tali perdite:

• sono iscritte in bilancio imposte differite attive per euro 2.853 mila con riferimento ad un ammontare di perdite pregresse utilizzabili per un importo di euro 11.887 mila (relative all’esercizio 2006 e 2007);
• in via prudenziale non sono state iscritte in bilancio le imposte differite attive sulle perdite fiscali riportabili negli esercizi futuri su un ammontare complessivo pari ad euro 103.983 mila (euro 117.511 nel 2020) rinviandone l’iscrizione agli esercizi successivi, in relazione al progressivo realizzarsi dei risultati positivi attesi.

Dal punto di vista delle imposte differite attive, tali scelte prudenziali hanno comportato:

• la presenza in bilancio di imposte anticipate per un ammontare complessivo pari ad euro 2.853 mila (euro 1.347 mila nel 2020);
• la mancata iscrizione di imposte anticipate per un ammontare complessivo pari ad euro 24.956 mila al 31 dicembre 2021 (euro 28.203 mila nel 2020).

Per la descrizione analitica degli importi relativi alla fiscalità differita attiva si rimanda al prospetto allegato alle presenti note.

Nota n. 6: Altri crediti finanziari a lungo termine

Tale voce pari ad euro 299 mila include la quota a lungo termine relativa ai crediti finanziari infruttiferi nei confronti dei soci delle società deconsolidate l’anno precedente (Professionecasa Milano, Roma e Verona).

Tali crediti finanziari sono stati attualizzati alla media denaro/lettera IRS + 3% spread sulla base dei vari flussi di cassa. L’effetto del rientro dell’attualizzazione è pari ad euro 3 mila.

Nota n. 7: Crediti commerciali ed altri crediti a lungo termine

Al 31/12/2021 non sono presenti crediti commerciali ed altri crediti a lungo termine.

Si precisa che i crediti d’imposta utilizzabili ai fini IRAP derivanti dalla trasformazione dell’ACE (Aiuto alla Crescita Economica – Legge n. 116 del 11/8/14), sono tutti classificati tra gli altri crediti tributari a breve termine.

Nota n. 8: Altre attività a lungo termine

I depositi cauzionali vari sono costituiti prevalentemente a fronte di contratti di locazione degli immobili ove viene esercitata l’attività sociale e dai depositi cauzionali riferiti al noleggio auto.

Hanno subito un decremento pari ad euro 40 mila dovuto principalmente alla restituzione di depositi cauzionali pari ad euro 70 mila e alla sottoscrizione di nuovi contratti di affitto pari ad euro 33 mila.

Si precisa che nel corso dell’anno sono stati chiusi alcuni depositi cauzionali in Professionacasa S.p.A., non più recuperabili, con l’utilizzo del fondo svalutazione su crediti immobilizzati pari ad euro 5 mila.

ATTIVITA’ CORRENTI

Nota n. 9 Crediti commerciali ed altri crediti a breve termine

La voce crediti commerciali ed altri crediti a breve termine è così composta:

Crediti verso clienti:

L’incremento netto pari ad euro 97.540 mila è dovuto principalmente a maggiori crediti per fatture da emettere, soprattutto relativi a Gabetti Lab in relazione alle attività svolte legate al business della riqualificazione energetica (superbonus, sismabonus).

Per la tipicità di questo business, rivolto prevalentemente a condomini, trascorre un lungo lasso di tempo tra il momento in cui il ricavo matura e viene perciò iscritto (alla delibera assembleare che accetta i lavori) e la partenza effettiva dei cantieri che corrisponde alle prime fatturazioni.

I fondi svalutazione crediti sono stati calcolati per rappresentare un’incertezza riguardo alla possibilità di incassare i crediti derivanti da un ricavo già rilevato.

Tutti i crediti il cui recupero è affidato all’azione legale sono stati valutati singolarmente, sia come presunto valore di incasso sia come tempistica attesa. La svalutazione collettiva si è basata su trend storici delle perdite rilevate sulle diverse tipologie di credito.

Per il dettaglio suddiviso per tipologia, rischio e scadenza si rimanda alla successiva nota n. 35.

Altri crediti a breve termine:

Gli altri crediti includono principalmente i crediti rilevati da Abaco Team S.p.A. legati alla rifatturazione di spese vive sostenute su alcune commesse.

Crediti tributari:

I crediti verso l’Erario per IVA sono immediatamente ed integralmente recuperabili con l’eventuale debito IVA dei mesi successivi, pertanto sono considerabili a breve termine e non suscettibili di svalutazione.

Gli altri crediti tributari sono prevalentemente composti da crediti IRES (ritenute d’acconto subite) e da crediti IRAP.

La voce include anche i crediti IRAP derivanti dalla trasformazione dell’ACE del 2014 e non utilizzati in quanto, essendo scadute le cinque rate costanti, il credito non utilizzato è diventato illimitatamente utilizzabile a partire dal  2019. La quota residua post-utilizzo 2021 è pari ad euro 62 mila.

Si precisa che la quota di credito di spettanza della Capogruppo, pari ad euro 59 mila, è stata interamente svalutata mediante l’iscrizione di un fondo svalutazione crediti a breve di pari importo in quanto si ritiene poco probabile l’esistenza in futuro di redditi imponibili ai fini IRAP.

Il fondo svalutazione crediti tributari, pari ad euro 158 mila, comprende anche la parziale svalutazione di altri crediti tributari in quanto è incerta la loro totale recuperabilità.

Nota n. 10: Altri crediti finanziari a breve termine

La voce altri crediti finanziari a breve termine è così composta:

Le attività finanziarie a breve termine verso altri sono rappresentate dalla polizza sottoscritta con Crédit Agricole Vita S.p.A. per nominali euro 1,2 milioni sulla quale sono state iscritte rivalutazioni maturate pari ad euro 37 mila (al lordo delle ritenute fiscali), dal finanziamento verso la società Wikicasa S.r.l. detenuto dalla società Abaco Team S.p.A. pari ad euro 279 mila e dalle quote a breve attualizzate relative ai finanziamenti detenuti verso i soci delle società Professionecasa Milano, Roma e Verona deconsolidate nel 2020.

La voce crediti per mutui concessi comprende la quota a breve termine dei crediti verso la clientela per operazioni di mutuo, concessi per acquisto o ristrutturazione di immobili, assistiti da garanzie ipotecarie.

Nel corso dell’esercizio tale voce ha subito un naturale decremento dovuto ad incassi e chiusure di crediti per passaggi a perdita.

Per il dettaglio relativo alla scadenza dei crediti per mutui ed al loro fair value si rimanda alla successiva Nota n. 35.

Nota n. 11: Cassa e disponibilità liquide

Al 31 dicembre 2021 la voce risulta pari ad euro 6.645 mila, in diminuzione di euro 821 mila rispetto ad euro 7.466 mila di fine esercizio precedente, comprensiva di euro 89 mila di assegni.

Posizione finanziaria netta

Totale Indebitamento Finanziario

Di seguito si riporta la composizione della posizione finanziaria netta consolidata del Gruppo al 31 dicembre 2021 confrontata con l’anno precedente:

Per il commento alla suddetta posizione finanziaria netta si rinvia a quanto riportato e descritto in maniera approfondita nella Relazione sulla Gestione.

PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA’

CAPITALE SOCIALE E RISERVE

La movimentazione delle voci componenti il Patrimonio Netto viene fornita in dettaglio negli allegati. Di seguito si commentano le principali voci.

Nota n. 12: Capitale sociale

Il Capitale Sociale sottoscritto e versato è pari ad euro 14.869.514,00, suddiviso in numero 60.335.566 azioni ordinarie, prive di valore nominale espresso.

Nota n. 13: Altre riserve, utili/perdite a nuovo e utile/perdita del Gruppo

Nel corso dell’esercizio le altre riserve e gli utili/perdite a nuovo si sono decrementati complessivamente di euro 1.187 mila, principalmente a seguito:

• dell’avvenuta iscrizione al registro imprese dell’aumento di capitale sociale NPL 2020 per euro 69 mila,
• dalle perdite attuariali sul TFR per euro 83 mila,
• dal riporto a nuovo della perdita dell’esercizio precedente per euro 981 mila,
• di altre variazioni per euro 54 mila.

Nota n. 14: Patrimonio netto di terzi

Al 31 dicembre 2021 tale voce è pari ad euro 4.244 mila ed accoglie il capitale sociale e riserve di pertinenza di terzi per euro 327 mila e l’utile dell’esercizio di competenza di terzi per euro 3.917 mila.

PASSIVITA’ NON CORRENTI

Nota n. 15: Debiti per finanziamenti a lungo termine

Al 31 dicembre 2021 la voce è riferita, per euro 6.000 mila al finanziamento soci e per euro 4.723 mila alla quota parte a medio-lungo termine del debito finanziario sorto con l’applicazione dell’IFRS 16.

Tale voce, al netto dell’effetto sopra indicato derivante dall’applicazione dell’IFRS 16, si è decrementata rispetto al 2020 di euro 569 a seguito del pagamento al ceto bancario dell’ultima rata relativa all’escussione della garanzia prestata a favore della BU Investment.

Al 31 dicembre 2021 il tasso medio annuo d'interesse del Gruppo Gabetti sui finanziamenti a lungo termine è stato pari allo 3%.

Nota n. 16: Passività fiscali differite

I principali elementi che compongono le imposte differite passive e la loro movimentazione durante l’esercizio in corso sono esposti nel prospetto di dettaglio allegato.

Nota n. 17: Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro

La voce include il TFR di tutte le società del Gruppo.

La tabella esposta di seguito evidenzia la movimentazione avvenuta nell’esercizio:

Le principali ipotesi attuariali applicate nella determinazione del saldo del TFR al 31 dicembre 2021 sono state le seguenti:

Riepilogo delle basi tecniche demografiche

- decesso: tabelle di mortalità RG48 pubblicate dalla Ragioneria Generale dello Stato;

- inabilità: tavole INPS distinte per età e sesso;

- pensionamento: 100% al raggiungimento dei requisiti AGO.

Frequenze annue di turnover e anticipazioni TFR al 31.12.2021

- frequenza anticipazioni 2,10%

- frequenza turnover 12,50%

Ipotesi economico-finanziarie utilizzate

Lo scenario economico-finanziario utilizzato per la valutazione viene descritto dalla seguente tabella:

Tasso annuo di attualizzazione 0,44%

Tasso annuo di inflazione 1,75%

Tasso annuo di incremento salariale 1,00%

Tasso annuo incremento TFR 2,813%

In merito al tasso di attualizzazione, è stato preso come riferimento per la valorizzazione di detto parametro l’indice iBoxx Corporates AA con duration 7-10 rilevato alla data della valutazione.

L’impatto IAS iscritto a conto economico è stato pari ad euro 60 mila positivi.

Informazioni aggiuntive previste dallo IAS 19

Di seguito si riportano informazioni aggiuntive in merito a:

• analisi di sensitività per ciascuna ipotesi attuariale rilevante alla fine dell’esercizio, mostrando gli effetti che ci sarebbero stati a seguito delle variazioni delle ipotesi attuariali ragionevolmente possibili a tale data, in termini assoluti;
• indicazione del contributo per l’esercizio successivo;
• indicazione della durata media finanziaria dell’obbligazione per i piani a beneficio definito;
• erogazioni previste nel piano

Tabella 7.1: Analisi di sensitività dei principali parametri valutativi sui dati al 31 Dicembre 2021

Defined Benefits of Obligation (DBO) al 31.12.2021

Tabella 7.2: Service Cost e Duration

.

Nota n. 18: Fondi a lungo termine

Trattasi del fondo rischi ed oneri per euro 2.643 mila relativo:

- quanto a euro 2.223 mila alla garanzia che Gabetti Property Solutions S.p.A. ha prestato a favore degli Istituti di Credito finanziatori della BU Investment nell’ambito del Piano 2013 – 2016 e che in base ai piani di tale BU sarà escussa presumibilmente al termine della liquidazione degli immobili.

In data 1 agosto 2019 Marcegaglia Investments S.r.l. ha acquistato parte dei crediti chirografari vantati da taluni degli istituti creditori cedenti delle Società BU Investment nei confronti di Investments Services S.p.A. in liquidazione, e precisamente crediti chirografari per un importo di circa euro 40,1 milioni.

In forza dell’acquisto di detti crediti chirografari, Marcegaglia Investments S.r.l. è subentrata a far data dal 31 luglio 2019 in tutti i diritti ed obblighi vantati dagli istituti creditori cedenti ai sensi della suddetta Fideiussione.

Marcegaglia Investments S.r.l., in merito alla eventuale escussione della fideiussione, ha stabilito di non attivare i relativi rimedi posti a sua tutela fino alla data che cade il 31 dicembre 2023, data di scadenza prorogata per il rimborso da parte delle Società BU Investment dei crediti sia ipotecari che chirografari vantati dagli istituti creditori delle Società BU Investment, ai sensi dell’Accordo di Ristrutturazione dei Debiti.

- quanto a euro 420 mila alla fideiussione originariamente a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. relativamente all’utilizzo di un affidamento chirografario da parte della società Investment Services S.p.A. in liquidazione (per accollo del debito da Cifin S.p.A. ceduta in data 1 ottobre 2012 a Investment Services S.p.A. in liquidazione, su fido originario rilasciato a Brunilde S.p.A., società fusa per incorporazione in Cifin S.p.A.), su un affidamento complessivo di euro 2 milioni.

In forza dell’acquisto dei crediti chirografari di cui sopra, Marcegaglia Investments S.r.l. è subentrata a far data dal 31 luglio 2019 anche in tutti i diritti ed obblighi vantati da Intesa Sanpaolo S.p.A. ai sensi della suddetta Fideiussione.

Marcegaglia Investments S.r.l. ha comunicato che a partire dalla data del 31 luglio 2019, l’importo massimo garantito dalla fideiussione deve intendersi pari ad euro 420 mila.

Analogamente alla prima garanzia, Marcegaglia Investments S.r.l. ha stabilito di non attivare i relativi rimedi posti a sua tutela fino alla data che cade il 31 dicembre 2023. Sulla base degli elementi a disposizione, allo stato, si ritiene tale attivazione probabile e pertanto nell’esercizio è stato iscritto l’accantonamento al fondo rischi ed oneri.

PASSIVITA’ CORRENTI

Nota n. 19: Debiti commerciali ed altre passività a breve termine

I debiti verso fornitori sono principalmente di natura commerciale per le forniture di beni e di servizi. Trattasi perlopiù di debiti con scaduto a breve termine. L’incremento delle fatture da ricevere è principalmente imputabile a Gabetti Lab per la medesima motivazione espressa nella Nota n. 9.

I debiti verso dipendenti si riferiscono a rimborsi spese, incentivazione variabile, ferie e riposi compensativi maturati e quote di quattordicesima.

I debiti verso clienti riflettono principalmente gli anticipi effettuati da clienti acquirenti, venditori e locatari nel settore dell’intermediazione immobiliare e gli acconti versati da altri clienti.

I debiti verso Istituti di assistenza e previdenza sono rappresentati principalmente da debiti per contributi verso INPS e verso INAIL, relativi al mese di dicembre 2021.

Posizioni debitorie scadute

Con riferimento alle posizioni debitorie scadute del Gruppo, si evidenziano debiti commerciali scaduti per euro 8.765 mila, anche per effetto della normale gestione del flusso incassi/pagamenti, mentre non risultano debiti finanziari, tributari, previdenziali e verso dipendenti scaduti.

La Capogruppo presenta debiti commerciali scaduti per euro 537 mila, mentre non risultano debiti finanziari, tributari, previdenziali e verso dipendenti scaduti.

L’attività connessa alla gestione del capitale circolante prosegue in modo regolare ed incassi e pagamenti avvengono in maniera ordinaria.

Non vi sono nuove posizioni rilevanti o significative posizioni pendenti da segnalare.

Non si segnalano sospensioni di servizi.

Nota n. 20: Debiti per imposte sul reddito

Tale voce pari ad euro 546 mila al 31 dicembre 2021 accoglie il debito per imposta IRAP per alcune società del Gruppo.

Nota n. 21: Debiti finanziari a breve termine

La voce altri finanziamenti include la quota a breve del debito residuo al 31 dicembre 2021 relativo all’applicazione del principio contabile IFRS 16 pari ad euro 1.595 mila, la quota a breve del debito relativo all’acquisizione della nuova società Mutuisi pari ad euro 250 mila, la quota a breve del debito verso il socio Marcegaglia Investment S.r.l. pari ad euro 200 mila e il debito verso la società di factoring pari ad euro 3.673 mila.

Nota n. 22: Fondi per rischi ed oneri

La voce fondi rischi ed oneri nel corso dell’esercizio 2021 si è decrementata di euro 48 mila soprattutto a seguito della chiusura di rapporti di lavoro dipendente e assimilato riferite alla Capogruppo per euro 46 mila e alla Gabetti Agency S.p.A. per euro 10 mila, alla chiusura di rischi vari per euro 4 mila riferite alla società Gabetti Franchising Agency S.r.l. e alla liberazione del fondo in esubero riferito alla società Abaco Team S.p.A. per euro 20 mila, compensata dallo stanziamento per copertura di costi per risoluzioni di rapporti di lavoro dipendente e assimilato riferiti Gabetti Agency S.p.A. per euro 28 mila e per la copertura di rischi vari riferiti alla società Gabetti Franchising Agency S.r.l. per euro 4 mila.

L’ammontare complessivo dei fondi rischi ed oneri a fine anno è perciò costituito dallo stanziamento per copertura di costi per risoluzioni di rapporti di lavoro dipendente e assimilato riferiti alla Gabetti Agency S.p.A. per euro 41 mila, dallo stanziamento per rischi diversi riferiti alla società Gabetti Franchising Agency S.r.l., relativamente alla rideterminazione dell’agevolazione Patent Box per l’anno 2019, per euro 4 mila e dallo stanziamento residuo per la copertura di avvisi bonari INPS per il ritardato versamento di un contributo di licenziamento riferito alle procedure del 2013, oltre a sanzioni ed interessi, per euro 6 mila riferiti alla Capogruppo, per euro 12 mila riferiti alla società Gabetti Agency S.p.A. e per euro 5 mila riferiti alla società Gabetti Franchising Agency S.r.l..

Tali accantonamenti si prevede possano essere utilizzati nel breve periodo, compatibilmente con l’esito delle cause o la chiusura delle procedure tuttora in corso; essi rappresentano la miglior stima dell’onere alla data di redazione del presente bilancio.

Tali fondi non sono stati attualizzati in quanto l’effetto non è significativo.

La movimentazione dei fondi per rischi ed oneri è la seguente:

ALTRE INFORMAZIONI

Consolidato fiscale

A seguito dell’uscita dal consolidato fiscale della società Agedil S.p.A. nell’anno 2011 (incorporata in Cifin S.p.A. a sua volta incorporata nella società Investment & Development S.p.A.) le perdite residue prodotte dalla “Consolidata” sono rimaste nella disponibilità della “Consolidante” Gabetti Property Solutions S.p.A..

In caso di effettivo utilizzo di tali perdite da parte della “Consolidante”, ovvero nel momento in cui tali perdite avrebbero potuto essere utilizzate da Investment & Development S.p.A., Gabetti Property Solutions S.p.A. si impegna a riconoscere a Investment & Development S.p.A. il credito per imposta che ne deriverà.

L’ammontare complessivo delle perdite apportate e non ancora utilizzate è pari, al 31 dicembre 2021, ad euro 356 mila, con un potenziale beneficio quindi pari ad euro 85 mila.

In caso di cessazione di almeno una delle società, le perdite che non fossero utilizzate, non andrebbero più indennizzate.

Titoli di terzi

Al 31 dicembre 2021 i titoli di terzi depositati presso le Società del Gruppo sono i seguenti:

• Gabetti Property Solutions S.p.A. – euro 5 mila per azioni di proprietà di azionisti sconosciuti, in deposito vincolato presso Banca Carige S.p.A.
• Gabetti Agency S.p.A. - euro 697 mila per depositi di clienti immobiliari.
• Gabetti Property Solutions S.p.A. – euro 12 mila per azioni della società G Rent S.p.A..

Garanzie

• Al 31/12/2021 sussiste una garanzia per l’importo massimo di euro 260 mila, oltre le indicizzazioni, su un immobile condotto in locazione dal Gruppo a tutela della proprietà, che opererà al verificarsi di determinate condizioni contrattualmente previste.

Passività potenziali

Il Gruppo ha in essere alcune posizioni in contenzioso relative a materie di Irpeg e Ilor per annualità remote per le quali i rischi fiscali non sono quantificabili o il contraddittorio è in corso di trattazione. Trattasi nello specifico delle seguenti posizioni.

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A. per incorporata LA GAIANA S.P.A. OLD

Nel corso del 2011 sono stati notificati alla società alcuni avvisi di fissazione di udienza in Commissione Tributaria Centrale - Sezione di Genova - relativamente a contenziosi di anni remoti relativi a società a suo tempo incorporate; tali vertenze sono state estinte con la definizione liti pendenti, ad eccezione delle posizioni, tecnicamente non definibili, indicate di seguito:

- Società Ligure Armamento udienza 9.5.2011 per IRPEG ILOR 1974: decisione CTC ha confermato le precedenti decisioni di 1° e 2° grado. Maggior IRPEG circa 27.000 euro ed ILOR circa 11.000, oltre a sanzioni e interessi;

- Società Ligure Armamento estinto il giudizio in CTC, passata in giudicato la decisione della CT di 2° grado. Maggior IRPEG 1976 di circa 4.637 euro, oltre a sanzioni e interessi.

MONETY S.R.L.

Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale II di Milano

In data 3 luglio 2018 la società ha ricevuto un invito a comparire per l’instaurazione del contraddittorio ed eventuale definizione dell’accertamento in relazione alla cessione del ramo d’azienda costituito dall’attività di mediazione nel settore creditizio e di consulenza assicurativa dalla società Finitalica s.r.l. alla società Monety s.r.l..

L’ufficio ha rettificato in aumento, ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, il valore complessivo di cessione del ramo d’azienda relativo all’attività di mediazione nel settore creditizio e di consulenza assicurativa, ceduto per un corrispettivo pari ad Euro 250.000, rideterminandolo in Euro 1.905.374.

Maggiore imposta ed interessi richiesti: euro 51.261,04.

In data 18 luglio 2018 le parti hanno incontrato in contraddittorio l’Ufficio e nel corso dell’incontro hanno precisato che la scelta e la metodologia operata dal perito per la valutazione del ramo d’azienda ceduto sono idonee al caso specifico.

In data 25 ottobre 2018, vista la documentazione prodotta dalle parti, l’Ufficio ha rettificato il valore complessivo del ramo d’azienda ceduto, rideterminandolo in Euro 1.610.070 e richiedendo una maggiore imposta pari ad euro 40.802 e sanzioni pari ad euro 13.601.

Avverso l’avviso di rettifica e liquidazione n. 2017 1T 038377 000 la società ha notificato alla controparte Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale II di Milano in data 17 gennaio 2019 ricorso con istanza di reclamo e proposta di mediazione ai sensi dell’art. 17 bis del D. Lgs. 546/92. A seguito del ricevimento di una proposta di mediazione con riduzione delle sole sanzioni, la società in data 13 maggio 2019 ha depositato il ricorso presso la commissione tributaria provinciale di Milano.

Con sentenza depositata il 5 febbraio 2020 la Commissione Tributaria Provinciale di Milano ha accolto il ricorso di Monety S.r.l. e compensato tra le parti le spese di giudizio.

In data 13 luglio 2020 l’Ufficio ha notificato appello avverso la sentenza di primo grado. In data 10/09/2020 la società ha depositato le proprie controdeduzioni. In data 30 giugno 2021 è stata fissata l’udienza di appello in modalità di scambio di note scritte. La società ha depositato le proprie note scritte in data 15 giugno 2021 e in data 22 giugno 2021 ha depositato una breve nota di replica. Con sentenza del 30 giugno 2021 la CTR della Lombardia ha rigettato l’appello confermando la sentenza di primo grado e ha condannato l’Agenzia al pagamento di Euro 4.000 di spese. In data 15 febbraio 2022 è stata accreditata alla società la predetta somma.

GABETTI FRANCHISING AGENCY S.R.L.

Agenzia delle Entrate -Direzione Provinciale I di Milano

In data 10/07/2020 è stato notificato alla Società Gabetti Property Solutions Franchising Agency s.r.l. il questionario n. Q00538/2020 ai fini dell’esame della posizione fiscale della stessa per l’anno d’imposta 2015.

In seguito all’esame della documentazione prodotta, in data 17/12/2020 sono stati consegnati gli inviti a comparire n. T9BI11301395/2020 e T9BI11301396/2020 alla Società, in qualità di società consolidata, e (con riferimento all’invito T9BI11301396/2020) anche alla società Gabetti Property Solutions S.p.A. in qualità di consolidante con i quali l’Ufficio, sulla base delle considerazioni in essi riportate, invita la Società ad un contraddittorio funzionale alla rideterminazione dell’agevolazione Patent Box. In data 9/3/2021 si è perfezionata l’adesione con il versamento di Euro 3.724 a titolo di IRAP (per Euro 2.538) sanzioni e interessi. Ai fini IRES non sono emersi importi dovuti in quanto è stato presentato modello IPEC e sono state utilizzate perdite consolidate per Euro 58.525.

In data 9/6/2021 sono stati notificati analoghi inviti in relazione alle annualità 2016-2017 e 2018 che sono stati definiti in adesione il 30 giugno 2021 con il versamento dei seguenti importi:

• in relazione al periodo d’imposta 2016, Euro 4.689 a titolo di IRAP (3.254) sanzioni e interessi. Ai fini IRES non sono emersi importi dovuti in quanto è stato presentato modello IPEC e sono state utilizzate perdite consolidate per Euro 81.535;
• in relazione al periodo d’imposta 2017, Euro 6.157 a titolo di IRAP (4.380) sanzioni e interessi. Ai fini IRES non sono emersi importi dovuti in quanto è stato presentato modello IPEC e sono state utilizzate perdite consolidate per Euro 98.487;
• in relazione al periodo d’imposta 2018, Euro 6.669 a titolo di IRAP (4.865) sanzioni e interessi. Ai fini IRES non sono emersi importi dovuti in quanto è stato presentato modello IPEC e sono state utilizzate perdite consolidate per Euro 106.957.

 In data 20/01/2022 sono stati notificati analoghi inviti in relazione all’annualità 2019 che sono stati definiti in adesione il 9/02/2022 con il versamento di Euro 3.916,71 a titolo di IRAP (2.887) sanzioni e interessi. Ai fini IRES non sono emersi importi dovuti in quanto è stato presentato modello IPEC e sono state utilizzate perdite consolidate per Euro 63.463.

ABACO TEAM S.p.A.

Europol ha chiesto ad Abaco il pagamento di fatture per circa 24.000,00 per i servizi di guardiania da quest’ultima svolti presso La Perla dello Stretto.

Il Giudice di prime cure ha accolto la domanda di Europol ritenendo che il contratto inizialmente stipulato da Abaco in proprio (poiché il Condominio non era ancora venuto in essere) non è mai stato ceduto al Condominio tant’è che non vi è prova della cessione ed anzi Europol a conferma della non avvenuta cessione ha continuato ad emettere le fatture ad Abaco.

Abaco ha proposto appello contestando la parte della sentenza ove il Giudice afferma che “nel caso di specie non vi è prova in relazione all’invocata cessione del contratto de quo, del consenso dell’opposta”.

A parere del Giudice non si può desumere tale consenso dalle fatture oggetto dell’ingiunzione poiché è vero che nelle stesse viene indicato il Condominio quale intestatario ma viene sempre indicato come destinatario Abaco, che “deve ritenersi il soggetto gravato dalla relativa obbligazione di pagamento”.

Tali assunti sono stati contestati: la fattura è intestata al Condominio, ciò fa di questi il gravato dall’obbligazione. Il destinatario è l’Amministratore, che nel caso di specie è Abaco. La prova della cessione di un contratto che non prevede forma scritta può essere data anche per fatti concludenti e quindi può essere provata con testimoni.

In sede di appello  tuttavia la Corte non ha ritenuto di sentire il testimone.

A penalizzare Abaco nel secondo grado del giudizio è inoltre la costituzione del Condominio (parte necessaria poiché già citato in primo grado) che si è costituito sostenendo che la cessione non è mai avvenuta.

L’appello è in corso in attesa dell’udienza di precisazione delle conclusioni.

Il rischio di soccombenzasi ritiene sia possibile.

GABETTI AGENCY S.p.A.

La controversia trae origine dalla chiamata in causa di Eurocontrol verso Gabetti per responsabilità professionale.

Eurocontrol ha ottenuto decreto ingiuntivo verso il sig. Paoletti per l’ottenimento del doppio della caparra confirmatoria a fronte dell’asserita risoluzione di contratto preliminare di compravendita immobiliare per inadempimento del Paoletti.

Paoletti ha fatto opposizione sostenendo che l’inadempimento sia ascrivibile a Eurocontrol.

Eurocontrol costituendosi ha chiesto di poter chiamare in causa Gabetti per responsabilità professionale per non avere informato parte promissaria acquirente di vizi e abusi relativi all’immobile nonostante la società di mediazione ne fosse edotta.

Gabetti si è costituita contestando che Eurocontrol non fosse edotta delle criticità dell’immobile e chiamando in causa la propria assicurazione professionale. Il Giudice ha autorizzato la chiamata ed è stata effettuata.

La causa è in corso in attesa della prima udienza.

Valore della causa: Euro 11.400,00 e si ritiene possibile il rischio di soccombenza.

Per le pratiche di cui sopra, i cui valori non appaiono significativi, non sono appostati a bilancio, allo stato attuale, crediti per imposte provvisoriamente pagate, né fondi rischi, e non sono stati recuperati dati su iscrizioni a ruolo e pagamenti effettuati.

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO

Nota n. 23: Ricavi

Il dettaglio della voceIl dettaglio della voceRicavirisulta essere il seguente:

Tutti i ricavi sono stati conseguiti in Italia sebbene fatturati anche a clienti esteri. Per ulteriori dettagli si rinvia a quanto esposto in Relazione sulla Gestione.

Relativamente all’applicazione dell’IFRS 15, la seguente tabella riassume i principali servizi offerti dal Gruppo, la natura degli stessi e i relativi termini per l’adempimento delle performance obligation.

Per le prestazioni over time (OT) sono indicati gli esercizi in cui il ricavo verrà rilevato a conto economico sulla base della durata contrattuale, essendo attualmente incluso tra i risconti passivi.

Nota n. 24: Altri proventi

La voceLa voceAltri proventi risulta in dettaglio così composta:

Il decremento degli altri ricavi e proventi è principalmente riferito a ricavi non ripetibili presenti nell’anno precedente, compensati da maggiori sopravvenienze attive.

Nota n. 25: Costi del personale

Al 31 dicembre 2021 il costo del personale ammonta ad euro 14.870 mila e si incrementa rispetto all’anno precedente di euro 2.940 mila, a seguito del consolidamento delle strutture e dello sviluppo dei nuovi business. Inoltre, lo scorso anno, si era fatto ricorso all’utilizzo degli ammortizzatori sociali a seguito della pandemia.

Il costo del personale è così ripartito:

Di seguito la suddivisione del personale dipendente per categoria:

Nota n. 26: Ammortamenti e svalutazioni

Si riepiloga qui di seguito il dettaglio degli ammortamenti e delle svalutazioni per singola tipologia di cespite:

La voce è costituita per lo più dai costi derivanti dall’ammortamento dei diritti d’uso iscritti a seguito dell’introduzione dello standard contabile IFRS 16 dal 1° gennaio 2019 (ammortamenti riferiti al diritto d’uso immobili pari ad euro 1.519 mila e al diritto d’uso automezzi pari ad euro 270 mila).

Nota n. 27: Costi per servizi

La composizione della voce costi per servizi è la seguente:

La voce costi per servizi si è incrementata di euro 85.193 mila principalmente con riferimento alla voce lavorazioni esterne per le società Abaco Team S.p.A., Abaco Team Engineering S.r.l., Patrigest S.p.A. e Gabetti Lab S.r.l., (+54.364 mila) e alle provvigioni passive e retrocessioni a collaboratori in aumento di euro 3.764 mila conseguenza dell’incremento dei ricavi, all’aumento degli altri costi (+23.640 mila) soprattutto legati a meccanismi di incentivazione in Gabetti Lab S.r.l. e alle consulenze professionali (+1.737 mila), ai costi per pubblicità (+553 mila), agli emolumenti amministratori e sindaci (+423 mila), ai costi per consulenze legali (+376 mila), ai costi per manutenzioni e riparazioni ordinarie (+183 mila), ai costi per servizi per il personale (+106 mila), ai costi per oneri bancari (+24 mila), ai costi per meeting e formazione (+14 mila), ai costi per assicurazioni (+11 mila) e ai costi per utenze (+7 mila).

I costi per pubblicità sono riconducibili prevalentemente alla pubblicità istituzionale di Gabetti Agency S.p.A., del Gruppo Tree Real Estate e di Gabetti Lab S.r.l..

Le consulenze professionali sono composte da consulenze amministrative e audit bilancio per euro 414 mila, da consulenze tecniche immobiliari per euro 1.450 mila e da altre consulenze per euro 2.700 mila.

La voce servizi per il personale ricomprende i rimborsi spese dipendenti e i ticket restaurant.

Nota n. 28: Altri costi operativi

La svalutazione dei crediti dell’attivo circolante si riferisce per euro 413 mila ad Abaco Team S.p.A., per euro 527 mila a Gabetti Agency S.p.A., per euro 592 mila al Gruppo Tree Real Estate, per euro 76 mila a Patrigest S.p.A., per euro 29 mila a Monety S.r.l., per euro 923 mila a Gabetti Lab S.r.l., per euro 58 mila ad Abaco Engineering S.r.l., per euro 7 mila a Gabetti Mutuicasa S.p.A. e per euro 5 mila alla Capogruppo .

L’accantonamento altri fondi rischi comprende principalmente lo stanziamento per copertura di costi legati alla garanzia BU Investment per la Capogruppo (euro 420 mila), per controversie legali relative a risoluzioni di rapporti di lavoro per la Capogruppo (euro 62 mila) e per Gabetti Agency S.p.A. (euro 29 mila) e lo stanziamento per rischi diversi per Gabetti Franchising Agency S.p.A. (euro 4 mila).

Si precisa che il decremento della voce altri oneri di gestione è principalmente dovuto ai costi, non ripetibili, sostenuti per la convention aziendale svoltasi nel mese di gennaio dell’anno precedente pari ad euro 1.156 mila.

Nota n. 29: Ricavi finanziari

Il decremento dei ricavi finanziari è dovuto principalmente alla plusvalenza registrata nel 2020 riveniente dal deconsolidamento delle società Professionecasa Milano S.r.l., Professionecasa Roma S.r.l. e Professionecasa Verona S.r.l., operazione straordinaria e non ricorrente.

Nota n. 30: Costi finanziari

L’aumento degli altri oneri finanziari è principalmente dovuto all’effetto del rientro dei costi ammortizzati sulle consulenze relative all’accordo di ristrutturazione dei debiti, concluso nel mese di giugno, oltre agli effetti degli interessi derivanti dalle passività finanziarie iscritte per IFRS 16 e agli interessi sul finanziamento passivo verso il socio Marcegaglia Investment S.r.l..

Gli interessi verso altri istituti finanziari per euro 3 mila si riferiscono al debito oggetto di cessione da IntesaSanPaolo alla società Kerma SPV S.r.l. e dal Monte dei Paschi di Siena alla società Amco, anch’esso chiuso nel mese di giugno.

Nota n. 31: Rettifiche di valore su crediti finanziari

La voce si riferisce all’accantonamento al fondo svalutazione crediti per mutui.

Nota n. 32: Valutazione di attività finanziarie

La voce pari ad euro 81 mila si riferisce alla svalutazione pro quota della partecipazione della società Wikicasa S.r.l. per euro 371 mila, detenuta per il 32,15% da Abaco Team S.p.A., alla rivalutazione pro quota della partecipazione della società G Rent S.p.A. per euro 429 mila, detenuta per il 16,43% dalla Capogruppo e alla rivalutazione pro quota della partecipazione della società NPLs Re_Solutions S.r.l. per euro 23 mila, detenuta per il 15% dalla Capogruppo, in applicazione dell’equity method. A seguito di impairment test la partecipazione della società NPLs Re_Solutions S.r.l. è stata svalutata per euro 162 mila.

Nota n. 33: Imposte sul reddito

Il dettaglio analitico con l’evidenza delle differenze temporanee iscritte nell’esercizio corrente ed il valore delle differenze non iscritte, sono evidenziati nell’apposito prospetto allegato alla presente nota.

Nota n. 34: Utile per azione

L’utile base per azione è stato ottenuto rapportando l’utile del periodo al numero di azioni in circolazione nell’esercizio al netto di quelle detenute (si rimanda alla tabella di riferimento nella Relazione sulla Gestione del bilancio consolidato).

Nota n. 35: Informativa sui rischi

INFORMAZIONI INTEGRATIVE SUGLI STRUMENTI FINANZIARI E POLITICHE DI GESTIONE DEI RISCHI

CLASSI DI STRUMENTI FINANZIARI

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e passività finanziarie richiesto dall’IFRS 7 nell’ambito delle categorie di IFRS 9. I dati comparativi sono stati uniformati alle nuove regole di classificazione.

Criteri applicati nella valutazione degli strumenti finanziari

Gli strumenti finanziari disponibili per la vendita sono stati iscritti al fair value utilizzando parametri ufficiali rivenienti dall’emittente.

La movimentazione dei fondi svalutazione crediti è la seguente:

Fair value di attività e passività finanziarie

Il fair value delle attività e passività commerciali, degli altri crediti e debiti finanziari e degli altri titoli corrisponde al valore nominale iscritto in bilancio.

Il fair value dei crediti e debiti verso banche non si discosta dai valori iscritti in bilancio, in quanto è stato mantenuto costante il credit spread.

Il fair value delle altre passività finanziarie corrisponde al valore iscritto in bilancio.

Il fair value relativo ai titoli disponibili per la vendita corrisponde al valore di mercato alla data di bilancio determinato sulla base di valutazioni tecniche che incorporano i principali fattori ritenuti rilevanti dai componenti del mercato.

L’IFRS 13 richiede che gli strumenti finanziari valutati al fair value siano classificati sulla base di una gerarchia di livelli che rifletta la significatività degli input utilizzati nella determinazione del fair value. Tale gerarchia prevede i seguenti livelli:

• Livello 1 - quotazioni rilevate su un mercato attivo per attività e passività oggetto di valutazione;
• Livello 2 – input diversi dai prezzi quotati di cui al punto precedente, che sono osservabili direttamente (prezzi) o indirettamente (derivati dai prezzi) sul mercato;
• Livello 3 – che non sono basati su dati di mercato osservabili.

La seguente tabella evidenzia le attività e passività che sono valutate al fair value al 31 dicembre 2020 e al 31 dicembre 2021, per livello gerarchico di valutazione del fair value.

Proventi e oneri finanziari iscritti in bilancio

Di seguito vengono evidenziati i proventi e gli oneri finanziari iscritti in bilancio.

Rischio di cambio

Il Gruppo non è esposto a tale rischio

Rischio di prezzo

Il Gruppo non è esposto a tale rischio

Rischio di tasso di interesse

Il Gruppo non è esposto a tale rischio alla data di chiusura del bilancio.

Rischio di liquidità

Si rimanda a quanto scritto in maniera dettagliata nel paragrafo “Rischi connessi alla liquidità disponibile” nella Relazione sulla Gestione.

Rischio legato all’indebitamento finanziario

Si rimanda a quanto scritto in maniera dettagliata nel paragrafo “Rischi connessi all’indebitamento finanziario” nella Relazione sulla Gestione.

La colonna totale flussi di cassa include l’effetto degli oneri finanziari sull’importo dei valori contabili.

Rischio di credito

Il rischio di credito della società è essenzialmente attribuibile all’ammontare dei crediti commerciali ed all’ammontare dei crediti per mutui, e l’analisi di tali poste ha portato all’iscrizione di fondi svalutazione. L’ammontare dei crediti iscritti in bilancio dovrebbe quindi approssimarsi al valore di presumibile realizzo.

Si è ritenuto di esporre nelle seguenti tabelle la distribuzione temporale delle partite scadute e delle svalutazioni apportate.

Nota n. 36: Informativa di Settore

L’informativa per settore di attività viene presentata secondo quanto richiesto dall’IFRS 8 “Settori operativi”. Lo schema di informativa è costituito dai settori di attività e riflette la struttura organizzativa interna e il sistema di reporting aziendale.

A partire dal 2021 il Management ha adottato una diversa riclassificazione delle linee di business, più coerente con l’attuale organizzazione aziendale:

••Agency e Corporate Servicesche comprende l’intermediazione immobiliare diretta (Agency) e l’attività di consulenza e servizi tecnici immobiliari (Abaco e Patrigest).

••Real Estate Network Servicesche include le società franchisor immobiliari (a marchio Gabetti, Grimaldi e Professionecasa), le altre reti Gabetti Condominio, Gabetti Tec (insieme Gabetti Lab), Monety e Moon Energy.

••Altri Businessche comprende l’attività residuale e non-core per il Gruppo riferita alla gestione residuale dei non performing loans direttamente erogati dal Gruppo sino al 1997 (Gabetti Agency Divisione Finanziaria e Gabetti Mutuicasa).

Le tabelle seguenti presentano le informazioni sui ricavi e sui risultati economici riguardanti i segmenti di business del Gruppo, per i periodi chiusi rispettivamente al 31 dicembre 2021 e 31 dicembre 2020.

Per i commenti sull’andamento dei singoli settori di business si rimanda a quanto espresso in Relazione sulla Gestione.

Milano, 25 marzo 2022

Per il Consiglio di Amministrazione

                                                                                 Il Presidente e Amministratore Delegato

                                                                                               Fabrizio Prete