Untitled

2020

TILINPÄÄTÖS

Sisällysluettelo

Hallituksen toimintakertomus 2020 ............................................................................................................................................ 3

Konsernin taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut .............................................................................................. 25

Tunnuslukujen laskentakaavat .....................................................................................................................................................26

Osakkeet ja osakkeenomistajat ..................................................................................................................................................28

IFRS konsernitilinpäätös ...................................................................................................................................................................29

Konsernin tuloslaskelma ja laaja tuloslaskelma .................................................................................................................29

Konsernitase ............................................................................................................................................................................................30

Konsernin rahavirtalaskelma .......................................................................................................................................................... 31

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista ..........................................................................................................32

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ...............................................................................................................................................33

Emoyhtiön tilinpäätös, FAS .............................................................................................................................................................68

Emoyhtiön tuloslaskelma ja tase .................................................................................................................................................68

Emoyhtiön rahavirtalaskelma ........................................................................................................................................................69

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot ..........................................................................................................................................70

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset, tilinpäätösmerkintä ............................................... 77

Tilintarkastuskertomus ..................................................................................................................................................................... 78

Konsernin ja liiketoimintojen kehitys neljännesvuosittain (tilintarkastamaton) .............................................82

Tietoa osakkeenomistajille .............................................................................................................................................................84

Toimintakertomus

Tilinpäätös



Hallituksen toimintakertomus 2020

TILIKAUSI 1.1.31.12.2020 LYHYESTI:

Konsernin liikevaihto laski 8,1 prosenttia 975,5 (1 060,9 1−12/2019) milj. euroon. Liikevaihdon lasku

johtui lähinnä siitä, että omaperusteisia asuntoja tuloutui vertailukautta vähemmän, kaikkiaan 515

(833) kappaletta.

Konsernin operatiivinen liikevoitto oli 5,8 (-96,8) milj. euroa. Operatiivista liikevoittoa paransi eten-

kin työmaiden positiivinen tuloskehitys. Operatiiviseen liikevoittoon vaikuttivat merkittävän negatiivises-

ti Sijoittaminen-segmentin tase-erien arvostusten muutokset, joiden yhteisvaikutus oli yhteensä noin

-12,3 milj. euroa. Myös koronapandemian johdosta alentuneet kauppakeskusten vuokratuotot vaikut-

tivat operatiiviseen liikevoittoon laskevasti. Vertailukauden operatiivista liikevoittoa rasittivat 96,5 milj.

euron arvonalentumiset, 11 milj. euron kateheikennykset ja 7,9 milj. euron muut poikkeukselliset erät.

Konsernin liikevoitto oli 1,5 (-93,0) milj. euroa. Liikevoittoon vaikutti ruplan kurssimuutos, jonka net-

tovaikutus oli -4,4 (3,8) milj. euroa. Pääosin ei-kassavaikutteinen kurssivaikutus syntyi osakkuusyhti-

öiden euromääräisten lainojen arvostamisesta rupliksi sekä suojauskustannuksista ja suojien mark-

kina-arvojen muutoksesta.

Rakentaminen-liiketoiminnan 27,4 milj. euron liikevoittoon vaikutti työmaiden positiivinen tuloskehitys.

Sijoittaminen-liiketoiminnan -22,4 milj. euron liikevoittoon vaikuttivat erityisesti arvonmuutokset sekä

Venäjän viranomaisten kauppakeskusten toimintaan asettamat rajoitukset ja valuuttakurssien vaikutus.

Konsernin tilauskanta oli kauden lopussa 1 153,4 (1 344,2) milj. euroa. Tammi-joulukuussa uusia so-

pimuksia allekirjoitettiin 707,1 (487,6) milj. euron edestä, mikä on 45,0 prosenttia enemmän kuin vertai-

lukaudella. Tilauskannan myyty osuus oli 86,4 prosenttia (80,5).

Rahoitustuotot ja -kulut olivat -29,4 (-29,3) milj. euroa. Nettorahoituskuluihin sisältyi osinko- ja

korkotuottoja 3,7 (4,1) milj. euroa, ei-kassavirtavaikutteisia tytär- ja osakkuusyhtiölainojen kurssaukses-

ta aiheutuneita kurssieroja -8,2 (4,3) milj. euroa, korkojohdannaisten maksetut korot ja käyvän arvon

muutokset -1,9 (-3,7) milj. euroa sekä korkokulut -12,3 (-13,1) milj. euroa, joista aktivoitiin IAS 23 -stan-

dardin mukaisesti vuoden alusta 0,5 (0,7) milj. euroa. Näiden lisäksi rahoituskuluihin sisältyi IFRS 16:n

korkoja -5,7 (-6,5) milj. euroa, arvonalennuksia -1,5 (-10,8) milj. euroa ja muita rahoituskuluja -4,1 (-4,2)

milj. euroa sisältäen mm. rahoitusjärjestelyihin liittyviä kuluja.

Konsernin tulos ennen veroja oli -28,0 (-122,4) milj. euroa. Tähän sisältyy ei-kassavaikutteisia kurs-

sitappioita -18,0 milj. euroa (kurssivoittoa 11,9). Lisäksi tulos sisältää yhteensä -13,8 milj. euroa ei-kas-

savaikutteisia arvonmuutoksia.

Konsernin osakekohtainen tulos oli -0,15 (-1,52) euroa. Vertailuluku on osakeantioikaistu.

Yhtiö toteutti ensimmäisen vuosipuoliskon aikana tervehdyttämisohjelmansa alla merkittävän mää-

rän tasetta sekä likviditeettiä parantavia toimenpiteitä. Nämä toimenpiteet paransivat omavaraisuus-

astetta ja nettovelkaantumisastetta. Ruplan kurssimuutos ja arvonmuutokset puolestaan heikensivät

omavaraisuusastetta ja nettovelkaantumisastetta. Omavaraisuusaste oli 22,6 (21,2) prosenttia ja

nettovelkaantumisaste 159,7 (240,3) prosenttia. Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu omavaraisuus-

aste oli 27,8 prosenttia (26,4) ja nettovelkaantumisaste 82,1 (151,2). Lainojen kovenanttilaskennan

mukainen omavaraisuusaste oli 28,7 prosenttia. Omavaraisuusasteen tasoon vaikutti yhtiön tilinpää-

tösajankohdan korkea rahavarojen määrä, 96,7 milj. euroa. Yhtiön on mahdollista parantaa omavarai-

suusasteen tasoa käyttämällä kassavarojaan velkojen lyhentämiseen.

Koronapandemian vaikutuksista huolimatta olemme pystyneet pitämään työmaamme käynnissä

pandemian aikana ja työmaat ovat edenneet pääosin suunnitellusti, joskin pandemian varotoimenpiteet

ovat aiheuttaneet lisäkustannuksia. Koronapandemia hidasti asuntomyyntiä vuoden toisella vuosinel-

jänneksellä, mutta myynti elpyi loppuvuodesta. Venäjän viranomaisten asettamat rajoitukset kauppa-

keskusten toimintaan vaikuttivat katsauskauden tulokseen.

Yhtiö julkaisee tiettyjä vaihtoehtoisia tunnuslukuja, joista on oikaistu pois IFRS16 Vuokrasopimukset -standardin vaikutukset

taseeseen ja tulokseen. Yhtiö julkaisee myös operatiivisen liikevoiton, joka määritellään vähentämällä liikevoitosta rahoituksel-

lisiin eriin sisältyvät laskennalliset ruplan valuuttakurssierot sekä niiden mahdolliset suojausvaikutukset.

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

KONSERNIN AVAINLUVUT

(IFRS, milj. eur) / / Muutos Muutos, 

Liikevaihto   - -

Operatiivinen liikevoitto



 - 

Operatiivinen liikevoitto,   -

Liikevoitto*  - 

Liikevoitto,   -

Liikevoitto, ilman IFRS 



* - - 

Liikevoitto,  ilman IFRS 



- -

Rahoitustuotot ja -kulut, yht.** - - -

Tulos ennen veroja - - 

Katsauskauden tulos - - 

Katsauskauden tulos,  - -

Tulouttamaton tilauskanta



  - -

Uudet sopimukset     

*valuuttamuutosten nettovaikutus liikevoitossa -  -

korkojohdannaisten osuus rahoitustuotoissa ja -kuluissa - - 



Vuoden  operatiivinen liikevoitto määritellään vähentämällä liikevoitosta rahoituksellisiin eriin sisältyvät

laskennalliset ruplan valuuttakurssierot sekä niiden mahdolliset suojausvaikutukset. Netto valuuttakurssierot olivat

katsauskaudella - milj. euroa (), sisältäen valuuttasuojauksen vaikutuksen  milj. euroa (-).



Luvusta on oikaistu pois IFRS :n vaikutukset.



Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnasta.

KONSERNIN TUNNUSLUVUT

IFRS, milj. euroa / / Muutos Muutos, 

Omavaraisuusaste,   

Omavaraisuusaste,  ilman IFRS 



 

Korollinen nettovelka   - -

Korollinen nettovelka, ilman IFRS 



  - -

Nettovelkaantumisaste,   

Nettovelkaantumisaste,  ilman IFRS 



 

Sijoitetun pääoman tuotto,  - -

Sijoitetun pääoman tuotto,  ilman IFRS 



- -

Sijoitettu pääoma   - -

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS 



  - -

Oman pääoman tuotto,  - -

Tulos per osake, eur



- - 

Osakekohtainen oma pääoma (ilman oman pääoman ehtoista

lainaa), eur



  - -

Osakekurssi kauden lopussa, eur



  - -

Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, milj. kpl



 



Luvusta on oikaistu pois IFRS :n vaikutukset.



Vertailuluvut ovat osakeantioikaistuja.



Vertailuluvut ovat osakeantioikaisemattomia.

YLEISKATSAUS

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

LIIKEVAIHTO

Milj. euroa –/ – / Muutos Muutos, 

Rakentaminen    -  -

Sijoittaminen   - -

Muut toiminnot ja eliminoinnit  - 

Konserni yhteensä   - -

OPERATIIVINEN LIIKEVOITTO

Milj. euroa –/ – / Muutos Muutos, 

Rakentaminen

   

Sijoittaminen

- - 

Muut toiminnot ja eliminoinnit

- - 

Konserni yhteensä

 - 

OPERATIIVINEN LIIKEVOITTO

 –/ – /

Rakentaminen  

Sijoittaminen - -

Konserni  -

LIIKEVOITTO

Milj. euroa –/ – / Muutos Muutos, 

Rakentaminen*    

Sijoittaminen* - - 

Muut toiminnot ja eliminoinnit - - 

Konserni yhteensä*  - 

* Valuuttamuutosten vaikutus -  -

LIIKEVOITTO

 –/ – /

Rakentaminen  

Sijoittaminen - -

Konserni  -

SIJOITETTU PÄÄOMA

Milj. euroa –/ – / Muutos Muutos, 

Rakentaminen    

Sijoittaminen   - -

Muut toiminnot ja eliminoinnit    

Konserni   - -

SIJOITETUN PÄÄOMAN TUOTTO

 –/ –/

Rakentaminen  

Sijoittaminen - -

Konserni - -

TERVEHDYTTÄMISOHJELMAN TOIMENPITEET H12020

31.10.2019 SRV julkisti aloittavansa tervehdyttämisohjelman, jonka lyhyen tähtäimen tavoite oli var-

mistaa, että vuoden 2020 operatiivinen liikevoitto ja kassavirta ovat positiivisia sekä palauttaa vuoden

2021 operatiivinen liikevoitto vuoden 2017 tasolle. Tervehdyttämisohjelmassa keskityttiin organisaation

ja toimintakulttuurin uudistamiseen, taseen keventämiseen ja kassavirran vahvistamiseen sekä kustan-

nussäästöihin.

Helmikuussa yhtiö toteutti tervehdyttämisohjelmaansa liittyen omistusosuutensa myynnin REDI-

hankkeesta kanssasijoittajilleen. Lisäksi yhtiö myi viisi kuudesosaa omistusosuuksistaan Tampereen

Kansi ja Areena -hankkeeseen liittyvästä Ranta-Tampellan asuntokohteesta ja kolme neljäsosaa SRV:n

omistamista Tampereen Kansi ja Areena -hankkeen osakkeista ja yhtiöosuuksista. Kauppojen jälkeen

SRV:lle jäi noin 8,33 prosentin omistusosuus Tampereen Kansi ja Areena -hankkeesta.

Osana tervehdyttämisohjelmaa yhtiö toteutti helmikuussa yhdessä luottolimiitin myöntäneiden pankki-

en kanssa 100 milj. euron luottolimiitin korvaamisen kahdella erillisellä luottolimiitillä: joista toinen oli

60 milj. euron luottolimiitti ja toinen rakennushankkeiden rahoitukseen tarkoitettu 40 milj. euron suu-

ruinen luottolimiitti. Kesäkuun lopussa yhtiö teki luottolimiitin myöntäneiden pankkien kanssa sopimuk-

sen, jonka mukaan nostamaton osa 60 milj. euron luottolimiitistä lopetetaan, jolloin jäljelle jäi 51 milj.

euron nostettu osa tätä luottolimiitin osuutta.

Toukokuun lopussa SRV toteutti kirjallisena menettelynä 23.3.2021 erääntyvän 100 milj. euron vakuu-

dettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjansa (jonka ulkona oleva pääoma on 62,1 milj. euroa) yhden

vuoden ja 27.3.2022 erääntyvän 75 milj. euron vakuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjansa

puolentoista vuoden maksuajan pidennykset sekä näiden lainojen tiettyjen ehtojen muutokset.

Yhtiö järjesti suunnatun osakeannin toukokuussa hybridijoukkovelkakirjalainojen haltijoille.

Osakeannissa noin 75 milj. euroa hybridilainojen ulkona olleesta 92 milj. euron pääomasta ja kertyneis-

tä koroista vaihdettiin osakkeisiin. Osakeannin toteuttamisen myötä vuoden 2016 hybridijoukkovelkakir-

jojen ulkona oleva pääoma on yhteensä noin 11,8 milj. euroa ja vuoden 2019 hybridijoukkovelkakirjojen

ulkona oleva pääoma on noin 3,6 milj. euroa. SRV:n osakkeiden kokonaismäärä osakeannin jälkeen nousi

71 468 395 osakkeella yhteensä 131 967 970 osakkeeseen. Uudet osakkeet rekisteröitiin kaupparekis-

teriin 19.5.2020.

Yhtiö järjesti merkintäetuoikeusannin kesäkuussa. Merkintäetuoikeusannilla yhtiö sai noin 50 milj.

euron bruttotuotot. Osakeannin myötä SRV:n osakkeiden lukumäärä nousi 131 049 371 osakkeella

131967 970 osakkeesta yhteensä 263 017 341 osakkeeseen. Uudet osakkeet rekisteröitiin kaupparekis-

teriin 18.6.2020.

Kesäkuun lopussa yhtiö irtisanoi 9 milj. euron nostamattoman osan 60 milj. euron luottolimiitistä.

Jäljellä olevaa luottolimiittiä lyhennetään 11 milj. euroa joulukuussa 2021 ja 40 milj. euroa tammikuus-

sa 2022.

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

NÄKYMÄT VUODELLE 2021

SRV Yhtiöt Oy:n uusi strategia ja pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet vuosille 2021–2024 täh-

täävät pitkäjänteisen kilpailuedun kehittämiseen, erinomaiseen asiakaskokemukseen, elinkaa-

renaikaisten palvelujen mahdollisuuksien avaamiseen sekä kannattavuuden parantamiseen ja

velkaantuneisuuden laskuun. Yhtiön pyrkimyksenä on luoda uusi elinkaariviisas todellisuus, jossa

rakentamisen päätökset turvaavat yhtä aikaa hyvinvoinnin, arvon ja kannattavuuden – vuosiksi ja

sukupolviksi eteenpäin.

Liikevaihdon ja tuloksen kehitykseen vuonna 2021 vaikuttavat yleisen talouskehityksen lisäksi muun

muassa SRV:n omien hankkeiden luovutuksenmukaisen tuloutuksen ajoitus ja tuloutuvan tuotannon

määrä, ajan kuluessa tuloutuvan tilauskannan koostuminen pääosin urakoinnista, tilauskannan kattei-

den kehittyminen, uusien urakoiden ja omien hankkeiden käynnistyminen sekä ruplan kurssikehitys

ja Venäjän talouden kehittyminen. Toistaiseksi koronapandemian vaikutukset ovat olleet kokonaisuu-

tena arvioiden maltillisia, mutta pandemian vaikutukset rakentamisen markkinaan ovat epäselvät ja

tuovat epävarmuutta tulevaisuuden näkymiin. Vuoden 2021 tulokseen vaikuttaa lisäksi se, että yhtiö

ei ole pystynyt aloittamaan perustajaurakoituja asuntohankkeita tervehdyttämisohjelman tavoiteai-

kataulun mukaisesti. Vuonna 2021 yhtiö keskittyy edelleen velkaisuusasteen alentamiseen ja tavoit-

telee vahvaa kassavirtaa.

SRV tulee muuttamaan operatiivisen liikevoiton määritelmää vertailukelpoisuuden ja läpinäkyvyy-

den parantamiseksi vuoden 2021 raportoinnissa. Tämän toimintakertomuksen operatiivinen liikevoitto

on raportoitu vanhalla määritelmällä, lukuun ottamatta vuoden 2021 näkymiä:

•

Konsernin vuoden 2021 liikevaihdon arvioidaan olevan 900–1 050 milj. euroa (liikevaihto vuonna

2020: 975,5 milj. euroa).

•

Operatiivisen liikevoiton arvioidaan paranevan vuoteen 2020 verrattuna ja olevan 16–26 milj.

euroa (uuden määritelmän mukainen operatiivinen liikevoitto vuonna 2020: 15,8 milj. euroa).

Uuteen operatiivisen liikevoiton määritelmään on lisätty oikaisu vertailukelpoisuuteen vaikuttavien

erien osalta. Uusi määritelmä, jonka mukaan näkymät 2021 on annettu, on seuraava:

Operatiivinen liikevoitto = Liikevoitto +/- osakkuus- ja yhteisyritysten valuuttakurssimuutoksis-

ta aiheutuneet voitot ja tappiot sekä valuuttasuojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut +/- vertailukel-

poisuuteen vaikuttavat erät

Vertailukelpoisuuteen vaikuttavat erät = Omaisuuserien arvon alentumiset ja niiden palautumi-

set, poikkeuksellisista omaisuuserien luovutuksista aiheutuneet voitot ja tappiot ja konsernirakenteen

muutoksista aiheutuneet tuotot ja kulut

OPERATIIVISEN LIIKEVOITON TÄSMÄYTYSTAULUKKO

IFRS, milj. eur –/

Päivitetyn määritelmän mukainen operatiivinen liikevoitto 

/- osakkuus- ja yhteisyritysten valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet voitot ja tappiot sekä

/- suojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut -

/- Vertailukelpoisuuteen vaikuttavat erät

/- Omaisuuserien arvonalentumiset ja niiden palautumiset -

/- poikkeuksellisista omaisuuserien luovutuksista aiheutuneet voitot ja tappiot 

/- konsernirakenteen muutoksista aiheutuneet tuotot ja kulut 

/- Vertailukelpoisuuteen vaikuttavat erät yhteensä -

Liikevoitto 

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

LIIKETOIMINTOJEN

TULOSKEHITYS

Rakentaminen-liiketoiminta käsittää kaiken SRV:n

rakentamisen sekä omaperusteisen asunto-

tuotannon vaatiman pääoman tontteineen. Nämä

tontit on tarkoitus kehittää, rakentaa ja myy-

dä nopeammalla aikataululla kuin tontit, jotka

raportoimme Sijoittaminen-liiketoiminnassa.

Rakentamiseen kuuluvat asuntorakentami

nen, toimitilarakentaminen, infrarakentami-

nen, hankekehitys, tekniikkayksiköt ja han-

kintatoimi sekä sisäiset palvelut Suomessa ja

Venäjällä. Rakentaminen-liiketoiminta jakautuu

operatiivisesti neljään liiketoimintayksikköön: 1)

Alueyksiköt 2) Asunnot pääkaupunkiseutu 3)

Toimitilat pääkaupunkiseutu sekä 4) Venäjän

ja Viron liiketoimintayksikön sisältämä raken-

taminen.

Sijoittaminen-liiketoimintaan kuuluvat kesken-

eräiset ja valmiit kohteet, joissa yhtiö toimii pi-

demmän aikavälin sijoittajana. Myös tontit, joita

itse kehitetään ja joiden varsinainen tulonodotus

muodostuu kehittämisen ja pitkäaikaisen omis-

tamisen kautta, raportoidaan osana Sijoittami-

nen-liiketoimintaa. Sijoittaminen-liiketoiminta

keskittyy konsernin kiinteistösijoitusten hallin-

nointiin, realisointeihin, uusien yhteissijoitusra-

kenteiden luontiin ja omistamiseen sekä kiin-

teistöjen operointiin.

Muut toiminnot ja eliminoinnit sisältävät SRV-kon-

sernin emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n strategisen

hankekehityksen, talouden ja rahoituksen, vies-

tinnän ja markkinoinnin, tietohallinnon sekä liike-

toiminnan kehityksen. Myös konsernieliminoinnit

sisältyvät tähän yksikköön.

ARVONLUONTI

Yrityksen johdolle kestävä liiketoiminta tarkoittaa

lisäarvon luomista liiketoiminnalle vastuullisuu-

den kautta. Johdon on luettava toimintaympä-

ristön muutoksia ja varmistettava, että yrityk-

sen tuote- ja palveluportfolio vastaavat tuleviin

toimintaympäristön voimakkaisiin muutoksiin ja

ovat edelleen kilpailukykyisiä.

Vastuullisuusohjelma

SRV:n tavoitteena on varmistaa, että liiketoi

minnan kestävyyden ja ympäristönäkökulman

huomioon ottamisen lisäksi toimimme sosiaali-

sesti ja eettisesti kestävällä tavalla. Sertifioidut

johtamisjärjestelmät ISO9001 (laatu), ISO14001

(ympäristö) ja ISO45001 (työterveys ja työtur-

vallisuus) varmistavat osaltaan toiminnan vaa-

timustenmukaisuutta ja luovat uskottavan poh-

jan vastuullisuustyölle. Vastuullisuusohjelma on

osa tätä työtä.

SRV:n vastuullisuusohjelman teemat on ra-

kennettu arvonluonnin ympärille. Tavoitteena

on varmistaa, että vastuullisuusohjelma tukee

parhaalla mahdollisella tavalla liiketoiminnan

kehitystä ja SRV:n strategisia tavoitteita. Vas-

tuullisuusohjelma käydään läpi ja tavoitteet päi-

vitetään vuoden 2021 aikana uuden strategian

suuntaviivojen mukaisiksi.

Tavoitteissa edistyttiin vuonna 2020 kohtuulli-

sesti. Compliance-ryhmä aloitti toimintansa syk-

syllä 2020. SDG-analyysi on tehty ja sen tulokset

on koottu SRV:n verkkosivuille. Laadun kokonais-

valtainen kehittäminen jatkui ja vuoden aikana

otettiin käyttöön muun muassa uudistettu audi-

tointilomake ja työmaiden HSEQ-aloituskokous.

Turvallisuustyö on jatkunut tiukalla otteella,

vaikka korona onkin tuonut paljon lisätyötä ja

vaatinut erityistoimenpiteitä työmaalla. Turval-

lisuustyön resursseja on vahvistettu ja johdon

sitoutuminen on hyvällä tasolla. Työtyytyväisyy-

den laskeva trendi on katkaistu ja saavutimme

PeoplePower-luokituksen AA ja ansaitsimme

Suomen Innostavimmat Työpaikat -tunnustuk-

sen tutkimusyritys Eezy Spiritin vertailussa.

Ympäristönäkökulma ja muut vastuullisuuden

teemat on lisätty toimittajien kyselylomakkee-

seen, jonka toimittajat täyttävät rekisteröitymis-

vaiheessa. Työperäisen hyväksikäytön ehkäisyyn

liittyviä keskusteluja toimittajien kanssa on jat-

kettu epäsuorissa hankinnoissa. Usealle koh-

teelle on laskettu hiilijalanjälki ja RTS-ympäris-

töluokitus on otettu käyttöön yhtenä työkaluna.

SRV:n ympäristötoiminnalle on asetettu tehok-

kuustavoite, joka tarkentuu, kun uusi strategia

etenee toteutukseen.

MARKKINAT

Koronapandemian toinen aalto hidasti vuoden

2020 lopun talouskasvua, ja Suomen brutto-

kansantuotteen odotetaan supistuvan 3,3 pro-

senttia vuonna 2020. Rokotteiden käyttöönotto

kevään aikana parantaa taloudenpitäjien uskoa

tulevaisuuteen. Suomen talouden odotetaan

toipuvan vuonna 2021 ja BKT:n arvioidaan kään-

tyvän 2,5 prosentin kasvuun. Pandemian hoito

ja tukitoimet pitävät julkiset menot korkealla

ja julkisen talouden alijäämä pysyy suurena.

(Lähde: VM)

Kaupungistuminen Suomessa jatkuu ja muut-

toliike pitää yllä kysyntää sekä asunto- että toi-

mitilarakentamiselle erityisesti kasvukeskuk-

sissa, joissa SRV:n painopiste yhtiön strategian

mukaisesti sijaitsee. Vaikka koronapandemiasta

johtuneet toimenpiteet rajoittivat taloudellista

aktiviteettia monilla aloilla, rakentamisen aktii-

visuus säilyi ennakkoitua korkeammalla tasol-

la vuonna 2020 ja ylsi lähelle edeltävän vuoden

tasoa. Laskevat lupamäärät ja kiristyvä rahoitus

kuitenkin ennakoivat supistumisen nopeutuvan ja

vuonna 2021 rakentaminen kääntyy Rakennus-

teollisuuden ennusteen mukaan 4 % laskuun.

Rahoituksen kiristyessä rakentaminen painot-

tuu yhä enemmän suuriin kaupunkeihin. (Lähde:

Rakennusteollisuus)

Asuntorakentaminen on toistaiseksi selvinnyt

ennakoitua paremmin koronapandemian vaiku-

tuksista ja asuntorakentamisen volyymi pysyi

vuonna 2020 melko korkealla tasolla (noin 35

000 asuntoaloitusta). Asuntotuotannon rahoi-

tuksen kiristyminen sekä yleinen epävarmuus

vähentävät tuotantoa kuluvana vuonna ja aloi-

tusten määrän odotetaan laskevan 31 000 asun-

toon. Alhaiset korot ja kuluttajien asunnonosto-

halut pitävät kuitenkin kysynnän hyvällä tasolla.

(Lähde: Rakennusteollisuus)

Toimitilarakentamisen hidastuminen painot-

tuu erityisesti suurten kaupunkien ulkopuolelle.

Julkisen rakentamisen volyymi jatkaa laskua 4,9

miljoonaan kuutioon. Julkista rakentamista kan-

nattelee kaupungistuminen ja rakennuskannan

sekä väestön ikääntyminen. Liike- ja toimistora-

kentaminen pysyy historiallisen matalalla tasolla

4,1 miljoonassa kuutiossa ja näkymiä heikentää

koronan aiheuttama tilakysynnän epävarmuus.

Teollisuuden rakentamisen edeltävän vuoden

voimakas pudotus loivenee ja vuonna 2021 aloi-

tukset pysyvät viime vuoden tasolla 8,7 miljoo-

nassa kuutiossa. Suurien suunnitteilla olevien

hankkeiden toteutuminen vaikeuttaa ennusta-

mista. (Lähde: Rakennusteollisuus)

Koronakriisi hiljensi sijoitusmarkkinat vuo-

den 2020 keväällä. Ulkomaisten ja kotimaisten

sijoittajien kiinnostus Suomen kasvukeskuksissa

sijaitsevia kohteita kohtaan on kuitenkin vahvis-

tunut ja kiinteistöt ovat kiinnostava sijoitusluokka

vakaata tuottoa etsivälle pääomalle. Koronakrii-

si on vaikuttanut kiinteistösektoreihin eri tavoin.

Kriisin seurauksena sijoittajakysyntä on entistä

voimakkaammin kohdistunut suurten kaupunkien

vuokra-asuntoihin, joiden kysynnän ennakoidaan

säilyvän vahvana myös tulevina vuosina. Myös

logistiikka, yhteiskuntakiinteistöt, hyvät toimis-

tot ja päivittäistavarakaupan kiinteistöt kiinnos-

tavat sijoittajia. Sen sijaan kriisi on heikentänyt

kauppakeskuskiinteistöjen näkymiä. Myös ho-

tellikiinteistöjen kiinnostus on tällä hetkellä ma-

tala, mutta sektorin odotetaan elpyvän nopeasti.

(Lähde: KTI & Newsec)

Venäjän talous kärsi voimakkaasti öljymark-

kinoiden sukelluksesta ja koronapandemiasta

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

vuonna 2020. Erityisesti palvelualat, kuten ma-

joitus- ja ravitsemustoiminnot, ovat kärsineet

koronapandemian rajoitustoimenpiteistä. Ve-

näjän BKT:n ennustetaan supistuneen vuonna

2020 noin 4 prosenttia, mutta kuluvana vuon-

na kuluttajien ja yritysten luottamuksen odote-

taan paranevan koronarokotteen myötä. Vuosille

2021–2022 ennustetaan maltillista 2–3 prosentin

kasvua. (Lähde: Bofit & East Oﬃce)

RAKENTAMINEN

SRV tuottaa kokonaisvaltaisia, laadukkaita ja

tehokkaita projektinjohtourakointi- ja raken-

nuspalveluja sekä omakehitteisiin että raken-

nuttaja-asiakkaiden hankkeisiin. Liiketoiminta

keskittyy asunto-, toimitila- ja infrarakentami-

seen strategian mukaisesti valituissa kasvavissa

kaupunkikeskuksissa. Lisäksi liiketoiminnassa

vastataan sekä kohteiden asuntomyynnistä ja

asumisen palveluista että elinkaarimallilla toteu-

tettavien toimitilakohteiden ylläpidosta.

Keskeisenä tavoitteena Rakentamisessa on

kehittää omalta osaltaan SRV:n liiketoiminnan

kannattavuutta ja tarjota erinomainen asiakas-

kokemus projektinhallinnan ja tuotannon toteu-

tuksen ammattilaisena. Toiminta perustuu SRV

Malliin, jonka lähtökohtana on asiakastarpeiden

ymmärtäminen sekä projektien tehokas toteut-

taminen yhteistyössä laajan ja ammattitaitoisen

kumppaniverkoston kanssa.

Rakentamisen tammi-joulukuun liikevaih-

to laski 970,0 (1 057,7 1–12/2019) milj. euroon.

Asuntorakentamisen liikevaihto laski 23,4 pro-

senttia. Liikevaihdon lasku johtui lähinnä sii-

tä, että omaperusteisia asuntoja tuloutui ver-

tailukautta vähemmän, kaikkiaan 515 (833)

kappaletta.

Rakentamisen liikevoitto nousi 27,4 (7,0) milj.

euroon. Liikevoittoa paransi etenkin työmaiden

positiivinen tuloskehitys. Erityisesti toimitilara-

kentamisen kannattavuuskehitys oli positiivista.

Toisaalta asuntoja valmistui ja tuloutui vertailu-

kautta vähemmän, mikä vaikutti liikevoittoon las-

kevasti. Vertailukauden liikevoittoa heikensivät

RAKENTAMINEN

Milj. euroa –/ – / Muutos Muutos, 

Liikevaihto    -  -

toimitilarakentamisen osuus    

asuntorakentamisen osuus   - -

Liikevoitto    

Liikevoitto,   

Sijoitettu pääoma



   

Sijoitetun pääoman tuotto, 



   

Tilauskanta



  - -

toimitilarakentamisen osuus   - -

asuntorakentamisen osuus   -  -

Konserni yhteensä



  - -

josta myyty osuus   - -

josta myymätön osuus   - -

josta myyty osuus,   

josta myymätön osuus,   



Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta.



Laskennallisten verosaamisten ja verovelkojen kohdentamista on muutettu ja ne on kokonaisuudessaan kohdistettu

Muut toiminnot ja eliminoinnit -yksikköön. Tunnusluku sisältää myös taseessa myytävänä olevaksi luokitellut omaisuuserät.

11 milj. euron kateheikennykset ja 7,9 milj. euron

muut poikkeukselliset erät.

Rakentamisen tilauskanta oli 1 153,4 (1 344,2)

milj. euroa. Tammi–joulukuun aikana tilauskan-

taan kirjattiin useita hankkeita, joissa tilaajina

ovat vakavaraiset sijoittajat ja julkisyhteisöt.

Nämä hankkeet eivät sido SRV:n pääomaa. Yh-

tiö on edennyt hankevalinnoissaan tervehdyt-

tämisohjelmassa kertomallaan tavalla. Vaikka

tilauskanta on laskenut, on se edelleen hyväl-

lä tasolla. Tilauskannasta on myyty 86,4 (80,5)

prosenttia. Tammi-joulukuussa uusia sopimuk-

sia kirjattiin tilauskantaan 707,1 (487,6) milj. eu-

ron edestä.

Merkittävimmät tilauskantaan kirjatut hank-

keet olivat vuoden neljännellä vuosineljänneksel-

lä kouluhanke Helsingissä, kolme vuokra-asunto-

kohdetta Tampereella, toimisto- ja liiketilakohde

Tikkurilassa sekä Kuhankosken vesivoimalaitos.

Vuoden kolmannella vuosineljänneksellä tilaus-

kantaan kirjattiin Suojelupoliisin toimitilat, Uu-

denkaupungin sivistys- ja hyvinvointikeskuksen

suunnittelusopimus ja 47 asunnon kohde Tam-

pereen Vuokra-asunnoille, toisella vuosineljän-

neksellä HUSin Jorvin sairaalan leikkaussalien

peruskorjaushanke, elinkaarihankkeena toteu-

tettava Siuntion sivistys- ja hyvinvointikampus,

Espoon Jousenkaaren koulu, Kaarinan Hovi-

rinnan koulu, Ojangon bussivarikko Vantaalla,

Lumo Onen ja Piispanristin asuintalot Kojamol-

le ja ensimmäisellä vuosineljänneksellä Suo-

men Kansallisteatterin peruskorjaushanke. Kan-

sallisteatterin peruskorjaushankkeen työt ovat

käynnistyneet vaiheittain siten, että 1950-luvulla

valmistuneen osan peruskorjaustyöt ovat käyn-

nissä, ja hankkeen rakennusluvan poikkeamis-

päätöksestä hallinto-oikeuteen tehdyn valituk-

sen takia 1930-luvulla valmistuneen osan töiden

aloitusta on siirretty odottamaan valituskäsitte-

lyn päätöstä.

Rakentamisen sijoitettu pääoma oli 368,8 (372,9)

milj. euroa.

ASUNTORAKENTAMINEN

Asuntorakentamisen tammi–joulukuun lii-

kevaihto laski 289,3 (377,9 1–12/2019) milj. eu-

roon. Liikevaihdon lasku johtui lähinnä siitä, että

omaperusteisia asuntoja tuloutui vertailukaut-

ta vähemmän, kaikkiaan 515 (833) kappaletta

Asuntorakentamisen tilauskanta oli 435,2 (482,7)

milj. euroa.

Rakenteilla olevat asunnot

SRV:n strateginen painopiste on siirtynyt oma-

perusteisesta asuntotuotannosta omakehitteisiin

asuntokohteisiin kasvavissa kaupunkikeskuksis-

sa hyvien liikenneyhteyksien läheisyydessä. SRV

on ollut jo jonkin aikaa yksi pääkaupunkiseudun

suurimmista asuntorakentajista. SRV:llä oli jou-

lukuun lopussa Suomessa rakenteilla yhteensä

2 127 (2 142) asuntoa, joista suurin osa sijaitsee

kasvukeskuksissa. Venäjällä ei ollut rakenteilla

olevia asuntoja.

SRV:llä on rakenteilla omaperusteisia ja oma-

kehitteisiä asuntohankkeita sekä asuntojen ra-

kennusurakoita. Omaperusteisella hankkeella

tarkoitetaan SRV:n itse kehittämää hanketta,

jota ei rakentamisen aloituksen yhteydessä ole

vielä myyty. Tällaisessa hankkeessa SRV kantaa

sekä myynti- että rakentamisriskin ja hanke tu-

loutuu kohteen valmistuttua ja asuntojen myyn-

nin mukaan. Omakehitteisellä asuntokohteella

puolestaan tarkoitetaan SRV:n itse kehittämää

hanketta, jonka SRV myy sijoittajalle ennen ra-

kentamisen aloitusta. SRV kantaa hankkeessa

rakentamisen riskin, ja hanke tuloutuu valmius-

asteen mukaisesti. Rakennusurakat ovat ulko-

puolisten tilaajien rakennushankkeita, joissa SRV

toimii toteuttajana. Hankkeet tuloutuvat SRV:lle

rakentamisen valmiusasteen tai muun sopimuk-

sen mukaan.

Joulukuun lopussa omaperusteisia asunto-

ja oli rakenteilla 383 (835) kappaletta. Raken-

teilla olevien omaperusteisten asuntojen määrä

vaikuttaa tulokseen jatkossa, kun asunnot myy-

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

dään, keskimääräisen rakennusajan ollessa noin

18 kuukautta. Yhtiö on tehnyt aloituspäätökset

omaperusteisten asuntokohteiden rakentami-

sesta Vantaan Louhelaan ja Oulun Toppilaan.

Näiden kohteiden osalta RS-myyntivalmiutta ei

vielä ole saavutettu, eivätkä ne sisälly tilauskan-

nan määrään. Joulukuussa aloitettiin yksi omape-

rusteinen asuntokohde Helsingin Pitäjänmäessä

1,5 vuoden tauon jälkeen.

SRV:n historian suurin rakennushanke on Hel-

singin Kalasatamaan rakennettavat Kalasataman

tornit. Joulukuun loppuun mennessä toisesta

asuintornista Loistosta oli myyty tai varattu yh-

teensä 181 asuntoa. Merenpinnasta 124 metrin

korkeuteen kohoavan Loiston 249 asuntoa si-

jaitsevat kauppakeskus REDIn päällä kerroksis-

sa 6-32. Rakentaminen etenee suunnitellusti ja

Loisto valmistuu syksyllä 2021. Ensimmäiseen

asuintorniin Majakkaan asukkaat muuttivat mar-

ras-joulukuussa 2019. Kolmannen asuintornin

Lumo Onen, aiemmin Kompassi, rakentaminen

Kojamolle alkoi huhtikuussa 2020.

Sijoittajille oli joulukuun lopussa rakenteilla yh-

teensä 1 375 asuntoa (1 032) lähinnä Helsinkiin,

Espooseen, Vantaalle ja Tampereelle.

Maaliskuussa 2020 SRV ja Kojamo Oyj alle-

kirjoittivat yhteistyösopimuksen noin 197 milj. eu-

ron arvoisten vuokra-asuntojen toteuttamisesta

Helsinkiin ja Espooseen. Sopimus pitää sisällään

yhteensä 6 omakehitteistä asuntokohdetta, joihin

valmistuu yhteensä 676 asuntoa. Asunnot ovat

pääasiassa yksiöitä ja kaksioita. Näistä neljän koh

teen, 547 asunnon, rakentaminen on aloitettu. Kol-

me kohdetta kirjattiin tilauskantaan maaliskuus-

sa ja neljäs huhtikuussa. Sopimukseen kuuluvien

yksittäisten hankkeiden toteutuminen edellyttää

tavanomaisten kaupan ehtojen täyttymistä.

Maaliskuussa solmittu sopimus on jatkoa elo-

kuussa 2019 allekirjoitetulle yhteistyösopimuk-

selle, joka sisälsi noin 120 milj. euron arvoisten

vuokra-asuntojen toteuttamisen Helsinkiin, Es-

pooseen, Vantaalle ja Keravalle. Sopimus pitää

sisällään yhteensä 6 omakehitteistä asuntokoh-

detta, joihin valmistuu yhteensä 527 asuntoa.

Asunnot ovat pääasiassa yksiöitä ja kaksioita.

Sopimukseen kuuluvien yksittäisten hankkeiden

toteutuminen edellyttää tavanomaisten kaupan

ehtojen täyttymistä. Ensimmäinen kohde valmis-

tui syksyllä 2019 Keravalle. Toisen kohteen, 95

asuntoa, urakkasopimus solmittiin kesäkuussa

ja rakentaminen Espoon Matinkylässä alkoi hei-

näkuussa.

Merkittävimpiä kehitteillä olevia

asuntokohteita

Kivenlahti

Espoon kaupunginhallituksen Elinkeino- ja kilpailu-

kykyjaosto varasi tammikuussa 2016 Kivenlahden

alueen SRV:lle ja VVO-yhtymä Oyj:lle, nykyisel-

le Kojamo Oyj:lle, metrokeskuksen suunnittelua

varten. Alueelle suunnitellaan kaikkiaan noin 1

300 asuntoa ja noin 35 000 kerrosalaneliömet-

rin laajuisia liike-, toimisto- ja palvelutiloja sekä

ASUNTORAKENTAMINEN KONSERNISSA

Asuntoa

–/



– /



Muutos,

kpl

Asuntomyynti yhteensä   

omaperusteinen tuotanto   -

sijoittajamyynti   

Omaperusteinen tuotanto

asuntoaloitukset   -

valmistuneet   -

tuloutuneet   -

valmiit myymättömät   

Rakenteilla yhteensä   -

urakat   -

neuvottelu-urakat   

sijoittajamyyty tuotanto   

omaperusteinen tuotanto   -

myydyt kohteet   -

myymättömät kohteet   -

myydyt kohteet,   

myymättömät kohteet,   

TILAUSKANTA, ASUNTORAKENTAMINEN

Milj. euroa / / Muutos

Urakat ja neuvottelu-urakat   

Rakenteilla, myyty omaperusteinen   -

Rakenteilla, myymätön omaperusteinen   -

Valmis, myymätön omaperusteinen   -

Asuntorakentaminen yhteensä   -

KONSERNIN SUURIMMAT RAKENTEILLA OLEVAT OMAPERUSTEISET ASUNTOHANKKEET SUOMESSA

Projektin nimi Sijainti

SRV,

urakan arvo,

milj. euroa

Valmistu

misaika

(arvio)*

Asunnot,

kpl

Myyty,

kpl*

Myynnissä,

kpl*

REDIn Loisto Helsinki  Q/   

Väinämöisenrinne Helsinki  Q/   

Ilmarisenpuisto Helsinki  Q/   

Projektien arvo yhteensä noin  miljoonaa euroa

* Tilanne .

SUURIMMAT KÄYNNISSÄ OLEVAT ASUNTOHANKKEET SUOMESSA, SIJOITTAJAKOHTEET JA ASUNTOURAKAT

Projektin nimi Sijainti Rakennuttaja

Valmiusaste,

*

Valmistu

misaika

(arvio)*

Tikkurilan Keskuskortteli Vantaa NREP  Q/

Louhenlinna Helsinki LähiTapiola  Q/

Tammelan Kustaa Tampere OP  Q/

Kullervonkoti Helsinki Kojamo  Q/

Runoratsunkatu  Espoo Kojamo  Q/

Joukahaisenpiha Helsinki Kojamo  Q/

Kannen Opaali Tampere Tampereen

Tornit

 Q/

Piispanristi Espoo Kojamo  Q/

Lumo One Helsinki Kojamo  Q/

Tammelan Engel Tampere Taaleri  Q/

Projektien arvo yhteensä noin  miljoonaa euroa

* Tilanne .

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

liityntäpysäköintiä. Espoon kaupunginvaltuusto

hyväksyi 29.4.2019 aluetta koskevan asemakaa-

van mutta kaava-alueen pysäköintiratkaisuista

tehtiin valitus, jonka hallinto-oikeus hylkäsi eikä

korkein hallinto-oikeus antanut valituslupaa. Näin

ollen asemakaava on nyt kaikilta osin lainvoimai-

nen. Rakennustyöt käynnistyvät tontinluovutusten

jälkeen, arviolta vuonna 2021, ja metrokeskuksen

arvioidaan valmistuvan Länsimetron jatkeen käyt-

töönoton yhteydessä.

Espoonlahti

Espoonlahden tulevan metroaseman viereen

(Espoonlahden keskus/Mårtensbro) rakenne-

taan noin 100 000 kerrosalaneliömetrin edes-

tä asuntoja, joista SRV:n tavoitteena on noin 30

prosentin osuus. Espoonlahden keskuksen kaava

on kuulutettu lainvoimaiseksi maaliskuussa 2017.

Espoon kaupunki on vuokrannut tontin kaup-

pakeskus Lippulaivan väistötilaksi vuoteen 2022

saakka, joten rakentaminen voi alkaa vasta Pik

kulaivan siirtyessä.



Keilaniemi

SRV jatkaa Espoon Keilaniemen asuintor-

nitalohankkeen toteuttamisen valmisteluja.

Keilaniemeen on suunnitteilla yhteensä neljä

asuintornia, joista kaksi SRV:lla, sekä pysäköin-

tilaitos. Kohteen asemakaava on lainvoimainen,

ja hanke liittyy olennaisesti Kehä I:n tunnelointiin.

Tunneli avattiin liikenteelle kesäkuussa 2019 ja

puistokannen viimeistelytyöt saatiin valmiiksi

vuoden 2019 lopussa.

Osana hankkeen kokonaistoteutusta SRV osti

kahden asuintornin tontit yhdessä Hypon kanssa

29.10.2019 Espoon kaupungilta. SRV ei ole vielä

tehnyt lopullista päätöstä tornien rakentamisesta.

Rakentaminen alkaa aikaisintaan vuonna 2022.

Lopullinen rakentamispäätös tehdään markki-

natilanteen mukaan. Toteutuessaan Keilaniemen

asuintornit olisivat Suomen korkeimmat asuinta-

lot korkeimman tornin yltäessä lähes 145 metrin

korkeuteen.

Vermonniitty ja Säteri Raide-Jokerin

reitin varrella

Raide-Jokeri on Helsingin Itäkeskuksen ja

Espoon Keilaniemen välille suunniteltu pikarai-

tiolinja, joka tulee mahdollistamaan lukuisten

uusien asuntokohteiden toteuttamisen nopean

raideyhteyden varteen. SRV on mukana muun

muassa Vermonniityn pysäkin läheisyyteen to-

teutettavassa hankkeessa yhdessä Ilmarisen ja

SATOn kanssa. Kaikkiaan kohteeseen on tulossa

lähes 2 000 asuntoa.

Leppävaaran Säterinkallionkulman asemakaa-

van käsittely on käynnissä. Kaupunki kaavailee

Säterinkulmaan asuntoja noin 800 asukkaalle.

Asemakaavasta on valitettu hallinto-oikeuteen.

Lapinmäentie

Helsingin Munkkivuoressa sijaitseva Lapin mäentie-

hanke etenee hyvin ja töitä Lapinmäen tien alueen

kehittämiseksi jatketaan elokuussa 2016 vahvis-

tetun asemakaavan mukaisesti. Alueelle on suun-

nitteilla seitsemän uutta asuintornia säilytettävän

A-tornin lisäksi. A-tornin osalta kehitetään par-

haillaan suunnitelmia hyvinvointi- ja terveyspalve-

luille ja käydään neuvotteluja vuokralaisten kans-

sa. Kohteeseen voi sijoittua esimerkiksi kaupan,

hoivapalveluiden ja muiden lähipalveluiden tiloja

sekä toimistotiloja. Kohteelle saatiin joulukuussa

2019 asemakaavan poikkeamapäätös, joka mah-

dollistaa hoiva- ja palveluasumisen sijoittamisen

A-torniin.

Pohjola-talona tunnetun kohteen purkutyöt

ovat valmiit ja ensimmäinen asuinkerrostalo Lähi-

Tapiolalle valmistui elokuussa. Toisen LähiTapio-

lalle myydyn asuinkerrostalon rakennustyöt ovat

käynnissä. Maaliskuussa käynnistyi Kojamolle ra-

kennettava kolmas asuinkerrostalo. Alueelle tulee

suunnitelmien mukaan 800 asuntoa.

Valmistuneet asunnot

Tammi–joulukuussa valmistui 520 (808) oma-

perusteista asuntoa. Myymättömien asuntojen

määrä on pysynyt pienenä. Myymättömiä, val-

miita asuntoja oli joulukuun lopussa 92 (87) kap-

paletta, joista Suomessa 92 (76) asuntoa. Kaikki

loput Venäjän asunnot myytiin vuoden aikana eikä

uusia asuntokohteita ole aloitettu. Asuntokauppa

hidastui huhtikuussa koronapandemian rajoitet-

tua tapaamisia ja mm. julkisia asuntonäyttöjä.

Touko–kesäkuussa asuntokaupassa oli nähtä-

vissä piristymistä. Kesän ja syksyn aikana ollaan

palauduttu lähes normaalille tasolle, loppuvuo-

si sujui hyvin. Yksityisten asuntosijoittajien ky-

syntä on laskenut vuoden takaiseen verrattuna.

Kysyntä kohdistuu tällä hetkellä hyvällä sijainnil-

la oleviin pieniin asuntoihin. Tammi–joulukuun

aikana myytiin kaikkiaan 354 omaperusteista

asuntoa (649).

Tuloutuneet asunnot

Tammi–joulukuussa tuloutui 515 (833) oma-

perusteista asuntoa, joista kertyi liikevaihtoa

107,2 milj. euroa. Omaperusteisella hankkeella

tarkoitetaan SRV:n itse kehittämää hanketta,

jota ei rakentamisen aloituksen yhteydessä ole

vielä myyty. Tällaisessa hankkeessa SRV kan-

taa sekä myynti- että rakentamisriskin ja han-

ke tuloutuu kohteen valmistuttua ja asuntojen

myynnin mukaan.

TOIMITILA JA

INFRARAKENTAMINEN

Toimitilarakentamisen liikevaihto nousi hieman

680,7 (679,7 1–12/2019) milj. euroon ja tilauskanta

supistui 16,6 prosenttia 718,2 (861,5) milj. euroon.

SRV rakentaa parhaillaan useita julkisen ra-

kentamisen hankkeita, kuten sairaaloita ja kou-

luja, sekä maanalaisia tiloja, kuten Espoonlahden

metroasemaa. Kohteet toteutetaan pääsääntöi-

sesti joko allianssihankkeina tai projektinjohto-

urakoina. Allianssihankkeissa on lisäansaintamah-

dollisuus normaalin peruskatetason lisäksi, jos

kustannukset tai aikataulu alittuvat tai jos laadul-

liset kriteerit täyttyvät. Projektinjohtourakat ovat

joko tavoite- ja kattohintaisia urakoita tai tavoite-

budjettiin perustuvia urakoita, joissa on allians-

sihankkeita vastaava lisäansaintamahdollisuus.

Merkittävimpiä käynnissä olevia

toimitila- ja infrarakentamisen

projekteja

Siltasairaala

SRV:n merkittävimmän käynnissä olevan sai-

raalahankkeen HUS:n Siltasairaalan rakennus-

työt ovat toteutuneet suunnittellun aikataulun

mukaisesti. SRV:n osuus tässä tavoitebudje-

tilla toteutettavassa yhteistoiminnallisessa

projektinjohtourakassa on noin 245 milj. euroa.

Työmaalla on käynnissä sisävalmistus- ja talo-

tekniikkatyöt, jotka tavoiteaikataulun mukai-

sesti valmistuvat kesäkuussa 2022 mahdollis-

taen sairaalan käyttöönoton 2023.

Siltasaari 10 peruskorjaus ja kiinteistöjen

uudistustyö

Kiinteistösijoitusyhtiö Antilooppi Oy:n rakennutta-

massa Siltasaari 10 -hankkeessa yhdistetään kol-

me kiinteistöä, yhteensä 36 075 bruttoneliömet-

riä, ainutlaatuiseksi kaupunkilaisia ja työntekijöitä

palvelevaksi kokonaisuudeksi. SRV toimii kohteen

pääurakoitsijana Antiloopin kanssa solmitun pro-

jektinjohtourakkasopimuksen mukaisesti. Hanke

kirjattiin SRV:n tilauskantaan marraskuussa 2019.

Helsinki-Vantaan lentoaseman laajennusosa

sekä terminaali 2:n uudistustyö

Helsinki-Vantaan lentoaseman terminaali 2:n

laajennushankkeessa terminaaliin rakenne-

taan uudisosa lähtöselvitystä, turvatarkastus-

ta, matkatavaroiden luovutusta ja matkustajien

vastaanottamista varten sekä eri liikennemuo-

dot yhdistävä matkakeskus ja pysäköintilaitos.

Terminaali 2:n nykyiset lähtö- ja tuloaulat uudis

tetaan porttialueeksi.

Terminaali 2:n laajennustyön hanke merkit-

tiin SRV:n tilauskantaan marraskuussa 2018 ja

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

ensimmäisen vaiheen kokonaiskustannusarvio

on noin 260 miljoonaa euroa. Hankkeen varsi-

nainen toteutusvaiheen sopimus allekirjoitettiin

kesäkuussa 2019. Terminaalin laajennusosa on

edennyt sisävalmistusvaiheeseen ja ensimmäi

senä osakokonaisuutena valmistui kesällä 2020

uusi pysäköintilaitos nykyisen P5-laitoksen vie-

reen. Lisäksi Finavia on päättänyt käynnistää

tammikuussa 2021 SRV:n urakkakokonaisuu-

teen sisältyvät terminaali 2:n muutostyöt vaiheit-

tain etuajassa. Remontissa uudistetaan nykyiset

35 000 m

:n lähtö- ja tuloaulat täysin, ja ne su-

lautetaan osaksi lentojen porttialuetta ja keski-

tettyä matkatavara-aulaa.

Espoonlahden metroasema

Espoonlahden metroaseman ja bussiterminaa-

lin rakennustyöt etenevät suunnitellusti. Hanke

kirjattiin SRV:n tilauskantaan marraskuussa

2018 ja urakan arvo on noin 48 miljoonaa eu-

roa. Asema toteutetaan projektinjohtourakka-

na. Työt Espoonlahden metroasemalla alkoivat

joulukuussa 2018 ja etenevät tilaajana toimivan

Länsimetron kanssa sovitun aikataulun mukai-

sesti. Rakentaminen päättyy ja käyttöönotto

alkaa kesällä 2022.

Tampereen Kansi ja Areena

Helmikuussa SRV myi noin 75 prosentin osuuden

omasta omistusosuudestaan Kansi ja Areena

-hankkeesta kanssasijoittajille. Lisäksi kanssa-

sijoittajat ostivat 5/6 Ranta-Tampella -asunto-

hankkeesta. Kaupan jälkeen SRV:n omistuosuus

hankkeesta on 8,3 prosenttia. SRV:n rooli hank-

keen urakoitsijana ei ole muuttunut. Yhtiö tuloutti

aiemmin tehdyn, omistusosuutta vastaavan ka-

te-eliminoinnin katsauskauden aikana ja jatkossa

rakentamisen kate tuloutuu kokonaisuudessaan

hankkeen valmistumisen myötä.

Tampereen ydinkeskustaan rautatien päälle

rakennettava Kansi ja Areena -hanke sisältää

monitoimiareenan, asuintornit, toimisto- ja liiketi-

loja sekä hotellin. Tampereen Kannen Topaasi ja

Kruunu muodostavat hybridirakennuksen, jossa

toimisto-osan päälle rakennetaan 105 asunnon

tornitalo. Topaasin asuntojen myynti on käynnis-

sä, niistä oli joulukuun lopussa varattu tai myyty

63 prosenttia. Tampereen Kannen Opaali on toi-

sena rakentuva moderni 16-kerroksinen tornita-

lo, johon valmistuu 148 asuinhuoneistoa. Opaalin

asuntojen myynti on käynnissä.

Hankkeen kokonaisarvo on noin 550 miljoo-

naa euroa, josta SRV:n tilauskantaan vuosina

2017–2019 kirjatun osuuden arvo 1. vaiheen so-

pimuksista on noin 317 miljoonaa euroa.

Wood City

SRV on kehittänyt jo usean vuoden ajan Helsingin

Jätkäsaareen puukaupunkikortteli Wood Cityä,

jonne tulee toimistotalo, hotelli ja kaksi HEKAlle

rakennettua kerrostaloa. Lisäksi kortteliin on val

mistunut korttelin toimijoiden yhteinen pysäköin-

titalo. Asuntotuotannon asuinkerrostalojen raken-

nustyöt valmistuivat helmikuussa 2019. Vuoden

viimeisen vuosineljänneksen alussa SRV luovutti

Supercellille valmiin toimistorakennuksen ja pysä-

köintitalon aikataulussaan. SRV:n tavoitteena oli

kortteliin suunnitellun hotellin rakentamisen aloit-

taminen keväällä 2020, mutta koronapandemian

johdosta hankkeen sijoittajaneuvottelut jouduttiin

pysäyttämään. Tällä hetkellä hotellimarkkinan ke-

hitysnäkymät ovat edelleen epävarmat. Mikäli nä-

kymät paranevat niin hankkeen käynnistäminen

on mahdollista nopealla aikataululla vielä vuoden

2021 aikana.

Merkittävimpiä kehitysvaiheessa

olevia toimitila- ja infrarakentamisen

projekteja

Jätkäsaaren Bunkkeri

SRV on vahvasti mukana luomassa uutta elämää

Helsingin Jätkäsaareen. Jätkäsaaren Bunkkerista

on tavoitteena tehdä 13-kerroksinen maamerkki,

jossa on monipuolisia liikuntatiloja, uimahalli ja

noin 300 asuntoa. Bunkkerin kehittäminen viiväs-

tyi Helsingin hallinto-oikeuden kumottua syksyllä

2017 huhtikuussa 2016 tehdyn hankintapäätök-

sen Bunkkerin myynnistä SRV:lle. Hallinto-oikeus

katsoi, että kaupassa ei ollut kyse julkisesta han-

kinnasta, vaan kiinteistön myynnistä. Päätöksen

jälkeen Helsingin kaupunki alkoi valmistella asiaa

uudestaan ja päätti myydä tontin SRV:lle 11.4.2018

Helsingin kaupunginvaltuuston kokouksessa.

Helsingin kaupunki ja SRV allekirjoittivat toteu-

tussopimuksen lokakuussa 2018.

Kaupunginvaltuuston tekemästä myyntipää-

töksestä myydä Helsingin kaupungin 20. kaupun-

ginosan (Länsisatama) korttelissa 20811 sijaitseva

tontti nro 5 ja sillä sijaitseva Bunkkeri- rakennus

ja siihen liittyvästä päätöksen täytäntöönpanos-

ta on tehty valitus Helsingin hallinto-oikeuteen.

Hallinto-oikeus on 15.6.2018 päätöksellään hy-

lännyt valittajan vaatimuksen kaupungin myyn-

tipäätöksen täytäntöönpanon kieltämiseksi ja

keskeyttämiseksi. Korkein hallinto-oikeus on

5.10.2018 tekemällään päätöksellä pitänyt hallin-

to-oikeuden päätöksen voimassa eikä asettanut

kaupungin tekemälle myyntipäätökselle täytän-

töönpanokieltoa. Kaupunginvaltuuston myynti-

päätöksestä tehty valitus on hallinto-oikeuden

käsittelyssä hylätty kesäkuussa 2020. Päätökses-

tä on pyydetty valituslupaa korkeimpaan hallinto-

oikeuteen.

SUURIMMAT KÄYNNISSÄ OLEVAT TOIMITILAHANKKEET

Projekti Sijainti

SRV kokonais-

urakan arvo,

milj. euroa

Projektin

tyyppi

Valmius-

aste, 

Valmistumis-

aika (arvio)

OMAKEHITTEISET

Kansi, eteläkansi ja infra** Tampere * Infra  Q/

Kansi, monitoimiareena** Tampere * Liike  Q/

Kansi, areenahotelli** Tampere * Liike  Q/

Topaasi ja Kruunu** Tampere * Hybridi  Q/

Vantaan Lumijälki Vantaa * Logistiikka  Q/

TOIMITILAURAKAT

Monikon koulukeskus Espoo  Julkinen  Q/

Suomalais-venäläinen koulu Helsinki  Julkinen  Q/

Espoonlahden metroasema Espoo  Julkinen  Q/

Siltasaari  Helsinki  Liike  Q/

T Allianssi, vaihe  Vantaa  Julkinen  Q/

Kirkkonummen Hyvinvointikeskus Kirkkonummi  Julkinen  Q/

Siuntion sivistys- ja hyvinvointikampus Siuntio  Julkinen  Q/

Open Innovation House Espoo  Julkinen  Q/

Oulun Torihotelli Oulu * Liike  Q/

HUS Siltasairaala Helsinki  Julkinen  Q/

STUK toimitilat Vantaa  Julkinen  Q/

HUS Jorvi, leikkaussalien peruskorjaus Espoo  Julkinen  Q/

Suomen Kansallisteatterin peruskorjaus Helsinki  Julkinen  Q/

Helsingin kieli- ja aikuislukio Helsinki  Julkinen  Q/

Tilanne .

*Urakoiden arvoa ei ole julkistettu.

**Tampereen Kansi ja Areena -hankkeen kokonaisarvo on  milj. euroa, josta SRV:n tilauskantaan on toistaiseksi kirjattu

 milj. euroa.

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

positiivinen vaikutus vuoden 2020 operatiiviseen

liikevoittoon. Kauppakeskus REDIn lisäkauppa-

hintasaatavan arvoa alennettiin neljännellä vuo-

sineljänneksellä 13,0 miljoonaa euroa perustuen

päivitettyyn kassavirtapohjaiseen ennusteeseen.

Lisäksi operatiiviseen liikevoittoon kirjattiin noin

5,4 miljoonan euron alaskirjaus koskien SRV:n

omistusta kauppakeskus Okhta Mallissa sekä 0,8

miljoonan euron alaskirjaus Porvoon Ratsumes-

tarinkatu 6 -liikekiinteistön osalta. Lisäksi yhtiö

kirjasi 0,5 milj. euron kassavaikutteisen tuoton

VTBC-rahastosijoituksen lopulliseen purkautu-

miseen liittyen. Myös koronapandemian johdosta

alentuneet kauppakeskusten vuokratuotot vai-

kuttivat operatiiviseen liikevoittoon laskevasti.

Venäläisen tytäryhtiön osalta vuoden toisella

vuosineljänneksellä kirjattu 3,1 milj. euron kulu-

varaus purettiin, kun kolmannella vuosineljän-

neksellä toisen asteen tuomioistuin kumosi en-

simmäisen asteen tuomioistuimen määräämät

korvaukset. Syyskuun valuuttakurssilla varauk-

sen purkamisen vaikutus oli 2,7 milj. euroa, joten

euromääräistä tulosta jäi katsauskaudella rasit-

tamaan 0,4 milj. euron kulu. Kantaja valitti kol-

manteen oikeusasteeseen ja käsittelyä ei vielä

tilinpäätöshetkellä ollut aloitettu. Helmikuussa

2021 kolmas oikeusaste kuitenkin hylkäsi kanta

jan valituksen. Kantajalla on vielä oikeus valittaa

korkeimpaan oikeusasteeseen. Kanne liittyi so-

pimukseen sähköliittymästä, jota ei kuitenkaan

koskaan toteutettu.

Vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen lo-

pussa alkanut koronapandemia on vaikuttanut

kauppakeskusoperointiin heikentämällä vuokra-

laisten toimintamahdollisuuksia. Liikkeiden au-

kioloa rajoitettiin viranomaisten toimesta maa-

lis–elokuussa, mikä heikensi kauppakeskusten

operointimahdollisuuksia ja alensi niiden vuok-

ratuottoja. Vuoden kolmannella vuosineljännek-

sellä kauppakeskukset aukesivat vaiheittain,

mikä näkyi kävijämäärien ja myynnin kasvussa

elo-syyskuussa. Loka–joulukuussa kauppakes-

kukset pysyivät auki, mutta koronarajoituksilla

oli edelleen vaikutuksia osan vuokralaisista liike-

toimintaan. Vuokratuottojen laskulla on lyhyellä

aikavälillä vaikutuksia kauppakeskusten likvidi-

teettiin ja lainanhoitokykyyn. SRV on yhdessä

kauppakeskusten yhteissijoittajien ja pankkien

kanssa sopinut järjestelyt, joilla turvattiin kaup-

pakeskusten rahoitus viranomaisten asettamien

rajoitusten ajaksi.

Venäjällä on kaupunkikohtaisia eroja korona-

pandemiasta johtuvissa rajoituksissa. Pietaris-

sa valtaosa SRV:n operoimien kauppakeskus-

ten vuokralaisista sulki viranomaismääräysten

mukaisesti ovensa 28.3. ja vain välttämättö-

mimmät liikkeet, mm. apteekit ja ruokakaupat

pysyivät auki. Liikkeet saatiin jälleen pääosin

Uudet hankkeet

Merkittävimmät uudet tilauskantaan kirjatut toi-

mitilarakentamisen urakat tammi-joulukuussa

olivat vuoden neljännellä neljänneksellä Helsingin

kieli- ja aikuislukio ja Spondalle rakennettava toi-

mitila Vantaalla, vuoden kolmannella neljännek-

sellä Suojelupoliisin toimitilat, Uudenkaupungin

sivistys- ja hyvinvointikampuksen suunnittelu-

sopimus ja Oulun Tori-hotellin toteutusvaiheen

käynnistys, vuoden toisella neljänneksellä HUSin

Jorvin sairaalan leikkaussalien peruskorjaustyöt,

elinkaarihankkeena toteutettava Siuntion sivis-

tys- ja hyvinvointikampus, Jousenkaaren koulu

Espoossa, Hovirinnan koulu Kaarinassa, Ojangon

bussivarikko Vantaalla sekä vuoden ensimmäi-

sellä neljänneksellä Suomen Kansallisteatterin

peruskorjausurakka, Senaatille rakennetta-

vat Säteilyturvakeskuksen uudet toimitilat ja

Sagaxille Vantaalle rakennettavat Lumijälki 2-lo-

gistiikkatilat.

Hanhikivi-1 -ydinvoimalaprojekti

SRV tiedotti vuonna 2015 lähtevänsä mukaan

Hanhikivi-1 -ydinvoimalaprojektin rakentamisen

projektinjohtoon ja sijoittajaksi. SRV on antanut

1,8 prosentin omistusosuutta hankkeesta vastaa-

van sijoitussitoumuksen Fennovoiman pääomis-

taja Voimaosakeyhtiö SF:lle. SRV:n oikeudet ja

velvoitteet Voimaosakeyhtiö SF:n osakkeenomis-

tajana vastaavat muita osakkaita. Lisäksi SRV

on allekirjoittanut Rosatom-konsernin ja pää-

urakoitsija Titan-2:n kanssa sopimuksen, jossa

sovitaan osapuolten yhteistyöstä Fennovoima-

hankkeessa. SRV toimii hankkeessa projektin-

johtotehtävissä myöhemmin täsmentyvällä ta-

valla. Tähän liittyvät neuvottelut SRV:n roolista

jatkuvat, ja niiden sisältö ja aikataulu tarkentuvat

myöhemmin. Huhtikuussa 2020 Fennovoima

tiedotti rakentamisen alkavan vuonna 2021.

Rakentamiselle ei ole vielä rakentamislupaa

eikä rakentamispäätöstä ole näin ollen vielä

tehty.

SIJOITTAMINEN

Sijoittamisessa SRV keskittyy konsernin kiin-

teistösijoitusten hallinnointiin ja realisointeihin,

uusien yhteissijoitusrakenteiden luontiin ja omis-

tamiseen sekä valittujen kiinteistöjen operointiin.

Sijoittamisen keskeiset tavoitteet ovat SRV:n

rahoituskapasiteetin kasvattaminen yhteissijoi-

tusrakenteiden avulla, hankkeiden tuottaman ar-

voketjun laajempi hyödyntäminen pitkäaikaisen

omistamisen kautta, pääomariskin hajauttami-

nen sekä positiivisen kassavirran tuottaminen.

SRV:n sijoitusstrategian ydin on SRV:n konser-

nistrategiassa kaupunkikeskusten rakentajana

sekä keskeisissä rakennettuun ympäristöön vai-

kuttavissa megatrendeissä. Kaupunkikeskusten

rakentaminen tarkoittaa ennen kaikkea kes-

keisten urbaanien tilatyyppien, kuten asunto-

jen, toimistojen ja kaupan tilojen rakentamista

ja omistamista.

Sijoittamisen liikevaihto oli tammi-joulukuus-

sa 4,8 (5,9 1–12/2019) milj. euroa. Liikevaihto

koostuu lähinnä kauppakeskusoperoinnin lii

kevaihdosta. SRV:n toimintamallin mukaisesti

osakkuus- ja yhteisyrityshankkeiden rakenta-

misen liikevaihto raportoidaan Rakentaminen-

segmentissä.

Sijoittamisen operatiivinen liikevoitto oli -18,0

(-96,3) milj. euroa. SRV:n konserniyhtiöiden li-

säksi tulokseen sisältyvät osuudet Pearl Pla-

za ja Okhta Mall -kauppakeskuksia omistavien

osakkuusyhtiöiden tuloksesta sisältäen kohteen

käyttökatteen lisäksi myös poistot, rahoitusku-

lut ja verot. Operatiiviseen liikevoittoon vaikutti

merkittävän negatiivisesti Sijoittaminen-seg-

mentin tase-erien arvostusten muutokset, joiden

yhteisvaikutus oli yhteensä noin -12,3 miljoonaa

euroa. Pearl Plazan luokittelu palautettiin osuu-

deksi osakkuus- ja yhteisyrityksissä vuoden vii-

meisellä neljänneksellä myyntineuvotteluiden

päättyessä tuloksettomina. Luokittelumuutok-

sen seurauksena peruttiin vuonna 2019 tehty

arvonalennus, millä oli noin 6,9 miljoonan euron

SIJOITTAMINEN LIIKETOIMINTA

Milj. euroa

–/



– /

 Muutos

Muutos,



Liikevaihto   - -

Osuus osakkuusyritysten tuloksesta -  -

josta valuuttavoitot/-tappiot -  -

Valuuttasuojauskustannukset  - 

Operatiivinen liikevoitto - - 

Liikevoitto* - - 

Sijoitettu pääoma   - -

Sijoitetun pääoman tuotto  - - 

* Valuuttamuutosten nettovaikutus -  -

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

auki heinä–elokuussa. Moskovassa puolestaan

kauppakeskukset sulkivat ovensa noin viikkoa

aikaisemmin kuin Pietarissa ja siellä vuokralais-

ten toiminta palautui lähemmäksi normaalitilaa

aiemmin kuin Pietarissa, kun rajoituksia alettiin

asteittain purkaa.

Sijoittamisen liikevoitto oli -22,4 (-92,5) milj.

euroa. Valuuttamuutosten nettovaikutus oli -4,4

(3,8) milj. euroa, joka muodostuu osakkuusyhti-

öiden euromääräisten lainojen arvostamisesta

rupliksi sekä valuuttasuojauksen nettovaiku-

tuksesta. Ei-kassavaikutteisen kurssieron mää-

rä vaihtelee joka osavuosikatsauksessa ruplan

kurssin vaihdellessa.

Sijoitettu pääoma oli 171,9 (245,7 12/2019) milj.

euroa. Sijoitettua pääomaa pienensivät REDIn

omistusosuuden myynti ja vuoden viimeisellä nel-

jänneksellä kirjattu lisäkauppahintasaamisen ar-

vonmuutos sekä omistusosuuden pieneneminen

Tampereen Kansi ja Areena -hankkeessa vuoden

ensimmäisellä vuosineljänneksellä. Lisäksi Pearl

Plazasta vuoden ensimmäisellä neljänneksellä

tehty noin 7 miljoonan euron pääoman palautus

pienensi sijoitettua pääomaa. Toisaalta vuoden

viimeisellä neljänneksellä tehty luokittelumuu-

tos kasvatti noin 7 miljoonalla eurolla sijoitettua

pääomaa verrattuna vuoden takaiseen. Sijoitet-

tua pääomaa alensi kahteen kohteeseen tehdyt

alaskirjaukset ja kasvatti Okhta Mallin pysäköin-

titaloon ja Voimaosakeyhtiö SF:ään tehdyt sijoi-

tukset. Lisäksi sijoitettuun pääomaan vaikutti

myös ruplan kurssin heikkeneminen. Sijoitettua

pääomaa alensi liikevoittoon sisältyvä nettokurs-

sivaikutus -4,4, milj. euroa ja rahoituskulujen va-

luuttakurssitappio -8,2 milj. euroa. Muuntoerojen

vaikutus sijoitettuun pääomaan oli yhteensä -18,6

milj. euroa. Yhteensä sijoitettu pääoma laski noin

73,8 milj. euroa vuoden alkuun verrattuna.

Sijoitetun pääoman tuotto oli -14,3 prosenttia

(-32,6). Sijoitetun pääoman tuoton laskennassa

huomioidaan myös osakkuusyhtiöille annetuista

osakaslainoista kertyneet korkotuotot ja lainojen

arvon muutokset.

SRV on osainvestoijana kolmessa kauppakes-

kusprojektissa osakkuusyhtiöidensä kautta. Sen

lisäksi SRV vastaa jo valmistuneiden kauppakes

kusten tilojen vuokrauksesta, kohteiden markki-

noinnista ja operoinnista. SRV:n tarkoituksena on

myydä omistuksensa vakiintuneen vuokratuoton

saavuttamisen jälkeen tai markkinatilanteen niin

salliessa. Vakiintunut vuokratuotto saavutetaan

yleensä 3–4 vuoden kuluessa kohteen avaami-

sesta. Vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä

alkanut koronapandemia on vaikuttanut kaup-

pakeskusoperointiin heikentämällä vuokralais-

ten toimintamahdollisuuksia. Tällä on väliaikai-

sia, negatiivisia vaikutuksia kauppakeskusten

vuokratuottoihin. Kuten katsauksen riskiosios-

sa on mainittu, saattaa Venäjän taloustilanteen

epävarmuuden sekä koronapandemian vuoksi

olla mahdollista, että Venäjän kauppakeskus-

ten myynnit siirtyvät aikaisemmin suunniteltua

myöhäisemmäksi.

Kauppakeskukset

REDI, Helsinki

Yhtiö myi noin 40 prosentin omistusosuuten-

sa kauppakeskus REDIstä helmikuussa 2020

ja kirjasi tuolloin kaupan yhteydessä sovitusta

50 miljoonan euron mahdollisesta tulevaisuu-

dessa maksettavasta lisäkauppahinnasta 13,5

miljoonaan euron lisäkauppahintasaamisen.

Kauppakeskus REDIn päivitetyn kassavirtapoh-

jaisen ennusteen johdosta SRV kirjaa lisäkauppa-

hintasaamiseen arvonmuutoksen, millä on noin

13 miljoonan euron negatiivinen vaikutus vuoden

2020 operatiiviseen liikevoittoon.

SRV REAM Oy:n liiketoiminta, joka vasta-

si kauppakeskus REDIn operoinnista, myytiin

25. kesäkuuta 2020 CBRE Finlandille. Henki-

löstö, yhteensä 8 henkilöä, siirtyi kaupan myö-

tä 1.9.2020 CBRE Finlandin palvelukseen ns.

vanhoina työntekijöinä. Kaupalla oli hyvin vä-

häinen vaikutus yhtiön tuloslaskelmaan ja

taseeseen.

Pearl Plaza, Pietari

Pietarissa sijaitseva kauppa- ja viihdekeskus on

täyteen vuokrattu. Kävijämäärät tammi–joulu-

kuussa laskivat 29 prosenttia vertailujaksoon

verrattuna, johtuen maaliskuussa alkaneesta

koronapandemiasta. Ruplamääräinen myyn

ti laski 23,0 prosenttia verrattuna viime vuo-

den vastaavaan ajankohtaan. Vuoden ensim-

mäisellä neljänneksellä sekä kävijämäärät että

myynti kasvoivat, kun taas koronarajoitusten

astuttua voimaan vuoden toisella neljänneksellä

sekä kävijämäärät että myynti romahtivat. Elo–

syyskuussa elpyminen oli voimakasta ja elpy-

minen erityisesti myynnissä jatkui loka-joulu-

kuussa, jolloin päästiin jo lähes vuoden takaisiin

myyntilukuihin.

SRV:n omistusosuus Pearl Plazan kauppa-

keskuksesta luokiteltiin 31.12.2019 myytävänä

olevaksi omaisuuseräksi ja arvostettiin toden

näköiseen myyntihintaan myynnin kuluilla vä-

hennettynä, koska kaupan syntymistä seuraavan

12 kuukauden aikana pidettiin todennäköisenä.

Pearl Plaza kauppakeskuksen myyntineuvot-

telut etenivät alkuvuodesta 2020 hyvin, jolloin

kaupan toteutumista pidettiin erittäin todennä-

köisenä. Koronapandemia hidastutti neuvottelu-

ja, ja pandemian toinen aalto oli lopulta merkit-

tävin syy myyntineuvotteluiden päättymiseen

tuloksettomina. Kohteen luokittelu palautettiin

osuudeksi osakkuus- ja yhteisyrityksissä. SRV

jatkaa strategiansa mukaisesti kohteen kehit-

tämistä tarkoituksenaan myydä omistuksensa

markkinatilanteen niin salliessa.

Okhta Mall, Pietari

Pietarin keskustan välittömässä läheisyydes-

sä sijaitseva Okhta Mall avasi ovensa elokuus

sa 2016. SRV omistaa Okhta Mallista suo-

raan 45 prosenttia ja välillisesti Russia Invest

-kiinteistösijoitusyhtiön kautta 15 prosenttia.

Kauppakeskuksen vuokraus on edennyt suun-

nitelmien mukaan. Kauppakeskuksen vuokraus-

aste oli joulukuun lopussa noin 95,8 prosenttia.

Kauppakeskuksen liikkeistä oli joulukuussa auki

noin 91 prosenttia. Myynti laski tammi–joulu-

kuussa 22 prosenttia, ja kävijämäärät laskivat

35 prosenttia, johtuen maaliskuussa alkaneesta

koronapandemiasta. Vuoden ensimmäisellä nel-

jänneksellä sekä kävijämäärät että myynti kasvoi-

vat, kun taas koronarajoitusten astuttua voimaan

vuoden toisella neljänneksellä sekä kävijämäärät

että myynti romahtivat. Elo–syyskuussa elpymi-

nen oli voimakasta ja elpyminen erityisesti myyn-

nissä jatkui vuoden loppua kohti, jolloin päästiin jo

lähes vuoden takaisiin myyntilukuihin.

Okhta Mallin pysäköintitalon rakentaminen

on käynnissä ja valmistuu 2021 ensimmäisen

vuosineljänneksen aikana. Rakentamisen arvo

SIJOITETTU PÄÄOMA

Milj. euroa  

Okhta Mall, kauppakeskus  

Pearl Plaza, kauppakeskus  

Tampereen Kansi ja Areena  

Daily, kauppakeskus  

REDI, kauppakeskus ja pysäköintilaitos  

Tontit ja muut omistukset  

Yhteensä  

Sijoitettu pääoma muodostuu pääosin tytär-, yhteis- sekä osakkuusyhtiöihin tehdyistä sijoituksista, annetuista lainoista

sekä kertyneistä osakkuusyhtiöiden tulososuuksista sekä näihin tehdyistä arvonalennuksista ja kulukirjauksista. Sijoitet

tu pääoma sisältää myös myytävänä olevaksi luokitellut omaisuuserät. Ruplan kurssin vaihtelu aiheuttaa muutoksen myös

sijoitetun pääoman määrään.

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

on noin 20 milj. euroa. SRV omistaa myös Okhta

Mallin vieressä sijaitsevan Okhta Cityn tontin,

joka on merkittävä tulevaisuuden kehityshan-

ke. Toistaiseksi Okhta Cityn tonttia käytetään

suurelta osin Okhta Mallia palvelevana pysä-

köintialueena, mutta Okhta Mallin pysäköintita-

lon rakentaminen vapauttaa Okhta Cityn tontin

jatkokehittämiselle.

4Daily, Moskova

Moskovan alueella sijaitseva 4Daily kauppa-

keskus avasi ovensa huhtikuussa 2017. SRV:n

19-prosenttisesti omistaman kauppakeskuksen

tiloista oli joulukuun lopussa vuokrattu noin

86 prosenttia. Liikkeistä oli joulukuussa auki

73 prosenttia. Kävijämäärät kasvoivat tam-

mi–joulukuussa 2 prosenttia ja myynti kas-

voi 31 prosenttia vertailujaksoon verrattuna.

Vuoden ensimmäisellä neljänneksellä sekä

kävijämäärät että myynti kasvoivat, kun taas

koronarajoitusten astuttua voimaan vuoden

toisella neljänneksellä sekä kävijämäärät että

myynti romahtivat. Vuoden kolmannella neljän-

neksellä alkanut elpyminen jatkui voimakkaana

loppuvuoden ajan.

Kauppakeskuksen vuokrausaste ja sen myötä

kannattavuus ovat vielä toistaiseksi riittämättö-

mällä tasolla, mutta vuokralaisrakenteen muu-

tos ja kasvava kävijämäärä luovat pohjaa vuok-

rausasteen kasvattamiselle. SRV omistaa myös

Mira-II -tontit 4Dailyn vieressä. Tontit mahdol-

listavat alueen jatkokehittämisen tilakysynnän

niin salliessa. SRV:lla on sopimus kansainvälisen

urheilukauppajätti Decathlonin kanssa myymä-

lärakennuksen rakentamisesta ja Mira II -tontin

osan myynnistä. Decathlonin myymäläraken-

nuksen rakentaminen on aloitettu. Urakan arvo

kirjattiin SRV:n tilauskantaan joulukuussa.

Muut kohteet

7.2.2020 SRV myi kanssasijoittajilleen viisi kuu

desosaa Tampereen Kansi ja Areena hank-

keeseen liittyvästä Ranta-Tampella -asunto-

hankkeesta ja kolme neljäsosaa omistamistaan

Tampereen Kansi ja Areena hankkeen osakkeis-

ta ja yhtiöosuuksista. Kauppojen jälkeen SRV:lle

jäi noin 8,33 prosentin omistusosuus Tampereen

Kansi ja Areena -hankkeesta.

SRV omistaa 50 prosenttia Moskovan ydin-

keskustassa sijaitsevasta Etmia II -toimistoko-

konaisuudesta. Yhtiön osalta on käynnistetty

konkurssimenettely, jossa rahoittajapankki tullee

realisoimaan lainasaamisensa vakuutena olevan

kiinteistön. Konkurssimenettelyllä ei tule olemaan

tulosvaikutusta SRV:lle.

Tulevaisuudessa kehitettäviksi tarkoitettuja

tonttiomistuksia Venäjällä ovat aiemmin mainittu

Okhta City -tontti Okhta Mall -kauppakeskuksen

yhteydessä Pietarissa, Mira-II -tontit Mytishchissa

ja 51 prosentin osuus Eurograd-tontista Pietarissa.

Näiden lisäksi SRV:llä on omistuksessaan lii-

kekiinteistö Ratsumestarinkatu 6:ssa Porvoos-

sa, 1,8 prosentin omistusosuus Voimaosakeyh-

tiö SF:sta ja 6,4 prosentin omistusosuus Vicus

Oy:sta.

TONTTIVARANTO



Toimitila-

rakentaminen

Asunto-

rakentaminen

Sijoittaminen

liiketoiminta Yhteensä

Rakentamattomat maa-alueet

ja hankintasitoumukset

Rakennusoikeus



,  m²    

Kehityssopimukset

Rakennusoikeus



,  m²    



Rakennusoikeuteen sisältyy myös kaavoittamattomien maa-alueiden ja sopimuksiin perustuvien maa-alueiden arvioitu

rakennusoikeus/rakennusvolyymi SRV:n kokonaan ja osittain omistamissa kohteissa.

MERKITTÄVIMMÄT VALMIIT SIJOITUSKOHTEET 31.12.2020

Kohde Omistus,  Avattu Pinta-ala (m



)

Vuokrausaste

/, 

Tavoiteltu myynti-

ajankohta

Pearl Plaza,

kauppakeskus,

Pietari

SRV 

Shanghai Industrial

Investment

Company 

Elokuu



Bruttopinta-ala



Vuokrattava pinta-ala



Sitovat vuokra-

sopimukset 

–

Okhta Mall,

kauppakeskus,

Pietari

SRV 

Russia Invest

kiinteistö-

sijoitusyhtiö *

Elokuu



Bruttopinta-ala



Vuokrattava pinta-ala



Sitovat vuokra-

sopimukset 

–

Daily,

kauppakeskus,

Moskova

Vicus 

SRV 

Blagosostoyanie 

Huhtikuu



Bruttopinta-ala



Vuokrattava pinta-ala



Sitovat vuokra-

sopimukset 

–

* Russia Investin osakkaat ovat suomalaisia instituutiosijoittajia. Ilmarinen omistaa  prosentin osuuden, Sponda ja SRV

omistavat  prosentin osuudet ja Conficap kuuden prosentin osuuden Russia Investistä.

** Venäjän taloustilanteen epävarmuuden sekä koronapandemian vuoksi on mahdollista, että Venäjän kauppakeskusten myynnit

siirtyvät aikaisemmin suunniteltua myöhäisemmäksi.

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

RAHOITUS JA TALOUDELLINEN

ASEMA

Yhtiö sopi ja toteutti helmikuussa 2020 yhdessä

syndikaattiin osallistuneiden pankkien kanssa 100

miljoonan euron maksuvalmiuslimiitin korvaami-

sesta kahdella erillisellä, 60 miljoonan euron ja 40

miljoonan euron suuruisella limiitillä. Kesäkuun

lopussa yhtiö teki syndikaattiin osallistuneiden

pankkien kanssa sopimuksen, jonka mukaan nos-

tamaton 9 milj. euron suuruinen osa 60 miljoonan

euron luottolimiitistä lopetetaan ja jäljelle jäi 51

miljoonan euron nostettu osa. Huhtikuussa päivi-

tetyn lyhennyssuunnitelman mukaan 31.12.2020

jäljellä olevaa 51 miljoonan euron maksuvalmius-

limiittiä lyhennetään joulukuussa 2021 11 miljoo-

naa euroa ja tammikuussa 2022 40 miljoonaa

euroa. 40 miljoonan euron maksuvalmiuslimiittiä

käytetään tulevien rakennushankkeiden rahoit-

tamiseen ja sen eräpäivä on tammikuussa 2022

tai muu erillisille rakennuskohteille sovittu takai-

sinmaksuaika. 40 miljoonan euron maksuval-

miuslimiitistä oli joulukuun lopussa käyttämättä

30,5 miljoonaa euroa.

Osana tervehdyttämisohjelmaansa yhtiö teki

huhti–kesäkuussa useita taseasemaa, rahoitetta-

vuutta sekä likviditeettiä parantavia toimenpitei-

tä. Huhti- ja kesäkuussa yhtiö sopi syndikaattiin

osallistuneiden pankkien kanssa kahden maksu-

valmiuslimiitin maksuaikataulun muutokset, sekä

sopi niiden sopimuksiin sisältyvästä minimikäyt-

tökatetasojen puolittamisesta varotoimenpitee-

nä koronapandemian mahdollisesti aiheuttamiin

kateheikennyksiin.

Toukokuussa yhtiö järjesti suunnatun osa-

keannin yhtiön kahden ulkona olevan hybridi-

joukkovelkakirjan haltijoille. Osakeannissa noin

75 milj. euroa hybridilainojen ulkona olleesta 92

milj. euron pääomasta ja kertyneistä koroista

vaihdettiin osakkeisiin. Osakeannin toteuttami-

sen myötä vuoden 2016 hybridijoukkovelkakir-

jojen ulkona oleva pääoma on yhteensä noin 11,8

milj. euroa ja vuoden 2019 hybridijoukkovelkakir-

jojen ulkona oleva pääoma on noin 3,6 milj. euroa.

SRV:n osakkeiden kokonaismäärä osakeannin

jälkeen nousi 71 468 395 osakkeella yhteensä

131 967 970 osakkeeseen. Uudet osakkeet re-

kisteröitiin kaupparekisteriin 19.5.2020.

Toukokuun lopussa SRV toteutti kirjallisena

menettelynä 23.3.2021 erääntyvän 100 milj. euron

vakuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakir-

jansa (jonka ulkona oleva pääoma on 62,1 milj.

euroa) yhden vuoden ja 27.3.2022 erääntyvän

75 milj. euron vakuudettoman kiinteäkorkoisen

joukkovelkakirjansa puolentoista vuoden mak-

suajan pidennykset sekä näiden lainojen tiettyjen

ehtojen muutokset. Uudet eräpäivät ovat 100 mil-

joonan euron vakuudettoman kiinteäkorkoisen

joukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pääoma

on 62,1 miljoonaa euroa) osalta 23.3.2022 ja 75

miljoonan euron vakuudettoman kiinteäkorkoi

sen joukkovelkakirjan osalta 27.9.2023.

Kesäkuussa yhtiö järjesti merkintäetuoike-

usannin, jossa SRV sai noin 50 milj. euron brut-

totuotot. Osakeannin myötä SRV:n osakkei-

den lukumäärä nousi 131 049 371 osakkeella

131 967 970 osakkeesta yhteensä 263 017 341

osakkeeseen. Uudet osakkeet rekisteröitiin

kaupparekisteriin 18.6.2020. Maaliskuun 30.

nostettua 9 milj. euron pääomalainaa käytettiin

ehtojensa mukaisesti maksuvälineenä ja kon-

vertoitiin tässä yhteydessä omaksi pääomaksi.

Yllämainituista järjestelyistä sekä kassavirran

positiivisesta kehityksestä johtuen yhtiön tasease-

ma ja likviditeetti paranivat merkittävästi. Toisaal-

ta sijoituksiin ja REDIn lisäkauppahintasaatavaan

tehdyt arvonalennukset heikensivät tase-asemaa

ja tunnuslukuja, mutta eivät vaikuttaneet kassa-

virtaan ja likviditeettiin. Konsernin rahoitusreser

vit olivat katsauskauden lopussa 116,8 milj. euroa

(40,0 12/2019) koostuen nostamattomista projek-

tilainoista 20,0 milj. euroa ja rahavaroista 96,7 milj.

euroa. Joulukuun lopussa yhtiön omavaraisuusaste

(ilman IFRS 16 vaikutusta) oli 27,8 prosenttia (26,4

1–12/2019) ja nettovelkaisuusaste (ilman IFRS 16

vaikutusta) oli 82,1 prosenttia. Rahoitussopimusten

kovenanttiehtojen mukainen omavaraisuusaste oli

28,7 prosenttia, kun niiden kovenanttilaskennassa

on huomioitu omaperusteisten projektien osatu-

loutus. Omavaraisuusasteen tasoon vaikutti yhtiön

tilinpäätösajankohdan korkea rahavarojen määrä

ja yhtiön on mahdollista hallita omavaraisuusas-

teen tasoa velkojaan lyhentämällä.

SRV:n rahoitussopimuksissa taloudellisina

kovenantteina ovat omavaraisuusaste, nettovel-

kaantumisaste, minimikäyttökate, minimikassa

ja koronmaksukyky sekä eräitä muita rajoittei-

ta. Koronmaksukyvyllä tarkoitetaan konsernin

käyttökatteen (EBITDA) suhdetta konsernin

nettorahoituskuluihin. Koronmaksukyky-kove-

nantti testataan vain mahdollisen uuden velka-

rahoituksen nostohetkellä: se ei estä olemas-

sa olevien lainojen ja muiden rahoituslähteiden

uudelleenrahoitusta. Rahoitussopimusten olen-

naiset kovenantit on esitetty tilinpäätöksen

liitteessä 29.

Rahoitussopimusten kovenanttitasot mää-

räytyvät kunkin lainasopimuksen allekirjoitus

hetkellä voimassaolleiden laskentaperiaatteiden

perusteella. Perustajaurakointikohteiden osa-

tuloutusperiaatteen mukainen tuloutus ja pää-

omalainojen sisällyttäminen omaan pääomaan

huomioidaan omavaraisuusastekovenantin las-

kennassa. Lisäksi lainasopimuksissa on joitakin

muita poikkeuksia kovenanttien perinteisiin las-

kentatapoihin. Kaikkien lainasopimusten kove-

nantit täyttyivät 31.12.2020.

Korollinen nettovelka oli katsauskauden lo-

pussa 289,1 (422,0) milj. euroa. Korollinen net-

tovelka aleni vertailukauteen verrattuna 132,9

milj. euroa. Ilman IFRS 16:n vaikutusta korolli-

nen nettovelka oli 152,9 laskien 119,0 milj. eu-

roa suhteessa vertailukauteen. Yhtiölainojen

osuus korollisesta velasta on 40,7 (50,4) milj.

euroa. Liiketoiminnan rahavirta oli 46,3 (-10,7)

milj. euroa ja investointien rahavirta 26,6 (-5,9)

milj. euroa. Liiketoiminnan kassavirtaan vaikutti

positiivisesti sijoittajille myytyjen urakkakohtei-

den pääomaa vapauttava vaikutus sekä loppu-

vuonna luovutetut omaperusteiset asunnot ja

negatiivisesti uusien tonttien hankinnat. Myös

verottajan kanssa sovituilla arvonlisäveron mak-

sujärjestelyillä oli positiivinen vaikutus, kun taas

saatavarahoituksen merkittävä vähentyminen

RAHOITUS JA TALOUDELLINEN ASEMA

Milj. euroa   Muutos, 

Omavaraisuusaste,    

Omavaraisuusaste,  ilman IFRS 



  

Nettovelkaantumisaste,    -

Nettovelkaantumisaste,  ilman IFRS 



  -

Oma pääoma   

Sijoitettu pääoma   -

Korollinen nettovelka   -

Korollinen nettovelka, ilman IFRS 



  -

Korollinen velka   -

josta lyhytaikaista velkaa   -

josta pitkäaikaista velkaa   -

Korollinen velka, ilman IFRS 



  -

Rahavarat   

Käyttämättömiä sitovia maksuvalmiuslimiittejä ja

tililimiittisopimuksia   -

Käyttämättömiä heti nostettavissa olevia projektilainoja   



Luvusta on oikaistu pois IFRS :n vaikutukset.

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

vaikutti kassavirtaan negatiivisesti. Investoin-

tien kassavirtaan vaikuttivat positiivisesti RE-

DIn ja Tampereen Kansi ja Areena -hankkeen

omistuksien myynnit. Osakeantien kulujen jälkei-

nen kassavirtavaikutus katsauskaudella oli 46,4

milj. euroa mukaan lukien osakkeiksi konvertoitu

9 milj. euron pääomalaina.

Nettorahoituskulut vuoden alusta olivat -29,4

(-29,3) milj. euroa. Nettorahoituskuluihin sisäl-

tyi osinko- ja korkotuottoja 3,7 (4,1) milj. euroa,

ei-kassavirtavaikutteisia tytär- ja osakkuusyh-

tiölainojen kurssauksesta aiheutuneita kurs-

sieroja -8,2 (4,3) milj. euroa, korkojohdannais-

ten maksetut korot ja käyvän arvon muutokset

-1,9 (-3,7) milj. euroa sekä korkokulut -12,3 (-13,1)

milj. euroa, joista aktivoitiin IAS 23 -standardin

mukaisesti vuoden alusta 0,5 (0,7) milj. euroa.

Näiden lisäksi rahoituskuluihin sisältyi IFRS 16:n

korkoja -5,7 (-6,5) milj. euroa, arvonalennuksia

-1,5 (-10,8) milj. euroa ja muita rahoituskuluja -4,1

(-4,2) milj. euroa sisältäen mm. rahoitusjärjeste-

lyihin liittyviä kuluja.

SRV:n sijoitussitoumukset olivat joulukuun lo-

pussa 26,4 (51,7) milj. euroa. Sijoitussitoumukset

koostuvat lähinnä sitoumuksesta Fennovoiman

Hanhikivi-1 -ydinvoimalaprojektiin ja Tampereen

Kansi ja Areena -hankkeeseen.

SRV altistuu sen venäläisten tytär- ja osak-

kuusyhtiöiden sekä yhteisyritysten kautta ruplan

kurssivaihteluille. Katsauskauden laajaan tulok-

seen ja omaan pääomaan vaikuttanut muun-

toerojen muutos oli -18,6 milj. euroa (11,5) johtuen

Venäjän ruplan heikentymisestä. Konsernin ra-

hoituseriin kirjattujen -8,2 (4,3) milj. euron ei-kas-

savaikutteisten valuuttakurssitappioiden lisäksi

osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta -rivi sisältää

ruplan muutoksesta johtuvia ei-kassavaikuttei-

sia valuuttakurssitappioita -9,8 milj. euroa (7,6),

jotka johtuvat pääosin valuuttamääräisten lai-

nojen muuntamisesta rupliksi ja ruplan kurssin

heikentymisestä. Kurssitappiota pienensi ruplan

suojauksesta aiheutunut 5,5 (-3,8) milj. euron tu-

losvaikutus. Kokonaisvaikutus omaan pääomaan

oli -31,1 milj. euroa. Valuuttariskipositio esitetään

tilinpäätöksen liitteessä 29.

HENKILÖSTÖ, SOSIAALINEN

VASTUU JA IHMISOIKEUDET

Tammi –joulukuussa SRV:llä työskenteli kes-

kimäärin 991 (1 080 1–12/2019) henkilöä.

Rakentamisessa työskenteli keskimäärin 810

(867) henkilöä ja Sijoittamisessa 124 (139) hen-

kilöä. Konsernitoiminnoissa työskenteli 56 (74)

henkilöä.

Toisen vuosineljänneksen aikana käynnistyi

useita uusia työmaita ja yhtiö toteutti rekrytoin-

tikampanjan, jonka myötä palkattiin lisää henki-

löstöä erityisesti työmaajohdon tehtäviin. Vuoden

kolmannella vuosineljänneksellä rekrytointikam-

panjaa jatkettiin ja henkilöstöä palkattiin eri asi-

antuntijarooleihin sekä työmaan johtotehtäviin.

SRV saavutti huhtikuussa Työterveyslaitoksen

Nolla tapaturmaa -foorumin vuosittaisessa taso-

luokituksessa ensimmäistä kertaa korkeimman

sijan, I – Maailman kärjessä. Valtakunnallisessa

työturvallisuuden tasoluokituksessa korkeimmal-

le tasolle pääsi yhteensä 29 yritystä, joista SRV

ainoana rakennusalan yrityksenä. Yhtiön tavoit-

teena on nolla tapaturmaa jokaisella työmaalla.

Koulutukset ja sisäinen viestintä

Koronapandemian vaikutukset tuntuivat

SRV:lläkin koulutusten ja henkilöstötapahtumien

vähenemisenä vuonna 2020. Koulutuspäiviä

kertyi Suomessa 1,0 päivää per henkilö (2,1).

Osallistujamäärältään pieniä sisäisiä koulutuk-

sia pystyttiin pitämään lähiopetuksena, mutta

muuten koulutukset ja tapahtumat toteutettiin

erilaisia etäoppimisen ratkaisuja hyödyntäen.

Elokuussa julkaistiin kolme uutta SRV Mallin

verkkokurssia aiheinaan projektin taloudelli

suuden ohjaus, aikataulujohtaminen ja ympäris-

tötoiminta. Verkkokurssien opiskelu ei ole muka-

na laskennallisessa koulutuspäivien määrässä.

Kaikille esimiehille järjestettiin joulukuussa

vuoden 2021 puolelle jatkuva kaksiosainen etä-

valmennus tiimien kehittämiseen sekä hyvin-

voinnin ja jaksamisen tukemiseen liittyen. SRV

Trainee-ohjelma jatkui ja sen puitteissa SRV:llä

työskenteli kesällä 2020 kaikkiaan noin 80 ra-

kennusalan opiskelijaa. Vuoden lopussa käyn-

nistettiin mittava henkilöstön hyvinvointia tukeva

kampanja yhdessä Firstbeat Technologies Oy:n

kanssa. Yhteistyö käsittää hyvinvointiwebinaa-

reja ja Firstbeat Life 3kk mittauksen koko SRV:n

henkilöstölle tarjottuna.

SRV:n sisäisen viestinnän aiheita vuonna

2020 olivat vuoden alkupuolella tervehdyttä-

misohjelma ja loppupuolella muutosprojektit ja

niihin liittyen tulosnälkäisen tarttumisen kult-

tuuri. Keväästä alkaen sisäistä viestintää hallitsi

koronapandemia. Muuttuviin tilanteisiin luotiin ja

jaettiin ohjeistuksia ja lomakepohjia, panostet-

tiin henkisen jaksamisen tukemiseen ja ennen

kaikkea turvallisen työskentelyn varmistami-

seen. Yhteistä arkea piristettiin erilaisilla virtu-

aalitapahtumilla.

Suorituksen johtaminen ja tulosnälkäisen kult-

tuurin kehittäminen ovat avainteemoja vuodelle

2021. Työnantajamielikuvan kehittäminen ja toi-

met alan houkuttelevuuden lisäämiseksi takaa-

vat puolestaan kilpailukyvyn pitkällä tähtäimellä.

Työterveys ja -turvallisuus

SRV:n turvallisuustyön lähtökohtana on aina

lain vaatimusten ylittäminen ja rakentami

sen turvallisuuden edelläkävijänä toimiminen.

Samaa toiminnan tasoa edellytetään myös ali-

hankkijoilta ja muilta yhteistyökumppaneilta.

Työturvallisuudessa SRV:n toimintaa ohjaa kon-

sernin terveys- ja turvallisuuspolitiikka ja serti-

fioitu työterveyden ja työturvallisuuden johta-

misjärjestelmä ISO 45001.

Vuonna 2020 SRV:n työmaille Suomessa

myönnettiin 27 697 yksittäiselle henkilöille yh-

teensä 40 348 (30 438) kulkuoikeutta. SRV:n

etäperehdytysjärjestelmän kautta toteutettiin yli

20 000 etäperehdytystä. Vuoden 2020 aikana

etäperehdytysmateriaali päivitettiin uuteen re-

visioon ja tehtiin 79 (39) johdon turvallisuuskat-

selmusta eri työmaille.

Vuonna 2020 työturvallisuustyön teemoina

olivat turvallisuuskulttuurin ja turvataustaryhmän

toiminnan kehittäminen, työkalujen ja toiminta-

ohjeiden päivitykset ja edelleen kehittäminen,

ISO 45001 järjestelmän mukaiset sisäiset au-

ditoinnit ja perehdytysmateriaalin päivitykset.

TTT-katselmuksissa (työterveys- ja turvallisuus-

katselmuksissa) erityisteemoina olivat työn ris-

kien arviointien (TRA) laadinta sekä sisällöllinen

laatu. Lisäksi auditoinneissa tarkasteltiin turval-

lisuussuunnitelmia sekä SRV Turvalla tehtyjen

turvallisuushavaintojen määriä.

SRV:n pitkän aikavälin tavoitteena on saavuttaa

nolla tapaturmaa -taso ja lyhyen aikavälin tavoit-

teena on pienentää tapaturmataajuutta 10 pro-

sentilla vuosittain. Yhtiö on sitoutunut tavoitteiden

mukaisiin käytäntöihin omassa toiminnassaan.

Työturvallisuuden taso

Tapaturmataajuus oli vuonna 2020 SRV:n

työmailla paremmalla tasolla kuin edellisenä

vuonna. SRV:n omien työntekijöiden osalta

tapaturmataajuus oli 4,8 kpl/mh (miljoonaa

HENKILÖSTÖ, SOSIAALINEN VASTUU JA IHMISOIKEUDET

Henkilöstö segmenteittäin kauden lopussa  

Osuus

konsernin

henkilöstöstä

, 

Rakentaminen   

Sijoittaminen   

Muut toiminnot   

Konserni yhteensä   

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

ja osin yhdistellen ja listattu esimerkkejä SRV:n

toiminnan ihmisoikeusvaikutuksista. Vuonna

2020 tärkeimpien ihmisoikeuksien listausta on

tarkennettu. Työperäisen hyväksikäytön eh-

käisyyn liittyviä keskusteluja henkilöstövuok-

rauskumppanien kanssa on jatkettu ja palaute

keskusteluista on ollut rakentavaa. SRV:n ihmis-

oikeustyötä on esitelty ulkopuolisille sidosryhmil-

le muun muassa HEUNI:n ja Keskuskauppakama-

rin järjestämissä seminaareissa. Tammikuussa

2021 julkaistussa SIHTI-hankkeen arvioinnissa

SRV:n taso oli selvästi keskiarvon yläpuolella.

SIHTI-hankkeessa tutkittiin, miten suomalaisyri-

tysten ihmisoikeusvastuut toteutuvat suhteessa

odotuksiin, jotka on annettu YK:n yrityksiä ja ih-

misoikeuksia koskevissa ohjaavissa periaatteissa.

Vuoden 2021 tavoitteena on arvioida oman

henkilöstön ja kaikkien työmailla työskentelevi-

en kokemusta liittyen mahdolliseen syrjintään ja

häirintään, sekä toimitusketjun osalta kartoittaa

edelleen suorien ostojen ihmisoikeuksien toteu-

tumiseen liittyviä riskejä joidenkin merkittävien

kategorioiden osalta.

Toimitusketjun valvonta

SRV:n on varmistettava, että sen aliurakoitsijat ja

toimittajat täyttävät nämä vaatimukset eivätkä

aiheuta kasvanutta riskiä projektille tai hank-

keelle. Toimittajan tai aliurakoitsijan sitoutumi-

nen varmistetaan sopimusteitse muun muassa

urakkaohjelman avulla.

SRV:n eettiset toimintaohjeet toimittajille ja yh-

teistyökumppaneille täydentävät Urakkaohjelman

vaatimuksia. Toimittajayhteistyön parantaminen,

osaamisen kehittäminen ja ymmärryksen lisää-

minen hankinnan roolista vastuullisen toiminnan

mahdollistajana ovat kaikki tärkeitä tavoitteita.

Vuonna 2020 saatiin valmiiksi toimittajan tun-

temiseen ja vastuullisuusteemoihin liittyvät kysy-

mykset, jotka viedään osaksi toimittajarekisteriin

ilmoittautumista. Toisin sanoen yrityksiä pyyde-

tään täyttämään tiedot jo siinä vaiheessa, kun he

ilmoittautuvat SRV:n kumppaneiksi.

Tietoja käytetään hyödyksi toimittajia arvi-

oitaessa ja niiden perusteella voidaan pyytää

täydentävää informaatiota esimerkiksi siinä vai-

heessa, kun yritystä ollaan valitsemassa SRV:n

kumppaniksi tai kilpailutuksen yhteydessä. Työ

jatkuu vuonna 2021 ja tavoitteena on viedä vas-

tuullisuusteemat osaksi toimittajan polkua toi-

mittajan ilmoittautumisesta lähtien aina tehdyn

työn/urakan jälkiarviointiin asti.

Vuoden 2020 aikana toimitusketjussa keskityt-

tiin työperäisen hyväksikäytön ehkäisemiseen ja

tavattiin SRV:n vuosikumppaneina toimivia henki-

löstövuokrausyrityksiä. Tapaamisissa käytiin läpi

kumppaneiden kehitystoimenpiteitä ja sen hetkistä

tilannetta liittyen pääosin ulkomaalaisten työnte-

kijöiden ja haavoittuvassa asemassa olevien ryh-

mien haasteisiin. Työtä jatketaan osana normaa-

lia kumppaniyhteistyötä ja kysymyksiin saatuja

vastauksia hyödynnetään myös osana henkilös-

tövuokrausyritysten kilpailutusta keväällä 2021.

Pidemmän aikavälin tavoitteena on parantaa

jatkuvasti ja todennetusti vastuullisuuden tasoa

kumppaniverkostossa ja ottaa sopimuskumppa-

niriskin hallinta vastuullisuudenkin osalta osaksi

normaalia prosessia. Tämä tukee myös tavoitetta

vastuullisen toiminnan tietoisuuden lisäämisestä

kumppaniverkostossa.

EETTISET TOIMINTAOHJEET

Eettinen toiminta perustuu avoimuuteen

SRV:n arvot, vastuullisuus, innostus tekemiseen,

rohkeus kehittää, tuloksellisuus ja avoin yhteis-

työ ovat vankka perusta, jolle on hyvä rakentaa

jatkossakin. Eettiset toimintaohjeet luovat kes-

tävän perustan kaikelle tekemiselle. Velvollisuus

noudattaa eettisiä toimintaohjeita koskee kaik-

kia SRV:n yhtiöitä, hallituksen jäseniä, johtoa ja

työntekijöitä asemasta riippumatta. SRV pyrkii

sitouttamaan myös kolmannet osapuolet, kuten

alihankkijat ja muut yhteistyökumppanit eettisiin

toimintaohjeisiin.

työtuntia) (8,9). Urakoitsijoiden työntekijöiden

osalta tapaturmataajuus oli 17,9 kpl/mh (16,6) eli

suunnilleen samalla tasolla kuin vuonna 2019.

Turvallisuushavaintojen tekemisen kulttuuri on

vakiintunut SRV:llä. Turvallisuushavaintoja kirjat

tiin vuodelle 2020 yhteensä 17 178 kappaletta (17

765) SRV:n havainnointitaajuus vuonna 2020 oli

2 445 turvallisuushavaintoa per miljoonaa tehtyä

työtuntia (toimialan keskiarvo on noin tuhat tur-

vallisuushavaintoa per miljoonaa tehtyä työtuntia).

Yhteensä SRV:n työmailla tapahtui vuoden ai-

kana 123 sairauslomaan johtanutta tapaturmaa,

joista 10 oli vakavia tapaturmia (+30 päivää pois-

saoloa). Lakisääteisen talonrakennustyömaan

turvallisuuden viikkotarkastuksen TR-mittauk-

sen osalta tavoite vuodelle 2020 oli 96,0 pro-

senttia. Tavoitteesta jäätiin niukasti, TR-mittaus-

ten keskiarvo oli vuonna 2020 95,97 prosenttia.

Tavoitteellinen ja kunnianhimoinen turvallisuus-

työ jatkuu vuonna 2021 päivitettyjen tavoitteiden

mukaisesti kohti nolla tapaturmaa -tavoitetta.

Vuoden 2021 tärkeimmät turvallisuusta-

voitteet liittyvät johdon sitoutumisen edelleen

vahvistamiseen, tapaturmatutkinnan laadun

parantamiseen, turvallisuuden johtamisen ke-

hittämiseen ja tilannekuvan kirkastamiseen sekä

harmaan talouden torjuntaan liittyen vastuulli-

seen hankintaan ja toiminnan läpinäkyvyyden

parantamiseen.

Yhdenvertaisuus, tasa-arvo ja ihmisoikeudet

SRV on eettisten toimintaohjeiden mukaises-

ti sitoutunut kunnioittamaan ihmisoikeuksia.

Ihmisoikeuksien toteutumista edistetään par-

haiten esimerkin ja toimitusketjun valvonnan

avulla. Yrityksen ihmisoikeusvaikutukset ja -ris-

kit riippuvat keskeisesti yrityksen toimialasta

ja tuotteista. SRV:n ja koko rakennustoimialan

näkökulmasta merkittäviä ovat oikeus elämään

ja oikeus terveyteen.

Muihin aloihin verrattuna rakentaminen on

keskimääräistä korkeamman riskin työtä, mikä

aiheuttaa uhkaa työntekijöiden hengelle ja terve-

ydelle. Lähialueen asukkaiden oikeus henkeen ja

terveyteen pitää varmistaa muun muassa pölyn-

ja melunhallinnan sekä työmaaliikenteen osalta.

Myös tuotevastuu asiakkaiden suuntaan on osa

ihmisoikeuksien toteutumisen varmistamista.

Myös orjatyön ja pakkotyön kielto kuuluvat

perustavanlaatuisiin ihmisoikeuksiin. Työperäi-

seen hyväksikäyttöön voi törmätä Suomessakin.

Henkilökohtaisen turvallisuuden suoja suojaa

ihmisiä fyysiseen tai henkiseen turvallisuuteen

liittyviä uhkia vastaan. Esimerkiksi kiusaaminen

ja häirintä (ml. seksuaalinen häirintä/ahdistelu)

työpaikalla tai vähemmistöihin kuuluvien työn-

tekijöiden uhkailu tai häirintä vaarantavat hen-

kilökohtaisen turvallisuuden.

Oikeus oikeudenmukaisiin ja suotuisiin työ-

oloihin koskee asianmukaisia työehtoja ja olo-

suhteita työpaikalla. Riskinä saattavat olla hen-

keä tai turvallisuutta uhkaavat työolot tai se, että

työntekijälle ei makseta asianmukaista palkkaa.

Tasavertaisuutta ja syrjimättömyyttä kos-

kevat periaatteet läpileikkaavat kaikkia ihmis-

oikeusnormeja. Periaatteet edellyttävät, että

ihmisoikeudet taataan ihmisille ilman heidän

henkilökohtaisiin ominaisuuksiinsa (ml. suku

puoli, etninen tausta, uskonto jne.) perustuvaa

syrjintää. Esimerkkejä periaatteisiin vaikuttavista

tilanteista ovat muun muassa syrjintä rekrytoin-

nissa, palkkauksessa ja työssä etenemismahdol-

lisuuksissa tai asiakaspalvelussa.

SRV:llä kohdellaan yhdenvertaisesti kaikkia

henkilöitä sukupuoleen, kieleen, uskontoon, kan-

salliseen tai etniseen alkuperään, mielipiteeseen,

perhesuhteeseen, ikään, sukupuoliseen suuntau-

tuneisuuteen, ammattiyhdistystoimintaan, poliit

tiseen toimintaan tai terveydentilaan katsomatta.

Syrjintä tai häirintä ei ole hyväksyttävää missään

olosuhteissa. Yhdenvertaisuussuunnitelma on

SRV:llä osa henkilöstösuunnitelmaa. Henkilös-

tösuunnitelma päivitetään vuosittain.

SRV:llä ihmisoikeusvaikutusten arviointia on

tehty vuodesta 2018 lähtien. Arvioinnin yhtey-

dessä on käyty läpi ihmisoikeusnormeja norme-

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

SRV:llä on kaikille avoin eettinen kanava, jon-

ka kautta voi ilmoittaa eettisten toimintaohjeiden

vastaista toimintaa koskevista havainnoista tai

epäilyistä myös anonyymisti. Eettisen kanavan

kautta vastaanotettiin vuonna 2020 kolme il-

moitusta. Kolme ilmoitusta tuli muiden kanavien

kautta. Lisäksi eettiseen kanavaan tuli joitakin

turvallisuushavaintoja, jotka käsiteltiin SRV Tur-

vassa. Kaikki ilmoitukset tutkittiin sovitun pro-

sessin mukaisesti.

Vuonna 2020 SRV:lle perustettiin

Compliance -ryhmä tehostamaan vaatimus-

ten mukaisuuden toteutumista. Ryhmän tavoit-

teena on lisätä SRV-konsernin sisällä comp-

liance-asioiden tuntemusta ja painoarvoa sekä

parantaa tiedonkulkua ja koordinointia em.

asioissa eri yksiköiden välillä. Lisäksi tarkoitus

on lisätä olemassa olevan compliance-ohjeis-

tuksen tuntemusta ja noudattamista sekä kar-

toittaa uusien ohjeiden ja koulutuksen tarvetta.

Ryhmä voi lisäksi käydä lävitse tietoon tulleita

väärinkäytöksiä sekä sisäisen tarkastuksen

havaintoja ja kehittää compliance-toimintoja

niiden pohjalta.

Lahjonnan ja korruption torjunta

SRV noudattaa kaikessa toiminnassaan lain-

säädäntöä ja viranomaismääräyksiä ja edellyt-

tää samaa työntekijöiltään, alihankkijoiltaan ja

muilta yhteistyökumppaneiltaan. SRV toimii vain

hyvämaineisten ja luotettavien yhteistyökump-

paneiden kanssa. SRV selvittää alihankkijoiden

ja muiden yhteistyökumppaneiden taustat ennen

yhteistyön aloittamista.

Eettisten toimintaohjeiden mukaisesti SRV:läi-

set eivät vastaanota tai anna työssään lahjoja,

jotka voisivat vaikuttaa liiketoimintaan liittyvään

päätöksentekoon. Liiketoimintaan liittyvän vie-

raanvaraisuuden pitää olla kohtuullista ja arvol-

taan vähäistä. Korruptionvastaisuus on ehdoton

edellytys SRV:n toiminnassa, ja alihankkijoilta

sekä muilta yhteistyökumppaneilta edellytetään

nollatoleranssia korruption suhteen.

Harmaan talouden torjunta

SRV on sitoutunut talousrikollisuuden torjun-

taan ja kehittää jatkuvasti toimintatapoja ja uusia

työvälineitä koko toimintaketjun hallittavuuden,

läpinäkyvyyden ja laillisuuden varmistamiseksi.

Torjuntatyön tehokkuus perustuu pitkäjänteiseen

viranomaisyhteistyöhön ja yrityksen vahvaan pa-

nostukseen omien prosessiensa kehittämiseksi.

Talousrikollisuuden torjunta on luonnollinen osa

rakentamisen kokonaislaatua ja projektinjohto-

toteutusta.

Työmaaperehdytys ja yhteistyökumppanien

yhteiskuntavelvoitteiden ennakkotarkastukset

ovat tärkeitä työkaluja harmaan talouden torju-

miseksi. Näiden lisäksi käytössä on tilaajavas-

tuulain mukaisen prosessin sähköiseen hallin-

taan ja SRV:n viranomaisraportointiin kehitetty

Verkostorekisteri.

Harmaan talouden torjuntapäivällä noste-

taan esille ongelmakohtia ja opastetaan henki-

löstöä toimimaan oikein. Vuonna 2020 pidettiin

neljä harmaan talouden torjuntapäivää. Torjun-

tapäivinä työmaat tarkastivat urakoitsijoiden

ja näiden aliurakoitsijoiden tilaajavastuuvel-

voitteisiin liittyvät dokumentit. Lisäksi työmaat

tarkastivat kaikkien työmaalla työskentelevi-

en henkilöiden henkilötunnisteet, selvittivät

työnantajan, veronumeron ja perehdytyksen

statuksen.

Torjuntapäivien tulosten perusteella haas-

teina ovat edelleen leimaamattomat henkilöt,

puutteet henkilötunnisteen käytössä sekä pe-

rehdytystarrojen käytössä. Leimausastetta pa-

rannetaan muun muassa työmaa-alueiden pa-

remmalla aitaamisella, pyöröporttien käytöllä

ja verkostorekisterin kulkulupien tehokkaam-

malla hallinnalla.

Aliurakoitsijoiden tilaajavastuuasioissa

on saavutettu hyvä taso. Viranomaisten vuon-

na 2020 SRV:n työmaille tekemissä työsuoje-

lu-, ulkomaalais- ja tilaajavastuutarkastuksissa

ei annettu väliaikaisia käyttökieltoja tai muita

sanktioita.

Vuonna 2020 saatiin valmiiksi toimittajan tun-

temiseen ja vastuullisuusteemoihin liittyvät kysy-

mykset, jotka viedään osaksi toimittajarekisteriin

ilmoittautumista. Varsinkin toimittajan tuntemi-

seen liittyvät tiedot tehostavat harmaan talou-

den torjuntaa entisestään.

Kaikkien uusien toimittajien ja nykyisten toi-

mittajasuhteiden hallinnassa noudatetaan viral-

lista hankintamenettelyä ja sen osana Verkosto-

rekisteriä. Verkostorekisteri on tietojärjestelmä,

jonka avulla torjutaan harmaata taloutta, ediste-

tään viranomaisyhteistyötä, lisätään työmaiden

turvallisuutta ja varmistetaan suurten hankkei-

den kokonaiskuvan säilyminen.

Verkostorekisteriä kehitetään jatkuvasti pal-

velemaan käytännön työstä ja viranomaisten

vaatimuksista ja toiveista nousevia tarpeita.

Vuonna 2020 on edelleen kehitetty verkosto-

rekisteriä muun muassa sähköisen tuntikortin

osalta sekä tehty integraatioita Power BI -jär-

jestelmiin, jotka helpottavat turvallisuuden ti-

lannekuvan raportointia.

YMPÄRISTÖ

Ilmastonmuutoksen konkreettiset seuraukset yk-

sittäisille ihmisille ja yrityksille näkyvät sidosryhmi-

en kasvaneena kiinnostuksena ympäristöasioihin.

SRV vastaa näihin tarpeisiin sitoutumalla lakien

noudattamiseen, ympäristönsuojeluun, toiminnan

kehittämiseen ja sen jatkuvaan parantamiseen ISO

14001 ympäristöjärjestelmän avulla. SRV edellyttää

myös alihankkijoidensa ja yhteistyökumppanei-

densa toimivan samojen periaatteiden mukaisesti.

Ympäristöpolitiikan mukaisesti SRV:n ympä-

ristötoiminnan päämäärät ovat työmaiden ma-

teriaalitehokkuuden ja jätehuollon kehittäminen,

työmaiden energiankulutuksen vähentäminen,

vähemmän ympäristöä kuormittavien hankkei-

den ja rakennusten toteuttaminen sekä yhteis-

työkumppaneiden kannustaminen kestävämpien

toimintatapojen kehittämiseen.

Ympäristövaikutukset

Työmaiden ympäristövaikutukset aiheutuvat lä-

hinnä rakennusjätteistä, lähiympäristöhaitoista,

energian-, veden- ja materiaalien kulutuksesta

sekä kuljetuksista. Hule- ja kaivantovesien sekä

kemikaalien hallinta ovat avainasemassa ympä-

ristön pilaantumisen estämisessä. SRV:n koti-

maisilla työmailla perustan ympäristötoiminnalle

luovat laadittavat ympäristösuunnitelma, jäte-

huoltosuunnitelma ja muut työmaan erityispiir-

teistä johtuvat suunnitelmat. Aliurakoitsijoiden

urakkaan liittyvät ympäristöriskit ja niiden eh-

käisemisen keinot käydään läpi urakkaneuvot-

telussa sekä työmaan viikkopalavereissa ja työ

vaiheen riskinarvioinneissa.

Lähiympäristöhaittojen minimointi otetaan

huomioon työmaan suunnittelussa. Vaikutuk

set aiheutuvat muun muassa melusta, pölystä,

tärinästä, liikennejärjestelyistä ja ekosysteemin

muutoksesta. Sekä viranomaisia että lähiym-

päristöä tiedotetaan työmaan vaikutuksista ja

aikatauluista. Luonnon erityispiirteet, esimer-

kiksi suojeltavat elinympäristöt ja lajit otetaan

huomioon rakentamisen suunnittelussa.

Ympäristötavoitteet

Työmaan toiminnan alkaessa pidetään HSEQ-

aloituspalaveri ja jokaiselle työmaalle nimetään

ympäristövastaava. SRV:n omissa rakennus-

hankkeissa määritellään hankekohtaiset ym-

päristötavoitteet yhdessä asiakkaan kanssa.

Tavoitteena on antaa asiakkaalle jo suunnit-

teluvaiheessa riittävästi tietoa ympäristövai-

kutusten kannalta olennaisista tekijöistä pää-

töksentekoa varten. Ympäristötunnuslukuja

seurataan selainpohjaisella järjestelmällä,

johon jäteluvut sekä energian- ja vedenkulu-

tustiedot syötetään. Edellisen vuoden tilastot

kootaan ja analysoidaan vuosiraportointia ja

johdon katselmuksia varten vuoden alussa.

Johdon katselmuksissa määritellään ympä

ristöjärjestelmän kehittämisen tavoitteet ja

toimenpiteet.

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

Materiaalitehokkuus ja jätteen määrän mini-

mointi ovat SRV:n ympäristötoiminnan pääta-

voitteita. Suunnittelun- ja hankinnanohjauksel-

la vaikutetaan materiaalivalintoihin ja teknisiin

ratkaisuihin. Erityisesti hyvällä suunnittelulla voi-

daan mahdollistaa onnistuneet hankinnat. Jokai-

sella työmaalla tehdään jätehuoltosuunnitelma

yhteistyössä jätehuoltourakoitsijan kanssa, mikä

edesauttaa työmaan jätteiden syntyperäisen

lajittelun suunnittelua ja toteutusta. Vuodesta

2016 lähtien uudet projektit ovat olleet raken-

nustyyppikohtaisesti asetettujen ominaisjäte-

määrän ja syntypaikkalajitteluasteen tavoittei-

den piirissä.

Työmailla käytetään suuri määrä energiaa eri

muodoissa. Ilmasto-olosuhteista johtuen eniten

energiaa kuluu lämmitykseen. Energiatehokkuut-

ta pyritään parantamaan muun muassa laitteis-

tojen optimoinnilla ja päivittämällä laitteistoja

nykyteknologian mukaiseksi, sekä tietysti valit-

semalla tilanteeseen sopiva lämmitysmenetel

mä. Läpivientien huolellisella tekemisellä, aukot

peittämällä ja sääsuojauksella voidaan myös

vaikuttaa energiantarpeeseen. Energiankulu-

tusta seurataan jokaisessa projektissa. Ympä-

ristöpoikkeamia seurataan paitsi säännöllisillä

TR-kierroksilla, myös havaintotyökalulla, jossa

tutkitaan paitsi työtapaturmat, myös ympäris-

tövahingot.

Jätetavoitteet olivat vuoden 2020 osalta seu-

raavat: hyötykäyttöaste 92 %, lajitteluaste 45–

70 % ja ominaisjätemäärät 2,5-14 kg/rm

kohteen

tyypistä riippuen. SRV:n toimintaa kokonaisuu-

tena tarkasteltaessa jätetavoitteet saavutettiin

vuonna 2020, vaikka joissakin kohteissa osa ta-

voitteista jäi vielä saavuttamatta. Jätetunnus-

lukujen osalta osassa kohteissa on vielä jonkin

verran vaihtelua, minkä odotetaan vähentyvän

tulevaisuudessa toiminnan laadun kehittyessä.

Projektien ominaisuuksien kirjo on toki laaja ja

jätehuollon palveluissa on alueellisia eroja. Tär-

keää onkin käydä johdon katselmuksissa läpi

syyt onnistumisten ja haasteiden takana ja op-

pia niistä. Tavoitteissa edistymistä ovat edes-

auttaneet kumppanimme ja koko ketju, joka

raaka-ainetta hyödyntää.

Suuria vahinkoja ei vuonna 2020 tapahtunut.

Yleisimmät poikkeamat liittyvät öljy- ja poltto-

ainevuotoihin, jotka useimmiten johtuivat aliu-

rakoitsijoiden työkoneista. Näiden johdosta

on edelleen korostettava koneiden kunnosta

huolehtimisen ja konetarkastusten tärkeyttä,

sekä kehotettava myös aliurakoitsijoita pitä-

mään imeytysainetta koneiden mukana vahin-

kotilanteiden nopeaksi korjaamiseksi. Muuttuvat

ilmasto-olosuhteet vaikuttavat myös rakenta-

miseen, esimerkiksi sadannan lisääntyminen ja

leutojen talvien yleistyminen. Myrskytuulten ai-

heuttamia vahinkoja raportoitiin myös vuonna

2020.

Vuoden 2020 tavoite ilmastoriskien laajem-

masta analysoinnista ja niiden tarkemmasta ra-

portoinnista siirtyy vuodelle 2021. Lisäksi vuonna

2021 päivitetään pitkän aikavälin ympäristöta-

voitteet linjaan uuden vahvasti kestävyyteen

nojaavan strategian kanssa.

MUUTOKSET JOHTORYHMÄSSÄ

Konsernin johtoryhmän kokoonpanossa ja vas-

tuualueissa tapahtui muutoksia 3.12.2020, jol-

loin Henri Sulankivi nimitettiin johtoryhmään

vastuualueenaan Aluetoiminta. Samassa yh-

teydessä Juha Toimelan vastuualueeksi muut-

tui Toimitilat, pääkaupunkiseutu (aiemmin

Toimitilat, Aluetoiminta ja Infra) ja Kimmo Kurjen

vastuualueeksi määritettiin Sisäiset palvelut

ja Infra (aiemmin Sisäiset palvelut). Konsernin

johtoryhmä uudistui edelleen 1.1.2021 alkaen,

jolloin Jarkko Rantala siirtyi aiemman vas-

tuualueensa lisäksi yhtiön talous- ja rahoitus-

johtajaksi. Miia Eloranta nimitettiin yhtiön vies-

tintä- ja markkinointijohtajaksi 4.1.2021 alkaen

ja Kristiina Sotka henkilöstöjohtajaksi 1.2.2021

alkaen.

SRV:n johtoryhmän kokoonpano on seuraava:

• Saku Sipola, toimitusjohtaja

•

Timo Nieminen, varatoimitusjohtaja ja toimi-

tusjohtajan sijainen, strateginen hankekehitys

•

Jarkko Rantala, talous- ja rahoitusjohtaja

(1.1.2021 alkaen)

• Kim Jolkkonen, johtaja,

Asunnot pääkaupunkiseutu

• Henri Sulankivi, johtaja, Alueyksiköt

(3.12.2020 alkaen)

• Jussi Tuisku, johtaja, Venäjän ja Viron

liiketoiminta

• Miia Eloranta, viestintä- ja markkinointi-

johtaja (4.1.2021 alkaen)

•

Kristiina Sotka, henkilöstöjohtaja (1.2.2021

alkaen)

• Johanna Metsä-Tokila, lakiasiainjohtaja

•

Antti Nummi, johtaja, Liiketoiminnan kehitys

•

Kimmo Kurki, johtaja, Sisäiset palvelut ja infra

• Jouni Forsman, johtaja, Toimitilat

pääkaupunkiseutu (15.3.2021 alkaen)

Maija Karhusaari jäi pois konsernin palveluksesta

ja johtoryhmästä 4.1.2021, Ilkka Pitkänen jäi pois

konsernin palveluksesta 31.1.2021 ja johtoryhmäs-

tä 31.12.2020, ja Juha Toimela jäi pois konsernin

palveluksesta ja johtoryhmästä 1.3.2021.

Muutoksilla ei ole vaikutusta raportointiin.

RISKIT, RISKIENHALLINTA

JA HALLINNOINTI

SRV on antanut selvityksen hallinto- ja ohjaus-

järjestelmästä erillisenä kertomuksena yhtiön

vuosikatsauksessa sekä yhtiön internetsivustolla.

Yksityiskohtaisempia tietoja yhtiön rahoitusris-

keistä ja rahoitusriskien hallinnasta on annettu

tilinpäätöksen liitetiedossa 29. Toiminnan mer-

kittävimmät riskit liittyvät SRV:n ja sen asiakkai-

den toimintaympäristön negatiivisiin muutoksiin

ja tällä hetkellä erityisesti koronapandemiaan,

suuriin pääomaa sitoviin hankkeisiin, SRV:n tulos-

kehitykseen, SRV:n ja sen hankkeiden rahoituk-

sen saatavuuteen, Venäjän tilanteen kehittymi-

seen ja ruplan kurssiin sekä keskeisiin projektien

toteutuksen riskeihin.

SRV:n tuotteiden ja palvelujen kysyntää voivat

heikentää negatiiviset muutokset muun muassa

yleisessä talouskehityksessä, SRV:n ja sen asi-

akkaiden liiketoimintaympäristössä, rahoitus-

markkinoiden toimivuudessa sekä poliittises-

sa toimintaympäristössä. Toimitila-asiakkaiden

toimintaedellytysten huononeminen, yritysten

ja kuluttajien luottamuksen ja ostovoiman heik-

keneminen, korkotason nousu ja rahoituksen

saatavuuden vaikeutuminen tai julkishallinnon

taloudelliset ongelmat heikentäisivät SRV:n lii-

ketoimintamahdollisuuksia. Erityisesti toimitila-

tarpeiden väheneminen, sijoittajien tuottovaati-

musten kasvu tai investointikriteerien kiristyminen,

asuntokysynnän ja hintojen lasku sekä julkishal-

linnon investointimahdollisuuksien heikkenemi-

nen voivat muodostaa merkittävän riskin yhtiön

rahoitusasemalle ja kannattavuudelle.

Tämän hetken keskeisin riski on koronapan-

demian vaikutus SRV:n sekä sen asiakkaiden

ja muiden yhteistyökumppaneiden toiminta-

edellytyksiin ja liiketoimintaan sekä laajempien

vaikutusten kautta koko yleisen talouden kehi-

tykseen. Henkilöiden mahdolliset sairastumiset

ja karanteenit sekä eri valtioiden asettamat ra

joitteet vaikuttavat negatiivisesti eri osapuolten

liiketoiminnan toteutusmahdollisuuksiin heiken-

tämällä tai estämällä toiminnan henkilöresurs-

sien ja materiaalien saatavuutta. Tilanteen syn-

nyttämä epävarmuus heikentää myös yritysten

ja yksityishenkilöiden luottamusta ja näkymiä

tulevaisuuteen, mikä vähentää investointeja ja

kulutusta sekä kääntää talouden kehityksen jok-

sikin aikaa negatiiviseksi.

Monissa maissa rajoituksia alettiin purkaa al-

kukesällä 2020, mutta niitä jouduttiin taas kiris-

tämään loppuvuoden aikana pandemiatilanteen

käännyttyä huonompaan suuntaan. Tilanteen va

kavuuteen vaikuttaa merkittävästi mahdollinen

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

pandemian pitkittyminen edelleen. Keskeises-

sä asemassa on virusta vastaan käynnistettyjen

rokotusten aikataulu ja tehokkuus. Pandemiasta

huolimatta rakentamisen aktiviteetti säilyi Suo-

messa vuonna 2020 ennakoitua korkeammalla

tasolla, mutta RT:n arvioiden mukaan rakenta-

minen tulee vähenemään noin 4 % vuonna 2021.

Toistaiseksi koronapandemian aiheuttamat ongel-

mat SRV:n rakentamiseen Suomessa ovat olleet

melko vähäiset. Koronapandemian vaikutusten

kehittymistä arvioidaan tiiviisti ja tarvittavia toi-

menpiteitä terveyden ja hyvinvoinnin ylläpitämi-

seksi ja pandemian leviämisen estämiseksi sekä

liiketoiminnan jatkuvuuden varmistamiseksi teh-

dään aktiivisesti. Pidemmällä aikavälillä muuttolii-

ke SRV:n päätoiminta-alueelle Suomen keskeisiin

kasvukeskuksiin jatkuu ja luo hyvän pohjan toimin-

nalle tilanteen normalisoituessa. Mainittuja riskejä

on käsitelty tilinpäätöksen laadintaperiaatteissa.

SRV:n käynnissä olevat suuret hankkeet sekä

valmistuneet kauppakeskushankkeet sitovat pal-

jon pääomaa samoin kuin omaperusteinen ra-

kentaminen. Rahoituksen saatavuus ja hinta ovat

kriittisiä yhtiön liiketoiminnalle. Yhtiö toteutti al-

kuvuoden 2020 aikana osana aikaisemmin julkis-

tettua tervehdyttämisohjelmaa lukuisia toimen-

piteitä kuten omaisuuden myyntejä, rahoituksen

uusimisia sekä kaksi osakeantia. Näiden seurauk-

sena yhtiön tase- ja rahoitusasema sekä likvidi-

teetti parantuivat merkittävästi toisen vuosinel-

jänneksen loppuun mennessä. Omaperusteisten

hankkeiden rahoituksen sekä tiettyjen takausten

saatavuus on kuitenkin edelleen haasteellista.

Omaperusteisten hankkeiden toteutuksen ra-

hoitus varmistetaan kohdemyynnein, kohdekohtai-

sin luotoin ja yhtiön yleisiä rahoitusreservejä hyö-

dyntäen. Yhtiö aloittaa vain sellaisia kohteita, joiden

rahoitus on varmistettu. Yhtiön vuonna 2020 tilaus-

kantaan kirjaamien uusien tilauksien toteuttaminen,

lukuun ottamatta omaperusteisia asuntohankkei-

ta, ei vaadi yhtiöltä rahoitusta. Uusien hankkeiden

aloitusta harkitaan vain, mikäli riittävää kysyntää

on olemassa ja mahdollinen tarvittava rahoitus

varmistetaan hyödyntämällä yhtiön yleisiä rahoi-

tusreservejä, kohdekohtaisten saatavien myynnillä

rahoituslaitoksille sekä ennen hankkeen aloitusta

erikseen neuvoteltavilla kohdekohtaisilla lainoilla.

Saatavien myyntiä voidaan käyttää likviditeetin

hallintaan vain siihen saatujen limiittien puitteessa.

SRV:n kauppakeskussijoitusten nettovuokra-

tuotot kehittyvät tavoitetasolle tyypillisesti 3–5

vuoden kuluessa avaamisesta, jolloin SRV:n stra-

tegiana on myydä sijoitus. Vuokratuottojen kehi-

tykseen vaikuttavat muun muassa talouden yleinen

kehitys, kulutuskäyttäytyminen, kauppakeskuksen

onnistunut operointi ja kauppakeskuksen maine

sekä Venäjällä myös ruplan kurssi. Eri tekijöiden

ja tehtyjen oletusten suunniteltua heikompi kehi-

tys kauppakeskuksia käynnistäessä sekä suunni-

teltuna tulevana myyntihetkenä saattaa aiheuttaa

tarvetta alentaa kauppakeskuksen arvoa tasees-

sa. Venäjän taloustilanteen epävarmuuden sekä

koronapandemian pitkittymisen vuoksi on mah-

dollista, että Venäjän kauppakeskusten myynnit

siirtyvät aikaisemmin suunniteltua myöhäisem-

mäksi. SRV:n sijoitukset kauppakeskuksiin ovat

vähemmistöosuuksia osakkuusyhtiöissä, joiden

myynnin aloittamisesta tai sen ajankohdasta on

sovittu kunkin sijoituksen osakassopimuksessa.

SRV ei siis yksin voi päättää kohteiden myynnistä

tai myyntiajankohdista. Mikäli taas muut osakkaat

osakassopimuksen salliessa päättäisivät myydä

kohteen ennen sen taloudellisen arvon optimi-

hetkeä, saattaisi tämä johtaa tarpeeseen alentaa

kauppakeskuksen arvoa taseessa.

Pearl Plaza -kauppakeskuksen myyntineuvot-

telut päättyivät katsauskaudella tuloksettomina.

SRV aikoo edelleen strategiansa mukaan luopua

kauppakeskuksesta, mutta luopumisen ajankoh-

taa ei voi tarkkaan ennakoida.

SRV on antanut 1,8 prosentin omistusosuut-

ta Hanhikivi-1 -ydinvoimalaprojektin hankkees-

ta vastaavan sijoitussitoumuksen Fennovoiman

pääomistaja Voimaosakeyhtiö SF:lle. SRV:n oi-

keudet ja velvoitteet Voimaosakeyhtiö SF:n osak-

keenomistajana vastaavat muita osakkaita. Huh-

tikuussa 2020 Fennovoima tiedotti rakentamisen

alkavan vuonna 2021. Sijoituksen tasearvo on 10,7

milj. euroa, joka vastaa SRV:n hankkeeseen sijoit-

tamaa määrää. Sijoituksen nykyiseen ja tulevaan

arvoon liittyy riskiä erityisesti sähkön pidemmän

aikavälin hintatason osalta.

SRV altistuu Venäjän liiketoiminnassa ruplan

muutoksen kautta translaatio- ja transaktioris-

kille. Kun ei huomioida valuuttasuojauksen vai-

kututusta, ruplan kurssin kymmenen prosentin

heikentyminen suhteessa euroon olisi raportoin-

tihetkellä vaikuttanut konsernin oman pääoman

muuntoeroihin noin -6,3 milj. euroa. Vastaavasti

10 prosentin kurssin heikentyminen olisi vaikutta-

nut SRV:n tulokseen noin -4,9 milj. euroa, jos va-

luuttasuojauksen vaikutusta ei huomioida. Rup-

lan suojausaste vaihtelee ajankohdasta riippuen.

SRV:n transaktioriski muodostuu valtaosin SRV:n

osaksi omistamien osakkuusyhtiöiden euromää-

räisistä lainoista. Kurssiriskiä suojataan hallituk-

sen hyväksymän suojauspolitiikan mukaisesti.

SRV Yhtiöt Oyj:n Venäjällä toimiva tytäryhtiö,

josta SRV Yhtiöt Oyj välillisesti omistaa 51 pro-

senttia, on osapuolena Venäjällä käydyssä oikeu-

denkäynnissä. SRV:n tytäryhtiö tuomittiin ensim-

mäisen asteen tuomioistuimessa korvaamaan

vastapuolelle 3,1 milj. euron korvaukset, jotka kirjat-

tiin täysimääräisesti kuluvarauksena toisella vuo-

sineljänneksellä. Kolmannella vuosineljänneksellä

toisen asteen tuomioistuin kumosi ensimmäisen

asteen tuomioistuimen määräämät korvaukset.

Syyskuun valuuttakurssilla varauksen purkamisen

vaikutus oli 2,7 milj. euroa, joten euromääräistä tu-

losta jäi katsauskaudella rasittamaan 0,4 milj. eu-

ron kulu. Kantaja valitti kolmanteen oikeusastee-

seen ja käsittelyä ei vielä tilinpäätöshetkellä ollut

aloitettu. Helmikuussa 2021 kolmas oikeusaste

kuitenkin hylkäsi kantajan valituksen. Kantajalla

on vielä oikeus valittaa korkeimpaan oikeusastee-

seen. Kanne liittyi sopimukseen sähköliittymästä,

jota ei kuitenkaan koskaan toteutettu.

Toiminnan vertailukelpoisuuden lisäämi-

seksi yhtiö raportoi liiketuloksen ohella ope-

ratiivisen liikevoiton. Tämä eroaa virallisesta

IFRS-liikevoitosta siten, että siitä on poistettu

Venäjän liiketoiminnan rahoituksellisiin eriin

sisältyvät laskennalliset valuuttakurssierot ja

niiden mahdolliset suojausvaikutukset. Yhtiö

raportoi myös tiettyjä tunnuslukuja ilman IFRS

16:n vaikutuksia.

Kilpailukykyinen projektitoiminta tuotteineen

ja palveluineen on kriittinen menestystekijä SR-

V:n liiketoiminnalle ja siihen voi kohdistua myös

merkittäviä riskejä. SRV:n tavoitteena on toteuttaa

kannattavia urakointikohteita rakennuttaja-asiak-

kaille ja kehittää tuottavia perustajaurakointikoh-

teita sekä kiinteistöhankkeita yhdessä kumppa-

neidensa kanssa. Keskeisenä haasteena on saada

eri taloussykleissä ja markkinatilanteissa toteutuk-

seen kulloinkin sopiva portfolio toimivia hankkeita.

Yrityksessä seurataan jatkuvasti asiakkai-

den tarpeita sekä markkinatilannetta ja pyri-

tään reagoimaan nopeasti tapahtuviin muutok-

siin. Erityisen alttiina vaihteluille, ja sitä kautta

myös riskeille, ovat suuret pitkäaikaiset paljon

omaa pääomaa sitovat kehityshankkeet. Tällä

hetkellä omien kehitysprojektien osalta pyritään

hakemaan enemmän yhteistyökumppaneiden

kanssa toteutettavia hankkeita ja urakoinnissa

kustannusjoustavia toteutusmuotoja, jotka eivät

vaadi rahoitusta yhtiön puolesta. Yritys saattaa

menettää markkinoita myös uusille tai kasvaville

kilpailijoille tai liiketoimintamalleille. Näitä riskejä

SRV pyrkii hallitsemaan pysymällä alan kärkiyri-

tysten joukossa panostaen järjestelmien sekä

oman asiakaslähtöisen, joustavan ja verkottu-

neen toimintamallin (SRV Malli) kehittämiseen.

Toiminnan riskit liittyvät myös osaavan henkilö-

kunnan sitouttamiseen, ammattitaitoisen työvoi-

man hankkimiseen ja yhteistyöverkoston ylläpitä-

miseen. Yrityksessä työskentelevien henkilöiden

terveydestä ja turvallisuudesta pidetään huolta

toimivilla terveyspalveluilla sekä systemaattisella

ohjeistuksella ja valvontatoimenpiteillä. Henkilö-

kunnalle tarjotaan lisäksi jatkuvasti mahdollisuuk-

sia koulutukseen ja kehittymiseen sekä yhteisöl-

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

liseen toimintaan. Tehokas ja sitoutunut toiminta

yrityksen tavoitteiden eteen vähentää myös eri-

laisten riskien toteutumisen todennäköisyyttä.

Myös projektien suunnittelun ja toteutuksen

sekä yhteistyökumppaniverkoston hallinnan on-

nistumiseen sisältyy muun muassa eri toiminto-

jen laatuun, kustannuksiin, aikatauluun, turvalli-

suuteen, harmaaseen talouteen ja ympäristöön

liittyviä riskejä. Yrityksellä on toimintoja ohjaa-

vaan omaan toimintajärjestelmään sisältynee-

nä käytössä myös sertifioidut ISO-standardin

mukaiset laatu-, ympäristö- ja työterveys- ja

turvallisuusjärjestelmät sekä hankintojen toteu-

tukseen hankintajärjestelmä ja oma verkostore-

kisteri. Projektitoimintaa kehitetään aktiivisesti ja

keskeisinä näkökulmina kustannusten, laadun ja

asiakaspalvelun lisäksi ovat digitalisaation hyö-

dyntäminen ja vastuullisuus.

Vastuullisuusriskit

Tunnistetut riskit liittyvät muun muassa vakaviin

työtapaturmiin, harmaaseen talouteen, työperäi-

seen hyväksikäyttöön, toimitusketjun työoloihin,

ilmastonmuutokseen sopeutumiseen, ilmastoris-

keihin, sijoittajien vaatimuksiin vastaamiseen ja

maineeseen sidosryhmien silmissä. Korona on

tuonut uusia riskejä liittyen paitsi fyysiseen uh-

kaan, myös työssä jaksamiseen ja työssä viihty-

miseen. Riskit ovat erilaisia työmaatoiminnoissa

ja toimistotyössä.

Ilmastonmuutoksen fyysiset vaikutukset kuten

sään ääri-ilmiöt saattavat vaikeuttaa rakentamista

ja kiinteistöjen ylläpitoa. Lisäksi ilmastovaikutuk-

sia arvioidaan etenevässä määrin myös rahoitus-

päätöksissä. Ilmastoriskien tuominen osaksi rahoi-

tuskustannuksia on tehokas keino saada yritykset

toimimaan ympäristön hyväksi. Vihreä taksono

mia on osa EU:n kestävän rahoituksen toiminta-

suunnitelmaa ja se tarjoaa rahoitusalalle työkaluja

sijoituskohteiden vastuullisuuden arvioimiseen.

Työperäistä hyväksikäyttöä on paljastunut

toimitusketjuissa viime vuosina myös Suomes-

sa. Työvoiman liikkuvuuden ja monimutkaisten

toimitusketjujen takia on tärkeää, että kaikki

osapuolet ovat tietoisia oikeuksistaan ja velvolli

suuksistaan. Yritykset vaikuttavat ihmisoikeuksiin

jatkuvasti, alihankkijoidensa, yhteistyökumppa-

neidensa, asiakkaidensa ja muiden sidosryh-

miensä kautta.

SRV:n johto ja riskienhallintaorganisaatio vas-

taavat vastuullisuusriskien tunnistamisesta, ra-

portoinnista ja riskien hallitsemiseen liittyvistä

toimenpiteistä yhdessä vastuullisuusjohtajan

kanssa. Työtä riskien hallitsemiseksi ja niiden

vähentämiseksi tehdään jatkuvasti sekä omassa

toiminnassa että alihankkijaverkostossa.

SRV:n eettiset toimintaohjeet omalle henki-

löstölle ja toimittajille luovat pohjan vaatimusten

mukaiselle toiminnalle. SRV:n urakkaohjelmassa

on määritelty vastuullisuuden perusvaatimukset

kumppaneille, alihankkijoille ja aliurakoitsijoille.

Esimerkiksi aliurakoitsijoiden ketjuttaminen on

rajattu kahteen portaaseen. Sertifioidut johta-

misjärjestelmät luovat toiminnalle tiukat puitteet

ja vaativat jatkuvaa parantamista ja kehittämistä,

myös riskien hallinnassa. Riskienhallintaa tehos-

taa myös syksyllä 2020 perustettu SRV:n sisäi-

nen compliance-ryhmä.

Helmikuussa 2021 julkistettu SRV:n uusi stra-

tegia ottaa vahvasti kantaa liiketoiminnan rooliin

ilmastonmuutoksen torjunnassa ja sopeutumi-

sessa muuttuvaan toimintaympäristöön. SRV

käynnistää kärkiohjelman, joka tuo elinkaarivii-

sauden osaksi kaikkea rakentamista ja yhteis-

työtä rakennuspaikkojen valinnasta alkaen aina

ylläpitoon ja palveluihin saakka.

Ilmastonmuutokseen liittyvät fyysiset ja liike-

toimintaan liittyvät riskit ja mahdollisuudet kar-

toitetaan strategian myötä entistä kattavammin.

Vuonna 2021 jatketaan edelleen ihmisoikeusvai-

kutusten arviointia ja sen pohjalta toteutetaan

käytännön toimenpiteitä sekä omassa toimin-

nassa että toimitusketjussa.

Edellä listattuihin aiheisiin liittyviä tunnistettu

ja riskejä ja toimenpiteitä niiden hallitsemiseksi

on esitetty oheisessa taulukossa.

Osa-alue Tärkeimmät tunnistetut riskit Riskien tunnistaminen ja riskienhallinta

Kaikki osa-alueet • Eettiset toimintaohjeet

• Eettiset toimintaohjeet toimittajille

• Eettinen kanava

• Sisäinen tarkastus

• Compliance-ryhmä

• Urakkaohjelma

Henkilöstöasiat,

sosiaalinen vastuu ja

ihmisoikeudet

• Tapaturmat

• Työssä jaksaminen

• Työehtojen tai työsuhteen oikeuksien

laiminlyönti

• Työperäinen syrjintä ja häirintä

• Työperäinen hyväksikäyttö

toimitusketjussa

• Yhteiskunnallisten velvoitteiden

laiminlyönti

• Lähialueen asukkaiden turvallisuus ja

terveys

• Tuotevastuu asiakkaiden suuntaan

• ISO  -työturvallisuuden

johtamisjärjestelmä

• ISO  -laatujärjestelmä

• Auditoinnit ja johdon katselmukset

• Johdon turvallisuuskatselmukset työmailla

• Ulkoiset auditoinnit

• Sisäiset ristiinauditoinnit

• Työmaiden HSEQ-aloituskokoukset

• TTT-katselmukset

• Turvataustaryhmät

• TURVA-järjestelmä

• Turvavartit

• Turvallisuushavainnot

• TR-mittaukset

• Henkilöstökysely

• Verkostorekisteri

• Toimintaprosessi ja -ohjeet häirintä- tai

syrjintätilanteille

• Vastuullisen hankinnan ohjausryhmä

• Toimittajayhteistyö

• Asiakaspalautteen kerääminen ja käsittely

Ympäristöasiat • Ympäristövahingot ja –onnettomuudet

• Fyysiset ilmastoriskit

• ISO  -ympäristöjohtamisjärjestelmä

• Ulkoiset auditoinnit

• Projektiriskienhallinnan prosessi

• Prosessiriskien tunnistaminen ja hallinta

• Ympäristösuunnitelma

• Työmaiden HSEQ-aloituskokoukset

• Työmaaohjeistus

• Sisäiset auditoinnit

Ilmastonmuutokseen

sopeutuminen

• Lakisääteiset vaatimukset ja sääntelyn

lisääntyminen

• Asiakkaiden, sijoittajien ja rahoittajien

vaatimukset liiketoiminnalle

• Energia- ja elinkaaripalvelut

• Hiilijalanjälki, Elinkaarilaskenta

• RTS-ympäristöluokitustyökalu

• ESG-raportoinnin kehittäminen

• Uuden strategian mukaiset ratkaisut ja

konseptit

Lahjonnan ja korruption

torjunta

• Laiton tai epäasiallinen toiminta

• Yhteiskunnallisten velvoitteiden

laiminlyönti

• Compliance-koulutukset

• Toimittajarekisteriin kerättävät tiedot

• Harmaan talouden torjuntapäivä

• Vastuullisen hankinnan ohjausryhmä

• Verkostorekisteri

• Hankinnan taustaselvitykset

Henkilöstöasioihin, sosiaaliseen vastuuseen, ihmisoikeuksiin, ilmasto- ja

ympäristöasioihin ja lahjonnan ja korruption torjuntaan liittyvät riskit

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

HALLINTO JA YHTIÖKOKOUKSEN

PÄÄTÖKSET

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidet-

tiin torstaina 26.3.2020. Kokous vahvisti tilinpää-

töksen ja toimielinten palkitsemispolitiikan sekä

myönsi hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle

vastuuvapauden tilikaudelta 1.1.–31.12.2019.

Osingonjako

Yhtiökokous päätti, että hallituksen ehdotuksen

mukaisesti yhtiö ei jaa 31.12.2019 päättyneeltä

tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella

osinkoa.

Hallituksen jäsenet ja puheenjohtaja sekä

palkkiot

Hallituksen jäsenten lukumääräksi vahvistettiin

kuusi (6) jäsentä. Hallitukseen valittiin uudel-

leen KTM Minna Alitalo, VT, oikeustieteen toh-

tori h.c. Olli-Pekka Kallasvuo, DI Timo Kokkila, DI

Tomi Yli-Kyyny sekä uusina jäseninä DI Hannu

Leinonen ja TkL Heikki Leppänen. Tomi Yli-Kyyny

valittiin hallituksen puheenjohtajaksi. Hallituksen

jäsenten toimikausi päättyy vuoden 2021 varsi-

naisen yhtiökokouksen päättyessä.

Yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsenten

palkkioiksi hallituksen puheenjohtajalle 5 000

euroa kuukaudessa, hallituksen varapuheenjoh-

tajalle 4 000 euroa kuukaudessa ja hallituksen

jäsenille 3 000 euroa kuukaudessa sekä lisäksi

700 euron kokouskohtaisen palkkion hallituksen

ja valiokuntien kokouksista. Lisäksi hallitustyös-

kentelystä aiheutuvat matkakulut korvataan yh-

tiön matkustussäännön mukaisesti.

Tilintarkastaja ja palkkio

Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö

PricewaterhouseCoopers Oy toimikaudeksi, joka

päättyy vuoden 2021 varsinaisen yhtiökokouk-

sen päättyessä. PricewaterhouseCoopers Oy on

ilmoittanut, että päävastuullisena tilintarkasta-

jana toimii Samuli Perälä, KHT. Tilintarkastajan

palkkio vahvistettiin maksettavaksi hyväksytyn

laskun mukaan.

Yhtiöjärjestyksen muutos

Hallitus päätti, että yhtiöjärjestyksen 4 § muute-

taan kuulumaan seuraavasti:

4 § Hallitukseen kuuluu vähintään viisi (5) ja

enintään kahdeksan (8) jäsentä. Hallitus valitsee

keskuudestaan varapuheenjohtajan. Hallituksen

jäsenten toimikausi päättyy vaalia ensiksi seu-

raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

Yhtiökokous valitsee samaksi ajaksi hallituk-

sen puheenjohtajan.

Rahoitusjärjestely ja siihen liittyvät

osakeantivaltuutukset

Yhtiökokous päätti suunniteltuun rahoitusjärjes-

telyyn liittyvistä osakeantivaltuutuksista hallituk-

sen ehdotuksen mukaisesti.

Valtuutus suunnattuun osakeantiin

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään

suunnatusta osakeannista seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavat osakkeet ovat

uusia osakkeita. Valtuutuksen nojalla annettavien

osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään

100 000 000 osaketta.

Valtuutuksen nojalla osakkeita annettaisiin

suunnatulla osakeannilla eli osakkeenomista-

jien etuoikeudesta poiketen yhtiön 22.3.2016

liikkeeseenlaskeman hybridijoukkovelkakirjan

(ISIN-tunnus FI4000198114) ja yhtiön 23.5.2019

liikkeeseenlaskeman hybridijoukkovelkakirjan

(ISIN-tunnus FI4000384185) haltijoille. Merkinnät

maksettaisiin kuittaamalla hybridijoukkovelkakir

joja niiden pääoman nimellisarvoa ja kertyneitä

korkoja vastaan. Suunnattu osakeanti edellyttää

aina yhtiön kannalta painavaa taloudellista syytä.

Hallitus valtuutettiin päättämään osakeannin

kaikista muista ehdoista.

Valtuutus on voimassa 30.9.2020 asti.

Valtuutus kumoaa yhtiökokouksen hallituk-

selle aiemmin antamat käyttämättömät valtuu-

tukset uusien osakkeiden antamisesta tai yhtiön

hallussa olevien omien osakkeiden luovuttami-

sesta ja/tai osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n tarkoitta-

mien osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuk-

sien antamisesta. Valtuutus ei kuitenkaan kumoa

muita samassa yhtiökokouksessa päätettäviä

osakeantivaltuutuksia.

Valtuutus merkintäetuoikeusantiin

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään

osakeannista seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavat osakkeet ovat

uusia osakkeita. Valtuutuksen nojalla annettavien

osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään

500 000 000 osaketta.

Osakeannissa osakkeenomistajilla on etuoi-

keus annettaviin osakkeisiin samassa suhtees-

sa kuin heillä ennestään on yhtiön osakkeita.

Osakkeenomistajien merkitsemättä jättämät

osakkeet voidaan kuitenkin tarjota toissijaisesti

toisten osakkeenomistajien tai muiden henkilöi-

den merkittäviksi. Hallitus on oikeutettu päättä-

mään, kenelle merkitsemättä jääneitä osakkeita

tarjotaan. Merkintähinta maksettaisiin käteisellä.

Hallitus valtuutettiin päättämään osakeannin

kaikista muista ehdoista.

Valtuutus on voimassa 30.9.2020 asti.

Valtuutus kumoaa yhtiökokouksen hallituk-

selle aiemmin antamat käyttämättömät valtuu-

tukset uusien osakkeiden antamisesta tai yhtiön

hallussa olevien omien osakkeiden luovuttami-

sesta ja/tai osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n tarkoitta-

mien osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuk-

sien antamisesta. Valtuutus ei kuitenkaan kumoa

muita samassa yhtiökokouksessa päätettäviä

osakeantivaltuutuksia.

Valtuutus omien osakkeiden hankkimiseen

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään

omien osakkeiden hankkimisesta yhtiön vapaalla

omalla pääomalla seuraavasti:

Hallitus valtuutettiin hankkimaan enintään

5 000 000 yhtiön osaketta kuitenkin siten, että

valtuutuksien perusteella hankittavien osakkeiden

määrä yhdessä yhtiön ja sen tytäryhtiöiden jo omis-

tamien osakkeiden kanssa on kulloinkin yhteensä

enintään 10 prosenttia kaikista yhtiön osakkeista.

Osakkeita voidaan hankkia osakkeiden han-

kintahetken markkinahintaan Nasdaq Helsinki

Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä.

Omia osakkeita voidaan hankkia muuten kuin

osakkeenomistajien omistamien osakkeiden

suhteessa. Osakkeet voidaan hankkia yhdessä

tai useammassa erässä.

Yhtiön omia osakkeita voidaan hankkia käy-

tettäväksi muun muassa vastikkeena yritys-

kaupoissa, yhtiön hankkiessa liiketoimintaansa

liittyvää omaisuutta, osana yhtiön kannustinjär-

jestelmää tai johdon osakeomistusjärjestelmää

tai muutoin edelleen luovutettavaksi, yhtiöllä pi-

dettäväksi tai mitätöitäväksi.

Hallitus päättää kaikista muista osakkeiden

hankkimisen ehdoista.

Valtuutus on voimassa 18 kuukautta yhtiöko

kouksen päätöksestä lukien ja se kumoaa yhtiön

varsinaisessa yhtiökokouksessa 19.3.2019 hal-

litukselle annetun valtuutuksen päättää omien

osakkeiden hankkimisesta.

Valtuutus osakeantiin ja erityisten

oikeuksien antamiseen

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään

osakeannista ja erityisten oikeuksien antami-

sesta seuraavasti:

Hallitus voi päättää uusien osakkeiden anta-

misesta tai yhtiön hallussa olevien omien osak-

keiden luovuttamisesta ja/tai osakeyhtiölain 10

luvun 1 §:n tarkoittamien osakkeisiin oikeutta-

vien erityisten oikeuksien antamisesta maksua

vastaan tai maksutta yhdessä tai useammas-

sa erässä.

Valtuutuksen perusteella annettavien uusien

osakkeiden tai luovutettavien yhtiön hallussa

olevien omien osakkeiden määrä, mukaan lu-

kien erityisten oikeuksien perusteella annetta-

vat osakkeet, on yhteensä enintään 12 000 000

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

osaketta. Osakkeisiin oikeuttavien erityisten oi-

keuksien nojalla mahdollisesti annettavat osak-

keet sisältyvät edellä mainittuun osakkeiden ko-

konaismäärään.

Uusia osakkeita voidaan antaa, yhtiön hal-

lussa olevia omia osakkeita luovuttaa ja/tai osa-

keyhtiölain 10 luvun 1 §:n tarkoittamia osakkeisiin

oikeuttavia erityisiä oikeuksia antaa osakkeen-

omistajien merkintäetuoikeudesta poiketen, jos

siihen on yhtiön kannalta painava taloudellinen

syy. Suunnattu osakeanti voi olla maksuton vain,

jos siihen on yhtiön kannalta ja sen kaikkien osak-

keenomistajien etu huomioon ottaen erityisen

painava taloudellinen syy.

Valtuutusta voidaan käyttää muun muassa

annettaessa uusia osakkeita tai luovutettaessa

osakkeita vastikkeena yrityskaupoissa, yhtiön

hankkiessa liiketoimintaansa liittyvää omaisuut-

ta, pääomarakenteen kehittämiseksi ja kannus-

tinjärjestelmien toteuttamiseksi, ei kuitenkaan

yhtiökokouskutsun kohdassa 17 (”Suunniteltu

rahoitusjärjestely ja siihen liittyvien osakeanti-

valtuutusten hyväksyminen”) tarkoitettuun ra-

hoitusjärjestelyyn.

Hallitus valtuutettiin päättämään osakeannin

kaikista muista ehdoista.

Valtuutus on voimassa 18 kuukautta yhtiöko

kouksen päätöksestä lukien. Valtuutus kumoaa

yhtiökokouksen hallitukselle aiemmin antamat

käyttämättömät valtuutukset päättää osakean-

neista tai optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin

oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta.

Valtuutus ei kuitenkaan kumoa muita samas-

sa yhtiökokouksessa päätettäviä osakeantival-

tuutuksia.

Osakkeenomistajien nimitystoimikunnan

perustaminen

Yhtiökokous päätti perustaa osakkeenomis-

tajien nimitystoimikunnan, jonka tehtävänä on

valmistella hallituksen jäsenten valintaa ja pal-

kitsemista koskevat ehdotukset varsinaiselle

yhtiökokoukselle.

Nimitystoimikunta koostuu neljästä (4) jäse-

nestä, joista yhtiön kolme suurinta osakkeen-

omistajaa ovat kukin oikeutettuja nimeämään

yhden jäsenen. Yhtiön kulloinenkin hallituksen

puheenjohtaja toimii toimikunnan neljäntenä

jäsenenä.

Oikeus jäsenen nimeämiseen on niillä kol-

mella osakkeenomistajalla, joiden osuus yhtiön

kaikkien osakkeiden tuottamista äänistä on Eu-

roclear Finland Oy:n pitämän yhtiön osakasluet-

telon perusteella suurin seuraavaa varsinaista

yhtiökokousta edeltävän kalenterivuoden elo-

kuun 31. päivänä.

Mikäli osakkeenomistaja, jolla on arvopaperi-

markkinalain mukainen velvollisuus ilmoittaa tie-

tyistä omistusmuutoksista (liputusvelvollisuus),

esittää varsinaista yhtiökokousta edeltävänä

kalenterivuonna viimeistään elokuun 30. päi-

vänä yhtiön hallituksen puheenjohtajalle asiaa

koskevan kirjallisen pyynnön, lasketaan tällai-

sen osakkeenomistajan useisiin rahastoihin tai

rekistereihin merkityt omistukset yhteen ääni-

osuutta laskettaessa. Mikäli osakkeenomista-

ja ei halua käyttää oikeuttaan jäsenen nimeä-

miseen, oikeus siirtyy seuraavaksi suurimmalle

osakkeenomistajalle.

Yhtiökokous vahvisti osakkeenomistajien ni-

mitystoimikunnan työjärjestyksen, joka on saata-

villa SRV Yhtiöt Oyj:n internet-sivuilla osoitteessa

www.srv.fi/yhtiokokous.

SRV YHTIÖT OYJ:N HALLITUKSEN

JÄRJESTÄYTYMINEN JA

VALIOKUNTIEN KOKOONPANOT

SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksen järjestäytymis-

kokous pidettiin 26.3.2020. Hallitus valitsi va-

rapuheenjohtajan ja valiokuntiensa jäsenet

toimikaudeksi, joka jatkuu vuoden 2021 varsi-

naisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka.

Hallituksen varapuheenjohtajaksi valittiin Olli-

Pekka Kallasvuo.

Tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi va-

littiin Minna Alitalo ja jäseniksi Hannu Leinonen

ja Timo Kokkila. HR- ja nimitysvaliokunnan pu-

heenjohtajaksi valittiin Tomi Yli-Kyyny ja jäse-

niksi Olli-Pekka Kallasvuo ja Heikki Leppänen.

MUUTOKSIA TOIMITUSJOHTAJAN

MONIVUOTISESSA

KANNUSTINJÄRJESTELMÄSSÄ

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 17.12.2020 toi-

mitusjohtaja Saku Sipolan osakeperusteisen

kannustinjärjestelmän muutoksista. Muutokset

koskevat hankintaoikeuksien määrää, han-

kintaoikeuksien merkintähintaa ja hankin-

taoikeuksien käyttöjaksoja. Muutosten tar-

koituksena on varmistaa, että järjestelmän

kannustinvaikutus pysyy aiemmalla tasolla

huomioiden SRV:n vuoden 2020 merkintäetu-

oikeusannista aiheutuneet muutokset yhtiön

osakkeiden määrässä. Järjestelmän kannus-

tinvaikutus perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen

arvonnousuun.

Muutosten johdosta Sipolalla on käytettävis-

sään 1 000 000 osakkeiden hankintaoikeutta

merkintähintaan 0,55 eur/osake. Merkintähin-

nan määräytymisperusteena on käytetty SR-

V:n osakkeen volyymipainotettua keskikurssia

Nasdaq Helsingissä jatkuvassa kaupankäyn-

nissä 1.8.–30.11.2020. Hankintaoikeuksien käyt-

töjaksot ovat muutosten jälkeen: ensimmäinen

jakso alkaa 1.3.2022 ja päättyy 28.2.2023, toinen

alkaa 1.3.2023 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas al-

kaa 1.9.2024 ja päättyy 31.8.2026. Ensimmäisen

ja toisen käyttöjakson aikana on oikeus käyttää

kummassakin käyttöjaksossa 300 000 hankin-

taoikeutta ja kolmannen jakson aikana 400 000

hankintaoikeutta.

Osakepalkkiojärjestelmää kuvataan liitetie-

dossa 7.

OSAKKEET JA OMISTUS

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3,1 miljoonaa

euroa. Osakkeella ei ole nimellisarvoa ja rekiste

röityjen osakkeiden lukumäärä on 263 017 341

kappaletta. Yhtiöllä on yksi osakesarja.

Ennen touko- ja kesäkuussa järjestettyjä kah-

ta osakeantia rekisteröityjen osakkeiden luku-

määrä oli 60 499 575.

Toukokuussa järjestetyssä suunnatus-

sa osakeannissa laskettiin liikkeelle yhteensä

71 468 395 SRV:n uutta osaketta, joiden mer-

kintähinta oli 1,05 euroa osakkeelta. Merkin-

nät maksettiin kuittaamalla SRV:n liikkeeseen

laskemia hybridijoukkovelkakirjoja ja niille

30.4.2020 mennessä kertyneitä korkoja. Uu-

det osakkeet rekisteröitiin Patentti- ja rekis-

terihallituksen ylläpitämään kaupparekisteriin

19.5.2020. Kaupankäynti uusilla osakkeilla alkoi

Nasdaq Helsinki Oy:n ylläpitämällä pörssilistalla

20.5.2020.

Kesäkuussa järjestetyssä merkintäetuoike-

usannissa merkittiin yhteensä 131 049 371 uut-

ta osaketta. Osakkeiden merkintähinta oli 0,38

euroa osakkeelta. Osakkeet rekisteröitiin Pa-

tentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämään kaup-

parekisteriin 18.6.2020. Kaupankäynti uusilla

osakkeilla alkoi Nasdaq Helsinki Oy:n ylläpitä-

mällä pörssilistalla 22.6.2020. Uusien osakkeiden

rekisteröinnin seurauksena SRV:n liikkeeseen

laskemien osakkeiden kokonaislukumäärä on

263 017 341.

6.7.2020 SRV tiedotti luovuttaneensa yhteen-

sä 67 950 hallussaan ollutta omaa osakettaan

yhtiön osakeperusteiseen kannustinjärjestel-

mään kuuluneille henkilöille. Järjestelmän an

saintajakso oli vuosina 2017-2019. Luovutuksen

jälkeen SRV Yhtiöt Oyj:llä on hallussaan 850 649

omaa osakettaan, mikä vastaa 0,3 prosenttia

yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yh-

teenlasketusta äänimäärästä.

Osakkeen päätöskurssi Nasdaq Helsingin

pörssissä oli 31.12.2020 0,59 euroa (1,00 euroa

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

31.12.2019, muutos -41,0 prosenttia). Osakkeen

ylin kurssi katsauskaudella oli 1,10 euroa ja alin

0,45 euroa. Edellisvuoden lopun ja katsauskau-

den ylin ja alin noteeraus ovat osakeantioikais

tuja. SRV:n osakekohtainen oma pääoma ilman

oman pääoman ehtoista lainaa oli kauden lopus-

sa 0,65 euroa. 31.12.2020 osakekannan markki-

na-arvo oli 154,7 miljoonaa euroa ilman konsernin

hallussa olevia osakkeita. Osakkeita vaihdettiin

katsauskauden aikana 45,5 miljoonaa kappaletta

ja vaihtoarvo oli 28,8 miljoonaa euroa.

TALOUDELLISET TAVOITTEET

Strategiaa ja koko SRV:n toimintaa ohjaavat hel-

mikuussa 2021 vahvistetut strategiset taloudel-

liset tavoitteet vuosille 2021−2024:

•

Operatiivinen liikevoitto 6 % jakson loppuun

mennessä.

•

Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 vaiku-

tusta 40-60 % jakson loppuun mennessä.

•

Yhtiön alentaessa asteittain velkaisuuttaan

SRV ennakoi osinkopolitiikan mukaisesti mak-

savansa osinkoa aikaisintaan tilikaudelta 1.1. –

31.12.2023. Pidemmän aikavälin tavoitteena on

jakaa osinkoa 30–50 prosenttia vuosittaises-

ta tuloksesta liiketoiminnan pääomatarpeet

huomioiden.

Taloudellisten tavoitteiden operatiivinen liike-

voitto on määritelty päivitetyn operatiivisen lii-

kevoiton mukaan (katso kohta Näkymät vuo-

delle 2021).

VOITONKÄYTTÖEHDOTUS

Emoyhtiön jakokelpoiset varat 31.12.2020 ovat

262 165 834,13 euroa, joista tilikauden tulos

on -11 924 838,45 euroa. Hallitus esittää yhtiö-

kokoukselle, että osinkoa ei tilikaudelta 2020

jaeta.

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET

TAPAHTUMAT

•

SRV julkaisi 4.2.2021 uuden strategian ja pit-

kän aikavälin taloudelliset tavoitteet vuosille

2021–2024.

•

SRV nimitti 14.1.2021 Jouni Forsmanin pää-

kaupunkiseudun toimitilarakentamisesta vas-

taavaksi johtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi.

•

SRV tarkensi 13.1.2021 vuoden 2020 ope-

ratiivisen liikevoiton arviotaan perustuen

Sijoittaminen-segmentin tiettyjen tase-erien

arvostusten muutoksiin.

YHTIÖKOKOUS

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous suun-

nitellaan pidettäväksi maanantaina 29.3.2021

klo 16.00. Yhtiökokouksessa käsitellään yhtiö

järjestyksen 11 §:ssä mainitut asiat sekä hallituk-

sen mahdolliset muut esitykset. Hallitus kutsuu

yhtiökokouksen koolle myöhemmin erikseen.

Espoo 2.3.2021

Hallitus

SRV I HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2020

KONSERNIN TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT

    

Liikevaihto milj. euroa     

Operatiivinen liikevoitto



milj. euroa  - -  

Operatiivinen liikevoitto,  liikevaihdosta   - -  

Liikevoitto milj. euroa  - -  

Liikevoitto,  liikevaihdosta   - -  

Liikevoitto, ilman IFRS



milj. euroa - - -  

Liikevoitto,  liikevaihdosta ilman IFRS



 - - -  

Tulos ennen veroja milj. euroa - - -   

Tulos ennen veroja,  liikevaihdosta  - - -  

Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos milj. euroa - - -  

Oman pääoman tuotto,   - - -  

Sijoitetun pääoman tuotto,   - - -  

Sijoitetun pääoman tuotto,  ilman IFRS



 - - -  

Sijoitettu pääoma milj. euroa     

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS



milj. euroa     

Omavaraisuusaste,       

Omavaraisuusaste, ilman IFRS, 



     

Korollinen nettovelka milj. euroa     

Korollinen nettovelka ilman IFRS



milj. euroa     

Nettovelkaantumisaste,       

Nettovelkaantumisaste ilman IFRS, 



     

Tilauskanta



milj. euroa      

Uudet sopimukset milj. euroa      

Henkilöstö keskimäärin     

Osakekohtainen tulos



euroa - - -  

Osakekohtainen tulos (laimennettu)



euroa - - -  

Osakekohtainen oma pääoma



euroa     

Osakekohtainen oma pääoma (ilman oman pääoman ehtoista lainaa)



euroa     

Osakekohtainen osinko



     

Osinko tuloksesta, 



 neg. neg. neg.  

Efektiivinen osinkotuotto, 



    

Hinta/voitto -suhde (P/E-luku)



neg. neg. neg.  

Osakkeen kurssikehitys

Kurssi kauden lopussa euroa     

Keskikurssi euroa     

Alin kurssi euroa     

Ylin kurssi euroa     

Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa



milj. euroa     

Osakkeiden vaihdon kehitys



     

Osakkeiden vaihdon kehitys, 



     

Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana



     

Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (laimennettu)



     

Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa



     

Valuuttamuutosten nettovaikutus milj. euroa -  - - 



Taloudellisessa raportoinnissa käytettävät

vaihtoehtoiset tunnusluvut

Yhtiö julkaisee IFRS-tunnuslukujen ohella tiettyjä yleisesti

käytettyjä muita tunnuslukuja, jotka ovat pääosin johdet-

tavissa tuloslaskelmasta ja taseesta. Näiden tunnuslukujen

laskentakaavat on esitetty seuraavalla sivulla. Yhtiön näke-

myksen mukaan tunnusluvut selventävät tuloslaskelman ja

taseen antamaa kuvaa toiminnan tuloksesta ja taloudelli-

sesta asemasta.

SRV raportoi tilinpäätöksessä operatiivisen liikevoiton ja

liikevoittoprosentin

Operatiivinen liikevoittotunnusluvun katsotaan antavan pa-

remman kuvan konsernin toiminnasta verrattaessa esitettävää

kautta aikaisempiin kausiin. IFRS:n mukaisesta liikevoitosta

on eliminoitu osakkuusyhtiöiden valuuttakurssimuutoksista

aiheutuneet voitot ja tappiot sekä suojauksesta aiheutuneet

tuotot ja kulut. Osakkuusyhtiöiden valuuttakurssimuutokset

sisältyvät liikevoiton yläpuolelle, riville osuus osakkuusyhtiön

tuloksesta. Valuuttasuojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut

sisältyvät liikevoiton yläpuolelle, riville liiketoiminnan muut kulut.

SRV raportoi tilinpäätöksessä tunnuslukuja ilman IFRS16

vaikutusta

Yhtiö julkaisee vaihtoehtoisina tunnuslukuina IFRS 16:n tun-

nusluvut, joista on oikaistu pois IFRS 16 Vuokrasopimukset-

standardin vaikutukset taseeseen ja tulokseen. Yhtiö soveltaa

standardin käyttöönoton osalta yksinkertaistettua lähestymista-

paa, minkä vuoksi vertailuvuoden lukuja ei ole oikaistu standar-

din mukaiseksi. Näiden tunnuslukujen laskentakaavat on esitetty

seuraavalla sivulla. Yhtiön näkemyksen mukaan tunnusluvut

lisäävät edellisen vuoden tunnuslukujen vertailukelpoisuutta.

Kauden lopussa

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-

liiketoiminnosta.

Vertailuvuosien tiedot ovat osakeantioikaistuja.



TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT

Oman pääoman tuotto, % = 100 x

Katsauskauden tulos

Oma pääoma yhteensä, keskimäärin

Sijoitettu pääoma = Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS 16 =

Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset – aineelliset hyödykkeet,

käyttöoikeusomaisuuserä – vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserä

Sijoitetun pääoman tuotto, % = 100 x

Liikevoitto + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja -tappioita)

Sijoitettu pääoma keskimäärin

Sijoitetun pääoman tuotto, % ilman IFRS 16 = 100 x

Liikevoitto + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja -tappioita) + Rahoitussaamisten arvon

alennukset ja myyntitappiot

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 keskimäärin

Omavaraisuusaste, % = 100 x

Oma pääoma yhteensä

Taseen loppusumma – saadut ennakot

Omavaraisuusaste, % ilman IFRS 16 = 100 x

Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut

Taseen loppusumma – saadut ennakot – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja

rahoituskulut – korolliset vuokravelat

Korollinen nettovelka = Korolliset velat – rahat ja pankkisaamiset

Korollinen nettovelka ilman IFRS 16 = Korolliset velat - korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset

Nettovelkaantumisaste, % = 100 x

Korolliset nettovelat

Oma pääoma yhteensä

Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS 16 = 100 x

Korolliset velat - korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset

Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut

Osakekohtainen tulos =

Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero-oikaistuna

Osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä

Osakekohtainen tulos (laimennettu) =

Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero-oikaistuna

Laimennettu osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä

Osakekohtainen oma pääoma =

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma

Osakkeiden kappalemäärä katsauskauden lopussa

Osakekohtainen oma pääoma

(ilman oman pääoman ehtoista lainaa)

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma – oman pääoman ehtoinen laina

Osakkeiden kappalemäärä katsauskauden lopussa

Hinta/voitto-suhde (P/E-luku) =

Pörssikurssi katsauskauden lopussa

Osakekohtainen tulos



Osinko tuloksesta, %* = 100 x

Osakekohtainen osinko

Osakekohtainen tulos

Efektiivinen osinkotuotto, %* = 100 x

Osakekohtainen osinko

Pörssikurssi katsauskauden lopussa

Keskikurssi =

Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto

Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä

Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa = Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä kauden lopussa x viimeinen kaupantekokurssi

Osakkeiden vaihdon kehitys =

Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä sekä sen prosentuaalinen osuus osakkeiden keskimääräisestä

lukumäärästä katsauskauden aikana

Operatiivinen liikevoitto =

Liikevoitto -/+ osakkuusyhtiöiden valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet voitot ja tappiot -/+ suojauksesta

aiheutuneet tuotot ja kulut



OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

Kurssikehitys ja vaihto

SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeet noteerataan kau-

pankäyntiä varten Nasdaq Helsinki -pörssissä.

Kaupankäynti SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeilla al-

koi pörssin päälistalla 15.6.2007. Vuoden 2020

ylin noteeraus oli 1,10 euroa ja alin 0,45 euroa.

Vuoden 2020 keskikurssi oli 0,60 euroa.

Vuoden lopun päätöskurssi oli 0,59 euroa ja

ulkona olevan osakekannan markkina-arvo 154,7

miljoonaa euroa. Osakkeita vaihdettiin 45,5 mil-

joonaa kappaletta, joka oli 26,2 % osakkeiden pai-

notetusta keskiarvosta vuonna 2020. Osakkei-

den vaihtoarvo oli yhteensä 28,8 miljoonaa euroa.

Hallituksen valtuudet

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous val-

tuutti 26.3.2020 hallituksen päättämään yhtiön

omien osakkeiden hankinnasta hallituksen ehdo-

tuksen mukaisesti. Valtuutus omien osakkeiden

hankinnasta on voimassa 18 kuukautta yhtiöko-

kouksen päätöksestä lukien (liite 25).

Johdon osakeomistus

SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksen jäsenten ja toimi-

tusjohtajan sekä toimitusjohtajan sijaisen suora

omistus oli 31.12.2020 yhteensä 16 854 372 osa-

ketta, joka oli 6,4 % yhtiön osakkeista ja äänival-

lasta. Timo Kokkila omistaa SRV:n osakkeita Havu

Capital Oy:n kautta.

Osakkeenomistajat 31.12.2020

Osakkeenomistaja Osakkeita

 osakkeista

ja äänistä

PONTOS CAPITAL AS  

KESKINÄINEN ELÄKEVAKUUTUSYHTIÖ ILMARINEN  

KOLPI INVESTMENTS OY  

OP-HENKIVAKUUTUS OY  

POHJOLA VAKUUTUS OY  

HAVU CAPITAL OY  

TIIVISTE-GROUP OY  

LAREALE INVESTMENTS OY  

TUNGELIN INVESTMENTS OY  

KOKKILA LAURI TAPANI  

KOKKILA TUOMAS TAPANI  

VALTION ELÄKERAHASTO  

NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY  

KESKINÄINEN TYÖELÄKEVAKUUTUSYHTIÖ VARMA  

TELIAN ELÄKESÄÄTIÖ  

SUOMEN MERIMIES-UNIONI SMU RY  

SEFLO AB  

AKSIDENSSI OY  

SRV YHTIÖT OYJ  

DREAM BROKER OY  

 suurinta osakkeenomistajaa yhteensä  

Hallintarekisteröidyt osakkeet  

Muut osakkeenomistajat  

Osakkeiden lukumäärä yhteensä  

Omistusjakauma 31.12.2020

Omistettujen osakkeiden mukaan

Osakkeiden määrä Omistajia

 osakkeen-

omistajista Osakkeita  osakkeista

–    

–    

–    

–    

–    

–    

–    

–    

–    

Yhteensä    

joista hallintarekisteröityjä   

Osakkeenomistuksen jakauma

 osakkeista

Yritykset 

Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 

Julkisyhteisöt 

Kotitaloudet 

Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 

Ulkomaiset osakkeenomistajat 

Yhteensä 



SRV I

TILINPÄÄTÖS 2020 29

IFRS konsernitilinpäätös

KONSERNIN TULOSLASKELMA

1 000 euroa

Liite

2020

2019

Liikevaihto

975 534

1 060 949

Liiketoiminnan muut tuotot

2 166

627

Valmiiden ja keskeneräisten tuotteiden varastojen muutos

-828

-79 800

Aineiden ja palveluiden käyttö1

-868 172

-897 233

Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut

-69 427

-73 063

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista

-13 562

2 784

Poistot

-7 387

-8 705

Arvonalentumiset

-11 487

-81 339

Liiketoiminnan muut kulut1

-10 874

-13 421

Valuuttajohdannaisten tuotot ja kulut2

5 506

-3 847

Liikevoitto

1 468

-93 047

Rahoitustuotot

3 710

8 441

Rahoituskulut

-33 136

-37 745

Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä

-29 426

-29 304

Tulos ennen veroja

-27 958

-122 351

Tuloverot

2 851

18 743

Tilikauden tulos

-25 107

-103 608

Jakautuminen

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus

-22 807

-104 355

Määräysvallattomille omistajille

-2 301

747

Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos

-0,15

-1,52

Emoyhtiön omistajille kuuluva laimennettu osakekohtainen tulos

-0,15

-1,52

1 Yhtiö on tarkentanut rivien välistä esittämistapaa.

2 Yhtiö on 1.1.2020 alkaen erottanut omalle rivilleen valuuttajohdannaisten tuotot ja kulut ja

vertailuvuoden 2019 esittämistapaa on muutettu sitä vastaamaan.

LAAJA TULOSLASKELMA

1 000 euroa

Liite

2020

2019

Tilikauden tulos

-25 107

-103 608

Muut laajan tuloksen erät

Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteisiksi:

Muuntoerot

-3 260

2 389

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä

-15 060

9 148

Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen

-18 320

11 537

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus laajan tuloksen eristä

-18 569

11 498

Määräysvallattomille omistajille laajan tuloksen eristä

249

Tilikauden laaja tulos yhteensä

-43 427

-92 071

Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus

-41 375

-92 857

Määräysvallattomille omistajille

-2 052

786

SRV I

TILINPÄÄTÖS 2020 30

KONSERNITASE

1 000 euroa

Liite

2020

2019

VARAT

Pitkäaikaiset varat

Aineelliset hyödykkeet

3 755

5 456

Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät1

10 699

12 005

Liikearvo

1 734

Muut aineettomat hyödykkeet

1 210

1 510

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä

48 144

59 530

Muut rahoitusvarat

15, 17

22 220

11 858

Saamiset

15, 18

9 389

15 857

Lainasaamiset osakkuus-/yhteisyrityksiltä

15, 21

44 281

43 995

Laskennalliset verosaamiset

41 585

36 391

Pitkäaikaiset varat yhteensä

183 017

188 336

Lyhytaikaiset varat

Vaihto-omaisuus

355 262

376 121

Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät1

118 752

132 904

Myyntisaamiset ja muut saamiset

15, 22

143 534

118 673

Lainasaamiset osakkuus-/yhteisyrityksiltä

15, 21

1 601

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset

184

Rahavarat

96 748

27 728

Myytävänä olevat omaisuuserät

69 326

Lyhytaikaiset varat yhteensä

715 901

724 998

VARAT YHTEENSÄ

898 918

913 334

1 000 euroa

Liite

2020

2019

OMA PÄÄOMA JA VELAT

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepääoma

3 063

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

264 680

142 543

Muuntoerot

-19 953

-1 385

Oman pääoman ehtoinen laina

15 360

82 900

Kertyneet voittovarat

-78 183

-49 522

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä

184 967

177 598

Määräysvallattomien omistajien osuus

-4 016

-2 009

Oma pääoma yhteensä

180 951

175 589

Pitkäaikaiset velat

Laskennalliset verovelat

2 352

2 439

Varaukset

12 384

10 907

Korolliset velat ilman vuokravelkoja

15, 27

234 857

276 453

Korolliset vuokravelat1

133 588

147 672

Muut velat

15, 28

20 817

20 858

Pitkäaikaiset velat yhteensä

403 998

458 329

Lyhytaikaiset velat

Ostovelat ja muut velat

15, 28

284 463

244 306

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat

713

668

Varaukset

11 430

8 828

Korolliset velat ilman vuokravelkoja

15, 27

14 796

23 160

Korolliset vuokravelat1

2 566

2 454

Lyhytaikaiset velat yhteensä

313 968

279 415

Velat yhteensä

717 966

737 745

OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ

898 918

913 334

1 Rivit liittyvät IFRS 16 -standardiin.

SRV I

TILINPÄÄTÖS 2020 31

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA

1 000 euroa

2020

2019

Liiketoiminnan rahavirrat

Myynnistä saadut maksut

953 556

1 061 778

Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut

3 331

627

Maksut liiketoiminnan kuluista

-888 665

-1 043 614

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja

68 222

18 790

Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot

7 637

325

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista

-29 560

-29 300

Maksetut ja saadut välittömät verot

-542

Liiketoiminnan rahavirta

46 337

-10 727

Investointien rahavirrat

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin

-819

-1 957

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot

834

Investoinnit sijoituksiin

-4 586

Sijoitusten luovutustulot

11 030

5 500

Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin

-7 396

-15 971

Myydyt osakkuusyhtiöosuudet

28 004

987

Osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten lisäys

-2 742

-5 970

Osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten vähennys

2 500

26 524

Myönnetyt lainat muille

-177

-15 746

Lainojen takaisinmaksut muilta

684

Investointien rahavirta

26 648

-5 948

Liiketoiminnan ja investointien rahavirrat yhteensä

72 985

-16 675

1 000 euroa

2020

2019

Rahoituksen rahavirta

Maksullinen osakeanti

40 798

Osakeannin kulut

-3 378

Lainojen nostot

9 000

64 978

Lainojen takaisinmaksut

-17 352

-41 735

Oman pääoman ehtoisen lainan nostot

58 400

Oman pääoman ehtoisen lainan takaisinmaksut

-20 500

Oman pääoman ehtoisen lainan kulut

-1 136

Oman pääoman ehtoisen lainan korot

-427

-4 240

Yhtiölainojen muutos

-9 705

-27 843

Lyhytaikaisten lainojen muutokset

-18 500

-73 294

Maksetut osingot

-70

Lainojen maksut, vuokravelat

-2 609

-3 854

Rahoituksen rahavirta

-2 243

-49 224

Rahavarojen muutos

70 742

-65 899

Rahavarat tilikauden alussa

27 728

93 074

Rahavarojen valuuttakurssiero

-1 724

554

Rahavarat tilikauden lopussa

96 748

27 728

SRV I

TILINPÄÄTÖS 2020 32

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Sijoitetun vapaan

Määräys-

oman pääoman

Oman pääoman

Kertyneet

vallattomien

Oma pääoma

1 000 euroa

Osakepääoma

rahasto

Muuntoerot

ehtoinen laina

voittovarat

Yhteensä

omistajien osuus

yhteensä

Oma pääoma 1.1.2020

3 063

142 543

-1 385

82 900

-49 522

177 598

-2 009

175 589

Tilikauden tulos

-22 807

-2 301

-25 107

Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)

Muuntoerot

-3 508

249

-3 260

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä

-15 060

Muut rahoitusvarat

Laajan tuloksen erät yhteensä

-18 569

249

-18 320

Tilikauden laaja tulos yhteensä

-18 569

-22 807

-41 375

-2 051

-43 427

Liiketoimet omistajien kanssa

-70

Osingonjako

-70

Osakepalkkiojärjestelmä

489

Merkintäetuoikeusanti

49 799

Oman pääoman ehtoisen lainan konversio, 2016

14 017

-12 700

-1 053

264

Oman pääoman ehtoisen lainan konversio, 2019

61 025

-54 840

-4 948

1 237

Osakeanteihin liittyvät kust. ilman veroja

-2 703

Oman pääoman ehtoinen laina, korko

-342

Muu muutos

114

Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä

122 138

-67 540

-5 854

48 744

48 788

Oma pääoma 31.12.2020

3 063

264 680

-19 953

15 360

-78 183

184 967

-4 016

180 951

Oma pääoma 1.1.2019

3 063

142 543

-12 884

45 000

58 651

236 372

233 612

-2 760

Tilikauden tulos

-104 355

747

-103 608

Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)

2 350

2 389

Muuntoerot

2 350

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä

9 148

Muut rahoitusvarat

Laajan tuloksen erät yhteensä

11 498

11 537

Tilikauden laaja tulos yhteensä

11 498

-104 355

-92 857

786

-92 071

Liiketoimet omistajien kanssa

-35

Osingonjako

-35

Osakepalkkiojärjestelmä

Omien osakkeiden myynti

Omien osakkeiden hankinnat

Osakeanti

Osakeantiin liittyvä transaktiokustannusten vero

Oman pääoman ehtoinen laina, 2016

-20 500

-3 393

-23 893

Oman pääoman ehtoinen laina, 2019

58 400

-485

57 915

Muu muutos

Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä

37 900

-3 815

34 085

-35

34 050

Oma pääoma 31.12.2019

3 063

142 543

-1 385

82 900

-49 522

177 598

-2 009

175 589

Liiketoiminnan kuvaus

SRV Yhtiöt Oyj tytäryhtiöineen (SRV-konserni)

on Suomen johtavia projektinjohtourakoitsijoi-

ta, joka rakentaa ja kehittää liike- ja toimitiloja,

asuntoja sekä teollisuus- ja logistiikkakohteita

Suomessa, Virossa ja Venäjällä.

Konsernistrategian mukaisesti liiketoimin-

ta on organisoitu kahteen liiketoiminta-aluee-

seen; Rakentaminen ja Sijoittaminen. Liiketoi-

mintojen pääyhtiöt ovat SRV Rakennus Oy ja

SRV Russia Oy.

Rakentaminen-liiketoiminta käsittää kaiken

SRV:n rakentamisen sekä omaperusteisen asun-

totuotannon vaatiman pääoman tontteineen.

Nämä tontit on tarkoitus kehittää, rakentaa ja

myydä nopeammalla aikataululla kuin tontit, jot-

ka raportoimme Sijoittaminen-liiketoiminnassa.

Rakentamiseen kuuluvat asuntorakentaminen,

toimitilarakentaminen, tekniikkayksiköt ja han-

kintatoimi sekä sisäiset palvelut Suomessa ja

Venäjällä.

Sijoittaminen-liiketoimintaan kuuluvat kes-

keneräiset ja valmiit kohteet, joissa yhtiö toimii

pidemmän aikavälin sijoittajana. Myös tontit,

joita itse kehitetään ja joiden varsinainen tulo-

nodotus muodostuu kehittämisen ja pitempiai-

kaisen omistamisen kautta, raportoidaan osana

Sijoittaminen-liiketoimintaa. Sijoittaminen-seg-

mentti keskittyy konsernin kiinteistösijoitusten

hallinnointiin, realisointeihin ja uusien yhteissi-

joitusrakenteiden luontiin ja omistamiseen sekä

valittujen kiinteistöjen operointiin.

Muut toiminnot ja eliminoinnit sisältävät

SRV-konsernin emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n kon-

sernitoiminnot ja kiinteistö- ja hankekehitystoi-

mintaa toteuttavan hankekehitysyksikön. Myös

konsernieliminoinnit sisältyvät tähän yksikköön.

Laskennalliset verosaamiset ja verovelat on ko-

konaisuudessaan kohdennettu Muut toiminnot

ja eliminoinnit -yksikköön.

Konsernin emoyhtiö, SRV Yhtiöt Oyj (Yhtiö)

on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka ko-

tipaikka on Espoo, Suomi. Yhtiön rekisteröity

osoite on Tarvonsalmenkatu 15, 02601 Espoo.

Yhtiön hallitus on hyväksynyt tämän konserni-

tilinpäätöksen 2.3.2021.

Konsernitilinpäätöksen

laadintaperiaatteet

SRV-konsernin konsernitilinpäätös on laadit

tu 31.12.2020 voimassa olevien kansainvä-

listen tilinpäätösstandardien (International

Financial Reporting Standards, IFRS) mukaan.

Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoite-

taan Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuk-

sessa (EY) N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn

mukaisesti yhteisössä sovellettaviksi hyväksyt-

tyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja.

Tilinpäätöksen luvut esitetään tuhansina euroina,

ellei muuta ole kerrottu.

Konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin

hankintamenoihin perustuen lukuun ottamatta

käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia ra-

hoitusvaroja ja –velkoja, käypään arvoon arvos-

tettuja johdannaissopimuksia sekä käteisvaroina

suoritettavia osakeperusteisia liiketoimia , jotka

on arvostettu käypään arvoon.

Seuraavia standardeja, tulkintoja ja muutok-

sia on sovellettu 1.1.2020 alkavalla tilikaudella:

IASB on tehnyt IAS 1:een

Tilinpäätöksen esittäminen

ja IAS 8:aan Tilinpäätöksen

laatimisperiaatteet

IASB on tehnyt IAS 1:een Tilinpäätöksen esittämi-

nen ja IAS 8:aan Tilinpäätöksen laatimisperiaat-

teet, kirjanpidollisten arvioiden muutokset ja vir-

heet - standardeihin muutoksia, joiden mukaan

kaikkialla IFRS-standardeissa ja Taloudellisen

raportoinnin käsitteellisessä viitekehyksessä

käytetään yhdenmukaista olennaisuuden mää-

ritelmää, selvennetään milloin informaatio on

olennaista ja sisällytetään IAS 1:een ohjeistusta

epäolennaisesta informaatiosta. Konserni on

huomioinut olennaisuuden määritelmän kon-

sernitilinpäätösta laadittaessa.

Liiketoiminnan määritelmä –

muutokset IFRS 3:een

Liiketoiminnan uudistetun määritelmän mukaan

hankintaan täytyy sisältyä panos ja tosiasialli-

nen prosessi, jotka yhdessä myötävaikuttavat

merkittävästi kykyyn saada aikaan tuotoksia.

“Tuotoksen” määritelmää muutetaan siten, että

painotetaan tavaroiden ja palvelujen tuottamis-

ta asiakkaille sekä sijoitustuottojen ja muiden

tuottojen kerryttämistä, eikä se sisällä pienem-

pien kustannusten ja muun taloudellisen hyö-

dyn muodossa saatavaa tuottoa. Muutosten

seurauksena todennäköisesti aiempaa useam

pia hankintoja käsitellään varojen hankintana.

Muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta kon-

sernitilinpäätökseen.

Uudistettu taloudellisen raportoinnin

käsitteellinen viitekehys

Muutokset IFRS-standardien käsitteelliseen vii-

tekehykseen. Keskeiset muutokset ovat seuraa-

vat: painotetaan, että taloudellisen raportoinnin

tavoitteena on tuottaa informaatiota, joka auttaa

käyttäjiä arvioimaan, kuinka johto on hoitanut

yhteisön taloudellisia voimavaroja, palautetaan

varovaisuus puolueettomuuden osatekijäksi,

määritellään raportoiva yhteisö, joka voi olla ju-

ridinen yksikkö tai sen osa, päivitetään varojen

ja velkojen määritelmät, poistetaan todennäköi-

syyteen perustuva kirjaamiskynnys ja lisätään

taseesta pois kirjaamista koskevaa ohjeistusta,

lisätään ohjeistusta erilaisista arvostusperus-

teista, ja todetaan, että voitto tai tappio on en-

sisijainen taloudellisen tuloksen mittari ja että

muihin laajan tuloksen eriin kirjatut tuotot ja kulut

pitäisi periaatteessa siirtää tulosvaikutteisiksi

silloin, kun se lisää tilinpäätöksen merkitykselli-

syyttä tai parantaa todenmukaista esittämistä.

Muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta kon-

sernitilinpäätökseen.

Muutokset IFRS 9 -standardiin, IAS

39 -standardiin ja IFRS 7 -standardiin

Muutokset koskevat standardeihin sisältyviä

suojauslaskennan vaatimuksia helpottaakseen

pankkien välisen koron uudistukseen (IBOR) liit-

tyvän epävarmuuden seurauksia suojaussuhtei-

siin, joihin IBOR-korkojen uudistumiseen liittyvä

epävarmuus vaikuttaa suoraan. Muutos lisää

myös liitetietovaatimuksia niistä suojaussuh-

teista, joihin IBOR-korkojen uudistus vaikuttaa.

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta kon-

sernitilinpäätökseen.

Seuraavia standardeja, tulkintoja ja muu-

toksia on sovellettava 1.1.2021 alkavalla tilikau-

della tai sen jälkeen. Konsernin johto selvittää

tulevien standardien, muutoksien ja tulkintojen

vaikutusta konsernitilinpäätökseen:

Korkokantojen vertailuarvojen

(IBOR) uudistus ja sen vaikutukset

tilinpäätösraportointiin – IFRS 9,

IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 ja IFRS 16

-standardeihin – Toinen vaihe

IASB on muuttanut IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4

ja IFRS 16 -standardeja, jotta yhtiöiden olisi hel-

pompi huomioida IBOR-uudistuksen aiheuttamat

muutokset tilinpäätösraportoinnissa. Muutokset

kattavat seuraavat osa-alueet:

•

Miten käsitellään sopimusperusteisten ra-

havirtojen perusteissa IBOR-uudistuksesta

suoraan aiheutuvat muutokset

•

Tietyt helpotukset suojauslaskentaan, jotta

suojauslaskenta ei epäonnistuisi pelkästään

IBOR-uudistuksen takia

•

Liitetietovaatimuksia IBOR-uudistuksen käyt-

töönotosta ja vaikutuksista on lisätty.

Koronaviruksen vaikutukset SRV:n

taloudelliseen raportointiin

Koronavirusepidemian kehittymistä ja mahdol-

lisia vaikutuksia taloudelliseen raportointiin ar-

vioidaan SRV:ssä jatkuvasti.

Yhtiö toteutti alkuvuoden aikana osana aikai-

semmin julkistettua tervehdyttämisohjelmaa lu-

kuisia toimenpiteitä, kuten omaisuuden myynte-

jä, rahoituksen uusimisia sekä kaksi osakeantia.

SRV on hyödyntänyt tiettyjä koronaviruse-

pidemian takia käyttöönotettuja elvytystoimia.

Olennaisimpina näistä ovat arvonlisäveromak-

sujen sekä pakollisten työnantajamaksujen mak-

sujärjestelyt, joiden osalta yhtiö täydentää las-

kentaperiaatettaan. Normaaliin liiketoimintaan

liittyvät ostovelat ja muut velat, joihin liittyy mak-

sun viivästyessä tai maksujärjestelytilanteessa

koronmaksuvelvollisuus, luokitellaan korottomik-

si veloiksi myös sen jälkeen kun niille kertyy kor-

koa. Tilikauden lopussa muihin velkoihin sisältyi

47,4 miljoonaa euroa verovelkoja, joihin verottaja

oli jo katsauskauden loppuun mennessä myöntä-

nyt maksujärjestelyn. Näiden maksujärjestelyjen

mukaisesti yhtiön tulee lyhentää verovelkaa ta

saisesti niin, että se on kokonaan lyhennetty ke-

säkuussa 2022. Maksujärjestelyn piirissä oleville

veloille maksetaan 2,5 % korkoa.

Alla on kuvattu koronavirusepidemiasta ai-

heutuvia mahdollisia riskejä, joilla voisi toteu

tuessaan olla vaikutuksia yhtiön tulokseen, ta-

seeseen ja kassavirtoihin. Koronavirusepidemian

mahdollisia muita riskejä SRV:n liiketoimintaan

on kuvattu hallituksen toimintakertomuksen koh-

dassa Riskit, riskienhallinta ja hallinnointi.

Koronavirukseen liittyvät mahdolliset

taloudelliset riskit

Koronavirusepidemian vaikutuksia (mukaan lu-

kien vaikutuksien ajoittuminen, kesto ja laajuus)

niin globaaliin talouteen, SRV:n toimintamaiden

talouteen, SRV:n liiketoimintaan sekä SRV:n ali-

hankkijoihin ja asiakkaisiin on vaikea ennustaa,

erityisesti koska pandemiatilanne ja siitä seu-

raavat julkisen vallan toimenpiteet muuttuvat

nopeasti.

Epidemialla ja siihen liittyvillä rajoituksilla on

vaikutusta niin yhtiön alihankkijoihin kuin työn-

tekijöihin. Alihankkijoihin liittyvät vaikutukset

voivat johtaa materiaalien hintojen nousuun, ma-

teriaalitoimitusten logistiikkaan liittyvien häiri-

öiden ja ongelmien kasvuun ja yhdessä SRV:n

henkilöstön liikkuvuuteen liittyvien rajoitusten

tai sairauspoissaolojen kanssa ne voivat johtaa

viivästyksiin tai keskeytyksiin työmailla, jotka

puolestaan voivat vaikuttaa negatiivisesti pro-

jekteista tuloutettavan liikevaihdon määrään ja

ajankohtaan sekä projektikatteisiin ja SRV:n toi-

minnan kannattavuuteen.

Epidemia tai pandemia voi vaikuttaa mer-

kittävästi SRV:n asiakkaiden taloudelliseen ti-

lanteeseen ja rahoitukseen, mikä voi aiheuttaa

kehityshankkeiden siirtymisen, työmaiden vä-

liaikaisia pysähtymisiä, jo sovittujen tilausten

peruuntumisia tai aloituksen lykkäämisiä. Asi-

akkaiden taloudellisen tilanteen heikentyminen

voi johtaa myös SRV:n luottotappioiden kasvuun

myyntisaamisten arvon alentuessa.

Koronavirukseen liittyvät kauppakeskusten

vuokralaisten toiminnan rajoittamiset tai vuokra-

laisille myönnetyt vuokranalennukset ovat johta-

neet ja voivat johtaa pienempiin tuottoihin SRV:n

Venäjällä operoimissa kauppakeskuksissa. Näil-

lä voi olla vaikutusta Venäjällä kauppakeskuksia

omistavien SRV:n osakkuusyhtiöosuuksien tai

osakkuusyhtiöiltä olevien lainasaamisten arvoon.

Odotettua pienemmät vuokratuotot voivat vai

kuttaa myös Kauppakeskus REDIn myynnistä

mahdollisesti saatavan lisäkauppahinnan mää-

rään. Lisäkauppahintasaatavan arvoa alennettiin

neljännellä vuosineljänneksellä 13,0 miljoonaa

euroa perustuen Kauppakeskus REDIn päivi-

tettyyn kassavirtapohjaiseen ennusteeseeen.

Epidemialla voi olla vaikutusta SRV:n toteut-

tamien hankkeiden ja palvelujen, kuten toimitilo-

jen ja asuntojen kysyntään. Kysynnän vähenty-

minen voi vaikuttaa negatiivisesti SRV:n tulevaan

liikevaihtoon, kassavirtaan, likviditeettiin ja esi-

merkiksi siihen, miten SRV täyttää rahoitussopi-

mustensa kovenanttitasot. Epidemia voi myös

vaikuttaa SRV:n projekti- ja käyttöpääomarahoi-

tuksen saatavuuteen. Pitkittyessään pandemian

vaikutukset voivat aiheuttaa myös SRV:n vaih-

to-omaisuudessa olevien kehityshankkeiden

ja rakentamattomien tonttien, rahoitusvarojen

ja laskennallisten verosaamisten arvon alentu-

mista. Lisäksi pandemian eteneminen Venäjäl-

lä voi vaikuttaa ruplan kurssiin sekä sitä myötä

SRV:n Venäjällä sijaitsevien omaisuuserien ar-

vostukseen.

Johdon harkinta ja arvioiden käyttö

Tilinpäätöksen laatiminen IFRS-standardien mu-

kaisesti edellyttää konsernin johdolta tiettyjen

arvioiden tekemistä ja harkintaa laatimisperi-

aatteiden soveltamisessa. Tehdyt arviot ja ole-

tukset vaikuttavat tilinpäätöksen taseen varojen,

velkojen ja raportointikauden tuottojen ja kulujen

sekä vastuusitoumusten määrään. Arvioita ja

oletuksia on käytetty muun muassa liikearvojen

ja aineettomien sekä aineellisten hyödykkeiden

arvonalentumistestauksessa, asiakashankkeiden

tuloutuksessa, vaihto-omaisuuden arvostami-

sessa, takuu- ja vastuuvarauksien laskennassa,

osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvostuk-

sessa, kauden verotettavaan tuloon perustuvi-

en verosaamisten ja –velkojen kirjauksissa sekä

myytävänä oleviksi luokiteltujen omaisuuserien

arvostamisessa.

Tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuu-

teen perustuen, koska SRV:n johdon harkinnan

mukaan toiminnan jatkuvuuteen ei liity olennais-

ta epävarmuutta. Konsernin toiminnan tulevai-

suuden kehitykseen vaikuttavat erityisesti yllä

kuvattujen koronaviruksen aiheuttamien riskien

lisäksi mm. konsernin tuloskehitys, pääomaa si-

tovien hankkeiden rahoituksen saatavuus, likvidi-

teetin riittävyys sekä Venäjän tilanteen ja ruplan

kurssin kehittyminen. Konsernin johto on tehnyt

arvioita yhtiöiden tulevista liikevaihdoista, käyt-

tökatteista, investoinneista, rahoitustilanteesta,

osakkuus- ja yhteisyritysten sijoitusten ja laina-

saamisten odotettavissa olevista rahavirroista

sekä käyttöpääomatarpeista.

Ajan kuluessa tuloutettavien omaisuuserä

on asiakkaan määräysvallassa ja näiden asia-

kashankkeiden tulot ja menot kirjataan tuo-

toiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteel-

la, kun hankkeen lopputulos voidaan arvioida

luotettavasti. Valmistusaste määritetään las-

kemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäivään

mennessä kertyneiden menojen suhteellinen

osuus kyseisen hankkeen arvioidusta koko-

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

naismenosta. Tuottoja kirjataan valmistusas-

tetta vastaava määrä. Kun on todennäköistä,

että hankkeen valmiiksi saamiseen tarvittavat

kokonaismenot ylittävät hankkeesta saatavat

kokonaistulot, odotettavissa oleva tappio kir-

jataan kuluksi välittömästi.

Omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin

saattaa liittyä muuttuvia vastikkeita, jotka voivat

johtua esim. viivästymissanktioista ja vuokravas-

tuista. Liikevaihdon tuloutusta lykätään arvioidun

vuokravastuuvelvoitteen osalta ja tämä arvioi-

tu osuus hankkeen tuloista kirjataan saaduksi

ennakoksi. Suoritetut takuuvuokrat vähentävät

hankkeeseen liittyviä saatuja ennakkoja. Sol-

mittuun vuokrasopimukseen sisältyvät epävar-

muustekijät otetaan tuloutuksessa huomioon.

Konsernissa testataan vuosittain mahdollisen

arvonalentumisen varalta liikearvo. Rahavirtaa

tuottavien yksiköiden kerrytettävissä olevat ra-

hamäärät on määritetty käyttöarvoon perustu-

vien laskelmien avulla. Näiden laskelmien laati-

minen edellyttää arvioiden käyttämistä.

Takuuvarauksia ja 10-vuotisvastuuvarauksia

kirjataan, kun varauksen määrä on luotettavas-

ti arvioitavissa. Kirjattava määrä on tilinpäätös-

päivän paras arvio mahdollisen vastuun täyttä-

miseksi vaadittavasta kustannuksesta. Arvio

toteutuvien kustannusten todennäköisyydestä

edellyttää konsernin johdon harkintaa, joka pe-

rustuu aiempiin samankaltaisiin tapahtumiin ja

kokemusperäiseen tietoon.

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydes-

sä vaihto-omaisuuden nettorealisointiarvon ja

sitä kautta mahdollisen arvonalennustarpeen.

Nettorealisointiarvo arvioidaan perustuen luo-

tettavimpaan mahdolliseen arviontekohetkellä

saatavissa olevaan tietoon siitä, mihin rahamää-

rään vaihto-omaisuus odotetaan realisoitavan.

Vaihto-omaisuuden arvonalennustarpeen ar-

viointi saattaa edellyttää johdolta mm. arviota

kehittämisestä ja rakentamisesta tulevaisuu-

dessa aiheutuvista kustannuksista, arviota koh-

teen tulevaisuudessa kerryttämistä tuotoista ja

kuluista, arviota markkinoiden tuottovaatimuk-

sesta realisointihetkellä sekä arviota kohteen

myyntiarvosta.

Konsernin olennaiset osuudet osakkuus- ja

yhteisyrityksissä ovat sijoituksia rakennushank-

keisiin, erityisesti kauppakeskuksiin, yhdessä

muiden sijoittajien kanssa. Konserni arvioi si-

joituskohteiden arvoa tilinpäätösten yhteydes-

sä sekä silloin, kun on olemassa viitteitä arvon-

alentumisesta. Valmiita kiinteistöjä omistavien

osakkuus- ja yhteisyritysten arvon arvioinnin

perustana on kiinteistöstä laadittu arvostuslas-

kelma. Merkittävien sijoitusten osalta konserni

hankkii tarvittaessa ulkopuoliset kiinteistöarvi-

ot. Sijoitusten nykyarvon määrittämiseen liittyy

arvionvaraisuutta, sillä nykyarvolaskelmat si-

sältävät mm. tuleviin vuokratuottoihin, annet-

tuihin vuokranalennuksiin, liikevaihtosidonnai-

siin vuokriin, vuokrausasteeseen, kiinteistön

juokseviin kustannuksiin, tuottovaatimukseen

(yield) sekä Venäjällä sijaitsevien kauppakes-

kusten osalta valuuttakurssimuutoksiin liittyviä

olettamia.

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä

erityisesti laskennallisten verosaamisten kir-

jausperusteet. Tätä varten arvioidaan, miten

todennäköisesti konserniyrityksillä on kerrytet-

tävissä verotettavaa tuloa, jota vastaan käyttä-

mättömät verotukselliset tappiot tai käyttämät-

tömät verotukseen liittyvät hyvitykset voidaan

hyödyntää.

SRV on arvioinut koronavirusepidemian ai-

heuttamien riskien vaikutuksia tilinpäätöksen

tuloslaskelmaan ja taseeseen. Erityisesti yhtiö

on arvioinut, aiheuttaako tilanne viitteitä omai-

suuserien arvonalentumisesta tai tarvetta päi-

vittää varauksia tai muita kirjanpidollisia arvioita.

SRV:n omistusosuus Pearl Plazan kauppa-

keskuksesta luokiteltiin 31.12.2019 myytävänä

olevaksi omaisuuseräksi ja arvostettiin toden

näköiseen myyntihintaan myynnin kuluilla vä-

hennettynä, koska kaupan syntymistä seuraavan

12 kuukauden aikana pidettiin todennäköisenä.

Pearl Plaza -kauppakeskuksen myyntineuvotte-

lut etenivät alkuvuodesta 2020 hyvin, jolloin kau-

pan toteutumista pidettiin erittäin todennäköise-

nä. Koronavirusepidemia hidastutti neuvotteluja,

ja epidemian toinen aalto oli lopulta merkittävin

syy myyntineuvotteluiden päättymiseen tulok-

settomina. Pearl Plazan luokittelu palautettiin

osuudeksi osakkuus- ja yhteisyrityksissä vuoden

viimeisellä neljänneksellä myyntineuvotteluiden

päättyessä tuloksettomina. Luokittelumuutok-

sen seurauksena peruttiin vuonna 2019 tehty

arvonalennus, millä oli noin 6,9 miljoonan euron

positiivinen vaikutus vuoden 2020 liikevoittoon

sekä yhdisteltiin takautuvasti osuutensa yhtei-

syrityksen tilikauden 2020 tuloksesta.

Lisäksi liikevoittoon kirjattiin noin 5,4 miljoo-

nan euron alaskirjaus koskien SRV:n omistusta

kauppakeskus Okhta Mallissa sekä 0,8 miljoonan

euron alaskirjaus Porvoon Ratsumestarinkatu

6 -liikekiinteistön osalta. Lisäksi yhtiö kirjasi 0,5

milj. euron kassavaikutteisen tuoton VTBC-ra-

hastosijoituksen lopulliseen purkautumiseen

liittyen.

Konsernitilinpäätös

Tytäryhtiöt

Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö SRV

Yhtiöt Oyj:n kaikki sellaiset yritykset, joissa

konsernilla on määräysvalta. Konsernilla on

määräysvalta yrityksessä, jos se olemalla osal-

lisena siinä altistuu sen muuttuvalle tuotolle tai

on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se

pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttä-

mällä yritystä koskevaa valtaansa. Tytäryhtiöt

yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä päi-

västä lähtien, jolloin määräysvalta siirtyy kon-

sernille ja yhdistely päättyy sinä päivänä, kun

määräysvalta lakkaa. Omaperusteisten raken-

nushankkeiden tase-erät konsolidoidaan kon-

sernitilinpäätökseen.

SRV-konsernin tilinpäätökset on laadittu han-

kintamenomenetelmällä. Hankintamenoa määri-

tettäessä otetaan huomioon käypiin arvoihin ar-

vostetut vastikkeeksi annetut varat ja vastuulle

otetut velat sekä hankinnasta välittömästi johtu-

neet menot. Hankitut, yksilöitävissä olevat varat

ja velat arvostetaan hankinta-ajankohdan käy-

piin arvoihin, riippumatta mahdollisten määräys-

vallattomien omistajien osuuden suuruudesta.

Se määrä, jolla hankintameno ylittää konsernin

osuuden hankittujen yksilöitävissä olevien net-

tovarojen käyvästä arvosta, kirjataan liikearvok-

si. Jos hankintameno on pienempi kuin hankitun

tytäryhtiön nettovarojen käypä arvo, tämä erotus

kirjataan suoraan tuloslaskelmaan.

Tytäryritysten tilinpäätösten laadintaperi-

aatteita on tarvittaessa muutettu konsernin

laadintaperiaatteiden mukaisiksi.

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saami-

set ja velat sekä konsernin sisäisistä liiketapah-

tumista syntyneet realisoitumattomat voitot

eliminoidaan konsernitilinpäätöksessä. Myös

realisoitumattomat tappiot eliminoidaan, mikäli

tappio ei johdu arvonalentumisesta.

Määräysvallattomien omistajien osuus hanki-

tussa yrityksessä kirjataan joko käypään arvoon

tai määrään, joka vastaa määräysvallattomien

omistajien suhteellista osuutta hankitun yrityk-

sen yksilöitävissä olevasta nettovarallisuudesta.

Määräysvallattomien omistajien osuus on

erotettu tuloksesta ja esitetty omana eränään

konsernin omassa pääomassa.

Tytäryhtiöiden määräysvallattomien omis-

tajien osuuksista aiheutuvat tappiot kohdiste-

taan määräysvallattomien omistajien osuuk-

siin, vaikka sen tuloksena määräysvallattomien

omistajien osuudet olisivat negatiivisia.

Emoyrityksellä tytäryrityksessä olevan omis-

tusosuuden muutokset, jotka eivät johda mää-

räysvallan menettämiseen, käsitellään omaa

pääomaa koskevina liiketoimina. Kun konsernin

määräysvalta lakkaa, jäljelle jäävä omistusosuus

arvostetaan määräysvallan menettämispäivän

käypään arvoon ja kirjanpitoarvon muutos kir-

jataan tulosvaikutteisesti. Tämä käypä arvo toi-

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

mii alkuperäisenä kirjanpitoarvona, kun jäljelle

jäävää osuutta myöhemmin käsitellään osak-

kuusyrityksenä, yhteisyrityksenä tai rahoitusva-

roina. Lisäksi asianomaisesta yrityksestä aiem-

min muihin laajan tuloksen eriin kirjattuja määriä

käsitellään ikään kuin konserni olisi suoraan luo-

vuttanut niihin liittyvät varat ja velat. Tämä voi

tarkoittaa, että aiemmin muihin laajan tuloksen

eriin kirjatut määrät siirretään tulosvaikutteisiksi.

Osakkuus ja yhteisyritykset

Osakkuusyrityksiä ovat kaikki yritykset, jois-

sa konsernilla on huomattava vaikutusvalta

mutta ei määräysvaltaa. Yleensä tämä perus-

tuu osakeomistukseen, joka tuottaa 20–50 %

äänivallasta.

Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella

tai useammalla osapuolella on yhteinen mää-

räysvalta. Yhteinen määräysvalta on järjestelyä

koskevan määräysvallan pitämistä yhteisenä

sopimukseen perustuen, ja se vallitsee vain

silloin, kun merkityksellisiä toimintoja koskevat

päätökset edellyttävät määräysvallan jakavien

osapuolten yksimielistä hyväksymistä. Yhteis-

järjestely on joko yhteinen toiminto tai yhteisyri-

tys. Yhteisyritys on järjestely, jossa konsernilla

on oikeuksia järjestelyn nettovarallisuuteen,

kun taas yhteisessä toiminnossa konsernilla on

järjestelyyn liittyviä varoja koskevia oikeuksia ja

velkoja koskevia velvotteita. Konserni soveltaa

kaikkiin yhteisjärjestelyihin IFRS 11 –standar-

dia, jonka mukaan yhteisjärjestelyt luokitellaan

yhteisiksi toiminnoiksi tai yhteisyrityksiksi sen

mukaan, mitkä ovat sijoittajien sopimusperus-

teiset oikeudet ja velvoitteet. Konserni on arvi-

oinut yhteisjärjestelyjensä luonteen ja todennut

niiden olevan yhteisyrityksiä.

Osakkuus- ja yhteisyritykset on yhdistelty

konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmene-

telmää käyttäen. Jos konsernin osuus osak-

kuus- ja yhteisyrityksen tappioista ylittää si-

joituksen kirjanpitoarvon, sijoitus merkitään

taseeseen nolla-arvoon eikä kirjanpitoarvon

ylittäviä tappioita yhdistellä, ellei konserni ole

sitoutunut osakkuus- ja yhteisyritysten velvoit-

teiden täyttämiseen. Osakkuus- ja yhteisyritys-

sijoitus sisältää sen hankinnasta syntyneen lii-

kearvon. Realisoitumattomat voitot ja tappiot

konsernin ja osakkuus- ja yhteisyrityksen välillä

on eliminoitu konsernin omistusosuuden mukai-

sesti. Realisoitumattomia tappioita ei eliminoi-

da, jos liiketapahtuma antaa viitteitä luovutetun

omaisuuserän arvon alentumisesta. Konsernin

omistusosuuden mukainen osuus osakkuus- ja

yhteisyrityksen tilikauden tuloksista esitetään

ennen liikevoittoa. Konsernin osuus osakkuus-

ja yhteisyritysten laajan tuloksen eristä esite-

tään kuitenkin konsernin laajassa tuloksessa.

Näitä syntyy erityisesti konsernin osuudesta

ulkomaan valuutassa toimivien osakkuus- ja

yhteisyritysten muuntoeroista.

Osakkuus- ja yhteisyritysten noudattamat ti-

linpäätöksen laatimisperiaatteet on tarvittaessa

muutettu vastaamaan konsernin noudattamia

periaatteita. Konsernin laatimisperiaatteiden

mukaisesti konsernin johto arvioi valmistuneen

omaisuuserän poistoajankohdan aloittamista

kahden vuoden kuluessa, jolloin arvioidaan mm.

myynnin todennäköisyyttä, vuokrausastetta ja

muita huomioitavia määrittelykriteereitä. Omai-

suuserien poistokirjaukset tulee kuitenkin aloit

taa viimeistään kolmen vuoden kuluttua omai-

suuserän valmistumisesta.

Ulkomaanrahan määräisten

erien muuntaminen

Toimintavaluutta ja esittämisvaluutta

Konserniyritysten tilinpäätöksiin sisältyvät erät

arvostetaan siihen valuuttaan, joka parhaiten ku-

vastaa kyseisen yrityksen taloudellisia toiminta-

olosuhteita (toimintavaluutta). Konserniyhtiöiden

toimintavaluutta saattaa tällöin poiketa sen maan

valuutasta, jossa yritys pääasiallisesti sijaitsee.

Konsernitilinpäätös esitetään euroissa, joka on

konsernin esittämisvaluutta.

Konserniyhtiöt

Niiden tytäryhtiöiden tuloslaskelmat, joiden toi-

mintavaluutta ei ole euro, muunnetaan euroiksi

kuukausien keskikursseilla. Tytäryhtiöiden taseet

muunnetaan euroiksi käyttämällä tilinpäätös-

päivän kursseja. Eri kurssien käytöstä syntyvät

muuntoerot kirjataan konsernin omaan pää-

omaan muuntoeroihin. Niiltä osin kuin konserni-

yhtiöiden väliset lainat katsotaan osaksi netto-

sijoitusta ulkomaiseen tytäryritykseen, kirjataan

myös niistä syntyvät kurssierot muuntoeroihin.

Kun ulkomainen tytäryritys myydään, kertyneet

muuntoerot kirjataan tulosvaikutteisesti osana

myyntivoittoa tai -tappiota.

Tapahtumat ja tase-erät

Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat

kirjataan käyttäen tapahtumapäivän kursseja.

Tilinpäätöshetkellä taseessa olevat ulkomaan-

rahan määräiset monetaariset erät arvoste-

taan tilinpäätöspäivän kurssiin. Ulkomaanrahan

määräiset ei-monetaariset erät arvostetaan

tapahtumapäivän kurssiin. Liiketoiminnan

kurssivoitot ja -tappiot sisältyvät tuloslaskel-

man vastaaviin eriin liikevoiton yläpuolella.

Rahoituserien kurssierot kirjataan rahoitus-

tuottoihin tai kuluihin.

Tuottojen määrittäminen

Myyntituotot asiakassopimuksista

Konsernin myyntituotot kirjataan, kun tavaraa

tai palvelua koskeva määräysvalta siirtyy asi-

akkaalle. Asiakas saa määräysvallan, kun se

pystyy ohjaamaan tavaran tai palvelun käyttöä

ja saamaan siihen liittyvän hyödyn. Konsernin

myyntituotot koostuvat eri tyyppisistä asunto-

ja toimitilahankkeista sekä muusta myynnistä.

Myyntituottojen tuloutuskäytäntöä on kuvattu

tarkemmin liitetiedossa 3.

Osakkuus- ja yhteisyrityksille tehtävästä ra-

kentamisen katteesta eliminoidaan konsernin

omistusosuuden verran. Eliminointi kirjataan lii-

kevaihdon vähennykseksi ja taseessa saatuihin

ennakoihin. Kate realisoituu, kun omistettu osuus

myydään konsernin ulkopuolelle.

Tilauskanta

Rakennushanke sisällytetään tilauskantaan siinä

vaiheessa, kun hanketta koskeva sopimus raken-

tamisesta on allekirjoitettu tai rakentamisen aloi-

tuspäätös on tehty ja urakkasopimus allekirjoi-

tettu omaperusteisissa hankkeissa. Tilauskanta

sisältää omaperusteisissa hankkeissa raken-

tamisen lisäksi tontin. Myös omakehitteisissä

hankkeissa tilauskanta voi sisältää tontin ja sitä

tuloutetaan osana hanketta. Tilauskantana on

esitetty hankkeiden (mukaan lukien tontin) tu-

louttamaton osa. Tilauskannassa on mukana

myös valmistuneet ja myymättömät asunto- sekä

toimitilakohteet. Tilauskannan arvo on hankkeis-

ta odotettu tuloutuva liikevaihdon määrä.

Vieraan pääoman menot

Vieraan pääoman menot kirjataan konsernin ul-

kopuolisille tilaajille tehdyissä hankkeissa kuluksi

sen tilikauden aikana, jolloin ne ovat syntyneet.

Omaperusteisissa asuntoprojekteissa osa vie-

raan pääoman korkokuluista aktivoidaan raken-

nusaikana (kohdassa Vaihto-omaisuus tarkem-

min kuvatulla tavalla) ja tuloutetaan, kun projekti

myydään. Nämä korkokulut tuloutetaan projekti-

kuluna liikevoiton yläpuolella. Omaperusteisissa

toimitilahankkeissa käytetään johdon arviointia

korkokulujen aktivoinnissa, koska hankkeilla ei

ole aina myyntihintaa etukäteen tiedossa.

Tutkimus- ja kehittämismenot

SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja

kehitysmenoja. Konsernilla on liiketoimintaan

liittyviä hankkeiden suunnittelukustannuksia,

joiden käsittelytapaa on selostettu laadintape-

riaatteiden vaihto-omaisuus kohdassa.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

IFRS 16 Vuokrasopimukset

Standardin mukaisesti kaikki vuokrasopi-

mukset, paitsi standardin mahdollistamien

erityisten helpotusten piiriin kuuluvat vuok

rasopimukset, on kirjattu taseeseen. Kaikista

vuokrasopimuksista on kirjattu taseen varoi-

hin käyttöoikeusomaisuuserä (oikeus käyttää

vuokralle otettua omaisuuserää) ja velkoihin

vuokranmaksuvelvoitetta koskeva rahoitusvel-

ka. Tuloslaskelmassa vuokrakulu on jaettu pois-

toihin ja rahoituskuluihin. Rahoituslaskelmassa

vuokranmaksut esitetään liiketoiminnan raha-

virran erässä 'maksetut korot ja maksut muis

ta liiketoiminnan rahoituskuluista', sekä ra-

hoituksen rahavirran erässä 'lainojen maksut

vuokravelat'.

Konsernin vuokraustoiminta ja sen

kirjanpitokäsittely

Maanvuokrasopimukset muodostavat merkittä-

vimmän osuuden SRV-konsernin taseen käyttö-

oikeusomaisuuseristä. Maanvuokrasopimukset

ovat yleensä pitkäaikaisia ja laaditaan tyypil-

lisesti perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun.

Kun kiinteistöyhtiö myydään ja sen hallinto siir-

retään ostajalle, siirtyy vuokrasopimus siihen

liittyvine velvoitteineen kiinteistön ostajalle.

Maanvuokrasopimusten lisäksi muita merkit-

täviä vuokrasopimuksia ovat esimerkiksi yhti-

ön kiinteitä toimipisteitä koskevat vuokrasopi-

mukset erityisesti Suomessa ja Venäjällä sekä

työmaakalustoa ja autoja koskevat vuokraso-

pimukset. Toimistoja koskevat vuokrasopimuk-

set tehdään yleensä alkuvaiheen osalta määrä-

aikaisiksi. Määräaikaisuuden kesto on yleensä

5 vuodesta 10 vuoteen, jonka jälkeen sopimus

jatkuu toistaiseksi voimassaolevana 6-12 kuukau-

den irtisanomisajalla. Työmaakalustoa koskevat

vuokrasopimukset tehdään yleensä toistaiseksi

voimassaoleviksi ilman erityistä irtisanomisaikaa.

Kalusto on vuokralla tyypillisesti 1 kuukaudesta

12 kuukauteen. Autoja koskevat sopimukset laa-

ditaan määräaikaisiksi ja niiden kesto on yleensä

24 kuukautta.

Yhtiö huomioi raportoinnissaan standar-

diin sisältyvät kaksi soveltamista helpottavaa

poikkeusta, jotka liittyvät lyhytaikaisiin vuok-

rasopimuksiin sekä vuokrasopimuksiin, joissa

kohdeomaisuuserä on arvoltaan vähäinen. Ly-

hytaikaisiksi katsotaan vuokrasopimukset, joi-

den vuokra-aika on enintään 12 kuukautta sekä

toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset,

joiden molemminpuolinen irtisanomisaika on kor-

keintaan 12 kuukautta.

Merkittävimmät lyhytaikaisiksi katsottavat

vuokrasopimukset koostuvat lähinnä työmaa-

kalustosta. Arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin

sisältyy lähinnä IT-laitteita ja pieniä toimisto-

kalusteita. Lisäksi joitakin vähäisiä vuokraso-

pimuksia kuten leasing-autoja ja IT- laitteita

käsitellään ryhmänä ns. niputtamisperiaat-

teen mukaisesti.

Vuokrasopimusvelka arvostetaan sopimuk-

sen alkamisajankohtana niiden vuokrien nyky-

arvoon, joita ei kyseisenä päivänä ole maksettu.

Vuokrien nykyarvon määrittämisessä joudutaan

eräissä tilanteissa tekemään arvio vuokrakauden

pituudesta. Tällaiset tilanteet liittyvät esimerkiksi

vuokrasopimuksiin, joissa on vuokrasopimuksen

jatkamis- tai päättämisoptioita. Tällainen optio

otetaan huomioon vuokrakautta määritettäes-

sä, jos on kohtuullisen varmaa, että optio käy-

tetään. Vuokrasopimusvelan määrään sisälly-

tetään myös mahdollisen jäännösarvotakuun

perusteella maksettava määrä ja mahdollinen

kohdeomaisuuserän osto-option toteutushinta,

jos on kohtuullisen varmaa, että kyseinen optio

käytetään. Vuokrasopimuksen katkaisemiseen

voi myös liittyä rangaistusmaksuja. Tällaiset ran-

gaistusmaksut huomioidaan vuokrasopimusve-

lan määrässä, mikäli vuokra-ajassa on huomioitu,

että konserni käyttää tämän option.

Vuokrat diskontataan vuokrasopimuksen si-

säisellä korolla, jos kyseinen korko on helposti

määritettävissä, muussa tapauksessa käytetään

vuokralleottajan lisäluoton korkoa. IFRS 16 -stan-

dardin mukaan vuokralleottajan lisäluoton korko

on korko, jota vuokralleottaja joutuisi maksamaan

lainatessaan vastaavaksi ajaksi ja vastaavanlai-

sin vakuuksin rahat, jotka tarvitaan käyttöoike-

usomaisuuserän arvoa vastaavan omaisuuserän

hankkimiseksi vastaavanlaisessa taloudellisessa

ympäristössä. Maanvuokrasopimukset muodos-

tavat yli 90 prosenttia SRV-konsernin käyttöoi-

keusomaisuuseristä ja niiden diskonttokorkona

käytetään aina sopimuksen sisäistä korkoa. Mui-

den sopimusten osalta käytetään ensisijaisesti

sopimuksen sisäistä korkokantaa ja toissijaisesti

lisäluoton korkoa. Lisäluoton korko on arvio siitä,

mitä yhtiö joutuisi maksamaan lainatessaan vas

taavaksi ajaksi ja vastaavanlaisin vakuuksin rahat,

jotka tarvitaan käyttöoikeusomaisuuserän arvoa

vastaavan omaisuuserän hankkimiseksi vastaa-

vanlaisessa taloudellisessa ympäristössä. Yhtiön

käyttämä lisäluoton korko päättyneellä tilikaudel-

la oli 5 prosenttia.

Käyttöoikeusomaisuuserän hankintameno

muodostuu vuokrasopimusvelan alkuperäisen

arvostuksen mukaisesta määrästä, mahdollisis-

ta sopimuksen alkamisajankohtaan mennessä

maksetuista vuokrista, mahdollisista vuokral-

leottajalle syntyneistä alkuvaiheen välittömistä

menoista sekä alkuperäiseen tilaan palautta-

miseen liittyvistä menoista. Mahdolliset saadut

kannustimet vähennetään kohdeomaisuuserän

hankintamenosta. Käyttöoikeusomaisuuserän

myöhempi arvostaminen perustuu hankinta-

menomalliin, jonka mukaan käyttöoikeusomai-

suuserä arvostetaan hankintamenoon, josta vä-

hennetään poistot ja arvonalentumiset. Poistot

kirjataan vuokrakauden aikana tasapoistoina.

Jos vuokrasopimus siirtää kohdeomaisuuserän

omistuksen vuokralleottajalle vuokra-ajan päät-

tymiseen mennessä tai jos kohdeomaisuuserän

hankintamenossa on otettu huomioon, että vuok-

ralleottaja käyttää osto-option, kohdeomaisuu-

serä poistetaan taloudellisena vaikutusaikanaan.

Konserni on altistunut indeksiin tai hintaan

perustuvien muuttuvien vuokrien mahdollisille

korotuksille, joita ei oteta huomioon vuokraso

pimusvelassa ennen kuin ne toteutuvat. Kun in-

deksiin tai hintaan perustuvat vuokrien muutok-

set toteutuvat, vuokrasopimusvelka arvioidaan

uudelleen ja sitä oikaistaan käyttöoikeusomai-

suuserää vastaan.

Maksettavat vuokrat kohdistetaan pääomaan

ja rahoitusmenoon. Rahoitusmeno kirjataan tu-

losvaikutteisesti vuokra-aikana siten, että jäl-

jellä olevan velan korkoprosentti on jokaisella

kaudella sama.

Laatimisperiaate tontinvuokrasopimusten

osalta

SRV-konserni esittää vuokratontteihin liittyvän

käyttöoikeusomaisuuserän vaihto-omaisuu-

tena, koska myös itse omistetut tontit esite-

tään vaihto-omaisuutena ja samaa periaatetta

noudatetaan myös käyttöoikeusomaisuuserän

esittämisessä. Rakentamisen alkaessa vuok-

ratontin poistot kirjataan osaksi rakennuskoh-

teen hankintamenoa. Taseen velkapuolella

esitettävän vuokrasopimusvelan korkokulu

aktivoidaan osaksi rakennuskohteen hankinta -

menoa.

Laatimisperiaate toimitilavuokrasopimusten

osalta

SRV-konserni esittää toimitiloihin liittyvän käyt-

töoikeusomaisuuserän taseen pitkäaikaisissa

varoissa ja vuokranmaksuvelvoitetta koskevan

rahoitusvelan veloissa. Merkittävimmät toimitila-

vuokrasopimukset SRV-konsernissa ovat yhtiön

pääkonttorin vuokrasopimus sekä aluekonttorit

Suomessa ja Venäjällä.

Laatimisperiaate työmaakaluston

vuokrasopimusten osalta

Työmaakohteiden kalustonvuokrasopimukset

tehdään lähes poikkeuksetta toistaiseksi voi-

massa oleviksi vuokrasopimuksiksi, jotka oi-

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

keuttavat yhtiön päättämään kutakin vuokrattua

hyödykettä koskevan sopimuksen valitsema-

naan ajankohtana. Työmaakalusto vuokrataan

työmaalle yleensä jotakin erityistä työvaihetta

varten, jolloin vuokrakausi jää tyypillisesti alle 12

kuukauden mittaiseksi. Lyhyiden vuokrakausien

ja joustavan irtisanomisehdon vuoksi työmaa-

kohteiden kalustovuokrasopimuksiin sovelletaan

pääsääntöisesti IFRS16 -standardin mukaista

lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyvää hel-

potusta. Mikäli vuokrakalustoa koskeva vuok-

rasopimus laaditaan kuitenkin määräaikaiseksi,

eikä sopimus ole arvoltaan vähäinen, sovelletaan

vuokrasopimukseen vastaavaa laadintaperiaa-

tetta kuin edellä on kuvattu toimitilavuokraso-

pimusten osalta.

Laatimisperiaate toimistokaluston

vuokrasopimusten osalta

IT-kalustoa koskevat vuokrasopimukset kos-

kevat tyypillisesti toimiston IT-laitteita kuten

printtereitä, monitoimilaitteita sekä tietokonei-

ta. Tällaisiin omaisuuseriin sovelletaan arvoltaan

vähäisiin omaisuuseriin liittyvää poikkeusta. IT-

kalustoa koskeviin vuokrasopimuksiin sisältyy

myös sopimuksia, joita ei voida pitää arvoltaan

vähäisinä ja lyhytaikaisena. Tällaisia sopimuksia

ovat esimerkiksi IT-palvelimia koskevat vuokra-

sopimukset. Tällaisiin sopimuksiin sovelletaan

vastaavaa laadintaperiaatetta kuin edellä on ku-

vattu toimitilavuokrasopimusten osalta kuitenkin

siten, että omaisuuserää käsitellään yhtenä koko-

naisuutena ns. niputtamisperiaatteen mukaisesti.

IT-kaluston sopimukset tehdään tyypillisesti 24

kuukauden tai 48 kuukauden mittaisiksi.

Laatimisperiaate leasing-autojen osalta

Leasing-autoja koskevat vuokrasopimukset kir-

jataan IFRS16 -säännösten mukaisesti kuitenkin

siten, että omaisuuserää käsitellään yhtenä koko-

naisuutena ns. niputtamisperiaatteen mukaisesti.

Leasing-autojen sopimukset tehdään tyypillisesti

24 kuukauden mittaisiksi.

Aineelliset hyödykkeet

Aineelliset hyödykkeet on merkitty konserni-

taseeseen alkuperäiseen hankintamenoon-

sa vähennettynä kertyneillä poistoilla ja mah-

dollisilla kertyneillä arvonalentumistappioilla.

Alkuperäinen hankintameno sisältää menot,

jotka johtuvat välittömästi kyseisen hyödyk-

keen hankinnasta. Hyödykkeistä tehdään ta-

sapoistot arvioidun taloudellisen vaikutusajan

kuluessa. Maa- ja vesialueista ei tehdä poistoja,

koska niiden taloudellista käyttöikää ei voida

määritellä. Poistot kirjataan kuluksi arvioitujen

taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa seu-

raavasti:

• Rakennukset 40–60 vuotta

• Tuotantokoneet ja -laitteet 3–10 vuotta

• Konttorikalusteet 3–10 vuotta

• IT-laitteet 3–5 vuotta

• Autot ja liikkuva kalusto 5 vuotta

• Muut aineelliset 5–10 vuotta

Aineellisten hyödykkeiden jäännösarvot ja ta-

loudelliset vaikutusajat arvioidaan ja oikaistaan

tarvittaessa arvonalentumisilla. Konserni arvioi

jokaisena tilinpäätöspäivänä, onko viitteitä siitä,

että jonkin omaisuuserän arvo olisi alentunut. Jos

omaisuuserän kirjanpitoarvo on sen arvioitua

kerrytettävissä olevaa rahamäärää suurempi, ky-

seisen omaisuuserän kirjanpitoarvoa alennetaan

välittömästi siten, että se vastaa kerrytettävissä

olevaa rahamäärää.

Aineellisten hyödykkeiden myyntivoitot ja

-tappiot sisältyvät tuloslaskelmaan, liiketoimin-

nan muihin tuottoihin tai liiketoiminnan muihin

kuluihin.

Liikearvo ja muut aineettomat

hyödykkeet

Aineettomat hyödykkeet, joilla on rajallinen

vaikutusaika, arvostetaan alkuperäiseen han-

kintamenoonsa ja poistetaan tasapoistoina

arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa

(3–5 vuotta).

Liikearvo vastaa sitä osaa hankintamenosta,

joka ylittää konsernin osuuden hankitun yrityk-

sen nettovarallisuuden käyvästä arvosta hankin-

ta-ajankohtana. Liikearvo testataan vuosittain

arvonalentumisen varalta. Tätä tarkoitusta varten

liikearvo on kohdistettu rahavirtaa tuottaville yk-

siköille. Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen han-

kintamenoon vähennettynä arvonalentumisilla. Ar-

vonalennukset kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi.

Omaisuuseriä, joista tehdään poistot, tarkas-

tellaan arvonalentumisen varalta aina kun tapah-

tumat tai olosuhteiden muutokset viittaavat sii-

hen, että kirjanpitoarvoa vastaava rahamäärä ei

ehkä ole kerrytettävissä. Arvonalentumistappio

kirjataan tulosvaikutteisesti siltä osin kuin omai-

suuserän kirjanpitoarvo ylittää siitä kerrytettä-

vissä olevan rahamäärän. Kerrytettävissä oleva

rahamäärä on se, joka on korkeampi seuraavista:

omaisuuserän käypä arvo myyntikuluilla vähen-

nettynä tai käyttöarvo.

Rahoitusvarat ja -velat

Konserni luokittelee rahoitusvaransa ja -velkansa

seuraaviin ryhmiin:

Rahoitusvarat: Jaksotettuun hankintamenoon

tai käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat

rahoitusvarat.

Rahoitusvelat: Käypään arvoon tulosvaikut-

teisesti kirjattavat rahoitusvelat tai jaksotettuun

hankintamenoon käyttäen efektiivisen koron

menetelmää.

Konsernissa rahoitusvarat arvostetaan jakso-

tettuun hankintamenoon silloin, kun liiketoimin-

tamallin tavoitteena on pitää nämä sijoitukset ja

kerätä kaikki sopimukseen perustuvat rahavir-

rat, ja kun instrumentin sopimukseen perustu-

vat rahavirrat koostuvat yksinomaan pääoman

ja koron maksusta. Kaikki muut rahoitusvarat

kirjataan ja arvostetaan konsernissa käypään

arvoon tuloksen kautta.

Konserniyhteisön on merkittävä rahoitusvaroi-

hin kuuluva erä tai rahoitusvelka taseeseensa sil-

loin ja vain silloin, kun konsernin yhteisöstä tulee

instrumentin sopimusehtojen osapuoli. Kun yhtei-

sö kirjaa rahoitusvaroihin kuuluvan erän ensim-

mäisen kerran, sen on luokiteltava rahoitusvarat

ja rahoitusvelat yllä mainittuihin luokkaryhmiin.

Konserniyhteisö kirjaa rahoitusvaroihin kuulu-

van erän pois taseesta silloin, kun sopimukseen

perustuvat oikeudet rahoitusvaroihin kuuluvan

erän rahavirtoihin lakkaavat olemasta voimas-

sa tai se siirtää rahoitusvaroihin kuuluvan erän

toiselle osapuolelle ja olennainen osa omistuk-

seen liittyvistä riskeistä ja eduista on siirretty

toiselle osapuolelle.

Rahoitusvelka kirjataan pois taseesta, kun

sopimuksessa yksilöity velvoite on täytetty, ku-

mottu tai sen voimassaolo on lakannut.

Rahoitusvarat ovat pitkäaikaisia, kun niiden

maturiteetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisia,

kun niiden jäljellä oleva maturiteetti on alle 12

kuukautta. Muut rahoitusvarat sisältyvät pitkä-

aikaisiin rahoitusvaroihin, ellei sijoituksesta aio-

ta luopua 12 kuukauden kuluessa tilinpäätöspäi-

västä. Rahoitusvelat luokitellaan lyhytaikaisiksi,

jos niiden maturiteetti on alle 12 kuukautta tai

jos konsernilla ei ole ehdotonta oikeutta suorit-

taa niitä vähintään 12 kuukautta raportointikau-

den päättymisen jälkeen. Muuten ne luokitellaan

pitkäaikaisiksi.

Johdannaisinstrumentit

Sopimuksentekohetkellä johdannaissopimukset

luokitellaan joko liiketoiminnan tai rahoituksen ra-

havirtojen suojauksiksi tai ulkomaisiin yksiköihin

tehtyjen sijoitusten suojauksiksi. Johdannaiset

tehdään suojaamistarkoituksessa, ja niiden pe-

rusteella taseessa olevat saamiset ja velat ovat

pieniä. Johdannaissopimusten vastapuolten

kanssa tehdyt sopimukset perustuvat ISDA-

yleissopimukseen. Järjestelyjen ehtojen mukaan

yksittäisen vastapuolen samassa valuutassa

oleva nettomääräinen saamis- tai velkapositio

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

katsotaan tiettyjen tapahtumien (kuten maksujen

laiminlyönnin) toteutuessa velaksi ja kaikki siihen

liittyvät järjestelyt päättyvät. Koska SRV:llä ei ti-

linpäätöshetkellä ole laillisesti toimeenpantavissa

olevaa kuittausoikeutta, kyseisiä rahamääriä ei

ole vähennetty toisistaan taseessa.

Konsernin rahoitustoiminto toteuttaa suo-

jaustransaktiot hallituksen rahoituspolitiikan

periaatteiden mukaisesti.

Tilikauden 2020 ja 2019 aikana konsernil-

la ei ole ollut suojausinstrumentteja, joihin oli-

si sovellettu IFRS -standardien mukaista suo-

jauslaskentaa.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti

kirjattavat erät

Konsernin käyttämät johdannaisinstrumentit

luokitellaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti

kirjattaviin oleviin eriin. Johdannaiset merkitään

taseeseen alun perin käypään arvoon sinä päivä-

nä, jolloin johdannaissopimus tehdään, ja arvos-

tetaan aina jatkossa tilinpäätöshetken käypään

arvoonsa. Koronvaihtosopimusten käypä arvo

alkuperäisellä kirjaamishetkellä on yleensä nolla.

Koronvaihtosopimuksien käypien arvojen muu-

tokset kirjataan tuloslaskelmaan muihin rahoitus-

tuottoihin ja -kuluihin ja taseeseen rahoitusvaroi-

hin tai -velkoihin. Valuuttaoptioiden preemioiden

katsotaan olevan hankintahetken käypä arvo.

Valuuttatermiinien ja -optioiden käypien ar-

vojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan lii-

ketoiminnan muihin tuottoihin tai kuluihin, koska

valuuttatermiineillä ja -optioilla suojataan ensi-

sijaisesti liiketoimintaan sisältyviä valuuttakurs-

sivoittoja ja –tappioita, jotka sisältyvät osuuteen

osakkuusyhtiöiden tuloksesta.

Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä notee-

rattuja että noteeraamattomia osakkeita, ja ne

arvostetaan käypään arvoon tulosvaikutteises-

ti. Sijoituksen käypä arvo määritetään sijoituksen

ostokurssin perusteella. Mikäli muissa rahoitusva-

roissa oleville rahoitusvaroille ei ole noteerattuja

kursseja, konserni soveltaa niiden arvostukseen

erilaisia arvostusmenetelmiä. Näitä ovat esimer-

kiksi viimeaikaiset riippumattomien tahojen vä-

liset kaupat, diskontatut rahavirrat tai muiden

samankaltaisten instrumenttien arvostukset.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat ra-

hoitusvarat ovat myyntisaamisia, muita saamisia

sekä lainasaamisia osakkuusyhtiöiltä.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostetta-

vat rahoitusvarat kirjataan alun perin käypään

arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Alku-

peräisen kirjaamisen jälkeen ne kirjataan jakso-

tettuun hankintamenoo. Korot jaksotetaan tu-

loslaskelmaan laina-ajalle käyttäen efektiivisen

koron menetelmää.

Arvonalentumiset

Rahoitusvarojen arvonalentuminen on arvioitu

odotettuihin luottotappioihin perustuen. Konserni

soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden

kirjaamiseen menettelyä, jonka mukaan kaik-

kia myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvia

omaisuuseriä tarkastellaan kutakin erikseen ja

kirjataan koko voimassaoloajalta odotettavissa

olevat luottotappiot. SRV:n hankkeiden asiakkai-

na on pääsosin suuria, tunnettuja ja vakavaraisia

yrityksiä. Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksu-

kyvystä, tarkistetaan tiedot yleisistä kauppa- ja

luottorekistereistä ja pyydetään tarvittaessa va-

kuut. Kansainvälisten toimitilahankkeiden osalta

tehdään tarkempia taustaselvityksiä, mikäli asia-

kasta ei ennestään tunneta. Edellä mainitusta

liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen

konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana syn-

tynyt olennaisia luottotappioita, eikä olennaisia

luottotappioita odoteta myöskään syntyvän ti-

linpäätöshetkellä taseessa olevien erien osalta.

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

arvioidaan arvonalentumisen varalta käyttäen

kolmivaiheista mallia.

1. Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja yh-

teisyritysten lainasaamisten odotettavissa olevia

rahavirtoja ensin kokonaisuutena osakkuusyhti-

ösijoitusten kanssa ja arvioi säännöllisesti, onko

saamisten luottoriski kohonnut merkittävästi

alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Jos saamisen

luottoriskin katsotaan olevan alhainen, tai sen

luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi alkupe-

räisen kirjaamisen jälkeen, sisältyy saaminen vai-

heeseen 1, ja arvonalentuminen lasketaan perus-

tuen arvioon 12 kuukauden aikana tapahtuvien

luottotappioiden todennäköisyydestä. Konsernin

johto on arvioinut, että tilinpäätöspäivänä tasees-

sa olevat lainasaamiset sisältyvät pääasiassa

vaiheeseen 1, eikä niihin liity olennaisia odotettuja

luottotappioita. Konsernin johto arvioi kuitenkin

jatkuvasti luottotappioriskin todennäköisyyttä ja

seuraa tilanteiden muuttumista.

2. Mikäli arvostusraporttien perusteella havai-

taan, että lainasaamisen luottoriski on kohonnut

merkittävästi, siirtyvät lainasaamiset vaihee-

seen kaksi tai kolme, jolloin niihin liittyvää tap-

pion todennäköisyyttä arvioidaan koko eliniältä.

Tällöin luottotappio kirjataan lainasaamisen koko

eliniältä ja lasketaan vertaamalla koko elinieltä

arvioituja tulevia rahavirtoja sopimusperusteisiin

rahavirtoihin. Tilinpäätöshetkellä taseessa ei ollut

vaiheeseen 2 sisältyneitä lainasaamisia.

3. Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin joh-

dosta arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään vai-

heeseen kolme.

Rahavarat

Rahavarat koostuvat käteisvaroista, lyhytaikaisis-

ta pankkitalletuksista sekä muista lyhytaikaisista

erittäin likvideistä sijoituksista, joiden maturiteetti

on enintään kolme kuukautta. Pankeista saadut

tililuotot sisältyvät taseen lyhytaikaisiin velkoihin.

Myytävänä olevat pitkäaikaiset

omaisuuserät

Pitkäaikaiset omaisuuserät luokitellaan myytä-

vänä oleviksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaa-

va määrä tulee kertymään pääasiassa niiden

myynnistä ja myynnin katsotaan olevan erittäin

todennäköinen. Ne arvostetaan kirjanpitoarvoon

tai käypään arvoon vähennettynä myynnistä

aiheutuvilla menoilla sen mukaan, kumpi näistä

on pienempi.

Arvonalentumistappiota kirjataan, jos omai-

suuserän kirjanpitoarvo alun perin tai myöhem-

min alennetaan myynnistä aiheutuvilla menoil-

la vähennettyä käypää arvoa vastaavaksi. Jos

omaisuuserän käypä arvo vähennettynä myyn-

nistä aiheutuvilla menoilla myöhemmin nousee,

kirjataan voittoa, mutta kirjattava voitto ei saa

ylittää kertyneitä arvonalentumistappioita. Voitto

tai tappio, jota ei ole kirjattu pitkäaikaisen omai-

suuserän myyntipäivään mennessä, kirjataan ta-

seesta pois kirjaamisen yhteydessä.

Pitkäaikaisista omaisuuseristä ei tehdä pois-

toja, kun ne on luokiteltu myytävänä oleviksi.

Myytävänä olevaksi luokiteltuihin pitkäaikaisiin

omaisuuseriin liittyvistä veloista johtuvien kor-

kojen ja muiden kulujen kirjaamista jatketaan.

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuse-

rät esitetään taseessa erillään muista varoista.

Myytävänä olevaksi luokiteltuihin pitkäaikaisiin

omaisuuseriin liittyvät velat esitetään taseessa

erillään muista veloista.

Oman pääoman ehtoinen laina

Oman pääoman ehtoisilla lainoilla ei ole eräpäi-

vää, jolloin lainan haltija voi vaatia lainan takai-

sinmaksua. Oman pääoman ehtoinen laina on

vakuudeton ja muita velkasitoumuksia heikom-

massa etuoikeusasemassa. Oman pääoman

ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei kuiten-

kaan ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut

rahoitusvelat

Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut ra-

hoitusvelat merkitään alunperin kirjanpitoon

käypään arvoon. Transaktiomenot on sisälly-

tetty rahoitusvelkojen alkuperäiseen kirjanpi-

toarvoon. Korot jaksotetaan tuloslaskelmaan

laina-ajalle käyttäen efektiivisen koron mene-

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

telmää. Rahoitusvelkoja sisältyy pitkä- ja lyhy-

taikaisiin velkoihin ja ne voivat olla korollisia tai

korottomia.

Asiakashankkeisiin liittyvien asunto-osakeyh-

tiöiden ottamien ulkopuolisten rahalaitoslainojen

eli yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisin-

maksuvastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä

asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko kohde

keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta os-

tajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja

korot esitetään täysimääräisesti laskettuna SRV:n

konsernitaseessa aina lainan eräpäivään saakka.

Vaihto-omaisuus

Aineiden ja tarvikkeiden hankintameno määri-

tetään painotetun keskihinnan menetelmällä.

Erä ”Keskeneräiset työt” sisältää keskeneräis-

ten rakennuskohteiden kuluksi kirjaamattoman

rakennus- ja tonttikustannuksen. Keskeneräisten

töiden hankintamenoon sisällytetään raaka-ai

neet, välittömät työsuoritukset, muut välittömät

menot, hankinnan ja valmistuksen välilliset menot

sekä joissakin tapauksissa hankkeisiin kohdistu-

vat vieraan pääoman menot. Omaperusteisten

asuntoprojektien osalta vieraan pääoman korko-

kulut aktivoidaan ensisijaisesti kohdekohtaisen

rahoituksen kustannusta käyttäen. Jos kohde-

kohtaisen rahoituksen osuus ei ole merkittävä,

käytetään konsernin keskikorkoa korkomenojen

aktivoinnissa.

Erä ”Maa-alueet ja tonttiyhtiöt” koostuu ke-

hitteillä olevien ja käynnistymättömien kohtei-

den hankintakustannuksista. Hankintamenoon

aktivoidaan kustannukset, joiden katsotaan ko-

hottavan maa-alueen tai tontin arvoa.

Erä ”Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyh-

tiöiden osakkeet” koostuu myymättömistä val-

mistuneista kohteista.

Erä ”Ennakkomaksut” sisältää vaihto-omai-

suudesta ennakkoon maksetut erät.

Erä ”Muu vaihto-omaisuus” koostuu aloitta-

mattomien kohteiden maksetuista osakepää-

omista sekä edelleen myytäväksi ostetusta omai-

suudesta.

Vaihto-omaisuus arvostetaan tilinpäätöksis-

sä hankintamenoon tai sitä alhaisempaan net-

torealisointiarvoon. Nettorealisointiarvo arvi-

oidaan vähentämällä normaalin liiketoiminnan

mukaisesta myyntihinnasta tuotteen valmiiksi

saattamiseen tarvittavat menot ja myynnistä

johtuvat menot.

Maa-alueiden ja tonttiyhtiöiden nettorea-

lisointiarvo perustuu ennakoituun käyttötar-

koitukseen. Hanketoiminnassa käytettäväksi

ennakoidun maa-alueen tai tonttiyhtiön netto-

realisointiarvoa arvioidaan osana koko hank-

keen nettorealisointiarvoa. Arvonalennus koh-

distetaan maa-alueeseen tai tonttiyhtiöön vain,

jos hankkeen ennakoidaan olevan kokonaisuu-

tena tappiollinen. Jos maa-alue tai tonttiyhtiö

ennakoidaan realisoitavan myymällä, perus-

tuu nettorealisointiarvo arvioituun markkina-

hintaan.

Keskeneräisten töiden ja valmiiden asunto- ja

kiinteistöyhtiöiden nettorealisointiarvo perus-

tuu kohteen myyntiarvoon ennakoidulla myyn-

tihetkellä.

Ulkopuoliselle suoritetut vuokrauskulut voi-

daan aktivoida vuokralle annettavaan omai-

suuserän kirjanpitoarvoon, kuten esimerkiksi

vuokranvälittäjien palkkiot. Myynti- ja markki-

nointikulut eivät ole aktivoitavia kuluja. Omai-

suuserän valmistuessa aktivoidut vuokrauskulut

tulee kirjata kuluksi vuokraussopimusten keski-

määräisellä kestoajalla. Osakkuus- ja yhteisyri-

tyksille myydyn vuokrauspalvelun kate eliminoi-

daan omistusosuuden suhteessa.

SRV:n pääosin hallinnoimien ja rakentamatto-

mien vaihto-omaisuustonttien rakentamissuun-

nitelmista aiheutuneiden menojen katsotaan

olevan aktivointikelpoisia, kun niiden voidaan

luotettavalla tavalla katsoa vaikuttavan positii-

visesti tontin tai projektin arvoon. Näitä menoja

voidaan aktivoida jo ennen rakentamisen käyn-

nistämispäätöstä.

Tuloverot

Tuloslaskelman verokulu muodostuu tilikauden

verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja las-

kennallisesta verosta. Tilikauden verotettavaan

tuloon perustuva vero lasketaan verotettavasta

tulosta kunkin maan voimassaolevan verokan-

nan (ja verolakien) perusteella. Verot kirjataan

tuloslaskelmaan muutoin kuin ne, jotka liittyvät

muihin laajan tuloksen eriin tai suoraan omaan

pääomaan kirjattaviin eriin. Veroa oikaistaan

mahdollisilla edellisiin tilikausiin liittyvillä veroilla.

Laskennallinen verosaaminen tai -velka kir-

jataan omaisuuserien ja velkojen verotuksellis-

ten arvojen ja niiden konsernitilinpäätöksen mu-

kaisten kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista

eroista. Laskennallinen verosaaminen kirjataan

käyttämättömistä tappiosta ja kaikista väliai-

kaisista eroista. Laskennallisia veroja ei kirjata

tytäryrityksiin tehdyistä sijoituksista silloin, kun

konserni voi määrätä väliaikaisen eron purkau-

tumisajankohdan ja väliaikainen ero ei toden-

näköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa

tulevaisuudessa.

Laskennallinen verosaaminen on kirjattu sii-

hen määrään asti, kun on todennäköistä, että se

voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää

verotettavaa tuloa vastaan. Mikäli konserniyh-

tiö on lähimenneisyydessä tehnyt tappiota, kir-

jataan verotuksellisista tappioista laskennallinen

verosaaminen vain siihen määrään asti, kuin yh-

tiöllä on riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja

tai muuta vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen

tappion hyödyntämiskyvystä.

Työsuhde-etuudet

Eläkevelvoitteet

Konserniyhtiöillä on erilaisia eläkejärjestelyjä

kunkin toimintamaan paikallisten olosuhteiden

ja käytäntöjen mukaisesti. Järjestelyt on rahoi-

tettu vakuutusyhtiöihin suoritetuilla, maksettui-

hin palkkoihin perustuvilla maksuilla. Konsernilla

on ainoastaan maksupohjaisia eläkejärjestelyjä.

Konsernin maksuperusteisiin järjestelyihin suo-

rittamat maksut kirjataan tuloslaskelmaan sillä

kaudella, johon kyseiset maksut kohdistuvat.

Osakeperusteinen palkitseminen

SRV-konserni soveltaa IFRS 2 Osakeperusteiset

maksut -standardia osakeperusteisiin palkit-

semisjärjestelmiinsä. Osakepohjaisen kannus-

tinjärjestelmän osakeosuus arvostetaan käy-

pään arvoon myöntöhetken kurssia käyttäen

ja rahaosuus arvostetaan käypään arvoon ti-

linpäätöshetkellä. Arvon muutokset kirjataan

tulosvaikutteisesti vaikutusajalle jaksotettuna.

Osakeperusteiset maksut on käsitelty rahana

tai osakkeina selvitettävinä.

Varaukset

Varaus kirjataan, kun yhtiöllä on aikaisemman

tapahtuman seurauksena oikeudellinen tai to-

siasiallinen velvoite kolmatta osapuolta kohtaan

ja maksuvelvoitteen toteutuminen on todennä-

köinen, sekä sen suuruus on luotettavasti arvi-

oitavissa.

Jos osasta velvoitetta on mahdollista saada

korvaus joltakin kolmannelta osapuolelta, kor-

vaus kirjataan erilliseksi omaisuuseräksi, mutta

vasta siinä vaiheessa, kun korvauksen saaminen

on käytännössä varmaa. Tappiollisista sopimuk-

sista kirjataan varaus, kun velvoitteiden täyttä-

miseksi vaadittavat välttämättömät menot ylit-

tävät sopimuksesta saatavat hyödyt.

SRV ja sen konserniyhtiöt ovat osapuolina

useissa tavanomaiseen liiketoimintaan kuuluvis-

sa oikeudenkäynneissä tai muissa menettelyis-

sä. Näiden oikeudenkäyntien ja menettelyiden

lopputulosta on vaikea ennustaa. Riita-asioista

kirjataan varaus tilinpäätökseen edellä mainit-

tujen laatimisperiaatteiden mukaisesti, kun on

olemassa oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite

kolmatta osapuolta kohtaan, maksuvelvoitteen

toteutuminen on todennäköinen ja velvoitteen

suuruus on luotettavasti arvioitavissa.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaa-

misesta aiheutuvat kustannukset, jos takuuaikaa

on tilinpäätöspäivänä jäljellä. Takuuvaraus kirja-

taan hankkeen luovutuksen yhteydessä ja sen

suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon

takuumenojen toteutumisesta. Takuuvarauk-

set odotetaan käytettävän seuraavien kahden

vuoden aikana.

Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suu-

ruus perustuu indeksikorjattuun historiatietoon

tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun

kokonaiskustannukseen. 10-vuotisvastuuvara-

us odotetaan käytettävän seuraavan kymme-

nen vuoden aikana kohteen valmistumisesta.

Osingot

Hallituksen yhtiökokoukselle ehdottama osin-

gonjako kirjataan tilinpäätökseen, kun yhtiön

osakkeenomistajat ovat hyväksyneet sen yh-

tiökokouksessa.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



SEGMENTTITIEDOT

Segmenttitiedot on esitetty IFRS 8 -standardin mukaisesti konsernitilinpäätöksen laskentaperiaatteita

sekä konsernin johtamis- ja organisaatiorakennetta noudattaen.

Segmenttien välinen hinnoittelu tapahtuu käypään markkinahintaan. Segmenttien varat ja velat

ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkeväl-

lä perusteella kohdistettavissa segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä

sekä koko konsernille yhteisiä eriä.

Liiketoimintasegmentit

SRV Yhtiöillä on seuraavat liiketoimintasegmentit:

Rakentaminen

Vuoden 2019 alusta toiminut Rakentaminen käsittää kaiken SRV:n rakentamisen sekä omaperustei-

sen asuntotuotannon vaatiman pääoman tontteineen. Nämä tontit on tarkoitus kehittää, rakentaa

ja myydä nopeammalla aikataululla kuin tontit, jotka raportoimme Sijoittaminen-liiketoiminnassa.

Rakentamiseen kuuluvat asuntorakentaminen, toimitilarakentaminen, tekniikkayksiköt ja hankintatoimi

sekä sisäiset palvelut Suomessa ja Venäjällä. Rakentaminen työllistää noin 800 henkilöä eli valtaosan

koko SRV:n henkilöstöstä.

Sijoittaminen

Sijoittaminen keskittyy konsernin kiinteistösijoitusten hallinnointiin ja realisointeihin, uusien yhteissi-

joitusrakenteiden luontiin ja omistamiseen sekä valittujen kiinteistöjen operointiin. Sijoittamiseen kuu-

luvat keskeneräiset ja valmiit kohteet, joissa yhtiö toimii pidemmän aikavälin sijoittajana. Myös tontit,

joita itse kehitetään, ja joiden varsinainen tulonodotus muodostuu kehittämisen kautta, raportoidaan

osana Sijoittaminen liiketoimintaa.

Muut toiminnot ja eliminoinnit -erittelyt

Muut toiminnot ja eliminoinnit sisältävät SRV-konsernin emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n konsernitoiminnot

ja kiinteistö- ja hankekehitystoimintaa toteuttavan hankekehitysyksikön. Myös konsernieliminoinnit

sisältyvät tähän yksikköön. Laskennalliset verosaamiset ja verovelat on kokonaisuudessaan kohden-

nettu Muut toiminnot ja eliminoinnit -yksikköön.

2020

Raken-

taminen

Sijoitta-

minen

Muut

toiminnot ja

eliminoinnit Yhteensä euroa

Liikevaihto

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat    

Ajan kuluessa tuloutettavat    

Muu liikevaihto    

Yhteensä    

Liikevaihto, ulkoiset    

Liikevaihto, sisäiset   - 

Yhteensä    

Liikevoittoon sisältyvät:

Poistot ja arvonalentumiset, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä -  - - -

Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät - - -  -

Liikevoitto  - - 

Segmentin varat

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä    

Vaihto-omaisuus yhteensä, ilman käyttöoikeusomaisuueriä   - 

Maa-alueet ja tonttiyhtiöt    

Keskeneräiset työt   - 

Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet    

Muu vaihto-omaisuus   - 

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä    

Käyttöoikeusomaisuuserät    

Muut varat    

Yhteensä varat    

Segmentin velat, ilman käyttöoikeusomaisuueriä    

Segmentin velat, käyttöoikeusomaisuuerät    

Yhteensä velat    

Sijoitettu pääoma

Sijoitettu pääoma kauden lopussa    

Sijoitetun pääoman tuotto,   - -

Tilauskanta



 - - 

Toimitilarakentaminen 

Asuntorakentaminen 

Liiketoiminta-alueellinen informaatio

Segmentti-informaatio raportoidaan ylimmälle operatiiviselle päätöksentekijälle (CODM, Chief Operating

Decision Maker IFRS 8:n mukaan) toimitettavan sisäisen raportoinnin kanssa yhdenmukaisella tavalla.

Ylimpänä operatiivisena päätöksentekijänä toimii konsernin toimitusjohtaja, jota avustaa päätöksente-

ossa konsernin johtoryhmä. Johdon sisäinen raportointi on yhteneväinen segmenttiraportoinnin kanssa.

Tilikaudella 2020 konsernilla oli yksi IFRS 8:n määritelmän mukaista merkittävä asiakas Rakenta-

minen liiketoimintasegmentissä. Vuonna 2019 niitä oli kaksi. Suurimman asiakkaan osuus konsernin

liikevaihdosta oli noin 11 prosenttia.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

2019

Rakentami-

nen

Sijoittami

nen

Muut

toiminnot ja

eliminoinnit Yhteensä euroa

Liikevaihto

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat    

Ajan kuluessa tuloutettavat    

Muu liikevaihto   - 

Yhteensä   - 

Liikevaihto, ulkoiset   - 

Liikevaihto, sisäiset   -  

Yhteensä   - 

Liikevoittoon sisältyvät:

Poistot ja arvonalentumiset, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä - - - -

Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät - - - -

Liikevoitto  - - -

Segmentin varat

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä    

Vaihto-omaisuus yhteensä, ilman käyttöoikeusomaisuueriä   - 

Maa-alueet ja tonttiyhtiöt    

Keskeneräiset työt   -  

Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet    

Muu vaihto-omaisuus   - 

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä    

Käyttöoikeusomaisuuserät    

Muut varat    

Yhteensä varat    

Segmentin velat, ilman käyttöoikeusomaisuueriä    

Segmentin velat, käyttöoikeusomaisuuerät    

Yhteensä velat    

Sijoitettu pääoma

Sijoitettu pääoma kauden lopussa     

Sijoitetun pääoman tuotto,   - -

Tilauskanta



   

Toimitilarakentaminen 

Asuntorakentaminen 



Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta. Omistusosuutta vastaava tulouttamaton kate ei enää

sisälly vertailuluvuissa tilauskannan määrään. Sijoitettu pääoma ja tilauskanta ovat tilintarkastamattomia.



HANKITUT JA MYYDYT LIIKETOIMINNOT

Yhtiö on myynyt SRV REAM Oy:n liiketoiminnan, joka vastasi kauppakeskus REDIn operoinnista. Myynti

tapahtui 25. kesäkuuta 2020 CBRE Finlandille. Henkilöstö, yhteensä 8 henkilöä, siirtyi kaupan myötä

1.9.2020 CBRE Finlandin palvelukseen ns. vanhoina työntekijöinä. Kaupalla oli hyvin vähäinen vaikutus

yhtiön tuloslaskelmaan ja taseeseen. Tilikaudella ei hankittu uusia liiketoimintoja. Vertailukaudella ei

hankittu tai myyty liiketoimintoja.



MYYNTITUOTOT ASIAKASSOPIMUKSISTA

 euroa  

Liikevaihto



 

Jakautuminen:

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat  

Ajan kuluessa tuloutettavat  

Muu liikevaihto  

Yhteensä  



Liikevaihdon jakauma segmenteittäin raportoidaan liitteessä , segmenttitiedot.

Seuraavien SRV:n projektityyppien mukaiset myyntituotot tuloutetaan tiettynä ajankohtana:

Omaperusteinen asuntohanke ja toimitilahanke

Seuraavien SRV:n projektityyppien mukaiset myyntituotot tuloutetaan ajan kuluessa:

Kiinteähintainen urakka, projektinjohtourakka, KVR-urakka (kokonaisvastuurakentaminen), allianssiu-

rakka, omakehitteinen asuntohanke, omakehitteinen toimitilahanke ja kauppakeskusoperointituotot

 euroa  

Asiakassopimuksiin perustuvat omaisuuserät ja velat:

Konsernin myyntisaamiset ja ostovelat ovat pääosin asiakassopimuksiin perustuvia.

Konsernin taseessa on asiakassopimuksiin liittyvää siirtosaamista ja muuta lyhytaikaista

ennakkomaksua.

Asiakassopimuksiin perustuvat, siirtosaamiset  

Asiakassopimuksiin liittyvät ennakkomaksut  

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

 euroa  

Asiakassopimuksiin perustuviin velkoihin liittyen kirjatut myyntituotot

Kirjatut myyntituotot, jotka sisältyivät sopimuksiin perustuviin velkoihin kauden alussa  

Aiemmilla kausilla täytetyistä suoritevelvoitteista kirjatut myyntituotot  

Asiakassopimusten suoritevelvoitteet ja merkittävät harkintaan perustuvat ratkaisut

Konsernin yleisimmät projektityypit ovat seuraavat: projektinjohtourakka, KVR-urakka (kokonaisvas-

tuurakentaminen), allianssiurakka, kiinteähintainen urakka, elinkaariurakka, omakehitteinen asunto-

hanke, omakehitteinen toimitilahanke, omaperusteinen asuntohanke ja toimitilahanke.

SRV:n urakkasopimuksissa ja omakehitteisissä hankkeissa asiakkaan kanssa on tyypillisesti so-

vittu asiakkaan omistuksessa olevan kiinteistön rakennus- tai saneerausprojektinjohtourakan johta-

mistehtävistä ja rakennusteknisistä töistä. Urakkahankkeissa voi olla useita eri työvaiheita ja -tehtä-

viä. Nämä muodostavat kuitenkin pääsääntöisesti yhden integroidun kokonaisuuden, jota käsitellään

yhtenä suoritevelvoitteena.

Omaperusteisissa kohteissa voidaan tarjota asunnon ostajalle autopaikka tai muuttopalvelu. Täl-

löin autopaikka ja muuttopalvelu katsotaan erillisiksi suoritevelvoitteiksi. Tyypillisesti nämä luovute-

taan ja tuloutetaan samanaikaisesti kuin asunto. Mahdollisesti tarjottavat vastikevapaat rinnastetaan

alennuksiin ja nämä huomioidaan myyntihinnan oikaisuna.

Konsernin urakkahankkeet sisältävät muuttuvia vastikkeita, jotka johtuvat esim. sanktioista tai ta-

voitehinnan alituksesta tai ylityksestä. Konsernin johto seuraa ja arvioi muuttuvia vastikkeita jokaisen

raportointikauden lopussa. Tuloutuksessa käytettävä transaktiohinta on perustunut todennäköisim

pään arvioon. Muuttuvan vastikkeen arvioidusta määrästä sisällytetään transaktiohintaan vain se osa

ja tuottoja kirjataan vain siihen määrään asti kuin on erittäin todennäköistä, ettei kertyneiden kirjattu-

jen myyntituottojen määrään jouduta tekemään merkittävää peruutusta.

Myös omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin liittyy muuttuvia vastikkeita, jotka voivat johtua

esim. viivästymissanktioista ja vuokravastuista. Liikevaihdon tuloutusta lykätään arvioidun vuokravas-

tuuvelvoitteen osalta ja tämä arvioitu osuus hankkeen tuloista kirjataan saaduksi ennakoksi. Suorite-

tut takuuvuokrat vähentävät hankkeeseen liittyviä saatuja ennakkoja. Solmittuun vuokrasopimukseen

sisältyvät epävarmuustekijät otetaan tuloutuksessa huomioon.

Ajan kuluessa tuloutettavien omaisuuserä on asiakkaan määräysvallassa ja näiden asiakashank-

keiden tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lop-

putulos voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusaste määritetään laskemalla kunkin hankkeen tilin-

päätöspäivään mennessä kertyneiden menojen suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioidusta

kokonaismenosta. Tuottoja kirjataan valmistusastetta vastaava määrä. Kun on todennäköistä, että

hankkeen valmiiksi saamiseen tarvittavat kokonaismenot ylittävät hankkeesta saatavat kokonaistu-

lot, odotettavissa oleva tappio kirjataan kuluksi välittömästi. Jos asiakashankkeesta syntyneet me-

not ja kirjatut voitot ovat suuremmat kuin hankkeesta ennakkoon laskutettu määrä, esitetään erotus

taseen erässä "myyntisaamiset ja muut saamiset" Jos asiakashankkeesta syntyneet menot ja kirja-

tut voitot ovat pienemmät kuin hankkeen ennakkolaskutus, esitetään erotus taseen erässä "ostove-

lat ja muut velat". Asiakaslaskutuksessa käytetään maksuerätaulukoita ja on sovittu alalle tyypilliset

urakoiden maksuehdot.

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat asiakashankkeet tuloutetaan omaisuuserän määräysvallan siir-

ryttyä ja aikaisintaan hankkeen valmistuttua. Hankkeista tuloutuu valmistumishetken myyntiastetta

vastaava osuus tuloista ja menoista.

Omakehitteisiin ja -perusteisiin kohteisiin voi liittyä erillinen rahoituskomponentti. Merkittävä ra-

hoituskomponentti voi syntyä saatavarahoitteisissa hankkeissa, joissa saatavarahoituskustannuksia

ei laskuteta tilaajalta. Keskimäärin konsernin saatavarahoitus- sekä omaperusteisissa urakointikoh-

teissa rakennusaika on alle kaksi vuotta, jolloin keskimääräinen rahoitusaika on alle vuoden. Näissä

konserni soveltaa IFRS 15.63 -standardin mukaista alle vuoden käytännön helpotusta. Konsernilla on

myös hankkeita, joissa keskimääräinen rahoitusaika on yli vuoden. Näissä hankkeissa sovelletaan

merkittävän rahoituskomponentin käsittelytapaa ja erä kirjataan liikevaihdon vähennykseksi ja rahoi-

tuserien korkotuottojen oikaisuksi.

Asiakashankkeiden takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset,

jos takuuaikaa on tilinpäätöspäivänä jäljellä. Takuuvaraus kirjataan hankkeen luovutuksen yhteydes-

sä ja sen suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon takuumenojen toteutumisesta. Takuuvaraukset

odotetaan käytettävän seuraavien kahden vuoden aikana. Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen

suuruus perustuu indeksikorjattuun historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun ko-

konaiskustannukseen. 10-vuotisvastuuvaraus odotetaan käytettävän seuraavan kymmenen vuoden

aikana kohteen valmistumisesta.

Omakehitteisten hankkeiden tontti tuloutetaan ajan kuluessa. Tontin tulouttamisen ajankohta ar-

vioidaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti.

 euroa

Asiakassopimusten jäljellä oleville suorite-

velvoitteille kohdistettu transaktiohinta

 vuoden

kuluessa

 vuoden

kuluessa

 vuoden

kuluessa

 vuoden

kuluessa

       

Osaksi tai kokonaan täyttämättä oleville pitkä

aikaisille asiakashankkeiden sopimuksille

kohdistetun transaktiohinnan kokonaismäärä     

Taulukko kuvastaa Rakentamisen liiketoiminnan myydyn tilauskannan määrää ja sen tuloutumista tulevina vuosina.

Omaisuuserät asiakassopimusten saamisesta tai täyttämisestä

Ajan kuluessa tuloutettaviin hankkeisiin voi liittyä myyntipalkkioita. Nämä sopimuksen aikaansaa-

misesta aiheutuvat kulut aktivoidaan projektikustannuksiin ja jaksotetaan kuluksi sopimuskaudella.

Konsernilla ei raportointikaudella eikä vertailukaudella ollut näihin liittyviä omaisuuseriä.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT

 euroa  

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot  

Vuokratuotot  

Muut tuotot  

Yhteensä  



LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

 euroa  

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntitappiot  

Vuokrat  

Vapaaehtoiset henkilösivukulut  

Auto- ja matkustuskulut  

Edustus- ja markkinointikulut  

Viestintä- ja IT-kulut  

Ulkopuoliset palvelut  

Muut kiinteät kulut  

Yhteensä liiketoiminnan muut kulut  

Valuuttajohdannaisen tuotot ja kulut - 

Yhteensä   

Tilintarkastajan palkkiot

 euroa  

Tilintarkastus  

Todistukset ja lausunnot  

Veroneuvonta  

Muut palvelut  

Yhteensä  

PricewaterhouseCoopers Oy:n suorittamat muut kuin tilintarkastuspalvelut SRV Yhtiöt -konserniin

kuuluville yhtiöille tilikaudella 2020 olivat yhteensä 271 tuhatta euroa (964).



POISTOT JA ARVONALENTUMISET

 euroa  

Poistot, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä

Aineettomat hyödykkeet

Muut aineettomat hyödykkeet  

Aineelliset hyödykkeet

Rakennukset ja rakennelmat  

Koneet ja kalusto  

Muut aineelliset hyödykkeet  

 

Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät

Maa-alueet  

Rakennukset ja rakennelmat  

Koneet ja kalusto  

Muut aineelliset hyödykkeet  

 

Poistot yhteensä  

Arvonalentumiset



 



Vuoden  arvonalentumiset sisältävät yhteisyrityssijoituksen Pearl Plaza -kauppakeskuksen vuoden  arvon-

alennuksen palautuksen  miljoonaa euroa, kauppakeskus Okhta Mall -osakkuusyhtiösijoituksen arvonalennuksen 

miljoonaa euroa,  miljoonan euron alaskirjauksen Porvoon Ratsumestarinkatu  -liikekiinteistön sijoitukseen sekä pit

käaikaisissa saamisissa olevan REDIn lisäkauppahintasaatavan arvonalennuksen  miljoonaa euroa. Vuoden  ar-

vonalentumiset sisälsivät myytävänä oleviksi luokiteltuihin omaisuuseriin tehdyn arvonalentumiskirjauksen  miljoo-

naa euroa (liitetieto ).



TYÖSUHDEETUUKSISTA AIHEUTUVAT KULUT

 euroa  

Palkat ja palkkiot



 

Eläkekulut - maksupohjainen eläkejärjestely  

Osakeperusteiset kannustepalkkiot  -

Muut henkilösivukulut  

Yhteensä  



Tiedot johdon palkoista ja palkkioista sekä muista työsuhde-etuuksista esitetään kohdassa Lähipiiritapahtumat.

SRV-konsernissa on vain maksupohjaisia eläkejärjestelyjä.

Henkilökunta keskimäärin  

Rakentaminen  

Sijoittaminen  

Muut toiminnot ja eliminoinnit  

Yhteensä  

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Osakeperusteiset kannustepalkkiot

Myöntämisvuosi  







Yhteensä

Ansaintaperuste Työsuhde

Asetetut

mittarit Työsuhde

Alkuperäinen merkintähinta  - 

Osinko- ja osakeantioikaistu merkintähinta

  - 

Merkintäaika/toteutusaika – – –

Kokonaismäärä   

Osakepalkkiot     

Lisäykset    

Käytetyt osakepalkkiot    

Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot    

Osakepalkkiot     

Osakepalkkiot     

Lisäykset    

Käytetyt osakepalkkiot    

Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot    

Osakepalkkiot     

IFRS-kustannus ,  euroa*   - 

IFRS-kustannus ,  euroa* - - -

Osakepalkkioiden perusteella annetut

osakkeet, v.     

Osakepalkkioiden perusteella annetut

osakkeet, v.     



SRV:n hallitus päätti helmikuussa  uudesta avainhenkilöiden osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Järjestel-

män piiriin kuuluu  SRV:n avainhenkilöä. Järjestelmä on voimassa vuosina –, ja sen palkitsevuus on sidottu

yhtiön tulokseen ja liiketoimintokohtaisiin mittareihin. Mahdollinen palkkio maksetaan osittain yhtiön osakkeina ja osittain

rahana. Rahana maksettava osuus kattaa palkkiosta aiheutuvat verot ja veroluonteiset maksut. Palkkio-osakkeita anne

taan avainhenkilöille yhteensä enintään  kappaletta. Kannustinjärjestelmän alkuperäinen kustannus on lasket-

tu osakkeen kurssilla  euroa, jolloin järjestelmän IFRS-kustannus on  miljoonaa euroa lisättynä rahana maksetta-

valla määrällä. Todellinen kustannus määräytyy siitä, miten yhtiö saavuttaa asetetut tavoitteet ja osakekurssin vaihtelun

mukaan. Mikäli avainhenkilöiden työ- ja toimisuhde päättyy sitouttamisjakson aikana, on hänen palautettava palkkiona

annetut osakkeet yhtiölle vastikkeetta.  SRV tiedotti luovuttaneensa yhteensä  hallussaan ollutta omaa

osakettaan yhtiön osakeperusteiseen kannustinjärjestelmään kuuluneille henkilöille. Järjestelmän ansaintajakso oli vuo

sina –.



SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus on päättänyt toimitusjohtajan osakeperusteisesta kannustinohjelmasta vuosille –.

Järjestelmän perusteella Saku Sipolalle on annettu  hankintaoikeutta, jotka oikeuttavat hänet hankkimaan han

kintaoikeuksia vastaavan määrän SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeita hintaan  euroa osakkeelta. Järjestelmän puitteissa voi-

daan antaa uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita. Yhtiön hallitus tekee toteutustapaa koskevan päätök-

sen kulloinkin erikseen. Järjestelmän ehtojen mukaan hankittuja osakkeita koskee luovutusrajoitus, joka on voimassa kaksi

vuotta osakkeiden hankkimisesta lukien. Hankintaoikeuksia voidaan käyttää kolmessa kahden vuoden mittaisessa käyttö

jaksossa, joista ensimmäinen alkaa  ja päättyy , toinen alkaa  ja päättyy  ja kol-

mas alkaa  ja päättyy . Kunkin käyttöjakson aikana on oikeus käyttää  hankintaoikeutta. Kan-

nustinjärjestelmän vaikutusaikana vuosina – kirjattava IFRS-kustannuksen määrä on noin  miljoonaa euroa.

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti  toimitusjohtaja Saku Sipolan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän muu-

toksista. Muutokset koskevat hankintaoikeuksien määrää, hankintaoikeuksien merkintähintaa ja hankintaoikeuksien käyt-

töjaksoja. Muutosten tarkoituksena on varmistaa, että järjestelmän kannustinvaikutus pysyy aiemmalla tasolla huomioiden

SRV:n vuoden  merkintäetuoikeusannista aiheutuneet muutokset yhtiön osakkeiden määrässä. Järjestelmän kannus

tinvaikutus perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvonnousuun. Muutosten johdosta Sipolalla on käytettävissään 

 osakkeiden hankintaoikeutta merkintähintaan  eur/osake. Merkintähinnan määräytymisperusteena on käytet

ty SRV:n osakkeen volyymipainotettua keskikurssia Nasdaq Helsingissä jatkuvassa kaupankäynnissä .-.

Hankintaoikeuksien käyttöjaksot ovat muutosten jälkeen: ensimmäinen jakso alkaa  ja päättyy , toi

nen alkaa  ja päättyy  ja kolmas alkaa  ja päättyy . Ensimmäisen ja toisen käyt-

töjakson aikana on oikeus käyttää kummassakin käyttöjaksossa  hankintaoikeutta ja kolmannen jakson aikana

 hankintaoikeutta.

* IFRS kustannus tarkoittaa kustannusta, joka on kirjattu tuloslaskelmaan.



TUTKIMUS JA KEHITTÄMISMENOT

SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja kehittämismenoja. Konsernilla on liiketoimintaan liit-

tyviä hankkeiden suunnittelukustannuksia, joiden käsittelytapaa on selostettu laadintaperiaatteiden

kohdass vaihto-omaisuus.



RAHOITUSTUOTOT JA KULUT

 euroa  

Rahoitustuotot

Korkotuotot osakkuus- ja yhteisyrityksiltä  

Korkotuotot muista saamisista  

Valuuttakurssivoitot  

Muut rahoitustuotot  

Yhteensä  

Rahoituskulut, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä

Kulut jaksotettuun hankintamenoon kirjatuista veloista -  - 

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista varoista ja veloista - -

Valuuttakurssitappiot - 

Muut rahoituskulut



- -

Rahoituskulut, käyttöoikeusomaisuuserät

Korkokulut - -

Yhteensä - -

Rahoitustuotot ja -kulut, netto - -



Muut rahoituskulut -rivi sisältää osakkuus- ja yhteisyritysten rahoitussaamisten arvonalennuksia  () milj. euroa.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



TULOVEROT

Tuloverot tuloslaskelmassa

 euroa  

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero  

Edellisten tilikausien verot - 

Muut tilikauden verot  

Laskennalliset verot käyttöoikeusomaisuuserät - - 

Laskennalliset verot - -

Yhteensä - -

Efektiivinen veroaste -    

Konsernin tuloslaskelmaan kirjatut tuloverot eroavat suomalaisen yhtiön verokannan (20 prosenttia

vuonna 2020 ja 2019) mukaisesta tuloverosta seuraavasti:

Verokantatäsmäytys

 euroa  

Voitto ennen veroja - -

Verot laskettuna Suomen verokannalla - -

Ulkomaisten tytäryritysten poikkeavat verokannat - -

Verovapaat tulot - -

Aiemmin kirjaamattomien laskennallisten verosaamisten realisoituminen - -

Vähennyskelvottomat kulut - 

Tuloveroihin kirjaamattomat tai palautetut tilikauden tappiot  

Verot aikaisemmilta tilikausilta - 

Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta  -

Muut erät  

Verot tuloslaskelmassa - - 

Muihin laajan tuloksen eriin ei liittynyt olennaista verovaikutusta.

Suoraan omaan pääomaan kirjatut verot

 euroa  

Oman pääoman ehtoisen lainan koron vero-oikaisu  

Osakeantikulujen vero-oikaisu  -

Yhteensä  



OSAKEKOHTAINEN TULOS

 euroa  



Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos - - 

Oman pääoman ehtoisen lainan korko ja kulut vero-oikaistuna - -

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos osakekohtaisen tuloksen laskemiseksi - - 

 kappaletta  

Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana  

Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana

(laimennettu)  

Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos, euroa/osake - -

Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos (laimennettu), euroa/osake - -



Vertailuvuoden tiedot ovat osakeantioikaistuja.



OSAKEKOHTAINEN OSINKO

Vuonna 2020 ja 2019 ei ole maksettu osinkoa. 29.3.2021 kokoontuvalle yhtiökokoukselle ehdotetaan,

ettei osinkoa jaeta vuodelta 2020.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



AINEELLISET HYÖDYKKEET

Aineelliset hyödykkeet, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä

2020

 euroa

Maa- ja

vesi-

alueet

Raken nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno .     

Lisäykset     

Vähennykset  - - - -

Siirto erien välillä     

Kurssierot  - - - -

Hankintameno .     

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .  - -  - -

Poistot  - -  - -

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot     

Alaskirjaukset     

Kurssierot     

Siirto erien välillä   -  -

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .

 - - - -

Kirjanpitoarvo .     

Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät

2020

 euroa

Maa-

alueet

Raken nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

laitteet

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno .     

Lisäykset     

Vähennykset  - -  -

Siirto erien välillä     

Kurssierot yhteensä  - -  -

Hankintameno .     

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .  - -  -

Poistot  - -  -

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot     

Alaskirjaukset     

Siirto erien välillä     

Kurssierot yhteensä     

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .

 - -  -

Kirjanpitoarvo .     

Aineelliset hyödykkeet

2019

 euroa

Maa- ja

vesi-

alueet

Raken nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno .     

Lisäykset     

Vähennykset   -  -

Siirto erien välillä     

Kurssierot     

Hankintameno .     

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .  - -  - -

Poistot  - -  - -

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot     

Kurssierot  - - - -

Siirto erien välillä     

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .  - -  - -

Kirjanpitoarvo .     

Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät

2019

 euroa

Maa-

alueet

Raken nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

laitteet

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno .     

Lisäykset     

Vähennykset   -  -

Siirto erien välillä     

Kurssierot yhteensä     

Hankintameno .     

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .     

Poistot  -  -  -

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot     

Alaskirjaukset     

Siirto erien välillä     

Kurssierot yhteensä  -   -

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .

 - -  -

Kirjanpitoarvo .     

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



LIIKEARVO JA MUUT AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

2020

 euroa

Aineettomat

oikeudet Liikearvo

Muut

aineettomat

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno .    

Kurssierot   - -

Lisäykset    

Vähennykset -  - -

Siirrot   - -

Hankintameno .    

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset . -  - -

Poistot -  - -

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot -   -

Alaskirjaukset    

Kurssierot   - -

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset  -  - -

Kirjanpitoarvo .    

2019

 euroa

Aineettomat

oikeudet Liikearvo

Muut

aineettomat

hyödykkeet Yhteensä

Hankintameno .    

Kurssierot    

Lisäykset    

Vähennykset -  - -

Hankintameno .    

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset . -  - -

Poistot -  - -

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot -   

Alaskirjaukset    

Kurssierot   - -

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset  -  - -

Kirjanpitoarvo .    

SRV-konsernin liikearvo kohdistuu segmentille:

Liikearvot

 euroa  

Rakentaminen  

Yhteensä  

Arvonalennustestaus

Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu käyttöarvolaskentamal-

liin, jossa rahavirrat perustuvat perusvuoteen ja yksikön viiden vuoden strategiakauden mukaisesti

kasvaviin rahavirtoihin.

Joulukuussa 2020 tehdyissä liikearvon arvonalentumistestauksissa on pitkän ajan kasvutekijänä

käytetty 2 prosenttia, eikä se ylitä toimialojen pitkän aikavälin toteutunutta kasvua. Keskeiset muut-

tujat arvonalennustestauksessa ovat liikevoittoprosentti ja diskonttauskorko. Diskonttauskorkona,

tulevia rahavirtoja diskontattaessa, on käytetty oman ja vieraan pääoman painotettua keskimääräis-

tä kustannusta (WACC, Weighted Average Cost of Capital) ennen veroja. Käyttöarvolaskelmassa on

WACC:na käytetty 10,0 prosenttia. WACC:n laskentaparametreina ovat riskitön korko, markkinaris-

ki- ja yrityskohtainen preemio, teollisuuskohtainen beta, vieraan pääoman kustannus sekä oman ja

vieraan pääoman suhde.

Kerrytettävissä oleva rahamäärä ylitti kirjanpitoarvon merkittävästi liikearvoa sisältävässä kassavirtaa

tuottavassa yksikössä. Arvonalentumistestausten perusteella ei ole tarvetta arvonalentumiskirjauksiin.

Herkkyysanalyysi

Tehtyjen herkkyysanalyysien perusteella käytettyjen oletusten kohtuulliset muutokset eivät johda ar-

vonalentumisiin rahavirtaa tuottavan yksikön liikearvosta.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



RAHOITUSVARAT JA VELAT ARVOSTUSRYHMITTÄIN

2020

 euroa

Käypään arvoon

tulosvaikutteisesti

kirjattavat varat ja velat

Jaksotettuun

hankintamenoon

arvostettavat varat ja velat

Tase-erien

kirjanpitoarvot Käypä arvo Liite

Pitkäaikaiset rahoitusvarat

Pitkäaikaiset korolliset saamiset     

Pitkäaikaiset saamiset     

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä     

Muut rahoitusvarat     

Lyhytaikaiset rahoitusvarat

Myyntisaamiset     

Lyhytaikaiset korolliset saamiset     

Johdannaissopimukset     

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä     

Rahavarat      

Yhteensä    

Pitkäaikaiset rahoitusvelat

Korolliset velat     

Johdannaissopimukset     

Muut pitkäaikaiset velat     

Lyhytaikaiset rahoitusvelat

Korolliset velat     

Ostovelat     

Yhteensä    

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

2019

 euroa

Käypään arvoon

tulosvaikutteisesti

kirjattavat varat ja velat

Jaksotettuun

hankintamenoon

arvostettavat varat ja velat

Tase-erien

kirjanpitoarvot Käypä arvo Liite

Pitkäaikaiset rahoitusvarat

Pitkäaikaiset korolliset saamiset     

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä     

Muut rahoitusvarat     

Lyhytaikaiset rahoitusvarat

Myyntisaamiset     , 

Lyhytaikaiset korolliset saamiset     

Johdannaissopimukset -  - - 

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä     

Rahavarat     

Yhteensä    

Pitkäaikaiset rahoitusvelat

Korolliset velat     

Johdannaissopimukset     

Muut pitkäaikaiset velat     

Lyhytaikaiset rahoitusvelat

Korolliset velat     

Ostovelat     

Yhteensä    

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan lukuun ottamatta joukkovelka

kirjalainoja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot pohjautuvat tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.

Johdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolten hintanoteerauksia. Nämä notee

raukset perustuvat markkinoilla vallitseviin olosuhteisiin ja yleisesti hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin.

Rahoitusvarojen kirjanpitoarvot vastaavat luottoriskin enimmäismäärää tilinpäätöspäivänä.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



OSUUDET OSAKKUUS JA YHTEISYRITYKSISSÄ

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä

 euroa  

Osuudet osakkuusyrityksissä  

Osuudet yhteisyrityksissä  

Yhteensä  

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksiin ovat sijoituksia rakennushankkeisiin yhdessä muiden sijoittajien

kanssa.

Tiedot konsernin olennaisesta osakkuusyrityksestä:

Kotipaikka Välitön omistusosuus ()

Nimi  

Jupiter Realty  B.V Hollanti  

Osakkuusyhtiö sijoittaa Pietarissa sijaitsevaan Okhta Mall -hankkeeseen. SRV sijoittaa hankkeeseen

myös Russian Invest osakkuusyhtiöosakkuuden kautta. SRV saa hankkeen tuotoista vähintään omistus-

osuuttaan vastaavan osuuden. Hankkeen lopulliseen tuotonjakoon liittyy ehtoja, joiden perusteella SRV on

oikeutettu sijoitusosuuttaan suurempaan osuuteen voitosta tuoton ylittäessä ennakkoon sovitun tason.

Tiedot konsernin olennaisista yhteisyrityksistä

Kotipaikka Välitön omistusosuus ()

Nimi  



Netherland Pearl Plaza B.V Hollanti  

KSK REDI Ky (REDI) Suomi - 

KSK Parking I Ky (REDI) Suomi - 

Netherland Pearl Plaza B.V yhteisyritys sijoittaa Pietarissa sijaitsevaan Pearl Plaza hankkeeseen. REDI

yhteisyritykset sijoittavat Helsingin Kalasatamaan rakennettaviin kauppakeskukseen ja pysäköintilai-

tokseen. REDIn omistusosuus myytiin tasearvoonsa tilikauden 2020 aikana.

Taloudellinen informaatio olennaisista osakkuus- ja yhteisyrityksistä:

Jupiter Realty  B.V Netherland Pearl Plaza B.V

 euroa    

Rahavarat - -  -

Muut lyhytaikaiset varat    -

Lyhytaikaiset varat    -

Pitkäaikaiset varat    -

Lyhytaikaiset velat    -

Pitkäaikaiset rahoitusvelat - -  -

Pitkäaikaiset velat    - -

Muut pitkäaikaiset velat    -

Liikevaihto    -

Poistot - - - -

Korkotuotot - -  -

Korkokulut - - - -

Tuloverot - -  -

Tilikauden tulos -  - -

Muut laajan tuloksen erät -  - -

Osakkuusyrityksen taloudellisen informaation täsmäytys konsernin kirjaamaan tase-arvoon:

Konsernin omistusosuus,     -

Konsernin osuus nettovaroista    -

Hankintahetken oikaisu osakkuusyrityksiin   - -

Välillisen osuuden tuloksen kumulatiivinen yhdistely -  - - -

Osakkuus- ja yhteisyritysten tase-arvo konsernin taseessa    -



Netherland Pearl Plaza B.V ja REDI sekä KSK Parking I Ky -yhteisyrityssijoitukset oli luokiteltu  tilinpäätöksessä myytävänä olevaksi omaisuuseräksi.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Taloudellisen informaation yhteenveto

Muut kuin olennaiset

osakkuusyritykset

Muut kuin olennaiset

yhteisyritykset

   

Konsernin osuus tilikauden tuloksesta



-  - 

Kirjanpitoarvo konsernin taseessa yhteensä     

Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tuloksista

 

Olennainen osakkuusyhtiö Jupiter Realty  B.V - 

Olennainen yhteisyritys Netherland Pearl Plaza B.V



- 

Myytäväksi luokiteltu yhteisyritys REDI - -

Muut kuin olennaiset osakkuusyritykset - 

Muut kuin olennaiset yhteisyritykset - 

Yhteensä -  

Muut laajan tuloksen erät

 

Olennainen osakkuusyhtiö Jupiter Realty  B.V - 

Olennainen yhteisyritys Netherland Pearl Plaza B.V



- 

Muut kuin olennaiset osakkuusyritykset - 

Muut kuin olennaiset yhteisyritykset - -

Yhteensä - 



Vertailuvuoden luku sisältää myytäväksi luokiteltujen omaisuuserien tuloksen yhdistelyn.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



MUUT RAHOITUSVARAT JA PITKÄAIKAISET SAAMISET

Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä noteerattuja tai noteeraamattomia osakkeita. Käypään arvoon

arvostettavien rahoitusvarojen arvostusmenetelmät ja arvostushierarkian mukainen jaottelu on esi-

tetty tarkemmin liitteessä 29.

 euroa  

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat .  

Lisäykset  

Käyvän arvon muutokset -

Vähennykset - -

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat .  

Pitkäaikaiset  

Lyhytaikaiset  

Noteeraamattomat osakkeet  

Pitkäaikaiset saamiset 



PITKÄAIKAISET SAAMISET

 euroa

Kirjanpitoarvo



Kirjanpitoarvo



Pitkäaikaiset saamiset

Rakennusprojektiin liittyvä lainasaaminen  

Pitkäaikainen saaminen  -

Pitkäaikaiset korolliset saamiset  

Yhteensä  



LASKENNALLISET VEROSAAMISET JA VELAT

2020

 euroa .

Kirjattu

tulos-

laskel-

maan

Kirjattu

muihin

laajan

tuloksen

eriin

Kirjattu

suoraan

omaan

pää-

omaan

Oste

tut ja

myydyt

liiketoi

minnot

Kurssi-

ero .

Laskennalliset verosaamiset

Liiketoiminnan tappioita       

Myytävissä olevien rahoitusvarojen

arvostaminen käypään arvoon  -     

Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero       

Verotuksessa vähentämättömät

suunnitelman mukaiset poistot  -     

Muut väliaikaiset erot -     - 

Käyttöoikeusomaisuuserien

laskennallinen vero       

Yhteensä      - 

Laskennalliset verovelat

Vieraan pääoman menot  -     

Kertyneet poistoerot  -     

Muut väliaikaiset erot  -     

Yhteensä  -     

Laskennalliset verot, netto      - 

2019

 euroa .

Kirjattu

tulos-

laskel-

maan

Kirjattu

muihin

laajan

tuloksen

eriin

Kirjattu

suoraan

omaan

pää-

omaan

Oste

tut ja

myydyt

liiketoi

minnot

Kurssi-

ero .

Laskennalliset verosaamiset

Liiketoiminnan tappioita       

Työsuhde-etuudet  -     

Myytävissä olevien rahoitusvarojen

arvostaminen käypään arvoon       

Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero  -     

Verotuksessa vähentämättömät

suunnitelman mukaiset poistot  -     

Muut väliaikaiset erot  -     -

Käyttöoikeusomaisuuserien

laskennallinen vero       

Yhteensä       

Laskennalliset verovelat

Vieraan pääoman menot  -     

Kertyneet poistoerot       

Muut väliaikaiset erot  -     

Yhteensä  -     

Laskennalliset verot, netto       

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Konsernilla oli 31.12.2020 tappioita 20 608 tuhatta euroa (15 421 tuhatta euroa), joista ei ole kirjattu las-

kennallisia verosaamisia, koska tältä osin verohyödyn realisoitumisen ei katsota olevan todennäköistä.

Käyttöoikeusomaisuuseristä on kirjattu laskennallista verosaamista 1 341 tuhatta euroa (1 043 tu-

hatta euroa).

Konsernitilinpäätökseen kirjataan laskennallinen verovelka niiden ulkomaisten tytäryhtiöiden ja-

kamattomista voittovaroista, joiden veronmaksu määräytyy voitonjaon perusteella. Laskennallista

verovelkaa ei kuitenkaan kirjata siinä tapauksessa, että voitonjako on konsernin päätäntävallassa ja

voitonjako ei ole todennäköistä tilinpäätöshetkellä.



VAIHTOOMAISUUS

 euroa  

Vaihto-omaisuus, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä  

Aineet ja tarvikkeet  

Keskeneräiset työt  

Maa-alueet ja tonttiyhtiöt  

Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet  

Ennakkomaksut  

Muu vaihto-omaisuus  

Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät  

Vaihto-omaisuus yhteensä  

Omaperusteisten asuntoprojektien osalta vieraan pääoman korkokulut aktivoidaan ensisijaisesti koh

dekohtaisen rahoituksen kustannusta käyttäen. Jos kohdekohtaisen rahoituksen osuus ei ole merkit-

tävä, käytetään konsernin keskikorkoa korkomenojen aktivoinnissa, joka tilikaudella oli 5,0 prosenttia.

Tilikaudella on aktivoitu keskeneräisen työn arvoon korkoja 1 465 tuhannella eurolla (681 tuhatta euroa).

Velkojen vakuutena olevan valmiin vaihto-omaisuuden kirjanpitoarvo vuonna 2020 oli 21 145 tuhat-

ta euroa (15 772 tuhatta euroa), rakenteilla olevan vaihto-omaisuuden kirjanpitoarvo vuonna 2020 oli

94 252 tuhatta euroa (93 151 tuhatta euroa) ja vaihto-omaisuuden maa-alueiden kirjanpitoarvo vuon-

na 2020 oli 21 263 tuhatta euroa (34 867 tuhatta euroa).

Tilikaudella 2020 tehtiin arvonalentumisia vaihto-omaisuuden valmiiden asunto- ja kiinteistöosa-

keyhtiöiden osakkeiseen 808 tuhatta euroa. Vertailukaudella 2019 tehtiin arvonalentumisia vaihto-omai-

suuden maa-alueisiin 13 935 tuhatta euroa ja valmiiden asunto- ja kiinteistöosakyhtiöiden osakkeisiin

1 000 tuhatta euroa. Tilikaudella ja vertailukaudella ei ole peruuntuneita arvonalennuksia.



LAINASAAMISET OSAKKUUS JA YHTEISYRITYKSISSÄ

 euroa  

Pitkäaikaiset lainasaamiset osakkuusyhtiöiltä  

Lisäykset  

Vähennykset - -

Arvonalentuminen, taso  - 

Kurssierot -  -

Yhteensä  

Pitkäaikaiset lainasaamiset yhteisyrityksiltä  

Lisäykset  

Vähennykset - -

Yhteensä  

Lyhytaikaiset lainasaamiset yhteisyrityksiltä  

Lisäykset  

Vähennykset - -

Yhteensä  



MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET

 euroa

Kirjanpitoarvo



Kirjanpitoarvo



Myyntisaamiset  

Lainasaamiset  

Siirtosaamiset pitkäaikaishankkeista asiakkailta  

Muut siirtosaamiset  

Muut saamiset  

Yhteensä  

Korolliset saamiset  

Korottomat saamiset  

Yhteensä  

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan. Vuonna 2020 konsernin myyntisaa-

miset ovat keskimäärin olleet 52 miljoonaa euroa. Myyntisaamiset ovat korottomia, ja ne ovat yleensä

noin 21 päivän pituisia. Luottoriskeistä tarkemmin liitteessä 29, kohdassa luottoriski.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



RAHAVARAT

 euroa  

Rahat ja pankkisaamiset   

Yhteensä  



MYYTÄVÄNÄ OLEVAKSI LUOKITELLUT OMAISUUSERÄT

 euroa  

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä

REDI -kauppakeskus - 

Pearl Plaza -kauppakeskus - 

Tampereen Kansi ja areena -sijoitus - 

Laina- ja rahoitussaamiset - 

Yhteensä - 

Vuonna 2019 myytäväksi luokitellut Redin ja Tampereen Kansi ja areena -hankkeen omistusosuudet

ja lainasaaminen myytiin tasearvoonsa tilikauden 2020 aikana. SRV:n omistusosuus Pearl Plazan

kauppakeskuksesta luokiteltiin vuonna 2019 myytävänä olevaksi omaisuuseräksi ja arvostettiin to-

dennäköiseen myyntihintaan myynnin kuluilla vähennettynä, koska kaupan syntymistä seuraavan

12 kuukauden aikana pidettiin todennäköisenä. Pearl Plaza kauppakeskuksen myyntineuvottelut

etenivät alkuvuodesta 2020 hyvin, jolloin kaupan toteutumista pidettiin erittäin todennäköisenä.

Koronavirusepidemia hidastutti neuvotteluja, ja epidemian toinen aalto oli lopulta merkittävin syy

myyntineuvotteluiden päättymiseen tuloksettomina. Pearl Plazan luokittelu palautettiin osuudeksi

osakkuus- ja yhteisyrityksissä vuoden viimeisellä neljänneksellä myyntineuvotteluiden päättyessä

tuloksettomina. Luokittelumuutoksen seurauksena peruttiin vuonna 2019 tehty arvonalennus, millä

oli noin 6,9 miljoonan euron positiivinen vaikutus vuoden 2020 liikevoittoon sekä yhdisteli takautuvasti

osuutensa yhteisyrityksen tilikauden 2020 tuloksesta.



OMA PÄÄOMA

Osakepääoma, ylikurssirahasto ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Osakkeiden

lukumäärä

 

Omien osakkeiden palautuminen 

Omien osakkeiden luovutus 

Osakeanti 

 

 

Omien osakkeiden palautuminen 

Omien osakkeiden luovutus 

Suunnattu osakeanti 

Merkintäoikeus osakeanti 

 

Osakkeet ja osakepääoma

SRV Yhtiöt Oyj:n ulkona olevien osakkeiden kokonaismäärä oli 262 166 692 ja osakepääoma 3 062 520

euroa 31.12.2020. Osakkeella ei ole nimellisarvoa, ja rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 263 017 341.

Konsernin hallussa oli tilikauden päättyessä yhteensä 850 649 kappaletta yhtiön omia osakkeita.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää SRV Yhtiöt Oyj:n osakeanneissa saadut varat vä-

hennettynä osakeantiin liittyvillä transaktiokustannuksilla sekä SRV Henkilöstö Oy:n sulautumisen

yhteydessä saadut SRV:n osakkeet ja niiden mitätöinnin.

Toukokuussa 2020 yhtiö järjesti suunnatun osakeannin kahden ulkona olevan hybridijoukkovelkakir-

jojen haltijoille. Osakeannissa noin 75 miljoonaa euroa hybridilainojen ulkona olleesta 92 miljoonan euron

pääomasta vaihdettiin osakkeisiin. Osakeannin toteuttamisen myötä 2016 Hybridivelkakirjojen ulkona

oleva pääoma on yhteensä 11,8 miljoonaa euroa ja 2019 Hybridivelkakirjojen ulkona oleva pääoma on

3,6 miljoonaa euroa. SRV:n osakkeiden kokonaismäärä osakeannin jälkeen nousi 71 468 395 osak-

keella yhteensä 131 967 970 osakkeeseen. Uudet osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin 19.5.2020.

Kesäkuussa 2020 yhtiö järjesti merkintäetuoikeusannin, jossa SRV sai noin 50 miljoonan euron brut-

totuotot. Osakeannin myötä SRV:n osakkeiden lukumäärä nousi 131 049 371 osakkeella 131 967 970 osak-

keesta yhteensä 263 017 341 osakkeeseen. Uudet osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin 18.6.2020.

30.3.2020 nostettua 9 miljoonan euron pääomalainaa käytettiin ehtojensa mukaisesti maksuvälinee-

nä ja konvertoitiin tässä yhteydessä omaksi pääomaksi.

Yhtiö on kirjannut osakeanneissa tulleet 124,8 miljoonan euron varat sijoitettuun vapaan pääoman

rahastoon vähennettynä osakeantien järjestelyyn liittyvillä 3,4 miljoonan euron kustannuksilla sekä 0,7

miljoonan euron kustannusten vero-oikaisulla.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Muuntoerot

Muuntoerot sisältävät ulkomaisten tytäryhtiöiden ja osakkuusyhtiöiden tilinpäätösten muuntamisessa

emoyhtiön toimintavaluutaksi syntyneet muuntoerot.

Oman pääoman ehtoinen laina

Suunnatun osakeannin hybridilainojen konvertoinnin jälkeen omaan pääomaan sisältyy vuonna 2016

nostettua oman pääoman ehtoista lainaa 11,8 miljoonaa euroa (24,5 miljoonaa euroa). Lainan kupon-

kikorko on 13,572 prosenttia vuodessa. Suunnatun osakeannin hybridilainojen konvertoinnin jälkeen

omaan pääomaan sisältyy vuonna 2019 nostettua oman pääoman ehtoista lainaa 3,6 miljoonaa euroa

(58,4 miljoonaa euroa). Lainan kuponkikorko on 12,00 prosenttia vuodessa.

Oman pääoman ehtoisella lainalla ei ole eräpäivää, jolloin lainan haltija voi vaatia lainan takaisin

maksua. Oman pääoman ehtoinen laina on vakuudeton ja muita velkasitoumuksia heikommassa etu-

oikeusasemassa. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuu-

luvia oikeuksia.

Osingot

Hallitus ei ehdota osinkoa jaettavaksi vuodelta 2020.



VARAUKSET

2020

 euroa

Takuu-

varaukset

-

vuotis-

vastuu-

varaus

Muut

pitkäaikais-

hankkeiden

varaukset

Muut

varaukset Yhteensä

.     

Kurssierot  -  -

Varausten lisäykset     

Käytetyt varaukset - - -  -

Käyttämättömien varausten peruutukset   -  -

.     

Pitkäaikaiset     

Lyhytaikaiset     

Yhteensä     

2019

 euroa

Takuu-

varaukset

-

vuotis-

vastuu-

varaus

Muut

pitkäaikais-

hankkeiden

varaukset

Muut

varaukset Yhteensä

.     

Kurssierot    

Varausten lisäykset     

Käytetyt varaukset - - -  -

Käyttämättömien varausten peruutukset -    -

.     

Pitkäaikaiset     

Lyhytaikaiset     

Yhteensä     

Muut asiakashankkeiden varaukset sisältävät varaukset riita-asioihin ja muut asiakashankkeisiin liittyvät

varaukset. 10-vuotisvastuuvaraus perustuu indeksikorjattuun historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten

projektien arvioituun kokonaiskustannukseen.



KOROLLISET VELAT

Korolliset velat, ilman vuokravelkoja

Kirjanpitoarvo Käypä arvo Kirjanpitoarvo Käypä arvo

 euroa    

Pitkäaikaiset

Lainat rahoituslaitoksilta    

Joukkovelkakirjalainat    

Yhtiölainat    

Muut korolliset velat    

Yhteensä    

Lyhytaikaiset

Lainat rahoituslaitoksilta    

Yritystodistukset    

Joukkovelkakirjalaina    

Yhtiölainat    

Yhteensä    

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan lukuun ottamatta joukkovelka

kirjalainoja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot pohjautuvat tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Korolliset velat, vuokravelat

Koneet ja

laitteet



 euroa Maa-alueet

Rakennukset

rakennelmat Muut Yhteensä

Pitkäaikainen     

Lyhytaikainen     

Yhteensä     

Korolliset velat, vuokravelat

Koneet ja

laitteet



 euroa Maa-alueet

Rakennukset

rakennelmat Muut Yhteensä

Pitkäaikainen     

Lyhytaikainen     

Yhteensä     

Konserni on edellä esitettyjen vuokravelkojen lisäksi sitoutunut tekemään vuokrasopimuksen

Keilaniemen kahden tontin osalta, kun Espoon kaupunki luovuttaa tonttien hallinnon uusille ostajille.

Hallinnon luovutus tapahtuu sopimuksen mukaan ensimmäisen tontin osalta vuonna 2022 ja toisen

tontin osalta vuonna 2023. Kun hallinto luovutetaan, kirjataan tontteja koskeva vuokravelka konsernin

taseeseen IFRS16 Vuokrasopimukset -standardin mukaisesti. Ennen hallinnon luovutusta, yhtiö maksaa

korvausta pääoman käytöstä tonttirahastolle. Tonttien kauppahinnan maksaminen on porrastettu siten,

että tonttien yhteenlaskettu vuokrakulu on vuonna 2021 noin 0,4 miljoonaa euroa, vuosina 2022–2023

noin 0,7 miljoonaa euroa, vuosina 2024–2025 noin 1,4 miljoonaa euroa ja vuodesta 2026 alkaen noin

1,9 miljoonaa euroa vuodessa.



MUUT VELAT

Kirjanpitoarvo Kirjanpitoarvo

 euroa  

Pitkäaikaiset

Korkojohdannaisen arvostusvelka  

Muut velat  

Yhteensä  

Lyhytaikaiset

Ostovelat  

Asiakashankkeisiin liittyvät ennakkomaksut  

Muut ennakkomaksut  

Muut lyhytaikaiset velat  

Siirtovelat  

Yhteensä  

Siirtovelat

Palkka- ja sosiaalikuluvelat  

Korko- ja muut rahoitusvelat  

Projektien kustannusjaksotukset  

Muut siirtovelat  

Yhteensä  

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



RAHOITUSRISKIEN HALLINTA

SRV-konserni altistuu liiketoiminnassaan useille rahoitusriskeille. Merkittävimmät rahoitusriskit

ovat korko-, valuuttakurssi-, likviditeetti- ja luottoriski. Konsernin rahoitusriskien hallinta on kes-

kitetty konsernin rahoitusosastolle. Rahoitusriskien hallinta toteutetaan hallituksen hyväksymän

rahoituspolitiikan mukaisesti. Rahoituspolitiikka päivitetään aina tarvittaessa vastaamaan muuttu-

nutta markkinatilannetta. Konsernin rahoitusriskien hallinnan tavoite on pienentää epävarmuutta,

jota rahoitusmarkkinoilla tapahtuvat muutokset aiheuttavat konsernin tulokselle ja taloudelliselle

asemalle.

Korkoriski

Konsernin korollisten velkojen ja saamisten kassavirrat ja käyvät arvot ovat alttiita korkojen muu

toksille. Korkoriski muodostuu pääasiassa liiketoiminnan rahoittamiseen liittyvistä lyhyt- ja pitkäai-

kaisista lainoista. Konsernin rahoitus jakautuu yleisrahoitukseen ja kohdekohtaiseen rahoitukseen.

Kohdekohtainen rahoitus on rakennusaikaista rahoitusta, joka tyypillisesti joko jälleenrahoitetaan

tai maksetaan pois kohteen luovutushetkellä. Konserni voi ottaa pitkäaikaista velkaa sekä vaihtu-

va- että kiinteäkorkoisena. Koko lainasalkun korkojen (sis. korkojohdannaisten vaikutus) painotettu

keskiarvo oli tilinpäätöshetkellä 5,3 prosenttia (2019: 4,6 %). Vaihtuvakorkoisten lainojen viitekorko

on pääsääntöisesti Euribor.

Korkoriskiä seurataan ja mitataan tuloslaskelman näkökulmasta gap-analyysilla. Korkoriskiä

hallitaan muuttamalla muuttuvakorkoisten ja kiinteäkorkoisten velkojen suhdetta lainasalkussa.

Kiinteäkorkoisten lainojen osuus koko lainasalkusta oli tilinpäätöshetkellä 59 prosenttia (2019: 56

prosenttia). Korkoriskiä hallitaan myös korkojakson valinnalla ja johdannaisilla. SRV Yhtiöt Oyj on

solminut heinäkuussa 2015 kaksi kappaletta koronvaihtosopimusta, joiden yhteenlaskettu pääoma

on 100 miljoonaa euroa. Koronvaihto alkoi heinäkuussa 2016, ja sopimukset erääntyvät vuonna 2025.

Korkojohdannaisilla suojaudutaan markkinakorkojen muutoksilta ja korkojohdannaisten käyvän ar-

von muutokset kirjataan rahoitustuottoihin tai -kuluihin sillä tilikaudella, jonka aikana ne syntyvät.

Johdannaisten käyvät arvot vastaavat niitä hintoja, jotka konserni joutuisi maksamaan tai saisi, jos

se purkaisi johdannaissopimuksen. Korkojohdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty

vastapuolten hintanoteerauksia. Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitseviin olosuhtei-

siin ja yleisesti hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin. Käytettyihin korkojohdannaisiin ei ole sovellet-

tu suojauslaskentaa. Korkojohdannaisten arvostusten tulosvaikutus olisi ollut 4,5 miljoonaa euroa

(2019: 5,9 miljoonaa euroa) korkojen noustessa yhden prosenttiyksikön. Korkojen laskiessa yhden

prosenttiyksikön olisi tulosvaikutus ollut -4,7 miljoonaa euroa (2019: -6,4 miljoonaa euroa). Yleisel-

lä korkotason muutoksella on myös suoria vaikutuksia konsernin asiakkaiden investointipäätöksiin

ja sitä kautta konsernin liiketoiminnan kassavirtoihin. Yhtiö ei pidä korkotason laskua tässä mark-

kinatilanteessa todennäköisenä.

Oheinen IFRS 7 -standardin mukainen herkkyysanalyysi sisältää tilinpäätöstaseen mukaiset

vaihtuvakorkoiset rahoitusvelat ja -saamiset, joissa on korontarkistus seuraavan 12 kuukauden ai-

kana. Vaihtuvakorkoiset rahoitusvelat muodostuvat kohdekohtaisista yhtiölainoista sekä konsernin

yleisen rahoituksen piiriin kuuluvista vaihtuvakorkoisista lainoista. Vaihtuvakorkoiset rahoitussaa-

miset muodostuvat osakkuusyhtiöille annetuista lainoista. Herkkyysanalyysi sisältää myös koron-

vaihtosopimukset.

Valuuttariski

Konsernin kansainvälisen liiketoiminnan kaupallisiin kassavirtoihin, hankkeiden rakennusaikaiseen ra-

hoitukseen, valuuttamääräisiin omiin pääomiin ja ulkomaisiin vaihto-omaisuusyhtiöihin sekä osakkuus-

yhtiöihin tehtyihin sijoituksiin liittyy valuuttariskiä. Merkittävin valuutta, josta muodostui valuuttariskiä

vuonna 2020 oli Venäjän rupla. Ulkomaalaiset tytäryhtiöt ovat konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti

vastuussa valuuttamääräiseen kassavirtaansa liittyvän valuuttakurssiriskin tunnistamisesta ja rapor-

toimisesta rahoitusosastolle. Valuuttariskien hallinnan tavoitteena on minimoida valuuttakurssien

vaihteluiden vaikutus konsernin liiketoiminnan tulokseen ja omaan pääomaan. Valuuttariskin hallintaan

voidaan konsernipolitiikan mukaan käyttää suojausinstrumentteina johdannaisia tai valuuttalainoja.

Tilinpäätöshetkellä konsernilla oli valuuttariskiä suojaavia lyhytaikaisia valuuttaoptiosopimuksia, joi-

den pääoma oli yhteensä 10 miljoonaa euroa (2019: 50 miljoonaa euroa).

2020 2019

Korkopositio Keskikorko

Korko jakson keski-

maturiteetti, kk

Korkoherkkyys



Korkokulut ja tuotot Korkopositio Korkoherkkyys euroa

 euroa -    -   

Vaihtuvakorkoiset velat -    



- - 



-

Johdannaiset  - 



 -   - 

Johdannaisten käyvän arvon muutos  -   - 

Saamiset

Yhteensä -  - 



Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön vaikutus konsernin korkokuluihin tai -tuottoihin seuraavan  kuukauden aikana. Muiden muuttujien oletetaan pysyvän vakiona.



Korkoherkkyyttä varten on käytetty tilinpäätöshetken markkinaennustetta kolmen ja kahdentoista kuukauden Euribor-koroille per koronmääräytymispäivä.



Vaihtuvakorkoisten velkojen/saatavien markkinakorkojen ollessa negatiiviset, koron laskulla ei ole vaikutusta maksettavan koron määrään, koska sopimusten mukaan viitekorko on vähintään 

.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskien hallinta

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen, kassavirtaan ja yhtiön omape-

rusteisten hankkeiden toteuttamiseen, mikäli konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta toimin-

nalleen. Konsernin johto seuraa rahoituksen riittävyyttä säännöllisellä lyhyen- ja pitkäntähtäimen likvidi-

teetti suunnittelulla ja -seurannalla. Konserni ylläpitää riittävää likviditeettiä tehokkaalla kassanhallinnalla.

Konsernin pääasialliset rahoituksen lähteet ovat projektikohtaiset lainat ja sitova maksuvalmius-

luotto sekä joukkovelkakirjalainat. Omaperusteisten hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan

kohdemyynnein, kohdekohtaisin luotoin ja yhtiön yleisiä rahoitusreservejä hyödyntäen. Konserni aloit-

taa vain sellaisia kohteita, joiden rahoitus on varmistettu. Yksittäisten saatavien myyntiä voidaan myös

käyttää tarvittaessa likviditeetin hallintaan siihen saatujen limiittien puitteessa. Saatavat siirretään

riskeineen ja etuineen, eikä niihin liity takaisinostovelvoitteita, jolloin ne on kirjattu kokonaan pois ta-

seesta. Järjestelyyn liittyy factoring-rahoitukselle ominainen riski siitä, että järjestelyn vastapuoli voi

lopettaa saamisjärjestelyn yksipuolisesti, jolloin saamisia ei voida enää myydä.

Maturiteettijakauman osoittamaa maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallinnoidaan ylläpitä-

mällä rahoituslimiittien maturiteetti velkojen kassavirtaa vastaavana. Yhtiö sopi ja toteutti helmikuus-

sa 2020 yhdessä syndikaattipankkien kanssa 100 miljoonan euron maksuvalmiuslimiitin korvaami-

sensta kahdella erillisellä, 60 miljoonan euron ja 40 miljoonan euron suuruisella limiitillä. Kesäkuun

lopussa yhtiö teki syndikaatti pankkien kanssa sopimuksen, jonka mukaan nostamaton 9 milj. euron

suuruinen osa 60 miljoonan euron luottolimiitistä lopetetaan ja jäljelle jäi 51 miljoonan euron nostettu

osa. Huhtikuussa päivitetyn lyhennyssuunnitelman mukaan 31.12.2020 jäljellä olevaa 51 miljoonan eu-

ron maksuvalmiuslimiittiä lyhennetään joulukuussa 2021 11 miljoonaa euroa ja tammikuussa 2022 40

miljoonaa euroa. 40 miljoonan euron maksuvalmiuslimiittiä käytetään tulevien rakennushankkeiden

rahoittamiseen ja sen eräpäivä on tammikuussa 2022 tai muu erillisille rakennuskohteille sovittu ta-

kaisinmaksuaika. 40 miljoonan euron maksuvalmiuslimiitistä oli joulukuun lopussa käyttämättä 30,5

miljoonaa euroa. Yhtiöllä on 100 miljoonan euron yritystodistusohjelma. Yhtiö ei laskenut liikkeelle

uusia yritystodistuksia 2020 aikana.

Toukokuun 2020 lopussa SRV toteutti kirjallisena menettelynä 23.3.2021 erääntyvän 100 miljoo-

nan euron vakuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjansa (jonka ulkona oleva pääoma on 62,1

miljoonaa euroa) yhden vuoden ja 27.3.2022 erääntyvän 75 miljoonan euron vakuudettoman kiinteä-

korkoisen joukkovelkakirjansa puolentoista vuoden maksuajan pidennykset sekä näiden lainojen tiet-

tyjen ehtojen muutokset. Uudet eräpäivät ovat 100 miljoonan euron vakuudettoman kiinteäkorkoisen

joukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pääoma on 62,1 miljoonaa euroa) osalta 23.3.2022 ja 75 miljoo-

nan euron vakuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjan osalta 27.9.2023.

Joukkovelkakirja lainojen koronmaksukykykovenantista johtuen SRV:n lainojen, kuten yritystodis-

tusohjelman , maksuvalmiusluoton, tililimittien, TyEl -takaisinlainauksen, uusien joukkovelkakirjalaino-

jen ja hybridilainojen tai tiettyjen muiden lainojen yhteismäärä voi olla nostettuna 137 MEUR, jos koron-

maksukyvyn kovenanttitesti ei täyty. Tilinpäätöshetkellä edellä mainittuja eriä oli nostettuna yhteensä

51 miljoonaa euroa. Koronmaksukykykovenantti on kuvattu tarkemmin alla.

SRV:n rahoitussopimuksissa on tavanomaisia kovenantteja. Taloudellisina kovenantteina tilikau-

della ovat omavaraisuusaste (myös ajan yli tuloutukseen perustuvana), nettovelkaantumisaste, mi-

nimikassa, minimikäyttökate ja koronmaksukyky sekä eräitä muita rajoitteita. Minimikassa käsittää

konsernin syndikaattipankeissa olevat rahavarat ja talletukset, joista on vähennetty yli 10 päivää myö-

hässä olevat ostovelat. Koronmaksukyvyllä tarkoitetaan konsernin käyttökatteen (EBITDA) suhdetta

Valuuttariskit jaetaan transaktioriskiin ja translaatioriskiin. Transaktioriski liittyy liiketoiminnan (myyn-

tien ja ostojen) ja rahoituksen (lainojen) valuuttamääräisiin virtoihin. Translaatioriski käsittää ulkomaisiin

tytäryrityksiin, osakkuusyhtiöihin ja vaihto-omaisuusyhtiöihin, joissa toimintavaluutta ei ole euro, tehdyt si-

joitukset, joiden laskennalliset vaikutukset näkyvät konsernin yhdistelyssä oman pääoman muuntoeroissa.

Valuuttariskiksi voidaan myös laskea Venäjän projektirahoituksen vakuutena toimivien kohteiden vakuus

arvon muutokset, jotka johtuvat ruplan arvon muutoksesta. Projektin vakuusarvon lasku voi johtaa tar-

peeseen lisätä kohteeseen lisävakuuksia tai vaihtoehtoisesti neuvotella uudelleen lainan ehtoja ja määrää.

Konsernin herkkyys valuuttakurssimuutoksille

Translaatioriskiä aiheuttava ruplamääräinen valuuttapositio oli 68,4 miljoonaa euroa (2019: 107,3 miljoonaa

euroa). Transaktioriskejä aiheuttava ruplamääräinen valuuttapositio oli 58,9 miljoonaa euroa (2019: 80,2

miljoonaa euroa). Transaktioriskiä suojaava valuuttasuojapositio oli tilinpäätöshetkellä 10 miljoonaa euroa

(2019: 50 miljoonaa euroa). Valuuttasuojapositio koostui lyhytaikaisesta valuuttaoptiosta. Positiot on esi-

tetty alla olevassa taulukossa. Valuuttakurssien muutokset pienensivät nettosijoitusten arvoa konsernin

omassa pääomassa kokonaisuudessaan -32,2 miljoonaa euroa (2019: 20 miljoonaa euroa) verrattuna

edellisen vuoden loppuun, koostuen - 18,6 miljoonaa euroa (2019: 11,5 miljoonaa euroa) translaatioriskeistä

aiheutuvista muutoksista, -18,0 miljoonaa (2019: 11,9 miljoonaa euroa) euroa transaktioriskeistä aiheutu

vista muutoksista, 5,5 miljoonan euron (2019: -3,8 miljoonaa euroa) vaikutus valuuttasuojauksesta ja -1,1

miljoonaa euroa (2019: 0,4 miljoonaa euroa) valuuttasuojauksen verovaikutuksesta.

Ruplamääräinen valuuttapositio

Milj. euroa  

Translaatioriski positio

Konserniyhtiöiden oma pääoma  

Osakkuus- ja yhteisyritysten oma pääoma  

Yhteensä  

Transaktioriski positio

Konserniyhtiöiden eurolainojen saaminen tai velka  

Osakkuus- ja yhteisyritysten eurolainojen saaminen tai velka  

Yhteensä  

Ruplamääräinen valuuttapositio yhteensä  

Transaktioriskiä suojaava valuuttasuojapositio  

Translaatioriskin osalta ruplan kurssin kymmenen prosentin heikentyminen tai vahvistuminen suhtees-

sa euroon olisi tilinpäätöshetkellä vaikuttanut konsernin oman pääoman muuntoeroihin negatiivisesti

tai positiivisesti noin 6,3 miljoonaa euroa (2019: 10 miljoonaa euroa). SRV:n transaktioriski muodostuu

valtaosin SRV:n osaksi omistamien venäläisten osakkuusyhtiöiden ja tytäryhtiöiden euromääräisistä

lainoista. Näissä 10 prosentin heikentyminen tilinpäätöshetkellä olisi vaikuttanut SRV:n tulokseen ne-

gatiivisesti noin 4,6 euroa (2019: 5,6 miljoonaa euroa) ja 10 prosentin vahvistuminen positiivisesti 4,9

miljoonaa euroa (2019: 5,2 miljoonaa euroa). Transaktioriskin herkkyydessä on otettu huomioon tilin-

päätöshetken suojausten vaikutus.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma, ilman vuokrasopimusvelkoja

2020

Maturiteetti

 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu



    myöhemmin

Joukkovelkakirjalainat       

Rahalaitoslainat       

Yhtiölainat



      

Yritystodistukset       

Muut velat       

Muut korottomat velat       

Johdannaisvelat       

Ostovelat       

Yhteensä       

Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma, vuokrasopimusvelat

2020

Maturiteetti

 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu     myöhemmin

Vuokrasopimusvelat       

konsernin nettorahoituskuluihin. Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin lainasopi-

muksen mukaisesti sopimuksissa määritettyjen laskentaperiaatteiden perusteella. Sopimuksissa on

ristiineräännyttämisehtoja.

Kovenanteista tilikaudella raportoitiin kvartaaleittain ja puolivuosittain omavaraisuusaste, velkaantu-

misaste ja minimikäyttökate. Minimikassa raportoidaan jokaisen kuukauden viimeisen päivän tilanteen mu-

kaan. Koronmaksukykykovenantti testataan vain mahdollisen uuden velkarahoituksen nostohetkellä eikä

se estä olemassa olevien lainojen ja muiden rahoituslähteiden uudelleenrahoitusta. Säännöllisesti raportoi-

tavien kovenanttien rikkoutuessa velkojalla on oikeus vaatia velkojen välitöntä takaisinmaksua. Kovenantit

sekä niiden tasot tilinpäätöshetkellä on esitetty Pääoman hallinta -osiossa myöhemmin tässä liitteessä.

Alla olevassa maturiteettijakaumassa on esitetty konsernin rahoitusvelkojen sopimusperusteiset

maksut tilinpäätöshetkellä. Maksut sisältävät koron maksut sekä pääoman takaisinmaksut. Maturi-

teetttitaulukossa ei näy omassa pääomassa esitetyn, oman pääoman ehtoisien hybridilainojen tulevia

arvioituja maksuja. Lisätietoa hybridilainoista annetaan liitteessä 25 Oma pääoma ja tilinpäätöksen laa-

dintaperiaatteissa.

Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden lopussa 116,7 miljoonaa euroa (2019: 40 miljoo-

naa euroa) koostuen nostamattomista projektilainoista 20,0 miljoonaa euroa ja rahavaroista 96,7

miljoonaa euroa. SRV:n Suomessa rakenteilla olevien omaperusteisten asunto- ja toimitilakohteiden

jäljellä olevat kauppahintasaatavat olivat tilinpäätöshetkellä 24 milj. euroa (2019: 35,8 miljoonaa eu-

roa) ja nostamattoman omaperusteisen kohderahoituksen määrä oli 38,6 miljoonaa euroa (2019: 70,3

miljoonaa euroa). SRV arvioi, että omaperusteisten kohteiden loppuun rakentamiseen sitoutuu 29,1

miljoonaa euroa (2019: 96,8 miljoonaa euroa). Rahoituksen lähteet on kuvattu taulukon muodossa

maturiteettitaulukon alla.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Rahoitusreservit

 euroa  

Sitova maksuvalmiusluotto



 

Nostamattomat projektilainat  

Rahat ja pankkisaamiset   

Yhteensä  



Sitovan maksuvalmiuslimiitin ( milj. euroa) käyttöön liittyy koronmaksukyky-kovenantista johtuvia rajoitteita.

Luottoriski

Myyntisaamisiin, siirtosaamisiin pitkäaikaishankkeista asiakkailta sekä osakkuusyhtiö- ja yhtei-

syrityslainasaamisiin, talletuksiin ja johdannaiskauppoihin perustuviin saataviin liittyy luottoriski.

Luottoriskiä hallinnoidaan luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti. Hankkeiden asiakkaina on

pääosin suuria, tunnettuja ja vakavaraisia yrityksiä. Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksukyvystä,

tarkistetaan tiedot yleisistä kauppa- ja luottotietorekistereistä ja pyydetään tarvittaessa vakuus.

Kansainvälisten toimitilahankkeiden osalta tehdään tarkempia asiakkaiden taustaselvityksiä, mikäli

asiakasta ei ennestään tunneta. Asunnonostajilta ei tarkisteta maksukykytietoja, mutta omistusoi-

keus asuntoon siirretään asiakkaalle vasta, kun kauppasumma on kokonaisuudessaan maksettu.

Keskeneräisistä asunnoista tehdyissä kaupoissa ostajalla on asuntokauppalain mukainen mah-

dollisuus purkaa kauppa ennen asunnon luovutusta, mutta peruuttamisesta joutuu maksamaan

vahingonkorvausta. Vastaavasti rakennusliike saa purkaa kaupan, jos ostaja jättää sovitut mak-

susuoritukset tekemättä.

Talletukset ja johdannaiset

Konsernilla ei ole merkittävää sijoitustoimintaa. Tehdyt sijoitukset liittyvät kassan päivittäishallintaan

ja ovat pääsääntöisesti lyhytaikaisia pankkitalletuksia vakavaraisiin yhteistyöpankkeihin. Konsernin

rahoitusyksikkö vastaa sijoitusten vastapuoliin liittyvästä luottoriskistä hallituksen rahoituspolitiikan

mukaisesti. Johdannaiset tehdään suojaamistarkoituksessa, ja niiden perusteella taseessa olevat saa-

miset ovat pieniä. Johdannaissopimusten vastapuolten kanssa tehdyt sopimukset perustuvat ISDA-

yleissopimukseen. Järjestelyjen ehtojen mukaan yksittäisen vastapuolen samassa valuutassa oleva

nettomääräinen saamis- tai velkapositio katsotaan tiettyjen tapahtumien (kuten maksujen laiminlyön-

nin) toteutuessa velaksi ja kaikki siihen liittyvät järjestelyt päättyvät. Koska SRV:llä ei tilinpäätöshet-

kellä ole laillisesti toimeenpantavissa olevaa kuittausoikeutta, kyseisiä rahamääriä ei ole vähennetty

toisistaan taseessa. Sekä talletuksiin että johdannaisiin liittyvän luottoriskin katsotaan olevan vähäinen.

Myyntisaamiset ja asiakashankkeisiin perustuvat siirtosaamiset

Liiketoimintayksiköt hallinnoivat asiakashankkeisiin perustuvia siirtosaamisia ja myyntisaamisiin liit-

tyvää luottoriskiä konsernin luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti. Luottopolitiikassa on määritelty

Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma, ilman vuokrasopimusvelkoja

2019

Maturiteetti

 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu



    myöhemmin

Joukkovelkakirjalainat       

Rahalaitoslainat       

Yhtiölainat



       

Yritystodistukset       

Muut velat       

Muut korottomat velat       

Johdannaisvelat        

Ostovelat       

Yhteensä        

Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma, vuokrasopimusvelat

2019

Maturiteetti

 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu     myöhemmin

Vuokrasopimusvelat       



Sopimusvastuu sisältää korot ja muut sopimukseen perustuvat maksut.



Yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko kohde keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja korot esite-

tään täysimääräisesti laskettuna aina lainan eräpäivään saakka SRV:n taseessa. Vasta kun määräysvalta luovutetaan, korot ja pääoma poistuvat taulukosta.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

luottopäätösprosessin, myyntiehtojen ja perintätoimen vaatimukset. Konsernin kaupalliset vasta-

puolet ovat pääasiassa pörssiyhtiöitä tai merkittäviä kiinteistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä.

Asuntoliiketoiminnassa vastapuolena on pääsääntöisesti yksityishenkilöitä. Asuntokaupassa asiakas

saa määräysvallan asuntoon, kun kaikki kauppahintaerät on maksettu. Vuokralaishankinnassa nou-

datetaan samoja luottopolitiikan periaatteita kuin kaupallisissa hankkeissa.

Konserni soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden kirjaamiseen menettelyä, jonka mukaan

kaikkia myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvia omaisuuseriä tarkastellaan kutakin erikseen ja kir-

jataan koko voimassaoloajalta odotettavissa olevat luottotappiot. Edellisessä kappaleessa kerrotusta

liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana syntynyt

olennaisia luottotappioita, eikä olennaisia luottotappioita odoteta myöskään syntyvän tilinpäätöshet

kellä taseessa olevien erien osalta . Vertailukauden lopussa erääntyneinä olevista 18,2 miljoonasta

eurosta ei realisoitunut olennaisia luottotappioita 2020.

Kilpailu uusista tilauksista on rakennusalalla tiukkaa, mikä voi vaikuttaa uuden tilauskannan

kannattavuuteen ja määrään. Rakentamista koskevat urakkasopimukset ovat arvoltaan merkit-

täviä. Sopimusehdot edellyttävät osapuolilta sovittujen tavoitteiden saavuttamista määrätyssä

aikataulussa sekä sovittujen toimintatapojen noudattamista. Erityisesti lisä- ja muutostöiden te-

kemiseen voi liittyä taloudellisia riskejä. Urakkakohteiden saamisissa voi olla lisä- ja muutostöitä,

joihin liittyy reklamaatioita tai erimielisyyksiä tilaajan maksuvelvollisuudesta. Mikäli taloudellises-

sa loppuselvityksessä ei maksuvelvollisuudesta saavuteta yhteisymmärrystä, voi yhtiö joutua oi-

keudenkäyntiin tilaajaa vastaan. Oikeudenkäyntiprosessien lopputulokseen liittyy epävarmuuk-

sia. Riitatapausten tuomioistuinkäsittelyn vaatimaa aikaa ei myöskään pystytä tarkasti arvioimaan.

Ajan kuluessa tuloutettavien urakoiden lisä- ja muutostöistä kirjataan vain todennäköisesti las-

kutettava osuus IFRS 15 -mukaisissa tuloutuskirjauksissa. Urakan laskutuksen kokonaisennus-

teeseen ei huomioida eriä, joihin liittyy merkittävä riski arvonalentumisesta ja joita yhtiö ei odota

saavansa.

Myyntisaamisten erääntymiserittely

 euroa  

Erääntymättömät myyntisaamiset  

– päivää erääntyneet  

– päivää erääntyneet  

– päivää erääntyneet  

– päivää erääntyneet  

– päivää erääntyneet  

Yli  päivää erääntyneet

 

Myyntisaamiset yhteensä  

Muissa rahoitusvaroissa ei tilinpäätöshetkellä ollut erääntyneitä eriä.

Liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana syntynyt

olennaisia luottotappioita. Myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvia omaisuuseriä on tarkasteltu kuta-

kin erikseen ja koska olennaisia luottotappioita ei oleteta syntyvän, ei luottotappiovarausta ole kirjattu.

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä arvioidaan arvonalentumisen varalta käyttäen kolmivai-

heista mallia.

Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten odotettavissa olevia raha-

virtoja ensin kokonaisuutena osakkuusyhtiösijoitusten kanssa ja arvioi säännöllisesti, onko saamis-

ten luottoriski kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Jos saamisen luottoriskin

katsotaan olevan alhainen, tai sen luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen

jälkeen, sisältyy saaminen vaiheeseen 1, ja arvonalentuminen lasketaan perustuen arvioon 12 kuu-

kauden aikana tapahtuvien luottotappioiden todennäköisyydestä. Konsernin johto on arvioinut, että

tilinpäätöspäivänä taseessa olevat lainasaamiset sisältyvät pääasiassa vaiheeseen 1, eikä niihin liity

olennaisia odotettuja luottotappioita. Konsernin johto arvioi kuitenkin jatkuvasti luottotappioriskin

todennäköisyyttä ja seuraa tilanteiden muuttumista.

Mikäli havaitaan, että lainasaamisen luottoriski on kohonnut merkittävästi, siirtyvät lainasaamiset

vaiheeseen kaksi, jolloin niihin liittyvää tappion todennäköisyyttä arvioidaan koko eliniältä. Tällöin

luottotappio kirjataan lainasaamisen koko eliniältä ja lasketaan vertaamalla koko eliniältä arvioituja

tulevia rahavirtoja sopimusperusteisiin rahavirtoihin. Tilinpäätöshetkellä taseessa ei ollut vaihee-

seen 2 sisältyneitä lainasaamisia.

Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin johdosta arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään vaiheeseen

kolme. Vuoden 2020 alussa vaiheessa 3 oli lainoja yhteensä 7,0 milj. euroa, lainoista kirjattiin 1,5

miljoonan euron arvonalentumistappio ja vuoden 2020 lopussa lainoja tasolla 3 oli 5,6 milj.euroa.

Pitkä- ja lyhytaikaiset lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

 euroa Taso  Taso  Taso  Yhteensä



Pitkäaikaiset lainasaamiset    

Lyhytaikaiset lainasaamiset    



Pitkäaikaiset lainasaamiset    

Lyhytaikaiset lainasaamiset    

Käypään arvoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat arvostushierarkian

mukaan jaoteltuna

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat

Yhtiöllä oli käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia valuuttaoptioita sekä koronvaihto-

sopimuksia 31.12.2020.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat johdannaiset

 euroa Taso  Taso  Taso  Yhteensä



Johdannaissaamiset    

Johdannaisvelat    



Johdannaissaamiset    

Johdannaisvelat    

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat muut varat

 euroa Taso  Taso  Taso  Yhteensä



Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet    

Pitkäaikaiset saamiset    



Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet    

Tason 1 instrumentit ovat markkinoilla aktiivisen kaupankäynnin kohteena, jolloin käyvät arvot perus-

tuvat suoraan markkinahintaan.

Tason 2 instrumenttien käypä arvo perustuu markkinoilta saataviin tietoihin.

Tason 3 instrumenttien käypä arvo ei perustu todettavissa olevaan markkinatietoon, vaan arvostus

perustuu esimerkiksi välittäjien antamiin noteerauksiin, markkina-arvostusraportteihin tai kassavir-

tapohjaisiin ennusteisiin. Arvostus voi perustua myös hankintamenoon, mikäli tämä on paras arvio

käyvästä arvosta.

Noteeraamattomat osakkeet ja sijoitukset koostuvat pääosin henkilöstön vapaa-ajan käyttöön ostetuista

osakkeista (taso 2) ja Voimaosakeyhtiö SF -osakkeista sekä kiinteistösijoitusrahastoista ja -hankkeis-

ta (taso 3). Tasolle 3 kirjatut varat koostuvat pääasiassa SRV Voiman sijoituksesta Voimaosakeyhtiö

SF:ään (10,7 milj. euroa 12 2020) ja Tampereen Kansi ja Areena -hankkeeseen (8,8 milj. euroa 12 2020)

ja minkä lisäksi niihin sisältyi sijoituksia kiinteistösijoitusrahastoihin ja -hankkeisiin. Taso 3 sisältää

myös REDIn lisäkauppahintasaamisen 0,5 milj. euroa. Yhtiö myi noin 40 prosentin omistusosuutensa

kauppakeskus REDIstä helmikuussa 2020 ja kirjasi tuolloin kaupan yhteydessä sovitusta 50 miljoo-

nan euron mahdollisesta tulevaisuudessa maksettavasta lisäkauppahinnasta 13,5 miljoonaan euron

lisäkauppahintasaamisen. Kauppakeskus REDIn päivitetyn kassavirtapohjaisen ennusteen johdosta

SRV kirjaa lisäkauppahintasaamiseen arvonmuutoksen, millä on noin 13 miljoonan euron negatiivinen

vaikutus vuoden 2020 liikevoittoon.

Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien instrumenttien muutokset 2020

 euroa

Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet

sekä pitkäaikaiset saamiset

Alkusaldo  

Lisäykset 

Vähennykset -

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/tappiot -

Loppusaldo  

Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien instrumenttien muutokset 2019

 euroa Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet

Alkusaldo  

Lisäykset 

Vähennykset -

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/tappiot 

Loppusaldo  

Pääomarakenteen hallinta

Konsernin tehokkaalla pääomarakenteen hallinnalla varmistetaan, että konserni pystyy tukemaan lii-

ketoimintoja sekä kasvattamaan omistaja-arvoa sijoittajille. Konsernilla ei ole luottoluokituslaitoksen

antamaa julkista luottoluokitusta. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus arvioi konsernin pääomarakennetta sään-

nöllisesti. Pääomarakenteen ylläpitämiseksi konserni voi sovittaa osingonmaksuaan, laskea liikkeelle

uusia osakkeita tai oman pääoman ehtoisia lainoja. Lisäksi konserni voi sopeuttaa liiketoimintojaan ja

pääoman käyttöään pääomarakenteensa ylläpitämiseksi. Konserni valvoo pääomarakennetta konsernin

omavaraisuusasteella ja nettovelkaantumisasteella, jotka ovat myös pääasiallisten lainojen raportoitavia

taloudellisia kovenantteja. Pitkällä tähtäimellä pääomarakennetta ohjataan nettovelkaisuuden kautta

ja konsernin taloudellinen tavoite on laskea nettovelkaantumisastetta 40–60 prosenttiin strategiajak-

son loppuun mennessä. Oma pääoma yhteensä sisältää emoyhtiön omistajille ja määräysvallattomille

omistajille kuuluvan pääoman sekä oman pääoman ehtoisen lainan.

Toukokuussa yhtiö järjesti suunnatun osakeannin yhtiön kahden ulkona olevan hybridijoukkovelka-

kirjojen haltijoille. Osakeannissa noin 75 miljoonaa euroa hybridilainojen ulkona olleesta 92 miljoonan

euron pääomasta vaihdettiin osakkeisiin. Osakeannin toteuttamisen myötä 2016 Hybridivelkakirjojen

ulkona oleva pääoma on yhteensä noin 11,8 miljoonaa euroa ja 2019 Hybridivelkakirjojen ulkona oleva

pääoma on noin 3,6 miljoonaa euroa.

Kesäkuussa yhtiö järjesti merkintäetuoikeusannin, jossa SRV sai noin 50 miljoonan euron bruttova

rat. Osakeannin myötä SRV:n osakkeiden lukumäärä nousi 131 049 371 osakkeella 131 967 970 osak-

keesta yhteensä 263 017 341 osakkeeseen. 30. maaliskuuta nostettu 9 miljoonan euron pääomalainaa

käytettiin ehtojensa mukaisesti maksuvälineenä ja konvertoitiin tässä yhteydessä omaksi pääomaksi.

Konsernin lainoihin sisältyy kovenantteja, jotka on kuvattu yllä kohdassa ”Likviditeetti- ja jälleenrahoi-

tusriskien hallinta”. Kovenantit lasketaan kunkin lainasopimuksen ehtojen mukaisesti, ja ne perustu-

vat joko FAS- tai IFRS-lukuihin. Alla olevassa taulukossa on kuvattu konsernin tilikauden päättyessä

käytössä olleen maksuvalmiusluoton ja joukkovelkakirjojen pääasialliset raportoitavat kovenantit ti-

likaudella 2020 sekä niiden tasot 31.12.2020 ja 31.12.2019. Kaikkien lainasopimusten kovenanttitasot

täyttyivät 31.12.2020.

Luottosopimusten kovenantit Kovenanttiarvo  

Osatuloutettu omavaraisuusaste,

maksuvalmiusluotto 



      



Osatuloutettu omavaraisuusaste,

joukkovelkakirjalainat        

Minimikassa



 meur kauden lopussa,

 meur muut ajankohdat 

Velkaantumisaste 



      



Minimikäyttökate

, 

Vaihtelee – meur välillä

riippuen testausajankohdasta 



Lainasopimusten ehtojen mukaisesti ilman IFRS vaikutusta.



Yhtiö sopi valmiusluoton myöntäneiden syndikaattipankkien kanssa joulukuun  lopussa valmiusluottoon liittyvien

lainakovenanttien väliaikaisesta järjestelystä, jonka aikana niitä ei testata (standstill).



Minimikäyttökate ennen osakkuusyhtiöiden tuloksen, transaktiokulujen ja arvonalentumisten vaikutusta.



Uusi maksuvalmiusluoton kovenantti tullut voimaan , vertailutietoa ei saatavilla.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



MUUT EHDOLLISET VELAT, VARAT JA VASTUUT

 euroa  

Omasta puolesta annetut vakuudet

Annetut kiinteistökiinnitykset  

Muut vastuusitoumukset

Annetut investointisitoumukset  

Tonttisitoumukset  

Konsernin emoyhtiö on antanut tytäryhtiöidensä sitoumusten vakuudeksi takauksia. Näiden takausten

yhteismäärä oli 284,4 miljoonaa euroa (308,4 milj. euroa).

Vuokrasopimusvelkoihin lukeutumattomien vuokrasopimusten vuokrakulut

 euroa  

Lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut - -

Arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut - -

Sellaisiin muuttuviin vuokriin liittyvät kulut,

joita ei sisällytetä määritettäviin vuokrasopimusvelkoihin - -

Yhteensä - -

Käyttöoikeusomaisuuseriin lukeutumattomien vuokrasopimusten vuokrakulut koostuvat pääosin työ-

maakalustoa koskevista vuokrakuluista (lyhytaikaiset vuokrasopimukset)

Vuokrasopimusvelkoihin luettavien sopimusten lähtevä rahavirta

 euroa  

Yhteensä - - 

Vuokravelkoihin luettavien vuokrasopimusten rahavirta esitetään liiketoiminnan rahavirran erän

'maksut liiketoiminnan kuluista' sijasta 'maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoitus-

kuluista', sekä rahoituksen rahavirran erissä 'lainojen maksut, vuokravelat'.



JOHDANNAISINSTRUMENTTIEN KÄYVÄT ARVOT JA NIMELLISARVOT

 euroa  

Johdannaissopimusten käyvät arvot



Positiiviset Negatiiviset Positiiviset Negatiiviset

Valuuttatermiinit ja -optiot    

Koronvaihtosopimukset    

Yhteensä    

 euroa  

Johdannaissopimusten nimellisarvot

Valuuttatermiinit ja -optiot  

Koronvaihtosopimukset  

Yhteensä  



Johdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolen hintanoteerauksia.



VELKOJEN TÄSMÄYTYS RAHOITUKSEN RAHAVIRTAAN

Pitkäaikaiset Lyhytaikaiset

 euroa Korolliset velat

Oman pääoman

ehtoinen laina Korolliset velat Yhteensä

Velat     

Lainojen nostot    

Lainojen maksut -  -  -

Siirto lyhyt-/pitkäaikaisiin -   

Muutokset vuokrasopimusveloissa    

Oman pääoman ehtoisen lainan nostot    

Oman pääoman ehtoisen lainan takaisin

maksut  -  -

Yhtiölainojen muutos -   -

Lyhytaikaisten velkojen muutos   - -

Muutos veloissa, joihin ei liity kassavirtaa:

Muut ei-kassavirta muutokset    

Velat     

Lainojen nostot    

Lainojen maksut -    -

Siirto lyhyt-/pitkäaikaisiin -    

Muutokset vuokrasopimusveloissa -   -

Oman pääoman ehtoisen lainan nostot    

Oman pääoman ehtoisen lainan

takaisinmaksut    

Yhtiölainojen muutos -  - -

Lyhytaikaisten velkojen muutos   -  -  

Muut korolliset velat -   -

Muutos veloissa, joihin ei liity kassavirtaa:

Efektiivinen korko    

Muut ei-kassavirta muutokset - -  -

Velat     

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



TYTÄRYRITYKSET

Nimi Kotipaikka

Konsernin

osuus osake-

pääomasta ()

Konsernin

osuus ääni-

vallasta ()

Tytäryhtiöiden osakkeet

SRV Rakennus Oy Espoo  

SRV Ream Oy Helsinki  

SRV Asumisen Palvelut Oy Espoo  

Rakennusliike Purmonen Oy Joensuu  

SRV Infra Oy Kerava  

SRV Voima Oy Espoo  

SRV Russia Oy Espoo  

OOO SRV Development Pietari  

SRV Stroi OOO Moskova  

OOO SRV  Pietari  

SRV Ehituse AS Tallinna  

SRV Realty B.V Amsterdam  

Lista ei sisällä vaihto-omaisuusyhtiöitä.



LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

2020

 euroa

Tavaroiden ja

palveluiden

myynti

Tavaroiden ja

palveluiden

ostot Korkotuotot Saamiset Velat

Rahoitus-

tapahtumat



Johto ja hallitus      

Yhteisyritykset      

Osakkuusyhtiöt      

Muu lähipiiri      

Yhteensä      



Rahoitustapahtumat liittyvät osakeanteihin, joihin lähipiiriin kuuluvat tahot osallistuivat konvertoitujen hybridilainojensa

ja merkintäoikeuksiensa puitteissa.

2019

 euroa

Tavaroiden ja

palveluiden

myynti

Tavaroiden ja

palveluiden

ostot Korkotuotot Saamiset Velat

Johto ja hallitus     

Yhteisyritykset     

Osakkuusyhtiöt     

Muu lähipiiri     

Yhteensä     

Konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyritys sekä tytär-, osakkuus- ja yhteisyritykset. Lähipiiriin luetaan

myös hallituksen ja konsernin johtoryhmän jäsenet.

Muu lähipiiri koostuu konsernin johdon sekä konsernitilinpäätökseen sisällytettyjen yhtiöiden vä-

hemmistöomistajien vaikutusvallassa olevien yhtiöiden kanssa tehdyistä liiketoimista.

Tavaroita ja palveluja myydään lähipiirille käyvin hinnoin.

Lähipiiriin kuuluvat tytäryritykset on lueteltu edellä kohdassa 33 Tytäryritykset. Tytäryritysten luvut

on konsolidoitu konserniin, joten niiden luvut eivät sisälly kohtaan 34 Lähipiiritapahtumat.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Johdon palkkojen ja työsuhde-etuuksien erittely

 euroa  

Johdon palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet  

Osakeperusteiset maksut  

Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, lakisääteinen eläkemaksu  

Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, vapaaehtoinen lisäeläkemaksu  

Irtisanomisen yhteydessä suoritetut etuudet  

Yhteensä  

Yhtiön työntekijöiden lakisääteiset työeläkevakuutukset ovat Ilmarisessa. Ne maksetaan lakisäätei-

sen eläkemaksuprosentin 22,7 ( 24,7 %) mukaisesti. Vuonna 2019 toimitusjohtajan irtisanoutumisen

yhteydessä maksettava erokorvaus on kirjattu kuluksi vuoden 2019 tilinpäätökseen, mutta korvaus

maksettiin vasta vuonna 2020.

Toimitusjohtajan sekä hallituksen palkat ja palkkiot

 euroa  

Sipola Saku, toimitusjohtaja, alkaen   

Ojala Juha Pekka, toimitusjohtaja, asti 



- 

Nieminen Timo, toimitusjohtajan sijainen  

Hallituksen jäsenet

Yli-Kyyny Tomi, puheenjohtaja alkaen   

Kokkila Ilpo, puheenjohtaja  asti  

Kallasvuo Olli-Pekka, varapuheenjohtaja  

Alitalo Minna  

Leinonen Hannu  -

Kokkila Timo  

Leppänen Heikki  -

Hintikka Juhani,  saakka  

Elomaa Juhani,  saakka - 

Hallituksen jäsenet yhteensä  



Toimitusjohtajan työvelvoite päättyi  ja työsuhde päättyi 

SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Mikäli SRV Yhtiöt Oyj irtisanoo

sopimuksen, irtisanomisaika on kaksitoista kuukautta.

Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin vuonna 2020

noin 191 000 euroa (165 000 euroa).

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Emoyhtiön tilinpäätös, FAS

EMOYHTIÖN TASE

 euroa Liite  

VASTAAVAA

PYSYVÄT VASTAAVAT

Aineettomat hyödykkeet   

Aineelliset hyödykkeet   

Sijoitukset

Osuudet saman konsernin yrityksissä   

Muut osakkeet ja osuudet   

Pysyvät vastaavat yhteensä  

VAIHTUVAT VASTAAVAT

Vaihto-omaisuus  

Pitkäaikaiset saamiset   

Lyhytaikaiset saamiset   

Rahat ja pankkisaamiset  

Vaihtuvat vastaavat yhteensä  

VASTAAVAA YHTEENSÄ  

VASTATTAVAA

Oma pääoma

Osakepääoma   

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto   

Kertyneet voittovarat   

Tilikauden tulos  -  -

Oma pääoma yhteensä  

Pakolliset varaukset   

Vieras pääoma

Pitkäaikainen vieras pääoma   

Lyhtyaikainen vieras päoma   

Vieras pääoma yhteensä  

VASTATTAVAA YHTEENSÄ  

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA

 euroa Liite  

Liikevaihto   

Liiketoiminnan muut tuotot   -

Ostot tilikauden aikana  -

Henkilöstökulut  - - 

Henkilösivukulut

Eläkekulut - - 

Muut henkilösivukulut - -

Poistot ja arvonalentumiset  - -

Liiketoiminnan muut kulut  -  -

Liiketulos - -

Rahoitustuotot ja kulut  - -

Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -  -

Tilinpäätössiirrot 

Tuloverot   

Tilikauden tulos -  -

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA

 euroa  

Liiketoiminnan rahavirrat

Myynnistä saadut maksut  

Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut  

Maksut liiketoiminnan kuluista -  -

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja - -

Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot  

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista - -

Liiketoiminnan rahavirta -  - 

Investointien rahavirta

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin - -

Investoinnit sijoituksiin - 

Sijoitusten luovutustulot  

Myönnetyt lainat tytäryhtiöille - - 

Myönnetyt lainat muille - 

Lainojen takaisinmaksut tytäryhtiöiltä  

Saadut osingot investoinneista  

Investointien rahavirta - 

 euroa  

Rahoituksen rahavirta

Maksullinen osakeanti  

Lainojen nostot  

Lainojen takaisinmaksut - -

Pääomalainan nostot  

Pääomalainan korot - 

Lyhytaikaisten lainojen muutokset -   -

Konsernitilien muutos  -

Rahoituksen rahavirta  -

Rahavarojen lisäys  -

Rahavarat tilikauden alussa  

Rahavarat tilikauden lopussa  

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Perustiedot

SRV Yhtiöt Oyj (Y-tunnus 1707186-8) on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen

osakeyhtiö. Yhtiön kotipaikka on Espoo, osoite Tarvonsalmenkatu 15, 02600 Espoo.

Emoyhtiön tilinpäätös ja vertailutiedot

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön periaatteiden mukaisesti.

Tilinpäätös on laadittu 12 kuukauden ajalta 1.1.–31.12.2020.

LAADINTAPERIAATTEET

Pysyvien vastaavien arvostaminen

Pysyvät vastaavat on arvostettu alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä suunnitelman mukai-

silla poistoilla ja arvonalentumisilla. Alkuperäinen hankintameno sisältää menot, jotka johtuvat välit-

tömästi kyseisen hyödykkeen hankinnasta. Hyödykkeistä tehdään tasapoistot arvioidun taloudellisen

vaikutusajan kuluessa. Poistot kirjataan kuluksi arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa

seuraavanlaisesti:

• Muut aineettomat oikeudet, 3–5 vuotta

• Rakennukset ja rakennelmat, 40–60 vuotta

• Koneet ja kalusto, 3–10 vuotta

• IT-laitteet, 3–5 vuotta

Sijoitukset on arvostettu hankintamenoon tai alempaan arvonalentumisella oikaistuun arvoon, jos

sijoitusten todennäköisesti tulevaisuudessa kerryttämä tulo on pysyvästi hankintamenoa pienempi.

Maa-alueista ja aineettomista oikeuksista ei tehdä poistoja. Tutkimus - ja kehittämismenot on kirjattu

kuluksi niiden syntymisvuonna.

Valuuttamääräisten erien arvostus

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat on muutettu Suomen rahan määräisiksi tilinpäätöspäivän

kurssiin.

Eläkejärjestelyt

Emoyhtiön henkilöstön lakisääteinen ja vapaaehtoinen eläketurva on järjestetty eläkevakuutusyhtiössä.

Verot

Tuloslaskelmaan on tuloveroina kirjattu tilikauden tulosta vastaava vero ja aikaisempien tilikausien

verojen oikaisut. Laskennallinen verovelka tai -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen

välisille väliaikaisille eroille käyttäen tilinpäätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa.

Rahoitusvälineiden arvostaminen

Rahoitusvälineet on arvostettu 1.1.2015 alkaen käypään arvoon kirjanpitolain 5 luvun 2 § a -kohdan mu-

kaisesti. Johdannaisten käypä arvo arvioidaan tulevien rahavirtojen nykyarvon perusteella käyttäen

tilinpäätöspäivän markkinahintoja. Koronvaihtosopimuksiin liittyvät käyvän arvon muutokset on kirjattu

tuloslaskelman rahoitustuottoihin ja -kuluihin, sekä kertyneet arvonmuutokset taseessa siirtosaami-

siin ja -velkoihin. Valuuttatermiinien ja -optioiden arvonmuutokset on kirjattu tuloslaskelmassa rahoi-

tustuottoihin ja -kuluihin ja vastaavasti taseessa siirtosaamisiin ja -velkoihin. Valuuttajohdannaisten

preemiot kirjataan kuluksi tuloslaskelman rahoituskuluihin maksuhetkellään.

Vastuusitoumukset

Emoyhtiö on antanut omavelkaisia takauksia konserniyhtiöiden puolesta. Takaukset liittyvät raken-

nustoimintaan.

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT



LIIKEVAIHTO

 euroa  

Konsernin hallintopalvelut  

Vuokratuotot  

Muut  

Yhteensä  



MUUT TUOTOT

 

Muut tuotot  -



HENKILÖSTÖÄ KOSKEVAT ERITTELYT

 

Henkilökunnan keskimääräinen lukumäärä

Toimihenkilöt  



POISTOT JA ARVONALENTUMISET

 euroa  

Muista pitkävaikutteisista menoista  

Rakennuksista  

Koneista ja kalustosta  

Yhteensä  



LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

 euroa  

Vuokrat  

Vapaaehtoiset henkilösivukulut  

Auto- ja matkustuskulut  

Edustus- ja markkinointikulut  

Viestintä- ja IT-kulut  

Ulkopuoliset palvelut  

Käyttö- ja ylläpitokustannukset  

Muut kiinteät kulut  

Yhteensä  

Liiketoiminnan muihin kuluihin sisältyvät tilintarkastuspalkkiot

 euroa  

Tilintarkastus  

Todistukset ja lausunnot  

Veroneuvonta  

Muut palvelut  

Yhteensä  

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



RAHOITUSTUOTOT JA KULUT

 euroa  

Osinkotuotot

Saman konsernin yrityksiltä  

Yhteensä  

Korko- ja rahoitustuotot

Saman konsernin yrityksiltä  

Muilta  

Valuuttajohdannaisen arvonmuutos  

Tuotot johdannaissopimuksista  

Yhteensä  

Korkokulut

Saman konsernin yrityksille - -

Muille - - 

Yhteensä -  -

Muut rahoituskulut

Muille

Koronvaihtosopimuksien käyvän arvon muutokset - -

Valuuttajohdannaisen arvonmuutos  - 

Kulut johdannaissopimuksista  -

Maksetut suojauskustannukset -  -

Arvonalennukset ja palautukset pysyvien vastaavien sijoituksista  -

Muut rahoituskulut - -

Yhteensä - -

Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä - -



TILINPÄÄTÖSSIIRROT

Yhtiöllä ei ollut tilinpäätössiirtoihin kirjattavia tapahtumia tilikaudella eikä vertailukaudella.



TULOVEROT

 euroa  

Laskennallisen veron muutos  

Yhteensä  

TASEEN LIITETIEDOT



PYSYVIEN VASTAAVIEN MUUTOKSET

Aineettomat hyödykkeet:



 euroa

Aineettomat

oikeudet

Muut aineettomat

menot Yhteensä

Hankintameno .   

Lisäykset   

Vähennykset  - -

Hankintameno .   

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset . - - - 

Poistot  - -

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset . - - - 

Kirjanpitoarvo .   

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



 euroa

Aineettomat

oikeudet

Muut aineettomat

menot Yhteensä

Hankintameno .   

Lisäykset   

Hankintameno .   

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset . - - - 

Poistot  - -

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset . - - - 

Kirjanpitoarvo .   

Aineelliset hyödykkeet



 euroa

Maa- ja

vesialueet

Rakennukset

ja rakennelmat

Koneet ja

kalusto Yhteensä

Hankintameno .    

Lisäykset    

Hankintameno .    

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .  - -  - 

Poistot  - - -

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset   - - - 

Kirjanpitoarvo .    



 euroa

Maa- ja

vesialueet

Rakennukset

ja rakennelmat

Koneet ja

kalusto Yhteensä

Hankintameno .    

Lisäykset    

Hankintameno .    

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .  - - -

Poistot  - - -

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset .  - - - 

Kirjanpitoarvo .    



SIJOITUKSET

 euroa  

Tytäryhtiöosakkeet

Hankintameno .  

Lisäykset  

Vähennykset  -

Hankintameno .  

Muut osakkeet ja osuudet

Hankintameno .  

Lisäykset  

Vähennykset - -

Hankintameno .  

Sijoitukset yhteensä  



TYTÄRYRITYKSET

Kotipaikka  

SRV Rakennus Oy Espoo  

SRV Infra Oy Kerava  

SRV Voima Oy Espoo  

SRV Russia Oy Espoo  

SRV Ehituse AS Tallinna  

Rakennusliike Purmonen Oy Joensuu  

SRV Ream Oy Helsinki  

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



PITKÄAIKAISET JA LYHYTAIKAISET SAAMISET

 euroa  

Pitkäaikaiset saamiset

Konserniyhtiöiltä

Lainasaamiset  

Korkosaamiset  

Muilta

Muut saamiset  

Laskennallinen verosaaminen  

Pitkäaikaiset saamiset yhteensä  

Pitkäaikaiset saamiset yhteensä  

Lyhytaikaiset saamiset

Konserniyhtiöiltä

Myyntisaamiset  

Lainasaamiset   

Muut saamiset  

Siirtosaamiset  

Yhteensä  

Muilta

Myyntisaamiset  

Muut saamiset  

Lainasaamiset  

Siirtosaamiset  

Yhteensä  

Lyhytaikaiset saamiset yhteensä  



SIIRTOSAAMISTEN OLENNAISET ERÄT

 euroa  

Valuuttajohdannaisen arvonmuutos  

Korot  

Muut  

Yhteensä  



OMA PÄÄOMA

 euroa  

Osakepääoma .  

Osakepääoma .  

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto .  

Osakeanti  

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto .  

Kertyneet voittovarat .  

Siirto erien välillä  

Omien osakkeiden luovutus - 

Tulos edellisiltä tilikausilta  

Tilikauden tulos -  -

Oma pääoma .  



LASKELMA JAKOKELPOISISTA VAROISTA

 euroa  

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto  

Tulos edellisiltä tilikausilta  

Tilikauden tulos -  -

Yhteensä  



VARAUKSET

 euroa  

Pakolliset varaukset

SRV Kalusto Oy:n myyntiin liittyvät kulut  

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



PITKÄAIKAISET VELAT

 euroa  

Muilta

Hybridilaina  

Rahalaitoslainat  

Joukkovelkakirjalaina  

Muut velat  

Yhteensä  

Konserniyhtiöille

Muut velat  

Pitkäaikaiset lainat yhteensä  



LYHYTAIKAISET VELAT

 euroa  

Konserniyhtiöille

Ostovelat  

Muut velat  

Yhteensä  

Muilta

Hybridilaina  

Rahalaitoslainat  

Yritystodistukset  

Ostovelat  

Siirtovelat  

Muut velat  

Yhteensä  

Lyhytaikaiset velat yhteensä  



SIIRTOVELAT

 euroa  

Palkat sosiaalikuluineen   

Valuuttajohdannaisen arvostusvelka  

Korkojohdannaisen arvostusvelka  

Korkokulut ja muut rahoituskulut  

Muut  

Yhteensä  



JOHDANNAISSOPIMUKSET

Tilikauden aikana yhtiöllä oli valuuttariskiä suojaavia lyhytaikaisia valuuttajohdannaissopimuksia, joiden

pääoma oli tilinpäätöshetkellä yhteensä 10 miljoonaa euroa. Tilikauden päättyessä voimassa olleilla

koronvaihtosopimuksilla on suojattu vaihtuvakorkoisia rahoituslainoja. Koronvaihtosopimukset on kä-

sitelty kirjanpidossa suojaavina ja ne erääntyvät 1.1.2025 alkavan tilikauden aikana.

Johdannaissopimukset

 euroa  

Koronvaihtosopimukset

Käypä arvo negatiivinen  

Kohde-etuuden nimellisarvo  

Valuuttajohdannaiset

Käypä arvo positiivinen  

Käypä arvo negatiivinen  

Kohde-etuuden nimellisarvo  

Johdannaissopimusten käyvän arvon hierarkia

Johdannaissopimusten käyvän arvon hierarkia on kuvattu konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa koh-

dassa 29 Rahoitusriskienhallinta.



RISKIENHALLINTA

Konsernilla on systemaattinen lähestymistapa riskienhallintaan koskien liiketoimintoja ja prosesseja.

Emoyhtiöllä ei erikseen ole riskienhallintaan liittyviä toimintatapoja. Riskienhallintaa on kuvattu kon-

sernin toimintakertomuksessa ja riskienhallintastrategian yhteydessä (konsernin liite 29).



LEASING JA VUOKRASOPIMUKSET

 euroa  

Seuraavalla tilikaudella maksettavat  

Myöhemmin maksettavat  

Yhteensä  

Vuokravastuut

Seuraavalla tilikaudella maksettavat  

Myöhemmin maksettavat  

Yhteensä  

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020



MUUT VASTUUT

 euroa  

Annetut takaukset konserniyhtiöiden puolesta  

Sijoitussitoumukset  

Yhtiö on sitoutunut sijoittamaan Voimaosakeyhtiö SF -nimisen yhtiön Hanhikivi 1 -projektin rahoit-

tamiseksi yhteensä 24 294 tuhatta euroa. Vuoden 2020 loppuun mennessä tehdyt sijoitukset olivat

yhteensä 10 714,6 tuhatta euroa.



LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

Lähipiirin kanssa ei ollut liiketoimia, joita ei olisi toteutettu tavanomaisin kaupallisin ehdoin tai joiden

ilmoittaminen olisi tarpeellinen oikean ja riittävän kuvan antamiseksi.

Johdon työsuhde-etuudet:

 euroa  

Palkat ja muut työsuhde-etuudet   

Yhteensä  

Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot:

Toimitusjohtaja, Saku Sipola, alkaen   

Toimitusjohtaja, Juha-Pekka Ojala,  saakka  

Toimitusjohtajan sijainen, Timo Nieminen  

Hallituksen jäsenten palkkiot:

Yli-Kyyny Tomi, puheenjohtaja alkaen   

Kokkila Ilpo, puheenjohtaja  saakka  

Kallasvuo Olli-Pekka, varapuheenjohtaja  

Alitalo Minna  

Leinonen Hannu  

Kokkila Timo  

Leppänen Heikki  

Hintikka Juhani,  saakka  

Elomaa Juhani,  saakka  

Yhteensä  

Aikaisemman toimitusjohtajan (Juha-Pekka Ojala) työvelvoite päättyi 31.8.2019 ja työsuhde päättyi

31.12.2019, vuonna 2019 maksetun erokorvauksen suuruus oli 518 808 euroa.

Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin vuonna 2020 noin

191 000 euroa (165 000 euroa).

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 17.12.2020 toimitusjohtaja Saku Sipolan osakeperusteisen kannustinjär-

jestelmän muutoksista. Muutokset koskevat hankintaoikeuksien määrää, hankintaoikeuksien merkin-

tähintaa ja hankintaoikeuksien käyttöjaksoja. Muutosten tarkoituksena on varmistaa, että järjestelmän

kannustinvaikutus pysyy aiemmalla tasolla huomioiden SRV:n vuoden 2020 merkintäetuoikeusannista

aiheutuneet muutokset yhtiön osakkeiden määrässä. Järjestelmän kannustinvaikutus perustuu SRV

Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvonnousuun.

Muutosten johdosta Sipolalla on käytettävissään 1 000 000 osakkeiden hankintaoikeutta merkin-

tähintaan 0,55 eur/osake. Merkintähinnan määräytymisperusteena on käytetty SRV:n osakkeen

volyymipainotettua keskikurssia Nasdaq Helsingissä jatkuvassa kaupankäynnissä 1.8.–30.11.2020.

Hankintaoikeuksien käyttöjaksot ovat muutosten jälkeen: ensimmäinen jakso alkaa 1.3.2022 ja päättyy

28.2.2023, toinen alkaa 1.3.2023 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas alkaa 1.9.2024 ja päättyy 31.8.2026.

Ensimmäisen ja toisen käyttöjakson aikana on oikeus käyttää kummassakin käyttöjaksossa 300 000

hankintaoikeutta ja kolmannen jakson aikana 400 000 hankintaoikeutta.

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Espoossa maaliskuun 2. päivänä 2021

Tomi Yli-Kyyny Olli-Pekka Kallasvuo

puheenjohtaja varapuheenjohtaja

Minna Alitalo Timo Kokkila

Heikki Leppänen Hannu Leinonen

Saku Sipola

toimitusjohtaja

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Helsingissä maaliskuun 4. päivänä 2021

PricewaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastusyhteisö

Samuli Perälä

KHT

TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset,

Tilinpäätösmerkintä

SRV I TILINPÄÄTÖS 2020

Tilintarkastuskertomus

SRV Yhtiöt Oyj:n yhtiökokoukselle

TILINPÄÄTÖKSEN TILINTARKASTUS

Lausunto

Lausuntonamme esitämme, että

• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen

toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätös-

standardien (IFRS) mukaisesti

• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta

Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää

lakisääteiset vaatimukset.

Lausuntomme on ristiriidaton tarkastusvaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa.

Tilintarkastuksen kohde

Olemme tilintarkastaneet SRV Yhtiöt Oyj:n (y-tunnus 1707186-8) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2020.

Tilinpäätös sisältää:

• konsernitaseen, konsernin tuloslaskelman, laajan tuloslaskelman, laskelman konsernin oman pääoman

muutoksista, konsernin rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien yhteenveto merkittävistä

tilinpäätöksen laatimisperiaatteista

• emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti.

Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan

velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoi-

tukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Riippumattomuus

Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten

vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut

näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan

tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien sään-

nösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan 1-kohdassa tarkoitet-

tuja kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpää-

töksen liitetiedossa 5.

Tarkastuksen yleinen lähestymistapa

Yhteenveto

• Konsernitilinpäätökselle määritetty olennaisuus: 4 500 000 euroa.

• Tarkastuksen laajuus: Keskityimme konsernitilinpäätöksen tarkas-

tuksessa emoyhtiöön ja sen suomalaisiin tytäryhtiöihin.

• Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutus, kate-ennusteet

sekä niihin liittyvät saamiset ja velat

• Osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvostus

• Vaihto-omaisuuden hitaasti kiertävien maa-alueiden arvostus

• Toiminnan rahoitus

Osana tilintarkastuksen suunnittelua olemme määrittäneet olennaisuuden ja arvioineet riskiä siitä, että

tilinpäätöksessä on olennainen virheellisyys. Erityisesti olemme arvioineet alueita, joiden osalta johto

on tehnyt subjektiivisia arvioita. Tällaisia ovat esimerkiksi merkittävät kirjanpidolliset arviot, joihin liit-

tyy oletuksia ja tulevien tapahtumien arviointia.

Olennaisuus

Tarkastuksemme suunnitteluun ja suorittamiseen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus.

Tilintarkastuksen tavoitteena on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonai-

suutena olennaista virheellisyyttä. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä. Niiden

katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa vaikuttavan

taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Olennaisuus

Keskeiset

seikat

Tarkastuksen

laajuus



Perustuen ammatilliseen harkintaamme määritimme olennaisuuteen liittyen tiettyjä kvantitatiivisia

raja-arvoja, kuten alla olevassa taulukossa kuvatun konsernitilinpäätökselle määritetyn olennaisuuden.

Nämä raja-arvot yhdessä kvalitatiivisten tekijöiden kanssa auttoivat meitä määrittämään tarkastuksen

kokonaislaajuuden ja yksittäisten tilintarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden sekä

arvioimaan virheellisyyksien vaikutusta tilinpäätökseen kokonaisuutena.

Konsernitilinpäätökselle määritetty olennaisuus

4 500 000 euroa (edellinen vuosi 4 500 000 euroa)

Olennaisuuden määrittämisessä käytetty vertailukohde

Olemme määritelleet konsernitilinpäätöksen olennaisuuden konsernin liikevaihdon, tuloksen ennen

veroja ja taseen loppusumman perusteella.

Perustelut vertailukohteen valinnalle

Olemme valinneet yllä kuvatun yhdistelmän olennaisuuden määrittämisen perustaksi, koska se ku-

vastaa näkemyksemme mukaan konsernin liiketoiminnan volyymiä ja tuloksellisuutta sekä konsernin

liiketoiminnan sitomia pääomia.

Konsernitilinpäätöksen tarkastuksen laajuuden määrittäminen

Tilintarkastuksemme laajuutta määrittäessämme olemme ottaneet huomioon SRV Yhtiöt-konsernin

rakenteen, toimialan sekä taloudelliseen raportointiin liittyvät prosessit ja kontrollit.

SRV Yhtiöt-konserni jakaantuu kahteen liiketoiminta-alueeseen: rakentaminen ja sijoittaminen, joi-

den lisäksi konsernin palvelut raportoidaan muina toimintoina. Koska merkittävä osa toiminnasta on

Suomessa, tarkastuksen kohteena on ensisijaisesti ollut emoyhtiö sekä sen suomalaiset tytär yhtiöt.

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan

ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat

on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä

laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa.

Otamme kaikissa tilintarkastuksissamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tä-

hän sisältyy arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta

aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.

• Konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka

Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutus, kate-ennusteet sekä niihin liittyvät saamiset ja velat

Viitaten tilinpäätöksen laatimisperiaatteisiin sekä liitetietoihin 3, 15, 22 ja 28

Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusas-

teen perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusaste määritellään

laskemalla kunkin hankkeen kertyneiden menojen suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioiduista

kokonaismenoista.

Valmistusasteen mukaiseen tuloutukseen liittyy merkittäviä johdon arvioita, jotka vaikuttavat

tilikaudelle kohdistuvaan liikevaihtoon, tuloutettuun katteeseen sekä tiettyjen taseerien arvostukseen.

Arvionvaraisuutta sisältyy erityisesti hankkeiden kate- ja kokonaiskustannusennusteisiin. Arvioita

sisältyy myös esimerkiksi hyväksymättömien lisä- ja muutostöiden huomioimiseen sekä mahdol-

lisiin vuokravastuuvelvoitteisiin. Virhe yhdessä tai useammassa arviossa voi johtaa merkittävään

poikkeamaan tuloutuksessa.

Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutusta on käsitelty konsernitilinpäätöksen tilintar-

kastuksen kannalta keskeisenä seikkana, koska liikevaihto on olennainen erä tilinpäätöksessä ja

koska valmistusasteen mukaiseen tuloukseen sisältyy johdon arvioita, jotka vaikuttavat tuloutettavan

myynnin määrään ja projektien kannattavuuteen.

• Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa:

Tarkastustoimenpiteemme ovat sisältäneet mm. seuraavia toimenpiteitä:

–

Päivitimme käsityksemme ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutukseen ja ennusteisiin

liittyvistä prosesseista ja testasimme valikoitujen kontrollien toimivuutta.

–

Luimme valikoitujen hankkeiden urakkasopimuksia ja arvioimme tuloutuksessa sovellettujen

laskentaperiaatteiden asianmukaisuutta.

–

Testasimme otoksella ajan kuluessa tuloutettujen hankkeiden ennustettua liikevaihtoa urak-

kasopimuksiin.

–

Arvioimme yhtiön laatimien ennusteiden luotettavuutta ja tarkkuutta vertaamalla edellisen

tilikauden tilinpäätökseen sisältyneiden keskeneräisten hankkeiden kate-ennusteita ja koko-

naiskustannusennusteita niiden toteumiin.

–

Keskustelimme henkilökunnan kanssa merkittävimpien hankkeiden etenemisestä keskittyen

erityisesti hankkeiden kustannusennusteisiin liittyviin epävarmuustekijöihin, sekä luimme

valikoitujen käynnissä olevien hankkeiden etenemistä käsittelevien palaverien pöytäkirjoja.

–

Testasimme niiden taulukoiden matemaattista oikeellisuutta, joilla on määritelty hankkeiden

valmistusasteet sekä valmistusasteen perusteella tilikaudella tuloutettavan liikevaihdon ja

katteen määrä.

–

Testasimme konsernin päätöksentekomatriisin noudattamista varmistaaksemme, että uusia

hankkeita on käsitelty ja hyväksytty sen mukaisesti.

• Osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvostus

Viitaten tilinpäätöksen laatimisperiaatteisiin sekä liitetietoihin 16 ja 24

Konsernin osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä ovat sijoituksia rakennushankkeisiin yhdessä

muiden sijoittajien kanssa. Rakennushankkeen valmistuttua konserni voi omistaa ja operoida näitä

sijoituskohteita.

Konserni arvioi sijoituskohteiden, esim. kauppakeskusten, arvoa perustuen niiden tulevien kas-

savirtojen nykyarvoon. Nykyarvon määrittämiseen liittyy arvionvaraisuutta, sillä nykyarvolaskelmat

sisältävät mm. tuleviin vuokratuottoihin, vuokrausasteeseen, kiinteistön juokseviin kustannuksiin,

tuottovaatimukseen sekä Venäjällä sijaitsevien kauppakeskusten osalta valuuttakurssimuutoksiin

liittyviä olettamia.

Osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvostusta on käsitelty konsernitilinpäätöksen tilintarkas-

tuksen kannalta keskeisenä seikkana, koska osakkuus- ja yhteisyrityssijoitukset muodostavat

merkittävän taseerän ja niiden arvostukseen liittyy johdon arvioita.



• Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa:

Tarkastustoimenpiteemme ovat sisältäneet mm. seuraavia toimenpiteitä:

–

Johto on hankkinut merkittävimpien osakkuus- ja yhteisyritysten omistamien valmiiden kiin-

teistöjen osalta ulkopuoliset arviokirjat. Luimme arviokirjat, keskustelimme johdon kanssa

arvostusmalleissa käytetyistä merkittävimmistä olettamista sekä varmistimme, että johto on

käyttänyt arviokirjojen mukaisia arvostustasoja arvioidessaan sijoituskohteiden kirjanpitoarvon

oikeellisuutta.

–

Arvioimme yleisesti johdon laatimien osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvon arvioinnissa

käytettyjen arvostusmallien soveltuvuutta sekä testasimme otannalla niiden matemaattista

oikeellisuutta.

–

Edellä mainittujen johdon arvostuslaskelmien osalta vertasimme esimerkiksi nykyarvolaskelmassa

käytettyä tuottovaatimusta yleisesti markkinoilta saatavaan informaatioon varmistaaksemme

sen asianmukaisen tason.

–

Laadimme herkkyysanalyysejä edellä mainittujen johdon laskelmien keskeisimpien muuttujien

osalta. Näitä muuttujia olivat mm. vuokratuotot, vuokrausaste ja tuottovaatimus.

• Vaihto-omaisuuden hitaasti kiertävien maa-alueiden arvostus

Viitaten tilinpäätöksen laatimisperiaatteisiin sekä liitetietoon 20

Vaihto-omaisuus koostuu pääosin keskeneräisten rakennuskohteiden rakennus- ja tonttikustan-

nuksista, kehitteillä olevien tai käynnistämättömien kohteiden maa-alueista ja tonttiyhtiöistä sekä

valmiista myymättömistä kohteista.

Vaihto-omaisuus arvostetaan taseessa hankintamenoon tai sitä alempaan nettorealisointiarvoon.

Nettorealisointiarvon määrittämiseen liittyy arvionvaraisuutta.

Maa-alueiden nettorealisointiarvo perustuu ennakoituun käyttötarkoitukseen. Hanketoiminnassa

käytettäväksi ennakoidun maa-alueen nettorealisointiarvoa arvioidaan osana koko hankkeen

nettorealisointiarvoa.

Vaihto-omaisuuden hitaasti kiertävien maa-alueiden arvostusta on käsitelty konsernitilinpäätöksen

tilintarkastuksen kannalta keskeisenä seikkana, koska se muodostaa merkittävän tase-erän ja sen

arvostukseen liittyy johdon arvioita.

• Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa:

Tarkastustoimenpiteemme ovat sisältäneet mm. seuraavia toimenpiteitä:

– Arvioimme käytettyjen arvostusmallien soveltavuutta sekä testasimme otoksella niiden mate-

maattista oikeellisuutta.

–

Keskustelimme johdon kanssa heidän suunnitelmistaan hitaasti kiertävien maa-alueiden toi-

menpiteistä.

–

Selvitimme erityisesti suurimpien nettorealisointiarvon omaavien rakentamattomien tont-

tien rakentamissuunnitelmia ja aikatauluja sekä käyttösuunnitelmien muutoksia tilikauden

aikana.

• Toiminnan rahoitus

Viitaten tilinpäätöksen laatimisperiaatteisiin sekä liitetietoon 29

Konsernin pääasialliset rahoituksen lähteet ovat projektikohtaiset lainat, joukkovelkakirjalainat ja

sitova maksuvalmiusluotto. Rahoitussopimuksissa on tavanomaisia kovenantteja.

Yhtiö toteutti tilikauden aikana useita rahoitusjärjestelyjä. Rahoitusjärjestelyillä korvattiin entinen

maksuvalmiusluotto sekä pidennettiin joukkovelkakirjojen maksuaikaa ja muutettiin tiettyjä muita

näiden lainojen ehtoja. Lisäksi yhtiö toteutti suunnatun osakeannin hybridijoukkovelkakirjalainojen

haltijoille sekä merkintäetuoikeusannin osakkeenomistajille.

Toiminnan rahoitusta on käsitelty konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta merkittävänä

seikkana, koska toteutetuilla rahoitusjärjestelyillä on ollut merkittävä vaikutus yhtiön taserakentee-

seen ja taloudelliseen asemaan.

• Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa:

Tarkastustoimenpiteemme ovat sisältäneet mm. seuraavia toimenpiteitä:

–

Keskustelimme johdon kanssa toteutetuista rahoitusjärjestelyistä ja kävimme läpi rahoitusjär-

jestelyihin liittyviä sopimuksia sekä arvioimme niiden kirjanpidollista käsittelyä

– Arvioimme yhtiön johdon laatimia kovenanttilaskelmia

Emoyhtiön tilinpäätöksen osalta emme ole tunnistaneet sellaisia tilintarkastuksen kannalta keskeisiä

seikkoja, joista olisi viestittävä kertomuksessamme.

Konsernitilinpäätöksen tai emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole EU-asetuksen 537/2014 10. artik-

lan 2 c-kohdassa tarkoitettuja merkittäviä olennaisen virheellisyyden riskejä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean

ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukai-

sesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen

laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitus-

johtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen

laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konser-

nin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan

jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laa-

ditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta

lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena vää-

rinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus,

joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä,

että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilin-

tarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan

olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin,

joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista har-

kintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:



•

tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen

virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoi-

menpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa

tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää

havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää

havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista

esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.

•

muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäk-

semme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta

emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen

valvonnan tehokkuudesta.

•

arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien

kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.

•

teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös

perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin

perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista

epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa

toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy

kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä

esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme.

Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun

tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei

emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.

•

arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittä-

mistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja

tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.

•

hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia

yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan

lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta

ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja

ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvon-

nan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuut-

ta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja

muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa

tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkas-

teltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä.

Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen

seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä sei-

kasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voitaisiin

kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.

MUUT RAPORTOINTIVELVOITTEET

Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot

Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 26.3.2014 alkaen.

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä teh-

dessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastus-

ta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti

virheellistä. Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen

sovellettavien säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että

• toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia

• toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomuksessa on olennai-

nen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Helsingissä 4.3.2021

PricewaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastusyhteisö

Samuli Perälä

KHT



KONSERNIN JA LIIKETOIMINTOJEN KEHITYS NELJÄNNESVUOSITTAIN TILINTARKASTAMATON

SRV Konserni

milj. euroa –/ –/ –/ –/ – / –/ –/ –/

Liikevaihto        

Liikevoitto -    - - - 

Rahoitustuotot ja -kulut, yhteensä - - - - - - - -

Tulos ennen veroja - -  - - - - -

Tulouttamaton tilauskanta



        

Uudet sopimukset        

Tulos/osake, eur - -  - - - - -

Oma pääoma/osake, eur        

Osakkeen päätöskurssi, eur        

Omavaraisuusaste,         

Omavaraisuusaste,  Ilman IFRS



       

Korollinen nettovelka        

Korollinen nettovelka ilman IFRS



       

Nettovelkaantumisaste,         

Nettovelkaantumisaste,  ilman IFRS



       

Liikevaihto

Rakentaminen        

toimitilarakentamisen osuus        

asuntorakentamisen osuus        

Sijoittaminen        

Muut toiminnot ja eliminoinnit - - -  - - - -

Konserni yhteensä        

Liikevoitto

Rakentaminen      -  

Sijoittaminen - - - - - - - 

Muut toiminnot ja eliminoinnit -  - - -  - -

Konserni yhteensä -    - - - 

Liikevoitto

 –/ –/ –/ –/  –/ –/ –/ –/

Rakentaminen      -  

Sijoittaminen - - - - - - - -

Konserni yhteensä -    - - - 



Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta.



Luvusta on oikaistu pois IFRS :n vaikutukset.



Tilauskanta

milj. euroa        

Toimitilarakentamisen osuus        

Asuntorakentamisen osuus        

Konserni yhteensä



        

josta myyty osuus        

josta myymätön osuus        



Konsernin tilauskanta muodostuu rakentaminen-liiketoiminnosta.

Tilauskanta, asuntorakentaminen

milj. euroa        

Urakat ja neuvottelu-urakat        

Rakenteilla, myyty tuotanto        

Rakenteilla, myymätön tuotanto        

Valmis, myymätön tuotanto        

Asuntorakentaminen yhteensä        

Sijoitettu pääoma

milj. euroa        

Rakentaminen liiketoiminta        

Sijoittaminen liiketoiminta        

Muut toiminnot ja eliminoinnit    -   - 

Konserni yhteensä        

Asuntotuotanto konserni yht.

kpl –/ –/ –/ –/  –/ –/ –/ –/

Asuntomyynti yhteensä        

Omaperusteinen tuotanto        

Sijoittajamyynti        

Omaperusteinen tuotanto

asuntoaloitukset        

valmistuneet        

tuloutuneet asunnot        

valmiit myymättömät        

Rakenteilla yhteensä        

urakat        

neuvottelu-urakat        

sijoittajamyyty tuotanto         

omaperusteinen tuotanto        

josta myydyt        

josta myymättömät        



Tietoa osakkeenomistajille

OSAKKEEN PERUSTIEDOT

SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeet noteerataan Nasdaq Helsingissä Pienissä yhtiöissä,

Teollisuustuotteet ja palvelut -toimialalla. Osakkeen kaupankäyntitunnus on SRV1V.

Osakkeen ISIN-koodi on FI0009015309.

TALOUDELLISTEN TIEDOTTEIDEN JULKAISUAJAT VUONNA 2021

Vuoden 2020 tilinpäätöstiedote julkaistaan torstaina 4.2.2021 klo 8.30.

Vuoden 2020 vuosikertomus (sisältää tilinpäätöksen ja hallituksen toimintakertomuksen) julkaistaan

perjantaina 5.3.2021.

Vuoden 2021 tammi–maaliskuun osavuosikatsaus julkaistaan torstaina 29.4.2021 klo 8.30.

Vuoden 2021 tammi–kesäkuun puolivuosikatsaus julkaistaan keskiviikkona 21.7.2021 klo 8.30.

Vuoden 2021 tammi–syyskuun osavuosikatsaus julkaistaan torstaina 28.10.2021 klo 8.30.

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous suunnitellaan pidettäväksi maanantaina 29.3.2021 klo 16.00.

Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle myöhemmin erikseen.

HILJAISET JAKSOT

SRV:n hiljainen jakso alkaa aina vähintään 30 kalenteripäivää ennen osavuosikatsauksen tai tilinpäätös-

tiedotteen julkistamista. Hiljainen jakso päättyy tilinpäätöksen tai osavuosikatsauksen julkaisemiseen.

SIJOITTAJASUHTEIDEN YHTEYSHENKILÖT

Talous- ja rahoitusjohtaja

Jarkko Rantala

p. 040 674 1949

jarkko.rantala@srv.fi

Viestintä- ja markkinointijohtaja

Miia Eloranta

p. 050 441 4221

miia.eloranta@srv.fi

Viestintäpäällikkö

Johanna Ylitalo

Puhelin: 040 510 8604

johanna.ylitalo@srv.fi

JULKAISUJEN TILAUKSET

SRV:n vuosikatsauksia ja muita taloudellisia tiedotteita voi tilata SRV:n internetsivuilta

www.srv.fi/sijoittajat tai sähköpostitse investor.relations@srv.fi.

