Årsrapport 2024
INNHOLDSFORTEGNELSE
OM SELVAAG BOLIG................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 3
ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE............................................................................................................................................................................................................................... 3
VI ER KLARE FOR VEKST.................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 4
NØKKELTALL............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 6
KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA PER 20. MARS 2025 ............................................................................................................................................................................................ 8
FORRETNINGSBESKRIVELSE.......................................................................................................................................................................................................................................................................................9
BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG......................................................................................................................................................................................................................................................................................15
KLIMA OG MILJØ (E).....................................................................................................................................................................................................................................................................................................21
SOSIALE FORHOLD (S)................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 30
STYRING (G)........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................37
REGNSKAP: KONSERN....................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 39
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE............................................................................................................................................................................................................................................................... 39
STYRETS ÅRSBERETNING...........................................................................................................................................................................................................................................................................................51
STYRET I SELVAAG BOLIG ASA..............................................................................................................................................................................................................................................................................64
RESULTATREGNSKAP .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 67
BALANSE................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................68
ENDRINGER I EGENKAPITAL..................................................................................................................................................................................................................................................................................69
KONTANTSTRØMOPPSTILLING ...........................................................................................................................................................................................................................................................................70
NOTER.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................72
REGNSKAP: MORSELSKAP..............................................................................................................................................................................................................................................................................................111
RESULTATREGNSKAP ................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 111
BALANSE...............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................112
BALANSE (FORTS.) .........................................................................................................................................................................................................................................................................................................113
KONTANTSTRØMOPPSTILLING .........................................................................................................................................................................................................................................................................114
REGNSKAPSPRINSIPPER............................................................................................................................................................................................................................................................................................114
NOTER.....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................119
ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR.................................................................................................................................................................................................. 128
REVISORS BERETNING...................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 130
GRI-INDEKS...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................137
VEDLEGG.........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................140
ESG: VESENTLIGE TEMAER................................................................................................................................................................................................................................................................................... 140
KLIMAGASSREGNSKAP 2024 .................................................................................................................................................................................................................................................................................... 141
Årsrapport 2024 | INNHOLDSFORTEGNELSE
2
OM SELVAAG BOLIG
ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
EN LEDENDE BOLIG- OG BYUTVIKLER
Selvaag Bolig ASA er et boligutviklingsselskap som styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til ferdige bolig- og byområder.
Selskapet viderefører Selvaags mer enn 75 år lange historie og erfaring og har flere tusen boliger under utvikling i vekstområder i
og rundt de største byene i Norge og Sverige. Selvaag Bolig har et bredt utvalg boligtyper, og tilbyr blant annet livsstilkonseptet
Selvaag Pluss® som er boliger med fellesarealer og tjenester.
Vår visjon er: Vi gjør fremtidens byer bedre.
Selvaag Bolig er en trygg og solid partner for livets viktigste investering. Å velge oss er å velge kompetanse, seriøsitet og høye
ambisjoner.
Vi liker å kalle oss boligspesialister - å bygge over 60 000 boliger gjør noe med deg.
Helt siden starten har Selvaag og vi som jobber i Selvaag Bolig elsket smarte løsninger. Vi har utfordret myndigheter og bransje på
hva som er mulig å bygge, og det fortsetter vi med. Hver dag jobber vi med å utvikle boliger, nabolag og løsninger som forenkler
folks liv. Vi sørger for at det bygges varige og fornuftige prosjekter i områder der det trengs, i byer som vokser. Det er bærekraft i
praksis.
Ingen oppdrag er for store eller for komplekse for oss. På Løren omskapte vi en nedlagt militærleir til å bli en helt ny bydel. På
Kaldnes i Tønsberg ble et dødt industriområde til et nytt og levende boligområde. På Fornebu skal det vokse frem en by, der det en
gang lå en flyplass. Når vi skaper fremtidens byer, er det vår jobb å sørge for at folks hjem og nabolag danner trygge rammer for
et godt liv.
Vår lange historie som folkets boligbygger pålegger oss et ansvar. Vi bygger boliger det er behov for, til en pris de fleste har råd til.
Alt vi gjør er gjennomtenkt, ned til minste detalj.
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
3
VI ER KLARE FOR VEKST
LEDER
Hele nyboligbransjen har opplevd fallende lønnsomhet og lavere ordrereserver de siste årene, og ved utgangen av 2024 var
boligbyggingen i Norge på det laveste nivået siden 1946. Selvaag Bolig har imidlertid klart seg godt gjennom
nedgangstidene og rigger seg nå for vekst.
I et marked preget av økte kostnader, lavere kjøpekraft og dårligere rammevilkår for boliginvesteringer, har vi levert positive
resultater, klart å unngå tap av nøkkelkompetanse og lykkes med å byggestarte nye lønnsomme prosjekter. Flere vellykkede salgs-
og byggestarter bidro til at vi i løpet av året økte antallet boliger under bygging og hadde 829 boliger til en samlet verdi av 6,1
milliarder kroner under bygging ved utgangen av året.
Taktskifte i boligmarkedet?
Mye tyder på at nedturen er over. I 2024 solgte vi 230 flere boliger til en verdi av 1,8 milliarder kroner mer sammenlignet med i
2023. Og salget i fjerde kvartal 2024 alene var dobbelt så godt som samme periode i 2023. Bedre salg har gjort at vi har lykkes
med å øke antallet boliger under bygging vesentlig. Vi har nå en solid ordrereserve som vi har som mål å øke ytterligere fremover.
Vi har gode grunner til å være optimistiske når det nå både er lempet på egenkapitalkravet i boliglånsforskriften og samtidig varslet
rentekgutt og lønnsvekst. Samtidig vet vi at boligbehovet er stort på grunn av lav boligbygging over tid. De neste årene kan derfor
gi godt salg og økt aktivitet. Vi er klare for å møte dette med over 400 boliger i salg i solide prosjekter på de rette stedene, og
planlegger salgsstart for flere av våre store nye prosjekter de neste årene.
I løpet av året har vi også inngått avtaler om nye tomter til 880 boliger i Stor-Oslo, Bergen og Stockholm. Vi anser at det er
muligheter for å gjøre gode tomtekjøp nå, og jobber derfor med ytterligere investeringer. Dette vil styrke vår allerede solide
tomtebank og gi flere prosjekter frem i tid. Vårt fokus fremover, når boligmarkedet normaliseres både i Norge og Sverige, blir å få
produksjonsvolumet opp. Vi har både nøkkelmannskapet, tomtebanken, den finansielle løfteevnen og produktene vi trenger for å få
til dette.
Nye boformer blir viktigere
En av grunnene til at Selvaag Bolig har klart seg godt gjennom nedgangstidene er at vi har produkter som skiller seg fra resten av
markedet, spesielt livsstilkonseptet Selvaag Pluss. Etterspørselen etter Selvaag Pluss, som er boliger med tilgang til bemannede
fellesarealer og servicetjenester, er høy og slike boliger utgjør en økende andel av vår portefølje. Vi opplever at konseptet møter
kommunenes ønske om boligprosjekter som ivareta langt flere interesser og behov enn tidligere, blant annet strengere krav til klima
og miljø, sosiale boligmodeller, og boformer som legger til rette for et enklere liv for mennesker i alle aldre og livssituasjoner. I
tillegg møter det boligkjøpernes ønske om boliger som er mer enn fire vegger og tak og legger til rette for en enklere og mer
inkluderende hverdag.
Både kundetilfredshetsmålinger og evalueringer av konseptet bekrefter at disse beboerne er mer fornøyde enn beboere i ordinære
boligprosjekter. De opplever økt livskvalitet, redusert ensomhet og eldre beboere bor lengre i sine egne hjem. Hittil har vi bygget
og utviklet mer enn 2 000 boliger fordelt på 15 prosjekter siden 2004, og Plusskonseptet vil være en viktig og økende andel av
vårt tilbud fremover. Interessen for konseptet øker både fra både boligkjøpere og kommuner. Derfor utgjør Selvaag Pluss en stadig
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
4
større andel av vårt boligtilbud. Vi har nå om lag 3 000 slike boliger under utvikling i våre nye prosjekter. Samtidig er det en
kontinuerlig videreutvikling av konseptet, både med tanke på tjenestetilbudet og selve leilighetene, slik at det blir tilgjengelig for
flere, både i eksisterende og nye utbyggingsområder. Et eksempel på dette er kompaktboligkonseptet Selvaag City som tar
utgangspunkt i Selvaag Pluss, men har flere små leiligheter med lavere enhetspris, og Selvaag Nabolag som tilbyr bemannede
samlingssteder, arrangementer og tjenester til hele boligområder.
Styrket miljøinnsats
Vår øvrige ESG-innsats har fortsatt i 2024. Vi jobber målrettet for å redusere negativ påvirkning på klima og natur, og bidrar
samtidig positivt der det er mulig. I tillegg styrker vi innsatsen for å sikre gode sosiale forhold i virksomheter i hele vår verdikjede. En
forutsetning for å få det til er at vi har gode rutiner, styringssystemer og tilgang til riktig data. I alle våre prosjekter har vi nå et solid
datagrunnlag og vi har definert ambisjonsnivå for blant annet utslippsreduksjon og klimarisiko. Vi fører klimaregnskap for alle våre
prosjekter og kontrollerer alle store leverandører for anstendige arbeidsforhold og menneskerettigheter. Som et ledd i vårt ESG-
arbeid har vi endret våre rutiner og stiller nå krav til hele leverandørkjeden, både innenfor klima og menneskerettigheter.
Bærekraftsinformasjonen i denne årsrapporten er utarbeidet etter Global Reporting Initiativ (GRI), og følger de samme prinsippene
som årsrapporten for 2023.
Medeierskap lønner seg
Samtidig som boligkjøp fra Selvaag Bolig er en trygg og god investering, er et annet viktig parameter for å lykkes at vi har
fornøyde kunder og ansatte. Det er derfor gledelig å se at årets kundetilfredshetsundersøkelse viser høy tilfredshet, og at ansatte
trives svært godt på jobb. Selvaag Bolig kom seg gjennom året uten vesentlige bemanningsendringer, og årets
medarbeiderundersøkelse fra Great Place to Work viste at Selvaag Bolig fortsatt er blant Norges beste arbeidsplasser.
I tillegg til et godt faglig og sosialt miljø og markedsmessige lønnsbetingelser, tror jeg at medeierskap bidrar til at vi har ansatte som
yter det lille ekstra. Vi har aksjeprogrammer som stimulerer til bredt og langsiktig eierskap, og gir alle ansatte muligheten til å delta
direkte i selskapets verdiskaping. Rundt 60 prosent av oss er nå eiere i Selvaag Bolig, og samlet sett eide vi aksjer for om lag 109
millioner kroner ved utgangen av 2024. Hittil har dette både vært lønnsomt for den enkelte medarbeider, men utvilsomt også
styrket engasjementet og lojaliteten. Jeg tror at en bedrift som både er kompetent og lønnsom, og har fornøyde medarbeidere vil
levere god avkastning både i gode og vanskelige tider. I 2023 og 2024, som begge var utfordrende år, endte aksjonærenes
avkastning (TSR) på henholdsvis 12,6 og 12,0 prosent.
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
5
Vårt mål er at det både skal lønne seg å jobbe for oss, investere i Selvaag Bolig som selskap og å velge Selvaag Bolig som
boligleverandør. Alt tyder på at vi skal klare det fremover.
Nøkkeltall 2024:
Driftsinntekter IFRS (NOK millioner) 1 971
Driftsresultat (NOK millioner) 198
Resultat før skatt (NOK millioner) 209
Antall salg (Selvaag Boligs andel) 568
Netto salgsverdi (NOK millioner) 3 673
Igangsatte enheter 559
Overleverte enheter 532
Ferdigstilte enheter 514
Enheter under bygging 829
Antall ansatte 83
Turnover 12,8 %
Sykefravær 3,0 %
Likestilling i styret (aksjonærvalgte styremedlemmer) 40 % kvinner,
60 % menn
CO2-intensitet total (tCO2e) 10 948
Utslipp pr. m²BTA
*
ferdigstilt bolig (kgCO2e)
**
179,25
*
Bruttoareal (BTA) er en betegnelse for det totale arealet av bygget, og inkluderer yttervegger.
**
CO2-ekvivalenter (kgCO2e): Omregning til CO2-ekvivalenter gjøres ved å multiplisere antall tonn av hver enkelt klimagass med gassens GWP-verdi, som er det globale oppvarmingspotensialet i et
hundreårsperspektiv. Kjeller og fundamentering er inkludert.
Klimagassberegningen er utført for en beregningsperiode på 50 år. Denne perioden brukes for klimagassberegninger i de fleste andre europeiske land og i Level(s) som er EUs rammeverk for bærekraftige bygg.
Alle tall er Selvaag Boligs andel.
NØKKELTALL
RESULTAT FØR SKATT(MNOK)
608.608
645.645
425.425
319.319
209.209
2020 2021 2022 2023 2024
ÅRLIG RESULTAT OG UTBYTTE PER AKSJE
1)
5,31*.5,31*
5,4.5,4
3,63.3,63
2,62.2,62
1,9.1,9
6.6
5.5
4.4
2.2
1,25**.1,25**
Resultat per aksje Utbytte per aksje
2020 2021 2022 2023 2024
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
6
SALGSVERDI AV ENHETER I PRODUKSJON
6 413.6 413
6 736.6 736
6 408.6 408
4 496.4 496
6 134.6 134
74 %.74 %
67 %.67 % 67 %.67 %
62 %.62 %
61 %.61 %
Salgsverdi av enheter i produksjon (mNOK)
Andel solgte enheter under bygging
2020 2021 2022 2023 2024
BOLIGSALG
2)
3 460.3 460
4 026.4 026
2 328.2 328
2 108.2 108
3 673.3 673
683.683
821.821
448.448
360.360
568.568
Verdi av solgte enheter Antall solgte enheter
2020 2021 2022 2023 2024
(Beløp i NOK millioner) 2024 2023 2022 2021 2020
IFRS hovedtall
Driftsinntekter 1 971,0 3 254,7 2 896,4 3 402,7 2 698,0
Driftsresultat 198,2 300,9 422,4 648,3 1643,8
RESULTAT FØR SKATT 209,2 319,5 425,1 645,3 1653,5
3)
Kontantstrøm fra drift 87,6 1 196,6 63,4 392,6 1 615,7
Netto kontantstrøm 117,1 -346,1 85,2 -357,9 -293,4
Egenkapitalgrad 46 % 49 % 39 % 43 % 41 %
RESULTAT PER AKSJE I KRONER 1,90 2,62 3,63 5,40 5,31*
Antall enheter under bygging 829 784 1 253 1 323 1 310
*)
Inkluderer ikke resultat på NOK 11,02 fra UP-transaksjonen
**)
Inkluderer foreslått utbytte for H2 2024 på NOK 1,25 per aksje
1)
Oversikten viser ikke gevinst og utbytte fra UP-transaksjonen
2)
Solgte enheter er inngåtte salgskontrakter med kunder i henhold til Bustadoppføringslova i Norge og Bostadsrättslagen i Sverige. Etter IFRS inntektsføres disse ved overlervering.
3)
Justert for UP-transaksjonen er resultat før skatt for 2020 NOK 608 millioner. Merk: Antall solgte enheter og verdi av solgte enheter er justert for Selvaag Bolig sin andel av deleide prosjekter
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
7
KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA PER 20. MARS 2025
Sverre Molvik
Administrerende direktør
Øystein Klungland
Viseadministrerende direktør
Line Lian Mjell
Konserndirektør marked, strategi og bærekraft
Christopher Brunvoll
Konserndirektør finans
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
8
Det har ikke vært endringer i selskapets virksomhetsområde eller verdikjede i 2024.
Selskapsstruktur
I Selvaag Bolig er alle prosjekter organisert i egne prosjektselskaper. De fleste prosjektselskapene er heleid av Selvaag Bolig ASA,
og har ikke egne ansatte. Disse er datterselskaper som konsolideres i sin helhet inn i konsernets regnskap. Selvaag Bolig ASA har i
tillegg samarbeidsprosjekter som i hovedsak eies 50/50 med andre aktører og er klassifisert som felleskontrollerte virksomheter/
tilknyttede selskaper. Resultatene fra disse inkluderes i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. For mer informasjon se 2.6
Investering i tilknyttede selskap i konsernregnskapet. Selvaag Bolig har også skilt ut driften av selskapets Plussboliger i et eget
selskap. Selvaag Bolig konsern har totalt 83 ansatte, hvorav 56 er ansatt i Selvaag Bolig ASA. De øvrige er ansatt i Selvaag Pluss
Service AS, Selvaag Eiendomsoppgjør AS og Selvaag Bostad AB med datterselskaper.
Markedstilpassede boliger og boligkonsepter
Selvaag Bolig bygger i hovedsak leiligheter og store prosjekter i urbane områder i Norge og Sverige. Den gjennomsnittlige
boligstørrelsen er på om lag 65 kvadratmeter boareal, og boligtypene og -konseptene er tilpasset målgrupper med ulike behov
og preferanser. Hovedandelen av boligene er leiligheter tilpasset den største kundegruppen, som er husholdninger med normal
inntekt. Andelen Plussboliger, dvs. boliger med fellesarealer og tjenester, har økt de siste årene. Størrelsen på selskapets prosjekter
gjør at forskjellige boligtyper kombineres i de respektive prosjektene. Dette bidrar til at det skapes sosialt bærekraftige nabolag
ettersom det tilbys boliger for mennesker i alle livssituasjoner og aldersgrupper. Kombinasjon av boligtyper fører også til at
boligtilbudet når større deler av markedet, og at salgs- og inntektsprofilen til hvert enkelt prosjekt optimaliseres.
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
9
Konkurranseutsetting av alle entrepriser
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap uten egen entreprenørvirksomhet, og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg
av nøkkelferdige boliger. Selskapet har en effektiv tilnærming til boligutvikling som bidrar til å sikre kostnadseffektivitet og redusere
markedsrisiko. Kjernen i dette er konkurranseutsetting av all byggevirksomhet, og at selskapet i all hovedsak inngår totalentrepriser.
Dette gir flere fordeler:
• Fokusert organisasjon: Om lag 60 ansatte i kjernevirksomhet. Lett bemanning med fokus på utvikling og salg.
• Forutsigbare og konkurransedyktige byggekostnader: Tilbud fra flere entreprenører, basert på standardbeskrivelser, gir alltid
riktig markedspris og bygging til fast pris. Samarbeid utelukkende med entreprenørselskaper med spisskompetanse til å løse
oppdragene.
• Lavere gjennomføringsrisiko: Bruk av totalentrepriser gir redusert gjennomføringsrisiko i byggefasen.
• Lavere markedsrisiko: Byggekostnadene låses før salgsstart, og behovet for store bemanningsjusteringer ved markedssvingninger
er lavt.
• Bedre kapasitet: Skalerbar modell og ingen kapasitetsproblemer når flere prosjekter skal bygges samtidig.
Tomtekjøp og finansiering av tomter
I tillegg til konkurranseutsetting av bygging, er Selvaag Boligs strategi for kjøp og utvikling av tomter sentralt for selskapets
verdiskaping. Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomteportefølje. Dette tillater målrettet valg av nye tomter som passer inn i
eksisterende prosjektportefølje og møter selskapets til enhver tid gjeldende krav til blant annet bærekraft, beliggenhet, størrelse, pris
og utbyggingspotensial. Selskapet kjøper tomter i tråd med en akkvisisjonsstrategi som prioriterer store tomter i selskapets definerte
kjerneområder.
Tomtetilgang og finansiering av tomter i Norge
En stor andel av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje eies av selskapets finansieringspartner Urban Property, som selger
tomter tilbake til Selvaag Bolig når prosjektene byggestartes. Denne modellen gjør det mulig for Selvaag Bolig å rendyrke sin
kjernevirksomhet, øke operasjonelt fokus, og synliggjøre verdiene i den daglige driften. Urban Property er en solid, kapitalsterk og
forutsigbar partner for Selvaag Bolig. Samarbeidet er langsiktig og strategisk.
Samarbeidsavtalen med Urban Property, kort oppsummert:
• Urban Property har forkjøpsrett på kjøp av nye tomter i Norge som Selvaag Bolig ønsker å utvikle. Dersom Urban Property ikke
benytter seg av forkjøpsretten, kan Selvaag Bolig benytte andre finansieringsløsninger og/eller samarbeide med andre.
• Selvaag Bolig har opsjon på å kjøpe tilbake tomtene fra Urban Property.
• Tomtene kjøpes trinnvis tilbake av Selvaag Bolig for opprinnelig kjøpspris i tillegg til en årlig opsjonspremie på (NIBOR + 3,75
prosent). Det påløper også et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når Urban Property kjøper tomtene av grunneier, og 2,0
prosent når Selvaag Bolig kjøper tomtene fra Urban Property.
• Avtalen inneholder finansielle covenants. Se note 29 for ytterligere informasjon om covenants.
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
10
Fordeler for Selvaag Bolig:
• Begrenset behov for egenkapital til kjøp av tomter. Selvaag Bolig betaler 50 prosent av kjøpesummen til Urban Property ved
overtagelse av tomt (ved byggestart) og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjektet.
• Høyere egenkapitalavkastning på grunn av lavere bruk av egenkapital.
• Mulighet for å dele ut en høyere andel av resultatet som utbytte over tid.
• Effektiv og forutsigbar finansiering av eksisterende og nye tomter.
• Selvaag Boligs nedsiderisiko ved å ikke utøve opsjonen er begrenset til 48 måneders opsjonspremie (break fee).
Selvaag Bolig har også flere samarbeidsprosjekter med en eierandel på 50 prosent. Tomtene eies enten sammen i et felles
prosjektselskap eller av samarbeidspartner fram til byggestart av prosjektet. Fornebu sentrum, FMV Vest i Fredrikstad og Høyda i
Moss er eksempler på slike samarbeidsprosjekter. I tillegg har Selvaag Bolig også noen tomter i egen balanse.
Tomtetilgang og finansiering av tomter i Sverige
I Sverige inngår Selvaag Bolig avtaler om tomtekjøp fortrinnsvis gjennom tildeling av eiendom fra kommunene. Tildelingen skjer
som regel i konkurranse mellom en rekke aktører der pris er ett av flere kriterier. Oppgjør for slike tomter skjer i hovedsak først når
tomten er byggeklar, og reguleringsrisikoen er således eliminert. I tillegg er det inngått en avtale om at Urban Property kan
finansiere tomter som erverves i Sverige.
Samarbeidsavtalen med Urban Property i Sverige, kort oppsummert:
• Urban Property har forkjøpsrett på kjøp av nye tomter i Sverige som Selvaag Bolig ønsker å utvikle. Dersom Urban Property ikke
benytter seg av forkjøpsretten, kan Selvaag Bolig benytte andre finansieringsløsninger og/eller samarbeide med andre.
• Selvaag Bolig har en tilbakekjøpsforpliktelse på tomtene som finansieres av Urban Property.
• Tomtene kjøpes trinnvis tilbake av Selvaag Bolig for opprinnelig kjøpspris i tillegg til en årlig avkastning på (STIBOR + lånemargin
+ 1,25 prosent). Det påløper også et transaksjonshonorar på 1,0 prosent når Urban Property kjøper tomtene av grunneier, og 1,5
prosent når Selvaag Bolig kjøper tomtene fra Urban Property.
• Urban Property sikres mot endringer i vekslingskurs mellom NOK og SEK på tilført egenkapital i prosjektperioden.
• Avtalen inneholder finansielle covenants. Se note 29 for ytterligere informasjon om covenants.
Salgsstrategi
Selskapets salgsstrategi er sentral for å sikre optimal fremdrift og lønnsomhet i prosjektene. Segmentering av boligprosjekter og
optimalisering av sammensatte prosjekter ved et bredt utvalg boligtyper, inkludert utstrakt bruk av det varemerkebeskyttede
livsstilskonseptet Selvaag Pluss, har gitt godt salg og gunstig salgsfremdrift. Som hovedregel starter Selvaag Bolig bygging først når
60 prosent av verdien av et byggetrinn er solgt. I et krevende marked de siste årene er det startet bygging av enkelte byggetrinn
på noe lavere salgsgrad, men hovedregelen vil fortsatt være førende i et normalmarked. Målet er at resten av byggetrinnet selges
i perioden frem mot ferdigstillelse. Dette muliggjør at enhetene i prosjektet prises i tråd med markedsutviklingen, og sikrer
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
11
inntektsoptimalisering. Videre bidrar fokus på detaljplanlegging, standardisering, tomteutnyttelse og strategisk tomteutvikling til å
sikre bærekraftig utvikling, lave byggekostnader, gode prosjektmarginer og konkurransedyktige salgspriser.
Kvalitetskrav og ESG
Selvaag Bolig setter høye krav til kvalitet i alle ledd internt og har omfattende krav til produkter, drift og ESG hos
underleverandørene. Dette bidrar til å redusere risiko for feil i prosjektene, og at alle boligene har høy standard og ivaretar
selskapets ESG-krav. Les mer om dette i ESG-kapittelet i denne årsrapporten.
Målsettinger
Selvaag Bolig skal være en av Norge s ledende boligbyggere, bidra til inkluderende lokalsamfunn og tilrettelegge for en
bærekraftig livsstil. Selskapet har et langsiktig mål om vekst som ikke skal gå på bekostning av lønnsomhet. Selskapets strategi
bidrar til å sikre den ledende markedsposisjonen og å styrke konkurransekraften. Selvaag Bolig har et uttalt mål om å oppnå
prosjektmarginer på minimum 10 prosent.
Utbyttepolicy
Selvaag Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 60 prosent
av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets
likviditetsprognoser og soliditet.
Fremdriftsrisiko
Selvaag Bolig arbeider aktivt med å minimere risikoen for kostnadsoverskridelser og forsinkelser. Dette sikres ved at selskapet
primært inngår totalentrepriseavtaler med solide entreprenører som har høy kompetanse og dokumentert leveransekraft.
Totalentreprenøren har ansvar for å levere prosjektet til avtalt tid og pris. I tillegg er det vesentligste av prosjektkostnadene sikret
ettersom bygging i hovedsak igangsettes først når 60 prosent forhåndssalg, målt i verdi, er oppnådd. Videre gir høy grad av
standardisering, kombinert med høy detaljeringsgrad i spesifikasjoner til entreprenør, redusert risiko for forsinkelser i
byggeprosessen. Kontinuerlig læring hos entreprenørene bidrar ytterligere til effektiv prosjektgjennomføring og redusert risiko for
feil og forsinkelser.
Eksterne risikofaktorer
Lav rente, lav arbeidsledighet, høy kjøpekraft i husholdningene og høy befolkningsvekst i urbane områder har over tid bidratt til stor
boligetterspørsel, spesielt i Stor-Oslo der Selvaag Bolig har hoveddelen av sin virksomhet. De siste årene har imidlertid
kjøpekraften og etterspørselen etter nye boliger vært negativt påvirket av renteøkninger, energipriser, inflasjon og geopolitisk uro. I
tillegg har høye byggekostnader gitt utsatte salgs- og byggestarter. Dette bedret seg noe i løpet av 2024. Samlet for året var
Selvaag Boligs salg vesentlig bedre i 2024 enn året før, og selskapet byggestartet flere boliger enn det ferdigstilte. Negative skift i
etterspørselen kan også oppstå på grunn av andre regulatoriske endringer som påvirker kjøpekraft eller byggekostnader. Et
eksempel på dette er strengere miljøkrav som både kan påvirke prosjektutviklingen og tilgangen til nye utviklingstomter og råvarer.
Se eget kapittel om risiko i kapittel om eierstyring og selskapsledelse.
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
12
VERDIDRIVERE I SELVAAG BOLIG
Konkurransedyktige produkter i vekstområder
Satser utelukkende i urbane vekstområder med stor boligetterspørsel og markedsdybde.
• Konkurransedyktige priser som gir stor målgruppe.
• Et bredt utvalg boligtyper som når flere markedssegmenter og gir inntektsmaksimering i prosjektene.
Stor, aktivt forvaltet tomtebank
Tomtebank eiet av andre medfører lavere kapitalbinding.
• Verdiskaping gjennom utvikling, videreutvikling og optimalisering av tomter.
• Fleksibilitet til å utvikle flere tusen boliger i urbane vekstområder.
• Aktiv kapitalforvaltning.
Effektiv og fleksibel kostnadsstruktur
Ekstern entreprenør gir fleksibilitet, redusert risiko og kostnadsoptimalisering.
• Prosjektbasert forretningsmodell gir økt fleksibilitet og reduserer risiko.
• Store prosjekter med mer enn 150 boliger gir stordriftsfordeler.
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
13
• Effektiv og slank organisasjon gir lavere overhead-kostnader.
Kapitaleffektiv forretningsmodell støttet av solid balanse
60 prosent forhåndssalg som hovedregel før byggestart gir redusert behov for prosjektfinansiering og redusert risiko for
varelagerbygging.
• Sunn gjeldsstruktur og finansiell fleksibilitet.
Samarbeidspartnere
Selvaag Bolig er NHO-medlem og tilknyttet landsforeningen NHO
Byggenæringen og bransjeforeningen Boligprodusentene. Selskapet er også
medlem av Grønn Byggallianse, samt bidragsyter og pådriver i en rekke lokale og
bransjespesifikke foreninger og fora.
Selvaag Bolig støtter kultur og breddeidrett, spesielt i nærområdene der selskapet
har prosjekter.
Årsrapport 2024 | OM SELVAAG BOLIG
14
BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
Å bidra til samfunnet har vært en sentral del av Selvaags DNA siden starten i 1948, da fokuset var å bygge boliger til en pris som
flest mulig kunne betale. Med klimaendringer, naturkrise, demografiske endringer og økende sosiale forskjeller utvides både
ansvarsområdet og innsatsen til selskapet. Selvaag Bolig anser økt fokus på bærekraft i alle ledd av virksomheten som viktig, og
jobber derfor systematisk med å gjøre miljø-, sosiale- og styringsmessige forhold (ESG) til en integrert del av virksomheten. Dette
blant annet for å sikre at anstendige arbeidsforhold og menneskerettigheter ivaretas i hele verdikjeden, at det bygges nok boliger
til en pris flest mulig har råd til å betale, at det utvikles gode konsepter for unge og eldre, at klima- og naturrisiko kartlegges og
reduseres, samt at klimagassutslippene i byggeprosessen og gjennom byggets levetid reduseres. Det sistnevnte skal oppnås blant
annet gjennom å redusere byggenes behov for tilført energi, og ved å redusere beboernes behov for personlige transportmidler
som benytter fossilt drivstoff. Selvaag Bolig ser forretningsmessige muligheter i overgangen til et lavutslippssamfunn, og opplever at
god håndtering av ESG vil være en forutsetning for at selskapet skal lykkes fremover.
Selvaag Bolig har virksomhet i Norge og Sverige, som er land som allerede stiller strenge krav til ansvarlig drift, bygging og
kvalitet. Det har likevel vært omfattende og utfordrende for selskapet å svare ut forventninger fra ulike myndigheter og
interessentgrupper om mer ESG-informasjon. Årsaken er at det blant annet har vært mangel på standardiserte måleparametere,
krevende å få tilgang til korrekt data, og uklarheter rundt innføringen av lovverk.
I året som har gått har Selvaag Bolig lagt ned en betydelig innsats for å imøtekomme forventninger til ikke-finansiell rapportering.
Dette omfatter blant annet fortsatt systematisering og digitalisering av datainnhenting, implementering av KPIer og mål, og å sikre
etterlevelse hos egne ansatte og i leverandørkjeden. Selskapet har videre gjennomført en ny kartlegging av vesentlige temaer
(Double Materiality Assessment).
EU-kommisjonen presenterte i februar 2025 sitt forslag til forenkling av bærekraftsregelverket (Omnibus). Dersom det blir vedtatt slik
det er foreslått, vil Selvaag Bolig ikke bli omfattet av CSRD. I lys av denne endringen vil Selvaag Bolig i 2025 gjennomgå omfang
og fokus for selskapets bærekraftrapportering fremover. Selskapet anerkjenner viktigheten av grønn omstilling og vil fortsette å
jobbe målrettet for å bidra til utslippskutt fremover.
Det var ingen kjente brudd på lover og reguleringer eller retningslinjer i 2024.
OM RAPPORTEN
Denne ESG-rapporten er utformet basert på standardene til The Global Reporting Initiative (GRI) for rapporteringsåret 2024, på
samme måte som for 2023. Endringer på KPIer og mål er kommentert. Rapporten er utformet av Selvaag Boligs konsernledelse og
behandlet av Selvaag Boligs styre. Rapporten er ikke verifisert eksternt.
Omfang og avgrensninger
Rapporten inkluderer alle virksomhetsområder i Selvaag Bolig ASA med datterselskaper og tilknyttede selskaper. Dette tilsvarer
områdene som er dekket av den finansielle rapporteringen. Klimagassregnskapet omfatter egne utslipp og utslipp fra innkjøpte
tjenester. SHA-rapporteringen inkluderer data fra selskapets byggeplasser.
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
15
Kontakt
For spørsmål om eller tilbakemeldinger til rapporten kontakt konserndirektør marked, strategi og bærekraft Line Lian Mjell:
limj@selvaagbolig.no
STYRING
Selvaag Boligs styre er ansvarlig for etterlevelse av alle relevante myndighetskrav, lover og forskrifter, og har fastsatt overordnede
prinsipper for eierstyring og selskapsledelse. Disse er nedfelt i selskapets sentrale retningslinjer og prosedyrer. Prinsippene er
gjeldende for styret, administrerende direktør, alle ledere og medarbeidere i alle selskaper som er en del av Selvaag Bolig-
konsernet. Prinsippene følges opp i planleggings- og styringssystemer, og i den daglige driften av selskapet. For mer informasjon
vises det til eget kapittel om eierstyring og selskapsledelse i denne årsrapporten.
Det koordinerende ansvaret for ESG var i 2024 underlagt konserndirektør for kommunikasjon, bærekraft og strategi. ESG er et
sentralt tema på styrets årlige strategiseminar med selskapets ledelse, der det blant annet settes mål for kommende virksomhetsår. I
2024 ble det gjennomført en revisjon av vesentlighetsanalysen (DMA), og videreutviklet strategiske mål for ESG. I 2023
rapporterte Selvaag Bolig klimadata til Carbon Disclosure Project (CDP) for første gang og oppnådde score B-, som er på nivå
med det målte europeiske bransjegjennomsnittet. Tredjepartsverifisering ble trukket frem som forbedringspunkt. Ettersom overgang til
CSRD/ESRS ville medført vesentlige endringer i rapporteringen, valgte Selvaag Bolig å ikke rapporterte til CDP i 2024. Styret
mottar rapporter som inneholder ESG-informasjon fra selskapets ledelse i styremøter gjennom året, og vedtak av KPIer og
vurdering av måloppnåelse skjer årlig. Styrets revisjonsutvalg mottar i tillegg løpende orientering om ESG-arbeidet fra selskapets
ledelse.
ESG-relaterte styrende dokumenter:
• Etiske retningslinjer
• Verdihåndbok
• Leverandørerklæring
• Miljøpolicy
• Menneskerettighetspolicy
• Retningslinjer for IT-sikkerhet og GDPR
• Retningslinjer for lønn til ledende personer
Selvaag Bolig vil revidere og videreutvikle styrende dokumenter i løpet av 2025.
Risiko
Selskapet gjennomfører en omfattende toårlig risikokartlegging der ESG-relaterte temaer som klimarisiko, arbeidsforhold hos
leverandører, etterlevelse av krav til ikke-finansiell rapportering og styringsmessige forhold er ivaretatt. Kartleggingen ble sist
gjennomført i januar 2025. Se eget kapittel om risiko i kapittel om Eierstyring og selskapsledelse.
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
16
Omdømme
Gjennom en interessentundersøkelse gjennomført av tredjepart har Selvaag Bolig kartlagt omdømme hos politikere, administrativt
ansatte i kommuner, eiere og investorer, samarbeidspartnere og leverandører, og media. Disse interessentgruppene er
premissgivere for rammebetingelser og utvikling i de geografiske kjerneområdene til selskapet, samt for omdømmet og verdien til
selskapet.
Temaer som er vurdert er tillit, ledelse, kompetanse, organisasjon, innovasjon, bærekraft, kommunikasjon og åpenhet. Aktører som
ble valgt for sammenlikning kan alle klassifiseres som de mest seriøse aktørene i markedet, og Selvaag Bolig ble rangert høyest på
flere av parameterne og topp tre på alle.
Kartleggingen viste at Selvaag Bolig har et godt utgangspunkt for å sikre seg gode rammebetingelser og den anerkjennelsen som
kreves for å få gjennomført større prosjekter. Kartleggingen ble sist gjennomført i 2021.
Insentiver
Det er innført ledelsesinsentiver for ESG. Hele selskapets konsernledelse har deler av sin variable lønn knyttet til ESG. For
virksomhetsåret 2024 omfattet dette blant annet forberedelser for rapportering etter ESRS, arbeid med sosial bærekraft, revisjon av
KPIer og mål, og øvrig compliancearbeid. På sikt vil insentivene bli knyttet tettere til måloppnåelse av mål for flere av de definerte
ESG-KPIene. Selskapet skal både utnytte muligheter og gjøre korrigerende tiltak om nødvendig. Selskapets prosjektledelse har
ESG-KPIer tilknyttet sin variable lønn.
Kvalitetsstyring av prosjekter
Selvaag Bolig har et kvalitetsstyringssystem som ivaretar og sikrer kvalitet og lovpålagte plikter i alle faser i prosjektutviklingen.
Systemet består av sjekklister og beslutningsdokumenter som skal følges i prosjektenes respektive faser, fra akkvisisjon til regulering,
tilbudsinnhenting, gjennomføring og i reklamasjonsperioden. Eksempler på elementer som ivaretas er kostnader, bolig og
stedskvaliteter, biologisk mangfold, naturinngrep, klimarisiko, klimagass, sikkerhet, samt helse og arbeidsmiljø (SHA). Det er et krav
at alle sjekklister og beslutningsdokumenter i systemet benyttes i utviklingen av samtlige prosjekter, og at det gjennomføres ESG-
gap-analyse i tidligfase i alle nye prosjekter. Sistnevnte skal sikre at alle relevante ESG-forhold ivaretas i prosjektutviklingen og at
selskapet oppnår sine kommuniserte mål. Viseadministrerende direktør er eier av systemet. Beslutningsdokumenter utkvitteres av
prosjektsjef og gjennomgås av viseadministrerende direktør.
VARSLINGSRUTINER
Selvaag Bolig ønsker å motta varsler om kritikkverdige forhold som omfatter lovbrudd eller brudd på selskapets etiske retningslinjer.
Eksempler på kritikkverdige forhold kan være: Fare for liv eller helse, fare for klima eller miljø, korrupsjon eller annen økonomisk
kriminalitet, maktmisbruk, uforsvarlig arbeidsmiljø, trakassering og brudd på personvern.
Selskapet etterstreber at terskelen for at interessenter kan varsle om kritikkverdige forhold, skal være så lav som mulig. Det er derfor
etablert en varslingskanal som er tilgjengelig både for selskapets egne ansatte og for eksterne interessenter på
www.selvaagboligasa.no. Prosedyrer for varsling er tilgjengelig på selskapets hjemmeside og intranett. Kanalen kan benyttes
anonymt. Det foreligger rutiner for rapportering av varslede forhold til selskapets styre.
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
17
Selskapet har orientert ansatte og leverandører om varslingsrutiner, muligheter for varsling og oppfordrer til at alle kritikkverdige
forhold skal rapporteres. Selvaag Bolig mottok ingen varsler om kritikkverdige forhold i 2024.
DIGITALISERING AV DATA
Selvaag Bolig opplever at en av hovedutfordringene for selskapets ikke-finansielle rapportering er økt omfang av parametere som
skal måles, samt ujevn kvalitet på innrapportert data. Selvaag Bolig har derfor investert i digitale systemer som muliggjør enklere
innhenting, kvalitetssikring og tilgjengeliggjøring av data. Digitaliseringen omfatter blant annet SHA-data fra alle byggeprosjekter,
klimagassregnskap og vurdering av hvordan leverandører og samarbeidspartnere håndterer sosiale forhold og
menneskerettigheter i egne virksomheter og leverandørkjeder. Systemet ble tatt i bruk i januar 2023. Selskapet opplever at
datakvaliteten har blitt betydelig bedre i løpet av 2024.
STRATEGISKE PRIORITERINGER
Et viktig arbeid i 2024 har vært å fortsette implementeringen av selskapets ESG-strategi med tydelige måleparametere og mål.
Hovedformålet med strategien er å sikre at Selvaag Bolig bidrar til helhetlig, langsiktig og bærekraftig verdiskaping i samfunnet, at
forretningsmodellen tilpasses en klimanøytral økonomi, og at selskapets arbeid med sosiale forhold og miljø gir konkurransefortrinn.
Visjon:
Vi gjør fremtidens byer bedre
Misjon:
Vi skal gjøre det enklere for flere å bo bedre
Ambisjon:
Vi skal bidra til inkluderende lokalsamfunn og tilrettelegge for en bærekraftig livsstil
Interessentdialog og dobbel vesentlighet
Den nåværende strategien og vesentlige temaer som omtales i denne rapporten er basert på en vesentlighetsanalyse, sist
oppdatert i 2024 i henhold til CSRD/ESRS-prinsippet om dobbel vesentlighet (DMA). Dette innebærer at rapporteringen og
valgte temaer er vurdert ut fra en todimensjonal tilnærming som omfatter hvilken påvirkning selskapet har på samfunnet og
interessenter (påvirkningsvesentlighet), samt hvordan ESG-forhold påvirker selskapets mulighet til langsiktig verdiskapning (finansiell
vesentlighet), se ESG: Vesentlige temaer. Både interne og eksterne interessenter ble konsultert i arbeidet, herunder fageksperter på
arbeidsforhold, finans og klima og miljø for å sikre en bred forståelse av hvilke temaer som er mest vesentlige for selskapet.
Selvaag Bolig har gjennom DMA-prosessen funnet følgende temaer som vesentlige:
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
18
Klima og miljø Sosiale forhold Styringsmessige forhold
Tilpasning til klimaendringer
Begrensning av klimaendringer
Energibruk
Ressursbruk
Avfall
Forurensning av luft
Forurensning av jord, luft og vann i verdikjeden
Vannbruk i verdikjeden
Direkte drivere av biologisk mangfold i verdikjeden
Gjenoppretting av grøntområder
HMS i verdikjeden
Arbeidsforhold i verdikjeden
Områdeutvikling
Arbeidstid
Likestilling for egne arbeidere
Likestilling for arbeidere i verdikjeden
Bedriftskultur
Korrupsjon og bestikkelser
*Tabellen viser alle vesentlige temaer for Selvaag Bolig basert på dobbel vesentlighet. I årets rapport fremkommer markerte
temaer i samsvar med tidligere vurderte vesentlige GRI-temaer.
Selvaag Bolig har rendyrket sin rolle som byggherre, og prosjekter bygges derfor av underentreprenører. Selskapets største
påvirkning på klima og miljø, samfunnet og økonomien skjer i utviklingen av boligprosjektene og i leverandørkjeden.
2024-analysen omfatter flere temaer enn tidligere, og vil benyttes for fremtidig styring og oppfølging.
FNs bærekraftsmål
FNs mål for bærekraftig utvikling er en arbeidsplan for å utrydde fattigdom, bekjempe ulikhet og stoppe klimaendringene innen
2030. Bærekraftsmålene inkluderer 17 hovedmål og 169 delmål. Selvaag Bolig jobber etter relevante mål, inkludert FNs
“Framework Convention on Climate Change” (Parisavtalen).
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
19
Mål 8: Anstendig arbeid og økonomisk vekst 11: Bærekraftige byer og lokalsamfunn 12: Ansvarlig forbruk og produksjon 13: Stoppe klima-endringene
Delmål 8.8 11.3, 11.4, 11. 7 12.2, 12.5 13.1, 13.2
Vesentlige tema
Helse og sikkerhet på byggeplass Klimarelatert risiko Materialbruk Klimagassutslipp
Menneskerettigheter i leverandørkjeden Avfall og forurensing Avfall og forurensing Energieffektive bygg
Sosial dumping Tap av biologisk mangfold
Etikk i leverandørkjeden Påvirkning på lokalsamfunn
Etikk i egen organisasjon
Bidrag
Sikre gode og rettferdige arbeidsforhold
på byggeplasser, i leverandørkjeder og i
virksomheten
Redusere risiko for fysiske skader på bygg,
lokalmiljø og mennesker
Effektiv arealbruk i urbane områder og på
knutepunkter
Bidra til å ivareta og øke biologisk
mangfold
Redusere avfall
Øke resirkulering
Redusere materialbruk
Redusere utslipp i Selvaag Boligs
verdikjede
Bygge energieffektive boliger
Mål for Selvaag Bolig
0 tilfeller av sosial dumping/
arbeidslivskriminalitet
Ingen nye tomtekjøp av dyrket mark (unntak
ved knutepunkt)
Reduksjon i avfall Energimerke ferdigstilte boliger:
Gjennomsnitt B
0 ulykker med personskade Vurdere fysisk klimarisiko i alle prosjekter Sorteringsgrad: > 75 % Scope 1 og 2: Klimanøytral innen
2030
> 40 % av hvert kjønn i hele selskapet
> 40 % av hvert kjønn i selskapets ledelse
Vurdere biologisk mangfold i alle nye
prosjekter
Scope 3:
2024-2030: 20 % lavere utslipp per m²
BTA for ferdigstilte boliger enn i
basisåret 2022.
Etter 2030: 30 % lavere utslipp per BTA
for ferdigstilte boliger enn i basisåret
2022.
I lys av ny DMA-analyse og innfridde mål for utslippskutt, vil Selvaag Bolig gjennomgå og oppdatere bærekraftsmål, inkludert mål
for utslippskutt, samt KPIer for bærekraftsrapportering.
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
20
Hornsberg, Stockholm
KLIMA OG MILJØ (E)
Selskapets retningslinjer for miljø fastslår at Selvaag Bolig alltid skal søke miljøvennlige løsninger som kan bidra til redusert
klimautslipp i byggeprosessen og gjennom byggets levetid. Alle selskapets prosjekter skal bygges i tråd med norske
byggeforskrifter og europeisk regelverk. Disse stiller strenge krav til materialvalg og energieffektivitet i boligene, og til den generelle
virksomheten gjennom byggeprosessen.
SELVAAG BOLIGS TILNÆRMING
Selvaag Bolig prioriterer å bygge arealeffektive boliger i urbane pressområder. Dette er områder der det er mulig å transformere
utdaterte næringsbygg og industriområder til høyverdige bolig- og byområder med grøntareal og gode bymessige kvaliteter.
Selskapets største fotavtrykk på klima og miljø ligger i leverandørkjeden og de største utslippene kommer fra materialene som
benyttes i byggene. Å redusere negativ påvirkning krever god planlegging og samarbeid mellom Selvaag Bolig som byggherre,
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
21
regulerende myndigheter og entreprenørene som utfører byggingen.
Tilnærmingen påvirker hvilke tomter som kjøpes, hvilke leverandører som velges, krav som stilles og rutiner for oppfølging. I Selvaag
Boligs kontrakter stilles det tydelige krav til at entreprenører skal operere i tråd med de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter
og i henhold til selskapets retningslinjer og leverandørinstruks. Det ble ikke avdekket brudd på disse i løpet av 2024.
Det gjøres grundige vurderinger gjennom hele prosjektforløpet – fra tomtekjøp og regulering, til valg av entreprenør og utbygging.
Grunnforhold, biologisk mangfold og tilgjengelige energikilder blir tidlig kartlagt for å beslutte hvordan et prosjekt kan utformes.
Alle prosjekter har i tillegg utarbeidet miljøplaner som definerer overordnede miljømål og belyser prosjektets miljø- og klimaavtrykk,
før bygging igangsettes. Dette inkluderer blant annet kartlegging av løsninger for energieffektive bygg, karbonintensitet,
materialvalg, avfallshåndtering og samspill med omgivelsene. I tillegg skal det alltid vurderes om prosjektene kan bygges slik at
beboere og brukere stimuleres til en miljøvennlig livsstil, for eksempel gjennom deling av fellesarealer, bildelingstjenester og
energiløsninger.
For å sikre god miljøledelse har Selvaag Bolig vedtatt at alle byggeprosjekter skal benytte et miljøstyringsverktøy som tas i bruk fra
prosjektets tidligfase. Kravet er inkludert i selskapets kvalitetsstyringssystem, og målet er å avdekke behov for tiltak som vil redusere
negative miljøpåvirkninger fra prosjektet. Selvaag Bolig har tidligere benyttet BREEAM NOR-preanalyse som miljøstyringsverktøy. I
2024 utviklet Selvaag Bolig en egen ESG-sjekkliste, som i større grad er tilpasset selskapets bærekraftsmål enn BREEAM NOR-
preanalyse, og som samtidig dokumenterer måloppnåelse mot EU-taksonomien. I tillegg følger selskapets ESG-sjekkliste opp
relevante KPIer gjennom hele prosjektets levetid, i stedet for kun i oppstarten. Prosjektets klima- og miljøprestasjon måles opp mot
selskapets egne KPIer og mål, samt relevante rapporteringskrav. ESG-sjekklisten har erstattet BREEAM NOR-preanalyse i
selskapets styringssystem og ble tatt i bruk i 2024.
KLIMARISIKO
Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko er knyttet til blant annet økt ekstremvær og økosystem-
endringer. Overgangsrisiko er knyttet til endringer i reguleringer, teknologi og markedssituasjon i forbindelse med overgangen til et
lavutslippssamfunn. Bygge- og eiendomsnæringen står for betydelige utslipp i et livsløpsperspektiv, og må dermed forvente
endringer i reguleringer og markedsutvikling i overgangen til et lavutslippssamfunn. Samtidig er næringen eksponert for risiko for
fysiske klimaendringer, der eiendeler kan gå tapt eller få betydelige skader.
I 2021 gjennomførte Selvaag Bolig en vurdering av potensiell klimarelatert risiko og muligheter, samt selskapets styring av disse
basert på daværende retningslinjer fra the Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Vurderingen konkluderte
med at Selvaag Bolig og eiendomssektoren som helhet har en vesentlig eksponering for både fysisk risiko og overgangsrisiko, og
har definert hvilke områder som er vesentlige for selskapet. Selvaag Bolig planlegger å oppdatere analysen i henhold til nyeste
retningslinjer fra TCFD og ISSB (The International Sustainability Standards Board).
Ettersom Selvaag Bolig utvikler boliger og næringslokaler som overtas av kjøper ved ferdigstillelse, og det er strenge lov- og
myndighetskrav for eiendomsutvikling i markedene selskapet har virksomhet, er fysisk klimarisiko først og fremst gjeldende for valg
av tomt. Temaer som ekstremvær, havnivåstigning, stormflo, nedbør, skred, frost og tørke ivaretas av selskapets styringssystem og blir
kartlagt i alle prosjekter gjennom en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). Analysen avdekker forhold som har betydning for
om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Elementer som
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
22
kartlegges følger temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap
(DSB)
1.
Selvaag Bolig er eksponert for overgangsrisiko. Ettersom eiendomssektoren har betydelige klimagassutslipp, er det økte krav om
transparens, ikke-finansiell rapportering og utslippskutt fra spesielt finansielle interessenter og myndigheter. Selvaag Bolig har derfor
satt mål om reduksjon av klimagassutslipp, og arbeider kontinuerlig med tiltak for å redusere selskapets utslipp. Dette er omtalt i
øvrige deler av denne rapporten. Selvaag Bolig vil fortsette arbeidet med å kartlegge overgangsrisiko i 2025.
KLIMAGASSUTSLIPP
Om lag 40 prosent av verdens klimagassutslipp er knyttet til bygging, bruk og rivning av bygg
2
. 1. juli 2022 ble det innført
endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) som skal bidra til å redusere klimagassutslipp. Det er blant annet innført krav om
klimagassregnskap for boligblokker og yrkesbygg. Regnskapet skal minimum vise utslipp fra produksjon, transport, avfall,
vedlikehold og utskifting av materialene som benyttes i bygg. Reglene har en overgangsordning på ett år, og for byggesøknader
levert før 1. juli 2023 kan tiltakshavere dermed velge å følge de nye bestemmelsene. I praksis vil dette bety at kravet om
klimaregnskap tidligst vil gjelde for bygg som ferdigstilles fra 2025, når byggetiden medregnes.
Selvaag Bolig besluttet imidlertid å føre klimaregnskap allerede fra virksomhetsåret 2021. Klimaregnskapet omfatter både utslipp
fra Selvaag Boligs administrasjon, og utslipp i byggenes verdikjede, bygge - og deler av bruksfasen. Klimaregnskapet omfatter
således flere elementer enn det som kreves gjennom TEK17. Selskapet har jobbet videre gjennom 2022, 2023 og 2024 for å
forbedre datakvalitet, justere metode til den nye forskriften samt å etablere krav til leverandører.
Mål for utslippsreduksjon
I 2022 satt Selvaag Bolig mål om klimanøytralitet innen 2030 for både indirekte og direkte utslipp (Scope 1 og 2). Dette skal skje
gjennom kutt i utslipp fra driftsmidler der organisasjonen har operasjonell kontroll (Scope 1) og indirekte utslipp knyttet til innkjøpt
energi (Scope 2). Nesten hele selskapets utslipp (85 prosent) kommer imidlertid fra utslipp fra innkjøpte varer og tjenester (Scope
3). I 2022 ble referanseprosjektet som benyttes i BREEAM-NOR v. 6.0 satt som utgangspunkt, og Selvaag Bolig hadde som mål
at selskapets ferdigstilte boliger skulle ha 20 prosent lavere utslipp enn referanseprosjektet i perioden 2023-2025, og 30 prosent
lavere i perioden 2025-2030. Begge disse målene ble nådd allerede i 2023, primært som følge av forbedret datakvalitet og
redusert bruk av karbonintensive materialer. I 2023 ble 2022 derfor definert som basisår.
Resultatene for 2024 viser at utslippene var vesentlig lavere enn i 2022 og 2023. Selskapet opplever imidlertid at det er viktig å se
utviklingen over flere år, og i sammenheng med nye regelverk som er under utvikling, før det er hensiktsmessig å sette nye mål for
utslippsreduksjon. Videre er det ventet nye krav i byggteknisk forskrift (TEK17), og flere kommuner har uttalt mål om at all bygge- og
anleggsvirksomhet i kommunen skal være utslippsfri i 2030. Sistnevnte vil blant annet medføre at alle anleggsmaskiner må være
elektriske, og at utslipp fra grunnarbeider og riving må inkluderes i klimagassregnskapet selv om dette utgjør en svært liten del av
Selvaag Boligs totale utslipp.
1
DSB (2017) Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging. Tilgjengelig fra: https://www.dsb.no/globalassets/dokumenter/veiledere-handboker-og-
informasjonsmateriell/veiledere/samfunnssikkerhet_i_kommunens-arealplanlegging_metode-for-risiko_og_saarbarhetsanalyse.pdf (Hentet 23.02.2025)
2
Circle Economy (2024) Circularity gap report 2024. Tilgjengelig fra: https://www.circularity-gap.world/2024#download (Hentet 23.02.2025)
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
23
Resultat 2024
Selvaag Bolig ønsker å være åpne om utslipp og følger GHG-protokollens metode for beregninger
3
. Klimaregnskapet omfatter
selskapets virksomhet i Norge og Sverige, inkludert kontorer og visningssentere.
Klimagassregnskapet inkluderer administrative utslipp og utslipp fra alle byggeprosjektene som ble ferdigstilt i rapporteringsåret.
Ettersom det ferdigstilles et ulikt antall boliger hvert år, vil den totale utslippsmengden kunne variere vesentlig fra år til år. Selvaag
Bolig rapporterer derfor også utslipp per BTA, som bedre reflekterer selskapets innsats for å redusere klimagassutslipp.
Det totale regnskapet viser at 99,97 prosent av klimagassutslippene i 2024 kom fra leverandørkjeden. 85,05 prosent var knyttet til
utvinning og produksjon av materialer som benyttes i selskapets byggeprosjekter, og av dette utgjorde stål, armering og betong til
sammen 82 prosent. Selskapet jobber derfor spesielt med å redusere utslippene fra disse innsatsfaktorene gjennom økt gjenbruk
og ved å benytte betongtyper og materialer med lavere CO2-intensitet.
Scope 1
Utslipp knyttet til Selvaag Boligs administrasjon (Scope 1) utgjorde 0,01 prosent av det totale utslippet. Scope 1 omfatter
utelukkende utslipp fra én firmabil drevet på fossilt brensel, denne ble solgt midtveis i 2024. Utslippet i denne kategorien har derfor
falt fra 2,55 til 1,27 tCO2e i henholdsvis 2023 og 2024.
Scope 2
Utslipp knyttet til strømforbruk (Scope 2) utgjorde 0,02 prosent av det totale utslippet og hadde en nedgang på 19 prosent fra
2023. Scope 2 omfatter utslipp fra elektriske firmabiler, samt fra energibruk i kontorer og visningssentre. Nedgangen skyldes i
hovedsak at Selvaag Bolig reduserte sitt areal i hovedkontoret i Silurveien 2.
Scope 3
Utslipp knyttet til indirekte utslipp fra innsatsfaktorer (Scope 3) utgjorde 99,97 prosent av det totale utslippet. Scope 3 omfatter
innkjøpte varer og tjenester som blant annet byggematerialer, transport og distribusjon, avfall fra byggeplasser, energibruk i ferdige
bygg og bedriftsreiser. Utslipp tilknyttet materialene som inngår i Selvaag Boligs byggeprosjekter står alene for 81 prosent av
Scope 3-utslippene.
I 2024 ferdigstilte Selvaag Bolig totalt 60 821 kvadratmeter boligbygg og det tilknyttede utslippet var 10 945 tCO2e, hvorav
byggematerialer utgjør 8 877 tCO2e. Totale utslipp fra innsatsfaktorer i Scope 3 hadde en nedgang på 47 prosent fra 2024 til
2023. Reduksjonen skyldtes i stor grad en nedgang i antall ferdigstilte boliger, fra 744 boliger i 2023 til 514 i 2024. Utslipp per
ferdigstilt kvadratmeter BTA, som gir et mer riktig bilde av Selvaag Boligs arbeid for å redusere klimagassutslipp, var i 2024 på
179,3 kgCO2e, som er 25 prosent lavere enn i 2023.
Reduksjonen per ferdigstilt BTA skyldes blant annet at det i 2024 ble gjennomført et rehabiliteringsprosjekt hvor hele
fundamenteringen og store deler av bærekonstruksjoner ble videreført fra originalbygget. Videre ble det benyttet flere materialer
med lavere utslipp, det ble blant annet benyttet lavkarbonbetong i flere prosjekter. Det har også vært bedre tilgang til
miljødeklarasjoner (EPD) fra materialer i flere av prosjektene som ble ferdigstilt og overordnet bedre datakvalitet. Ved manglende
EPD benyttes generiske utslippsfaktorer som gir materialet et høyere utslipp. I henhold til TEK17 gir manglende EPD i tillegg et
utslippspåslag på 25 %. 2024-regnskapet ble i stor grad beregnet ut fra faktiske forbruktdata og EPDer. Dette gir et bedre og mer
3
Greenhouse gas protocol. Tilgjengelig fra: https://ghgprotocol.org (Hentet 23.02.2025)
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
24
konkret utslipp per prosjekt. Det mer nøyaktige datagrunnlaget har derfor også ført til en tilsvarende reduksjon i utslipp per
kvadratmeter BTA.
Ettersom utvikling av bygg i Norge er kraftig regulert, blant gjennom lovkrav til energi- og materialbruk, er nivåene sannsynligvis på
linje med utslippene til sammenlignbare aktører. Selvaag Bolig vil fremover jobbe for reduksjon i prosjektenes utslipp, og følger til
enhver tid med på nye byggetekniske løsninger og byggemetoder som reduserer unødvendig materialbruk og som gjør det mulig
å øke andelen klimavennlige materialer.
Nøkkelindikatorer
2024 2023 2022 Mål
Direkte utslipp (Scope 1) (tCO2e totalt) 1,3 2,5 3,1 Klimanøytral innen
2030
Indirekte utslipp fra energiforbruk, lokasjonsbasert (Scope 2) (tCO2e totalt) 2,4 3 4,1 Klimanøytral innen
2030
Indirekte utslipp fra innsatsfaktorer (Scope 3) (tCO2e totalt) 10 944 20 818 25 556
Utslipp per m² BTA ferdigstilt areal med kjeller og fundamentering (kgCO2e) 179 238 343 2030: 20 % lavere
enn basisår 2022
2050: 30 % lavere
enn basisår 2022
ENERGIEFFEKTIVITET
Ifølge International Energy Agency (IEA) står drift av bygg og byggsektoren samlet for mer enn 30 prosent av det globale
energiforbruket og 27 prosent av de energirelaterte utslippene i verden
4
.
Norge har blant verdens strengeste krav for nybygg, og
med tilgang til grønn energi er ikke dette ansett som en vesentlig direkte påvirkning på klima og miljø. Derimot kan
energibesparelse i bygg frigjøre energi som kan bidra til utslippsreduksjon i andre sektorer.
Energisituasjonen i Norge og Europa er en påminnelse om at energieffektive boliger er kostnadsbesparende for boligeiere, og
Selvaag Bolig har opplevd økt etterspørsel etter energieffektive boliger. I tråd med dette og at energieffektivitet er et kriterium i EUs
taksonomi, er energieffektivisering strategisk viktig for selskapet. Energieffektivitet og byggenes behov for tilført energi er inkludert i
tidligfaseberegninger i alle prosjekter. Energiprofilen til det planlagte bygget er en integrert del av prosjektutviklingen, og fornybare
energikilder skal alltid vurderes.
Mål for energieffektivisering
Selvaag Bolig har mål om at selskapets boliger ha et maksimalt netto energibehov på 95 kWh per kvadratmeter oppvarmet BRA
5
for hele bygget inkludert fellesarealer. Dette ivaretas gjennom kravene som stilles i byggteknisk forskrift TEK17. I 2024 var det
gjennomsnittlige energibehovet i boligene som ble ferdigstilt 92,8 kWh per kvadratmeter oppvarmet BRA.
Selvaag Bolig ønsker å redusere energibehovet til boligene selskapet bygger ettersom dette både reduserer utslipp og gjør det
billigere for kunder å drifte sine boliger. Selskapet har derfor mål om energimerke
6
B i gjennomsnitt for alle boliger. For en leilighet
4
IEA (2021) Buildings: A source of enormous untapped efficiency potential. Tilgjengelig fra: https://www.iea.org/topics/buildings (Hentet 23.02.2025)
5
Bruksareal (BRA) er arealet som ligger innenfor omsluttende vegger. (inkludert innvendige vegger).
6
TEK10 (2015) Energikarakterskalaen. Tilgjengelig fra: https://www.enova.no/energimerking/om-energimerkeordningen/om-energiattesten/karakterskalaen/
(Hentet: 19.02.2025)
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
25
på 75 kvadratmeter er da øvre grense for levert energi 108,33 kWh/m2 per m2 oppvarmet boligareal. I 2024 hadde alle
selskapets boliger energimerke A, B eller C. Andelen boliger med energimerke A har økt betraktelig, samtidig som andelen B og C
har falt. Ingen ferdigstilte boliger fikk energimerke D i 2024. At enkelte boliger har energimerke C skyldes at disse er eksponert mot
en større andel av byggenes yttervegg og takflate. I 2024 hadde 59 prosent av boligene energimerke A. Dette skyldes blant
annet at disse boligene hadde bedre tetthet enn minimumskravet og at det ble benyttet vinduer med god u-verdi. Selvaag Bolig vil
også fremover etterstrebe reduksjon av andelen boliger med energimerke som er lavere enn B, samt ta i bruk løsninger som
reduserer boligenes primærenergibehov som også hensyntar boligens egenproduserte energi.
Nøkkelindikatorer
2024 2023 2022 Mål
Netto energibehov
(kWh per m² oppvarmet BRA i ferdigstilt bolig)
92,8 92,2 93 ≤ 95 kWh per m2/
oppvarmet BRA i
alle ferdigstilte
boliger
Andel ferdigstilte boliger med energimerking A-D A: 59 %
B: 33 %
C: 8 %
A: 30 %
B: 49 %
C: 20 %
D: 1 %
A: 30 %
B: 38 %
C: 30 %
D: 2 %
Gjennomsnitt
energimerke B
RESSURSBRUK I SELVAAG BOLIGS PROSJEKTER
Ifølge Circle Economy
7
står bygging og riving av bygg for nesten én tredjedel av det totale materialforbruket i verden og
genererer en tilnærmet lik andel av avfallet. Videre er utvinning av metall og ikke-metalliske mineraler som sand og grus til bygg en
årsak til klimakatastrofer og en trussel for biologisk mangfold. Produksjon av sement, stål og glass er vannintensive prosesser som
kan bidra til vannmangel.
Materialforbruk er også en stor kilde til utslipp og slik en driver av klimaendringene. Produksjon av sement står alene står for om lag
7 prosent av de globale CO
2
-utslippene. 81,1 prosent av Selvaag Boligs klimagassutslipp i 2024 var knyttet til materialforbruk og
82 prosent av dette stammer fra armering, stål og betong.
Selvaag Bolig anvender CO
2
-intensive materialer og erkjenner at både næringen og selskapet har et betydelig potensial for å
redusere negative påvirkninger på klima og miljø. Selskapet anser at løsningen delvis ligger i en mer sirkulær forretningsmodell som
reduserer forbruk av materialer, øker ombruk og reduserer av avfall.
Ifølge byggteknisk forskrift
8
skal nye bygg bygges slik at de senere kan demonteres, og materialer skal bli kartlagt for ombruk ved
større arbeider i eksisterende bygg. Det er også gjort unntak fra kravet til dokumentasjon ved omsetning av brukte byggevarer som
tas ut av et byggverk gitt at det ikke er foretatt vesentlige endringer dersom det skal brukes på nytt i et byggverk. Unntaket skal
gjøre det enklere å omsette brukte byggevarer samtidig som krav til helse, miljø og sikkerhet i bygg er ivaretatt. Selvaag Bolig
anser unntaket til dokumentasjon som positivt da dette vil muliggjøre økt ombruk i nye boligprosjekter.
7
Circle Economy (2024) Circularity gap report 2024. Tilgjengelig fra: https://www.circularity-gap.world/2023#download (Hentet 21.02.2024)
8
Direktoratet for byggkvalitet (2022) Regelendring fra 1. juli. Tilgjengelig fra: https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/9/9-5 (Hentet
23.02.2025)
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
26
Mål for ressursbruk
Selvaag Bolig jobber målrettet med reduksjon av materialbruk og avfall gjennom bedre prosjektering og bestilling til
totalentreprenører, samt kartlegging av muligheter for gjenbruk av eksisterende bygningselementer. Det er satt mål om at
sorteringsgraden for avfallet fra byggeplasser skal være høyere enn 75 prosent. KPI og mål for indirekte utslipp fra innsatsfaktorer
skal primært nås gjennom økt ombruk av bygningselementer og økt bruk av materialer med lavere CO
2
-intensitet. Eksempler på
dette er trevirke og lavkarbonbetong som har vesentlig lavere CO2-avtrykk enn ordinær betong.
Resultat og refleksjon
De siste fire årene har Selvaag Bolig kartlagt materialforbruket for å forstå omfanget og mulighetene til å redusere forbruket og
påvirkning på klima. Datatilgang og -kvalitet er blitt betydelig bedre fra selskapet startet arbeidet med innhenting av klimadata i
2021 og frem til 2024, og klimagassregnskapet gir derfor et mer korrekt bilde av utslippene. Det er samlet inn mer data som viser
grunnlaget for reduksjon, og selskapet har etablert rutiner som gir større innblikk i negativ miljøpåvirkning i leverandørkjeden. På
bakgrunn av dette har selskapet definert oppdaterte KPIer og mål tilknyttet ressursbruk de siste årene. Disse vil spisses ytterligere
ettersom rammene blir klarere. Tall for 2023 og 2024 er ikke direkte sammenlignbare da det ble ferdigstilt ulikt antall boliger, årets
regnskap inneholder et rehabiliteringsprosjekt og 2024 var første år rekkehus var inkludert i regnskapet.
Selvaag Bolig bygger i hovedsak prosjekter i urbane områder med eksisterende bygningsmasse som skal erstattes. I de
prosjektene der det har vært gjenbruk av bygningsmasse har det bidratt til både besparelser og reduserte klimautslipp. På Ringve
Pluss i Trondheim kommune ble det gjort en større rehabilitering og ombruk at det gamle Autronicabygget, hvor hele
fundamenteringen og deler av bæresystemene ble gjenbrukt. Gjenbruken av disse bygningsdelene viste betydelig reduksjon i
prosjektets klimautslipp. Autronicabygget hadde mer enn 30 prosent lavere utslipp per kgCO2e/BTA sammenliknet med
gjennomsnittet for byggeprosjekter ferdigstilt i 2024. På Skårerbyen i Lørenskog ble om lag 3 500 kvadratmeter betong fra
bunnplate gjenbrukt for to byggetrinn. Det resulterte i om lag 30% lavere utslipp og byggekostnaden ble redusert med mellom
25-30 millioner kroner. Del to av bunnplaten skal gjenbrukes i kommende byggetrinn med totalt 195 leiligheter som skal stå ferdig i
2025 og 2026. Målet er at det skal gi tilsvarende besparelser for utslipp og økonomi.
Nøkkelindikatorer
2024 2023 2022* Mål
Avfall (tonn) 2 131 3 650 3 362
Avfall per m² BTA (kilo) 35,0 41,9 62,5
Sorteringsgrad (prosent) 91 89,1 91,2 > 75
Materialbruk (tonn) inkl. kjellerarealer og fundamentering 67 850 208 730 205 720 Økt ombruk av
bygningselementer og økt
bruk av materialer med
lavere CO2-intensitet
Materialbruk per m² BTA (tonn) inkl. kjellerarealer og fundamentering 1,1 2,4 3,8
*Deler av 2022-regnskapet er estimert. Se klimaregnskap for detaljer.
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
27
Mathildetunet, Skårerbyen, Lørenskog
BIOLOGISK MANGFOLD
Tap av biologisk mangfold øker globalt, og utgjør en trussel for klodens bæreevne. Det internasjonale naturpanelet (Ipbes) slo fast i
2019 at reduksjonen av artsmangfold er ti til hundre ganger raskere i dag enn de siste 10 millioner årene. 87 prosent av de truede
artene i Norge er truet på grunn av arealendringer som avskoging, drenering og nedbygging
9
.
Selvaag Bolig bygger primært boliger i urbane områder der det allerede er bebyggelse. Ofte medfører dette at utdaterte industri-
og næringsbygg og asfalterte områder transformeres til boligområder med nye parker og blågrønn infrastruktur som legger til rette
for økt biologisk mangfold. Eksempler på beplanting og tiltak fra ferdigstilte og planlagte prosjekter er løv- og bartrær, frukttrær,
viltvoksende engmatter, stauder, bærbusker, lyng, samt fuglekasser og insekthotell.
Selvaag Bolig erkjenner imidlertid at selskapets virksomhet kan påvirke biologisk mangfold negativt. Det er derfor innarbeidet
9
Vitenparken (ikke oppgitt) Tap av naturmangfold. Tilgjengelig fra: https://vitenparken.no/plantearv/tap-av-naturmangfold/ (Hentet: 23.02.2025)
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
28
rutiner for at alle nye prosjekter tidlig kartlegger og vurderer risiko for tap av biologisk mangfold, eller andre forhold som kan
forringe natur, i forbindelse med kjøp og utvikling av tomter. I 2022 vedtok Selvaag Boligs styre at selskapet ikke skal kjøpe tomter
med dyrkbar mark. Unntak fra dette gjelder dersom tomten er regulert til boligformål og/eller ligger ved knutepunkt og utvikling er
samfunns- og miljømessig lønnsomt. I 2023 og 2024 ble det ikke kjøpt tomter med dyrkbar mark eller skog.
I byggeprosessen er det en risiko for at utslipp av overvann og kjemikalier kan føre til vannforurensing i nærliggende områder.
Dette kan ha negativ påvirkning både på mennesker og naturen. Selskapet følger kravene i forurensningsforskriften
10
, kommunale
reguleringsplaner for håndtering av overvann og temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra Direktoratet for
samfunnssikkerhet og beredskap (DSB)
11
. Etterfølgelse ivaretas gjennom selskapets kvalitetsstyringssystem og kontrakter med
leverandører. Dette innebærer blant annet at entreprenøren skal, ved bruk av helsefarlige kjemikalier, dokumentere at det er
gjennomført en risiko- og substitusjonsvurdering, og at lovpålagte sikkerhetsblad for kjemikalier som skal benyttes er levert i
byggenæringens stoffkartotek. Det var ikke vannforurensning fra selskapets byggeprosjekter i 2024.
SELVAAG BOLIGS KONSEPTER
Gjennom boligkonseptene Selvaag Pluss og Selvaag City utvikler Selvaag Bolig livsstilsboliger med fellesfunksjoner og
tjenester. Disse konseptene er konkrete bidrag til at flere innbyggere deler på samfunnskostnadene for sosial og teknisk
infrastruktur, og at flere kan bo urbant, på mindre areal, og med lavere behov for energi og transport.
Begge konseptene har fellesområder, vertskap og tjenester som forenkler beboernes hverdag. Beboere har tilgang til
gjesteleiligheter, treningsrom, selskapslokale, møterom og en rekke andre fellesfasiliteter. I 2021 gjennomførte Selvaag
Bolig en evalueringsrapport av Plusskonseptet, som viser at beboere i tillegg opplever økt livskvalitet, økt trygghet og
redusert ensomhet. Ytterligere undersøkelser fra 2023 og 2024 bekrefter disse funnene.
Plussboliger utgjør nå en større andel av selskapets utviklingsportefølje enn tidligere. Det er foreløpig ikke bygget City-
prosjekter da konseptet er under utvikling. City er en kompaktvariant av Pluss med flere små leiligheter som vil bidra til
redusert arealbruk per beboer og lavere enhetspriser. Selvaag Bolig planlegger nå et City-prosjekt på Hornsberg i
Stockholm med forventet salgsstart i 2027.
I tillegg har Selvaag Bolig etablert konseptet Selvaag Nabolag i Skårerbyen, som er et konsept med vertskap og noen
fellesfunksjoner som er tilgjengelige for beboerne i området. Målet med konseptet er å skape møteplasser som bidrar til
bedre og tryggere nabolag. Nabolagskonseptet skiller seg fra Selvaag Pluss og City ved at det er flere som deler på
tilbudet, færre servicebolig-funksjoner og lavere kostnad.
10
Miljødirektoratet (2023) Forurensningsforskriften. Tilgjengelig fra: https://www.miljodirektoratet.no/regelverk/forskrifter/forurensningsforskriften/ (Hentet
15.03.2024)
11
DSB (2017) Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging (Hentet 17.02.2023)
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
29
SOSIALE FORHOLD (S)
Utviklingen av by- og boligprosjekter tar ofte mange år og berører mange parter. Selvaag Boligs håndtering av prosjekter påvirker
lokalbefolkningen rundt byggeprosjektene, entreprenører og leverandører som jobber på byggeplassene, og fremtidige brukere
av områdene som utvikles. En forutsetning for å lykkes er trivsel og gode arbeidsforhold blant ansatte i alle selskapene som bidrar i
utviklingen, og at behovene til eksisterende- og nye brukere ivaretas.
SELVAAG BOLIGS TILNÆRMING
Selvaag Boligs mål er å være en av Norges mest attraktive arbeidsplasser og at ansatte skal ha gode utviklingsmuligheter.
Selvaag Boligs ambisjon er å bygge boliger som bidrar til et inkluderende lokalsamfunn og en bærekraftig livsstil. Boligene skal
tilrettelegge for at alle mennesker, i alle aldre, uavhengig av funksjonsevne, skal kunne bo godt og leve miljøvennlig.
Selskapet bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle boliger som flest mulig har råd til å kjøpe.
De fleste boligene var i 2024 i prisklassen 5,5 til 7,5 millioner kroner, og gjennomsnittsstørrelsen var om lag 65 kvadratmeter.
Aktsomhetsvurderinger
Store utbyggingsprosjekter har leveranser fra en lang rekke nasjonale og internasjonale leverandører, noe som medfører økt risiko
for brudd på menneskerettigheter og arbeidslivskriminalitet. Det er selskapets ansvar å sikre ansvarlige prosesser gjennom
prosjektenes totale utviklingsperiode og at det stilles tydelige krav til samarbeidspartnere; byggeplasser skal være trygge, alle
arbeidere i verdikjeden skal ha gode arbeidsvilkår og menneskerettigheter skal ivaretas i hele verdikjeden.
Selvaag Boligs arbeid for å sikre at menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i hele verdikjeden er ivaretatt er forankret i
selskapets etiske retningslinjer, leverandørerklæring og menneskerettighetspolicy. Disse styrende dokumentene beskriver hvordan
selskapet arbeider for å sikre god forretningsskikk i tråd med FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter, samt
FN Global Compacts ti prinsipper.
Selvaag Bolig har som mål å få et bedre innsyn i sin leverandørkjede og har derfor innført rutiner for kontroll av nye og
eksisterende leverandører og samarbeidspartnere. I det daglige ivaretas arbeidet primært gjennom selskapets kontrollrutiner og
styringssystem som består av styringsdokumenter med sjekklister og rutiner for kartlegging og utførelse i hver fase av
prosjektutviklingen. Det overordnede arbeidet ledes av selskapets compliancegruppe som blant annet har bestått av juridisk
direktør, prosjektdirektør og konserndirektør for bærekraft. Gruppen hadde fire møter i løpet av 2024.
Siden 2022 har Selvaag Bolig har gjort en rekke tiltak for å forbedre håndteringen og forankringen av menneskerettigheter og
anstendige arbeidsforhold i organisasjonen. I 2022 ble det gjennomført en vurdering av hvilke menneskerettigheter som er
relevante for selskapet og hvor i verdikjeden det er risiko for at disse ikke ivaretas. Identifiseringen gjør det mulig å jobbe mer
målrettet for å redusere faktiske eller potensielle negative påvirkninger. Vurderingene ble videreført og gjentatt i 2023 og 2024.
Fremtredende menneskerettigheter er vurdert og prioritert basert på alvorlighetsgrad og sannsynlighet, og er:
• Helse og sikkerhet på byggeplassen
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
30
• Sosial dumping og bruk av utenlandsk arbeidskraft
• Bruk av underleverandører
• Innkjøp av materialer
Videre kartlegger og kategoriserer Selvaag Bolig sine leverandører og samarbeidspartnere kontinuerlig. Selskaper som i løpet av
et år utfører leveranse av varer og/eller tjenester med en samlet verdi over brutto NOK 10 millioner og/eller ansees å drive
virksomhet som representerer vesentlig risiko blir underlagt utvidet kontroll. Utvalget gjøres således både på bakgrunn av risiko og
vesentlige kontraktsverdier, og er ikke avgrenset av hvor i leverandørkjeden risikoen ligger.
Se redegjørelse for aktsomhetsvurderinger for ytterligere informasjon.
TRYGGE BYGGEPLASSER
Bygge- og anleggsvirksomhet er én av de mest ulykkesutsatte næringene i det norske arbeidslivet, og helse og sikkerhet er derfor et
viktig tema i byggebransjen. Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping er brudd på menneskerettigheter, og et gjentagende problem
i deler av bransjen.
I 2024 hadde Selvaag Bolig 10 byggeplasser, og målet er at det skal være trygt å jobbe på disse. Selskapet har uttalt
nulltoleranse for arbeidslivskriminalitet og sosial dumping, og mål om null skader på person og miljø.
Helse og sikkerhet
Selskapets retningslinjer for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) er basert på krav oppgitt i byggherreforskriften og
internkontrollforskriften. Som byggherre er det Selvaag Boligs oppgave å opprette prosjektets SHA-plan og utpeke byggherres
representant (BR), koordinator i prosjekteringsfasen (KP) og koordinator i utførelsesfasen (KU).
SHA er et fast punkt på byggherremøtene som gjennomføres i gjennomsnitt to ganger i måneden i prosjekter som er under
bygging. Totalentreprenør har egne rutiner for implementering og oppfølgning av SHA-arbeid på byggeplassen. For å minimere
risiko for skader og uønskede hendelser gjennomføres det i tillegg sikker jobbanalyse (SJA)** for kompliserte arbeidsoppgaver.
Det foreligger ikke krav til at arbeidere skal ha fagbrev, men Selvaag Bolig prioriterer entreprenører som har lærlingeordning, samt
ordninger for fag- og mesterbrev, slik at kompetanseutvikling og rekruttering sikres.
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping
Alle Selvaag Boligs leverandører blir kartlagt opp mot relevante sosiale kriterier. Se redegjørelse for aktsomhetsvurderinger for
ytterligere informasjon. I kontrakter inngått stilles det tydelige krav til at entreprenører skal operere i tråd med gjeldende lover og
forskrifter, inkludert lønns- og arbeidsvilkår. Alt arbeid som utføres i Norge følger norsk tariff og norske lover, og entreprenørene
skal til enhver tid kunne dokumentere at arbeidskraften som benyttes på byggeplassene er lovlig. I tråd med byggherreforskriften
og påseplikten gjennomfører Selvaag Bolig jevnlige kontroller for å sikre at kontraktsvilkårene blir overholdt. Det blir i snitt
gjennomført vernerunder og kontroller på selskapets byggeplasser annenhver uke.
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
31
Kontrollrutiner
Både totalentreprenør og byggherre (også gjennom uavhengig tredjepart) foretar kontroller for å sikre overholdelse av gjeldende
regler og forskrifter. Alle skader og uønskede hendelser registreres fortløpende og rapporteres til byggherre. Både konsernledelsen
i Selvaag Bolig og styret mottar SHA- rapporter fra samtlige prosjekter hvert kvartal, og eventuelle alvorlige hendelser rapporteres
umiddelbart.
SHA-rutinene omfatter blant annet vernerunder som skal sikre at byggeplassen drives i henhold til planer og rutiner og at
sikkerheten er ivaretatt på en god måte. Det gjennomføres i tillegg stikkprøvekontroller for påseplikt
***
som sikrer at lønns- og
arbeidsvilkår på byggeplassene er i tråd med gjeldende forskrifter.
Resultat 2024
Selvaag Bolig har ikke avdekket brudd på arbeidsmiljøloven eller menneskerettigheter i 2024.
Det har vært få fraværsskader på Selvaag Boligs byggeplasser, og selskapet jobber kontinuerlig for bedre det totale kontrollnivået
og for å redusere antallet skader ytterligere. Ettersom antallet byggeplasser i drift varierer fra år til år, mener selskapet at skader per
time er et riktigere måleparameter enn antall skader. KPI ble derfor endret i 2023. Data er ikke tilgjengelig for 2022.
Fraværsskader per million utførte timeverk er redusert fra 1,9 i 2023 til 1,0 i 2024. Også totalt antall skader per million utførte
timeverk har falt, fra 20,4 til 18,3 i henholdsvis 2023 og 2024.
Nøkkelindikatorer
2024 2023 2022 Mål
Leverandører kartlagt opp mot sosiale kriterier 100 % 100 % NA 100 %
Antall byggeplasser/prosjekter 10 11 19 -
Fraværsskader* per million utførte timeverk 1,0 1,9 NA 0
Skader* per million utførte timeverk 18,3 20,4 NA -
Uønskede hendelser 2524 2488 2666 -
Gjennomførte vernerunder 253 315 330 -
Sikker jobbanalyse** utført 95 136 175 -
Stikkprøvekontroll for påseplikt*** 13 12 32 -
*
Skader ble tidligere rapportert i antall. Data er ikke tilgjengelig for 2022.
**
Sikker jobbanalyse (SJA): Dette er en metode for å systematisk gjennomgå kompliserte eller risikofylte arbeidsoppgaver for å redusere eller fjerne risiko før oppgaven utføres. SJA erstatter ikke HMS-
risikovurderinger og ROS-analyser, men er et tillegg i situasjoner der disse risikovurderingene ikke dekker en spesifikk arbeidsoppgave eller aktivitet som skal utføres. Antallet SJA som gjennomføres vil naturlig variere
i tråd med hvilke arbeidsoppgaver som skal utføres.
***
I henhold til forskrift om informasjons- og påseplikt og innsynsrett skal hovedleverandør påse at lønns- og arbeidsvilkår hos virksomhetens underleverandører er i overensstemmelse med gjeldende
allmenngjøringsforskrifter. For mer informasjon: www.arbeidstilsynet.no/regelverk/forskrifter/forskrift-om-informasjons--og-paseplikt-mv/2/6/.
I årsrapporten for 2022 rapporterte Selvaag Bolig antall stikkprøvekontroller som ble gjennomført av hhv. entreprenør og byggherre som to separate KPIer. En gjennomgang gjennomført av ekstern rådgiver i 2023
viste at byggherre ikke plikter å gjennomføre egne stikkprøvekontroller i prosjekter som benytter totalentreprisekontrakter da dette arbeidet utføres av totalentreprenør. Etter 2022 er de to KPIene derfor slått sammen
til «stikkprøvekontroll for påseplikt», og inkluderer kontroller utført av byggherre i prosjekter som benytter byggherrestyrte delentreprise. Videre har Selvaag Bolig innført utvidet kontroll av entreprenører ved
kontraktsinngåelse slik at det totale kontrollnivået er bedre enn tidligere.
INKLUDERENDE NABOLAG
Målet til Selvaag Bolig er å skape inkluderende nabolag som ivaretar behovene til nye og eksisterende brukere og interessenter.
Selvaag Bolig erkjenner at selskapets byggeprosjekter kan ha negativ påvirkning på lokalsamfunnet. Økt trafikk, støy i forbindelse
med utbygging, vern av biologisk mangfold, tilgang til grøntarealer, behov for rekreasjonsområder og bevaring av eksisterende
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
32
bygningsmasse, er typiske aspekter interessentene er opptatt av.
Uavhengig av størrelsen på et prosjekt involveres derfor berørte parter i en tidlig fase. På denne måten legges det til rette for at
utbyggingen både bidrar til å bedre de respektive områdenes kvalitet og at utbyggingen får færrest mulig negative konsekvenser,
både under oppføring og når den er ferdig. Involvering gjennom medvirkningsprosesser sikrer innspill og at områder utvikles
helhetlig.
Funksjon og estetikk
Selvaag Bolig skal tilrettelegge for at alle mennesker, i alle aldre, uavhengig av funksjonsevne, skal kunne bo godt og leve
miljøvennlig. Det innebærer å bygge gode møteplasser ute og inne, tilrettelegge for at beboere får gangavstand til alt de trenger i
det daglige, og at byggeprosjektene har høy estetisk kvalitet.
Arkitekturen skal derfor ta hensyn til omgivelsene rundt de respektive prosjekter, slik at bygningene, landskapsarkitekturen og de
nærliggende naturområdene harmonerer. Arkitektur er en integrert del av Selvaag Bolig prosjektstyringssystem, og det kreves blant
annet at det benyttes anerkjente arkitekter og at det gjennomføres medvirkningsprosesser i utviklingsfasen.
Resultat 2024
I løpet av året gjennomførte Selvaag Bolig dialog- og medvirkningsprosesser i samtlige prosjekter som er under utvikling, der
bygging ikke har startet. Dette i form av dialog med politikere og planmyndigheter og/eller medvirkningsmøter med øvrige
interessenter. Selskapet har også vært involvert i en rekke debatter om arkitektur.
KUNDETILFREDSHET(KTI)
KTI er et mål på hvor fornøyde selskapets kunder er, og en vurdering av kvaliteten på selskapets produkter og leveranse. Dette er
viktig for selskapets merkevare og omdømme, og påvirker blant annet salg, mulighet for samarbeid med andre aktører og
reguleringsprosesser i kommunene. Selvaag Bolig jobber systematisk med kundetilfredshet i hele kundereisen fra markedsføring og
salg til byggeperioden og gjennom garantitiden. Selskapet har en dedikert avdeling som følger opp kunder fra inngått
kjøpskontrakt til utløp av garantiperioden på fem år etter ferdigstilt bolig. Kundetilfredshet måles gjennom Prognosesenterets KTI-
undersøkelser både ved overlevering til kunde og etter ett år. Målingen omfatter de ni kategoriene «valuta for pengene», «lojalitet»,
«forventninger», «pålitelighet», «boligen», «ansatte», «informasjon», «utforming og innredning» og «utenfor boligen». KTI-scoren
regnes ut basert på spørsmål om kundens vurderinger av selskapet totalt og om selskapet har oppfylt kundens forventninger.
Resultat 2024
Selvaag Boligs mål er å oppnå en KTI ved overlevering av boligen som er på nivå med eller høyere enn gjennomsnittet for
bransjen. For 2024 oppnådde Selvaag Bolig en KTI-score ved overlevering på 80 prosent, som var sju prosentpoeng høyere enn
bransjen (73). Økningen skyldes i hovedsak systematisk arbeid med kvalitet og kundeopplevelse, i tillegg til tett oppfølging av
kunder der det har vært forsinkelser eller andre utfordringer. Boligprosjektene Skifabrikken hus E og F i Ås kommune og Lille Løren
Park i Oslo fikk de tre øverste plassene i Prognosesenterets årlige KTI-kåring. Selvaag Bolig hadde også flere andre prosjekter på
topp-ti-listene for 2024.
Prognosesenteret måler også kundetilfredsheten for Selvaag Pluss Service som drifter selskapets Pluss-prosjekter. Kundetilfredsheten
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
33
blant de som bor i Selvaag Plussboliger® var på 82 i 2024.
Selskapet anser resultatene som gode, men jobber likevel systematisk for å forbedre både produkt og rutiner. Selvaag Bolig vil
fortsette arbeidet med kundetilfredshet for å nå målet om å være på nivå med eller høyere enn bransjegjennomsnittet.
Nøkkelindikatorer
2024 2023 2022 Mål
KTI Score, (bransjegjennomsnitt) 80 %, (73 %) 74 %, (73 %) 75 %, (74 %) ≥ enn bransjen
INSPIRERENDE ARBEIDSFORHOLD FOR ANSATTE
Selvaag Bolig skal være en av Norges mest attraktive arbeidsplasser og ansatte skal ha gode muligheter til å utvikle seg.
Ved utgangen av 2024 hadde selskapet totalt 83 ansatte, hvorav 5 er deltidsansatte. 6 er ansatt i Sverige og de øvrige i Norge.
Hovedfunksjonene er prosjektledelse, og støttefunksjoner som økonomi, HR, juridisk, oppgjør, markedsføring, kundebehandling og
salg. Selskapet har også servicepersonell som jobber på ferdigstilte Pluss-prosjekter gjennom driftsavtaler med sameiene.
Selvaag Bolig ønsker et godt, mangfoldig og inkluderende arbeidsmiljø preget av gjensidig tillit og respekt. Ledelsen skal
tilrettelegge for at ansatte har engasjerende oppgaver og bidra til lavt sykefravær. Dette er en viktig forutsetning for å være et
resultatorientert og innovativt selskap. Den strategiske målsetningen er å skape en prestasjonskultur. Dette skal oppnås gjennom
sterkt engasjement fra toppledelsen. Tilnærmingen skal være styrkebasert, målene som settes skal bety noe, og alle medarbeidere
skal involveres.
Et grunnleggende prinsipp i Selvaag Bolig er at kompetanse vektlegges og verdsettes, og at det ikke forekomme
forskjellsbehandling. Som presisert i selskapets etiske retningslinjer, aksepteres ingen form for trakassering eller diskriminering som
følge av rase, religion, nasjonalitet, seksuell legning, kjønn eller annet. Selskapet tolererer heller ikke atferd som kan oppfattes som
truende eller nedverdigende. Selvaag Bolig mottok ingen varsler om diskriminering i 2024.
Medarbeidertilfredshet
Selskapet arbeider målrettet med medarbeidertilfredshet. For niende året på rad er Selvaag Bolig sertifisert som «Great Place to
Work» og er rangert som en av Norges beste arbeidsplasser
12
. I 2024 fikk selskapet en overordnet score på 87 prosent som er
samme score som i 2023 og 3 prosentpoeng lavere enn i 2022. Resultatene er spesielt gode på dimensjonene stolthet og
fellesskap. 99 prosent av de ansatte er stolte av å jobbe i Selvaag Bolig og90 prosent opplever at selskapet bidrar positivt til
samfunnet. Det siste reflekterer det systematiske arbeid med ESG og implementering av KPIer og mål i hele organisasjonen.
Identifiserte forbedringspunkter fra årets undersøkelse er økt samhandling mellom ledelse og ansatte og bedre informasjonsflyt.
Selskapets konsernledelse og avdelingsledere, med involvering fra alle medarbeidere, jobber derfor systematisk med disse
temaene, blant annet gjennom avdelingsmøter, ledermøter og allmøter.
12
Den årlige medarbeiderundersøkelsen og påfølgende sertifisering gjennomføres av selskapet Great Place to Work Institute som er en ledende global ekspert på å
utvikle, opprettholde og anerkjenne gode arbeidsplasser. Great Place to Work (2024). Tilgjengelig på: https://www.greatplacetowork.no. (Besøkt: 23.02.2025)
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
34
Sykefravær
Selvaag Bolig har mål om sykefravær på under 3,0 prosent. Selskapet har god oversikt over årsakene til sykefravær og har tett
oppfølging av ansatte som er sykemeldt. Det er særlig fokus på å tilrettelegge for et balansert jobb- og privatliv, samt fysisk aktivitet
gjennom subsidiert treningstilbud og felles arrangementer.
I 2024 hadde Selvaag Bolig et sykefravær på 3,0 prosent. Dette er en nedgang på 2,5 prosentpoeng fra 2023. Korttidsfraværet
er lavt, og nedgangen skyldes i all hovedsak at selskapet har hatt færre langtidssykemeldte. Ettersom selskapet har færre enn 100
ansatte, gir dette stort utslag på det totale sykefraværet. Selskapet har god oversikt over årsakene til sykefraværet og rutiner for
oppfølging av sykmeldte følges. Bedriftshelsetjenesten bistår ved behov.
Medarbeidersamtaler og kompetanseheving
Alle ansatte i Selvaag Bolig skal ha en årlig medarbeidersamtale. Samtalen er en anledning for ansatte til å formidle sine ønsker
om utvikling og avklare arbeids- og miljømessige forhold, samt få tilbakemelding på utført arbeid. Samtalen er et viktig verktøy i
organisasjonen for å kartlegge og initiere videreutvikling av kompetansen hos medarbeidere. I løpet av 2024 hadde 97 prosent
av Selvaag Boligs ansatte medarbeidersamtaler.
Alle medarbeidere gis mulighet til faglig utvikling og kompetanseheving blant annet gjennom kurs, seminarer og faglige samlinger
internt og eksternt. Selskapet fører ikke oversikt over antall kurs, seminarer og samlinger som gjennomføres, men alle ansatte har
deltatt på ett eller flere i løpet av 2024.
Medeierskap og goder
Selskapet har en filosofi om at ansattes medeierskap i selskapet fremmer verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Det er
derfor tilrettelagt for at medarbeidere kan kjøpe aksjer i selskapet med rabatt. Ved utgangen av 2024 eide om lag 61 prosent av
Selvaag Boligs ansatte aksjer i selskapet.
Selvaag Bolig har i tillegg en rekke goder for ansatte. Disse inkluderer blant annet mobiltelefon, abonnement på mobiltelefon og
bredbånd, tilgang til subsidiert kantine, rabattert trening på treningssenter, samt gode pensjons- og forsikringsordninger.
Likestilling og mangfold
Selvaag Bolig har et uttalt mål om å sikre kjønnsbalanse i de forskjellige stillingstypene og stillingsnivåene. Selskapet følger
prinsippet om lik lønn for likt arbeid.
Ansettelser i Selvaag Bolig skal avgjøres basert på kompetanse og erfaring uavhengig av stillingsnivå eller funksjon. Selskapet skal
imidlertid alltid søke å oppnå best mulig kjønnsbalanse med minimum 40 prosent kvinner eller menn.
Den overordnede kjønnsbalansen i 2024 var 42 prosent menn og 58 prosent kvinner og således i tråd med målsettingen. 50
prosent av selskapets mellomledere er kvinner. Kjønnsbalansen i selskapets styre følger krav i allmennaksjeloven om 40-60 prosent
kjønnsbalanse, med 40 prosent kvinner og 60 prosent menn blant de aksjonærvalgte styremedlemmene. Kjønnsbalansen i
selskapets konsernledelse var i 2024 fortsatt skjevfordelt med 20 prosent kvinner og 80 prosent menn. Selvaag Bolig vil over tid
etterstrebe bedre kjønnsbalanse i konsernledelsen.
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
35
Totalt
47 % Menn 53 % Kvinner
Styret*
53 % Menn 47 % Kvinner
Konsernledelsen
80 % Menn 20 % Kvinner
* Inkludert ansatterepresentanter
Et tiltak for å bidra til likestilling er å tilrettelegge for en fleksibel og god ordning i forbindelse med ansattes foreldrepermisjon.
Selvaag Bolig dekker grunnlønn ut over lovpålagt 6G i forbindelse med foreldrepermisjon, tilrettelegger for gradert eller økt uttak
av permisjon, og oppfordrer menn til å ta ut mer permisjon enn minimumskvoten. I 2024 tok en mann og en kvinne ut til sammen 21
uker foreldrepermisjon. Selskapet anser at ordningen er god da alle med rett til permisjon har benyttet denne.
I henhold til likestillings- og diskrimineringsloven har Selvaag Bolig kartlagt lønnsnivå fordelt på kjønn i henhold til
redegjørelsesplikten i loven. Kartleggingen viser gjennomsnittlig fastlønn etter stillingstype og kjønn. Variabel lønn inngår ikke i
kartleggingen da denne varierer sterkt mellom ulike stillingstyper. Kvinner og menn i samme type stilling og med samme erfaring
skal lønnes likt. Hovedårsaken til lønnsgapet mellom menn og kvinner er skjevfordeling i stillingsnivå og stillingstype.
Antall ansatte og årsverk
2024 2023 2022
Ansatte 83 86 86
Årsverk 81 84 84,6
Årsverk i morselskap 56 61,6 67
Årsverk i datterselskaper (inkl. Sverige) 25 22,4 27
Deltidsansatte årsverk
(minimum 40 % stilling)
5 5 4
Ansatte i Sverige 6 6 6
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
36
Sykefravær, turnover, medarbeidertilfredshet og medarbeidersamtaler
2024 2023 2022 Mål
Medarbeidertilfredshet 87 % 87 % 90 % > 80 %
Sykefravær 3,0 % 5,4 % 4,9 % < 3 %
Turnover 12,8 % 8,1 % 7 % -
Medarbeidersamtaler 97 % 98 % 100 % 100 %
Kjønnsbalanse 2024 2023 2022 Mål
Kvinner Menn Kvinner Menn Kvinner Menn Kvinner Menn
Overordnet kjønnsbalanse 58 % 42 % 53 % 47 % 55 % 45 % >40 % >40 %
Kjønnsbalanse aksjonærvalgte styremedlemmer 40 % 60 % 40 % 60 % 40 % 60 % >40 % > 40 %
Kjønnsbalanse styremedlemmer valgt av ansatte 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 %
Kjønnsbalanse i konsernledelsen 20 % 80 % 20 % 80 % 20 % 80 % >40 % >40 %
Foreldrepermisjon 6 uker (1
person)
15 uker (1
person)
27 uker (1
person)
15 uker (1
person)
48 uker (1
person)
29 uker (2
personer)
- -
Lønn
Gjennomsnittlig fastlønn iht. stilling (NOK 1000) 2024 2023 2022
Kvinner Menn Alle Kvinner Menn Alle Kvinner Menn Alle
Alle stillinger 851 1 727 1 229 807 1 546 1 168 818 1 342 1 071
Konsernledelse 1 772 3 178 2 897 1 703 3 019 2 755 1 630 2 888 2 636
Ikke-kjernevirksomhet 623 Kun deltid 698 572 Kun deltid 618 571 Kun deltid 558
Alle stillinger fratrukket konsernledelse og ikke-kjernevirksomhet 1 029 1 575 1 388 981 1 439 1 268 893 1 312 1 114
STYRING (G)
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger.
Selskapet har ikke egen entreprenørvirksomhet, men inngår kontrakter med entreprenører for hvert prosjekt. Det er Selvaag Boligs
ansvar å påse at gjeldende alle lover og regler overholdes i egen virksomhet, og at forhold som menneskerettigheter, anstendige
arbeidsforhold og sikkerhet ivaretas på byggeplasser.
For ytterligere informasjon om virksomhetsstyring se kapittel om eierstyring og selskapsledelse.
Etikk i egen virksomhet
Som byggherre jobber Selvaag Bolig blant annet med myndighetskontakt, betydelige finansielle transaksjoner og inngåelse av
store entreprisekontrakter. Selskapets etiske retningslinjer slår fast at Selvaag Bolig ikke aksepterer noen form for korrupsjon. Forhold
som kan påvirke beslutningsprosesser, eller som kan gi andre grunn til å tro at det skjer, er ikke akseptert. Ansatte skal heller ikke
medvirke til noen form for prissamarbeid som kan virke konkurransevridende eller er i strid med gjeldende konkurranseregelverk.
Det ble ikke avdekket tilfeller av prissamarbeid eller korrupsjon i 2024.
Selvaag Bolig har etablert etiske retningslinjer for alle ansatte. Nyansatte får innføring i retningslinjene gjennom
opplæringsprogrammer og fellessamlinger, og er pålagt å gjennomføre e-læringskurs i etikk og samfunnsansvar. Kurset sikrer at
alle ansatte vet hvilke krav og forventninger som stilles, og er et viktig virkemiddel for å bygge en selskapskultur med høy standard.
Samtlige ansatte har fullført og bestått kurset.
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
37
Etikk i leverandørkjeden
Den største risikoen for brudd på god forretningsskikk, som for eksempel korrupsjon, arbeidsforhold og prissamarbeid ligger i
leverandørkjeden, og adresseres annet hvert år i selskapets overordnede risikokartlegging. Selvaag Bolig stiller tydelige krav til
leverandører gjennom leverandørerklæring og kontrakter, og har rutiner som omfatter årlig vurdering av hovedsamarbeidspartnere
og -leverandører. Det ble ikke avdekket brudd på selskapets retningslinjer i 2024.
Personvern (GDPR)
Selvaag Bolig mottar personopplysninger både fra egne ansatte og fra kunder som kjøper bolig, og behandler disse i tråd med
EUs General Data Protection Regulation (GDPR) og personvernforordningen. Selskapet har strenge rutiner for hvordan slike
opplysninger samles inn, lagres, brukes og slettes. Det ble gjennomført ett møte i selskapets personverngruppe i løpet av 2024. Det
ble gjennomført jevnlige stikkprøvekontroller. Selskapet mottok ingen innsynsbegjæringer og registrerte ingen avvik i løpet av året.
IT-sikkerhet
Selvaag Bolig jobber kontinuerlig med å beskytte it-utstyr, nettverk og informasjon mot uønsket tilgang og angrep. Flere tiltak er
iverksatt for å øke IT-sikkerheten de siste årene, blant annet mer avansert sikkerhetsovervåking, oppdatert styringssystem for
informasjonssikkerhet og kontinuerlig arbeid med bevisstgjøring av ansatte. Alle medarbeidere gjennomgår årlig
sikkerhetsopplæring gjennom e-læring og brukerinstruks for informasjonssikkerhet.
Årsrapport 2024 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
38
REGNSKAP: KONSERN
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Selvaag Bolig ønsker å opprettholde en høy standard for eierstyring og selskapsledelse. Dette skal styrke tilliten til selskapet og
bidra til langsiktig verdiskaping gjennom å regulere rollefordelingen mellom aksjonærer, styret og daglig ledelse utover det som
ellers er regulert gjennom vedtatte lover og regler.
Selvaag Boligs eierstyring og selskapsledelse er basert på følgende hovedprinsipper:
• Relevant, pålitelig og lik informasjon til alle interessenter og aksjonærer.
• Et selvstendig styre som er uavhengig av selskapets ledelse.
• Klar intern fordeling av roller og oppgaver mellom styret og ledelsen.
• Likebehandling av alle aksjonærer, i samsvar med gjeldende lovgivning.
1. REDEGJØRELSE FOR EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Etterlevelse
Selvaag Bolig ASA er et norsk allmennaksjeselskap notert på Oslo Børs. Selskapet er underlagt regnskapsloven §3-3b om årlig
redegjørelse for prinsipper og praksis for foretaksstyring. Loven fastsetter hvilke opplysninger redegjørelsen som et minimum må
inneholde.
Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse (NUES) har fastsatt Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse
(«anbefalingen»). Oslo Børs krever at børsnoterte selskaper årlig gir en samlet redegjørelse av selskapets prinsipper for eierstyring
og selskapsledelse i samsvar med gjeldende anbefaling. De løpende forpliktelsene for noterte selskaper er tilgjengelig på
www.euronext.com, og anbefalingen fra NUES er tilgjengelig på www.nues.no.
Selvaag Bolig følger den gjeldende anbefalingen, utgitt 17. oktober 2018 (oppdatert 14. oktober 2021), i henhold til «følg-eller-
forklar-prinsippet». Det vil si at anbefalingens enkelte punkter følges, mens eventuelle avvik blir redegjort for. Selskapet gir en årlig,
samlet redegjørelse for sine prinsipper for eierstyring og selskapsledelse i sin årsrapport og informasjonen er tilgjengelig på
www.selvaagboliasa.no.
2. VIRKSOMHET
Selvaag Bolig ASA har som formål «å erverve og utvikle boligprosjekter med sikte på kjøp og salg av eiendom, samt annen
tilknyttet virksomhet, herunder næringseiendom. Selskapet kan delta i andre selskaper i inn- og utland i tilknytning til boligutvikling».
Dette fremgår av selskapets vedtekter §3. Selskapets vedtekter er tilgjengelig på www.selvaagboliasa.no. Selvaag Boligs mål og
hovedstrategier omtales i selskapets årsrapport og på www.selvaagboliasa.no. Styret setter klare mål for virksomheten med sikte
på å skape verdier for aksjonærene og samfunnet ellers. I årlige prosesser vurderer styret om de mål og retningslinjer som følger
av strategiene er entydige, dekkende, godt operasjonalisert og kommunisert til ansatte, kunder og øvrige interessenter.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
39
Selvaag Bolig har utarbeidet retningslinjer for samfunnsansvar og øvrige policydokumenter i tråd med selskapets verdigrunnlag.
Samfunnsansvar er nærmere beskrevet i ESG-kapittelet i årsrapporten. Selvaags kjerneverdier «omtanke og skaperkraft» er godt
forankret i hele virksomheten.
Retningslinjene inneholder generelle prinsipper for forretningspraksis og personlig atferd, og er ment å være et utgangspunkt for de
holdninger og det grunnleggende syn som skal prege kulturen og det daglige arbeidet i Selvaag Bolig.
3. SELSKAPSKAPITAL OG UTBYTTE
Selvaag Bolig konsern hadde per 31. desember 2024 en bokført egenkapital på NOK 2 393 millioner inkludert ikke-
kontrollerende interesser. Styret mener at egenkapitalen er forsvarlig og finansieringen av selskapet er tilpasset selskapets formål,
strategi og risikoprofil.
Utbytte
Styret har en tydelig kommunisert utbyttepolitikk som er tilpasset selskapets mål, strategi og risikoprofil. Selvaag Boligs ambisjon er
å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 60 prosent av årsresultatet etter skatt og
utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet.
Det ble ikke utbetalt utbytte for første halvår 2024. Styret foreslår et utbytte på NOK 1,25 per aksje for 2024 som tilsvarer NOK
117,2 millioner. For året 2024 samlet tilsvarer dette 66 prosent av resultatet etter skatt.
Styret har årlig fått fullmakt fra generalforsamlingen til å kunne beslutte utbytte løpende gjennom året dersom det er økonomisk
grunnlag for det. En slik beslutning må formelt ta utgangspunkt i godkjent årsregnskap for 2024, og kommer eventuelt i tillegg til det
utbyttet ordinær generalforsamling beslutter. En slik fullmakt må vedtas av generalforsamlingen, og gjelder frem til neste ordinære
generalforsamling, men ikke lenger enn til 30. juni året etter.
Kjøp av egne aksjer
Det er hensiktsmessig at styret får fullmakt til å kjøpe egne aksjer, dels for å oppfylle konsernets aksjespareprogram og
godtgjørelsesordninger for ansatte, og dels for å benytte aksjene som vederlagsaksjer i forbindelse med eventuelt erverv av
virksomheter. På generalforsamlingen 25. april 2024, ble det gitt fullmakt til styret i Selvaag Bolig for kjøp av aksjer til en samlet
pålydende verdi inntil NOK 18 753 137. Dette tilsvarer 10 prosent av aksjekapitalen. Fullmakten kan benyttes i forbindelse med
eventuell senere nedsettelse av aksjekapitalen med generalforsamlingens samtykke, for incentivprogram eller som oppgjør i
eventuelle oppkjøp av virksomheter, samt for erverv av aksjer der dette er finansielt gunstig. Fullmakten kan benyttes flere ganger,
og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2025, likevel senest til 30. juni 2025. Styret vil foreslå overfor generalforsamlingen
at fullmakten forlenges med ett år. Ved utgangen av 2024 eide Selvaag Bolig 341 egne aksjer.
Aksjespareprogram for samtlige ansatte og aksjekjøpsprogram for ledelsen
Selskapet har et aksjespareprogram for selskapets ansatte som jobber i mer enn 50 prosent stilling. Bakgrunnen er at ansattes
medeierskap antas å fremme verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Aksjespareprogrammet skal stimulere til bredt og
langsiktig eierskap og gir medarbeiderne mulighet til å ta direkte del i selskapets verdiskaping.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
40
Ansatte kan kjøpe aksjer for inntil NOK 200 000 per år. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnitts- kurs de 10 siste
børsdagene før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 20 prosent. Dette betinges av en omsetningsbegrensning på to år.
Med samme incentiv og bakgrunn har selskapet også et aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Rammen for den årlige
investeringen i aksjekjøpsprogrammet er inntil den enkeltes årslønn. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnittskurs
de 10 siste børsdagene før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 30 prosent, hvor den ansattes skatteulempe
kompenseres. Dette betinger en omsetningsbegrensning på tre år. Bestillingsperioden for 2024 var perioden 25. til 29. november
og handlene ble gjennomført 29. november. Totalt 38 ansatte benyttet seg av tilbudet og kjøpte 796 935 aksjer for NOK 31,92
per aksje før rabatt. Ettersom aksjeprogrammene videreføres i 2025 vil styret foreslå overfor generalforsamlingen at fullmakten til å
kjøpe egne aksjer, som omtalt i forrige avsnitt, forlenges med ett år.
Kapitalforhøyelse
På den samme generalforsamlingen 25. april 2024 fikk styret fullmakt til å forhøye selskapets aksjekapital med inntil NOK 18 753
137. Fullmakten kan benyttes flere ganger og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2025, likevel senest til 30. juni 2025.
Fullmakten erstatter tidligere fullmakter for tilsvarende formål og omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eiendeler enn
penger eller rett til å pådra selskapet særlige plikter. Fullmakten er ikke benyttet og styret vil foreslå, overfor årets generalforsamling,
at den forlenges med ett år.
Avvik: NUES mener slike fullmakter bør begrunnes og avgrenses til definerte formål. Styret mener imidlertid at det er behov for en
viss fleksibilitet. Så lenge fullmaktene er tydelig begrenset i tid og omfang, bør det tilligge styrets forvaltningsfullmakt å treffe slike
beslutninger fremfor å måtte avholde en ekstraordinær generalforsamling.
4. LIKEBEHANDLING AV AKSJEEIERE OG TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE
Likebehandling av aksjeeiere
Selvaag Bolig ASA har én aksjeklasse og alle aksjer har lik stemmerett. Gjennom styrets og ledelsens arbeid legges det vekt på at
alle aksjonærer skal likebehandles og ha samme muligheter for innflytelse. Selskapets vedtekter inneholder ingen
stemmerettsbegrensninger.
Selskapets transaksjoner i egne aksjer foretas over børs eller på annen måte til børskurs. Ved kapitalforhøyelser skal eksisterende
aksjonærer gis fortrinnsrett, med mindre særskilte forhold tilsier at dette kan fravikes. Slik fravikelse vil i så fall bli begrunnet og
offentliggjort i børsmelding i forbindelse med kapitalforhøyelsen.
Habilitet og transaksjoner med nærstående
Selvaag Bolig er opptatt av åpenhet og varsomhet i forbindelse med investeringer hvor det foreligger forhold som kan bli oppfattet
som et uheldig nært engasjement, eller nær relasjon, mellom selskapet og store aksjonærer, et styremedlem, ledende ansatte eller
nærstående av disse. Dette er beskrevet i selskapets etiske retningslinjer og i styreinstruksen.
Der det gjennomføres transaksjoner med nærstående parter skal dette gjøres på armlengdes avstand og til markedsmessige
betingelser. For ikke uvesentlige transaksjoner mellom selskapet og nærstående, vil styret innhente en uavhengig vurdering.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
41
Revisjonsutvalget behandler alle vesentlige transaksjoner med nærstående parter. Transaksjoner med nærstående beskrives i note
23 i selskapets årsrapport, samt i kvartalsrapportene.
Styret har også etablert retningslinjer som pålegger ledende ansatte å melde fra til styret hvis de direkte eller indirekte har en
vesentlig interesse i en avtale som inngås av selskapet.
Hovedaksjonær
Selvaag AS er hovedaksjonær i Selvaag Bolig ASA med 53,5 prosent eierandel ved utgangen av 2024. Selvaag Bolig ASA er et
datterselskap i konsernet Selvaag AS.
5. FRI OMSETTELIGHET
Selskapet har ikke vedtektsbestemmelser som begrenser adgangen til å eie, omsette eller stemme for aksjer i selskapet.
6. GENERALFORSAMLING
Om generalforsamlingen
Gjennom generalforsamlingen utøver aksjeeierne den høyeste myndighet i Selvaag Bolig ASA. Styret legger til rette for at
generalforsamlingen skal være en effektiv arena for aksjonærfellesskapet. Det tilrettelegges for fullmakts- og stemmemulighet
utenom det fysiske møtet.
Innkalling
Ordinær generalforsamling er 24. april 2025 kl. 10.00 i selskapets lokaler i Silurveien 2, Oslo.
Forut for møtet har aksjonærene god mulighet for å ta kontakt med selskapet for enten å avklare saker eller få hjelp til å fremme
saker på generalforsamlingen. Utførlige saksdokumenter gjøres tilgjengelig på selskapets nettsider senest 21 dager før
generalforsamlingen, jfr. vedtektene §9. Aksjeeiere som ikke har bedt om saksdokumentasjon elektronisk vil få tilsendt
saksdokumentasjon til generalforsamlingen per post, som fastsatt i selskapets vedtekter. Saksdokumentasjonen skal inneholde all
nødvendig dokumentasjon slik at aksjeeierne kan ta stilling til alle saker som skal behandles.
Alle aksjeeiere som er registrert i verdipapirsystemet (VPS) vil motta innkallingen og har rett til å fremme forslag og avgi stemme
direkte eller via fullmakt. En finanskalender, som inkluderer dato for generalforsamling, er tilgjengelig på selskapets nettsider.
Påmelding og fullmakt
Påmeldingen skjer skriftlig, enten per post, VPS-konto eller e-post. Styret ønsker å legge til rette for at flest mulig av aksjonærene får
mulighet til å delta. Aksjonærer som selv ikke kan delta oppfordres til å være representert ved fullmektig eller ta bruk av fullmakt.
Det legges til rette for at fullmakten kan benyttes til hver enkelt sak som behandles. All informasjon om bruk av fullmektig og fullmakt,
samt skjemaer, finnes på selskapets nettsider.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
42
Dagsorden og gjennomføring
Møteleder velges på generalforsamlingen. Generalforsamlingen innledes av styrets leder som også tilrettelegger for at det velges
en møteleder. Generalforsamlingen skal blant annet godkjenne årsregnskapet og årsberetningen, samt behandle styrets
retningslinjer og rapport om godtgjørelse til ledende personer.
Generalforsamlingen velger valgkomiteens medlemmer og valgkomiteens leder. Utover dette behandler generalforsamlingen de
saker som for øvrig følger av lov eller vedtekter. Generalforsamlingsprotokollen offentliggjøres via en børs- melding og på
selskapets nettside www.selvaagboligasa.no etter avholdt generalforsamling.
I 2024 ble generalforsamlingen avholdt 25. april, og 65,6 prosent av totalt utestående aksjer og stemmer var representert.
Etter NUES-anbefalingen skal det tilrettelegges for at det kan stemmes på enkeltkandidater til styre og valgkomité.
Avvik: Valgkomiteen mener at styrets totale sammensetning er viktig for hvordan styret fungerer. Selskapet legger av den grunn opp
til at generalforsamlingen stemmer over valgkomiteens samlede innstilling på valg av styre og valgkomité.
Etter anbefalingen bør styret og leder av valgkomiteen være til stede.
Avvik: Leder av styret, leder av valgkomiteen og administrerende direktør er alltid til stede for å besvare eventuelle spørsmål. Hele
styret vil være til stede dersom det er saker hvor man anser dette nødvendig.
7. VALGKOMITÉ
I henhold til vedtektene skal valgkomiteen bestå av tre medlemmer, som velges for en periode på ett år av gangen. Flertallet av
valgkomiteens medlemmer skal være uavhengig av selskapets styre og ledende ansatte, og den skal ivareta aksjonærfellesskapets
interesser. Valgkomiteens leder velges av generalforsamlingen og valgkomiteens honorar fastsettes av generalforsamlingen.
Valgkomiteen innstiller selv medlem- mer til valgkomiteen.
Alle valgkomiteens medlemmer er på valg i 2025. Komiteen består nå av:
• Gunnar Bøyum (leder)
• Helene Langlo Volle
• Leiv Askvig
Valgkomiteens oppgaver er å foreslå kandidater ved valg av styremedlemmer og å gi anbefaling om honorarer for medlemmer av
styret og dets underutvalg, samt valgkomiteen. Rapport fra styrets årlige egenevaluering behandles av valgkomiteen.
Valgkomiteen skal redegjøre for sitt arbeid og legge frem sin begrunnede innstilling til generalforsamlingen. Innstillingen skal
omfatte relevant informasjon om kandidatene og vurdering av deres uavhengighet fra selskapets ledelse og styre. Valgkomiteen
har kontakt med aksjeeiere, styremedlemmene og administrerende direktør i arbeidet med å foreslå kandidater til styret og
forankre sin innstilling hos selskapets største aksjonærer. Valgkomiteens begrunnede innstilling til generalforsamlingen gjøres
tilgjengelig senest 21 dager før generalforsamlingen avholdes. Valgkomiteens innstillinger skal oppfylle de krav til sammensetning
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
43
av styre som til enhver tid måtte følge av gjeldende lovgivning og aktuelt regelverk.
Selskapet har vedtektsfestet at det skal ha valgkomité, jfr. vedtektene §7. Det er utarbeidet egne retningslinjer for valgkomiteens
oppgaver, sammensetning og kriterier for valgbarhet. Retningslinjene ble fastsatt av generalforsamlingen avholdt 30. august 2011.
8. STYRETS SAMMENSETNING OG UAVHENGIGHET
Styrets sammensetning
Styret i Selvaag Bolig skal i henhold til selskapets vedtekter § 5 bestå av mellom tre og ni medlemmer. Styrets leder og de
aksjonærvalgte styremedlemmene velges av generalforsamlingen, basert på innstillingen fra valgkomiteen.
Styret består for tiden av syv medlemmer, hvorav tre er kvinner, og er sammensatt slik at det ivaretar selskapets behov for
kompetanse, kapasitet og mangfold. Det er vektlagt at et samlet styre innehar bred bakgrunn fra næringsliv og ledelse, med
inngående forståelse for boligbransjen og eiendomsutvikling. En oversikt over de enkelte styremedlemmers kompetanse, bakgrunn
og aksjebeholdning i selskapet er tilgjengelig på selskapets nettsider www.selvaagboligasa.no.
Virksomhetens ansatte skal representeres i styret med et gitt antall ansatte i henhold til gjeldende avtale. For tiden er to av
styremedlemmene, en mann og en kvinne, valgt av ansatte. Ingen av de aksjonærvalgte styremedlemmene er ansatte eller utfører
arbeid for Selvaag Bolig utover det som er knyttet til styrevervet.
Aksjonærvalgte styremedlemmer velges for en periode på ett år. Styremedlemmer valgt av ansatte velges for en periode på to år.
Alle aksjonærvalgte styremedlemmer er på valg i 2025. Godtgjørelse til styret fastsettes av generalforsamlingen etter innstilling fra
valgkomiteen.
Styrets uavhengighet
Styret er satt sammen slik at det kan handle uavhengig av særinteresser, og skal fungere effektivt som et kollegialt organ til
aksjonærfellesskapets beste.
Ingen aksjonærvalgte styremedlemmer er involvert i den daglige ledelse. Styreleder Olav Hindahl Selvaag og styremedlem Tore
Myrvold er henholdsvis styreleder og administrerende direktør i Selvaag AS. Selvaag AS er selskapets hovedaksjonær og
gjennom datterselskaper og andre investeringer kan Selvaag AS ha forretningsforbindelser til Selvaag Bolig.
De øvrige aksjonærvalgte styremedlemmene er uavhengige av Selvaag Boligs daglige ledelse og vesentlige
forretningsforbindelser.
For informasjon om styremedlemmenes aksjebeholdning i Selvaag Bolig per 31. desember 2024, henvises det til
godtgjørelsesrapport for 2024 publisert på selskapets hjemmeside Selvaag Bolig ASA. Som styremedlem omfattes den enkelte av
reglementet for primærinnsidere, med klare regler blant annet knyttet til undersøkelsesplikt og meldeplikt ved eventuelle handler i
selskapets aksjer.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
44
9. STYRETS ARBEID
Styrets oppgaver
Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av konsernet, samt for å føre tilsyn med administrerende direktør og
konsernets virksomhet.
Dette innebærer at styret er ansvarlig for å sikre en forsvarlig organisering av virksomheten, fastsettelse av strategier, planer og
budsjetter. Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året og forestår en årlig revisjon av selskapets strategi. Videre har
styret ansvar for å etablere kontrollsystemer og sørge for at konsernet drives i samsvar med fastsatt verdigrunnlag, etiske
retningslinjer og eiernes forventninger til samfunnsansvarlig drift. Styret plikter å påse at regnskap og formuesforvaltningen er
gjenstand for betryggende kontroll. Saker av vesentlig strategisk eller finansiell betydning behandles av styret. Styret har ansvar for
å ansette administrerende direktør og etablere instruks, fullmakter og betingelser for administrerende direktør, samt fastsette
administrerende direktørs lønn. Styret skal i tillegg ivareta aksjonærenes interesser samtidig som det har ansvar for selskapets øvrige
interesser.
Det påhviler det enkelte styremedlem fortløpende å vurdere om det foreligger forhold som objektivt sett er egnet til å svekke den
allmenne tillit til styremedlemmets habilitet, eller som kan åpne for interessekonflikter. Selskapet følger også opp styremedlemmenes
ulike verv og lignende, slik at dette kan være informasjonsgrunnlag for selskapets administrasjon for å unngå utilsiktede
interessekonflikter.
I 2024 ble det avholdt 12 styremøter, hvorav 8 med fysisk oppmøte.
Styremedlem Oppmøte i antall møter Oppmøte i prosent
Olav Hindahl Selvaag 12 av 12 100
Gisele Marchand 12 av 12 100
Camilla Wahl 11 av 12 92
Øystein Thorup 12 av 12 100
Tore Myrvold 12 av 12 100
Patrik Eriksson 12 av 12 100
Sissel Kragnes 11 av 12 92
Styreinstruks
Styret har vedtatt en styreinstruks som angir regler og retningslinjer for styrets arbeid og saksbehandling. Denne blir gjennomgått
årlig eller ved behov. Styrets instruks fastsetter de oppgaver og plikter som ligger i styrets arbeid og forholdet til administrerende
direktør. Styrets leder er ansvarlig for at styrearbeidet gjennomføres på en effektiv og korrekt måte. Styret arbeider etter en årlig
plan med fastlagte temaer og saker for styremøtene. Styret evaluerer årlig sitt arbeid og sin kompetanse. Dette gjøres gjennom
egenevaluering som oppsummeres til valgkomiteen. Minst en gang i året foretar styret en gjennomgang av selskapets viktigste
risikoområder og den interne kontrollen i selskapet.
Instruks til administrerende direktør
Administrerende direktør i Selvaag Bolig ASA er ansvarlig for den operative ledelsen i Selvaag Bolig-konsernet. Administrerende
direktør skal videre påse at regnskaper er i overensstemmelse med lovgivning og andre relevante bestemmelser, og at konsernets
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
45
verdier er forvaltet på en forsvarlig måte. Administrerende direktør ansettes av styret og har rapporteringsplikt overfor styret.
Administrerende direktør plikter å holde styret løpende informert om konsernets økonomiske stilling, dets virksomhet og
formuesforvaltning. Styret har også vedtatt en fullmaktstruktur i selskapet som klargjør fullmaktene til administrerende direktør og
administrasjonen i forhold til hvilke saker som skal styrebehandles.
Finansiell rapportering
Styret mottar periodiske rapporter med kommentarer til selskapets økonomiske og finansielle status. For kvartalsrapporteringen
følger selskapet fristene til Oslo Børs.
Styreutvalg
Styret har vurdert det som hensiktsmessig å etablere styreutvalg som forberedende og rådgivende organer for styret.
Styrets revisjonsutvalg
Revisjonsutvalget er et forberedende og rådgivende organ for styret. Revisjonsutvalget velges av og blant styrets medlemmer, og
skal bestå av minst to styremedlemmer. Minst ett av medlemmene bør ha erfaring fra utøvelse av regnskap- eller økonomiledelse,
eller revisjon. Medlemmene oppnevnes av styret og endringer i sammensetningen gjøres når styret måtte ønske det, eller inntil de
fratrer sin stilling som medlem av styret. Revisjonsutvalget består for tiden av følgende personer:
• Gisele Marchand (leder)
• Tore Myrvold
I tillegg møter selskapets revisor fast i alle møtene.
Styret har vedtatt en egen instruks for revisjonsutvalget. Utvalget skal blant annet:
gjennomgå selskapets kvartals- og årsregnskap med tilhørende rapporter, herunder ESG-apportering, samt forberede styrets
oppfølging av regnskapsrapporteringsprosessen.
a.
ha løpende kontakt med foretakets valgte revisor om revisjonen av årsregnskapet.b.
vurdere og overvåke revisors uavhengighet og objektivitet, herunder særlig i hvilken grad andre tjenester enn revisjon som er levert
av revisor.
c.
vurdere kvaliteten på den eksterne revisjonen og ha ansvaret for å forberede foretakets valg av revisor og gi sin anbefaling.d.
påse at selskapet har etablert tilstrekkelige og hensiktsmessige prosesser rundt internkontroll og risikostyring for å sikre etterlevelse
av lover og regler i naturlig og nær tilknytning til finansiell og ikke-finansiell rapportering.
e.
behandle alle vesentlige transaksjoner med nærstående parter.f.
Det ble avholdt sju møter i revisjonsutvalget i 2024.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
46
Styrets kompensasjonsutvalg
Kompensasjonsutvalget er et forberedende og rådgivende organ for styret. Kompensasjonsutvalget som består av inntil tre
medlemmer av styret, og disse er uavhengig av selskapets ledelse. Medlemmene oppnevnes av styret for en periode på to år, eller
inntil de fratrer sin stilling som medlem av styret. For tiden består kompensasjonsutvalget av:
• Olav Hindahl Selvaag (leder)
• Gisele Marchand
• Øystein Thorup
Styret har vedtatt en egen instruks for kompensasjonsutvalget. Utvalget skal blant annet:
forberede styrets behandling av lønn og vilkår for administrerende direktør.a.
forberede styrets behandling av målkort/KPIer som grunnlag for bonusutmåling til ledende ansatte.b.
forberede styrets behandling av prinsipielle spørsmål knyttet til lønnsnivå, bonussystemer, pensjonsvilkår, ansettelsesavtaler og
lignende for selskapets ledende ansatte.
c.
behandle særlige spørsmål knyttet til kompensasjon for ansatte i konsernet i den grad utvalget finner at disse berører forhold av
særlig betydning for konsernets konkurranseposisjon, profil, rekrutteringsevne, omdømme osv.
d.
Utvalget avholdt fire møter i 2024.
10. RISIKOSTYRING OG INTERNKONTROLL
Styrets ansvar og formål
Selvaag Boligs risikostyring og internkontroll skal bidra til at selskapet har en helhetlig tilnærming til operasjonell virksomhet,
regnskapsrapportering og etterlevelse av gjeldende lover og regler. Styret gjennomgår jevnlig Selvaag Boligs risikostyring og
internkontroll, samt retningslinjer mv. for hvordan selskapet integrerer hensyn til omverdenen i verdiskapingen. Internkontrollen
omfatter også selskapets verdigrunnlag, og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar, som gjelder for alle ansatte i selskapet.
Styrets gjennomgang og rapportering
Selvaag Bolig har en årlig strategisamling, som skal legge grunnlag for styrets behandlinger og beslutninger gjennom året.
Det gjennomføres regelmessig kartlegging av selskapets risikofaktorer og risikostyring. Denne kartleggingen er sentral for styrets
årlige strategisamling, og er førende for arbeidet med selskapets risikostyring. Det er etablert en overordnet styringsmodell for
løpende oppfølging, basert på konsernets strategi, verdigrunnlag og etiske retningslinjer. I tillegg er det utarbeidet prinsipper for
rapportering innenfor de mest sentrale områdene, samt veiledninger og retningslinjer for sentrale prosesser og aktiviteter. Det er
også etablert en fullmaktmatrise for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen. Alle ansatte har klare retningslinjer for
hvor langt deres egen myndighet rekker, og hva som er neste instans for beslutning eller godkjenning.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
47
Selvaag Bolig har etablert et sett av interne prosedyrer og systemer som skal sikre en enhetlig og pålitelig finansiell rapportering og
operativ drift. I tillegg er det etablert et kvalitetssikringssystem for å sikre kvaliteten i gjennomføringen av virksomhetens prosjekter.
Kvalitetssikringssystemet innebærer blant annet minimum kvartalsvis gjennomgang av risiko i prosjektene og i øvrige deler av
virksomheten. Gjennomgangen viser den finansielle utviklingen i selskapets prosjekter og gjør det mulig å iverksette eventuelle
risikoreduserende tiltak. Planlegging, styring, gjennomføring og økonomisk oppfølging av byggeprosesser, produksjonsprosesser
og prosjekter er en integrert del av Selvaag Bolig konsernets forretningsdrift. Det rapporteres systematisk fra byggeprosjektene til
konsernledelsen.
Selvaag Boligs konsernregnskap blir avlagt etter gjeldende IFRS-regelverk. Styret mottar periodiske rapporter om selskapets
finansielle resultater, samt en beskrivelse av status for konsernets viktigste enkeltprosjekter. Revisor deltar på møter med
revisjonsutvalget og styremøtet knyttet til fremleggelse av foreløpig årsregnskap. Selskapets mest sentrale risikofaktorer står
beskrevet i styrets årsberetning.
11. GODTGJØRELSE TIL STYRET
Generalforsamlingen fastsetter årlig honorar til styrets medlemmer etter innstilling fra valgkomiteen.
Selskapets styre mottok i 2024 en samlet godtgjørelse på NOK 2 690 000. Aksjonærvalgte styremedlemmer gis en
kompensasjon på NOK 50 000 ut over ordinært styrevederlag der nettoprovenyet etter skatt forutsettes benyttet til kjøp av aksjer i
selskapet. Godtgjørelse til de enkelte styremedlemmene i 2024 er oppgitt i lederlønnsrapport publisert på
www.selvaagboliasa.no. Styrets godtgjørelse er ikke resultatavhengig. Det utstedes ikke opsjoner til styremedlemmene, og de
aksjonærvalgte styremedlemmene har ikke avtale om pensjonsordning eller etterlønn fra selskapet. Ingen av de aksjonærvalgte
styremedlemmene har oppgaver for selskapet utover styrevervet.
Styrets medlemmer følger alminnelige innsideregler for aksjehandel i selskapet. Det henvises til lederlønnsrapporten omtalt ovenfor
for oversikt over aksjer eid av styremedlemmer.
12. GODTGJØRELSE TIL LEDENDE ANSATTE
Som nevnt i punkt 9 er det etablert et kompensasjonsutvalg, bestående av inntil tre av styrets medlemmer. Utvalget skal bistå styret i
forbindelse med strategi og hovedprinsipper for kompensasjon til selskapets konsernledelse, herunder fastsettelse av målkort, samt
administrerende direktørs ansettelsesvilkår.
De enkelte elementene i en lønnspakke må vurderes samlet, med fast lønn, eventuell variabel lønn og andre goder som pensjoner
og sluttvederlag som en helhet. Variabel lønn i form av bonusutbetaling skal i hovedsak være basert på objektive, definerbare og
målbare kriterier. For konsernledelsen kan variabel lønn (bonus) ikke overstige 100 prosent av fastlønn. Det er ikke utstedt opsjoner
til ansatte eller tillitsvalgte i selskapet.
Retningslinjer og rapport om godtgjørelse til ledende personer legges frem for generalforsamlingen i forbindelse med
behandlingen av årsregnskapet.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
48
13. INFORMASJON OG KOMMUNIKASJON
Selvaag Bolig tilstreber at all rapportering av finansiell og annen informasjon skal være rettidig og korrekt, og samtidig baseres på
åpenhet og likebehandling av aktørene i verdipapirmarkedet. Selskapet følger Oslo Børs’ anbefaling om rapportering av
investorinformasjon, som trådte i kraft 1. januar 2012. Informasjonen fra Selvaag Bolig publiseres i form av årsrapport,
kvartalsrapporter, presse- og børsmeldinger og investorpresentasjoner. All informasjon som anses som vesentlig for verdsettelse av
selskapet blir distribuert og offentliggjort via Modular Finance og Oslo Børs’ meldingssystem www.newsweb.no, samt på
www.selvaagboligasa.no.
Selskapet legger frem foreløpig årsresultat innen utgangen av februar. Et fullstendig regnskap, sammen med årsberetning og
årsrapport, gjøres tilgjengelig for aksjonærer senest tre uker før generalforsamling, og senest innen utløpet av april hvert år.
Kvartalstall rapporteres innen 60 dager etter kvartalsslutt, i tråd med Oslo Børs’ regler.
Finanskalenderen er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no og www.newsweb.no. Informasjonen skal ha som hovedformål å
klargjøre selskapets langsiktige mål og potensial, herunder strategi, verdidrivere og viktige risikofaktorer. Selskapets retningslinjer for
investorrelasjoner fastsetter mer detaljert hvordan informasjon håndteres i konsernet. Det er definert hvem som skal være selskapets
talspersoner i ulike saker. I hovedsak vil det være administrerende direktør og konserndirektør finans i Selvaag Bolig som uttaler seg
på vegne av selskapet overfor finansmarkedet.
14. SELSKAPSOVERTAKELSE
I selskapets vedtekter er det ingen begrensninger når det gjelder kjøp av aksjer i selskapet. Styret skal i eventuelle
oppkjøpssituasjoner bidra til at aksjeeierne i selskapet likebehandles og til at konsernets virksomhet ikke blir unødig forstyrret i den
daglige drift. Styret skal søke å bidra til at aksjeeierne har tilstrekkelig informasjon og tilstrekkelig tid til å kunne ta stilling til et
oppkjøpstilbud.
Det er nedfelt i styreinstruksen til Selvaag Bolig ASA hvordan selskapet skal forholde seg dersom det fremmes bud på selskapets
aksjer. Styret skal i et slikt tilfelle avgi en uttalelse som inneholder en vurdering av budet og en anbefaling til aksjeeierne om de bør
akseptere budet eller ikke. Styret bør i denne vurderingen blant annet ta hensyn til hvordan et eventuelt oppkjøp vil innvirke på den
langsiktige verdiskapingen i selskapet. Uttalelsen skal begrunnes.
15. REVISOR
Valg av revisor
Selskapets revisor velges av generalforsamlingen. Selvaag Boligs revisor ved avleggelse av regnskap for 2024 er
PricewaterhouseCoopers.
Revisors forhold til styre og revisjonsutvalg
Revisor redegjør for sitt arbeid og gir sin vurdering av selskapets økonomiske rapportering og interne kontroll overfor styret i
forbindelse med årsregnskapet. Styret orienteres på dette møtet om hvilke tjenester i tillegg til revisjon som er utført gjennom året.
Revisor har minst én gang i året møte med styret og revisjonsutvalget uten at selskapets ledelse er til stede. Revisor har rett til å delta
på Selvaag Boligs generalforsamling. Revisor skal årlig bekrefte skriftlig til styret om at fastsatte uavhengighetskrav for revisor er
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
49
oppfylt.
Revisor deltar i revisjonsutvalgets møter. Revisor skal årlig fremlegge for revisjonsutvalget hovedtrekkene i planen for gjennomføring
av revisjonsarbeidet. Revisor skal gjennomgå eventuelle vesentlige endringer i Selvaag Boligs regnskapsprinsipper, vurderinger av
vesentlige regnskapsestimater og alle vesentlige forhold hvor det har vært uenighet mellom revisor og selskapets ledelse. Revisor
skal minst én gang i året gjennomgå med revisjonsutvalget Selvaag Boligs interne kontrollsystemer, herunder identifiserbare
svakheter og forslag til forbedringer. Styret orienterer generalforsamlingen om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre
tjenester utover revisjon.
Lervig Brygge, Stavanger.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
50
STYRETS ÅRSBERETNING
Selvaag Bolig solgte 568 boliger med en samlet verdi på 3,67 milliarder kroner i 2024. Boligsalget og antall byggestarter
har vært negativt påvirket av utfordrende markedsforhold, men viste klare tegn til bedring gjennom 2024 sammenlignet med
året før. Ved utgangen av året hadde selskapet 829 boliger under bygging, som er en økning på 45 boliger sammenlignet
med ett år tidligere og en økning på 168 boliger i andre halvår.
Overblikk 2024
Boligmarkedet var utfordrende i 2023 med kraftig nedgang i både nyboligsalg og boligbygging på grunn av økte leve- og
byggekostnader. Nyboligmarkedet bedret seg noe gjennom 2024. Byggekostnaden stabiliserte seg på nivåer som vil gjøre det
mulig å salgs- og byggestarte flere prosjekter fremover, og salget bedret seg etter at Norges Bank publiserte en renteprognose
som viser avtagende styringsrente fra første halvår 2025.
Solheimsvatnet Pluss, Bergen
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
51
Lille Løren Park, Oslo
Selvaag Boligs salg økte i 2024 sammenlignet med 2023. Nyboligmarkedet er i bedring og antall boliger under bygging viste en
stigende trend i andre halvår 2024. I løpet av året ble det totalt inngått 665 salgskontrakter på boliger til en samlet verdi av NOK
4 363 millioner. Nettosalget, det vil si salg justert for Selvaag Boligs andel i samarbeidsprosjekter, endte på 568 boliger til en
verdi av NOK 3 673 millioner. De relativt sterke salgstallene skyldes først og fremst at selskapet lykkes med å salgsstarte nye
prosjekter. Salget gjorde at selskapet lykkes med å igangsette bygging av 559 boliger i løpet av året. Ved utgangen av året
hadde selskapet 829 boliger med en salgsverdi på NOK 6 134 millioner under bygging. 61 prosent av disse og 75 prosent av de
planlagte ferdigstillelsene i 2025, var solgt.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
52
Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomtebank som kan gi i overkant av 10 000 boliger i og rundt Stor-Oslo, Stavanger,
Bergen og Stockholm, og jobber systematisk med tomtesøk for å bygge opp prosjektporteføljen ytterligere. Flesteparten av
tomtene eies av samarbeidsselskapet Urban Property. Dette er et selskap som ble etablert i 2020 for å eie Selvaag Boligs tomter,
og tomtene kjøpes ut trinnvis og i takt med prosjektutviklingen. Samarbeidet gir også Selvaag Bolig mulighet til å kjøpe nye tomter
uten å måtte binde egenkapital. I tillegg har Selvaag Bolig flere samarbeidsprosjekter med eierandel på 50 prosent.
I 2024 inngikk Selvaag Bolig avtaler om kjøp av tomter i Moss, Bergen og Stockholm som kan gi om lag 880 nye boliger. Det er
noe mer enn det som ble byggestartet, og tomtebanken har således økt noe i løpet av året.
Ved utgangen av året hadde Selvaag Bolig 83 ansatte og selskapet er rigget for å kunne håndtere høyere salgs- og
byggeaktivitet enn i 2024. Utviklingen av eksisterende og nye prosjekter pågår som normalt, og flere avdelinger har oppgaver
som ikke påvirkes direkte av markedet. På grunn av markedsforholdene ble imidlertid ikke bemanningen i Selvaag Bolig økt i 2024,
og medarbeidere som av ulike årsaker sluttet ble ikke erstattet med mindre dette var kritisk for drift. Den årlige
medarbeiderundersøkelsen viser at medarbeidertilfredsheten fortsatt er god. I 2024 fikk selskapet en overordnet score på 87
prosent, som er samme resultat som i 2023 og 3 prosentpoeng lavere enn i 2022.
En av de viktigste strategiske prioriteringene i året som har gått har vært å fortsette systematiseringen og styrkingen av selskapets
ESG-arbeid. Styret anser at høy kvalitet i ESG-arbeidet som avgjørende for at selskapet over tid skal kunne håndtere overgangen
til et klimanøytralt samfunn. Selskapet skal bidra til lavere klimagassutslipp, ha et bevisst forhold til klimarisiko og natur og samtidig
opprettholde en bærekraftig og ansvarlig forretningspraksis som er lønnsom.
En annen viktig prioritering i året som har gått har vært videreutvikling av boligkonseptet Selvaag Pluss som er livsstilsboliger med
fellesarealer og tjenester. Konseptet er vært viktig i akkvisisjonsarbeidet både i Norge og Sverige, men også som en
konkurransefordel for prosjekter som er i salg og kommer for salg i tiden fremover. Grunneiere, kommuner og boligkjøpere
etterspør boliger med delte funksjoner og tjenester, og få andre utviklere tilbyr boligkonsepter som konkurrerer med Selvaag Pluss. I
2024 ble det salgsstartet nye Pluss-prosjekter i Bergen og Lørenskog. Selvaag Bolig jobber kontinuerlig med videreutvikling av
konseptet og Plussboliger vil være en sentral del av flere av prosjektene som har skal salgsstart i årene som kommer. I tillegg vil
kompaktboligkonseptet Selvaag City, som er en videreutvikling av Selvaag Pluss, bli lansert i Stockholm. Det jobbes også med å
inkludere dette konseptet i flere av selskapets kommende prosjekter i Norge.
Selvaag Bolig har en solid finansiell posisjon, store utviklingsprosjekter og tilgang til en betydelig tomtebank i områder med
befolkningsvekst og stort boligbehov. Ved utgangen av året var egenkapitalen på 2,39 milliarder kroner og egenkapitalandelen
på 46,4 prosent.
Selskapet har hatt normal drift i 2024.
Utbytte
Styret foreslår et utbytte for 2024 på NOK 1,25 per aksje.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
53
KONSERNETS VIRKSOMHET
Selvaag Bolig er en av Norges ledende boligutviklere. Virksomheten kjøper og utvikler nye boligtomter, og styrer hele verdikjeden
fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene. Selskapet fokuserer på områdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger,
Trondheim og Stockholm. Utviklingsvirksomheten består av både heleide prosjekter og prosjekter i samarbeid med eksterne
investorer. Selvaag Bolig har prosjektledelse i alle prosjektene, med unntak av ett samarbeidsprosjekt med AF Gruppen i Ski.
Datterselskapet Selvaag Pluss Service AS tilbyr tjenester knyttet til Selvaag Boligs Plussboliger.
Selvaag Bolig har ikke egen entreprenørvirksomhet, men inngår entrepriser på prosjektbasis. Dette gir selskapet mulighet til å kunne
velge den beste og mest konkurransedyktige entreprenøren for hvert enkelt prosjekt. Konkurranseutsetting av entreprisekontrakter gir
økt fleksibilitet og redusert markedsrisiko, og bidrar til å redusere kapitalbindingen og gjennomføringsrisikoen gjennom byggefasen.
Konsernet har høy kompetanse innen prosjektutvikling. Med en moderne og industriell tilnærming til boligbygging bidrar dette til å
sikre lavere byggekostnader, konkurransedyktige priser til kjøperne, og høy lønnsomhet for selskapet og selskapets eiere.
Selvaag Bolig viderefører Selvaags historiske samfunnsengasjement der verdiskaping kombineres med samfunnsnyttige tiltak.
Selskapet bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle boliger som flest mulig har råd til å kjøpe.
Videre søker Selvaag Bolig å være en pådriver i samfunnsdebatten, for å sikre rammevilkår som gjør det mulig å oppnå dette og
samtidig sikre god og bærekraftig bolig- og byutvikling. Ved å bygge gode og varige prosjekter der sosiale og estetiske
egenskaper blir ivaretatt, i etablerte by- og boligområder og ved knutepunkt, bidrar selskapet til at flere kan leve en mer
miljøvennlig hverdag med gang- og sykkelavstand til handel og tjenester og nærhet til kollektivtilbud. Selvaag Bolig støtter også
utdanningsinstitusjoner og breddeidrett, sistnevnte spesielt i nærområdene der selskapet har prosjekter.
I januar 2020 ble store deler av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje solgt til Urban Property. Selvaag Bolig og Urban
Property har som intensjon å ha et langsiktig og strategisk samarbeid som gir begge parter en rekke fordeler. For Selvaag Bolig gir
samarbeidet blant annet økt konkurransekraft ved tomtekjøp og redusert kapitalbinding. Se kapittel om Forretningsbeskrivelse i
denne rapporten for ytterligere informasjon.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
54
REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET
Resultatregnskap
(Tall for 2023 oppgis i parentes)
Driftsinntekter
Konsernets samlede driftsinntekter for 2024 var NOK 1 971,0 millioner (3 254,7). Inntekter fra overleverte boliger utgjorde NOK
1 661,3 millioner (3 065,8). I tillegg har konsernet i 2024 solgt to eiendommer i henholdsvis Bærum og Lørenskog for til sammen
NOK 229,9 millioner. I 2023 solgte konsernet tomter og en næringseiendom i Rogaland for til sammen NOK 62,9 millioner, samt
en tomt i Bærum for NOK 57,5 millioner til samarbeidspartner Urban Property. I løpet av året ble det overlevert 532 boliger (655),
hvorav 343 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper (612) og 189 var andel fra deleide selskaper (43).
Driftskostnader
Totale driftskostnader for 2024 ble NOK 1 845,1 millioner (2 940,4), hvorav prosjektkostnader utgjorde NOK 1 580,3 millioner
(2 677,2). Prosjektkostnadene er hovedsakelig knyttet til byggekostnader for overleverte boliger. Av driftskostnadene utgjorde
lønns- og personalkostnader NOK 149,1 millioner (145,3).
Andre driftskostnader utgjorde NOK 106,0 millioner (108,7), hvorav NOK 35,1 millioner (38,5) var knyttet til salgs- og
markedskostnader.
Andel resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter utgjorde NOK 72,3 millioner (-13,4).
Driftsresultat
Konsernets driftsresultat endte på NOK 198,2 millioner (300,9).
Finansielle poster
Netto finansposter ble NOK 11,0 millioner for året (18,6).
Resultat
Resultat før skatt ble NOK 209,2 millioner (319,5). Årets skattekostnad var NOK 32,2 millioner (74,8). Skattekostnaden i konsernet
inkluderer ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig konsern. Skatt på ikke-kontrollerende
aksjonærers andel av perioderesultatet inngår i ikke-kontrollerende andel av resultat og egenkapital. Konsernets resultat etter skatt
ble NOK 177,0 millioner (244,7), hvorav NOK 177,0 millioner er relatert til ordinær virksomhet (244,7). Av resultatet knytter NOK
177,0 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (244,7) og NOK 0,0 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer (0,0).
Kontantstrøm
Konsernets netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK 87,1 millioner i 2024 (1 196,6). Nedgangen fra 2023 skyldes
hovedsakelig effekter fra netto endring i varelager.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
55
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK 23,2 millioner (-45,3). Endringen fra 2023 skyldes i hovedsakelig at det i
2023 ble gjort utbetalinger knyttet til finansiering av deleide selskaper, samt at mottatt utbytte fra deleide selskaper var noe høyere
i 2024.
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK 6,8 millioner (–1 497,5). Endringen fra 2023 skyldes i hovedsak større
nedbetalinger av byggelån i 2023 og lavere utbetalt utbytte i 2024.
Beholdningen av kontanter og kontantekvivalenter økte med NOK 117,1 millioner til NOK 383,6 millioner (266,5).
Balanse
Totalkapitalen til Selvaag Bolig var NOK 5 159,0 millioner ved utgangen av 2024 (4 754,4). Konsernets varelager (tomter,
boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) var bokført til NOK 3 257,8 millioner (3 199,5).
Egenkapitalen var NOK 2 393,2 millioner ved utgangen av året (2 307,0), tilsvarende en egenkapitalandel på 46,4 prosent
(48,5 prosent). Styret foreslår at det utbetales utbytte til aksjonærene i Selvaag Bolig ASA på NOK 1,25 per aksje for 2024,
tilsvarende NOK 117,2 millioner. Dette tilsvarer 66 prosent av det konsoliderte resultatet etter skatt for 2024. Selvaag Bolig ASA
utbetalte NOK 93,6 millioner i utbytte i andre kvartal 2024 basert på resultatet for andre halvår 2023.
Konsernet hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 383,6 millioner per 31. desember 2024 (266,5). Morselskapet
Selvaag Bolig ASA hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 155,5 millioner per 31. desember 2024 (50,6).
Ved utgangen av året hadde konsernet en samlet rentebærende gjeld på NOK 1 613,1 millioner (1 410,2) hvorav NOK 935,4
millioner (681,8) var langsiktig og NOK 677,7, millioner i kortsiktig rentebærende gjeld (728,4). Av den kortsiktige gjelden var
NOK 504,5 millioner knyttet til tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter med Urban Property (404,6), se note 26 for mer informasjon.
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld var på NOK 352,7 millioner (356,3), hvorav forskuddsbetalinger fra kunder utgjorde
NOK 36,9 millioner (21,1).
Finansiering og gjeld
Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i fire kategorier; 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA,
2) tomtelån, 3) tilbakekjøpsavtaler Urban Property og 4) byggelån. Per 31. desember 2024 hadde konsernet ingen topplån,
tomtelån på NOK 34 millioner, tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter Urban Property som utgjorde NOK 504 millioner, mens
samlede byggelån var på NOK 1 075 millioner.
Selvaag Bolig ASA har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2027. Avtalen inneholder
finansielle covenants, se note 29. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse.
Per 31. desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene.
I Selvaag Bolig er hvert prosjekt plassert i et prosjektselskap. I tillegg til finansiering i morselskapet innebærer dette at hvert enkelt
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
56
selskap søker om egen fremmedkapitalfinansiering i forbindelse med utvikling av et prosjekt. Tomtelånene blir konvertert til
byggelån etter hvert som prosjektene blir igangsatt. Byggekostnadene er 100 prosent lånefinansiert og økt aktivitet i selskapene vil
derfor medføre at byggelånene øker i takt med utbyggingen. I Sverige garanterer Selvaag Bolig for gjennomføringen av
prosjektene gjennom en selvskyldnerkausjon.
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekrefter styret at forutsetningen om fortsatt drift er til stede og årsregnskapet for 2024 er
satt opp under denne forutsetning. Bakgrunnen for dette er konsernets gode soliditet og finansielle stilling.
Hendelser etter balansedagen
Det har ikke inntruffet hendelser av vesentlig betydning etter balansedato.
Morselskapet Selvaag Bolig ASA
Driftsinntekter i morselskapet Selvaag Bolig ASA var på NOK 83,0 millioner (79,3), og årets driftsresultat var NOK -123,5
millioner (-132,5). Ordinært resultat for året var NOK 64,7 millioner (273,6). Resultatet for 2024 inneholder inntekter på NOK
307,8 millioner på mottatte konsernbidrag fra datterselskap (452,9). Disse interne postene er eliminert i konsernregnskapet.
Disponering av årsresultatet
Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde et årsresultat på NOK 64,7 millioner i 2024 (273,6). Morselskapets egenkapital per 31.
desember 2024 utgjorde NOK 1 964,1 millioner (2 014,2).
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
57
STRATEGI
Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året, og forestår en årlig revisjon av selskapets operasjonelle og finansielle
strategi sammen med selskapets administrasjon.
I 2024 har selskapet jobbet aktivt med å styre virksomheten i tråd med vedtatt strategi, og å sikre at selskapet kapitaliserer på
konkurransefordelene denne gir.
For å sikre at Selvaag Bolig er en drivkraft innen fremtidsrettet bolig- og byutvikling omfatter den årlige revisjonen av selskapets
strategi inngående analyser av endringer og trender innen blant annet byutvikling, boligkonsepter, ESG, bomiljø, boligpreferanser,
demografi, delingsøkonomi og digitalisering.
For mer informasjon om selskapets strategi se kapittel om Forretningsbeskrivelse i denne rapporten.
RISIKO OG RISIKOSTYRING
Risikostyring
Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av bolig- og
byutviklingsprosjekter. Disse kan påvirke selskapets virksomhet og økonomiske stilling. Styret i Selvaag Bolig prioriterer derfor
arbeidet med risikohåndtering og risikostyring høyt, og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense den totale
risikoeksponeringen til et akseptabelt nivå.
Det gjennomføres jevnlig kartlegging av risiko som bidrar til bevisstgjøring og håndtering av de mest vesentlige risikoforholdene
som kan påvirke virksomhetsmålene definert i selskapets strategi.
De primære risikofaktorene kan kategoriseres i markedsrisiko, operasjonell risiko, finansiell risiko og klimarisiko.
Styret og ledende ansatte er omfattet av selskapets løpende styreansvarsforsikring. Innenfor rammene av forsikringsvilkårene dekker
denne forsikringen det personlige erstatningsansvaret styremedlemmer eller ledende ansatte kan pådra seg i henhold til gjeldende
rett.
MARKEDSRISIKO
Boligetterspørselen påvirkes av en lang rekke faktorer, både på mikro- og makronivå. Betydelige svingninger i det generelle
rentenivået, og/eller vesentlige endringer i andre økonomiske variabler som potensielle boligkjøpere måtte være eksponert for,
kan påvirke boligetterspørselen. Endringer i boligetterspørselen vil kunne påvirke Selvaag Boligs muligheter til å selge boliger til
budsjetterte priser innenfor planlagte tidsrammer. Dersom salgstakten blir lavere enn forventet grunnet endringer i markedsforhold,
vil planlagt utbygging kunne bli utsatt. Selskapet har derfor interne krav knyttet til forhåndssalg, hvor hovedregelen er at byggestart
som hovedregel igangsettes først når det er solgt boliger tilsvarende 60 prosent av verdien i hvert byggetrinn eller i prosjektet
samlet.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
58
OPERASJONELL RISIKO
Risiko knyttet til entreprenør
I forbindelse med utvikling og bygging av nye prosjekter benytter Selvaag Bolig seg av tjenester fra eksterne entreprenørselskaper
og tjenesteleverandører. Som en konsekvens av dette utsettes Selvaag Bolig for risiko for tap og for ekstra prosjektkostnader
dersom en leverandør kommer i økonomiske vanskeligheter. For å redusere denne risikoen inngår selskapet hovedsakelig
entrepriser med større veletablerte aktører som har solid økonomi og erfaring, samt dokumentert kvalitet i arbeidet. I tillegg benyttes
standardiserte og detaljerte prosjektbeskrivelser utarbeidet av Selvaag Bolig. Dette reduserer risikoen for feil, misforståelser og
forsinkelser fra entreprenørens side.
Videre er Selvaag Bolig eksponert for økning i prisnivået på entrepriser. For plassbygde prosjekter inngår selskapet hovedsakelig
totalentrepriser. På denne måten blir kostnadene sikret før salg og bygging iverksettes. Ved høye totalentreprisekostnader har
selskapet også kompetanse til å gjennomføre prosjekter med byggherrestyrte delentrepriser. Dette er likevel ikke foretrukket
fremgangsmåte, i stort omfang, av kapasitets- og risikomessige årsaker.
Reguleringsrisiko
Endringer i rammebetingelser og reguleringsplaner fra aktuelle myndigheter kan påvirke både fremdriften og gjennomførbarheten
av Selvaag Boligs ulike prosjekter, og kan således begrense muligheten til å utvikle eiendommene videre. Dette kan føre til
utsettelser og økte kostnader. For å redusere denne risikoen gjennomfører selskapet grundige analyser før tomteervervelser, og
jobber systematisk med myndighetskontakt gjennom hele prosjektets utviklingstid.
Tomtetilgang
Utilstrekkelig tilgang på tomter i Selvaag Boligs geografiske satsingsområder kan påvirke selskapets målsetninger om vekst på lang
sikt. Selvaag Bolig jobber derfor systematisk med nye tomtekjøp i Norge og Sverige. Selskapet søker å være en preferert
samarbeidspartner for tomteeiere, og er kontinuerlig i dialog om nye forretningsmuligheter.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
59
FINANSIELL RISIKO
Kredittrisiko
Konsernets kredittrisiko er i hovedsak knyttet til oppgjør av konsernets kundefordringer, primært knyttet til privatkunder som er
boligkjøpere. Selskapet stiller hovedsakelig krav til kjøpere om forskuddsbetaling på NOK 100 000 ved inngåelse av
kjøpekontrakt og at kjøper må dokumentere tilfredsstillende finansiering for boligen. Kredittrisikoen vurderes å være lav fordi det er
et krav at oppgjør betales til klientkonto hos oppgjørsansvarlig før overføring av boligen.
Valutarisiko
Det aller meste av konsernets aktiviteter er basert i Norge. Selskapet har også virksomhet i Sverige der utviklingen av prosjekter blir
finansiert med kapital fra den norske virksomheten, og resultatuttak medfører kapitaloverføring fra Sverige til Norge. Det er
foreløpig ikke etablert avtaler om valutasikring. Selskapet anser eksponeringen for valutarisiko som begrenset da den svenske
virksomheten utgjør en lav andel av den totale prosjektporteføljen, og selskapet har derfor foreløpig ikke utarbeidet en
valutapolicy.
Renterisiko (egen finansiering, innskudd)
Endringer i rentenivået har betydning for konsernets lånekostnader, og vil kunne påvirke verdivurderingen av selskapets eiendeler.
Selskapet har valgt å ikke inngå noen former for sikringsavtaler. Rentenivået har videre en betydning for selskapets avkastning på fri
likviditet.
Finansieringsrisiko (tilgang på kapital)
Selvaag Bolig er avhengig av tilgang på kapital for å kunne kjøpe tomter og realisere prosjekter. For å finansiere bygging har
selskapet gode og nære relasjoner til sine hovedbankforbindelser, som er nordiske banker med god soliditet. Konkurransen mellom
bankene oppfattes som tilfredsstillende, og selskapet har derfor fått tilgang på nødvendig finansiering til sine prosjekter. Finansiering
av tomtekjøp i Norge skjer primært gjennom samarbeidet med Urban Property, eller gjennom samarbeidspartner. I Sverige
finansieres tomter hovedsakelig med egenkapital og bankfinansiering, men selskapet har også en samarbeidsavtale med Urban
Property for finansiering av tomter ved behov. Modeller for tomtekjøp er beskrevet i Forretningsbeskrivelse i denne rapporten.
Likviditetsrisiko
Konservativ likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og tilgjengelig finansiering gjennom kredittlinjer til å møte
konsernets forpliktelser. Selskapet har en aktiv likviditetsforvaltning, og har fokus på å ha tilstrekkelig likviditet til enhver tid. Selskapet
overvåker kontinuerlig prognoser og faktiske kontantstrømmer.
Styret mener at konsernet har en velbalansert eksponering mot finansiell- og likviditetsrisiko ved utgangen av året. Beholdningen av
kontanter og kontantekvivalenter i Selvaag Bolig konsern utgjorde NOK 383,6 millioner ved utgangen av 2024 (266,5) og NOK
155,5 millioner i morselskapet Selvaag Bolig ASA (50,6). De likvide midlene besto i hovedsak av bankinnskudd. Selvaag Bolig
ASA har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2027. Avtalen inneholder finansielle
covenants, se note 29. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse. Per 31.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
60
desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene. Det henvises for øvrig til tidligere punkt vedrørende
finansiering og til note 16 i konsernregnskapet for en oversikt over lån, forfall og lånebetingelser.
KLIMARISIKO
Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko er knyttet til økt ekstremvær og økosystem- endringer.
Overgangsrisiko er knyttet til endringer i reguleringer, teknologi og markedssituasjon i forbindelse med overgangen til et
lavutslippssamfunn.
Selskapet har en relativt lav eksponering for fysisk klimarisiko. På dette området er det strenge lov- og myndighetskrav, og Selvaag
Bolig har i tillegg egne styringssystemer som reduserer risiko. Selvaag Bolig er derimot eksponert for overgangsrisiko. Ettersom
eiendomssektoren har betydelige klimagassutslipp og bygger i natur, er det økte krav om transparens, ikke-finansiell rapportering
og utslippskutt fra spesielt finansielle interessenter og myndigheter. Selvaag Bolig har iverksatt risikoreduserende tiltak og fortsetter
dette arbeidet i 2025. Dette er omtalt i BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG.
ORGANISASJON
Selvaag Bolig ASA ble etablert i 2008. Selskapet er morselskap for de underliggende konsernselskapene, hvor den operasjonelle
driften skjer. Ved utgangen av 2024 hadde konsernet Selvaag Bolig totalt 81 årsverk. 56 av årsverkene var i morselskapet, og 25 i
datterselskapene. Selskapet ledes av administrerende direktør Sverre Molvik og viseadministrerende direktør Øystein Klungland.
SAMFUNNSANSVAR OG BÆREKRAFT
Selvaag Bolig skal skape verdier for samfunnet gjennom å bygge gode boliger og ved å jobbe aktivt for å sikre bærekraftig bolig-
og byutvikling. Dette innebærer blant annet at selskapet prioriterer urbane pressområder, utvikler arealeffektive boliger med størst
volum i lavere prisklasser, etterstreber kostnadseffektivitet, og jobber for å sikre gode offentlige rammevilkår gjennom en tydelig
tilstedeværelse i samfunnsdebatten. Etiske, sosiale og miljømessige hensyn er integrert i den daglige driften. Selskapet har som mål
å være en god og trygg arbeidsplass, og krever at selskapet og selskapets leverandører driver sin virksomhet i henhold til
gjeldende lover og regelverk. Selvaag Bolig skal videre være en ansvarlig samfunnsaktør og minimere utslipp til og ødeleggelser
av det ytre miljø. Selskapet har etiske retningslinjer og leverandørerklæring som er beskrevet på www.selvaagboligasa.no. Det
jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger alle selskapets retningslinjer som omhandler samfunnsansvar
og bærekraft.
Redegjørelse for aktsomhetsvurderinger er publisert i en separat rapport som er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no.
Redegjørelse for likestilling er publisert i avsnitt om Likestilling og mangfold.
I 2024 har selskapet blant annet iverksatt arbeid med dobbelt vesentlighetsanalyse, utarbeidet sitt tredje klimaregnskap,
videreutviklet KPIer og mål og forbedret systemer for datainnhenting. Arbeidet fortsetter i 2025 og selskapet vil gjennomgå mål og
lage en oppdatert plan for ikke finansiell rapportering basert på relevante lovkrav og forventninger fra ulike interessentgrupper.
Se eget kapittel om BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG i denne årsrapporten.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
61
AKSJONÆRINFORMASJON
Selvaag Bolig ASA ble notert på Oslo Børs 14. juni 2012. Per 31. desember 2024 hadde selskapet 6 879 aksjonærer (6 466),
hvorav 186 var utenlandske (177). For detaljert aksjonærinformasjon, se note 13 i konsernregnskapet til Selvaag Bolig ASA.
Transaksjoner med nærstående parter
Urban Property (UP) er nærstående part med selskapet etter regnskapsreglene, som medfører at løpende opsjonspremier og
tilbakekjøp av tomter anses som nærstående transaksjoner. I løpet av 2024 kjøpte selskapet seks tomter fra UP for totalt NOK
498,4 millioner. Det ble ikke solgt noen tomter til UP i 2024. I løpet av 2024 ble det inngått tre nye opsjonsavtaler med UP, knyttet
til en eiendom i Oslo og to eiendommer i Bergen.
Videre har Selvaag Bolig i 2024 overlevert en hel blokk på 71 leiligheter til Selvaag Utleiebolig AS, et heleid datterselskap av
Selvaag AS. Salget genererte en omsetning på NOK 274 millioner. Det er også inngått en ny avtale om salg av en hel blokk på
46 leiligheter til Selvaag Utleiebolig AS. Transaksjonsverdien er på NOK 180 millioner og forventet overlevering er i fjerde kvartal
2025.
Det henvises til note 23 i konsernregnskapet for ytterligere informasjon om transaksjoner med nærstående parter.
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Selvaag Bolig ASA skal ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tilliten til
selskapet, gi tilgang på kapital og sørge for god verdiskaping over tid. Alle aksjonærer skal behandles likt, og det skal være en
klar arbeidsdeling mellom styret og selskapets ledelse. Selvaag Bolig følger den norske anbefalingen for eierstyring og
selskapsledelse.
En utfyllende redegjørelse for hvordan Selvaag Bolig forholder seg til punktene i anbefalingen finnes på Selvaag Bolig ASA og i
denne årsrapporten.
LØNN OG ANNEN GODTGJØRELSE
Lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte i konsernet er omtalt i note 22. Her redegjøres det også for hvilke prinsipper
kompensasjonen baseres på. Selvaag Bolig innførte i 2015 aksjespareprogram for alle ansatte og aksjekjøpsprogram for
selskapets ledelse. Dette er omtalt i denne rapporten i kapittelet om eierstyring og selskapsledelse.
GENERALFORSAMLING
Dato for ordinær generalforsamling er 24. april 2025.
FREMTIDSUTSIKTER
Selvaag Bolig er godt posisjonert med store prosjekter i vekstområder i og rundt de største byene i Norge og i Stockholm.
Ifølge SSB gir urbanisering og befolkningsvekst et stort og langsiktig behov for nye boliger i Selvaag Boligs kjerneområder.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
62
Gjennom andre halvår 2024 har økt salg ført til at Selvaag Bolig har igangsatt flere boliger enn det som ble ferdigstilt, og dermed
økt ordreserven sammenlignet med utgangen av 2023.
Selskapet planlegger flere salgsstarter fremover og prosjekter lanseres i takt med etterspørselen i markedet, som forventes å øke og
med det gi høyere aktivitet i nyboligmarkedet. Usikkerhet knyttet til utviklingen i nyboligsalget som følge av makroøkonomiske
forhold, vil imidlertid fortsatt kunne påvirke igangsetting av nye prosjekter, og dermed også antall boliger under bygging.
Som en ren boligutvikler konkurranseutsetter Selvaag Bolig all bygging, og har således en fornuftig bemanning som enkelt tilpasses
aktivitetsnivået i markedet. Styret mener at dette har gitt, og vil fortsette å gi, Selvaag Bolig konkurransefortrinn. Selskapets
strategiske samarbeid med Urban Property, gode samarbeidsavtaler, samt vellykket etablering og styrking av tomtebanken i
Stockholm, vil kunne gi selskapet betydelige fordeler over tid.
Selvaag Bolig er godt rustet organisatorisk, operasjonelt og finansielt til å ivareta og styrke sin markedsposisjon fremover. Selskapet
har fortsatt en god ordrereserve, solid tomtebank i selskapets satsningsområder og tilgjengelig kapital gjennom avtalen med UP til
kjøp av nye tomter.
Oslo, 20. mars 2025
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
63
STYRET I SELVAAG BOLIG ASA
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
64
Olav H. Selvaag (født 1969)
Styreleder
Olav H. Selvaag har vært styreleder i Selvaag Bolig ASA siden 2008. Han begynte sin
karriere i KLP Eiendom, og har siden jobbet innenfor entreprenør, næringseiendom og
boligutvikling. Han jobber i dag som eier og styremedlem i Selvaag AS. Olav er styreleder i
Snøhetta AS, Selvaag Bolig ASA og Selvaag By.
I tillegg sitter han som styremedlem i Nationaltheatret. Han har en Master of Science fra
Stanford University, USA. Olav H. Selvaag er leder av selskapets kompensasjonsutvalg.
Selvaag er norsk statsborger.
Gisele Marchand (født 1958)
Styremedlem
Marchand har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2012 og styreleder en periode i
2018/2019 mens Olav H. Selvaag fungerte som administrerende direktør. Hun har bred
ledelses- og styreerfaring. Bl.a. har hun vært konserndirektør i DNB med ansvar for
retailmarkedet i Norge, samt administrerende direktør i Batesgruppen, Statens
pensjonskasse, Eksportfinans og advokatfirma Haavind. Hun har styreerfaring fra bl.a. Oslo
Børs, Norske Skog og Fornebu Utvikling. Hun er i dag heltids styrearbeidende som
styreleder i Gjensidige Forsikring ASA, Nationaltheatret AS, Norgesgruppen Finans AS og
Boligbygg KF samt styremedlem i Norgesgruppen ASA, Eiendomsspar AS og Victoria
Eiendom AS. Hun er medlem av valgkomiteen i Entra ASA. Marchand er utdannet
siviløkonom fra CBS Copenhagen Business School. Hun er leder av selskapets
revisjonsutvalg og medlem av kompensasjonsutvalget. Marchand er norsk statsborger.
Tore Myrvold (født 1971)
Styremedlem
Myrvold har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2018. Han begynte sin karriere i
Deloitte hvor han ble statsautorisert revisor, før han gikk videre til Hjemmet Mortensen. Siden
2005 har han vær ansatt i Selvaag AS, hvor han blant annet har vært økonomidirektør og
konserndirektør, før han i 2016 overtok som administrerende direktør. Han har en rekke
styreverv knyttet til Selvaags virksomhet og investeringer. Myrvold er utdannet siviløkonom fra
Handelshøyskolen BI og har høyere revisorstudium fra Norges Handelshøyskole. Tore
Myrvold er medlem av selskapets revisjonsutvalg. Myrvold er norsk statsborger.
Camilla Wahl (født 1970)
Styremedlem
Wahl har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2020. Hun er advokat med lang
erfaring fra egen advokatvirksomhet i tillegg til advokatfirma Selmer, Wikborg Rein og
Legalteam advokatfirma DA. I tillegg har hun vært daglig leder i Wahl Eiendom AS, og er i
dag arbeidende styreleder i samme selskap. Wahl har blant annet styreerfaring fra Rom
Eiendom AS, DNB Eiendomsinvest I ASA og Pareto Bank ASA. Wahl er norsk statsborger.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
65
Øystein Thorup (født 1971)
Styremedlem
Thorup har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2020. Han er jurist med
toppledererfaring fra eiendomsbransjen, som administrerende direktør i Orkla Eiendom AS
og siden 2012 som administrerende direktør i Avantor AS eiendom. Thorup har erfaring fra en
rekke styreverv og kjenner hele verdikjeden i prosjektutvikling. Thorup er medlem av
selskapets kompensasjonsutvalg. Thorup er norsk statsborger.
Sissel Kragnes (født 1972)
Styremedlem (valgt av ansatte)
Kragnes har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2017. Hun er utdannet revisor ved
Økonomisk College og har jobbet innen revisjon og økonomi siden 1995. Kragnes har hatt
stillingen som regnskapssjef i Selvaag Bolig ASA fra juli 2011. Kragnes er norsk statsborger.
Patrik Eriksson (født 1985)
Styremedlem (valgt av ansatte)
Eriksson har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2021. Han er utdannet sivilingeniør
i byggteknikk fra Chalmers tekniske högskola i Gøteborg. Eriksson har jobbet med
prosjektledelse i Selvaag Bolig siden 2014 og har vært prosjektdirektør siden 2021. Eriksson
er svensk statsborger.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
66
RESULTATREGNSKAP
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN | |||
(beløp i 1 000 kroner, unntatt resultat per aksje) | Note | 2024 | 2023 |
Salgsinntekter | 2, 25 | ||
Øvrige inntekter | 25 | ||
Sum driftsinntekter | |||
Prosjektkostnader | 5 | ( | ( |
Lønns- og personalkostnader, administrative funksjoner | 6 | ( | ( |
Avskrivning og amortisering | 9, 10 | ( | ( |
Andre driftskostnader | 7 | ( | ( |
Sum driftskostnader | ( | ( | |
Andel av resultat fra felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper | 24 | ( | |
Øvrige gevinster (tap), netto | |||
Driftsresultat | |||
Finansinntekter | 8 | ||
Finanskostnader | 8 | ( | ( |
Netto finansposter | |||
Resultat før skatt | |||
Skattekostnad | 19 | ( | ( |
Årets resultat | |||
| Poster i utvidet resultat som kan bli omklassifisert til resultatet | |||
Omregningsdifferanser | |||
Årets totalresultat | |||
| Årets resultat tilordnet: | |||
Ikke-kontrollerende interesser | |||
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | |||
| Årets totalresultat tilordnet: | |||
Ikke-kontrollerende interesser | |||
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | |||
| Resultat per aksje for årets resultat fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | |||
Resultat per aksje (ordinært og utvannet), i kroner | 14 |
67
BALANSE
Per 31. Desember
(beløp i 1 000 kroner) | Note | 2024 | 2023 |
| EIENDELER | |||
| Anleggsmidler | |||
Goodwill | 9 | ||
Varige driftsmidler | 10 | ||
Bruksretteiendeler leieavtaler | 10 | ||
Investeringer i felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper | 24 | ||
Lån til felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper | 23, 24 | ||
Andre anleggsmidler | 11 | ||
Sum anleggsmidler | |||
| Omløpsmidler | |||
Varelager (eiendom) | 5 | ||
Kundefordringer | 11 | ||
Andre kortsiktige fordringer | 11 | ||
Kontanter og kontantekvivalenter | 12 | ||
Sum omløpsmidler | |||
SUM EIENDELER | |||
| EGENKAPITAL OG GJELD | |||
| Egenkapital | |||
Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | 13 | ||
Ikke-kontrollerende interesser | |||
Sum egenkapital | |||
| Gjeld | |||
| Langsiktig gjeld | |||
Pensjonsforpliktelser | |||
Forpliktelse ved utsatt skatt | 19 | ||
Avsetninger | 20 | ||
Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 26 | ||
Langsiktige leieforpliktelser | 10 | ||
Langsiktig rentebærende gjeld | 16 | ||
Sum langsiktig gjeld | |||
| Kortsiktig gjeld | |||
Kortsiktige leieforpliktelser | 10 | ||
Kortsiktig rentebærende gjeld | 16 | ||
Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter | 26 | ||
Leverandørgjeld | 17 | ||
Betalbar skatt | 19 | ||
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | ||
Sum kortsiktig gjeld | |||
Sum gjeld | |||
SUM EGENKAPITAL OG GJELD |
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
68
Oslo, 20. mars 2025
ENDRINGER I EGENKAPITAL
| Overkurs- | Annen | Akkumulerte | Andre | Tilbakeholdt | fordelt på | Ikke- | Sum egen- | ||
(beløp i 1 000 kroner) | |||||||||
| kapital | differanser | i Selvaag | interesser | ||||||
| Bolig ASA | |||||||||
Egenkapital per 1. januar 2024 | |||||||||
| Transaksjoner med eierne: | |||||||||
Utbytte | ( | ( | ( | ||||||
Tilbakekjøp av aksjer | ( | ( | ( | ( | |||||
Salg av aksjer til ansatte | |||||||||
| Utdeling til ikke-kontrollerende | |||||||||
| aksjonærer | |||||||||
| Totalresultat for perioden: | |||||||||
Resultat etter skatt for perioden | |||||||||
Øvrige resultatelementer for perioden | |||||||||
Egenkapital per 31. desember 2024 | |||||||||
Egenkapital per 1. januar 2023 | |||||||||
| Transaksjoner med eierne: | |||||||||
Utbytte | ( | ( | ( | ||||||
Tilbakekjøp av aksjer | ( | ( | ( | ( | |||||
Salg av aksjer til ansatte | |||||||||
| Utdeling til ikke-kontrollerende | |||||||||
| aksjonærer | |||||||||
| Totalresultat for perioden: | |||||||||
Resultat etter skatt for perioden | |||||||||
Øvrige resultatelementer for perioden | |||||||||
Egenkapital per 31. desember 2023 |
Egenkapital
*)
*)
*)
*)
*) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i
Selvaag Bolig Konsern.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
69
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
FOR PERIODEN 1. JANUAR - 31. DESEMBER
(beløp i 1 000 kroner) | Note | 2024 | 2023 |
| KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER | |||
Resultat før skatt | |||
Betalt skatt | ( | ( | |
Avskrivninger | 9, 10 | ||
Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak | 24 | ( | |
Endring i varelager (eiendom) | 5 | ||
Endring i kundefordringer | 11 | ( | |
Endring i leverandørgjeld | 17 | ( | |
Endring i øvrige arbeidskapitaleiendeler | ( | ( | |
Endring i øvrig arbeidskapitalgjeld | ( | ( | |
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | |||
| KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER | |||
Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler | |||
Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler | ( | ( | |
Innbetalinger ved avgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak | |||
Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak | 24 | ( | |
Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer | |||
Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer | ( | ( | |
Utbytte og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak | 24 | ||
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | ( | ||
| KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER | |||
Innbetalinger ved opptrekk av gjeld | 16 | ||
Nedbetaling av gjeld | 16 | ( | ( |
Betalte renter | 16 | ( | ( |
Nedbetaling av leasingforpliktelser | 10 | ( | ( |
Utbytte betalt til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | 15 | ( | ( |
Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 13 | ( | ( |
Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 13 | ||
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | ( | ||
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter | ( | ||
Kontanter og kontantekvivalenter per 1. januar | 12 | ||
Kontanter og kontantekvivalenter per 31. desember | 12 |
For ytterligere spesifikasjoner henvises det til Note 12
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
70
Ballerud Hageby, Bærum
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
71
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
72
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
82
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
86
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
88
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
90
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
98
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
100
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
104
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
105
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
Fysisk klimarisiko
Ettersom Selvaag Bolig utvikler boliger og næringslokaler som overtas av kjøper ved ferdigstillelse, er fysisk klimarisiko først og
fremst gjeldende for valg av tomt. I alle prosjekter blir klimarisiko kartlagt i alle gjennom en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-
analyse). Analysen avdekker forhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike
forhold som følge av planlagt utbygging. Elementer som kartlegges følger temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging
fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB).
Overgangsrisiko
Selvaag Bolig opplever økte krav om transparens, ikke-finansiell rapportering, og klimakrav i forbindelse med regulering av
eiendom. Selskapet har gjennom sin virksomhet påvirkning på klima og miljø, blant annet gjennom produksjon av innkjøpte
materialer og på byggeplasser. Selvaag Bolig har derfor satt mål om reduksjon av klimagassutslipp. Dette har foreløpig ikke hatt
vesentlig finansiell påvirkning på selskapet, men det er usikkert hvordan dette vil påvirke selskapet fremover. Det kan ikke utelukkes
at det vil påvirke selskapet finansielt gjennom for eksempel økte byggekostnader, kostnader for kompenserende tiltak, og økte
salgspriser på selskapets produkter. Selvaag Bolig vil fortsette arbeidet med å kartlegge overgangsrisiko.
109
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: KONSERN
110
REGNSKAP: MORSELSKAP
RESULTATREGNSKAP
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2024 2023
Driftsinntekter og driftskostnader
Salgsinntekter 1,11 82 096 78 297
Leieinntekter 520 1 006
Annen driftsinntekt 393 0
Sum driftsinntekter 83 009 79 303
Varekostnader -6 9 762
Lønnskostnader m.m. 2,3 -153 478 -150 985
Avskrivning på driftsmidler og immaterielle eiendeler 6 -550 -757
Annen driftskostnad 2,11 -52 458 -69 851
Sum driftskostnader -206 492 -211 831
Driftsresultat -123 483 -132 528
Finansinntekter og finanskostnader
Renteinntekt fra foretak i samme konsern 61 600 40 548
Annen renteinntekt 11 16 469 18 545
Annen finansinntekt 332 847 463 276
Rentekostnad til foretak i samme konsern -49 300 -35 755
Annen rentekostnad -7 697 -6 568
Annen finanskostnad 4 -120 139 -4 931
Øvrige gevinster (-tap), netto 2 592 7 802
Resultat av finansposter 236 372 482 917
Resultat før skattekostnad 112 889 350 389
Skattekostnad på ordinært resultat 5 -48 236 -76 754
Ordinært resultat 64 653 273 635
Årsoverskudd (Årsunderskudd) 64 653 273 635
Overføringer
Foreslått utbytte 117 207 93 766
Avsatt til/ overført fra annen egenkapital -52 554 179 869
Sum overføringer 64 653 273 635
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
111
BALANSE
PER 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2024 2023
Eiendeler
Anleggsmidler - -
Immaterielle eiendeler - -
Utsatt skattefordel 5 866 963
Sum immaterielle eiendeler 866 963
Varige driftsmidler
Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6 3 476 3 476
Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr 6 1 225 868
Sum varige driftsmidler 4 701 4 344
Finansielle anleggsmidler
Investeringer i datterselskap 7 1 473 298 1 470 321
Investeringer i tilknyttet selskap 7 110 239 106 654
Investering i andre aksjer - -
Andre fordringer 8,9,10 1 027 228 821 872
Sum finansielle anleggsmidler 2 610 765 2 398 847
Sum anleggsmidler 2 616 332 2 404 154
Omløpsmidler
Fordringer
Kundefordringer
8,9,10,
11 6 033 13 757
Andre fordringer på selskap i samme konsern 10 308 007 452 851
Andre fordringer 10 555 9 028
Sum fordringer 324 595 475 636
Bankinnskudd, kontanter o.l. 12 155 500 50 631
Sum omløpsmidler 480 095 526 267
Sum eiendeler 3 096 427 2 930 421
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
112
BALANSE (FORTS.)
PER 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2024 2023
Egenkapital og gjeld
Innskutt egenkapital
Aksjekapital 13,14 187 531 187 531
Egne aksjer 14 -14 -264
Overkursfond 14 1 395 478 1 395 478
Annen innskutt egenkapital 14 381 153 431 430
Sum innskutt egenkapital 1 964 148 2 014 175
Sum egenkapital 1 964 148 2 014 175
Gjeld
Avsetning for forpliktelser
Pensjonsforpliktelser 3 2 086 1 753
Sum avsetning for forpliktelser 2 086 1 753
Annen langsiktig gjeld
Gjeld til kredittinstitusjoner - -
Øvrig langsiktig gjeld 8,10 810 619 651 013
Sum annen langsiktig gjeld 810 619 651 013
Kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld 10,11 4 511 6 093
Betalbar skatt 5 19 167 62 299
Skyldig offentlige avgifter 17 820 17 467
Utbytte 14 117 207 93 766
Gjeld til selskap i samme konsern 10 131 695 55 451
Annen kortsiktig gjeld 29 174 28 404
Sum kortsiktig gjeld 319 574 263 480
Sum gjeld 1 132 279 916 246
Sum egenkapital og gjeld 3 096 427 2 930 421
Oslo, 20. mars 2025
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
113
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2024 2023
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
Ordinært resultat før skattekostnad 112 889 350 389
Periodens betalte skatt -62 798 -40 973
Avskrivning på immaterielle eiendeler og varige driftsmidler 6 550 757
Resultatandel (fra DS/TS) fratrukket utdelinger fra selskapet 1 200 1 600
Endring i kundefordringer 7 724 2 822
Endring i leverandørgjeld -1 582 36
Endring i andre tidsavgrensingsposter*) -187 544 -1 191
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -129 561 313 440
Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler - -
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -907 -
Innbetalinger ved salg av datterselskap og tilknyttede selskap 200 -
Utbetalinger ved kjøp av datterselskap og tilknyttede selskap -25 343 -24 600
Innbetalinger ved avgang andre investeringer og tilbakebetaling av lånefordringer 53 819 5 000
Utbetalinger ved tilgang andre investeringer og lånefordringer -92 220 -303 715
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -64 451 -323 315
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter
Innbetalinger av konsernbidrag fra datterselskaper 452 851 -
Utbetalinger av konsernbidrag til datterselskaper -55 451 -
Utbetalinger av utbytte -93 640 -281 163
Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA 14 -23 036 -27 529
Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA 18 157 16 571
Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 298 881 -292 121
Netto kontantstrøm for perioden 104 869 -301 996
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 50 631 352 627
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 155 500 50 631
*) Endring i andre tidsavgreningsposter består i hovedsak av nedskrivning av investeringer i datterselskaper og inntektsført konsernbidrag som ikke har kontanteffekt.
REGNSKAPSPRINSIPPER
Regnskapsprinsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge.
Bruk av estimater
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets
regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad
av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.
Salgsinntekter
Inntekter ved salg av varer og tjenester vurderes til virkelig verdi av vederlaget, netto etter fradrag for merverdiavgift. Salg av varer
resultatføres når selskapet har levert sine produkter til kunden og det ikke er uoppfylte forpliktelser som kan påvirke kundens aksept
av leveringen. Avsetning til forventede garantiarbeider føres som kostnad og avsetning for forpliktelser.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
114
Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen.
Klassifisering av balanseposter
Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Eiendeler som er tilknyttet varekretsløpet klassifiseres som
omløpsmidler. Fordringer for øvrig klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales innen ett år. For gjeld legges analoge
kriterier til grunn. Første års avdrag på langsiktige fordringer og langsiktig gjeld klassifiseres likevel ikke som omløpsmiddel og
kortsiktig gjeld.
Anskaffelseskost
Anskaffelseskost for eiendeler omfatter kjøpesummen, med fradrag for bonuser, rabatter og lignende, og med tillegg for
kjøpsutgifter (frakt, toll, offentlige avgifter som ikke refunderes og andre direkte kjøpsutgifter). Ved kjøp i utenlandsk valuta
balanseføres eiendelen til kursen på transaksjonstidspunktet.
For varige driftsmidler og immaterielle eiendeler omfatter anskaffelseskost også direkte utgifter for å klargjøre eiendelen for bruk,
for eksempel utgifter til testing av eiendelen.
Renter knyttet til tilvirkning av anleggsmidler kostnadsføres.
Immaterielle eiendeler
Utgifter til egne utviklingsaktiviteter kostnadsføres løpende.
Utgifter til andre immaterielle eiendeler balanseføres i den grad det kan identifiseres en fremtidig økonomisk fordel knyttet til
utvikling av en identifiserbar immateriell eiendel og utgiftene kan måles pålitelig. I motsatt fall kostnadsføres slike utgifter løpende.
Varige driftsmidler
Tomter og leiligheter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært til restverdi over driftsmidlenes
forventede utnyttbare levetid. Ved endring i avskrivningsplan fordeles virkningen over gjenværende avskrivningstid
("knekkpunktmetoden"). Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende som driftskostnader. Påkostninger og forbedringer
tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i
forhold til driftsmiddelets stand ved kjøpet.
Leide (leasede) driftsmidler balanseføres som driftsmidler hvis leiekontrakten anses som finansiell.
Investeringer i andre selskaper
Med unntak for kortsiktige investeringer i børsnoterte aksjer, brukes kostmetoden som prinsipp for investeringer i andre selskaper.
Kostprisen økes når midler tilføres ved kapitalutvidelse, eller når det gis konsernbidrag til datterselskap. Mottatte utdelinger
resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon
av anskaffelseskost. Utbytte/konsernbidrag fra datterselskap regnskapsføres det samme året som datterselskapet avsetter beløpet.
Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
115
Nedskrivning av anleggsmidler
Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas
for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi
og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp.
Tidligere nedskrivninger, med unntak for nedskrivning av goodwill, reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er
til stede.
Varelager og bygg i arbeid
Varer vurderes til det laveste av anskaffelseskost (etter FIFO-prinsippet) og virkelig verdi. Kostprisen for tilvirkede varer inkluderer
direkte materialer og lønnskostnader med tillegg av en forholdsmessig andel av indirekte kostnader.
Ved utbygging av boliger i egenregi benytter selskapet løpende avregningsmetode, der inntektsføringen av prosjektfortjeneste
begrenses til den relative andelen av prosjektet som er solgt.
Den praktiske konsekvensen av det benyttede regnskapsprinsippet er at i prosjektperioden blir totalt medgåtte prosjektkostnader
utgiftsført som varekostnad, og prosjektverdi (kostnader pluss andel fortjeneste) blir inntektsført og aktivert i balansen. Prosjektverdi
redusert med innbetalinger fra kunder blir normalt oppført som varer i arbeid. Hvis betalinger fra kunde overstiger opptjent
kontraktsinntekt blir det overskytende oppført som forskudd fra kunde.
Når prosjektet er ferdig, overføres kostpris på usolgte boliger til varelager, og dermed reduseres driftsinntekter og varekostnader
med usolgte boligers kostpris. Dette kan i enkelte situasjoner ved prosjektets avslutning gi lav eller negativ driftsinntekt/varekostnad
i selskapets årsregnskap.
Anleggskontrakter
Arbeid under utførelse knyttet til fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid vurderes etter løpende avregningsmetode.
Fullførelsesgraden beregnes som påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Totalkostnaden revurderes løpende. For
prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart.
Fordringer
Kundefordringer føres i balansen etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetning til tap er gjort på grunnlag av individuell
vurdering av fordringene og en tilleggsavsetning som skal dekke øvrige påregnelige tap. Vesentlige økonomiske problemer hos
kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved
betalinger anses som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives.
Andre fordringer, både omløpsfordringer og anleggsfordringer, føres opp til det laveste av pålydende og virkelig verdi. Virkelig
verdi er nåverdien av forventede framtidige innbetalinger. Det foretas likevel ikke neddiskontering når effekten av neddiskontering
er uvesentlig for regnskapet. Avsetning til tap vurderes på samme måte som for kundefordringer.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
116
Utenlandsk valuta
Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Kursgevinster og kurstap knyttet til varesalg og
varekjøp i utenlandsk valuta føres som salgsinntekter og varekostnad.
Gjeld
Lån innregnes første gang til virkelig verdi fratrukket transaksjonskostnader. Lån måles deretter til amortisert kost; forskjeller mellom
det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdi innregnes i resultatregnskapet over låneperioden
ved bruk av effektiv rentemetoden.
Lån klassifiseres som kortsiktig gjeld med mindre konsernet har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av gjeld i minst 12 måneder
etter utløpet av rapporteringsperioden.
Garantiarbeider/reklamasjoner
Garantiarbeider/reklamasjoner knyttet til avsluttede salg vurderes til antatt kostnad for slikt arbeid. Estimatet beregnes med
utgangspunkt i historiske tall for garantiarbeider, men korrigert for forventet avvik på grunn av for eksempel endring i
kvalitetssikringsrutiner og endring i produktspekter. Avsetningen føres opp under "Annen kortsiktig gjeld", og endringen i avsetningen
kostnadsføres.
Pensjoner
Regnskapsføring av pensjoner skjer i samsvar med Norsk RegnskapsStandard "Pensjonskostnader".
Innskuddsplaner periodiseres etter sammenstillingsprinsippet. Årets innskudd til pensjonsordningen kostnadsføres. AFP-forpliktelser
innenfor LO/NHO-ordningen er en ytelsebasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsbasert ordning da den
ikke er målbar.
Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med
aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt
eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende
midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto
skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt
og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.
Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag, og skatt på mottatt konsernbidrag som føres til reduksjon av kostpris eller direkte mot
egenkapitalen, føres direkte mot skatt i balansen (mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har virkning på betalbar skatt og mot
utsatt skatt hvis konsernbidraget har virkning på utsatt skatt).
Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
117
Kontantstrømoppstilling
Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter,
bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente
kontantbeløp og med gjenværende løpetid mindre enn tre måneder fra anskaffelsesdato.
Solbergskogen Pluss, Ås
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
118
NOTER
Note 1 SALGSINNTEKTER
Salgsinntekter består av: 2024 2023
Prosjektledelse og forretningsførsel 48 643 54 297
Andre salgsinntekter 33 453 24 000
Sum 82 096 78 297
Salgsinntektene relaterer seg til omsetning i Norge.
Note 2 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSE, LÅN TIL ANSATTE M.M.
Lønnskostnad 2024 2023
Lønn 118 767 117 128
Arbeidsgiveravgift 21 199 21 672
Pensjon 5 802 6 044
Andre personalkostnader 7 710 6 141
Sum 153 478 150 985
Gjennomsnittlig antall ansatte 2024 2023
56 64
Lønn Bonus Aksjekjøpsprogram Pensjon Annet Sum
Godtgjørelse til adm. dir - Sverre Molvik 4 124 3 583 1 583 121 224 9 635
For godtgjørelser til andre ledende ansatte og aksjer eiet av ledelsen og styremedlemmer vises det til lederlønnsrapporten til
Selvaag Bolig ASA, publisert på konsernets hjemmesider.
Det er utbetalt TNOK 2 690 i styrehonorar i 2024.
Kostnadsført godtgjørelse til revisor 2024 2023
Lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) 1 606 2 010
Andre attestasjonstjenester 325 223
Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) - -
Annen bistand - -
Sum godtgjørelse til revisor 1 931 2 233
Note 3 PENSJONER
Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som oppfyller
kravene etter denne loven.
Innskuddspensjon
Selvaag Bolig ASA har en innskuddsordning for alle ansatte.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
119
AFP-pensjon
Selskapet har også en avtalefestet førtidspensjonsordning (AFP) som totalt omfatter 68 ansatte. Den nye AFP-ordningen, som
gjelder fra og med 1. januar 2011, er å anse som en ytelsesbasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en
innskuddsordning frem til det foreligger pålitelig og tilstrekkelig informasjon slik at selskapet kan regnskapsføre sin proporsjonale
andel av pensjonskostnad, pensjonsforpliktelse og pensjonsmidler i ordningen. Selskapets forpliktelser er dermed ikke balanseført
som gjeld.
AFP-forpliktelsen etter den gamle ordningen var balanseført som gjeld, og ble inntektsført i 2010, med unntak for den forpliktelsen
som knytter seg til forventet utbetaling på underdekningen i den gamle AFP-ordningen.
Andre usikrede ordninger
Selskapet har også andre usikrede ordninger der forpliktelsen årlig blir beregnet og bokført.
Pensjonskostnader 2024 2023
Pensjonskostnad - IBP/UFP 4 782 5 032
Øvrige pensjonskostnader (inkl. AFP) 1 020 1 012
Netto pensjonskostnader 5 802 6 044
Pensjonsforpliktelser 2024 2023
Avtalefestet pensjon (AFP) - -
Andre pensjonsavtaler 2 086 1 753
Sum netto pensjonsforpliktelser 2 086 1 753
Økonomiske forutsetninger
Antall personer udekkede ordninger 1 1
Diskonteringsrente 3,90% 3,70%
Forventet lønnsregulering/pensjonsøkning 4,00% 3,75%
G-regulering 3,75% 3,50%
Forventet uttaksprosent AFP-ordningen 50,00% 50,00%
Note 4 ANNEN FINANSKOSTNAD
Annen finanskostnad består av: 2024 2023
Nedskrivninger 1 200 -
Valuta 7 26
Nedskrivning på aksjer i datter 118 862 3 160
Annen finanskostnad (garantier og amortisert kost m.m) 69 145
Sum 120 139 3 331
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
120
Note 5 SKATT
Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel 2024 2023
Midlertidige forskjeller
Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler -2 677 -3 110
Netto pensjonsmidler/-forpliktelser -2 086 -1 753
Regnskapsmessig avsetninger 825 487
Netto midlertidige forskjeller -3 938 -4 376
Grunnlag for utsatt skattefordel -3 938 -4 376
22 % utsatt skatt -866 -963
Utsatt skatt/ -skattefordel i balansen -866 -963
Utsatt skattefordel er i sin helhet oppført i balansen fordi det etter selskapets vurdering er sannsynlig at posisjonen kan utnyttes mot
fremtidige overskudd.
Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt 2024 2023
Resultat før skattekostnad 112 889 350 389
Permanente forskjeller 106 366 -1 508
Grunnlag for årets skattekostnad 219 255 348 882
Endring i midlertidige resultatforskjeller -439 -10 255
Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet 218 816 338 627
Posteringer direkte mot egenkapital med skatteeffekt - -
Avgitt konsernbidrag -131 695 -55 451
Anvendelse av fremførbart underskudd - -
Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) 87 121 283 176
Fordeling av skattekostnaden 2024 2023
Betalbar skatt på årets resultat 19 166 62 299
Betalbar skatt konsernbidrag ført mot investering - -
Effekt avgitt konserbidrag 28 973 12 199
Skattekostnad før endring utsatt skatt 48 139 74 498
Endring i utsatt skatt 97 2 256
Skattekostnad 48 236 76 754
Betalbar skatt i balansen 2024 2023
Betalbar skatt (22 % av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 48 140 74 498
Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag -28 973 -12 199
Betalbar skatt i balansen 19 167 62 299
Avstemming skattekostnad 2024 2023
22 % av resultatet før skatt 24 836 77 086
Permanente forskjeller (22 %) 23 400 -332
Sum 48 236 76 754
Avstemming utsatt skattefordel i balansen 2024 2023
Utsatt skatt/ -skattefordel 01.01 -963 -3 219
Endring utsatt skatt 97 2 256
Utsatt skatt/ -skattefordel 31.12 -866 -963
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
121
Note 6 VARIGE DRIFTSMIDLER
Varige driftsmidler Tomter
Driftsløsøre, inventar
etc. Sum
Anskaffelseskost 01.01. 3 476 22 189 25 665
Tilgang - 907 907
Avgang - - -
Anskaffelseskost 31.12. 3 476 23 096 26 572
Akkumulerte avskrivninger 31.12. - 21 871 21 871
Akkumulerte nedskrivninger 31.12. - - -
Balanseført verdi 31.12. 3 476 1 225 4 701
Årets avskrivninger - 550 550
Tomter avskrives ikke.
Driftsløsøre, inventar etc. avskrives lineært over 3-5 år.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
122
Note 7 DATTERSELSKAP, TILKNYTTET SELSKAP OG FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET
Datterselskap
Forretnings-
kontor
Eier-/ stemme-
andel
Egenkap. siste år (100
%)
Resultat siste år (100
%)
Balanseført
verdi
Selvaag Pluss AS Oslo 100% 155 349 2 987 189 469
Selvaag Bolig Sandsliåsen AS Bergen 100% 8 452 -2 440 12 437
Sandsliåsen Utbygging AS Bergen 100% 7 712 40 986 45 000
Sandsliåsen 46 Utbygging AS Bergen 100% 413 -516 2 378
Selvaag Boligutvikling I AS Oslo 100% 16 430 -567 16 300
Selvaag Bolig Vestby AS Oslo 100% 3 059 -31 2 951
Selvaag Eiendomsoppgjør AS Oslo 100% 1 416 -853 1 415
Selvaag Bolig Lilleaker AS Oslo 100% 4 837 -910 20 306
Selvaag Bolig Lørenskog AS Oslo 100% 6 589 -4 576 129 551
Selvaag Bolig Grenseveien AS Oslo 100% 31 352 -2 304 38 613
Selvaag Bolig Bjerke AS Oslo 100% 21 287 -283 24 761
Selvaag Bolig Langhus AS Oslo 100% 15 888 2 475 14 624
Selvaag Bolig Solberg AS Oslo 100% 19 350 9 358 23 000
Selvaag Løren 7 AS Oslo 100% 6 317 -720 69 408
Selvaag Bolig Hamang AS Oslo 100% 40 864 49 627 40 500
Selvaag Bolig Rogaland AS Stavanger 100% 257 373 -3 758 345 200
Selvaag Pluss Eiendom KS
1)
Oslo 67% 236 600 7 990 195 680
Selvaag Bolig Ballerud AS Oslo 100% 20 163 -3 388 29 111
Selvaag Bolig Avløs AS Oslo 100% 1 000 -278 1 000
Selvaag Bolig Tomt II AS Oslo 100% 443 -30 440
Selvaag Bolig Landås AS Oslo 100% 17 140 -4 325 33 980
Øya Lervig Brygge AS Stavanger 100% 2 560 567 2 500
Selvaag Bolig Sandslihaugen 30 AS Oslo 100% 4 871 -706 5 529
Selvaag Bolig Torvmyra AS Trondheim 100% 5 451 -52 7 391
Selvaag Bolig Lørenporten AS Oslo 100% 24 649 1 296 19 793
Selvaag Bolig Trævarefabrikken AS Oslo 100% 7 965 609 7 680
Vestparken AS Oslo 100% 11 826 227 11 597
Skårer Bolig AS Oslo 100% 76 791 110 839 15 216
Lørenskog Sentrum Vest AS Oslo 100% -1 756 10 000 68 590
Selvaag Bolig Skalstadskogen AS Oslo 100% 10 127,80 25,35 5 592
Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS Oslo 100% 486,73 371,97 485
Selvaag Bolig Kornmoenga AS Oslo 100% 1 427,85 -88,55 323
Selvaag Bolig Nybyen Økern AS Oslo 100% 6 741,07 307,99 6 740
Selvaag Bolig Løren 5 AS Oslo 100% 2 059,03 -12,23 1 955
Selvaag Bostad AB Stockholm 100% 61 570 -4 126 83 782
Balanseført verdi 31.12. 1 473 298
1)
Selskapet er eiet 66,7 % av morselskapet og 33,3 % av datterselskap
Tilknyttet selskap
Forretnings-
kontor
Eier-/ stemme-
andel
Egenkap. siste år (100
%)
Resultat siste år (100
%)
Balanseført
verdi
Kirkeveien Utbyggingsselskap AS Oslo 50% 4 901 166 22 722
Tiedemannsfabrikken AS Oslo 50% 614 -847 100
Sinsenveien Utvikling AS Oslo 50% 658 145 287 25
Heimdal Stasjonsby AS Trondheim 50% 9 853 -2 366 4 900
Fornebu Sentrum Utvikling AS Oslo 50% -28 046 -13 146 5 016
Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS Trondheim 50% 6 789 20 454 25
Kaldnes Brygge AS Tønsberg 50% 45 265 40 296 46 000
Kanalveien Utvikling AS Bergen 50% -4 337 -3 002 1 436
Kanalveien 51-53 AS Bergen 50% -4 766 -1 800 15
Verftsbyen Bolig AS Oslo 50% 42 883 -85 30 000
Balanseført verdi 31.12. 110 239
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
123
Datterselskap eiet gjennom andre datterselskaper Forretnings-kontor Eier-/ stemme-andel
Aase Gaard AS Stavanger 100%
Nordic Residential SL Spania 100%
Jaasund AS Stavanger 100%
Lade Alle 67-69 Holding AS Oslo 100%
Lervig Brygge AS Stavanger 100%
Nesttun Pluss Komplementar AS Oslo 75%
Nesttun Pluss KS Oslo 75%
Nyhavn Pluss AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Pallplassen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Formtoppen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Vinterportalen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Vaagen AS Stavanger 100%
Selvaag Pluss International Holding AS Oslo 100%
Selvaag Pluss Service AS Oslo 100%
Selvaag Pluss Service AB Sverige 100%
Selvaag Bolig Bispelua AS Oslo 100%
Strandkanten Pluss II AS Oslo 100%
Mathildetunet Utleiebolig AS Oslo 100%
Myrfaret Eiendom AS Oslo 100%
Selvaag Bostad Entreprenad AB Stockholm 100%
Selvaag Bostad Holding AB Stockholm 100%
Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.
Note 8 FORDRINGER OG GJELD
Kundefordringer 2024 2023
Kundefordringer til pålydende 6 033 13 757
Avsetning til tap på kundefordringer - -
Kundefordringer i balansen 6 033 13 757
Langsiktig gjeld med forfall over 5 år 2024 2023
Annen langsiktig gjeld til konsernselskap 810 619 636 676
Sum 810 619 636 676
Forfallsplan for langsiktig gjeld:
Tilbakebetales i løpet av 2025 - 14 337
Tilbakebetales i løpet av 2026 - -
Tilbakebetales i løpet av 2027 - -
Tilbakebetales i løpet av 2028 - -
Tilbakebetales i løpet av 2029 eller senere 810 619 636 676
Sum 810 619 651 013
Gjeld sikret ved pant 2024 2023
Gjeld - -
Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 2024 2023
Aksjer i datterselskap 139 533 135 437
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
124
Note 9 FORDRING PÅ TILKNYTTEDE OG FELLESKONTROLLERTE SELSKAP
Kortsiktig Langsiktig
2024 2023 2024 2023
Kaldnes Brygge AS - - - 5 089
Dockside Næring AS - 13 - -
Sinsenveien Utvikling AS 3 504 118 - 22 515
Smedplassen Prosjekt AS - 13 - -
Sandsliåsen 46 Utbygging AS - - - 11 255
Kaldnes Boligutvikling AS - 20 - -
Heimdal Stasjonsby AS - - 13 250 15 300
Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS - 93 26 976 3 833
Fornebu Sentrum Utvikling AS - 3 181 111 110 93 096
Sandnes Eiendom Holding AS - - 15 252 8 477
Elveparken Sandnes AS 103 205 - -
Lurahøyden Bolig AS - 43 - 7 543
Kirkeveien Utbyggingselskap AS - 30 - -
Verftsbyen Bolig AS 1 1 - -
Kanalveien 51-53 AS - - 15 524 12 492
Kanalveien Utvikling AS - - 11 070 7 346
Sum 3 608 3 717 193 182 186 946
Note 10 MELLOMVÆRENDE MED SELSKAP I SAMME KONSERN M.V.
Kundefordringer Andre fordringer
Kortsiktige fordringer 2024 2023 2024 2023
Selskap i samme konsern 1 978 1 621 308 007 452 851
Sum 1 978 1 621 308 007 452 851
Fordringer med forfall senere enn 1 år 2024 2023
Selskap i samme konsern 821 753 622 977
Sum 821 753 622 977
Annen kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld 2024 2023 2024 2023
Selskap i samme konsern - - 131 695 55 451
Sum - - 131 695 55 451
Øvrig langsiktig gjeld
Langsiktig gjeld med forfall over 1 år 2024 2023
Selskap i samme konsern 810 619 636 676
Sum 810 619 636 676
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
125
Note 11 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER
Salg av varer og tjenester 2024 2023
Tilknyttede og felleskontrollerte selskap 38 114 35 209
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 607 882
Kjøp av varer og tjenester 2024 2023
Selvaag AS (morselskap) 543 550
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 7 290 12 004
Finansinntekt 2024 2023
Selvaag AS (morselskap) - -
Tilknyttede og felleskontrollerte selskap 13 706 11 347
Utestående mellomværende pr 31.12:
Fordringer 2024 2023
Selvaag AS (morselskap) - -
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 348 8 395
Gjeld 2024 2023
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 2 006 3 075
Varer og tjenester til nærstående parter er solgt til samme priser og vilkår som benyttes ovenfor ekstern tredjepart. Administrative
tjenester kjøpes fra morselskapet til markedspris.
Detaljer om transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og andre nærstående parter er oppgitt ovenfor. Mellomværende og
transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, fremgår ikke av denne
noten.
Note 12 BUNDNE MIDLER
Det er ingen bundne midler i selskapet per 31. desember 2024.
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
126
Note 13 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON
20 største aksjonærer pr 31.12.2024 Antall aksjer Eierandel
SELVAAG AS 50 180 087 53,5 %
Skandinaviska Enskilda Banken AB 4 680 572 5,0 %
PERESTROIKA AS 3 443 837 3,7 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA 3 096 726 3,3 %
The Northern Trust Comp, London Br 2 186 000 2,3 %
EGD CAPITAL AS 1 704 752 1,8 %
SANDEN EQUITY AS 1 660 000 1,8 %
HAUSTA INVESTOR AS 1 600 000 1,7 %
MUSTAD INDUSTRIER AS 1 067 454 1,1 %
Goldman Sachs International 965 549 1,0 %
The Northern Trust Comp, London Br 840 200 0,9 %
Brown Brothers Harriman & Co. 684 331 0,7 %
Sverre Molvik 677 403 0,7 %
Øystein Klungland 677 403 0,7 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG NORGE 505 298 0,5 %
Brown Brothers Harriman & Co. 492 551 0,5 %
Skandinaviska Enskilda Banken AB 399 628 0,4 %
KBC Bank NV 387 922 0,4 %
Christopher Brunvoll 387 791 0,4 %
VARDE NORGE AS 350 000 0,4 %
Sum 20 største aksjonærer 75 987 504 81,0 %
Øvrige aksjonærer 17 778 184 19,0 %
Totalt antall aksjer 93 765 688 100,0 %
*)
For ytterligere informasjon vedr. nominee-konti henvises det til: http://sboasa.no/
Aksjekapitalen på NOK 187 531 376 består av 93 765 688 aksjer à NOK 2,00.
Note 14 EGENKAPITAL
Årets endring i egenkapital Aksjekapital Egne aksjer Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum
Egenkapital 01.01. 187 531 -264 1 395 478 431 430 2 014 175
Kjøp av egne aksjer - -1 344 - -21 692 -23 036
Salg av egne aksjer - 1 594 - 23 844 25 438
Årets resultat - - - 64 653 64 653
Utbetalt utbytte - - - 125 125
Avsatt ordinært utbytte - - - -117 207 -117 207
Egenkapital 31.12. 187 531 -14 1 395 478 381 153 1 964 148
Note 15 BETINGEDE FORPLIKTELSER OG GARANTIER
Selvaag Bolig ASA har stilt følgende garantier: Beløp
Skattetrekksgaranti 7 000
Selvskyldnergaranti 567 436
Byggherregaranti 314 986
Forskuddsgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 47 55 608
Entreprenørgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 12 793 792
Andre garantier 66 718
Sum 1 805 540
Årsrapport 2024 | REGNSKAP: MORSELSKAP
127
ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
Vi bekrefter at konsernets og morselskapets årsregnskap for 2024 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med
gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets og morselskapets
eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet.
Årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og morselskapet, sammen med en
beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.
Oslo, 20. mars 2025
Årsrapport 2024 | ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
128
Barkarby Pluss, Stockholm
Årsrapport 2024 | ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
129
GRI-INDEKS
GRI INDIKATOR BESKRIVELSE KAPITTEL I RAPPORT (SIDETALL GJELDER KUN PDF)
Redegjørelse for bruk
Selvaag Bolig har rapportert informasjon referert i denne GRI
indeksen for perioden 01.01.2024 til 31.12.2024 basert på GRI-
standardene
GRI 1: Foundation 2021
GRI 2: Generelle indikatorer 2021
2‑1 Organisatoriske detaljer Forretningsbeskrivelse (9)
2‑2
Oversikt over alle enheter som omfattes av virksomhetens
bærekraftsrapportering
Om rapporten(15)
2‑3
Rapporteringsperiode, rapporteringsfrekvens og kontaktperson for
spørsmål vedrørende rapporten eller innholdet
Om rapporten(15)
2‑4 Endring av historisk data fra tidligere rapporter Nøkkelindikatorer (32)
2‑5 Ekstern revisjon Om rapporten(15)
2‑6
Beskrivelse av virksomhetens produkter og tjenester,
leverandørkjede og andre forretningsforhold
Forretningsbeskrivelse (9)
2‑7 Virksomhetens ansatte Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (34)
2‑8
Øvrige arbeidere som påvirkes av virksomheten og type arbeid de
utfører
Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (34)
aktsomhetsvurderinger (30)
2‑9 Virksomhetens styringsstruktur og sammensetning 9. Styrets arbeid (45)
2‑10 Nominasjon og utvelgelse av høyeste styringsorgan 8. Styrets sammensetning og uavhengighet (44)
2‑11 Styreleder av høyeste styringsorgan Styrets uavhengighet (44)
2‑12
Høyeste styringsorganets rolle i å overse håndteringen av
bærekraft
Styring (16)
2‑13 Delegering av bærekraftsansvaret internt i virksomheten Styring (16)
2‑14
Høyeste styringsorgans rolle i virksomhetens
bærekraftsrapportering
Styring (16)
2‑15 Interessekonflikter Styrets oppgaver (45)
2‑16 Kommunikasjon av varslingssaker Varslingsrutiner (17-18)
2‑17 Bærekraftskunnskap hos høyeste styringsorgan Styrets sammensetning (44)
2‑18
Evaluering av kunnskap- og ytelse på bærekraft hos høyeste
styringsorgan
Styrets sammensetning (44)
2‑19 Godtgjørelser
11. Godtgjørelse til styret (48)
12. Godtgjørelse til ledende ansatte (48)
2‑20 Prosess for å fastsette godtgjørelser
11. Godtgjørelse til styret (48)
12. Godtgjørelse til ledende ansatte (48)
2‑21 Årlig total kompensasjonsgrad
Lønn og annen godtgjørelse (62)
godtgjørelse og honorarer til ledelsen, styret og revisorer (102)
2‑22 Virksomhetens bærekraftsstrategi Strategiske prioriteringer (18)
2‑23 Forpliktelser til å opprettholde ansvarlig forretningsadferd
Fns bærekraftsmål (19)
SOSIALE FORHOLD (S) (30)
2‑24
Forankring av forpliktelser til å opprettholde ansvarlig
forretningsadferd
STYRING (16)
KLIMAGASSUTSLIPP (23)
RESSURSBRUK I SELVAAG BOLIGS PROSJEKTER(26)
(28)
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping(31)
Etikk i leverandørkjeden (38)
2‑25 Prosess for å kompensere negativ påvirkning
Klima og miljø (e) (21)
biologisk mangfold (28)
sosiale forhold (s) (30)
2‑26 Mekanismer for å søke råd og varslingskanal Varslingsrutiner (17-18)
2‑27 Etterlevelse av lover og regler
KLIMA OG MILJØ (E) (21)
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping(31)
Etikk i leverandørkjeden (38)
2‑28
Medlemskap i bransjeorganisasjoner, eller andre
sammenslutninger, og nasjonale/internasjonale
lobbyorganisasjoner
Samarbeidspartnere (14)
2‑29 Interessentdialog Interessentdialog og (18)
2-30 Prosent av ansatte som dekkes av kollektive tariffavtaler
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping (31)
Alle Selvaag Boligs ansatte har individuelle arbeidsavtaler
GRI 3: Vesentlige temaer 2021
Årsrapport 2024 | GRI-INDEKS
137
3‑1 Prosess for å fastslå vesentlige temaer
Interessentdialog og (18)
ESG: VESENTLIGE TEMAER (140)
3‑2 Liste med vesentlige temaer
Interessentdialog og dobbel vesentlighet (18)
ESG: VESENTLIGE TEMAER (140)
GRI 205: Anti-korrupsjon 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Etikk i egen virksomhet (37)
205-1 Risikovurdering knyttet til korrupsjon Etikk i egen virksomhet (37)
205-2 Kommunikasjon og opplæring knyttet til anti-korrupsjon Etikk i egen virksomhet (37)
205-3 Tilfeller av korrupsjon og tiltak iverksatt Etikk i egen virksomhet (37)
GRI 301: Materialer 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Ressursbruk i selvaag boligs prosjekter (26)
301-1 Materialbruk i vekt eller volum Ressursbruk i selvaag boligs prosjekter (26)
GRI 303: Vann og avløp 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Biologisk mangfold (28)
301-1 Interaksjoner med vann som en delt ressurs Biologisk mangfold (28)
GRI 304: Biologisk mangfold 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Biologisk mangfold (28)
304-1
Driftsområder som eies, leies eller forvaltes i verneområder eller
områder med høyt biologisk mangfold utenfor verneområder
Biologisk mangfold (28)
304-2
Betydelig påvirkning fra virksomhetens produksjon på biologisk
mangfold
Biologisk mangfold (28)
GRI 305: Klimagassutslipp 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Klimagassutslipp (23)
305-1 Direkte (Scope 1) klimagassutslipp Klimagassutslipp (23)
305-2 Indirekte (Scope 2) klimagassutslipp Klimagassutslipp (23)
305-3 Andre indirekte (Scope 3) klimagassutslipp Klimagassutslipp (23)
305-4 Utslippsintensitet klimagass Klimagassutslipp (23)
GRI 306: Avfall 2020
306-1 Avfall og avfallsrelatert påvirkning Ressursbruk i selvaag boligs prosjekter (26)
306-2 Håndtering av betydelig avfallsrelatert påvirkning Ressursbruk i selvaag boligs prosjekter (26)
Egendefinert Byggteknisk forskrift (TEK 17) Paragraf 9-8 Avfallsortering Ressursbruk i selvaag boligs prosjekter (26)
GRI 308: Miljøvurdering hos leverandører 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Klima og miljø (e) (21)
308-1 Miljøvurdering av leverandører Klima og miljø (e) (21))
308-2 Negativ miljøpåvirkning i leverandørkjeden og håndtering derav
Klima og miljø (e) (21)
biologisk mangfold (28)
GRI 401: Arbeid 2016
401-1 Nye ansatte Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (34)
401-3 Foreldrepermisjon Likestilling og mangfold (35)
404-3 Andel ansatte som mottar regelmessig karriereutviklingsvurdering Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (34)
GRI 405: Mangfold og likestilling 2016
405-1 Mangfold i styret og blant virksomhetens ansatte Likestilling og mangfold (35)
405-2 Lønnsforhold kvinner og menn Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (34)
GRI 406: Ikke-diskriminering 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (34)
406-1 Forekomst av diskriminering og korrigerende tiltak iverksatt Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (34)
GRI 407: Organisasjonsfrihet og kollektive forhandlinger 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Interessentdialog og (18)
407-1
Risiko i virksomheten eller hos leverandører knyttet til retten til
organisasjonsfrihet og kollektive forhandlinger
Styring (16)
GRI 409: Tvangsarbeid 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Trygge byggeplasser (31)
409-1
Risiko i virksomheten eller hos leverandører knyttet til forekomst av
tvangsarbeid
Aktsomhetsvurderinger (30)
TRYGGE BYGGEPLASSER (31)
GRI 413: Lokalsamfunn
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Inkluderende nabolag (32)
413-2
Virksomhetens faktiske og potensiell negative påvirkning på
lokalsamfunn
Inkluderende nabolag (32)
GRI 414: Sosial vurdering hos leverandører 2016
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer
Aktsomhetsvurderinger (30)
TRYGGE BYGGEPLASSER (31)
Årsrapport 2024 | GRI-INDEKS
138
414-1 Sosial vurdering av leverandører
Aktsomhetsvurderinger (30)
TRYGGE BYGGEPLASSER (31)
414-2 Negativ sosial påvirkning i leverandørkjeden og tiltak iverksatt
Aktsomhetsvurderinger (30)
TRYGGE BYGGEPLASSER (31)
Health and safety
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer Trygge byggeplasser (31)
Egendefinert SHA Trygge byggeplasser (31)
Energi
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer ENERGIEFFEKTIVITET (25-26)
Egendefinert ENERGIEFFEKTIVITET (25-26) ENERGIEFFEKTIVITET (25-26)
Klimarelatert risiko
3‑3 Håndtering av vesentlige temaer
Klimarisiko (22-23)
note 28 (108)
Egendefinert TCFD Note 28 (108)
Årsrapport 2024 | GRI-INDEKS
139
VEDLEGG
ESG: VESENTLIGE TEMAER
Kategori Tema Påvirkningsvesentlighet Finansiell vesentlighet
Klima og miljø Begrensning av klimaendringer
Tilpasning til klimaendringer
Energibruk
Ressursbruk
Avfall
Forurensning av luft
Forurensning av jord, luft og vann i verdikjeden
Vannbruk i verdikjeden
Direkte drivere av biologisk mangfold i
verdikjeden
Gjenoppretting av grøntområder
Sosiale forhold HMS i verdikjeden
Arbeidsforhold i verdikjeden
Områdeutvikling
Arbeidstid
Likestilling for egne arbeidere
Likestilling for arbeidere i verdikjeden
Styring Bedriftskultur
Korrupsjon og bestikkelser
Påvirkning
Lav Middels Høy
Årsrapport 2024 | VEDLEGG
140
KLIMAGASSREGNSKAP 2024
Denne rapporten viser klimagassutslipp (GHG-utslipp) fra Selvaag Boligs virksomhet. Regnskapet omfatter selskapets kontorer og
visningssentere i Norge og Sverige, samt alle byggeprosjekter som ble ferdigstilt i 2024.
Informasjonen som er benyttet i klimagassregnskapet er hentet fra både interne og eksterne kilder. Innrapporterte mengder er
omregnet til CO2-ekvivalenter i henhold til standarden The Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollen) og er den mest
anerkjente internasjonale standarden for kvantifisering og rapportering av klimagassutslipp.
Utslipp i samtlige omfang er beregnet ved hjelp av forbruksdata, og utslipp fra byggematerialer er primært basert på produktenes
miljødeklarasjoner (EPD). Selvaag Boligs totale klimagassutslipp for rapporteringsåret 2024 var 10 948 tCO2e.
Byggprosjekter 2024
Selvaag Bolig har ført klimagassregnskap siden 2021. Karbonregnskapene for 2022-2024 følger kravene i Byggteknisk forskrift
(TEK17) § 17-1. som ble innført i 2022. Årets klimagassregnskap omfatter alle Selvaag Boligs ferdigstilte boligprosjekter i 2024
og følger kravene som er fastsatt i TEK17. Iht. forskriften skal klimagassregnskap for boligprosjekter og yrkesbygg føres etter Norsk
Standard NS 3720:2018 og minimum inkludere livsløpsmodulene A1-A5, B2 og B4. Selvaag Bolig har i tillegg valgt å inkludere
B6. Beregningsperioden er 50 år.
Stadium NS-kategori Beskrivelse
Produkt A1 Råvarer
Produkt A2 Transport fra produksjonssted
Produkt A3 Produksjon
Gjennomføring A4 Transport til byggeplass
Gjennomføring A5 Avfall generert på byggeplass
Bruk B2 Vedlikehold
Bruk B4 Utskifting
Bruk B6 Energibruk i drift
For byggprosjekter har Selvaag Bolig kategorisert klimagassregnskapet i henhold til krav i TEK17 om å følge inndelingen i Norsk
Standard NS 3451:2022 Bygningsdelstabell og systemkodetabell for bygninger og tilhørende uteområder etter bygningsdelene
fundamentering, bæresystemer, yttervegger, innervegger, dekker og yttertak. Klimaregnskapet for Selvaag Bolig ASA, herunder
utslipp fra byggeprosjektene, inkluderer utslipp fra materialer som inngår i disse elementene. For å sikre samsvar med både TEK17
og GHG-kategoriseringsstandarden vil Selvaag Boligs utslipp presenteres på to måter: som samlede utslipp per materialgruppe
og fordelt på bygningsdeler. Denne tilnærmingen skal forbedre sammenlignbarheten over tid, styrke tilpasningen til selskapets
nøkkelindikatorer og mål, samt sikre overholdelse av nasjonale og internasjonale standarder.
Bygningsdel
(NS 3451:2022)
Bygningselement
215/216 Pelefundamentering/Direkte fundamentering
22 Bæresystemer
23 Yttervegger
24 Innervegger
25 Dekker
26 Yttertak
Årsrapport 2024 | KLIMAGASSREGNSKAP 2024
141
TEK17-tallene presenteres for å gi et tydelig bilde av utslipp i hver bygningsdel i våre byggeprosjekter. Utslippene er fremstilt i
samsvar med bygningsdelstabellen og de ulike livsløpsfasene. De rapporterte utslippene er aggregert fra alle fullførte prosjekter i
2024, med totale utslipp for A1-A3, B2 og B4 (produksjons- og bruksfasene) på 8 997,8 tonn CO₂-ekvivalenter. Når også A4,
A5 og B6 (produksjons-, bruks- og gjennomførings-stadie) inkluderes, utgjør de samlede utslippene 10 902,4 tonn
CO2-ekvivalenter.
Nøkkeltall, TEK17
TOTAL 2024 Produkt
stadie
Bruk
stadie
Bruk
stadie
Gjennomføringstadie Gjennomføringstadie Bruk
stadie
Bygningsdel Enhet A1-A3 B2 B4 A4 A5 B6
215/216 tCO2e 1 478,4 0.0 0.0
22 tCO2e 3 777,1 0.0 0.0
23 tCO2e 1 021,7 37.2 78.4
24 tCO2e 655,1 0.0 0.0
25 tCO2e 1 510,5 3.8 0.0
26 tCO2e 435,8 0.0 0.0
Total tCO2e 8 878,5 40,9 78,4 245,1 434,4 1 225,0
Sum total A1-A3,B2 &
B4
tCO2e 8 997,8
Sum total A1-A3, A4,
A5, B2, B4, B6
tCO2e 10 902,4
Klimaregnskapet viser utslipp i Scope 1, Scope 2 og Scope 3. Firmabiler, elektrisitet, innkjøpte varer og tjenester, bruk av solgte
produkter, avfall, oppstrøms transport og distribusjon, samt tjenestereiser er inkludert.
Nøkkeltall GHG-protokollen
NØKKELTALL, ADMINISTRASJON ENHET 2024 2023
KATEGORI
SCOPE 1 tCO2e 1,27 2,5
SCOPE 2 (LOKASJONSBASERT) tCO2e 2,42 3
SCOPE 2 (MARKEDSBASERT) tCO2e 167,52 204,9
SCOPE 1 + 2 (LOKASJONSBASERT) tCO2e 3,69 5.5
SCOPE 3 (ADMINISTRATIVE UTSLIPP) tCO2e 43,46 59,6
SCOPE 1, 2 & 3 (ADMINISTRATIVE UTSLIPP) tCO2e 47,15 65,1
NØKKELTALL, BYGGPROSJEKTER ENHET 2024 2023
KATEGORI
CO2-intensitet, Scope 1, 2 & 3 total tCO2e 10 948,28 20 823,86
CO2-intensitet, Materialbruk tCO2e 8 877,17 16 925,36
Co2-intensitet, Avfall generert* tCO2e 434,51 302,84
Materialbruk tonn 67 850,18 208 730,75
Avfall generert* tonn 2 130,95 3 650,40
Utslipp pr, BTA total kgCO2e 179,3 238,07
Utslipp pr, BTA total per år (50 år) kgCO2e 3,59 4,80
Utslipp pr, ÅRsverk tCo2e 132,20 248,00
Netto energibruk (kWh pr. Oppvarmet BRA I ferdigstilt bolig) kWh/BRA 92,80 92,20
* Kun utslipp fra avfall fra byggeprosjekter.
Årsrapport 2024 | KLIMAGASSREGNSKAP 2024
142
Klimaregnskapet inkluderer alle byggeprosjektene som ble ferdigstilt i rapporteringsåret. Ettersom det ferdigstilles et ulikt antall
boliger hvert år, vil også den totale C02-intensiteten kunne variere vesentlig fra år til år. Selskapet har derfor trukket ut nøkkelverdier
som er mulig å sammenligne på tvers av år og som bedre reflekterer selskapets innsats for å redusere klimagassutslipp.
Tabellen over viser at de totale administrative utslippene ble redusert med 18 tCO2e fra 2023 til 2024. Det tilsvarer en reduksjon
på 28 % på totale utslipp. De administrative utslippene har gått ned i alle utslippskategorier, med en reduksjon på 49 % i Scope 1,
19 % i Scope 2 og 27 % i Scope 3.
Utslippene fra ferdigstilte byggeprosjekter i 2024 var betydelig lavere, både totalt og per bruttoareal (BTA), sammenlignet med
2023. Utslippet på 179,3 kgCO2e per BTA innebærer en reduksjon på 25 % fra 2023 og 48 % fra 2022. På samme måte som i
fjor skyldes reduksjonen økt bruk av materialer med lavt karbonavtrykk og bedre datakvalitet. I tillegg har et rehabiliteringsprosjekt,
hvor fundamentet og bærekonstruksjonen ble gjenbrukt, bidratt til reduksjonen i kgCO2e per BTA. Tidligere år har utslipp fra
enkelte byggeprosjekter blitt estimert som følge av ufullstendig rapportering fra entreprenører og manglende EPDer, noe som har
medført et utslippspåslag på 25 % i henhold til TEK17-kravene. Over tid har imidlertid datakvaliteten blitt betydelig forbedret, noe
som forklarer den generelle nedgangen i byggeprosjektenes utslipp. I dag beregnes utslippene hovedsakelig ut fra faktisk
materialforbruk og tilgjengelige EPDer. Mer presise utslippsdata har også ført til en tilsvarende reduksjon i utslipp per BTA over
byggets levetid (50 år), fra 4,8 kgCO₂e/BTA til 3,59 kgCO₂e/BTA.
Det bør påpekes at både antall ferdigstilte prosjekter og størrelsen på disse har vært lavere i 2024 enn i 2023, noe som også har
bidratt til reduserte totale utslipp. En sammenlikning av tallene for materialforbruk og avfall i 2023 og 2024 gir derfor ikke et
fullstendig bilde av selskapets innsats for å redusere klimagassutslipp.
Klimaregnskap
Klimaregnskap aggregert 2024 (2023)
KATEGORI ENHET UTSLIPP % AV TOTALT
UTSLIPP
Scope 1 tCO2e 1,27 (2,55) 0,01 %
Scope 2 (Lokasjonsbasert) tCO2e 2,42 (2,95) 0,02 %
Scope 2 (Markedsbasert) tCO2e 167,52 (204,9) 1,53 %
Scope 3 tCO2e 10 944,57 (20 818,37) 99,97 %
S1+s2+s3 (lokasjonsbasert) tCO2e 10 948,26 (20 823,86) 100,00 %
Scope 3 - Fordelt
Innkjøpte varer og tjenester tCO2e 9 311,67 (17 227,81) 84,87 %
Oppstrøms transport og distribusjon tCO2e 245,09 (1 213,66) 2,24 %
Avfall tCO2e 0,16 (0,19) <0,01 %
Bedriftsreiser tCO2e 43,30 (59,41) 0,39 %
Bruk av solgte produkter tCO2e 1 334,35 (2 317,00) 12,28 %
Tabellen over viser det aggregerte klimaregnskapet for rapporteringsåret 2024.
Scope 1 består av 1,27 tCO2e i 2024 og utgjør 0,01 % av selskapets totale utslipp. Scope 1 omfatter utelukkende utslipp fra
firmabiler drevet på fossilt brensel, mens firmabiler som går på elektrisitet er rapportert under Scope 2. I løpet av 2024 ble
selskapets siste fossildrevne firmabil solgt og erstattet med en elbil, noe som har bidratt til reduserte Scope 1-utslipp.
Årsrapport 2024 | KLIMAGASSREGNSKAP 2024
143
Scope 2 (lokasjonsbasert) består av 2,42 tCO2e og utgjør 0,02 % av selskapets totale utslipp. Scope 2 omfatter utslipp fra
elektriske firmabiler samt energiforbruk i kontorer og visningssentre. Utslippene er 19 % lavere i 2024 sammenlignet med 2023, en
nedgang som i hovedsak skyldes at Selvaag Boligs hovedkontor i Silurveien 2 har blitt redusert i størrelse. Årets regnskap
inkluderer for første gang visningssentre og mindre kontorfasiliteter spredt over hele Norge, som tidligere ikke var en del av
rapporteringen. Utslippene fra disse lokasjonene er beregnet basert på arealstørrelse og antall ansatte (FTE) ved de ulike
kontorene, med energiforbruk per FTE ved Silurveien 2 som grunnlag. På grunn av det lave antallet ansatte ved regionkontorene
og den begrensede bruken av visningssentrene, utgjør imidlertid energiforbruket fra disse en marginal andel av selskapets totale
energiforbruk.
Scope 3 omfatter kategoriene innkjøpte varer og tjenester, oppstrøms transport og distribusjon, avfall, bedriftsreiser og bruk av
solgte produkter.
Innkjøpte varer og tjenester omfatter alle utslipp knyttet til utvinning og produksjon av materialer som brukes i Selvaag Boligs
byggeprosjekter. I 2024 inkluderte dette ett rehabiliteringsprosjekt, en rekkehusseksjon og boligbygg bestående av totalt 650
leiligheter. For byggeprosjekter som er økonomisk regnskapsført som «joint ventures», beregnes utslippene i henhold til Selvaag
Boligs eierandel i prosjektet. Merk at ett boligbygg med 44 leiligheter ble inkludert i fjorårets (2023) klimaregnskap, men
overlevert tidlig i 2024. Kategorien for innkjøpte varer og tjenester inkluderer også utslipp fra avfall generert på byggeplassene.
Totale utslipp i denne kategorien utgjorde 9 331,67 tCO2e, hvorav byggematerialer sto for 8 887,17 tCO2e, mens avfall fra
byggeplassene utgjorde 434,51 tCO2e. Innkjøpte varer og tjenester er Selvaag Boligs klart største utslippskategori og utgjør 85 %
av selskapets totale utslipp. Materialer står for 95 % av utslippene i denne kategorien. Alle utslippsfaktorer som er benyttet for å
beregne utslipp for de respektive materialene, er hentet fra tilhørende EPD-er. Alle EPD-er var sertifiserte og gyldige på tidspunktet
for materialanskaffelsen og oppfylte kravene til EPD og GWP-faktorer i TEK17.
Materialekategorien betong er enkeltmaterialet med størst klimagassutslipp og utgjør 68 % av utslippene fra materialer og 64 % av
utslippene i kategorien innkjøpte varer og tjenester. Sammen med stål og armeringsjern utgjør disse tre hovedmaterialene 82 % av
klimagassutslippene fra materialene som benyttes i byggeprosjektene. Merk at materialekategorien betong også omfatter
prefabrikkert betong som kan inneholde armering. Alle utslipp fra prefabrikkert betong (inkludert armering) er presentert i
klimaregnskapet under betong. Flere av byggeprosjektene som ble ferdigstilt i 2024 benyttet lavkarbonbetong, og ett av
prosjektene var et rehabiliteringsprosjekt. Dette har bidratt til vesentlig lavere utslipp i enkelte prosjekter i 2024 sammenlignet med
2023 og 2022. Samlet sett er utslippene i kategorien innkjøpte varer og tjenester redusert med 46 % fra 2023.
Oppstrøms transport og distribusjon inkluderer alle utslipp fra transport av innkjøpte materialer fra leverandører til byggeplasser
og utgjør 245,1 tCO2e. Dette tilsvarer 2,2 % av de totale klimagassutslippene. Det er benyttet en konservativ tilnærming i
beregningen av utslippene i denne kategorien, hvor faktiske tonnkilometer (tkm) transportert er lagt til grunn, og all transport er
registrert som tungtransport.
Avfall omfatter utslipp fra avfall generert ved Selvaag Boligs kontorer og administrasjon. Dette må ikke forveksles med avfall fra
byggeprosjekter, som er inkludert i kategorien innkjøpte varer og tjenester. Avfall fra administrasjonen utgjør 0,16 tCO2e, noe som
tilsvarer mindre enn 0,01 % av selskapets totale klimagassutslipp. I 2023 endret Selvaag Bolig beregningsmetoden for denne
kategorien. På lik linje med Scope 2 blir avfall fra regionskontorer nå estimert basert på data fra hovedkontoret i Silurveien 2 i
Oslo, der omtrent 80 % av selskapets ansatte har sitt faste arbeidssted.
Årsrapport 2024 | KLIMAGASSREGNSKAP 2024
144
Bedriftsreiser omfatter utslipp fra reisevirksomheten til Selvaag Boligs egne ansatte. Denne kategorien utgjør 0,4 % av selskapets
totale klimagassutslipp og 92 % av selskapets administrative utslipp. Utslippene i denne kategorien har gått ned fra 59,4 tCO2e i
2023 til 43,3 tCO2e i 2024, noe som er på nivå med utslippene i 2022 på 47,7 tCO2e. Økningen i 2023 skyldtes økt
reiseaktivitet for flere ansatte, men utslippene har nå stabilisert seg tilbake til nivåene før 2023.
Bruk av solgte produkter viser utslipp fra utskiftning og vedlikehold av materialer, samt estimert energiforbruk gjennom byggenes
levetid. Denne kategorien hadde et totalt utslipp på 1 334,35 tCO2e, som utgjør 12 % av selskapets totale klimagassutslipp i
2024. Beregningsperioden (levetiden) som er lagt til grunn er 50 år, i henhold til TEK17, og dekker utslipp i bruksfasene B2, B4 og
B6 for bygningene. Kategoriene vedlikehold (B2) og utskiftning (B4) ga utslipp på henholdsvis 40,04 tCO2e og 78,37 tCO2e.
Disse tallene er hentet fra utslippsfaktorene spesifisert i materialenes tilhørende EPDer. Estimert energiforbruk (B6) bidro med utslipp
på 1 225 tCO2e, som utgjør 11 % av selskapets totale klimagassutslipp.
Klimaregnskap nedbrutt
KLIMAREGNSKAP ENHET TCO2E % AV TOTALT UTSLIPP
SCOPE 1
Firmabiler Bensin tCO2e 1,27 0,01 %
Scope 1 Total 1,27 0,01 %
SCOPE 2 (MARKEDSBASERT)
Elektrisitet Norge tCO2e 167,43 1,51 %
Firmabiler, EL tCO2e 0,09 <0,01 %
Scope 2 (markedsbasert) total 167,52 1,51 %
SCOPE 2 (LOKASJONSBASERT)
Elektrisitet Norge tCO2e 2,33 0,02 %
Firmabiler, EL tCO2e 0,09 <0,01 %
Scope 2 (lokasjonsbasert) total 2,42 0,02 %
Scope 1 & 2 (markedsbasert) Total 168,79 1,54 %
Scope 1 & 2 (lokasjonsbasert) Total 3,65 0,03 %
SCOPE 3 ENHET TCO2E % av totale utslipp
INNKJØPTE VARER OG TJENESTER
Materiale
Stål tCO2e 862,42 7,88 %
Armering tCO2e 408,17 3,73 %
Gips tCO2e 270,56 2,47 %
Tegl/Murmørtel/Leca tCO2e 317,59 2,90 %
Treverk tCO2e 338,83 3,09 %
Isolasjon tCO2e 58,19 0,53 %
Betong tCO2e 5 997,16 54,78 %
Vinduer tCO2e 125,43 1,15 %
Balkongdører tCO2e 149,79 1,37 %
Dører tCO2e 123,84 1,13 %
Fasadeplater tCO2e 225,19 2,06 %
Materiale Total tCO2e 8 877,17 81,08 %
Årsrapport 2024 | KLIMAGASSREGNSKAP 2024
145
AVFALL GENERERT UNDER BYGGING
Trevirke, ikke kreosot- og CCA-impregnert, resirkulert tCO2e 155,56 1,42 %
Papir, papp og kartong, resirkulert tCO2e 15,59 0,14 %
Vindusglass, resirkulert tCO2e 0,06 <0,01 %
Jern og andre metaller, resirkulert tCO2e 45,96 0,42 %
Gipsbaserte materialer, resirkulert tCO2e 72,17 0,66 %
Plast, resirkulert tCO2e 22,37 0,20 %
Betong, tegl, Leca og andre tunge bygningsmaterialer, resirkulert tCO2e 41,14 0,38 %
Gravemasser, resirkulert tCO2e 15,06 0,14 %
Bølgepapp/Takpapp, resirkulert tCO2e 3,08 0,03 %
Keramikk og porselen, resirkulert tCO2e 1,95 0,02 %
Kabler og ledninger, resirkulert tCO2e 0,85 0,01 %
Isopor/Isolasjon, resirkulert tCO2e 0,68 0,01 %
Mineralull/Isolasjon, resirkulert tCO2e 7,60 0,07 %
EE-avfall, resirkulert tCO2e 2,54 0,02 %
Blandet industri avfall, resirkulert tCO2e 36,18 0,33 %
Diverse farlig avfall, resirkulert tCO2e 9,23 0,08 %
Park og hage og organisk avfall, resirkulert tCO2e 4,49 0,04 %
Avfall generert under bygging total tCO2e 434,50 3,97 %
Innkjøpte varer og tjenester total tCO2e 9,311,67 85,05 %
OPPSTRØMS TRANSPORT OG DISTRIBUSJON
Lastebil 33t+ tCO2e 245,09 2,24 %
Oppstrøms transport og distribusjon total tCO2e 245,09 2,24 %
AVFALL
Restavfall tCO2e 0,07 <0,01 %
Plastikk tCO2e 0,00 <0,01 %
Papir/papp tCO2e 0,02 <0,01 %
Matavfall tCO2e 0,07 <0,01 %
Avfall total tCO2e 0,16 <0,01 %
BEDRIFTSREISER
Kjøregodtgjørelse EL tCO2e 1,84 0,02 %
Kjøregodtgjørelse tCO2e 10,73 0,10 %
Kontinental Fly (ink RF) tCO2e 2,80 0,03 %
Innenlands Fly (ink RF) Norge tCO2e 9,08 0,08 %
Innenlands Fly (ink RF) Sverige tCO2e 13,53 0,12 %
Tog tCO2e 0,05 <0,01 %
Ferge tCO2e 0,02 <0,01 %
Hotelovernattinger Norge tCO2e 2,16 <0,01 %
Hotelovernattinger Utland tCO2e 0,63 0,02 %
Taxi Sverige tCO2e 0,07 <0,01 %
Taxi Norge tCO2e 0,32 <0,01 %
Buss Norge tCO2e 2,06 0,02 %
Buss Sverige tCO2e 0,01 <0,01 %
Bedriftsreiser total tCO2e 43,30 0,40 %
BRUK AV SOLGTE PRODUKTER
Estimert Energiforbruk (B6) tCO2e 12 25,04 11,19 %
Vedlikehold av materiale (B2) tCO2e 40,94 0,37 %
Utskiftning av materiale (B4) tCO2e 78,37 0,72 %
Bruk av solgte produkter Total tCO2e 1 344,35 12,28 %
Scope 3 Total 10 944,57 99,97 %
Scope 1, 2 & 3 (Market Based) Total 11 113,36
Scope 1, 2 & 3 (Location Based) Total 10 948,26 100,00 %
Årsrapport 2024 | KLIMAGASSREGNSKAP 2024
146
Metode
Metoden skal gi et helhetlig bilde av virksomhetens klimapåvirkning gjennom å identifisere og klassifisere utslippene i de tre
omfangene Scope 1, Scope 2 og Scope 3. Utslippene inkluderer klimagassene CO2, CH4, N20, SF6, HFC, PFC og NF3,
omregnet til tonn CO2-ekvivalenter (tCO2e). Globalt oppvarmingspotensial (GWP) over en periode på 100 år, som beskrevet i
The Fourth Assessment Report (AR4) fra FNs klimapanel (IPCC), er benyttet for å beregne CO2e.
Utslipp i samtlige omfang er beregnet ved hjelp av forbruksdata, og utslipp fra byggematerialer er primært basert på produktenes
miljødeklarasjoner Environmental Product Declaration (EPD). I henhold til TEK 17 er alle materialer uten EPD gitt et utslippspåslag
på 25 %.
Scope 1 (direkte utslipp)
Scope 1 omfatter direkte utslipp fra virksomhetens egne kilder. Disse utslippene stammer fra aktiviteter som selskapet har direkte
kontroll over. De typiske kildene inkluderer:
Produksjonsprosesser: Utslippene som oppstår som en direkte følge av virksomhetens egen produksjonsaktivitet. Dette kan inkludere
utslipp fra kjemiske reaksjoner, forbrenning av råvarer, eller andre industrielle prosesser.
Drivstoffbruk: Utslippene forbundet med bruk av drivstoff i selskapets egne kjøretøyer, anleggsmaskiner eller annet utstyr. Dette kan
omfatte bensin-, diesel- eller andre drivstoffrelaterte utslipp.
Annen direkte energibruk: Utslipp som oppstår fra annen direkte bruk av energi i virksomheten, for eksempel ved forbrenning av
biomasse eller annen energibruk som ikke er relatert til innkjøpt elektrisitet eller varme.
For å kvantifisere Scope 1-utslippene, benyttes konverteringsfaktorer fra DEFRA (Department for Environment, Food and Rural
Affairs) eller andre relevante myndigheter. Disse faktorene gir oss muligheten til å omregne fysiske enheter, for eksempel liter
drivstoff eller tonn av et bestemt materiale til CO2-ekvivalenter.
Scope 2 (indirekte utslipp fra energiforsyning)
Scope 2 inkluderer indirekte utslipp fra virksomhetens kjøp av energi som elektrisitet, fjernvarme eller kjøling og reflekterer utslipp fra
energiproduksjonen. Utslippsfaktorene som benyttes for elektrisitet er basert på nasjonale brutto produksjonsmikser fra International
Energy Agency (IEA) sin statistikk. I tråd med GHG-protokollen har både lokasjon- og markedsbasert metode blitt benyttet i denne
rapporten.
Lokasjonsbasert metode tar utgangspunkt i de reelle utslippene knyttet til produksjon av elektrisitet innenfor et spesifikt geografisk
område. Innenfor dette geografiske området opererer ulike energiprodusenter med en kombinasjon av energikilder. I henhold til
denne metodikken gir ikke-fornybare kilder (olje, kull, gass, osv.) direkte utslipp av klimagasser.
Markedsbasert metode beregnes ut fra organisasjonens valg om å gå til anskaffelse av opprinnelsesgarantier. I tilfeller der
opprinnelsesgarantier anskaffes, bekrefter leverandøren at grønn energi vil bli produsert i tilsvarende mengde som bedriften har
Årsrapport 2024 | KLIMAGASSREGNSKAP 2024
147
kjøpt sertifikater for. Dette gir en utslippsfaktor på 0 g/CO2e/kWh. Elektrisitet som organisasjonen ikke har kjøpt
opprinnelsesgarantier for, får en utslippsfaktor basert på gjenværende produksjon. Denne faktoren er normalt høyere enn
tilsvarende lokasjonsbasert faktor og refereres til som ‘’residual miks’’.
Scope 3 (indirekte utslipp)
Scope 3 omfatter alle andre indirekte utslipp som stammer fra virksomhetens verdikjede. Disse utslippene er ofte mer komplekse å
identifisere og kvantifisere, da de inkluderer aktiviteter utenfor virksomhetens direkte kontroll. For å gi en grundig analyse av Scope
3-utslipp, er de delt inn i 15 kategorier, inkludert:
Transport: Utslipp fra transport av varer og personer, enten det er ved bruk av egne transportmidler eller ved å benytte eksterne
transporttjenester.
Leverandører: Utslipp som oppstår i forsyningskjeden, inkludert produksjon av råvarer, materialer og komponenter som brukes i
virksomheten.
Kunder: Utslipp som stammer fra bruk og avhending av produkter og tjenester som leveres til kundene.
Annen ekstern virksomhet: Utslipp knyttet til andre aktiviteter i verdikjeden, for eksempel utslipp fra tredjepartslogistikk eller utslipp fra
eksterne tjenesteleverandører.
For å kvantifisere Scope 3-utslippene, benyttes ulike kilder og metoder:
DEFRA: Konverteringsfaktorer fra DEFRA brukes for å omregne ulike aktiviteter til CO2-ekvivalenter. Dette gir en standardisert
tilnærming for å kvantifisere utslippene og muliggjør sammenligninger på tvers av ulike kategorier.
Produktspesifikke EPDer (Environmental Product Declarations): For å beregne utslipp knyttet til kjøpte varer og tjenester, spesielt
byggematerialer, benyttes produktspesifikke EPDer. Disse er grundige deklarasjoner som gir detaljert informasjon om
miljøpåvirkningen gjennom hele produktets livssyklus.
IEA (International Energy Agency): Utslippsfaktorer for elektrisitet i Scope 3 beregnes ved hjelp av nasjonale
bruttoproduksjonsmikser fra IEA sin statistikk. Dette gir innsikt i utslippene knyttet til den elektrisiteten som indirekte brukes gjennom
virksomheten.
Andre sertifiserte kilder: Andre anerkjente og sertifiserte kilder for spesifikke bransjer eller aktiviteter støttes for å sikre nøyaktighet og
pålitelighet i utslippsberegningene.
Referanser
DEFRA (Department for Environment, Food and Rural Affairs) Greenhouse gas reporting: conversion factors, Department for Energy
Security and Net Zero.
IEA (International Energy Agency) Annual GHG emission factors for World countries from electricity and heat generation.
Årsrapport 2024 | KLIMAGASSREGNSKAP 2024
148
IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change), 'Climate Change 2013: The Physical Science Basis. Contribution of Working
Group I to the Fifth Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change'.
IAB (International Accreditation Body), Results of the calculation of European Residual Mixes.
WBCSD/WRI (World Business Council for Sustainable Development/ World Research Institute), 2011, Corporate Value Chain
(Scope 3) Accounting and Reporting Standard.
WBCSD/WRI (World Business Council for Sustainable Development/ World Research Institute), 2013, Technical Guidance For
Calculating Scope 3 Emissions.
WBCSD/WRI (World Business Council for Sustainable Development/ World Research Institute), 2010, A Corporate Accounting
and Reporting Standard.
TEK 17 (Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven), § 17-1. Klimagassregnskap fra materialer.
Årsrapport 2024 | KLIMAGASSREGNSKAP 2024
149
Selvaag Bolig ASA
Postboks 13, Øvre Ullern 0311 Oslo
Silurveien 2
0380 Oslo
Telefon: 91 50 22 24
E-post: post@selvaagbolig.no
Illustrasjoner:
EVE Images
Krook och Tjäder arkitektkontor AB/ BSK arkitekter AB
Portrettfoto:
Katrine Lunke/Apeland
Dronefoto:
Widnes/ Eiendomsfoto
Stian Dirdal
Design:
Wrepit
www.selvaagbolig.no
www.selvaagboligasa.no
facebook.com/selvaagbolig
www.selvaagbolig.no
www.selvaagboligasa.no