118° Esercizio

Relazione finanziaria annuale

al 31 dicembre 2025

(Approvato dal Consiglio di Amministrazione

del 25 marzo 2026)

Indice

Struttura del Gruppo

Profilo societario

Organi di amministrazione e controllo

Il Gruppo

Il patrimonio immobiliare

La storia

l principali progetti di sviluppo

L’azionariato

Il titolo

Relazione sulla gestione del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare

Dati sintetici consolidati

Settori di attività

Indicatori Alternativi di performance

European Security and Market Authority (ESMA): priorità per l’esercizio 2025

Principali rischi e incertezze cui Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa e il Gruppo sono esposti

Fatti di rilievo delle società del Gruppo e risultato d’esercizio di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa

Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio

Evoluzione prevedibile della gestione

Rapporti con imprese controllanti, collegate e correlate (Gruppo Brioschi)

Rapporti con imprese controllanti, controllate, collegate e correlate (Brioschi Sviluppo Immobiliare spa)

Cenni generali sui principali contenziosi in essere

Altre informazioni

La coerenza sociale e ambientale del Gruppo Brioschi

Proposta di approvazione del Bilancio e di destinazione del risultato di esercizio 2025

Bilancio consolidato del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare

Prospetti contabili del Gruppo Brioschi e Note esplicative:

Conto economico consolidato

Conto economico complessivo consolidato

Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata

Variazioni nei conti di patrimonio netto consolidato

Rendiconto finanziario consolidato

Note esplicative

Principi contabili significativi

Commento dei prospetti contabili

Allegato 1 – Patrimonio immobiliare

Attestazione del bilancio consolidato

Relazione della Società di Revisione

Bilancio d’esercizio di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa

Prospetti contabili di Brioschi e Note esplicative:

Conto economico

Conto economico complessivo

Situazione patrimoniale e finanziaria

Variazioni nei conti di patrimonio netto

Rendiconto finanziario

Note esplicative

Principi contabili significativi

Commento dei prospetti contabili

Attestazione del bilancio d’esercizio

Relazione della Società di Revisione

Relazione del Collegio Sindacale

Convocazione dell’Assemblea

Profilo societario

Organi di amministrazione e controllo

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Presidente

Matteo Cabassi

Vice Presidente

Luigi A.Pezzoli

Amministratore Delegato

Eugenio Kannès

Consiglieri

Daniele Conti

Mariateresa Salerno

Silvia Vacca

Raffaella Viscardi

COLLEGIO SINDACALE

Presidente

Manlio Napoletano

Sindaci effettivi

Ambrogio Brambilla

Valentina Consonni

Sindaci supplenti

Elena Margherita Barbiano di Belgiojoso

Daniele Carlo Trivi

SOCIETA’ DI REVISIONE

Deloitte & Touche spa

Disclaimer

Il presente documento, ed in particolare le Sezioni intitolate “Evoluzione prevedibile della gestione” e “Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto”, contengono informazioni previsionali (“forward-looking statements”). Queste informazioni sono basate sulle attuali aspettative e proiezioni del Gruppo relativamente ad eventi futuri e, per loro natura, sono soggette ad una componente intrinseca di rischiosità ed incertezza. Si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che possono, o non possono, accadere o verificarsi in futuro. I risultati effettivi potrebbero differire da quelli contenuti in dette dichiarazioni a causa di una molteplicità di fattori, quali la volatilità dei mercati del capitale e finanziari, variazioni nelle condizioni macroeconomiche e nella crescita economica ed altre variazioni delle condizioni di business, mutamenti della normativa e del contesto istituzionale e molti altri fattori, tra cui le possibili evoluzioni dei conflitti attualmente in corso in Europa e Medio Oriente, delle problematiche che caratterizzano i mercati di approvvigionamento delle materie prime e dell’inflazione, la maggioranza dei quali è al di fuori del controllo del Gruppo.

Il Gruppo

Brioschi Sviluppo Immobiliare, quotata alla Borsa Italiana, è uno dei principali operatori immobiliari in Italia. L’attività è orientata allo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, che coniugano qualità, eco-sostenibilità e design. Brioschi Sviluppo Immobiliare complementa i progetti di sviluppo a medio-lungo termine con investimenti immobiliari a reddito e compravendite di complessi immobiliari.

Il patrimonio immobiliare

Il patrimonio immobiliare del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare è composto principalmente da immobili a reddito e da terreni destinati a progetti di sviluppo immobiliare situati esclusivamente in Italia, principalmente al Nord. Al 31 dicembre 2025, anche secondo le valutazioni di periti indipendenti (Colliers Valuation Italy S.r.l., RYZE S.p.A. e KROLL Advisory S.p.A.), il valore di mercato del patrimonio immobiliare del Gruppo Brioschi, compreso nelle immobilizzazioni materiali, negli investimenti immobiliari e nelle rimanenze, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, ammonta a 196 milioni di euro, a fronte di un valore di carico alla stessa data di 143 milioni di euro. Nel portafoglio immobiliare non sono inclusi gli asset delle partecipazioni nelle collegate e nelle joint venture non consolidate con il metodo integrale (Infrafin) proprietaria di aree da sviluppare a Rozzano (Milano). Di seguito si riportano i valori di carico e i valori di mercato del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2025, ripartiti per destinazione di progetto.

La storia

1907 - La fondazione di Brioschi Sviluppo Immobiliare risale al 15 gennaio 1907, con il nome di Achille Brioschi & C. e come oggetto sociale la produzione e la commercializzazione di articoli chimici, liquori e affini.

1914 - Il 12 giugno 1914 la società viene quotata alla Borsa Valori di Milano. Per sessant’anni Achille Brioschi e C. svolge l’attività di produzione e commercio di prodotti chimici, specializzandosi sui mercati dei saponi, detergenti, prodotti per l’igiene ed il benessere personale, quali l’”Effervescente Brioschi” e il “Lisoform”.

1967 - A seguito della fusione per incorporazione della Fornova Istituto Biochimico di Novara e della Farmochimica Emiliana, la società cambia la ragione sociale in A. Brioschi Istituto Biochimico, aumenta il proprio capitale sociale da 165 a 231 miliardi di lire e si specializza nella produzione di farmaci.

Anni ’70- ’80 - Nei primi anni ’70, sotto il peso della crisi economica mondiale, Brioschi si ritira dalla produzione e si trasforma in società finanziaria, limitandosi a gestire gli impianti e gli immobili di proprietà. Questa nuova personalità aziendale viene recepita nel 1975 nella ragione sociale di Brioschi Finanziaria spa. Nel 1979 Brioschi viene acquisita da Pino Cabassi come holding di alcune società immobiliari, realizzando numerose e significative operazioni immobiliari negli anni ’80.

Anni ’90 - In seguito alla morte dell’azionista di riferimento, Pino Cabassi, e alla crisi del settore immobiliare, Brioschi, acquisita nel 1994 da Bastogi nel quadro di una ristrutturazione del Gruppo, attraversa e supera un periodo di grande criticità. A partire dal 1998, anno di ripresa del settore, la società avvia significativi progetti immobiliari. Nel 1999 la società effettua un aumento di capitale di 225 miliardi di lire con l’emissione di 401.413.655 azioni; alle azioni Brioschi vengono abbinati 481.696.386 warrant esercitabili entro il 2006. In occasione dell’aumento di capitale, la controllante Bastogi sottoscrive interamente la sua quota del 51,1%.

2006 - Nel dicembre 2006 risulta che la quasi totalità (99,71%) dei soci individuali e istituzionali ha convertito i warrant in azioni, incrementando il capitale sociale di 67 milioni di euro. Nel corso dell’anno iniziano i lavori di costruzione per la realizzazione del comparto Milanofiori Nord ad Assago.

2007 - Nell’aprile 2007, in occasione del centenario della società, viene deliberata la modifica della denominazione sociale in Brioschi Sviluppo Immobiliare in quanto il termine “Finanziaria” non risulta più coerente con l’attività prevalente della società, che opera principalmente nella progettazione e realizzazione di grandi interventi immobiliari.

2008-2012 - il 1° giugno 2008 diviene efficace la scissione parziale proporzionale inversa di Bastogi a favore di Brioschi Sviluppo Immobiliare che determina un ulteriore rafforzamento del suo core business.

Nel corso dell'anno vengono inoltre venduti i primi edifici del comparto di Milanofiori Nord e nel 2009 vengono inaugurati gli edifici sulla piazza commerciale e le grandi strutture di vendita, nonché ultimato un ulteriore immobile ad uso uffici, successivamente venduto nel 2012. Il primo lotto di intervento del comparto di Milanofiori Nord viene ultimato nel 2010, mentre nel 2012 vengono conclusi i lavori di costruzione del polo di residenza libera convenzionata a Milanofiori Nord e finalizzate le attività di collaudo della seconda fase di sviluppo del complesso di via Darwin.

2013-2017 - Nel 2013 viene pressoché ultimata la realizzazione di un edificio ad uso uffici, sede italiana del Gruppo Nestlé, successivamente ceduto a un primario fondo immobiliare nel febbraio 2014. Nel maggio 2014 viene ceduto un ulteriore immobile ad uso uffici ad un fondo istituzionale e nel 2015 e 2016 vengono portate avanti le attività di commercializzazione e le attività propedeutiche allo sviluppo delle aree edificabili. In particolare, nel medesimo comparto di Milanofiori Nord, nel corso del 2016 viene ultimato e locato a Puma Italia un ulteriore immobile, ceduto nel 2017.

2018 - Nel 2018 viene perfezionata la vendita del complesso di via Darwin a Milano, sede di primarie aziende e polo culturale con la presenza di Nuova Accademia di Belle Arti (NABA) e di Domus Academy e frutto di un importante progetto di recupero seguito dal Gruppo Brioschi.

2019-2021 - Nel 2019 iniziano i lavori di costruzione di due ulteriori edifici ad uso ufficio nel comparto di Milanofiori Nord, che proseguono nel 2020, seppur con le restrizioni dettate dalla pandemia Covid-19, e vengono ultimati nel 2021 in linea con i tempi previsti. Entrambi gli edifici sono realizzati con elevata attenzione agli aspetti architettonici, funzionali e ambientali e rispondono ai criteri ESG, come attestato dalle certificazioni ottenute.

2022 - Nel mese di agosto del 2022 si completa la trattativa di vendita dei due edifici completati nel 2021, mediante la cessione ad un fondo di investimento immobiliare italiano, denominato Fondo Fleurs, costituito e gestito da un primario operatore internazionale. Nel contesto dell’operazione, Milanofiori Sviluppo acquisisce una quota di minoranza del fondo acquirente, pari a circa il 28%.

2023-2025 – A maggio del 2023 Milanofiori Sviluppo vende a terzi una parte delle quote del Fondo Fleurs mentre a novembre del 2023 Brioschi cede l’intera quota detenuta in Milanofiori Energia S.p.A., pari al 70% del capitale, a Getec Italia S.p.A. Nel medesimo contesto, anche Amafin S.p.A., proprietaria del restante 30% del capitale cede a Getec la propria quota.

2025 - Nel mese di agosto del 2025, viene liberato l’immobile di via Watteau 7 a Milano, occupato dal 1994. Sempre nel corso del 2025 Milanofiori Sviluppo completa la cessione a terzi delle quote del Fondo Fleurs.

I principali progetti di sviluppo

Milanofiori Nord, Assago (Milano)

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, sta sviluppando un’area di 360.000 mq circa al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase avanzata di realizzazione Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana (linea 2) comprende, tra l’altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness.

Diversi fondi immobiliari hanno apprezzato il progetto (la totalità degli edifici ad uso uffici è stata ceduta a primari operatori istituzionali); numerose organizzazioni italiane e internazionali hanno riconosciuto in questo comparto un luogo per vivere e lavorare moderno, in linea con le tendenze internazionali più evolute. Tra esse figurano, il Gruppo Nestlé, Puma, Accenture, il Gruppo Bnp Paribas, Electrolux, Europe Assistance, McDonald’s, Milano Serravalle, Warner Bros, Italiaonline, Air Liquide e Hitachi.

Anche nell’area commerciale importanti marchi hanno scelto di aprire un punto vendita a Milanofiori Nord. Tra questi: Toys Center, Pet Shop Giulius, Prenatal, Pittarosso. Nella piazza invece sono presenti i più noti nomi del food, come i Fratelli La Bufala, Old Wild West, Hamerica’s e Wiener Haus, oltre al McDrive e a Calavera, situati nel parcheggio attiguo alla piazza, ma anche dell’intrattenimento con un UCI Cinema Multisala e del fitness con un centro Virgin Active. Più di recente, ad arricchire l’offerta di servizi, è stato aperto anche un centro Medical Care Humanitas, Banca Mediolanum e il flagship store di Electrolux.

Il progetto, firmato dallo studio olandese Designed by Erick van Egeraat, è stato sviluppato in più fasi di intervento.

La prima fase del progetto (120.000 mq), iniziata nell'aprile 2006 e ultimata nel settembre 2010, ha incluso la realizzazione di quattro edifici ad uso ufficio, di un cinema multisala (UCI Cinemas), di un centro fitness (Virgin Active), di un albergo (H2C Hotel), di bar e ristoranti sulla piazza, di un retail park, nonché del primo nucleo residenziale, vincitore di numerosi riconoscimenti internazionali, tra cui il premio di architettura LEAF 2011 (Leading European Architects Forum).

La seconda fase di intervento ha previsto la costruzione di un edificio ad uso uffici progettato da Cino Zucchi, residenze in edilizia convenzionata, un palazzo ad uso uffici progettato da Park Associati per soddisfare le esigenze per la nuova sede del Gruppo Nestlé in Italia e un altro edificio oggi sede di Puma in Italia.

Nel 2019 è stata avviata la fase di completamento dello sviluppo residuo del comparto di Milanofiori Nord con la sottoscrizione di due accordi per la costruzione e successiva locazione di due immobili ad uso uffici per oltre complessivi 42.000 mq di superficie lorda di pavimento (convenzionalmente denominati edifici “U1” e “U3”): 31.000 mq per la nuova sede di Accenture e 11.000 mq per l'edificio occupato da Diamante RE. I lavori di costruzione, iniziati ad aprile 2019, sono proseguiti nel 2020, nonostante le interruzioni e le restrizioni dovute alla pandemia Covid-19, e sono terminati nel 2021 con consegna degli immobili ai conduttori tra il mese di dicembre 2021 e il mese di febbraio 2022, sostanzialmente in linea con i tempi previsti. Nel mese di agosto del 2022 si è completata la trattativa di vendita con la cessione dei due edifici ad un fondo di investimento immobiliare italiano costituito e gestito da un primario operatore internazionale. Nel contesto dell’operazione, Milanofiori Sviluppo ha acquistato una quota di minoranza del fondo acquirente, pari a circa il 28%. Tale quota è stata ceduta a terzi in due distinti momenti: una prima parte nel corso del 2023 e la restante parte nel 2025.

Gli edifici U1 e U3, rispondenti ai migliori standard degli uffici di grado A, completano il complesso di immobili affacciati sul fronte della Milano-Genova, e sorgono sul proseguimento dell’area che si estende fino alla stazione della metropolitana e alle funzioni commerciali e ricreative: uno spazio pubblico continuo, esclusivamente pedonale, realizzato sopra due piani di parcheggi pubblici e privati.

L’edificio U1, sviluppato su una slp di 31.100 mq e costituito da 14 piani fuori terra caratterizzati da una notevole trasparenza, può accogliere fino a 3.800 persone. Progettato da Park Associati con una forma a V inclinata e due corpi di fabbrica, l’edificio U1 ha ottenuto le certificazioni LEED® - Core&Shell e WELL™ V.2, entrambe a livello Gold. La facciata, scandita da elementi modulari, alterna elementi in vetro trasparente, in vetro serigrafato e rivestimenti metallici.

L’edificio U3, sviluppato su una slp di 11.000 mq con 12 piani fuori terra, è costituito da una struttura a doppio corpo, riprende l’altezza degli immobili adiacenti esistenti e si presenta come un volume trasparente, chiuso tra due ali leggere. Progettato da GBPA Architects, l’edificio U3 ha ottenuto la certificazione LEED® Core&Shell livello Gold, e può accogliere fino a 1.400 persone. La facciata è caratterizzata da una facciata continua modulare a cui sono agganciate lame in vetro serigrafato, distribuite con diverse inclinazioni e densità, che danno ai prospetti un particolare dinamicità.

A completamento del piano di Milanofiori Nord restano da realizzare ca. 14.000 mq di slp, distribuiti su due lotti: per il lotto R2 è stato studiato un progetto residenziale dedicato all’affitto (Built to Rent), che satura la residua slp residenziale disponibile, pari a 11.800 mq, ed è oggetto di interesse da parte di società che investono in questa asset class, mentre per il lotto U12, che utilizzerebbe i restanti 2.200 mq di slp, si sta sviluppando il progetto di un edificio per uffici con caratteristiche di flessibilità che ne possano consentirne un utilizzo sia single-tenant che multi-tenant.

Milanofiori Sud, Rozzano (Milano)

Nel Comune di Rozzano, tramite la società partecipata Infrafin, Brioschi possiede un’area di circa 1.100.000 mq compresa in parte nell’ambito del Parco Agricolo Sud Milano con una potenzialità edificatoria di 310.000 mq di SL e la possibilità di insediare molte funzioni diverse: terziarie, residenziali, commerciali e paracommerciali, alberghiere, ma anche funzioni di interesse generale, quali ospedali, impianti sportive e data center. L’area è divisa dalla Tangenziale Ovest in due comparti, con diverse caratteristiche e vocazioni: il comparto nord, un’area di dimensioni più limitate che costituisce di fatto un completamento del consolidato tessuto terziario, alberghiero e commerciale già presente, e il comparto sud, una vasta area confinante con il Parco Agricolo Sud Milano, che si presta a molte, differenti destinazioni, da un mix funzionale prevalentemente residenziale alla collocazione di grandi strutture di interesse generale. Nel 2023, a seguito dell’insediamento di una nuova amministrazione comunale, è stata approvata una variante generale del Piano di Governo del Territorio che ha recepito le modifiche nel frattempo intervenute nella normativa urbanistica sovraordinata, ha separato i due comparti, anche dal punto di vista degli strumenti attuativi previsti per il loro sviluppo, consolidando per entrambi l’edificabilità e le diverse funzioni insediabili.

Per lo sviluppo del comparto nord si attende un assestamento del mercato degli uffici, anche grazie a un progressivo ritorno alle attività lavorative in presenza, per il comparto sud è stato avviato il processo di sviluppo di un nuovo masterplan, che costituirà la base per la successiva presentazione di Programma Integrato d’Intervento (PII), con l’obiettivo di utilizzare tutta la SL residenziale disponibile – pari a ca. 150.000 mq - per sviluppare, unitamente ai restanti 64.000 mq di funzioni miste, un nuovo quartiere residenziale dotato di servizi e circondato dal verde, che possa costituire un’alternativa alla città, sia dal punto di vista dei costi che della qualità della vita.

Santa Cesarea Terme (Lecce)

Tramite la controllata Milanofiori Sviluppo, Brioschi Sviluppo Immobiliare è proprietaria di un’area, con una superficie complessiva di oltre 1.300.000 mq e un potenziale edificatorio di circa 80.000 mq, che si estende a nord del centro abitato di Santa Cesarea Terme, in provincia di Lecce, lungo una costa a strapiombo sul mare. L’intervento prevede la realizzazione di un complesso residenziale a prevalente destinazione turistica, fortemente integrato con l’ambiente, completato da strutture sportive, ricreative e ricettive. Brioschi Sviluppo Immobiliare ha affidato la progettazione dello sviluppo dell’area a tre studi di architettura italiani (Roberto Collovà, Cherubino Gambardella e Beniamino Servino), selezionati nell’ambito di un concorso internazionale indetto dalla società. La scelta è stata dettata dalla complementarità dei tre progetti vincitori, volti a dare forma a un nuovo insediamento abitativo, aperto verso il territorio circostante, nel rispetto e nella valorizzazione dell’ambiente. Sull’area sono stati realizzati uno studio di fattibilità tecnico-economica, relativamente al recupero dei manufatti esistenti, alla realizzazione di percorsi e infrastrutture e per l’inserimento di strutture balneari nella fascia costiera, nonché un’analisi geologica e idrogeologica del territorio, anche per individuare possibili sorgenti termali, già presenti nel comune di Santa Cesarea. In parallelo, sono proseguiti i contatti con i potenziali soggetti interessati allo sviluppo dell’intervento.

L’azionariato

Al 25 marzo 2026, secondo quanto risulta dalle comunicazioni effettuate ai sensi dell’art. 120 del d.lgs. 58 del 24 febbraio 1998 - Testo Unico della Finanza (TUF) e delle altre informazioni disponibili, compresa la modifica implicita per effetto dell’annullamento di tutte le azioni proprie, avvenuto nel 2025, la situazione dell’azionariato rilevante di Brioschi Sviluppo Immobiliare è la seguente:

(*) diretta per il 3,50% e indiretta tramite Nikko S.r.l. per l’1,66%

Il titolo

Brioschi Sviluppo Immobiliare è quotata alla Borsa Italiana sul Mercato telematico azionario. Nel corso del 2025, i volumi scambiati giornalmente sono stati in media pari a circa 0,48 milioni di azioni. Di seguito si riporta il grafico sull’andamento del titolo rapportato all’indice Ftse Mib.

RELAZIONE SULLA GESTIONE DEL GRUPPO BRIOSCHI SVILUPPO IMMOBILIARE

Andamento economico e gestionale

Nel corso del 2025 le attività del Gruppo nell’ambito dei diversi settori di attività sono proseguite in linea con i piani aziendali.

Nel comparto immobiliare con riferimento all’area di Rozzano (Milano), terminati i periodi di esclusiva volti a valutare il possibile insediamento nel comparto sud di alcune funzioni non tradizionali (stadio e data center) e alla luce della forte richiesta espressa dal mercato di living in tutte le sue declinazioni, si è deciso di avviare le attività propedeutiche allo studio di un nuovo masterplan a destinazione prevalentemente residenziale. Per quanto riguarda invece il comparto Nord, nel corso del mese di luglio 2025, è stato ritirato il Piano Integrato di Intervento, e dunque, allo stato attuale, l’area rimane in attesa di progettazione secondo le previsioni del PGT.

Per quanto riguarda il progetto di Milanofiori Nord sono invece attualmente in corso interlocuzioni con un primario operatore internazionale per lo sviluppo dei residui 14.000 mq circa di edificabilità.

Sempre nell’ambito del settore immobiliare, il 28 marzo 2025 la controllata L’Orologio, proprietaria di un immobile in via Watteau a Milano occupato abusivamente dal centro sociale Leoncavallo, ha incassato l’importo di 3,2 milioni di euro a titolo di risarcimento del danno (3 milioni di euro oltre interessi e rimborsi spese), sulla base di una sentenza della Corte d’Appello del 20 ottobre 2024 con valutazione equitativa, in conseguenza della prolungata inerzia della pubblica amministrazione nel concedere l’ausilio della forza pubblica agli ufficiali giudiziari richiesti di mettere in esecuzione la sentenza di condanna degli occupanti a rilasciare l’immobile. Il 21 agosto 2025 le forze dell'ordine hanno eseguito lo sgombero dell’immobile che è pertanto rientrato nella disponibilità del Gruppo.

Inoltre, nel mese di luglio 2025, la capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare ha definito con il soggetto che nel corso del 2018 ha acquistato il complesso immobiliare di via Darwin a Milano una quota del corrispettivo, pari a 1,6 milioni di euro, la cui maturazione era sospensivamente condizionata.

Infine, nel mese di dicembre 2025, la controllata Milanofiori Sviluppo ha ceduto a terzi per un corrispettivo di oltre 13 milioni di euro la partecipazione detenuta nel fondo immobiliare Fleurs, generando un margine positivo di 5,6 milioni di euro. Con i proventi della vendita nel mese di gennaio 2026 è stato effettuato un rimborso parziale (5 milioni di euro) del finanziamento ipotecario garantito anche dalla partecipazione oggetto di cessione.

Nel comparto alberghiero, in linea con le previsioni sono proseguite le attività gestionali che hanno consuntivato una crescita dei ricavi e un corrispondente miglioramento della marginalità operativa.

Da un punto di vista finanziario, sono proseguite nel corso dell’esercizio le attività finalizzate al mantenimento e al consolidamento dell’equilibrio finanziario di Gruppo. In particolare, nel corso del mese di marzo 2025 la Capogruppo ha sottoscritto un nuovo mutuo ipotecario di 2,25 milioni di euro a valere su una porzione dell’immobile di Latina.

Nel mese di luglio 2025, la controllata H2C Gestioni ha sottoscritto un finanziamento per 1 milione di euro finalizzato a completare la ristrutturazione dell’immobile dove svolge l’attività.

Sempre nel mese di luglio 2025, a seguito della restituzione della fideiussione bancaria rilasciata dal Banco BPM nell’interesse di Brioschi Sviluppo Immobiliare all’acquirente del complesso immobiliare di via Darwin a Milano, è stato svincolato l’importo di 1,6 milioni di euro.

Infine, la controllata Milanofiori Sviluppo, con i proventi derivanti dalla cessione delle quote del Fondo Fleurs, nei primi mesi del 2026 ha provveduto al rimborso anticipato obbligatorio solo per 5 milioni di euro del finanziamento ipotecario di originari 10 milioni di euro, ottenendo una proroga di due anni del finanziamento residuo pari a 5 milioni di euro.

Da un punto di vista economico, il margine operativo lordo consolidato al 31 dicembre 2025 è positivo per 3,6 milioni di euro, rispetto ai 4 milioni di euro registrati al 31 dicembre 2024. Al miglioramento del margine operativo lordo dell’attività alberghiera (+0,3 milioni di euro rispetto al 31 dicembre 2024) si contrappone il peggioramento del comparto immobiliare (-0,7 milioni di euro rispetto al 31 dicembre 2024) principalmente attribuibile alla rilevazione nel corso del precedente esercizio di alcuni proventi relativi al venir meno di alcune passività potenziali collegate ad alcune iniziative immobiliari.

Il costo per ammortamenti e svalutazioni si riduce di 1,1 milioni di euro, passando da 4,3 milioni al 31 dicembre 2024 a 3,2 milioni di euro al 31 dicembre 2025, principalmente per effetto del completamento del processo di ammortamento di alcuni impianti (0,8 milioni di euro) e di minori svalutazioni di beni immobiliari (0,3 milioni di euro).

Il risultato da interessenze nelle partecipate, positivo di 6,5 milioni di euro rispetto a 4,8 milioni di euro al 31 dicembre 2024, è principalmente attribuibile al Fondo Fleurs, le cui quote sono state oggetto di cessione a terzi nel mese di dicembre 2025. Lo scorso esercizio la voce includeva principalmente gli effetti economici positivi derivanti dalla cessione della partecipazione nel Fondo Numeria Sviluppo Immobiliare.

La gestione finanziaria registra un risultato negativo di 4,5 milioni di euro rispetto a un risultato negativo di 5,2 milioni di euro al 31 dicembre 2024.

I proventi non ricorrenti, pari a 3,2 milioni di euro, sono relativi all’importo riconosciuto alla controllata L’Orologio a titolo di risarcimento del danno per il mancato sgombero dell’immobile di via Watteau a Milano.

Il risultato complessivo di periodo di pertinenza del Gruppo, al netto di imposte di competenza del periodo per 0,2 milioni di euro, è dunque positivo di 5,5 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 0,8 milioni di euro al 31 dicembre 2024.

Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto di pertinenza del Gruppo al 31 dicembre 2025 ammonta a 109,5 milioni di euro rispetto a 104 milioni di euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento è attribuibile all’utile complessivo dell’esercizio.

La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2025 è pari a 59 milioni di euro rispetto a 73,2 milioni di euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento è principalmente attribuibile all’incasso del corrispettivo per la cessione delle quote del Fondo Fleurs.

Anche sulla base delle valutazioni dei periti indipendenti COLLIERS, RYZE e KROLL, il valore di mercato del patrimonio immobiliare, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, ammonta a 196 milioni di euro, rispetto ad un valore di 193 milioni di euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento è principalmente attribuibile all’incremento di fair value registrato dall’immobile di via Watteau e dall’attigua area di via Lucini a Milano, in conseguenza dello sgombero del centro sociale Leoncavallo.

Nel seguito si riportano i principali elementi del Conto economico consolidato riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata.

Il Conto economico consolidato riclassificato evidenzia le componenti di ricavo e costo e i relativi margini economici al netto delle componenti di natura non ricorrente presentate, quando presenti, in apposita riga separata.

Conto economico consolidato riclassificato

Il conto economico riclassificato evidenzia in apposita riga il costo del venduto degli immobili merce. Per tale finalità si è proceduto a sterilizzare dalla voce del conto economico consolidato “Variazione delle rimanenze”, i costi di edificazione dell’esercizio riflessi nelle voci del conto economico consolidato “Costi per servizi incrementativi delle rimanenze” e “Altri costi operativi incrementativi delle rimanenze”. Inoltre, le componenti positive o negative di reddito derivanti da eventuali svalutazioni e/o ripristini di valore dei beni immobiliari classificati tra le rimanenze di magazzino, per coerenza con il resto del portafoglio immobiliare di proprietà, sono presentati nella riga del conto economico riclassificato “Ammortamenti e svalutazioni” coerentemente con quanto accade per i beni immobiliari strumentali e per gli investimenti immobiliari.

Le voci del conto economico consolidato “Costi per acquisto di beni”, “Costi per godimento beni di terzi” e “Altri costi operativi” sono raggruppate nella riga “Altri costi operativi” del conto economico riclassificato.

Come anticipato sopra, la voce del conto economico riclassificato “Ammortamenti e svalutazioni” include anche le componenti positive o negative di reddito derivanti da eventuali svalutazioni e/o ripristini di valore dei beni immobiliari merce, riflesse nella riga “Variazione delle rimanenze” del conto economico consolidato.

A livello di margini operativi, il “Margine operativo lordo” del conto economico riclassificato è dunque determinato sommando al “Risultato operativo” del conto economico consolidato, eventualmente già sterilizzato di eventuali componenti di natura non ricorrente presentate in apposita riga del conto economico riclassificato, la voce del conto economico riclassificato “Ammortamenti e svalutazioni” come determinata al precedente capoverso. Di converso, il “Margine operativo netto” del conto economico riclassificato può differire dal “Risultato operativo” del conto economico consolidato solo per effetto di eventuali componenti reddituali di natura non ricorrente riflesse in apposita riga dello stesso.

Le voci del conto economico consolidato “Risultato da partecipazioni” e “Ripristini (svalutazioni) di crediti finanziari” sono riflesse nella riga “Risultato da interessenza nelle partecipate” del conto economico riclassificato.

Come evidenziato in precedenza, il conto economico riclassificato presenta separatamente in forma aggregata, quando presenti, i componenti positivi o negativi di reddito di natura non ricorrente nella riga “Proventi/oneri non ricorrenti”.

Gli altri utili e perdite del conto economico complessivo consolidato sono presentati in forma aggregata nella riga “Altre componenti rilevate a patrimonio netto” del conto economico riclassificato.

Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata

La “Posizione finanziaria netta” presentata nella situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata è definita tramite l’aggregazione delle voci indicate in tabella e desumibili dalla situazione patrimoniale e finanziaria consolidata con le seguenti precisazioni.

La voce “Debiti da leasing” accoglie tutte le passività da leasing, siano esse relative a contratti di leasing di natura finanziaria che operativa, come riportate nella situazione patrimoniale e finanziaria consolidata nelle voci “Passività da leasing”.

La voce “Altre passività finanziarie” è rappresentata dal fair value degli strumenti finanziari derivati, classificati nella voce “Altre passività non correnti” della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata.

Per una migliore comprensione del bilancio consolidato si riportano nel seguito alcuni indicatori economico-finanziari:

Il rapporto di indebitamento contabile è determinato come rapporto tra la posizione finanziaria netta complessiva e il patrimonio netto consolidato inclusivo del capitale e riserve di pertinenza delle minoranze. La variazione è principalmente attribuibile al miglioramento della posizione finanziaria netta.

Il rapporto di indebitamento effettivo è determinato come rapporto tra la posizione finanziaria netta complessiva e il Net Asset Value come determinato nel seguito.

L’indice di copertura del capitale investito netto con fonti durevoli è determinato come rapporto tra la somma di mezzi propri e posizione finanziaria netta a medio lungo termine ed il capitale investito netto, come desumibili dal prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata.

L’indice Loan To Value è determinato come rapporto tra la posizione finanziaria netta alla data di riferimento ed il fair value del patrimonio immobiliare. Il miglioramento nel valore dell’indicatore è diretta conseguenza del concomitante positivo andamento di posizione finanziaria netta e fair value del patrimonio immobiliare.

L’indice Net Asset Value è determinato rettificando il patrimonio netto consolidato in ragione del valore equo del portafoglio immobiliare e degli strumenti finanziari. Per il business alberghiero, i valori contabili di patrimonio netto sono stati rettificati per tenere conto del valore d’uso del business stesso. Nella valutazione al valore equo dei debiti finanziari, si è considerata esclusivamente la variabilità dei tassi di interesse e non anche quella degli spread sui debiti in essere. Nel calcolo vengono inoltre considerati gli effetti fiscali applicabili; con riferimento al patrimonio immobiliare, i beni in rimanenza (inclusi i beni immobilizzati destinati alla vendita) hanno scontato le aliquote fiscali massime applicabili, mentre i beni immobilizzati un’aliquota media determinata forfettariamente al 20%, in linea con la prassi comunemente accettata.

L’indice Net Asset Value per azione è stato calcolato come rapporto tra il Net Asset Value come sopra definito ed il numero puntuale di azioni ordinarie in circolazione alla data di bilancio.

Settori di attività

Brioschi Sviluppo Immobiliare e le sue controllate operano in Italia principalmente nel settore immobiliare.

A complemento dei servizi forniti direttamente o indirettamente nell’ambito dei diversi progetti di sviluppo immobiliare, Brioschi Sviluppo Immobiliare tramite H2C Gestioni srl opera nel settore alberghiero con la gestione della struttura ricettiva denominata Hotel H2C a Milanofiori Nord (Assago) di proprietà della controllata Milanofiori 2000.

La forza dei comparti immobiliari come quello di Milanofiori Nord è infatti l’integrazione di funzioni e servizi, in particolare per le aziende multinazionali la presenza di strutture alberghiere costituisce una delle attività funzionali più importanti. La possibilità di gestire in maniera integrata le componenti immobiliare e gestionale permette inoltre di garantire un migliore servizio per tutto il comparto.

Si riportano dunque nel seguito i dati di conto economico riclassificato suddivisi per singolo settore operativo di attività (Immobiliare e Alberghiero).

Il settore immobiliare ha registrato nell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2025 un margine operativo lordo positivo di 2,7 milioni di euro rispetto a un valore positivo di 3,4 milioni di euro al 31 dicembre 2024, che includeva proventi derivanti dal venir meno di alcune passività potenziali collegate a iniziative immobiliari per complessivi 0,8 milioni di euro. Il margine operativo lordo al 31 dicembre 2025 registra un provento di 1,6 milioni di euro, relativo a una quota, sospensivamente condizionata, del corrispettivo di cessione dell’immobile di via Darwin a Milano (oggetto di cessione nel 2018), minori margini sulle cessioni immobiliari (rispetto all’esercizio 2024) per 1,1 milioni di euro e un incremento dei costi operativi, sempre in relazione all’esercizio precedente, principalmente riconducibili a manutenzioni e svalutazioni crediti. Il costo per ammortamenti e svalutazioni si riduce di 1,1 milioni di euro principalmente per effetto del completamento del processo di ammortamento di alcuni impianti (0,8 milioni di euro) e di minori svalutazioni di beni immobiliari (0,3 milioni di euro).

Il risultato da interessenze nelle partecipate, positivo di 6,5 milioni di euro al 31 dicembre 2025 rispetto a 4,8 milioni di euro al 31 dicembre 2024, è principalmente attribuibile al Fondo Fleurs, le cui quote sono state oggetto di cessione a terzi nel mese di dicembre 2025. Lo scorso esercizio la voce includeva principalmente gli effetti economici positivi derivanti dalla cessione della partecipazione nel Fondo Numeria Sviluppo Immobiliare.

La gestione finanziaria registra un risultato negativo di 4,5 milioni di euro rispetto a un risultato negativo di 5,2 milioni di euro.

I proventi non ricorrenti, pari a 3,2 milioni di euro, sono relativi all’importo riconosciuto alla controllata L’Orologio a titolo di risarcimento del danno per il mancato sgombero dell’immobile di via Watteau a Milano.

Il risultato ante imposte del settore immobiliare è dunque positivo di 4,9 milioni di euro al 31 dicembre 2025 rispetto a un valore negativo di 1,1 milioni di euro dell’esercizio precedente.

Il settore alberghiero ha proseguito nel corso dell’esercizio in esame con le attività di miglioramento che hanno permesso di evidenziare una crescita dei ricavi di 0,4 milioni di euro (5,6 milioni di euro al 31 dicembre 2025 rispetto a 5,2 milioni di euro al 31 dicembre 2024).

L’incremento dei ricavi ha permesso di migliorare anche la redditività operativa che ha evidenziato un margine operativo lordo positivo di 0,9 milioni di euro, rispetto a 0,6 milioni di euro al 31 dicembre 2024.

Il risultato ante imposte del settore alberghiero è positivo di 0,5 milioni di euro, registrando un miglioramento di 0,2 milioni di euro rispetto al 31 dicembre 2024.

Indicatori Alternativi di Performance

In applicazione della Comunicazione CONSOB del 3 dicembre 2015, che recepisce in Italia gli orientamenti sugli Indicatori Alternativi di Performance (di seguito anche “IAP”) emessi dall’ESMA, nel presente paragrafo sono riportati i principali indicatori economici, finanziari e non finanziari utilizzati dal management per monitorare l’andamento economico e finanziario del Gruppo, alternativi agli indicatori definiti o specificati nella disciplina applicabile all’informativa finanziaria.

Il Gruppo ritiene che le informazioni fornite dagli IAP siano un ulteriore importante parametro utilizzato per la valutazione della performance aziendale, in quanto permettono di monitorare più analiticamente l’andamento economico e finanziario della stessa. La rilevanza degli IAP per la Direzione aziendale è confermata anche dal fatto che risultano coerenti con il modo in cui la stessa considera l’azienda (c.d. “management view”), sia per quanto attiene le valutazioni di natura economica che patrimoniale e finanziaria.

Per una corretta interpretazione degli IAP utilizzati dal Gruppo, si evidenzia che gli stessi sono determinati a partire dal bilancio e da elaborazioni effettuate sulla base delle risultanze della contabilità generale e gestionale. Gli IAP non sono misure la cui determinazione è regolamentata dai principi contabili di riferimento per la predisposizione dei bilanci del Gruppo e, pur essendo derivati dai bilanci, non sono soggetti a revisione contabile. Gli IAP non devono quindi essere considerati sostitutivi degli indicatori previsti dai principi contabili di riferimento. Inoltre, le modalità di determinazione degli IAP utilizzati dal Gruppo, in quanto non rivenienti dai principi contabili di riferimento per la predisposizione dei bilanci, potrebbero non essere omogenee con quelle adottate da altre società e quindi con esse comparabili.

Si riportano nel seguito i principali IAP utilizzati dal Gruppo.

Per quanto riguarda gli indicatori di natura economica:

• Margine operativo lordo

• Margine operativo netto

Per le definizioni di tali IAP, delle componenti che li costituiscono, delle basi di calcolo adottate e delle modalità di riconciliazione ai dati contabili, si faccia riferimento al paragrafo “Conto economico consolidato riclassificato”.

Per quanto riguarda invece i dati puntuali dei singoli indicatori e i commenti sugli andamenti correnti degli stessi si vedano le sezioni “Andamento economico e gestionale” e “Settori di attività”.

Per quanto riguarda gli aspetti patrimoniali e finanziari:

• Posizione finanziaria netta

• Capitale investito netto

• Rapporto di indebitamento contabile

• Rapporto di indebitamento effettivo

• Indice di copertura del Capitale Investito Netto con fonti durevoli

• Loan To Value

• Net Asset Value

Per le definizioni, le componenti che li costituiscono, la base di calcolo adottata e le modalità di riconciliazione ai dati contabili, si faccia riferimento al paragrafo “Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata”.

Per quanto riguarda invece i dati puntuali dei singoli indicatori e i commenti sugli andamenti correnti degli stessi si veda la sezione “Andamento economico e gestionale”.

Tutti gli IAP utilizzati riguardano le situazioni economiche e patrimoniali passate.

European Security and Market Authority (ESMA): priorità per l’esercizio 2025

Nel mese di ottobre 2025, l’Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati (ESMA - European security and market authority) ha emesso la sua dichiarazione pubblica annuale (“Annual public statement”) che definisce le priorità europee di applicazione comune (ECEP – European common enforcement priorities) per le relazioni finanziarie annuali 2025 degli emittenti ammessi alla negoziazione nei mercati regolamentati dello Spazio economico europeo (SEE).

Con riferimento specifico alla predisposizione dei bilanci 2025 secondo i principi IAS-IFRS, ESMA ha sensibilizzato gli emittenti sui seguenti temi:

• rischi e incertezze a livello geopolitico

• informativa per settori operativi

Riportiamo nel seguito una sintetica disamina delle tematiche identificate da ESMA con evidenza delle aree di maggiore rilevanza per il Gruppo.

Rischi e incertezze a livello geopolitico

L’ESMA ha sensibilizzato gli emittenti sui potenziali impatti che gli attuali rischi e incertezze a livello geopolitico potranno avere sui bilanci 2025. In particolare, gli sviluppi dei conflitti attualmente in corso, l’evoluzione delle tensioni presenti in maniera diffusa a livello internazionale e l’aumento delle frizioni commerciali hanno determinato una persistente volatilità dei prezzi dell’energia e delle materie prime, interruzioni nelle catene di approvvigionamento e cambiamenti nei modelli di commercio globale che potrebbero avere implicazioni dirette sull’informativa finanziaria. In tale ambito l’ESMA identifica, tra l’altro, come aree critiche le potenziali perdite di valore e svalutazioni di attività, le possibili variazioni nei modelli di rilevazione dei ricavi e la recuperabilità delle attività per imposte anticipate.

Per quanto attiene il Gruppo Brioschi, le tematiche descritte (per cui si veda anche il paragrafo “Rischi connessi alle condizioni generali dell’economia” e “Rischi connessi alla variazione dei prezzi delle materie prime”) richiedono una attenta valutazione delle ipotesi chiave (es. tassi di interesse, premi per il rischio, costi di acquisto, sviluppo di analisi di sensitività, …) utilizzate nei modelli di valutazione per la misurazione dei fair value e/o dei valori d’uso al fine di monitorare adeguatamente il rischio di potenziali perdite di valore e svalutazioni delle attività principalmente di natura immobiliare.

Informativa per settori operativi

Con riferimento all’informativa per settori operativi, L’ESMA ha sensibilizzato gli emittenti sui seguenti aspetti:

• Principi generali di identificazione e aggregazione dei settori

• Informativa su ricavi e costi dei settori oggetto di reporting

• Informazioni sulle aree geografiche e sui principali clienti

Principi generali di identificazione e aggregazione dei settori

Il principio IFRS 8 prevede che l’informativa per settori operativi venga fornita sulla base di come il management gestisce realmente il business, identificando i settori e fornendo la relativa informativa finanziaria seguendo le medesime metriche che vengono utilizzate internamente dal Chief Operating Decision Maker (“management view”).

In detto ambito l’ESMA raccomanda gli emittenti di garantire coerenza tra le informazioni sui segmenti incluse nella relazione sulla gestione, nelle comunicazioni al CODM e nel bilancio. Inoltre, gli emittenti dovrebbero fornire informazioni specifiche dell’entità riguardo a tutti i fattori rilevanti utilizzati per identificare i segmenti.

ESMA ribadisce infine che possono essere aggregati solo settori operativi che presentano caratteristiche economiche simili e deve essere fornita adeguata informativa al riguardo.

Informativa su ricavi e costi dei settori oggetto di reporting

ESMA richiama l’attenzione sull’informativa relativa ai ricavi e ai costi dei settori operativi oggetto di reporting. In particolare, viene richiamata l’applicazione del principio di materialità dello IAS 1 e si raccomanda agli emittenti di rivedere attentamente l’informativa anche in termini di presentazione delle voci e delle sotto-voci nei propri settori operativi.

Informazioni sulle aree geografiche e sui principali clienti

ESMA sottolinea l’importanza dell’informativa a livello di entità sulle aree geografiche e sui principali clienti, a fortiori nell’attuale contesto di barriere commerciali e incertezza geopolitica, prestando attenzione a fattori sia quantitativi/dimensionali che qualitativi (es. presenza di dazi e/o restrizioni commerciali) e fornendo adeguata informativa su come i ricavi sono allocati ai singoli paesi o aree geografiche.

Principali rischi e incertezze cui Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa e il Gruppo sono esposti

Rischi connessi alle condizioni generali dell’economia

L’andamento economico, patrimoniale e finanziario del Gruppo non può essere disgiunto dalla situazione macroeconomica che ne influenza scelte e risultati. L’andamento del prodotto interno lordo, unitamente alle condizioni generali di accesso al mercato del credito, ha un impatto diretto sulla capacità di spesa dei consumatori, delle imprese e delle istituzioni con cui Brioschi Sviluppo Immobiliare si relaziona.

Nel corso del 2025 l’economia globale ha continuato a registrare una crescita moderata, sostenuta in particolare dalla dinamica dell’economia statunitense e dagli investimenti nelle tecnologie legate all’intelligenza artificiale, che hanno contribuito anche al rafforzamento degli scambi internazionali. Le prospettive per il 2026 rimangono tuttavia caratterizzate da un elevato grado di incertezza. A tali elementi di fragilità si sono recentemente aggiunte nuove tensioni geopolitiche in Medio Oriente, con l’escalation del conflitto che coinvolge l’Iran, che ha determinato un incremento della volatilità sui mercati finanziari e sulle quotazioni delle materie prime energetiche, nonché possibili ripercussioni sulle catene di approvvigionamento globali e sul commercio internazionale.

Nell’area euro la crescita economica è rimasta moderata e caratterizzata da andamenti eterogenei tra i principali paesi. Le più recenti previsioni indicano tassi di crescita contenuti anche per il 2026 (+1,2%1) con possibili revisioni al ribasso in presenza di un prolungato aumento dei prezzi energetici o di ulteriori tensioni geopolitiche.

La BCE ha perseguito una politica monetaria meno restrittiva. Nel corso dei primi sei mesi dell’anno ha operato infatti una serie di tagli ai tassi di interesse con l’obiettivo di riportare l'inflazione attorno al target del 2% e sostenere un’economia indebolita da crescita modesta e rischi geopolitici.

In Italia l’attività economica si è espansa a ritmi più contenuti rispetto alla media dell’Eurozona, nonostante gli effetti positivi degli incentivi fiscali e delle misure connesse con il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). I consumi delle famiglie hanno risentito delle persistenti incertezze legate allo scenario macroeconomico internazionale, mentre il mercato del lavoro ha mostrato segnali di miglioramento e l’inflazione è rimasta complessivamente sotto controllo. La dinamica del credito ha evidenziato segnali di graduale rafforzamento, sostenuta anche dall’allentamento delle condizioni finanziarie e dalla ripresa dei prestiti alle imprese, in particolare nei settori dei servizi e delle costruzioni.

Le prospettive per l’economia italiana restano tuttavia caratterizzate da elementi di incertezza, riconducibili sia all’evoluzione del contesto macroeconomico globale sia alle tensioni geopolitiche internazionali e ai loro potenziali effetti sui prezzi dell’energia, sull’inflazione e sulle condizioni finanziarie.

In tale contesto, le previsioni di crescita del PIL per il 2026 rimangono contenute e inferiori all’1%2.

La situazione generale rimane dunque, ad oggi, caratterizzata da condizioni di incertezza in ragione delle quali le previsioni riportate nella presente relazione finanziaria annuale potrebbero subire variazioni.

Rischi connessi al mercato di riferimento del Gruppo

Quanto riportato nei successivi paragrafi relativi ai rischi connessi ai mercati di riferimento del Gruppo non tiene conto dei possibili, e al momento non quantificabili, effetti derivanti da un eventuale peggioramento della generale situazione macroeconomica.

Immobiliare

Il mercato immobiliare è caratterizzato da una ciclicità dei valori di compravendita e di locazione. A seconda della localizzazione e delle specifiche proprie degli immobili, i prezzi seguono l’andamento del ciclo con diversa intensità.

I fattori macroeconomici che maggiormente influenzano i valori immobiliari e quindi determinano l’andamento dei cicli possono essere ricondotti a:

• la dinamica dei tassi di interesse;

• la liquidità presente sul mercato e la presenza di investimenti alternativi;

• la crescita economica settoriale e di sistema.

Nel corso del 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato un rafforzamento, sostenuto dalla progressiva riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE avvenuta nella prima parte dell’anno e da un ritorno della liquidità, in particolare internazionale.

Il settore retail è stato l’asset class più dinamica nel corso del 2025 registrando un ritorno degli investitori, confermato peraltro anche nei primi mesi del 2026, e una conseguente crescita trainata dai format retail più solidi (centri commerciali, factory outlet e high street).

Il comparto uffici ha mostrato invece alcune criticità con un mercato selettivo e polarizzato. L’interesse degli investitori si è focalizzato esclusivamente sul segmento di pregio (immobili di Classe A, tecnologicamente avanzati ed efficienti dal punto di vista energetico) nelle principali città come Milano, mentre gli immobili di qualità inferiore hanno incontrano non poche difficoltà, riflettendo una maggiore selettività degli investimenti. 

Il settore alberghiero ha continuato ad attrarre capitali, sostenuto dal turismo di alta gamma e da operazioni di riqualificazione.

Tra le asset class emergenti, si sta consolidando il ruolo di living (in tutte le sue declinazioni), soprattutto nelle principali città italiane come Milano e Roma, e data center, sostenuti dall’interesse crescente degli investitori internazionali e dalle esigenze strutturali del mercato. Particolarmente interessante è la tendenza registrata dal residenziale in affitto che sta diventando un asset istituzionale, non più una nicchia. Nelle città minori, spesso caratterizzate dalla presenza di poli universitari, l’attenzione è più rivolta a strutture ricettive ad uso abitativo per studenti, dotate di servizi comuni e aree condivise (studentati).

Il quadro complessivo indica un mercato in ripresa e in progressivo consolidamento, favorito da fondamentali solidi e da condizioni finanziarie più favorevoli. Restano centrali, per un percorso di crescita duraturo, il mantenimento di un accesso al credito stabile, l’evoluzione normativa e fiscale e la continua riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano.

Alberghiero

L’attività del Gruppo nel settore alberghiero è influenzata principalmente dalla dinamica del turismo d’affari. Qualsiasi fattore che possa ridurre significativamente i flussi e i volumi dei viaggi di lavoro costituisce un rischio per la generazione di valore. Tra i fattori esogeni, e quindi non controllabili, che possono incidere sul turismo d’affari e sulla propensione alla spesa delle aziende sono compresi l’andamento della situazione economica generale e le sue tendenze - in particolare l’andamento generale della fiducia dei consumatori, l’inflazione, i livelli di disoccupazione e i tassi di interesse - e, in generale, l’aumento del costo del trasporto. L’impatto del rischio in esame è prevalentemente economico, con riduzione delle vendite e, di conseguenza, della redditività. Va inoltre considerato che l’attività alberghiera è soggetta a fluttuazione stagionale e risulta più elevata nei mesi primaverili-autunnali, un periodo durante il quale si verifica un aumento dei viaggi d’affari; pertanto, laddove uno dei sopracitati eventi si verificasse durante tale periodo, l’effetto negativo potrebbe risultare amplificato.

Per quanto riguarda i fattori che si prevede siano critici nell’ambito del settore alberghiero nei prossimi anni vi è sicuramente la tecnologia che giocherà un ruolo fondamentale in quasi tutti gli aspetti del settore dell’ospitalità, dalle operazioni standard alle tecniche di marketing, in modo da soddisfare le aspettative degli ospiti. In questa direzione, negli ultimi anni si è assistito ad un’accelerazione nell’introduzione di servizi digitali e da remoto, come il “mobile check-in”, che hanno così contribuito a un passaggio della customer experience nel settore. Coerentemente con le nuove esigenze, risulterà decisiva la capacità delle strutture di aumentare la propria flessibilità in termini di servizi offerti ovvero con la creazione di ambienti meno definiti, spazi polifunzionali che possano adattarsi alle diverse esigenze della clientela, da luogo di lavoro a stanza per il relax, da palestra personale a camera da letto.

Per i prossimi anni, sempre maggiore attenzione dovrà infine essere posta sugli aspetti ambientali e di sostenibilità delle iniziative.

Rischi connessi all’attività specifica

Immobiliare

Rischi connessi alla concessione di appalti - Il Gruppo nello sviluppo delle proprie iniziative di natura immobiliare si avvale di società di costruzioni i cui rapporti vengono regolati a mezzo di specifici contratti di appalto. Nonostante il Gruppo si avvalga di primarie società di costruzioni e i contratti di appalto prevedano la possibilità di rivalsa sull’appaltatore nell’eventualità di contestazioni del cliente finale (acquirente o conduttore dell’immobile), non può escludersi che tali società di costruzioni non adempiano puntualmente ai propri obblighi esponendo le società del Gruppo Brioschi al rischio di richieste di natura indennitaria o risarcitoria (ivi incluse eventuali penali e/o escussione di garanzie) da parte del cliente finale, con potenziali riflessi sull’attività operativa e finanziaria del Gruppo.

Rischi connessi all’evoluzione normativa e regolamentare - Le attività immobiliari in cui opera il Gruppo sono soggette alla normativa in materia di edilizia, urbanistica, ambientale e sicurezza nonché alla normativa applicabile in materia di locazioni, appalti e rapporti con la pubblica amministrazione.

Eventuali mutamenti nel quadro normativo e regolamentare esistente potrebbero comportare la necessità di un incremento degli investimenti e/o un aggravio dei costi con conseguenti effetti negativi sui risultati operativi e sulle condizioni finanziarie del Gruppo. Inoltre, eventuali mutamenti della normativa in materia di urbanistica potrebbero ridurre la capacità del Gruppo di sviluppare e realizzare nuovi progetti immobiliari nelle aree di proprietà.

Rischi connessi alla variazione dei prezzi delle materie prime - La variazione dei prezzi delle materie prime costituisce un rilevante fattore di rischio per le imprese. I prezzi delle materie prime sono soggetti ai seguenti fattori:

• andamento della crescita economica, dei tassi d’interesse e dell’inflazione

• variazioni nella disponibilità e nelle scorte

• evoluzione delle monete di transazione e delle disposizioni commerciali

• condizioni meteorologiche, catastrofi naturali e cambiamenti climatici

• rischi geopolitici

I mercati delle materie prime possono presentare dinamiche differenti in base alle peculiari caratteristiche di ciascuno di essi.

Nell’ambito delle specifiche attività di sviluppo immobiliare che sono caratterizzate da progetti di lungo termine eventuali dinamiche originate dai fattori di rischio sopra riportati, possono avere un impatto sui costi di edificazione e dunque sulla marginalità dei progetti.

Rischi connessi all’impatto ambientale e sociale dei progetti di sviluppo immobiliare - La valutazione dei progetti di sviluppo immobiliare si è basata, storicamente, su criteri di tipo edilizio-urbanistico, rispondenti prevalentemente a logiche di attrattività commerciale degli edifici e del sito di pertinenza dei medesimi. La crisi climatico-ecologica a livello planetario, nonché in linea più generale il crescente focus sui temi di sostenibilità, ha generato un’integrazione di prospettiva, per cui la qualità di un immobile viene sempre più valutata anche in rapporto al suo potenziale impatto sull’ambiente esterno. Nei progetti di sviluppo immobiliare risulterà dunque maggiormente critico, come rischio/opportunità, il potenziale impatto degli edifici sull’ambiente in relazione all’utilizzo delle risorse idriche ed energetiche, alla produzione di CO2 e al ciclo di vita dei materiali nonché il potenziale impatto sociale in relazione alla qualità della vita e dell’ambiente e quindi al benessere degli utilizzatori che usufruiscono degli spazi pubblici e privati generati dalle operazioni immobiliari.

Tutti gli edifici realizzati dal Gruppo negli ultimi anni hanno ottenuto importanti certificazioni internazionali relative alle tematiche di sostenibilità ambientale e di qualità della vita degli occupanti, tra cui LEED e WELL, livelli Gold e Platinum. Particolare attenzione è stata posta al progetto degli spazi asserviti all’uso pubblico.

Tali elementi costituiscono per Brioschi un fattore rilevante al fine della creazione di valore nel medio-lungo periodo anche in ragione del fatto che, per il futuro, la maggioranza degli investitori è attesa acquisire solo immobili con certificazioni ESG, con la finalità di ricostituire i portafogli in ottica di sostenibilità ambientale.

Alberghiero

Rischi connessi alla competizione nel bacino di utenza - Ogni struttura alberghiera di tipo business lavora principalmente con un bacino di utenza che fa riferimento alle attività economiche insediate nella zona di riferimento. Se l’insediamento di nuove attività può essere una opportunità, è altresì certo che l’insediamento di nuove strutture alberghiere nel bacino di riferimento e/o il rinnovamento di alcune già esistenti può avere un impatto sulla quota di mercato della società e dunque sui ricavi e sull’economicità complessiva delle attività.

Rischi di natura finanziaria

Il Gruppo, nell’ambito della propria operatività, è esposto a rischi finanziari connessi a:

• rischio di liquidità;

• rischio di tasso di interesse;

• rischio di credito.

Il Gruppo svolge un’attenta attività di monitoraggio dei rischi finanziari che possono avere un impatto sull’operatività al fine di prevenire potenziali effetti negativi e porre in essere azioni correttive. Di seguito si riportano i rischi in dettaglio, rimandando peraltro alle note esplicative al bilancio per ulteriori indicazioni qualitative e quantitative sui potenziali impatti di tali rischi sul Gruppo.

Rischio di liquidità – Il Gruppo monitora costantemente la situazione finanziaria e la sua prevedibile evoluzione prospettica al fine di identificare i fabbisogni finanziari della gestione e garantirne una adeguata copertura.

In detto ambito, la Direzione ha elaborato un aggiornamento del piano finanziario per gli esercizi 2026 e 2027. Tale piano prevede significative cessioni di asset per oltre 30 milioni di euro, per le quali sono in corso interlocuzioni con primari operatori. I proventi delle cessioni verranno utilizzati per rimborsare circa 13 milioni di euro di debiti finanziari garantiti dagli asset ceduti.

La parte residua verrà utilizzata per gli sviluppi immobiliari in portafoglio e per soddisfare il fabbisogno finanziario residuo del Gruppo, principalmente riconducibile al rimborso di quote capitale e interessi dei finanziamenti in essere.

Sulla base delle risultanze del menzionato piano finanziario, dei risultati operativi e finanziari ad oggi conseguiti, e precedentemente rappresentati nella presente relazione, delle disponibilità liquide che alla data di riferimento ammontano a 12,9 milioni di euro, gli Amministratori ritengono appropriato l’utilizzo del presupposto di continuità aziendale per la redazione dei bilanci consolidato e d’esercizio di Brioschi Sviluppo Immobiliare al 31 dicembre 2025.

Peraltro, anche nel caso in cui non si manifestassero, anche solo in parte, i flussi finanziari sottostanti alcune ipotesi di piano, lungo l’orizzonte previsionale sono previsti significativi investimenti (circa 10 milioni di euro) che potrebbero, almeno in parte, essere sospesi e/o posticipati riducendo l’eventuale fabbisogno finanziario. In aggiunta, il Gruppo dispone infatti di un patrimonio costituito da asset di rilevante entità la cui cessione, al momento non prevista nei piani aziendali, potrebbe anch’essa soddisfare eventuali fabbisogni, anche con l’eventuale supporto dell’azionista di riferimento. Ed infine, le consolidate relazioni con il sistema finanziario potrebbero permettere di rimodulare e assorbire momentanei fabbisogni correlati a ritardi nelle cessioni ipotizzate.

Rischio di tasso di interesse - Il Gruppo ha in essere una strategia volta a ridurre il rischio di fluttuazione dei tassi di interesse originato prevalentemente dalle linee di credito e dai debiti finanziari a lungo termine in essere.

Alla data di riferimento, a copertura del rischio di variabilità di tasso di una porzione del debito finanziario derivante dalla vendita e retro-locazione delle piccole e medie superfici commerciali, paracommerciali e ricettive dell’area a Milanofiori Nord, la controllata

Milanofiori 2000 ha in essere un contratto di Fix Payer Swap Step-up con valore nozionale al 31 dicembre 2025 di 13,6 milioni di euro e tasso di interesse massimo sullo strumento derivato fissato al 4,10% (applicato a partire dal 1° gennaio 2020). Da un punto di vista contabile il contratto è valutato come strumento di negoziazione con variazioni di fair value imputate al conto economico.

Pertanto, al 31 dicembre 2025 non risultano coperti dal rischio di variabilità dei tassi di interesse debiti finanziari a lungo termine iscritti in bilancio per complessivi 39 milioni di euro.

Rischio di credito - Il rischio di credito del Gruppo è principalmente attribuibile all’ammontare dei crediti commerciali per affitti, locazioni e prestazioni di servizi. Per questi ultimi si vedano le specifiche sezioni delle note esplicative al bilancio.

Fatti di rilievo delle società del Gruppo e risultato d’esercizio di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa

Brioschi Sviluppo Immobiliare

Approvazione del bilancio al 31 dicembre 2024 e annullamento azioni proprie

L’Assemblea degli azionisti di Brioschi Sviluppo Immobiliare, riunitasi il 22 maggio 2025 in sede ordinaria e straordinaria, ha approvato il bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2024 e ha rinviato a nuovo la perdita dell’esercizio pari a euro 1.324.942.

L’Assemblea ha inoltre approvato la proposta di annullamento di tutte le n. 8.569.932 azioni proprie detenute, senza riduzione del capitale sociale.

Finanziamento ipotecario a valere su una porzione dell’immobile di Latina

Il 25 marzo 2025 la Capogruppo ha sottoscritto un finanziamento ipotecario di 2,25 milioni di euro a valere sulla porzione dell’immobile di Latina non oggetto di contratto di vendita e retrolocazione. Il finanziamento ha durata di 15 anni con scadenza il 25 marzo 2040, prevede un tasso di interesse variabile parametrato all’euribor con scadenza 3 mesi (con floor a zero) oltre uno spread di 250 bps. Il finanziamento ipotecario è inoltre assistito da una fidejussione della controllante Bastogi.

Definizione di un corrispettivo variabile della cessione del complesso immobiliare di via Darwin a Milano

Nel mese di luglio 2025, Brioschi Sviluppo Immobiliare ha definito con il soggetto che nel corso del 2018 ha acquistato il complesso immobiliare di via Darwin a Milano una quota del corrispettivo, pari a 1,6 milioni di euro, la cui maturazione era sospensivamente condizionata. Da un punto di vista finanziario l’incasso è avvenuto tramite liberazione del vincolo che rendeva indisponibile l’importo originariamente pagato in sede di rogito.

Risultati dell’esercizio

Il bilancio d’esercizio di Brioschi Sviluppo Immobiliare chiude con un margine operativo netto negativo di 1,2 milioni di euro rispetto a 2,2 milioni di euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento è principalmente attribuibile ad un provento di 1,6 milioni di euro derivante dalla definizione, di una quota, soggetta a condizione sospensiva, del corrispettivo della cessione dell’immobile di via Darwin a Milano avvenuta nel 2018. Il margine operativo netto al 31 dicembre 2024 includeva invece proventi una tantum per 0,4 milioni di euro derivanti dal venir meno di passività potenziali collegate a iniziative immobiliari.

Il risultato da partecipazioni è positivo per 0,6 milioni di euro rispetto a un valore positivo di 3,8 milioni di euro al 31 dicembre 2024, che includeva il provento di 3,5 milioni di euro derivante dalla cessione integrale della partecipazione del 50% nel Fondo Numeria Sviluppo Immobiliare.

Il risultato della gestione finanziaria è negativo di 4 milioni di euro rispetto a 4,4 milioni di euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento è principalmente conseguenza della riduzione dell’esposizione debitoria verso il sistema bancario avvenuta a fine 2024.

Le imposte d’esercizio sono positive per 0,5 milioni di euro (0,9 milioni di euro al 31 dicembre 2024) principalmente in ragione dei benefici realizzati nell’ambito del consolidato fiscale.

Il risultato complessivo dell’esercizio è dunque negativo di 4,3 milioni di euro rispetto a un risultato negativo di 1,3 milioni di euro al 31 dicembre 2024.

Da un punto di vista patrimoniale, il patrimonio netto al 31 dicembre 2025 è pari a 95,2 milioni di euro rispetto a 99,5 milioni di euro al 31 dicembre 2024. La riduzione è attribuibile al risultato complessivo dell’esercizio.

La posizione finanziaria netta verso il sistema creditizio al 31 dicembre 2025 è pari a 4 milioni di euro rispetto a 1,6 milioni di euro al 31 dicembre 2024. Il peggioramento è principalmente attribuibile alla copertura del fabbisogno della Società avvenuta utilizzando i flussi provenienti dal nuovo finanziamento ipotecario a valere sull’immobile di Latina.

Si riportano nel seguito i prospetti di conto economico riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata.

Il Conto economico riclassificato evidenzia le componenti di ricavo e costo e i relativi margini economici al netto delle componenti di natura non ricorrente eventualmente presentate in apposita riga separata.

Conto economico riclassificato di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa

Situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa

Raccordo tra il patrimonio netto ed il risultato d’esercizio evidenziati nei prospetti contabili della Capogruppo ed il patrimonio netto ed il risultato consolidato

Valori espressi in migliaia di euro

Principali società del Gruppo

Sono di seguito illustrati i fatti di rilievo relativi alle principali società del Gruppo.

Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo – Progetto Milanofiori Nord

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, è proprietaria di un’area di originari 360.000 mq al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase di ultimazione la realizzazione del progetto di Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento (“slp”) con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana di Milano (linea 2), comprende, tra l’altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness. L’area commerciale del comparto di Milanofiori Nord è locata a noti marchi della grande distribuzione commerciale, che si affiancano a Virgin Active per la gestione del centro fitness, UCI Cinemas per il cinema multisala e H2C per l’albergo nella piazza del complesso. Per quanto riguarda la ristorazione, oltre agli spazi locati nella piazza commerciale a primari operatori del settore, sono presenti nel comparto un punto di ristorazione MC Drive e un punto di ristorazione Calavera Fresh Mex.

Alla data della presente relazione sono state ultimate edificazioni per complessivi 204.000 mq circa di slp (di cui 61.000 mq circa detenuti dal Gruppo come investimenti immobiliari) e sono in corso interlocuzioni circa lo sviluppo dei residui 14.000 mq circa.

Milanofiori Sviluppo

Cessione delle quote del Fondo Fleurs

Il 1° dicembre 2025 la controllata Milanofiori Sviluppo ha ceduto ad alcuni investitori professionali istituzionali la quota di partecipazione, pari al 22,1%, ancora detenuta nel Fondo Fleurs, il fondo comune di investimento immobiliare italiano di tipo chiuso che nel mese di agosto 2022 aveva acquistato da Milanofiori Sviluppo gli edifici “U1” e “U3” a Milanofiori Nord. Il prezzo complessivo della cessione, totalmente incassato, è pari a 13,1 milioni di euro. Con i proventi derivanti dalla cessione delle quote, nel mese di gennaio 2026, Milanofiori Sviluppo ha effettuato un rimborso anticipato parziale obbligatorio per complessivi 5 milioni di euro del finanziamento in essere avente le quote medesime in garanzia e posticipato di due anni il rimborso dell’importo residuo. Per quanto attiene gli effetti economici, la cessione ha generato a livello di bilancio consolidato un margine positivo di 5,6 milioni di euro.

L’Orologio

Immobile di via Watteau a Milano: risarcimento danni e successivo sgombero

Sulla base della sentenza della Corte d’Appello di Milano del 9 ottobre 2024 (pubblicata il 29 ottobre 2024), il 28 marzo 2025 la Prefettura di Milano – Ufficio Territoriale del Governo, per conto del Ministero dell’Interno, ha corrisposto alla società controllata L’Orologio, proprietaria di un immobile in via Watteau a Milano occupato abusivamente dal centro sociale Leoncavallo, l’importo di 3,2 milioni di euro a titolo di risarcimento danni (3 milioni di euro oltre interessi e rimborsi spese) per il protrattosi mancato sgombero negli anni dell’immobile stesso. Gli effetti economici di tale risarcimento sono stati rilevati nel secondo trimestre dell’anno in quanto le statuizioni della Corte d’appello sono divenute definitive (passate in giudicato) il 29 aprile 2025. Infine, il 21 agosto 2025 le forze dell'ordine hanno eseguito lo sgombero del centro sociale Leoncavallo occupante l’immobile che è pertanto rientrato nella disponibilità del Gruppo.

S’Isca Manna

Cessione di un immobile a Quartu S. Elena

Nell’ambito del processo di dismissione degli immobili minori e non strategici per il Gruppo, il 27 novembre 2025 la controllata S’Isca Manna ha ceduto a terzi un immobile a destinazione d’uso commerciale/alberghiera situato a Quartu S. Elena (Cagliari) per un corrispettivo di 0,9 milioni di euro. A livello di bilancio consolidato la cessione ha generato un margine negativo di 0,8 milioni di euro.

Partecipazioni di Brioschi Sviluppo Immobiliare non consolidate

Sono di seguito illustrati i fatti di rilievo relativi alle principali società non consolidate del Gruppo.

Camabo e Infrafin

Camabo detiene la partecipazione in Infrafin (controllata al 100%) che è proprietaria di un’area di circa 1.100.000 mq con potenzialità edificatorie complessive pari a complessivi 310.000 mq di superficie lorda situata nel Comune di Rozzano (Milano).

Da un punto di vista dell’inquadramento urbanistico, nel mese di ottobre 2023 è stata approvata la variante urbanistica al PGT del Comune di Rozzano, successivamente pubblicata il 6 marzo 2024, che prevede, oltre alla possibilità di insediare funzioni tradizionali (residenziale, uffici, terziario, ricettivo), anche funzioni di interesse generale quali impianti sportivi, ospedali e funzioni innovative quali i data center.

Con riferimento al comparto sud dell’area (massimi 214.000 mq di superficie lorda), nel corso dell’esercizio sono terminati i periodi di esclusiva concessi a F.C. Internazionale Milano S.p.A per la verifica della fattibilità di realizzare uno stadio e alcune funzioni accessorie e, successivamente, a un primario operatore internazionale, interessato a realizzare sull’area un grande complesso terziario digitale.

Conseguentemente, Infrafin ha avviato le attività relative allo studio di un nuovo masterplan per il comparto sud a destinazione prevalentemente residenziale, cui seguirà l’elaborazione della documentazione necessaria per le procedure urbanistiche e ambientali.

Con riferimento invece al comparto nord dell’area (massimi 96.000 mq di superficie lorda), a seguito dell’intervenuta approvazione della variante al PGT di cui sopra, Infrafin ha rinunciato al Piano Integrato di Intervento adottato nel mese di febbraio 2024 e pertanto, allo stato attuale, l’area rimane in attesa di progettazione secondo le nuove previsioni del PGT.

Fondo comune di investimento immobiliare Fleurs

Nell’agosto 2022, nel contesto dell’operazione di cessione degli immobili “U1” e “U3” a Milanofiori Nord, la controllata Milanofiori Sviluppo ha acquisito una quota di minoranza pari al 28,2% nel Fondo Fleurs, veicolo che ha acquisito i menzionati immobili. Il Fondo Fleurs è un fondo di investimento immobiliare italiano di tipo chiuso (FIA immobiliare riservato) costituito e gestito da Generali Real Estate Sgr, primario operatore internazionale. Nel corso del 2023 Milanofiori Sviluppo ha venduto a Inarcassa una quota del 6,1% del fondo, riducendo la propria partecipazione al 22,1%. Come riportato in precedenza al paragrafo “Milanofiori Sviluppo – Cessione quote del Fondo Fleurs”, nel mese di dicembre 2025 Milanofiori Sviluppo ha completato la dismissione delle quote del Fondo Fleurs con la cessione ad alcuni investitori professionali istituzionali della quota di partecipazione residua.

Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio

Milanofiori Sviluppo

Modifica del finanziamento ipotecario di originari 10 milioni di euro

Milanofiori Sviluppo, con riferimento al finanziamento ipotecario di originari 10 milioni di euro che aveva tra l’altro a garanzia le quote del Fondo Fleurs, ha ottenuto dalla controparte bancaria la possibilità di limitare il rimborso anticipato obbligatorio a 5 milioni di euro, anziché procedere all’estinzione integrale ed inoltre di prorogare per due anni (nuova scadenza al 31 gennaio 2028) la durata del finanziamento residuo pari a 5 milioni di euro. Infine, sono state ottenute anche:

• una revisione del tasso di interesse sulla base del tasso Euribor semestrale maggiorato di uno spread con base 250 bps e step-up semestrali fino a 340 bps;

• una revisione del parametro Loan to Value che non dovrà mai essere superiore al 50%.

• conferma della garanzia ipotecaria sull’area residua da sviluppare a Milanofiori Nord.

Evoluzione prevedibile della gestione

Nonostante alcuni segnali positivi a livello macroeconomico, come un miglioramento dei tassi di occupazione e un’inflazione al momento ancora sotto controllo, l’attività economica italiana risente del quadro economico internazionale fortemente influenzato e caratterizzato da un elevato grado di instabilità geopolitica, come evidenziano i conflitti attualmente essere in Europa e Medio Oriente, e da forti attriti di natura commerciale. Tutte le considerazioni relative all’evoluzione prevedibile della gestione non prescindono da tale contesto macroeconomico di riferimento.

Per quanto riguarda il settore immobiliare proseguiranno le attività, sia operative che commerciali, finalizzate alla realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio.

A Milanofiori Nord proseguiranno le attività propedeutiche al completamento dello sviluppo dei 14.000 mq residui del comparto e alla revisione del mix commerciale delle grandi superfici di vendita.

Per l’area di Rozzano, proseguiranno le attività relative allo studio di un nuovo masterplan per il settore sud del comparto, cui seguirà l’elaborazione della documentazione necessaria per le procedure urbanistiche e ambientali.

Per quanto riguarda il settore Alberghiero, in linea con i piani aziendali proseguiranno le attività di miglioramento gestionale e verrà completata la ristrutturazione dell’immobile.

Sotto il profilo finanziario, si prevede di far fronte ai fabbisogni finanziari con le disponibilità liquide esistenti e i flussi di cassa attesi dall’attività operativa, di investimento e finanziaria. Si rimanda a quanto riportato al paragrafo “Rischio di liquidità”.

Rapporti con imprese controllanti, collegate e correlate (Gruppo Brioschi)

Nel corso dell’esercizio 2025 il Gruppo Brioschi ha effettuato ordinarie operazioni con imprese collegate nonché con la controllante Bastogi e con imprese sottoposte al controllo della predetta società. Queste operazioni hanno riguardato concessioni e rimborsi di finanziamenti alle condizioni meglio precisate nelle note esplicative, nonché prestazioni di servizi e affitto di spazi i cui corrispettivi sono in linea con i valori di mercato.

I riflessi patrimoniali ed economici di tali operazioni sono evidenziati nei prospetti esplicativi delle singole voci di bilancio.

Le operazioni compiute da Brioschi e dalle imprese incluse nel perimetro di consolidamento con le altre parti correlate fanno parte della ordinaria gestione e sono regolate a condizioni di mercato.

Le informazioni sui rapporti con parti correlate, ivi incluse quelle richieste dalla Comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006, sono presentate nelle note 48 e 50 del bilancio consolidato al 31 dicembre 2025.

Rapporti con imprese controllanti, controllate, collegate e correlate (Brioschi Sviluppo Immobiliare spa)

Nel corso dell’esercizio 2025, Brioschi ha effettuato ordinarie operazioni con imprese controllate, con la controllante Bastogi e con imprese sottoposte al controllo della predetta società. Queste operazioni hanno riguardato concessioni e rimborsi di finanziamenti alle condizioni meglio precisate nelle note esplicative, nonché prestazioni di servizi e affitto di spazi i cui corrispettivi sono in linea con i valori di mercato.

I riflessi patrimoniali ed economici di tali operazioni sono evidenziati nei prospetti esplicativi delle singole voci di bilancio.

Le operazioni compiute da Brioschi con le altre parti correlate fanno parte della ordinaria gestione e sono regolate a condizioni di mercato.

Le informazioni sui rapporti con parti correlate, ivi incluse quelle richieste dalla Comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006, sono presentate nelle note 38 e 39 del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2025.

Cenni generali sui principali contenziosi in essere

L’Orologio / Immobile di via Watteau a Milano

La società L’Orologio (controllata da Brioschi) è proprietaria dell’immobile di via Watteau a Milano che sino al 21 agosto 2025, data di sgombero da parte delle forze dell’ordine, è stato oggetto di occupazione abusiva da parte di appartenenti al Centro Sociale Leoncavallo. A partire da tale data, l’immobile è pertanto ritornato nella piena disponibilità della società.

La società, nel marzo 2001, ha provveduto a citare in giudizio gli occupanti abusivi. Con sentenza n. 3926/2003, il Tribunale di Milano ha pronunciato nei confronti dell’Associazione Mamme del Leoncavallo la condanna al rilascio dell’immobile. Con sentenza n. 2852/2004 la Corte d’Appello ha respinto l’appello presentato dall’Associazione Mamme del Leoncavallo e confermato la sentenza di primo grado. Con sentenza n. 9017/10 la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso presentato dagli occupanti, così confermando la sentenza del giudizio di appello.

Dal 2005 L’Orologio ha continuato a chiedere l’esecuzione delle sentenze e il rilascio dell’immobile abusivamente occupato.

Sino alla data di avvenuto sgombero del 21 agosto 2025 sono stati effettuati 133 accessi da parte dell’ufficiale giudiziario, tutti con esito negativo, e ciò in considerazione del mancato intervento della Forza Pubblica, pur regolarmente richiesta e avvisata.

Nel contesto sopra detto, la società ha citato in giudizio la Presidenza del Consiglio dei Ministri ed il Ministero dell’Interno per ottenere la loro condanna al risarcimento dei danni dalla stessa subiti in dipendenza del ripetuto, mancato intervento della Forza Pubblica.

Il giudice di primo grado ha disposto apposita CTU per l’accertamento dell’entità dei danni subiti da L’Orologio. Il CTU ha quantificato il danno derivante alla società dal mancato sgombero dell’immobile in oltre 10 milioni di euro.

Con sentenza n. 6274 del 20 luglio 2023 il Tribunale di Milano ha respinto la domanda risarcitoria della società attrice, ritenendo che, per effetto del ritardo nell’esecuzione della sentenza, L’Orologio srl non avesse diritto ad un risarcimento del danno da responsabilità extracontrattuale, ma al più ad un indennizzo (da atto lecito lesivo) ai sensi della legge Pinto.

L’Orologio srl ha appellato la sentenza di primo grado. La Corte di Appello di Milano, con sentenza n. 2282/2024, pubblicata in data 29 ottobre 2024, ha accolto parzialmente l’appello de L’Orologio srl - accertando l’illeceità della condotta omissiva del Ministero dell’Interno (confermando invece la carenza di legittimazione passiva della Presidenza del Consiglio dei Ministri). Per l’effetto, ha accolto la richiesta risarcitoria formulata dalla società in primo grado nei confronti del Ministero dell’Interni, seppure in misura inferiore al petitum.

In particolare, la Corte d’Appello ha ritenuto di non procedere ad una liquidazione analitica del danno e di non recepire le conclusioni raggiunte dal CTU nel giudizio di primo grado, ed è pervenuta ad una liquidazione equitativa, stabilendo l’ammontare del risarcimento in euro 3.039.150,00, oltre interessi legali dalla data della pubblicazione della sentenza al saldo e il rimborso di alcune spese di giudizio.

Il Ministero dell’Interno, ricevuta la notifica del titolo esecutivo, ha inoltre adempiuto spontaneamente al pagamento dell’importo oggetto di condanna.

Il 29 aprile 2025, in assenza di alcun ricorso in Cassazione anche considerata la difficoltà di impugnare in sede di legittimità la valutazione equitativa del danno, pur ritenuta non condivisibile, la sentenza è divenuta definitiva (passata in giudicato).

Infine, il 21 agosto 2025 l’immobile è rientrato nella disponibilità della società in seguito allo sgombero eseguito dalle forze dell'ordine.

Altre informazioni

Adesione al processo di semplificazione normativa adottato con delibera CONSOB n. 18079 del 20 gennaio 2012

Il 28 gennaio 2013 il Consiglio di Amministrazione di Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A. ha deliberato, ai sensi dell’art. 3 della Delibera CONSOB n. 18079 del 20 gennaio 2012, di aderire al regime di semplificazione previsto dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1- bis, del Regolamento adottato da CONSOB con delibera n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni, avvalendosi pertanto della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi previsti dall’Allegato 3B del predetto Regolamento CONSOB in occasione di operazioni significative di fusione, scissione, aumenti di capitale mediante conferimento di beni in natura, acquisizioni e cessioni.

Attività di ricerca e sviluppo

Non vi sono da segnalare attività di ricerca e sviluppo da parte della Società e del Gruppo.

Azioni proprie

L’Assemblea del 22 maggio 2025 ha approvato la proposta di annullamento di tutte le n. 8.569.932 azioni proprie detenute, pari allo 1,088% del capitale sociale. L’annullamento delle azioni proprie, iscritte a un prezzo medio complessivo di 0,0849 euro per azione per un ammontare complessivo di 0,7 milioni di euro, è stata eseguita senza alcuna riduzione del capitale sociale. Pertanto, alla data della presente relazione la Società non detiene azioni proprie e/o della società controllante.

Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari

Dall’esercizio 2021 la “Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari” non è più pubblicata congiuntamente alla relazione sulla gestione ma sarà disponibile sul sito internet della Società all’indirizzo https://www.brioschi.it/it/relazione-di-corporate-governance/ oltre che sul meccanismo di stoccaggio autorizzato eMarket Storage (www.emarketstorage.com).

La coerenza sociale e ambientale del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare

Premessa

La presente sezione della Relazione sulla gestione fornisce una disamina delle tematiche di sostenibilità (sociali, ambientali e di governance) del Gruppo Brioschi con particolare attenzione agli aspetti di natura ambientale e sociale.

In detto ambito, il Gruppo non è attualmente soggetto ad alcun obbligo di legge sia con riferimento alla predisposizione di una dichiarazione di carattere non finanziario secondo il D. Lgs. 254/2016 (esonero per parametri dimensionali) che alle previsioni del D. Lgs. 125/2024 e la presente informativa non costituisce, in alcun modo, una adozione su base volontaria di tali normative.

Tuttavia, il lavoro della presente sezione è stato sviluppato prendendo a riferimento le attuali best practice in tema di non-financial reporting, ossia i GRI Standards, le indicazioni e metodologie di lavoro indicate dalla Corporate Sustainability Reporting Directive (“CSRD”) e gli European Sustainability Reporting Standards (“ESRS”).

In particolare, è stata introdotta un’analisi di materialità secondo la metodologia promossa dalla CSRD (analisi di doppia materialità, finanziaria e di impatto), sulla base della quale sono stati identificati i temi e le iniziative maggiormente rilevanti, in termini sia di potenziali impatti dell’impresa sull’ambiente esterno, sia di rischi e/o opportunità di natura economico-finanziaria per la stessa, e conseguentemente rendicontati.

L’analisi di materialità

Sebbene il Gruppo non sia soggetto alla normativa relativa alla CSRD, Brioschi ha avviato un processo di analisi di doppia materialità che ha permesso di identificare e prioritizzare i temi di sostenibilità più rilevanti. A partire da un’analisi che ha interessato numerose fonti documentali interne ed esterne, dalla lista dei temi indicati dagli ESRS e a seguito delle interviste condotte con gli Stakeholder, sono stati individuati i potenziali impatti generati dal Gruppo sulle persone e sull’ambiente nonché i principali rischi ed opportunità.

I risultati delle analisi su impatti e rischi/opportunità sono stati aggregati al fine di avere una visione complessiva dei temi e sottotemi prioritari per il Gruppo. In quest’ottica, i sottotemi considerati materiali sono quelli per i quali è stato individuato almeno un impatto, un rischio o un’opportunità con magnitudo elevata.

Riportiamo sinteticamente nel seguito le risultanze di tale attività:

Impatti

Rischi e opportunità

Nel seguito una sezione di approfondimento dei contenuti con evidenza di alcuni indicatori non finanziari riguardanti le politiche sul personale, l’impatto ambientale e sociale delle attività, la ricerca della sostenibilità e dell’innovazione, le relazioni con gli stakeholder e il territorio - per fornire un’informazione più completa sulla creazione di valore da parte del Gruppo Brioschi.

LE PERSONE E IL LAVORO

I Numeri del 2025

67 i lavoratori (dipendenti, collaboratori e amministratori con incarichi esecutivi)

96% la percentuale di dipendenti assunti a tempo indeterminato

3,5% il tasso di assenteismo dei dipendenti

12 la media degli anni di anzianità lavorativa dei dipendenti

28% la percentuale dei dipendenti con laurea o master

Il lavoro nel Gruppo Brioschi nel 20253

Il Gruppo Brioschi privilegia l’applicazione di contratti a tempo indeterminato, limitando il più possibile l’utilizzo di formule contrattuali che non favoriscono la progettualità a lungo termine.

La tabella mostra il numero dei lavoratori delle società del Gruppo al 31 dicembre 2024 e alla stessa data dell’anno precedente:

Le variazioni rispetto all’esercizio precedente si riferiscono principalmente alla società H2C Gestioni, attiva nel settore alberghiero.

Al 31 dicembre 2025 il Gruppo Brioschi ha in organico 53 lavoratori dipendenti, di cui 51 assunti a tempo indeterminato e 2 con contratto a termine. Alla stessa data, la società ha inoltre in organico 7 contratti intermittenti, 2 collaboratori non dipendenti e 5 amministratori esecutivi presenti in modo continuativo.

Il lavoro e la sicurezza nei cantieri

Nel corso dell’anno 2025 i principali cantieri sono stati i seguenti:

• Il c.d. “Boschetto”, un’opera di urbanizzazione nel comparto di Milanofiori Nord prevista dalla convenzione urbanistica, consistente nella trasformazione a parco pubblico di un’area boschiva al confine col Comune di Milano;

• La riqualificazione e ristrutturazione di 60 delle 159 camere dell’Hotel H2C, presso Milanofiori Nord;

Nei cantieri di cui sopra sono stati coinvolti mediamente circa 6 lavoratori contemporaneamente per un totale di 255 giornate di apertura dei cantieri corrispondenti a 1530 uomini/giorno.

Nel 2025 non si è verificato alcun infortunio sul lavoro.

Nei cantieri attivi negli ultimi 3 anni non si sono verificati infortuni sul lavoro.

Turn over, mobilità interna e tasso di stabilità del personale dipendente

Nel 2025 il turn over ha riguardato 7 dipendenti in uscita dal Gruppo: 4 per dimissioni volontarie, 1 per pensionamento e 2 per conclusione del contratto di lavoro a tempo determinato.

Nel corso dell’esercizio, sono state assunte nel Gruppo 6 persone tutte in ambito alberghiero.

Nel 2025 il tasso di stabilità a un anno risulta del 92%, in lieve aumento rispetto all’anno precedente. La media di permanenza nel Gruppo è pari a 12 anni, in diminuzione rispetto al 2024.

La percentuale di personale con almeno 10 anni di permanenza nel Gruppo raggiunge il 58%, mentre i dipendenti con anzianità di permanenza pari o superiore ai 20 anni sono il 17%.

Relazioni industriali e contenziosi con i lavoratori

Dal 1979 (anno di acquisizione di Brioschi da parte della holding di controllo) a tutto il 2025, nelle società del Gruppo non sono state registrate ore di sciopero e non sono presenti rappresentanze sindacali.

Al 31 dicembre 2025 non risulta in essere alcun contenzioso con i lavoratori.

Salute e sicurezza dei lavoratori

Infortuni sul lavoro e in itinere

Tra i dipendenti del Gruppo Brioschi nel 2025 si è verificato un solo infortunio sul lavoro che ha comportato un’assenza complessiva di 37 giorni a cui si aggiungono 126 giorni di assenza derivanti dalla prosecuzione nel corso dell’anno di un infortunio verificatosi nel 2024.

Tasso di assenteismo e straordinari

Nel 2025 il tasso di assenteismo dei dipendenti del Gruppo Brioschi - calcolato come rapporto tra le giornate perse per sciopero, infortunio o malattia e il totale delle giornate lavorabili - risulta del 3,5% in lieve aumento rispetto al 20244. Il tasso è condizionato da un’assenza prolungata per infortunio di un dipendente di S’Isca Manna (circa 146 giorni) senza la quale il tasso di assenteismo risulterebbe pari al 2,3%.

Le ore di lavoro straordinario del Gruppo, senza considerare H2C Gestioni, sono passate da 766 nel 2024 a 564 del 2025. Il numero delle ore straordinarie registrate nel 2025 dalla società H2C Gestioni, attiva nel settore alberghiero, ammonta a 634, rispetto alle 1.091 ore del 2024.

Le persone del Gruppo Brioschi nel 2025

Composizione e professionalità

Al 31 dicembre 2025 sono 53 i dipendenti del Gruppo Brioschi, distribuiti tra la holding (10 persone) e altre quattro società del Gruppo. La maggior parte del personale svolge la propria attività presso la sede centrale di Milano; 33 dipendenti lavorano in due sedi operative di Milanofiori Nord ad Assago e 1 dipendente a Cagliari.

La tabella mostra la composizione del personale dipendente del Gruppo Brioschi per inquadramento e livello di istruzione al 31 dicembre 2025.

I dipendenti sono prevalentemente professionisti qualificati, distribuiti in particolare nelle posizioni di responsabilità e tra gli impiegati. Il 55% dei dipendenti possiede un diploma, il 28% ha una laurea.

Nel Gruppo Brioschi c’è una prevalenza di personale con esperienza.

La tabella mostra la distribuzione del personale dipendente per fascia di età al 31 dicembre 2025.

Al 31 dicembre 2025 il 70% dei dipendenti ha più di 40 anni, con una distribuzione prevalente nella fascia di età compresa tra i 50 e i 70 anni, mentre sono presenti 9 dipendenti sotto i 30 anni.

L’età media dei dipendenti nel 2025 si attesta a 47 anni, in lieve aumento rispetto all’esercizio precedente.

Aggiornamento e formazione

Nel corso del 2025, 52 dipendenti del Gruppo hanno partecipato a diversi corsi di formazione obbligatoria sulla sicurezza, per un totale complessivo di 332 ore. Una parte di questi corsi è stata organizzata con la collaborazione di Fondimpresa (Fondo professionale per la formazione continua rivolta a quadri, impiegati e operai).

Con Fondimpresa sono stati inoltre realizzati i seguenti corsi specialistici:

- “corso di Autocad” per il settore immobiliare: 1 persona per un totale di 15 ore;

- “corso di metodologie di sviluppo organizzativo” per il settore Staff e per il settore Food & Beverage dell’H2C Hotel: 14 persone per un totale di 112 ore;

Corsi finanziati in proprio:

“formazione sicurezza e DUVRI”: 9 persone per un totale di 22 ore.

Diversità e pari opportunità

Al 31 dicembre 2025, nel Gruppo Brioschi sono presenti 6 dipendenti di nazionalità diversa da quella italiana e 2 dipendenti rientranti nell’ambito del collocamento obbligatorio.

Le donne rappresentano il 34% dell’organico e ricoprono ruoli di responsabilità a tutti i livelli. Una donna è dirigente e 4 sono quadro.

Al 31 dicembre 2025, il peso della componente femminile, all’interno dell’organo di governo della quotata Brioschi Sviluppo Immobiliare, è del 43%.

Nei Consigli di amministrazione delle società controllate del Gruppo Brioschi, la presenza di donne si attesta al 14%, mentre all’interno dei collegi sindacali raggiunge il 29%.

Il Comitato per le nomine e le remunerazioni e il Comitato controllo, rischi e sostenibilità sono presieduti da una donna e sono costituiti per il 75% da donne. Una donna presiede, infine, gli Organismi di Vigilanza di Brioschi Sviluppo Immobiliare, Milanofiori Sviluppo, Milanofiori 2000 e H2C Gestioni.

Conciliazione tra tempi di vita e lavoro

Oltre agli strumenti previsti dalla legge, il Gruppo Brioschi supporta i dipendenti nella gestione di esigenze personali e familiari, con forme di flessibilità concordate tramite accordi con i singoli lavoratori, tenendo conto del tipo di attività svolta e delle necessità organizzative dell’azienda.

Il 49% dei dipendenti ha un’età compresa tra i 18 e i 49 anni e di questi il 39% è di genere femminile, la componente più interessata alla conciliazione tra lavoro, tempi di vita e impegni familiari.

Al 31 dicembre 2025 nel Gruppo Brioschi, accanto ai contratti a tempo pieno, vengono applicati 3 contratti a tempo parziale con un orario compreso tra le 20 e le 30 ore settimanali. Tutti i contratti part time sono di donne che ne hanno fatto richiesta per motivi di conciliazione con gli impegni familiari. Tutte le donne in part time sono assunte con contratto a tempo indeterminato (1 quadro, 1 impiegata e 1 operaia) e hanno un’età compresa fra i 36 e i 55 anni. Una persona con contratto part time usufruisce, per motivi di salute, anche di una forma parziale e temporanea di telelavoro.

Nel corso dell’anno, nessun dipendente ha usufruito di un periodo di astensione per maternità e paternità.

Due lavoratori uomini hanno usufruito, nell’arco dell’anno, di permessi straordinari per assistenza a familiari (legge 104/92 – Legge 151) per un totale di 2.160 ore.

Agevolazioni e iniziative per il personale

I dipendenti del Gruppo usufruiscono di buoni pasto, tranne i dipendenti della società H2C Gestioni che utilizzano il servizio ristorazione interno all’albergo di Milanofiori Nord.

Nel 2025 il Gruppo Brioschi ha erogato buoni pasto per un valore complessivo di 36.202 euro.

Il Gruppo ha convenzioni con il Centro Auxologico di Milano (sconti sulle tariffe delle visite mediche per i dipendenti), e con alcuni ristoranti che riservano uno sconto al personale del Gruppo compreso tra il 10% e il 15%.

I dipendenti del Gruppo Brioschi usufruiscono anche di una serie di agevolazioni per l’utilizzo di servizi presso alcune strutture di proprietà del Gruppo o del Gruppo di controllo cui Brioschi appartiene. Tra queste: Open Care – Servizi per l’arte, l'Area Multisport dell’Unipol Forum (estesa anche ai familiari), l’H2C Hotel Milanofiori Nord e il Teatro Repower.

Il Gruppo Brioschi offre ai dipendenti la possibilità di disporre di biglietti omaggio per gli spettacoli e le manifestazioni che si svolgono presso l’Unipol Forum e il Teatro Repower.

Il Gruppo Brioschi promuove attivamente azioni volte al sostegno delle persone in difficoltà.

In considerazione della ripresa delle attività nel Gruppo Brioschi, il ricorso allo smart working nel corso del 2025 è risultato limitato a situazioni specifiche compatibili con le esigenze operative delle società.

Nel 2025 è stata rinnovata la copertura, a favore di tutti i dipendenti, esclusi i dirigenti già coperti da polizza contrattuale, di una polizza assicurativa sulla vita a totale carico delle società di appartenenza. La polizza garantisce, in caso di premorienza a seguito di malattia o infortunio (comprese le conseguenze da Covid-19 e da qualsiasi altra influenza pandemica), un capitale assicurato che raddoppia in presenza di figli minori.

I dipendenti del Gruppo assunti a tempo indeterminato, suddivisi per categorie omogenee (operai, impiegati e quadri), hanno potuto usufruire di un piano di welfare che prevede la concessione di somme aggiuntive (per l’anno 2025 sono andate dai 1.000 euro per i quadri fino ai 2.000 euro per gli operai) rispetto a quelle contrattualmente spettanti. I beni e servizi possono essere usufruiti dal dipendente o dalla sua famiglia.

Nonostante la fine dello stato di emergenza sanitaria da Covid-19 ed il venir meno degli obblighi di legge, il Gruppo Brioschi ha continuato a mantenere all’interno dei propri uffici la possibilità per i dipendenti di usufruire di mascherine chirurgiche o FFP2, messe a disposizione dall’azienda.

LA RESPONSABILITÀ VERSO LA COMUNITA’, IL TERRITORIO E L'AMBIENTE

Brioschi Sviluppo Immobiliare, nello svolgimento della propria attività, si pone anche l’obiettivo di migliorare diversi aspetti dei luoghi in cui opera e in cui le comunità vivono, lavorano, si esprimono e si relazionano.

Brioschi Sviluppo Immobiliare non ha iscritto a bilancio attività di ricerca e sviluppo, ai sensi dell’articolo 2428, comma 3, numero 1, c.c.. Tuttavia, nella sua quotidiana attività di sviluppatore immobiliare, la Società si dedica a una ricerca costante, con particolare attenzione ai seguenti ambiti:

- qualità del vivere, del lavorare e dell’abitare;

- risparmio energetico e sostenibilità ambientale;

- forme di aggregazione e inclusione sociale;

- attenzione al paesaggio e qualità degli spazi aperti;

- approccio partecipato e multidisciplinare allo sviluppo immobiliare;

- rigenerazione urbana;

- valorizzazione della produzione agricola locale;

- digitalizzazione, anche attraverso l’implementazione della metodologia BIM nei processi di sviluppo immobiliare;

- sistemi di mobilità sostenibile.

Consumo di suolo e sviluppo immobiliare sostenibile

Il Gruppo, nei grandi progetti di sviluppo immobiliare nei quali è coinvolto, presta particolare attenzione alla sostenibilità in termini di consumo di suolo, con la finalità di ottenere un equilibrio tra superfici edificate ed ambiente circostante. Con riferimento ai principali progetti di sviluppo in portafoglio (Milanofiori Nord ad Assago, attualmente in fase di completamento e Milanofiori Sud a Rozzano) riportiamo alcuni dati relativi all’impatto delle superfici edificate misurato in termini di Indice Territoriale. Tale indice è determinato come rapporto tra la superficie edificabile (assunta pari alla superficie lorda di pavimento) e l’area complessiva su cui viene sviluppato il progetto (Superficie Territoriale).

Per quanto riguarda lo sviluppo di Milanofiori Sud, l’Indice Territoriale è stato calcolato non includendo nella superficie territoriale le aree agricole del Parco Sud Milano, pari a circa 280.000 mq, che il Comune di Rozzano ha comunque voluto considerare nella superficie territoriale di Piano.

Contenimento e riduzione degli impatti ambientali

Fin dall’impostazione iniziale, nel masterplan del 2004, lo sviluppo del comparto di Milanofiori Nord è stato caratterizzato da scelte imprenditoriali e progettuali improntate a obiettivi di sostanziale e concreta sostenibilità ambientale.

Tale filosofia si è declinata in una serie di scelte: dal determinante contributo economico per la realizzazione del prolungamento della linea metropolitana M2, alla realizzazione di un’autonoma centrale di cogenerazione e teleriscaldamento dedicata al comparto, fino alle soluzioni architettoniche e costruttive di volta in volta adottate per i singoli edifici.

Si è così configurato un nuovo quartiere attento alle tematiche ambientali, alla mobilità pubblica e privata, oltre che alla qualità della vita delle persone che vi vivono e lavorano.

A conferma della bontà di questa scelta, una serie di edifici realizzati ha ottenuto certificazioni internazionali relative alle tematiche di sostenibilità ambientale e alla qualità della vita degli occupanti.

Tra queste, si segnala la certificazione LEED® e WELL®, livello Gold, dell’edificio “U1” e LEED®, livello Gold, per quanto riguarda l’edificio “U3” e la certificazione LEED, livello Platinum, per l’edificio “U16”.

Brioschi ha attuato un processo di formazione e di implementazione della metodologia BIM nella progettazione e nella gestione del cantiere, con l’elaborazione di proprie linee guida aziendali. Il BIM consente, tra l’altro, di ottimizzare i processi produttivi e l’utilizzo delle risorse, con un beneficio indiretto sull’ambiente.

L’energia a basso impatto ambientale prodotta per cogenerazione

Il quartiere di Milanofiori Nord è dotato di una centrale di teleriscaldamento, che funziona con due caldaie con potenza nominale di 6,6 MWh ciascuna, e un motore di cogenerazione da 2 MWh termici e 2 MWh elettrici. Sia le caldaie che il motore sono alimentati a gas metano.

La cogenerazione è un sistema efficiente per produrre in maniera combinata energia elettrica ed energia termica, recuperando il calore prodotto dalla combustione del metano che altrimenti verrebbe disperso nell’atmosfera.

L’intero comparto di Milanofiori raggiunge in questo modo l’autosufficienza nella produzione di energia termica, evitando la proliferazione nei vari edifici di impianti autonomi, dimezzando inoltre le emissioni complessive di CO2. La centrale è fornita di un sistema di controllo che garantisce il monitoraggio continuato delle emissioni in ambiente.

Solare, fotovoltaico, geotermia e risparmio energetico

La quota di energia autoprodotta dal complesso di Milanofiori Nord viene aumentata grazie all’impiego di:

- solare termico, con pannelli posizionati sulle terrazze e sulle coperture, per la produzione di acqua calda sanitaria;

- fotovoltaico, predisposto per ridurre al minimo i costi energetici condominiali, ad uso del complesso residenziale e degli edifici direzionali di più recente realizzazione. L'energia prodotta viene utilizzata per l'illuminazione delle parti comuni, gli ascensori e l’irrigazione del verde, l’energia non utilizzata viene ceduta alla rete.

Un importante contributo alla produzione di energie rinnovabili arriverà dagli impianti fotovoltaici collocati negli edifici “U1” e “U3”, una volta completate le lunghe procedure di attivazione degli impianti già consegnati e funzionanti.

Le serre bioclimatiche, collocate tra l’abitazione e la terrazza delle residenze, funzionano da sistema termoregolatore in grado di ridurre la dispersione del calore delle abitazioni del 40% (equivalente a 123 metri cubi di gas metano per il riscaldamento all’anno). Le terrazze orientate a sud contribuiscono, inoltre, a ridurre di oltre il 30% i consumi energetici degli edifici.

L’impianto geotermico a circuito aperto dell’edificio U27 a Milanofiori Nord utilizza acqua di falda come vettore termico per avviare il ciclo di lavoro della pompa di calore. Quest’ultima funziona prelevando l’acqua di falda poi immessa nella vicina Roggia Carleschina. L’acqua, non alterata chimicamente, viene quindi reintrodotta in natura e utilizzata per l’irrigazione. L’impianto geotermico sostituisce completamente la caldaia per il riscaldamento ed i gruppi frigo per il raffrescamento.

Gli impianti geotermici sono il sistema con il più basso impatto ambientale complessivo e il minore valore di emissioni di CO2 tra tutte le tecnologie disponibili per la climatizzazione5. Smaltendo il calore nel sottosuolo, infatti, questi impianti generano nel periodo estivo un accumulo termico per la successiva stagione invernale e non contribuiscono in alcun modo all’inquinamento termico dell’atmosfera.

Rispetto a un tradizionale impianto condensato ad aria, e a parità di potenza termica erogata, il risparmio energetico medio con l’utilizzo di geotermia è di circa il 24% (con picchi di circa il 30% nel periodo estivo e del 15% circa in quello invernale).

Per i motivi di cui sopra nel progetto di sviluppo della prima fase di Milanofiori Sud, presentato al Comune di Rozzano nel marzo 2022, è stato previsto un uso estensivo della geotermia al servizio dell’intero comparto. Uso favorito dalla vicinanza di rogge in cui recapitare l’acqua prelevata dalla falda a seguito dello scambio termico.

Nel 2025 Brioschi ha proseguito le attività di analisi e lo studio di fattibilità tecnico-economica per l’inserimento di impianti fotovoltaici sui tetti di edifici di sua proprietà (a Milanofiori Nord e a Rottofreno). In aggiunta, il Gruppo sta valutando anche la possibilità di sviluppare impianti agrivoltaici (sistemi combinati di coltivazione e produzione di energia elettrica con impianti fotovoltaici) su aree agricole di proprietà, in partnership con società specializzate nella realizzazione e gestione di questo tipo di impianti.

Mobilità sostenibile e riduzione del traffico

Il Gruppo Brioschi valuta attentamente gli impatti ambientali dovuti al traffico e incentiva sistemi di mobilità sostenibile all’interno dei propri progetti di sviluppo.

Il contributo più rilevante ha riguardato il prolungamento della linea 2 della metropolitana, che dal 2011 collega Assago al centro di Milano.

Il Gruppo, tramite la controllata Milanofiori 2000, è da tempo impegnato nello studio di soluzioni viabilistiche, in particolare di connessione autostradale, che consentano di risolvere annose problematiche che riguardano l’area di Milanofiori Nord. Nel 2020 sono stati prospettati al Comune di Assago e alla società Milano Tangenziali - Milano Serravalle, approfonditi studi sul traffico e nuove soluzioni viabilistiche.

Nel 2021, il Comune di Assago ha esaminato la proposta di Milanofiori 2000, esprimendo una valutazione positiva. A luglio 2023 Milanofiori 2000 ha depositato in Comune lo studio di fattibilità tecnico-economica per l’indizione della conferenza dei servizi preliminare.

In prossimità della stazione Milanofiori Nord, in aggiunta ai 663 parcheggi coperti di interscambio realizzati negli anni passati, è stata incrementata la dotazione di posti auto con 164 nuovi stalli.

Nel 2024 il Gruppo ha inoltre collaborato con il Gruppo Electrip al progetto di installazione a Milanofiori Nord di 16 colonnine ultraveloci con 32 attacchi da 400 kW, per un totale di 6,4 MW. Secondo i calcoli dell'operatore, l'hub sarà in grado di servire fino a 1.500 veicoli al giorno con energia al 100% da fonti rinnovabili, risultando il più potente hub di ricarica per veicoli elettrici d'Italia e del sud Europa.

Ambiente

Nel 2020-2021 Brioschi ha partecipato al progetto relativo al concorso “C40 Reinventing cities, un bando internazionale per progetti urbani resilienti e a zero emissioni”, indetto dal Comune di Milano per la riqualificazione ambientale e sociale di un importante ambito di rigenerazione urbana, l’area dell’ex Macello. Nel 2020 il progetto presentato dal team guidato da Brioschi era stato selezionato tra i cinque finalisti. La Società ha poi deciso di non partecipare alla fase finale del concorso, a causa dei vincoli, nel frattempo, posti dalla Soprintendenza e della conseguente eccessiva onerosità dell’operazione. Tuttavia, la partecipazione al concorso ha consentito a Brioschi di approfondire le più recenti tecnologie e strategie legate ai molteplici aspetti della sostenibilità ambientale, del risparmio energetico, della eliminazione delle emissioni di CO2 e della rigenerazione di un ampio comparto urbanistico.

Nel corso dell’anno sono proseguiti i lavori per la bonifica e il miglioramento ambientale del bosco di pioppo nero situato a nord del comparto Milanofiori Nord e assoggettato al P.I.F. (Piano di Indirizzo Forestale della Città Metropolitana di Milano), in cui sarà realizzato un parco pubblico. Il bosco sarà attrezzato con parco giochi, percorso vita, rifugio per gli insetti e un percorso didattico dotato di semenzaio con le sementi raccolte nel bosco.

L’H2C Hotel di Milanofiori Nord ha ottenuto le certificazioni ISO 14001: 2015 riguardante il Sistema di Gestione per l'Ambiente e ISO 45001:2018 sul Sistema di Gestione per la Salute e Sicurezza sul Lavoro, entrambe rilasciate dall’organismo di certificazione CERT International.

Nel corso dell’anno, l’H2C Hotel di Milanofiori Nord ha portato avanti il processo già intrapreso di contenimento dell’utilizzo della plastica, utilizzando bicchieri in fibra di mais, tovaglioli compostabili, bottigliette d’acqua nei minibar realizzate per il 25% con PET riciclato e posateria monouso compostabile.

Dal 2021 è stata implementata, in collaborazione con la società Up2You, una nuova iniziativa a favore dell’ambiente: ai clienti che scelgono di rinunciare alla pulizia della camera durante il proprio soggiorno, l’albergo regala un codice valido per piantare un albero all’interno di uno dei progetti di riforestazione disponibili sulla piattaforma Up2You, contribuendo a piantare un totale di 600 alberi.

L’albergo utilizza esclusivamente detersivi biodegradabili e propone ai clienti la possibilità di scegliere se riutilizzare le lenzuola e gli asciugamani nelle camere.

Il ristorante dell’H2C Hotel predilige i prodotti biologici e a km 0.

Per evitare il più possibile gli imballaggi superflui, l’Hotel ha eliminato l’utilizzo di prodotti monodose e ha dotato tutte le camere di dispenser per sapone e bagnoschiuma/shampoo.

Negli uffici della Società viene utilizzata esclusivamente carta mani realizzata in Fiberpack, il materiale ottenuto dal riciclo delle fibre di cellulosa presenti nei contenitori Tetra Pak.

Comunità

Nel 2025 il Gruppo Brioschi ha intrapreso diverse iniziative a favore della comunità.

Anche nel 2025 Milanofiori 2000 ha concesso più volte in comodato d’uso gratuito alla Fondazione Francesca Rava (www.nph-italia.org) uno spazio in Piazza degli Incontri a Milanofiori Nord per ospitare un temporary store solidale. I fondi raccolti sono stati destinati a dare un aiuto concreto ai bambini in difficoltà in Italia, in Haiti e nel mondo. La Società ha provveduto all’allestimento, alle forniture e ai servizi connessi allo svolgimento delle giornate di vendita.

La società Infrafin ha concesso alla cooperativa sociale Chico Mendes, con un contratto di comodato d’uso gratuito, terreni abbandonati dagli ortisti comunali di Rozzano. Grazie alla vittoria del bando Ruralis di Fondazione Cariplo, in quest’area si darà vita ad una vigna didattica, con orto e frutteto, riprendendo l'antica produzione vinicola di pianura, scomparsa a causa di un insetto devastatore. Verrà piantato un nuovo vitigno resistente, denominato PIWI, per ricreare, in modo innovativo, la tradizionale produzione di uva con un basso impatto ambientale. Per i primi sei mesi dell’anno tre persone in condizione di svantaggio hanno potuto usufruire di un contratto di tirocinio per il lavoro in Vigna destinato alla produzione, senza uso di pesticidi e di prodotti chimici e a bassissimo impatto ambientale, di uva da tavola e da vino. Al termine del tirocinio, i tre partecipanti hanno ottenuto un attestato di competenze utile ad ottenere un lavoro stabile.

Nel 2025 la società Infrafin ha completato la riqualifica del piano terra dell’edificio situato all’interno dell’area gestita dalla società agricola Sant’Alberto, grazie ad un contributo di Regione Lombardia, a valere sui fondi PNRR destinati all’Architettura Rurale, che ha coperto una parte dei costi. L’area sarà in parte destinata ad attività sociali a beneficio della comunità residente, in collaborazione con le istituzioni, pubbliche e private, del territorio.

È proseguita la collaborazione con il Consorzio Almeno 331 e con RiMaflow (www.rimaflow.it), la Cooperativa Sociale di Comunità di Trezzano sul Naviglio.

Alcuni dipendenti hanno collaborato con GOEL – il Gruppo Cooperativo della Locride (www.goel.coop) che opera per il riscatto e il cambiamento della Calabria attraverso il lavoro legale, la promozione sociale e un'opposizione attiva alla 'ndrangheta.

Dirigenti, consulenti e collaboratori del Gruppo Brioschi hanno supportato la cooperativa “Il frantoio del Parco” per il consolidamento e lo sviluppo del progetto di recupero di 30.000 ulivi di proprietà pubblica in Maremma.

Brioschi Sviluppo Immobiliare, direttamente o tramite le proprie controllate, è iscritta alle seguenti associazioni: Assolombarda, Assoimmobiliare e Assimpredil Ance.

Anche nel 2025, alcuni esponenti del Gruppo Brioschi hanno ricoperto incarichi negli organi sociali di Comunità Nuova (www.comunitanuova.it) e dell’Istituto per il sostentamento del clero della Diocesi di Milano (www.idsc.mi.it)

La tutela del territorio e lo sviluppo agricolo di prossimità

La Società Agricola Sant’Alberto, conduce in affitto complessivamente circa 218 ettari di terreni in Lombardia, dei quali 178 di proprietà di società partecipate da Brioschi Sviluppo Immobiliare.

Riforestazione e biodiversità

Dal 2003 la Società Agricola Sant’Alberto ha destinato alla riforestazione parte dei terreni della Cascina Sant’Alberto di Rozzano. L’impianto forestale è stato progettato per migliorare la biodiversità e l’ecosistema, creando un reticolo di corridoi biotici favorevoli alla riproduzione della fauna. Negli anni, su un’estensione di circa 22 ettari, sono stati messi a dimora oltre 20.000 piante, tra alti fusti e arbusti. Di queste, oltre 6.500 sono state piantati a ridosso dei canali e dei fossi di scolo, nell’ambito di un finanziamento europeo per contrastare l’inquinamento delle falde acquifere attraverso l’utilizzo di piante come sistema fito-depurativo.

Un rapporto redatto a gennaio 2019 dal dipartimento di Biologia animale dell'Università di Pavia, ha classificato la Cascina Sant’Alberto come l’oasi di ripopolamento faunistico con il più alto incremento riproduttivo di fagiani e lepri della Provincia di Milano.

La coltivazione naturale

La Società Agricola Sant’Alberto coltiva circa 70 ettari a cereali, utilizzando la rotazione delle colture con prato stabile per preservare la fertilità del terreno.

I cereali, coltivati senza l’utilizzo di presidi chimici, vengono venduti sul mercato.

Proposta di approvazione del Bilancio e di destinazione del risultato di esercizio 2025

Signori Azionisti,

nel sottoporre alla Vostra approvazione il Bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2025, Vi proponiamo di riportare a nuovo la perdita di 4.344.501 euro.

per il Consiglio di Amministrazione

L’Amministratore Delegato

Eugenio Kannès

118° Esercizio

Bilancio consolidato

al 31 dicembre 2025

(Approvato dal Consiglio di Amministrazione

del 25 marzo 2026)

GRUPPO BRIOSCHI SVILUPPO IMMOBILIARE

Conto economico consolidato (*)

(*) Ai sensi della Delibera CONSOB n° 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti dei rapporti con parti correlate sul Conto economico consolidato del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare sono evidenziati nell'apposito schema di Conto economico consolidato riportato nelle pagine successive e sono ulteriormente descritti, oltre che nel commento alle singole voci di bilancio, nella Nota 48.

Conto economico complessivo consolidato

Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata

Variazioni nei conti di patrimonio netto consolidato