COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
MB 1
ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2022 - 31 DECEMBER 2022
Organisationsnummer 559086-4392
FASTIGHET
I AB
(PUBL)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
2 3
INNEHÅLL
Innehåll
Investeringsstrategi
VD har ordet
Fastighetspresentationer
Nyckeltal
Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrningsrapport
Resultaträkning - koncernen
Balansräkning - koncernen
Rapport över förändringar i eget kapital - koncernen
Kassaflödesanalys - koncernen
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Rapport över moderbolagets förändringar i eget kapital
Moderbolagets kassaflödesanalys
Noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Definitioner
Sida
3
4
5
7
9
14
18
19
20
21
22
23
24
25
26
43
44
49
INVESTERINGSSTRATEGI
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
2 3
INVESTERINGSSTRATEGI
INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET I AB
Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta är till exempel gamla industriområden som
strategiskt ligger bra till för att istället bebyggas med bostäder. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ
av kommunikation/infrastruktur.
Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till
bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i
fastigheter med befintliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är
fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen. ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera
en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.
Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning. avkastningsmålet är 10 % per år (efter avgifter) till
bolagets investerare.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
4 5
Intäkterna för perioden uppgick till 38 MSEK och driftnettot till 23,9 MSEK. Hyresintäkterna har under 2022 ökat med 8% vilket primärt
beror på omförhandlingen av hyresavtalet med ÖoB där den nya hyresnivån tillämpats från Q1 2022. Elpriserna har under 2022 varit
betydligt högre än tidigare vilket tyvärr har resulterat i högre driftkostnader och således haft negativ inverkan på bolagets resultat.
Nettoandelsvärdet (NAV) per preferensaktie P2 per 2022-12-31 uppgick till 384 kr/aktie vilket är en minskning med 2,1% från 2021-12-
31. Detta speglar hur det ekonomiska klimatet och fastighetsmarknaden har förändrats under året och denna minskning är skälig sett
förändringarna i marknadsläget.
Vi ser fortsatt stor potential i den framtida värdeutvecklingen av portföljen och bedömer att fastigheternas starka lägen ger möjlighet till
en unik värdeutveckling men även begränsar de negativa eekterna ett försämrat marknadsläge medför.
FÖRVALTNINGEN
Hyresintäkterna för 2022 uppgick till 38 MSEK vilket är en ökning med 8 %. Detta beror i huvudsak på att ÖoB’s nya hyresavtal började
löpa från februari, vilket haft en stor positiv påverkan på årets totala intäkter. Under 2022 har inga större omförhandlingar ägt rum, dock
utvärderar vi löpande samtliga hyresavtal i samband med att möjlighet till omförhandling finns.
Då stor del av hyresavtalen höjs med index finns ett visst skydd mot den höga inflationen som noterades under 2022, och stor del av
hyresintäkterna kommer under 2023 att indexuppräknas.
Förutom att vi har varit aktiva i fastighetsförvaltningen har vi också kommit längre i detaljplanearbetet i flertalet av fastigheterna och har
löpande dialoger med de olika kommunerna. I Södertälje ska planområdet för detaljplanen utvidgas för fastigheten Luktviolen 2 och ta
med grannfastigheten. Tidplanen har uppdaterats och målet är att den går på samråd under Q3/Q4 senare i år.
Planhandlingarna för Sankt Ilian 36:10 har gått på samråd och förslaget behöver ses över efter återremittering av politiken.
MARKNADEN
Det har skett stora förändringar på den svenska fastighetsmarknaden under 2022. Finansieringsförutsättningarna har förändrats markant
där styrräntan och STIBOR höjts markant under året. Detta har haft en stor eekt på transaktionsmarknaden där transaktionsvolymen
minskat kraftigt under den senare delen av 2022.
Kriget i Ukraina har skapat osäkerhet i Europa och har bland annat haft negativ påverkan på energipriserna. Spotpriset inom energiområde
3 (Stockholm) ökade från december 2021 till december 2022 med totalt 49%. Dock finns det en viss förhoppning om att det utlovande
energistödet ska komma att få positiv eekt för fastighetsägare och minska den stora eekten av ökade energipriser. Utvecklingen av
energipriserna har under 2022 varit ytterst volatil och det är svårt att prognostisera hur priserna kommer att utvecklas framgent.
Under hösten 2022 skedde även ett regeringsbyte vilket kan komma att få eekter på fastighetsmarknaden. Bland annat utreder
nuvarande regering att lätta på amorteringskravet, vilken kan få positiv inverkan på bostadsmarknaden och således även
byggrättsmarknaden.
Ökade byggkostnader kombinerat med en negativ utveckling på privatbostadsmarknaden har medför att flertal byggaktörer valt att
pausa sina projekt och genomfört stora varslingar, dock kvarstår det underliggande stora behovet av bostäder vilket kan vara en stark
drivkraft för en potentiell vändning på bostadsmarknaden.
Stockholm den 14 april 2023
Jakob Pettersson
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG NR 559086-4392
FASTIGHETSPRESENTATIONER
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
4 5
VD HAR ORDET FASTIGHETSPRESENTATIONER
VAGNHALLEN 15 & 16
Kommun: Stockholm
Läge: Vällingby
Fastighetstyp: Handel/industri
Byggår: 1953
Uthyrningsbar yta: 16 082
Fastigheterna förvärvades i juli 2017. Fastigheterna har en uthyrningsbar area om 16 082 kvm (LOA). De flesta
hyresgästerna i fastigheterna håller på med någon form av verkstad- eller lagerverksam het och handel.
Bolaget har ansökt om planbesked hos Stockholms Stad och för diskussioner med Svenska Bostäder som äger
granntomten om hur det ska bli en bra exploatering för kvarteret. Vidare förs diskussioner med Stockholms
Stad om friköp av Vagnhallen 15 som i nuläget är upplåten som tomträtt.
LUKTVIOLEN 2
Kommun: Södertälje
Läge: Blombacka
Fastighetstyp: Handel
Byggår: 1963
Uthyrningsbar yta: 896
Luktviolen 2 förvärvades i oktober 2017. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 896 kvm (LOA) och är
fullt uthyrd till ICA. Bolaget har sedan tidigare fått positivt planbesked för fastigheten och blev under 2020
tilldelade en handläggare för ärendet. I nuläget arbetar vi med flertalet utredningar för att komma vidare i
planprocessen.
SANKT ILIAN 36:10
Kommun: Enköping
Läge: Sankt Ilian
Fastighetstyp: Verkstad/industri
Byggår: 1954/2003
Uthyrningsbar yta: 3 350
Sankt I lian 36:10 förvärvades i januari 2018 och ägs 50/50 med SH Bygg AB. Fastigheten har en uthyrbar area
om 3 350 kvm. Uthyrningen är dels i form av ett arrende till ST1 samt en lokal som hyrs ut till en bilhandlare.
Här har bolaget fått positivt planbesked från kommunen och driver detaljplan tillsammans med SH Bygg.
Samtliga utredningar som krävs för ett samråd har genomförts och vi arbetar nu med vissa kompletteringar
av byggnadsförslaget.
SÖDERBYMALM 6:4
Kommun: Haninge
Läge: Handens industriområde
Fastighetstyp: Verkstad/industri
Byggår: 1940/1972
Uthyrningsbar yta: 6 162
Söderbymalm 6:4 förvärvades i september 2018. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 6 762 kvm
(LOA). Merparten av ytan hyrs ut till bil relaterad verksamhet. Bland hyresgästerna återfinns bland annat
Svenska Bilgruppen AB, Södertörns Bilförmedling AB, Torvalla Bil och Rostskyddshall AB. Här fick bolaget
ett positivt planbesked för att ändra detaljplan i november 2019. Diskussioner pågår med kommunen om
flytt av bussdepå och omvandling av grannfastigheter.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
6 7
FASTIGHETSPRESENTATIONER
MANDELBLOMMAN 1
Kommun: Stockholm
Läge: Spånga
Fastighetstyp : Skola/restaurang/verkstad
Byggår: 1983
Uthyrningsbar yta: 6 905
Mandelblomman 1 förvärvades februari 2019. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 6 905 kvm (LOA).
Bland hyresgästerna återfinns bland annat PostNord, Telenor och lnput Interiör Stockholm AB. Bolaget
för en dialog med kommunen för att komma igång med en ändring av detaljplanen. Majoriteten av övriga
fastighetsägare inom kvarteret är professionella fastighetsägare.
MANDELBLOMMAN 3
Kommun: Stockholm
Läge: Spånga
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 1948
Uthyrningsbar yta: 1 813
Mandelblomman 3 förvärvades i juni 2019. Fastighetens area uppgår till 1 813 kvm (LOA). Precis som i
Mandelblomman 1 pågår en dialog med Stockholms Stad om att ändra detaljplanen. Bolaget har arbetet
aktiv med att minska vakansen inom fastigheten och har genomfört uthyrningar under det senaste året.
GAMLESTADEN 740:127
Kommun: Göteborg
Läge: Gamlestaden
Fastighetstyp: Handel/verkstad/skola
Byggår: 1953
Uthyrningsbar yta: 5 480
Gamlestaden 740:127 förvärvades i juli 2019 och fastighetens area uppgår till 5 480 kvm. Här är
detaljplanearbetet i full gång och detaljplanen var ute på samråd 7 februari 2020. Enligt kommunen kommer
detaljplanen att ställas ut på kompletterande samråd efter sommaren 2022.
RUNÖ 7:132
Kommun: Österåker
Läge: Åkersberga
Fastighetstyp: Industri/kontor
Byggår: 1990
Uthyrningsbar yta: 1 400
Runö 7:132 förvärvades i mars 2020 och tillträddes 6 april 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar area om ca
1 400 kvm. Fastigheten är belägen inom området som i framtiden kommer att utgöra Kanalstaden. Österåkers
kommun är positiva till Coeli som aktör och till en framtida utveckling av fastigheten. Vi har tillsammans
med arkitekt tagit fram skisser för framtidens bostadsutveckling och har en god dialog med kommunen.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
6 7
FASTIGHETSPRESENTATIONER NYCKELTAL
FASTIGHETSVÄRDE
658 MKR
UTHYRNINGSBAR
AREA
41 213 KVM
ANTAL FASTIGHETER
8
DRIFTNETTO
23 874 TSEK
HYRESINTÄKTER
37 910 TSEK
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
8 9
NYCKELTAL (TSEK)
FASTIGHETSRELATERADE
Driftnetto TSEK
Uthyrningsbar area kvm
Snitthyra, SEK/kvm
Antal fastigheter
Direktavkastning
Direktavkastning annualiserad
Marknadsvärde fastighetsbestånd TSEK
Belåningsgrad
Genomsnittlig ränta
Finansiella
Omsättning TSEK
Balansomslutning TSEK
Soliditet
Nettoskuld tsek
Aktierelaterade
Preferensaktier P1, antal
Preferensaktier P2, antal
Aktiekurs vid årets utgång, SEK
NAV per Preferensaktie P1 SEK
NAV per Preferensaktie P2 SEK
Resultat per Preferensaktie P1 SEK
Resultat per Preferensaktie P2 SEK
KAPITALBINDNING
Kapitalbindning SEK
Collector
SEB
Svea
Swedbank
Swedbank
Swedbank
KONCERNEN
2021-12-31
23 783
41 357
733
8
3,5%
3,4%
675 000
33%
4,8%
35 071
726 039
59,1%
-204 282
500 000
1 022 940
362
56,02
392,23
56,02
109,00
FÖRFALLODATUM
2023-07-22
2023-02-10
2024-09-30
2023-09-30
2024-05-30
2024-06-30
KONCERNEN
2022-12-31
23 874
41 213
920
8
3,6%
3,5%
658 000
33%
4,6%
37 982
698 368
58,7%
-208 941
500 000
1 022 940
306
34,41
383,99
-21,62
-5,87
LÅNESKULD
72 550 000
13 075 500
11 990 000
50 069 112
43 875 000
41 387 500
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
8 9
NYCKELTAL (TSEK)
Utöver det äger koncernen även 50 procent av en fastighet i
Enköping om totalt 2 500 kvm.
I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med
verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Bolaget kommer
under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera
på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa
byggrätter för bostadsändamål.
FINANSIERING
Per den 31 december 2022 uppgick koncernens egna kapital till 410
002 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 219 944
TSEK motsvarande en belåningsgrad om 33%. Den genomsnittliga
räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick till 4,6%. Se även
Not 1 avsnitt “Ränterisk” för känslighetsanalys.
Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut
127 019 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de
närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året.
Långgatans lån hos SEB som skulle förfalla i februari 2023 har
förlängts med förfallodatum 2024-02-12.
Coeli Fastighet I AB uppfyller samtliga lånevillkor under 2022 och
2022 års rapportperioder.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för
Bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer
som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet,
både direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga
administrativa system, rutiner, policys och minimera riskerna som
verksamheten utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som
kan få betydelse för Bolagets framtida verksamhet, resultat och
finansiella ställning. Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 9
“Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.
Bolagets värdeutveckling
En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering.
Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring
på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter
kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till god avkastning
för den som investerar i Bolagets aktier.
Regulativa krav
Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar i
lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på investerare
eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i det regelverk
som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser för Bolaget
och investerarna.
Fastighetsinvesteringar
Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar
till fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen
blir sämre än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har
historiskt uppvisat god avkastning i förhållande till andra
investeringstillgångar. En investerare bör vara medveten om att det
finns en risk för att en investering i fastigheter inte på samma sätt
kommer att ge en sådan god avkastning som dylika investeringar
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet I AB
(publ), org nr 559086-4392, får härmed avge årsredovisning och
koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2022 - 31 december
2022. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget
annat anges.
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med
organisationsnummer 559086-4392.
Coeli Fastighet I AB är en så kallad alternativ investeringsfond
(AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att
Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett
flertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare.
Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar
inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med
investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets
avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets
investerare.
Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet
av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,
kommissionens delegerade förodning (EU) nr 231/2013 samt
riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten
(Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.
För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-
förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets
förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr.
516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har
tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management
AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som
ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig
förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala
fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2%
(exklusive moms) på den totala emitterade volymen.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bolagets moderbolag är Coeli Inv estment Management AB.
Moderbolaget har 83 procent av rösterna och 33 procent av
antalet aktier.
FASTIGHETSBESTÅND
Den 31 dec 2022 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag,
följande fastigheter:
• två fastigheter i Vällingby med total area om 16 000 kvm,
• en fastighet i Södertälje om 1 000 kvm,
• en fastighet i Haninge om ca 6 200 kvm,
• två fastigheter i Spånga med total area om 8 718 kvm.
• en fastighet i Göteborg om 5 480 kvm.
• en fastighet i Österåker om 1 415 kvm
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
10 11
uppvisat historiskt.
Risker med myndighetsbeslut
Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut
från myndighet, t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller
områdesplaner, kan få konsekvensen att värdet på enskilda
investeringsobjekt påverkas negativt.
Teknisk risk
Vid fastighetsköp finns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna
som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger
samman med dolda fel eller brister i fastigheterna, risk för skada
genom brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden vad
avser föroreningar eller liknande.
Driftskostnader
De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning,
fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt,
tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade
driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas
driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se
även Not 9 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.
Miljörisk
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför
miljöpåverkan. Det finns således en risk att krav under
vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för
utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark,
vattenområde eller grundvatten, eller för efterbehandling eller
marksanering vid förekomst av förorening i mark, vattenområden
eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant skick som följer
av lagstiftning.
Hållbarhet
Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s
policy för ansvarsfulla investeringar. Coeli Asset Management har
etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen, vilket
inkluderar interna riktlinjer för vilka aspekter som beaktas, vilken
metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas i
fondens tillgångar.
Coeli Asset Management AB har signerat det FN-stödda initiativet
Principles for Responsible Investments (PRI) och tillämpar dessa
principer för att säkerställa att gjorda investeringar tar hänsyn till
miljö, sociala aspekter och bolagsstyrningsfrågor.
Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av Coelis fonder
innefattar:
• Miljöaspekter (t.ex. bolagens inverkan på miljö och klimat).
• Sociala aspekter (t.ex. mänskliga rättigheter,
arbetstagarrättigheter och likabehandling).
• Bolagsstyrningsaspekter (t.ex. aktieägares rättigheter,
frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och
motverkande av korruption).
Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade
bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar
i onoterade tillgångar, såsom denna fond. Nedan följer information
om fondens hållbarhetsarbete enligt Fondbolagens förenings
Standard för hållbarhetsinformation.
Denna finansiella produkts underliggande investeringar beaktar inte
EU-kriterierna för miljömässigt hållbara ekonomiska verksamheter
Uppföljning av hållbarhetsarbetet
Uppföljningen redovisas i en separat rapport som publiceras på
AIF-förvaltarens hemsida (www.coeli.se).
Osäkerhet vid värdering av fastigheterna
Risken vid investeringar i fastigheter påverkas främst av
osäkerhetsfaktorer vid värdering av tillgången. Det finns även risk
för att de faktorer som ligger till grund för en värdering kan fluktuera
och påverka värdet negativt.
Finansiering
Bolagets investeringar kommer delvis att finansieras med
lånat kapital. Det innebär att Bolaget exponeras för risker
som sammanhänger med tillgång till lånefinansiering, ökade
räntekostnader, minskade avdragsmöjligheter för räntekostnader,
krav på ökad amortering och risker i samband med refinansiering
när de ursprungliga lånen löper ut. Det föreligger även en risk att
Bolaget inte beviljas lån i den utsträckning som önskas för en viss
investering.
MILJÖ
Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas
miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att
göra eektiva energiinvesteringar.
ORGANISATION
Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen
består av styrelseordförande Patric Sandberg Helenius och
styrelseledamöterna Mikael Larsson och Jan Nordström.
ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Styrelsen föreslår att årsstämman den 16 maj 2023 beslutar om
följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Fast arvode till styrelsens ska uppgå till högst två prisbasbelopp
per år och per ledamot. Styrelsen föreslås även fortsättningsvis ha
möjlighet att utöver arvode för sitt styrelsearbete för konsulttjänster
vilka utförs därutöver fakturera dessa från egna bolag.
AKTIEINFORMATION
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december
2022 till 1 522 940 SEK, fördelat på 500 000 Preferensaktier P1
och 1 022 940 Preferensaktier P2. Preferensaktierna P1 berättigar
till tio röster på bolagstämma och Preferensaktierna P2 till en
röst på bolagsstämma. Aktierna i Fastighet I är inte, och har inte
varit, föremål för erbjudande till följd av budplikt, inlösenrätt
eller lösningsskyldighet. Aktierna har inte varit föremål för något
oentligt uppköpserbjudande. Det finns inga inskränkningar i rätten
att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen känner till föreligger
inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet I AB är listat på Nordic Growth
Market (NGM-börsen). Aktierna handlas under kortnamnet CREF1
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
10 11
PREF P2. Bolagets ISIN-kod är SE0009695851.
FRAMTIDSUTSIKTER
De faktorer vars utveckling förväntas ha störst påverkan på
fastighetsmarknaden under 2023 är utvecklingen av styrräntan
och inflationen. Styrräntan förväntas fortsätta öka under
2023 till följd av den fortsatt höga inflationen, vilket medför
fortsatt ökade finansiella kostnader. Detta till trots förväntas
transaktionsaktiviteten öka något 2023 relativt till andra halvåret
2022, detta då marknadsförutsättningarna blivit något mer stabila.
Boverket har under 2022 genomfört nya beräkningar av det
nationella bostadsbehovet för perioden 2022-2030. Enligt Boverkets
beräkning av byggbehovet behövs cirka 63 400 nya bostäder årligen
fram till 2030 för att möta förväntad framtida befolkningsökning
och samtidigt hantera det latenta bostadsbehov som har byggts
upp under de senaste femton åren när bostadsbyggandet inte har
hållit jämna steg med befolkningsökningen.
Boverkets prognos för bostadsmarknaden och bostadsbyggandet
visar på en snabb och kraftig inbromsning på grund av försämrad
köpkraft för hushållen, stigande räntor och energikostnader, höjda
byggkostnader och stopp för investeringsstöd. Prognosen för antalet
påbörjade bostäder minskar markant, men osäkerhetsintervallet är
stort. Efterfrågan på nya bostadsrätter och småhus har minskat,
vilket leder till en snabb minskning av byggstarter för bostadsrätter
och småhus. Byggandet av hyresrätter bromsar också in, men
antalet färdigställda bostäder håller hög takt under 2022 och
2023. Möjligheter till en viss vändning uppåt finns när osäkerheten
kring inflation och räntor avtar, och hushållens köpkraft och
arbetsmarknaden förväntas stärkas.
Boverket har noterat att den finansiella osäkerheten är en stark
drivande faktor för det försämrade läget på bostadsmarknaden
och påpekar även att inbromsningen i byggnation är stark kopplat
till detta. Boverkets prognos för 2023 är att antalet påbörjade
bostäder blir relativt lågt vilket är i linje med prognoserna för den
finansiella utvecklingen. Något som dock bör beaktas är att det
underliggande behovet för bostäder är fortsatt högt, i synnerhet i
storstadsregionerna. Detta talar för att det finns god potential för
en åter ökad efterfrågan på bostadsbyggrätter i dessa områden.
Transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter var under 2022
betydligt lägre än föregående år och det noterades stora eekter
i samband med försämrat klimat på finansieringsmarkanden. Det
bör dock beaktas att den totala transaktionsvolymen under 2021
var exceptionellt hög och nivån för 2022 motsvarar en normal
nivå sett till tidigare år. I samband med att förutsättningarna
på finansieringsmarknaden stabiliseras förväntas även
transaktionsvolymen öka något.
Under hösten 2022 genomgick Sverige ett regeringsskifte i
samband med valet vilket kan komma att få eekter på såväl
svensk ekonomi som den svenska fastighetsmarknaden. Nuvarande
regering förväntas prioritera att lösa frågan kring Sveriges
energiförsörjning och elpriser, vilket på sikt förväntas kunna ge mer
stabila och förutsägbara mediakostnader. Detta skulle ha positiv
inverkan för såväl förvaltning som byggsektorn.
Byggkostnadsindex ökade enligt SCB med 15,6% mellan december
2021 och december 2022 för flerbostadshus i Sverige. Detta är den
största förändringen i årstakt sedan oktober 1974. Entreprenörernas
kostnader steg med 10,9 procent, medan byggherrens kostnader
ökade med 39,0 procent. Detta beror till stor del på högre
räntekostnader, som steg med 138,0 procent under samma period. I
samband med att såväl det finansiella läget som energiförsörjningen
stabiliseras i Sverige så förväntas även byggkostnaderna stabiliseras
något.
Sammantaget är Coelis bedömning att fastighetsbeståndet
kommer ha fortsatt god värdeutveckling framgent i samband med
att detaljplanerutvecklingen går framåt och det finansiella läget
stabiliseras något.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
Under 2022 har tre lån i portföljen refinansierats, vilket minskat
räntekostnaderna under perioden jämfört med föregående år till
följd av mer fördelaktiga räntevillkor.
SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2022
• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2022
uppgick till 658 (675 MSEK). Därtill tillkommer även, genom
ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde
om 12,75 (13,5) MSEK. Förändringen förklaras främst av
marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd.
• Hyresintäkterna uppgick till 37 910 (35 012) TSEK.
• Resultat efter skatt uppgick till -16 817 (139 514) TSEK, varav -20
292 (175 027) TSEK avser värdeförändringar för fastighetsbeståndet.
• Resultat per Preferensaktie P2 uppgick till -5,87 (109,00) SEK.
• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till
383,99 (392,23) SEK. Minskningen är främst hänförlig till
marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
12 13
Förslag till disposition av bolagets resultat
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (kr)
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
till ägare av Preferensaktier P1 utdelas
i ny räkning överföres
Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller
att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap
3 § 2-3 st. (försiktighetsregeln). Den föreslagna utdelningen till ägarna av Preferensaktie P1 (Coeli Investment Management AB) är i enlig-
het med gällande avtal och bolagsordning.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
253 058 737
1 704 319
254 763 056
-2 300
000
252 463 056
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Långgatans lån hos SEB på ca 13mkr som skulle förfalla i februari 2023 har förlängts med förfallodatum 2024-02-12. Utöver detta har inga
väsentliga händelser inträat i koncernen efter räkenskapsårets slut.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
12 13
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Principer för bolagsstyrning
Coeli Fastighet I AB tillämpar svenska lagar, Svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat den
här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget tillämpar
även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561) om
förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 30 augusti 2018. Riktlinjerna avseende
Koden finns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (www.bolagsstyrning.se).
Coeli Fastighet I AB:s bolagsordning finns att ladda ner på bolagets webbplats https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-
i-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden
tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning.
Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna
riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.
System för intern kontroll och riskhantering
Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas kontinuerligt.
Risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller ändrade riktlinjer
för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med bolagets externa
revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens vid styrelsemöten, samt
vid behov. Bolagets externa revisorer träar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen inhämtar och granskar AIF-
förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring finansiell rapportering och internkontroll, samt utvärderar att dessa
är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med finansiell rapportering genom att
verksamheten rapporterar status i arbetet med finansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering av genomfört arbete när rapporterna
är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande finansiell rapportering gäller såväl reviderad årsredovisning samt
översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek och verksamhet har styrelsen vid sin
utvärdering bedömt att det inte finns något behov av en internrevisionsfunktion.
Aktier och rösträtt
Coeli Fastighet I AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.
Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande
etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier P2
skall berättiga till en (1) röst vardera.
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december 2022 till 1 522 940 SEK fördelat på 500 000 preferensaktier P1 samt 1 022 940
preferensaktier P2.
Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under
marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod SE0009695851.
Större direkta eller indirekta innehav i bolaget
Coeli Investment Management AB innehar per den 31 december 2022 samtliga 500 000 preferensaktier P1, vilket motsvarar 83,02 procent av
rösterna och 32,83 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta finns inte, såvitt styrelsen känner till, några direkta
eller indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Bolagsstämman
Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls årligen
senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets balans-
och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman väljer också
bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner principerna för
ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt att rösta för alla sina
aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget i god tid före stämman.
Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post info@coeli.se.
Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med
kvalificerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel
att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan
aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor finns tillgänglig på bolagets webbplats.
Bolaget har under räkenskapsåret 2022 haft följande bolagsstämmor:
Ordinarie bolagsstämma 2022-05-16
Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2021 och att disponera årets resultat enligt styrelsens
förslag, innebärande att utdelning ska ske till innehavare av preferensaktier P1 med 4,84 SEK per aktie, totalt 2 420 000 SEK. Ingen utdelning
ska ske till innehavare av preferensaktier P2. Ansvarsfrihet beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.
Vidare omvaldes de tre ordinarie ledarmötena, Patric Sandberg Helenius (ordförande), Jan Nordström och Mikael Larsson fram till slutet av nästa
årsstämma.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
14 15
Styrelsen 2022
Patric Sandberg Helenius
Mikael Larsson
Jan Nordström
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Leonard Daun som huvudansvarig revisor.
Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.
Årsstämman 2023
Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 16 maj 2023 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens
bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt Svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen.
Styrelsen
Styrelsens ansvar
Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet I AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen
och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och aärsplaner,
granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och
verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.
Coeli Fastighet I AB klassificeras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket
att det ska finnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för
denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare.
Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som finns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut fullföljs
samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.
Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare
intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, finansiering, etableringar, tillväxt, resultat
och finansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.
Styrelsens sammansättning
Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och eektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår.
Utvärderingen avseende räkenskapsår 2021 genomfördes i samband med det första ordinarie styrelsemöte 2022 och styrelsens bedömning
är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan
suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2022 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Patric Sandberg Helenius (ordförande),
Jan Nordström och Mikael Larsson. Patric Sandberg Helenius är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till
bolagets större aktieägare. Övriga två ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning och i förhållande till bolagets större
aktieägare. Styrelsens sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de
icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras
objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
Invald
2016
2016
2016
Funktion
Ordförande
Ledamot
Ledamot
Närvaro
4/4
4/4
4/4
Oberoende i förhållande
till större aktieägare
Ja
Nej
Ja
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning
Ja
Nej
Nej
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
14 15
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelsens ledamöter
Information om styrelseledamöterna som omvaldes på bolagsstämman den 16 maj 2022 följer nedan:
Patric Sandberg Helenius
Född: 1978
Huvudsaklig utbildning: Juridik
Styrelseordförande sedan 21 december 2016
Bolagsjurist och finanschef Lillskär AB
Tidigare; 2005-2007 Kilpatrick Stockton, Advokat.
2007-2018 Advokatfirman Lindahl, Advokat
Andra väsentliga uppdrag: Sttyrelseordförande i
Coeli Holding Fastighet II AB (publ),
org nr 559066-4636, Styrelseordförande i
Lillskär AB org nr 556980-9964.
Innehav i bolaget: -
Jakob Pettersson
Född: 1988
Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från
Handelshögskolan i Stockholm
Verkställande direktör sedan december 2020,
ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Jakob
analyschef på Newsec, där han huvudsakligen
ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning
och transaktioner. Jakob har även erfarenhet som
managementkonsult hos Applied Value Group
och från PwC Real Estate.
Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig
förvaltare för Coeli Fastighet II AB.
Innehav i bolaget: -
Jan Nordström
Född: 1958
Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör
Ordinarie styrelseledamot sedan december
2018
VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan 2005
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot
i Coeli Holding Fastighet II AB (publ) org
nr 559066-4636 samt Coeli Fastighet II AB
(publ) org nr 559173-7548.
Innehav i bolaget: -
Mikael Larsson
Född: 1965
Huvudsaklig utbildning: Ekonomi
Ordinarie styrelseledamot sedan
december 2018. Grundare, huvudägare och
koncernchef Coeli-gruppen och har indirekt
ägande i Bolaget via Coeli Holding AB där
han är huvudägare.
Andra väsentliga styrelseuppdrag: Mikael
Larsson är styrelseledamot i Coeli Holding
Management AB, Coeli Holding Fastighet
II AB, Coeli Investment Holding AB, Coeli
Private Equity 2006 AB, Coeli Private
Equity XI AB, Coeli Wealth Management
AB, Coeli Shared Service AB, Coeli
Investment Management AB, Noga AB,
Sävja 1:1 AB, , Oxenborgen Fastigheter AB,
Klackkärrsförvaltning ABoch Quadrox AB,
Lansen 16 i Täby AB, Gladsheim Fastighet
AB, Coeli Investment Partners AB samt
styrelsesuppleant i C work stories AB och
evenodds AB och styrelseordförande i Coeli
Private Equity Management AB.
Innehav i bolaget: -
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
16 17
Utskott och valberedning
Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket gör att
ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.
Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning.
Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka eektiviteten i bolagets interna kontroll och
riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet samt
biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.
Bolaget har ej inrättat ett specifikt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets
huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för
bolagsledningen.
Revision
Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar
resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det
styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll.
Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor
väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2022 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCoopers AB) med huvudansvarig
revisor Leonard Daun för tiden fram intill slutet av årsstämman 2023. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 5 ersättning
till revisor.
Avvikelser från Koden
Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:
• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att
det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med
hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
• Styrelsen har inte inrättat ett specifikt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med
beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller annan
ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.
• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning.
Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.
• Avseende styrelsens sammansättning är endast en av tre ledamöter i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som ej betraktas som
oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB och en ej oberoende ledamot utför uppdrag på konsultbasis
åt Bolaget. Bolagets styrelse och därmed revisionsutskottet har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning är tillfredsställande vad
gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende
då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
16 17
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Värdeförändring fastighet
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Finansnetto
Resultatandel Joint Venture
Ränteintäkter
Räntekostnader
Övriga finansiella kostnader
Summa finansnetto
RESULTAT FÖRE SKATT
Skatt
Inkomstskatt
Summa skatt
ÅRETS RESULTAT
ÅRETS RESULTAT MOTSVARAR ÅRETS TOTALRESULTAT
Resultat per preferrensaktie P1 före och efter utspädning, SEK
Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning, SEK
RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2021-01-01
2021-12-31
-3 048
-17 047
-186
-11 288
-1 640
-12 531
-37 772
-37 772
(not 9)
(not 2)
(not 3, 5)
(not 4)
(not 9)
(not 12)
(not 6)
(not 7)
(not 7)
(not 8)
2022-01-01
2022-12-31
-4 155
-19 682
-190
-20 292
-44 319
-6 337
-1 352
-9 949
-895
-12 168
-18 505
-16 817
-21,62
-5,87
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
18 19
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Nyttjanderättstillgång tomträtt
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i Joint Venture
Andra långfristiga fordringar på Joint Venture
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Likvida medel
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Leasingskulder
Uppskjutna skatteskulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
1
Leverantörskulder
Övriga skulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 För ytterligare information om koncernens finansiering, se sid 9.
BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2021-12-31
2022-12-31
-16 817
(not 9)
(not 12)
(not 13)
(not 14)
(not 15)
(not 16)
(not 23)
(not 8)
(not 16)
(not 18)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
18 19
Ingående eget kapital 2021-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2021-12-31
Ingående eget kapital 2022-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2022-12-31
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Preferensaktier P1: Preferensaktier P1 skall äga rätt till en årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående
till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter.
Värderingstidpunkten för utdelningen är per 31 december det räkenskapsåret som utdelningen avser. Utdelningen utgår således på koncernens totala
fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.
Preferensaktier P2: 1 röst per Preferenskatie P2. Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom
utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har
betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp
P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till
det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten
för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats
för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70)
procent till innehavare av preferensaktie P2.
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie 1 2022-12-31
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie 2 2022-12-31
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)
Summa eget
kapital
-1 691
-16 817
-16 817
-2 420
Årets
resultat
-26 692
-16 817
-16 817
-139 514
-16 817
Balanserat
resultat
-7 414
-1 691
-2 420
Övrigt tillskjutet
kapital
Aktiekapital P2
Aktiekapital P1
Kvotvärde
Antal aktier
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
20 21
KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)
2021-01-01
2021-12-31
-175 027
-69
-380
-1 239
-1 037
-2 151
-2 617
-1 405
-1 691
-1 501
-3 192
-3 714
-12 928
2022-01-01
2022-12-31
-18 505
-3 586
-448
-3 292
-3 292
-2 420
-16 838
-7 258
-9 499
-10 844
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter
Rearesultat fastighetsförsäljning
Resultandel i joint venture
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investering i fastighet
Avbetalning från joint venture
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Utdelning Preferensaktier P1
Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader
Amorterade fastighetslån
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
Tilläggsupplysningar
Erhållen ränta
Erlagd ränta
(not 9)
(not 12)
(not 25)
(not 25)
(not 14)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
20 21
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)
Rörelsens intäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter
Räntekostnader
Nedskrivning aktier
Resultat från andelar i koncernbolag
Summa resultat från finansiella poster
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag
Summa bokslutsdispositioner
Resultat före skatt
Skatt på årets resultat
ÅRETS RESULTAT
ÅRETS RESULTAT ÄR LIKA MED ÅRETS TOTALRESULTAT
2021-01-01
2021-12-31
5 773
5 773
-553
-7 712
-186
-8 451
-2 678
3 672
-1 465
-
-73
2 134
2 679
2 679
2 135
-
2 135
(not 2)
(not 3, 5)
(not 4)
(not 6)
(not 7)
(not 10)
(not 7)
(not 8)
2022-01-01
2022-12-31
7 795
7 795
-1 036
-8 720
-190
-9 946
-2 151
1 734
-
-
-115
1 619
2 235
2 235
1 703
-
1 703
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
22 23
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag
Fordran koncernföretag
Uppskjutna skattefordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Fordran koncernföretag
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Summa bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Överkursfond
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa fritt eget kapital
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder i koncernföretag
Leverantörsskulder
Övriga skulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)
2021-12-31
142 664
236 057
470
379 191
379 191
20 752
1 619
2 698
80
25 149
404 340
1 523
1 523
270 615
-17 272
2 135
255 478
257 001
130 944
130 944
15 067
-
-
1 328
16 395
147 339
404 340
2022-12-31
142 864
275 619
470
418 953
418 953
55 372
9
475
3 451
59 307
478 260
1 523
1 523
270 615
-17 556
1 704
254 763
256 286
190 815
190 815
29 415
-
630
1 114
31 159
221 974
478 260
(not 10)
(not 11)
(not 14)
(not 15)
(not 17)
(not 18)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
22 23
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)
Ingående eget kapital 2021-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2021-12-31
Ingående eget kapital 2022-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2022-12-31
Summa eget
kapital
256 559
2 135
2 135
-1 691
-
257 001
257 004
1 703
1 703
-2 420
-
256 285
Årets
resultat
393
2 135
2 135
-393
2 135
2 135
1 703
1 703
-2 135
1 703
Balanserat
resultat
-15 972
-1 691
393
-17 270
-17 270
-2 420
2 135
-17 557
Överkursfond
270 616
270 616
270 616
270 616
Aktiekapital P2
1 023
1 023
1 023
1 023
Aktiekapital P1
500
500
500
500
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
24 25
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)
2021-01-01
2021-12-31
2 135
-2 679
-
-544
-4 293
50
-4 787
6 194
6 194
-1 691
-1 691
-284
364
80
2022-01-01
2022-12-31
1 703
-2 235
-
-532
24 585
-14 650
9 403
-3 612
-3 612
-2 420
-2 420
3 371
80
3 451
Den löpande verksamheten
Årets resultat före skatt
Justeringsposter
Erhållna koncernbidrag
Nedskrivning andelar koncernföretag
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Utlåning till koncernföretag
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Utdelning Preferensaktier P1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
(not 14)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
24 25
NOTER (TSEK)
juridiska personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i
den senaste Årsredovisningen, förutom vad som anges nedan.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
26 27
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
28 29
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
28 29
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAG
Årsredovisning har upprättats i enlighet med ÅRL och RFR 2.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderföretaget har
fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Koncernbidrag
Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutdisposition.
Aktieägartillskott
Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterbolag redovisas till anskaningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.
Finansiella instrument och säkringsredovisning
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IAS 39/
IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person.
Finansiella garantier
I förekommande fall består moderbolagets finansiella garantiavtal i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier
innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att angiven gäldenär inte
fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget an av Rådet för finansiell rapportering
tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39.
Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i
balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalningen sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
30 31
NOTER (TSEK)
Moderbolaget
Revision
Konsultarvoden
Värderingskostnader
Börs och emissionskostnader
Vidarefakturerade koncerninterna kostnader
Övrigt
Summa
-205
-55
-
-82
-8 482
104
-8 720
-797
-284
-
-95
-6 067
-469
-7 712
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
30 31
NOTER (TSEK)
Moderbolaget
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
Värderingstjänster
Övriga tjänster
Summa
-133
-35
-64
-
-
-232
-692
-35
-70
-
-
-797
2022-01-01
2022-12-31
1 734
-
-
1 734
2021-01-01
2021-12-31
3 672
-
-
3 672
2022-01-01
2022-12-31
-
-
-
-
-
0
2021-01-01
2021-12-31
-1 465
-
-
-
-73
-1 538
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
32 33
NOTER (TSEK)
2022-01-01
2022-12-31
-
-
-
1 703
-351
-
-
-
351
-
-
-
-
-
2021-01-01
2021-12-31
-
-
-
2 135
-440
-
-
-
440
440
-
-
-
-
-
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
32 33
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
34 35
Not 10 - Aktier och andelar i koncernföretag
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Investeringar
Aktieägartillskott
Utgående ackumulerade anskaningsvärden
Ingående nedskrivningar
Årets nedskrivningar
Utgående ackumulerade nedskrivningar
Bokfört värde
Dotterbolag
Coeli Alfa I AB
Coeli Alfa II AB
Summa bokfört värde
Indirekt ägda bolag
Coeli Vagnhallen 15 AB
Luktviolen Fastighets AB
Långgatan Fastighets AB
Fastighets AB Malmhuset
Coeli Mandelblomman AB
Fastighets AB Madelium
Coeli Gamlestaden AB
STP Fastigheter AB
2021-12-31
152 831
-
3 750
156 581
-13 917
-
-13 917
142 664
Bokfört
värde
126 209
16 455
142 664
2022-12-31
156 581
-
200
156 781
-13 917
-
-13 917
142 864
Eget
kapital
137 925
1 076
Antal aktier
50 000
50 000
Antal aktier
20 000
50 000
250
1 000
1 000
500
10 000
1 000
Andel %
100
100
Andel %
100
100
50
100
100
100
100
100
Säte
Stockholm
Stockholm
Säte
Stockholm
Södertälje
Enköping
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Org nr
559129-5513
559187-6361
Org nr
556372-4961
559126-1770
559131-6913
556695-3328
556645-9201
559206-3761
556779-3871
556568-9568
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
34 35
NOT 11 - LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Summa
2021-12-31
268 167
155 738
-187 848
236 057
2022-12-31
236 057
264 325
-224 763
275 619
NOTER (TSEK)
Moderbolag
-
2021-01-01
2021-12-31
-
-
-
-
2022-01-01
2022-12-31
-
-
-
-
Moderbolaget
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
36 37
Moderbolaget
Förutbetald försäkring
Upplupen koncernintern intäkt
Övriga förutbetalda kostnader
Summa
-
2 698
-
2 698
276
-
199
475
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
36 37
NOTER (TSEK)
Moderbolaget
Fritt eget kapital
Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
Överkursfond
När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet
utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden.
Balanserade vinstmedel
Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag under året lämnad utdelning.
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
38 39
NOTER (TSEK)
NOT 17 - SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Bokfört värde
2022-12-31
130 944
137 723
-77 852
190 815
2021-12-31
150 104
-22 770
3 610
130 944
Moderbolaget
Upplupna styrelsearvoden och revision
Upplupna förvaltningsavgifter
Övrigt
Summa
96
911
107
1 114
445
825
58
1 328
Moderbolaget
Bankgaranti
Borgen till förmån för dotterbolag
Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.
50
219 944
219 994
50
224 784
224 834
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
38 39
NOTER (TSEK)
2021-12-31
553
553
2022-12-31
3 517
3 517
Moderbolaget
Coeli Asset Management AB
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
40 41
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
40 41
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
NOT 26 - FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel i
SEK
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
till ägare av Preferensaktier P1 utdelas
i ny räkning överföres
2022-12-31
253 058 737
1 704 319
254 763 056
-2 30
0 000
252 46
3 056
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
42 43
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och
koncernredovisningen har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets
förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för
moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet,
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen
står inför.
Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och
moderbolag för fastställelse på årsstämman.
Stockholm 2023-04-14
Patric Sandberg Helenius
Jan Nordström
Ordförande
Styrelseledamot
Mikael Larsson Jakob Pettersson
Styrelseledamot VD
Vår revisionsberättelse har avgivits 2023-04-14
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun
Auktoriserad revisor
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
42 43
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i
Coeli Fastighet I AB (publ),
org.nr 559086-4392
Rapport om årsredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Coeli Fastighet I AB (publ) för år 2022 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 13-16. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 9-42 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 13-16. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisionens inriktning och omfattning
Coeli Fastighet I AB (publ):s verksamhet består i att med eget kapital tillsammans med upplånat kapital investera på den svenska
fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga balansposten utgörs av förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Vi utformade
vår revisions genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna.
Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga
redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser som framtida händelser, vilka
till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att verkställande direktören och styrelsen åsidosätter
den interna kontrollen, och bland annat överväg om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga
felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som
helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
44 45
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig
grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet.
Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders
karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma eekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna
som helhet.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-8 och
48-49. Informationen i ”Coeli Fastighet I AB:s ersättningsrapport 2022”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna
rapport, utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Särskilt betydelsefullt område
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna utgör en stor andel av koncernens
balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar
påverkar i hög grad koncernens resultat. Värdering av
förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål
för styrelsens och verkställande direktörens bedömningar.
Bokfört värde på koncernens fastigheter uppgår till 658 mkr.
Av bolagets årsredovisning not 1 framgår hur fastigheterna
redovisats och värderats och vilka bedömningar bolaget gjort.
Av not 9 framgår att koncernen inhämtat externa värderingar
och att en värdejustering skett med -20 mkr. Av not 9 framgår
vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av värdet.
Väsentliga antaganden är bland annat avkastningskrav och
bedömt framtida driftnetto.
Betydelsen av uppskattningar och bedömningar som ingår
i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det
faktum att beloppen är betydande gör att värderingen av
förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i
revisionen.
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Vi har i vår revision bland annat tagit del av de oberoende
externa fastighetsvärderingar som koncernen inhämtat. Vi har
även tagit del av det formella uppdrags om koncernen har
lämnat till värderingsföretaget. Vidare har utvärderat antagen
i värderingen och stickprovsvis testat de uppgifter som
koncernen lämnat till värderingsföretaget. Vi har granskat de
upplysningar som koncernen lämnar i sin årsredovisning kring
förvaltningsfastigheterna.
Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur
behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår
granskning är vår bedömning att de av bolaget använda
antagandena ligger inom ett skäligt intervall.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
44 45
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att
de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig
för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen
av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock
inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt
alternativ till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Coeli Fastighet I AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller
förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
46 47
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att
med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.
revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Coeli Fastighet I AB (publ) för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalandet
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Coeli Fastighet I AB (publ) enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad
i ett format som uppfyller dessa krav.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
46 47
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig¬heter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella
rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket
innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga
krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en
avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys
samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 13-16 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Coeli Fastighet I AB (publ):s revisor av bolagsstämman
den 16 maj 2022 och har varit bolagets revisor sedan 21 december 2016.
Stockholm den 14 april 2023
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun
Auktoriserad revisor
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
48 49
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.
Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten)
riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller
framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i rapporten
använda nyckeltal är sammanställda nedan.”
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från
fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.
Direktavkastning
Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen per den 31 december.
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder, exkl leasingskuld, i relation till fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Ger indikation på om fonden har en
belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer.
Genomsnittlig ränta
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Preferensaktier P1
Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.
Preferensaktier P2
Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.
Resultat per aktie
Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P1 respektive P2.
Nettoandelsvärde (NAV)
Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P2.
Nettokassa/nettoskuld
Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och
långfristiga skulder.
DEFINITIONER
Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal
Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman
som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.
Driftnetto
Hyresintäkter
Drift- och underhållskostnader
Fastighetsskatt
Driftnetto, TSEK
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen
Direktavkastning annualiserad, %
2022-12-31
37 910
-12 809
-1 277
23 874
23 037
658 000
3,5
2021-12-31
35 012
-10 282
-947
23 783
23 110
675 000
3,4
FINANSIELL KALENDER
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
48 49
FINANSIELL KALENDER
Publicering av ekonomisk information
Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-i-ab/
Finansiell kalender 2023
Datum Aktivitet
2023-05-16 Årsstämma
2023-08-31 Halvårsrapport 2023
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
50 MB
Box 3317, 103 66 Stockholm, Sveavägen 24-26
Tel: 08-506 223 00, Fax: 08-545 916 41, Org: 559086-4392, www.coeli.se