TILINPÄÄTÖS JA TOIMINTAKERTOMUS
1.1. - 31.12.2022
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Sisällysluettelo Sivu
Hallituksen toimintakertomus 3
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut 11
Osakekohtaiset tunnusluvut 11
EPRA-tunnusluvut ja laskentakaavat 11
Tunnuslukujen laskentakaavat 14
Konsernitilinpäätös
Konsernin tuloslaskelma 15
Konsernin tase 16
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 17
Konsernin rahavirtalaskelma 18
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet 20
Segmentti-informaatio 31
1 Segmenttikohtaiset tuloslaskelmat 32
2 Liikevaihto 33
3 Ylläpitokulut 33
4 Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 33
5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 33
6 Hallinnon kulut 33
7 Liiketoiminnan muut kulut- ja tuotot 35
8
Rahoitustuotot- ja kulut
36
9 Tuloverot 36
10 Osakekohtainen tulos 36
11 Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöt 37
12 Liikearvo 41
13
Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet
42
14
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, pitkäaik. sijoitukset ja saamis
42
15 Myyntisaamiset, muut saamiset ja lyhytaikaiset sijoitukset 43
16 Rahavarat 43
17 Laskennalliset verosaamiset- ja velat 43
18 Rahoitusvelat 44
19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot 44
20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat 45
21 Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset 46
22 Vastuusitoumukset 46
23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot 48
24 Tytäryritykset 52
25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / muut vuokrasopimukset 52
26 Lähipiiritapahtumat 53
27
Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat
55
28 Yrityshankinnat 55
Liite: Oikaisu omaan pääomaan 2021 57
Emoyhtiön tilinpäätös
Emoyhtiön tuloslaskelma
58
Emoyhtiön tase 59
Emoyhtiön rahavirtalaskelma 61
Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet ja liitetiedot 62
Käytetyt kirjanpitokirjat
69
Tilinpäätöksen allekirjoitukset 70
Tilintarkastuskertomus
Tämä on vapaaehtoisesti julkaistu pdf-raportti ja ei täytä Arvopaperimarkkinalain 7:5§:n
mukaista julkistamisvelvollisuutta.
2
YHTEENVETO TILIKAUSI 2022 (VERTAILUKAUSI 2021)
Yhtiö myi Q4 2021 suurimman osan asunto- ja toimitilakannastaan kahdella kaupalla. Vuoden 2022
aikana yhtiö käytti vapautuneita pääomia maltillisesti seuraaviin kohteisiin:
Kiinteistö-segmentillä Investors Housen osakkuusyhtiö Apitare aloitti toimintansa vuoden alussa.
Investors House omistaa 1/3 yhtiöstä, joka omistaa ja vuokraa 17.600 m2 kiinteistökokonaisuutta
Jyväskylässä.
Kehitystoiminnassa Tikkurilan Neilikkatien asemakaava vahvistui. Uutta
asuntorakennusoikeutta syntyi noin 10.000 kerrosneliömetriä. Rakennusoikeuden arvo
vähennettynä kaupungille suoritettavalla maankäyttömaksulla paransi tulosta.
Palveluliiketoiminnassa toteutettiin Infonia Oy:n hankinta sekä maksettiin 2021 hankitun Juhola
Asset Managementin loppukauppahinta. Molemmat yhtiöt toimivat kiinteistövarallisuudenhoidon
alalla ja hallinoivat yhteensä yli 1,5 miljardin euron arvoista kiinteistövarallisuutta Suomessa.
Yhtiö toteutti katsauskaudella ylimääräisen 1,00 € / osake varojen jaon
osakkeenomistajilleen. Tarkoitus oli palauttaa osakkeenomistajille se pääoma, jota
syksyn 2021 huomattavien kiinteistömyyntien jälkeen ei arvioitu tarvittavan tulevassa
liiketoiminnassa, ja joka aikaisempia vuosia enemmän painottuu vähän pääomaa sitovaan
palvelu- ja kehitystoimintaan.
Katsauskauden päättyessä omavaraisuusaste oli merkittävästä varojenjaosta huolimatta vahva
ollen 60 % (58 %). Myös likviditeetti oli vahva ollen lähes ¼ konsernin markkina-arvosta.
Yhtiön muun sijoituskiinteistökannan arvo laski noin 0,7 M€ (- 3%). Viimeisen 18 kk:n aikana yhtiö
on kirjannut noin 10 %:n arvonlaskut kiinteistökantaansa.
Kauden päättyessä yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste oli noin 99 % sen solmittua uusia
toimitilojen vuokrasopimuksia Q4 2022 aikana.
Myyntien jälkeen yhtiön operatiivinen tulos oli 1,8 M€ mikä oli selvästi vertailukautta (2,8 M€)
heikompi.
Yhtiön koko tulos kasvoi huomattavasti ollen 3,2 M€ (-0,8 M€). Kasvuun vaikuttivat
positiivisesti jatkuvien toimintojen tulos sekä kehitystoiminta ja heikentävästi olemassa olevan
kiinteistökannan arvojen alaskirjaus sekä ajanmukaistuskulut.
Konsernin strategian yksi elementti on tuottojen ennustettavuus. Katsauskaudella noin 88
% konsernin vuokraus- ja palvelutuotoista oli jatkuviin sopimuksiin
perustuvia. Kannattavuusmielessä tärkeää on, että jatkuvat tuotot ylittivät operatiiviset kiinteät
kulut noin 20 %:lla.
Investors Housen henkilöstörahastoon kuuluvat kaikki konsernin palveluksessa olevat henkilöt.
He kaikki ovat henkilöstörahaston kautta myös Investors Housen osakkaita. Vuoden 2022
tuloksen perusteella henkilöstörahastoon maksettava palkkio on noin 60 % maksimipalkkiosta.
4
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Venäjä ja turvallisuuspolittiinen tilanne
Yhtiöllä ei ole liiketoimintaa eikä suoria sidoksia Venäjälle. Mahdolliset Venäjään kohdistuvat
taloudelliset pakotteet eivät suoraan vaikututa yhtiöön. Epäsuorasti pakotteilla ja
turvallisuuspoliittisella tilanteella on vaikutus yleiseen toimintaympäristöön.
Muut tekijät ennallaan
Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien
luotonantoa, millä voi olla negatiivisia vaikutuksia kiinteistömarkkinaan.
Yleinen korkotaso voi nousta, mikä voi vaikuttaa rahoituksen hintaan.
Nopeasti noussut inflaatio jatkuessaan voi vaikuttaa kustannustason nousuun, mitä
vuokrasopimusten indeksiehdot tosin kompensoivat.
Yhtiön omistamien kiinteistöjen vuokrausaste voi vaihdella ja palveluliiketoiminnan asiakassuhteet
voivat muuttua.
OHJEISTUS
Investors House oheistaa vuodelle 2023 tilikauden tulosta aikaisemman operatiivisen tuloksen
(Epra) sijaan.
Investors House arvioi vuoden 2023 tuloksen olevan samalla tasolla kuin vuoden 2022 tulos.
KATSAUSKAUDEN TULOS (VERTAILUKAUSI 2021)
Konsernin laaja tulos oli 3,2 M€, mikä on selvästi vertailukautta parempi (-1,1 M€). Molemmat
segment olivat kannattavia. Erityinen merkitys tulokseen syntyi kehitystoiminnassa, jossa
Tikkurilan Neilikkatien rakennusoikeus vahvistui.
Katsauskauden operatiivinen tulos oli 1,8 M€ ja oli sellaisena selvästi heikompi kuin
vertailukaudella (2,8 M€). Ennakoitu operatiivisen tuloksen lasku oli seurausta vuoden 2021 lopussa
toteutetuista mittavista kiinteistömyynneistä.
Konsernin tulokseen on yhdistetty yli 50 %:sti omistetut tytäryhtiöt. Osakkuusyhtiöiden tulos on
yhdistetty konsernin tuloslaskelmaan yhdellä rivillä kohtaan ”Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten
tuloksesta’’. Osakkuusyhtiöitä olivat 33 %:n omistusosuudella Jyväskylän Kukkula -hankkeeseen
liittyvät Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy.
5
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS
Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita
rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin.
Konsernin omavaraisuusaste oli 60 % (58 %). Omavaraisuusasteen strateginen tavoitetaso on 45 %,
minkä yläpuolella se on pidetty viimeisen 32 kvartaalin ajan.
Konsernin emoyhtiö on solminut rahoittajapankin kanssa konsernia koskevan omavaraisuus -
kovenantin, joka on yhdenmukainen yhtiön strategisen tavoitteen eli vähintään 45 %:n
omavaraisuusasteen kanssa. Konserni on täyttänyt rahoitusehdot jokaisella kvartaalilla.
Konsernin taseen loppusumma oli 54,5 M€ (63,0 M€). Konsernin oma pääoma yhteensä oli 32,5 M€
(36,4 M€) ja vieras pääoma yhteensä 21,9 M€ (26,6 M€).
Konsernin vieraan pääoman rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista, omistettujen asunto- ja
kiinteistöyhtiöiden lainoista ja yritystodistuksista.
INVESTOINNIT JA MYYNNIT
Katsauskauden aikana yhtiö hankki omistukseensa kiinteistövarallisuudenhoitoyhtiö Infonia
Oy:n sekä myi yksittäisiä asuinhuoneistoja.
VUOKRAUSTOIMINTA
Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa
vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste, johon on laskettu suoraan ja välillisesti
omistettujen kiinteistöjen käyttöasteet, oli vakaa ja oli erinomaisella tasolla ollen katsauskauden
lopussa 99 %.
6
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
IN
VESTORS HOUSEN JOHTO
Investors Housen hallitus valittiin yhtiökokouksessa huhtikuussa 2022. Hallitus muodostuu
kuudesta jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi
(varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Mikko Larvala, Petri Roininen ja Vesa Lipsanen.
Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia pl. Petri Roininen, joka toimii yhtiön toimitusjohtajana.
Kolme jäsentä eli Taina Ahvenjärvi, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen ovat merkittävistä
osakkeenomistajista riippumattomia. Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Tapani Rautiainen
vuoden 2015 alusta alkaen.
Investors Housen toimitusjohtajana on toiminut vuoden 2015 alusta diplomi-insinööri Petri
Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön strategian ja
hallituksen ohjeiden mukaisesti sekä valmistella esitykset strategiasta samoin kuin investoinneista
ja myynneistä.
Konsernin johtoryhmän jäseniä olivat toimitusjohtajan lisäksi katsauskauden lopussa Juhola Asset
Management Oy:stä vastaavat Aleksi Aitala ja Tommi Juhola, Investors House Rahastot Oy:stä ja
Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä sekä asunnoista vastaava Antti Lahtinen sekä
talousjohtaja Harri Valo.
Investors Housen tilintarkastajana toimi KPMG vastuullisena tilintarkastajana KHT Timo Nummi.
OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT
Katsauskauden päättyessä yhtiöllä oli yhteensä 6.389.096 osaketta, joista ulkona oli yhteensä
6.388.227 osaketta ja yhtiön hallussa 869 osaketta. Yhtiön hallituksella on
yhtiökokouksen antama
valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen.
Yhtiöllä oli 31.12.2022 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 2.667 osakasta.
Osakasmäärä on kasvanut vuoden 2022 aikana 306 osakkaalla eli 13 %.
7
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2022 olivat seuraavat:
Nimi
Kpl
%
MAAKUNNAN ASUNNOT OY
1 756 771
27,50
ROYAL HOUSE OY
1 139 149
17,83
CORE CAPITAL OY
910 225
14,25
OWH-YHTIÖT
272 498
4,27
GODOINVEST OY
256 493
4,01
JAM HOLDING OY
103 991
1,63
NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY
100 000
1,57
GRÖNROOS MARI ANNE
86 956
1,36
HEKHOLM OY
80 000
1,25
SIJOITUSRAHASTO INVESTORS NORDIC SMALL CAP
62 310
0,98
SKOGMAN BO BÖRJE RAGNAR
60 000
0,94
GRÖNROOS NINO HENRY JUHA
40 000
0,63
GRÖNROOS KAIJA KAARI
31 259
0,49
SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA
28 765
0,45
RAKENNUSLIIKE SULO LIPSANEN OY
27 989
0,44
SELINHEIMO RISTO PERTTI JUHANI
26 935
0,42
KALAJA OLLI JUHANI
26 317
0,41
JANERCON OY
24 833
0,39
KOIVISTOINEN JUKKA ANTERO
24 833
0,39
PAKKANEN ANNELI ELISABETH
24 000
0,38
Suurimmista osakkeenomistajista:
Maakunnan Asunnot Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö.
Royal House Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö.
Core Capital Oy on toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen Petri Roinisen määräysvaltayhteisö.
JAM Holding Oy on johtoryhmän jäsenten Aleksi Aitala ja Tommi Juhola vaikutusvaltayhteisö.
Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy on hallituksen jäsen Vesa Lipsasen määräysvaltayhteisö.
Yhtiökokous 27.4.2022 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista
ja 600.000 oman osakkeen hankkimisesta.
Yhtiön hallussa oli 31.12.2022 yhteensä 869 omaa osaketta.
Hallitus esitti maaliskuussa yhteensä 0,29 €/osake osingon jakamista kahdessa erässä minkä
varsinainen yhtiökokous 27.4.2022 hyväksyi. Ensimmäinen erä maksettiin toukokuussa ja toinen
syyskuussa.
8
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Vuoden 2022 tuloksen perusteella hallitus esittää huhtikuussa 2023 kokoontuvalle
yhtiökokoukselle 0,31 €/osake osingon maksamista yhdessä tai useammassa erässä. Tämän
toteutuessa vuosi 2023 tulee olemaan kahdeksas peräkkäinen kasvavan osingon vuosi.
Perusosingon ohella yhtiö on jakanut osakkeille varoja vuosina 2019 ja 2020 ensisijassa
osakkuusyhtiön osakkeiden muodossa sekä katsauskauden 2021 päättymisen jälkeen Q1 2022 rahan
muodossa.
Investors Housen osakkeella on Nordea Pankki Suomi Oyj:n tarjoama markkinatakauspalvelu.
Hallitus on myöntänyt yhteensä 955.000 osakkeen optio-ohjelmat, joista 930.000 osakkeen osalta
toimitusjohtaja Petri Roiniselle pitkän aikavälin kannustimena. Näistä 250.000 osakkeen ohjelman
9
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
sisältö ja ehdot julkaistiin 29.12.2017 tiedotteella ja täydennettiin 24.4.2018 tiedotteella.
Toimitusjohtaja tai määräysvaltayhteisönsä on merkinnyt Q4 2021 - H1 2022 aikana kaikki
optio- ohjelman mukaiset 250.000 osaketta.
Toisen 680.000 osakkeen optio-ohjelman sisältö on tiedotettu 17.8.2020.
RAPORTOINTIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Yhtiö tiedotti 19.1.2023 osakkuusyhtiöidensä Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan
Kehitys Oy:n saavuttaneen neuvottelutuloksen Keski-Suomen Hyvinvointialueen kanssa
Kukkula-sopimusten muuttamisesta. Neuvottelutulosta käsitellään osapuolten
päättävissä elimissä H1 2023 aikana.
LÄHIPIIRIKAUPAT
Ei lähipiirikauppoja.
Helsinki 17.3.2023
Investors House Oyj
Hallitus
10
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT
1 000 € 2022 2021 *) 2020
Liikevaihto 7 603 9 764 9 465
Liiketulos 4 256 -825 -1 044
% liikevaihdosta 56,0 -8,4 -11,0
Tulos ennen veroja 4 017 -1 440 -2 160
% liikevaihdosta 52,8 -14,7 -22,8
Tilikauden tulos 3 222 -1 112 -1 961
% liikevaihdosta
42,4 -11,4 -20,7
Oman pääoman tuotto %
9,4 -3,0 -3,9
Sijoitetun pääoman tuotto % 8,2 -1,2 -1,1
Omavaraisuusaste % 58,9 57,8 54,9
Bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin 487 631 2 749
% liikevaihdosta 6,4 6,5 29,0
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä 38 40 20
OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT 2022 2021 *) 2020
Laimentamaton osakekohtainen tulos, € 0,50 -0,16 -0,37
Laimennettu osakekohtainen tulos, € 0,50 -0,16 -0,37
Osakekohtainen oma pääoma € 5,03 5,81 6,26
Osingot tuhatta € 1 818 1 636 1 606
Osakekohtainen osinko, € 0,31 0,29 0,27
Osinko tuloksesta % 62,0 -181,3 -73,0
Efektiivinen osinkotuotto %
6,5 5,2 4,7
Osakekohtainen ylimääräinen pääomanpalautus, € 6 181,00 0,00 0,00
Hinta/voitto 9,6 -34,9 -15,4
Osakkeen kurssikehitys, € 2022 2021 2020
ylin kurssi 7,44 6,22 6,75
alin kurssi 4,62 5,36 4,64
keskikurssi 5,95 5,78 5,66
tilikauden viimeinen kaupantekokurssi 4,80 5,58 5,70
Osakekannan markkina-arvo /tuhatta € 30 663 34 492 33 914
Osakkeiden vaihdon kehitys kpl 834 422 715 512 305 204
% osakkeiden lukumäärästä
13,3 %
11,8 % 5,1 %
Osakkeiden antioikaistu lukumäärä tilikauden lopussa, ulkona olevat 6 388 227 6 181 418 5 949 874
Osakkeiden antioikaistu lukumäärä keskimäärin tilikaudella, ulkona olevat 6 282 020
6 088 812 5 971 431
Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2022
jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2023 aikana on 0,31 € per osake.
Investors House esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista
kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri tilikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli
IFRS-standardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille
ja sijoittajille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tunnuslukuja korvaavina mittareina.
EPRA -TUNNUSLUVUT
2022 2021 *) 2020
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 1 804 2 833 2 108
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake € 0,28 0,47 0,35
EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta €
32 609 36 435 38 507
11
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
EPRA NAV (nettovarallisuus)/ osake € 5,10 5,89 6,23
EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 39 821 50 791 44 828
EPRA NRV (nettovarallisuus)/ osake € 6,23 8,22 7,53
EPRA NTA tuhatta € 26 188 30 777 35 249
EPRA NTA/ osake € 4,10 4,98 5,92
EPRA NDV tuhatta € 26 626 31 119 34 440
EPRA NDV/ osake € 4,17 5,03 5,79
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 2022 2021 *) 2020
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaa
3 213 -975 -2 195
-/+ Voitot/tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen arvonmuutoksista -2 656 2 479 841
+ Ajanmukaistamisinvestoinnit 446 297 509
-/+ Muut ei-operatiiviset erät 192 251 550
-/+ Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ei-operatiiviset erät 0 0 3 457
-/+ Nettovoitot/-tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen myynneistä
184 1 821 -7
-/+ Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä 0 0 0
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat vero
-69 -354 -352
-/+ Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset 0 -36 27
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot 512 -511 -267
-/+ Määräysvallattomien omistajien osuuksien oikaisu -18 -139 -455
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) 1 804 2 833 2 108
EPRA Earnings per share =
(osakekohtainen operatiivinen tulos)
EPRA Tulos
----------------------------------------------------------------------------
Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo
EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 2022
2021 *)
2020
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 32 113 35 896 37 253
-/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 0 5 41
+ Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt lask. verovelka 306 344 660
-/+ pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ylläolevat erät 190 190 553
EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 32 609 36 435 38 507
EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 2022
2021 *)
2020
EPRA NAV 32 609 36 435 38 507
+ Palveluiden käypä arvo *
6 410
14 356 6 321
EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta €
39 019
50 791 44 828
*) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen korjaus, ks s. 57
**) Palveluiden käyvän arvon on määrittänyt Translink Corporate Finance Oy
EPRA NTA tuhatta € 2022 2021 *) 2020
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 32 113 35 896 37 253
-/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 0 5 41
+Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta synt. lask. verovelka (50 %)
153 172 330
+po- yhdisteltävien ylläolevat erät 95 95 471
12
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
- liikearvo
-6 289
-4 777 -2 813
-aineettomat omaisuuserät
-686 -614 -33
EPRA NTA tuhatta €
25 386
30 777 35 249
EPRA NDV tuhatta € 2022 2021 *) 2020
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 32 113 35 896 37 253
- liikearvo
-6 289
-4 777 -2 813
EPRA NDV tuhatta €
25 824
31 119 34 440
*) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen korjaus.
Oikaisusta tarkemmin sivulla 57.
TILIKAUDELLA 2020 KÄYTTÖÖNOTETUT UUDISTUNEET EPRA-TUNNUSLUVUT
Eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden järjestö EPRA on korvannut kiinteistöyhtiöiden
nettovarallisuuslaskennassa käytetyt EPRA NAV ja EPRA NNAV -tunnusluvut 1.1.2020 alkaen kolmella
uudella tunnusluvulla: EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets)
ja EPRA NDV (Net Disposal Value).
EPRA NRV:n tarkoitus on määrittää kustannus, jolla yhtiön nettovarat ja liiketoiminnot voitaisiin
hankkia raportointipäivänä. EPRA NTA määrittää yhtiön aineellisen omaisuuden nettoarvon
raportointipäivänä. EPRA NDV:n tarkoitus on määrittää osakkeenomistajille jäävät nettovarat, jos koko
omaisuus realisoitaisiin hallitusti.
Investors House on aiemmin raportoinut ns. vaihtoehtoisena tunnuslukuna EPRA NAV:in.
Investors House on ottanut käyttöön uusista tunnusluvuista EPRA NRV:n. Yhtiön käsityksen mukaan se
antaa sijoittajille parhaan informaation yhtiön nettovarallisuudesta, koska kyseinen tunnusluku
mahdollistaa myös Palvelut -segmentin liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien
arvostamisen käypään arvoon. Liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien käyvän arvon
määrittäminen tehdään ulkopuolisen, riippumattoman arvonmäärittäjän toimesta.
Yhtiö raportoi tilinpäätöksessään osana tunnuslukuja myös EPRA NTA:n ja EPRA NDV:n.
13
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT
Tulos
Oman pääoman tuotto % = -------------------------------------------------------------- * 100
Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + määräysvallattomien osuus
Tulos ennen veroja + rahoituskulut
Sijoitetun pääoman tuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100
Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo)
Oma pääoma + määräysvallattomien osuus
Omavaraisuusaste % = ----------------------------------------------------------------------- * 100
Taseen loppusumma - saadut ennakot
Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos
Osakekohtainen tulos = -----------------------------------------------------------------------
Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakekohtainen oma pääoma = -----------------------------------------------------------------------
Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä
Osinko/osake x ulkona olleiden osakkeiden määrä tilinpäätöspäiv.
Osingot tuhatta € = -----------------------------------------------------------------------
1000
Tilikauden osingonjako
Osakekohtainen osinko = -----------------------------------------------------------------------
Osakkeiden laimentamaton määrä tilinpäätöspäivänä
Osinko
Osinko tuloksesta % = ----------------------------------------------------------------------- *100
Tulos
Osakekohtainen osinko
Efektiivinen osinkotuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100
Tilikauden päätöskurssi
Tilikauden päätöskurssi
Hinta / Voitto eli P/E -luku = -----------------------------------------------------------------------
Osakekohtainen tulos
Osakekannan markkina-arvo = Osakkeiden laimentamaton määrä x tilinpäätöspäivän kurssi
Osakkeen vaihtomäärä tilikauden aikana
Osakkeiden vaihdon kehitys = ----------------------------------------------------------------------- *100
% lukumäärästä Osakkeiden laimentamaton keskimääräinen lukumäärä
Bruttoinvestoinnit = Hankitut sijoituskiinteistöt + Aktivoidut kiinteistökehityskulut +
Ajanmukaistusinvestoinnit
14
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA Viite 1.1.-31.12.2022 1.1.-31.12.2021
1 000 € 1 000 €
Liikevaihto
Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 3 309 3 877
Hallintopalkkiotuotot 4 294 5 887
1, 2 7 603 9 764
Kulut
Ylläpitokulut 3 -4 696 -5 962
Nettotuotto 2 907 3 802
Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 4 -184 -1 769
Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta
5 11 2 241
-2 826
Poistot ja arvonalentumiset
12 -61 -700
Myynnin ja markkinoinnin kulut
-23 -37
Hallinnon kulut
6 -1 023 -1 041
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 7 -162 -112
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 14 561 1 858
Liikevoitto 4 256 -825
Rahoitustuotot 8 246 84
Rahoituskulut 8 -485 -699
Rahoituserät (netto) -239 -615
Tulos ennen veroja 4 017 -1 440
Tuloverot 9 -795 328
Tilikauden tulos 3 222 -1 112
Tilikauden laaja tulos yhteensä 3 222 -1 112
Tilikauden tuloksen jakautuminen emoyhtiön
osakkeenomistajille
3 213 -975
Määräysvallattomille omistajille 9 -137
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen emoyhtiön
osakkeenomistajille 3 213 -975
Määräysvallattomille omistajille 9 -137
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta
laskettu osakekohtainen tulos (€ per osake esitettynä):
Laimentamaton 10 0,50 -0,16
Laimennusvaikutuksella oikaistu 10 0,50 -0,16
*) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen
korjaus. Oikaisusta tarkemmin sivulla 57.
*)
15
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Viite 31.12.2022 31.12.2021
1 000 € 1 000 €
12 6 289 4 777
13 686 614
13 25 58 277
11 25 28 881 25 989
14 1 306 745
14 0 0
37 220
32 402
11 5 725
7 485
5 725
7 485
14 3 319 3 728
17 876 665
4 195 4 393
14 0 0
15 72 78
15 1 507 1 211
16 6 543 17 399
8 122 18 688
55 262 62 968
19 2 556 2 556
19 7 7
19 19 868 24 996
19 9 682
8 337
32 113 35 896
425 475
32 538 36 371
17 1 183 446
18 21
22 25 16 553 18 512
18 742 380
18 478 19 338
18 21
22 25 2 195 3 270
20 21 2 006 3 419
20 45 570
4 246 7 259
22 724 26 597
KONSERNITASE
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Liikearvo
Aineettomat hyödykkeet
Aineelliset hyödykkeet
Sijoituskiinteistöt
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä
Muut sijoitukset
Vaihto-omaisuuskiinteistöt
Muut saamiset
Laskennalliset verosaamiset
Saamiset osakkuusyrityksiltä
Lyhytaikaiset sijoitukset
Myyntisaamiset ja muut saamiset
Rahavarat
Varat yhteensä
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Kertyneet voittovarat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä
Määräysvallattomien omistajien osuus
Oma pääoma yhteensä
VELAT
Laskennalliset verovelat
Rahoitusvelat
Muut velat
Rahoitusvelat
Ostovelat ja muut velat
Tilikauden verotett. tuloon perust. verovelat
Velat yhteensä
Oma pääoma ja velat yhteensä
55 262 62 968
*) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen
korjaus. Oikaisusta tarkemmin sivulla 57.
Muut pitkäaikaset varat kuin vaihto-omaisuus ja saamiset
Vaihto-omaisuus
Pitkäaikaiset saamiset
*)
Lyhytaikaiset varat
*)
Pitkäaikaiset velat
Lyhytkaikaiset velat
16
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA
1000 €
Viite
Osake-
pääoma
Ylikurssi-
rahasto
SVOP
Kertyneet
voittovarat
Yhteensä
Oma pääoma 1.1.2022 19 2 556 7 24 996 8 337 35 896
Laaja tulos
Tilikauden tulos
3 213 3 213
Muut laajan tuloksen erät
Tilikauden laaja tulos yhteensä
3 213 3 213
Liiketoimet omistajien kanssa
Osingonjako -6 181 -1 818 -7 999
Omien osakkeiden hankinta 0
Osakeperusteiset liiketoimet 1 000 1 000
Liiketoimet määräysvall. kanssa 53
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä -5 128
-1 868
-6 996
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma 31.12.2022 2 556 7 19 868
9 682
32 113
Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 475
Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa
Osuus tilikauden tuloksesta
-59
9
Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12.
425
Oma pääoma 31.12.2022 yhteensä 32 538
Viite
Osake-
pääoma
Ylikurssi-
rahasto
SVOP
Kertyneet
voittovarat
Yhteensä
Oma pääoma 1.1.2021 19 2 556 7 23 667 11 023 37 253
Laaja tulos
Tilikauden tulos
-975 -975
Muut laajan tuloksen erät
Tilikauden laaja tulos yhteensä
-975
-975
Liiketoimet omistajien kanssa
Osingonjako -1 636 -1 636
Omien osakkeiden hankinta 0
Osakeperusteiset liiketoimet 1 329 -6 1 323
Liiketoimet määräysvall. kanssa -69 -69
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 1 329 -1 711 -382
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma 31.12.2021 2 556 7 24 996 8 337 35 896
Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 1 017
Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa -405
Osuus tilikauden tuloksesta -137
Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. 475
Oma pääoma 31.12.2021 yhteensä 36 371
*) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen
korjaus. Oikaisusta tarkemmin sivulla 57.
*)
-50
3
17
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA (1000 €)
Liite 1.1.-31.12.2022 1.1.-31.12.2021
Liiketoiminnan rahavirrat:
Tulos ennen veroja 4 017
-1 440
Oikaisut 1 -2 747 3 442
Käyttöpääoman muutokset 2 -763 855
Maksetut korot -485 -699
Saadut korot 246 84
Saadut/maksetut verot -827 -97
Liiketoiminnan nettorahavirta -559 2 145
Investointien rahavirrat:
Investoinnit kiinteistöihin 3 648 -4 492
Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin 0 0
Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin 0 -20
Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit 814 32 493
Muut sijoitukset 362 -1
Tytäryhtiöiden hankinta hankituilla rahavaroilla vähennettynä -2 017 -2 176
Tuotot osakuus- ja yhteisyrityksistä 0 617
Annetut lainat osakkuusyhtiöille -100 -2 800
Investointien nettorahavirta -293 23 621
Rahoituksen rahavirrat:
Lainojen nostot 4 469 13 827
Lainojen takaisinmaksut -6 952 -24 121
Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa -101 -291
Omien osakkeiden hankinta / osakeanti 579 672
Emoyhtiön omistajille maksetut osingot -7 999 -1 636
Rahoituksen nettorahavirta -10 004 -11 549
Rahavarojen muutos lisäys(+) / vähennys(-) -10 856 14 217
Rahavarat tilikauden alussa 17 399 3 182
Rahavarat tilikauden lopussa 6 543 17 399
*)
18
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Rahavirtalaskelman liitetiedot
1. Oikaisut tilikauden tulokseen
Käyvän arvon muutokset -2 241
2 826
Luovutusvoitot/-tappiot 184 1 769
Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta -561 -1 858
Poistot 61 700
Muut oikaisut 6 0
Rahoitustuotot ja -kulut -196 5
Oikaisut yhteensä -2 747 3 442
2. Käyttöpääoman muutokset
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos -296 -117
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos -467 972
Käyttöpääoman muutokset yhteensä -763 855
3. Investoinnit sijoitus- ja vom-kiinteistöihin
Kiinteistöjen hankintameno -32 -4 492
Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat 680 0
Apporttina maksettu oman pääoman korotus/ sijoitukset 0 0
Investoinneista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten
rahavaroilla vähennettynä
648 -4 492
*) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen korjaus.
Oikaisusta tarkemmin sivulla 57.
*)
19
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
SEGMENTTI-INFORMAATIO
Konsernilla on vuonna 2022 ollut kaksi raportoitavaa segmenttiä, jotka määräytyvät
liiketoiminnallisen jaon mukaan. Segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen
ja selkeästi toisistaan erotettavissa oleviin liiketoiminta-alueisiin. Hallitus ja johto arvioivat
segmenttien liiketaloudellista toimintakykyä ensisijaisesti liikevaihdon, nettotuoton ja liikevoiton
perusteella.
Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin
yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat suoraan niille kohdistettavissa.
Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille.
Segmenttijako:
- Kiinteistöt-segmentti
Segmentti sisältää konsernin kiinteistöliiketoiminnan. Segmentin tuotot koostuvat pääasiassa
konserniin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden vuokra- ja muista
tuotoista. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa kiinteistöjen ylläpitokuluista sisältäen huolto-,
hallinto-, energia- ja vuosikorjauskulut sekä kiinteistöverot. Osana Kiinteistöt-segmentin tulosta
raportoidaan sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, vaihto-omaisuuskiinteistöjen
nettorealisointiarvojen muutokset ja myyntivoitot /-tappiot. Osuudet kiinteistöliiketoimintaan
liittyvien osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista raportoidaan myös osana segmentin tulosta.
Segmentin olennaisin osakkuusyhtiö tilikaudella on ollut vuoden 2021 lopussa hankittu
Koy Jyväskylän Kukkula I.
- Palvelut-segmentti
Segmentti sisältää Juhola Asset Management Oy:n harjoittaman kiinteistömanageeraustoiminnan,
tilikaudella 2022 hankitun samoin kiinteistömanageerausta harjoittavan Infonia Oy:n, sekä
konsernin kiinteistövarallisuudenhoito-, rahasto- ja palveluliiketoiminnan. Juhola Asset Management
Oy:n ja Infonia Oy:n hoidettavina on yhteensä yli 1,5 mrd euron arvoinen kiinteistöomaisuus.
Kiinteistövarallisuudenhoito käsittää sopimuskohteiden manageerauksen. Palveluliiketoiminta käsittää
välitysketju OVV:n franchising-toiminnan, rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n liiketoiminnan
sekä IVH Kampuksen palveluliiketoiminnan, joka päättyi elokuussa 2022.
Tuotot koostuvat kiinteistövarallisuudenhoidon osalta juoksevista hallintopalkkioista ja kertaluontoisista
voitto-osuus-, ja muista palkkioista sekä palveluliiketoiminnan osalta juoksevista palvelutuotoista, jotka on
osin konsernin oman henkilöstön tuottamia palveluita ja osin konsernin ulkopuolisilta palvelun-
tarjoajilta ostettavia palveluita. Rahastoyhtiön tuotot koostuvat jatkuvista hallinnointipalkkioista sekä
kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Segmentin kulut koostuvat oman henkilöstön
henkilöstökuluista, alihankintana suoritettavista palveluista sekä muista suoraan
segmentin operatiiviseen liiketoimintaan liittyvistä kuluista.
31
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
1 SEGMENTTIKOHTAISET TULOSLASKELMAT
Kiinteistöt-segmentti 2022 2021
1 000 € 1 000 €
Liikevaihto 3 309 3 877
Kiinteistöjen ylläpitokulut -1 321 -2 218
Nettotuotto 1 988 1 659
Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot -184 -1 769
Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 2 241 -2 826
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -16 4
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 561 1 858
Segmentin liikevoitto 4 590 -1 074
Palvelut-segmentti 2022 2021
Liikevaihto 4 294 5 887
Segmentin välittömät kulut -3 375 -3 744
Nettotuotto 919 2 143
Poistot ja arvonalentumiset -61 -700
Liiketoiminnan muut tuotot/kulut -146 -116
Segmentin liikevoitto 712 1 327
Liikevaihto 2022 2021
Kiinteistöt-segmentin liikevaihto 3 309 3 877
Palvelut-segmentin liikevaihto 4 294 5 887
Konsernin liikevaihto yhteensä 7 603 9 764
2022 2021
Kiinteistöt-segmentin liikevoitto 4 590 -1 074
Palvelut-segmentin liikevoitto 712 1 327
Myynnin ja markkinoinnin kulut -23 -37
Hallinnon kulut -1 023 -1 041
Konsernin liikevoitto 4 256 -482
32
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
KONSERNITULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT
2 Liikevaihto 2022 2021
Vuokratuotot 3 277 3 851
Käyttökorvaukset 32 26
Rahastoliiketoiminnan tuotot 1 003 1 782
Hallinnointi- ja palvelutuotot 3 291 4 105
Yhteensä 7 603 9 764
Rahastoliiketoiminnan tuotot ja Hallinnointi- ja palvelutuotot sisältyvät tuloslaskelmassa erään
Hallintopalkkiotuotot.
3 Ylläpitokulut 2022 2021
Sijoituskiinteistöjen hoitokulut -1 321 -2 218
Muut välittömät kulut -3 375 -3 744
Yhteensä -4 696 -5 962
Muut välittömät kulut koostuvat Palvelut-segmentin välittömistä kuluista, joista suurimpina erinä Juhola-
yhtiöiden kulut (-2213) sekä rahastoyhtiön hallintokulut (-460). Kuluerään sisältyy myös poistoja
263t eur.
4 Luovutusvoitot /-tappiot 2022 2021
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot -184 -1 670
Luovutusten välittömät kulut 0 -99
Yhteensä -184 -1 769
Luovutusvoitto /-tappio määritetään vertaamalla myyntihintaa myydyn omaisuuserän
tasearvoon sekä vähentämällä mahdollinen välityspalkkio sekä muut välittömästi myyntiin
liittyvät kulut. Vuonna 2022 tappiota kertyi joistain yksittäin myydyistä huoneisto-osakkeista.
5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 2022 2021
Kiinteistöjen käyvän arvon muutos 2 717 -2 515
Käyttöoikeusomaisuuserien poistot, IFRS 16 -30 -15
Kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit -446 -296
Yhteensä 2 241 -2 826
6 Hallinnon kulut 2022 2021
Tilintarkastajan palkkiot
Tilintarkastus 126 125
Muut palvelut 0 0
Yhteensä 126 125
Emoyhtiöltä veloitetut palkkiot, 71t EUR (74t EUR), on tuloslaskelmassa esitetty hallinnon kuluissa,
kiinteistöyhtiöiltä ja muilta tytäryhtiöiltä veloitetut, 55t EUR (51t EUR), ylläpitokuluissa.
33
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Henkilöstökulut, kuluksi tilikaudella kirjattu 2022 2021
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja 122 122
Hallitus, rahana maksettu osuus * 93 69
Hallituksen osakeperusteiset etuudet * 0 19
Johtoryhmän palkat ja palkkiot 405 384
Johdon palkat ja palkkiot 620 594
Muut palkat ja palkkiot 1 857 2 162
Maksupohjaiset eläkekulut (sisältäen johdon eläkekulut) 424 438
Muut henkilösivukulut (sisältäen johdon muut sivukulut) 38 68
Yhteensä 2 939 3 262
Henkilöstökuluista 2.496t EUR (2.784t EUR) euroa on kirjattu tuloslaskelmassa ylläpitokuluihin ja 443t EUR
(478t EUR) hallinnon kuluihin.
* Hallituksen palkkiot on eritelty liitetiedossa 26.
Emoyhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä
jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita.
Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000 osaketta.
Oikeus syntyy: 1.1.2018 1.1.2019 1.1.2020 1.1.2021
Myöntämispäivä: 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017
Toteutusajanjakso: 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22
Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita
Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl: 100 000 50 000 50 000 50 000
Toteutushinta: 7,43 7,43 7,43 7,43
Hinta myöntämispäivänä: 7,40 7,40 7,40 7,40
Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten määrällä.
Tilikauden alussa kannustinjärjestelmästä merkittynä oli 120.000 osaketta.
Tilikauden aikana toimitusjohtaja on merkinnyt lisää 130.000 kpl yhtiön osakkeitta ja
kannustinjärjestelmän kaikki osakkeet on siten nyt merkitty.
Hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle uuden 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle
johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman.
Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake,
mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Tilinpäätöspäivänä
edellä kuvattuja eriä on jaettu 2,21 euroa. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen
arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 € osakekohtainen arvo.
Oikeus syntyy: 17.8.2020
Myöntämispäivä: 17.8.2020
Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025
Instrumentti: Osakkeita
Kohderyhmä: Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl: 680.000
Toteutushinta: 5,55
Raja-arvo: 8,00
Hinta myöntämispäivänä: 5,65
34
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Oikeus syntyy: 1.1.2021
Myöntämispäivä: 17.8.2020
Toteutusajanjakso: 1.1.24-30.6.25
Instrumentti: Osakkeita
Kohderyhmä: Johtor. jäsen
Osakemäärä enintään, kpl: 25.000
Toteutushinta: 6,00
Hinta myöntämispäivänä: 5,65
Vuoden 2022 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista.
Puheenjohtajalle maksetaan 18.000 euroa sekä kullekin jäsenelle 15.000 euroa vuodessa. Lisäksi
korvataan matkakulut. Enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina yhtiön
osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella hallituksen jäsenen näin valitessa.
Tuloslaskelmaan on kirjattu rahana maksettuja palkkioita 93t eur (69t eur) sekä osakkeina maksettuja
0t euroa (19t eur).
Investors Housessa on käytössä henkilöstörahasto-muotoinen palkkiojärjestelmä.
Vuosittain päätettävän tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään
yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan henkilöstörahastoon.
Tilikauden tavoite perustui konsernin operatiiviseen tulokseen (EPRA). Tavoitteesta saavutettiin 83%
ja tilikaudelta tulee maksettavaksi henkilöstörahastosuoritus, jonka suurus on 93% yhden kuukauden
palkasta.
Henkilöstö keskimäärin 2022 2021
Hallinnon henkilöstö 2 4
Operatiivisen liiketoiminnan henkilöstö 36 36
Henkilöstö keskimäärin yhteensä 38 40
7
Liiketoiminnan muut kulut
2022 2021
Liiketoiminnan muut kulut -162 -112
-112
Yhteensä -162
Liiketoiminnan muut kulut muodostuvat tytäryhtiöiden hankintaan liittyvistä tulosvaikutteisesti kirjattavista
kuluista.
35
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
8 Rahoitustuotot ja -kulut 2022 2021
Korkotuotot 246 84
Rahoitustuotot yhteensä 246 84
-367 -456
5 15
Muut rahoituskulut -123 -258
Rahoituskulut yhteensä -485 -699
9 Tuloverot 2022 2021
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero -277 -104
Edellisten tilikausien verot -76 0
Laskennallisten verojen muutos -442 432
Yhteensä -795 328
Tuloslaskelman verokulun täsmäytyslaskelma 2022 2021
Voitto ennen veroja 4 017 -1 440
Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla -803 288
Osakkuusyritysten vaikutuksen oikaisu 112 372
Verovapaiden tuottojen vaikutuksen oikaisu
-30 0
Muut erät -74 -332
Verokulu (-tuotto) tuloslaskelmassa -795 328
10 Osakekohtainen tulos
Laimentamaton
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille
kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
2022 2021
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos (t EUR) 3 213 -975
Osakkeiden painotettu keskimääräinen lukumäärä, kpl 6 389 096 6 068 099
Laimennettu osakkeiden keskimääräinen lukumäärä, kpl 6 389 096 6 068 099
Laimentamaton osakekohtainen tulos (€ per osake) 0,50 -0,16
Laimennettu osakekohtainen tulos (€ per osake) 0,50 -0,16
Korkokulut jaks. hankintamenoon arvostettavista
rahoituslainoista
Johdannaisten käyvän arvon muutos
36
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
11 Sijoituskiinteistöt ja vaihto-omaisuuskiinteistöt
Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet
Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä
kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella
kaupalla. Kaikki olennaiset Investors Housen omistamat sijoituskiinteistöt arvioidaan
ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan toimesta vähintään kerran vuodessa.
Yhtiö voi käyttää poikkeustapauksissa arvioiden sijasta myös muuta näyttöä kiinteistöjen
arvonmäärityksessä, kuten riippumattoman osapuolen sitovaa ostotarjousta tai vastaavaa.
Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS)
mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja
liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa. Vuonna 2022 kiinteistöjen arvioinneista on vastannut
Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Kaikista merkittävistä sijoitusiinteistöistä on
laadittu uudet arviot tilikauden aikana, joiden mukaan käyvät arvot on määritelty.
Johdon käyttämä harkinta sijoituskiinteistöjen arvostamisessa
Vaikka konsernin periaatteena on käyttää ulkopuolisia, riippumattomia arvioitsijoita
kiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä, johto käyttää harkintaa arvonmäärityksessä.
Osa arvonmäärityksissä käytetyistä syöttötiedoista perustuu vähintään osin yhtiön johdon
laatimiin arvioihin. Nämä tiedot koostuvat lähinnä tulevaisuuden odotuksista liittyen kohteiden
odotettavissa oleviin tuottoihin (sisältäen käyttöasteen kehityksen), kuluihin ja tuleviin
perusparannus-investointeihin. Nämä arviot on laadittu johdon parhaan kyvyn mukaan,
mutta on mahdollista, että toteumat tulevat poikkeamaan arvioista.
Arviokirjat sisältävät myös usein vaihteluvälin arvonmäärityksen epävarmuuksista johtuen.
Vaihteluväli 2022 tilinpäätöksessä käytetyissä arviokirjoissa vaihtelee suunnilleen välillä
+/-5 - +/-15 %.
Yhtiö käyttää lähtökohtaisesti arvoa, jonka arvioitsija ilmoittaa kohteen
käyväksi arvoksi. Poikkeustilanteissa johto voi käyttää harkintaansa
käyvän arvon määrittämisessä tämän vaihteluvälin sisällä. Tällainen poikkeustilanne
yleensä edellyttää, että johdon käsitys kohteen arvosta poikkeaa olennaisesti arviokirjan
keskikohdasta tai muu informaatio kuten aktiiviset, kauppoihin johtamattomat
myyntitoimenpiteet arviokirjan mukaisin arvoin, antaa viitteitä kohteen todellisen
arvon olevan alempi. Tällaista harkintaa on käytetty aiemmin yksittäisten kiinteistöjen
kohdalla. Tilinpäätöstilanteessa kaikki kiinteistöt on arvostettu arviokirjojen mukaisiin arvoihin.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon hierarkia
Yhtiön asuinkiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3. Vaikka kiinteistöjen
arvonmäärityksessä käytetään syöttötietona toteutuneita vertailukelpoisia kauppoja, jotka
ovat tason 2 mukaisia syöttötietoja, syöttötietoihin tehdään kohdekohtaisia oikaisuja, jotka eivät
ole havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Näiden ei-havainnoitavissa olevien syöttötietojen
vuoksi asuinkiinteistöt on määritelty tasolle 3.
Kaupallisten kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen lähtökohtana on tuottoarvomenetelmä.
Arvonmääritysmenetelmästä johtuen, suurin osa käytettävistä syöttötiedoista ei ole sellaisenaan
havainnoitavissa täysin samanlaisille omaisuuserille tai noteeratuilla markkinoilla
vastaavanlaisille omaisuuserille. Tästä johtuen myös kaupalliset kiinteistöt on määritelty
käyvän arvon hierarkian tasolle 3.
37
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla
Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle
omaisuuserälle on todettavissa. Ulkopuolisen riippumattoman arvioitsijan arvot
kiinteistöjen käyvästä arvosta
Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan
markkinatietoon.
Kotipaikka Omistusosuus
Helsinki 100 %
Vantaa 100 %
Jyväskylä 100 %
Tampere 100 %
Helsinki 100 %
Helsinki 100 %
Sijoituskiinteistöt 31.12.2022
Investors House Oyj:
Investors House CF 1 Oy
Koy Vantaan Neilikkatie 17
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1
IVH Kodit Oy
IVH Asunnot Oy -alakonserni:
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 *
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 *
Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt:
Koy Keskusväylä *
Pori 44 %
* Kiinteistöt omistetaan alakonsernirakenteen kautta. Omistusosuus kuvaa omistusosuutta
alakonsernissa. Alakonserni konsolidoidaan tytäryhtiönä täysimääräisesti konsernin lukuihin.
Sijoituskiinteistöjen hankinta ja myynnit
Tilikaudella 2022 ei hankittu tai myyty sijoituskiinteistöjä.
Omistusosuuden pienentyessä As Oy Kirkkopuiston Salvan huoneisto-omistukset
(3 huoneistoa) siirrettiin tilikaudella sijoituskiinteistöstä vaihto-omaisuuskiinteistöihin.
Tilikaudella 2022 myytiin yhteensä 10 kpl vaihto-omaisuuteen kirjattuna ollutta
asuinhuoneistoa.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (t EUR)
Asuin- Liike-
kiinteistöt kiinteistöt Yhteensä
2022
Tase-arvo 1.1. 11 870 14 119 25 989
Omaisuuserähankinnat 0 23 23
Myynnit 0 0 0
Käyvän arvon muutos -500 4 227 3 727
IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 17 0 17
Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä -30 0 -30
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin -845 0 -845
Käypä arvo 31.12. 10 512 18 369 28 881
38
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
2021
Tase-arvo 1.1. 23 423 16 069 39 492
Omaisuuserähankinnat 7 400 350 7 750
Myynnit -17 551 -1 100 -18 651
Käyvän arvon muutos -1 121 -1 200 -2 321
IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 1 709 0 1 709
Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä 0 0 0
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin -1 990 0 -1 990
Käypä arvo 31.12. 11 870 14 119 25 989
Liikekiinteistöjen kassavirtapohjaisten tuottoarvolaskelmien olennaiset parametrit sekä vuokrattava ala:
2022
Tuottovaatimus, %, ka. 8,19 %
Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 4,72
Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 11,44
Inflaatio-oletus, %, ka. 7,10 %
Vuokrausaste 31.12., %, ka. 98 %
Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 331
2021
Tuottovaatimus, %, ka. 8,67 %
Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 4,51
Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 11,82
Inflaatio-oletus, %, ka. 1,00 %
Vuokrausaste 31.12., %, ka. 80 %
Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 331
Lisäinformaatiota asuinkiinteistöistä:
Vuoden lopussa 31.12.: 2022 2021
Asuntojen määrä: 77 87
Vuokrattava ala, m2 3 437 4 189
Hoitokulut, eur/m2/kk 6,03 5,62
Vuokratuotto, eur/m2/kk 14,71 13,57
Asuin- Liike-
kiinteistöt kiinteistöt Yhteensä
39
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Sijoituskiinteistöjen arvostusprosessin riskit ja tarkkuus
Herkkyysanalyysi
(luvut M€)
-markkinahinnan muutos
-10 % -5 %
0 % 5 % 10 %
Kauppa-arvokohteet
Käyvän arvon muutos -1,8 -0,9 - 0,9
1,8
Tuottoarvokohteet
- Tuottovaatimuksen muutos,
%-yks.
-2 % -1 % 0 % 1 % 2 %
Käyvän arvon muutos 3,9 1,2 - -2,6
-4,0
Tuottoarvokohteet
- käyttöasteen muutos -2 % -1 % 0 % 1 %
2 %
Käyvän arvon muutos -1,3 -1,1 - 2,8
4,6
Vaihto-omaisuuskiinteistöt
Vaihto-omaisuuskiinteistöjä ovat kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä
varten tai joiden omistuksesta on päätetty luopua ja jotka on laitettu myyntiin.
Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta
johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon. Kiinteistöt on arvostettu
tilinpäätöshetkellä hankintamenoon ja johto on arvioinut niiden arvon olevan vähintään
käytetty tasearvo.
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöihin
Omistusosuuden pienentyessä As Oy Kirkkopuiston Salvan huoneisto-omistukset siirrettiin
tilikaudella sijoituskiinteistöistä vaihto-omaisuuskiinteistöihin.
Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit
Tilikaudella myytiin yhteensä 10 asuntoa Espoossa, Sipoossa, Lahdessa ja Porissa sijaitsevista
asuntoyhtiöistä.
Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt
Konsernilla ei ole tilinpäätöshetkellä rakenteilla olevia sijoituskiinteistöjä.
Vantaalla Tikkurilassa sijaitseva asuntokehityskohde Koy IVH Vantaa on taseessa
Vaihto-omaisuuskiinteistöt -ryhmässä.
Kiinteistöjen tulosvaikutus:
tuhatta € 2022 2021
Vuokratuotot kiinteistöistä 3 308 3 877
Välittömät hoitokulut kiinteistöistä,
-1 350 -2 218
jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa
Välittömät hoitokulut kiinteistöistä,
0 0
jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa
yhteensä 1 958 1 659
40
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
12 Liikearvo
Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisen
varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen
arvonalentumiseen (IAS 36).
Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu käypään arvoon
vähennettynä luovutuksesta johtuvilla menoilla. Rahavirtaa tuottavien yksiköiden käypä arvo
luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3.
Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmenttiin ja sisältävät 2015 hallinnointiliiketoiminnan hankinnasta,
2016 OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan hankinnasta, 2018 Dividend Housen
hankinnasta, 2021 Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta sekä 2022 Infonia Oy:n
hankinnasta syntyneet liikearvot.
IVH Rahastojen liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella -61t eur ko. liiketoimintojen edelleen
supistuttua.
Liikearvot on kirjattu määrään, jolla hankintahinta on ylittänyt hankitut yksilöidyt nettovarat.
Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmentin rahavirtaa tuottaville yksiköille seuraavasti:
t EUR 2022 2021
Juhola 3364 3364
Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) 650 650
IVH Rahastot 703 763
Infonia 1572 0
Konserni yhteensä 6 289 4 777
Arvonalentumistestaus
Palvelusektorin kasvaessa liikearvojen määrittämisessä on vuonna 2022 siirrytty käyttämään
riippumatonta ulkopuolista toimijaa. Vuonna 2022 arvonmäärittäjänä on toiminut Translink Corporate
Finance. Arvonalentumistestaus perustuu Translinkin arvonmäärittämiseen ja sen arvonmäärit-
tämisessä käyttämiin laskentaperusteisiin. Translink perustaa arvionsa useisiin eri arvomääreisiin
kuten dsikontattu kassavirta, vertailukelpoiset yrityskaupat ja verrokkianalyysit.
Arvonmäärityksessä on käytetty kunkin palveluyksikön liikevaihdon ja liiketuloksen budjettilukuja
sekä johdon ennusteita, jotka kattavat yhden vuoden ajanjakson.
Johto on arvioinut liikevaihdon sekä liiketuloksen kasvavan n. 6% määrittäessään käypää arvoa
vähennettynä luovutuksesta johtuvilla menoilla.
Arvonalentumistestauksen perusteella IVH Rahastojen liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella
-61t eur ko. liiketoimintojen edelleen supistuttua.
Arvonalentumistestauksen herkkyysanalyysit
Alla olevassa taulukossa on esitetty mahdollinen liiketuloksen prosentuaalinen
muutos, jolla muiden muuttujien pysyessä vakiona muodostuu yksikön nykyarvoksi, joka
vastaa yksikön hankintahintaan kohdistettua liikearvoa.
Liiketulostaso
Rahavirtaa tuottava yksikkö
Ero
oletukseen
(%-yks)
Juhola -108 %
Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) -89 %
IVH Rahastot 0 %
Infonia -118 %
41
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
KONSERNITASETTA KOSKEVAT LIITETIEDOT
13 Aineettomat hyödykkeet 2022 2021
Aineettomat hyödykkeet 1.1. 614 33
Lisäykset 237 704
Vähennykset 0 0
Poistot -165 -123
Aineettomat hyödykkeet 31.12. 686 614
Aineelliset hyödykkeet 2022 2021
Aineelliset hyödykkeet 1.1. 277 421
Lisäykset 13 0
Käyttöoikeusomaisuuserälisäykset, IFRS 16 0 209
Vähennykset 0 -190
Poistot -232 -163
Aineelliset hyödykkeet 31.12. 58 277
Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistoista on tuloslaskelmassa kirjattu 273t eur
ylläpitokuluihin ja 124t eur hallinnon kuluihin.
14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä sekä pitkäaikaiset saamiset 2022 2021
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 1.1. 745 15 851
IVH Kampus Ky myynti/muutos 0 -16 202
Muut lisäykset/vähennykset 0 -762
Konsernin osuus osakkuusyritysten tuloksesta 561 1 858
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 31.12. 1 306 745
Osakkuus- ja yhteisyritykset, omistus (%), Kertyneet Muut oikaisut
kotipaikka Hankintameno voittovarat tasearvoon Yhteensä
Apitare Oy/Koy Jyväskylän Kukkula I, 33,3% 0 1319 0 1 319
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy, 33,33% 0 -13 0 -13
kotipaikkoina Jyväskylä
Yhteensä 1 306
Muut pitkäaikaiset saamiset 2022 2021
Saamiset osakkuusyhtiöiltä 1.1. 2800 472
Muut pitkäaikaiset saamiset 1.1. 928 0
Muutokset osakkuusyhtiösaamisissa 297 2800
Muutokset muissa saamisissa -706 456
Muut pitkäaikaiset saamiset 31.12. 3319 3728
42
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
15 Myyntisaamiset ja muut saamiset 2022 2021
Vakuustalletukset 7 5
Vuokra- ja myyntisaamiset 456 779
Muut saamiset 49 22
Lainasaamiset 631 126
Siirtosaamiset 364 279
Yhteensä 1 507 1 211
Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma 2022 2021
Erääntymättömät 235 464
Alle 30 pv 171 310
Yli 30 pv 50 5
Yhteensä 456 779
Lyhytaikaiset sijoitukset 2022 2021
Listatut osakkeet 72 78
Yhteensä 72 78
16 Rahavarat 2022 2021
Käteinen raha ja pankkitilit 6 543 17 399
17 Laskennalliset verosaamiset ja -velat
Laskennallisten verojen muutokset Kirjattu tulos-
vuoden 2022 aikana: 1.1.2022 laskelmaan 31.12.2022
Laskennalliset verosaamiset:
Sijoituskiinteistöt 428 202 630
Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 1 -1 0
Muut väliaikaiset erot 236 10 246
Laskennalliset verosaamiset yhteensä 665 211 876
Laskennalliset verovelat:
Sijoituskiinteistöt
244 791 1 035
Muut väliaikaiset erot 202 -54 148
Laskennalliset verovelat yhteensä
446 737 1 183
Laskennallisten verojen muutokset IVH Kampus Kirjattu tulos-
vuoden 2021 aikana: 1.1.2021 laskelmaan 31.12.2021
Laskennalliset verosaamiset:
Sijoituskiinteistöt 242 186 428
Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 7 -6 1
Muut väliaikaiset erot 543 -307 236
Laskennalliset verosaamiset yhteensä 792 -127 665
Laskennalliset verovelat:
Sijoituskiinteistöt
904 -660 244
Muut väliaikaiset erot 101 101 202
Laskennalliset verovelat yhteensä
1 005 0 -559 446
43
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
18 Rahoitusvelat
Pitkäaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat 2022 2021
Pankkilainat 14 896 16 750
Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 1 657 1 762
Muut velat 742 380
Lyhytaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat
Pankkilainat 1 090 2 072
Yritystodistukset 994 994
Käytössä olevat luottolimiitit 0 0
Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 111 204
Konsernin emoyhtiö on sopinut rahoittajapankin kanssa omavaraisuuskovenantista, joka on yhtiön
strategisten tavoitteiden mukainen 45%. Yhtiö on 8 vuoden ajan pitänyt omavaraisuusasteensa
yli tämän tavoitteen.
Konsernilla on lisäksi 0,7 miljoonan euron luottolimiitti, josta oli käytössä 0 euroa tilinpäätöshetkellä.
Konsernin rahoitusvelat ovat kiinteäkorkoisia yritystodistuksia lukuun ottamatta
vaihtuvakorkoisia. Lainoista erittely liitetietojen kohdassa 22.
19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot
Investors House Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakemäärä on 6 389.096 kpl. Osakkeella ei ole
nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yhtiön hallussa oli
tilinpäätöshetkellä 869 osaketta ja liikkeelle laskettuja osakkeita oli 6 388.227 kappaletta.
OMA PÄÄOMA (t EUR) 2022 2021
Osakepääoma 1.1. 2 556 2 556
Osakepääoma 31.12. 2 556 2 556
Ylikurssirahasto 1.1 7 7
Ylikurssirahasto 31.12. 7 7
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1 24 996 23 667
Osingonjako -6 181 0
Omien osakkeiden hankinta 0 0
Muut lisäykset/vähennykset 1 053 1 329
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 19 868 24 996
Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 1.1. 8 337 11 023
Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa 0 -69
Osingonjako -1 818 -1 636
Osakeperusteiset liiketoimet -50 -6
Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 31.12. 6 469 9 312
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio 3 213 -975
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 32 113 35 896
Määräysvallattomien omistajien osuus 425 475
Oma pääoma yhteensä 32 538 36 371
Ylikurssirahasto
Tapauksissa, joissa optio-oikeuksista ja osakeanneista on päätetty vanhan osakeyhtiölain (29.9.1978/734)
aikana, niihin perustuvista osakemerkinnöistä saadut suoritukset on kirjattu osakepääomaan ja ylikurssi-
rahastoon järjestelyn ehtojen mukaisesti.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Sijoitetun vapaan oman pääoman (SVOP) rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja yhtiön
hallussa olleiden omien osakkeiden luovutuksen merkintähinnan siltä osin, kun sitä ei nimenomaisen
päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Rahasto sisältää myös uusien osakkeiden merkintähinnan
siltä osin kuin antipäätöksessä on nimenomaisesti määrätty merkintähinnan kirjaamisesta rahastoon.
44
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Osakkeiden lukumäärä, kpl 2022 2021
Osakkeiden lukumäärä 1.1. 6 182 287 6 182 287
Osakeannit tilikauden aikana, uudet osakkeet 206 809 0
Yhtiön haltuun jääneet osakkeet 869 869
Osakkeiden lukumäärä 31.12. 6 389 096 6 182 287
Osingot
Tilikauden aikana jaettiin varsinainen osinko 0,29 euroa/osake, yhteensä 1.818 tuhatta euroa.
Osinko jaettiin kahdessa osassa niin, että toukokuussa maksettiin varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen
mukaisesti 0,15 euroa/osake ja elokuussa yhtiökokouksen valtuuttamana hallituksen päätöksen
mukaisesti 0,14 euroa/osake. Lisäksi yhtiö maksoi tilikauden alussa helmikuussa pääoman
palautuksena osakkaille 1,00 €/osake.
Osakeannit
Tilikauden 2022 aikana toteutettiin yhteensä kolme suunnattu osakeantia, joissa 52.898 osaketta
luovutettiin osana Infonia Oy:n osakekantaa koskevan kauppahinnan maksua, 23.911 osaketta luovutettiin
osana 2021 hankitun Juhola Asset Management Oy:n loppukauppahinnan maksua sekä 130.000 osaketta
luovutettiin yhtiön toimitusjohtajan määräysvaltayhteisölle toimitusjohtajan vuoden 2017 optio-
ohjelman merkintäehtojen mukaisesti.
Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset
Varsinainen yhtiökokous 2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen
hankinnasta, joka oli voimassa vuoden 2022 varsinaiseen yhtiökokoukseen asti.
Varsinainen yhtiökokous 2022 jatkoi hallituksen valtuutusta päättää enintään 600.000 kpl oman
osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankinnasta on voimassa 30.6.2023 saakka.
Tilikaudella 2022 ei yhtiön omia osakkeita hankittu.
Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset
Varsinainen yhtiökokous 2022 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta,
yhtiön hallussa olevien osakkeiden luovuttamisesta ja osakeyhtiölain 10 luvin 1 §:ssä tarkoitettujen
osakkeeseen oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta yhdessä tai useammassa erässä.
Annettavien tai luovutettavien osakkeiden määrä voi olla enintään 5.000.000 osaketta. Valtuus on
voimassa 30.6.2023 asti ja sitä ei ole vielä käytetty.
Tilinpäätöshetkellä yhtiön hallussa oli 869 yhtiön omaa osaketta.
20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat
Saadut ennakot ja vakuudet 2022 2021
Vuokraennakot 24 23
Ostovelat 2022 2021
Ostovelat 358 257
45
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Siirtovelat 2022 2021
Tilikauden tulokseen liittyvät verovelat 45 570
Velat välillisistä työvoimakustannuksista 595 602
Korkojaksotusvelat 93 39
Johdannaisten käypä arvo 0 5
Muut siirtovelat 187 341
920 1 557
Muut velat 2022 2021
Arvonlisäverovelka 183 221
Saadut vuokravakuudet 82 111
Kauppahintavelat 360 1 415
Muut velat 124 405
Yhteensä 749 2 152
Ostovelat, siirtovelat ja muut velat yhteensä 2 051 3 989
21 Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset
Tilikauden päättyessä konsernilla ei ollut johdannaisia tai koronvaihtosopimuksia.
Johdannaiset (t eur) Painotettu Nimellis-
maturiteetti arvo Käypä arvo
2021
Johdannaissopimukset (siirtovelat)
ei-suojauslaskennassa olevat 0,2 1 000 -5
Erääntyminen alle 1v 1-5v yli 5v
2021
ei-suojauslaskennassa olevat 1 000 0 0
Johdannaissopimukset on alun perin merkitty taseeseen käypiin arvoihin ja myöhemmin arvostettu käypiin
arvoihin tilinpäätöshetkellä. Käyvät arvot kuvastavat niitä hintoja, jotka konserni joutuisi
maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Sopimusten käyvät arvot on
määritetty perustuen vastapuolipankkien ilmoittamiin markkina-arvoihin. Johdannaisiin ei sovelleta
suojauslaskentaa vaan sopimusten arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti rahoituseriin.
22 Vastuusitoumukset
Kiinteistöjen vuokratontit ja toimitilojen vuokrasopimukset ovat IFRS 16 myötä tulleet
taseeseen käyttöoikeusomaisuuseräksi ja vuokrasopimusvelaksi kun aiemmin niitä käsiteltiin
taseen ulkopuolisina vastuusitoumuksina. Erittely näistä löytyy liitetiedosta 25.
Konsernin korolliset velat ja annetut vakuudet:
31.12.2022 31.12.2021
Korolliset velat (t EUR) 16 980 19 425
Emoyhtiö, Investors House Oyj 2 991 4 713
Vakuudet
Koy Vantaan Neilikkatie 17 osakekanta
Koy Jyväskylän Koivurannatie 1 osakekanta
Erityistakaukset tytäryhtiöiden puolesta 8 100 8 631
Siirtovelat yhteensä
46
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Tytäryritysten korolliset velat 13 989 14 712
Investors House CF 1 Oy 186 186
Koy Vantaan Neilikkatie 17 7 264 7 595
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 650 850
IVH Kodit Oy 348 366
Juhola AM Oy 47 90
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2335 2373
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 3159 3252
Eritellyt lainat eivät sisällä IFRS 16- velkoja.
Annetut vakuudet
Panttikirjat
Investors House CF 1 Oy 300 300
Koy Vantaan Neilikkatie 17 28 850 23 050
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 1 200 2 400
IVH Kodit Oy 2 025 2 025
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2 964 2 964
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 4000 4000
Muut vuokrasopimukset /Leasing -vastuut
Sopimuksiin perustuvat maksut 31.12.2022 31.12.2021
Seuraavan vuoden aikana maksettavat 2 9
Myöhemmin maksettavat 0 11
Yhteensä 2 20
Muut vuokrasopimukset/leasing-vastuut koostuvat koneista ja laitteista.
47
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot
Korkoriski
Konsernin olennainen rahoitusriski on korkoriski. Kiinteistösijoittaminen on pääomia sitovaa
liiketoimintaa, jossa vieraan pääoman rooli on merkittävä. Tästä syystä myös Investors Housen
korollisen vieraan pääoman määrä on merkittävä konsernin taseeseen suhteutettuna.
Konsernin korolliset velat ovat yritystodistuksia lukuun ottamatta vaihtuvakorkoisia pankkilainoja.
Konsernin korolliset velat olivat tilikauden lopussa 16.981 t eur. Lainapääomilla painotettu
keskimääräinen laina-aika oli 3,5 vuotta. Korollisista veloista 6 % oli kiinteäkorkoisia lainoja.
Yhden prosenttiyksikön nousu tai lasku markkinakoroissa muuttaisi vuotuisia rahoituskuluja
noin +/- 159t eur.
Tilinpäätöshetkellä korkojen painotetut keskiarvot:
Pankkilainat 4,25 %
Yritystodistukset 3,03 %
perintä-
Luottoriski
Myynti- ja muihin saamisiin liittyviä riskejä minimoidaan lyhyillä maksuehdoilla ja tehokkailla
toimilla. Vuokralaisten luottokelpoisuus arvioidaan ennen vuokrasopimusten solmimista
ja suurimpaan osaan vuokrasopimuksia liittyy maksettu vuokravakuus tai muu takaus.
Investors House ei ole tunnistanut saamisissaan merkittäviä luottoriskikeskittymiä.
Tilikaudella kirjattiin vuokrasaataviin liittyviä luottotappioita 0t eur (2t eur).
Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä noin 428t eur saaminen, joka liittyy kiinteistön myyntiin. Lainalla on
turvaavat vakuudet. Johdon arvion mukaan saamiseen ei kohdistu arvonalentumistarvetta
tilinpäätöshetkellä.
Maksuvalmiusriski
Konserni pyrkimys on, että sillä on riittävät rahavarat ja sitovat luottolimiitit maksuvalmiuden
varmistamiseksi. Maksuvalmiusriskiä hallitaan aktiivisella kassanhallinnalla sekä kassabudjetoinnilla.
Johto seuraa myös säännöllisesti konserniin kuuluvien yhtiöiden kassatilannetta ja
sitoutuneen käyttöpääoman kehitystä. Lainojen erääntymisajankohdat huomioidaan
osana riskinhallintaa ja tarvittavin osin korvaava rahoitus pyritään järjestämään riittävän ajoissa
ennen lainojen erääntymisiä. Konsernin johto ei ole tunnistanut rahoitusvaroissa tai
rahoituslähteissä merkittäviä riskikeskittymiä. Sodasta seurannut talouden epävakaus on
on lisännyt riskiä rahoituksen saatavuudesta.
48
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma
2022 Alle 1v 1-5v Yli 5v
Pankkilainat 1 091 9 893 5 002
Yritystodistukset 994
IFRS 16 -velat 111 1 657
Johdannaiset 0
Muut velat 1 691 300
Yhteensä 3 887 11 850 5 002
2021 Alle 1v 1-5v Yli 5v
Pankkilainat 1 072 10 388 6 362
Yritystodistukset 1 994
IFRS 16 -velat 204 1 762
Johdannaiset 5
Muut velat 3 984 380
Yhteensä 7 259 12 530 6 362
Kiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen
liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.
Pääomahallinta
Pääoman hallinnan tavoitteena on säilyttää konsernin nettovelkaantumisaste riittävän alhaisella
tasolla. Hallituksen asettamiin strategisiin tavoitteisiin lukeutuu omavaraisuusasteen pitäminen
vähintään 45 prosentissa, joka on katsottu riskinhallinnan näkökulmasta asianmukaiseksi tasoksi.
Nettovelkaantumisasteet olivat seuraavat: 2022 2021
Rahavarat -6 543 -17 399
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 768 1 966
Korolliset lainat 16 980 19 816
Nettovelat 12 205 4 383
Oma pääoma yhteensä 32 538 36 371
Nettovelkaantumisaste (gearing) 37,5 % 12,1 %
Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 -vaikutusta 32,1 % 6,6 %
49
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Rahoitusvarojen ja -velkojen jakautuminen
Jaksotettuun Käypään
hankintame- arvoon tulos-
2022 noon arvostet. vaikutteisesti Yhteensä
Pitkäaikaiset varat:
Lainasaamiset 3 319 3 319
Muut sijoitukset (taso 3) 0 0
Yhteensä 3 319 0 3 319
Lyhytaikaiset varat:
Myyntisaamiset 660 660
Muut saamiset 419 419
Lainasaamiset 428 428
Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 72 72
Rahavarat 6 543 6 543
Yhteensä 8 050 72 8 122
Pitkäaikaiset velat:
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 657 1 657
Korolliset velat 14 896 14 896
Muut velat 300 300
Yhteensä 16 853 0 16 853
Lyhytaikaiset velat:
Korkojohdannaiset (taso 3) 0 0
Korolliset velat 2 084 2 084
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 111 111
Ostovelat ja muut velat 1 691 1 691
Yhteensä 3 886 0 3 886
Jaksotettuun Käypään
hankintame- arvoon tulos-
2021 noon arvostet. vaikutteisesti Yhteensä
Pitkäaikaiset varat:
Lainasaamiset 3 728 3 728
Muut sijoitukset (taso 3) 0 0
Yhteensä 3 728 0 3 728
Lyhytaikaiset varat:
Myyntisaamiset 677 677
Muut saamiset 408 408
Lainasaamiset 126 126
Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 78 78
Rahavarat 17 399 17 399
Yhteensä 18 610 78 18 688
50
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Pitkäaikaiset velat:
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 762 1 762
Korolliset velat 16 750 16 750
Muut velat 380 380
Yhteensä 18 892 0 18 892
Lyhytaikaiset velat:
Korkojohdannaiset (taso 3) 5 5
Korolliset velat 3 066 3 066
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 204 204
Ostovelat ja muut velat 3 984 3 984
Yhteensä 7 254 5 7 259
Rahoitusvarojen ja -velkojen kirjanpitoarvot vastaavat niiden käypiä arvoja. Konsernilla ei ole rahoituseriä,
joita netotetaan.
Käyvän arvon hierarkia käypään arvoon arvostetuissa rahoitusvaroissa ja -veloissa
Seuraavassa on esitetty käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat arvostusmenetelmän
mukaan jaoteltuina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.
Taso 1 Käyvät arvot perustuvat täysin samanlaisten omaisuuserien noteerattuihin hintoihin
toimivilla markkinoilla.
Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle
on todettavissa.
Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan
markkinatietoon.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat /-velat
Yht. Taso 1 Taso 3
Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31.12.2022 0 0
Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31.12.2021 0 0
Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31.12.2022 72 72
Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31.12.2021 78 78
Korkojohdannaiset 31.12.2022 0 0
Korkojohdannaiset 31.12.2021 -5 -5
Tasolla 3 esitettyjen osalta erittely tilikauden aikana tapahtuneista muutoksista:
Rahoitusvarat 2022 2021
Rahoitusvarat 1.1. 0 10
Lisäykset 0 0
Vähennykset 0 0
Siirrot erien välillä 0 -10
Rahoitusvarat 31.12. 0 0
Rahoitusvelat 2022 2021
Rahoitusvelat 1.1. 5 41
Lisäykset 0 0
Vähennykset -5 -36
Siirrot erien välillä 0 0
Rahoitusvelat 31.12. 0 5
51
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
24 Tytäryritykset
Konsernitilinpäätöksen sisältämät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot:
Yhtiö Kotimaa Kotipaikka Omistus- Osuus
osuus (%) äänivallasta (%)
Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy Suomi Helsinki 100 100
Vuokrakas Oy Suomi Helsinki 100 100
Vuokratar Oy Suomi Helsinki 100 100
Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100
Investors House Rahastot Oy Suomi Helsinki 100 100
Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt
Suomi Helsinki 80 80
Ikaali Invest Oy Suomi Jyväskylä 80 80
Kiinteistö Oy Keskusväylä Suomi Pori 44 44
Keskinäinen Koy Vantaan Neilikkatie 17 Suomi Vantaa 100 100
Keskinäinen Koy IVH Vantaa Suomi Vantaa 100 100
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 Suomi Jyväskylä 100 100
Infonia Oy * Suomi Jyväskylä 100 100
IVHK Holding Oy Suomi Helsinki 100 100
IVH Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100
Juhola Asset Management Oy Suomi Helsinki 100 100
Juhola Business Park Management Oy Suomi Järvenpää 100 100
IVH Asunnot Oy Suomi Helsinki 100 100
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 Suomi Helsinki 100 100
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 Suomi Helsinki 100 100
As Oy Lappeenrannan Laserkatu 6
Suomi Lappeenranta 100 100
* tilikauden aikana tullut uusi yhtiö
Sisältää myös yhtiöt, jotka kuuluvat konserniin alakonsernirakenteen kautta.
Listaus ei sisällä toimimattomia ns. hylly-yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta.
25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / Muut vuokrasopimukset
IFRS 16 Käyttöoikeusomaisuuserät ja vuokrasopimusvelat
Maanvuokrasopimukset 2022 2021
Maanvuokrasopimukset 1.1. 1711 3
Lisäykset/Vähennykset 17 1725
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 0 -17
Tilikauden poistot -30 0
Maanvuokrasopimukset 31.12. 1698 1711
Toimistovuokrasopimukset 2022 2021
Toimistovuokrasopimukset 1.1. 203 186
Lisäykset/Vähennykset 0 210
Tilikauden poistot -156 -193
Toimistovuokrasopimukset 31.12. 47 203
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1. 1914 189
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12. 1745 1914
52
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Vuokrasopimusvelat
2022 2021
Vuokrasopimusvelat 1.1. 1968 209
Lisäykset/Vähennykset 0 1944
Maksut -200 -185
Vuokrasopimusvelat 31.12. 1768 1968
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1657 1737
Lyhytaikaiset velat yhteensä 111 231
Vuokrasopimusvelat yhteensä 1768 1968
Tuloslaskelma
2022 2021
Ylläpitokulut
-123 -84
Nettotuotto
-123 -84
Käyvän arvon muutos
0 -17
Hallinnon kulut
-63 -124
Liikevoitto
-186 -225
Rahoituskulut
-20 -13
Tulos ennen veroja
-206 -238
Laskennallisten verojen muutos
0 0
Katsauskauden tulos
-206 -238
Konserni vuokralle antajana
IFRS 16 voimaantulo ei aiheuttanut muutoksia sopimusten käsittelyyn, joissa konserni
toimii vuokralle antajana.
Asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia, joiden irtisanomisaika on 1 kk.
Liikekiinteistöissä on useita erilaisia vuokrasopimusmalleja. Suurin osa on sopimukista on
pitkäaikaisia määräaikaisia sopimuksia ilman irtisanomismahdollisuutta.
Vähintään yli vuoden jatkuvien ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat
vähimmäisvuokrat:
2022 2021
Yhden vuoden kuluessa 1 156 2 116
Vuotta pidemmän ja enintään viiden vuoden kuluessa 1 164 313
Yli viiden vuoden kuluttua 0 0
Yhteensä 2 320 2 429
Kaudella tuloutetut vuokralaisen liikevaihtoon sidotut vuokrat 0 0
26 Lähipiiritapahtumat
Konsernin lähipiiriin luetaan kuuluvaksi emoyhtiö, tytäryhtiöt, osakkuus- ja yhteisyritykset,
hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja sekä muu johtoryhmä. Edellä mainittujen henkilöiden
puolisot, muut läheiset perheenjäsenet sekä määräysvaltayhteisöt ovat myös lähipiirissä.
53
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Konsernin johto tilikauden aikana:
Hallitus:
Puheenjohtaja Tapani Rautiainen, jäsenet Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen,
Petri Roininen, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen.
Toimitusjohtaja:
Petri Roininen
Johtoryhmä:
Aleksi Aitala (Juhola Asset Management)
Tommi Juhola (Juhola Asset Management)
Antti Lahtinen (kiinteistövarallisuudenhoito)
Harri Valo (talous ja hallinto)
Hallituksen jäsenten palkkiot (t eur): 2022 2021
Tapani Rautiainen, puheenjohtaja 18 18
Taina Ahvenjärvi 15 15
Mikko Larvala 15 15
Vesa Lipsanen 15 10
Joonas Rautiainen 15 15
Petri Roininen 15 15
88
Yhteensä 93
Lisätietoa toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkoista on esitetty liitetiedossa 6.
Hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus emoyhtiössä 31.12.2022:
Alla on esitetty hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus Investors House Oyj:ssä
henkilökohtaisesti ja lähipiiriyhteisöjen osalta
Osakkeita %-osuus kaikista osakkeista
Tapani Rautiainen:
Henkilökohtaisesti 6 709
Royal House Oy:n kautta 1 139 149
Maakunnan Asunnot Oy:n kautta 1 756 771
Sijoitustalo IVH Oy:n kautta 6 585
yhteensä 2 909 214 45,53 %
Taina Ahvenjärvi 909 0,01 %
Mikko Larvala 0 0,00 %
Vesa Lipsanen
Henkilökohtaisesti 930
Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy:n kautta 27 989
yhteensä 28 919 0,45 %
Joonas Rautiainen 0 0,00 %
Petri Roininen:
Henkilökohtaisesti 0
Core Capital Oy:n kautta 910 225
yhteensä 910 225 14,25 %
54
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Aleksi Aitala
JAM Holding Oy:n kautta 103 991 1,63 %
Tommi Juhola
JAM Holding Oy:n kautta 103 991 1,63 %
Antti Lahtinen 20 081 0,31 %
Harri Valo 0 0,00 %
Lähipiirihankinnat
Tilikaudella ei toteutettu lähipiirihankintoja.
Muut lähipiiriliiketoimet 2022 2021
24 176
Maksetut korot lähipiirille 0 0
Maksetut lainapääomat lähipiirille
100 2 800
Saamiset lähipiiriltä 0 0
Lähipiiriliiketoimet koostuivat tilikaudella myydyistä hallinnointipalveluista (24t eur)
osakkuusyhtiöinä oleville Apitarelle ja Koy Jyväskylän Kukkula I:lle sekä pääomalainasta
(100t eur) osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan kehitykselle.
27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat
Tilinpäätöstiedote julkaistiin 13.2.2023 ja samassa yhteydessä kerrottiin yhtiön hallituksen osinkoesitys
0,31 €/osake makettavaksi yhdessä tai kahdessa osassa hallituksen päätöksen mukaan.
28 Yrityshankinnat
Infonia Oy:n hankinta
Investors House allekirjoitti 31.5.2022 kauppakirjan ostaakseen Infonia Oy:n koko osakekannan.
Kauppa toteutettiin ja määräysvalta yhtiöön saatiin 22.6.2022, jonka jälkeen Infonia Oy on yhdistelty
tytäryhtiönä konsernin kirjanpitoon ja raportointiin. Segmenttiraportoinnissa yhtiö raportoidaan osana
Palvelut-segmenttiä.
Infonia Oy on Keski-Suomessa, Kuopiossa ja Tampereella kiinteisövarallisuuden hoitoa harjoittava
suomalainen yhtiö. Infonia on perustettu 2017, sen liikevaihto on n. 1,1 milj.euroa ja se työllistää
4 henkilöä. Lisätietoa Infoniasta on saatavilla yhtiön internetsivuilla www.infonia.fi.
Kaupan toteuttamisen jälkeen Infonian avainhenkilöt jatkavat entisissä tehtävissään ja yhtiön
liiketoimintaa jatketaan kaikissa suhteissa ennallaan sisältäen avainhenkilöiden roolit, johtamisen ja
asiakasta lähellä olevan päätöksenteon. Osa kauppahinnasta maksettiin kaupan toteutuksen yhteydessä
Investors Housen osakkeilla toteuttamalla suunnattu osakeanti myyjille.
Infonian kauppahintaa tarkistetaan kolmen vuoden ajan erikseen sovituin ehdoin ja perustuen yhtiön
vuosien 2022-2024 liiketulokseen.
Kaupan toteutuksen yhteydessä kauppahintana maksettiin yhteensä 1,6 miljoonaa euroa jakautuen 1,3
miljoonan käteissuoritukseen ja 0,3 miljoonan suoritukseen Investors Housen osakkeiden muodossa.
Myyjille suunnattiin yhteensä 52.896 osakkeen osakeanti. Kauppahinnan enimmäismäärä on rajoittamaton.
Infonian vuoden 2022 liitetuloksen perusteella tullaan vuonna 2023 maksamaan lisäkauppahintana
0,4 milj. euroa ja vuosien 2023-24 liiketuloksen perusteella maksettavan lisäkauppahinnan arvoidaan
olevan yhteensä n. 0,4 milj. euroa.
Myynnit lähipiirille
55
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Hankinnasta aiheutuneet menot olivat 51t eur sisältäen varainsiirtoveron ja asiantuntijoiden palkkioita.
Menot on kirjattu liiketoiminnan muihin kuluihin. Hankintahetkestä eteenpäin on Investors Housen
tuloslaskelmaan kirjattu Infonian liikevaihtoa 473t eur ja tulosta 95t eur.
Infonia Oy:n vuonna 2022 maksetusta ja arvion mukaan vuosien 2023-25 aikana maksettavaksi tulevasta
kauppahinnasta yhteensä 2,4 M eur 1,6M eur kohdistuu liikearvoon.
Liikearvon perustana on yhtiön tunnettuus, laaja asiakaskunta, hyvät referenssit ja osaava henkilöstö, joiden
pohjalta yhtiön liiketoiminnan tuotto-odotus on hyvä. Hankintahinnasta 0,2M eur kohdistuu liikearvosta
erikseen määritettyihin sopimustuottoihin, johon kohdistetaan laskennallinen verovelka. Nämä erät
purkautuu taloudellisen poistoajan mukaisesti.
Alla kuvataan kauppahinnan muodostuminen, hankittujen varojen ja velkojen käypä arvo
hankintahetkellä sekä kirjattu liikearvo.
Vastike:
Kauppahinta 1 602 t eur
Arvioitu lisäkauppahinta 802 t eur
joista maksettu toteutushetkellä
Rahana 1 321 t eur
Osakkeina 281 t eur
Varojen ja velkojen käypä arvo:
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet 237 t eur
Aineelliset hyödykkeet 2 t eur
Lyhytaikaiset varat
Myynti- ja muut saamiset 168 t eur
Rahavarat 680 t eur
Varat yhteensä 1 087 t eur
Pitkäaikaiset velat
Korolliset velat 0 t eur
Muut pitkäaikaiset velat 0 t eur
Laskennalliset verovelat 47 t eur
Lyhytaikaiset velat
Korolliset velat 0 t eur
Osto- ja muut velat 208 t eur
Velat yhteensä 255 t eur
Nettovarallisuus 832 t eur
Vastike 2 404 t eur
Kirjattu liikearvo 1 572 t eur
56
Liite
Vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen vuoksi tilinpäätöksessä 31.12.2021 on
jäänyt vähentämättä osa huoneistoihin kohdistuvista lainaosuuksista. Virheen vuoksi Investors
House Oyj-konsernin raportoitu oma pääoma 31.12.2021 oli yhteensä 343 tuhatta euroa liian suuri.
Vaikutus tilikauden 1.1.– 31.12.2021 tulokseen oli -343 tuhatta euroa. Virhe on korjattu takautuvasti
IAS 8 Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet, kirjanpidon arvioiden muutokset ja virheet -standardin
vaatimusten mukaisesti oikaisemalla tilinpäätöstä seuraavasti:
31.12.2021
t EUR Raportoitu Oikaisu Oikaistu
Vaihto-omaisuuskiinteistöt 7 828 -343 7 485
Kertyneet voittovarat 8 680 -343 8 337
Oma pääoma yhteensä 36 714 -343 36 371
Emoyhtiön omistajille kuuluva 36 239 -343 35 896
Tulosvaikutus 1.1-31.12.2021
Voitto/tappio käypään arvoon
arvostamisesta
-2 483 -343 -2 826
Tilikauden tulos -769 -343 -1 112
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
57
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA
1.1.-31.12.2022 1.1.-31.12.2021
€ €
Liikevaihto 2 644 868,22 4 046 604,78
Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 2 640 119,02 3 348 036,09
Hallintopalkkiotuotot 4 749,20 698 568,69
Liiketoiminnan muut tuotot 264 290,70 3 557 821,41
Materiaalit ja palvelut -1 815 407,56 -2 555 975,48
Ostot tilikauden aikana -1 750 907,11 -2 360 837,07
Varastojen muutos 0,00 0,00
Ulkopuoliset palvelut -64 500,45 -195 138,41
Nettotuotto 1 093 751,36 5 048 450,71
Henkilöstökulut -685 761,39 -838 781,26
Suunnitelman mukaiset poistot 0,00 0,00
Liiketoiminnan muut kulut -848 884,39 -2 566 885,42
Liikevoitto -440 894,42 1 642 784,03
Rahoitustuotot 1 326 492,88 1 501 020,32
Rahoituskulut -177 171,65 -2 131 137,50
Rahoituskulut (netto) 1 149 321,23 -630 117,18
Voitto ennen veroja 708 426,81 1 012 666,85
Tuloverot 0,00 0,00
Tilikauden voitto 708 426,81 1 012 666,85
58
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
EMOYHTIÖN TASE
VASTAAVAA 31.12.2022 31.12.2021
€ €
PYSYVÄT VASTAAVAT
Aineelliset hyödykkeet
Maa- ja vesialueet 0,00 350 000,00
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksistä 13 221 148,52 11 056 879,63
Osuudet omistusyhteysyrityksissä 152 731,59 338 259,69
Muut osakkeet ja osuudet 2 153 869,86 2 768 663,51
15 527 749,97 14 163 802,83
PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 15 527 749,97 14 513 802,83
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Pitkäaikaiset saamiset
Saamiset saman konsernin yrityksiltä 10 368 797,20 3 273 724,00
Muut saamiset 2 054,26 375 285,48
Lyhytaikaiset saamiset
Myyntisaamiset 9 232,42 25 793,44
Saamiset saman konsernin yrityksiltä 1 223 495,95 7 108 501,82
Saamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 0,00
Muut saamiset 459 751,00 127 005,73
Siirtosaamiset 72 511,27 156 594,90
12 135 842,10 11 066 905,37
Rahat ja pankkisaamiset 4 474 565,12 15 427 040,67
VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 16 610 407,22 26 493 946,04
VASTAAVAA YHTEENSÄ 32 138 157,19 41 007 748,87
VASTATTAVAA 31.12.2022 31.12.2021
€ €
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma 2 555 543,23 2 555 543,23
Ylikurssirahasto 7 115,49 7 115,49
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 19 867 579,22 25 048 798,42
Edellisten tilikausien voitto (tappio) 4 338 574,76 5 144 124,85
Tilikauden voitto 708 426,81 1 012 666,85
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 27 477 239,51 33 768 248,84
59
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
VIERAS PÄÄOMA
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta 1 622 672,00 2 343 750,00
Saadut ennakot 300 000,00 300 000,00
Siirtovelat 449 290,50 0,00
Velat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00
2 371 962,50 2 643 750,00
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta 1 369 325,28 2 369 003,79
Saadut ennakot 10 372,93 11 384,95
Ostovelat 65 230,92 35 262,21
Velat saman konsernin yrityksille 250 000,00 0,00
Muut velat 65 495,45 910 407,84
Siirtovelat 528 530,60 1 269 691,24
2 288 955,18 4 595 750,03
VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 4 660 917,68 7 239 500,03
VASTATTAVAA YHTEENSÄ 32 138 157,19 41 007 748,87
60
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
1.1.-31.12.2022 1.1.-31.12.2021
€ €
708 426,81 1 012 666,85
-1 149 321,23 630 117,18
-97 922,76 -1 593 588,07
19 321,00
-538 817,18 68 516,96
-366 926,03 -5 586 230,83
-303 673,65 -125 238,97
-1 209 416,86 -5 642 952,84
-69 331,49 -243 543,88
17 194,31 53 878,29
-537 297,50 -703 594,11
-1 798 851,54 -6 536 212,54
-2 193 300,08 -3 816 336,93
-269 332,00 -2 997 724,00
82 700,00 61 946,08
1 276 408,78 25 793 231,96
1 092 112,23 600 435,00
0,00 828 100,36
0,00 972 000,00
-11 411,07 21 441 652,47
0,00 3 000 000,00
-721 078,00 -1 947 250,00
4 500 000,00 6 000 000,00
-5 500 000,00 -7 000 000,00
-7 999 634,94 -1 635 644,61
578 500,00 0,00
-9 142 212,94 -1 582 894,61
-10 952 475,55 13 322 545,32
15 427 040,67 2 104 495,35
EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen satunnaisia eriä
Oikaisut:
Rahoitustuotot ja -kulut:
Poistot
Käyttöpääoman muutokset
Muut oikaisut
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
Käyttöpääoman muutos
Lyhytaikaisten liikesaamisten väh. (+)/ lisäys (-)
Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-)/ lisäys (+)
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja
Maksetut korot ja maksut muista rahoituskuluista
Saadut korot liiketoiminnasta
Maksetut verot (-) / veronpalautukset (+)
Liiketoiminnan rahavirta
Investointien rahavirta
Investoinnit muihin sijoituksiin
Myönnetyt lainat
Takaisin maksetut lainat
Luovutustulot muista sijoituksista
Saadut osingot investoinneista
Muut tuotot investoinneista
Muut oikaisut
Investointien rahavirta
Rahoituksen rahavirta
Pitkäaikaisten lainojen nostot
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
Lyhytaikaisten lainojen nostot
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut
Maksetut osingot ja muu voitonjako
Maksullinen oman pääoman lisäys
Rahoituksen rahavirta
Rahavarojen muutos
Rahavarat tilikauden alussa 1.1.
Rahavarat tilikauden lopussa 31.12.
4 474 565,12 15 427 040,67
61
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET JA LIITETIEDOT
Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön (FAS) mukaisesti.
Arvostusperiaatteet ja menetelmät
Aineeton ja aineellinen omaisuus on arvostettu hankintamenoonsa vähennettynä suunnitelman
mukaisilla poistoilla.
Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen
käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat (alle 1 200,00 euroa) on kirjattu
kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Liiketoiminnan muut tuotot
Tuloslaskelman liiketoiminnan muihin tuottoihin sisältyy luovutusvoittoja osuuksista. Tämä
sisältää osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyntivoittojen tuloutusta yhteensä
264 290,70 euroa.
Liiketoiminnan muut kulut 2022 2021
Hallintopalvelut ja muut hallintokulut 453 102,37 393 071,25
Atk-laite ja ohjelmistokulut 40 805,02 45 978,82
Muut kone- ja kalustokulut 128,13 343,53
Myynti- ja markkinointikulut 19 731,76 34 505,01
Matkakulut 7 832,49 8 450,54
Edustuskulut 257,80 1 614,46
Käyttöomaisuuden luovutustappiot 166 367,94 1 964 233,34
Muut liiketoiminnan kulut 160 658,88 118 688,47
Yhteensä 848 884,39 2 566 885,42
Liiketoiminnan muut kulut sisältävät tilintarkastajille maksettuja palkkioita seuraavasti:
Tilintarkastuspalkkiot ja -palvelut 2022 2021
Tilintarkastus 71 129,79 74 187,32
Todistukset ja lausunnot 0,00 0,00
Veroneuvonta 0,00 0,00
Muut palvelut 0,00 0,00
Yhteensä 71 129,79 74 187,32
Henkilöstökulut 2022 2021
Palkat ja palkkiot 594 303,72 717 566,70
Eläkekulut 81 251,07 102 674,46
Muut Henkilösivukulut 10 206,60 18 540,10
Yhteensä 685 761,39 838 781,26
Henkilöstökulut sisältävät hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkkoja ja palkkioita
seuraavasti: (luvut on pyöristetty lähimpään euroon)
62
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Henkilöstökulut 2022 2021
Hallitus
Tapani Rautiainen 18 000 18 000
Mikko Larvala 15 000 15 000
Petri Roininen 15 000 15 000
Joonas Rautiainen 15 000 15 000
Taina Ahvenjärvi 15 000 15 000
Vesa Lipsanen 15 000 10 233
Hallitus yhteensä 93 000 88 233
Toimitusjohtaja
Petri Roininen 121 940 121 939
Johtoryhmä
Johtoryhmä yhteensä 114 800 186 759
Kaikki yhteensä 329 740 396 931
Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 2022 2021
Toimihenkilöt 6 9
Rahoitustuotot ja -kulut 2022 2021
Osinkotuotot, konserni 1 092 112,23 600 435,00
Muut tuotot, konserni 0,00 828 100,36
Luovutusvoitot osuuksista 0,00 0,00
Korkotuotot, konserniyhtiöt 196 809,07 34 800,00
Korkotuotot, omistusyhteysyritykset 0,00 0,00
Korkotuotot 37 571,58 37 684,96
Muut rahoitustuotot
Rahoitustuotot yhteensä 1 326 492,88 1 501 020,32
Arvonalentumiset, konserniosuudet 60 547,00 700 000,00
Arvonalentumiset, omistusyhteysyritykset 6 115,44 64 543,47
Arvonalentumiset, muut osakkeet ja osuudet 0,00 1 115 102,47
Korkokulut, konserniyhtiöt 0,00 0,00
Korkokulut 114 619,94 255 118,50
Muut rahoituskulut -4 110,73 -3 626,94
Rahoituskulut yhteensä 177 171,65 2 131 137,50
Siirtosaamiset 2022 2021
Jaksotetut kulut 59 404,60 66 008,53
Muut 13 106,67 90 586,37
Yhteensä 72 511,27 156 594,90
Emoyhtiön saamiset ja velat konserniyrityksiltä
Saamiset saman konsernin yrityksiltä, pitkäaikainen 2022 2021
Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 10 368 797,20 3 273 724,00
Yhteensä
Saamiset saman konsernin yrityksiltä, lyhytaikainen 2022 2021
Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä 1 042 046,18 655 386,92
Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 181 449,77 6 453 114,90
Yhteensä 1 223 495,95 7 108 501,82
63
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Velat saman konsernin yrityksille, pitkäaikainen 2022 2021
Lainat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00
Yhteensä
Velat saman konsernin yrityksille, lyhytaikainen 2022 2021
Muut velat konserniyrityksille 0,00 0,00
Siirtovelat konserniyrityksille 250 000,00 0,00
Ostovelat konserniyrityksille 0,00 0,00
Yhteensä
250 000,00
0,00
Emoyhtiön saamiset ja velat omistusyhteysyrityksiltä
Saamiset omistusyhteysyrityksiltä, lyhytaikainen 2022 2021
Myyntisaamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 0,00
Lainasaamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 0,00
0,00 0,00
2022 2021
2 555 543,23 2 555 543,23
2 555 543,23 2 555 543,23
7 115,49 7 115,49
7 115,49 7 115,49
25 048 798,42 23 719 870,32
-5 181 219,20 1 328 928,10
0,00 0,00
19 867 579,22 25 048 798,42
6 156 791,70 6 779 769,46
-1 818 216,94 -1 635 644,61
708 426,81 1 012 666,85
5 047 001,57 6 156 791,70
27 477 239,51 33 768 248,84
2022 2021
19 867 579,22 25 048 798,42
4 338 574,76 5 144 124,85
708 426,81 1 012 666,85
24 914 580,79 31 205 590,12
2022 2021
2 991 997 4 712 754
Yhteensä
Oman pääoman muutokset
Osakepääoma 1.1.
Osakepääoma 31.12.
Ylikurssirahasto 1.1.
Ylikurssirahasto 31.12.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.
Varojen jako
Omien osakkeiden hankinta
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.
Kertyneet voitot/tappiot 1.1.
Osingonjako
Tilikauden tulos
Kertyneet voitot/tappiot 31.12.
Oma pääoma yhteensä 31.12.
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto
Edellisten tilikausien voitto
Tilikauden tulos
Voitonjakokelpoiset varat yhteensä
Velat ja annetut vakuudet
Velat rahoituslaitoksille
Yleisvakuudet:
tytäryhtiö Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17, osakkeet 1-170 Asunto
Oy Lahden Kulmala, osakkeet 2480-2593, 2594-2684, 3954-4111
Kiinteistö Oy Jyväskylän Koivurannantie 7 osakkeet 1-7800
0,00
0,00
64
josta yli 5 v kuluttua erääntyvä osuus 122 672 497 672
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Investors House CF1 Oy
pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 186.000 euroa.
Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Keskinäinen Kiinteistö Oy
Vantaan Neilikkatie 17 pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 7.264.400,00 euroa.
Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Kiinteistö Osakeyhtiö Jyväskylän
Koivurannantie 1. Takaussumma on 650.000,00 euroa.
Muut vuokrasopimukset /Leasing vastuut
Sopimuksiin perustuvat maksut 31.12.2022 31.12.2021
Seuraavan vuoden aikana maksettavat 31 134 108 167
Myöhemmin maksettavat 0 26 063
Yhteensä 31 134 134 230
Leasingvastuisiiin sisältyy Danske Finance Oy:n leasinglimiittien vuokravastuu.
Pysyvien vastaavien tase-eräkohtaiset erittelyt
Sijoitukset
Saman konsernin yritykset
Muut omistukset Muut osuudet Yhteensä
Hankintameno 1.1.2022 11 056 879,63 1 576 474,67 1 530 448,53 14 163 802,83
Muutokset tilikaudella 2 317 000,48 -953 053,34
Siirrot erien välillä -152 731,59 152 731,59
Hankintameno 31.12.2022 13 221 148,52 776 152,92 1 530 448,53 15 527 749,97
Siirtovelat, pitkäaikaiset 2022 2021
Muut 449 290,50 0,00
Yhteensä 449 290,50 0,00
Siirtovelat, lyhytaikaiset 2022 2021
Henkilöstökulut 160 151,24 80 467,65
Tuloverot 0,00 540 297,51
Korot 2 200,57 2 981,56
Muut 366 178,79 645 944,52
Yhteensä 528 530,60 1 269 691,24
Omistukset muissa yrityksissä
Omistus-
Osuus
Yhtiö Kotimaa Kotipaikka
osuus (%)
äänivallasta (%)
As Oy Kallonsivu Suomi Pori 18 18
Asunto Oy Lahden Kulmala Suomi Lahti 7 7
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Suomi Helsinki 0,3 0,3
As Oy Kirkkopuiston Salpa Suomi Sipoo 39,96 39,96
65
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Tytäryritykset:
Omistus-
Osuus
Yhtiö Kotimaa Kotipaikka
osuus (%)
äänivallasta (%)
Investors House Kiinteistö- Suomi Helsinki 100 100
varallisuudenhoito Oy -konserni
Vuokrakas Oy Suomi Helsinki
Vuokratar Oy Suomi Helsinki
Kiinteistö Oy Jyväskylän Suomi Jyväskylä 100 100
Koivurannantie 1
Infonia Oy Suomi Jyväskylä 100 100
Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100
Investors House Rahastot Oy Suomi Helsinki 100 100
Erikoissijoitusrahasto Suomi Helsinki 79,59 79,59
Investors Tuottokiinteistöt
Keskinäinen kiinteistö Oy Suomi Vantaa 100 100
Vantaan Neilikkatie 17
Keskinäinen kiinteistö Oy Suomi Vantaa 100 100
IVH Vantaa
Juhola Asset Management Oy
Suomi Helsinki 100 100
Juhola Business Park Suomi Järvenpää
Management Oy
IVHK Holding Oy Suomi Helsinki 100 100
IVH Kodit Oy Suomi Helsinki
Apitare Oy Suomi Jyväskylä 33,33 33,33
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy
Suomi Jyväskylä 33,33 33,33
IVH Asunnot -konserni Suomi Helsinki 100 100
IVH Asunnot Oy Suomi Helsinki
As Oy Hgin Alppikylän Suomi Helsinki
Haukkakatu 6-8
As Oy Hgin Pilvenpyörteent 21
Suomi Helsinki
As Oy Hgin Bysantinkuja 5
Suomi
As Oy Hgin Harjannetie 22
Suomi
As Oy Helsingin Harjannetie 24
Suomi Helsinki 100 100
AS Oy Lappeenrannan Laserkatu 6
Suomi Lappeenranta 100 100
Kia Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100
Lähipiiriliiketoimet
Yhtiön osakkeet
Yhtiön rekisteröity ja maksettu osakepääoma 31.12.2022 on 2.555.543,23 euroa.
Yhtiöllä on yksi osakelaji ja osakkeiden kokonaismäärä on 6.389.096. Jokainen osake tuottaa
yhden äänen yhtiökokouksessa. Yhtiön osake kuuluu arvo-osuusjärjestelmään ja on listattu
Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla.
Osakkeen ISIN-koodi on FI0009900559 ja kaupankäyntitunnus INVEST.
Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet
31.12.2022 yhtiön hallussa on 869 yhtiön osaketta
66
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Osakeannit
Yhtiökokous 27.4.2022 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen
osakeannista.
Yhtiön 2022 varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti hallituksen jäsenillä on oikeus
halutessaan ottaa puolet palkkiostaan rahan sijasta yhtiön osakkeina.
Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset
Varsinainen yhtiökokous 27.4.2022 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl
oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankkimiseksi on voimassa
vuoden 30.6.2023 saakka, ellei yhtiökokous muuta tai peruuta valtuutusta sitä ennen.
Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset
Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista
27.4.2022. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 5.000.000 yhtiön hallussa olevaa
osaketta. Tilinpäätöshetkellä osakeantivaltuutuksen nojalla oli annettu 76.809 osaketta ja yhtiön hallussa
869 kpl omaa osaketta. Hallitus voi päättää poiketa osakkeenomistajien
merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa
tarkoitettu painava taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 30.6.2023 saakka.
Merkintäoikeudet
Yhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan uudesta osakepohjaisesta
kannustinjärjestelmästä jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla
kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000
osaketta.
Oikeus syntyy: 1.1.2018 1.1.2019 1.1.2020 1.1.2021
Myöntämispäivä: 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017
Toteutusajanjakso: 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22
Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita
Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl: 100 000 50 000 50 000 50 000
Toteutushinta: 7,43 7,43 7,43 7,43
Hinta myöntämispäivänä: 7,40 7,40 7,40 7,40
Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten määrällä.
Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 1,82 euroa.
Tilikauden 2021 aikana toimitusjohtaja on merkinnyt 120.000 kpl yhtiön osakkeita.
Päättyneellä tilikaudella toimitusjohtaja on merkinnyt 130.000 kpl yhtiön osaketta.
Lisäksi hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä
yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman.
Toimitusjohtajan oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä
vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Edellytys osakeoptioiden
käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 €
osakekohtainen arvo.
67
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Oikeus syntyy: 17.8.2020
Myöntämispäivä: 17.8.2020
Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025
Instrumentti: Osakkeita
Kohderyhmä: Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl: 680.000
Toteutushinta: 5,55
Hinta myöntämispäivänä: 5,65
Oikeus syntyy: 1.1.2021 1.1.2022 1.1.2023 1.1.2024
Myöntämispäivä: 17.8.2020 17.8.2020 17.8.2020 17.8.2020
Toteutusajanjakso: 1.1.2024-30.6.2025
1.1.2024-30.6.2025
1.1.2024-30.6.2025
1.1.2024-30.6.2025
Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita
Kohderyhmä: Johtoryhmän jäsen
Johtoryhmän jäsen
Johtoryhmän jäsen
Johtoryhmän jäsen
Osakemäärä enintään, kpl: 25.000 25.000 25.000 25.000
Toteutushinta: 6,00 6,00 6,00 6,00
Hinta myöntämispäivänä: 5,65 5,65 5,65 5,65
68
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Luettelo kirjanpidoista ja aineistoista
Käytetyt kirjanpitokirjat
Päiväkirja digitaalinen tallenne
Pääkirja digitaalinen tallenne
Myyntireskontra digitaalinen tallenne
Ostoreskontra digitaalinen tallenne
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luettelo digitaalinen tallenne
Tilinpäätös ja toimintakertomus erikseen sidottuna
Tase-erittelyt digitaalinen tallenne
Liitetietotositteet digitaalinen tallenne
Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä.
Tositteet säilytetään sähköisessä muodossa (digitaalinen tallenne).
Tositelajit
Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja:
10-13 Pankkitilitositteet Sähköisesti
20 Ostolaskut Sähköisesti
30-32 Myyntilaskut Sähköisesti
40 Muistiotositteet paperitositteina
45 Palkkatositteet Sähköisesti
49 Jaksotustositteet paperitositteina
Konserni: Kirjanpito pdf-tulosteina
40 Muistiotositteet pdf-tulosteina
Konsernin yhteystiedot
Konsernitilinpäätöksen jäljennös on saatavissa osoitteesta:
Investors House Oyj
Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki
Sähköposti: eija.tammiaro@investorshouse.fi
69
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2022
Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelystä:
Emoyhtiön taseen 31.12.2022 voitonjakokelpoiset varat ovat 24.914.580,79 euroa.
Tilikauden tulos on 708.426,81 euroa.
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoisista varoista jaetaan osinkoa
0,31 euroa per osake.
Helsingissä 17.3.2023
Tapani Rautiainen Taina Ahvenjärvi
hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen
Joonas Rautiainen Mikko Larvala
hallituksen jäsen hallituksen jäsen
Vesa Lipsanen Petri Roininen
hallituksen jäsen toimitusjohtaja / hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.
__________________________ _____._____ 2023
KPMG Oy Ab
Tilintarkastusyhteisö
Timo Nummi
KHT
70
74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-3174370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-3174370058ZYOB0GIYUT382022-12-3174370058ZYOB0GIYUT382021-12-3174370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31iso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares