COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
MB
1
ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2021 - 31 DECEMBER 2021
Organisationsnummer 559086-4392
FASTIGHET
I AB
(PUBL)
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
2
3
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
INNEHÅLL
Innehåll
Investeringsstrategi
VD har ordet
Fastighetspresentationer
Nyckeltal
Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrningsrapport
Resultaträkning - koncernen
Balansräkning - koncernen
Rapport över förändringar i eget kapital - koncernen
Kassafl ödesanalys - koncernen
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Rapport över moderbolagets förändringar i eget kapital
Moderbolagets kassafl ödesanalys
Noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Defi nitioner
Sida
3
4
5
7
9
14
18
19
20
21
22
23
24
25
26
43
44
49
INVESTERINGSSTRATEGI
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
2
3
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
INVESTERINGSSTRATEGI
INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET I AB
Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta är till exempel gamla industriområden som
strategiskt ligger bra till för att istället bebyggas med bostäder. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ
av kommunikation/infrastruktur.
Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till
bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i
fastigheter med befi ntliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är
fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen. ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera
en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.
Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning. avkastningsmålet är 10 % per år (efter avgifter) till
bolagets investerare.
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
4
5
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
Intäkterna för perioden uppgick till 35,1 MSEK och resultatet efter skatt till 139,5 MSEK. En stor del av resultatet är hänförligt till orealiserade
värdeförändringar av fastighetsinnehaven i portföljen. Det är väldigt roligt att se att vårt hårda arbete med att utveckla fastigheterna nu
börjar slå igenom på värderingen av portföljen. Driftnettot för perioden uppgick till 24 MSEK. Tyvärr så har det extrema elpriset det senaste
halvåret gjort att vi haft högre kostnader för el och uppvärmning i många av fastigheterna vilket slår negativt mot driftnettot och resultatet.
FÖRVALTNINGEN
Under året har vi omförhandlat ett fl ertal hyresavtal i portföljen vilket kommer att få genomslag under 2022 när de nya avtalen börjar löpa.
Vi har framgångsrikt omförhandlat avtalet med ÖoB i Vagnhallen 15 där vi på årsbasis höjer hyresintäkten med cirka 2,5 MSEK. Vi har också
gjort ett antal nya uthyrningar i portföljen. Bland annat har vi till hyrt ut cirka 800 kvadratmeter i Söderbymalm 6:4 till Ge för Livet på ett
avtal som löper på tre år.
Förutom att vi har varit aktiva i fastighetsförvaltningen har vi också kommit längre i detaljplanearbetet i fl ertalet av fastigheterna. I Södertälje
har vi under hösten fortsatt arbetet med kommunen inför samråd och nu är de fl esta av alla utredningar gjorda. I Åkersberga har det tyvärr
tagit lite längre tid än vi hoppats på initialt att komma i gång med planläggningen men har en mycket bra dialog med kommunen och
förhoppningen är att på riktigt komma igång med planen under våren. I Enköping arbetar vi intensivt med kommunen för att gå ut med
planen på samråd vilket vi hoppas kunna göra under våren.
MARKNADEN
Det råder ytterst gynnsamma förhållanden på den svenska investeringsmarknaden vilket även attraherar kapital från internationella
investerare. För närvarande är transaktionsmarknaden inte i jämvikt och det råder ett underskott på utbudet av fastigheter som kan överlåtas.
Detta har skapat gynnsamma förhållanden för befi ntliga fastighetsägare som kan avyttra till relativt höga nivåer.
Den svenska ekonomin har haft en stark återhämtning från nedgången under 2020. Fastighetsmarknaden som helhet har stått emot de
negativa e ekterna som Coronapandemin har inneburit relativt bra. Bland mer stabila segment som bostäder och samhällsfastigheter kan
oro på investeringsmarknaden få motsatt e ekt och göra att dessa segment attraherar mer kapital. Andra mer konjunkturkänsliga segment
som hotell och handel har påverkats i relativt stor utsträckning, dock har även dessa segment haft en stark återhämtning i samband med
minskad smittspridning och lättade restriktioner.
Sett till segment utgjorde bostäder det mest transaktionsintensiva segmentet under 2021 och efterfrågan på i synnerhet nyproducerade
bostäder har varit hög under året där det även har noterats sjunkande direktavkastningskrav på tillgångsslaget. Ökade värden för färdigställda
nyproducerade bostäder förväntas även ha en positiv inverkan på betalningsviljan för bostadsbyggrätter, vilket är fördelaktigt för Coelis
fastighetsinnehav.
I princip alla de största a ärerna under 2021 utgör köp av hela, eller stora delar av, bolag. Det har primärt rört sig om bolag innehållande
kommersiella eller industrifastigheter, men det har även genomförts större a ärer som endast omfattar bostadsfastigheter, bland annat
Heimstadens förvärv av hela Akelius svenska bestånd.
COVID-19
Coronapandemin har haft märkbara e ekter på såväl den svenska ekonomin som världsekonomin. Det har visats tydliga uppgångar i
ekonomin i samband med att smittläget har stabiliserats, vilket till stor del kan förklaras genom lättade restriktioner. Under 2021 påbörjades
vaccinering mot covid-19, vilket har varit och fortsatt kommer att vara en viktig del för att kunna återgå till en mer normal samhällssituation
och för att fortsatt stabilisera ekonomin. Coronapandemin har inte haft några nämnvärda e ekter på Coeli Fastighet I AB.
Stockholm den 13 april 2022
Jakob Pettersson
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG NR 559086-4392
FASTIGHETSPRESENTATIONER
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
4
5
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
VD HAR ORDET
FASTIGHETSPRESENTATIONER
VAGNHALLEN 15 & 16
Kommun: Stockholm
Läge: Vällingby
Fastighetstyp: Handel/industri
Byggår: 1953
Uthyrningsbar yta: 16 082
Fastigheterna förvärvades i juli 2017. Fastigheterna har en uthyrningsbar area om 16 082 kvm (LOA). De fl esta
hyresgästerna i fastigheterna håller på med någon form av verkstad- eller lagerverksam het och handel.
Bolaget har ansökt om planbesked hos Stockholms Stad och för diskussioner med Svenska Bostäder som äger
granntomten om hur det ska bli en bra exploatering för kvarteret. Vidare förs diskussioner med Stockholms
Stad om friköp av Vagnhallen 15 som i nuläget är upplåten som tomträtt.
LUKTVIOLEN 2
Kommun: Södertälje
Läge: Blombacka
Fastighetstyp: Handel
Byggår: 1963
Uthyrningsbar yta: 896
Luktviolen 2 förvärvades i oktober 2017. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 896 kvm (LOA) och är
fullt uthyrd till ICA. Bolaget har sedan tidigare fått positivt planbesked för fastigheten och blev under 2020
tilldelade en handläggare för ärendet. I nuläget arbetar vi med fl ertalet utredningar för att komma vidare i
planprocessen.
SANKT ILIAN 36:10
Kommun: Enköping
Läge: Sankt Ilian
Fastighetstyp: Verkstad/industri
Byggår: 1954/2003
Uthyrningsbar yta: 3 350
Sankt I lian 36:10 förvärvades i januari 2018 och ägs 50/50 med SH Bygg AB. Fastigheten har en uthyrbar area
om 3 350 kvm. Uthyrningen är dels i form av ett arrende till ST1 samt en lokal som hyrs ut till en bilhandlare.
Här har bolaget fått positivt planbesked från kommunen och driver detaljplan tillsammans med SH Bygg.
Samtliga utredningar som krävs för ett samråd har genomförts och vi arbetar nu med vissa kompletteringar
av byggnadsförslaget.
SÖDERBYMALM 6:4
Kommun: Haninge
Läge: Handens industriområde
Fastighetstyp: Verkstad/industri
Byggår: 1940/1972
Uthyrningsbar yta: 6 162
Söderbymalm 6:4 förvärvades i september 2018. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 6 762 kvm
(LOA). Merparten av ytan hyrs ut till bil relaterad verksamhet. Bland hyresgästerna återfi nns bland annat
Svenska Bilgruppen AB, Södertörns Bilförmedling AB, Torvalla Bil och Rostskyddshall AB. Här fi ck bolaget
ett positivt planbesked för att ändra detaljplan i november 2019. Diskussioner pågår med kommunen om
fl ytt av bussdepå och omvandling av grannfastigheter.
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
6
7
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
FASTIGHETSPRESENTATIONER
MANDELBLOMMAN 1
Kommun: Stockholm
Läge: Spånga
Fastighetstyp : Skola/restaurang/verkstad
Byggår: 1983
Uthyrningsbar yta: 6 905
Mandelblomman 1 förvärvades februari 2019. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 6 905 kvm (LOA).
Bland hyresgästerna återfi nns bland annat PostNord, Telenor och lnput Interiör Stockholm AB. Bolaget
för en dialog med kommunen för att komma igång med en ändring av detaljplanen. Majoriteten av övriga
fastighetsägare inom kvarteret är professionella fastighetsägare.
MANDELBLOMMAN 3
Kommun: Stockholm
Läge: Spånga
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 1948
Uthyrningsbar yta: 1 813
Mandelblomman 3 förvärvades i juni 2019. Fastighetens area uppgår till 1 813 kvm (LOA). Precis som i
Mandelblomman 1 pågår en dialog med Stockholms Stad om att ändra detaljplanen. Bolaget har arbetet
aktiv med att minska vakansen inom fastigheten och har genomfört uthyrningar under det senaste året.
GAMLESTADEN 740:127
Kommun: Göteborg
Läge: Gamlestaden
Fastighetstyp: Handel/verkstad/skola
Byggår: 1953
Uthyrningsbar yta: 5 480
Gamlestaden 740:127 förvärvades i juli 2019 och fastighetens area uppgår till 5 480 kvm. Här är
detaljplanearbetet i full gång och detaljplanen var ute på samråd 7 februari 2020. Enligt kommunen kommer
detaljplanen att ställas ut på kompletterande samråd efter sommaren 2022.
RUNÖ 7:132
Kommun: Österåker
Läge: Åkersberga
Fastighetstyp: Industri/kontor
Byggår: 1990
Uthyrningsbar yta: 1 400
Runö 7:132 förvärvades i mars 2020 och tillträddes 6 april 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar area om ca
1 400 kvm. Fastigheten är belägen inom området som i framtiden kommer att utgöra Kanalstaden. Österåkers
kommun är positiva till Coeli som aktör och till en framtida utveckling av fastigheten. Vi har tillsammans
med arkitekt tagit fram skisser för framtidens bostadsutveckling och har en god dialog med kommunen.
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
6
7
FASTIGHETSPRESENTATIONER
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
NYCKELTAL
7
FASTIGHETSVÄRDE
675 MSEK
UTHYRNINGSBAR
AREA
41 357 KVM
ANTAL FASTIGHETER
8
DRIFTNETTO
23 783 TSEK
HYRESINTÄKTER
35 012 TSEK
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
8
9
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
NYCKELTAL (TSEK)
FASTIGHETSRELATERADE
Driftnetto
Uthyrningsbar area kvm
Snitthyra, SEK/kvm
Antal fastigheter
Direktavkastning
Direktavkastning annualiserad
Marknadsvärde fastighetsbestånd
Belåningsgrad
Genomsnittlig ränta
Finansiella
Omsättning
Balansomslutning
Soliditet
Nettoskuld
Aktierelaterade
Preferensaktier P1, antal
Preferensaktier P2, antal
Aktiekurs vid periodens utgång, SEK
NAV per Preferensaktie P1
NAV per Preferensaktie P2
Resultat per Preferensaktie P1
Resultat per Preferensaktie P2
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Kapitalbindning
Collector
Collector
Collector
Swedbank
Swedbank
Collector
Swedbank
Swedbank
KONCERNEN
2020-12-31
25 010
41 357
746
8
4,8%
4,8%
498 500
45%
4,8%
35 935
555 335
52,5%
-202 069
500 000
1 022 940
256
-
284,39
-
26,09
FÖRFALLODATUM
2022-03-31
2022-03-31
2022-03-31
2023-09-30
2023-09-30
2022-03-31
2023-09-30
2023-09-30
KONCERNEN
2021-12-31
23 783
41 357
733
8
3,5%
3,4%
675 000
33%
4,8%
35 071
726 039
59,1%
-204 282
500 000
1 022 940
362
56,02
392,23
56,02
109,00
LÅNESKULD
72 550 000
6 750 000
36 500 000
22 732 740
18 658 500
57 000 000
4 682 616
5 909 736
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
8
9
NYCKELTAL (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
Utöver det äger koncernen även 50 procent av en fastighet i
Enköping om totalt 2 500 kvm.
I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med
verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Bolaget kommer
under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera
på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa
byggrätter för bostadsändamål.
FINANSIERING
Per den 31 december 2021 uppgick koncernens egna kapital till 429
239 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 224 784
TSEK motsvarande en belåningsgrad om 33%. Den genomsnittliga
räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick till 4,8%. Se även
Not 1 avsnitt “Ränterisk” för känslighetsanalys.
Vid periodens slut utgör den kortfristiga delen av skulder till
kreditinstitut 175 241 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som
förfaller de närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas
under året.
Coeli Fastighet I AB uppfyller samtliga lånevillkor under 2021 och
2020 års rapportperioder.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för
Bolagets resultat och fi nansiella ställning. Det fi nns en rad faktorer
som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet,
både direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga
administrativa system, rutiner, policys och minimera riskerna som
verksamheten utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som
kan få betydelse för Bolagets framtida verksamhet, resultat och
fi nansiella ställning. Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 9
“Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.
Bolagets värdeutveckling
En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering.
Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring
på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter
kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till god avkastning
för den som investerar i Bolagets aktier.
Regulativa krav
Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar i
lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på investerare
eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i det regelverk
som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser för Bolaget
och investerarna.
Fastighetsinvesteringar
Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar
till fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen
blir sämre än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har
historiskt uppvisat god avkastning i förhållande till andra
investeringstillgångar. En investerare bör vara medveten om att det
fi nns en risk för att en investering i fastigheter inte på samma sätt
kommer att ge en sådan god avkastning som dylika investeringar
uppvisat historiskt.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet I AB
(publ), org nr 559086-4392, får härmed avge årsredovisning och
koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2021 - 31 december
2021. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget
annat anges.
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med
organisationsnummer 559086-4392.
Coeli Fastighet I AB är en så kallad alternativ investeringsfond
(AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att
direkt eller indirekt äga, förvärv a, försälja och förv alta fastigheter .
Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential
att utvecklas mot bostäder. Detta kan till exempel vara gamla
industriområden som ligger strategiskt bra till för att istället
bebyggas med bostäder, exempelvis områden i nära anslutning
till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation.
Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett
fl ertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare.
Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar
inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med
investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets
avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets
investerare.
Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet
av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,
kommissionens delegerade förodning (EU) nr 231/2013 samt
riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten
(Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.
För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-
förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets
förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr.
516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har
tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management
AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som
ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig
förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala
fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2%
(exklusive moms) på den totala emitterade volymen.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bolagets moderbolag är Coeli Inv estment Management AB .
Moderbolaget har 83 procent av rösterna och 33 procent av
antalet aktier.
FASTIGHETSBESTÅND
Den 31 dec 2021 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag,
följande fastigheter:
• två fastigheter i Vällingby med total area om 16 000 kvm,
• en fastighet i Södertälje om 1 000 kvm,
• en fastighet i Haninge om ca 6 200 kvm,
• två fastigheter i Spånga med total area om 8 718 kvm.
• en fastighet i Göteborg om 5 480 kvm.
• en fastighet i Österåker om 1 415 kvm
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
10
11
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
Risker med myndighetsbeslut
Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut
från myndighet, t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller
områdesplaner, kan få konsekvensen att värdet på enskilda
investeringsobjekt påverkas negativt.
Teknisk risk
Vid fastighetsköp fi nns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna
som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger
samman med dolda fel eller brister i fastigheterna, risk för skada
genom brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden vad
avser föroreningar eller liknande.
Driftskostnader
De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning,
fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt,
tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade
driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas
driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se
även Not 9 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.
Miljörisk
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför
miljöpåverkan. Det finns således en risk att krav under
vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för
utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark,
vattenområde eller grundvatten, eller för efterbehandling eller
marksanering vid förekomst av förorening i mark, vattenområden
eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant skick som följer
av lagstiftning.
Hållbarhet
Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s
policy för ansvarsfulla investeringar. Coeli Asset Management har
etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen, vilket
inkluderar interna riktlinjer för vilka aspekter som beaktas, vilken
metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas i
fondens tillgångar.
Coeli Asset Management AB har signerat det FN-stödda initiativet
Principles for Responsible Investments (PRI) och tillämpar dessa
principer för att säkerställa att gjorda investeringar tar hänsyn till
miljö, sociala aspekter och bolagsstyrningsfrågor.
Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av Coelis fonder
innefattar:
• Miljöaspekter (t.ex. bolagens inverkan på miljö och klimat).
• Sociala aspekter (t.ex. mänskliga rättigheter,
arbetstagarrättigheter och likabehandling).
• Bolagsstyrningsaspekter (t.ex. aktieägares rättigheter,
frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och
motverkande av korruption).
Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade
bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar
i onoterade tillgångar, såsom denna fond. Nedan följer information
om fondens hållbarhetsarbete enligt Fondbolagens förenings
Standard för hållbarhetsinformation.
Hållbarhetsinformation
Hållbarhetsaspekter beaktas i förvaltningen av fonden.
☐ Hållbarhetsaspekter beaktas inte i förvaltningen av fonden.
Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av fonden
Miljöaspekter (t.ex. bolagens inverkan på miljö och klimat).
Sociala aspekter (t.ex. mänskliga rättigheter, arbetstagarrättigheter
och likabehandling).
☐ Bolagsstyrningsaspekter (t.ex. aktieägares rättigheter, frågor
om ersättningar till ledande befattningshavare och motverkande
av korruption).
☐ Andra hållbarhetsaspekter
Metoder som används för hållbarhetsarbetet
Fonden väljer in
☐ Hållbarhetsaspekter är avgörande för förvaltarens val av bolag.
Fonden har specifi ka och uttalade kriterier för att välja in bolag
utifrån miljö, sociala och a ärsetiska frågor. Analys av bolagens
arbete med hållbarhet är avgörande för valet av bolag i fonden.
Fondens förvaltare tar hänsyn till hållbarhetsfrågor.
Hållbarhetsaspekter beaktas i ekonomiska bolagsanalyser och
investeringsbeslut, vilket får e ekt men behöver inte vara avgörande
för vilka bolag som väljs in i fonden.
Övrigt
☐ Annan metod som fonden tillämpar för att välja in
Fonden väljer bort
Fonden placerar inte i bolag som är involverade i följande produkter
och tjänster. Högst fem procent av omsättningen i det bolag där
placeringen sker får avse verksamhet som är hänförlig till den
angivna produkten eller tjänsten.
Produkter och tjänster
Klusterbomber, personminor
Kemiska och biologiska vapen
Kärnvapen
Vapen och/eller krigsmateriel
Alkohol
Tobak
Kommersiell spelverksamhet
Pornografi
Fossila bränslen (olja, gas, kol)
Uran
Genetiskt modifi erade organismer (GMO)
☐ Övrigt
Internationella normer
Internationella normer avser internationella konventioner, lagar och
överenskommelser såsom FN Global Compact och OECD:s riktlinjer
för multinationella företag som rör frågor om miljö, mänskliga
rättigheter, arbetsvillkor och a ärsetik.
☐ Fonden investerar inte i bolag som kränker internationella
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
10
11
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
normer. Bedömningen görs antingen av fondbolaget självt eller
av en underleverantör.
Fonden investerar inte i bolag som inte vidtar åtgärder för
att komma till rätta med identifi erade problem eller där fonden
bedömer att bolagen inte kommer att komma tillrätta med
problemen under en tid som fondbolaget bedömer som rimlig i
det enskilda fallet.
Fondbolaget påverkar
Fondbolaget använder sitt inflytande för att påverka bolag i
hållbarhetsfrågor.
☐ Fondbolaget har kontakt med bolag i syfte att påverka dem i en
mer hållbar riktning.
Bolagspåverkan i egen regi
☐ Bolagspåverkan i samarbete med andra investerare
☐ Bolagspåverkan genom externa leverantörer/konsulter
☐ Röstar på bolagsstämmor
☐ Deltar i valberedningar för att påverka styrelsens sammansättning
Uppföljning av hållbarhetsarbetet
Uppföljningen redovisas i en separat rapport som publiceras på
AIF-förvaltarens hemsida (www.coeli.se).
Osäkerhet vid värdering av fastigheterna
Risken vid investeringar i fastigheter påverkas främst av
osäkerhetsfaktorer vid värdering av tillgången. Det fi nns även risk
för att de faktorer som ligger till grund för en värdering kan fl uktuera
och påverka värdet negativt.
Finansiering
Bolagets investeringar kommer delvis att finansieras med
lånat kapital. Det innebär att Bolaget exponeras för risker
som sammanhänger med tillgång till lånefinansiering, ökade
räntekostnader, minskade avdragsmöjligheter för räntekostnader,
krav på ökad amortering och risker i samband med refi nansiering
när de ursprungliga lånen löper ut. Det föreligger även en risk att
Bolaget inte beviljas lån i den utsträckning som önskas för en viss
investering.
MILJÖ
Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas
miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att
göra e ektiva energiinvesteringar.
ORGANISATION
Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen
består av styrelseordförande Patric Sandberg Helenius och
styrelseledamöterna Mikael Larsson och Jan Nordström.
ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Styrelsen föreslår att årsstämman den 16 maj 2022 beslutar om
följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Fast arvode till styrelsens ska uppgå till högst två prisbasbelopp
per år och per ledamot. Styrelsen föreslås även fortsättningsvis ha
möjlighet att utöver arvode för sitt styrelsearbete för konsulttjänster
vilka utförs därutöver fakturera dessa från egna bolag.
AKTIEINFORMATION
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december
2021 till 1 522 940 SEK, fördelat på 500 000 Preferensaktier P1
och 1 022 940 Preferensaktier P2. Preferensaktierna P1 berättigar
till tio röster på bolagstämma och Preferensaktierna P2 till en
röst på bolagsstämma. Aktierna i Fastighet I är inte, och har inte
varit, föremål för erbjudande till följd av budplikt, inlösenrätt
eller lösningsskyldighet. Aktierna har inte varit föremål för något
o entligt uppköpserbjudande. Det fi nns inga inskränkningar i rätten
att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen känner till föreligger
inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet I AB är listat på Nordic Growth
Market (NGM-börsen). Aktierna handlas under kortnamnet CREF1
PREF P2. Bolagets ISIN-kod är SE0009695851.
FRAMTIDSUTSIKTER
Under förutsättning att smittspridningen hålls nere på låga nivåer
väntas en fortsatt positiv utveckling av ekonomin under 2022, dock
inte lika kraftig som den som noterats under 2021. Den relativt
höga infl ationen (KPI) mellan oktober månad 2020 och 2021
har medfört relativt höga indexjusteringar av hyresnivåerna för
befi ntliga hyresavtal. Till följd av att tillväxten under 2022 väntas
bli något lägre kommer indexjusteringen för året troligtvis inte att
bli lika hög som föregående år.
2021 var ett rekordår sett till transaktionsvolym där den totala
transaktionsvolymen uppgick till 408 miljarder SEK (sett till
transaktioner om minst 40 MSEK) enligt Datscha. Den stora
utvecklingen av transaktionsvolymen kan till viss del förklaras av ett
fl ertal transaktioner där hela bolag förvärvats, en transaktionsform
som blivit allt vanligare och som även förväntas vara relativt populär
under 2022.
2022 utgör ett valår och i synnerhet bostadspolitik och ekonomisk
stimulans kan komma att bli viktiga punkter som kan komma att
påverka fastighetsmarknaden. Det politiska läget i Sverige är
mindre stabilt och i och med detta fi nns viss politisk risk som en
e ekt av den rådande osäkerheten. Det pågående arbetet med
en lagförändring av Plan- och bygglagen avser att e ektivisera
planprocessen och möjliggöra för aktörer att bli mer involverade
i processen. Dessa potentiella förändringar förväntas vara till stor
fördel för Coeli i såväl pågående som kommande investeringar.
Enligt Boverket fi nns det ett fortsatt stort underskott på bostäder,
vilket i synnerhet är allokerat till storstadsregionerna. Dock har det
även noterats att tillväxten av underskottet har stannat av och att
detta även minskat sedan 2017. Stagneringen i befolkningsökningen
i storstäder kan till viss del förklara denna trend, dock bör det
noteras att det fortfarande fi nns ett stort aggregerat underskott
som förväntas ta lång tid att möta. Sett till de geografi ska områdena
som Coeli äger fastigheter i fi nns ett stort aggregerat underskott
som fortsatt kommer medföra ett stort behov av bostadsbyggrätter,
vilket i sin tur kan komma att vara fördelaktigt för prisutvecklingen.
Av mäklarstatistik kan det avläsas att den kraftiga prisuppgången
på privatbostäder som noterades under 2020 har mattats av något
under 2021. Dock bör det beaktas att prisutvecklingen har varit
fortsatt positiv under 2021. Trenden avseende hög efterfrågan på
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
12
13
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
större bostäder har fortlöpt under 2021 och det kan även noteras att prisutvecklingen på villor har varit avsevärt högre än för bostadsrätter.
Under 2021 har det varit stora diskussioner kring Cementas nekade tillstånd för brytning av kalksten, där marknaden har en stor oro kring att
detta ska leda till en betydande betongbrist. Denna marknadsrisk kvarstår och det kan noteras att byggkostnaderna har ökat under året. Det
fi nns viss oro kring hur detta kan komma att påverka produktionskostnaderna på sikt, vilket i sin tur kan komma att påverka betalningsviljan
för byggrätter. Sett till den höga efterfrågan på i synnerhet bostadsbyggrätter bedöms denna som mindre priselastisk relativt till övriga
segment och bör således påverkas något mindre än övriga segment.
Under året har det även beslutats att investeringsbidraget för hyresbostäder ska avska as under 2022. Sedan stödets införande har detta
nyttjats till etableringen av över 53 000 hyreslägenheter. Stödet har haft stor betydelse för etableringen av hyresbostäder och varit avgörande
för många projekt, således förväntas avska andet ha negativ inverkan på bostadsbyggrätter för hyresbostäder. Dock har detta stöd varit av
större betydelse för projekt i mer perifera lägen, vilket inte omfattar områden inom vilket Coeli äger fastigheter.
Elpriserna har nått rekordhöga nivåer under 2021 vilket har negativ inverkan på förvaltningsresultatet. Problematiken som detta medför har
varit väldigt omdiskuterad och regeringen har kommit med ett förslag på hur e ekterna hos hushåll ska kunna reduceras. Problematiken
kring elförsörjningen förväntas även kunna bli en aktuell fråga i det kommande valet, och det fi nns således en möjlighet att prisnivån kan
komma att stabiliseras.
Transaktionsvolymen under 2022 förväntas vara fortsatt hög och segmentet industri bör fortsatt utgöra det segment inom vilket störst
utveckling sker. I huvudsak förväntas dock modern logistik vara den mest attraktiva typen av industri. Framgent kan även en fortsatt
yieldpress förväntas, vilket kommer medföra en fortsatt värdeökning inom segmentet. Vidare fi nns även viss potential till ökade hyresnivåer
inom segmentet industri, dock avser även detta primärt logistikfastigheter och i synnerhet modern sådan, där efterfrågan på lokaler är starkt
korrelerad till ökningen i e-handel och där lokalbehovet är stort. Det bedöms även fi nnas något större potential i lagerfastigheter belägna
inom området för the last mile.
Marknaden för bostadsbyggrätter har haft en stark utveckling under det senaste året och byggrättspriserna har haft god värdeutveckling
på många marknader. Avseende marknaderna inom vilka Coeli äger fastigheter så förväntas en fortsatt värdeökning av bostadsbyggrätter
under 2022.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN
• Den 24 juni 2021 meddelade bolaget att fastigheterna Vagnhallen 15 och 16 i Vällingby Stockholm samt Gamlestaden 740:127 i Göteborg
kommer att uppvärderas i samband med att bolaget publicerar nästa delårsrapport. Fastigheternas nya värde är baserat på ett externt
värderingsutlåtande inhämtat från en auktoriserad fastighetsvärderare.
• Den 21 december 2021 tecknades två nya hyresavtal med ÖoB Aktiebolag i bolagets fastighet Vagnhallen 15 i Vällingby. De nya hyresavtalen
har kommit till som ett resultat av befi ntligt utgående hyresavtal. ÖoB har varit hyresgäst i fastigheten i cirka 20 år. De nya avtalen omfattar
butiks- och kontorslokaler om cirka 3 500 kvm och löper på 3 respektive 2 år. De nya avtalen börjar löpa från 1 februari 2022 och innebär en
ökning av hyresintäkterna med cirka 2,5 MSEK årligen.
SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2021
• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2021 uppgick till 675 (499 MSEK). Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel,
ett fastighetsinnehav med marknadsvärde om 13,5 (12,55) MSEK. Förändringen förklaras främst av marknadsvärdesförändringar på befi ntligt
fastighetsbestånd.
• Hyresintäkterna uppgick till 35 012 (34 616) TSEK.
• Resultat efter skatt uppgick till 139 514 (26 692) TSEK, varav 175 027 (28 954) TSEK avser värdeförändringar för fastighetsbeståndet.
• Resultat per Preferensaktie P2 uppgick till 109,00 (26,09) SEK.
• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 392,23 (284,39) SEK. Ökningen är främst hänförlig till marknadsvärdesförändringar
på befi ntligt fastighetsbestånd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
12
13
Förslag till disposition av bolagets resultat
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (SEK)
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
till ägare av Preferensaktier P1 utdelas
i ny räkning överföres
Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller
att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap
3 § 2-3 st. (försiktighetsregeln). Den föreslagna utdelningen till ägarna av Preferensaktie P1 (Coeli Investment Management AB) är i enlig-
het med gällande avtal och bolagsordning.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
253 344 012
2 134 725
255 478 737
2 419 000
253 059 737
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Inga väsentliga händelser har inträ at i koncernen efter räkenskapsårets slut.
Det råder en stor osäkerhet i Europa just nu till följd av det pågående kriget mellan Ukraina och Ryssland. Situationen förväntas påverka den
europeiska ekonomin, dock råder det ännu stor osäkerhet i vilken utsträckning detta kommer att påverka den svenska ekonomin och den
svenska fastighetsmarknaden. Coeli följer kontinuerligt utvecklingen i omvärlden och utvärderar potentiella förändringar på marknaden, där
informationen vidare beaktas i den dagliga verksamheten.
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
14
15
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Principer för bolagsstyrning
Coeli Fastighet I AB tillämpar svenska lagar, Svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat den
här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget tillämpar
även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561) om
förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 30 augusti 2018. Riktlinjerna avseende
Koden fi nns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (www.bolagsstyrning.se).
Coeli Fastighet I AB:s bolagsordning fi nns att ladda ner på bolagets webbplats https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-
i-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden
tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning.
Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna
riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.
System för intern kontroll och riskhantering
Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas kontinuerligt.
Risker för fel i den fi nansiella rapporteringen identifi eras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller ändrade riktlinjer
för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med bolagets externa
revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens vid styrelsemöten, samt
vid behov. Bolagets externa revisorer trä ar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen inhämtar och granskar AIF-
förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring fi nansiell rapportering och internkontroll, samt utvärderar att dessa
är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med fi nansiell rapportering genom att
verksamheten rapporterar status i arbetet med fi nansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering av genomfört arbete när rapporterna
är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande fi nansiell rapportering gäller såväl reviderad årsredovisning samt
översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek och verksamhet har styrelsen vid sin
utvärdering bedömt att det inte fi nns något behov av en internrevisionsfunktion.
Aktier och rösträtt
Coeli Fastighet I AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.
Aktierna kan vara Preferensaktie P1 och Preferensaktie P2. Såväl Preferensaktier P1 som Preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande
etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier P2
skall berättiga till en (1) röst vardera.
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december 2021 till 1 522 940 SEK fördelat på 500 000 Preferensaktier P1 samt 1 022 940
Preferensaktier P2.
Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under
marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod SE0009695851.
Större direkta eller indirekta innehav i bolaget
Coeli Investment Management AB innehar per den 31 december 2021 samtliga 500 000 Preferensaktier P1, vilket motsvarar 83,02 procent av
rösterna och 32,83 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta fi nns inte, såvitt styrelsen känner till, några direkta
eller indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Bolagsstämman
Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls årligen
senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets balans-
och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman väljer också
bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner principerna för
ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt att rösta för alla sina
aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget i god tid före stämman.
Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post info@coeli.se.
Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med
kvalifi cerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel
att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan
aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor fi nns tillgänglig på bolagets webbplats.
Bolaget har under 2021 haft följande stämmor
Ordinarie bolagsstämma 2021-04-29
Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2020 och att disponera årets resultat enligt styrelsens
förslag, innebärande att utdelning ska ske till innehavare av preferensaktier P1 med 3,38 SEK per aktie, totalt 1 690 000 SEK. Ingen utdelning ska
ske till innehavare av preferensaktier P2. Ansvarsfrihet beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.
Vidare omvaldes de tre ordinarie ledarmötena, Patric Sandberg Helenius (ordförande), Jan Nordström och Mikael Larsson fram till slutet av nästa
årsstämma.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Leonard Daun som huvudansvarig revisor.
Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
14
15
Styrelsen 2021
Patric Sandberg Helenius
Mikael Larsson
Jan Nordström
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Årsstämman 2022
Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 16 maj 2021 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens
bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt Svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen
Styrelsen
Styrelsens ansvar
Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet I AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen
och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och a ärsplaner,
granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och
verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.
Coeli Fastighet I AB klassifi ceras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket
att det ska fi nnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för
denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare.
Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som fi nns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut fullföljs
samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.
Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare
intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, fi nansiering, etableringar, tillväxt, resultat
och fi nansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.
Styrelsens sammansättning
Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och e ektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår.
Utvärdering avseende räkenskapsår 2020 genomfördes i samband med det första ordinarie styrelsemötet 2021 och styrelsens bedömning
är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan
suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2021 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Patric Sandberg Helenius (ordförande),
Jan Nordström och Mikael Larsson. Patric Sandberg Helenius är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till
bolagets större aktieägare. Övriga två ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning och i förhållande till bolagets större
aktieägare. Styrelsens sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de
icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras
objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
Invald
2016
2016
2016
Funktion
Ordförande
Ledamot
Ledamot
Närvaro
4/4
4/4
4/4
Oberoende i förhållande
till större aktieägare
Ja
Nej
Ja
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning
Ja
Nej
Nej
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
16
17
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTBOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelse och ledning
Information om styrelseledamöterna som omvaldes på bolagsstämman den 29 april 2021 följer nedan:
Patric Sandberg Helenius
Född: 1978
Huvudsaklig utbildning: Juridik
Styrelseordförande sedan 21 december 2016
Bolagsjurist och fi nanschef Lillskär AB
Tidigare; 2005-2007 Kilpatrick Stockton, Advokat.
2007-2018 Advokatfi rman Lindahl, Advokat
Andra väsentliga uppdrag: Sttyrelseordförande i
Coeli Holding Fastighet II AB (publ),
org nr 559066-4636, Styrelseordförande i
Lillskär AB org nr 556980-9964.
Innehav i bolaget: -
Jakob Pettersson
Född: 1988
Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från
Handelshögskolan i Stockholm
Verkställande direktör sedan december 2020,
ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Jakob
analyschef på Newsec, där han huvudsakligen
ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning
och transaktioner. Jakob har även erfarenhet som
managementkonsult hos Applied Value Group
och från PwC Real Estate.
Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig
förvaltare för Coeli Fastighet II AB.
Innehav i bolaget: -
Jan Nordström
Född: 1958
Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör
Ordinarie styrelseledamot sedan december
2018
VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan 2005
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot
i Coeli Holding Fastighet II AB (publ) org
nr 559066-4636 samt Coeli Fastighet II AB
(publ) org nr 559173-7548.
Innehav i bolaget: -
Mikael Larsson
Född: 1965
Huvudsaklig utbildning: Ekonomi
Ordinarie styrelseledamot sedan
december 2018. Grundare, huvudägare och
koncernchef Coeli-gruppen och har indirekt
ägande i Bolaget via Coeli Holding AB där
han är huvudägare.
Andra väsentliga styrelseuppdrag: Mikael
Larsson är styrelseledamot i Coeli Holding
AB, Coeli Fastighet II AB, Coeli Asset
Management AB, Coeli Holding Fastighet
II AB, Coeli Investment Holding AB, Coeli
Private Equity 2006 AB, Coeli Private
Equity XI AB, Coeli Wealth Management
AB, Coeli Shared Service AB, Coeli
Investment Management AB, Noga AB,
Sävja 1:1 AB, , Oxenborgen Fastigheter AB,
Klackkärrsförvaltning ABoch Quadrox AB,
Lansen 16 i Täby AB, Gladsheim Fastighet
AB, Coeli Investment Partners AB samt
styrelsesuppleant i C work stories AB och
evenodds AB och styrelseordförande i Coeli
Private Equity Management AB.
Innehav i bolaget: -
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
16
17
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Utskott och valberedning
Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket gör att
ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.
Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning.
Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets fi nansiella rapportering, övervaka e ektiviteten i bolagets interna kontroll och
riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet samt
biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.
Bolaget har ej inrättat ett specifi kt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets
huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för
bolagsledningen.
Revision
Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar
resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det
styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll.
Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor
väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2021 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCooperAB) med huvudansvarig
revisor Leonard Daun för tiden fram intill slutet av årsstämman 2022. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna fi nns i not 5 ersättning
till revisor.
Avvikelser från Koden
Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:
• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att
det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med
hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
• Styrelsen har inte inrättat ett specifi kt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med
beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller annan
ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.
• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning.
Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.
• Avseende styrelsens sammansättning är endast en av tre ledamöter i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som ej betraktas som
oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB och en ej oberoende ledamot utför uppdrag på konsultbasis åt
Bolaget. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning är tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund.
Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för
bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET I AB
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
18 19
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Värdeförändring fastighet
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Finansnetto
Resultatandel intresseföretag
Ränteintäkter
Räntekostnader
Övriga finansiella kostnader
Summa finansnetto
RESULTAT FÖRE SKATT
Skatt
Skatt på periodens resultat
Uppskjuten skatt
Summa skatt
PERIODENS RESULTAT
ÖVRIGT TOTALRESULTAT
SUMMA TOTALRESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Periodens resultat
Övrigt totalresultat
Poster som inte ska återföras till resultaträkningen
Poster som senare kan återföras till resultaträkningen
Periodens totalresultat
Resultat per preferrensaktie P1 före och efter utspädning, SEK
Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning, SEK
RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2020-01-01
2020-12-31
-2 699
-15 281
-306
-129
-11 688
-2 351
-14 142
-1 559
-4 210
-5 769
(not 9)
(not 2)
(not 3, 5)
(not 4)
(not 9)
(not 12)
(not 6)
(not 7)
(not 7)
(not 8)
(not 8)
2021-01-01
2021-12-31
-3 048
-17 047
-186
-11 288
-1 640
-12 531
-1 239
-36 533
-37 772
BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
18 19
RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Nyttjanderättstillgång tomträtt
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i JV
Andra långfristiga fordringar på JV
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserat resultat
Periodens resultat
Summa eget kapital
Skulder
Avsättningar
Uppskjutna skatteskulder
Summa avsättningar
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Leasingskulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
1
Leverantörskulder
Övriga skulder
Skuld JV
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 För ytterligare information om koncernens finansiering, se sid 9.
BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2020-12-31
-7 414
2021-12-31
(not 9)
(not 12)
(not 13)
(not 14)
(not 15)
(not 8)
(not 16)
(not 16)
(not 18)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
20 21
Ingående eget kapital 2020-01-01
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 dec 2020
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2020-12-31
Ingående eget kapital 2021-01-01
Totalresultat 1 jan 2021 - 31 december 2021
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2021-12-31
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Preferensaktier P1: Preferensaktier P1 skall äga rätt till en årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående
till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter.
Värderingstidpunkten för utdelningen är per 31 december det räkenskapsåret som utdelningen avser. Utdelningen utgår således på koncernens totala
fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.
Preferensaktier P2: 1 röst per Preferenskatie P2. Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom
utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har
betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp
P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till
det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten
för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats
för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70)
procent till innehavare av preferensaktie P2.
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie P1 2021-12-31 56,02 SEK
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie P2 2021-12-31 392,23 SEK
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)
Summa eget
kapital
-1 620
-1 691
Periodens
resultat
-3 833
-26 692
Balanserat
resultat
-9 627
-1 620
-7 414
-7 414
-1 691
Övrigt tillskjutet
kapital
Aktiekapital P2
Aktiekapital P1
Kvotvärde
Antal aktier
KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
20 21
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)
KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)
2020-01-01
2020-12-31
-16 478
-12 533
-2 319
-34 023
-6 523
-1 620
-12 440
-3 538
-4 753
-14 039
2021-01-01
2021-12-31
-175 027
-69
-380
-1 239
-1 037
-2 151
-2 617
-1 405
-1 691
-1 501
-3 192
-3 714
-12 928
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter
Rearesultat fastighetsförsäljning
Resultandel i intressebolag
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investering i fastighet
Försäljning av fastighet
Avbetalning från intressebolag
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Utdelning Preferensaktier P1
Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader
Amorterade fastighetslån
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
Tilläggsupplysningar
Erhållen ränta
Erlagd ränta
(not 9)
(not 9)
(not 12)
(not 25)
(not 25)
(not 14)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
22 23
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)
Rörelsens intäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter
Räntekostnader
Nedskrivning aktier
Resultat från andelar i koncernbolag
Summa resultat från finansiella poster
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag
Summa bokslutsdispositioner
Resultat före skatt
Skatt på årets resultat
ÅRETS RESULTAT
ÅRETS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT
2020-01-01
2020-12-31
712
712
-2 699
-2 062
-306
-5 067
-4 355
3 966
-1 561
-2 000
-7
398
4 350
4 350
393
-
393
(not 2)
(not 3, 5)
(not 4)
(not 6)
(not 7)
(not 10)
(not 7)
(not 8)
2021-01-01
2021-12-31
5 773
5 773
-553
-7 712
-186
-8 451
-2 678
3 672
-1 465
-
-73
2 134
2 679
2 679
2 135
-
2 135
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
22 23
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag
Fordran koncernföretag
Uppskjutna skattefordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Fordran koncernföretag
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Summa bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Överkursfond
Balanserat resultat
Periodens resultat
Summa fritt eget kapital
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder i koncernföretag
Leverantörsskulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)
2020-12-31
138 914
268 167
470
407 551
407 551
-
9
15
364
388
407 939
1 523
1 523
270 615
-15 974
393
255 034
256 557
150 104
150 104
-
14
1 264
1 278
151 382
407 939
2021-12-31
142 664
236 057
470
379 191
379 191
20 752
1 619
2 698
80
25 149
404 340
1 523
1 523
270 615
-17 272
2 135
255 478
257 001
130 944
130 944
15 067
-
1 328
16 395
147 339
404 340
(not 10)
(not 11)
(not 14)
(not 15)
(not 17)
(not 18)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
24 25
RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)
Ingående eget kapital 2020-01-01
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 dec 2020
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2020-12-31
Ingående eget kapital 2021-01-01
Totalresultat 1 jan 2021 - 31 december 2021
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning Preferensaktier P1
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2021-12-31
Summa eget
kapital
255 066
393
393
-1 620
-
256 557
256 557
2 135
2 135
-1 691
-
257 001
Periodens
resultat
2 844
393
393
-2 844
393
393
2 135
2 135
-393
2 135
Balanserat
resultat
-17 199
-1 620
2 844
-15 975
-15 975
-1 691
393
-17 273
Överkursfond
270 616
270 616
270 616
270 616
Aktiekapital P2
1 023
1 023
1 023
1 023
Aktiekapital P1
500
500
500
500
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
24 25
RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)
2020-01-01
2020-12-31
393
-4 350
2 000
-1 957
375
-1 694
-3 276
5 196
5 196
-1 620
-1 620
300
64
364
2021-01-01
2021-12-31
2 135
-2 679
-
-544
-4 293
50
-4 787
6 194
6 194
-1 691
-1 691
-284
364
80
Den löpande verksamheten
Periodens resultat före skatt
Justeringsposter
Erhållna koncernbidrag
Nedskrivning andelar koncernföretag
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Utlåning till koncernföretag
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Utdelning Preferensaktier P1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
(not 14)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
26 27
NOTER (TSEK)
NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER
103 66 Stockholm. Moderbolagets Preferensaktier P2 är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF1 PREF 2.
Koncernredovisningen för år 2021 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Coeli Fastighet I AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Vidare tillämpar koncernen
även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner), vilken specificerar de tillägg till
IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för
juridiska personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i
den senaste Årsredovisningen, förutom vad som anges nedan.
Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som
påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och
antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa
uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från
andra källor. Verkliga utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar
av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida
perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för
redovisningsändamål. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag
innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv.
Se vidare nedan stycke benämnt Anläggningstillgångar - Förvaltningsfastigheter samt not 9 för känslighetsanalys.
Klassificering och uppställningsformer
För moderbolaget redovisas en resultaträkning över resultat och övrigt totalresultat, där för koncernen dessa två rapporter tillsammans utgör en rapport
över resultat och övrigt totalresultat. Vidare används för moderbolaget benämningarna balansräkning respektive rapport över kassaflöde för de rapporter
som i koncernen har titlarna rapport över finansiell ställning respektive rapport över kassaflöde. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget
uppställda enligt årsredovisningslagens schema, medan rapporter över resultat och övrigt totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och
rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 respektive IAS 7.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än
tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas
återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning
inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning.
Värderingsprinciper
Värderingsprinciper tillämpade vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, i enlighet med IFRS. Verkligt värde baseras på externa värderingar som är gjorda vid bokslutstillfället.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Det innebär att den finansiella rapporteringen
presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste TSEK.
Nya redovisningsprinciper
Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft sedan 1 januari 2021 har inte haft någon nämnvärd eekt på koncernens
finansiella rapporter.
Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt ikraft
Företagsledningens bedömning är att inga nya och ändrade standarder och tolkningar kommer att få någon väsentlig eekt på koncernens finansiella
rapporter för den period de tillämpas första gången.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
26 27
NOTER (TSEK)
Koncernredovisning
Dotterföretag
Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från Coeli Fastighet I AB (publ). Bestämmande inflytande
föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt
engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning.
Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i
koncernredovisningen till den dag det upphör. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden tillämpas vid den tidpunkt koncernen får ett
bestämmande inflytande över förvärvad verksamhet. Förvärvsmetoden innebär att förvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt
förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Det koncernmässiga anskaningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning
till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen. I analysen fastställs
dels anskaningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna
skulder. Vid successiv ökning av ägande och inflytande sker således en omvärdering av tidigare innehav till verkligt värde vid den tidpunkt koncernen
får ett bestämmande inflytande över verksamheten och denna värdeförändring redovisas i resultatet. Goodwill beräknas som summan av vederlaget för
andelarna eller rörelsen och verkligt värde på tidigare ägd andel vid stegvisa förvärv minus det verkliga värdet av dotterföretagets identifierbara tillgångar
och övertagna skulder. När skillnaden är negativ redovisas denna eekt direkt i årets resultat. Transaktionsutgiften vid rörelseförvärv kostnadsförs
vid förvärvstidpunkten. Villkorade köpeskillingar värderas till verkligt värde både vid förvärvstidpunkten och löpande därefter med värdeförändringar
redovisade i resultatet. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts redovisas förändringar av ägande som omföring inom eget kapital mellan moderbolagets
ägare och innehavare utan bestämmande inflytande, utan att någon omvärdering görs av dotterföretagets nettotillgångar. Vid minskning av ägande i
sådan omfattning att bestämmande inflytande går förlorat redovisas eventuellt kvarvarande innehav till verkligt värde med värdeförändringen redovisad
i resultatet.
Tillgångsförvärv
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av nettotillgångar som inte omfattar rörelseverksamhet fördelas anskaningskostnaden på de enskilda
identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till anskaningsvärdet för
förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv och förändringar av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaningsvärdet av förvärvade
tillgångar.
De förvärv av dotterbolag som hittills skett har varit tillgångsförvärv.
Transaktioner som elimineras vid konsolidering
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna tramsaktioner
elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i
den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov.
Intresseföretag
I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om koncernen har direkt
rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen, den
legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och omständigheter. För Bolagets del innebär detta att Långgatan Fastighets AB
klassificeras som joint venture vilket fått till följd att andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i detta bolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden.
Förändringen av värdet på kapitalandelen drivs i huvudsak av hyresintäkter och en värdejustering på bolagets fastighet.
Segmentsrapportering
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns
fristående finansiell information tillgänglig. Koncernen följs upp och redovisas som ett enda segment.
Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas inte
på segment.
Till följd av att bolaget och koncernen endast har en verksamhetsgren och att uppföljning sker per tillgång och inte per geografisk marknad upprättas
ingen segmentsredovisning. Koncernen har inga större kunder.
Intäkter
Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Hyresrabatter har i förekommande fall reducerat
de redovisade intäkterna. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått
till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
28 29
NOTER (TSEK)
Skatt
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering
av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Aktuell skatt och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6 (21,4)%. Uppskjuten skatt
beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och
skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver
upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde
och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas
i rapport över totalresultat/resultaträkning. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt
minskar istället fastighetens anskaningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per
balansdagen. Verkligt värde fastställs genom oberoende externa värderingar. Värdeförändringar redovisas halvårsvis i koncernens rapport över
totalresultatet. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer.
IFRS värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid
nivå 2 baseras värderingen inte uteslutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3, icke
observerbara inputs, finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter
är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.
Värderingsmetodik
De marknadsvärderingar av fastighetsbeståndet som Bolaget inhämtar är upprättade i enlighet med IVSC internationella värderingsstandard,
nionde upplagan, och Samhällsbyggarnas etiska regler. Metoden är en avkastningsbaserad kassaflödesmetod som innebär att fastighetens framtida
betalningsströmmar analyseras. Intäkter och kostnader, risker och investeringsbehov och dess förändringar över tiden bedöms. En kalkyl omfattande en
viss tid, normalt 5 eller 10 år, upprättas. Driftnettot för respektive år beräknas liksom restvärdet vid kalkylperiodens slut. Alla driftnetton och restvärdet
nuvärdesberäknas och summeras till fastighetens marknadsvärde.
Kalkylstart
Nuvärde av driftnetton
+ Nuvärde av restvärde
+ Värde av byggrätt
= Värde enligt avkastningsbaserad kassaflödeskalkyl
Metoden innebär att transaktioner av likvärdiga fastigheter analyseras. Köp av fastigheter med samma användning inom orten väljs i första hand. Om
detta ger för få jämförelser kan även köp på andra orter analyseras. Ofta beräknas några nyckeltal för att få en enklare jämförelse. När det gäller
bostadsfastigheter beräknas ofta priset per total area. En annan vanlig parameter är direktavkastningskravet. Detta beräknas utifrån ett uppskattat
driftsnetto dividerat med köpeskillingen.
Värderingsparameter
Vid nyttjande av metoden är det viktigt att återspegla marknadens synsätt vid värdetidpunkten på värdegrundade parametrar som inflation,
hyresutveckling, drift- och underhållskostnadsutveckling, vakansutveckling, kalkylränta, direktavkastningskrav mm. Direktavkastningskrav beräknas
utifrån jämförbara transaktioner. Kalkylräntan är en produkt av inflation och direktavkastningskrav. Kalkylräntan används för nuvärdeberäkningen av
driftnetton och restvärde. Direktavkastningskravet appliceras på sista årets driftnetto och ger restvärdet. Avkastningsberäkningen görs utan hänsyn till
belåning. Kalkylräntekravet är således räntekravet på totalt kapital.
Nedskrivningar
Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande
och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar
nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående
löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster
återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser.
Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade
återstående löptid. Ingen IB/UB-analys har upprättats då Koncernen har låga hyresförluster, varför detta ej bedömts väsentligt.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
28 29
NOTER (TSEK)
Värderingen av förväntade kreditförluster för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med
framåtblickande faktorer. Förväntade kreditförluster värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen
vid fallissemang. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande
information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar
av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.
Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaningsvärde
Likvida medel
Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank. Redovisning sker till nominellt värde.
Kundfordringar
Koncernen innehar kundfordringarna i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden och värderar de därför vid efterföljande redovisningstidpunkter till
upplupet anskaningsvärde enligt eektivräntemetoden.
Leverantörsskulder
Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp.
Övriga finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder värderas till upplupet anskaningsvärde. Räntekostnader kostnadsförs normalt
löpande i rapport över totalresultatet, förutom i de fall när räntekostnaden kan hänförs till ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevs kostnader inräknas i
anskaningsvärdet för fastigheten i de fall pantbrevsutgiften bedöms uppfylla tillgångskriterierna i IAS 40. Långfristiga skulder har en förväntad löptid
längre än ett år.
Leasing
För alla leasingavtal redovisas en tillgång och en skuld, med tillhörande redovisning av kostnader för avskrivning och ränta.
Eventualförpliktelser
Med eventualförpliktelser avses ett möjligt åtagande som härrör från inträade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra
framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av
resurser kommer att krävas.
Finansiell riskhantering
Bolaget ska ha en stark finansiell ställning, och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för företaget.
Finansierings- och likviditetsrisk
Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering av
befintliga lån eller nyupplåning. Bolagets likviditetsrisk består i att koncernen kan sakna likvida medel för betalning av sina åtaganden. För att begränsa
likviditetsrisken har bolaget ett kassakrav. Likviditetsplaneringen används för att hantera likviditetsrisken och kostnaderna för koncernen. Målsättningen
är att koncernen ska kunna klara sina finansiella åtaganden i uppgångar såväl som nedgångar utan betydande oförutsebara kostnader och utan att
riskera koncernens rykte. Likviditetsriskerna hanteras centralt för hela koncernen. Den externa finansiering som koncernen har är villkorad av ett antal
nyckeltalskopplade kovenanter. Bolaget bevakar nyckeltalen löpande för att säkerställa att dessa uppfylls.
Marknadsrisk
Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser.
Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av
ränterisker. Koncernens exponering mot valutarisk eller andra prisrisker bedöms som ej väsentlig.
Ränterisk
Bolagets låneavtal har förfallodatum 2022-03-31 respektive 2023-09-30. Per den 31 december 2021 uppgick koncernens egna kapital till 429 239 TSEK.
Koncernens räntebärande skulder, exkl leasingskuld, uppgick till 224 784 TSEK motsvarande en belåningsgrad om 33 %. Räntan på banklånen är rörliga
för närvarande. Räntesatsen bestäms av kreditgivaren med hänsyn till bland annat det allmänna ränteläget, kostnader för upplåning och kapitaltäckning
samt de övriga grunder kreditgivaren vid varje tid tillämpar denna typ av kredit. Den genomsnittliga räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick per
den 31 december 2021 till 4,8 procent. Bolaget har antagit en finanspolicy som innehåller Bolagets riktlinjer för finansiering, likviditet och kredithantering.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
30 31
NOTER (TSEK)
Känslighetsanalys räntekostnader
Ränteuppgång, procent
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
Kredit- och motpartsrisk
Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, dvs att betalning inte erhålls från kunderna, utgör en kreditrisk. Koncernens kunder kredit
kontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Kreditrisk uppstår genom likvida medel och
tillgodohavanden hos banker och finansinstitut. Endast banker och finansinstitut som av oberoende värderare fått lägst kreditrating ”A” accepteras. För
att minimera kreditrisker görs löpande bedömning av partners kreditvärdighet.
REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAG
Årsredovisning har upprättats i enlighet med ÅRL och RFR 2.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderföretaget har
fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Koncernbidrag
Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutdisposition.
Aktieägartillskott
Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterbolag redovisas till anskaningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.
Finansiella instrument och säkringsredovisning
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IAS 39/
IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person.
Finansiella garantier
I förekommande fall består moderbolagets finansiella garantiavtal i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier
innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att angiven gäldenär inte
fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget an av Rådet för finansiell rapportering
tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39.
Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i
balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalningen sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
2021
2 248
3 372
4 496
5 620
6 744
7 867
8 991
10 115
11 239
Eekt kassaflöde TSEK
2022
2 203
3 304
4 406
5 507
6 609
7 710
8 812
9 913
11 014
2023
2 159
3 238
4 318
5 397
6 476
7 556
8 635
9 715
10 794
NOT 2 - FÖRVALTNINGSAVGIFTER
Bolaget har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB som innehar AIFM-tillstånd. Avtalet innebär att Coeli Asset Management har rätt till en
årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet. Under 2021 uppgick förvaltningsagiften till 2 495 (2 146) TSEK.
Coeli Asset Management har även rätt till en årlig AIF-avgift för risk, regelefterlevnad med mera om 0,2 procent (exklusive moms) på den emitterade
volymen. Under 2021 uppgick AIF-avgiften till 553 (553) TSEK.
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
30 31
NOTER (TSEK)
NOT 3 - ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER
Koncernen
Driftskostnader
Fastighetsförvaltningskostnader
Revision
Övriga administrativa kostnader
Övrigt
Summa
Moderbolaget
Revision
Konsultarvoden
Värderingskostnader
Börs och emissionskostnader
Vidarefakturerade koncerninterna kostnader
Övrigt
Summa
2021-01-01
2021-12-31
-11 289
-3 184
-1 052
-728
-794
-17 047
-797
-284
-
-95
-6 067
-469
-7 712
2020-01-01
2020-12-31
-10 238
-2 685
-561
-489
-1 308
-15 281
-354
-118
-
-88
-
-1 264
-1 824
NOT 4 - PERSONALKOSTNADER
Koncernen och moderbolaget
Styrelsearvoden
Lagstadgade sociala avgifter
Ersättningar till ledande befattningshavare
Ersättningar och övriga förmåner 2021
Styrelsens ordförande Patric Sandberg Helenius
Styrelseledamot Jan Nordström
Styrelseledamot Mikael Larsson
Verkställande direktören
Ledande befattningshavare (1 person)
Summa
Ersättningar och övriga förmåner 2020
Styrelsens ordförande Patric Sandberg Helenius
Styrelseledamot Jan Nordström
Styrelseledamot Mikael Larsson
Verkställande direktören
Ledande befattningshavare (1 person)
Summa
Redovisad kostnad uppgår till 235 TSEK pga en förändrad periodisering av arvodet.
Bolagets verkställande direktör och ledande befattningshavare får sin grundlön från övriga bolag inom Coelikoncernen som inte ingår i Coeli Fastighet
1 AB-koncernen. Styrelseordförande Patric Sandberg Helenius har fakturerat bolaget för juridisk rådgivning från sitt eget bolag Villa Blanka AB. Under
2021 har Patric Sandberg Helenius fakturerat koncernen 7 (35) och moderbolaget 0 (0) TSEK. Jan Nordström som är styrelseledamot i Bolaget fakturerar
Bolaget löpande för konsultuppdrag avseende fastighetsrådgivning från sitt bolag J.N Bygg AB. Under 2021 har Jan Nordström fakturerat koncernen 76
(153) och moderbolaget 0 (0) TSEK.
2021-01-01
2021-12-31
-142
-44
-186
Övriga
ersättningar
-
-
-
-
-
0
Övriga
ersättningar
-
-
-
-
-
0
2020-01-01
2020-12-31
-235
-71
-306
Summa
95
47
0
0
0
142
Summa
93
47
0
0
0
140
Pensions-
kostnad
-
-
-
-
-
0
Pensions-
kostnad
-
-
-
-
-
0
Aktierelaterade
ersättningar
-
-
-
-
-
0
Aktierelaterade
ersättningar
-
-
-
-
-
0
Grundlön/
styrelsearvode
95
47
-
-
-
142
Grundlön/
styrelsearvode
93
47
-
-
-
140
Rörlig
ersättning
-
-
-
-
-
0
Rörlig
ersättning
-
-
-
-
-
0
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
32 33
NOTER (TSEK)
NOT 5 - ERSÄTTNING TILL REVISORER
Koncernen
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
Värderingstjänster
Övriga tjänster
Summa
Moderbolaget
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
Värderingstjänster
Övriga tjänster
Summa
Arvodet avser i sin helhet ersättning till revisionsföretaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB och ingen del avser revisionsnätverket i övrigt.
2021-01-01
2021-12-31
-885
-97
-70
-
-
-1 052
-692
-35
-70
-
-
-797
2020-01-01
2020-12-31
-425
-89
-35
-
-12
-561
-247
-60
-35
-
-12
-354
2021-01-01
2021-12-31
-
17
-
17
2020-01-01
2020-12-31
-
26
-
26
Koncernen Moderbolaget
Koncernen Moderbolaget
NOT 6 - FINANSIELLA INTÄKTER
Ränteintäkter, koncernföretag
Ränteintäkter
Övriga finansiella intäkter
Summa
NOT 7 - FINANSIELLA KOSTNADER
Räntekostnader, koncernföretag
Räntekostnader till kreditinstitut
Lånekostnader
Tomträttsavgäld
Övriga finansiella kostnader
Summa
2021-01-01
2021-12-31
3 672
-
-
3 672
2020-01-01
2020-12-31
3 966
-
-
3 966
2021-01-01
2021-12-31
-
-11 288
-722
-640
-278
-12 928
2020-01-01
2020-12-31
-
-11 686
-1 422
-640
-291
-14 039
2021-01-01
2021-12-31
-1 465
-
-
-
-73
-1 538
2020-01-01
2020-12-31
-1 561
-
-
-
-245
-1 806
Bolagsstämman 2021 beslutade om ett arvode om två prisbasbelopp till styrelsens ordförande samt ett prisbasbelopp till styrelseledamot Jan Nordström.
Inget arvode för styrelsearbete föreslås utgå till Mikael Larsson.
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
32 33
NOTER (TSEK)
NOT 8 - SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT / UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Aktuell skatt
Aktuell skatt, hänförlig till tidigare år
Uppskjuten skatt, temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader
Uppskjuten skatt, avseende aktiverade underskottsavdrag
Summa
Avstämning av redovisad skatt
Resultat före skatt
Nominell skatt enligt gällande skattesats (20,6% resp 21,4%)
Skatteeekt av ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter
Skatteeekt ej aktiverade underskottsavdrag samt tidigare ej aktiverade underskott
Skatteeekt ej redovisade temporära skillnader
Skatteeekt, kvittning räntenetto
Eekt av ändrad skattesats
Redovisad eektiv skatt
Uppskjuten skatteskuld
Avseende aktiverade underskottsavdrag
Avseende värdeförändring fastighet
Avseende obeskattade reserver
Summa
Per balansdagen uppgår koncernens ackumulerade skattemässiga underskott till 2 283 TSEK (2 283).
2021-01-01
2021-12-31
-
-
-
-
2 135
-440
-
-
-
440
-
-
-
-
-
-
2020-01-01
2020-12-31
-
-
-
-
-
393
-84
-429
-
-
513
-
-
-
-
-
-
2021-01-01
2021-12-31
-1 239
-
-36 533
-
-37 772
177 286
-36 521
232
-
-1 483
-
-
-37 772
470
-42 450
-971
-42 951
2020-01-01
2020-12-31
-1 559
-
-4 210
-
-5 769
32 461
-6 947
2 843
-
-1 666
-
-
-5 769
470
-5 917
-971
-6 418
Koncernen Moderbolaget
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
34 35
NOT 9 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastighet Kommun Bolag Tillträde Yta Tomträtt Delägd
Vagnhallen 15 Stockholm Coeli Vagnhallen 15 AB 2017-10-31 8 666 Ja Nej
Vagnhallen 16 Stockholm Coeli Vagnhallen 15 AB 2017-10-31 7 416 Nej Nej
Luktviolen 2 Södertälje Luktviolen Fastighets AB 2018-01-15 1 000 Nej Nej
Sankt Ilian 36:10 Enköping Långgatan Fastighets AB 2018-01-15 2 500 Nej Ja
Söderbymalm 6:4 Haninge Fastighets AB Malmhuset 2018-11-01 6 162 Nej Nej
Mandelblomman 1 Spånga Coeli Mandelblomman AB 2019-03-01 6 905 Nej Nej
Mandelblomman 3 Spånga Fastighets AB Madelium 2019-07-01 1 813 Nej Nej
Gamlestaden 740:127 Göteborg Coeli Gamlestaden AB 2019-07-02 5 480 Nej Nej
Runö 7:132 Österåker STP Fastigheter AB 2020-04-06 1 415 Nej Nej
Koncernen
Ingående balans
Förvärv och investeringar
Försäljning
Värdeförändring
Utgående balans
Fastigheter som förvärvats tidigare år värderas normalt vid helårsbokslutet av externt värderingsinstitut och följs upp med en intern värdering halvårsvis.
Om en fastighet värderats av externt värderingsinstitut vid halvårsskiftet kan denna värdering i undantagsfall även användas som underlag för värderingen
vid helårsbokslutet. Fastigheterna värderades per 31 december 2021. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av SVEFA AB. På balansdagen
värderades beståndet av fastigheterna till 675 MSEK, vilket föranledde till en värdeförändring av fastighetsvärdet uppgående till 175,1 (16,48) MSEK. I
vissa fall inkluderar värderingsutlåtandet en bedömning av värdet av framtida byggrätter. Detta görs för de fastigheter där planarbetet har kommit så
långt att en förändrad markanvänding bedöms som sannolik. Värderaren gör en bedömning av den återstående planrisken och reducerar sedan det fulla
byggrättsvärdet med denna risk.
Koncernen
Hyresintäkter
Driftskostnader
Driftnetto
Driftnettot för 2020 har justerats för fastigheten Styrmannen 31 som såldes under föregående år.
Se not 1 för värderingsmetodik och värderingsparametrar.
Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är
orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av perioden.
Känslighetsanalys
Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Bolagets bedömda
löpande intjäningsförmåga per 31 december 2021 skulle en förändring om 5 procent av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet
med cirka 33,8 (24,9) msek uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt med 0,5 procentenheter av marknadens direktavkastningskrav
skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 61,4 (45,4) msek uppåt och 51,9 (38,4) msek nedåt. Ett avkastningskrav om
6 procent har använts vid beräkning av denna känslighetsanalys.
Förändring av driftnetto, 2021
2021-12-31
498 500
1 404
-
175 096
675 000
2021-01-01
2021-12-31
35 012
-11 229
23 783
2020-12-31
463 000
34 022
-15 000
16 478
498 500
2020-01-01
2020-12-31
35 051
-10 041
25 010
-5,00% -2,50% 0,00% 2,50% 5,00%
-0,50% 24 545 42 955 61 364 79 773 98 182
-0,25% -5 870 11 739 29 348 46 957 64 565
0,00% -33 750 -16 875 0 16 875 33 750
0,25% -59 400 -43 200 -27 000 -10 800 5 400
0,50% -83 077 -67 500 -51 923 -36 346 -20 769
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
34 35
-5,00% -2,50% 0,00% 2,50% 5,00%
-0,50% 18 145 31 755 45 364 58 973 72 582
-0,25% -4 339 8 678 21 696 34 713 47 730
0,00% -24 950 -12 475 0 12 475 24 950
0,25% -43 912 -31 936 -19 960 -7 984 3 992
0,50% -61 415 -49 900 -38 385 -26 869 -15 354
Not 10 - Aktier och andelar i koncernföretag
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Investeringar
Aktieägartillskott
Utgående ackumulerade anskaningsvärden
Ingående nedskrivningar
Årets nedskrivningar
Utgående ackumulerade nedskrivningar
Bokfört värde
Dotterbolag
Coeli Alfa I AB
Coeli Alfa II AB
Summa bokfört värde
Indirekt ägda bolag
Coeli Vagnhallen 15 AB
Luktviolen Fastighets AB
Långgatan Fastighets AB
Fastighets AB Malmhuset
Coeli Mandelblomman AB
Fastighets AB Madelium
Coeli Gamlestaden AB
STP Fastigheter AB
Luktviolen Fastighets Holding AB
Fastighets Madelium Holding AB
Coeli Alfa II Holding 1 AB
Coeli Alfa II Holding 2 AB
Coeli Vagnhallen 15 Holding AB
Coeli Mandelblomman Holding AB
Fastighets AB Malmhuset Holding
Mandelblomman 3 Holding AB
Coeli Gamlestaden Holding AB
2020-12-31
147 831
-
5 000
152 831
-11 917
-2 000
-13 917
138 914
Bokfört
värde
126 209
16 455
142 664
2021-12-31
152 831
-
3 750
156 581
-13 917
-
-13 917
142 664
Eget
kapital
137 925
1 076
Antal aktier
50 000
50 000
Antal aktier
20 000
50 000
250
1 000
1 000
500
10 000
1 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
Andel %
100
100
Andel %
100
100
50
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Säte
Stockholm
Stockholm
Säte
Stockholm
Södertälje
Enköping
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Org nr
559129-5513
559187-6361
Org nr
556372-4961
559126-1770
559131-6913
556695-3328
556645-9201
559206-3761
556779-3871
556568-9568
559319-7782
559319-8566
559323-1011
559323-1037
559341-2009
559341-2017
559341-2025
559341-2033
559347-2128
NOTER (TSEK)
Förändring av driftnetto, 2020
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
36 37
NOT 11 - LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Summa
2020-12-31
202 147
331 725
-265 705
268 167
-
2021-12-31
268 167
155 738
-187 848
236 057
NOTER (TSEK)
NOT 12 - ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om koncernen har
direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen,
den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och omständigheter. För Coelis del innebär detta att Långgatan Fastighets AB
klassificeras som joint venture vilket fått till följd att Coelis andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i dessa bolag redovisas enligt
kapitalandelsmetoden. För ytterligare beskrivning av redovisningsprinciperna se not 1. Ökningen av värdet på kapitalandelen drivs i huvudsak av hyresintäkter
och en positiv värdejustering på bolagets fastigheter.
Redovisat värde vid årets ingång
Omklassificering
Resultatandel
Redovisat värde vid årets utgång
Bolag
Långgatan Fastighets AB
Beskrivning av andelar klassificerade som joint ventures
Långgatan Fastighets AB som äger fastigheten Sankt Illian 36:10 i Enköping samägs med företaget SH Bygg Fastighetsutveckling AB och har som långsiktigt
mål att förädla fastigheten genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.
Sammandrag av joint venture bolagets resultat och ställning (100%)
Resultat
Rörelseintäkter
Rörelsekostnader
Värdeförändring fastighet
Finansnetto
Skatt
Resultat
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Skulder och eget kapital
Eget kapital
Uppskjuten skatteskuld
Långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
REDOVISAT VÄRDE
Moderbolag
-
2021-01-01
2021-12-31
1 643
-1 928
-228
-
-513
27 000
2 501
29 501
3 409
548
25 021
523
29 501
1 705
2020-01-01
2020-12-31
-
-
-
-
Koncernen
1 705
2021-01-01
2021-12-31
-
-
-
-
Kapitalandel
50%
2020-01-01
2020-12-31
10 706
-9 253
-129
1 324
Säte
Enköping
2021-01-01
2021-12-31
1 324
-
380
1 705
Org nr
559131-6913
Koncernen Moderbolaget
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
36 37
NOT 13 - FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen
Förutbetald tomträttsavgäld
Förutbetald försäkring
Övriga förutbetalda kostnader
Summa
Moderbolaget
Upplupen koncernintern intäkt
Summa
2020-12-31
160
307
83
550
15
15
2021-12-31
160
6
15
181
2 698
2 698
NOTER (TSEK)
NOT 14 - LIKVIDA MEDEL
Koncernen
Banktillgodohavanden
Summa
Moderbolaget
Banktillgodohavanden
Summa
2020-12-31
24 216
24 216
364
364
2021-12-31
20 502
20 502
80
80
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
38 39
NOT 15 - EGET KAPITAL
Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2021 till 1 522 940 (1 522 940) kr, fördelat enligt följande:
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Preferensaktier P1: Preferensaktier P1 skall äga rätt till årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående
till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter.
Värderingstidpunkten för utdelningen är per 31 december det räkenskapsåret som utdelningen avser. Utdelningen ugår således på koncernens totala
fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.
Preferensaktier P2: Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras,
med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat
med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att
bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som
ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av
tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar
därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.
Koncernen
Övrigt tillskjutet kapital
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.
Moderbolaget
Fritt eget kapital
Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
Överkursfond
När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet
utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden.
Balanserade vinstmedel
Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag under året lämnad utdelning.
Kvotvärde
1 SEK
1 SEK
Antal
500 000
1 022 940
NOTER (TSEK)
HÄNDELSER
Nybildning
Nyemission Preferensaktier P1
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2021-12-31
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Emission enligt
prospekt
Emission 1
Emission 1
Emission 2
Emission 3
Emission 4
Emission 5
Emission 6
Kapitalandel
33%
67%
100%
Aktiekapital
SEK
50 000
450 000
394 100
3 040
155 600
56 200
88 000
147 100
178 900
1 522 940
Andel av
röster
83%
17%
100%
Antal
Preferens-
aktier P1
50 000
450 000
-
-
-
-
-
-
-
Röstetal
10
1
Registrering
bolagsverket
2016-11-22
2017-01-20
2017-08-11
2017-08-21
2017-11-21
2018-01-15
2018-03-07
2018-05-16
2018-08-08
Antal aktier
500 000
1 022 940
1 522 940
Antal
Preferens-
aktier P2
-
-
394 100
3 040
155 600
56 200
88 000
147 100
178 900
Totalt antal
röster
5 000 000
1 022 940
6 022 940
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
38 39
NOTER (TSEK)
NOT 16 - SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Koncernen
Ingående fastighetslån
Upplåning
Amortering
Utgående fastighetslån
Förfaller inom 1 år
Förfaller senare än 1 men inom 5 år
Belåning av fastigheterna har gjorts genom Swedbank och Collector. Belåningsgraden uppgår till ca 33 % av marknadsvärdet med en genomsnittlig ränta
uppgående till 4,8%. Lånen förfaller 2022-03-31 respektive 2023-09-30. Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut 175 241.
Under januari 2022 refinansierades ett lån hos Swedbank uppgående till 22 733 TSEK.
För vissa av lånen finns krav på att låntagaren ska upprätthålla en räntetäckningsgrad på minst 1,45 (driftnetto/finansnetto), en direktavkastning på
7,5% (driftnettot uppgår till minst 7,5% av lånebeloppet) samt att belåningsgraden ej får överstiga 70% mot aktuell värdering.
2021-12-31
226 285
-
-1 501
224 784
175 241
49 543
224 784
2020-12-31
228 203
10 522
-12 440
226 285
215 187
11 098
226 285
NOT 17 - SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Bokfört värde
2021-12-31
150 104
-22 770
3 610
130 944
2020-12-31
77 491
158 834
-86 221
150 104
NOT 18 - UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen
Upplupna styrelsearvoden och revision
Förutbetalda hyresintäkter
Upplupna räntekostnader
Upplupna förvaltningsavgifter
Övrigt
Summa
Moderbolaget
Upplupna styrelsearvoden och revision
Upplupna förvaltningsavgifter
Övrigt
Summa
2021-12-31
445
3 507
1 462
825
1 183
7 422
445
825
58
1 328
2020-12-31
214
5 254
1 519
821
1 061
8 869
214
821
229
1 264
NOT 19 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Ställda säkerheter
Koncernen
Bankgaranti
Fastighetspant
Moderbolaget
Bankgaranti
Borgen till förmån för dotterbolag
Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.
2021-12-31
50
244 670
244 720
50
224 784
227 057
2020-12-31
50
244 670
244 720
50
227 007
227 057
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
40 41
NOT 20 - LIKVIDITETSRISK
Koncernen
Avtalsenliga löptider för finansiella
skulder per 2021-12-31
Finansiella skulder (exkl derivat)
Leverantörsskulder
Upplåning
Leasingskuld
Räntor
Summa finansiella skulder
Koncernen
Avtalsenliga löptider för finansiella
skulder per 2020-12-31
Finansiella skulder (exkl derivat)
Leverantörsskulder
Upplåning
Leasingskuld
Räntor
Summa finansiella skulder
NOTER (TSEK)
Redovisat värde
fordringar/skulder
1 334
224 784
19 692
-
245 810
658
226 285
19 692
-
246 635
Summa
avtalsenliga
kassaflöden
1 334
224 784
19 692
4 809
250 619
658
227 007
19 692
8 914
256 271
Mer ån
5 år
-
-
16 492
-
16 492
-
-
16 492
-
16 492
Mellan
1 och 5 år
-
49 543
2 560
1 049
53 152
-
11 098
2 560
566
14 224
Mellan 6
och tolv
månader
-
1 221
320
692
2 233
-
192 347
320
3 122
195 789
Mindre än
6 månader
1 334
174 020
320
3 068
178 742
658
23 562
320
5 226
29 766
NOT 21 - RESULTAT PER AKTIE
Med bolagets resultat avses Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P1 respektive P2.
Koncernens resultat hänförligt till Preferensaktier P1
Koncernens resultat hänförligt till Preferensaktier P2
Koncernens resultat SEK
Koncernens resultat hänförligt till Preferensaktier P1
Preferensaktier P1
Resultat per Preferensaktie P1, SEK
Koncernens resultat hänförligt till Preferensaktier P2
Preferensaktier P2
Resultat per Preferensaktie P2, SEK
2021-12-31
28 012 294
111 501 896
139 514 190
28 012 294
500 000
56,02
111 501 896
1 022 940
109,00
2020-12-31
-
26 691 505
26 691 505
-
-
-
26 691 505
1 022 940
26,09
NOT 22 - NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på det förvaltningsavtal som bolaget har ingått med Coeli Asset
Management AB. Avtalet innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala
fastighetsvärdet. Coeli Asset Management AB har även erhållit en ersättning om 0,2% på emitterat belopp, avseende hantering av risk, regelefterlevnad
och rapportering, inom ramen för de löpande kostnader som kommunicerats i prospektet. Bolaget har även haft marknadsföringskostnader och
emissionskostnader som har fakturerats från andra närstående bolag inom Coeli sfären. Samtliga transaktioner har skett
på marknadsmässiga villkor.
Koncernen
Coeli Asset Management AB
Villa Blanka AB - bolag ägt av styrelseledamot Patric Sandberg Helenius
JGN Bygg & Projekt AB - bolag ägt av styrelseledamot Jan Nordström
Moderbolaget
Coeli Asset Management AB
2021-12-31
3 048
7
76
3 131
2021-12-31
553
553
2020-12-31
2 699
35
153
2 887
2020-12-31
2 699
2 699
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
40 41
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
NOT 23 - LEASINGAVTAL
Förvaltningsfastigheterna leasas till hyresgäster under operationella leasingavtal med månatliga hyresbetalningar. Leasingbetalningar för
vissa kontrakt inkluderar KPI-höjningar, men det finns andra rörliga leasingbetalningar som beror på ett index eller en ränta. Om det anses
nödvändigt för att minska kreditrisken kan koncernen få bankgarantier under leasingperioden.
Även om koncernen exponeras för förändringar i restvärdet i slutet av de nuvarande leasingavtalen ingår koncernen vanligtvis nya operationella
leasingavtal och kommer därför inte omedelbart att realisera någon minskning av restvärdet i slutet av dessa leasingavtal. Förväntningarna
på framtida restvärden återspeglas i fastigheternas verkliga värde.
Minimileaseavgifter som ska erhållas avseende förvaltningsfastigheter är enligt följande
Löper till och med:
2022
2023
2024
2025
2026
Leasetagare ska redovisa hyresavtal i balansräkningen. Av koncernens leasingavtal får hanteringen av tomträttsgälder störst betydelse. Per
31 december 2021 uppgår leasingskulden till 19,7 MSEK. En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräkningen. Kostnaden
för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. Årskostnaden för tomträttsavgälder uppgår per 31 december 2021 till 0,6 MSEK.
Nyttjanderätterna har diskonterats med en genomsnittlig ränta om 3,25 %. Utöver tomträttsavtal är Bolaget endast leasetagare i begränsad
omfattning vilket inte har någon väsentlig påverkan på rapport över totalresultat eller rapport över finansiell ställning.
2021-12-31
9 328
9 799
24 889
14 297
9 830
NOT 24 - SÄRSKILDA UPPLYSNINGAR FÖR ALTERNATIVA INVESTERINGSFONDER
Enligt lagen (2013:528) om förvaltare av alternativa investeringsfonder ska vissa upplysningar lämnas för alternativa investeringsfonder.
Coeli Fastighet I AB har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB, som innehar AIFM-tillstånd. Coeli Asset Management AB (org.
nr 556608-7648) står under Finansinspektionens tillsyn.
För information om ersättningspolicy och ersättning som betalats ut under året till särskild reglerad personal, se upplysningar i årsredovisning
för Coeli Asset Management AB (org. nr 556608-7648) hemsida www.coeli.se. För att ta del av fondbolagens årsredovisningar vänligen
besök fondbolagets hemsida alternativt kontakta Coeli Asset Management AB på info@coeli.se eller på +46 (0) 8 506 223 00.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
42 43
NOTER (TSEK)
NOT 25 - AVSTÄMNING AV NETTOSKULD
Koncernen
Nedan analyseras nettoskulden och förändringar för den presenterade perioden.
Likvida medel
Låneskulder - förfaller inom ett år
Låneskulder - förfaller efter ett år
Nettoskuld
Likvida medel
Bruttoskuld - rörlig ränta
Nettoskuld
Nettoskuld per 2020-01-01
Kassaflöde
Valutakursdierenser
Övriga ej kassapåverkande poster
Nettoskuld per 2020-12-31
Nettoskuld per 2021-01-01
Kassaflöde
Valutakursdierenser
Övriga ej kassapåverkande poster
Nettoskuld per 2021-12-31
Likvida medel
28 969
-4 753
-
-
24 216
24 216
-3 714
-
-
20 502
Låneskulder som
förfaller efter 1 år
-183 159
172 061
-
-
-11 098
-11 098
-164 143
-
-
-175 241
2021-12-31
20 502
-175 241
-49 543
-204 282
20 502
-224 784
-204 282
Låneskulder som
förfaller inom 1 år
-45 044
-170 143
-
-
-215 187
-215 187
165 644
-
-
-49 543
2020-12-31
24 216
-215 187
-11 098
-202 069
24 216
-226 285
-202 069
Summa
-199 234
-2 835
-
-
-202 069
-202 069
-2 213
-
-
-204 282
NOT 26 - FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel i SEK
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
till ägare av Preferensaktier P1 utdelas
i ny räkning överföres
NOT 27 - VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Inga väsentliga händelser har inträat efter räkenskapsårets slut.
2021-12-31
253 344 012
2 134 725
255 478 737
-2 419 000
253 059 737
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
42 43
NOTER (TSEK)
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sv erige och
koncernredovisningen har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets
förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för
moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet,
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen
står inför.
Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och
moderbolag för fastställelse på årsstämman.
Stockholm 2022-04-13
Patric Sandberg Helenius Jan Nordström
Ordförande Styrelseledamot
Mikael Larsson Jakob Pettersson
Styrelseledamot VD
Vår revisionsberättelse har avgivits 2022-04-13
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun
Auktoriserad revisor
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
44 45
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i
Coeli Fastighet I AB (publ),
org.nr 559086-4392
Rapport om årsredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Coeli Fastighet I AB (publ) för år 2021 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 14-17. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 9-43 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 14-17. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisionens inriktning och omfattning
Coeli Fastighet I AB (publ):s verksamhet består i att med eget kapital tillsammans med upplånat kapital investera på den svenska
fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga balansposten utgörs av förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Vi utformade
vår revisions genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna.
Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga
redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser som framtida händelser, vilka
till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att verkställande direktören och styrelsen åsidosätter
den interna kontrollen, och bland annat överväg om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga
felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som
helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
44 45
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig
grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet.
Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders
karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma eekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna
som helhet.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-8 och
49-50. Informationen i ”Coeli Fastighet I AB:s ersättningsrapport 2021”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna
rapport, utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Särskilt betydelsefullt område
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna utgör en stor andel av koncernens
balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar
påverkar i hög grad koncernens resultat. Värdering av
förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål
för styrelsens och verkställande direktörens bedömningar.
Bokfört värde på koncernens fastigheter uppgår till 675 mkr.
Av bolagets årsredovisning not 1 framgår hur fastigheterna
redovisats och värderats och vilka bedömningar bolaget gjort.
Av not 9 framgår att koncernen inhämtat externa värderingar
och att en värdejustering skett med 175 mkr. Av not 9 framgår
vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av värdet.
Väsentliga antaganden är bland annat avkastningskrav och
bedömt framtida driftnetto.
Betydelsen av uppskattningar och bedömningar som ingår
i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det
faktum att beloppen är betydande gör att värderingen av
förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i
revisionen.
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Vi har i vår revision bland annat tagit del av de oberoende
externa fastighetsvärderingar som koncernen inhämtat. Vi har
även tagit del av det formella uppdrags om koncernen har
lämnat till värderingsföretaget. Vidare har utvärderat antagen
i värderingen och stickprovsvis testat de uppgifter som
koncernen lämnat till värderingsföretaget. Vi har granskat de
upplysningar som koncernen lämnar i sin årsredovisning kring
förvaltningsfastigheterna.
Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur
behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår
granskning är vår bedömning att de av bolaget använda
antagandena ligger inom ett skäligt intervall.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
46 47
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att
de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig
för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen
av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock
inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt
alternativ till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Coeli Fastighet I AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller
förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
46 47
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att
med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.
revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Coeli Fastighet I AB (publ) för år 2021.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalandet
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Coeli Fastighet I AB (publ) enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad
i ett format som uppfyller dessa krav.
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
48 49
DEFINITIONER
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig¬heter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella
rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket
innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga
krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-rapporten
uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-
rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande
och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödesanalysen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 14-17 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Coeli Fastighet I AB (publ):s revisor av bolagsstämman
den 29 april 2021 och har varit bolagets revisor sedan 21 december 2016.
Stockholm den 13 april 2022
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun
Auktoriserad revisor
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
48 49
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.
Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten)
riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller
framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i rapporten
använda nyckeltal är sammanställda nedan.”
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från
fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.
Direktavkastning
Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen per den 31 december.
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder, exkl leasingskuld, i relation till fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Ger indikation på om fonden har en
belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer.
Genomsnittlig ränta
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Preferensaktier P1
Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.
Preferensaktier P2
Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.
Resultat per aktie
Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P1 respektive P2.
Nettoandelsvärde (NAV)
Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P2.
Nettokassa/nettoskuld
Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och
långfristiga skulder.
DEFINITIONER
Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal
Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman
som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.
Driftnetto
Hyresintäkter
Drift- och underhållskostnader
Fastighetsskatt
Driftnetto, TSEK
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen
Direktavkastning annualiserad, %
2021-12-31
35 012
-10 282
-947
23 783
23 110
675 000
3,4
2020-12-31
35 051
-9 050
-991
25 010
23 928
498 500
4,8
COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB
50 51
FINANSIELL KALENDER
Publicering av ekonomisk information
Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-i-ab/
Finansiell kalender 2022
Datum Aktivitet
2022-05-16 Årsstämma
2022-08-31 Halvårsrapport 2022
COELI FASTIGHET I AB
COELI FASTIGHET I AB
50
51
Box 3317, 103 66 Stockholm , S vea vägen 24-26
Tel: 08-506 223 00, Fax: 08-545 916 41, Org: 559086-4392, www.coeli.se