COELI FASTIGHET I AB
ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2024 - 31 DECEMBER 2024
1
Organisationsnummer 559086 - 4392
FASTIGHET
I A B (PUBL)
COELI FASTIGHET I AB
I NNEHÅLL
2
Innehåll
Investeringsstrategi
VD har ordet
Nyckeltal
Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrningsrapport
Resultaträkning - koncernen
Balansräkning - koncernen
Rapport över förändringar i eget kapital - koncernen
Kassaflödesanalys - koncernen
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Rapport över moderbolagets förändringar i eget kapital
Moderbolagets kassaflödesanalys
Noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Definitioner
Sida
3
4
5
6
10
14
15
16
17
18
19
20
21
22
40
41
46
COELI FASTIGHET I AB
I N V E S T E R I N G S S T R A T E G I
3
INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET I AB
Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta är till exempel gamla industriområden som
strategiskt ligger bra till för att istället bebyggas med bostäder. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ
av kommunikation/infrastruktur.
Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till
bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i
fastigheter med befintliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är
fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen. ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera
en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.
Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning. avkastningsmålet är 10 procent per år (efter avgifter)
till bolagets investerare.
COELI FASTIGHET I AB
Intäkterna för 2024 uppgick till 30,7 MSEK och driftnettot till 20,5 MSEK. Intäkterna har jämfört med föregående år minskat med 18,2% vilket
primärt beror på ett minskat bestånd under 2024 sedan Söderbymalm frånträddes under Q4 2023.
Nettoandelsvärdet (NAV) per preferensaktie P2 per 2024-12-31 uppgick till 346 SEK/aktie vilket är en minskning med 3,6% från 2023-12-31. Detta
speglar det ekonomiska klimatet och hur fastighetsmarknaden har utvecklats under 2024. Vi ser fortsatt potential i den framtida
värdeutvecklingen av portföljen och bedömer att fastigheternas lägen ger möjlighet till värdeutveckling där de negativa effekter som
orsakats av det försämrade marknadsläget begränsas av en fortsatt stark efterfrågan på bostäder. Aktien handlas fortsatt med en stor
rabatt mot NAV, ca 30%, till stor del drivet av den illikviditet som finns i aktiens handel.
Utöver arbetet med fastighetsförvaltningen har vi även aktivt arbetat med detaljplaneutvecklingen. Innan årsskiftet fick vi ett positivt besked
från Stockholm Stad för att påbörja ett programarbete inför en detaljplaneprocess för Mandelblommorna. Programarbetet kommer ligga till
grund för kommande planändringar.
Styrräntan har under året sänkts till 2,5% från 4% vilket påverkat bolagets finansieringskostnader och således resultatet. Bolagets räntekostnader
uppgick 2024 till ca 11,8 MSEK vilket kan jämföras med föregående år då samma siffra var ca 16,4 MSEK. Under 2024 har ett antal lån
refinansierats och förlängts. 2025 startade med ytterligare en räntesänkning vid riksbankens första möte och marknaden förväntar sig
ytterligare en under 2025. Billigare finansiering och större tillgänglighet till kapital har bidragit till att transaktionsmarknaden börjat komma
tillbaka och enligt Svefas rapport av den svenska fastighetsmarknaden uppgick totala transaktionsvolymen 2024 till 127 Mdr SEK vilket är en
ökning med 45% mot 2023. Dock fortsatt en bra bit ifrån rekordåret 2021 där transaktionsvolymen uppgick till 363 Mdr SEK i Sverige. 2024 ökade
även antalet affärer med 20% mot 2023 vilket visar på att vi börjar se en återhämtning av de större affärerna.
Svefas rapport av den svenska fastighetsmarknaden visar även att under 2024 upplevde svenska fastighetssektorn en markant återhämtning
på obligationsmarknaden jämfört med 2023. Efter en period av finansiella utmaningar, präglade av stigande räntor och inflation, återvände
fastighetsbolagen till obligationsmarknaden i hög takt. Under de första tre kvartalen 2024 emitterades obligationer för nästan 80 miljarder
kronor, en betydande ökning jämfört med 2022 och 2023. Det var även en tydlig minskning i spread på de utgivna obligationerna jämfört
med tidigare år vilket speglar det förbättrade marknadssentimentet.
Byggföretagens konjunkturprognos visar att bostadsbygget förväntas börja återhämta sig svagt under 2025 där prognosen för påbörjade
nybyggen är ca 30 000, en förbättring mot 2023 och 2024 men fortsatt en bra bit från rekordåret 2021 då 70 000 nya bostäder byggstartades.
Den historiska minskningen av påbörjade byggstarter kommer nu visa sig när prognosen för färdigställda bostäder minskar från ca 40 000 2024
till ca 30 000 2025. Detta är långt under det fastställda behovet om 67 000 nya bostäder per år fram till 2030.
Stockholm den 11 april 2025
Jakob Pettersson
Verkställande direktör
4
V D HAR O R D E T
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG NR 559086-4392
COELI FASTIGHET I AB
NY C K E L T AL ( T S E K )
5
KONCERNEN KONCERNEN
2024-12-31 2023-12-31
FASTIGHETSRELATERADE
Driftnetto
TSEK
20 456 23
849
Uthyrningsbar
area kvm
35 195 34
951
Snitthyra,
SEK/kvm
924
884
Antal
direktägda fastigheter
7
7
Direktavkastning
3,9 % 4,5
%
Direktavkastning
annualiserad 3,9 %
3,5%
Marknadsvärde
fastighetsbestånd TSEK 519 000 526
500
Belåningsgrad
31 % 36
%
Genomsnittlig
ränta 6,2 % 6,4
%
Finansiella
Omsättning
TSEK
30 644 38
280
Balansomslutning
TSEK
576 172 610
772
Soliditet
61,4 % 60,1
%
Nettoskuld
T S E K
-137 862 -133
683
Aktierelaterade
Preferensaktier
P1, antal
500 000 500
000
Preferensaktier
P2, antal
1022 940 1022
940
Aktiekurs
vid årets utgång, SEK
236
258
NAV
per Preferensaktie P1 SEK
-
-
NAV
per Preferensaktie P2 SEK 345,92
358,86
Resultat
per Preferensaktie P1 SEK - -
33,03
Resultat
per Preferensaktie P2 SEK -12,94 -
23,56
COELI FASTIGHET I AB
6
på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa
byggrätter för bostadsändamål.
FINANSIERING
Per den 31 december 2024 uppgick koncernens egna kapital till 353
798 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 163 958 T
S E K motsvarande en belåningsgrad om 31%. Den genomsnittliga
räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick till 6,2%. Se
även Not 1 avsnitt “Ränterisk” för känslighetsanalys.
Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut
116 583 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller
de närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under
året. 47 MSEK har förlängts efter räkenskapsårets slut och resterande
del kommer refinansieras i juni.
Coeli Fastighet I AB uppfyller samtliga lånevillkor per 2024-12-31.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för
Bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad
faktorer som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets
verksamhet, både direkt och indirekt. God intern kontroll,
ändamålsenliga administrativa system, rutiner, policys och
minimera riskerna som verksamheten utsätts för. Nedan anges
några av de faktorer som kan få betydelse för Bolagets framtida
verksamhet, resultat och finansiella ställning. Se även Not 1
avsnitt “Ränterisk” och Not 8 “Förvaltningsfastigheter” för
känslighetsanalys.
Bolagets värdeutveckling
En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering.
Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring
på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter
kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till god avkastning
för den som investerar i Bolagets aktier.
Regulatoriska krav
Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar
i lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på
investerare eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i
det regelverk som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser
för Bolaget och investerarna.
Fastighetsinvesteringar
Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar
till fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen
blir sämre än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har
historiskt uppvisat god avkastning i förhållande ti l l andra
investeringstillgångar. En investerare bör vara medveten om att det
finns en risk för att en investering i fastigheter inte på samma sätt
kommer att ge en sådan god avkastning som dylika investeringar
uppvisat historiskt.
Risker med myndighetsbeslut
Det finns r i sk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut
från myndighet, t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller
områdesplaner, kan få konsekvensen att värdet på enskilda
investeringsobjekt påverkas negativt.
Teknisk risk
Vid fastighetsköp finns alltid en teknisk risk knuten till
fastigheterna som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker
som hänger samman med dolda fel eller brister i fastigheterna,
risk för skada genom brand eller naturkatastrofer eller
historiska förhållanden vad avser föroreningar eller liknande.
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet I AB
(publ), org nr 559086-4392, får härmed avge årsredovisning och
koncernredovisning för räkenskapsåret 1januari 2024 - 31 december
2024. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget
annat anges.
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med
organisationsnummer 559086-4392.
Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett
flertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare.
Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar
inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med
investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets
avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets
investerare.
Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet
av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,
kommissionens delegerade förodning ( EU) nr 231/2013 samt
riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten
(Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.
För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-
förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets
förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr.
516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har
tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management
AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som
ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig
förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala
fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2
procent (exklusive moms) på den totala emitterade volymen.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bolagets moderbolag är Coeli Investment Management AB .
Moderbolaget har 83 procent av rösterna och 33 procent av
antalet aktier.
FASTIGHETSBESTÅND
Den 31 dec 2024 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag,
följande fastigheter:
• två fastigheter i Vällingby med total area om 16 0 8 2 kvm,
• en fastighet i Södertälje om 1000 kvm.
• två fastigheter i Spånga med total area om 8 718 kvm.
• en fastighet i Göteborg om 5 480 kvm.
• en fastighet i Österåker om 1 415 kvm
Utöver det äger koncernen även 50 procent av en fastighet i
Enköping om totalt 2 500 kvm.
I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med
verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Bolaget kommer
under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera
COELI FASTIGHET I AB
Driftskostnader
De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning,
fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt,
tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade
driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas
driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se
även Not 8 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.
7
Miljörisk
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför
miljöpåverkan. Det f inns således en r i s k att krav under
vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för
utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark,
vattenområde eller grundvatten, eller för efterbehandling eller
marksanering vid förekomst av förorening i mark, vattenområden
eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant skick som följer
av lagstiftning.
MILJÖ
Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas
miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att
göra effektiva energiinvesteringar.
HÅLLBARHET
Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s
policy för hållbara investeringar. Coeli Asset Management AB har
etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen, vilket
inkluderar interna riktlinjer för vilka aspekter som beaktas, vilken
metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas i
fondens tillgångar.
Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade
bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar
i onoterade tillgångar, såsom denna fond. Hållbarhetsrisker
integreras i fondensinvesteringsbeslut utan att fonden främjar
miljörelaterade eller sociala egenskaper eller har hållbar investering
som mål, detta i enlighet med artikel 6 i SFDR.
ORGANISATION
Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen består
av styrelseordförande Stefan Renno och styrelseledamöterna
Cathrin Mattsson och Jan Nordström.
ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Styrelsen föreslår att årsstämman den 16 maj 2025 beslutar om
följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Fast arvode till styrelsens ska uppgå till högst två prisbasbelopp
per år och per ledamot. Styrelsen föreslås även fortsättningsvis ha
möjlighet att utöver arvode för sitt styrelsearbete för konsulttjänster
vilka utförs därutöver fakturera dessa från egna bolag.
AKTIEINFORMATION
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december
2024 till 1 522 940 SEK, fördelat på 500 0 0 0 Preferensaktier P1
och 1 022 940 Preferensaktier P2. Preferensaktierna P1 berättigar
till tio röster på bolagstämma och Preferensaktierna P2 till en
röst på bolagsstämma. Aktierna i Fastighet I är inte, och har inte
varit, föremål för erbjudande till följd av budplikt, inlösenrätt
eller lösningsskyldighet. Aktierna har inte varit föremål för något
offentligt uppköpserbjudande. Det finns inga inskränkningar i rätten
att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen känner till föreligger
inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet I AB är listat på Nordic Growth
Market (NGM-börsen). Aktierna handlas under kortnamnet CREF1
PREF P2. Bolagets ISIN-kod är SE0009695851.
FRAMTIDSUTSIKTER
Faktorer som väntas påverka fastighetsmarknaden i störst
utsträckning under 2025 är styrräntan och konjunkturen i samhället.
Riksbanken indikerar fortsatt att man planerar att ytterligare sänka
styrräntan under 2025 men prognosen från Riksbanken är dock
med flera osäkerhetsfaktorer kopplat till den starka amerikanska
ekonomin, geopolitiska oron samt kronans utveckling.
Den svenska arbetsmarknaden präglas av viss osäkerhet men visar
tecken på stabilisering inför 2025. Under 2024 ökade arbetslösheten
något, delvis till följd av en avmattad ekonomi och höga kostnader
för företag, vilket ledde till ett ökat antal konkurser och varsel,
särskilt inom bygg- och detaljhandeln. Samtidigt har
arbetskraftsdeltagandet förblivit högt, och vissa sektorer, såsom
vård och IT, har fortsatt uppvisa brist på kvalificerad personal.
Inför 2025 förväntas arbetslösheten minska gradvis, understödd av
en förbättrad ekonomisk situation med lägre räntor och stabiliserad
inflation. Sysselsättningen bedöms stärkas inom tjänstesektorn och
exportorienterade industrier, där efterfrågan börjar återhämta sig.
Dock kvarstår utmaningar i byggbranschen på grund av låga
nyproduktionstal, och regionala skillnader i arbetsmarknaden
förväntas bli mer framträdande. Aktörer som fokuserar på
kompetensutveckling och omställning har bättre förutsättningar att
möta framtida behov, särskilt i en arbetsmarknad i förändring.
Det låga antalet nyproduktioner som startades under 2023–2024
förväntas fortsätta in på 2025 på grund av höga byggkostnader.
För 2025 prognosticeras en fortsatt låg nivå av färdigställda
bostäder, betydligt under Boverkets mål, även om det är en
förbättring mot tidigare år. Detta förvärrar bostadsbristen, särskilt i
storstäder där behovet redan är stort. Trots den svaga byggtakten
förväntas efterfrågan på byggrätter öka på sikt. Behovet av
bostäder i attraktiva lägen, framför allt i storstadsregionerna, förblir
starkt. När marknaden stabiliseras och räntenivåerna sjunker,
väntas byggrätter i rätt lägen bli en strategisk tillgång för aktörer
som vill starta nya projekt.
Marknadshyrorna förväntas stiga även under 2025, om än i
långsammare takt än tidigare år. Denna ökning, i kombination
med en måttlig KPI-indexering, skapar förutsättningar för
värdetillväxt i fastighetsstocken. Minskade vakanser i fastigheter på
rätt lägen och effektiv fastighetsförvaltning, där drifts- och
underhållskostnader optimeras, förväntas fortsätta att generera
värdeskapande.
Coeli bedömer sammantaget att fastighetsbeståndet står starkt
inför 2025. En kombination av sjunkande finansieringskostnader och
aktiv förvaltning förväntas bidra till en positiv värdeutveckling i takt
med att det finansiella läget förbättras. Den förväntade
stabiliseringen i marknaden kan också stimulera en mer aktiv
transaktionsmarknad, som varit återhållsam under de senaste åren.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
Inga väsentliga händelser har inträffat under året.
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
COELI FASTIGHET I AB
SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2024
Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2024
uppgick till 519 (527 MSEK). Därtill tillkommer även, genom
ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde
om 12,25 (12,25) MSEK. Förändringen förklaras främst av
marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd och
årets avyttring.
• Hyresintäkterna uppgick till 30 224 (36 961) TSEK.
• Resultat efter skatt uppgick till - 11 055 (-40 614) TSEK,
• varav -11 663 (-43 814) TSEK avser värdeförändringar för
• fastighetsbeståndet.
• Resultat per Preferensaktie P2 uppgick till -12,94 (-23,56) SEK.
• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till
345,92 (358,86) SEK. Minskningen är främst hänförlig till
marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd.
8
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
COELI FASTIGHET I AB
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Förslag
till disposition av bolagets resultat
Styrelsen
föreslår att tillgängliga vinstmedel
(SEK)
fritt
eget kapital
363 392 377
årets
resultat
-11 054 948
352 337 429
disponeras så
att
till
ägare av Preferensaktier P1 utdelas
-1 820 000
i
ny räkning överföres
350 517 429
Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller
att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap
3 § 2-3 st. (försiktighetsregeln). Den föreslagna utdelningen till ägarna av Preferensaktie P1 (Coeli Investment Management AB) är i enlig-
het med gällande avtal och bolagsordning.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Inga väsentliga händelser har inträffat i koncernen efter räkenskapsårets slut.
9
COELI FASTIGHET I AB
B O L A G S S T Y R N I N G S R A P P O R T
10
Principer för bolagsstyrning
Coeli Fastighet I AB tillämpar svenska lagar, svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat den
här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget tillämpar
även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561) om
förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 30 augusti 2018. Riktlinjerna avseende
Koden finns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (www.bolagsstyrning.se).
Coeli Fastighet I AB:s bolagsordning finns att ladda ner på bolagets webbplats https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-
i-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden
tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning.
Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna
riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.
System för intern kontroll och riskhantering
Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas kontinuerligt.
Risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller ändrade riktlinjer
för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med bolagets externa
revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens vid styrelsemöten, samt
vid behov. Bolagets externa revisorer träffar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen inhämtar och granskar AIF-
förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring finansiell rapportering och internkontroll, samt utvärderar att dessa
är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med finansiell rapportering genom att
verksamheten rapporterar status i arbetet med finansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering av genomfört arbete när rapporterna
är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande finansiell rapportering gäller såväl reviderad årsredovisning samt
översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek och verksamhet har styrelsen vid sin
utvärdering bedömt att det inte finns något behov av en internrevisionsfunktion.
Aktier och rösträtt
Coeli Fastighet I AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.
Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande
etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier P2
skall berättiga till en (1) röst vardera.
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december 2024 till 1 522 382 SEK fördelat på 500 000 preferensaktier P1 samt 1 022 382
preferensaktier P2.
Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under
marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod SE0009695851.
Större direkta eller indirekta innehav i bolaget
Coeli Investment Management AB innehar per den 31 december 2024 samtliga 500 0 0 0 preferensaktier P1, vilket motsvarar 83,02 procent av
rösterna och 32,83 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta finns inte, såvitt styrelsen känner till, några direkta
eller indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Bolagsstämman
Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls årligen
senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets balans-
och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman väljer också
bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner principerna för
ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt att rösta för alla sina
aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget i god tid före stämman.
Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post info@coeli.se.
Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med
kvalificerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel
att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan
aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor finns tillgänglig på bolagets webbplats.
Bolaget har under räkenskapsåret 2024 haft följande bolagsstämmor:
Ordinarie bolagsstämma 2024-05-16.
Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2023 och att disponera årets resultat enligt styrelsens
förslag, innebärande att utdelning ska ske till innehavare av preferensaktier P1 med 4,47 SEK per aktie, totalt 2 235 0 0 0 SEK. Ingen utdelning ska
ske till innehavare av preferensaktier P2. Ansvarsfrihet beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.
Vidare omvaldes de två ordinarie ledarmötena, Stefan Renno (ordförande) samt Jan Nordström och Cathrin Mattsson valdes som ny
ledamot fram till slutet av nästa årsstämma.
COELI FASTIGHET I AB
Styrelsen 2024
Stefan Renno
Cathrin Mattsson
Jan Nordström
B O L A G S S T Y R N I N G S R A P P O R T
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Daniel Algotsson som huvudansvarig revisor.
Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.
Årsstämman 2025
Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 16 maj 2025 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens
bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen.
Styrelsen
Styrelsens ansvar
Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet I AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen
och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och affärsplaner,
granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och
verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.
Coeli Fastighet I AB klassificeras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket
att det ska finnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för
denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare.
Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som finns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut fullföljs
samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.
Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare
intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, finansiering, etableringar, tillväxt, resultat
och finansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.
Styrelsens sammansättning
Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och effektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår.
Utvärderingen avseende räkenskapsår 2023 genomfördes i samband med det första ordinarie styrelsemöte 2024 och styrelsens bedömning
är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan
suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2024 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Stefan Renno (ordförande), Jan Nordström
och Cathrin Mattsson. Samtliga tre ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning men oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen
grundar sig i att styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras
objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
Invald
2016
2024
2016
Funktion
Ordförande
Ledamot
Ledamot
Närvaro
2/2
2/2
2/2
Oberoende i förhållande
till bolagets större aktieägare
Ja
Ja
Ja
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning
Nej
Nej
Nej
11
COELI FASTIGHET I AB
B O L A G S S T Y R N I N G S R A P P O R T
Styrelsens ledamöter och VD
Information om styrelseledamöterna och VD som omvaldes på bolagsstämman den 16 maj 2024 följer nedan:
Jan Nordström
Född: 1958
Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör
Ordinarie styrelseledamot sedan december 2018
VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan 2005
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Coeli
Holding Fastighet II AB (publ) org nr 559066-4636
samt Coeli Fastighet II AB (publ) org nr 559173-7548.
Innehav i bolaget: -
Stefan Renno
Född: 1967
Huvudsaklig utbildning: Gymnasiestudier
Styrelseordförande sedan 16 maj 2024. Andra
väsentliga styrelseuppdrag: Stefan Renno är
styrelseordförande i bland annat Coeli Asset
Management styrelseordförande i Coeli SICAV II,
samt styrelsemedlem i Coeli SICAV I.
Innehav i bolaget: -
Cathrin Mattsson
Född: 1985
Huvudsaklig utbildning: Civilekonom
Ordinarie styrelseledamot sedan 16 maj 2024
Andra väsentliga uppdrag: CFO för East Capital
och har mångårig erfarenhet från
finansbranschen, bl.a. från Skandia. Cathrin är
utbildad civilekonom vid Stockholms universitet.
Innehav i bolaget: -
Jakob Pettersson
Född: 1988
Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från
Handelshögskolan i Stockholm
Verkställande direktör sedan december 2020,
ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Jakob
analyschef på Newsec, där han huvudsakligen
ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning
och transaktioner. Jakob har även erfarenhet som
managementkonsult hos Applied Value Group
och från PwC Real Estate.
Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig
förvaltare för Coeli Fastighet II AB.
Innehav i bolaget: -
12
COELI FASTIGHET I AB
B O L A G S S T Y R N I N G S R A P P O R T
Utskott och valberedning
Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket gör att
ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.
Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning.
Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och
riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet samt
biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.
Bolaget har ej inrättat ett specifikt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets
huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för
bolagsledningen.
Revision
Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar
resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det
styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll.
Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor
väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2024 valdes PwC (Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) med huvudansvarig
revisor Daniel Algotsson för tiden fram intill slutet av årsstämman 2025. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 3
ersättning till revisor.
Avvikelser från Koden
Bolaget följer svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:
• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att
det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med
hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
• Styrelsen har inte inrättat ett specifikt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med
beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller annan
ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.
• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning.
Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.
• Avseende styrelsens sammansättning är endast en av tre ledamöter i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som ej betraktas som
oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB och en ej oberoende ledamot utför uppdrag på konsultbasis åt
Bolaget. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning är tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund.
Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för
bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
13
COELI FASTIGHET I AB
14
R E S U L T A T R Ä K N I N G , K O NCERNEN ( T S E K )
2024-01-01
2023-01-01
2024-12-
31
2023-12-
31
Hyresintäkter
(not 8)
Övriga intäkter
Fastighetskostnader
(not 3 )
DRIFTNETTO
Central administration (not 3 )
RÖRELSERESULTAT
Finansiella intäkter
(not 4 )
Finansiella kostnader (not 5 )
Resultat från andelar i JV (not 11)
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Värdeförändringar fastigheter
(not 8)
Värdeförändringar derivat
(not 6 )
RESULTAT FÖRE SKATT
Skatt
(not 7 )
ÅRETS RESULTAT
ÅRETS
RESULTAT
MOTSVARAR ÅRETS
TOTALRESULTAT
Resultat per Preferensaktie P1 före och efter utspädning, SEK
Res
ultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning, SEK
-14 431 -10208
-9888 -9425
-16409 -11 812
-2 619 -256
-4791 -147
-43 814 -11 663
-48569
-11969
-40614 -11055
-33,03
-23,56
-10,81
COELI FASTIGHET I AB
B A L ANS R Ä K NI NG ,
K ON C ER N EN
( T S E K )
15
2024-12-31
2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
(not 8)
Nyttjanderättstillgång tomträtt
(not 22)
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i Joint Venture (not 11)
Derivatinstrument (not 6)
Andra långfristiga fordringar på Joint Venture
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
(not 12)
Likvida medel
(not 13)
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER (not 14)
Eget kapital
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut (not 15)
Leasingskulder (not 22)
Derivatinstrument (not 6)
Uppskjutna skatteskulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
(not 15)
Leverantörskulder
Skatteskulder
Övriga skulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
(not 17)
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
-40 614 -11055
COELI FASTIGHET I AB
16
R A P P O R T
Ö V E R F Ö RÄ ND RI NG A R I
EGET K A P I T A L ,
K O N C E R N E N
( T S E K )
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie 1
2024-12-31
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie 2
2024-12-31
Summa eget
kapital
Årets
resultat
Balanserat
resultat
Övrigt tillskjutet
kapital
Aktiekapital P1 Aktiekapital P2
-40614 -40614
-40614 -40614
-2 300 -2300
Ingående eget kapital 2023-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Omföring av föregående års resultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Utgående eget kapital 2023-12-31
-11055 -11055
-11055 -11055
-2 235 -2235
Ingående eget kapital 2024-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Omföring av föregående års resultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Utgående eget kapital 2024-12-31
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Kvotvärde
Antal aktier
COELI FASTIGHET I AB
KA SS A FL Ö D E S A N A L Y S,
K O N C E R N E N
( T S E K )
17
2024-01-01
2023-01-01
2024-12-
31
2023-12-
31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringsposter
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investering i fastighet
(not 8)
Försäljning av fastighet
Investering i intressebolag
(not 11)
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Utdelning Preferensaktier P1
Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader
(not 24)
Amorterade fastighetslån (not 24)
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
(not 13)
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
Realiserade värdeförändringar fastigheter
Orealiserade värdeförändringar derivat
Resultatandel intresseföretag
Erlagd ränta
Summa
-11969
-48569
-2 485 348
-4 541 3890
-6557 3542
-2801 -4429
-500 -728
-2 300
-2235
-141586 -49456
-34748 -26264
-36
-266
COELI FASTIGHET I AB
M O D E R B O L A G E T S R ES UL T A TR Ä KN I NG ( T S E K )
ÅRETS RESULTAT ÄR LIKA MED ÅRETS TOTALRESULTAT
2024-01-
01
2023-01-
01
2024-12-
31
2023-12-
31
Rörelsens
intäkter
Övriga
intäkter
5
524
9
003
Summa
rörelsens intäkter 5
524
9
003
Rörelsens
kostnader
Förvaltningsavgifter
(not 2)
-
946
-
716
Övriga
externa kostnader (not 3)
-5
935
-10
768
Personalkostnader
(not 3)
-
258
-
201
Summa
rörelsens kostnader -7
139
-11
685
RÖRELSERESULTAT
-1
615
-2
682
Resultat
från finansiella poster
Värdeförändring
derivat
(not 6)
-
159
36
Ränteintäkter
(not 4)
5
259
5
807
Räntekostnader
(not 5)
-3
163
-3
579
Återförd
nedskrivning aktier (not 9)
-
13
917
Övriga
finansiella kostnader (not 5)
-
-
184
Summa
resultat från finansiella poster
1
937
15
997
Bokslutsdispositioner
Erhållna
koncernbidrag
1
617
2
684
Summa
bokslutsdispositioner
1
617
2
684
Resultat
före skatt 1
939
15
999
Skatt
Årets
skatt
(not 7)
32
-
40
Summa
skatt
32
-
40
ÅRETS
RESULTAT
1
971
15
959
18
COELI FASTIGHET I AB
2024-12-
31
2023-12-
31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella
anläggningstillgångar
Aktier
och andelar i koncernföretag (not 9)
160420
159
374
Fordran
koncernföretag (not 10)
257
968
293
676
Derivatinstrument
-
36
Uppskjutna
skattefordringar
496
470
Summa
finansiella anläggningstillgångar
418
884
453
556
Summa
anläggningstillgångar
418
884
453
556
Omsättningstillgångar
Fordran
koncernföretag
6
784
18
593
Övriga
fordringar
2
258
2
743
Förutbetalda
kostnader och upplupna intäkter (not 12)
473
671
Kassa
och bank
259
2
683
Summa
omsättningstillgångar
9
774
24
690
SUMMA
TILLGÅNGAR
428
658
478
246
EGET
KAPITAL OCH SKULDER (not 14)
Eget
kapital
Bundet
eget kapital
Aktiekapital
1523
1523
Summa
bundet eget kapital
1
523
1
523
Fritt
eget kapital
Överkursfond
270
615
270
615
Balanserat
resultat
-4
428
-18
152
Årets
resultat
1
971
15
959
Summa
fritt eget kapital
268
158
268
422
Summa
eget kapital
269
681
269
945
Skulder
Långfristiga
skulder
Derivatinstrument
123
-
Skulder
till koncernföretag
(not 16)
154
965
157
047
Summa
långfristiga skulder
155
088
157
047
Kortfristiga
skulder
Skulder
t i l l koncernföretag
3
103
50
701
Skatteskulder
33
40
Övriga
skulder
-
-
Upplupna
skulder och förutbetalda intäkter
(not 17)
753
513
Summa
kortfristiga skulder
3
889
51
254
Summa
skulder
158
977
208
301
SUMMA
EGET KAPITAL OCH SKULDER
428
658
478
246
19
M O D E R B O L A G E T S B A LA NS R Ä KN I NG ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
R A P P O R T Ö VER M O D E R B O LAG E TS
FÖRÄ NDRINGAR I E G E T K A P I T A L ( T S E K )
Aktiekapital
P1
Aktiekapital P2
Överkursfond
Balanserat
Resultat
Årets
resultat
Summa
eget
kapital
Ingående
eget kapital 2023-01-01
500 1023 270
615
-17 556
1704
256
286
Årets
resultat 15
959
15
959
Summa
totalresultat 15
959
15
959
Omföring
av föregående års resultat 1704 -1
704
-
Transaktioner
med aktieägare
Utdelning
Preferensaktier P1
-2 300
-2
300
Utgående
eget kapital 2023-12-31
500 1023 270
615
-18 152 15
959
269
945
Ingående
eget kapital 2024-01-01
500 1023 270
615
-18 152 15
959
269
945
Årets
resultat 1
971
1
971
Summa
totalresultat 1
971
1
971
Omföring
av föregående års resultat 15 959 -15
959
-
Transaktioner
med aktieägare
-2 235
-2
235
Utdelning
Preferensaktier P1
Utgående
eget kapital 2024-12-31 500 1023 270
615
-4 428 1
971
269
681
20
COELI FASTIGHET I AB
M O D E R B O L A G E T S
21
K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S ( T S E K )
2024-01-
01
2023-01-
01
2024-12-
31
2023-12-
31
Den
löpande verksamheten
Årets
resultat före skatt
Justeringsposter
1
939
15
999
Justering
för poster som inte ingår i kassaflödet
-1
458
-16
637
Kassaflöde
från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
481
-
638
Förändringar
i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning
(-) av kortfristiga fordringar
13
062
33
940
Minskning(
-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
-47
358
20
055
Kassaflöde från
den löpande verksamheten -33
815
53
357
Investeringsverksamheten
Utlåning
till koncernföretag
-51
825
Amortering
från koncernföretag
33
626
Kassaflöde
från investeringsverksamheten 33
626
-51
825
Finansieringsverksamheten
Utdelning
Preferensaktier P1 -2
235
-2
300
Kassaflöde
från finansieringsverksamheten
-2
235
-2
300
Årets
kassaflöde -2
424
-
768
Likvida
medel vid årets början 2
683
3
451
Likvida
medel vid årets slut (not 13)
259
2
683
Justeringar
för poster som inte ingår i kassaflödet
Erhållna
koncernbidrag
-1
617
-2
684
Nedskrivning
andelar koncernföretag
-
-13
197
Orealiserade
värdeförändringar derivat
159
-
36
Summa
-1
458
-16
637
N O T E R ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
22
23
COELI FASTIGHET I AB
N O T E R ( T S E K )
N O T E R ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
24
25
COELI FASTIGHET I AB
N O T E R ( T S E K )
26
N O T E R ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
27
COELI FASTIGHET I AB
N O T E R ( T S E K )
28
N O T E R ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
29
COELI FASTIGHET I AB
N O T E R ( T S E K )
30
N O T E R ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
31
COELI FASTIGHET I AB
N O T E R ( T S E K )
32
N O T E R ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
NOT 10 - LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG
2024-12-31
2023-12-31
Moderbolaget
Ingående anskaffningsvärde
293 676
275 619
Tillkommande poster
55 956
45 247
Avgående poster
-91 664
-27 190
Summa
257 968
293 676
33
COELI FASTIGHET I AB
N O T E R ( T S E K )
34
N O T E R ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
35
COELI FASTIGHET I AB
N O T E R ( T S E K )
36
N O T E R ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
NOT 16 - SKULDER T I L L KONCERNFÖRETAG
2024-12-31
2023-12-31
Moderbolaget
Ingående anskaffningsvärde
157 047
190 815
Tillkommande poster
3 578
14259
Avgående poster
-5 660
-48 027
Bokfört värde
154 965
157 047
37
COELI FASTIGHET I AB
N O T E R ( T S E K )
38
N O T E R ( T S E K )
COELI FASTIGHET I AB
39
COELI FASTIGHET I AB
N O T E R ( T S E K )
40
COELI FASTIGHET I AB
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige
koncernredovisningen har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets
förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för
moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet,
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen
står inför.
Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och
moderbolag för fastställelse på årsstämman.
Stockholm 2025-04 - 11
Stefan Renno
Ordförande
Cathrin Mattsson
Styrelseledamot
Jakob Pettersson
VD
Vår revisionsberättelse har avgivits 2025-04 - 11
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Daniel Algotsson
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Jan Nordström
Styrelseledamot
Herman Mattsson
Auktoriserad revisor
pwc
Revisionsberattel e
Tibo
Rapport om årsredov,isningen och koncernredovisningen
tt
rtedoced
tafoposirssnoe
rn-4
medoc
odbo
ocoo
oc
filåceocflod
vied
botyportrvbe
oc
rkrfbotåocodbooc
poedoc
portrtrnbo
tt
rtrnchodsedrirt
igsarm
odbornodsertrt
ochrtfo
tibo
odrfta
chru
rmttseoc
portrnocrt
bjlibeed
ocogse så
oc ttoc
rvri
igoeg
1traft
po ed
oc
sarnrk
vioctnl<a
rhruviport
fooeg
maigrvrked
fiport
låtiri
portedoctarvio
tnococrarirsidoctnbed
ffocfiport
pwc
SärskHt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de
mest betydelsefulla för revisionen av rsredovisningen och koncemredovisningen för den aktuella perioden.
Dessa om den behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen
och koncemredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Särskilt betydelsefullt område
Hur v r revision beaktade det särskilt
betydelsefulla området
Värdering av förvaltnlngsfastlgheter
Förvaltningsfastighetema utgör en stor andel av
koncernens balansomslutning och deras bedömda
värdeförändringar påverkar i hög grad koncemens
resultat. Värdering av förvaltningsfastighetema är till
sin natur subjektiv och föremål för styrelsens och
verkstä'llande direktörens bedömningar. Bo fört värde
på koncernens fastigheter uppgår till 519 mk:r. Av
bolagets årsredovisning not 1 framg r hur
fastigheterna redovisats och värderats och vilka
bedömningar bolaget gjort. Av not 8 framgår alt
koncernen inhämtat externa värderingar och att en
värdejustering skett med -11,9 mkr. Av nol 8 framgår
vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av
värdet. VäsenUiga antaganden är bland annat
avl<astningskrav och bedömt framtida driftnetto.
Betydelsen av uppskattningar och bedömningar som
Ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans
med det faktUm att beloppen är betydande gör att
värderingen av förvalltlingsfastigheter är ett särskilt
betydelsefullt omrade i revisionen.
Vi har i vår revision bland annat tagit del av de
oberoende externa fästighetsvä:rderingar som
koncernen inhämtat. Vi har även tagit del av det
formella uppdrag som koncernen har lämnat till
vä:rderingsföretaget. Vidare har vi utvärderat
antaganden i värderingen och stickprovsvis testat de
uppgifter som koncernen lämnat till
värderingsföretaget. Vi har granskat de upplysningar
som koncernen lämnar i sin årsredovisning Kring
förvaltningsrastigheterna. Värderingarna ba.seras på
bedömningar och är till sin natur behäftade med en
inneboende osäkerhet.
Annan Information än årsredovisningen och !koncernredovlsnlngen
Detta do ument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och
återfinns på sidorna 1-5 och 46-47. lnfonnationen i Coeli Fastighet I AB:s ersättningsrapport 2024", vilken
publioeras på bolagets hemsida samtidigt med denna rapport, utgör också annan information. Del är styrelsen
och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra infonnalion.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och konoemredovisnlngen omfattar inte denna information och vi
gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncemredovisningen är det vårt ansvar att läsa den
information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncemredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den 'kunskap vi i övrigt
inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra
informationen innehåller en väsenllig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i
det avseendet
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och
koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisnings1agen och vad ·gäller
koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning och koncemredovisning som inte inneh ner några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncemredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncernens fönnåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när
så är tillämpligt, om förh Handen som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
46
COELI FASTIGHET I AB
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.
Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal,
Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde
som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna avi rapporten använda nyckeltal är sammanställda nedan.”
Driftnetto
Intäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten,
och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.
Direktavkastning
Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen per den 31 december.
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder, exkl leasingskuld, i relation till fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som
överensstämmer med prospektets riktlinjer.
Genomsnittlig ränta
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Preferensaktier P1
Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Investment Management AB innehar i Bolaget.
Preferensaktier P2
Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.
Resultat per aktie
Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P1 respektive P2.
Nettoandelsvärde (NAV)
Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P2.
Nettokassa/nettoskuld
Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.
DEFINITIONER
47
COELI FASTIGHET I AB
FINANSIELL K A L EN D ER
Publicering av ekonomisk information
Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-i-ab/
Finansiell kalender 2025
Datum
2025-05-16
2025-08-29
Aktivitet
Årsstämma
Halvårsrapport 2025
COELI FASTIGHET I AB
51
Box 3317, 103 66 Stockholm, Sveavägen 24-26
Tel: 08 -506 223 00 , Fax: 08- 545 916 41, Org: 559086-4392, www.coeli.se