Investors House Oyj

TILINPÄÄTÖS JA TOIMINTAKERTOMUS

1.1. - 31.12.2023

Sisällysluettelo Sivu

Hallituksen toimintakertomus 2

Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut 6

Osakekohtaiset tunnusluvut 6

EPRA-tunnusluvut ja laskentakaavat 6

Tunnuslukujen laskentakaavat 8

Konsernitilinpäätös

Tuloskatsaus 9

Konsernin tuloslaskelma

Konsernin tase

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista

Konsernin rahavirtalaskelma

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet

Segmentti-informaatio

1 Segmenttikohtaiset tuloslaskelmat

2 Liikevaihto

3 Ylläpitokulut

4 Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot

5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta

6 Hallinnon kulut

7 Liiketoiminnan muut kulut- ja tuotot

Rahoitustuotot- ja kulut

9 Tuloverot

10 Osakekohtainen tulos

11 Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöt 43

12 Liikearvo

Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, pitkäaik. sijoitukset ja saamis 48

15 Myyntisaamiset, muut saamiset ja lyhytaikaiset sijoitukset

16 Rahavarat

17 Laskennalliset verosaamiset- ja velat

18 Rahoitusvelat

19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot

20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat

21 Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset

22 Vastuusitoumukset

23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot

24 Tytäryritykset

25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / muut vuokrasopimukset

26 Lähipiiritapahtumat

Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat

28 Yrityshankinnat

Emoyhtiön tilinpäätös

Emoyhtiön tuloslaskelma

Emoyhtiön tase

Emoyhtiön rahavirtalaskelma

Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet ja liitetiedot

Käytetyt kirjanpitokirjat

Tilinpäätöksen allekirjoitukset

Tilintarkastuskertomus

Tämä on vapaaehtoisesti julkaistu pdf-raportti ja ei täytä Arvopaperimarkkinalain 7:5§:n

mukaista julkistamisvelvollisuutta.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

1 (73)

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2023

Toi

mintaympäristö

Vuonna 2023 kiinteistömarkkinoilla transaktiot vähenivät ja hetkellisesti lähestulkoon

pysähtyivät korkojen nousun, rahoituksen saatavuuden kiristymisen sekä yleisen

epävarmuuden lisääntymisen johdosta.

Asuntorakentamisessa aloitukset pysähtyivät korkojen nousun ja kuluttajien

maksukyvyn leikkaantumisen seurauksena.

Kiinteistöjen arvot olivat laskusuuntaiset ja rahoituksen saatavuus kiristyi.

Inflaatio alkoi taittua loppuvuonna, mutta viitekorkojen taso säilyi noin neljän prosentin

tasolla.

Tulo

skehitys

Haastavissa oloissa yhtiö onnistui tekemään kohtuullisen hyvän tuloksen.

Yhtiö tulos oli 3,5 miljoonaa euroa ja parani edellisvuodesta (3,2 M€). Oman pääoman

tuotto oli toista vuotta peräkkäin noin 10 %:n tasolla.

Tuloskehitykseen vaikuttivat myönteisesti osakkuusyhtiöiden Apitare ja Jyväskylän

Kukkulan Kehitys vahvat tulokset sekä toimitilakiinteistöjen parantuneet käyttöasteet ja

asuntojen vuokrankorotukset.

Tuloskehitystä heikensivät joidenkin kiinteistöjen arvonalenemat sekä tytäryhtiön

Juholan liikearvon osittainen alaskirjaus.

Merk

ittävimmät tapahtumat vuonna 2023

Yhtiön tuloskehitys mahdollisti kahdeksannen peräkkäisen vuoden, jona osakekohtainen

osinko kasvoi. Hallituksen ehdotus huhtikuun 2024 yhtiökokoukselle edustaa yhdeksättä

peräkkäistä vuotta.

Vuoden 2023 tuloksen kannalta merkittävin tapahtuma oli kun kesällä 2023 Keski-

Suomen Hyvinvointialue vahvisti aikaisemmin solmitun 20 vuoden vuokrasopimuksen yli

17.000 m2 tiloista. Samalla vahvistui Kukkulan II vaiheen kauppa, joka toteutettiin

vuoden lopussa.

hoitus

Yhtiön omavaraisuus parani hieman ja oli vahva 63 % (59 %). Konsernin likviditeetti oli

myös hyvä. Konsernin rahavarat kauden lopussa olivat 8,5 M€.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

2 (73)

Vuokraustoiminta

Yhtiö solmi useita merkittäviä vuokrasopimuksia sekä suoraan että osakkuusyhtiöiden

kautta omistamissaan kohteissa.

Vuoden lopussa yhtiön kaikki kiinteistöt olivat yhtä hotellikiinteistöä lukuun ottamatta

vuokrattu.

tiökokous

Varsinainen yhtiökokous pidettiin 27.4.2023 ja siellä käsiteltiin yhtiöjärjestyksen

mukaiset asiat. Lisäksi yhtiökokous myönsi hallitukselle valtuudet osakeanteihin ja omien

osakkeiden ostamiseen.

inko

Yhtiökokous päätti hallituksen esityksestä maksaa vuoden 2022 tuloksen perusteella

0,31 €/osake osingon. Osinko oli noin 61 % vuoden 2022 tuloksesta. Osinko jaettiin

kahdessa osassa.

Hallitus esittää 18.4.2024 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle vuoden 2023

tuloksen perustella 0,33 €/osake osinkoa. Esitettävä osinko on noin 60 % vuoden 2023

osakekohtaisesta tuloksesta.

llitus

Varsinainen yhtiökokous valitsi 27.4.2023 hallituksen jäseniksi Taina Ahvenjärven,

Tapani Rautiainen, Joonas Rautiaisen, Mikko Larvalan, Vesa Lipsasen ja Petri Roinisen.

Hallitus järjestäytymiskokouksessaan 27.4.2023 valitsi puheenjohtajaksi Tapani

Rautiaisen ja varapuheenjohtajaksi Taina Ahvenjärven.

Hallituksen jäsenistä Petri Roininen toimitusjohtajana on riippuvainen yhtiöstä.

Tapani Rautiainen ja Petri Roininen ovat riippuvaisia merkittävistä osakkeenomistajista.

Hallitus päättää yhtiön strategiasta sekä merkittävistä investoineista ja myynneistä.

Hallitus kokoontui 12 kertaa katsauskauden aikana.

hto

Yhtiön toimitusjohtajana on vuoden 2015 alusta toiminut Petri Roininen.

Toimitusjohtaja johtaa yhtiön operatiivista toimintaa hallituksen vahvistaman strategian

ja ohjeiden mukaan.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

3 (73)

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin yhtiökokouksessa KPMG vastuullisen tilintarkastajana

KHT Timo Nummi.

Tilintarkastaja on esittänyt lausuntonsa ja raportoinut keskeiset havaintonsa hallitukselle

tilintarkastusta koskevien ohjeiden mukaisesti.

llituksen valtuutukset

Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen maksimissaan 600.000 oman osakkeen

hankintaan sekä maksimissaan 5.000.000 osakkeen suuruisen osakeannin tekemiseen.

Molemmat valtuudet ovat voimassa 30.6.2024 saakka.

akkaat ja osakkeet

Yhtiöllä oli katsauskauden päättyessä 2.691 osakasta (2.667) ja yhtiön osakemäärä oli

6 389.096 osaketta, joista ulkona oli 6 374.586 osaketta ja yhtiön hallussa 14.510

osaketta (869). Tilikauden aikana yhtiö hankki yhteensä 13.641 omaa osaketta, mikä on

0,21 % yhtiön koko osakekannasta. Osakkeet hankittiin Nasdaq Helsingin järjestämässä

julkisessa kaupankäynnissä hankintahetken markkinahintaan. Hankittujen omien

osakkeiden keskihintana oli 5,14 €/osake.

llituksen jäsenten omistamat osakkeet

Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet on kuvattu selvityksessä hallinto- ja

ohjausjärjestelmästä. Yhteensä hallituksen jäsenet omistavat suoraan tai välillisesti

3.849.267 yhtiön osaketta mikä on 60 % koko osakekannasta.

Yhtiön strateginen ja operatiivinen johtaminen

Yhtiö julkaisi strategian kausille 2020-23. Sen keskiössä oli sellaisen kannattavuuden

saavuttaminen, että yhtiö voi maksaa osakkaille vuosittain kasvavaa osinkoa. Tässä

onnistuttiin huolimatta siitä, että katsauskaudelle osuivat korona ja Venäjän

hyökkäyssota sekä nopeasti nousseet inflaatio ja korot.

Hallitus arvio uuden strategian 2024-26 valmistuvan H1 2024 aikana.

Lä

hiajan riskit ja riskienhallinta

Suurimmat riskit koskevat Suomen taloudellisen tilanteen yleistä heikkenemistä,

kiinteistöalan haasteiden jatkumista sekä rahoituksen yleistä saatavuutta ja hintaa. Näillä

voi olla vaikutus yhtiön taloudelliseen asemaan.

Yhtiön osalta vuokrausaste voi vaihdella ja kiinteistöjen arvot voivat vaihdella.

Yhtiön taseen ollessa vahva, voivat toimialan haasteet avata myös kiinnostavia

investointimahdollisuuksia.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

4 (73)

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Katsauskauden jälkeen yhtiö on jatkanut normaalia liiketoimintaansa.

Näk

ymä vuoteen 2024

On oletettavaa, että markkinaolosuhteet jatkuvat haastavina.

Yhtiö ohjeistaa tuloksensa olevan jokseenkin samalla tasolla vuonna 2024 kuin mitä se

oli vuonna 2023.

Lopu

ksi

Hallitus kiittää vuodesta 2023 asiakkaita, rahoittajia, sidosryhmiä sekä yhtiön johtoa ja

henkilöstöä.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

5 (73)

TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT

1 000 € 2023 2022 2021

Liikevaihto 6 857 7 603 9 764

Liiketulos 3 897 4 256 -825

% liikevaihdosta 56,8 56,0 -8,4

Tulos ennen veroja 3 516 4 017 -1 440

% liikevaihdosta 51,3 52,8 -14,7

Tilikauden tulos 3 503 3 222 -1 112

% liikevaihdosta 51,1 42,4 -11,4

Oman pääoman tuotto % 10,5 9,4 -3,0

Sijoitetun pääoman tuotto % 8,3 8,2 -1,2

Omavaraisuusaste % 63,4 58,9 57,8

Bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin 231 487 631

% liikevaihdosta 3,4 6,4 6,5

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä 33 38 40

OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT 2023 2022 2021

Laimentamaton osakekohtainen tulos, €

0,56 0,50 -0,16

Laimennettu osakekohtainen tulos, € 0,56 0,50 -0,16

Osakekohtainen oma pääoma € 5,27 5,03 5,81

Osingot tuhatta € 1 980 1 818 1 636

Osakekohtainen osinko, € 0,33 0,31 0,29

Osinko tuloksesta % 58,9 62,0 -181,3

Efektiivinen osinkotuotto %

6,3 6,5 5,2

Osakekohtainen ylimääräinen pääomanpalautus, € 0,00 6 181,00 0,00

Hinta/voitto 9,3 9,6 -34,9

Osakkeen kurssikehitys, € 2023 2022 2021

ylin kurssi 5,98 7,44 6,22

alin kurssi 4,38 4,62 5,36

keskikurssi 5,14 5,95 5,78

tilikauden viimeinen kaupantekokurssi 5,20 4,80 5,58

Osakekannan markkina-arvo /tuhatta € 33 148 30 663 34 492

Osakkeiden vaihdon kehitys kpl 402 415 834 422 715 512

% osakkeiden lukumäärästä 6,3 % 13,3 % 11,8 %

Osakkeiden antioikaistu lukumäärä tilikauden lopussa, ulkona olevat 6 374 586 6 388 227 6 181 418

Osakkeiden antioikaistu lukumäärä keskimäärin tilikaudella, ulkona olevat

6 387 337 6 282 020 6 088 812

Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2023

jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2024 aikana on 0,33 € per osake.

Investors House esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista

kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri tilikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli

IFRS-standardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille

ja sijoittajille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tunnuslukuja korvaavina mittareina.

EPRA -TUNNUSLUVUT 2023 2022 2021

EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 826 1 804 2 833

EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake € 0,13 0,28 0,47

EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 35 341 32 609 36 435

EPRA NAV (nettovarallisuus)/ osake € 5,54 5,10 5,89

EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 36 698 39 821 50 791

EPRA NRV (nettovarallisuus)/ osake € 5,76 6,23 8,22

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

6 (73)

2023 2022 2021

EPRA NTA tuhatta € 28 303 26 188 30 777

EPRA NTA/ osake € 4,44 4,10 4,98

EPRA NDV tuhatta € 27 442 26 626 31 119

EPRA NDV/ osake € 4,30 4,17 5,03

EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 2023 2022 2021

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaa

3 559 3 213 -975

-/+ Voitot/tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen arvonmuutoksista -3 503 -2 656 2 479

+ Ajanmukaistamisinvestoinnit 231 446 297

-/+ Muut ei-operatiiviset erät 600 192 251

-/+ Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ei-operatiiviset erät 0 0 0

-/+ Nettovoitot/-tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen myynneistä

163 184 1 821

-/+ Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä 0 0 0

+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat vero

-79 -69 -354

-/+ Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset 0 0 -36

+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot -107 512 -511

-/+ Määräysvallattomien omistajien osuuksien oikaisu -38 -18 -139

EPRA Earnings (operatiivinen tulos) 826 1 804 2 833

EPRA Tulos

EPRA Earnings per share = ----------------------------------------------------------------------------

(osakekohtainen operatiivinen tulos) Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 2023 2022 2021

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 33 619 32 113 35 896

-/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 0 0 5

+ Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt lask. verovelka 516 306 344

-/+ pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ylläolevat erät 1 206 190 190

EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 35 341 32 609 36 435

EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 2023 2022 2021

EPRA NAV 35 341 32 609 36 435

+ Palveluiden käypä arvo * 1 357 6 410 14 356

EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 36 698 39 019 50 791

**) Palveluiden käyvän arvon on määrittänyt Translink Corporate Finance Oy

EPRA NTA tuhatta € 2023 2022 2021

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 33 619 32 113 35 896

-/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 0 0 5

+Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta synt. lask. verovelka (50 %)

258 153 172

+po- yhdisteltävien ylläolevat erät 603 95 95

- liikearvo -5 689 -6 289 -4 777

-aineettomat omaisuuserät

-488 -686 -614

EPRA NTA tuhatta € 28 303 25 386 30 777

EPRA NDV tuhatta € 2023 2022 2021

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 33 619 32 113 35 896

- liikearvo -6 177 -6 289 -4 777

EPRA NDV tuhatta € 27 442 25 824 31 119

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

7 (73)

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT

Tulos

Oman pääoman tuotto % = -------------------------------------------------------------- * 100

Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + määräysvallattomien osuus

Tulos ennen veroja + rahoituskulut

Sijoitetun pääoman tuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100

Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo)

Oma pääoma + määräysvallattomien osuus

Omavaraisuusaste % = ----------------------------------------------------------------------- * 100

Taseen loppusumma - saadut ennakot

Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos

Osakekohtainen tulos = -----------------------------------------------------------------------

Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakekohtainen oma pääoma = -----------------------------------------------------------------------

Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä

Osinko/osake x ulkona olleiden osakkeiden määrä tilinpäätöspäiv.

Osingot tuhatta € = -----------------------------------------------------------------------

1000

Tilikauden osingonjako

Osakekohtainen osinko = -----------------------------------------------------------------------

Osakkeiden laimentamaton määrä tilinpäätöspäivänä

Osinko

Osinko tuloksesta % = ----------------------------------------------------------------------- *100

Tulos

Osakekohtainen osinko

Efektiivinen osinkotuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100

Tilikauden päätöskurssi

Hinta / Voitto eli P/E -luku = -----------------------------------------------------------------------

Osakekohtainen tulos

Osakekannan markkina-arvo = Osakkeiden laimentamaton määrä x tilinpäätöspäivän kurssi

Osakkeen vaihtomäärä tilikauden aikana

Osakkeiden vaihdon kehitys = ----------------------------------------------------------------------- *100

% lukumäärästä Osakkeiden laimentamaton keskimääräinen lukumäärä

Bruttoinvestoinnit = Hankitut sijoituskiinteistöt + Aktivoidut kiinteistökehityskulut +

Ajanmukaistusinvestoinnit

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

8 (73)

KATSAUSKAUDEN TULOS (VERTAILUKAUSI 2022)

Konsernin laaja tulos oli 3,5 M€, mikä on parempi kuin vertailukaudella (3,2 M€).

Yhtiö toteutti Q1 2023 raportissa kertomiaan tuloksen parannustoimia, joilla tulevien

vuosien kannattavuus pyritään varmistamaan. Näiden toimien vaikutukset näkyvät

asteittain tuloksessa 2023-26. Ensimmäisenä ja erityisen merkittävänä realisoituivat 2023

aikana Kukkula-sopimukset.

Konsernin tulokseen on yhdistetty yli 50 %:sti omistetut tytäryhtiöt. Osakkuusyhtiöiden

tulos on yhdistetty konsernin tuloslaskelmaan yhdellä rivillä kohtaan ’Osuus osakkuus-

ja yhteisyritysten tuloksesta’’. Osakkuusyhtiöitä olivat 1/3 omistusosuudella Jyväskylän

Kukkula -hankkeeseen liittyvät Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy.

Yhtiön tuotot muodostuvat suuremmilta osin jatkuvista, sopimusperusteisista tuotoista.

Näitä ovat kiinteistöt -segmentillä vuokratuotot sekä palveluliiketoiminnassa hallinnointi-

ja manageerauspalkkiot. Jatkuvat tuotot tuovat ennustettavuutta liiketoimintaan.

Kertaluonteiset palkkiot taas puolestaan menevät lähes suoraan tulokseen.

Yhtiön tulos 3,5 M€ oli yksi kaikkien aikojen parhaista. Merkityksellistä on se, että tulos

saavutettiin haastavissa markkinaoloissa. Tuloskehitys pitkälle perustuu tehtyihin

strategisiin valintoihin. Nollakorkokauden lopulla 2020-21 Investors House myi valtaosan

kiinteistöistään. Varoilla lyhennettiin lainoja. Lisäksi tammikuussa 2022 maksettiin

ylimäärinen osinko osakkeenomistajille. Vuonna 2023 käynnistettiin kasvuinvestoinnit

osakkuusyhtiöiden Apitare ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys osalta.

Investors Housen tavoitteena on kannattavalla toiminnalla tulla kiinteistö- ja

rakennusalan ensimmäiseksi osinkoaristokraatiksi Suomessa. Tämä tarkoittaisi 10

vuoden ajan kasvavia osakekohtaisia osinkoja.

PÄÄO

MARAKENNE JA RAHOITUS

Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti

hallita rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen

keinoin.

Konsernin omavaraisuusaste oli 63 % (59 %). Omavaraisuusasteen strateginen tavoitetaso

on 45 %, minkä yläpuolella se on pidetty viimeisen 37 kvartaalin ajan.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

9 (73)

Kon

sernin emoyhtiö on solminut rahoittajapankin kanssa konsernia koskevan

omavaraisuus -kovenantin, joka on yhdenmukainen yhtiön strategisen tavoitteen eli

vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa. Konserni on täyttänyt rahoitusehdon

jokaisella kvartaalilla omavaraisuuden keskiarvon ollessa 56 % viimeisen 37 kvartaalin

ajan.

Konsernin taseen loppusumma oli 53,5 M€ (55,3 M€). Konsernin oma pääoma yhteensä

oli 34,0 M€ (32,5 M€). Omaa pääomaa lisäsi tuloskehitys ja pienensivät jaetut osingot.

Konsernin vieras pääoma oli yhteensä 19,6 M€ (22,7 M€). Konserni on edelleen käyttänyt

voitto- ja myyntivaroja lainojen lyhentämiseen. Vieraan pääoman ehtoinen rahoitus

muodostuu emoyhtiön lainoista sekä omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista.

SIJOITUKSET

Yhtiön sijoitukset katsauskauden lopussa muodostuivat asunto- ja toimitilakiinteistöistä

sekä Palvelut – segmentistä. Varojen hajautuksen tarkoitus on parantaa sijoitustoiminnan

sitoman pääoman tuottoa, pienentää liiketoiminnan riskiä ja tätä kautta tukea osakkeen

arvoa.

Kiinteistösijoituksissa konserni omistaa suoraan sekä toimisto- että asuinkiinteistöjä. Osa

kiinteistösijoituksista on osakkuusyrityksissä.

Palvelut -segmentin sijoituksiin kuuluivat 100 %:set tytäryhtiöt Investors House

Kiinteistövarallisuudenhoito Oy; Infonia Oy, Investors House Rahastot Oy samoin kuin

Juhola Asset Management Oy sekä sen 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Business Park

Management Oy.

Osakekohtaista nettovarallisuutta kuvaava EPRA NRV oli katsauskauden lopussa 5,76

€/osake (6,23 €/osake). Muutokseen ovat vaikuttaneet vähentävästi vertailukauden

jälkeen maksetut perusosingot yhteensä 0,31 €/osake sekä palveluliiketoiminnan

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

10 (73)

laskennallisen arvon pieneneminen. Kasvattavasti tunnuslukuun on vaikuttanut

positiivinen tulos.

Kiinteistöjen käypä arvo arvo 27,9 M€ (28,9 M€) perustuu 12/2023 päivitettyyn

ulkopuolisen auktorisoidun kiinteistöarvioijan arvioon (Suomen Toimitila-asiantuntijat

Oy). Vastaavasti ulkopuolinen corporate finance -talo on määrittänyt

palveluliiketoiminnan arvon 12/2023 (Translink Corporate Finance Oy).

VESTOINNIT JA MYYNNIT

Yhtiön osakkuusyhtiö myi katsauskaudella yhden asuinkohteen sekä yksittäisiä asuntoja.

Yhtiö toteutti Tikkurilan Neilikkatien kehityskohteen myynnin aikaisemmin tiedotetun

esisopimuksen mukaisella tavalla.

Investoinnit käynnistettiin osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankkiessa

Kukkula -hankkeen ns II-vaiheen kiinteistöt omistukseensa

Alustavia keskusteluja käytiin noin 50 hankkeesta.

Samoin tiedotettiin heinäkuun alussa mahdollisesta Lakea-konsernin hankintaa

koskevasta aiesopimuksesta sekä myöhemmin syksyllä aiesopimuksen päättämisestä

tuloksettomana.

OKRAUSTOIMINTA

Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa

vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste, johon on laskettu suoraan ja

välillisesti omistettujen kiinteistöjen käyttöasteet, oli vakaa ja oli erinomaisella tasolla

ollen katsauskauden lopussa 90 % yhden kohteen olleessa kehityksen alla tyhjänä.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

11 (73)

Vuokraustoimintaa on pyritty kehittämään ennustettavaan suuntaan. Asiakaskunnassa

on viimeisen 2-3 vuoden aikana tapahtunut painopistesiirtymä yksityisistä asiakkaista

julkisiin. Nyt julkiset vuokralaiset yhdessä ARA-kohteiden kanssa muodostavat lähes 2/3

tuotoista. Julkisella vuokralaisella tarkoitetaan valtiota, valtio-omisteista yhtiötä,

hyvinvointialuetta tai kaupunkia.

INTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN

Kiinteistöjen ylläpito jatkui normaalisti. Normaalista poikkeavia

peruskorjauskorjaustarpeita ei ollut.

Yhtiö on 2020-2021 aikana luopunut suuresta osasta kiinteistöjä, joissa

lämmitysmuotona on suora sähkölämmitys tai maakaasu. Tällä on ollut energian hinnan

noustua huomattava myönteinen vaikutus.

Samoin tällä hetkellä aikaisempaa suurempi osuus vuokrasopimuksista on ns

pääomavuokrasopimuksia, joissa ylläpitokustannuksista vastaa vuokralainen.

Kaikesta edellä sanotusta huolimatta sähkön hinta muodostui talvikuukausina korkeaksi

ja vaikutti heikentävästi eräiden kohteiden kannattavuuteen.

Kiinteistöjen ajanmukaistuskulut on kirjattu nettotuoton jälkeen ja ennen liikevoittoa

kohtaan ’voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta’.

PAL

VELULIIKETOIMINTA

’’Palvelut’’ -segmentti muodostui katsauskauden lopussa kiinteistövarallisuudenhoitoa

tekevästä Juhola Asset Managementistä, kiinteistö- ja osakerahastoja hallinnoivasta

Investors House Rahastoista sekä kiinteistövarallisuuden hoitamista ja johtamista

koskevista palveluista eli Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä ja Infonia

Oy:stä.

HAN

KEKEHITYS

Yhtiön osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys jatkoi Jyväskylän kaupungin kanssa

Kukkula-hankkeen kehittämistä.

Tikkurilan Neilikkatien asemakaavamuutos vahvistui ja sai lainvoiman tammikuussa.

Yhtiö toteutti kehityskohdetta koskevan esisopimuksen mukaisen kaupan siten, että se

tuloutui kassaan osin Q2 2023 ja osin Q3 2023. Tulosvaikutus hankkeen osalta kirjautui

käyvän arvon muutoksena jo vuoden 2022 viimeiselle kvartaalille.

Viikinmäen asuntohankkeen kehittäminen yhteistyössä Helsingin kaupungin kanssa otti

aikalisän kaupungin kaavoituksen toimesta. Samassa yhteydessä tarkastellaan konsernin

omistamaa aluetta laajemman alueen asemakaavoitusta.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

12 (73)

SEGMENTTI-INFORMAATIO

Investors House raportoi kahden liiketoimintasegmentin tulokset.

Segmentti ’Kiinteistöt’ muodostuu Investors Housen kokonaan tai osittain omistamista

kiinteistöistä sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeista sekä

kiinteistökehityshankkeista. Omistukset voivat olla suoria kiinteistöomistuksia,

tytäryhtiöitä tai konsernin hallinnoimien rahastojen osuuksia tai osakkuusyhtiöitä.

Segmentin toiminta on logiikaltaan sijoitus- ja kehitystoimintaa. Kiinteistöt-segmentti on

pääomavaltaista sijoitustoimintaa.

Segmentti ’Palvelut’ muodostuu rahasto- ja kiinteistövarallisuuden hoidon palveluista

sekä toimitilapalveluista. Segmentin toiminta on logiikaltaan asiantuntijapalvelujen

liiketoimintaa. Palvelut-segmentti on vähän pääomaa vaativaa toimintaa ja sellaisena

tukee konsernin kannattavuutta varsinkin, kun resurssien yhteiskäyttömahdollisuudet

ovat hyvät.

Investors House on pyrkinyt strategiassaan lisäämään vähän pääomaa sitovan

palveluliiketoiminnan osuutta samalla kun se on aikaisempina vuosina keventänyt

kiinteistösalkkuaan. Palvelusegmentin osuus onkin viimeisten vuosien aikana kasvanut

merkittävästi. Muutokseen on vaikuttanut sekä palveluiden kasvu että tehdyt

rakenteelliset muutokset myynnein ja hankinnoin.

Vuoden viimeisellä kvartaalilla raportoidusta liikevaihdosta 51 % muodostui palveluista ja

49 % vuokratuotoista. Vertailussa huomionarvoista on se, että yhteisyritys Apitaren

liikevaihtoa ei raportoida konsernin liikevaihtona vaan ainoastaan yhdellä tulosrivillä

‘osuutena osakkuusyhtiön tuloksesta’.

lveluliiketoiminnan tuotot ovat huomattavalta osin ns jatkuvia, sopimuspohjaisia

tuottoja.

Kiinteistöjen arviot teetettiin 12/2023 perustuen AKA-auktorisoitujen kiinteistöarvioijien

arvonmäärityksiin.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

13 (73)

Vastaavasti arvioitettiin myös palveluliiketoiminta 12/2023. Palveluliiketoiminnan

arvonmääritys perustuu liikevaihto- ja EBITDA -kertoimien kautta tehtyyn arvioon sekä

relevanttiin verrokkianalyysiin palveluliiketoimintaa vastaavien toimijoiden arvostuksesta.

Vertailukauden jälkeen verrokkien arvostukertoimet ovat laskeneet sekä toisaalta

palveluliiketoiminnan liikevaihto ja kate supistuneet, mitkä kaikki ovat vaikuttaneet myös

palveluliiketoiminnan arvoon. Palveluliikentoiminnan liikearvoon tehtiin myös 0,6 M€

alaskirjaus kohdistuen Juhola Asset Managementiin.

lveluliiketoiminnan arvon kehitystä kuvaa yllä oleva investointipankin laatima kuva.

Palveluliiketoiminnan arvon kehitys perustuu sekä yrityskauppoihin, joita yhtiö on 2015-

2022 tehnyt että hankittujen yhtiöiden liiketoiminnan orgaaniseen kehittämiseen. Q4

2021 myyty huomattavan suuri kiiinteistörahasto poistui kaupan johdosta ja pienensi

liiketoimintaa.

Kiinteistöt -segmentin tulos oli erinomainen. Palvelut –segmentin heikkeni, mihin emme

ole tyytyväisiä.

Kiinteistöt

10-12/2023

10-12/2022

Muutos-%

1-12/2023

1-12/2022

Muutos-%

Liikevaihto

893

839

6 %

3 421

3 309

3 %

Liiketulos

700

3 083

-77 %

5 017

4 590

9 %

Palvelut

Liikevaihto

946

1 220

-22 %

3 436

4 294

-20 %

Liiketulos

-472

240

-297 %

-295

712

-141 %

RIS

KIENHALLINTA

Konsernin keskeiset riskit koskevat tuottoja, vuokrausta, kiinteistömarkkinaa, rahoitusta

ja kiinteistöjen kuntoa.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

14 (73)

Vuokrausriski voi toteutuessaan heikentää kassavirtaa ja sitä kautta yhtiön

liiketaloudellista asemaa. Vuokrausriskiä hallitaan hajauttamalla sijoitukset asuntoihin,

toimitiloihin ja palveluliiketoimintaan. Edelleen, sijoitukset pyritään painottamaan pk-

seudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin, joissa asuntojen vuokrakysyntä on

ennustettavaa.

Tuottoriskin kannalta merkittävää on myös se, että Palvelut-segmentin tuotoista on

muodostunut yhtiölle asuntojen ja toimitilojen vuokratuottojen oheen merkittävä

tulonlähde. Tämä osaltaan hajauttaa tuottoja koskevaa riskiä ja parantaa yhtiön

suhdannekestävyyttä.

Rahoitusriski voi realisoitua joko rahan hinnan noustessa tai sen saatavuuden

heikentyessä. Molemmat voivat toteutuessaan heikentää yhtiön taloudellista asemaa.

Rahan hintaa koskevaa riskiä hallitaan suojaamalla emoyhtiön lainat korkojohdannaisilla

tai vastaavilla keinoilla. Katsauskauden lopussa emoyhtiöllä oli 1,5 M€ lainaa. Kun yhtiö

tekee uusia investointeja, suojaa se lainansa suojauspolitiikan mukaisesti.

Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden arvonmuodostusta koskeva riski voi toteutuessaan

laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja näin heikentää yhtiön taloudellista asemaa.

Tätä riskiä pyritään hallitsemaan toisaalta hajauttamalla sijoitukset eri

kiinteistötyyppeihin sekä toisaalta Palvelu-liiketoimintaan, mikä lisää tuottoja sitomatta

merkittävästi pääomia.

Kiinteistöjen kunto ja tekninen riski voivat realisoituessaan aiheuttaa huomattavia

korjaustarpeita ja kustannuksia. Tämän hallitsemiseksi yhtiö pyrkii keskittämään

investointinsa ja salkkunsa rakenteen siten, että korjausvelka olisi maltillinen eikä

merkittävää systemaattista peruskorjaustarvetta syntyisi.

RATEGISET TAVOITTEET

Strategian kannalta merkittävää on se, että vuosien 2015-2019 kokoamistyön tuloksena

konsernilla on hallussaan koko kiinteistöliiketoiminnan arvoketju. Kokoamistyön

johdosta konserni voi nyt allokoida pääomiaan kulloisenkin näkemyksen mukaan

tavoitellen optimaalista tuotto/riski -suhdetta ja pyrkien liiketoiminnallisiin strategisiin

tavoitteisiin.

Strategiset tavoitteet 2020-2023

Investors House kertoi 2020 Kiinteistökumppani -strategista ja on tätä toteuttanut

viimeiset vuodet.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

15 (73)

tiön hallitus on 28.9.2020 vahvistanut Investors Houselle strategiset tavoitteet jaksolle

2020-2023.

Keskeisenä tavoitteena vuosina 2020-2023 on sellainen kannattavuuskehitys,

joka mahdollistaa osakekohtaisen osingon kasvun jatkossakin. Tavoite jatkaa

yhtiön pitkään korostamaa omistaja-arvoon keskittynyttä tavoiteasetantaa.

Tavoitteen keskiössä ovat ennustettavat tuotot, vahva omavaraisuus sekä

kustannustehokas toimintamalli.

Yhtiö allokoi jatkuvasti pääomaansa ja kohdentaa toimintojaan siten, että

tuottojakauma muodostuu ennustettavista jatkuvista tuotoista (60-100 %)

sekä tulosta lisäävistä hanketuotoista (0-40 %).

Jatkuvat tuotot yhdessä vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa luovat

yhtiölle ennustettavan ja vakaan pohjan.

Investors Housen uudistettua strategiaa kutsutaan Kiinteistökumppani -

strategiaksi. Yhtiö toimii aktiivisesti sekä kiinteistösijoittamisen että –

rahoittamisen koko arvoketjuissa eli taseen molemmin puolin. Keskiössä on

omistaja-arvon tuottaminen luomalla innovatiivisia kahden markkinan

ratkaisuja.

Yhtiö luo ja ylläpitää kumppanuuksia voidakseen yhdistää osaamisia ja luoda

omistaja-arvoa. Pitkäaikainen kumppanuus sellaisten tahojen kanssa, joiden

osaaminen ja intressit täydentävät toisiaan, on yhtiölle strategisen tason asia.

Lähes kaikki vuonna 2020 asetetut strategiset tavoitteet toteutuivat huolimatta jaksolle

osuneista koronasta, inflaatiosta ja korkojen nopeasta noususta. Tämä kertoo Investors

Housen kyvystä luoda omistaja-arvoa suhdanteista riippumatta.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

16 (73)

Uuden strategian valmistelu on käynnistynyt. Arvioidusti yhtiö kertoo uusista strategisista

tavoitteista H1 2024 aikana. Strategian ytimessä on edelleen sellainen

kannattavuuskehitys, että osakekohtainen osinko voi kasvaa.

VESTORS HOUSEN JOHTO

Investors Housen hallitus valittiin yhtiökokouksessa huhtikuussa 2023. Hallitus

muodostuu kuudesta jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Taina

Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Mikko Larvala, Petri Roininen ja Vesa

Lipsanen.

Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia pl. Petri Roininen, joka toimii yhtiön

toimitusjohtajana.

Kolme jäsentä eli Taina Ahvenjärvi, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen ovat merkittävistä

osakkeenomistajista riippumattomia. Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Tapani

Rautiainen vuoden 2015 alusta alkaen.

Investors Housen toimitusjohtajaksi valittiin 2014 lopussa diplomi-insinööri Petri

Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön

strategian ja hallituksen ohjeiden mukaisesti sekä valmistella esitykset strategiasta

samoin kuin investoinneista ja myynneistä.

Konsernin johtoryhmän jäseniä olivat toimitusjohtajan lisäksi katsauskauden lopussa

Juhola Asset Management Oy:stä vastaavat Aleksi Aitala ja Tommi Juhola sekä

talousjohtaja Harri Valo.

Investors Housen tilintarkastajana toimi KPMG vastuullisena tilintarkastajana KHT Timo

Nummi.

OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT

Katsauskauden päättyessä yhtiöllä oli yhteensä 6.389.096 osaketta, joista ulkona oli

yhteensä 6.374.586 osaketta ja yhtiön hallussa 14.510 osaketta. Yhtiön hallituksella on

yhtiökokouksen antama valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen.

Yhtiöllä oli 31.12.2023 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 2.691

osakasta (2.667). Osakasmäärä on kasvanut nettomääräisesti 24 osakkaalla eli yhdellä

prosentilla viimeisen vuoden aikana.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

17 (73)

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2023 olivat seuraavat:

Nimi

Kpl

MAAKUNNAN ASUNNOT OY

1 756 771

27,50

ROYAL HOUSE OY

1 139 149

17,83

CORE CAPITAL OY

910 225

14,25

OWH-YHTIÖT OY

272 498

4,27

GODOINVEST OY

256 493

4,01

JAM HOLDING OY

103 991

1,63

NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY

100 000

1,57

HEKHOLM OY

80 000

1,25

GRÖNROOS MARI ANNELI

78 956

1,24

SIJOITUSRAHASTO INVESTORS NORDIC SMALL CAP

61 831

0,97

SKOGMAN BO BÖRJE RAGNAR DB

60 000

0,94

GRÖNROOS KAIJA KAARINA

31 259

0,49

SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA

30 894

0,48

NORRGÖRD NILS EMIL

29 000

0,45

RAKENNUSLIIKE SULO LIPSANEN OY

27 989

0,44

SELINHEIMO RISTO PERTTI JUHANI

27 230

0,43

KALAJA OLLI JUHANI

26 317

0,41

JANERCON OY

24 833

0,39

KOIVISTOINEN JUKKA ANTERO

24 833

0,39

PAKKANEN ANNELI ELISABETH

23 000

0,36

Suurimmista osakkeenomistajista:

Maakunnan Asunnot Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen

vaikutusvaltayhteisö.

Royal House Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö.

Core Capital Oy on toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen Petri Roinisen

määräysvaltayhteisö.

JAM Holding Oy on johtoryhmän jäsenten Aleksi Aitala ja Tommi Juhola

vaikutusvaltayhteisö.

Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy on hallituksen jäsen Vesa Lipsasen

määräysvaltayhteisö.

Yhtiökokous 27.4.2023 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen

osakeannista ja 600.000 oman osakkeen hankkimisesta.

Yhtiön hallussa oli 31.12.2023 yhteensä 14.510 omaa osaketta.

Vuoden 2022 tuloksen perusteella hallitus esitti yhtiökokoukselle 0,31 €/osake osingon

maksamista yhdessä tai useammassa erässä. Yhtiökokouksen 27.4.2023 päättämä osinko

on kahdeksas peräkkäinen kasvavan osingon vuosi. Osingon ensimmäinen ja toinen erä

maksettiin Q2 2023 aikana.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

18 (73)

Hallitus esittää keväällä 2024 kokoontuvalle yhtiökokoukselle 0,33 € / osake osinkoa.

Osinko voitaisiin jakaa yhdessä tai kahdessa osassa. Osinko olisi noin 6,3 % tuotto

vuodenvaihteen osakekurssilla. Se edustaisi noin 60 % suuruista osuutta vuoden 2023

tuloksesta.

rusosingon ohella yhtiö on jakanut osakkeille varoja vuosina 2019 ja 2020 ensisijassa

osakkuusyhtiön osakkeiden muodossa sekä vuonna 2022 rahan muodossa.

vestors Housen osakkeella on Nordea Pankki Suomi Oyj:n tarjoama

markkinatakauspalvelu.

Toimitusjohtaja Petri Roinisella on optio-ohjelma, jonka sisältö on tiedotettu 17.8.2020.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

19 (73)

SELVITYS HALLINNOINTI- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ 2023

Selvitys yhtiön hallinnointi- ja ohjausjärjestelmästä 2023 on julkaistu erillisenä liitteenä

tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen julkaisun yhteydessä.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

20 (73)

KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA Viite 1.1.-31.12.2023 1.1.-31.12.2022

1 000 € 1 000 €

Liikevaihto

Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 3 421 3 309

Hallintopalkkiotuotot 3 436 4 294

1, 2

6 857 7 603

Kulut

Ylläpitokulut 3 -5 122 -4 696

Nettotuotto

1 735 2 907

Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 4 -163 -184

Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta

5 11 -1 193 2 241

Poistot ja arvonalentumiset

12 -600 -61

Myynnin ja markkinoinnin kulut

-20 -23

Hallinnon kulut

6 -805 -1 023

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 7 -33 -162

Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 14 4 976 561

Liikevoitto 3 897 4 256

Rahoitustuotot 8 354 246

Rahoituskulut 8 -735 -485

Rahoituserät (netto) -381 -239

Tulos ennen veroja 3 516 4 017

Tuloverot 9 -13 -795

Tilikauden tulos 3 503 3 222

Tilikauden laaja tulos yhteensä 3 503 3 222

Tilikauden tuloksen jakautuminen emoyhtiön

osakkeenomistajille 3 559 3 213

Määräysvallattomille omistajille -56 9

Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen emoyhtiön

osakkeenomistajille 3 559 3 213

Määräysvallattomille omistajille -56 9

Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta

laskettu osakekohtainen tulos (€ per osake esitettynä):

Laimentamaton 10 0,56 0,50

Laimennusvaikutuksella oikaistu

10 0,56 0,50

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

21 (73)

KONSERNITASE Viite 31.12.2023 31.12.2022

1 000 € 1 000 €

VARAT

Pitkäaikaiset varat

Liikearvo 12 5 689 6 289

Aineettomat hyödykkeet 13 488 686

Aineelliset hyödykkeet 13 25 317 58

Sijoituskiinteistöt 11 25 27 879 28 881

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 14 5 922 1 306

Muut sijoitukset 14 0 0

40 295 37 220

Vaihto-omaisuus

Vaihto-omaisuuskiinteistöt 11 473 5 725

473 5 725

Pitkäaikaiset saamiset

Muut saamiset 14 2 686 3 319

Laskennalliset verosaamiset 17 791 876

3 477 4 195

Lyhytaikaiset varat

Saamiset osakkuusyrityksiltä 14 0 0

Lyhytaikaiset sijoitukset 15 89 72

Myyntisaamiset ja muut saamiset 15 696 1 507

Rahavarat 16 8 516 6 543

9 301 8 122

Varat yhteensä 53 546 55 262

OMA PÄÄOMA

Osakepääoma 19 2 556 2 556

Ylikurssirahasto 19 7 7

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 19 19 796 19 868

Kertyneet voittovarat 19 11 260

9 682

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 33 619 32 113

Määräysvallattomien omistajien osuus 335 425

Oma pääoma yhteensä 33 954 32 538

VELAT

Pitkäaikaiset velat

Laskennalliset verovelat 17 1 080 1 183

Rahoitusvelat

18 21

22 25 9 039 16 553

Muut velat 18 423 742

10 542 18 478

Lyhytaikaiset velat

Rahoitusvelat

18 21

22 25 7 750 2 195

Ostovelat ja muut velat 20 21 1 300 2 006

Tilikauden verotett. tuloon perust. verovelat 20 0 45

9 050 4 246

Velat yhteensä 19 592 22 724

Oma pääoma ja velat yhteensä 53 546 55 262

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

22 (73)

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA

1000 €

Viite

Osake-

pääoma

Ylikurssi-

rahasto

SVOP

Kertyneet

voittovarat

Yhteensä

Oma pääoma 1.1.2023 19 2 556 7 19 868 9 682 32 113

Laaja tulos

Tilikauden tulos 3 559 3 559

Muut laajan tuloksen erät

Tilikauden laaja tulos yhteensä 3 559 3 559

Liiketoimet omistajien kanssa

Osingonjako

-1 980 -1 980

Omien osakkeiden hankinta -72 -72

Osakeperusteiset liiketoimet 0

Liiketoimet määräysvall. kanssa -1 -1

Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä -72 -1 981 -2 053

Emoyhtiön omistajille kuuluva

oma pääoma 31.12.2023 2 556 7 19 796 11 260 33 619

Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 425

Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa -34

Osuus tilikauden tuloksesta -56

Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. 335

Oma pääoma 31.12.2023 yhteensä 33 954

Viite

Osake-

pääoma

Ylikurssi-

rahasto

SVOP

Kertyneet

voittovarat

Yhteensä

Oma pääoma 1.1.2022 19 2 556 7 24 996 8 337 35 896

Laaja tulos

Tilikauden tulos 3 213 3 213

Muut laajan tuloksen erät

Tilikauden laaja tulos yhteensä 3 213 3 213

Liiketoimet omistajien kanssa

Osingonjako -6 181 -1 818 -7 999

Omien osakkeiden hankinta 0

Osakeperusteiset liiketoimet 1 000 1 000

Liiketoimet määräysvall. kanssa 53 -50 3

Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä -5 128 -1 868 -6 996

Emoyhtiön omistajille kuuluva

oma pääoma 31.12.2022 2 556 7 19 868 9 682 32 113

Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 475

Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa -59

Osuus tilikauden tuloksesta 9

Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. 425

Oma pääoma 31.12.2022 yhteensä 32 538

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

23 (73)

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA (1000 €)

Liite 1.1.-31.12.2023 1.1.-31.12.2022

Liiketoiminnan rahavirrat:

Tulos ennen veroja

3 516 4 017

Oikaisut 1 -3 110 -2 747

Käyttöpääoman muutokset 2 105 -763

Maksetut korot -735 -485

Saadut korot 354 246

Saadut/maksetut verot -48 -827

Liiketoiminnan nettorahavirta 82 -559

Investointien rahavirrat:

Investoinnit kiinteistöihin 3 -1 013 648

Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin 0 0

Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin 0 0

Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit 5 822 814

Muut sijoitukset 670 362

Tytäryhtiöiden hankinta hankituilla rahavaroilla vähennettynä -385 -2 017

Tuotot osakuus- ja yhteisyrityksistä 750 0

Annetut lainat osakkuusyhtiöille 233 -100

Investointien nettorahavirta 6 077 -293

Rahoituksen rahavirrat:

Lainojen nostot 0 4 469

Lainojen takaisinmaksut -2 141 -6 952

Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa 0 -101

Omien osakkeiden hankinta / osakeanti -67 579

Emoyhtiön omistajille maksetut osingot -1 978 -7 999

Rahoituksen nettorahavirta -4 186 -10 004

Rahavarojen muutos lisäys(+) / vähennys(-) 1 973 -10 856

Rahavarat tilikauden alussa 6 543 17 399

Rahavarat tilikauden lopussa 8 516 6 543

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

24 (73)

Rahavirtalaskelman liitetiedot 1.1.-31.12.2023 1.1.-31.12.2022

1. Oikaisut tilikauden tulokseen

Käyvän arvon muutokset 1 193 -2 241

Luovutusvoitot/-tappiot 163 184

Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta -4 976 -561

Poistot 600 61

Muut oikaisut 109 6

Rahoitustuotot ja -kulut -199 -196

Oikaisut yhteensä -3 110 -2 747

2. Käyttöpääoman muutokset

Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 811 -296

Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos -706 -467

Käyttöpääoman muutokset yhteensä 105 -763

3. Investoinnit sijoitus- ja vom-kiinteistöihin

Kiinteistöjen hankintameno -1 013 -32

Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat 0 680

Apporttina maksettu oman pääoman korotus/ sijoitukset 0 0

Investoinneista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten

rahavaroilla vähennettynä

-1 013 648

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

25 (73)

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

26 (73)

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET

KONSERNIN PERUSTIEDOT

Investors House Oyj on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite

Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki , Suomi . Investors House on kiinteistöjen, kiinteistöosakkeiden, sekä asunto-

osakkeiden omistamiseen, hallintaan ja vuokraamiseen sekä niihin liittyvien muiden palveluiden tuottamiseen

erikoistunut yhtiö.

Investors House Oyj :n n

hallitus on hyväksynyt kokouksessaan tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen

osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen

jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Tilinpäätöksen jäljennös on saatavissa yhtiön rekisteröidystä osoitteesta

tai yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.investorshouse.fi.

LAATIMISPERIAATTEET

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting

Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2023 voimassa olevia IAS- ja IFRS-

standardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen

kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn

mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja.

Konsernitilinpäätöksessä liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien, kirjanpito- ja

yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konserni noudatti vuonna 2023 EPRA:n (The European Public Real

Estate Association) suosituksia.

Konsernin toiminta- ja esittämisvaluutta on euro. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisiin hankintamenoihin

lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä, käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja sekä

johdannaissopimuksia, jotka on arvostettu käypään arvoon. Kaikki luvut on pyöristetty, joten yksittäiset luvut

voivat poiketa esitetystä summasta. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on euroissa, pyöristykset on tehty

lähimpään euroon. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on tuhansissa euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään

tuhanteen euroon.

IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää tiettyjen keskeisten kirjanpidollisten arvioiden

tekemistä. Lisäksi johdon on käytettävä harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden

soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin

liitetietoihin. Harkinnassaan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja

johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Merkittävimmät arvion varaiset seikat liittyvät

sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseen, liikearvon arvonalentumistestaukseen sekä laskennallisten

verosaamisten kirjaamiseen vahvistetuista tappioista. Arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen,

mutta on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvoista.

Tilinpäätös on laadittu perustuen toiminnan jatkuvuuteen. Yhtiön hallitus on arvioinut, että konsernilla on

riittävät taloudelliset resurssit pystyäkseen jatkamaan toimintaansa ennakoitavissa olevan ajanjakson.

TILIKAUDELLA 2023 SOVELLETUT UUDET STANDARDIT JA TULKINNAT

Inv

estors House ei ole ottanut tilikaudella 2023 käyttöön uusia standardeja tai tulkintoja.

SEGM

ENTTIRAPORTOINTI

Inv

estors Housella on kaksi segmenttiä. Raportoitavat segmentit ovat:

- Kiinteistöt-segmentti, jossa harjoitettu liiketoiminta on kiinteistösijoittamista ja -kehittämistä.

- Palve

lut-segmentti, jossa harjoitetaan kiinteistövarallisuudenhoitoa, rahastojen hallinnointia, rahoitus-

ja kiinteistöjärjestelyjä sekä muuta palvelutoimintaa.

Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä.

Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat niille suoraan kohdistettavissa. Konsernin myynnin,

markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttikohtaisia varoja ja

velkoja ei raportoida eikä seurata erikseen.

KONS

OLIDOINTIPERIAATTEET

Kon

sernitilinpäätös sisältää emoyhtiö Investors House Oyj:n, tytäryritysten, yhteisten toimintojen sekä

osakkuus- ja yhteisyritysten tilinpäätökset kultakin 31.12. päättyneeltä tilikaudelta. Tilikauden 2023

konsernitilinpäätökseen sisältyvät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot luetellaan liitetiedossa 24, Osakkuus ja

yhteisyritykset liitetiedossa 14.

Yhtiö

käsittelee yksittäisen kiinteistöinvestoinnin, asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön hankinnan

omaisuuserän hankintana. Yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi

perustuu näkemykseen, jonka mukaan yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei muodosta

liiketoiminnallista kokonaisuutta. Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen kehitystoimintaa ja

markkinointitoimenpiteitä, vuokrasuhteiden hoitoa ja uushankintaa. Lisäksi edellytetään kiinteistöjen

korjausten ja perusparannusten johtamista ja organisointia. Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen

hankinnoissa ei omistajan hallintaan siirry liiketoimintaprosesseja, eikä niistä vastaavaa henkilöstöä.

Hank

innoissa sovelletaan IFRS 3 "Liiketoimintojen yhdistäminen" -standardia, kun kyseessä on liiketoimintojen

yhdistäminen. Luovutettu vastike sekä hankitun yhtiön yksilöidyt varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan

käypään arvoonsa. Maksetun vastikkeen ylittäessä hankitut nettovarat, erotus kirjataan liikearvoksi. Maksetun

vastikkeen alittaessa hankitut nettovarat, erotus kirjataan tuotoksi hankintakaudella. Yhtiön johto arvioi

jokaisen hankinnan yhteydessä, täyttääkö hankinnan kohde liiketoiminnan määritelmän. Hankinnat, jotka eivät

täytä liiketoiminnan määritelmää, käsitellään omaisuuserien hankintana.

Tyt

äryritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta syntyy, kun konserni olemalla

osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se

pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Tytäryritykset yhdistellään

konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lukien, jona konserni saa niistä määräysvallan. Yhdisteleminen lopetetaan

päivänä, jona määräysvalta lakkaa. Määräysvallattomien omistajien osuus esitetään omassa pääomassa erillään

emoyhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta sekä tilikauden tuloksesta esitetään erillään

määräysvallattomille omistajille ja emoyhtiön omistajille kuuluva osuus.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

27 (73)

Strukturoidut yhteisöt ovat yhteisöjä, jotka on rakennettu siten, etteivät äänioikeudet ole ratkaiseva tekijä

päätettäessä kenellä on määräysvalta yhteisössä. Konsernissa strukturoiduiksi yhteisöiksi on tilinpäätöshetkellä

tunnistettu Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt, jossa konsernilla katsotaan olevan määräysvalta.

Konsernin ulkopuolisten sijoittajien osuudet yhdisteltävistä yhteisöistä esitetään erässä Määräysvallattomien

omistajien osuus.

nsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat katteet sekä sisäinen voitonjako

eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.

ittain omistetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt yhdistellään suhteellisella menetelmällä,

jolloin yhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernille kuuluva osuus. Jos

edellä kuvatuissa yhtiöissä on varoja tai velkoja, jotka kuuluvat yksinomaan Investors Houselle, kuten

omistetuille osakkeille jyvitetyt yhtiölainat, tällaiset erät yhdistellään konsernin lukuihin täysimääräisesti.

Suhteellisesti yhdisteltäessä määräysvallattomille omistajille kuuluvaa osuutta ei synny.

Yhteisyritys on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta ja osapuolilla on

oikeus osuuteen järjestelyn nettovaroista. Osakkuusyhtiö on lähtökohtaisesti yhtiö, jossa konsernin

omistusosuus ja äänivalta on yli 20 %, mutta alle 50 %. Konserni käsittelee omistuksensa yhteis- ja

osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää, jossa investointi kirjataan alun perin

hankintamenoonsa, jonka jälkeen kirjataan tulosvaikutteisesti konsernille kuuluva osuus investoinnin

nettotuloksesta, jolla oikaistaan alkuperäistä hankintamenoa. Jos hankitun yhteis- tai osakkuusyrityksen käypä

nettovarallisuus ylittää sijoituksen alkuperäisen hankintamenon, tämä erotus kirjataan hankintakaudelle

tulosvaikutteisesti. Jos konsernin osuus pääomaosuusmenetelmällä yhdistellyn yhtiön tappioista ylittää

kirjanpitoarvon, tällaisia tappioita ei yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut yhtiön velvoitteiden täyttämiseen.

Konserni arvioi jokaisen raportointikauden päättymispäivänä, onko olemassa viitteitä osakkuus- tai

yhteisyritysten arvonalentumisesta. Jos viitteitä ilmenee, omistuksesta tehdään arvonalentumistestaus, jossa

arvioidaan omistuksesta kerrytettävissä oleva rahamäärä. Jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on pienempi kuin

omistuksen kirjanpitoarvo, kirjataan tulosvaikutteinen arvonalentumistappio. Jos alkuperäisen

arvonalentumiskirjauksen jälkeen konsernin arvio kerrytettävästä rahamäärästä muuttuu, kirjataan

tulosvaikutteisesti arvonalentumistappion peruutus. Arvonalentumistappion peruutusta kirjataan enimmillään

alkuperäisen arvonalentumistappion määrä. Arvonalentumiskirjaukset sekä yhteis- ja osakkuusyritysten tulo-

osuus esitetään omana eränään konsernituloslaskelmassa.

LIIKEARVO JA AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Kon

sernin liikearvot muodostuvat hankituista Palvelut –segmentin liiketoiminnoista. Liikearvoista ei kirjata

säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisten varalta vuosittain tai tätä useammin, jos

tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvon alentumiseen (IAS 36). Liikearvo arvostetaan

alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä mahdollisilla arvonalentumisilla.

Kon

sernin aineettomat hyödykkeet koostuvat aktivoiduista it-kuluista ja osana yrityshankintoja hankituista

asiakassopimuksista. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla

vähennettyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineettomat hyödykkeet poistetaan 3-5 vuoden tasapoistoilla

alkuperäisestä hankintamenosta. Poistot aloitetaan, kun hyödyke on valmis käytettäväksi. Menot aktivoidaan

aineettomiin hyödykkeisiin, kun ne ovat luotettavasti määriteltävissä ja pystytään osoittamaan, että valmis

tuote tulee tuottamaan todennäköisesti vastaista taloudellista hyötyä. Aktivoidut menot sisältävät ne konsernin

ulkopuoliset menot, jotka johtuvat välittömästi hyödykkeen saattamisesta valmiiksi sille aiottuun

käyttötarkoitukseen. Aineettoman hyödykkeen kehittämisestä mahdollisesti syntyneitä konsernin sisäisiä

henkilöstö- tai muita kustannuksia ei aktivoida vaan kirjataan kuluksi.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

28 (73)

AINEELLISET HYÖDYKKEET

nsernin aineelliset hyödykkeet koostuvat koneista ja kalustosta. Aineelliset hyödykkeet arvostetaan

kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn ja aktivoiduilla perusparannuksilla lisättyyn

alkuperäiseen hankintamenoon. Aineelliset hyödykkeet poistetaan niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa,

lähtökohtaisesti poistoajat ovat 3-5 vuotta.

SIJ

OITUSKIINTEISTÖT

Sijoituskiinteistö on kiinteistö tai tontti, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai

omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40

”Sijoituskiinteistöt” –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto

tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti tuloslaskelman erään Voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta sille

kaudelle, jonka aikana se syntyy.

vestors Housen sijoituskiinteistöt koostuvat asunnoista, hotellista, toimitilakiinteistöistä ja tonteista.

Sijo

ituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen

kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoonsa. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin

omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä

toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa arviointipäivän

markkinaolosuhteita. Konserni pyrkii arvioittamaan kaikki toimintansa kannalta merkittävät sijoituskiinteistöt

vähintään kerran vuodessa. Jos on olemassa viitteitä sijoituskiinteistön merkittävästä käyvän arvon

muutoksesta, arviointi voidaan tehdä useammin. Konserni käyttää kiinteistöjen arvon määrityksessä

ulkopuolisia, riippumattomia asiantuntijoita. Vuonna 2023 kiinteistöjen arvioinnit on suorittanut Suomen

Toimitila-asiantuntijat Oy.

Kon

serni määrittelee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon asuntojen osalta kauppa-arvoon ja kaupallisten

sijoituskiinteistöjen osalta tuottoarvoon perustuen. Jos kohteen käyvän arvon määrittämisen luotettavasti

katsotaan olevan epävarmaa, kyseinen kohde arvostetaan hankintamenoon, jonka arvioidaan vastaavan

kyseisen kohteen käypää arvoa. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se

poistetaan käytöstä pysyvästi. Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana

eränään.

VAIH

TO-OMAISUUSKIINTEISTÖT

nserni kirjaa vaihto-omaisuuskiinteistöihin kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten,

eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi.

Lähtökohtaisesti tällaiset kiinteistöt asetetaan heti myytäväksi eikä niissä olevia asuntoja tai tiloja aseteta

vuokralle. Jos myynti ei toteudu lyhyellä aikavälillä hankinnasta, konserni saattaa vuokrata väliaikaisesti osan

kiinteistöstä. Tämä väliaikainen vuokraus ei aiheuta kiinteistön luokittelemista sijoituskiinteistöksi, jos

myyntitoimenpiteet jatkuvat ja konsernin aikomus on myydä kiinteistö. Vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään

sijoituskiinteistöihin ja arvostetaan tämän jälkeen käypään arvoon muiden sijoituskiinteistöjen tavoin, jos

konserni lopettaa myyntitoimenpiteet, laittaa kiinteistön kokonaisuudessaan vuokralle ja luokittelee kiinteistön

sijoituskiinteistöksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat

välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

29 (73)

RAKENTEILLA OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT

Rak

enteilla olevan sijoituskiinteistön hankintameno muodostuu rakentamisen aikana kertyneistä rakentamis- ja

muista menoista.

HOITUSVAROJEN JA -VELKOJEN LUOKITTELU

nsernin rahoitusvarat ja -velat on luokiteltu seuraaviin luokkiin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti

arvostettavat rahoitusvarat ja -velat sekä jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat.

Myyn

ti-, laina- ja muut vastaavat saamiset, arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, koska niitä pidetään vain

pääomaan ja mahdolliseen korkoon liittyvien sopimusperusteisten rahavirtojen saamiseksi eikä niillä käydä

kauppaa.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvaroihin konserni on luokitellut seuraavat erät:

pitkäaikaiset oman pääoman ehtoiset sijoitukset yhtiöihin, joita ei yhdistellä konserniin osakkuusyhtiönä,

tytäryhtiönä tai yhteisenä toimintona sekä lyhytaikaiset kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät sijoitukset

listattuihin osakkeisiin sekä johdannaissopimukset, jotka on tehty korkosuojaustarkoituksessa.

Johdannaisia lukuun ottamatta kaikki muut rahoitusvelat on luokiteltu jaksotettuun hankintamenoon

arvostettaviksi rahoitusveloiksi. Johdannaiset on luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin

rahoitusvelkoihin.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat

Myyn

ti- ja muut saamiset arvostetaan niiden transaktiomenoilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon

vähennettynä arvioiduilla epävarmoilla saamisilla. Konserni kirjaa saamisista arvonalentumistappion, kun on

olemassa objektiivista näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Velallisen merkittävät

taloudelliset vaikeudet, konkurssin todennäköisyys, maksujen laiminlyönti tai maksusuorituksen viivästyminen

yli 90 päivää ovat näyttöä saamisen arvonalentumisesta. Konsernissa arvioidaan vuosittain odotettavissa

olevien luottotappioiden määrää saamisten osalta. Tuloslaskelmassa arvonalentuminen esitetään liiketoiminnan

muina kuluina. Yli 12 kuukauden kuluttua erääntyvät saamiset kirjataan taseessa pitkäaikaisiksi varoiksi.

Käy

pään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat ja -velat

Käy

pään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat/-velat –ryhmään luokitellaan oman pääoman

ehtoiset sijoitukset listaamattomiin ja listattuihin yhtiöihin sekä konsernin suojaustarkoituksessa pitämät

korkojohdannaiset.

Listaamattomat osakkeet arvostetaan käypään arvoon, jos on olemassa luotettavia markkinahavaintoja.

Markkinahavaintojen puuttuessa tai jos kyseessä on epälikvidi markkina, sijoituksen käypänä arvona pidetään

lähtökohtaisesti hankintamenoa. Listatut osakkeet arvostetaan käypään arvoon käyttäen tilinpäätöspäivän

päätöskurssia. Korkojohdannaiset arvostetaan vastapuolipankkien määrittämään arvoon. Sijoitusten

arvonmuutokset kirjataan erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ja johdannaisten osaksi

rahoitustuottoja ja -kuluja konsernituloslaskelmassa.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

30 (73)

RAHAVARAT

Rah

avarat sisältävät rahat sekä pankkisaamiset. Luotollisten pankkitilien käytössä olevat limiitit sisältyvät

lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.

HOITUSVELAT

Rah

oitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon saadun vastikkeen perusteella käypään arvoon.

Transaktiomenot sisällytetään jaksotettuun hankintamenoon arvostettavien rahoitusvelkojen alkuperäiseen

kirjanpitoarvoon. Rahoituslaina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys

tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä ja lyhytaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin,

kun velan lyhennys tapahtuu vuoden kuluessa raportointikauden päättymisestä. Myös luotollisten pankkitilien

limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.

Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä

osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.

OST

OVELAT JA MUUT LYHYTAIKAISET VELAT

tovelat ovat maksuvelvoitteita, jotka ovat syntyneet tavarantoimittajilta tai palvelun tuottajilta

tavanomaisessa liiketoiminnassa hankituista tavaroista tai palveluista. Ostovelat luokitellaan lyhytaikaisiksi

veloiksi, jos ne erääntyvät maksettaviksi yhden vuoden kuluessa.

OMA

PÄÄOMA

a pääoma koostuu osakepääomasta, ylikurssirahastosta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja

kertyneistä voittovaroista. Osakepääoma koostuu yksinomaan kantaosakkeista. Liikkeeseen lasketuista uusista

osakkeista saadut varat kirjataan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Anneista johtuvat välittömät

menot kirjataan oman pääoman vähennykseksi. Omia osakkeita hankittaessa, osakkeista maksettu vastike ja

hankintaan liittyvät muut kulut kirjataan oman pääoman vähennykseksi.

VUOKRASOPIMUKSET

nserni vuokralle ottajana

okrasopimuksista kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät liittyvät vuokratonteilla sijaitsevien sijoituskiinteistöjen

maanvuokrasopimuksiin sekä toimiston vuokrasopimukseen. Taseessa sijoituskiinteistöjen

maanvuokrasopimuksista syntyvät käyttöoikeusomaisuuserät on kirjattu tase-erään Sijoituskiinteistöt ja

toimiston vuokrasopimuksesta syntynyt tase-erään Aineelliset hyödykkeet.

nsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien

vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon arviota

lisäluoton korosta. Tulosvaikutus taseeseen kirjatuista käyttöoikeusomaisuuseristä koostuu omaisuuserästä

kirjattavasta tasapoistosta, joka sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimusten osalta esitetään tuloslaskelmassa

osana sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta ja toimiston vuokrasopimuksen osalta osana hallinnon kuluja,

sekä vuokrasopimusvelasta määritellyllä diskonttokorolla kirjattavasta rahoituskulusta. Vuokrasopimusvelkojen

maksut esitetään rahavirtalaskelmassa osana rahoituksen rahavirtaa.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

31 (73)

Konserni vuokralle antajana

vestors Housen ollessa vuokralle antajana kiinteistöjen vuokrasopimukset luokitellaan muiksi

vuokrasopimuksiksi, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle.

Vuokratuotot kirjataan vuokrasopimusten mukaisesti tuloslaskelman liikevaihtoon pääsääntöisesti tasaerinä

vuokra-ajan kuluessa. Vuokratuotot voivat olla myös sidottu vuokralle ottajan liikevaihtoon.

LOUTUSPERIAATTEET

Investors House –konsernin liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista ja

käyttökorvauksista, hallinnointipalkkioista ja palveluliiketoiminnan palkkioista.

konaisvuokrat ja erilliset pääoma- ja ylläpitovuokrat kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan

kuluessa. Liikevaihtoon sidotut muuttuvat vuokratuotot tuloutetaan vuokralaisen toteutuneen liikevaihdon

perusteella. Käyttökorvaukset tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti.

otot kiinteistöjen hallinnointipalkkioista tuloutetaan sillä kaudella, jona palkkiota vastaava palvelu on

suoritettu.

Tuotot palveluliiketoiminnasta tuloutetaan, kun palvelu on suoritettu.

hastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n tuotot koostuvat rahastojen jatkuvista hallinnointipalkkioista, sekä

kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Hallinnointipalkkiot perustuvat hallinnoitavan rahaston

varoihin, merkintä- ja lunastuspalkkiot sijoitettavaan tai lunastettavaan osuuteen. Hallinnointipalkkiot

tuloutetaan ajan kuluessa sitä mukaa kun rahastonhoitopalvelua tuotetaan. Merkintä- ja lunastuspalkkiot

tuloutetaan kerralla, kun oikeus niihin on syntynyt.

rollisten omaisuus- ja velkaerien korkotuotot ja -kulut kirjataan suoriteperusteisesti. Osingot tuloutetaan,

kun oikeus niiden saamiseen on syntynyt.

YLL

ÄPITOKULUT

Ylläp

itokulut sisältävät kiinteistöjen ylläpitokulut. Ylläpitokulut ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta

hoidosta aiheutuvia huolto-, hallinto- ja vuosikorjauskuluja ja ne kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan kuluksi.

Myö

s Palvelut-segmentin kaikki operatiiviset kulut kirjataan ylläpitokuluihin. Palvelut-segmentin operatiiviset

kulut koostuvat palveluita suorittavien henkilöiden palkka- ja muista henkilöstökuluista ja alihankintana

suoritettavien palveluiden osalta ulkopuolisten palveluntarjoajien veloituksista. Myös segmenttiin kuuluvien

operatiivisten tytäryhtiöiden yleiskulut, kuten it-, taloushallinto-, toimitila- ja muut vastaavat kulut esitetään

ylläpitokuluissa.

NET

TOTUOTTO

Netto

tuotto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun liikevaihdosta vähennetään

ylläpitokulut ja muut välittömästi liikevaihtoon liittyvät kulut.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

32 (73)

AJANMUKAISTAMISINVESTOINNIT

anmukaistamisinvestoinneiksi määritellään investoinnit kiinteistöihin, jotka parantavat kiinteistöjen tasoa ja

niillä näin ollen katsotaan olevan normaaleja vuosikorjauskuluja pidempää ja merkittävämpää tuloa tuottavaa

vaikutusta. Ajanmukaistamisinvestoinnit kirjataan kuluksi välittömästi tuloslaskelman erään voitto/tappio

käypään arvoon arvostamisesta.

LIIK

EVOITTO

Liikevoitto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun nettotuottoon lisätään

liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään myynnin ja markkinoinnin, hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut,

liikearvojen ja muiden omaisuuserien mahdolliset arvonalentumiset sekä lisätään/vähennetään voitot /tappiot

kiinteistöjen luovutuksista, käypään arvoon arvostamisesta sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyritysten

tuloksesta.

ÖSUHDE-ETUUDET

Työ

suhde-etuuksista aiheutuneet kulut koostuvat hallituspalkkioista ja toimitusjohtajan ja työntekijöiden

palkoista. Konsernihallinnon työntekijöiden työsuhde-etuuksista ja hallituspalkkioista aiheutuneet kulut on

tuloslaskelmassa kirjattu nettotuoton jälkeen hallinnon kuluihin. Muiden työntekijöiden kulut on kirjattu ennen

nettotuottoa ylläpitokuluihin. Kaikki konsernin eläkejärjestelyt ovat maksupohjaisia ja eläkejärjestelyt on

hoidettu ja kirjattu, kun velvoite on syntynyt.

Investors Housella on koko henkilöstöä koskeva henkilöstörahastomuotoinen palkkiojärjestelmä. Vuosittain

sovittavan tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa

vastaavaan palkkioon, joka maksetaan konsernin henkilöstörahastoon.

OSAKEPERUSTEISET MAKSUT

2023 vars

inainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Päätöksen mukaan

enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella

arvostuksella palkkion saajan näin valitessa. Palkkiot kirjataan kuluksi ja osakkeina maksettu osuus niistä

suoraan omaan pääomaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

tiöllä on käytössä johdon kannustinjärjestelmä. Järjestelmän mittarit ovat henkilökohtaiset ja ne määritetään

vuosittain. Palkkio kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan, kun ehtojen täyttymistä voidaan pitää todennäköisenä.

Palkkion saaja voi tiettyjen edellytysten täyttyessä ottaa halutessaan palkkion yhtiön osakkeina osakkeen

kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella. Osakkeina maksettava osuus kirjataan omaan pääomaan.

tio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämishetkellä ja positiivinen käypä arvo kirjataan

kuluksi tasaerinä oikeuden syntymisjakson aikana. Toimitusjohtajalla sekä yhdellä yhtiön entisellä johtoryhmän

jäsenellä optio-ohjelmat, joiden ehdot on esitetty liitetiedossa 6.

LOVEROT

loslaskelman vero muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten

verovelkojen ja –saamisten muutoksista. Konserniyhtiöiden tilikauden verot lasketaan kunkin yhtiön

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

33 (73)

verolainsäädännön mukaan määräytyvään verotettavaan tuloon perustuen. Kirjatut tilikauden verotettavaan

tuloon perustuvat verot perustuvat konsernin arvioon maksettaviksi tulevista tuloveroista, jotka voivat muuttua

tilikauden lopullisten verotusten valmistuttua.

Las

kennalliset verovelat ja –saamiset kirjataan kaikista varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpidollisten

arvojen väliaikaisista eroista.

omattavin väliaikainen ero syntyy konserniin kuuluvien kiinteistöjen verotuksessa poistamattomien

hankintamenojen ja konsernitasearvojen välisestä erosta. Liiketoimintojen yhdistämiseksi määriteltyjen

kiinteistöinvestointien yhteydessä laskennalliset verot kirjataan hankintahetkellä olevista edellä määritellyistä

eroista. Omaisuuserähankinnoiksi määritellyissä investoinneissa hankintahetken eroista ei kirjata laskennallisia

veroja vaan ainoastaan hankintahetken jälkeen syntyneistä muutoksista. Käypään arvoon arvostettujen

sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvon oletetaan lähtökohtaisesti kertyvän omaisuuserän myynnistä ja yhtiön

periaatteena on realisoida kiinteistöomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Erosta laskennallisen veron

määrittelyn ja kiinteistöjen myyntiperiaatteen välillä johtuen on todennäköistä, että myyntien yhteydessä

realisoituvat todelliset verovaikutukset eivät täysin vastaa kirjattuja laskennallisia veroja.

ita väliaikaisia eroja syntyy mm. rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta, käyttämättömistä

verotuksellisista tappioista sekä erillisyhtiöissä tehdyistä verovähennyskelpoisista liikearvojen poistoista, jotka

on eliminoitu konsernitasolla. Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä tilinpäätöspäivään mennessä

säädettyjä verokantoja tai verokantoja, jotka ovat siihen mennessä tosiasiallisesti voimaan saatettuja.

Las

kennallisten verojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun ne liittyvät omaan pääomaan

hyvittäen tai veloittaen kirjattuihin eriin. Laskennallisia verosaamisia kirjataan vain siihen määrään asti kuin on

todennäköistä, että käytettävissä on verottavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyödyntämään.

Laskennallisia verosaamisia tarkastellaan vuosittain suhteessa konsernin kykyyn kerryttää tulevaisuudessa

riittävästi verotettavaa tuloa.

OSI

NGOT

Mak

settavat osingot kirjataan sille tilikaudelle, jonka aikana osakkeenomistajat ovat yhtiökokouksessa

hyväksyneet osingon maksettavaksi.

SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT 31.12.2023

* = Ky

seistä säännöstä ei ole hyväksytty sovellettavaksi EU:ssa 31.12.2023 mennessä.

IFR

S 17 Vakuutussopimukset, mukaan lukien Vertailutiedot – Muutokset IFRS 17:ään Vakuutussopimukset: IFRS

17 ja IFRS 9 alkuperäinen soveltaminen (sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)

Uusi standardi koskee vakuutussopimuksia ja auttaa sijoittajia ja muita tahoja ymmärtämään paremmin

vakuuttajien altistumista riskeille sekä niiden kannattavuutta ja taloudellista asemaa. Tämä standardi korvaa

IFRS 4 -standardin.

Muutoksilla vähennetään vertailutietojen ristiriitoja, jotka aiheutuvat IFRS 9:n ja IFRS 17:n erilaisista

siirtymävaatimuksista. Muutokset mahdollistavat myös rahoitusvaroista annettavan vertailutiedon esittämisen

tavalla, joka on yhdenmukaisempi IFRS 9 Rahoitusinstrumentit -standardin vaatimusten kanssa.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

34 (73)

Tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden esittäminen – Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen ja IFRS

Practice Statement 2:een Making Materiality Judgements (sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla

tilikausilla)

Muutokset selventävät olennaisuuden periaatteen soveltamista tilinpäätöksen laatimisperiaatteita koskevaan

informaatioon.

Kirjanpidollisten arvioiden määritelmä – Muutokset IAS 8:aan Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet,

kirjanpidollisten arvioiden muutokset ja virheet (sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)

Muutokset selventävät, kuinka yhtiöiden tulisi erottaa tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden muutokset

kirjanpidollisten arvioiden muutoksista, ja keskittyvät kirjanpidollisen arvion määritelmään ja sen selvennyksiin.

Yhdestä liiketoimesta aiheutuviin varoihin ja velkoihin liittyvä laskennallinen vero – Muutokset IAS 12:een

Tuloverot (sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)

Muutokset kaventavat alkuperäistä kirjaamista koskevan poikkeuksen soveltamisalaa ja selventävät, ettei

poikkeus sovellu sellaisiin liiketoimiin, kuten vuokrasopimukset ja käytöstä poistamisesta johtuvat velvoitteet,

joista syntyy yhtä suuret ja vastakkaiset väliaikaiset erot.

Kansainvälinen verouudistus — Pilari 2:n mallisäännöt – Muutokset IAS 12:een Tuloverot (väliaikainen

pakollinen poikkeus on voimassa välittömästi sen jälkeen, kun se on julkaistu 28.5.2023; tilinpäätöksessä

esitettäviä tietoja koskevia vaatimuksia on sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)

Muutoksilla annetaan helpotus OECD:n (Organization for Economic Cooperation and Development,

Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestö) kansainvälisestä verouudistuksesta johtuvien laskennallisten

verojen kirjanpitokäsittelyyn ja edellytetään uusien liitetietojen esittämistä, joilla pyritään korvaamaan

helpotuksesta mahdollisesti aiheutuva informaation menetys.

TULEVILLA TILIKAUSILLA SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT

Vuokrasopimusvelka myynnissä ja takaisinvuokrauksessa – Muutokset IFRS 16:een Vuokrasopimukset

(sovellettava 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)

Muutokset lisäävät uuden, muuttuvia maksuja koskevan kirjanpitomallin ja edellyttävät myyjä-vuokralle ottajan

arvioimaan uudelleen ja mahdollisesti oikaisemaan myynti- ja takaisinvuokrausliiketoimet, jotka on tehty

vuonna 2019 tapahtuneen IFRS 16:n käyttöönoton jälkeen.

Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen *: Classification of Liabilities as Current or Non-current Date;

Classification of Liabilities as Current or Non-current – Deferral of Effective Date; Non-current Liabilities with

Covenants (sovellettava 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)

Muutosten tavoitteena on yhdenmukaistaa soveltamiskäytäntöä sekä selventää vaatimuksia velkojen

luokittelemisesta lyhyt- tai pitkäaikaisiksi. Muutokset täsmentävät, että sellaiset kovenanttiehdot, joiden on

täytyttävä raportointikauden päättymispäivän jälkeen, eivät vaikuta velan luokitteluun lyhyt- tai pitkäaikaiseksi

raportointikauden päättymispäivänä. Tällaisista kovenanteista on esitettävä tietoja tilinpäätöksen liitetiedoissa.

Muutoksilla selvennetään myös, että yhtiön omien oman pääoman ehtoisten instrumenttien siirto katsotaan

velan suorittamiseksi. Jos velkaan liittyy vaihto-oikeus, tämä saattaa vaikuttaa velan luokittelemiseen lyhyt- tai

pitkäaikaiseksi, ellei näitä vaihto-oikeuksia ole kirjattu IAS 32:n mukaisesti omaan pääomaan.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

35 (73)

Supplier Finance Arrangements – Muutokset IAS 7:ään Rahavirtalaskelmat ja IFRS 7:ään Rahoitusinstrumentit:

tilinpäätöksessä esitettävät tiedot * (sovellettava 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi

soveltaminen on sallittua)

Muutosten tavoitteena on parantaa toimittajarahoitusjärjestelyjen läpinäkyvyyttä ja selventää näiden

vaikutuksia rahoitusvelkoihin, rahavirtoihin sekä maksuvalmiusriskin kokonaismäärään. Muutokset edellyttävät

laadullisten ja määrällisten tietojen esittämistä toimittajarahoitusjärjestelyistä.

Vaihdettavuuden puuttuminen – muutokset IAS 21:een Valuuttakurssien muutosten vaikutukset * (sovellettava

1.1.2025 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)

Muutokset edellyttävät yhdenmukaisen lähestymistavan soveltamista arvioitaessa, milloin valuutta voidaan

vaihtaa toiseen valuuttaan, ja jos se ei ole vaihdettavissa, määritettäessä mitä vaihtokurssia voidaan käyttää ja

mitä liitetietoja on esitettävä.

Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture – Muutokset IFRS 10:een

Konsernitilinpäätös ja IAS 28 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin * (vapaaehtoinen soveltaminen on sallittua,

voimaantulo lykätty toistaiseksi)

Muutokset poistavat ristiriidan nykyisen konsolidointiin ja pääomaosuusmenetelmään liittyvien ohjeistusten

välillä ja edellyttävät täysimääräisen voiton kirjaamista, kun siirretyt varat täyttävät IFRS 3 Liiketoimintojen

yhdistäminen -standardin mukaisen liiketoiminnan määritelmän.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

36 (73)

SEGMENTTI-INFORMAATIO

Konsernilla on vuonna 2023 ollut kaksi raportoitavaa segmenttiä, jotka määräytyvät

liiketoiminnallisen jaon mukaan. Segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen

ja selkeästi toisistaan erotettavissa oleviin liiketoiminta-alueisiin. Hallitus ja johto arvioivat

segmenttien liiketaloudellista toimintakykyä ensisijaisesti liikevaihdon, nettotuoton ja liikevoiton

perusteella.

Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin

yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat suoraan niille kohdistettavissa.

Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille.

Segmenttijako:

- Kiinteistöt-segmentti

Segmentti sisältää konsernin kiinteistöliiketoiminnan. Segmentin tuotot koostuvat pääasiassa

konserniin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden vuokra- ja muista

tuotoista. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa kiinteistöjen ylläpitokuluista sisältäen huolto-,

hallinto-, energia- ja vuosikorjauskulut sekä kiinteistöverot. Osana Kiinteistöt-segmentin tulosta

raportoidaan sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, vaihto-omaisuuskiinteistöjen

nettorealisointiarvojen muutokset ja myyntivoitot /-tappiot. Osuudet kiinteistöliiketoimintaan

liittyvien osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista raportoidaan myös osana segmentin tulosta.

Segmentin olennaisin osakkuusyhtiö tilikaudella on ollut vuoden 2021 lopussa hankittu

Koy Jyväskylän Kukkula I.

- Palvelut-segmentti

Segmentti sisältää Juhola Asset Management Oy:n harjoittaman kiinteistömanageeraustoiminnan,

tilikaudella 2022 hankitun samoin kiinteistömanageerausta harjoittavan Infonia Oy:n, sekä

konsernin kiinteistövarallisuudenhoito-, rahasto- ja palveluliiketoiminnan.

Kiinteistövarallisuudenhoito käsittää sopimuskohteiden manageerauksen. Palveluliiketoiminta käsittää

välitysketju OVV:n franchising-toiminnan sekä rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n

liiketoiminnan.

Tuotot koostuvat kiinteistövarallisuudenhoidon osalta juoksevista hallintopalkkioista ja kertaluontoisista

voitto-osuus- ja muista palkkioista sekä palveluliiketoiminnan osalta juoksevista palvelutuotoista, jotka on

osin konsernin oman henkilöstön tuottamia palveluita ja osin konsernin ulkopuolisilta palvelun-

tarjoajilta ostettavia palveluita. Rahastoyhtiön tuotot koostuvat jatkuvista hallinnointipalkkioista sekä

kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Segmentin kulut koostuvat oman henkilöstön

henkilöstökuluista, alihankintana suoritettavista palveluista sekä muista suoraan

segmentin operatiiviseen liiketoimintaan liittyvistä kuluista.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

37 (73)

1 SEGMENTTIKOHTAISET TULOSLASKELMAT

Kiinteistöt-segmentti 2023 2022

1 000 € 1 000 €

Liikevaihto 3 421 3 309

Kiinteistöjen ylläpitokulut -2 024 -1 321

Nettotuotto 1 397 1 988

Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot -163 -184

Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta -1 193 2 241

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0 -16

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 4 976 561

Segmentin liikevoitto 5 017 4 590

Palvelut-segmentti 2023 2022

Liikevaihto 3 436 4 294

Segmentin välittömät kulut -3 098 -3 375

Nettotuotto 338 919

Poistot ja arvonalentumiset -600 -61

Liiketoiminnan muut tuotot/kulut -33 -146

Segmentin liikevoitto -295 712

Liikevaihto 2023 2022

Kiinteistöt-segmentin liikevaihto 3 421 3 309

Palvelut-segmentin liikevaihto 3 436 4 294

Konsernin liikevaihto yhteensä 6 857 7 603

2023 2022

Kiinteistöt-segmentin liikevoitto 5 017 4 590

Palvelut-segmentin liikevoitto -295 712

Myynnin ja markkinoinnin kulut -21 -23

Hallinnon kulut -804 -1 023

Konsernin liikevoitto 3 897 4 256

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

38 (73)

KONSERNITULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT

2 Liikevaihto 2023 2022

Vuokratuotot 3 376 3 277

Käyttökorvaukset 45 32

Rahastoliiketoiminnan tuotot 511 1 003

Hallinnointi- ja palvelutuotot 2 925 3 291

Yhteensä 6 857 7 603

Rahastoliiketoiminnan tuotot ja Hallinnointi- ja palvelutuotot sisältyvät tuloslaskelmassa erään

Hallintopalkkiotuotot.

3 Ylläpitokulut 2023 2022

Sijoituskiinteistöjen hoitokulut -2 024 -1 321

Muut välittömät kulut -3 098 -3 375

Yhteensä -5 122 -4 696

Muut välittömät kulut koostuvat Palvelut-segmentin välittömistä kuluista, joista suurimpina erinä Juhola-

yhtiöiden kulut (-2057) sekä Infonia Oy:n kulut (-569). Kuluerään sisältyy myös poistoja

-201t eur.

4 Luovutusvoitot /-tappiot 2023 2022

Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot -98 -184

Luovutusten välittömät kulut -65 0

Yhteensä -163 -184

Luovutusvoitto /-tappio määritetään vertaamalla myyntihintaa myydyn omaisuuserän

tasearvoon sekä vähentämällä mahdollinen välityspalkkio sekä muut välittömästi myyntiin

liittyvät kulut. Vuonna 2023 tappiota kertyi kahdesta huoneisto-osakkeen sekä Koy IVH Vantaan

osakkeiden myynneistä.

5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 2023 2022

Kiinteistöjen käyvän arvon muutos -950 2 717

Sijoitusten käyvän arvon muutokset 18 0

Käyttöoikeusomaisuuserien poistot, IFRS 16 -30 -30

Kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit -231 -446

Yhteensä -1 193 2 241

6 Hallinnon kulut 2023 2022

Tilintarkastajan palkkiot

Tilintarkastus 103 126

Muut palvelut 14 0

Yhteensä 117 126

Emoyhtiöltä veloitetut palkkiot 68t EUR (71t EUR) on tuloslaskelmassa esitetty hallinnon kuluissa,

kiinteistöyhtiöiltä ja muilta tytäryhtiöiltä veloitetut 49t EUR (55t EUR), ylläpitokuluissa.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

39 (73)

Henkilöstökulut, kuluksi tilikaudella kirjattu 2023 2022

Johdon palkat ja palkkiot

Toimitusjohtaja 122 122

Hallitus, rahana maksettu osuus * 93 93

Hallituksen osakeperusteiset etuudet * 0 0

Johtoryhmän palkat ja palkkiot 318 405

Johdon palkat ja palkkiot 533 620

Muut palkat ja palkkiot

1 558 1 857

Maksupohjaiset eläkekulut (sisältäen johdon eläkekulut)

378 424

Muut henkilösivukulut (sisältäen johdon muut sivukulut)

66 38

Yhteensä 2 535 2 939

Henkilöstökuluista 2.145t EUR (2.496t EUR) euroa on kirjattu tuloslaskelmassa ylläpitokuluihin ja 390t EUR

(443t EUR) hallinnon kuluihin.

* Hallituksen palkkiot on eritelty liitetiedossa 26.

Hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle

johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman, josta merkittävissä on 25.000 osaketta.

Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake,

mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voiton ja varojen jako. Tilinpäätöspäivän

edellä kuvattuja eriä on jaettu 2,52 euroa. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen arvon

kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 € osakekohtainen arvo, josta vähennetään varojen jako.

Oikeus syntyy: 17.8.2020 1.1.2021

Myöntämispäivä: 17.8.2020 17.8.2020

Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025 1.1.24-30.6.25

Instrumentti: Osakkeita Osakkeita

Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Johtoryhmän jäsen

Osakemäärä enintään, kpl: 680.000 25.000

Toteutushinta: 6,00

Hinta myöntämispäivänä: 5,65 5,65

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

40 (73)

Vuoden 2023 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista.

Puheenjohtajalle maksetaan 18.000 euroa sekä kullekin jäsenelle 15.000 euroa vuodessa. Lisäksi

korvataan matkakulut. Enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina yhtiön

osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella hallituksen jäsenen näin valitessa.

Tuloslaskelmaan on kirjattu rahana maksettuja palkkioita 93t eur (93t eur) sekä osakkeina maksettuja

0t euroa (0t eur).

Investors Housessa on käytössä henkilöstörahasto-muotoinen palkkiojärjestelmä.

Vuosittain päätettävän tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään

yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan henkilöstörahastoon.

Tilikauden tavoite perustui konsernin operatiiviseen tulokseen (EPRA). Tavoitetta ei saavutettu,

mutta tilikaudelta on päätetty maksaa henkilöstörahastosuoritus, jonka suurus on noin 30% yhden

kuukauden palkasta.

Henkilöstö keskimäärin 2023 2022

Hallinnon henkilöstö 3 2

Operatiivisen liiketoiminnan henkilöstö 30 36

Henkilöstö keskimäärin yhteensä 33 38

7 Liiketoiminnan muut kulut 2023 2022

Liiketoiminnan muut kulut -33 -162

Yhteensä -33 -162

Liiketoiminnan muut kulut muodostuvat tytäryhtiöiden fuusiointi- ja lopetuskuluista.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

41 (73)

8 Rahoitustuotot ja -kulut 2023 2022

Korkotuotot 354 246

Rahoitustuotot yhteensä 354 246

-629 -367

0 5

Muut rahoituskulut -106 -123

Rahoituskulut yhteensä -735 -485

Tuloverot 2023 2022

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero

-25 -277

Edellisten tilikausien verot -6 -76

Laskennallisten verojen muutos 18 -442

Yhteensä -13 -795

Tuloslaskelman verokulun täsmäytyslaskelma 2023 2022

Voitto ennen veroja 3 516 4 017

Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla -703 -803

Osakkuusyritysten vaikutuksen oikaisu 995 112

Verovapaiden tuottojen vaikutuksen oikaisu -120 -30

Muut erät -185 -74

Verokulu (-tuotto) tuloslaskelmassa -13 -795

10 Osakekohtainen tulos

Laimentamaton

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille

kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

2023 2022

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos (t EUR) 3 559 3 213

Osakkeiden painotettu keskimääräinen lukumäärä, kpl, ulkona o

6 387 337 6 282 020

Laimennettu osakkeiden keskimääräinen lukumäärä, kpl, ulkona

6 387 337 6 282 020

Laimentamaton osakekohtainen tulos (€ per osake) 0,56 0,50

Laimennettu osakekohtainen tulos (€ per osake) 0,56 0,50

Korkokulut jaks. hankintamenoon arvostettavista

rahoituslainoista

Johdannaisten käyvän arvon muutos

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

42 (73)

11 Sijoituskiinteistöt ja vaihto-omaisuuskiinteistöt

Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet

Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä

kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella

kaupalla. Kaikki olennaiset Investors Housen omistamat sijoituskiinteistöt arvioidaan

ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan toimesta vähintään kerran vuodessa.

Yhtiö voi käyttää poikkeustapauksissa arvioiden sijasta myös muuta näyttöä kiinteistöjen

arvonmäärityksessä, kuten riippumattoman osapuolen sitovaa ostotarjousta tai vastaavaa.

Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS)

mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja

liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa. Vuonna 2023 kiinteistöjen arvioinneista on vastannut

Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Kaikista merkittävistä sijoitusiinteistöistä on

laadittu uudet arviot tilikauden aikana, joiden mukaan käyvät arvot on määritelty.

Johdon käyttämä harkinta sijoituskiinteistöjen arvostamisessa

Vaikka konsernin periaatteena on käyttää ulkopuolisia, riippumattomia arvioitsijoita

kiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä, johto käyttää harkintaa arvonmäärityksessä.

Osa arvonmäärityksissä käytetyistä syöttötiedoista perustuu vähintään osin yhtiön johdon

laatimiin arvioihin. Nämä tiedot koostuvat lähinnä tulevaisuuden odotuksista liittyen kohteiden

odotettavissa oleviin tuottoihin (sisältäen käyttöasteen kehityksen), kuluihin ja tuleviin

perusparannusinvestointeihin. Nämä arviot on laadittu johdon parhaan kyvyn mukaan,

mutta on mahdollista, että toteumat tulevat poikkeamaan arvioista.

Arviokirjat sisältävät myös usein vaihteluvälin arvonmäärityksen epävarmuuksista johtuen.

Vaihteluväli 2023 tilinpäätöksessä käytetyissä arviokirjoissa vaihtelee suunnilleen välillä

+/-5 - +/-15 %.

Yhtiö käyttää lähtökohtaisesti arvoa, jonka arvioitsija ilmoittaa kohteen

käyväksi arvoksi. Poikkeustilanteissa johto voi käyttää harkintaansa

käyvän arvon määrittämisessä tämän vaihteluvälin sisällä. Tällainen poikkeustilanne

yleensä edellyttää, että johdon käsitys kohteen arvosta poikkeaa olennaisesti arviokirjan

keskikohdasta tai muu informaatio kuten aktiiviset, kauppoihin johtamattomat

myyntitoimenpiteet arviokirjan mukaisin arvoin, antaa viitteitä kohteen todellisen

arvon olevan alempi. Tällaista harkintaa on käytetty aiemmin yksittäisten kiinteistöjen

kohdalla. Tilinpäätöstilanteessa kaikki kiinteistöt on arvostettu arviokirjojen mukaisiin arvoihin

lukuunottamatta Porissa sijaitsevaa kiinteistöä, jonka arvoksi yhtiön johto on arvioinut

arviokirjaa alemman arvon.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon hierarkia

Yhtiön asuinkiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3. Vaikka kiinteistöjen

arvonmäärityksessä käytetään syöttötietona toteutuneita vertailukelpoisia kauppoja, jotka

ovat tason 2 mukaisia syöttötietoja, syöttötietoihin tehdään kohdekohtaisia oikaisuja, jotka eivät

ole havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Näiden ei-havainnoitavissa olevien syöttötietojen

vuoksi asuinkiinteistöt on määritelty tasolle 3.

Kaupallisten kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen lähtökohtana on tuottoarvomenetelmä.

Arvonmääritysmenetelmästä johtuen, suurin osa käytettävistä syöttötiedoista ei ole sellaisenaan

havainnoitavissa täysin samanlaisille omaisuuserille tai noteeratuilla markkinoilla

vastaavanlaisille omaisuuserille. Tästä johtuen myös kaupalliset kiinteistöt on määritelty

käyvän arvon hierarkian tasolle 3.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

43 (73)

Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla

Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle

omaisuuserälle on todettavissa. Ulkopuolisen riippumattoman arvioitsijan arvot

kiinteistöjen käyvästä arvosta

Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan

markkinatietoon.

Sijoituskiinteistöt 31.12.2023 Kotipaikka Omistusosuus

Investors House Oyj:

Investors House CF 1 Oy Helsinki 100 %

Koy Vantaan Neilikkatie 17 Vantaa 100 %

Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 Jyväskylä 100 %

IVH Kodit Oy Tampere 100 %

IVH Asunnot Oy -alakonserni:

As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 * Helsinki 100 %

As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 * Helsinki 100 %

Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt:

Koy Keskusväylä * Pori 45 %

* Kiinteistöt omistetaan alakonsernirakenteen kautta. Omistusosuus kuvaa omistusosuutta

alakonsernissa. Alakonserni konsolidoidaan tytäryhtiönä täysimääräisesti konsernin lukuihin.

Sijoituskiinteistöjen hankinta ja myynnit

Tilikaudella 2023 ei hankittu tai myyty sijoituskiinteistöjä.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (t EUR) Asuin- Liike-

kiinteistöt kiinteistöt Yhteensä

2023

Tase-arvo 1.1. 10 512 18 369 28 881

Omaisuuserähankinnat 0 0 0

Myynnit 0 0 0

Käyvän arvon muutos -300 -650 -950

IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 0 0 0

Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä -42 0 -42

Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin -41 31 -10

Käypä arvo 31.12. 10 129 17 750 27 879

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

44 (73)

Asuin- Liike-

2022 kiinteistöt kiinteistöt Yhteensä

Tase-arvo 1.1. 11 870 14 119 25 989

Omaisuuserähankinnat 0 23 23

Myynnit 0 0 0

Käyvän arvon muutos -500 4 227 3 727

IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 17 0 17

Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä -30 0 -30

Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin -845 0 -845

Käypä arvo 31.12. 10 512 18 369 28 881

Liikekiinteistöjen kassavirtapohjaisten tuottoarvolaskelmien olennaiset parametrit sekä

vuokrattava ala:

2023

Tuottovaatimus, %, ka. 9,20 %

Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 5,50

Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 11,86

Inflaatio-oletus, %, ka. 6,20 %

Vuokrausaste 31.12., %, ka. 98 %

Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 331

2022

Tuottovaatimus, %, ka. 8,19 %

Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 4,72

Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 11,44

Inflaatio-oletus, %, ka. 7,10 %

Vuokrausaste 31.12., %, ka. 98 %

Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 331

Lisäinformaatiota asuinkiinteistöistä:

Vuoden lopussa 31.12.: 2023 2022

Asuntojen määrä: 74 77

Vuokrattava ala, m2 3 221 3 437

Hoitokulut, eur/m2/kk 6,13 6,03

Vuokratuotto, eur/m2/kk 15,28 14,71

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

45 (73)

Sijoituskiinteistöjen arvostusprosessin riskit ja tarkkuus

Herkkyysanalyysi

(luvut M€)

-markkinahinnan muutos

-10 % -5 %

0 % 5 % 10 %

Kauppa-arvokohteet

Käyvän arvon muutos -1,8 -0,9 - 0,9

1,8

Tuottoarvokohteet

- Tuottovaatimuksen muutos,

%-yks.

-2 % -1 % 0 % 1 % 2 %

Käyvän arvon muutos 3,4 0,8 - -2,7

-4,0

Tuottoarvokohteet

- käyttöasteen muutos -2 % -1 % 0 % 1 %

2 %

Käyvän arvon muutos -1,5 -1,3 - 0,5

Vaihto-omaisuuskiinteistöt

Vaihto-omaisuuskiinteistöjä ovat kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä

varten tai joiden omistuksesta on päätetty luopua ja jotka on laitettu myyntiin.

Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta

johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon. Kiinteistöt on arvostettu

tilinpäätöshetkellä hankintamenoon ja johto on arvioinut niiden arvon olevan vähintään

käytetty tasearvo.

Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöihin

Tilikaudella ei tehty siirtoja sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen välillä.

Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit

Tilikaudella myytiin Koy IVH Vantaan koko osakekanta sekä yhteensä 3 asuntoa Sipoossa ja Lahdessa sijaitsevista

asuntoyhtiöistä.

Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt

Konsernilla ei ole tilinpäätöshetkellä rakenteilla olevia sijoituskiinteistöjä.

Kiinteistöjen tulosvaikutus:

tuhatta € 2023 2022

Vuokratuotot kiinteistöistä 3 421 3 308

Välittömät hoitokulut kiinteistöistä,

-2 024 -1 350

jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa

Välittömät hoitokulut kiinteistöistä,

0 0

jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa

yhteensä 1 397 1 958

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

46 (73)

12 Liikearvo

Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisen

varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen

arvonalentumiseen (IAS 36).

Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu käypään arvoon

vähennettynä luovutuksesta johtuvilla menoilla. Rahavirtaa tuottavien yksiköiden käypä arvo

luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3.

Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmenttiin ja sisältävät 2015 hallinnointiliiketoiminnan hankinnasta,

2016 OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan hankinnasta, 2018 Dividend Housen

hankinnasta, 2021 Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta sekä 2022 Infonia Oy:n

hankinnasta syntyneet liikearvot.

Juholan liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella -600t eur yhtiön liikevaihdon ja tuloksen

supistuttua. Alaskirjaus sisältyy tuloslaskelman erään poistot.

Liikearvot on kirjattu määrään, jolla hankintahinta on ylittänyt hankitut yksilöidyt nettovarat.

Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmentin rahavirtaa tuottaville yksiköille seuraavasti:

t EUR 2023 2022

Juhola 2764 3364

Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) 650 650

IVH Rahastot 703 703

Infonia 1572 1572

Konserni yhteensä 5 689 6 289

Arvonalentumistestaus

Palvelusektorin kasvaessa liikearvojen määrittämisessä on vuonna 2022 siirrytty käyttämään

riippumatonta ulkopuolista toimijaa. Vuonna 2023 arvonmäärittäjänä on toiminut Translink Corporate

Finance. Arvonalentumistestaus perustuu Translinkin arvonmäärittämiseen ja sen arvonmäärit-

tämisessä käyttämiin laskentaperusteisiin. Translink perustaa arvionsa useisiin eri arvomääreisiin

kuten diskontattu kassavirta, vertailukelpoiset yrityskaupat ja verrokkianalyysit.

Arvonmäärityksessä on käytetty kunkin palveluyksikön liikevaihdon ja liiketuloksen budjettilukuja

sekä johdon ennusteita, jotka kattavat kahden seuraavan vuoden ajanjakson.

Arvonalentumistestauksen ja erillisen arvioinnin perusteella Juholan liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella

-600 t eur yhtiön liikevaihdon ja tuloksen supistuttua.

Arvonalentumistestauksen herkkyysanalyysit

Alla olevassa taulukossa on esitetty mahdollinen liiketuloksen prosentuaalinen

muutos, jolla muiden muuttujien pysyessä vakiona muodostuu yksikön nykyarvoksi, joka

vastaa yksikön hankintahintaan kohdistettua liikearvoa.

Liiketulostaso

Rahavirtaa tuottava yksikkö

Ero

oletukseen

(%-yks)

Juhola

-92 %

Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) -71 %

IVH Rahastot 0 %

Infonia -75 %

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

47 (73)

KONSERNITASETTA KOSKEVAT LIITETIEDOT

Aineettomat hyödykkeet 2023 2022

Aineettomat hyödykkeet 1.1. 686 614

Lisäykset 5 237

Vähennykset

0 0

Poistot -203 -165

Aineettomat hyödykkeet 31.12. 488 686

Aineelliset hyödykkeet 2023 2022

Aineelliset hyödykkeet 1.1. 58 277

Lisäykset 0 13

Käyttöoikeusomaisuuserälisäykset, IFRS 16 333 0

Vähennykset 0 0

Poistot -74 -232

Aineelliset hyödykkeet 31.12. 317 58

Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistot yhteensä 277t eur on tuloslaskelmassa kirjattu

ylläpitokuluihin.

14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä sekä pitkäaikaiset saamiset 2023 2022

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 1.1. 1 306 745

Muut lisäykset/vähennykset -360 0

Konsernin osuus osakkuusyritysten tuloksesta 4 976 561

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 31.12. 5 922 1 306

Osakkuus- ja yhteisyritykset, omistus (%), Kertyneet Muut oikaisut

kotipaikka Hankintameno voittovarat tasearvoon Yhteensä

Apitare Oy/Koy Jkylän Kukkula I, 33,33%, 0 7 202 0 7 202

Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy, 33,33%, 0 -1 280 0 -1 280

kotipaikkoina Jyväskylä

Yhteensä 5 922

Apitare Oy -konserni

Apitare Oy ja edelleen sen 100%:sti omistama tytäryhtiö Koy Jyväskylän Kukkula I omistaa Jyväskylässä sijaitsevan

n. 17.600 m2:n sijoituskiinteistön, josta yhtiölle kertyy vuokratuottoa. Kiinteistön nykyinen vuokrasopimus on

voimassa vuoteen 2041 saakka. Vuokrasopimuksen nykyinen voimassaolo vahvistui tilikauden aikana ja tähän liittyen

kiinteistön arvoon kirjattiin 21,5 milj.€ arvon nousu, josta edelleen verojen jälkeen tuloutui Investors House -

konserniin omistusosuutta vastaava 1/3.

2023 2022

Pitkäaikaiset varat 50 000 28 500

Lyhytaikaiset varat 1 963 2 250

Pitkäaikaiset velat 24 116 25 017

Lyhytaikaiset velat 6 212 1 749

Liikevaihto 3 605 3 231

Tilikauden tulos, 18 730 1 674

josta raportoitu IVH-konsernissa 33,33% 6 243 558

Osakkuusyritykseltä saadut osingot/varojenjako 360 0

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

48 (73)

Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy

Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy hankki tilikaudella omistukseensa Jyväskylässä, Suolahdella sekä Vaasassa sijaitsevat

sijoituskiinteistöt. Vaasassa sijainnut sijoituskiinteistö edelleen myytiin tilikauden aikana ja kiinteistöstä kertyi

yhtiölle vuokratuottoa kiinteistön omistusajalta. Jyväskylän ja Suolahden kiinteistöt ovat kehityskohteita, niistä ei

vuokratuottoa kertynyt ja kiinteistöistä kirjattiin arvonalennus, jonka johdosta yhtiön tilikauden tulos muodostui

tappiolliseksi.

2023 2022

Pitkäaikaiset varat 2 450 126

Lyhytaikaiset varat 1 862 200

Pitkäaikaiset velat 7 702 300

Lyhytaikaiset velat 461 77

Liikevaihto 1 422 0

Tilikauden tulos, -3 801 -50

josta raportoitu IVH-konsernissa 33,33% -1 267 -17

Osakkuusyritykseltä saadut osingot 0 0

Muut pitkäaikaiset saamiset

2023 2022

Saamiset osakkuusyhtiöiltä 1.1. 3 097 2 800

Muut pitkäaikaiset saamiset 1.1. 222 928

Muutokset osakkuusyhtiösaamisissa

-530 297

Muutokset muissa saamisissa -103 -706

Muut pitkäaikaiset saamiset 31.12. 2 686 3 319

15 Myyntisaamiset ja muut saamiset 2023 2022

Vakuustalletukset 26 7

Vuokra- ja myyntisaamiset 494 456

Muut saamiset 11 49

Lainasaamiset 0 631

Siirtosaamiset 165 364

Yhteensä 696 1 507

Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma 2023 2022

Erääntymättömät 415 235

Alle 30 pv 36 171

Yli 30 pv 43 50

Yhteensä 494 456

Lyhytaikaiset sijoitukset 2023 2022

Listatut osakkeet 89 72

Yhteensä 89 72

16 Rahavarat 2023 2022

Käteinen raha ja pankkitilit 8 516 6 543

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

49 (73)

17 Laskennalliset verosaamiset ja -velat

Laskennallisten verojen muutokset

Kirjattu tulos-

vuoden 2023 aikana: 1.1.2023 laskelmaan 31.12.2023

Laskennalliset verosaamiset:

Sijoituskiinteistöt

630 -92 538

Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 0 0 0

Muut väliaikaiset erot 246 7 253

Laskennalliset verosaamiset yhteensä 876 -85 791

Laskennalliset verovelat:

Sijoituskiinteistöt

1 035 -103 932

Muut väliaikaiset erot 148 0 148

Laskennalliset verovelat yhteensä

1 183 -103 1 080

Laskennallisten verojen muutokset IVH Kampus Kirjattu tulos-

vuoden 2022 aikana: 1.1.2022 laskelmaan 31.12.2022

Laskennalliset verosaamiset:

Sijoituskiinteistöt

428 202 630

Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 1 -1 0

Muut väliaikaiset erot 236 10 246

Laskennalliset verosaamiset yhteensä

665 211 876

Laskennalliset verovelat:

Sijoituskiinteistöt

244 791 1 035

Muut väliaikaiset erot 202 -54 148

Laskennalliset verovelat yhteensä

446 737 1 183

18 Rahoitusvelat

Pitkäaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat 2023 2022

Pankkilainat 7 258 14 896

Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 1 781 1 657

Muut velat 423 742

Lyhytaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat

Pankkilainat 7 618 1 090

Yritystodistukset 0 994

Käytössä olevat luottolimiitit 0 0

Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 132 111

Konsernin emoyhtiö on sopinut rahoittajapankin kanssa omavaraisuuskovenantista, joka on yhtiön

strategisten tavoitteiden mukainen 45%. Yhtiö on 8 vuoden ajan pitänyt omavaraisuusasteensa

yli tämän tavoitteen.

Konsernilla on lisäksi 0,7 miljoonan euron luottolimiitti, josta oli käytössä 0 euroa tilinpäätöshetkellä.

Konsernin rahoitusvelat ovat kiinteäkorkoisia yritystodistuksia lukuun ottamatta

vaihtuvakorkoisia. Lainoista erittely liitetietojen kohdassa 22.

19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot

Investors House Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakemäärä on 6 389.096 kpl. Osakkeella ei ole

nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yhtiön hallussa oli

tilinpäätöshetkellä 14.510 osaketta ja liikkeelle laskettuja osakkeita oli 6 374.586 kappaletta.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

50 (73)

OMA PÄÄOMA (t EUR) 2023 2022

Osakepääoma 1.1. 2 556 2 556

Osakepääoma 31.12.

2 556 2 556

Ylikurssirahasto 1.1 7 7

Ylikurssirahasto 31.12. 7 7

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1

19 868 24 996

Osingonjako 0 -6 181

Omien osakkeiden hankinta -72 0

Muut lisäykset/vähennykset 0 1 053

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 19 796 19 868

Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 1.1. 9 682 8 337

Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa -1 0

Osingonjako -1 980 -1 818

Osakeperusteiset liiketoimet 0 -50

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio 3 559 3 213

Kertyneet voittovarat 31.12. 11 260 9 682

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 33 619 32 113

Määräysvallattomien omistajien osuus 335 425

Oma pääoma yhteensä

33 954 32 538

Ylikurssirahasto

Tapauksissa, joissa optio-oikeuksista ja osakeanneista on päätetty vanhan osakeyhtiölain (29.9.1978/734)

aikana, niihin perustuvista osakemerkinnöistä saadut suoritukset on kirjattu osakepääomaan ja ylikurssi-

rahastoon järjestelyn ehtojen mukaisesti.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Sijoitetun vapaan oman pääoman (SVOP) rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja yhtiön

hallussa olleiden omien osakkeiden luovutuksen merkintähinnan siltä osin, kun sitä ei nimenomaisen

päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Rahasto sisältää myös uusien osakkeiden merkintähinnan

siltä osin kuin antipäätöksessä on nimenomaisesti määrätty merkintähinnan kirjaamisesta rahastoon.

Osakkeiden lukumäärä, kpl 2023 2022

Osakkeiden lukumäärä 1.1. 6 389 096 6 182 287

Osakeannit tilikauden aikana, uudet osakkeet 0 206 809

Yhtiön haltuun jääneet osakkeet 14 510 869

Osakkeiden lukumäärä 31.12. 6 389 096 6 389 096

Osingot

Tilikauden aikana jaettiin varsinainen osinko 0,31 euroa/osake, yhteensä 1.980 tuhatta euroa.

Osinko jaettiin kahdessa osassa niin, että toukokuussa maksettiin varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen

mukaisesti 0,16 euroa/osake ja kesäkuussa yhtiökokouksen valtuuttamana hallituksen päätöksen

mukaisesti 0,15 euroa/osake.

Osakeannit

Tilikauden 2023 aikana ei toteutettu osakeanteja.

Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset

Varsinainen yhtiökokous 2022 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen

hankinnasta, joka oli voimassa vuoden 2023 varsinaiseen yhtiökokoukseen asti.

Varsinainen yhtiökokous 2023 jatkoi hallituksen valtuutusta päättää enintään 600.000 kpl oman

osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankinnasta on voimassa 30.6.2024 saakka.

Tilikaudella 2023 yhtiö hankki yhteensä 13.641 yhtiön omaa osaketta.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

51 (73)

Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset

Varsinainen yhtiökokous 2023 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta,

yhtiön hallussa olevien osakkeiden luovuttamisesta ja osakeyhtiölain 10 luvin 1 §:ssä tarkoitettujen

osakkeeseen oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta yhdessä tai useammassa erässä.

Annettavien tai luovutettavien osakkeiden määrä voi olla enintään 5.000.000 osaketta. Valtuus on

voimassa 30.6.2024 asti ja sitä ei ole vielä käytetty.

Tilinpäätöshetkellä yhtiön hallussa oli 14.510 yhtiön omaa osaketta.

20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat

Saadut ennakot ja vakuudet 2023 2022

Vuokraennakot 22 24

Ostovelat 2023 2022

Ostovelat 356 358

Siirtovelat

2023 2022

Tilikauden tulokseen liittyvät verovelat 10 45

Velat välillisistä työvoimakustannuksista 429 595

Korkojaksotusvelat

121 93

Johdannaisten käypä arvo 0 0

Muut siirtovelat 23 187

Siirtovelat yhteensä 583 920

Muut velat 2023 2022

Arvonlisäverovelka 157 183

Saadut vuokravakuudet 97 82

Kauppahintavelat 0 360

Muut velat 85 124

Yhteensä 339 749

Ostovelat, siirtovelat ja muut velat yhteensä 1 300 2 051

21 Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset

Tilikauden päättyessä konsernilla ei ollut johdannaisia tai koronvaihtosopimuksia.

22 Vastuusitoumukset

Kiinteistöjen vuokratontit ja toimitilojen vuokrasopimukset ovat IFRS 16 myötä tulleet

taseeseen käyttöoikeusomaisuuseräksi ja vuokrasopimusvelaksi kun aiemmin niitä käsiteltiin

taseen ulkopuolisina vastuusitoumuksina. Erittely näistä löytyy liitetiedosta 25.

Konsernin korolliset velat ja annetut vakuudet:

31.12.2023 31.12.2022

Korolliset velat (t EUR) 14 876 16 980

Emoyhtiö, Investors House Oyj 1 521 2 991

Vakuudet

Koy Vantaan Neilikkatie 17 koko osakekanta

Koy Jyväskylän Koivurannatie 1 koko osakekanta

As Oy Lahden Kulmalan osakkeet 205 kpl

Erityistakaukset tytäryhtiöiden puolesta 7 570 8 100

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

52 (73)

31.12.2023 31.12.2022

Tytäryritysten korolliset velat 13 355 13 989

Investors House CF 1 Oy 186 186

Koy Vantaan Neilikkatie 17 6 934 7 264

Koy Jyväskylän Koivurannantie 1

450 650

IVH Kodit Oy 328 348

Juhola AM Oy 9 47

As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2 299 2 335

As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 3 113 3 159

Koy Keskusväylä 36 0

Eritellyt lainat eivät sisällä IFRS 16- velkoja.

Annetut vakuudet

Panttikirjat

Investors House CF 1 Oy

300 300

Koy Vantaan Neilikkatie 17 23 050 28 850

Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 1 200 1 200

IVH Kodit Oy 2 025 2 025

As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2 964 2 964

As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 4 000 4 000

Muut vuokrasopimukset /Leasing -vastuut

Sopimuksiin perustuvat maksut 31.12.2023 31.12.2022

Seuraavan vuoden aikana maksettavat 14 2

Myöhemmin maksettavat 16 0

Yhteensä 30 2

Muut vuokrasopimukset/leasing-vastuut koostuvat koneista ja laitteista.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

53 (73)

23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot

Korkoriski

Konsernin olennainen rahoitusriski on korkoriski. Kiinteistösijoittaminen on pääomia sitovaa

liiketoimintaa, jossa vieraan pääoman rooli on merkittävä. Tästä syystä myös Investors Housen

korollisen vieraan pääoman määrä on merkittävä konsernin taseeseen suhteutettuna.

Konsernin korolliset velat olivat tilikauden lopussa 14.877 t eur. Lainapääomilla painotettu

keskimääräinen laina-aika oli 2,3 vuotta. Korolliset velat olivat kaikki vaihtuvakorkoisia.

Yhden prosenttiyksikön nousu tai lasku markkinakoroissa muuttaisi vuotuisia rahoituskuluja

noin +/- 150t eur.

Tilinpäätöshetkellä korkojen painotetut keskiarvot:

Pankkilainat 5,40 %

Luottoriski

Myynti- ja muihin saamisiin liittyviä riskejä minimoidaan lyhyillä maksuehdoilla ja tehokkailla perintä-

toimilla. Vuokralaisten luottokelpoisuus arvioidaan ennen vuokrasopimusten solmimista

ja suurimpaan osaan vuokrasopimuksia liittyy maksettu vuokravakuus tai muu takaus.

Investors House ei ole tunnistanut saamisissaan merkittäviä luottoriskikeskittymiä.

Tilikaudella kirjattiin vuokrasaataviin liittyviä luottotappioita 0t eur (0t eur).

Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä noin 210t eur saaminen, joka liittyy kiinteistön myyntiin. Lainalla on

turvaavat vakuudet. Johdon arvion mukaan saamiseen ei kohdistu arvonalentumistarvetta

tilinpäätöshetkellä.

Maksuvalmiusriski

Konsernin pyrkimys on, että sillä on riittävät rahavarat ja sitovat luottolimiitit maksuvalmiuden

varmistamiseksi. Maksuvalmiusriskiä hallitaan aktiivisella kassanhallinnalla sekä kassabudjetoinnilla.

Johto seuraa myös säännöllisesti konserniin kuuluvien yhtiöiden kassatilannetta ja

sitoutuneen käyttöpääoman kehitystä. Lainojen erääntymisajankohdat huomioidaan

osana riskinhallintaa ja tarvittavin osin korvaava rahoitus pyritään järjestämään riittävän ajoissa

ennen lainojen erääntymisiä. Konsernin johto ei ole tunnistanut rahoitusvaroissa tai

rahoituslähteissä merkittäviä riskikeskittymiä. Sodasta seurannut talouden epävakaus on

on lisännyt riskiä rahoituksen saatavuudesta.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

54 (73)

Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma

2023 Alle 1v 1-5v Yli 5v

Pankkilainat 7 618 4 375 2 884

Pankkilainojen korot 775

1 187

184

Yritystodistukset

IFRS 16 -velat 132 320 1 461

Johdannaiset

Muut velat

1 299 423

Yhteensä

9 824

6 305

4 529

2022 Alle 1v 1-5v Yli 5v

Pankkilainat 1 091 9 893 5 002

Pankkilainojen korot 735

1 665

593

Yritystodistukset 994

IFRS 16 -velat 111 159 1 498

Johdannaiset 0

Muut velat 1 691 300

Yhteensä 4 622

12 017

7 093

Kiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen

liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.

Pääomahallinta

Pääoman hallinnan tavoitteena on säilyttää konsernin nettovelkaantumisaste riittävän alhaisella

tasolla. Hallituksen asettamiin strategisiin tavoitteisiin lukeutuu omavaraisuusasteen pitäminen

vähintään 45 prosentissa, joka on katsottu riskinhallinnan näkökulmasta asianmukaiseksi tasoksi.

Omavaraisuus- ja nettovelkaantumisasteet olivat seuraavat: 2023 2022

Rahavarat -8 516 -6 543

Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 913 1 768

Korolliset lainat 14 877 16 980

Nettovelat 8 274 12 205

Oma pääoma yhteensä 33 954 32 538

Taseen loppusumma 53 546 55 262

Omavaraisuusaste 63,4 % 58,9 %

Nettovelkaantumisaste (gearing) 24,4 % 37,5 %

Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 -vaikutusta 18,7 % 32,1 %

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

55 (73)

Rahoitusvarojen ja -velkojen jakautuminen

Jaksotettuun Käypään

hankintame- arvoon tulos-

2023 noon arvostet. vaikutteisesti Yhteensä

Pitkäaikaiset varat:

Lainasaamiset 2 686 2 686

Muut sijoitukset (taso 3) 0 0

Yhteensä 2 686 0 2 686

Lyhytaikaiset varat:

Myyntisaamiset

494 494

Muut saamiset 202 202

Lainasaamiset 0

Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 89 89

Rahavarat 8 516 8 516

Yhteensä 9 212 89 9 301

Pitkäaikaiset velat:

Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 781 1 781

Korolliset velat 7 258 7 258

Muut velat 423 423

Yhteensä 9 462 0 9 462

Lyhytaikaiset velat:

Korkojohdannaiset (taso 3) 0

Korolliset velat 7 618 7 618

Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 132 132

Ostovelat ja muut velat 1 300 1 300

Yhteensä 9 050 0 9 050

Jaksotettuun Käypään

hankintame- arvoon tulos-

2022 noon arvostet. vaikutteisesti Yhteensä

Pitkäaikaiset varat:

Lainasaamiset 3 319 3 319

Muut sijoitukset (taso 3) 0 0

Yhteensä 3 319 0 3 319

Lyhytaikaiset varat:

Myyntisaamiset 660 660

Muut saamiset 419 419

Lainasaamiset 428 428

Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 72 72

Rahavarat 6 543 6 543

Yhteensä 8 050 72 8 122

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

56 (73)

Jaksotettuun Käypään

hankintame- arvoon tulos-

noon arvostet. vaikutteisesti Yhteensä

Pitkäaikaiset velat:

Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 657 1 657

Korolliset velat 14 896 14 896

Muut velat 423 423

Yhteensä 16 853 0 16 976

Lyhytaikaiset velat:

Korkojohdannaiset (taso 3)

Korolliset velat 2 084 2 084

Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 111 111

Ostovelat ja muut velat 2 051 2 051

Yhteensä 3 886 0 4 246

Rahoitusvarojen ja -velkojen kirjanpitoarvot vastaavat niiden käypiä arvoja. Konsernilla ei ole rahoituseriä,

joita netotetaan.

Käyvän arvon hierarkia käypään arvoon arvostetuissa rahoitusvaroissa ja -veloissa

Seuraavassa on esitetty käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat arvostusmenetelmän

mukaan jaoteltuina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.

Taso 1 Käyvät arvot perustuvat täysin samanlaisten omaisuuserien noteerattuihin hintoihin

toimivilla markkinoilla.

Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle

on todettavissa.

Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan

markkinatietoon.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat /-velat

Yht. Taso 1 Taso 3

Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31.12.2023 0 0 0

Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31.12.2022 0 0 0

Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31.12.2023 89 89 0

Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31.12.2022 72 72 0

Sijoitukset listattuihin yhtiöihin on esitetty taseen erässä Lyhytaikaiset sijoitukset.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

57 (73)

24 Tytäryritykset

Konsernitilinpäätöksen sisältämät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot:

Yhtiö Kotimaa Kotipaikka Omistus- Osuus

osuus (%) äänivallasta (%)

Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy Suomi Helsinki 100 100

Vuokrakas Oy Suomi Helsinki 100 100

Vuokratar Oy Suomi Helsinki 100 100

Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100

Investors House Rahastot Oy Suomi Helsinki 100 100

Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt

Suomi Helsinki 80 80

Ikaali Invest Oy Suomi Jyväskylä 80 80

Kiinteistö Oy Keskusväylä Suomi Pori 45 45

Keskinäinen Koy Vantaan Neilikkatie 17 Suomi Vantaa 100 100

Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 Suomi Jyväskylä 100 100

Infonia Oy Suomi Jyväskylä 100 100

IVHK Holding Oy Suomi Helsinki 100 100

IVH Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100

Juhola Asset Management Oy Suomi Helsinki 100 100

Juhola Business Park Management Oy Suomi Järvenpää 100 100

IVH Asunnot Oy Suomi Helsinki 100 100

As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 Suomi Helsinki 100 100

As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 Suomi Helsinki 100 100

As Oy Lappeenrannan Laserkatu 6

Suomi Lappeenranta 100 100

Sisältää myös yhtiöt, jotka kuuluvat konserniin alakonsernirakenteen kautta.

Listaus ei sisällä toimimattomia ns. hylly-yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta.

25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / Muut vuokrasopimukset

IFRS 16 Käyttöoikeusomaisuuserät ja vuokrasopimusvelat

Maanvuokrasopimukset 2023 2022

Maanvuokrasopimukset 1.1. 1698 1710

Lisäykset/Vähennykset 0 210

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos

0 0

Tilikauden poistot -42 -222

Maanvuokrasopimukset 31.12. 1656 1698

Toimistovuokrasopimukset 2023 2022

Toimistovuokrasopimukset 1.1. 70 256

Lisäykset/Vähennykset 272 0

Tilikauden poistot -85 -186

Toimistovuokrasopimukset 31.12. 257 70

Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1. 1768 1966

Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12. 1913 1768

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

58 (73)

Vuokrasopimusvelat 2023 2022

Vuokrasopimusvelat 1.1. 1768 1966

Lisäykset/Vähennykset 285 210

Maksut -140 -408

Vuokrasopimusvelat 31.12. 1913 1768

Pitkäaikaiset velat yhteensä 1781 1657

Lyhytaikaiset velat yhteensä 132 111

Vuokrasopimusvelat yhteensä 1913 1768

Tuloslaskelma

2023 2022

Ylläpitokulut

-87 -123

Nettotuotto

-87 -123

Käyvän arvon muutos

0 0

Hallinnon kulut

-16 -63

Liikevoitto

-103 -186

Rahoituskulut

-14 -20

Tulos ennen veroja

-117 -206

Laskennallisten verojen muutos

0 0

Katsauskauden tulos

-117 -206

Konserni vuokralle antajana

IFRS 16 voimaantulo ei aiheuttanut muutoksia sopimusten käsittelyyn, joissa konserni

toimii vuokralle antajana.

Asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia, joiden irtisanomisaika on 1 kk.

Liikekiinteistöissä on useita erilaisia vuokrasopimusmalleja. Suurin osa on sopimuksista on

pitkäaikaisia määräaikaisia sopimuksia ilman irtisanomismahdollisuutta.

Vähintään yli vuoden jatkuvien ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat

vähimmäisvuokrat:

2023 2022

Yhden vuoden kuluessa 2 581 1 156

Vuotta pidemmän ja enintään viiden vuoden kuluessa 5 982 1 164

Yli viiden vuoden kuluttua 0 0

Yhteensä 8 563 2 320

Kaudella tuloutetut vuokralaisen liikevaihtoon sidotut vuokrat 116 0

26 Lähipiiritapahtumat

Konsernin lähipiiriin luetaan kuuluvaksi emoyhtiö, tytäryhtiöt, osakkuus- ja yhteisyritykset,

hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja sekä muu johtoryhmä. Edellä mainittujen henkilöiden

puolisot, muut läheiset perheenjäsenet sekä määräysvaltayhteisöt ovat myös lähipiirissä.

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

59 (73)

Konsernin johto tilikauden aikana:

Hallitus:

Puheenjohtaja Tapani Rautiainen, jäsenet Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen,

Petri Roininen, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen.

Toimitusjohtaja:

Petri Roininen

Johtoryhmä:

Aleksi Aitala (Juhola Asset Management)

Tommi Juhola (Juhola Asset Management)

Harri Valo (talous ja hallinto)

Hallituksen jäsenten palkkiot (t eur): 2023 2022

Tapani Rautiainen, puheenjohtaja 18 18

Taina Ahvenjärvi 15 15

Mikko Larvala 15 15

Vesa Lipsanen 15 15

Joonas Rautiainen 15 15

Petri Roininen 15 15

Yhteensä 93 93

Lisätietoa toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkoista on esitetty liitetiedossa 6.

Hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus emoyhtiössä 31.12.2023:

Alla on esitetty hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus Investors House Oyj:ssä

henkilökohtaisesti ja lähipiiriyhteisöjen osalta

Osakkeita %-osuus kaikista osakkeista

Tapani Rautiainen:

Henkilökohtaisesti 6 709

Royal House Oy:n kautta 1 139 149

Maakunnan Asunnot Oy:n kautta 1 756 771

Sijoitustalo IVH Oy:n kautta 6 585

yhteensä 2 909 214 45,53 %

Taina Ahvenjärvi

909 0,01 %

Mikko Larvala 0 0,00 %

Vesa Lipsanen

Henkilökohtaisesti 930

Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy:n kautta 27 989

yhteensä 28 919 0,45 %

Joonas Rautiainen 0 0,00 %

Petri Roininen:

Henkilökohtaisesti 0

Core Capital Oy:n kautta 910 225

yhteensä 910 225 14,25 %

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

60 (73)

Aleksi Aitala

JAM Holding Oy:n kautta 103 991 1,63 %

Tommi Juhola

JAM Holding Oy:n kautta 103 991 1,63 %

Harri Valo 0 0,00 %

Lähipiirihankinnat

Tilikaudella ei toteutettu lähipiirihankintoja.

Muut lähipiiriliiketoimet 2023 2022

25 24

Maksetut korot lähipiirille 0 0

Maksetut lainapääomat lähipiirille

2 567 100

Saamiset lähipiiriltä 0 0

Lähipiiriliiketoimet koostuivat tilikaudella myydyistä hallinnointipalveluista (25t eur)

osakkuusyhtiöinä oleville Apitarelle, Koy Jyväskylän Kukkula I:lle ja Jyväskylän Kukkulan Kehitykselle

sekä pääomalainasta (2567t eur) Jyväskylän Kukkulan kehitykselle.

27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat

Tilinpäätöstiedote julkaistiin 12.2.2024 ja samassa yhteydessä kerrottiin yhtiön hallituksen osinkoesitys

0,33 €/osake makettavaksi yhdessä tai kahdessa osassa hallituksen päätöksen mukaan.

28 Yrityshankinnat

Tilikauden aikana ei toteutettu uusia yrityshankintoja.

Myynnit lähipiirille

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

61 (73)

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA

1.1.-31.12.2023 1.1.-31.12.2022

€ €

Liikevaihto 2 728 494,08 2 644 868,22

Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 2 700 990,80 2 640 119,02

Hallintopalkkiotuotot 27 503,28 4 749,20

Liiketoiminnan muut tuotot

70 742,48 264 290,70

Materiaalit ja palvelut -1 977 662,76 -1 815 407,56

Ostot tilikauden aikana -1 956 945,26 -1 750 907,11

Ulkopuoliset palvelut -20 717,50 -64 500,45

Nettotuotto 821 573,80 1 093 751,36

Henkilöstökulut -514 997,26 -685 761,39

Liiketoiminnan muut kulut -2 288 660,59 -848 884,39

Liikevoitto -1 982 084,05 -440 894,42

Rahoitustuotot 1 233 914,50 1 326 492,88

Rahoituskulut -428 163,91 -177 171,65

Rahoituskulut (netto) 805 750,59 1 149 321,23

Voitto ennen veroja -1 176 333,46 708 426,81

Tilinpäätössiirrot 397 907,16 0,00

Tuloverot 0,00 0,00

Tilikauden voitto -778 426,30 708 426,81

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

62 (73)

EMOYHTIÖN TASE

VASTAAVAA

31.12.2023 31.12.2022

€ €

PYSYVÄT VASTAAVAT

Aineelliset hyödykkeet

Maa- ja vesialueet 0,00 0,00

Sijoitukset

Osuudet saman konsernin yrityksistä 14 368 099,46 13 221 148,52

Osuudet omistusyhteysyrityksissä 0,00 152 731,59

Muut osakkeet ja osuudet

532 916,78 2 153 869,86

14 901 016,24 15 527 749,97

PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 14 901 016,24 15 527 749,97

VAIHTUVAT VASTAAVAT

Pitkäaikaiset saamiset

Saamiset saman konsernin yrityksiltä 2 572 318,04 10 368 797,20

Muut saamiset 52 266,98 2 054,26

Lyhytaikaiset saamiset

Myyntisaamiset 1 291,46 9 232,42

Saamiset saman konsernin yrityksiltä 72 867,16 1 223 495,95

Saamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 0,00

Muut saamiset 2 567 002,02 459 751,00

Siirtosaamiset 36 934,92 72 511,27

5 302 680,58 12 135 842,10

Rahat ja pankkisaamiset 6 828 792,22 4 474 565,12

VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 12 131 472,80 16 610 407,22

VASTAAVAA YHTEENSÄ 27 032 489,04 32 138 157,19

VASTATTAVAA 31.12.2023 31.12.2022

€ €

OMA PÄÄOMA

Osakepääoma 2 555 543,23 2 555 543,23

Ylikurssirahasto 7 115,49 7 115,49

Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 19 796 292,27 19 867 579,22

Edellisten tilikausien voitto (tappio) 3 066 655,99 4 338 574,76

Tilikauden voitto -778 426,30 708 426,81

OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 24 647 180,68 27 477 239,51

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

63 (73)

VIERAS PÄÄOMA

Pitkäaikainen vieras pääoma

Lainat rahoituslaitoksilta

1 145 533,87 1 622 672,00

Saadut ennakot

0,00 300 000,00

Siirtovelat

449 290,50 449 290,50

1 594 824,37 2 371 962,50

Lyhytaikainen vieras pääoma

Lainat rahoituslaitoksilta 375 000,00 1 369 325,28

Saadut ennakot 13 584,84 10 372,93

Ostovelat 67 232,64 65 230,92

Velat saman konsernin yrityksille 23 395,28 250 000,00

Muut velat

213 175,62 65 495,45

Siirtovelat

98 095,61 528 530,60

790 483,99 2 288 955,18

VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 2 385 308,36 4 660 917,68

VASTATTAVAA YHTEENSÄ 27 032 489,04 32 138 157,19

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

64 (73)

EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA

1.1.-31.12.2023 1.1.-31.12.2022

€ €

Liiketoiminnan rahavirta

Voitto ennen veroja -1 176 333,46 708 426,81

Oikaisut:

Rahoitustuotot ja -kulut: -1 363 950,59 -1 149 321,23

Poistot

400 000,00

Kiinteistöjen luovutusvoitot/ -tappiot

1 505 516,30 -97 922,76

Muut oikaisut

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta -634 767,75 -538 817,18

Käyttöpääoman muutos

Lyhytaikaisten liikesaamisten väh. (+)/ lisäys (-) -2 069 436,57 -366 926,03

Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-)/ lisäys (+) -519 152,47 -303 673,65

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja -3 223 356,79 -1 209 416,86

Maksetut korot ja maksut muista rahoituskuluista -40 599,24 -69 331,49

Saadut korot liiketoiminnasta 321 370,01 17 194,31

Maksetut verot (-) / veronpalautukset (+) -9 617,35 -537 297,50

Liiketoiminnan rahavirta -2 952 203,37 -1 798 851,54

Investointien rahavirta

Investoinnit muihin sijoituksiin -26 102,09 -2 193 300,08

Myönnetyt lainat -1 474 910,98 -269 332,00

Takaisin maksetut lainat 8 486 154,04 82 700,00

Luovutustulot muista sijoituksista 381 374,00 1 276 408,78

Saadut osingot investoinneista 1 030 799,43 1 092 112,23

Muut tuotot investoinneista 39 979,57 0,00

Muut oikaisut 0,00 0,00

Investointien rahavirta 8 437 293,97 -11 411,07

Rahoituksen rahavirta

Pitkäaikaisten lainojen nostot 0,00 0,00

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -477 138,13 -721 078,00

Lyhytaikaisten lainojen nostot 0,00 4 500 000,00

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -1 000 000,00 -5 500 000,00

Maksetut osingot ja muu voitonjako -1 980 345,58 -7 999 634,94

Saadut ja maksetut konserniavustukset 397 907,16

Omien osakkeiden lunastaminen -71 286,95 0,00

Maksullinen oman pääoman lisäys 0,00 578 500,00

Rahoituksen rahavirta -3 130 863,50 -9 142 212,94

Rahavarojen muutos 2 354 227,10 -10 952 475,55

Rahavarat tilikauden alussa 1.1.

4 474 565,12 15 427 040,67

Rahavarat tilikauden lopussa 31.12. 6 828 792,22 4 474 565,12

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

65 (73)

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET JA LIITETIEDOT

Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön (FAS) mukaisesti.

Arvostusperiaatteet ja menetelmät

Aineeton ja aineellinen omaisuus on arvostettu hankintamenoonsa vähennettynä suunnitelman

mukaisilla poistoilla.

Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen

käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat (alle 1 200,00 euroa) on kirjattu

kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Liiketoiminnan muut tuotot

Tuloslaskelman liiketoiminnan muihin tuottoihin sisältyy luovutusvoittoja osuuksista. Tämä

sisältää osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyntivoittojen tuloutusta yhteensä

70 742,48 euroa.

Liiketoiminnan muut kulut 2023 2022

Hallintopalvelut ja muut hallintokulut

417 466,32 453 102,37

Atk-laite ja ohjelmistokulut 43 648,81 40 805,02

Muut kone- ja kalustokulut 19,32 128,13

Myynti- ja markkinointikulut 21 195,00 19 731,76

Matkakulut 4 958,97 7 832,49

Edustuskulut 0,00 257,80

Käyttö- ja vaihto-omaisuuden luovutustappiot 1 576 259,00 166 367,94

Muut liiketoiminnan kulut 225 113,17 160 658,88

Yhteensä

2 288 660,59 848 884,39

Liiketoiminnan muut kulut sisältävät tilintarkastajille maksettuja palkkioita seuraavasti:

Tilintarkastuspalkkiot ja -palvelut 2023 2022

Tilintarkastus 59 454,35 71 129,79

Todistukset ja lausunnot

0,00 0,00

Veroneuvonta 6 102,62 0,00

Muut palvelut 0,00 0,00

Yhteensä 65 556,97 71 129,79

Henkilöstökulut 2023 2022

Palkat ja palkkiot 448 186,28 594 303,72

Eläkekulut 60 178,39 81 251,07

Muut Henkilösivukulut 6 632,59 10 206,60

Yhteensä 514 997,26 685 761,39

Henkilöstökulut sisältävät hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkkoja ja palkkioita

seuraavasti: (luvut on pyöristetty lähimpään euroon)

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

66 (73)

Henkilöstökulut 2023 2022

Hallitus

Tapani Rautiainen 18 000 18 000

Mikko Larvala 15 000 15 000

Petri Roininen

15 000 15 000

Joonas Rautiainen 15 000 15 000

Taina Ahvenjärvi 15 000 15 000

Vesa Lipsanen 15 000 15 000

Hallitus yhteensä 93 000 93 000

Toimitusjohtaja

Petri Roininen 121 940 121 940

Johtoryhmä

Johtoryhmä yhteensä 103 280 114 800

Kaikki yhteensä 318 220 329 740

Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 2023 2022

Toimihenkilöt 5 6

Rahoitustuotot ja -kulut 2023 2022

Osinkotuotot, konserni 512 035,00 1 092 112,23

Muut tuotot, konserni 39 979,57 0,00

Osinkotuotot, omistusyhteysyritykset 359 800,00 0,00

Osinkotuotot, muut 764,43 196 809,07

Korkotuotot, konserniyhtiöt 199 080,14 0,00

Korkotuotot 122 255,36 37 571,58

Muut rahoitustuotot

Rahoitustuotot yhteensä 1 233 914,50 1 326 492,88

Arvonalentumiset, konserniosuudet 382 418,11 60 547,00

Arvonalentumiset, omistusyhteysyritykset 0,00 6 115,44

Korkokulut 45 221,96 114 619,94

Muut rahoituskulut 523,84 -4 110,73

Rahoituskulut yhteensä 428 163,91 177 171,65

Siirtosaamiset 2023 2022

Tuloverot 9617,35

Jaksotetut kulut 22 178,91 59 404,60

Muut 5 138,66 13 106,67

Yhteensä 27 317,57 72 511,27

Emoyhtiön saamiset ja velat konserniyrityksiltä

Saamiset saman konsernin yrityksiltä, pitkäaikainen 2023 2022

Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 2 572 318,04 10 368 797,20

Yhteensä

Saamiset saman konsernin yrityksiltä, lyhytaikainen 2023 2022

Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä 0,00 1 042 046,18

Konsernisiirtosaamiset 72 867,16

Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 0,00 181 449,77

Yhteensä 72 867,16 1 223 495,95

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

67 (73)

Velat saman konsernin yrityksille, lyhytaikainen 2023 2022

Siirtovelat konserniyrityksille 23 395,28 250 000,00

Yhteensä

Oman pääoman muutokset

2023 2022

Osakepääoma 1.1. 2 555 543,23 2 555 543,23

Osakepääoma 31.12. 2 555 543,23 2 555 543,23

Ylikurssirahasto 1.1. 7 115,49 7 115,49

Ylikurssirahasto 31.12. 7 115,49 7 115,49

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.

19 867 579,22 25 048 798,42

Varojen jako 0,00 -5 181 219,20

Omien osakkeiden hankinta -71 286,95 0,00

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 19 796 292,27 19 867 579,22

Kertyneet voitot/tappiot 1.1. 5 047 001,57 6 156 791,70

Osingonjako -1 980 345,58 -1 818 216,94

Tilikauden tulos -778 426,30 708 426,81

Kertyneet voitot/tappiot 31.12. 2 288 229,69 5 047 001,57

Oma pääoma yhteensä 31.12.

24 647 180,68 27 477 239,51

Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta

2023 2022

Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 19 796 292,27 19 867 579,22

Edellisten tilikausien voitto 3 066 655,99 4 338 574,76

Tilikauden tulos -778 426,30 708 426,81

Voitonjakokelpoiset varat yhteensä

22 084 521,96 24 914 580,79

Velat ja annetut vakuudet

2023 2022

Velat rahoituslaitoksille, 1 520 534 2 991 997

josta yli 5v kuluttua erääntyvä osuus 0 122 672

Yleisvakuudet:

tytäryhtiö Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17, osakkeet 1-170

Asunto Oy Lahden Kulmala, osakkeet 2480-2593, 2594-2684

Kiinteistö Oy Jyväskylän Koivurannantie 7 osakkeet 1-7800

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

68 (73)

Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Investors House CF1 Oy

pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 186.000 euroa.

Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Keskinäinen Kiinteistö Oy

Vantaan Neilikkatie 17 pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 6.934.200,00 euroa.

Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Kiinteistö Osakeyhtiö Jyväskylän

Koivurannantie 1. Takaussumma on 450.000,00 euroa.

Muut vuokrasopimukset /Leasing vastuut

Sopimuksiin perustuvat maksut 31.12.2023 31.12.2022

Seuraavan vuoden aikana maksettavat 116 345 31 134

Myöhemmin maksettavat 193 909 0

Yhteensä 310 254 31 134

Pysyvien vastaavien tase-eräkohtaiset erittelyt

Sijoitukset

Saman konsernin yritykset

Muut omistukset Muut osuudet Yhteensä

Hankintameno 1.1.2022 13 221 148,52 776 152,92 1 530 448,53 15 527 749,97

Muutokset tilikaudella -383 497,59 -243 236,14

Siirrot erien välillä 1 530 448,53 -1 530 448,53

Hankintameno 31.12.2023 14 368 099,46 532 916,78 0,00 14 901 016,24

Siirtovelat, pitkäaikaiset 2023 2022

Muut 449 290,50 449 290,50

Yhteensä 449 290,50 449 290,50

Siirtovelat, lyhytaikaiset

2023 2022

Henkilöstökulut 75 884,77 160 151,24

Tuloverot 0,00 0,00

Korot 1 672,41 2 200,57

Muut 20 538,43 366 178,79

Yhteensä 98 095,61 528 530,60

Omistukset muissa yrityksissä

Omistus-

Osuus

Yhtiö Kotimaa Kotipaikka

osuus (%)

äänivallasta (%)

As Oy Kallonsivu Suomi Pori 18 18

Asunto Oy Lahden Kulmala Suomi Lahti 4 7

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Suomi Helsinki 0,3 0,3

As Oy Kirkkopuiston Salpa Suomi Sipoo 11,6 39,96

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

69 (73)

Tytäryritykset:

Omistus-

Osuus

Yhtiö Kotimaa Kotipaikka

osuus (%)

äänivallasta (%)

Investors House Kiinteistö-

Suomi Helsinki 100 100

varallisuudenhoito Oy

Kiinteistö Oy Jyväskylän Suomi Jyväskylä 100 100

Koivurannantie 1

Infonia Oy Suomi Jyväskylä 100 100

Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100

Investors House Rahastot Oy Suomi Helsinki 100 100

Erikoissijoitusrahasto Suomi Helsinki 80,9 80,9

Investors Tuottokiinteistöt

Keskinäinen kiinteistö Oy

Suomi Vantaa 100 100

Vantaan Neilikkatie 17

Juhola Asset Management Oy Suomi Helsinki 100 100

Juhola Business Park Suomi Järvenpää

Management Oy

IVHK Holding Oy Suomi Helsinki 100 100

IVH Kodit Oy Suomi Helsinki

Apitare Oy Suomi Jyväskylä 33,33 33,33

Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy Suomi Jyväskylä 33,33 33,33

IVH Asunnot -konserni Suomi Helsinki 100 100

IVH Asunnot Oy

Suomi Helsinki

As Oy Hgin Alppikylän Suomi Helsinki

Haukkakatu 6-8

As Oy Hgin Pilvenpyörteent 21

Suomi Helsinki

As Oy Hgin Bysantinkuja 5 Suomi

As Oy Hgin Harjannetie 22 Suomi

As Oy Helsingin Harjannetie 24 Suomi Helsinki 100 100

AS Oy Lappeenrannan Laserkatu

Suomi Lappeenranta 100 100

Kia Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100

Lähipiiriliiketoimet

Tilikaudella ei toteutettu lähipiiriliiketoimia.

Yhtiön osakkeet

Yhtiön rekisteröity ja maksettu osakepääoma 31.12.2023 on 2.555.543,23 euroa.

Yhtiöllä on yksi osakelaji ja osakkeiden kokonaismäärä on 6.389.096. Jokainen osake tuottaa

yhden äänen yhtiökokouksessa. Yhtiön osake kuuluu arvo-osuusjärjestelmään ja on listattu

Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla.

Osakkeen ISIN-koodi on FI0009900559 ja kaupankäyntitunnus INVEST.

Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet

31.12.2023 yhtiön hallussa on 14 510 yhtiön osaketta

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

70 (73)

Osakeannit

Yhtiökokous 27.4.2023 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen

osakeannista.

Yhtiön 2023 varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti hallituksen jäsenillä on oikeus

halutessaan ottaa puolet palkkiostaan rahan sijasta yhtiön osakkeina.

Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset

Varsinainen yhtiökokous 27.4.2023 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl

oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankkimiseksi on voimassa

vuoden 30.6.2024 saakka, ellei yhtiökokous muuta tai peruuta valtuutusta sitä ennen.

Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset

Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista

27.4.2023. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 5.000.000 yhtiön hallussa olevaa

osaketta. Tilinpäätöshetkellä yhtiön hallussa on 14 510 kpl omaa osaketta. Hallitus voi päättää poiketa

osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa

tarkoitettu painava taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 30.6.2024 saakka.

Merkintäoikeudet

Hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä

yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman, josta merkittävissä on 25.000

osaketta.

Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä

vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Edellytys osakeoptioiden

käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 €

osakekohtainen arvo.

Oikeus syntyy: 17.8.2020 1.1.2021

Myöntämispäivä: 17.8.2020 17.8.2020

Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025 1.1.2024-30.6.2025

Instrumentti: Osakkeita Osakkeita

Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Johtoryhmän jäsen

Osakemäärä enintään, kpl: 680.000 25.000

Toteutushinta: 5,55 6,00

Hinta myöntämispäivänä: 5,65 5,65

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

71 (73)

Luettelo kirjanpidoista ja aineistoista

Käytetyt kirjanpitokirjat

Päiväkirja digitaalinen tallenne

Pääkirja digitaalinen tallenne

Myyntireskontra

digitaalinen tallenne

Ostoreskontra

digitaalinen tallenne

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luettelo

digitaalinen tallenne

Tilinpäätös ja toimintakertomus

erikseen sidottuna

Tase-erittelyt digitaalinen tallenne

Liitetietotositteet digitaalinen tallenne

Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä.

Tositteet säilytetään sähköisessä muodossa (digitaalinen tallenne).

Tositelajit

Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja:

10-13 Pankkitilitositteet Sähköisesti

20 Ostolaskut Sähköisesti

30-32 Myyntilaskut Sähköisesti

40 Muistiotositteet paperitositteina

45 Palkkatositteet Sähköisesti

49 Jaksotustositteet paperitositteina

Konserni: Kirjanpito pdf-tulosteina

40 Muistiotositteet pdf-tulosteina

Konsernin yhteystiedot

Konsernitilinpäätöksen jäljennös on saatavissa osoitteesta:

Investors House Oyj

Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki

Sähköposti: harri.valo@investorshouse.fi

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

72 (73)

, Suomi

Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelystä:

Emoyhtiön taseen 31.12.2023 voitonjakokelpoiset varat ovat 22 084 521,96 euroa.

Tilikauden tappio on 778 426,30 euroa.

Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoisista varoista jaetaan osinkoa

0,33 euroa per osake.

Helsingissä 12.3.2024

Tapani Rautiainen Taina Ahvenjärvi

hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen

Joonas Rautiainen Mikko Larvala

hallituksen jäsen hallituksen jäsen

Vesa Lipsanen Petri Roininen

hallituksen jäsen toimitusjohtaja / hallituksen jäsen

Tilinpäätösmerkintä

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.

Helsingissä 13.3.2024

KPMG Oy Ab

Tilintarkastusyhteisö

Timo Nummi

KHT

INVESTORS HOUSE OYJ

TILINPÄÄTÖS 2023

73 (73)

KPMG Oy Ab

Töölönlahdenkatu 3 A

PL 1037

00101 HELSINKI

Puhelin 020 760 3000

www.kpmg.fi

KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG global organization of independent member firms

affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by guarantee.

Y-tunnus 1805485-9

Kotipaikka Helsinki

Tilintarkastuskertomus

Investors House Oyj:n yhtiökokoukselle

Tilinpäätöksen tilintarkastus

Lausunto

Olemme tilintarkastaneet Investors House Oyj:n (y-tunnus 0717469-5) tilinpäätöksen tilikaudelta

1.1.–31.12.2023. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman

muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien olennainen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita

koskeva informaatio, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Lausuntonamme esitämme, että

—

konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan

tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien

mukaisesti,

—

tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta

Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää

lakisääteiset vaatimukset.

Lausuntomme on ristiriidaton hallitukselle annetun lisäraportin kanssa.

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän

tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet

tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.

Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten

vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden

vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja

käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia,

emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja.

Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 6.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen

soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Olennaisuus

Tarkastuksemme laajuuteen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Olennaisuus on määritetty

perustuen ammatilliseen harkintaamme ja se ohjaa tarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden

määrittämisessä, sekä todettujen virheellisyyksien vaikutusten arvioimisessa suhteessa tilinpäätökseen

kokonaisuutena. Olennaisuuden taso perustuu arvioomme sellaisten virheellisyyksien suuruudesta, joilla

yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa olevan vaikutusta tilinpäätöksen käyttäjien tekemiin taloudellisiin

päätöksiin. Olemme ottaneet huomioon myös sellaiset virheellisyydet, jotka laadullisten seikkojen vuoksi ovat

mielestämme olennaisia tilinpäätöksen käyttäjille.

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet

merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon

tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa

lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa. EU-asetuksen 537/2014 10 artiklan 2 kohdan c

alakohdan mukaiset merkittävät olennaisen virheellisyyden riskit sisältyvät alla kuvattuihin tilintarkastuksen

kannalta keskeisiin seikkoihin.

Asiakirjakokonaisuuden tunniste: a7933747-4c26-4c49-a694-972e9216a134

Investors House Oyj

Tilintarkastuskertomus

tilikaudelta 1.1. –31.12.2023

Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on

sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu

väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.

TILINTARKASTUKSEN KANNALTA

KESKEISET SEIKAT

KUINKA KYSEISIÄ SEIKKOJA KÄSITELTIIN

ILINTARKASTUKSESSA

Sijoituskiinteistöjen arvostaminen (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet,

konsernintilinpäätöksen liitetiedot 5

a 11

)

— Käypään arvoon arvostettavat

sijoituskiinteistöt, 28 milj. euroa,

muodostavat 52 % konsernitaseen

loppusummasta. Arvostamisessa

käytettäviin ennusteisiin liittyvistä arvioista

ja tasearvojen merkittävyydestä johtuen

arvostaminen on konsernin

tilintarkastuksessa keskeinen seikka.

— Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot

määritellään liikekiinteistöjen osalta

kiinteistökohtaisesti perustuen

diskontattuihin kassavirtaennusteisiin.

Näiden taustalla olevien keskeisten

oletusten määrittely edellyttää merkittävää

johdon harkintaa muun muassa kiinteistöjen

tuottovaatimusten, markkinavuokrien,

ylläpitokulujen ja käyttöasteiden osalta.

Asuinkiinteistöt arvostetaan kauppa-arvoon.

— Olemme arvioineet laskelmissa käytettyjä

johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia sekä

merkittävimpien käypien arvojen muutosten

perusteita.

— Tarkastukseen on osallistunut KPMG:n

arvonmäärityksen asiantuntijoita, jotka ovat

pistokokein testanneet laskelmien teknistä

oikeellisuutta ja verranneet käytettyjä

oletuksia markkina- ja toimialakohtaisiin

tietoihin.

— Olemme verranneet tilinpäätöksessä

käytettyjä arvostuksia ulkopuolisten

auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden (AKA)

arvostusraportteihin.

— Olemme arvioineet sijoituskiinteistöjä

koskevien tilinpäätöksen liitetietojen

asianmukaisuutta.

Osakkuusyritysten arvostus ja osuus osakkuusyritysten tuloksesta (konsernitilinpäätöksen

laadintaperiaatteet, konsernintilinpäätöksen liitetieto 14

)

— Osakkuusyhtiöiden tuloksella on

huomattava vaikutus konsernin tilikauden

tulokseen.

— Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan

Kehitys Oy:n omistusten arvo konsernin ja

emoyhtiön taseessa on merkittävä ja ne

yhdisteltiin konsernitilinpäätökseen

pääomaosuusmenetelmällä. Tilikauden

aikana Apitare Oy:lle vahvistui pitkäaikainen

vuokrasopimus, minkä seurauksena yhtiön

kassavirtaperusteinen arvostus kohosi

merkittävästi.

— Olemme testanneet osakkuusyritysten

osakkeiden arvostukseen liittyvien

arvostuslaskelmien teknistä oikeellisuutta ja

verranneet käytettyjä oletuksia markkina- ja

toimialakohtaisiin tietoihin.

— Olemme arvioineet osakkuusyritysten

yhdistelyn vaikutuksia konsernin tulokseen

sekä esittämistä konsernitilinpäätöksessä

suhteessa IFRS-standardeihin ja tehtyihin

sopimuksiin.

— Olemme arvioineet osakkuusyrityksiä

koskevien liitetietojen asianmukaisuutta.

Asiakirjakokonaisuuden tunniste: a7933747-4c26-4c49-a694-972e9216a134

Investors House Oyj

Tilintarkastuskertomus

tilikaudelta 1.1. –31.12.2023

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja

riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti ja

siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista

koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat

myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen,

jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä

jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja

siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan

jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta

realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena

väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka

sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen

virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa.

Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden

yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät

tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja

säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:

—

Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen

virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä

ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa

tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää

havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää

havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista

esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.

—

Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme

suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä

tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan

tehokkuudesta.

—

Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien

kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.

—

Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös

perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin

perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista

epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa

toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää

tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin

tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme.

Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun

tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö

tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.

—

Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa,

rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten,

että se antaa oikean ja riittävän kuvan.

Asiakirjakokonaisuuden tunniste: a7933747-4c26-4c49-a694-972e9216a134

Investors House Oyj

Tilintarkastuskertomus

tilikaudelta 1.1. –31.12.2023

—

Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia

yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon

konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja

suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja

ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan

merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia

relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista,

joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin

liittyvistä varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana

olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme

kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen

tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä

tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa

olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.

Muut raportointivelvoitteet

Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot

Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 1.1.2018 alkaen yhtäjaksoisesti 6 vuotta.

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä

tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta

suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä.

Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien

säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että

toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomuksessa on olennainen

virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Helsingissä 13. maaliskuuta 2024

KPMG OY AB

Timo Nummi

KHT

Asiakirjakokonaisuuden tunniste: a7933747-4c26-4c49-a694-972e9216a134

KPMG Oy Ab

Töölönlahdenkatu 3 A

PL 1037

00101 HELSINKI

Puhelin 020 760 3000

www.kpmg.fi

KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG global organization of independent member

Y-tunnus 1805485-9

Kotipaikka Helsinki

Riippumattoman tilintarkastajan raportti Investors

House Oyj:n ESEF-tilinpäätöksestä

Investors House Oyj:n hallitukselle

Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon, joka koskee sitä, onko Investors

House Oyj:n (y-tunnus 0717469-5) sähköiseen tilinpäätökseen 74370058ZYOB0GIYUT38-2023-12-31-fi.zip

tilikaudella 1.1.-31.12.2023 sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty iXBRL-merkinnöin EU-komission

delegoidun asetuksen 2018/815 (ESEF RTS) 4. artiklan vaatimusten mukaisesti.

Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen (ESEF-tilinpäätös)

laatimisesta siten, että ne täyttävät ESEF RTS:n vaatimukset. Tähän vastuuseen kuuluu

— laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa ESEF RTS artiklan 3 mukaisesti

— merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen päälaskelmat, liitetiedot ja yhtiön

tunnistetiedot iXBRL-merkein ESEF RTS artiklan 4 mukaisesti sekä

— varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus.

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi

voidakseen laatia ESEF-tilinpäätöksen ESEF RTS:n vaatimusten mukaisesti.

Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunhallinta

Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka

koskevat suorittamaamme toimeksiantoa ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset

velvollisuutemme.

Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunhallintastandardia ISQM 1, jonka mukaan tilintarkastusyhteisön

on suunniteltava, otettava käyttöön ja pidettävä toiminnassa laadunhallintajärjestelmä, mukaan lukien

eettisten vaatimusten, ammatillisten standardien sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin perustuvien

vaatimusten noudattamista koskevat toimintaperiaatteet tai menettelytavat.

Tilintarkastajan velvollisuudet

Toimeksiantosopimuksen mukaisesti annamme lausunnon siitä, onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä

konsernitilinpäätös merkitty olennaisilta osin ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti. Olemme

suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon kansainvälisen varmennustoimeksi-

antostandardin ISAE 3000 mukaisesti.

Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä,

— onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen päälaskelmat olennaisilta osin merkitty

iXBRL-merkein ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti, ja

— onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot

olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti, ja

— ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilinpäätös keskenään yhdenmukaisia.

Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus ja laajuus riippuu tilintarkastajan harkinnasta. Tähän

sisältyy sen riskin arvioiminen, onko virheestä tai väärinkäytöksestä johtuvaa olennaista poikkeamaa ESEF

RTS:n vaatimuksista.

Investors House Oyj

Riippumattoman tilintarkastajan raportti ESEF-tilinpäätöksestä

13.3.2024

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen

soveltuvaa tarkastusevidenssiä.

Lausunto

Lausuntonamme esitämme, että Investors House Oyj:n ESEF-tilinpäätökseen 74370058ZYOB0GIYUT38-

2023-12-31-fi.zip sisältyvät konsernitilinpäätöksen päälaskelmat sekä liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot

tilikaudelta 1.1.-31.12.2023 on olennaisilta osin merkitty ESEF RTS:n vaatimusten mukaisesti.

Lausuntomme Investors House Oyj:n konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.-31.12.2023

on annettu tilintarkastuskertomuksellamme 13.3.2024. Tällä raportilla emme anna konsernitilinpäätöksen

tilintarkastuksesta lausuntoa tai muuta varmennusjohtopäätöstä.

Helsingissä 15. maaliskuuta 2024

KPMG OY AB

Timo Nummi

KHT