Untitled

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS

STRATEGIA

HALLITUKSEN

TOIMINTAKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

Hallituksen toimintakertomus

Liiketoimintamalli ja toimintaympäristö

Megatrendit

Toimintaympäristömme on jatkuvassa murroksessa;

kaupunkien tiivistyminen, ilmastonmuutoksen kiihty-

minen ja digitaalisuuden lisääntyminen muokkaavat

maailmaa ympärillämme.

Tiivistyvät kaupungit

Suomen väestö ikääntyy, mikä johtuu elinajanodotteen

kasvusta ja syntyvyyden nopeasta heikkenemisestä.

Tämä muuttaa aiemmin kasvukeskuksiksi ennustettujen

alueiden tulevaisuudennäkymiä. Vain suurimpien kau-

punkien Helsingin, Tampereen ja Turun seutujen odote-

taan kasvavan selvästi vuoteen 2040 mennessä.

Suomalaisista yli 70 % asuu kaupunkiseuduilla,

joissa syntyy 80 % bruttokansantuotteestamme. Yhä

useampi suomalaisista haluaakin asua kaupungeissa, sil-

lä työpaikkojen, palveluiden ja julkisen liikenteen myötä

elämä siellä koetaan helpommaksi.

Ilmastonmuutoksen hillitseminen ja energiate-

hokkaampi elämäntapa ohjaavat meitä myös asumaan

tiiviimmin. Uudis- sekä korjausrakentaminen tarjoaa

mahdollisuuden kehittää yhdyskuntarakennetta yhä

kestävämpään suuntaan muun muassa valitsemalla

uusiutuvaa energiaa kiinteistöihin. Uudis- ja korjausra-

kentamisella vastataan myös tiivistyvien kaupunkien

uusiin tilatarpeisiin, kuten etätyön lisääntymisen myötä

syntyneeseen tarpeeseen hybriditoimistoille ja asunto-

jen tilojen monikäyttöisyydelle.

Tiivistyvissä kaupungeissa lähiluonnon sekä

viheralueiden merkitys korostuvat. Monimuotoinen

kaupunkiluonto, kuten puistot tai kansipihat, lisäävät

kaupunkilaisten hyvinvointia ja niiden avulla pidetään yllä

biodiversiteettiä tiivistyvissä kaupungeissa. Kaupungit

kasvavat ja kehittyvät hyvien liikenneyhteyksien varrel-

le. Julkinen liikenne yhdistettynä kävellen ja pyöräillen

liikkumiseen mahdollistavat ekologisen ja sujuvan arjen

kaupungeissa.

Suomen kaupungistumisasteen odotetaan nou-

sevan 73 prosentista 79 prosenttiin vuodesta 2020

vuoteen 2050. Kaikille halukkaille pitää löytyä koti myös

kaupungista – siinä uudis- ja täydennysrakentaminen on

usein paras ratkaisu.

Kiihtyvä ilmastonmuutos

Ilmastonmuutoksen fyysiset vaikutukset sekä luonnon-

varojen niukkuus ovat nähtävissä koko maailmassa, ja

on selvää, että ilmastonmuutoksen hillitseminen sekä

siihen sopeutuminen vaativat toimia rakentamisessa ja

kiinteistöalalla. Kiinteistöjen tulee olla kestäviä, tarkas-

teltiin niitä sitten ihmisten hyvinvoinnin, energiatehok-

kuuden, kiertotalouden tai taloudellisen arvon säilymisen

näkökulmasta.

Rakentamis- ja kiinteistöala vastaa 35 %:a Suo-

men energiankulutuksesta, ja valtaosa rakennusten

päästöistä syntyy olemassa olevan rakennuskannan

käytönaikaisessa kulutuksessa. Näin ollen tarve ener-

MEGATRENDIT

TUKEVAT

STRATEGIAMME

TOTEUTTAMISTA

giatehokkuuden parantamiselle ja uusiutuvan energian

hyödyntämiselle on suuri. Uudisrakentaminen mahdol-

listaa uusia energian kierrätys- ja varastointitapoja sekä

alueellisia kokonaisratkaisuja, joiden avulla energianhal-

linnan kokonaisuus on yhä paremmin optimoitu.

Myös kiertotalous on tehokas keino rakentamiseen

liittyvien ilmastovaikutusten hillitsemiseksi. Vähäpääs-

töisiä tai kierrätettyjä materiaalia valitsemalla raken-

nuksen materiaalien hiilijalanjälkeä voidaan pienentää.

Kasvavalla korjausrakentamisella taas kiritään olemassa

olevaa rakennuskantaa vähäpäästöisemmäksi.

Ilmastonmuutos lisää ääriolosuhteita ja sään ää-

ri-ilmiöitä. Suomessa myrskyihin liittyvien tuulituhojen

ennustetaan lisääntyvän ilmaston lämmetessä, koska

routakausi lyhenee ja sateet tulevat yhä useammin

vetenä. Ääriolosuhteisiin varautuminen vaatii toimia

rakentamisessa, jotta takaamme kiinteistöjemme arvon

säilymisen pitkällä aikavälillä.

Lisääntyvä digitaalisuus

Jatkuvasti kehittyvä digitalisaatio muokkaa yhteiskun-

taamme sekä rakentamis- ja kiinteistöalaa. Digitalisaatio

luo mahdollisuuksia ja tarjoaa ratkaisuja rakennusalalle

hankkeiden suunnittelusta rakentamisen prosessiin

sujuvoittamiseen ja kiinteistöjen käytön ajan palveluista

työn tekemisen uusiutuviin tapoihin.

Datan kerääminen ja hyödyntäminen kasvavat

voimakkaasti. Jatkuvasti dataa keräämällä saadaan

Osa hallituksen toimintakertomusta

SUUNNITTELEMME

TULEVAISUUTTAMME

HUOMIOIDEN

TIIVISTYVÄN

KAUPUNKIRAKENTEEN,

ILMASTONMUUTOKSEN

VAIKUTUKSET JA

DIGITALISAATION

MAHDOLLISUUDET

reaaliaikaista tilannekuvaa niin suunnittelun, raken-

tamisen kuin kiinteistöjen käytön ajalta. Esimerkiksi

kiinteistöjen käytön aikana sisäolosuhteista voidaan

kerätä sensoreiden avulla tietoa, jota hyödyntämällä

niin sisäolosuhteita kuin energiankäyttöäkin voidaan

ohjata ja optimoida.

Digitalisaatio mahdollistaa projektin hallinnan

tehostamisen ja rakentamisen prosessin sujuvoittamista

tarjoamalla ratkaisuja muun muassa aikataulujen hallin-

taan ja tiedonkulkuun. Esimerkiksi tietomallit edistävät

tiedon virtaamista läpi hankkeen ja niiden avulla voidaan

tarkastella suunnitelmia, laskea määriä sekä tarkastaa ja

havainnollistaa suunnitelmia.

Digitalisaation mukanaan tuomat ratkaisut ovat

lisänneet erilaisten palveluiden käyttöä arjessamme. Pal-

velut sujuvoittavat niin asumista, liikkumista kuin tilojen

käyttöä. Esimerkiksi digitalisaation myötä jakamistalous

yleistyy eikä kaupungissa tarvitse omistaa omaa autoa,

pyörää tai sähköpotkulautaa, vaan niiden yhteiskäyttö

on tehty helpoksi erilaisin sovelluksin.

Markkinat

Suomen talous kasvoi ripeästi alkuvuonna 2022

koronaviruspandemian hellittäessä otettaan. Venäjän

hyökkäyssota Ukrainaan heikensi talouden näkymiä ja

Suomen talouden hyvä kasvu hidastui vuoden lopussa.

Vuonna 2022 Suomen talous kasvoi 1,9 % ja vuonna

2023 talouden ennakoidaan supistuvan 0,5 %. Lievän

taantuman arvioidaan kuitenkin jäävän lyhytkestoisek-

si ja vuonna 2024 talous elpyy 1,1 % kasvuun. (lähde:

Suomen Pankki)

Venäjän hyökkäyssodan laukaisema energiakriisi

sekä laaja-alainen inflaatio nostivat kuluttajahinnat kor-

kealle vuoden 2022 aikana. Kuluttajahintojen vuosimuu-

tos oli joulukuussa 9,1 % ja vuoden 2022 keskimääräinen

inflaatio 7,1 %. Yksityinen kulutus kasvoi vuonna 2022

mutta inflaatio sekä korkojen nousu leikkaavat yksityis-

tä kulutusta lähivuosina. Työmarkkinoilla oli hyvä vire

vuonna 2022. Heikentyvä talous haastaa työmarkkinoita

ja työttömyysasteen odotetaan nousevan hetkellisesti.

(lähde: Suomen Pankki)

Kuluttajien luottamus romahti heti Venäjän hyök-

käyssodan alettua. Kuluttajien luottamusindikaattorin

saldoluku oli joulukuussa -18,5, kun se vielä tammikuus-

sa 2022 oli -1,7. Joulukuun lukema on mittaushistorian

1995–2022 heikoin. Kuluttajien näkemykset Suomen

taloudesta sekä omasta taloudesta ovat synkät ja eri-

tyisesti korkea inflaatio huolestuttaa. (lähde: Tilasto-

keskus)

Kaupungistuminen Suomessa on pitänyt yllä kysyn-

tää sekä asunto- että toimitilarakentamiselle erityisesti

kasvukeskuksissa. Rakennuslupien määrä kääntyi las-

kuun vuoden 2021 lopussa ja kevättalvella 2022 syttynyt

sota heikensi rakentamisen näkymiä ennestään. Vuo-

den 2021 vahva tilauskanta piti rakentamisen kasvussa

vuonna 2022, mutta rakentamisen ennakoidaan vähe-

nevän 2–5 % vuonna 2023. (lähde: Rakennusteollisuus ja

Forecon)

Venäjän hyökkäyssota ja sitä seuranneet Venäjän

pakotteet sekä Ukrainan materiaalitoimitusten loppumi-

nen aiheuttivat tiettyjen materiaalien saatavuusongelmia

ja materiaalihintojen nousua keväällä 2022. Kun Venäjän

maakaasun toimittaminen Eurooppaan kesällä vähe-

ni ja lopulta loppui, energian hinta nousi merkittävästi

Suomessa ja muualla Euroopassa aiheuttaen edelleen

lisäpainetta materiaalihintojen kohoamiseen. Vuoden

2022 loppua kohden materiaalikustannusten nousu-

vauhti hidastui ja saatavuusongelmat vähenivät.

Vuonna 2022 kotitalouksien asunnonostoaikomuk-

set vähenivät merkittävästi muun muassa korkojen nou-

sun ja ostovoiman heikkenemisen myötä. Asuntoraken-

tamisen vauhti hidastui vuoden 2021 huipusta ja vuonna

2022 aloitettiin arviolta 41 000 asuntoa. Vuonna 2023

arvioidaan aloitettavan noin 34-36 000 asuntoa. Toimi-

tilarakentaminen jatkoi kasvua vuonna 2022 teollisuus-

ja energiainvestointien myötä. Epävarmuus ja korkeat

kustannukset kuitenkin vaikeuttavat tarjoustoimintaa ja

toimitilarakentaminen kääntyy laskuun kuluvana vuonna.

(lähde: Rakennusteollisuus ja Forecon)

Vuosi 2022 alkoi Suomen kiinteistömarkkinoilla

vahvasti ja kauppaa käytiin monipuolisesti eri sektoreilla.

Venäjän sota, kiihtyvä inflaatio ja korkojen nousu hiljen-

sivät kiinteistökauppaa ja vaikuttivat tuottovaatimusten

nousuun kaikissa segmenteissä. Kaupankäyntivolyymien

ennakoidaan jatkavan hidastumista alkuvuonna 2023.

Sijoittajien kiinnostus kohdistunee yhä vahvoihin kassa-

virtakohteisiin, kuten asuntoihin ja julkisiin yhteiskunta-

kiinteistöihin. (lähde: KTI)

Arvon tuottaminen

SRV:n liiketoiminnalla on merkittäviä ja pitkäkestoisia

vaikutuksia ympäröivään yhteiskuntaan. Suurin vaiku-

tus syntyy SRV:n rakentamista rakennuksista ja infra-

struktuurista, joka säilyy kymmeniä, jopa satoja vuosia.

Kestävä suunnittelu ja toteutus vaikuttavat siten oleelli-

sesti esimerkiksi ilmastonmuutokseen hillitsemiseen ja

sopeutumiseen.

SRV palvelee asiakkaitaan muun muassa rakennus-

paikan valinnassa, kohteen kehittämisessä, maankäytön

hallinnassa, tilantarpeen määrittämisessä, hankkeen

budjetoinnissa ja rahoituksen hankinnassa.

Osa hallituksen toimintakertomusta

SRV:n johtamisjärjestelmä

SRV:n johtamisjärjestelmä kuvaa SRV:n toimintatapaa.

Sen ympärille rakentuu SRV:n arvonluontimalli. Arvon-

luontimallin pohjaksi on haastateltu asiakkaita, tilaajia,

sijoittajia, rahoittajia sekä päättäjiä ja vaikuttajia.

SRV:n tavoitteena on olla haluttu yhteistyökumppa-

ni, jonka kanssa voi toteuttaa merkityksellisiä, liiketoi-

minnalle ja laajemmin yhteiskunnalle arvoa tuottavia

hankkeita. Johtamisjärjestelmää käytämme työkalu-

na edistettäessä toimintaa yksikköjen ja toimintojen

kesken. Järjestelmä ottaa huomioon kaikki pääomalajit

(sosiaalinen, taloudellinen, inhimillinen ja aineeton sekä

luonto) ja esittää panokset, tuotokset ja vaikutukset

laajasti sidosryhmillemme.

SRV:n tapaa luoda arvoa sidosryhmilleen kuvaa

myös yhtiön asiakaslupaus ”Kuuntelemalla rakennam-

me viisaasti” sekä sen mukainen toiminta. Lupaus pitää

sisällään tapamme toimia ”Kysyn aina ensin”, joka kuvaa

periaatettamme kuunnella sidosryhmiemme tarpeita.

Asiakaslupauksen mukaista toimintaa koulutetaan jat-

kuvasti sisäisesti sekä mitataan säännöllisesti asiakas-

tyytyväisyystutkimuksilla.

Pääomamme

Pääoman hallinta on olennainen osa hankkeiden

arvonmuodostusta. Pääomalajeista SRV:llä korostuvat

sosiaalinen, taloudellinen, inhimillinen ja aineeton sekä

luonto.

Sosiaalisen pääoman avainalueet ovat henkilöstö,

sidosryhmäsuhteet kaupunkeihin, sijoittajiin ja lähiym-

päristöön, työnantajakuva, kumppanuudet ja eettiset

periaatteet.

Taloudellinen pääomamme koostuu omasta ja

vieraasta rahoituksesta sekä omistuksista. Valmistettu

pääoma taloudellisen pääoman yhteydessä tarkoittaa

ihmisen valmistamaa pääomaa.

Inhimillisen pääoman osalta tärkeitä ovat erityi-

sesti asiakkaaseen liittyvä osaaminen, vuorovaikutus,

suunnittelu- ja kaavoitusosaaminen, toimittajapoolin

hallinta ja johtamisosaaminen. Aineettomassa pää-

omassa korostuvat johtamisjärjestelmä, harmaan

talouden torjuntaan sekä viranomaisyhteistyön ja

työturvallisuuden edistämiseen käyttämämme tietojär-

jestelmä verkostorekisteri, referenssit, brändi, yritys-

kulttuuri, konseptit sekä toimintamallit.

Hyödynnämme luonnon pääomaa muun muassa

maankäytön ja luonnosta saatavien raaka-aineiden

kautta.

Tuotoksemme ja vaikutuksemme

SRV:n toiminnan myönteisiä vaikutuksia ovat kestävät

elinympäristöt, jotka sopeutuvat muutoksiin, kestävät

aikaa ja säilyttävät arvonsa.

Turvallinen työympäristö on meille toimintamme

edellytys ja teemme yhteistyötä arvoketjun kaikkien

osapuolten kanssa työturvallisuuskulttuurin edistämi-

seksi.

Yhteistyökumppaneillemme tarjoamme

pitkäaikaista kumppanuutta ja toimimme heidän

kanssaan arvojemme ja eettisen toimintaohjeemme

mukaisesti.

SRV:n elinkaariviisas strategia ottaa vahvasti

kantaa liiketoiminnan rooliin ilmastonmuutoksen hillin-

nässä ja sopeutumisessa. Olemme sitoutuneet vähen-

tämään työmaidemme päästöjä ja oman energianhan-

kinnan päästöjen vähentämisen lisäksi hyvittämään

syntyviä päästöjä ilmastoteoin.

KUUNTELEMALLA

RAKENNAMME

VIISAASTI

Osa hallituksen toimintakertomusta

VAIKUTUKSET

• Arvonluominen ja suojelu

SIJOITTAMINEN

PÄÄOMAT

SRV MALLI TUOTOKSET

Media

Toimialan

yhteistyö-

elimet

Viran-

omaiset

Päättäjät

Osakkeen-

omistajat

Sijoittajat

Hallitus

Johto

Yhteistyö-

kumppanit

Asiakkaalle:

• Elinkaariviisaat konseptit

• Asumisen palvelut

• Laadukkaat tuotteet ja palvelut

• Energia- ja elinkaaripalvelut

Toimittajille ja kumppaneille:

• Pitkäaikaiset kumppanuudet, eettinen liiketoiminta

• Vastuulliset hankintamenettelyt

Sijoittajille:

• ESG-vaatimusten täyttäminen

• Vastuullinen rahoitus

• Osingot ja arvonnousu

Henkilöstölle:

• Turvallinen työympäristö ja työterveyspalvelut

• Osaamisen kehittäminen

• Yhteisöllisyys, hyvinvoiva henkilöstö

• Tasa-arvo ja työperäisen hyväksikäytön estäminen

• Inklusiivisuus toiminnassa

• Työllistäminen

Yhteiskunnalle:

• Kestävä ja viihtyisä rakennettu ympäristö

• Harmaan talouden ja talousrikollisuuden torjunta

• Työllistäminen

• Verojalanjälki

Ympäristölle:

• Ilmastonmuutoksen hillintä ja sopeutuminen

• Luonnon monimuotoisuuden tukeminen

• Kiertotalouden ratkaisut

• Rakennusmateriaalien käyttö

• Päästöt, jätteet, melu, pöly ja tärinä

Arvonluontimalli

SAIRAALAT

KORTTELIT

ASUNNOT

PALVELUT

KOULUT

TOIMITILAT

Inhimillinen ja

aineeton pääoma

• SRV:n brändi ja yrityskulttuuri

• SRV:n arvot

• Toimintatavat ja –periaatteet

• Asiakkaat

• SRV Malli

Luonnon pääoma

• Energia

• Rakennusmateriaalit

Sosiaalinen pääoma

• Sitoutunut ja ammattitaitoinen

henkilöstö 874 henkilöä

31.12.2022

• Sidosryhmäsuhteet ja

kumppanuudet

• Työnantajakuva

Taloudellinen ja

valmistettu pääoma

• Oma ja vieras pääoma

• Tonttivarannot ja muut

omistukset

Osa hallituksen toimintakertomusta

Raportoitavat liiketoiminnat

SRV:n liiketoiminta jakautuu Rakentaminen- ja

Sijoittaminen-liiketoimintoihin.

Rakentaminen-liiketoiminta käsittää kaiken SRV:n

rakentamisen sekä omaperusteisen asuntotuotannon

vaatiman pääoman tontteineen. Nämä tontit on tarkoitus

kehittää, rakentaa ja myydä nopeammalla aikataululla

kuin tontit, jotka raportoimme Sijoittaminen-liiketoimin-

nassa. Rakentamiseen kuuluvat asuntorakentaminen,

toimitilarakentaminen, infrarakentaminen, hankekehitys,

tekniikkayksiköt ja hankintatoimi sekä sisäiset palvelut.

Rakentaminen-liiketoiminta jakautuu operatiivisesti

neljään liiketoimintayksikköön, jotka ovat

1) Alueyksiköt

2) Asunnot, pääkaupunkiseutu

3) Toimitilat, pääkaupunkiseutu sekä

4) Venäjän ja Viron liiketoimintayksikön sisältämä raken-

taminen, missä ei enää ole käynnissä tai suunnitteilla

rakennusprojekteja.

Sijoittaminen-liiketoimintaan kuuluvat keskeneräiset ja

valmiit kohteet, joissa yhtiö toimii pidemmän aikavälin

sijoittajana. Myös tontit, joita itse kehitetään ja joiden

varsinainen tulonodotus muodostuu kehittämisen ja pitkä-

aikaisen omistamisen kautta, raportoidaan osana Sijoitta-

minen-liiketoimintaa. Sijoittaminen-liiketoiminta keskittyy

konsernin kiinteistösijoitusten hallinnointiin, realisointeihin,

uusien yhteissijoitusrakenteiden luontiin ja omistamiseen

sekä kiinteistöjen operointiin. Valtaosa Sijoittaminen-lii-

ketoiminnan sijoitetusta pääomasta on ollut aiemmin

Venäjällä. Nämä sijoitukset alaskirjattiin huhtikuussa 2022

lähes kokonaan. Marraskuussa 2022 SRV myi osuutensa

Pietarissa sijaitsevasta Okhta Mall -kauppakeskuksesta.

Henkilöstö segmenteittäin 31.12.2022

–/



1–12/

2021

Osuus konsernin

henkilöstöstä, %

Rakentaminen   

Sijoittaminen   

Muut toiminnot ja eliminoinnit   

Konserni yhteensä   

Rakentaminen-liiketoiminta

Milj. euroa

/



1−12/

2021 Muutos Muutos, %

Liikevaihto   - -

toimitilarakentamisen osuus   - -

asuntorakentamisen osuus   - -

Liikevoitto    

Liikevoitto, %  

Sijoitettu pääoma    

Sijoitetun pääoman tuotto, %    

Tilauskanta

  - -

toimitilarakentamisen osuus    

asuntorakentamisen osuus   - -

Konserni yhteensä

  - -

josta myyty osuus, kpl   - -

josta myymätön osuus, kpl    

josta myyty osuus, %  

josta myymätön osuus, %  

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta.

Myynnin jälkeen SRV on osaomistajana kahdessa venäläi-

sessä kauppakeskuksessa osakkuusyhtiöiden kautta. Sen

lisäksi SRV:llä on Venäjällä yksi tonttiomistus. Yhtiö jatkaa

aktiivisesti neuvotteluja, joilla tähtää loppujen Venäjällä

sijaitsevien omaisuuseriensä myyntiin irtautuakseen koko-

naan Venäjän liiketoiminnoista.

Muut toiminnot ja eliminoinnit sisältävät SRV-kon-

sernin emoyhtiön SRV Yhtiöt Oyj:n strategisen hankeke-

hityksen, talouden ja rahoituksen, henkilöstöhallinnon,

lakiasiat, viestinnän ja markkinoinnin, tietohallinnon, liike-

toiminnan kehityksen sekä strategian ja riskienhallinnan.

Myös konsernieliminoinnit sisältyvät tähän yksikköön.

Rakentaminen

SRV tuottaa kokonaisvaltaisia, laadukkaita ja tehokkaita

projektinjohtourakointi- ja rakennuspalveluja sekä oma-

kehitteisiin että rakennuttaja-asiakkaiden hankkeisiin.

Liiketoiminta keskittyy asunto-, toimitila- ja infraraken-

tamiseen Suomen valituissa kasvavissa kaupunkikes-

kuksissa strategian mukaisesti. Lisäksi liiketoiminnassa

vastataan sekä omaperusteisten asuntokohteiden asun-

tomyynnistä ja asumisen palveluista, omakehitteisten

toimitilakohteiden toimitilavuokrauksesta että elinkaa-

rimallilla toteutettavien toimitilakohteiden ylläpidosta.

Keskeisenä tavoitteena Rakentamisessa on kehittää

SRV:n liiketoiminnan kannattavuutta elinkaariviisas ra-

kentaminen huomioiden, ja tarjota erinomainen asiakas-

kokemus projektinhallinnan ja tuotannon toteutuksen

ammattilaisena. Toiminta perustuu SRV Malliin, jonka

lähtökohtana on asiakastarpeiden syvällinen ymmär-

täminen ja läpinäkyvä yhteistoiminnallisuuteen perus-

tuva toimintamalli. SRV Malliin liittyy keskeisesti myös

projektien tehokas toteuttaminen yhteistyössä laajan ja

ammattitaitoisen kumppaniverkoston kanssa.

250

500

750

1000

319

348,8

427,3

581,4

Liikevaihto, Rakentaminen (milj. euroa)

Data Table

Legend

Value A

Value B

2021

581,4

348,8

2022

427,3

319,0

Liikevaihdon muutos,

toimitilarakentaminen:

-26,5 %

Liikevaihdon muutos,

asuntorakentaminen:

-8,5 %

Kokonaismuutos

liikevaihdossa:

-19,8 %

Toimitilarakentaminen

Asuntorakentaminen

2021

2022

Työnumero: 06

319,0

2021

2022

23,3

14,1

Data Table

Legend

Value

2021

14,1

2022

23,3

Liikevoitto, Rakentaminen (milj. euroa)

Työnumero: 07

Osa hallituksen toimintakertomusta

Tammi-joulukuu 2022

Rakentamisen liikevaihto laski 746,3 (930,1 1–12/2021)

milj. euroon. Sekä asunto- että toimitilarakentamisen

puolella liikevaihto laski. Asuntorakentamisen puolella

laskuun vaikutti erityisesti vertailukaudella tuloutunut

Redin Loisto-tornitalo. Toimitilarakentamisen liikevaihto

aleni ennen kaikkea omakehitteisissä hankkeissa, joissa

vertailukauden liikevaihtoa kasvatti Tampereen areenan

rakentaminen.

Rakentamisen liikevoitto nousi 23,3 (14,1) milj.

euroon. Rakentaminen-liiketoiminnan liikevoitto parani

sekä asunto- että toimitilarakentamisessa. Asuntoraken-

tamisen osalta nousuun vaikutti omakehitteisen asun-

tourakoinnin kasvanut volyymi. Toimitilarakentamisen

katetaso parani volyymilaskusta huolimatta. Lisäksi ver-

tailukautta rasitti Tampereen areena -hankkeen tappio.

Rakentamisen tilauskanta oli 838,8 (872,3) milj.

euroa. Tilauskannasta on myyty 89,2 (91,5) prosenttia.

Tammi-joulukuussa uusia sopimuksia kirjattiin tilauskan-

taan 624,6 (588,6) milj. eurolla.

Rakentamisen sijoitettu pääoma oli 212,4 (195,8

12/2021) milj. euroa.

Asuntorakentaminen

SRV:n asuntorakentaminen koostuu yhtiön strategian

mukaisesti pääasiassa omaperusteisesta ja omakehittei-

sestä asuntotuotannosta Suomen vahvimmissa kasvu-

keskuksissa, erityisesti pääkaupunkiseudulla. Lisäksi

SRV tekee valikoiden asuntojen rakennusurakoita ulko-

puolisille tilaajille. Omaperusteisella hankkeella tarkoi-

tetaan SRV:n itse kehittämää hanketta, jota ei rakenta-

misen aloituksen yhteydessä ole vielä myyty. Tällaisessa

hankkeessa SRV kantaa sekä myynti- että rakentamis-

riskin ja hanke tuloutuu kohteen valmistuttua ja asunto-

Asuntorakentaminen konsernissa

Asuntoa

–/



1–12/

2021

Muutos,

kpl

Asuntomyynti yhteensä   -

omaperusteinen tuotanto   -

sijoittajamyynti   -

Omaperusteinen tuotanto

asuntoaloitukset   -

valmistuneet   -

tuloutuneet   -

valmiit myymättömät   

Rakenteilla yhteensä   -

urakat   

neuvottelu-urakat   -

sijoittajamyyty tuotanto   -

omaperusteiset kohteet   -

josta myydyt   -

josta myymättömät   

josta myydyt, %  

josta myymättömät, %  

Tilauskanta, asuntorakentaminen

Milj. euroa / 12/2021

muutos,

meur

muutos,

Urakat ja neuvottelu-urakat   - - 

Rakenteilla, myydyt   - - 

Rakenteilla, myymätön     

Valmis, myymätön omaperusteinen     

Asuntorakentaminen yhteensä   - - 

Konsernin suurimmat rakenteilla olevat omaperusteiset asuntohankkeet Suomessa

Projektin nimi Sijainti

Valmistu-

misaika

(arvio) Asunnot, kpl Myyty, kpl

Myynnissä,

kpl

Kokardi Helsinki Q/   

jen myynnin mukaan. Omakehitteisellä asuntokohteella

puolestaan tarkoitetaan SRV:n itse kehittämää hanketta,

jonka SRV myy sijoittajalle ennen rakentamisen aloitusta.

SRV kantaa hankkeessa rakentamisen riskin, ja hanke

tuloutuu valmiusasteen mukaisesti. Rakennusurakat ovat

ulkopuolisten tilaajien rakennushankkeita, joissa SRV

toimii toteuttajana. Hankkeet tuloutuvat SRV:lle rakenta-

misen valmiusasteen tai muun sopimuksen mukaan.

Tammi–joulukuu 2022

Asuntorakentamisen liikevaihto laski 319,0 (348,8) milj.

euroon, mikä johtui omakehitteisten hankkeiden laske-

neesta volyymista. Omakehitteisten hankkeiden volyymi

100

200

300

400

2021

2022

154,7

364,0

Data Table

Legend

Value

2021

364,0

2022

154,7

Muutos tilauskannassa, asuntorakentaminen: -57,5 %

Tulouttamaton tilauskanta,

asuntorakentaminen

(milj. euroa)

Kauden lopussa.

Työnumero: 09

Osa hallituksen toimintakertomusta

HELSINGIN

KALASATAMAN

KOLMAS ASUINTORNI,

LUMO ONE,

VALMISTUI KESÄLLÄ

2022

on kasvanut ja omaperusteisten asuntohankkeiden vo-

lyymi on laskenut johtuen vertailukaudella tuloutuneesta

Redin Loisto-tornitalosta. Omaperusteisia asuntoja

valmistui 210 (368) tilikauden aikana ja niitä tuloutui kat-

sauskaudella 196 (453) kappaletta. Asuntorakentamisen

tilauskanta oli 154,7 (364,0) milj. euroa.

Rakenteilla ja kehitteillä olevat asunnot

SRV:llä oli joulukuun lopussa Suomessa rakenteilla

yhteensä 1360 (2085) asuntoa, joista suurin osa sijait-

see kasvukeskuksissa. Rakenteilla olevista asunnois-

ta omaperusteisia asuntoja oli 85 (210) kappaletta.

Katsauskaudella aloitettiin 85 uuden omaperusteisen

asunnon rakentaminen Helsingin Pasilaan ja Vantaan

Aviapolikseen.

Omaperusteiset asunnot tuloutuvat vasta niiden

valmistuttua siltä osin, kun ne on myyty, keskimääräisen

rakennusajan ollessa noin 18 kuukautta. Sijoittajille oli

joulukuun lopussa rakenteilla yhteensä 1170 asuntoa

(1648) lähinnä Helsinkiin, Espooseen, Vantaalle ja

Tampereelle.

SRV:n historian suurin rakennushanke on Helsin-

gin Kalasatamaan rakennettavat kahdeksan tornitaloa.

Kolmannen asuintornin Lumo Onen, aiemmin Kompassi,

rakentaminen Kojamolle alkoi huhtikuussa 2020 ja se

valmistui elokuussa 2022. Hanke luovutettiin asiak-

kaalle kesällä 2022 vaiheittain niin, että kerrokset 1–13

luovutettiin kesäkuussa ja kerrokset 14–31 elokuussa.

Joulukuussa 2021 SRV allekirjoitti PATRIZIAn kanssa

101 miljoonan euron sopimuksen Kalasataman neljännen

tornitalon, Vision, rakentamisesta. Hankkeen rakenta-

minen aloitettiin ja hanke kirjattiin tilauskantaan vuoden

2022 ensimmäisellä neljänneksellä. Syyskuussa 2022

Visio saavutti harjakorkeuden.

Suurimmat käynnissä olevat asuntohankkeet Suomessa, sijoittajakohteet ja asuntourakat

Projektin nimi Sijainti

Projektin

tyyppi

Valmiusaste,

Valmistu-

misaika

(arvio)

Haltiantie 14 Vantaa Kojamo  Q/

Kalevan Klaffi

Tampere

Pro ry, PAM ry,

JHL ry  Q/

Kalevan Vitriini

Tampere

Pro ry, PAM ry,

JHL ry  Q/

Aleksinniitty Kerava DWS  Q/

Höyrypilli & Vihellys Helsinki Kojamo  Q/

Pohjantytär Helsinki DWS  Q/

Haltiantien Pekko

Vantaa

Suomen

Asuntoneuvoja  Q/

Ainonkannel Helsinki Kojamo  Q/

Visio Helsinki Patrizia  Q/

* Tilanne 31.12.2022

Suurimmat käynnissä olevat toimitilahankkeet

Projektin nimi Sijainti

Projektin

tyyppi

Valmiusaste,

Valmistu-

misaika

(arvio)

Warasto Finland Lieto Lieto Liike  Q/

Wood City Toimisto II Helsinki Toimisto  Q/

TOIMITILAURAKAT

HUS Jorvi, leikkaussalien peruskorjaus Espoo Julkinen  Q/

Suomen Kansallisteatterin peruskorjaus Helsinki Julkinen  Q/

Lamminrahkan koulukeskus Kangasala Julkinen  Q/

Helsingin kieli- ja aikuislukio Helsinki Julkinen  Q/

Kotkan tapahtumakeskus Kotka Julkinen  Q/

Matinkylän lukio Espoo Julkinen  Q/

Wintteri Uusikaupunki Uusikaupunki Julkinen  Q/

Oulun pääpoliisiasema ja vankila Oulu Julkinen  Q/

Vantaan pääpoliisiasema ja vankila Vantaa Julkinen  Q/

HUS Jorvi, uusi osastorakennus Espoo Julkinen  Q/

* Tilanne 31.12.2022

* Urakoiden arvoa ei ole julkistettu.

Osa hallituksen toimintakertomusta

SRV panostaa kasvavien kaupunkiseutujen asun-

tojen hankekehitykseen. SRV kehittää asuntokohteita

muun muassa Espoon Kivenlahdessa, Espoonlahdessa,

Kaitaalla, Vermonniityssä, Säterinkalliolla ja Keilanie-

messä sekä Helsingin Lapinmäentiellä ja Jätkäsaaressa.

Valmistuneet asunnot, omaperusteinen tuotanto

Tammi–joulukuussa valmistui 210 (368) asuntoa Helsin-

gin Pitäjänmäkeen ja Pasilaan, Vantaan Louhelaan, Tam-

pereen Kalevaan ja Kaarinan keskustaan. Myymättömiä,

valmiita asuntoja oli joulukuun lopussa 23 (9) kappaletta.

Tammi-joulukuun aikana myytiin kaikkiaan 32 (409)

omaperusteista asuntoa.

Tammi–joulukuussa tuloutui 196 (453) omaperus-

teista asuntoa, joista kertyi liikevaihtoa 48,4 (161,3) milj.

euroa.

Toimitila- ja infrarakentaminen

SRV:n toimitilarakentaminen koostuu yhtiön stra-

tegian mukaisesti pääasiassa ulkopuolisille tilaajille

toteutettavista projektinjohto- ja allianssiurakoista,

elinkaarihankkeista sekä omakehitteisistä hankkeista.

Allianssihankkeissa on normaalin peruskatetason lisäksi

lisäansaintamahdollisuus, mikäli hankkeelle asetetut

tavoitteet saavutetaan. Projektinjohtourakat ovat joko

tavoite- ja kattohintaisia urakoita tai tavoitebudjettiin

perustuvia urakoita, joissa on allianssihankkeiden ta-

paan lisäansaintamahdollisuus. Elinkaarihankkeissa SRV

vastaa sekä rakentamisesta että rakennuksen ylläpi-

dosta sovitun palvelujakson ajan erillistä palvelumaksua

vastaan. Omakehitteisellä toimitilakohteella tarkoitetaan

SRV:n itse kehittämää hanketta, jonka SRV myy sijoitta-

jalle ennen rakentamisen aloitusta ja jossa SRV kantaa

rakentamisen ja vuokraamisen riskin.

Tammi–joulukuu 2022

Toimitilarakentamisen liikevaihto laski 427,3 (581,4) milj.

euroon ja tilauskanta kasvoi 684,0 (508,3) milj. euroon.

Tämä oli seurausta viime vuoden lopussa valmistuneiden

isojen hankkeiden poistumisesta tilauskannasta.

Rakenteilla ja kehitteillä olevia toimitila- ja

infrahankkeita

Merkittävimpiä rakenteilla olevia toimitila- ja infrahank-

keita ovat allianssimallilla toteutettava Helsinki-Vantaan

lentoaseman terminaali 2:n laajennus- ja muutoshanke,

joka on edennyt viimeiseen vaiheeseensa, HUS:n Jorvin

sairaalan leikkaussalien ja Suomen Kansallisteatterin

peruskorjausurakat sekä Matinkylän lukio Espoossa.

SRV rakentaa parhaillaan myös Kulttuurikasarmin pe-

ruskorjausta Helsinkiin. Lisäksi rakenteilla on WithSecu-

ren uusi pääkonttorirakennus Helsingissä, Woodspinin

kuitutehdas Jyväskylässä, sivistys- ja hyvinvointikeskus

Wintteri Uudessakaupungissa, Lamminrahkan koulu-

keskus Kangasalla, Helsingin luonnontiedelukio, Hovi-

rinnan koulu Kaarinassa, toimitiloja Senaatti-Kiinteis-

töille, Oulun pääpoliisiasema ja poliisivankila, Lahden

kaupungintalon peruskorjausurakka, tapahtumakeskus

Satama Areena Kotkassa, Rauma Marine Construction-

sin monitoimihalli sekä elinkaarihankkeena toteutettava

Helsingin kielilukio.

SRV:n hankehitys kehittää laajasti erityyppisiä

toimitiloja kuten toimistoja ja hotelleja sekä logistiikan ja

kaupan tiloja Suomen vahvimmissa kaupunkikeskuksis-

sa. Esimerkkejä merkittävistä kehitteillä olevista koh-

teista pääkaupunkiseudulla ovat Kalasataman Horisontti

toimistotorni, Lapinmäentien Pohjola-talona tunnettu

A-torni, Vantaankosken Pressin toimisto- ja logistiik-

ka-alue, Kivenlahden metrokeskus sekä Jätkäsaaren

250

500

750

2021

2022

684,0

508,3

Data Table

Legend

Value

2021

508,3

2022

684

Muutos tilauskannassa, toimitilarakentaminen: 34,6 %

Tulouttamaton tilauskanta,

toimitilarakentaminen

(milj. euroa)

Kauden lopussa.

Työnumero: 08

HELSINKI-VANTAAN

LENTOASEMAN TERMINAALI

2:N LAAJENNUS- JA

MUUTOSHANKE ETENI

VIIMEISEEN VAIHEESEENSA

Osa hallituksen toimintakertomusta

Bunkkeri, josta on tavoitteena tehdä 13-kerroksinen

maamerkki monipuolisine liikuntatiloineen, uimahalli ja

noin 300 asuntoa.

Valmistuneet toimitilat ja infrahankkeet

Vuonna 2022 valmistui Snellmanian peruskorjaus Hel-

singin Yliopistokiinteistöille Helsingin Kruununhaassa,

Vantaankosken Pressin B-talo Julius Tallberg-Kiinteis-

töille Vantaalla, Jousenkaaren koulu Espoossa, Sätei-

lyturvakeskuksen (STUK) uudet toimitilat Vantaalla,

elinkaarihankkeena toteutettu Siuntion sivistys- ja

hyvinvointikampus, Espoonlahden metroasema, polt-

toainekentän betonirakenneurakka Vuosaaren bio-

lämpölaitoksessa, Kirkkonummen hyvinvointikeskus,

HUS Siltasairaala Helsingissä ja Espoon uusi oikeustalo

Otaniemessä. Helsinki-Vantaan lentoaseman terminaali

2:n laajennus- ja muutoshanke on edennyt viimeiseen

vaiheeseensa.

Sijoittaminen

Sijoittamisessa SRV keskittyy konsernin kiinteistösijoi-

tusten hallinnointiin ja realisointeihin, uusien yhteissijoi-

tusrakenteiden luontiin ja omistamiseen sekä valittujen

kiinteistöjen operointiin. Sijoittamisen keskeiset tavoit-

teet ovat SRV:n rahoituskapasiteetin kasvattaminen

yhteissijoitusrakenteiden avulla, hankkeiden tuotta-

man arvoketjun laajempi hyödyntäminen pitkäaikaisen

omistamisen kautta, pääomariskin hajauttaminen sekä

positiivisen kassavirran tuottaminen pidemmällä aika-

välillä. Valtaosa Sijoittaminen-liiketoiminnan sijoitetusta

pääomasta on ollut aiemmin Venäjällä. Nämä sijoitukset

alaskirjattiin huhtikuussa 2022 lähes kokonaan.

Tammi–joulukuu 2022

Sijoittamisen liikevaihto oli 9,9 (6,8) milj. euroa.

Sijoittamisen operatiivinen liikevoitto oli 0,5 (-4,6) milj.

euroa, johon vaikutti Porvoossa sijaitsevan liikekeskuk-

sen myyntivoitto.

Sijoittamisen liikevoitto oli -109,3 (-11,6) milj.

euroa. Liikevoittoon vaikuttivat Venäjällä sijaitseviin

omaisuuseriin ja Fennovoiman omistukseen kohdis-

tuneet merkittävät alaskirjaukset, joiden vaikutus oli

yhteensä -92,5 milj. euroa. Alaskirjausten jälkeen SRV:n

omistusten kokonaisarvo Venäjällä on 3,0 milj. euroa.

Lisäksi liikevoittoon vaikutti ruplan kurssimuutoksen

nettovaikutus, joka kirjattiin ennen omaisuuden alas-

Sijoitettu pääoma

Milj. euroa 31.12.2022 31.12.2021

Okhta Mall, kauppakeskus

(myyty 11/22)  

Pearl Plaza, kauppakeskus  

Muut, Venäjä  

Fennovoima  

Tampereen Kansi ja Areena  

Tontit ja muut omistukset  

Yhteensä  

SRV on alaskirjannut taseestaan kaikki sen Venäjällä

sijaitsevat kauppakeskusomistukset, muut sijoitukset

sekä valtaosan vaihto-omaisuustonteistaan. Kirjausten

jälkeen sijoitettu pääoma koostuu pääosin Suomessa

sijaitseviin tytär-, yhteis- sekä osakkuusyhtiöihin

tehdyistä sijoituksista, annetuista lainoista sekä

kertyneistä osakkuusyhtiöiden tulososuuksista sekä

näihin tehdyistä arvonalennuksista ja kulukirjauksista.

Sijoittaminen-liiketoiminta

Milj. euroa

–/



1–12/

2021

muutos,

meur

muutos,

Liikevaihto    

Operatiivinen liikevoitto  - 

Liikevoitto - - -

Sijoitettu pääoma   - -

Sijoitetun pääoman tuotto % - - -

−120

−100

−80

−60

−40

−20

2021

2022

Data Table

Legend

Operatiivinen

Liikevoitto

liikevoitto

2021

−4,6

−11,6

2022

0,5

−109,3

Operatiivinen liikevoitto

ja liikevoitto,

Sijoittaminen (milj. euroa)

Operatiivinen liikevoitto määritellään vähentämällä liikevoitosta

Venäjän liiketoiminnan rahoituksellisiin eriin sisältyvät laskennalliset

valuuttakurssierot sekä niiden mahdolliset suojausvaikutukset.

Operatiivinen liikevoitto

Liikevoitto

-109,3

0,5

Työnumero: 11

–4,6

–11,6

120

160

200

2021

2022

10,9

167,3

Data Table

Legend

Value

2021

167,3

2022

10,9

Muutos vuodesta 2021: -93,5 %

Sijoitettu pääoma

Työnumero: 12

2021

2022

9,9

6,8

Data Table

Legend

Value

2021

6,8

2022

9,9

Muutos vuodesta 2021: 46,1 %

Liikevaihto, Sijoittaminen (milj. euroa)

Työnumero: 10

Osa hallituksen toimintakertomusta

SRV:n alaskirjatut kauppakeskusomistukset Venäjällä 31.12.2022

Kohde Omistus, % Avattu Pinta-ala (m

)

Vuokrausaste

12/2022, %

Pearl Plaza, kauppakeskus,

Pietari SRV 

Shanghai Industrial

Investment Company  Elokuu 

Bruttopinta-ala



Vuokrattava pinta-ala

 Vuokra-sopimukset 

4Daily, kauppa-keskus,

Moskova Vicus 

SRV 

Blagosostoyanie  Huhtikuu 

Bruttopinta-ala



Vuokrattava pinta-ala

 Vuokra-sopimukset 

SRV ja sen suomalaiset kanssasijoittajat myivät marraskuussa 2022 omistuksensa Jupiter Realty 1 B.V.-yhtiössä, joka omistaa

Pietarissa sijaitsevan Okhta Mall -kauppakeskuksen.

Tonttivaranto

Kohde Toimitila-rakentaminen Asunto-rakentaminen

Sijoittaminen

liiketoiminta Yhteensä

Rakentamattomat

maa-alueet,

hankintasitoumukset

ja vuokratontit

Rakennusoikeus

, 1 000m²   



Kehityssopimukset

Rakennusoikeus

, 1 000m²    

Rakennusoikeuteen sisältyy myös kaavoittamattomien maa-alueiden ja sopimuksiin perustuvien maa-alueiden arvioitu rakennusoikeus/

rakennusvolyymi SRV:n kokonaan ja osittain omistamissa kohteissa.

Koostuu Venäjällä sijaitsevan tontin rakennusoikeudesta. SRV ei suunnittele rakentamista tontille.

kirjauksia ja jonka arvo oli 7,3 (1,5) milj. euroa. Pääosin

ei-kassavaikutteinen kurssivaikutus syntyi venäläisten

osakkuusyhtiöiden euromääräisten lainojen arvostami-

sesta rupliksi sekä valuuttasuojauksen kustannuksista

ja valuuttasuojien markkina-arvojen muutoksesta.

Liikevoittoa paransi heinä-syyskuun aikana yhden Ve-

näjällä sijaitsevan tontin myynti 1,8 milj. euroa. Tontti oli

aiemmin alaskirjattu katsauskauden aikana. SRV myi

marraskuussa 2022 osuutensa Venäjällä sijaitsevasta

Okhta Mall -kauppakeskuksesta 4,3 milj. euron hintaan.

Venäjän omaisuuserien luovutuksista aiheutui voittoa

yhteensä 6,3 milj. euroa. Kaupalla ei ollut vaikutusta

operatiiviseen liikevoittoon. Lisäksi Tampereen Kansi-

ja Areena -sijoitukseen tehtiin Q4:n aikana -2,3 milj.

euron arvonalennus.

Sijoitettu pääoma oli 10,9 (167,3 12/2021) milj. euroa.

Sijoitettu pääoma laski johtuen Venäjään liittyvien

sijoitusten alaskirjauksista. Venäjään liittyvää sijoitettua

pääomaa jäi 3,0 miljoonaa euroa. Loppuosa sijoitetusta

pääomasta koostuu pääosin sijoituksesta Tampereen

Kansi ja Areena -hankkeeseen.

Sijoitetun pääoman tuotto % oli -118,3 (-16,4) pro-

senttia. Sijoitetun pääoman tuottoon vaikuttivat lähinnä

Venäjän omaisuuseriin tehdyt alaskirjaukset.

Irtautuminen Venäjän liiketoiminnoista

ja omistuksista etenee

Venäjän käynnistettyä helmikuussa hyökkäyssodan

Ukrainassa, SRV päätti irtautua nopeutetusti Venäjän lii-

ketoiminnoista ja omistuksista. Hyökkäyssodan ja siihen

liittyvien taloudellisten pakotteiden aiheuttamien Ve-

näjän liiketoimintojen arvonalentumisten seurauksena

SRV alaskirjasi huhtikuussa taseestaan lähes kaikki sen

Venäjällä sijaitsevat kauppakeskus- ja muut omistukset

sekä Fennovoima-omistuksensa. Samalla yhtiö julkisti

toimenpideohjelman taseen uudelleenjärjestelystä oman

pääoman vahvistamiseksi. Kokonaisjärjestely sisälsi

aiemmin liikkeelle laskettujen joukkovelkakirjalainojen

osittaisen takaisinoston ja loppujen joukkovelkakirjalai-

nojen ehtomuutokset hybridilainoiksi, vanhojen hybri-

dilainojen muuttamisen osakkeiksi, maksuvalmius- ja

projektirahoituslimiitin jatkamisen sekä merkintäoikeus-

annin. Toimenpideohjelma saatiin onnistuneesti päätök-

seen kesä-heinäkuussa. Rahoitusjärjestelyn seurauk-

sena SRV:n omavaraisuusaste ylitti Venäjän Ukrainassa

aloittamaa sotaa edeltäneen tason ja yhtiö on käytän-

nössä nettovelaton.

Marraskuussa SRV ja sen suomalaiset kanssa-

sijoittajat myivät omistuksensa Jupiter Realty 1 B.V.

-yhtiössä, joka omistaa Pietarissa sijaitsevan Okhta Mall

-kauppakeskuksen, kyproslaiselle Geomare Investments

Limited -kiinteistösijoitusyhtiölle. Myynnin jälkeen SRV

on osainvestoijana kahdessa venäläisessä kauppakes-

kusprojektissa, Pearl Plazassa ja 4Dailyssa, osakkuus-

yhtiöidensä kautta. Sen lisäksi SRV:llä on Venäjällä yksi

tonttiomistus. SRV jatkaa aktiivisesti neuvotteluja, joilla

yhtiö tähtää loppujen Venäjällä sijaitsevien omaisuuse-

riensä myyntiin.

Muut omistukset

SRV omistaa Tampereen areenasta 5 prosenttia ja Tam-

pereen Kansi ja Areena -hankkeen muista osista 8,33

prosenttia. SRV:n omistama Porvoon Ratsumestarinkatu

6:ssa sijaitseva liikekiinteistö myytiin toisen vuosineljän-

neksen aikana.

Osa hallituksen toimintakertomusta

OMA HENKILÖSTÖ

Turvallinen työpaikka, hyvinvointi,

koulutus ja kehittyminen, hyvä

ilmapiiri, hyvä maine, toimitaan

oikein, taloudellinen suorituskyky

ja vakaus

TOIMIALAN

YHTEISTYÖELIMET

Alalle yhteisten asioiden edistäminen,

tulevaan lainsäädäntöön vaikutta-

minen

ASIAKKAAT

Asiakaskokemus, laatu, juuri

meille oikea, toiminnan jous-

tavuus, ostamisen helppous

ja turvallisuus, ennakoi-

tavuus, sijainti, palvelut,

tuotto, hyvä brändi, maine,

ekologisuus, eettisesti kes-

tävä toiminta, taloudellinen

suorituskyky ja vakaus

HALLITUS JA JOHTO

Osakkeen arvon kehitys, maineen ja

brändin suojeleminen ja rakenta-

minen, riskienhallinta, taloudellinen

suorituskyky ja vakaus

YHTEISTYÖ

KUMPPANIT

Luotettavuus

kumppanina, reilu

kilpailu, hyvä maine,

kiinnostavat hyvät

hankkeet, taloudel-

linen suorituskyky ja

vakaus

MEDIA

Tieto, kiinnostavat asiat ja aiheet,

läpinäkyvyys, avoimuus, nopea

vastaaminen, tavoitettavuus, vastaus

kysymyksiin, ratkaisu ongelmiin

VIRANOMAISET,

KUNNALLISET

JA POLIITTISET

PÄÄTTÄJÄT

Asiatieto, perustelut,

asiantuntemus,

tehokkuus, laadukas

toteutus, eettisesti

kestävä toiminta, yhteis-

kunnallisten ongelmien

ratkaiseminen

OSAKKEENOMISTAJAT

Osakkeen arvon kehitys, maineen ja

brändin suojeleminen ja rakentami-

nen, riskienhallinta, ESG-vaatimukset,

taloudellinen suorituskyky ja vakaus

PAIKALLISYHTEISÖT

JA TYÖMAIDEN

NAAPURIT

Reilu naapuri, vähäiset vai-

kutukset arkeen, pysyminen

ilmoitetuissa työajoissa ja

aikataulussa, vaaran, häiriön,

melun ja raskaan liikenteen

minimointi, ajantasaisen tie-

don aktiivinen jakaminen, siisti

työmaa ja ympäristö, vapaat

kulkuväylät

KANSALAISJÄRJESTÖT,

SUURI YLEISÖ

Asiatieto, perustelut, asiantuntemus,

yhteiskunnallisten ongelmien rat-

kaiseminen, avoin tiedon jakaminen,

eettinen toiminta

SIDOSRYHMIEN ODOTUKSET SRV:LLE

Sidosryhmäyhteistyö

SRV:n toiminnalla on merkittäviä yhteiskunnallisia vaiku-

tuksia. Sidosryhmille on yhä tärkeämpää, että yrityksillä

on voiton tavoittelun lisäksi tavoitteita, jotka vaikuttavat

yhteiskunnassa myönteisesti. Olemme tunnistaneet

merkittävimmät sidosryhmämme ja heidän odotuksen-

sa SRV:tä kohtaan.

Vuoden aikana välitimme tietoa osakkeenomistajil-

lemme ja institutionaalisille sijoittajillemme osavuosikat-

sauksien, pörssitiedotteiden ja sijoittajauutisten kautta

sekä verkkosivuillamme osoitteessa srv.fi/sijoittajat.

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous 2022 järjes-

tettiin 28.3.2022 ja ylimääräinen yhtiökokous 30.5.2022.

SRV:n edustajat olivat myös yhteydessä sijoittajiin, me-

dian edustajiin ja analyytikoihin etäyhteyksin järjestetty-

jen osavuosikatsaustilaisuuksien välityksellä. Sijoittajien

vastuullisuuteen liittyvät tiedustelut koskivat muun

muassa hankkeiden vastuullisuuden konkreettista to-

teuttamista työmaatasolla ja taksonomianmukaisuutta.

Palvelimme vuoden aikana median edustajia

lukuisissa rakennusalaan ja hankkeisiimme liittyvissä

kysymyksissä, ja olimme aktiivisesti yhteydessä me-

diaan tuomalla esiin hankkeidemme yhteiskunnallisia

vaikutuksia.

Olemme jatkaneet asiakkaidemme järjestelmällistä

kuuntelemista vuoden aikana säännöllisten tapaamis-

ten, hankeprosessien mukaisten kokousten ja sään-

nönmukaisten asiakastyytyväisyyskyselyiden kautta.

Asiakaskokemus näkyy strategiassamme vahvana

teemana elinkaariviisauden rinnalla ja asiakaslupauk-

semme ”Kuuntelemalla rakennamme viisaasti” yhdistää

elinkaariviisaan strategiamme sekä kysymisen ja kuun-

KEHITÄMME

TOIMINTAAMME

SÄÄNNÖLLISEN

SIDOSRYHMÄ-

YHTEISTYÖN KAUTTA

Osa hallituksen toimintakertomusta

tuimme myös aktiivisesti eri markkinavuoropuheluihin

ja kaupunkien järjestämiin tapahtumiin ja infoihin sekä

olimme osaltamme vuorovaikuttamassa alan kehittymi-

seen ja päätöksentekoon, esimerkiksi lakiuudistuksiin ja

sääntelyyn. Lisäksi SRV:n johto tapaa säännöllisesti eri

kaupunkien johtoa.

Työmaidemme naapuruston huomioimme tiedot-

tamalla työmaiden vaikutuksista kuten muuttuneista

liikennejärjestelyistä työmaiden ympärillä tai melua

aiheuttavista työvaiheista. Vuonna 2022 järjestimme

esimerkiksi sivistys- ja hyvinvointikeskus Wintterin työ-

maalla Uudessakaupungissa myös erillisen turvavartin

viereisen koulun oppilaille.

Teemme aktiivisesti yhteistyötä oppilaitosten ja

opiskelijoiden kanssa. Vuonna 2022 käynnistimme

työelämäyhteistyösopimuksen Metropolia ammattikor-

keakoulun kanssa sekä sitouduimme aiesopimuksella

Novia ammattikorkeakoulun edistämään puuraken-

tamisen kehittämisohjelmaan. Lisäksi osallistuim-

me opiskelijajärjestöjen järjestämiin tapahtumiin ja

yritysmessuille sekä mahdollistimme työmaavierailuita

kohteisiimme.

Järjestimme omalle henkilöstöllemme vuoden ai-

kana yhteensä seitsemän henkilöstötilaisuutta, ja niiden

lisäksi teimme henkilöstölle webcasteja ajankohtaisista

aiheista. Koko henkilöstön tilaisuuksien lisäksi jokaises-

sa yksikössä järjestettiin henkilöstön säännönmukaisia

kvartaali-, kuukausi-, ja viikkokohtaisia tapaamisia johta-

misprosessiemme mukaisesti.

HALUAMME, ETTÄ

MAHDOLLISIMMAN

MONELLA ON

MAHDOLLISUUS

VAIKUTTAA

SIIHEN, MILLAISTA

TULEVAISUUTTA

RAKENNAMME

telemisen toimintamallimme. Vuonna 2022 panostimme

erityisesti asiakaslupauksen sisäisen tunnettuuden vah-

vistamiseen tavoitteenamme sisällyttää se ohjenuoraksi

kaikkeen tekemiseemme.

Kuuntelemme laajasti sidosryhmiämme ja an-

namme niin kaupunkien asukkaille kuin alan toimijoille

mahdollisuuden kertoa oman näkemyksensä kestävästä

rakentamisesta. Vuodesta 2021 alkaen olemme tarjon-

neet mahdollisuuden liittyä SRV:n Suunnannäyttäjät-di-

gitaaliseen foorumiin, jotta mahdollisimman monella

olisi mahdollisuus vaikuttaa siihen, millaista tulevai-

suutta rakennamme. Vuoden 2022 aikana saimme

Suunnannäyttäjiltä pihasuunnitteluun, tulevaisuuden

toimistoon, kestävään kotiin ja hyvinvointiin toimistossa

liittyviä näkemyksiä.

SRV:n Nuorisopaneeli, jonka jäseninä toimivat kau-

punkien kehittämisestä ja tulevaisuuden rakentamisesta

kiinnostuneet nuoret, aloitti toimintansa vuonna 2020.

Nuorisopaneeli kokoontui vuoden 2022 aikana kolme

kertaa. Aiheina olivat muun muassa elinkaariviisaus,

asumisen kestävät ratkaisut sekä rakennusalan tarjoa-

mat työskentelymahdollisuudet.

Alihankkijoita ja toimittajia tavattiin kahdenvälisis-

sä neuvotteluissa, joissa aiheina olivat erityisesti työpe-

räisen hyväksikäytön estäminen ja vastuullisten toi-

mintatapojen edistäminen toimialalla. SRV:n keskeisille

toimitilojen tuotannon sopimuskumppaneille pidettiin

turvallisuuspäivä, jossa tavoitteena oli lisätä tietoisuutta

ja luottamusta eri toimijoiden välillä turvallisuuskulttuu-

rin edistämiseksi.

Pidämme säännöllisesti yhteyttä eri kaupunkien

maankäyttö- ja kaavoitusyksiköiden johtoon ja kokoon-

nuimme myös vuonna 2022 säännöllisesti ajankoh-

taispalavereihin. Lupaviranomaisten kanssa kävimme

lukuisten hankkeiden osalta erilliskeskusteluja. Osallis-

Osa hallituksen toimintakertomusta

Strategian toteutuminen

SRV:n strategia vuosille 2021–2024:

Elinkaariviisasta todellisuutta

rakentamassa

Vuoden 2021 helmikuussa SRV julkaisi uuden strategian-

sa ja pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteensa vuosille

2021–2024. SRV:n strategia tähtää pitkäjänteisen kilpai-

luedun kehittämiseen, erinomaiseen asiakaskokemuk-

seen, elinkaaren aikaisten palvelujen mahdollisuuksien

avaamiseen sekä kannattavuuden parantamiseen ja

velkaantuneisuuden laskuun.

SRV:n strategia vastaa toimintaympäristön merkit-

tävimpiin haasteisiin: ilmastonmuutoksen kiihtymiseen

sekä kaupunkien kasvuun ja tiivistymiseen. Pyrkimyk-

senämme on asiakkaitamme ja muita sidosryhmiämme

kuunnellen rakentaa elinkaariviisaasti niin, että kestävä

rakentaminen luo turvaa vuosiksi ja sukupolviksi eteen-

päin. SRV:n strategia lähtee rakennetun ympäristön

kehittämisestä siten, että koko elinkaari on huomioitu.

Kutsumme tätä elinkaariviisaudeksi. Se tarkoittaa, että

optimoimme aina rakennuksen ympäristöjalanjäljen,

tilojen käyttäjien hyvinvoinnin sekä kustannukset pitkällä

aikavälillä.

Yhtiöllä on strateginen kärkiohjelma, joka tuo

elinkaariviisauden osaksi kaikkea rakentamista. Tämä

mahdollistaa yhtiön asiakkaille turvalliset ja kestävät rat-

kaisut arvonluonnissa pitkällä aikavälillä, uudistaa SRV:n

tapaa toimia sekä viitoittaa toimialan tulevaisuutta.

Kärkiohjelman lisäksi kannattavuuden parantumi-

nen, velkaisuusasteen alentaminen ja asiakaskokemuk-

sen kehittyminen varmistetaan kolmella strategisella

ohjelmalla:

• Toiminnan tehostaminen koko rakentamisen

ketjussa

• Johtava markkina-asema toimitilamarkkinoilla

• Asuntorakentaminen kannattavuuden kärkenä

Strategiset kehitysohjelmat 2022

Vuonna 2022 kehitystyötä jatkettiin strategisten ohjelmi-

emme mukaisesti.

Kärkiohjelma: Arvoa elinkaariviisaalla rakentamisella

Elinkaariviisauden määrätietoinen kehittäminen jatkui

vuonna 2022, rakensimme elinkaariviisauden positiivisia

vaikutuksia niin ympäristölle, ihmisille kuin taloudellisen-

kin arvonluonnin kannalta. Vuoden aikana kaikki työ-

maamme siirtyivät päästöttömiksi, jatkoimme elinkaari-

viisaiden konseptiemme kehittämistä sekä hankkeiden

toteuttamista ja uudistimme raportointiamme taksono-

mia-järjestelmän mukaiseksi.

SRV:n työmaat siirtyivät päästöttömiksi vuoden

2022 alusta lähtien. Tämä on merkittävä askel mat-

kallamme kohti elinkaariviisasta tulevaisuutta. Päätös

kosketti kaikkia yhtiön työmaita ja sitoumus on tässä

laajuudessa ollut ensimmäinen rakennusalalla. Kaikki

käytettävä sähkö on hiilineutraalia, eli uusiutuvaa tai

päästötöntä energiaa. Lämmityksessä käytetään hiili-

neutraalia lämmitystä aina, kun sitä on saatavilla. Kaikkia

päästöjä emme kuitenkaan pysty poistamaan. Istu-

tamme jäljelle jääviä päästöjä vastaavan määrän puita

hiilinieluksi, jolloin saavutamme nettopäästöttömyyden.

Vähensimme päästöjämme 75 %:a vuoden 2022 aikana

ja istutimme puita 5000 tCO2 -päästöjen verran.

Kehitimme ja kirkastimme elinkaariviisauden

konseptiamme vakioimalla eniten arvoa tuottavat

ratkaisut tuotantoomme. Parhaat ratkaisut löydettiin

kuuntelemalla asiakkaitamme, punnitsemalla ympäris-

töhyötyjä elinkaariarviointien avulla sekä huomioimalla

vaikutukset taloudelliseen arvoon elinkaarikustannuksia

tarkastelemalla. Uudistunut elinkaariviisauden konsepti

otettiin laajasti käyttöön ja kaikki vuonna 2022 suun-

nitellut hankkeet suunniteltiin konseptia hyödyntäen.

Elinkaariviisaus näkyy siis kattavasti SRV:n tulevassa

tuotannossa.

Konseptiimme kuuluu hyvillä sijainneilla, sujuvien

liikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä olevat kohteet,

joissa on A-energialuokka sekä mahdollisuuksien

mukaan uusiutuvaa energiantuotantoa. Maalämpöä

ja aurinkosähköä hyödynnetään suurimmassa osassa

kohteitamme. Tärkeässä osassa ovat myös ihmisten

hyvinvointia edistävät ratkaisut, jotka näkyvät muun

muassa miellyttävinä sisäolosuhteina, valoisuutena

ja vehreän elinympäristön luomisena. Vehreä elinym-

päristö edistää myös luonnon monimuotoisuutta.

Käyttäjien kestävän arjen helppous on huomioitu

tekemällä kestävä liikkuminen ja jätteiden lajittelu

sujuvaksi, sekä tuomalla rakennuksiin jakamistalou-

den palveluita.

Taloudellisen arvon säilymistä turvaamme ym-

päristöluokituksilla, helpolla huollettavuudella sekä

muuntojoustavuudella. Konseptin kirkastamisen ja

vakioimisen lisäksi katsoimme pitkälle tulevaan ja

teimme visiotyötä tulevaisuuden elinkaariviisaista

rakennuksista.

ELINKAARIVIISAS

RAKENTAMINEN LUO

TURVAA VUOSIKSI

JA SUKUPOLVIKSI

ETEENPÄIN

Osa hallituksen toimintakertomusta

Toiminnan tehostaminen koko rakentamisen ketjussa

Vuonna 2022 jatkoimme systemaattista työtä pro-

jektiemme toiminnan tehostamiseksi. Monipuoliset

kehitystoimenpiteet ovat olleet tehokkaita ja olemme

onnistuneet parantamaan projektiemme hallinta-astetta

sekä projektikatetta useissa projekteissa. Lisäksi tehok-

kaalla hankinnalla ja suunnittelun johtamisella olemme

pystyneet torjumaan merkittäviä markkinoista johtuvia

rakennuskustannusten nousuja.

Vuoden aikana otimme käyttöön tahtituotannon

valikoiduilla työmailla. Tahtituotannon avulla nopeutam-

me työvaiheiden läpimenoaikoja ja saamme jatkuvaa

tilannekuvaa tuotannon etenemisestä. Lisäksi olemme

jatkaneet riskienhallintatyön kehittämistä. Uudistimme

riskienhallintaprosessimme tukemaan strategiaamme

sekä sisäistä tarkastusta yhä tiiviimmin.

Olemme laajentaneet tietomallien hyödyntämistä

koko konsernissa ja vuoden aikana kehitimme työmai-

den käytössä olevia tietomallityökaluja ja niiden ohjeis-

tuksia muun muassa määrälaskentaa ja talotekniikan

aikataulujen hallintaa varten. Lisäksi otimme käyttöön

uusia digitaalisia tilannekuvia tukemaan projektien

poikkeamahallintaa. Reaaliaikaisen projektien tilanne-

kuvan seurannalla saamme ymmärryksen projektiemme

tilanteesta ja voimme puuttua poikkeamiin. Uudistusten

myötä olemme onnistuneet parantamaan projektiemme

hallinta-astetta.

Johtava markkina-asema toimitilamarkkinoilla

Vuonna 2022 jatkoimme määrätietoista työtämme saa-

vuttaaksemme johtavan aseman toimitilamarkkinoilla.

Onnistuimme voittamaan useita merkittäviä hankkeita

sekä julkiselta että yksityiseltä sektorilta.

Veimme eteenpäin ja loimme uusia käytäntöjä

yhteistoiminnalliseen toimintamalliimme, SRV Malliin.

Veimme SRV Mallia entistä tiiviimmin myös omakehit-

teisten hankkeittemme prosessiin. Kehitimme kaupal-

lista toimintaamme eri tavoin. Veimme tarjoustoimin-

taamme sisällön, prosessien ja materiaalien osalta yhä

tasalaatuisemmaksi ja koulutimme henkilöstöämme

kaupallisuuden tiimoilta.

Tuotteistimme elinkaariviisauden konseptit toi-

mistoille, logistiikkarakennuksille ja kouluille. Kehitimme

erityisesti hiilineutraalia energiajärjestelmää, rakennuk-

sen muuntuvuutta eri käyttötarkoituksiin sekä rakennuk-

sen pitkäaikaiskestävyyttä. Elinkaariviisas toimistomme

tuottaa jopa 60 % vähemmän päästöjä kuin tyypillinen

toimistorakennus.

Lisäksi panostimme asiakasymmärrykseen ja sitä

kautta asiakaskokemukseen kaikissa hankkeissamme

sekä koulutimme henkilöstöämme toimimaan asiakaslu-

pauksemme mukaisesti erilaisissa hankkeissa.

Asuntorakentaminen kannattavuuden kärkenä

Tavoitteemme on nostaa asuntorakentamisen kannat-

tavuutta tehostamalla toimintaamme. Vuoden 2022

aikana jatkoimme johtamisen ja projektien ohjauksen

kehittämistä asuntorakentamisessa. Uudistimme

projektien kannattavuuden ohjausta rakennuttamis-

vaiheessa ja tiukensimme hankkeiden valintakritee-

rejä. Lisäksi kehitimme projektiemme kuukausittaisen

ennustamisen ja raportoinnin mallia, jotta saamme

paremman tilannekuvan käynnissä olevista projek-

teistamme.

Veimme asuntokonseptia eteenpäin keskittyen

kestävään arkeen. Asuntokonseptissamme on esimerkik-

si monikäyttöisiä tiloja, sujuva seitsemän jakeen lajittelu

sekä kestävät materiaalit. Lisäksi kotimme kannustavat

jakamistalouteen tavaralainaamoilla. Konseptissamme

on mahdollisuus ostaa uusiutuvaa energiaa myös palve-

luna, jolloin investointi ja laitteiston toiminta eivät kuormi-

ta taloyhtiötä. Kaikki uudet elinkaariviisaat kotimme ovat

energiatehokkaita A-luokan taloja ja tuottavat noin 50 %

vähemmän päästöjä kuin tyypillinen asuinrakennus.

Kehitimme takuutoimintaprosessia tiivistämällä

takuutoiminnan seurantaa, ennustamista ja raportointia.

Vuoden 2022 aikana projektimme luovutettiin pääosin

nollavirheluovutuksina. Luovutusvaiheeseen panosta-

malla olemme luoneet hyvät edellytykset takuutoimin-

tamme onnistumiselle tulevina vuosina.

Jatkoimme kehitystyötä suunnittelun, hankinnan ja

laskennan yhteistyön tiivistämiseksi. Hankinnan katego-

riajohtamisen mallia jalostettiin ja jatkuvalla hankinnan

kehittämisellä olemme hallinneet kustannuksia haasteel-

lisessa markkinatilanteessa.

Päivitimme strategiaamme ja asetimme uudet ta-

loudelliset tavoitteet 2.2.2023. Lue lisää verkkosivuillam-

me osoitteessa www.srv.fi/srv-yhtiona/strategia.

KUTSUMME YHTEIS-

TOIMINNALLISTA

TOIMINTAMALLIA

SRV MALLIKSI

Osa hallituksen toimintakertomusta

Näkymät vuodelle 2023

Liikevaihdon ja tuloksen kehitykseen vuonna 2023 vai-

kuttavat yleisen talouskehityksen lisäksi muun muassa

SRV:n omien hankkeiden luovutuksenmukaisen tulou-

tuksen ajoitus ja tuloutuvan tuotannon määrä, tilaus-

kannan kate ja sen kehittyminen, uusien urakoiden ja

omien hankkeiden käynnistyminen sekä Venäjän Ukrai-

nassa käynnistämä sota ja siihen liittyvät suorat ja epä-

suorat vaikutukset, kuten materiaalikustannukset sekä

materiaalien että työvoiman saatavuus ja kysynnän

muutokset. Kohonnut korkotaso ja inflaatio vaikuttavat

asuntojen ja toimitilojen kuluttaja- ja sijoittajakysyntään

negatiivisesti ja asettavat siten epävarmuutta uusien

hankkeiden arvioituihin aloituksiin. Vuoden 2023 liike-

vaihto tulee koostumaan pääosin yhteistoiminnallisesta

Taloudellinen kehitys

Tilikausi 1.1.–31.12.2022 lyhyesti

• Liikevaihto oli 770,1 (932,6 1–12/2021) milj. euroa.

• Operatiivinen liikevoitto oli 18,9 (5,3) milj. euroa.

• Liikevoitto oli -76,4 (-1,7) milj. euroa. Muun

muassa Venäjällä sijaitseviin omaisuuseriin

ja Fennovoiman omistukseen kohdistuneiden

alaskirjausten, kate-eliminointien purkautumisen

ja ruplan arvon heikentymisen vaikutus oli

yhteensä -92,5 milj. euroa.

• Tulos ennen veroja oli -79,1 (-20,3) milj.

euroa. Alaskirjausten ja ruplan arvon

heikentymisen vaikutus oli -132,7 milj. euroa ja

rahoitusjärjestelyjen vaikutus oli 38,6 milj. euroa.

• Liiketoiminnan ja investointien rahavirta

yhteensä oli -8,0 (76,2) milj. euroa.

• Toisen vuosineljänneksen aikana

toteutettu rahoituksen kokonaisvaltainen

uudelleenjärjestely vahvisti merkittävästi omaa

pääomaa ja vähensi korollista nettovelkaa.

Omavaraisuusaste kasvoi 36,3 (27,4) prosenttiin

ja nettovelkaantumisaste laski 55,1 (103,0)

prosenttiin. Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu

omavaraisuusaste oli 48,2 (32,8) prosenttia ja

nettovelkaantumisaste -7,5 (47,5) prosenttia.

Lainojen kovenanttilaskennan mukainen

omavaraisuusaste oli 48,2 prosenttia.

• Tilauskanta oli kauden lopussa 838,8 (872,3)

milj. euroa. Tammi-joulukuussa uusia sopimuksia

allekirjoitettiin 624,6 (588,6) milj. euron edestä.

Tilauskannan myyty osuus oli 89,2 (91,5)

prosenttia.

• Tulos per osake oli -6,62 (-2,29) euroa.

Tunnusluku on laskettu huomioiden

katsauskauden aikana toteutetut osakeannit,

uusien osakkeiden merkintähinnan vaikutus

ja heinäkuussa toteutettu osakkeiden

yhdistäminen suhdeluvulla 40:1.

Taloudelliset tavoitteet

Strategiaa ja koko SRV:n toimintaa ohjasivat vuonna

2022 helmikuussa 2021 vahvistetut strategiset talou-

delliset tavoitteet vuosille 2021−2024:

• Operatiivinen liikevoitto 6 % jakson loppuun

mennessä.

• Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 vaikutusta

40–60 % jakson loppuun mennessä.

• Yhtiön alentaessa asteittain velkaisuuttaan

SRV ennakoi osinkopolitiikan mukaisesti

maksavansa osinkoa aikaisintaan tilikaudelta

1.1.–31.12.2023. Pidemmän aikavälin tavoitteena

on jakaa osinkoa 30–50 %:a vuosittaisesta

tuloksesta liiketoiminnan pääomatarpeet

huomioiden.

urakoinnista ja sijoittajille myydyistä omakehitteisis-

tä hankkeista. Tilauskanta painottuu vuoden alussa

voimakkaasti suhteessa matalakatteisempaan, joskin

vähäriskisempään, yhteistoiminnalliseen urakointiin,

mistä johtuen vuoden 2023 tuloksen kertymän arvi-

oidaan painottuvan loppuvuoteen. Omaperusteisen

asuntotuotannon osuus liikevaihdosta jää vuonna 2023

pieneksi.

• Konsernin vuoden 2023 liikevaihdon arvioidaan

laskevan vuoteen 2022 verrattuna (liikevaihto

vuonna 2022: 770,1 milj. euroa).

• Operatiivisen liikevoiton arvioidaan olevan

positiivinen, mutta vuoden 2022 operatiivista

liikevoittoa matalampi (operatiivinen liikevoitto

vuonna 2022: 18,9 milj. euroa).

Päivitimme strategiaamme ja asetimme uudet taloudel-

liset tavoitteet 2.2.2023. Lue lisää verkko sivuillamme

osoitteessa www.srv.fi/srv-yhtiona/strategia.

Osa hallituksen toimintakertomusta

Konsernin tunnusluvut

IFRS, milj. euroa / 1−12/2021 Muutos Muutos, %

Omavaraisuusaste, %  

Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16

 

Korollinen nettovelka   - -

Korollinen nettovelka ilman IFRS16

-  - -

Nettovelkaantumisaste, %  

Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16

- 

Sijoitetun pääoman tuotto, % - -

Sijoitettu pääoma   - -

Rakentaminen    

Sijoittaminen   - -

Muut toiminnot ja eliminoinnit    

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16

  - -

Oman pääoman tuotto, % - -

Tulos per osake, eur

- - - 

Kurssi kauden lopussa

  - -

Osakkeiden painotettu lukumäärä katsauskauden lopussa, milj. kpl

 

Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset.

Tunnuslukua on oikaistu osakeannilla sekä yhtiön heinäkuussa 2022 tekemällä osakkeiden yhdistämisellä.

Konsernin avainluvut

IFRS, milj. eur / 1−12/2021 Muutos Muutos, %

Liikevaihto   - -

Rakentaminen   - -

Sijoittaminen    

Muut toiminnot ja eliminoinnit  - 

Operatiivinen liikevoitto    

Rakentaminen    

Sijoittaminen  - 

Muut toiminnot ja eliminoinnit - - -

Operatiivinen liikevoitto, %  

Liikevoitto - - -

Rakentaminen    

Sijoittaminen - - -

Muut toiminnot ja eliminoinnit  - 

Liikevoitto, % - -

Rahoitustuotot ja -kulut, yhteensä - - 

Tulos ennen veroja - - -

Katsauskauden tulos - - -

Katsauskauden tulos, % - - -

Tulouttamaton tilauskanta

  - -

Uudet sopimukset    

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnasta.

Osa hallituksen toimintakertomusta

Tammi–joulukuu 2022

• Konsernin liikevaihto laski 17,4 prosenttia 770,1

(932,6 1−12/2021) milj. euroon. Liikevaihto

sisälsi positiivisen 14,5 milj. euron rakentamisen

kate-eliminoinnin purkautumisen vaikutuksen,

mikä oli seurausta Venäjällä sijaitseviin

omaisuuseriin ja Fennovoiman omistukseen

tehdyistä alaskirjauksista. Sekä toimitila- että

asuntorakentamisen liikevaihto laski.

• Konsernin operatiivinen liikevoitto parani

ja oli 18,9 (5,3) milj. euroa. Rakentaminen-

liiketoiminnan operatiivinen liikevoitto oli 23,3

(14,1) milj. euroa ja Sijoittaminen-liiketoiminnan

0,5 (-4,6) milj. euroa. Rakentaminen-

liiketoiminnan operatiivinen liikevoitto parani

sekä asunto- että toimitilarakentamisessa.

Asuntorakentamisen osalta nousuun vaikutti

omakehitteisen asuntourakoinnin kasvanut

volyymi. Toimitilarakentamisen katetaso parani

volyymilaskusta huolimatta. Vertailukautta

rasitti Tampereen areena -hankkeen tappio.

Sijoittaminen-liiketoiminnan operatiivista

liikevoittoa paransi Porvoossa katsauskauden

aikana myydyn liikekeskuksen myyntivoitto.

• Konsernin liikevoitto oli -76,4 (-1,7) milj. euroa.

Liikevoittoon vaikuttivat mm. Venäjällä sijaitseviin

omaisuuseriin ja Fennovoiman omistukseen

kohdistuneet merkittävät alaskirjaukset,

kate-eliminointien purkautumiset ja ruplan

kurssimuutokset, joiden kokonaisvaikutus oli

92,5 milj. euroa. Alaskirjausten ja kurssierojen

muutoksista aiheutuvat vaikutukset on raportoitu

Sijoittaminen-liiketoiminnassa ja kate-eliminointien

purkautumisten vaikutukset Muut toiminnot ja

eliminoinnit -yksikössä.

• Rahoitustuotot ja -kulut olivat -2,7 (-18,6)

milj. euroa. Nettorahoituskuluihin sisältyi

ei-kassavirtavaikutteisia venäläisten

osakkuusyhtiöiden rahoittamiseen käytettyjen

osakaslainojen alaskirjauksia -41,7 milj. euroa ja

tytär- ja osakkuusyhtiölainojen alaskirjausten

kurssimuutoksesta aiheutuneita kurssieroja 1,5

milj. euroa. Rahoitustuotot sisälsivät 17,1 milj.

euron tuoton, joka syntyi takaisinostetuista

joukkovelkakirjalainoista maksetun hinnan ja

kirjanpitoarvon välisestä erotuksesta. Jäljelle

jääneiden joukkovelkakirjalainojen ehtojen

muutosten tuloksena syntyivät hybridilainat,

joiden käyvän arvon muutoksesta syntyi 22,9

milj. euron rahoitustuotto. Osinko- ja korkotuotot

olivat 1,4 (3,0) milj. euroa, korkojohdannaisten

maksetut korot ja käyvän arvon muutokset olivat

8,2 (1,3) milj. euroa sekä korkokulut -5,7 (-11,0) milj.

euroa, joista aktivoitiin vuoden alusta 0,1 (0,5)

milj. euroa. Näiden lisäksi rahoituskuluihin sisältyi

IFRS 16 vuokrasopimusvelkojen korkoja -4,5 (-5,2)

milj. euroa. Rahoitusjärjestelyistä syntyi 4,4 milj.

euron kulut, joista 3,5 milj. euroa kirjattiin suoraan

oman pääoman vähennykseksi, ja 0,9 milj. euroa

rahoituskuluiksi.

• Konsernin tulos ennen veroja oli -79,1 (-20,3) milj.

euroa.

• Liiketoiminnan rahavirta oli –10,1 (68,9) milj.

euroa ja investointien rahavirta 2,1 (7,2) milj.

euroa. Liiketoiminnan rahavirtaan vaikutti

negatiivisesti vuonna 2020 tehdyn arvonlisäveron

maksujärjestelyn lyhennykset 15,7 milj. euroa.

Maksujärjestelyyn sisältyneet verot on

kokonaisuudessaan maksettu katsauskauden

aikana.

48,2 %

OMAVARAISUUSASTE

(ILMAN IFRS 16)

770,1

MILJOONAA EUROA

LIIKEVAIHTO

18,9

MILJOONAA EUROA

OPERATIIVINEN LIIKEVOITTO

838,8

MILJOONAA EUROA

TILAUSKANTA 31.12.2022

• Omavaraisuusaste oli 36,3 (27,4) prosenttia

ja nettovelkaantumisaste 55,1 (103,0)

prosenttia. Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu

omavaraisuusaste oli 48,2 (32,8) prosenttia ja

nettovelkaantumisaste -7,5 (47,5) prosenttia.

Lainojen kovenanttilaskennan mukainen

omavaraisuusaste oli 48,2 (34,3) prosenttia.

Vuoden ensimmäisellä neljänneksellä

omavaraisuusaste ja nettovelkaantumisaste

heikkenivät voimakkaasti, sillä yhtiö alaskirjasi

taseestaan lähes kaikki Venäjällä sijaitsevat

omistuksensa ja Fennovoima-omistuksensa.

OPERATIIVINEN

LIIKEVOITTOMME

PARANI HAASTAVASSA

MARKKINATILANTEESSA

Osa hallituksen toimintakertomusta

Vuoden toisella neljänneksellä toteutunut

rahoitusjärjestely vastaavasti paransi

omavaraisuusasteen ja nettovelkaantumisasteen

Venäjän Ukrainassa aloittamaa hyökkäyssotaa

edeltänyttä aikaa vahvemmalle tasolle.

• Konsernin tilauskanta oli katsauskauden lopussa

838,8 (872,3) milj. euroa. Tammi-joulukuussa

uusia sopimuksia allekirjoitettiin 624,6 (588,6)

milj. eurolla. Merkittävimpiä uusia hankkeita

olivat Jorvin sairaalan uusi osastorakennus,

240 asuntoa ja päiväkotitilat sisältävä Helsingin

Kalasataman neljäs tornitalo PATRIZIAlle,

Uudenkaupungin sivistys- ja hyvinvointikeskus

Wintteri, WithSecurelle rakennettava pääkonttori

Wood City II, Oulun pääpoliisilaitos ja vankila sekä

Itä-Uudenmaan pääpoliisiasema ja poliisivankila.

Lisäksi katsauskaudella aloitettiin omaperusteinen

asuntokohde Kokardi Helsingin Pasilaan.

Tilauskannan myyty osuus oli 89,2 (91,5) prosenttia.

• SRV on lisäksi julkaissut voitettuja, vielä

tilauskantaan kirjaamattomia hankkeita noin 1,2

miljardin euron arvosta. Niitä ovat muun muassa

Laakson yhteissairaala Helsinkiin, Sammontalo

Lappeenrannassa, Helsingin Kansallismuseon

laajennus sekä asuntokohteita Kojamolle.

Hankkeiden liikevaihdosta valtaosa koostuu

projektinjohto- tai allianssimallilla toteutettavista

urakoista.

• Konsernin osakekohtainen tulos oli -6,62 (-2,29)

euroa. Tunnusluku ja sen vertailutieto on laskettu

huomioiden katsauskauden aikana toteutetut

osakeannit, uusien osakkeiden merkintähinnan

vaikutus ja heinäkuussa toteutettu osakkeiden

yhdistäminen suhdeluvulla 40:1.

400

800

1 200

2018

2019

2020

2021

2022

770,1

932,6

975,5

1 060,9

959,7

Data Table

Legend

Value

2018

959,7

2019

1060,9

2020

975,5

2021

932,6

2022

770,1

Muutos vuodesta 2021: -17,4 %

Liikevaihto (milj. euroa)

Työnumero: 01

2018

2019

2020

2021

2022

36,3

27,4

22,6

21,2

28,5

Data Table

Legend

Value

2018

28,5

2019

21,2

2020

22,6

2021

27,4

2022

36,3

Muutos vuodesta 2021 8,9 prosenttiyksikköä

Omavaraisuusaste (%)

Työnumero: 02

−120

−90

−60

−30

2018

2019

2020

2021

2022

Data Table

Legend

Operatiivinen

Liikevoitto

liikevoitto

2018

−20,0

−19,8

2019

1,6

−93,0

2020

15,8

1,5

2021

5,3

−1,7

2022

18,9

−76,4

Operatiivinen liikevoitto

ja liikevoitto (milj. euroa)

SRV muutti operatiivisen liikevoiton määritelmää vertailukelpoisuuden

ja läpinäkyvyyden parantamiseksi vuoden 2021 raportoinnissa.

Operatiivinen liikevoitto eroaa virallisesta IFRS-liikevoitosta siinä

suhteessa, että siitä on poistettu Venäjän liiketoiminnan rahoituksellisiin

eriin sisältyvät laskennalliset valuuttakurssierot ja niiden mahdolliset

suojausvaikutukset sekä muut vertailukelpoisuuteen vaikuttavat erä.

Operatiivinen liikevoitto Liikevoitto

−20,0

−19,8

1,6

–93,0

15,8

1,5

18,9

-76,4

5,3

−1,7

Työnumero: 03

500

1 000

1 500

2 000

2018

2019

2020

2021

2022

838,8

872,3

1 153,4

1 344,2

1 816,0

Data Table

Legend

Value

2018

1816,0

2019

1344,2

2020

1153,4

2021

872,3

2022

838,8

Muutos vuodesta 2021: -3,8 %

Tulouttamaton tilauskanta

(milj. euroa)

Kauden lopussa.

Työnumero: 04

TILAUSKANTAMME

VAHVISTUI

LOPPUVUONNA

Osa hallituksen toimintakertomusta

Rahoitus ja taloudellinen asema

SRV toteutti suunnitellusti vuoden 2022 ensimmäisellä

vuosipuoliskolla kesäkuussa rahoituksen kokonaisvaltai-

sen uudelleenjärjestelyn Venäjän Ukrainassa käynnistä-

män sodan ja siihen liittyvien taloudellisten pakotteiden

aiheuttamien, Venäjällä sijaitsevien omaisuuserien ja

Fennovoiman omistuksen arvonalentumisten seurauk-

sena. Arvonalentumisilla oli merkittävä vaikutus SRV:n

omaan pääomaan ja omavaraisuusasteeseen, ja uudel-

leenjärjestelyillä vastattiin arvonalentumisten vaiku-

tuksiin oman pääoman merkittävällä vahvistamisella ja

korollisen nettovelan vähentämisellä.

Kesäkuussa toteutunut rahoituksen uudelleenjärjestely

koostui seuraavista toimenpiteistä:

(i) Noin 34,8 milj. euron merkintäoikeusanti yhtiön

osakkeenomistajille. Osakeanti merkittiin täyteen.

(ii) Yhtiön 100 milj. euron vakuudeton kiinteäkorkoinen

joukkovelkakirjalaina (jonka ulkona oleva pääoma

31.12.2022 on 21,1 milj. euroa) ja 75 milj. euron vakuu-

deton kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina (jonka

ulkona oleva pääoma 31.12.2022 on 36,0 milj. euroa)

muutettiin hybridi- ja vaihtovelkakirjalainaehtoisiksi

kirjallisissa menettelyissä. Vaihtovelkakirjalainaehtoi-

suus toteutettiin siten, että joukkovelkakirjalainojen

ehtoja muutettiin sisällyttämällä ehtoihin osakeyh-

tiölain mukainen erityinen oikeus muuntaa joukko-

velkakirjalainoja osakkeiksi, mikäli yhtiö ei lunasta

niitä takaisin ennen 30.6.2026. Lainat arvostettiin

käypään arvoon, joka oli lainaehtojen muutoshetkellä

60 prosenttia lainojen nimellisarvosta. Nimellisarvol-

taan 57,1 milj. euron hybridi- ja vaihtovelkakirjalainois-

ta 34,3 milj. euroa kirjattiin taseessa oman pääoman

ehtoiseksi lainoiksi ja lainojen nimellisarvon ja käyvän

arvon erotus, 22,8 milj. euroa, tuloutettiin muuna ra-

hoitustuottona. Yhtiö teki lainanhaltijoille lainaehtojen

muutosta koskeneen kirjallisen menettelyn aikana

vapaaehtoisen takaisinostotarjouksen 60 prosentin

hintaan nimellisarvosta. Takaisinostotarjouksessa

ostettiin tarjottuja joukkovelkakirjalainoja yhteensä

42,7 milj. euron nimellisarvolla ja niistä maksettiin

25,6 milj. euroa.

(iii) Yhtiön 22.3.2016 liikkeeseenlaskeman pääomaltaan

45,0 milj. euron hybridijoukkovelkakirjan (jonka

ulkona oleva pääoma oli 11,8 milj. euroa) ja yhtiön

23.5.2019 liikkeeseenlaskeman pääomaltaan 58,4

milj. euron hybridijoukkovelkakirjan (jonka ulkona

oleva pääoma oli 3,6 milj. euroa) ehdot muutettiin

kirjallisessa menettelyssä siten, että lainojen pää-

omasta leikattiin 55 prosenttia ja loppuosa pääomas-

ta konvertoitiin osakkeiksi 0,10 euron osakekohtai-

seen merkintähintaan suunnatussa osakeannissa.

22.3.2016 liikkeeseenlasketun hybridijoukkovelkakir-

jalainan ulkona olevasta pääomasta 98,3 prosenttia

ja 23.5.2019 liikkeeseenlasketun hybridijoukkovelka-

kirjalainan ulkona olevasta pääomasta 100 prosenttia

käytettiin suunnatun annin osakkeiden merkintään.

Konvertoimatta jäänyt hybridivelkakirjalainojen

nimellisarvo leikattiin kokonaisuudessaan.

(iv) Yhtiö sopi yhdessä syndikaattiin osallistuvien pank-

kien kanssa sen käytössä olevan maksuvalmius- ja

projektirahoituslimiitin voimassaolon jatkamisesta

12 kuukaudella sekä eräiden muiden muutosten

tekemisestä maksuvalmius- ja projektirahoitusli-

miittejä koskevaan sopimukseen.

Korollinen nettovelka oli katsauskauden lopussa 80,5

(170,0 12/2021) milj. euroa. Korollinen nettovelka pieneni

vertailukauteen verrattuna 89,5 milj. euroa. Ilman IFRS

16:n vaikutusta korollinen nettovelka oli -11,5 (81,0) milj.

euroa ja pieneni 89,5 milj. euroa suhteessa vertailukau-

teen. Yhtiölainojen osuus korollisesta velasta oli 7,4 (18,1)

milj. euroa. Korollisen nettovelkojen määrään vaikutti

merkittävästi kesäkuussa toteutettu merkintäoikeusanti

ja joukkovelkakirjojen osittainen takaisinosto sekä kon-

versio hybridiehtoisiksi.

Katsauskauden lopussa yhtiön omavaraisuusas-

te ilman IFRS 16 vaikutusta oli 48,2 prosenttia (32,8

12/2021) ja nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16

vaikutusta oli -7,5 prosenttia (47,5 12/2021). Rahoitusso-

pimusten kovenanttiehtojen mukainen omavaraisuus-

aste oli 48,2 prosenttia, kun kovenanttilaskennassa

IFRS

Milj. euroa –/ 1–12/2021 muutos, meur

Omavaraisuusaste, %   

Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16

  

Nettovelkaantumisaste, %   -

Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16

-  -

Oma pääoma   -

Sijoitettu pääoma   -

Korollinen nettovelka   -

Korollinen nettovelka, ilman IFRS16

-  -

Korollinen velka   -

josta lyhytaikaista velkaa   -

josta pitkäaikaista velkaa   -

Korollinen velka, ilman IFRS16

  -

Rahavarat   -

Käyttämättömiä sitovia maksuvalmiuslimiittejä ja tililimiittisopimuksia   

Käyttämättömiä heti nostettavissa olevia projektilainoja   -

Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset.

Osa hallituksen toimintakertomusta

on huomioitu omaperusteisten projektien osatuloutus.

Omavaraisuus- ja nettovelkaantumisasteeseen vaikutti-

vat merkittävästi edellä mainitut kesäkuussa toteutetut

rahoitusjärjestelyt.

Yhtiön 30 milj. euron maksuvalmiuslimiitistä oli

katsauskauden lopussa 10 milj. euroa nostettuna ja 20

milj. euroa nostamatta. Yhtiön 40,0 milj. euron sitovas-

ta projektirahoituslimiitistä oli katsauskauden lopussa

käyttämättä 35,8 milj. euroa. Lisäksi yhtiön 63,0 milj.

euron ei-sitova projektirahoituslimiitti oli kokonaan

käyttämättä katsauskauden lopussa. Maksuvalmius- ja

projektirahoituslimiittien eräpäivää jatkettiin osana

edellä mainittua rahoitusjärjestelyä huhtikuulle 2024.

Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden

lopussa 65,9 milj. euroa (100,1 12/2021) koostuen nos-

tamattomista projektilainoista 0,6 milj. euroa, nosta-

mattomasta maksuvalmiuslimiitistä 20,0 milj. euroa

ja rahavaroista 45,3 milj. euroa. Rahoitusreservien

muutokseen vaikuttivat liiketoiminnan ja investointien

rahavirta -8,03 (76,2) milj. euroa, rahoituksen rahavirta

-15,3 (-105,4) milj. euroa ja nostamattomien projektilai-

nojen lasku.

SRV:n rahoitussopimuksissa taloudellisina

kovenantteina ovat omavaraisuusaste, nettovelkaan-

tumisaste, minimikäyttökate, minimikassa sekä eräitä

muita rajoitteita. Rahoitussopimusten kovenanttitasot

määräytyvät kunkin lainasopimuksen allekirjoitushet-

kellä voimassaolleiden laskentaperiaatteiden perusteel-

la. Perustajaurakointikohteiden osatuloutusperiaatteen

mukainen tuloutus ja pääomalainojen sisällyttäminen

omaan pääomaan huomioidaan omavaraisuusaste-ko-

venantin laskennassa. Lisäksi lainasopimuksissa on

joitakin muita poikkeuksia kovenanttien perinteisiin

laskentatapoihin. Rahoitussopimusten olennaiset

kovenantit on esitetty vuoden 2022 vuosikertomuksen

liitteessä 29.

SRV:n sijoitussitoumukset olivat katsauskauden

lopussa 19,6 (21,1) milj. euroa. Sijoitussitoumukset koos-

tuvat sitoumuksista Fennovoimaan ja Tampereen Kansi

ja Areena -hankkeeseen.

SRV altistuu sen venäläisten tytär- ja osakkuus-

yhtiöiden sekä yhteisyritysten kautta ruplan kurssi-

vaihteluille. Katsauskauden laajaan tulokseen ja omaan

pääomaan vaikuttanut muuntoerojen muutos oli -4,3

milj. euroa (1,8 1-12/2021) johtuen Venäjän ruplan hei-

kentymisestä. Konsernin rahoituseriin kirjattujen 1,5 (1,9)

milj. euron ei-kassavaikutteisten valuuttakurssivoittojen

lisäksi osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta -rivi sisäl-

tää ruplan muutoksesta johtuvia ei-kassavaikutteisia

valuuttakurssivoittoja 7,3 (1,6) milj. euroa, jotka johtuvat

pääosin ruplan kurssin heikentymisestä. Kokonaisvaiku-

tus omaan pääomaan ennen arvonalennuskirjauksia oli

8,8 milj. euroa. Valuuttariskipositio on Venäjän alaskir-

jausten johdosta pienentynyt huomattavasti.

Yhtiölle on kertynyt Venäjän omistusten myötä

kumulatiivisesti suoraan omaan pääomaan muuntoero-

na yhteensä -14,9 milj. euroa laajan tuloslaskelman

kautta. Omistuksista luopumisen yhteydessä kertynyt

negatiivinen muuntoero tullaan myöhemmin kirjaamaan

tuloslaskelmassa kuluksi vaikuttaen liikevoittoon, mutta

kirjauksella ei tule olemaan vaikutusta oman pääoman

kokonaismäärään eikä operatiiviseen liikevoittoon.

ONNISTUNEEN

RAHOITUS JÄRJESTELYN

SEURAUKSENA OLEMME

KÄYTÄNNÖSSÄ

NETTOVELATON YHTIÖ

Osa hallituksen toimintakertomusta

Muu kuin taloudellinen kehitys vuonna 2022

Vastuullisuuden johtaminen ja

hallinnointimalli

Vastuullisuuden johtaminen

SRV:n vastuullisuutta johtaa hallitus, joka käsittelee

vastuullisuuteen liittyviä asioita säännöllisesti ja päättää

yhtiön pitkän aikavälin tavoitteista. Vastuu vastuullisuus-

työstä on toimitusjohtajan johdolla SRV:n johtoryhmällä.

Vastuullisuustyön operatiivinen johtaminen on yhtiön ke-

hitysjohtajan vastuulla. Tarkempia johtamiskäytäntöjä eri

vastuullisuuden osa-alueilla kuvataan seuraavissa luvuissa.

Vastuullisuus on integroitu osaksi johtamisjär-

jestelmäämme, joka pohjautuu ISO 14001 -ympäris-

töjärjestelmään, ISO 45001 -työterveys- ja -turvalli-

suusjärjestelmään sekä ISO 9001 -laatujärjestelmään.

Johtamisjärjestelmän osana toimivat johtamisen

prosessit, tukiprosessit ja liiketoiminnan ydinprosessit,

joihin esimerkiksi EU:n kestävän rahoituksen luokitte-

lujärjestelmän taksonomian edellyttämä raportointi on

viety vuoden 2022 aikana.

Vastuullisuutta ohjaavat periaatteet

Eettiset toimintaohjeet määrittelevät periaatteet, joiden

mukaisesti SRV:llä tehdään päätöksiä ja toimitaan kai-

kissa tilanteissa. SRV edellyttää myös, että kolmannet

osapuolet, kuten alihankkijat ja muut yhteistyökumppa-

nit, sitoutuvat eettisiin toimintaohjeisiin.

Vastuullisuustyötä ohjaavat laatupolitiikka, ympä-

ristöpolitiikka, työterveys- ja turvallisuuspolitiikka sekä

hankintapolitiikka. Käytännön ohjeet täydentävät ja

tarkentavat eettisissä toimintaohjeissa ja yhtiön politii-

koissa tehtyjä linjauksia.

SRV on määritellyt YK:n kestävän kehityksen 17

tavoitteesta (United Nations’ Sustainable Development

Goals (SDG)) yhdeksän keskeistä tavoitetta osaksi vas-

tuullista toimintaansa. Valitut SDG:t on integroitu myös

SRV:n strategisiin ohjelmiin, ja niistä löytyy lisätietoa

SRV:n verkkosivuilta. SRV tukee lisäksi ILO:n (Interna-

tional Labour Organization) kansainvälisiä työelämän

suosituksia ja yleissopimuksia.

Vastuullisuus korostuu toimintaympäristön

muutoksessa

Kestävyys vaikuttaa entistä voimakkaammin rahoi-

tuksen hintaan ja saatavuuteen ja ESG (Environment,

Social ja Governance)- ja EU:n taksonomia raportoinnin

merkitys korostuu. Kestävä kehitys näkyy myös kansal-

lisessa sääntelyssä. Uudessa kaavoitus- ja rakentamis-

lain lausuntoversiossa hiilijalanjäljen laskenta on lisätty

uutena säätelykehikkoon.

SRV on aktiivisesti mukana eri toimijoiden ohella

kehittämässä raportoinnin läpinäkyvyyttä sekä vuorovai-

kutusta viranomaisten kanssa. Esimerkkinä tällaisesta

toiminnasta on muun muassa Rakennusteollisuus RT:n

koordinoimat Taksonomia-, Kestävän rakentamisen ja

Työturvallisuuden-ryhmä, sekä Suomen Green Building

Councilin (FiGBC) #BuildingLife-aloite. Lisäksi SRV

osallistui alan kehittämiseen tekemällä tiivistä yhteistyö-

tä muiden alan toimijoiden kanssa. SRV on myös Finnish

Business and Societyn jäsen.

SRV arvioi lisäksi toimintaympäristönsä merkittäviä

riskejä ja mahdollisuuksia säännöllisesti osana yhtiön

riskienhallintaprosessia. Ilmastoriskit ja ilmastonmuu-

toksen tuomat uudet mahdollisuudet arvioitiin Task

VASTUULLISUUS-

OHJELMAMME

KESKITTYY ASIOIHIN,

JOILLA ON SUURIN

VAIKUTUS

VASTUULLISEEN

LIIKETOIMINTAAMME,

YHTEISKUNTAAN

JA YMPÄRISTÖÖN

Osa hallituksen toimintakertomusta

force for Climate-related Financial Disclosure (TCFD):n

mukaisesti vuonna 2022 ja sen mukainen analyysi on

esitetty osiossa Riskit ja riskienhallinta.

Vastuullisuuden olennaiset teemat

Vuosikertomus kattaa SRV:n olennaisimmat vastuul-

lisuusohjelman mukaiset vastuullisuusaiheet vuodel-

ta 2022. Raportissa huomioimme SRV:n toiminnan

yhteiskunnalliset vaikutukset sekä sidosryhmiemme

näkemykset. Liiketoimintamme vaikutukset yhteiskun-

taan ja sidosryhmille on kuvattu arvonluontimallissa

ja olemme huomioineet ne pohjana olennaisuustyölle.

Olennaiset teemat on määritetty henkilöstökyselyn ja

sidosryhmäkeskustelujen pohjalta.

Vastuullisuustyössä otettiin merkittäviä askeleita

vuoden 2022 aikana. Olemme vieneet turvallisuus-

kulttuuria eteenpäin vahvistamalla yleisesti riski-

enhallinnan osaamista ja ennakoivia toimenpiteitä.

Vuoden 2022 alusta lähtien SRV:n työmaat ovat olleet

nettopäästöttömiä oman energianhankinnan osalta ja

SRV:lle keskeiset YK:n kestävän

kehityksen tavoitteet.

päätös on tässä laajuudessaan ensimmäisenä raken-

nusalalla. Lanseerasimme myös biodiversiteettitavoit-

teet sekä pitkän aikavälin tavoitteen olla hiilineutraali

yhtiö vuoteen 2030 mennessä.

Vuonna 2022 kehitettiin ESG-pohjainen rapor-

tointimalli ja raportoimme ensimmäistä kertaa EU:n

taksonomiaa koskevan raportoinnin yhteydessä takso-

nomianmukaisuudesta.

Hallituksen toimintakertomuksesta löytyy kirjan-

pitolain vaatimusten mukainen selvitys henkilöstöasioi-

hin, sosiaaliseen vastuuseen, ihmisoikeuksiin, ympä-

ristö- ja ilmastoasioihin sekä lahjontaan ja korruptioon

liittyvistä asioista sekä muu kirjanpitolain mukaisesti

raportoitava tieto. Olemme sitoutuneita raportoimaan

Task Force on Climate-related Financial Disclosures

(TCFD) -suositusten jaGlobal Reporting Initiative (GRI)

- viitekehyksen mukaisesti. Kuvaus TCFD:n mukaisesta

ilmastoriskien arvioinnista löytyy kohdasta Riskit ja

riskienhallinta.

USKOMME, ETTÄ

KESTÄVÄSTI JA

KUUNNELLEN TEHTY

RAKENTAMINEN VOI

PARANTAA IHMISTEN

ELÄMÄÄ JA YMPÄRISTÖÄ

Osa hallituksen toimintakertomusta

Ympäristövastuu

SRV:n ympäristötoiminnan lähtökohta on sitoutuminen

lakien noudattamiseen, ympäristönsuojeluun, toiminnan

kehittämiseen ja tason jatkuvaan parantamiseen ISO

14001 -standardin mukaisen ympäristöjärjestelmän

avulla.

SRV:n ympäristövaikutukset

SRV:n merkittävimmät ympäristövaikutukset aiheutuvat

rakennusjätteistä ja energiankulutuksesta sekä maan-

käytön muutoksista. Muita ympäristövaikutuksia ovat

melu, pöly, tärinä, veden- ja materiaalien kulutus sekä

kuljetukset. Hule- ja kaivantovesien sekä kemikaalien

hallinta on avainasemassa ympäristön pilaantumisen

estämiseksi.

Ilmasto-olosuhteiden vuoksi eniten energiaa kuluu

lämmitykseen, jossa on rakennustoiminnan suurin

päästöjen pienentämisen potentiaali. Kiertotalouden

edistäminen ja jätteiden lajittelu ovat yksi SRV:n ympä-

ristötoiminnan päätavoitteista.

SRV:n merkittävimmät välilliset ympäristövaiku-

tukset syntyvät rakennusmateriaalien valmistuksesta ja

lopputuotteen, eli rakennusten ja infran, käytöstä sekä

lopulta purkamisesta.

Rakentaminen vaikuttaa lähiympäristöön ra-

kentamisprosessin aikana, mutta myös välillisesti

muodostaen uusia pitkäaikaisia ympäristöjä. Suun-

nitteluratkaisuilla voidaan vaikuttaa vesien hallintaan,

luoda monimuotoisempia elinympäristöjä, parantaa

viihtyisyyttä, ilmanlaatua ja lämpöolosuhteita sekä

varautua muuttuviin olosuhteisiin. Hankekehityksen

toiminnan ja elinkaariviisaan konseptin kautta SRV:llä

on mahdollisuus edistää ympäristön ja ihmisen kan-

nalta kestävien, terveellisten ja viihtyisien yhdyskun-

tien suunnittelua.

Ympäristövastuun toimintatapamme

SRV:n ympäristöpolitiikka ohjaa sekä omaa että yhteis-

työkumppaneiden toimintaa hiilineutraaleihin ja ympä-

ristöystävällisiin ratkaisuihin.

Ympäristöasioiden johtamisen yleiset toimintaperi-

aatteet on kuvattu ympäristöjohtamisen käsikirjassa ja

ympäristötoiminnan ohjeissa. SRV:n eettiset toiminta-

ohjeet ja urakkaohjelma kumppaneille ja aliurakoitsijoille

sisältävät heille suunnatut vaatimukset. Myös hankinta-

politiikkamme ottaa kantaa hankintojen ympäristövas-

tuullisuuteen.

Vuoden 2022 ympäristövastuun toimenpiteet ja

edistyminen

Vuonna 2022 jatkettiin kehitystä kohti vähäpäästöisem-

pää toimintaa ja heti vuoden alusta siirryttiin siirtymällä

nettopäästöttömiin työmaihin. Kesällä koko SRV siirtyi

nettopäästöttömäksi. Uutta elinkaariviisasta strategiaa

toteutettiin konsepteja kehittämällä, luomalla toiminta-

ohjeita esimerkiksi luonnon monimuotoisuuden edis-

tämiseksi ja ottamalla ympäristöohjelmaan enemmän

elinkaariviisauden mittareita. Rakennustemme hiilikä-

denjälkeä olemme lisänneet puun, aurinkopaneelien ja

kierrätettyjen materiaalien käytöllä.

Yhteistyökumppaneiden kanssa käynnistettiin pro-

jekteja liittyen jätevirtojen hyödyntämiseen ja infratyö-

mailla pilotoitiin maamassojen seurannan automatisoin-

tia. Ympäristöraportointijärjestelmä uudistettiin vuonna

2022.

Jätemäärän vähentämiseen ja jätteiden lajitte-

luun työmaalla on panostettu jo pitkään. Syntypaikka-

lajitteluaste kuvaa jätehuollon tunnusluvuista parhai-

ten työmaan toimintaa ja tavoitteena on vuoden 2022

alusta ollut nostaa se kaikissa projekteissa vähintään

70 %:iin. Rakennusjätteen osalta luku oli vuonna 2022

Pyrimme minimoimaan haitallisia

vaikutuksia ympäristöön kuuden YK:n

kestävän kehityksen tavoitteen (SDG:t)

mukaisesti.

Rakennusjätteen hyötykäyttöaste

(%)

100

Data Table-1

Legend

Value A

Value B

Value C

2020

2021

2022

Hyötykäyttöaste Kierrätetty materiaalina (%)

2021

2022

2020

Suomen työmailla. Raportoidut määrät eivät sisällä

purkujätteitä eivätkä irrotettuja maa- ja kiviaineksia.

Hyödynnetty energiantuotannossa (%)

Työnumero: 17

Rakennusjätemäärä (1 000 tonnia)

Legend

Raken

nusse

kajäte

Puu

Betoni

Metall

Kipisi

Energi

ajäte

Muu

Vaaral

linen

jäte

Yhtee

nsä

2020

6,3

5,6

4,1

1,2

0,7

0,4

1,1

0,1

20,6

2021

6,1

4,4

3,1

0,9

0,8

0,3

0,7

16,3

2022

3,3

0,9

0,3

0,2

0,1

12,5

2021

2022

2020

19,5

16,3

12,5

Työnumero: 20

Uusi

Rakennussekajäte

Puu

Betoni

Metalli

Kipsi

Pahvi ja Muovi

Asfaltti

Energiajäte

100

2020

2021

2022

Data Table

Legend

Lajitteluaste

tavoite

2020

67,0

2021

2022

67,6

Rakennusjätteiden lajitteluaste

(%)

Syntypaikkalajitteluaste Tavoite

67,0

62,0

67,6

Työnumero: 18

Suomen työmailla lajitellun jätteen osuus.

Raportoidut määrät eivät sisällä purkujätteitä

eivätkä maa-ainesjätteitä.

70,0

2021

2020

Osa hallituksen toimintakertomusta

 

SRV:n taksonomiakelpoinen osuus

tilikauden kokonaisliikevaihdosta (%)

 

SRV:n ei-taksonomiakelpoinen osuus

tilikauden kokonaisliikevaihdosta (%)

 

SRV:n taksonomianmukainen osuus

tilikauden taksonomiakelpoisesta

liikevaihdosta (%)

 N/A

SRV:n ei-taksonomianmukainen osuus

tilikauden taksonomiakelpoisesta

liikevaihdosta (%)

 N/A

SRV:n taksonomiakelpoiset

pääomamenot (CapEx) tilikauden

kokonaispääomamenoista (%)

 

SRV:n taksonomiakelpoiset

toimintamenot (OpEx) tilikauden

kokonaistoimintamenoista (%)

 

67,6 %. Hyötykäyttö- ja kierrätysaste ovat jätehuol-

lon yhteistyökumppaniemme raportoimia jätevirran

keskiarvoja. Rakennusjätteen tunnusluvut on esitetty

graafeissa.

Suuria ympäristövahinkoja ei vuonna 2022

tapahtunut, ja kaikki raportoidut poikkeamat olivat

riskitasoltaan pieniä. Yleisimmät poikkeamat liittyivät

aliurakoitsijoiden työkoneiden öljy- ja polttoainevuo-

toihin, jotka imeytettiin ja toimitettiin luvan omaavalle

toimijalle käsiteltäväksi. Kaikkiaan ympäristöpoikkea-

mia raportoitiin vuoden aikana 48 kpl, joista 17 kpl oli

öljyvuotoja.

SRV:n oman toiminnan energiasta suurin osa

käytetään työmailla lämmitykseen. SRV:n työmaat ovat

olleet oman energianhankinnan osalta nettopäästöt-

tömiä vuonna 2022. Tämä tarkoittaa, että sähkömme

on uusiutuvaa tai muutoin päästötöntä ja käytämme

päästötöntä kaukolämpöä silloin kun se on mahdollista,

lisäksi käytämme biopolttoaineita mahdollisuuksien

mukaan. Päästöt vähenivätkin 75 % vuoden 2021 tasos-

ta. Jäljelle jääneiden päästöjen verran istutamme puita

yhteistyössä istutapuita.fi :n kanssa. Istutimme puita

vuonna 2022 yhteensä 5000 tCO

vastaavan määrän.

Tarkemmat tiedot päästölaskennastamme löytyvät

vastuullisuusliitteestämme.

Vuonna 2022 SRV:llä oli käytössä kolme yleistä

ympäristöluokitusta (kansainväliset LEED ja BreeAm

sekä suomalainen RTS). Omaperusteisista hankkeista

luokiteltuja oli 18 %.

Eri vaihtoehtojen vaikutuksia rakennuksen elinkaa-

reen vertailtiin elinkaariarvioinnilla (LCA) ja sen osilla

paitsi elinkaarihankkeissa ja luokitusjärjestelmiä käyt-

tävissä kohteissa, myös omaperusteisissa asuntohank-

keissa ja elinkaariviisaissa projekteissa.

SRV:n EU:n taksonomiaa koskeva raportointi

EU:n taksonomia on kestävän rahoituksen luokittelujär-

jestelmä. Taksonomia muodostuu asetuksesta ja sen

perusteella annetusta teknisestä sääntelystä. Olemme

vuoden 2022 aikana vieneet kriteerit osaksi johtamis-

järjestelmäämme ja ne käydään läpi osana suunnittelun

ohjausta, hankintoja ja työmaatoimintoja. Raportoimme

vuonna 2022 ensimmäistä kertaa taksonomianmukai-

sesta liikevaihdosta, pääomamenoista ja toimintame-

noista.

Liiketoimintamme toimii sosiaalisten vähimmäis-

suojavaatimusten mukaisesti. Olemme sitoutuneet

YK:n yrityksiä ja ihmisoikeuksia koskeviin periaatteisiin

sekä ILO:n yleissopimukseen ja kansainväliseen ihmis-

oikeuslainsäädäntöön. Eettiset toimintaohjeemme

sekä yhtiön- politiikat, periaatteet ja prosessit ohjaavat

toimintaamme liittyen ihmisoikeuksiin ja työntekijöiden

oikeuksiin.

SRV:llä on käytössä luottamuksellinen eettinen

kanava, jonka avulla SRV:n työntekijät ja sidosryhmät

voivat ilmoittaa tapauksista, joissa on mahdollisesti

toimittu lainvastaisesti tai SRV:n arvojen tai eettisten

periaatteiden vastaisesti. SRV:n eettistä kanavaa operoi

ja hoitaa riippumaton palveluntuottaja. Lisäksi SRV:n

toimittajat täyttävät vastuullisuusvaatimuksemme. Au-

ditoinnit tukevat ihmisoikeustyötämme ja niiden kautta

jäljitämme, tunnistamme sekä estämme potentiaalisia

hankintaketjuun liittyviä riskejä. Korruption estämiseksi

tehtyjä toimia on kuvattu tarkemmin hyvän hallintota-

van osuudessa. Verotuksen ja kilpailuoikeuden osalta

toimimme kansallisten säädösten mukaisesti ja olemme

antaneet henkilöstöllemme myös kilpailuoikeudellista

koulutusta vuoden 2022 aikana.

EU:n taksonomia

0 %

25 %

50 %

75 %

100 %

30 %

37 %

39 %

28 %

34 %

19 %

11 %

1 %

31 %

28 %

42 %

Energiankulutus (%)

Data Table

Sähkö

Uusiutuvat

polttoaineet

Uusiutumattoma

t polttoaineet

Kaukolämpö

2020

41,9%

0,2 %

19,2%

38,8%

2021

28,3 %

0,8 %

33,9 %

36,9 %

2022

30,5%

11,3%

27,8%

30,4%

Sähkö

Uusiutuvat polttoaineet

Uusiutumattomat

polttoaineet

Kaukolämpö

2021

2022

2020

MWh

2020

2021

2022

MWh

2020

2021

2022

Sähkö

36 108

23 504

10 056

Uusiutuvat

polttoaineet

145

702

3 708

Uusiutumattomat

polttoaineet

16 558

28 212

9 159

Kaukolämpö

33 431

30 700

10 028

Hiilidioksidipäästöt

(tonnia)

18 424

16 736

4 117

Kustannusperusteisesti keskihinnan mukaan arvioitu

energiankulutus Suomen liiketoiminnassa (scope 1 ja scope 2).

Hiilidioksidipäästöt on arvioitu käyttäen energialajien

keskimääräisiä päästökertoimia.

Energialaji MWh tCO



Scope 1 Polttoaineet uusiutu-

mattomista lähteistä  

Polttoaineet

uusiutuvista lähteistä  

Scope 1

yhteensä  

Scope 2 Sähkö  

Kaukolämpö  

Kaukokylmä  

Scope 2

yhteensä  

Yhteensä

(Scope 1 +

Scope 2)  

Energiaintensiteetti

(MWh/Liikevaihto MEUR) 

Päästöintensiteetti

(tCO

e/Liikevaihto MEUR) 

Biogeeniset päästöt (tCO

e) 

Energiankulutus ja kasvihuonekaasupäästöt

SRV:n omassa toiminnassa

Osa hallituksen toimintakertomusta

EU:n taksonomian raportointitaulukot

% of shares

Merkittävän edistämisen kriteerit Ei merkittävää haittaa -kriteerit

Taksonomian

mukainen osuus

liikevaihdosta

Taloudelliset toiminnot Koodi(t) Liikevaihto

Osuus

liike-

vaihdosta

Ilmaston-

muutoksen

hillintä

Ilmaston-

muutok-

seen

sopeu tu-

minen

Vesivarat

ja merten

luonnon-

varat

Kierto-

talous

Ympäristön

pilaan-

tuminen

Biodiver-

siteetti ja

eko sys-

teemit

Ilmaston-

muutoksen

hillintä

Ilmaston-

muutok-

seen

sopeu tu-

minen

Vesivarat

ja merten

luonnon-

varat

Kierto-

talous

Ympäristön

pilaan-

tuminen

Biodiver-

siteetti ja

eko sys-

teemit

Vähimmäis-

tason

suojatoimet 2022 2021 Luokka

MEUR % % % % % % % K/E K/E K/E K/E K/E K/E K/E % % M/S

Taksonomiakelpoiset

toiminnot

Taksonomian mukaiset

toiminnot

Uusien asuntojen ja

toimitilojen rakentaminen,

korjausrakentaminen,

infrarakentaminen, energia-

ja elinkaaripalvelut sekä

omien tai leasing-kiinteistöjen

vuokraus tai hallinta.

7.1, 7.2,

6.13-6.17,

7.3-7.6, 7.7

377,30 53,60 % 100,00 % K K K K K K K 53,60 % N/A

Taksonomian mukainen

likevaihto

     K K K K K K K  N/A

Ei-taksonomian mukaiset

toiminnot

Toiminnot, jotka eivät sisällä

rakentamista.

326,30 46,40 %

Ei-taksonomian mukainen

liikevaihto

   



N/A

Yhteensä

taksonomiakelpoinen

liikevaihto

703,60 91,40 % 91,40 % 99,20 %

Ei-taksonomiakelpoiset

toiminnot

Liikevaihto

ei-taksonomiakelpoisista

toiminnoista

66,50 8,60 %

Yhteensä

taksonomiakelpoinen ja

ei-taksonomiakelpoinen

liikevaihto

770,10 100,00 %

Osa hallituksen toimintakertomusta

Merkittävän edistämisen kriteerit Ei merkittävää haittaa -kriteerit

Taksonomian

mukainen osuus

pääomamenoista

Taloudelliset toiminnot Koodi(t)

Toiminta-

menot

Osuus

toiminta-

menoista

Ilmaston-

muutoksen

hillintä

Ilmaston-

muutok-

seen

sopeu tu-

minen

Vesivarat

ja merten

luonnon-

varat

Kierto-

talous

Ympäristön

pilaan-

tuminen

Biodiver-

siteetti ja

ekosys-

teemit

Ilmaston-

muutoksen

hillintä

Ilmaston-

muutok-

seen

sopeu tu-

minen

Vesivarat

ja merten

luonnon-

varat

Kierto-

talous

Ympäristön

pilaan-

tuminen

Biodiver-

siteetti ja

ekosys-

teemit

Vähimmäis-

tason

suojatoimet 2022 2021 Luokka

MEUR % % % % % % % K/E K/E K/E K/E K/E K/E K/E % % M/S

Taksonomiakelpoiset

toiminnot

Taksonomian mukaiset

toiminnot

Aineellisten sekä aineettomien

hyödykkeiden sekä

käyttöoikeusomaisuuserien

lisäys kuluneen tilikauden

aikana

7.1, 7.2,

6.13-6.17,

7.3-7.6, 7.7

2,50 55,00 % 100,00 % K K K K K K K 55,00 % N/A

Taksonomian mukaiset

pääomamenot

     K K K K K K K 







Ei-taksonomian mukaiset

toiminnot

Yleishallinnolliset järjestelmät

0,00 0,00 %

Ei-taksonomian mukaiset

pääomamenot

   







Yhteensä

taksonomiakelpoiset

pääomamenot

4,50 100,00 % 100,00 % 99,00 %

Ei-taksonomiakelpoiset

toiminnot

Pääomamenot

ei-taksonomiakelpoisista

toiminnoista

0,00 00,00 %

Yhteensä

taksonomiakelpoiset ja

ei-taksonomiakelpoiset

pääomamenot

4,50 100,00 %

Osa hallituksen toimintakertomusta

Merkittävän edistämisen kriteerit Ei merkittävää haittaa -kriteerit

Taksonomian

mukainen osuus

pääomamenoista

Taloudelliset toiminnot Koodi(t)

Pääoma-

menot

Osuus

pääoma-

menoista

Ilmaston-

muutoksen

hillintä

Ilmaston-

muutok-

seen

sopeu tu-

minen

Vesivarat

ja merten

luonnon-

varat

Kierto-

talous

Ympäristön

pilaan-

tuminen

Biodiver-

siteetti ja

eko sys-

teemit

Ilmaston-

muutoksen

hillintä

Ilmaston-

muutok-

seen

sopeu tu-

minen

Vesivarat

ja merten

luonnon-

varat

Kierto-

talous

Ympäristön

pilaan-

tuminen

Biodiver-

siteetti ja

ekosys-

teemit

Vähimmäis-

tason

suojatoimet 2022 2021 Luokka

MEUR % % % % % % % K/E K/E K/E K/E K/E K/E K/E % % M/S

Taksonomiakelpoiset

toiminnot

Taksonomian mukaiset

toiminnot

Aineellisiin sekä

aineettomiin hyödykkeisiin ja

käyttöoikeusomaisuuseriin

kohdistuvat kulut ja

tuotekehityskustannukset,

joita ei ole aktivoitu.

7.1, 7.2,

6.13-6.17,

7.3-7.6, 7.7

0,40 50,00 % 100,00 % K K K K K K K 50,00 % N/A

Taksonomian mukaiset

toimintamenot

     K K K K K K K 



 

Ei-taksonomian mukaiset

toiminnot

Taksonomiakelpoista

liikevaihtoa palvelevat

kustannukset

0,00 0,00 %

Ei-taksonomian mukaiset

toimintamenot

      

Yhteensä

taksonomiakelpoiset

toimintamenot

0,40 100,00 % 100,00 % 100,00 %

Ei-taksonomiakelpoiset

toiminnot

Toimintamenot

ei-taksonomiakelpoisista

toiminnoista

0,40 100,00 %

Yhteensä

taksonomiakelpoiset ja

ei-taksonomiakelpoiset

toimintamenot

0,40 100,00 %

Osa hallituksen toimintakertomusta

Sosiaalinen vastuu

SRV:n sosiaalisen vastuun vaikutukset

SRV:n sosiaalisen vastuun vaikutukset liittyvät pitkälti

yhtiön henkilöstön työhyvinvointiin ja sitä kautta vaih-

tuvuuden minimointiin. Hyvä työilmapiiri ja laadukas

johtaminen ovat keskeisiä kulmakiviä SRV:n henkilöstön

hyvinvoinnissa, jota aktiivinen työterveys- ja turvallisuus-

työ tukevat. SRV haluaa tarjota monipuolisia urapolkuja

eri taustoista tuleville ammattilaisille. Sosiaalinen vastuu

ulottuu myös tuotteisiimme ja palveluihimme, joista

raportoidaan ympäristöluokitusten yhteydessä (vuoden

2022 ympäristövastuun toimenpiteet ja edistyminen,

ympäristö) sekä hyvän hallintotavan osiossa.

Sosiaalisen vastuun toimintatapamme

SRV:n kulttuuri rakentuu yhteisistä arvoista, strategiasta,

asiakaslupauksesta ja toimintatavasta. Arvomme ovat

vastuullisuus, innostus tekemiseen, rohkeus kehittää, tu-

loksellisuus ja avoin yhteistyö. Toimintatapamme kuvaa

halutunlaista käyttäytymistä - miten me SRV:llä saamme

asiat aikaiseksi. Henkilöstöjohtamisen toimintatapamme

on kuvattu henkilöstöpolitiikassa ja sitä täydentävissä

periaatteissa.

Vuoden 2022 sosiaalisen vastuun toimenpiteet ja

edistyminen

Työnantajalupauksemme määrittävät kolme keskeistä

teemaa SRV:lle, joihin pohjautuvat myös keskeiset henki-

löstöpolitiikan kehittämisen vuoden 2022 teemat:

1. Vastuullinen ja yhteishenkeä vaaliva yhteisö

2. Alan työkulttuurin uudistaja

3. Mahdollisuus kukoistamiseen kiinnostavissa

tehtävissä

YHDENVERTAISUUS,

MONIMUOTOISUUS

JA INKLUSIIVISUUS

OVAT OSA ARVOIHIMME

PERUSTUVAA

KULTTUURIA

YK:n kestävän kehityksen tavoitteet,

joita henkilöstö- ja ihmisoikeustyömme

edistää.

RV:llä työhyvinvointia ja työnkuormittavuutta sekä

työssä viihtymistä mitataan vuosittain tehtävällä laajalla

henkilöstökyselyllä ja neljännesvuosittaisilla kevyillä

työvirepulssitutkimuksilla. SRV:n henkilöstön työvireky-

selyn eNPS kasvoi 30 % vuoden 2022 aikana. Työvire on

vuoden 2022 aikana ollut erinomainen (4,0/5,0).

SRV:n tavoitteena on olla turvallinen, yhteisöllinen ja

tasa-arvoinen työpaikka. Laajoista etätyösuosituksista

luovuttiin Suomessa vuoden 2022 alussa koronapande-

mian helpottuessa ja hybridityöstä on tullut osa arkea.

Esihenkilöiden valmennus on keskittynyt tiimien kehittä-

misen sekä hyvinvoinnin ja jaksamisen tukemiseen.

Mittaamme säännöllisesti asiakastyytyväisyyttäm-

me. Vuoden 2022 NPS B2C toteuma oli 37, ja NPS B2B oli

50. Toteutimme asiakaslupauksen mukaista toimintaam-

me asiakkaan arvioimana tasolla 7,9/10 B2C ja tasolla

8,2/10 B2B.

Haluamme kannustaa nuoria rakennusalalle ja tar-

joamme heille vuosittain monipuolisia työtehtäviä. SRV:n

harjoittelijaohjelma on uudistettu vuonna 2022 ja siinä

työskenteli kesällä 2022 141 rakennusalan opiskelijaa.

SRV on myös vuodesta 2021 lähtien tehnyt yhteistyötä

Suomen Olympiakomitean Lasten liike –ohjelman kans-

sa lasten liikuttamiseksi. Yhteistyöllä tuetaan koulupäi-

vän aikaisen harrastamisen edistämistä ja erityisesti

lasten harrasteohjaajien koulutusta.

Osa hallituksen toimintakertomusta

Koulutuksia ja henkilöstötapahtumia päästiin ko-

ronarajoitusten purkamisen jälkeen jälleen järjestämään

hybriditapahtumina. Koulutuspäiviä kertyi Suomessa 0,7

(1,0) päivää per henkilö.

Tammi–joulukuussa 2022 SRV:llä työskenteli keski-

määrin 948 (958) henkilöä. Keskeisimmät henkilöstöön

liittyvät tunnusluvut löytyvät alla olevasta taulukosta ja

graafeista.

SRV:n kohtelee tasavertaisesti kaikkia työteh-

tävien vaatimukset täyttäviä henkilöitä sukupuoleen,

kieleen, uskontoon, kansalliseen tai etniseen alkuperään,

mielipiteeseen, perhesuhteeseen, ikään, sukupuoliseen

suuntautuneisuuteen, ammattiyhdistystoimintaan, poliit-

tiseen toimintaan tai terveydentilaan katsomatta.

SRV pyrkii edistämään organisaationsa monimuo-

toisuutta nostamalla tasa-arvoa korostavia esimerkkejä

viestinnässä ja sisäisissä koulutuksissa. Rakennusalan

monimuotoisuuden edistämiseksi teimme vuonna 2022

yhteistyötä RIL:n naisverkoston kanssa.

SRV kävi marras-joulukuussa 2022 yhteistoiminta-

lain mukaiset muutosneuvottelut, joiden tavoitteena oli

sopeuttaa yhtiön kustannusrakennetta ja henkilöstömää-

rää vastaaman markkinatilanteen kysyntää. Neuvotte-

luissa päädyttiin yhteensä 33,5 henkilötyövuoden henki-

löstövähennyksiin ja 30 henkilöä lomautettiin toistaiseksi.

Lomautetuille ja irtisanotuille järjestettiin neuvontaa

työllistymisen tueksi Työ- ja elinkeinotoimiston ja muu-

tosturvakumppanin kanssa sekä muutosturvakoulutusta,

johon olivat oikeutettuja vähintään viisi vuotta konsernin

palveluksessa toimineet henkilöt.

Turvallisuusjohtamisen ja –kulttuurin kehittäminen

SRV:llä terveellinen ja turvallinen työympäristö on kaiken

toiminnan perusta. Haluamme jatkuvasti kehittää tur-

vallisuuskulttuuriamme, jossa turvallisuus on kiinteä osa

tavanomaista työpäivää. SRV on mukana Työterveyslai-

toksen Nolla tapaturmaa -foorumissa ja sitoutunut Nolla

tapaturmaa -tavoitteeseen.

SRV: työterveys- ja turvallisuusnäkökohdat

Rakennusala on työtapaturmatilastojen valossa vaa-

rallisin toimiala, jonka vuoksi meidän on huolehdittava

työterveys- ja turvallisuusnäkökohtien toteutumises-

ta erityisen hyvin niin tuotannossa, kuin henkilöstön

näkökulmasta. SRV:llä on käytössä laaja turvallisuuden

ohjelma, jolla varmistamme turvallisen työympäristö ja

vähennämme tavoitteellisesti poissaoloon johtaneita

työtapaturmia. Toimillamme yhteisellä työpaikal-

lamme työterveyden ja turvallisuuden edistämisek-

SRV:lle keskeiset YK:n kestävän kehityksen tavoitteet.

TURVALLINEN

JA TERVEELLINEN

TYÖYMPÄRISTÖ

ON TOIMINTAMME

PERUSTA

250

500

750

1000

765

182

661

Henkilöstö

Suomessa 2022 (henkilöä)

Data Table

Legend

Value A

Value B

661

182

765

Miehet (78 %)

Naiset (22 %)

Vakinaiset (91 %)

Määräaikaiset (9 %)

843843

Työnumero: 14

Henkilöstö 31.12.2022.

100

Henkilöstö 31.12.2022.

Henkilöstö

kansainvälisesti 2022 (henkilöä)

Data Table

Legend

Value A

Value B

Miehet (65 %)

Naiset (35 %)

Vakinaiset (76 %)

Määräaikaiset (24 %)

Työnumero: 15

  

Ikäjakauma, kaikki työntekijät*

34 tai alle (%)

  

35-51 (%)

  

52 ja yli (%)

  

Keski-ikä (vuotta)

  

Sukupuolijakauma

Kaikki työntekijät (naisten %-osuus, miesten %-osuus)

Suomessa naiset

 miehet ,

kansainvälisesti naiset

, miehet 

Suomessa naiset

 , miehet  ,

kansainvälisesti naiset 

, miehet  

Suomessa naiset

 , miehet  ,

kansainvälisesti naiset 

, miehet  

Johtoryhmä (naisten %-osuus, miesten %-osuus)

Naiset  , miehet   Naiset  , miehet   Naiset  , miehet  

Hallitus (naisten %-osuus, miesten %-osuus)

Naiset  , miehet   Naiset  , miehet   Naiset  , miehet  

* Suomessa 31.12.2022

Ikä- ja sukupuolijakauma

Osa hallituksen toimintakertomusta

kehittämisen avulla olemme parantaneet kykyämme

jakaa oppeja. Johtomme on käsitellyt turvallisuustoi-

minnan vaikuttavuutta säännöllisesti ja tehnyt päätök-

siä toimenpiteistä. Vuoden 2022 aikana johtomme teki

yhteensä 208 turvallisuuskatselmusta, joilla saavutim-

me niille asetetun tavoitteen. Lisäksi johto on mukana

tapaturmatutkinnoissa.

Riskienhallinnan osaamisen kehittäminen on ollut

osa strategiaamme vuonna 2022. Työturvallisuustyössä

se on näkynyt monin toimenpitein, kuten säännöllisten

turvavarttien, turvallisuusjohtamisen koulutusten, työ-

turvallisuuskorttikoulutusten ja turvallisuusauditointien

si vaikutamme oman henkilöstömme lisäksi myös

yhteistyökumppaneidemme terveyden ja hyvinvoinnin

edistämiseen.

Rakentamillamme rakennuksilla on pitkäaikainen

terveysvaikutus rakennusten käyttäjiin ja se edellyt-

tää meiltä erityissuunnittelua, rakentamisen ratkaisu-

jen sekä talotekniikan viisaita valintoja. Hyvinvointia

tukeva rakennettu ympäristö lisää arjen viihtyvyyttä,

tukee työssäoloa ja on kestävä myös ympäristön

kannalta. Hyvinvointia lisääviä tekijöitä ovat esimer-

kiksi puhdas sisäilma, miellyttävä lämpötila ja hyvä

valaistus.

Toimintatapamme

Yhtiömme työturvallisuustyötä kehitetään osa-

na SRV:n ISO 45001 -johtamisjärjestelmää sekä

HSEQ-toimintaa. SRV:n terveys- ja turvallisuustyötä

ohjaa työterveys- ja turvallisuuspolitiikka, joka sisältää

turvallisuusjohtamisen yleiset toimintaperiaatteet.

Varmistamme työmaiden turvallisuuden johtamis-

järjestelmän mukaisilla prosesseilla. Toiminnan

oikeellisuuden varmistamiseksi SRV:llä on eettiset

toimintaohjeet, urakkaohjelma yhteiskumppaneille ja

perehdytyskäytännöt.

Vuoden 2022 työterveyden- ja työturvallisuuden

toimenpiteet ja edistyminen

Päämäärähakuinen turvallisuustyö jatkui vuonna 2022

päivitettyjen tavoitteiden mukaisesti kohti Nolla tapa-

turmaa -tavoitetta. Työturvallisuuden osalta nostimme

vuoden 2022 painopistealueiksi johdon esimerkillisen

toiminnan ja riskienhallinnan osaamisen kehittämi-

sen sekä kehitimme yleisesti turvallisuusjohtamista

jatkuvan parantamisen periaatteilla. Etenkin turvalli-

suustapahtumien juurisyytutkinnan teknisen laadun

  

Tapaturmataajuus SRV:n työntekijät ja aliurakoitsijat (LTIF,

liukuva 12 kk)

  

Työtapaturmat SRV:n työntekijät ja aliurakoitsijat (kpl)

  

Vakavat työtapaturmat SRV:n työntekijät ja aliurakoitsijat

(kpl)

  

Kuolemaan johtaneet tapaturmat SRV:n työntekijät ja

aliurakoitsijat (kpl)

  

TR-mittausten keskiarvo SRV:n työmailla (%)

  

MVR-mittausten keskiarvo SRV:n työmailla (%)

  

Tehdyt TR- ja MVR-mittaukset (kpl)

  

Turvallisuushavainnot (kpl)

  

Turvallisuushavaintotaajuus (kpl / mtth)

  

TR-ja MVR-mittarvin käytön oikeellisuus, %-ero työmaa vs.

turvatiimi

  N/A

Työturvallisuus

kautta. Vuoden 2022 aikana nostettiin henkilökohtaisten

suojainten vaatimuksia.

Seuraamme työturvallisuutta säännöllisesti. Tapa-

turmataajuuden (LTIF) trendi on laskeva, vuoden 2022

toteuma oli 12,1 (12,2). Tapaturmien määrä myös vähentyi.

Turvallisuushavaintojen tekemisen kulttuuri on va-

kiintunut SRV:llä hyvälle tasolle. Turvallisuushavainnoin-

nin osalta vuoden 2022 keskeiseksi tavoitteeksi asetet-

tiin havaintojen parempi laatu ja hyödynnettävyys.

Vuoden 2022 Turvallisuusviikolla toteutimme

kampanjan, jonka teema ”oikeus hyvään työpäivään” otti

kantaa työperäisen hyväksikäytön estämiseen.

JOKAISELLA

ON OIKEUS JA

VELVOLLISUUS

HUOLEHTIA

OMASTA JA MUIDEN

TURVALLISUUDESTA

Osa hallituksen toimintakertomusta

Hyvä hallintotapa

SRV:n hyvän hallintotavan vaikutukset

Hyvässä hallintotavassa korostuvat hyvä johtaminen,

eett iset toimintatavat ja vastuullisen toiminnan kehitys.

Kehitämme toimintatapojamme kuuntelemalla sidosryh-

miämme ja mittaamalla johtamisjärjestelmämme vaikutta-

vuutta sekä suorituskykyä. Kannustamme henkilöstöämme

innovointiin, ja eettisten ja vastuullisten toimintatapojen

jakamiseen. Kehitämme compliance-toimintoamme ja laa-

dimme uutta ohjeistusta sekä koulutamme henkilöstöäm-

me jatkuvan parantamisen periaatteilla. Edistämme ihmis-

oikeuksien toteutumista ja reilua kilpailua sekä estämme

aktiivisesti työperäistä hyväksikäyttöä, harmaata taloutta,

lahjontaa ja korruptiota. Työllistämällä ja maksamalla vero-

ja vaikutamme positiivisesti talouksiin ja yhteiskuntaan.

Toimintatapamme

Toimitusjohtaja ja SRV:n johtoryhmä vastaa eettisten

toimintatapojen noudattamisesta strategisella tasolla ja

liiketoiminnoilla on vastuu operatiivisessa toiminnassa.

Johtaminen ja eettiset toimintatavat on kuvattu johta-

misjärjestelmässämme, jonka noudattamista edellytäm-

me kaikilta työntekijöiltämme. Sitä täydentävät politiikat

ja ohjeet, joihin on kirjattu toimintaa ohjaavat periaatteet

ja käytännön toimintaohjeet dokumentaatioineen. Edel-

lytämme aliurakoitsijoilta ja toimittajiltamme samojen

eettisten periaatteiden noudattamista. Periaatteet on

kirjattu aliurakoitsijoiden ja toimittajien eettisiin toiminta-

ohjeisiin (Supplier Code of Conduct).

Vuoden 2022 hyvän hallintotavan toimenpiteet ja

edistyminen

Koko henkilöstöltämme edellytetään eettisten toiminta-

tapojen koulutuksen läpikäymistä vuosittain. Yhteistyö-

kumppaneillemme jalkautamme toimintaohjeet osana

sopimuksia ja urakkaohjelmia.

Suhtaudumme mahdollisiin epäiltyihin väärinkäy-

töksiin vakavasti. SRV:llä kaikki eettisten toimintaohjei-

den vastaiset asiat, kuten syrjintään ja häirintään liittyvät

epäilyt, voi ilmoittaa SRV:n eettiseen kanavaan. Kannus-

tamme myös henkilöstöämme havaintojen ilmoittami-

seen esimiehelle tai lakiasiainosastolle.

Olemme osana vastuullisuusjohtamistamme

kehittäneet jo pitkään toimintatapoja harmaan

talouden torjuntaan ja toimintaketjun hallittavuu-

den, läpinäkyvyyden ja laillisuuden varmistamiseen.

Ihmisoikeuksien toteutuminen ja työperäisen hyväk-

sikäytön ehkäisy hankintaketjussa on myös yhteis-

kunnan näkökulmasta merkittävä asia. Siksi SRV:n

tavoitteena on tukea tasa-arvoisia työmarkkinoita ja

omalta osaltaan ehkäistä markkinoiden eriytymistä ja

eriarvoistumista. Huolehdimme myös työoikeuksien

täyttymisestä.

SRV työllistää merkittävän määrän omaa henki-

löstöä ja urakoitsijoita. Olemme edellyttäneet vuodesta

2021 alkaen kolmansien maiden kansalaisilta Suomen

myöntämää oleskelulupaa estämään harmaata taloutta

ja ehkäisemään työperäistä hyväksikäyttöä. Joulukuusta

2021 alkaen SRV ei ole hyväksynyt työskentelyä työmail-

laan toimeksiantosopimuksella laskutuspalvelun kautta

eli kevytyrittäjyyttä ilman Y-tunnusta. Yhteiskunnallisella

tasolla kevytyrittäjyyteen ei ole määritelty vakiintunei-

ta oikeuskäytäntöjä, jolloin se asettaa riskin harmaalle

taloudelle.

Haluamme jatkuvasti parantaa toimittajayhteistyötä ja

kehittää osaamista ja ymmärrystä hankinnan roolista vas-

tuullisen toiminnan mahdollistajana. Toimittajien ja urakoit-

sijoiden verkoston hallinnan kehittäminen oli hankintatoi-

men keskeinen tavoite vuonna 2022. Toimittajasuhteiden

hallinnassa noudatetaan virallista hankintamenettelyä ja

sen osana käytetään Verkostorekisteriä. SRV:n Verkosto-

rekisterissä on yhteensä yli 14 000 toimittajaa ja aktiivisia

urakoitsijoita noin 3 600. Vuoden 2022 helmikuussa Venä-

jän aloitettua hyökkäyssodan Ukrainassa SRV teki päätök-

sen olla ostamatta materiaaleja Venäjältä.

SRV varmistaa, että sen aliurakoitsijat ja toimittajat si-

toutuvat eettisiin toimintatapoihin. Vuonna 2022 SRV:n ver-

kostorekisteriin ilmoittauduttiin vastaamalla vastuullisuuden

varmistaviin kysymyksiin. Sen pohjalta on annettu vuoden

2022 aikana vastuullisuusarvio kaikille urakoitsijoille.

Vaikutamme hyvän hallintotavan toimilla yhteiskuntaan laajasti. YK:n kestävän

kehityksen tavoitteista (SDG:t) seitsemän ohjaa työtämme vaikuttajana.

HYVÄ HALLINTOTAPA

ON KESKIÖSSÄ

LAADUKKAASSA

TYÖNTEKIJÄ-

JA ASIAKAS-

KOKEMUKSESSA

Osa hallituksen toimintakertomusta

Auditoinneilla varmistamme, että toimittajat täyttävät

edellytykset toimia SRV:n yhteistyökumppanina, ja että

kehitämme alan käytäntöjä yhdessä heidän kanssaan.

Hankintatoimi auditoi vuoden 2022 aikana 21 toimittajaa ja

urakoitsijaa.

SRV:n työmailla Suomessa säännöllisesti neljä

kertaa vuodessa pidettävillä harmaan talouden tor-

juntapäivillä pyritään minimoimaan yhteiskunnallisesti

haitallisia harmaan talouden ilmiöitä, kuten ulkomaisen

työvoiman työperäistä hyväksikäyttöä. Vuoden 2022

teemapäivinä työmaat tarkastivat sopimuskumppanei-

demme ja niiden aliurakoitsijoiden työmaatyöskentelyn

yritys- ja työntekijäkohtaiset edellytykset. Tarkastet-

tujen henkilöiden prosenttiosuus kokonaismäärästä oli

noin 70 %.

Työsuojeluviranomaisten vuonna 2022 SRV:n työ-

maille tekemissä työsuojelu-, ulkomaalais- ja tilaajavas-

tuutarkastuksissa annettiin muutamia yksittäisiä toiminta-

ohjeita, jotka vietiin käytäntöön prosessien edellyttämällä

tasolla heti poikkeaman havaitsemisen jälkeen.

SRV maksaa veronsa ja veronluonteiset maksut

paikallisten lainsäädäntöjen mukaisesti. Merkittävä osuus

veronluonteisista maksuista muodostuu tavaroiden ja

palveluiden tilitettävästä arvonlisäverosta ja henkilöstön

palkkoihin liittyvistä veroista. Lisäksi SRV maksaa muun

muassa tulo-, varainsiirto- ja kiinteistöveroja. Aliurakoinnin

ja vuokratyövoiman kautta syntyy valtiolle välillisesti mak-

settavia palkkaveroja ja sosiaalikulumaksuja, joten myös

SRV:n välillinen vaikutus veronmaksajana on merkittävä.

SRV tekee proaktiivisesti yhteistyötä viranomaisten

kanssa varmistaakseen esimerkiksi rakennusprojektien

ja konsernin sisäisten veloitusten asianmukaisen vero-

käsittelyn.

  

Eettiset toimintatavat

Eettiset toimintatavat verkkokurssin suorittaneet henkilöt (%)

 N/A N/A

Häirintää ja syrjintää koskevat ilmoitukset (lukumäärä)

  

Oma henkilöstö ja yhteistyökumppanit

SRV:n työmaat (lukumäärä)

  

SRV:n työmailla työskennelleet aliurakoitsijat (lukumäärä)

  

SRV:n työmailla työskennelleet henkilöt (henkilömäärä)

  

SRV:n työmailla myönnetyt erilliset kulkuluvat

  

Kansalaisuudet

Suomalaisten osuus työmailla työskennelleistä (%)

  

Muista maista tulleiden osuus työmailla työskennelleistä (%)*

  

Kansalaisuuksien lukumäärä (kappaletta)

  

Suomen yhtiöistä tilitettävät verot

Palkoista pidätettävä ennakonpidätys (milj. euroa)

  

Sosiaaliturvamaksut (milj. euroa)

  

ALV, netto** (milj. euroa)

  

Kirjanpidon tuloverot (milj. euroa)

  -

Varainsiirtoverot (milj. euroa)

  

Kiinteistöverot (milj. euroa)

  

Verot yhteensä (milj. euroa)

  

* Suomen jälkeen yleisimmät kansalaisuudet olivat Viron, Latvian, Venäjän ja Puolan kansalaisuudet

** Tilitettävissä veroissa ei ole huomioitu osakkuusyhtiöiden osuutta

Keskeiset hyvään hallintotapaan liittyvät tunnusluvut

TYÖLLISTÄMME JA

VAIKUTAMME KOKO

ARVOKETJUSSA

Osa hallituksen toimintakertomusta

Muutokset johtoryhmässä

Talonrakennusinsinööri Hannu Lokka, 59, nimitettiin joulu-

kuussa SRV Yhtiöt Oyj:n strategisesta hankekehityksestä

vastaavaksi johtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 16.1.2023

alkaen. SRV tiedotti syyskuussa, että yhtiön nykyinen stra-

tegisen hankekehityksen johtaja, varatoimitusjohtaja Timo

Nieminen jää eläkkeelle tammikuun 2023 loppuun men-

nessä. Nieminen jäi pois yhtiön johtoryhmästä joulukuussa

2022. Kaupallinen johtaja Antti Nummi lopetti tehtävässään

SRV:llä ja johtoryhmän jäsenenä 31.1.2022.

Riskit ja riskienhallinta

SRV on julkaissut yhtiön riskienhallinnan yleiskuvauksen

sisältävän selvityksen hallinto- ja ohjausjärjestelmästä

osana vuosikertomusta sekä erillisenä raporttina yhtiön

verkkosivuilla osoitteessa srv.fi/sijoittajat.

Strategiset riskit

Markkinariskit

SRV:n merkittävimmät strategiset markkinariskit liittyvät

kysynnän heikentymiseen, materiaalien ja energian

saatavuuteen sekä kustannusinflaatioon ja korkojen

nousujohteiseen kehitykseen. Näiden vaikutukset, kuten

asiakkaiden rahoituksen saatavuuden vaikeutuminen,

sijoittajien tuottovaatimusten nousu ja investointikri-

teerien kiristyminen sekä asuntojen hintojen lasku ja

asuntokaupan hidastuminen, näkyvät markkinariskien

konkretisoitumisena, mikä voi muodostaa merkittävän

riskin yhtiön rahoitusasemalle ja kannattavuudelle.

Markkinoihin liittyvien riskien vähentämiseksi yri-

tyksessä on vahvistettu edelleen toimintaa kaupallisten

mahdollisuuksien, asiakastarpeiden ja asiakkaiden jat-

kuvaan tunnistamiseen sekä asiakkuuksien ja myynnin

johtamiseen sekä asiakaskokemuksen kehittämiseen.

Hankkeissa on tavoitteena panostaa julkisiin integroi-

tuihin projektitoimitushankkeisiin sekä lisätä toimiti-

lasektorin yksityisiä omakehitteisiä hankkeita ja jakaa

asuntoliiketoimintaa tasaisemmin asuntorakentamisen

eri sektoreille.

Rakennusalan näkymien merkittävän heikkene-

misen vuoksi SRV toteutti osana riskienhallintatoimen-

piteitä tuotannollisista ja taloudellisista syistä johtuen

vuoden 2022 lopussa yhteistoimintalain mukaiset muu-

tosneuvottelut, joiden tuloksena oli henkilöstövähennyk-

siä ja lomautuksia.

Strategiset ilmastoriskit

Olemme hyödyntäneet ilmastonmuutoksen vaikutusten

arvioinnissa Task Force on Climate-related Financial

Disclosures (TCFD) –raportointisuositusta. Ympäris-

tö- ja ilmastoasioiden hallinnointimallimme on kuvattu

kohdassa Vastuullisuuden johtaminen. SRV:n elinkaa-

riviisautta korostava strategia linkittyy vahvasti ilmas-

tonmuutoksen torjumiseen ja asiakkaiden tukemiseen

muuttuvassa toimintaympäristössä. Vuonna 2022 on

luotu SRV:n hiilineutraaliuden tiekartta 2030 tukemaan

työtä. Ilmastonmuutokseen liittyvien riskien kuvausta

on syvennetty vuosikertomuksessa kuvaamalla entistä

konkreettisemmin toimenpiteet ja niiden vaikutukset

osana ei-taloudellisen tiedon raportointikokonaisuutta.

Vuoden 2022 aikana olemme integroineet ilmastoriskien

hallinnan syvemmin osaksi koko yrityksen riskienhallin-

taprosessia.

Työstimme arviota kahden ilmastonmuutoksen

skenaarion mukaisesta vaikutuksesta liiketoimintaan.

Tunnistamme että 1,5 asteen lämpötilannousussa koros-

tuvat transitioriskit, jotka liittyvät markkinoihin, mainee-

seen, politiikkaan ja teknologiaan. Niiden hallitsemiseksi

korostuvat toimet, jotka teemme vähentääksemme

päästöjä ja varautuaksemme mahdollisiin tuleviin lisäve-

rotuksiin ja operatiivisten kustannusten nousuun.

Henkilöstöriskit

Henkilöstöriskinä on tunnistettu erityisesti kilpailu

erityisosaamista vaativista projektiresursseista ja niiden

pitämisestä yrityksessä. Tällä hetkellä yleinen resurssiti-

lanne on hyvä. Resurssitilanteen hallitsemiseksi SRV:s-

sä pidetään huolta henkilökunnan kilpailukykyisestä

palkitsemisesta ja eduista sekä hyvinvoinnista. Hyvä

johtaminen ja yrityskulttuuri nähdään yrityksen keskei-

siksi vetovoimatekijöiksi. Vuonna 2022 lanseerattiin uusi

perehdytysprosessi sujuvan aloituksen varmistamiseksi

ja panostettiin edelleen esihenkilötyöhön sekä suorituk-

sen johtamiseen uudistamalla niin tuloskeskustelupro-

sessi kuin lyhyen aikavälin palkitsemisjärjestelmä koko

henkilöstölle.

Talouden riskit

Rahoitus- ja luottoriskit

SRV:n omaperusteinen rakentaminen sitoo pääomaa.

Rahoituksen saatavuus ja hinta ovat tärkeitä yhtiön

liiketoiminnalle. Yhtiön rahoituksen ja tiettyjen takausten

saatavuus on parantunut, mutta omaperusteisten hank-

keiden rahoituksen sekä tiettyjen takausten saatavuus

on kuitenkin edelleen jossain määrin rajoittunutta.

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskillä voi olla

vaikutusta konsernin tulokseen, kassavirtaan ja yhtiön

omaperusteisten hankkeiden toteuttamiseen, mikäli

konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta

toiminnalleen. SRV:n rahoitusreservit muodostuvat

kassavarojen ja nostettavissa olevien yhtiölainojen

lisäksi nostettavissa olevasta maksuvalmiusluotosta.

Yksittäisten saatavien myyntiä voidaan myös käyttää

HALLITSEMME

HENKILÖSTÖ-

RESURSSEJA

HUOLEHTIMALLA

HENKILÖSTÖN

PALKITSEMISESTA,

EDUISTA JA

HYVINVOINNISTA

Osa hallituksen toimintakertomusta

2025. Korkoriskiposition lisäksi korkojohdannaissopi-

muksilla voidaan osittain suojata korkojen muutoksen

vaikutusta liiketoimintaan.

SRV:n toiminnan luonteeseen kuuluu projektien ja

myyntilaskujen verrattain suuri yksikkökoko. Siten yhtiön

saataviin yksittäisiltä asiakkailta voi kohdistua luottoris-

kejä. Yhtiö pyrkii hallitsemaan luottoriskejä arvioimalla

asiakkaiden vakavaraisuutta, vakuusjärjestelyillä, mak-

suerätaulukoiden huolellisella laadinnalla ja saatavien

aktiivisella seurannalla. Konsernin kaupalliset vastapuo-

let ovat pääasiassa pörssiyhtiöitä tai merkittäviä kiin-

teistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä. Historiallisesti

luottotappioiden määrä on ollut hyvin pieni.

SRV keskeytti vuoden 2022 ensimmäisellä neljän-

neksellä Oulussa rakenteilla olevan Torihotellin urakan

tilaajan maksuvaikeuksista johtuen. Kesäkuussa 2022

SRV haki tilaajan asettamista konkurssiin, minkä seu-

rauksena Oulun käräjäoikeus asetti hotellia rakennutta-

van yhtiön, Kiinteistö Oy Oulun Torihotellin, konkurssiin

elokuussa 2022. Konkurssipesän omaisuuden realisointi

on käynnissä. Yhtiö on käynnistänyt toimet myös muiden

kuin kiinteistövakuuksiensa realisoimiseksi. SRV:llä oli

urakkaan liittyen joulukuun lopussa noin 16,0 milj. euroa

erääntyneitä myyntisaamisia, joita turvaa vakuutena

oleva kiinnitys rakenteilla olevaan kiinteistöön ja pantta-

us tiettyihin muihin omaisuuseriin. Torihotellin urakkaan

liittyy myyntisaamisten luottotappioriski.

Operatiiviset riskit

Projektinhallintariskit

SRV:n tavoitteena on toteuttaa kannattavia urakointi-

kohteita rakennuttaja-asiakkaille ja kehittää tuottavia

perustajaurakointikohteita sekä kiinteistöhankkeita

yhdessä kumppaneidensa kanssa. Projektien hallinnan

tarvittaessa likviditeetin hallintaan siihen saatujen

limiittien puitteessa.

Negatiiviset muutokset SRV:n tuloskehityksessä

voivat vaikuttaa maksuvalmiusluoton kovenanttien

rikkoutumiseen ja sen myötä luoton käytettävyyteen

ja yhtiön rahoitusreserveihin. Yhtiö seuraa aktiivisesti

kovenanttitilanteen kehittymistä ja tarpeen vaatiessa

pyrkii neuvottelemaan rahoitusehdoista velkojapankkien

kanssa.

Venäjän helmikuussa 2022 aloittama hyökkäys Uk-

rainaan ja sitä seuranneet pakotteet, vastapakotteet ja

markkinatilanteen heikentyminen aiheuttivat SRV:n Ve-

näjän liiketoiminnoille merkittävät alaskirjaukset vuoden

2022 ensimmäisellä vuosineljänneksellä. Alaskirjausten

seurauksena yhtiö toteutti vuoden toisen kvartaalin

aikana rahoituksen kokonaisvaltaisen uudelleenjärjes-

telyn, jonka seurauksena yhtiön omavaraisuus vahvistui

ja yhtiö on käytännössä nettovelaton. SRV:n valuutta-

riski on Venäjän liiketoimintojen alaskirjausten johdosta

erittäin pieni.

Rahoitusriskien hallitsemiseksi omaperusteisten

hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan kohde-

myynnein, kohdekohtaisin luotoin ja SRV:n yleisiä rahoi-

tusreservejä hyödyntäen. Hankkeiden rahoitustilanteet

tarkastellaan eri päätöspisteissä ja yhtiö aloittaa vain

sellaisia kohteita, joiden rahoitus on varmistettu. Uusien

hankkeiden aloitusta harkitaan vain, mikäli riittävää

kysyntää on olemassa.

Yleinen korkotaso on noussut voimakkaasti vuoden

2022 aikana. SRV seuraa velkoihinsa liittyvää korko-

riskiä ja pyrkii suojautumaan korkoriskiltä korkotyypin

ja –periodin valinnoilla sekä korkojohdannaisilla. Yhtiöllä

on voimassa 2 kappaletta 2015 heinäkuussa solmittua

koronvaihtosopimusta, joiden yhteenlaskettu pääoma

on 100 miljoonaa euroa. Sopimukset erääntyvät vuonna

merkittävimmät riskit liittyvät resurssiriskien lisäksi

muun muassa asiakkaiden ja viranomaisten toimintaan,

sopimusten hallintaan, kohteiden suunnitteluun, hankin-

tatoimen toteutukseen, aikataulujen, laadun, kustannus-

ten, turvallisuuden ja ympäristöasioiden hallintaan sekä

kohteiden markkinointiin ja myyntiin.

Projektinhallintariskejä SRV pyrkii hallitsemaan

panostamalla hallintaa parantavien järjestelmien sekä

oman asiakaslähtöisen, joustavan ja verkottuneen

toimintamallin (SRV Malli) kehittämiseen. Yrityksellä

on toimintoja ohjaava johtamisjärjestelmä. SRV:ssä on

käynnissä useita toiminnan kehitysprojekteja, kuten

markkinoinnin ja myynnin CRM-järjestelmän ominai-

suuksien hyötykäytön laajentaminen, hankekehitys-

vaiheen arviointikriteerien, päätöksentekopisteiden

ja riskienhallintatarkastelujen yhtenäistäminen sekä

asuntotuotannon takuutyöprosessin parantaminen pa-

lautejärjestelmineen.

Alihankintariskit

Hankkeiden toteutuksen yhteistyökumppaniverkoston

hallintaan sisältyy muun muassa laatuun, kustannuksiin,

aikatauluun, turvallisuuteen, harmaaseen talouteen ja

ympäristöasioihin liittyviä riskejä. Alihankkijariskin hal-

litsemiseksi projekteissa toimivien keskeisten yritysten

taustat, tekniset osaamiset ja taloudelliset kantokyvyt

tarkistetaan ja vaiheittaiset työsuunnitelmat laaditaan

ennen töiden aloitusta. Työsuunnitelmien toteutumisen

lisäksi hankintakustannusten kehittymistä valvotaan jat-

kuvasti ja poikkeamiin reagoidaan nopeasti. Hankintatoi-

men hallintaa ja asiakirjojen dokumentointia hoidetaan

SRV:llä käytössä olevilla hankintajärjestelmällä sekä

omalla verkostorekisterillä.

VENÄJÄN

LIIKETOIMINTOJEN

ALASKIRJAUSTEN

JOHDOSTA

VALUUTTA RISKIMME

ON ERITTÄIN PIENI

Osa hallituksen toimintakertomusta

Venäjän ja länsimaiden molemminpuolisten pakot-

teiden kiristyessä, erityisesti energian sekä joidenkin

raaka-aineiden saanti aiheuttavat ongelmia ja vaikeut-

tavat rakennusmateriaalien tuotantoa ja saatavuutta

ja voivat nostaa rakentamiskustannuksia edelleen.

Lisäksi Ukrainan tulevalla laajalla jälleenrakentamisella

voi olla merkittävä vaikutus työvoiman ja materiaalien

saatavuuteen ja kustannuksiin. Myös muut merkittä-

vät geopoliittiset jännitteet voivat konkretisoituessaan

aiheuttaa ongelmia maailmanlaajuisiin tuotantoketjuihin.

Mahdollisia materiaalien saatavuusongelmia ja inflaation

vaikutuksia projekteille hallitaan muun muassa aktiivisen

hankintatoimen kautta.

Operatiiviset vastuullisuusriskit

Operatiivisissa vastuullisuusriskeissä korostuvat

työturvallisuusriskit ja onnettomuudet. Työturvalli-

suus- ja ihmisoikeusriskit liittyvät vakaviin työtapatur-

miin, työperäiseen hyväksikäyttöön ja työoloihin sekä

harmaaseen talouteen ja korruptioon. Työturvallisuuden

johtamiseen on kiinnitetty erityisesti huomiota. Johdon

sitouttamista on lisätty sekä tapaturmatutkinnan laatua

on parannettu. Lisäksi koko turvallisuuden johtamista ja

monitorointia on kehitetty entistä tarkemman ja parem-

man tilannekuvan saamiseksi. Samalla myös työmaiden

kouluttamista ja omaa työturvallisuuden havainnointia

on kehitetty.

SRV edellyttää, että ihmisoikeudet toteutuvat ja

niihin liittyvät riskit koskevat erityisesti työperäistä hy-

väksikäyttöä, työoloja, harmaata taloutta ja korruptiota.

Erityisesti Hyvän hallintotavan yhteydessä olemme ku-

vanneet ihmisoikeusriskien välttämiseksi vuonna 2022

tehtyjä toimenpiteitä.

Sopimusriskit

Puutteelliset tai epäselvät sopimusehdot ja puutteel-

linen sopimusten hallinta voivat johtaa epäselvyyksiin

osapuolten vastuista ja velvoitteista sekä riitaisuuksiin,

jotka heikentävät hankkeiden kannattavuutta. Erityisesti

hankkeiden aikana toteutettavat lisä- ja muutostyöt ta-

voite- ja kattohintaisissa urakkamuodossa ovat riskialt-

tiita erilaisille tulkinnoille.

Sopimusriskien välttämiseksi SRV:n keskeiset sopi-

mukset laaditaan hyödyntäen lainopillista osaamista ja

yrityksen toimintaan sovitettuja sopimusmalleja. Lisäksi

vastuuhenkilöiden tietoisuutta eri sopimusehdoista sekä

sopimusten sisällöistä pidetään jatkuvasti yllä opastuk-

sella ja tarvittavalla koulutuksella. Sopimuskäytäntöjä

kehitetään jatkuvasti.

Suurten ja vaativien hankkeiden riskit

Rakennushankkeet sisältävät erilaisia riskejä hank-

keiden kehittämis-, rakentamis- ja käyttövaiheissa

ja ympäröivät tilanteet kehittyvät ja muuttuvat

jatkuvasti. Erityisen alttiina projekteissa tapahtuville

muutoksille, ja sitä kautta myös riskeille, ovat suuret

pitkäkestoiset paljon omaa pääomaa sitovat kehitys-

hankkeet.

Suurten ja vaativien hankkeiden riskejä hallitaan

kussakin eri vaiheessa tekemällä huolelliset riskianalyy-

sit sekä noudattamalla yrityksessä määritettyjä hankep-

rosesseja ja toimintajärjestelmää. Merkittävät riskialttiit

hankkeet ovat yrityksen johdon erityisvalvonnassa.

Projektien riskienhallinnassa on otettu käyttöön uusia

toimintatapoja ja toimintaa laajennetaan ja systematisoi-

daan edelleen.

KIINNITÄMME

ERITYISESTI HUOMIOTA

TYÖTURVALLISUUDEN

JOHTAMISEEN

Osa hallituksen toimintakertomusta

Jupiter Realty 1 B.V.-yhtiössä, joka omistaa Pietarissa

sijaitsevan Okhta Mall -kauppakeskuksen, kyproslaisel-

le Geomare Investments Limited -kiinteistösijoitusyh-

tiölle. Okhta Mall -kauppakeskuksen myynnin jälkeen

SRV on osaomistajana kahdessa venäläisessä kaup-

pakeskuksessa osakkuusyhtiöiden kautta. Sen lisäksi

SRV:llä on Venäjällä yksi tonttiomistus. SRV:n Venäjän

omistusten kokonaisarvo yhtiön taseessa oli 31.12.2022

3,0 miljoonaa euroa. Kiristyvässä talous- ja pakoteti-

lanteessa SRV:n riskeinä Venäjällä ovat jäljellä olevan

tase-erän lisäksi edelleen kahden osaomisteisen

kauppakeskuksen liiketoiminnan hoitaminen ja kan-

nattavuus sekä kauppakeskukset omistavien yhtiöiden

lainasopimusten kovenanttiehtojen täyttäminen. Yhtiö

panostaa jäljellä olevien kauppakeskusten huolelliseen

hoitamiseen ja samalla jatkaa aktiivisesti neuvotteluja,

joilla tähtää loppujen Venäjällä sijaitsevien omaisuuse-

riensä myyntiin.

Fennovoima-sijoitukseen liittyvät riskit

SRV:llä on tytäryhtiönsä SRV Voima Oy:n kautta

omistus Hanhikivi 1 -ydinvoimalaprojektin hanketta

valmistelleen Fennovoiman pääomistaja Voimaosa-

keyhtiö SF:ssa. SRV on myös antanut ydinvoimalai-

toksen rakentamista koskevan sijoitussitoumuksen

Voimaosakeyhtiö SF:lle. SRV:n oikeudet ja velvoitteet

Voimaosakeyhtiö SF:n osakkeenomistajana vastaavat

muita osakkaita.

Fennovoima on toukokuussa 2022 tiedottanut

päättäneensä Rosatomin kanssa solmitun Hanhikivi-1

-ydinvoimalan laitostoimitussopimuksen ja peruneensa

voimalaprojektin rakentamislupahakemuksen. Kasva-

neesta projektiriskistä johtuen koko SRV:n Fennovoi-

ma-omistuksen vuositilinpäätöksessä 31.12.2021 ollut

Muut riskit

Pandemiariskit

Koronapandemian aiheuttama epävarmuus on vähenty-

nyt sekä rokotusten myötä että jo sairastaneiden mää-

rän kasvaessa. Pandemian tulevaan kehitykseen sisältyy

kuitenkin vielä riskejä erityisesti uusien virusmuunnosten

osalta. Lisäksi mahdolliset koronan aiheuttamat ongel-

mat esimerkiksi Kiinassa voivat aiheuttaa vielä haittoja

globaaleihin toimitusketjuihin ja sitä kautta materiaalien

saatavuuteen ja rakennuskustannuksiin.

Koronapandemian vaikutusten kehittymistä seu-

rataan SRV:ssä edelleen ja toimenpiteitä terveyden ja

hyvinvoinnin ylläpitämiseksi ja pandemian leviämisen

estämiseksi sekä liiketoiminnan jatkuvuuden varmista-

miseksi tehdään tarpeen mukaan.

Venäjän maariskit

Venäjän helmikuussa 2022 Ukrainassa aloittama hyökkä-

yssota ja sen jälkeen käynnistyneet pakotteet vaikuttivat

oleellisesti SRV:n mahdollisuuksiin toimia Venäjällä ja yhtiö

teki Venäjän liiketoiminnoille merkittävät arvonalennukset

sekä päätti irtautua nopeutetusti Venäjän liiketoiminnoista

ja omistuksista. SRV alaskirjasi lähes koko omistuksensa

Venäjällä ja Fennovoimassa huhtikuussa 2022. Yhtiö vei

läpi laajan rahoitusjärjestelyn taseen uudelleenjärjeste-

lystä oman pääoman vahvistamiseksi. Rahoitusjärjestelyn

seurauksena SRV on lähes nettovelaton.

SRV:n sijoitukset Venäjällä sijaitseviin kauppakes-

kuksiin ovat osuuksia osakkuusyhtiöissä, joiden myyn-

nistä on sovittu kunkin sijoituksen osakassopimukses-

sa. Yhtiö ei siis yksin voi päättää kohteiden myynnistä

tai myyntiajankohdista. Marraskuussa 2022 SRV ja

sen suomalaiset kanssasijoittajat myivät omistuksensa

arvo 13,3 milj. euroa alaskirjattiin vuoden 2022 toisen

vuosineljänneksen aikana. Alaskirjauksen jälkeen

sijoitussitoumusta Voimaosakeyhtiö SF:lle on jäljellä

enintään 18,7 milj. euroa. Sijoitussitoumuksen toteu-

tumiseen kuitenkin liittyy merkittävää epävarmuutta

Hanhikivi 1 -projektin tilanteesta johtuen.

Kyber-, tietoturva- ja jatkuvuusriskit

Tietojärjestelmien toimivuus ja tietoturva ovat keskei-

sessä asemassa yrityksen liiketoiminnassa. Lisäänty-

nyt kyberrikollisuuden uhka, henkilöstön väärinkäytök-

set sekä myös järjestelmien vaihdot ja uudistamiset

ovat riskitekijöitä, joista voi aiheutua sekä toiminnan

keskeytyksiä ja mainehaittaa että merkittäviä talou-

dellisia menetyksiä. Tietoliikenneyhteyksiin ja tietojär-

jestelmiin sekä muuhun infrastruktuurin toimivuuteen

kohdistuvat hyökkäykset ja häirintä ovat kasvussa ja

voivat aiheuttaa häiriöitä SRV:n sekä sen asiakkaiden ja

toteutuksen yhteistyökumppaneiden toimintaan. Myös

energiamarkkinoiden ongelmat voivat kasvaa merkit-

tävästi, mikä voi johtaa esimerkiksi energiapulaan ja

sähkökatkoksiin.

Kyber- ja tietoturvariskien osalta SRV:n tietotur-

vakulttuuria kasvatetaan ylläpitämällä ja informoimalla

yrityksen tietoturvapolitiikkaa ja ohjeistusta sekä

tietoturvaan liittyviä toimintatapoja. Ulkoisia uhkia

valvotaan ja tilanteen kehittymistä seurataan jatkuvas-

ti. Riskienhallinnan keinoina ovat myös muun muassa

järjestelmien automaattiset virustarkistukset sekä

suurimmista tietoturvauhkista varoittaminen erikseen.

Vuonna 2022 SRV osallistui Huoltovarmuusorga-

nisaation Digipoolin TIETO22-kyberturvallisuusharjoi-

tukseen.

JATKAMME

AKTIIVISESTI

NEUVOTTELUJA,

JOILLA TÄHTÄÄMME

LOPPUJEN

VENÄJÄLLÄ

SIJAITSEVIEN

OMAISUUSERIEMME

MYYNTIIN

Osa hallituksen toimintakertomusta

Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset

Yhtiökokoukset

SRV:llä oli vuonna 2022 kaksi yhtiökokousta. Yhtiön var-

sinainen yhtiökokous pidettiin 28.3.2022 ja ylimääräinen

yhtiökokous 30.5.2022. Covid-19 pandemian vuoksi mo-

lemmat yhtiökokoukset järjestettiin väliaikaisen lainsää-

dännön (677/2020) nojalla siten, että osakkeenomistajat

osallistuivat kokoukseen ja käyttivät osakkeenomistajan

oikeuksia äänestämällä ennakkoon ja esittämällä ennak-

koon kysymyksiä.

Varsinainen yhtiökokous hyväksyi kaikki hallituksen

yhtiökokoukselle tekemät ehdotukset. Kokous vahvisti

SRV Yhtiöt Oyj:n tilinpäätöksen, sisältäen konsernitilin-

päätöksen, sekä myönsi hallituksen jäsenille ja toimitus-

johtajalle vastuuvapauden tilikaudelta 1.1.–31.12.2021 ja

hyväksyi yhtiön toimielinten palkitsemisraportin vuodel-

ta 2021.

Ylimääräinen yhtiökokous päätti taseen uudelleen-

järjestelyyn liittyvistä osakeanti- ja erityisten oikeuksien

antamista koskevista valtuutuksista hallituksen ehdotuk-

sen mukaisesti. Lisäksi ylimääräinen yhtiökokous päätti

yhtiön osakkeiden yhdistämisestä ja siihen liittyvästä

lunastuksesta sekä valtuutti hallituksen päättämään

suunnatusta osakeannista. Lisäksi ylimääräinen yhtiö-

kokous päätti myös muuttaa varsinaisen yhtiökokouk-

sen 28.3.2022 antamaa valtuutusta osakeannista sekä

osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antami-

sesta ehdollisena yhtiön osakkeiden yhdistämisen re-

kisteröinnin voimaantulolle niin, että 28.3.2022 annettu

valtuutus kumoutui yhdistämisen rekisteröinnin myötä

ja korvattiin samansisältöisellä valtuutuksella kuitenkin

siten, että valtuutuksen perusteella annettavien osak-

keiden enimmäismäärä on yhdistämisen rekisteröinnistä

hallituksen varapuheenjohtajalle 48 000 euroa, halli-

tuksen jäsenelle 36 000 euroa ja tarkastusvaliokunnan

puheenjohtajalle 48 000 euroa siinä tapauksessa, että

hän ei samalla toimi hallituksen puheenjohtajana tai

varapuheenjohtajana. Lisäksi hallituksen jäsenille mak-

setaan 700 euron kokouskohtainen palkkio hallituksen

ja valiokuntien kokouksista. Hallitustyöskentelystä

aiheutuvat matkakulut korvataan yhtiön matkustus-

säännön mukaisesti.

Hallituksen vuosipalkkiot maksetaan SRV Yhtiöt

Oyj:n osakkeina ja rahana siten, että noin 40 % vuosi-

palkkion määrästä maksetaan osakkeina. Osakkeiden

luovutuksen jälkeen loppuosa palkkioista maksetaan ra-

hana. Yhtiö hankkii osakkeet hallituksen jäsenten nimiin

ja lukuun ja vastaa osakkeiden hankinnasta aiheutuvista

kustannuksista. Osakkeet hankitaan hallituksen jäsenille

kahden viikon kuluessa siitä, kun vuoden 2022 ensim-

mäistä vuosineljännestä koskeva osavuosikatsaus on

julkistettu tai ensimmäisenä sellaisena ajankohtana, kun

se soveltuvan lainsäädännön mukaan on mahdollista.

Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen pitämässään

kokouksessa hallitus valitsi keskuudestaan varapu-

heenjohtajaksi Timo Kokkilan. Tarkastusvaliokunnan

puheenjohtajaksi valittiin Heli Iisakka ja jäseniksi Hannu

Leinonen ja Timo Kokkila. HR- ja nimitysvaliokunnan pu-

heenjohtajaksi valittiin Tomi Yli-Kyyny ja jäseniksi Hannu

Leinonen ja Heikki Leppänen.

Hallituksen valtuutukset

Voimassaolevat hallituksen omien osakkeiden hankki-

mista ja osakeantia ja/tai osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n

tarkoittamien osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuk-

sien antamista koskevat valtuutukset on esitetty tämän

vuosikertomuksen kohdassa Yhtiökokoukset.

lähtien yhteensä enintään 1 700 000 osaketta. Lisäksi

ylimääräinen yhtiökokous päätti muuttaa varsinaisen

yhtiökokouksen 28.3.2022 antamaa valtuutusta omien

osakkeiden hankkimisesta ehdollisena yhtiön osakkei-

den yhdistämisen rekisteröinnin voimaantulolle niin,

että 28.3.2022 annettu valtuutus kumoutui yhdistämisen

rekisteröinnin myötä ja korvattiin samansisältöisellä val-

tuutuksella kuitenkin siten, että valtuutuksen perusteella

hankittavien omien osakkeiden enimmäismäärä on yh-

distämisen rekisteröinnistä lähtien yhteensä enintään 1

700 000 osaketta, kuitenkin siten, että valtuutuksen pe-

rusteella hankittavien osakkeiden määrä yhdessä yhtiön

ja sen tytäryhtiöiden jo omistamien osakkeiden kanssa

on kulloinkin yhteensä enintään 10 prosenttia kaikista

yhtiön osakkeista. Muutetut valtuudet tulivat voimaan

osakkeiden yhdistämisen rekisteröinnin voimaantulosta

4.7.2022 ja ovat voimassa 30.6.2023 asti.

Varsinaisen yhtiökokouksen ja ylimääräisen yhtiö-

kokouksen pöytäkirjat ja päätökset yksityiskohtineen

sekä hallituksen jäsenten esittelyt ovat luettavissa yhti-

ön verkkosivuilla osoitteessa www.srv.fi/sijoittajat.

Osingonjako

Varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen

mukaisesti, että yhtiö ei jaa tilikaudelta 2021 osinkoa.

Hallituksen jäsenet ja puheenjohtaja sekä palkkiot

Varsinainen yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsen-

ten lukumääräksi viisi jäsentä. Hallitukseen valittiin

uudelleen DI Timo Kokkila, DI Tomi Yli-Kyyny, DI Hannu

Leinonen, TkL Heikki Leppänen ja KTM Heli Iisakka.

Tomi Yli-Kyyny valittiin hallituksen puheenjohtajaksi.

Yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsenten vuosipalk-

kioksi hallituksen puheenjohtajalle 72 000 euroa,

YHTIÖKOKOUSTEN

PÖYTÄKIRJAT

JA PÄÄTÖKSET

YKSITYISKOHTINEEN

OVAT LUETTAVISSA

VERKKOSIVUILLAMME

OSOITTEESSA

WWW.SRV.FI/SIJOITTAJAT

Osa hallituksen toimintakertomusta

Tilintarkastaja ja palkkio

Varsinainen yhtiökokous valitsi tilintarkastajaksi

tilintarkastusyhteisö PricewaterhouseCoopers Oy:n.

Päävastuulliseksi tilintarkastajaksi Pricewaterhouse-

Coopers Oy nimesi KHT Enel Sintosen. Tilintarkas-

tajan palkkio vahvistettiin maksettavaksi hyväksytyn

laskun mukaan.

Muutokset tilintarkastuksessa

SRV Yhtiöt Oyj:n tilintarkastajana toimiva tilintarkas-

tusyhteisö PricewaterhouseCoopers Oy nimesi KHT

Markku Katajiston päävastuulliseksi tilintarkastajaksi

1.10.2022 alkaen.

Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät

Yhtiön osakepohjaisten kannustinjärjestelmien kuvauk-

set ovat luettavissa yhtiön verkkosivuilla osoitteessa

www.srv.fi/sijoittajat/hallinnointi/palkitseminen.

Osakkeet ja omistus

SRV Yhtiöt Oyj toteutti 4.7.2022 osakkeiden yhdistämi-

sen (ns. reverse split) sisältäen maksuttoman suunnatun

osakeannin, osakkeiden lunastamisen ja osakkeiden

mitätöinnin. Näiden toimenpiteiden jälkeen yhtiön uusi

osakemäärä on 16 982 343 kappaletta. Uusi osakkeiden

lukumäärä merkittiin 4.7.2022 Patentti- ja rekisterihalli-

tuksen ylläpitämään kaupparekisteriin ja kaupankäynti

yhdistetyillä osakkeilla alkoi 5.7.2022 uudella ISIN-koo-

dilla FI4000523675. SRV:n kaupankäyntitunnus SRV1V

säilyi ennallaan. Yhtiön osakkeiden yhdistäminen ja

siihen liittyvä lunastaminen toteutettiin siten, että jokai-

set SRV:n 40 osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi.

Osakkeiden yhdistämisen tarkoituksena oli osake-

kaupankäynnin edellytysten parantaminen yksittäisen

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

• SRV ilmoitti 2.2.2023, että yhtiö asettaa uudet

pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet, joiden

saavuttamiseen se tähtää vuoden 2026 loppuun

mennessä:

– Operatiivinen liikevoitto: 6 %

– Liikevaihto: 900 milj. euroa

– Tavoitteena on jakaa osinkoa 30-50 %

vuosittaisesta tuloksesta huomioiden kuitenkin

yhtiön näkymät ja pääomatarpeet

• SRV tiedotti 2.2.2023 kertaluonteisesta pitkän

aikavälin kannustinjärjestelmästä 2021-2022

maksettavista palkkioista sekä toimitusjohtajan

osakeperusteisen kannustinjärjestelmän 2019-

2026 ja pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän

2021-2025 lakkauttamisesta.

Yhtiökokous 2023

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous suunnitellaan

pidettäväksi maanantaina 27.3.2023 klo 16.00. Hallitus

kutsuu yhtiökokouksen koolle myöhemmin erikseen.

osakkeen arvoa kasvattamalla ja osakkeen hinnanmuo-

dostuksen tehostaminen.

Yhtiön osakkeiden yhdistämisen toteuttamisen

yhteydessä 4.7.2022 erityisten oikeuksien perusteella

annettavien osakkeiden enimmäismäärää muutettiin

vaihtovelkakirjalainaehtoisten hybridilainojen ISIN koo-

dilla FI4000198122 (jonka ulkona oleva pääoma on 21

061 512 euroa) ja ISIN koodilla FI4000315395 (jonka ul-

kona oleva pääoma on 36 047 145 euroa) ehtojen mukai-

sesti siten, että lainoilla merkittävien osakkeiden määrä

on enintään 14 277 165 osaketta. Vaihtovelkakirjalainoilla

merkittävien osakkeiden merkintähinta on osakkeiden

yhdistämisen jälkeen 4,00 euroa osakkeelta.

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3,1 miljoonaa

euroa. Osakkeella ei ole nimellisarvoa ja rekisteröityjen

osakkeiden lukumäärä on 16 982 343 kappaletta. Yhtiöl-

lä on yksi osakesarja.

Osakkeen päätöskurssi Nasdaq Helsingin pörssissä

31.12.2022 oli 3,80 euroa (14,8 euroa 31.12.2021). Osakkeen

ylin kurssi vuoden aikana oli 16,12 euroa ja alin 3,19 euroa.

31.12.2022 osakekannan markkina-arvo oli 64,4 miljoonaa

euroa (138,9 31.12.2021) ilman konsernin hallussa olevia

osakkeita. Osakkeita vaihdettiin vuonna 2022 25,0 miljoo-

naa kappaletta ja vaihtoarvo oli 15,5 miljoonaa euroa.

Konsernin hallussa oli joulukuun 2022 lopussa

44 533 osaketta, mikä vastaa 0,3 prosenttia yhtiön

kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta

äänimäärästä.

Voitonkäyttöehdotus

Emoyhtiön jakokelpoiset varat 31.12.2022 ovat

79 261 450,94 euroa, joista tilikauden tulos on

-223 599 660,31 euroa. Hallitus esittää yhtiökokoukselle,

että osinkoa ei tilikaudelta 2022 jaeta.

Osa hallituksen toimintakertomusta

Osakkeiden

määrä Omistajia

 osakkeen-

omistajista Osakkeita



osakkeista

1–100    

101–500    

501–1000    

1001–5000    

5001–10 000    

10 001–50 000    

50 001–100 000    

100 001–500 000    

500 001 –    

Yhteensä    

joista hallinta-

rekisteröityjä

  

 osakkeista

Yritykset 

Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 

Julkisyhteisöt 

Kotitaloudet 

Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 

Ulkomaiset osakkeenomistajat 

Yhteensä 

Osakkeenomistaja Osakkeita

 osakkeista

ja äänistä

As Pontos Baltic  

Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö

Ilmarinen

 

Kolpi Investments Oy  

Havu Capital Oy  

OP-Henkivakuutus Oy  

Lareale Investments Oy  

Tungelin Investments Oy  

Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö

Varma

 

Pohjola Vakuutus Oy  

Nordea Henkivakuutus Suomi Oy  

Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö  

Ålandsbanken Euro High Yield  

Kokkila Lauri  

Kokkila Tuomas  

Valtion Eläkerahasto  

Sipola Saku Petri Tapio  

Nieminen Timo  

Tradeka-sijoitus oy  

Ålandsbanken Kort Företagsränta

Placeringsfond

 

Dream Broker Oy  

 suurinta osakkeenomistajaa

yhteensä

 

Hallintarekisteröidyt osakkeet  

Muut osakkeenomistajat  

Osakkeiden lukumäärä yhteensä  

Osakkeenomistajat 31.12.2022

Osakkeet ja

osakkeenomistajat

Kurssikehitys ja vaihto

SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeet noteerataan kaupankäyntiä

varten Nasdaq Helsingin pörssissä. Kaupankäynti SRV

Yhtiöt Oyj:n osakkeilla alkoi pörssin päälistalla 15.6.2007.

Vuoden 2022 ylin noteeraus oli 16,12 euroa ja alin 3,19

euroa. Vuoden 2022 keskikurssi oli 9,17 euroa.

Vuoden lopun päätöskurssi oli 3,80 euroa ja ulkona

olevan osakekannan markkina-arvo 64,4 miljoonaa eu-

roa ilman konsernin hallussa olevia osakkeita. Osakkeita

vaihdettiin 25,0 miljoonaa kappaletta ja osakkeiden

vaihtoarvo oli yhteensä 15,5 miljoonaa euroa.

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3,1 miljoonaa

euroa. Osakkeella ei ole nimellisarvoa ja rekisteröityjen

osakkeiden lukumäärä on 16 982 343 kappaletta. Yhti-

öllä on yksi osakesarja. Konsernin hallussa oli joulukuun

2022 lopussa 44 533 osaketta, mikä vastaa 0,3 prosent-

tia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteen-

lasketusta äänimäärästä.

SRV-Yhtiöt Oyj tiedotti 3.2.2022, että hallitus

oli päättänyt aloittaa maksimissaan 3 900 000 yh-

tiön oman osakkeen hankinnan yhtiökokouksen sille

29.3.2021 antaman valtuutuksen nojalla.

Yhtiö hankki 7.2.2022–29.3.2022 julkisessa kaupan-

käynnissä NASDAQ Helsinki Oy:n sääntöjen mukaisesti

yhteensä 1 112 480 omaa osakettaan noin 0,4394 euron

keskihintaan osakepohjaisia kannustinjärjestelmiä varten.

Osakkeiden kokonaishankintahinta oli 488 879,26 euroa.

Omien osakkeiden hankinnan päättymisen jälkeen yhtiöl-

lä oli hallussaan yhteensä 1 975 041 osaketta, joka vastasi

noin 0,75 % kaikista osakkeista. Tilikauden päättyessä yh-

tiön hallussa oli yhteensä 44 533 kappaletta yhtiön omia

osakkeita, joka vastaa 0,3 % kaikista osakkeista.

Omistusjakauma 31.12.2022 omistettujen

osakkeiden mukaan Osakkeenomistuksen jakauma

SRV järjesti tilikauden aikana merkintäoikeusannin,

jonka tuloksena yhtiölle muodostui yhteensä 348 056

400 uutta osaketta. Yhtiölle kertyi annista yhteensä 34,8

milj. euron bruttotulot, jotka kirjattiin yhtiön sijoitetun

vapaan pääoman rahastoon. Uudet osakkeet rekisteröi-

tiin kaupparekisteriin 28.6.2022. Osakeannin välittömät

transaktiomenot kirjataan suoraan oman pääoman

oikaisuksi. Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden

yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n osaketta

yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Merkintäoikeusannin

yhteydessä yhtiön hallussa olevia omia osakkeitta luovu-

tettiin vastikkeetta siten, että kunkin osakkeenomistajan

arvo-osuustilin mukaisesta osakkeiden lukumäärästä

tehtiin jaollinen 40:llä. Osakkeita on luovutettu tilikaudel-

la yhteensä 4 845 kappaletta.

Hallituksen valtuutukset

Voimassaolevat hallituksen omien osakkeiden hankki-

mista ja osakeantia ja/tai osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n

tarkoittamien osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuk-

sien antamista koskevat valtuutukset on esitetty halli-

tuksen toimintakertomuksen kohdassa Yhtiökokoukset.

Johdon osakeomistus

SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksen jäsenten ja toimitusjoh-

tajan sekä toimitusjohtajan sijaisen suora omistus oli

31.12.2022 yhteensä 1 256 569 osaketta, joka oli 7,4 %

yhtiön osakkeista ja äänivallasta. Timo Kokkila omistaa

SRV:n osakkeita Havu Capital Oy:n kautta.

KONSERNIN JA LIIKETOIMINTOJEN KEHITYS NELJÄNNESVUOSITTAIN

Konsernin avainluvut

(milj. euroa) 10–12/2022 7–9/2022 4–6/2022 1–3/2022 10–12/2021 7–9/2021 4–6/2021 1–3/2021

Liikevaihto

181,2

186,8 211,4 190,7 336,3 191,1 218,0 187,1

Operatiivinen liikevoitto

0,2

3,9 9,8 4,9 -4,6 -0,6 5,7 4,8

Liikevoitto

-6,3

5,5 10,1 -85,7 -11,5 -1,6 6,3 5,2

Rahoitustuotot ja -kulut, yhteensä

-3,8

0,3 43,6 -42,8 -8,1 -2,8 -3,7 -4,1

Tulos ennen veroja

-10,0

5,8 53,7 -128,5 -19,5 -4,4 2,6 1,1

Tulouttamaton tilauskanta

838,8

717,1 745,9 858,0 872,3 1 038,2 1 047,5 1 061,1

Uudet sopimukset

287,2

135,0 72,3 130,1 160,7 166,6 176,0 85,4

Tulos/osake, eur

3 4

-0,82

0,39 5,36 -14,25 -2,10 -0,47 3,82 0,11

Oma pääoma/osake, eur

3 4

6,65

6,62 6,31 1,18 15,93 18,24 18,44 18,12

Osakkeen päätöskurssi, eur

3,8

3,5 5,2 11,4 14,8 16,1 18,4 15,80

Omavaraisuusaste, %

36,3

36,3 33,3 6,4 27,4 27,0 26,1 23,8

Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16

48,2

48,6 43,9 9,7 32,8 34,0 32,5 29,4

Korollinen nettovelka

80,5

86,4 90,1 197,7 170,0 269,0 279,8 309,5

Korollinen nettovelka ilman IFRS16

-11,5

-8,2 -4,6 110,1 81,0 142,1 152,5 180,5

Nettovelkaantumisaste, %

55,1

59,3 64,2 748,4 103,0 147,5 151,9 170,8

Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16

-7,5

-5,4 -3,1 343,2 47,5 75,5 80,3 96,5

Liikevaihto

(milj. euroa) 10–12/2022 7–9/2022 4–6/2022 1–3/2022 10–12/2021 7–9/2021 4–6/2021 1–3/2021

Rakentaminen

180,4

183,9 206,8 175,2 335,8 188,0 218,5 187,8

toimitilarakentamisen osuus

112,3

95,3 120,9 98,7 184,8 115,2 140,9 140,5

asuntorakentamisen osuus

68,1

88,6 85,9 76,5 151,1 72,8 77,6 47,3

Sijoittaminen

0,9

3,2 4,8 1,1 0,6 4,2 1,0 1,0

Muut toiminnot ja eliminoinnit

-0,1

-0,3 -0,2 14,4 -0,2 -1,1 -1,5 -1,7

Konserni yhteensä

181,2

186,8 211,4 190,7 336,3 191,1 218,0 187,1

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta.

Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset.

Luvut ovat osakeantioikaistuja.

Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Osakekohtaisia tunnuslukuja on oikaistu vastaavasti.

Osa hallituksen toimintakertomusta

KONSERNIN TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT

2022 2021 2020 2019 2018

Liikevaihto milj. euroa 770,1 932,6 975,5 1 060,9 959,7

Operatiivinen liikevoitto

milj. euroa 18,9 5,3 15,8 1,6 -20,0

Operatiivinen liikevoitto, % liikevaihdosta % 2,5 0,6 1,6 0,2 -2,1

Liikevoitto milj. euroa -76,4 -1,7 1,5 -93,0 -19,8

Liikevoitto, % liikevaihdosta % -9,9 -0,2 0,2 -8,8 -2,1

Liikevoitto, ilman IFRS16

milj. euroa -79,6 -6,9 -2,7 -94,3 -19,8

Liikevoitto, % liikevaihdosta ilman IFRS16

% -10,3 -0,7 0,2 -8,8 -2,1

Tulos ennen veroja milj. euroa -79,1 -20,3 -28,0 -122,4 -37,3

Tulos ennen veroja, % liikevaihdosta % -10,3 -2,2 -2,9 -11,5 -3,9

Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos milj. euroa -85,7 -19,9 -22,8 -104,4 -30,1

Oman pääoman tuotto, % % -55,0 -11,5 -14,1 -50,6 -12,1

Sijoitetun pääoman tuotto, %

% -10,1 -0,6 -15,2 -2,9 -2,9

Sijoitetun pääoman tuotto, % ilman IFRS16

1) 4)

% -14,9 -2,1 -2,0 -17,5 -2,9

Sijoitettu pääoma milj. euroa 272,0 403,0 566,8 625,3 609,5

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16

1) 4)

milj. euroa 186,4 319,4 436,0 479,4 609,5

Omavaraisuusaste, % % 36,3 27,4 22,6 21,2 28,5

Omavaraisuusaste, ilman IFRS16, %

% 48,2 32,8 27,8 26,4 28,5

Korollinen nettovelka milj. euroa 80,5 170,0 289,1 422,0 282,8

Korollinen nettovelka ilman IFRS16

milj. euroa -11,5 81,0 152,9 271,9 282,8

Nettovelkaantumisaste, % % 55,1 103,0 159,7 240,3 121,1

Nettovelkaantumisaste ilman IFRS16, %

% -7,5 47,5 82,1 151,2 121,1

Tilauskanta

2) 3)

milj. euroa 838,8 872,3 1 153,4 1 344,2 1 816,0

Uudet sopimukset milj. euroa 624,6 588,6 707,1 487,6 1 133,0

Henkilöstö keskimäärin 948 959 991 1 080 1 129

2022 2021 2020 2019 2018

Osakekohtainen tulos

euroa -6,62 -2,29 -4,26 -42,54 -12,86

Osakekohtainen tulos (laimennettu)

euroa -6,62 -2,29 -4,26 -42,54 -12,86

Osakekohtainen oma pääoma

euroa 8,63 17,56 19,70 68,70 91,40

Osakekohtainen oma pääoma (ilman oman pääoman

ehtoista lainaa)

euroa 6,65 15,93 18,00 36,60 74,00

Osakekohtainen osinko

euroa 0,00 0,00 0,00 0,00 0,06

Osinko tuloksesta, %

% neg. neg. neg. neg. neg.

Efektiivinen osinkotuotto, %

% 0,0 0,0 0,0 0,0 3,5

Hinta/voitto -suhde (P/E-luku)

neg. neg. neg. neg. neg.

Osakkeen kurssikehitys

Kurssi kauden lopussa euroa 3,80 14,80 16,60 27,90 34,80

Keskikurssi euroa 9,17 17,05 16,63 30,82 53,84

Alin kurssi euroa 3,19 12,64 12,55 25,61 34,00

Ylin kurssi euroa 16,12 22,60 30,74 44,88 84,41

Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa

milj. euroa 64,4 139,1 156,0 72,2 90,0

Osakkeiden vaihdon kehitys

1 000 25 033 45 701 45 524 14 412 6 580

Osakkeiden vaihdon kehitys, %

% 189,2 17,4 26,2 20,0 9,1

Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

tilikauden aikana

1 000 13 231 9 398 6 234 2 586 2 586

Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

tilikauden aikana (laimennettu)

1 000 13 231 9 398 6 235 2 586 2 586

Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa

1 000 16 938 9 398 9 398 2 586 2 586

* Valuuttamuutosten nettovaikutus milj. euroa 7,3 1,5 -4,4 3,8 -9,8

Taloudellisessa raportoinnissa käytettävät vaihtoehtoiset tunnusluvut

Yhtiö julkaisee IFRS-tunnuslukujen ohella tiettyjä yleisesti käytettyjä muita tunnuslukuja, jotka

ovat pääosin johdettavissa tuloslaskelmasta ja taseesta. Näiden tunnuslukujen laskentakaavat on

esitetty seuraavalla sivulla. Yhtiön näkemyksen mukaan tunnusluvut selventävät tuloslaskelman ja

taseen antamaa kuvaa toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.

SRV raportoi tilinpäätöksessä operatiivisen liikevoiton ja liikevoittoprosentin

Operatiivinen liikevoitto-tunnusluvun katsotaan antavan paremman kuvan konsernin toiminnasta

verrattaessa esitettävää kautta aikaisempiin kausiin. IFRS:n mukaisesta liikevoitosta on eliminoitu

osakkuusyhtiöden valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet voitot ja tappiot sekä suojauksesta

aiheutuneet tuotot ja kulut. Osakkuusyhtiöden valuuttakurssimuutokset sisältyvät liikevoiton

yläpuolelle, riville osuus osakkuusyhtiön tuloksesta. Valuuttasuojauksesta aiheutuneet tuotot ja

kulut sisältyvät liikevoiton yläpuolelle, riville liiketoiminnan muut kulut.

SRV raportoi tilinpäätöksessä tunnuslukuja ilman IFRS16 vaikutusta

Yhtiö julkaisee vaihtoehtoisina tunnuslukuina IFRS 16:n tunnusluvut, joista on oikaistu pois IFRS

16 Vuokrasopimukset-standardin vaikutukset taseeseen ja tulokseen. Yhtiö soveltaa standardin

käyttöönoton osalta yksinkertaistettua lähestymistapaa, minkä vuoksi vertailuvuoden lukuja ei ole

oikaistu standardin mukaiseksi. Näiden tunnuslukujen laskentakaavat on esitetty seuraavalla sivulla.

Yhtiön näkemyksen mukaan tunnusluvut lisäävät edellisen vuoden tunnuslukujen vertailukelpoisuutta.

Kauden lopussa.

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta. Omistusosuutta vastaava

tulouttamaton kate ei enää sisälly vertailuluvuissa tilauskannan määrään.

Yhtiö muutti laskennallisten verosaamisten ja -verovelkojen kohdentamista ja ne on

kokonaisuudessaan kohdennettu Muut toiminnot ja eliminoinnit -yksikköön. Myös vertailukausien

tiedot on oikaistu. Tunnusluku sisältää myös taseessa myytävänä olevaksi luokitellut omaisuuserät.

Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n

osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Osakekohtaisia tunnuslukuja on oikaistu vastaavasti.

Osakemäärien oikaisukerroin on 1,4339

Osa hallituksen toimintakertomusta

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT

Oman pääoman tuotto, % = 100 x

Katsauskauden tulos

Oma pääoma yhteensä, keskimäärin

Sijoitettu pääoma = Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 = Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset – aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserä – vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserä

Sijoitetun pääoman tuotto, % = 100 x

Liikevoitto + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja –tappioita) + Rahoitus saamisten arvonalennukset ja myyntitappiot

Sijoitettu pääoma keskimäärin

Sijoitetun pääoman tuotto, % ilman IFRS16 = 100 x

Liikevoitto + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja –tappioita) + Rahoitus saamisten arvonalennukset ja myyntitappiot

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 keskimäärin

Omavaraisuusaste, % = 100 x

Oma pääoma yhteensä

Taseen loppusumma - saadut ennakot

Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16 = 100 x

Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut - Voittovarat IFRS16

Taseen loppusumma – saadut ennakot – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut – korolliset vuokravelat

Korollinen nettovelka = Korolliset velat – rahat ja pankkisaamiset

Korollinen nettovelka ilman IFRS16 = Korolliset velat – korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset

Nettovelkaantumisaste, % = 100 x

Korolliset nettovelat

Oma pääoma yhteensä

Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16 = 100 x Korolliset velat – korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset

Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut

Osakekohtainen tulos =

Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero–oikaistuna

Osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä

Osakekohtainen tulos (laimennettu) =

Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero–oikaistuna

Laimennettu osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä

Osakekohtainen oma pääoma =

Emoyhtiön osakkeen omistajille kuuluva oma pääoma

Osakkeiden kappalemäärä katsauskauden lopussa

Osa hallituksen toimintakertomusta

Osakekohtainen oma pääoma

(ilman oman pääoman ehtoista lainaa)

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma – oman pääoman ehtoinen laina

Osakkeiden kappalemäärä katsauskauden lopussa

Hinta/voitto -suhde (P/E-luku) =

Pörssikurssi katsauskauden lopussa

Osakekohtainen tulos

Osinko tuloksesta, % = 100 x

Osakekohtainen osinko

Osakekohtainen tulos

Efektiivinen osinkotuotto, % = 100 x

Osakekohtainen osinko

Pörssikurssi katsauskauden lopussa

Keskikurssi =

Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto

Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä

Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa = Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä kauden lopussa x viimeinen kaupantekokurssi

Osakkeiden vaihdon kehitys = Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä sekä sen prosentuaalinen osuus osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä katsauskauden aikana

Operatiivinen liikevoitto =

Liikevoitto +/- osakkuus- ja yhteisyritysten valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet voitot ja tappiot sekä valuuttasuojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut

+/- vertailukelpoisuuteen vaikuttavat erät

TILINPÄÄTÖS

Osa tilinpäätöstä

IFRS konsernitilinpäätös

Konsernin tuloslaskelma

1 000 euroa Liite 2022 2021

Liikevaihto 3 770 078 932 554

Liiketoiminnan muut tuotot 4 589 3 517

Valmiiden ja keskeneräisten tuotteiden varastojen muutos -88 445 -116 909

Aineiden ja palveluiden käyttö -600 560 -733 357

Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut 7 -74 342 -71 567

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista 16 -1 260 1 227

Poistot 6 -5 147 -5 818

Arvonalentumiset 6 -65 030 -500

Liiketoiminnan muut kulut 5 -12 271 -10 721

Valuuttajohdannaisten tuotot ja kulut 5 0 -124

Liikevoitto -76 388 -1 697

Rahoitustuotot 9 52 743 5 013

Rahoituskulut 9 -55 437 -23 662

Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -2 694 -18 649

Tulos ennen veroja -79 081 -20 346

Tuloverot 10 -6 580 467

Tilikauden tulos -85 662 -19 879

Jakautuminen

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus -85 662 -19 879

Määräysvallattomille omistajille kuuluva osuus 0 0

Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos* 11 -6,62 -2,29

Emoyhtiön omistajille kuuluva laimennettu osakekohtainen tulos* 11 -6,62 -2,29

* Osakekohtaiset tunnusluvut on laskettu ja vertailukauden luvut on oikaistu osakkeiden uuden kokonaismäärän mukaan osakkeiden yhdistämisen

(ns. reverse split) jälkeen 30.5.2022 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi

osakkeeksi.

Laaja tuloslaskelma

1 000 euroa Liite 2022 2021

Tilikauden voitto -85 662 -19 879

Muut laajan tuloksen erät

Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteisiksi:

Muuntoerot -3 999 -1 115

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä 16 7 208 2 912

Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen 3 209 1 797

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus laajan tuloksen eristä 3 209 1 797

Määräysvallattomille omistajille laajan tuloksen eristä 0 0

Tilikauden laaja tulos yhteensä -82 453 -18 082

Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus -82 453 -18 082

Määräysvallattomille omistajille 0 0

Osa tilinpäätöstä

Konsernitase

1 000 euroa Liite 2022 2021

VARAT

Pitkäaikaiset varat

Aineelliset hyödykkeet 13 4 114 3 590

Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät

13 8 840 9 538

Liikearvo 14 1 734 1 734

Muut aineettomat hyödykkeet 14 699 867

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 16 2 120 51 919

Muut rahoitusvarat 15, 17 7 751 24 728

Saamiset 15, 18 14 243 9 664

Lainasaamiset osakkuus-/yhteisyrityksiltä 15, 21 0 40 490

Laskennalliset verosaamiset 19 37 458 42 248

Pitkäaikaiset varat yhteensä 76 959 184 779

Lyhytaikaiset varat

Vaihto-omaisuus 20 162 842 227 350

Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät

20 75 119 72 723

Myyntisaamiset ja muut saamiset 15, 22 88 254 133 428

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 15, 21 5 0

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 10 35

Rahavarat 23 45 309 68 009

Myytävänä olevat omaisuuserät 24 0 0

Lyhytaikaiset varat yhteensä 371 538 501 545

VARAT YHTEENSÄ 448 497 686 324

1 000 euroa Liite 2022 2021

OMA PÄÄOMA JA VELAT

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepääoma 25 3 063 3 063

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 25 303 559 264 680

Muuntoerot 25 -14 948 -18 157

Oman pääoman ehtoinen laina 25 33 529 15 360

Kertyneet voittovarat -179 019 -99 890

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 146 184 165 057

Määräysvallattomien omistajien osuus 0 0

Oma pääoma yhteensä 146 184 165 057

Pitkäaikaiset velat

Laskennalliset verovelat 19 1 138 1 005

Varaukset 26 12 196 13 048

Korolliset velat ilman vuokravelkoja 15, 27 23 828 128 771

Korolliset vuokravelat

27 89 545 86 743

Muut velat 15, 28 6 252 14 762

Pitkäaikaiset velat yhteensä 132 959 244 329

Lyhytaikaiset velat

Ostovelat ja muut velat 15, 28 148 022 243 205

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 958 10

Varaukset 26 7 932 11 259

Korolliset velat ilman vuokravelkoja 15, 27 10 000 20 192

Korolliset vuokravelat

27 2 442 2 272

Lyhytaikaiset velat yhteensä 169 354 276 938

Velat yhteensä 302 313 521 267

OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 448 497 686 324

Rivit liittyvät IFRS 16 standardiin.

Osa tilinpäätöstä

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

1 000 euroa Osakepääoma

Sijoitetun vapaan

oman pääoman

rahasto Muuntoerot

Oman pääoman

ehtoinen laina

Kertyneet

voittovarat Yhteensä

Määräys-

vallattomien

omistajien osuus

Oma pääoma

yhteensä

Oma pääoma 1.1.2021 3 063 264 680 -19 953 15 360 -78 183 184 967 -4 016 180 951

Tilikauden tulos 0 0 0 0 -19 879 -19 879 0 -19 879

Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)

Muuntoerot 0 0 -1 115 0 0 -1 115 0 -1 115

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä 0 0 2 912 0 0 2 912 0 2 912

Muut rahoitusvarat 0 0 0 0 0 0 0 0

Laajan tuloksen erät yhteensä 0 0 1 797 0 0 1 797 0 1 797

Tilikauden laaja tulos yhteensä 0 0 1 797 0 -19 879 -18 082 0 -18 082

Liiketoimet omistajien kanssa

Osingonjako 0 0 0 0 0 0 0 0

Osakepalkkiojärjestelmä 0 0 0 0 732 732 0 732

Oman pääoman ehtoinen lainan korko 0 0 0 0 -2 561 -2 561 0 -2 561

Määräysvallattomien omistusten purkautuminen 0 0 0 0 0 0 4 016 4 016

Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 0 0 0 0 -1 829 -1 829 4 016 2 188

Oma pääoma 31.12.2021 3 063 264 680 -18 157 15 360 -99 890 165 057 0 165 057

Osa tilinpäätöstä

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

1 000 euroa Osakepääoma

Sijoitetun vapaan

oman pääoman

rahasto Muuntoerot

Oman pääoman

ehtoinen laina

Kertyneet

voittovarat Yhteensä

Määräys-

vallattomien

omistajien osuus

Oma pääoma

yhteensä

Oma pääoma 1.1.2022 3 063 264 680 -18 157 15 360 -99 890 165 057 0 165 057

Tilikauden tulos 0 0 0 0 -85 662 -85 662 0 -85 662

Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)

Muuntoerot 0 0 -3 999 0 0 -3 999 0 -3 999

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä 0 0 7 208 0 0 7 208 0 7 208

Muut rahoitusvarat 0 0 0 0 0 0 0 0

Laajan tuloksen erät yhteensä 0 0 3 209 0 0 3 209 0 3 209

Tilikauden laaja tulos yhteensä 0 0 3 209 0 -85 662 -82 453 0 -82 453

Liiketoimet omistajien kanssa

Omien osakkeiden hankinta 0 0 0 0 -729 -729 0 -729

Osakepalkkiojärjestelmä 0 0 0 752 752 0 752

Suunnattu osakeanti ja oman pääoman ehtoisen lainan leikkaus 0 6 822 0 -15 360 8 538 0 0 0

Merkintäetuoikeusanti 0 34 806 0 0 0 34 806 0 34 806

Osakeanteihin liittyvät kust. Ilman veroja 0 -2 749 0 0 0 -2 749 0 -2 749

JVK-lainan konvertointi 0 0 0 34 265 0 34 265 0 34 265

JVK-lainan konvertoinnin kulut 0 0 0 -736 0 -736 0 -736

Oman pääoman ehtoisen lainan korko 0 0 0 -2 030 -2 030 0 -2 029

Määräysvallattomien omistusten purkautuminen 0 0 0 0 0 0 0 0

Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 0 38 878 0 18 169 6 531 63 578 0 63 580

Oma pääoma 31.12.2022 3 063 303 559 -14 948 33 529 -179 019 146 184 0 146 184

Osa tilinpäätöstä

Konsernin rahavirtalaskelma

1 000 euroa 2022 2021

Liiketoiminnan rahavirrat

Myynnistä saadut maksut 805 413 927 246

Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut 614 3 086

Maksut liiketoiminnan kuluista -802 540 -842 638

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 3 488 87 694

Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot 365 1 825

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -13 709 -20 479

Maksetut ja saadut välittömät verot -255 -114

Liiketoiminnan rahavirta -10 112 68 926

Investointien rahavirrat

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -2 478 -1 336

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot 516 765

Investoinnit sijoituksiin -101 -3 034

Ostetut tytäryhtiöosakkeet 0 -375

Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin -26 -26

Myydyt osakkuusyhtiöosuudet 4 171 0

Myönnetyt lainat muille 0 -767

Lainojen takaisinmaksut muilta 0 12 001

Investointien rahavirta 2 082 7 229

Liiketoiminnan ja investointien rahavirrat yhteensä -8 029 76 155

1 000 euroa 2022 2021

Rahoituksen rahavirta

Maksullinen osakeanti 32 056 0

Lainojen nostot 1 000 0

Lainojen takaisinmaksut -31 745 -76 992

Oman pääoman ehtoisen lainan kulut -737 0

Oman pääoman ehtoisen lainan korot -2 029 -3 206

Yhtiölainojen muutos -10 737 -22 575

Omien osakkeiden ostot -729 0

Lainojen maksut vuokravelat -2 374 -2 669

Rahoituksen rahavirta -15 294 -105 442

Rahavarojen muutos -23 324 -29 286

Rahavarat tilikauden alussa 68 009 96 748

Rahavarojen valuuttakurssiero 623 549

Rahavarat tilikauden lopussa 45 309 68 009

Osa tilinpäätöstä

Liiketoiminnan kuvaus

SRV Yhtiöt Oyj tytäryhtiöineen (SRV-konserni) on Suo-

men johtavia projektinjohtourakoitsijoita, joka rakentaa

ja kehittää liike- ja toimitiloja, asuntoja sekä teollisuus- ja

logistiikkakohteita pääasiassa Suomessa. Konsernistra-

tegian mukaisesti liiketoiminta on organisoitu kahteen

liiketoiminta-alueeseen; Rakentaminen ja Sijoittaminen.

Liiketoiminnan pääyhtiö on SRV Rakennus Oy.

Rakentaminen-liiketoiminta käsittää kaiken SRV:n

rakentamisen sekä omaperusteisen asuntotuotannon

vaatiman pääoman tontteineen. Nämä tontit on tarkoitus

kehittää, rakentaa ja myydä nopeammalla aikataululla

kuin tontit, jotka raportoimme Sijoittaminen-liiketoimin-

nassa. Rakentamiseen kuuluvat asuntorakentaminen,

toimitilarakentaminen, tekniikkayksiköt ja hankintatoimi

sekä sisäiset palvelut Suomessa ja Venäjällä. Sijoitta-

minen-liiketoimintaan kuuluvat keskeneräiset ja valmiit

kohteet, joissa yhtiö toimii pidemmän aikavälin sijoittaja-

na. Myös tontit, joita itse kehitetään ja joiden varsinainen

tulonodotus muodostuu kehittämisen ja pitempiaikaisen

omistamisen kautta, raportoidaan osana Sijoittami-

nen-liiketoimintaa. Sijoittaminen-segmentti keskittyy

konsernin kiinteistösijoitusten hallinnointiin, realisoin-

teihin ja uusien yhteissijoitusrakenteiden luontiin ja omis-

tamiseen sekä valittujen kiinteistöjen operointiin.

Muut toiminnot ja eliminoinnit sisältävät SRV-kon-

sernin emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n konsernitoiminnot ja

kiinteistö- ja hankekehitystoimintaa toteuttavan han-

kekehitysyksikön. Myös konsernieliminoinnit sisältyvät

tähän yksikköön.

Tilinpäätöksen luvut esitetään tuhansina euroina, ellei

muuta ole kerrottu.

Konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankin-

tamenoihin perustuen lukuun ottamatta käypään arvoon

tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja ja -velkoja,

käypään arvoon arvostettuja johdannaissopimuksia

sekä käteisvaroina suoritettavia osakeperusteisia liike-

toimia , jotka on arvostettu käypään arvoon.

Seuraavia standardeja, tulkintoja ja muutoksia on

sovellettu 1.1.2022 alkavalla tilikaudella:

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet:

Ennen käyttöönottoa saadut tuotot -

muutokset IAS 16:een

Muutos IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet

-standardiin kieltää yhteisöjä vähentämästä aineellisen

käyttöomaisuushyödykkeen hankintamenosta sellaisia

tuottoja, jotka yhteisö saa ennen omaisuuserän käyt-

töönottoa valmistetuista ja myydyistä hyödykkeistä.

Lisäksi muutos selventää, että kun yhteisö ennen

käyttöönottoa ‘testaa toimiiko omaisuuserä asianmu-

kaisesti’, niin se arvioi omaisuuserän teknistä ja fyysistä

toimintakykyä. Omaisuuserän taloudellinen toiminta-

kyky ei ole relevantti tässä arviossa. Yhteisöjen täytyy

esittää erikseen sellaisten tuottojen ja kustannusten

määrät, jotka liittyvät sellaisten hyödykkeiden valmista-

miseen, jotka eivät ole osa yhteisön normaalin toimin-

nan tuotosta.

Laskennalliset verosaamiset ja verovelat on koko-

naisuudessaan kohdennettu Muut toiminnot ja eliminoin-

nit –yksikköön.

SRV ei ole luokitellut tilinpäätöksessä omaisuuttaan

IFRS 5:n mukaan myytävänä oleviksi omaisuuseriksi.

SRV on 4.3.2022 julkaistussa sijoittajauutisessa ilmoit-

tanut tutkivansa mahdollisuuksia nopeuttaa irtautumista

Venäjältä. SRV on ilmoituksensa jälkeen pyrkinyt edistä-

mään irtautumistavoitetta muun muassa neuvottelemal-

la tiettyjen Venäjällä sijaitsevien omaisuuserien myynnis-

tä. Epävarmuus markkinassa on poikkeuksellisen suurta,

jonka johdosta omaisuudesta irtaantumisen täsmällistä

aikataulua ja todennäköisyyttä on vaikea arvioida.

Konsernin emoyhtiö, SRV Yhtiöt Oyj (Yhtiö) on suo-

malainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Espoo,

Suomi. Yhtiön rekisteröity osoite on Tarvonsalmenkatu

15, 02601 Espoo.

Yhtiön hallitus on hyväksynyt tämän konsernitilin-

päätöksen 28.2.2023.

Konsernitilinpäätöksen

laadintaperiaatteet

SRV-konsernin konsernitilinpäätös on laadittu 31.12.2022

voimassa olevien kansainvälisten tilinpäätösstandardi-

en (International Financial Reporting Standards, IFRS)

mukaan. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoi-

tetaan Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksessa

(EY) N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti

yhteisössä sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja

niistä annettuja tulkintoja. niistä annettuja tulkintoja.

Viittaus Taloudellisen raportoinnin

käsitteelliseen viitekehykseen -

muutokset IFRS 3:een

IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardiin

tehtiin pieniä muutoksia, kun viittaukset uudistettuun

Taloudellisen raportoinnin käsitteelliseen viitekehyk-

seen päivitettiin ja lisättiin poikkeus koskien velkojen

ja ehdollisten velkojen kirjaamista, jotka ovat IAS 37

Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat -stan-

dardin ja IFRIC 21 Julkiset maksut -tulkinnan sovel-

tamisalojen piirissä. Lisäksi muutos täsmentää, että

ehdollisia varoja ei tule kirjata hankintahetkellä. Nämä

päivitykset eivät muuta liiketoimintojen yhdistämisen

kirjanpitokäsittelyä.

Tappiolliset sopimukset - Sopimuken

mukaisen velvoitteen täyttämiseen

tarvittavat menot - muutokset IAS 37:ään

Muutos selventää, että sopimuksen mukaisen velvoit-

teen täyttämiseen tarvittavat välittömät menot sisältää

sekä velvoitteen täyttämisestä aiheutuvat lisämenot

että muut menot, jotka ovat kohdennettavissa ja liittyvät

sopimuksen mukaisen velvoitteen täyttämiseen. Ennen

kuin tappiollista sopimusta varten kirjataan erillinen va-

raus, yhteisö kirjaa mahdolliset arvonalentumistappiot,

jotka ovat syntyneet omaisuuserille, joita on käytetty

kyseisen sopimuksen täyttämiseen.

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Osa tilinpäätöstä

Vuosittaiset parannukset IFRS

standardeihin 2018–2020

IFRS 9 Rahoitusinstrumentit – muutos selventää mitkä

palkkiot tulisi sisällyttää 10%-testiin, kun arvioidaan

tuleeko rahoitusvelka kirjata pois taseesta.

IFRS 16 Vuokrasopimukset – vuokralle antajan mak-

sut liittyen perusparannusmenoihin on poistettu havain-

nollistavasta esimerkistä 13 sekaannusten välttämiseksi

kannustinten käsittelyyn liittyen

IAS 41 Maatalous – vaatimus jättää verotuksesta ai-

heutuvat rahavirrat käyvän arvon laskennan ulkopuolelle

poistettiin. Tämän muutoksen tarkoitus on yhdenmu-

kaistaa käyvän arvon laskenta sen vaatimuksen kanssa,

että laskennassa käytetyt rahavirrat on diskontattava

käyttäen verojen jälkeistä diskonttokorkoa.

Koronaviruksen vaikutukset SRV:n

taloudelliseen raportointiin

Koronavirusepidemian kehittymistä ja mahdollisia

vaikutuksia taloudelliseen raportointiin arvioidaan

SRV:ssä jatkuvasti. SRV hyödyntää tiettyjä koronavi-

rusepidemian takia vuonna 2020 käyttöönotettuja el-

vytystoimia. 2021 lopussa muihin velkoihin sisältyi 15,7

miljoonaa euroa verovelkoja, joihin verottaja oli myön-

tänyt maksujärjestelyn. Näiden maksujärjestelyjen

mukaisesti yhtiö on lyhentänyt verovelkaa tasaisesti

niin, että se on kokonaan lyhennetty kesäkuussa 2022.

Maksujärjestelyn piirissä oleville veloille maksettiin 2,5

% korkoa.

vastuuvarauksien laskennassa, osakkuus- ja yhteisyri-

tyssijoitusten arvostuksessa, kauden verotettavaan tu-

loon perustuvien verosaamisten ja – velkojen kirjauksis-

sa sekä myytävänä oleviksi luokiteltujen omaisuuserien

arvostamisessa

Venäjän Ukrainassa aloittaman sodan ja siihen liit-

tyvien taloudellisten pakotteiden aiheuttamien Venäjän

liiketoimintojen arvonalentumisen seurauksena Yhtiön

oma pääoma laski merkittävästi, jolla oli merkittävä

vaikutus omavaraisuus- ja nettovelkaantumisasteen

tasoihin yhtiön 31.3.2022 osavuosikatsauksessa. Ra-

hoitussopimusten kovenanttiehtojen mukainen omava-

raisuusaste, joka huomio omaperusteisten projektien

osatuloutuksen, oli 12,3 prosenttia 31.3.2022. Joukkovel-

kakirjalainojen, joiden yhteenlaskettu pääoma oli noin

100 miljoonaa euroa, omavaraisuusaste-kovenanttiehto

ei enää täyttynyt. Lisäksi yhtiön Rahoituslimiitin omava-

raisuusaste- ja nettovelkaantumisaste-kovenanttiehdot

eivät myöskään täyttyneet. Kovenanttien rikkoutuminen

johti näiden velkojen haltijoiden irtisanomis- ja eräännyt-

tämisoikeuden syntymiseen ja siksi lainat merkittiin lyhy-

taikaiseen korolliseen vieraaseen pääomaan 31.3.2022.

Tästä johtuen yhtiö ja sen Rahoituslimiitin lainanantajat

sopivat 30.6.2022 asti kestävästä standstill-jaksosta,

jonka aikana lainanantajat luopuivat muun ohella Venä-

jällä sijaitsevien omaisuuserien alaskirjauksista johtuvis-

ta eräännyttämis- ja irtisanomisoikeuksistaan ehdol-

lisena mainittujen rahoituksen uudelleenjärjestelyjen

jatkamiselle. Koska rahoituksen uudelleenjärjestelyn on-

nistuminen ei ollut varmistunut 31.3.2022 osavuosikatsa-

uksen raportointihetkellä, yhtiön toiminnan jatkuvuuteen

liittyi olennainen epävarmuus. 31.3.2022 osavuosikat-

sauksen julkistamisen jälkeen yhtiö on saanut päätök-

seen kirjallisen menettelyn Joukkovelkakirjalainojen ja

Ukrainan sodan mahdolliset vaikutukset

SRV:n liiketoimintaan Suomessa

Venäjän Ukrainaan kohdistamat sotatoimet ovat

aiheuttaneet merkittävää kasvua useissa eri rakennus-

alaan liittyvissä riskipositioissa. Vaikka yleinen talous

on ollut myös Suomessa elpymässä koronapandemian

taloudellisista seurauksista, tulevan kehityksen epä-

varmuus on lisääntynyt merkittävästi sodan seurauk-

sena. Monet ennustelaitokset ovat alentaneet vuoden

alussa tehtyjä arvioita lähiajan talouskasvusta. Talou-

den epävarmuus voi heijastua negatiivisesti yritysten

ja kuluttajien luottamukseen sekä sitä kautta myös

rakentamiseen ja asuntokauppaan. Riskiä lisää vielä

inflaation kiihtyminen ja alkanut korkojen nousu. Lisäksi

erityisesti energian sekä joidenkin raaka-aineiden ja

rakennusmateriaalien saatavuudet voivat vaikeutua

Venäjän ja länsimaiden molemminpuolisten pakottei-

den seurauksena ja nostaa rakentamiskustannuksia

edelleen. Tietoliikenneyhteyksiin ja tietojärjestelmiin

kohdistuvat hyökkäykset ja häirintä voivat kasvaa ja

aiheuttaa häiriöitä SRV:n sekä sen asiakkaiden ja yh-

teistyökumppaneiden toimintaan.

Johdon harkinta ja arvioiden käyttö

Tilinpäätöksen laatiminen IFRS -standardien mukaisesti

edellyttää konsernin johdolta tiettyjen arvioiden teke-

mistä ja harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa.

Tehdyt arviot ja oletukset vaikuttavat tilinpäätöksen

taseen varojen, velkojen ja raportointikauden tuottojen

ja kulujen sekä vastuusitoumusten määrään. Arvioita

ja oletuksia on käytetty muun muassa liikearvojen ja

aineettomien sekä aineellisten hyödykkeiden arvon-

alentumistestauksessa, asiakashankkeiden tuloutuk-

sessa, vaihto-omaisuuden arvostamisessa, takuu- ja

Hybridilainojen osalta sekä järjestänyt merkintäoikeus-

annin, jolla kasvatettiin yhteensä 32,3 miljoonaa euroa

yhtiön omaa pääomaa. Yhtiön arvion mukaan sen toi-

minnan jatkuvuuteen liittyneet epävarmuustekijät ovat

poistuneet edellä mainittujen toimenpiteiden onnistumi-

sen myötä. Tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuus

olettamaa käyttäen.

Ajan kuluessa tuloutettavien omaisuuserä on

asiakkaan määräysvallassa ja näiden asiakashank-

keiden tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi

valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos

voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusaste määrite-

tään laskemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäivään

mennessä kertyneiden menojen suhteellinen osuus

kyseisen hankkeen arvioidusta kokonaismenosta. Tuot-

toja kirjataan valmistusastetta vastaava määrä. Kun

on todennäköistä, että hankkeen valmiiksi saamiseen

tarvittavat kokonaismenot ylittävät hankkeesta saata-

vat kokonaistulot, odotettavissa oleva tappio kirjataan

kuluksi välittömästi.

Omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin saattaa

liittyä muuttuvia vastikkeita, jotka voivat johtua esim.

viivästymissanktioista ja vuokravastuista. Liikevaihdon

tuloutusta lykätään arvioidun vuokravastuuvelvoitteen

osalta ja tämä arvioitu osuus hankkeen tuloista kirjataan

saaduksi ennakoksi. Suoritetut takuuvuokrat vähentä-

vät hankkeeseen liittyviä saatuja ennakkoja. Solmittuun

vuokrasopimukseen sisältyvät epävarmuustekijät ote-

taan tuloutuksessa huomioon.

Konsernissa testataan vuosittain mahdollisen ar-

vonalentumisen varalta liikearvo. Rahavirtaa tuottavien

yksiköiden kerrytettävissä olevat rahamäärät on määri-

tetty käyttöarvoon perustuvien laskelmien avulla. Näiden

laskelmien laatiminen edellyttää arvioiden käyttämistä.

Osa tilinpäätöstä

Takuuvarauksia ja 10-vuotisvastuuvarauksia

kirjataan, kun varauksen määrä on luotettavasti arvi-

oitavissa. Kirjattava määrä on tilinpäätöspäivän paras

arvio mahdollisen vastuun täyttämiseksi vaadittavasta

kustannuksesta. Arvio toteutuvien kustannusten toden-

näköisyydestä edellyttää konsernin johdon harkintaa,

joka perustuu aiempiin samankaltaisiin tapahtumiin ja

kokemusperäiseen tietoon.

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä vaih-

to-omaisuuden nettorealisointiarvon ja sitä kautta

mahdollisen arvonalennustarpeen. Nettorealisointiarvo

arvioidaan perustuen luotettavimpaan mahdolliseen

arviontekohetkellä saatavissa olevaan tietoon siitä mihin

rahamäärään vaihto-omaisuus odotetaan realisoita-

van. Vaihto-omaisuuden arvonalennustarpeen arviointi

saattaa edellyttää johdolta mm. arviota kehittämisestä

ja rakentamisesta tulevaisuudessa aiheutuvista kustan-

nuksista, arviota kohteen tulevaisuudessa kerryttämistä

tuotoista ja kuluista, arviota markkinoiden tuottovaa-

timuksesta realisointihetkellä sekä arviota kohteen

myyntiarvosta.

Konserni arvioi sijoituskohteiden arvoa tilin-

päätösten yhteydessä sekä silloin, kun on olemassa

viitteitä arvonalentumisesta. Valmiita kiinteistöjä

omistavien osakkuus- ja yhteisyritysten arvon arvioin-

nin perustana on kiinteistöstä laadittu arvostuslaskel-

ma. Merkittävien sijoitusten osalta konserni hankkii

tarvittaessa ulkopuoliset kiinteistöarviot. Sijoitusten

nykyarvon määrittämiseen liittyy arvionvaraisuutta,

sillä nykyarvolaskelmat sisältävät mm. tuleviin vuok-

ratuottoihin, annettuihin vuokranalennuksiin, liikevaih-

tosidonnaisiin vuokriin, vuokrausasteeseen, kiinteis-

tön juokseviin kustannuksiin sekä tuottovaatimukseen

(yield) liittyviä olettamia.

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä, erityi-

sesti laskennallisten verosaamisten kirjausperusteet.

Tätä varten arvioidaan, miten todennäköisesti konser-

niyrityksillä on kerrytettävissä verotettavaa tuloa, jota

vastaan käyttämättömät verotukselliset tappiot tai

käyttämättömät verotukseen liittyvät hyvitykset voidaan

hyödyntää.

Konsernitilinpäätös

Tytäryhtiöt

Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n

kaikki sellaiset yritykset, joissa konsernilla on mää-

räysvalta. Konsernilla on määräysvalta yrityksessä, jos

se olemalla osallisena siinä altistuu sen muuttuvalle

tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja

se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä

yritystä koskevaa valtaansa. Tytäryhtiöt yhdistellään

konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lähtien, jolloin

määräysvalta siirtyy konsernille ja yhdistely päättyy

sinä päivänä, kun määräysvalta lakkaa. Omaperus-

teisten rakennushankkeiden tase-erät konsolidoidaan

konsernitilinpäätökseen.

SRV-konsernin tilinpäätökset on laadittu hankinta-

menomenetelmällä. Hankintamenoa määritettäessä ote-

taan huomioon käypiin arvoihin arvostetut vastikkeeksi

annetut varat ja vastuulle otetut velat sekä hankinnasta

välittömästi johtuneet menot. Hankitut, yksilöitävissä

olevat varat ja velat arvostetaan hankinta-ajankohdan

käypiin arvoihin, riippumatta mahdollisen määräysvallat-

tomien omistajien osuuden suuruudesta. Se määrä, jolla

hankintameno ylittää konsernin osuuden hankittujen

yksilöitävissä olevien nettovarojen käyvästä arvosta,

kirjataan liikearvoksi. Jos hankintameno on pienempi

kuin hankitun tytäryhtiön nettovarojen käypä arvo, tämä

erotus kirja taan suoraan tuloslaskelmaan.

Tytäryritysten tilinpäätösten laadintaperiaatteita on

tarvittaessa muutettu konsernin laadintaperiaatteiden

mukaisiksi.

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset ja ve-

lat sekä konsernin sisäisistä liiketapahtumista syntyneet

realisoitumattomat voitot eliminoidaan konsernitilinpää-

töksessä. Myös realisoitumattomat tappiot eliminoidaan,

mikäli tappio ei johdu arvonalentumisesta.

Määräysvallattomien omistajien osuus hankitussa

yrityksessä kirjataan joko käypään arvoon tai määrään,

joka vastaa määräysvallattomien omistajien suhteel-

lista osuutta hankitun yrityksen yksilöitävissä olevasta

nettovarallisuudesta.

Määräysvallattomien omistajien osuus on erotettu

tuloksesta ja esitetty omana eränään konsernin omassa

pääomassa.

Tytäryhtiöiden määräysvallattomien omistajien

osuuksista aiheutuvat tappiot kohdistetaan määräys-

vallattomien omistajien osuuksiin, vaikka sen tulokse-

na määräysvallattomien omistajien osuudet olisivat

negatiivisia.

Emoyrityksellä tytäryrityksessä olevan omistus-

osuuden muutokset, jotka eivät johda määräysvallan

menettämiseen, käsitellään omaa pääomaa koskevi-

na liiketoimina. Kun konsernin määräysvalta lakkaa,

jäljelle jäävä omistusosuus arvostetaan määräysvallan

menettämispäivän käypään arvoon ja kirjanpitoar-

von muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Tämä käypä

arvo toimii alkuperäisenä kirjanpitoarvona, kun jäljelle

jäävää osuutta myöhemmin käsitellään osakkuusyri-

tyksenä, yhteisyrityksenä tai rahoitusvaroina. Lisäksi

asianomaisesta yrityksestä aiemmin muihin laajan

tuloksen eriin kirjattuja määriä käsitellään ikään

kuin konserni olisi suoraan luovuttanut niihin liitty-

vät varat ja velat. Tämä voi tarkoittaa, että aiemmin

muihin laajan tuloksen eriin kirjatut määrät siirretään

tulosvaikutteisiksi.

Osakkuus ja yhteisyritykset

Osakkuusyrityksiä ovat kaikki yritykset, joissa konsernil-

la on huomattava vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa.

Yleensä tämä perustuu osakeomistukseen, joka tuottaa

20-50% äänivallasta.

Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai

useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta.

Yhteinen määräysvalta on järjestelyä koskevan mää-

räysvallan pitämistä yhteisenä sopimukseen perustuen,

ja se vallitsee vain silloin, kun merkityksellisiä toimintoja

koskevat päätökset edellyttävät määräysvallan jakavien

osapuolten yksimielistä hyväksymistä. Yhteisjärjestely

on joko yhteinen toiminto tai yhteisyritys. Yhteisyritys on

järjestely, jossa konsernilla on oikeuksia järjestelyn net-

tovarallisuuteen, kun taas yhteisessä toiminnossa kon-

sernilla on järjestelyyn liittyviä varoja koskevia oikeuksia

ja velkoja koskevia velvotteita. Konserni soveltaa kaikkiin

yhteisjärjestelyihin IFRS 11 -standardia, jonka mukaan

yhteisjärjestelyt luokitellaan yhteisiksi toiminnoiksi tai

yhteisyrityksiksi sen mukaan, mitkä ovat sijoittajien

sopimusperusteiset oikeudet ja velvoitteet. Konserni

on arvioinut yhteisjärjestelyjensä luonteen ja todennut

niiden olevan yhteisyrityksiä.

Osakkuus- ja yhteisyritykset on yhdistelty konser-

nitilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmää käyttäen.

Jos konsernin osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen

tappioista ylittää sijoituksen kirjanpitoarvon, sijoitus

merkitään taseeseen nolla-arvoon eikä kirjanpitoarvon

Osa tilinpäätöstä

ylittäviä tappioita yhdistellä, ellei konserni ole sitoutu-

nut osakkuus- ja yhteisyritysten velvoitteiden täyttä-

miseen. Osakkuus- ja yhteisyrityssijoitus sisältää sen

hankinnasta syntyneen liikearvon. Realisoitumattomat

voitot ja tappiot konsernin ja osakkuus- ja yhteisyri-

tyksen välillä on eliminoitu konsernin omistusosuuden

mukaisesti. Realisoitumattomia tappioita ei eliminoida,

jos liiketapahtuma antaa viitteitä luovutetun omaisuu-

serän arvon alentumisesta. Konsernin omistusosuuden

mukainen osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tilikau-

den tuloksista esitetään ennen liikevoittoa. Konsernin

osuus osakkuus- ja yhteisyritysten laajan tuloksen

eristä esitetään kuitenkin konsernin laajassa tulokses-

sa. Näitä syntyy erityisesti konsernin osuudesta ulko-

maan valuutassa toimivien osakkuus- ja yhteisyritysten

muuntoeroista.

Osakkuus- ja yhteisyritysten noudattamat tilin-

päätöksen laatimisperiaatteet on tarvittaessa muutettu

vastaamaan konsernin noudattamia periaatteita. Kon-

sernin laatimisperiaatteiden mukaisesti konsernin johto

arvioi valmistuneen omaisuuserän poistoajankohdan

aloittamista kahden vuoden kuluessa, jolloin arvioidaan

mm myynnin todennäköisyyttä, vuokrausastetta ja muita

huomioitavia määrittelykriteereitä. Omaisuuserien pois-

tokirjaukset tulee kuitenkin aloittaa viimeistään kolmen

vuoden kuluttua omaisuuserän valmistumisesta.

Ulkomaanrahan määräisten erien

muuntaminen

Toimintavaluutta ja esittämisvaluutta

Konserniyritysten tilinpäätöksiin sisältyvät erät ar-

vostetaan siihen valuuttaan, joka parhaiten kuvastaa

kyseisen yrityksen taloudellisia toimintaolosuhteita

(toimintavaluutta). Konserniyhtiöiden toimintavaluutta

saattaa tällöin poiketa sen maan valuutasta, jossa yritys

pääasiallisesti sijaitsee. Konsernitilinpäätös esitetään

euroissa, joka on konsernin esittämisvaluutta.

Konserniyhtiöt

Niiden tytäryhtiöiden tuloslaskelmat, joiden toiminta-

valuutta ei ole euro, muunnetaan euroiksi kuukausien

keskikursseilla. Tytäryhtiöiden taseet muunnetaan eu-

roiksi käyttämällä tilinpäätöspäivän kursseja. Eri kurssien

käytöstä syntyvät muuntoerot kirjataan konsernin omaan

pääomaan muuntoeroihin. Niiltä osin kuin konserniyhti-

öiden väliset lainat katsotaan osaksi nettosijoitusta ulko-

maiseen tytäryritykseen, kirjataan myös niistä syntyvät

kurssierot muuntoeroihin. Kun ulkomainen tytäryritys

myydään, kertyneet muuntoerot kirjataan tulosvaikuttei-

sesti osana myyntivoittoa tai -tappiota.

Tapahtumat ja tase-erät

Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat kirjataan

käyttäen tapahtumapäivän kursseja. Tilinpäätöshetkellä

taseessa olevat ulkomaanrahan määräiset monetaariset

erät arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Ulkomaanrahan

määräiset ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäi-

vän kurssiin. Liiketoiminnan kurssivoitot ja -tappiot sisältyvät

tuloslaskelman vastaaviin eriin liikevoiton yläpuolella. Rahoi-

tuserien kurssierot kirjataan rahoitustuottoihin tai kuluihin.

Tuottojen määrittäminen

Myyntituotot asiakassopimuksista

Konsernin myyntituotot kirjataan, kun tavaraa tai pal-

velua koskeva määräysvalta siirtyy asiakkaalle. Asiakas

saa määräysvallan, kun se pystyy ohjaamaan tavaran

tai palvelun käyttöä ja saamaan siihen liittyvän hyö-

dyn. Konsernin myyntituotot koostuvat eri tyyppisistä

asunto- ja toimitilahankkeista sekä muusta myynnistä.

Myyntituottojen tuloutuskäytäntöä on kuvattu tarkem-

min liitetiedossa 3.

Osakkuus- ja yhteisyrityksille tehtävästä rakentami-

sen katteesta eliminoidaan konsernin omistusosuuden

verran. Eliminointi kirjataan liikevaihdon vähennykseksi

ja taseessa saatuihin ennakoihin. Kate realisoituu, kun

omistettu osuus myydään konsernin ulkopuolelle.

Tilauskanta

Rakennushanke sisällytetään tilauskantaan siinä vai-

heessa, kun hanketta koskeva sopimus rakentamisesta

on allekirjoitettu tai rakentamisen aloituspäätös on

tehty ja urakkasopimus allekirjoitettu omaperusteisis-

sa hankkeissa. Tilauskanta sisältää omaperusteisissa

hankkeissa rakentamisen lisäksi tontin. Myös omakehit-

teisissä hankkeissa tilauskanta voi sisältää tontin ja sitä

tuloutetaan osana hanketta. Tilauskantana on esitet-

ty hankkeiden (mukaan lukien tontin) tulouttamaton

osa. Tilauskannassa on mukana myös valmistuneet ja

myymättömät asunto- sekä toimitilakohteet. Tilauskan-

nan arvo on hankkeista odotettu tuloutuva liikevaihdon

määrä.

Vieraan pääoman menot

Vieraan pääoman menot kirjataan konsernin ulkopuoli-

sille tilaajille tehdyissä hankkeissa kuluksi sen tilikauden

aikana, jolloin ne ovat syntyneet. Omaperusteisissa

asuntoprojekteissa osa vieraan pääoman korkokuluista

aktivoidaan rakennusaikana (kohdassa Vaihto-omaisuus

tarkemmin kuvatulla tavalla) ja tuloutetaan, kun projekti

myydään. Nämä korkokulut tuloutetaan projektikuluna

liikevoiton yläpuolella. Omaperusteisissa toimitila-

hankkeissa käytetään johdon arviointia korkokulujen

aktivoinnissa, koska hankkeilla ei ole aina myyntihintaa

etukäteen tiedossa.

Tutkimus- ja kehittämismenot

SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja kehitys-

menoja. Konsernilla on liiketoimintaan liittyviä hank-

keiden suunnittelukustannuksia, joiden käsittelytapaa

on selostettu laadintaperiaatteiden vaihto-omaisuus

-kohdassa.

IFRS 16 Vuokrasopimukset

Standardin mukaisesti kaikki vuokrasopimukset, paitsi

standardin mahdollistamien erityisten helpotusten

piiriin kuuluvat vuokrasopimukset, on kirjattu taseeseen.

Kaikista vuokrasopimuksista on kirjattu taseen varoihin

käyttöoikeusomaisuuserä (oikeus käyttää vuokralle otet-

tua omaisuuserää) ja velkoihin vuokranmaksuvelvoitetta

koskeva rahoitusvelka. Tuloslaskelmassa vuokrakulu on

jaettu poistoihin ja rahoituskuluihin. Rahoituslaskelmas-

sa vuokranmaksut esitetään liiketoiminnan rahavirran

erässä 'maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan

rahoituskuluista', sekä rahoituksen rahavirran erässä

’lainojen maksut vuokravelat'.

Konsernin vuokraustoiminta ja sen

kirjanpitokäsittely

Maanvuokrasopimukset muodostavat merkittävimmän

osuuden SRV konsernin taseen käyttöoikeusomaisuu-

seristä. Maanvuokrasopimukset ovat yleensä pitkäai-

kaisia ja laaditaan tyypillisesti perustettavan kiinteis-

töyhtiön lukuun. Kun kiinteistöyhtiö myydään ja sen

hallinto siirretään ostajalle, siirtyy vuokrasopimus siihen

Osa tilinpäätöstä

liittyvine velvoitteineen kiinteistön ostajalle. Maanvuok-

rasopimusten lisäksi muita merkittäviä vuokrasopi-

muksia ovat esimerkiksi yhtiön kiinteitä toimipisteitä

koskevat vuokrasopimukset sekä työmaakalustoa ja

autoja koskevat vuokrasopimukset. Toimistoja koskevat

vuokrasopimukset tehdään yleensä alkuvaiheen osalta

määräaikaisiksi. Määräaikaisuuden kesto on yleensä

5 vuodesta 10 vuoteen, jonka jälkeen sopimus jatkuu

toistaiseksi voimassaolevana 6-12 kuukauden irtisano-

misajalla. Työmaakalustoa koskevat vuokrasopimukset

tehdään yleensä toistaiseksi voimassaoleviksi ilman

erityistä irtisanomisaikaa. Kalusto on vuokralla tyypil-

lisesti 1 kuukaudesta 12 kuukauteen. Autoja koskevat

sopimukset laaditaan määräaikaisiksi ja niiden kesto on

yleensä 24 kuukautta.

Yhtiö huomioi raportoinnissaan standardiin sisäl-

tyvät kaksi soveltamista helpottavaa poikkeusta, jotka

liittyvät lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin sekä vuok-

rasopimuksiin, joissa kohdeomaisuuserä on arvoltaan

vähäinen. Lyhytaikaisiksi katsotaan vuokrasopimuk-

set, joiden vuokra-aika on enintään 12 kuukautta sekä

toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset, joiden

molemminpuolinen irtisanomisaika on korkeintaan 12

kuukautta. Merkittävimmät lyhytaikaisiksi katsottavat

vuokrasopimukset koostuvat lähinnä työmaakalustos-

ta. Arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin sisältyy lähinnä

IT-laitteita ja pieniä toimistokalusteita. Lisäksi joita-

kin vähäisiä vuokrasopimuksia kuten leasingautoja ja

IT-laitteita käsitellään ryhmänä ns. niputtamisperiaat-

teen mukaisesti.

Vuokrasopimusvelka arvostetaan sopimuksen

alkamisajankohtana niiden vuokrien nykyarvoon, joita

ei kyseisenä päivänä ole maksettu. Vuokrien nyky-

arvon määrittämisessä joudutaan eräissä tilanteissa

tekemään arvio vuokrakauden pituudesta. Tällaiset

tilanteet liittyvät esimerkiksi vuokrasopimuksiin, joissa

on vuokrasopimuksen jatkamis- tai päättämisoptioita.

Tällainen optio otetaan huomioon vuokrakautta määri-

tettäessä, jos on kohtuullisen varmaa, että optio käyte-

tään. Vuokrasopimusvelan määrään sisällytetään myös

mahdollisen jäännösarvotakuun perusteella maksettava

määrä ja mahdollinen kohdeomaisuuserän osto-option

toteutushinta, jos on kohtuullisen varmaa, että kyseinen

optio käytetään. Vuokrasopimuksen katkaisemiseen voi

myös liittyä rangaistusmaksuja. Tällaiset rangaistusmak-

sut huomioidaan vuokrasopimusvelan määrässä, mikäli

vuokra-ajassa on huomioitu, että konserni käyttää tämän

option.

Vuokrat diskontataan vuokrasopimuksen sisäisellä

korolla, jos kyseinen korko on helposti määritettävissä,

muussa tapauksessa käytetään vuokralleottajan lisäluo-

ton korkoa. IFRS 16 standardin mukaan vuokralleottajan

lisäluoton korko on korko, jota vuokralleottaja joutuisi

maksamaan lainatessaan vastaavaksi ajaksi ja vastaa-

vanlaisin vakuuksin rahat, jotka tarvitaan käyttöoikeus-

omaisuuserän arvoa vastaavan omaisuuserän hankkimi-

seksi vastaavanlaisessa taloudellisessa ympäristössä.

Maanvuokrasopimukset muodostavat yli 90 prosenttia

SRV konsernin käyttöoikeusomaisuuseristä ja niiden

diskonttokorkona käytetään aina sopimuksen sisäistä

korkoa. Muiden sopimusten osalta käytetään ensisijai-

sesti sopimuksen sisäistä korkokantaa ja toissijaisesti

lisäluoton korkoa. Lisäluoton korko on arvio siitä, mitä

yhtiö joutuisi maksamaan lainatessaan vastaavaksi

ajaksi ja vastaavanlaisin vakuuksin rahat, jotka tarvitaan

käyttöoikeusomaisuuserän arvoa vastaavan omaisuus-

erän hankkimiseksi vastaavanlaisessa taloudellisessa

ympäristössä.

Käyttöoikeusomaisuuserän hankintameno muo-

dostuu vuokrasopimusvelan alkuperäisen arvostuk-

sen mukaisesta määrästä, mahdollisista sopimuksen

alkamisajankohtaan mennessä maksetuista vuokrista,

mahdollisista vuokralle ottajalle syntyneistä alkuvai-

heen välittömistä menoista sekä alkuperäiseen tilaan

palauttamiseen liittyvistä menoista. Mahdolliset saa-

dut kannustimet vähennetään kohdeomaisuuserän

hankintamenosta.

Käyttöoikeusomaisuuserän myöhempi arvosta-

minen perustuu hankintamenomalliin, jonka mukaan

käyttöoikeusomaisuuserä arvostetaan hankintame-

noon, josta vähennetään poistot ja arvonalentumiset.

Poistot kirjataan vuokrakauden aikana tasapoistoina.

Jos vuokrasopimus siirtää kohdeomaisuuserän omis-

tuksen vuokralle ottajalle vuokra-ajan päättymiseen

mennessä tai jos kohdeomaisuuserän hankintamenossa

on otettu huomioon, että vuokralle ottaja käyttää os-

to-option, kohdeomaisuuserä poistetaan taloudellisena

vaikutusaikanaan.

Konserni on altistunut indeksiin tai hintaan perustu-

vien muuttuvien vuokrien mahdollisille korotuksille, joita

ei oteta huomioon vuokrasopimusvelassa ennen kuin ne

toteutuvat. Kun indeksiin tai hintaan perustuvat vuokrien

muutokset toteutuvat, vuokrasopimusvelka arvioidaan

uudelleen ja sitä oikaistaan käyttöoikeusomaisuuserää

vastaan.

Maksettavat vuokrat kohdistetaan pääomaan ja

rahoitusmenoon. Rahoitusmeno kirjataan tulosvaikut-

teisesti vuokra-aikana siten, että jäljellä olevan velan

korkoprosentti on jokaisella kaudella sama.

Laatimisperiaate

tontinvuokrasopimusten osalta

SRV konserni esittää vuokratontteihin liittyvän käyttöoi-

keusomaisuuserän vaihto-omaisuutena, koska myös itse

omistetut tontit esitetään vaihto-omaisuutena ja samaa

periaatetta noudatetaan myös käyttöoikeusomaisuuse-

rän esittämisessä. Rakentamisen alkaessa vuokratontin

poistot kirjataan osaksi rakennuskohteen hankintame-

noa. Taseen velkapuolella esitettävän vuokrasopimus-

velan korkokulu aktivoidaan osaksi rakennuskohteen

hankintamenoa.

Laatimisperiaate toimitilavuokrasopimusten osalta

konsernissa on yhtiön pääkonttorin vuokrasopimus.

SRV konserni esittää toimitiloihin liittyvän käyttöoikeus-

omaisuuserän taseen pitkäaikaisissa varoissa ja vuok-

ranmaksuvelvoitetta koskevan rahoitusvelan veloissa.

Merkittävin toimitilavuokrasopimus SRV konsernissa on

yhtiön pääkonttorin vuokrasopimus.

Laatimisperiaate työmaakaluston

vuokrasopimusten osalta

Työmaakohteiden kalustonvuokrasopimukset tehdään

lähes poikkeuksetta toistaiseksi voimassa oleviksi vuok-

rasopimuksiksi, jotka oikeuttavat yhtiön päättämään

kutakin vuokrattua hyödykettä koskevan sopimuksen

valitsemanaan ajankohtana. Työmaakalusto vuokrataan

työmaalle yleensä jotakin erityistä työvaihetta varten,

jolloin vuokrakausi jää tyypillisesti alle 12 kuukauden

mittaiseksi. Lyhyiden vuokrakausien ja joustavan irtisa-

nomisehdon vuoksi, työmaakohteiden kalustovuokraso-

pimuksiin sovelletaan pääsääntöisesti IFRS16 standardin

mukaista lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyvää hel-

potusta. Mikäli vuokrakalustoa koskeva vuokrasopimus

Osa tilinpäätöstä

laaditaan kuitenkin määräaikaiseksi, eikä sopimus ole

arvoltaan vähäinen, sovelletaan vuokrasopimukseen

vastaavaa laadintaperiaatetta kuin edellä on kuvattu

toimitilavuokrasopimusten osalta.

Laatimisperiaate toimistokaluston

vuokrasopimusten osalta

IT- kalustoa koskevat vuokrasopimukset koskevat tyy-

pillisesti toimiston IT- laitteita kuten printtereitä, moni-

toimilaitteita sekä tietokoneita. Tällaisiin omaisuuseriin

sovelletaan arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin liittyvää

poikkeusta. IT- kalustoa koskeviin vuokrasopimuksiin

sisältyy myös sopimuksia, joita ei voida pitää arvoltaan

vähäisinä ja lyhytaikaisena. Tällaisia sopimuksia ovat

esimerkiksi IT-palvelimia koskevat vuokrasopimukset.

Tällaisiin sopimuksiin sovelletaan vastaavaa laadin-

taperiaatetta kuin edellä on kuvattu toimitilavuokra-

sopimusten osalta kuitenkin siten, että omaisuuserää

käsitellään yhtenä kokonaisuutena ns. niputtamis-

periaatteen mukaisesti. IT- kaluston sopimukset

tehdään tyypillisesti 24 kuukauden tai 48 kuukauden

mittaisiksi.

Laatimisperiaate leasingautojen osalta

Leasing-autoja koskevat vuokrasopimukset kirjataan

IFRS16 säännösten mukaisesti kuitenkin siten, että omai-

suuserää käsitellään yhtenä kokonaisuutena ns. niputta-

misperiaatteen mukaisesti. Leasing-autojen sopimukset

tehdään tyypillisesti 24 kuukauden mittaisiksi.

Aineelliset hyödykkeet

Aineelliset hyödykkeet on merkitty konsernitasee-

seen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennet-

tynä kertyneillä poistoilla ja mahdollisilla kertyneillä

arvonalentumistappioilla. Alkuperäinen hankintameno

sisältää menot, jotka johtuvat välittömästi kyseisen hyö-

dykkeen hankinnasta. Hyödykkeistä tehdään tasapoistot

arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa. Maa- ja

vesialueista ei tehdä poistoja, koska niiden taloudellista

käyttöikää ei voida määritellä. Poistot kirjataan kuluk-

si arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa

seuraavasti:

• Rakennukset 40–60 vuotta

• Tuotantokoneet ja -laitteet 3–10 vuotta

• Konttorikalusteet 3–10 vuotta

• IT-laitteet 3–5 vuotta

• Autot ja liikkuva kalusto 5 vuotta

• Muut aineelliset 5–10 vuotta

Aineellisten hyödykkeiden jäännösarvot ja taloudelliset

vaikutusajat arvioidaan ja oikaistaan tarvittaessa arvon-

alentumisilla. Konserni arvioi jokaisena tilinpäätöspäivänä,

onko viitteitä siitä, että jonkin omaisuuserän arvo olisi

alentunut. Jos omaisuuserän kirjanpitoarvo on sen arvioi-

tua kerrytettävissä olevaa rahamäärää suurempi, kysei-

sen omaisuuserän kirjanpitoarvoa alennetaan välittömästi

siten, että se vastaa kerrytettävissä olevaa rahamäärää.

Aineellisten hyödykkeiden myyntivoitot ja -tappiot

sisältyvät tuloslaskelmaan, liiketoiminnan muihin tuottoi-

hin tai liiketoiminnan muihin kuluihin.

Liikearvo ja muut aineettomat hyödykkeet

Aineettomat hyödykkeet, joilla on rajallinen vaikutusaika,

arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoonsa ja poiste-

taan tasapoistoina arvioidun taloudellisen vaikutusajan

kuluessa (3–5 vuotta).

Liikearvo vastaa sitä osaa hankintamenosta,

joka ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen

nettovarallisuuden käyvästä arvosta hankinta-ajankoh-

tana. Liikearvo testataan vuosittain arvonalentumisen

varalta. Tätä tarkoitusta varten liikearvo on kohdistettu

rahavirtaa tuottaville yksiköille. Liikearvo arvostetaan al-

kuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvonalen-

tumisilla. Arvonalennukset kirjataan tuloslaskelmaan

kuluksi. Omaisuuseriä, joista tehdään poistot, tarkastel-

laan arvonalentumisen varalta aina kun tapahtumat tai

olosuhteiden muutokset viittaavat siihen, että kirjanpi-

toarvoa vastaava rahamäärä ei ehkä ole kerrytettävis-

sä. Arvonalentumistappio kirjataan tulosvaikutteisesti

siltä osin kuin omaisuuserän kirjanpitoarvo ylittää siitä

kerrytettävissä olevan rahamäärän. Kerrytettävissä

oleva rahamäärä on se, joka on korkeampi seuraavista:

omaisuuserän käypä arvo myyntikuluilla vähennettynä

tai käyttöarvo.

Rahoitusvarat ja -velat

Konserni luokittelee rahoitusvaransa ja -velkansa seu-

raaviin ryhmiin:

Rahoitusvarat: Jaksotettuun hankintamenoon

tai käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat

rahoitusvarat.

Rahoitusvelat: Käypään arvoon tulosvaikutteisesti

kirjattavat rahoitusvelat tai jaksotettuun hankintame-

noon käyttäen efektiivisen koron menetelmää.

Konsernissa rahoitusvarat arvostetaan jaksotet-

tuun hankintamenoon silloin, kun liiketoimintamallin

tavoitteena on pitää nämä sijoitukset ja kerätä kaikki so-

pimukseen perustuvat rahavirrat, ja kun instrumentin so-

pimukseen perustuvat rahavirrat koostuvat yksinomaan

pääoman ja koron maksusta. Kaikki muut rahoitusvarat

kirjataan ja arvostetaan konsernissa käypään arvoon

tuloksen kautta.

Konserniyhteisön on merkittävä rahoitusvaroihin

kuuluva erä tai rahoitusvelka taseeseensa silloin ja vain

silloin, kun konsernin yhteisöstä tulee instrumentin sopi-

musehtojen osapuoli. Kun yhteisö kirjaa rahoitusvaroihin

kuuluvan erän ensimmäisen kerran, sen on luokiteltava

rahoitusvarat ja rahoitusvelat yllä mainittuihin luokka-

ryhmiin.

Konserniyhteisö kirjaa rahoitusvaroihin kuuluvan

erän pois taseesta silloin, kun sopimukseen perustuvat

oikeudet rahoitusvaroihin kuuluvan erän rahavirtoihin

lakkaavat olemasta voimassa tai se siirtää rahoitusvaroi-

hin kuuluvan erän toiselle osapuolelle ja olennainen osa

omistukseen liittyvistä riskeistä ja eduista on siirretty

toiselle osapuolelle.

Rahoitusvelka kirjataan pois taseesta, kun sopi-

muksessa yksilöity velvoite on täytetty, kumottu tai sen

voimassaolo on lakannut.

Rahoitusvarat ovat pitkäaikaisia, kun niiden

maturiteetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisia, kun

niiden jäljellä oleva maturiteetti on alle 12 kuukautta.

Muut rahoitusvarat sisältyvät pitkäaikaisiin rahoitus-

varoihin, ellei sijoituksesta aiota luopua 12 kuukauden

kuluessa tilinpäätös päivästä. Rahoitusvelat luokitel-

laan lyhytaikaisiksi, jos niiden maturiteetti on alle 12

kuukautta tai jos konsernilla ei ole ehdotonta oikeutta

suorittaa niitä vähintään 12 kuukautta raportointi-

kauden päättymisen jälkeen. Muuten ne luokitellaan

pitkäaikaisiksi.

Johdannaisinstrumentit

Sopimuksentekohetkellä johdannaissopimukset

luokitellaan joko liiketoiminnan tai rahoituksen raha-

virtojen suojauksiksi tai ulkomaisiin yksiköihin teh-

tyjen sijoitusten suojauksiksi. Johdannaiset tehdään

Osa tilinpäätöstä

suojaamistarkoituksessa, ja niiden perusteella taseessa

olevat saamiset ja velat ovat pieniä. Johdannaissopi-

musten vastapuolten kanssa tehdyt sopimukset pe-

rustuvat ISDA-yleissopimukseen. Järjestelyjen ehtojen

mukaan yksittäisen vastapuolen samassa valuutassa

oleva nettomääräinen saamis- tai velkapositio katsotaan

tiettyjen tapahtumien (kuten maksujen laiminlyönnin) to-

teutuessa velaksi ja kaikki siihen liittyvät järjestelyt päät-

tyvät. Koska SRV:llä ei tilinpäätöshetkellä ole laillisesti

toimeenpantavissa olevaa kuittausoikeutta, kyseisiä

rahamääriä ei ole vähennetty toisistaan taseessa.

Konsernin rahoitustoiminto toteuttaa suojaustran-

saktiot hallituksen rahoituspolitiikan periaatteiden

mukaisesti.

Tilikauden 2022 ja 2021 aikana konsernilla ei ole

ollut suojausinstrumentteja, joihin olisi sovellettu IFRS

standardien mukaista suojauslaskentaa.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat erät

Konsernin käyttämät johdannaisinstrumentit luoki-

tellaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin

oleviin eriin. Johdannaiset merkitään taseeseen alun

perin käypään arvoon sinä päivänä, jolloin johdan-

naissopimus tehdään, ja arvostetaan aina jatkossa

tilinpäätöshetken käypään arvoonsa. Koronvaihtosopi-

musten käypä arvo alkuperäisellä kirjaamishetkellä on

yleensä nolla. Koronvaihtosopimuksien käypien arvojen

muutokset kirjataan tuloslaskelmaan muihin rahoitus-

tuottoihin ja –kuluihin ja taseeseen rahoitusvaroihin tai

–velkoihin. Valuuttaoptioiden preemioiden katsotaan

olevan hankintahetken käypä arvo. Valuuttatermiinien

ja –optioiden käypien arvojen muutokset kirjataan

tuloslaskelmaan liiketoiminnan muihin tuottoihin tai ku-

luihin, koska valuuttatermiineillä ja -optioilla suojataan

ensisijaisesti liiketoimintaan sisältyviä valuuttakurssi-

voittoja ja –tappioita, jotka sisältyvät osuuteen osak-

kuusyhtiöiden tuloksesta.

Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä noteerattuja

että noteeraamattomia osakkeita, ja ne arvostetaan käy-

pään arvoon tulosvaikutteisesti. Sijoituksen käypä arvo

määritetään sijoituksen ostokurssin perusteella. Mikäli

muissa rahoitusvaroissa oleville rahoitusvaroille ei ole

noteerattuja kursseja, konserni soveltaa niiden arvostuk-

seen erilaisia arvostusmenetelmiä. Näitä ovat esimerkik-

si viimeaikaiset riippumattomien tahojen väliset kaupat,

diskontatut rahavirrat tai muiden samankaltaisten

instrumenttien arvostukset.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusva-

rat ovat myyntisaamisia, muita saamisia sekä lainasaa-

misia osakkuusyhtiöiltä.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoi-

tusvarat kirjataan alun perin käypään arvoon transaktio-

menoilla vähennettynä. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen

ne kirjataan jaksotettuun hankintamenoo. Korot jaksote-

taan tuloslaskelmaan laina-ajalle käyttäen efektiivisen

koron menetelmää.

Arvonalentumiset

Rahoitusvarojen arvonalentuminen on arvioitu odotet-

tuihin luottotappioihin perustuen. Konserni soveltaa

odotettavissa olevien luottotappioiden kirjaamiseen me-

nettelyä, jonka mukaan kaikkia myyntisaamisia ja sopi-

mukseen perustuvia omaisuuseriä tarkastellaan kutakin

erikseen ja kirjataan koko voimassaoloajalta odotetta-

vissa olevat luottotappiot. SRV:n hankkeiden asiakkaina

on pääsosin suuria, tunnettuja ja vakavaraisia yrityksiä.

Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksukyvystä, tarkistetaan

tiedot yleisistä kauppa- ja luottorekistereistä ja pyy-

detään tarvittaessa vakuus. Kansainvälisten toimitila-

hankkeiden osalta tehdään tarkempia taustaselvityksiä,

mikäli asiakasta ei ennestään tunneta. Edellä mainitusta

liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen konser-

nille ei ole viimeisten vuosien aikana syntynyt olennaisia

luottotappioita, eikä olennaisia luottotappioita odoteta

myöskään syntyvän tilinpäätöshetkellä taseessa olevien

erien osalta.

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä arvioi-

daan arvonalentumisen varalta käyttäen kolmivaiheista

mallia.

1. Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja

yhteisyritysten lainasaamisten odotettavissa

olevia rahavirtoja ensin kokonaisuutena

osakkuusyhtiösijoitusten kanssa ja arvioi

säännöllisesti, onko saamisten luottoriski kohonnut

merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Jos

saamisen luottoriskin katsotaan olevan alhainen,

tai sen luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi

alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, sisältyy

saaminen vaiheeseen 1, ja arvonalentuminen

lasketaan perustuen arvioon 12 kuukauden aikana

tapahtuvien luottotappioiden todennäköisyydestä.

2. Mikäli arvostusraporttien perusteella havaitaan,

että lainasaamisen luottoriski on kohonnut

merkittävästi, siirtyvät lainasaamiset vaiheeseen

kaksi tai kolme, jolloin niihin liittyvää tappion

todennäköisyyttä arvioidaan koko eliniältä.

Tällöin luottotappio kirjataan lainasaamisen koko

eliniältä ja lasketaan vertaamalla koko elinialtä

arvioituja tulevia rahavirtoja sopimusperusteisiin

rahavirtoihin. Tilinpäätöshetkellä taseessa ei ollut

vaiheeseen 2 sisältyneitä lainasaamisia.

3. Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin johdosta

arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään vaiheeseen

kolme.

Rahavarat

Rahavarat koostuvat käteisvaroista, lyhytaikaisista

pankki talletuksista sekä muista lyhytaikaisista erittäin

likvideistä sijoituksista, joiden maturiteetti on enintään

kolme kuukautta. Pankeista saadut tililuotot sisältyvät

taseen lyhytaikaisiin velkoihin.

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät

Pitkäaikaiset omaisuuserät luokitellaan myytävänä

oleviksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee

kertymään pääasiassa niiden myynnistä ja myynnin

katsotaan olevan erittäin todennäköinen. Ne arvoste-

taan kirjanpitoarvoon tai käypään arvoon vähennettynä

myynnistä aiheutuvilla menoilla sen mukaan, kumpi

näistä on pienempi.

Arvonalentumistappiota kirjataan, jos omaisuuse-

rän kirjanpitoarvo alun perin tai myöhemmin alennetaan

myynnistä aiheutuvilla menoilla vähennettyä käypää

arvoa vastaavaksi. Jos omaisuuserän käypä arvo vä-

hennettynä myynnistä aiheutuvilla menoilla myöhemmin

nousee, kirjataan voittoa, mutta kirjattava voitto ei saa

ylittää kertyneitä arvonalentumistappioita. Voitto tai

tappio, jota ei ole kirjattu pitkäaikaisen omaisuuserän

myyntipäivään mennessä, kirjataan taseesta pois kirjaa-

misen yhteydessä.

Pitkäaikaisista omaisuuseristä ei tehdä poistoja,

kun ne on luokiteltu myytävänä oleviksi. Myytävänä ole-

vaksi luokiteltuihin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvistä

Osa tilinpäätöstä

veloista johtuvien korkojen ja muiden kulujen kirjaamista

jatketaan.

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät esi-

tetään taseessa erillään muista varoista. Myytävänä ole-

vaksi luokiteltuihin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvät

velat esitetään taseessa erillään muista veloista.

Oman pääoman ehtoinen laina

Oman pääoman ehtoisilla lainoilla ei ole eräpäivää, jolloin

lainan haltija voi vaatia lainan takaisinmaksua. Oman

pääoman ehtoinen laina on vakuudeton ja muita vel-

kasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa. Sen

etusija-asema on muita omaan pääomaan luettavia eriä

parempi. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan

haltijalla ei kuitenkaan ole osakkeenomistajalle kuuluvia

oikeuksia.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut

rahoitusvelat

Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusve-

lat merkitään alunperin kirjanpitoon käypään arvoon.

Transaktiomenot on sisällytetty rahoitusvelkojen alku-

peräiseen kirjanpitoarvoon. Korot jaksotetaan tuloslas-

kelmaan laina-ajalle käyttäen efektiivisen koron mene-

telmää. Rahoitusvelkoja sisältyy pitkä- ja lyhytaikaisiin

velkoihin ja ne voivat olla korollisia tai korottomia.

Asiakashankkeisiin liittyvien asunto-osakeyhtiöiden

ottamien ulkopuolisten rahalaitoslainojen eli yhtiölai-

nojen pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy

asunnon luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippu-

matta siitä, onko kohde keskeneräinen vai valmis, mutta

luovuttamatta ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen

pääoma ja korot esitetään täysimääräisesti laskettuna

SRV:n konsernitaseessa aina lainan eräpäivään saakka.

Vaihto-omaisuus

Aineiden ja tarvikkeiden hankintameno määritetään

painotetun keskihinnan menetelmällä.

Erä ”Keskeneräiset työt” sisältää keskeneräisten

rakennuskohteiden kuluksi kirjaamattoman rakennus- ja

tonttikustannuksen. Keskeneräisten töiden hankintame-

noon sisällytetään raaka-aineet, välittömät työsuorituk-

set, muut välittömät menot, hankinnan ja valmistuksen

välilliset menot sekä joissakin tapauksissa hankkeisiin

kohdistuvat vieraan pääoman menot. Omaperusteisten

asuntoprojektien osalta vieraan pääoman korkokulut

aktivoidaan ensisijaisesti kohdekohtaisen rahoituksen

kustannusta käyttäen. Jos kohdekohtaisen rahoituksen

osuus ei ole merkittävä, käytetään konsernin keskikor-

koa korkomenojen aktivoinnissa.

Erä ”Maa-alueet ja tonttiyhtiöt” koostuu kehitteillä

olevien ja käynnistymättömien kohteiden hankintakus-

tannuksista. Hankintamenoon aktivoidaan kustannuk-

set, joiden katsotaan kohottavan maa-alueen tai tontin

arvoa.

Erä ”Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöi-

den osakkeet” koostuu myymättömistä valmistuneista

kohteista.

Erä ”Ennakkomaksut” sisältää vaihto-omaisuudesta

ennakkoon maksetut erät.

Erä ”Muu vaihto-omaisuus” koostuu aloittamat-

tomien kohteiden maksetuista osakepääomista sekä

edelleen myytäväksi ostetusta omaisuudesta.

Vaihto-omaisuus arvostetaan tilinpäätöksissä

hankintamenoon tai sitä alhaisempaan nettorealisoin-

tiarvoon. Nettorealisointiarvo arvioidaan vähentämällä

normaalin liiketoiminnan mukaisesta myyntihinnasta

tuotteen valmiiksi saattamiseen tarvittavat menot ja

myynnistä johtuvat menot.

Maa-alueiden ja tonttiyhtiöiden nettorealisointiarvo

perustuu ennakoituun käyttötarkoitukseen. Hanketoi-

minnassa käytettäväksi ennakoidun maa-alueen tai

tonttiyhtiön nettorealisointiarvoa arvioidaan osana koko

hankkeen nettorealisointiarvoa. Arvonalennus kohdis-

tetaan maa-alueeseen tai tonttiyhtiöön vain, jos hank-

keen ennakoidaan olevan kokonaisuutena tappiollinen.

Jos maa-alue tai tonttiyhtiö ennakoidaan realisoitavan

myymällä, perustuu nettorealisointiarvo arvioituun

markkinahintaan.

Keskeneräisten töiden ja valmiiden asunto- ja

kiinteistöyhtiöiden nettorealisointiarvo perustuu kohteen

myyntiarvoon ennakoidulla myyntihetkellä.

Ulkopuoliselle suoritetut vuokrauskulut voidaan

aktivoida vuokralle annettavaan omaisuuserän kirjanpi-

toarvoon, kuten esimerkiksi vuokranvälittäjien palkkiot.

Myynti- ja markkinointikulut eivät ole aktivoitavia kuluja.

Omaisuuserän valmistuessa aktivoidut vuokraus-

kulut tulee kirjata kuluksi vuokraussopimusten keski-

määräisellä kestoajalla. Osakkuus- ja yhteisyrityksille

myydyn vuokrauspalvelun kate eliminoidaan omistus-

osuuden suhteessa.

SRV:n pääosin hallinnoimien ja rakentamattomien

vaihto-omaisuustonttien rakentamissuunnitelmista

aiheutuneiden menojen katsotaan olevan aktivointikel-

poisia, kun niiden voidaan luotettavalla tavalla katsoa

vaikuttavan positiivisesti tontin tai projektin arvoon.

Näitä menoja voidaan aktivoida jo ennen rakentamisen

käynnistämispäätöstä.

Tuloverot

Tuloslaskelman verokulu muodostuu tilikauden verotet-

tavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisesta

verosta. Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero

lasketaan verotettavasta tulosta kunkin maan voimas-

saolevan verokannan (ja verolakien) perusteella. Verot

kirjataan tuloslaskelmaan muutoin kuin ne, jotka liittyvät

muihin laajan tuloksen eriin tai suoraan omaan pää-

omaan kirjattaviin eriin. Veroa oikaistaan mahdollisilla

edellisiin tilikausiin liittyvillä veroilla.

Laskennallinen verosaaminen tai -velka kirjataan

omaisuuserien ja velkojen verotuksellisten arvojen ja nii-

den konsernitilinpäätöksen mukaisten kirjanpitoarvojen

välisistä väliaikaisista eroista. Laskennallinen verosaa-

minen kirjataan käyttämättömistä tappiosta ja kaikista

väliaikaisista eroista. Laskennallisia veroja ei kirjata

tytäryrityksiin tehdyistä sijoituksista silloin, kun konserni

voi määrätä väliaikaisen eron purkautumisajankohdan ja

väliaikainen ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoita-

vissa olevassa tulevaisuudessa.

Laskennallinen verosaaminen on kirjattu siihen

määrään asti, kun on todennäköistä, että se voidaan

hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa

vastaan. Mikäli konserniyhtiö on lähimenneisyydessä

tehnyt tappiota, kirjataan verotuksellisista tappioista

laskennallinen verosaaminen vain siihen määrään asti,

kuin yhtiöllä on riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja

tai muuta vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen tappion

hyödyntämiskyvystä.

Työsuhde-etuudet

Eläkevelvoitteet

Konserniyhtiöillä on erilaisia eläkejärjestelyjä kunkin

toimintamaan paikallisten olosuhteiden ja käytäntöjen

mukaisesti. Järjestelyt on rahoitettu vakuutusyhtiöi-

hin suoritetuilla, maksettuihin palkkoihin perustuvilla

maksuilla.

Osa tilinpäätöstä

Konsernilla on ainoastaan maksupohjaisia eläkejär-

jestelyjä. Konsernin maksuperusteisiin järjestelyihin suo-

rittamat maksut kirjataan tuloslaskelmaan sillä kaudella,

johon kyseiset maksut kohdistuvat.

Osakeperusteinen palkitseminen

SRV-konserni soveltaa IFRS 2 Osakeperusteiset mak-

sut -standardia osakeperusteisiin palkitsemisjärjestel-

miinsä. Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän osa-

keosuus arvostetaan käypään arvoon myöntöhetken

kurssia käyttäen ja rahaosuus arvostetaan käypään

arvoon tilinpäätöshetkellä. Arvon muutokset kirjataan

tulosvaikutteisesti vaikutusajalle jaksotettuna. Osake-

perusteiset maksut on käsitelty rahana tai osakkeina

selvitettävinä.

Varaukset

Varaus kirjataan, kun yhtiöllä on aikaisemman tapahtu-

man seurauksena oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite

kolmatta osapuolta kohtaan ja maksuvelvoitteen toteu-

tuminen on todennäköinen, sekä sen suuruus on luotet-

tavasti arvioitavissa.

Jos osasta velvoitetta on mahdollista saada kor-

vaus joltakin kolmannelta osapuolelta, korvaus kirjataan

erilliseksi omaisuuseräksi, mutta vasta siinä vaiheessa,

kun korvauksen saaminen on käytännössä varmaa.

Tappiollisista sopimuksista kirjataan varaus, kun velvoit-

teiden täyttämiseksi vaadittavat välttämättömät menot

ylittävät sopimuksesta saatavat hyödyt.

SRV ja sen konserniyhtiöt ovat osapuolina useissa

tavanomaiseen liiketoimintaan kuuluvissa oikeuden-

käynneissä tai muissa menettelyissä. Näiden oikeu-

denkäyntien ja menettelyiden lopputulosta on vaikea

ennustaa. Riita-asioista kirjataan varaus tilinpäätökseen

edellä mainittujen laatimisperiaatteiden mukaisesti,

kun on olemassa oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite

kolmatta osapuolta kohtaan, maksuvelvoitteen toteu-

tuminen on todennäköinen ja velvoitteen suuruus on

luotettavasti arvioitavissa.

Takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta

aiheutuvat kustannukset, jos takuuaikaa on tilinpää-

töspäivänä jäljellä. Takuuvaraus kirjataan hankkeen

luovutuksen yhteydessä ja sen suuruus perustuu

kokemus peräiseen tietoon takuumenojen toteutumises-

ta. Takuuvaraukset odotetaan käytettävän seuraavien

kahden vuoden aikana.

Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suuruus

perustuu indeksikorjattuun historiatietoon tai tiettyjen

yksittäisten projektien arvioituun kokonaiskustannuk-

seen. 10-vuotisvastuuvaraus odotetaan käytettävän

seuraavan kymmenen vuoden aikana kohteen valmistu-

misesta.

Osingot

Hallituksen yhtiökokoukselle ehdottama osingonjako

kirjataan tilinpäätökseen, kun yhtiön osakkeenomistajat

ovat hyväksyneet sen yhtiökokouksessa.

1 SEGMENTTITIEDOT

Segmenttitiedot on esitetty IFRS 8 -standardin mukaisesti konsernitilinpäätöksen laskentaperiaatteita sekä konser-

nin johtamis- ja organisaatiorakennetta noudattaen.

Segmenttien välinen hinnoittelu tapahtuu käypään markkinahintaan. Segmenttien varat ja velat ovat sellaisia

liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistettavissa

segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä.

Liiketoimintasegmentit

SRV Yhtiöillä on seuraavat liiketoimintasegmentit:

Rakentaminen

Rakentaminen-liiketoimintasegmentti käsittää kaiken SRV:n rakentamisen sekä omaperusteisen asuntotuotannon

vaatiman pääoman tontteineen. Nämä tontit on tarkoitus kehittää, rakentaa ja myydä nopeammalla aikataululla kuin

tontit, jotka raportoimme Sijoittaminen-liiketoiminnassa. Rakentamiseen kuuluvat asuntorakentaminen, toimitilara-

kentaminen, tekniikkayksiköt ja hankintatoimi sekä sisäiset palvelut Suomessa ja Venäjällä. Rakentaminen työllistää

lähes 800 henkilöä eli valtaosan koko SRV:n henkilöstöstä.

Sijoittaminen

Sijoittaminen keskittyy konsernin kiinteistösijoitusten hallinnointiin ja realisointeihin, uusien yhteissijoitusrakentei-

den luontiin ja omistamiseen sekä valittujen kiinteistöjen operointiin. Sijoittamiseen kuuluvat keskeneräiset ja valmiit

kohteet, joissa yhtiö toimii pidemmän aikavälin sijoittajana. Myös tontit, joita itse kehitetään, ja joiden varsinainen

tulonodotus muodostuu kehittämisen kautta, raportoidaan osana Sijoittaminen liiketoimintaa.

Muut toiminnot ja eliminoinnit

Muut toiminnot ja eliminoinnit sisältävät SRV-konsernin emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n konsernitoiminnot ja kiinteistö- ja

hankekehitystoimintaa toteuttavan hankekehitysyksikön. Myös konsernieliminoinnit sisältyvät tähän yksikköön. Las-

kennalliset verosaamiset ja verovelat on kokonaisuudessaan kohdennettu Muut toiminnot ja eliminoinnit -yksikköön.

Liiketoiminta-alueellinen informaatio

Segmentti-informaatio raportoidaan ylimmälle operatiiviselle päätöksentekijälle (CODM, Chief Operating Decision

Maker IFRS 8:n mukaan) toimitettavan sisäisen raportoinnin kanssa yhdenmukaisella tavalla. Ylimpänä operatiivise-

na päätöksentekijänä toimii SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtaja, jota avustaa päätöksenteossa konsernin johtoryhmä.

Johdon sisäinen raportointi on yhteneväinen segmenttiraportoinnin kanssa.

Tilikaudella 2022 konsernilla ei ollut IFRS 8:n määritelmän mukaisia merkittäviä asiakkaita Rakentaminen-liike-

toimintasegmentissä. Vertailukaudella merkittäviä asiakkaita oli yksi jonka osuus oli 11% konsernin liikevaihdosta.

2022

1 000 euroa Rakentaminen Sijoittaminen

Muut

toiminnot ja

eliminoinnit Yhteensä

Liikevaihto

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat 48 394 1 743 0 50 138

Ajan kuluessa tuloutettavat 691 720 1979 0 693 699

Muu liikevaihto 6 185 6207 13 849 26 241

Yhteensä 746 300 9 930 13 849 770 078

Liikevaihto, ulkoiset 745 700 9 821 14 557 770 078

Liikevaihto, sisäiset 600 108 -708 0

Yhteensä 746 300 9 930 13 849 770 078

Liikevoittoon sisältyvät:

Poistot ja arvonalentumiset, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä -1 121 -65 015 -259 -66 395

Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät -2 650 -26 -1 106 -3 782

Liikevoitto 23 256 -109 310 9 667 -76 388

Segmentin varat

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 2 119 0 0 2 119

Vaihto-omaisuus yhteensä, ilman käyttöoikeusomaisuueriä 159 781 3 058 4 162 843

Maa-alueet ja tonttiyhtitöt

72 330 3 093 0 75 423

Keskeneräiset työt 79 624 -35 0 79 589

Valmiiden asunto-ja kiinteistö-

osakeyhtiöiden osakkeet 4 795 0 0 4 795

Muu vaihto-omaisuus 3 032 0 4 3 036

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 5 0 0 5

Käyttöoikeusomaisuuserät 76 780 25 7 153 83 958

Muut varat 148 399 10 374 40 805 199 572

Yhteensä varat 387 079 13 457 47 962 448 498

Segmentin velat, ilman vuokrasopimusvelkoja 219 734 45 844 -55 251 210 326

Segmentin velat, vuokrasopimusvelat 84 127 22 7 837 91 986

Yhteensä velat 303 861 45 866 -47 415 302 313

Sijoitettu pääoma

Sijoitettu pääoma kauden lopussa 212 422 10 873 48 704 271 998

Sijoitetun pääoman tuotto, % 11,5 -118,3 -10,1

Tilauskanta

838 764 - - 838 764

Toimitilarakentaminen 684 017

Asuntorakentaminen 154 747

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta. Omistusosuutta vastaava tulouttamaton kate ei enää sisälly vertailuluvuissa

tilauskannan määrään. Sijoitettu pääoma ja tilauskantaovat tilintarkastamattomia.

Konserni on alaskirjannut tilikaudella Venäjällä sijaitsevat omaisuuserät. Alaskirjausten jälkeen SRV:n omistusten kokonaisarvo Venäjällä on 3,1 milj. euroa.

Osa tilinpäätöstä

2021

1 000 euroa Rakentaminen Sijoittaminen

Muut

toiminnot ja

eliminoinnit Yhteensä

Liikevaihto

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat 161 846 3 152 0 164 998

Ajan kuluessa tuloutettavat 752 149 2 581 0 754 730

Muu liikevaihto 16 155 1 063 -4 392 12 826

Yhteensä 930 150 6 797 -4 392 932 554

Liikevaihto, ulkoiset 926 195 6 707 -347 932 554

Liikevaihto, sisäiset 3 955 90 -4 044 0

Yhteensä 930 150 6 797 -4 392 932 554

Liikevoittoon sisältyvät:

Poistot ja arvonalentumiset, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä -1 546 -29 -444 -2 019

Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät -3 106 -71 -1 123 -4 300

Liikevoitto 14 112 -11 551 -4 258 -1 697

Segmentin varat

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 3 099 48 820 0 51 919

Vaihto-omaisuus yhteensä, ilman käyttöoikeusomaisuueriä 178 084 50 596 -1 329 227 351

Maa-alueet ja tonttiyhtiöt 65 559 48 174 0 113 733

Keskeneräiset työt 105 432 0 -1 332 104 100

Valmiiden asunto-ja kiinteistö-

osakeyhtiöiden osakkeet 2 642 2 416 0 5 058

Muu vaihto-omaisuus 4 451 6 3 4 460

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 0 40 490 0 40 490

Käyttöoikeusomaisuuserät 72 600 1 507 8 152 82 259

Muut varat 200 540 29 787 53 979 284 306

Yhteensä varat 454 324 171 199 60 802 686 325

Segmentin velat, ilman vuokrasopimusvelkoja 314 246 148 424 -30 417 432 253

Segmentin velat, vuokrasopimusvelat 78 623 1 652 8 739 89 014

Yhteensä velat 392 870 150 076 -21 679 521 267

Sijoitettu pääoma

Sijoitettu pääoma kauden lopussa 195 792 167 261 39 982 403 035

Sijoitetun pääoman tuotto, % 5,1 -16,4 -0,6

Tilauskanta

872 277 - - 872 277

Toimitilarakentaminen 508 292

Asuntorakentaminen 363 985

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta. Omistusosuutta vastaava tulouttamaton kate ei enää sisälly vertailuluvuissa

tilauskannan määrään. Sijoitettu pääoma ja tilauskantaovat tilintarkastamattomia.

2 HANKITUT JA MYYDYT LIIKETOIMINNOT

Tilikaudella ei hankittu uusia liiketoimintoja tai myyty vanhoja liiketoimintoja.

3 MYYNTITUOTOT ASIAKASSOPIMUKSISTA

1 000 euroa 2022 2021

Liikevaihto

770 078 932 554

Jakautuminen:

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat 50 138 164 998

Ajan kuluessa tuloutettavat 694 805 755 281

Muu liikevaihto 25 135 12 275

Yhteensä 770 078 932 554

Liikevaihdon jakauma segmenteittäin raportoidaan liitteessä 1, segmenttitiedot.

Seuraavien SRV:n projektityyppien mukaiset myyntituotot tuloutetaan tiettynä

ajankohtana:

Omaperusteinen asuntohanke ja toimitilahanke

Seuraavien SRV:n projektityyppien mukaiset myyntituotot tuloutetaan ajan kuluessa:

Kiinteähintainen urakka, projektinjohtourakka, KVR-urakka (kokonaisvastuurakentaminen), allianssiurakka, oma-

kehitteinen asuntohanke, omakehitteinen toimitilahanke ja kauppakeskusoperointituotot

1 000 euroa 2022 2021

Asiakassopimuksiin perustuvat omaisuuserät ja velat:

Konsernin myyntisaamiset ja ostovelat ovat pääosin asiakassopimuksiin perustuvia. Konsernin taseessa on

asiakassopimuksiin liittyvää siirtosaamista ja muuta lyhytaikaista ennakkomaksua.

Asiakassopimuksiin perustuvat siirtosaamiset 10 929 8 090

Asiakassopimuksiin liittyvät ennakkomaksut 46 223 73 606

Osa tilinpäätöstä

1 000 euroa 2022 2021

Asiakassopimuksiin perustuviin velkoihin liittyen kirjatut myyntituotot

Kirjatut myyntituotot, jotka sisältyivät sopimuksiin perustuviin velkoihin kauden alussa 73 606 86 014

Aiemmilla kausilla täytetyistä suoritevelvoitteista kirjatut myyntituotot 8 090 13 011

Asiakassopimusten suoritevelvoitteet ja merkittävät harkintaan perustuvat ratkaisut

Konsernin yleisimmät projektityypit ovat seuraavat: projektinjohtourakka, KVR-urakka (kokonaisvastuurakentami-

nen), allianssiurakka, kiinteähintainen urakka, elinkaariurakka, omakehitteinen asuntohanke, omakehitteinen toimiti-

lahanke, omaperusteinen asuntohanke ja toimitilahanke.

SRV:n urakkasopimuksissa ja omakehitteisissä hankkeissa asiakkaan kanssa on tyypillisesti sovittu asiakkaan

omistuksessa olevan kiinteistön rakennus- tai saneerausprojektinjohtourakan johtamistehtävistä ja rakennustekni-

sistä töistä. Urakkahankkeissa voi olla useita eri työvaiheita ja -tehtäviä. Nämä muodostavat kuitenkin pääsääntöi-

sesti yhden integroidun kokonaisuuden, jota käsitellään yhtenä suoritevelvoitteena.

Omaperusteisissa kohteissa voidaan tarjota asunnon ostajalle autopaikka tai muuttopalvelu. Tällöin autopaikka

ja muuttopalvelu katsotaan erillisiksi suoritevelvoitteiksi. Tyypillisesti nämä luovutetaan ja tuloutetaan samanaikai-

sesti kuin asunto. Mahdollisesti tarjottavat vastikevapaat rinnastetaan alennuksiin ja nämä huomioidaan myyntihin-

nan oikaisuna.

Konsernin urakkahankkeet sisältävät muuttuvia vastikkeita, jotka johtuvat esim. sanktioista tai tavoitehinnan

alituksesta tai ylityksestä. Konsernin johto seuraa ja arvioi muuttuvia vastikkeita jokaisen raportointikauden lopussa.

Tuloutuksessa käytettävä transaktiohinta on perustunut todennäköisimpään arvioon. Muuttuvan vastikkeen arvioi-

dusta määrästä sisällytetään transaktiohintaan vain se osa ja tuottoja kirjataan vain siihen määrään asti kuin on erit-

täin todennäköistä, ettei kertyneiden kirjattujen myyntituottojen määrään jouduta tekemään merkittävää peruutusta.

Myös omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin liittyy muuttuvia vastikkeita, jotka voivat johtua esim. viiväs-

tymissanktioista ja vuokravastuista. Liikevaihdon tuloutusta lykätään arvioidun vuokravastuuvelvoitteen osalta ja

tämä arvioitu osuus hankkeen tuloista kirjataan saaduksi ennakoksi. Suoritetut takuuvuokrat vähentävät hankkee-

seen liittyviä saatuja ennakkoja. Solmittuun vuokrasopimukseen sisältyvät epävarmuustekijät otetaan tuloutuksessa

huomioon.

Ajan kuluessa tuloutettavien omaisuuserä on asiakkaan määräysvallassa ja näiden asiakashankkeiden tulot ja

menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan arvioida luotet-

tavasti. Valmistusaste määritetään laskemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäivään mennessä kertyneiden menojen

suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioidusta kokonaismenosta. Tuottoja kirjataan valmistusastetta vastaava

määrä. Kun on todennäköistä, että hankkeen valmiiksi saamiseen tarvittavat kokonaismenot ylittävät hankkeesta

saatavat kokonaistulot, odotettavissa oleva tappio kirjataan kuluksi välittömästi. Jos asiakashankkeesta syntyneet

menot ja kirjatut voitot ovat suuremmat kuin hankkeesta ennakkoon laskutettu määrä, esitetään erotus taseen eräs-

sä "myyntisaamiset ja muut saamiset" Jos asiakashankkeesta syntyneet menot ja kirjatut voitot ovat pienemmät kuin

hankkeen ennakkolaskutus, esitetään erotus taseen erässä "ostovelat ja muut velat". Asiakaslaskutuksessa käyte-

tään maksuerätaulukoita ja on sovittu alalle tyypilliset urakoiden maksuehdot.

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat asiakashankkeet tuloutetaan omaisuuserän määräysvallan siirryttyä ja

aikaisintaan hankkeen valmistuttua. Hankkeista tuloutuu valmistumishetken myyntiastetta vastaava osuus tuloista ja

menoista.

Omakehitteisiin ja omaperusteisiin kohteisiin voi liittyä erillinen rahoituskomponentti. Merkittävä rahoituskom-

ponentti voi syntyä saatavarahoitteisissa hankkeissa, joissa saatavarahoituskustannuksia ei laskuteta tilaajalta.

Keskimäärin konsernin saatavarahoitus- sekä omaperusteisissa urakointikohteissa rakennusaika on alle kaksi vuotta,

jolloin keskimääräinen rahoitusaika on alle vuoden. Näissä konserni soveltaa IFRS 15.63 -standardin mukaista alle

vuoden käytännön helpotusta. Konsernilla on myös hankkeita, joissa keskimääräinen rahoitusaika on yli vuoden.

Näissä hankkeissa sovelletaan merkittävän rahoituskomponentin käsittelytapaa ja erä kirjataan liikevaihdon vähen-

nykseksi ja rahoituserien korkotuottojen oikaisuksi.

Asiakashankkeiden takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset, jos takuuai-

kaa on tilinpäätöspäivänä jäljellä. Takuuvaraus kirjataan hankkeen luovutuksen yhteydessä ja sen suuruus perus-

tuu kokemusperäiseen tietoon takuumenojen toteutumisesta. Takuuvaraukset odotetaan käytettävän seuraavien

kahden vuoden aikana. Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suuruus perustuu indeksikorjattuun historiatietoon

tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun kokonaiskustannukseen. 10-vuotisvastuuvaraus odotetaan käytettävän

seuraavan kymmenen vuoden aikana kohteen valmistumisesta.

Omakehitteisen hankkeiden tontti tuloutetaan ajan kuluessa. Tontin tulouttamisen ajankohta arvioidaan kuiten-

kin aina tapauskohtaisesti.

1 000 euroa

Asiakassopimusten jäljellä oleville suoritevelvoitteille

kohdistettu transaktiohinta

1 vuoden

kuluessa

2 vuoden

kuluessa

3 vuoden

kuluessa

4 vuoden

kuluessa

51 % 34 % 15 % 0 %

Osaksi tai kokonaan täyttämättä oleville pitkäaikaisille

asiakashankkeiden sopimuksille kohdistetun

transaktiohinnan kokonaismäärä 752 181 387 017 254 381 110 783 0

Taulukko kuvastaa Rakentamisen liiketoiminnan myydyn tilauskannan määrää ja sen tuloutumista tulevina vuosina.

Omaisuuserät asiakassopimusten saamisesta tai täyttämisestä

Ajan kuluessa tuloutettaviin hankkeisiin voi liittyä myyntipalkkioita. Nämä sopimuksen aikaansaamisesta aiheutuvat

kulut aktivoidaan projektikustannuksiin ja jaksotetaan kuluksi sopimuskaudella.

Konsernilla ei raportointikaudella eikä vertailukaudella ollut näihin liittyviä omaisuuseriä.

Osa tilinpäätöstä

4 LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT

1 000 euroa 2022 2021

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot 276 1 120

Vuokratuotot 244 904

Muut tuotot 69 1 493

Yhteensä 589 3 517

5 LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

1 000 euroa 2022 2021

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntitappiot 46 0

Vuokrat 231 -68

Vapaaehtoiset henkilösivukulut 1 635 1 602

Auto- ja matkustuskulut 747 534

Edustus- ja markkinointikulut 1 162 905

Viestintä- ja IT-kulut 3 484 3 321

Ulkopuoliset palvelut 1 638 1 241

Muut kiinteät kulut 3 328 3 186

Yhteensä liiketoiminnan muut kulut 12 271 10 721

Valuuttajohdannaisten tuotot ja kulut 0 124

Yhteensä 12 271 10 845

Tilintarkastajan palkkiot

1 000 euroa 2022 2021

Tilintarkastus 302 357

Todistukset ja lausunnot 0 2

Veroneuvonta 0 0

Muut palvelut 364 64

Yhteensä 666 423

PricewaterhouseCoopers Oy:n suorittamat muut kuin tilintarkastuspalvelut SRV Yhtiöt konserniin kuuluville yhti-

öille tilikaudella 2022 olivat yhteensä 364 tuhatta euroa (66). Patentti- ja rekisterihallituksen tilintarkastusvalvonta

on myöntänyt PricewaterhouseCoopers Oy:lle sen hakemuksesta tilintarkastuslain (1141/2015) 5 luvun 4 pykälässä

tarkoitetun muiden kuin tilintarkastuspalkkioiden enimmäismäärää koskevan poikkeusluvan.

6 POISTOT JA ARVONALENTUMISET

1 000 euroa 2022 2021

Poistot, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä

Aineettomat hyödykkeet

Muut aineettomat hyödykkeet 229 394

Aineelliset hyödykkeet

Rakennukset ja rakennelmat 3 3

Koneet ja kalusto 1 086 1 021

Muut aineelliset hyödykkeet 48 101

1 365 1 519

Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät

Maa-alueet 1 748 2 268

Rakennukset ja rakennelmat 1 361 1 393

Koneet ja kalusto 673 639

3 782 4 300

Poistot yhteensä 5 147 5 818

Arvonalentumiset

65 030 500

Vuoden 2021 arvonalennus sisältää pitkäaikaisissa saamisisssa olevan REDin kauppahintasaatavan 0,5 miljoonaa euroa.

Tilikauden 2022 arvonalentumiset koostuvat seuraavista eristä:

1 000 euroa

Venäjällä sijaitsevien omaisuuserien arvonalentumiset 45 851

Fennovoiman sijoituksen arvonalentuminen 13 319

Tampereen Kansi ja Areena -hankkeen arvonalentuminen 2 396

Okhta Mall -kauppakeskuksen myynti -4 332

Okhta Mall -kauppakeskuksen myynnin seurauksena tuloutunut muuntoero 7 796

Yhteensä 65 030

Omistukset Venäjällä ja Fennovoima

SRV on päättänyt irtautua nopeutetusti Venäjän liiketoiminnoista ja omistuksista Venäjän Ukrainassa käynnistämän

sodan seurauksena. Yhtiö on osainvestoijana kolmessa venäläisessä kauppakeskusprojektissa osakkuusyhtiöiden-

sä kautta. Sen lisäksi SRV:llä on tonttiomistuksia Venäjällä. SRV on pyrkinyt edistämään irtautumistavoitetta muun

muassa neuvottelemalla Venäjällä sijaitsevien omaisuuserien myynnistä. Neuvottelut eivät ole toistaiseksi johtaneet

tuloksiin.

Osa tilinpäätöstä

7 TYÖSUHDE-ETUUKSISTA AIHEUTUVAT KULUT

1 000 euroa 2022 2021

Palkat ja palkkiot

60 931 57 787

Eläkekulut - maksupohjainen eläkejärjestely

10 253 9 957

Osakeperusteiset kannustepalkkiot 790 1 210

Muut henkilösivukulut 2 367 2 613

Yhteensä 74 342 71 567

Tiedot johdon palkoista ja palkkioista sekä muista työsuhde-etuuksista esitetään kohdassa Lähipiiritapahtumat.

SRV-konsernissa on vain maksupohjaisia eläkejärjestelyjä.

Henkilökunta keskimäärin 2022 2021

Rakentaminen 816 803

Sijoittaminen 71 100

Muut toiminnot ja eliminoinnit 61 55

Yhteensä 948 959

SRV on alaskirjannut taseestaan lähes kaikki sen Venäjällä sijaitsevat kauppakeskus- ja muut omistukset sekä

Fennovoima-omistuksensa. Sijoittamisen osalta tehtiin arvonalennuksia -133,7 milj. euroa, joista -92,0 milj. euroa vai-

kutti liikevoittoon ja -41,7 milj. euroa rahoituskuluihin. Alaskirjausten ja ruplan kurssimuutoksen jälkeen SRV:n omis-

tusten kokonaisarvo Venäjällä on 3,0 miljoonaa euroa.

Kauppakeskukset on yhdistelty konsernin lukuihin pääomaosuusmenetelmällä. Tasearvoa verrataan kassavirta-

laskelman kautta saatavaan arvoon mahdollisen arvonalentumisen testaamiseksi. SRV:n sijoitukset kauppakeskuk-

siin muodostuvat oman pääoman ehtoisista sijoituksista osakkuusyhtiöihin ja osakkuusyhtiöille annetuista lainoista.

Kauppakeskukset omistavilla yhtiöillä on lisäksi maksunsaantijärjestyksessä etusijaista velkaa paikallisilta pankeilta.

Arvostuslaskelman lopputuloksen kannalta olennaisia ovat laskennan parametrit, joista keskeisimpiä ovat in-

flaatio, kulutuskysynnän kasvu, ennusteet vuokratuottojen kehityksestä sekä pääoman tuottovaatimus, joka korreloi

paikalliseen riskittömään korkotasoon. Laskentaparametrien arvoissa on tapahtunut merkittävä muutos Venäjän

Ukrainassa aloittaman sodan alkamisen jälkeen. Inflaatio-odotus on kasvanut merkittävästi ja kulutuskysynnän

ennuste on heikentynyt huomattavasti. Venäjän keskuspankki on nostanut ohjauskorkoa tuntuvasti, mikä puolestaan

korottaa pääoman tuottovaatimusta voimakkaasti. Vallitsevassa poikkeuksellisessa tilanteessa arviointiepävarmuus

käytettävien parametrien osalta on erittäin suuri, eikä tilanteen arvioida korjaantuvan lähitulevaisuudessa. Yhtiö on

pyrkinyt käytettävissä olevia tietolähteitä hyödyntäen saamaan parametreista mahdollisimman oikean tilannekuvan.

Laskennan perusteella kauppakeskusten diskontatut operatiiviset kassavirrat käyttöpääoman määrällä oikaistuna

eivät ylitä kohdekohtaisten maksunsaantijärjestyksessä etusijaisten velkojen arvoa, jolloin omaisuuserät niihin liitty-

vine lainasaamisineen on arvostettu nollaan. Okhta Mall:n arvo vuositilinpäätöksessä 2021 oli 69,3 milj. euroa ja Pearl

Plazan arvo oli 20,0 milj. euroa. 4Dailyn arvo oli jo aiemmin kirjattu nollaksi.

Venäjän tonttiomistusten arvostus on perustunut SRV:n strategiaan kehittää ja rakentaa tontit, jolloin tontin

arvon mahdollista arvonalennustarvetta on tarkasteltu hankelaskelman kautta. Muuttuneessa tilanteessa SRV ei

enää suunnittele kehittävänsä ja rakentavansa Venäjällä sijaitsevia tontteja tai tonttien vuokraoikeuksia, vaan arvon-

alentumistestaus tehdään verraten tontin tai vuokraoikeuden arvoa todennäköiseen myyntihintaan. Tonttien oletetut

myyntihinnat ja myytävyys ovat oleellisesti heikentyneet sodan alettua, ja vallitsevassa poikkeuksellisessa tilantees-

sa arviointiepävarmuus myyntihinnan osalta on erittäin suuri. Tehdyn arvion mukaan tontit on arvostettu oletettuun

myyntihintaan 3,0 milj. euroa, kun vuositilinpäätöksessä 2021 niiden arvo oli 47 milj. euroa.

SRV kertoi 4.2.2022 myyvänsä omistusosuutensa Fennovoimasta RAOS Voima Oy:lle ja kaupan olevan ehdol-

linen työ- ja elinkeinoministeriön luvalle. Luvan myöntämiseen liittyvän epävarmuuden sekä ydinvoimalahankkeen

keskeytymisriskin merkittävästi kasvettua Venäjän Ukrainassa aloittaman sodan seurauksena koko SRV:n Fennovoi-

ma-omistuksen vuositilinpäätöksessä 31.12.2021 ollut arvo 13,3 milj. euroa alaskirjattiin vuoden ensimmäisen vuosi-

neljänneksen lopussa. SRV:llä on edelleen ydinvoimalahankkeeseen yhteensä 18,7 milj. euron sijoitussitoumus, jonka

toteutumiseen liittyy merkittävää epävarmuutta Fennovoiman ilmoitettua 2.5.2022 päättäneensä RAOS Projectin

kanssa solmitun laitostoimitussopimuksen ja 24.5.2022 peruneensa Hanhikivi 1 -ydinvoimalan rakentamislupahake-

muksen. SRV ilmoitti 8.8.2022, että yhtiön ja RAOS Voima Oy:n 4.2.2022 allekirjoittama ehdollinen sopimuskokonai-

suus, jolla SRV olisi irtaantunut Fennovoiman omistuksesta, ei toteudu.

Osa tilinpäätöstä

Osakeperusteiset kannustepalkkiot

Henkilökunta keskimäärin

2017

2019

2021

2022 Yhteensä

Myöntämisvuosi Asetetut mittarit Työsuhde Asetetut mittarit Asetetut mittarit Asetetut mittarit

Ansaintaperuste

Alkuperäinen merkintähinta - 1,62 - - -

Osinko -ja osakeantioikaistu

merkintähinta - 0,55 - - -

Merkintäaika/toteutusaika 2017-2019 2021-2026 2021-2023 2021-2022 2022-2024

Kokonaismäärä 25 000 25 000 110 000 110 000 110 000

Osakepalkkiot 1.1.2021 * 849 25 000 0 0 25 849

Lisäykset 0 110 000 110 000 220 000

Käytetyt osakepalkkiot 552 0 0 0 552

Palautuneet tai päättyneet

osakepalkkiot 298 0 0 0 298

Osakepalkkiot 31.12.2021* 0 25 000 110 000 110 000 245 000

Osakepalkkiot 1.1.2022* 0 25 000 110 000 110 000 0 245 000

Lisäykset 0 0 0 0 110 000 110 000

Käytetyt osakepalkkiot 0 0 6 875 24 063 0 30 938

Palautuneet tai päättyneet

osakepalkkiot 0 0 0 13 750 0 13 750

Osakepalkkiot 31.12.2022* 0 25 000 103 125 72 187 110 000 310 312

Konsernin tuloslaskelmaan kirjattu

kustannus 2021, 1 000 euroa -213 -103 -235 -658 0 -1 210

Konsernin tuloslaskelmaan kirjattu

kustannus 2022, 1 000 euroa 0 -44 -310 -118 -317 -789

Osakepalkkioiden perusteella annetut

osakkeet, v. 2021 552 0 0 0 0 552

Osakepalkkioiden perusteella annetut

osakkeet, v. 2022 0 0 0 0 0 0

* Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Osakemääriä oikaistu

sen mukaisesti.

SRV:n hallitus päätti helmikuussa 2017 uudesta avainhenkilöiden osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Järjestelmän piiriin kuuluu 40 SRV:n

avainhenkilöä. Järjestelmä on voimassa vuosina 2017-2019, ja sen palkitsevuus on sidottu yhtiön tulokseen ja liiketoimintokohtaisiin mittareihin.

Mahdollinen palkkio maksetaan osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Rahana maksettava osuus kattaa palkkiosta aiheutuvat verot ja

veroluonteiset maksut. Palkkio-osakkeita annetaan avainhenkilöille yhteensä enintään 1 000 000 kappaletta. Kannustinjärjestelmän alkuperäinen

kustannus on laskettu osakkeen kurssilla 5,20 euroa, jolloin järjestelmän IFRS-kustannus on 5,5 miljoonaa euroa lisättynä rahana maksettavalla

määrällä. Todellinen kustannus määräytyy siitä miten yhtiö saavuttaa asetetut tavoitteet ja osakurssin vaihtelun mukaan. Mikäli avainhenkilöiden

työ- ja toimisuhde päättyy sitouttamisjakson aikana, on hänen palautettava palkkiona annetut osakkeet yhtiölle vastikkeetta. 6.7.2020 SRV tiedotti

luovuttaneensa yhteensä 67.950 hallussaan ollutta omaa osakettaan yhtiön osakeperusteiseen kannustinjärjestelmään kuuluneille henkilöille.

Järjestelmän ansaintajakso oli vuosina 2017-2019.

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus on päättänyt toimitusjohtajan osakeperusteisesta kannustinohjelmasta vuosille 2019–2026. Järjestelmän perusteella

Saku Sipolalle on annettu 600 000 hankintaoikeutta, jotka oikeuttavat hänet hankkimaan hankintaoikeuksia vastaavan määrän SRV Yhtiöt Oyj:n

osakkeita hintaan 1,62 euroa osakkeelta. Järjestelmän puitteissa voidaan antaa uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita. Yhtiön

hallitus tekee toteutustapaa koskevan päätöksen kulloinkin erikseen. Järjestelmän ehtojen mukaan hankittuja osakkeita koskee luovutusrajoitus,

joka on voimassa kaksi vuotta osakkeiden hankkimisesta lukien. Hankintaoikeuksia voidaan käyttää kolmessa kahden vuoden mittaisessa

käyttöjaksossa, joista ensimmäinen alkaa 1.3.2021 ja päättyy 28.2.2023, toinen alkaa 1.9.2022 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas alkaa 1.9.2024 ja

päättyy 31.8.2026. Kunkin käyttöjakson aikana on oikeus käyttää 200 000 hankintaoikeutta. Kannustinjärjestelmän vaikutusaikana vuosina

2019–2026 kirjattava IFRS-kustannuksen määrä on noin 0,3 miljoonaa euroa. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 17.12.2020 toimitusjohtaja Saku Sipolan

osakeperusteisen kannustinjärjestelmän muutoksista. Muutokset koskevat hankintaoikeuksien määrää, hankintaoikeuksien merkintähintaa ja

hankintaoikeuksien käyttöjaksoja. Muutosten tarkoituksena on varmistaa, että järjestelmän kannustinvaikutus pysyy aiemmalla tasolla huomioiden

SRV:n vuoden 2020 merkintäetuoikeusannista aiheutuneet muutokset yhtiön osakkeiden määrässä. Järjestelmän kannustinvaikutus perustuu SRV

Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvonnousuun. Muutosten johdosta Sipolalla on käytettävissään 1 000 000 osakkeiden hankintaoikeutta merkintähintaan

0,55 eur/osake. Merkintähinnan määräytymisperusteena on käytetty SRV:n osakkeen volyymipainotettua keskikurssia Nasdaq Helsingissä

jatkuvassa kaupankäynnissä 1.8.-30.11.2020. Hankintaoikeuksien käyttöjaksot ovat muutosten jälkeen: ensimmäinen jakso alkaa 1.3.2022 ja päättyy

28.2.2023, toinen alkaa 1.3.2023 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas alkaa 1.9.2024 ja päättyy 31.8.2026. Ensimmäisen ja toisen käyttöjakson aikana on

oikeus käyttää kummassakin käyttöjaksossa 300 000 hankintaoikeutta ja kolmannen jakson aikana 400 000 hankintaoikeutta

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti maaliskuussa 2021 uudesta osakepohjaisesta pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä. Pitkän aikavälin

kannustinjärjestelmässä on kolme vuosien 2021-2023 aikana vuosittain alkavaa kolmen vuoden ansaintajaksoa, kalenterivuodet 2021–2023,

2022–2024 ja 2023–2025. Yhtiön hallitus päättää kullekin ansaintajaksolle mukaan otettavat avainhenkilöt ja järjestelmän ansaintakriteerit

ansaintajaksojen alussa. Järjestelmän ensimmäisen ansaintajakson 2021-2023 kohderyhmään kuuluu noin 30 henkilöä, mukaan lukien

toimitusjohtaja Saku Sipola ja yhtiön johtoa. Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksolta 2021-2023 perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen

kokonaistuottoon (TSR) suhteessa erikseen valittuun verrokkiryhmään, yhtiön velkaantuneisuuden tasoon ja osakkeen hinnan nousuun.

Ansaintajakson 2021-2023 perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 4 400 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa

(bruttomäärä, josta vähennetään ennakonpidätyksinä suoritettava osuus). Mahdollinen palkkio maksetaan vuonna 2024 yhtiön osakkeina

(nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakonpidätyksen verottajalle avainhenkilöiden puolesta. Toimitusjohtajan mahdolliseen osakepalkkioon liittyy

luovutusrajoitus, jonka mukaan hänen on omistettava palkkiona saadut osakkeet kahden vuoden ajan palkkion vastaanottamisesta.

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti maaliskuussa 2021 uudesta kertaluonteisesta pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä. Samalla SRV:n hallitus päätti

kaksivuotisesta kertaluonteisesta ohjelmasta mahdollistaakseen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajakson pidentämisen kolmeen

vuoteen. Kertaluonteisen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmässä on yksi kahden vuoden ansaintajakso, kalenterivuodet 2021-2022. Järjestelmän

kohderyhmään kuuluu noin 30 henkilöä, mukaan lukien toimitusjohtaja Saku Sipola ja yhtiön johtoa.

Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksolta 2021-2022 perustuu konsernin operatiiviseen kassavirtaan sekä SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen

kokonaistuottoon (TSR) kahden vuoden aikana. Ansaintajakson 2021-2022 perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 4

400 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa (bruttomäärä, josta vähennetään rahaosuutena suoritettava osuus). Mahdollinen palkkio maksetaan

vuonna 2023 yhtiön osakkeina (nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakonpidätyksen verottajalle avainhenkilöiden puolesta. Toimitusjohtajan

mahdolliseen osakepalkkioon liittyy luovutusrajoitus, jonka mukaan hänen on omistettava palkkiona saadut osakkeet kahden vuoden ajan palkkion

vastaanottamisesta.

Vuonna 2022 ei ole tehty uusia päätöksiä uusista osakepalkkio-ohjelmista. Taulukkoon on lisätty vuonna 2021 päätetty vuosien 2022-2024

osakepalkkio-ohjelma. Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi.

Taulukon osakemääriä oikaistu sen mukaisesti.

Osa tilinpäätöstä

8 TUTKIMUS- JA KEHITTÄMISMENOT

SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja kehittämismenoja. Konsernilla on liiketoimintaan liittyviä hankkeiden

suunnittelukustannuksia, joiden käsittelytapaa on selostettu laadintaperiaatteiden kohdassa vaihto-omaisuus.

9 RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

1 000 euroa 2022 2021

Rahoitustuotot

Korkotuotot osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 233 1 830

Korkotuotot muista saamisista 1 119 1 219

Valuuttakurssivoitot 1 504 1 939

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista varoista ja veloista 9 978 0

Muut rahoitustuotot

39 909 25

Yhteensä 52 743 5 013

Rahoituskulut, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä

Kulut jaksotettuun hankintamenoon kirjatuista veloista -4 647 -10 499

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista varoista ja veloista 0 3 074

Muut rahoituskulut

-46 261 -11 020

Rahoituskulut, käyttöoikeusomaisuuserät

Korkokulut -4 529 -5 218

Yhteensä -55 437 -23 662

Rahoitustuotot ja -kulut, netto -2 694 -18 649

Erä koostuu pääosin tilikauden rahoitusjärjestelun tuotoista, jolloin nimellisarvoltaan 57,1 milj. euron hybridi- ja vaihtovelkakirjalainoista 34,3 milj.

euroa kirjattiin taseessa oman pääoman ehtoiseksi lainoiksi ja lainojen nimellisarvon ja käyvän arvon erotus, 22,8 milj. euroa, tuloutettiin muuna

rahoitustuottona.

Muut rahoituskulut rivi sisältää pääosin osakkuus- ja yhteisyritysten rahoitussaamisten arvonalennuksia 41,7 (1,5) milj. euroa.

10 TULOVEROT

Tuloverot tuloslaskelmassa

1 000 euroa 2022 2021

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 234 754

Edellisten tilikausien verot -16 0

Muut tilikauden verot 82 0

Laskennalliset verot käyttöoikeusomaisuuserät -265 -8

Laskennalliset verot 6 545 -1 212

Yhteensä 6 580 -467

Efektiivinen veroaste -% -8,3 % 2,3 %

Konsernin tuloslaskelmaan kirjatut tuloverot eroavat suomalaisen yhtiön verokannan (20 prosenttia vuonna 2022 ja

2021) mukaisesta tuloverosta seuraavasti:

Verokantatäsmäytys

1 000 euroa 2022 2021

Voitto ennen veroja -79 081 -20 346

Verot laskettuna Suomen verokannalla -15 816 -4 069

Ulkomaisten tytäryritysten poikkeavat verokannat -2 -25

Verovapaat tulot -2 764 -23

Vähennyskelvottomat kulut 25 197 2 940

Tuloveroihin kirjaamattomat tai palautetut tilikauden tappiot -19 865

Verot aikaisemmilta tilikausilta -16 0

Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta 0 -103

Muut erät 0 -52

Verot tuloslaskelmassa 6 580 -467

Muihin laajan tuloksen eriin ei liittynyt olennaista verovaikutusta.

Suoraan omaan pääomaan kirjatut verot

1 000 euroa 2022 2021

Oman pääoman ehtoisen lainan koron vero-oikaisu 300 640

Yhteensä 300 640

Osa tilinpäätöstä

11 OSAKEKOHTAINEN TULOS

1 000 euroa 2022 2021

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos -85 662 -19 879

Oman pääoman ehtoisen lainan korko ja kulut vero-oikaistuna -1 921 -1 648

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos osakekohtaisen tuloksen laskemiseksi -87 582 -21 527

1 000 euroa 2022 2021

Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana 13 231 9 398

Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (laimennettu) 13 231 9 398

Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos, euroa/osake * -6,62 -2,29

Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos (laimennettu), euroa/osake * -6,62 -2,29

* Osakekohtaiset tunnusluvut on laskettu ja vertailukauden luvut on oikaistu osakkeiden uuden kokonaismäärän mukaan osakkeiden yhdistämisen

(ns. reverse split) jälkeen 30.5.2022 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Osakemäärien oikaisukerroin on 1,4339.

12 OSAKEKOHTAINEN OSINKO

Vuonna 2022 ja 2021 ei ole maksettu osinkoa.

27.3.2023 kokoontuvalle yhtiökokoukselle ehdotetaan, ettei osinkoa jaeta vuodelta 2022.

13 AINEELLISET HYÖDYKKEET

Aineelliset hyödykkeet, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä

2022

1 000 euroa

Maa- ja

vesialueet

Rakennukset

rakennelmat

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno 1.1. 41 10 273 19 860 859 31 034

Lisäykset 0 0 2 880 90 2 970

Vähennykset 0 0 -1 254 -66 -1 320

Siirto erien välillä 0 0 0 0 0

Valuuttakurssierot 0 0 50 6 57

Hankintameno 31.12. 41 10 273 21 536 890 32 740

1 000 euroa

Maa- ja

vesialueet

Rakennukset

rakennelmat

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. 0 -10 112 -16 647 -684 -27 443

Poistot 0 -3 -1 086 -48 -1 136

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot 0 0 0 0 0

Alaskirjaukset 0 0 0 0 0

Valuuttakurssierot 0 0 -38 -6 -44

Siirto erien välillä 0 0 0 0 0

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 0 -10 115 -17 771 -738 -28 624

Kirjanpitoarvo 31.12. 41 158 3 765 151 4 114

Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät

2022

1 000 euroa Maa-alueet Rakennukset

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno 1.1. 0 12 100 3 733 0 15 834

Lisäykset 0 426 1058 0 1484

Vähennykset 0 0 -151 0 -151

Siirto erien välillä 0 0 0 0 0

Valuuttakurssierot yhteensä 0 9 7 0 16

Hankintameno 31.12. 0 12 535 4 648 0 17 183

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. 0 -4 051 -2 244 0 - 6 295

Poistot 0 -1 361 -673 0 -2 034

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot 0 0 0 0 0

Arvonalentumiset 0 0 0 0 0

Siirto erien välillä 0 0 0 0 0

Valuuttakurssierot yhteensä 0 -8 -4 0 -12

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 0 -5 420 -2 921 0 -8 341

Kirjanpitoarvo 31.12. 0 7 114 1 727 0 8 841

Osa tilinpäätöstä

Aineelliset hyödykkeet, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä

2021

1 000 euroa

Maa- ja

vesialueet

Rakennukset

rakennelmat

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno 1.1. 41 10 274 18 838 893 30 046

Lisäykset 0 4 1 586 12 1 602

Vähennykset 0 -4 -592 -53 -650

Siirto erien välillä 0 0 0 0 0

Valuuttakurssierot 0 0 28 8 36

Hankintameno 31.12. 41 10 273 19 860 859 31 034

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. 0 -10 109 -15 601 -579 -26 289

Poistot 0 -3 -1 021 -101 -1 125

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot 0 0 0 0 0

Valuuttakurssierot 0 0 -24 -4 -29

Siirto erien välillä 0 0 0 0 0

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 0 -10 112 -16 647 -684 -27 443

Kirjanpitoarvo 31.12. 41 161 3 213 175 3 590

Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät

2021

1 000 euroa Maa-alueet Rakennukset

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno 1.1. 0 11 890 3 197 0 15 087

Lisäykset 0 358 576 0 934

Vähennykset 0 -154 -45 0 -199

Siirto erien välillä 0 0 0 0 0

Valuuttakurssierot yhteensä 0 6 6 0 12

Hankintameno 31.12. 0 12 100 3 733 0 15 834

1 000 euroa Maa-alueet Rakennukset

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. 0 -2 786 -1 603 0 -4 388

Poistot 0 -1 393 -639 0 -2 032

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot 0 134 0 0 134

Alaskirjaukset 0 0 0 0 0

Siirto erien välillä 0 0 0 0 0

Kurssierot yhteensä 0 -6 -3 0 -9

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 0 -4 051 -2 244 0 -6 295

Kirjanpitoarvo 31.12. 0 8 049 1 489 0 9 538

14 LIIKEARVO JA MUUT AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

2022

1 000 euroa

Aineettomat

oikeudet Liikearvo

Muut

aineettomat

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno 1.1. 907 1 734 4 147 6 788

Kurssierot 0 0 1 1

Lisäykset 0 0 76 76

Vähennykset 0 0 -17 -17

Hankintameno 31.12. 907 1 734 4 206 6 848

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. -649 0 -3 536 -4 186

Poistot 0 0 -229 -229

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot -8 0 7 -1

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12 -658 0 -3 759 -4 416

Kirjanpitoarvo 31.12. 250 1 734 4 499 2 433

Osa tilinpäätöstä

202 1

1 000 euroa

Aineettomat

oikeudet Liikearvo

Muut

aineettomat

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno 1.1. 907 1 734 4 094 6 735

Kurssierot 0 0 0 0

Lisäykset 0 0 56 56

Vähennykset 0 0 -4 -4

Hankintameno 31.12. 907 1 734 4 147 6 788

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. -615 0 -3 176 -3 791

Poistot 0 0 -394 -394

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot -34 0 33 -1

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12 -650 0 -3536 -4186

Kirjanpitoarvo 31.12. 257 1 734 610 2 601

SRV-konsernin liikearvo kohdistuu segmentille:

Liikearvot

1 000 euroa 2022 2021

Rakentaminen 1 734 1 734

Yhteensä 1 734 1 734

Arvonalentumistestaus

Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu käyttöarvolaskentamalliin, jossa rahavir-

rat perustuvat perusvuoteen ja yksikön viiden vuoden strategiakauden mukaisesti kasvaviin rahavirtoihin.

Joulukuussa 2022 tehdyissä liikearvon arvonalentumistestauksissa on pitkän ajan kasvutekijänä käytetty 2 pro-

senttia, eikä se ylitä toimialojen pitkän aikavälin toteutunutta kasvua. Keskeiset muuttujat arvonalennustestauksessa

ovat liikevoittoprosentti ja diskonttauskorko. Diskonttauskorkona, tulevia rahavirtoja diskontattaessa, on käytetty

oman ja vieraan pääoman painotettua keskimääräistä kustannusta (WACC, Weighted Average Cost of Capital)

ennen veroja. Käyttöarvolaskelmassa on WACC:na käytetty 10,5 prosenttia. WACC:n laskentaparametreina ovat

riskitön korko, markkinariski- ja yrityskohtainen preemio, teollisuuskohtainen beta, vieraan pääoman kustannus sekä

oman ja vieraan pääoman suhde.

Kerrytettävissä oleva rahamäärä ylitti kirjanpitoarvon merkittävästi liikearvoa sisältävässä kassavirtaa tuotta-

vassa yksikössä. Arvonalentumistestausten perusteella ei ole tarvetta arvonalentumiskirjauksiin.

Herkkyysanalyysi

Tehtyjen herkkyysanalyysien perusteella käytettyjen oletusten kohtuulliset muutokset eivät johda arvonalentumisiin

rahavirtaa tuottavan yksikön liikearvosta.

Osa tilinpäätöstä

15 RAHOITUSVARAT JA VELAT ARVOSTUSRYHMITTÄIN

2022

1 000 euroa

Käypään arvoon

tulosvaikutteisesti

kirjattavat

varat ja velat

Jaksotettuun

hankintamenoon

arvostettavat

varat ja velat

Tase-erien

kirjanpitoarvot Käypä arvo Liite

Pitkäaikaiset rahoitusvarat

Pitkäaikaiset korolliset saamiset 0 14 243 14 243 14 243 18

Johdannaissopimukset 4 075 0 4 075 4 075 31

Muut rahoitusvarat 7 752 0 7 752 7 752 17

Lyhytaikaiset rahoitusvarat

Myyntisaamiset 0 28 675 28 675 28 675 22,29

Lyhytaikaiset korolliset saamiset 0 7 7 7 22

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 0 5 5 5 21

Rahavarat 0 45 309 45 309 45 309 23

Yhteensä 11 827 88 239 100 065 100 065

Pitkäaikaiset rahoitusvelat

Korolliset velat 0 23 828 23 828 23 828 27

Johdannaissopimukset 0 0 0 0 28

Muut pitkäaikaiset velat 0 6 252 6 252 6 252 28

Lyhytaikaiset rahoitusvelat

Korolliset velat 0 10 000 10 000 10 000 27

Ostovelat 0 43 026 43 026 43 026 28

Yhteensä 0 83 107 83 107 83 107

Osa tilinpäätöstä

2021

1 000 euroa

Käypään arvoon

tulosvaikutteisesti

kirjattavat

varat ja velat

Jaksotettuun

hankintamenoon

arvostettavat

varat ja velat

Tase-erien

kirjanpitoarvot Käypä arvo Liite

Pitkäaikaiset rahoitusvarat

Pitkäaikaiset korolliset saamiset 0 9 664 9 664 9 664 18

Pitkäaikaiset saamiset 0 0 0 0 17,18

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 0 40 490 40 490 40 490 21

Muut rahoitusvarat 24 728 0 24 728 24 728 17

Lyhytaikaiset rahoitusvarat

Myyntisaamiset 0 57 946 57 946 57 946 22,29

Lyhytaikaiset korolliset saamiset 0 124 124 124 22

Johdannaissopimukset 0 0 0 0 31

Rahavarat 0 68 009 68 009 68 009 23

Yhteensä 24 728 176 233 200 961 200 961

Pitkäaikaiset rahoitusvelat

Korolliset velat 0 128 771 128 771 111 054 27

Johdannaissopimukset 5 903 0 5 903 5 903 28,31

Muut pitkäaikaiset velat 0 8 860 8 860 8 860 28

Lyhytaikaiset rahoitusvelat

Korolliset velat 0 20 192 20 192 20 192 27

Ostovelat 0 59 698 59 698 59 698 28

Yhteensä 5 903 217 521 223 424 205 707

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan lukuunottamatta joukkovelkakirjalainoja.

Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot pohjautuvat tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.

Johdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolten hintanoteerauksia. Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitseviin olosuhteisiin ja yleisesti

hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin.

Osa tilinpäätöstä

16 OSUUDET OSAKKUUS- JA YHTEISYRITYKSISSÄ

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä

1 000 euroa 2022 2021

Osuudet osakkuusyrityksissä 985 30 551

Osuudet yhteisyrityksissä 1 134 21 368

Yhteensä 2 119 51 919

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksiin ovat sijoituksia rakennushankkeisiin yhdessä muiden sijoittajien kanssa.

SRV alaskirjasi taseestaan kaikki Venäjällä sijaitsevat osakkuus- ja yhteisyritysomistuksensa tilikaudella 2022. Osuu-

det osakkuus- ja yhteisyrityksissä 2 119 sisältää ainoastaan omistuksia Suomessa sijaitsevissa rakennushankkeissa.

Tilikaudella 2022 konsernilla ei ole olennaisia osakkuus- tai yhteisyrityksiä. Tilikaudella 2021 Jupiter Realty 1 B.V.

luokiteltiin vielä olennaiseksi osakkuusyhtiöksi (omistusosuus 2021 45%) ja Netherland Pearl Plaza B.V vielä olennai-

seksi yhteisyritykseksi (omistusosuus 2022 ja 2021 50 %).

SRV ja sen suomalaiset kanssasijoittajat myivät omistuksensa Jupiter Realty 1 B.V. -yhtiössä on marraskuussa

2022.

Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tuloksista

2022 2021

Osakkuusyritykset -4 289 -855

Yhteisyritykset 3 029 2 082

Yhteensä -1 260 1 227

Muut laajan tuloksen erät

2022 2021

Osakkuusyritykset 0 1 616

Yhteisyritykset 7 207 1 296

Yhteensä 7 207 2 912

17 MUUT RAHOITUSVARAT JA PITKÄAIKAISET SAAMISET

Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä noteerattuja tai noteeraamattomia osakkeita sekä pitkäaikaisia saamisia.

Käypään arvoon arvostettavien rahoitusvarojen arvostusmenetelmät ja arvostushierarkian mukainen jaottelu on

esitetty tarkemmin liitteessä 29.

1 000 euroa 2022 2021

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat 1.1. 24 728 22 720

Lisäykset 100 3 093

Käyvän arvon muutokset -17 067 -500

Vähennykset -10 -585

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat 31.12. 7 751 24 728

Pitkäaikaiset 7 751 24 728

Lyhytaikaiset 0 0

Noteeraamattomat osakkeet 7 751 24 728

Pitkäaikaiset saamiset 0 0

18 PITKÄAIKAISET SAAMISET

1 000 euroa

Kirjanpitoarvo

2022

Kirjanpitoarvo

2021

Pitkäaikaiset saamiset

Pitkäaikainen saaminen 9 280 0

Pitkäaikaiset korolliset saamiset 4 963 9 664

Yhteensä 14 243 9 664

Osa tilinpäätöstä

19 LASKENNALLISET VEROSAAMISET JA -VELAT

2022

1 000 euroa 1.1.

Kirjattu

tulos-

laskelmaan

Kirjattu

muihin

laajan

tuloksen

eriin

Kirjattu

suoraan

omaan

pää -

omaan

Ostetut ja

myydyt

liike-

toiminnot

Kurssi-

ero 31.12.

Laskennalliset verosaamiset

Liiketoiminnan tappioita 37 238 -2 021 35217

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat muut rahoitusvarat 151 0 151

Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero 37 -174 -136

Verotuksessa vähentämättömät suunnitelman mukaiset poistot 1 001 104 1 105

Muut väliaikaiset erot 2 472 -3 382 427 -1 484

Käyttöoikeusomaisuuserien laskennallinen vero 1 349 257 1 606

Yhteensä 42 249 -5 217 0 0 0 427 37 458

Laskennalliset verovelat

Vieraan pääoman menot 879 68 947

Kertyneet poistoerot -33 0 -33

Muut väliaikaiset erot 160 65 225

Verovelat 10 930 940

Yhteensä 1 006 1 063 0 0 0 0 1 139

Laskennalliset verot, netto 41 243 -6 280 0 0 0 427 36 319

2021

1 000 euroa 1.1.

Kirjattu

tulos-

laskelmaan

Kirjattu

muihin

laajan

tuloksen

eriin

Kirjattu

suoraan

omaan

pää -

omaan

Ostetut ja

myydyt

liike-

toiminnot

Kurssi-

ero 31.12.

Laskennalliset verosaamiset

Liiketoiminnan tappioita 35 915 1 324 37 238

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat muut rahoitusvarat 151 0 151

Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero 1 060 -1 023 37

Verotuksessa vähentämättömät suunnitelman mukaiset poistot 1 049 -48 1 001

Muut väliaikaiset erot 2 069 -342 640 104 2 472

Käyttöoikeusomaisuuserien laskennallinen vero 1 341 8 1 349

Yhteensä 41 585 -81 0 640 0 104 42 248

Laskennalliset verovelat

Vieraan pääoman menot 997 -118 879

Kertyneet poistoerot 94 -127 -33

Muut väliaikaiset erot 1 261 -1 057 -45 160

Yhteensä 2 352 -1 302 0 0 0 -45 1 005

Laskennalliset verot, netto 39 233 1 221 0 640 0 149 41 243

Konsernilla oli 31.12.2022 tappioita 5 299 euroa (12 581 tuhatta), joista ei ole kirjattu laskennallisia verosaamisia, kos-

ka tältä osin verohyödyn realisoitumisen ei katsota olevan todennäköistä.

Käyttöoikeusomaisuuseristä on kirjattu laskennallista verosaamista 1 606 tuhatta euroa (1 349 tuhatta euroa).

Konsernitilinpäätökseen kirjataan laskennallinen verovelka niiden ulkomaisten tytäryhtiöiden jakamatto-

mista voittovaroista, joiden veronmaksu määräytyy voitonjaon perusteella. Laskennallista verovelkaa ei kuiten-

kaan kirjata siinä tapauksessa, että voitonjako on konsernin päätäntävallassa ja voitonjako ei ole todennäköistä

tilinpäätöshetkellä.

SRV:n taseeseen kirjattujen laskennallisten verosaamisten määrä 31.12.2022 on 37,5 miljoonaa euroa. Suurin osa

SRV:n laskennallisista verosaamisista liittyy vahvistettuihin verotappioihin. Verotukselliset tappiot ovat syntyneet

Redi-kauppakeskuksen omistuksen luovutuksesta ja Redin kauppakeskuksen, Redin Majakan sekä Tampereen Aree-

nan tappiollisista urakoista. Laskennallinen verosaaminen kirjataan ainoastaan siihen määrään asti, kuin yhtiöllä on

riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja tai muuta vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen tappion hyödyntämiskyvystä.

Tappiot ovat syntyneet yksittäisistä tunnistettavissa olevista syistä, joiden ei odoteta toistuvan. Yhtiön laatimien, tu-

levien vuosien verotettavaa tuloa kuvaavien ennusteiden perusteella tappiot pystytään täysimääräisesti käyttämään

vuoteen 2028 mennessä. Oletukset, joihin tuleva verotettavan tulon määrä perustuu, sisältävät johdon arvioita tule-

vasta kassavirrasta mukaan lukien tulevan liikevaihdon määrästä, liiketoiminnan kuluista sekä rahoituskustannuksis-

ta. SRV-konsernin kyky tuottaa veronalaista tuloa riippuu myös yleiseen kansantalouden tilaan sekä rahoitukseen,

kilpailukykyyn ja sääntelyyn liittyvistä tekijöistä, jotka ovat SRV-konsernin kontrollin ulkopuolella. Jos konserniyhtiö

on tehnyt tappiota lähimenneisyydessä, laskennallinen verosaaminen kirjataan verotappioista ainoastaan siihen

määrään asti, kuin yhtiöllä on riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja tai muuta vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen

tappion hyödyntämiskyvystä. Taseeseen 31.12.2022 kirjatut laskennalliset verosaamiset perustuvat myös siihen,

että tappiot vahvistetaan verotuksessa siten, että ne ovat yleisesti hyödynnettävissä SRV:n tulevista veronalaisista

tuloista.

Näin ollen mainittuihin arvioihin ja oletuksiin liittyy riskiä sekä epävarmuutta, ja on mahdollista, että muutokset

olosuhteissa muuttavat odotuksia, jotka voivat vaikuttaa taseeseen kirjattujen laskennallisten verosaamisten ja -vel-

kojen sekä vielä verotappioista kirjaamattomien laskennallisten verosaamisten sekä väliaikaisten erojen määrään.

Vahvistetut tappiot vanhenevat yleisesti ottaen kymmenessä vuodessa niiden syntyhetkestä laskien. Suurin osa

SRV:n laskennallisista verosaamisista vanhenee vuosina 2028–2029. Jos verotettavan tulon määrä on alhaisempi

kuin odotettu, eikä kaikkia laskennallisia verosaamisia ole mahdollista hyödyntää, laskennallisten verosaamisten

arvoa Yhtiön taseessa tulee alentaa, jolla voi olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoiminnan tulokseen sekä

taloudelliseen tilaan.

Osa tilinpäätöstä

20 VAIHTO-OMAISUUS

1 000 euroa 2022 2021

Vaihto-omaisuus, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä 162 842 227 350

Keskeneräiset työt 79 588 104 100

Maa-alueet ja tonttiyhtiöt 75 423 113 733

Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet 4 795 5 058

Ennakkomaksut 897 465

Muu vaihto-omaisuus 2 139 3 994

Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät 75 119 72 723

Vaihto-omaisuus yhteensä 237 961 300 074

Omaperusteisten asuntoprojektien osalta vieraan pääoman korkokulut aktivoidaan ensisijaisesti kohdekohtaisen

rahoituksen kustannusta käyttäen. Jos kohdekohtaisen rahoituksen osuus ei ole merkittävä, käytetään konsernin

keskikorkoa korkomenojen aktivoinnissa, joka tilikaudella oli 5,0 prosenttia. Tilikaudella on aktivoitu keskeneräisen

työn arvoon korkoja 129 tuhannella eurolla (930 tuhatta euroa).

SRV:llä oli vuonna 2022 valmista vaihto-omaisuutta velkojen vakuutena 3 373 tuhatta euroa (2 603) ja kes-

keneräistä 79 093 tuhatta euroa (108 248). Maa-alueiden velkojen vakuutena oleva määrä oli vuonna 2022 17 680

tuhatta euroa (44 073 tuhatta euroa).

Tilikaudella 2022 ei tehty arvonalentumisia vaihto-omaisuuden valmiisiin asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osak-

keisiin (0 euroa). Tilikaudella 2022 toteutettujen alaskirjausten yhteydessä Venäjän maa-alueisiin tehtiin arvonalentumi-

sia 37,1 milj. euroa ja Viron maa-alueisiin 6,5 milj. euroa (2021 maa-alueiden arvonalentumiset 5 586 tuhatta euroa).

21 LAINASAAMISET OSAKKUUS- JA YHTEISYRITYKSISSÄ

1 000 euroa 2022 2021

Pitkäaikaiset lainasaamiset osakkuusyhtiöiltä 1.1. 40 490 44 281

Lisäykset 0 2 206

Vähennykset 0 0

Arvonalentumiset

-40 490 -6 512

Arvonalentuminen, taso 3 0 0

Kurssierot 0 515

Yhteensä 0 40 490

Pitkäaikaiset lainasaamiset yhteisyrityksiltä 1.1. 0 0

Lisäykset 0 0

Vähennykset 0 0

Yhteensä 0 0

Lyhytaikaiset lainasaamiset yhteisyrityksiltä 1.1. 0 1 601

Lisäykset 0 0

Vähennykset 0 -1 601

Yhteensä 0 0

SRV on alaskirjannut tilikaudella kaikki lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

22 MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET

1 000 euroa

Kirjanpitoarvo

2022

Kirjanpitoarvo

2021

Myyntisaamiset 28 675 57 946

Lainasaamiset 7 124

Siirtosaamiset asiakashankkeista asiakkailta 10 929 8 090

Muut siirtosaamiset 46 810 65 779

Muut saamiset 1 833 1 490

Yhteensä 88 254 133 428

Korolliset saamiset 7 124

Korottomat saamiset 88 247 133 304

Yhteensä 88 254 133 428

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan. Vuonna 2022 konsernin myyntisaamiset ovat

keskimäärin olleet 43 miljoonaa euroa. Myyntisaamiset ovat korottomia, ja ne ovat yleensä noin 21 päivän pituisia.

Luottoriskeistä tarkemmin liitteessä 29, kohdassa luottoriski.

23 RAHAVARAT

1 000 euroa 2022 2021

Rahat ja pankkisaamiset 45 309 68 009

Yhteensä 45 309 68 009

24 MYYTÄVÄNÄ OLEVAKSI LUOKITELLUT OMAISUUSERÄT

SRV-konsernilla ei ollut myytäviksi luokiteltuja omaisuuseriä vuonna 2022 tai 2021.

Osa tilinpäätöstä

25 OMA PÄÄOMA

1 000 euroa

Osakkeiden

lukumäärä

1.1.2021 262 166 692

Omien osakkeiden hankinta -11 912

Omien osakkeiden luovutus 0

Suunnattu osakeanti 0

Merkintäoikeus osakeanti 0

31.12.2021 262 154 780

1.1.2022 262 154 780

Omien osakkeiden hankinta -1 112 480

Suunnattu osakeanti 68 220 000

Merkintäoikeusosakeanti 348 056 400

Yhteensä 677 318 700

Osakkeiden yhdistäminen (reverse split), 4.7.2022 16 932 965

Omien osakkeiden luovutus 4 845

31.12.2022 16 937 810

Osakkeet ja osakepääoma

SRV Yhtiöt Oyj:n ulkona olevien osakkeiden kokonaismäärä oli 16 937 810 ja osakepääoma 3 062 520 euroa

31.12.2022. Osakkeella ei ole nimellisarvoa, ja rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 16 982 343.

Konsernin hallussa oli tilikauden päättyessä yhteensä 44 533 kappaletta yhtiön omia osakkeita.

Hybridivelkakirjalainan haltijoille kohdennettu suunnattu osakeanti

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 31.5.2022 ylimääräisen yhtiökokouksen myöntämän valtuutuksen perusteella suun-

natusta osakeannista, jossa SRV tarjoaa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen enintään 69 120 000

uutta osaketta SRV:n hybridivelkakirjojen haltijoille. Suunnatun osakeannin merkintäoikeus alkoi 7.6.2022 ja yhteensä

68 220 000 uutta osaketta rekisteröitiin kaupparekisteriin 28.6.2022. Merkintähinta oli maksettava kuittaamalla

hybridivelkakirjoja. Kuittaukseen pystyi käyttämään enintään 45 % hybridivelkakirjojen nimellisarvosta. Hybridivel-

kakirjojen nimellisarvosta jäljellä oleva 55 % leikattiin kokonaisuudessaan osana järjestelyä. Jos hybridivelkakirjan

haltija ei käyttänyt kokonaan, osittain tai lainkaan 45 %:ia hybridivelkakirjojen nimellisarvosta uusien osakkeiden

merkitsemiseen osakeannissa, leikattiin tällaisten hybridivelkakirjojen koko jäljellä oleva nimellisarvo samalla, kun

merkintään käytettyjen Hybridivelkakirjojen nimellisarvosta leikattiin jäljelle jäänyt 55 % sekä maksamattomat korot

23.5.2022 päättyneissä Hybridivelkakirjoja koskevissa kirjallisissa menettelyissä muutettujen ja hyväksyttyjen ehto-

jen mukaisesti. Leikattu osuus kirjattiin yhtiön omaan pääomaan kertyneiden voittovarojen muutoksena. Osakeannin

välittömät transaktiomenot kirjattiin suoraan oman pääoman oikaisuksi.

Merkintäoikeusanti

SRV järjesti tilikauden aikana merkintäoikeusannin, jonka tuloksena yhtiölle muodostui yhteensä 348 056 400 uutta

osaketta. Yhtiölle kertyi annista yhteensä 34,8 milj. euron bruttotulot, jotka kirjattiin yhtiön sijoitetun vapaan pää-

oman rahastoon. Uudet osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin 28.6.2022. Osakeannin välittömät transaktiomenot

kirjataan suoraan oman pääoman oikaisuksi. Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että

jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Osakekohtaisia tunnuslukuja on oikaistu vastaavasti.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää SRV Yhtiöt Oyj:n osakeanneissa saadut varat vähennettynä osa-

keantiin liittyvillä transaktiokustannuksilla sekä SRV Henkilöstö Oy:n sulautumisen yhteydessä saadut SRV:n osak-

keet ja niiden mitätöinnin.

Muuntoerot

Muuntoerot sisältävät ulkomaisten tytäryhtiöiden ja osakkuusyhtiöiden tilinpäätösten muuntamisessa emoyhtiön

toimintavaluutaksi syntyneet muuntoerot.

Oman pääoman ehtoinen laina

Kesäkuun toteutetussa rahoitusjärjestelyssä yhtiön 22.3.2016 liikkeeseenlaskeman pääomaltaan 45,0 milj. euron

hybridijoukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pääoma oli 11,8 milj. euroa) ja yhtiön 23.5.2019 liikkeeseenlaskeman pää-

omaltaan 58,4 milj. euron hybridijoukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pääoma oli 3,6 milj. euroa) ehdot muutettiin

kirjallisessa menettelyssä siten, että lainojen pääomasta leikattiin 55 prosenttia ja loppuosa pääomasta konvertoitiin

osakkeiksi 0,10 euron osakekohtaiseen merkintähintaan suunnatussa osakeannissa. 22.3.2016 liikkeeseenlasketun

hybridijoukkovelkakirjalainan ulkona olevasta pääomasta 98,3 prosenttia ja 23.5.2019 liikkeeseenlasketun hybridi-

joukkovelkakirjalainan ulkona olevasta pääomasta 100 prosenttia käytettiin suunnatun annin osakkeiden merkintään.

Konvertoimatta jäänyt hybridivelkakirjalainojen nimellisarvo leikattiin kokonaisuudessaan.

Kesäkuussa toteutetussa rahoitusjärjestelyssö yhtiön 100 milj. euron vakuudeton kiinteäkorkoinen joukkovel-

kakirjalaina (jonka ulkona oleva pääoma 31.12.2022 on 21,1 milj. euroa) ja 75 milj. euron vakuudeton kiinteäkorkoinen

joukkovelkakirjalaina (jonka ulkona oleva pääoma 31.12.2022 on 36,0 milj. euroa) muutettiin hybridi- ja vaihtovelkakir-

jalainaehtoisiksi kirjallisissa menettelyissä. Vaihtovelkakirjalainaehtoisuus toteutettiin siten, että joukkovelkakirjalai-

nojen ehtoja muutettiin sisällyttämällä ehtoihin osakeyhtiölain mukainen erityinen oikeus muuntaa joukkovelkakirja-

lainoja osakkeiksi, mikäli yhtiö ei lunasta niitä takaisin ennen 30.6.2026.

Oman pääomaehtoisten hybridilainjoen kuponkikorko on 4,875 prosenttia vuodessa.

Oman pääoman ehtoisella lainalla ei ole eräpäivää, jolloin lainan haltija voi vaatia lainan takaisinmaksua. Oman pää-

oman ehtoinen laina on vakuudeton ja muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa. Oman pääoman

ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia.

Osa tilinpäätöstä

26 VARAUKSET

2022

1 000 euroa

Takuu

varaukset

10-vuotis-

vastuuvaraus

Muut

pitkäaikais-

hankkeiden

varaukset

Muut

varaukset Yhteensä

1.1. 14 971 9 311 25 0 24 307

Kurssierot 28 0 0 0 28

Varausten lisäykset 5 560 225 17 0 5 802

Käytetyt varaukset -9 524 -463 -21 0 -10 008

Käyttämättömien varausten peruutukset 0 0 0 0 0

31.12. 11 034 9 074 20 0 20 128

Pitkäaikaiset 5 824 6 352 20 0 12 196

Lyhytaikaiset 5 210 2 722 0 0 7 932

Yhteensä 11 034 9 074 20 0 20 128

2021

1 000 euroa

Takuu

varaukset

10-vuotis-

vastuuvaraus

Muut

pitkäaikais-

hankkeiden

varaukset

Muut

varaukset Yhteensä

1.1. 14 617 9 186 11 0 23 814

Kurssierot 0 0 0 0 0

Varausten lisäykset 5 587 824 33 0 6 444

Käytetyt varaukset -5 233 -699 -19 0 -5 951

Käyttämättömien varausten peruutukset 0 0 0 0 0

31.12. 14 971 9 311 25 0 24 307

Pitkäaikaiset 6 505 6 518 25 0 13 048

Lyhytaikaiset 8 466 2 793 0 0 11 259

Yhteensä 14 971 9 311 25 0 24 307

Muut asiakashankkeiden varaukset sisältävät varaukset riita-asioihin ja muut asiakashankkeisiin liittyvät varauk-

set. 10-vuotisvastuuvaraus perustuu indeksikorjattuun historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun

kokonaiskustannukseen.

Osa tilinpäätöstä

27 KOROLLISET VELAT

Korolliset velat, ilman vuokravelkoja

1 000 euroa

Kirjanpitoarvo

2022

Käypä arvo

2022

Kirjanpitoarvo

2021

Käypä arvo

2021

Pitkäaikaiset

Lainat rahoituslaitoksilta 1 845 1 845 1 896 1 896

Joukkovelkakirjalainat 0 0 94 156 78 169

Yhtiölainat 7 401 7 401 18 137 18 137

Muut korolliset velat 14 583 14 583 14 583 14 583

Yhteensä 23 828 23 828 128 771 112 785

Lyhytaikaiset

Lainat rahoituslaitoksilta 10 000 10 000 10 000 10 000

Yritystodistukset 0 0 0 0

Joukkovelkakirjalainat 0 0 10 192 8 461

Yhtiölainat 0 0 0 0

Yhteensä 10 000 10 000 20 192 18 461

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan lukuun ottamatta joukkovelkakirjalainoja.

Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot pohjautuvat tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.

Korolliset velat, vuokravelat

2022

1 000 euroa Maa-alueet

Rakennukset

ja rakennelmat

Koneet ja

laitteet Muut Yhteensä

Pitkäaikainen 81 903 6 549 1 093 0 89 545

Lyhytaikainen 488 1 228 726 0 2 442

Yhteensä 82 391 7 777 1 818 0 91 986

Korolliset velat, vuokravelat

2021

1 000 euroa Maa-alueet

Rakennukset

ja rakennelmat

Koneet ja

laitteet Muut Yhteensä

Pitkäaikainen 78 355 7 462 925 0 86 743

Lyhytaikainen 466 1 158 649 0 2 272

Yhteensä 78 821 8 620 1 574 0 89 014

Konserni on edellä esitettyjen vuokravelkojen lisäksi sitoutunut tekemään vuokrasopimuksen Keilaniemen kahden

tontin osalta, kun Espoon kaupunki luovuttaa tonttien hallinnon uusille ostajille ja tontille on saatu lainvoimainen

rakennuslupa. Hallinnon luovutus on tapahtunut sopimuksen mukaan ensimmäisen tontin osalta 31.12.2022 ja toisen

tontin osalta se tapahtuu aikaisintaan 30.11.2023. Tonttien vuokravelka kirjataan konsernin taseeseen IFRS16 Vuokra-

sopimukset standardin mukaisesti kun vuokrasopimus tontista on tehty. Ennen hallinnon luovutusta, yhtiö maksaa

korvausta pääoman käytöstä tonttirahastolle. Tonttien kauppahinnan maksaminen on porrastettu ja maksetaan

2023- 2026. Lisätietoja korollisten velkojen muutoksiin tilikaudella 2022 liitetiedossa 29 rahoitusriskien hallinta.

28 MUUT VELAT

1 000 euroa

Kirjanpitoarvo

2022

Kirjanpitoarvo

2021

Pitkäaikaiset

Korkojohdannaisen arvostusvelka 0 5 903

Pääomalaina 0 0

Muut velat 6 252 8 860

Yhteensä 6 252 14 762

Lyhytaikaiset

Ostovelat 43 026 59 698

Asiakashankkeisiin liittyvät ennakkomaksut 46 223 73 606

Muut ennakkomaksut 15 9 230

Muut lyhytaikaiset velat 19 923 44 102

Siirtovelat 38 835 56 568

Yhteensä 148 022 243 205

Siirtovelat

Palkka - ja sosiaalikuluvelat 11 753 11 085

Korko -ja muut rahoitusvelat 247 1 777

Projektien kustannusjaksotukset 23 917 43 044

Muut siirtovelat 2 919 663

Yhteensä 38 835 56 568

Osa tilinpäätöstä

29 RAHOITUSRISKIEN HALLINTA

SRV-konserni altistuu liiketoiminnassaan useille rahoitusriskeille. Merkittävimmät rahoitusriskit ovat korko-, likvi-

diteetti- ja luottoriski. Konsernin rahoitusriskien hallinta on keskitetty konsernin rahoitusosastolle. Rahoitusriskien

hallinta toteutetaan hallituksen hyväksymän rahoituspolitiikan mukaisesti. Rahoituspolitiikka tarkastetaan vuosittain

ja päivitetään aina tarvittaessa vastaamaan muuttunutta markkinatilannetta. Konsernin rahoitusriskien hallinnan

tavoite on pienentää epävarmuutta, jota rahoitusmarkkinoilla tapahtuvat muutokset aiheuttavat konsernin tulokselle

ja taloudelliselle asemalle.

Korkoriski

Konsernin korollisten velkojen ja saamisten kassavirrat ja käyvät arvot ovat alttiita korkojen muutoksille. Korkoriski

muodostuu pääasiassa liiketoiminnan rahoittamiseen liittyvistä lyhyt- ja pitkäaikaisista lainoista. Konsernin rahoitus

jakautuu yleisrahoitukseen ja kohdekohtaiseen rahoitukseen. Kohdekohtainen rahoitus on rakennusaikaista rahoitus-

ta, joka tyypillisesti joko jälleenrahoitetaan, maksetaan pois, tai siirtyy ostajalle kohteen luovutushetkellä. Konserni

voi ottaa pitkäaikaista velkaa sekä vaihtuva- että kiinteäkorkoisena. Koko lainasalkun korkojen (sis.korkojohdannais-

ten vaikutus) painotettu keskiarvo oli tilinpäätöshetkellä 6,6 prosenttia (2021: 6,0 %). Vaihtuvakorkoisten lainojen

viitekorko on pääsääntöisesti Euribor.

Korkoriskiä seurataan ja mitataan tuloslaskelman näkökulmasta gap-analyysilla. Korkoriskiä hallitaan muutta-

malla muuttuvakorkoisten ja kiinteäkorkoisten velkojen suhdetta lainasalkussa. Yhtiöllä ei ollut kiinteäkorkoisia lai-

noja tilinpäätöshetkellä (2021: 78 prosenttia). Korkoriskiä hallitaan myös korkojakson valinnalla ja johdannaisilla. SRV

Yhtiöt Oyj on solminut heinäkuussa 2015 kaksi kappaletta koronvaihtosopimusta, joiden yhteenlaskettu pääoma on

100 miljoonaa euroa. Koronvaihto alkoi heinäkuussa 2016, ja sopimukset erääntyvät vuonna 2025. Korkojohdannai-

silla suojaudutaan markkinakorkojen muutoksilta ja korkojohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan rahoitus-

tuottoihin tai -kuluihin sillä tilikaudella, jonka aikana ne syntyvät. Johdannaisten käyvät arvot vastaavat niitä hintoja,

jotka konserni joutuisi maksamaan tai saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Korkojohdannaisten käyvän arvon

määrittelyssä on käytetty vastapuolten hintanoteerauksia. Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitseviin

olosuhteisiin ja yleisesti hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin. Käytettyihin korkojohdannaisiin ei ole sovellettu suojaus-

laskentaa. Korkojohdannaisten arvostusten tulosvaikutus olisi ollut 2,4 miljoonaa euroa (2021 3,5 miljoonaa euroa)

korkojen noustessa yhden prosenttiyksikön. Korkojen laskiessa yhden prosenttiyksikön olisi tulosvaikutus ollut -2,5

miljoonaa euroa (2021 -3,6 miljoonaa euroa). Yleisellä korkotason muutoksella on myös suoria vaikutuksia konsernin

asiakkaiden investointipäätöksiin ja sitä kautta konsernin liiketoiminnan kassavirtoihin.

Oheinen IFRS 7 -standardin mukainen herkkyysanalyysi sisältää tilinpäätöstaseen mukaiset vaihtuvakorkoiset

rahoitusvelat- ja saamiset, joissa on korontarkistus seuraavan 12 kuukauden aikana. Herkkyysanalyysi sisältää myös

koronvaihtosopimukset.

2022 2021

Korkopositio Keskikorko

Korkojakson

keskimaturiteetti, kk

Korkoherkkyys

Korkokulut ja tuotot Korkopositio

Korkoherkkyys

euroa

1 000 euroa -1 % +1 % -1 % +1 %

Vaihtuvakorkoiset velat -19 246 5,57 % 4,8 132 -184 -30 033 0

-81

Johdannaiset 100 000 1,15 % 3,4 -729 729 100 000 -729 729

Johdannaisten käyvän arvon muutos 100 000 -2 468 2 395 100 000 -3 616 3 448

Yhteensä -3 066 2 940 -4 345 4 096

Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön vaikutus konsernin korkokuluihin tai -tuottoihin seuraavan 12 kuukauden aikana. Muiden muuttujien oletetaan pysyvän vakiona.

Vaihtuvakorkoisten velkojen markkinakorkojen ollessa negatiiviset, koron laskulla ei ole vaikutusta maksettavan koron määrään, koska sopimusten mukaan viitekorko on vähintään 0%.

Osa tilinpäätöstä

Valuuttariski

Konsernin kansainvälisen liiketoiminnan kaupallisiin kassavirtoihin, hankkeiden rakennusaikaiseen rahoitukseen, va-

luuttamääräisiin omiin pääomiin ja ulkomaisiin vaihto-omaisuusyhtiöihin sekä osakkuusyhtiöihin tehtyihin sijoituksiin

voi liittyä valuuttariskiä. Merkittävin valuutta, josta muodostui valuuttariskiä vuonna 2022 oli Venäjän rupla. Ulkomaa-

laiset tytäryhtiöt ovat konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti vastuussa valuuttamääräiseen kassavirtaansa liittyvän

valuuttakurssiriskin tunnistamisesta ja raportoimisesta rahoitusosastolle. Valuuttariskien hallinnan tavoitteena on

suojautua sellaisilta valuuttakurssien vaihteluilta, joilla voisi olla lainakovenantit vaarantavia vaikutuksia konsernin

velkaisuutta kuvaaviin tunnuslukuihin. Valuuttariskin hallintaan voidaan konsernipolitiikan mukaan käyttää suojau-

sinstrumentteina johdannaisia tai valuuttalainoja. Valuuttariskipositio on keväällä 2022 tehtyjen Venäjän alaskirjaus-

ten johdosta pienentynyt huomattavasti. Tilinpäätöshetkellä konsernilla ei ollut voimassa valuuttariskiä suojaavia

johdannaissopimuksia (2021: ei voimassa olevia suojauksia).

Valuuttariskit jaetaan transaktioriskiin ja translaatioriskiin. Transaktioriski liittyy liiketoiminnan (myyntien ja

ostojen) ja rahoituksen (lainojen) valuuttamääräisiin virtoihin. Translaatioriski käsittää ulkomaisiin tytäryrityksiin,

osakkuusyhtiöihin ja vaihto-omaisuusyhtiöihin, joissa toimintavaluutta ei ole euro, tehdyt sijoitukset, joiden laskennal-

liset vaikutukset näkyvät konsernin yhdistelyssä oman pääoman muuntoeroissa. Valuuttariskiksi voidaan myös las-

kea Venäjän projektirahoituksen vakuutena toimivien kohteiden vakuusarvon muutokset, jotka johtuvat ruplan arvon

muutoksesta. Projektin vakuusarvon lasku voi johtaa tarpeeseen lisätä kohteeseen lisävakuuksia tai vaihtoehtoisesti

neuvotella uudelleen lainan ehtoja ja määrää.

Konsernin herkkyys valuuttakurssimuutoksille

Translaatioriskiä aiheuttava ruplamääräinen valuuttapositio oli 3,0 miljoonaa euroa (2021: 73,2 miljoonaa euroa).

Transaktioriskejä aiheuttava ruplamääräinen valuuttapositio oli 2,6 miljoonaa euroa (2021: 38,2 miljoonaa euroa).

Valuuttasuojapositio koostui lyhytaikaisesta valuuttaoptiosta. Positiot on esitetty alla olevassa taulukossa. Valuutta-

riskipositio on keväällä tehtyjen Venäjän alaskirjausten johdosta pienentynyt huomattavasti. Katsauskauden laajaan

tulokseen ja omaan pääomaan vaikuttanut muuntoerojen muutos oli -4,0 milj. euroa (1,8 milj. euroa1-12/2021) johtuen

Venäjän ruplan heikentymisestä. Konsernin rahoituseriin kirjattujen 1,5 (1,9) milj. euron ei-kassavaikutteisten valuutta-

kurssivoittojen lisäksi osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta -rivi sisältää ruplan muutoksesta johtuvia ei-kassavaikut-

teisia valuuttakurssivoittoja 7,3 (1,6) milj. euroa, jotka johtuvat pääosin ruplan kurssin heikentymisestä. Kokonaisvai-

kutus omaan pääomaan ennen arvonalennuskirjauksia oli 8,8 milj. euroa.

Ruplamääräinen valuuttapositio

(milj. euroa) 31.12.2022 31.12.2021

Translaatioriskipositio

Konserniyhtiöiden oma pääoma 3,0 13,8

Osakkuus- ja yhteisyritysten oma pääoma 0,0 59,4

Yhteensä 3,0 73,2

Transaktioriskipositio

Konserniyhtiöiden eurolainojen saaminen tai velka 2,6 8,1

Osakkuus- ja yhteisyritysten eurolainojen saaminen tai velka 0,0 30,1

Yhteensä 2,6 38,2

Ruplamääräinen valuuttapositio yhteensä 5,6 111,4

Transaktioriskiä suojaava valuuttasuojapositio 0,0 0,0

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskien hallinta

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen, kassavirtaan ja yhtiön omaperusteisten

hankkeiden toteuttamiseen, mikäli konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta toiminnalleen. Konsernin johto

seuraa rahoituksen riittävyyttä säännöllisellä lyhyen- ja pitkäntähtäimen likviditeettisuunnittelulla ja -seurannalla.

Konserni ylläpitää riittävää likviditeettiä tehokkaalla kassanhallinnalla ja suunnittelulla.

Konsernin pääasialliset rahoituksen lähteet ovat projektikohtaiset lainat ja sitova maksuvalmiusluotto. Omape-

rusteisten hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan kohdemyynnein, kohdekohtaisin luotoin ja yhtiön yleisiä

rahoitusreservejä hyödyntäen. Konserni aloittaa vain sellaisia kohteita, joiden rahoitus on varmistettu. Yksittäisten

saatavien myyntiä voidaan myös käyttää tarvittaessa likviditeetin hallintaan siihen saatujen limiittien puitteessa.

Saatavat siirretään riskeineen ja etuineen, eikä niihin liity takaisinostovelvoitteita, jolloin ne on kirjattu kokonaan pois

taseesta. Järjestelyyn liittyy factoring- rahoitukselle ominainen riski siitä, että järjestelyn vastapuoli voi lopettaa saa-

misjärjestelyn yksipuolisesti, jolloin saamisia ei voida enää myydä.

SRV toteutti suunnitellusti vuoden 2022 ensimmäisellä vuosipuoliskolla kesäkuussa rahoituksen kokonaisval-

taisen uudelleenjärjestelyn Venäjän Ukrainassa käynnistämän sodan ja siihen liittyvien taloudellisten pakotteiden

aiheuttamien, Venäjällä sijaitsevien omaisuuserien ja Fennovoiman omistuksen arvonalentumisten seurauksena.

Arvonalentumisilla oli merkittävä vaikutus SRV:n omaan pääomaan ja omavaraisuusasteeseen, ja uudelleenjärjeste-

lyillä vastattiin arvonalentumisten vaikutuksiin oman pääoman merkittävällä vahvistamisella ja korollisen nettovelan

vähentämisellä.

Osa tilinpäätöstä

Kesäkuussa toteutunut rahoituksen uudelleenjärjestely koostui seuraavista toimenpiteistä:

(i) Noin 34,8 milj. euron merkintäoikeusanti yhtiön osakkeenomistajille. Osakeanti merkittiin täyteen.

(ii) Yhtiön 100 milj. euron vakuudeton kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina (jonka ulkona oleva pääoma

31.12.2022 on 21,1 milj. euroa) ja 75 milj. euron vakuudeton kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina (jonka

ulkona oleva pääoma 31.12.2022 on 36,0 milj.euroa) muutettiin hybridi- ja vaihtovelkakirjalainaehtoisiksi kir-

jallisissa menettelyissä. Vaihtovelkakirjalainaehtoisuus toteutettiin siten, että joukkovelkakirjalainojen ehtoja

muutettiin sisällyttämällä ehtoihin osakeyhtiölain mukainen erityinen oikeus muuntaa joukkovelkakirjalai-

noja osakkeiksi, mikäli yhtiö ei lunasta niitä takaisin ennen 30.6.2026. Lainat arvostettiin käypään arvoon,

joka oli lainaehtojen muutoshetkellä 60 prosenttia lainojen nimellisarvosta. Nimellisarvoltaan 57,1 milj. euron

hybridi- ja vaihtovelkakirjalainoista 34,3 milj. euroa kirjattiin taseessa oman pääoman ehtoiseksi lainoiksi ja

lainojen nimellisarvon ja käyvän arvon erotus, 22,8 milj.euroa, tuloutettiin muuna rahoitustuottona. Yhtiö teki

lainanhaltijoille lainaehtojen muutosta koskeneen kirjallisen menettelyn aikana vapaaehtoisen takaisinosto-

tarjouksen 60 prosentin hintaan nimellisarvosta. Takaisinostotarjouksessa ostettiin tarjottuja joukkovelka-

kirjalainoja yhteensä 42,7 milj. euron nimellisarvolla ja niistä maksettiin 25,6 milj. euroa.

(iii) Yhtiön 22.3.2016 liikkeeseenlaskeman pääomaltaan 45,0 milj. euron hybridijoukkovelkakirjan (jonka ulkona

oleva pääoma oli 11,8 milj. euroa) ja yhtiön 23.5.2019 liikkeeseenlaskeman pääomaltaan 58,4 milj. euron

hybridijoukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pääoma oli 3,6 milj. euroa) ehdot muutettiin kirjallisessa

menettelyssä siten, että lainojen pääomasta leikattiin 55 prosenttia ja loppuosa pääomasta konvertoitiin

osakkeiksi 0,10 euron osakekohtaiseen merkintähintaan suunnatussa osakeannissa. 22.3.2016 liikkeeseen-

lasketun hybridijoukkovelkakirjalainan ulkona olevasta pääomasta 98,3 prosenttia ja 23.5.2019 liikkee-

seenlasketun hybridijoukkovelkakirjalainan ulkona olevasta pääomasta 100 prosenttia käytettiin suunna-

tun annin osakkeiden merkintään. Konvertoimatta jäänyt hybridivelkakirjalainojen nimellisarvo leikattiin

kokonaisuudessaan.

(iv) Yhtiö sopi yhdessä syndikaattiin osallistuvien pankkien kanssa sen käytössä olevan maksuvalmius- ja pro-

jektirahoituslimiitin voimassaolon jatkamisesta 12 kuukaudella sekä eräiden muiden muutosten tekemisestä

maksuvalmius- ja projektirahoituslimiittejä koskevaan sopimukseen.

Yhtiön 30 milj. euron maksuvalmiuslimiitistä oli katsauskauden lopussa 10 milj. euroa nostettuna ja 20 milj. euroa

nostamatta. Yhtiön maksuvalmiuslimiitin sitova määrä pieneni maaliskuussa 40 milj. eurosta 30 milj. euroon sopi-

muksen mukaisesti. Yhtiön 40,0 milj. euron sitovasta projektirahoituslimiitistä oli katsauskauden lopussa käyttämät-

tä 35,8 milj. euroa. Lisäksi yhtiön 63,0 milj. euron ei-sitova projektirahoituslimiitti oli kokonaan käyttämättä katsaus-

kauden lopussa.

Yhtiö lyhensi edellä mainittuja joukkovelkakirjoja ennenaikaisella osittaisella takaisinmaksulla maaliskuussa

2022 yhteensä 5,1milj. euroa yhteenlaskettua nimellisarvoa. Edellä mainitun mukaisesti joukkovelkakirjalainojen ehto-

ja muutettiin hybridi- ja vaihtovelkakirjalainaehtoisiksi kesäkuussa toteutuneessa rahoitusjärjestelyssä, eikä niitä siitä

johtuen esitetä enää kesäkuun lopusta alkaen korollisissa veloissa vaan oman pääoman eränä.

SRV:n rahoitussopimuksissa taloudellisina kovenantteina ovat omavaraisuusaste, nettovelkaantumisaste, mini-

mikäyttökate ja minimikassa sekä eräitä muita rajoitteita. Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin

lainasopimuksen allekirjoitushetkellä voimassaolleiden laskentaperiaatteiden perusteella. Perustajaurakointikohtei-

den osatuloutusperiaatteen mukainen tuloutus ja pääomalainojen sisällyttäminen omaan pääomaan huomioidaan

omavaraisuusaste-kovenantin laskennassa. Lisäksi lainasopimuksissa on joitakin muita poikkeuksia kovenanttien

perinteisiin laskentatapoihin. Minimikassa käsittää konsernin syndikaattipankeissa olevat rahavarat ja talletukset,

joista on vähennetty yli 10 päivää myöhässä olevat ostovelat. Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät

kunkin lainasopimuksen mukaisesti sopimuksissa määritettyjen laskentaperiaatteiden perusteella. Sopimuksissa on

ristiineräännyttämisehtoja.

Kovenanteista tilikaudella raportoitiin kvartaaleittain ja puolivuosittain omavaraisuusaste, velkaantumisaste ja

minimikäyttökate. Minimikassa raportoidaan jokaisen kuukauden viimeisen päivän tilanteen mukaan. Säännöllisesti

raportoitavien kovenanttien rikkoutuessa velkojalla on oikeus vaatia velkojen välitöntä takaisinmaksua. Kovenantit

sekä niiden tasot tilinpäätöshetkellä on esitetty pääoman hallinta -osiossa myöhemmin tässä liitteessä.

Alla olevassa maturiteettijakaumassa on esitetty konsernin rahoitusvelkojen sopimusperusteiset maksut

tilinpäätöshetkellä. Maksut sisältävät koron maksut, pääoman takaisinmaksut sekä muut sopimukseen perustuvat

maksut. Maturiteettitaulukossa ei näy omassa pääomassa esitetyn, oman pääoman ehtoisien hybridilainojen tulevia

arvioituja maksuja. Lisätietoa hybridilainoista annetaan liitteessä 25 Oma pääoma ja tilinpäätöksen laadintaperiaat-

teissa. Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden lopussa 65,9 miljoonaa euroa ( 2021: 100,1 miljoonaa euroa)

koostuen nostamattomista projektilainoista 0,6 miljoonaa euroa (2021: 2,1 miljoonaa euroa), nostamattomasta mak-

suvalmiuslimiitistä 20,0 miljoonaa euroa (2021: 30 miljoonaa euroa) rahavaroista 45,3 miljoonaa euroa (2021: 68,0

miljoonaa euroa). SRV:n Suomessa rakenteilla olevien omaperusteisten asunto- ja toimitilakohteiden jäljellä olevat

kauppahintasaatavat olivat tilinpäätöshetkellä 0,35 milj. euroa (2020: 7,4 miljoonaa euroa) ja nostamattoman omape-

rusteisen kohderahoituksen määrä oli 7,9 miljoonaa euroa (2021: 9,5 miljoonaa euroa). SRV arvioi, että omaperusteis-

ten kohteiden loppuun rakentamiseen sitoutuu 7,8 miljoonaa euroa (2021: 13,6 miljoonaa euroa). Rahoituksen lähteet

on kuvattu taulukon muodossa maturiteettitaulukon alla.

Osa tilinpäätöstä

Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, ilman vuokrasopimusvelkoja

2022 Maturiteetti

1 000 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu

2023 2024 2025 2026 myöhemmin

Joukkovelkakirjalainat 0 0 0 0 0 0 0

Rahalaitoslainat 11 845 13 714 11 392 2 322 0 0 0

Yhtiölainat

7 401 11 961 256 333 371 407 10 593

Yritystodistukset 0 0 0 0 0 0 0

Muut velat 14 583 14 583 0 0 0 0 14 583

Muut korottomat velat 9 740 9 740 3 488 2 475 3 098 0 679

Johdannaisvelat 0 0 0 0 0 0 0

Ostovelat 43 026 43 026 43 026 0 0 0 0

Yhteensä 86 595 93 024 58 162 5 131 3 470 407 25 854

Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, vuokrasopimusvelat

2022 Maturiteetti

1 000 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu 2023 2024 2025 2026 myöhemmin

Vuokrasopimusvelat 91 986 220 851 7 033 6 773 6 103 6 008 194 934

Sopimusvastuu sisältää korot ja muut sopimukseen perustuvat maksut

Yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko kohde keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja korot esitetään täysimääräisesti laskettuna aina lainan

eräpäivään saakka SRV:n taseessa. Vasta kun määräysvalta luovutetaan, korot ja pääoma poistuvat taulukosta.

Osa tilinpäätöstä

Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, ilman vuokrasopimusvelkoja

2021 Maturiteetti

1 000 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu

2022 2023 2024 2025 myöhemmin

Joukkovelkakirjalainat 104 348 124 099 16 078 15 480 14 903 77 638 0

Rahalaitoslainat 11 896 13 481 11 103 2 378 0 0 0

Yhtiölainat

18 137 23 023 309 300 508 964 20 942

Yritystodistukset 0 0 0 0 0 0 0

Muut velat 14 583 14 583 0 0 0 0 14 583

Muut Korottomat velat 11 529 11 529 2 561 5 381 0 2 775 813

Johdannaisvelat 5 903 7 398 1 907 1 907 1 907 1 677 0

Ostovelat 59 698 59 698 59 698 0 0 0 0

Yhteensä 226 093 253 811 91 656 25 446 17 318 83 054 36 338

Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, vuokrasopimusvelat

2021 Maturiteetti

1 000 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu 2022 2023 2024 2025 myöhemmin

Vuokrasopimusvelat 89 014 215 926 6 793 6 594 6 018 5 927 190 593

Sopimusvastuu sisältää korot ja muut sopimukseen perustuvat maksut

eräpäivään saakka SRV:n taseessa. Vasta kun määräysvalta luovutetaan, korot ja pääoma poistuvat taulukosta.

kauppa- ja luottotietorekistereistä ja pyydetään tarvittaessa vakuus. Kansainvälisten toimitilahankkeiden osalta

tehdään tarkempia asiakkaiden taustaselvityksiä, mikäli asiakasta ei ennestään tunneta. Asunnonostajilta ei tarkis-

teta maksukykytietoja, mutta omistusoikeus asuntoon siirretään asiakkaalle vasta kun kauppasumma on kokonai-

suudessaan maksettu. Keskeneräisistä asunnoista tehdyissä kaupoissa ostajalla on asuntokauppalain mukainen

mahdollisuus purkaa kauppa ennen asunnon luovutusta, mutta peruuttamisesta joutuu maksamaan vahingonkorva-

usta. Vastaavasti rakennusliike saa purkaa kaupan, jos ostaja jättää sovitut maksusuoritukset tekemättä.

Talletukset ja johdannaiset

Konsernilla ei ole Sijoittaminen-liiketoiminnan kiinteistösijoitusten lisäksi muuta merkittävää sijoitustoimintaa. Tehdyt

sijoitukset liittyvät kassan päivittäishallintaan ja ovat pääsääntöisesti lyhytaikaisia pankkitalletuksia vakavaraisiin

yhteistyöpankkeihin. Konsernin rahoitusyksikkö vastaa sijoitusten vastapuoliin liittyvästä luottoriskistä hallituksen

rahoituspolitiikan mukaisesti. Johdannaiset tehdään suojaamistarkoituksessa, ja niiden perusteella taseessa olevat

Rahoitusreservit

1 000 euroa 31.12.2022 31.12.2021

Sitova maksuvalmiusluotto 20 000 30 000

Nostamattomat projektilainat 563 2 074

Rahat ja pankkisaamiset 45 309 68 009

Yhteensä 65 871 100 083

Luottoriski

Myyntisaamisiin, siirtosaamisiin pitkäaikaishankkeista asiakkailta sekä osakkuusyhtiö- ja yhteisyrityslainasaami-

siin, talletuksiin ja johdannaiskauppoihin perustuviin saataviin liittyy luottoriski. Luottoriskiä hallinnoidaan konsernin

rahoituspolitiikan osana olevan luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti. Hankkeiden asiakkaina on pääosin suu-

ria, tunnettuja ja vakavaraisia yrityksiä. Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksukyvystä, tarkistetaan tiedot yleisistä

Osa tilinpäätöstä

saamiset ovat pieniä. Johdannaissopimusten vastapuolten kanssa tehdyt sopimukset perustuvat ISDA-yleissopi-

mukseen. Järjestelyjen ehtojen mukaan yksittäisen vastapuolen samassa valuutassa oleva nettomääräinen saamis-

tai velkapositio katsotaan tiettyjen tapahtumien (kuten maksujen laiminlyönnin) toteutuessa velaksi ja kaikki siihen

liittyvät järjestelyt päättyvät. Koska SRV:llä ei tilinpäätöshetkellä ole laillisesti toimeenpantavissa olevaa kuittausoi-

keutta, kyseisiä rahamääriä ei ole vähennetty toisistaan taseessa. Sekä talletuksiin että johdannaisiin liittyvän luotto-

riskin katsotaan olevan vähäinen.

Myyntisaamiset ja asiakashankkeisiin perustuvat siirtosaamiset

Liiketoimintayksiköt hallinnoivat asiakashankkeisiin perustuvia siirtosaamisia ja myyntisaamisiin liittyvää luotto-

riskiä konsernin luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti. Luottopolitiikassa on määritelty luottopäätösprosessin,

myyntiehtojen ja perintätoimen vaatimukset. Konsernin kaupalliset vastapuolet ovat pääasiassa pörssiyhtiöitä tai

merkittäviä kiinteistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä. Asuntoliiketoiminnassa vastapuolena on pääsääntöisesti

yksityishenkilöitä. Asuntokaupassa asiakas saa määräysvallan asuntoon, kun kaikki kauppahintaerät on maksettu.

Vuokralaishankinnassa noudatetaan samoja luottopolitiikan periaatteita kuin kaupallisissa hankkeissa.

Konserni soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden kirjaamiseen menettelyä, jonka mukaan kaikkia myyn-

tisaamisia ja sopimukseen perustuvista omaisuuseriä tarkastellaan kutakin erikseen ja kirjataan koko voimassaolo-

ajalta odotettavissa olevat luottotappiot. Edellisessä kappaleessa kerrotusta liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista

johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana pääsääntöisesti syntynyt olennaisia luottotappioita. Erääseen

toimitilaurakkaan kuitenkin liittyy merkittävä luottotappioriski: SRV keskeytti vuoden 2022 ensimmäisellä neljännek-

sellä Oulussa rakenteilla olevan Torihotellin urakan tilaajan maksuvaikeuksista johtuen. SRV haki 27.6.2022 tilaajan

asettamista konkurssiin, minkä seurauksena Oulun käräjäoikeus asetti hotellia rakennuttavan yhtiön, Kiinteistö Oy

Oulun Torihotellin, konkurssiin 26.8.2022. Konkurssipesän omaisuuden realisointi on käynnissä. SRV:llä oli urakkaan

liittyen joulukuun lopussa noin 16,0 milj. euroa saamisia Kiinteistö Oy Oulun Torihotellilta, joita turvaa vakuutena ole-

vat kiinnitys rakenteilla olevaan kiinteistöön ja panttaus tiettyihin muihin omaisuuseriin. Yhtiö on käynnistänyt toimet

myös muiden kuin kiinteistövakuuksiensa realisoimiseksi.

Kilpailu uusista tilauksista on rakennusalalla tiukkaa, mikä voi vaikuttaa uuden tilauskannan kannattavuuteen ja

määrään. Rakentamista koskevat urakkasopimukset ovat arvoltaan merkittäviä. Sopimusehdot edellyttävät osapuo-

lilta sovittujen tavoitteiden saavuttamista määrätyssä aikataulussa sekä sovittujen toimintatapojen noudattamista.

Erityisesti lisä- ja muutostöiden tekemiseen voi liittyä taloudellisia riskejä. Urakkakohteiden saamisissa voi olla lisä-

ja muutostöitä, joihin liittyy reklamaatioita tai erimielisyyksiä tilaajan maksuvelvollisuudesta. Mikäli taloudellisessa

loppuselvityksessä ei maksuvelvollisuudesta saavuteta yhteisymmärrystä, voi yhtiö joutua oikeudenkäyntiin tilaajaa

vastaan. Oikeudenkäyntiprosessien lopputulokseen liittyy epävarmuuksia. Riitatapausten tuomioistuinkäsittelyn

vaatimaa aikaa ei myöskään pystytä tarkasti arvioimaan. Ajan kuluessa tuloutettavien urakoiden lisä- ja muutostöistä

kirjataan vain todennäköisesti laskutettava osuus IFRS 15 mukaisissa tuloutuskirjauksissa. Urakan laskutuksen koko-

naisennusteeseen ei huomioida eriä, joihin liittyy merkittävä riski arvonalentumisesta ja joita yhtiö ei odota saavansa.

Myyntisaamisten erääntymiserittely

1 000 euroa 2022 2021

Erääntymättömät myyntisaamiset 26 096 38 986

1–30 päivää erääntyneet 1 313 7 393

31–60 päivää erääntyneet 280 517

61–90 päivää erääntyneet 25 1 418

91-180 päivää erääntyneet 10 3 792

181–360 päivää erääntyneet 246 5 572

Yli 361 päivää erääntyneet 1 246 267

Myyntisaamiset yhteensä 29 215 57 946

Muissa rahoitusvaroissa ei tilinpäätöshetkellä ollut erääntyneitä eriä.

Liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana syntynyt olennaisia

luottotappioita. Myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvista omaisuuseriä on tarkasteltu kutakin erikseen ja koska

olennaisia luottotappioita ei oleteta syntyvän, ei luottotappiovarausta ole kirjattu.

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä arvioidaan arvonalentumisen varalta käyttäen kolmivaiheista mallia.

Tilinpäätöshetkellä lainasaamisia osakkuus- ja yhteisyrityksiltä ei ollut.

1. Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten odotettavissa olevia rahavirtoja ensin

kokonaisuutena osakkuusyhtiösijoitusten kanssa ja arvioi säännöllisesti, onko saamisten luottoriski kohonnut

merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Jos saamisen luottoriskin katsotaan olevan alhainen, tai sen

luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, sisältyy saaminen vaiheeseen

1, ja arvonalentuminen lasketaan perustuen arvioon 12 kuukauden aikana tapahtuvien luottotappioiden

todennäköisyydestä.

2. Mikäli havaitaan, että lainasaamisen luottoriski on kohonnut merkittävästi, siirtyvät lainasaamiset vaiheeseen

kaksi, jolloin niihin liittyvää tappion todennäköisyyttä arvioidaan koko eliniältä. Tällöin luottotappio

kirjataan lainasaamisen koko eliniältä ja lasketaan vertaamalla koko eliniältä arvioituja tulevia rahavirtoja

sopimusperusteisiin rahavirtoihin.

3. Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin johdosta arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään vaiheeseen kolme.

Osa tilinpäätöstä

Pitkä- ja lyhytaikaiset lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

1 000 euroa Vaihe 1 Vaihe 2 Vaihe 3 Yhteensä

31.12.2022

Pitkäaikaiset lainasaamiset 0 0 0 0

Lyhytaikaiset lainasaamiset 0 0 0 0

31.12.2021

Pitkäaikaiset lainasaamiset 40 490 0 0 40 490

Lyhytaikaiset lainasaamiset 0 0 0 0

Käypään arvoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat arvostushierarkian mukaan

jaoteltuna

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat

Yhtiöllä oli käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia koronvaihtosopimuksia 31.12.2022.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat johdannaiset

1 000 euroa Taso 1 Taso 2 Taso 3 Yhteensä

31.12.2022

Johdannaissaamiset 0 4 075 0 4 075

Johdannaisvelat 0 0 0 0

31.12.2021

Johdannaissaamiset 0 0 0 0

Johdannaisvelat 0 5 903 0 5 903

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat muut varat

1 000 euroa Taso 1 Taso 2 Taso 3 Yhteensä

31.12.2022

Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet 0 658 8 427 9 085

Pitkäaikaiset saamiset 0 0 0 0

31.12.2021

Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet 0 628 24 200 24 728

Pitkäaikaiset saamiset 0 0 0 0

Tason 1 instrumentit ovat markkinoilla aktiivisen kaupankäynnin kohteena, jolloin käyvät arvot perustuvat suoraan

markkinahintaan.

Tason 2 instrumenttien käypä arvo perustuu markkinoilta saataviin tietoihin.

Tason 3 instrumenttien käypä arvo ei perustu todettavissa olevaan markkinatietoon, vaan arvostus perustuu

esimerkiksi välittäjien antamiin noteerauksiin, markkina-arvostusraportteihin tai kassavirtapohjaisiin ennusteisiin.

Arvostus voi perustua myös hankintamenoon, mikäli tämä on paras arvio käyvästä arvosta.

Noteeraamattomat osakkeet ja sijoitukset koostuvat pääosin henkilöstön vapaa-ajan käyttöön ostetuista osak-

keista (taso 2) ja Voimaosakeyhtiö SF:n osakkeista sekä kiinteistösijoitusrahastoista ja -hankkeista (taso 3). Tasolle

3 kirjatut varat koostuvat pääasiassa SRV Voima Oy:n sijoituksesta Voimaosakeyhtiö SF:ään joka on kirjattu alas 0

milj. euroa (2021: 13,3 milj. euroa) ja Tampereen Kansi ja Areena -hankkeeseen 7,0 milj. euroa (2021: 9,2 milj. euroa), ja

lisäksi niihin sisältyi sijoituksia kiinteistösijoitusrahastoihin ja- hankkeisiin.

Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien instrumenttien muutokset 2022

1 000 euroa Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet sekä pitkäaikaiset saamiset

Alkusaldo 1.1.2022 24 100

Lisäykset

Vähennykset -3

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/tappiot -15 670

Loppusaldo 31.12.2022 8 427

Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien instrumenttien muutokset 2021

1 000 euroa Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet sekä pitkäaikaiset saamiset

Alkusaldo 1.1.2021 22 114

Lisäykset 3 071

Vähennykset -585

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/tappiot -500

Loppusaldo 31.12.2021 24 100

Osa tilinpäätöstä

Pääoman hallinta

Konsernin tehokkaalla pääomarakenteen hallinnalla varmistetaan, että konserni pystyy tukemaan liiketoimintoja

sekä kasvattamaan omistaja-arvoa sijoittajille. Konsernilla ei ole luottoluokituslaitoksen antamaa julkista luottoluoki-

tusta. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus arvioi konsernin pääomarakennetta säännöllisesti. Pääomarakenteen ylläpitämiseksi

konserni voi sovitella osingonmaksuaan, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai oman pääoman ehtoisia lainoja. Lisäksi

konserni voi sopeuttaa liiketoimintojaan ja pääoman käyttöään pääomarakenteensa ylläpitämiseksi. Konserni valvoo

pääomarakennetta konsernin omavaraisuusasteella ja nettovelkaantumisasteella, jotka ovat myös pääasiallisten

lainojen raportoitavia taloudellisia kovenantteja. Oma pääoma yhteensä sisältää emoyhtiön omistajille ja määräysval-

lattomille omistajille kuuluvan pääoman sekä oman pääoman ehtoisen lainan.

Konsernin lainoihin sisältyy kovenantteja, jotka on kuvattu yllä kohdassa "Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskien

hallinta". Kovenantit lasketaan kunkin lainasopimuksen ehtojen mukaisesti, ja ne perustuvat joko FAS- tai IFRS-lukui-

hin. Alla olevassa taulukossa on kuvattu konsernin tilikauden päättyessä käytössä olleen pääasialliset raportoitavat

kovenantit tilikaudella 2022 sekä niiden tasot 31.12.2022 ja 31.12.2021. Kaikkien lainasopimusten kovenanttitasot

täyttyivät 31.12.2022.

Luottosopimusten kovenantit Kovenanttiarvo 31.12.2022 31.12.2021

Osatuloutettu omavaraisuusaste,

maksuvalmiusluotto %

> 28% 48,2 % 34,3 %

Minimikassa ≥ 15 meur kauden lopussa 36,4 58,7

Velkaantumisaste %

≤ 100% -7,5 % 47,5 %

Minimikäyttökate

≥ 15 meur 24,1 32,1

Lainasopimusten ehtojen mukaisesti ilman IFRS16 vaikutusta

Yhtiö sopi maksuvalmiusluoton myöntäneiden syndikaattipankkien kanssa joulukuun 2021 alussa maksuvalmiusluoton minimikäyttökatekovenantin

laskentatavan väliaikaisesta muutoksesta 30.6.2022 saakka.

Minimikäyttökate ennen osakkuusyhtiöiden tuloksen, transaktiokulujen ja arvonalentumisten vaikutusta.

30 MUUT EHDOLLISET VELAT JA VASTUUT

1 000 euroa 2022 2021

Omasta puolesta annetut vakuudet

Annetut kiinteistökiinnitykset 9 246 20 033

Muut vastuusitoumukset

Annetut investointisitoumukset 19 586 19 666

Tonttisitoumukset 7 973 28 947

Konsernin emoyhtiö on antanut tytäryhtiöidensä sitoumusten vakuudeksi takauksia. Näiden takausten yhteismäärä

oli 223,1 miljoonaa euroa (262,7 milj. euroa).

Vuokrasopimusvelkoihin lukeutumattomien vuokrasopimusten vuokrakulut

1 000 euroa 2022 2021

Lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut -22 470 -25 482

Arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut -41 -51

Sellaisiin muuttuviin vuokriin liittyvät kulut, joita ei sisällytetä määritettäviin vuokrasopimusvelkoihin -775 -740

Yhteensä -23 287 -26 272

Käyttöoikeusomaisuuseriin lukeutumattomien vuokrasopimusten vuokrakulut koostuvat pääosin työmaakalustoa

koskevista vuokrakuluista (lyhytaikaiset vuokrasopimukset).

Vuokrasopimusvelkoihin luettavien sopimusten lähtevä rahavirta

1 000 euroa 2022 2021

Yhteensä -7 034 -8 749

Vuokravelkoihin luettavien vuokrasopimusten rahavirta esitetään liiketoiminnan rahavirran erän 'maksut liiketoimin-

nan kuluista' sijasta 'maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluissa', sekä rahoituksen rahavirran

erissä 'lainojen nostot ja maksut vuokraveloista'.

Osa tilinpäätöstä

31 JOHDANNAISINSTRUMENTTIEN KÄYVÄT ARVOT JA NIMELLISARVOT

1 000 euroa 2022 2021

Johdannaissopimusten käyvät arvot

Positiiviset Negatiiviset Positiiviset Negatiiviset

Valuuttatermiinit ja -optiot 0 0 0 0

Koronvaihtosopimukset 4 075 0 0 5 903

Yhteensä 4 075 0 0 5 903

1 000 euroa

Johdannaissopimusten nimellisarvot 2022 2021

Valuuttatermiinit ja -optiot 0 0

Koronvaihtosopimukset 100 000 100 000

Yhteensä 100 000 100 000

Johdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolen hintanoteerauksia

32 VELKOJEN TÄSMÄYTYS RAHOITUKSEN RAHAVIRTAAN

Pitkäaikaiset Lyhytaikaiset

1 000 euroa Korolliset velat

Oman

pääoman

ehtoinen laina Korolliset velat Yhteensä

Velat 31.12.20 368 445 15 360 17 362 401 167

Lainojen nostot 0 0 0 0

Lainojen takaisinmaksut -76 992 0 0 -76 992

Siirto lyhyt/pitkäaikaisiin -5 427 0 5 427 0

Muutokset vuokrasopimusveloissa -46 846 0 -294 -47 140

Oman pääoman ehtoisen lainan nostot 0 0 0 0

Oman pääoman ehtoisen lainan takaisinmaksut 0 0 0 0

Yhtiölainojen muutos -22 544 0 -31 -22 575

Lyhytaikaisten velkojen muutos 0 0 0 0

Muut korolliset velat -2 072 0 0 -2 072

0 0 0 0

Muutos veloissa, joihin ei liity rahavirtaa:

Efektiivinen korko 0 0 0 0

Muut ei-rahavirtamuutokset 950 0 0 950

Velat 31.12.21 215 514 15 360 22 464 253 338

Lainojen nostot 1 000 0 0 1 000

Lainojen takaisinmaksut -21 553 0 -10 192 -31 745

Siirto lyhyt/pitkäaikaisiin -170 0 170 0

Muutokset vuokrasopimusveloissa 2 972 0 0 2 972

Oman pääoman ehtoisen lainan nostot 0 0 0 0

Oman pääoman ehtoisen lainan takaisinmaksut 0 0 0 0

Yhtiölainojen muutos -10 737 0 0 -10 737

Lyhytaikaisten velkojen muutos 0 0 0 0

Muut korolliset velat 0 0 0 0

0 0 0 0

Muutos veloissa, joihin ei liity rahavirtaa: 0

Efektiivinen korko 0 0 0 0

Muut ei-rahavirtamuutokset -73 653 18 169 0 -55 484

Velat 31.12.22 113 373 33 529 12 442 159 344

Osa tilinpäätöstä

33 TYTÄRYRITYKSET

Nimi Kotipaikka

Konsernin osuus

osakepääomasta (%)

Konsernin osuus

äänivallasta (%)

Tytäryhtiöiden osakkeet

SRV Rakennus Oy Espoo 100,00 100,00

SRV Ream Oy Helsinki 100,00 100,00

SRV Asumisen Palvelut Oy Espoo 100,00 100,00

SRV Joensuu Oy Joensuu 100,00 100,00

SRV Infra Oy Kerava 100,00 100,00

SRV Voima Oy Espoo 100,00 100,00

SRV Russia Oy Espoo 100,00 100,00

OOO IBI Development Pietari 100,00 100,00

SRV Ehituse AS Tallinna 100,00 100,00

Realty Holding B.V Amsterdam 100,00 100,00

International RE Oy Helsinki 100,00 100,00

Lista ei sisällä vaihto-omaisuusyhtiöitä.

34 LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

2022

1 000 euroa

Tavaroiden ja

palveluiden myynti

Tavaroiden ja

palveluiden ostot Korkotuotot Saamiset Velat

Johto ja hallitus 0 0 0 0 0

Yhteisyritykset 1 356 0 0 0 0

Osakkuusyhtiöt 1 469 0 0 0 0

Muu lähipiiri 0 0 0 0 0

Yhteensä 2 824 0 0 0 0

2021

1 000 euroa

Tavaroiden ja

palveluiden myynti

Tavaroiden ja

palveluiden ostot Korkotuotot Saamiset Velat

Johto ja hallitus 0 0 0 0 0

Yhteisyritykset 1 032 0 0 223 7

Osakkuusyhtiöt 4 160 1 2 286 56 318 0

Muu lähipiiri 127 0 0 0 0

Yhteensä 5 319 1 2 286 56 541 7

Konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyritys sekä tytär-, osakkuus- ja yhteisyritykset. Lähipiiriin luetaan myös hallituksen

ja konsernin johtoryhmän jäsenet.

Muu lähipiiri koostuu konsernin johdon sekä konsernitilinpäätökseen sisällytettyjen yhtiöiden vähemmistöomis-

tajien vaikutusvallassa olevien yhtiöiden kanssa tehdyistä liiketoimista.

Tavaroita ja palveluja myydään lähipiirille käyvin hinnoin.

Lähipiiriin kuuluvat tytäryritykset on lueteltu edellä kohdassa 33 Tytäryritykset. Tytäryritysten luvut ovat konso-

lidoitu konserniin, joten niiden luvut eivät sisälly kohtaan 34 Lähipiiritapahtumat.

Johdon palkkojen ja työsuhde-etuuksien erittely

1 000 euroa 2022 2021

Johdon palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet 2 975 2 879

Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, lakisääteinen eläkemaksu 710 896

Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, vapaaehtoinen lisäeläkemaksu 0 7

Irtisanomisen yhteydessä suoritetut etuudet 0 410

Yhteensä 3 685 4 192

Yhtiön työntekijöiden lakisääteiset työeläkevakuutukset ovat Ilmarisessa. Ne maksetaan lakisääteisen eläkemaksu-

prosentin 23,85 (24,2 %) mukaisesti.

Toimitusjohtajan sekä hallituksen palkat ja palkkiot

1 000 euroa 2022 2021

Sipola Saku, toimitusjohtaja 631 605

Nieminen Timo, varatoimitusjohtaja 30.11.2022 saakka 224 231

Hallituksen jäsenet

Yli-Kyyny Tomi, puheenjohtaja 115 84

Kokkila Timo, hallituksen varapuheenjohtaja 29.3.2021 alkaen 86 59

Kallasvuo Olli-Pekka, varapuheenjohtaja 29.3.2021 saakka 0 18

Leinonen Hannu 76 54

Leppänen Heikki 72 51

Iisakka Heli, 29.3.2021 alkaen 87 46

Alitalo Minna, 29.3.2021 asti 0 14

Hallituksen jäsenet yhteensä 435 324

SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Mikäli SRV Yhtiöt Oyj irtisanoo sopimuksen,

irtisanomisaika on kaksitoista kuukautta.

Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin vuonna 2022 noin 204 tuhatta

euroa (203 tuhatta euroa).

Osa tilinpäätöstä

35 TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

SRV tiedotti 2.2.2023 kertaluonteisesta pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä 2021-2022 maksettavista

palkkioista sekä toimitusjohtajan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän 2019-2026 ja pitkän aikavälin

kannustinjärjestelmän 2021-2025 lakkauttamisesta.

Osa tilinpäätöstä

Emoyhtiön tilinpäätös, FAS

Emoyhtiön tuloslaskelma

1 000 euroa Liite 2022 2021

Liikevaihto 1 9 460 9 630

Liiketoiminnan muut tuotot 2 3 3

Henkilöstökulut 3 -6 155 -5 436

Henkilösivukulut

Eläkekulut -1 043 -869

Muut henkilösivukulut -208 -219

Poistot ja arvonalentumiset 4 -266 -452

Liiketoiminnan muut kulut 5 -11 102 -6 449

Liiketulos -9 311 -3 792

Rahoitustuotot ja -kulut 6 -225 507 -7 129

Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -234 818 -10 921

Tilinpäätössiirot 7 12 000 0

Tuloverot 8 -782 2 179

Tilikauden tulos -223 600 -8 742

Emoyhtiön tase

1 000 euroa Liite 31.12.2022 31.12.2021

VASTAAVAA

PYSYVÄT VASTAAVAT

Aineettomat hyödykkeet 9 699 816

Aineelliset hyödykkeet 9 389 434

Sijoitukset

Osuudet saman konsernin yrityksissä 10 201 288 316 301

Muut osakkeet ja osuudet 10 1 906 1 944

PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 204 282 319 494

VAIHTUVAT VASTAAVAT

Vaihto-omaisuus 3 4

Pitkäaikaiset saamiset 12 29 190 22 095

Lyhytaikaiset saamiset 12 19 235 160 359

Rahat ja pankkisaamiset 40 488 58 141

VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 88 916 240 599

VASTAAVAA YHTEENSÄ 293 198 560 092

VASTATTAVAA

OMA PÄÄOMA

Osakepääoma 14 3 063 3 063

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 14 310 219 268 592

Kertyneet voittovarat 14 -7 358 -6 426

Tilikauden tulos 14 -223 600 -8 742

OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 82 324 256 487

VIERAS PÄÄOMA

Pitkäaikainen vieras pääoma 17 57 967 110 948

Lyhytaikainen vieras pääoma 18 152 907 192 657

VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 210 874 303 606

VASTATTAVAA YHTEENSÄ 293 198 560 092

Osa tilinpäätöstä

Emoyhtiön rahavirtalaskelma

1 000 euroa 2022 2021

Liiketoiminnan rahavirrat

Myynnistä saadut maksut 9 440 8 728

Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut 40 912

Maksut liiketoiminnan kuluista -50 220 -19 516

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja -40 740 -9 876

Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot 99 6 868

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -8 091 -12 874

Liiketoiminnan rahavirta -48 732 -15 882

Investointien rahavirta:

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -104 -42

Investoinnit sijoituksiin -95 195 -662

Ostetut tytäryhtiöosakkeet 0 -375

Myönnetyt lainat tytäryhtiöille -30 211 -2 604

Lainojen takaisinmaksut tytäryhtiöiltä 1 618 356

Investointien rahavirta -123 892 -3 327

1 000 euroa 2022 2021

Rahoituksen rahavirta:

Maksullinen osakeanti 34 806 0

Lainojen takaisinmaksut -30 695 -73 227

Oman pääoman ehtoisen lainan kulut -735 0

Oman pääoman ehtoisen lainan korot -2 029 0

Omien osakkeiden ostot -729 0

Konsernitilien muutos 154 354 86 946

Rahoituksen rahavirta 154 972 13 719

Rahavarojen lisäys -17 652 -5 489

Rahavarat tilikauden alussa 58 141 63 630

Rahavarojen valuuttakurssiero 0 0

Rahavarat tilikauden lopussa 40 488 58 141

Osa tilinpäätöstä

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Perustiedot

SRV Yhtiöt Oyj (Y-tunnus 1707186-8) on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö koti-

paikka Espoo, osoite Tarvonsalmenkatu 15, 02600 Espoo.

Emoyhtiön tilinpäätös ja vertailutiedot

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön periaatteiden mukaisesti.

Tilinpäätös on laadittu 12 kuukauden ajalta 1.1.–31.12.2022.

LAADINTAPERIAATTEET

Pysyvien vastaavien arvostaminen

Pysyvät vastaavat on arvostettu alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä suunnitelman

mukaisilla poistoilla ja arvonalentumisilla. Alkuperäinen hankintameno sisältää menot, jotka johtuvat välittömästi

kyseisen hyödykkeen hankinnasta. Hyödykkeistä tehdään tasapoistot arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa.

Poistot kirjataan kuluksi arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa seuraavanlaisesti:

• Muut aineettomat oikeudet 3–5 vuotta

• Rakennukset ja rakennelmat 40–60 vuotta

• Koneet ja kalusto 3–10 vuotta

• IT-laitteet 3–5 vuotta

Sijoitukset on arvostettu hankintamenoon tai alempaan arvonalentumisella oikaistuun arvoon, jos sijoitusten toden-

näköisesti tulevaisuudessa kerryttämä tulo on pysyvästi hankintamenoa pienempi. Maa-alueista ja aineettomista

oikeuksista ei tehdä poistoja. Tutkimus- ja kehittämismenot on kirjattu kuluksi niiden syntymisvuonna.

Valuuttamääräisten erien arvostus

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat on muutettu Suomen rahan määräisiksi tilinpäätöspäivän kurssiin.

Eläkejärjestelyt

Emoyhtiön henkilöstön lakisääteinen ja vapaaehtoinen eläketurva on järjestetty eläkevakuutusyhtiössä.

Verot

Tuloslaskelmaan on tuloveroina kirjattu tilikauden tulosta vastaava vero ja aikaisempientilikausien verojen oikaisut.

Laskennallinen verovelka tai -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille eroille käyttäen

tilinpäätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa.

Rahoitusvälineiden arvostaminen

Rahoitusvälineet on arvostettu 1.1.2015 alkaen käypään arvoon kirjanpitolain 5 luvun 2 § a -kohdan mukaisesti.

Johdannaisten käypä arvo arvioidaan tulevien rahavirtojen nykyarvon perusteella käyttäen tilinpäätöspäivän mark-

kinahintoja. Koronvaihtosopimuksiin liittyvät käyvän arvon muutokset on kirjattu tuloslaskelman rahoitustuottoihin

ja -kuluihin, sekä kertyneet arvonmuutokset taseessa siirtosaamisiin ja -velkoihin. Valuuttatermiinien ja -optioiden

arvonmuutokset on kirjattu tuloslaskelmassa rahoitustuottoihin ja -kuluihin ja vastaavasti taseessa siirtosaamisiin ja

-velkoihin.

Valuuttajohdannaisten preemiot kirjataan kuluksi tuloslaskelman rahoituskuluihin maksuhetkellään.

Vastuusitoumukset

Emoyhtiö on antanut omavelkaisia takauksia konserniyhtiöiden puolesta. Takaukset liittyvät rakennustoimintaan.

Osa tilinpäätöstä

1 LIIKEVAIHTO

1 000 euroa 2022 2021

Konsernin hallintopalvelut 9 388 8 696

Vuokratuotot 37 909

Muut 35 25

Yhteensä 9 460 9 630

2 MUUT TUOTOT

1 000 euroa 2022 2021

Muut tuotot 3 3

3 HENKILÖSTÖÄ KOSKEVAT ERITTELYT

2022 2021

Henkilökunnan keskimääräinen lukumäärä

Toimihenkilöt 65 60

4 POISTOT JA ARVONALENTUMISET

1 000 euroa 2022 2021

Muista pitkävaikutteisista menoista 221 360

Rakennuksista 10 10

Koneista ja kalustosta 35 81

Yhteensä 266 452

Liiketoiminnan muihin kuluihin sisältyvät tilintarkastuspalkkiot

1 000 euroa 2022 2021

Tilintarkastus 343 202

Todistukset ja lausunnot 0 0

Veroveuvonta 0 0

Muut palvelut 404 57

Yhteensä 746 259

5 LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

1 000 euroa 2022 2021

Vuokrat 1 083 1 188

Vapaaehtoiset henkilösivukulut 593 392

Auto- ja matkustuskulut 180 185

Edustus- ja markkinointikulut 1 066 761

Viestintä- ja IT-kulut 2 072 1 805

Ulkopuoliset palvelut 3 421 647

Käyttö- ja ylläpitokustannukset 162 453

Muut kiinteät kulut 2 525 1 017

Yhteensä 11 102 6 449

Tuloslaskelman liitetiedot

Osa tilinpäätöstä

8 TULOVEROT

1 000 euroa 2022 2021

Laskennallisen veron muutos -782 2 179

Yhteensä -782 2 179

9 PYSYVIEN VASTAAVIEN MUUTOKSET

Aineettomat hyödykkeet:

2022

1 000 euroa

Aineettomat

oikeudet

Muut

aineettomat

menot Yhteensä

Hankintameno 1.1. 715 2 421 3 137

Lisäykset 0 104 104

Hankintameno 31.12. 715 2 525 3 241

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. -465 -1 855 -2 321

Poistot 0 -221 -221

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. -465 -2 077 -2 542

Kirjanpitoarvo 31.12. 250 449 699

2021

1 000 euroa

Aineettomat

oikeudet

Muut

aineettomat

menot Yhteensä

Hankintameno 1.1. 715 2 379 3 095

Lisäykset 0 42 42

Hankintameno 31.12. 715 2 421 3 137

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. -465 -1 495 -1 960

Poistot 0 -360 -360

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. -465 -1 855 -2 321

Kirjanpitoarvo 31.12. 250 566 816

7 TILINPÄÄTÖSSIIRROT

1 000 euroa 2022 2021

Saadut konserniavustukset 12 000 0

Yhteensä 12 000 0

6 RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

1 000 euroa 2022 2021

Osinkotuotot

Saman konsernin yrityksiltä 0 0

Yhteensä 0 0

Korko- ja rahoitustuotot

Saman konsernin yrityksiltä 3 083 5 989

Muilta 17 164 73

Koronvaihtosopimuksien käyvän arvon muutokset 9 978 3 074

Yhteensä 30 225 9 136

Korkokulut

Saman konsernin yrityksille -1 804 0

Muille -7 034 -12 238

Yhteensä -8 839 -12 238

Muut rahoituskulut

Muille

Valuuttajohdannaisen arvonmuutos 0 -813

Maksetut suojauskustannukset 0 -123

Arvonalennukset ja palautukset pysyvien vastaavien sijoituksista -210 245 0

Muut rahoituskulut -36 649 -3 090

Yhteensä -246 893 -4 026

Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -225 507 -7 129

Taseen liitetiedot

Osa tilinpäätöstä

Taseen liitetiedot

10 SIJOITUKSET

2022

1 000 euroa

Tytäryhtiö-

osakkeet

Muut

osakkeet

ja osuudet Yhteensä

Kirjanpitoarvo 1.1. 316 301 1 944 318 245

Lisäykset 95 230 15 95 245

Vähennykset 0 -53 -53

Arvonalentumiset -210 245 0 -210 245

Kirjanpitoarvo 31.12. 201 286 1 907 203 193

Yhtiö on alaskirjannut tilikaudella taseestaan tytäryhtiöidensä SRV Russia Oy:n osakkeet (arvo 31.12.2021 102 445),

SRV Ehituse AS:n osakkeet (arvo 31.12.2021 13 068) sekä SRV Voima Oy:n osakkeet (arvo 31.12.2021 222).

2021

1 000 euroa

Tytäryhtiö-

osakkeet

Muut

osakkeet

ja osuudet Yhteensä

Kirjanpitoarvo 1.1. 299 279 2 453 301 732

Lisäykset 17 022 15 17 037

Vähennykset 0 -525 -525

Kirjanpitoarvo 31.12. 316 301 1 944 318 245

Aineelliset hyödykkeet:

2022

1 000 euroa

Maa- ja

vesialueet

Rakennukset

rakennelmat

Koneet ja

kalusto Yhteensä

Hankintameno 1.1. 41 437 2 029 2 507

Lisäykset 0 0 0 0

Vähennykset 0 0 0 0

Hankintameno 31.12. 41 437 2 029 2 507

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. 0 -125 -1 948 -2 074

Poistot 0 -10 -35 -45

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 0 -136 -1 983 -2 119

Kirjanpitoarvo 31.12. 41 301 46 389

2021

1 000 euroa

Maa- ja

vesialueet

Rakennukset

rakennelmat

Koneet ja

kalusto Yhteensä

Hankintameno 1.1. 41 437 2 029 2 507

Lisäykset 0 0 0 0

Vähennykset 0 0 0 0

Hankintameno 31.12. 41 437 2 029 2 507

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. 0 -115 -1 867 -1 982

Poistot 0 -10 -81 -91

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 0 -125 -1 948 -2 074

Kirjanpitoarvo 31.12. 41 312 81 434

Taseen liitetiedot

11 TYTÄRYRITYKSET

Kotipaikka 2022 2021

SRV Rakennus Oy Espoo 100,0 100,0

SRV Infra Oy Kerava 100,0 100,0

SRV Voima Oy Espoo 100,0 100,0

SRV Russia Oy Espoo 100,0 100,0

SRV Ehituse AS Tallinna 100,0 100,0

SRV Joensuu Oy Joensuu 100,0 100,0

SRV Ream Oy Helsinki 100,0 100,0

International RE Oy Helsinki 100,0 0,0

Osa tilinpäätöstä

14 OMA PÄÄOMA

1 000 euroa 2022 2021

Osakepääoma 1.1. 3 063 3 063

Osakepääoma 31.12. 3 063 3 063

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 268 592 268 592

Osakeanti 41 628 0

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 310 219 268 592

Kertyneet voittovarat 1.1. -15 167 -6 426

Siirto erien välillä 8 394 0

Omien osakkeiden luovutus -585 0

Tulos edellisiltä tilikausilta -7 358 -6 426

Tilikauden tulos -223 600 -8 742

Vapaa oma pääoma yhteensä 79 262 253 424

Oma pääoma 31.12. 82 324 256 487

13 SIIRTOSAAMISTEN OLENNAISET ERÄT

1 000 euroa 2022 2021

Tilinpäätössiirrot 12 000 0

Johdannaisten arvostussaaminen 4 075 0

Muut 24 64

Yhteensä 16 099 64

12 PITKÄAIKAISET JA LYHYTAIKAISET SAAMISET

1 000 euroa 2022 2021

Pitkäaikaiset saamiset

Konserniyhtiöiltä

Lainasaamiset 9 400 1 640

Korkosaamiset 0 268

Muilta

Muut saamiset 5 200 5 746

Laskennallinen verosaaminen 14 590 14 442

Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 19 790 20 188

Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 29 190 22 095

Lyhytaikaiset saamiset

Konserniyhtiöiltä

Myyntisaamiset 46 4

Lainasaamiset 0 14 513

Muut saamiset 3 076 145 369

Siirtosaamiset 12 000 0

Yhteensä 15 122 159 886

Muilta

Myyntisaamiset 6 6

Muut saamiset 9 403

Siirtosaamiset 4 099 64

Yhteensä 4 113 473

Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 19 235 160 358

15 LASKELMA JAKOKELPOISISTA VAROISTA

1 000 euroa 2022 2021

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 310 219 268 592

Tulos edellisiltä tilikausilta -7 358 -6 426

Tilikauden tulos -223 600 -8 742

Yhteensä 79 262 253 424

Taseen liitetiedot

Osa tilinpäätöstä

18 LYHYTAIKAISET VELAT

1 000 euroa 2022 2021

Konserniyhtiöille

Ostovelat 1 0

Muut velat 137 913 161 197

Yhteensä 137 913 161 197

Muilta

Rahalaitoslainat 10 000 10 000

Joukkovelkakirjalainat 0 10 192

Ostovelat 627 604

Siirtovelat 3 947 10 261

Muut velat 420 403

Yhteensä 14 994 31 460

Lyhytaikaiset velat yhteensä 152 907 192 657

17 PITKÄAIKAISET VELAT

1 000 euroa 2022 2021

Muilta

Hybridilaina 57 109 15 360

Joukkovelkakirjalaina 0 94 677

Muut velat 679 731

Yhteensä 57 787 110 768

Konserniyhtiöille

Muut velat 180 180

Pitkäaikaiset lainat yhteensä 57 967 110 948

16 PAKOLLISET VARAUKSET

Yhtiöllä ei ollut pakollisia varauksia tilikaudella eikä vertailukaudella.

19 SIIRTOVELKOJEN OLENNAISET ERÄT

1 000 euroa 2022 2021

Palkat sosiaalikuluineen 1 377 1 234

Korkojohdannaisen arvostusvelka 0 5 903

Korkokulut ja muut rahoituskulut 1 588 3 124

Verot 930 0

Muut 52 0

Yhteensä 3 947 10 261

20 JOHDANNAISSOPIMUKSET

Tilikauden päättyessä voimassa olleilla koronvaihtosopimuksilla on suojattu vaihtuvakorkoisia rahoituslainoja.

Koronvaihtosopimukset on käsitelty kirjanpidossa suojaavina ja ne erääntyvät 1.1.2025 alkavan tilikauden aikana.

Johdannaissopimukset:

1 000 euroa 2022 2021

Koronvaihtosopimukset

-Käypä arvo positiivinen 4 075 0

-Käypä arvo negatiivinen 0 5 903

Kohde-etuuden nimellisarvo 100 000 100 000

Johdannaissopimusten käyvänarvon hierarkia:

Johdannaissopimusten käyvän arvon hierarkia on kuvattu konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 29

Rahoitusriskienhallinta.

21 RISKIENHALLINTA

Konsernilla on systemaattinen lähestymistapa riskienhallintaan koskien liiketoimintoja ja prosesseja. Emoyhtiöllä ei

erikseen ole riskienhallintaan liittyviä toimintatapoja. Riskienhallintaa on kuvattu konsernin toimintakertomuksessa ja

riskienhallintastrategian yhteydessä (konsernin liite 29).

Osa tilinpäätöstä

24 LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

Lähipiirin kanssa ei ollut liiketoimia, joita ei olisi toteutettu tavanomaisin kaupallisin ehdoin tai joiden ilmoittaminen

olisi tarpeellinen oikean ja riittävän kuvan antamiseksi.

1 000 euroa 2022 2021

Johdon työsuhde-etuudet:

Palkat ja muut työsuhde-etuudet 2 120 2 453

Yhteensä 2 120 2 453

Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot:

Toimitusjohtaja, Saku Sipola 631 605

Toimitusjohtajan sijainen, Timo Nieminen 30.11.2022 asti 224 231

Hallituksen jäsenten palkkiot:

Palkkiot 435 324

Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin vuonna 2022 noin 204 tuhatta

euroa (203 tuhatta euroa).

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 17.12.2020 toimitusjohtaja Saku Sipolan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän

muutoksista. Muutokset koskevat hankintaoikeuksien määrää, hankintaoikeuksien merkintähintaa ja hankintaoi-

keuksien käyttöjaksoja. Muutosten tarkoituksena on varmistaa, että järjestelmän kannustinvaikutus pysyy aiemmalla

tasolla huomioiden SRV:n vuoden 2020 merkintäetuoikeusannista aiheutuneet muutokset yhtiön osakkeiden mää-

rässä. Järjestelmän kannustinvaikutus perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvonnousuun.

Muutosten johdosta Sipolalla on käytettävissään 1.000.000 osakkeiden hankintaoikeutta merkintähintaan 0,55

eur/osake. Merkintähinnan määräytymisperusteena on käytetty SRV:n osakkeen volyymipainotettua keskikurssia

Nasdaq Helsingissä jatkuvassa kaupankäynnissä 1.8.–30.11.2020. Hankintaoikeuksien käyttöjaksot ovat muutosten

jälkeen: ensimmäinen jakso alkaa 1.3.2022 ja päättyy 28.2.2023, toinen alkaa 1.3.2023 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas

alkaa 1.9.2024 ja päättyy 31.8.2026. Ensimmäisen ja toisen käyttöjakson aikana on oikeus käyttää kummassakin

käyttöjaksossa 300 000 hankintaoikeutta ja kolmannen jakson aikana 400 000 hankintaoikeutta.

Tilikaudella 2022 ei ole tehty uusia päätöksiä osakepalkkio-ohjelmista. Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkei-

den yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Järjestelmien osakemääriä

on oikaistu sen mukaisesti.

SRV tiedotti 2.2.2023 kertaluonteisesta pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä 2021–2022 maksettavista

palkkioista sekä toimitusjohtajan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän 2019–2026 ja pitkän aikavälin kannustin-

järjestelmän 2021–2025 lakkauttamisesta.

Emoyhtiön jakokelpoiset varat 31.12.2022 ovat 79 261 450,94 euroa, joista tilikauden tulos on -233 599 660,31

euroa. Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei tilikaudelta 2022 jaeta.

23 MUUT VASTUUT

1 000 euroa 2022 2021

Annetut takaukset konserniyhtiöiden puolesta 233 074 262 699

Sijoitussitoumukset 18 681 18 681

Yhtiöllä on tytäryhtiönsä SRV Voima Oy:n kautta omistus Hanhikivi 1 -ydinvoimalaprojektin hanketta valmistelleen

Fennovoiman pääomistaja Voimaosakeyhtiö SF:ssa. SRV on myös antanut ydinvoimalaitoksen rakentamista koske-

van sijoitussitoumuksen Voimaosakeyhtiö SF:lle. SRV:n oikeudet ja velvoitteet Voimaosakeyhtiö SF:n osakkeenomis-

tajana vastaavat muita osakkaita. Fennovoima on toukokuussa 2022 tiedottanut päättäneensä Rosatomin kanssa

solmitun Hanhikivi-1 -ydinvoimalan laitostoimitussopimuksen ja peruneensa voimalaprojektin rakentamislupahake-

muksen. Kasvaneesta projektiriskistä johtuen koko SRV:n Fennovoima-omistuksen vuositilinpäätöksessä 31.12.2021

ollut arvo 13 319 tuhatta euroa alaskirjattiin vuoden 2022 toisen vuosineljänneksen aikana. Alaskirjauksen jälkeen

sijoitussitoumusta Voimaosakeyhtiö SF:lle on jäljellä enintään 18,7 milj. euroa. Sijoitussitoumuksen toteutumiseen

kuitenkin liittyy merkittävää epävarmuutta Hanhikivi 1 -projektin tilanteesta johtuen.

Yhtiön 30 milj. euron maksuvalmiuslimiitistä oli tilikauden lopussa 10 milj. euroa nostettuna ja 20 milj. euroa nos-

tamatta. Yhtiön 40,0 milj. euron sitovasta projektirahoituslimiitistä oli tilikauden lopussa käyttämättä 35,8 milj. euroa.

Lisäksi yhtiön 63,0 milj. euron ei-sitova projektirahoituslimiitti oli kokonaan käyttämättä tilikauden lopussa. Maksu-

valmius- ja projektirahoituslimiittien eräpäivää jatkettiin osana tilikaudella toteutettua rahoitusjärjestelyä huhtikuulle

2024.

22 LEASING- JA VUOKRASOPIMUKSET

1 000 euroa 2022 2021

Seuraavalla tilikaudella maksettavat 64 74

Myöhemmin maksettavat 41 57

Yhteensä 105 131

Vuokravastuut

Seuraavalla tilikaudella maksettavat 1 337 1 337

Myöhemmin maksettavat 7 180 8 432

Yhteensä 8 516 9 768

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset, Tilinpäätösmerkintä

Osa tilinpäätöstä

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset,

Tilinpäätösmerkintä

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset

Espoossa helmikuun 28. päivänä 2023

Tomi Yli-Kyyny Timo Kokkila

puheenjohtaja varapuheenjohtaja

Heli Iisakka Hannu Leinonen

Heikki Leppänen Saku Sipola

toimitusjohtaja

Tilinpäätösmerkintä

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Helsingissä helmikuun 28. päivänä 2023

PricewaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastusyhteisö

Markku Katajisto

KHT

Tilintarkastuskertomus

100

Tilintarkastuskertomus

SRV Yhtiöt Oyj:n yhtiökokoukselle

TILINPÄÄTÖKSEN TILINTARKASTUS

Lausunto

Lausuntonamme esitämme, että

• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän

kuvan konsernin taloudellisesta asemasta

sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista

EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten

tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti

• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan

emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta

asemasta Suomessa voimassa olevien

tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten

mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Lausuntomme on ristiriidaton tarkastusvaliokunnalle

annetun lisäraportin kanssa.

Tilintarkastuksen kohde

Olemme tilintarkastaneet SRV Yhtiöt Oyj:n (y-tunnus

1707186-8) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2022.

Tilinpäätös sisältää:

• konsernin tuloslaskelman ja laajan tuloslaskelman,

konsernitaseen, laskelman konsernin

oman pääoman muutoksista, konsernin

rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan

lukien yhteenveto merkittävistä tilinpäätöksen

laatimisperiaatteista

• emoyhtiön tuloslaskelman, taseen,

rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Osana tilintarkastuksen suunnittelua olemme mää-

rittäneet olennaisuuden ja arvioineet riskiä siitä, että

tilinpäätöksessä on olennainen virheellisyys. Erityisesti

olemme arvioineet alueita, joiden osalta johto on tehnyt

subjektiivisia arvioita. Tällaisia ovat esimerkiksi mer-

kittävät kirjanpidolliset arviot, joihin liittyy oletuksia ja

tulevien tapahtumien arviointia.

Olennaisuus

Tarkastuksemme suunnitteluun ja suorittamiseen on vai-

kuttanut soveltamamme olennaisuus. Tilintarkastuksen

tavoitteena on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko

tilinpäätöksessä kokonaisuutena olennaista virheelli-

syyttä. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä

tai virheestä. Niiden katsotaan olevan olennaisia, jos

niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa

Tarkastuksen yleinen lähestymistapa

Yhteenveto

• Konsernitilinpäätökselle määritetty olennaisuus: 4 500 000 euroa.

• Olemme suorittaneet tilintarkastuksen SRV Yhtiöt-konsernin

emoyhtiössä ja sen tytäryhtiöissä, jotka taloudellisen aseman ja

tuloksen perusteella ovat merkittävimmät.

• Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutus

• Rahoituksen uusiminen

Olennaisuus

Keskeiset

seikat

Tarkastuksen

laajuus

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa nou-

datettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän

tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuva-

taan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet

tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausun-

tomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen

soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Riippumattomuus

Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konser-

niyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien

eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat

suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyt-

täneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset

velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme

muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme

ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatetta-

vien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, em-

mekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan

1-kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Suorit-

tamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty

konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 5.

101

vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät teke-

vät tilinpäätöksen perusteella.

Perustuen ammatilliseen harkintaamme määri-

timme olennaisuuteen liittyen tiettyjä kvantitatiivisia

raja-arvoja, kuten alla olevassa taulukossa kuvatun kon-

sernitilinpäätökselle määritetyn olennaisuuden. Nämä

raja-arvot yhdessä kvalitatiivisten tekijöiden kanssa aut-

toivat meitä määrittämään tarkastuksen kokonaislaajuu-

den ja yksittäisten tilintarkastustoimenpiteiden luonteen,

ajoituksen ja laajuuden sekä arvioimaan virheellisyyk-

sien vaikutusta tilinpäätökseen kokonaisuutena.

Konsernitilinpäätökselle määritetty

olennaisuus

4 500 000 euroa (edellinen vuosi 4 500 000 euroa)

Olennaisuuden määrittämisessä käytetty

vertailukohde

0,6 % konsernin liikevaihdosta.

Perustelut vertailukohteen valinnalle

Valitsimme olennaisuuden määrittämisen vertailukoh-

teeksi liikevaihdon, koska käsityksemme mukaan tilin-

päätöksen lukijat käyttävät yleisimmin sitä arvioidessaan

konsernin suoriutumista. Lisäksi liikevaihto on yleisesti

hyväksytty vertailukohde. Valitsimme sovellettavaksi pro-

senttiosuudeksi 0,6 %, joka on tilintarkastusstandardeissa

yleisesti hyväksyttyjen määrällisten rajojen puitteissa.

Konsernitilinpäätöksen tarkastuksen laajuuden

määrittäminen

Tilintarkastuksemme laajuutta määrittäessämme olem-

me ottaneet huomioon SRV Yhtiöt-konsernin rakenteen,

toimialan sekä taloudelliseen raportointiin liittyvät pro-

sessit ja kontrollit.

Johdon arvioilla koskien ajan kuluessa tuloutetta-

vien hankkeiden kokonaismenojen määrää on merkittä-

vä vaikutus tilikauden liikevaihdolle ja tulokselle, mistä

johtuen kyseisten hankkeiden tuloutusta on käsitelty

konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta kes-

keisenä seikkana.

Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa

Tarkastustoimenpiteemme sisälsivät muiden joukossa

seuraavia toimenpiteitä.

– Tarkastustoimenpiteemme sisälsivät muiden

joukossa seuraavia toimenpiteitä.

– Päivitimme käsityksemme hankkeiden

tuloutukseen ja kokonaismenojen ennusteisiin

liittyvistä prosesseista ja testasimme valittujen

keskeisten kontrollien toimivuutta.

– Toteutimme valittujen hankkeiden osalta

yksityiskohtaisia tarkastustoimenpiteitä joista

keskeisimmät on kuvattu alla.

– Luimme hankkeiden urakkasopimuksia ja

arvioimme niiden tuloutuksessa sovellettujen

laskentaperiaatteiden asianmukaisuutta

– Vertasimme hankkeiden ennustettua liikevaihtoa

urakkasopimuksiin.

– Seurasimme hankkeiden etenemistä ja muutoksia

niiden kokonaismenojen ennusteissa, lukemalla

hankkeen pöytäkirjoja ja keskustelemalla johdon ja

vastuuhenkilöiden kanssa.

– Arvioimme yhtiön laatimien ennusteiden

tarkkuutta vertaamalla edellisen tilikauden

tilinpäätökseen sisältyneiden keskeneräisten

hankkeiden kokonaismenojen ennusteita niiden

toteumiin tilikaudella.

– Testasimme niiden laskentataulukoiden

matemaattista oikeellisuutta, joilla on määritelty

SRV Yhtiöt-konserni jakaantuu kahteen liiketoi-

minta-alueeseen: rakentaminen ja sijoittaminen, joiden

lisäksi konsernin palvelut raportoidaan muina toimin-

toina. Koska merkittävä osa toiminnasta on Suomessa,

tarkastuksen kohteena on ensisijaisesti ollut emoyhtiö

sekä taloudellisen aseman ja tuloksen perusteella mer-

kittävimmät suomalaiset tytäryhtiöt.

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset

seikat

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikko-

ja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet

merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden

tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon

tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilin-

tarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annetta-

vaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä

lausuntoa.

Otamme kaikissa tilintarkastuksissamme huomioon

riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän sisältyy

arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitus-

hakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäy-

töksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.

Konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen

kannalta keskeinen seikka

Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutus

Asiaa koskevia tietoja on esitetty tilinpäätöksen laatimis-

periaatteissa sekä liitetiedossa 3

Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tulot ja menot

kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella,

kun hankkeen lopputulos voidaan arvioida luotettavasti.

Valmistusaste määritellään laskemalla kunkin hankkeen

kertyneiden menojen suhteellinen osuus kyseisen hank-

keen arvioiduista kokonaismenoista.

hankkeiden valmistusasteet sekä valmistusasteen

perusteella tilikaudella tuloutettavan liikevaihdon ja

kulujen määrä.

Konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen

kannalta keskeinen seikka

Rahoituksen uusiminen

Asiaa koskevia tietoja on esitetty tilinpäätöksen laatimis-

periaatteissa sekä liitetiedoissa 25 ja 29

Konsernin pääasialliset rahoituksen lähteet ovat projek-

tikohtaiset lainat ja maksuvalmiuslimiitti.

Emoyhtiö toteutti tilikauden aikana rahoituksen

kokonaisvaltaisen uudelleenjärjestelyn, jossa mm. toteu-

tettiin suunnattu osakeanti vuosina 2016 ja 2019 liikkee-

seenlaskettujen hybridivelkakirjojen haltijoille, yhtiön

joukkovelkakirjalainat muutettiin hybridi- ja vaihtovelka-

kirjalainaehtoisiksi ja toteutettiin merkintäetuoikeusanti.

Järjestelyjen tuloksena yhtiön korollinen velka pieneni.

Rahoituksen uusimisella on ollut merkittävä vaiku-

tus yhtiön rahoitusasemaan, mistä johtuen sitä on käsi-

telty konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta

keskeisenä seikkana.

Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa

Tarkastustoimenpiteemme sisälsivät muiden joukossa

seuraavia toimenpiteitä:

– Keskustelimme johdon kanssa

rahoitusjärjestelyistä.

– Kävimme läpi uusia rahoitussopimuksia sekä

arvioimme niiden kirjanpidollista käsittelyä.

– Suoritimme aineistotarkastustoimenpiteitä

toteutetuille anneille.

– Arvioimme uusista rahoitussopimuksista annettuja

liitetietoja.

102

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat

Emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole sellaisia tilintar-

kastuksen kannalta keskeisiä seikkoja, joista olisi viestit-

tävä tilintarkastuskertomuksessamme.

Konsernitilinpäätöksen tai emoyhtiön tilinpäätök-

sen osalta ei ole EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c

-kohdassa tarkoitettuja merkittäviä olennaisen virheelli-

syyden riskejä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja

toimitusjohtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen

laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean

ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kan-

sainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti

ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan

Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista

koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset

vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös

sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat

tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei

ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista

virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laa-

tiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin

kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa

esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen

ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatku-

vuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan

jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni

aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta

realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

• muodostamme käsityksen tilintarkastuksen

kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta

pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin

nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet

mutta emme siinä tarkoituksessa, että

pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai

konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.

• arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen

laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä

johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä

esitettävien tietojen kohtuullisuutta.

• teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen

ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia

tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan

jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme

tilintarkastusevidenssin perusteella

johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista

tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista

epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta

epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa

toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että

olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy

kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan

huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä

esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta

koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa

lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat

tilintarkastuskertomuksen antamispäivään

mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin.

Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat

kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni

pysty jatkamaan toimintaansa.

• arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä

esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä

Tilintarkastajan velvollisuudet

tilinpäätöksen tilintarkastuksessa

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus

siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärin-

käytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista vir-

heellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka

sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea

varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen

virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan

mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheel-

lisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä,

ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin

tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan

taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpää-

töksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastuk-

seen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja

säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkas-

tuksen ajan. Lisäksi:

• tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä

tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen

virheellisyyden riskit, suunnittelemme

ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia

tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme

lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän

tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva

olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on

suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva

olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä

väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa,

väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä

jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä

taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.

esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä,

kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia

liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean

ja riittävän kuvan.

• hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen

soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin

kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta

taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme

antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä.

Vastaamme konsernin tilintarkastuksen

ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta.

Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa

tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituk-

sesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mu-

kaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät

puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen

aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä,

että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia

relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme

niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista,

joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumatto-

muuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä

varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommu-

nikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkastel-

tavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin

ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Ku-

vaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa,

paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan

julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa ta-

pauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä

103

tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien

epäedullisten vaikutusten voitaisiin kohtuudella odottaa

olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva

yleinen etu.

MUUT RAPORTOINTIVELVOITTEET

Tilintarkastustoimeksiantoa

koskevat tiedot

Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintar-

kastajana 26.3.2014 alkaen yhtäjaksoisesti 9 vuotta.

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaa-

tiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuk-

sen ja vuosikertomukseen sisältyvän informaation,

mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä sitä koskevaa

tilintarkastuskertomustamme.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta

informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio

tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä teh-

dessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti

ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritetta-

essa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako

se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Toimintaker-

tomuksen osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida,

onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellet-

tavien säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että

• toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat

yhdenmukaisia

• toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen

laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopää-

töksen, että muussa informaatiossa on olennainen vir-

heellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä

ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Helsingissä 28.2.2023

PricewaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastusyhteisö

Markku Katajisto

KHT

104

Osa tilinpäätöstä

SRV Yhtiöt Oyj:n ESEF-tilinpäätöstä koskeva kohtuullisen varmuuden

antava riippumattoman tilintarkastajan varmennusraportti

SRV YHTIÖT OYJ:N JOHDOLLE

TILINPÄÄTÖKSEN TILINTARKASTUS

Olemme SRV Yhtiöt Oyj:n (y-tunnus 1707186-8) (jäl-

jempänä myös ”yhtiö”) johdon pyynnöstä suorittaneet

kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon, jonka

kohteena on ollut yhtiön IFRS-konsernitilinpäätös tilikau-

delta 1.1.- 31.12.2022 European Single Electronic Format

-muodossa (”ESEF-tilinpäätös”) versio

743700GB29FXC0VXF414-2022-12-31-fi.zip.

Johdon vastuu ESEF-tilinpäätöksestä

SRV Yhtiöt Oyj:n johto vastaa ESEF-tilinpäätöksen laati-

misesta siten, että se täyttää 17.12.2018 annetun komis-

sion delegoidun asetuksen (EU) 2019/815 vaatimukset

(”ESEF-vaatimukset”). Tähän vastuuseen kuuluu, että

suunnitellaan, otetaan käyttöön ja ylläpidetään sisäistä

valvontaa, joka on relevanttia sellaisen ESEF-tilinpäätök-

sen laatimisen kannalta, jossa ei ole väärinkäytöksestä

tai virheestä johtuvaa olennaista ESEF-vaatimusten

noudattamatta jättämistä.

Meidän riippumattomuutemme ja

laadunvalvontamme

Olemme noudattaneet IESBAn (International Ethics

Standards Board for Accountants) Kansainvälisten eet-

tisten sääntöjen tilintarkastusammattilaisille (sisältäen

Kansainväliset riippumattomuusstandardit) (IESBAn

eettiset säännöt) mukaisia riippumattomuusvaatimuksia

ja muita eettisiä vaatimuksia. Sääntöjen pohjana olevat

perusperiaatteet ovat rehellisyys, objektiivisuus, amma-

tillinen pätevyys ja huolellisuus, salassapitovelvollisuus

ja ammatillinen käyttäytyminen.

Yhtiömme soveltaa kansainvälistä laadunvalvontastan-

dardia ISQC 1 ja näin ollen ylläpitää kattavaa laadunval-

vontajärjestelmää, mukaan lukien eettisten vaatimusten,

ammatillisten standardien sekä sovellettaviin säädöksiin

ja määräyksiin perustuvien vaatimusten noudatta-

mista koskevat dokumentoidut toimintaperiaatteet ja

menettelytavat.

Meidän velvollisuutemme

Meidän velvollisuutenamme on esittää suorittamiemme

toimenpiteiden ja hankkimamme evidenssin perusteella

lausunto ESEF-tilinpäätöksestä.

Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan

toimeksiantomme kansainvälisen varmennustoimek-

siantostandardin (ISAE) 3000 (uudistettu) Muut var-

mennustoimeksiannot kuin menneitä kausia koskevaan

taloudelliseen informaatioon kohdistuva tilintarkastus tai

yleisluonteinen tarkastus mukaisesti. Kyseinen stan-

dardi edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme

toimeksiannon hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden

siitä, onko ESEF-tilinpäätöksessä olennaista ESEF-vaati-

musten noudattamatta jättämistä.

ISAE 3000 (uudistettu) mukaiseen kohtuullisen var-

muuden antavaan toimeksiantoon kuuluu toimenpiteitä

evidenssin hankkimiseksi siitä, onko ESEF-tilinpäätös

ESEF-vaatimusten mukainen. Valittavat toimenpiteet

perustuvat tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu

väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen

ESEF-vaatimusten noudattamatta jättämisen riskien

arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessamme olemme tar-

kastelleet sisäistä valvontaa, joka on yhtiössä relevanttia

ESEF-tilinpäätöksen laatimisen kannalta.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausun-

tomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen

soveltuvaa evidenssiä.

Lausunto

Lausuntonamme esitämme, että SRV Yhtiöt Oyj:n

ESEF-tilinpäätös 31.12.2022 päättyneeltä tilikaudelta

noudattaa olennaisilta osin ESEF-vaatimuksissa asetet-

tuja vähimmäisvaatimuksia.

Tämä kohtuullisen varmuuden antava varmennusraport-

timme on laadittu toimeksiantomme ehtojen mukaisesti.

Vastaamme työstämme, tästä raportista ja esittämäs-

tämme lausunnosta vain SRV Yhtiöt Oyj:lle, emme

kolmansille osapuolille.

Helsingissä 28.2.2023

PricewaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastusyhteisö

Markku Katajisto

KHT

105

Operatiivinen liikevoitto

% 10–12/2022 7–9/2022 4–6/2022 1–3/2022 10–12/2021 7–9/2021 4–6/2021 1–3/2021

Rakentaminen

1,3

2,6 4,8 3,6 -0,4 0,8 3,2 3,7

Sijoittaminen

12,1 22,8 - - - - -

Konserni

0,1

2,1 4,6 2,6 -1,4 -0,3 2,6 2,5

Liikevoitto

% 10–12/2022 7–9/2022 4–6/2022 1–3/2022 10–12/2021 7–9/2021 4–6/2021 1–3/2021

Rakentaminen

1,3

2,6 4,8 3,6 -0,4 0,8 3,2 3,7

Sijoittaminen

2,0 1,1 - - - - -

Konserni

-3,5

2,9 4,8 -44,9 -3,4 -0,8 2,9 2,8

Liikevoitto

(milj. euroa) 10–12/2022 7–9/2022 4–6/2022 1–3/2022 10–12/2021 7–9/2021 4–6/2021 1–3/2021

Rakentaminen

2,3

4,7 9,9 6,3 -1,3 1,6 7,0 6,9

Sijoittaminen

-7,2

1,9 1,4 -105,4 -8,6 -2,6 0,1 -0,4

Muut toiminnot ja eliminoinnit

-1,3

-1,2 -1,2 13,4 -1,5 -0,6 -0,8 -1,3

Konserni yhteensä

-6,3

5,5 10,1 -85,7 -11,5 -1,6 6,3 5,2

Operatiivinen liikevoitto

(milj. euroa) 10–12/2022 7–9/2022 4–6/2022 1–3/2022 10–12/2021 7–9/2021 4–6/2021 1–3/2021

Rakentaminen

2,3

4,7 9,9 6,3 -1,3 1,6 7,0 6,9

Sijoittaminen

-0,8

0,4 1,1 -0,2 -1,7 -1,6 -0,5 -0,8

Muut toiminnot ja eliminoinnit

-1,3

-1,2 -1,2 -1,2 -1,5 -0,6 -0,8 -1,3

Konserni yhteensä

0,2

3,9 9,8 4,9 -4,6 -0,6 5,7 4,8

KONSERNIN JA LIIKETOIMINTOJEN KEHITYS NELJÄNNESVUOSITTAIN

106

Tilauskanta

(milj. euroa) 31.12.2022 30.9.2022 30.6.2022 31.3.2022 31.12.2021 30.9.2021 30.6.2021 31.3.2021

- toimitilarakentamisen osuus

684,0

511,5 480,6 505,9 508,3 566,3 587,4 606,5

- asuntorakentamisen osuus

154,7

205,6 265,3 352,1 364,0 471,9 460,1 454,6

Konserni yhteensä

838,8

717,1 745,9 858,0 872,3 1 038,2 1 047,5 1 061,1

josta myyty osuus

747,8

629,7 679,4 788,1 798,2 956,3 942,3 930,6

josta myymätön osuus

91,0

87,4 66,5 69,9 74,0 81,9 105,2 130,5

Konsernin tilauskanta muodostuu rakentaminen-liiketoiminnosta.

Tilauskanta, asuntorakentaminen

(milj. euroa) 31.12.2022 30.9.2022 30.6.2022 31.3.2022 31.12.2021 30.9.2021 30.6.2021 31.3.2021

Urakat ja neuvottelu-urakat

129 186 254 251 259 231 207

Rakenteilla, myyty tuotanto

1 24 40 39 131 124 117

Rakenteilla, myymätön tuotanto

70 53 57 71 79 99 114

Valmis, myymätön tuotanto

6 2 2 3 3 6 17

Yhteensä

155

206 265 352 364 472 460 455

Asuntotuotanto

(kpl) 10–12/2022 7–9/2022 4–6/2022 1–3/2022 10–12/2021 7–9/2021 4–6/2021 1–3/2021

Asuntomyynti yhteensä

6 12 251 190 328 447 348

Omaperusteinen tuotanto

6 12 11 31 71 137 170

Sijoittajamyynti

0 0 240 159 257 310 178

Omaperusteinen tuotanto

- asuntoaloitukset

62 0 0 0 0 71 124

- valmistuneet

142 68 0 260 42 66 0

- tuloutuneet asunnot

124 65 4 259 48 102 44

- valmiit myymättömät

26 8 5 9 8 14 46

Rakenteilla yhteensä

1 360

1 646 2 118 2 397 2 085 2 464 2 392 2 271

urakat

0 0 0 0 0 0 0

neuvottelu-urakat

105

105 162 227 227 234 215 409

sijoittajamyyty tuotanto

1 170

1 479 1 814 1 960 1 648 1 760 1 665 1 355

omaperusteinen tuotanto

62 142 210 210 470 512 507

- josta myydyt

2 120 173 166 394 371 334

- josta myymättömät

60 22 37 44 76 141 173

Tietoa sijoittajille

Perustietoa SRV:n osakkeesta

Listaus: Nasdaq Helsinki

Listautumispäivä: 12.6.2007

Osakkeiden lukumäärä: 16 982 343

Kaupankäyntivaluutta: euro

Kaupankäyntitunnus: SRV1V

ISIN-koodi: FI0009015309

SRV:tä seuraavat analyytikot

Olli Koponen, Inderes

Jerker Salokivi, Evli

107

Tietoa sijoittajille

SRV:n vuoden 2022 raportointikokonaisuuteen kuuluvat

vuosikatsaus, hallituksen toimintakertomus, tilinpäätös,

selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, palkitsemisra-

portti, vastuullisuusliite sekä GRI- ja taksonomiaraportti

vuodelta 2022. Kaikki julkaisut ovat luettavissa SRV:n

verkkosivuilla osoitteessa www.srv.fi/sijoittajat.

Yhtiökokous

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous 2023

pidetään maanantaina 27.3.2023 klo 16.00 alkaen.

Lisätietoja löytyy yhtiön verkkosivuilta osoitteessa

www.srv.fi/sijoittajat.

Sijoittajasuhdetoiminnan keskeiset tehtävät

SRV:n sijoittajaviestinnän keskeiset periaatteet ovat

tiedon oikeellisuus, avoimuus, johdonmukaisuus, oi-

kea-aikaisuus sekä tasapuolisuus eri osapuolia kohtaan.

SRV:n sijoittajaviestinnän tehtävänä on varmistaa SRV:n

osakkeen tai muun rahoitusvälineen oikea hinnanmuo-

dostus välittämällä oikeaa, täsmällistä ja riittävää tietoa

SRV:stä ja sen liiketoiminnasta. Tavoitteena on vahvistaa

sijoittajien luottamusta yhtiöön sekä kotimaassa että

ulkomailla. Sijoittajaviestinnän kohderyhmiä ovat osak-

keenomistajat, institutionaaliset sijoittajat, analyytikot,

salkunhoitajat, sijoituspankkiirit ja talousmedia.

Tulostiedotus vuonna 2023

SRV julkaisee vuonna 2023 neljä osavuosikatsausta:

• vuoden 2022 tilinpäätöstiedote julkaistiin 2.2.2023

klo 8.30

• tammi-maaliskuun osavuosikatsaus julkaistaan

27.4.2023 klo 8.30

• tammi-kesäkuun puolivuosikatsaus julkaistaan

20.7.2023 klo 8.30

• tammi-syyskuun osavuosikatsaus julkaistaan

26.10.2023 klo 8.30

Osavuosikatsaukset julkaistaan suomeksi ja englanniksi

ja ne ovat luettavissa SRV:n verkkosivuilla osoitteessa

www.srv.fi/sijoittajat. SRV noudattaa 30 kalenteripäivän

hiljaista jaksoa ennen tulosten julkistamista.

Yhteysedot

Talous- ja rahoitusjohtaja

Jarkko Rantala

p. 040 674 1949

jarkko.rantala@srv.fi

Viestintä- ja markkinointijohtaja

Miia Eloranta

p. 050 441 4221

miia.eloranta@srv.fi

Kehitysjohtaja (elinkaariviisaus, vastuullisuus ja kehitys)

Miimu Airaksinen

p. 040 770 4832

miimu.airaksinen@srv.fi

investor.relations@srv.fi

Derby Business Park

Tarvonsalmenkatu 15

02600 Espoo, Suomi

p. 020 145 5200