TILINPÄÄTÖS JA TOIMINTAKERTOMUS
1.1. - 31.12.2021
1
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Sisällysluettelo Sivu
Hallituksen toimintakertomus 3-19
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut 20
Osakekohtaiset tunnusluvut 20
EPRA-tunnusluvut ja laskentakaavat 21
Tunnuslukujen laskentakaavat 23
Konsernitilinpäätös
Konsernin tuloslaskelma 24
Konsernin tase 25
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 26
Konsernin rahavirtalaskelma 27
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet 29
Segmentti-informaatio 40
1 Segmenttikohtaiset tuloslaskelmat 41
2 Liikevaihto 42
3 Ylläpitokulut 42
4 Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 42
5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 42
6 Hallinnon kulut 42
7 Liiketoiminnan muut kulut- ja tuotot 44
8 Rahoitustuotot- ja kulut 44
9 Tuloverot 45
10 Osakekohtainen tulos 45
11 Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöt 46
12 Liikearvo 50
13 Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet 52
14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, pitkäaik. sijoitukset ja saamiset 52
15 Myyntisaamiset, muut saamiset ja lyhytaikaiset sijoitukset 53
16 Rahavarat 53
17 Laskennalliset verosaamiset- ja velat 53
18 Rahoitusvelat 54
19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot 54
20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat 56
21 Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset 56
22 Korolliset velat, annetut vakuudet ja muut vastuusitoumukset 57
23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot 59
24 Tytäryritykset 63
25 IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserät ja muut vuokrasopimukset 63
26 Lähipiiritapahtumat 64
27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat 66
28 Yrityshankinnat: Juhola Asset Management Oy:n hankinta 66
Emoyhtiön tilinpäätös
Emoyhtiön tuloslaskelma 69
Emoyhtiön tase 70
Emoyhtiön rahavirtalaskelma 72
Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet ja liitetiedot 73
Käytetyt kirjanpitokirjat 80
Tilinpäätöksen allekirjoitukset 81
Tilintarkastuskertomus
Riippumattoman tilintarkastajan lausunto ESEF tilinpäätöksestä
2
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2021
Tilikauden aikana tapahtunut kehitys noudatti yhtiön syksyllä 2020 vahvistettua strategiaa.
Strategian tarkoituksena on sellainen kannattavuuskehitys, joka mahdollistaa kasvavat
osakekohtaiset osingot.
Yhtiö on katsauskaudella toteuttanut strategiaansa mm:
- keventämällä pitkää kiinteistöomistusta myymällä 15,5 M€ velattomalla kauppahinnalla
asuntoportfolion sekä toimitilapuolella osakkuusyhtiö IVH Kampuksen 56,1 M€
velattomalla kaupalla
- vahvistamalla palveluliiketoimintaa Juhola Asset Managementin hankinnalla
- vahvistamalla hankekehityskantaa hankkimalla konsortion jäsenenä 1/3-omistusosuuden
laajasta Kukkula-hankkeesta Jyväskylässä
Vuoden 2021 operatiivinen tulos (Epra) parani 34 % ollen 2,8 M€ (2,1 M€), mikä on yhtiön
toimihistorian paras. Viimeisen 28 kvartaalin aikana yhtiö on 24 -kertaistanut operatiivisen
tuloksensa ja kuusinkertaistanut osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa.
Hallituksen osinkoesitys 0,29 €/osake on toteutuessaan seitsemäs peräkkäinen kasvavan
osakekohtaisen osingon vuosi. Osinkoesitys on 63 % operatiivisesta tuloksesta kun aikaisemman
kuuden vuoden keskiarvo on ollut 75 %. Vahva operatiivinen tulos mahdollisti osingon kasvun
aikaisempaa matalammalla jakosuhteella.
Henkilöstörahaston, johon koko henkilöstö kuuluu, palkkio vuodelta 2021 on lähellä maksimia.
Henkilöstörahaston tarkoitus on sekä mahdollistaa koko henkilöstön palkitseminen että
yhdenmukaistaa osakkeenomistajien ja henkilöstön intressejä. Henkilöstörahasto sijoittaa
sääntöjensä mukaan huomattavan osan varoistaan yhtiön osakkeen omistamiseen.
Katsauskauden päättyessä omavaraisuusaste oli vahva ollen 58 % (55 %).
Kiinteistömyyntien myötä yhtiön likviditeetti oli vuoden lopussa poikkeuksellisen vahva. Sitä on
tarkoitus käyttää uuden liiketoiminnan hankkimiseen ja kehittämiseen. Varat, joita liiketoiminnassa
ei tarvita, jaetaan osakkaille. Tämä toteutettiin katsauskauden jälkeen Q1 2022 kun ylimääräinen
yhtiökokous päätti 1,00 €/osake suuruisesta varojen jaosta osakkaille.
3
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Venäjä ja turvallisuuspolittiinen tilanne
Yhtiöllä ei ole liiketoimintaa eikä suoria sidoksia Venäjälle. Mahdolliset Venäjään kohdistuvat
taloudelliset pakotteet eivät suoraan vaikututa yhtiöön. Epäsuorasti pakotteilla ja
turvallisuuspoliittisella tilanteella on vaikutus yleiseen toimintaympäristöön.
Korona
Koronan nettovaikutukset konsernin kiinteistöomaisuuden arvoon ovat jääneet kokonaisuutena
vähäisiksi, mihin on myös vaikuttanut omistusten hajautus eri kiinteistötyyppeihin sekä
palveluliiketoimintaan. Vastaavalla tavalla kuin kiinteistöjen käyvät arvot arvioidaan ulkopuolisen
arvioijan toimesta, ulkopuolisen investointipankin toimesta arvioitiin Palvelut -segmentin
liiketoiminnan käypä arvo.
Rahoituksen saatavuuteen koronakriisillä ei ole yhtiön kannalta ollut merkittävää vaikutusta.
Vaikka koronan vaikutukset ovat olleet toistaiseksi rajalliset, on selvää, että jatkuessaan tai
pahentuessaan kriisillä voi olla negatiivisia vaikutuksia vuokraustoimintaan, rahoitukseen ja
omaisuuden arvoihin.
Koronan vaikutukset eivät kuitenkaan ole ainoastaan negatiivisia. On mahdollista, että uusi asunto-
tai toimistokysyntä vilkastuttaa markkinaa. On myös mahdollista, että elvytyspaketeilla voi olla
merkittävä vaikutus.
Muut tekijät ennallaan
Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien
luotonantoa, millä voi olla negatiivisia vaikutuksia kiinteistömarkkinaan.
Yleinen korkotaso voi nousta, mikä voi vaikuttaa rahoituksen hintaan.
YHTEENVETOTAULUKKO
10-
12/2021
10-
12/2020
muutos-
%
1-
12/2021
1-
12/2020
muutos-
%
Liikevaihto, t eur
3015
1727
75
%
9764
9465
3
%
Nettotuotto, t eur
1
275
789
62
%
3802
44
59
-
15
%
Katsauskauden tulos, t
eur
-
932
-
3075
70
%
-
769
-
1
961
61
%
Omavaraisuusaste, %
58,0
54,9
Operatiivinen tulos, t
eur
1026
509
102
%
2833
2108
34
%
Nettovarallisuus/osake
(EPRA NRV)
8,27
7,
53
10
%
4
Yhtiön omistamien kiinteistöjen vuokrausaste voi vaihdella.
OHJEISTUS
Investors House linjauksensa mukaisesti ohjeistaa koko vuoden operatiivista tulosta (EPRA).
Investors House arvioi vuoden 2022 operatiivisen tuloksen olevan merkittävästi alhaisempi kuin
vuonna 2021.
Operatiivisen tuloksen lasku aiheutuu Q4 2021 aikana toteutetuista merkittävistä asunto- ja
toimistoportfolioiden myynnistä. Operatiivinen tulos laskee kunnes kaupoista saadut varat on
uudelleensijoitettu tuottavasti kehitys ja palveluliiketoimintaan. Yhtiö on selektiivinen uusien
investointien kanssa. Yhtiö näkee parhaat mahdollisuudet palvelu- ja kehitysliiketoiminnoissa.
HALLITUKSEN OSINKOESITYS YHTIÖKOKOUKSELLE
Hallitus esittää 27.4.2022 kokoontuvalle yhtiökokoukselle 0,29 €/osake (0,27 €/osake edellisellä
tilikaudella) suuruisen osingon maksamista. Kahden aikaisemman vuoden tapaan hallitus esittää,
että osinko voitaisiin maksaa kahdessa erässä.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Samalla kun korona-pandemian aiheuttama epävarmuus on väistymässä ja siihen liittyviä
rajoituksia vähitellen puretaan, geopoliittinen toimintaympäristö on kriisiytynyt tavalla, joka voi
heijastua merkittävissä määrin myös talouteen. Venäjän toiminnan arvaamattomuus muodostaa
lähiajan suurimman riskin, jonka täsmällisiä vaikutuksia on hyvin vaikea arvioida. Tilanteen
jäädessä paikalliseksi vaikutukset ovat vähäisiä, mutta sotatoimien laajentuessa ja pitkittyessä
seuraukset voivat olla mittavia.
Toinen toimintaympäristöön olennaisesti vaikuttava tekijä on vuoden 2021 aikana nousuun
lähtenyt inflaatio, mikä heijastuu sekä yleisiin korko-odotuksiin että sijoittajien
tuottovaatimukseen.
Korona-kriisi vaikutti hyvin maltillisesti yhtiön liiketoimintaan, joka on hajautunut useaan
tuottolähteeseen ja kiinteistöliiketoiminnan koko arvoketjuun. Nyt uuden kriisin edessä tulevaa on
vaikea ennakoida. Joka tapauksessa liiketoimintojen hajautuksesta on edelleen selvää hyötyä.
Eskaloituessaan uudella geopoliittisella kriisillä voi olla moniulotteisia negatiivisia vaikutuksia
yhtiön toimintaympäristöön.
Kiinteistösijoittaminen
tarjoaa ennustettavaa kassavirtaa ja muihin omaisuuslajeihin nähden
kilpailukykyistä riskikorjattua tuottoa. Ylipäänsä ns. vaihtoehtoisten sijoitusten, joihin kiinteistöt
lukeutuvat, kiinnostus on kasvanut. Sijoittajan yleiskuvassa negatiivista saattaa olla massiivinen
julkinen velkaantuminen ja sen synnyttämät riskit. Koti- ja ulkomaiset sijoittajat ovat palanneet ja
toimivat vahvasti investointimarkkinaan. Sijoitusmarkkina toimii. Keväästä lukien päätään
5
nostanut inflaatiokehitys tukee kiinteistösijoitusmarkkinaa vuokrasopimusten
kuluttajahintaindeksiin sidottujen korotuspykälien myötä. Laadukkaat kiinteistösijoitukset voivat
tarjota perusteltua inflaatiosuojaa.
Hankekehitys – tontit ja uusien kohteiden rakennuttaminen. Kaupungistumisen ja etätyön tuomat
tarpeet mm. uusille asunnoille ovat ilmeiset. Toisaalta rahoitusmarkkinan kapeikot rajoittavat
hankkeiden käynnistymistä. Useissa maakuntakeskuksissa 2015-2019 asuntorakennusbuumi
yhdistettynä siihen, että opiskelijat ovat poissa kaupungista, on synnyttänyt vuokralaisen
markkinat. Ilmeistä kuitenkin on, että opiskelijoiden palatessa opiskelukaupunkeihinsa,
asuntovuokramarkkinan tasapaino palautuu ja saattaa kääntyäkin nopeasti. Keväällä nähtiin jo
tästä merkkejä, kun vuokrien tason raportoitiin nousseen. Kevään ja kesän ilmiönä on ollut
rakentamiskustannusten erittäinkin nopea nousu, mikä jarruttaa hankekehityksen
kiinnostavuutta. Tilanne voi korjautua, kun kansainväliset hankintaketjut organisoituivat
uudelleen koronan jälkeen.
Omistamisen ja vuokrauksen osalta tilanne on kaksijakoinen. Asuntopuolella ja osin myös
toimistopuolella kysyntä on hyvinkin normaali, ellei peräti vahva. Liiketilapuoli kärsii nettikaupan
murroksesta ja hotellisektori koronatilanteesta. Matalien korkojen vallitessa ennustettavaa tuottoa
tarjoavien kiinteistökohteiden sijoituskysyntä on kasvussa ja vahvaa. Ilmiö voi näkyä vahvan
kassavirran kohteiden tuottovaateiden hienoisena laskuna. Käsityksemme mukaan sekä kotimaiset
että kansainväliset sijoittajat hakevat uusia sijoituskohteita aktiivisesti.
Palvelut – kiinteistöjen ja kiinteistöyhtiöiden hallinnoinnin, vuokrauksen ja ylläpidon palvelut –
tarjoavat mahdollisuuden jatkuviin ennustettaviin tuottoihin pienellä pääomariskillä ja ovat siksi
kiinnostavat. Vuokrausmarkkinoiden tilanteet luonnollisesti heijastuvat myös palveluiden
kysyntään.
Transaktiot hiljenivät koronan alkuvaiheessa, mutta elpyivät kun koti- ja kansainväliset sijoittajat
palasivat markkinoille. Tällä hetkellä on enemmän pulaa investointikelpoisten kohteiden
tarjonnasta kuin kysynnästä. Laadukkaiden kiinteistöjen ja ennustettavan kassavirran kohteet ovat
suotuisemmassa asemassa arvonkehityksen kannalta. Rahoitussektorin halu rahoittaa olemassa
olevia kiinteistöjä on vahvempi kuin rakennettavia kiinteistöjä.
Lyhyen koron rahamarkkinoilla sijoittajan kannalta mielekkäiden tuottojen tavoitteleminen 0-
korkoympäristössä on vaikeaa. Negatiiviset talletuskorot ovat siirtymässä myös isompiin
6
käteisvaroihin. Yritystodistusmarkkinat kuivuivat koronan alettua, mutta ovat sittemmin elpyneet,
mutta edelleen selektiiviset. Sijoittajan kannalta lyhyen koron markkinat ovat haastavat. Inflaatio
nostaa päätään, muttei ole näkynyt juurikaan lyhyissä koroissa.
Kiinteistölainamarkkinoilla on kaksijakoinen tilanne. Aikaisemmin ilmeisesti sääntelyn kautta
kiristyneet luotonannon kriteerit jarruttivat rakennushankkeiden rahoitusta ja käynnistämistä
Riskit arvioidaan ja hinnoitellaan sekä yritys- että hanketasolla aikaisempaa voimakkaammin.
Vahvan taseen omaavat ennustettavaa kassavirtaa tuovat yhtiöt saavat rahoitusta edullisin ehdoin,
erityisesti kun on kyse valmiista rakennuksista. Riskisinä pidetyillä toimijoilla rahoituksen
saatavuus on haaste. Rahoituksen tarjonta on vahvasti polarisoitumassa akselilla kasvukeskuksiin
keskittyvät liikepankit ja maakunnissa paikallispankit.
Listaamattomalla pääomamarkkinalla sijoittajan kannalta kiinnostavia toimijoita ovat suorat
kiinteistösijoitukset sekä yhteisyritykset ja kiinteistörahastot. Kiinteistörahastojen toimiala on
syntynyt ja kasvanut miljardien suuruiseksi liiketoiminnaksi hyvin nopeasti. Uudessa
toimintaympäristössä kaikki strategiat eivät ole voittavia, osa menestyy hienosti.
Listattu pääomamarkkina eli pörssiyhtiöt ovat useiden de-listausten myötä varsin pieni osa
suomalaista kiinteistövarallisuutta. Yleisesti vuoden 2021 aikana pörssiin tuli listautumisten kautta
runsaasti uusia yhtiöitä, mutta kiinteistömarkkinoilla toimivia yhtiöitä ei yksittäisiä poikkeuksia
lukuun ottamatta listausmarkkinassa nähty. Viimeaikaiset geopoliittiset tapahtumat voivat
heijastua negatiivisesti yhtiöiden listautumishalukkuuteen lähitulevaisuudessa. Listattu
reaaliomaisuus tarjoaa kaikki kiinteistösijoittamisen edut yhdistettynä pörssiosakkeen
likviditeettiin. Verotuksellisesti listattu osake ei kuitenkaan ole yhtä tehokas kuin suora
kiinteistöomistus.
KATSAUSKAUDEN TULOS (VERTAILUKAUSI 1-12/2020)
Katsauskauden operatiivinen tulos oli 2,8 M€ (2,1 M€) ja oli 34 % parempi kuin vertailukaudella.
Viimeiselle kvartaalilla syntyi ennen veroja noin 560 t€ kertaluonteisia transaktiopalkkioita sekä
noin 280 t€ kertaluonteisia kuluja.
Laaja tulos jäi negatiiviseksi ja oli -0,9 M€ (-1,5 M€). Laajaa tulosta painoivat mm toteutetut asunto-
ja toimitilaportfolioiden myynnit hieman alle niiden tasearvojen sekä rahastoyhtiön liikearvon
osittainen alaskirjaus sen myytyä suurimman hallinnoimansa rahaston.
Yhtiö seuraa rullaavaa 12 kuukauden operatiivista tulosta. Yhtä kvartaalia pidempi jakso tasaa
yksittäisistä kaupoista tai kausivaihtelusta johtuvia eroja. Näin se antaa hyvin kuvaa yhtiön pitkän
aikavälin operatiivisesta suorituskyvystä ja sen kehittymisestä. Operatiivinen tulos on noin 24-
kertaistunut viimeisen seitsemän vuoden aikana.
7
Konsernin tulokseen on yhdistetty yli 50 %:sti omistetut tytäryhtiöt. Osakkuusyhtiöiden tulos on
yhdistetty konsernin tuloslaskelmaan yhdellä rivillä kohtaan ’Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten
tuloksesta’’. Osakkuusyhtiöistä tilikauden viimeisellä kvartaalilla myytiin IVH Kampus ja
perustettiin kaksi yhtiötä eli Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy.
PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS
Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita
rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin.
Konsernin omavaraisuusaste oli 58 % (55 %). Omavaraisuusasteen strateginen tavoitetaso on 45 %,
minkä yläpuolella se on pidetty viimeisen 28 kvartaalin ajan.
116
251
337
533
714
812
907
944
1005
1086
1191
1491
1934
2003
2453
2609
2709
2739
2846
2859
2711
2378
2146
2266
2108
2108
2290
2313
2831
Q 4 / 2 0 1 4
Q 1 / 2 0 1 5
Q 2 / 2 0 1 5
Q 3 / 2 0 1 5
Q 4 / 2 0 1 5
Q 1 / 2 0 1 6
Q 2 / 2 0 1 6
Q 3 / 2 0 1 6
Q 4 / 2 0 1 6
Q 1 / 2 0 1 7
Q 2 / 2 0 1 7
Q 3 / 2 0 1 7
Q 4 / 2 0 1 7
Q 1 / 2 0 1 8
Q 2 / 2 0 1 8
Q 3 / 2 0 1 8
Q 4 / 2 0 1 8
Q 1 / 2 0 1 9
Q 2 / 2 0 1 9
Q 3 / 2 0 1 9
Q 4 / 2 0 1 9
Q 1 / 2 0 2 0
Q 2 / 2 0 2 0
Q 3 2 0 2 0
Q 4 2 0 2 0
Q 1 2 0 2 1
Q 2 2 0 2 1
Q 3 2 0 2 1
Q 4 2 0 2 1
12 KK KUMULATIIVINEN
OPERATIIVINEN TULOS (EPRA)
75
74
58
61
61
54
52
52
50
50
49
50
61
59
59
58
53
51
52
54
48
51
59
59
55
52
47
49
58
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
Q 4 2 0 1 4
Q 1 2 0 1 5
Q 2 2 0 1 5
Q 3 2 0 1 5
Q 4 2 0 1 5
Q 1 2 0 1 6
Q 2 2 0 1 6
Q 3 2 0 1 6
Q 4 2 0 1 6
Q 1 2 0 1 7
Q 2 2 0 1 7
Q 3 2 0 1 7
Q 4 2 0 1 7
Q 1 2 0 1 8
Q 2 2 0 1 8
Q 3 2 0 1 8
Q 4 2 0 1 8
Q 1 2 0 1 9
Q 2 2 0 1 9
Q 3 2 0 1 9
Q 4 2 0 1 9
Q 1 2 0 2 0
Q 2 2 0 2 0
Q 3 2 0 2 0
Q 4 2 0 2 0
Q 1 2 0 2 1
Q 2 2 0 2 1
Q 3 2 0 2 1
Q 4 2 0 2 1
OMAVARAISUUSASTE (%) 2012-2021
Toteuma Tavoite ja kovenentti
8
Konsernin emoyhtiö on solminut rahoittajapankin kanssa konsernia koskevan omavaraisuus -
kovenantin, joka on yhdenmukainen yhtiön strategisen tavoitteen eli vähintään 45 %:n
omavaraisuusasteen kanssa. Konserni on täyttänyt rahoitusehdot jokaisella kvartaalilla.
Konsernin taseen loppusumma oli 63,3 M€ (69,7 M€). Konsernin oma pääoma yhteensä oli 36,7 M€
(38,3 M€) ja vieras pääoma yhteensä 26,6 M€ (31,4 M€).
Konsernin vieraan pääoman rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista, omistettujen asunto- ja
kiinteistöyhtiöiden lainoista ja yritystodistuksista.
SIJOITUKSET
Yhtiön sijoitukset katsauskauden lopussa muodostuivat asunto- ja toimitilakiinteistöistä sekä
Palvelut – segmentistä. Varojen hajautuksen tarkoitus on parantaa sijoitustoiminnan sitoman
pääoman tuottoa, pienentää liiketoiminnan riskiä ja tätä kautta tukea osakkeen arvoa.
Kiinteistösijoituksissa konserni omistaa suoraan sekä toimisto- että asuinkiinteistöjä. Huomattava
osa kiinteistösijoituksista on yhteis- ja osakkuusyrityksissä.
Palvelut -segmentin sijoituksiin kuuluivat 100 %:nen tytäryhtiö Investors House
Kiinteistövarallisuudenhoito Oy ja samoin 100 %:nen tytäryhtiö rahastoyhtiö Investors House
Rahastot Oy samoin kuin maaliskuussa 2021 hankittu samoin 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Asset
Management Oy sekä sen 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Business Park Management Oy.
EPRAn nettovarallisuus NRV / osake kuvaa yhtiön omaisuuden osakekohtaista arvoa. Q1 2020
otettiin käyttöön EPRA:n suosituksenmukainen uusi tunnusluku EPRA NRV, jossa sekä Kiinteistöt-
että Palvelut -segmentti on määritetty käypään arvoon.
Osakekohtaista nettovarallisuutta kuvaava EPRA NRV oli tilikauden 2021 lopussa 8,27 €/osake (7,53
€/osake). Muutokseen ovat vaikuttaneet vähentäväsi vertailukauden jälkeen jaetut osingot 0,27
€/osake perusosinkona sekä myytyjen kiinteistöjen kaupat hieman alle tasearvon. Kasvattavasti
tunnuslukuun on vaikuttanut positiivinen operatiivinen tulos sekä palveluliiketoiminnan arvon
kasvu, mistä kvartaaleittain riippumaton investointipankki antaa arvonmäärityksen.
9
Kiinteistöjen käypä arvo arvo perustuu 12/2021 päivitettyyn ulkopuolisen arvioon. Vastaavasti
ulkopuolinen corporate finance -talo on määrittänyt palveluliiketoiminnan arvon 12/2021 .
INVESTOINNIT JA MYYNNIT
Keskeinen investointi oli yhteisyritys Apitaren suorittama Jyväkylän Kukkula -alueen hankinta ja
siihen liittyvät esisopimukset.
Toinen merkittävä investointi oli Juhola Asset Management -konsernin koko osakekannan hankinta
maaliskuussa 2021.
Katsauskauden merkittävimmät myynnit olivat osakkuusyhtiö IVH Kampuksen myynti sekä
asuntoportfolion myynti, jotka molemmat toteutuivat vimeisellä kvartaalilla
Muita myyntejä olivat mm konsernin hallinnoimasta ja osittain omistamasta Tuottokiinteistöt -
rahastosta toteutettu Ikaalisten Kylpylän rakennukset ja tontit. Yhtiö myi osana IVH Kampus -
kauppaa Lappeenrannan kampuksella harjoitetun toimitilapalveluiden liiketoiminnan. Lisäksi
emoyhtiö solmi kesäkuussa esisopimuksen Tikkurilan asuntokehityshankkeen myynnistä.
Yhtiö hankki 100 %:een omistukseensa aikaisemmin osakkuusyhtiönä olleen IVH Asunnot Oy:n,
joka on asuntorakennuttaja- ja omistaja.
VUOKRAUSTOIMINTA
Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa
vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste, johon on laskettu suoraan ja välillisesti
omistettujen kiinteistöjen käyttöasteet, oli vakaa ja oli kohtuullisen hyvällä tasolla ollen
katsauskauden lopussa 90 %.
10
KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN
Kiinteistöjen ylläpito jatkui normaalisti. Normaalista poikkeavia peruskorjauskorjaustarpeita ei
ollut johtuen siitä, että kiinteistökanta pääosin on uudehkoa 1990-luvulla tai myöhemmin
rakennettua tai peruskorjattua.
Kiinteistöjen ajanmukaistuskulut on kirjattu nettotuoton jälkeen ja ennen liikevoittoa kohtaan
’voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta’.
PALVELULIIKETOIMINTA
’’Palvelut’’ -segmentti muodostui katsauskauden lopussa kiinteistövarallisuudenhoitoa tekevästä
Juhola Asset Managementistä. kiinteistö- ja osakerahastoja hallinnoivasta Investors House
Rahastoista sekä kiinteistövarallisuuden hoitamista ja johtamista koskevista palveluista eli Investors
House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä.
Katsauskaudella päätettiin keskeyttää vuonna 2020 aloitettu lainarahaston valmistelu. Yhtiö katsoi,
ettei kannattavalle toiminnalle ollut edellytyksiä. Rahastoa valmistellut organisaatio keveni
vastaavasti.
HANKEKEHITYS
Huhtikuussa 2021 yhtiö tiedotti osana konsortiota valmistelevansa Keski-Suomen
Sairaanhoitopiirin kanssa mittavaa kauppaa sairaala-alueesta. Kesäkuussa Sairaanhoitopiirin
hallitus ja valtuusto kertoivat tehneensä myyntiä koskevia päätöksiä, joista yhtiö tiedotti. Hanketta
koskevat yksi kiinteistökauppa ja kaksi esisopimusta allekirjoitettiin 11.10.2021. Ostajakonsortion
jäsenet ovat perustaneet kaksi yhteistyritystä Kukkula-hankkeen toteuttamiseen. Investors Housen
omistusosuus molemmissa on 1/3. Hankkeen kiinteistökauppa toteutettiin 31.12.2021.
Investors Housen osakkuusyhtiö IVH Kampuksen asemakaavan kehittämistä jatkettiin yhdessä
Lappeenrannan kaupungin kanssa. Kaava sai lainvoiman katsauskaudella ja mahdollistaa noin
3.000 kem2 asuntorakentamisen. Samoin Viikinmäen asuintonttivarauksia vietiin eteenpäin uudella
idealla.
Useissa konsernin omistamissa kohteissa tehtiin pieniä kiinteistöjen vuokrausta ja arvoa parantavia
kehitystoimia. Nämä investoinnit on täysimääräisesti kirjattu kuluina tuloslaskelman kohtaan
’’Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta’’.
Vuoden 2019 viimeisellä kvartaalilla hankittuun Tikkurilan kiinteistökokonaisuuteen sisältyvää
asuntokehityshanketta vietiin eteenpäin ja sen myynnistä solmittiin 30.6.2021 esisopimus.
11
SEGMENTTI-INFORMAATIO
Investors House raportoi kahden liiketoimintasegmentin tulokset.
Segmentti ’Kiinteistöt’ muodostuu Investors Housen kokonaan tai osittain omistamista kiinteistöistä
sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeista sekä kiinteistökehityshankkeista. Omistukset
voivat olla suoria kiinteistöomistuksia, tytäryhtiöitä tai konsernin hallinnoimien rahastojen
osuuksia tai osakkuusyhtiöitä. Segmentin toiminta on logiikaltaan sijoitus- ja kehitystoimintaa.
Kiinteistöt-segmentti on pääomavaltaista sijoitustoimintaa.
Segmentti ’Palvelut’ muodostuu rahasto- ja kiinteistövarallisuuden hoidon palveluista sekä
toimitilapalveluista. Segmentin toiminta on logiikaltaan asiantuntijapalvelujen liiketoimintaa.
Palvelut-segmentti on vähän pääomaa vaativaa toimintaa ja sellaisena tukee konsernin
kannattavuutta varsinkin, kun resurssien yhteiskäyttömahdollisuudet ovat hyvät.
Investors House pyrkii strategiassaan lisäämään vähän pääomaa sitovan palveluliiketoiminnan
osuutta. Palvelusegmentin osuus onkin kasvanut merkittävästi. Muutokseen on vaikuttanut sekä
palveluiden kasvu että tehdyt rakenteelliset muutokset myynnein ja hankinnoin. Vuoden 2021
viimeisen kvartaalin jakauma oli poikkeuksellisen vahvasti palveluliiketoimintapainotteinen.
Palveluliiketoiminnan tuotot ovat pääosin ns jatkuvia, sopimuspohjaisia tuottoja.
Kiinteistöjen arviot teetettiin 12/2021 perustuen AKA-auktorisoitujen kiinteistöarviojien
arvonmäärityksiin.
Vastaavasti arvioitettiin myös palveluliiketoiminta 12/2021 ja sen yritysarvoksi on arvioitu 19,1 M€
(9,1 M€). Palveluliiketoiminnan arvonmääritys perustuu liikevaihto- ja EBITDA -kertoimien kautta
12
tehtyyn arvioon sekä relevanttiin verrokkianalyysiin palveluliiketoimintaa vastaavien toimijoiden
arvostuksesta.
Palveluliiketoiminnan arvon kehitystä kuvaa alla oleva investointipankin laatima kuva (päivitys
12/2021). Palveluliiketoiminnan arvon kasvu perustuu sekä yrityskauppoihin, joita yhtiö on 2015-
2021 tehnyt että hankittujen yhtiöiden liiketoiminnan orgaaniseen kehittämiseen.
Palveluliiketoiminnassa Juhola Asset Managementin tulo konserniin 3/2021 kasvatti liikevaihtoa ja
liiketulosta. Myös IVH Kiinteistövarallisuudenhoidon liiketulos parani vertailukaudesta mm.
hankekehityspalkkioiden kasvun myötä. Rahastoliiketoiminnassa taas viimeisellä kvartaalilla
saadut tuotot kasvoivat selvästi. Rahastoliiketoiminnassa päätettiin tilikauden aikana keskeyttää
yhden rahaston valmistelu. Samalla rahastoyhtiön organisaatio keveni siten, että täysi kulujen
säästövaikutus syntyi H2 2021 aikana.
13
Segmentit (t eur)
RISKIENHALLINTA
Konsernin keskeiset riskit koskevat tuottoja, vuokrausta, kiinteistömarkkinaa, rahoitusta ja
kiinteistöjen kuntoa.
Vuokrausriski voi toteutuessaan heikentää kassavirtaa ja sitä kautta yhtiön liiketaloudellista
asemaa. Vuokrausriskiä hallitaan hajauttamalla sijoitukset asuntoihin, toimitiloihin ja
palveluliiketoimintaan. Edelleen, sijoitukset pyritään painottamaan pk-seudulle ja maakunnallisiin
kasvukeskuksiin, joissa asuntojen vuokrakysyntä on ennustettavaa.
Tuottoriskin kannalta merkittävää on myös se, että Palvelut-segmentin tuotoista on muodostunut
yhtiölle asuntojen ja toimitilojen vuokratuottojen oheen merkittävä tulonlähde. Tämä osaltaan
hajauttaa tuottoja koskevaa riskiä ja parantaa yhtiön suhdannekestävyyttä.
Rahoitusriski voi realisoitua joko rahan hinnan noustessa tai sen saatavuuden heikentyessä.
Molemmat voivat toteutuessaan heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Rahan hintaa koskevaa
riskiä hallitaan suojaamalla emoyhtiön lainat korkojohdannaisilla tai vastaavilla keinoilla.
Katsauskauden lopussa suojausaste oli 50 %.
Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden arvonmuodostusta koskeva riski voi toteutuessaan laskea yhtiön
sijoitusomaisuuden arvoa ja näin heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Tätä riskiä pyritään
hallitsemaan toisaalta hajauttamalla sijoitukset eri kiinteistötyyppeihin sekä toisaalta Palvelu-
liiketoimintaan, mikä lisää tuottoja sitomatta merkittävästi pääomia.
Kiinteistöjen kunto ja tekninen riski voivat realisoituessaan aiheuttaa huomattavia korjaustarpeita
ja kustannuksia. Tämän hallitsemiseksi yhtiö pyrkii keskittämään investointinsa ja salkkunsa
rakenteen siten, että korjausvelka olisi maltillinen eikä merkittävää systemaattista
peruskorjaustarvetta syntyisi.
Kiinteistöt 10-12/2021 10-12/2020 Muutos-% 1-12/2021 1-12/2020 Muutos-%
Liikevaihto 536 1045 -49 % 3877 7523 -48 %
Liiketulos -1303 -3316 -61 % -731 -430 70 %
Palvelut
Liikevaihto 2428 729 233 % 5887 2459 139 %
Liiketulos 536 300 179 % 1327 770 72 %
14
STRATEGISET TAVOITTEET
Strategian kannalta merkittävää on se, että vuosien 2015-2019 kokoamistyön tuloksena konsernilla
on hallussaan koko kiinteistöliiketoiminnan arvoketju.
Kokoamistyön johdosta konserni voi nyt allokoida pääomiaan kulloisenkin näkemyksen mukaan
tavoitellen optimaalista tuotto/riski -suhdetta ja pyrkien liiketoiminnallisiin strategisiin tavoitteisiin.
Strategiset tavoitteet 2020-2023
Investors House kertoi Q3 2020 lopussa uudesta Kiinteistökumppani -strategista.
15
Yhtiön hallitus on 28.9.2020 vahvistanut Investors Houselle strategiset tavoitteet jaksolle 2020-2023.
Keskeisenä tavoitteena vuosina 2020-2023 on sellainen kannattavuuskehitys, joka mahdollistaa
osakekohtaisen osingon kasvun jatkossakin. Tavoite jatkaa yhtiön pitkään korostamaa omistaja-
arvoon keskittynyttä tavoiteasetantaa.
Tavoitteen keskiössä ovat ennustettavat tuotot, vahva omavaraisuus sekä kustannustehokas
toimintamalli.
Yhtiö allokoi jatkuvasti pääomaansa ja kohdentaa toimintojaan siten, että tuottojakauma muodostuu
ennustettavista jatkuvista tuotoista (60-100 %) sekä tulosta lisäävistä hanketuotoista (0-40 %).
Jatkuvat tuotot yhdessä vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa luovat yhtiölle ennustettavan
ja vakaan pohjan.
Investors Housen uudistettua strategiaa kutsutaan Kiinteistökumppani -strategiaksi. Yhtiö toimii
aktiivisesti sekä kiinteistösijoittamisen että –rahoittamisen koko arvoketjuissa eli taseen molemmin
puolin. Keskiössä on omistaja-arvon tuottaminen luomalla innovatiivisia kahden markkinan
ratkaisuja.
Yhtiö luo ja ylläpitää kumppanuuksia voidakseen yhdistää osaamisia ja luoda omistaja-arvoa.
Pitkäaikainen kumppanuus sellaisten tahojen kanssa, joiden osaaminen ja intressit täydentävät
toisiaan, on yhtiölle strategisen tason asia.
INVESTORS HOUSEN JOHTO
Investors Housen hallitus valittiin yhtiökokouksessa huhtikuussa 2021. Hallitus muodostuu
kuudesta jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi
(varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Mikko Larvala, Petri Roininen sekä 2021 uutena jäsenenä
valittu Vesa Lipsanen. Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia pl. Petri Roininen, joka toimii
yhtiön toimitusjohtajana. Kolme jäsentä eli Taina Ahvenjärvi, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen ovat
merkittävistä osakkeenomistajista riippumattomia. Hallituksen puheenjohtajana on toiminut
Tapani Rautiainen vuoden 2015 alusta alkaen.
Investors Housen toimitusjohtajana on toiminut vuoden 2015 alusta diplomi-insinööri Petri
Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön strategian ja
hallituksen ohjeiden mukaisesti sekä valmistella esitykset strategiasta samoin kuin investoinneista
ja myynneistä.
Konsernin johtoryhmän jäseniä olivat toimitusjohtajan lisäksi katsauskauden lopussa Juhola Asset
Management Oy:stä vastaavat Aleksi Aitala ja Tommi Juhola, Investors House rahastot Oy:stä ja
Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä sekä asunnoista vastaava Antti Lahtinen sekä
talousjohtaja Matti Leinonen 31.8.2021 saakka ja talousjohtajana 1.9.2021 aloittanut Harri Valo.
Investors Housen tilintarkastajana toimi KPMG vastuullisena tilintarkastajana KHT Timo Nummi.
16
OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT
Katsauskauden päättyessä yhtiöllä oli yhteensä 6.182.287 osaketta, joista ulkona oli yhteensä
6.181.418 osaketta ja yhtiön hallussa 869 osaketta. Yhtiön hallituksella on yhtiökokouksen antama
valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen.
Yhtiöllä oli 31.12.2021 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 2.361 osakasta.
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2021 olivat seuraavat:
Suurimmista osakkeenomistajista:
Maakunnan Asunnot Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö.
Royal House Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö.
Core Capital Oy on toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen Petri Roinisen määräysvaltayhteisö.
JAM Holding Oy on johtoryhmän jäsenten Aleksi Aitala ja Tommi Juhola vaikutusvaltayhteisö.
Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy on hallituksen jäsen Vesa Lipsasen määräysvaltayhteisö.
Nimi Kpl %
MAAKUNNAN ASUNNOT OY 1 756 771 28,42
ROYAL HOUSE OY 1 120 386 18,12
CORE CAPITAL OY 780 225 12,62
OWH-YHTIÖT OY 272 498 4,41
GODOINVEST OY 256 493 4,15
GRÖNROOS MARI ANNELI 86 956 1,41
JAM HOLDING OY 80 080 1,30
GRÖNROOS NINO HENRY JUHANI 80 000 1,29
HEKHOLM OY 80 000 1,29
NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY 80 000 1,29
SIJOITUSRAHASTO INVESTORS NORDIC SMALL CAP 62 310 1,01
SKOGMAN BO BÖRJE RAGNAR 60 000 0,97
GRÖNROOS MIKAEL HENRY 56 800 0,92
GRÖNROOS KAIJA KAARINA 31 259 0,51
ZEROMAN OY 29 000 0,47
RAKENNUSLIIKE SULO LIPSANEN OY 27 989 0,45
SELINHEIMO RISTO PERTTI JUHANI 26 935 0,44
KALAJA OLLI JUHANI 26 317 0,43
SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA 24 522 0,40
PAKKANEN ANNELI ELISABETH 24 000 0,39
17
Yhtiökokous 26.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista
ja 600.000 oman osakkeen hankkimisesta.
Yhtiön hallussa oli 31.12.2021 yhteensä 869 omaa osaketta.
Hallitus esitti maaliskuussa yhteensä 0,27 €/osake osingon jakamista kahdessa erässä minkä
varsinainen yhtiökokous hyväksyi. Ensimmäinen erä maksettiin toukokuussa ja toisesta päätettiin
11.11.2021. Päätöksen perusteella yhtiö on kasvattanut osakekohtaista perusosinkoa kuuden
peräkkäisen vuoden ajan ja hallituksen esitys vuoden 2021 perusteella jaettavasta osingosta on
seitsemäs.
Perusosingon ohella yhtiö on jakanut osakkeille varoja vuosina 2019 ja 2020 ensisijasa
osakkuusyhtiön osakkeiden muodossa sekä katsauskauden 2021 päättymisen jälkeen Q1 2022 rahan
muodossa.
Investors Housen osakkeella on Nordea Pankki Suomi Oyj:n tarjoama markkinatakauspalvelu.
18
Hallitus on myöntänyt yhteensä 955.000 osakkeen optio-ohjelmat, joista 930.000 osakkeen osalta
toimitusjohtaja Petri Roiniselle pitkän aikavälin kannustimena. Näistä 250.000 osakkeen ohjelman
sisältö ja ehdot julkaistiin 29.12.2017 tiedotteella ja täydennettiin 24.4.2018 tiedotteella.
Toimitusjohtaja on tilikauden aikana merkinnyt 120.000 osaketta 250.000 osakkeen optio-ohjelmasta.
Toisen 680.000 osakkeen optio-ohjelman sisältö on tiedotettu 17.8.2020.
RAPORTOINTIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Kukkula – hanke
Osakkuusyhtiö Apitaren solmima vuokrasopimus 17.603 m2 tiloista Keski-.Suomen
Sairaanhoitopiirin kanssa alkoi 1.1.2022.
Yhteisyritys Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy on jatkanut Jyväskylän Kukkula-alueen kaavan
kehittämistä yhdessä kaupungin kanssa.
Ylimääräinen yhtiökokous päätti 1,00 €/osake suuruisesta varojen maksusta osakkaille, mikä
toteutettiin Q1 2022.
LÄHIPIIRIKAUPAT
Q2 2021 lopussa solmittu ja tiedotettu esisopimus Suomen Kaupunkikodit Oy:n kanssa on
luonteeltaan ns lähipiirikauppa.
19
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT
1 000
€ 2021 2020 2019
Liikevaihto 9 764 9 465 11 461
Liiketulos -482 -1 044 3 953
% liikevaihdosta -4,9 -11,0 34,5
Tulos ennen veroja -1 097 -2 160 2 740
% liikevaihdosta -11,2 -22,8 23,9
Tilikauden tulos -769 -1 961 2 083
% liikevaihdosta -7,9 -20,7 18,2
Oman pääoman tuotto % -2,1 -3,9 3,7
Sijoitetun pääoman tuotto % -0,7 -1,1 3,9
Omavaraisuusaste % 58,0 54,9 47,5
Bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin 631 2 749 28 539
% liikevaihdosta 6,5 29,0 249,0
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä 40 20 22
OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT 2021 2020 2019
Laimentamaton osakekohtainen tulos,
€ -0,10 -0,37 0,27
Laimennettu osakekohtainen tulos,
€ -0,10 -0,37 0,27
Osakekohtainen oma pääoma
€ 5,94 6,26 7,48
Osingot tuhatta
€ 1 636 1 606 1 491
Osakekohtainen osinko,
€ 0,29 0,27 0,25
Osinko tuloksesta % -290,0 -73,0 92,6
Efektiivinen osinkotuotto % 5,2 4,7 3,9
Osakekohtainen ylimääräinen pääomanpalautus,
€ * 0,00 0,00 0,53
Hinta/voitto -55,8 -15,4 23,9
Osakkeen kurssikehitys,
€ 2021 2020 2019
ylin kurssi 6,22 6,75 7,05
alin kurssi 5,36 4,64 5,90
keskikurssi 5,78 5,66 6,56
tilikauden viimeinen kaupantekokurssi 5,58 5,70 6,45
Osakekannan markkina-arvo /tuhatta
€ 34 492 33 914 38 783
Osakkeiden vaihdon kehitys kpl 715 512 305 204 467 042
% osakkeiden lukumäärästä 11,8 % 5,1 % 7,8 %
Osakkeiden antioikaistu lukumäärä tilikauden lopussa, ulkona olevat 6 181 418 5 949 874 6 012 811
Osakkeiden antioikaistu lukumäärä keskimäärin tilikaudella, ulkona olevat 6 088 812 5 971 431 6 013 954
Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2021
jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2022 aikana on 0,29
€ per osake.
* Joulukuussa 2020 ja 2019 jaetut varojenjaot sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Varojenjaot
toteutettiin jakamalla omistettuja Ovaro Kiinteistösijoituksen osakkeita ja varojenjaot
perustuivat vahvistettuihin 2019 ja 2018 tilinpäätöksiin.
Investors House esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista
kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri tilikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli
IFRS-standardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille
ja sijoittajille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tunnuslukuja korvaavina mittareina.
20
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
EPRA -TUNNUSLUVUT 2021 2020 2019
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 2 833 2 108 2 711
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake € 0,47 0,35 0,45
EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 36 778 38 507 46 388
EPRA NAV (nettovarallisuus)/ osake € 5,95 6,47 7,71
EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 51 134 44 828 50 800
EPRA NRV (nettovarallisuus)/ osake € 8,27 7,53 8,45
EPRA NTA tuhatta € 31 120 35 249 42 986
EPRA NTA/ osake € 5,03 5,92 7,15
EPRA NDV tuhatta € 31 462 34 440 42 138
EPRA NDV/ osake € 5,09 5,79 7,01
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta
€ 2021 2020 2019
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan -632 -2 195 1 650
-/+ Voitot/tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen arvonmuutoksista 2 136 841 -397
+ Ajanmukaistamisinvestoinnit 297 509 950
-/+ Muut ei-operatiiviset erät 251 550 52
-/+ Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ei-operatiiviset erät 0 3 457 718
-/+ Nettovoitot/-tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen myynneistä 1 821
-7
183
-/+ Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä 0 0 0
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot
-354
-352
1 288
-/+ Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset -36 27 167
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot -511 -267 -1 450
-/+ Määräysvallattomien omistajien osuuksien oikaisu -139 -455 -450
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) 2 833 2 108 2 711
EPRA Tulos
EPRA Earnings per share = ----------------------------------------------------------------------------
(osakekohtainen operatiivinen tulos) Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo
EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta
€ 2021 2020 2019
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 36 239 37 253 44 966
-/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 5 41 411
+ Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt lask. verovelka 344 660 840
-/+ pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ylläolevat erät 190 553 171
EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta
€ 36 778 38 507 46 388
EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta
€ 2021 2020 2019
EPRA NAV 36 778 38 507 46 388
+ Palveluiden käypä arvo * 14 356 6 321 4 412
EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta
€ 51 134 44 828 50 800
* Palveluiden käyvän arvon on määrittänyt Translink Corporate Finance Oy
21
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
EPRA NTA tuhatta
€ 2021 2020 2019
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 36 239 37 253 44 966
-/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 5 41 411
+Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta synt. lask. verovelka
(50 %)
172 330 420
+po- yhdisteltävien ylläolevat erät 95 471 86
- liikearvo -4 777 -2 813 -2 828
-aineettomat omaisuuserät -614 -33 -69
EPRA NTA tuhatta
€ 31 120 35 249 42 986
EPRA NDV tuhatta
€ 2021 2020 2019
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 36 239 37 253 44 966
- liikearvo -4 777 -2 813 -2 828
EPRA NDV tuhatta
€ 31 462 34 440 42 138
TILIKAUDELLA 2020 KÄYTTÖÖNOTETUT UUDISTUNEET EPRA-TUNNUSLUVUT
Eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden järjestö EPRA on korvannut kiinteistöyhtiöiden
nettovarallisuuslaskennassa käytetyt EPRA NAV ja EPRA NNAV -tunnusluvut 1.1.2020 alkaen kolmella
uudella tunnusluvulla: EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets)
ja EPRA NDV (Net Disposal Value).
EPRA NRV:n tarkoitus on määrittää kustannus, jolla yhtiön nettovarat ja liiketoiminnot voitaisiin
hankkia raportointipäivänä. EPRA NTA määrittää yhtiön aineellisen omaisuuden nettoarvon
raportointipäivänä. EPRA NDV:n tarkoitus on määrittää osakkeenomistajille jäävät nettovarat, jos koko
omaisuus realisoitaisiin hallitusti.
Investors House on aiemmin raportoinut ns. vaihtoehtoisena tunnuslukuna EPRA NAV:in.
Investors House on ottanut käyttöön uusista tunnusluvuista EPRA NRV:n. Yhtiön käsityksen mukaan se
antaa sijoittajille parhaan informaation yhtiön nettovarallisuudesta, koska kyseinen tunnusluku
mahdollistaa myös Palvelut -segmentin liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien
arvostamisen käypään arvoon. Liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien käyvän arvon
määrittäminen tehdään ulkopuolisen, riippumattoman arvonmäärittäjän toimesta.
Yhtiö raportoi tilinpäätöksessään osana tunnuslukuja myös EPRA NTA:n ja EPRA NDV:n.
22
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT
Tulos
Oman pääoman tuotto % = -------------------------------------------------------------- * 100
Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + määräysvallattomien osuus
Tulos ennen veroja + rahoituskulut
Sijoitetun pääoman tuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100
Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo)
Oma pääoma + määräysvallattomien osuus
Omavaraisuusaste % = ----------------------------------------------------------------------- * 100
Taseen loppusumma - saadut ennakot
Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos
Osakekohtainen tulos = -----------------------------------------------------------------------
Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakekohtainen oma pääoma = -----------------------------------------------------------------------
Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä
Osinko/osake x ulkona olleiden osakkeiden määrä tilinpäätöspäiv.
Osingot tuhatta
€ = -----------------------------------------------------------------------
1000
Tilikauden osingonjako
Osakekohtainen osinko = -----------------------------------------------------------------------
Osakkeiden laimentamaton määrä tilinpäätöspäivänä
Osinko
Osinko tuloksesta % = ----------------------------------------------------------------------- *100
Tulos
Osakekohtainen osinko
Efektiivinen osinkotuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100
Tilikauden päätöskurssi
Tilikauden päätöskurssi
Hinta / Voitto eli P/E -luku = -----------------------------------------------------------------------
Osakekohtainen tulos
Osakekannan markkina-arvo = Osakkeiden laimentamaton määrä x tilinpäätöspäivän kurssi
Osakkeen vaihtomäärä tilikauden aikana
Osakkeiden vaihdon kehitys = ----------------------------------------------------------------------- *100
% lukumäärästä Osakkeiden laimentamaton keskimääräinen lukumäärä
23
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA Viite 1.1.-31.12.2021 1.1.-31.12.2020
1 000
€
1 000
€
Liikevaihto
Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 3 877 7 523
Hallintopalkkiotuotot 5 887 1 942
1, 2 9 764 9 465
Kulut
Ylläpitokulut 3 -5 962 -5 006
Nettotuotto 3 802 4 459
Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 4 -1 769 7
Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta
5 11 -2 483 -1 350
Poistot ja arvonalentumiset
12 -700 0
Myynnin ja markkinoinnin kulut
-37 -40
Hallinnon kulut
6 -1 041 -1 344
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 7 -112 6
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 14 1 858 -2 782
Liikevoitto -482 -1 044
Rahoitustuotot 8 84 23
Rahoituskulut 8 -699 -1 139
Rahoituserät (netto) -615 -1 116
Tulos ennen veroja -1 097 -2 160
Tuloverot 9 328 199
Tilikauden tulos -769 -1 961
Tilikauden laaja tulos yhteensä -769 -1 961
Tilikauden tuloksen jakautuminen emoyhtiön
osakkeenomistajille -632 -2 195
Määräysvallattomille omistajille -137 234
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen emoyhtiön
osakkeenomistajille -632 -2 195
Määräysvallattomille omistajille -137 234
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta
laskettu osakekohtainen tulos (
€ per osake esitettynä):
Laimentamaton 10 -0,10 -0,37
Laimennusvaikutuksella oikaistu
10 -0,10 -0,37
24
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
KONSERNITASE Viite 31/12/2021 31/12/2020
1 000
€
1 000
€
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Liikearvo 12 4 777 2 813
Aineettomat hyödykkeet 13 614 33
Aineelliset hyödykkeet 13 25 277 421
Sijoituskiinteistöt 11 25 25 989 39 492
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 14 745 15 851
Muut sijoitukset 14 0 10
Vaihto-omaisuus
Vaihto-omaisuuskiinteistöt 11 7 828 5 434
Pitkäaikaiset saamiset
Muut saamiset 14 3 728 472
Laskennalliset verosaamiset 17 665 792
Lyhytaikaiset varat
Saamiset osakkuusyrityksiltä 14 0 192
Lyhytaikaiset sijoitukset 15 78 106
Myyntisaamiset ja muut saamiset 15 1 211 902
Rahavarat 16 17 399 3 181
Varat yhteensä 63 311 69 699
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma 19 2 556 2 556
Ylikurssirahasto 19 7 7
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 19 25 049 23 667
Kertyneet voittovarat 19 8 627
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 36 239 37 253
Määräysvallattomien omistajien osuus 475 1 017
Oma pääoma yhteensä 36 714 38 270
VELAT
Pitkäaikaiset velat
Laskennalliset verovelat 17 446 1 005
Rahoitusvelat 18 21 22 25 18 512 18 364
Muut velat 18 380 0
Lyhytaikaiset velat
Rahoitusvelat 18 21 22 25 3 270 4 332
Ostovelat ja muut velat 20 21 3 419 6 367
Tilikauden verotett. tuloon perust. verovelat 20 570 1 361
Velat yhteensä 26 597 31 429
Oma pääoma ja velat yhteensä 63 311 69 699
25
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA
1000
€
Viite
Osake-
pääoma
Ylikurssi-
rahasto
SVOP
Kertyneet
voittovarat
Yhteensä
Oma pääoma 1.1.2021 19 2 556 7 23 667 11 023 37 253
Laaja tulos
Tilikauden tulos -632 -632
Muut laajan tuloksen erät
Tilikauden laaja tulos yhteensä -632 -632
Liiketoimet omistajien kanssa
Osingonjako -1 636 -1 636
Omien osakkeiden hankinta 0
Osakeperusteiset liiketoimet 1 329 -6 1 323
Liiketoimet määräysvall. kanssa
-69 -69
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 1 329 -1 711 -382
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma 31.12.2021 2 556 7 24 996 8 680 36 239
Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 1 017
Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa -405
Osuus tilikauden tuloksesta -137
Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. 475
Oma pääoma 31.12.2021 yhteensä 36 714
Viite
Osake-
pääoma
Ylikurssi-
rahasto
SVOP
Kertyneet
voittovarat
Yhteensä
Oma pääoma 1.1.2020 19 2 556 7 27 204 15 199 44 966
Laaja tulos
Tilikauden tulos -2 195 -2 195
Muut laajan tuloksen erät
Tilikauden laaja tulos yhteensä -2 195 -2 195
Liiketoimet omistajien kanssa
Osingonjako -3 187 -1 491 -4 678
Omien osakkeiden hankinta -356 -356
Osakeperusteiset liiketoimet
Liiketoimet määräysvall. kanssa -960 -960
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä -3 537 -1 981 -5 518
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma 31.12.2020 2 556 7 23 667 11 023 37 253
Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 17 156
IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi -18 724
Määräysvallattomien sijoitukset 2 351
Osuus tilikauden tuloksesta 234
Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. 1 017
Oma pääoma 31.12.2020 yhteensä 38 270
26
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA (1000
€)
Liite 1.1.-31.12.2021 1.1.-31.12.2020
Liiketoiminnan rahavirrat:
Tulos ennen veroja -1 097 -2 160
Oikaisut 1 3 098 5 474
Käyttöpääoman muutokset 2 855 743
Maksetut korot -699 -1 152
Saadut korot
Saadut/maksetut verot -97 -138
Liiketoiminnan nettorahavirta 2 145 2 791
Investointien rahavirrat:
Investoinnit kiinteistöihin 3 -4 492 -2 749
Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin 0 -50
Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin -20 -262
Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit 32 493 1 479
Muut sijoitukset -1 37
Tytäryhtiöiden hankinta hankituilla rahavaroilla vähennettynä -2 176 -14
Tuotot osakuus- ja yhteisyrityksistä 617 0
Annetut lainat osakkuusyhtiöille -2 800 0
Investointien nettorahavirta 23 621 -1 559
Rahoituksen rahavirrat:
Lainojen nostot 13 827 8 025
Lainojen takaisinmaksut -24 121 -13 550
Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa -291 1 082
Omien osakkeiden hankinta / osakeanti 672 -353
Emoyhtiön omistajille maksetut osingot -1 636 -1 616
Rahoituksen nettorahavirta -11 549 -6 412
Rahavarojen muutos lisäys(+) / vähennys(-) 14 217 -5 180
Rahavarat tilikauden alussa 3 182 8 362
Rahavarat tilikauden lopussa 17 399 3 182
27
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Rahavirtalaskelman liitetiedot
1. Oikaisut tilikauden tulokseen
Käyvän arvon muutokset 2 483 1 350
Luovutusvoitot/-tappiot 1 769 -7
Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta -1 858 2 782
Poistot 700 179
Muut oikaisut 0 54
Rahoitustuotot ja -kulut 4 1 116
Oikaisut yhteensä 3 098 5 474
2. Käyttöpääoman muutokset
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos -117 1 233
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 972 -490
Käyttöpääoman muutokset yhteensä 855 743
3. Investoinnit sijoitus- ja vom-kiinteistöihin
Kiinteistöjen hankintameno 4 492 2 809
Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat 0 -60
Apporttina maksettu oman pääoman korotus/ sijoitukset 0 0
Investoinneista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten
rahavaroilla vähennettynä
4 492 2 749
28
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET
KONSERNIN PERUSTIEDOT
osakkeiden omistamiseen, hallintaan ja vuokraamiseen s ek ä niihi n liittyvi en muid en palveluide n tuottamiseen
erikoistunut yhtiö.
Investors House Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen
osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen
jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Tilinpäätöksen jäljennös on saatavissa yhtiön rekisteröidystä osoitteesta
tai yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.investorshouse.fi.
LAATIMISPERIAATTEET
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting
Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2021 voimassa olevia IAS- ja IFRS-
standardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen
kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn
mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja.
Konsernitilinpäätöksessä liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien, kirjanpito- ja
yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konserni noudattaa EPRA:n (The European Public Real Estate
Association) suosituksia.
Konsernin toiminta- ja esittämisvaluutta on euro. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisiin hankintamenoihin
lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä, käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja sekä
johdannaissopimuksia, jotka on arvostettu käypään arvoon. Kaikki luvut on pyöristetty, joten yksittäiset luvut
voivat poiketa esitetystä summasta. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on euroissa, pyöristykset on tehty
lähimpään euroon. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on tuhansissa euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään
tuhanteen euroon.
IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää tiettyjen keskeisten kirjanpidollisten arvioiden
tekemistä. Lisäksi johdon on käytettävä harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden
soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin
liitetietoihin. Harkinnassaan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja
johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Merkittävimmät arvion varaiset seikat liittyvät
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseen, liikearvon arvonalentumistestaukseen sekä laskennallisten
verosaamisten kirjaamiseen vahvistetuista tappioista. Arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen,
mutta on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvoista.
Tilinpäätös on laadittu perustuen toiminnan jatkuvuuteen. Yhtiön hallitus on arvioinut, että konsernilla on
riittävät taloudelliset resurssit pystyäkseen jatkamaan toimintaansa ennakoitavissa olevan ajanjakson.
29
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
TILIKAUDELLA 2021 SOVELLETUT UUDET STANDARDIT JA TULKINNAT
Investors House ei ole ottanut tilikaudella 2021 käyttöön uusia standardeja tai tulkintoja.
SEGMENTTIRAPORTOINTI
Investors Housella on kaksi segmenttiä. Raportoitavat segmentit ovat:
- Kiinteistöt-segmentti, jossa harjoitettu liiketoiminta on kiinteistösijoittamista ja -kehittämistä.
- Palvelut-segmentti, jossa harjoitetaan kiinteistövarallisuudenhoitoa, rahastojen hallinnointia, rahoitus-
ja kiinteistöjärjestelyjä sekä muuta palvelutoimintaa.
Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä.
Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, mitkä ovat niille suoraan kohdistettavissa. Konsernin myynnin,
markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttikohtaisia varoja ja
velkoja ei raportoida eikä seurata erikseen.
KONSOLIDOINTIPERIAATTEET
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö Investors House Oyj:n, tytäryritysten, yhteisten toimintojen sekä
osakkuus- ja yhteisyritysten tilinpäätökset kultakin 31.12. päättyneeltä tilikaudelta. Tilikauden 2021
konsernitilinpäätökseen sisältyvät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot luetellaan liitetiedossa 24, Osakkuus ja
yhteisyritykset liitetiedossa 14.
Yhtiö käsittelee yksittäisen kiinteistöinvestoinnin, asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön hankinnan
omaisuuserän hankintana. Yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi
perustuu näkemykseen, jonka mukaan yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei muodosta
liiketoiminnallista kokonaisuutta. Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen kehitystoimintaa ja markkinointi
toimenpiteitä, vuokrasuhteiden hoitoa ja uushankintaa. Lisäksi edellytetään kiinteistöjen korjausten ja
perusparannusten johtamista ja organisointia. Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen hankinnoissa ei
omistajan hallintaan siirry liiketoimintaprosesseja, eikä niistä vastaavaa henkilöstöä.
Hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 "Liiketoimintojen yhdistäminen" -standardia, kun kyseessä on liiketoimintojen
yhdistäminen. Luovutettu vastike sekä hankitun yhtiön yksilöidyt varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan
käypään arvoonsa. Maksetun vastikkeen ylittäessä hankitut nettovarat, erotus kirjataan liikearvoksi. Maksetun
vastikkeen alittaessa hankitut nettovarat, erotus kirjataan tuotoksi hankintakaudella. Yhtiön johto arvioi
jokaisen hankinnan yhteydessä, täyttääkö hankinnan kohde liiketoiminnan määritelmän. Hankinnat, jotka eivät
täytä liiketoiminnan määritelmää, käsitellään omaisuuserien hankintana.
Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta syntyy, kun konserni olemalla
osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se
pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Tytäryritykset yhdistellään
konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lukien, jona konserni saa niistä määräysvallan. Yhdisteleminen lopetetaan
päivänä, jona määräysvalta lakkaa. Määräysvallattomien omistajien osuus esitetään omassa pääomassa erillään
emoyhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta sekä tilikauden tuloksesta esitetään erillään
määräysvallattomille omistajille ja emoyhtiön omistajille kuuluva osuus.
30
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
Strukturoidut yhteisöt ovat yhteisöjä, jotka on rakennettu siten, etteivät äänioikeudet ole ratkaiseva tekijä
päätettäessä kenellä on määräysvalta yhteisössä. Konsernissa strukturoiduiksi yhteisöiksi on tilinpäätöshetkellä
tunnistettu Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt, jossa konsernilla katsotaan olevan määräysvalta.
Konsernin ulkopuolisten sijoittajien osuudet yhdisteltävistä yhteisöistä esitetään erässä Määräysvallattomien
omistajien osuus.
Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat katteet sekä sisäinen voitonjako
eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.
Osittain omistetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt yhdistellään suhteellisella menetelmällä,
jolloin yhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernille kuuluva osuus. Jos
edellä kuvatuissa yhtiöissä on varoja tai velkoja, jotka kuuluvat yksinomaan Investors Houselle, kuten
omistetuille osakkeille jyvitetyt yhtiölainat, tällaiset erät yhdistellään konsernin lukuihin täysimääräisesti.
Suhteellisesti yhdisteltäessä määräysvallattomille omistajille kuuluvaa osuutta ei synny.
Yhteisyritys on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta ja osapuolilla on
oikeus osuuteen järjestelyn nettovaroista. Osakkuusyhtiö on lähtökohtaisesti yhtiö, jossa konsernin
omistusosuus ja äänivalta on yli 20 %, mutta alle 50 %. Konserni käsittelee omistuksensa yhteis- ja
osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää, jossa investointi kirjataan alun perin
hankintamenoonsa, jonka jälkeen kirjataan tulosvaikutteisesti konsernille kuuluva osuus investoinnin
nettotuloksesta, jolla oikaistaan alkuperäistä hankintamenoa. Jos hankitun yhteis- tai osakkuusyrityksen käypä
nettovarallisuus ylittää sijoituksen alkuperäisen hankintamenon, tämä erotus kirjataan hankintakaudelle
tulosvaikutteisesti. Jos konsernin osuus pääomaosuusmenetelmällä yhdistellyn yhtiön tappioista ylittää
kirjanpitoarvon, tällaisia tappioita ei yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut yhtiön velvoitteiden täyttämiseen.
Konserni arvioi jokaisen raportointikauden päättymispäivänä, onko olemassa viitteitä osakkuus- tai
yhteisyritysten arvonalentumisesta. Jos viitteitä ilmenee, omistuksesta tehdään arvonalentumistestaus, jossa
arvioidaan omistuksesta kerrytettävissä oleva rahamäärä. Jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on pienempi kuin
omistuksen kirjanpitoarvo, kirjataan tulosvaikutteinen arvonalentumistappio. Jos alkuperäisen
arvonalentumiskirjauksen jälkeen konsernin arvio kerrytettävästä rahamäärästä muuttuu, kirjataan
tulosvaikutteisesti arvonalentumistappion peruutus. Arvonalentumistappion peruutusta kirjataan enimmillään
alkuperäisen arvonalentumistappion määrä. Arvonalentumiskirjaukset sekä yhteis- ja osakkuusyritysten tulo-
osuus esitetään omana eränään konsernituloslaskelmassa.
LIIKEARVO JA AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
Konsernin liikearvot muodostuvat hankituista Palvelut –segmentin liiketoiminnoista. Liikearvoista ei kirjata
säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisten varalta vuosittain tai tätä useammin, jos
tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvon alentumiseen (IAS 36). Liikearvo arvostetaan
alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä mahdollisilla arvonalentumisilla.
Konsernin aineettomat hyödykkeet koostuvat aktivoiduista it-kuluista ja osana yrityshankintoja hankituista
asiakassopimuksista. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla
vähennettyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineettomat hyödykkeet poistetaan 3-5 vuoden tasapoistoilla
alkuperäisestä hankintamenosta. Poistot aloitetaan, kun hyödyke on valmis käytettäväksi. Menot aktivoidaan
aineettomiin hyödykkeisiin, kun ne ovat luotettavasti määriteltävissä ja pystytään osoittamaan, että valmis
tuote tulee tuottamaan todennäköisesti vastaista taloudellista hyötyä. Aktivoidut menot sisältävät ne konsernin
ulkopuoliset menot, jotka johtuvat välittömästi hyödykkeen saattamisesta valmiiksi sille aiottuun
käyttötarkoitukseen. Aineettoman hyödykkeen kehittämisestä mahdollisesti syntyneitä konsernin sisäisiä
henkilöstö- tai muita kustannuksia ei aktivoida vaan kirjataan kuluksi.
31
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
AINEELLISET HYÖDYKKEET
Konsernin aineelliset hyödykkeet koostuvat koneista ja kalustosta. Aineelliset hyödykkeet arvostetaan
kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn ja aktivoiduilla perusparannuksilla lisättyyn
alkuperäiseen hankintamenoon. Aineelliset hyödykkeet poistetaan niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa,
lähtökohtaisesti poistoajat ovat 3-5 vuotta.
SIJOITUSKIINTEISTÖT
Sijoituskiinteistö on kiinteistö tai tontti, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai
omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40
”Sijoituskiinteistöt” –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto
tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti tuloslaskelman erään Voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta sille
kaudelle, jonka aikana se syntyy.
Investors Housen sijoituskiinteistöt koostuvat asunnoista, hotelleista, toimitilakiinteistöistä ja tonteista.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen
kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoonsa. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin
omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä
toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa arviointipäivän
markkinaolosuhteita. Konserni pyrkii arvioittamaan kaikki toimintansa kannalta merkittävät sijoituskiinteistöt
vähintään kerran vuodessa. Jos on olemassa viitteitä sijoituskiinteistön merkittävästä käyvän arvon
muutoksesta, arviointi voidaan tehdä useammin. Konserni käyttää kiinteistöjen arvon määrityksessä
ulkopuolisia, riippumattomia asiantuntijoita. Vuonna 2021 kiinteistöjen arvioinnit on suorittanut Suomen
Toimitila-asiantuntijat Oy.
Konserni määrittelee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon asuntojen osalta kauppa-arvoon ja kaupallisten
sijoituskiinteistöjen osalta tuottoarvoon perustuen. Jos kohteen käyvän arvon määrittämisen luotettavasti
katsotaan olevan epävarmaa, kyseinen kohde arvostetaan hankintamenoon, jonka arvioidaan vastaavan
kyseisen kohteen käypää arvoa. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se
poistetaan käytöstä pysyvästi. Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana
eränään.
VAIHTO-OMAISUUSKIINTEISTÖT
Konserni kirjaa vaihto-omaisuuskiinteistöihin kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten
eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi.
Lähtökohtaisesti tällaiset kiinteistöt asetetaan heti myytäväksi eikä niissä olevia asuntoja tai tiloja aseteta
vuokralle. Jos myynti ei toteudu lyhyellä aikavälillä hankinnasta, konserni saattaa vuokrata väliaikaisesti osan
kiinteistöstä. Tämä väliaikainen vuokraus ei aiheuta kiinteistön luokittelemista sijoituskiinteistöksi, jos
myyntitoimenpiteet jatkuvat ja konsernin aikomus on myydä kiinteistö. Vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään
sijoituskiinteistöihin ja arvostetaan tämän jälkeen käypään arvoon muiden sijoituskiinteistöjen tavoin, jos
konserni lopettaa myyntitoimenpiteet, laittaa kiinteistön kokonaisuudessaan vuokralle ja luokittelee kiinteistön
sijoituskiinteistöksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat
välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon.
32
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
RAKENTEILLA OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT
Rakenteilla olevan sijoituskiinteistön hankintameno muodostuu rakentamisen aikana kertyneistä rakentamis- ja
muista menoista.
RAHOITUSVAROJEN JA -VELKOJEN LUOKITTELU
Konsernin rahoitusvarat ja -velat on luokiteltu seuraaviin luokkiin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti
arvostettavat rahoitusvarat ja -velat sekä jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat.
Myynti-, laina- ja muut vastaavat saamiset, arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, koska niitä pidetään vain
pääomaan ja mahdolliseen korkoon liittyvien sopimusperusteisten rahavirtojen saamiseksi eikä niillä käydä
kauppaa.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvaroihin konserni on luokitellut seuraavat erät:
pitkäaikaiset oman pääoman ehtoiset sijoitukset yhtiöihin, joita ei yhdistellä konserniin osakkuusyhtiönä,
tytäryhtiönä tai yhteisenä toimintona. Lyhytaikaiset kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät sijoitukset
listattuihin osakkeisiin sekä johdannaissopimukset, jotka on tehty korkosuojaustarkoituksessa.
Johdannaisia lukuun ottamatta kaikki muut rahoitusvelat on luokiteltu jaksotettuun hankintamenoon
arvostettaviksi rahoitusveloiksi. Johdannaiset on luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin
rahoitusvelkoihin.
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat
Myynti- ja muut saamiset arvostetaan niiden transaktiomenoilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon
vähennettynä arvioiduilla epävarmoilla saamisilla. Konserni kirjaa saamisista arvonalentumistappion, kun on
olemassa objektiivista näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Velallisen merkittävät
taloudelliset vaikeudet, konkurssin todennäköisyys, maksujen laiminlyönti tai maksusuorituksen viivästyminen
yli 90 päivää ovat näyttöä saamisen arvonalentumisesta. Konsernissa arvioidaan vuosittain odotettavissa
olevien luottotappioiden määrää saamisten osalta. Tuloslaskelmassa arvonalentuminen esitetään liiketoiminnan
muina kuluina. Yli 12 kuukauden kuluttua erääntyvät kirjataan taseessa pitkäaikaisiksi varoiksi.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat ja -velat
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat/-velat –ryhmään luokitellaan oman pääoman
ehtoiset sijoitukset listaamattomiin ja listattuihin yhtiöihin sekä konsernin suojaustarkoituksessa pitämät
korkojohdannaiset.
Listaamattomat osakkeet arvostetaan käypään arvoon, jos on olemassa luotettavia markkinahavaintoja.
Markkinahavaintojen puuttuessa tai jos kyseessä on epälikvidi markkina, sijoituksen käypänä arvona pidetään
lähtökohtaisesti hankintamenoa. Listatut osakkeet arvostetaan käypään arvoon käyttäen tilinpäätöspäivän
päätöskurssia. Korkojohdannaiset arvostetaan vastapuolipankkien määrittämään arvoon. Sijoitusten
arvonmuutokset kirjataan erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ja johdannaisten osaksi
rahoitustuottoja ja -kuluja konsernituloslaskelmassa.
33
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
RAHAVARAT
Rahavarat sisältävät rahat sekä pankkisaamiset. Luotollisten pankkitilien käytössä olevat limiitit sisältyvät
lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.
RAHOITUSVELAT
Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon saadun vastikkeen perusteella käypään arvoon.
Transaktiomenot sisällytetään jaksotettuun hankintamenoon arvostettavien rahoitusvelkojen alkuperäiseen
kirjanpitoarvoon. Rahoituslaina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys
tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä ja lyhytaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin,
kun velan lyhennys tapahtuu vuoden kuluessa raportointikauden päättymisestä. Myös luotollisten pankkitilien
limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.
Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä
osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.
OSTOVELAT JA MUUT LYHYTAIKAISET VELAT
Ostovelat ovat maksuvelvoitteita, jotka ovat syntyneet tavarantoimittajilta tai palvelun tuottajilta
tavanomaisessa liiketoiminnassa hankituista tavaroista tai palveluista. Ostovelat luokitellaan lyhytaikaisiksi
veloiksi, jos ne erääntyvät maksettaviksi yhden vuoden kuluessa.
OMA PÄÄOMA
Oma pääoma koostuu osakepääomasta, ylikurssirahastosta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja
kertyneistä voittovaroista. Osakepääoma koostuu yksinomaan kantaosakkeista. Liikkeeseen lasketuista uusista
osakkeista saadut varat kirjataan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Anneista johtuvat välittömät
menot kirjataan oman pääoman vähennykseksi. Omia osakkeita hankittaessa, osakkeista maksettu vastike ja
hankintaan liittyvät muut kulut kirjataan oman pääoman vähennykseksi.
VUOKRASOPIMUKSET
Konserni vuokralle ottajana
Vuokrasopimuksista kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät liittyvät vuokratonteilla sijaitsevien sijoituskiinteistöjen
maanvuokrasopimuksiin sekä toimiston vuokrasopimukseen. Taseessa sijoituskiinteistöjen
maanvuokrasopimuksista syntyvät käyttöoikeusomaisuuserät on kirjattu tase-erään Sijoituskiinteistöt ja
toimiston vuokrasopimuksesta syntynyt tase-erään Aineelliset hyödykkeet.
Konsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien
vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon arviota
lisäluoton korosta. Tulosvaikutus taseeseen kirjatuista käyttöoikeusomaisuuseristä koostuu omaisuuserästä
kirjattavasta tasapoistosta, joka sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimusten osalta esitetään tuloslaskelmassa
osana sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta ja toimiston vuokrasopimuksen osalta osana hallinnon kuluja,
sekä vuokrasopimusvelasta määritellyllä diskonttokorolla kirjattavasta rahoituskulusta. Vuokrasopimusvelkojen
maksut esitetään rahavirtalaskelmassa osana rahoituksen rahavirtaa.
34
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
Konserni vuokralle antajana
Investors Housen ollessa vuokralle antajana kiinteistöjen vuokrasopimukset luokitellaan muiksi
vuokrasopimuksiksi, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle.
Vuokratuotot kirjataan vuokrasopimusten mukaisesti tuloslaskelman liikevaihtoon pääsääntöisesti tasaerinä
vuokra-ajan kuluessa. Vuokratuotot voivat olla myös sidottu vuokralle ottajan liikevaihtoon.
TULOUTUSPERIAATTEET
Investors House –konsernin liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista ja
käyttökorvauksista, hallinnointipalkkioista ja palveluliiketoiminnan palkkioista.
Kokonaisvuokrat ja erilliset pääoma- ja ylläpitovuokrat kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan
kuluessa. Liikevaihtoon sidotut muuttuvat vuokratuotot tuloutetaan vuokralaisen toteutuneen liikevaihdon
perusteella. Käyttökorvaukset tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti.
Tuotot kiinteistöjen hallinnointipalkkioista tuloutetaan sillä kaudella, jona palkkiota vastaava palvelu on
suoritettu.
Tuotot palveluliiketoiminnasta tuloutetaan, kun palvelu on suoritettu.
Rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n tuotot koostuvat rahastojen jatkuvista hallinnointipalkkioista, sekä
kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Hallinnointipalkkiot perustuvat hallinnoitavan rahaston
varoihin, merkintä- ja lunastuspalkkiot sijoitettavaan tai lunastettavaan osuuteen. Hallinnointipalkkiot
tuloutetaan ajan kuluessa sitä mukaa kun rahastonhoitopalvelua tuotetaan. Merkintä- ja lunastuspalkkiot
tuloutetaan kerralla, kun oikeus niihin on syntynyt.
Korollisten omaisuus- ja velkaerien korkotuotot ja -kulut kirjataan suoriteperusteisesti. Osingot tuloutetaan,
kun oikeus niiden saamiseen on syntynyt.
YLLÄPITOKULUT
Ylläpitokulut sisältävät kiinteistöjen ylläpitokulut. Ylläpitokulut ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta
hoidosta aiheutuvia huolto-, hallinto
- ja vuosikorjauskuluja ja ne kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan kuluksi.
Myös Palvelut-segmentin kaikki operatiiviset kulut kirjataan ylläpitokuluihin. Palvelut-segmentin operatiiviset
kulut koostuvat palveluita suorittavien henkilöiden palkka- ja muista henkilöstökuluista ja alihankintana
suoritettavien palveluiden osalta ulkopuolisten palveluntarjoajien veloituksista. Myös segmenttiin kuuluvien
operatiivisten tytäryhtiöiden yleiskulut, kuten it-, taloushallinto-, toimitila- ja muut vastaavat kulut esitetään
ylläpitokuluissa.
NETTOTUOTTO
Nettotuotto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun liikevaihdosta vähennetään
ylläpitokulut ja muut välittömästi liikevaihtoon liittyvät kulut.
35
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
AJANMUKAISTAMISINVESTOINNIT
Ajanmukaistamisinvestoinneiksi määritellään investoinnit kiinteistöihin, jotka parantavat kiinteistöjen tasoa ja
niillä näin ollen katsotaan olevan normaaleja vuosikorjauskuluja pidempää ja merkittävämpää tuloa tuottavaa
vaikutusta. Ajanmukaistamisinvestoinnit kirjataan kuluksi välittömästi tuloslaskelman erään voitto/tappio
käypään arvoon arvostamisesta.
LIIKEVOITTO
Liikevoitto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun nettotuottoon lisätään
liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään myynnin ja markkinoinnin, hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut,
liikearvojen ja muiden omaisuuserien mahdolliset arvonalentumiset sekä lisätään/vähennetään voitot /tappiot
kiinteistöjen luovutuksista, käypään arvoon arvostamisesta sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyritysten
tuloksesta.
TYÖSUHDE-ETUUDET
Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut koostuvat hallituspalkkioista ja toimitusjohtajan ja työntekijöiden
palkoista. Konsernihallinnon työntekijöiden työsuhde-etuuksista ja hallituspalkkioista aiheutuneet kulut on
tuloslaskelmassa kirjattu nettotuoton jälkeen hallinnon kuluihin. Muiden työntekijöiden kulut on kirjattu ennen
nettotuottoa ylläpitokuluihin. Kaikki konsernin eläkejärjestelyt ovat maksupohjaisia ja eläkejärjestelyt on
hoidettu ja kirjattu, kun velvoite on syntynyt.
Investors Housella on koko henkilöstöä koskeva henkilöstörahastomuotoinen palkkiojärjestelmä. Vuosittain
sovittavan tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa
vastaavaan palkkioon, joka maksetaan konsernin henkilöstörahastoon.
OSAKEPERUSTEISET MAKSUT
2021 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Päätöksen mukaan
enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella
arvostuksella palkkion saajan näin valitessa. Palkkiot kirjataan kuluksi ja osakkeina maksettu osuus niistä
suoraan omaan pääomaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Yhtiöllä on käytössä johdon kannustinjärjestelmä. Järjestelmän mittarit ovat henkilökohtaiset ja ne määritetään
vuosittain. Palkkio kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan, kun ehtojen täyttymistä voidaan pitää todennäköisenä.
Palkkion saaja voi tiettyjen edellytysten täyttyessä ottaa halutessaan palkkion yhtiön osakkeina osakkeen
kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella. Osakkeina maksettava osuus kirjataan omaan pääomaan.
Optio-oikeudet arvostetaan käypään arvon niiden myöntämishetkellä ja positiivinen käypä arvo kirjataan kuluksi
tasaerinä oikeuden syntymisjakson aikana. Toimitusjohtajalla on kaksi voimassa oleva optio-ohjelmaa sekä
yhdellä johtoryhmän jäsenellä yksi optio-ohjelma, joiden ehdot on esitetty liitetiedossa 6.
TULOVEROT
Tuloslaskelman vero muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten
verovelkojen ja –saamisten muutoksista. Konserniyhtiöiden tilikauden verot lasketaan kunkin yhtiön
36
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
verolainsäädännön mukaan määräytyvään verotettavaan tuloon perustuen. Kirjatut tilikauden verotettavaan
tuloon perustuvat verot perustuvat konsernin arvioon maksettaviksi tulevista tuloveroista, jotka voivat muuttua
tilikauden lopullisten verotusten valmistuttua.
Laskennalliset verovelat ja –saamiset kirjataan kaikista varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpidollisten
arvojen väliaikaisista eroista.
Huomattavin väliaikainen ero syntyy konserniin kuuluvien kiinteistöjen verotuksessa poistamattomien
hankintamenojen ja konsernitasearvojen välisestä erosta. Liiketoimintojen yhdistämiseksi määriteltyjen
kiinteistöinvestointien yhteydessä laskennalliset verot kirjataan hankintahetkellä olevista edellä määritellyistä
eroista. Omaisuuserähankinnoiksi määritellyissä investoinneissa hankintahetken eroista ei kirjata laskennallisia
veroja vaan ainoastaan hankintahetken jälkeen syntyneistä muutoksista. Käypään arvoon arvostettujen
sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvon oletetaan lähtökohtaisesti kertyvän omaisuuserän myynnistä ja yhtiön
periaatteena on realisoida kiinteistöomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Erosta laskennallisen veron
määrittelyn ja kiinteistöjen myyntiperiaatteen välillä johtuen on todennäköistä, että myyntien yhteydessä
realisoituvat todelliset verovaikutukset eivät täysin vastaa kirjattuja laskennallisia veroja.
Muita väliaikaisia eroja syntyy mm. rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta, käyttämättömistä
verotuksellisista tappioista sekä erillisyhtiöissä tehdyistä verovähennyskelpoisista liikearvojen poistoista, jotka
on eliminoitu konsernitasolla. Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä tilinpäätöspäivään mennessä
säädettyjä verokantoja tai verokantoja, jotka ovat siihen mennessä tosiasiallisesti voimaan saatettuja.
Laskennallisten verojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun ne liittyvät omaan pääomaan
hyvittäen tai veloittaen kirjattuihin eriin. Laskennallisia verosaamisia kirjataan vain siihen määrään asti kuin on
todennäköistä, että käytettävissä on verottavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyödyntämään.
Laskennallisia verosaamisia tarkastellaan vuosittain suhteessa konsernin kykyyn kerryttää tulevaisuudessa
riittävästi verotettavaa tuloa.
OSINGOT
Maksettavat osingot kirjataan sille tilikaudelle, jonka aikana osakkeenomistajat ovat yhtiökokouksessa
hyväksyneet osingon maksettavaksi.
SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT 31.12.2021
Covid-19:ään liittyvät vuokrahelpotukset 30.6.2021 jälkeen — Muutokset IFRS 16:een Vuokrasopimukset
(sovellettava 1.4.2021 alkaen tilikausiin, jotka alkavat viimeistään 1.1.2021 tai sen jälkeen)
Muutos sallii vuokralle ottajien jättää kirjaamatta vuokrahelpotukset vuokrasopimusten muutoksina, mikäli
helpotukset ovat Covid-19 -pandemian suora seuraus ja ne täyttävät tietyt ehdot.
Viitekorkouudistus – Vaihe 2 – Muutokset IFRS 9:ään Rahoitusinstrumentit, IAS 39:ään Rahoitusinstrumentit:
Kirjaaminen ja arvostaminen, IFRS 7:ään Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot, IFRS 4:ään
Vakuutussopimukset ja IFRS 16:een Vuokrasopimukset (sovellettava 1.1.2021 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)
Muutokset antavat ohjeita viitekorkouudistuksen jälkeiselle ajalle sopimuksen mukaisten rahavirtojen sekä
suojaussuhteissa tapahtuneiden muutosten osalta, kun muutokset johtuvat nimenomaan viitekorkojen
37
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
vertailuarvoasetuksen voimaantulosta (IBOR-reformin aiheuttamat muutokset). Muutoksilla ohjataan yhtiöitä
esittämään hyödyllistä tietoa uudistuksen voimaantulon aiheuttamaista vaikutuksista tilinpäätöksissä.
TULEVILLA TILIKAUSILLA SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT
* = Kyseistä säännöstä ei ole hyväksytty sovellettavaksi EU:ssa 31.12.2021 mennessä.
Tappiolliset sopimukset – sopimuksen täyttämisestä aiheutuvat väistämättömät menot (Costs of Fulfilling a
Contract) – Muutokset IAS 37:ään Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat (sovellettava 1.1.2022 tai sen
jälkeen alkavilla tilikausilla)
Muutoksilla selvennetään, kun tappiollista sopimusta koskeva varaus kirjataan väistämättä aiheutuvien
menojen perusteella, että näihin menoihin sisällytetään välittömien lisämenojen lisäksi myös kohdistettu osuus
muista välittömistä menoista.
Kansainvälisiin tilinpäätösstandardeihin tehdyt vuosittaiset parannukset 2018–2020 (sovellettava 1.1.2022 tai
sen jälkeen alkavilla tilikausilla).
Vuosittaiset parannukset (Annual Improvements) -menettelyn kautta standardeihin tehtävät pienet ja
vähemmän kiireelliset muutokset kerätään yhdeksi kokonaisuudeksi ja toteutetaan kerran vuodessa.
Muutoksilla on selvennetty seuraavia standardeja:
IFRS 9 Rahoitusinstrumentit – Palkkiot rahoitusvelkojen taseesta poiskirjaamisen ns. ’10 %:n’ testissä (Fees
in the ’10 per cent’ test for derecognition of financial liabilities): Muutoksella selvennetään taseesta
poiskirjaamisen 10 %:n testiä palkkioiden osalta siten, että määritettäessä maksettuja palkkioita
vähennettyinä saaduilla palkkioilla, lainanottaja sisällyttää vain lainanottajan ja -antajan väliset maksetut tai
saadut palkkiot, ml. lainanottajan tai -saajan muiden puolesta maksamat tai saamat palkkiot.
IFRS 16 Vuokrasopimukset – Vuokrasopimukseen liittyvät kannustimet (Lease incentives) – esimerkki 13:
Muutoksella poistetaan esimerkistä vuokralle antajan suorittamat vuokratilojen remontointiin liittyvät
maksut, sillä esimerkki oli epäselvä siltä osin, miksi kyseiset maksut eivät ole kannustin.
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet – aiottua käyttöä edeltävät tulot (Property, Plant and Equipment —
Proceeds before Intended Use) – Muutokset IAS 16:een Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet (sovellettava
1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)
Muutosten mukaan keskeneräisen aineellisen hyödykkeen käytöstä syntyneiden tuotteiden myyntituotot ja
niihin liittyvät valmistusmenot tulee kirjata tulosvaikutteisesti.
Käsitteellistä viitekehystä koskeva viittaus – Muutokset IFRS 3:een Liiketoimintojen yhdistäminen (sovellettava
1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla).
Muutos päivittää IFRS 3:ssa olevan viittauksen ja sisältää muutoksia, joilla vältetään viittauksen päivittämisestä
aiheutuvia tarkoituksettomia seuraamuksia.
Velkojen luokitteleminen lyhyt- tai pitkäaikaiseksi (Classification of Liabilities as Current or Non-current) –
Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla,
aikaisempi soveltaminen on sallittua)
Muutosten tavoitteena on yhdenmukaistaa soveltamiskäytäntöä sekä selventää vaatimuksia velkojen
luokittelemiseksi lyhyt- tai pitkäaikaisiksi.
38
INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021
Laatimisperiaatteista annettavat tiedot (Disclosure of Accounting Policies) – Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen
esittäminen ja IFRS Practice Statement 2 Making Materiality Judgements * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen
alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)
Muutokset selventävät olennaisuuden soveltamista laatimisperiaatteista annettaviin liitetietoihin auttaakseen
yhtiöitä hyödyllisten laatimisperiaatteiden esittämisessä.
Kirjanpidollisen arvion määritelmä (Definition of Accounting Estimates) – Muutokset IAS 8:aan Tilinpäätöksen
laatimisperiaatteet, kirjanpidollisten arvioiden muutokset ja virheet * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen
alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)
Muutokset selventävät kuinka yhtiöiden tulisi erottaa laatimisperiaatteiden muutokset muutoksista
kirjanpidollisissa arviossa. Muutokset keskittyvät pääasiallisesti kirjanpidollisten arvioiden määritelmään ja
selventämiseen.
Laskennallisen veron kirjaaminen yhdestä tapahtumasta syntyvästä omaisuuserästä ja velasta (Deferred Tax
related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction) – Muutokset IAS 12:aan Tuloverot *
(Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)
Muutokset kaventavat alkuperäistä kirjaamista koskevaa poikkeussääntöä (IRE) ja selventävät, ettei
poikkeussääntö sovellu tapahtumiin, kuten vuokrasopimukset ja purkuvelvoitteet, joista syntyy yhtä suuret ja
vastakkaiset väliaikaiset erot.
Varojen myynti tai apporttisijoitus sijoittajan ja sen osakkuusyhtiön tai yhteisyrityksen välillä (Sale or
Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture) – Muutokset IFRS 10:een
Konsernitilinpäätös ja IAS 28 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin * (vapaaehtoinen soveltaminen on sallittua,
voimaantulo lykätty toistaiseksi)
Muutokset poistavat ristiriidan nykyisen konsolidointiin ja pääomaosuusmenetelmään liittyvien ohjeistusten
välillä ja edellyttävät täysimääräisen voiton kirjaamista, kun siirretyt varat täyttävät IFRS 3 Liiketoimintojen
yhdistäminen -standardin mukaisen ’liiketoiminnan’ määritelmän.
VAIKUTUKSET:
Edellä mainituilla tulevilla muutoksilla ei odoteta olevan merkittäviä vaikutuksia tulevien tilikausien
tilinpäätöksiin.
39
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
SEGMENTTI-INFORMAATIO
Konsernilla on vuonna 2021 ollut kaksi raportoitavaa segmenttiä, jotka määräytyvät
liiketoiminnallisen jaon mukaan. Segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen
ja selkeästi toisistaan erotettavissa oleviin liiketoiminta-alueisiin. Hallitus ja johto arvioivat
segmenttien liiketaloudellista toimintakykyä ensisijaisesti liikevaihdon, nettotuoton ja liikevoiton
perusteella.
Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin
yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat suoraan niille kohdistettavissa.
Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille.
Segmenttijako:
-
Kiinteistöt-segmentti
Segmentti sisältää konsernin kiinteistöliiketoiminnan. Segmentin tuotot koostuvat pääasiassa
konserniin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden vuokra- ja muista
tuotoista. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa kiinteistöjen ylläpitokuluista sisältäen huolto-,
hallinto-, energia- ja vuosikorjauskulut sekä kiinteistöverot. Osana Kiinteistöt-segmentin tulosta
raportoidaan sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, vaihto-omaisuuskiinteistöjen
nettorealisointiarvojen muutokset ja myyntivoitot /-tappiot. Osuudet
kiinteistöliiketoimintaan liittyvien osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista raportoidaan myös
osana segmentin tulosta. Segmentin olennaisimmat osakkuusyhtiöt tilikaudella ovat olleet
marraskuuhun asti IVH Kampus sekä joulukuussa hankittu Jyväskylän Kukkula.
- Palvelut-segmentti
Segmentti sisältää Juhola Asset Management Oy:n harjoittaman kiinteistömanageeraustoiminnan sekä
konsernin kiinteistövarallisuudenhoito-, rahasto- ja palveluliiketoiminnan. Juhola Asset Management
Oy:n hoidettavana on n. 1,5 mrd euron kiinteistöomaisuus.
Kiinteistövarallisuudenhoito käsittää sopimuskohteiden manageerauksen. Palveluliiketoiminta käsittää
välitysketju OVV:n franchising-toiminnan, IVH Kampuksen palveluliiketoiminnan
ja rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n liiketoiminnan.
Tuotot koostuvat kiinteistövarallisuudenhoidon osalta juoksevista hallintopalkkioista ja kertaluontoisista
voitto-osuus-, ja muista palkkioista sekä palveluliiketoiminnan osalta juoksevista palvelutuotoista, jotka on
osin konsernin oman henkilöstön tuottamia palveluita ja osin konsernin ulkopuolisilta palvelun-
tarjoajilta ostettavia palveluita. Rahastoyhtiön tuotot koostuvat jatkuvista hallinnointipalkkioista sekä
kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Segmentin kulut koostuvat oman henkilöstön
henkilöstökuluista, alihankintana suoritettavista palveluista sekä muista suoraan
segmentin operatiiviseen liiketoimintaan liittyvistä kuluista.
40
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
1 SEGMENTTIKOHTAISET TULOSLASKELMAT
Kiinteistöt-segmentti 2021 2020
1 000
€
1 000
€
Liikevaihto 3 877 7 523
Kiinteistöjen ylläpitokulut -2 218 -3 828
Nettotuotto 1 659 3 695
Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot -1 769 7
Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta -2 483 -1 350
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 4 0
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 1 858 -2 782
Segmentin liikevoitto -731 -430
Palvelut-segmentti 2021 2020
Liikevaihto 5 887 2 459
Segmentin välittömät kulut -3 744 -1 695
Nettotuotto 2 143 764
Luovutusvoitot/-tappiot 0 0
Poistot ja arvonalentumiset -700 0
Liiketoiminnan muut tuotot/kulut -116 6
Segmentin liikevoitto 1 327 770
Liikevaihto 2021 2020
Kiinteistöt-segmentin liikevaihto 3 877 7 523
Palvelut-segmentin liikevaihto 5 887 2 459
Sisäisten erien eliminointi 0 -517
Konsernin liikevaihto yhteensä 9 764 9 465
2021 2020
Kiinteistöt-segmentin liikevoitto -731 -430
Palvelut-segmentin liikevoitto 1 327 770
Myynnin ja markkinoinnin kulut -37 -40
Hallinnon kulut -1 041 -1 344
Konsernin liikevoitto -482 -1 044
41
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
KONSERNITULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT
2 Liikevaihto 2021 2020
Vuokratuotot 3 851 7 423
Käyttökorvaukset 26 100
Rahastoliiketoiminnan tuotot 1 782 1 080
Hallinnointi- ja palvelutuotot 4 105 862
9 764 9 465
Rahastoliiketoiminnan tuotot ja Hallinnointi- ja palvelutuotot sisältyvät tuloslaskelmassa erään
Hallintopalkkiotuotot.
3 Ylläpitokulut 2021 2020
Sijoituskiinteistöjen hoitokulut -2 218 -3 311
Muut välittömät kulut -3 744 -1 695
Yhteensä -5 962 -5 006
Muut välittömät kulut koostuvat Palvelut-segmentin välittömistä kuluista, joista suurimpina erinä Juhola-
yhtiöiden kulut (-1988) sekä rahastoyhtiön hallintokulut (-1063).
4 Luovutusvoitot /-tappiot 2021 2020
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot -1 670 43
Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot 0 0
Sijoitusten luovutusvoitot / -tappiot 0 0
Luovutusten välittömät kulut -99 -36
Yhteensä -1 769 7
Luovutusvoitto /-tappio määritetään vertaamalla myyntihintaa myydyn omaisuuserän
tasearvoon sekä vähentämällä mahdollinen välityspalkkio sekä muut välittömästi myyntiin
liittyvät kulut. 2021 myytiin IVH Kampus Ky:n yhtiömiesosuudet, asuntokiinteistöt Espoossa,
Tampereella ja Jyväskylässä sekä yksittäisiä asuinhuoneistoja.
5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 2021 2020
Kiinteistöjen käyvän arvon muutos -2 172 -785
Käyttöoikeusomaisuuserien arvonmuutokset, IFRS 16
-15 -12
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat rahoitusvarat 0 -44
Kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit -296 -509
Yhteensä -2 483 -1 350
6 Hallinnon kulut 2021 2020
Tilintarkastajan palkkiot
Tilintarkastus 125 89
Muut palvelut 0 0
Yhteensä 125 89
Emoyhtiöltä veloitetut palkkiot, 74t EUR (51t EUR), on tuloslaskelmassa esitetty hallinnon kuluissa,
kiinteistöyhtiöiltä ja muilta tytäryhtiöiltä veloitetut, 51t EUR (38t EUR), ylläpitokuluissa.
42
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Henkilöstökulut, kuluksi tilikaudella kirjattu 2021 2020
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja 122 122
Toimitusjohtajan optio-ohjelman laskennallinen kulu 0 432
Hallitus, rahana maksettu osuus * 69 73
Hallituksen osakeperusteiset etuudet * 19 5
Johtoryhmän palkat ja palkkiot 384 439
Johtoryhmän jäsenen optio-ohjelman laskennallinen kulu 0 37
Johdon palkat ja palkkiot
594 1 108
Muut palkat ja palkkiot 2 162 771
Maksupohjaiset eläkekulut (sisältäen johdon eläkekulut) 438 192
Muut henkilösivukulut (sisältäen johdon muut sivukulut) 68 20
Yhteensä 3 262 2 091
Henkilöstökuluista 2.784t EUR (1.287t EUR) euroa on kirjattu tuloslaskelmassa ylläpitokuluihin ja 478t EUR
(804t EUR) hallinnon kuluihin.
* Hallituksen palkkiot on eritelty liitetiedossa 26.
Emoyhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä
jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita.
Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000 osaketta.
Oikeus syntyy: 1.1.2018 1.1.2019 1.1.2020 1.1.2021
Myöntämispäivä: 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017
Toteutusajanjakso: 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22
Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita
Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl: 100 000 50 000 50 000 50 000
Toteutushinta: 7,43 7,43 7,43 7,43
Hinta myöntämispäivänä: 7,40 7,40 7,40 7,40
Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten määrällä.
Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 1,82 euroa.
Tilikauden aikana toimitusjohtaja on merkinnyt 120.000 kpl yhtiön osakkeitta ja kannustinjärjestelmästä
merkitsemättä on siten vielä 130.000 osaketta.
Hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle uuden 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle
johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman.
Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55
€/osake,
mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Tilinpäätöspäivänä
edellä kuvattuja eriä on jaettu 0,92 euroa. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen
arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00
€ osakekohtainen arvo.
Oikeus syntyy: 17/08/2020
Myöntämispäivä: 17/08/2020
Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025
Instrumentti: Osakkeita
43
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Kohderyhmä: Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl: 680.000
Toteutushinta: 5,55
Raja-arvo: 8,00
Hinta myöntämispäivänä: 5,65
Oikeus syntyy: 01/01/2021 01/01/2022 01/01/2023 01/01/2024
Myöntämispäivä: 17/08/2020 17/08/2020 17/08/2020 17/08/2020
Toteutusajanjakso: 1.1.24-30.6.25 1.1.24-30.6.25 1.1.24-30.6.25 1.1.24-30.6.25
Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita
Kohderyhmä: Johtor. jäsen Johtor. jäsen Johtor. jäsen Johtor. jäsen
Osakemäärä enintään, kpl: 25.000 25.000 25.000 25.000
Toteutushinta: 6,00 6,00 6,00 6,00
Hinta myöntämispäivänä: 5,65 5,65 5,65 5,65
Vuoden 2021 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista.
Puheenjohtajalle maksetaan 18.000 euroa sekä kullekin jäsenelle 15.000 euroa vuodessa. Lisäksi
korvataan matkakulut. Enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina yhtiön
osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella hallituksen jäsenen näin valitessa.
Tuloslaskelmaan on kirjattu rahana maksettuja palkkioita 69t eur (73t eur) sekä osakkeina maksettuja
19t euroa (5t eur).
Investors Housessa on käytössä henkilöstörahasto-muotoinen palkkiojärjestelmä.
Vuosittain päätettävän tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään
yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan henkilöstörahastoon.
Tilikauden tavoite perustui konsernin operatiiviseen tulokseen (EPRA). Tavoitteesta saavutettiin 83%
ja tilikaudelta tulee maksettavaksi henkilöstörahastosuoritus, jonka suurus on 93% yhden kuukauden
palkasta.
Henkilöstö keskimäärin 2021 2020
Hallinnon henkilöstö 4 3
Operatiivisen liiketoiminnan henkilöstö 36 17
Henkilöstö keskimäärin yhteensä 40 20
7 Liiketoiminnan muut tuotot ja -kulut 2021 2020
Liiketoiminnan muut tuotot 0 20
Liiketoiminnan muut kulut -112 -14
Yhteensä -112 6
8 Rahoitustuotot ja -kulut 2021 2020
0 0
Muut rahoitustuotot 84 23
Rahoitustuotot yhteensä 84 23
Johdannaisten käyvän arvon muutos
44
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
456 715
-15 27
Muut rahoituskulut
258 397
Rahoituskulut yhteensä 699 1 139
9 Tuloverot 2021 2020
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 104 180
Edellisten tilikausien verot 0 3
Laskennallisten verojen muutos -432 -382
Yhteensä -328 -199
Tuloslaskelman verokulun täsmäytyslaskelma 2021 2020
Voitto ennen veroja -1 097 -2 160
Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla -219 -432
Osakkuusyritysten vaikutuksen oikaisu -372 196
Muut erät 263 37
Verokulu (-tuotto) tuloslaskelmassa -328 -199
10 Osakekohtainen tulos
Laimentamaton
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille
kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
2021 2020
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos (t EUR) -632 -2 195
Osakkeiden painotettu keskimääräinen lukumäärä, kpl 6 068 099 5 971 431
Laimennettu osakkeiden keskimääräinen lukumäärä, kpl 6 068 099 5 971 431
Laimentamaton osakekohtainen tulos (
€ per osake) -0,10 -0,37
Laimennettu osakekohtainen tulos (
€ per osake) -0,10 -0,37
Korkokulut jaks. hankintamenoon arvostettavista
rahoituslainoista
Johdannaisten käyvän arvon muutos
45
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
11 Sijoituskiinteistöt ja vaihto-omaisuuskiinteistöt
Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet
Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä
kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella
kaupalla. Kaikki olennaiset Investors Housen omistamat sijoituskiinteistöt arvioidaan
ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan toimesta vähintään kerran vuodessa.
Yhtiö voi käyttää poikkeustapauksissa arvioiden sijasta myös muuta näyttöä kiinteistöjen
arvonmäärityksessä, kuten riippumattoman osapuolen sitovaa ostotarjousta tai vastaavaa.
Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS)
mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja
liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa. Vuonna 2021 kiinteistöjen arvioinneista on vastannut
Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Kaikista merkittävistä sijoitusiinteistöistä on
laadittu uudet arviot tilikauden aikana, joiden mukaan käyvät arvot on määritelty.
Johdon käyttämä harkinta sijoituskiinteistöjen arvostamisessa
Vaikka konsernin periaatteena on käyttää ulkopuolisia, riippumattomia arvioitsijoita
kiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä, johto käyttää harkintaa arvonmäärityksessä.
Osa arvonmäärityksissä käytetyistä syöttötiedoista perustuu vähintään osin yhtiön johdon
laatimiin arvioihin. Nämä tiedot koostuvat lähinnä tulevaisuuden odotuksista liittyen kohteiden
odotettavissa oleviin tuottoihin (sisältäen käyttöasteen kehityksen), kuluihin ja tuleviin
perusparannus-investointeihin. Nämä arviot on laadittu johdon parhaan kyvyn mukaan,
mutta on mahdollista, että toteumat tulevat poikkeamaan arvioista.
Arviokirjat sisältävät myös usein vaihteluvälin arvonmäärityksen epävarmuuksista johtuen.
Vaihteluväli 2021 tilinpäätöksessä käytetyissä arviokirjoissa vaihtelee suunnilleen välillä
+/-5 - +/-15 %. Koronapandemian kiinteistömarkkinoille aiheuttaman epävarmuuden vuoksi
arvioiden vaihteluvälit ovat normaalia suuremmat.
Yhtiö käyttää lähtökohtaisesti arvoa, jonka arvioitsija ilmoittaa kohteen
käyväksi arvoksi. Poikkeustilanteissa johto voi käyttää harkintaansa
käyvän arvon määrittämisessä tämän vaihteluvälin sisällä. Tällainen poikkeustilanne
yleensä edellyttää, että johdon käsitys kohteen arvosta poikkeaa olennaisesti arviokirjan
keskikohdasta tai muu informaatio kuten aktiiviset, kauppoihin johtamattomat
myyntitoimenpiteet arviokirjan mukaisin arvoin, antaa viitteitä kohteen todellisen
arvon olevan alempi. Tällaista harkintaa on käytetty aiemmin yksittäisten kiinteistöjen
kohdalla. Tilinpäätöstilanteessa kaikki kiinteistöt on arvostettu arviokirjojen mukaisiin arvoihin.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon hierarkia
Yhtiön asuinkiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3. Vaikka kiinteistöjen
arvonmäärityksessä käytetään syöttötietona toteutuneita vertailukelpoisia kauppoja, jotka
ovat tason 2 mukaisia syöttötietoja, syöttötietoihin tehdään kohdekohtaisia oikaisuja, jotka eivät
ole havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Näiden ei-havainnoitavissa olevien syöttötietojen
vuoksi asuinkiinteistöt on määritelty tasolle 3.
46
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Kaupallisten kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen lähtökohtana on tuottoarvomenetelmä.
Arvonmääritysmenetelmästä johtuen, suurin osa käytettävistä syöttötiedoista ei ole sellaisenaan
havainnoitavissa täysin samanlaisille omaisuuserille tai noteeratuilla markkinoilla
vastaavanlaisille omaisuuserille. Tästä johtuen myös kaupalliset kiinteistöt on määritelty
käyvän arvon hierarkian tasolle 3.
Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla
Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle
omaisuuserälle on todettavissa. Ulkopuolisen riippumattoman arvioitsijan arvot
kiinteistöjen käyvästä arvosta
Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan
markkinatietoon.
Sijoituskiinteistöt 31.12.2021 Kotipaikka Omistusosuus
Investors House Oyj:
As Oy Kirkkopuiston Salpa Sipoo 100 %
Investors House CF 1 Oy Helsinki 100 %
Koy Vantaan Neilikkatie 17 Vantaa 100 %
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 Jyväskylä 100 %
IVH Kodit Oy Tampere 100 %
IVH Asunnot Oy -alakonserni:
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 * Helsinki 100 %
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 * Helsinki 100 %
Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt:
Koy Keskusväylä * Pori 40 %
* Kiinteistöt omistetaan alakonsernirakenteen kautta. Omistusosuus kuvaa omistusosuutta
alakonsernissa. Alakonserni konsolidoidaan tytäryhtiönä täysimääräisesti konsernin lukuihin.
Merkittävät hankitut sijoituskiinteistöt
IVH Asunnot Oy:n ja edelleen sen omistamien As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6:n,
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 sekä tonttivarausten 3 kpl omistusosuus nostettiin
tilikauden aikana 100%:iin. Aiempi omistusosuus oli 50%.
Samoin IVHK Holding Oy:n ja sen edelleen omistaman IVH Kodit Oy:n omistusosuus nostettiin
tilikaudella 100%:iin. Aiempi omistusosuus oli 70%.
47
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Sijoituskiinteistöjen myynnit
Investors House Oyj myi marraskuussa omistamansa As Oy Tampereen Lampihongiston,
As Oy Espoon Tallimestarinrannan sekä Koy Jyväskylän Jokivarrenpuiston osakekannat.
Tilikauden aikana myytiin As Oy Soukanpaiste 1:n huoneistoista neljä, As Oy Lahden Kulmalan
huoneistoista samoin neljä, As Oy Kallonsivun huoneistoista yksi ja As Oy Kirkkopuiston Salvasta
yksi.
Omistusosuuksien pienentyessä As Oy Soukanpaiste 1:n (2kpl), As Oy Lahden Kulmalan
(6 kpl) sekä As Oy Kallonsivun (7 kpl) huoneisto-omistukset siirrettiin tilikaudella
sijoituskiinteistöistä vaihto-omaisuuskiinteistöihin.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (t EUR) Asuin- Liike-
kiinteistöt kiinteistöt Yhteensä
2021
Tase-arvo 1.1. 23 423 16 069 39 492
Omaisuuserähankinnat 7 400 350 7 750
Myynnit -17 551 -1 100 -18 651
Käyvän arvon muutos -1 121 -1 200 -2 321
IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 1 709 0 1 709
Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä 0 0 0
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin -1 990 0 -1 990
Käypä arvo 31.12. 11 870 14 119 25 989
2020
Tase-arvo 1.1. 23 124 80 768 103 892
Omaisuuserähankinnat 1 034 4 062 5 096
Myynnit -723 -938 -1 661
IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi 0 -61 803 -61 803
Käyvän arvon muutos -11 -774 -785
IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 0 0 0
Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä -1 -11 -12
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin 0 -5 235 -5 235
Käypä arvo 31.12. 23423 16069 39492
Liikekiinteistöjen kassavirtapohjaisten tuottoarvolaskelmien olennaiset parametrit sekä
vuokrattava ala:
2021
Tuottovaatimus, %, ka. 8,67 %
Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 4,51
Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 11,82
Inflaatio-oletus, %, ka. 1,00 %
Vuokrausaste 31.12., %, ka. 80 %
Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 331
48
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
2020
Tuottovaatimus, %, ka. 9,03 %
Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 4,19
Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 12,58
Inflaatio-oletus, %, ka. 1,00 %
Vuokrausaste 31.12., %, ka. 98 %
Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 300
Lisäinformaatiota asuinkiinteistöistä:
Vuoden lopussa 31.12.:
2021 2020
Asuntojen määrä:
87 159
Vuokrattava ala, m2 4 189 10 466
Hoitokulut, eur/m2/kk
5,62 3,55
Vuokratuotto, eur/m2/kk
13,57 10,97
Sijoituskiinteistöjen arvostusprosessin riskit ja tarkkuus
Herkkyysanalyysi
(luvut M
€)
-markkinahinnan muutos
-10 % -5 %
0 % 5 % 10 %
Kauppa-arvokohteet
Käyvän arvon muutos -1,4 -0,7
-
0,7
1,4
Tuottoarvokohteet
- Tuottovaatimuksen muutos,
%-yks.
-2 % -1 % 0 % 1 % 2 %
Käyvän arvon muutos 3,9 1,1
-
-2,8
-4,2
Tuottoarvokohteet
- käyttöasteen muutos -2 % -1 % 0 % 1 %
2 %
Käyvän arvon muutos -1,4 -1,3
-
1,3
1,4
Vaihto-omaisuuskiinteistöt
Vaihto-omaisuuskiinteistöjä ovat kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten
eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta
hyötymiseksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta
johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon. Kiinteistöt on arvostettu
tilinpäätöshetkellä hankintamenoon ja johto on arvioinut niiden arvon olevan vähintään
käytetty tasearvo.
49
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöihin
Omistusosuuksien pienentyessä As Oy Soukanpaiste 1:n (2kpl), As Oy Lahden Kulmalan
(6 kpl) sekä As Oy Kallonsivun (7 kpl) huoneisto-omistukset siirrettiin tilikaudella
sijoituskiinteistöistä vaihto-omaisuuskiinteistöihin.
Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit
Tilikaudella myytiin yhteensä 9 asuntoa em. Espoossa, Lahdessa ja Porissa sijaitsevista
asuntoyhtiöistä.
Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt
Konsernilla ei ole tilinpäätöshetkellä rakenteilla olevia sijoituskiinteistöjä.
Vantaalla Tikkurilassa sijaitseva asuntokehityskohde Koy IVH Vantaa on taseessa
Vaihto-omaisuuskiinteistöt -ryhmässä.
Kiinteistöjen tulosvaikutus:
tuhatta
€ 2021 2020
Vuokratuotot kiinteistöistä 3 877 7 523
Välittömät hoitokulut kiinteistöistä,
-2 218
-3 311
jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa
Välittömät hoitokulut kiinteistöistä,
0
0
jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa
yhteensä 1 659 4 212
12 Liikearvo
Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisen
varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen
arvonalentumiseen (IAS 36).
Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmenttiin ja sisältävät 2015 hankitun hallinnointiliiketoiminnan,
2016 hankittun OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan, 2018 Dividend Housen
hankinnasta sekä tilikaudella 2021 Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta syntyneet liikearvot.
Tilikauden aikana myytiin Lappeenrannan Skinnarila-kampuksen palveluliiketoimita. Kaupahintana
oli liikearvon kirjanpitoarvo ja kaupalla ei siten ollut tulosvaikutusta. Dividend House / IHV Rahastojen
liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella -700 t
€ ko. liiketoimintojen supistuttua.
Liikearvot on kirjattu määrään, jolla hankintahinta on ylittänyt hankitut yksilöidyt nettovarat.
Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmentin rahavirtaa tuottaville yksiköille seuraavasti:
t EUR 2021 2020
Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) 650 650
Lappeenrannan palveluliiketoiminta, (LPR) 0 700
Dividend House / IVH Rahastot 763 1463
Juhola AM 3364 0
Konserni yhteensä 4 777 2 813
50
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Arvonalentumistestaus
Testauksessa on kerrytettävissä olevat rahamäärät määritetty käyttöarvoon perustuen.
Rahavirtaennusteet perustuvat budjettilukuihin ja johdon ennusteisiin, jotka kattavat yhden
vuoden ajanjakson. Lyhyt ajanjakso perustuu siihen, että konserni ja osa-alueet, joille
liikearvoa on kohdistettu, on kovan kasvun ja uusien liiketoimintojen myötä muutostilassa,
jossa pidempien ajanjaksojen ennusteiden laatimiseen liittyisi huomattavaa epävarmuutta.
Keskeisimmät testauksessa käytetyt muuttujat ovat ennustetun liiketulostason lisäksi:
Rahavirtaa tuottava yksikkö
Diskonttaus-
korko
reaali-kasvu-
ennuste
Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) 8,8 % 2,0 %
Dividend House / IVH Rahastot 8,8 % 0,0 %
Juhola AM 8,8 % 2,0 %
Diskonttauskorko on määritetty ennen veroja konsernin painotettuna keskimääräisenä
pääomakustannuksena (WACC), jolloin koko pääoman kustannus on oman ja vieraan
pääoman kustannusten painotettu keskiarvo riskilisällä huomioituna.
Kiinteistövarallisuudenhoito- ja Juhola AM:n pitkän välin reaalikasvuennuste perustuu siihen,
että niillä on selkeä kasvutavoite ja -suunnitelma ja että markkinoilla on tilaa sekä maantieteellisesti
että tuotepohjaisesti. DH / IVH Rahaston palveluliiketoiminnalle ei ole ennustettu pitkän aikavälin
reaalikasvua.
Kunkin ostetun liiketoiminnan nykyarvo on laskettu päättymättömien ja kasvavien
kassavirtojen nykyarvona ottaen huomioon pitkäaikainen reaalikasvuennuste.
Malli ottaa täten samalla huomioon myös jäännösarvon.
Arvonalentumistestauksessa ei havaittu viitteitä liikearvojen arvonalentumisesta.
Arvonalentumistestauksen herkkyysanalyysit
Alla olevassa taulukossa on esitetty mahdolliset muutokset keskeiseen oletukseen,
jotka muiden muuttujien pysyessä vakiona tuottaa rahavirtaa tuottavan yksikön
nykyarvoksi saman kuin yksikön, jolle liikearvoa on kohdistettu, kirjanpitoarvo on.
Seuraavassa on esitetty näin määritetty diskonttokoron ja reaalikasvuennusteoletuksen
muutos %-yksikköinä sekä liiketulostaso-oletuksen muutos prosentteina.
Diskonttokorko Reaalikasvu
Rahavirtaa tuottava yksikkö
Ero
oletukseen
(%-yks)
Ero
oletukseen
(%-yks)
Ero
oletukseen
(%)
KVH 53,5 % -53,5 % -91,1 %
Juhola AM 18,5 % -18,5 % -77,9 %
DH / IVH Rahastot 1,0 % -1,0 % -11,1 %
Liiketulostaso
51
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
KONSERNITASETTA KOSKEVAT LIITETIEDOT
13 Aineettomat hyödykkeet 2021 2020
Aineettomat hyödykkeet 1.1. 33 69
Lisäykset 704 0
Vähennykset 0 0
Poistot -123 -36
Aineettomat hyödykkeet 31.12. 614 33
Aineelliset hyödykkeet 2021 2020
Aineelliset hyödykkeet 1.1. 421 19
Lisäykset 0 266
Käyttöoikeusomaisuuserälisäykset, IFRS 16 209
Vähennykset -190 0
Poistot -163 -143
Aineelliset hyödykkeet 31.12. 277 421
Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistoista on tuloslaskelmassa kirjattu 162t eur
ylläpitokuluihin ja 124t eur hallinnon kuluihin.
14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä sekä pitkäaikaiset saamiset 2021 2020
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 1.1. 15 851 11 785
IVH Kampus Ky myynti/muutos -16 202 13 182
Muut lisäykset/vähennykset -762 1 839
Konsernin osuus osakkuusyritysten tuloksesta 1 858 -423
Varojenjako ja vaihtokaupat Ovaro-osakkeina / tulosvaikutus 0 -3 054
Varojenjako ja vaihtokaupat Ovaro-osakkeina / osakkeiden tasearvo 0 -8 023
IAS 28.42 mukainen arvonalentumisen peruutus, Ovaro Kiinteistösijoitus 0 695
Ovaro-osakkeiden siirto lyhytaikaisiin sijoituksiin 0 -150
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 31.12. 745 15 851
Osakkuus- ja yhteisyritykset, omistus (%), Kertyneet Muut oikaisut
kotipaikka Hankintameno voittovarat tasearvoon Yhteensä
Apitare Oy/Jyväskylän Kukkula, 33,3%, 0 745 0 745
Jyväskylä
Yhteensä 745
Muut sijoitukset 2021 2020
Muut sijoitukset 1.1. 10 10
Lisäykset 0 0
Vähennykset -10 0
Muut sijoitukset 31.12. 0 10
52
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Muut pitkäaikaiset saamiset 2021 2020
Muut pitkäaikaiset saamiset 1.1. 472 0
Lisäykset, osakkuusyhtiösaamiset 2800 472
Lisäykset, muut pitkäaikaiset saamiset 928
Vähennykset -472 0
Muut pitkäaikaiset saamiset 31.12. 3728 472
15 Myyntisaamiset ja muut saamiset 2021 2020
Vakuustalletukset 5 96
Vuokra- ja myyntisaamiset 779 189
Muut saamiset 22 254
Lainasaamiset 126 115
Siirtosaamiset 279 248
Yhteensä 1 211 902
Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma 2021 2020
Erääntymättömät 464 144
Alle 30 pv 310 8
Yli 30 pv 5 37
Yhteensä 779 189
Lyhytaikaiset sijoitukset 2021 2020
Listatut osakkeet 78 106
Yhteensä 78 106
16 Rahavarat 2021 2020
Käteinen raha ja pankkitilit 17 399 3 181
17 Laskennalliset verosaamiset ja -velat
Laskennallisten verojen muutokset Kirjattu tulos-
vuoden 2021 aikana: 01/01/2021 laskelmaan 31/12/2021
Laskennalliset verosaamiset:
Sijoituskiinteistöt 242 186 428
Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 7 -6 1
Muut väliaikaiset erot 543 -307 236
Laskennalliset verosaamiset yhteensä 792 -127 665
Laskennalliset verovelat:
Sijoituskiinteistöt
904 -660 244
Muut väliaikaiset erot 101 101 202
Laskennalliset verovelat yhteensä
1 005 -559 446
53
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Laskennallisten verojen muutokset
IVH Kampus
Kirjattu tulos-
vuoden 2020 aikana: 01/01/2020 muutos laskelmaan 31/12/2020
Laskennalliset verosaamiset:
Sijoituskiinteistöt 202 -129 169 242
Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 82 -76 1 7
Muut väliaikaiset erot 188 0 355 543
Laskennalliset verosaamiset yhteensä 472 -205 525 792
Laskennalliset verovelat:
Sijoituskiinteistöt
1 042 -282 144 904
Muut väliaikaiset erot 102 0 -1 101
Laskennalliset verovelat yhteensä
1 144 -282 143 1 005
18 Rahoitusvelat
Pitkäaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat 2021 2020
Pankkilainat 16 750 18 248
Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 1 762 116
Muut velat 380 0
Lyhytaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat
Pankkilainat 2 072 1 248
Yritystodistukset 994 2 991
Käytössä olevat luottolimiitit 0 0
Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 204 93
Konsernin emoyhtiö on sopinut rahoittajapankin kanssa omavaraisuuskovenantista, joka on yhtiön
strategisten tavoitteiden mukainen 45%. Yhtiö on 28 kvartaalin ajan pitänyt omavaraisuusasteensa
yli tämän tavoitteen.
Konsernilla on lisäksi 0,7 miljoonan euron luottolimiitti, josta oli käytössä 0 euroa tilinpäätöshetkellä.
Konsernin rahoitusvelat ovat kiinteäkorkoisia yritystodistuksia lukuun ottamatta
vaihtuvakorkoisia. Lainoista erittely liitetietojen kohdassa 22. Korkotason suojaamiseksi konsernilla on
korkojohdannaisia, jotka on esitetty liitetietojen kohdassa 21.
19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot
Investors House Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakemäärä on 6.182.287 kpl. Osakkeella ei ole
nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yhtiön hallussa oli
tilinpäätöshetkellä 869 osaketta ja liikkeelle laskettuja osakkeita oli 6.181.418 kappaletta.
OMA PÄÄOMA (t EUR) 2021 2020
Osakepääoma 1.1. 2 556 2 556
Osakepääoma 31.12. 2 556 2 556
Ylikurssirahasto 1.1 7 7
Ylikurssirahasto 31.12. 7 7
54
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1 23 667 27 204
Osingonjako 0 -3 187
Omien osakkeiden hankinta 0 -356
Muut lisäykset/vähennykset 1 329 6
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 24 996 23 667
Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 1.1. 11 023 15 199
Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa -69 -960
Osingonjako -1 636 -1 491
Osakeperusteiset liiketoimet -6 470
Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 31.12. 9 312 13 218
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio -632 -2 195
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 36 239 37 253
Määräysvallattomien omistajien osuus 475 1 017
Oma pääoma yhteensä 36 714 38 270
Ylikurssirahasto
Tapauksissa, joissa optio-oikeuksista ja osakeanneista on päätetty vanhan osakeyhtiölain (29.9.1978/734)
aikana, niihin perustuvista osakemerkinnöistä saadut suoritukset on kirjattu osakepääomaan ja ylikurssi-
rahastoon järjestelyn ehtojen mukaisesti.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Sijoitetun vapaan oman pääoman (SVOP) rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja yhtiön
hallussa olleiden omien osakkeiden luovutuksen merkintähinnan siltä osin, kun sitä ei nimenomaisen
päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Rahasto sisältää myös uusien osakkeiden merkintähinnan
siltä osin kuin antipäätöksessä on nimenomaisesti määrätty merkintähinnan kirjaamisesta rahastoon.
Osakkeiden lukumäärä, kpl 2021 2020
Osakkeiden lukumäärä 1.1. 6 182 287 6 182 287
Osakeannit tilikauden aikana, uudet osakkeet 0 0
Yhtiön haltuun jääneet osakkeet 869 232 413
Osakkeiden lukumäärä 31.12. 6 182 287 6 182 287
Osingot
Tilikauden aikana jaettiin varsinainen osinko 0,27 euroa/osake, yhteensä 1.636 tuhatta euroa.
Osinko jaettiin kahdessa osassa niin, että toukokuussa maksettiin varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen
mukaisesti 0,14 euroa/osake ja marraskuussa yhtiökokouksen valtuuttamana hallituksen päätöksen
mukaisesti 0,13 euroa/osake.
Osakeannit
Vuoden 2021 aikana toteutettiin yksi suunnattu osakeanti, jossa luovutettiin yhteensä 108.069
kappaletta yhtiön hallussa olleita omia osakkeita osana Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta
maksettua kauppahintaa.
Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset
Varsinainen yhtiökokous 2020 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen
hankinnasta, joka oli voimassa vuoden 2021 varsinaiseen yhtiökokoukseen asti.
Varsinainen yhtiökokous 2021 jatkoi hallituksen valtuutusta päättää enintään 600.000 kpl oman
osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankinnasta on voimassa 30.6.2022 saakka.
Tilikaudella 2021 ei yhtiön omia osakkeita hankittu.
55
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset
Varsinainen yhtiökokous 2021 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta,
yhtiön hallussa olevien osakkeiden luovuttamisesta ja osakeyhtiölain 10 luvin 1 §:ssä tarkoitettujen
osakkeeseen oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta yhdessä tai useammassa erässä.
Annettavien tai luovutettavien osakkeiden määrä voi olla enintään 5.000.000 osaketta. Valtuus on
voimassa 30.6.2022 asti ja sitä ei ole vielä käytetty.
Tilinpäätöshetkellä yhtiön hallussa oli 869 yhtiön omaa osaketta.
20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat
Saadut ennakot 2021 2020
Vuokraennakot 23 44
Ostovelat 2021 2020
Ostovelat 257 258
Siirtovelat 2021 2020
Tilikauden tulokseen liittyvät verovelat 570 1 361
Johdannaisten käypä arvo 5 41
Muut siirtovelat 982 552
1 557 1 954
Muut velat 2021 2020
Arvonlisäverovelka 221 148
Saadut vuokravakuudet 111 112
Kauppahintavelat 1 415 5 000
Muut velat 405 212
2 152 5 472
Ostovelat, siirtovelat ja muut velat yhteensä 3 989 7 728
21 Johdannaiset - Koronvaihtosopimukset ja korko-optiot
Konsernin vaihtuvakorkoiset lainat on osittain muutettu koronvaihtosopimuksilla
kiinteäkorkoisiksi hallituksen hyväksymän riskienhallintapolitiikan mukaisesti. Sopimusten
vastapuolina on Nordea. Johdannaissopimuksista aiheutuvat pankin veloittamat maksut
kirjataan kuluksi sillä kaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. 31.12.2021 konsernin vaihtuvakorkoisista
lainoista 15 prosenttia oli suojattuna.
Johdannaiset (t eur) Painotettu Nimellis-
maturiteetti arvo Käypä arvo
2021
Johdannaissopimukset (siirtovelat)
ei-suojauslaskennassa olevat 0,2 1 000 -5
2020
Johdannaissopimukset (siirtovelat)
ei-suojauslaskennassa olevat 0,7 4 798 -41
56
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Erääntyminen alle 1v 1-5v yli 5v
2021
ei-suojauslaskennassa olevat 1 000 0 0
2020
ei-suojauslaskennassa olevat 2 000 2 798 0
Johdannaissopimukset on alun perin merkitty taseeseen käypiin arvoihin ja myöhemmin arvostettu käypiin
arvoihin tilinpäätöshetkellä. Käyvät arvot kuvastavat niitä hintoja, jotka konserni joutuisi
maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Sopimusten käyvät arvot on
määritetty perustuen vastapuolipankkien ilmoittamiin markkina-arvoihin. Johdannaisiin ei sovelleta
suojauslaskentaa vaan sopimusten arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti rahoituseriin.
22 Vastuusitoumukset
Kiinteistöjen vuokratontit ja toimitilojen vuokrasopimukset ovat IFRS 16 myötä tulleet
taseeseen käyttöoikeusomaisuuseräksi ja vuokrasopimusvelaksi kun aiemmin niitä käsiteltiin
taseen ulkopuolisina vastuusitoumuksina. Erittely näistä löytyy liitetiedosta 25.
Konsernin korolliset velat ja annetut vakuudet:
31.12.2021 31.12.2020
Korolliset velat (t EUR) 19 815 22 487
Emoyhtiö, Investors House Oyj 4 713 4 657
Vakuudet
Koy Vantaan Neilikkatie 17 osakekanta
Koy Jyväskylän Koivurannatie 1 osakekanta
As Oy Lahden Kulmala, koko omistettu osakekanta
Erityistakaukset tytäryhtiöiden puolesta 8 631 10 992
Tytäryritysten korolliset velat 15 102 17 830
Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa 390 482
Investors House CF 1 Oy 186 186
Koy Vantaan Neilikkatie 17 7 595 7 925
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 850 1 000
IVH Kodit Oy 366 386
Juhola AM Oy 90 0
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2373 0
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 3252 0
Asunto Oy Espoon Soukanpaiste 0 405
Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta 0 637
Asunto Oy Tampereen Lampihongisto 0 2 244
Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto 0 3 596
As Oy Lahden Kulmala 0 916
As Oy Kallonsivu 0 53
Eritellyt lainat eivät sisällä IFRS 16- velkoja.
57
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Annetut vakuudet
Panttikirjat
Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa 747 747
Investors House CF 1 Oy 300 300
Koy Vantaan Neilikkatie 17 23 050 23 050
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 2 400 2 400
IVH Kodit Oy 2 025 2 025
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2964 0
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 4000 0
Asunto Oy Espoon Soukanpaiste 0 1 003
Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta 0 1 144
Asunto Oy Tampereen Lampihongisto 0 4 205
Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto 0 5 530
As Oy Lahden Kulmala, annettu yhteensä 0 5 000
Muut vuokrasopimukset /Leasing -vastuut
Sopimuksiin perustuvat maksut 31.12.2021 31.12.2020
Seuraavan vuoden aikana maksettavat
9 6
Myöhemmin maksettavat 11 0
Yhteensä 20 6
Muut vuokrasopimukset/leasing-vastuut koostuvat koneista ja laitteista.
58
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot
Korkoriski
Konsernin olennainen rahoitusriski on korkoriski. Kiinteistösijoittaminen on pääomia sitovaa
liiketoimintaa, jossa vieraan pääoman rooli on merkittävä. Tästä syystä myös Investors Housen
korollisen vieraan pääoman määrä on merkittävä konsernin taseeseen suhteutettuna.
Konsernin korolliset velat ovat yritystodistuksia lukuun ottamatta vaihtuvakorkoisia pankkilainoja.
Korkoriskin hallinnan tavoitteena on vähentää markkinakorkojen vaihtelun vaikutusta konsernin
tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Korkotason suojaamiseksi konserni on tehnyt
koronvaihtosopimuksia, joilla osa vaihtuvakorkoisista lainoista on muutettu kiinteäkorkoisiksi.
Koronvaihtosopimuksista on esitetty lisäinformaatiota liitetiedossa 21.
Konsernin korolliset velat olivat tilikauden lopussa 19.815t eur. Lainapääomilla painotettu
keskimääräinen laina-aika oli 4,8 vuotta. Korollisista veloista 15,1 prosenttia oli joko
korkosuojattu tai kiinteäkorkoisia lainoja. Yhden prosenttiyksikön nousu markkinakoroissa
kasvattaisi vuotuisia rahoituskuluja noin 92t eur. Yhden prosenttiyksikön lasku ei vuotuisia rahoitus-
kuluja muuttaisi, koska yhtiön pankkilainossa korko on vähintään lainamarginaalin suuruinen, jolloin
markkinakorkojen laskusta tilanteessa, jossa korot ovat jo negatiivisia, ei ole konsernille hyötyä.
Tilinpäätöshetkellä korkojen painotetut keskiarvot:
Pankkilainat 1,65 %
Pankkilainat johdannaissopimukset huomioiden 1,71 %
Yritystodistukset 1,60 %
Konsernin tulot ja rahavirrat ovat pääosiltaan riippumattomia markkinakorkojen vaihtelusta.
Luottoriski
Myynti- ja muihin saamisiin liittyviä riskejä minimoidaan lyhyillä maksuehdoilla ja tehokkailla perintä-
toimilla. Vuokralaisten luottokelpoisuus arvioidaan ennen vuokrasopimusten solmimista
ja suurimpaan osaan vuokrasopimuksia liittyy maksettu vuokravakuus tai muu takaus.
Investors House ei ole tunnistanut saamisissaan merkittäviä luottoriskikeskittymiä.
Tilikaudella kirjattiin vuokrasaataviin liittyviä luottotappioita 7t eur (2t eur).
Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä noin 484t eur saaminen, joka liittyy kiinteistön myyntiin. Lainalla on
turvaavat vakuudet. Johdon arvion mukaan saamiseen ei kohdistu arvonalentumistarvetta
tilinpäätöshetkellä.
Maksuvalmiusriski
Konserni pyrkimys on, että sillä on riittävät rahavarat ja sitovat luottolimiitit maksuvalmiuden
varmistamiseksi. Maksuvalmiusriskiä hallitaan aktiivisella kassanhallinnalla sekä kassabudjetoinnilla.
Johto seuraa myös säännöllisesti konserniin kuuluvien yhtiöiden kassatilannetta ja
sitoutuneen käyttöpääoman kehitystä. Lainojen erääntymisajankohdat huomioidaan
osana riskinhallintaa ja tarvittavin osin korvaava rahoitus pyritään järjestämään riittävän ajoissa
ennen lainojen erääntymisiä. Konsernin johto ei ole tunnistanut rahoitusvaroissa tai
rahoituslähteissä merkittäviä riskikeskittymiä. Koronapandemian vaikutukset ovat
lisänneet riskiä rahoituksen saatavuuden heikkenemisestä.
59
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma
2021 Alle 1v 1-5v Yli 5v
Pankkilainat
1 072 10 388 6 362
Yritystodistukset 1 994
IFRS 16 -velat 204 1 762
Johdannaiset 5
Muut velat 3 984 380
Yhteensä 7 259 12 530 6 362
2020 Alle 1v 1-5v Yli 5v
Pankkilainat
1 248 14 705 3 543
Yritystodistukset 2 991
IFRS 16 -velat 93 116
Johdannaiset 41
Muut velat 7 687
Yhteensä 12 060 14 821 3 543
Kiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen
liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.
Pääomahallinta
Pääoman hallinnan tavoitteena on säilyttää konsernin nettovelkaantumisaste riittävän alhaisella
tasolla. Hallituksen asettamiin strategisiin tavoitteisiin lukeutuu omavaraisuusasteen pitäminen
vähintään 45 prosentissa, joka on katsottu riskinhallinnan näkökulmasta asianmukaiseksi tasoksi.
Nettovelkaantumisasteet olivat seuraavat: 2021 2020
Rahavarat -17 399 -3 181
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 966 209
Korolliset lainat 19 816 22 487
Nettovelat 4 383 19 515
Oma pääoma yhteensä 36 714 38 270
Nettovelkaantumisaste (gearing) 11,9 % 51,0 %
Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 -vaikutusta 6,6 % 50,4 %
60
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Rahoitusvarojen ja -velkojen jakautuminen
Jaksotettuun
Käypään
hankintame- arvoon tulos-
2021 noon arvostet. vaikutteisesti Yhteensä
Pitkäaikaiset varat:
Lainasaamiset 3 728 3 728
Muut sijoitukset (taso 3) 0 0
Yhteensä 3 728 0 3 728
Lyhytaikaiset varat:
Myyntisaamiset 677 677
Muut saamiset 408 408
Lainasaamiset 126 126
Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 78 78
Rahavarat 17 399 17 399
Yhteensä 18 610 78 18 688
Pitkäaikaiset velat:
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 762 1 762
Korolliset velat 16 750 16 750
Muut velat 380 380
Yhteensä 18 892 0 18 892
Lyhytaikaiset velat:
Korkojohdannaiset (taso 3) 5 5
Korolliset velat 3 066 3 066
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 204 204
Ostovelat ja muut velat 3 984 3 984
Yhteensä 7 254 5 7 259
2020
Pitkäaikaiset varat:
Lainasaamiset 472 472
Muut sijoitukset (taso 3) 10 10
Yhteensä 472 10 482
Lyhytaikaiset varat:
Myyntisaamiset 189 189
Muut saamiset 790 790
Lainasaamiset 115 115
Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 106 106
Rahavarat 3 181 3 181
Yhteensä 4 275 106 4 381
Pitkäaikaiset velat:
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 116 116
Korolliset velat 18 248 18 248
Yhteensä 18 364 18 364
61
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Lyhytaikaiset velat:
Korkojohdannaiset (taso 3) 41 41
Korolliset velat 4 239 4 239
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 93 93
Ostovelat ja muut velat 7 687 7 687
Yhteensä 12 019 41 12 060
Rahoitusvarojen ja -velkojen kirjanpitoarvot vastaavat niiden käypiä arvoja. Konsernilla ei ole rahoituseriä,
joita netotetaan.
Käyvän arvon hierarkia käypään arvoon arvostetuissa rahoitusvaroissa ja -veloissa
Seuraavassa on esitetty käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat arvostusmenetelmän
mukaan jaoteltuina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.
Taso 1
Käyvät arvot perustuvat täysin samanlaisten omaisuuserien noteerattuihin hintoihin
toimivilla markkinoilla.
Taso 2
Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle
on todettavissa.
Taso 3
Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan
markkinatietoon.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat /-velat
Yht. Taso 1 Taso 3
Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31/12/2021 0 0
Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31/12/2020 10 10
Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31/12/2021 78 78
Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31/12/2020 106 106
Korkojohdannaiset 31/12/2021 -5 -5
Korkojohdannaiset 31/12/2020 -41 -41
Tasolla 3 esitettyjen osalta erittely tilikauden aikana tapahtuneista muutoksista:
Rahoitusvarat 2021 2020
Rahoitusvarat 1.1. 10 10
Lisäykset 0 0
Vähennykset 0 0
Siirrot erien välillä -10 0
Rahoitusvarat 31.12. 0 10
Rahoitusvelat 2021 2020
Rahoitusvelat 1.1. 41 411
Lisäykset 0 0
Vähennykset -36 -370
Siirrot erien välillä 0 0
Rahoitusvelat 31.12. 5 41
62
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
24 Tytäryritykset
Konsernitilinpäätöksen sisältämät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot:
Yhtiö Kotimaa Kotipaikka Omistus-
Osuus
osuus (%) äänivallasta (%)
Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy Suomi Helsinki 100 100
Vuokrakas Oy Suomi Helsinki 100 100
Vuokratar Oy Suomi Helsinki 100 100
As Oy Kirkkopuiston Salpa Suomi Sipoo 100 100
Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100
Investors House Rahastot Oy Suomi
100 100
Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt
Suomi Helsinki 73 73
Ikaali Invest Oy
Suomi Jyväskylä 73 73
Kiinteistö Oy Keskusväylä
Suomi Pori 40 40
Keskinäinen Koy Vantaan Neilikkatie 17 Suomi Vantaa 100 100
Keskinäinen Koy IVH Vantaa Suomi Vantaa 100 100
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 Suomi Jyväskylä 100 100
IVHK Holding Oy * Suomi Helsinki 100 100
IVH Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100
Juhola Asset Management Oy * Suomi Helsinki 100 100
Juhola Business Park Management Oy * Suomi Järvenpää 100 100
IVH Asunnot Oy * Suomi Helsinki 100 100
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 * Suomi Helsinki 100 100
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 * Suomi Helsinki 100 100
* tilikauden aikana tullut uusi yhtiö
Sisältää myös yhtiöt, jotka kuuluvat konserniin alakonsernirakenteen kautta.
Listaus ei sisällä toimimattomia ns. hylly-yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta.
25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / Muut vuokrasopimukset
IFRS 16 Käyttöoikeusomaisuuserät ja vuokrasopimusvelat
Maanvuokrasopimukset 2021 2020
Maanvuokrasopimukset 1.1. 3 614
Lisäykset/Vähennykset 1725 0
IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi 0 -599
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos -17 -12
Maanvuokrasopimukset 31.12. 1711 3
Toimistovuokrasopimukset 2021 2020
Toimistovuokrasopimukset 1.1. 186 0
Lisäykset/Vähennykset 210 279
Tilikauden poistot -193 -93
Toimistovuokrasopimukset 31.12. 203 186
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1. 189 614
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12. 1914 189
63
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Vuokrasopimusvelat 2021 2020
Vuokrasopimusvelat 1.1. 209 620
Lisäykset/Vähennykset 1944 279
IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi 0 -590
Maksut -185 -100
Vuokrasopimusvelat 31.12. 1968 209
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1737 116
Lyhytaikaiset velat yhteensä 231 93
Vuokrasopimusvelat yhteensä 1968 209
Tuloslaskelma
2021 2020
Ylläpitokulut
-84 17
Nettotuotto
-84 17
Käyvän arvon muutos
-17 -12
Hallinnon kulut
-124 -21
Liikevoitto
-225 -16
Rahoituskulut
-13 -10
Tulos ennen veroja
-238 -26
Laskennallisten verojen muutos
0 0
Katsauskauden tulos
-238 -26
Konserni vuokralle antajana
IFRS 16 voimaantulo ei aiheuttanut muutoksia sopimusten käsittelyyn, joissa konserni
toimii vuokralle antajana.
Asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia, joiden irtisanomisaika on 1 kk.
Liikekiinteistöissä on useita erilaisia vuokrasopimusmalleja. Suurin osa on irtisanottavissa 6 kk
sisällä ilmoituksesta. Muutamat sopimukset ovat pitkäaikaisia määräaikaisia sopimuksia ilman
irtisanomismahdollisuutta.
Vähintään yli vuoden jatkuvien ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat
vähimmäisvuokrat:
2021 2020
Yhden vuoden kuluessa 2 116 2 116
Vuotta pidemmän ja enintään viiden vuoden kuluessa 313 2 429
Yli viiden vuoden kuluttua 0 0
Yhteensä 2 429 4 545
Kaudella tuloutetut vuokralaisen liikevaihtoon sidotut vuokrat 0 0
26 Lähipiiritapahtumat
Konsernin lähipiiriin luetaan kuuluvaksi emoyhtiö, tytäryhtiöt, osakkuus- ja yhteisyritykset,
hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja sekä muu johtoryhmä. Edellä mainittujen henkilöiden
puolisot, muut läheiset perheenjäsenet sekä määräysvaltayhteisöt ovat myös lähipiirissä.
64
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Konsernin johto tilikauden aikana:
Hallitus:
Puheenjohtaja Tapani Rautiainen, jäsenet Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen,
Petri Roininen, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen (26.4.2021 lähtien).
Toimitusjohtaja:
Petri Roininen
Johtoryhmä:
Aleksi Aitala (Juhola Asset Management, 19.3.2021 lähtien)
Tommi Juhola (Juhola Asset Management, 19.3.2021 lähtien)
Antti Lahtinen (kiinteistövarallisuudenhoito)
Matti Leinonen (talous ja hallinto, 31.8.2021 asti)
Timo Rantala (vaihtoehtoissijoitukset ja uudet liiketoiminnat, 30.6.2021 asti)
Harri Valo (talous ja hallinto, 1.9.2021 lähtien)
Hallituksen jäsenten palkkiot (t eur): 2021 2020
Tapani Rautiainen, puheenjohtaja 18 18
Taina Ahvenjärvi 15 15
Mikael Grönroos 0 15
Mikko Larvala 15 10
Vesa Lipsanen 10 0
Pekka Komulainen 0 5
Timo Rantala 0 5
Joonas Rautiainen 15 10
Petri Roininen 15 10
Yhteensä 88 78
Lisätietoa toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkoista on esitetty liitetiedossa 6.
Hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus emoyhtiössä 31.12.2021:
Alla on esitetty hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus Investors House Oyj:ssä
henkilökohtaisesti ja lähipiiriyhteisöjen osalta
Osakkeita %-osuus kaikista osakkeista
Tapani Rautiainen:
Henkilökohtaisesti 6 709
Royal House Oy:n kautta 1 120 386
Maakunnan Asunnot Oy:n kautta 1 756 771
Sijoitustalo IVH Oy:n kautta 6 585
yhteensä 2 890 451 46,75 %
Taina Ahvenjärvi 909 0,01 %
Mikko Larvala 0 0,00 %
Vesa Lipsanen
Henkilökohtaisesti 930
Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy:n kautta 27 989
yhteensä 28 919 0,00 %
65
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Joonas Rautiainen 0 0,00 %
Petri Roininen:
Henkilökohtaisesti 0
Core Capital Oy:n kautta 780 225
yhteensä 780 225 12,62 %
Aleksi Aitala
JAM Holding Oy:n kautta 80 080 1,30 %
Tommi Juhola
JAM Holding Oy:n kautta 80 080 1,30 %
Antti Lahtinen 20 081 0,32 %
Harri Valo 0 0,00 %
Lähipiirihankinnat
Investors House Oyj solmi 30.6.2021 esisopimuksen Koy IVH Vantaan myynnistä Suomen
Kaupunkikodit Oy:lle. Sopimus on ehdollinen vahvistettavalle asemakaavalle ja kaupan arvioidaan
toteutuvan ennen vuoden 2024 loppua. Suomen Kauounkikodit Oy on hallituksen puheenjohtajan
määräysvaltayhteisö ja solmittu esisopimus on ns. lähipiirikauppa.
Muut lähipiiriliiketoimet 2021 2020
176 26
Maksetut korot lähipiirille 0 0
Maksetut lainapääomat lähipiirille 2 800 0
Saamiset lähipiiriltä 0 0
Lähipiiriliiketoimet koostuivat tilikaudella saadusta palkkiotuotosta ja myydyistä hallinnointipalveluista
(176t eur) hallituksen puheenjohtajan lähipiiriyhteisöille sekä osakkuusyhtiö Apitarelle myönnetystä
pääomalainasta (2800 t eur). Em. toimet toteutettiin normaalein kaupallisin ehdoin.
27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat
Tilikauden päättymisen jälkeen pidettiin ylimäärinen yhtiökokous 24.1.2022. Kokouksessa päätettiin
varojenjaosta 1,00
€/osake.
1.1.2022 alkoi osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkula I:n vuokrasopimus Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa.
Tilinpäätöstiedote julkaistiin 3.3.2022 ja samassa yhteydessä kerrottiin yhtiön hallituksen osinkoesitys
0, 29
€/osake makettavaksi yhdessä tai kahdessa osassa hallituksen päätöksen mukaan.
28 Yrityshankinnat
Juhola Asset Management Oy:n hankinta
Investors House allekirjoitti 26.2.2021 sopimuksen ostaakseen Juhola Asset Management Oy:n koko
osakekannan. Kaupan toteutus oli ehdollinen tiettyjen normaaliin kauppatapaan kuuluvien edellytysten
osalta. Edellytysten täytyttyä kauppa toteutettiin ja määräysvalta saatiin 10.3.2021. Juhola-konserni on
yhdistelty konsernin lukuihin 10.3.2021 alkaen ja segmenttiraportoinnissa se raportoidaan osana Palvelut-
segmenttiä.
Juhola Asset Management on suomalainen sijoituskiinteistöjen varainhoitopalveluita tuottava yritys, jonka
Myynnit lähipiirille
66
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
toiminta muodostuu emoyhtiön kiinteistövarallisuudenhoito-liiketoiminnan lisäksi tytäryhtiö Juhola
Business Park Management Oy:n business parkeihin keskittyvästä liiketoiminnasta.
Juhola Asset Management on perustettu 1995 ja se hoitaa yli 25 vuoden kokemuksella noin 1,5 miljardin
euron kiinteistövarallisuutta ympäri Suomea. Yhtiön tavoite on olla paras kiinteistöjohtamisen kumppani
ammattimaisille kiinteistösijoittajille. Juhola-konsernin liikevaihto 5/2020 päättyneellä tilikaudella oli noin
3,1 miljoonaa euroa ja se työllistää 26 henkilöä.
Lisätietoa Juholasta on saatavilla yhtiön internetsivuilla www.juhola.com.
Kaupan toteuttamisen jälkeen Juholan avainhenkilöt jatkavat entisissä tehtävissään ja konsernin
liiketoimintaa jatketaan kaikissa suhteissa ennallaan sisältäen avainhenkilöiden roolit, johtamisen ja
asiakasta lähellä olevan päätöksenteon. Osa kauppahinnasta maksettiin kaupan toteutuksen yhteydessä
Investors Housen osakkeilla toteuttamalla suunnattu osakeanti myyjille, minkä johdosta Juholan
avainhenkilöistä tuli myös Investors Housen merkittäviä osakkeenomistajia.
Juholan toimitusjohtaja Aleksi Aitala ja johtaja Tommi Juhola valittiin kaupan toteutuksen jälkeen Investors
Housen johtoryhmään 19.3.2021.
Juhola-hankinta oli Investors Houselle sen kumppanuus-strategian mukainen ja tulee kasvattamaan
Palvelut-segmentin liiketoimintaa huomattavasti. Yhtiön näkemyksen mukaan Juholan liiketoiminnot
täydentävät konsernin jo olemassa olevia toimintoja lähes täydellisesti. Päällekkäisyyksiä on vähän ja sen
sijaan uusia yhteisiä liiketoimintamahdollisuuksia on paljon.
Transaktion lopullinen vastike määräytyy Juhola-konsernin tilikausien 6/2019-5/2022 keskimääräisen
vuotuisen oikaistun käyttökatteen mukaisesti kertoimella 4,5. Kauppahinta maksetaan kahdessa osassa.
Kaupan toteutushetkellä on maksettu ensimmäinen osa, yhteensä 3,0 miljoonaa euroa jakautuen 2,4
miljoonan käteissuoritukseen ja 0,6 miljoonan suoritukseen Investors Housen osakkeiden muodossa.
Myyjille suunnattiin yhteensä 108.069 kpl osakkeen osakeanti. Toinen osa kauppahinnasta suoritetaan, kun
Juholan 5/2022 päättyvän tilikauden luvut ovat valmistuneet ja lopullinen kauppahinta on määritettävissä.
Kauppahinnan enimmäismäärä on rajoittamaton.
Hankinnasta aiheutuneet menot olivat 96t eur sisältäen varainsiirtoveron ja asiantuntijoiden palkkioita.
Menot on kirjattu liiketoiminnan muihin kuluihin. Hankintahetkestä eteenpäin on Investors Housen
Q1/2021 tuloslaskelmaan kirjattu Juholan liikevaihtoa 188t eur ja tulosta 26t eur. Jos hankinta olisi
tapahtunut todellisen päivän sijaan jo 1.1.2021, olisi konsernin liikevaihto ollut 1-3/2021 2.548t eur (pro
forma) ja tulos -436t eur
(
pro forma). Edellä esitetyt pro forma -luvut ovat tilintarkastamattomia.
Juhola Asset Managemnt Oy:n arvioidusta kokonaiskauppahinnasta 3,8M eur 3,4M eur kohdistuu liikearvoon.
Liikearvon perustana on yhtiön tunnettuus, laaja asiakaskunta, hyvät referenssit ja osaava henkilöstö, joiden
pohjalta yhtiön liiketoiminnan tuotto-odotus on hyvä. Hankintahinnasta 0,5M eur kohdistuu liikearvosta
erikseen määritettyihin sopimustuottoihin ja tähän erään kohdistetaan laskennallinen verovelka, joka
purkautuu taloudellisen poistoajan mukaisesti.
Alla kuvataan kauppahinnan muodostuminen, hankittujen varojen ja velkojen käypä arvo
hankintahetkellä sekä kirjattu liikearvo.
Vastike:
Arvioitu kokonaiskauppahinta 3 808 t eur
josta maksettu toteutushetkellä
Rahana 2 362 t eur
Osakkeina 638 t eur
Varojen ja velkojen käypä arvo:
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet 704 t eur
Aineelliset hyödykkeet 255 t eur
Lyhytaikaiset varat
Myynti- ja muut saamiset 369 t eur
Rahavarat 283 t eur
Varat yhteensä 1 611 t eur
67
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Pitkäaikaiset velat
Korolliset velat 223 t eur
Muut pitkäaikaiset velat 160 t eur
Laskennalliset verovelat 117 t eur
Lyhytaikaiset velat
Korolliset velat 121 t eur
Osto- ja muut velat 547 t eur
Velat yhteensä 1 168 t eur
Nettovarallisuus 443 t eur
Vastike 3 808 t eur
Alustavasti kirjattu liikearvo 3 364 t eur
68
TILINPÄÄTÖS 2021
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA
1.1.-31.12.2021 1.1.-31.12.2020
€ €
Liikevaihto 4 046 604,78 3 124 952,63
Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 3 348 036,09 2 519 339,17
Hallintopalkkiotuotot 698 568,69 605 613,46
Liiketoiminnan muut tuotot 3 557 821,41 7 270,78
Materiaalit ja palvelut -2 555 975,48 -1 859 087,92
Ostot tilikauden aikana -2 360 837,07 -1 193 897,97
Varastojen muutos 0,00 -510 000,00
Ulkopuoliset palvelut -195 138,41 -155 189,95
Nettotuotto 5 048 450,71 1 273 135,49
Henkilöstökulut -838 781,26 -792 205,07
Suunnitelman mukaiset poistot 0,00 0,00
Liiketoiminnan muut kulut -2 566 885,42 -604 343,47
Liikevoitto 1 642 784,03 -123 413,05
Rahoitustuotot 1 501 020,32 861 204,79
Rahoituskulut -2 131 137,50 -1 933 088,13
Rahoituskulut (netto) -630 117,18 -1 071 883,34
Voitto ennen veroja 1 012 666,85 -1 195 296,39
Tuloverot 0,00 -4 264,76
Tilikauden voitto 1 012 666,85 -1 199 561,15
69
TILINPÄÄTÖS 2021
EMOYHTIÖN TASE
VASTAAVAA 31/12/2021 31/12/2020
€ €
PYSYVÄT VASTAAVAT
Aineelliset hyödykkeet
Maa- ja vesialueet 350 000,00 0,00
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksistä 11 056 879,63 30 244 370,64
Osuudet omistusyhteysyrityksissä 338 259,69 52 500,00
Muut osakkeet ja osuudet 2 768 663,51 4 504 154,48
14 163 802,83 34 801 025,12
PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 14 513 802,83 34 801 025,12
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Vaihto-omaisuus
Muu vaihto-omaisuus 0,00 0,00
Pitkäaikaiset saamiset
Saamiset saman konsernin yrityksiltä 3 273 724,00 225 000,00
Muut saamiset 375 285,48 516 235,36
Lyhytaikaiset saamiset
Myyntisaamiset 25 793,44 68 662,41
Saamiset saman konsernin yrityksiltä 7 108 501,82 1 323 694,01
Saamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 136 417,00
Muut saamiset 127 005,73 242 233,39
Siirtosaamiset 156 594,90 103 539,91
11 066 905,37 2 615 782,08
Rahat ja pankkisaamiset 15 427 040,67 2 104 495,35
VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 26 493 946,04 4 720 277,43
VASTAAVAA YHTEENSÄ
39 521 302,55
VASTATTAVAA 31/12/2021 31/12/2020
€ €
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma 2 555 543,23 2 555 543,23
Ylikurssirahasto 7 115,49 7 115,49
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 25 048 798,42 23 719 870,32
Edellisten tilikausien voitto (tappio) 5 144 124,85 7 979 330,61
Tilikauden voitto 1 012 666,85 -1 199 561,15
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 33 768 248,84 33 062 298,50
70
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
VIERAS PÄÄOMA
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta 2 343 750,00 1 598 000,00
Saadut ennakot 300 000,00
Velat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00
2 643 750,00 1 598 000,00
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta 2 369 003,79 3 058 700,77
Saadut ennakot 11 384,95 24 819,36
Ostovelat 35 262,21 90 926,79
Velat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00
Muut velat 910 407,84 146 057,16
Siirtovelat 1 269 691,24 1 540 499,97
4 595 750,03 4 861 004,05
VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 7 239 500,03 6 459 004,05
VASTATTAVAA YHTEENSÄ 41 007 748,87 39 521 302,55
71
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA
1.1.-31.12.2021 1.1.-31.12.2020
€ €
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen satunnaisia eriä 1 012 666,85 -1 195 296,39
Oikaisut:
Rahoitustuotot ja -kulut: 630 117,18 1 071 883,34
Poistot 0,00
Investointien rahavirrassa esitetyt erät -1 593 588,07 39 563,04
Muut oikaisut 19 321,00 4 890,42
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 68 516,96 -78 959,59
Käyttöpääoman muutos
Lyhytaikaisten liikesaamisten väh. (+)/ lisäys (-)
-5 586 230,83 112 471,97
Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-)/ lisäys (+)
-125 238,97 -10 363,91
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja -5 642 952,84 23 148,47
Maksetut korot ja maksut muista rahoituskuluista -243 543,88 -135 035,62
Saadut korot liiketoiminnasta 53 878,29 1 899,76
Maksetut verot (-) / veronpalautukset (+) -703 594,11 -56 336,14
Liiketoiminnan rahavirta -6 536 212,54 -166 323,53
Investointien rahavirta
Myönnetyt/takaisin maksetut lainat 61 946,08 -420 027,82
Investoinnit muihin sijoituksiin -3 816 336,93 -1 057 071,49
Lainasaamisten takaisinmaksut -2 997 724,00 198 134,93
Luovutustulot muista sijoituksista 25 793 231,96 3 961 590,50
Saadut osingot investoinneista 600 435,00 246 135,43
Muut tuotot investoinneista 828 100,36 561 926,65
Muut oikaisut 972 000,00 -5 965,44
Investointien rahavirta 21 441 652,47 3 484 722,76
Rahoituksen rahavirta
Pitkäaikaisten lainojen nostot 3 000 000,00
1 700 000,00
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -1 947 250,00 -1 474 000,00
Lyhytaikaisten lainojen nostot 6 000 000,00 3 000 000,00
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -7 000 000,00 -7 251 505,36
Maksetut osingot ja muu voitonjako -1 635 644,61 -1 613 924,01
Omien osakkeiden lunastaminen 0,00 -353 458,80
Rahoituksen rahavirta -1 582 894,61 -5 992 888,17
Rahavarojen muutos 13 322 545,32 -2 674 488,94
Rahavarat tilikauden alussa 1.1. 2 104 495,35 4 778 984,29
Rahavarat tilikauden lopussa 31.12. 15 427 040,67 2 104 495,35
72
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET JA LIITETIEDOT
Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön (FAS) mukaisesti.
Arvostusperiaatteet ja menetelmät
Aineeton ja aineellinen omaisuus on arvostettu hankintamenoonsa vähennettynä suunnitelman
mukaisilla poistoilla.
Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen
käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat (alle 1 200,00 euroa) on kirjattu
kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Liiketoiminnan muut tuotot
Tuloslaskelman liiketoiminnan muihin tuottoihin sisältyy luovutusvoittoja osuuksista. Tämä
sisältää osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyntivoittojen tuloutusta yhteensä
3 557 821,41 euroa.
Liiketoiminnan muut kulut 2021 2020
Hallintopalvelut ja muut hallintokulut 2 357 304,59 408 609,47
Atk-laite ja ohjelmistokulut 45 978,82 53 415,14
Muut kone- ja kalustokulut 343,53 6 403,63
Myynti- ja markkinointikulut 34 505,01 38 150,86
Matkakulut 8 450,54 9 170,64
Edustuskulut 1 614,46 2 491,27
Muut liiketoiminnan kulut 118 688,47 86 102,46
Yhteensä 2 566 885,42 604 343,47
Hallintopalvelut ja muut hallintokulut sisältävät luovutustappiota 1 964 233,34 euroa.
Liiketoiminnan muut kulut sisältävät tilintarkastajille maksettuja palkkioita seuraavasti:
Tilintarkastuspalkkiot ja -palvelut 2021 2020
Tilintarkastus 74 187,32 50 992,17
Todistukset ja lausunnot 0,00 0,00
Veroneuvonta 0,00 0,00
Muut palvelut 0,00 0,00
Yhteensä 74 187,32 50 992,17
Henkilöstökulut 2021 2020
Palkat ja palkkiot 717 566,70 704 140,11
Eläkekulut 102 674,46 76 406,29
Muut Henkilösivukulut 18 540,10 11 658,67
Yhteensä 838 781,26 792 205,07
Henkilöstökulut sisältävät hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkkoja ja palkkioita
seuraavasti: (luvut on pyöristetty lähimpään euroon)
73
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Henkilöstökulut 2021 2020
Hallitus
Tapani Rautiainen 18 000 18 000
Mikko Larvala 15 000 10 150
Petri Roininen 15 000 10 150
Joonas Rautiainen 15 000 10 150
Taina Ahvenjärvi 15 000 15 000
Vesa Lipsanen 10 233
Hallitus yhteensä 88 233 78 120
Toimitusjohtaja
Petri Roininen 121 939 121 939
Johtoryhmä
Johtoryhmä yhteensä 186 759 173 765
Kaikki yhteensä 396 931 373 824
Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 2021 2020
Toimihenkilöt 9 11
Rahoitustuotot 2021 2020
Osinkotuotot, konserni 600 435,00 246 135,43
Muut tuotot, konserni 828 100,36 561 926,65
Luovutusvoitot osuuksista 0,00 40 000,00
Korkotuotot, konserniyhtiöt 34 800,00 11 242,95
Korkotuotot, omistusyhteysyritykset 0,00 0,00
Korkotuotot 37 684,96 1 899,76
Muut rahoitustuotot 0,00
Rahoitustuotot yhteensä 1 501 020,32 861 204,79
Rahoituskulut 2021 2020
Arvonalentumiset, konserniosuudet 700 000,00
Arvonalentumiset, omistusyhteysyritykset 64 543,47 1 799 877,65
Arvonalentumiset, muut osakkeet ja osuudet 1 115 102,47
Korkokulut, konserniyhtiöt 0,00 0,00
Korkokulut 255 118,50 145 524,80
Muut rahoituskulut -3 626,94 -12 314,32
Rahoituskulut yhteensä 2 131 137,50 1 933 088,13
Siirtosaamiset 2021 2020
Jaksotetut kulut 66 008,53 49 671,65
Myynnin jaksotukset 0,00
Muut
90 586,37 53 868,26
Yhteensä 156 594,90 103 539,91
Emoyhtiön saamiset ja velat konserniyrityksiltä
Saamiset saman konsernin yrityksiltä, pitkäaikainen 2021 2020
Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 3 273 724,00 225 000,00
Yhteensä 3 273 724,00 225 000,00
74
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Saamiset saman konsernin yrityksiltä, lyhytaikainen 2021 2020
Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä 655 386,92 653 556,92
Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 6 453 114,90 670 137,09
Yhteensä 7 108 501,82 1 323 694,01
Emoyhtiön saamiset ja velat omistusyhteysyrityksiltä
Saamiset omistusyhteysyrityksiltä, lyhytaikainen 2021 2020
Lainasaamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 136 417,00
Yhteensä 0,00 136 417,00
Oman pääoman muutokset
2021 2020
Osakepääoma 1.1. 2 555 543,23 2 555 543,23
Osakepääoma 31.12. 2 555 543,23 2 555 543,23
Ylikurssirahasto 1.1. 7 115,49 7 115,49
Ylikurssirahasto 31.12. 7 115,49 7 115,49
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 23 719 870,32 27 254 749,38
Varojen jako / osakeanti 1 328 928,10 -3 181 420,26
Omien osakkeiden hankinta 0,00 -353 458,80
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 25 048 798,42 23 719 870,32
Kertyneet voitot/tappiot 1.1. 6 779 769,46 9 470 273,71
Osingonjako -1 635 644,61 -1 490 943,10
Tilikauden tulos 1 012 666,85 -1 199 561,15
Kertyneet voitot/tappiot 31.12. 6 156 791,70 6 779 769,46
Oma pääoma yhteensä 31.12. 33 768 248,84 33 062 298,50
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta
2021 2020
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 25 048 798,42 23 719 870,32
Edellisten tilikausien voitto 5 144 124,85 7 979 330,61
Tilikauden tulos 1 012 666,85 -1 199 561,15
Voitonjakokelpoiset varat yhteensä 31 205 590,12 30 499 639,78
Yhtiö on suojannut osan rahoituslaitoslainoistaan korkojohdannaisilla. Johdannaisten käypä arvo per 31.12.2021
on negatiivinen 4 772,00
€, jonka yhtiö on kirjannut siirtovelkoihin sekä rahoituskulujen ryhmään.
Käypä arvo kuvaa sitä hintaa, minkä yhtiö saisi tai joutuisi maksamaan, jos johdannaissopimus purettaisiin
yhtiön tai pankin toimesta.
Johdannaissopimusten vastapuolena on Nordea Bank Abp.
Johdannaisten olennaiset ehdot:
Instrumentit 1000 euroa Kiint. Korko Erääntyminen
OTC Koronvaihtosopimus no. 1776095/2788181 1000 0,42 % 22/03/2022
75
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Emoyhtiön vaihtuvakorkoisista lainoista 100 prosenttia oli suojattuna tilinpäätöspäivänä.
Velat ja annetut vakuudet
2021 2020
Velat rahoituslaitoksille 4 712 754 4 656 701
Yleisvakuudet:
tytäryhtiö Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17, osakkeet 1-170
Asunto Oy Lahden Kulmala,
osakkeet 2121-2259, 2480-2593, 2594-2684, 2685-2904, 2905-3018, 3954-4111
Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Investors House CF1 Oy
pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 186.000 euroa.
Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Keskinäinen Kiinteistö Oy
Vantaan Neilikkatie 17 pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 7.594.600,00 euroa.
Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Kiinteistö Osakeyhtiö Jyväskylän
Koivurannantie 1. Takaussumma on 8.630.600,00 euroa.
Muut vuokrasopimukset /Leasing vastuut
Sopimuksiin perustuvat maksut 31/12/2021 31/12/2020
Seuraavan vuoden aikana maksettavat
108 167 108 903
Myöhemmin maksettavat 26 063 122 160
Yhteensä 134 230 231 063
Leasingvastuisiin sisältyy Danske Finance Oy:n leasinglimiittien vuokravastuu.
Pysyvien vastaavien tase-eräkohtaiset erittelyt
Sijoitukset
Saman konsernin yritykset
Muut omistukset
Muut osuudet Yhteensä
Hankintameno 1.1.2021 30 244 370,64 1 911 103,48 2 645 551,00
34 801 025,12
Muutokset tilikaudella
-18 487 491,01
-334 628,81
-18 822 119,82
Siirrot erien välillä
Hankintameno 31.12.2021 11 756 879,63 1 576 474,67 2 645 551,00
15 978 905,30
Siirtovelat 2021 2020
Henkilöstökulut 80 467,65 110 412,37
Tuloverot 540 297,51 1 240 560,62
Korot 2 981,56 6 549,46
Muut 645 944,52 182 977,52
Yhteensä 1 269 691,24 1 540 499,97
Omistukset muissa yrityksissä
Omistus-
Osuus
Yhtiö Kotimaa Kotipaikka
osuus (%)
äänivallasta (%)
As Oy Kallonsivu Suomi Pori 25 25
Asunto Oy Lahden Kulmala Suomi Lahti 18 18
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Suomi
Helsinki 0,3 0,3
As Oy Espoon Soukanpaiste 1
Suomi Espoo 23,13 23,13
76
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Tytäryritykset:
Omistus-
Osuus
Yhtiö Kotimaa Kotipaikka
osuus (%)
äänivallasta (%)
Investors House Kiinteistö- Suomi Helsinki 100 100
varallisuudenhoito Oy
Vuokrakas Oy Suomi Helsinki
Vuokratar Oy Suomi Helsinki
As Oy Kirkkopuiston Salpa Suomi Sipoo 85 85
Kiinteistö Oy Jyväskylän
Suomi Jyväskylä 100 100
Koivurannantie 1
Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100
Investors House Rahastot Oy
Suomi Helsinki 100 100
Erikoissijoitusrahasto
Suomi Helsinki 76,59 76,59
Investors Tuottokiinteistöt
Keskinäinen kiinteistö Oy
Suomi Vantaa 100 100
Vantaan Neilikkatie 17
Keskinäinen kiinteistö Oy
Suomi Vantaa 100 100
IVH Vantaa
Juhola Asset Management Oy
Suomi Helsinki 100 100
Juhola Business Park
Suomi Järvenpää
Management Oy
IVHK Holding Oy Suomi Helsinki 100 100
IVH Kodit Oy Suomi Helsinki
Apitare Oy Suomi Jyväskylä 33,33 33,33
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy
Suomi Jyväskylä 33,33 33,33
IVH Asunnot -konserni Suomi Helsinki 100 100
IVH Asunnot Oy Suomi Helsinki
As Oy Hgin Alppikylän
Suomi Helsinki
Haukkakatu 6-8
As Oy Hgin Pilvenpyörteent 21
Suomi
Helsinki
As Oy Hgin Bysantinkuja 5 Suomi
As Oy Hgin Harjannetie 22 Suomi
As Oy Helsingin Harjannetie 24
Suomi Helsinki 100 100
Kia Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100
Lähipiiriliiketoimet
Investors House Oyj solmi 30.6.2021 esisopimuksen Koy IVH Vantaan myynnistä Suomen
Kaupunkikodit Oy:lle. Sopimus on ehdollinen vahvistettavalle asemakaavalle ja kaupan arvioidaan
toteutuvan ennen vuoden 2024 loppua. Suomen Kauounkikodit Oy on hallituksen puheenjohtajan
määräysvaltayhteisö ja solmittu esisopimus on ns. lähipiirikauppa.
Yhtiön osakkeet
Yhtiön rekisteröity ja maksettu osakepääoma 31.12.2021 on 2.555.543,23 euroa.
Yhtiöllä on yksi osakelaji ja osakkeiden kokonaismäärä on 6.182.287. Jokainen osake tuottaa
yhden äänen yhtiökokouksessa. Yhtiön osake kuuluu arvo-osuusjärjestelmään ja on listattu
Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla.
Osakkeen ISIN-koodi on FI0009900559 ja kaupankäyntitunnus INVEST.
Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet
31/12/2021 yhtiön hallussa on 869 yhtiön osaketta
77
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Osakeannit
Yhtiökokous 26.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen
osakeannista.
Yhtiön 2021 varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti hallituksen jäsenillä on oikeus
halutessaan ottaa puolet palkkiostaan rahan sijasta yhtiön osakkeina. Yhtiö on tehnyt joulukuussa
suunnatun annin, missä kolmelle hallituksen jäsenelle on annettu yhteensä 3 475 kpl yhtiön
hallussa olleita omia osakkeita.
Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset
Varsinainen yhtiökokous 26.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl
oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankkimiseksi on voimassa
vuoden 30.6.2022 saakka, ellei yhtiökokus muuta tai peruuta valtuutusta sitä ennen.
Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset
Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista
26.4.2021. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 5.000.000 uutta osaketta tai yhtiön hallussa olevaa
osaketta. Tilinpäätöshetkellä valtuutus oli kokonaan käyttämättä ja yhtiön hallussa
869 kpl omaa osaketta. Hallitus voi päättää poiketa osakkeenomistajien
merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa
tarkoitettu painava taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 30.6.202 saakka.
Merkintäoikeudet
Yhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan uudesta osakepohjaisesta
kannustinjärjestelmästä jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla
kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000
osaketta.
Oikeus syntyy: 1.1.2018 1.1.2019 1.1.2020 1.1.2021
Myöntämispäivä: 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017
Toteutusajanjakso: 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22
Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita
Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja
Toimitusjohtaja
Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl: 100 000 50 000 50 000 50 000
Toteutushinta: 7,43 7,43 7,43 7,43
Hinta myöntämispäivänä: 7,40 7,40 7,40 7,40
Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten
Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 1,82 euroa.
Tilikauden aikana toimitusjohtaja on merkinnyt 120.000 kpl yhtiön osakkeitta ja kannustinjärjestelmästä
merkitsemättä on siten vielä 130.000 osaketta.
78
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Lisäksi hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä
yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman.
Toimitusjohtajan oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55
€/osake, mistä
vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Edellytys osakeoptioiden
käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00
€
osakekohtainen arvo.
Oikeus syntyy: 17/08/2020
Myöntämispäivä: 17/08/2020
Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025
Instrumentti: Osakkeita
Kohderyhmä: Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl: 680.000
Toteutushinta: 5,55
Hinta myöntämispäivänä: 5,65
Oikeus syntyy: 01/01/2021 01/01/2022 01/01/2023 01/01/2024
Myöntämispäivä: 17/08/2020 17/08/2020 17/08/2020 17/08/2020
Toteutusajanjakso: 1.1.2024-30.6.2025
1.1.2024-30.6.2025
1.1.2024-30.6.2025
1.1.2024-30.6.2025
Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita
Kohderyhmä: Johtoryhmän jäsen
Johtoryhmän jäsen
Johtoryhmän jäsen
Johtoryhmän jäsen
Osakemäärä enintään, kpl: 25.000 25.000 25.000 25.000
Toteutushinta: 6,00 6,00 6,00 6,00
Hinta myöntämispäivänä: 5,65 5,65 5,65 5,65
79
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Luettelo kirjanpidoista ja aineistoista
Käytetyt kirjanpitokirjat
Päiväkirja digitaalinen tallenne
Pääkirja digitaalinen tallenne
Myyntireskontra digitaalinen tallenne
Ostoreskontra digitaalinen tallenne
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luettelo digitaalinen tallenne
Tilinpäätös ja toimintakertomus erikseen sidottuna
Tase-erittelyt digitaalinen tallenne
Liitetietotositteet
Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä.
Tositteet säilytetään sähköisessä muodossa (digitaalinen tallenne).
Tositelajit
Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja:
10-13 Pankkitilitositteet
Sähköisesti
20 Ostolaskut Sähköisesti
30, 31 Myyntilaskut Sähköisesti
40 Muistiotositteet paperitositteina
45 Palkkatositteet Sähköisesti
49 Jaksotustositteet paperitositteina
Konserni: Kirjanpito pdf-tulosteina
40 Muistiotositteet pdf-tulosteina
Konsernin yhteystiedot
Konsernitilinpäätöksen jäljennös on saatavissa osoitteesta:
Investors House Oyj
Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki
Sähköposti: eija.tammiaro@investorshouse.fi
80
INVESTORS HOUSE OYJ
TILINPÄÄTÖS 2021
Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelystä:
Emoyhtiön taseen 31.12.2021 voitonjakokelpoiset varat ovat 31.205.590,12 euroa.
Tilikauden tulos on 1.012.666,85 euroa.
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoisista varoista jaetaan osinkoa
0,29 euroa per osake.
Helsingissä 29.3.2022
Tapani Rautiainen Taina Ahvenjärvi
hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen
Joonas Rautiainen Mikko Larvala
hallituksen jäsen hallituksen jäsen
Vesa Lipsanen Petri Roininen
hallituksen jäsen toimitusjohtaja / hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.
__________________________ _____._____ 2022
KPMG Oy Ab
Tilintarkastusyhteisö
Timo Nummi
KHT
81
KPMG Oy Ab
Töölönlahdenkatu 3 A
PL 1037
00101 HELSINKI
Puhelin 020 760 3000
www.kpmg.fi
KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent
member firms affiliated with KPMG International Cooperative ("KPMG International"), a Swiss entity.
Y-tunnus 1805485-9
Kotipaikka Helsinki
Tilintarkastuskertomus
Investors House Oyj:n yhtiökokoukselle
Tilinpäätöksen tilintarkastus
Lausunto
Olemme tilintarkastaneet Investors House Oyj:n (y-tunnus 0717469-5) tilinpäätöksen tilikaudelta
1.1.–31.12.2021 Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman
muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien yhteenveto merkittävimmistä tilinpäätöksen
laatimisperiaatteista, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahavirtalaskelman ja liitetiedot.
Lausuntonamme esitämme, että
— konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan
tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS)
mukaisesti,
— tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta
Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää
lakisääteiset vaatimukset.
Lausuntomme on ristiriidaton hallitukselle annetun lisäraportin kanssa.
Lausunnon perustelut
Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän
tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet
tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.
Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten
vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden
vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.
Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja
käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia,
emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen
soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Olennaisuus
Tarkastuksemme laajuuteen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Olennaisuus on määritetty
perustuen ammatilliseen harkintaamme ja se ohjaa tarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden
määrittämisessä, sekä todettujen virheellisyyksien vaikutusten arvioimisessa suhteessa tilinpäätökseen
kokonaisuutena. Olennaisuuden taso perustuu arvioomme sellaisten virheellisyyksien suuruudesta, joilla
yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa olevan vaikutusta tilinpäätöksen käyttäjien tekemiin taloudellisiin
päätöksiin. Olemme ottaneet huomioon myös sellaiset virheellisyydet, jotka laadullisten seikkojen vuoksi ovat
mielestämme olennaisia tilinpäätöksen käyttäjille.
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet
merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon
tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa
lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa. EU-asetuksen 537/2014 10 artiklan 2 c -kohdan
Investors House Oyj
Tilintarkastuskertomus
tilikaudelta 1.1.–31.12.2021
2
mukaiset merkittävät olennaisen virheellisyyden riskit sisältyvät alla kuvattuihin tilintarkastuksen kannalta
keskeisiin seikkoihin.
Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on
sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu
väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.
TILINTARKASTUKSEN KANNALTA
KESKEISET SEIKAT
KUINKA KYSEISIÄ SEIKKOJA KÄSITELTIIN
TILINTARKASTUKSESSA
Sijoituskiinteistöjen arvostaminen (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet,
konsernintilinpäätöksen liitetiedot 5 ja 11)
Käypään arvoon arvostettavat sijoituskiinteistöt,
26 milj. euroa, muodostavat 41 %
konsernitaseen loppusummasta.
Arvostamisessa käytettäviin ennusteisiin
liittyvistä arvioista ja tasearvojen
merkittävyydestä johtuen arvostaminen on
konsernin tilintarkastuksessa keskeinen seikka.
Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määritellään
liikekiinteistöjen osalta kiinteistökohtaisesti
perustuen diskontattuihin
kassavirtaennusteisiin. Näiden taustalla olevien
keskeisten oletusten määrittely edellyttää
merkittävää johdon harkintaa muun muassa
kiinteistöjen tuottovaatimusten,
markkinavuokrien, ylläpitokulujen ja
käyttöasteiden osalta. Asuinkiinteistöt
arvostetaan kauppa-arvoon.
Olemme
arvioineet laskelmissa käytettyjä
johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia sekä
merkittävimpien käypien arvojen muutosten
perusteita.
Tarkastukseen on osallistunut
KPMG:n
arvonmäärityksen asiantuntijoita, jotka ovat
pistokokein testanneet laskelmien teknistä
oikeellisuutta ja verranneet käytettyjä oletuksia
markkina
- ja toimialakohtaisiin tietoihin.
Olemme verranneet tilinpäätöksessä käytettyjä
arvostuksia ulkopuolisten
auktorisoitujen
kiinteistöarvioitsijoiden (AKA)
arvostusraportteihin
.
Olemme arvioineet sijoituskiinteistöjä koskevien
tilinpäätöksen
liitetietojen asianmukaisuutta.
Konsernirakenteen olennaiset muutokset (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet,
konsernintilinpäätöksen liitetiedot 12, 14 ja 28)
Tilikauden aikana konserni luopui
omistuksestaan osakkuusyhtiössä IVH Kampus
Ky.
Tilikaudella hankittiin Juhola Asset
Management Oy:n koko osakekanta.
Kauppahinnasta merkittävä osa, 3,4 milj. euroa,
kirjattiin liikearvoon. Kauppaan sisältyy erillinen
lisäkauppahinta, joka perustuu hankitun yhtiön
arvioituun tulevaan käyttökatteeseen.
Olemme tarkastaneet
IVH Kampus Ky -
kokonaisuuden myynnin
kirjanpitokäsittelyä ja
esittämistä
konsernitilinpäätöksessä suhteessa
IFRS
-standardeihin ja tehtyihin sopimuksiin.
Olemme arvioineet han
kitun
liiketoimintakokonaisuuden konserniyhdistelyä
ja laskennassa sovellettuja periaatteita
Investors House Oyj
Tilintarkastuskertomus
tilikaudelta 1.1.–31.12.2021
3
Kauppahinnasta osa kohdistettiin
asiakassopimuksille ja erä poistetaan 5 vuoden
aikana.
Yhtiö perusti 1/3-omistusosuudella Apitare
Oy:n, joka hankki tilikaudella merkittävän
kiinteistökokonaisuuden pitkällä
vuokrasopimuksella. Omistus on esitetty
konsernitilinpäätöksessä osakkuusyhtiönä
suhteessa IFRS 3 Liiketoimintojen
yhdistäminen
-standardin vaatimuksiin.
Olemme lisäksi perehtyneet kauppahinnan
kohdistamisessa lisääntyneen liikearvon
arvonalent
umistestauksessa sovellettuihin
menettelyihin ja arvioineet testauslaskennassa
käytettyjen parametrien markkinaehtoisuutta.
Olemme tarkastaneet
osakkuusyhtiö Apitaren
arvostusta suhteessa tehtyihin sopimuksiin.
Olemme tarkastaneet
osakkuusyrityksiä
koskevi
en liitetietojen asianmukaisuutta.
Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja
riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja
siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista
koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat
myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen,
jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä
jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja
siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan
jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta
realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.
Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa
Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena
väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka
sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen
virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa.
Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden
yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät
tilinpäätöksen perusteella.
Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja
säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:
— Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen
virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä
ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää
havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää
havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista
esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
— Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme
suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä
Investors House Oyj
Tilintarkastuskertomus
tilikaudelta 1.1.–31.12.2021
4
tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan
tehokkuudesta.
— Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien
kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
— Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös
perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin
perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista
epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa
toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää
tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin
tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme.
Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun
tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö
tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.
— Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa,
rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten,
että se antaa oikean ja riittävän kuvan.
— Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia
yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon
konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja
suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.
Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja
ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan
merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.
Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia
relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista,
joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin
liittyvistä varotoimista.
Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana
olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme
kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen
tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä
tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa
olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.
Muut raportointivelvoitteet
Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot
Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 1.1.2018 alkaen yhtäjaksoisesti 4 vuotta.
Muu informaatio
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen.
Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.
Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä
tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta
suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä.
Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien
säännösten mukaisesti.
Investors House Oyj
Tilintarkastuskertomus
tilikaudelta 1.1.–31.12.2021
5
Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että
toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.
Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomuksessa on olennainen
virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.
Helsingissä 29. maaliskuuta 2022
KPMG OY AB
Timo Nummi
KHT
Riippumattoman tilintarkastajan raportti Investors
House Oyj:n ESEF-tilinpäätöksestä
Investors House Oyj:n hallitukselle
Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon, joka koskee sitä, onko Investors
House Oyj:n sähköiseen tilinpäätökseen [74370058ZYOB0GIYUT38-2021-12-31-fi.zip] tilikaudella 1.1.-
31.12.2021 sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty iXBRL-merkinnöin EU-komission delegoidun asetuksen
2018/815 (ESEF RTS) 4. artiklan vaatimusten mukaisesti.
Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen (ESEF-tilinpäätös)
laatimisesta siten, että ne täyttävät ESEF RTS:n vaatimukset. Tähän vastuuseen kuuluu
— laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa ESEF RTS artiklan 3 mukaisesti
— merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös iXBRL-merkein ESEF RTS artiklan 4
mukaisesti sekä
— varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus.
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi
voidakseen laatia ESEF-tilinpäätöksen ESEF RTS:n vaatimusten mukaisesti.
Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunvalvonta
Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka
koskevat suorittamaamme toimeksiantoa ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset
velvollisuutemme.
Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunvalvontastandardia ISQC1 ja näin ollen ylläpitää kattavaa
laadunvalvontajärjestelmää, johon sisältyy dokumentoituja toimintaperiaatteita ja menettelytapoja eettisten
vaatimusten, ammatillisten standardien sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin perustuvien
vaatimusten noudattamista koskien.
Tilintarkastajan velvollisuudet
Toimeksiantosopimuksen mukaisesti annamme lausunnon siitä, onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä
konsernitilinpäätös merkitty olennaisilta osin ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti. Olemme
suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon kansainvälisen varmennustoimeksi-
antostandardin ISAE 3000 mukaisesti.
Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä,
— onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein
ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti, ja
— ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilinpäätös keskenään yhdenmukaisia.
2
Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus ja laajuus riippuu tilintarkastajan harkinnasta. Tähän
sisältyy sen riskin arvioiminen, onko virheestä tai väärinkäytöksestä johtuvaa olennaista poikkeamaa ESEF
RTS:n vaatimuksista.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen
soveltuvaa tarkastusevidenssiä.
Lausunto
Lausuntonamme esitämme, että Investors House Oyj:n ESEF-tilinpäätökseen [74370058ZYOB0GIYUT38-
2021-12-31-fi.zip] sisältyvä konsernitilinpäätös tilikaudelta 1.1.-31.12.2021 on olennaisilta osin merkitty ESEF
RTS:n vaatimusten mukaisesti.
Lausuntomme Investors House Oyj:n konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.-31.12.2021
on annettu tilintarkastuskertomuksellamme 29.3.2022. Tällä raportilla emme anna konsernitilinpäätöksen
tilintarkastuksesta lausuntoa tai muuta varmennusjohtopäätöstä.
Helsingissä 30. maaliskuuta 2022
KPMG OY AB
Timo Nummi
KHT