Primo Real Estate d.d. 1
Primo Real Estate d.d.
Ulica Miroslava Miholića 2
Zagreb
Financijski izvještaji za godinu koja završava
na dan 31. prosinca 2022. godine
zajedno s
Izvješćem neovisnog revizora
Sadržaj
Primo Real Estate d.d. 1
stranica
Odgovornost Uprave za godišnje financijske izvještaje
2
Godišnje izvješće poslovodstva
3-10
Izvješće neovisnog revizora
11-16
Račun dobiti i gubitka i izvještaj o ostaloj sveobuhvatnoj dobiti
17
Izvještaj o financijskom položaju (bilanca)
18
Izvještaj o novčanim tokovima
19
Izvještaj o promjenama kapitala
20
Bilješke uz financijske izvještaje
21-50
Odobrenje financijskih izvještaja
50
Odgovornost Uprave za godišnje financijske izvještaje
Primo Real Estate d.d. 2
Temeljem
Zakona o računovodstvu
Republike Hrvatske (
Narodne novine 78/2015, 134/2015,
120/2016, 116/18, 42/20, 47/20
), Uprava je dužna osigurati da financijski izvještaji za svaku
financijsku godinu budu pripremljeni u skladu s
Međunarodnim standardima financijskog
izvještavanja
koji su utvrđeni od Europske komisije i objavljeni u službenom listu Europske unije,
tako da daju istiniti i fer prikaz financijskog stanja i rezultata poslovanja Primo Real Estate d.d.,
Zagreb ("Društvo") za to razdoblje.
Nakon provedbe odgovarajućih ispitivanja, Uprava opravdano očekuje da će Društvo u doglednoj
budućnosti raspolagati odgovarajućim resursima, te stoga usvaja načelo vremenske
neograničenosti poslovanja pri izradi financijskih izvještaja.
Odgovornost Uprave pri izradi financijskih izvještaja obuhvaća sljedeće:
• odabir i dosljednu primjenu odgovarajućih računovodstvenih politika;
• razumne i opravdane prosudbe i procjene;
• postupanje u skladu s važećim računovodstvenim standardima, uz objavu i obrazloženje
svih materijalno značajnih odstupanja u financijskim izvještajima, i
• sastavljanje financijskih izvještaja pod pretpostavkom vremenske neograničenosti
poslovanja, osim ukoliko ova pretpostavka nije primjerena.
Uprava je odgovorna za vođenje ispravnih računovodstvenih evidencija, koje u svakom trenutku s
opravdanom točnošću prikazuju financijski položaj Društva, kao i njihovu usklađenost s hrvatskim
Zakonom o računovodstvu
. Uprava je također odgovorna za čuvanje imovine Društva, te za
poduzimanje opravdanih mjera da bi se spriječile i otkrile prijevare i druge nepravilnosti.
U Zagrebu, 18.04.2023. godine
Saša Novosel
Član Uprave
Primo Real Estate d.d.
Ulica Miroslava Miholića 2
Zagreb
Republika Hrvatska
Godišnje izvješće Uprave
Primo Real Estate d.d. 3
Temeljem odredbi članka 250.a., članka 300.a. i članka 428.
Zakona o trgovačkim društvima
(NN
111/93, 34/99, 121/99, 52/00, 118/03, 107/07, 146/08, 137/09, 125/11, 152/11, 111/12, 68/13,
110/15, 40/19, 34/22) te odredbi članka 21.
Zakona o računovodstvu
(NN 78/2015, 134/2015,
120/2016, 116/2018, 42/2020, 47/20) Uprava Društva podnosi:
GODIŠNJE IZVJEŠĆE UPRAVE
o stanju Društva za 2022. godinu
1. Rezultati poslovanja i daljnji razvoj društva
1.1. Poslovne aktivnosti društva
Društvo je osnovano upisom u sudski registar nadležnog Trgovačkog suda u Zagrebu rješenjem
od 15. rujna 2020. godine. U skladu s poslovnim planovima i odlukom Glavne skupštine društvo
Primo Real Estate d.d. ostvarilo je preduvjete za uvrštenje dionica društva na Zagrebačku burzu
što je i provedeno u lipnju 2021. godine. Na dan 31. prosinca 2022. godine Primo Real Estate d.d.
ima temeljni kapital od 341.420.000,00 kuna, u cijelosti uplaćen u novcu i podijeljen na 1.707.100
redovnih dionica, svaka nominalne vrijednosti u iznosu od 200,00 kn, u vlasništvu AZ mirovinskih
fondova kojima upravlja Allianz ZB d.o.o. društvo za upravljanje obveznim i dobrovoljnim
mirovinskim fondovima.
Društvo Primo Real Estate d.d. je dana 17. kolovoza 2022. godine potpisalo ugovor o kupoprodaji
poslovnih udjela kojim je preuzelo društvo Imobilia Tehno Tri d.o.o. u transakciji vrijednoj
198.856.001,68 kuna. Tom akvizicijom Primo Real Estate d.d. preuzeo je kompaniju koja
upravljanja vlastitim komercijalnim nekretninama ukupne površine otprilike 15.000 m2 na tri
lokacije u Zagrebu a portfelj se sastoji od dvije uredske zgrade i jedne nekretnine sa skladišnim i
uredskim prostorima.
Nakon akvizicije promijenjeno je ime društva Imobilia Tehno Tri d.o.o. u Nekretnine Alfa Primo
d.o.o. i započeto je poslovanje Primo Real Estate Grupe za koji će se izraditi dodatno
konsolidirano financijsko izvješće za 2022. godinu.
Akvizicija je daljnji korak u razvoju Primo Real Estate d.d. usklađen s poslovnom strategijom,
kojom se značajno povećava broj komercijalnih nekretnina u portfelju. Nakon prve kupnje
logističko-distributivnog centra Sv. Helena, Društvo ovom transakcijom ulaže prvenstveno u
uredske poslovne prostore čime se diversificira struktura nekretnina pod upravljanjem.
Implikacija Rusko–ukrajinske krize na poslovanje Društva
Tijekom 2022. godine geopolitička situacija, a posebice rusko-ukrajinski sukob nije izravno utjecala
na imovinu i poslovanje Društva. Društvo će nadalje pratiti razvoj situacije kako bi mogli
pravodobno procijeniti neizravan utjecaj na poslovanje slijedom makroekonomskog razvoja i po
potrebi djelovati.
Financijski rezultati društva u 2022. godini
Društvo je u 2022. godini ostvarilo dobit poslije oporezivanja od 8.164.173 kuna.
Godišnje izvješće Uprave
Primo Real Estate d.d. 4
Ukupni prihodi Društva ostvareni u 2022. godini iznose 16.828.880 kuna a odnose se prvenstveno
na prihode od zakupa poslovnog prostora.
Ukupni rashodi Društva ostvareni u 2022. godini iznose 6.869.683 kuna. Od navedenih ukupno
ostvarenih rashoda najznačajniji su materijalni troškovi- ostali vanjski troškovi.
Ukupna imovina Društva na dan 31. prosinca 2022. godine iznosi 369.439.180 kuna, a najveću
stavku predstavljaju udjeli u dionice povezanih poduzetnika u iznosu 172.105.339 kuna.
Budući razvoj društva
Ciljevi Društva su očuvanje sposobnosti Društva da nastavi poslovanje pod pretpostavkom
vremenske neograničenosti kako bi omogućili povrat ulaganja vlasnicima.
Društvo će nastaviti poslovati u djelatnosti upravljanja nekretninama poštujući temeljna načela
sigurnosti, razboritosti i opreza. Glavna djelatnost Društva je kupnja, iznajmljivanje i upravljanje
nekretninama odnosno generiranje prihoda od zakupa. Težimo razvoju poslovanja i pronalaženju
atraktivnih dugoročnih ulaganja niske razine rizika.
U daljnjem razvoju poslovanja Društvo će kontinuirano pratiti poslovne prilike za ulaganja na tržištu
nekretnina sa posebnim težištem na komercijalne nekretnine. Prioriteti za buduće razdoblje su
akvizicije nekretnina i ulaganja u obnovljive izvore energije.
Događaji nakon kraja poslovne godine
Nije bilo značajnih događaja nakon datuma izvještavanja koji bi bili značajni za ovo izvješće.
Aktivnosti istraživanja i razvoja
Društvo u 2022. godini nije sudjelovalo u aktivnostima istraživanja i razvoja.
Podružnice društva
Društvo nema podružnica, niti planira njihovo osnivanje.
Korporativno upravljanje
Primjena načela korporativnog upravljanja
U 2022. godini društvo Primo Real Estate d.d., čije dionice su uvrštene na Redovito tržište ZSE,
primjenjivalo je Kodeks korporativnog upravljanja koji su usvojili Hrvatska agencija za nadzor
financijskih usluga (HANFA) i Zagrebačka burza d.d. Zagreb, u primjeni od 1. siječnja 2020.
godine, a objavljen na internetskim stranicama Burze (www.zse.hr) i na internetskim stranicama
HANFA-e (www.hanfa.hr).
U skladu s Kodeksom korporativnog upravljanja koji se primjenjuje od 1. siječnja 2020. Izdavatelji
moraju jednom godišnje ispuniti dva upitnika svake godine: jedan kojim izjavljuju je li se društvo
pridržavalo svake odredbe Kodeksa (upitnik o usklađenosti) i drugi kojim pružaju podrobnije
podatke o svojim praksama korporativnog upravljanja (upitnik o praksama upravljanja).
U 2020. godini Nadzorni odbor je usvojio Poslovnik o radu Nadzornog odbora i proveo ažuriranje
istog u 2021. godini. Predmetnim Poslovnikom definira se način rada i odlučivanja te druga pitanja
značajna za rad Nadzornog odbora Društva, a osobito:
- organizacija rada Nadzornog odbora;
- prava i obveze članova Nadzornog odbora;
Godišnje izvješće Uprave
Primo Real Estate d.d. 5
- priprema i sazivanje sjednica Nadzornog odbora;
- održavanje sjednica Nadzornog odbora i donošenje odluka;
- zapisnik i drugi akti Nadzornog odbora;
- druga pitanja značajna za rad Nadzornog odbora.
Nadalje, Poslovnik o radu Uprave objavljen je u 2020. godini i ažuriran u 2021. godini te se istim
uređuju zadaci, odgovornost, organizacija, način rada i odlučivanja Uprave Društva, a poglavito:
- zadaci Uprave,
- prava i odgovornosti članova Uprave
- prava i odgovornost Predsjednika Uprave
- ograničenja u vođenju poslova Društva,
- podjela poslova i nadležnosti
- pripremanje i sazivanje sjednica Uprave,
- rad na sjednicama i način donošenja odluka,
- suradnja i odnos prema Nadzornom odboru.
Izjava o primjeni kodeks korporativnog upravljanja
Društvo se pridržava preporuka Kodeksa korporativnog upravljanja uz iznimku onih odredbi koje se
u ovom trenutku još ne primjenjuju budući da je Društvo tek u srpnju 2021. godine uvršteno na
redovito tržište Zagrebačke burze te je sustav korporativnog upravljanja još u razvoju. Nadalje,
određene odredbe u danom trenutku nisu praktične ili predviđena s obzirom na primjenjivi pravni
okvir. Sva objašnjenja i eventualna odstupanja od navedenih pravila Kodeksa korporativnog
upravljanja Društvo će objaviti u Upitniku o usklađenosti, sukladno odredbama Kodeksa
korporativnog upravljanja u propisanom obliku i rokovima.
Članovi Nadzornog odbora i Uprave ne drže dionice i ostale financijske instrumente Društva.
Osim ugovora o radu koji ima sklopljen član Uprave s Društvom, članovi Uprave i Nadzornog
odbora nemaju sklopljene ugovore s Društvom te nisu predviđene nikakve pogodnosti prestankom
njihova članstva u Upravi i Nadzornom odboru. Članovi Uprave nisu sklopili međusobno ugovore i
sporazume (nije primjenjivo jer je imenovan samo jedan član Uprave).
Društvo ne podliježe odredbama zakona kojima se uređuje preuzimanje dioničkih društava.
Na dan 31.12.2022. godine vlasnička struktura je sljedeća:
Dioničar:
Broj dionica:
Udio (%):
AZ obvezni mirovinski fond kategorije B
1.550.153
90,81%
AZ Profit otvoreni dobrovoljni mirovinski fond
86.574
5,07%
AZ Benefit otvoreni dobrovoljni mirovinski fond
28.874
1,69%
AZ Obvezni mirovinski fond kategorije A
23.669
1,39%
AZ ZABA zatvoreni dobrovoljni mirovinski fond
6.840
0,40%
AZ Zagreb zatvoreni dobrovoljni mirovinski fond
3.931
0,23%
AZ HKZP zatvoreni dobrovoljni mirovinski fond
3.763
0%
Godišnje izvješće Uprave
Primo Real Estate d.d. 6
AZ Dalekovod zatvoreni dobrovoljni mirovinski fond
971
0,06%
Auto Hrvatska zatvoreni dobrovoljni mirovinski fond
1076
0,06%
AZ A1 zatvoreni dobrovoljni mirovinski fond
1020
0,06%
AZ treći horizont zatvoreni dobrovoljni mirovinski fond
229
0,01%
UKUPNO:
1.707.100
100,00%
Opis glavnih elemenata sustava unutarnje kontrole i upravljanja rizikom u odnosu na postupak
financijskog izvještavanja
Glavni elementi sustava unutarnje kontrole i upravljanja rizikom koji se odnose na financijsko
izvještavanje uključuju:
• Odgovarajuću organizacijsku strukturu na svim razinama s raspodjelom dužnosti i
definiranim razinama ovlasti
• Unutarnje kontrole integrirane u poslovne procese i aktivnosti
• Sveobuhvatan set računovodstvenih politika i procedura koje se odnose na pripremu
godišnjih izvješća u skladu s Međunarodnim Standardima Financijskog Izvještavanja
usvojenim od strane Europske unije
Društvo se ne nalazi u odnosu uzajamnog dioničarstva s drugim društvima, nema vrijednosnih
papira s posebnim pravima kontrole, niti vrijednosnih papira s ograničenjima prava glasa.
Društvo aktivno upravlja rizicima u sklopu svog poslovanja. Okvir upravljanja rizicima pokriva sve
dijelove poslovanja što osigurava da su rizici identificirani, analizirani, procijenjeni i da se njima
stalno i sustavno upravlja. U nastavku su navedeni neki od najvažnijih rizika kojima je izloženo
Društvo i njegovo područje poslovanja.
Rizik naplate
Ovaj rizik predstavlja mogućnost da druga ugovorna strana neće pravovremeno ispuniti svoje
ugovorne obveze što bi se negativno odrazilo na financijski položaj Društva. Rizik naplate vezan je
uz potraživanja s osnova zakupnina od zakupnika koje se sustavno prati.
Rizik nelikvidnosti
Rizik nelikvidnosti iskazuje se kao rizik da društvo po dospijeću neće moći ispuniti obveze prema
vjerovnicima. Društvo u ovoj fazi ima samo jednog kupca – najmoprimca, budući da posjeduje
jednu nekretninu koju daje u najam. Društvo uslijed visoke izloženosti jednom kupcu kontinuirano
prati poslovanje ovog poslovnog partnera. Društvo će u slučaju nelikvidnosti minimalizirati troškove
te učiniti sve što je u mogućnosti kako bi smanjilo nastanak novih troškova za poslovanje.
Rizik prezaduženosti
Rizik prezaduženosti iskazuje se u prevelikom stupnju zaduženosti koji negativno utječe na
financijsku stabilnost. Društvo se u velikoj mjeri financira iz vlastitih izvora financiranja, te
trenutačno ne postoji rizik prezaduženosti.
Godišnje izvješće Uprave
Primo Real Estate d.d. 7
Valutni rizik
Valutni rizik Društva vezan je uz moguće značajnije promjene tečaja inozemnih valuta koje su
značajne za poslovanje Društva. Ovaj rizik se prvenstveno odnosi na kretanje tečaja EUR-a. Ovaj
rizik će biti minimalan u idućoj poslovnoj godini.
Rizici promjene poreznih propisa
Rizik promjene poreznih propisa predstavlja vjerojatnost da zakonodavne vlasti promijene porezne
propise na način koji bi negativno utjecao na profitabilnost poslovanja Društva. Ovaj rizik reflektira
se i kroz moguće promjene poreznih stopa, ali i predmeta oporezivanja.
Rizik promjene poreznih propisa u potpunosti je izvan utjecaja Društva, no društvo nastoji upravljati
navedenim rizikom na način da se konstantno prate izmjene relevantnih propisa.
Operativni rizik
Operativni rizik podrazumijeva rizik direktne ili indirektne štete nastale zbog grešaka, povreda,
prekida ili oštećenja koje su uzrokovali interni procesi, tehnologija i infrastruktura koja podržava
poslovanje Društva ili eksterno uzrokovani događaji. Društvo upravlja operativnim rizikom kroz
usmjeravanje na rano prepoznavanje i proaktivno upravljanje operativnim rizicima.
Organizacija korporativnog upravljanja
U skladu s najboljim praksama Primo Real Estate teži visokim standardima korporativnog
upravljanja i transparentnosti poslovanja kao jedinim ispravnim načinom postupanja na kojima
počivaju sve poslovne aktivnosti. Struktura korporativnog upravljanja temelji se na dualističkom
sustavu, koji se sastoji od Nadzornog odbora i Uprave Društva. Tijela Društva su Glavna
skupština, Nadzorni odbor i Uprava.
Glavna skupština
Glavna skupština odlučuje o godišnjim financijskim izvješćima, izboru i opozivu članova Nadzornog
odbora, upotrebi dobiti, davanju razrješnice članovima Uprave i Nadzornog odbora, imenovanju
revizora Društva, izmjenama Statuta, povećanju i smanjenju temeljnoga kapitala Društva, uvrštenju
dionica Društva na uređeno tržište radi trgovanja i o povlačenju dionica s tog uvrštenja, prestanku
Društva kao i o svim drugim važnim pitanjima Društva te drugim pitanjima propisanim zakonom.
U 2022. godini održana je jedna sjednice Glavne skupštine dana 30. lipnja 2022. gdje su donijete
odluke o dokapitalizaciji Društva, raspodjeli dobiti i isplati dividende.
Glavna skupština zasjeda u sjednicama koje se održavaju u nazočnosti javnog bilježnika. Poziv za
sjednicu uz glavni red skupštine dostavlja se najmanje 30 dana prije održavanja sjednice, osim u
izvanrednim okolnostima u kraćem roku.
Na skupštini se bira predsjednik skupštine koji rukovodi skupštinom.
Sukladno točkama dnevnog reda, na sjednici se raspravlja i glasuje o pojedinoj točki, a dopušteno
je te je omogućeno stavljanje protuprijedloga, u kojem se slučaju prvo glasa o protuprijedlogu, a
potom i o prijedlogu.
Prava dioničara su pravo na dividendu, pravo glasa na Glavnoj skupštini, pravo prvokupa u
ponudama za upis vrijednosnih papira, pravo na isplatu ostatak likvidacijske odnosno stečajne
mase, pravo na obaviještenost o poslovanju Društva. U odnosu na pravo otkupa, napominje se da
isto nije posebno regulirano Statuom Društva te se na otkup primjenjuju odredbe propisa kojima se
Godišnje izvješće Uprave
Primo Real Estate d.d. 8
uređuje navedeno pravo, konkretno odredbama Zakona o trgovačkim društvima, Zakona o
preuzimanju dioničkih društava, propisa Središnjeg klirinškog depozitarnog društva. Nadalje, u
odnosu na konverziju, napominje se da Statut Društva ne sadrži odredbe o konverziji te se na
konverziju primjenjuju odredbe propisa kojima se uređuje navedeno pravo, konkretno odredbama
Zakona o trgovačkim društvima i propisa Središnjeg klirinškog depozitarnog društva.
Nadzorni odbor
Nadzorni odbor imenuje i opoziva predsjednika i članove Uprave, nadzire vođenja poslova
Društva, pregledava i ispituje poslovne knjige i dokumentaciju Društva, ispituje i utvrđuje godišnja
financijska izvješća Društva, te ispituje izvješće Uprave o stanju Društva i prijedlog o upotrebi
dobiti, utvrđuje politiku dividende Društva, podnosi Glavnoj skupštini pisano izvješće o obavljenom
nadzoru i upozorava na eventualne propuste članova Uprave, utvrđuje pročišćeni tekst Statuta
odnosno usklađuje njegov tekst, daje suglasnost za odluke Uprave u skladu s odredbama Statuta,
daje suglasnost na stjecanje i otuđenje poslovnih udjela i/ili dionica, osnivanje trgovačkih društava,
zaključivanje ugovora o primanju zajma i/ili kredita te zaključivanje ugovora o davanju zajma.
Nadzorni odbor ima tri člana koje bira i razrješava Glavna skupština.
Mandat članova Nadzornog odbora traje četiri godine, a iste osobe mogu biti ponovo imenovane.
Članovi Nadzornog odbora tijekom 2022. godine:
- Zrinka Galić Jakovljević, Predsjednica Nadzornog Odbora
- Ante Šekerija, Zamjenik Predsjednice nadzornog odbora
- Igor Komorski, Član Nadzornog odbora
U 2022. godini održano je sedam sjednica Nadzornog odbora na kojem su svi članovi sudjelovali u
odlučivanju na svim sjednicama.
Uprava i Nadzorni odbor usko surađuju za dobrobit Društva, putem održanih sjednica, ali i drugim
kanalima komuniciranja kad za to postoji potreba. Uprava je redovno obavještavala Nadzorni
odbor o svim važnijim poslovnim događajima, tijeku poslovanja, prihodima i rashodima te općem
stanju Društva.
Odbori Nadzornog odbora:
U sklopu Nadzornog odbora, Poslovnikom o radu Nadzornog odbora predviđena su dva odbora
koji svojim radom potpomažu rad i djelovanje Nadzornog odbora: Revizijski odbor, Odbor za
imenovanje i primitke.
Revizijski odbor i Odbor za imenovanje i primitke održavali su sjednice u 2022. godini. U oba
odbora su svi članovi imenovani iz reda članova Nadzornog odbora.
Revizijski odbor ovlašten je posebice pratiti postupak financijskog izvještavanja i dostavlja
preporuke ili prijedloge za osiguravanje njegovog integriteta, prati učinkovitost sustava unutarnje
kontrole, unutarnje revizije te sustav upravljanja rizicima, nadgledati provođenje revizije
konsolidiranih godišnjih financijskih izvještaja, pratiti neovisnost samostalnih revizora ili
revizorskih društava koji obavljaju reviziju, a posebno ugovore o dodatnim uslugama, raspravljati
o planovima i godišnjem izvješću unutarnje revizije te o značajnim pitanjima koje se odnose na
ovo područje, davati preporuke Nadzornom odboru za odabir samostalnog revizora ili revizorskog
društva, izvješćivati nadzorni odbor ili neizvršne članove upravnog odbora o ishodu zakonske
revizije te objašnjavati na koji način je zakonska revizija pridonijela integritetu financijskog
Godišnje izvješće Uprave
Primo Real Estate d.d. 9
izvještavanja i objašnjavati ulogu revizijskog odbora u tom procesu, pratiti obavljanje zakonske
revizije godišnjih financijskih izvještaja i godišnjih konsolidiranih financijskih izvještaja, uzimajući u
obzir sve nalaze i zaključke Ministarstva financija u skladu s člankom 26. stavkom 6. Uredbe (EU)
br. 537/2014.
Predsjednica Revizijskog odbora je Zrinka Galić Jakovljević, zamjenik predsjednice Revizijskog
odbora je Ante Šekerija i član Revizijskog odbora je Igor Komorski.
U 2022. godini održane su dvije sjednice Revizijskog odbora na kojoj su svi članovi prisustvovali u
odlučivanju.
Predsjednik Odbora za imenovanje i primitke je Igor Komorski, zamjenik Predsjednika Odbora za
imenovanje i primitke je Ante Šekerija i član Odbora za imenovanje i primitke je Zrinka Galić
Jakovljević.
U 2022. godini održane su dvije sjednice Odbora za imenovanje i primitke na kojoj su svi članovi
prisustvovali u odlučivanju.
Uprava
Uprava Društva vodi poslove Društva, utvrđuje poslovnu politiku i strategiju poslovanja Društva,
donosi interne akte i odluke, vodi poslovne knjige Društva i izvještava druge organe Društva te
podnosi izvješća Nadzornom odboru.
Uprava zastupa Društvo prema trećima. Ukoliko Uprava ima jednog člana on Društvo zastupa
samostalno i pojedinačno. U slučaju višečlane Uprave, članovi Uprave zastupaju Društvo skupno.
Članovi Uprave koji su obnašali tu dužnost tijekom 2022. godine:
- Saša Novosel, Član Uprave
Nadzorni odbor ocijenio je da su Uprava i Nadzorni odbor u 2022. godini učinkovito surađivali u
interesu Društva, putem redovitog kontakta. Uprava je uredno obavještavala Nadzorni odbor o
svim važnijim poslovnim događajima, tijeku poslovanja, prihodima i rashodima te općem stanju
Društva.
Rukovodstvo Društva
Članovi Uprave i Nadzornog odbora tijekom godine navedeni su u nastavku:
Uprava
Saša Novosel, Član Uprave
Nadzorni odbor
Zrinka Galić Jakovljević, Predsjednica Nadzornog Odbora
Ante Šekerija, Zamjenik Predsjednice nadzornog odbora
Igor Komorski, Član Nadzornog odbora
Godišnje izvješće Uprave
Primo Real Estate d.d. 10
U Zagrebu, 18.04.2023. godine
Saša Novosel
Član Uprave
Primo Real Estate d.d.
Ulica Miroslava Miholića 2
Zagreb
Republika Hrvatska
Trg žrtava fašizma 14
10 000 Zagreb
www.kopun.hr
revizija@kopun.hr
Primo Real Estate d.d. 11
IZVJEŠĆE NEOVISNOG REVIZORA
Dioničarima društva Primo Real Estate d.d.
Izvješće o reviziji godišnjih financijskih izvještaja
Mišljenje
Obavili smo reviziju godišnjih financijskih izvještaja Društva Primo Real Estate d.d. (Društvo),
koji obuhvaćaju izvještaj o financijskom položaju (bilancu) na 31. prosinca 2022., račun dobiti i
gubitka, izvještaj o ostaloj sveobuhvatnoj dobiti, izvještaj o novčanim tokovima, izvještaj o
promjenama kapitala za tada završenu godinu te bilješke uz godišnje financijske izvještaje,
uključujući i značajne računovodstvene politike.
Prema našem mišljenju, priloženi godišnji financijski izvještaji istinito i fer prikazuju financijski
položaj Društva na 31. prosinca 2022. godine, njegovu financijsku uspješnost i njegove novčane
tokove za tada završenu godinu u skladu s
Međunarodnim standardima financijskog izvještavanja
usvojenima od strane Europske unije (MSFI).
Obavili smo našu reviziju u skladu s
Međunarodnim revizijskim standardima
(MRevS-ima). Naše
odgovornosti prema tim standardima su podrobnije opisane u našem izvješću revizora u odjeljku
Odgovornosti revizora za reviziju godišnjih financijskih izvještaja.
Neovisni smo od Društva u
skladu s Međunarodnim kodeksom etike za profesionalne računovođe, uključujući Međunarodne
standarde neovisnosti koje je izdao Odbor za međunarodne standarde etike za računovođe
(IESBA) (IESBA Kodeks), kao i u skladu s etičkim zahtjevima koji su relevantni za našu reviziju
godišnjih financijskih izvještaja u Republici Hrvatskoj i ispunili smo naše ostale etičke odgovornosti
u skladu s tim zahtjevima i IESBA Kodeksom. Vjerujemo da su revizijski dokazi koje smo pribavili
dostatni i primjereni da osiguraju osnovu za naše mišljenje.
Ključna revizijska pitanja
Ključna revizijska pitanja su ona pitanja koja su bila, po našoj profesionalnoj prosudbi, od najveće
važnosti za našu reviziju godišnjih financijskih izvještaja tekućeg razdoblja i uključuje prepoznate
najznačajnije rizike značajnog pogrešnog prikazivanja uslijed pogreške ili prijevare s najvećim
učinkom na našu strategiju revizije, raspored naših raspoloživih resursa i utrošak vremena
angažiranog revizijskog tima. Tim pitanjima smo se bavili u kontekstu naše revizije godišnjih
financijskih izvještaja kao cjeline i pri formiranju našeg mišljenja o njima, i mi ne dajemo zasebno
mišljenje o tim pitanjima.
Vrednovanje ulaganja u nekretnine
Vidjeti
bilješku 3.5 – Ulaganja u nekretnine
,
bilješku 4 – Ključne računovodstvene procjene
i
bilješku 19 – Kretanje nekretnina, postrojenja i opreme
. Ukupno pozicija ulaganja u nekretnine
(zemljište i građevinski objekti) na dan 31.12.2022. godine iznosi 154.443.397 kn (31.12.2020. =
156.450.668 kn), odnosno 41,80% (31.12.2021. = 90,93%) ukupne aktive Društva. Navedena se
imovina mjeri primjenom troška nabave, pri čemu je nekretnina u vlasništvu Društva stečena u
Trg žrtava fašizma 14
10 000 Zagreb
www.kopun.hr
revizija@kopun.hr
Primo Real Estate d.d. 12
studenom 2020. godine kupovinom na tržištu. Korisni vijek uporabe Društvo je utvrdilo temeljem
procjene ovlaštenog sudskog vještaka, koji je prilikom procjene uzeo u obzir godinu izgradnje, kao
i stanje nekretnine. Ova procjena provedena je u prosincu 2020. godine.
Budući da se radi o događajima pred kraj poslovne, 2020. godine, naše aktivnosti uključivale su
detaljnu kontrolu kupoprodajnog ugovora u godini stjecanja, procjene ovlaštenog sudskog
vještaka, te njihovo evidentiranje u poslovnim knjigama, kao i obračun amortizacije za 2021. i
2022. godinu.
Ostala pitanja
Društvo je u fazi izrade zasebnih konsolidiranih izvještaja Primo Grupe na dan 31. prosinca 2022.
godine i za godinu tada završenu.
Odgovornosti uprave i onih koji su zaduženi za upravljanje za godišnje financijske izvještaje
Uprava je odgovorna za sastavljanje godišnjih financijskih izvještaja koji istinito i fer prikazuju u
skladu s MSFI i za one interne kontrole za koje uprava odredi da su potrebne za omogućavanje
sastavljanja godišnjih financijskih izvještaja koji su bez značajnog pogrešnog prikaza uslijed
prijevare ili pogreške.
U sastavljanju godišnjih financijskih izvještaja, uprava je odgovorna za procjenjivanje sposobnosti
Društva da nastavi s vremenski neograničenim poslovanjem, objavljivanje, ako je primjenjivo,
pitanja povezanih s vremenski neograničenim poslovanjem i korištenjem računovodstvene osnove
utemeljene na vremenskoj neograničenosti poslovanja, osim ako uprava ili namjerava likvidirati
Društvo ili prekinuti poslovanje ili nema realne alternative nego da to učini.
Oni koji su zaduženi za upravljanje su odgovorni za nadziranje procesa financijskog izvještavanja
kojeg je ustanovilo Društvo.
Odgovornosti revizora za reviziju godišnjih financijskih izvještaja
Naši ciljevi su steći razumno uvjerenje o tome jesu li godišnji financijski izvještaji kao cjelina bez
značajnog pogrešnog prikaza uslijed prijevare ili pogreške i izdati izvješće revizora koje uključuje
naše mišljenje. Razumno uvjerenje je visoka razina uvjerenja, ali nije garancija da će revizija
obavljena u skladu s MRevS-ima uvijek otkriti značajno pogrešno prikazivanje kada ono postoji.
Pogrešni prikazi mogu nastati uslijed prijevare ili pogreške i smatraju se značajni ako se razumno
može očekivati da, pojedinačno ili u zbroju, utječu na ekonomske odluke korisnika donijete na
osnovi tih godišnjih financijskih izvještaja.
Kao sastavni dio revizije u skladu s MRevS-ima, stvaramo profesionalne prosudbe i održavamo
profesionalni skepticizam tijekom revizije. Mi također:
• prepoznajemo i procjenjujemo rizike značajnog pogrešnog prikaza godišnjih financijskih
izvještaja, zbog prijevare ili pogreške, oblikujemo i obavljamo revizijske postupke kao
reakciju na te rizike i pribavljamo revizijske dokaze koji su dostatni i primjereni da osiguraju
osnovu za naše mišljenje. Rizik neotkrivanja značajnog pogrešnog prikaza nastalog uslijed
Trg žrtava fašizma 14
10 000 Zagreb
www.kopun.hr
revizija@kopun.hr
Primo Real Estate d.d. 13
prijevare je veći od rizika nastalog uslijed pogreške, jer prijevara može uključiti tajne
sporazume, krivotvorenje, namjerno ispuštanje, pogrešno prikazivanje ili zaobilaženje
internih kontrola.
• stječemo razumijevanje internih kontrola relevantnih za reviziju kako bismo oblikovali
revizijske postupke koji su primjereni u danim okolnostima, ali ne i za svrhu izražavanja
mišljenja o učinkovitosti internih kontrola Društva.
• ocjenjujemo primjerenost korištenih računovodstvenih politika i razumnost
računovodstvenih procjena i povezanih objava koje je stvorila uprava.
• zaključujemo o primjerenosti korištene računovodstvene osnove utemeljene na vremenskoj
neograničenosti poslovanja koju koristi uprava i, temeljeno na pribavljenim revizijskim
dokazima, zaključujemo o tome postoji li značajna neizvjesnost u vezi s događajima ili
okolnostima koji mogu stvarati značajnu sumnju u sposobnost Društva da nastavi s
vremenski neograničenim poslovanjem. Ako zaključimo da postoji značajna neizvjesnost, od
nas se zahtijeva da skrenemo pozornost u našem izvješću revizora na povezane objave u
godišnjim financijskim izvještajima ili, ako takve objave nisu odgovarajuće, da modificiramo
naše mišljenje. Naši zaključci se temelje na revizijskim dokazima pribavljenim sve do
datuma našeg izvješća revizora. Međutim, budući događaji ili uvjeti mogu uzrokovati da
Društvo prekine s vremenski neograničenim poslovanjem.
• ocjenjujemo cjelokupnu prezentaciju, strukturu i sadržaj godišnjih financijskih izvještaja,
uključujući i objave, kao i održavaju li godišnji financijski izvještaji transakcije i događaje na
kojima su zasnovani na način kojim se postiže fer prezentacija.
Mi komuniciramo s onima koji su zaduženi za upravljanje u vezi s, između ostalih pitanja,
planiranim djelokrugom i vremenskim rasporedom revizije i važnim revizijskim nalazima,
uključujući i u vezi sa značajnim nedostacima u internim kontrolama koji su otkriveni tijekom naše
revizije.
Mi također dajemo izjavu onima koji su zaduženi za upravljanje da smo postupili u skladu s
relevantnim etičkim zahtjevima u vezi s neovisnošću i da ćemo komunicirati s njima o svim
odnosima i drugim pitanjima za koja se može razumno smatrati da utječu na našu neovisnost, kao
i, gdje je primjenjivo, o radnjama poduzetim kako bi se uklonile prijetnje neovisnosti, te povezanim
zaštitama.
Između pitanja o kojima se komunicira s onima koji su zaduženi za upravljanje, mi određujemo
ona pitanja koja su od najveće važnosti u reviziji financijskih izvještaja tekućeg razdoblja i stoga su
ključna revizijska pitanja. Mi opisujemo ta pitanja u našem izvješću revizora, osim ako zakon ili
regulativa sprječava javno objavljivanje pitanja ili kada odlučimo, u iznimno rijetkim okolnostima,
da pitanje ne treba priopćiti u našem izvješću revizora jer se razumno može očekivati da bi
negativne posljedice priopćavanja nadmašile dobrobiti javnog interesa od takvog priopćavanja.
Trg žrtava fašizma 14
10 000 Zagreb
www.kopun.hr
revizija@kopun.hr
Primo Real Estate d.d. 14
Izvješće o ostalim zakonskim i regulatornim zahtjevima
Dana 30.06.2022. godine odabrala nas je Skupština Društva da obavimo reviziju godišnjih
financijskih izvještaja za 2022. godinu.
Na datum ovog izvješća neprekinuto smo angažirani u obavljanju zakonskih revizija Društva od
revizije financijskih izvještaja Društva za 2020. godine do revizije financijskih izvještaja Društva za
2022. godinu što ukupno iznosi tri godine.
U reviziji godišnjih financijskih izvještaja Društva za 2022. godinu odredili smo značajnost za
financijske izvještaje kao cjelinu u iznosu od 400.000 kuna koji predstavlja približno 5% ostvarene
neto dobiti za 2021. godinu, budući da ključni korisnici financijskih izvještaja formiraju odluku o
investicijama na temelju ostvarenog dobitka poslovanja Društva.
Naše revizijsko mišljenje dosljedno je s dodatnim izvješćem za revizijski odbor Društva
sastavljenim sukladno odredbama iz članka 11. Uredbe (EU) br. 537/2014.
Tijekom razdoblja između početnog datuma revidiranih financijskih izvještaja Društva za 2022.
godinu i datuma ovog izvješća nismo Društvu i njegovim društvima koja su pod njegovom
kontrolom pružili zabranjene nerevizorske usluge i nismo u poslovnoj godini prije prethodno
navedenog razdoblja pružali usluge osmišljavanja i implementacije postupaka internih kontrola ili
upravljanja rizicima povezanih s pripremom i/ili kontrolom financijskih informacija ili osmišljavanja i
implementacije tehnoloških sustava za financijske informacije, te smo u obavljanju revizije sačuvali
neovisnost u odnosu na Društvo.
Izvješće temeljem zahtjeva Delegirane uredbe (EU) 2018/815 o dopuni
Direktive 2004/109/EZ Europskog parlamenta i Vijeća u pogledu regulatornih
tehničkih standarda za specifikaciju jedinstvenog elektroničkog formata za
izvještavanje
Izvješće o uvjerenju revizora o usklađenosti financijskih izvještaja, sastavljenih temeljem odredbe
članka 462. stavka 5. Zakona o tržištu kapitala (Narodne novine, br. 65/18, 17/20, 83/21 i 151/22)
primjenom zahtjeva Delegirane uredbe (EU) 2018/815 kojom se za izdavatelje određuje
jedinstveni elektronički format za izvještavanje (Uredba o ESEF-u).
Proveli smo angažman s izražavanjem razumnog uvjerenja o tome jesu li financijski izvještaji
pripremljeni za potrebe objavljivanja javnosti temeljem članka 462. stavka 5. Zakona o tržištu
kapitala, koji su sadržani u priloženoj elektroničkoj datoteci primorealestate-2022-12-31-hr.zip, u
svim značajnim odrednicama pripremljeni u skladu sa zahtjevima Uredbe o ESEF-u.
Odgovornosti uprave i onih zaduženih za upravljanje
Uprava Društva odgovorna je za pripremu i sadržaj financijskih izvještaja u skladu s Uredbom o
ESEF-u.
Trg žrtava fašizma 14
10 000 Zagreb
www.kopun.hr
revizija@kopun.hr
Primo Real Estate d.d. 15
Osim toga, uprava Društva odgovorna je održavati sustav unutarnjih kontrola koji u razumnoj
mjeri osigurava pripremu financijskih izvještaja bez značajnih neusklađenosti sa zahtjevima
izvještavanja iz Uredbe o ESEF-u, bilo zbog prijevare ili pogreške.
Uprava Društva također je odgovorna za:
- objavljivanje javnosti financijskih izvještaja sadržanih u godišnjem izvješću u važećem XHTML
formatu i
- odabir i korištenje XBRL oznaka u skladu sa zahtjevima Uredbe o ESEF-u.
Oni koji su zaduženi za upravljanje odgovorni su za nadzor pripreme financijskih izvještaja u ESEF
formatu kao dijela procesa financijskog izvještavanja.
Odgovornosti revizora
Naša je odgovornost izraziti zaključak, temeljen na prikupljenim revizijskim dokazima, o tome jesu
li financijski izvještaji bez značajnih neusklađenosti sa zahtjevima Uredbe o ESEF-u. Proveli smo
ovaj angažman s izražavanjem razumnog uvjerenja u skladu s Međunarodnim standardom za
angažmane s izražavanjem uvjerenja (MSIU) 3000 (izmijenjeni) -
Angažmani s izražavanjem
uvjerenja različitih od revizija ili uvida povijesnih financijskih informacija.
Obavljeni postupci
Priroda, vremenski okvir i obim odabranih procedura ovise o prosudbi revizora. Razumno uvjerenje
je visoka razina uvjerenja, ali nije garancija da će opseg testiranja otkriti svaku značajnu
neusklađenost s Uredbom o ESEF-u.
U sklopu odabranih postupaka obavili smo sljedeće aktivnosti:
- pročitali smo zahtjeve Uredbe o ESEF-u,
- stekli smo razumijevanje internih kontrola Društva relevantnih za primjenu zahtjeva Uredbe o
ESEF-u,
- identificirali smo i procijenili rizike značajne neusklađenosti s Uredbom o ESEF-u zbog prijevare
ili pogreške; i
- na temelju toga, osmislili i proveli postupke za odgovor na procijenjene rizike i za dobivanje
razumnog uvjerenja u svrhu izražavanja našeg zaključka.
Cilj naših postupaka bio je procijeniti jesu li:
- financijski izvještaji, koji su uključeni u godišnje izvješće, izrađeni u važećem XHTML formatu,
- podaci, sadržani u financijskim izvještajima koji se zahtijevaju Uredbom o ESEF-u, označeni i
sva označavanja ispunjavaju sljedeće zahtjeve:
- korišten je XBRL jezik za označavanje,
Trg žrtava fašizma 14
10 000 Zagreb
www.kopun.hr
revizija@kopun.hr
Primo Real Estate d.d. 16
- korišteni su elementi osnovne taksonomije navedene u Uredbi o ESEF-u s najbližim
računovodstvenim značajem, osim ako nije stvoren dodatni element taksonomije u
skladu s Prilogom IV. Uredbe o ESEF-u,
- oznake su u skladu sa zajedničkim pravilima za označavanje prema Uredbi o ESEF-u.
Vjerujemo da su revizijski dokazi koje smo prikupili dostatni i primjereni da pruže osnovu za naš
zaključak.
Zaključak
Prema našem uvjerenju, temeljem provedenih postupaka i pribavljenih dokaza, financijski izvještaji
prezentirani u ESEF formatu, sadržani u gore navedenoj priloženoj elektroničkoj datoteci i
temeljem odredbe članka 462. stavka 5. Zakona o tržištu kapitala pripremljeni radi objavljivanja
javnosti, u svim značajnim odrednicama su u skladu sa zahtjevima iz članka 3., 4. i 6. Uredbe o
ESEF-u za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine.
Povrh ovog zaključka, kao i mišljenja sadržanog u ovom izvješću neovisnog revizora za priložene
financijske izvještaje i godišnje izvješće za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine, ne
izražavamo nikakvo mišljenje o informacijama sadržanima u tim prikazima ili o drugim
informacijama sadržanima u prethodno navedenoj datoteci.
Angažirani partner u reviziji koja ima za posljedicu ovo izvješće neovisnog revizora je gđa.
Dubravka Kopun.
Zagreb, 18.04.2023.
dr.sc. Dubravka Kopun
Direktor i ovlašteni revizor
KOPUN revizije d.o.o.
Trg žrtava fašizma 14
10 000 Zagreb
Republika Hrvatska
Račun dobiti i gubitka i izvještaj o ostaloj sveobuhvatnoj dobiti
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 17
(svi iznosi izraženi su u kunama)
Bilješka
2021.
2022.
POSLOVNI PRIHODI
Prihodi od prodaje
6.
Prihodi na temelju upotrebe vlastitih proizvoda,
robe i usluga
Ostali poslovni prihodi
7.
POSLOVNI RASHODI
Materijalni troškovi - troškovi sirovina i materijala
8.
Materijalni troškovi- ostali vanjski troškovi
9.
Troškovi osoblja
10.
Amortizacija
11.
Ostali troškovi
12.
Vrijednosno usklađivanje
Rezerviranja
13.
Ostali poslovni rashodi
FINANCIJSKI PRIHODI
14.
FINANCIJSKI RASHODI
15.
UKUPNI PRIHODI
UKUPNI RASHODI
Dobit prije oporezivanja
Porez na dobit
16.
DOBIT RAZDOBLJA
Ostala sveobuhvatna dobit razdoblja
UKUPNA SVEOBUHVATNA DOBIT
RAZDOBLJA
Popratne bilješke sastavni su dio ovih financijskih izvještaja.
Izvještaj o financijskom položaju (bilanca)
na dan 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 18
(svi iznosi izraženi su u kunama)
Bilješka
31.12.2021.
31.12.2022.
DUGOTRAJNA IMOVINA
Nematerijalna imovina
18.
Nekretnine, postrojenja i oprema
19.
Ulaganja u nekretnine
19.
Udjeli u dionice povezanih poduzetnika
20.
Dani zajmovi poduzetnicima unutar grupe
21.
Odgođena porezna imovina
22.
KRATKOTRAJNA IMOVINA
Potraživanja od poduzetnika unutar grupe
23.
Potraživanja od kupaca
24.
Potraživanja od države i drugih institucija
Novac u banci i blagajni
25.
PLAĆENI TROŠKOVI BUDUĆEG RAZDOBLJA I
OBRAČUNATI PRIHODI
26.
UKUPNA AKTIVA
(svi iznosi izraženi su u kunama)
Bilješka
31.12.2021.
31.12.2022.
KAPITAL I REZERVE
27.
TEMELJNI (UPISANI) KAPITAL
KAPITALNE REZERVE
REZERVE IZ DOBITI
Zakonske rezerve
Ostale rezerve
ZADRŽANA DOBIT
DOBIT POSLOVNE GODINE
REZERVIRANJA
28.
DUGOROČNE OBVEZE
Obveze prema bankama i drugim financijskim
institucijama
29.
KRATKOROČNE OBVEZE
Obveze prema bankama i drugim financijskim
institucijama
30.
Obveze prema dobavljačima
31.
Obveze prema zaposlenicima
32.
Obveze za poreze, doprinose i slična davanja
33.
ODGOĐENO PLAĆANJE TROŠKOVA I PRIHOD
BUDUĆEG RAZDOBLJA
UKUPNA PASIVA
Popratne bilješke sastavni su dio ovih financijskih izvještaja.
Izvještaj o novčanim tokovima
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 19
(svi iznosi izraženi su u kunama)
Bilješka
2021.
2022.
NOVČANI TOKOVI OD POSLOVNIH AKTIVNOSTI
Dobit prije poreza
Usklađenja:
Amortizacija
11.
Prihodi od kamata i dividendi
14.
(92 )
(269.691 )
Rashodi od kamata
15.
Ostala usklađenja za nenovčane transakcije i
nerealizirane dobitke i gubitke
(1.644.795 )
Povećanje ili smanjenje novčanih tokova prije
promjena u radnom kapitalu
Promjene u radnom kapitalu
(1.047.749 )
Povećanje ili smanjenje kratkoročnih obveza
Povećanje ili smanjenje kratkotrajnih potraživanja
(3.995 )
Ostala povećanja ili smanjenja radnog kapitala
(1.789.500 )
Novac iz poslovanja
Novčani izdaci za kamate
15.
(3.609 )
(2.855 )
Plaćeni porez na dobit
16.
(116.467 )
(1.817.238 )
NETO NOVČANI TOKOVI OD POSLOVNIH
AKTIVNOSTI
NOVČANI TOKOVI OD INVESTICIJSKIH
AKTIVNOSTI
Novčani primici od kamata
14.
Ukupno novčani primici od investicijskih aktivnosti
Novčani izdaci za kupnju dugotrajne materijalne i
nematerijalne imovine
(14.021 )
(224.503 )
Novčani izdaci za stjecanje financijskih instrumenata
Novčani izdaci s osnove danih zajmova i štednih uloga za
razdoblje
(27.400.000 )
Stjecanje ovisnog društva, umanjeno za stečeni novac
(172.105.339 )
Ostali novčani izdaci od investicijskih aktivnosti
Ukupno novčani izdaci od investicijskih aktivnosti
(14.021 )
(199.729.842 )
NETO NOVČANI TOKOVI OD INVESTICIJSKIH
AKTIVNOSTI
(13.929 )
(199.729.767 )
NOVČANI TOKOVI OD FINANCIJSKIH AKTIVNOSTI
Novčani primici od povećanja temeljnog (upisanog)
kapitala
Novčani primici od izdavanja vlasničkih i dužničkih
financijskih instrumenata
Ukupno novčani primici od financijskih aktivnosti
Novčani izdaci za otplatu glavnice kredita, pozajmica i
drugih posudbi i dužničkih financijskih instrumenata
(11.277 )
(15.280 )
Novčani izdaci za isplatu dividendi
(7.875.842 )
Ukupno novčani izdaci od financijskih aktivnosti
(11.277 )
(7.891.122 )
NETO NOVČANI TOKOVI OD FINANCIJSKIH
AKTIVNOSTI
(11.277 )
Nerealizirane tečajne razlike po novcu i novčanim
ekvivalentima
NETO POVEĆANJE ILI SMANJENJE NOVČANIH
TOKOVA
(593.836 )
NOVAC I NOVČANI EKVIVALENTI NA POČETKU
RAZDOBLJA
25.
NOVAC I NOVČANI EKVIVALENTI NA KRAJU
RAZDOBLJA
25.
Popratne bilješke sastavni su dio ovih financijskih izvještaja.
Izvještaj o promjenama kapitala
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 20
- u kunama -
Opis
Temeljni
(upisani)
kapital
Kapitalne
rezerve
Zakonske
rezerve
Ostale
rezerve
Zadržana
dobit
Dobit
poslovne
godine
Ukupno
kapital i
rezerve
Stanje na prvi
dan prethodnog
razdoblja
Dobit razdoblja
Prijenos po
godišnjem
rasporedu
(379.304 )
Stanje na zadnji
dan prethodnog
razdoblja
Stanje na prvi
dan tekućeg
razdoblja
Dobit razdoblja
Uplate
članova/dioničara
Isplata udjela u
dobiti/dividende
(7.870.318 )
(7.870.318 )
Prijenosi po
godišnjem
rasporedu
(7.911.056 )
Stanje na zadnji
dan tekućeg
razdoblja
Popratne bilješke su sastavni dio ovih financijskih izvještaja.
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 21
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 22
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 23
Bilješka 2 - Osnove pripreme
Slijedi prikaz značajnih računovodstvenih politika usvojenih za pripremu ovih financijskih izvještaja.
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 28
razumijevanja Grupe kao cjeline, korisnici ove financijske izvještaje trebaju čitati zajedno s
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 29
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 38
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 39
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 40
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 41
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 42
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 43
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 44
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 45
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 46
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 47
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 48
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 49
Bilješke uz financijske izvještaje
za godinu završenu 31. prosinca 2022. godine
Primo Real Estate d.d. 50
Primo Real Estate d.d. za poslovanje nekretninama · Ulica Miroslava Miholića 2 · 10000 Zagreb · Trgovački sud u Zagrebu · MBS:
081328074 · OIB: 52157649749 · Poslovni račun: Erste&Steiermärkische Bank d.d., Rijeka · IBAN: HR0224020061100992575 ·
Uprava: Saša Novosel, član Uprave · Nadzorni odbor: Zrinka Galić Jakovljević, predsjednica Nadzornog odbora · Temeljni kapital:
341.420.000,00 kuna, u cijelosti uplaćen u novcu i podijeljen na 1.707.100 redovnih dionica, svaka nominalne vrijednosti u
iznosu od 200,00 kn · www.primo.hr · email: info@primo.hr
Zagreb, 18.04.2023.
Primo Real Estate d.d.
Miroslava Miholića 2
Zagreb
IZJAVA OSOBA ODGOVORNIH ZA SASTAVLJANJE REVIDIRANOG IZVJEŠTAJA ZA
GODINU ZAVRŠENU 31. PROSINCA 2022. GODINE
Temeljem odredbi Zakona o tržištu kapitala, Saša Novosel, član Uprave kao osoba odgovorna
za sastavljanje nekonsolidiranih revidiranih financijskih rezultata društva Primo Real Estate
d.d., Zagreb, Ulica Miroslava Miholića 2, OIB 52157649749 („Društvo“), ovime daje sljedeću
IZJAVU:
Prema našem najboljem saznanju godišnji revidirani financijski izvještaji Primo Real Estate
d.d. sastavljani su uz primjenu Međunarodnih standarda financijskog izvještavanja, a u skladu
sa Zakonom o računovodstvu važećim na dan sastavljanja ovog izvještaja.
Nekonsolidirani revidirani financijski rezultati za godinu završenu 31. prosinca 2021. daju
cjelovit i istinit prikaz imovine i obveza, gubitaka i dobitaka, financijskog položaja i poslovanja
društva Primo Real Estate d.d.
Izvještaj rukovodstva uz revidirane financijske izvještaje sadrži objektivan prikaz razvoja i
rezultata poslovanja i položaja Društva kao i opis najznačajnijih rizika i neizvjesnosti kojima je
Društvo izloženo.
Saša Novosel
Član Uprave
Zagreb, 26. travnja 2023.
Na temelju članka 220. i 280. stavak 3. Zakona o trgovačkim društvima („Narodne novine“ broj 111/93,
34/99, 121/99, 52/00, 118/03, 107/07, 146/08, 137/09, 111/12, 68/13, 110/15, 40/19; dalje ZTD),
članka 12. Statuta društva PRIMO REAL ESTATE d.d. i članka 6. Poslovnika o radu uprave društva PRIMO
REAL ESTATE d.d., Uprava PRIMO REAL ESTATE d.d. je dana 26. travnja 2023. godine donijela
PRIJEDLOG ODLUKE
O upotrebi dobiti PRIMO REAL ESTATE d.d. za 2022. godinu
I.
Utvrđuje se da je neto dobit PRIMO REAL ESTATE d.d. Zagreb, MBS 081328074, OIB 52157649749
(dalje u tekstu: Društvo) za 2022. godinu iskazana u godišnjim revidiranim financijskim izvještajima
Društva iznosi 8.164.172,86 kuna to jest 1.083.571,95 EUR*.
II.
Ostvarena neto Dobit Društva za 2022. godinu iz točke I. ove Odluke raspoređuje se kako slijedi:
- Iznos od 408.208,64 kuna to jest 54.178,60 EUR za unos u zakonske rezerve.
III.
Dobit Društva raspoloživa za dividendu iznosi 7.755.964,22 kuna to jest 1.029.393,35 EUR.
IV.
Odobrava se isplate dividende dioničarima Društva, i to: imateljima redovnih dionica oznake M7PR-
R-A te imateljima redovnih dionica oznake M7PR-R-B iz iznosa Ukupne dobiti raspoložive za dividendu
navedenom u točki III. Prijedloga odluke.
Dividenda će se isplatiti dioničarima u roku od 10 dana od dana donošenja odluke o isplati dividende,
a koju odluku donosi Glavna skupština.
V.
Nakon što se neto dobit Društva rasporedi sukladno točki III. i IV. Prijedloga Odluke, eventualni
preostali dio neto dobiti prenijet će se u ostale rezerve.
VI.
Ovaj Prijedlog odluke upućuje se Nadzornom odboru Društva radi davanja suglasnosti.
Član Uprave
Saša Novosel
*Napomena: iznos u eurima preračunat je sukladno tečaju konverzije 7,53450
Zagreb, 26. travnja 2023.
Na temelju članka 263. st.3. i čl. 280. Zakona o trgovačkim društvima („Narodne novine“ broj 111/93,
34/99, 121/99, 52/00, 118/03, 107/07, 146/08, 137/09, 111/12, 68/13, 110/15, 40/19; dalje ZTD) i
članka 16. Statuta društva PRIMO REAL ESTATE d.d., Nadzorni odbor PRIMO REAL ESTATE d.d. je dana
26. travnja 2023. godine donio
Odluku o
Utvrđivanju godišnjih financijskih izvještaja društva PRIMO REAL ESTATE d.d. za 2022. godinu
I.
Utvrđuje se da su Nadzornom odboru predstavljeni revidirani financijski izvještaji PRIMO REAL ESTATE
d.d. Zagreb, MBS 081328074, OIB 52157649749 (dalje u tekstu: Društvo) za 2022.
II.
Utvrđuje se da je Revizijski odbor Društva svojom odlukom broj 2/2023 od 26. travnja 2023. dao
preporuku za usvajanje financijskih izvještaja za 2022. godinu.
III.
Utvrđuju se godišnji financijski izvještaji Društva.
IV.
Ova Odluka dostaviti će se Glavnoj skupštini.
Predsjednica Nadzornog odbora
Zrinka Galić Jakovljević
Zagreb, 26. travnja 2023.
Na temelju članka 263. st.3. i čl. 280. stavak 3. Zakona o trgovačkim društvima („Narodne novine“ broj
111/93, 34/99, 121/99, 52/00, 118/03, 107/07, 146/08, 137/09, 111/12, 68/13, 110/15, 40/19; dalje
ZTD) i članka 16. Statuta društva PRIMO REAL ESTATE d.d., Nadzorni odbor PRIMO REAL ESTATE d.d.
je dana 26. travnja 2023. godine donio
PRIJEDLOG ODLUKE
O upotrebi dobiti PRIMO REAL ESTATE d.d. za 2022. godinu
I.
Utvrđuje se da je neto dobit PRIMO REAL ESTATE d.d. Zagreb, MBS 081328074, OIB 52157649749
(dalje u tekstu: Društvo) za 2022. godinu iskazana u godišnjim revidiranim financijskim izvještajima
Društva iznosi 8.164.172,86 kuna to jest 1.083.571,95 EUR*.
II.
Ostvarena neto Dobit Društva za 2022. godinu iz točke I. ove Odluke raspoređuje se kako slijedi:
- Iznos od 408.208,64 kuna to jest 54.178,60 EUR za unos u zakonske rezerve.
III.
Dobit Društva raspoloživa za dividendu iznosi 7.755.964,22 kuna to jest 1.029.393,35 EUR.
IV.
Odobrava se isplate dividende dioničarima Društva, i to: imateljima redovnih dionica oznake M7PR-
R-A te imateljima redovnih dionica oznake M7PR-R-B iz iznosa Ukupne dobiti raspoložive za dividendu
navedenom u točki III. Prijedloga odluke.
Dividenda će se isplatiti dioničarima u roku od 10 dana od dana donošenja odluke o isplati dividende,
a koju odluku donosi Glavna skupština.
V.
Nakon što se neto dobit Društva rasporedi sukladno točki III. i IV. Prijedloga Odluke, eventualni
preostali dio neto dobiti prenijet će se u ostale rezerve.
VI.
Ovaj Prijedlog odluke upućuje se Glavnoj skupštini Društva na donošenje.
Predsjednica Nadzornog odbora
Zrinka Galić Jakovljević
*Napomena: iznos u eurima preračunat je sukladno tečaju konverzije 7,53450