Untitled

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATON VUOSIKERTOMUS 2021

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SISÄLLYS

SATO 2021 ............................................................................... 3

SATO lyhyesti ...............................................................................3

Taloudelliset avainluvut ................................................................4

Toimitusjohtajan katsaus ...............................................................5

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS ................................... 6

Toimintaympäristö ....................................................................... 7

Strategia .......................................................................................8

Liikevaihto ja tulos ........................................................................9

Taloudellinen asema ja rahoitus ...................................................9

Konsernirakenne .......................................................................... 9

Asuntoliiketoiminta ...................................................................... 11

Sijoituskiiinteistöt ........................................................................ 14

Vastuullisuus ................................................................................15

Ympäristövaikutukset .................................................................. 16

Kehitystoiminta ........................................................................... 16

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat ........................................... 16

Riskienhallinta ............................................................................ 16

Vireillä olevat oikeudenkäynnit ...................................................17

Osakkeet .....................................................................................17

Henkilöstö ................................................................................... 17

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta .......................................17

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat .....................................17

Johtoryhmän jäsenet ...................................................................17

Näkymät ......................................................................................17

Hallituksen voitonjakoehdotus ................................................... 18

Osakkeiden jakauma ................................................................. 18

TILINPÄÄTÖS .......................................................................... 19

Konsernitilinpäätös, IFRS ........................................................... 20

Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ........................................................59

Tilintarkastuskertomus ................................................................69

Viisivuotiskatsaus ........................................................................ 73

Tietoja osakkeenomistajille ......................................................... 75

HALLINNOINTI .......................................................................77

Riskienhallinta ............................................................................ 78

Vastuullisuuden johtaminen .......................................................80

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä .................................... 81

Palkka- ja palkkioselvitys ............................................................86

Hallitus ....................................................................................... 87

Johtoryhmä ................................................................................89

Tarjoamme

asukkaillemme koteja

kaupungissa hyvien

joukkoliikenne-

yhteyksien varrella

ja kehitämme heille

asumisen arkea

helpottavia palveluja.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

SATO 2021

HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATO LYHYESTI

,Edelläkävijöinä

myös ylihuomenna

SATOLAISET

sta lähellä

IAKAS-

KEMUS

Asiaka

Kotitaloja, jotka

kestävät aikaa

VASTUULLISUU

JA KESTÄVÄ

ASUMINEN

MEGATRENDIT: VÄESTÖNMUUTOS, ILMASTONMUUTOS,

DIGITALISOITUMINEN, VASTUULLISUUS

ARVOT: IHMINEN IHMISELLE, RIMA KORKEALLE,

YHDESSÄ ONNISTUMISEN ILO

SATO on yksi Suomen johtavia vuokranantajia.

Tavoitteemme on rakentaa kukoistavia ja

elinvoimaisia kaupunkeja, viihtyisiä kotitaloja ja

monimuotoisia asuinympäristöjä, jotka kestävät

seuraaville sukupolville. Tarjoamme asukkaillem-

me koteja kaupungissa hyvien joukkoliikenne-

yhteyksien varrella ja kehitämme heille asumisen

arkea helpottavia palveluja.

Omistamme, rakennutamme, ostamme ja kor-

jaamme kaupunkikoteja, joissa asiakkaidemme on

turvallista, huoletonta ja mukavaa asua. Mahdollis-

tamme asukkaillemme vastuullisen tavan asua, ja

kannustamme heitä kestäviin valintoihin arjessa.

Omistuksessamme on lähes 27 000 SATOkotia

Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pieta-

rissa. Isona vuokranantajana kannamme vastuuta

kaupunkien kehittymisestä ja asumisen ympäristö-

vaikutuksista. Investoimme asukkaidemme toiveita

vastaaviin vuokra-asuntoihin hyvien joukkoliikenne-

yhteyksien äärelle ja kasvamme kannattavasti.

Kasva tamme omaisuuden arvoa investoinnein ja

realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

KOLME TÄHTEÄ GRESB -

VASTUULLISUUSVERTAILUSSA

Osallistuimme seitsemättä kertaa Global Real

Estate Sustainability Benchmark (GRESB) -vastuulli-

suusvertailuun. SATO sai kolme tähteä asteikolla

yhdestä viiteen mitattuna. Tutkimuksen mukaan

SATOn vahvuuksia vastuullisuudesta raportoinnin

lisäksi ovat riskienhallinta, asukastyytyväisyys

ja yhteisöllisyys, sidosryhmien sitouttaminen,

seurannan kattavuus sekä läpinäkyvyys toiminta-

periaatteissa ja raportoinnissa.

ASUKASTA VUODEN LOPUSSA

50 000

SATOKOTIA SUOMEN

SUURIMMISSA

KASVUKESKUKSISSA

JA PIETARISSA

27 000

SATOLAISTA VUODEN LOPUSSA

313

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

SATO 2021

HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLISET AVAINLUVUT

2017 2018 2019 2020 2021

Liikevoitto, milj. €

800

700

600

500

400

300

200

100

304,5

2017 2018 2019 2020 2021

Liikevaihto, milj. €

350

300

250

200

150

100

298,3

2017 2018 2019 2020 2021

Tulos ennen veroja, milj. €

800

700

600

500

400

300

200

100

259,4

Kertomusvuonna

valmistui 235

vuokra-asuntoa ja

71 omistusasuntoa,

kaikki pää kaupunki-

seudulle.

OMA PÄÄOMA VAHVISTUI

2 351,3 milj. €

LUOTOTUSASTEEMME PARANTUI

42,5 %

Konsernin luototusaste oli vuoden

lopussa 42,5 prosenttia.

TALOUDELLINEN VUOKRAUS -

ASTEEMME HEIKENTYI

Vuokrausasteen heikkenemiseen vaikuttivat

pääasiassa koronapande miasta aiheutunut

yleinen epävarmuus, lisääntynyt vuokra-

asunto tarjonta pääkaupunkiseudulla sekä

vuokran antajien kesken kiristynyt kilpailu.

94,9 %

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

SATO 2021

HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

Vuokra-asuntomarkkina on mielenkiintoisessa vaiheessa:

vuokralla asuminen on yleistynyt viime vuosina ja samalla

vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut uudistuotannon kautta.

Alkuvuonna 2020 alkanut koronapandemia on lisännyt

kuluttajien epävarmuutta, heikentänyt palvelusektorin työlli-

syyttä, lisännyt etäopiskelua ja -työskentelyä sekä vaikuttanut

vuokra-asuntojen kysyntään. Kilpailutilanne vuokranantajien

kesken on kiristynyt ja vuokralaisten valinnan mahdollisuuk-

sien kasvaessa onnistunut asiakaskokemus onkin entistä

tärkeämmässä roolissa.

Tähän haasteeseen olemme vastanneet muokkaamalla

organisaatiota ja parantamalla palveluprosessejamme.

Haluamme olla tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa voi-

daksemme palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla.

Kertomus vuonna kehitimme ja tehostimme asiakas- ja

ylläpidon prosessejamme sekä uudistimme digitaalista

palveluympäristöämme. Muutokset tehostivat asiakas-

palve lumme ja vuokrauksemme päivittäistä työtä ja näkyvät

asiakkaillemme entistä sujuvampana asiointina. Kertomus-

vuonna laajensimme talomestari-toimintamallia edelleen

pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. SATOn omien

talomestareiden vastuulla ovat asuntojen ja talojen kiinteistö-

tekniset työt. Vuoden 2021 lopussa SATOssa työskenteli

jo yli 50 talomestaria.

Alkuvuoden jälkeen SATOn taloudellinen vuokrausaste

kääntyi hienoiseen kasvuun koronarajoitusten lieventyessä.

Kysyntä normalisoitui kesän aikana Tampereen ja Turun

sekä muun Suomen alueilla. Erityisesti pääkaupunkiseudulla

lisääntynyt asuntotarjonta on kuitenkin pitänyt kilpailutilan-

teen vuokranantajien kesken kireänä ja se näkyi kertomus-

vuonna SATOn liiketoiminnassa korkeana vaihtuvuutena ja

sitä kautta taloudellisen vuokrausasteen heikkenemisenä

sekä keskimääräisten vuokrien lievänä alentumisena.

Loppuvuodesta 2021 julkaisimme kirkastetun strategiamme,

jonka painopisteinä ovat asiakaskokemus, vastuullisuus ja

kestävä asuminen sekä satolaiset. Strategiatyöhön osallistui

kertomusvuonna joukko satolaisia eri puolilta organisaatiota.

Osana strategian sisäistä jalkautusta lähdimme yhteiselle

muutosmatkalle, jonka tavoitteena on kirkastaa mitä

strategia tarkoittaa jokaiselle satolaiselle, vahvistaa yhteistä

kulttuuriamme ja uudistaa kehittämisen toimintatapojamme.

Kertomusvuonna panostimme SATOssa monin eri tavoin

henkilöstömme hyvinvoinnin edistämiseen. Satolaisten

hyvinvoinnin tukeminen näkyi myös henkilöstötutkimuksen

tuloksissa. Olen erityisen iloinen, että syksyllä 2021 toteute-

tun SATO Syke -henkilöstötutkimuksemme tulokset parantui-

vat kaikilla mitatuilla osa-alueilla edellisvuoteen verrattuna.

Tutkimuksen mukaan SATOn sisäinen työnantajakuva on

vahva. Satolaisia oli vuoden lopussa 313. Henkilöstömäärän

kasvu johtuu pääosin talomestari-mallin laajennuksesta.

Jatkoimme kertomusvuonna vastuullisuustyötämme, jota oh-

jaavat SATOn strategia ja vastuullisuusohjelmamme vuosille



sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi. Olemme

sitoutuneet vastuullisuustavoitteissamme YK:n kestävän

kehityksen tavoitteisiin.

Huomioimme uudis- ja peruskorjauskohteiden suunnittelussa

energiatehokkuuden sekä vuosikymmeniä kestävät rakennus-

ratkaisut ja -materiaalit. Tavoittelemme energiatehokkuuden

parantamista kiinteistöissämme useilla eri tavoilla. Tutkimme

jokaisessa uudis- ja peruskorjauskohteessa uusiutuvaan

energiaan perustuvaa lämmitysratkaisua, kuten maalämmön

käyttömahdollisuutta. Kertomusvuoden lopussa SATOlla oli

seitsemän kiinteistöä, joissa lämmönlähteenä on maalämpö,

ja se on suunnittelussa tai rakenteilla 22 kiinteistöön.

Kiinteistösähkömme on päästötöntä 100 %:sti tuulivoimalla

tuotettua sähköä.

Kannattava kasvumme perustuu pääosin omaan kiinteistö-

kehitykseen ja rakennuttamiseen. Vuoden 2021 aikana käyn-

nistimme kaavahankkeita ja allekirjoitimme kaavaehdollisia

esi- ja aiesopimuksia, jotka mahdollistavat noin tuhannen

uuden asunnon toteuttamisen tulevina vuosina. Vahvistimme

asuntokantaamme 167,1 miljoonan euron investoinneilla.

Kertomusvuonna valmistui 235 vuokra-asuntoa ja 71 omistus-

asuntoa, kaikki pääkaupunkiseudulle.

Haluan kiittää satolaisia sitoutuneesta ja ansiokkaasta työstä.

Kiitän myös kumppaneitamme ja SATOkodeissa asuvia asuk-

kaitamme hyvästä yhteistyöstä kuluneen vuoden aikana.

Antti Aarnio, toimitusjohtaja

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Väestörakenteen muutos ja

omistusasuntojen hintakehitys

luovat vakaan pohjan vuokra-

asuntojen kysynnälle erityisesti

pääkaupunkiseudulla,

Tampereella ja Turussa.

HALLITUKSEN

TOIMINTAKERTOMUS

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

tukseen nähden oli 18 % edelliseen vuoteen ver-

rattuna. SATOn tavoitteena on alentaa sähkön ja

lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 % vuoden

2015 tasosta vuoteen 2025 mennessä. Vuonna 2021

SATOn kotitalojen energian ominaiskulutus nousi

0,7 %, ja lämmitysenergian hintojen noususta

johtuen lämmityksen kustannukset kokonaisuudes-

saan kasvoivat. Kustannusten nousun hillitsemiseksi

ja päästöjen vähentämiseksi tutkimme jokaisessa

uudis- ja peruskorjauskohteessa uusiutuvaan

energiaan perustuvaa lämmitysratkaisua, kuten

maalämmön käyttömahdollisuutta.

Asuinrakentaminen on noussut ennätystasolle.

Alhaisesta korkotasosta johtuen asuntojen hou-

kuttelevuus sijoituskohteena on jatkunut ja vuokra-

asuntosijoittamisen suosio jatkaa kasvuaan niin

Suomessa kuin kansainvälisestikin. Useimpia muita

kiinteistösektoreita kaltoin kohteleva koronakriisi

vahvistaa asuntosijoittamisen asemaa entisestään.

Suomeen viime vuosina rantautuneet ulkomaiset

asuntosijoittajat jatkoivat sijoitussalkkujensa kas-

vattamista myös kertomusvuonna. Myönnettyjen

rakennuslupien ja aloitettujen rakennushankkei-

den määrät ovat kasvaneet kesästä 2020 alkaen,

ja kasvu jatkui myös kertomusvuonna. Rakennus-

lupien ja aloitettujen hankkeiden kasvu näkyy

valmistuneiden rakennusten määrissä erityisesti

vuosina 2021 ja 2022. Noin puolet uusista asuinra-

kennuksista tulee pääkaupunkiseudulle.

Aluekehittämisen konsulttitoimisto MDI:n selvityksen

mukaan kertomusvuoden tammi-kesäkuussa eni-

ten muuttovoittoa saivat suurten kaupunkialueiden

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

SATOn toimintaympäristöön kertomusvuonna

vaikuttivat talouden elpyminen ja loppuvuonna

tapahtunut inflaation kiihtyminen, koronapande-

mian jatkuminen, lisääntynyt vuokra-asuntotarjon-

ta erityisesti pääkaupunkiseudulla sekä kehys-

kuntien muuttovoitto.

Vuoden 2020 taantumasta elpyminen oli viime

vuoden aikana nopeaa. Talouskasvua selitti kysyn-

nän kasvu koronarajoitusten lieventyessä. Vahva

kasvu näkyi hyvänä työllisyyden kehityksenä. Suo-

men Pankin joulukuun ennusteen mukaan Suomen

talous kasvaa 3,5 % vuonna 2021 ja vuonna 2022

talouden ennustetaan kasvavan 2,6 %. Vuoden

2022 kasvua hidastavat tarjonnan pullonkaulat, ko-

ronapandemian kehitys sekä loppuvuodesta 2021

kiihtynyt inflaatio. Suurinta epävarmuutta vuoden

2022 näkymiin aiheuttaa uudelleen heikentynyt

pandemiatilanne: loppukeväästä 2021 pandemia-

tilanteen parantuessa rajoituksia lievennettiin,

mutta loppuvuona tautilanteen pahentuessa

rajoituksia kiristettiin uudelleen. Kuluttajien luotta-

mus on heikentynyt syksyn aikana samalla, kun

tautitilanne on heikentynyt.

Inflaatio kiihtyi erityisesti loppuvuonna 2021.

Kysynnän voimakas elpyminen ja samaan aikaan

tarjontaketjuihin muodostuneet pullonkaulat ovat

nostaneet hintoja. Erityisesti energian hintojen

nousu on ollut voimakasta. Kustannusten nousu

näkyi kaukolämmön voimakkaana hinnannousuna

erityisesti Helsingissä, missä koko kertomusvuo-

den hinnannousu painotettuna keskiarvona kulu-

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

1.1.–31.12.2021

Vuokra-asunnoille

on kysyntää ja

kaupungistumiskehitys

jatkuu edelleen.

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Strategiset tavoitteemme Toteutuminen vuonna 2021

Jatkuvasti paraneva asumisaikainen NPS Ei toteutunut

• Tavoittelemme jatkuvasti paranevaa asukkaiden suositteluhalukkuutta (NPS). Aktiivinen läsnäolo

SATOn taloilla asukkaita palvelemassa auttaa meitä pääsemään tavoitteeseen.

Luottoluokituksen säilyminen Toteutui

• SATOssa on tavoitteellinen rahoitusohjelma, jolla pyritään parempaan omavaraisuuteen ja lisää-

mään reaalivakuudettoman rahoituksen osuutta. Strategisena tavoitteena on luottoluokituksen

säilyttäminen. Kertomusvuonna säilytimme edellisenä vuonna saavuttamamme luottoluokituksen

BBB vakain näkymin. Luottoluokitus auttaa meitä laajentamaan edelleen rahoituspohjaa ja alen-

tamaan rahoituskuluja.

Oma pääoman tuottotavoite Toteutui

• Kolmas strateginen tavoitteemme on oman pääoman tuotto tavoite,

joka oli 8 % strategiajaksolla.

nessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien

palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä

enemmän palveluita.

Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen hin-

takehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen

kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tam-

pereella ja Turussa. Asuntojen reaalihinnat laskevat

kasvukeskusten ulkopuolella, jolloin näiltä alueilta

tuleville omistusasunnon hankinta kasvukeskuksis-

ta on entistä haasteellisempaa.

Suomi tavoittelee hiilineutraaliutta vuoteen 2035

mennessä. Rakennussektorin päästöjen hillitsemi-

sellä on merkittävä rooli sekä kansallisten että kan-

sainvälisten ilmastotavoitteiden saavuttamisessa ja

ilmastonmuutokseen varautumisessa. Rakentami-

nen ja rakennusten käyttö aiheuttavat tällä hetkellä

yli kolmanneksen Suomen kasvihuonepäästöistä.

Käytön aikaisen energiankulutuksen lisäksi alalla

on ryhdytty kiinnittämään huomiota rakennusten

koko elinkaaren hiilijalanjälkeen.

STRATEGIA

Kertomusvuonna kirkastimme strategiaamme ja

strategiatyöhön osallistui satolaisia eri puolilta

organisaatiota. Strategiamme ytimessä ovat

nyt asiakaskokemus, vastuullisuus ja kestävä

asuminen sekä satolaiset. Haluamme olla tiiviisti

läsnä asiakkaidemme arjessa voidaksemme

palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla.

Rakennutamme kotitaloja, jotka kestävät aikaa

läheisyydessä sijaitsevat kehyskunnat erityisesti

Helsingin, Tampereen ja Turun seuduilla. Korona

on siirtänyt vuokra-asuntokysynnän painopistettä

hienoisesti isompiin asuntoihin ja matalamman

vuokratason alueille. Kummassakin taustalla on

etätyön lisääntyminen: tilaa tarvitaan enemmän,

kun kotona myös työskennellään. Kaupungistu-

minen edelleen jatkuu, mutta se on hidastunut

koronapandemiasta johtuen.

Alkuvuoden jälkeen SATOn taloudellinen vuokra-

usaste kääntyi hienoiseen kasvuun koronarajoi-

tusten lieventyessä. Kysyntä normalisoitui kesän

aikana Tampereen ja Turun sekä muun Suomen

alueilla. Erityisesti pääkaupunkiseudulla lisäänty-

nyt asuntotarjonta on kuitenkin pitänyt kilpailu-

tilanteen vuokranantajien kesken kireänä ja se

näkyi kertomusvuonna SATOn liiketoiminnassa

korkeana vaihtuvuutena ja sitä kautta taloudellisen

vuokrausasteen heikkenemisenä sekä keskimää-

räisten vuokrien lievänä alentumisena.

Koronapandemiasta huolimatta vuokra-asunnoil-

le on kysyntää ja kaupungistumiskehitys jatkuu

edelleen. Tiivis kaupunkimainen asuminen hyvien

joukkoliikenneyhteyksien varrella kasvattaa yhä

suosiotaan Suomessa. Pääkaupunkiseutu, Tampere

ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan samalla, kun

Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen koko

maassa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkau-

punkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040

mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes

80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2

hengen kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien

määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuu-

den ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla

nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 men-

ja pidämme niistä huolta elinkaariperiaatteiden

mukaisesti. Mahdollistamme asukkaillemme

vastuullisen tavan asua, ja kannustamme heitä

kestäviin valintoihin arjessa. Tahtotilamme on,

että jokainen satolainen voi omassa työssään olla

mukana ideoimassa ja kehittämässä tulevaisuu-

den asumisen ratkaisuja.

SATO on asuntosijoitusyhtiö, jonka perustuottee-

na on vuokra-asunto kerrostalossa. Keskitämme

investointimme kasvukeskuksiin: pääkaupunkiseu-

dulle, Tampereen ja Turun alueelle, koska näillä

alueilla asuntojen kysyntä on suurinta ja arvonnousu

vakaata pitkällä tähtäimellä. Haemme toiminnas-

samme kannattavaa kasvua.

Tiivis kaupunki-

mainen asuminen

hyvien hyvien

joukkoliikenne-

yhteyksien varrella

kasvattaa yhä

suosiotaan

Suomessa.

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Nostimme uudessa strategiassamme vastuullisuu-

den yhdeksi kolmesta strategiamme kulmakivestä.

Vastuullisuustyötämme ohjaavat SATOn strategia ja

vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019–2022. Vas-

tuullisuusohjelmamme painopisteet ovat hiilineut-

raalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen

hyvinvointi. Olemme sitoutuneet vastuullisuustavoit-

teissamme YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin.

Yhtiö on asettanut strategiseksi tavoitteekseen

Investment grade -luottoluokituksen säilyttä-

misen. Oman pääoman tuottotavoite on 8 %.

Lisäksi strategisena tavoitteenamme on jatku-

vasti paraneva asukkaidemme nettosuosittelu -

halukkuus NPS.

SATOn osinkopolitiikan mukaan vuosittain

maksettavat osingot ovat markkinatilanteesta,

investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityk-

sestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan

40 % operatiivisesta kassavirrasta.

LIIKEVAIHTO JA TULOS

Vuonna 2021 konsernin liikevaihto oli 298,3 mil-

joonaa euroa (303,4).

Liikevoitto oli 304,5 miljoonaa euroa (179,6).

Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon

muutosta oli 175,4 miljoonaa euroa (192,6). Käyvän

arvon muutos oli 129,1 miljoonaa euroa (-13,0).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -45,1 miljoonaa

euroa (-50,0).

Tulos ennen veroja oli 259,4 miljoonaa euroa (129,5).

Operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos

verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli

107,9 miljoonaa euroa (132,1).

Osakekohtainen tulos oli 3,64 euroa (1,80).

TALOUDELLINEN ASEMA JA RAHOITUS

Konsernin taseen loppusumma oli joulukuun

lopussa yhteensä 5 091,4 miljoonaa euroa

(5 104,7). Oma pääoma oli 2 351,3 miljoonaa

euroa (2 155,7). Osakekohtainen oma pääoma

oli 41,53 euroa (38,07).

Konsernin omavaraisuusaste oli vuoden lopussa

46,2 % (42,2). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nos-

tettiin 101,2 miljoonaa euroa ja luototusaste

oli joulukuun lopussa 42,5 % (43,8).

Konsernin oman pääoman tuotto oli 9,1 % (4,8).

Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,7 % (4,1).

Korolliset velat olivat joulukuun lopussa 2 169,5

miljoonaa euroa (2 381,5), josta markkinaehtoisten

lainojen määrä oli 1 994,5 miljoonaa euroa

(2 170,2). Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetieto-

jen kohdassa 26. Kertomusvuoden lopussa laina-

kannan keskikorko oli 1,7 % (1,8). Nettorahoitus-

kulut olivat yhteensä -45,1 miljoonaa euroa (-50,0).

Lainakannan keskimaturiteetti oli 4,0 vuotta (4,2).

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten

laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli

15,1 miljoonaa euroa (-1,9). SATO lisäsi kertomus-

vuonna reaalivakuudettoman rahoituksen osuutta

83,0 %:iin kaikista lainoista. Reaalivakuudesta

vapaan omaisuuden osuus oli vuoden lopussa

87,5 % koko taseesta.

KONSERNIN

OMAVARAISUUSASTE

46,2 %

LIIKEVAIHTO

milj. €

298,3

KONSERNIN TASE

5 091,4

milj. €

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

2017 2018 2019 2020 2021

Operatiivinen kassavirta (CE), milj. €

150

125

100

107,9

2017 2018 2019 2020 2021

Tase, milj. €

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

5 091,4

2017 2018 2019 2020 2021

Omavaraisuusaste, %

Tavoite > 40 %

46,2

2017 2018 2019 2020 2021

Luototusaste, %

Tavoite < 50 %

42,5

2017 2018 2019 2020 2021

Oma pääoma, milj. €

2 500

2 000

1 500

1 000

500

2 351,3

2018 2019 2020 2021

Reaalivakuuksista vapaa omaisuus, %

Tavoite > 60

87,5

2017 2018 2019 2020 2021

Korkokatekerroin

Tavoite > 1,8 x

4,1

Työnumero 13

2017 2018 2019 2020 2021

Vakuudellisen velan osuus koko taseesta, %

7,2

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

KONSERNIRAKENNE

SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emo-

yhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä

23 liike toimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä (24).

Vuoden aikana toteutettiin sulautumisia konserni-

rakenteen selkeyttämiseksi.

SATO Oyj:n enemmistöomistaja on Balder Finska

Otas AB, jonka emoyhtiö on Tukholman pörssissä

noteerattu Fastighets AB Balder.

ASUNTOLIIKETOIMINTA

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakas-

palvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla

vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmis-

tetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja

konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla

ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden,

asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme

asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palvelu-

organisaatiolla.

Kilpailutilanne vuokranantajien kesken on

kiristynyt ja vuokralaisten valinnan mahdollisuuk-

sien kasvaessa onnistunut asiakaskokemus on

entistä tärkeämmässä roolissa. Olemme pyrkineet

vastaamaan haasteeseen muokkaamalla organi-

saatiota ja palveluprosessejamme. Haluamme olla

tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa voidaksemme

palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla.

Kertomusvuonna laajensimme edelleen talomes-

tari-toimintamallia, jolla tavoittelemme entistä

parempaa asiakaskokemusta ja tehokkaampaa

ylläpitoa. Kehitimme ja tehostimme asiakas- ja

Velkasalkun rakenne, nimellisarvot 31.12.2021,

yht. 2 176 milj. €

Joukkovelkakirjalainat 1 099

Pankkilainat 897

Korkotukilainat 139

Aravalainat 36

Yritystodistukset 5

83 % velkasalkusta

reaalivakuudetonta

83 %

Kilpailutilanne

vuokranantajien

kesken on

kiristynyt ja

vuokralaisten

valinnan

mahdolli suuksien

kasvaessa onnis-

tunut asiakas-

kokemus on

entistä tärkeäm-

mässä roolissa.

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 ›

Pitkäaikaisten lainojen erääntyminen, milj. €

500

400

300

200

100

Joukkovelkakirjalainat

Muut lainat

ylläpidon prosessejamme sekä uudistimme

digitaalista palveluympäristöämme. Muutokset

tehostivat asiakaspalvelumme ja vuokrauksemme

päivittäistä työtä ja näkyvät asiakkaillemme

entistä sujuvampana asiointina.

SATOlla oli kertomusvuoden lopussa noin 50 000

asiakasta. Mittaamme onnistumistamme asiakas-

kohtaamisissa asiakkaiden suositteluhalukkuutta

kuvaavalla nettosuosittelulla (Net Promoter Score).

Kertomusvuonna asiakastyytyväisyytemme ei pa-

rantunut: asiakastyytyväisyyttä heikensi mm. se, että

koronapandemian vuoksi osa suunnitelluista korjaus-

hankkeista siirtyi ja mahdollisuutemme palvella

asiakkaita korona-aikana oli rajallisempi. Kertomus-

vuonna NPS-kehityksen lasku kuitenkin pysähtyi ja

kääntyi positiiviseksi toisella vuosipuoliskolla.

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATOkodit 2021 2020

Kohteiden lkm 744 748

Asuntojen lkm yhteensä 26 791 26 792

Asuntojen keskikoko, m

54,0 54,2

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, milj. € 5 032,8 4 753,5

Nettovuokratuotto, milj. € 210,6 220,3

SATOkodit Pietarissa 2021 2020

Kohteiden lkm 13 13

Asuntojen lkm yhteensä 525 533

Asuntojen keskikoko, m

69,3 70,1

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, milj. € 128,1 102,7

Nettovuokratuotto, milj. € 2,9 2,8

Vuokraus Suomessa 2021 2020

Vuokra-asuntojen keskineliövuokrat, €/m

/kk katsauskauden lopussa 17,46 17,51

Taloudellinen vuokrausaste, % 94,9 96,7

Vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus, % 31,2 32,6

Tonttivaranto 2021 2020

Tonttivaranto, milj. € 43,4 59, 0

Tonttihankinnat, milj. € 15,5 3,0

Tonttivarannon rakennusoikeus yhteensä, krs-m

97 730 145 400

Tuotantoon siirtyneet tai myydyt omistustontit, milj. € 42,0 10,6

Uudistuotanto 2021 2020

Valmistuneet Suomessa yht., kpl 306 868

Vuokra-asunnot 235 769

Omistusasunnot 71 63

Rakenteilla 31.12. yht., kpl 1 152 385

JoustoKodit 52 0

Vuokra-asunnot 1 100 314

Omistusasunnot 0 71

Myymättä omistusasuntoja 31.12., kpl 66 71

Valmiit 66 0

Rakenteilla olevat 0 71

Korjaukset 2021 2020

Asuntojen ja kiinteistöjen korjaukset, milj. € 93,6 73,7

Korjausinvestoinnit, milj. € 75,9 57,0

Saadut korjausavustukset, milj. € 0,0 0,2

Rahoituksen tunnusluvut Tavoite 2021 2020

Keskimääräinen laina-aika, vuotta 2,5–6 4,0 4,2

Keskimääräinen korkosidonnaisuus, vuotta* 3–10 3,0 3,3

Keskikorko kauden lopussa, % - 1,7 1,8

Kiinteäkorkoisen velan osuus, % > 60 69,2 73,6

* Keskikorkosidonnaisuutta pyritään pitämään 3–5 vuoden välillä markkinakorkojen (EKP ohjauskorko)

ollessa yli 1 %:n ja 3–10 vuoden välillä markkinakorkojen ollessa 1 %:n tai alle.

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Asunto-omaisuuden alueellinen jakauma

31.12.2021

Pääkaupunkiseutu 84 %

Tampereen talousalue 6 %

Turun talousalue 5 %

Pietari 3 %

Jyväskylän talousalue 1 %

Oulun talousalue 1 %

Asunto-omaisuus yhteensä 4 894 milj. €

2018 2019 2020 2021

Ulkoinen vaihtuvuus, %*

31,2

32,6

* asuntoliiketoiminta Suomessa

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Q1/2021

Q2/2021

Q3/2021

Q4/2021

Taloudellinen vuokrausaste, %*

100

95,1

94,4

94,8

95,4

* asuntoliiketoiminta Suomessa

3 383

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Sijoituskiinteistöjen arvonkehitys, milj. €

5 033

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Asuntoinvestoinnit ja realisoinnit, milj. €

Investoinnit Realisoinnit

600

500

400

300

200

100

-100

-200

167

SATOn omistetut vuokra-asunnot 31.12.2021, %*

1h 23 %

2h 49 %

3h 22 %

4h 6 %

5h 0 %

31.12.2021 SATOlla oli Suomessa rakenteilla 1 100

vuokra-asuntoa sekä 52 JoustoKotia. Vuoden aikana

konsernille valmistui Suomessa 235 vuokra-asuntoa

sekä 0 JoustoKotia.

* asuntoliiketoiminta Suomessa

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Taloudellinen vuokrausaste heikkeni edelliseen

vuoteen verrattuna ja oli Suomessa keskimäärin

94,9 % (96,7). Vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus

oli 31,2 % (32,6). Vuokratuotot laskivat 1,7 % ja oli-

vat 298,3 miljoonaa euroa (303,4). Vuokrausasteen

heikkenemiseen vaikuttivat pääasiassa koronapan-

demiasta aiheutunut yleinen epävarmuus, lisään-

tynyt vuokra-asuntotarjonta pääkaupunkiseudulla

sekä vuokranantajien kesken kiristynyt kilpailu.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suo-

messa olivat katsausvuoden lopussa 17,46 euroa/

/kk (17,51).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 210,6 miljoonaa

euroa (220,3).

SIJOITUSKIINTEISTÖT

SATOn omistuksessa oli 31.12.2021 yhteensä 26 791

asuntoa (26 792). Vuokra-asuntoja hankittiin ja val-

mistui 235 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja

asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 175.

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys

SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja

asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysyn-

nän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistö-

jen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunni-

telmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli joulukuun lo-

pussa yhteensä 5 032,8 miljoonaa euroa (4 753,5).

Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy

tilikauden investoinnit ja realisoinnit, oli 279,3

miljoonaa euroa (95,7).

Ulkopuolinen asiantuntija JLL Finland Oy (JLL),

antaa puolivuosittain lausunnon SATOn Suomen

sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksessä sovelta-

mista arviointimetodeista, lähdeaineiston

hyväksyttävyydestä ja arvioinnin laadusta sekä

luotettavuudesta. Viimeisin JLL:n antama lausunto

on annettu 31.12.2021 tehdystä arvonmäärityksestä.

Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty

tilinpäätöksen liitetiedoissa.

Arvonmuutokseen vaikuttivat lisäksi investoinnit,

realisoinnit sekä markkinahintojen ja ruplan arvon

muutokset.

Vuoden lopussa asuntojen arvosta noin 84 %

oli pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja

yhteensä noin 11 % Tampereella ja Turussa, 2 %

Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 3 % Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua

ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit

2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat

yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja raken-

nuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että

yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan

edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille

Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta

ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 167,1 mil-

joonaa euroa (120,6). Katsauskauden investoin-

neista 88,5 % kohdistui pääkaupunki seudulle.

Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 49,0 %.

Suomessa oli 31.12.2021 lisäksi sitovia hankintaso-

pimuksia 96,8 miljoonan euron arvosta (55,3).

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin

Suomessa 26 (68). Yhteisarvoltaan nämä olivat

7,9 miljoonaa euroa (5,7).

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli joulu-

kuun lopussa 43,4 miljoonaa euroa (59,0). Joulu-

kuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen

uusia tontteja arvoltaan 15,5 miljoonaa euroa (3,0).

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä

rakennusoikeutta noin 1 800 asuntoa varten.

Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa

infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta

ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja

joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Teemme yhteistyötä kaupunkien kanssa, kun

alueita kehitetään ja niihin suunnitellaan uutta asu-

mista. Kertomusvuonna jatkoimme muun muassa

Vantaan Hakunilan alueen kehittämistä.

Kertomusvuoden aikana SATOn kehittämiltä täy-

dennyskaavoitusalueilta myytiin rakennusliike- ja

muille kumppaneille tontteja, jotka mahdollistavat



valtion tukeman vuokra-asunnon rakentamisen ja

edistävät näin monipuolista asuinalue- ja yhdys-

kuntarakennetta.

Vuoden 2021 alussa aloitettiin rakennustyöt Viisaan

liikkumisen korttelissa Oulunkylän Maaherrantiellä.

Raide-Jokerin ja pääradan risteyksessä sijaitse-

vaan kortteliin rakennetaan seuraavien vuosien

aikana yhteensä noin 500 vuokra-, omistus- ja

osaomistus asuntoa.

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN

KÄYPÄ ARVO

5 032,8

milj. €

ASUNTOINVESTOINNIT

milj. €

167,1

ASUNTOJEN

NETTOVUOKRATUOTTO

210,6

milj. €

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Kesäkuussa 2021 aloitettiin vapaarahoitteisen

vuokra-asuntokohteen sekä osaomistusmuotoisen

JoustoKoti-talon rakennustyöt Tampereen Hervan-

tajärvellä. SATO rakennuttaa kehittyvälle Hervan-

tajärven alueelle, 2021 valmistuneen ensimmäisen

vaiheen raitiolinjan päätepysäkin läheisyyteen,

yhteensä lähes 200 vuokra- ja osaomistusasuntoa.

JoustoKoti on lyhytaikainen osaomistamisen malli,

jossa asuntoon pääsee kiinni pienellä pääomalla

ja jonka voi viiden vuoden osaomistusajan jälkeen

lunastaa kokonaan itselleen.

Kesäkuussa 2021 aloitettiin myös puukerrostalo-

kohteen rakentaminen Lupajantiellä Helsingin

Mellunmäessä. Kaksikerroksisiin puurakenteisiin

pienkerrostaloihin tulee 112 uutta vapaarahoitteista

vuokrakotia tontilta purettujen 80 asunnon tilalle.

Lisäksi kertomusvuonna uusien vuokra-asuntojen

rakentaminen käynnistyi Vantaan Hakunilassa

Raudikkokujalla sekä Keimolanmäessä ja Espoon

Karakalliossa sekä Vermonniityssä.

Suomessa valmistui 235 vuokra-asuntoa (769) ja

71 omistusasuntoa (63). Rakenteilla oli 31.12.2021

yhteensä 1 152 asuntoa (385): 1 100 vuokra (314) ja

0 omistusasuntoa (71) sekä 52 JoustoKotia (0).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen

käytettiin 93,6 miljoonaa euroa (73,7).

Pietarissa SATOlla oli vuoden lopussa yhteensä

525 asuntoa (533). Pietarissa vuokra-asuntojen

taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 97,7 %

(91,8). SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista inves-

tointipäätöksistä Venäjälle. Venäjän osuus konser-

nin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 %:iin.

Kertomusvuoden

aikana teimme

laajan kartoituksen

ilmastonmuutok-

sesta aiheutuvista

riskeistä ja mah-

dollisuuksista

koko SATOn

toimitus ketjun

osalta.

VASTUULLISUUS

Vastuullisuustyötämme ohjaavat SATOn strategia

ja vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019–2022,

jossa painottuvat hiilineutraalit kaupungit sekä

asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi.

Vuonna 2020 sitouduimme raportoimaan

ilmaston muutokseen liittyvistä riskeistä ja mahdol-

lisuuksista TCFD (Task Force on Climate-Related

Financial Disclosure) -viitekehyksen mukaisesti.

The Task Force on Climate-Related Financial

Disclosure on suuryritysten toimikunta, jonka

missio on saada yritykset raportoimaan heitä

koskevat, ilmastonmuutokseen liittyvät riskit ja

mahdollisuudet. Kertomusvuoden aikana teimme

laajan kartoituksen ilmastonmuutoksesta aiheu-

tuvista riskeistä ja mahdollisuuksista koko SATOn

toimitusketjun osalta. Riskit on jaettu neljään

pääkategoriaan TCFD-viitekehyksen mukaisesti:

siirtymäriskit, akuutit ja krooniset fyysiset riskit sekä

sosiaaliset riskit. Samalla teimme skenaarioanalyy-

sin, jossa tarkastelimme, kuinka kahden ja neljän

asteen skenaariot vaikuttavat yhteiskuntaan ja

kuinka SATOn tulisi varautua näihin muutoksiin.

Keskityimme kertomusvuonna asumisviihty-

vyyden parantamiseen ja energiankulutuksen

vähentämiseen tekoälyn avulla. Seuraamme ja

säädämme IoT -palveluiden (erilaisten esineiden

internet) kautta noin 20 000 SATOkodin lämmi-

tystä. Tekoäly ohjaa talon lämmitysjärjestelmää ja

asukas voi seurata kotinsa lämpötilaa OmaSATO-

palvelun kautta.

Tavoitteenamme on vähentää sekajätettä ja lisätä

kierrättämistä ja lajittelua. Emme täysin onnis-

tuneet tässä tavoitteessa kertomusvuonna, sillä

koronapandemian vuoksi asukkaiden kierrätys- ja

lajitteluopastus kotitaloillamme onnistui vain

osittain.

Vuonna 2021 otimme käyttöön tuotekehityksem-

me suunnittelemat ja Suomessa valmistettavat

uudet kerhohuoneiden sohva- ja nojatuoliryhmät.

Tuotteiden rungot ovat kotimaista puuta ja päällys

kotimaista kierrätysvillaa. Seuraamme tuotteiden

laatua tarkasti.

Jatkoimme kertomusvuonna asumisterveys- ja

turvallisuusasioihin liittyvän toimintamallin kehit-

tämistä. Toimintamallissa painotetaan erityisesti

nopeaa reagointia, asiakkaiden informointia

sekä tiedon kulkua.

Kertomusvuonna teimme yhteistyötä Vailla

vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa

Kämppä ja duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena

on löytää osallistujille kaksi elämän tärkeää kivi-

jalkaa, koti ja työ. SATOn asunnoissa asui vuoden

lopussa 8 hankkeeseen osallistunutta henkilöä.

Osallistuimme seitsemättä kertaa kiinteistöalan kan-

sainväliseen GRESB-vastuullisuusarviointiin (Global

Real Estate Sustainability Benchmark). SATO sai

kolme tähteä asteikolla yhdestä viiteen mitattuna

pistemäärällä 74. Raportoimme vastuullisuudes-

tamme vuosittain Global Reporting Initiativen (GRI)

raportointiohjeistuksen mukaisesti ja raportissa esi-

tetyt ympäristövastuun tunnusluvut on varmentanut

riippumaton kolmas osapuoli, KPMG Oy Ab.

Marraskuussa 2021 SATO Oyj allekirjoitti Euroopan

Investointipankin kanssa 80 miljoonan euron sito-

van lainasopimuksen, joka oli nostamatta

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

tilinpäätöspäivänä. Rahoitus tukee SATOn nykyi-

sen vuokra-asuntokannan energiatehokkuutta pa-

rantavia korjauksia pääkaupunkiseudulla, Turussa

ja Tampereella. Korjaushankkeiden tavoitteena on

parantaa kiinteistöjen energiatehokkuutta vähin-

tään 30 %. Korjaushankkeet tukevat myös EU:n

tavoitteita ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi.

SATO Oyj ja OP Yrityspankki Oyj sopivat joulu-

kuussa 75 miljoonan euron reaalivakuudettomasta

kahdenvälisestä lainasta, jonka korkomarginaali

on sidottu SATOn keskeisimpien vastuullisuusta-

voitteiden saavuttamiseen.

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmistä julkaistaan

erillään hallituksen toimintakertomuksesta. Selvitys

hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, SATOn liiketapa-

ohje ja vastuullisuusohjelma ovat luettavissa

internet-sivuilla www.sato.fi.

YMPÄRISTÖVAIKUTUKSET

Vähennämme ympäristökuormitusta huoltamalla

sekä korjaamalla koteja ja kiinteistöjä säännöl-

lisesti elinkaariperiaatteen mukaan sekä raken-

nuttamalla asuntoja pääsääntöisesti valmiiseen

kaupunkiympäristöön ja hyvien joukkoliikenne-

yhteyksien varrelle.

Asuintalojen energiatehokkuutta koskeva lainsää-

däntö edellyttää uudisrakennuksilta energiatehok-

kuuslukua 90. SATO on sitoutunut rakentamaan

huomattavasti energiatehokkaampia taloja: uudis-

kohteissa tavoittelemme energiatehokkuuslukua,

joka on 82 tai alle. Valmistuneiden kohteidemme

keskiarvo kertomusvuonna oli 80 ja vuoden 2021

aikana aloitettujen kohteiden keskiarvo oli 76,1.

Olemme sitoutuneet kiinteistöalan energiate-

hokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin, jotka

vähentävät sähkön ja lämmön yhteenlaskettua

kulutusta 10,5 % vuoden 2015 tasosta vuoteen

2025 mennessä.

Kertomusvuonna jatkoimme investointeja

SATOkotien energiatehokkuuden parantamiseen

peruskorjausten yhteydessä. Korjaushankkeiden

tavoitteena on parantaa kiinteistöjen energiate-

hokkuutta vähintään 30 %. Lämmitysenergian hin-

tojen noususta johtuen lämmityksen kustannukset

kokonaisuudessaan kasvoivat.

Kertomusvuoden lopussa SATOlla oli seitsemän

kiinteistöä, jossa lämmönlähteenä on maalämpö,

ja se on suunnittelussa tai rakenteilla 22 kiinteis-

töön. Vuoden 2021 aikana vaihdoimme neljän

kiinteistön lämmitysjärjestelmän lämpöpumppui-

hin perustuvaan lämmitykseen.

Kertomusvuonna energian ominaiskulutus nousi

0,7 %, sähkön ominaiskulutus laski 0,5 % ja veden

ominaiskulutus laski 1,2 % vuoteen 2020 verrat-

tuna. SATOn asunnoista syntyvät ominaispäästöt

nousivat 16,6 % vuoteen 2020 nähden ja olivat

26 hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asunto-

neliömetriä kohden (22,3). Päästöt lasketaan

kaukolämmön absoluuttisen kulutuksen mukaan.

Sähkö oli tuulivoimalla tuotettua eikä siitä muo-

dostunut päästöjä.

Konsernin vastuullisuusohjelma on luettavissa

kokonaisuudessaan internet-sivuilla www.sato.fi.

KEHITYSTOIMINTA

SATOn kehitystoiminta keskittyi kertomusvuonna

asiakasprosessien ja digitaalisen palveluympä-

ristön kehittämiseen sekä ylläpidon prosessien

tehostamiseen. Tavoitteenamme on palvella

asiakkaitamme parhaalla mahdollisella tavalla

ja siksi uudistimme myynnin ja asiakaspalve-

lun prosesseja sekä toimintamalleja ja otimme

käyttöön uusia digitaalisia työkaluja. Muutokset

tehostivat asiakaspalvelumme ja vuokrauksemme

päivittäistä työtä ja näkyvät myös asiakkaillemme

entistä sujuvampana asiointina. Uusitut ylläpidon

prosessit mahdollistavat mm. hankintaehdotusten,

huoneistotarkastusten sekä vikailmoitusten luonnin

ja käsittelyn ajantasaisesti parantaen siten tehok-

kuutta ja asiakaspalvelua.

Jatkoimme suunnittelussa vuonna 2019 käyttöön

otettua periaatetta, jonka mukaan yksiöiden väliset

seinät toteutetaan kevytrakenteisina huoneistojen

välisinä seininä. Samoin asuntojen väliset kantavat

betoniseinät toteutetaan siten, että ne voidaan tar-

vittaessa aukottaa. Mikäli kysyntä siirtyy isompiin

asuntoihin voidaan näin talon huoneistojakaumaa

myöhemmin muuttaa helpommin yhdistämällä

viereisiä asuntoja suuremmiksi asunnoiksi.

Kehitystoimintaan käytettiin yhteensä 3,2 miljoo-

naa euroa (1,2), mikä vastaa noin 1,1 % liikevaih-

dosta.

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET

TAPAHTUMAT

Katsauskauden jälkeisiä olennaisia tapahtumia

ei ole.

RISKIENHALLINTA

Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön

liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan,

niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liike-

toiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimin-

taympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Koronapandemia on lähiajan toimintaympäristöön

vaikuttava riski, jonka kestoa ja vaikutusta Suomen

talouteen on vaikea arvioida. Koronapandemian

jatkuminen voi vaikuttaa merkittävän haitallisesti

talouskasvuun, yritystoimintaan ja työllisyyteen

Suomessa sekä työn tekemisen tehokkuuteen.

Tällaisella talouden tai toiminnan heikentymisellä

sekä karanteenilla tai muilla rajoittavilla toimen-

piteillä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omista-

mien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai

toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon. Pan-

demian liiketoiminnan negatiivisten vaikutusten

minimoimiseksi yhtiössä on panostettu turvallisen

työympäristön ylläpitämiseen, myynnin tehosta-

miseen sekä tarkkaan kustannusten hallintaan.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit

liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja

tarjonnan muutoksiin. Markkinariski voi kasvattaa

vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi.

Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä

painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun

erityisesti vanhassa asuntokannassa.

Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa

negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-

arvoon. SATO on kirkastetun strategiansa mukai-

sesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTI

SATOn vuosikertomus 2021

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa ole-

vaa asuntokantaa ja siten varmistamaan asuntojen

vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla

ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennai-

nen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen

ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja

ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa

sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoitus-

politiikka. Rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan

periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen

hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä

rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenra-

hoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoi-

tusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme

rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä

maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden

pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa.

Yhtiö on vuonna 2019 perustanut 1,5 miljardin euron

EMTN (Euro Medium Term Notes) -ohjelman.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä

käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitilili-

miittiä, 350 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä

sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa.

Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoi-

tustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää

aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna

sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin,

jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaih-

tuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteä korkoisilla

velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoi-

tuspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää

velkasalkusta yli 60 % kiinteäkorkoisena mukaan

lukien korkojohdannaiset.

Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäris-

töön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski.

Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien

konsolidoinnista konsernitilinpäätökseen syntyy

myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta

tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO

pidättäytyy toistaiseksi uusista investoinneista

Venäjällä.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta

löytyy osiosta riskienhallinta.

VIREILLÄ OLEVAT OIKEUDENKÄYNNIT

SATOlla ei ole vireillä viranomaismenettelyitä,

oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä, joilla

olisi merkittävä vaikutus yhtiön taloudelliseen

tilanteeseen tai kannattavuuteen eikä SATO ole

tietoinen tällaisten menettelyjen uhkasta.

OSAKKEET

SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2021 oli

4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä

56 783 067 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja.

Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota

ylläpitää Euroclear Finland Oy.

SATO Oyj:n omistuksessa on 166 000 kappaletta

omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 % kaikkien

osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista

äänistä.

Hallituksella ei 31.12.2021 ollut valtuutusta omien

osakkeiden hankkimiseen tai liikkeelle laskemiseen.

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja

eivät omistaneet yhtiön osakkeita 31.12.2021.

HENKILÖSTÖ

Konsernin palveluksessa oli joulukuun lopussa

313 henkilöä (242), joista vakituisessa työsuhteessa

oli 278 (226). Kertomusvuonna henkilöstömäärä

oli keskimäärin 276 henkilöä (229). Konsernin

palkat ja palkkiot olivat vuonna 2021 yhteensä

18,8 miljoonaa euroa (15,3).

OSAKKEENOMISTAJIEN

NIMITYSTOIMIKUNTA

Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat

SATOn neljän suurimman, arvo-osuusjärjestel-

mään lokakuun 1. päivänä rekisteröitynä olleen

osakkeenomistajan edustajat, jotka hyväksyvät

tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää

nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy

seuraavaksi suurimmalle omistajalle. Yhtiön

neljänneksi suurin osakkeenomistaja, Valtion

Eläkerahasto, ei ole käyttänyt nimeämisoikeut-

taan, joten nimeämisoikeus on siirtynyt viiden-

neksi suurimmalle osakkeenomistajalle eli Erkka

Valkilalle. Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien

osakkeenomistajien edustajat: Balder Finska Otas

AB (Erik Selin), Stichting Depositary APG Strategic

Real Estate Pool (Johannus Spikker), Keskinäinen

Työeläkevakuutusyhtiö Elo (Hanna Hiidenpalo) ja

Erkka Valkila.

HALLITUS, TOIMITUSJOHTAJA

JA TILINTARKASTAJAT

Varsinaisessa yhtiökokouksessa 25.3.2021 halli-

tuksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä.

SATOn hallitukseen kuuluivat vuonna 2021 puheen-

johtaja Erik Selin sekä jäsenet Jukka Hienonen

(25.3.2021 asti), Esa Lager, Tarja Pääkkönen,

Sharam Rahi (25.3.2021 alkaen), Johannus (Hans)

Spikker ja Timo Stenius.

Vuonna 2021 hallitus kokoontui 11 kertaa. Hallitus-

työskentelyä tukee nimitys- ja palkitsemisvaliokunta.

Vuonna 2021 SATO Oyj:n toimitusjohtajan teh-

tävää hoiti väliaikaisesti diplomi-insinööri Antti

Aarnio. SATO Oyj:n hallitus on nimittänyt Antti

Aarnion vakinaisesti toimitusjohtajan tehtävään

1.1.2022 alkaen.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa tilintarkastajaksi

valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka

nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on

toiminut Aleksi Martamo, KHT. Tilintarkastajan

toimikausi on tilikausi ja tilintarkastajan tehtävä

päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen

päättyessä.

JOHTORYHMÄN JÄSENET

Johtoryhmään kuuluivat tilikaudella 2021 toimitus-

johtaja Antti Aarnio, joka vastasi myös asuntoliike-

toiminnasta sekä talousjohtaja Markku Honkasalo.

SATO Oyj:n hallitus on nimittänyt johtoryhmän

jäseniksi 1.1.2022 alkaen lisäksi asuntoliiketoi-

minnasta vastaavan johtajan Elina Vaurasalon,

investoinneista vastaavan johtajan Arto Aallon ja

kaupallisen johtajan Janne Ojalehdon.

NÄKYMÄT

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vai-

kuttavat voimakkaimmin kaupungistumiskehitys,

kilpailutilanne, korkotaso, kuluttajien luottamus,

ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hinta-

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

OSAKKEIDEN JAKAUMA 31.12.2021

Omistaja Osakkeet, kpl Omistusosuus, %

Balder Finska Otas AB (Fastighets AB Balder) 31 754 245 55,9

Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool 12 811 647 22,6

Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 7 233 081 12,7

Valtion Eläkerahasto 2 796 200 4,9

Valkila Erkka 385 000 0,7

Hengityssairauksien tutkimussäätiö 227 000 0,4

SATO Oyj 166 000 0,3

Entelä Tuula 159 000 0,3

Heinonen Erkki 156 684 0,3

Tradeka-sijoitus Oy 126 500 0,2

Muut osakkeenomistajat (116 kpl) 967 710 1,7

31.12.2021 SATO Oyj:llä oli 126 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa.

SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus on ollut kertomusvuoden aikana 0,25 %.

kehitys sekä asuntopoliittiset linjaukset ja lisäksi

vuonna 2020 alkanut koronapandemia.

Suomen Pankin ennusteiden mukaan Suomen

talous kasvaa edelleen vuonna 2022. Talouskasvua

hidastavat kuitenkin mm. tarjonnan pullonkaulat,

koronapandemian kehitys sekä loppuvuodesta

2021 kiihtynyt inflaatio. Suurinta epävarmuutta

vuoden 2022 näkymiin aiheuttaa uudelleen loppu-

vuodesta 2021 heikentynyt pandemiatilanne ja

sen johdosta asetettavat rajoitukset.

Koronapandemian negatiivista vaikutusta Suomen

talouteen pyritään rajoittamaan Euroopan Keskus-

pankin, EU:n sekä Suomen valtion tukitoimen-

piteillä. Euroopan talouskehityksestä johtuen

korkotason arvioidaan pysyvän matalalla tasolla,

mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskus-

tannuksiin. Inflaation kehitys jatkossa voi mahdol-

lisesti johtaa korkotason muutoksiin. Lyhyet korot

ovat edelleen matalalla tasolla, mutta pitkät korot

ovat nousseet lievästi alkuvuoden 2021 tasosta.

Suurten kaupunkien vuokra-asuntomarkkinoita

on viime vuosina leimannut tarjonnan ripeä kasvu.

Kasvu on pääosin lähtöisin vilkkaasta vuokra-

asuntotuotannosta, jonka taustalla on vahva

sijoittajakysyntä. Myönnettyjen rakennuslupien

ja aloitettujen rakennushankkeiden määrät ovat

kasvaneet kesästä 2020 alkaen. Rakennuslupien

ja aloitettujen hankkeiden kasvu näkyy valmistu-

vien rakennusten määrissä edelleen vuonna 2022

ja 2023. Noin puolet uusista asuinrakennuksista

tulee pääkaupunkiseudulle. Tarjontaa on myös

lisännyt aiemmin lyhytaikaisessa vuokrauskäytössä

olleet asunnot, joita on tarjottu pidempiaikaiseen

vuokrakäyttöön.

Vuonna 2020 alkaneesta koronapandemiasta

huolimatta vuokra-asunnoille on kysyntää ja

pandemian aikana väliaikaisesti hidastuneen kau-

pungistumiskehityksen uskotaan jatkuvan tulevina

vuosina edelleen vahvana. Pandemia on siirtänyt

vuokra-asuntokysynnän painopistettä hienoisesti

isompiin asuntoihin ja matalamman vuokratason

alueille. Vuokra-asuntojen kysyntä kohdistuu

suurten kaupunkien lisäksi erityisesti pääkaupun-

kiseudun, Tampereen ja Turun kehyskuntiin. Kun

kaikki pandemian leviämisen estämiseen liittyvät

rajoitukset puretaan, matkustaminen yleistyy ja

opetuksessa siirrytään takaisin lähiopetukseen,

vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan lähtevän kas-

vuun. Kireän kilpailutilanteen pääkaupunkiseudulla

oletetaan edelleen jatkuvan pandemian hellittämi-

sen jälkeenkin kasvaneesta tarjonnasta johtuen.

Vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien lisään-

tyessä onnistunut asiakaskokemus on entistä tär-

keämmässä roolissa. SATO panostaa voimakkaasti

läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin

palveluihin.

Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti

SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2022 tulok-

sesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukhol-

man pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

HALLITUKSEN VOITONJAKOEHDOTUS

Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2021

olivat 411 221 065,90 euroa, josta tilikauden voitto

oli 69 378 448,57 euroa. Yhtiön ulkona olevien

osinkoon vuodelta 2021 oikeuttavien osakkeiden

määrä on 56 617 067 kappaletta.

Osinkopolitiikan mukaan vuosittaiset osingot ovat

markkinatilanteesta, investointitasosta, omavarai-

suusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippu-

en korkeintaan 40 % operatiivisesta kassavirrasta.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa

jaetaan tilikaudelta 2021 0,50 euroa/osake

(0,50 euroa/osake vuodelta 2020) yhteensä

28 308 533,50 euroa, ja että voitto varoihin

siirretään 41 069 915,07 euroa.

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden

päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia

muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä eikä

ehdotettu voitonjako hallituksen näkemyksen

mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

KONSERNITILINPÄÄTÖS, IFRS

KONSERNIN TULOSLASKELMA, IFRS KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA, IFRS

Milj. € liite 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Liikevaihto 3 298,3 303,4

Sijoituskiinteistöjen ylläpitokulut -87,7 -83,0

Nettovuokratuotot 210,6 220,3

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, realisoituneet 4, 13 2,4 3,0

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, realisoitumattomat 13 129,1 -13,0

Myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut 6, 7, 8, 9 -35,8 -30,6

Liiketoiminnan muut tuotot 5 -0,2 1,7

Liiketoiminnan muut kulut 5 -1,5 -2,0

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 0,0 0,0

Liikevoitto 304,5 179,6

Rahoitustuotot 10 0,5 0,6

Rahoituskulut 10 -45,6 -50,7

Nettorahoituskulut -45,1 -50,0

Voitto ennen veroja 259,4 129,5

Tuloverot 11 -53,4 -27,6

Tilikauden voitto 206,0 101,9

Tilikauden voiton jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 206,0 101,9

Määräysvallattomille omistajille 0,0 0,0

Yhteensä 206,0 101,9

Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos

Laimentamaton (euroa) 3,64 1,80

Laimennettu (euroa) 3,64 1,80

Osakkeita keskimäärin, milj. kpl 56,6 56,6

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Muut laajan tuloksen erät

Etuuspohjaisen nettovelan uudelleen määrittämisestä johtuvat erät 0,0 0,0

Verot eristä, joita ei myöhemmin siirretä tulosvaikutteisiksi 0,0 0,0

Erät joita ei siirretä tulosvaikutteisiksi

0,0

Rahavirran suojaus 27 18,8 -2,4

Muuntoerot 2,8 -0,1

Verot eristä, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi -3,8 0,5

Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi 17,9 -2,0

Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen 17,9 -2,0

Tilikauden laaja tulos yhteensä 223,9 99,9

Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 223,9 99,9

Määräysvallattomille omistajille 0,0 0,0

Yhteensä 223,9 99,9

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

KONSERNITASE, IFRS

Milj. € liite 31.12.2021 31.12.2020

VARAT

Pitkäaikaiset varat

Sijoituskiinteistöt 13 5 032,8 4 753,5

Aineelliset hyödykkeet 14 3,2 2,8

Aineettomat hyödykkeet 9, 15 5,7 4,0

Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä 17 0,1 0,1

Muut pitkäaikaiset sijoitukset 18, 19 1,0 1,0

Muut käyttöoikeusomaisuuserät 16 5,8 6,6

Saamiset 20, 27 3,1 2,8

Laskennalliset verosaamiset 21 10,4 14,2

Yhteensä 5 062,0 4 785,1

Lyhytaikaiset varat

Myyntisaamiset ja muut saamiset 22 19,1 58,6

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 1,8 2,9

Rahavarat 18, 23 8,5 258,0

Yhteensä 29,4 319,6

VARAT YHTEENSÄ 5 091,4 5 104,7

OMA PÄÄOMA JA VELAT

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepääoma 4,4 4,4

Arvonmuutos- ja muut rahastot -16,6 -31,7

Vararahasto 43,7 43,7

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 114,8 114,8

Kertyneet voittovarat 2 205,1 2 024,6

Yhteensä

2 351,5 2 155,9

Määräysvallattomien omistajien osuus -0,2 -0,2

OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 2 351,3 2 155,7

Milj. € liite 31.12.2021 31.12.2020

VELAT

Pitkäaikaiset velat

Laskennalliset verovelat 21 416,8 387,2

Varaukset 28 1,6 1,9

Vuokrasopimusvelat 16 54,1 54,0

Johdannaisvelat 18, 27 20,1 39,1

Korottomat velat 25 0,9 0,9

Korolliset velat 18, 26 2 076,6 2 075,6

Yhteensä 2 570,2 2 558,7

Lyhytaikaiset velat

Ostovelat ja muut velat 29 67,3 72,4

Varaukset 28 0,6 1,7

Vuokrasopimusvelat 16 5,1 4,9

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 4,0 5,4

Korolliset velat 18, 26 92,9 305,9

Yhteensä 170,0 390,3

VELAT YHTEENSÄ 2 740,1 2 949,0

OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 5 091,4 5 104,7

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA, IFRS

Milj. € liite 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Liiketoiminnan rahavirrat

Tilikauden voitto 206,0 101,9

Oikaisut:

Tulosvaikutteiset erät, joihin ei liity maksutapahtumaa 31 -127,1 15,3

Sijoituskiinteistöjen ja käyttöomaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -2,6 -3,1

Muut oikaisut 0,0 0,1

Korkokulut ja muut rahoituskulut 10 45,6 50,7

Korkotuotot 10 -0,5 -0,6

Osinkotuotot 0,0 0,0

Verot 11 53,4 27,6

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 174,8 191,7

Käyttöpääoman muutos:

Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos -3,7 -8,7

Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 0,7 -2,1

Maksetut korot -46,0 -44,5

Saadut korot 0,6 1,3

Maksetut verot -24,0 -19,6

Liiketoiminnan nettorahavirta 102,4 118,3

Investointien rahavirrat

Investoinnit sijoituskiinteistöihin -185,1 -130,4

Nettoinvestoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -4,0 -1,7

Saadut maksut lainasaamisista ja velkakirjasijoituksista 43,6 -4,1

Myönnetyt lainat ja sijoitukset velkakirjoihin 0,0 -33,4

Sijoituskiinteistöjen realisointi 34,5 21,7

Investointien nettorahavirta -111,0 -147,9

Milj. € liite 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Rahoituksen rahavirrat

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut (–) / nostot (+) -0,5 -227,5

Pitkäaikaisten lainojen nostot 101,2 766,5

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -313,3 -254,5

Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut -0,1 -1,8

Maksetut osingot ja pääomanpalautukset 24 -28,3 0,0

Rahoituksen nettorahavirta -241,0 282,7

Rahavarojen muutos -249,5 253,1

Rahavarat kauden alussa 258,0 5,0

Kurssierot 0,0 -0,1

Yritysjärjestelyiden rahavarat 0,0 0,0

Rahavarat kauden lopussa 8,5 258,0

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA, IFRS

Emoyhtiön omistajien osuus

Milj. €

Osake-

pääoma

Arvonmuutos ja

muut rahastot Vararahasto

Sijoitetun

vapaan oman

pääoman

rahasto

Kertyneet

voittovarat Yhteensä

Määräys-

vallattomien

omistajien

osuus

Oma pääoma

yhteensä

Oma pääoma 1.1.2020 4,4 -29,8 43,7 114,8 1 922,8 2 055,9 -0,2 2 055,8

Laaja tulos:

Rahavirran suojaus - -1,9 - - - -1,9 - -1,9

Muuntoerot - - - - -0,1 -0,1 - -0,1

Tilikauden tulos - - - - 101,9 101,9 0,0 101,9

Tilikauden laaja tulos yhteensä - -1,9 - - 101,8 99,9 0,0 99,9

Liiketoimet omistajien kanssa:

Osingonjako - - - - 0,0 0,0 - 0,0

Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä - - - - 0,0 0,0 0,0 0,0

Muut oikaisut - 0,0 - - 0,0 0,0 - 0,0

Oman pääoman muutokset yhteensä - -1,9 - - 101,8 99,9 0,0 99,9

Oma pääoma 31.12.2020 4,4 -31,7 43,7 114,8 2 024,6 2 155,9 -0,2 2 155,7

Emoyhtiön omistajien osuus

Milj. €

Osake-

pääoma

Arvonmuutos ja

muut rahastot Vararahasto

Sijoitetun

vapaan oman

pääoman

rahasto

Kertyneet

voittovarat Yhteensä

Määräys-

vallattomien

omistajien

osuus

Oma pääoma

yhteensä

Oma pääoma 1.1.2021 4,4 -31,7 43,7 114,8 2 024,6 2 155,9 -0,2 2 155,7

Laaja tulos:

Rahavirran suojaus - 15,1 - - - 15,1 - 15,1

Muuntoerot - - - - 2,8 2,8 - 2,8

Tilikauden tulos - - - - 206,0 206,0 0,0 206,0

Tilikauden laaja tulos yhteensä - 15,1 - - 208,8 223,9 0,0 223,9

Liiketoimet omistajien kanssa:

Osingonjako - - - - -28,3 -28,3 - -28,3

Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä - - - - -28,3 -28,3 0,0 -28,3

Muut oikaisut - - - - 0,0 0,0 - 0,0

Oman pääoman muutokset yhteensä - 15,1 - - 180,5 195,6 0,0 195,6

Oma pääoma 31.12.2021 4,4 -16,6 43,7 114,8 2 205,1 2 351,5 -0,2 2 351,3

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

1. TILINPÄÄTÖKSEN

LAATIMISPERIAATTEET

Yrityksen perustiedot

SATO Oyj on suomalainen, Suomen lakien mukaan

perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka

on Helsinki, Suomi. SATO Oyj:n rekisteröity osoite

on Panuntie 4, 00600 Helsinki, Suomi. SATO Oyj

yhdessä tytäryhtiöidensä kanssa muodostaa SATO-

konsernin (”SATO” tai ”konserni”). SATO Oyj:n

enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB,

jonka emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu

Fastighets AB Balder.

Hallitus on hyväksynyt vuoden 2021 konsernitilin-

päätöksen 10.2.2022. Jäljennös konsernitilinpäätök-

sestä on saatavilla edellä mainitusta osoitteesta sekä

internet-osoitteesta www.sato.fi.

SATO on asumisratkaisuja tarjoava konserni, jonka

pääasiallinen toiminta muodostuu

asuntosijoittamisesta. Konsernin toiminta on

keskittynyt suurimpiin kasvukeskuksiin ja noin 84

prosenttia sen asunto-omaisuudesta sijaitsee

Helsingin seudulla. Muu asunto-omaisuus on

Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän

talousalueilla sekä Pietarissa.

SATOn asuntosijoitukset sisältävät sekä vapaara-

hoitteista että valtion tukemaa asuntovarallisuutta.

Jälkimmäisen osalta SATOn toimintaan vaikuttavat

yleishyödyllisen toiminnan erityispiirteet, jotka

johtuvat valtion tukeman asuntotuotannon asetta-

mista rajoituksista yrityksen toimintaan. Niin sanotut

yleishyödyllisyysrajoitukset vaikuttavat omistaviin

yhteisöihin muun muassa voitonjako-, luovutus-,

ja riskinottorajoitusten sekä lainan- ja vakuude-

nantokiellon kautta. Lisäksi asuntoihin vaikuttavat

kohdekohtaiset, määräaikaiset rajoitukset, jotka

muun muassa rajoittavat asunnon käyttöä, luovutusta,

asukasvalintaa ja vuokran määritystä. Yleishyödyllisen

toiminnan osalta SATOa valvovia viranomaisia ovat

Valtion asuntorahasto (ARA), valtiokonttori ja ympä-

ristöministeriö sekä asukasvalinnan osalta kunnat.

Yleiset laatimisperiaatteet

SATO Oyj:n konsernitilinpäätös on laadittu Euroo-

pan unionissa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälis-

ten tilinpäätösstandardien mukaisesti (International

Financial Reporting Standards, IFRS) noudattaen

31. joulukuuta 2021 voimassa olevia standardeja ja

tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat

myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädän-

nön mukaiset.

Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina.

Tilinpäätöksessä esitetyt luvut on pyöristetty

tarkoista arvoista, joten yksittäisten esitettyjen

lukujen yhteenlaskettu summa voi poiketa esitetystä

summaluvusta.

IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edel-

lyttää yhtiön johdolta tiettyjen arvioiden ja oletta-

muksien tekemistä, joihin sisältyy epävarmuutta, ja

harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa.

Liitetiedossa 2 esitetään tietoa niistä keskeisimmistä

osa-alueista, joissa johdon harkinta tai epävarmuus-

tekijät arvioissa ja oletuksissa voivat aiheuttaa

merkittävimpiä vaikutuksia esitettäviin lukuihin.

Yhdistelyperiaatteet

Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty emoyhtiön

ja tytäryritysten tilinpäätökset. Tytäryritykset ovat

yhteisöjä, jotka ovat emoyhtiön määräysvallassa.

Määräysvalta katsotaan syntyneen, kun sijoitta-

ja olemalla osallisena sijoituskohteessa altistuu

sijoituskohteen muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu

sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan

tähän tuottoon käyttämällä sijoituskohdetta koske-

vaa valtaansa.

Hankitut tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpää-

tökseen hankinta-ajankohdasta lähtien siihen saakka,

kunnes määräysvalta lakkaa. Hankitut yritykset

sisällytetään tilinpäätökseen hankintamenetelmää

käyttäen. Hankitun yrityksen hankintahetken netto-

varallisuus kirjataan maa-alueiden ja rakennusten

käypiin arvoihin, kun kyse on kiinteistöomaisuuden

hankinnasta.

Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäiset

saamiset ja velat sekä sisäisten tapahtumien reali-

soitumattomat katteet ja konserniyhtiöiden välinen

voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä

laadittaessa.

Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ja asunto-osakeyhtiöt,

joissa osakeomistus oikeuttaa määrätyn tilan

hallintaan, käsitellään konsernitilinpäätöksessä

yhteisinä toimintoina. Yhteisessä toiminnossa

SATOlla on järjestelyn varoja koskevia oikeuksia ja

sen velkoja koskevia velvoitteita. SATO käsittelee

yhteiset toiminnot konsernitilinpäätöksessä IFRS 11

Yhteisjärjestelyt -standardin edellyttämällä tavalla,

kirjaamalla järjestelyyn liittyvät varansa ja velkansa,

mukaan lukien omistusosuutensa mukaisen osuuden

yhteisistä varoista ja veloista, sekä järjestelyyn

liittyvät tuottonsa ja kulunsa, mukaan lukien omis-

tusosuutensa mukaisen osuuden yhteisistä tuotoista

ja kuluista. Yhteisyritykset, joissa konsernilla on

järjestelyssä toisen osapuolen kanssa yhteinen

määräysvalta ja jotka antavat konsernille oikeuksia

järjestelyn nettovarallisuuteen, yhdistellään SATOn

konsernitilinpäätökseen IFRS 11 -standardin mukai-

sesti eli pääomaosuusmenetelmällä.

SATOn konsernitilinpäätöksessä asunto-osakeyhtiöt,

jotka omistavat niin sanottuja osaomistusasuntoja,

käsitellään strukturoituina yhteisöinä. Niitä ei

yhdistellä konsernitilinpäätökseen siltä osin, kun

yhtiöiden katsotaan olevan SATOn toiminnan

ulkopuolisia järjestelyitä, joiden tarkoituksena on

toimia osaomistusasuntoihin sijoittaneiden lukuun.

Omistusjärjestelyissä mukana olevilla on oikeus

lunastaa asunto itselleen sovitun periodin jälkeen

ja saada näin hyödykseen asunnon mahdollinen

arvonnousu. SATO hoitaa osaomistuskohteiden

hallinnointia ja isännöintiä.

Ulkomaanrahan määräiset tapahtumat

Konserniyhtiöiden tilinpäätökset perustuvat niiden

taloudellisen toimintaympäristön valuuttaan, joissa

konserniyhtiöt toimivat. Konsernitilinpäätös esite-

tään euroissa, joka on SATO Oyj:n toimintavaluutta.

Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat kirjataan

toimintavaluutan määräisenä siten, että erä muu-

tetaan käyttäen tapahtumapäivän valuuttakurssia.

Tilikauden päättyessä ulkomaanrahan määräiset

avoimena olevat varat ja velat muunnetaan euroiksi

käyttäen tilinpäätöspäivän kursseja. Varsinaiseen

liiketoimintaan liittyvät kurssivoitot ja -tappiot

käsitellään tuottojen ja kulujen oikaisuerinä. Inves-

tointeihin liittyvien maksujen kurssivoitot ja -tappiot

käsitellään investointien oikaisuerinä. Rahoituksen

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

kurssivoitot ja -tappiot kirjataan rahoitustuottoihin

ja -kuluihin. Muiden tase-erien muuntamisesta

syntyneet kurssivoitot ja -tappiot kirjataan tuloslas-

kelmaan. Rahavirran suojauksiin liittyvät kurssivoitot

ja -tappiot kirjataan laajaan tuloslaskelmaan.

Konsernitilinpäätöksessä ulkomaisten konserniyh-

tiöiden tuloslaskelmat, joiden toimintavaluutta ei

ole euro, muunnetaan euroiksi käyttäen tilikauden

keskikurssia. Kaikki tase-erät tilikauden tulosta

lukuun ottamatta muunnetaan euroiksi käyttämällä

tilinpäätöspäivän valuuttakursseja.

Euroalueen ulkopuolisiin tytäryhtiöihin tehtyjen si-

joitusten hankintamenon eliminoinnista sekä näiden

tytäryhtiöiden hankinnan jälkeen kerryttämistä voi-

toista ja tappioista aiheutuvat muuntoerot kirjataan

laajaan tuloslaskelmaan. Euroalueen ulkopuolisiin

tytäryhtiöihin liittyvät kumulatiiviset muuntoerot kir-

jataan muun laajan tuloksen eristä tuloslaskelmaan

kyseisistä tytäryhtiöistä luovuttaessa.

Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistöt ovat IAS 40 Sijoituskiinteistöt

-standardin mukaisia kiinteistöjä, joita konserni pitää

hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuu-

den arvonnousua ja jotka eivät ole konsernin käyt-

töön tai toiminnoille varattuja eivätkä ole tarkoitettu

myytäväksi tavanomaisen liiketoiminnan aikana.

Sijoituskiinteistöihin sisältyvät myös sellaiset IFRS 16

Vuokrasopimukset -standardin perusteella taseeseen

kirjattavat käyttöoikeusomaisuuserät, kuten maan-

vuokraoikeudet, jotka käyttötarkoituksensa perusteella

luokitellaan sijoituskiinteistöiksi (käyttöoikeuskiin-

teistö). Osaomistusasuntoja käsitellään konsernissa

strukturoituina yhteisöinä konsernin yhdistelyperiaat-

teiden mukaisesti, eikä niitä siis luokitella sijoituskiin-

teistöiksi IAS 40 -standardin mukaisesti.

Hankintahetkellä omistetut sijoituskiinteistöt

kirjataan alkuperäiseen hankintamenoon, johon

on sisällytetty transaktiomenot. Myöhemmin ne

arvostetaan käypään arvoon IAS 40:n ja IFRS 13

Käyvän arvon määrittäminen -standardin mukaisesti.

Voitot ja tappiot, jotka syntyvät käyvän arvon

muutoksista, kirjataan tulosvaikutteisesti kaudelle,

jona ne syntyvät. Sijoituskiinteistön käypä arvo tar-

koittaa hintaa, joka saataisiin kiinteistön myynnistä

arvostuspäivänä paikallisella (ensisijaisella) mark-

kinalla toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa

ottaen huomioon kiinteistön kunto sekä sijainti.

Osaan SATOn omistamia asuntoja kohdistuu lain -

säädännöllisiä luovutus- ja käyttörajoituksia. Rajoi-

tukset kohdistuvat toisaalta asuntoja omistavaan

yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta

omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. koh-

dekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset

sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon,

lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutuk-

seen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset

sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asu-

kasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen

liittyviä määräaikaisia rajoituksia.

Arava- ja korkotukilainoilla rahoitetut kohteet kirja-

taan alkuperäiseen transaktiomenot sisältävään han-

kintamenoon, johon on lisätty kertyneet investoinnit

ja josta on vähennetty kertyneet poistot ja mahdol-

liset arvonalentumiset. Rakentamattomat tontit ja

kehityshankkeet, joiden toteutuminen on epävarmaa,

arvostetaan hankintamenoon tai todennäköiseen

arvoon, riippuen siitä kumpi on alempi, jollei niiden

käypä arvo ole luotettavasti määritettävissä.

Käyttöoikeuskiinteistöt arvostetaan alkuperäisen

kirjaamisen yhteydessä hankintamenoon ja sen

jälkeen käypään arvoon IFRS 16 - ja IAS 40 -stan-

dardien edellyttämällä tavalla. Arvostus perustuu

vastaisuudessa maksettavien sopimusvuokrien dis-

kontattuun nykyarvoon, jonka katsotaan vastaavan

sopimusten käypää arvoa.

Omistettujen sijoituskiinteistöjen käyvät arvot

perustuvat:

• tuottoarvoon Suomessa sijaitsevissa vuokralle

annetuissa sijoituskiinteistöissä, jotka ovat

vapaasti myytävissä, tai myytävissä taloittain ja

rajatulle ostajaryhmälle;

• kauppa-arvoon Pietarissa sijaitsevissa sijoi-

tuskiinteistöissä (arvonmääritys suoritetaan

ulkopuolisen arvioitsijan toimesta); ja

• kirjanpidossa jäljellä olevaan hankintamenoon

arava- ja korkotukilainoilla rahoitetuissa kohteissa,

sekä rakentamattomissa tonteissa ja kehityshank-

keissa, joiden toteutuminen on epävarmaa.

Katso lisätietoja sijoituskiinteistöjen arvonmääri-

tysmenetelmistä ja niissä käytetyistä oletuksista

liitetiedoista 2 ja 13.

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se

luovutetaan tai poistetaan käytöstä pysyvästi eikä

sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista ta-

loudellista hyötyä. Sijoituskiinteistöjen luovutuksista

tai käytöstä poistamisesta syntyvät voitot ja tappiot

esitetään tuloslaskelmassa omalla rivillään.

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet arvostetaan

kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennet-

tyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Muut aineelli-

set käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan tasapois-

toin niiden arvioituna taloudellisena vaikutusaikana,

jotka ovat seuraavat:

 

 

Hyödykkeiden taloudellinen vaikutusaika ja jäännös-

arvo arvioidaan uudelleen jokaisena tilinpäätös-

päivänä. Arvioinnin perusteella havaitut muutokset

tulevaisuudessa saatavassa taloudellisessa hyödyssä

otetaan huomioon oikaisemalla hyödykkeiden

vaikutusaikaa ja jäännösarvoa. Aineellisten käyttö-

omaisuushyödykkeiden myynneistä ja luovutuksista

syntyvät voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan ja

esitetään liiketoiminnan muina tuottoina ja kuluina.

Aineettomat hyödykkeet

Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen vain, jos

hyödyke on yksilöitävissä, sen hankintameno on

määritettävissä luotettavasti ja on todennäköistä,

että hyödykkeestä odotettavissa oleva taloudellinen

hyöty koituu konsernin hyväksi.

Aineeton hyödyke arvostetaan alkuperäiseen han-

kintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalen-

tumisilla vähennettynä. Aineettomat hyödykkeet

sisältävät lähinnä atk-ohjelmistoja, jotka poistetaan



Vuokrasopimukset

(SATO vuokralle ottajana)

SATO soveltaa vuokrasopimusten käsittelyyn IFRS 16

Vuokrasopimukset -standardia. Konserni arvioi, milloin

kyseessä on standardin soveltamisalaan kuuluva

vuokrasopimus, ja kirjaa sopimuksen alkamishetkellä

käyttöoikeusomaisuuserän ja vuokrasopimusvelan

taseeseen (pois lukien lyhytaikaiset ja vähäarvoisia

hyödykkeitä koskevat vuokrasopimukset).

Käyttöoikeusomaisuuserät kirjataan käyttötarkoi-

tuksensa perusteella joko sijoituskiinteistöihin,

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

siltä osin kuin ne luokitellaan sijoituskiinteistöiksi,

ja muilta osin tase-erään "Muut käyttöoikeusomai-

suuserät".

Muut kuin sijoituskiinteistöiksi luokitellut käyttö-

oikeusomaisuuserät kirjataan taseeseen vuokra-

sopimusvelan määräisenä, lisättynä mahdollisilla

alkuvaiheen välittömillä kustannuksilla ja ennallis-

tamiskustannuksilla ja vähennettynä mahdollisilla

saaduilla kannustimilla, ja ne poistetaan tasa-

poistoin niiden arvioituna taloudellisena vaiku-

tusaikana. Taloudellinen vaikutusaika arvioidaan

hyödykekohtaisesti, perustuen kyseessä olevan

vuokrasopimuksen pituuteen sekä muihin keskei-

siin sopimusehtoihin, kuten mahdollisiin jatko- ja

lunastusoptioihin. Sijoituskiinteistöiksi luokitellut

käyttöoikeusomaisuuserät arvostetaan myöhemmin

käypään arvoon (katso yllä kappale ”Sijoituskiin-

teistöt”). Vuokrasopimusvelka kirjataan taseeseen

alussa määrään, joka vastaa tulevien vuokramaksu-

jen diskontattua nykyarvoa.

Mikäli sopimukseen sisältyy jatko- tai lunastus-

optioita, konserni arvioi, onko option käyttäminen

kohtuullisen varmaa, ja huomioi option vaikutuk-

sen hyödykkeen taloudelliseen vaikutusaikaan ja

hankintamenoon.

Konserni soveltaa IFRS 16:n sallimia käytännön

helpotuksia, joiden perusteella lyhytaikaisia

vuokra sopimuksia tai sellaisia vuokrasopimuksia,

joiden kohdeomaisuuserä on arvoltaan vähäinen,

ei kirjata taseeseen. Lyhytaikaiset vuokrasopi-

mukset ovat sopimuksia, joiden vuokra-aika on

enintään 12 kuukautta. Vuokramaksut tällaisista

sopimuksista kirjataan vuokrakauden aikana

tuloslaskelmaan kuluksi.

Vuokrasopimukset

(SATO vuokralle antajana)

Vuokratuotot sijoituskiinteistöistä kirjataan tulos-

laskelmaan vuokra-ajan kuluessa ja esitetään

tuloslaskelmassa liikevaihtona. Vuokralle antajana

toimiessaan SATOlla ei ole rahoitusleasingsopimuk-

siksi luokiteltuja sopimuksia.

Arvonalentuminen

Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineetto-

mien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko viitteitä

arvonalentumisesta. Mikäli arvon alentumisesta

on viitteitä, omaisuuserästä kerrytettävissä oleva

rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää

kerrytettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumis-

tappio kirjataan tuloslaskelmaan.

Arvonalentumistappion kirjaamisen yhteydessä pois-

tojen kohteena olevan omaisuuserän taloudellinen

vaikutusaika arvioidaan uudelleen. Omaisuuserästä

kirjattu arvonalentumistappio perutaan, jos omaisuus-

erästä kerrytettävissä olevan rahamäärän määrittämi-

seen käytetyissä arvioissa on tapahtunut arvoa lisäävä

muutos. Arvonalentumistappiota ei kuitenkaan peruta

enempää, kuin mikä omaisuuserän kirjanpitoarvo olisi

ilman arvonalentumistappion kirjaamista.

Rahoitusinstrumentit

SATOn rahoitusvarat luokitellaan IFRS 9 Rahoitus-

instrumentit -standardin mukaisesti seuraaviin ryh-

miin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat

(FVTPL) rahoitusvarat, käypään arvoon muiden

laajan tuloksen erien kautta kirjattavat (FVTOCI)

rahoitusvarat sekä jaksotettuun hankintamenoon ar-

vostetut rahoitusvarat. Luokittelu tapahtuu alkuperäi-

sen hankinnan yhteydessä ja perustuu instrumentin

sopimuksellisiin ehtoihin sekä konsernin liiketoimin-

tamalliin kyseisen tyyppisille rahoitusinstrumenteille.

Rahoitusvelat luokitellaan IFRS 9:n mukaan jakso-

tettuun hankintamenoon arvostettuihin rahoitus-

velkoihin sekä käypään arvoon tulosvaikutteisesti

kirjattaviin (FVTPL) rahoitusvelkoihin. Luokittelu

tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessä

tarkoituksensa perusteella. Muut kuin johdannaisiin

liittyvät rahoitusinstrumenttien ostot ja myynnit kir-

jataan selvityspäivänä. Kaikki johdannaiset kirjataan

taseeseen kaupantekopäivänä.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat

rahoitusvarat ja -velat

Tähän ryhmään on luokiteltu sellaiset johdannai-

sinstrumentit, jotka eivät täytä IFRS 9 -standardissa

määriteltyjä suojauslaskennan ehtoja. Ryhmän

rahoitusvarat ja -velat on arvostettu käypään arvoon

ja käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja

tappiot, sekä realisoitumattomat että realisoituneet,

kirjataan tuloslaskelmaan sillä kaudella, jonka aikana

ne syntyvät.

Käypään arvoon muiden laajan tuloksen erien

kautta kirjattavat rahoitusvarat

Käypään arvoon muiden laajan tuloksen erien kautta

kirjattavat rahoitusvarat ovat pääasiassa osakkeita ja

osuuksia, ja ne esitetään taseessa muissa pitkäaikai-

sissa sijoituksissa. Noteerattuihin arvopapereihin

tehdyt sijoitukset arvostetaan tilinpäätöksessä

toimivilla markkinoilla julkaistujen hintanoteeraus-

ten perusteella tilinpäätöspäivän kurssiin. Sellaiset

noteeraamattomat osakkeet, joiden käypää arvoa ei

voida luotettavasti määrittää, arvostetaan hankin-

tamenoon. Realisoitumattomat arvonmuutokset

kirjataan muihin laajan tuloksen eriin ja esitetään

arvonmuutosrahastossa verovaikutuksella huomi-

oituna. Kertyneet käyvän arvon muutokset kirjataan

pois arvonmuutosrahastosta tulosvaikutteisesti vasta,

kun sijoitus myydään.

Jaksotettuun hankintamenoon

arvostettavat rahoitusvarat

Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitus-

varat sisältävät pääosin lainasaamisia, myyntisaa-

misia sekä rahavaroja, joista saatavat rahavirrat

muodostuvat pääomasta ja mahdollisesta korosta ja

joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa. Ne sisäl-

tyvät taseeseen luonteensa mukaisesti pitkäaikaisiin

saamisiin, myyntisaamisiin ja muihin saamisiin tai

rahoihin ja pankkisaamisiin.

Lainasaamiset arvostetaan alun perin käypään

arvoon transaktiokuluilla lisättynä ja tämän jälkeen

jaksotettuun hankintamenoon käyttäen efektiivisen

koron menetelmää. Lyhytaikaiset myyntisaamiset

arvostetaan alun perin transaktiohintaan. Konserni

soveltaa myyntisaamisten arvonalentumiseen IFRS

9:n mukaista yksinkertaistettua menettelyä, jossa se

arvioi kullakin raportointihetkellä myyntisaamisten

koko voimassaoloajalta odotettavissa olevien luotto-

tappioiden määrän, ja kirjaa tämän arvion perusteella

arvonalentumisen tulosvaikutteisesti.

Rahavarat sisältävät käteisvarat, pankkitilit sekä

likvidit sijoitukset, joiden juoksuaika hankintahetkellä

on kolme kuukautta tai sitä lyhyempi. Luotollisten

pankkitilien saldot sisältyvät lyhytaikaisiin velkoihin,

mikäli luottoa on käytössä. Yleishyödyllisten yhtiöi-

den rahavarat pidetään erillään yleishyödyllisyydestä

vapaiden yhtiöiden rahavaroista.

Jaksotettuun hankintamenoon

arvostetut rahoitusvelat

Rahoitusvelat kirjataan velan nostohetkellä käypään

arvoon saadun vastikkeen määräisenä vähennettynä

transaktiokustannuksilla. Myöhemmin korolliset

velat esitetään arvostettuna jaksotettuun hankinta-

menoon käyttäen efektiivisen koron menetelmää.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Rahoitusvelkoja sisältyy pitkä- ja lyhytaikaisiin

velkoihin, ja ne voivat olla korollisia tai korottomia.

Korot jaksotetaan tuloslaskelmaan efektiivisen

koron menetelmällä velan juoksuajalle.

Johdannaissopimukset ja suojauslaskenta

Kaikki johdannaiset merkitään kirjanpitoon alun

perin käypään arvoon sinä päivänä, jona konsernista

tulee sopimusosapuoli. Jatkossa ne arvostetaan

edelleen käypään arvoon. Voittojen ja tappioiden

kirjanpitokäsittely riippuu johdannaissopimuksen

käyttötarkoituksesta. Konserni dokumentoi suojau-

sinstrumenttien ja suojattujen kohteiden välisen

suhteen sekä arvionsa siitä, ovatko suojauksessa käy-

tetyt johdannaiset erittäin tehokkaita kumoamaan

suojattavien kohteiden rahavirtojen muutokset.

Tehokkuutta tarkastellaan sekä suojausta aloitettaessa

että jokaisena raportointiajankohtana. Koronvaihto-

sopimusten käypä arvo lasketaan diskonttaamalla

niihin liittyvät tulevat rahavirrat. Korko-optioiden

käypä arvo lasketaan käyttämällä tilinpäätöshetken

markkinahintoja ja option arvostusmalleja.

Konserni käsittelee johdannaissopimukset joko

vaihtuvakorkoisten lainojen rahavirran suojauksena

tai johdannaissopimuksina, jotka eivät täytä IFRS

9:n mukaisia suojauslaskennan kriteerejä. Suojaus-

laskennan piirissä olevien johdannaisinstrumenttien

käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan

tuloksen eriin ja esitetään arvonmuutosrahastossa.

Omaan pääomaan merkityt voitot ja tappiot siir-

retään tuloslaskelmaan korkokuluihin suojattavien

lainojen korkokuluja vastaavasti, samanaikaisesti

suojatun erän kanssa. Suojaussuhteen mahdollinen

tehoton osuus kirjataan välittömästi rahoituskului-

hin. Arvonmuutokset johdannaisista, jotka eivät ole

suojauslaskennan piirissä, kirjataan tulosvaikuttei-

sesti sillä kaudella, jolla ne syntyvät.

Varaukset

Varaus kirjataan, kun konsernilla on oikeudellinen

tai tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien

perusteella, ja on todennäköistä, että velvoitteen

täyttäminen edellyttää taloudellista suoritusta tai

aiheuttaa taloudellisen menetyksen, ja velvoitteen

määrä voidaan arvioida luotettavasti.

Konserni kirjaa ulkopuolisille myydyistä uudisasun-

noista rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen.

10-vuotisvarauksen suuruus perustuu kokemuspe-

räiseen tietoon näiden vastuiden toteutumisesta.

Lisäksi kirjataan takuuvarausta, kun projektia tulou-

tetaan tuloslaskelmaan. Takuuvarauksen suuruus

perustuu kokemusperäiseen tietoon takuumenojen

toteutumisesta sekä projektikohtaisiin riskeihin.

Tappiollisista sopimuksista kirjataan varaus, kun vel-

voitteiden täyttämiseksi vaadittavat välttämättömät

menot ylittävät sopimuksesta saatavat hyödyt.

Tuloutusperiaatteet

SATO käsittelee sellaiset tuottoerät, jotka eivät kuulu

jonkin muun standardin soveltamisalaan, IFRS 15

Myyntituotot asiakassopimuksista -standardin tuloutus-

periaatteiden mukaisesti. Sijoituskiinteistöjen myyn-

tiin sovelletaan lisäksi IAS 40 -standardin luovutusta

koskevia säännöksiä. IFRS 15 sisältää viisivaiheisen

ohjeistuksen myyntituottojen kirjaamisesta: mihin

määrään ja milloin myyntituotot kirjataan. SATO

arvioi myyntisopimukseen sisältyvät suoritevelvoit-

teet, minkä jälkeen myynti kirjataan määräysvallan

siirtymisen perusteella joko ajan kuluessa tai yhtenä

ajankohtana.

Tuotot sijoituskiinteistöjen myynnistä

Konsernin sijoituskiinteistöjen myynti muodostuu

tavallisesti yhdestä suoritevelvoitteesta, jonka tuotto

tuloutetaan yhtenä ajankohtana kohteen määräys-

vallan siirtyessä ostajalle. SATO arvioi tapauskohtai-

sesti, sisältyykö sopimukseen muita suoritevelvoit-

teita, kuten olennaista rahoituskomponenttia, sekä

määrittää niistä odotettavissa olevan tuoton. Tuotot

mahdollisista muista suoritevelvoitteista tuloutetaan

ajan kuluessa tai yhtenä ajankohtana, niiden luon-

teesta riippuen.

Uudisasuntojen myynnin tuloutusperiaatteet

Uudisasuntojen myynti tuloutetaan yhtenä

ajanhetkenä silloin, kun määräysvalta myytyyn

kohteeseen siirtyy ostajalle. Myytävän asunnon

katsotaan muodostavan tällöin yhden suoritevel-

voitteen. Rakentamisen aikana myytyjen asuntojen

osalta määräysvallan katsotaan siirtyvän kohteen

valmistumishetkellä ja valmiiden asuntojen osalta

myyntihetkellä.

Tuotot palveluista

Tuotot palveluista, kuten isännöintipalvelusta,

tuloutetaan, kun palvelu on suoritettu.

Vieraan pääoman menot

Vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi hyö-

dykkeen hankintamenoa silloin, kun ne välittömästi

johtuvat ehdot täyttävän omaisuuserän hankkimi-

sesta, rakentamisesta tai valmistamisesta. Ehdot

täyttävä omaisuuserä on sellainen omaisuuserä, jon-

ka saattaminen valmiiksi sille aiottua käyttötarkoitus-

ta tai myyntiä varten vaatii välttämättä huomattavan

pitkän ajan. Muut vieraan pääoman menot kirjataan

kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syn-

tyneet. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat

transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn

lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotet-

tuun hankintamenoon ja jaksotetaan korkokuluksi

efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

Julkiset avustukset

SATOssa keskeisin julkisen tuen muoto on valtion tu-

kemat korkotuki- ja aravalainat, jossa valtion tukemiin

kohteisiin liittyen saadaan matalakorkoista valtion

tukemaa lainaa. Näiden lainojen todelliset korot ovat

alhaisempia kuin markkinaehtoisten lainojen osalta

korkokulut olisivat. Julkisen tuen kautta saatu korko-

hyöty on siten IAS 20 Julkisten avustusten kirjanpidolli-

nen käsittely ja julkisesta tuesta tilinpäätöksessä esitettävät

tiedot -standardin mukaisesti netotettu korkokuluihin,

eikä sitä esitetä erillisenä eränä korkotuotoissa.

Muut suorat julkiset avustukset, esimerkiksi

investointi avustukset, kirjataan avustuksen kohteena

olevien hyödykkeiden kirjanpitoarvojen vähennyk-

siksi. Saadut avustukset ovat siten pienentämässä

hyödykkeen alkuperäistä hankintamenoa.

Eläkejärjestelyt

SATOn voimassa olevat eläkejärjestelyt on luokiteltu

maksupohjaisiksi eläkejärjestelyiksi. Maksupohjaisiin

eläkejärjestelyihin suoritetut maksut kirjataan kuluksi

tuloslaskelmaan sillä kaudella, johon maksusuoritus

liittyy. Konsernilla ei ole oikeudellista eikä tosiasial-

lista velvoitetta lisämaksujen suorittamiseen, mikäli

maksujen saajataho ei pysty suoriutumaan kyseisten

eläke-etuuksien maksamisesta.

Tuloverot

Tuloverot sisältävät tilikauden veronalaiseen voit-

toon perustuvat verot, edellisten kausien verojen

oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset.

Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan

varojen ja velkojen verotuksellisten arvojen ja

niiden IFRS:n mukaisten kirjanpitoarvojen välisistä

eroista. Laskennallisten verojen määrittämisessä

käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädettyä

verokantaa. Suurimmat väliaikaiset erot SATOssa

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

syntyvät käypään arvoon tuloslaskelman kautta

arvostetuista sijoituskiinteistöistä ja käypään arvoon

laajan tuloksen erien kautta arvostetuista rahoitus-

instrumenteista. Laskennallinen verosaaminen on

kirjattu siihen määrään asti, kun on todennäköistä,

että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota

vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.

Nettovuokratuotot

Nettovuokratuotot on nettosumma, joka muodostuu,

kun liikevaihdosta vähennetään sijoituskiinteistöjen

ylläpitokulut.

Liikevoitto

Liikevoitto on nettosumma, joka muodostuu, kun

nettovuokratuottoihin lisätään sijoituskiinteistöjen

luovutusvoitot, osuus yhteis- ja osakkuusyritysten tu-

loksista sekä liiketoiminnan muut tuotot, ja kun siitä

vähennetään myynnin, markkinoinnin ja hallinnon

kulut, sijoituskiinteistöjen luovutustappiot sekä liike-

toiminnan muut kulut. Lisäksi siihen lisätään tai siitä

vähennetään sijoituskiinteistöjen realisoitumaton

käyvän arvon muutos. Kurssierot sisältyvät liikevoit-

toon, mikäli ne syntyvät tavanomaiseen liike-

toimintaan liittyvistä eristä. Rahoitukseen liittyvät

kurssierot kirjataan rahoitustuottoihin ja -kuluihin.

Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet

ja muutetut standardit

Päättyneellä tilikaudella sovelletuilla uusilla IFRS-stan-

dardeilla, standardien muutoksilla ja IFRIC-tulkinnoil-

la ei ole ollut olennaista vaikutusta konserniin.

Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat

uudet ja muutetut standardit sekä tulkinnat

1.1.2022 tai sen jälkeen astuvilla uusilla IFRS-standar-

deilla, standardien muutoksilla ja IFRIC-tulkinnoilla

ei arvioida olevan olennaista vaikutusta konserniin.

2. JOHDON HARKINTAAN PERUSTUVAT

RATKAISUT JA KONSERNI TILIN-

PÄÄTÖKSEN TAUSTALLA OLEVAT

KESKEISET ARVIOT JA OLETUKSET

Tilinpäätöstä laadittaessa edellytetään tietyiltä osin

harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa sekä

arvioiden ja oletusten tekemistä, jotka vaikuttavat

tilinpäätöksen taseen varojen, velkojen ja ehdollisten

velkojen määrään sekä tuloslaskelman tuottojen ja

kulujen määrään. Seuraavassa on esitetty tilinpäätök-

sen alueet, joissa tehdyt arviot, oletukset ja harkinta

on merkittävin vaikutus tilinpäätöksen laatimiseen.

Johdon harkintaa edellyttävät ratkaisut

Konsernitilinpäätöstä laadittaessa johto on käyt-

tänyt harkintaa erityisesti seuraavien ratkaisujen

osalta, joilla on merkittävä vaikutus raportoitujen

tilinpäätös erien määriin.

• Hankintojen luokitteleminen. Konserni hank-

kii tytäryhtiöitä, jotka omistavat kiinteistöjä.

Hankintahetkellä konserni harkitsee jokaisen

hankinnan kohdalla, onko kyseessä liiketoimin-

nan vai varojen hankinta. Konserni harkitsee,

edustaako hankinta IFRS 3 Liiketoimintojen

yhdistäminen -standardin mukaista liiketoimintaa,

toisin sanoen saadaanko hankinnassa kiinteistön

lisäksi yhtenäinen joukko toimintoja ja prosesse-

ja. Jos hankittu tytäryhtiö ei muodosta liiketoi-

mintaa, käsitellään hankinta varojen ja velkojen

ryhmän hankintana. Hankintameno kohdistetaan

hankituille varoille ja veloille niiden suhteellisiin

käypiin arvioihin perustuen, eikä liikearvoa tai

laskennallisia veroja kirjata.

• Kiinteistöjen luokitteleminen. Konserni mää-

rittää, luokitellaanko kiinteistö sijoituskiinteis-

töksi vai käyttöomaisuudeksi. Sijoituskiinteistöt

muodostuvat maa-alueista sekä rakennuksista

(mukaan lukien niihin kohdistuvat investoinnit),

jotka eivät ole konsernin omaan käyttöön

tai toimintoihin varattuja, tai tavanomaisessa

liiketoiminnassa myytäväksi tarkoitettuja, vaan

niitä pidetään ensisijaisesti vuokratuottojen

hankkimiseksi ja sijoitetun pääoman arvon kas-

vattamiseksi. Kyseisissä kiinteistöissä sijaitsevat

tilat on vuokrattu olennaisilta osin vuokralaisille.

Käyttöomaisuuskiinteistöt ovat muita kiinteistöjä

kuin sijoituskiinteistöjä, ja ne ovat konsernin

omaan käyttöön tai toimintoihin varattuja.

Keskeiset arviot ja oletukset

Tilinpäätöstä laadittaessa tehdyt arviot ja oletukset

perustuvat johdon aikaisempaan kokemukseen,

parhaaseen tilinpäätöshetkellä käytettävissä olevaan

tietoon tapahtumista ja muista tekijöistä, kuten tu-

levaisuutta koskevista odotuksista, joiden katsotaan

olevan olosuhteet huomioon ottaen järkeviä. Näihin

liittyvästä epävarmuudesta johtuen on mahdollista,

että lopulliset toteumat poikkeavat merkittävästi

tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista. Arvioiden ja

oletusten toteutumista sekä näiden taustalla olevien

tekijöiden muutoksia seurataan konsernissa käyttä-

mällä sekä sisäisiä että ulkoisia tietolähteitä.

Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan

sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion

muutos koskee vain kyseistä kautta. Mikäli arvion

muutos koskee sekä arvion muutoskautta että

myöhempiä kausia, arvion muutoksesta johtuva

vaikutus kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle

että tuleville kausille.

Keskeiset arviot ja oletukset, joihin arvioidaan

liittyvän merkittävä riski vastaisuudessa tapahtuvista

kirjanpidollisten arvioiden tarkistuksista, on kuvattu

seuraavassa.

• Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään

käyttäen tunnettuja arvostusmenetelmiä sekä

IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen -standardin

mukaisia periaatteita. Kiinteistöjen markkina-

hinnat eivät ole tarkasteltavissa noteeratuilla

markkinoilla, joten sijoituskiinteistöjen käyvän

arvon määrittäminen suoritetaan käyttäen

epäsuoria arvostusmenetelmiä, jotka edellyttä-

vät useita konsernin johdon oletuksia. Pääosalle

konsernin sijoituskiinteistöistä käyvän arvon

määritys tapahtuu tuottoarvomenetelmää käyt-

täen, jossa kohteiden ennustetut tulevat kassa-

virrat diskontataan nykyarvoonsa. Kassavirta-

ennusteet edellyttävät arvioiden ja oletusten

tekemistä kohteiden vastaisesta vuokratasosta,

vajaakäytöstä, hoitokuluista sekä peruskorjaus-

tarpeista. Diskonttokorko puolestaan muodos-

tuu arvioidusta tuottovaatimuksesta (yield) ja

inflaatio-oletuksesta. Konsernin käyttämistä

menetelmistä ja oletuksista sijoituskiinteistöjen

käyvän arvon määrittämisessä on lisätietoja

liitetiedossa 13.

• Asuntohankkeista kirjattavien varausten määrä

edellyttää arvioita hankkeista aiheutuvista

velvoitteista. Varausten määrä perustuu johdon

arvioon jokaisen projektin ominaisista riskeistä.

Johto tarkastelee arviossaan keskeisiä projek-

teihin liittyviä teknisiä, sopimusperusteisia ja

oikeudellisia tekijöitä, sekä ottaa huomioon

konsernin aiemman kokemuksen vastaavista

projekteista.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Liikevaihto alueittain

Suomi 292,8 297,9

Venäjä 5,5 5,4

Yhteensä 298,3 303,4

31.12.2021 31.12.2020

Milj. € Suomi Venäjä Yhteensä Suomi Venäjä Yhteensä

Pitkäaikaiset varat alueittain

Sijoituskiinteistöt 4 904,6 128,1 5 032,8 4 650,8 102,7 4 753,5

Aineelliset hyödykkeet 3,1 0,0 3,2 2,7 0,0 2,8

Aineettomat hyödykkeet 5,7 0,0 5,7 4,0 0,0 4,0

Muut käyttöoikeusomaisuuserät 5,8 - 5,8 6,6 - 6,6

Osuudet yhteis- ja osakkuus-

yrityksissä 0,1 - 0,1 0,1 - 0,1

Yhteensä 4 919,3 128,2 5 047,5 4 664,3 102,8 4 767,0

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot / -tappiot

Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot 2,7 3,2

Sijoituskiinteistöjen luovutustappiot -0,4 -0,1

Yhteensä 2,4 3,0

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Liiketoiminnan muut tuotot

Uudisasuntojen myyntituotot 1,6 18,7

Uudisasuntotuotantoon liittyvät kulut -2,5 -17,6

Muut tuotot 0,7 0,6

Yhteensä -0,2 1,7

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Liiketoiminnan muut kulut

Luottotappiot, kaudella kuluksi kirjattu määrä -2,9 -3,3

Jälkiperintätuotot 1,9 1,6

Muut kulut -0,4 -0,3

Yhteensä -1,5 -2,0

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Tuotot sijoitusasuntojen luovutuksista

Kauppahinta myydyistä sijoitusasunnoista 8,2 8,3

Myytyjen sijoitusasuntojen käypä arvo -8,0 -5,8

Yhteensä 0,2 2,5

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Tuotot maa-alueiden myynnistä

Maa-alueiden myyntituotot 23,3 8,5

Myytyjen maa-alueiden käypä arvo -21,2 -7, 9

Yhteensä 2,1 0,6

3. SEGMENTTILIITETIEDOT

SATOlla on yksi toimintasegmentti. SATOn mer-

kittävät operatiiviset päätökset tekee hallitus, joka

tarkastelee toimintaa yhtenä kokonaisuutena.

Konserni toimii kahdella maantieteellisellä alueella,

jotka ovat Suomi ja Venäjä.

SATOlla ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta

saadut tuotot olisivat vähintään 10 % koko konser-

nin tuotoista.

4. MYYTYJEN SIJOITUSKIINTEISTÖJEN TULOSVAIKUTUS

5. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT

Tuotto sijoituskiinteistöjen luovutuksista muodos-

tuu myytyjen sijoituskiinteistöjen kauppahinnasta

vähennettynä myytyjen sijoituskiinteistöjen käyvällä

arvolla. Myytyjen sijoituskiinteistöjen kauppahin-

nasta on vähennetty kaupankäynnistä aiheutuneet

kustannukset. Myytyjen sijoituskiinteistöjen käypä

arvo tarkoittaa edellisessä julkaistussa taseessa

esitettyä käypää arvoa johon on lisätty mahdolliset

kaudella aktivoidut lisäinvestoinnit.

Yhteenveto merkittävimmistä investoinneista ja

realisoinneista on esitetty liitetiedossa 13.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Henkilöstökulut

Palkat 15,7 13,0

Eläkekulut – maksupohjaiset järjestelyt 2,5 2,0

Muut henkilösivukulut 0,6 0,4

Yhteensä 18,8 15,3

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Tilintarkastajien palkkiot

Tilintarkastus 0,2 0,2

Muut tilintarkastukseen liittyvät toimeksiannot 0,0 0,1

Veroneuvonta 0,0 0,0

Yhteensä 0,3 0,3

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Rahoituskulut

Korkokulut jaksotettuun hankintamenoon kirjatuista rahoitusveloista -29,3 -28,8

Korkokulut tehokkaista rahavirran suojauksista -8,0 -11,5

Korkokulut, suojauslaskennan ulkopuoliset johdannaiset 0,0 0,0

Valuuttakurssitappiot -0,1 -0,3

Korkokulut vuokrasopimusveloista* -3,3 -3,1

Käyvän arvon muutos, suojauslaskennan ulkopuoliset johdannaiset 0,0 0,0

Muut rahoituskulut -5,0 -6,9

Yhteensä -45,6 -50,7

Rahoitustuotot ja -kulut, netto -45,1 -50,0

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Rahoitustuotot

Korkotuotot lainoista ja muista saamisista 0,5 0,6

Osinkotuotot muista pitkäaikaisista sijoituksista 0,0 0,0

Valuuttakurssivoitot 0,0 0,0

Yhteensä 0,5 0,6

Milj. € liite 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Poistot ja arvonalentumiset hyödykeryhmittäin

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 14 1,0 0,9

Aineettomat hyödykkeet 15 1,0 1,0

Muut käyttöoikeusomaisuuserät 16 1,2 1,2

Yhteensä 3,3 3,1

Tutkimus- ja kehittämismenoja on kirjattu tilikaudella 0,8 milj. € (0,5) tuloslaskelmaan ja kehittämismenoja on

aktivoitu taseeseen 2,3 milj. € (1,0).

6. TYÖSUHDE-ETUUKSISTA AIHEUTUVAT KULUT

7. TILINTARKASTAJIEN PALKKIOT

10. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

8. POISTOT JA ARVONALENTUMISET

9. TUTKIMUS- JA KEHITTÄMISMENOT

Tiedot johdon työsuhde-etuuksista ja lainoista

esitetään liitetiedossa 33. Lähipiiritapahtumat.

Keskimäärin konsernin henkilökunta tilikaudella on

ollut 276 (229) henkilöä.

* Sisältää rahoituskulukomponentin IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin mukaisesti kirjattavista vuokrasopimuksista.

Katso lisätietoja liitetiedoista 16.

Tilintarkastajana on toiminut tilintarkastusyhteisö

Deloitte Oy.

Tilintarkastukseen katsotaan kuuluvat palkkiot, jot-

ka koskevat konsernitilinpäätöksen tilintarkastusta

sekä SATOn ja sen tytäryritysten tilintarkastusta.

Muihin tilintarkastukseen liittyviin toimeksiantoihin

luetaan tilintarkastukseen liittyvät varmennus- ja

muut palvelut.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Tulos ennen veroja

259,4 129,5

Verot laskettuna emoyhtiön verokannalla 51,9 25,9

Verotuksessa vähennyskelvottomat kulut ja verovapaat tulot 0,1 0,0

Ulkomaan liiketoimintojen verokantojen vaikutus 0,9 0,8

Laskennallisten verosaamisten arvostus 0,0 0,5

Verot aiemmilta tilikausilta 0,4 0,1

Muut erät 0,2 0,3

Oikaisut yhteensä 1,5 1,7

Verot tuloslaskelmassa 53,4 27,6

Efektiivinen verokanta, % 20,6 21,3

Milj. € liite 2021 2020

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 4 753,5 4 657,9

Hankitut uudet sijoituskiinteistöt 16,3 2,7

Lisäinvestoinnit 167,3 133,4

Myydyt sijoituskiinteistöt -29,3 -31,2

Aktivoidut vieraan pääoman menot 34 1,2 1,6

Siirrot sijoituskiinteistöjen ja muiden taseen erien välillä -6,5 -0,2

Tulosvaikutteiset voitot tai tappiot käypään arvoon arvostamisesta* 129,1 -13,0

Valuuttakurssierot, ei tulosvaikutteiset 1,0 -

Käyttöoikeuskiinteistöjen uudelleenarvostus, ei tulosvaikutteinen 16 0,2 2,4

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 5 032,8 4 753,5

* Voitot tai tappiot käypään arvoon arvostamisesta sisältävät valuuttakurssivoittoja ja -tappioita 6,3 milj. € (-29,8).

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Emoyhtiön omistajille jakautuva tilikauden voitto 206,0 101,9

Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana, milj. kpl 56,6 56,6

Osakekohtainen tulos, €

Laimentamaton 3,64 1,80

Laimennettu 3,64 1,80

Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön

osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ulkona

olevien osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla

tilikauden aikana. SATOn osakkeiden lukumäärä

31.12.2021 oli 56 783 067. SATO Oyj:n hallussa oli

tilinpäätöshetkellä 166 000 omaa osaketta.

Merkittävimmät sijoituskiinteistöjen

hankinnat kauden aikana:

Merkittävimmät sijoituskiinteistöjen hankinnat kat-

sauskaudella olivat maa-alueiden hankinnat Espoon

Nihtisillassa ja Helsingin Kruunuvuorenrannassa.

SATO ei toteuttanut katsauskaudella merkittäviä

valmiiden sijoituskiinteistöjen hankintoja.

Merkittävimmät sijoituskiinteistöjen

realisoinnit kauden aikana:

Vuokra-asuntoja ja liiketiloja realisoitiin 26 (68)

yhteisarvoltaan 7,9 milj. € (5,8). Kaudella realisoitiin

useampia maa-alueita, tärkeimpinä tonttien myyn-

nit Helsingin Oulunkylässä ja Espoon Vermonniityssä.

SATO ei toteuttanut katsauskaudella merkittäviä

valmiiden sijoituskiinteistöjen realisointeja.

Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet

SATOn sijoituskiinteistöt koostuvat pääosin vuokra-

asunnoista. Lisäksi sijoituskiinteistöihin sisältyy

liiketiloja, autopaikkoja, rakentamattomia tontteja

ja kehityshankkeita sekä käyttöoikeuskiinteistöjä.

Milj. € liite 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Tuloslaskelman verokulu jakautuu seuraavasti:

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 22,5 26,5

Edellisten tilikausien verot 1,3 0,9

Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutos 21 29,6 0,2

Yhteensä 53,4 27,6

Vuokra-asunnot on keskitetty suurimpiin kasvukes-

kuksiin ja noin 84 % asunto-omaisuudesta sijaitsee

Helsingin seudulla. Suunnitelmallisella korjaustoi-

minnalla kehitetään SATOn asuntokannan laatua.

Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elin-

kaarisuunnitelmiin ja korjaustarpeen arviointiin. Sijoi-

tuskiinteistöjen arvonkehitys koostui investoinneista,

markkinahintojen kehityksestä, laskentaparametrien

muutoksista ja joidenkin kohteiden rajoitusten päätty-

misestä (katso alla kohta "Tuottoarvomenetelmä").

Osaan asuntoja kohdistuu lainsäädännöllisiä luovutus-

ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta

asuntoja omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyys-

rajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan

sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyö-

dyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan,

voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten

luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoi-

tukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön,

asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen

liittyviä määräaikaisia rajoituksia.

13. SIJOITUSKIINTEISTÖT

12. OSAKEKOHTAINEN TULOS

SATOn verokulun ja emoyhtiön kotimaan verokannalla (20 %) laskettujen verojen välinen

täsmäytyslaskelma:

11. TULOVEROT

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATOn omistamien sijoituskiinteistöjen käypien

arvojen määritys perustuu sisäiseen kvartaaleittain

tehtävään arviointiprosessiin, joka on kehitetty

yhdessä ulkopuolisen asiantuntijan (nykyisin: JLL)

kanssa. Ulkopuolinen asiantuntija antaa puolivuosit-

tain lausunnon SATOn Suomen sijoituskiinteistöjen

arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista,

lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin

laadusta sekä luotettavuudesta. Osana arviointia

ulkopuolinen arvioitsija kiertää läpi jokaisen SATOn

sijoituskohteen kolmen vuoden aikana. Pietarin

valmiit sijoituskiinteistöt arvioi ulkopuolinen arvioitsija

(JLL). Arvonmäärityksessä noudatettavat periaatteet

ja menettelytavat hyväksyy konsernin johtoryhmä.

Kvartaalien aikana tapahtuneet arvonmuutokset analy-

soidaan kvartaalin arvonmäärityksen yhteydessä.

Muutokset ja arvonmäärityksen tulos raportoidaan

konsernin johtoryhmälle ja hallitukselle.

Omistetut sijoituskiinteistöt arvostetaan alkupe-

räisen kirjaamisen yhteydessä hankintamenoon,

johon on sisällytetty transaktiomenot. Ne arvoste-

taan myöhemmin käypään arvoon, jolloin voitot ja

tappiot, jotka syntyvät käyvän arvon muutoksista,

kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jona ne

syntyvät. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka konser-

nin arvion mukaan saataisiin kiinteistön myynnistä

arvostuspäivänä paikallisella (ensisijaisella) markki-

nalla toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa,

ottaen huomioon kiinteistön kunto sekä sijainti.

Rakentamattomat tontit ja kehityshankkeet, joiden

toteutuminen on epävarmaa, arvostetaan hankin-

tamenoon tai todennäköiseen arvoon, riippuen

siitä kumpi on alempi, jollei niiden käypä arvo

ole luotettavasti määritettävissä. SATOn käyttämät

arvostusmenetelmät omistetuille sijoituskiinteistöille

ovat tuottoarvomenetelmä, kauppa-arvomenetelmä

ja hankintameno eli tasearvo.

Milj. € liite 31.12.2021 31.12.2020

Sijoituskiinteistöjen arvo luokiteltuna arvostusmenetelmän mukaan

Tuottoarvo 4 585,0 4 337,9

Kauppa-arvo 128,1 102,7

Tasearvo 266,8 261,2

Omistetut sijoituskiinteistöt yhteensä 4 979,9 4 701,7

Käyttöoikeuskiinteistöt 16 52,9 51,8

Sijoituskiinteistöt yhteensä 5 032,8 4 753,5

Milj. € Pääkaupunkiseutu Muu Suomi Keskimäärin

Tuottovaatimus, % 3,8 4,8 4,2

Pitkän aikavälin taloudellinen vuokrausaste, % 98,0 97,7 9 7, 9

Hoitokulut, euroa/m

/kk 4,5 4,0 4,4

Hoitokulujen kasvuoletus, % 2,0 2,0 -

Markkinavuokrien kasvuoletus, % 2,0 1,8

Inflaatio-oletus, % 1,5 1,5 1,5

SATOn käyttöoikeuskiinteistöt sisältävät asuinkohteille

vuokrattuja maa-alueita. Maanvuokrasopimukset kä-

sitellään sijoituskiinteistöiksi luokiteltavina ja käypään

arvoon arvostettavina käyttöoikeusomaisuuserinä

IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin ja IAS 40 Sijoitus-

kiinteistöt -standardin mukaisesti. Ne arvostetaan

maksettavien sopimusvuokrien diskontattuun nykyar-

voon, jonka katsotaan vastaavan sopimusten käypää

arvoa. Liitetiedossa 16 on esitetty lisätietoja konsernin

vuokrasopimuskannasta.

Tuottoarvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmällä arvostetaan pääosa

konsernin vuokralle annetuista sijoituskiinteis-

töistä. Menetelmä perustuu kassavirta-analyysiin,

jossa 10 vuoden kassavirtaennusteet ja päätearvo

diskontataan nykyarvoonsa. Kassavirrat perustuvat

ennusteisiin kohteiden vuokratasosta, vajaakäy-

töstä, hoitokuluista sekä peruskorjaustarpeista.

Diskonttokorko muodostuu tuottovaatimuksesta ja

inflaatioennusteesta. Tuottovaateet on määritelty

perustuen kohteiden sijaintiin, ikään ja tekniseen

kuntoon.

Ulkopuolinen asiantuntija (JLL) on antanut SATOn

31.12.2021 arvonmäärityksestä lausunnon, ja arvioin-

nin piirissä olleiden sijoituskiinteistöjen käypä arvo

konsernitilinpäätöksessä vastaa tätä lausuntoa.

Kauppa-arvomenetelmä

SATOn Pietarissa sijaitsevat sijoituskiinteistöt arvioi

ulkopuolinen arvioitsija (JLL) kauppa-arvomene-

telmällä.

Hankintameno

Arava- ja korkotukilainoilla rahoitetut kohteet

arvostetaan hankintamenoon mahdollisilla

arvonalentumisilla vähennettynä, minkä arvioi-

daan vastaavan niiden käypää arvoa. Rakentamat-

tomat tontit ja kehityshankkeet, joiden toteutumi-

nen on epävarmaa, arvostetaan hankintamenoon

tai todennäköiseen arvoon, riippuen siitä kumpi

on alempi, jollei niiden käypä arvo ole luotettavas-

ti määritettävissä.

Seuraavassa taulukossa on esitetty tuottoarvomenetelmällä arvostettujen sijoituskiinteistöjen keskeiset

syöttötiedot 31.12.2021.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

2021

Milj. € liite

Koneet ja

kalusto

Muut aineelliset

hyödykkeet

Yhteensä

Hankintameno 1.1.

6,4 1,6 8,0

Lisäykset 1,4 0,0 1,4

Vähennykset -0,4 0,0 -0,4

Siirrot erien välillä 0,0 0,0 0,0

Hankintameno 31.12. 7,4 1,6 9, 0

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.

4,3 0,9 5,2

Vähennysten kertyneet poistot -0,4 0,0 -0,4

Tilikauden poistot ja arvonalentumiset 8 0,9 0,2 1,0

Siirrot erien välillä 0,0 0,0 0,0

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 4,8 1,0 5,8

Kirjanpitoarvo 1.1. 2,1 0,7 2,8

Kirjanpitoarvo 31.12. 2,6 0,6 3,2

2020

Milj. € liite

Koneet ja

kalusto

Muut aineelliset

hyödykkeet

Yhteensä

Hankintameno 1.1.

6,1 1,6 7,7

Lisäykset 0,5 0,0 0,5

Vähennykset -0,2 0,0 -0,2

Siirrot erien välillä 0,0 0,0 0,0

Hankintameno 31.12. 6,4 1,6 8,0

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.

3,8 0,7 4,5

Vähennysten kertyneet poistot -0,2 0,0 -0,2

Tilikauden poistot ja arvonalentumiset 8 0,8 0,2 0,9

Siirrot erien välillä 0,0 0,0 0,0

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 4,3 0,9 5,2

Kirjanpitoarvo 1.1. 2,4 0,9 3,2

Kirjanpitoarvo 31.12. 2,1 0,7 2,8

14. AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET

Kaikki SATOn sijoituskiinteistöt luokitellaan IFRS 13

mukaan käyvän arvon hierarkiatasolle 3. Hierarkia-

tasolle 3 sisällytetään erät joiden käyvän arvon

määrittämisessä on käytetty omaisuuserää tai velkaa

koskevia syöttötietoja, jotka eivät perustu havainnoi-

tavissa olevaan markkinatietoon.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyysanalyysi, tuottoarvokohteet

Seuraavassa taulukossa on havainnollistettu, miten muutokset tuottoarvomenetelmällä arvostettujen

sijoituskiinteistöjen keskeisissä laskentaparametreissa vaikuttaisivat kiinteistösalkun käypään arvoon, kun

yhtä parametria kerrallaan muutetaan. Käytännössä kiinteistömarkkinoilla tapahtuvat muutokset usein

heijastuvat useampaan kuin yhteen muuttujaan samanaikaisesti.

Muutos % -10 % -5 % 0 % 5 % 10 %

Tuottovaatimus, milj. € 471,5 223,4 - -201,1 -384,1

Vuokratuotot, milj. € -603,3 -301,6 - 301,7 603,3

Muutos %-yksikköä -1 % 0 % 1 %

Taloudellinen vuokrausaste, milj. € -63,6 - 63,8

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

2021

Milj. € liite

Muut aineettomat

hyödykkeet

Yhteensä

Hankintameno 1.1.

11,5 11,5

Lisäykset 2,7 2,7

Vähennykset 0,0 0,0

Siirrot erien välillä 0,0 0,0

Hankintameno 31.12. 14,2 14,2

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.

7,5 7,5

Vähennysten kertyneet poistot 0,0 0,0

Tilikauden poistot 8 1,0 1,0

Siirrot erien välillä 0,0 0,0

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 8,5 8,5

Kirjanpitoarvo 1.1. 4,0 4,0

Kirjanpitoarvo 31.12. 5,7 5,7

15. AINEETTOMAT KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET

2020

Milj. € liite

Muut aineettomat

hyödykkeet

Yhteensä

Hankintameno 1.1.

10,2 10,2

Lisäykset 1,4 1,4

Vähennykset 0,0 0,0

Siirrot erien välillä 0,0 0,0

Hankintameno 31.12. 11,5 11,5

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.

6,5 6,5

Vähennysten kertyneet poistot 0,0 0,0

Tilikauden poistot 8 1,0 1,0

Siirrot erien välillä 0,0 0,0

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 7,5 7,5

Kirjanpitoarvo 1.1. 3,7 3,7

Kirjanpitoarvo 31.12. 4,0 4,0

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Vuokrasopimusvelat

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Pitkäaikaiset

Maanvuokrasopimuksista 49,4 48,5

Muista vuokrasopimuksista 4,7 5,5

Yhteensä 54,1 54,0

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Lyhytaikaiset

Maanvuokrasopimuksista 3,8 3,7

Muista vuokrasopimuksista 1,3 1,2

Yhteensä 5,1 4,9

Yhteensä 5 9, 2 58,9

Käyttöoikeusomaisuuserät

2021

Milj. € liite

Käyttöoikeus-

kiinteistöt*

Muut

käyttöoikeus-

omaisuuserät

Yhteensä

Kirjanpitoarvo 1.1.

51,8 6,6 58,4

Lisäykset 1,5 0,0 1,5

Vähennykset 0,0 0,0 0,0

Sopimuskannan uudelleenarvostus 0,2 0,4 0,6

Tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos 13 -0,6 - -0,6

Tilikauden poistot 8 - -1,2 -1,2

Kirjanpitoarvo 31.12. 52,9 5,8 58,7

2020

Milj. € liite

Käyttöoikeus-

kiinteistöt*

Muut

käyttöoikeus-

omaisuuserät

Yhteensä

Kirjanpitoarvo 1.1.

49,7 7,7 57,5

Lisäykset 2,5 0,0 2,5

Vähennykset -1,9 0,0 -1,9

Sopimuskannan uudelleenarvostus 2,4 0,0 2,4

Tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos 13 -0,9 - -0,9

Tilikauden poistot 8 - -1,2 -1,2

Kirjanpitoarvo 31.12. 51,8 6,6 58,4

* Käyttöoikeuskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon ja esitetään taseessa osana sijoituskiinteistöjä.

Katso lisätietoja liitetiedosta 13.

16. VUOKRASOPIMUKSET

SATO kirjaa vuokrasopimukset IFRS 16 Vuokrasopi-

mukset -standardin mukaisesti. SATO on kirjannut

standardin soveltamisalaan kuuluvista vuokrasopi-

muksista käyttöoikeusomaisuuseriä sijoituskiinteistöi-

hin, siltä osin kuin ne luokitellaan sijoituskiinteistöiksi

(käyttöoikeuskiinteistöt, katso liitetieto 13), ja muilta

osin tase-erään "Muut käyttöoikeusomaisuuserät".

Käyttöoikeuskiinteistöt sisältävät maanvuok-

rasopimuksia, jotka liittyvät asuinkohteille

vuokrattuihin maa-alueisiin. Konsernin maan-

vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva

vuokra-aika kauden lopussa oli 18,4 vuotta (18,4).

Niistä maksettavat vuokrat ovat indeksisidonnai-

sia. Muut käyttöoikeusomaisuuserät sisältävät

SATOn omassa käytössä olevien tilojen vuokra-

sopimuksia. Kaikki SATOn toimitiloja koskevat

vuokrasopimukset erääntyvät alle kymmenen

vuoden kuluessa ja niistä maksettavat vuokrat

ovat indeksisidonnaisia.

Konserni on kirjannut tilikaudella myynnin,

markkinoinnin ja hallinnon kuluihin 0,2 milj. €

(0,3) lyhytaikaisista vuokrasopimuksista johtu-

via vuokrakuluja. Konsernin kassaperusteisesti

maksamat vuokrat olivat kauden aikana yhteensä

5,3 milj. € (5,5).

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

17. OSUUDET MUISSA YHTEISÖISSÄ

Konsernin rakenne

SATOlla on 23 (24) konsernin kannalta yksittäin

tarkasteltuna olennaista tytäryritystä. Tytäryritykset

ovat yhteisöjä, joihin SATOlla on määräysvalta, ja

ne konsolidoidaan konsernitilinpäätökseen. Yhdes-

säkään konsernin tytäryrityksistä ei ole olennaista

määräysvallattomien omistajien omistusosuutta.

Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ja asunto-osakeyhtiöt,

joissa osakeomistus oikeuttaa määrätyn tilan

hallintaan, käsitellään konsernitilinpäätöksessä

yhteisinä toimintoina. Mikään näistä yhteisöistä ei

ole yksinään olennainen konsernin kannalta. SATO

käsittelee yhteiset toiminnot konsernitilinpäätökses-

sä IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardin edellyttämällä

tavalla, kirjaamalla järjestelyyn liittyvät varansa ja

velkansa, mukaan lukien omistusosuutensa mukai-

sen osuuden yhteisistä varoista ja veloista, sekä

järjestelyyn liittyvät tuottonsa ja kulunsa, mukaan lu-

kien omistusosuutensa mukaisen osuuden yhteisistä

tuotoista ja kuluista.

Luettelo kaikista konsernin ja emoyrityksen omista-

mista yrityksistä on esitetty liitetiedossa 36.

Voitonjakorajoitukset

Yleishyödylliseen toimintaan liittyvillä tytäryrityksillä

on voitonjakoon liittyviä rajoituksia. Lisää rajoituk-

sista on kerrottu liitetiedossa 24: Omaa pääomaa

koskevat liitetiedot.

Strukturoidut yhteisöt

SATOssa asunto-osakeyhtiöt, jotka omistavat niin

sanottuja osaomistusasuntoja, käsitellään strukturoi-

tuina yhteisöinä. Niitä ei yhdistellä konsernitilinpää-

tökseen siltä osin kuin yhtiöiden katsotaan olevan

SATOn toiminnan ulkopuolisia järjestelyitä, joiden

tarkoituksena on toimia osaomistusasuntoihin

sijoittaneiden lukuun.

Konsernin osuuksiin konsernitilinpäätökseen

yhdistelemättömissä strukturoiduissa yhteisöissä

ei katsota sisältyvän olennaisia riskejä konsernille.

Osaomistusyhteisöistä on lisätietoja laadintaperi-

aatteissa (liitetieto 1). Tietoja konsernin lainasaami-

sista näiltä yhteisöiltä on esitetty liitetiedossa 20,

sekä tietoja osaomistusasuntojen lunastusvastuista

liitetiedossa 32. Strukturoiduilla yhteisöillä ei ole

olennaista vaikutusta muihin eriin konsernitilinpää-

töksessä.

Yhteisyritykset ja osakkuusyhtiöt

SATOlla ei ole ollut konsernin kannalta olennaisia

yhteisyrityksiä tai osakkuusyhtiöitä tilikausina 2021

tai 2020.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

31.12.2021

Käyvät arvot hierarkiatasoittain

Milj. € liite

Käypään

arvoon

muiden

laajan

tuloksen

erien

kautta

Jaksotettu

hankinta-

meno

Tasearvot

yhteensä Taso 1 Taso 2 Taso 3

Pitkäaikaiset rahoitusvarat

Muut pitkäaikaiset sijoitukset 19 1,0 - 1,0 - 1,0 -

Lainasaamiset 20 - 0,2 0,2 - 0,2 -

Johdannaissaamiset 27 - - 0,0 - 0,0 -

Yhteensä 1,0 0,2 1,2

Lyhytaikaiset rahoitusvarat

Myyntisaamiset 22 - 5,0 5,0 - 5,0 -

Lainasaamiset 22

0,0 0,0 - 0,0 -

Yritystodistukset 22

0,0 0,0 - 0,0 -

Rahavarat 23 - 8,5 8,5 - 8,5 -

Yhteensä - 13,6 13,6

Pitkäaikaiset rahoitusvelat

Joukkovelkakirjalainat 26 - 1 070,3 1 070,3 1 074,9 24,0 -

Muut lainat 26 - 1 006,2 1 006,2 - 995,3 -

Johdannaisvelat 27 20,1 - 20,1 - 20,1 -

Yhteensä 20,1 2 076,6 2 096,7

Lyhytaikaiset rahoitusvelat

Joukkovelkakirjalainat 26 - 25,0 25,0 25,4 - -

Muut lainat 26 - 67,9 67,9 - 67,9 -

Johdannaisvelat 27 1,2 - 1,2 - 1,2 -

Ostovelat 29 - 12,0 12,0 - 12,0 -

Yhteensä 1,2 104,9 106,1

31.12.2020

Käyvät arvot hierarkiatasoittain

Milj. € liite

Käypään

arvoon

muiden

laajan

tuloksen

erien

kautta

Jaksotettu

hankinta-

meno

Tasearvot

yhteensä Taso 1 Taso 2 Taso 3

Pitkäaikaiset rahoitusvarat

Muut pitkäaikaiset sijoitukset 19 1,0 - 1,0 - 1,0 -

Lainasaamiset 20 - 0,2 0,2 - 0,2 -

Johdannaissaamiset 27 - - 0,0 - 0,0 -

Yhteensä 1,0 0,2 1,2

Lyhytaikaiset rahoitusvarat

Myyntisaamiset 22 - 5,3 5,3 - 5,3 -

Lainasaamiset 22

6,6 6,6 - 6,6 -

Yritystodistukset 22

37,0 37,0

37,0

Rahavarat 23 - 258,0 258,0 - 258,0 -

Yhteensä - 306,9 306,9

Pitkäaikaiset rahoitusvelat

Joukkovelkakirjalainat 26 - 1 094,0 1 094,0 1 111,0 24,0 -

Muut lainat 26 - 981,6 981,6 - 985,1 -

Johdannaisvelat 27 3 9, 1 - 39,1 - 39,1 -

Yhteensä 39,1 2 075,6 2 114,7

Lyhytaikaiset rahoitusvelat

Joukkovelkakirjalainat 26 - 150,0 150,0 150,2 - -

Muut lainat 26 - 155,9 155,9 - 155,9 -

Johdannaisvelat 27 9,3 - 9,3 - 9, 3 -

Ostovelat 29 - 8,1 8,1 - 8,1 -

Yhteensä 9, 3 314,0 323,2

18. RAHOITUSVAROJEN JA -VELKOJEN ARVOT LUOKITTAIN

Rahavirran suojauslaskennan piirissä olevat johdan-

naiset on arvostettu käypään arvoon muiden laajan

tuloksen erien kautta.

Käyvän arvon hierarkiatasolle 1 määritettyjen

varojen ja velkojen arvot perustuvat markkinanotee-

rauksiin. Hierarkiatason 2 käyvät arvot perustuvat

diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käyte-

tään markkinakorkoja.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATO esittää muut pitkäaikaiset sijoitukset jaettuna

noteerattuihin osakkeisiin ja muihin osuuksiin.

Näiden varojen realisoitumattomat arvonmuutok-

set kirjataan muihin laajan tuloksen eriin ja ne

sisältyvät oman pääoman arvonmuutosrahastoon

verovaikutus huomioon ottaen. Muut osuudet

sisältävät omistuksia pörssinoteeraamattomissa yh-

tiöissä. Omistukset on arvostettu hankintamenoon,

mikäli niiden käyvät arvot eivät ole luotettavasti

määriteltävissä.

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Muut pitkäaikaiset sijoitukset

Muut osuudet 1,0 1,0

Yhteensä 1,0 1,0

Milj. € liite 31.12.2021 31.12.2020

Pitkäaikaiset saamiset

Lainasaamiset 18 0,2 0,2

Muut pitkäaikaiset saamiset 3,0 2,6

Yhteensä 3,1 2,8

19. MUUT PITKÄAIKAISET SIJOITUKSET 20. PITKÄAIKAISET SAAMISET

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

21. LASKENNALLISTEN VEROJEN MUUTOKSET TILIKAUDEN AIKANA

2021

Milj. € 1.1.

Tulos-

vaikutteisesti

kirjatut

Muihin

laajan tuloksen

eriin kirjatut 31.12.

Laskennalliset verosaamiset

Rahoitusinstrumenttien

arvostamisesta 8,5 -0,1 -3,8 4,6

Jaksotuseroista ja muista

väliaikaisista eroista 5,8 0,0 - 5,8

Yhteensä 14,2 -0,1 -3,8 10,4

Laskennalliset verovelat

Sijoituskiinteistöjen

arvostamisesta 338,1 34,6 0,1 372,8

Rahoitusinstrumenttien

arvostamisesta 1,7 -0,5 0,0 1,2

Tilinpäätössiirroista ja

poistoeroista 45,7 -4,6 - 41,1

Jaksotuseroista ja muista

väliaikaisista eroista

0,0 - - 0,0

Kohdistetuista hankintamenoista 1,6 - - 1,6

Yhteensä 387,2 29,5 0,1 416,8

2020

Milj. € 1.1.

Tulos-

vaikutteisesti

kirjatut

Muihin

laajan tuloksen

eriin kirjatut 31.12.

Laskennalliset verosaamiset

Rahoitusinstrumenttien

arvostamisesta 7,9 0,1 0,5 8,5

Jaksotuseroista ja muista

väliaikaisista eroista 6,3 -0,5 - 5,8

Yhteensä 14,2 -0,4 0,5 14,2

Laskennalliset verovelat

Sijoituskiinteistöjen

arvostamisesta 333,6 4,5 - 338,1

Rahoitusinstrumenttien

arvostamisesta 1,2 0,5 0,0 1,7

Tilinpäätössiirroista ja

poistoeroista 51,0 -5,2 - 45,7

Jaksotuseroista ja muista

väliaikaisista eroista 0,0 - - 0,0

Kohdistetuista hankintamenoista 1,6 - - 1,6

Yhteensä 387,4 -0,2 0,0 387,2

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Yleishyödyllisten yhtiöiden rahavarat pidetään

erillään yleishyödyllisyydestä vapaiden yhtiöiden

rahavaroista. Tilinpäätöshetkellä yleishyödyllisten

yhtiöiden rahavarat olivat 1,2 milj. € (18,5).

Oman pääoman rahastojen kuvaus:

Osakkeet

SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2021 oli 4 442 192

euroa, joka oli täysin maksettu, jakautuen 56 783 067

osakkeeseen. Yhtiön hallussa oli raportointihetkellä

166 000 omaa osaketta. SATOlla on yksi osakesarja,

jonka kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiö-

kokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Kauden aikana yhtiön osakemäärässä ei tapahtu-

nut muutoksia. Hallituksella ei raportointipäivänä

31.12.2021 ollut voimassa olevia valtuutuksia koskien

uusien osakeantien järjestämistä.

Vararahasto

Vararahasto sisältää ylikurssirahaston.

Arvonmuutos ja muut rahastot

Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojaukseen

käytettyjen johdannaisinstrumenttien käypien ar-

vojen muutoksen sekä myytävissä olevien rahoitus-

varojen käypään arvoon arvostuksen.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto (SVOP)

sisältää muut oman pääoman luonteiset sijoitukset

ja osakkeiden merkintähinnan siltä osin kuin sitä ei

nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osake-

pääomaan.

Milj. € liite 31.12.2021 31.12.2020

Lyhytaikaiset saamiset

Myyntisaamiset 18 5,0 5,3

Lainasaamiset ja yritystodistukset 18 0,0 43,6

Siirtosaamiset 2,7 2,3

Muut saamiset 11,3 7, 4

Yhteensä 19,1 58,6

Milj. € liite 31.12.2021 31.12.2020

Käteinen raha ja pankkitilit 18 8,5 258,0

Yhteensä 8,5 258,0

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Kauden aikana maksetut osingot ja pääomanpalautus ovat:

Osinko 0,50 (0,00) euroa/osake -28,3 0,0

Yhteensä -28,3 0,0

SATO ei maksanut pääomanpalautusta 2021 tai 2020.

SATO kirjaa luottotappiovarauksen lyhytaikaisista

myyntisaamisista IFRS 9 -standardin mukaisesti.

Konserni soveltaa myyntisaamisten arvonalen-

tumiseen standardin sallimaa yksinkertaistettua

menettelyä, jossa se arvioi kullakin raportointi-

hetkellä myyntisaamisten koko voimassaoloajalta

odotettavissa olevien luottotappioiden määrän, ja

kirjaa tämän arvion perusteella arvonalentumisen

tulosvaikutteisesti. Kirjatun luottotappiovarauksen

määrä kauden lopussa oli 1,9 milj. € (2,6).

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Siirtosaamisten erittely

Vuokraustoiminta 0,0 0,1

Rakennuttamistoiminta 0,0 0,0

Ennakkomaksut 0,4 0,7

Kauppahintasaaminen 0,8 0,8

Korkosaamiset 0,4 0,5

Muut siirtosaamiset 0,9 0,2

Yhteensä 2,7 2,3

22. MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET 23. RAHAVARAT

24. OMAA PÄÄOMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT

31.12.2021 31.12.2020

Milj. € Bruttomäärä

Odotetut

luottotappiot

Kirjan-

pitoarvo Brutto määrä

Odotetut

luottotappiot

Kirjan-

pitoarvo

Myyntisaamisten

ikäjakauma

Erääntymättömät ja alle yh-

den kuukauden erääntyneet 3,4 -0,4 3,0 2,7 -0,3 2,3

1–6 kuukautta erääntyneet 1,7 -0,5 1,2 2,4 -0,7 1,7

Yli 6 kuukautta erääntyneet 1,9 -1,1 0,8 2,8 -1,6 1,3

Yhteensä 7,0 -1,9 5,0 7,9 -2,6 5,3

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Osingot

Tilinpäätöspäivän 31.12.2021 jälkeen hallitus on

ehdottanut jaettavaksi osinkoa 0,50 euroa/osake

(2020: osinkoa 0,50 euroa/osake).

Konsernin omaan pääomaan liittyvät rajoitukset

SATOn kertyneisiin voittovaroihin tilinpäätöspäi-

vänä, yhteensä 2 205,1 milj. € (2 024,6), sisältyy

yleishyödylliseen toimintaan liittyvien voitonjako-

rajoitusten alaista omaa pääomaa yhteensä 195,3

milj. € (220,8). Lukuun sisältyy osuus käyvän arvon

tulosvaikutteisesta muutoksesta. Osaan konserniyhti-

öistä kohdistuvat asuntolainsäädännön ns. yleishyö-

dyllisyyssäännösten tuotontuloutusrajoitukset, joiden

mukaan yhteisö ei voi tulouttaa omistajalleen muuta

kuin asuntolainsäädännössä säännellyn tuoton.

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Pitkäaikaiset

Joukkovelkakirjalainat 1 070,3 1 094,0

Pankkilainat 845,9 818,0

Korkotukilainat 129,4 127,2

Aravalainat 30,9 36,4

Yhteensä 2 076,6 2 075,6

26. KOROLLISET VELAT

25. KOROTTOMAT PITKÄAIKAISET VELAT

Korottomat pitkäaikaiset velat 0,9 milj. € (0,9) liittyvät kokonaisuudessaan konsernin

kiinteistökehityshankkeisiin.

Tilikaudella nostettiin uutta pitkäaikaista rahoitusta

yhteensä 101,2 milj.€ (766,5), jonka lisäksi SATOlla

oli sitova nostamaton 80,0 milj. € pitkäaikainen

pankkilaina tilinpäätöspäivänä. Raportointihetkellä

SATOn velkasalkun keskikorko oli 1,7 % (1,8).

Lyhytaikaista rahoitusta varten SATOlla on käytössä

yritystodistusohjelma 400,0 milj.€ (400,0), josta oli

raportointihetkellä käyttämättä 395,0 milj.€ (394,5),

sitovia luottolimiittejä 350,0 milj.€ (600,0), joista oli

raportointihetkellä käyttämättä 350,0 milj.€ (600,0),

sekä ei-sitova luottolimiitti 5,0 milj.€ (5,0), josta

raportointihetkellä oli käyttämättä 5,0 milj.€ (5,0).

Joukkovelkakirjalainoihin sisältyvät SATO Oyj:n seu-

raavat liikkeeseen laskemat joukkovelkakirjalainat:

300 miljoonan euron reaalivakuudeton joukkovelka-

kirjalaina, jonka kiinteä vuotuinen kuponkikorko on

2,25 % ja erääntymispäivä 7.4.2023, 350 miljoonan

euron reaalivakuudeton joukkovelkakirjalaina,

jonka kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 1,375 %

ja erääntymispäivä 31.5.2024, 350 miljoonan

euron reaalivakuudeton joukkovelkakirjalaina,

jonka kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 1,375 %

ja erääntymispäivä 24.2.2028 sekä 50 miljoonan

euron reaalivakuudeton joukkovelkakirjalaina, jonka

kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 2,45 % ja erään-

tymispäivä 12.6.2030. Lainat ovat listattu Irlannin

pörssiin ja niillä on julkinen Standard & Poor'sin

BBB -luottoluokitus. Joukkovelkakirjalainoihin sisäl-

tyvät myös SATO Oyj:n vuonna 2013 liikkeeseen

laskemat reaalivakuudelliset joukkovelkakirjalainat.

24 miljoonan euron ja 25 miljoonan euron reaali-

vakuudelliset lainat erääntyvät joulukuussa 2022 ja

kesäkuussa 2023, ja lainoille maksetaan marginaalin

lisäksi vaihtuvaa Euribor -korkoa. Reaalivakuudelli-

set joukkovelkakirjalainat ovat listattu Nasdaq

Helsinkiin ja niillä ei ole luottoluokitusta.

Pääomarakenteen hallinta

Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoite on

tukea yhtiön kasvutavoitteita ja varmistaa osingon-

maksukyky. Rakenteen hallinnan tavoitteena on

myös turvata konsernin toimintaedellytykset

pääomamarkkinoilla. SATOn omavaraisuustavoite

käyvin arvoin on vähintään 40 %. Toteutunut omava-

raisuusaste käyvin arvoin oli kauden lopussa 46,2 %

(42,2). Yhtiön hallitus seuraa ja arvioi konsernin

pääomarakennetta säännöllisesti.

Osaan yhtiön rahoitusveloista kohdistuu pääoma-

rakenteeseen ja kannattavuuteen liittyviä kovenantti-

ehtoja (katso liitetieto 30). Yhtiön pääomarakenne

ja kannattavuus täyttivät asetetut ehdot raportointi-

kaudella.

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Lyhytaikaiset

Joukkovelkakirjalainat 25,0 150,0

Yritystodistukset 5,0 5,5

Pankkilainat 48,2 102,7

Korkotukilainat 9, 6 41,5

Aravalainat 5,1 6,2

Yhteensä 92,9 305,9

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

27. JOHDANNAISET

28. VARAUKSET

Johdannaissopimusten käyvät arvot

Milj. € Positiivinen Negatiivinen

31.12.2021

netto Positiivinen Negatiivinen

31.12.2020

netto

Pitkäaikaiset

Koronvaihtosopimukset,

rahavirran suojaus - -20,1 -20,1 - -39,1 -39,1

Koron- ja valuutanvaihto-

sopimukset, rahavirran suojaus - - - - - -

Valuuttatermiinit,

rahavirran suojaus - - - - - -

Yhteensä - -20,1 -20,1 - -39,1 - 3 9, 1

Lyhytaikaiset

Koronvaihtosopimukset,

rahavirran suojaus - -1,2 -1,2 - -0,3 -0,3

Koron- ja valuutanvaihto-

sopimukset, rahavirran suojaus - - - - -9,0 -9,0

Valuuttatermiinit,

rahavirran suojaus - - - - - -

Yhteensä - -1,2 -1,2 - -9,3 -9,3

Yhteensä - -21,3 -21,3 - -48,4 -48,4

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Johdannaissopimusten nimellisarvot

Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 510,9 555,0

Koron- ja valuutanvaihtosopimukset, rahavirran suojaus - 73,4

Valuuttatermiinit, rahavirran suojaus - -

Yhteensä 510,9 628,4

2021

Milj. €

Reklamaatio-

kuluvaraus Muut varaukset Yhteensä

Varaukset yhteensä 1.1.

2,9 0,7 3,6

Varausten lisäykset 1,1 0,0 1,1

Käytetyt varaukset -1,6 -0,7 -2,3

Käyttämättömien varausten peruutukset -0,2 0,0 -0,2

Varaukset yhteensä 31.12. 2,2 0,0 2,2

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Pitkäaikaiset varaukset 1,6 1,9

Lyhytaikaiset varaukset 0,6 1,7

Yhteensä 2,2 3,6

Tilikauden aikana rahavirran suojaukseen määritel-

lyistä korkojohdannaisista kirjattiin arvonmuutos-

rahastoon 15,1 milj. € (-1,9) ja valuuttajohdannaisista

0,0 milj. € (0,0). Koronvaihtosopimuksilla suojataan

lainasalkun korkovirtoja markkinakorkojen muu-

toksilta.

SATO suojautuu korkoriskiltä myös koronvaihto-

sopimuksilla, joiden varsinainen juoksuaika alkaa

vasta tulevaisuudessa (ns. forward start).

Raportointi hetkellä tällaisia johdannaisia oli

nimellisarvoltaan 100,0 milj. € (125,0). Koron- ja

valuutanvaihtosopi muksilla suojataan valuuttamää-

Reklamaatiokuluvaraus sisältää rakennuttamistoi-

mintaan liittyvät takuu- ja reklamaatiovaraukset

sekä takuuajan jälkeisen ns. 10-vuotisvastuun.

Reklamaatiokuluvaraus määritellään esitettyihin

korvausvaatimuksiin ja kokemusperäisiin arvioihin

perustuen. Reklamaatiokuluvarauksen mahdolli-

nen realisoituminen tapahtuu 10 vuoden kuluessa

raportointipäivästä.

räisistä lainoista aiheutuvaa valuuttariskiä. Suojauk-

set kattavat sekä lainojen koronmaksusta että pää-

oman takaisinmaksusta aiheutuvan valuuttariskin.

Valuuttatermiinisopimuksilla suojataan valuuttamää-

räisten sitovien hankintasopimusten valuuttakurssin

muutoksista aiheutuvaa riskiä. Korkosuojaukset

-

tatermiinit yhden vuoden kuluessa. Tyypillisesti

johdannaissopimuksiin sovelletaan vastapuolittain

netotussopimuksia, mutta ne esitetään taseessa

bruttomääräisinä. Esitystavalla ei ole olennaista

merkitystä tilikaudella tai vertailukaudella.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Milj. € liite 31.12.2021 31.12.2020

Siirtovelkojen olennaiset erät

Palkat sosiaalikuluineen 4,3 3,8

Korot 15,7 16,2

Johdannaisvelat 27 1,2 9, 3

Rakennuttamistoiminta 3,7 4,2

Vuokraustoiminta 12,6 15,8

Muut kuluvaraukset 1,4 1,7

Muut 0,1 0,4

Yhteensä 39,0 51,4

30. RAHOITUSRISKIEN HALLINTA

SATOn rahoitusriskien hallinnan tavoitteena on

suojata yhtiötä rahoitusmarkkinoilla tapahtuvilta

epäsuotuisilta muutoksilta. Rahoituksen ja rahoitus-

riskien hallinnan pääperiaatteet määritellään SATOn

hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa ja

SATOn konsernirahoitus huolehtii rahoitusriskien

hallinnasta rahoituspolitiikan mukaisesti. Konserni-

rahoitus raportoi talousjohtajalle, jonka vastuulla on

rahoituksen ja rahoitusriskien hallintaan liittyvien

tehtävien organisointi ja johtaminen sekä sen

varmistaminen, että rahoituspolitiikassa määritettyjä

periaatteita noudatetaan.

naissopimuksilla, kuten koronvaihtosopimuksilla ja

korko-optioilla siten, että kiinteäkorkoisten lainojen

osuus suojaustoimenpiteiden jälkeen pidetään yli

60,0 % koko lainasalkusta. Tilinpäätöshetkellä kiin-

teäkorkoisen velan osuus suojaukset huomioiden

oli 69,2 % (73,6). Velkasalkun keskimaturiteetti oli

4,0 vuotta (4,2).

Korkojohdannaiset käsitellään kirjanpidossa raha-

virran suojauksena. Suojauksiin ei liity tehottomuutta,

sillä koronvaihtosopimuksilla on samat korkoperiodit

kuin suojauskohteilla. Markkinakorkojen muutosten

vaikutusta nettorahoituskuluihin tarkastellaan taulu-

kossa ”herkkyysanalyysi, korkoriski”.

Markkinakorkojen muutokset vaikuttavat myös

korkotukilainojen korkomenoihin. Korkotukilainoissa

saadaan kuitenkin korkotukea omavastuukoron ylit-

tävälle osalle, jolloin kustannusriski korkojen nous-

tessa on merkittävästi vähäisempi. Omavastuukorot





korkotukilainojen perusomavastuukorko on 3,40 %.

Merkittävä osa korkotukilainoista on sidottu pitkiin,



viitekorkojen ansiosta korkotukilainoihin liittyvä

korkoriski on vähäinen.

Aravarahoitetuissa kohteissa käytetään omakus-

tannusperusteista vuokranmääritystä, jonka myötä

mahdollinen korkoriski siirretään vuokriin. Arava-

lainojen korko on sidottu Suomen kuluttajahintojen

muutokseen. Tilikauden korko määräytyy edeltävän

tilikauden aikana, jolloin tulevan tilikauden korkoku-

luun ei liity epävarmuutta. Osassa aravalainoja on

korkokatto, jonka taso perustuu valtion 10 vuoden

obligaatiolainojen korkoon. Riskinä aravalainoissa

on äkillinen suuri koronnousu, jota olisi vaikea siirtää

viiveettä kokonaisuudessaan vuokriin.

Valuuttariski

SATOn Pietarin liiketoimintaan liittyy sekä transaktio-

että translaatioriskiä. Transaktioriski muodostuu

olennaisilta osin investointeihin liittyvistä valuutta-

määräisistä sitoumuksista. Sitovien hankintasopi-

musten valuuttariski suojataan kokonaisuudessaan

valuuttatermiinisopimuksilla, jotka käsitellään

kirjanpidossa rahavirran suojauksena. Tilinpäätös-

hetkellä SATOlla ei ollut investointeihin liittyen

valuuttamääräisiä sitoumuksia. Translaatioriski

muodostuu pääosin SATOn Pietarissa omistamien

sijoitusasuntojen arvostamisesta käypään arvoon.

Ruplamääräiset arvot yhdistellään tilinpäätökseen

tilinpäätöspäivän kurssiin. Pietarissa liiketoiminta

on rajattu maksimissaan 10 prosenttiin koko omai-

suudesta.

Konsernin ulkomaan valuutassa nostettuihin lainoi-

hin liittyy valuuttariski, jolta voidaan kokonaisuudes-

saan suojautua koron- ja valuutanvaihtosopimuksin.

Ulkomaan valuutan arvon muutoksen vaikutusta

nettorahoituskuluihin tarkastellaan taulukossa "herk-

kyysanalyysi, valuuttakurssi". Konsernilla ei ole tällä

hetkellä ulkomaan valuutassa nostettuja lainoja.

Hintariski

Tällä hetkellä SATOlla ei ole sellaisia eriä, joihin

kohdistuisi merkittävä hintariski.

Luottoriski

SATOlla ei ole merkittäviä luottoriskikeskittymiä.

SATOn myyntisaamiset koostuvat pääasiassa vuokra-

saamisista. SATOlla on yli 28 000 vuokralaista, jolloin

yksittäiseen vuokrasaatavaan sisältyvä luottoriski on

merkityksetön. Vakuuksien käyttö vuokrasopimuk-

sissa vähentää vuokrasaataviin liittyvää riskiä.

Vuokrasaamisista toteutuneet luottotappiot vastasivat

keskimäärin 1,2 % (1,0) vuokratuotoista. Lisäksi

konsernin rahoitustoimintaan, kuten rahavarojen

Korkoriski

SATOn rahoitukseen kohdistuvista markkinaris-

keistä keskeisin on markkinakorkotason muutosten

vaikutus tuleviin korkovirtoihin. Korkoriskiä hallitaan

tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisten

lainojen suhdetta siten, että riski korkokustannusten

kasvusta on hyväksyttävällä tasolla ja maksuvalmius

on varmistettu. Merkittävin korkoriski liittyy markki-

naehtoisiin lainoihin, mutta myös muiden rahoituse-

rien korkoriskiä seurataan.

Markkinaehtoiset lainat nostetaan lähtökohtaisesti

vaihtuvakorkoisina. Yhtiö suojautuu näiden lainojen

korkoriskiltä rahoituspolitiikan mukaisesti johdan-

29. OSTOVELAT JA MUUT VELAT

Milj. € liite 31.12.2021 31.12.2020

Ostovelat ja muut velat

Saadut ennakot 10,8 11,0

Ostovelat 18 12,0 8,1

Muut velat 5,5 2,0

Siirtovelat 39,0 51,4

Ostovelat ja muut velat yhteensä 67,3 72,4

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

sijoittamiseen ja johdannaissopimuksiin, liittyy vas-

tapuoliriski, jota hallitaan huolellisella vasta puolten

valinnalla sekä hajauttamalla sopimuksia useammal-

le vastapuolelle.

Maksuvalmiusriski

Liiketoiminnan rahoitustarvetta seurataan jatkuvasti,

jotta varmistutaan rahoituksen riittävyydestä kaikissa

tilanteissa. SATOn perusliiketoiminnan kassavirta on

tasainen ja olennaisimmat vaihtelut muodostuvat

investointien kassavirroista.

Herkkyysanalyysi, korkoriski

2021 2020

Tuloslaskelma Oma pääoma Tuloslaskelma Oma pääoma

Milj. € 0,1 % -0,1 % 0,1 % -0,1 % 0,1 % -0,1 % 0,1 % -0,1 %

Vaihtuvakorkoiset lainat -0,2 0,2 - - -0,4 0,4 - -

Koron- ja valuutanvaihtosopimukset - - - - 0,1 -0,1 0,0 0,0

Koronvaihtosopimukset 0,4 -0,4 2,5 -2,5 0,3 -0,3 3,1 -3,2

Vaikutus yhteensä 0,2 -0,2 2,5 -2,5 0,0 0,0 3,2 -3,2

Herkkyysanalyysi, valuuttariski

2021 2020

Tuloslaskelma Oma pääoma Tuloslaskelma Oma pääoma

Milj. € 10 % -10 % 10 % -10 % 10 % -10 % 10 % -10 %

Valuuttalainat - - - - 5,9 -7,2 - -

Koron- ja valuutanvaihtosopimukset - - - - -5,9 7, 2 - -

Valuuttatermiinit - - - - - - - -

Vaikutus yhteensä - - - - 0,0 0,0 - -

Maksuvalmiutta hallitaan konsernin käytössä olevalla

yritystodistusohjelmalla, 400,0 milj. € (400,0),

sitovilla luottolimiiteillä, 350,0 milj. € (600,0), sekä

ei-sitovalla luottolimiitillä, 5,0 milj. € (5,0). Tilinpää-

töshetkellä yritystodistuksia oli laskettuna liikkeelle

nimellisarvoltaan 5,0 milj. € (5,5). Luottolimiittejä

oli tilinpäätöshetkellä käytössä 0,0 milj. € (0,0).

Maksuvalmiuden hallinnassa huomioidaan, että

konsernin yleishyödyllisten yhtiöiden rahavarat

pidetään erillään ja kohdennetaan yleishyödyllisiin

kohteisiin.

Standard & Poor's on myöntänyt SATOlle BBB

-luotto luokituksen vakain näkymin. SATOn tavoit-

teena on luottoluokituksen avulla edelleen laajen-

taa sijoittajakuntaa ja siten vähentää riippuvuutta

yksittäisistä rahoittajista.

SATOn rahoitussopimuksiin sisältyy kovenanttiehto-

ja, jotka liittyvät konsernin pääomarakenteeseen ja

velanhoitokykyyn. Ehtojen mukaan SATOn vakuus-

sitoumuksista vapaan omaisuuden määrä taseesta

tulee olla vähintään 42,5 % sekä luototusasteen

tulee olla alle 65,0 %, vakuudellisten velkojen osuus

koko taseesta alle 45,0 % ja korkokatekertoimen yli

1,8. Tilinpäätöshetkellä vakuussitoumuksista vapaan

omaisuuden määrä oli 87,5 % (84,1), luototusaste

42,5 % (43,8), vakuudellisten velkojen osuus koko

taseesta 7,2 % (8,2) ja korkokatekerroin 4,1 (4,0).

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma

31.12.2021

Milj. € 1 vuoden aikana 2–5 vuoden aikana 6–10 vuoden aikana 11–15 vuoden aikana 15 vuoden jälkeen Yhteensä

Rahoitusvelat

Markkinaehtoiset lainat -110,1 -1 470,2 -528,1 -27,5 -19,9 -2 155,7

Korkotukilainat -10,3 -44,3 -48,2 -27,3 -4,6 -134,6

Aravalainat -5,3 -17,3 -11,0 -1,6 -0,1 -35,2

Ostovelat -12,0 - - - - -12,0

Rahoitusvelat yhteensä -137,7 -1 531,7 -587,3 -56,3 -24,5 -2 337,5

Johdannaissopimukset

Korkojohdannaiset -7,9 -15,1 -5,3 -1,6 -1,3 -31,1

Johdannaissopimukset yhteensä -7,9 -15,1 -5,3 -1,6 -1,3 -31,1

Vuokrasopimusvelat

Maanvuokrasopimuksista -3,9 -15,6 -19,2 -19,1 -72,9 -130,6

Muista vuokrasopimuksista -1,3 -4,0 -1,1 0,0 0,0 -6,4

Vuokrasopimusvelat yhteensä -5,2 -19,6 -20,2 -19,1 -72,9 -137,0

Yhteensä -150,8 -1 566,4 -612,8 -76,9 -98,7 -2 505,7

31.12.2020

Milj. € 1 vuoden aikana 2–5 vuoden aikana 6–10 vuoden aikana 11–15 vuoden aikana 15 vuoden jälkeen Yhteensä

Rahoitusvelat

Markkinaehtoiset lainat -290,1 -1 285,3 -707,2 -22,2 -18,6 -2 323,3

Korkotukilainat -42,5 -45,7 -36,4 -40,9 -7,8 -173,2

Aravalainat -6,5 -18,7 -14,1 -2,2 -0,2 -41,7

Ostovelat -8,1 - - - - -8,1

Rahoitusvelat yhteensä -347,2 -1 349,6 -757,7 -65,3 -26,6 -2 546,3

Johdannaissopimukset

Korkojohdannaiset -8,1 -21,8 -7,2 -0,8 -0,9 -38,8

Johdannaissopimukset yhteensä -8,1 -21,8 -7,2 -0,8 -0,9 -38,8

Vuokrasopimusvelat

Maanvuokrasopimuksista -3,8 -15,1 -18,7 -18,7 -73,9 -130,2

Muista vuokrasopimuksista -1,2 -4,0 -1,9 0,0 0,0 -7, 2

Vuokrasopimusvelat yhteensä -5,0 -19,1 -20,6 -18,7 -73,9 -137,3

Yhteensä -360,3 -1 390,6 -785,4 -84,8 -101,3 -2 722,4

Taulukot edustavat sopimusperusteisia kassavirtoja, sisältäen korkomaksut.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATOssa asunto-osakeyhtiöt, jotka omistivat niin

sanottuja osaomistusasuntoja, käsiteltiin struktu-

roituina yhteisöinä, joita ei yhdistelty konserni-

tilinpäätökseen. Tällaisten osaomistusjärjestelmiin

kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden lainojen yhteis-

määrä oli 0,0 (6,9) milj.€.

Milj. € 31.12.2021 31.12.2020

Lainavakuudet

Vakuudelliset velat 366,5 404,3

Annetut kiinteistövakuudet, käypä arvo 634,4 809,4

Takaussitoumukset muiden puolesta

Osaomistusasuntojen lunastusvastuut 0,0 4,5

Rs-takaukset 1,8 2,9

Muut vakuudet

Vuokran maksun ja kadun kunnossapidon vakuudeksi annetut kiinnitykset 6,6 6,9

Maankäyttömaksujen suorittamisesta annetut takaukset ja kiinnitykset 8,4 14,1

Sitovat hankintasopimukset

Sijoitusasuntojen hankinnoista 96,8 55,3

Sitoumukset kaavoitettuihin tontteihin liittyviin maankäyttömaksuihin 0,9 0,7

Sitoumukset puhdistus- ja purkumaksuihin 0,0 0,0

Esisopimukset tonteista, joissa kaavaehto 65,7 44,7

Milj. € liite 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Tulosvaikutteiset erät, joihin ei liity maksutapahtumaa

Poistot ja arvonalentumiset 8 3,3 3,1

Voitot tai tappiot käypään arvoon arvostamisesta, sijoituskiinteistöt 13 -129,1 13,0

Varausten muutos 28 -1,4 -0,9

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 0,0 0,0

Yhteensä -127,1 15,3

32. VAKUUDET, VASTUUSITOUMUKSET JA EHDOLLISET VELAT 31. RAHAVIRTALASKELMAN LIITETIEDOT

Milj. € 2021 2020

Korollisten velkojen muutokset kauden aikana

Korolliset velat 1.1. 2 381,5 2 098,4

Korollisten velkojen rahamääräiset muutokset kauden aikana yhteensä -212,6 284,5

Ei-rahamääräiset muutokset:

Valuuttakurssien muutos -0,7 2,6

Korkokulujen jaksotus efektiivisen koron menetelmällä 2,4 3,9

Sijoituskiinteistöjen realisoinneissa ostajan vastattavaksi siirtyneet

velat ja muut oikaisut -1,1 -7, 9

Korolliset velat 31.12. 2 169,5 2 381,5

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

33. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

SATO-konsernin lähipiiriin kuuluvat SATO Oyj

sekä sen emo-, sisar-, tytär- ja yhteis- ja osakkuus-

yritykset. Lähipiiriin luetaan osakkeenomistaja,

kun sillä on raportoivassa yhteisössä välitön tai

välillinen määräysvalta tai yhteinen määräysvalta

tai huomattava vaikutusvalta ja henkilö, joka on

SATO-konsernin tai sen emoyrityksen johtoon

kuuluva avainhenkilö tai avainhenkilön läheinen

perheenjäsen. Omistajien, joiden omistusosuus

SATOssa on 20 % tai enemmän, katsotaan aina

olevan lähipiiriä. Omistusosuuden ollessa alle 20 %

luetaan omistaja lähipiiriin, kun sillä muutoin kat-

sotaan olevan huomattava vaikutusvalta esimerkiksi

hallituspaikan kautta.

Vuonna 2021 lähipiiriin on SATO Oyj:n omistajista ja

niiden lähiyhtiöistä katsottu kuuluvan Balder Finska

Otas AB, Balder-konserniin kuuluvat yhtiöt (emoyh-

tiö: Fastighets AB Balder), Erik Selin Fastigheter AB,

Stichting Depositary APG Strategic Real Estate

Pool emoyhtiöineen ja varainhoitajineen (Stichting

SATOn palveluksessa oleville henkilöille ei makse-

ta eri korvausta heidän toiminnastaan hallituksen

jäsenenä tai toimitusjohtajana konserniin kuulu-

vissa yrityksissä. Konsernin johtoryhmän jäsenet

ja yhtiön muu johto ovat vuosipalkitsemisjärjestel-

män piirissä, joka perustuu konsernin tulokseen ja

muiden tavoitteiden täyttymiseen.

Milj. € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Laajennetun johtoryhmän työsuhde-etuuksien henkilöstömenot

Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet 1,3 1,4

Muut pitkäaikaiset työsuhde-etuudet 0,0 0,0

Yhteensä 1,3 1,4

34. VIERAAN PÄÄOMAN MENOT

liite 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Kauden aikana aktivoidut vieraan pääoman menot, milj. € 13 1,2 1,6

Aktivointikorkokanta, % 2,0 2,0

Pensioenfonds ABP, osakkuusosuus >95 %; mana-

geri: APG Asset Management NV) sekä Keskinäinen

Työeläkevakuutusyhtiö Elo.

SATOn lähipiiriin luetaan myös hallituksen jäsenet,

toimitusjohtaja ja laajennetun johtoryhmän jäsenet

ja heidän läheiset perheenjäsenensä sekä yhteisöt,

jotka ovat edellä mainittujen henkilöiden määräys-

vallassa tai yhteisessä määräysvallassa sekä yhtei-

syritys SV-Asunnot Oy. Laajennettuun johtoryhmään

kuuluivat vuonna 2021 SATO Oyj:n toimitusjohtaja,

investoinneista vastaava liiketoimintajohtaja, kaupal-

linen johtaja, talousjohtaja, digihallintojohtaja,

henkilöstöjohtaja ja lakiasiainjohtaja.

Lähipiirin kanssa toteutuneiden liiketoimien ehdot

vastaavat riippumattomien osapuolten välisissä

liiketoimissa noudatettavia ehtoja. Lähipiirin kanssa

ei ollut toteutuneita liiketapahtumia vuonna 2021

tai 2020.

Johtoryhmän jäsenten lisäksi tulospalkkiojärjestel-

män piirissä on noin 25 yrityksen johto-, päällikkö-

ja asiantuntijatehtävissä työskentelevää henkilöä.

Hallitus hyväksyy tulospalkkiojärjestelmän ehdot ja

niiden maksun. Palkkiojärjestelmän tavoitteena on

omistajien, johdon ja avainhenkilöiden tavoitteiden

yhdistäminen, avainhenkilöiden sitouttaminen,

kilpailukyvyn parantaminen ja pitkän aikavälin

taloudellisen menestyksen edistäminen.

Tuhat € 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Hallitukselle ja toimitusjohtajalle maksetut palkat ja palkkiot

Toimitusjohtaja (Sharam Rahi 1.9.2019–17.12.2020, Antti Aarnio

18.12.2020 alkaen) 398,5 292,1

Erik Selin 43,0 45,5

Jukka Hienonen (25.3.2021 asti) 9,0 31,0

Esa Lager 26,2 25,5

Tarja Pääkkönen 25,5 27,5

Timo Stenius 23,5 25,5

Marcus Hansson (26.6.2020 asti) 0,0 13,5

Johannus Spikker 23,5 25,0

Rahi Sharam (alkaen 25.3.2021) 13,3 0,0

Yhteensä 562,5 485,6

35. RAPORTOINTIKAUDEN PÄÄTTYMISPÄIVÄN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Ei olennaisia tapahtumia tilikauden päättymisen jälkeen.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Omistusosuudet eivät poikkea äänivallasta.

SATO Oyj:n omistamat tytäryhtiöt

Sato-Asunnot Oy 100,0 100,0

Sato-Rakennuttajat Oy 100,0 100,0

Sato-Joustokoti Oy 100,0 100,0

Sato-Hallintopalvelut Oy 100,0 100,0

Uusi Sato-Rakennuttajien Asunnot Oy 100,0 100,0

Sato-Pysäköinti Oy 100,0 100,0

SATOkoti Oy 100,0 100,0

SATOkoti 21 Oy 100,0 100,0

SATOkoti 23 Oy 100,0 100,0

SATOkoti 24 Oy 100,0 100,0

Suomen Vuokrakodit 3 Oy 100,0 100,0

Suomen Satokodit 21 Oy 100,0 100,0

Suomen Satokodit 22 Oy 100,0 100,0

Suomen Satokodit 24 Oy 100,0 100,0

Sato VK 20 Oy 100,0 100,0

Sato VK 21 Oy 100,0 100,0

Sato VK 22 Oy 100,0 100,0

Vatrotalot 2 Oy 100,0 100,0

Vatrotalot 5 Oy 100,0 100,0

Uusi Sarfvik Oy 60,0 18,3

Sarfvikin Vesialue Oy 60,0 18,3

Kiinteistö Oy Vantaan Sato-Kartano 100,0 100,0

Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä

SV-Asunnot Oy 50,0 50,0

36. KONSERNIN JA EMOYHTIÖN OMISTAMAT TYTÄRYRITYKSET

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Muut osakkeet

Kiinteistö Oy Espoon Aallonrivi 100,0 100,0

Asunto Oy Jyväskylän Lyseonlinna 6,8 2,2

Kiinteistö Oy Outakessa 100,0 100,0

Tytäryhtiöiden omistamat yhtiöt

Sato-Asunnot Oy

As Oy Espoon Suvikäytävä 29,9 29,9

As Oy Kuhakartano 0,7 0,7

As Oy Tampereen Kuikankatu 2 9,7 9,7

As. Oy Helsingin Lintulahdenpuisto 100,0 100,0

As. Oy Kotipiennar 2,8 2,8

As. Oy Matinraitti 14 1,0 1,0

As. Oy Näkinkuja 2 2,5 2,5

As. Oy Näsinlaine 1,0 1,0

As. Oy Peltohuhta 1,2 1,2

As. Oy Turun Tallgreninkartano 37,1 37,1

As. Oy Urheilukatu 38 56,0 56,0

As. Oy Valtapolku 1,2 1,2

Asunto - Oy 4 linja 24 33,6 33,6

Asunto O.Y. Kasarmikatu 14 - Bostads A.B. Kasärngatan 14 12,2 12,2

Asunto O.Y. Linjala 14 4,2 4,2

Asunto O/Y Pihlajatie N:o 23 3,0 3,0

Asunto Oy Agricolankuja 3 3,0 3,0

Asunto Oy Agricolankuja 8 80,7 80,7

Asunto Oy Agricolankulma 0,8 0,8

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Albertus 1,1 1,1

Asunto Oy Erkintalo 1,1 1,1

Asunto Oy Espoon Hassel 4,4 4,4

Asunto Oy Espoon Honkavaarantie 5 10,3 10,3

Asunto Oy Espoon Interior 11,4 11,4

Asunto Oy Espoon Kaupinkalliontie 5 47,8 47,8

Asunto Oy Espoon Kivenhakkaajankuja 3 2,3 2,3

Asunto Oy Espoon Kuunkierros 2 13,5 13,5

Asunto Oy Espoon Myötätuulenmäki 8,5 8,5

Asunto Oy Espoon Niittyhuippu 28,1 28,1

Asunto Oy Espoon Numersinkatu 11 18,8 18,8

Asunto Oy Espoon Omenapuu 16,0 16,0

Asunto Oy Espoon Paratiisiomena 18,3 18,3

Asunto Oy Espoon Puropuisto 58,4 55,8

Asunto Oy Espoon Rastaspuistonpolku 22,6 22,6

Asunto Oy Espoon Rastaspuistontie 8 7,3 7, 3

Asunto Oy Espoon Ristiniementie 22 8,2 5,4

Asunto Oy Espoon Ruorikuja 4 3,8 3,8

Asunto Oy Espoon Satokallio 11,6 11,6

Asunto Oy Espoon Saunalyhty 6,8 6,8

Asunto Oy Espoon Sokerilinnantie 1 5,8 4,3

Asunto Oy Espoon Säterinkatu 10 19,1 6,1

Asunto Oy Espoon Vanharaide 90,1 90,1

Asunto Oy Espoon Vasaratörmä 5,2 5,2

Asunto Oy Espoon Yläkartanonpiha 10,9 10,9

Asunto Oy Haagan Pappilantie 13 2,6 2,6

Asunto Oy Hakaniemenranta 2,5 2,5

Asunto Oy Hannanpiha 19,1 19,1

Asunto Oy Harjulehmus 7,1 7, 1

Asunto Oy Helkalax 1,3 1,3

Asunto Oy Helsingin Akaasia 13,9 13,9

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Helsingin Aleksis Kiven Katu 52-54 0,5 0,5

Asunto Oy Helsingin Apollonkatu 19 38,2 38,2

Asunto Oy Helsingin Arabian Kotiranta 4,2 4,2

Asunto Oy Helsingin Arabiankatu 3 13,4 13,4

Asunto Oy Helsingin Casa Canal 13,3 13,3

Asunto Oy Helsingin Cirrus 1,7 1,7

Asunto Oy Helsingin Corona 17,0 17,0

Asunto Oy Helsingin Eiranrannan Estella 30,8 30,8

Asunto Oy Helsingin Eliel Saarisen Tie 10 96,1 96,1

Asunto Oy Helsingin Finniläntalo 80,2 80,2

Asunto Oy Helsingin Gerbera 12,7 12,7

Asunto Oy Helsingin Happiness 22,2 22,2

Asunto Oy Helsingin Hildankulma 80,1 80,1

Asunto Oy Helsingin Isopurje 3,2 3,2

Asunto Oy Helsingin Kaivonkatsojantie 2 16,4 16,4

Asunto Oy Helsingin Kalevankatu 53 6,6 6,6

Asunto Oy Helsingin Kalliolinna 0,8 0,8

Asunto Oy Helsingin Kanavaranta 8,8 8,8

Asunto Oy Helsingin Kerttulinkuja 1 7,5 7, 5

Asunto Oy Helsingin Kokkosaarenkatu 4 20,8 20,8

Asunto Oy Helsingin Koralli 4,1 4,1

Asunto Oy Helsingin Koroistentie 9,4 9, 4

Asunto Oy Helsingin Kultareuna 1 39,0 39,0

Asunto Oy Helsingin Kuusihovi 25,4 25,4

Asunto Oy Helsingin Kyläkirkontie 13 68,5 68,5

Asunto Oy Helsingin Köysikuja 2 9, 5 9,5

Asunto Oy Helsingin Laivalahdenkaari 1 85,4 85,4

Asunto Oy Helsingin Leikopiha 9,6 9,6

Asunto Oy Helsingin Leikosaarentie 31 18,7 18,7

Asunto Oy Helsingin Leikovuo 9,1 9,1

Asunto Oy Helsingin Lönnrotinkatu 32 55,1 55,1

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Helsingin Mariankatu 19 1,0 1,0

Asunto Oy Helsingin Merenkävijä 5,1 5,1

Asunto Oy Helsingin Minna Canthinkatu 24 1,1 1,1

Asunto Oy Helsingin Mustankivenraitti 5 94,6 94,6

Asunto Oy Helsingin Myllypellonpolku 4 5,1 5,1

Asunto Oy Helsingin Mylläri 2,3 2,3

Asunto Oy Helsingin Nautilus 26,0 26,0

Asunto Oy Helsingin Nukkeruusunkuja 3 15,5 15,5

Asunto Oy Helsingin Otto Brandtin Polku 4 4,4 4,4

Asunto Oy Helsingin Pasilantornit 52,1 52,1

Asunto Oy Helsingin Pasuunatie 8 2,2 2,2

Asunto Oy Helsingin Perustie 16 56,1 56,1

Asunto Oy Helsingin Piispantie 3 100,0 100,0

Asunto Oy Helsingin Pirta 17,1 17,1

Asunto Oy Helsingin Porthaninkatu 4 0,7 0,7

Asunto Oy Helsingin Puuskarinne 1 98,2 98,2

Asunto Oy Helsingin Päivöläntie 72 7,7 7,7

Asunto Oy Helsingin Reginankuja 4 11,8 11,8

Asunto Oy Helsingin Rosas 9, 6 9,6

Asunto Oy Helsingin Ruusutarhantie 2-4 30,7 30,7

Asunto Oy Helsingin Satoaalto 8,6 8,6

Asunto Oy Helsingin Satorinne 8,5 8,5

Asunto Oy Helsingin Serica 3,8 3,8

Asunto Oy Helsingin Solarus 5,9 5,9

Asunto Oy Helsingin Solnantie 22 98,0 98,0

Asunto Oy Helsingin Ståhlbergintie 4 93,5 93,5

Asunto Oy Helsingin Tapaninkulo 4,7 4,7

Asunto Oy Helsingin Tila 24,5 24,5

Asunto Oy Helsingin Topeliuksenkatu 29 4,6 4,6

Asunto Oy Helsingin Tunturinlinna 9,5 9,5

Asunto Oy Helsingin Töölön Oscar 25,3 25,3

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Helsingin Vanha Viertotie 16 68,8 68,8

Asunto Oy Helsingin Vanha Viertotie 18 42,8 42,8

Asunto Oy Helsingin Vanhanlinnantie 10 8,6 6,4

Asunto Oy Helsingin Villa Kuohu 25,6 25,6

Asunto Oy Hervannan Juhani 14,9 14,9

Asunto Oy Hiihtomäentie 34 3,7 3,7

Asunto Oy Humalniementie 3–5 1,1 1,1

Asunto Oy Hämeenlinnan Aaponkuja 3 33,4 33,4

Asunto Oy Iidesranta 42 Tampere 9,9 6,6

Asunto Oy Jukolanniitty 7,7 7,7

Asunto Oy Jukolantanner 7, 8 7,8

Asunto Oy Jussinhovi 3,5 3,5

Asunto Oy Jyväskylän Harjukartano 23,0 23,0

Asunto Oy Jyväskylän Harjunportti 18,7 18,7

Asunto Oy Jyväskylän Lyseonlinna 6,8 4,6

Asunto Oy Jyväskylän Maalaiskunnan Kirkkotie 3 61,6 12,1

Asunto Oy Jyväskylän Taitoniekansato 17,4 17,4

Asunto Oy Jyväskylän Tanhurinne 24,1 24,1

Asunto Oy Jyväskylän Torihovi 2,7 2,7

Asunto Oy Järvenpään Alhonrinne 18,4 18,4

Asunto Oy Kaarinan Katariinankallio 35,8 23,5

Asunto Oy Kaarinan Kultarinta 3 9, 8 26,5

Asunto Oy Kalasataman Fregatti, Helsinki 25,3 25,3

Asunto Oy Kasarminkatu 10 26,7 26,7

Asunto Oy Kaukotie 10-12 3,1 3,1

Asunto Oy Kauniaisten Ersintie 9-11 5,5 5,5

Asunto Oy Kauniaisten Konsuli Bostads Ab 7,4 7,4

Asunto Oy Ketturinne 1,3 1,3

Asunto Oy Kirkkosalmentie 3 0,9 0,9

Asunto Oy Kivisaarentie 2,7 2,7

Asunto Oy Kolehmaisentori 11,6 11,6

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Kulmavuorenrinne 1,0 1,0

Asunto Oy Kupittaan Kotka, Turku 10,9 10,9

Asunto Oy Kupittaan Kurki, Turku 6,1 6,1

Asunto Oy Kupittaan Peippo, Turku 34,6 34,6

Asunto Oy Kupittaan Satakieli, Turku 6,1 6,1

Asunto Oy Kuuselanpuisto 23,0 23,0

Asunto Oy Kuusihalme 2,3 2,3

Asunto Oy Kuusitie 15 1,5 1,5

Asunto Oy Kuusitie 3 1,8 1,8

Asunto Oy Lahden Jyrkkärinteenpuisto 41,2 41,2

Asunto Oy Lahden Kauppakatu 36 7,9 3,6

Asunto Oy Lahden Roopenkuja 25,6 25,6

Asunto Oy Lapinniemen Pallopurje 1,9 1,9

Asunto Oy Lapintalo 1,0 1,0

Asunto Oy Lappeenrannan Kanavansato 2 5,7 5,7

Asunto Oy Lauttasaarentie 11 1,6 1,6

Asunto Oy Lielahdentie 10 9, 1 9,1

Asunto Oy Läntinen Brahenkatu 8 0,8 0,8

Asunto Oy Mannerheimintie 108 3,0 3,0

Asunto Oy Mannerheimintie 148 2,5 2,5

Asunto Oy Mannerheimintie 77 1,2 1,2

Asunto Oy Mannerheimintie 83-85 0,7 0,7

Asunto Oy Mannerheimintie 93 0,3 0,3

Asunto Oy Mellunsusi 1,5 1,5

Asunto Oy Messeniuksenkatu 8 2,0 2,0

Asunto Oy Messilä 70,0 70,0

Asunto Oy Muotialantie 31 7, 0 7,0

Asunto Oy Myllysalama 59,8 59,8

Asunto Oy Naantalin Kastovuorenrinne 16,7 16,7

Asunto Oy Neulapadontie 4 1,2 1,2

Asunto Oy Nokian Miharintie 38–40 13,1 13,1

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Nordenskiöldinkatu 8 2,5 2,5

Asunto Oy Näyttelijäntien Pistetalot 1,4 1,4

Asunto Oy Oskelantie 5 4,1 4,1

Asunto Oy Oskelantie 8 2,1 2,1

Asunto Oy Otavantie 4 1,8 1,8

Asunto Oy Oulun Arvolankartano 2,1 2,1

Asunto Oy Oulun Arvolanpuisto 9, 0 9, 0

Asunto Oy Oulun Laamannintie 86,4 43,5

Asunto Oy Oulun Laamannintie 1 12,8 12,8

Asunto Oy Oulun Laaniranta 6,0 6,0

Asunto Oy Oulun Marsalkka 5,7 5,7

Asunto Oy Oulun Notaarintie 1 24,4 24,4

Asunto Oy Oulun Notaarintie 3 5,0 5,0

Asunto Oy Oulun Tullikartano 17,0 17,0

Asunto Oy Oulun Tulliveräjä 40,7 40,7

Asunto Oy Pengerkatu 27 2,6 2,6

Asunto Oy Pohjanpoika 8,0 8,0

Asunto Oy Poutuntie 2 3,7 3,7

Asunto Oy Puistokaari 13 1,9 1,9

Asunto Oy Puolukkasato 5,9 5,9

Asunto Oy Puolukkavarikko 33,9 33,9

Asunto Oy Raikurinne 1 1,3 1,3

Asunto Oy Raision Tasontorni 39,3 39, 3

Asunto Oy Raision Toripuisto 56,9 20,8

Asunto Oy Rantasentteri 1,5 1,5

Asunto Oy Risto Rytin Tie 28 Bostads Ab 1,5 1,5

Asunto Oy Ristolantie 7 2,5 2,5

Asunto Oy Riviuhkola 4,4 4,4

Asunto Oy Ryytikuja 5 0,8 0,8

Asunto Oy Saarenkeskus 0,4 0,4

Asunto Oy Salpakolmio 31,3 31,3

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Satakallio 0,2 0,2

Asunto Oy Satokaunokki 7, 5 7, 5

Asunto Oy Satosorsa 19,9 19,9

Asunto Oy Satosyppi 12,1 12,1

Asunto Oy Savilankatu 1 b 33,3 33,3

Asunto Oy Solnantie 32 0,9 0,9

Asunto Oy Sompasaaren Priki 47,6 47,6

Asunto Oy Sulkapolku 6 0,4 0,4

Asunto Oy Säästökartano 0,3 0,3

Asunto Oy Taapuri 2,5 2,5

Asunto Oy Tallbergin Puistotie 1 2,0 2,0

Asunto Oy Tammitie 21 0,9 0,9

Asunto Oy Tampereen Charlotta 2,0 2,0

Asunto Oy Tampereen Haapalinnan Antintalo 66,7 50,7

Asunto Oy Tampereen Kanjoninkatu 15 56,3 56,3

Asunto Oy Tampereen Kokinpellonrinne 2 86,9 86,9

Asunto Oy Tampereen Kristiina 19,1 19,1

Asunto Oy Tampereen Kyyhky 11,1 8,1

Asunto Oy Tampereen Rantatie 13 E-G 44,7 41,6

Asunto Oy Tampereen Rotkonraitti 6 48,2 48,2

Asunto Oy Tampereen Siirtolapuutarhankatu 12 5,6 5,6

Asunto Oy Tampereen Strada 46,6 46,6

Asunto Oy Tampereen Waltteri 23,9 23,9

Asunto Oy Tapiolan Itäkartano, Espoo 53,6 53,6

Asunto Oy Tapiolan Tuuliniitty Espoo 6,8 6,8

Asunto Oy Tarkkampujankatu 14 44,1 44,1

Asunto Oy Tasatuomo 1,3 1,3

Asunto Oy Terhokuja 6 11,3 11,3

Asunto Oy Tikkamatti 9,8 9,8

Asunto Oy Turun Asemanlinna 20,9 20,9

Asunto Oy Turun Eteläranta II 3,2 3,2

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Turun Eteläranta III 2,9 2,9

Asunto Oy Turun Eteläranta IV 3,0 3,0

Asunto Oy Turun Fregatinranta 4,7 4,7

Asunto Oy Turun Förinranta II 1,0 1,0

Asunto Oy Turun Hehtokatu 20,3 10,2

Asunto Oy Turun Ipnoksenrinne 6,7 6,7

Asunto Oy Turun Kivimaanrivi 6,5 6,5

Asunto Oy Turun Kiviniemenpuisto 0,5 0,5

Asunto Oy Turun Linnanhuippu 1,1 1,1

Asunto Oy Turun Linnanpuisto 8,8 8,8

Asunto Oy Turun Merenneito 24,7 14,6

Asunto Oy Turun Meripoika 40,8 26,0

Asunto Oy Turun Mietoistenkuja 9,4 9, 4

Asunto Oy Turun Pernon Kartanonlaakso 21,8 21,8

Asunto Oy Turun Puutarhakatu 50 13,1 13,1

Asunto Oy Turun Sipimetsä 8,5 8,5

Asunto Oy Turuntie 112 1,4 1,4

Asunto Oy Turuntie 63 1,6 1,6

Asunto Oy Töölön Estradi, Helsinki 63,0 63,0

Asunto Oy Töölön Gaala 50,3 50,3

Asunto Oy Ulpukkaniemi 25,4 25,4

Asunto Oy Vaasankatu 15 0,8 0,8

Asunto Oy Vallinkyyhky 6,0 6,0

Asunto Oy Vantaan Albert Petreliuksen Katu 8 7,7 7,7

Asunto Oy Vantaan Kilterinpuisto 51,5 51,5

Asunto Oy Vantaan Käräjäkuja 3 19,8 19,8

Asunto Oy Vantaan Liesitorin Palvelutalo 2,5 2,5

Asunto Oy Vantaan Maarinrinne 12,0 12,0

Asunto Oy Vantaan Maarukanrinne 6 14,6 14,6

Asunto Oy Vantaan Minkkikuja 49, 0 49,0

Asunto Oy Vantaan Orvokkitie 17 14,3 14,3

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Vantaan Pakkalanrinne 3 41,8 41,8

Asunto Oy Vantaan Pakkalanruusu 3,1 3,1

Asunto Oy Vantaan Ravurinmäki 33,2 33,2

Asunto Oy Vantaan Talvikkitie 38 96,1 96,1

Asunto Oy Vantaan Tammiston Tringa 8,3 8,3

Asunto Oy Vantaan Tammistonkatu 29 29,1 29,1

Asunto Oy Vantaan Tuurakuja 4 34,1 34,1

Asunto Oy Vantaan Tähkiö 33,2 33,2

Asunto Oy Vantaan Varikkokaarre 2 100,0 100,0

Asunto Oy Vantaan Varikonaarre 3,3 3,3

Asunto Oy Viides Linja 16 1,1 1,1

Asunto Oy Viikinkisankari 31,1 31,1

Asunto Oy Vilhonvuorenkatu 8 - Bostads Ab Vilhelmsbergsgatan 8 1,1 1,1

Asunto Oy Vuomeren-Salpa 2,7 2,7

Asunto Oy Vuorastila 99,0 99,0

Asunto Oy Vuoreksen Vega, Tampere 83,8 83,8

Asunto Oy Vuosaaren Meripihka Helsinki 42,7 42,7

Asunto Oy Välkynkallio 0,8 0,8

Asunto-Osakeyhtiö Amos 0,5 0,5

Asunto-Osakeyhtiö Arabian Valo, Helsinki 52,2 52,2

Asunto-Osakeyhtiö Fredrikinkatu 38 2,7 2,7

Asunto-Osakeyhtiö Haagan Talontie 4 3,1 3,1

Asunto-Osakeyhtiö Kristianinkatu 2 1,7 1,7

Asunto-Osakeyhtiö Kulmakatu 12 2,1 2,1

Asunto-Osakeyhtiö Kuusitie 9 2,3 2,3

Asunto-Osakeyhtiö Merimiehenkatu 41 Bostadsaktiebolag 1,6 1,6

Asunto-Osakeyhtiö Minna Canthin Katu 22 2,4 2,4

Asunto-Osakeyhtiö Mursu 0,5 0,5

Asunto-Osakeyhtiö Nervanderinkatu 9 2,6 2,6

Asunto-Osakeyhtiö Otavantie 3 0,6 0,6

Asunto-Oy Laajalahdentie 26 6,5 6,5

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto-Oy Mannerheimintie 100 0,9 0,9

Asunto-Oy Mariankatu 21 1,3 1,3

Asunto-oy Turun Linnankatu 37 a 1,7 1,7

Asunto-Oy Ulvilantie 11 b 0,6 0,6

Bostads Ab Björneborgsvägen 5 0,5 0,5

Bostads Ab Kajaneborg 7,3 7,3

Bostads Ab Kvarnhyddan 1,8 1,8

Bostads Ab Munksnäs N:o 25 Asunto Oy 14,1 14,1

Bostads Ab Spargäddan Asunto Oy 1,3 1,3

Bostadsaktiebolaget Lönegropen, Skidbacksvägen 18 1,6 1,6

Etelä-Hämeen Talo Oy 81,3 81,3

Kiinteistö Oy Espoon Elosalama 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Heinjoenpolku 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Henttaan puistokatu 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Henttaan puistokatu 8 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Hopeavillakko 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Jousenkaari 5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Jousenkaari 7 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Kala-Maija 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Kappelirinne 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Kastevuoren Palvelutalo 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Kilonkallionkuja 5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Kilvoituksentie 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Kiskottajankuja 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Kuunsirppi 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Kyyhkysmäki 16 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Kyyhkysmäki 9 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Lansantie 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Likusterikatu 1 D 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Linnustajantie 17 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Lounaismeri 100,0 100,0

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Kiinteistö Oy Espoon Magneettikatu 8 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Majurinkatu 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Matinkylän Poutapilvi 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Matinniitynkuja 8 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Merituulentie 38 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Niittymaantie 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Niittymaantie 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Niittysillankulma 2 C-D 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Perkkaankuja 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Porarinkatu 2 D - E 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Porarinkatu 2 F 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Puikkarinmäki 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Pyhäjärventie 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Rummunlyöjänkatu 11 D - E 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Runoratsunkatu 5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Ruusulinna 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Sepetlahdentie 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Siniheinä 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Soukanniementie 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Taivalmäki 5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Taivalrinne 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Tähtimötie 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Viherlaaksonranta 3-5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Viherlaaksonranta 7 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Espoon Zanseninkuja 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Amiraalinkatu 2 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Ansaritie 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Ansaritie 2-4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Ansaritie 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Atlantinkatu 12 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Aurinkotuulenkatu 6 100,0 100,0

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Kiinteistö Oy Helsingin Capellan puistotie 21 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Castreninkatu 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Eura III 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Gadolininkatu 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Graniittitie 8 ja 13 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Hakaniemenkatu 9 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Heikkiläntie 10 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Hämeenpenger 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Ida Aalbergin Tie 3 A 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Ida Aalbergintie 1b 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Juhani Ahon Tie 12-14 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Junonkatu 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kaarenjalka 5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kaarenjalka 5a 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kangaspellontie 1-5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kaustisenpolku 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kiillekuja 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kirjala 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Klaavuntie 8-10 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Korppaanmäentie 17 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Korppaanmäentie 21 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kristianinkatu 11-13 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kulmavuorenpiha 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kutomotie 10a 75,5 75,5

Kiinteistö Oy Helsingin Kutomotie 12a 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kutomotie 14 A 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Kutomotie 8a 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Lapponia 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Lauttasaarentie 19 58,3 58,3

Kiinteistö Oy Helsingin Leirikuja 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Lontoonkatu 9 100,0 100,0

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Kiinteistö Oy Helsingin Malagankatu 7 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Mechelininkatu 12-14 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Meripellonhovi 98,3 98,3

Kiinteistö Oy Helsingin Mestari 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Navigatortalo 44,7 44,7

Kiinteistö Oy Helsingin Niittaajankadun Klaava 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Nils Westermarckin kuja 18 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Näkinkuja 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Näyttelijäntie 24 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Pajamäentie 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Pajamäentie 7 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Pakilantie 17 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Piispantie 5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Piispantie 7 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Piispantie 8 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Pääskylänrinne 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Rikhard Nymanin Tie 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Riontähti 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Rusthollarinkuja 2 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Sateenkaari 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Siltavoudintie 20 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Snellmaninkatu 23 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Stenbäckinkatu 5 60,0 60,0

Kiinteistö Oy Helsingin Sähköttäjänkatu 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Tilkankatu 15 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Tilkankatu 2 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Tilkankatu 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Tulisuontie 20 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Vanha Viertotie 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Vanha Viertotie 8 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Venemestarintie 4 100,0 100,0

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Kiinteistö Oy Helsingin Vervi 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Vetelintie 5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Viulutie 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Vuosaaren Helmi 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Helsingin Välskärinkatu 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Jyväskylän Ailakinraitti 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Jyväskylän Yliopistonkatu 18 Ja Keskustie 17 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Jyväskylän Äijälänrannan Ansaritie 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Järvenpään Kotokartano 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Kaarinan Auranpihat 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Kangasalan Unikkoniitty 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Kapellimestarinparkki 9, 1 9,1

Kiinteistö Oy Kauniaisten Ratapolku 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Keravan Papintie 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Kirkkonummen Sarvvikinrinne 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Lahden Mesisurri 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Lahden Nuolikatu 9 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Lempäälän Moisionaukea 25 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Mannerheimintie 170 63,3 63,3

Kiinteistö Oy Nekalanpuisto 2,9 2,9

Kiinteistö Oy Niittykummun Huippuparkki 36,5 36,5

Kiinteistö Oy Nokian Virran Ritari 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Aleksanteri 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Aleksinranta 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Hoikantie 14-22 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Kalevalantie 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Laanila I 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Laanila IV 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Paalikatu 23 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Peltolantie 18 B 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Peltolantien Peltopyy 100,0 100,0

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Kiinteistö Oy Oulun Rautatienkatu 74 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Oulun Rautatienkatu 78 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Pellervon Pysäköinti 16,0 16,0

Kiinteistö Oy Raikukuja II 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Sammon Parkki 21,2 21,2

Kiinteistö Oy Satulaparkki 53,3 53,3

Kiinteistö Oy Tampereen Aitolahdentie 22 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Aitolahdentie 24 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Alapeusonkatu 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Atanväylä 4A 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Atanväylä 4B 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Hannulanpolku 10 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Hervannan Puistokallio 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Härmälänrannan Aurinkokallio 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Härmälänrannan Sisu 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Iidesranta 18 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Jankanpuisto 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Kaidanpääty 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Kauppa-aukio 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Linnanherra 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Pappilan Herra 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Puistofasaani 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Ruovedenkatu 11 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Sammon Kalervo 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Tarmonkatu 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Tieteenkatu 14 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tampereen Tuiskunkatu 7 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tohlopinkontu 100,0 60,0

Kiinteistö Oy Turun Gränsbackankuja 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Joutsenpuisto 7 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Kaivokatu 10 100,0 100,0

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Kiinteistö Oy Turun Kuovi 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Kupittaan Kyyhky 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Marmoririnne 2 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Metallikatu 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Pryssinkatu 13 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Ratavahdinrinne 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Rauhankatu 8 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Sato-Koto 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Sukkulakoti 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Tervaporvari 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Uudenmaanlinna 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Veistämöntori 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Turun Westparkin Tuija 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Uudenmaantulli 24,3 24,3

Kiinteistö Oy Vallikallionpolku 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Aapramintie 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Havukoskenkatu 20 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Heporinne 4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Hiekkaharjuntie 16 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Horsmakuja 4a 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Kaarenkunnas 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Kaarenlehmus 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Kesäniitty 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Kevätpuro 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Kivivuorentie 8 A-B 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Kivivuorentie 8 C 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Krassipuisto 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Kukinkuja 2 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Leksankuja 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Lummepiha 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Martinpääsky 100,0 100,0

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Kiinteistö Oy Vantaan Myyrinhaukka 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Myyrinmutka 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Oritie 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Orvokkikuja 1a 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Orvokkikuja 1b 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Pakkalanportti 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Pakkalanrinne 5-7 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Peltolantie 14 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Pronssikuja 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Raikukuja 4B 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Ruostekuja 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Solkikuja 2 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Solkikuja 5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Sompakuja 2-4 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Tempo 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Teodora 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Terhokuja 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Tykkikuja 11 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Tykkikuja 7 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Uomarinne 5 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Vihvilätie 3 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Vantaan Virtakuja 6 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Ylöjärven Soppeenkataja 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Ylöjärven Viljavainio 100,0 100,0

OOO SATO RUS 100,0 100,0

Sato-Neva Oy 100,0 100,0

Sato-Pietari Oy 100,0 100,0

Työväen Asunto-osakeyhtiö Rauha 10,2 10,2

Ömsesidiga Fastighets Ab Malmeken 13,0 13,0

Sato-Pysäköinti Oy

Kiinteistö Oy Puutorin Pysäköinti 51,6 51,6

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Sato-Joustokodit Oy

Asunto-osakeyhtiö Talin Estelle, Helsinki 85,6 85,6

Kiinteistö Oy Espoon Humisevanportti 2 100,0 100,0

SATOkoti Oy

Kiinteistö Oy Ida Aalbergintie 1 100,0 100,0

Kiinteistö Oy Tohlopinkontu 100,0 40,0

SATOkoti 21 Oy

Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 7 100,0 100,0

Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 7a 100,0 100,0

SATOkoti 24 Oy

Asunto Oy Vantaan Neulansilmä 2,2 2,2

Suomen Vuokrakodit 3 Oy

Asunto Oy Turun Westparkin Eeben 100,0 100,0

Asunto Oy Vantaan Piparminttu 100,0 100,0

Asunto Oy Vantaan Rubiinikehä 1B 100,0 100,0

Suomen Satokodit 21 Oy

Asunto Oy Espoon Kaskenkaatajantie 5 100,0 100,0

Asunto Oy Helsingin Arhotie 22 100,0 100,0

Asunto Oy Helsingin Myllymatkantie 1 100,0 100,0

Suomen Satokodit 22 Oy

Asunto Oy Vantaan Kortteeri 6,4 6,4

Sato VK 21 Oy

Asunto Oy Espoon Zanseninkuja 4 29,9 17,4

Asunto Oy Jyväskylän Vaneritori 4 36,7 19,8

Asunto Oy Kaarinan Mattelpiha 49, 5 36,0

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Turun Unikkoniitty 39, 9 13,9

Asunto-Oy Vantaan Herttuantie 3 35,2 31,2

Sato VK 22 Oy

Asunto Oy Espoon Numersinkatu 6 15,2 9,2

Asunto Oy Kaarinan Kiurunpuisto 48,1 29,6

Asunto Oy Oulun Laamannintie 14 ja 17 94,0 61,9

Asunto Oy Tampereen Kyläleni 93,2 70,7

Asunto Oy Turun Maarianportti 100,0 100,0

Sato-Osaomistus Oy

Asunto Oy Espoon Nostoväenkuja 1 3,8 3,8

Asunto Oy Espoon Numersinkatu 6 15,2 6,0

Asunto Oy Espoon Puropuisto 58,4 2,5

Asunto Oy Espoon Ristiniementie 22 8,2 2,8

Asunto Oy Espoon Sokerilinnantie 1 5,8 1,6

Asunto Oy Espoon Säterinkatu 10 19,1 13,0

Asunto Oy Espoon Zanseninkuja 4 29,9 12,5

Asunto Oy Helsingin Vanhanlinnantie 10 8,6 2,2

Asunto Oy Iidesranta 42 Tampere 9,9 3,4

Asunto Oy Jyväskylän Maalaiskunnan Kirkkotie 3 61,6 4 9, 5

Asunto Oy Jyväskylän Vaneritori 4 36,7 16,8

Asunto Oy Kaarinan Katariinankallio 35,8 12,3

Asunto Oy Kaarinan Kiurunpuisto 48,1 18,4

Asunto Oy Kaarinan Kultarinta 3 9, 8 13,4

Asunto Oy Kaarinan Mattelpiha 49, 5 13,5

Asunto Oy Kaarinan Verkapatruuna 3,7 3,7

Asunto Oy Lahden Kauppakatu 36 7,9 4,3

Asunto Oy Oulun Laamannintie 86,4 42,9

Asunto Oy Oulun Laamannintie 14 ja 17 94,0 32,1

Asunto Oy Raision Toripuisto 56,9 36,2

Tilanne 31.12.2021

Konsernin

omistusosuus, %

Emoyhtiön

omistusosuus, %

Asunto Oy Tampereen Haapalinnan Antintalo 66,7 16,0

Asunto Oy Tampereen Kyläleni 93,2 22,5

Asunto Oy Tampereen Kyyhky 11,1 3,0

Asunto Oy Tampereen Rantatie 13 E-G 44,7 3,0

Asunto Oy Turun Hehtokatu 20,3 10,2

Asunto Oy Turun Merenneito 24,7 10,1

Asunto Oy Turun Meripoika 40,8 14,8

Asunto Oy Turun Unikkoniitty 39, 9 26,1

Asunto Oy Tuusulan Naavankierto 10 23,9 23,9

Asunto-Oy Vantaan Herttuantie 3 35,2 4,0

Vatrotalot 2 Oy

Sato-Osaomistus Oy 100,0 100,0

Vatrotalot 5 Oy

Asunto Oy Helsingin Laivalahdenportti 5 75,5 75,5

Asunto Oy Helsingin Toini Muonan Katu 8 10,6 10,6

Asunto Oy Kirkkonummen Riihipolku 100,0 100,0

Asunto Oy Kylänpäänpelto 43,8 43,8

Asunto Oy Laakavuorentie 4 39, 1 3 9, 1

Asunto Oy Meriramsi 25,56 25,6

Asunto Oy Meri-Rastilan Tie 5 23,5 23,5

Asunto Oy Meri-Rastilan Tie 9 9,1 9,1

Asunto Oy Nurmijärven Kylänpäänkaari 45,0 45,0

Asunto Oy Nurmijärven Kylänpäänniitty 31,2 31,2

Asunto Oy Vantaan Ravurinpuisto 61,1 61,1

Sato-Rakennuttajat Oy

Uusi Sarfvik Oy 60,0 41,7

Sarfvikin Vesialue Oy 60,0 41,7

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA, FAS

EMOYHTIÖN TASE, FAS

€ liite 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Liikevaihto 2 11 073 332,57 10 023 723,92

Liiketoiminnan muut tuotot 3 203 069,43 330 197,21

Materiaalit ja palvelut 4 -578 514,47 -101 934,65

Henkilöstökulut 5, 6, 7 -2 520 917,24 -2 277 919,43

Poistot ja arvonalentumiset 8 -1 955 355,62 -1 879 514,79

Liiketoiminnan muut kulut 9 -10 225 086,19 -10 270 563,67

Liikevoitto/-tappio -4 003 471,52 -4 176 011,41

Rahoitustuotot ja -kulut 10 -4 246 372,47 -39 122 652,00

Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -8 249 843,99 -43 298 663,41

Konserniavustukset 11 90 500 000,00 117 000 000,00

Tuloverot 12 -12 871 707,44 -15 662 020,82

Tilikauden voitto 69 378 448,57 58 039 315,77

€ liite 31.12.2021 31.12.2020

VASTAAVAA

Pysyvät vastaavat

Aineettomat hyödykkeet 13 5 775 185,44 3 966 465,98

Aineelliset hyödykkeet 14 2 860 543,74 2 439 794,83

Osuudet saman konsernin yrityksissä 15 1 066 971 157,98 1 066 962 748,58

Osuudet osakkuusyrityksissä 16 1 250,00 1 250,00

Muut osakkeet ja osuudet 17 958 404,35 958 404,35

Yhteensä 1 076 566 541,51 1 074 328 663,74

€ liite 31.12.2021 31.12.2020

Vaihtuvat vastaavat

Vaihto-omaisuus 18 876 266,03 1 322 407,22

Pitkäaikaiset saamiset, konserniyhtiöt 19 1 092 540 488,53 1 005 277 412,23

Pitkäaikaiset saamiset, ulkopuoliset 19 494 751,74 176 908,20

Lyhytaikaiset saamiset, konserniyhtiöt 20 481 662 759,81 423 240 244,96

Lyhytaikaiset saamiset, ulkopuoliset 20 857 355,53 39 421 988,30

Rahat ja pankkisaamiset 3 367 460,08 235 344 373,71

Yhteensä 1 579 799 081,72 1 704 783 334,62

VASTAAVAA YHTEENSÄ 2 656 365 623,23 2 779 111 998,36

VASTATTAVAA

Oma pääoma

21, 22

Osakepääoma 23 4 442 192,00 4 442 192,00

Vararahasto 43 683 500,96 43 683 500,96

Muut rahastot 115 978 036,35 115 978 036,35

Edellisten tilikausien voitot 225 864 580,98 196 136 798,71

Tilikauden voitto 69 378 448,57 58 039 315,77

Yhteensä 459 346 758,86 418 279 843,79

Vieras pääoma

Pitkäaikaiset velat, ulkopuoliset 24 1 878 287 439,70 1 889 776 257,69

Lyhytaikaiset velat, konserniyhtiöt 25 225 787 266,81 271 788 748,48

Lyhytaikaiset velat, ulkopuoliset 25 92 944 157,86 199 267 148,40

Yhteensä 2 197 018 864,37 2 360 832 154,57

VASTATTAVAA YHTEENSÄ 2 656 365 623,23 2 779 111 998,36

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS, FAS

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

EMOYHTIÖN RAHOITUSLASKELMA, FAS

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA

Tilikauden voitto

69 378 448,57 58 039 315,77

Oikaisut:

Poistot 1 955 355,62 1 879 514,79

Rahoitustuotot (–) tai -kulut (+) 4 246 372,47 39 122 652,00

Tuloverot 12 871 707,44 15 662 020,82

Pysyvien vastaavien myyntivoitot (–) ja -tappiot (+) -198 059,45 -99 863,76

Konserniavustukset -90 500 000,00 -117 000 000,00

Muut oikaisut 69 207,14 0,00

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta -2 176 968,21 -2 396 360,38

Käyttöpääoman muutos:

Lyhytaikaisten korottomien saamisten vähennys (+) / lisäys (–) 488 553,42 -884 464,03

Vaihto-omaisuuden vähennys (+) / lisäys (–) 446 141,19 76 717,13

Lyhytaikaisten velkojen vähennys (–) / lisäys (+) -112 797 531,73 -24 006 642,54

Rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja -114 039 805,33 -27 210 749,82

Maksetut korot -35 673 873,32 -31 135 198,75

Saadut osingot 16 179,17 170 000,00

Saadut korot 21 815 340,36 17 101 113,07

Muut rahoituserät -8 847 602,46 -15 050 649,62

Maksetut välittömät verot -10 068 120,82 -11 372 515,55

Liiketoiminnan rahavirta (A) -146 797 882,40 -67 498 000,67

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -4 254 784,50 -1 637 619,15

Aineellisten hyödykkeiden luovutustulot 192 647,69 141 058,60

Investoinnit muihin sijoituksiin -64 081,86 -36 996 957,46

Luovutustulot muista sijoituksista 0,00 120 492,20

Myönnetyt lainat -145 764 859,71 -132 036 324,67

Lainasaamisten takaisinmaksut 95 467 468,10 42 864 172,38

Investointien rahavirta (B) -54 423 610,28 -127 545 178,10

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA

Lainojen nostot 387 985 992,60 1 071 933 898,63

Lainojen takaisinmaksut -488 469 874,20 -724 422 798,33

Lyhytaikaisten konsernitilisaamisten ja -velkojen muutos -18 960 005,85 -22 691 573,10

Konserniavustukset (maksuperusteiset) 117 000 000,00 105 000 000,00

Maksetut osingot ja muu voitonjako -28 311 533,50 0,00

Rahoituksen rahavirta (C) -30 755 420,95 429 819 527,20

Laskelman mukainen rahavarojen muutos -231 976 913,63 234 776 348,43

Rahavarat tilikauden alussa 235 344 373,71 568 025,28

Rahavarat tilikauden lopussa 3 367 460,08 235 344 373,71

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, FAS

1. TILINPÄÄTÖKSEN

LAATIMISPERIAATTEET

Perustiedot

SATO Oyj:n kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity

osoite Panuntie 4, 00610 Helsinki.

SATO Oyj kuuluu Balder Fastighets Ab-konserniin.

SATO Oyj:n suurin osakkeenomistaja on Balder

Finska Otas Ab 55,9 %:n omistusosuudella. Balder

Finska Otas Ab on Balder Fastighets Ab:n tytäryhtiö.

Yleiset laatimisperiaatteet

SATO Oyj:n tilinpäätös on laadittu Suomen kirjan-

pitolain ja -asetusten sekä osakeyhtiölain mukaisesti.

Vuokraustoimintaan ja hallintokulu -

veloi tuksiin liittyvät tuotot

Vuokraustoiminta- ja hallintokuluveloitustuotot

tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti.

Pysyvien vastaavien arvostus

Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet on merkitty

taseeseen hankintamenoon vähennettynä suunnitel-

man mukaisilla poistoilla ja mahdollisilla arvonalen-

nuksilla. Suunnitelman mukaiset poistot on laskettu

tasapoistoina aineettomien ja aineellisten hyödyk-

keiden taloudellisten pitoaikojen perusteella.

Poistoajat ovat:

Muut pitkävaikutteiset menot 10 vuotta

Rakennukset 67 vuotta

Rakennelmat 15 vuotta

Koneet ja kalusto 5-10 vuotta

Muut aineelliset hyödykkeet 3-6 vuotta

Väestönsuojat 40 vuotta

Autot 4 vuotta

Osuudet saman konsernin yrityksissä on merkitty

taseeseen hankintamenoon vähennettynä mahdolli-

silla arvonalennuksilla.

Eläkemenojen jaksotus

Eläketurva on kaikilta osilta hoidettu ulkopuolisessa

eläkevakuutusyhtiössä. Eläkemenot on kirjattu suori-

teperusteisesti kuluksi tuloslaskelmaan.

Kehitysmenot

Kehitysmenot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan sillä

tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet

Vaihto-omaisuuden arvostus

Vaihto-omaisuus on arvostettu välittömään

hankintamenoon tai sitä alemman todennäköisen

myyntihinnan määräisenä.

Johdannaissopimukset

Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuva-

korkoisten lainojen korkoriskiltä. Johdannaisten

korkotuotot ja -kulut jaksotetaan sopimusajalle.

Negatiivisen käyvän arvon omaavien johdannaisten

osalta yhtiö kirjaa koko käyvän arvon velan taseen pit-

kä- ja lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan. Velasta ei

kirjata laskennallista verosaamista.

Positiivisen käyvän arvon omaavien johdannaisten

käypiä arvoja ei arvosteta kirjanpidossa ja positiiviset

käyvät arvot esitetään ainoastaan liitetiedoissa.

Johdannaisten käyvänarvon määrittelyissä käytetyistä

menetelmistä on kerrottu konsernin liitetiedossa 27.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

2. LIIKEVAIHTO

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 1 962 398,35 1 908 602,31

Muut tuotot 1 691 134,70 653 276,82

Hallintokuluveloitukset 7 419 799,52 7 461 844,79

Yhteensä 11 073 332,57 10 023 723,92

3. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Liiketoiminnan muut tuotot 5 009,98 230 333,45

Käyttöomaisuuden myyntivoitot 198 059,45 99 863,76

Yhteensä 203 069,43 330 197,21

4. MATERIAALIT JA PALVELUT

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Aineet ja tarvikkeet

Ostot tilikauden aikana (=hankinnat) 21 530,80 25 217,52

Varastojen muutos 556 983,67 76 717,13

Yhteensä 578 514,47 101 934,65

5. HENKILÖSTÖKULUT

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Palkat 2 113 650,95 1 980 223,65

Eläkekulut 309 930,78 247 741,99

Muut henkilöstösivukulut 97 335,51 49 953,79

Yhteensä 2 520 917,24 2 277 919,43

6. JOHDON PALKAT JA PALKKIOT

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Toimitusjohtajat ja hallituksen jäsenet 547 364,07 485 632,93

7. HENKILÖSTÖ KESKIMÄÄRIN

1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Henkilöitä 14 16

8. POISTOT

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Poistot aineettomista hyödykkeistä 1 064 524,09 1 043 683,07

Poistot aineellisista hyödykkeistä 890 831,53 835 831,72

Yhteensä 1 955 355,62 1 879 514,79

9. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Vuokrat 208 355,95 231 640,69

Kiinteistöjen hoitokulut 187 166,60 261 408,02

Muut kiinteät kulut* 9 761 651,86 9 617 726,69

Liiketoiminnan muut kulut 67 911,78 159 788,27

Yhteensä 10 225 086,19 10 270 563,67

* Tilintarkastuspalkkiot olivat 77 165,94 € (96 476,74) ja muut tilintarkastukseen liittyvät toimeksiannot olivat 0,00 €

(74 628,00). Tilintarkastusyhteisöltä hankitut veroneuvontapalvelut olivat 2 121,60 € (8 073,30).

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

10. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Korkotuotot ja muut tuotot pitkäaikaisista sijoituksista

Saman konsernin yrityksiltä 21 700 664,62 17 280 915,77

Tuotot osuuksista omistusyhteysyrityksissä 0,00 170 000,00

Muilta 219 710,63 294 413,74

Yhteensä 21 920 375,25 17 745 329,51

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Korkokulut ja muut rahoituskulut

Saman konsernin yrityksille -5 923 930,55 -5 658 626,32

Muille:

Korkokulut -35 724 405,26 -37 024 505,89

Muut rahoituskulut -2 586 171,91 -9 392 023,30

Johdannaisten käyvän arvon muutos 18 067 760,00 -4 792 826,00

Yhteensä -26 166 747,72 -56 867 981,51

Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -4 246 372,47 -39 122 652,00

11. KONSERNIAVUSTUKSET

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Saadut konserniavustukset 90 500 000,00 117 000 000,00

Yhteensä 90 500 000,00 117 000 000,00

12. TULOVEROT

€ 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Tuloverot varsinaisesta toiminnasta 12 871 707,44 15 662 020,82

Yhteensä 12 871 707,44 15 662 020,82

13. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

€ 2021 2020

Muut pitkävaikutteiset menot

Hankintameno 1.1. 11 215 197,02 10 322 109,21

Lisäykset 2 873 243,55 893 087,81

Vähennykset 0,00 0,00

Hankintameno 31.12. 14 088 440,57 11 215 197,02

Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. 7 248 731,04 6 205 047,97

Vähennysten kertyneet poistot 0,00 0,00

Tilikauden poistot 1 064 524,09 1 043 683,07

Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12. 8 313 255,13 7 248 731,04

Kirjanpitoarvo 31.12. 5 775 185,44 3 966 465,98

Aineettomat hyödykkeet yhteensä 5 775 185,44 3 966 465,98

14. AINEELLISET HYÖDYKKEET

€ 2021 2020

Maa- ja vesialueet

Hankintameno 1.1. 19 595,69 19 595,69

Hankintameno 31.12. 19 595,69 19 595,69

Kirjanpitoarvo 31.12. 19 595,69 19 595,69

Rakennukset ja rakennelmat

Hankintameno 1.1. 10 275,62 10 275,62

Hankintameno 31.12. 10 275,62 10 275,62

Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. 10 274,62 10 274,62

Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12. 10 274,62 10 274,62

Kirjanpitoarvo 31.12. 1,00 1,00

Liittymismaksut

Hankintameno 1.1. 3 139,28 3 139,28

Hankintameno 31.12. 3 139,28 3 139,28

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

€ 2021 2020

Koneet ja kalusto

Hankintameno 1.1. 4 995 756,12 5 007 101,70

Lisäykset 1 381 540,95 215 942,29

Vähennykset -349 296,56 -227 287,87

Hankintameno 31.12. 6 028 000,51 4 995 756,12

Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. 3 600 550,35 3 103 660,48

Vähennysten kertyneet poistot -354 708,32 -188 093,71

Tilikauden poistot 740 656,21 684 983,58

Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12. 3 986 498,24 3 600 550,35

Kirjanpitoarvo 31.12.

2 041 502,26 1 395 205,77

Muut aineelliset hyödykkeet

Hankintameno 1.1. 1 553 686,53 1 553 686,53

Lisäykset 0,00 0,00

Hankintameno 31.12. 1 553 686,53 1 553 686,53

Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. 1 091 001,09 940 152,95

Tilikauden poistot

150 175,32 150 848,14

Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12. 1 241 176,41 1 091 001,09

Kirjanpitoarvo 31.12. 312 510,12 462 685,44

Keskeneräiset hyödykkeet

Hankintameno 1.1. 559 167,66 30 578,61

Lisäykset 1 721 392,81 528 589,05

Järjestelyt ja siirrot erien välillä -1 796 765,08 0,00

Hankintameno 31.12. 483 795,39 559 167,66

Kirjanpitoarvo 31.12. 483 795,39 559 167,66

Aineelliset hyödykkeet yhteensä 2 860 543,74 2 439 794,83

15. OSUUDET SAMAN KONSERNIN YRITYKSISSÄ

€ 2021 2020

Hankintameno 1.1. 1 066 962 748,58 1 066 931 475,8

Lisäykset 0,00 0,0

Järjestelyt ja siirrot erien välillä 8 409,40 31 272,77

Vähennykset 0,00 0,00

Hankintameno 31.12. 1 066 971 157,98 1 066 962 748,58

Kirjanpitoarvo 31.12. 1 066 971 157,98 1 066 962 748,58

16. OSUUDET OSAKKUUSYRITYKSISSÄ

€ 2021 2020

Hankintameno 1.1. 1 250,00 1 250,00

Hankintameno 31.12. 1 250,00 1 250,00

Kirjanpitoarvo 31.12. 1 250,00 1 250,00

17. MUUT OSAKKEET JA OSUUDET

€ 2021 2020

Hankintameno 1.1. 989 245,89 1 090 081,63

Lisäykset 0,00 19 656,46

Vähennykset 0,00 -120 492,20

Hankintameno 31.12. 989 245,89 989 245,89

Kertyneet arvonalennukset 1.1. 30 841,54 30 841,54

Kertyneet arvonalennukset 31.12. 30 841,54 30 841,54

Kirjanpitoarvo 31.12. 958 404,35 958 404,35

Sijoitukset yhteensä 1 067 930 812,33 1 067 922 402,93

18. VAIHTO-OMAISUUS

€ 2021 2020

Maa-alueet ja maa-alueyhtiöt 634 581,56 1 080 722,75

Muu vaihto-omaisuus 241 684,47 241 684,47

Kirjanpitoarvo 31.12. 876 266,03 1 322 407,22

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

19. PITKÄAIKAISET SAAMISET

€ 2021 2020

Saamiset samaan konserniin kuuluvilta yrityksiltä

Lainasaamiset, konserni 1 092 540 488,53 1 005 277 412,23

Yhteensä 1 092 540 488,53 1 005 277 412,23

€ 2021 2020

Saamiset muilta

Lainasaamiset 157 251,74 176 908,20

Ennakkomaksut 337 500,00 0,00

Yhteensä 494 751,74 176 908,20

Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 1 093 035 240,27 1 005 454 320,43

20. LYHYTAIKAISET SAAMISET

€ 2021 2020

Saamiset samaan konserniin kuuluvilta yrityksiltä

Muut saamiset 480 978 461,52 422 502 973,31

Siirtosaamiset 684 298,29 737 271,65

Yhteensä 481 662 759,81 423 240 244,96

Saamiset muilta

Myyntisaamiset 181 301,10 314 151,96

Yritystodistukset 83 738,32 36 965 684,69

Siirtosaamiset 592 316,11 2 142 151,65

Yhteensä 857 355,53 39 421 988,30

Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 482 520 115,34 462 662 233,26

Saamiset yhteensä 1 575 555 355,61 1 468 116 553,69

€ 2021 2020

Siirtosaamisten olennaiset erät

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 0,00 1 336 165,79

Muut 458 251,09 805 985,86

Yhteensä 458 251,09 2 142 151,65

21. OMA PÄÄOMA

€ 2021 2020

Osakepääoma 1.1. 4 442 192,00 4 442 192,00

Osakepääoma 31.12. 4 442 192,00 4 442 192,00

Vararahasto 1.1. 43 683 500,96 43 683 500,96

Vararahasto 31.12. 43 683 500,96 43 683 500,96

Käyttörahasto 1.1. 1 132 319,33 1 132 319,33

Käyttörahasto 31.12. 1 132 319,33 1 132 319,33

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 114 845 717,02 114 845 717,02

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 114 845 717,02 114 845 717,02

Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1. 254 176 114,48 196 136 798,71

Osingonjako -28 311 533,50 0,00

Voitto edellisiltä tilikausilta 31.12. 225 864 580,98 196 136 798,71

Tilikauden voitto 69 378 448,57 58 039 315,77

Oma pääoma yhteensä 31.12. 459 346 758,86 418 279 843,79

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

22. LASKELMA VOITONJAKOKELPOISISTA VAROISTA

€ 2021 2020

Käyttörahasto 1 132 319,33 1 132 319,33

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 114 845 717,02 114 845 717,02

Voitto edellisiltä tilikausilta 225 864 580,98 196 136 798,71

Tilikauden voitto 69 378 448,57 58 039 315,77

Voitonjakokelpoiset varat 31.12. 411 221 065,90 370 154 150,83

23. OSAKEPÄÄOMA JA OSAKKEET

2021 2020

Osakkeiden lukumäärä, kpl 56 783 067 56 783 067

SATO Oyj:llä on yksi osakesarja, jonka kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa.

Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakepääoma oli tilinpäätöshetkellä 4 442 192,00 euroa,

joka oli täysin maksettu. Yhtiön hallussa oli tilinpäätöshetkellä 166 000 omaa osaketta.

24. PITKÄAIKAINEN VIERAS PÄÄOMA

€ 2021 2020

Lainat rahoituslaitoksilta

Joukkovelkakirjalainat* 1 074 000 000,00 1 099 000 000,00

Muut lainat rahoituslaitoksilta 784 166 666,70 751 666 666,69

Johdannaisvelat 20 120 773,00 39 109 591,00

Yhteensä 1 878 287 439,70 1 889 776 257,69

Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 1 878 287 439,70 1 889 776 257,69

* Lisätietoja konsernitilinpäätöksen liitteessä 26.

Herkkyysanalyysi, korkoriski

Tuloslaskelma 2021

€ 0,1 % -0,1 %

Koronvaihtosopimukset 2,9 -2,9

Vaikutus yhteensä 2,9 -2,9

Tuloslaskelma 2020

€ 0,1 % -0,1 %

Koronvaihtosopimukset 3,1 -3,2

Vaikutus yhteensä 3,1 -3,2

Suojauslaskentaa ei sovelleta SATO Oyj-tasolla, jolloin herkkyysanalyysin vaikutus esitetään vain tuloslaskelmaan.

Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua 480 000 000,00 660 000 000,00

Johdannaiset

€ 2021 2020

Johdannaissopimusten nimellisarvot

Koronvaihtosopimukset, velat 510 872 500,00 554 978 388,00

Netto 510 872 500,00 554 978 388,00

€ 2021 2020

Johdannaissopimusten käyvät arvot

Koronvaihtosopimukset

Positiivinen 0,00 0,00

Negatiivinen -21 324 447,00 -39 392 207,00

Netto -21 324 447,00 -39 392 207,00

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Konserniyhtiöiden vaihtuvakorkoisten lainojen korkoriskiltä suojaudutaan rahoituspolitiikan mukaisesti johdannais-

sopimuksilla. Suojausaste noudattaa konsernin rahoituspolitiikkaa, jonka mukaan kiinteäkorkoisten lainojen osuus

suojaustoimenpiteiden jälkeen pidetään yli 60 %:ssa koko lainasalkusta. Keskikorkosidonnaisuutta pyritään pitä-

mään 3–5 vuoden välillä markkinakorkojen (EKP ohjauskorko) ollessa yli 1 %:n ja 3–10 vuoden välillä markkina-

korkojen ollessa 1 %:n tai alle.

Johdannaisveloista ei ole kirjattu laskennallista verosaamista. Kyseinen laskennallinen verosaaminen olisi ollut

4 264 889,40 euroa 31.12.2021 ja 7 878 441,40 euroa 31.12.2020.

25. LYHYTAIKAINEN VIERAS PÄÄOMA

€ 2021 2020

Velat samaan konserniin kuuluville yrityksille

Ostovelat 407 124,30 407 124,30

Muut velat 225 269 086,05 271 350 975,40

Siirtovelat 100 % omistetuille asunto-osakeyhtiöille 111 056,46 30 648,78

Yhteensä 225 787 266,81 271 788 748,48

€ 2021 2020

Velat muille*

Lainat rahoituslaitoksilta 47 499 358,72 30 483 240,33

Joukkovelkakirjalainat 25 000 000,00 150 000 000,00

Saadut ennakot 25 716,11 67 518,12

Ostovelat 644 877,87 1 716 587,14

Muut velat 1 030 599,18 47 073,73

Siirtovelat 18 743 605,98 16 952 729,08

Yhteensä 92 944 157,86 199 267 148,40

Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 318 731 424,67 471 055 896,88

Vieras pääoma yhteensä 2 197 018 864,37 2 360 832 154,57

* Lyhytaikaiset velat sisältävät johdannaisvelkoja 1,2 milj. € (0,3).

€ 2021 2020

Siirtovelkojen olennaiset erät

Palkat sosiaalikuluineen 800 461,24 745 817,21

Korot 15 609 893,21 15 559 361,27

Muut 976 887,16 678 199,38

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 1 467 420,83 0,00

Yhteensä

18 854 662,4 16 983 377,86

26. ANNETUT VAKUUDET, VASTUUSITOUTUMUKSET JA MUUT VASTUUT

€ 2021 2020

Takaukset

Takaukset konserniyhtiöiden velasta, johdannaisista ja muista vastuista 55 266 157,00 140 582 746,54

Pankkitakaukset konserniyhtiöiden puolesta 5 490 071,12 11 248 154,01

Yhteensä 60 756 228,12 151 830 900,55

€ 2021 2020

Muut vastuut

Vuokrasopimukset, toimistotilat (sis. alv)

Yhden vuoden kuluessa 1 291 050,36 1 283 269,25

Vuotta pidemmän ajan ja enintään viiden vuoden kuluttua 4 025 513,57 4 102 039,54

Yli viiden vuoden kuluttua 1 060 899,58 1 859 500,33

Kunnallistekniikka- ja muut vastuut 235 000,00 512 752,10

Yhteensä 6 612 463,51 7 757 561,22

SATO Oyj on antanut pankkitakauslimiittiin sisältyvän yhteisötakauksen Sato-Asunnot Oy:n, SATOkoti Oy:n ja

Sato-Rakennuttajat Oy:n puolesta.

SATO Oyj:n rahoitussopimuksiin sisältyy kovenanttiehtoja, jotka liittyvät konsernin pääomarakenteeseen ja ve-

lanhoitokykyyn. Ehtojen mukaan vakuussitoumuksista vapaan omaisuuden määrä taseesta tulee olla vähintään

42,5 % sekä luototusasteen tulee olla alle 65 %, vakuudellisten velkojen osuus koko taseesta alle 45 % ja

korko-katekertoimen yli

1,8. Tilinpäätöshetkellä vakuussitoumuksista vapaan omaisuuden määrä oli 87,5 %

(84,1), luoto-tusaste oli 42,5 % (43,8), vakuudellisten velkojen osuus koko taseesta 7,2 % (8,2) ja

korkokatekerroin 4,1 (4,0).

Lyhytaikaista rahoitusta varten SATOlla on käytössä yritystodistusohjelma 400,0 milj. € (400,0), josta oli raportointi-

hetkellä käyttämättä 395,0 milj.€ (394,5), sitovia luottolimiittejä 350,0 milj. € (600,0), joista oli raportointihetkellä

käyttämättä 350,0 milj. € (600,0), sekä ei-sitova luottolimiitti 5,0 milj. € (5,0), josta raportointihetkellä oli käyttä-

mättä 5,0 milj. € (5,0).

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET

Helsingissä, 10. päivänä helmikuuta 2022

Erik Selin Esa Lager Tarja Pääkkönen

Sharam Rahi Johannus (Hans) Spikker Timo Stenius

Antti Aarnio

Toimitusjohtaja

Tilinpäätösmerkintä

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Helsingissä, 10. päivänä helmikuuta 2022

Deloitte Oy

Tilintarkastusyhteisö

Aleksi Martamo

KHT

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TILINTARKASTUSKERTOMUS

SATO Oyj:n yhtiökokoukselle

TILINPÄÄTÖKSEN TILINTARKASTUS

Lausunto

Olemme tilintarkastaneet SATO Oyj:n (y-tunnus

0201470-5) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2021.

Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslas-

kelman, laajan tuloslaskelman, laskelman oman

pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liite-

tiedot, mukaan lukien yhteenveto merkittävimmistä

tilinpäätöksen laatimisperiaatteista, sekä emoyh-

tiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja

liitetiedot.

Lausuntonamme esitämme, että

• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän

kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä

sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa

käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpää-

tösstandardien (IFRS) mukaisesti

• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan

emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudelli-

sesta asemasta Suomessa voimassa olevien

tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten

mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Lausuntomme on ristiriidaton hallitukselle annetun

lisäraportin kanssa.

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa

noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti.

Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiam-

me kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan

velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.

Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja kon-

serniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien

eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat

suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyt-

täneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset

velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme

muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tie-

tomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa

noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännös-

ten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuk-

sen 537/2014 5. artiklan 1 -kohdassa tarkoitettuja

kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut kuin

tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätök-

sen liitetiedossa 7.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausun-

tomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoituk-

seen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat

seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan

ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena

olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat

on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuu-

tena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä

laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä

anna näistä seikoista erillistä lausuntoa.

Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huo-

mioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja.

Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä

sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumi-

sesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan

olennaisen virheellisyyden riski.

Tilintarkastuksen kannalta

keskeinen seikka

Katso liitetieto 13 konsernitilinpäätöksessä.

Konsernitilinpäätökseen 31.12.2021 kirjattu

sijoituskiinteistöjen arvo on 5 032,8 miljoo-

naa euroa.

Sijoituskiinteistöt ovat IAS 40 -standardin

mukaisia kiinteistöjä, jotka arvostetaan

IFRS 13 -standardin tarkoittamaan käypään

arvoon.

Kiinteistöjen markkinahinnat eivät ole tar-

kasteltavissa noteeratuilla markkinoilla, joten

sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämi-

nen edellyttää johdon tekemää harkintaa ja

olettamia.

Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10.

artiklan 2c -kohdassa tarkoitettu merkittävä

olennaisen virheellisyyden riski.

Miten seikka on huomioitu

tilintarkastuksessa

Olemme arvioineet ja haastaneet käypien

arvojen määrittämiseen sovellettuja periaatteita

ja menetelmiä. Olemme suorittaneet muun

muassa seuraavia tarkastustoimenpiteitä:

• arvonmääritysmenetelmien asianmukai-

suuden ja johdon käyttämien oletusten

kohtuullisuuden arviointi

• yhtiön käyttämän arvostusmallin matemaat-

tisen oikeellisuuden testaaminen

• sijoituskiinteistöjen arvostuksen vertaaminen

alueittain ulkopuolisiin markkinainformaatio-

lähteisiin

• arvonmäärityksen laskentaparametrien

asianmukaisuuden arviointi

• johdon käyttämän ulkopuolisen arvioitsijan

kompetenssin ja objektiivisuuden varmista-

minen

• keskeisten kontrollien toiminnallisen

tehokkuuden testaaminen.

Olemme arvioineet esittämistavan asianmukai-

suutta konsernitilinpäätöksessä.

Sijoituskiinteistöjen arvostaminen

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Johdannaisinstrumenttien käyvän arvon määrittäminen ja suojauslaskennan soveltaminen

Tilintarkastuksen kannalta

keskeinen seikka

Katso konsernitilinpäätöksen liitetieto 27 ja

emoyhtiön tilinpäätöksen liitetieto 24.

31.12.2021 taseeseen kirjatut johdannaisvelat

ovat konsernitilinpäätöksessä 21,3 miljoo-

naa euroa ja emoyhtiön tilinpäätöksessä

21,3 miljoonaa euroa.

Johdannaisten käyvän arvon määrittämi-

sessä ja suojauslaskennan soveltamisessa

käytetään arvioita, jotka sisältävät

johdon tekemiä olettamia.

Miten seikka on huomioitu

tilintarkastuksessa

Tilintarkastustoimenpiteisiimme sisältyi johdon

valvontaympäristön sekä prosessien arviointia

liittyen suojauslaskentadokumentaatioon,

tehokkuustestaukseen ja käypien arvojen

määrittämiseen.

Lisäksi olemme arvioineet käytäntöjä ja ole-

tuksia, joita johto on käyttänyt käypiä arvoja

määrittäessään.

• Olemme arvioineet käytettyjen arvostusmal-

lien ja kirjauskäytäntöjen asianmukaisuutta

suhteessa IFRS 9 ja IFRS 13 -standardien

vaatimuksiin konsernitilinpäätöksen osalta

ja kirjanpitolain vaatimuksiin emoyhtiön

tilinpäätöksen osalta.

• Olemme verranneet johdon käyvän arvon

määrittämisen yhteydessä käyttämiä oletuk-

sia ulkopuoliseen markkinainformaatioon.

• Olemme suorittaneet tarkastustoimenpiteitä

avointen johdannaissopimusten olemassa-

oloon ja täydellisyyteen pyytämällä vahvis-

tuksia vastapuolilta.

• Olemme arvioineet suojauslaskennan

soveltamisen asianmukaisuutta konsernitilin-

päätöksessä suhteessa IFRS 9 -standardin

vaatimuksiin.

Olemme arvioineet johdannaisten esittämistavan

asianmukaisuutta ja niistä annettuja liitetietoja

konsernitilinpäätöksessä ja emoyhtiön tilinpää-

töksessä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja

toimitusjohtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen

laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa

oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyt-

tyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS)

mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean

ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien

tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten

mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta

sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelli-

seksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole

väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista

virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laaties-

saan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin

kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauk-

sissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan

jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu

toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laa-

ditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos

emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta

lakkauttaa tai ei ole muuta realis-tista vaihtoehtoa

kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet

tilinpäätöksen tilintarkastuksessa

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen var-

muus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena

väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista

virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus,

joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus

on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä,

että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän

tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintar-

kastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua

väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan

olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä

voitaisiin kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudelli-

siin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen

perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastuk-

seen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa

ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko

tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:

• Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä

tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen

virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja

suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintar-

kastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme

perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen

soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä,

että väärinkäytöksestä johtuva olennainen

virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi

kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen

virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäy-

tökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä,

tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai

virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen

valvonnan sivuuttamista.

• Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kan-

nalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäk-

semme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden

asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta

emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme

antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin

sisäisen valvonnan tehokkuudesta.

• Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laati-

misperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon

tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä

esitettävien tietojen kohtuullisuutta.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

• Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen

ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia

tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan

jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilin-

tarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen

siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuh-

teisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi

antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai

konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johto-

päätöksemme on, että olennaista epävarmuutta

esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastus-

kertomuksessamme lukijan huomiota epävar-

muutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin

tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot

eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme.

Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastusker-

tomuksen antamispäivään mennessä hankittuun

tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat

tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen,

ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan

toimintaansa.

• Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätök-

sessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä

esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä,

kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia

liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa

oikean ja riittävän kuvan.

• Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen

soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin

kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta

taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme

antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä.

Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauk-

sesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme

tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun

muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta

ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastus-

havainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen

valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka

tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä,

että olemme noudattaneet riippumattomuutta kos-

kevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommu-

nikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista

seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan

riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa

niihin liittyvistä varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommuni-

koiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkastel-

tavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin

ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä.

Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuk-

sessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen

seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinai-

sissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta

viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä

aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voitaisiin koh-

tuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta

viestinnästä koituva yleinen etu.

MUUT RAPORTOINTIVELVOITTEET

Tilintarkastustoimeksiantoa

koskevat tiedot

Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana

tilintarkastajana 23.3.2018 alkaen yhtäjaksoisesti

neljä vuotta.

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta

informaatiosta. Muu informaatio käsittää toiminta-

kertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän

informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä

sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta

informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio

tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä

tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olen-

naisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta

suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa

tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti vir-

heellistä. Toimintakertomuksen osalta velvollisuute-

namme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus

laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten

mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että toimintakerto-

muksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia

ja että toimintakertomus on laadittu toimintakerto-

muksen laatimiseen sovellettavien säännösten

mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella

johtopäätöksen, että muussa informaatiossa on

olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava

tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen

raportoitavaa.

Helsingissä 10. helmikuuta 2022

Deloitte Oy

Tilintarkastusyhteisö

Aleksi Martamo

KHT

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

RIIPPUMATTOMAN TILINTARKASTAJAN RAPORTTI SATO OYJ:N

ESEF-TILINPÄÄTÖKSESTÄ

SATO OYJ:N HALLITUKSELLE

Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden

antavan toimeksiannon, joka koskee sitä, onko Sato

Oyj:n (y-tunnus 0201470-5) sähköiseen tilinpäätök-

seen (SATO-2021-12-31_FIN.zip) tilikaudella

1.1.–31.12.2021 sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty

iXBRL-merkinnöin EU-komission delegoidun ase-

tuksen 2018/815 (ESEF RTS) 4. artiklan vaatimusten

mukaisesti.

Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön toimin-

takertomuksen ja tilinpäätöksen (ESEF-tilinpäätös)

laatimisesta siten, että ne täyttävät ESEF RTS:n

vaatimukset. Tähän vastuuseen kuuluu

• laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa

ESEF RTS artiklan 3 mukaisesti

• merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konserni-

tilinpäätös iXBRL-merkein ESEF RTS artiklan

4 mukaisesti sekä

• varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun

tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus.

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta

sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelli-

seksi voidakseen laatia ESEF-tilinpäätöksen ESEF

RTS:n vaatimusten mukaisesti.

Tilintarkastajan riippumattomuus ja

laadunvalvonta

Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa

noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti,

jotka koskevat suorittamaamme toimeksiantoa ja

olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukai-

set eettiset velvollisuutemme.

Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunvalvon-

tastandardia ISQC1 ja näin ollen ylläpitää kattavaa

laadunvalvontajärjestelmää, johon sisältyy doku-

mentoituja toimintaperiaatteita ja menettelytapoja

eettisten vaatimusten, ammatillisten standardien

sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin perus-

tuvien vaatimusten noudattamista koskien.

Tilintarkastajan velvollisuudet

Toimeksiantosopimuksen mukaisesti annamme

lausunnon siitä, onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä

konsernitilinpäätös merkitty olennaisilta osin ESEF

RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti. Olem-

me suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan

toimeksiannon kansainvälisen varmennustoimek-

siantostandardin ISAE 3000 mukaisesti.

Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin

hankkimiseksi siitä,

• onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konserniti-

linpäätös olennaisilta osin merkitty iXBRL-mer-

kein ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten

mukaisesti, ja

• ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilin-

päätös keskenään yhdenmukaisia.

Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus

ja laajuus riippuu tilintarkastajan harkinnasta. Tähän

sisältyy sen riskin arvioiminen, onko virheestä tai

väärinkäytöksestä johtuvaa olennaista poikkeamaa

ESEF RTS:n vaatimuksista.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausun-

tomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoituk-

seen soveltuvaa tarkastusevidenssiä.

Lausunto

Lausuntonamme esitämme, että Sato Oyj:n ESEF-ti-

linpäätökseen (SATO-2021-12-31_FIN.zip) sisältyvä

konsernitilinpäätös tilikaudelta 1.1.–31.12.2021 on

olennaisilta osin merkitty ESEF RTS:n

vaatimusten mukaisesti.

Lausuntomme Sato Oyj:n konsernitilinpäätöksen

tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.–31.12.2021 on

annettu tilintarkastuskertomuksellamme 10.2.2022.

Tällä raportilla emme anna konsernitilinpäätöksen

tilintarkastuksesta lausuntoa tai muuta varmennus-

johtopäätöstä.

Helsingissä 10. päivänä helmikuuta 2022

Deloitte Oy

Tilintarkastusyhteisö

Aleksi Martamo

KHT

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut 2021 2020 2019 2018* 2017*

Liikevaihto, milj. € 298,3 303,4 295,6 290,4 280,1

Nettovuokratuotto, milj. € 210,6 220,3 207,1 198,5 188,4

Liikevoitto, milj. € 304,5 179,6 725,6 273,3 230,1

Nettorahoituskulut, milj. € -45,1 -50,0 -55,1 -42,5 -45,8

Tulos ennen veroja, milj. € 259,4 129,5 670,5 230,8 184,4

Taseen loppusumma, milj. € 5 091,4 5 104,7 4 718,2 3 922,4 3 693,1

Oma pääoma, milj. € 2 351,3 2 155,7 2 055,8 1 554,5 1 397,6

Korolliset velat, milj. € 2 169,5 2 381,5 2 098,4 1 982,2 1 931,7

Sijoitetun pääoman tuotto, % 6,7 % 4,1 % 18,9 % 7,9 % 7,1 %

Oman pääoman tuotto, % 9,1 % 4,8 % 29,6 % 12,4 % 11,0 %

Omavaraisuusaste, % 46,2 % 42,2 % 43,6 % 39,6 % 37,8 %

Henkilöstö keskimäärin** 276 229 223 215 206

Henkilöstö kauden lopussa 313 242 229 218 212

Osakekohtaiset tunnusluvut

Tulos / osake, € 3,64 1,80 9,45 3,26 2,55

Oma pääoma / osake, €*** 41,53 38,07 36,31 27,46 24,68

Ulkona olevien osakkeiden määrä, milj. kpl 56,6 56,6 56,6 56,6 56,6

Operatiiviset tunnusluvut ja nettovarallisuus

Operatiivinen tulos, milj. € 101,6 109,0 91,4 98,7 82,8

Operatiivinen tulos / osake, € 1,79 1,92 1,61 1,74 1,46

Nettovarallisuus, milj. € 2 779,3 2 577,2 2 477,7 1 855,7 1 678,7

Nettovarallisuus / osake, € 49,09 45,52 43,76 32,77 29,65

Operatiivinen kassavirta (CE), milj. € 107,9 132,1 91,2 97,9 92,4

Operatiivinen kassavirta (CEPS) / osake, € 1,91 2,33 1,61 1,73 1,63

* IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin käyttöönoton vaikutus on huomioitu tunnusluvuissa vuodesta 2019 alkaen. Tätä aiempien vuosien tunnuslukuja ei ole oikaistu.

** Sisältää kesätyöntekijät.

*** Oma pääoma ilman määräysvallattomien osuutta.

VIISIVUOTISKATSAUS

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TUNNUSLUKUJEN KAAVAT

Nettovuokratuotto, €

Liikevaihto

- Sijoituskiinteistöjen ylläpitokulut

Sijoitetun pääoman tuotto, %

Liikevoitto

x 100

Taseen loppusumma keskimäärin kauden aikana - korottomat velat keskimäärin kauden aikana

Oman pääoman tuotto, %

Tilikauden voitto

x 100

Oma pääoma keskimäärin kauden aikana

Omavaraisuusaste, %

Oma pääoma

x 100

Taseen loppusumma

Tulos/osake, €

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto

Osakkeiden laimentamaton lukumäärä keskimäärin kauden aikana

Oma pääoma/osake, €

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakkeiden laimentamaton lukumäärä kauden päätöspäivänä

Operatiivinen tulos, €

Tilikauden tulos IFRS

–/+ Sijoitusasuntojen arvonmuutos

– Sijoitusasuntojen luovutusvoitot

+ Sijoitusasuntojen luovutustappiot

–/+ Uudisasuntomyynnin myyntikate huomioiden myynnin ja markkinoinnin kulut

–/+ Tonttirealisointien myyntikate

–/+ Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos

–/+ Edellisten erien laskennalliset verot

– Määräysvallattomien osuus

Nettovarallisuus, €

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma

–/+ Johdannaisinstrumenttien käypä arvo (netto), ilman veroja

–/+ Laskennalliset verosaamiset ja velat (netto)

Operatiivinen kassavirta (CE)

Liikevoitto

+/– Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

+ Poistot

+/– Varausten muutokset

+/– Etuuspohjaiset eläkekulut

– Kassavirtavaikutteiset rahoitustuotot ja -kulut

– Kassavirtavaikutteiset verot

+/– Muut erät

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TIETOJA OSAKKEENOMISTAJILLE

SATO OYJ:N VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS

SATO Oyj:n osakkeenomistajat kutsutaan varsi-

naiseen yhtiökokoukseen, joka pidetään torstaina

24.3.2022 klo 13.00 SATOtalon auditoriossa, Panun-

tie 4, 00610 Helsinki. Kokoukseen ilmoittautuneiden

vastaanottaminen ja äänestyslippujen jakaminen

aloitetaan klo 12.30.

Yhtiökokouksessa käsitellään yhtiöjärjestyksen

5 §:n mukaiset asiat.

YHTIÖKOKOUSASIAKIRJAT

Kokouskutsu asialistan mukaisine päätösehdotuk-

sineen on saatavilla SATO Oyj:n internet-sivuilla

www.sato.fi 11.2.2022. SATO Oyj:n tilinpäätös,

toimintakertomus ja tilintarkastuskertomus ovat

saatavilla internet-sivuilla www.sato.fi viimeistään

17.3.2022. Päätösehdotukset ja muut edellä mainitut

asiakirjat ovat myös saatavilla yhtiökokouksessa.

Yhtiökokouksen pöytäkirja on nähtävillä edellä

mainituilla internet-sivuilla viimeistään 7.4.2022.

OHJEITA KOKOUKSEEN OSALLISTUJILLE

Kokousjärjestelyistä

SATO Oyj suhtautuu vakavasti koronavirustilan-

teeseen ja pyrkii varmistamaan käytettävissä

olevin keinoin niiden henkilöiden turvallisuuden,

joiden on välttämätöntä olla yhtiökokouspaikalla.

Kokous pidetään mahdollisimman lyhyenä, yhtiön

edustajien osallistuminen on rajoitettu minimiin ja

kokouksessa pidettävien esitysten pituus on

rajoitettu välttämättömään.

Yhtiökokous voidaan järjestää vain, mikäli ko-

kouksen osallistujamäärä on niin vähäinen, että

kokousajankohtana mahdollisesti voimassa olevia

viranomaismääräyksiä noudatetaan. SATO Oyj

päivittää yhtiökokousohjeistusta tarvittaessa. Yhtiö-

kokoukseen voi osallistua myös etäyhteyden väli-

tyksellä. Tällöin osakkeenomistajan äänioikeuden

käyttäminen edellyttää, että osakkeenomistaja on

antanut valtakirjan paikalla olevalle edustajalleen.

Kokouksessa läsnäolevien henkilöiden määrän ra-

joittamiseksi osakkeenomistajia suositellaan käyttä-

mään asiamiehenään kokouksessa Asianajotoimisto

Castrén & Snellman Oy:n lakimies Oskari Jokista

(tai määräämäänsä). Linkki etäyhteyttä varten

lähetetään kokoukseen osallistuville osakkeenomis-

tajille heidän kokousilmoittautumisensa yhteydessä

antamaan sähköpostiosoitteeseen.

Osakkeenomistajien on mahdollista esittää yhtiölle

myös etukäteen kirjallisesti kysymyksiä yhtiökokouk-

sessa käsiteltävistä asioista. Kysymykset voi lähettää

osoitteella yhtiokokous@sato.fi. Kysymykset on toi-

mitettava yhtiölle viimeistään perjantaina 11.3.2022.

Yhtiö pyrkii huomioimaan esitetyt kysymykset

valmistellessaan esityksiä yhtiökokoukseen. Yhtiö-

kokouksen kirjallinen esitysmateriaali on saatavilla

kokouksen jälkeen yhtiön internet-sivuilla.

Yhtiökokouksen päätöksenteon turvaamiseksi SATO

Oyj on saanut ilmoituksen, jonka mukaan pääosaa

yhtiön osakkeista ja äänistä edustavat osakkeen-

omistajat kannattavat kaikkia hallituksen sekä

osakkeenomistajien nimitystoimikunnan yhtiöko-

koukselle tekemiä ehdotuksia.

Yhtiökokouksessa ei järjestetä tarjoilua.

Osallistumisoikeus ja ilmoittautuminen

Oikeus osallistua yhtiökokoukseen on osakkeen-

omistajalla, joka yhtiökokouksen täsmäytyspäivänä

14.3.2022 on rekisteröity Euroclear Finland Oy:n

pitämään yhtiön osakasluetteloon. Osakkeenomis-

taja, jonka osakkeet on merkitty hänen henkilö-

kohtaiselle suomalaiselle arvo-osuustililleen, on

rekisteröity yhtiön osakasluetteloon.

Yhtiön osakasluetteloon merkityn osakkeenomista-

jan, joka haluaa osallistua yhtiökokoukseen, tulee

ilmoittautua viimeistään maanantaina 21.3.2022 klo

16.00, johon mennessä ilmoittautumisen on oltava

perillä. Yhtiökokoukseen voi ilmoittautua:

• kirjeitse osoitteella SATO Oyj,

Kati Laakso, PL 401, 00601 Helsinki,

• puhelimitse numeroon

0201 34 4002/Kati Laakso,

ma-pe klo 8.00-16.00 tai

• sähköpostin kautta osoitteeseen

yhtiokokous@sato.fi

Osakkeenomistajien SATO Oyj:lle luovuttamia

henkilötietoja käytetään vain yhtiökokouksen ja sii-

hen liittyvien tarpeellisten rekisteröintien käsittelyn

yhteydessä.

Osakkeenomistajan, hänen edustajansa tai asia-

miehensä tulee kokouspaikalla tarvittaessa pystyä

osoittamaan henkilöllisyytensä ja/tai edustamisoi-

keutensa.

Hallintarekisteröidyn osakkeen omistaja

Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajalla on

oikeus osallistua yhtiökokoukseen niiden osakkei-

den nojalla, joiden perusteella hänellä olisi oikeus

olla merkittynä Euroclear Finland Oy:n pitämään

osakas luetteloon yhtiökokouksen täsmäytyspäi-

vänä 14.3.2022. Osallistuminen edellyttää lisäksi,

että osakkeenomistaja on näiden osakkeiden

nojalla tila päisesti merkitty Euroclear Finland Oy:n

pitämään osakasluetteloon viimeistään maanantaina

21.3.2022 klo 10 mennessä. Hallintarekisteriin merkit-

tyjen osakkeiden osalta tämä katsotaan ilmoittautu-

miseksi yhtiökokoukseen.

Hallintarekisteröidyn osakkeen omistajaa kehotetaan

pyytämään hyvissä ajoin omaisuudenhoitajaltaan

tarvittavat ohjeet koskien rekisteröitymistä tilapäiseen

osakasluetteloon, valtakirjojen antamista ja ilmoit-

tautumista yhtiökokoukseen. Omaisuudenhoitajan

tilinhoitajayhteisön tulee ilmoittaa hallintarekisteröidyn

osakkeen omistaja, joka haluaa osallistua varsinaiseen

yhtiökokoukseen, merkittäväksi tilapäisesti yhtiön

osakasluetteloon viimeistään edellä mainittuun ajan-

kohtaan mennessä.

Asiamiehen käyttäminen ja valtakirjat

Osakkeenomistaja saa osallistua yhtiökokoukseen

ja käyttää siellä oikeuksiaan asiamiehen välityksellä.

Osakkeenomistajan asiamiehen on esitettävä

päivätty valtakirja, tai hänen on muuten luotettavalla

tavalla osoitettava olevansa oikeutettu edustamaan

osakkeenomistajaa. Mikäli osakkeenomistaja osallis-

tuu yhtiökokoukseen usean asiamiehen välityksellä,

jotka edustavat osakkeenomistajaa eri arvopaperi-

tileillä olevilla osakkeilla, on ilmoittautumisen

yhtey dessä ilmoitettava osakkeet, joiden perusteella

kukin asiamies edustaa osakkeenomistajaa.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Valtakirjan voi myös antaa Asianajotoimisto

Castrén & Snellman Oy:n lakimies Oskari Jokiselle

(tai tämän määräämälle).

Mahdolliset valtakirjat pyydetään toimittamaan

alkuperäisinä osoitteeseen SATO Oyj, Kati Laakso,

PL 401, 00601 Helsinki ennen ilmoittautumisajan

päättymistä.

Muut ohjeet ja tiedot

Yhtiökokouksessa läsnä olevalla osakkeenomis-

tajalla on yhtiökokouksessa osakeyhtiölain 5 luvun

25 §:n mukainen kyselyoikeus kokouksessa

käsiteltävistä asioista.

TALOUDELLISET JULKAISUT

Osavuosikatsausten ja puolivuosikatsauksen julkistus:

• tammi–maaliskuulta 12.5.2022

• tammi–kesäkuulta 15.7.2022

• tammi–syyskuulta 28.10.2022

Tilikauden vuosikertomus, osavuosikatsaukset ja

puolivuosikatsaus julkaistaan suomeksi ja eng-

lanniksi. Ne ovat saatavilla yhtiön internet-sivuilla

osoitteessa www.sato.fi. Lisätietoja saa osoitteesta

viestinta@sato.fi.

OSAKKEIDEN JAKAUMA 31.12.2021

Omistaja Osakkeet kpl Omistusosuus %

BALDER FINSKA OTAS AB (Fastighets AB Balder, 100 %)  

STICHTING DEPOSITARY APG STRATEGIC REAL ESTATE POOL  

KESKINÄINEN TYÖELÄKEVAKUUTUSYHTIÖ ELO  

VALTION ELÄKERAHASTO  

ERKKA VALKILA  

HENGITYSSAIRAUKSIEN TUTKIMUSSÄÄTIÖ  

SATO OYJ  

TUULA ENTELÄ  

ERKKI HEINONEN  

TRADEKA-SIJOITUS OY  

MUUT OSAKKEENOMISTAJAT  

31.12.2021 konsernilla oli 126 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden

vaihtuvuus kertomusvuoden aikana oli 0,25 %.

Yhtiöjärjestys ja osakkeet

SATO Oyj:n voimassa oleva yhtiöjärjestys on

rekisteröity 19.4.2018. Yhtiöjärjestykseen ei sisälly

osakkeiden lunastusta koskevia määräyksiä.

Yhtiön osakepääoma 31.12.2021 oli 4 442 192,00

euroa. Yhtiöllä oli 56 783 067 osaketta. Osakkeella

ei ole nimellisarvoa.

Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-

osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear

Finland Oy.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

 HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATOn tärkeimpiä ohjeita ja

periaatteita ovat Liiketapaohje

(Code of Conduct), SATOn

arvot, Vastuullisuusohjelma,

Harmaan talouden torjuntaohje,

Kumppaneiden eettiset ohjeet

sekä hankinta-, rahoitus-,

riskienhallinta- ja tiedonanto-

politiikat ja henkilöstöjohtamisen

periaatteet.

HALLINNOINTI

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

RISKIENHALLINTAJÄRJESTELMÄ

Riskiarvioinnit ja riskienhallinta

Keskeiset ohjeistukset

• Päätöksentekomalli ja toimintavaltuudet

• Rahoituspolitiikka

• Hankintatoimen ohjausmalli (toimittaja-

yhteistyö, toimittajavalinnat, toimittaja-

kriteeristö, kumppanivalinnat)

• Vakuutusten hallintajärjestelmä, arviointi

ja vastuutus

• Sisäisten kontrollien järjestelmä

Prosessijohtamismalli

• Avainprosessien omistajuus, seuranta- ja

kehitysmalli ja mittaristot

Taloudellinen ja operatiivinen raportointi

• Ennakoivien ja seuraavien mittareiden tasapaino

Riskienhallinnan tarkoituksena on edistää SATOn

strategisten ja liiketoiminnallisten tavoitteiden

toteutumista. Arvioimme toiminnassamme

esiintyviä mahdollisuuksia ja uhkia suhteessa

asetettuihin tavoitteisiin. Lisäksi varmistamme

toiminnan jatkuvuuden, tuotamme tietoa liike-

toiminnan päätöksenteon tueksi ja pidämme yllä

organisaation ymmärrystä toimintaympäristön

mahdollisuuksista ja epävarmuuksista.

SATOn riskienhallinta perustuu strategia- ja vuo-

sisuunnitteluprosessiin sisältyvään riskiarviointiin,

joka kattaa myös taloudellisen raportointipro-

sessin riskit. Riskiarviointiin sisältyy toimenpiteet

riskien minimoimiseksi. Liiketoimintariskejä ovat

strategiset ja operatiiviset riskit sekä rahoitus- ja

markkinariskit. Strategisten ja operatiivisten

riskien monipuolisen käsittelyn varmistamiseksi

SATOn avainhenkilöt osallistuvat riskikartoituksen

tekemiseen.

TOIMINTAMALLIMME

Tunnistettujen riskien toteutumisen arviointi ja

seuranta on vastuutettu. Tarvittaessa käynnis-

tämme riskien hallitsemiseksi toimenpiteitä,

joilla pyrimme estämään riskien toteutumista

tai tehostamaan osa-alueen seurantaa. Hallintaa

voidaan vahvistaa myös laatimalla toiminta -

malleja erilaisten riskitilanteiden varalle.

Arvioimme tilanteiden muutoksia ja hallinnan riit-

tävyyttä jatkuvasti sekä konsernitasolla että kunkin

riskialueen vastuuhenkilön toimesta.

ENNALTAEHKÄISEMME RISKEJÄ

Riskienhallinnan

tarkoituksena on

edistää SATOn

strategisten ja

liiketoiminnallisten

tavoitteiden

toteutumista.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

AVAINRISKIEN HALLINTA

Riski Riskin kuvaus Hallintatoimenpiteet

Regulaatioriski Riski, että viranomaisten toiminta, poliittiset linjaukset tai lakimuutokset

heikentävät kaupunkien kehittymistä ja SATOn toimintaedellytyksiä.

• Jatkuva yhteydenpito viranomaisiin

• Asuntopoliittinen vaikuttaminen

• Lainsäädäntömuutosaloitteiden aktiivinen seuranta

Markkinariski Riski, että uusien asuntojen tuotanto voi kasvattaa tarjonnan kysyntää

suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokra-

tason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.

• Tarkka seuranta eri alueiden kaavakehitys- ja rakennushankkeisiin

• Erityisen huomion kohdistaminen uusien investointien mikrolokaatioon

• Olemassa olevan asuntokannan korjausten toteuttaminen

korjaussuunnitelmien mukaisesti

• Kohdistetut markkinointitoimenpiteet

Suomen taloustilanne

heikkenee ja kehitys vaikuttaa

asuntomarkkinoihin

Riski, että odotettua heikompi taloustilanne Suomessa heijastuu asuntomarkki-

noille markkinakysynnän supistumisena, asiakaskunnan maksukyvyn heiken-

tymisenä, alhaisempina markkinavuokrina ja siten SATOn asunto-omaisuuden

arvonlaskuna.

• Riittävät rahoitusreservit ja likviditeettipuskurit

• Asuntoportfolion kehittäminen; investoinnit (hankinnat ja korjaustoiminta)

ja realisoinnit

• Herkkyystarkastelut

• Uusien investointien kohdentaminen/mikrosijaintistrategia

Maineriski Riski, että SATOn maine markkinoilla vahingoittuu esimerkiksi siksi, että henkilö-

tietosuojamääräyksiä ei noudateta, SATOn kumppanit eivät toimi SATOn edel-

lyttämällä tavalla tai korjaustoiminnan laiminlyönti aiheuttaa terveysongelmia

asiakkaille. Riski, että SATO ei toimi vastuullisesti tai että vastuuton toiminta

kiinteistöalalla pilaa toimialan maineen. Riski, että merkittävä alan toimija/toimi-

jat joutuvat taloudellisiin vaikeuksiin, jotka heijastuvat myös muiden toimijoiden

kiinteistöomaisuuden arvoon.

• Tietosuojapolitiikan noudattaminen yhtiön ja kumppanien liiketoimissa

• SATOn toimintamallin laajentaminen kumppanien toimintaan

• Pitkän tähtäimen korjaussuunnitelman säännöllinen päivitys ja sen noudattaminen

• Toimiminen SATOn vastuullisuuspolitiikan mukaisesti ja panostukset teemoihin,

jotka on arvioitu olennaisiksi sidosryhmädialogin perusteella

• Kumppanien taloudellisen tilanteen syvällinen ja tiivis seuranta

• Säännöllinen kommunikointi kumppanien johdon kanssa

• Varasuunnitelmat kumppanien ongelmatilanteiden varalle

Muutoksia liiketoiminnassa sekä

IT-infrassa ei saada läpivietyä

Riski, että SATOlla ei ole strategisten muutosten läpiviemiseen ja johtamiseen

tarvittavaa osaamista ja että SATOn legacy-järjestelmiä ei uudisteta hallitusti tai

sovitulla tavalla mikä estää SATOn strategisten tavoitteiden saavuttamista. Riskiin

sisältyy myös organisaation kyky omaksua ja toteuttaa strategisten tavoitteiden

edellyttämiä muutoksia.

• Muutoshankkeiden järjestelmällinen seuranta

• Aktiivinen ja avoin sisäinen tiedottaminen muutoshankkeiden toteuttamisesta

ja niiden edistymisestä

• Uusien järjestelmien huolellinen testaaminen ennen käyttöönottoa

• Henkilöstön riittävä kouluttaminen uusiin toimintamalleihin ja järjestelmiin

Henkilöstöriski Riski, että henkilöstövoimavaroja ei johdeta tehokkaasti, tai että SATO ei pysty rekry-

toimaan, kouluttamaan ja pitämään henkilöstöä, jolla on oikeanlaista kokemusta ja

osaamista. Riski, että osaaminen keskittyy ja siihen liittyvä avainhenkilöriski.

• SATOn johtamiskulttuurin ja -käytäntöjen vahvistaminen

• SATOn brändin vahvistaminen

• Sisäinen koulutus

Rahoituksen saatavuus ja hinta

vaikeutuu huomattavasti

Riski, että nykyiset rahoituslähteet eivät pysty vastaamaan SATOn rahoitustarpeisiin

keskipitkällä aikavälillä. Keskeisinä riskeinä pankkirahoituksen saatavuuden ja hinnan

heikentyminen markkinaympäristön kehityksen vuoksi sekä kotimaisen ja kansain-

välisen joukkovelkakirjamarkkinan alentunut kysyntä.

• Monipuolinen rahoitusmix

• Riittävät rahoitusreservit

• IG-luottoluokituksen säilyttäminen

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

SATOn hallitus tekee vastuullisuutta koskevat stra-

tegiset linjaukset ja päätökset, hyväksyy vastuulli-

suusohjelman ja vuosittaisen vastuullisuusraportin.

Kaikissa investointipäätöksissä hallitus ottaa myös

huomioon vastuullisuuskriteerit osana päätöksen-

tekoa. SATOn toimitusjohtaja vastaa hallituksen

linjausten toimeenpanosta ja konsernin johto-

ryhmän avustuksella valvoo hallituksen päätösten

mukaisesti vastuullisuuden toteutumista osana

liiketoimintaa. Vastuullisuusasiat ovat konsernin

johtoryhmässä talousjohtajan vastuulla.

Vastuullisuustyötä suunnitellaan, seurataan ja

kehitetään 4–6 kertaa vuodessa kokoontuvassa

vastuullisuuden ohjausryhmässä. Ohjausryhmää

koordinoi SATOn vastuullisuusasiantuntija. Ohjaus-

ryhmä valmistelee vastuullisuustyön päälinjat, ta-

voitetason ja ehdotuksen toimintaohjelmaksi sekä

raportoi vastuullisuustavoitteiden edistymisestä

neljä kertaa vuodessa konsernin johtoryhmälle.

Ryhmä vastaa myös SATOn sisäisestä vastuulli-

suusviestinnästä yhdessä SATOn viestinnän

kanssa, ja valmistelee vastuullisuusasioita koskevat

esitykset konsernin johtoryhmän päätettäväksi.

Vastuullisuuteen liittyvät käytännön toimenpiteet

ja kehitystavoitteet ovat mukana SATOn eri yksi-

köiden toimintasuunnitelmissa, joita yksikoiden

johtajat ja esihenkilöt seuraavat yhdessä vastuulli-

suuden ohjausryhmän kanssa.

Vastuullisuus näkyy satolaisten työpäivissä

monella tavalla. Toimintamme perustuu lainsää-

däntöön, arvoihimme ja ohjeisiimme. Raportoin-

nissa noudatamme hyväksyttyjä kansainvälisiä

tilinpäätösstandardeja, Suomen listayhtiöiden

hallinnointikoodia, vastuullisuusraportoinnissa

GRI-viitekehystä sekä SATOn laatimia ohjeita ja

periaatteita. Ilmastonmuutoksesta aiheutuvista

riskeistä ja mahdollisuuksista raportoimme

TCFD-viitekehyksen mukaisesti.

SATOn tärkeimpiä ohjeita ja periaatteita ovat Lii-

ketapaohje (Code of Conduct), SATOn arvot, Vas-

tuullisuusohjelma, Harmaan talouden torjuntaohje,

Kumppaneiden eettiset ohjeet sekä hankinta-,

rahoitus-, riskienhallinta- ja tiedonantopolitiikat ja

henkilöstöjohtamisen periaatteet. SATOn toiminta-

periaatteet, ohjeet ja politiikat on kuvattu vastuulli-

suusraportin johtamistapataulukossa.

VASTUULLISUUDEN JOHTAMINEN

Konsernin johtoryhmä käsittelee kaikki konserni-

johtamisen kannalta keskeiset asiat, kuten strate-

giaan, budjetointiin, investointeihin, toiminnan

suunnitteluun ja taloudelliseen raportointiin liitty-

vät asiat. Lisäksi johtoryhmä toteuttaa hallituksen

päätökset. SATOn organisaatioyksiköissä on

omat johtoryhmänsä, joissa asioiden valmistelu

ja toteuttaminen varmistetaan.

VASTUULLISUUS NÄKYY ARJEN TYÖSSÄMME

Vastuullisuustyötämme

ohjaavat SATOn strategia,

vastuullisuusohjelma ja

teemat, jotka olemme

arvioineet olennaisiksi

sidosryhmädialogin

perusteella.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Hallituksen toimintakertomus ja SATO-konsernin

emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjan-

pitolainsäädännön mukaisesti. Ulkopuolinen,

riippumaton arvioitsija antaa lausunnon SATOn

asunto-omaisuuden arvonmääritysmenetelmien

asianmukaisuudesta ja arvoista.

Tämä selvitys julkaistaan erillään hallituksen

toimintakertomuksesta. Yhtiön hallitus on käsitellyt

selvityksen kokouksessaan.

HALLINNOINTIA KOSKEVAT KUVAUKSET

Yhtiön määräysvalta ja hallinnointi on jaettu yhtiö-

kokouksen, hallituksen ja toimitusjohtajan kesken.

Toimitusjohtaja toteuttaa operatiivista liiketoimin-

taa apunaan konsernin johtoryhmä. Sisäisestä

tarkastuksesta vastaa hallituksen alainen sisäinen

tarkastus ja ulkoisesta tarkastuksesta vastaavat

tilintarkastajat.

Yhtiökokous

Yhtiökokous on SATOn ylin päättävä elin. Varsinai-

nen yhtiökokous on pidettävä vuosittain kuuden

kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.

Ylimääräinen yhtiökokous pidetään, milloin halli-

tus katsoo sen tarpeelliseksi tai se osakeyhtiölain

mukaan muuten on pidettävä.

Varsinainen yhtiökokous päättää sille osake-

yhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvista

asioista, joita ovat mm. tilinpäätöksen ja kon-

sernitilinpäätöksen vahvistaminen sekä taseen

osoittaman voiton käyttäminen, vastuuvapauden

myöntäminen hallituksen jäsenille ja toimitus-

johtajalle sekä hallituksen puheenjohtajan ja

jäsenten sekä tilintarkastajan valinta sekä näille

JOHDANTO

SATO Oyj:n (myöh. ”SATO” tai ”Yhtiö”) hallinto

perustuu Suomessa noudatettavaan lainsäädän-

töön ja SATOn yhtiöjärjestykseen. Lisäksi Yhtiö

noudattaa Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n Hal-

linnointikoodiin 2020 sisältyviä suosituksia (lukuun

ottamatta suosituksessa 22 mainittua, toimitusjoh-

tajan palkitsemista koskevaa menettelyä) ja Yhtiön

sisäisiä ohjeita. Hallinnointikoodi on saatavissa

Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n internetsivuilla

www.cgfinland.fi.

Koska SATOn osake ei ole julkisen kaupankäynnin

kohteena, lainsäädäntö ei edellytä, että SATOlla

olisi Hallinnointikoodin 2020 tarkoittamaa palkit-

semispolitiikkaa tai palkitsemisraporttia. SATO ei

laadi mainittuja asiakirjoja mutta se laatii palkka-

ja palkkioselvityksen Hallinnointikoodin 2015

mukaisesti. SATOn emoyhtiö Fastighets AB Balder

on listattu Tukholman pörssissä ja se laatii Ruotsin

lainsäädännön ja hallinnointikoodin kulloinkin

vaatimat, johdon palkitsemista koskevat ohjeet,

politiikat ja raportit, joihin saattaa sisältyä myös

SATOn johdon palkitsemista koskevia tietoja.

SATO on laskenut liikkeeseen joukkovelkakir-

jalainoja, jotka on listattu Helsingin tai Irlannin

pörsseissä ja Yhtiö noudattaa niiden antamia,

listattuja joukkovelkakirjalainoja koskevia sääntöjä

ja määräyksiä, EU:n markkinoiden väärinkäyt-

töasetusta, arvopaperimarkkinalainsäädäntöä sekä

valvontaviranomaisten määräyksiä.

SATO laatii konsernitilinpäätöksen sekä osavuosi-

ja puolivuosikatsaukset kansainvälisten, EU:n hy-

väksymien IFRS-raportointistandardien mukaisesti.

SELVITYS HALLINTO- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ 2021

HALLINNOINTI

Konsernin johtoryhmä

Tilin-

tarkastus

Sisäinen

valvonta,

Riskien -

hallinta

Sisäinen

tarkastus

YHTIÖKOKOUS

Nimitys- ja palkitsemisvaliokunta

TOIMITUSJOHTAJA

HALLITUS

OSAKKEENOMISTAJIEN NIMITYSTOIMIKUNTA

SISÄPIIRIHALLINTO LÄHIPIIRILIIKETOIMET

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

naiselle yhtiökokoukselle. Toimikunnan työjärjestys

on SATOn internet-sivuilla www.sato.fi.

Toimikunnan toimikausi alkaa vuosittain lokakuus-

sa, kun suurimmat osakkeenomistajat ovat nimen-

neet edustajansa ja päättyy seuraavan varsinaisen

yhtiökokouksen päättyessä. Osakkeenomistajan

on nimettävä toimikunnan jäseneksi yhtiöstä

riippumaton henkilö.

Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat

SATOn neljän suurimman, arvo-osuusjärjestel-

mään lokakuun 1. päivänä rekisteröitynä olleen

osakkeen omistajan edustajat, jotka hyväksyvät

tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää

nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy

seuraavaksi suurimmalle omistajalle. Yhtiön nel-

jänneksi suurin osakkeenomistaja 1.10.2021, Valtion

Eläkerahasto, ei ole käyttänyt nimeämisoikeuttaan,

joten nimeämisoikeus on siirtynyt viidenneksi suu-

rimmalle osakkeenomistajalle eli Erkka Valkilalle.

Yhtiön hallituksen puheenjohtaja toimii toimi-

kunnan asiantuntijajäsenenä. Toimikunta valitsee

keskuudestaan puheenjohtajan.

Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien osakkeen-

omistajien nimittämät edustajat:

Balder Finska Otas AB:

(omistus 1.10.2021: 31 127 445 osaketta, 54,8 %)

Erik Selin, puheenjohtaja,

Tarkemmat tiedot jäsenestä alla osiossa ”Hallitus”

Stichting Depositary APG Strategic Real Estate

Pool (omistus 1.10.2021: 12 811 647 osaketta, 22,6 %)

Johannus (Hans) Spikker

Tarkemmat tiedot jäsenestä alla osiossa ”Hallitus”

Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo:

(omistus 1.10.2021: 7 233 081 osaketta, 12,8 %)

Hanna Hiidenpalo, kauppatieteiden maisteri, s. 1966

Sijoitusjohtaja, Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo

• Ei osakeomistusta SATO-konserniin

kuuluvissa yhtiöissä

Erkka Valkila

(omistus 1.10.2021: 385 000 osaketta, 0,7 %)

Insinööri, s. 1953

Hallitus

Yhtiökokous valitsee yhtiön hallitukseen viidestä

yhdeksään jäsentä ja yhden hallituksen jäsenistä

hallituksen puheenjohtajaksi. Hallitus valitsee

keskuudestaan hallituksen varapuheenjohtajan.

Hallituksen jäsenten toimikausi päättyy vaalia

ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen

päättyessä. Hallituksen jäsenten enemmistön on

oltava riippumattomia Yhtiöstä. Vähintään kahden

Yhtiöstä riippumattoman hallituksen jäsenen on

oltava riippumattomia myös Yhtiön merkittävistä

osakkeenomistajista. Hallitus arvioi jäsentensä

riippumattomuuden ja ilmoittaa, ketkä hallituksen

jäsenistä on katsottu riippumattomiksi yhtiöstä ja

ketkä riippumattomiksi merkittävistä osakkeen-

omistajista.

Varsinainen yhtiökokous 25.3.2021 valitsi hallituk-

seen kuusi jäsentä, joista Sharam Rahi valittiin uu-

tena jäsenenä. Muut valitut jäsenet ovat toimineet

Yhtiön hallituksen jäseninä myös ennen yhtiöko-

kousta. Kauppatieteiden maisteri Jukka Hienosen

tehtävä hallituksen jäsenenä päättyi yhtiökokouk-

seen 25.3.2021. Hallituksen jäsenten osakeomistus

on esitetty tilanteen 31.12.2021 mukaisena.

Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin Erik Selin,

tutkinto liiketaloudesta

s. 1967, toimitusjohtaja, Fastighets Ab Balder

Ruotsin kansalainen

• ei osakeomistusta SATO-konserniin kuuluvissa

yhtiöissä

• omissa määräysvaltayhteisöissä ei osakeomis-

tusta SATO-konserniin kuuluvissa yhtiöissä

• Erik Selin omistaa 10 500 Fastighets AB Bal-

derin B-osaketta. Lisäksi Erik Selinin 100 %:sti

omistama Erik Selin Fastigheter AB omistaa

57 200 400 Fastighets AB Balderin B-osaketta

ja 8 309 328 A-osaketta, mikä vastaa 36,4 %

osakepääomasta ja 49,9 % äänistä. Erik Selin

on Fastighets AB Balderin hallituksen jäsen ja

toimitusjohtaja. Fastighets AB Balder on

SATO Oyj:n emoyhtiö.

Hallituksen jäseniksi valittiin Esa Lager,

oikeustieteen kandidaatti, kauppatieteiden maisteri

s. 1959, hallitusammattilainen

Suomen kansalainen

• ei osakeomistusta SATO-konserniin kuuluvissa

yhtiöissä

• omissa määräysvaltayhteisöissä ei osakeomis-

tusta SATO-konserniin kuuluvissa yhtiöissä

Tarja Pääkkönen, tekniikan tohtori (yritysstrategiat),

diplomi-insinööri (rakennustekniikka)

s. 1962, hallitusammattilainen

Suomen kansalainen

• ei osakeomistusta SATO-konserniin kuuluvissa

yhtiöissä

• omissa määräysvaltayhteisöissä ei osakeomis-

tusta SATO-konserniin kuuluvissa yhtiöissä

maksettavien palkkioiden määrääminen. Kokouk-

sessa voidaan käsitellä myös muita osakeyhtiölain

mukaan yhtiökokouksessa käsiteltäviä asioita,

kuten osakeantia, omien osakkeiden hankkimista

ja yhtiöjärjestyksen muuttamista. Kokouksessa

käsitellään myös asioita, joita osakkeenomistaja

on osakeyhtiölain mukaisesti vaatinut käsiteltäväksi

yhtiökokouksessa.

SATOssa on yksi osakesarja. Kukin osake tuottaa

yhtiökokouksessa yhden äänen. Oikeus osallistua

yhtiökokoukseen on osakkeenomistajalla, joka

on merkittynä Euroclear Finlandin ylläpitämään

osakasluetteloon kahdeksan arkipäivää ennen

yhtiökokousta. Lisäksi osakeyhtiölaissa on hallin-

tarekisteröityjen osakkeiden omistajia koskevia

määräyksiä yhtiökokoukseen osallistumisesta.

Osakkeenomistajien ja yhtiön toimielinten välisen

vuorovaikutuksen sekä osakkeenomistajien kyse-

lyoikeuden toteuttamiseksi yhtiökokouksessa ovat

läsnä toimitusjohtaja, hallituksen puheenjohtaja ja

hallituksen jäsenet. Hallituksen jäseneksi ehdolla

olevan on oltava läsnä valinnasta päättävässä

yhtiökokouksessa.

Yhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin

25.3.2021. Kokoukseen osallistui yhteensä kuusi

osakkeenomistajaa, jotka edustivat 35,34 % Yhtiön

osakkeista ja äänistä. Yhtiökokouksen pöytäkirja

on saatavissa SATOn internet-sivuilla www.sato.fi.

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta

Varsinainen yhtiökokous päätti 3.3.2015 perustaa

osakkeenomistajien nimitystoimikunnan ja hyväk-

syi sille työjärjestyksen. Toimikunnan tehtävänä on

valmistella hallituksen kokoonpanoa ja hallituksen

jäsenten palkitsemista koskevat ehdotukset varsi-

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Hallituksen tehtävänä on edistää yhtiön ja kaikkien

osakkeenomistajien etua.

Vuonna 2021 hallitus kokoontui 11 kertaa. Halli-

tuksen kokouksissa oli läsnä keskimäärin 89,4 %

hallituksen jäsenistä. Hallituksen jäsenet osallistui-

vat kokouksiin seuraavasti: Erik Selin 10/11, Jukka

Hienonen 2/2, Esa Lager 11/11, Tarja Pääkkönen

10/11, Sharam Rahi 7/9, Johannus (Hans) Spikker

8/11 ja Timo Stenius 11/11.

SATOn hallitus on vahvistanut työjärjestyksen,

joka koskee hallituksen tehtäviä, kokouskäytäntöä

ja päätöksentekomenettelyä. Työjärjestys on SATOn

internet-sivuilla www.sato.fi. Päätösasioiden lisäksi

hallitukselle annetaan kokouksissa ajankohtaista

tietoa konsernin toiminnasta, taloudellisesta

asemasta ja riskeistä.

Osakeyhtiölaissa määrättyjen tehtävien lisäksi

hallitus päättää asioista, joilla konsernin toiminnan

laajuus ja koko huomioon ottaen on huomattavaa

merkitystä konsernin toiminnalle. Hallituksen

tehtäviin kuuluvat mm.

• konsernin toimintastrategian vahvistaminen

ja toteutuksen seuranta

• vuosibudjetin ja toimintasuunnitelman

vahvistaminen ja seuranta

• tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen sekä

osavuosi- ja puolivuosikatsausten käsitteleminen

• yhtiön osinkopolitiikan ja taloudellisten

tavoitteiden vahvistaminen

• riskienhallinnan, sisäisen valvonnan ja sisäisen

tarkastuksen järjestäminen ja valvonta

• konsernirahoitusta koskevat päätökset

• merkittävistä investoinneista ja divestoinneista

päättäminen.

Lisäksi hallitus nimittää ja erottaa toimitusjohtajan,

tarvittaessa tämän sijaisen sekä konsernin johto-

ryhmän jäsenet ja päättää heidän työ- ja toimisuh-

teidensa ehdoista sekä palkitsemisjärjestelmistä.

Hallitus arvioi vuosittain toimintaansa ja työtapo-

jaan sisäisenä itsearviointina. Itsearvioinnin tarkoi-

tuksena on todeta, miten hallituksen toiminta on

vuoden aikana toteutunut, sekä toimia perustana

arvioitaessa hallituksen toimintatapaa.

Hallituksen monimuotoisuus

Hallituksen monimuotoisuus tukee Yhtiön liiketoi-

mintaa, sen kehittämistä ja siten Yhtiön menestystä.

Monimuotoisuus vahvistaa hallituksen toimintaa

tuomalla esiin eri-ikäisten, eri koulutustaustaisten

ja kokemuksen omaavien henkilöiden näkemyksiä

Yhtiön kehittämisestä ja liiketoiminnan ohjaami-

sesta. Monimuotoisuus lisää avointa keskustelua ja

vahvistaa hallituksen jäsenten päätöksentekoa.

Osakkeenomistajien nimitystoimikunnan valmis-

tellessa yhtiökokoukselle hallituksen jäsenmäärää

sekä puheenjohtajaa ja jäseniä koskevaa ehdo-

tusta, sen on huomioitava monimuotoisuuden

vaatimus. Valmistelussa on arvioitava Yhtiön kulloi-

senkin tilanteen hallituksen jäsenten lukumäärälle

ja kelpoisuudelle asettamat vaatimukset sekä mm.

hallituksen jäsenten kokemusta, SATOn liiketoi-

minnan tuntemusta, jäsenten koulutusta sekä ikä-

ja sukupuolijakaumaa. Hallituksen jäsenellä tulee

olla mahdollisuus käyttää riittävästi aikaa halli-

tustyöskentelyyn. Hallituksen jäsenmäärän tulee

olla riittävä. Hallituksen jäsenillä tulee olla erilaisia

osaamisia, jotka tukevat Yhtiön kulloisenkin

strategisten tavoitteiden toteutumista. Hallituksen

tehtävänä on myös tukea yhtiön johtoa ja keskus-

tella sen kanssa monelta eri näkökannalta.

SATOn hallituksen kokoonpanossa on toteutettu

monimuotoisuuden vaatimuksia. Hallituksen jäse-

nillä on toisiaan täydentävää ja tukevaa kokemusta

ja koulutusta. Hallituksen jäsenillä on tutkinto

tekniikan alalta, kauppa- tai liiketaloustieteestä tai

oikeustieteestä. Hallituksen jäsenillä on kokemusta

merkittävien yhtiöiden johtotehtävistä ja halli-

tuksen jäsenen tehtävistä myös kansainvälisesti toi-

mivissa yrityksissä. Hallituksessa onkin edustettuna

laaja asuntosijoituksen, rahoituksen ja kuluttaja-

liiketoiminnan asiantuntemus. Hallituksessa on

edustettuna kumpaakin sukupuolta (yksi nainen

ja viisi miestä) ja hallituksen jäsenet ovat iältään



on kestänyt keskimäärin kuusi vuotta.

Hallituksen valiokunnat

Hallitus asettaa vuosittain yhtiökokouksen jälkeen

pidettävässä järjestäytymiskokouksessa nimitys-

ja palkitsemisvaliokunnan, jonka muodostavat

hallituksen keskuudestaan valitsemat kolme-viisi

jäsentä. Yksi valiokunnan jäsenistä toimii sen

puheenjohtajana.

Hallitus vahvistaa kulloistenkin valiokuntien

työjärjestykset. Valiokunnilla ei ole itsenäistä

päätösvaltaa. Niiden tehtävänä on valmistella

asioita hallituksen ja yhtiökokouksen päätettäviksi

ja ne raportoivat toimistaan jatkuvasti hallitukselle.

Työjärjestykset ovat nähtävillä SATOn internet-

sivuilla www.sato.fi.

Nimitys- ja palkitsemisvaliokuntaan kuuluivat vuonna

2021 puheenjohtajana Erik Selin ja jäseninä Jukka

Hienonen (25.3.2021 saakka), Tarja Pääkkönen ja

Johannus (Hans) Spikker (25.3.2021 alkaen). Kaikki

jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä sekä Tarja

Pääkkönen lisäksi riippumaton merkittävistä osak-

Sharam Rahi

s. 1973, varatoimitusjohtaja, Fastighets AB Balder

Ruotsin kansalainen

• ei osakeomistusta SATO-konserniin kuuluvissa

yhtiöissä

• omissa määräysvaltayhteisöissä ei osakeomis-

tusta SATO-konserniin kuuluvissa yhtiöissä

Johannus (Hans) Spikker, Economic Geography,

University of Amsterdam

s. 1959, Senior Portfolio Manager Real Estate Europe,

APG Asset Management, The Netherlands

Alankomaiden kansalainen

• ei osakeomistusta SATO-konserniin kuuluvissa

yhtiöissä

• omissa määräysvaltayhteisöissä ei osakeomis-

tusta SATO-konserniin kuuluvissa yhtiöissä

Timo Stenius, diplomi-insinööri

s. 1956, hallitusammattilainen

Suomen kansalainen

• ei osakeomistusta SATO-konserniin kuuluvissa

yhtiöissä

• omissa määräysvaltayhteisöissä ei osakeomis-

tusta SATO-konserniin kuuluvissa yhtiöissä

Hallitus valitsi keskuudestaan varapuheenjohtajaksi

Esa Lagerin.

Hallituksen jäsenet, Sharam Rahia lukuun ottamatta,

ovat riippumattomia yhtiöstä. Esa Lager ja Tarja

Pääkkönen ovat myös riippumattomia merkittävistä

osakkeenomistajista. Sharam Rahi, Erik Selin,

Johannus (Hans) Spikker ja Timo Stenius ovat ei-

riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista.

Yhtiön hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja

toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

keenomistajista. Valiokunnan jäsenet osallistuivat

kaikkiin valiokunnan kokouksiin, yhteensä neljä

kokousta.

Toimitusjohtaja

Toimitusjohtaja vastaa konsernin liiketoimin-

nan johtamisesta, suunnittelusta ja tavoitteiden

toteutumisesta. Hän vastaa asioiden valmistelusta

hallituksen käsiteltäviksi ja hallituksen päätösten

täytäntöönpanosta. Toimitusjohtaja vastaa yhtiön

juoksevan hallinnon hoitamisesta hallituksen

antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.

Toimitusjohtaja toimii konsernin johtoryhmän

puheenjohtajana.

Hallitus nimittää ja vapauttaa yhtiön toimitus-

johtajan tehtävästään.

SATOn toimitusjohtajana on 18.12.2020 alkaen

toiminut diplomi-insinööri Antti Aarnio (s. 1972).

Konsernin johtoryhmä

Johtoryhmä avustaa toimitusjohtajaa toiminnan

suunnittelussa ja operatiivisessa johtamisessa

sekä päätöksenteossa. Johtoryhmä käsittelee

kaikki konsernijohtamisen kannalta keskeiset

asiat kuten strategiaan, budjetointiin, investoin-

teihin, toiminnan suunnitteluun ja taloudelliseen

raportointiin liittyvät asiat. Johtoryhmän tehtäviin

kuuluu toimitusjohtajan johdolla panna täytäntöön

hallituksen päätökset. Johtoryhmällä ei ole lakiin

tai yhtiöjärjestykseen perustuvaa toimivaltaa, vaan

se toimii toimitusjohtajaa avustavana elimenä.

Johtoryhmän jäsenten osakeomistus on esitetty

tilanteen 31.12.2021 mukaisena.

Konsernin johtoryhmään kuuluivat 31.12.2021

Antti Aarnio toimitusjohtaja,

johtoryhmän puheenjohtaja

samanaikaisesti johtaja, asuntoliiketoiminta

s. 1972, diplomi-insinööri

• ei osakeomistusta SATO-konserniin

kuuluvissa yhtiöissä

• omissa määräysvaltayhteisöissä ei osakeomis-

tusta SATO-konserniin kuuluvissa yhtiöissä.

Markku Honkasalo talousjohtaja

s. 1964, oikeustieteen kandidaatti, varatuomari, eMBA

• ei osakeomistusta SATO-konserniin kuuluvissa

yhtiöissä

• omissa määräysvaltayhteisöissä ei osakeomis-

tusta SATO-konserniin kuuluvissa yhtiöissä.

Johtoryhmä on kokoontunut viikoittain, yhteensä

43 kertaa. Johtoryhmän kokouksiin on osallistunut

lisäksi investoinneista vastaava johtaja, kaupallinen

johtaja, lakiasiainjohtaja, henkilöstöjohtaja sekä

digitaalisista palveluista vastaava johtaja (CDO).

Johtoryhmän painopistealueina olivat vuonna 2021

edelleen koronaviruspandemiaan liittyvät asiat:

kustannustehokkuus ja vuokrausaste, asukastyyty-

väisyyden parantaminen sekä digitaalisen toimin-

taympäristön kehittäminen. Lisäksi liiketoiminnan

eri osa-alueilla sekä taloudessa toimivat johto-

ryhmät, joiden vastuulla on oman toimialueen

seuranta, kehittäminen ja valvonta.

SATOn hallitus on 9.12.2021 nimennyt johtoryhmän

uusiksi jäseniksi 1.1.2022 alkaen seuraavat henkilöt:

• rakennusinsinööri Arto Aalto, johtaja, investoinnit;

• MBA Janne Ojalehto, kaupallinen johtaja; ja

• filosofian maisteri Elina Vaurasalo, johtaja,

asuntoliiketoiminta.

KUVAUKSET SISÄISEN VALVONNAN

MENETTELYTAVOISTA JA RISKIEN-

HALLINNAN JÄRJESTELMIEN

PÄÄPIIRTEISTÄ

Riskienhallinnan yleiskuvaus

SATOn riskienhallinta perustuu strategia- ja vuosi-

suunnitteluprosessiin sisältyvään riskiarviointiin,

joka kattaa myös taloudellisen raportointiprosessin

riskit. Riskiarviointiin sisältyy toimenpiteet riskien

minimoimiseksi. Liiketoimintariskejä ovat strategi-

set ja operatiiviset riskit sekä rahoitus- ja mark-

kinariskit. Vuonna 2021 ovat erityisen tarkastelun

kohteena olleet tietojärjestelmien ja ohjelmistojen

kehitysprojekteihin liittyvien riskien seuranta ja

niiden hallinta.

Vastuu riskienhallinnan järjestämisestä ja val-

vonnasta kuuluu yhtiön hallitukselle ja toimitus-

johtajalle. Sisäinen tarkastus ja sisäinen valvonta

tehostavat hallituksen valvontatehtävän hoitoa.

Sisäinen valvonta

Sisäisen valvonnan tavoitteena on osaltaan varmis-

taa, että konsernin toiminta on tehokasta, tuloksel-

lista ja luotettavaa ja että lainsäädäntöä ja muita

säännöksiä noudatetaan. Niiden lisäksi toimintaa

ohjaavat SATOn sisäiset ohjeet, kuten Code of

Conduct -ohje. SATO pyrkii varmistamaan, että jo-

kainen satolainen on perehtynyt omaan työhönsä

liittyviin määräyksiin ja periaatteisiin ja noudattaa

niitä. SATO järjestää sisäistä ohjeistoa koskevaa

koulutusta säännöllisesti ja se sisältyy olennaisena

osana perehdytykseen.

Konsernin sisäisen valvonnan järjestelmät toimivat

mm. sen todentamiseksi, että Yhtiön julkistamat

taloudelliset raportit antavat olennaisesti oikeat

tiedot konsernin taloudellisesta tilasta. Konserni

on määritellyt sen toiminnan keskeisille alueille

konserninlaajuisesti noudatettavat periaatteet ja

politiikat, jotka muodostavat perustan sisäiselle

valvonnalle. Jokaisella liiketoiminta-alueella on

oma controller-toimintonsa, joka varmistaa, että

taloudellinen raportointi vastaa määräyksiä ja

konsernin ohjeita.

Vastuu sisäisen valvonnan järjestämisestä kuuluu

hallitukselle ja sen päätökset toimeenpanevalle

toimitusjohtajalle. Hallituksen jäsenille toimitetaan

säännöllisesti konsernin taloudellista tilannetta ja

toimintaympäristöä käsittelevä raportti. Hallitus

seuraa sisäisen valvonnan tehokkuutta ja taloudel-

lisen raportoinnin oikeellisuutta. Vastuu sisäisen

valvonnan suorittamisesta kuuluu koko konsernin

toimintaorganisaatiolle siten, että kukin konsernin

työntekijä vastaa aina vastuualueensa valvonnasta

esimiehelleen.

Taloudellisen raportointiprosessin sisällöstä ja

ohjeiden noudattamisesta vastaa konsernin talous-

hallinto. Konsernin taloudellisessa raportointipro-

sessissa noudatetaan konsernin toimintaohjeita ja

prosessikuvauksia sekä suoritetaan raportoinnin

laatua varmistavat kontrollitoimenpiteet. Rapor-

tointiprosessin kontrollit on määritelty kontrolliris-

kimatriisin perusteella. Kontrollit ovat tyypiltään

esimerkiksi järjestelmäkontrolleja, täsmäytyksiä,

johdon tai muun tahon suorittamia tarkastuksia tai

toimenpiteitä. Kontrolleille on määritelty vastuu-

tahot, jotka vastaavat kontrollien toteutuksesta ja

tehokkuudesta.

Tilinpäätösstandardien seuranta ja soveltaminen

on keskitetty konsernin taloushallintoon, joka yllä-

pitää taloudellista raportointia koskevia toiminta-

ohjeita, prosessikuvauksia, laskentamanuaaleja

ja kontrollimekanismikuvauksia sekä huolehtii nii-

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

hin liittyvästä sisäisestä tiedottamisesta. Konsernin

taloushallinto myös valvoo näiden ohjeiden ja

menettelytapojen noudattamista. Budjetointi- ja

raportointiprosessien valvonta perustuu konsernin

raportointiperiaatteisiin, joiden määrittämisestä ja

keskitetystä ylläpidosta vastaa konsernin talous-

hallinto. Periaatteita sovelletaan yhdenmukaisesti

koko konsernissa ja käytössä on yhdenmukainen

konserniraportointijärjestelmä.

Rahoitusriskien hallinnassa noudatetaan

SATOn hallituksen vahvistamaa konsernin

rahoituspolitiikkaa.

SATOn tietohallinto seuraa liiketoimintayksiköiden

kanssa tietoturvan toteutumista organisaatiossa

tietoturvallisuuden hallintamallilla. Tietoturva

SATOssa on riskilähtöistä ja sitä valvoo ohjaus-

ryhmä. Tietojärjestelmien käyttöä valvotaan

mm. tietoturva-auditoinnein.

MUUT CG-SELVITYKSESSÄ

ANNETTAVAT TIEDOT

Sisäinen tarkastus

Sisäisellä tarkastuksella tehostetaan hallituksel-

le kuuluvan valvontavelvollisuuden hoitamista.

Sisäinen tarkastus toimii hallituksen hyväksymän

vuosisuunnitelman mukaisesti. Tarkastuskohteet

valitaan konsernin strategisten tavoitteiden, arvioi-

tujen riskien sekä painopistealueiden mukaisesti.

Vuonna 2021 sisäinen tarkastus suoritti kaksi laajaa

tarkastusta.

Sisäinen tarkastus arvioi riippumattomasti ja

systemaattisesti konsernin johtamis- ja hallin-

nointijärjestelmien sekä liiketoimintaprosessien

ja riskienhallinnan toimivuutta, tehokkuutta ja

tarkoituksenmukaisuutta. Sisäinen tarkastus antaa

raporteissaan suosituksia järjestelmien ja proses-

sien kehittämiseksi.

Sisäisen tarkastuksen tavoitteena on antaa koh-

tuullinen varmuus taloudellisen ja toiminnallisen

raportoinnin oikeellisuudesta, Yhtiön omaisuu-

den asianmukaisesta hoidosta sekä toiminnan

lainmukaisuudesta. Lisäksi sisäinen tarkastus

pyrkii toiminnallaan edistämään riskienhallinnan

kehittymistä. Sisäisestä tarkastuksesta vastaava

raportoi hallinnollisesti talousjohtajalle ja sisäisen

tarkastuksen havainnoista toimitusjohtajalle sekä

hallitukselle.

Lähipiiriliiketoimet

Yhtiön lähipiiriohjeessa tarkemmin määritellyt

henkilöt ovat velvollisia kirjallisesti ilmoittamaan

lähipiiriliiketoimet Yhtiölle.

Ilmoitus on toimitettava hyväksyttäväksi ennen

lähipiiriliiketoimeen ryhtymistä. Ilmoitetun

lähipiiritoimen hyväksymisestä päättää hallitus,

mikäli kyseessä on merkittävä lähipiiritoimi.

SATOn säännölliseen liiketoimintaan kuuluvien

tai merkitykseltään pienten, arvoltaan alle 10 000

euron arvoisten lähipiiritoimien hyväksymisestä

päättää hallituksen puheenjohtaja, toimitusjohtaja

tai talousjohtaja. Päätöksenteossa noudatetaan

esteellisyyssäännöksiä. Lupaa ei kuitenkaan tarvita

tavanomaisten, asunnon vuokrausta koskevien

sopimusten tekemiseen.

Päätösharkinnassa otetaan huomioon lähipii-

risuhteen läheisyys sekä liiketoimen suuruus,

mahdollinen poikkeaminen markkinoilla nouda-

tettavista ehdoista, kuuluminen SATO-konsernin

päivittäiseen liiketoimintaan ja liiketaloudellisten

perusteiden olemassaolo sekä hyväksyttävyys

SATO-konsernin kannalta.

Sisäpiirihallinto

SATOn sisäpiiriohje perustuu EU:n Markkinoiden

väärinkäyttöasetukseen (596/2014, ”MAR”) ja arvo-

paperimarkkinalakiin ja se on Finanssivalvonnan

määräysten sekä Helsingin ja Irlannin pörssien

ohjeiden mukainen siltä osin, kun ne koskevat

listatun joukkovelkakirjalainan liikkeeseenlaskijaa.

Sisäpiiriohje sisältää muun muassa kaupankäyntiä

SATOn rahoitusvälineillä koskevat ohjeet. SATOssa

ei ole pysyviä sisäpiiriläisiä eikä SATO ylläpidä

pysyviä sisäpiiriläisiä koskevaa sisäpiiriluetteloa.

Hankekohtainen sisäpiiriluettelo perustetaan

toimitusjohtajan tai hänen estyneenä ollessaan ta-

lousjohtajan päätöksellä. Sisäpiirintietoa on erityi-

sesti kaikki sellainen tieto, joka koskee SATO Oyj:n

ja SATO-konsernin kykyä vastata joukkovelka-

kirjalainoihin liittyvistä sitoumuksistaan.

Markkinoiden väärinkäyttöasetuksen mukaisia

johtotehtävissä toimivia henkilöitä ovat SATOssa

SATOn hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja. SATO

ylläpitää luetteloa heistä ja heidän MAR:n mukai-

seen lähipiiriinsä kuuluvista. SATOn johtohenkilöt

eivät saa käydä kauppaa SATOn rahoitusvälineillä

suljetun ajanjakson aikana, joka alkaa 30 päivää

ennen SATOn tilinpäätöksen tai osavuosikatsa-

uksen julkistamista ja päättyy julkistamispäivän

päättyessä. Suljetun ajanjakson aikana myöskään

henkilöt, jotka osallistuvat tilinpäätöksen tai osa-

vuosikatsauksen ja sen julkistamisen valmisteluun,

eivät saa käydä kauppaa SATOn rahoitusvälineillä.

Näistä henkilöistä ylläpidetään erillistä rekiste-

riä. Johtotehtävissä toimivien ja heidän MAR:n

mukaiseen lähipiiriin kuuluvien on ilmoitettava

SATOlle ja Finanssivalvonnalle SATOn rahoitusvä-

lineillä tekemistään liiketoimista kolmen työpäivän

kuluessa liiketoimesta.

Tilintarkastus

Varsinainen yhtiökokous valitsee yhtiölle yhden

tilintarkastajan, jonka on oltava Patentti- ja rekis-

terihallituksen tilintarkastusvalvonnan hyväksymä

tilintarkastusyhteisö. Tilintarkastajan toimikausi on

tilikausi ja hänen tehtävänsä päättyy vaalia ensiksi

seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.



Deloitte Oy päävastuullisena tilintarkastajana

ajalla 1–5/2021 KTM Eero Lumme, KHT ja ajalla

6–12/2021 Aleksi Martamo, KHT. Tilintarkastuk-

sessa tarkastetaan Yhtiön ja konsernin kirjanpito,

tilinpäätös ja hallinto.

Vuonna 2021 tilintarkastajalle Deloitte Oy:lle mak-

settiin tilintarkastuspalkkioina 239 855,94 euroa,

muina tilintarkastukseen liittyvinä toimeksiantoina

10 448,80 euroa sekä muina neuvontapalveluina

2 121,60 euroa (mukaan lukien kaikki samaan

konserniin tai ketjuun kuuluvat yhtiöt).

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Vuonna 2021 hallituksen jäsenille

maksetut palkkiot



jäsenille maksettiin seuraavat palkkiot:

Erik Selin, hallituksen puheenjohtaja 43 000 €

Jukka Hienonen, hallituksen varapuheenjohtaja

(25.3.2021 asti) 9 028 €

Esa Lager, hallituksen varapuheenjohtaja

(25.3.2021 alkaen) 26 222 €

Tarja Pääkkönen 25 500 €

Sharam Rahi, (hallituksen jäsen 25.3.2021 alkaen)

15 450 €

Johannus (Hans) Spikker 23 500 €

Timo Stenius 23 500 €

Hallituksen jäsenille maksetut palkkiot vuonna

2021 olivat yhteensä 166 500 euroa. Hallituksen

jäsenille ei ole tilikauden aikana luovutettu palkki-

oina osakkeita tai osakejohdannaisia oikeuksia.

TOIMITUSJOHTAJA JA KONSERNIN

MUU JOHTO

Päätöksentekojärjestys

SATOn toimitusjohtajan ja konsernin johtoryhmän

jäsenten toimi- ja työsuhteiden ehdoista, heidän

palkkauksestaan ja heitä koskevien vuositulos-

palkkiojärjestelmien ja pitkäjänteisten kannustin-

järjestelmien perusteista sekä niiden perusteella

maksettavien palkkioiden määrästä, maksutavasta

ja maksun ajankohdasta päättää SATOn hallitus

nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan valmistelun

pohjalta.

SATO-konsernin palveluksessa oleville henkilöille

ei makseta eri korvausta heidän toimiessaan hal-

lituksen jäsenenä tai toimitusjohtajana konserniin

kuuluvissa tytäryhtiöissä.

Toimitusjohtajan toimisopimus

SATOn ja toimitusjohtaja Antti Aarnion välillä on

solmittu kirjallinen toimisopimus, jonka mukaan

toimitusjohtajalla on kuukausipalkka, joka jakautuu

rahapalkkaan sekä tavanomaisiin luontoisetuihin.

Toimitusjohtaja on SATOssa kulloinkin voimassa

olevan vuositulospalkkiojärjestelmän ja/tai pitkä-

jänteisen kannustinjärjestelmän piirissä, SATOn

hallituksen päättämällä tavalla.

Toimitusjohtajan irtisanoessa toimisopimuksen irti-

sanomisaika on kuusi kuukautta. Mikäli SATO irtisa-

noo toimisopimuksen, Aarniolla on oikeus kuuden

kuukauden irtisanomisajan palkkaan sekä kuuden

kuukauden palkkaa vastaavaan erokorvaukseen.

PALKITSEMISJÄRJESTELMÄT

Kannustinjärjestelmien tavoitteena on osakkeen-

omistajien ja avainhenkilöiden tavoitteiden yh-

distäminen yhtiön arvon nostamiseksi, konsernin

kilpailukyvyn parantaminen sekä pitkän aikavälin

taloudellisen menestyksen varmistaminen.

SATOssa on seuraava, vuotta 2021 koskeva

palkitsemisjärjestelmä:

Konsernin johtoryhmän jäsenet sekä erikseen

nimetyt konsernin avainhenkilöt ovat vuosipal-

SATON HALLITUKSEN JÄSENET

Päätöksentekojärjestys

SATO Oyj:n (myöh. ”SATO”) hallituksen jäsenille

maksettavista palkkioista päättävät osakkeenomis-

tajat varsinaisessa yhtiökokouksessa. Palkkioita

koskevan ehdotuksen valmistelee osakkeenomis-

tajien nimitystoimikunta hallituksen jäsenten valin-

taa koskevan ehdotuksen yhteydessä. Nimitystoi-

mikunnan muodostavat SATOn neljän suurimman

arvo-osuusjärjestelmään lokakuun 1. päivänä

rekisteröidyn osakkeenomistajan edustajat, jotka

osakkeenomistajat hyväksyvät tehtävän.

SATOn varsinainen yhtiökokous 25.3.2021 päätti,

että yhtiökokouksen päättyessä alkavalta ja vuo-

den 2022 varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä

päättyvältä toimikaudelta maksetaan seuraavat

vuosipalkkiot:

• hallituksen puheenjohtajalle 36 000 euroa

• hallituksen varapuheenjohtajalle 22 000 euroa

• muille hallituksen jäsenille kullekin 18 000 euroa.

Yhtiökokous päätti lisäksi, että hallituksen ja sen

valiokuntien kokouksista maksetaan hallituksen

puheenjohtajalle, varapuheenjohtajalle ja jäsenille

kokouspalkkiona 500 euroa kokoukselta. Palkkiot

vastaavat hallituksen jäsenille edelliseltä kaudelta

maksettuja palkkioita.

PALKKA- JA PALKKIOSELVITYS 2021

kitsemisjärjestelmän piirissä. Palkitsemisjärjes-

telmä vuodelta 2021 sisältää sekä konsernitason

tavoitteet (60 %) että henkilökohtaiset tavoitteet

(40 %). Tulospalkkion maksu edellyttää kaikkien

konsernitason tavoitteiden alarajan saavuttamista.

Hallitus hyväksyy vuositulospalkkioiden perusteet,

niiden piirissä olevat henkilöt sekä tulospalkkion

maksun. Vuositulospalkkiot maksetaan korkeim-

missa maksuluokissa kahdessa osassa: ensimmäi-

nen osa ansaintajaksoa seuraavan vuoden aikana

ja toinen osa kaksi vuotta ansaintajakson jälkeen

niille henkilöille, jotka ovat SATOn palveluksessa

maksuhetkellä.

TOIMITUSJOHTAJALLE VUONNA 2021

MAKSETUT PALKAT JA PALKKIOT

Toimitusjohtaja Antti Aarniolle maksettiin palkkana

329 588 euroa, josta rahapalkan osuus oli 320 053

euroa ja luontoisetujen osuus 9 635 euroa. Tulos-

palkkiona hänelle maksettiin 53 676 euroa.

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

HALLITUS

ERIK SELIN

s. 1967, ekonomi, toimitusjohtaja ja hallituksen

jäsen, Fastighets Ab Balder, hallituksessa vuodesta

2015, hallituksen puheenjohtaja 3/2016 alkaen,

riippumaton yhtiöstä, ei riippumaton merkittävistä

osakkeenomistajista

Keskeinen työkokemus

Fastighets AB Balder: toimitusjohtaja ja

hallituksen jäsen 2005–

Useiden kiinteistöliiketoimintaa harjoittavien

yhtiöiden omistaja

Keskeisimmät luottamustehtävät

Skandrenting AB: hallituksen puheenjohtaja

Collector AB: hallituksen jäsen

Collector Bank AB: hallituksen jäsen

Västsvenska Handelskammaren: hallituksen jäsen

Hexatronic Scandinavia AB: hallituksen jäsen

Hedin Bil: hallituksen jäsen

Ernström & Co: hallituksen jäsen

ESA LAGER

s. 1959, oikeustieteen kandidaatti, kauppatieteiden

maisteri, hallituksessa vuodesta 2014, hallituksen

puheenjohtaja 2015–2016, hallituksen

varapuheenjohtaja 2014–2015, riippumaton yhtiöstä ja

sen merkittävistä osakkeenomistajista

Keskeinen työkokemus

Outokumpu-konserni: toimitusjohtajan sijainen 2011–

2013, talous- ja rahoitusjohtaja 2005–2013, rahoitus- ja

hallintojohtaja 2001–2004, rahoitusjohtaja 1995–2000,

apulaisjohtaja 1991–1994, Kansallis-Osake-Pankki:

eri asiantuntija- ja päällikkötehtävissä pääkonttorin

ulkomaantoiminnossa ja Lontoon sivukonttorissa

1984–1990

Keskeiset luottamustehtävät

Ilkka-Yhtymä Oyj: hallituksen varapuheenjohtaja

Alma Media Oyj: hallituksen jäsen

Stockmann Oyj: hallituksen jäsen

GRK Infra Oy, hallituksen jäsen

TARJA PÄÄKKÖNEN

s. 1962, tekniikan tohtori (yritysstrategiat), diplomi-

insinööri (rakennustekniikka), partneri, Boardman Oy,

hallituksessa vuodesta 2013, riippumaton yhtiöstä ja sen

merkittävistä osakkeenomistajista

Keskeinen työkokemus

Boardman Oy:n partneri, 2010–

Boardman Oy:n partneri ja hallituksen puheenjohtaja,

Brand Compass Group, 2010–2019

Itella Oyj: konsernin myynti- ja markkinointiyksikön

johtaja ja johtokunnan jäsen 2005–2010

Nokia Oyj: Nokia Mobile Phones –johtoryhmän jäsen

ja useat globaalit Senior Vice President –tasoiset

johtotehtävät Euroopassa, USAssa ja Aasiassa 1994–2004

Mecrastor Oy (PwC): Management Consultant 1992–1994

Kienbaum KmbH, Saksa: Management Consultant

1990–1992

Keskeiset luottamustehtävät

Panostaja Oyj: hallituksen jäsen

United Bankers Oyj: hallituksen jäsen ja

palkitsemisvaliokunnan jäsen

YLVA: hallituksen jäsen ja palkitsemisvaliokunnan jäsen

GRK Infra Oy: hallituksen jäsen

Qentinel Oy: hallituksen jäsen 7.9.2021 asti

Andiata Oy: Advisor Board, puheenjohtaja

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TIMO STENIUS

s. 1956, diplomi-insinööri, hallituksessa vuodesta 2015,

riippumaton yhtiöstä, ei riippumaton merkittävistä

osakkeenomistajista

Keskeinen työkokemus

Toiminut Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elon

kiinteistösijoituksista ja kaikista listaamattomista

sijoituksista vastaavana johtajana 2014–2020. Toiminut

vuodesta 1990 kiinteistösijoittamisen ja -kehittämisen

tehtävissä pörssiyritys Polar Yhtymä Oyj:ssä sekä

Polar Kiinteistöt Oyj:ssä johtoryhmän jäsenenä ja

vuodesta 2001 Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-

Fennian kiinteistösijoituksista, yritysrahoituksesta

ja omanpääomanehtoisista sijoituksista vastaavana

sijoitusjohtajana.

Vuosina 1982–1988 lisäksi toiminut Neuvostoliittoon

suuntautuvissa projektivientitehtävissä Finn-Stroi Oy:ssä.

Keskeiset luottamustehtävät

S-Pankin Kiinteistöt Oy: hallituksen jäsen

Tyvene Oy: hallituksen puheenjohtaja

Avara Oy: hallituksen varapuheenjohtaja

JOHANNUS (HANS) SPIKKER

s. 1959, Economic Geography, University of Amsterdam,

Senior Portfolio Manager Real Estate Europe, APG

Asset Management, Amsterdam, The Netherlands,

hallituksessa vuodesta 2017, riippumaton yhtiöstä, ei

riippumaton merkittävistä osakkeenomistajista

Keskeinen työkokemus

Senior Portfolio Manager Real Estate, APG Asset

Management, vuodesta 2007

Senior Portfolio Manager Real Estate, Structured

Investments, Pensionfund PGGM, 1997–2007

Asset manager German real estate, SPP Investment

Management, 1994–1997

Property manager commercial real estate Germany,

Shell Pensionfund 1991–1994

Market researcher MAB Groep BV, a Dutch property

development company, 1986–1991

Keskeisimmät luottamustehtävät

–

SHARAM RAHI

s. 1973, hallituksen jäsen vuodesta 2021

Ei riippumaton yhtiöstä, ei riippumaton merkittävästä

osakkeenomistajasta

Keskeinen työkokemus

Fastighets AB Balder, varatoimitusjohtaja 2005 alkaen

Keskeisimmät luottamustehtävät

Hallituksen jäsen useissa Balder-konserniin

kuuluvissa yhtiöissä

AMA Group I Borås AB: Hallituksen jäsen

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

JOHTORYHMÄ

ANTTI AARNIO

toimitusjohtaja

s. 1972, diplomi-insinööri

satolainen vuodesta 2000

Keskeinen työkokemus

SATO Oyj: liiketoimintajohtaja/asuntoliiketoiminta

2020–2021, liiketoimintajohtaja/asuntoliiketoiminta ja

investoinnit 2016–2020, yksikönjohtaja, Investoinnit ja

realisoinnit, Helsingin seutu ja Pietari 2010–2016

Nordic Real Estate Partners Oy: Asuntosijoitus ja

sijoitusten hallinta / toimitusjohtaja Minun Koti -yhtiöt

2007–2009

SATO Oyj: Asuntosijoitus, yksikönjohtaja, SATO asunnot

2006–2007, kiinteistöpäällikkö 2004–2006, isännöitsijä/

manageri 2003–2004, projekti-insinööri 2002–2003,

hallinnollinen isännöitsijä 2000–2001

Keskeisimmät luottamustehtävät

Usean SATOn konserniyhtiön hallituksen jäsen

Helsingin seudun kauppakamari: Alue- ja asuntoasiain

valiokunnan jäsen

Rakli ry: hallituksen jäsen

SATOn osakeomistus

–

ARTO AALTO

liiketoimintajohtaja, investoinnit

s. 1966, RI

satolainen vuodesta 2002

Keskeinen työkokemus

SATO Oyj: Liiketoimintajohtaja, investoinnit 2020–,

johtaja, investoinnit, suunnittelu ja projektien toteutus

2018–2020, johtaja, investoinnit, projektien toteutus

2016–2018, aluejohtaja Oulu ja Jyväskylä 2015–2016,

aluejohtaja Oulu 2009–2015, rakennuttajapäällikkö

2005–2009, rakennuttajainsinööri 2002–2005

HMR Oy: Rakennuspäällikkö, Pietari 1998–2002

Keskeisimmät luottamustehtävät

Usean SATOn konserniyhtiön hallituksen jäsen

Rakli ry: Rakennuttamisen johtoryhmän jäsen

SATOn osakeomistus

–

MARKKU HONKASALO

talousjohtaja

s. 1964, OTK, varatuomari, eMBA

satolainen vuodesta 2016

Keskeinen työkokemus

Componenta Oyj: talousjohtaja 2015–2016, Valmet Oyj:

talousjohtaja 2013–2015, Rautaruukki Oyj: talousjohtaja

2009–2013, Myllykoski Oyj: Johtaja; hallinto, lakiasiat

& HR 2003–2008, Eri tehtävissä pankkisektoreilla

1989–2003

Keskeisimmät luottamustehtävät

Usean SATOn konserniyhtiön hallituksen jäsen

SATOn osakeomistus

–

SATOn vuosikertomus 2021

TILINPÄÄTÖS

HALLINNOINTI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

ELINA VAURASALO

liiketoimintajohtaja, asuntoliiketoiminta

s. 1974, FM

satolainen vuodesta 2017

Keskeinen työkokemus

SATO Oyj: Liiketoimintajohtaja, asuntoliiketoiminta

2021–, Palvelujohtaja, asuntoliiketoiminta, 2017–2021

S-ryhmä: Kehityspäällikkö, Asiakaskokemus ja

asiakasanalytiikka, 2012–2017

Kiipulan ammattiopisto: Työryhmän johtaja,

ammatillinen koulutus, liiketalous ja muut palvelut,

2009–2012

Toimitusjohtaja / yrittäjä, maahantuonti ja

vähittäiskauppa, 2006–2009

K-Ryhmä: Kehityspäällikkö, Asiakaskokemus ja

asiakasanalytiikka, 2002–2006

PwC Consulting, Liikkeenjohdon konsultti,

asiakkuuksien johtaminen ja asiakasanalytiikka,

2001–2002

Keskeisimmät luottamustehtävät

Usean SATOn konserniyhtiön hallituksen jäsen

Rakli: Asunnot-johtoryhmän jäsen

SATOn osakeomistus

–

JANNE OJALEHTO

kaupallinen johtaja

s. 1982, MBA

satolainen vuodesta 2018

Keskeinen työkokemus

SATO Oyj: Kaupallinen johtaja 2020–, johtaja, myynti

ja asiakaspalvelu 2020, myyntijohtaja 2018–2020

Restel Oy: Myyntijohtaja 2015–2018

Restel Oy: Eri johtotehtävät operatiivisissa sekä

myynnillisissä toiminnoissa 2006–2018

SATOn osakeomistus

–

TILINPÄÄTÖS HALLINNOINTIHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

asiakaspalvelu@sato.fi

p. 020 334 443

sato.fi