CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Presidente Matteo Cabassi

Amministratore Delegato Eugenio Kannès

Consiglieri Sergio Barilaro

Daniele Conti

Maria Adelaide Marchesoni

Silvia Vacca

Raffaella Viscardi

COLLEGIO SINDACALE

Presidente Manlio Napoletano

Sindaci effettivi Ambrogio Brambilla

Gigliola Adele Villa

Sindaci supplenti Daniela Travella

Daniele Carlo Trivi

SOCIETA’ DI REVISIONE

PricewaterhouseCoopers spa

Disclaimer

Il presente documento, ed in particolare intitolata “Evoluzione prevedibile della gestione”, contiene informazioni previsionali (“forward-looking statements”). Queste informazioni sono basate sulle attuali aspettative e proiezioni del Gruppo relativamente ad eventi futuri e, per loro natura, sono soggette ad una componente intrinseca di rischiosità ed incertezza. Si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che possono, o non possono, accadere o verificarsi in futuro. I risultati effettivi potrebbero differire da quelli contenuti in dette dichiarazioni a causa di una molteplicità di fattori, quali la volatilità dei mercati del capitale e finanziari, variazioni nelle condizioni macroeconomiche e nella crescita economica ed altre variazioni delle condizioni di business, mutamenti della normativa e del contesto istituzionale e molti altri fattori, la maggioranza dei quali è al di fuori del controllo del Gruppo.

Brioschi Sviluppo Immobiliare, quotata alla , è uno dei principali operatori immobiliari in Italia. L’attività è orientata allo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, che coniugano qualità, eco-sostenibilità e design. Brioschi Sviluppo Immobiliare complementa i progetti di sviluppo a medio-lungo termine con investimenti immobiliari a reddito e compravendite di complessi immobiliari.

Il patrimonio immobiliare del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare è composto principalmente da immobili a reddito e da terreni destinati a progetti di sviluppo immobiliare situati esclusivamente in Italia, principalmente al Nord. Al 31 dicembre 2021, anche secondo le valutazioni di periti indipendenti (Colliers Real Estate Services Italia Srl a socio unico, Yard Srl e Kroll Advisory Spa), il valore di mercato del patrimonio immobiliare del Gruppo Brioschi, compreso nelle immobilizzazioni materiali, negli investimenti immobiliari e nelle rimanenze, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, ammonta a 385 milioni di euro, a fronte di un valore di carico alla stessa data di 271 milioni di euro. Nel portafoglio immobiliare non sono inclusi gli asset delle partecipazioni nelle collegate e nelle joint venture non consolidate con il metodo integrale (Infrafin, Fondo Numeria Sviluppo Immobiliare, Immobiliare Cascina Concorezzo in liquidazione) proprietarie di aree da sviluppare a Rozzano (Milano), di un immobile a Modena e di terreni agricoli e cascinali a Lacchiarella (Milano). Di seguito si riportano i valori di carico e i valori di mercato del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2021, ripartiti per destinazione di progetto.

1907 -La fondazione di Brioschi Sviluppo Immobiliare risale al 15 gennaio 1907, con il nome di Achille Brioschi & C. e come oggetto sociale la produzione e la commercializzazione di articoli chimici, liquori e affini.

1914 -Il12 giugno 1914 la società viene quotata alla Borsa Valori di Milano. Per sessant’anni Achille Brioschi e C. svolge l’attività di produzione e commercio di prodotti chimici, specializzandosi sui mercati dei saponi, detergenti, prodotti per l’igiene ed il benessere personale, quali l’”Effervescente Brioschi” e il “Lisoform”.

1967 -A seguito della fusione per incorporazione della Fornova Istituto Biochimico di Novara e della Farmochimica Emiliana, la società cambia la ragione sociale in A. Brioschi Istituto Biochimico, aumenta il proprio capitale sociale da 231 miliardi di lire e si specializza nella produzione di farmaci.

Anni ’70- ’80 -Nei primi anni ’70, sotto il peso della crisi economica mondiale, Brioschi si ritira dalla produzione e si trasforma in società finanziaria, limitandosi a gestire gli impianti e gli immobili di proprietà. Questa nuova personalità aziendale viene recepita nel 1975 nella ragione sociale di Brioschi Finanziaria spa. Nel 1979 Brioschi viene acquisita da Pino Cabassi come holding di alcune società immobiliari, realizzando numerose e significative operazioni immobiliari negli anni ’80.

Anni ’90 -In seguito alla morte dell’azionista di riferimento, Pino Cabassi, e alla crisi del settore immobiliare, Brioschi, acquisita nel 1994 da Bastogi nel quadro di una ristrutturazione del Gruppo, attraversa e supera un periodo di grande criticità. A partire dal 1998, anno di ripresa del settore, la società avvia significativi progetti immobiliari. Nel 1999 la società effettua un aumento di capitale di 225 miliardi di lire con l’emissione di 401.413.655 azioni; alle azioni Brioschi vengono abbinati 481.696.386 warrant esercitabili entro il occasione dell’aumento di capitale, sottoscrive interamente la sua quota del 51,1%.

2006 -Nel dicembre 2006 risulta che la quasi totalità (99,71%) dei soci individuali e istituzionali ha convertito i warrant in azioni, incrementando il capitale sociale di 67 milioni di euro. Nel corso dell’anno iniziano i lavori di costruzione per la realizzazione del comparto Milanofiori Nord ad Assago.

2007 -Nell’aprile occasione del centenario della società, viene deliberata la modifica della denominazione sociale in Brioschi Sviluppo Immobiliare in quanto il termine “Finanziaria” non risulta più coerente con l’attività prevalente della società, che opera principalmente nella progettazione e realizzazione di grandi interventi immobiliari.

2008-2012 -L’1 giugno 2008 diviene efficace la scissione parziale proporzionale inversa di Bastogi a favore di Brioschi Sviluppo Immobiliare che determina un ulteriore rafforzamento del suo core business.

Nel corso dell'anno vengono inoltre venduti i primi edifici del comparto di Milanofiori Nord e nel 2009 vengono inaugurati gli edifici sulla piazza commerciale e le grandi strutture di vendita, nonché ultimato un ulteriore immobile ad uso uffici, successivamente venduto nel 2012. Il primo lotto di intervento del comparto di Milanofiori Nord viene ultimato nel 2010, mentre nel 2012 vengono conclusi i lavori di costruzione del polo di residenza libera convenzionata a Milanofiori Nord e finalizzate le attività di collaudo della seconda fase di sviluppo del complesso di via Darwin.

2013-2017 -Nel 2013 viene pressoché ultimata la realizzazione di un edificio ad uso uffici, sede italiana del Gruppo Nestlé, successivamente ceduto a un primario fondo immobiliare nel febbraio 2014. Nel maggio 2014 viene ceduto un ulteriore immobile ad uso uffici ad un fondo istituzionale e nel 2015 e 2016 vengono portate avanti le attività di commercializzazione e le attività propedeutiche allo sviluppo delle aree edificabili. In particolare, nel medesimo comparto di Milanofiori Nord, nel corso del 2016 viene ultimato e locato a Puma Italia un ulteriore immobile, ceduto nel 2017.

2018- Nel 2018 viene perfezionata la vendita del complesso di via Darwin a Milano, sede di primarie aziende e polo culturale con la presenza di Nuova Accademia di Belle Arti (NABA) e di Domus Academy e frutto di un importante progetto di recupero seguito dal Gruppo Brioschi.

2019-2021- Nel 2019 iniziano i lavori di costruzione di ulteriori due edifici ad uso ufficio nel comparto di Milanofiori Nord che proseguono nel 2020, seppur con le restrizioni dettate dalla pandemia Covid-19 e vengono ultimati nel 2021 in linea con i tempi previsti.

Milanofiori Nord, Assago (Milano)

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, è proprietaria dell’area di 360.000 mq circa al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase avanzata di realizzazione Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana (linea 2) comprende, tra l’altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness.

Diversi fondi immobiliari hanno apprezzato il progetto (la totalità degli edifici ad uso uffici è stata ceduta a primari operatori istituzionali); numerose organizzazioni italiane e internazionali hanno riconosciuto in questo comparto un luogo di vivere e lavorare moderno, in linea con le tendenze internazionali più evolute. Tra esse figurano, oltre al Gruppo Nestlé, Puma, Accenture, Electrolux, Europ Assistance, McDonald’s, Milano Serravalle, Warner Bros, Italiaonline, Air Liquide e Hitachi.

Anche nell’area commerciale importanti marchi hanno scelto di aprire un punto vendita a Milanofiori Nord. Tra questi: Leroy Merlin e Pittarosso. Nella piazza si alternano invece grandi nomi del food: ai Fratelli La Bufala a Old Wild West e Wiener Haus, oltre al McDrive e a Calavera, situati nel parcheggio attiguo alla piazza.

Il progetto, firmato dallo studio olandese Designed by Erick van Egeraat, è stato sviluppato in più fasi di intervento.

La prima fase del progetto (120.000 mq), iniziata nell'aprile 2006 e ultimata nel settembre 2010, ha incluso la realizzazione di quattro edifici ad uso ufficio, di un cinema multisala (UCI Cinemas), di un centro fitness (Virgin Active), di un albergo (H2C Hotel), di bar e ristoranti sulla piazza, di un retail park, nonché del primo nucleo residenziale, vincitore di numerosi riconoscimenti internazionali, tra cui il premio di architettura LEAF 2011 (Leading European Architects Forum).

La seconda fase di intervento ha previsto la costruzione di un edificio ad uso uffici progettato da Cino Zucchi, residenze in edilizia convenzionata, un palazzo ad uso uffici progettato da Park Associati per soddisfare le esigenze per la nuova sede del Gruppo Nestlé in Italia e un altro edificio oggi sede di Puma in Italia.

Nel 2019 è stata avviata la fase di completamento dello sviluppo residuo del comparto di Milanofiori Nord con la sottoscrizione di due accordi per la costruzione e successiva locazione di due immobili ad uso uffici per oltre complessivi 42.000 mq di superficie lorda di pavimento (convenzionalmente denominati edifici “U1” e “U3”): 31.000 mq per la nuova sede di Accenture e 11.000 mq per l'edificio occupato da Diamante RE. I lavori di costruzione, iniziati ad aprile 2019, sono proseguiti nel 2020, nonostante le interruzioni e le restrizioni dovute alla pandemia Covid-19, e sono terminati nel 2021 con consegna degli immobili ai conduttori tra il mese di dicembre 2021 e il mese di febbraio 2022, sostanzialmente in linea con i tempi previsti. Gli edifici U1 e U3 sono attualmente oggetto di un’avanzata trattativa di cessione in esclusiva con un importante operatore internazionale.

Gli edifici U1 e U3, rispondenti ai migliori standard degli uffici di grado A, completano il complesso di immobili affacciati sul fronte della Milano-Genova, e sorgono sul proseguimento dell’area che si estende fino alla stazione della metropolitana e alle funzioni commerciali e ricreative: uno spazio pubblico continuo, esclusivamente pedonale, realizzato sopra due piani di parcheggi pubblici e privati.

L’edificio U1, sviluppato su una slp di 31.100 mq e costituito da 14 piani fuori terra caratterizzati da una notevole trasparenza, può accogliere fino a 3.800 persone. Progettato da Park Associati con una forma a V inclinata e due corpi di fabbrica, l’edificio U1 rispetta i criteri richiesti per le certificazioni LEED® Gold - Core&Shell e WELL™ Gold Core&Shell. La facciata, scandita da elementi modulari, alterna elementi in vetro trasparente, in vetro serigrafato e rivestimenti metallici.

L’edificio U3, distribuito su una slp di 11.000 mq con 12 piani fuori terra, è costituito da una struttura a doppio corpo, riprende l’altezza degli immobili adiacenti esistenti e si presenta come un volume trasparente, chiuso tra due ali leggere. Progettato da GBPA Architects, l’edificio U3 risponde ai criteri per la certificazione LEED® Gold Core&Shell e può accogliere fino a 1.400 persone. La facciata, caratterizzata da serramenti modulari a cui sono agganciate lame inclinate in vetro serigrafato, con un particolare andamento curvilineo e continuo.

Milanofiori Sud, Rozzano (Milano)

Nel Comune di Rozzano, tramite la società partecipata Infrafin, Brioschi possiede un’area di circa 1.100.000 mq compresa in parte nell’ambito del Parco Agricolo Sud Milano con una potenzialità edificatoria a destinazione residenziale e terziaria. Frutto di un processo di dialogo operativo fra diversi interlocutori (Comune, urbanisti, ambientalisti, realtà attive sul territorio quali la Società Agricola Sant’Alberto e Comunità Nuova) e con il contributo dell’antropologo Marc Augé, il progetto di sviluppo dell’area prevede un mix funzionale in grado di conciliare la vocazione terziaria dell’area posta a nord della Tangenziale Ovest, che completa l’insediamento storico di Milanofiori, con quella abitativa e insieme agricola della territorio posto a sud della Tangenziale, nell’ambito di un disegno complessivo di riqualificazione e valorizzazione ambientale. Nel 2020, a seguito dell’insediamento di una nuova amministrazione comunale, è stata avviata una variante generale del Piano di Governo del Territorio che recepirà le modifiche nel frattempo intervenute nella normativa urbanistica sovraordinata. In attesa dell’approvazione della variante, per non interrompere il processo di trasformazione dell’area, il Comune ha avviato il processo di approvazione di un Documento d’Inquadramento, strumento urbanistico transitorio che consente l’attuazione di aree di trasformazione urbana anche in assenza del Documento di Piano. Nel mese di luglio 2021 il Documento d’Inquadramento è stato approvato consentendo in via anticipata ad Infrafin di sviluppare il settore nord dell’area per una superficie lorda di pavimento complessiva di 96.000 mq. Nel mese di marzo 2022, nel rispetto dei tempi previsti dal Documento d’Inquadramento, è stato presentato il progetto di Piano Integrato d’Intervento con la connessa documentazione relativa alle procedure di Valutazione Ambientale Strategica (VAS) e Valutazione di Impatto Ambientale (VIA), e quindi avviato il relativo processo di approvazione.

Santa Cesarea Terme (Lecce)

Brioschi Sviluppo Immobiliare è proprietaria di un’area, con una superficie complessiva di oltre 1.300.000 mq e un potenziale edificatorio di circa 80.000 mq, che si estende a nord del centro abitato di Santa Cesarea Terme, in provincia di Lecce, lungo una costa a strapiombo sul mare. L’intervento prevede la realizzazione di un complesso residenziale a prevalente destinazione turistica, fortemente integrato con l’ambiente, completato da strutture sportive, ricreative e ricettive. Brioschi Sviluppo Immobiliare ha affidato la progettazione dello sviluppo dell’area a tre studi di architettura italiani (Roberto Collovà, Cherubino Gambardella e Beniamino Servino), selezionati nell’ambito di un concorso internazionale indetto dalla società. La scelta è stata dettata dalla complementarietà dei tre progetti vincitori, volti a dare forma a un nuovo insediamento abitativo, aperto verso il territorio circostante, nel rispetto e nella valorizzazione dell’ambiente. Sull’area sono stati realizzati uno studio di fattibilità tecnico-economica, relativamente al recupero dei manufatti esistenti, alla realizzazione di percorsi e infrastrutture e per l’inserimento di strutture balneari nella fascia costiera, nonché un’analisi geologica e idrogeologica del territorio, anche per individuare possibili sorgenti termali, già presenti nel comune di Santa Cesarea. In parallelo, sono proseguiti i contatti con i potenziali soggetti interessati allo sviluppo dell’intervento.

All’8 aprile 2022, secondo quanto risulta dalle comunicazioni effettuate ai sensi dell’art. 120 del d.lgs. 58 del 24 febbraio 1998 - Testo Unico della Finanza (TUF), la situazione dell’azionariato rilevante di Brioschi Sviluppo Immobiliare è la seguente:

Brioschi Sviluppo Immobiliare è quotata alla Borsa Italiana su Euronext Milan. Nel corso del 2021, i volumi scambiati giornalmente sono stati in media pari a circa 0,7 milioni di pezzi. Di seguito si riporta il grafico sull’andamento del titolo rapportato all’indice Ftse Mib.

Conto economico consolidato riclassificato

Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata

Per una migliore comprensione del bilancio consolidato si riportano nel seguito alcuni indicatori economico-finanziari:

Il rapporto di indebitamento contabile è determinato come rapporto tra la posizione finanziaria netta complessiva e il patrimonio netto consolidato inclusivo del capitale e riserve di pertinenza delle minoranze. Il valore dell’indicatore al 31 dicembre 2021 è influenzato dalla maggiore esposizione finanziaria conseguente gli sviluppi residui del comparto di Milanofiori Nord.

Il rapporto di indebitamento effettivo è determinato come rapporto tra la posizione finanziaria netta complessiva e il Net Asset Value come determinato nel seguito. Anche per tale indicatore il valore al 31 dicembre 2021 è influenzato dalla maggiore esposizione finanziaria conseguente gli sviluppi residui del comparto di Milanofiori Nord. Si osserva altresì che l’aumento del valore del parametro è meno che proporzionale rispetto alla variazione del “Rapporto di indebitamento contabile” principalmente in ragione del positivo andamento del Net Asset Value nel corso dell’esercizio.

L’indice di copertura del capitale investito netto con fonti durevoli è determinato come rapporto tra la somma di mezzi propri e posizione finanziaria netta a medio lungo termine ed il capitale investito netto, come desumibili dal prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata. Il miglioramento nel valore dell’indicatore al 31 dicembre 2021 è conseguenza di quanto riportato nel paragrafo di commento alla posizione finanziaria netta a breve termine.

L’indice Loan To Value è determinato come rapporto tra la posizione finanziaria netta alla data di riferimento ed il fair value del patrimonio immobiliare.

L’indice Net Asset Value è determinato rettificando il patrimonio netto consolidato in ragione del valore equo del portafoglio immobiliare e degli strumenti finanziari. Per il business alberghiero, i valori contabili di patrimonio netto sono stati rettificati per tenere conto del valore equo del business stesso. Nella valutazione al valore equo dei debiti finanziari, si è considerata esclusivamente la variabilità dei tassi di interesse e non anche quella degli spread sui debiti in essere. Nel calcolo vengono inoltre considerati gli effetti fiscali applicabili; con riferimento al patrimonio immobiliare, i beni in rimanenza (inclusi i beni immobilizzati destinati alla vendita) hanno scontato le aliquote fiscali massime applicabili, mentre i beni immobilizzati un’aliquota media determinata forfettariamente al 20%, in linea con la prassi comunemente accettata.

L’indice Net Asset Value per azione è stato calcolato come rapporto tra il Net Asset Value come sopra definito ed il numero puntuale di azioni ordinarie in circolazione alla data di bilancio.

I valori dell’indicatore mostrano un miglioramento rispetto a quelli dell’esercizio precedente. Il positivo contributo delle attività di sviluppo sul valore di Net Asset Value ha permesso di più che compensare la perdita complessiva dell’esercizio.

Brioschi Sviluppo Immobiliare e le sue controllate operano in Italia principalmente nel settore immobiliare.

A complemento dei servizi forniti direttamente o indirettamente nell’ambito dei diversi progetti di sviluppo immobiliare, Brioschi Sviluppo Immobiliare tramite H2C Gestioni srl opera nel settore alberghiero con la gestione della struttura ricettiva di Milanofiori Nord ad Assago di proprietà della controllata Milanofiori 2000.

La forza dei comparti immobiliari come quello di Milanofiori Nord è infatti l’integrazione di funzioni e servizi, in particolare per aziende multinazionali; l’attività alberghiera costituisce una delle attività funzionali più importanti. La possibilità di gestire in maniera integrata le componenti immobiliare e gestionale permette sicuramente di garantire un migliore servizio per il comparto.

Sempre in ottica di integrazione di funzioni e servizi nell’ambito del comparto immobiliare di Milanofiori Nord, il Gruppo è inoltre proprietario, tramite la controllata Milanofiori Energia, di una centrale di cogenerazione per la produzione di acqua calda sanitaria e la conseguente vendita di energia termica (servizio di teleriscaldamento) e per la contemporanea produzione e vendita di energia elettrica.

Si riportano nel seguito i dati di conto economico riclassificato suddivisi per singolo settore operativo di attività (Immobiliare, Alberghiero, Produzione e vendita di energia).

Il settore immobiliare ha registrato nel periodo chiuso al 31 dicembre 2021 un margine operativo lordo negativo di 2,3 milioni di euro rispetto a 1,3 milioni di euro al 31 dicembre 2020. La variazione riflette il margine negativo derivante dalla cessione dell’area di proprietà a Castel Maggiore (Bologna) pari a 1 milione di euro.

Gli ammortamenti e svalutazioni, che ammontano a 4 milioni di euro rispetto a 5 milioni di euro al 31 dicembre 2020, riflettono principalmente le minori svalutazioni di asset immobiliari registrate nel 2021 rispetto all’esercizio precedente.

La gestione finanziaria riduce il passivo da 4,7 milioni di euro al 31 dicembre 2020 a 4,5 milioni di euro al 31 dicembre 2021. Il miglioramento è attribuibile ad alcuni proventi finanziari intersettoriali mentre l’onerosità dei finanziamenti passivi è rimasta sostanzialmente in linea con il precedente esercizio anche in ragione delle sospensioni ottenute dal sistema creditizio per buona parte dell’anno sui rimborsi delle quote in linea capitale dei principali finanziamenti.

Il risultato ante imposte è dunque negativo di 10,9 milioni di euro rispetto a 11,3 milioni di euro al 31 dicembre 2020.

Per quanto riguarda gli effetti economici conseguenti al diffondersi della pandemia di Covid-19 (per cui si rimanda anche a quanto riportato in precedenza), i maggiori oneri che saranno rilevati nel conto economico per il periodo successivo al 31 dicembre 2021, sino alla data della presente relazione, sono stimati in 0,2 milioni di euro.

Anche nel corso del 2021 il settore Alberghiero ha risentito pesantemente dalle limitazioni allo svolgimento delle attività economiche conseguenti lo stato di emergenza sanitaria da Covid-19. La ripresa dell’attività avvenuta alla fine del mese di agosto 2021 (la struttura è stata ininterrottamente chiusa dal quarto trimestre del 2020) ha permesso di pareggiare la performance operativa dell’esercizio precedente nel quale l’attività era stata comunque regolarmente svolta sino all’inizio del mese di marzo. Il margine operativo lordo è infatti negativo di 0,4 milioni di euro, in linea con quello registrato al 31 dicembre 2020. I minori costi derivanti dal completamento del processo di ammortamento di alcuni beni sono stati compensati da maggiori oneri finanziari. Il risultato ante imposte, negativo di 0,9 milioni di euro, è pertanto anch’esso in linea con l’esercizio precedente.

Per il periodo successivo al 31 dicembre 2021 e sino alla data della presente relazione, si stima che gli ulteriori mancati ricavi del settore alberghiero conseguenti la pandemia di Covid-19 dovrebbero essere pari a 1 milione di euro con una perdita di margine operativo lordo consolidato di 0,6 milioni di euro rispetto ad una situazione ante pandemia (assumendo il corrispondente periodo del 2019 come comparativo).

Il settore Energia ha registrato nel periodo in esame una performance operativa in miglioramento rispetto a quella dell’esercizio precedente consuntivando un margine operativo lordo positivo di 0,5 milioni di euro rispetto a 0,4 milioni di euro al 31 dicembre 2020. I ricavi delle vendite hanno registrato un aumento di circa 0,8 milioni di euro realizzato sostanzialmente nel corso dell’ultimo trimestre dell’anno anche in ragione delle volatilità che ha caratterizzato il mercato di riferimento. I maggiori costi di approvvigionamento delle materie prime hanno tuttavia in buona parte compensato detto aumento dei ricavi.

Rischi connessi alle condizioni generali dell’economia

L’andamento economico, patrimoniale e finanziario del Gruppo non può essere disgiunto dalla situazione macroeconomica che ne influenza scelte e risultati. L’andamento del prodotto interno lordo, unitamente alle condizioni generali di accesso al mercato del credito, ha un impatto diretto sulla capacità di spesa dei consumatori, delle imprese e delle istituzioni con cui Brioschi si relaziona.

Anche nel corso del 2021 tutti i paesi del mondo hanno fortemente risentito degli effetti conseguenti l’emergenza sanitaria causata dalla pandemia di Covid-19. Se nella prima parte dell’anno il contesto economico globale è stato caratterizzato da forte incertezza, a partire dai mesi primaverili i progressi delle campagne di vaccinazione hanno progressivamente rafforzato il clima generale di fiducia con una conseguente crescita del prodotto mondiale seppur in modo eterogeneo tra le diverse aree.

Nell'area dell'euro, dopo un progressivo recupero culminato con il terzo trimestre, il prodotto interno lordo ha decisamente decelerato al volgere dell’anno per effetto della risalita dei contagi conseguente la diffusione della variante Omicron e del perdurare delle tensioni sulle catene di approvvigionamento delle materie prime che hanno contribuito a un aumento dell’inflazione (che ha toccato il valore più elevato dall’avvio dell’Unione monetaria) a causa dei rincari eccezionali della componente energetica, in particolare del gas che risentono in Europa anche di fattori di natura geopolitica.

Anche in Italia la ripresa ha rallentato sul fine anno a causa del rialzo dei contagi per la variante Omicron e il conseguente peggioramento del clima generale di fiducia.

Da un punto di vista occupazionale si è registrata una ripresa della domanda di lavoro con un aumento delle ore lavorate, una riduzione del ricorso agli strumenti di interazione salariale e un recupero delle assunzioni a tempo indeterminato, mentre la rimozione del blocco dei licenziamenti non ha avuto ripercussioni significative.

I mercati finanziari hanno risentito dei timori legati all’incremento dei contagi a livello globale, dell’incertezza sulla gravità della variante Omicron con i suoi riflessi sulla ripresa economica e delle aspettative sull’orientamento della politica monetaria. Sono aumentate la volatilità dei mercati e l’avversione al rischio degli investitori, il cui rialzo ha determinato per l’Italia un ampliamento dello spread rispetto ai titoli di stato tedeschi.

In detto ambito, il Consiglio direttivo della Banca centrale europea ha peraltro ribadito che, nonostante l’intenzione di ridurre progressivamente gli acquisti di attività finanziarie, l’orientamento della politica monetaria resterà espansivo e la sua conduzione flessibile e aperta a diverse opzioni in relazione all’evoluzione del quadro macroeconomico.

Sebbene allo stato attuale sia difficile prevedere con esattezza il punto di caduta finale di quanto sta succedendo in Est Europa, la recente evoluzione negativa delle tensioni con conseguente invasione dell’Ucraina da parte della Russia e apertura di un conflitto armato è in grado di dispiegare effetti rilevanti sull’evoluzione degli scenari sopra descritti. Un quadro del genere rinvia infatti a data da destinarsi l’uscita della politica economica dalla condizione di emergenza che l’accompagna ormai da due anni. Questo inciderà inevitabilmente sull’evoluzione delle regole fiscali comunitarie, e anche sulla politica monetaria con possibili interferenze, come conseguenza dell’inasprimento della crisi energetica, sulla piena attuazione dei programmi di spesa nonché sulla realizzazione completa e tempestiva degli interventi previsti dal PNRR, cioè del principale motore per spingere su terreni più strutturali la ripresa italiana.

La situazione generale rimane dunque ad oggi caratterizzata da condizioni di incertezza in ragione delle quali tutte le previsioni riportate nella presente relazione finanziaria annuale potrebbero subire variazioni.

Rischi connessi al mercato di riferimento del Gruppo

Immobiliare

Il mercato immobiliare è caratterizzato da una ciclicità dei valori di compravendita e di locazione. A seconda della localizzazione e delle specifiche proprie degli immobili, i prezzi seguono l’andamento del ciclo con diversa intensità.

I fattori macroeconomici che maggiormente influenzano i valori immobiliari e quindi determinano l’andamento dei cicli possono essere ricondotti a:

la dinamica dei tassi di interesse;

la liquidità presente sul mercato e la presenza di investimenti alternativi;

la crescita economica settoriale e di sistema.

Dopo un 2020 caratterizzato da una significativa riduzione del volume complessivo degli investimenti immobiliari in tutti i settori di riferimento, nel corso del 2021 si è registrata una complessiva ripresa dei volumi delle transazioni anche grazie al contributo delle operazioni chiuse nell’ultimo trimestre dell’anno.

In termini di asset class, per la prima volta la logistica è diventata leader sul mercato italiano, sorpassando gli uffici. L’interesse per la logistica è anche conseguenza di un cambiamento nei modelli di business commerciali con una accelerazione dell’espansione dell’e-commerce, avvenuta anche seguito della pandemia, fatto che sta spingendo gli investitori a cercare di assicurarsi i prodotti migliori o a svilupparne dei nuovi nelle zone ritenute più strategiche.

Gli uffici mantengono il loro interesse ma soltanto per le operazioni core. Milano rimane la piazza principale dove sono ubicati i migliori prodotti che possono raggiungere rendimenti molto bassi intorno al 3%, peraltro con una tendenza al rialzo dei canoni prime.

Per quanto riguarda il settore retail gli investitori stanno confermando l’interesse per l’High Street prime che risente in maniera minore della concorrenza dell’e-commerce mentre il resto del mercato retail (ad eccezione della GDO) continua a subire pesantemente le incertezze di medio lungo termine derivanti dalla crescente erosione delle vendite negli store fisici legata tanto ad una pre-esistente necessità di ridisegnare il concetto di shopping center quanto alla sempre maggiore penetrazione dell’e-commerce che ha beneficiato di una ulteriore accelerazione grazie alla pandemia.

Gli scenari post-crisi prevedono per tutte le destinazioni d’uso una radicale riorganizzazione degli spazi e dei flussi. In particolare, il settore GDO dovrà riadattarsi alle nuove abitudini dei consumatori, velocizzando ad esempio la riorganizzazione delle vendite via e-commerce e integrando le proprie attività con quelle di tipo logistica last-mile. La piena ripresa dei flussi turistici e del turismo business sarà invece precondizione per la ripresa del retail di alta gamma e del ricettivo.

Per gli uffici il mercato si orienterà verso prodotti “smart” caratterizzati da layout distributivi in grado di accogliere, ad esempio, sistemi di postazioni a rotazione e in grado di soddisfare le nuove direttive sanitarie applicate ai metri quadrati a postazione. Per quanto riguarda il settore residenziale si ipotizza un aumento di interesse verso immobili ad uso abitativo con interventi volti a soddisfare le nuove esigenze della domanda (locali per wellness e smartworking, balconi, terrazzi, spazi esterni, ecc.) e, soprattutto sulla piazza di Milano, verso nuovi prodotti residenziali progettati per la locazione che stanno attirando grande interesse tra gli investitori.

Perché il ciclo di ripresa possa poi consolidarsi nel tempo è inoltre certamente auspicabile il mantenimento di condizioni distese di accesso al credito.

Alberghiero

L’attività del Gruppo nel settore alberghiero è influenzata dalla dinamica del turismo d’affari. Qualsiasi fattore che possa ridurre significativamente i flussi e i volumi dei viaggi di lavoro costituisce un rischio per la generazione di valore. Tra i fattori esogeni, e quindi non controllabili, che possono incidere sul turismo d’affari e sulla propensione alla spesa delle aziende sono compresi l’andamento della situazione economica generale e le sue tendenze - in particolare l’andamento generale della fiducia dei consumatori, l’inflazione, i livelli di disoccupazione e i tassi di interesse - e, in generale, l’aumento del costo del trasporto. L’impatto del rischio in esame è prevalentemente economico, con riduzione delle vendite e, di conseguenza, della redditività. Va inoltre considerato che l’attività alberghiera è soggetta a fluttuazione stagionale e risulta più elevata nei mesi primaverili-autunnali, un periodo durante il quale si verifica un aumento dei viaggi d’affari; pertanto, laddove uno dei sopracitati eventi si verificasse durante tale periodo, l’effetto negativo potrebbe risultare amplificato.

La pandemia da Covid-19 ha inciso sulla quasi totalità dei fattori esogeni evidenziati creando un impatto senza precedenti sul settore alberghiero. Una combinazione di lockdown locali e restrizioni sugli spostamenti ha portato molti hotel a chiudere temporaneamente o a operare al minimo delle proprie disponibilità. La ripresa del settore sarà molto dipendente sia dall’efficacia dei sostegni che potranno essere garantiti alle strutture anche nella fase successiva di ripartenza post pandemia sia dalla capacità delle stesse di aumentare la propria flessibilità in termini di servizi offerti ovvero con la creazione di ambienti meno definiti, spazi polifunzionali che possano adattarsi alle diverse esigenze della clientela, da luogo di lavoro a stanza per il relax, da palestra personale a camera da letto.

PPer quanto riguarda i fattori che si prevede siano critici nell’ambito del settore alberghiero nei prossimi anni vi è sicuramente la tecnologia che giocherà un ruolo fondamentale in quasi tutti gli aspetti del settore dell’ospitalità, dalle operazioni standard alle tecniche di marketing, in modo da soddisfare le aspettative degli ospiti. In questa direzione, la pandemia ha portato ad un’accelerazione nell’introduzione di servizi digitali e da remoto, come il “mobile check-in”, e contribuire così a un passaggio della customer experience nel settore.

Nei prossimi anni attenzione dovrà inoltre essere posta sugli aspetti ambientali e di sostenibilità delle iniziative.

Rischi connessi all’attività specifica

Immobiliare

Rischi connessi alla concessione di appalti - Il Gruppo Brioschi nello sviluppo delle proprie iniziative di natura immobiliare si avvale di società di costruzioni i cui rapporti vengono regolati a mezzo di specifici contratti di appalto. Nonostante il Gruppo Brioschi si avvalga di primarie società di costruzioni e i contratti di appalto prevedano la possibilità di rivalsa sull’appaltatore nell’eventualità di contestazioni del cliente finale (acquirente o conduttore dell’immobile), non può escludersi che tali società di costruzioni non adempiano puntualmente ai propri obblighi esponendo le società del Gruppo Brioschi al rischio di richieste di natura indennitaria o risarcitoria (ivi incluse eventuali penali e/o escussione di garanzie) da parte del cliente finale, con potenziali riflessi sull’attività operativa e finanziaria del Gruppo Brioschi.

Rischi connessi all’evoluzione normativa e regolamentare - Le attività immobiliari in cui opera il Gruppo Brioschi sono soggette alla normativa in materia di edilizia, urbanistica e ambientale nonché alla normativa applicabile in materia di locazioni, appalti e rapporti con la pubblica amministrazione.

Eventuali mutamenti nel quadro normativo e regolamentare esistente potrebbero comportare la necessità di un incremento degli investimenti e/o un aggravio dei costi con conseguenti effetti negativi sui risultati operativi e sulle condizioni finanziarie del Gruppo. Inoltre, eventuali mutamenti della normativa in materia di urbanistica potrebbero ridurre la capacità del Gruppo Brioschi di sviluppare e realizzare nuovi progetti immobiliari nelle aree di proprietà.

Rischi connessi alla variazione dei prezzi delle materie prime - La variazione dei prezzi delle materie prime costituisce un rilevante fattore di rischio per le imprese. I prezzi delle materie prime sono soggetti ai seguenti fattori:

andamento della crescita economica, dei tassi d’interesse e dell’inflazione

variazioni nella disponibilità e nelle scorte

evoluzione delle monete di transazione e delle disposizioni commerciali

condizioni meteorologiche, catastrofi naturali e cambiamenti climatici

rischi geopolitici

I mercati delle materie prime possono presentare dinamiche differenti in base alle peculiari caratteristiche di ciascuno di essi.

Nell’ambito delle specifiche attività di sviluppo immobiliare che sono caratterizzate da progetti di lungo termine eventuali dinamiche originate dai fattori di rischio sopra riportati, possono avere un impatto sui costi di edificazione e dunque sulla marginalità dei progetti.

Alberghiero

Rischi connessi alla competizione nel bacino di utenza - Ogni struttura alberghiera di tipo business lavora principalmente con un bacino di utenza che fa riferimento alle attività economiche insediate nella zona di riferimento. Se l’insediamento di nuove attività può essere una opportunità, è altresì certo che l’insediamento di nuove strutture alberghiere nel bacino di riferimento e/o il rinnovamento di alcune già esistenti può avere un impatto sulla quota di mercato della società e dunque sui ricavi e sull’economicità complessiva delle attività.

Energia

Rischi connessi alla variazione dei prezzi delle materie prime

Rischi connessi alla variazione dei prezzi delle materie prime - La variazione dei prezzi delle materie prime costituisce un rilevante fattore di rischio per le imprese. I prezzi delle materie prime sono soggetti ai seguenti fattori:

andamento della crescita economica, dei tassi d’interesse e dell’inflazione

variazioni nella disponibilità e nelle scorte

evoluzione delle monete di transazione e delle disposizioni commerciali

condizioni meteorologiche, catastrofi naturali e cambiamenti climatici

rischi geopolitici

Nell’ambito dell’attività di produzione e vendita di energia termica il gas costituisce la principale materia prima e i relativi approvvigionamenti costituiscono pertanto una variabile critica nello svolgimento dell’attività.

Per tale motivo eventuali dinamiche originate dai fattori di rischio sopra riportati, ovvero anche semplice volatilità indotta da fenomeni di turbolenza dei mercati possono avere un impatto sui costi di approvvigionamento e potenzialmente sulla marginalità operativa.

Rischi di natura finanziaria

Il Gruppo, nell’ambito della propria operatività, è esposto a rischi finanziari connessi a:

rischio di liquidità;

rischio di tasso di interesse;

rischio di credito.

Il Gruppo svolge un’attenta attività di monitoraggio dei rischi finanziari che possono avere un impatto sull’operatività al fine di prevenire potenziali effetti negativi e porre in essere azioni correttive. Di seguito si riportano i rischi in dettaglio, rimandando peraltro alle note esplicative al bilancio per ulteriori indicazioni qualitative e quantitative sui potenziali impatti di tali rischi sul Gruppo.

Rischio di liquidità – Anche nel corso del 2021 le misure di contenimento dell’emergenza sanitaria, terminata il 31 marzo 2022, hanno generato un rallentamento dell’operatività del Gruppo nei diversi settori di attività con evidenti conseguenze anche sotto il profilo delle dinamiche finanziarie.

Nell’ambito del comparto immobiliare l’emergenza sanitaria ha continuato a causare un rallentamento/sospensione dei normali flussi di cassa in entrata per affitti e locazioni stimabili, per l’esercizio 2021, in oltre 2 milioni di euro.

Per contrastare, almeno sotto il profilo finanziario, la situazione appena descritta, il Gruppo ha richiesto, con riferimento ai principali finanziamenti, un’estensione delle moratorie. La controllata Milanofiori 2000 ha formalizzato con il sistema creditizio una estensione, sino al 30 giugno 2021, delle moratorie relative al rimborso delle quote capitale sia del finanziamento strutturato (con annessa sospensione della verifica del parametro Debt Service Covered Ratio) che del contratto di lease back della piazza commerciale di Milanofiori Nord. Nel mese di marzo 2022, a seguito di interlocuzioni già iniziate nel secondo semestre del 2021, Milanofiori 2000 ha inoltre presentato alle banche creditrici una richiesta di parziale rimodulazione degli impegni finanziari complessivi derivanti dai sopra menzionati finanziamenti, al fine di renderli maggiormente coerenti con i flussi attesi. Tale richiesta, tra l’altro, è supportata dalla Per contrastare, almeno sotto il profilo finanziario, la situazione appena descritta, il Gruppo ha richiesto, con riferimento ai principali finanziamenti, un’estensione delle moratorie. La controllata Milanofiori 2000 ha formalizzato con il sistema creditizio una estensione, sino al 30 giugno 2021, delle moratorie relative al rimborso delle quote capitale sia del finanziamento strutturato (con annessa sospensione della verifica del parametro Debt Service Covered Ratio) che del contratto di lease back della piazza commerciale di Milanofiori Nord. Nel mese di marzo 2022, a seguito di interlocuzioni già iniziate nel secondo semestre del 2021, Milanofiori 2000 ha inoltre presentato alle banche creditrici una richiesta di parziale rimodulazione degli impegni finanziari complessivi derivanti dai sopra menzionati finanziamenti, al fine di renderli maggiormente coerenti con i flussi attesi. Tale richiesta, tra l’altro, è supportata dallacapogruppo Brioschi che, di concerto con la controllante Bastogi, ha dato la propria disponibilità ad un rimborso anticipato parziale della sua esposizione finanziaria. Allo stato attuale le controparti bancarie hanno manifestato la disponibilità ad accogliere la richiesta; in particolare un istituto di credito, che rappresenta una quota rilevante dell’esposizione finanziaria di Brioschi e di Milanofiori 2000, ha confermato in via definitiva l’avvenuta delibera favorevole alle richieste di Milanofiori 2000(comunque soggette all’approvazione dell’altro istituto componente il pool del finanziamento ipotecario di Milanofiori 2000 ed alle altre società di leasing)..

Nel corso dell’esercizio in esame la capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare ha invece formalizzato la sospensione delle rate in conto capitale in scadenza il 31 dicembre 2020 e il 31 dicembre 2021 delle linee chirografarie oggetto di consolidamento che ammontano a complessivi 21,3 milioni di euro al 31 dicembre 2021.

Sempre in ottica di presidio finanziario, la capogruppo ha infine perfezionato:

nel mese di febbraio 2021 il rifinanziamento, tramite un’operazione di vendita e retro-locazione, di una porzione dell’immobile di proprietà a Latina per complessivi 4,9 milioni di euro garantiti dal fondo statale destinato alle piccole e medie imprese;

nel mese di luglio 2021 l’accensione di un finanziamento di liquidità per complessivi 5 milioni di euro, garantiti da ipoteche sull’area di S. Cesarea Terme e sulla porzione di proprietà dell’immobile di Latina, nonché da una fidejussione dell’azionista di controllo Bastogi.

Le cessioni di immobili minori hanno anch’esse contribuito positivamente alla copertura del fabbisogno finanziario nel corso dell’esercizio. Nel mese di luglio 2021 la prevista cessione di un’area di proprietà a Castel Maggiore (Bologna), effettuata tramite la cessione della partecipazione in Camabo Bologna, ha generato un flusso di cassa positivo di 2,7 milioni di euro.

Per quanto attiene alle attività di sviluppo immobiliare, è stata completata l’edificazione degli immobili “U1” e “U3” a Milanofiori Nord con consegna ai conduttori perfezionatasi agli inizi del mese di dicembre 2021 per quanto riguarda l’edificio “U3” e nel mese di febbraio 2022 per l’edificio “U1”, ma con effetto retroattivo del contratto di locazione a dicembre 2021, quindi in linea con i tempi previsti. Sono attualmente in stato avanzato trattative in esclusiva con un importante operatore internazionale per la cessione dei menzionati immobili, il cui perfezionamento è atteso entro la fine del mese di giugno 2022.

Le misure di contenimento della crisi sanitaria hanno dispiegato riflessi diretti anche sulla domanda di servizi di ospitalità. L’albergo di Milanofiori Nord ha infatti ripreso l’attività solo alla fine del mese di agosto con tutte le incertezze conseguenti lo stato di pandemia. Nel corso del 2021 la contrazione dei ricavi del comparto alberghiero, pari a 3,8 milioni di euro rispetto ad una situazione ante pandemia, ha generato una contrazione dei flussi di cassa operativi netti per circa 2,2 milioni di euro, già al netto di sussidi e contributi di competenza.

In tutto questo periodo il Gruppo ha fronteggiato e continua a fronteggiare l’emergenza anche facendo ricorso a sussidi/contributi statali, tra cui quelli del Fondo di Integrazione Salariare del personale dipendente e la Cassa Integrazione Guadagni ordinaria.

Il prolungarsi delle condizioni di incertezza derivanti dalla pandemia di Covid-19 (lo stato di emergenza sanitaria è terminato il 31 marzo 2022) ha condizionato, e sta condizionando, l’andamento delle diverse attività operative, generando una situazione di tensione finanziaria; ciò nonostante, alla data della presente relazione il Gruppo ha rispettato tutti gli impegni verso il sistema creditizio.

In tale contesto, il mancato perfezionamento delle cessioni degli immobili “U1” e “U3” entro l’estate avrebbe un impatto sulla situazione finanziaria della Capogruppo e del Gruppo tale da rappresentare una significativa incertezza in grado di far sorgere dubbi sul mantenimento del presupposto della continuità aziendale.

A tale proposito, occorre tuttavia rilevare che diversi elementi relativi all’avanzato stato del processo ed alle interlocuzioni con la controparte, portano a una ragionevole aspettativa che l’operazione di cessione degli immobili “U1” e “U3” possa concludersi nella prima metà del 2022.

In ragione (i) dei risultati operativi e finanziari conseguiti, (ii) dei flussi di cassa previsti dai piani aziendali derivanti dalle menzionate cessioni immobiliari, dall’attività operativa, di investimento e finanziaria e dalla controllante Bastogi, (iii) delle attuali disponibilità liquide (pari a 6,6 milioni di euro su base consolidata al 31 dicembre 2021, di cui 1,9 milioni di euro relativi alla Capogruppo) nonché (iv) delle consolidate relazioni con il sistema bancario, gli amministratori ritengono appropriato l’utilizzo del presupposto di continuità aziendale per redigere i bilanci consolidato e d’esercizio al 31 dicembre 2021.

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Rischio di tasso di interesse - Il Gruppo ha in essere una strategia volta a ridurre il rischio di fluttuazione dei tassi di interesse originato prevalentemente dalle linee di credito e dai debiti finanziari a lungo termine in essere.

Con riferimento al contratto di finanziamento della controllata Milanofiori 2000, sono stati stipulati tre contratti di copertura del rischio di variabilità di tasso di interesse a valere su una porzione della tranche A del finanziamento strutturato per un valore nozionale complessivo al 31 dicembre 2021 di 20,1 milioni di euro (di cui in hedge accounting 11,8 milioni di euro alla medesima data); le coperture sono realizzate tramite contratti di Interest Rate Swap che prevedono il pagamento di tassi fissi crescenti lungo la durata del finanziamento (Fix Payer Swap Step-up), alla data di bilancio il tasso è pari al 4,15% che rappresenta il massimo tasso fissato.

Milanofiori 2000 detiene un ulteriore contratto di Fix Payer Swap Step-up a valere su un valore nozionale al 31 dicembre 2021 pari a 21,4 milioni di euro e tasso di interesse massimo sullo strumento derivato fissato al 4,10% (applicato a partire dal 1 gennaio 2020), a copertura del rischio di variabilità di tasso su circa il 70% del debito finanziario in essere derivante dalla vendita e retro locazione delle piccole e medie superfici commerciali, paracommerciali e ricettive dell’area D4 di Milanofiori (c.d. “Lotto Piazza”).

Con riferimento infine al contratto di finanziamento della controllata Milanofiori Sviluppo finalizzato alla costruzione dei nuovi edifici di Milanofiori Nord, nel mese di dicembre 2019 sono stati sottoscritti quattro contratti di Interest Rate Cap con finalità di copertura dal rischio di variabilità del tasso d’interesse a valere su circa il 70% del debito finanziario che prevede di fissare un tetto massimo (“Cap”) pari a zero sulla componente variabile del tasso di interesse del finanziamento.

Pertanto, alla data del 31 dicembre 2021, non risultano coperti dal rischio di variabilità dei tassi di interesse debiti finanziari a lungo termine iscritti in bilancio al 31 dicembre 2021 per complessivi 95,7 milioni di euro.

Rischio di credito - Il rischio di credito del Gruppo è principalmente attribuibile all’ammontare dei crediti commerciali per affitti, locazioni e prestazioni di servizi. Per questi ultimi si vedano le specifiche sezioni delle note esplicative al bilancio.

Brioschi Sviluppo Immobiliare

Operazione di vendita e retro-locazione di una porzione del complesso immobiliare Latinafiori a Latina

Il 25 febbraio 2021 la Capogruppo ha perfezionato un accordo di vendita e retro-locazione avente ad oggetto una parte degli immobili di proprietà situati a Latina, facenti parte del complesso immobiliare Latinafiori ed oggetto di contratti di locazione, mantenendone il godimento in qualità di utilizzatore. Brioschi ha trasferito, per un valore di 6,3 milioni di euro, il suddetto compendio immobiliare a favore di Banca Privata Leasing S.p.A. la quale ha successivamente sottoscritto con Brioschi, in qualità di utilizzatore, un contratto di locazione finanziaria del compendio ceduto, della durata di 72 mesi con pagamento di canone anticipato pari a 1,4 milioni di euro e conseguente flusso di cassa netto per Brioschi pari a 4,9 milioni di euro.

Da un punto di vista contabile la vendita e successiva retro-locazione si configura come un’operazione di finanziamento. L’operazione è garantita dal fondo statale destinato alle piccole e medie imprese ed il tasso di interesse è variabile sulla base dell’Euribor a 3 mesi con floor a zero maggiorato di uno spread di 250 basis point.

Approvazione del bilancio al 31 dicembre 2020

L’Assemblea degli azionisti di Brioschi Sviluppo Immobiliare, riunitasi il 5 maggio 2021 tramite il Rappresentante Designato a fronte delle previsioni normative emanate per il contenimento del contagio da COVID-19, ha approvato il bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2020 e ha rinviato a nuovo la perdita dell’esercizio pari a euro 10.696.759.

Rinnovo nomine organi societari

Con l’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2020 si è concluso il mandato del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale.

L’Assemblea degli Azionisti ha quindi provveduto a nominare il nuovo Consiglio di Amministrazione fino alla data di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2023. I consiglieri nominati dalla lista presentata dal socio di maggioranza Bastogi spa sono: Matteo Cabassi (Presidente), Eugenio Kannès (nominato successivamente Amministratore Delegato dal Consiglio di Amministrazione), Daniele Conti, Maria Adelaide Marchesoni, Sergio Barilaro e Silvia Vacca. Dalla lista di minoranza presentata dal socio Viris S.p.A. è stata nominata consigliere Raffaella Viscardi. I signori Daniele Conti, Maria Adelaide Marchesoni, Silvia Vacca e Raffaella Viscardi si sono qualificati indipendenti ai sensi del Testo Unico della Finanza e del Codice di Corporate Governance delle società quotate.

L’Assemblea ha inoltre nominato il nuovo collegio sindacale, che rimarrà in carica per il triennio 2021-2023. Dalla lista presentata dal socio di maggioranza Bastogi S.p.A. sono stati tratti i sindaci effettivi Ambrogio Brambilla e Gigliola Adele Villa. Dalla lista di minoranza è stato eletto il sindaco Manlio Napoletano, nominato presidente del collegio sindacale ai sensi di legge. I due sindaci supplenti eletti sono Daniele Carlo Trivi, nominato dalla lista di minoranza e Daniela Travella, selezionata dalla lista di maggioranza.

Cessione della partecipazione Camabo Bologna / Terreno di Castel Maggiore (Bologna)

Camabo Bologna è una società veicolo, proprietaria di un terreno a destinazione agricola di circa 180 ettari situato nel Comune di Castel Maggiore (Bologna).

Il 5 luglio 2021 la capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare ha ceduto a terzi l’intera partecipazione posseduta nella società, pari al 51% del capitale sociale, per un corrispettivo pari a 3 milioni di euro. Da un punto di vista economico la cessione ha generato nel bilancio consolidato un margine negativo di 1 milione di euro. Gli effetti finanziari dell’operazione sono stati invece positivi di 2,7 milioni di euro.

Accensione di un finanziamento ipotecario di liquidità

Il 29 luglio 2021 la capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare ha ottenuto un finanziamento ipotecario di liquidità per complessivi 5 milioni di euro. Il finanziamento ha durata 48 mesi, prevede un tasso di interesse variabile pari all’Euribor 6 mesi maggiorato di uno spread di 525 basis point ed è garantito da ipoteca sull’area di sviluppo di S. Cesarea Terme e sulla porzione di proprietà dell’immobile di Latina. Il rimborso è previsto per il 70% alla scadenza del 42° mese e del restante 30% alla scadenza finale. È previsto un rimborso anticipato obbligatorio nel caso di cessione da parte della controllata Milanofiori Sviluppo degli immobili attualmente in corso di edificazione. Il finanziamento è infine garantito anche da una fidejussione rilasciata dall’azionista di controllo Bastogi Spa.

Risultati dell’esercizio

Il bilancio d’esercizio della Società chiude con un risultato operativo netto negativo di 2,8 milioni di euro rispetto a 3,5 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Il miglioramento è principalmente attribuibile a minori accantonamenti di competenza dell’esercizio nonché a minori svalutazioni di beni immobiliari. La gestione delle partecipazioni registra un risultato netto positivo di 0,8 milioni di euro rispetto ad un valore negativo di 6,4 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Il miglioramento è principalmente riconducibile alle minori svalutazioni di alcune società partecipate di natura immobiliare in ragione dell’andamento dei rispettivi NAV (Net Asset Value) che al 31 dicembre 2020 riflettevano sia gli andamenti economici negativi di alcune società che la contrazione dei valori di mercato degli immobili di proprietà, anche a seguito della fase più critica dell’emergenza sanitaria da covid-19. Il valore positivo dell’esercizio in esame (0,8 milioni di euro) è costituto da rivalutazioni di partecipazioni per 1,8 milioni di euro, riconducibili principalmente alla controllata Milanofiori 2000 in ragione del positivo andamento del NAV della società nel corso del 2021, al netto degli oneri derivanti dalla cessione della partecipazione in Camabo Bologna pari a 1 milione di euro. La gestione finanziaria registra un passivo di 1 milione di euro rispetto a 0,6 milioni di euro al 31 dicembre 2020. La variazione è principalmente attribuibile al maggiore indebitamento nei confronti del sistema creditizio. Le imposte sul reddito sono positive di 2,4 milioni di euro (positive di 0,4 milioni di euro al 31 dicembre 2020) principalmente per effetto della tassazione anticipata e differita.

Il risultato complessivo dell’esercizio è dunque negativo di 0,7 milioni di euro, in netto miglioramento rispetto a 10,7 milioni di euro al 31 dicembre 2020.

Da un punto di vista patrimoniale, il patrimonio netto al 31 dicembre 2021 è pari a 111,5 milioni di euro, rispetto a 112,2 milioni di euro al 31 dicembre 2020. La riduzione è attribuibile al risultato complessivo dell’esercizio.

La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è pari a 31,5 milioni di euro rispetto a 20,6 milioni di euro al 31 dicembre 2020. La variazione è principalmente attribuibile ai flussi di cassa negativi connessi alla gestione operativa della Società nonché al supporto finanziario prestato alle società controllate nel corso dell’esercizio.

La posizione finanziaria netta a breve termine è invece pari a 3,9 milioni di euro rispetto a 20,2 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Il miglioramento riflette principalmente la formalizzazione della sospensione degli obblighi di pagamento relativi alle linee chirografarie della Società (complessivi 21,3 milioni di euro al 31 dicembre 2021), classificate come esigibili entro l’esercizio successivo al 31 dicembre 2020 e ora riportate nel medio lungo termine per 14,7 milioni di euro.

Si riportano nel seguito i prospetti di conto economico riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata.

Il Conto economico riclassificato evidenzia le componenti di ricavo e costo e i relativi margini economici al netto delle componenti di natura non ricorrente presentate in apposita riga separata.

Conto economico riclassificato di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa

Situazione patrimoniale e finanziariariclassificata di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa

Raccordo tra il patrimonio netto ed il risultato d’esercizio evidenziati nei prospetti contabili della Capogruppo ed il patrimonio netto ed il risultato consolidato

Valori espressi in migliaia di euro

Principali società del Gruppo

Sono di seguito illustrati i fatti di rilievo relativi alle principali società del Gruppo.

Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo – Progetto Milanofiori Nord

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, è proprietaria di un’area di originari 360.000 mq al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase di ultimazione la realizzazione del progetto di Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento (“slp”) con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana di Milano (linea 2) comprende, tra l’altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness. L’area commerciale del comparto di Milanofiori Nord è locata a noti marchi della grande distribuzione commerciale, che si affiancano a Virgin Active per la gestione del centro fitness, UCI Cinemas per il cinema multisala e H2C per l’albergo nella piazza del complesso. Per quanto riguarda la ristorazione, oltre agli spazi locati nella piazza commerciale a primari operatori del settore, sono presenti nel comparto un punto di ristorazione Mc Drive e un punto di ristorazione Calavera Fresh Mex.

Alla data della presente relazione sono state ultimate edificazioni per complessivi 204.000 mq circa di slp. Nel mese di febbraio 2022 è stata ultimata la consegna degli edifici denominati “U1” ed “U3”, realizzati sulla base di appositi accordi e contratti di locazione di cosa futura. Sono attualmente in stato avanzato trattative in esclusiva con un importante operatore internazionale per la cessione dei menzionati immobili, il cui perfezionamento è atteso entro la fine del mese di giugno 2022.

Nell’ambito del comparto di Milanofiori Nord sono inoltre in via di completamento, seppur con le difficoltà derivanti dalla pandemia, le attività di ricommercializzazione delle unità immobiliari non locate.

Partecipazioni di Brioschi Sviluppo Immobiliare non consolidate

Sono di seguito illustrati i fatti di rilievo relativi alle principali società non consolidate del Gruppo.

Camabo e Infrafin

Camabo detiene la partecipazione in Infrafin (controllata al 100%) che è proprietaria di un’area di circa 1.100.000 mq con potenzialità edificatorie complessive pari a complessivi 325.500 mq di superficie lorda, situata nel Comune di Rozzano (Milano), Camabo detiene la partecipazione in Infrafin (controllata al 100%) che è proprietaria di un’area di circa 1.100.000 mq con potenzialità edificatorie complessive pari a complessivi 325.500 mq di superficie lorda, situata nel Comune di Rozzano (Milano),dove si prevede lo sviluppo del progetto Milanofiori Sud.In occasione del Piano di Governo del Territorio del Comune di Rozzano divenuto efficace dal mese di marzo 2013, Infrafin ha avviato un processo di dialogo operativo con gli interlocutori interessati (i responsabili dell’ufficio tecnico del Comune, gli urbanisti estensori del master plan, le realtà attive sul territorio della Società Agricola Sant’Alberto) e con il contributo dell’antropologo Marc Augé, allo scopo di riprogettare in maniera condivisa lo sviluppo dell’area. Il risultato degli incontri è un progetto innovativo di ampio respiro, che prevede un mix funzionale in grado di conciliare la vocazione abitativa e insieme agricola del territorio, nell’ambito di un disegno complessivo e di riqualificazione e valorizzazione ambientale, come l’avvio di coltivazioni tipicamente locali gestite con metodi naturali da inserire in filiere dirette di produzione.

Il 30 maggio 2017 Infrafin ha presentato un’istanza volta ad avviare il procedimento di approvazione di uno strumento urbanistico attuativo che prevede l’insediamento delle potenzialità edificatorie sopra indicate. Nel corso di tutto il 2019 sono proseguite le attività di condivisione delle scelte progettuali con i diversi attori pubblici coinvolti, tra cui il Comune di Rozzano, l’Ente Città metropolitana di Milano e il Parco Agricolo Sud Milano. Nelle more di tali attività è scaduto il Documento di Piano del PGT del marzo 2013 e il Comune di Rozzano ha conseguentemente avviato un procedimento di variante urbanistica al PGT con delibera del 13 novembre 2019, richiedendo ai soggetti interessati la presentazione di suggerimenti e proposte e assegnando al Centro Studi PIM, nel mese di gennaio 2020, l’incarico per la redazione degli atti costituenti la variante al PGT. In attesa della formazione e dell’approvazione della variante è stato avviato un dialogo con il Comune e il PIM per l’inserimento del settore nord dell’area Infrafin, che costituisce di fatto il completamento dell’intervento dell’attuale Milanofiori, all’interno del Documento d’Inquadramento dei Programmi Integrati d’Intervento, strumento urbanistico che consente l’attuazione di aree di trasformazione urbana anche in assenza del Documento di Piano. Nel mese di luglio 2021 il menzionato Documento d’Inquadramento della Programmazione Integrata di Intervento è stato approvato consentendo in via anticipata ad Infrafin di sviluppare il settore nord dell’area per complessivi massimi 96.000 mq di superficie lorda di pavimento. Nel mese di marzo 2022, nel rispetto dei tempi previsti dal Documento d’Inquadramento, è stato presentato il progetto di Piano Integrato d’Intervento con la connessa documentazione relativa alle procedure di Valutazione Ambientale Strategica (VAS) e Valutazione di Impatto Ambientale (VIA), e quindi avviato il relativo processo di approvazione.

Fondo comune di investimento immobiliare Numeria Sviluppo Immobiliare

Nel mese di dicembre 2007 ha sottoscritto in misura paritetica con il Gruppo Gandolfi, le quote del Fondo Immobiliare Numeria Sviluppo Immobiliare, promosso e gestito da Numeria Sgr. Tale fondo rappresenta il veicolo con cui si è proceduto ad effettuare l’operazione di acquisto di un complesso immobiliare a Modena.

Le attività del Fondo sono riferite principalmente a questo immobile, mentre le passività sono riferite al mutuo ipotecario concesso alla società da Intesa Sanpaolo.

Il fondo si trova attualmente in una situazione di significativa difficoltà e presenta un deficit patrimoniale. In ragione dei risultati negativi consuntivati, principalmente riconducibili alla riduzione del valore di mercato dell’unico asset di proprietà, e sulla base dei possibili scenari riguardanti le attività del fondo, già dai precedenti esercizi gli Amministratori di Brioschi hanno sostanzialmente recepito tutte le possibili perdite derivanti dall’investimento.

Milanofiori Sviluppo

Ultimata la consegna ai tenant di due edifici ad uso uffici a Milanofiori Nord

Il 22 febbraio 2022 la controllata Milanofiori Sviluppo ha ultimato la consegna degli edifici convenzionalmente denominati “U1” ed “U3”, realizzati nel comparto Milanofiori Nord sulla base di appositi accordi e contratti di locazione di cosa futura sottoscritti con i rispettivi tenant nel febbraio 2019 e nel giugno 2019. Entrambi gli edifici hanno destinazione a terziario e sono stati progettati secondo i più attuali standard funzionali, tecnologici e di sostenibilità di questa asset class. L’edificio U1, di circa 31.650 mq di GIA (Gross Internal Area) distribuiti su 15 livelli (di cui 2 destinati a parcheggi e locali tecnici), certificato Leed® Gold e Well V2 Gold, è stato consegnato ad Accenture S.p.A. L’edificio U3, di circa 11.400 mq di GIA distribuiti su 13 livelli (di cui 2 destinati a parcheggi e locali tecnici), certificato Leed® Gold, è stato consegnato a Diamante RE Srl società interamente controllata da BNP Paribas S.A.

Infrafin

Progetto Milanofiori Sud - Presentazione del Piano Integrato d’Intervento relativo al settore nord per complessivi massimi 96.000 mq di superficie lorda di pavimento

Si veda la sezione relativa ai fatti di rilievo dell’esercizio.

Con le incertezze e le limitazioni meglio evidenziate in altre sezioni del presente documento, nel corso del 2022 proseguiranno le attività, sia operative che commerciali, finalizzate alla realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio. Procederanno le attività finalizzate alla cessione degli immobili “U1” e “U3” a Milanofiori Nord, al momento prevista entro il 30 giugno 2022. Proseguiranno inoltre le attività propedeutiche al completamento dello sviluppo dei 14.000 mq residui del comparto con destinazione uffici e residenziale, nonché le attività di ricommercializzazione delle ultime residue unità immobiliari non locate, modulando gli investimenti in relazione alle effettive disponibilità finanziarie.

Proseguirà, infine, per il comparto di Milanofiori Sud, il dialogo con gli attori pubblici coinvolti per la ridefinizione della variante generale al PGT e per lo sviluppo in via anticipata del settore nord del comparto a seguito dell’approvazione del Documento d’Inquadramento della Programmazione Integrata di Intervento e della successiva presentazione progetto di Piano Integrato d’Intervento avvenuta nel mese di marzo 2022.

Per quanto riguarda il settore Alberghiero le attività stanno riprendendo in linea con i piani aziendali dopo la riapertura avvenuta alla fine del mese di agosto 2021.

Anche il settore Energia proseguirà le attività in linea con i piani aziendali, seppur in un difficile contesto di mercato caratterizzato da turbolenze ed elevata volatilità.

Sotto il profilo finanziario, come meglio riportato nel paragrafo “Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto”, si prevede di far fronte ai fabbisogni finanziari con le disponibilità liquide esistenti e i flussi di cassa attesi dalle cessioni immobiliari, dall’attività operativa, di investimento e finanziaria nonché quelli rinvenibili dalla controllante Bastogi.

Nel corso dell’esercizio 2021 il Gruppo Brioschi ha effettuato ordinarie operazioni con imprese collegate nonché con la controllante Bastogi e con imprese sottoposte al controllo della predetta società. Queste operazioni hanno riguardato concessioni e rimborsi di finanziamenti alle condizioni meglio precisate nelle note esplicative, nonché prestazioni di servizi e affitto di spazi i cui corrispettivi sono in linea con i valori di mercato.

I riflessi patrimoniali ed economici di tali operazioni sono evidenziati nei prospetti esplicativi delle singole voci di bilancio.

Le operazioni compiute da Brioschi e dalle imprese incluse nel perimetro di consolidamento con le altre parti correlate fanno parte della ordinaria gestione e sono regolate a condizioni di mercato.

Le informazioni sui rapporti con parti correlate, ivi incluse quelle richieste dalla Comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006, sono presentate nelle note 50 e 52 del bilancio consolidato al 31 dicembre 2021.

Rapporti con imprese controllanti, controllate, collegate e correlate (Brioschi Sviluppo Immobiliare spa)

Nel corso dell’esercizio 2021, Brioschi ha effettuato ordinarie operazioni con imprese controllate, con la controllante Bastogi e con imprese sottoposte al controllo della predetta società. Queste operazioni hanno riguardato concessioni e rimborsi di finanziamenti alle condizioni meglio precisate nelle note esplicative, nonché prestazioni di servizi e affitto di spazi i cui corrispettivi sono in linea con i valori di mercato.

I riflessi patrimoniali ed economici di tali operazioni sono evidenziati nei prospetti esplicativi delle singole voci di bilancio.

Le operazioni compiute da Brioschi con le altre parti correlate fanno parte della ordinaria gestione e sono regolate a condizioni di mercato.

Le informazioni sui rapporti con parti correlate, ivi incluse quelle richieste dalla Comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006, sono presentate nella nota 39 del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2021.

L’Orologio / Immobile di via Watteau a Milano

La società L’Orologio (controllata da Brioschi) è proprietaria dell’immobile di via Watteau a Milano, occupato nel settembre 1994 da appartenenti al Centro Sociale Leoncavallo. La società, nel marzo 2001, ha provveduto a citare in giudizio gli occupanti abusivi.

Nel predetto giudizio si è costituita solo l’Associazione delle Mamme del Leoncavallo.

Con sentenza n. 3926, depositata il 13 marzo 2003, il Tribunale di Milano ha pronunciato nei confronti dell’Associazione Mamme del Leoncavallo la condanna al rilascio dell’immobile per cui è causa, fissando il termine del 30 maggio 2003 per lo sgombero. Il Tribunale ha inoltre condannato la convenuta al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio.

Con atto di appello notificato il 14 maggio 2003 l’Associazione Mamme del Leoncavallo ha impugnato la sentenza emessa dal Tribunale di Milano.

Successivamente, con sentenza n. 2852 depositata il 5 novembre 2004 la Corte d’Appello ha respinto l’appello e confermato la sentenza di I grado. Avverso tale sentenza l’Associazione Mamme del Leoncavallo ha proposto ricorso per Cassazione. L’Orologio ha resistito e notificato controricorso e ricorso incidentale condizionato sotto il profilo del mancato accoglimento da parte della Corte d’Appello di alcune eccezioni preliminari sollevate in causa da L’Orologio medesima. Il giudizio è stato definito con sentenza n. 9017/10 con cui la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale condannando l’Associazione Mamme del Leoncavallo al rimborso delle spese di giudizio.

Fin dall’anno 2005 l’Orologio ha attivato il procedimento di esecuzione forzata per ottenere lo sgombero dell’immobile; alla data del 28 settembre 2021 sono stati effettuati 106 accessi da parte dell’ufficiale giudiziario, tutti con esito negativo, e ciò in considerazione del mancato intervento della forza pubblica, sempre regolarmente avvisata, e dal novembre 2011 autorizzata dal prefetto di Milano; la data del prossimo accesso è stata fissata per il giorno 5 maggio 2022.

Nel contesto sopra detto, la società ha citato in giudizio la Presidenza del Consiglio dei Ministri ed il Ministero dell’Interno per ottenere la loro condanna al risarcimento dei danni dalla stessa subiti in dipendenza del ripetuto mancato intervento della Forza Pubblica, danni quantificati in non meno di 15 milioni di euro. Il giudice ha disposto apposita CTU per l’accertamento del danno subito dalla società attrice. La CTU è in corso di svolgimento e il giudice, a seguito di ripetuti rinvii, ha fissato l’udienza per l’esame della CTU al 22 settembre 2022.

Adesione al processo di semplificazione normativa adottato con delibera CONSOB n. 18079 del 20 gennaio 2012

Il 28 gennaio 2013 il Consiglio di Amministrazione di Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A. ha deliberato, ai sensi dell’art. 3 della Delibera CONSOB n. 18079 del 20 gennaio 2012, di aderire al regime di semplificazione previsto dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1- bis, del Regolamento adottato da CONSOB con delibera n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni, avvalendosi pertanto della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi previsti dall’Allegato 3B del predetto Regolamento CONSOB in occasione di operazioni significative di fusione, scissione, aumenti di capitale mediante conferimento di beni in natura, acquisizioni e cessioni.

Attività di ricerca e sviluppo

Non vi sono da segnalare attività di ricerca e sviluppo da parte della Società e del Gruppo.

Azioni proprie

Al 31 dicembre 2021 Brioschi detiene n. 8.569.932 azioni proprie pari allo 1,088% del capitale sociale iscritte a un prezzo medio complessivo di 0,0849 euro per azione per un ammontare complessivo di 0,7 milioni di euro. Nel corso dell’esercizio 2021 e sino alla data della presente relazione la Società non ha acquistato né alienato azioni proprie o della società controllante.

Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari

Da quest’anno la “Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari” non è più pubblicata congiuntamente alla relazione sulla gestione ma sarà disponibile sul sito internet della Società all’indirizzo oltre che sul meccanismo di stoccaggio autorizzato eMarket Storage ().

Questa sezione contiene alcuni indicatori non finanziari - le politiche sul personale, l’impatto ambientale e sociale delle attività, la ricerca della sostenibilità e dell’innovazione, le relazioni con gli stakeholder e il territorio - per fornire un’informazione più completa sulla creazione di valore da parte del Gruppo Brioschi.

Il documento è suddiviso in due aree di rendicontazione:

Le persone e il lavoro

La responsabilità verso la comunità, il territorio e l’ambiente

Nella stesura del documento si sono tenute in considerazione – quando ritenute applicabili – le indicazioni fornite dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili. Gli indicatori numerici relativi al lavoro sono stati calcolati in base alle prassi e standard internazionali più accreditati, scelti secondo un criterio di applicabilità e significatività dei dati.

Per quanto riguarda gli indicatori di natura ambientale, nel calcolo delle emissioni si considerano solo i fattori di emissione standard, ossia i fattori di emissione dovuti a consumi finali di energia imputabili alle attività delle società del Gruppo. Tra questi, sono stati considerati solo i consumi legati all’attività caratteristica di maggiore impatto ambientale.

LE PERSONE E IL LAVORO

I Numeri del 2021

60 i lavoratori (dipendenti, collaboratori e amministratori con incarichi esecutivi)

98% la percentuale di dipendenti assunti a tempo indeterminato

2% il tasso di assenteismo dei dipendenti

13 la media degli anni di anzianità lavorativa dei dipendenti

30% la percentuale dei dipendenti con laurea o master

Il lavoro nel Gruppo Brioschi nel 2021

Il Gruppo Brioschi privilegia l’applicazione di contratti a tempo indeterminato, limitando il più possibile l’utilizzo di formule contrattuali che non favoriscono la progettualità a lungo termine.

La tabella mostra il numero dei lavoratori delle società del Gruppo al 31 dicembre 2021 e alla stessa data dell’anno precedente:

Le variazioni rispetto all’esercizio precedente si riferiscono principalmente alla società H2C Gestioni, attiva nel settore alberghiero.

Al 31 dicembre 2021 il Gruppo Brioschi ha in organico 53 lavoratori dipendenti, di cui 52 assunti a tempo indeterminato e 1 con contratto a termine. Alla stessa data, la società ha inoltre in organico 1 contratto intermittente, 2 collaboratori non dipendenti e 4 amministratori esecutivi presenti in modo continuativo. La persona con contratto a tempo determinato è stata confermata a tempo indeterminato con decorrenza 1° gennaio 2022.

Il lavoro e la sicurezza nei cantieri

Nel corso dell’anno, 1881 lavoratori hanno prestato la loro opera nel cantiere degli edifici “U1” e “U3” e in altri due cantieri minori, per un totale di 425 giornate di apertura cantiere e una media di 217 presenze giornaliere.

Circa il 68% di questi lavoratori è di nazionalità straniera e proviene da: Romania, Egitto, Kosovo, Albania, Montenegro, Bosnia-Erzegovina, India, Marocco, Ecuador, Tunisia, Perù, Gambia, Senegal, Venezuela e Thailandia.

Nel 2021 si sono verificati 3 infortuni di lieve entità in cantiere, che hanno coinvolto 3 persone, per un totale di 15 giornate di lavoro.

Nei cantieri attivi nell’ultimo triennio si sono verificati complessivamente 8 infortuni che hanno coinvolto 8 persone, per un totale di 134 giornate di lavoro.

Turn over, mobilità interna e tasso di stabilità del personale dipendente

Nel 2021 il turn over ha riguardato 5 dipendenti in uscita dal Gruppo: 4 per dimissioni volontarie e 1 per pensionamento.

Nel corso dell’esercizio, sono entrate nel Gruppo 3 persone: 2 nuove assunzioni e 1 per trasferimento da un’altra società del Gruppo.

Nel 2021 il tasso di stabilità a un anno risulta del 93%, in diminuzione rispetto all’anno precedente. La media di permanenza nel Gruppo è pari a 13,1 anni, in lieve aumento rispetto al 2020.

La percentuale di personale con almeno 10 anni di permanenza nel Gruppo raggiunge il 66%, mentre i dipendenti con anzianità di permanenza pari o superiore ai 20 anni sono il 17%.

Relazioni industriali e contenziosi con i lavoratori

Dal 1979 (anno di acquisizione di Brioschi da parte della holding di controllo) a tutto il 2021, nelle società del Gruppo non sono state registrate ore di sciopero e non sono presenti rappresentanze sindacali.

Al 31 dicembre 2021 non vi sono contenziosi pendenti con i lavoratori.

Salute e sicurezza dei lavoratori

Infortuni sul lavoro e in itinere

Oltre agli infortuni in cantiere già menzionati, tra i dipendenti del Gruppo Brioschi nel 2021 non si è verificato alcun infortunio sul lavoro, né in itinere.

Tasso di assenteismo e straordinari

Nel 2021 il tasso di assenteismo dei dipendenti del Gruppo Brioschi - calcolato come rapporto tra le giornate perse per sciopero, infortunio o malattia e il totale delle giornate lavorabili - risulta del 2% in leggera riduzione rispetto al 2020. Il tasso è in parte condizionato dalle assenze per malattia derivanti dalla pandemia di Covid-19.

Le ore di lavoro straordinario del Gruppo, senza considerare H2C Gestioni, sono passate da 447 nel 2020 a 590 nel 2021. Il numero delle ore straordinarie registrate nel 2021 dalla società H2C Gestioni, attiva nel settore alberghiero, ammonta a 116, rispetto alle 208 ore del 2020.

Le persone del Gruppo Brioschi nel 2021

Composizione e professionalità

Al 31 dicembre 2021 sono 53 i dipendenti del Gruppo Brioschi, distribuiti tra la holding (12 persone) e altre sette società del Gruppo. La maggior parte del personale svolge la sua attività presso la sede centrale di Milano; 16 dipendenti lavorano in due sedi operative di Milanofiori Nord ad Assago e 1 dipendente a Cagliari.

La tabella mostra la composizione del personale dipendente del Gruppo Brioschi per inquadramento e livello di istruzione al 31 dicembre 2021.

I dipendenti sono prevalentemente professionisti qualificati, distribuiti in particolare nelle posizioni di responsabilità e tra gli impiegati. Il 57% dei dipendenti possiede un diploma, il 30% ha una laurea e, di questi, 1 persona (un quadro) ha conseguito un master post laurea.

Nel Gruppo Brioschi c’è una prevalenza di personale con esperienza.

La tabella mostra la distribuzione del personale dipendente per fascia di età al 31 dicembre 2021.

Al 31 dicembre 2021 l’80% dei dipendenti ha più di 40 anni, con una distribuzione prevalente nella fascia di età compresa tra i 50 e i 70 anni, mentre sono presenti 6 dipendenti sotto i 30 anni.

L’età media dei dipendenti nel 2021 si attesta a 48,8 anni, in lieve aumento rispetto all’esercizio precedente.

Aggiornamento e formazione

Nel 2021, 43 dipendenti del Gruppo hanno partecipato a diversi corsi di formazione obbligatoria sulla sicurezza, per un totale complessivo di 324 ore. Una parte di questi corsi è stata organizzata con la collaborazione di Fondimpresa (Fondo professionale per la formazione continua rivolta a quadri, impiegati e operai).

Nell’ambito delle attività organizzate dalla controllante Bastogi con il Fondir (Fondo paritetico interprofessionale nazionale per la formazione continua dei dirigenti del terziario), sono stati attivati alcuni specifici corsi di formazione che hanno coinvolto i dirigenti di Brioschi:

-formazione BIM Management: 4 dirigenti per un totale di 196 ore;

-corso specialistico di Gestione dei collaboratori post-Covid: 2 dirigenti per un totale di 32 ore.

A questi incontri hanno partecipato, in veste di uditori, anche 10 persone non dirigenti, per un totale di 424 ore.

Diversità e pari opportunità

Al 31 dicembre 2021, nel Gruppo Brioschi sono presenti 3 dipendenti di nazionalità diversa da quella italiana e 1 dipendente appartenente a categorie protette.

Le donne rappresentano il 30% dell’organico e ricoprono ruoli di responsabilità a tutti i livelli. Una donna è dirigente e 6 sono quadro.

Al 31 dicembre 2021, il peso della componente femminile, all’interno dell’organo di governo della quotata Brioschi Sviluppo Immobiliare, è del 43%.

Nei Consigli di Amministrazione delle società controllate del Gruppo Brioschi, la presenza di donne si attesta al 14%, mentre all’interno dei collegi sindacali raggiunge il 29%.

Due su tre dei collegi sindacali sono presieduti da una donna, come anche il Comitato per le nomine e le remunerazioni di Brioschi. Quest’ultimo è costituito per il 75% da donne, mentre all’interno del Comitato controllo e rischi la presenza femminile si attesta al 60%. Una donna presiede, infine, gli Organismi di Vigilanza di Brioschi Sviluppo Immobiliare, Milanofiori Sviluppo e Milanofiori 2000.

Conciliazione tra tempi di vita e lavoro

Oltre agli strumenti previsti dalla legge, il Gruppo Brioschi supporta i dipendenti nella gestione di esigenze personali e familiari, con forme di flessibilità concordate tramite accordi con i singoli lavoratori, tenendo conto del tipo di attività svolta e delle necessità organizzative dell’azienda.

Il 43% dei dipendenti ha un’età compresa tra i 18 e i 49 anni: in particolare ricade in questa fascia il 35% del personale di genere femminile, la componente più interessata alla conciliazione tra lavoro, tempi di vita e impegni familiari.

Al 31 dicembre 2021 nel Gruppo Brioschi, accanto ai contratti a tempo pieno, vengono applicati 4 contratti a tempo parziale con un orario tra le 16 e le 30 ore. Tre part time sono di donne assunte con contratto a tempo indeterminato (2 quadri e 1 impiegata) e un’età compresa fra i 40 e i 52 anni, che ne hanno fatto richiesta per motivi di conciliazione con gli impegni familiari. Una persona con contratto part time usufruisce, per motivi di salute, anche di una forma parziale e temporanea di telelavoro.

Il quarto part time è relativo ad un dipendente maschio, impiegato di una società controllata.

Nel corso dell’anno, nessun dipendente ha usufruito di un periodo di astensione per maternità e paternità.

Cinque lavoratori (2 donne e 3 uomini) hanno usufruito, nell’arco dell’anno, di permessi straordinari per assistenza a familiari (legge 104/92 – Legge 151) per un totale di 887 ore.

Agevolazioni e iniziative per il personale

I dipendenti del Gruppo usufruiscono di buoni pasto, tranne i dipendenti della società H2C Gestioni che utilizzano il servizio ristorazione interno all’albergo di Milanofiori Nord.

Nel 2021 il Gruppo Brioschi ha erogato ticket restaurant per un valore complessivo di 41.154 euro.

Il Gruppo ha convenzioni con il Centro Auxologico di Milano (sconti sulle tariffe delle visite mediche per i dipendenti), e con alcuni ristoranti che riservano uno sconto al personale del Gruppo compreso tra il 10% e il 15%.

I dipendenti del Gruppo Brioschi usufruiscono anche di una serie di agevolazioni per l’utilizzo di servizi presso alcune strutture di proprietà del Gruppo o del Gruppo di controllo cui Brioschi appartiene. Tra queste: Open Care – Servizi per l’arte, l'Area Multisport del Mediolanum Forum (estesa anche ai familiari), l’H2C Hotel Milanofiori Nord e il Teatro Repower.

Il Gruppo Brioschi offre ai dipendenti la possibilità di disporre di biglietti omaggio per gli spettacoli e le manifestazioni che si svolgono presso il Mediolanum Forum e il Teatro Repower.

Il Gruppo Brioschi promuove attivamente azioni volte al sostegno delle persone in difficoltà.

In seguito ai forti disagi derivanti dalla pandemia, il Gruppo ha intrapreso diverse iniziative a tutela e sostegno del personale, proseguite nel 2021.

Anche nel corso del 2021 è stata data la possibilità a tutti i dipendenti e collaboratori aventi diritto di svolgere le proprie attività in smart working grazie al collegamento con la rete aziendale da remoto.

Le società del Gruppo che, nel corso dell’anno, hanno dovuto ricorrere ad ammortizzatori sociali (Cassa Integrazione Guadagni, Fondo di Integrazione Salariale, Cassa Integrazione in Deroga, ecc.), grazie agli accordi stipulati con le rappresentanze sindacali di categoria, hanno riconosciuto le misure più favorevoli ai dipendenti, quali la possibilità di continuare a maturare i ratei per ferie e mensilità aggiuntive anche nei periodi di sospensione dal lavoro, l’attribuzione dei buoni pasto anche ai dipendenti in smart working, l’anticipo dell’indennità di disoccupazione ai lavoratori in attesa della relativa liquidazione da parte dell’INPS.

Nel 2021 è stata rinnovata la copertura, a favore di tutti i dipendenti, esclusi i dirigenti già coperti da polizza contrattuale, di una polizza assicurativa sulla vita a totale carico delle società di appartenenza. La polizza garantisce, in caso di premorienza a seguito di malattia o infortunio (comprese le conseguenze da Covid-19 e da qualsiasi altra influenza pandemica), un capitale assicurato che raddoppia in presenza di figli minori.

Nel corso dell’anno, la società di appartenenza ha rimborsato il costo del tampone molecolare per Covid-19, quando non coperto dal Servizio Sanitario Nazionale, per tutelare maggiormente i luoghi di lavoro.

I dipendenti del Gruppo assunti a tempo indeterminato, suddivisi per categorie omogenee (operai, impiegati e quadri), hanno potuto usufruire di un piano di welfare che prevede la concessione di somme aggiuntive (da 500 euro per i quadri a 1.000 euro per gli operai) rispetto a quelle contrattualmente spettanti. I beni e servizi possono essere usufruiti dal dipendente o dalla sua famiglia.

Per tutto il 2021, nonostante il venir meno dell’obbligo di legge, il Gruppo Brioschi ha mantenuto all’interno dei propri uffici il presidio anti-Covid di misurazione della temperatura corporea.

I dipendenti hanno inoltre potuto scegliere tra le mascherine chirurgiche e le FFP2, messe ogni giorno a disposizione dall’azienda.

All’interno del Gruppo BrioschiAll’interno del Gruppo Brioschi, nel corso dell’anno, non si sono registrati focolai di Covid-19.LA RESPONSABILITÀ VERSO LA COMUNITA’, IL TERRITORIO E L'AMBIENTE

I Numeri della responsabilità nel 2021

8.678 kg le emissioni di CO2 risparmiate nel 2021 grazie all’utilizzo del fotovoltaico nelle residenze di Milanofiori Nord

91.746 kg le emissioni di CO2 complessivamente risparmiate grazie all’utilizzo del fotovoltaico nelle residenze di Milanofiori Nord dal giugno 2012 al febbraio 2022

110 ha la superficie di oasi faunistica nei terreni intorno alla Cascina Sant’Alberto

20.000 gli alberi ad oggi piantati dalla Società Agricola Sant’Alberto nei terreni intorno alla Cascina Sant’Alberto

Brioschi Sviluppo Immobiliare, nello svolgimento della propria attività, si pone anche l’obiettivo di migliorare diversi aspetti dei luoghi in cui una comunità vive, lavora, si esprime e si relaziona.

Brioschi non ha iscritto a bilancio attività di ricerca e sviluppo, ai sensi dell’articolo 2428, comma 3, numero 1. Tuttavia, nella sua quotidiana attività di sviluppatore immobiliare, la Società si dedica a una ricerca costante, con particolare attenzione ai seguenti ambiti:

nuove forme di qualità del vivere, del lavorare e dell’abitare;

nuove modalità di aggregazione e inclusione sociale;

approccio partecipato e multidisciplinare allo sviluppo immobiliare;

rigenerazione urbana;

valorizzazione della produzione agricola locale;

nuovi sistemi di comunicazione digitale;

sistemi di mobilità sostenibili e innovativi;

implementazione della tecnologia BIM nel processo di sviluppo immobiliare.

Contenimento e riduzione degli impatti ambientali

Fin dall’impostazione iniziale, nel masterplan del 2004, lo sviluppo del comparto di Milanofiori Nord è stato caratterizzato da scelte imprenditoriali e progettuali improntate a obiettivi di sostanziale e concreta sostenibilità ambientale.

Tale filosofia si è declinata in una serie di scelte: dal determinante contributo economico per la realizzazione del prolungamento della linea metropolitana M2, alla realizzazione di un’autonoma centrale di teleriscaldamento dedicata al comparto, fino alle soluzioni architettoniche e costruttive di volta in volta adottate per i singoli edifici.

Si è così configurato un nuovo quartiere attento alle tematiche ambientali, alla mobilità pubblica e privata, oltre che alla qualità della vita delle persone che vi vivono e lavorano.

A conferma della bontà di questa scelta, una serie di edifici realizzati hanno ottenuto o si candidano ad ottenere certificazioni internazionali relative alle tematiche di sostenibilità ambientale e alla qualità della vita degli occupanti.

Tra queste, si segnala la certificazione LEED® e WELL®, livello Gold, dell’edificio “U1” e LEED®, livello Gold, per quanto riguarda l’edificio “U3”. Entrambi gli edifici sono stati recentemente ultimati e consegnati.

L’energia a basso impatto ambientale prodotta per cogenerazione

Il quartiere di Milanofiori Nord è dotato di una centrale di teleriscaldamento, che funziona con due caldaie con potenza nominale di 6,6 MWh ciascuna, e di un motore di cogenerazione di 2 MWh termici e 2 MWh elettrici. Sia le caldaie che il motore sono alimentati a gas metano.

La cogenerazione è un sistema efficiente per produrre in maniera combinata energia elettrica ed energia termica, recuperando il calore prodotto dalla combustione del metano che altrimenti verrebbe disperso nell’atmosfera.

L’intero comparto raggiunge l’autosufficienza nella produzione di energia termica, dimezzando inoltre le emissioni complessive di CO2. La centrale è fornita di un sistema di controllo delle emissioni nell’ambiente che garantisce il monitoraggio continuato, evitando la proliferazione nei vari edifici di impianti autonomi.

Nel 2021 l’efficienza globale della centrale di teleriscaldamento risulta dell’85,16%.

Nel 2021 sono stati prodotti 2.283,81 MWh di energia elettrica dal motore di cogenerazione, il 94,48% dei quali sono stati ceduti in rete (mentre il restante 5,52% rappresenta l’energia di autoconsumo o di perdite di rete).

L'energia termica prodotta dalla cogenerazione è stata di 1.795,51 MWh, il 14,50% del fabbisogno complessivo del comparto.

Gli impianti di cogenerazione beneficiano dei Titoli di Efficienza Energetica (TEE), i cosiddetti Certificati Bianchi, che attestano il conseguimento di risparmi energetici attraverso l’applicazione di tecnologie e sistemi efficienti.

Nel 2021 l’impianto di cogenerazione ha ottenuto 255 TEE relativi all’anno 2020. Questi titoli sono poi stati ceduti a una società specializzata nel mercato energetico.

Solare, fotovoltaico, geotermia e risparmio energetico

La quota di energia autoprodotta dal complesso di Milanofiori Nord viene aumentata grazie all’impiego di:

- solare termico, con pannelli posizionati sulle terrazze, per la produzione di

acqua calda sanitaria;

fotovoltaico, ad uso esclusivo del complesso residenziale, predisposto per ridurre al minimo i costi energetici condominiali. L'energia prodotta viene utilizzata per l'illuminazione, l’irrigazione e gli ascensori delle parti comuni.

Nel 2021 l’impianto fotovoltaico delle residenze ha prodotto in media 1.390 KWh al mese. Nel periodo tra marzo 2021 e febbraio 2022, l’impianto ha prodotto complessivamente 16.689 KWh, evitando l’immissione nell’atmosfera di 8.678,28 Kg di CO2 rispetto alle emissioni generate con l'utilizzo di fonti energetiche convenzionali per produrre la stessa quantità di energia.

Dalla data di attivazione dell’impianto nel giugno 2012 al febbraio 2022, il risparmio complessivo stimato è stato di 91.746,28 kg di CO2.

Un ulteriore importante contributo alla produzione di energie rinnovabili arriverà dagli impianti fotovoltaici collocati negli edifici “U1” e “U3”.

Le serre bioclimatiche, collocate tra l’abitazione e la terrazza delle residenze, funzionano da sistema termoregolatore in grado di ridurre la dispersione del calore delle abitazioni del 40% (equivalente a di gas metano per il riscaldamento all’anno). Le terrazze orientate a sud contribuiscono, inoltre, a ridurre di oltre il 30% i consumi energetici degli edifici.

L’impianto geotermico a circuito aperto dell’edificio U27 a Milanofiori Nord utilizza acqua di falda come vettore termico per avviare il ciclo di lavoro della pompa di calore. Quest’ultima funziona prelevando l’acqua di falda poi immessa nella vicina Roggia Carleschina. L’acqua, non alterata chimicamente, viene quindi reintrodotta in natura e utilizzata per l’irrigazione. L’impianto geotermico sostituisce completamente la caldaia per il riscaldamento ed i gruppi frigo per il raffrescamento.

Gli impianti geotermici sono il sistema con il più basso impatto ambientale complessivo e il minore valore di emissioni di CO2 tra tutte le tecnologie disponibili per la climatizzazione. Smaltendo il calore nel sottosuolo, infatti, questi impianti generano nel periodo estivo un accumulo termico per la successiva stagione invernale e non contribuiscono in alcun modo all’inquinamento termico dell’atmosfera.

Rispetto a un tradizionale impianto condensato ad aria, e a parità di potenza termica erogata, il risparmio energetico medio con l’utilizzo di geotermia è di circa il 24% (con picchi di circa il 30% nel periodo estivo e del 15% circa in quello invernale).

Mobilità sostenibile e riduzione del traffico

Il Gruppo Brioschi valuta attentamente gli impatti ambientali dovuti al traffico e incentiva sistemi di mobilità sostenibile all’interno dei propri progetti di sviluppo.

Il contributo più rilevante ha riguardato il prolungamento della linea 2 della metropolitana, che dal 2011 collega Assago al centro di Milano.

Il Gruppo, tramite la controllata Milanofiori 2000, è da tempo impegnato nello studio di soluzioni viabilistiche, in particolare di connessione autostradale, che consentano di risolvere annose problematiche che riguardano l’area di Milanofiori Nord. Nel 2020 sono stati prospettati al Comune di Assago e alla società Milano Tangenziali - Milano Serravalle, approfonditi studi sul traffico e nuove soluzioni viabilistiche.

Nel 2021, il Comune di Assago ha esaminato la proposta di Milanofiori 2000, esprimendo una valutazione positiva. Al momento sono in fase di approfondimento da parte del Comune di Assago le procedure amministrative per la progettazione e per l’esecuzione di tale viabilità di connessione autostradale.

In prossimità della stazione Milanofiori Nord, in aggiunta ai 663 parcheggi coperti di interscambio realizzati negli anni passati, è stata incrementata la dotazione di parcheggi di interscambio con 164 nuovi posti auto.

Ambiente

Nel 2021 Brioschi ha deciso di non procedere alla presentazione della proposta finale del progetto relativo al concorso “C40 Reinventing cities, un bando internazionale per progetti urbani resilienti e a zero emissioni”, indetto dal Comune di Milano per la riqualificazione ambientale e sociale dell’area dell’ex Macello. Nel 2020 il progetto presentato dal team guidato da Brioschi era stato selezionato tra i cinque finalisti e ha comunque consentito a Brioschi di approfondire, con riferimento alle più recenti tecnologie e strategie, tutti gli aspetti legati alla sostenibilità ambientale e alla rigenerazione urbana.

Nel corso dell’anno, è stato approvato il progetto operativo di bonifica per il miglioramento ambientale del bosco di pioppo nero situato a nord del comparto Milanofiori Nord e assoggettato al P.I.F. (Piano di Indirizzo Forestale della Città Metropolitana di Milano). Nel mese di novembre è stata presentata un’istanza di aggiornamento del titolo abilitativo, indispensabile per poter procedere con la gara e la successiva realizzazione.

Il bosco sarà attrezzato con parco giochi, percorso vita, rifugio per gli insetti e un percorso didattico dotato di semenzaio con le sementi raccolte nel bosco.

Nel corso dell’anno, l’H2C Hotel di Milanofiori Nord ha portato avanti il processo già intrapreso di contenimento dell’utilizzo della plastica, utilizzando bicchieri in fibra di mais, tovaglioli compostabili, bottigliette d’acqua nei minibar realizzate per il 25% con PET riciclato, posateria monouso compostabile e breakfast box in carta riciclata.

È stata inoltre implementata, in collaborazione con la società Up2You, una nuova iniziativa a favore dell’ambiente: ai clienti che scelgono di rinunciare alla pulizia della camera durante il proprio soggiorno, l’albergo regala un codice valido per piantare un albero all’interno di uno dei progetti di riforestazione disponibili sulla piattaforma Up2You. Nonostante la pandemia abbia limitato l’apertura dell’hotel a circa tre mesi, sono stati donati ai clienti un centinaio di codici, che sono stati utilizzati per la messa a dimora di altrettanti alberi.

L’albergo utilizza esclusivamente detersivi biodegradabili e propone ai clienti la possibilità di scegliere se riutilizzare le lenzuola e gli asciugamani nelle camere.

Il ristorante dell’H2C Hotel predilige i prodotti biologici e a km 0.

Negli uffici della Società viene utilizzata esclusivamente carta mani realizzata in Fiberpack, il materiale ottenuto dal riciclo delle fibre di cellulosa presenti nei contenitori Tetra Pak e viene promossa la raccolta dei tappi in plastica, che, nel 2021, sono stati donati all’Associazione di volontariato Confraternita della Misericordia di Piacenza.

Comunità

Brioschi Sviluppo Immobiliare, direttamente o tramite le proprie controllate, è iscritta alle seguenti associazioni: Assolombarda, Assoimmobiliare e Assimpredil Ance.

Nel 2021 il Gruppo Brioschi ha intrapreso diverse iniziative a favore della comunità.

Nel 2021 Milanofiori 2000 ha concesso più volte in comodato d’uso gratuito alla Fondazione Francesca Rava (www.nph-italia.org), uno spazio di 200 mq in Piazza degli Incontri a Milanofiori Nord per ospitare un temporary store. I fondi raccolti sono stati destinati al progetto di prossimità territoriale “SOS spesa” (in aiuto alle famiglie bisognose, agli anziani soli e ai bambini accolti nelle comunità per minori), all’ospedale pediatrico Saint Damien di Haiti e a sostegno delle vittime del terremoto di Haiti del 14 agosto 2021.

La società ha provveduto all’allestimento, alle forniture e ai servizi connessi allo svolgimento delle giornate di vendita.

Da gennaio a ottobre Milanofiori 2000 ha concesso a Pane Quotidiano onlus (www.panequotidiano.eu), a titolo di comodato d’uso gratuito, un edificio ad uso magazzino situato a Milanofiori Nord.

Nel mese di dicembre, Brioschi Sviluppo Immobiliare e H2C Gestioni hanno sostenuto il progetto “Mercato della solidarietà” organizzato dalla Fondazione Exodus (www.exodus.it) a Milanofiori Nord, mettendo alcune camere dell’H2C Hotel a disposizione del personale della Fondazione impegnato nella vendita e promuovendo l’appuntamento all’interno dell’albergo.

È proseguita la collaborazione con il Consorzio Almeno 331 e con RiMaflow (www.rimaflow.it), la Cooperativa Sociale di Comunità di Trezzano sul Naviglio.

Alcuni dipendenti hanno collaborato con GOEL – il Gruppo Cooperativo della Locride (www.goel.coop) che opera per il riscatto e il cambiamento della Calabria attraverso il lavoro legale, la promozione sociale e un'opposizione attiva alla 'ndrangheta.

Dirigenti, consulenti e collaboratori del Gruppo Brioschi hanno supportato la cooperativa “Il frantoio del Parco” () per il consolidamento e lo sviluppo del progetto di recupero di 30.000 ulivi di proprietà pubblica in Maremma.

Nel 2021, alcuni esponenti del Gruppo Brioschi hanno, inoltre, ricoperto incarichi all’interno dei Consigli di Amministrazione di Comunità Nuova () e dell’Istituto per il sostentamento del clero della Diocesi di Milano (www.idsc.mi.it).

Anche per il 2021, il Gruppo Brioschi ha valutato positivamente diverse richieste di supporto pervenute dai tenants in difficoltà a causa degli effetti della pandemia, con particolare riferimento al comparto Milanofiori Nord.

Pubblicazioni

Il progetto dell’edificio per uffici “U3”, realizzato a Milanofiori Nord su progetto dello studio di architettura GBPA Architects, è stato pubblicato sul bimestrale IoArch.it e sul sito arketipomagazine.it. È stato inoltre pubblicato su urbanfile.org insieme al progetto dell’edificio per uffici “U1”, ad opera dello studio di architettura Park Associati.

La tutela del territorio e lo sviluppo agricolo di prossimità

La Società Agricola Sant’Alberto conduce in affitto complessivamente circa 218 ettari di terreni in Lombardia, 178 dei quali di proprietà di società partecipate da Brioschi Sviluppo Immobiliare.  

Riforestazione e biodiversità

Dal 2003 la Società Agricola Sant’Alberto ha destinato alla riforestazione parte dei terreni della Cascina Sant’Alberto di Rozzano. L’impianto forestale è stato progettato per migliorare la biodiversità e l’ecosistema, creando un reticolo di corridoi biotici favorevoli alla riproduzione della fauna. Negli anni, su un’estensione di circa 22 ettari, sono stati messi a dimora oltre 20.000 alberi, tra alti fusti e arbusti. Di questi, 6.500 sono stati piantati a ridosso dei canali e dei fossi di scolo, nell’ambito di un finanziamento europeo per contrastare l’inquinamento delle falde acquifere attraverso l’utilizzo di piante come sistema fito-depurativo.

Un rapporto redatto a gennaio 2019 dal dipartimento di Biologia animale dell'Università di Pavia, ha classificato la Cascina Sant’Alberto come l’oasi di ripopolamento faunistico con il più alto incremento riproduttivo di fagiani e lepri della Provincia di Milano.

Il rapporto ha inoltre evidenziato un ulteriore miglioramento della qualità ambientale rispetto al 2013 - data della precedente relazione - grazie al continuo sviluppo dell’impianto forestale.

La coltivazione naturale

La Società Agricola Sant’Alberto coltiva, circa 100 ettari a cereali, utilizzando la rotazione delle colture con prato stabile per preservare la fertilità del terreno.

I cereali, coltivati senza l’utilizzo di presidi chimici, vengono venduti sul mercato.

Nel 2021, la Società Agricola Sant’Alberto ha prodotto, nei terreni concessi in affitto da società partecipate da Brioschi, circa 2.910 q tra fieno, mais e frumento, tutti destinati all’alimentazione animale.

Nel 2021 l’azienda ha prodotto il suo primo fieno con certificazione biologica (950 q su un totale di 1.710 q).

Infatti nel gennaio 2021, la Società Agricola Sant’Alberto ha ottenuto la certificazione biologica della propria produzione agricola nelle aree coltivate a Rozzano e Lacchiarella (MI). Nel 2021, la Società agricola Sant’Aberto ha costituito un’A.T.I., insieme a Cascina Sant’Alberto, Formattart e alla Cooperativa Madre terra, per partecipare al bando per la gestione quinquennale del MUSA – Museo Salterio – Officina del gusto e del paesaggio di Zibido San Giacomo, bando che si è aggiudicata nel gennaio 2022.

È proseguita la collaborazione con la Cooperativa Agricola Sociale Madre Terra, alla quale la Società ha concesso, in comodato d’uso gratuito, 10.000 mq di terreno a Rozzano, all’interno del Parco Agricolo Sud Milano. L’area è stata destinata, per 5.000 mq, alla coltivazione di luppolo e, per altri 5.000 mq, a quella di ortaggi. L’iniziativa rientra tra i progetti di economia circolare e inclusione sociale per soggetti svantaggiati promossi dalla Cooperativa. Il luppolo prodotto viene venduto a un birrificio artigianale lombardo, facilitando così la creazione di una filiera corta di produzione della birra.

Nel 2021 la Società ha ospitato gratuitamente, presso i terreni di Rozzano, un laboratorio per la lavorazione del miele e 150 arnie dell’azienda agricola Belè, destinate alla produzione di miele di acacia, tiglio e millefiori. Nel 2021 Belè ha tenuto anche corsi per apicoltori amatoriali nei pressi della Cascina Sant’Alberto.

Si è rinnovata, inoltre, la collaborazione con Orto in Fiore, che organizza corsi di orticultura biodinamica in una porzione di 300 mq messa a disposizione gratuitamente dalla Società presso la Cascina Sant’Alberto di Rozzano. Nel 2021 i corsi si sono nuovamente svolti in presenza, dopo il periodo di formazione a distanza dovuto al lockdown.

Proposta di approvazione del Bilancio e di destinazione del risultato di esercizio 2021

Signori Azionisti,

nel sottoporre alla Vostra approvazione il Bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2021, Vi proponiamo di riportare a nuovo la perdita di 713.267 euro.

per il Consiglio di Amministrazione

L’Amministratore Delegato

Eugenio Kannès

CONTO ECONOMICO

1 - Ricavi delle vendite e delle prestazioni

Ammontano a 12.359 migliaia di euro (13.404 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e sono di seguito dettagliati:

I ricavi per cessione di unità immobiliari a soggetti terzi realizzati nel periodo si riferiscono alla vendita di una unità abitativa residenziale e cinque posti auto a Milanofiori Nord ad Assago (Milano), alla cessione di cinque lotti situati nel complesso “I Lentischi 2” a Domus de Maria (Cagliari) di proprietà della controllata S’Isca Manna e la vendita di tre porzioni immobiliari ad uso abitativo, un magazzino ed un lotto di terreno nel comune di Corchiano (VT) di proprietà della controllata Bright. Nel periodo comparativo la voce si riferiva alla vendita di cinque unità abitative residenziali e sei posti auto a Milanofiori Nord ad Assago (Milano) ed alla vendita di un appartamento e due posti auto parte dell’immobile di Cagliari di proprietà della controllata Mip2.

Le cessioni immobiliari hanno generato complessivamente un margine di 108 migliaia di euro al lordo dei relativi effetti fiscali (253 migliaia di euro al 31 dicembre 2020).

Gli affitti attivi da terzi, pari a 7.285 migliaia di euro (7.341 migliaia di euro al 31 dicembre 2020), si riferiscono a beni immobiliari di proprietà delle società del Gruppo e sono dettagliati come segue:

Milanofiori 2000 5.897 migliaia di euro Assago (MI)

Brioschi Sviluppo Immobiliare 649 migliaia di euro Latina

Maimai 533 migliaia di euro Rottofreno (PC)

Milanofiori Sviluppo 131 migliaia di euro Assago (MI)

Camabo Bologna 60 migliaia di euro Castel Maggiore (BO)

H2C Gestioni 15 migliaia di euro Assago (MI)

La riduzione dei ricavi per affitti a terzi è principalmente riconducibile ad alcune modifiche contrattuali, finalizzate ad agevolare finanziariamente i conduttori a seguito della situazione pandemica, i cui effetti sono rilevati con un criterio a quote costanti lungo la durata residua dei relativi contratti di locazione. Tale riduzione è parzialmente compensata dalla locazione a partire dal mese di dicembre 2021, da parte della controllata Milanofiori Sviluppo dell’edificio “U3” nel comparto di Milanofiori Nord ad Assago.

La struttura contrattuale di alcuni dei suddetti contratti di affitto prevede alcune agevolazioni finanziarie a favore dei locatari per i periodi iniziali di locazione. Dette agevolazioni sono rilevate con un criterio a quote costanti lungo la durata del contratto come stabilito dall’IFRS 16.

Lo stesso principio IFRS 16 prevede come regola generale che anche gli effetti delle modifiche contrattuali finalizzate ad agevolare finanziariamente i conduttori siano rilevate con un criterio a quote costanti lungo la durata residua dei relativi contratti di locazione.

Qualora le modifiche contrattuali siano invece unicamente costituite da rinunce a canoni di locazione pregressi (c.d. past rent), il Gruppo ha optato di contabilizzare le stesse come estinzioni di crediti da leasing (con conseguente eliminazione contabile come indicato dal principio IFRS 9) con rilevazione della perdita nel conto economico nel periodo in cui vengono perfezionati gli accordi.

Come indicato in Relazione sulla gestione, a seguito della pandemia Come indicato in Relazione sulla gestione, a seguito della pandemia anche nel presente esercizio il Gruppo ha ricevuto comunicazioni da parte di numerosi conduttori che hanno richiesto, tra l’altro, la sospensione e/o la riduzione dei canoni di locazione. Dall’inizio della pandemia e sino alla data del presente documento sono stati sottoscritti accordi, nella forma di sconti e/o riduzioni di canoni, per complessivi 4,6 milioni di euro (di cui 3,4 milioni di euro sottoscritti nel corso del 2021). Gli effetti economici sull’esercizio 2021 sono stati pari a circa 0,5 milioni di euro, di cui 0,3 di euro attribuibili a past rent che prevedono l’eliminazione contabile dei crediti da leasing,con rilevazione di corrispondente perdita,al momento in cui vengono perfezionati gli accordi e 0,2 milioni di euro attribuibili a modifiche contrattuali i cui effetti sono rilevati linearmente lungo la durata residua dei contratti di locazione.

Da un punto di vista finanziario, nelle more anche della definizione dei singoli accordi, si è registrato nell’esercizio un ulteriore rallentamento nell’incasso dei canoni di locazione. Si vedano anche le note 26 e 30 per maggiori informazioni.

I ricavi per prestazioni di servizi a terzi si riferiscono principalmente:

per 1.649 migliaia di euro (1.005 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) al servizio di teleriscaldamento erogato dalla società Milanofiori Energia ed utilizzato dagli immobili del comparto Milanofiori Nord;

per 875 migliaia di euro (975 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) alla prestazione di servizi alberghieri da parte della struttura di Milanofiori Nord – Assago (MI) gestita dalla società controllata H2C Gestioni;

per 269 migliaia di euro (320 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) alla gestione dei parcheggi pubblici di Milanofiori Nord ad Assago.

L’incremento dei ricavi per servizi di teleriscaldamento è stato realizzato sostanzialmente nel corso dell’ultimo trimestre dell’anno anche in ragione della volatilità che ha caratterizzato il mercato di riferimento in detto periodo. L’incremento è in buona parte attribuibile all’aumento dei prezzi che ha trovato corrispondenza in un significativo incremento dei costi di approvvigionamento delle materie prime (principalmente gas) per cui si rimanda alla nota 5.

La riduzione dei ricavi per servizi alberghieri deriva dal fatto che nell’esercizio in corso la struttura di Milanofiori Nord è rimasta chiusa per gran parte dei primi tre trimestri riaprendo solo alla fine del mese di agosto 2021, comunque con tutti i vincoli e limitazioni derivanti dall’emergenza sanitaria; nell’esercizio precedente la struttura ha invece lavorato a pieno per oltre due mesi in quanto la chiusura, conseguente l’inizio dell’emergenza sanitaria, è avvenuta a partire dal 10 marzo 2020.

Le prestazioni di servizi a parti correlate si riferiscono principalmente a servizi di manutenzione prestati da Bright e servizi vari fatturati da Brioschi Sviluppo Immobiliare.

Gli altri ricavi si riferiscono ad addebiti a clienti per attività di personalizzazione di spazi svolte sull’edificio U3 situato ad Assago.

2 - Informazioni per settori operativi

Il Gruppo opera principalmente nel settore immobiliare in Italia. In particolare l’attività di Brioschi Sviluppo Immobiliare e delle sue controllate è focalizzata sullo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, tecnologicamente avanzati e di alto livello qualitativo. Il Gruppo integra questa attività a medio e lungo termine con investimenti immobiliari a reddito e con compravendite di complessi immobiliari.

monitora la profittabilità delle singole iniziative immobiliari, che rappresentano il patrimonio immobiliare di Gruppo, e costituiscono il principale settore operativo dello stesso.

In ottica di integrazione di funzioni e servizi all’interno dei comparti immobiliari di proprietà, dal dicembre 2018 il Gruppo svolge attività di gestione alberghiera della struttura di Milanofiori Nord ad Assago tramite la controllata H2C Gestioni; sempre in ottica di integrazione di funzioni e servizi, il Gruppo svolge anche attività di produzione e vendita di energia a servizio degli immobili del comparto di Milanofiori Nord tramite la controllata Milanofiori Energia.

Oltre alle informazioni finanziarie relative al settore Immobiliare - attività principale del Gruppo - vengono fornite anche quelle relative all’attività alberghiera e, su base volontaria in quanto attività non rilevante secondo i parametri previsti dall’IFRS 8, all’attività di produzione e vendita di energia. Si veda a tale proposito la Nota 51.

3 - Altri ricavi e proventi

Ammontano a 650 migliaia di euro (720 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e includono principalmente contributi Covid-19 elargiti dalle autorità competenti ad alcune società del Gruppo per 232 migliaia di euro (186 migliaia di euro al 31 dicembre 2020), sopravvenienze attive per 88 migliaia di euro (134 migliaia di euro al 31 dicembre 2020), il corrispettivo della vendita di titoli di efficienza energetica per 58 migliaia di euro (37 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) da parte della controllata Milanofiori Energia e rimborsi assicurativi per 47 migliaia di euro (317 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) ricevuti dalla controllata Milanofiori 2000.

4 - Variazione delle rimanenze

La variazione delle rimanenze evidenzia un valore positivo per 43.476 migliaia di euro (positivo per 29.426 migliaia di euro al 31 dicembre 2020).

L’incremento è dovuto principalmente allo sviluppo dei nuovi progetti immobiliari in capo alla controllata Milanofiori Sviluppo (45.176 migliaia di euro) per la realizzazione degli edifici denominati “U1” e “U3” nel complesso di Milanofiori Nord.

I decrementi del periodo si riferiscono principalmente:

per 1.151 migliaia di euro alla vendita di tre porzioni immobiliari ad uso abitativo, un magazzino ed un lotto di terreno nel comune di Corchiano (VT) di proprietà della controllata Bright;

per 822 migliaia di euro alla cessione di cinque lotti situati nel complesso “I Lentischi 2” a Domus de Maria (Cagliari) di proprietà della controllata S’Isca Manna;

per 568 migliaia di euro alla vendita da parte di Milanofiori 2000 di una unità abitativa residenziale e cinque posti auto a Milanofiori Nord;

per 947 migliaia di euro alla variazione netta del fondo svalutazione rimanenze che riflette 1.087 migliaia di euro di utilizzi derivanti dalle cessioni sopra indicate al netto di 140 migliaia di euro di svalutazioni nette da adeguamento del valore dei beni immobiliari al valore di mercato (svalutazioni per 280 migliaia di euro e rilasci per 140 migliaia di euro).

Come riportato precedentemente nel paragrafo “Perdite di valore delle attività”, alla data di bilancio gli amministratori hanno provveduto a verificare la recuperabilità dei singoli elementi costituenti il patrimonio immobiliare sulla base del fair value (desunto da apposite perizie) anche in ragione dell’esistenza di alcuni segnali esogeni di perdita di valore delle attività legati al mercato immobiliare oltre che all’andamento dei corsi di borsa, il tutto in un contesto generale di pandemia Covid-19. Oltre a quanto riportato sopra, l’analisi di impairment ha condotto alle ulteriori svalutazioni e/o ripristini di valore indicati nella Nota 10.

5 - Acquisto di beni immobiliari e altri beni

La voce ammonta a 1.381 migliaia di euro (602 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferisce principalmente a Milanofiori Energia (1.148 migliaia di euro) per costi di approvvigionamento delle materie prime (gas ed energia elettrica), Bright (137 migliaia di euro) per il costo di acquisto di un immobile ad Albano Laziale, già oggetto di aggiudicazione in sede di procedura esecutiva immobiliare nel corso del 2019 e H2C Gestioni (78 migliaia di euro).

La voce mostra un incremento rispetto al 31 dicembre 2020 dovuto principalmente ai maggiori costi di acquisto sostenuti da Milanofiori Energia per le forniture di gas ottenute dal socio di minoranza della società. Si veda anche la nota 1.

6 - Costi per servizi incrementativi delle rimanenze

La voce ammonta a 44.616 migliaia di euro (33.683 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e include i costi di edificazione e sviluppo degli immobili classificati nelle rimanenze e si riferisce principalmente alla realizzazione dei progetti immobiliari “U1” e “U3”, ad opera di Milanofiori Sviluppo, nel comparto di Milanofiori Nord.

7 - Altri costi per servizi

Ammontano a 6.016 migliaia di euro (5.560 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e sono così composti:

L’incremento della voce “Prestazioni tecniche e amministrative” è principalmente riconducibile ad oneri professionali sostenuti in relazione a potenziali progetti di sviluppo futuri.

Gli emolumenti ad amministratori e sindaci si compongono della quota di competenza degli emolumenti deliberati dalle rispettive assemblee dei soci della Capogruppo e delle sue società controllate, nonché dei compensi per incarichi speciali deliberati dal Consiglio di Amministrazione.

La voce “Manutenzioni” si incrementa per alcuni interventi di ripristino effettuati sugli immobili di proprietà nel complesso di Milanofiori Nord.

La voce “Altri costi” include alcune tipologie residuali di costi per servizi.

8 - Costi per godimento beni di terzi

Ammontano a 87 migliaia di euro (91 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e sono principalmente relativi ai canoni di locazione di autovetture e di macchine d’ufficio.

9 - Costi per il personale

I costi del personale ammontano a 2.781 migliaia di euro (2.732 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e sono così composti:

Gli stipendi includono, oltre alle retribuzioni liquidate nel periodo, i ratei per ferie maturate e non godute e la quota parte maturata delle mensilità aggiuntive; analogamente, gli oneri sociali includono i contributi previdenziali a carico dell’impresa relativi alle suddette voci.

Al 31 dicembre 2021 i dipendenti del Gruppo sono 46 (49 al 31 dicembre 2020).

L’organico risulta così ripartito:

Il numero medio dei dipendenti nel corso del periodo in esame, con l’esclusione dei dipendenti con contratti intermittenti o a chiamata è 46, rispetto a 48 dello stesso periodo dell’esercizio precedente.

Nonostante l’organico medio sia diminuito rispetto all’esercizio 2020, la variazione dei costi del personale è principalmente imputabile ad un minore utilizzo di ferie nel 2021 rispetto all’esercizio precedente.

10 - Ammortamenti e svalutazioni

Ammontano a 4.278 migliaia di euro (4.464 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e sono così costituiti:

La riduzione della voce “Ammortamento attività materiali” rispetto al 31 dicembre 2020 è dovuta principalmente alla conclusione nel 2020, del processo di ammortamento di parte degli arredi dell’albergo gestito da H2C Gestioni.

I ripristini di valore ammontano a 328 migliaia di euro (260 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferiscono all’adeguamento del valore di carico di un investimento immobiliare al valore di mercato al 31 dicembre 2021.

Come riportato precedentemente nel paragrafo “Perdite di valore delle attività”, alla data di bilancio gli amministratori hanno provveduto a verificare la recuperabilità dei singoli elementi costituenti il patrimonio immobiliare principalmente sulla base del fair value (desunto da apposite perizie) anche in ragione dell’esistenza di alcuni segnali esogeni di perdita di valore delle attività come indicati alla Nota 4. Ad eccezione di quanto riportato alla Nota 4, l’analisi di impairment non ha condotto ad ulteriori svalutazioni di bilancio.

11 - Altri costi operativi incrementativi delle rimanenze

La voce “Altri costi operativi incrementativi delle rimanenze” riflette i volumi correnti di attività di sviluppo immobiliare relativi alla controllata Milanofiori Sviluppo nell’ambito della realizzazione in corso dei nuovi progetti immobiliari nel comparto di Milanofiori Nord.

12 - Altri costi operativi

Ammontano a 3.236 migliaia di euro (3.167 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e risultano così costituiti:

La voce “Minusvalenza da cessione di investimenti immobiliari” è relativa alla vendita del terreno di proprietà della controllata Camabo Bologna nell’ambito della cessione della società avvenuta il 5 luglio 2021.

La voce “Svalutazione per rischi e perdite su crediti” è principalmente relativa agli effetti economici derivanti dall’eliminazione contabile di alcuni crediti da locazione (c.d. past rent) ai quali il Gruppo ha rinunciato, anche nel corso del 2021, al fine di agevolare alcuni conduttori maggiormente colpiti nello svolgimento delle loro attività economiche dall’acuirsi della situazione di pandemia di Covid-19 e all’adeguamento prudenziale di alcuni crediti sulla base delle perdite attese (expected credit loss), anche in ragione della menzionata pandemia. Il minore impatto economico negativo rispetto all’esercizio precedente è principalmente attribuibile all’utilizzo di alcuni stanziamenti effettuati nel 2020.

La voce “Accantonamenti per altri costi operativi”, iscritta nel periodo precedente, era relativa ad accantonamenti per possibili oneri futuri derivanti da imposte e tasse sui beni immobiliari.

13 - Risultato da partecipazioni

La voce in oggetto che evidenzia un valore negativo di 167 migliaia di euro (positivo per 178 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) risulta così composta:

14 - Ripristini / (svalutazioni) di crediti finanziari

La voce in oggetto evidenzia un valore negativo di 89 migliaia di euro (negativo per 391 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) ed è così composta:

Le svalutazioni dei crediti finanziari sono state effettuate per tener conto delle perdite su crediti attese, determinate in ragione della situazione di liquidità corrente e prospettica delle singole controparti, anche in ragione dei valori e dei tempi attesi di realizzo di eventuali attività immobiliari di proprietà, e degli andamenti economici delle stesse.

15 - Proventi (oneri) finanziari netti

Gli oneri finanziari netti sono pari a 5.064 migliaia di euro (5.227 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e sono così composti:

La voce “Proventi vari” è prevalentemente composta da quote positive di inefficacia dei derivati di copertura per 479 migliaia di euro (positive per 303 migliaia di euro al 31 dicembre 2020).

Gli oneri finanziari verso altri ammontano a 5.741 migliaia di euro (5.741 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferiscono principalmente agli oneri maturati sui finanziamenti concessi dal sistema creditizio. Il decremento degli interessi conseguente i rimborsi delle quote capitale effettuati nel corso dell’esercizio è stato compensato dai maggiori oneri finanziari derivanti dall’operazione di vendita e retro-locazione di una porzione dell’immobile di Latina, oltre che dall’accensione di un nuovo finanziamento di liquidità con garanzia ipotecaria sull’area di S. Cesarea Terme e sulla porzione di proprietà del menzionato complesso immobiliare di Latina.

16 - Imposte dell’esercizio

La voce è di seguito dettagliata:

Le imposte correnti dell’esercizio in esame sono di seguito dettagliate:

IRAP per 93 migliaia di euro;

IRES per 55 migliaia di euro.

Le imposte anticipate, con effetto economico positivo di 421 migliaia di euro, riflettono un aggiornamento dei benefici fiscali attesi dal riporto a nuovo delle perdite fiscali del Gruppo, determinati anche in ragione degli imponibili fiscali attesi di cui al successivo capoverso.

Le imposte differite dell’esercizio, con effetto economico positivo di 1.892 migliaia di euro, riflettono le riduzioni dei fondi imposte differite contabilizzati in esercizi pregressi in ragione delle rateizzazioni delle plusvalenze relative alle cessioni da parte della Capogruppo del complesso di via Darwin a Milano nel mese di marzo 2018 e di un compendio immobiliare a Latina nel mese di marzo 2019.

La riconciliazione tra l’onere fiscale effettivo iscritto in bilancio e l’onere fiscale teorico, determinato per la sola imposta IRES e sulla base dell’aliquota fiscale teorica vigente in Italia, è la seguente:

Ai fini di una migliore comprensione della riconciliazione tra onere fiscale iscritto in bilancio e l’onere fiscale teorico, non si tiene conto dell’IRAP perché, essendo questa imposta calcolata su base imponibile diversa dall’utile ante imposte, genererebbe degli effetti distorsivi tra un esercizio e l’altro.

17 - Utile (perdita) per azione

Nel seguito viene esposto il calcolo dell’utile (perdita) per azione:

SITUAZIONE PATRIMONIALE E FINANZIARIA

ATTIVITA’ NON CORRENTI

18 - Immobili, impianti e macchinari e altri beni

Ammontano a 18.965 migliaia di euro (19.711 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e la movimentazione risulta dal seguente prospetto:

I Terreni e fabbricati, nonché gli Impianti e macchinari riferiti a beni immobiliari, inclusi nella voce in oggetto, ammontano a 17.037 migliaia di euro al 31 dicembre 2021 e sono dettagliati nell’Allegato 1.

La voce comprende principalmente:

la centrale di cogenerazione per la produzione di acqua calda sanitaria e la contemporanea produzione di energia elettrica al servizio del comparto immobiliare Milanofiori Nord (valore netto contabile pari a 3.916 migliaia di euro);

l’albergo di Milanofiori Nord detenuto in lease-back dalla controllata Milanofiori 2000 e concesso in locazione ad H2C Gestioni. L’immobile in oggetto è classificato tra i beni strumentali in ragione del fatto che l’attività di gestione alberghiera (acquisita dalla controllante Bastogi in chiusura di esercizio 2018) viene ora svolta direttamente dal Gruppo Brioschi (valore netto contabile pari a 13.121 migliaia di euro).

Si precisa che alcuni immobili inclusi nella voce in oggetto sono gravati da ipoteca, come meglio specificato nella nota a commento della voce “Debiti verso banche”.

Come previsto dallo IAS 36, il Gruppo annualmente verifica, a fortiori in presenza di un contesto economico indebolito dall’emergenza sanitaria, l’esistenza di indicatori di perdite di valore e, ove identificati tali indicatori, il Gruppo procede alla verifica di impairment (impairment test); tale test è stato effettuato confrontando il valore contabile dell’immobile con il suo valore recuperabile. Il valore recuperabile è determinato come il maggiore tra il valore d’uso ed il fair value al netto di eventuali costi di cessione.

Con riferimento alla centrale di cogenerazione di proprietà di Milanofiori Energia, la determinazione del valore recuperabile è stata eseguita attraverso l’utilizzo del c.d. metodo “discounted cash flow” che stima il valore d’uso di un’attività sulla base dell’attualizzazione dei futuri flussi di cassa previsti dai piani aziendali, ad un appropriato tasso coincidente col costo medio ponderato del capitale che, nel caso dell’asset in oggetto, è pari al 6,1%.

I piani aziendali alla base dei flussi di cassa previsionali hanno tenuto conto delle condizioni attuali di pandemia Covid-19.

L’analisi di sensitività relativa alle variabili finanziarie non ha evidenziato significativi elementi di criticità.

La recuperabilità dei valori in oggetto è legata al consolidamento futuro da parte della controllata dell’equilibrio economico mostrato nel corso dell’esercizio. In tale contesto la controllata dovrebbe peraltro beneficiare, già a partire dal 2022 con l’ultimazione degli edifici “U1” e “U3”, del previsto completamento del comparto immobiliare di Milanofiori Nord dove svolge la propria attività.

Come richiesto dall’IFRS 16 nel seguito si riporta la movimentazione dell’esercizio di tutti quei contratti di leasing che soddisfino la definizione di right of use e sono quindi trattati coerentemente a quanto previsto dallo stesso principio contabile. I diritti d’uso di seguito esposti sono suddivisi in base alla categoria di appartenenza del cespite oggetto del contratto.

Il saldo comprende anche i contratti di leasing finanziario già trattati secondo quanto previsto dallo IAS 17 tra i quali in particolare il contratto di vendita e retrolocazione della struttura alberghiera di Milanofiori Nord concessa in locazione operativa da Milanofiori 2000 ad H2C Gestioni.

L’incremento della voce “Altre” fa principalmente riferimento al contratto di locazione finanziaria relativo alla fornitura di allestimenti e arredi stipulato dalla controllata H2C Gestioni nel corso dell’esercizio.

Il contratto di locazione operativa di maggior rilevanza rientrato nell’applicazione dell’IFRS 16 riguarda invece la sede operativa del Gruppo in Piazza della Conciliazione a Milano, concessa in locazione dalla consociata Varsity.

19 - Investimenti immobiliari

Ammontano a 98.448 migliaia di euro (105.085 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e la movimentazione risulta dal seguente prospetto:

La composizione della voce in oggetto al 31 dicembre 2021 è riportata nell’Allegato 1.

Il decremento per cessione riguarda il terreno di proprietà della controllata Camabo Bologna oggetto di cessione a terzi in data 5 luglio 2021 nell’ambito della cessione della partecipazione stessa.

Gli incrementi, incluse le riclassifiche, sono relativi principalmente ad oneri di urbanizzazione attribuibili ad alcune porzioni immobiliari del complesso di Milanofiori Nord ad Assago di proprietà Milanofiori 2000.

La voce “Investimenti immobiliari” include anche l’immobile in via Watteau a Milano per un valore di 2.644 migliaia di euro al 31 dicembre 2021, detenuto dalla controllata L’Orologio, occupato da appartenenti al centro sociale Leoncavallo. Relativamente a tale stato di occupazione è in essere un contenzioso ampiamente descritto nella Relazione sulla gestione al paragrafo “Cenni generali sui principali contenziosi in essere” a cui si rinvia.

Il valore contabile dell’immobile in oggetto risulta inferiore al relativo valore di mercato come desunto da recente perizia immobiliare redatta da terzi indipendenti. Occorre peraltro rilevare che il valore di mercato è stato determinato ipotizzando di poter disporre dell’immobile in tempi ragionevoli.

Si precisa che alcuni immobili inclusi nella voce in oggetto sono gravati da ipoteca, come meglio specificato nella nota a commento della voce “Debiti verso banche”.

La voce include beni oggetto di leasing finanziario per un valore contabile pari a 31.856 migliaia di euro, relativi ai contratti di vendita e retrolocazione:

della controllata Milanofiori valere sulle medio-piccole superfici commerciali, paracommerciali e ricettive del comparto di Milanofiori Nord ad Assago (29.352 migliaia di euro);

della capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare relativamente ad una porzione del centro commerciale Latinafiori a Latina (2.504 migliaia di euro).

Anche sulla base delle valutazioni dei periti indipendenti COLLIERS, YARD e KROLL, al 31 dicembre 2021 il valore di mercato complessivo degli investimenti immobiliari, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, ammonta a 130,6 milioni di euro a fronte di un valore di carico alla stessa data di 98,4 milioni di euro.

Nel portafoglio immobiliare non sono inclusi gli asset delle partecipazioni nelle joint venture e nelle società collegate non consolidate con il metodo integrale (Infrafin, Fondo Numeria Sviluppo Immobiliare, Immobiliare Cascina Concorezzo in liquidazione), proprietarie rispettivamente di aree da sviluppare a Rozzano (Milano), del complesso immobiliare a Modena e dei terreni agricoli e dei cascinali a Lacchiarella (Milano).

Si forniscono di seguito ulteriori informazioni sulla categoria investimenti immobiliari in relazione ai canoni riscossi e al tasso di rendimento medio basato sul valore contabile dei principali beni immobiliari:

(*) Canoni di locazione annui previsti a regime dei soli contratti di locazione sottoscritti alla data di redazione del presente bilancio consolidato.

(**) Determinato come rapporto tra i canoni annui a regime ed il valore contabile.

(***) Si rileva che l’immobile in oggetto non risulta integralmente locato alla data di redazione del presente bilancio consolidato in quanto attualmente in corso di ricommercializzazione.

20 - Attività immateriali

Ammontano a 615 migliaia di euro (627 migliaia di euro al 31 dicembre 2020), e si riferiscono per 564 migliaia di euro alle autorizzazioni commerciali rilasciate dal Comune di Assago per grandi strutture di vendita e per la parte residuale sono relative a software, licenze e diritti di brevetto.

La movimentazione ed il dettaglio della voce in esame sono i seguenti:

21 - Partecipazioni in società controllate

Il dettaglio delle società controllate al 31 dicembre 2021, consolidate con il metodo integrale, è di seguito esposto:

22 - Partecipazioni in imprese collegate

La movimentazione risulta dal seguente prospetto:

Il dettaglio delle informazioni relative alle società collegate al 31 dicembre 2021 è di seguito esposto:

Di seguito sono riportati i valori delle più significative voci di bilancio di Camabo srl, principale società collegata:

Camabo

(*) Camabo redige il proprio bilancio secondo i principi contabili nazionali. I dati sopra esposti si riferiscono al bilancio redatto dagli amministratori al 31 dicembre 2021 opportunamente rettificati secondo i principi contabili IFRS.

Le attività non correnti sono riferite principalmente alla partecipazione totalitaria di Camabo (di cui Brioschi detiene il 49%) in Infrafin, società proprietaria di un’area edificabile nel Comune di Rozzano, attigua a quella in territorio di Assago (Area D4), detenuta dalle controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo.

Al 31 dicembre 2021 il NAV della partecipazione di Brioschi nel 49% di Camabo è pari a circa 47 milioni di euro ed esprime parte dei plusvalori sull’area in oggetto di proprietà di Infrafin, il cui valore contabile alla data è pari a 7,8 milioni di euro.

Nella seguente tabella si riportano le informazioni richieste dall’IFRS 12 per le altre società collegate:

(*) Dati relativi all’ultimo bilancio disponibile al 31 dicembre 2016.

23 - Partecipazioni in joint venture

La voce ammonta a 7 migliaia di euro (6 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferisce al valore della partecipazione in DueB. Le partecipazioni nel Fondo Numeria Sviluppo Immobiliare ed Immobiliare Cascina Concorezzo in liquidazione risultano integralmente svalutate.

Il dettaglio delle informazioni relative alle società in joint venture detenute dal Gruppo al 31 dicembre 2021 è di seguito esposto:

(*) Trattasi di Fondo immobiliare chiuso. La voce capitale sociale si riferisce alle quote del Fondo richiamate e che risultano versate dalla Capogruppo per 10.950 migliaia di euro.

Di seguito sono riportati i valori di attività e passività del Fondo Immobiliare Numeria

Fondo immobiliare Numeria Sviluppo Immobiliare

(*) Dati relativi all’ultimo rendiconto approvato.

Il Fondo Immobiliare Numeria Sviluppo Immobiliare, promosso e gestito da Numeria Sgr rappresenta il veicolo con cui si è proceduto ad effettuare l’operazione di acquisto di un complesso immobiliare a Modena.

Le attività del Fondo sono riferite principalmente ad un immobile a Modena mentre le passività sono riferite al mutuo ipotecario concesso alla società da Intesa Sanpaolo.

Il fondo si trova attualmente in una situazione di significativa difficoltà e presenta un deficit patrimoniale determinatosi in ragione dei risultati negativi consuntivati, principalmente riconducibili alla riduzione del valore di mercato dell’unico asset di proprietà e, sulla base dei possibili scenari riguardanti le attività del fondo, gli Amministratori di Brioschi hanno sostanzialmente recepito tutte le possibili perdite derivanti dall’investimento.

In relazione alle ulteriori partecipazioni in joint venture di seguito i dati richiesti dall’IFRS 12:

24 - Altre Partecipazioni

La voce ammonta a 104 migliaia di euro (90 migliaia di euro al 31 dicembre 2020). L’incremento dell’esercizio si riferisce all’acquisizione della quota del 20,46% nella società Impact Invest S.r.l.. Il valore delle altre partecipazioni rimane invariato rispetto all’esercizio precedente e si riferisce alle partecipazioni nelle società Alternative Capital Partners Holding s.r.l. (80 migliaia di euro per una quota di partecipazione del 3,90% del capitale sociale) ed Euromilano Spa (10 migliaia di euro per una quota di partecipazione del 17,14% del capitale sociale).

Nel mese di aprile 2018 Brioschi Sviluppo Immobiliare ha sottoscritto le quote della società Alternative Capital Partners Holding s.r.l. per un ammontare pari a 52 migliaia di euro. Detti versamenti erano inizialmente sottoposti ad una clausola sospensiva subordinata all’ottenimento da parte della società dell’autorizzazione GEFIA rilasciata dalla Banca d’Italia. Nel mese di luglio 2019 Brioschi Sviluppo Immobiliare ha sottoscritto un aumento di capitale sociale della società per ulteriori 28 migliaia di euro portando la sua interessenza a complessivi 80 migliaia di euro corrispondenti al 3,90% del capitale sociale. Nell’ambito dell’investimento in Alternative Capital Partners Holding Srl, nel mese di luglio 2021 è stata sottoscritta una quota del veicolo Impact Invest Srl per complessivi 14 migliaia di euro.

Nel mese di novembre 2015 il Gruppo ha acquistato per un corrispettivo di 10 migliaia di euro una partecipazione del 17,14% nel capitale sociale di Euromilano Spa, società operante nel settore della promozione e sviluppo immobiliare. Nel mese di novembre 2015 il Gruppo ha acquistato per un corrispettivo di 10 migliaia di euro una partecipazione del 17,14% nel capitale sociale di Euromilano Spa, società operante nel settore della promozione e sviluppo immobiliare.Attraverso attività di property management e real estate development, Euromilano interviene in programmi di recupero e riqualificazione di aree metropolitane dismesse, con l’obiettivo di ripensare gli spazi urbani, intervenendo in ogni segmento della filiera immobiliare. Tra i principali progetti in portafoglio si segnalano Cascina Merlata, Parco Certosa, Nuova Bovisa ed Ex Cartiere Binda a Milano ed Ex Alfa Romeo ad Arese.

25 - Crediti verso società correlate (non correnti)

Ammontano a 6.022 migliaia di euro (5.673 migliaia di euro del 31 dicembre 2020) e sono relativi principalmente a finanziamenti a favore di società collegate e joint ventures.

I crediti per finanziamenti alle società collegate e joint ventures sono dettagliati come segue:

per 3.878 migliaia di euro alla collegata Camabo;

per 2.144 migliaia di euro alla joint venture Immobiliare Cascina Concorezzo in liquidazione;

I suddetti crediti sono rettificati per un I suddetti crediti sono rettificati per un importo di 1.737 migliaia di euro (1.557 migliaia di euro al 31 dicembre 2020), al fine di adeguare gli stessi al presumibile valore di realizzo sulla base delle perdite attesedeterminate in ragione della situazione di liquidità corrente e prospettica delle singole controparti, anche in ragione dei valori e dei tempi attesi di realizzodi eventuali attività immobiliari di proprietà, edegli andamenti economici delle stesse.

I crediti verso Camabo e Immobiliare Cascina Concorezzo in liquidazione sono fruttiferi di interessi (al tasso Euribor 12 mesi maggiorato di uno spread) solo per la quota eventualmente eccedente il rapporto di proporzionalità con gli altri soci nella concessione di finanziamenti alla società.

26 - Altri crediti e attività finanziarie (non correnti)

Ammontano a 2.912 migliaia di euro (944 migliaia di euro al 31 dicembre 2020), e sono così composti:

I crediti ipotecari (Non Performing Loans) si riferiscono ai crediti della società controllata Bright.

I crediti commerciali non correnti si riferiscono:

per 2.390 migliaia di euro (515 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) a crediti commerciali per locazioni. Come ampiamente descritto alla Nota 1, le agevolazioni finanziarie concesse nel corso dell’esercizio ad alcuni conduttori a seguito della pandemia da Covid-19 vengono rilevate con un criterio a quote costanti lungo la durata residua dei contratti di locazione, ad eccezione dei past rent contabilizzati invece come estinzioni di crediti da leasing;

per 385 migliaia di euro a crediti commerciali di difficile recuperabilità ed in contestazione; tali crediti sono integralmente coperti dal relativo fondo svalutazione (385 migliaia di euro).

Gli strumenti derivati si riferiscono al fair value al 31 dicembre 2021 dei quattro contratti derivati Interest rate Cap sottoscritti in data 16 dicembre 2019 a copertura della variabilità del tasso di interesse sul finanziamento siglato con BNL dalla controllata Milanofiori Sviluppo. Gli strumenti finanziari sono stati identificati come derivati di copertura soddisfacendo i parametri di corrispondenza allo strumento coperto previsti dallo IAS 39. Si rimanda alla Nota 36 per maggiori dettagli in merito al finanziamento sottostante ed ai contratti derivati sottoscritti.

La voce “Altri crediti” include principalmente crediti di difficile recuperabilità ed in contestazione; tali crediti sono integralmente coperti dal relativo fondo svalutazione (4.277 migliaia di euro).

27 - Attività per imposte anticipate

Ammontano a 2.899 migliaia di euro (3.051 migliaia di euro del 31 dicembre 2020) e si riferiscono ad imposte anticipate iscritte da alcune controllate su eccedenze di interessi passivi illimitatamente riportabili, su fondi tassati, sulle differenze tra i valori contabili e fiscali di alcuni

immobili, su costi a deducibilità futura, oltre che su plusvalenze infragruppo eliminate in sede di consolidamento.

Si precisa peraltro che non sono state rilevate imposte anticipate stimabili in circa 21.563 migliaia di euro ai fini IRES relative:

per 17.700 migliaia di euro a costi a deducibilità differita (73.749 migliaia di euro);

per 3.863 migliaia di euro alle perdite fiscali riportabili a nuovo relative alla Controllante e ad alcune sue controllate (16.096 migliaia di euro).

Le suddette imposte anticipate non sono state iscritte in quanto, sulla base delle informazioni ad oggi disponibili, non vi sono i presupposti per la loro iscrizione.

ATTIVITA’ CORRENTI

28 - Rimanenze

Ammontano a 155.071 migliaia di euro (118.227 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) di cui 155.064 migliaia di euro relativi a beni immobiliari il cui dettaglio al 31 dicembre 2021 è riportato nell’Allegato 1.

Al 31 dicembre 2021 il valore di mercato del patrimonio immobiliare incluso nella voce in commento, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, basato anche sulle valutazioni dei periti indipendenti COLLIERS, YARD e KROLL, ammonta a 229,5 milioni di euro a fronte di un valore di carico alla stessa data di 155,1 milioni di euro.

La variazione nel valore delle rimanenze rispetto al 31 dicembre 2020 è principalmente attribuibile a:

un incremento di 47.495 migliaia di euro (che includono 2.319 migliaia di euro di oneri finanziari capitalizzati) nella controllata Milanofiori Sviluppo per effetto dei costi di edificazione sostenuti per la realizzazione degli edifici denominati “U1” e “U3” nel complesso di Milanofiori Nord;

un decremento di complessivi 5.513 migliaia di euro nella controllata Milanofiori Sviluppo relativo ad acconti ricevuti da clienti, in relazione a servizi di personalizzazione sull’edificio “U1” per 4.648 migliaia di euro e, per la parte residua, ad acconti corrisposti a fornitori per appalti al 31 dicembre 2020 le cui prestazioni sono rientrate nei costi di edificazione 2021;

un decremento di 1.224 migliaia di euro relativo agli oneri di urbanizzazione relativi al complesso Milanofiori Nord oggetto di riclassifica ad investimenti immobiliari;

un decremento di 1.151 migliaia di euro alla cessione di tre porzioni immobiliari ad uso abitativo, un magazzino ed un lotto di terreno nel comune di Corchiano (VT) di proprietà della controllata Bright;

un decremento di 822 migliaia di euro per la cessione di cinque lotti situati nel complesso “I Lentischi 2” a Domus de Maria (Cagliari) di proprietà della controllata S’Isca Manna;

un decremento di 568 migliaia di euro per la cessione da parte di Milanofiori 2000 di una unità abitativa residenziale e cinque posti auto a Milanofiori Nord.

La voce “Rimanenze” è esposta al netto di fondi svalutazione per complessivi 43.800 migliaia di euro (44.747 migliaia di euro al 31 dicembre 2020). La riduzione rispetto al 31 dicembre 2020 ammonta a 947 migliaia di euro; tale importoriflette per 1.087 migliaia di euro utilizzi derivanti dalle cessioni sopra indicate al netto di 140 migliaia di euro di svalutazioni nette da adeguamento del valore dei beni immobiliari al valore di mercato (svalutazioni per 280 migliaia di euro e rilasci per 140 migliaia di euro).

Si precisa infine che alcuni immobili inclusi nella presente voce sono gravati da ipoteca, come specificato nella nota a commento della voce “Debiti verso banche”.

29 - Attività finanziarie detenute per la negoziazione

Ammontano a 17 migliaia di euro (invariate rispetto al 31 dicembre 2020) e sono principalmente relative ad Azioni della Banca di Cagliari detenute in portafoglio dalla controllata S’Isca Manna.

30 - Crediti commerciali

Ammontano complessivamente a 3.019 migliaia di euro (3.357 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferiscono prevalentemente a crediti per affitti attivi, rimborsi spese ed altri crediti commerciali.

I crediti commerciali a breve sono esposti al netto di un fondo svalutazione pari a 1.896 migliaia di euro (2.182 migliaia di euro al 31 dicembre 2020). Il decremento netto è principalmente attribuibile ad alcuni utilizzi avvenuti a seguito di accordi stipulati nel corso dell’esercizio con alcune delle aziende che svolgono le loro attività in immobili di proprietà del Gruppo. Si veda anche la nota 12 per maggiori informazioni.

31 - Crediti verso società correlate

I crediti verso controllanti ammontano a 14.432 migliaia di euro e si riferiscono principalmente:

per 12.966 migliaia di euro (10.755 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) al credito per l’IVA trasferita alla controllante nell’ambito della procedura di liquidazione dell’IVA del Gruppo Bastogi, cui Brioschi Sviluppo Immobiliare e le principali società da essa controllate partecipano con decorrenza dall’esercizio 2015. L’incremento è principalmente attribuibile all’IVA trasferita alla controllante Bastogi dalla controllata Milanofiori Sviluppo in ragione dei costi di edificazione sostenuti nel corso dell’esercizio per la realizzazione degli immobili U1 e U3;

per 1.128 migliaia di euro (1.494 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) ai crediti di conto corrente verso la controllante Bastogi, fruttiferi di interessi al tasso Euribor 12 mesi maggiorato di uno spread;

per 102 migliaia di euro (332 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) ai benefici correnti riconosciuti dalla controllante Bastogi in ottemperanza alla clausola di salvaguardia prevista dal contratto di consolidato fiscale.

I crediti verso consociate ammontano a 1.294 migliaia di euro e si riferiscono a posizioni creditorie vantate verso società sottoposte al comune controllo di Bastogi per rapporti di conto corrente (585 migliaia di euro) e, per la parte residua, per locazioni, interessi e prestazioni di servizi.

32 - Altri crediti ed attività correnti

Ammontano complessivamente a 2.202 migliaia di euro (2.180 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e includono:

per 1.600 migliaia di euro disponibilità liquide vincolate, le cui tempistiche di esigibilità non sono attualmente prevedibili, relative a una quota del corrispettivo di via Darwin depositato su un conto vincolato e altresì contro garantito da fidejussione;

per la parte residua principalmente ratei e risconti attivi di costi di intermediazione su locazioni future, premi versati per polizze fideiussorie ed assicurazioni (per 275 migliaia di euro), anticipi a fornitori (61 migliaia di euro) nonché crediti verso l’erario per IVA (19 migliaia di euro).

33 - Disponibilità liquide

Ammontano a 6.554 migliaia di euro (3.345 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e sono così composte:

A commento delle variazioni intervenute nelle disponibilità liquide nel periodo si veda il rendiconto finanziario consolidato.

Al 31 dicembre 2021 i depositi bancari includono importi vincolati per 598 migliaia di euro (5 migliaia di euro al 31 dicembre 2020).

PATRIMONIO NETTO

34 - Patrimonio netto

La movimentazione del patrimonio netto è riportata nella sezione relativa ai prospetti contabili.

Capitale sociale

Il capit soci ammonta a 114.514.674 euro diviso in numero 787.664.845 azioni ordinarie.

Azioni proprie

Il 29 aprile 2019 l’Assemblea degli azionisti di Brioschi Sviluppo Immobiliare ha autorizzato il Consiglio di Amministrazione a procedere con l’acquisto e la successiva disposizione, in una o più volte, di massime 30.000.000 azioni ordinarie della Società, rappresentative del 3,8% circa del capitale sociale, per un periodo di diciotto mesi dalla data stessa. Il 1° agosto 2019, il Consiglio di Amministrazione ha dato avvio al programma di acquisto di azioni proprie. Successivamente, il 25 giugno 2020, l’Assemblea degli azionisti ha revocato la precedente delibera del 29 aprile 2019 per ragioni di prudenza a fronte della situazione di emergenza dovuta alla pandemia da Covid-19.

Al 31 dicembre 2021, la Capogruppo detiene n. 8.569.932 azioni proprie, pari allo 1,088% del capitale sociale, per un ammontare complessivo di 728 migliaia di euro.

Riserve di capitale

non dispone di riserve di capitale.

Riserve di risultato

La voce riserve di risultato evidenzia un valore negativo pari a 26.805 migliaia di euro (negativo per 14.741 migliaia di euro al 31 dicembre 2020). La variazione è attribuibile al riporto a nuovo della perdita di spettanza del Gruppo per l’esercizio 2020 (12.064 migliaia di euro).

Utili (perdite) iscritti a patrimonio netto

La voce in oggetto evidenzia un valore negativo di 3.603 migliaia di euro (negativo per 5.669 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e comprende:

gli utili/(perdite) che si riverseranno nel conto economico, relativi alla riserva da cash flow hedge sui derivati di copertura di Milanofiori 2000, che evidenziano un valore negativo pari a 3.696 migliaia di euro (negativo per 5.775 migliaia di euro al 31 dicembre 2020). Una di quota di tale riserva negativa pari a 281 migliaia di euro al 31 dicembre 2021 è relativa a n. 2 contratti derivati a valere sulla tranche A sottoscritti con finalità di copertura dal rischio di variabilità dei tassi d’interesse e contabilizzati, a partire dal secondo semestre dell’esercizio con imputazione a conto economico delle variazioni di fair value, in quanto la relazione di copertura non è più efficace sotto un profilo contabile; pertanto, la riserva (negativa) di patrimonio netto viene rilasciata in funzione della durata residua delle passività finanziarie sottostanti.

gli utili/(perdite) che non si riverseranno nel conto economico relativi alla valutazione attuariale del fondo trattamento di fine rapporto come previsto dallo IAS 19, che evidenziano un valore positivo pari a 93 migliaia di euro (positivo per 106 migliaia di euro al 31 dicembre 2020).

35 - Capitale e riserve di terzi

La voce in oggetto ammonta a 138 migliaia di euro (1.547 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferisce alle quote di competenza dei soci di minoranza delle controllate Milanofiori Energia e Sa Tanca Manna.

Il decremento registrato nell’esercizio riflette il deconsolidamento degli interessi di minoranza della controllata Camabo Bologna, oggetto di cessione a terzi nel mese di luglio 2021.

PASSIVITA’ NON CORRENTI

36 - Debiti verso banche (esigibili oltre l’esercizio successivo)

La voce in oggetto ammonta a 170.304 migliaia di euro (106.497 migliaia di euro al 31 dicembre 2020).

L’incremento della voce debiti verso banche esigibili oltre l’esercizio successivo è principalmente imputabile a due fattori. In primo luogo, con il regolare svolgimento delle attività di cantiere di Milanofiori Nord per l’edificazione degli immobili “U1” e “U3” nel corso dell’esercizio, è proseguito regolarmente l’utilizzo delle linee di credito accordate da BNL a Milanofiori Sviluppo (complessivi 43.072 migliaia di euro nel corso del 2021, classificati come esigibili oltre l’esercizio come previsto dal contratto di finanziamento).

La variazione dell’indebitamento non corrente è inoltre dovuta alla riclassificazione a lungo termine di una quota di esposizione debitoria chirografaria della Capogruppo pari a 14.668 migliaia di euro al 31 dicembre 2021. Nel corso del 2020 Brioschi Sviluppo Immobiliare ha infatti richiesto una moratoria relativa al rimborso delle quote in linea capitale scadenti il 31 dicembre 2020 e 31 dicembre 2021 delle proprie linee chirografarie oggetto di consolidamento. Poiché, nonostante la disponibilità manifestata del sistema creditizio ad accogliere le richieste della Capogruppo, al 31 dicembre 2020 nessuna delle controparti aveva ancora formalizzato la moratoria per le quote di linee chirografarie di propria competenza, il mancato pagamento della rata scaduta il 31 dicembre 2020 aveva determinato la classificazione dell’intera posizione debitoria come esigibile entro l’esercizio successivo in quanto contrattualmente richiedibile. Nel corso del 2021 tutte le controparti bancarie hanno formalizzato la sospensione delle rate in linea capitale e la Capogruppo ha quindi potuto classificare come esigibile oltre l’esercizio successivo la quota di linee chirografarie in scadenza oltre il 31 dicembre 2022.

Al 31 dicembre 2021 le quote esigibili oltre l’esercizio successivo dei finanziamenti in essere sono dunque riferibili:

per 85.787 migliaia di euro relativi al finanziamento ipotecario a medio-lungo termine, dell’importo massimo complessivo di 129.000 migliaia di euro in più linee, sottoscritto da Milanofiori Sviluppo e diretto a finanziare la realizzazione dei due edifici convenzionalmente denominati “U1” e “U3”. Nel corso dell’esercizio sono proseguite regolarmente le attività di cantiere e contestualmente l’utilizzo delle linee del finanziamento sviluppo che hanno consuntivato nuovi tiraggi al 31 dicembre 2021 per 43.072 migliaia di euro.

Le condizioni di tale finanziamento sono le seguenti:

- rimborso: in unica soluzione alla data di scadenza finale fissata al 28 giugno 2023, con eventuale possibilità di prolungamento. La quota interessi e gli altri oneri connessi al finanziamento saranno finanziati mediante l’utilizzo della linea oneri, anch’essa rimborsata in unica soluzione alla data di scadenza finale. Contrattualmente è previsto un obbligo di rimborso anticipato della linea IVA in relazione a utilizzi del credito IVA maturato ed a garanzia del finanziamento (indipendentemente essi avvengano a livello della società o di consolidato IVA). Al 31 dicembre 2021, tali utilizzi ammontano a complessivi 1.048 migliaia di euro e sono pertanto classificati come esigibili entro l’esercizio successivo, in quanto da pagare entro il termine del primo semestre 2022, come previsto contrattualmente (si veda anche la nota 43). In ragione della medesima previsione, entro il termine del 30 giugno 2021 sono stati rimborsati anticipatamente complessivi 3.241 migliaia di euro di linea IVA relativi agli utilizzi del credito IVA al 31 dicembre 2020;

- scadenza: 2023;

- tasso di riferimento: Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread di 200 basis points fino a scadenza. Sono inoltre previsti meccanismi di step up del tasso subordinati al realizzarsi delle condizioni di vendita degli immobili sottostanti il finanziamento.

- Il finanziamento prevede il rispetto del parametro finanziario di “Loan To Value” espresso dal rapporto tra l’importo capitale erogato e non ancora rimborsato delle linee capex e oneri e il più recente valore di mercato degli immobili; la prima misurazione è prevista al 42° mese successivo alla data di stipula e successivamente con cadenza annuale.

- In data 16 dicembre 2019 sono stati stipulati quattro contratti di copertura del rischio di variabilità dei tassi di interesse a valere sul 70% dell’esposizione. I contratti sottoscritti hanno la forma di Interest rate Cap che fissa l’oscillazione del tasso variabile Euribor 3 mesi ad un valore massimo pari a zero basis points;

per 35.908 migliaia di euro relativi all’accollo liberatorio da parte di Milanofiori Sviluppo Srl delle posizioni debitorie di Brioschi Sviluppo Immobiliare e Lenta Ginestra nei confronti di BNL. Le condizioni di tale finanziamento sono le seguenti:

- rimborso: in unica soluzione alla data di scadenza finale fissata al 28 giugno 2023, con eventuale possibilità di prolungamento. Quota interessi corrisposta in due tranche, una alla data di primo utilizzo del finanziamento sviluppo di cui l’accollo fa parte e l’altra alla data di scadenza del finanziamento;

- scadenza: 2023;

- tasso di riferimento: tasso fisso allo 0,7% per i primi tre anni e successivamente 1,4% fino a scadenza. Sono previsti meccanismi di step up del tasso subordinati al realizzarsi delle condizioni di vendita degli immobili sottostanti il finanziamento sviluppo.

- l’importo del mutuo è garantito da ipoteca di primo grado iscritta sul terreno a Monza per 50.400 migliaia di euro e da una ipoteca di secondo grado sugli immobili in fase di sviluppo siti nell’area del comprensorio “Milanofiori Nord” oggetto del finanziamento sviluppo sottostante l’accollo (sull’area insiste un’ipoteca fino a 141.862 migliaia di euro a fronte di un valore contabile al 31 dicembre 2021 pari a 113.666 migliaia di euro);

per 25.980 migliaia di euro alla tranche A del finanziamento ipotecario di Milanofiori 2000, oggetto di una convenzione bancaria sottoscritta il 31 luglio 2013 (con efficacia il 6 agosto 2013), che ne ha ridefinito alcuni termini, ed in particolare la sospensione fino al 31 dicembre 2018 della previsione contrattuale di rimborso anticipato obbligatorio della tranche A per effetto di eventuali eccedenze di cassa originate dalla gestione operativa dei beni immobili a garanzia (c.d. “cash sweep”). La menzionata convenzione bancaria, modificativa del contratto di finanziamento ipotecario, prevede inoltre un meccanismo di rimborso anticipato in caso di superamento di determinati livelli di liquidità disponibile al 31 dicembre di ogni anno (cosiddetto “excess cash”). A tale fine non si evidenziano presupposti per procedere a rimborsi anticipati.

Le altre principali condizioni contrattuali di tale finanziamento sono le seguenti:

- scadenza: 2031 – a seguito del prolungamento dell’emergenza sanitaria Covid-19 Milanofiori 2000 ha richiesto e ottenuto una estensione della moratoria per la sospensione del rimborso delle quote capitale del finanziamento ipotecario (nonché dell’obbligo di calcolo dei parametri finanziari collegati) sino alla rata in scadenza il 30 giugno 2021 inclusa. In ragione di tali accordi la scadenza finale del finanziamento è stata posticipata al 2031;

- tasso di riferimento: Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread di 325 basis points;

- il debito avente scadenza superiore a 5 anni ammonta a 14.480 migliaia di euro;

- l’importo originario del finanziamento è garantito da ipoteca per 130.000 migliaia di euro;

- nel 2011 sono stati stipulati tre contratti di copertura del rischio di variabilità dei tassi di interesse a valere su circa due terzi della tranche A del finanziamento strutturato per un valore nozionale complessivo al 31 dicembre 2021 di 20.070 migliaia di euro; le coperture sono realizzate tramite contratti di Interest Rate Swap con scadenza fissata al 31 dicembre 2024 che prevedono il pagamento di tassi fissi crescenti lungo la durata del finanziamento (Fix Payer Swap Step-up), al 31 dicembre 2021 il tasso è pari al 4,15% che rappresenta il massimo tasso fissato;

- il finanziamento è assistito dall’obbligo di rispetto di specifici parametri finanziari (covenant), calcolati sulla struttura finanziaria della società nonché sul valore dell’iniziativa immobiliare finanziata (“Loan To Value” e “Debit Service Covered Ratio”). Il mancato rispetto dei suddetti parametri finanziari - il finanziamento è assistito dall’obbligo di rispetto di specifici parametri finanziari (covenant), calcolati sulla struttura finanziaria della società nonché sul valore dell’iniziativa immobiliare finanziata (“Loan To Value” e “Debit Service Covered Ratio”). Il mancato rispetto dei suddetti parametri finanziari potrebbe comportare in capo agli enti eroganti facoltà di richiedere il rimborso anticipato. Al 31 dicembre 2021 la misurazione dei suddetti parametri non ha evidenziato alcuna criticità. Si segnala infine che a livello di controllata Milanofiori 2000 è attualmente in corso definizione con le banche creditrici (sia in relazione alla posizione in esame che alla passività da leasing derivante dall’operazione di vendita e retro-locazione della piazza commerciale di Milanofiori Nord per cui si rimanda alla nota 38) una parziale rimodulazione degli impegni finanziari per renderli maggiormente coerenti con i flussi attesi. In detto ambito alla data di redazione del presente bilancio un istituto di credito, che rappresenta una quota rilevante dell’esposizione finanziaria di Milanofiori 2000 ha confermato in via definitiva l’avvenuta delibera favorevole(comunque soggetta all’approvazione dell’altro istituto componente il pool del finanziamento ipotecario di Milanofiori 2000)anche grazie al supporto della Capogruppo Brioschi che, di concerto con la controllante Bastogi, ha dato la propria disponibilità ad un rimborso anticipato parziale della sua esposizione finanziaria di cui al punto successivo (si veda anche la Relazione sulla gestione al paragrafo “Rischio di liquidità”);

per 14.668 migliaia di euro al consolidamento nel medio-lungo periodo dell’esposizione chirografaria complessiva della Capogruppo. Le condizioni di tale finanziamento sono le seguenti:

- rimborso: nel corso dell’esercizio Brioschi ha ottenuto la sospensione delle rate in conto capitale in scadenza al 31 dicembre 2020 e al 31 dicembre 2021 su tutte le linee chirografarie oggetto di consolidamento. In ragione di tali accordi, per linee chirografarie pari a 12.032 migliaia di euro è previsto un rimborso amortizing con allungamento della scadenza al 31 dicembre 2026 in ragione dei periodi di moratoria concessi; per le restanti linee (2.636 migliaia di euro) la scadenza è confermata al 31 dicembre 2024 con previsione di pagamento integrale delle rate sospese alla data del 31 dicembre 2022;

- scadenza: 2024/2026;

--tasso di riferimento: Euribor 12 mesimaggiorato di uno spread di 400 basis points;

- l’importo del finanziamento è garantito dalla concessione in garanzia della partecipazione pari al 49% della società collegata Camabo di titolarità di Brioschi Sviluppo Immobiliare;

- il finanziamento è inoltre garantito da pegno diretto su 20 quote del fondo Numeria Sviluppo Immobiliare;

per 4.951 migliaia di euro alla quota del finanziamento ipotecario di liquidità erogato alla Capogruppo da Solution Bank a valere sull’area di sviluppo di Santa Cesarea Terme (Lecce) e sulla porzione di proprietà dell’immobile di Latina. Le condizioni di tale mutuo sono le seguenti:

- rimborso: per il 70% alla scadenza del 42° mese (31 gennaio 2025) mentre il restante 30% alla scadenza finale (30 luglio 2025). È previsto un rimborso anticipato obbligatorio nel caso di cessione da parte della controllata Milanofiori Sviluppo degli immobili attualmente in corso di edificazione;

- scadenza: 31 gennaio 2025 / 30 luglio 2025;

- tasso di riferimento: Euribor 6 mesi maggiorato di uno spread di 525 basis points;

- l’importo originario del mutuo è garantito da ipoteca per 10.000 migliaia di euro a valere sull’area di sviluppo di Santa Cesarea Terme (Lecce) e per 10.000 migliaia di euro sulla porzione di proprietà dell’immobile di Latina, oltre ad una fideiussione rilasciata a favore dell’istituto di credito da parte della controllante Bastogi;

per 1.562 migliaia di euro all’erogazione del mutuo ipotecario contratto da Milanofiori Energia. Le condizioni di tale mutuo sono le seguenti:

- rimborso: rate trimestrali posticipate;

- scadenza: 31 dicembre 2025 – la scadenza originaria è stata posticipata di 12 mesi in ragione della moratoria sul rimborso delle quote capitale concessa nel corso del 2020 a seguito dell’emergenza sanitaria Covid-19;

- tasso di riferimento: Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread di 150 basis points;

- l’importo originario del mutuo è garantito da ipoteca per 14.000 migliaia di euro;

per 1.326 migliaia di euro alla quota del mutuo erogato a Maimai a valere sull’immobile di Rottofreno (Piacenza). Le condizioni di tale mutuo sono le seguenti:

- scadenza: 2024 – la scadenza è stata posticipata di 12 mesi in seguito all’ottenimento nel corso del 2020 di una moratoria sul rimborso della quota capitale del finanziamento concessa a fronte dell’emergenza sanitaria Covid-19;

- rimborso: 30 rate semestrali posticipate;

- tasso di riferimento: Euribor 6 mesi maggiorato di uno spread di 100 basis points;

- l’importo originario del mutuo è garantito da ipoteca per 14.000 migliaia di euro;

per 122 migliaia di euro ad un mutuo ipotecario di MIP2 a valere sull’immobile a Cagliari in via Mameli. Le condizioni di tale mutuo sono le seguenti:

- rimborso: rate mensili posticipate;

- scadenza: 2031;

- tasso di riferimento: Euribor 1 mese maggiorato di uno spread di 165 basis points;

- il debito avente scadenza superiore a 5 anni ammonta a 66 migliaia di euro;

- l’importo originario del mutuo è garantito da ipoteca per 524 migliaia di euro.

A livello complessivo al 31 dicembre 2021 a fronte del totale dei mutui e dei finanziamenti in essere sono iscritte ipoteche su immobili per circa 370.786 migliaia di euro.

Come suggerito dalla raccomandazione CONSOB n. 9017965 del 26 febbraio 2009, si riporta nel seguito un riepilogo delle principali iniziative in portafoglio e delle passività finanziarie ad esse allocabili:

(*) con riferimento al rispetto dei covenant si faccia riferimento a quanto indicato in precedenza nella nota corrente

(**) si riferisce al mutuo ipotecario di Milanofiori Sviluppo derivante dall’accollo liberatorio del finanziamento originariamente di 30.000 migliaia di euro in capo alla controllata Lenta Ginestra e successivamente accollato da Brioschi Sviluppo Immobiliare per 23.208 migliaia di euro.

37 - Posizione finanziaria netta

Secondo quanto richiesto dalla comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006 nonché dal Richiamo di attenzione n. 5 del 29 aprile 2021 circa la conformità agli orientamenti dell’ESMA in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento UE 2017/1129, si segnala che finanziaria netta del Gruppo al 31 dicembre 2021 è la seguente:

Si evidenzia che le Disponibilità liquide e le Altre attività finanziarie correnti, accolgono disponibilità liquide vincolate rispettivamente per 598 migliaia di euro e per 1.600 migliaia di euro.

Come richiesto dallo IAS 7 par. 44A-44E si fornisce nel seguito una tabella di riepilogo della movimentazione delle passività che derivano dall’attività di finanziamento:

La voce “Variazioni di capitale” riflette il flusso monetario netto dell’attività di finanziamento, che registra una generazione di cassa di 45.798 migliaia di euro come risulta dal rendiconto finanziario del periodo.

La voce “Altre passività finanziarie” comprende gli strumenti derivati iscritti in capo a Milanofiori 2000 (5.432 migliaia di euro) e alla Capogruppo (52 migliaia di euro). La variazione di capitale è dovuta al rimborso, nel corso dell’esercizio, di un debito di conto corrente verso la consociata Sintesi.

38 - Passività da leasing

Ammontano complessivamente a 42.424 migliaia di euro (39.177 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e risultano così suddivisi per scadenze:

39.177 migliaia di euro con scadenza oltre l’esercizio successivo (di cui oltre 5 anni 26.053 migliaia di euro);

3.247 migliaia di euro con scadenza entro l’esercizio successivo.

L’importo complessivo è relativo:

per 37.137 migliaia di euro al contratto di vendita e retrolocazione stipulato dalla controllata Milanofiori 2000 relativo alle medio-piccole superfici commerciali, paracommerciali e ricettive Area D4 ad Assago (Milano). A seguito dell’emergenza sanitaria Covid-19, Milanofiori 2000 ha ottenuto una moratoria in conto capitale per tutto il 2020 e il primo semestre 2021 fino alla rata in scadenza a giugno 2021 inclusa; come indicato alla nota 36 cui si rimanda per maggiori dettagli, è attualmente in corso definizione con le controparti finanziarie una parziale rimodulazione degli impegni finanziari per renderli maggiormente coerenti con i flussi attesi;

Inoltre, è attualmente in essere un contratto di copertura del rischio di variabilità dei tassi di interesse a valere su circa due terzi del finanziamento per un valore nozionale complessivo al 31 dicembre 2021 di 21.413 migliaia di euro; la copertura è realizzata tramite un contratto di Interest Rate Swap che prevede il pagamento di tassi fissi crescenti lungo la durata del finanziamento (Fix Payer Swap Step-up) con un massimo fissato al 4,1% (applicato a partire dal 1 gennaio 2020) e con scadenza il 21 settembre 2027;

per 4.268 migliaia di euro al contratto di vendita e retrolocazione stipulato nel corso dell’esercizio dalla Capogruppo e relativo ad una parte della porzione direzionale del centro commerciale Latinafiori (Latina). La scadenza è fissata al 2027. Il tasso di interesse è pari all’Euribor a 3 mesi con il floor a zero oltre uno spread a 250 basis point. La passività da leasing è garantita al 90% dal Fondo di Garanzia per le piccole e medie imprese costituito ex art. 2, comma 100, lettera a) della Legge 662/96;

per 364 migliaia di euro al diritto d’uso relativo al contratto di locazione con la consociata Varsity della sede operativa del Gruppo in Piazza della Conciliazione a Milano con scadenza fissata al 31 dicembre 2023;

per 337 migliaia di euro al contratto di locazione finanziaria relativo alla fornitura di allestimenti e arredi stipulato dalla controllata H2C Gestioni. La scadenza è fissata al 2026. Il tasso di interesse è pari al 2,80%;

per 87 migliaia di euro al diritto d’uso relativo al contratto stipulato da Brioschi Sviluppo Immobiliare con la consociata Frigoriferi Milanesi per l’utilizzo di spazi destinati ad apparecchiature informatiche;

per 231 migliaia di euro ad altri diritti d’uso, principalmente relativi a contratti di locazione di autovetture, apparecchiature elettroniche e posti auto, siglati da alcune società del Gruppo.

39 - Fondi per rischi ed oneri

Ammontano a 5.197 migliaia di euro (5.338 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) così distinti:

Il fondo per rischi e contenziosi in essere si riferisce principalmente a passività per oneri stimati relativi ai contenziosi in essere. Gli stanziamenti sono stati effettuati a fronte di una prudenziale valutazione sullo stato attuale del contenzioso.

La voce “Altri fondi” riflette principalmente le svalutazioni del Fondo Numeria Sviluppo Immobiliare effettuate in esercizi pregressi, oltre accantonamenti per possibili oneri futuri derivanti da imposte e tasse su beni immobiliari.

40 - Fondo trattamento di fine rapporto

Tale voce pari a 1.583 migliaia di euro (1.577 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) è rappresentata dal trattamento di fine rapporto relativo al personale dipendente in essere al 31 dicembre 2021.

La movimentazione del “Fondo trattamento fine rapporto” nel corso del 2021 è stata la seguente:

Ai sensi dello IAS 19, tale fondo è contabilizzato come un piano a benefici definiti e valutato utilizzando il metodo della proiezione dell’unità di credito “Project Unit Credit” in base alle seguenti ipotesi attuariali:

Nell’ambito della valutazione del TFR conformemente ai criteri IAS, è stato determinato il valore attuale atteso delle prestazioni pagabili in futuro e relativo all’attività lavorativa pregressa (DBO – Defined Benefit Obligation) in base al tasso annuo desunto dall’indice IBoxx Corporate AA duration 10+ anni.

Le informazioni aggiuntive richieste dallo IAS 19 sono di seguito riportate:

analisi di sensitività per ciascuna ipotesi attuariale rilevante alla fine dell’esercizio, mostrando gli effetti che ci sarebbero stati a seguito delle variazioni delle ipotesi attuariali ragionevolmente possibili a tale data, in termini assoluti;

indicazioni del contributo per l’esercizio successivo e della durata media finanziaria dell’obbligazione per i piani a beneficio definito;

erogazioni previste dal piano;

41 - Passività per imposte differite

Ammontano a 1.343 migliaia di euro (3.781 migliaia di euro del 31 dicembre 2020) e si riferiscono principalmente a differenze temporanee imponibili derivanti dalla rateizzazione di alcune plusvalenze.

42 - Altre passività non correnti

Ammontano a 8.499 migliaia di euro (11.323 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferiscono:

per 5.484 migliaia di euro a passività finanziarie relative agli strumenti derivati (7.992 migliaia di euro al 31 dicembre 2020);

per 2.012 migliaia di euro a debiti di natura commerciale esigibili oltre l’esercizio, derivanti da specifici accordi con un conduttore (2.108 migliaia di euro al 31 dicembre 2020);

per 1.003 migliaia di euro a depositi cauzionali e caparre/acconti da clienti (1.059 migliaia di euro al 31 dicembre 2020);

Le passività finanziarie per strumenti derivati si riferiscono alla valutazione a fair value dei contratti derivati stipulati a parziale copertura del rischio di variabilità dei tassi di interesse del finanziamento ipotecario (tranche A) e del contratto di leasing in capo alla società controllata Milanofiori 2000.

PASSIVITA’ CORRENTI

43 - Debiti verso banche (esigibili entro l’esercizio successivo)

Ammontano a 11.281 migliaia di euro (28.906 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferiscono alle quote a breve termine dei mutui e finanziamenti nonché ai conti correnti passivi ed al debito per interessi maturati sui finanziamenti in essere.

La variazione rispetto al periodo comparativo è principalmente dovuta al fatto che al 31 dicembre 2021 una quota di esposizione debitoria della Capogruppo relativa alle linee chirografarie oggetto di consolidamento per complessivi 14.668 migliaia di euro è stata classificata come esigibile oltre l’esercizio a seguito della formalizzazione degli accordi di moratoria con il sistema bancario. Inoltre, nel corso del primo semestre è stato effettuato un rimborso anticipato obbligatorio della linea IVA del finanziamento ipotecario a medio-lungo termine di Milanofiori Sviluppo per complessivi 3.241 migliaia di euro. Per maggiori informazioni si rimanda a quanto già descritto in nota 36.

La quota a breve dei finanziamenti ammonta a complessivi 11.281 migliaia di euro e si riferisce:

per 6.599 migliaia di euro alla quota a breve del consolidamento nel medio-lungo periodo dell’esposizione chirografaria complessiva della Capogruppo;

per 2.512 migliaia di euro alla tranche A del finanziamento ipotecario di Milanofiori 2000;

per 1.048 migliaia di euro alla quota a breve del finanziamento ipotecario a medio-lungo termine di Milanofiori Sviluppo. Come descritto in nota 36, il finanziamento pur avendo una scadenza in unica soluzione fissata per il 2023, prevede il rimborso dell’eventuale eccedenza della Linea IVA rispetto al Credito IVA a garanzia del finanziamento eventualmente ridotto per effetto di utilizzi;

per 605 migliaia di euro alla quota a breve del mutuo ipotecario contratto da Maimai sull’immobile a Rottofreno (Piacenza);

per 501 migliaia di euro alla quota a breve del mutuo ipotecario contratto da Milanofiori Energia sulla centrale di cogenerazione ad Assago (Milano);

per 14 migliaia di euro alla quota a breve del mutuo ipotecario di MIP2 sull’immobile a Cagliari.

La voce include infine conti correnti passivi per 2 migliaia di euro che si riferiscono a Brioschi Sviluppo Immobiliare.

44 - Debiti Commerciali

Ammontano a 30.099 migliaia di euro (28.097 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e sono originati prevalentemente da debiti per le attività di cantiere, ristrutturazioni, forniture di beni e prestazioni di servizi da fornitori vari, professionisti e consulenti, incluse le ritenute a garanzia e le opere di urbanizzazione da sostenere nell’ambito dei progetti immobiliari in via di sviluppo.

Si segnala che dette opere di urbanizzazione sono state oggetto di contestazione e comunque i tempi di realizzo sono al momento non individuabili.

L’incremento dei debiti verso fornitori rispetto all’esercizio precedente è principalmente dovuto alla realizzazione degli immobili "U1" e "U3" presso il cantiere di Milanofiori Nord. I debiti relativi allo sviluppo immobiliare in questione sono interamente finanziati da apposite linee ipotecarie per cui si rimanda alla nota 36.

Al 31 dicembre 2021 risultano scadute posizioni per complessivi 3.541 migliaia di euro (172 migliaia di euro relativi a Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa) di cui 376 migliaia di euro in contestazione (zero migliaia di euro relativi a Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa). Alla data di redazione del presente bilancio gli scaduti pagati successivamente al 31 dicembre 2021 ammontano a 1.659 migliaia di euro. Su tali posizioni non si segnalano significative azioni da parte dei creditori.

45 - Debiti tributari

Ammontano a 1.421 migliaia di euro (887 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferiscono principalmente:

per 1.036 migliaia di euro (491 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) a debiti per imposte sugli immobili di cui 1.029 migliaia di euro relativi a debiti scaduti principalmente relativi ad acconti IMU 2021;

per 289 migliaia di euro a ritenute operate nei confronti di dipendenti, parasubordinati e lavoratori autonomi;

per 64per 64migliaia di euro (69 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) a debiti per IRAP; tale importo è relativo per 40 migliaia di euro all’imposta corrente e al saldo dell’esercizio 2018 e per 24 migliaia di euro alle quote esigibili entro l’esercizio successivo dell’IRAP relativa agli anni 2012 e 2015, il cui pagamento è oggetto di rateizzazione in 5 esercizi;

per 12 migliaia di euro altri debiti tributari di cui 6 migliaia di euro scaduti nell’esercizio 2021.

46 - Debiti verso società correlate

Ammontano complessivamente a 4.146 migliaia di euro (5.481 migliaia di euro al 31 dicembre 2020).

La voce è di seguito dettagliata:

I debiti verso controllanti ammontano a 2.367 migliaia di euro e si riferiscono per 806 migliaia di euro alla posizione debitoria di alcune controllate verso la controllante Bastogi per debiti fiscali trasferiti nell’ambito del consolidato fiscale, nonché per la parte residua a fatture ricevute e da ricevere per riaddebito di costi.

I debiti verso consociate per 489 migliaia di euro si riferiscono a fatture ricevute e da ricevere per prestazioni e riaddebito di costi. Al 31 dicembre 2020 la voce includeva 1.250 migliaia di euro di debiti di conto corrente verso la consociata Sintesi, fruttiferi di interessi al tasso Euribor 12 mesi maggiorato di uno spread.

I debiti verso collegate e joint venture ammontano a 1.290 migliaia di euro di cui 650 migliaia di euro si riferiscono alle quote del Fondo Numeria Sviluppo Immobiliare richiamate ed ancora da versare (invariate rispetto al 31 dicembre 2020) e per la restante parte si riferiscono principalmente a debiti verso DueB per servizi amministrativi ed IT.

47 - Altri debiti e passività correnti

Ammontano Ammontanoa 5.210 migliaiadi euro (5.408 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferiscono principalmente:

per 1.600 migliaia di euro (invariato rispetto al 31 dicembre 2020) a passività derivanti da corrispettivi variabili nell’ambito della vendita del complesso di via Darwin a Milano;

per 864 migliaia di euro (951 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) ai debiti verso amministratori e sindaci;

per 467 migliaia di euro (544 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) a debiti per spese comprensoriali e condominiali relative al comparto Milanofiori Nord;

per 1.083 migliaia di euro (1.022 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) a ratei e risconti principalmente relativi a ricavi per affitti ramo d’azienda e locazioni di competenza futura;

per 348 migliaia di euro (280 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) a debiti verso dipendenti per ratei ferie maturate e non godute e per la quota maturata delle mensilità aggiuntive;

per 254 migliaia di euro (241 rispetto al 31 dicembre 2020) a debiti verso istituti di previdenza;

per 95 migliaia di euro a debiti di natura commerciale esigibili entro l’esercizio, derivanti da specifici accordi con due conduttori;

per 45 migliaia di euro (195 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) a debiti per acconti e caparre sui preliminari di vendita immobiliare.

48 - Informazioni integrative sugli strumenti finanziari e politiche di gestione dei rischi

Classi di strumenti finanziari

Di seguito si espone il valore al quale sono rilevate le singole categorie di attività e passività finanziarie detenute dal Gruppo al 31 dicembre 2021 e al 31 dicembre 2020.

Proventi e oneri finanziari iscritti in bilancio

Di seguito vengono evidenziati i proventi e gli oneri finanziari iscritti in bilancio.

Fair value di attività e passività finanziarie

Il fair value delle attività e passività commerciali e degli altri crediti e debiti finanziari approssima il valore nominale iscritto in bilancio.

Il fair value relativo agli strumenti finanziari partecipativi trattati dall’IFRS 9 corrisponde al valore di mercato alla data di bilancio determinato sulla base di valutazioni tecniche che incorporano i principali fattori ritenuti rilevanti dai componenti del mercato.

Il fair value dei crediti e debiti verso banche, nonché verso società correlate non si discosta dai valori iscritti in bilancio, in quanto è stato mantenuto costante il credit spread.

L’IFRS 13 richiede che gli strumenti finanziari valutati al fair value siano classificati sulla base di una gerarchia di livelli che rifletta la significatività degli input utilizzati nella determinazione del fair value. Tale gerarchia prevede i seguenti livelli:

Livello 1 - quotazioni rilevate su un mercato attivo per attività o passività oggetto di valutazione;

Livello 2 - input diversi dai prezzi quotati di cui al punto precedente, che sono osservabili direttamente (prezzi) o indirettamente (derivati dai prezzi) sul mercato;

Livello 3 - che non sono basati su dati di mercato osservabili.

La seguente tabella evidenzia le attività e passività (contratti di IRS precedentemente commentati alla Nota 42, Interest rate Cap commentati in Nota 26, clausole di Floor di tasso incorporate in alcuni finanziamenti nonché le altre partecipazioni commentate in Nota 24) che sono valutate al fair value al 31 dicembre 2021 e al 31 dicembre 2020, per livello gerarchico di valutazione del fair value.

Valori espressi in migliaia di euro

Gli strumenti finanziari derivati sono valutati con il metodo del Discounted Cash Flow. I flussi prospettici sono attualizzati sulla base delle curve dei tassi forward desunte al termine del periodo di osservazione e dei fixing contrattuali, considerando altresì il rischio di credito della controparte in accordo con il principio contabile IFRS 13.

Politiche di gestione dei rischi

Il Gruppo, nell’ambito della propria operatività, è esposto a rischi finanziari connessi a:

rischio di liquidità;

rischio di tasso di interesse;

rischio di credito.

Il Gruppo svolge una attenta attività di monitoraggio dei rischi finanziari che possono avere un impatto sulla sua operatività al fine di prevenire potenziali effetti negativi e porre in essere azioni correttive.

Di seguito si riportano indicazioni qualitative e quantitative sui potenziali impatti di tali rischi sul Gruppo.

Rischio di liquidità

Si rinvia a quanto ampiamente descritto nella Relazione sulla gestione alla sezione “Principali rischi e incertezze cui Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa e il Gruppo sono esposti” nel paragrafo “Rischi di natura finanziaria – Rischio di liquidità”.

Le tabelle successive evidenziano, per fasce di scadenza contrattuale in considerazione del cosiddetto "worst case scenario", e con valori undiscounted le obbligazioni finanziarie del Gruppo, riportando le relative note di bilancio per ciascuna classe.

Analisi delle passività per scadenza

A completamento delle informazioni riportate nelle specifiche note alla situazione patrimoniale e finanziaria, di seguito si riportano i saldi contabili degli esercizi chiusi al 31 dicembre 2021 e al 31 dicembre 2020.

Rischio di tasso di interesse

Il Gruppo è esposto al rischio di fluttuazione dei tassi di interesse originato prevalentemente dalle linee di credito e dai debiti finanziari in essere.

Sensitivity Analysis

Gli strumenti finanziari esposti al rischio di tasso di interesse sono stati oggetto di un’analisi di sensitività alla data di redazione del bilancio. E’ stata applicata la variazione simmetrica di 50 bps sull’indebitamento alla data di bilancio.

La seguente tabella mostra la variazione del risultato economico dell’esercizio e del patrimonio netto conseguente all’analisi di sensitività effettuata al netto dei conseguenti effetti fiscali calcolati sulla base dell’aliquota vigente.

Rischio di credito

Il rischio di credito del Gruppo è essenzialmente attribuibile all’ammontare dei crediti commerciali per canoni di locazione e prestazioni di servizi e all’ammontare dei crediti costituiti da non perfoming loan. Per questi ultimi si vedano le specifiche sezioni della note di commento.

Di seguito si riporta la suddivisione delle partite commerciali scadute al 31 dicembre 2021 ed al 31 dicembre 2020.

(*) Lo scaduto netto oltre 12 mesi include crediti per circa 0,2 milioni di euro che risultano coperti da corrispondenti posizioni al passivo.

(*) Lo scaduto netto oltre 12 mesi include crediti per circa 0,2 milioni di euro che risultano coperti da corrispondenti posizioni al passivo.

49 - Garanzie prestate ed altri impegni

Garanzie prestate

Le garanzie prestate ammontano a 17.727 migliaia di euro (16.131 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferiscono:

per 7.200 migliaia di euro (invariata rispetto al 31 dicembre 2020) ad una garanzia di Brioschi Sviluppo Immobiliare rilasciata nell’interesse di Milanofiori Sviluppo a favore di Accenture S.p.A. in relazione all’accordo quadro per la realizzazione dell’edificio U1 in corso di realizzazione nel complesso di Milanofiori ad Assago (MI);

per 6.070 migliaia di euro (4.474 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) a fideiussioni rilasciate da varie società del Gruppo a favore dell’Ufficio IVA per la compensazione di crediti IVA di Gruppo;per 4.000 migliaia di euro (invariata rispetto al 31 dicembre 2020) ad una garanzia di Brioschi Sviluppo Immobiliare rilasciata nell’interesse di Milanofiori Sviluppo a favore di BNL e relativa al sostenimento di extra costi non pianificati nella realizzazione degli edifici U1 e U3 nel complesso di Milanofiori ad Assago (MI);

per 457 migliaia di euro (invariata rispetto al 31 dicembre 2020) a fideiussioni rilasciate a Comuni per oneri e spese di urbanizzazione da sostenere.

Impegni

Gli impegni ammontano a 28.603 migliaia di euro (30.654 migliaia di euro al 31 dicembre 2020) e si riferiscono principalmente all’impegno rilasciato al Comune di Assago in relazione al contributo per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria (26.218 migliaia di euro).

A tale riguardo si segnala peraltro che, nel mese di ottobre 2013, la società controllata Milanofiori notificato al Comune di Assago un ricorso al T.A.R. con il quale ha richiesto al giudice amministrativo l’accertamento, tra il resto, del suo diritto a ridurre significativamente le prestazioni previste dalle convenzioni urbanistiche relative al piano particolareggiato per l’area D4. Successivamente il Tar Lombardia con sentenza 11 gennaio 2018, n. 45, ha rigettato il ricorso. La Società, esaminate le motivazioni della sentenza, le ha ritenute non condivisibili ed ha quindi impugnato la sentenza notificando al Comune di Assago apposito ricorso al Consiglio di Stato.

50 - Rapporti con parti correlate

Il Gruppo intrattiene rapporti con società controllanti, società a controllo congiunto, imprese collegate e altre parti correlate a condizioni di mercato ritenute normali nei rispettivi mercati di riferimento, tenuto conto delle caratteristiche dei beni e dei servizi prestati. Si veda anche quanto riportato nella Relazione sulla gestione.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sul conto economico consolidato dell’esercizio 2021 e 2020 sono di seguito riportati:

Conto economico

I ricavi delle vendite e delle prestazioni si riferiscono principalmente a ricavi per prestazioni di servizi vari.

I costi per acquisto di beni immobiliari e altri beni si riferiscono alla fornitura di gas da parte di una società detenuta dal socio di minoranza della controllata Milanofiori Energia.

I costi per servizi si riferiscono principalmente alla quota di competenza relativa ai compensi degli amministratori e sindaci del Gruppo (1.017 migliaia di euro) e al costo per l’esternalizzazione dei servizi amministrativi e IT (670 migliaia di euro) forniti dalla società DueB srl (società controllata congiuntamente con Bastogi). Per la parte residua trattasi principalmente di servizi resi da Bastogi (373 migliaia di euro) e da alcune società sottoposte al comune controllo della stessa.

I costi per il personale si riferiscono alle retribuzioni liquidate nell’esercizio, ai ratei per ferie maturate e non godute e alla quota parte maturata delle mensilità aggiuntive relativi ai dirigenti con responsabilità strategiche del Gruppo.

I proventi finanziari si riferiscono sia agli interessi maturati in capo a Brioschi Sviluppo Immobiliare e H2C Gestioni relativamente al rapporto di conto corrente verso la controllante Bastogi, sia agli interessi sui crediti vantati da Brioschi Sviluppo Immobiliare nei confronti delle società collegate, principalmente Camabo e Immobiliare Cascina Concorezzo.

Conto economico

Situazione patrimoniale e finanziaria

Di seguito gli effetti dei rapporti con parti correlate sul rendiconto finanziario di Gruppo degli esercizi 2021 e 2020:

51 - Informativa per settori operativi

Si riportano di seguito i dati economici relativi ai settori operativi identificati in accordo con quanto previsto dal principio IFRS 8:

52 - Compensi ad Amministratori, Sindaci e Dirigenti con responsabilità strategiche

I compensi spettanti agli Amministratori e ai Sindaci delle società del Gruppo per lo svolgimento delle loro funzioni ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006 sono i seguenti:

(*) comprensivi delle retribuzioni spettanti per il ruolo di dirigenti con responsabilità strategiche.

53 - Passività potenziali e principali contenziosi in essere

Si rinvia a quanto indicato nella Relazione sulla gestione.

54 - Eventi successivi

Si rinvia a quanto indicato nella Relazione sulla gestione.

per il Consiglio di Amministrazione

L’Amministratore Delegato

Eugenio Kannès

Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare

Informazioni ai sensi dell’art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti CONSOB

Il seguente prospetto, redatto ai sensi dell’art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti CONSOB, evidenzia corrispettivi di competenza dell’esercizio 2021 per i servizi di revisione e per quelli diversi dalla revisione resi dalla stessa Società di revisione e da entità appartenenti alla sua rete.

Valori espressi in migliaia di euro

Situazione patrimoniale e finanziaria

Valori espressi in migliaia di euro

(*) Ai sensi della Delibera CONSOB n° 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti dei rapporti con parti correlate sul rendiconto finanziario di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa sono evidenziati nell'apposito schema di Rendiconto Finanziario riportato nelle pagine successive e sono ulteriormente descritti, oltre che nel commento alle singole voci di bilancio, nella Nota 39.

Si precisa che il rendiconto finanziario è stato esposto secondo il metodo indiretto.

A completamento delle informazioni sui flussi finanziari, come richiesto dall’emendamento allo IAS 7, è stata inserita una apposita tabella in Nota 26, che analizza le variazioni delle passività derivanti da attività di finanziamento.

Conto economico

ai sensi della Delibera CONSOB n.15519 del 27 luglio 2006

Rendiconto finanziario

ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

Informazioni societarie

Brioschi Sviluppo Immobiliare spa (la Società, Brioschi o Brioschi Sviluppo Immobiliare) è una società per azioni costituita nel 1907 in Italia, iscritta al Registro delle Imprese di Milano, con sede legale in Milano, via Giovanni Battista Piranesi 10. La Società svolge principalmente attività immobiliare sia in qualità di holding di partecipazioni in società immobiliari sia direttamente che indirettamente.

A complemento dei servizi forniti direttamente o indirettamente nell’ambito dei diversi progetti di sviluppo immobiliare, Brioschi Sviluppo Immobiliare tramite H2C Gestioni srl, opera nel settore alberghiero con la gestione della struttura ricettiva di Milanofiori Nord ad Assago di proprietà della controllata Milanofiori 2000. La forza dei comparti immobiliari come quello di Milanofiori Nord è infatti l’integrazione di funzioni e servizi, in particolare per aziende multinazionali; l’attività alberghiera costituisce una delle attività funzionali più importanti. La possibilità di gestire in maniera integrata le componenti immobiliare e gestionale permette sicuramente di garantire un migliore servizio per il comparto.

Sempre in ottica di integrazione di funzioni e servizi nell’ambito del comparto immobiliare di Milanofiori Nord, Brioschi Sviluppo Immobiliare è inoltre proprietaria, tramite la controllata Milanofiori Energia, di una centrale di cogenerazione per la produzione di acqua calda sanitaria e la conseguente vendita di energia termica (servizio di teleriscaldamento) e per la contemporanea produzione e vendita di energia elettrica.

Il bilancio di esercizio della Società è redatto in euro che è la moneta corrente nell’economia in cui opera la Società. I prospetti di conto economico e della situazione patrimoniale e finanziaria sono presentati in unità di euro, mentre il prospetto di conto economico complessivo, il rendiconto finanziario, il prospetto delle variazioni del patrimonio netto e i valori riportati nelle Note esplicative sono presentati in migliaia di euro.

Brioschi Sviluppo Immobiliare in qualità di Capogruppo, ha inoltre predisposto il bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2021.