BI Erhvervsejendomme A/S  
Årsrapport: 01.01.2025-31.12.2025  
CVR-nr. 39 47 27 83  
Bredgade 40, 1260 København K  
Generalforsamlingsdato: 24. april 2026  
 
Selskabsoplysninger  
BI Erhvervsejendomme A/S
Markedsføring, distribution og  
informationsformidling  
CVR-nr. 39 47 27 83
Bredgade 40  
1260 København K
BI Asset Management Fondsmæglerselskab A/S  
CVR-nr. 20 89 64 77  
Tlf. 77 30 90 00  
Fax 77 30 91 00  
Bredgade 40  
1260 København K  
Depositar  
Hjemstedskommune: København
LEI-kode: 549300W2PCC9TKJTB657  
AL Sydbank A/S  
CVR-nr. 12 62 65 09  
Peberlyk 4  
Selskabet er registreret i Finanstilsynet under FT-  
nr. 24426 som AIF (Alternativ Investeringsfond)  
6200 Aabenraa  
Leverandør af kreditfaciliteter  
Stiftelse  
AL Sydbank A/S  
CVR-nr. 12 62 65 09  
Peberlyk 4  
Selskabet er stiftet den 9. april 2018  
Regnskabsår  
Regnskabsår: 01.01 - 31.12.  
Delårsrapport: 01.01. - 30.06.  
6200 Aabenraa  
Aktieoplysninger  
Handelsplads: Nasdaq Copenhagen A/S  
Nominel værdi pr. aktie: 10  
Aktier pr. balancedag 20.802.397  
Aktieklasser: En  
Bestyrelse  
Andrea Panzieri, formand
Nicolai Reinhold Hviid
Anette Charnouby
Stemmer pr. aktie: En  
Ticker: BIAEJD  
ISIN: DK0061026549  
Direktion  
Ole Mikkelsen
Alle aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S,  
og der er ingen begrænsninger i omsætteligheden.  
Ingen aktionær kan på egne vegne eller som  
fuldmægtig udøve stemmeret for mere end 5 % af  
stemmerne på den enhver tid værende  
aktiekapital.  
Revision  
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28
Dirch Passers Allé 36
2000 Frederiksberg
Forvalter  
Oplysninger om storaktionærer fremgår af note 10.  
BI Management A/S  
CVR-nr. 16 41 67 97  
Bredgade 40  
Kommunikation  
Selskabet informerer løbende om udviklingen i  
selskabet.  
1260 København K  
Alle selskabsmeddelelser bliver offentliggjort via  
GlobeNewswire.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025 • 2  
 
Indhold  
Selskabsoplysninger............................................................................................2  
Indhold.......................................................................................................................3  
Ledelsespåtegning............................................................................................... 4  
Den uafhængige revisors revisionspåtegning..........................................5  
Ledelsesberetning............................................................................................... 8  
Bestyrelse og direktion ....................................................................................14  
Årsregnskab...........................................................................................................15  
Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse...........................................15  
Balance.........................................................................................................................16  
Egenkapitalopgørelse .............................................................................................17  
Pengestrømsopgørelse..........................................................................................17  
Noter.........................................................................................................................18  
Supplerende beretninger i henhold til Disclosureforordningen..27  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025 • 3  
 
Ledelsespåtegning  
Bestyrelsen og direktionen har dags dato  
behandlet og godkendt årsrapporten for  
regnskabsåret 1. januar – 31. december 2025 for BI  
Erhvervsejendomme A/S.  
Det er endvidere vores opfattelse, at  
ledelsesberetningen indeholder en retvisende  
redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter  
og økonomiske forhold samt en beskrivelse af de  
væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som  
selskabet kan påvirkes af.  
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med  
lovgivningens krav, herunder IFRS Accounting  
Standards som godkendt af EU og yderligere krav i  
lov om forvaltere af alternative investeringsfonde  
samt årsregnskabsloven.  
Supplerende beretninger giver en retvisende  
redegørelse inden for rammerne af almindeligt  
anerkendte retningslinjer for sådanne beretninger.  
Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et  
retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og  
finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af  
resultatet af selskabets aktiviteter og  
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens  
godkendelse.  
pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31.  
december 2025.  
København, den 20. marts 2026
Bestyrelse  
Direktion  
Andrea Panzieri, formand
Ole Mikkelsen
Nicolai Reinhold Hviid, næstformand
Anette Charnouby
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025 • 4  
 
Den uafhængige revisors  
revisionspåtegning  
Til kapitalejerne i BI Erhvervsejendomme A/S  
Konklusion  
Vi har revideret årsregnskabet for BI  
Erhvervsejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar  
– 31. december 2025, der omfatter  
revision af regnskaber for virksomheder af  
interesse for offentligheden. Vi har ligeledes  
opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold  
til disse krav og IESBA Code.  
resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse,  
balance, egenkapitalopgørelse,  
pengestrømsopgørelse og noter, herunder  
oplysning om anvendt regnskabspraksis.  
Årsregnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting  
Standards som godkendt af EU og yderligere krav i  
lov om forvaltere m.v. af alternative  
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført  
forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i  
arti-kel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.  
Valg af revisor  
Vi blev første gang valgt som revisor for BI  
Erhvervsejendomme A/S den 9. april 2021 for  
regnskabsåret 2021. Vi er genvalgt årligt ved  
generalforsamlingsbeslutning i en samlet  
sammenhængende opgaveperiode på 5 år frem til  
og med regnskabsåret 2025.  
investeringsfonde m.v. samt årsregnskabsloven.  
Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et  
retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og  
finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af  
resultatet selskabets aktiviteter og pengestrømme  
for regnskabsåret, der sluttede 31. december 2025  
i overensstemmelse med IFRS Accounting  
Standards som godkendt af EU og yderligere krav i  
lov om forvaltere af alternative investeringsfonde  
m.v. samt årsregnskabsloven.  
Centrale forhold ved revisionen  
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der  
efter vores faglige vurdering var mest betydelige  
ved vores revision af årsregnskabet for  
regnskabsåret, der sluttede 31. december 2025.  
Disse forhold blev behandlet som led i vores  
revision af årsregnskabet som helhed og  
udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver  
ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.  
For hvert af nedennævnte forhold er beskrivelsen  
af, hvordan forholdet blev behandlet ved vores  
revision, givet i denne sammenhæng.  
Vores konklusion er konsistent med vores  
revisionsprotokollat til bestyrelsen.  
Grundlag for konklusion  
Vi har udført vores revision i overensstemmelse  
med internationale standarder om revision og de  
yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores  
ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere  
beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors  
ansvar fore revisionen af årsregnskabet”. Det er  
vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er  
tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores  
konklusion.  
Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i  
afsnittet "Revisors ansvar for revisionen af  
årsregnskabet", herunder i relation til nedennævnte  
centrale forhold ved revisionen. Vores revision har  
omfattet udformning og udførelse af  
revisionshandlinger som reaktion på vores  
vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation i  
årsregnskabet. Resultatet af vores  
Uafhængighed  
revisionshandlinger, herunder de  
Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse  
med International Ethics Standards Board for  
Accountants' internationale retningslinjer for  
revisorers etiske adfærd (IESBA Code), som gælder  
ved revision af regnskaber for virksomheder af  
interesse for offentligheden, og de yderligere  
etiske krav, der er gældende i Danmark ved  
revisionshandlinger vi har udført for at behandle  
nedennævnte forhold, danner grundlag for vores  
konklusion om årsregnskabet som helhed.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025 • 5  
 
Centrale forhold ved revisionen  
Værdiansættelse af unoterede obligationer  
Hvordan forholdet blev behandlet ved  
revisionen  
Vores revisionshandlinger rettet mod  
værdiansættelsen af selskabets investeringer i  
unoterede obligationer har blandt andet omfattet:  
Den regnskabsmæssige værdi af selskabets  
investeringer i unoterede obligationer udgør  
3.583.328 t.kr. pr. 31. december 2025.  
De unoterede obligationer er udstedt af et selskab  
med en ejendomsportefølje, hvor afkastet på de  
udstedte obligationer afhænger af afkastet på  
ejendomsporteføljen.  
•
•
Test af registreringssystemer, forretningsgange  
og interne kontroller, herunder it- og  
systembaserede kontroller, som understøtter  
værdiansættelsen af finansielle instrumenter.  
Vurdering og stikprøvevis kontrol af anvendte  
værdiansættelsesteknikker og ledelsesmæssige  
skøn ved fastsættelsen af dagsværdien af  
unoterede finansielle instrumenter.  
Værdiansættelsen af selskabets investeringer i  
unoterede obligationer til dagsværdi udgør det  
væsentligste element i opgørelsen af selskabets  
afkast og formue. Værdiansættelsen er omfattet af  
ledelsens skøn, fremtidigt driftsafkast og af-  
kastkrav, og vurderes at være det mest centrale  
forhold ved revisionen.  
lovgivnings krav. Vi har ikke fundet væsentlig  
fejlinformation i ledelsesberetningen eller  
supplerende beretning.  
Udtalelse om ledelsesberetningen samt om  
den supplerende beretning i henhold til  
Disclosure-forordningen  
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen, samt  
for den supplerende beretning om oplysninger i  
henhold til Disclosureforordningen mv., efterfølgende  
benævnt ”den supplerende beretning”  
Ledelsens ansvar for årsregnskabet  
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et  
årsregnskab, der giver et retvisende billede i  
overensstemmelse med IFRS Accounting Standards  
som godkendt af EU og yderligere krav i lov om  
forvaltere af alternative investeringsfonde samt  
årsregnskabsloven.  
Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke  
ledelsesberetningen eller den supplerende  
beretning, og vi udtrykker ingen form for konklusion  
med sikkerhed om ledelsesberetningen eller den  
supplerende beretning.  
Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne  
kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at  
udarbejde et årsregnskab uden væsentlig  
fejlinformation, uanset om denne skyldes  
besvigelser eller fejl.  
I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det  
vores ansvar at læse ledelsesberetningen samt den  
supplerende beretning og i den forbindelse overveje,  
om ledelsesberetningen samt den supplerende  
beretning er væsentligt inkonsistent med  
årsregnskabet eller vores viden opnået ved  
revisionen eller på anden måde synes at indeholde  
væsentlig fejlinformation.  
Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen  
ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at  
fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende  
fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at  
udarbejde et årsregnskab på grundlag af  
regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre  
ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet,  
indstille driften eller ikke har andet realistisk  
alternativ end at gøre dette.  
Vores ansvar er derudover at overveje, om  
ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger  
i henhold til den relevante lovgivning.  
Baseret på det udførte arbejde er det vores  
opfattelse, at ledelsesberetningen samt den  
supplerende beretning er i overensstemmelse med  
årsregnskabet og at ledelsesberetningen er  
udarbejdet i overensstemmelse med den relevante  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
6 af 34  
 
Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet  
passende, samt om der på grundlag af det  
opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed  
forbundet med begivenheder eller forhold, der  
kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til  
at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der  
er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores  
revisionspåtegning gøre opmærksom på  
oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis  
sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige,  
modificere vores konklusion. Vores konklusion er  
baseret på det revisionsbevis, der er opnået  
frem til datoen for vores revisionspåtegning.  
Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog  
medføre, at selskabet ikke længere kan  
fortsætte driften.  
Tager vi stilling til den samlede præsentation,  
struktur og indhold af årsregnskabet, herunder  
noteoplysningerne, samt om årsregnskabet  
afspejler de underliggende transaktioner og  
begivenheder på en sådan måde, at der gives et  
retvisende billede heraf.  
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om  
årsregnskabet som helhed er uden væsentlig  
fejlinformation, uanset om denne skyldes  
besvigelser eller fejl, og at afgive en  
revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af  
sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke  
en garanti for, at en revision, der udføres i  
overensstemmelse med internationale standarder  
om revision og de yderligere krav, der er gældende i  
Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation,  
når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som  
følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som  
væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes,  
at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de  
økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne  
træffer på grundlag af årsregnskabet.  
•
Som led i en revision, der udføres i  
overensstemmelse med internationale standarder  
om revision og de yderligere krav, der er gældende i  
Danmark, foretager vi faglige vurderinger og  
opretholder professionel skepsis under revisionen.  
Herudover:  
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a.  
det planlagte omfang og den tidsmæssige placering  
af revisionen samt betydelige revisionsmæssige  
observationer, herunder eventuelle betydelige  
mangler i intern kontrol, som vi identificerer under  
revisionen.  
•
Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig  
fejlinformation i årsregnskabet, uanset om  
denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og  
udfører revisionshandlinger som reaktion på  
disse risici samt opnår revisionsbevis, der er  
tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for  
vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage  
væsentlig fejlinformation forårsaget af  
besvigelser er højere end ved væsentlig  
fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser  
kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk,  
bevidste udeladelser, vildledning eller  
tilsidesættelse af intern kontrol.  
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse  
om, at vi har opfyldt relevante etiske krav  
vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle  
relationer og andre forhold, der med rimelighed kan  
tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det  
er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger  
eller handlinger foretaget for at eliminere trusler.  
Med udgangspunkt i de forhold, der er  
kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi,  
hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen  
af årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed  
er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse  
forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov  
eller øvrig regulering udelukker, at forholdet  
offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor  
vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i  
vores revisionspåtegning, fordi de negative  
•
Opnår vi forståelse af den interne kontrol med  
relevans for revisionen for at kunne udforme  
revisionshandlinger, der er passende efter  
omstændighederne, men ikke for at kunne  
udtrykke en konklusion om effektiviteten af  
selskabets interne kontrol.  
Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis,  
som er anvendt af ledelsen, er passende, samt  
om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede  
oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er  
rimelige.  
•
•
konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne  
forventes at veje tungere end de fordele, den  
offentlige interesse har af sådan kommunikation.  
Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af  
årsregnskabet på grundlag af  
regnskabsprincippet om fortsat drift er  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
7 af 34  
 
København, den 20. marts 2026
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28
Anders Thorhauge
statsautoriseret revisor
mne50630
Lars Rhod Søndergaard
statsautoriseret revisor
mne28632
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
8 af 34  
 
Ledelsesberetning  
Hoved- og nøgletal  
t.kr.  
2025  
2024  
2023  
2022  
2021  
Hovedtal  
Resultat af investeringsvirksomhed  
Andre eksterne omkostninger  
Årets resultat  
144.749  
-33.845  
110.904  
108.397  
-34.907  
73.490  
-319.072  
-47.877  
-366.949  
-251.768  
-60.686  
-312.454  
355.120  
-52.646  
302.474  
Værdipapirer og kapitalandele  
Aktiver i alt  
Aktiekapital  
Egenkapital  
Gældsforpligtelser  
3.583.328  
3.583.371  
208.024  
3.564.700  
18.671  
4.420.415  
4.426.652  
208.024  
4.418.473  
8.179  
4.764.832  
4.764.832  
2.981.374  
4.719.381  
45.451  
7.167.791  
7.192.406  
3.275.500  
7.177.872  
14.534  
7.542.169  
7.546.390  
3.275.500  
7.545.838  
552  
Nøgletal  
Soliditetsgrad  
Pengestrømme fra drift pr. aktie (kr.)  
Børskurs pr. aktie, ultimo (kr.)  
Årets kursstigninger/-fald  
Indre værdi pr. aktie, ultimo (kr.)  
Investorafkast  
99 %  
-1,9  
205,00  
-2,1 %  
222,65  
3,4 %  
100 %  
-1,9  
209,50  
4,8 %  
215,23  
2,4 %  
99 %  
-1,9  
200,00  
-5,1 %  
210,10  
-4,8 %  
100 %  
-1,4  
211,00  
-11,9 %  
220,80  
-4,2 %  
100 %  
-1,7  
239,50  
9,6 %  
230,37  
4,7 %  
Selskabets væsentligste aktiviteter  
Selskabets mål er at skabe en langsigtet  
EU-kriterier for miljømæssigt bæredygtige  
økonomiske aktiviteter  
Selskabet ønsker at fremme miljømæssige og  
sociale karakteristika i henhold til artikel 8 i EU’s  
forordning om bæredygtighedsrelaterede oplysninger  
(Disclosure-forordningen). Selskabet har ikke  
bæredygtig investering som sit mål.  
kapitaltilvækst ved at investere selskabets midler i  
finansielle instrumenter med eksponering mod  
erhvervsejendomme og/eller ejendomsselskaber, der  
hovedsageligt investerer i erhvervsejendomme.  
Selskabet kan placere op til 10 % af sine midler i  
finansielle instrumenter, der ikke opfylder disse  
kriterier.  
Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold  
Selskabet har investeret i en obligation udstedt af  
PFA DK Core Erhverv I K/S med eksponering mod en  
portefølje bestående af udlejede danske  
erhvervsejendomme, forvaltet af PFA.  
Værdiansættelsen af obligationen til dagsværdi og  
dermed afkastet af denne er knyttet direkte til  
afkastet af ejendomsporteføljen. Obligationen har i  
regnskabsåret givet et afkast på 4,4 % mod 3,4 % i  
2024.  
Selskabet er en alternativ investeringsfond med en  
bestemt investeringsstrategi, der har begrænset  
likviditet, og henvender sig derfor primært til  
investorer, som har en ”køb og behold”-strategi med  
en anbefalet investeringshorisont på fire år eller  
mere.  
Selskabet er underlagt lov om forvaltere af  
alternative investeringsfonde m.v.  
Transaktionsaktiviteten for erhvervsejendomme har i  
2025 været stigende efter en periode med  
markedsusikkerhed, men lå dog fortsat lavere end  
niveauet i 2021 og 2022. Værdien af  
ejendomsporteføljen vurderes marginalt højere end  
ultimo 2024, primært som følge af  
markedslejeudviklingen og ejendomsspecifikke  
forhold. Driftsindtjeningen har været stabil i  
overensstemmelse med forventningerne. Klimarisici  
og -faktorer vurderes ikke at have haft en direkte  
effekt på udviklingen i 2025.  
Selskabets forvalter, BI Management A/S, er en  
godkendt FAIF (Forvalter af Alternative  
Investeringsfonde) og underlagt Finanstilsynets  
tilsyn. Markedsføring, distribution og  
informationsformidling varetages af BI Asset  
Management Fondsmæglerselskab A/S, der ligeledes  
er underlagt Finanstilsynets tilsyn.  
Alle selskabsmeddelelser publiceres gennem  
GlobeNewswire.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
9 af 34  
 
Selskabet har i regnskabsåret erhvervet egne aktier  
for DKK 965 mio. i forbindelse med indløsninger og  
har solgt ejendomsobligationer for DKK 983 mio.  
Efter regnskabsårets udløb har selskabet erhvervet  
egne aktier for yderligere DKK 68 mio. i forbindelse  
med indløsninger og har solgt ejendomsobligationer  
for DKK 85 mio.  
Ejendomsporteføljen består primært af kontorer  
5%  
3%  
10%  
Kontor  
Butik & restaurant  
Hotel  
Andet  
Selskabet har realiseret et resultat for regnskabsåret  
på DKK 111 mio., svarende til et investorafkast på  
3,4 %.  
82%  
Resultatet er i overensstemmelse med de senest  
udmeldte forventninger om et resultat for 2025  
svarende til et investorafkast i niveauet 3 %.  
Egenkapitalen udgør ved årets udgang DKK 3.565  
mio. (2024: DKK 4.418 mio.), svarende til en indre  
værdi pr. aktie på DKK 222,65 mod DKK 215,23  
ultimo 2024. Faldet i egenkapitalen skyldes  
selskabets køb af egne aktier i forbindelse med  
indløsninger.  
Risiko og finansiering  
Selskabets aktuelle risikoprofil er klassificeret som 2  
ud af 7, som er en lav risikoklasse. Det tilstræbes, at  
selskabet ligger i risikoklasse 2: ”En lav risiko” eller  
risikoklasse 3: ”En middel-lav risiko”.  
Obligationsudstederens underliggende  
ejendomsportefølje består ved regnskabsårets udløb  
af 260 erhvervsejendomme, hvoraf 60 ejendomme,  
repræsenterende mere end 80 % af den samlede  
porteføljeværdi, er ejet direkte af PFA, mens de  
øvrige ejendomme er ejet igennem tre joint venture-  
selskaber sammen med ATP, Industriens Pension og  
Nordea Pension.  
Bestyrelsen skal på en aktionærs forlangende  
indløse vedkommende aktionærs aktier i selskabet  
ved kontant udbetaling. Da selskabet investerer i  
finansielle instrumenter med eksponering mod  
erhvervsejendomme, vil selskabets aktiver være  
illikvide, og selskabet kan derfor have begrænsede  
muligheder for at konvertere aktiver til kontanter.  
Selskabet har af den grund fastsat et indløsningsloft.  
Hovedparten af ejendomsporteføljen er  
kontorejendomme, som er beliggende i København  
og udlejet til solide lejere på længere lejekontrakter.  
Selskabet kan optage lån på højst 10 % af formuen  
til finansiering af bl.a. indløsninger, investering i  
finansielle instrumenter og betaling af omkostninger,  
hvorved en vis gearing vil kunne opstå.  
Ejendomsporteføljen har en høj udlejningsprocent,  
der dog aktuelt er påvirket af, at flere ejendomme er  
under ombygning til flerbrugerkontorer. Tomgangen  
er reduceret til 8,1 % ved udgangen af regnskabsåret  
mod 9,8 % ultimo 2024.  
Likviditetsstyringen i selskabet har til formål:  
•
•
At monitorere, at selskabets mulighed for at  
konvertere aktiver til kontanter – sammenholdt  
med selskabets mulighed for tilbagekøb af egne  
aktier – matcher det fastsatte indløsningsloft.  
At overvåge, at en indløsning udsættes eller  
suspenderes i overensstemmelse med  
Antallet af lejere udgør 452 ved udgangen af  
regnskabsåret, og lejerboniteten vurderes at være  
god med restancer på 1,2 % af årslejen ved udgangen  
af regnskabsåret mod 0,7 % ultimo 2024. Den  
gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne er 5,7  
år mod 5,4 år ultimo 2024.  
vedtægternes bestemmelser herom.  
Det gennemsnitlige afkastkrav ved værdiansættelse  
af ejendomsporteføljen lå pr. 31. december 2025 i  
niveauet 4,8 % (2024: 4,7 %).  
Selskabet er genstand for passende overvågning  
med henblik på at sikre et tilstrækkeligt  
likviditetsniveau jf. det fastsatte indløsningsloft.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
10 af 34  
 
Der henvises til omtalen i note 8, hvor selskabets  
væsentligste risikofaktorer er beskrevet.  
Selskabsledelses hjemmeside  
https://corporategovernance.dk/.  
Fremtidsudsigter  
Selskabet tror grundlæggende på, at virksomheder,  
der vil skabe langsigtet kapitaltilvækst for  
aktionærerne, er dem, der på lang sigt er ansvarlige i  
deres forretningspraksis og udøver god  
selskabsledelse.  
De langsigtede afkastforventninger for BI  
Erhvervsejendomme A/S modsvarer et investorafkast  
i niveauet 3 % p.a. BI Erhvervsejendomme A/S  
forventer et resultat for 2026 svarende til selskabets  
langsigtede afkastforventninger. Resultatet er  
behæftet med væsentlig usikkerhed, som beskrevet  
nedenfor.  
Selskabets bestyrelse har med baggrund i  
selskabets begrænsede størrelse og aktiviteter valgt  
helt eller delvist at fravige konkrete punkter i  
Anbefalinger for god Selskabsledelse. Det er  
bestyrelsens vurdering, at afvigelserne er rimelige i  
forhold til selskabets størrelse, organisation og  
aktivitet.  
Selskabets resultat vil variere fra år til år og  
afhænger primært af den almindelige  
markedsudvikling, udviklingen på det danske  
erhvervsejendomsmarked samt den  
ejendomsportefølje, som selskabets  
obligationsinvestering er eksponeret imod. I  
resultatforventningerne for 2026 er forudsat  
uændrede afkastkrav ved værdiansættelse af  
ejendomsporteføljen.  
Bestyrelsens samlede afrapportering i skemaform,  
herunder forklaringer på, at selskabet på udvalgte  
områder har valgt helt eller delvist at fravige  
Anbefalinger for god Selskabsledelse, fremgår af  
hjemmesiden  
https://bankinvest.dk/investering/publikationer/arsra  
pporter/.  
Usædvanlige forhold  
Ledelsen vurderer, at der ikke er indtruffet  
usædvanlige forhold i regnskabsperioden, som har  
påvirket indregningen og målingen.  
Samfundsansvar  
Selskabet ønsker at fremme miljømæssige og  
sociale karakteristika i henhold til artikel 8 i EU’s  
forordning om bæredygtighedsrelaterede oplysninger  
(Disclosure-forordningen). Der henvises til  
Supplerende beretninger i henhold til  
Usikkerhed ved indregning eller måling  
Den væsentligste usikkerhed ved indregning og  
måling knytter sig til fastsættelse af en korrekt  
dagsværdi for selskabets obligationsinvestering  
grundet illikviditet. Afkastet af obligationen følger  
afkastet af den underliggende ejendomsportefølje.  
Ejendomsaktiver er illikvide aktiver, og en ekstern  
valuar udarbejder periodisk en værdiansættelse af  
ejendomsporteføljen baseret på det skønnede  
afkastkrav for hver enkelt ejendom,  
Disclosureforordningen på side 27.  
Selskabet har ikke nogen politik for samfundsansvar  
som følge af, at selskabet alene foretager  
investeringer i danske obligationer med eksponering  
mod erhvervsejendomme, hvorfor der ikke vurderes  
at være forhold ved investeringspolitikken, som  
indebærer en særlig risiko for negativ påvirkning af  
miljø- og klimaforhold, arbejdstagerrettigheder og  
medarbejderforhold, menneskerettigheder,  
antikorruption og bestikkelse. Selskabets  
forretningsmodel er beskrevet i ovenstående afsnit  
”Selskabets væsentligste aktiviteter” på side 9.  
markedslejeniveauet, drifts- og  
vedligeholdelsesbudgetter mv. Værdiansættelsen af  
ejendomsporteføljen foretages således med  
udgangspunkt i et skøn foretaget af en ekstern  
valuar. Obligationens dagsværdi opgøres som  
beskrevet i note 8.  
Begivenheder efter statusdagen  
Der er ikke indtruffet væsentlige begivenheder af  
betydning for årsrapporten efter 31. december 2025.  
Redegørelse for god selskabsledelse  
I henhold til årsregnskabslovens §107b skal alle  
børsnoterede selskaber i forbindelse med aflæggelse  
af årsrapporten afgive redegørelse for, om selskabet  
efterlever Anbefalinger for god Selskabsledelse, og i  
de tilfælde, hvor selskabet afviger, foretage en  
nærmere redegørelse herfor. Anbefalinger for god  
Selskabsledelse er tilgængelige på Komitéen for god  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
11 af 34  
 
Kønsbalance  
Den kønsmæssige sammensætning i selskabets  
Selskabets hjemmeside opdateres løbende med  
offentliggjort information.  
ledelse pr. balancedagen er vist nedenfor.  
Finanskalender 2026  
Årsrapport 2025  
Generalforsamling  
Halvårsrapport 2025  
20. marts 2026  
24. april 2026  
24. september 2026  
31.12.2025  
Bestyrelse  
Samlet antal medlemmer  
3
Underrepræsenteret køn i pct.  
33  
Dataetik  
Selskabet har på balancedagen en ligelig  
Selskabet har ikke udarbejdet en politik for dataetik.  
kønsfordeling i bestyrelsen.  
Databehandlingen i selskabet er begrænset og  
omhandler primært data om selskabets  
investeringer. Selskabet har ikke identificeret etiske  
problemstillinger i relation til databehandling og  
overholder naturligvis de til enhver tid gældende  
regler for databeskyttelse.  
Direktion  
Samlet antal medlemmer  
1
Selskabet har to eller færre medlemmer på  
øvrige ledelsesniveauer.  
Kapitalstruktur og ejerforhold  
Selskabets aktiekapital udgør DKK 208.023.970  
fordelt på 20.802.397 aktier á DKK 10.  
Selskabet har en ligelig kønsfordeling i bestyrelsen,  
og de generalforsamlingsvalgte  
bestyrelsesmedlemmer udgøres aktuelt af to mænd  
og en kvinde.  
Selskabets aktier er omsætningspapirer, frit  
omsættelige og noteret på Nasdaq Copenhagen A/S  
under børsens AIF-segment.  
Selskabet har ikke andre ansatte end selskabets  
direktør og har derfor ikke udarbejdet en politik for  
at øge andelen af det underrepræsenterede køn på  
de øvrige ledelsesniveauer.  
Aktierne skal noteres på navn i selskabets ejerbog.  
Ingen aktier har særlige rettigheder, og på selskabets  
generalforsamling giver hvert aktiebeløb på DKK 10  
en stemme. Ingen aktionær kan på egne vegne eller  
som fuldmægtig udøve stemmeret for mere end 5 %  
af stemmerne på den enhver tid værende  
aktiekapital.  
Kommunikation  
BI Erhvervsejendomme A/S tilstræber at give  
interessenterne det bedst mulige vurderingsgrundlag  
for selskabets aktuelle status og fremtidige  
afkastmuligheder gennem et højt informationsniveau  
samt en vedvarende aktiv og åben dialog med  
investorer og andre interessenter om selskabets  
økonomiske og driftsmæssige forhold og strategier.  
Regler for ændring af vedtægter  
Selskabets vedtægter kan ændres ved en  
generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse  
med selskabslovens §§ 106 og 107, og beslutningen  
skal tiltrædes af mindst 2/3 såvel af de afgivne  
stemmer som af den på generalforsamlingen  
repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital.  
Informationen tilrettelægges i overensstemmelse  
med Markedsmisbrugsforordningen, FAIF-  
lovgivningen samt Nasdaq Copenhagen A/S´  
retningslinjer og anbefalinger.  
BI Erhvervsejendomme A/S udsender regelmæssigt  
blandt andet  
Regler for udpegning og udskiftning af  
bestyrelsen  
Selskabets bestyrelse består af 3-5 medlemmer, der  
vælges for et år ad gangen på selskabets årlige  
generalforsamling. Genvalg kan finde sted.  
•
•
•
•
Årsrapporter  
Halvårsrapporter  
Indre værdi (dagligt)  
Opdateret informationsdokument  
Aktionærers indløsningsret og egne aktier  
Bestyrelsen skal på en aktionærs forlangende  
indløse vedkommende aktionærs aktier i selskabet  
ved kontant udbetaling jf. vedtægternes pkt. 7.  
Såfremt en aktionær begærer sig indløst, er  
bestyrelsen berettiget til at afvise indløsningen mod  
Herudover udsendes efter behov anden information,  
der kan have betydning for interessenternes  
vurdering af BI Erhvervsejendomme A/S.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
12 af 34  
 
Aktionærer med 5 % eller mere af  
til gengæld at lade selskabet købe aktionærens  
aktier.  
aktiekapitalen eller stemmerettighederne  
Selskabet har registreret følgende:  
Bestyrelsen er bemyndiget til i perioden indtil 27.  
april 2028 på selskabets vegne at erhverve egne  
aktier på indtil 50 % af selskabets aktiekapital.  
Vederlaget for aktierne må ikke afvige fra den  
kursværdi med omkostningsfradrag, der kan opgøres  
i henhold til vedtægterne. Op til 10 % af selskabets  
aktiekapital kan dog erhverves til en købspris, der  
ikke må afvige mere end 10 % fra den på  
Aktionærer med 5 % eller mere af aktiekapitalen  
Investeringsforeningen Jyske Portefølje 15-19,99 %  
BI Erhvervsejendomme A/S  
BI Management A/S  
20-24,99 %  
25-33,32 %  
Aktionærer med 5 % eller mere af  
stemmerettighederne  
Jyske Invest Fund Management A/S  
BI Asset Management  
erhvervelsestidspunktet gældende kurs for  
selskabets aktier på Nasdaq Copenhagen A/S.  
5-9,99 %  
Fondsmæglerselskab A/S  
BI Erhvervsejendomme A/S  
5-9,99 %  
20-24,99 %  
Køb af egne aktier som alternativ til en nedsættelse  
af aktiekapitalen ved indløsning kan kun finde sted i  
det omfang, bestyrelsens bemyndigelse til køb af  
egne aktier ikke overskrides. Ved køb af egne aktier  
som alternativ til en nedsættelse af aktiekapitalen  
ved indløsning, skal den udtrædende aktionær stilles  
lige så godt, som hvis der var gennemført en  
nedsættelse af aktiekapitalen. Der er i regnskabsåret  
foretaget køb af egne aktier i forbindelse med  
indløsning af investorer i selskabet.  
Bestyrelsens beføjelser til at forhøje  
aktiekapitalen  
Bestyrelsen er bemyndiget til ad en eller flere gange  
at forhøje selskabets aktiekapital med indtil  
nominelt DKK 5.000.000.000 uden fortegningsret for  
de eksisterende aktionærer. Tegning skal ske ved  
kontant indbetaling og kapitalforhøjelsen kan  
gennemføres til en kurs der svarer til den seneste  
beregnede indre værdi eller højere. Bemyndigelsen er  
gældende indtil 27. april 2028.  
Væsentlige aftaler med ledelsen  
Der er ikke indgået særlige aftaler med selskabets  
ledelse.  
Væsentlige aftaler, der ændres eller udløber,  
hvis kontrollen med selskabet ændres  
Der er ikke indgået særlige aftaler med selskabets  
ledelse eller andre parter, som er betinget af  
selskabets aktionærsammensætning.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
13 af 34  
 
Bestyrelse og direktion  
Bestyrelsen består af 3-5 medlemmer og vælges for  
et år ad gangen på selskabets årlige  
Anette Charnouby (født 1963)  
Tiltrådt 9. april 2021  
generalforsamling. Selskabet kan oplyse følgende om  
bestyrelses- og direktionsmedlemmerne.  
Head of Product & Client Management, BI Asset  
Management Fondsmæglerselskab A/S  
Bestyrelsen har identificeret en række kompetencer,  
som bestyrelsen bør have adgang til for at kunne  
udføre sine opgaver bedst muligt, særligt indsigt i og  
erfaring med investeringsbranchen, herunder  
alternative investeringer generelt og  
Næstformand:  
•
Kapitalforeningen Unite II  
•
Kapitalforeningen KI  
ejendomsmarkedet specifikt, investor relations,  
juridiske forhold, projektledelse, finansielle forhold,  
risiko- og compliance samt børsforhold. Bestyrelsen  
vurderer at have adgang til de relevante  
kompetencer gennem bestyrelsesmedlemmernes  
individuelle kompetencer, advisory board samt  
selskabets forvalter.  
Direktion  
Ole Mikkelsen (født 1964)  
Tiltrådt 1. januar 2020  
Direktør:  
•
•
•
NTR Holding A/S  
NTR Invest A/S  
Thyholm ApS  
Bestyrelse  
Andrea Panzieri (født 1968), formand  
Tiltrådt 9. april 2018  
Investeringsdirektør, BI Holding A/S  
Direktør, BI Asset Management Fondsmæglerselskab  
A/S  
Bestyrelsesformand:  
•
•
•
•
A/S BI Biomedical Venture Annex Komplementar  
K/S BI Biomedical Venture IV  
Kapitalforeningen Unite II  
Kapitalforeningen KI  
Nicolai Reinhold Hviid (født 1977), næstformand  
Tiltrådt 9. april 2018  
Head of Legal, Compliance & Risk Management,  
BI Holding A/S  
Bestyrelsesmedlem:  
•
•
Kapitalforeningen Unite II  
Kapitalforeningen KI  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
14 af 34  
 
Årsregnskab  
Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse  
Note t.kr.  
2025  
2024  
3
4
Indtægter fra investeringsvirksomhed  
Udgifter fra investeringsvirksomhed  
Resultat af investeringsvirksomhed  
149.618
-4.869
144.749
135.000
-26.603
108.397
5
Udgifter til personale og administration  
-33.845
-34.907
Årets resultat  
110.904
73.490
Totalindkomst  
110.904
73.490
Der har ikke været transaktioner i anden totalindkomst  
Fordeles således:  
Overført resultat  
110.904  
73.490  
Resultat pr. aktie  
Gennemsnitlig antal aktier (stk.)  
Gennemsnitlig antal egne aktier (stk.)  
20.802.397
-2.517.835
18.284.562  
24.347.843
-4.824.133
19.523.710  
Indtjening pr. aktie (kr.)  
Udvandet indtjening pr. aktie (kr.)  
6,1
6,1
3,8
3,8
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
15 af 34  
 
Balance  
Note t.kr.  
2025  
2024  
Aktiver  
6,8  
Andre værdipapirer og kapitalandele  
3.583.328
4.420.415
Langfristede aktiver  
3.583.328
4.420.415
Tilgodehavender  
Likvide beholdninger  
Kortfristede aktiver i alt  
43
0
43
0
6.237
6.237
Aktiver i alt  
Passiver  
3.583.371
4.426.652
7
8
Aktiekapital  
Overført totalindkomst  
Egenkapital i alt  
208.024
3.356.676
3.564.700
208.024
4.210.449
4.418.473
Gæld til kreditinstitutter  
Anden gæld  
Kortfristede forpligtelser i alt  
11.520
7.151
18.671
0
8.179
8.179
Forpligtelser i alt  
Passiver i alt  
18.671
8.179
3.583.371
4.426.652
1
Anvendt regnskabspraksis  
2
8
9
Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger  
Finansielle risici og finansielle instrumenter  
Eventualposter m.v.  
10 Nærtstående parter  
11 Pantsætninger  
12 Begivenheder efter balancedagen  
13 Segmentoplysninger  
14 Nøgletalsdefinitioner  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
16 af 34  
 
Egenkapitalopgørelse  
t.kr.  
Aktiekapital  
208.024
Overført  
totalindkomst  
I alt  
Egenkapital 1. januar 2025  
Køb af egne aktier  
Totalindkomst 2025  
4.210.449
-964.677
110.904
4.418.473
-964.677
110.904
Egenkapital 31. december 2025  
208.024
3.356.676
3.564.700
Egenkapital 1. januar 2024  
Køb og salg af egne aktier  
Kapitalnedsættelse  
Totalindkomst 2024  
Egenkapital 31. december 2024  
2.981.374
-2.773.350
208.024
1.738.007
-374.398
2.773.350
73.490
4.719.381
-374.398
0
73.490
4.418.473
4.210.449
Pengestrømsopgørelse  
Note t.kr.  
2025  
2024  
Periodens resultat  
Tilbageført værdiregulering af obligationer  
Ændringer i anden gæld  
Ændringer i tilgodehavender  
Betalte og modtagne renter, netto  
Pengestrøm fra driftsaktivitet  
110.904
-145.598
-1.028
-43
849
-34.916
73.490
-109.916
-1.588
0
1.519
-36.495
3,4  
4
8
8
Køb af andre værdipapirer og kapitalandele  
Salg af andre værdipapirer og kapitalandele  
Pengestrøm fra investeringsaktivitet  
0
982.685
982.685
-666.920
1.121.253
454.333
7
7
Køb af egne aktier  
Salg af egne aktier  
Betalte renter  
-964.677
0
-1.041.317
666.919
-1.519
-849
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet  
-965.526
-375.917
Ændringer i likvide beholdninger  
Likvider primo  
Likvider ultimo  
-17.757
6.237
-11.520
41.921
-35.684
6.237
Likvide beholdninger  
Træk på driftskredit  
Likvider ultimo  
Kreditfaciliteter  
Finansielle reserver  
0
-11.520
-11.520
270.000  
258.480  
6.237
0
6.237
270.000  
276.237  
Pengestrømme fra drift pr. aktie  
-1,9  
-1,9  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
17 af 34  
 
Noter  
Forpligtigelser indregnes i balancen, når det er  
sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil  
fragå selskabet, og forpligtigelsens værdi kan måles  
pålideligt.  
1. Anvendt regnskabspraksis  
Årsrapporten for BI Erhvervsejendomme A/S  
aflægges i overensstemmelse med lovgivningens  
krav, herunder IFRS® Accounting Standards som  
godkendt af EU og yderligere krav i lov om forvaltere  
af alternative investeringsfonde samt  
Ved første indregning måles aktiver og forpligtigelser  
til dagsværdi, som normalt svarer kostpris.  
Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som  
beskrevet for hver enkelt regnskabspost.  
årsregnskabsloven.  
Årsrapporten er omfattet af årsregnskabslovens  
bestemmelser for klasse D-virksomheder.  
Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster,  
tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten  
aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der  
eksisterede på balancedagen.  
Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til  
årsrapporten for foregående år.  
Alle relevante IFRS-standarder gældende ultimo  
regnskabsåret er anvendt ved regnskabsaflæggelsen.  
Indtægter indregnes i totalindkomstopgørelsen i takt  
med at de indtjenes, herunder indregnes  
værdireguleringer af finansielle aktiver og  
forpligtigelse, der måles til dagsværdi eller  
amortiseret kostpris.  
Nye regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag som  
først træder i kraft i senere regnskabsår  
implementeres i takt med, at de bliver obligatoriske,  
og ingen af disse forventes at påvirke selskabet  
væsentligt.  
Resultatopgørelsen og totalindkomstopgørelse  
Resultat af investeringsvirksomhed  
Resultat af investeringsvirksomhed omfatter  
realiserede og urealiserede kursgevinster og kurstab  
på værdipapirer samt renteindtægter og –udgifter  
vedrørende værdipapirer og bankindeståender.  
Grundlag for udarbejdelsen  
Årsrapporten præsenteres i danske kroner og  
afrundes til nærmeste 1.000 kr. Den anvendte  
regnskabspraksis, som er beskrevet nedenfor, er  
anvendt konsistent i regnskabsåret.  
Obligationen er ikke baseret på tilbagebetaling af  
hovedstol og fast rente, men afkastet er baseret på  
performance i de underliggende aktiver, hvorfor den  
dagsværdimåles over resultatopgørelsen.  
Udtalelse om going concern  
Bestyrelse og direktion har i forbindelse med  
regnskabsaflæggelsen vurderet, hvorvidt det er  
velbegrundet, at going concern forudsætning lægges  
til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at  
der ikke på regnskabsaflæggelsestidspunktet er  
faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt  
selskabet kan og vil fortsætte driften mindst frem til  
næste balancedag. Konklusionen er foretaget på  
baggrund af kendskab til selskabet, de skønnede  
fremtidsudsigter og de identificerede usikkerheder  
og risici, der knytter sig hertil, herunder  
Udgifter til personale og administration  
Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger  
til administration.  
Skat af årets resultat  
Selskabets aktionærer er omfattet af  
aktieavancebeskatningslovens §19. Selskabet er  
derfor ikke et selvstændigt skattesubjekt og  
indkomsten beskattes på aktionærniveau.  
forventningerne til likviditetsudviklingen og  
Balancen  
Værdipapirer og kapitalandele  
udviklingen i kapitalgrundlaget m.v. tilstedeværende  
kreditfaciliteter med tilhørende kontraktlige og  
forventede forfaldsperiode samt betingelser i øvrigt.  
Det anses således for rimeligt, sagligt og  
velbegrundet at lægge going concern forudsætningen  
til grund for regnskabsaflæggelsen.  
Selskabets værdipapirer, der består af unoterede  
obligationer, præsenteres under langfristede aktiver.  
Unoterede obligationer indregnes og måles på  
handelsdagen til dagsværdi ved første indregning og  
måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien  
revurderes på baggrund af  
Generelt om indregning og måling  
Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt,  
værdiansættelsesmodellen beskrevet i note 8.  
at fremtidige økonomiske fordele vil tilfalde  
selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
18 af 34  
 
Ændringer i dagsværdien indregnes i  
resultatopgørelsen under regnskabsposterne ”  
Indtægter fra investeringsvirksomhed/Udgifter fra  
investeringsvirksomhed.”  
Pengestrømsopgørelse  
Pengestrømsopgørelsen viser selskabets  
pengestrømme for året fordelt på driftsaktivitet,  
investeringsaktivitet og finansieringsaktivitet for året,  
årets forskydning i likvider samt likvider ved årets  
begyndelse og afslutning.  
Likvide beholdninger  
Likvide beholdninger omfatter indeståender i  
pengeinstitutter.  
Pengestrømme fra driftsaktivitet  
Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som årets  
resultat reguleret for ikke-kontante driftsposter og  
ændring i driftskapital.  
Egenkapital  
I forbindelse med aktionærernes ret til indløsning af  
aktier kan selskabet opkøbe og besidde egne aktier.  
Kostprisen på den eventuelle beholdning af egne  
aktier ved regnskabsårets udløb modregnes under  
reserverne. Selskabet opfylder betingelserne i IAS 32  
afsnit 16A og 16B og indregner nettoformuen som  
egenkapital i henhold hertil.  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter  
betaling i forbindelse med køb og salg af  
værdipapirer indregnet under langfristede aktiver.  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet  
Forpligtelser  
Forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket  
sædvanligvis svarer til nominel værdi.  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter  
ændringer i størrelse eller sammensætning af  
selskabskapital og omkostninger forbundet hermed.  
2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger  
Den væsentligste usikkerhed ved indregning og måling knytter sig til fastsættelse af en korrekt dagsværdi for  
selskabets obligationsinvestering grundet illikviditet. Obligationens dagsværdi opgøres som beskrevet i note 8.  
Transaktionsaktiviteten for erhvervsejendomme har i 2025 været stigende efter en periode med  
markedsusikkerhed, men lå dog fortsat lavere end niveauet i 2021 og 2022. Ledelsen vurderer på baggrund af  
drøftelser med den eksterne valuar, at afkastkravet generelt har været stabilt i løbet af regnskabsåret, og værdien  
af ejendomsporteføljen vurderes marginalt højere end ultimo 2024 som følge af markedslejeudviklingen og  
ejendomsspecifikke forhold. Klimarisici og -faktorer vurderes ikke at have haft en direkte effekt på udviklingen i  
de bagvedliggende ejendommes værdi og deraf afledt på obligationsinvesteringernes værdi.  
3. Indtægter fra investeringsvirksomhed  
t.kr.  
2025  
2024  
Urealiseret kursgevinst obligationer  
149.618  
135.000  
I alt  
149.618  
135.000  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
19 af 34  
 
4. Udgifter fra investeringsvirksomhed  
t.kr.  
2025  
2024  
Realiseret kurstab obligationer  
Renteudgifter pengeinstitutter  
I alt  
-4.020  
-849  
-4.869  
-25.084  
-1.519  
-26.603  
5. Udgifter til personale og administration  
t.kr.  
2025  
2024  
Direktionens vederlag  
Lønsumsafgift mv.  
Løn i alt  
Øvrige administrationsudgifter  
I alt  
1.006  
154  
1.160  
32.685  
33.845  
748  
114  
862  
34.045  
34.907  
Øvrige administrationsudgifter omfatter  
Honorar for lovpligtig revision til generalforsamlingsvalgt revisor  
Andre honorarer til generalforsamlingsvalgt revisor  
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor i alt  
Depositar  
Forvaltningshonorar  
Andre omkostninger  
141  
0
141  
109  
0
109  
1.066  
29.937  
1.541  
32.685  
1.097  
30.935  
1.904  
34.045  
I alt  
Selskabets direktør er selskabets eneste ansatte. Bestyrelsen aflønnes af BankInvest-koncernen, og selskabets  
betaling herfor er indeholdt i forvaltningshonoraret. Ingen i selskabets ledelse eller væsentlige risikotager, som  
omfatter selskabets direktør, er variabelt aflønnet.  
I henhold til lovgivningen skal der gives oplysninger om visse aflønningsmæssige forhold hos forvalteren. Ved  
oplysning om aflønningen til selskabet skal der ske en allokering af lønsum mv. Allokeringen er opgjort på  
baggrund af en ligelig fordeling af lønsummer på de forvaltede UCITS og AIFere med udgangspunkt i de  
opkrævede honorarer. Forvalteren har 29 ansatte. Af den samlede lønsum kan 623 t.kr. allokeres til fast løn og der  
er udbetalt 12 t.kr. i variabel løn. Den samlede lønsum allokeret til ledelsen udgør 47 t.kr. og til ansatte med  
væsentlig indflydelse på risikoprofilen 112 t.kr.  
Oplysninger om aflønning fremgår af årsrapporten for 2025 for BI Management A/S note 7 side 23.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
20 af 34  
 
6. Andre værdipapirer og kapitalandele  
t.kr.  
2025  
2024  
Investering i danske obligationer (unoterede)  
3.583.328  
4.420.415  
I alt  
3.583.328  
4.420.415  
7. Aktiekapital  
2025  
2024  
2025  
2024  
Nominelt, t.kr.  
Antal aktier  
Aktiekapital, primo  
Kapitalnedsættelse  
Aktiekapital, ultimo  
208.024  
0
208.024  
2.981.374  
-2.773.350  
208.024  
20.802.397  
0
20.802.397  
29.813.739  
-9.011.342  
20.802.397  
Aktiekapitalen er i 2024 nedsat med 901.134 t.kr. ved annullering af egne aktier og med yderligere 1.872.216  
t.kr. ved reduktion af aktiens nominelle stykstørrelse fra DKK 100 til DKK 10.  
Aktiekapitalen består pr. 31. december 2025 af 20.802.397 aktier a DKK 10. Ingen aktier har særlige  
rettigheder.  
Beholdning af egne aktier (stk.)  
Egne aktier, primo  
Periodens køb  
Periodens salg  
Annulleret ved kapitalnedsættelse  
Egne aktier, ultimo  
2025  
273.096  
4.519.051  
0
2024  
7.350.838  
5.074.112  
-3.140.512  
-9.011.342  
273.096  
0
4.792.147  
I procent af aktiekapitalen  
23,0  
1,3  
8. Finansielle risici og finansielle instrumenter  
Kategorier af finansielle instrumenter  
t.kr.  
2025  
2024  
Andre værdipapirer og kapitalandele  
3.583.328  
4.420.415  
Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen  
3.583.328  
4.420.415  
Likvide beholdninger  
0
6.237  
Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris  
0
6.237  
Gæld til kreditinstitutter  
Anden gæld  
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris  
11.520  
7.151  
18.671  
0
8.179  
8.179  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
21 af 34  
 
Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen  
t.kr.  
Niveau I  
Niveau II  
Niveau III  
I alt  
2025  
Andre værdipapirer og  
kapitalandele  
0
0
3.583.328  
3.583.328  
Finansielle aktiver, der måles til  
dagsværdi via resultatopgørelsen  
0
0
3.583.328  
3.583.328  
2024  
Andre værdipapirer og  
kapitalandele  
0
0
4.420.415  
4.420.415  
Finansielle aktiver, der måles til  
dagsværdi via resultatopgørelsen  
0
0
4.420.415  
4.420.415  
Afstemning niveau III dagsværdimålinger  
t.kr.  
2025  
2024  
Dagsværdi, primo  
4.420.415  
-982.685  
0
145.598  
3.583.328  
4.764.832  
-1.121.253  
666.920  
109.916  
Salg, eksklusiv transaktionsomkostninger  
Køb, eksklusiv transaktionsomkostninger  
Gevinst/tab ifølge totalindkomstopgørelsen  
Dagsværdi, ultimo  
4.420.415  
Gevinst/tab ifølge totalindkomstopgørelsen  
Realiseret værdiregulering  
Urealiseret værdiregulering  
-4.020  
149.618  
145.598  
-25.084  
135.000  
109.916  
Gevinst/tab ifølge totalindkomstopgørelsen  
Ovenfor vises klassifikationen af finansielle  
instrumenter, der måles til dagsværdi opdelt i  
henhold til dagsværdihierarkiet:  
dagsværdi er baseret på modtagne oplysninger om  
værdiansættelsen af den bagvedliggende  
ejendomsportefølje. Til brug for at sikre en løbende  
korrekt værdifastsættelse af ejendomsporteføljen  
foretager en uafhængig ekstern valuar på  
kvartalsmæssig basis en vurdering af hver enkelt  
ejendoms værdi med afsæt i seneste budget og  
regnskab for den forgangne periode. Denne vurdering  
suppleres af information om markedsprisen på  
handlede ejendomme af lignende kvalitet i samme  
geografiske område.  
•
•
Noterede priser i et aktivt marked for samme  
type instrument (niveau I)  
Noterede priser i et aktivt marked for lignende  
aktiver eller forpligtelser eller andre  
værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige  
input er baseret på observerbare markedsdata  
(niveau II)  
•
Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle  
væsentlige input ikke er baseret observerbare  
markedsdata (niveau III)  
Den bagvedliggende ejendomsportefølje måles til  
dagsværdi på grundlag af en afkastbaseret model.  
Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den  
enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges til  
på balancedagen til en uafhængig køber.  
Dagsværdiregulering af unoterede obligationer  
Selskabet investerer i en unoteret obligation udstedt  
af PFA DK Core Erhverv I K/S med eksponering mod  
en portefølje bestående af udlejede danske  
erhvervsejendomme forvaltet af PFA.  
Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme  
tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved  
fuld udlejning af ejendommen. Forventede drifts-,  
administrations- og vedligeholdelsesomkostninger  
fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres  
for indregnet tomgangsleje for en passende periode  
Med udgangspunkt i den beskrevne  
regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende  
regnskabsmæssig vurdering. Måling af obligationens  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
22 af 34  
 
samt forventede omkostninger til aptering og større  
vedligeholdelsesarbejder m.m. ligesom forudbetalt  
husleje tillægges.  
finansiering af indgåede handler eller dækning af  
omkostninger. Hermed kan der opstå en begrænset  
gearing af investors midler.  
Ved beregningen af værdien anvendes et afkastkrav,  
som fastsættes for den enkelte ejendom på grundlag  
af gældende markedsforhold på balancedagen for  
den pågældende ejendomstype, ejendommens  
beliggenhed, lejernes bonitet m.m., således af  
afkastkravet vurderes at afspejle markedets aktuelle  
afkastkrav på tilsvarende ejendomme.  
Formålet med den begrænsede gearing er primært at  
sikre investors indløsningsret, da der kan være en  
periode mellem, at en investor ønsker at blive  
indløst, og selskabet får realiseret sine aktiver. Den  
begrænsede gearing giver også mulighed for, at  
selskabet i stedet for at realisere aktiver køber  
aktierne og derved giver mulighed for, at andre  
investorer kan købe aktier af selskabet. Den mulige  
gearing gør, at investors eksponering kan være lidt  
højere end den investerede formue og dermed kan  
der være en begrænset øget markedsrisiko. Ultimo  
regnskabsperioden var der trukket DKK 0 mio. på  
kreditfaciliteten.  
Afkastsatserne er fastsat på baggrund af ekstern  
mæglers bedømmelse af markedsniveauet.  
Den regnskabsmæssige værdi af  
ejendomsporteføljen påvirkes af flere faktorer, hvor  
en af de væsentligste faktorer er det fastsatte  
afkastkrav til de enkelte ejendomme. Det  
gennemsnitlige afkastkrav pr. 31. december 2025 lå i  
niveauet 4,8 % (2024: 4,7 %), og det estimeres, at en  
stigning i afkastkravet på 0,25% vil reducere  
selskabets egenkapital og resultat med DKK 189  
mio., svarende til 5,3 %.  
Forpligtelse til tilbagesalg af obligationer  
Obligationsudstederen har ret til at købe  
obligationerne tilbage fra selskabet til den  
valuarberegnede indre værdi (NAV) af obligationen.  
Generelle risikofaktorer  
Enkeltlande:  
En anden væsentlig faktor for den  
regnskabsmæssige værdi af ejendomsporteføljen er  
de realiserede lejeindtægter samt  
markedslejeniveauet for de enkelte ejendomme. Det  
estimeres, at et fald i de realiserede lejeindtægter  
samt markedslejeniveauet på 5 % ligeledes vil  
reducere selskabets egenkapital og resultat med  
5 %, svarende til DKK 178 mio.  
Ved investering i værdipapirer i et enkelt land, er der  
risiko for, at det finansielle marked i det pågældende  
land kan blive udsat for specielle politiske eller  
reguleringsmæssige tiltag. Desuden vil  
markedsmæssige eller generelle økonomiske forhold  
i landet, herunder også udviklingen i landets valuta  
og rente, på påvirke investeringernes værdi  
Udlejningsprocent er påvirket af, at flere ejendomme  
er under ombygning til flerbrugerkontorer.  
Tomgangen er dog reduceret til 8,1 % ultimo 2025  
mod 9,8 % ultimo 2024.  
Ejendomsspecifikke forhold:  
Værdien af en eller flere af de erhvervsejendomme,  
der er eksponering mod, kan svinge mere end det  
samlede erhvervsejendomsmarked og kan derved  
give et afkast, som er meget forskelligt fra  
markedets. Forskydninger på udlejningsmarkedet  
samt lovgivningsmæssige, konkurrencemæssige,  
markedsmæssige og likviditetsmæssige forhold vil  
ligeledes kunne påvirke værdien af selskabets  
investeringer.  
Politik for styring af finansielle risici  
Selskabets overordnede investeringspolitik og  
risikoprofil fremgår af vedtægterne og kan derfor kun  
ændres ved at følge proceduren for en  
vedtægtsændring.  
Selskabet placerer sine midler i finansielle  
instrumenter med eksponering mod  
erhvervsejendomme samt dermed forbundne  
aktiviteter.  
Likviditet:  
Investering i erhvervsejendomme skal betragtes som  
en illikvid investering. Da selskabet investerer i  
finansielle instrumenter med eksponering mod  
erhvervsejendomme, vil disse instrumenter også  
være illikvide, og selskabet kan derfor have  
begrænsede muligheder for at konvertere aktiverne  
til kontanter. Selskabet har af denne grund fastsat et  
månedligt indløsningsloft på 2 % eller sammenlagt  
et indløsningsloft på 5 % af selskabets formue inden  
for en tre måneders periode, hvorfor der er tale om  
en illikvid investering.  
Selskabet kan placere op til 10 % af sine midler i  
finansielle instrumenter, der ikke opfylder  
ovenstående kriterier. Selskabet må ikke optage  
langfristede lån. Selskabet kan optage lån på højst  
10 % af formuen for at indløse aktionærer, for at  
udnytte tegningsretter, herunder til investering i  
finansielle instrumenter i overensstemmelse med  
investeringspolitikken, eller til midlertidig  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
23 af 34  
 
Bestyrelsen kan forlange en indløsning udsat, så  
indløsningsprisen fastsættes efter, at selskabet har  
realiseret de til indløsningen nødvendige aktiver.  
Bestyrelsen kan desuden beslutte, at en indløsning  
suspenderes, bl.a. hvis der rejses berettiget tvivl om  
værdiansættelsen, eller hvis der ikke kan opgøres en  
forsvarlig indløsningspris.  
Placering af selskabets kontante beholdninger i AL  
Sydbank A/S medfører også en modpartrisiko, som  
vurderes som meget lav.  
Hændelsesrisiko:  
I særlige situationer, som for eksempel finanskrisen i  
2008-2009, kan de finansielle markeder blive  
påvirket meget betydeligt og over en længere  
periode. En sådan udvikling vil typisk også påvirke  
ejendomsmarkedet og dermed også kunne påvirke  
selskabet negativt.  
Det betyder, at det ikke er sikkert, at investor kan  
sælge sine aktier, når det ønskes. Ligeledes kan den  
kurs, hvortil et salg kan finde sted, muligvis være  
markant under den indre værdi i selskabet.  
Bæredygtighedsrisici:  
Selskabet tilstræber altid at have tilstrækkeligt med  
likviditet til, at kunne opretholde normal drift.  
Honorering af investorer, som ønsker at lade sig  
indløse, finansieres primært ved tilbagesalg af  
obligationer til obligationsudsteder, hvilket kan ske,  
hvis visse betingelser er opfyldt og med et  
kursfradrag. Likviditetsbehov til opretholdelse af  
normal drift udgør DKK 30 mio. p.a. pr. 31. december  
2025. Selskabet havde pr. 31. december 2025 likvide  
beholdninger og uudnyttede trækningsrettigheder på  
kreditfaciliteter på DKK 258 mio. Kreditgiver kan  
opsige faciliteten med 12 måneders varsel til  
udgangen af en måned. En maksimal udnyttelse af  
kreditfaciliteten vurderes at påvirke selskabets  
resultat og egenkapital negativt med DKK 7,0 mio.  
p.a. Det er ledelsens vurdering, at selskabet har et  
forsvarligt likviditetsberedskab.  
Ved bæredygtighedsrisiko forstås en miljømæssig,  
social eller ledelsesmæssig begivenhed eller  
omstændighed (”ESG-risiko”), som, hvis den opstår,  
kunne have faktisk eller potentiel væsentlig negativ  
indvirkning på værdien af en investering.  
Selskabet integrerer ikke bæredygtighedsrisici i  
investeringsbeslutningerne. Selskabet investerer  
udelukkende i et eller få aktiver, hvis risikoprofil ikke  
afhænger af bæredygtighedsrisici. Det skyldes bl.a.,  
at data for bæredygtighedsrisici ikke er tilgængelig  
for disse typer af aktiver. Det er derfor heller ikke  
muligt at beskrive resultaterne af de sandsynlige  
indvirkninger af bæredygtighedsrisici på afkastet.  
Særlige risici ved erhvervsejendomsprodukter  
Udlejningsrisiko:  
Det er ikke garanteret, at de erhvervsejendomme,  
der er eksponering mod, kan udlejes ligesom  
størrelsen af lejeindtægten heller ikke er garanteret.  
Desuden er der også en risiko for, at lejerne ikke kan  
betale. En ændring af udlejningsforhold kan have en  
negativ indvirkning på investeringernes afkast.  
Kredit- og modpartsrisiko:  
Aftaler vedrørende afledte finansielle instrumenter  
indgås ofte med en eller flere modparter, hvorfor der  
foruden en eventuel markedsrisiko ligeledes er en  
modpartsrisiko i form af risikoen for, at modparten  
ikke kan opfylde sine forpligtelser i henhold til den  
indgåede aftale, og at der ikke er stillet tilstrækkelig  
sikkerhed for opfyldelsen. Modpartsrisiko er således  
risikoen for at lide et finansielt tab som følge af en  
modparts misligholdelse af sine  
Prisfastsættelsesrisiko:  
Ejendomsaktiver er illikvide aktiver og på trods af, at  
værdifastsættelsen af ejendomsaktiverne normalt  
bestemmes af uafhængige valuarer må den  
betragtes som subjektiv. Der vil oftest ikke være  
daglig prisfastsættelse på ejendomsaktiver. Da  
selskabet investerer i finansielle instrumenter med  
eksponering mod ejendomsmarkedet og dermed  
illikvide aktiver uden daglig værdiansættelse, vil  
selskabets indre værdi være baseret på den senest  
offentliggjorte værdi af aktiverne og denne værdi kan  
være offentliggjort med væsentlig tidsforskydning.  
betalingsforpligtelser.  
Selskabet har en modpartsrisiko på udstederen af  
selskabets obligationsinvestering, som vurderes som  
værende lav.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
24 af 34  
 
9. Eventualposter m.v.  
Selskabet har ingen eventualaktiver eller eventualforpligtelser.  
10.Nærtstående parter  
Selskabets nærtstående parter omfatter selskabets bestyrelse og direktion samt forvaltningsselskabet BI  
Management A/S og dettes søsterselskab BI Asset Management Fondsmæglerselskab A/S, hvor der er indgået  
henholdsvis forvaltningsaftale og rådgivningsaftale med.  
Transaktioner mellem nærtstående parter sker på markedsvilkår. Der er i regnskabsåret alene betalt  
forvaltningshonorar på 29.937 t.kr. til BI Management A/S, hvoraf 6.817 t.kr. udgør et skyldigt beløb pr. 31.  
december 2025. Aflønning af bestyrelsen er indeholdt i dette honorar. Der er ikke udbetalt honorarer, vederlag  
eller foretaget transaktioner med selskabets bestyrelse og direktion ud over hvad der fremgår af note 5.  
Aktionærer med 5 % eller mere af aktiekapitalen  
Investeringsforeningen Jyske Portefølje 15-19,99 %  
BI Erhvervsejendomme A/S  
BI Management A/S  
20-24,99 %  
25-33,32 %  
Aktionærer med 5 % eller mere af  
stemmerettighederne  
Jyske Invest Fund Management A/S  
BI Asset Management  
5-9,99 %  
Fondsmæglerselskab A/S  
BI Erhvervsejendomme A/S  
5-9,99 %  
20-24,99 %  
11. Pantsætninger  
Til sikkerhed for enhver forpligtelse, som selskabet måtte få over for AL Sydbank A/S, er der ydet pant i  
selskabets obligationsbeholdning svarende til en værdi på nominelt DKK 0,8 mia. samt kontant indestående.  
12.Begivenheder efter balancedagen  
Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som påvirker vurderingen af årsrapporten.  
13.Segmentoplysninger  
Selskabets har et segment, som består af investeringer i finansielle instrumenter med eksponering mod  
erhvervsejendomme.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
25 af 34  
 
14.Nøgletalsdefinitioner  
Soliditetsgrad  
Egenkapital i procent af aktiverne på balancedagen.  
Investorafkast  
Ændringen i indre værdi pr. aktie i forhold til indre værdi pr. aktie primo omregnet til procent.  
Pengestrømme fra drift pr. aktie  
Pengestrøm fra driftsaktivitet i procent af det gennemsnitlige aktier.  
Årets kursstigninger/-fald  
Ændring i børskursen i forhold til børskursen primo omregnet til procent.  
Indre værdi pr. aktie ultimo  
Selskabets egenkapital i forhold til antal cirkulerende aktier på balancedagen.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
26 af 34  
 
Supplerende beretninger i henhold til  
Disclosureforordningen  
BILAG IV  
Model for periodisk offentliggørelse af oplysninger om finansielle produkter, jf. artikel 8, stk. 1, 2 og 2a, i  
forordning (EU) 2019/2088 og artikel 6, stk. 1, i forordning (EU) 2020/852  
Produktnavn  
BI Erhvervsejendomme A/S  
Identifikator for juridiske enheder (LEI-kode)  
549300W2PCC9TKJTB657  
Ved »bæredygtig  
investering« forstås en  
investering i en økonomisk  
aktivitet, der bidrager til et  
miljømæssigt eller socialt mål,  
forudsat at investeringen ikke  
i væsentlig grad skader  
Miljømæssige og/eller sociale karakteristika  
miljømæssige eller sociale  
mål, og at de investerings-  
modtagende virksomheder  
følger god ledelsespraksis.  
Havde dette finansielle produkt et bæredygtigt investeringsmål?  
⚫⚫ ☐ Ja  
⚫⚫  
Nej  
EU-klassificeringssystemet  
er et klassificeringssystem,  
der er fastsat i forordning (EU)  
2020/852, og som opstiller en  
liste over miljømæssigt  
bæredygtige Økonomiske  
aktiviteter. Nævnte  
Det foretog bæredygtige  
investeringer med et  
miljømål:  
%
Det fremmede miljømæssige/sociale (M/S)  
karakteristika og selv om det ikke havde en  
bæredygtig investering som mål, havde det en  
andel af bæredygtige investeringer på  
0%  
☐
☐
forordning indeholder ikke en  
liste over socialt bæredygtige  
økonomiske aktiviteter.  
Bæredygtige investeringer  
med et miljømål kan være i  
overensstemmelse med  
klassificeringssystemet eller  
ej.  
i økonomiske  
☐
med et miljømål i økonomiske aktiviteter,  
der kvalificerer som miljømæssigt  
bæredygtige i henhold til EU-  
klassificeringssystemet  
☐
aktiviteter, der  
kvalificerer som  
miljømæssigt  
bæredygtige i henhold  
til EU-  
klassificeringssystemet  
med et miljømål i økonomiske aktiviteter,  
der ikke kvalificerer som miljømæssigt  
bæredygtige i henhold til EU-  
klassificeringssystemet  
☐
i økonomiske  
☐
aktiviteter, der ikke  
kvalificerer som  
miljømæssigt  
med et socialt mål  
☐
bæredygtige i henhold  
til EU-  
klassificeringssystemet  
Det foretog bæredygtige  
investeringer med et socialt  
mål:  
%
Det fremmede M/S-karakteristika, men foretog  
☐
☒
ikke nogen bæredygtige investeringer  
I hvilket omfang blev de miljømæssige og/eller sociale karakteristika, der fremmes af  
dette finansielle produkt, opfyldt?  
Produktet fremmer grøn omstilling. Fremmelsen af dette miljømæssige karakteristika har været på  
linje med vores forventninger i 2025 og er sammenlignelig med sidste år.  
Produktet har fremmet det miljømæssige karakteristika ved at opføre og eje bygninger, hvor der  
blandt andet blev arbejdet på energioptimerende og CO2-reducerende tiltag. Produktets CO2-aftryk  
er faldet sammenlignet med sidste år, hvilket hovedsageligt skyldes et markant forbedret  
datagrundlag for de underliggende boliger: Rådgiver har nu adgang til mere granulære  
forbrugsdata på den enkelte ejendom, som giver et bedre estimat af den enkelte boligs CO2-aftryk  
relativt til CO2-estimater baseret på fx ejendommens geografiske beliggenhed (regionsniveau) eller  
type (kontor, bolig, detailhandel osv.). Både andelen af produktets ejendomsaktiver, som er energi-  
efficiente og DGNB guld- eller platincertificerede bygninger, er steget i 2025 sammenlignet med  
sidste år.  
Hvordan klarede bæredygtighedsindikatorerne sig?  
Bæredygtighedsindikator  
er måler, hvordan de  
miljømæssige eller sociale  
karakteristika, der fremmes  
af dette finansielle produkt,  
opnås.  
• Rådgiver monitorerer CO2-aftrykket forbundet med produktets ejendomsinvesteringer. CO2-  
aftrykket angiver, hvor mange tons CO2-udledning (Scope 1, 2 og 3), der kan tilbageføres til  
produktets investeringer, pr. investeret million danske kroner. Produktets CO2-aftryk er  
beregnet til 0,15 tons pr. investeret million danske kroner. Tallet er beregnet på baggrund af  
en datadækning på 90%. De benyttede data er en kombination af rapporteret og estimeret data  
fra de enkelte ejendomme, som porteføljen investerer i. CO2-data kommer i dag med en  
iboende usikkerhed, hvorfor det beregnede CO2-aftryk potentielt vil kunne ændre sig i takt med  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
27 af 34  
 
at både datadækning og -kvalitet forbedres over tid. Den anvendte metode for udregning af  
CO2-aftrykket er i overensstemmelse med branchestandarden formuleret i Finans Danmarks og  
Forsikring & Pensions CO2-model.  
• Rådgiver monitorerer andelen afꢀproduktets ejendomsaktiver, som er energi-efficiente  
bygninger. Energi-efficiente bygninger er bygninger med energimærke A. Energimærkningen  
synliggør bygningernes energiforbrug og viser bygningers placering på energimærkeskalaen fra  
A til G, hvor A er den bedste placering. 47% af produktets ejendomsaktiver er energimærke  
A. Andelen vurderes tilfredsstillende, da det er over fem gange så højt som andelen af energi-  
efficiente almene boliger på landsplan.  
• Rådgiver monitorerer andelen af produktets ejendomsaktiver, som har DGNB guld- eller  
platincertificeringer. DGNB er et omfattende certificeringssystem, der bruges til at vurdere  
bæredygtigheden af bygninger og byområder ud fra en række sociale, miljømæssige og  
økonomiske parametre. DGNB bygger på FN’s definition af bæredygtighed. I DGNB-systemet  
evalueres et byggeri eller byområde ud fra seks hovedområder: Miljømæssig kvalitet,  
økonomisk kvalitet, social kvalitet, teknisk kvalitet, proceskvalitet og områdekvalitet. Kriterierne  
opdateres løbende, i takt med, at branchen får ny viden og praksis. 19% af  
produktets ejendomsaktiver har DGNB guld- eller platincertificeringer.  
• Rådgiver monitorerer produktets ejendomsaktivers overensstemmelse med EU-  
klassificeringssystemet (Taksonomien). Overensstemmelse med EU-klassificeringssystemet  
er et udtryk for procentdelen af investeringer i produktet, som er i overensstemmelse med  
Taksonomiens kriterier for miljømæssigt bæredygtige økonomiske aktiviteter baseret på de  
investeringsmodtagende aktivers omsætning. 57% vurderes til at have været i  
overensstemmelse med Taksonomien. Tallet er beregnet på baggrund af en datadækning på  
100%.  
Data er per den 31/10/2025.  
Data er ikke omfattet af en revisionserklæring eller gennemgået af tredjepart.  
… og sammenlignet med tidligere perioder?  
Produktet har som nævnt ovenfor fået en ny  
bæredygtighedsindikator (Produktets overoverensstemmelse med EU-  
klassificeringssystemet), som derfor ikke sammenlignes med tidligere perioder. Data for 2024 er  
genberegnet i år, idet datagrundlaget for 2024 er blevet forbedret siden sidste års opgørelse og  
derfor vurderes mest retvisende. Sidste års rapporterede tal for 2024 står i parentes, hvor  
relevant.  
Bæredygtighedsindikator  
Enhed  
2022  
0,3  
2023  
0,4  
2024  
0,4  
2025  
0,15  
Produktets CO2-aftryk  
Tons CO2  
pr.  
investeret  
million  
danske  
kroner  
Datadækning  
%
%
100  
100  
90 (100  
)
46 (49)  
90  
Andelen  
af  
20  
20  
47  
produktets ejendomsaktiver,  
som  
er  
energi-efficiente  
bygninger  
Datadækning  
Andelen  
%
%
100  
100  
19  
16  
16  
18 (26)  
af produktets ejendomsaktiv  
er, som har DGNB guld- eller  
platincertificeringer  
Datadækning  
%
%
100  
100  
57  
Produktets overoverensstem  
melse med EU-  
klassificeringssystemet  
Datadækning  
%
100  
-
-
Produktets CO2-aftryk er faldet sammenlignet med sidste år, hvilket hovedsageligt  
skyldes et markant forbedret datagrundlag for de underliggende boliger, hvor  
Rådgiver nu har adgang til mere granulære forbrugsdata på den enkelte ejendom,  
som giver et bedre estimat af den enkelte boligs CO2-aftryk relativt til CO2-  
estimater baseret på fx ejendommens geografiske beliggenhed (regionsniveau) eller  
type (kontor, bolig, detailhandel osv.).  
Andelen af produktets ejendomsaktiver, som er energi-efficiente bygninger, er steget  
en smule fra 2024 til 2025. Dette kan tilskrives den fortsatte indsats fra  
Rådgiver for at koncentrere investeringer i energi-effektive ejendomme samt for  
at forbedre eksisterende ejendomsinvesteringer.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
28 af 34  
 
-
Andelen af produktets ejendomsaktiver, som har DGNB guld- eller  
platincertificeringer, er ligeledes steget en smule. Dette skyldes primært den fortsatte  
indsats fra Rådgiver for at udvikle og investere i boliger med DGNB guld- og  
platincertificeringer. Derudover skyldes stigningen et bedre og mere granulært  
datagrundlag sammenlignet med tidligere år.  
Hvad var målene for de bæredygtige investeringer, som det finansielle produkt delvis  
foretog, og hvordan bidrog de bæredygtige investeringer til sådanne mål?  
Der foretages ingen bæredygtige investeringer i dette produkt.  
Hvordan skadede de bæredygtige investeringer, som det finansielle produkt delvis  
foretog, ikke i væsentlig grad nogen af de miljømæssige eller sociale bæredygtige  
investeringsmål?  
De vigtigste negative  
indvirkninger er  
investeringsbeslutningernes  
betydeligste negative  
indvirkninger på  
Der foretages ingen bæredygtige investeringer i dette produkt.  
bæredygtighedsfaktorer i  
forbindelse med  
miljømæssige, sociale og  
personalemæssige  
Hvordan blev der taget hensyn til indikatorer for negative indvirkninger på  
bæredygtighedsfaktorer?  
spørgsmål, respekt for  
menneskerettighederne,  
bekæmpelse af korruption  
og bekæmpelse af  
N/A.  
bestikkelse.  
Var de bæredygtige investeringer i overensstemmelse med OECD's retningslinjer for  
multinationale virksomheder og FN's vejledende principper om erhvervslivet og  
menneskerettigheder? Nærmere oplysninger:  
N/A.  
EU-klassificeringssystemet fastsætter et princip om ikke at gøre væsentlig skade,  
hvorved investeringer, der er i overensstemmelse med klassificeringssystemet, ikke i  
væsentlig grad bør skade målene i EU's klassificeringssystem, og der er specifikke EU-  
kriterier.  
Princippet om ikke at gøre væsentlig skade gælder kun for de investeringer, der ligger til  
grund for det finansielle produkt, og som tager højde for EU-kriterierne for miljømæssigt  
bæredygtige økonomiske aktiviteter. De investeringer, der ligger til grund for den  
tilbageværende andel af dette finansielle produkt, tager ikke højde for EU-kriterierne for  
miljømæssigt bæredygtige økonomiske aktiviteter.  
Andre bæredygtige investeringer må heller ikke i væsentlig grad skade miljømæssige eller  
sociale mål.  
Hvordan tog dette finansielle produkt hensyn til de vigtigste negative indvirkninger på  
bæredygtighedsfaktorer?  
Produktet tog hensyn til de obligatoriske vigtigste negative indvirkninger på  
bæredygtighedsfaktorer (PAIs) for ejendomsinvesteringer på følgende måde:  
• Produktet tog hensyn til PAI-indikatoren: Eksponering for fossile brændstoffer via fast  
ejendom. Indikatoren indgik i due diligence-processen forud for køb af en investering og blev  
monitoreret årligt.  
• Produktet tog hensyn til PAI-indikatoren: Eksponering for energi-ineffektiv fast ejendom.  
Indikatoren indgår i due diligence-processen forud for køb af en investering og bliver  
monitoreret årligt. Derudover blev der foretaget konkrete indsatser for at øge energieffektivitet  
og nedbringe CO2-udledningen.  
Hvad var dette finansielle produkts største investeringer?  
Største investeringer i 2025  
PFA DK Ejendomme LAV  
ATPFA I K/S  
Sektor  
% aktiver  
86%  
Land  
DK  
Listen omfatter de  
investeringer, der udgjorde  
den største andel af det  
finansielle produkts  
investeringer i  
Ejendom  
Ejendom  
Ejendom  
10,1%  
2,4%  
DK  
referenceperioden:  
Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S  
DK  
1/1/2025-31/12/2025  
Ottilia København P/S  
Ejendom  
1,4%  
0,2%  
DK  
LU  
J.P. Morgan Bank Luxembourg S.A.  
Kontanter  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
29 af 34  
 
Største investeringer i 2024  
PFA DK Ejendomme LAV  
ATPFA I K/S  
Sektor  
% aktiver  
85,3%  
10,6%  
1,7%  
Land  
DK  
Ejendomme  
Ejendomme  
Ejendomme  
Ejendomme  
DK  
Ejendomsselskabet Axeltorv 2 P/S  
Ottilia København P/S  
DK  
1,4%  
DK  
At investeringerne er delt mere ud i år 2023 end år 2022, skyldes en ændring i  
datastrukturen, men er ikke et udtryk for en ændring af produktet.  
Hvilken andel udgjorde bæredygtighedsrelaterede investeringer?  
Der bliver udelukkende investeret i danske erhvervsejendomme, som alle er placeret i  
kategorien ”Overensstemmelse med M/S-karakteristika”. Ud af disse ejendomsinvesteringer er  
der en andel, som er i overensstemmelse med klassificeringssystemet (EU's Miljøtaksonomi,  
baseret på aktivernes omsætning). Resten bliver placeret i kategorien "Andre M/S-  
karakteristika".  
Hvad var aktivallokeringen?  
Aktivallokering beskriver  
andelen af investeringer i  
specifikke aktiver.  
Produktet består udelukkende af investeringer i danske erhvervsejendomme, som alle er  
placeret i kategorien ”Overensstemmelse med M/S karakteristika”.  
For at være i  
overensstemmelse med  
EU-klassificeringssystemet  
omfatter kriterierne for  
fossilgas begrænsninger for  
emissioner og overgang til  
fuldt vedvarende energi eller  
kulstoffattige brændstoffer  
inden udgangen af 2035. For  
atomenergi indeholder  
kriterierne omfattende  
sikkerheds- og  
#1 Overensstemmelse med  
M/S karakterisꢀka: 100%  
Investeringer: 100%  
#2 Andre: 0%  
affaldshåndteringsregler.  
#1 Overensstemmelse med M/S-karakteristika omfatter de af det finansielle produkts  
investeringer, der anvendes til at opnå de miljømæssige eller sociale karakteristika, der  
fremmes af det finansielle produkt.  
Mulighedsskabende  
aktiviteter gør det direkte  
muligt for andre aktiviteter at  
yde et væsentligt bidrag til et  
miljømål.  
#2 Andre omfatter de resterende investeringer i det finansielle produkt, som hverken er i  
overensstemmelse med de miljømæssige eller sociale karakteristika eller kan kvalificeres  
som bæredygtige investeringer.  
Omstillingsaktiviteter er  
aktiviteter, for hvilke der  
endnu ikke findes  
kulstoffattige alternativer, og  
som bl.a. har  
Kategori #1 Overensstemmelse med M/S-karakteristika omfatter:  
- Underkategori # 1A Bæredygtige omfatter miljømæssigt og socialt bæredygtige  
investeringer.  
- Underkategori #1B Andre M/S-karakteristika omfatter investeringer, der er i  
overensstemmelse med de miljømæssige eller sociale karakteristika, og som ikke kan  
kvalificeres som bæredygtige investeringer.  
drivhusgasemissions  
niveauer, der svarer til de  
bedste resultater.  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
30 af 34  
 
Inden for hvilke økonomiske sektorer blev investeringerne foretaget?  
Investeringerne blev foretaget i erhvervsejendomssektoren.  
I hvilket omfang var de bæredygtige investeringer med et miljømål i  
overensstemmelse med EU-klassificeringssystemet?  
Produktet har ikke givet tilsagn til at foretage bæredygtige investeringer, men har fremmet  
miljømæssige karakteristik, der er i overensstemmelse med EU-klassificeringssystemet. Andelen  
vises i diagrammerne nedenfor.  
Data er ikke omfattet af en revisionserklæring eller gennemgået af tredjepart.  
Medførte det finansielle produkt investeringer i aktiviteter relateret til fossilgas  
og/eller atomenergi i overensstemmelse med EU-klassificeringssystemet1?  
☐ Ja:  
☐ inden for fossilgas  
☐ inden for atomkraft  
☒ Nej  
Aktiviteter, der er i  
Diagrammerne nedenfor viser med grønt procentdelen af investeringer, der er i  
overensstemmelse med EU-klassificeringssystemet. Da der ikke findes nogen  
hensigtsmæssig metode til at bestemme overensstemmelsen med  
overensstemmelse med  
klassificeringssystemet,  
udtrykkes som en andel af:  
klassificeringssystemet for statsobligationer*, viser det første diagram  
overensstemmelsen med klassificeringssystemet i forhold til alle det finansielle produkts  
investeringer, inkl. statsobligationer, mens det andet diagram kun viser  
overensstemmelsen med klassificeringssystemet i forbindelse med det finansielle  
produkts investeringer, ekskl. Statsobligationer.  
-omsætning, der afspejler  
andelen af indtægter fra de  
investeringsmodtagende  
virksomheders grønne  
aktiviteter  
-kapitaludgifter (CapEx),  
der viser de grønne  
investeringer foretaget af  
investeringsmodtagende  
virksomheder, f.eks. med  
henblik på omstilling til en  
grøn økonomi.  
1. Investeringer i overenstemmelse  
med EU-klassificeringssystemet  
inkl. Statsobligationer*  
2. Investeringer i overenstemmelse  
med EU-klassificeringssystemet  
eksl. Statsobligationer*  
57%  
57%  
-driftsudgifter (OpEx), der  
afspejler de  
investeringsmodtagende  
virksomheders grønne  
operationelle aktiviteter.  
Omsætning  
43%  
43%  
Omsætning  
43%  
43%  
57%  
57%  
CapEx  
OpEx  
CapEx  
OpEx  
100%  
100%  
0%  
0%  
0%  
50%  
100%  
0%  
50%  
100%  
I overenstemmelse med  
I overenstemmelse med  
klassificeringssystemet: Fossilgas  
klassificeringssystemet: Fossilgas  
I overensstemmelse med  
I overensstemmelse med  
klassificeringssystemet: Atomenergi  
klassificeringssystemet: Atomenergi  
I overensstemmelse med  
I overensstemmelse med  
klassificeringssystemet (uden fossilgas &  
atomenergi)  
klassificeringssystemet (uden fossilgas &  
atomenergi)  
Dette diagram tegner sig for 100% af de samlede investeringer  
*Med henblik på disse diagrammer omfatter "statsobligationer" alle statsengagementer  
1
Fossilgas- og/eller atomarrelaterede aktiviteter vil kun være i overensstemmelse med EU- klassificeringssystemet, hvis de bidrager til  
at begrænse klimaændringer ("modvirkning af klimaændringer") og ikke i væsentlig grad skader noget EU-klassificeringsmål - se  
forklarende note i venstre margen. Kriterierne i deres helhed for økonomiske aktiviteter inden for fossilgas og atomenergi, der er i  
overensstemmelse med EU- klassificeringssystemet, er fastsat i Kommissionens delegerede forordning (EU) 2022/1214  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
31 af 34  
 
Hvad var andelen af investeringer i omstillingsaktiviteter og  
mulighedsskabende aktiviteter?  
Andelen af produktets investeringer inklusive statsobligationer, som er i  
omstillingsaktiviteter i overensstemmelse med EU-klassificeringssystemet baseret på  
aktivernes omsætning, udgjorde 0%. Andelen af investeringer i mulighedsskabende  
aktiviteter udgjorde 0%.  
Andelen af produktets investeringer eksklusive statsobligationer, som er i  
omstillingsaktiviteter i overensstemmelse med EU-klassificeringssystemet baseret på  
aktivernes omsætning, udgjorde 0%. Andelen af investeringer i mulighedsskabende  
aktiviteter udgjorde 0%.  
Hvordan var procentdelen af investeringer, der var i overensstemmelse med  
EU-klassificeringssystemet, sammenlignet med foregående referenceperioder?  
Procentdelen af investeringer, der var i overensstemmelse med EU-  
klassificeringssystemet (Taksonomien) baseret på aktivernes omsætning var en smule  
højere (57%) sammenlignet med sidste år (56%) og en del højere sammenlignet med  
2023 (40%).  
Ændringen fra sidste år skyldes hovedsageligt en marginal stigning i værdiansættelsen af  
de Taksonomi-godkendte ejendomme relativt til resten af produktets  
ejendomsinvesteringer. Udviklingen siden 2023 skyldes, at flere ejendomme i produktet  
har opnået Taksonomi-godkendelse.  
Data for 2024 er genberegnet i år, idet datagrundlaget for 2024 er blevet forbedret siden  
sidste års opgørelse og derfor vurderes mest retvisende.  
er bæredygtige  
investeringer med et  
miljømål, der ikke tager  
hensyn til kriterierne for  
miljømæssigt bæredygtige  
økonomiske aktiviteter i  
henhold til forordning (EU)  
2020/852.  
Hvad var andelen af bæredygtige investeringer med et miljømål, der ikke var i  
overensstemmelse med EU-klassificeringssystemet?  
Der er ikke givet tilsagn om at foretage bæredygtige investeringer i dette produkt. Andelen er  
derfor 0%.  
Hvilken andel udgjorde socialt bæredygtige investeringer?  
Der er ikke givet tilsagn om at foretage socialt bæredygtige investeringer i dette produkt. Andelen  
er derfor 0%.  
Hvilke investeringer blev medtaget under "Andre", hvad var deres formål, og var der  
nogen miljømæssige eller sociale minimumsgarantier?  
Der er ingen investeringer medtaget i kategori #2 Andre.  
Hvilke foranstaltninger er der truffet for at opfylde de miljømæssige og/eller sociale  
karakteristika i referenceperioden?  
I 2025 har PFA som bygherre og ejendomsinvestor fortsat sit fokus på energioptimerende og CO2-  
reducerende tiltag fra tidligere perioder ved at gå i dialog med entreprenører samt  
ejendomsadministratorer og forvaltere. Der er bl.a. installeret automatiseret energi- og  
ressourcestyring på ejendomme samt yderligere elladestandere og solceller, og transformation fra  
naturgas til fjernvarme/varmepumper er fortsat i 2025. I 2025 har der, såvel som i tidligere år,  
ligeledes været fokus på affaldsforebyggelse og cirkulær økonomi ved renovering og ombygning.  
For erhvervsejendomme har der i 2025 også været et særligt fokus på at hjælpe lejere med at  
forstå og reducere deres energiforbrug – og dermed CO₂-udledning – gennem indførelsen af CO₂-  
regnskaber.  
Hvordan klarede dette finansielle produkt sig sammenlignet med  
referencebenchmarket?  
N/A. Produktet har ikke et referencebenchmark tildelt for at opnå de miljømæssige eller sociale  
karakteristika, som det fremmer.  
Referencebenchmarks er  
indekser til måling af, om det  
finansielle produkt opnår de  
miljømæssige eller sociale  
Hvordan adskiller referencebenchmarket sig fra et bredt markedsindeks?  
N/A  
karakteristika,  
fremmer.  
som  
det  
Hvordan klarede dette finansielle produkt sig med hensyn til  
bæredygtighedsindikatorerne for at fastslå, om referencebenchmarket var i  
overensstemmelse med de miljømæssige eller sociale karakteristika, det fremmer?  
N/A  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
32 af 34  
 
Hvordan klarede dette finansielle produkt sig sammenlignet med  
referencebenchmarket?  
N/A  
Hvordan klarede dette finansielle produkt sig sammenlignet med det brede  
markedsindeks?  
N/A  
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
33 af 34  
 
BI Erhvervsejendomme A/S • Årsrapport 2025  
|
34 af 34