Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva

Godišnje izvješće za godinu završenu

31. prosinca 2022. godine

Sadržaj

Stranica

Izvješće poslovodstva

1-7

Odgovornosti Uprave za financijske izvještaje

8

Izjava o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja

9-11

Izvješće neovisnog revizora

12-18

Izvještaj o sveobuhvatnoj dobiti Društva i Grupe

19

Izvještaj o financijskom položaju Društva i Grupe

20

Izvještaj o promjenama vlasničke glavnice Društva i Grupe

21-22

Izvještaj o novčanim tokovima Društva i Grupe

23-24

Bilješke uz financijske izvještaje Društva i Grupe

25-76

Izvješće poslovodstva (nastavak)

1

I. KOMENTAR POSLOVANJA ZA GODINU ZAVRŠENU 31.12.2022

______________________________________________________________________________

STANOVI JADRAN D.D.

Stanovi Jadran d.d. (“Društvo“) je u 2022. godini ostvarilo 9.447 tisuća kuna poslovnih prihoda koji su u

odnosu na isto razdoblje prethodne godine za 80,60% veći zbog pripajanja društva Global rent d.o.o. u lipnju

2021. godine, pri čemu su tijekom cijele 2022. godine iskazani efekti poslovanja nekretnina iz portfelja društva

Global rent d.o.o. Obzirom na značajne inflatorne pritiske, također je porasla cijena najma nekretnina koja

se ugovorom vezuje uz indekse potrošačkih cijena. U 2022. godini Društvo je ostvarilo prodaju 2 prostora u

Zagrebu te tri čestice zemljišta u Lovincu pri čemu je ostvarilo neto dobit u iznosu od 822 tisuće kuna (2021:

175 tisuća kuna).

Ostali dobici/gubici iz poslovanja sastoje se od neto dobiti od financijskih instrumenata po fer vrijednosti kroz

račun dobiti i gubitka u iznosu od 2.534 tisuće kuna (2021.: 1.277 tisuća kuna gubitka) te od 788 tisuća kuna

prihoda ostvarenih pripajanjem društva Primorske nekretnine d.o.o. i 536 tisuća kuna udjela u dobiti društva

Vile Orašac d.o.o. koje je prodano krajem 2022. godine. Financijski prihodi u ovoj godini iznose 1.333 tisuće

kuna, uz rast od 8,20% u odnosu na prethodnu godinu, a povećanje se u glavnini odnosi na prihode od

kamata koji su u 2022. godini iznosili 1.273 tisuće kuna (2021.: 954 tisuće kuna).

Od ukupnog prihoda od prodaje, na domaćem tržištu se ostvaruje 100% prihoda, dok se na inozemnom

tržištu trenutno ne ostvaruje prihod od prodaje. Ovakva struktura u 2022. godini nije se promijenila u odnosu

na isto razdoblje 2021. godine.

Materijalni troškovi iznose 560 tisuća kuna te su za 6,67% manji u odnosu na prethodnu poslovnu godinu

zbog korištenja ekonomija obujma i racionalizacije troškova. Tijekom 2022. godine ostvaren je rast troškova

usluga od 11,12% koji su iznosili 1.898 tisuća kuna (2021.: 1.708 tisuća kuna). U ovim kategorijama troškova

najznačajniji je bio rast troškova održavanja koji su u 2022. godini iznosili 696 tisuća kuna (2021.: 323 tisuće

kuna) te rast troškova električne energije za 20,33%.

Troškovi zaposlenih u odnosu na isto razdoblje prethodne godine smanjili su se za 10,83%. Društvo je na

kraju poslovne godine imalo 7 zaposlenih u odnosu na početak poslovne godine kada je u društvu radilo 10

osoba. Udio troškova zaposlenih u rashodima iz poslovanja iznosi 9,64% dok je u istom razdoblju prethodne

godine iznosio 12,86%.

Financijski rashodi su se u odnosu na isto razdoblje prethodne godine smanjili za 17,83% i najvećim dijelom

se odnose na troškove kamata. Do datuma otvaranja hotela Armerun, Društvo je u 2021. godini kapitaliziralo

173 tisuće kuna kamate dok tijekom 2022. godine kamate nisu kapitalizirani obzirom da je finalizirana

investicija u hotelu Armerun u prethodnoj godini. Društvo Global rent d.o.o. je pripojeno sredinom 2021.

godine stoga su u 2022. godini vidljivi puni efekti troška kamata, međutim Društvo je već tijekom 2021. godine

provelo reprogram kredita po povoljnijim kamatnim stopama.

Dobitak nakon oporezivanja iznosi 4.560 tisuća kuna, dok je u istom razdoblju prethodne godine Društvo

ostvarilo gubitak nakon oporezivanja u iznosu 737 tisuća kuna pri čemu EBITDA umanjena za jednokratne

efekte iznosi 5.342 tisuće kuna (2021.:827 tisuća kuna).

Izvješće poslovodstva (nastavak)

2

I. KOMENTAR POSLOVANJA ZA GODINU ZAVRŠENU 31.12.2022 (NASTAVAK)

______________________________________________________________________________

STANOVI JADRAN D.D. (NASTAVAK)

Ukupna aktiva za 0,67% je veća u odnosu na početak godine te iznosi 217.612 tisuće kuna. Dugotrajna

imovina veća je za 716 tisuća kuna, odnosno 0,42% u odnosu na početak godine. Udjeli u ovisnim društvima

smanjeni su najvećim dijelom zbog pripajanja društva Primorske nekretnine d.o.o. te su ulaganja u nekretnine

porasla za 14.492 tisuća kuna temeljem pripajanja društva Primorske nekretnine d.o.o.

Dugotrajna financijska imovina iznosi 12.614 tisuće kuna te je za 2.569 tisuća kuna veća u odnosu na početak

godine. Naime, tijekom godine je provedeno dodatno uvećanje fer vrijednosti dionica koje kotiraju na

Sarajevskoj burzi u iznosu od 2.618 tisuća kuna uz realizirani trošak pretvaranja dionica ZAIF Proprius d.d.

u dionice Punta Cesarica d.d. zbog likvidacije fonda u iznosu od 70 tisuća kuna.

Kratkotrajna imovina iznosi 44.440 tisuća kuna i veća je za 1,70% u odnosu na početak godine. U strukturi

kratkotrajne imovine, značajan je pad novčanih sredstava koja su bila na visokoj razini krajem 2021. godine

zbog provedene dokapitalizacije te porast vrijednosti ulaganja u obveznice u iznosu od 7.297 tisuća kuna te

ostalih potraživanja za 7.813 tisuće kuna s osnove potraživanja od društva Vile Orašac d.o.o. s osnove

smanjenja temeljnog kapitala.

Dugoročne obveze iznose 31.631 tisuću kuna (2021.: 34.894 tisuća kuna) i odnose se na obveze po

kreditima prema financijskim institucijama te na odgođenu poreznu obvezu u iznosu od 752 tisuće kuna.

Povećanje odgođene porezne obveze za 565 tisuća kuna odnosi se na efekte pripajanja društva Primorske

nekretnine d.o.o. Kratkoročne obveze iznose 7.619 tisuća kuna (2021.: 7.457 tisuća kuna), od čega se

najveći dio u iznosu od 4.164 tisuće kuna odnosi na obveze po primljenim kreditima od financijskih institucija

(2021.: 3.294 tisuće kuna) te 1.918 tisuća kuna na obveze za reotkup dionica koje kotiraju na hrvatskoj burzi

(2021.: 2.851 tisuća kuna).

Izvješće poslovodstva (nastavak)

3

I. KOMENTAR POSLOVANJA ZA GODINU ZAVRŠENU 31.12.2022 (NASTAVAK)

______________________________________________________________________________

STANOVI JADRAN D.D. I OVISNA DRUŠTVA

Stanovi Jadran d.d. i ovisna društva (“Grupa“) u 2022. godini ostvarili su 23.592 tisuće kuna poslovnih prihoda

koji su u odnosu na isto razdoblje prethodne godine za 277,05% veći zbog stjecanja kontrole nad društvima

Maxilari d.o.o. i West Vision d.o.o. u lipnju 2022. godine te pripajanja društva Global rent d.o.o. u lipnju 2021.

godine, pri čemu su tijekom cijele 2022. godine iskazani efekti poslovanja nekretnina iz portfelja društva

Global rent d.o.o.

Ostali dobici/gubici iz poslovanja sastoje se od neto dobiti od financijskih instrumenata po fer vrijednosti kroz

račun dobiti i gubitka u iznosu od 2.534 tisuće kuna (2021.: 1.277 tisuća kuna gubitka) te od 285 tisuća kuna

prihoda ostvarenih stjecanjem kontrole nad društvom West Vision d.o.o. i 335 tisuća kuna dobiti od gubitka

kontrole nad društvom Vile Orašac d.o.o. krajem 2022. godine. Grupa je ostvarila 1.270 tisuća kuna prihoda

od konačnog vrednovanja efekta stjecanja kontrole u razdoblju od 12 mjeseci od datuma stjecanja kontrole

nad društvom Primorske nekretnine d.o.o., odnosno nekretnine ne u Rijeci za koju je napravljena procjena

tržišne vrijednosti od strane neovisnog procjenitelja. Financijski prihodi u ovoj godini iznose 1.008 tisuća

kuna, uz pad od 3,72% u odnosu na prethodnu godinu, a smanjenje se u glavnini odnosi na prihode od

kamata koji su u 2022. godini iznosili 953 tisuće kuna (2021.: 798 tisuća kuna).

Od ukupnog prihoda od prodaje, na domaćem tržištu se ostvaruje 100% prihoda, dok se na inozemnom

tržištu trenutno ne ostvaruje prihod od prodaje. Ovakva struktura u 2022. godini nije se promijenila u odnosu

na isto razdoblje 2021. godine.

Materijalni troškovi iznose 8.063 tisuća kuna te su za 771,68% veći u odnosu na prethodnu poslovnu godinu

najvećim dijelom zbog stjecanja kontrole nad društvima Maxilari d.o.o. i West Vision d.o.o. u lipnju tekuće

godine te stjecanja kontrole nad društvom Hvar Hills d.o.o. i pripajanja društva Gobal rent d.o.o. u lipnju

prethodne godine. Tijekom 2022. godine ostvaren je rast troškova usluga od 120,33% koji su iznosili 4.942

tisuće kuna (2021.: 2.243 tisuća kuna). Najznačajniji je bio rast troškova sirovina i materijala koji su iznosili

7.149 tisuća kuna (2021.: 561 tisuću kuna), troška održavanja koji su iznosili 1.059 tisuća kuna (2021.: 460

tisuća kuna) te rast troškova električne energije za 172,40%.

Troškovi zaposlenih u odnosu na isto razdoblje prethodne godine povećali su se za 240,44%. Grupa je na

kraju poslovne godine imala 55 zaposlenih u odnosu na početak poslovne godine kada je u Grupi radilo 14

osoba. Udio troškova zaposlenih u rashodima iz poslovanja iznosi 14,97% dok je u istom razdoblju prethodne

godine iznosio 11,92%.

Financijski rashodi su se u odnosu na isto razdoblje prethodne godine smanjili za 19,45% i najvećim dijelom

se odnose na troškove kamata. Do datuma otvaranja hotela Armerun, Grupa je u 2021. godini kapitalizirala

173 tisuće kuna kamata dok tijekom 2022. godine kamate nisu kapitalizirani obzirom da je finalizirana

investicija u hotelu Armerun u prethodnoj godini. Društvo Global rent d.o.o. je pripojeno sredinom 2021.

godine stoga su u 2022. godini vidljivi puni efekti troška kamata, međutim Grupa je već tijekom 2021. godine

provela reprogram kredita po povoljnijim kamatnim stopama.

Dobitak nakon oporezivanja iznosi 2.940 tisuća kuna, dok je u istom razdoblju prethodne godine Grupa

ostvarila gubitak nakon oporezivanja u iznosu 1.071 tisuću kuna pri čemu EBITDA umanjena za jednokratne

efekte iznosi 5.028 tisuća kuna (2021.:1.004 tisuće kuna).

Izvješće poslovodstva (nastavak)

4

I. KOMENTAR POSLOVANJA ZA GODINU ZAVRŠENU 31.12.2022 (NASTAVAK)

______________________________________________________________________________

STANOVI JADRAN D.D. I OVISNA DRUŠTVA (NASTAVAK)

Ukupna aktiva za 1,22% je veća u odnosu na početak godine te iznosi 222.994 tisuće kuna. Dugotrajna

imovina manja je za 4.412 tisuće kuna, odnosno 2,35% u odnosu na početak godine najveći dijelom zbog

gubitka kontrole nad društvom Vile Orašac d.o.o. te prodaje ulaganja u nekretnine na lokaciji Donje Obuljeno.

Grupa je tijekom 2022. godine iskazala goodwill u iznosu od 912 tisuća kuna temeljem stjecanja kontrole nad

društvom Maxilari d.o.o. Grupa je ostvarila 1.270 tisuća kuna prihoda od konačnog vrednovanja efekta

stjecanja kontrole u razdoblju od 12 mjeseci od datuma stjecanja kontrole nad društvom Primorske

nekretnine d.o.o., odnosno nekretnine ne u Rijeci za koju je napravljena procjena tržišne vrijednosti od strane

neovisnog procjenitelja.

Dugotrajna financijska imovina iznosi 12.614 tisuće kuna te je za 2.569 tisuća kuna veća u odnosu na početak

godine. Naime, tijekom godine je provedeno dodatno uvećanje fer vrijednosti dionica koje kotiraju na

Sarajevskoj burzi u iznosu od 2.618 tisuća kuna uz realizirani trošak pretvaranja dionica ZAIF Proprius d.d.

u dionice Punta Cesarica d.d. zbog likvidacije fonda u iznosu od 70 tisuća kuna.

Kratkotrajna imovina iznosi 39.983 tisuće kuna i veća je za 21,58% u odnosu na početak godine. U strukturi

kratkotrajne imovine, značajan je pad novčanih sredstava koja su bila na visokoj razini krajem 2021. godine

zbog provedene dokapitalizacije te porast vrijednosti ulaganja u obveznice u iznosu od 7.297 tisuća kuna te

ostalih potraživanja za 7.812 tisuća kuna s osnove potraživanja od društva Vile Orašac d.o.o. s osnove

smanjenja temeljnog kapitala.

Dugoročne obveze iznose 31.781 tisuću kuna (2021.: 34.923 tisuće kuna) i odnose se na obveze po

kreditima prema financijskim institucijama te na odgođenu poreznu obvezu u iznosu od 752 tisuće kuna i

obveze po dugoročnim najmovima u iznosu od 15 tisuća kuna. Povećanje odgođene porezne obveze za 565

tisuća kuna odnosi se na efekte pripajanja društva Primorske nekretnine d.o.o. Kratkoročne obveze iznose

14.192 tisuće kuna (2021.: 10.998 tisuća kuna), od čega se najveći dio u iznosu od 4.164 tisuće kuna odnosi

na obveze po primljenim kreditima od financijskih institucija (2021.: 3.294 tisuća kuna), ukupno 2.192 tisuće

kuna se odnosi na obveze za pozajmice prema ostalim pravnim osobama (2021.: 1.237 tisuća kuna) te 1.918

tisuća kuna na obveze za reotkup dionica koje kotiraju na hrvatskoj burzi (2021.: 2.851 tisuća kuna).

Izvješće poslovodstva (nastavak)

5

I. KOMENTAR POSLOVANJA ZA GODINU ZAVRŠENU 31.12.2022 (NASTAVAK)

______________________________________________________________________________

Tijekom 2022. godine nastavilo se popuštanje restriktivnih mjera povezanih sa COVID-19 pandemijom, ali i

dalje bez bitnijeg utjecaja na poslovanje Društva i Grupe. Rezultati poslovanja Društva u 2022. godini

iskazani su kako slijedi:

Grupa je sastavljena od sljedećih društava: Stanovi Jadran d.d. (matica), Nova nekretnine d.o.o. (85,40%),

Local market d.o.o. (100%), Maxilari d.o.o. (70%), West Vision d.o.o. (76%), Hvar hills Winery d.o.o. (75%),

Samoborske vile d.o.o. (94,07%), Hvar hills d.o.o. (98,86%). Rezultati Grupe u 2022. godini iskazani su kako

slijedi:

Prihodi

9.519 tisuća HRK

Troškovi zaposlenih

832 tisuće HRK

Materijalni troškovi

2.458 tisuća HRK

Dobit razdoblja

4.560 tisuća HRK

Aktiva

217.612 tisuće HRK

Obveze

39.250 tisuća HRK

Prihodi

23.885 tisuća HRK

Troškovi zaposlenih

3.721 tisuću HRK

Materijalni troškovi

13.005 tisuća HRK

Dobit razdoblja

2.940 tisuća HRK

Aktiva

222.994 tisuće HRK

Obveze

45.973 tisuće HRK

Izvješće poslovodstva (nastavak)

6

II. ZNAČAJNI POSLOVNI DOGAĐAJI KOJI SU SE DOGODILI U IZVJEŠTAJNOM RAZDOBLJU

____________________________________________________________________________

Stanovi Jadran d.d. (Društvo) tijekom 2022. godine nastavilo je s optimizacijom portfelja te

operacionalizacijom imovine. Tako je ishodovana pravomoćna građevinska dozvola za hotel Armerun u

Rijeci. Plan je isti projekt financirati dijelom iz vlastitih sredstava te dijelom iz programa nacionalnog oporavka

i otpornosti što je glavni razlog pripajanja društva Primorske nekretnine d.o.o. Društvu.

Dodatno, tijekom 2022. godine ishođene su pravomoćne građevinske dozvole za 3 vile i pristupni put za

projekt u Mokošici, Dubrovnik te su iste nekretnine s dozvolama prodane društvu Vile Orašac d.o.o. Krajem

2022. godine prodano je 100,00% udjela u društvu Vile Orašac d.o.o. privatnoj osobi koja će izgraditi prema

projektu 3 vile u Mokošici i 4 vile u Orašcu. Stanovi Jadran d.d. odnosno ovisno društvo Nova Nekretnine

d.o.o. će po izgradnji kupiti po jednu vilu čime će se kompenzirati dug za prodaju nekretnina i udjela Vile

Orašac d.o.o. Do dana pisanja izvještaja je izvršeno i spajanje parcela u Lovincu što je prvi uvjet prije

parcelacije kako bi se to zemljište moglo privesti svrsi i unovčiti.

Preuzimanjem udjela u društvima West Vision d.o.o. i Maxilari d.o.o. Grupa je povećala prihode što je vidljivo

u konsolidiranim izvještajima. Društvo West Vision d.o.o. upravlja restoranom Bronzin u Šibeniku i ujedno je

zakupoprimac poslovnog prostora u vlasništvu ovog društva, dok društvo Maxilari d.o.o. upravlja hotelom

Armerun u Šibeniku te je također zakupoprimac ovog društva. Od početka 2023. godine preuzeto je i

operativno vođenje društva Maxilari d.o.o. U 2023. godini očekuje se dobitak potpora za hotel Armerun u

Rijeci i početak rekonstrukcije, prodaja dijela neoperativnih nekretnina te akvizicija jedne manje nekretnine

u Šibeniku.

III. OČEKIVANI RAZVOJ DRUŠTVA U BUDUĆNOSTI

______________________________________________________________________________

Cilj Društva je diverzificirati portfelj, odnosno skupine nekretnina, kako bi Društvo imalo stabilan prihod uslijed

problema u jednoj od industrija. U iduće dvije godine plan Uprave je staviti 100% portfelja u funkciju u svrhu

povećanja prihoda i smanjenja zaduženja te isplate dividendi dioničarima.

IV. AKTIVNOSTI ISTRAŽIVANJA I RAZVOJA

______________________________________________________________________________

Uprava aktivno radi na diverzifikaciji portfelja u cilju smanjenja ovisnosti o jednoj industriji.

V. INFORMACIJE O OTKUPU VLASTITIH DIONICA

______________________________________________________________________________

Stanovi Jadran d.d. i ovisna društva nemaju u svom vlasništvu vlastitih dionica, a postojeća struktura

vlasništva je podložna češćim promjenama kotacijom na Službenom tržištu dionica. Program otkupa vlastitih

dionica trenutno ne postoji, a odluka za davanje suglasnosti Upravi Društva za otkup vlastitih dionica

izglasana je na posljednjoj Skupštini Društva.

Izvješće poslovodstva (nastavak)

7

VI. OVISNA DRUŠTVA

______________________________________________________________________________

Ovisna društva Stanova Jadran d.d. su Nova nekretnine d.o.o. (85,40%), Local market d.o.o. (100%), Maxilari

d.o.o. (70%), West Vision d.o.o. (76%), Hvar hills Winery d.o.o. (75%), Samoborske vile d.o.o. (94,07%) i

Hvar hills d.o.o. (98,86%).

VII. FINANCIJSKI INSTRUMENTI KOJE DRUŠTVO KORISTI

______________________________________________________________________________

Od značajnijih financijskih instrumenata koje Grupa/Društvo ima u svom portfelju mogu se izdvojiti sljedeći:

vrijednosne papire društava koje su uvrštene na Uređeno tržište u Republici Hrvatskoj, od kojih trenutno ima

dionice Varteks d.d. te vrijednosne papire društva JP Elektroprivreda BIH d.d. Sarajevo i JP Elektroprivreda

Mostar uvrštene na Sarajevskoj burzi. Obzirom na navedeno, od značaja za procjenu financijskog položaja

i uspješnosti poslovanja ovog Društva kao Izdavatelja i Matice u odnosu na svoja ovisna društva, može se

zaključiti da upravo poslovni udjeli koje ovo Društvo drži u njegovim ovisnim društvima čine značajan dio

osnove za procjenu financijskog položaja i uspješnosti poslovanja ovog Društva kao Izdavatelja.

VIII. CILJEVI I POLITIKE DRUŠTVA VEZANE ZA UPRAVLJANJE FINANCIJSKIM RIZICIMA TE POLITIKA

ZAŠTITE PROGNOZIRANIH TRANSAKCIJA

________________________________________________________________________

Grupa/Društvo je izloženo osnovnim rizicima poslovanja od kojih su financijski rizici navedeni zajedno s

ostalim rizicima poslovanja Grupe/Društva u bilješci 28 ovog izvještaja. U provođenju sustava unutarnjih

kontrola i upravljanja rizicima sudjeluju svi zaposlenici Društva uključujući Upravu i Nadzorni odbor kao i

Revizorski odbor. Društvo upravlja rizicima, posebno financijskim, praćenjem i usklađivanjem sa značajnim

propisima i putem unutarnje kontrole koja se vrši praćenjem poslovanja u svim organizacijskim jedinicama

kroz aktivnosti društva te posebno kontrole pomoćnih usluga.

Odgovornost Uprave za nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje

8

Uprava je dužna osigurati da nekonsolidirani i konsolidirani financijski izvještaji za svaku financijsku godinu

budu pripremljeni u skladu s Međunarodnim standardima financijskog izvještavanja koje je usvojila Europska

Unija („MSFI“), tako da daju istinitu i objektivnu sliku financijskog stanja i rezultata poslovanja Stanova Jadran

d.d. („Društvo“) i Stanova Jadran d.d. i ovisnih društava („Grupa”).

Nakon provedenih istraživanja, Uprava razumno očekuje da Društvo i Grupa imaju odgovarajuća sredstva za

nastavak poslovanja u doglednoj budućnosti. Iz navedenog razloga, Uprava i dalje prihvaća načelo

vremenske neograničenosti poslovanja pri izradi financijskih izvještaja.

Odgovornosti Uprave pri izradi financijskih izvještaja obuhvaćaju sljedeće:

▪ odabir i dosljednu primjenu odgovarajućih računovodstvenih politika;

▪ davanje opravdanih i razboritih prosudbi i procjena;

▪ postupanje u skladu s važećim računovodstvenim standardima, uz objavu i obrazloženje svih materijalno

značajnih odstupanja u financijskim izvještajima; i

▪ sastavljanje financijskih izvještaja pod pretpostavkom vremenske neograničenosti poslovanja, osim ako

pretpostavka da će društvo nastaviti poslovanje nije primjerena.

Uprava je odgovorna za vođenje ispravnih računovodstvenih evidencija, koje će u bilo koje doba s

prihvatljivom točnošću odražavati financijski položaj i rezultate poslovanja Društva i Grupe, kao i njihovu

usklađenost sa Zakonom o računovodstvu i Međunarodnim standardima financijskog izvještavanja usvojenih

u Europskoj uniji. Uprava Društva i Grupe je odgovorna za potpunost i točnost izvješća poslovodstva sukladno

Zakonu o računovodstvu i za pripremu i sastavljanje izjave o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja.

Uprava je također odgovorna za čuvanje imovine Društva i Grupe, pa stoga i za poduzimanje opravdanih

mjera kako bi se spriječile i otkrile prijevare i ostale nezakonitosti.

Izjava o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja

9

Temeljem članka 272.p, a u vezi sa člankom 250.a stavkom 4. Zakona o trgovačkim društvima („Narodne

novine“, broj 111/93, 34/99, 52/00, 118/03, 107/07, 146/08, 137/09, 125/11, 152/11, 111/12, 68/13, 110/15

40/19, 34/22 dalje u tekstu: ZTD) te članka 22. Zakona o računovodstvu („Narodne novine“, broj 78/15,

134/15, 120/16, 166/18, 42/20, 47/20, 114/22 i 18/23), Uprava trgovačkoga društva Stanovi Jadran d.d., Split,

Ulica Kralja Zvonimira 14/IX, OIB: 88680117715 (dalje u tekstu: Društvo), dana 26. travnja 2023. godine, daje

sljedeću

KONSOLIDIRANU IZJAVU

o primjeni Kodeksa korporativnog upravljanja

1. Društvo dobrovoljno primjenjuje Kodeks korporativnog upravljanja kojega su zajednički izradile

Hrvatska agencija za nadzor financijskih usluga (HANFA) i Zagrebačka burza d.d. (dalje u tekstu: Kodeks), a

koji kodeks je javno dostupan na službenim stranicama Zagrebačke burze d.d. (www.zse.hr).

2. U prošloj godini Društvo je u bitnome primjenjivalo preporuke utvrđene Kodeksom, objavljujući sve

informacije000 čija je objava predviđena pozitivnim propisima te objava kojih informacija je prvenstveno u

interesu dioničara Društva. Nadzorni odbor Društva nije osnovao komisiju za imenovanja, komisiju za

nagrađivanje i komisiju za reviziju, a iz razloga što Nadzorni odbor Društva zbog dovoljnog broja svojih

članova sam obavlja poslove iz nadležnosti navedenih povjerenstava, a ujedno, prema Zakonu o reviziji, u

Društvu djeluje i Revizijski odbor.

Detaljna obrazloženja vezana uz manja odstupanja od pojedinih preporuka Kodeksa, Društvo iznosi

u Godišnjem upitniku Kodeksa korporativnog upravljanja, koji objavljuje na službenim stranicama Društva

(www.stanovijadran.hr) te dostavlja Zagrebačkoj burzi d.d.

Društvo planira tijekom 2023. godine svoje poslovanje i rezultate poslovanja i dalje činiti

transparentnima i dostupnima javnosti.

3. Nadzor nad vođenjem poslova Društva provodi Nadzorni odbor u skladu sa odredbama Zakona

o trgovačkim društvima. Uloga Nadzornog odbora također je regulirana Statutom Društva. Članovi

Nadzornog odbora redovito dobivaju detaljne informacije o upravljanju i radu Društva kako bi mogli učinkovito

ispunjavati svoju nadzornu ulogu. Izvješće Nadzornog odbora o obavljenom nadzoru vođenja poslova

podnosi se Glavnoj skupštini.

Revizijski odbor Društva djeluje kao samostalni odbor. Revizijski odbor pruža podršku Nadzornom odboru i

Upravi Društva u učinkovitom izvršavanju obveza korporativnog upravljanja, financijskog izvješćivanja i

kontrole Društva.

Revizijski odbor na dan 31. prosinca 2022. godine sastoji se od 3 člana:

1. Emil Mihalina, zamjenik predsjednika Nadzornog odbora

2. Berislav Martić, član Nadzornog odbora

3. Krešimir Huljev, član Nadzornog odbora

Društvo primjenjuje Pravila o primjeni računovodstvene politike, a kojim pravilima su uređena

primjena postupka i tehnika u iskazivanju imovine, obveza, glavnice, prihoda, rashoda i financijskog rezultata

Društva u temeljnim financijskim izvješćima.

Opis osnovnih obilježja upravljanja rizicima u odnosu na financijsko izvještavanje sadržan je u

bilješkama uz godišnja financijska izvješća pod nazivom „Izloženost rizicima i upravljanje rizicima“, a što se

sve objavljuje sukladno pozitivnim propisima.

Izjava o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja (nastavak)

10

4. Najveći dioničari, sa stanjem na dan 31. prosinca 2022. godine, su:

Red. br.

Dioničar

Postotak udjela (%)

1.

Jadran kapital d.d.

40,32

2.

PBZ CO OMF – B kategorija

25,38

3.

Punta Cesarica d.d.

12,32

4.

Cubus forma d.o.o.

3,51

5.

Agram Life osiguranje d.d.

3,39

6.

Fond za financiranje razgradnje NEK

3,39

7.

Adriatic osiguranje d.d.

2,98

8.

SZAIF d.d.

2,72

9.

COFISI S.A.

1,83

10.

Agram Invest d.d.

1,31

11.

Euroherc osiguranje d.d.

0,74

12.

PBZ CO OMF – A kategorija

0,57

13.

Mali dioničari

1,54

Pravo glasa dioničara Društva nije ograničeno na određeni postotak ili broj glasova niti postoje

vremenska ograničenja za ostvarivanje prava glasa. Svaka redovna dionica daje pravo na jedan glas na

Glavnoj skupštini. Društvo je ovlašteno izdavati redovite dionice na ime kao i izdavati i druge vrste i rodove

dionica u skladu sa pozitivnim propisima Republike Hrvatske i Statutom Društva. Odluku o izdavanju dionica,

sukladno članku 172. ZTD-a, donosi Glavna skupština, a u skladu sa Statutom Društva. Prava i obveze

Društva koja proizlaze iz stjecanja vlastitih dionica ostvaruju se u skladu s odredbama ZTD-a te sukladno

tome Društvo može stjecati vlastite dionice na temelju ovlasti Glavne skupštine za njihovo stjecanje.

Izmjene i dopune Statuta Društva donose se na način utvrđen ZTD-om.

Glavna skupština Društva djeluje te ima ovlaštenja, a i dioničari ostvaruju svoja prava, u skladu s

odredbama ZTD-a te drugih mjerodavnih propisa.

5. Uprava Društva sastavljena je od dva člana. Funkciju predsjednika uprave Društva obavlja

gospodin Toni Jeličić-Purko, a funkciju člana uprave Društva obavlja gospođa Maja Bradić. Članovi uprave

vode poslove Društva samostalno i na vlastitu odgovornost te pojedinačno zastupaju društvo, a pojedine

poslove, određene člankom 28. Statuta Društva (stjecanje, otuđenje ili opterećenje nekretnina, osnivanje

novih društava, otuđenje i stjecanje dionica i udjela drugih trgovačkih društava, izdavanje obveznica i dr.) te

u drugim slučajevima, kada je to propisano zakonom, Statutom Društva ili odlukom Nadzornoga odbora,

ovlašteni su poduzimati samo uz prethodnu suglasnost Nadzornoga odbora. Upravu imenuje i opoziva

Nadzorni odbor na vrijeme od pet godina.

Nadzorni odbor je sastavljen od pet članova, a od 24.06.2021 djeluje u sastavu:

1. Miroslav Jeličić-Purko, predsjednik

2. Emil Mihalina, zamjenik predsjednika

3. Berislav Martić, član

4. Krešimir Huljev, član

5. Ante Vrančić, član

Tijekom 2022. godine nije bilo promjena u sastavu nadzornog odbora.

Izjava o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja (nastavak)

11

Glavna Skupština Društva vrši izbor i razrješenje svih članova nadzornog odbora. Nadzorni odbor djeluje kao

kolegijalno tijelo na sjednicama koje se održavaju najmanje jednom tromjesečno, a na kojima raspravlja i

odlučuje o svim pitanjima iz svoje nadležnosti propisane ZTD-om i Statutom Društva. Odluke Nadzornog

odbora donose se većinom danih glasova osim u slučajevima kada je Statuom Društva za donošenje odluke

predviđeno što drugo.

6. Sukladno odredbama članka 250.a stavka 4. i članka 272.p ZTD-a, ova Izjava je poseban odjeljak

i sastavni dio Godišnjega izvješća o stanju Društva za 2022. godinu.

Tel: +385 1 2395 741

Fax: +385 1 2303 691

E-mail: bdo-croatia.hr

BDO Croatia d.o.o.

10000 Zagreb

Radnička cesta 180

12

Registrirano kod Trgovačkog suda u Zagrebu pod brojem 080044149

OIB 76394522236

IZVJEŠĆE NEOVISNOG REVIZORA

Dioničarima društva Stanovi Jadran d.d., Split

Izvješće o reviziji nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja

Mišljenje

Obavili smo reviziju nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja društva Stanovi Jadran

d.d., Kralja Zvonimira 14/IX, Split („Društvo“) i njegovih ovisnih društava („Grupa“), koji obuhvaćaju

nekonsolidirani i konsolidirani Izvještaj o financijskom položaju na 31. prosinca 2022., nekonsolidirani

i konsolidirani Izvještaj o sveobuhvatnoj dobiti, nekonsolidirani i konsolidirani Izvještaj o novčanim

tokovima i nekonsolidirani i konsolidirani Izvještaj o promjenama vlasničke glavnice za tada završenu

godinu te Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje, uključujući i značajne

računovodstvene politike.

Prema našem mišljenju, priloženi nekonsolidirani i konsolidirani financijski izvještaji istinito i fer

prikazuju financijski položaj Društva i Grupe na 31. prosinca 2022. godine, njihovu financijsku

uspješnost i njihove novčane tokove za tada završenu godinu u skladu s Međunarodnim standardima

financijskog izvještavanja usvojenima od strane Europske unije („MSFI“).

Osnova za Mišljenje

Obavili smo našu reviziju u skladu s Međunarodnim revizijskim standardima (MRevS-ima). Naše

odgovornosti prema tim standardima su podrobnije opisane u našem Izvješću neovisnog revizora u

odjeljku Odgovornosti revizora za reviziju nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja.

Neovisni smo od Društva u skladu s Međunarodnim Kodeksom etike za profesionalne računovođe,

uključujući Međunarodne standarde neovisnosti koji je izdao Odbor za međunarodne standarde etike

za računovođe („IESBA Kodeks“), kao i u skladu s etičkim zahtjevima koji su relevantni za našu reviziju

nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja i ispunili smo naše ostale etičke odgovornosti

u skladu s tim zahtjevima i IESBA Kodeksom. Vjerujemo da su revizijski dokazi koje smo pribavili

dostatni i primjereni da osiguraju osnovu za naše mišljenje.

Ključna revizijska pitanja

Ključna revizijska pitanja su ona pitanja koja su bila, po našoj profesionalnoj prosudbi, od najveće

važnosti za našu reviziju nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja tekućeg razdoblja.

Tim pitanjima smo se bavili u kontekstu naše revizije nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih

izvještaja kao cjeline i pri formiranju našeg mišljenja o njima, i mi ne dajemo zasebno mišljenje o

tim pitanjima.

BDO Croatia d.o.o.

13

IZVJEŠĆE NEOVISNOG REVIZORA (nastavak)

Izvješće o reviziji nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja (nastavak)

Ključna revizijska pitanja (nastavak)

Utvrdili smo da je niže navedeno pitanje ključno revizijsko pitanje koje treba objaviti u našem

Izvješću neovisnog revizora.

Ključno revizijsko pitanje

Kako smo adresirali ključno revizijsko pitanje

Ulaganja u nekretnine

Društvo i Grupa na dan 31. prosinca 2022. godine

u Izvještaju o financijskom položaju imaju

iskazana ulaganja u nekretnine u iznosu od

128.071 tisuću kuna odnosno 140.513 tisuća kuna

koja se evidentiraju sukladno Međunarodnom

računovodstvenom standardu 40 – Ulaganja u

nekretnine.

Ulaganja u nekretnine obuhvaćaju ulaganja

Društva i Grupe u nekretnine s namjerom

ostvarivanja zarade od najamnine ili porasta

tržišne vrijednosti. Sva ulaganja u nekretnine,

osim imovine u pripremi, amortiziraju se

linearnom metodom po propisanim stopama koje

trošak nabave otpisuju tijekom procijenjenog

korisnog vijeka upotrebe imovine.

Gubitak od umanjenja vrijednosti priznaje se u

svim slučajevima kada je knjigovodstvena

vrijednost imovine veća od njezinog nadoknadivog

iznosa. Gubici od umanjenja vrijednosti priznaju

se u izvještaju o dobiti ili gubitku.

Obzirom da definiranje vrijednosti ulaganja u

nekretnine na svaki izvještajni datum zahtijeva

provedbu odgovarajuće metodologije i modela

vrednovanja te je u određenoj mjeri ovisno o

prosudbama Uprave i angažiranih nezavisnih

procjenitelja, zaključili smo kako vrijednost

ulaganja u nekretnine treba biti ključno revizijsko

pitanje tijekom naše revizije godišnjih

nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih

izvještaja za godinu koja je završila 31. prosinca

2022. godine.

Vidjeti bilješke 3. i 15. uz nekonsolidirane i

konsolidirane financijske izvještaje.

Naše revizorske procedure vezane za ovo područje,

između ostalog, uključivale su:

• razgovor s Upravom i ostalim relevantnim

osobama s ciljem dobivanja razumijevanja

procesa vrednovanja ulaganja u

nekretnine;

• potvrdu točnosti i potpunosti podataka iz

analitičkih pregleda Društva i Grupe te

usklada navedenog pregleda s glavnom

knjigom;

• ocjena korištene metodologije od strane

eksternih procjenitelja koji su bili

angažirani za procjenu imovine

klasificirane kao ulaganja u nekretnine i

usporedba procijenjenih vrijednosti s

knjigovodstvenim vrijednostima;

• procjenu kompetencija, sposobnosti i

objektivnosti eksternih procjenitelja;

• procjenu usklađenosti politike priznavanja

i mjerenja ulaganja u nekretnine s

Međunarodnim računovodstvenim

standardom 40 – Ulaganja u nekretnine; i

• procjenu adekvatnosti objava vezanih za

priznavanje i mjerenje ulaganja u

nekretnine u skladu s Međunarodnim

računovodstvenim standardom 40 –

Ulaganja u nekretnine.

BDO Croatia d.o.o.

14

IZVJEŠĆE NEOVISNOG REVIZORA (nastavak)

Izvješće o reviziji nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja (nastavak)

Ostale informacije

Uprava je odgovorna za ostale informacije. Ostale informacije uključuju Izvješće poslovodstva i Izjavu

o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja uključene u Godišnje izvješće, ali ne uključuju

nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje i naše Izvješće neovisnog revizora o njima. Naše

mišljenje o nekonsolidiranim i konsolidiranim financijskim izvještajima ne obuhvaća ostale

informacije.

U vezi s našom revizijom nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja, naša je odgovornost

pročitati ostale informacije i, u provođenju toga, razmotriti jesu li ostale informacije značajno

proturječne nekonsolidiranim i konsolidiranim financijskim izvještajima ili našim saznanjima stečenim

u reviziji ili se drugačije čini da su značajno pogrešno prikazane.

U pogledu Izvješća poslovodstva i Izjave o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja, obavili smo i

postupke propisane Zakonom o računovodstvu. Ti postupci uključuju provjeru je li Izvješće

poslovodstva sastavljeno u skladu s člancima 21. i 24.a Zakona o računovodstvu i sadrži li Izjava o

primjeni kodeksa korporativnog upravljanja podatke iz članka 22. Zakona o računovodstvu.

Temeljeno na obavljenim postupcima, u mjeri u kojoj smo u mogućnosti to procijeniti, izvještavamo

da:

1. su informacije u priloženom Izvješću poslovodstva i Izjavi o primjeni kodeksa korporativnog

upravljanja usklađene, u svim značajnim odrednicama, s priloženim nekonsolidiranim i konsolidiranim

financijskim izvještajima;

2. je priloženo Izvješće poslovodstva sastavljeno u skladu sa člancima 21. i 24.a Zakona o

računovodstvu; te

3. priložena Izjava o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja uključuje informacije definirane u

članku 22. Zakona o računovodstvu.

Na temelju poznavanja i razumijevanja poslovanja Društva i Grupe te njihovog okruženja stečenog u

okviru revizije nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja, dužni smo izvijestiti ako smo

ustanovili da postoje značajni pogrešni prikazi u priloženom Izvješću poslovodstva i Izjavi o primjeni

kodeksa korporativnog upravljanja. U tom smislu nemamo što izvijestiti.

Odgovornosti Uprave i onih koji su zaduženi za upravljanje za nekonsolidirane i konsolidirane

financijske izvještaje

Uprava je odgovorna za sastavljanje nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja koji

istinito i fer prikazuju u skladu s MSFI i za one interne kontrole za koje Uprava odredi da su potrebne

za omogućavanje sastavljanja nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja koji su bez

značajnog pogrešnog prikaza uslijed prijevare ili pogreške.

U sastavljanju nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja, Uprava je odgovorna za

procjenjivanje sposobnosti Društva i Grupe da nastave s vremenski neograničenim poslovanjem,

objavljivanje, ako je primjenjivo, pitanja povezanih s vremenski neograničenim poslovanjem i

korištenjem računovodstvene osnove utemeljene na vremenskoj neograničenosti poslovanja, osim ako

Uprava ili namjerava likvidirati Društvo ili Grupu ili prekinuti poslovanje ili nema realne alternative

nego da to učini.

Oni koji su zaduženi za upravljanje su odgovorni za nadziranje procesa financijskog izvještavanja

kojeg je ustanovilo Društvo.

BDO Croatia d.o.o.

15

IZVJEŠĆE NEOVISNOG REVIZORA (nastavak)

Izvješće o reviziji nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja (nastavak)

Odgovornosti revizora za reviziju nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja

Naši ciljevi su steći razumno uvjerenje o tome jesu li nekonsolidirani i konsolidirani financijski

izvještaji kao cjelina bez značajnog pogrešnog prikaza uslijed prijevare ili pogreške i izdati Izvješće

neovisnog revizora koje uključuje naše mišljenje. Razumno uvjerenje je visoka razina uvjerenja, ali

nije garancija da će revizija obavljena u skladu s MRevS-ima uvijek otkriti značajno pogrešno

prikazivanje kada ono postoji. Pogrešni prikazi mogu nastati uslijed prijevare ili pogreške i smatraju

se značajni ako se razumno može očekivati da, pojedinačno ili u zbroju, utječu na ekonomske odluke

korisnika donijete na osnovi tih nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja.

Kao sastavni dio revizije u skladu s MRevS-ima, stvaramo profesionalne prosudbe i održavamo

profesionalni skepticizam tijekom revizije. Mi također:

• prepoznajemo i procjenjujemo rizike značajnog pogrešnog prikaza nekonsolidiranih i

konsolidiranih financijskih izvještaja, zbog prijevare ili pogreške, oblikujemo i obavljamo

revizijske postupke kao reakciju na te rizike i pribavljamo revizijske dokaze koji su dostatni i

primjereni da osiguraju osnovu za naše mišljenje. Rizik neotkrivanja značajnog pogrešnog

prikaza nastalog uslijed prijevare je veći od rizika nastalog uslijed pogreške, jer prijevara

može uključiti tajne sporazume, krivotvorenje, namjerne propuste, lažna predstavljanja ili

zaobilaženje internih kontrola.

• stječemo razumijevanje internih kontrola relevantnih za reviziju kako bismo oblikovali

revizijske postupke koji su primjereni u danim okolnostima, ali ne i za svrhu izražavanja

mišljenja o učinkovitosti internih kontrola Društva i Grupe.

• ocjenjujemo primjerenost korištenih računovodstvenih politika i razumnost računovodstvenih

procjena i povezanih objava koje je stvorila Uprava.

• zaključujemo o primjerenosti korištene računovodstvene osnove utemeljene na vremenskoj

neograničenosti poslovanja koju koristi Uprava i, temeljeno na pribavljenim revizijskim

dokazima, zaključujemo o tome postoji li značajna neizvjesnost u vezi s događajima ili

okolnostima koji mogu stvarati značajnu sumnju u sposobnost Društva i Grupe da nastave s

vremenski neograničenim poslovanjem. Ako zaključimo da postoji značajna neizvjesnost, od

nas se zahtijeva da skrenemo pozornost u našem Izvješću neovisnog revizora na povezane

objave u nekonsolidiranim i konsolidiranim financijskim izvještajima ili, ako takve objave nisu

odgovarajuće, da modificiramo naše mišljenje.

Naši zaključci se temelje na revizijskim dokazima pribavljenim sve do datuma našeg Izvješća

neovisnog revizora. Međutim, budući događaji ili uvjeti mogu uzrokovati da Društvo i Grupa

prekinu s vremenski neograničenim poslovanjem.

• ocjenjujemo cjelokupnu prezentaciju, strukturu i sadržaj nekonsolidiranih i konsolidiranih

financijskih izvještaja, uključujući i objave, kao i odražavaju li nekonsolidirani i konsolidirani

financijski izvještaji transakcije i događaje na kojima su zasnovani na način kojim se postiže

fer prezentacija.

• pribavljamo dostatne i primjerene revizijske dokaze u vezi s financijskim informacijama

subjekata ili poslovnih aktivnosti unutar Grupe kako bi izrazili mišljenje o tim konsolidiranim

financijskim izvještajima. Mi smo odgovorni za usmjeravanje, nadziranje i izvođenje revizije

Grupe. Mi smo isključivo odgovorni za naše revizijsko mišljenje.

BDO Croatia d.o.o.

16

IZVJEŠĆE NEOVISNOG REVIZORA (nastavak)

Izvješće o reviziji nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja (nastavak)

Revizorove odgovornosti za reviziju nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja

(nastavak)

Mi komuniciramo s onima koji su zaduženi za upravljanje u vezi s, između ostalih pitanja, planiranim

djelokrugom i vremenskim rasporedom revizije i važnim revizijskim nalazima, uključujući i u vezi sa

značajnim nedostacima u internim kontrolama koji su otkriveni tijekom naše revizije.

Mi također dajemo izjavu onima koji su zaduženi za upravljanje da smo postupili u skladu s

relevantnim etičkim zahtjevima u vezi s neovisnošću i da ćemo komunicirati s njima o svim odnosima

i drugim pitanjima za koja se može razumno smatrati da utječu na našu neovisnost, kao i, gdje je

primjenjivo, o radnjama poduzetim kako bi se uklonile prijetnje neovisnosti, te povezanim zaštitama.

Između pitanja o kojima se komunicira s onima koji su zaduženi za upravljanje, mi određujemo ona

pitanja koja su od najveće važnosti u reviziji nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja

tekućeg razdoblja i stoga su ključna revizijska pitanja.

Mi opisujemo ta pitanja u našem Izvješću neovisnog revizora, osim ako zakon ili regulativa sprječava

javno objavljivanje pitanja ili kada odlučimo, u iznimno rijetkim okolnostima, da pitanje ne treba

priopćiti u našem Izvješću neovisnog revizora jer se razumno može očekivati da bi negativne

posljedice priopćavanja nadmašile dobrobit javnog interesa od takvog priopćavanja.

Izvješće o ostalim zakonskim i regulatornim zahtjevima

Na dan 10. lipnja 2022. godine imenovala nas je Skupština Društva da obavimo reviziju

nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja za 2022. godinu.

Na datum ovog izvješća neprekinuto smo angažirani u obavljanju zakonskih revizija Društva i Grupe

od revizije nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja za 2021. godinu do revizije

nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja Društva i Grupe za 2022. godinu što ukupno

iznosi dvije godine.

U reviziji nekonsolidiranih financijskih izvještaja Društva za 2022. godinu odredili smo značajnost za

nekonsolidirane financijske izvještaje kao cjelinu u iznosu od 3.000 tisuća kuna, što predstavlja

približno 1,4% ukupne imovine na dan 31. prosinca 2022. godine. U reviziji konsolidiranih financijskih

izvještaja Grupe za 2022. godinu odredili smo značajnost za konsolidirane financijske izvještaje kao

cjelinu u iznosu od 3.122 tisuće kuna, što predstavlja približno 1,4% ukupne imovine na dan 31.

prosinca 2022. godine.

Odabrali smo ukupnu imovinu kao mjerilo značajnosti jer smatramo da se radi o najprikladnijem

mjerilu obzirom na prirodu poslovanja Društva i Grupe te fokus korisnika nekonsolidiranih i

konsolidiranih financijskih izvještaja.

Naše revizijsko mišljenje dosljedno je s dodatnim izvješćem za revizijski odbor Društva sastavljenim

sukladno odredbama iz članka 11. Uredbe (EU) br. 537/2014.

Tijekom razdoblja između početnog datuma revidiranih nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih

izvještaja za 2022. godinu i datuma ovog Izvješća nismo Društvu i njegovim društvima koja su pod

njegovom kontrolom pružili zabranjene nerevizorske usluge i nismo u poslovnoj godini prije prethodno

navedenog razdoblja pružali usluge osmišljavanja i implementacije postupaka internih kontrola ili

upravljanja rizicima povezanih s pripremom i/ili kontrolom financijskih informacija ili osmišljavanja

i implementacije tehnoloških sustava za financijske informacije, te smo u obavljanju revizije sačuvali

neovisnost u odnosu na Društvo i Grupu.

BDO Croatia d.o.o.

17

IZVJEŠĆE NEOVISNOG REVIZORA (nastavak)

Izvješće o reviziji nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja (nastavak)

Izvješće temeljem zahtjeva Delegirane uredbe (EU) 2018/815 o dopuni Direktive 2004/109/EZ

Europskog parlamenta i Vijeća u pogledu regulatornih tehničkih standarda za specifikaciju

jedinstvenog elektroničkog formata za izvještavanje.

Izvješće o uvjerenju revizora o usklađenosti nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja (dalje

u tekstu: financijski izvještaji), sastavljenih temeljem odredbe članka 462. stavka 5. Zakona o tržištu

kapitala (Narodne novine, br. 65/18, 17/20, 83/21 i 151/22) primjenom zahtjeva Delegirane uredbe (EU)

2018/815 kojom se za izdavatelje određuje jedinstveni elektronički format za izvještavanje (dalje:

Uredba o ESEF-u).

Proveli smo angažman s izražavanjem razumnog uvjerenja o tome jesu li financijski izvještaji

pripremljeni za potrebe objavljivanja javnosti temeljem članka 462. stavka 5. Zakona o tržištu kapitala,

koji su sadržani u elektroničkoj datoteci stanovijadran-2022-12-31-hr, u svim značajnim odrednicama

pripremljeni u skladu sa zahtjevima Uredbe o ESEF-u.

Odgovornosti Uprave i onih zaduženih za upravljanje

Uprava Društva odgovorna je za pripremu i sadržaj financijskih izvještaja u skladu s Uredbom o ESEF-u.

Osim toga, Uprava Društva odgovorna je održavati sustav unutarnjih kontrola koji u razumnoj mjeri

osigurava pripremu financijskih izvještaja bez značajnih neusklađenosti sa zahtjevima izvještavanja iz

Uredbe o ESEF-u, bilo zbog prijevare ili pogreške

Uprava Društva također je odgovorna za:

- objavljivanje javnosti financijskih izvještaja sadržanih u godišnjem izvješću u važećem XHTML formatu;

- odabir i korištenje XBRL oznaka u skladu sa zahtjevima Uredbe o ESEF-u.

Oni koji su zaduženi za upravljanje odgovorni su za nadzor pripreme financijskih izvještaja u ESEF

formatu kao dijela procesa financijskog izvještavanja.

Odgovornosti revizora

Naša je odgovornost izraziti zaključak, temeljen na prikupljenim revizijskim dokazima, o tome jesu li

financijski izvještaji bez značajnih neusklađenosti sa zahtjevima Uredbe o ESEF-u. Proveli smo ovaj

angažman s izražavanjem razumnog uvjerenja u skladu s Međunarodnim standardom za angažmane s

izražavanjem uvjerenja (MSIU) 3000 (izmijenjeni) - Angažmani s izražavanjem uvjerenja različitih od

revizija ili uvida povijesnih financijskih informacija.

Obavljeni postupci

Priroda, vremenski okvir i obim odabranih procedura ovise o prosudbi revizora. Razumno uvjerenje je

visok stupanj uvjerenja, međutim ne osigurava da će opseg testiranja otkriti svaku značajnu

(materijalnu) neusklađenost s Uredbom o ESEF-u.

U sklopu odabranih postupaka obavili smo sljedeće aktivnosti:

- pročitali smo zahtjeve Uredbe o ESEF-u,

- stekli smo razumijevanje internih kontrola Društva relevantnih za primjenu zahtjeva Uredbe o ESEF-u,

- identificirali smo i procijenili rizike značajne neusklađenosti s Uredbom o ESEF-u zbog prijevare ili

pogreške; i

- na temelju toga, osmislili i oblikovali postupke za odgovor na procijenjene rizike i za dobivanje

razumnog uvjerenja u svrhu izražavanja našeg zaključka.

Cilj naših postupaka bio je procijeniti jesu li:

BDO Croatia d.o.o.

18

IZVJEŠĆE NEOVISNOG REVIZORA (nastavak)

Izvješće o reviziji nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja (nastavak)

Izvješće temeljem zahtjeva Delegirane uredbe (EU) 2018/815 o dopuni Direktive 2004/109/EZ

Europskog parlamenta i Vijeća u pogledu regulatornih tehničkih standarda za specifikaciju

jedinstvenog elektroničkog formata za izvještavanje. (nastavak)

Obavljeni postupci (nastavak)

- financijski izvještaji, koji su uključeni u nekonsolidirano i konsolidirano godišnje izvješće, izrađeni u

važećem XHTML formatu,

- podaci, sadržani u nekonsolidiranim i konsolidiranim financijskim izvještajima koji se zahtijevaju

Uredbom o ESEF-u, označeni i sva označavanja ispunjavaju sljedeće zahtjeve:

- korišten je XBRL jezik za označavanje,

- korišteni su elementi osnovne taksonomije navedene u Uredbi o ESEF-u s najbližim računovodstvenim

značajem, osim ako nije stvoren dodatni element taksonomije u skladu s Prilogom IV. Uredbe o ESEF-u,

- oznake su u skladu sa zajedničkim pravilima za označavanje prema Uredbi o ESEF-u.

Vjerujemo da su revizijski dokazi koje smo prikupili dovoljni i prikladni da pruže osnovu za naš zaključak.

Zaključak

Prema našem uvjerenju, temeljem provedenih postupaka i pribavljenih dokaza, financijski izvještaji

prezentirani u ESEF formatu, sadržani u gore navedenoj elektroničkoj datoteci i temeljem odredbe

članka 462. stavka 5. Zakona o tržištu kapitala pripremljeni radi objavljivanja javnosti, u svim

materijalno značajnim odrednicama su u skladu sa zahtjevima iz članka 3., 4. i 6. Uredbe o ESEF-u za

godinu završenu 31. prosinca 2022. godine.

Povrh ovog zaključka, kao i mišljenja sadržanog u ovom Izvješću neovisnog revizora za priložene

nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje i godišnje izvješće za godinu završenu 31. prosinca

2022. godine, ne izražavamo nikakvo mišljenje o informacijama sadržanima u tim prikazima ili o drugim

informacijama sadržanima u prethodno navedenoj datoteci.

Angažirani partner u reviziji nekonsolidiranih i konsolidiranih financijskih izvještaja Društva i Grupe za

2022. godinu koja ima za posljedicu ovo Izvješće neovisnog revizora je Vedrana Stipić, ovlašteni revizor.

U Zagrebu, 26. travnja 2023. godine

Nekonsolidirani i konsolidirani izvještaj o sveobuhvatnoj dobiti

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

19

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

Bilješka

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Poslovni prihodi

5

23.592

6.257

9.447

5.231

Ostali poslovni prihodi

293

460

72

35

Ukupni prihodi iz poslovanja

23.885

6.717

9.519

5.266

Troškovi materijala i usluga

6

(13.005)

(3.168)

(2.458)

(2.308)

Troškovi osoblja

7

(3.721)

(1.093)

(832)

(933)

Amortizacija

(6.005)

(3.455)

(4.460)

(2.817)

Ostali troškovi

8

(2.131)

(1.452)

(887)

(1.198)

Ukupni rashodi iz poslovanja

(24.862)

(9.168)

(8.637)

(7.256)

Neto dobit/(gubitak) od

financijskih instrumenata po fer

vrijednosti

9

2.534

1.277

2.534

1.277

Neto dobit od promjene

vrijednosti dugotrajne imovine

9

1.270

-

Prihod od stjecanja kontrole u

ovisnom društvu

9

285

464

788

-

Promjene vrijednosti zaliha

proizvodnje u tijeku i gotovih

proizvoda

9

141

37

-

Neto dobit od prodaje ovisnog

društva

9

335

-

Udio u dobiti ovisnog društva

-

536

-

Dobit/(Gubitak) iz poslovanja

3.588

(673)

4.740

(713)

Financijski prihodi

10

1.008

1.047

1.333

1.232

Financijski rashodi

11

(1.164)

(1.445)

(1.032)

(1.256)

Dobit/(Gubitak)iz financijskih

aktivnosti

(156)

(398)

301

(24)

Dobit/(Gubitak) prije

oporezivanja

3.432

(1.071)

5.041

(737)

Porez na dobit

13

(492)

-

(481)

-

Dobit/(Gubitak) razdoblja

2.940

(1.071)

4.560

(737)

Ukupna dobit/(gubitak) razdoblja

Vlasnicima društva

3.001

(1.044)

4.560

(737)

Vlasnicima manjinskih udjela

(61)

(27)

-

Ostala sveobuhvatna

dobit/(gubitak)

2.940

(1.071)

4.560

(737)

Osnovna i razrijeđena zarada po

dionici

12

4,07

(1,90)

Bilješke koje slijede čine sastavni dio ovih financijskih izvještaja.

Nekonsolidirani i konsolidirani Izvještaj o financijskom položaju

Na dan 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

20

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

Bilješka

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

IMOVINA

Dugotrajna imovina

Nematerijalna imovina

14

2.945

2.041

14

18

Nekretnine, postrojenja i

oprema

14

22.718

22.114

10.115

10.342

Ulaganje u nekretnine

15

140.513

153.021

128.071

122.848

Udjeli u ovisnim društvima

16

-

22.202

28.994

Ulaganja u vrijednosne papire

17

12.614

10.045

12.614

10.045

Dugotrajna potraživanja od

kupaca

18

4.072

-

Dani depoziti

156

209

156

209

183.018

187.430

173.172

172.456

Kratkotrajna imovina

Ulaganja u vrijednosne papire

17

7.297

-

7.297

-

Potraživanja od kupaca

18

3.429

3.772

3.309

3.962

Ostala potraživanja

19

14.640

6.270

14.092

5.774

Dani zajmovi

20

4.141

1.534

13.953

16.686

Zalihe

21

3.625

3.628

-

Novac i novčani ekvivalenti

22

6.844

17.682

5.789

17.275

39.976

32.886

44.440

43.697

UKUPNO IMOVINA

222.994

220.316

217.612

216.153

KAPITAL I OBVEZE

Kapital i rezerve

Temeljni kapital

23

147.301

Kapitalne rezerve

23

26.236

26.238

Zakonske rezerve

23

455

Preneseni gubitak

23

(1.017)

27

(192)

545

Dobit / (Gubitak) poslovne

godine

23

3.001

(1.044)

4.560

(737)

175.976

172.975

178.362

173.802

Manjinski interes

1.045

1.420

-

177.021

174.395

178.362

173.802

Dugoročne obveze

Primljeni zajmovi

25

30.879

34.707

30.879

34.707

Odgođena porezna obveza

13

752

187

752

187

Ostale dugoročne obveze

150

29

-

31.781

34.923

31.631

34.894

Kratkoročne obveze

Obveze prema dobavljačima

24

1.722

1.300

328

309

Primljeni zajmovi

25

6.525

4.637

4.515

3.469

Ostale kratkoročne obveze

26

5.945

5.061

2.776

3.679

14.192

10.998

7.619

7.457

UKUPNO KAPITAL I OBVEZE

222.994

220.316

217.612

216.153

Bilješke koje slijede čine sastavni dio ovih financijskih izvještaja.

Konsolidirani izvještaj o promjenama vlasničke glavnice

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

21

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Upisani kapital

Kapitalne

rezerve

Zakonske

rezerve

Preneseni gubitak

Manjinski interes

Ukupno

'000 kn

Stanje 31. prosinca 2020. godine

76.248

3.356

-

1.734

804

82.142

Pripajanje društva Global rent

d.o.o.

43.455

13.993

-

57.448

Dokapitalizacija u novcu

27.598

8.887

-

36.485

Stjecanje kontrole

-

643

Neto gubitak za godinu

-

(1.044)

(27)

(1.071)

Izdvajanje rezervi

-

455

(455)

-

Isplata dividende

-

(1.252)

-

(1.252)

Stanje 31. prosinca 2021. godine

147.301

26.236

455

(1.017)

1.420

174.395

Stjecanje kontrole

-

(314)

Neto dobit/(gubitak) za godinu

-

3.001

(61)

2.940

Stanje 31. prosinca 2022. godine

147.301

26.236

455

1.984

1.045

177.021

Bilješke koje slijede čine sastavni dio ovih financijskih izvještaja.

Nekonsolidirani izvještaj o promjenama vlasničke glavnice

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

22

Stanovi Jadran d.d.

Upisani kapital

Kapitalne rezerve

Zakonske rezerve

Preneseni gubitak

Ukupno

'000 kn

Stanje 31. prosinca 2020. godine

76.248

3.358

-

2.252

81.858

Pripajanje društva Global rent d.o.o.

43.455

13.993

-

57.448

Dokapitalizacija u novcu

27.598

8.887

-

36.485

Neto gubitak za godinu

-

(737)

Izdvajanje rezervi

-

455

(455)

-

Isplata dividende

-

(1.252)

Stanje 31. prosinca 2021. godine

147.301

26.238

455

(192)

173.802

Neto dobit za godinu

-

4.560

Stanje 31. prosinca 2022. godine

147.301

26.238

455

4.368

178.362

Bilješke koje slijede čine sastavni dio ovih financijskih izvještaja.

Nekonsolidirani i konsolidirani izvještaj o novčanim tokovima

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

23

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

NOVČANI TIJEK OD

POSLOVNIH AKTIVNOSTI

Dobit/(gubitak) prije

poreza

3.432

(1.071)

5.041

(737)

Amortizacija

6.005

3.455

4.460

2.817

Neto gubitak/(dobit) od

prodaje dugotrajne

imovine

(822)

76

(822)

76

Usklađenje fer

vrijednosti dugotrajne

imovine

(1.270)

-

Neto gubitak/(dobit) od

prodaje ulaganja u

dionice i udjele

70

58

(465)

58

Nerealizirani

gubici/dobici od

vrijednosnih papira

(2.604)

(1.335)

(2.604)

(1.335)

Prihod od dividendi

(41)

(84)

(41)

(84)

Vrijednosno usklađenje

-

100

-

Neto dobit od prodaje

ovisnog društva

(605)

-

Dobitak od stjecanja

kontrole

(285)

(464)

(788)

-

Prihod od kamata

(953)

(954)

(1.273)

(954)

Trošak kamata

1.056

1.206

928

1.017

Tečajne razlike, neto

87

(12)

78

(15)

Novac iz poslovanja

prije promjena u

obrtnom kapitalu

4.070

975

4.514

843

Povećanje/(smanjenje)

kratkotrajnih

potraživanja

(1.670)

4.062

520

3.933

Smanjenje/(povećanje)

zaliha

(141)

(37)

-

(Smanjenje)/povećanje

obveza prema

dobavljačima i ostalih

obveza

1.881

(5.391)

(507)

(5.878)

Plaćeni porez na dobit

-

(97)

-

Plaćene kamate

(651)

(1.034)

(651)

(1.034)

Neto povećanje

novčanog tijeka od

poslovnih aktivnosti

3.489

(1.522)

3.876

(2.136)

Nekonsolidirani i konsolidirani izvještaj o novčanim tokovima (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

24

Stanovi Jadran d.d. i ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

NOVČANI TIJEK OD

INVESTICIJSKIH

AKTIVNOSTI

Novčani izdaci za ulaganje

u nekretnine

(304)

(2.523)

(281)

(2.523)

Novčani izdaci za kupnju

dugotrajne materijalne i

nematerijalne imovine

(3.705)

(3.111)

(1.976)

(2.055)

Novčani primici od prodaje

dugotrajne materijalne i

nematerijalne imovine

2.562

3.288

2.562

3.288

Neto ulaganja u financijske

instrumente

(7.333)

(1.796)

(7.370)

(1.796)

Dani zajmovi neto

(2.504)

(2.480)

(5.919)

(2.480)

Primici od dividende

41

84

41

84

Dani depoziti neto

53

(29)

53

(29)

Primici od kamata

933

1.015

1.575

1.015

Ostala neto ulaganja u

financijsku imovinu

-

(4.650)

-

(4.650)

Neto smanjenje novčanog

tijeka od investicijskih

aktivnosti

(10.257)

(10.202)

(11.315)

(9.146)

NOVČANI TIJEK OD

FINANCIJSKIH AKTIVNOSTI

Novčani primici od glavnice

kredita, pozajmica i drugih

posudbi

82

12.565

-

11.666

Otplata primljenih

pozajmica

(3.152)

(17.704)

(3.047)

(17.654)

Novčani primici od

izdavanja vlasničkih v.

papira

-

36.485

-

36.485

Izdaci za dividende

-

(1.252)

-

(1.252)

Ostali neto financijski

primici/(izdaci)

(1.000)

(750)

(1.000)

(750)

Neto povećanje novčanog

tijeka od financijskih

aktivnosti

(4.070)

29.344

(4.047)

28.495

Novac i novčani ekvivalenti

na početku razdoblja

17.682

63

17.275

62

Neto

povećanje/(smanjenje)

novca i novčanih

ekvivalenata

(10.838)

17.619

(11.486)

17.213

Novac i novčani

ekvivalenti na kraju

razdoblja

6.844

17.682

5.789

17.275

Bilješke koje slijede čine sastavni dio ovih konsolidiranih financijskih izvještaja.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 25

1. OPĆI PODACI

STANOVI JADRAN d.d. („Društvo“) za poslovanje nekretninama sa sjedištem na adresi Kralja Zvonimira 14/IX,

21000 Split. Matični broj Društva je 02182190, a prema Državnom zavodu za statistiku djelatnost je 6810 - kupnja

i prodaja vlastitih nekretnina. OIB Društva je 88680117715.

Društvo je dana 8. veljače 2007. godine upisano u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu pod matičnim brojem

060227551 (Tt-07/245-2) temeljem Izjave o osnivanju od 26. siječnja 2007. godine.

Temeljni kapital iznosio je 16.262.100 kuna i uplaćen je u cijelosti. Jedini osnivač-član društva bio je Jadran Kapital

d.d.

Rješenjem Trgovačkog suda u Splitu br. Tt-13/3414-7 od dana 14. listopada 2013. godine u sudski registar je

upisano pripajanje društava Zelena vala projekt d.o.o., Peškarija d.o.o. i Ličko selo d.o.o. Društvu te pripajanje

temeljnog kapitala navedenih društava, čime je temeljni kapital iznosio 29.046.600 kuna.

Rješenjem Trgovačkog suda u Splitu br. Tt-14/5434-5 od dana 21. travnja 2015. godine, u sudski registar upisano

je pripajanje društva Jadran solar d.o.o., čime je pripojeno 1.000.000 kuna temeljnog kapitala te je tada ukupni

temeljni kapital društva iznosio 30.046.600 kuna. Odlukom članova društva od 30. lipnja 2016. godine povećan je

temeljni kapital za 15.861.400 kuna pretvaranjem dijela potraživanja u temeljni kapital te je isti tada iznosio

45.908.000 kuna.

Rješenjem Trgovačkog suda u Splitu, br. Tt-17/3110-5 od 13.04.2017, objavljeno dana 14.04.2017.g. Trgovački

sud u Splitu, po sucu pojedincu Edi Maleš, u registarskom predmetu upisa u sudski registar odluke o povećanju

temeljnog kapitala, po prijedlogu predlagatelja STANOVI JADRAN d.d. za poslovanje nekretninama, Split, Kralja

Zvonimira 14/IX, 13. travnja 2017. godine upisana je odluka o povećanju temeljnog kapitala kod subjekta upisa

upisanog pod tvrtkom STANOVI JADRAN d.d. za poslovanje nekretninama, sa sjedištem u Splitu, Kralja Zvonimira

14/IX, u registarski uložak s MBS:060227551, OIB:88680117715, s iznosa od 45.908.000,00 kuna, za iznos od

30.340.000,00 kuna, uplatom u novcu, izdavanjem 151.700 novih redovnih dionica u nematerijaliziranom obliku,

na iznos od 76.248.000,00 kuna.

Odlukom Skupštine Društva od 24. svibnja 2021., povećan je temeljni kapital radi provedbe pripajanja sa iznosa

od 76.248.000,00 kuna, za iznos od 71.053.800,00 kuna, na iznos od 147.301.800,00 kuna. Temeljni kapital

povećan je ulogom u pravima i izdavanjem novih redovnih dionica članovima pripojenog društva.

Osobe ovlaštene za zastupanje:

1. Maja Bradić, član uprave, zastupa društvo pojedinačno i samostalno od 10. rujna 2012. godine.

2. Toni Jeličić Purko, predsjednik Uprave, zastupa društvo pojedinačno i samostalno od 21. listopada 2016.

godine.

Nadzorni odbor je imenovan 24. lipnja 2021. godine u novom sastavu, a čine ga:

1. Miroslav Jeličić-Purko, predsjednik

2. Emil Mihalina, zamjenik predsjednika

3. Berislav Martić, član

4. Krešimir Huljev, član

5. Ante Vrančić, član

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 26

1. OPĆI PODACI (NASTAVAK)

Predmet poslovanja upisan u sudski registar:

• pripremanje hrane i pružanje usluga prehrane, pripremanje i usluživanje pića i napitaka i pružanje

usluga smještaja; pripremanje hrane za potrošnju na drugom mjestu (u prijevoznim sredstvima, na

priredbama) i opskrba tom hranom (catering)

• kupnja i prodaja vlastitih nekretnina

• iznajmljivanje i upravljanje vlastitim nekretninama

• poslovi upravljanja nekretninom i održavanje nekretnina

• poslovanje nekretninama

• usluge savjetovanja u vezi s poslovanjem i upravljanjem

• računovodstveni i knjigovodstveni poslovi

• projektiranje i građenje građevina te stručni nadzor građenja

• stručni poslovi prostornog uređenja

• djelatnosti prostornog uređenja i gradnje

• djelatnost projektiranja i/ili stručnog nadzora građenja

• djelatnost upravljanja projektom gradnje

• djelatnost tehničkog ispitivanja i analize

• energetsko certificiranje, energetski pregled zgrade i redoviti pregled sustava grijanja i sustava

hlađenja ili klimatizacije u zgradi

• iznajmljivanje strojeva i opreme u građevinarstvu

• poslovi građenja i rekonstrukcije javnih cesta

• prijevoz putnika i stvari unutarnjim vodnim putovima

• javni prijevoz u linijskom obalnom pomorskom prometu

• međunarodni linijski pomorski promet

• povremeni prijevoz putnika u obalnom pomorskom prometu

• usluge iznajmljivanja kopnenih prijevoznih sredstava s vozačem i bez vozača

• obavljanje djelatnosti iznajmljivanja jahti ili brodica sa ili bez posade (charter)

• iznajmljivanje plovila

• iznajmljivanje zračnih prijevoznih sredstava

• iznajmljivanje poljoprivrednih strojeva i opreme

• iznajmljivanje uredskih strojeva i opreme, uključujući računala

• iznajmljivanje predmeta za osobnu uporabu i kućanstvo

• prijevoz putnika u unutarnjem cestovnom prometu

• prijevoz putnika u međunarodnom cestovnom prometu

• prijevoz tereta u unutarnjem cestovnom prometu

• prijevoz tereta u međunarodnom cestovnom prometu

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 27

1. OPĆI PODACI (NASTAVAK)

Predmet poslovanja upisan u sudski registar:

• prijevoz osoba i tereta za vlastite potrebe

• agencijske djelatnosti u cestovnom prometu

• kupnja i prodaja robe

• pružanje usluga u trgovini

• obavljanje trgovačkog posredovanja na domaćem i inozemnom tržištu

• zastupanje inozemnih tvrtki

• povremeni prijevoz putnika u obalnom pomorskom prometu

• privez i odvez brodova, jahti, ribarskih, sportskih i drugih brodica i plutajućih objekata

• ukrcaj, iskrcaj, prekrcaj, prijenos i skladištenje roba i drugih materijala

• prihvat i usmjeravanje vozila u svrhu ukrcaja ili iskrcaja vozila s uređenih lučkih površina

• ukrcaj i iskrcaj putnika uz upotrebu lučke prekrcajne opreme

• turističke usluge u nautičkom, zdravstvenom i kongresnom turizmu te aktivnog i pustolovnog turizma

• turističke usluge na poljoprivrednom gospodarstvu, uzgajalištu vodenih organizama, lovištu i u šumi

šumoposjednika te ribolovnom turizmu

• usluge iznajmljivanja vozila (rent-a-car)

• usluge iznajmljivanja opreme za šport i rekreaciju turistima i obveze pružatelja usluge

• usluge informacijskog društva

• promidžba (reklama i propaganda)

• organiziranje tečajeva, zabavnih igara, priredbi, revija, savjetovanja, seminara, izložbi, koncerata,

festivala, sajmova

• čišćenje svih vrsta objekata

• računalne i srodne djelatnosti

• izrada i održavanje web stranica, web dizajn

Grupa uz Društvo kao „Maticu“ uključuje i sljedeća ovisna/pridružena društva:

31.12.2022.

31.12.2021.

Ovisno/pridruženo društvo

% udjela

Osnovna djelatnost

Nova nekretnine d.o.o.

85,40%

Upravljanje nekretninama

Vile Orašac d.o.o.

-

100,00%

Upravljanje nekretninama

Primorske nekretnine d.o.o.

-

100,00%

Usluge smještaja, hrane i pića

Samoborske vile d.o.o.

94,07%

Poslovanje nekretninama

Hvar Hills d.o.o.

98,86%

98,57%

Proizvodnja vina i trgovina

Hvar Hills Winery d.o.o.

75,00%

Proizvodnja vina i trgovina

Local market d.o.o.

100,00%

Upravljanje nekretninama i izrada elaborata

Maxilari d.o.o.

70,00%

-

Usluge smještaja, hrane i pića

West Vision d.o.o.

76,00%

-

Usluge smještaja, hrane i pića

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 28

1. OPĆI PODACI (NASTAVAK)

Bilanca društva Primorske nekretnine na dan koji prethodi datumu pripajanja Društvu iskazana je u nastavku:

000 HRK

12.10.2022

Dugotrajna materijalna imovina

5.698

Dugotrajna financijska imovina

467

Potraživanja

34

Novac u banci

3

Plaćeni troškovi budućeg razdoblja

3

Ukupno aktiva

6.205

Temeljni kapital

1.000

Kapitalne rezerve

137

Preneseni gubitak

(3.125)

Gubitak poslovne godine

(28)

Kratkoročne obveze

8.474

Ukupno pasiva

6.205

Kratkoročne obveze najvećim dijelom su se odnosile na društvo Stanovi Jadran d.d. i iznosile su 8.256 tisuća

kuna na datum pripajanja.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 30

2. USVAJANJE NOVIH I IZMIJENJENIH MEĐUNARODNIH STANDARDA FINANCIJSKOG

IZVJEŠTAVANJA

Prva primjena novih izmjena postojećih standarda na snazi za tekuće izvještajno razdoblje

U tekućem izvještajnom razdoblju na snazi su sljedeće izmjene postojećih standarda koje je objavio Odbor za

Međunarodne računovodstvene standarde („OMRS”) i usvojila Europska unija:

• Izmjena MSFI-ja 1 „Prva primjena Međunarodnih standarda financijskog izvještavanja“ – Godišnja dorada MSFI-ja

za razdoblje od 2018.-2020. godine vezana uz prvu primjenu MSFI-jeva podružnica (na snazi za godišnja razdoblja

koja započinju na dan ili nakon 1. siječnja 2022.)

• Izmjena MSFI-ja 3 „Poslovna spajanja“ – Ažuriranje konceptualnog okvira financijskog izvještavanja, usvojeno u

Europskoj uniji 28. lipnja 2021. godine (na snazi za godišnja razdoblja koja započinju na dan ili nakon 1. siječnja

2022.)

• Izmjena MSFI-ja 9 „Financijski instrumenti“ - Godišnja dorada MSFI-jeva za razdoblje od 2018.-2020. godine vezana

uz naknade za prestanak priznavanja financijskih obveza kroz „10%-tni“ test (na snazi za godišnja razdoblja koja

započinju na dan ili nakon 1. siječnja 2022.)

• Izmjena MSFI-ja 16 „Najmovi“ – Godišnja dorada MSFI-jeva za razdoblje od 2018.-2020. godine vezana isključivo

za ilustrativne potrebe

• Izmjena MRS-a 16 „Nekretnine, postrojenja i oprema“ - Zabrana umanjenja troška stjecanja za priljeve ostvarene

prije stavljanja imovine u namjeravanu uporabu, usvojeno u Europskoj uniji 28. lipnja 2021. godine (na snazi za

godišnja razdoblja koja započinju na dan ili nakon 1. siječnja 2022.)

• Izmjena MRS-a 37 „Rezerviranja, nepredvidive obveze i nepredvidiva imovina“ - Tumačenje troškova ispunjenja

vezanih uz štetne ugovore, usvojeno u Europskoj uniji 28. lipnja 2021. godine (na snazi za godišnja razdoblja koja

započinju na dan ili nakon 1. siječnja 2022.)

• Izmjena MRS-a 41 „Poljoprivreda“ - Godišnja dorada MSFI-jeva za razdoblje od 2018.-2020. godine vezana uz

oporezivanje fer vrijednosti biološke imovine ili poljoprivrednih proizvoda

Usvajanje navedenih izmjena postojećih standarda nije dovelo do značajnih promjena u financijskim izvještajima

Društva/Grupe.

Standardi i izmjene postojećih standarda koje je objavio OMRS i usvojeni su u Europskoj uniji, ali još nisu

na snazi

• Izmjena MSFI-ja 17 „Ugovori o osiguranju“ - Prva primjena MSFI-ja 17 i MSFI-ja 9 – Usporedni podaci, usvojeno u

Europskoj uniji 8. rujna 2022. godine (na snazi za godišnja razdoblja koja započinju na dan ili nakon 1. siječnja 2023.)

• Izmjena MRS-a 1 „Prezentiranje financijskih izvješća“ i MSFI-jevog Menadžerskog izvještaja 2- Usporedne

informacije, usvojeno u Europskoj uniji 8. rujna 2022. godine (na snazi za godišnja razdoblja koja započinju na dan

ili nakon 1. siječnja 2023.)

• Izmjena MRS-a 8 „Računovodstvene politike, promjene računovodstvenih procjena i pogreške“- Definicija

računovodstvenih procjena, usvojeno u Europskoj uniji 2. ožujka 2022. godine (na snazi za godišnja razdoblja koja

započinju na dan ili nakon 1. siječnja 2023.)

• Izmjena MRS-a 12 „Porezi na dobit“- Odgođena porezna imovina i odgođena porezna obveza proizađe iz jedne

transakcije, usvojeno u Europskoj uniji 11. kolovoza 2022. godine (na snazi za godišnja razdoblja koja započinju na

dan ili nakon 1. siječnja 2023.)

Novi standardi te izmjene postojećih standarda koje je objavio OMRS još neusvojeni u Europskoj uniji

MSFI-jevi trenutačno usvojeni u Europskoj uniji ne razlikuju se značajno od propisa koje je donio Odbor za

Međunarodne računovodstvene standarde (OMRS), izuzev sljedećih novih standarda i izmjena postojećih standarda,

o čijem usvajanju Europska unija dana godine još nije donijela odluku (datumi stupanja na snagu navedeni u nastavku

odnose se na MSFI-jeve koje je izdao OMRS):

• Izmjena MSFI-ja 16 „Najmovi“- Obveza po najmu kod prodaje s povratnim najmom, na snazi za godišnja razdoblja

koja započinju na dan ili nakon 1. siječnja 2024.

• Izmjena MRS-a „Prezentiranje financijskih izvješća“- Klasifikacija obveza na kratkoročne i dugoročne, klasifikacija

odgođenih obveza na kratkoročne i dugoročne i dugoročne obveze vezane kovenantama, na snazi za godišnja

razdoblja koja počinju na ili nakon 1. siječnja 2024.

Društvo/Grupa očekuje da usvajanje navedenih novih standarda i izmjene postojećih standarda neće dovesti do

značajnih promjena u financijskim izvještajima Društva/Grupe u razdoblju prve primjene standarda.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 30

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE

USPOREDNI PODACI I PRERPAVLJANJE POČETNIH STANJA

Osnove sastavljanja

Društvo i Grupa su obveznici sastavljanja financijskih izvještaja po Međunarodnim standardima financijskog

izvještavanja koje je usvojila Europska Unija („MSFI“).

Financijski izvještaji Društva i Grupe sastavljeni su sukladno Zakonu o računovodstvu Republike Hrvatske i

MSFI-jevima. Odvojeni i konsolidirani financijski izvještaji sastavljeni su po načelu nastanka događaja, odnosno

učinci transakcija i drugih događaja priznaju se kad su nastali i uključuju u financijske izvještaje za razdoblje na

koje se odnose.

Financijski izvještaji Društva i Grupe prezentirani su u hrvatskim kunama koja predstavlja izvještajnu i

funkcionalnu valutu Društva i Grupe, s obzirom da je to valuta u kojoj je iskazana većina poslovnih događaja u

Društvu i Grupi.

Valuta

31. prosinca 2022.

31. prosinca 2021.

1 EUR

7,534500

7,517174

1 BAM

3,840772

3,843470

Financijski izvještaji su pripremljeni na principu vremenske neograničenosti poslovanja.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 31

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Osnove konsolidacije

Priloženi konsolidirani financijski izvještaji obuhvaćaju financijske izvještaje Društva i subjekata pod njegovom

kontrolom, uključujući subjekte posebne namjene, i njegova odnosno njihova ovisna društva. Kontrola je

postignuta ako:

• ako Društvo ima prevlast u subjektu;

• ako je Društvo izloženo varijabilnosti prinosa ili ima prava po osnovi svog sudjelovanja u subjektu i sposobno

je temeljem svoje prevlasti utjecati na svoj prinos.

Društvo ponovno procjenjuje postojanje svoje kontrole kad činjenice i okolnosti ukazuju na to da je došlo do

promjene jednog ili više od triju gore navedenih elemenata kontrole.

Kad Društvo u nekom subjektu u kojem je vlasnik određenog udjela ima manje od većine glasačkih prava,

ostvaruje prevlast u subjektu ako su glasačka prava koje Društvo ima dostatna da mu omoguće jednostrano

usmjeravati relevantne aktivnosti toga subjekta. Društvo u ocjenjivanju dostatnosti svojih glasačkih prava za

prevlast u subjektu razmatra sve bitne činjenice i okolnosti, uključujući:

• udjel svojih glasačkih prava u odnosu na udjel i podjelu glasačkih prava drugih osoba s pravom glasa

• potencijalna glasačka prava Društva, drugih imatelja prava glasa ili drugih osoba

• prava koja proizlaze iz drugih ugovornih odnosa i

• sve dodatne činjenice i okolnosti koje ukazuju na to da Društvo ima odnosno nema trenutnu mogućnost

usmjeravati relevantne poslove u vrijeme u koje je potrebno donijeti odluke, što uključuje način glasanja na

prethodnim skupštinama dioničara.

Ovisno društvo konsolidira se, odnosno prestaje se konsolidirati od trenutka u kojem Društvo stekne, odnosno

izgubi kontrolu nad njim. Prihodi i rashodi ovisnih društava stečenih ili otuđenih tijekom godine uključuju se u

konsolidirani izvještaj o dobiti i gubitku te ostaloj sveobuhvatnoj dobiti od datuma na koji je Društvo steklo

kontrolu do datuma gubitka njegove kontrole nad ovisnim društvom.

Dobit i gubitak te svaka stavka ostale sveobuhvatne dobiti dijele se na dio koji pripada vlasnicima Društva i dio

koji pripada vlasnicima nekontrolirajućih udjela. Ukupna sveobuhvatna dobit ovisnih društava pripisuje se

vlasnicima Društva i vlasnicima nekontrolirajućih udjela, čak i ako time dolazi do negativnog salda

nekontrolirajućih udjela.

U financijskim izvještajima ovisnih društava su po potrebi provedena usklađenja radi usuglašavanja njihovih

računovodstvenih politika s računovodstvenim politikama Grupe.

Konsolidacijom se eliminira sva imovina i sve obveze, kao i sva vlasnička glavnica (tj. sav kapital), svi prihodi,

rashodi te priljevi i odljevi novca koji se odnose na transakcije između članova Grupe.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 32

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Priznavanje prihoda

Prihod je povećanje ekonomske koristi tijekom obračunskog razdoblja u obliku pritjecanja ili povećanja imovine

ili smanjenja obveza koje ima za posljedicu povećanje kapitala, osim povećanja kapitala koje se odnosi na

unose sudionika u kapitalu. Prihod uključuje prihode i dobitke, a također je i priljev koji proizlazi iz redovnih

aktivnosti kao što su prihodi od prodaje imovine ili kamate. Prihod se mjeri po fer vrijednosti primljene naknade

ili potraživanja.

Društvo posluje u jednom poslovnom segmentu na razini pojedinačnog društva (iznajmljivanje nekretnina) i

sukladno tome izvještava u odvojenim financijskim izvještajima. Prihodi ostalih ovisnih društava se iskazuju

zasebno ukoliko se radi o različitom poslovnom segmentu veće značajnosti.

Sukladno MSFI 15 – Prihodi po ugovorima, temeljno načelo razrađeno je kroz model koji se sastoji od pet

koraka:

• utvrditi ugovor(e) s kupcem

• utvrditi obvezu na činidbe iz ugovora

• odrediti cijenu transakcije

• cijenu transakcije razdijeliti na ugovorene obveze na činidbu

• prihode priznati kada, odnosno kako subjekt ispunjava svoju obvezu na činidbu.

Prihod se priznaje prijenosom kontrole, bilo kroz vrijeme, bilo u određenom trenutku. Kontrola nad imovinom

definirana je kao sposobnost upravljanja načinom korištenja i pribavljanja gotovo svih preostalih koristi od

imovine, što uključuje i sposobnost sprječavanja drugih da upravljaju načinom njenog korištenja i pribavljaju

koristi od imovine.

Financijske prihode čine kamate, tečajne razlike, dividende i slični prihodi iz odnosa s povezanim

poduzetnicima, kamate, tečajne razlike, dividende i slični prihodi iz odnosa s nepovezanim poduzetnicima i

drugim osobama, dio prihoda od pridruženih poduzetnika i sudjelujućih interesa, nerealizirani dobici (prihodi)

te ostali financijski prihodi. Prihodi od kamata priznaju se u računu dobiti i gubitka kada nastaju, metodom

efektivne kamatne stope. Prihodi od dividendi priznaju se kada je ustanovljeno pravo na isplatu dividende.

Poslovni segmenti

Poslovni segment je sastavnica Društva odnosno Grupe koja se bavi poslovnim djelatnostima od kojih mogu

ostvariti prihod i u vezi s kojima snose troškove, čije poslovne rezultate redovito pregledava glavni donositelj

odluka subjekta (Društva i Grupe) kako bi donio odluke o resursima koje je potrebno rasporediti na segment i

ocijenio njegove poslovne rezultate, i za koju su dostupni odvojeni financijski podaci. Društvo i Grupa posluju

u tri poslovna segmenta (djelatnost prodaje i iznajmljivanja nekretnina, djelatnost pripremanja hrane i pružanja

usluga prehrane i pića te djelatnost proizvodnje i prodaje vina).

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 33

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Priznavanje rashoda

Rashodi predstavljaju smanjenje ekonomske koristi tijekom obračunskog razdoblja u obliku odljeva ili

smanjenja sredstava ili stvaranja obveza što za posljedicu ima smanjenje kapitala, ali ne ono u svezi s

raspodjelom sudionicama u kapitalu.

Rashodi se priznaju u izravnom sučeljavanju s povezanim prihodima, koji proistječu iz istih transakcija i drugih

događaja.

Poslovni rashodi obuhvaćaju materijalne troškove, troškove osoblja, amortizaciju, vrijednosno usklađivanje

dugotrajne i kratkotrajne imovine te ostale troškove poslovanja.

Financijski rashodi uključuju kamate, tečajne razlike i druge rashode s povezanim poduzetnicima i

nepovezanim poduzetnicima i drugim osobama, nerealizirane gubitke (rashode) financijske imovine te ostale

financijske rashode. Trošak kamata po primljenim zajmovima priznaje se po metodi efektivne kamatne stope.

Financijska imovina

Kupnja ili prodaja financijske imovine redovnim putem priznaje se i prestaje priznavati na osnovu datuma

trgovanja. Redovne kupnje ili prodaje su kupnja ili prodaja financijske imovine koja zahtijeva isporuku imovine

u vremenskom okviru utvrđenom propisom ili praksom na tržištu.

Sva priznata financijska imovina naknadno se u cijelosti mjeri po amortiziranom trošku, fer vrijednosti kroz

ostalu sveobuhvatnu dobit ili fer vrijednosti kroz dobit ili gubitak, ovisno o poslovnom modelu i karakteristikama

ugovorenih tijekova novca financijske imovine.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 34

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Financijska imovina (nastavak)

Klasifikacija financijske imovine

Dužnički instrumenti koji ispunjavaju sljedeće uvjete naknadno se mjere po amortiziranom trošku:

• financijska imovina se drži unutar poslovnog modela čiji je cilj držanje financijske imovine radi naplate

ugovornih novčanih tokova; i

• ugovorni uvjeti financijske imovine uzrokuju novčane tijekove koji su isključivo plaćanje glavnice i

kamata na preostali iznos glavnice na određene datume.

Provjera sadrže li ugovorni uvjeti financijske imovine novčane tijekove koji su isključivo plaćanja glavnice i

kamate na preostali iznos glavnice na određene datume radi se isključivo pri početnom priznavanju financijske

imovine. Ukoliko se ugovorni uvjeti financijske imovine značajno promijene ili dođe do provedbe djelomičnog

ili potpunog otpisa ugovorenih novčanih tijekova, financijska imovina se prestaje priznavati, početno se priznaje

nova financijska imovina koja podliježe ponovnom testu. Značajnost promjene ugovornih uvjeta izračunava se

primjenom originalne efektivne kamate stope na novčane tijekove uslijed promjene ugovornih uvjeta. Razlika

koja proizlazi iz originalnih ugovorenih novčanih tijekova i ovako izračunatih knjiži se u izvještaj o sveobuhvatnoj

dobiti ukoliko je beznačajna, dok se kod značajne provodi prestanak priznavanja kao što je prethodno

navedeno. Društvo značajnost promjene ugovornih uvjeta definira na kvalitativnoj i kvantitativnoj razini prilikom

svake promjene uvjeta na pojedinom ugovoru.

Dužnički instrumenti koji ispunjavaju sljedeće uvjete naknadno se mjere po fer vrijednosti kroz ostalu

sveobuhvatnu dobit (FVOSD):

• financijska imovina se drži unutar modela čiji se cilj ostvaruje prikupljanjem ugovornih novčanih tokova

i prodajom financijske imovine;

• ugovorni uvjeti financijske imovine uzrokuju novčane priljeve koji su isključivo plaćanje glavnice i

kamata na preostali iznos glavnice na određeni datum

Sva ostala financijska imovina se prema zadanim postavkama mjeri naknadno po fer vrijednosti kroz dobiti ili

gubitak.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 35

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Financijska imovina (nastavak)

Amortizirani trošak i metoda efektivne kamatne stope

Metoda efektivne kamatne stope je metoda izračuna amortiziranog troška dužničkog instrumenta i

raspoređivanja prihoda od kamata tijekom relevantnog razdoblja. Za financijsku imovinu, osim kupljene ili

nastale kreditno umanjene financijske imovine (tj. imovina koja je kreditno umanjena prilikom početnog

priznavanja), efektivna kamatna stopa je stopa koja točno diskontira procijenjene buduće novčane primitke

(uključujući sve naknade i bodove plaćene ili primljene koje čine sastavni dio efektivne kamatne stope,

transakcijskih troškova i ostalih premija ili diskonta) isključujući očekivane kreditne gubitke, kroz očekivani vijek

dužničkog instrumenta, ili, gdje je prikladno, kraće razdoblje, na bruto knjigovodstvene vrijednosti dužničkog

instrumenta pri početnom priznavanju. Za kupljenu ili nastalu kreditno umanjenu financijsku imovinu, efektivna

kamatna stopa usklađena s kreditom izračunava se diskontiranjem procijenjenih budućih novčanih tokova,

uključujući očekivane kreditne gubitke, na amortizirani trošak dužničkog instrumenta pri početnom mjerenju.

Amortizirani trošak financijske imovine je iznos po kojem se financijski instrument mjeri pri početnom

priznavanju umanjeno za otplate glavnice i uvećano za kumulativnu amortizaciju, koristeći metodu efektivne

kamatne stope bilo koje razlike između tog početnog iznosa i iznosa dospijeća, usklađenog za bilo koji gubitak.

Bruto knjigovodstvena vrijednost financijske imovine je amortizirani trošak financijske imovine prije usklađivanja

za bilo koji gubitak.

Financijska imovina koja se mjeri po fer vrijednosti kroz dobit ili gubitak

Financijska imovina koja ne udovoljava kriteriju mjerenja po amortiziranom trošku ili mjerenja po FVOSD mjere

se po fer vrijednosti kroz dobit ili gubitak. Detaljnije:

• Ulaganja u vlasničke instrumente klasificiraju se kao financijska imovina po fer vrijednosti kroz dobit ili

gubitak, osim ako Društvo pri početnom priznavanju vlasnički instrument koje se ne drži radi trgovanja

niti potencijalna naknada proizlazi iz poslovnog spajanja mjeri po opciji FVOSD (vidi (ii) gore).

• Dužnički instrumenti koji ne zadovoljavaju kriterije mjerenja po amortiziranom trošku ili po FVOSD (vidi

(i) i (ii) gore) klasificiraju se kao financijska imovina po fer vrijednosti kroz dobit ili gubitak. Osim toga,

dužnički instrumenti koji ispunjavaju ili kriterij mjerenja po amortiziranom trošku ili mjerenja po FVOSD

mogu se mjeriti po fer vrijednosti kroz dobit ili gubitak nakon početnog priznavanja, ako takvo

određivanje eliminira ili značajno smanjuje nekonzistentnost mjerenja ili priznavanja (tzv.

računovodstvena neusklađenost) koja bi nastala mjerenjem imovine ili obveza ili priznavanje dobitaka

i gubitaka na njima na različitim osnovama. Društvo nije odredilo niti jedan dužnički instrument po fer

vrijednosti kroz dobit ili gubitak.

Financijska imovina po fer vrijednosti kroz dobit ili gubitak mjeri se po fer vrijednosti na kraju svakog izvještajnog

razdoblja, pri čemu su svi dobici ili gubici po fer vrijednosti priznati u izvještaju o sveobuhvatnoj dobiti.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 36

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Novac i novčani ekvivalenti

Novac i novčani ekvivalenti uključuju novac u blagajnama, kratkoročne depozite kod banaka s ugovorenim

dospijećem do 3 mjeseca i sredstva na računima banaka. Stanje novca na računima kod banaka i u blagajni

iskazuje se u nominalno vrijednosti izraženoj u kunama. Devizna sredstva na računima i u blagajni

preračunavaju se na srednji tečaj Hrvatske narodne banke na datum izvještavanja.

Strane valute

Transakcije izražene u stranim valutama preračunate su u funkcijsku valutu Društva i Grupe po tečaju važećem

na dan transakcije. Monetarne stavke izražene u stranoj valuti preračunate su u funkcijsku valutu po tečaju

važećem na dan izvještavanja. Nemonetarne stavke iskazane po fer vrijednosti u stranoj valuti preračunavaju

se primjenom tečajeva važećih na dan procjene fer vrijednosti. Nemonetarne stavke iskazane u stranoj valuti

u visini povijesnog troška se ne preračunavaju. Tečajne razlike nastale podmirenjem monetarnih stavki i

njihovim ponovnim preračunavanjem iskazuju se u računu dobiti i gubitka za razdoblje. Tečajne razlike kod

ponovne procjene fer vrijednosti nemonetarne imovine čine dio fer vrijednosti te imovine.

Oporezivanje

Tekuća porezna obveza temelji se na oporezivoj dobiti za godinu. Oporeziva dobit razlikuje se od neto dobiti

razdoblja iskazanoj u računu dobiti i gubitka jer uključuje stavke prihoda i rashoda koje se oporezuju ili odbijaju

u skladu s važećim poreznim propisima. Tekuća porezna obveza Društva i Grupe izračunava se primjenom

poreznih stopa koje su na snazi na datum izvještavanja. Tekući porezi priznaju se kao rashod u računu dobiti i

gubitka, osim poreza koji se odnose na stavke koje se iskazuju izravno u glavnici, u tom slučaju se i porez

također iskazuje u glavnici, ili ako porezi proizlaze iz prvog iskazivanja poslovnog spajanja. Iznos odgođenog

poreza obračunava se metodom bilančne obveze, na privremene razlike između porezne osnovice imovine i

obveza i njihove knjigovodstvene vrijednosti u financijskim izvještajima. Međutim, odgođeni porez se ne

priznaje ako proizlazi iz početnog priznavanja imovine ili obveza u transakciji koja nije poslovno spajanje i koje

u vrijeme transakcije ne utječe na računovodstvenu dobit niti na oporezivu dobit (porezni gubitak).

Nekretnine, postrojenja i oprema

Nekretnine, postrojenja i oprema iskazuju se po modelu troška, odnosno po trošku nabave umanjenom za

akumuliranu amortizaciju i akumulirane gubitke od umanjenja vrijednosti. Inicijalni trošak nabave nekretnina,

postrojenja i opreme obuhvaća njihovu nabavnu cijenu, uključujući uvozne carine i nepovratne poreze, kao i

sve druge troškove koji se mogu izravno pripisati dovođenju sredstva u radno stanje i lokaciju za njegovu

namjeravanu uporabu. Troškovi nastali nakon stavljanja nekretnina, postrojenja i opreme u uporabu, kao što

su popravci i održavanje, priznaju se kao rashod u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem su nastali. U

situacijama gdje je jasno vidljivo da su troškovi rezultirali povećanjem budućih očekivanih ekonomskih koristi

koje će se ostvariti uporabom nekretnina, postrojenja i opreme se kapitaliziraju. Kapitaliziraju se i troškovi

periodičnih, unaprijed planiranih većih i značajnijih provjera nužnih za daljnju uporabu imovine

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 38

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Nekretnine, postrojenja i oprema (nastavak)

Naknadni izdaci uključuju se u knjigovodstvenu vrijednost imovine ili se, po potrebi, priznaju kao zasebna

imovina samo ako će Društvo imati buduće ekonomske koristi od spomenute imovine, te ako se trošak imovine

može pouzdano mjeriti. Knjigovodstvena vrijednost zamijenjenog dijela se otpisuje. Svi ostali troškovi

investicijskog i tekućeg održavanja terete račun dobiti i gubitka u financijskom razdoblju u kojem su nastali.

Nekretnine, postrojenja i oprema prestaju se priznavati prodajom ili kad se više ne očekuje ostvarivanje korist

njihovom uporabom ili otuđenjem. Dobit ili gubitak ostvaren prodajom nekretnina, postrojenja i opreme je

direktno priznat u računu dobiti i gubitka. Neto knjigovodstvena vrijednost rashodovanih nekretnina, postrojenja

i opreme su uključeni u troškove i sučeljeni s prodajnom cijenom kako bi se došlo do dobitka ili gubitka od

prodaje. Stavke nekretnina, postrojenja i opreme koje su rashodovane ili prodane isključene su zajedno s

pripadajućom akumuliranom amortizacijom.

Biološka imovina

Poljoprivredni proizvodi početno se vrednuju po trošku proizvodnje, a na svaki datum bilance vrši se procjena

neto prodajne cijene i po potrebi usklađenje. Dugotrajni nasadi vrednuju se po trošku, a amortizacija se

evidentira kao trošak razdoblja. Izračun fer vrijednosti je otežan jer ne postoje vjerodostojni podaci o fer

vrijednosti prve kategorije za vinograde na određenoj lokaciji. Obračun amortizacije vrši se pravocrtnom

metodom na bazi očekivanog vijeka trajanja od 25 godina za vinograde.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 38

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Udjeli u ovisnim društvima

Ovisna društva su društva u kojem Društvo (matica) ima kontrolu odnosno moć upravljanja financijskim i

poslovnim politikama sudjelovanjem u donošenju odluka o financijskim i poslovnim politikama u ovisnom

društvu.

Kontrola je postignuta ako:

- Društvo ima prevlast, tj. moć raspolaganja u subjektu

- je Društvo izloženo ili ima prava u odnosu na varijabilni prinos temeljem svog sudjelovanja

u tom subjektu i

- sposobno je temeljem svoje prevlasti, tj. moći raspolaganja utjecati na svoj prinos.

Društvo ponovno procjenjuje da li ima kontrolu ako činjenice i okolnosti ukazuju na to da je došlo do promjene

jednog ili više od triju gore navedenih elemenata kontrole.

Ulaganja u ovisna društva iskazuju se u izvještaju o financijskom položaju po trošku ulaganja usklađenom za

sva eventualna umanjenja vrijednosti pojedinačnih ulaganja.

Ulaganja u nekretnine

Ulaganja u zemljišta i građevinske objekte u svrhu zarade prihoda od najma ili zbog porasta vrijednosti imovine

klasificirana su kao ulaganja u nekretnine.

Ulaganja u nekretnine iskazuju se po trošku nabave, umanjenom za akumuliranu amortizaciju i umanjenje

vrijednosti. Ulaganja u nekretnine obuhvaćaju ulaganja Društva i Grupe u nekretnine s namjerom ostvarivanja

zarade od najamnine ili porasta tržišne vrijednosti, ali ne i ona ulaganja namijenjena prodaji u sklopu redovnog

poslovanja ili u administrativne svrhe. Sva ulaganja u nekretnine, osim imovine u pripremi, amortiziraju se

linearnom metodom po propisanim stopama koje trošak nabave otpisuju tijekom procijenjenog korisnog vijeka

upotrebe imovine.

Korisni vijek imovine i ostatak vrijednosti pregledavaju se, i prilagođavaju, na svaki datum izvještavanja.

Prijenosi se vrše s i na ulaganja u nekretnine, kada dođe do promjene u upotrebi, što se očituje prekidom ili

početkom korištenja vlasnika. Ulaganja u nekretnine prestaju se priznavati kada je imovina bilo uklonjena ili

trajno povučena iz upotrebe ili se ne očekuju buduće ekonomske koristi od korištenja. Dobici i gubici od

povlačenja ili otuđenja priznaju se u dobit ili gubitak u godini otuđenja. Zemljište i imovina u pripremi se ne

amortiziraju.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 39

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Umanjenja vrijednosti nekretnina, postrojenja i opreme i ulaganja u nekretnine

Imovina koja nema definiran konačan korisni vijek upotrebe te ne podliježe obračunu amortizacije, provjerava

se na umanjenje vrijednosti uvijek kad postoje naznake umanjenja vrijednosti, a najmanje jednom godišnje.

Imovina koja se amortizira provjerava se radi umanjenja vrijednosti uvijek kada događaji ili promjene uvjeta

ukazuju da knjigovodstvena vrijednost te imovine možda neće biti nadoknadiva. Imovina koja još nije

raspoloživa za korištenje procjenjuje se na svaki datum izvještaja.

Gubitak od umanjenja vrijednosti priznaje se u svim slučajevima kada je knjigovodstvena vrijednost imovine

veća od njezinog nadoknadivog iznosa. Gubici od umanjenja vrijednosti priznaju se u izvještaju o dobiti ili

gubitku.

Nadoknadivi iznos nekretnina, postrojenja i opreme te ulaganja u nekretnine predstavlja vrijednost koja je veća

od fer vrijednosti umanjene za troškove prodaje te vrijednosti u upotrebi.

Ukidanje gubitka od umanjenja vrijednosti imovine, osim goodwilla, odmah se priznaje u dobit ili gubitak, osim

kad se ta imovina iskazuje po revaloriziranom iznosu u skladu sa nekim drugim MSFI (npr. MRS 16). Svako

ukidanje gubitka od umanjenja vrijednosti revalorizirane imovine se tretira kao revalorizacijsko povećanje.

Zarada po dionici

Grupa iskazuje osnovnu i razrijeđenu zaradu po dionici za redovne dionice. Osnovna zarada po dionici računa se

dijeljenjem dobiti ili gubitka tekućeg razdoblja namijenjenog redovnim dioničarima Društva ponderiranim prosječnim

brojem redovnih dionica u opticaju tijekom godine. Razrijeđena zarada po dionici se računa dijeljenjem dobiti

namijenjene redovnim dioničarima Društva i ponderiranog prosječnog broja redovnih dionica, usklađenog za

potencijalne efekte povećanja broja dionica.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 40

3. TEMELJNE RAČUNOVODSTVENE POLITIKE (NASTAVAK)

Temeljni kapital

Vanjski troškovi koji se mogu izravno pripisati izdavanju novih udjela, osim onih koji proizlaze iz poslovnih

kombinacija, odbijaju se od vlasničke glavnice umanjeno za sve povezane poreze. Dividende na redovne udjele

priznaju se u okviru vlasničke glavnice u razdoblju u kojem su objavljene.

Kada Grupa ili povezana društva unutar Grupe kupe temeljni kapital ili steknu pravo na kupnju temeljnog

kapitala, plaćena naknada, uključujući sve troškove transakcije umanjeno za poreze, prikazuje se kao odbitak

od ukupne vlasničke glavnice. Dobici i gubici od prodaje vlastitih udjela terete ili se knjiže u korist računa

premija/diskonta na izdane udjele, u okviru vlasničke glavnice.

Događaji nakon datuma izvještaja

Događaji nakon datuma izvještaja koji pružaju dodatne informacije o položaju Društva i Grupe na datum

izvještaja (događaji koji imaju za učinak usklađenja) odražavaju se u financijskim izvještajima. Oni događaji koji

nemaju za posljedicu usklađenja, objavljeni su u bilješkama uz financijske izvještaje ako su od materijalnog

značaja.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 41

4. ZNAČAJNE RAČUNOVODSTVENE PROSUDBE I PROCJENE

Procjene se kontinuirano vrednuju i zasnivaju se na iskustvu i drugim čimbenicima, uključujući očekivanja

budućih događaja za koje se smatra da su prihvatljiva pod postojećim okolnostima. Društvo izrađuje procjene

i stvara pretpostavke vezane za budućnost. Proizašle računovodstvene procjene su, po definiciji, u rijetkim

slučajevima izjednačene sa stvarnim rezultatima. U nastavku se navode procjene i pretpostavke koje bi mogle

uzrokovati značajan rizik usklađivanja knjigovodstvenih iznosa imovine i obveza u sljedećoj financijskoj

godini.

Umanjenje vrijednosti nefinancijske imovine

Određivanje umanjenja vrijednosti (ispravka vrijednosti) imovine uključuje korištenje procjena koje sadrže, ali

nisu ograničene na uzroke, trenutak i iznos umanjenja vrijednosti. Umanjenje vrijednosti temelji se na mnogim

čimbenicima poput promjene tržišnih uvjeta, povećanju troška kapitala, promjenama budućih mogućnosti

financiranja, tehnološkoj zastarjelosti, troškovima zamjene, iznosima plaćenim u usporedivim transakcijama

i ostalim promjenama okolnosti koje ukazuju na postojanje umanjenja vrijednosti. Nadoknadivi iznos i fer

vrijednosti obično se utvrđuju metodom diskontiranog novčanog tijeka koja sadrži razumne pretpostavke o

tržištu. Utvrđivanje pokazatelja umanjenja vrijednosti, kao i procjena budućih novčanih tijekova i određivanje

fer vrijednosti imovine (ili grupe imovina) zahtijeva od menadžmenta značajne procjene pri prepoznavanju i

vrednovanju pokazatelja umanjenja vrijednosti, očekivanih novčanih tijekova, primjenjivih diskontnih stopa,

korisnih vjekova uporabe i ostataka vrijednosti. Molimo pogledati bilješke 14 i 15.

Korisni vijek trajanja imovine

Utvrđivanje korisnog vijeka imovine temelji se na povijesnom iskustvu sa sličnom imovinom, kao i

predviđenom tehnološkom razvoju i promjenama u širim gospodarskim i industrijskim čimbenicima.

Primjerenost procijenjenog korisnog vijeka razmatra se jednom godišnje, ili kad god postoji naznaka značajnih

promjena u pretpostavkama. Vjerujemo da je ovo važna računovodstvena procjena, budući da uključuje

pretpostavke o tehnološkom razvoju i značajno ovisi o investicijskim planovima Društva. Molimo pogledati

bilješke 14 i 15.

Umanjenje ulaganja u ovisna društva

Društvo jednom godišnje provodi test na umanjenje vrijednosti ulaganja u ovisna društva. Nadoknadivi iznosi

jedinica koje stvaraju novac utvrđuju se na osnovi fer vrijednosti umanjene za troškove prodaje. Ovi izračuni

zahtijevaju korištenje procjena. Molimo pogledati bilješku 17.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 42

4. ZNAČAJNE RAČUNOVODSTVENE PROSUDBE I PROCJENE (nastavak)

Model očekivanog gubitka

Procjena budućih očekivanih kreditnih gubitaka, odnosno ispravka vrijednosti financijskih instrumenata uslijed

istih, provodi se temeljem prosječne stope otpisa u prethodnim godinama i njezine primjene na neispravljenu

financijsku imovinu koja se mjeri po amortiziranom trošku na datum izvještavanja. Društvo koristi

pojednostavljeni pristup alokacije potraživanja u Stupanj 2 i Stupanj 3 prema zahtjevima MSFI-ja 9.

Potraživanja dospjela preko 365 dana alocirana su u Stupanj 3. Za dane zajmove Društvo koristi opći pristup.

Nakon utuženja i postojanja objektivnih dokaza o umanjenu vrijednosti temeljenih na događaju ili više njih koji

Upravi ukazuju na to da ugovoreni novčani tijekovi neće moći biti naplaćeni, provodi se usklađenje vrijednosti

navedene financijske imovine, u iznosu koji reflektira navedene parametre. Odluku o usklađenju donosi

Uprava Društva. Molimo pogledati bilješke 18, 19 i 20.

Porez na dobit

Porezni izračuni se izvode na temelju tumačenja sadašnjih poreznih zakona i propisa. Takvi izračuni koji

podržavaju povrat poreza moraju biti pregledani i odobreni od strane lokalnih poreznih vlasti.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 43

5. POSLOVNI PRIHODI

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

Prihodi koji se priznaju kroz

razdoblje

'000 kn

Prihodi od najma

6.822

4.422

7.806

4.432

Prihodi od usluga

3.317

46

-

43

10.139

4.468

7.806

4.475

Prihodi koji se priznaju u trenutku

prodaje

Prihodi od hrane i pića

9.575

-

Prihodi od prodaje proizvoda

2.272

1.053

-

Prihodi od prefakturiranja

784

561

819

581

Dobit od prodaje dug. mat. imovine

822

175

822

175

13.453

1.789

1.641

756

23.592

6.257

9.447

5.231

Društvo i Grupa iskazuju prihode po pojedinačnim segmentima koji obuhvaćaju prodaju nekretnina,

iznajmljivanje nekretnina, usluge pružanja smještaja, pripremanje i usluživanje hrane i pića te prodaju

proizvoda (vina). Značajan je porast prihoda od najma obzirom na pripajanje društva Global rent d.o.o. u

lipnju 2021. godine te stjecanje kontrole nad društvom Hvar hills d.o.o. stoga su u izvještajima iskazani prihodi

za polovicu prethodne godine, a potpuni efekti poslovanja su vidljivi u tekućoj 2022. godini. Grupa je

polovicom 2022. godine stekla kontrolu nad novim segmentom poslovanja, uslugama smještaja te

pripremanja i usluživanja hrane i pića, odnosno kontrolu nad društvima Maxilari d.o.o. i West Vision d.o.o. u

Šibeniku. Dobit od prodaje dugotrajne imovine ostvarena je prodajom tri zemljišne čestice u Lovincu te dva

prostora u Zagrebu.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 44

6. TROŠKOVI MATERIJALA I USLUGA

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

Troškovi materijala

'000 kn

Troškovi sirovina i materijala

7.149

561

160

253

Električna energija i plin

839

308

367

305

Voda

61

43

33

42

Troškovi prodane robe

14

13

-

8.063

925

560

600

Troškovi usluga

Profesionalne usluge

1.054

769

600

657

Usluge održavanja

1.059

460

696

323

Zakupnine i najamnine

941

244

6

176

Komunalne usluge

446

207

274

186

Troškovi telefona i pošte

141

138

126

135

Marketing i provizije

634

128

104

75

Ostali troškovi usluga

667

297

92

156

4.942

2.243

1.898

1.708

13.005

3.168

2.458

2.308

Troškovi najma u iznosu od 941 tisuću kuna (2021: 244 tisuća kuna) odnose se na najmove male vrijednosti

i/ili najmove kraće od 12 mjeseci za koje je korišten izuzetak od priznavanja prava korištenja imovine u skladu

sa MSFI 16. Troškovi sirovina i materijala odnose se na održavanje te troškove telefona, goriva i dijelova.

Profesionalne usluge odnose se na usluge odvjetnika, revizije, računovodstva, posredovanja pri prodaji

nekretnina.

Značajan porast troškova materijala i usluga najvećim dijelom je posljedica stjecanja kontrole nad društvom

Hvar hills d.o.o i pripajanja društva Global rent d.o.o. u lipnju 2021., a obzirom na stjecanje kontrole polovicom

godine, efekt troškova je iskazan za polovicu poslovne godine, odnosno nakon datuma pripajanja dok je u

2022. godini ostvaren potpuni godišnji efekt na poslovanje Grupe. Tijekom 2022. godine Grupa je stekla

kontrolu u društvima Maxilari d.o.o. i West Vision d.o.o. što je imalo značajan efekt na povećanje troškova

sirovina i materijala, električne energije te troškova usluga.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 45

7. TROŠKOVI OSOBLJA

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Neto plaće

2.465

694

537

585

Doprinosi iz plaće i porezi

840

247

179

213

Doprinosi na plaće

416

152

116

135

3.721

1.093

832

933

Na dan 31. prosinca 2022. godine Grupa je imala 55 djelatnika, a Društvo 7 djelatnika (31. prosinca 2021.

godine: 14 djelatnika je imala Grupa, a Društvo 10 djelatnika) . Troškovi osoblja društava Maxilari d.o.o. i West

Vision d.o.o. iskazani su samo za polovicu godine obzirom da su društva postali članovi Grupe početkom lipnja.

8. OSTALI TROŠKOVI

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Troškovi banke i ostalih financijskih

institucija

332

203

137

182

Gubitak od prodaje dugotrajne

materijalne imovine

-

251

-

251

Troškovi službenih putovanja i druge

isplate radnicima

873

218

242

179

Troškovi reprezentacije

87

184

35

138

Porezi koji ne ovise o rezultatu

39

178

18

176

Ispravak vrijednosti biološke

imovine

-

100

-

Premije osiguranja imovine

123

73

92

63

Upravni i sudski troškovi i takse

12

27

9

26

Trošak donacija

160

24

67

23

Ostali rashodi

505

194

287

160

2.131

1.452

887

1.198

Ispravak vrijednosti biološke imovine u prethodnoj godini odnosi se na vinovu lozu društva Hvar hills d.o.o. na

području Prešice temeljem procjene neovisnog vještaka. Troškovi službenih putovanja porasli su zbog

dislociranosti svih objekata u kontroli Grupe.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 46

9. OSTALI DOBICI/GUBICI

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Neto dobit/(gubitak) od financijskih

instrumenata po fer vrijednosti:

- Realizirani dobitak/(gubitak)

(70)

(58)

(70)

(58)

- Nerealizirani dobitak/(gubitak)

2.604

1.335

2.604

1.335

Neto dobit od promjene vrijednosti

dugotrajne imovine

1.270

-

Prihod od stjecanja kontrole u

ovisnom društvu

285

464

788

-

Promjene vrijednosti zaliha

proizvodnje u tijeku i gotovih

proizvoda

141

37

-

Neto dobit od prodaje ovisnog

društva

335

-

Udio u dobiti ovisnog društva

-

536

-

4.565

1.778

3.858

1.277

Promjena fer vrijednosti dionica koje aktivno kotiraju na burzi dovela je do ostvarenja dobiti od 2.604 tisuća

kuna (2021.: 1.335 tisuća kuna). Najveći dio se odnosi na dionice koje kotiraju na inozemnoj burzi. Tijekom

godine stečene su dionice JP Elektroprivreda Mostar. Pripajanjem društva Primorske nekretnine 13.10.2022

Društvo je ostvarilo dobitak u iznosu od 788 tisuća kuna. Smanjenjem temeljnog kapitala ovisnog društva Vile

Orašac d.o.o., Društvo je ostvarilo dobitak od udjela u ovisnim društvima u iznosu od 536 tisuća kuna. Ovisno

društvo Vile Orašac d.o.o. prodano je krajem 2022. godine. Krajem 2022

Grupa je prethodne godine stekla kontrolu nad društvom Samoborske vile d.o.o. te je ostvarena dobit od 464

tisuće kuna, a u 2022. godini.

Grupa je temeljem procjene neovisnog procjenitelja iskazala konačnu alokaciju fer vrijednosti imovine u Rijeci

u razdoblju od 12 mjeseci od datuma stjecanja kontrole nad društvom Primorske nekretnine d.o.o.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 47

10. FINANCIJSKI PRIHODI

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Prihodi od dividende

41

84

41

84

Prihodi od kamata

953

798

1.273

954

Pozitivne tečajne razlike

14

165

19

194

1.008

1.047

1.333

1.232

11. FINANCIJSKI RASHODI

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Troškovi kamata

1.056

1.206

928

1.018

Negativne tečajne razlike

101

177

97

176

Ostali financijski rashodi

7

62

7

62

1.164

1.445

1.032

1.256

Grupa je unutar troškova od kamata iskazala je ukupno 6 tisuća kuna troška kamata (2021.: 7 tisuća) temeljem

dugoročnog najama poslovnog prostora u Rijeci društva Local market d.o.o., a koji istječe 02.02.2029. koristeći

pritom prosječnu ponderiranu efektivnu kamatnu stopu Grupe od 1,60% (2021.: 1,60%).

12. OSNOVNA I RAZRIJEĐENA ZARADA PO DIONICI

Za potrebe izračuna zarade po dionici, zarada se računa kao dobit nakon poreza namijenjena vlasnicima. Broj

redovnih dionica je ponderirani prosječni broj redovnih dionica u opticaju tijekom godine nakon umanjenja za

broj redovnih dionica.

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

2022.

2021.

Dobit nakon poreza

3.001

(1.044)

Prosječni ponderirani broj redovnih

izdanih dionica

736.509

549.757

Osnovna i razrijeđena zarada / (gubitak

po dionici)

(izraženi u kunama i lipama po dionici)

4,07

(1,90)

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 48

13. POREZ NA DOBIT

Porez na dobit obračunava se sukladno hrvatskim propisima.

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

‘000kn

Računovodstvena dobit/(gubitak)

3.432

(1.071)

5.041

(737)

Porez po stopi od 18% / 10%

708

(107)

907

(133)

Umanjenja porezne osnovice

(108)

(274)

(104)

(221)

Uvećanja porezne osnovice

37

256

10

228

Porezni gubici koji nisu priznati kao

odgođena porezna imovina

(145)

125

-

36

Iskorišteni porezni gubici

-

Ukupno porez na dobit

492

-

481

-

Društvo i Grupa su tijekom godine priznali odgođenu poreznu obvezu u visini od 565 tisuća kuna (2021.: 187

tisuća kuna na vrijednost ulaganja u nekretnine kako je to opisano u bilješci 15.

U skladu s poreznim propisima, porezna uprava može u svakom trenutku pregledati knjige i evidencije Društva

i Grupe u razdoblju od tri godine nakon isteka godine u kojoj je porezna obveza iskazana, te može nametnuti

dodatne porezne obveze i kazne. Uprava Društva i Grupe nije upoznata ni sa kakvim okolnostima koje bi mogle

dovesti do potencijalnih značajnih obveza temeljem obavljenih nadzora.

Društvo i Grupa u prethodnim razdobljima nisu obračunali odgođenu poreznu imovinu na porezne gubitke

budući da se nije moglo sa sigurnošću procijeniti da će se navedena privremena razlika realizirati tj. da će

ostvariti dovoljno oporezive dobiti u sljedećim razdobljima potrebne za realizaciju poreznih gubitaka.

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

‘000kn

Porezni gubitak 2018. – istječe 2023.

14

-

Porezni gubitak 2019. – istječe 2024.

20

511

-

Porezni gubitak 2020. – istječe 2025.

2.344

2.793

-

Porezni gubitak 2021. – istječe 2026.

1.218

3.480

-

Porezni gubitak 2022. – istječe 2027.

1.527

Ukupno

6.798

-

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 49

14. NEKRETNINE, POSTROJENJA I OPREMA I NEMATERIJALNA IMOVINA

Stanovi Jadran d.d. i ovisna društva

Goodwill

Koncesije,

licence, softver

Ukupno

nematerijalna

imovina

Zemljište

Biološka imovina

Oprema

Alati i

transportna

imovina

Ukupno materijalna

imovina

'000 kn

NABAVNA VRIJEDNOST

Na dan 31. prosinca 2020. godine

-

28

-

5.975

-

5.975

Nabava

-

953

83

2.069

6

3.111

Efekt pripajanja/stjecanje kontrole

927

2.233

3.160

218

10.143

3.373

1.415

15.149

Prijenos na dugotrajnu imovinu

-

2.422

-

2.422

Prodaja

-

(10)

-

(10)

Na dan 31. prosinca 2021. godine

927

2.261

3.188

1.171

10.226

13.829

1.421

26.647

Nabava

-

1.521

-

2.153

31

3.705

Efekt pripajanja/stjecanje kontrole

912

63

975

-

116

280

396

Prodaja

-

(14)

-

(14)

Na dan 31. prosinca 2022. godine

1.839

2.324

4.163

2.692

10.226

16.084

1.732

30.734

ISPRAVAK VRIJEDNOSTI

Na dan 31. prosinca 2020. godine

-

(7)

-

(1.024)

-

(1.024)

Amortizacija za godinu

-

(30)

-

(302)

(1.520)

(122)

(1.944)

Efekt pripajanja/stjecanje kontrole

(1.110)

(58)

(627)

(780)

(1.465)

Umanjenje do nadoknadive vrijednosti

-

(100)

-

(100)

Na dan 31. prosinca 2021. godine

-

(1.147)

-

(460)

(3.171)

(902)

(4.533)

Amortizacija

-

(63)

-

(849)

(2.344)

(266)

(3.459)

Efekt pripajanja/stjecanje kontrole

-

(8)

-

(15)

(9)

(24)

Na dan 31. prosinca 2022. godine

-

(1.218)

-

(1.309)

(5.530)

(1.177)

(8.016)

NETO KNJIGOVODSTVENA VRIJEDNOST

Na dan 31. prosinca 2021. godine

927

1.114

2.041

1.171

9.766

10.658

519

22.114

Na dan 31. prosinca 2022. godine

1.839

1.106

2.945

2.692

8.917

10.554

555

22.718

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 50

14. NEKRETNINE, POSTROJENJA I OPREMA I NEMATERIJALNA IMOVINA (NASTAVAK)

Stanovi Jadran d.d.

Koncesije, licence,

softver

Ukupno nematerijalna

imovina

Oprema

Ukupno materijalna

imovina

'000 kn

NABAVNA VRIJEDNOST

Na dan 31. prosinca 2020. godine

28

5.975

Povećanje

-

2.055

Efekt pripajanja

-

2.546

Donos sa ulaganja u nekretnine

-

2.422

Prodaja

-

(11)

Na dan 31. prosinca 2021. godine

28

12.987

Povećanje

-

1.976

Donos sa ulaganja u nekretnine

-

2

Prodaja

-

(14)

Na dan 31. prosinca 2022. godine

28

14.951

ISPRAVAK VRIJEDNOSTI

Na dan 31. prosinca 2020. godine

(7)

(1.024)

Amortizacija za godinu

(3)

(1.445)

Efekt pripajanja

-

(176)

Na dan 31. prosinca 2021. godine

(10)

(2.645)

Amortizacija za godinu

(4)

(2.189)

Prodaja/otpisi

-

(2)

Na dan 31. prosinca 2022. godine

(14)

(4.836)

NETO KNJIGOVODSTVENA VRIJEDNOST

Na dan 31. prosinca 2021. godine

18

10.342

Na dan 31. prosinca 2022. godine

14

10.115

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 51

15. ULAGANJA U NEKRETNINE

Stanovi Jadran d.d.

i ovisna društva

Stanovi

Jadran d.d.

'000 kn

NABAVNA VRIJEDNOST

Na dan 31. prosinca 2020. godine

63.257

49.004

Povećanje

2.524

Prijenos

(2.422)

Efekt pripajanja/stjecanje kontrole

110.245

82.113

Smanjenje

(3.928)

Na dan 31. prosinca 2021. godine

169.676

127.291

Povećanje

573

360

Efekt pripajanja/stjecanje kontrole

1.270

14.492

Smanjenje

(12.151)

(1.755)

Na dan 31. prosinca 2022. godine

159.368

140.388

ISPRAVAK VRIJEDNOSTI

Na dan 31. prosinca 2020. godine

(3.384)

(3.164)

Amortizacija za godinu

(1.481)

(1.369)

Efekt pripajanja/stjecanje kontrole

(11.880)

-

Prodaja/otpisi

90

Na dan 31. prosinca 2021. godine

(16.655)

(4.443)

Amortizacija za godinu

(2.483)

(2.267)

Efekt pripajanja/stjecanje kontrole

-

(5.669)

Smanjenje

283

62

Na dan 31. prosinca 2022. godine

(18.855)

(12.317)

NETO KNJIGOVODSTVENA VRIJEDNOST

Na dan 31. prosinca 2021. godine

153.021

122.848

Na dan 31. prosinca 2022. godine

140.513

128.071

Kao osiguranje vraćanja kreditnih obveza Društva i Grupe založene su nekretnine i imovina klasificirana kao

ulaganje u nekretnine knjigovodstvene vrijednosti od 90.264 tisuća kuna (2021.: 91.848 tisuća kuna).

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 52

15. ULAGANJA U NEKRETNINE (NASTAVAK)

Grupa je unutar kategorije ulaganja u nekretnine iskazala 180 tisuća kuna prava korištenja temeljem

ugovora o najmu poslovnog prostora u Rijeci koji istječe 02.02.2029. godine. Tijekom godine je provedena

je amortizacija u iznosu od 30 tisuća kuna.

Pripajanjem ovisnog društva Primorske nekretnine d.o.o., Društvo je među ostalim steklo nekretninu u

Rijeci koja se planira obnoviti i prenamijeniti u novi hotel Armerun.

Na razini Grupe efekt povećanja fer vrijednosti ulaganja u nekretnine odnosi se na zgradu u Rijeci obzirom

da se vrijednost iste morala iskazati po fer vrijednosti prilikom pripajanja društva Primorske nekretnine

d.o.o. društvu Stanovi Jadran d.d.

Tijekom godine prodane su tri čestice zemljišta u Lovincu te dva prostora u Zagrebu.

Dodatno, tijekom 2022. godine ishođene su pravomoćne građevinske dozvole za 3 vile i pristupni put za

projekt u Mokošici, Dubrovnik te su iste nekretnine s dozvolama prodane društvu Vile Orašac d.o.o. koje

na dan 31.12.2022 nije više ovisno društvo Stanova Jadran d.d. niti član Grupe.

Procijenjena vrijednost ulaganja u nekretnine neto knjigovodstvene vrijednosti 140.525 tisuća kuna

iznosi 180.316 tisuća kuna. Od navedenog iznosa ostalih ulaganja u nekretnine, ukupno 32.359 tisuća

kuna se odnosi na investicije u tijeku.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 53

16. UDJELI U OVISNIM DRUŠTVIMA

Stanovi Jadran d.d.

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

Udjel u

kapitalu

Udjel u

kapitalu

'000 kn

Nova Nekretnine d.o.o.

85,40%

5.827

Vile Orašac d.o.o.

0,00%

100,00%

-

7.296

Primorske nekretnine d.o.o.

0,00%

100,00%

-

Local market d.o.o.

100,00%

0,00%

467

-

Maxilari d.o.o.

70,00%

0,00%

14

-

West Vision d.o.o.

76,00%

0,00%

-

Hvar Hills Winery d.o.o.

75,00%

15

Samoborske vile d.o.o.

94,07%

-

8.000

Hvar Hills d.o.o.

98,86%

98,57%

7.879

7.856

22.202

28.994

Društvo je krajem 2022. godine prodalo 100% udjela u društvu Vile Orašac d.o.o. te je dana 13.10.2022

provedeno pripajanje društva Primorske nekretnine d.o.o., a time i 100% udjela koje je društvo Primorske

nekretnine d.o.o. imalo u društvu Local market d.o.o.

Nadalje, Društvo je polovicom godine steklo 70% udjela u društvu Maxilari d.o.o. te 76% glasova (20% udjela)

u društvu West Vision d.o.o. čime je steklo kontrolu nad poslovnim segmentom u Šibeniku koje obuhvaća

usluge smještaja te pripremanje i usluživanje hrane i pića.

17. ULAGANJA U VRIJEDNOSNE PAPIRE

Dana 21. prosinca 2022. godine provedeno je brisanje ZAIF Proprius d.d. s danom 20. prosinca 2022. čime se

vlasnička struktura fonda preslikala na društvo Punta Cesarica d.d. Društvo je iskazalo trošak u iznosu od 70

tisuća kuna od realizacije dionica fonda (bilješka 9) te je priznalo ulaganje u dionice društva Punta Cesarica

d.d. u iznosu od 3.005 kuna. Ulaganje u dionice društva Punta Cesarica d.d. vrednovano je temeljem udjela

Društva u temeljnom kapitalu Punta Cesarica d.d. korigiranom za vrijednost udjela koje Punta Cesarica d.d.

ima u Društvu. Procjenu društva Punta Cesarica d.d. izvršio je neovisni procjenitelj uzimajući u obzir tržišnu

vrijednost svih nekretnina u portfelju društva i njemu ovisnog društva Nerketnine Proprius d.o.o., Banjaluka.

Procjenitelj je za potrebe izračuna konačne tržišne vrijednosti društva Punta Cesarica d.d. koristio diskont za

likvidnost od 10,90%. Obzirom da se taj vlasnički instrument ne drži radi trgovanja već isključivo radi investicije

u društvo Punta Cesarica d.d., koje u svojem portfelju ima neaktivne nekretnine, Društvo je pri početnom

priznavanju klasificiralo vlasnički instrument kao financijsku imovinu čije se promjene vrijednosti nakon

početnog priznavanja iskazuju kroz ostalu sveobuhvatnu dobit sve do trenutka realizacije.

Tijekom 2022. godine priznato je 2.618 tisuća kuna nerealiziranog prihoda od dionica JP elektroprivreda

Sarajevo (2021.: 1.398 tisuća kuna) te Društvo steklo 1.000.000 anuitetskih obveznica s datumom dospijeća

28.02.2027 nominalne cijene 1 EUR. Obveznicom se nije aktivno trgovalo od datuma izdavanja 28.02.2022.

Nakon datuma bilance u 2023. godini, izvršen je prijevremeni iskup svih izdanih obveznica te je Društvo

realiziralo prodaju svih obveznica u svojem portfelju, stoga je ovo ulaganje klasificirano kao kratkoročno.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 54

17. ULAGANJA U VRIJEDNOSNE PAPIRE (nastavak)

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

Dionice - mjerenje kroz dobit ili gubitak

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Dionice koje kotiraju na Zagrebačkoj burzi

8

3.092

8

3.092

Dionice koje se vode po fer vrijednosti

9.601

6.953

9.601

6.953

9.609

10.045

9.609

10.045

Obveznice - mjerenje kroz dobit ili gubitak

Ulaganja u obveznice

7.297

-

7.297

-

7.297

-

7.297

-

Dionice - mjerenje kroz ostalu sveobuhvatnu dobit

Dionice koje kotiraju na Zagrebačkoj burzi -

OSD

3.005

-

3.005

-

3.005

-

3.005

-

Prikaz po vrsti ulaganja:

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Dionice FMPS-R-A/Fima proprius

-

2.939

Vrijednosno usklađenje FMPS

-

136

Dionice PNCS/Punta Cesarica

3.005

-

Dionice INFS-R-A/Infosistem

47

Vrijednosno usklađenje INFS

(16)

Dionice SEM-R-A/Linijska nacionalna

plovidba

42

Dionice VART-R-1/Varteks d.d.

47

Vrijednosno usklađenje VART

(39)

(30)

Dionice IFNK-R-A/Info poslovne

nekretnine

35

JP Elektroprivreda d.d. Sarajevo/JPESR

5.447

I.V. JP Elektroprivreda Sarajevo dionice

4.016

1.398

JP Elektroprivreda HZHB d.d. Mostar /JPEMR

36

-

I.V. JP elektroprivreda HZHB d.d. Mostar

(6)

-

12.614

10.045

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 55

18. POTRAŽIVANJA OD KUPACA

Starosna struktura potraživanja od kupaca kod kojih nije utvrđeno umanjenje:

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Do 30 dana

1.012

679

441

599

Do 90 dana

183

69

208

53

Do 180 dana

1.993

2.851

2.237

2.885

Do 360 dana

65

16

70

49

Preko 360 dana

450

431

627

650

3.703

4.046

3.583

4.236

Ispravak vrijednosti za sumnjiva

potraživanja

(274)

Neto vrijednost potraživanja od kupaca

3.429

3.772

3.309

3.962

Dugotrajna potraživanja od kupaca

4.072

-

Ukupno dugotrajna potraživanja od

kupaca

4.072

-

Glavnina potraživanja preko 360 dana se odnose na potraživanja od povezanih poduzetnika i u potpunosti su

naplativa. Ispravak vrijednosti se odnosi na jedno nepovezano društvo nastalo u pripojenom društvu Global

rent d.o.o. Dugotrajna potraživanja Grupe odnose se na potraživanje društva Nova nekretnine d.o.o. prema

nepovezanom društvu Vile Orašac d.o.o. za prodaju zemlje, a koja će se realizirati prilikom realizacije projekta

na zemljištu kojeg provodi društvo Vile Orašac d.o.o.

19. OSTALA POTRAŽIVANJA

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Ostala potraživanja

8.125

279

7.813

64

Potraživanja po ugovorima o reotkupu

5.468

5.400

5.468

5.400

Potraživanja od države

315

363

128

109

Potraživanja od zaposlenika

35

22

-

Ulaganja u obveznice - kamate

34

-

34

-

Plaćeni troškovi budućeg razdoblja i

obračunati prihodi

670

206

649

201

14.647

6.270

14.092

5.774

Potraživanja po ugovorima o reotkupu se odnose na ugovorima za reotkup dionica koje kotiraju na hrvatskoj

burzi i rok dospijeća je manji od 12 mjeseci. Ostala potraživanja odnose se na potraživanje od smanjenja

kapitala društva Vile Orašac d.o.o. koje od kraja 2022.g. nije više član Grupe.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 56

20. POTRAŽIVANJA PO DANIM ZAJMOVIMA

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Kratkotrajni dani zajmovi

4.047

1.493

13.583

16.522

Potraživanja za kamate

94

41

370

164

4.141

1.534

13.953

16.686

Dani zajmovi su dani povezanim/ovisnim društvima i nepovezanim društvima. Kamatne stope iznose do 6%

(2021.: do 6%), a dospijevaju u roku godine dana (ili na zahtjev).

21. ZALIHE

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Sirovine i materijali

552

126

-

Nedovršeni proizvodi i poluproizvodi

2.649

2.991

-

Gotovi proizvodi

362

453

-

Trgovačka roba

62

58

-

3.625

3.628

-

Društva Hvar hills d.o.o i Hvar hills winery d.o.o. obavljaju djelatnost proizvodnje vina i trgovinom. Na dan 31.

prosinca 2021. nije bilo neubranih plodova koji bi se vodili po fer vrijednosti.

22. NOVAC I NOVČANI EKVIVALENTI

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Novac na žiro računu

6.637

17.669

5.789

17.271

Novac u blagajni

207

13

-

4

6.844

17.682

5.789

17.275

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 57

23. TEMELJNI KAPITAL

Na dan 31. prosinca 2022. godine temeljni kapital iznosi 147.302.000 kuna (na dan 31. prosinca 2021. godine:

147.302.000 kuna).

Na dan izvještaja struktura vlasništva Grupe je bila sljedeća:

31.12.2022.

31.12.2021.

Iznos udjela

Udio

Iznos udjela

Udio

'000 kn

%

'000 kn

%

Jadran kapital d.d.

59.399

40,32

59.399

40,32

PBZ CO OMF - B

37.380

25,38

37.380

25,38

Punta Cesarica d.d.

18.149

12,32

18.149

12,32

Cubus forma d.o.o.

5.167

3,51

5.167

3,51

Agram life osiguranje d.d.

5.000

3,39

5.000

3,39

Fond za financiranje razgradnje NEK

5.000

3,39

5.000

3,39

Adriatic osiguranje d.d.

4.388

2,98

4.388

2,98

SZAIF d.d.

4.000

2,72

4.000

2,72

COFISI S.A.

2.693

1,83

2.693

1,83

Agram invest d.d.

1.929

1,31

1.929

1,31

Euroherc osiguranje d.d.

1.097

0,74

1.097

0,74

PBZ CO OMF - A

840

0,57

840

0,57

Mali dioničari

2.260

1,54

2.260

1,54

147.302

100,00

147.302

100,00

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 58

24. OBVEZE PREMA DOBAVLJAČIMA

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Obveze prema dobavljačima u zemlji i

inozemstvu

1.722

1.300

328

309

1.722

1.300

328

309

25. OBVEZE ZA PRIMLJENE ZAJMOVE

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

Kreditor

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Dugoročni zajmovi

Dugoročne obveze prema bankama

30.879

34.707

30.879

34.707

30.879

34.707

30.879

34.707

Kratkoročni zajmovi

Kratkoročne obveze prema bankama

4.164

3.294

4.164

3.294

Ostale kratkoročne obveze za pozajmice

2.192

1.237

246

70

Obveze za kamate

169

106

105

6.525

4.637

4.515

3.469

Primljeni krediti banaka dospijevaju do 2035. godine uz kamatnu stopu od 1,40% - 3,90% (2021.: 1,40% -

3,90%).

Pozajmice nefinancijskih društava dospijevaju do 12 mjeseci od datuma bilance i nose kamatnu stopu 0% do

2,68%

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 59

26. OSTALE OBVEZE

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Obveze za primljene predujmove

280

275

280

275

Obveze prema zaposlenicima

457

205

63

77

Obveze za porez na dobit

487

-

481

-

Obveze za poreze, doprinose i slična davanja

1.608

738

11

15

Odgođeno plaćanje troškova i prihod budućeg

razdoblja

560

352

17

449

Ostale kratkoročne obveze

2.553

3.491

1.924

2.863

5.945

5.061

2.776

3.679

Ostale kratkoročne obveze Društva najvećim dijelom se odnose na ugovore za reotkup dionica koje kotiraju

na burzi u iznose 1.918 tisuća kuna (2021.: 2.851 tisuću kuna).

Pored navedenog, na razini Grupe dodatnih 594 tisuće kuna (2021: 594 tisuće kuna) se odnosi na obveze iz

predstečajne nagodbe društva Hvar hills d.o.o temeljem ugovora o otkupu duga.

27. TRANSAKCIJE S POVEZANIM STRANAMA

U toku poslovanja Grupa je ostvarila sljedeće transakcije s povezanim stranama, koje su povezane temeljem

zajedničkog vlasništva. Transakcije su evidentirane prema standardnim poslovnim uvjetima.

Prihodi

Rashodi

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Jadran kapital d.d.

148

373

164

85

ZAIF Proprius d.d.

49

67

-

Capturis d.o.o.

67

46

13

64

Malojan d.o.o.

5

8

-

Punta cesarica d.o.o.

7

5

-

Strana ulaganja d.o.o.

5

2

-

Miroslav Jeličić Purko

-

Denis Štambuk

1

-

282

502

177

149

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 60

27. TRANSAKCIJE S POVEZANIM STRANAMA (NASTAVAK)

Potraživanja i obveze Grupe s povezanim stranama prikazane su u nastavku:

Potraživanja

Obveze

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Jadran kapital d.d.

94

64

1.916

1.352

Denis Štambuk

15

30

-

ZAIF Proprius d.d.

-

3

-

Capturis d.o.o.

2.401

1

-

12

Malojan d.o.o.

6

-

Miroslav Jeličić Purko

-

Punta cesarica d.o.o.

-

5

Strana ulaganja d.o.o.

6

-

2.522

98

1.916

1.369

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 61

27. TRANSAKCIJE S POVEZANIM STRANAMA (NASTAVAK)

U toku poslovanja Društvo je ostvarilo sljedeće transakcije s povezanim stranama, koje su povezane temeljem

zajedničkog vlasništva. Transakcije su evidentirane prema standardnim poslovnim uvjetima.

Prihodi

Rashodi

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Jadran kapital d.d.

148

373

-

17

Hvar Hills d.o.o.

204

198

19

44

ZAIF Proprius d.d.

49

67

-

Capturis d.o.o.

67

46

13

64

Primorske nekretnine d.o.o.

41

22

-

Hvar hills winery d.o.o.

75

16

-

Vile Orašac d.o.o.

11

14

-

Nova nekretnine d.o.o.

12

10

-

Malojan d.o.o.

5

8

-

Samoborske vile d.o.o.

5

8

2

3

Maxilari d.o.o.

554

-

West vision d.o.o.

472

-

13

-

Punta cesarica d.o.o.

7

5

-

Strana ulaganja d.o.o.

5

2

-

Raptatores d.o.o.

5

-

Denis Štambuk

1

-

1.661

770

47

128

Potraživanja i obveze s povezanim stranama prikazane su u nastavku:

Potraživanja

Obveze

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Primorske nekretnine d.o.o.

0

8.071

-

Hvar Hills d.o.o.

5.243

5.479

24

55

Hvar hills winery d.o.o.

3.947

1.112

-

Nova nekretnine d.o.o.

970

439

-

Vile Orašac d.o.o.

0

432

-

Jadran kapital d.d.

94

62

-

11

Denis Štambuk

15

30

-

ZAIF Proprius d.d.

0

3

-

Capturis d.o.o.

2.401

1

-

12

Malojan d.o.o.

6

-

Samoborske vile d.o.o.

6

-

47

70

Punta cesarica d.o.o.

-

5

Maxilari d.o.o.

1.011

-

West vision d.o.o.

160

-

Strana ulaganja d.o.o.

6

-

13.859

15.629

71

153

Naknade i primanja bivšim i trenutnim članovima Uprave i Nadzornog odbora na godišnjoj razini sa pripadajućim

porezima i doprinosima u ukupnom bruto I iznosu od 437 tisuća kuna (2021: 506 tisuća kuna).

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 62

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA

Rizik industrije

Izdavatelj je prisutan i posluje na tržištima vezanim uz projektiranje, izgradnju te davanja u najam stambenih i

komercijalnih nekretnina, kao i razvoja investicijskih projekata vezanih uz nekretnine. Također, Izdavatelj obavlja

djelatnost usluga pružanja smještaja te ugostiteljskih usluga pripreme hrane i pića (usluge vezane uz turističku

potrošnju). Dugoročan plan Uprave društva stanovi Jadran d.d. je da Društvo stavi sve nekretnine u funkciju te

od njih ostvaruje prihode od najma. Temeljem navedenog plana, društvo stanovi Jadran d.d. bi poslovanje

ugostiteljskog i hotelijerskog sadržaja prenijelo na tvrtke koje su najmoprimci navedenih nekretnina ugostiteljskog

i hotelijerskog sadržaja, dok bi Društvo ostvarivalo prihode od fiksnog i varijabilnog zakupa.

Da bi efikasno upravljao tržišnim rizikom, odgovorne osobe Izdavatelja će osobitu pozornost staviti na:

• analizu rizika,

• praćenje rizika,

• izvještavanje uprave i ostalih odgovornih osoba Izdavatelja o rizicima,

• sudjelovanje u izradi, primjeni i nadzoru nad funkcioniranjem metoda i modela za upravljanje rizicima

Upravljanje rizikom se može odvijati na nekoliko različitih načina poput izbjegavanja, smanjivanja, preuzimanja,

udruživanja i pomicanja rizika. Izdavatelj će u redovitom poslovanju nastojati izbjeći sve vrste rizika, a ukoliko

dođe do njihove materijalizacije, nastojat će ih smanjiti. Tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj bilježi u

posljednjih pet godina oporavak u smislu rasta broja izdanih građevinskih dozvola i kretanja cijena stambenih i

komercijalnih nekretnina, posebno u priobalnim regijama, gradovima i mjestima koja generiraju turističku

potrošnju. Od datuma ulaska Republike Hrvatske u Europsku Uniju zamjetan je rast potražnje za stambenim i

komercijalnim nekretninama te razvojem nekretninskih projekata, posebice od strane inozemnih državljana s

prostora EU, ali i iz drugih dijelova svijeta. Inozemni državljani posljednjih godina traže ekskluzivne nekretnine

uz obalu poput onih koje Izdavatelj ima namjeru ponuditi tržištu za prodaju, odnosno kratkoročni i dugoročni

najam. Izdavatelj smatra da na tržištu vlada nestašica upravo takvih nekretnina (višeg i visokog cjenovnog ranga

i opremljenosti), čime se opravdava fokus i namjera Izdavatelja da se u svojoj djelatnosti usredotoči upravo na

taj tržišni segment poslovanja. Odgovorne osobe Izdavatelja, temeljem dosadašnjeg iskustva i saznanja,

smatraju da trenutni gospodarski oporavak i rast turističke potrošnje, djeluju pogodno na razvoj nekretninskih

projekata kakve planira ili trenutno gradi Izdavatelj. Također, obzirom da poslovanje na tržištu nekretnina

uobičajeno obilježavaju dugoročni trendovi koji se ogledaju ponajviše u dugim ciklusima kretanja cijena

nekretnina bez značajnijih korekcija, odgovorne osobe Izdavatelja smatraju da je RH tek u ranoj fazi pozitivnog

ciklusa dugoročnog rasta cijena nekretnina te da u trenutnoj situaciji ne treba poduzimati nikakve posebne mjere

za umanjenje tržišnih rizika jer trenutna razina i procjena kretanja cijena nekretnina na prostorima na kojima

Izdavatelj gradi, ili planira graditi, podržava profitabilno poslovanje i ostvarivanje zarade. Ukoliko dođe do

određenih tržišnih poremećaja, Izdavatelj će pojačanim marketinškim i prodajnim aktivnostima smanjiti proporciju

izgrađenih nekretnina u imovini i istodobno pojačati likvidnost društva.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 63

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Rizik industrije

Od ulaska u Europsku Uniju cijena na tržištu nekretnina je formirana uglavnom zbog manjka ponude nekretnina

za dnevni najam na tržištu te viška potražnje iz ekonomski moćnijih zapadnih država. Upravo zbog manjka

nekretnina za dnevni najam i sve većih postignutih cijena, veliki broj nekretnina prenamijenjen je iz rezidencijalnih

u komercijalne što je smanjilo i ponudu rezidencijalnih nekretnina te povećalo cijene. Izdavatelj ocjenjuje da

najvažniji rizik vezan uz turizam odnosno generiranje turističke potrošnje predstavlja sezonalnost. Tržišni rizik

turizma vezan uz sezonalnost turističke potrošnje, Izdavatelj će nastojati umanjiti kroz uravnoteženje i vremensko

razgraničenje turističke potrošnje tijekom kalendarske godine.

Turizam je u Republici Hrvatskoj jedna od važnijih gospodarskih grana s procijenjenim udjelom od oko 20% u

BDP-u, koja već dulji niz godina putem povećanja turističke potrošnje ostvaruje rast u usporedbi s regionalnim

konkurentima na prostoru Mediterana. Pritom su glavni generatori rasta turističke potrošnje u dugome roku,

pružanje usluga smještaja te ugostiteljskih usluga pripreme hrane i pića. Izdavatelj smatra da će se takav trend

i ubuduće nastaviti, iako moguće s nižim stopama rasta uz dalje prisutan problem sezonalnosti turističke

potrošnje. Od ulaska Republike Hrvatske u EU, Republika Hrvatska se prometnula u jednu od traženijih turističkih

regija na prostoru sjevernog Mediterana. Izdavatelj smatra da turizam kao vrlo specifična gospodarska grana

koja povezuje više drugih gospodarskih grana generiranjem turističke potrošnje, nosi trenutno srednju ocjenu

rizičnosti, a imajući u vidu dosegnutu razinu, ali i očekivanu dinamiku kretanja turističke potrošnje u sljedećih

nekoliko godina.

Pandemija virusa COVID-19 predstavlja u kratkom roku najveći rizik turističke grane gospodarstva, obzirom na

veliki negativan utjecaj na globalno turističko poslovanje te poslovanje samog Izdavatelja u prethodnim

godinama, a potencijalno i u godinama koje slijede. Mjere donesene u svrhu suzbijanja širenja virusa poput

zatvaranje granica, zabrane rada ugostiteljskih objekata, obveznih mjera samoizolacije uvelike mogu utjecati na

financijski položaj Izdavatelja te na investicijski ciklus koji slijedi. Iako su tijekom 2022. godine bitno smanjene

restrikcije povezane sa COVID-19 pandemijom, visoki stupanj restriktivnih mjera još uvijek se provodi u pojedinim

zemljama, naročito Kini. Obzirom na navedeno, jedan od glavnih strateških smjerova Izdavatelja je diverzifikaciji

portfelja u cilju smanjenja ovisnosti o jednoj industriji.

Kreditni rizik

Kreditni rizik jest rizik nepodmirenja obveza dužnika prema Izdavatelju, odnosno mogućnost da se dana sredstva

neće pravodobno ili u potpunosti vratiti ili vratiti planiranom dinamikom. Izdavatelj uobičajeno ne kreditira

kooperante koji mu izvode radove. Prilikom gradnje, sva plaćanja se vrše prema ispostavljenim obračunskim

situacijama za izvršene radove u prethodnom mjesecu, te su svi sklopljeni ugovori o izvođenju radova, osigurani

bankarskim garancijama ili zadužnicama Izvođača. Također, Izdavatelj ne kreditira ni najmoprimce, a svi su

najmovi osigurani dodatnim instrumentima osiguranja.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 64

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Kreditni rizik (nastavak)

Izdavatelj nastoji poslovati isključivo s kreditno sposobnim stranama te pritom nastoji pribaviti odgovarajuće

instrumente osiguranja kako bi ublažio rizik financijskog gubitka zbog neplaćanja. Izdavatelj na osnovu svih javno

te putem posebnih servisa dostupnih informacija, redovito ocjenjuje kreditnu sposobnost svih svojih kupaca i

poslovnih partnera na kontinuiranoj osnovi. Izdavatelj kontinuirano prati i svoju izloženost prema svim ugovornim

stranama s kojima posluje, kao i njihovu kreditnu sposobnost. Kreditnom izloženošću se upravlja i provođenjem

povremenih testova i analiza kako bi se na vrijeme identificirali rizici u poslovanju s kupcima i dobavljačima.

Namjera je Izdavatelja da u tijeku redovitog poslovanja odobrava pozajmice povezanim društvima, s ciljem

razvoja nekretninskih projekata, no pritom će se odgovorne osobe izdavatelja voditi načelom dobrog

gospodarstvenika odnosno brinuti o interesima dioničara, a koji se osobito odnose na propisanu obaviještenost

o svim bitnim informacijama. O svim transakcijama dioničari će biti obavješteni u sklopu redovitih financijskih

izvještaja odnosno prema propisanom zakonodavnom i regulatornom režimu.

Rizik za planirane investicije

Dugoročna strategija Izdavatelja jest akvizicija komercijalno isplativih nekretnina i društava s potencijalom rasta

s ciljem širenja poslovanja i stvaranja adekvatne osnove za buduće profitabilno poslovanje Izdavatelja. Provedba

takve strategije ovisit će o pojavnosti poslovnih prilika te uvjeta financiranja na tržištu. Izdavatelj trenutno upravlja

dovoljnim financijskim i operativnim resursima kako bi u što kraćem roku integrirao pojedinu akviziciju u svoje

poslovanje te njome uspješno upravljao ili je razvio do njezine komercijalne eksploatacije. Obzirom na financijski

položaj Izdavatelja, moguće je očekivati i veće akvizicije u portfelj projekata/nekretnina Izdavatelja što može

utjecati na povećanje troškovnog opterećenja u kratkom roku dok se ne uspostavi optimalni omjer financiranja

pojedinog projekta odnosno njegovoj većoj gospodarskoj iskoristivosti. Prije bilo koje investicije, Izdavatelj će

nastojati procijeniti sve potencijalne rizike, kako bi se sve vrste rizika minimizirale, a akvizicija provela u skladu

sa planom i dostupnim mogućnostima financiranja.

Potrebno je svakako naglasiti da unatoč sveobuhvatnom planiranju i pripremi za pojedinu akviziciju ili

preuzimanje projekta, od plana, preko izgradnje, pa do upravljanja nekretninom, postoji rizik neuspješnog

ishođenja dozvola za gradnju, odobrenja tehničkih uvjeta, provedbe propisa o zaštiti na radu i sigurnosti

zaposlenika, kao i ostalih rizika, što se može neposredno odraziti na uspješnost realizacije investicije u planiranim

ili zadanim rokovima.

Upravljanje financijskim rizikom

Društvo i Grupa su izloženi međunarodnom tržištu i djelomično se financiraju putem kredita denominiranih u

stranoj valuti. Najvažniji rizici uključuju tržišne rizike (promjena valutnog tečaja i kamatnih stopa), kreditni rizik i

rizik likvidnosti.

Društvo i Grupa nisu koristili derivativne (izvedene) instrumente za upravljanje rizicima.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 65

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Upravljanje kreditnim rizikom

Kreditni rizik odnosi se na rizik da druga strana neće ispuniti svoje ugovorne obveze, što bi rezultiralo financijskim

gubitkom Društva ili Grupe. Društvo i Grupa su usvojili politiku poslovanja pribavljanja dostatnih instrumenata

osiguranja kako bi ublažili rizik financijskog gubitka zbog neplaćanja. Društvo i Grupa na osnovu dostupnih

informacija procjenjuju kreditnu sposobnost svih svojih kupaca. Društvo i Grupa kontinuirano prate svoju

izloženost prema stranama s kojima posluje i njihovu kreditnu sposobnost. Kreditnom izloženošću se upravlja

redovitim analizama kako bi se na vrijeme identificirali rizici u poslovanju s pojedinim klijentima.

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Potraživanja od kupaca do 30

dana

1.012

679

441

599

Potraživanja od kupaca do 90

dana

183

69

208

53

Potraživanja od kupaca do 180 dana

1.993

2.851

2.237

2.885

Potraživanja od kupaca do 360 dana

65

16

70

49

Potraživanja od kupaca preko 360

dana

450

431

627

650

Potraživanja za dane zajmove i kamate

4.141

1.534

13.953

16.686

Ispravak

vrijednosti

(274)

Neto potraživanje

7.570

5.306

17.262

20.648

Društvo smatra da na 31. prosinca 2022. godine pored provedenih ispravak vrijednosti, nema nenaplativih

potraživanja. Sva neispravljena potraživanja preko 360 dana se odnose na potraživanja od povezanih

poduzetnika.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 66

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Upravljanje rizikom kapitala

Odnos neto duga i kapitala

Koeficijent financiranja Društva i Grupe se određuje omjerom neto duga i glavnice. Dug je definiran kao obveza

za dugoročne i kratkoročne kredite. Glavnica uključuje sav kapital i sve pričuve.

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

Dug (dugoročni i kratkoročni zajmovi)

37.404

39.344

35.394

38.176

Novac i novčani ekvivalenti

(6.844)

(17.682)

(5.789)

(17.275)

Neto

dug

30.560

21.662

29.605

20.901

Glavnica

177.510

174.395

178.850

173.802

Omjer duga i glavnice

17,22%

12,42%

16,55%

12,03%

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 67

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Kategorije financijskih instrumenata

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Stanovi Jadran d.d.

31.12.2022.

31.12.2021.

31.12.2022.

31.12.2021.

'000 kn

Financijska imovina

Novac i novčani ekvivalenti

6.844

17.682

5.789

17.275

Dani depoziti

156

209

156

209

Dani zajmovi

4.141

1.534

13.953

16.686

Vrijednosni papiri

12.614

10.045

12.614

10.045

Dugotrajna potraživanja od kupaca

4.072

-

Potraživanja od kupaca

3.429

3.772

3.309

3.962

Ostala potraživanja

14.640

6.270

14.092

5.774

45.896

39.512

49.913

53.951

Financijske obveze

Obveze po kreditima

37.404

39.344

35.394

38.176

Obveze prema dobavljačima

1.722

1.300

328

309

Ostale obveze

5.945

5.061

2.776

3.679

45.071

45.705

38.498

42.164

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 68

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Rizik promjene deviznih tečajeva

Funkcionalna valuta Društva je kuna, a Grupe je dijelom kuna, a dijelom konvertibilna marka („BAM“), no

određene transakcije obavljaju se u stranim valutama koje se preračunavaju u kune primjenom važećeg tečaja

na kraju izvještajnog razdoblja. Nastale tečajne razlike terete rashode poslovanja ili se knjiže u korist računa

dobitka i gubitka, ali ne utječu na tijek novca.

U idućoj tablici su prikazani knjigovodstveni iznosi monetarne imovine i monetarnih obveza Grupe u stranoj

valuti na izvještajni datum.

Imovina

Obveze

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

HRK

28.284

32.206

20.013

17.687

EUR

7.706

73

25.058

28.018

BAM

9.906

7.233

-

HRK

45.896

39.512

45.071

45.705

Kupnjom dionica društava sa sjedištem u Bosni i Hercegovini, Grupa je postala dijelom izložena promjeni tečaja

BAM/HRK.

U idućoj tablici su prikazani knjigovodstveni iznosi monetarne imovine i monetarnih obveza Društva u stranoj

valuti na izvještajni datum.

2022.

2021.

2022.

2021.

'000 kn

HRK

32.384

39.063

13.440

14.146

EUR

7.623

7.655

25.058

28.018

BAM

9.906

7.233

-

HRK

49.913

53.951

38.498

42.164

Sljedeća tablica prikazuje učinak osjetljivosti bilančnih pozicija na moguće promjene tečaja eura i konvertibilne

marke na dobit Društva i Grupe prije oporezivanja, uz pretpostavku da su sve ostale varijable konstantne.

Grupa

Društvo

EUR

BAM

EUR

BAM

'000 kn

2022.

1,00%

(174)

99

(174)

99

-1,00%

174

(99)

174

(99)

2021.

1,00%

(279)

72

(204)

72

-1,00%

279

(72)

204

(72)

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 69

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Kamatni rizik

Kamatni rizik je rizik da će se vrijednost financijskih instrumenata promijeniti uslijed promjene tržišnih kamatnih

stopa u odnosu na kamatne stope primjenjive na financijske instrumente. Rizik kamatnih stopa kod tijeka novca

je rizik da će troškovi kamata na financijske instrumente biti promjenjivi tijekom razdoblja.

Kamatni rizik za Grupu proizlazi iz dugoročnih kredita. Dugoročni krediti su primljeni od banaka u Republici

Hrvatskoj.

Sljedeća tablica prikazuje osjetljivost Društva na promjene kamatnih stopa, uz pretpostavku da su sve ostale

varijable konstantne, na dobit prije oporezivanja.

Povećanje/Smanjenje

varijabilne kamatne stope (u

postotku)

Efekt na promjenu dobitka

prije oporezivanja

'000 kn

2022.

HRK

1,00%

(165)

HRK

-1,00%

165

2021.

HRK

1,00%

(163)

HRK

-1,00%

163

Upravljanje rizikom likvidnosti

Uprava Grupe značajnu pažnju posvećuje upravljanju rizikom likvidnosti, s ciljem upravljanja kratkoročnim i

dugoročnim zahtjevima financiranja i likvidnost. Upravljanje rizikom likvidnosti zahtjeva određene rezerve i

kreditne linije, neprekidno uspoređujući planirani i ostvareni tijek novca uz praćenje dospijeća potraživanja i

obveza.

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 70

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Upravljanje rizikom likvidnosti (nastavak)

Analiza rizika likvidnosti

U tablici su prikazana dospijeća ugovornih obveza i potraživanja iskazanih u izvještaju o financijskom položaju

na kraju izvještajnog razdoblja. Analiza je izrađena na temelju novčanih odljeva po financijskim obvezama,

odnosno novčanih priljeva po financijskoj imovini na datum dospijeća.

Tablice prikazuju novčane tokove po glavnici.

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Prosječna

ponderirana

efektivna

kamatna stopa

Do 1

mjeseca

Od 1 do

12

mjeseci

Od 1

godine

do 5

godina

Preko

5

godina

Ukupno

31. prosinca 2022.

godine

'000 kn

'000

kn

'000 kn

Obveze prema dobavljačima (beskamatne)

1.722

-

1.722

Ostale obveze

(kamatonosne)

3,00%

-

1.750

-

1.750

Ostale obveze

(beskamatne)

4.195

-

4.195

Obveze temeljem zajma

2,41%

86

6.270

15.681

15.198

37.235

6.003

8.020

15.681

15.198

44.902

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 71

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Upravljanje rizikom likvidnosti (nastavak)

Stanovi Jadran d.d. i

ovisna društva

Prosječna

ponderirana

efektivna

kamatna stopa

Do 1

mjeseca

Od 1 do

12

mjeseci

Od 1

godine

do 5

godina

Preko

5

godina

Ukupno

31. prosinca 2021.

godine

'000 kn

'000

kn

'000 kn

Obveze prema dobavljačima (beskamatne)

1.300

-

1.300

Ostale obveze

(kamatonosne)

3,00%

-

2.750

-

2.750

Ostale obveze

(beskamatne)

2.311

-

2.311

Obveze temeljem zajma

4,14%

84

4.447

15.614

19.093

39.238

3.695

7.197

15.614

19.093

45.599

U idućoj tablici su prikazana dospijeća ugovornih obveza i potraživanja iskazanih u izvještaju o financijskom

položaju Društva na kraju izvještajnog razdoblja. Analiza je izrađena na temelju diskontiranih novčanih odljeva

po financijskim obvezama, odnosno diskontiranih novčanih priljeva po financijskoj imovini na datum dospijeća.

Tablice prikazuju novčane tokove po glavnici.

Stanovi Jadran d.d.

Prosječna

ponderirana

efektivna

kamatna stopa

Do 1

mjeseca

Od 1 do

12

mjeseci

Od 1

godine

do 5

godina

Preko

5

godina

Ukupno

31. prosinca 2022.

godine

'000 kn

'000

kn

'000 kn

Obveze prema dobavljačima (beskamatne)

328

-

328

Ostale obveze

3,00%

-

1.750

-

1.750

Ostale obveze

(beskamatne)

1.026

-

1.026

Obveze temeljem zajma

2,31%

86

4.324

15.681

15.198

35.289

1.440

6.074

15.681

15.198

38.393

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva

72

29. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Upravljanje rizikom likvidnosti (nastavak)

Stanovi Jadran d.d.

Prosječna

ponderirana

efektivna

kamatna stopa

Do 1

mjeseca

Od 1 do

12

mjeseci

Od 1

godine

do 5

godina

Preko

5

godina

Ukupno

31. prosinca 2021.

godine

'000 kn

'000

kn

'000 kn

Obveze prema dobavljačima (beskamatne)

309

-

309

Ostale obveze

3,00%

-

2.750

-

2.750

Ostale obveze

(beskamatne)

929

-

929

Obveze temeljem zajma

4,14%

84

3.280

15.614

19.093

38.071

1.322

6.030

15.614

19.093

42.059

Analiza potraživanja Grupe niže je iskazana kako slijedi:

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Prosječna

ponderirana

efektivna

kamatna

stopa

Do 1

mjeseca

Od 1 do

12

mjeseci

Od 1

godine

do 5

godina

Preko

5

godina

Ukupno

31. prosinca 2022. godine

'000 kn

'000

kn

'000 kn

Potraživanja od kupaca

(beskamatna)

1.744

-

1.744

Potraživanja od kupaca

4,00%

-

1.685

-

1.685

Ostala potraživanja

(beskamatna)

9.240

-

9.240

Ostala potraživanja

4,90%

-

5.400

-

5.400

Potraživanja po zajmovima (beskamatna)

-

83

-

83

Potraživanja po zajmovima

4,65%

-

3.964

-

3.964

Ulaganja u vrijednosne papire

12.614

7.297

-

19.911

Novac i novčani ekvivalenti

6.844

-

6.844

30.442

18.429

-

48.871

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva

73

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Upravljanje rizikom likvidnosti (nastavak)

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

Prosječna

ponderirana

efektivna

kamatna

stopa

Do 1

mjeseca

Od 1 do

12

mjeseci

Od 1

godine

do 5

godina

Preko

5

godina

Ukupno

31. prosinca 2021. godine

'000 kn

'000

kn

'000 kn

Potraživanja od kupaca

(beskamatna)

1.087

-

1.087

Potraživanja od kupaca

4,00%

-

2.685

-

2.685

Ostala potraživanja

(beskamatna)

870

-

870

Ostala potraživanja

4,90%

-

5.400

-

5.400

Potraživanja po zajmovima (beskamatna)

-

83

-

83

Potraživanja po zajmovima

4,91%

-

1.410

-

1.410

Ulaganja u vrijednosne papire

10.045

-

10.045

Novac i novčani ekvivalenti

17.682

-

17.682

29.684

9.578

-

39.262

Analiza potraživanja Društva niže je iskazana kako slijedi:

Stanovi Jadran d.d.

Prosječna

ponderirana

efektivna

kamatna

stopa

Do 1

mjeseca

Od 1 do

12

mjeseci

Od 1

godine

do 5

godina

Preko

5

godina

Ukupno

31. prosinca 2022. godine

'000 kn

'000

kn

'000 kn

Potraživanja od kupaca

(beskamatna)

1.624

-

1.624

Potraživanja od kupaca

4,00%

1.685

Ostala potraživanja

(beskamatna)

8.692

-

8.692

Ostala potraživanja

4,90%

-

5.400

-

5.400

Potraživanja po zajmovima (beskamatna)

-

83

-

83

Potraživanja po zajmovima

3,54%

-

13.500

-

13.500

Ulaganja u vrijednosne papire

12.614

7.297

-

19.911

Novac i novčani ekvivalenti

5.789

-

5.789

28.719

27.965

-

56.684

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 74

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Upravljanje rizikom likvidnosti (nastavak)

Stanovi Jadran d.d.

Prosječna

ponderirana

efektivna

kamatna

stopa

Do 1

mjeseca

Od 1 do

12

mjeseci

Od 1

godine

do 5

godina

Preko

5

godina

Ukupno

31. prosinca 2021. godine

'000 kn

'000

kn

'000 kn

Potraživanja od kupaca

(beskamatna)

1.277

-

1.277

Potraživanja od kupaca

4,00%

-

2.685

-

2.685

Ostala potraživanja

(beskamatna)

374

-

374

Ostala

potraživanja

4,90%

-

5.400

-

5.400

Potraživanja po zajmovima (beskamatna)

-

83

-

83

Potraživanja po zajmovima

2,70%

-

16.439

-

16.439

Ulaganja u vrijednosne

papire

10.045

-

10.045

Novac i novčani ekvivalenti

17.275

-

17.275

28.971

24.607

-

53.578

Fer vrijednost financijskih instrumenata

Financijski instrumenti koji se drže do dospijeća u normalnom poslovanju su knjiženi po trošku nabave ili neto

iznosu smanjenom za otplaćeni dio.

Fer vrijednost je određena kao iznos po kojem se financijski instrument može prodati trgovanjem između

dobrovoljnih poznatih stranaka po tržišnim uvjetima i bez prisile ili radi likvidacije. Fer vrijednost financijskog

instrumenta je ona koja je objavljena na tržištu vrijednosnica ili dobivena metodom diskontiranog tijeka novca.

Na dan 31. prosinca 2022. te 31. prosinca 2021. godine iskazani iznosi novca, kratkoročnih depozita,

potraživanja, kratkoročnih obveza, ukalkuliranih troškova, kratkoročnih pozajmica, odgovaraju njihovoj tržišnoj

vrijednosti zbog kratkoročne prirode ovih sredstava i obveza.

Pokazatelji fer vrijednosti priznati u izvještaju o financijskom položaju

U tablici na idućoj stranici analizirani su financijski instrumenti koji su nakon prvog priznavanja svedeni na fer

vrijednost, razvrstani u tri skupine ovisno o dostupnosti primjetljivih pokazatelja fer vrijednosti:

1. razina dostupnih primjetljivih pokazatelja – pokazatelji fer vrijednosti su izvedeni iz (neusklađenih)

cijena koje kotiraju na aktivnim tržištima za istovrsnu imovinu i istovrsne obveze;

2. razina dostupnih primjetljivih pokazatelja – pokazatelji fer vrijednosti su izvedeni iz drugih podataka, a

ne iz kotiranih cijena iz 1. razine, a odnose se na izravno promatranje imovine ili obveza, tj. njihovih

cijena ili su dobiveni neizravno, tj. izvedeni iz cijena i;

3. razina pokazatelja – pokazatelji izvedeni primjenom metoda vrednovanja u kojima su kao ulazni podaci

korišteni podaci o imovini ili obvezama koji se ne temelje na primjetljivim tržišnim podacima

(neprimjetljivi ulazni podaci).

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 75

28. UPRAVLJANJE RIZICIMA (NASTAVAK)

Fer vrijednost financijskih instrumenata (nastavak)

2022.

Stanovi Jadran d.d. i ovisna

društva

1. razina

2. razina

3. razina

Ukupno

'000 kn

Financijska

imovina

9.501

3.113

-

12.614

2021.

1. razina

2. razina

3. razina

Ukupno

'000 kn

Financijska

imovina

6.862

3.183

-

10.045

2022.

Stanovi Jadran

d.d.

1. razina

2. razina

3. razina

Ukupno

'000 kn

Financijska

imovina

9.501

3.113

-

12.614

2021.

1. razina

2. razina

3. razina

Ukupno

'000 kn

Financijska

imovina

6.862

3.183

-

10.045

Bilješke uz nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje (nastavak)

Za godinu završenu 31. prosinca 2022.

(Svi iznosi izraženi su u kunama)

Stanovi Jadran d.d., Split i ovisna društva 76

29. DOGAĐAJI NAKON IZVJEŠTAJNOG DATUMA

Društvo je tijekom 2023. godine preuzelo i operativno upravljanje tvrtkom Maxilari d.o.o.

Do dana pisanja izvještaja je izvršeno i spajanje parcela u Lovincu što je prvi uvjet prije parcelacije kako bi se

to zemljište moglo privesti svrsi i unovčiti.

Republika Hrvatska je od 1. siječnja 2023. godine postala punopravnom članicom šengenske zone te je uvela

euro kao službenu valutu, a takve promjene bi trebale učiniti Hrvatsku još primamljivijom za strane investitore

i goste. Prema odluci Vijeća EU o usvajanju eura u Republici Hrvatskoj fiksni tečaj konverzije iznosi 7,53450

kuna za 1 euro. Dvojno iskazivanje cijena predviđa obvezu koja je u Republici Hrvatskoj započela 5. rujna

2022. i ta obveza će trajati sve do 2023. godine. Financijski izvještaji za 2022. godinu su sastavljeni u kunama

kao funkcionalnoj i izvještajnoj valuti koja je vrijedila do 31.12.2022. godine dok će financijski izvještaji budućih

razdoblja biti sastavljani u eurima kao novoj funkcionalnoj i izvještajnoj valuti.

Drugih značajnih događaja nakon izvještajnog datuma nije bilo.

30. ODOBRENJE NEKONSOLIDIRANIH I KONSOLIDIRANIH FINANCIJSKIH IZVJEŠTAJA

Nekonsolidirane i konsolidirane financijske izvještaje prikazane odobrila je Uprava na dan 26. travnja 2023.

godine.

Potpisali za i u ime Uprave: