K-Fast Holding AB

K-Fastigheter - mer än ett fastighetsbolag.

K-FAST HOLDING AB – Org. nr.: 556827-0390

K-Fastigheter är ett ungt och expansivt bolag som

startades år 2010 med vision att äga och förvalta

marknadens mest attraktiva hyreslägenheter. Vid

årsskiftet 2023/2024 hade koncernen 550 anställda.

Genom vårt konceptuella byggande och det faktum att vi kontrollerar

hela kedjan från projektutveckling, prefabverksamhet, byggnation

och slutligen förvaltning har vi möjlighet att arbeta med ständiga

förbättringar. Att hela tiden söka efter möjligheter att bli bättre och

hitta smarta och kostnadseffektiva lösningar är en del av vår kultur.

Varje medarbetare i vår koncern har möjlighet att med

entreprenöriellt tänkande bidra i detta arbete och det finns

möjligheter att utvecklas inom olika roller över tid. För våra

karriär- och utvecklingsmöjligheter har vi uppmärksammats och

utsetts till Karriärsföretag för 2024*.

EXPANSIVA, NYFIKNA

OCH FRAMÅT

K-Fastigheter finns i flera sociala medier.

Följ oss för att lära känna oss och vår verksamhet. Sök efter

”K-Fastigheter” och ”K-Prefab”. Besök även karriärsidorna

för att se vilka roller för nya medarbetare vi söker.

INLEDNING

”Vi tänker långsiktigt och stort och söker vid olika

tidpunkter medarbetare som kan vara med på vår resa.”

Vi bygger våra bostäder för att vara trivsamma hem åt våra

hyresgäster och vi bygger för att själva äga. Genom detta

förhållningssätt vill vi bidra till att utveckla samhället och de orter

där vi är verksamma. Som en del av K-Fastigheter-familjen är du

en del av denna utveckling. Vi tänker långsiktigt och stort och söker

vid olika tidpunkter medarbetare som kan vara med på vår resa.

En resa från en idé om att förändra byggandet och bostadssektorn

till att bli störst i Norden inom konceptuellt byggande för egen

förvaltning.

* Läs mer om K-Fastigheter som Karriärföretag:

www. karriarforetagen.se/foretag/k-fastigheter/

K-Fastigheters vision är att bli en av Nordens

största aktörer och ledande fastighetsägare av

hållbart byggda, innovativa och kostnadseffektiva

koncepthus som uppfyller de önskemål och krav

som ställs av hyresgäster som vill skapa ett trivsamt

hem eller effektiva lokaler. Våra bostäder ska

kännetecknas av hög standard, hemkänsla och

trygghet. K-Fastigheter bygger för eget långsiktigt

ägande av hyresrätter. Vår målsättning är att

mer än 80 procent av våra hyresintäkter ska vara

bostadsrelaterade. Vi växer och tillför löpande

marknaden nya hyresrätter. Vi är verksamma från

Gävle i norr till Köpenhamnsområdet i söder.

K-Fastigheter är emellertid mer än ett fastighetsbolag. Genom

en integrerad process bygger vi vår verksamhet i de fyra

K-FASTIGHETER I KORTHET

VÅRA VÄRDERINGAR

Vi har ett evighetsperspektiv i det vi

gör. I våra relationer både internt

och externt, arbetar vi långsiktigt för

att vara ett lönsamt, framgångsrikt

och därmed hållbart bolag samt en

långsiktig samarbetspartner.

Långsiktig

Vi är nyfikna och öppna för nya idéer

och fokuserar på att finna lösningar.

Genom att ta initiativ, våga prova och

utgå från att ”allt är möjligt”, blir vi lite

bättre varje dag.

Nytänkande

Vi strävar efter en arbetsglädje som

bygger på lojalitet, uppriktighet och

vårt egna ansvar. Vi söker ständigt

omtänksamma lösningar kring

kostnadsmedvetenhet, säkerhetskultur

och miljö.

Omtänksam

affärsområdena projektutveckling, prefab, bygg och förvaltning. Vår

prefabverksamhet drivs i dotterbolaget K-Prefab som också säljer på

den externa marknaden. För att öka kostnadseffektiviteten och korta

byggtiderna har vi valt att arbeta med tre egenutvecklade koncepthus

för bostäder som uppförs för egen förvaltning. Dessa är Låghus,

Punkthus och Lamellhus. Ett fjärde koncepthus, K-Kommersiellt,

för kommersiella lokaler, är under utveckling. Vid årsskiftet

2023/2024 hade koncernens fastighetsbestånd ett bokfört värde om

14,9 miljarder kronor med ett årligt hyresvärde uppgående till

661 miljoner kronor.

Med bas i Hässleholm samt produktionsanläggningar och lokala

kontor på strategiskt utvalda orter har koncernen idag omkring 550

medarbetare. K-Fast Holding AB:s B-aktie är sedan november 2019

noterad på Nasdaq Stockholm, kortnamn KFAST B. Största ägare är

Erik Selin Fastigheter Aktiebolag, Jacob Karlsson AB och Capital Group.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2023

Dotterbolaget K-Prefab fick

ny VD

Stefan Paulsson utsågs i januari 2023 till ny VD för

dotterbolaget K-Prefab. Detta efter att sedan april 2022

varit tillförordnad VD. Stefan har varit anställd i det

som nu är K-Prefab sedan 2006 och har arbetat som

konstruktör, konstruktionschef, regionchef, vice VD och

operativ chef. Som chef för affärsområde Prefab ingår

Stefan Paulsson i koncernledningen.

Affärsmodellen visar styrka i

svårare tider

Trots sjunkande fastighetsvärden för såväl färdigställda

förvaltningsfastigheter som i projektutveckling och

byggnation har vi skapat byggnation som har betydande

värden. Orealiserade värden från succesiv vinstavräkning

i projektutveckling och byggnation uppgick under 2023

till 330,6 mkr vilket hjälper till att möta sjunkande

fastighetsvärden och visar på styrkan i K-Fastigheters

unika affärsmodell.

Nyemission stärkte

balansräkningen

I september beslutade styrelsen om en riktad nyemission

i syfte att stärka bolagets balansräkning för att

möjliggöra förvärv av byggrätter och för att kunna

starta nybyggnationer av koncernens koncepthus. Totalt

emitterades 24 000 000 aktier av serie B vilket tillförde

bolaget 323 mkr efter transaktionskostnader.

Första lägenheterna

färdigställda tillsammans

med Kilenkrysset AB

K-Fastigheters samarbete med Kilenkrysset AB som

omfattar byggnation och förvaltning av K-Fastigheters

koncepthus i Nyköping, Strängnäs och Örebro i bolaget

K-Fast Kilen AB har fortsatt under året. Under 2023 har

de första lägenheterna färdigställts och per årsskiftet

omfattade det färdigställda beståndet 63 lägenheter.

Därutöver var ytterligare 681 lägenheter under byggnation

och projektutveckling vid årets slut. K-Fast Kilen ägs till

51% av K-Fastigheter och till 49% av Kilenkrysset AB.

120

150

20232022202120202019

101

131

108

Förvaltningsresultat 2019-2023

År

Förvaltningsresultat, mkr,

2019–2023

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

2023202220212020 2019

År

3 607

5 067

6 923

9 775

12 514

Bokfört Fastighetsvärde, mkr 2019–2023

Bokfört fastighetsvärde

färdigställda förvaltningsfastigheter

Mer i egen regi

Under 2023 inrättades en ny intern organisation för att

hantera uthyrningen i koncernens nyproduktioner. Tidgare

anlitades extern mäklartjänst för detta ändamål. Stegvis

har också mer av de fastighetsrelaterade tjänster som

hanterats av externa samarbetspartners flyttats över i

egen regi. Detta ökar effektiviteten och skapar större värde

för våra hyresgäster.

Rekord i antal nya

lägenheter under 2023

Under 2023 har K-Fastigheters portfölj av hyreslägenheter

ökat med hela 31 procent. Vid utgången av 2023 hade vi

4 876 lägenheter i förvaltning att jämföra med 3 708

vid utgången av 2022. Hela 806 av de 1 176 lägenheter

affärsområde bygg uppförde, färdigställdes under de tre

sista månaderna 2023. Sammantaget stod bostäder och

därtill relaterad uthyrning som parkeringar för 92 procent

av de kontrakterade hyrorna vid årsskiftet. Hyresvärdet

ökade med 35 procent under året till 661,0 mkr. Av

fastighetsbeståndet är 66 procent uppfört efter 2020 och

totalt 88 procent efter 2010.

Nya byggrätter förvärvade och

inträde i Lund

Under 2023 förvärvade K-Fastigheter nya byggrätter i

Eskilstuna, Ale, Lund samt två projekt i Göteborg. Totalt

projekteras för cirka 575 hyreslägenheter i dessa projekt

som befinner sig i olika stadier. Förvärvet i Lund är

K-Fastigheters första i staden medan vi redan har

fastigheter och/eller byggrätter på de andra orterna.

Antal lägenheter i förvaltning

4 876

3 708

2023

2022

Antal lägenheter i byggnation

2023

2022

1 549

2 171

Nyckeltal i urval 2023 2022

Finansiella

Räntetäckningsgrad 1,7 2,2

Soliditet, % 30,3% 33,9%

Skuldsättningsgrad, % 60,2% 55,4%

Förvaltningsresultat, mkr 108,3 130,7

Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr 5 803,5 5 768,3

Aktierelaterade

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,49 0,61

Tillväxt i förvaltningsresultat per

aktie, %

-19,3% 28,9%

Långsiktigt substansvärde (NAV)

per aktie, kr

24,25 26,79

Tillväxt i långsiktigt substansvärde

(NAV) per aktie, %

-9,5% 15,9%

Våra koncepthus

sida 21

Våra koncepthus

sida 22

Våra koncepthus

sida 20

Vår omvärld och marknad

sidor 34–38

Våra fastigheter

sidor 24–26

Våra siffror

sidor 57–116

Vår aktie

sidor 158–162

Våra medarbetare

sidor 18–19

INNEHÅLL

K-Fast Holding AB (publ): (”K-Fastigheter”) legala årsredovisning omfattar sidorna 55-120 (förvaltningsberättelsen med tillhörande nansiella rapporter) och

är granskad av Ernst & Young AB. Med ”K-Fastigheter”, ”K-Fastkoncernen” och ”koncernen” avses K-Fast Holding AB med eller utan dotter- och intressebolag

beroende på sammanhang. Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen är originalet. Omslag: Punkthus i kvarteret Hällan i

Hässleholm. Formgivning: OAS. Foto: K-Fastigheter, Oskar Gydell och Fotograf Daniel.

Inledning ............................................................................... 2–4

Expansiva, nykna och framåt ................................................................................ 2

K-fastigheter i korthet ..............................................................................................3

Väsentliga händelser på helår ................................................................................. 4

Innehållsförteckning ................................................................. 5

VD-ord ...................................................................................6–8

Verksamhet ............................................................................... 9

Karta över var vi nns ............................................................................................10

En stark kjedja av värdeskapande .......................................................................... 11

Aärsmodell ...........................................................................................................12

Fyra aärsområden .........................................................................................13–16

Organisation och medarbetare ......................................................................... 17–18

Våra koncepthus .............................................................................................. 19–22

Fastighetsbestånd ............................................................................................ 23–25

Aktuell intjäningsförmåga ..................................................................................... 26

Finansiering och värdering .............................................................................27–30

Omvärld och marknad .......................................................31–37

Bolagsstyrning .................................................................. 38–53

Finansiella rapporter .............................................................. 54

Förvaltningsberättelse .....................................................................................55–65

Koncernens räkenskaper .................................................................................66–69

Moderbolagets räkenskaper ............................................................................ 70–73

Tilläggsuppgifter - Noter ................................................................................74–112

Styrelsens och revisorns underskrifter ................................................................ 113

Revisionsberättelse ......................................................... 114–121

Hållbarhetsredovisning ................................................. 121–138

Risker och riskhantering .................................................. 139–14

Avstämning och definitioner ...........................................151–156

Nyckeltal ...............................................................................................................152

Avstämningstabell och denitioner .............................................................153–156

Ordlista .................................................................................................................157

Aktien och ägare ............................................................. 158–162

Information till aktieägarna .................................................................................163

VD-ORD

2023 hade tuffa marknadsförutsättningar samtidigt som vi visade att vår

affärsmodell klarar av att leverera även under dessa förutsättningar. Med

högt färdigställande fick vi möjlighet att välkomna många nya hyresgäster

hem vilket är mycket roligt.

VI MÖTER FRAMTIDEN

UTIFRÅN EN

STYRKEPOSITION

Vi kan lägga ett händelserikt 2023 år till

handlingarna. Ett år som inneburit hårt arbete i

ett ansträngt marknadsklimat men där jag också

kan konstatera att vi slog rekord med hela 806

färdigställda lägenheter bara under årets tre sista

månader.

Under året ökade vi vårt lägenhetsbestånd med 1 168 lägenheter,

hela 31 procent, till 4 876 stycken vilket innebar att fick vi

möjlighet att välkomna många nya hyresgäster hem. Detta är

bland det roligaste som finns som verksam i fastighetsbranschen.

Sammanlagt hyresvärde uppgick vid årets slut till 661 mkr, en

ökning med 35 procent. Sett till marknadsvärde är hela 66 procent

av vårt fastighetsinnehav per den 31 december 2023 uppfört efter

2020. Ett bra utgångsläge för framtiden.

Under året försämrades tyvärr vår vakansgrad. Detta bland annat

till följd av hög vakansgrad i ett fåtal, och eftersläpning från andra,

nyproduktionsprojekt på vissa orter. Samtidigt kan konstateras

att vi har en positiv utveckling inom vår succesionsuthyrning. Att

stänga vakanserna är en prioriterad uppgift men kommer att ta viss

tid att helt arbeta igen. När vårt färdigställande under 2024 blir

mindre ansamlat än under 2023 ges uthyrningsverksamheten

bättre förutsättningar att arbeta utifrån.

Precis som det kommer att ta en viss tid att helt arbeta igen och

stänga våra vakanser kommer hyreshöjningar för att kompensera för

kostnadsökningar inte att ske över en natt. Jag ser framför mig att

kompensation kommer att ske men att det behöver tas igen över tid.

Förbättrad vakansgrad tillsammans med kompensation för ökade

kostnader i form av högre hyror kommer tillsammans att bidra till

ett förbättrat förvaltningsresultat. Vår förvaltningsorganisation växte

under året. För att kunna hantera de många lägenheter som

färdigställdes under fjärde kvartalet anställde vi personal

”Det finns fortsatt ett stort underliggande behov av nya

bostäder i Sverige och min tro på hyresrätten är orubblig.”

VD HAR ORDET

Jacob Karlsson, VD för K-Fast Holding AB.

innan vi hade motsvarande intäkter. Under 2024 kommer vi

ha en organisation som motsvarar det antal lägenheter vi har i

förvaltning, vilket också kommer synas i förvaltningsresultatet.

Vi kan se en stabilisering i ränteutvecklingen. Därtill kan sänkningar

av styrräntan skönjas. Det är en positiv utveckling för att ge bygg-

och fastighetssektorn någon sorts ny normalnivå att förhålla sig till.

K-Fastigheter fortsätter att arbeta med ett dussintal olika banker

och helt utan obligationsfinansiering. Av våra räntebärande skulder

rörande förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och

rörelsefastigheter var 91 procent vid årets utgång räntesäkrade med

en snittränta om 3,22 procent. Genomsnittlig räntebindningstid

uppgick till 3,5 år.

Vid utgången av året löpte våra fastställda finansiella och operationella

mål ut. Jag kan konstatera att vi kunnat nå de flesta fastställda

målen sett över en konjunkturcykel. Substansvärdet ökade med

378 procent sedan referensåret 2018 och per aktie har vi haft en

årlig tillväxt om 25 procent. Förvaltningsresultatet har växt med

163 procent och per aktie var den årliga tillväxten 12 procent,

vilket var lägre än vår målsättning om en årlig tillväxt på 20 procent.

Vi har samtliga år legat bättre än våra lägsta målnivåer för

soliditet och skuldsättningsgrad medan räntetäckningsgraden

på 1,7 för helåret 2023 låg något lägre än vår målnivå om 1,75.

Räntetäckningsgraden, som fortsatt överstiger de nivåer som

stipuleras i våra låneavtal, kommer successivt förbättras framöver i

takt med förbättrat förvaltningsresultat.

Gällande operationella mål så har vi tydligt överträffat målsättningen

att 80 procent av hyresintäkterna ska komma från bostäder.

Målsättningen om 1 300 årliga byggstarter vid utgången av 2023

reviderades ned till det tidigare målet om 1 000 i samband med

delårsrapporten för första kvartalet 2023. För 2023 nåddes inte

målet om 1 000 byggstarter bland annat på grund av utdragna

tillståndsprocesser och tuffare finansieringsförutsättningar. Totalt

byggstartades 450 lägenheter under 2023. Målet om 5 000 lägenheter

i förvaltning uppnåddes i praktiken i början på februari 2024 då vi

hade 4 999 lägenheter i förvaltning. Det är en fantastisk utveckling

där jag inte nog kan tacka alla nuvarande och före detta medansvariga

i koncernen som varit med och bidragit till att göra detta möjligt.

Nya mål kommer att presenteras i samband med vår delårsrapport

för första kvartalet 2024.

Under 2023 stärkte vi vår balansräkning genom en nyemission

om 331 mkr och avyttring av en kontorsfastighet i Helsingborg. Vi

kommer under 2024 fortsätta arbetet med att på olika sätt stärka vår

balansräkning för att kunna byggstarta nya projekt och utnyttja de

möjligheter till förvärv av byggrätter som uppstår på marknaden.

Vi har redan under årets första månader genomfört avyttringar

och gjort en riktad nyemission. För vår del är det ett strategiskt

val att prioritera nybyggnation av våra egna koncepthus framför

förvaltning av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter som

inte är byggda enligt våra egna koncept.

Det finns fortsatt ett stort underliggande behov av nya bostäder

i Sverige och min tro på hyresrätten är orubblig. K-Fastigheter

kan genom vår effektiva process med kontroll över kedjan från

”grus till hus” fortsatt byggstarta nya projekt även under rådande

förutsättningar som uppfyller våra direktavkastningskrav.

K-Fastigheters affärsmodell har bevisat sig stå stark även

i ett mer krävande marknadsläge och vi går in i bättre

marknadsförutsättningar utifrån en styrkeposition.

Vi eftersträvar att vara en attraktiv arbetsgivare där varje medansvarig

har chans att påverka och utvecklas inom koncernen. Jag är därför

mycket stolt över att vi blivit utsedda till Karriärföretag för 2024.

Det är ett kvitto på att vi är på rätt väg och hjälper oss att kunna

rekrytera de bästa och mest motiverade medansvariga för att vara

med på vår utvecklingsresa. En resa där vi erbjuder våra hyresgäster

trivsamma och trygga hem i form av hyresrätter med hög standard.

- Jacob Karlsson, april 2024

10 601

Total fastighets- och projektportfölj

per 31 december 2023: 10 601

1 549 lägenheter i

pågående byggnation.

4 176 lägenheter i

pågående projektutveckling.

4 876 lägenheter

i förvaltning.

VERKSAMHET

K-Fastigheter är ett projektutvecklings-, bygg- och fastighetsbolag

huvudsakligen inriktat på hyresbostadsfastigheter. Organiserat i de

fyra affärsområdena projektutveckling, prefab, bygg och förvaltning ska

K-Fastigheter skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor.

Koncernens fokus på att bygga egenutvecklade koncepthus ger goda förutsättningar att skapa

värden genom kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt, byggmaterial

och byggmetod till förvaltning under fastighetens livstid.

Våra egenutvecklade koncepthus för bostäder är Låghus, Lamellhus och Punkthus som vi

kontinuerligt förbättrar genom de erfarenheter som organisationen löpande tillgodogör sig. Genom

våra byggnationer av hyreslägenheter med hög kvalitet är vi med och möter samhällets behov av nya

bostäder och hyresgästernas önskemål om attraktiva, trivsamma och trygga hem.

81%

11%

Hyresvärde

per region 2023

82%

Förvaltade lägenheter

per region 2023

VI BYGGER OCH FÖRVALTAR I TILLVÄXTORTER

Uppgifter per 31 december 2023.

Förvaltade lägenheter

Lägenheter i pågående byggnation

Lägenheter i bygglovs- eller detaljplanprocess,

preliminärt antal

Hyresvärde per 31 december

2023: 661,0 mkr

Antal lägenheter per

31 december 2023: 4 876

Syd Väst Öst

Kontor: Hässleholm, Göteborg, Helsingborg,

Kristianstad, Landskrona, Malmö, Växjö och Stockholm.

Prefab-fabriker: Bollebygd, Hultsfred, Hässleholm, Katrineholm,

Strängnäs, Vara och Östra Grevie.

Vänersborg

140 - -

Gävle

152 229 429

Uppsala

40 - -

Västerås

56 188 168

Järfälla

- - 316

Strängnäs

38 345 -

Värmdö

- - 133

Eskilstuna

- 109 138

Örebro

- - 308

Nyköping

125 28 -

Växjö

615 - -

Älmhult

183 - -

Osby

8 - -

Hässleholm

756 101 22

Kristianstad

551 - 104

Ale

14 118 124

Göteborg

294 110 299

Borås

- - 274

Lund

- - 72

Höganäs

296 89 123

Helsingborg

647 41 244

Kävlinge

65 - 130

Landskrona

277 - -

Höör

36 38 -

Malmö

272 - 176

Burlöv

- - 1 042

311 153 -

Köpenhamnsområdet

Vallentuna

- - 74

Operativa mål

Måluppfyllelse

Kommentar

2023 2022 2021

Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst

80 procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter.

92% 88% 87%

Hyresintäkterna uppgick för 2023 till 480,2 mkr (384,2), en ökning med

25 procent jämfört med föregående år. Ökningen berodde primärt på fler

förvaltade lägenheter, vilka ökade med 31 procent till 4 876 lägenteter

(3 708) mellan 2022 och 2023.

Antalet årligen byggstartade lägenheter för egen förvaltning ska

uppgå till 1 000 lägenheter före utgången av år 2023.

450 1 125 996 Antalet byggstartade lägenheter under 2023 uppgick till 450 (1 125).

Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst

5 000 lägenheter i Norden.

4 876 3 708 2 723

Vid slutet av 2023 hade K-Fastigheter 4 876 lägenheter i förvaltning,

1 549 lägenheter i byggnation och 4 176 lägenheter i projektutveckling.

Finansiella mål

Måluppfyllelse

Kommentar

2023 2022 2021

Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i

långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent inklusive

eventuella värdeöverföringar.

Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid årets utgång till

5 803,5 mkr (5 768,3) motsvarande 24,25 kr per aktie (26,79). Det

långsiktiga substansvärdet per aktie minskade med 9 procent jämfört

med 31 december 2022. Från referensåret 2018 ökade substansvärdet

per aktie med i snitt 25% per år.

Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i

förvaltningsresultatet per aktie om minst 20 procent.

Förvaltningsresultatet uppgick till 108,3 mkr (130,7), en minskning

med 17 procent. Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie uppgick till

-19% jämfört med 31 december 2022. Från referensåret 2018 ökade

förvaltningreultatet per aktie med i snitt 12% per år

Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tiden tryggar koncernens kort- och långsiktiga

kapitalförsörjning.

Soliditeten ska vara minst 25 procent. Per 31 december 2023 uppgick soliditeten till 30,3 procent (33,9).

Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,75 ggr.

Per 31 december 2023 uppgick räntetäckningsgraden till 1,7 gånger

(2,2).

Skuldsättningsgraden får uppgå till maximalt 70 procent relativt

koncernens samtliga tillgångar och skulder.

Per 31 december 2023 uppgick skuldsättningsgraden till 60,2 procent

(55,4)

Koncernens hållbarhetsmål redovisas på sidorna 122–124.

Övergripande mål

K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare.

Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som tillväxt i långsiktigt substansvärdet per aktie.

EN STARK KEDJA AV VÄRDESKAPANDE

VÄRDESKAPADE I ALLA LED

Vår vision

K-Fastigheter ska vara en av Nordens största aktörer på

hyresmarknaden och en ledande fastighetsägare av hållbart byggda,

innovativa och kostnadseffektiva koncepthus som kännetecknas av

marknadens bästa kombination av hög standard, hemkänsla och

trygghet.

Vår affärsidé

K-Fastigheters affärsidé är att med stort engagemang och hög

kostnadseffektivitet utveckla, bygga, förvalta och långsiktigt äga

marknadens mest attraktiva bostadsfastigheter avseende såväl

skick som standard och servicenivå. Koncernen ska erbjuda

egenproducerade och förvärvade hyresbostäder i Norden, på

platser med långsiktigt god efterfrågan på hyresbostäder.

Vår strategi

Koncernen ska genom sina affärsområden skapa värdetillväxt och

har följande grundpelare:

Tillväxt: Koncernens utveckling sker genom tvärfunktionellt arbete

mellan de fyra affärsområdena.

Lönsamhet: För att säkra hög och uthållig lönsamhet ska

affärsområdena samverka inom områden som struktur och

systemstöd för processer (finansiering, anbud, etc).

Varumärke/Position: K-Fastigheter ska vara en utmanare i en

bransch som har mycket att vinna på nytänkande inom hela

värdekedjan. Bolagets engagemang i alla led ska bidra till att vi

uppfattas som lyssnande, insatta, innovativa och kunniga.

VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN

Affärsområde Förvaltning ska utveckla kostnadseffektiv lokal

förvaltning. Fokus är att förvalta K-Fastigheters egenutvecklade

koncepthus samt bestånd av förvärvade hus på ett effektivt sätt.

Genom egen utvärdering, i kombination med hyresgästernas önskemål,

får koncernen viktig information för att produktutveckla koncepthusen.

Läs mer om affärsområdet på sidan 16.

Affärsområde Prefab ska tillverka prefabricerade

betongelement och kompletta stomlösningar. Affärsområdet

levererar till K-Fastigheter såväl som externa kunder, bland dem

flera av Sveriges ledande byggbolag.

Läs mer om affärsområdet på sidan 14.

Affärsområde Projektutveckling förvärvar primärt byggrätter

men även mark i attraktiva lägen för framtida byggnation av

bolagets koncepthus och bedriver sedan arbete med detaljplaner

och bygglov.

Läs mer om affärsområdet på sidan 13.

Affärsområde Bygg ska uppföra och i samarbete med övriga

affärsområden vidareutveckla de kostnadseffektiva koncepthusen

för bostäder Låghus, Lamellhus och Punkthus plus koncepthuset

K-Kommersiellt för primärt kontor.

Läs mer om affärsområdet på sidan 15.

K-FASTIGHETERS AFFÄRSMODELL

K-Fastigheters affärsmodell bygger på ett

evighetsperspektiv där bolaget kontrollerar hela

kedjan från projektutveckling till förvaltning av

fastigheter.

Detta sker genom de fyra affärsområdena projektutveckling, prefab,

bygg och förvaltning. Affärsområdena arbetar tvärfunktionellt

för att hela tiden sträva mot kontinuerlig produktutveckling.

De fyra affärsområdena har återkommande avstämningar

med utgångspunkt i en gemensam processkarta och respektive

affärsområde bidrar med sin återkoppling innan K-Fastigheter

skickar in bygglovsansökan. Genom standardiserade och repetitiva

byggprocesser kan K-Fastigheter bygga kostnadseffektivt och med

hög kvalité.

Nytänkande är en förutsättning för att utvecklas och lyckas.

Samtidigt måste inte nytänkande vara synonymt med att alltid

tänka nytt. K-Fastigheter är verksamma i en bransch där man ofta

bygger fastigheter som prototyper, den ena är inte den andra lik.

K-Fastigheter bidrar med nytänkande och innovation genom att

bygga enligt beprövade egenutvecklade koncept om och om igen,

men med ständig utveckling och förbättring. Detta gör vi genom

de synpunkter hyresgäster lämnar och de förslag våra medarbetare

kommer med från alla led: projektutveckling, prefab, bygg och

förvaltning.

K-Fastigheters egenutvecklade koncepthus ger oss kontroll

över samtliga delar av produktionsprocessen, från tidig

projektutveckling till förvaltning av ett fullt färdigt hus. Genom

en repetitiv produktion av konceptuella bostadslösningar med

stor grad av prefabricering kan materialsvinn nästan helt arbetas

bort, vilket gynnar både miljö och produktionsekonomi. Genom

att använda samma material och produkter i såväl nyproduktioner

som i K-Fast 2.0-renoveringar skapar vi större inköpsvolymer

och får bättre förhandlingsutrymme. Vi har också möjlighet att

snabbt ersätta vitvaror om de skulle gå sönder hos hyresgäster och

samla ihop maskiner för reparation genom att vi använder samma

utrustning i våra olika koncepthus.

Vårt huvudfokus är att bygga våra egenutvecklade koncepthus. Som

ett komplement finns i portföljen förvärvade bostadsfastigheter

och fastigheter som uppförs enligt förvärvade bygglov. I det äldre

förvärvade beståndet kan det finnas lägenheter med en lägre

standard än den vi och våra hyresgäster önskar. Som en del av vårt

renoveringsprogram K-Fast 2.0 uppgraderar vi löpande sådana

lägenheter vid byte av hyresgäster så att ytskikt och tekniska

installationer håller en kvalitet som motsvarar den vi erbjuder i

våra egenutvecklade bostadsfastigheter.

Vi strävar efter att ha egen förvaltningspersonal på alla orter där

vi äger fastigheter. I uppbyggnadsfasen på en ort anlitar vi lokal

förvaltningspersonal.

1212

”Grunden för vårt arbete

handlar om att hitta

lösningar som skapar

trygga och trivsamma

hem med hög standard

för våra hyresgäster. Genom att vi utgår från våra

koncept har vi en effektiv projektutveckling, vilket är en

fördel. Våra koncepthus kan emellertid utifrån samma

bas gestaltas på många olika sätt och anpassas efter

rådande förutsättningar och önskemål. På projekt-

utvecklingsavdelningen kan vi genom att ständigt dra

nytta av tidigare erfarenheter inom organisationen

hitta nya lösningar som förbättrar våra projekt, såväl

i det enskilda projektet som lösningar för samtliga

projekt framöver.

Under 2023 har vi fått flera nya projekt att arbeta med

genom de förvärv av byggrätter som gjorts. Jag hoppas

att vi även under 2024 kan dra fördel av de lägre priserna

på byggrätter för att bygga på vår landbank. Allt

med målet att kunna utveckla attraktiva hem för våra

hyresgäster.

Att K-Fastigheter valt att vara med i initiativet Bygg i Tid

tillsammans med några av våra branschkollegor ser jag

som viktigt. För mig och mina medarbetare som arbetar

med dessa frågor dagligen ser vi ett stort behov av att

handläggningstiderna kortas och effektiviseras.”

Åsa Fredin

Chef för affärsområde

Projektutveckling.

K-FASTIGHETERS FYRA AFFÄRSOMRÅDEN

PROJEKTUTVECKLING

Arbetet inom affärsområde Projektutveckling startar

med identifiering och förvärv av primärt byggrätter

men också i förekommande fall ej byggklar mark.

Detta för framtida byggnation av bolagets koncepthus.

Inom affärsområdet drivs sedan arbete med

detaljplaner och bygglov. Målsättningen är att skapa

och realisera värden, både idag och i framtiden.

Affärsområdet arbetade under 2023 fortsatt aktivit med

att förädla bolagets landbank. Vid årets utgång bestod

projektutvecklingsportföljen av 4 176 lägenheter i olika stadier. I

takt med att bolaget expanderar har den geografiska spridningen i

landbanken ökat och därmed de orter på vilken projektutveckling

bedrivs. I Sverige finns projekt spridda från Gävle i norr till Skåne i

söder. Utöver de befintliga projekt som affärsområdets medarbetare

arbetar med finns en affärsutvecklare som samordnar och leder

arbetet med förvärv av byggrätter såväl som mark. Att löpande

förvärva byggrätter är viktigt både på lång och kort sikt för att

säkerställa fortsatt expansion.

Affärsområdet ansvarar för arbetet med bygglovsprocesser, kontakter

med olika intressenter och sakägare samt utredningar för att placera

husen på ett yt- och kostnadseffektivt sätt med stor respekt för

platsens förutsättningar. Genom gediget förarbete skapar

K-Fastigheter trygga hem för sina hyresgäster, goda förutsättningar

för en hög utnyttjandegrad av de olika byggrätterna samt en

ekonomiskt effektiv byggnations- och förädlingsprocess. En stor

del av det inledande arbetet är effektiviserat genom att koncernen

arbetar med koncepthus med en hög grad av gemensamma och

standardiserade material och processer. Varje projekt har sina

specifika förutsättningar och affärsområdet har stor erfarenhet av

att möta olika legala krav parallellt med förväntningar från boende

och omgivande samhälle. Projektutvecklingen kännetecknas av hög

kompetens där medarbetarnas erfarenheter från olika områden

bidrar till att skapa relationer med olika aktörer och effektivisera

processen fram till ett beviljat bygglov.

Kontinuerlig produktutveckling sker på grundval av värdefulla

erfarenheter från byggprocessen samt hyresgästers, förvaltares och

fastighetsskötares löpande återkoppling från tidigare genomförda

projekt. På detta sätt säkerställs att K-Fastigheter har god insikt i

vilka lösningar, materialval och produkter som fungerar och vilka

som eventuellt behöver förbättras. Allt för att hitta så effektiva

lösningar som möjligt, så tidigt som möjligt.

Genom bland annat effektiv markanvändning, hög grad av

prefabricering som minskar materialspill och val av uppvärmnings-

metoder vill K-Fastigheter minska miljöpåverkan och bidra till

utvecklingen av attraktiva och trygga bostadsområden utöver de

lagkrav som finns.

En avgörande faktor för att kunna hålla en hög takt i framdriften

av byggklara projekt är att kommunernas handläggningstider inom

plan- och bygglovsprocesser håller jämna steg med marknadens

behov. Tyvärr är handläggningstiderna ofta långa och projekt löper

alltid en risk att överklagas, vilket leder till ytterligare förlängda

ledtider. Som en följd av långa handläggningstider är K-Fastigheter

med i initiativet Bygg i Tid tillsammans med andra aktörer inom

bostadssektorn. Bygg i Tid syftar till att proaktivt föreslå reformer

för att snabba upp plan- och bygglovsprocesser och inte bara påtala

att handläggningstiderna ökat.

K-Fastigheter söker löpande kontakt med markägare som har byggbar mark till försäljning. Först och främst handlar det om detaljplanelagd och byggklar mark

som passar bolagets olika koncepthus. Även mark som ännu inte är detaljplanelagd kan vara av intresse. Kontakta oss om du är intresserad av att sälja din mark.

Vill du veta mer om Bygg i Tid och initiativets förslag för att minska handläggningstiderna inom plan- och bygglovsprocesser? Besök www.initiativetbyggitid.se

”Den kraftiga

inbromsningen av

bostadsbyggande i

Sverige har lett till

minskade volymer

inom Prefab 2023 jämfört med 2022. Vi har mött

denna nedgång genom succesiv anpassning av

verksamheten samtidigt som vi arbetat med att

diversifiera oss. Detta visar sig i vår förmåga att

leverera stomlösningar till projekt inom bland

annat försvarsanläggningar, infrastruktur och

samhällsfastigheter, utöver bostäder. Jag ser att

vi genom de anpassningar som gjorts kan möta en

kommande uppgång på marknaden under andra

halvan av 2024 med effektivitet, ökat kundfokus

samt samarbete och optimering mellan våra

produktionsanläggningar. Vi har en styrka i att

vi levererar både koncerninternt samt till externa

kunder. De interna volymerna utgör en bas som

konkurrenter inom vårt verksamhetsområde inte

har, vilket gör oss till en trygg och stabil partner

för våra externa kunder.”

Stefan Paulsson

VD för K-Prefab.

PREFAB

Affärsområde Prefab bedrivs i dotterbolaget K-Prefab

AB. K-Prefab är en rikstäckande stomentreprenör

som erbjuder kompletta stomlösningar i betong för

bostäder, samhällsfastigheter, industri och lager,

infrastruktur och lantbruk. Prefabricering av

stommar möjliggör bättre arbetsförhållanden, hög

kostnads- och kvalitetskontroll, minskar spill samt

säkerställer kompatibilitet, produktion och just-in-

time-leverans till projekten. K-Prefab levererar till

såväl externa aktörer som koncerninternt.

Affärsområdet tillverkar betongstommar och lösningar till olika

typer av byggnader och kunder. Stomsystemet består av bland

annat välisolerade ytterväggar, homogena innerväggar, hisschakt

och bjälklag med inbyggda installationer för el, VA och ventilation.

Även utfackningsväggar, balkonger och trappor ingår i affärsområde

Prefab. Montage åt kunderna sker till största delen med egen

personal i olika montagelag.

Samtliga stomelement som ingår i K-Fastigheters tre koncepthus

för bostäder levereras numera av Prefab. Under 2024 färdigställs

de första koncepthusen inom Låghus som har stommar

tillverkade internt i koncernen. K-Fastigheters fjärde koncepthus,

K-Kommersiellt, har utvecklats gemensamt inom koncernen och

visar på de synergier som finns inom koncernens affärsområden.

2023 var ett utmanande år med försämrade

marknadsförutsättningar till följd av att bostadsbyggandet stannat

av. Det ledde till lägre volymer än föregående år och för att möta

detta har succesiva anpassningar av personalstyrkan skett samtidigt

som de olika produktionsanläggningarna ökat sitt samarbete

för att uppnå bästa möjliga effektivitet. Under 2023 avyttrades

också produktionsanläggningen i Borensberg. Ett intensivt och

målmedvetet säljarbete mot inte bara bostadsbyggande utan även

andra stomleveranser har lett till att en vändning är tydlig för

andra halvåret 2024 medan det första halvåret kommer att se lägre

producerade volymer. Genom de effektiviseringar som genomförts

under 2023 kommer Prefab stå redo att hantera stegvis ökande

volymer under 2024.

Sedan K-Fastigheter förvärvade K-Prefab och genom det fick ett

fjärde affärsområde har omfattande investeringar genomförts

gällande effektivitet, personal och klimat. Bland annat har bolaget

investerat i nya personalutrymmen, nya betongstationer, nya

spännbäddar, solceller och genomfört effektiviseringar rörande

lagergårdar.

Eric Johansson

Chef för affärsområde Bygg.

BYGG

Affärsområde Bygg ansvarar för byggnation och

färdigställande av bolagets projekt. Genom att

arbeta med hög grad av prefabricering, repetitiva

processer och specialiserade arbetsuppgifter uppnås

hög kostnadskontroll och en effektiv byggprocess.

Bolaget uppför tre egenutvecklade koncepthus för

bostäder: Låghus, Lamellhus och Punkthus samt ett

egenutvecklat koncepthus för kommersiella lokaler,

K-Kommersiellt.

2023 har varit ett rekordår för affärsområdet. Sammantaget har

1 176 lägenheter överlämnats till förvaltningsorganisationen varav

hela 806 under årets tre sista månader. Genom ett enträget arbete

i hela organisationen har byggkostnaderna kunnat hållas nere trots

kostnadsökningar i samhället. Borträknat ökade kostnader för

byggnadskreditiv har kostnaderna för byggnation i princip varit

på samma nivå som föregående år. En viktig komponent i detta

är stomleveranserna från affärsområde prefab. 450 lägenheter

byggstartades under 2023.

Genom att koncentrera byggandet till ett fåtal utvalda koncepthus

som uppförs upprepade gånger arbetar K-Fastigheter upp

omfattande erfarenhet och kännedom om risker, flaskhalsar och

andra effektivitetsfällor i de specifika uppförandeprocesserna och

kan därför proaktivt vidta åtgärder för att undvika dessa. Det innebär

vidare ett begränsat antal materialkategorier, vilket ger skalfördelar

vid inköp, kännedom kring hantering och minimalt svinn. Arbetet

med att effektivisera byggprocessen är ständigt pågående.

K-Fastigheter arbetar strategiskt och kontinuerligt med ett

långsiktigt förbättringsarbete, där de lärdomar som kan dras i

”Det är otroligt

inspirerande att leda vår

byggorganisation som

under året satte rekord i

färdigställda lägenheter.

Hela 806 lägenheter färdigställdes under fjärde

kvartalet vilket ställde stora krav på personalen. Jag

kan konstatera att våra medansvariga verkligen tog

ett stort ansvar och kunde leverera bra projekt till

förvaltningsorganisationen. Under 2024 ser vi ett

jämnare flöde av färdigställande av lägenheter än den

ansamling som rådde under slutet av 2023. Det ger

oss möjligheter att fortsätta att arbeta med ständiga

byggnationsprojekten dokumenteras och tillvaratas för att kunna tas

i beaktande även av affärsområdena projektutveckling och prefab

i utformningen av framtida byggprojekt. K-Fastigheters bostäder

har en genomgående hög standard och är utrustade med moderna

vitvaror, såsom integrerad diskmaskin, tvättmaskin och torktumlare

samt inbyggd mikrovågsugn. Eftersom tvättmaskin och torktumlare

dessutom placeras i lägenheterna höjs dels boendestandarden

för hyresgästerna, dels minskas behovet av gemensam tvättstuga,

vilket innebär att mer yta av byggnaden kan tas i anspråk för

bostadsändamål. K-Fastigheter väljer genomgående material med

utgångspunkt i bolagets erfarenhet av vad hyresgästerna uppfattar

förbättringar inom bland annat kundnöjdhet, miljö och

säkerhet och samtidigt utveckla samarbetet med våra

övriga affärsområden.

Att arbeta effektivt är en förutsättning för att kunna

hålla kostnaderna i schack i ett läge när kostnads-

ökningarna i samhället varit höga. Jag är väldigt glad

över att vi kunnat möta kostnadsökningar med

effektiviseringar och innovation i byggprocessen. Högre

kostnader för byggnadskreditiv är det som drivit vår

högre totalkostnad. Vår förmåga att ständigt vara

innovativa och effektiva i vårt standardiserade byggande

ger oss goda förutsättningar att fortsätta byggstarta

projekt även med tuffare marknadsförutsättningar. Vid

årsskiftet hade vi 1 549 lägenheter i byggnation varav

450 byggstartades under året.”

skapar mervärde och trivsel samt vad som ger upphov till långsiktig

förvaltnings- och kostnadseffektivitet. Många av materialvalen är

exklusiva och har jämförelsevis höga inköpskostnader, men längre

livslängd. Utifrån K-Fastigheters långsiktiga perspektiv är det

motiverat att välja hållbara material i alla led.

Byggnation, utöver stommontage som genomförs av affärsområde

prefab, sker med hjälp av underentreprenörer. K-Fastigheters

byggorganisation består av projektledare, inköpare,

entreprenadingenjörer och eftermarknad som arbetar i regionerna

Syd, Öst och Väst.

Martin Johannesson

Chef för affärsområde Förvaltning.

”Förvaltningsverksamheten

har vuxit kraftigt under de

senaste åren. Bara under 2023

fick vi 1 168 nya lägenheter i

förvaltning. Vi ökade därmed

antalet lägenheter med

fantastiska 31 procent till 4 876

under 2023. Det har betytt en

utökad organisation där vi för att möta den kraftigt utökade

portföljen anställt nya medansvariga, vilket ökat våra

kostnader innan intäkterna kunnat matcha.

Att välkomna nya hyresgäster till sina hem är bland det

roligaste som finns i vår bransch. Att få vara med och sätta

rekord i antalet inflyttningar under ett kvartal var otroligt

inspirerande. Bara under de tre sista månaderna 2023

fick vi 806 nya lägenheter i förvaltning vilket ställde stora

FÖRVALTNING

Inom affärsområdet Förvaltning förvaltas de

fastigheter som koncernen uppfört eller förvärvat.

De fastigheter som K-Fastigheter uppför är för eget

långsiktigt ägande och genom effektiv förvaltning

och hög uthyrningsgrad ska affärsområdet bidra

med stabila och långsiktiga kassaflöden.

Affärsområdets verksamhet omfattade vid årsskiftet fastigheter

från Köpenhamn i söder till Gävle i norr. Sammanlagt hade

bolaget 4 876 lägenheter i förvaltning vid årsskiftet att jämföra

med 3 708 vid utgången av 2022. Merparten av fastigheterna

i förvaltning fanns vid årsskiftet i Öresundsregionen och

66 procent av beståndet sett till marknadsvärde är uppfört

efter 2020. På de platser där K-Fastigheter inte har egen

personal kan fastighetsrelaterade tjänster köpas in av externa

samarbetspartners. Under 2023 har stegvis mer och mer av

de fastighetsrelaterade tjänster och uthyrning som tidigare

legat externt flyttas över för att bli interna. Erfarenheten är

att egen förvaltning i alla led är effektivare och skapar större

värde för hyresgästerna. Under 2023 sjösattes exempelvis en

intern organisation för att ha hand om uthyrningen av bolagets

nyproduktionsprojekt, något som tidigare hanterats av externa

mäklare. Ökningen av antalet lägenheter och ambitionen att i

så stor utsträckning som möjligt ha egen personal har lett till

att affärsområdets personalstyrka växt under året.

Bolaget har en tydlig ambition att bygga långvariga relationer med

de enskilda hyresgästerna och finnas till hands när eventuella

problem uppstår. K-Fastigheters fokus för förvaltningen ligger

på att uppnå nöjda hyresgäster som känner trygghet i både

sina hem och sina områden, samt i att de alltid kan få kontakt

med och service från representanter för K-Fastigheter. Bolaget

arbetar därför målmedvetet med lokal förvaltning, i första hand

med egen personal och i vissa fall med inhyrd personal.

I syfte att upprätthålla hög servicegrad och tillgänglighet har

koncernen utöver sitt huvudkontor i Hässleholm kontor i

Helsingborg, Landskrona, Kristianstad, Malmö, Göteborg,

Växjö och Stockholm. Eftersom K-Fastigheter har en hög

grad av standardisering och arbetar med ett begränsat

antal materialkategorier är varje komponent i koncernens

egenproducerade fastighetsbestånd väl dokumenterad, vilket

medför korta ledtider för reparationer och hög driftsäkerhet i

fastigheterna.

K-Fastigheters administrativa förvaltning ska vara rationell och

effektiv men samtidigt upplevas personlig. Affärsområdet har

digitaliserat flera processer, ett arbete som är ständigt pågående.

I syfte att säkerställa förbättring och produktutveckling

inhämtar K-Fastigheter löpande återkoppling från hyresgäster

och andra intressenter, inklusive branschkollegor.

K-Fastigheter är en fastighetsägare och hyresvärd som bygger

sin verksamhet på stabilitet och nöjda kunder. K-Fastigheter

genomför årligen undersökningar för att mäta kundnöjdheten

med frågor om bland annat inomhusmiljö, allmänna utrymmen,

trygghet och service. I undersökningen för 2023 framgår

att omkring 85 procent av hyresgästerna kan tänka sig att

rekommendera andra att flytta till K-Fastigheters lägenheter.

krav på vår organisation där många oavsett ordinarie

arbetsuppgifter fick vara med på inflyttningar. Jag kan

konstatera att vi tillsammans löste denna utmaning på ett

bra sätt.

Arbetet med att effektivisera våra processer och rutiner

för att klara av att hantera tillväxten av lägenheter och

därmed hyresgäster är ständigt pågående. En del i detta

är att vi under året som gått sjösatt en egen organisation

för uthyrning av våra nyproducerade lägenheter samt att

en stor del av vår fastighetsförvaltning och drift sköts i

egen regi. Nöjda hyresgäster är en prioritet för oss och min

fasta tro är att egen personal har stora fördelar jämfört

med personal från samarbetspartners även vad gäller att

skapa förutsättningar för nöjda hyresgäster. Under 2023

har vi lyft kundnöjdheten i samtliga av våra index och vi är

speciellt stolta och glada över att att ha kunnat göra detta

samtidigt som vi har genomfört fler inflyttningar under

kortare tid än någonsin tidigare.”

Det viktigaste för bolaget är de resultat som medarbetare uppnår,

inte vem du är eller var du kommer ifrån. Koncernen strävar efter

att spegla det omgivande samhället, vilket stärker bolaget och våra

anställda.

För att K-Fastigheter ska vara det självklara valet för hyresgäster,

kunder, medansvariga och andra intressenter, utvärderas varje

process, oavsett om den är i ett byggprojekt, i en fabrik eller en

administrativ uppgift, för att nästa gång kunna göra den lite bättre.

K-Fastigheters organisation ska kännetecknas av tillväxt,

involvering och ansvarstagande samt stödja koncernens strategier

och mål. Verksamheten är organiserad i fyra affärsområden:

projektutveckling, prefab, bygg och förvaltning, vars chefer

rapporterar till VD och ingår i koncernens ledningsgrupp. Prefab är

organiserat som ett dotterbolag (K-Prefab) med egen VD och

ledning. K-Prefab är det enda affärsområde som levererar till

externa kunder utöver internt i koncernen. Därutöver finns

gemensamma funktioner som affärsutveckling, ekonomi och finans,

inköp, IT, juridik, HR och kommunikation/IR/marknad. För att

arbeta så effektivt som möjligt och ha en organisation som kan

fatta snabba beslut och känna den lokala marknaden är koncernens

verksamhet indelade i tre regioner, Syd (inklusive Danmark), Väst

och Öst.

En viktig faktor för fortsatt framgång för K-Fastigheter är att koncernen

som arbetsgivare arbetar med att skapa delaktighet för samtliga

medarbetare. Hög grad av involvering och öppen kommunikation

skapar förtroende, engagemang och tydlighet. Engagerade, motiverade

och kompetenta medarbetare skapar förtroende vilket ökar andelen

nöjda hyresgäster och kunder. Långsiktig, Nytänkande och

Omtänksam är de ledord ska styra alla koncernens medarbetare i

det dagliga arbetet, hur de ser på sig själv i sin roll, hur de vill agera

och upplevas av andra. Koncernen använder ett digitalt verktyg för

regelbundna medarbetarundersökningar, så att vi tillsammans kan

utvärdera och arbeta för att bli lite bättre varje dag.

Som ett led i att vara en attraktiv arbetsgivare arbetar K-Fastigheter

med utvecklingsplaner för att uppmuntra kompetensutveckling hos

medarbetarna. Att följa utvecklingen inom respektive arbetsområde

såväl som koncernövergripande är viktigt och K-Fastigheter måste

rusta sina medarbetare så att de kan möta den utveckling och de

förväntningar som finns från olika intressenter.

ORGANISATION OCH MEDARBETARE

Arbetsmiljön

Vid utgången av 2023 uppgick antalet medansvariga i koncernen

till 550 (732), varav 65 (69) kvinnor respektive 485 (663)

män. Majoriteten av dessa arbetar inom tillverkning, montage

och förvaltning. Det minskade antalet anställda förklaras av

personalminskningar inom affärsområde Prefab under det

gångna året som en anpassning till de volymer som produceras i

verksamheten.

K-Fastigheter strävar alltid efter att ha en säker arbetsmiljö, ur

såväl fysiskt som socialt och psykiskt perspektiv, med ledorden

”Vi är varandras arbetsmiljö.” K-Fastigheter arbetar för att skapa

en arbetsmiljö där alla medarbetare kan känna sig trygga och må

bra. Medarbetare som mår bra gör ett bra arbete och tar hand om

koncernens kunder på ett bättre sätt. Engagemang, trygghet och

kompetens inom sitt ansvarsområde skapar förutsättningar för att

medarbetare ska kunna känna sig medansvariga för såväl sin egen

som bolagets utveckling.

Inom K-Prefab finns ett flertal specialister inom arbetsmiljö och

affärsområdet har under 2023 genomfört ett stort antal interna

revisioner samt utbildningar med mera på byggarbetsplatser, fabriker

och kontor. K-Prefab arbetar aktivt med säkerhet i det dagliga arbetet.

Hela koncernen har också haft en säkerhetsvecka med olika

temautbildningar för samtliga medarbetare i syfte att öka både den

praktiska kompetensen inom säkerhet och stärka säkerhetskulturen.

För K-Fastigheter är medarbetarnas hälsa prioriterad. Alla medarbetare

omfattas av ett årligt frisvårdsbidrag samt eventuella gemensamma

kampanjer eller aktiviteter utöver olika personalaktiviteter på både

koncern- och affärsområdesnivå. För medarbetarsamtal finns

ett systematiserat arbete.

Som koncern har K-Fastigheter över tid ett kontinuerligt behov av

nya medarbetare samtidigt som en stark företagskultur bibehålls.

Koncernen har väl implementerade rekryteringssystem med en

kandidatdatabas bestående av ett stort antal intresserade kandidater.

Det är viktigt att säkra inflödet av ny personal genom att söka brett

och använda kompletterande sökkanaler utöver traditionell rekrytering.

Detta görs genom bland annat intern kompetensutveckling, samarbete

med olika rekryterare för spetskompetenser, samarbete med yrkes-

och högskolor samt genom en rekryteringsutbildning vid en av

K-Prefabs fabriker. Internrekrytering uppmuntras som ett led i att

utveckla såväl koncernen som individen och vi har många goda

exempel på personal som gjort interna karriärer både i chefs- och

specialistroller inom samtliga affärsområden. K-Fastigheter har

utsetts till Karriärföretag för 2024.

En bra introduktion av nyanställda medarbetare skapar grunden

för en god arbetsmiljö, trivsel samt snabbare och säkrare resultat.

K-Fastigheter avser att fortsätta utvecklingen av nuvarande rutiner

och processer. Bland annat genomförs vid olika tillfällen under

året koncerngemensamma introduktionsdagar för nyanställda

tjänstemän. Under 2023 genomfördes två sådana introduktioner.

K-FASTIGHETERS KONCEPTHUS

K-Fastigheter arbetar med tre olika egenutvecklade

koncepthus för hyreslägenheter samt ett för

kommersiella lokaler, främst kontor. De tre

koncepthusen för bostäder är Låghus, Lamellhus och

Punkthus. Koncepthuset K-Kommersiellt är utvecklat

tillsammans med dotterbolaget K-Prefab. Den första

byggnationen sker i Hässleholm och kommer bland

annat innehålla huvudkontor för koncernen.

Genom att arbeta med koncepthus med hög grad av prefabricering

uppnås en effektiv process samtidigt som samtliga koncepthus kan

anpassas och kombineras efter de förutsättningar som råder på den

aktuella platsen.

Låghus – Flexibla hus med stor valfrihet

K-Fastigheters hus i en till tre våningar kan antingen uppföras som

parhus eller radhus med lägenheter i ett eller två plan. Därutöver

kan de placeras ovanpå varandra för att skapa tvåplanshus med

loftgång. Låghus uppförda innan projekt Magasinet 1 i Hässleholm

som färdigställs sommaren 2024 finns i fyra olika storlekar: två

rum och kök , tre rum och kök, fyra rum och kök samt fyra rum och

kök i två etage där delar av stommarna kom från extern leverantör.

Den modell som nu uppförs med stomme levererad internt av

affärsområde Prefab finns i storlekarna två rum och kök om 55 kvm,

tre rum och kök om 68 kvm samt fyra rum och kök i två etage om

89 kvm.

Konstruktionsfakta:

Platta på mark med prefabstomme. Fasaden kan utföras i valfri

kulör.

Låghus i Åhus

I Åhus i Kristianstads kommun har K-Fastigheter uppfört ett område

kallat Tätörten. Lågghuslägenheterna uppgår till totalt 58 stycken

fördelade på 16 lägenheter med två rum och kök, 25 lägenheter med tre

rum och kök samt 17 lägenheter med fyra rum och kök.

Låghus i Höganäs

I Stubbarp i Höganäs kommun har K-Fastigheter i etapper uppfört

Låghus. Antalet Låghuslägenheter uppgår till 134 stycken där de första

färdigställdes sommaren 2022 och de sista i oktober 2023. Lägenheterna

är fördelade på två till fyra rum och kök.

Läs mer om bolagets koncepthus och lediga bostäder i såväl

nyproduktion som befintligt bestånd på www.k-fastigheter.se

Lamellhus i Göteborg

I Sävenäs i anslutning till Östra Sjukhuset i Göteborg har K-Fastigheter

uppfört två Lamellhus. Det första omfattar 102 lägenheter och

färdigställdes under hösten 2021 medan det andra omfattande

192 lägenheter kunde välkomna nya hyresgäster i december 2023.

Lägenheterna i andra etappen finns i storlekarna två rum och kök till

fyra rum och kök.

Lamellhus Malmö

I stadsdelen Limhamn har K-Fastigheter etablerat Höfånget.

Lamellhuset består av 97 lägenheter i storlekarna ett rum och kök

till tre rum och kök. Totalt har K-Fastigheter 272 lägenheter i

förvaltning i Malmö.

Lamellhus – Variation och yteffektivitet

K-Fastigheters flerfamiljshus i kvartersstruktur kan uppföras med

upp till tio våningar. Bostadslägenheterna i Lamellhuset byggs

primärt i två särskilt yteffektiva lägenhetskonfigurationer om två

rum och kök om 51 kvm respektive tre rum och kök om 68 kvm.

Det finns även möjlighet att bygga både större och mindre

lägenhetsalternativ. För att kunna möta marknadens efterfrågan

samt på bästa sätt utnyttja specifika byggrätter har K-Fastigheter

valt att göra Lamellhuset anpassningsbart i fråga om planlösningar,

vilket ger möjlighet att exempelvis ha kommersiella lokaler i

bottenplan och att lägga till underjordiska garage.

Vid utformningen av Lamellhuset har betydande fokus lagts på

att åstadkomma en byggnad med ett högt antal kvadratmeter

boyta i förhållande till fasadyta. Lamellhuset har väsentligt

mindre fasadyta i förhållande till boytan än den genomsnittliga

nyproducerade lägenheten i Sverige. I samband med uppförandet

har detta betydelse såtillvida att en mindre fasad innebär lägre

materialåtgång och färre arbetstimmar för uppförandet. I ett

långsiktigt förvaltningsperspektiv medför en mindre fasadyta

lägre underhållskostnader, men framförallt en mindre yta som

exponeras mot kyla, vilket bidrar till att sänka byggnadens totala

energiförbrukning.

Konstruktionsfakta:

Bärande betongkonstruktion med bjälklag och lägenhetsskiljande

väggar i betong med utfackningsväggar i en lätt konstruktion.

Punkthus och Punkthus Plus –

Bostadshuset för alla lägen

K-Fastigheters Punkthus är kvadratiskt formade flerfamiljshus

som kan uppföras med fyra till tio våningar. Punkthuset har fyra

lägenheter i varje plan: två lägenheter med två rum och kök om

62 kvm samt två lägenheter med tre rum och kök om 71 kvm.

Samtliga lägenheter har rymliga balkonger om 27 kvm i två

väderstreck. Punkthuset är särskilt lämpat att uppföras på

svårbebyggda byggrätter tack vare att bottenvåningen kan utformas

i ett flertal olika utföranden. Bottenvåningen kan exempelvis vid

kuperade markförhållanden byggas i suterräng. Den kan även i

hög utsträckning anpassas för att möta olika krav som ställs på

byggrätter beträffande exempelvis våningshöjd, eventuell lokalyta,

intern eller extern sophusplacering samt lägenhetsförråd.

Punkthuset finns även i en vidareutveckling kallad Punkthus Plus.

Punkthus Plus är ett rektangulärt punkthus med sex lägenheter

per plan och därför används även det tekniska begreppet

”sexspännare”. Punkthus Plus är en hybrid, ett hus som ger fler

valmöjligheter, vilket inkluderar alternativet att byggas som ett

fristående Punkthus samt att byggas ihop gavel mot gavel för

att skapa en byggnation som visuellt efterliknar K-Fastigheters

Lamellhus.

Punkthuset har utformats för långsiktigt kostnadseffektiv

förvaltning, vilket inkluderar dess väggkonstruktion som gör det

möjligt att nå alla avloppsstammar från trappuppgången, i syfte

att i framtiden kunna genomföra stambyten utan att hyresgäster

behöver evakueras. Tack vare en innovativ konstruktion, hög

prefabriceringsgrad och en balkongkonstruktion som gör

byggnadsställningar överflödiga har Punkthuset en mycket

tidseffektiv uppförandeprocess.

Konstruktionsfakta:

Konstruktion helt i betong med sandwichytterväggar, homogena

lägenhetsskiljande väggar samt bjälklag. Husets tak finns i tre

alternativ: pulpettak, sadeltak och valmat tak. Fasaden kan utföras i

valfri kulör och med flera alternativa balkongräcken.

Punkthus i Helsingborg

I Helsingborg har kvarteret Nyponrosen uppförts. Totalt finns här två

punkthus och kommersiella lokaler. I bottenplan finns kommersiella

lokaler och lägenheter finns från plan två och uppåt. Sammanlagt består

Nyponrosen av 64 lägenheter i storlekarna två rum och kök samt tre rum

och kök samt fem kommersiella lokaler.

Punkthus Plus i Hässleholm

I Hässleholm har 43 lägenheter uppförts i kvarteret Oden. Huset har

lägenheter i storlekarna ett rum och kök, två rum och kök, tre rum och

kök samt fem rum och kök. I anslutning till Oden finns det färdigställda

projektet Limkokaren 16 med Låghus och Limkokaren 17 som är ett

Lamellhus som färdigställs under sommaren 2024. Området är ett

exempel på möjligheten att variera en eller flera närliggande byggrätter

med bolagets olika koncepthus.

K-Kommersiellt – för det moderna

kontoret

Koncernen har utvecklat ett fjärde koncepthus. Som komplement

till bostadshusen har ett koncepthus för kommersiella lokaler kallat

K-Kommersiellt tagits fram.

K-Kommersiellt är ett flervåningshus uppfört i prefabricerade

betongelement. Planlösningen kan anpassas efter kundens

önskemål till exempel med reception, restaurang, gym eller

traditionella kontorsutrymmen tack vare den öppna planlösningen.

Kontorsvåningarna kan anpassas till ett eller flera företag genom

uppdelning av våningsplan, vilket gör K-kommersiellt till en

attraktiv lösning för både små och stora företag.

K-Kommersiellt byggs med en stabiliserande yttre och inre kärna

där fyra väggelement tillsammans skapar en fönsteröppning som

sträcker sig från golv till tak. Fasaden får ett modernt uttryck samtidigt

som det ger fantastiskt ljusinsläpp på varje plan. Fasadens struktur

kan användas som stabiliserande tack vare den prefabricerande

betongens robusta egenskaper. Husets yttre kärna knyts till den

inre kärnan som innehåller hiss, trappa och entré till våningsplanen.

Våningsplanens uppbyggnad ger hög flexibilitet för antalet

våningar vilket gör K-Kommersiellt applicerbar på många

olika typer av byggrätter. Prefabriceringsgraden är mycket hög

då upprepningseffekten av de lika betongelementen är unik i

branschen.

Konstruktionsfakta:

Platta på mark med intilliggande garage i två våningar.

Sandwichelement i fasad, homogena bjälklag och homogena

innerväggar, allt i betong. Taket är uppbyggt som isolerat, pappat

låglutande tak. På detta läggs betongplattor som utgör ytan för

takterrassen. Fasadfärg i valfri kulör.

K-Kommersiellt i Hässleholm

I Hässleholm uppför K-Fastigheter det första huset inom konceptet

K-Kommersiellt. Utöver externa hyresgäster kommer koncernens att ha

sitt huvudkontor i fastigheten.

80%

11%

K-Fastigheters fastighetsvärde

per geografi, % (31 december 2023)

Region Syd

Region Väst

Region Öst

K-Fastigheters fastighetsvärde

per byggår, % (31 december 2023)

>2020

2015

2010

<2000

66%

17%

2000

LokalerBostäder

K-Fastigheters fastighetsvärde

per kategori, % (31 december 2023)

94%

LokalerBostäder

K-Fastigheters fastighetsvärde

per kategori, % (31 december 2023)

94%

K-FASTIGHETERS FASTIGHETSBESTÅND

Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2023 av 121

helgäda och 2 delägda färdigställda förvaltningsfastigheter

fördelat

på totalt 318 664 kvm bostäder och 44 142 kvm kommersiell yta. Vidare

hade koncernen 17 pågående byggnationer, fördelat på 99 450 kvm

bostäder respektive 975 kvm kommersiell yta, samt byggnationen av

Hässleholm Rusthållaren 3 & 4. Rusthållaren omfattar 8 000 kvm

uthyrningsbar yta, varav stora delar kommer inrymma koncernens

nya huvudkontor. Därutöver hade K-Fastigheter 24 pågående projekt i

projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller planprojektering,

varav 15 projekt där K-Fastigheter ännu inte hade tillträtt marken.

Av fastighetsbeståndet är 66 procent uppfört efter 2020 och totalt 88

procent efter 2010. Samtliga fastigheter återfinns i av Newsec bedömt

A- eller B-läge på de orter koncernen är verksam. Den kontrakterade

hyran uppgick per 31 december 2023 till 607,7 mkr med ett bedömt

driftsöverskott om 431,3 mkr, vilket motsvarar en potentiell

Bokfört fastighetsvärde vid årets utgång uppgick till 12 514,0 mkr.

Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa.

Från och med aktuell rapport förändrar vi redovisningen

av fastighetsrelaterade nyckeltal så att 100 procent av

fastighetsbeståndet tas upp i fastighetsrelaterade nyckeltal

för delägda bolag som konsolideras i K-Fastigheters

koncernredovisning och den procentuella ägarandelen tas

upp i fastighetsrelaterade nyckeltal för delägda bolag som

ej konsolideras i K-Fastigheters koncernredovisning. Per 31

december 2023 omfattas endast det delägda bolaget K-Fast

Kilen AB, vilket ägs till 51 procent av K-Fastigheter och 49

procent av Kilenkrysset AB. Endast jämförelsetalen för

Antal byggstartade lägenheter, Antal lägenheter i pågående

byggnation och Antal lägenheter under projektutveckling

har påverkats av ovan förändring.

överskottsgrad om ca 71 procent. För nyproducerade koncepthus

ligger motsvarande potentiella överskottsgrad på ca 74 procent

och för övriga fastigheter i beståndet på ca 64 procent. 92 procent

av de kontrakterade hyrorna avser bostäder eller därtill relaterad

uthyrning (t.ex. parkering) fördelat på 4 876 lägenheter under

förvaltning vid årets utgång. Kontrakterade hyror från kommersiella

hyresgäster fördelas på ca 165 kommersiella kontrakt där den

största hyresgästen utgör ca 1 procent av de totala kontrakterade

hyresintäkterna och de 10 största kommersiella hyresgästerna utgör

ca 4 procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna.

Det delägda beståndet bestod per 31 december uteslutande av

K-Fastigheters samarbete med Kilenkrysset AB, vilket omfattar

ett samarbete om byggnation och förvaltning av K-Fastigheters

koncepthus i Nyköping, Strängnäs och Örebro. Det färdigställda

beståndet omfattade per 31 december 2023 totalt 63 lägenheter

med ett marknadsvärde om 174,2 mkr och ett hyresvärde om 9,0

mkr. Därutöver var ytterligare 681 lägenheter under byggnation

och projektutveckling vid periodens slut. K-Fastigheter äger 51

procent av det delägda bolaget K-Fast Kilen AB, varför det samägda

bolaget konsolideras i K-Fastigheters redovisning.

Information om färdigställda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och antaganden. Kontrakterad hyra avser kontraktsvärdet per balansdagen uppräknat till årstakt. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta

ytor. Fastighetskostnader avser budgeterade fastighetskostnader på årsbasis och är exklusive fastighetsadministration. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos.

Information om pågående byggnationer och projektutveckling på sidorna 24-27 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas.

Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande,

utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att

förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor.

Vid årets utgång uppgick det bokförda värdet på färdigställda

förvaltningsfastigheter till totalt 12 514,0 mkr (9 775,3), med ett

genomsnittligt direktavkastningskrav om 4,37 procent (4,03). Det

bokförda värdet på pågående nybyggnation uppgick till 1 760,8 mkr

(2 606,1) och obebyggd mark och byggrätter till 578,1 mkr (695,1).

Det bedömda marknadsvärdet vid färdigställande av pågående

nybyggnation uppgick till 4 611,1 mkr (6 251,4) och drygt 11 610

mkr (11 600) för fastigheter under pågående projektutveckling. Det

genomsnittliga direktavkastningskravet för pågående nybyggnation

uppgick vid årets slut till 4,33 procent (4,01).

K-Fastigheters förvaltningsverksamhet indelas i tre regioner: Syd,

Väst och Öst. 80 procent av fastighetsvärdet återfinns i region

Syd, vilket omfattar Skåne, Danmark och södra Småland. Region

Väst omfattar Halland och Västra Götaland. Region Öst omfattar

Mälardalsregionen samt Nyköping och Gävle. Per 31 december

2023 var 91 procent av marknadsvärdet respektive 91 procent

av kontrakterade hyror relaterade till förvaltningsfastigheter i

Sverige och 9 procent av marknadsvärdet respektive 9 procent av

kontrakterade hyror till förvaltningsfastigheter i Danmark.

Förvaltningsfastigheter

Per byggnadskategori

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyrningsgrad Kontrakterad hyra Fastighetskostnader Driftsöverskott

Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm

Koncepthus 3 514

224 298 3 436 227 734 9 120,2 40 048 452,7 1 988 90,6% 410,4 74,1 325 336,3 1 477

Övrigt

1 362 94 366 40 706 135 072 3 393,7 25 125 208,2 1 542 94,7% 197,3 53,3 395 144,0 1 066

Totalt exkl. utvecklingsfastigheter

4 876 318 664 44 142 362 806 12 514,0 34 492 661,0 1 822 91,9% 607,7 127,4 351 480,3 1 324

varav delägda bolag (K-Fastigheter >50%) *

63 4 269 0 4 269 174,2 40 807 9,0 2 114 91,5% 8,3 1,5 356 6,7 1 578

Per geografi

Syd 4 017

263 927 32 977 296 904 10 025,9 33 768 534,3 1 800 91,6% 489,6 105,7 356 383,8 1 293

Väst

448 27 099 10 011 37 110 1 377,6 37 122 70,6 1 904 93,3% 65,9 12,0 324 53,9 1 452

Öst

411 27 638 1 154 28 792 1 110,5 38 568 56,0 1 945 93,2% 52,2 9,6 333 42,6 1 480

Totalt

4 876 318 664 44 142 362 806 12 514,0 34 492 661,0 1 822 91,9% 607,7 127,4 351 480,3 1 324

Fastighetsadministration

49,0

135

Driftsöverskott inkl. fastighetsadministration

431,3 1 189

Sammanställning

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Bokfört värde

Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr

Färdigställda förvaltningsfastigheter 4 876

318 664 44 142 362 806 12 514,0 34 492 661,0 1 822

12 514,0

Pågående nybyggnation

1 549 99 450 975 100 425 4 611,1 45 916 236,4 2 354 2 112,1

Pågående projektutveckling

4 176 253 936 800 254 736 11 610,7 45 579 635,8 2 496 206,6

Pågående nybyggnation övrigt

7,1

Obebyggd mark

13,1

Tomträtt

18,0

Totalt 10 601 672 050

45 917 717 967

28 735,8

40 024

1 533,2

2 136 14 870,9

Pågående projektutveckling

Per geografi

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl.mark), mkr

Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bedömd Upparbetad Bokfört värde

Syd 1 913 113 382

0 113 382

4 910,1

43 306

273,6

2 413

3 925,2

13,8 13,8

Väst

398 25 446 0 25 446 1 089,4 42 810 62,7 2 464 908,9 1,2 1,2

Öst

1 865 115 108 800 115 908 5 611,3 48 411 299,5 2 584 4 435,3 178,8 191,7

Totalt

4 176 253 936 800 254 736 11 610,7 45 579 635,8 2 496 9 269,4 193,8 206,6

varav delägda bolag (K-Fastigheter >50%) *

308 19 842 0 19 842 902,9 45 507 49,4 2 488 1 051,0 0,0 0,0

Pågående byggnation

Per geografi

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl.mark), mkr

Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bedömd Upparbetad Bokfört värde

Syd

422 28 331 686 29 017 1 327,5 45 749 68,1 2 347

1 135,8

697,5 772,0

Väst

228 14 150 289 14 439 685,0 47 441 35,7 2 475 521,6 245,8 317,7

Öst

899 56 969 0 56 969 2 598,6 45 615 132,6 2 328 1 960,6 747,6 1 022,3

Totalt

1 549 99 450 975 100 425 4 611,1 45 916 236,4 2 354 3 617,9 1 690,9 2 112,1

varav delägda bolag (K-Fastigheter >50%) *

373 23 476 0 23 476 1 054,8 44 931 54,4 2 319 786,1 270,3 387,1

* Avser per 31 december 2023 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter.

** Upparbetad investering avser totalt nedlagd kostnad i respektive byggnation. Bokfört värde avser koncernmässigt värde justerat för koncernelimineringar och inkluderar upparbetad värdeförändring förvaltningsfastigheter om 514,1 mkr.

FASTIGHETSBESTÅND PER 31 DECEMBER 2023

Antal färdigställda lägenheter

Hyresvärde, mkr

Antal färdigställda

lägenheter

Hyresvärde, mkr

300

400

500

600

700

800

900

2026

2025

2024

2023

3500

4000

4500

5000

5500

6000

6500

mkr

2018

31 dec

2019

31 dec

2020

31 dec

2021

31 dec

2022

31 dec

2023

31 dec

Pågående

nybyggnation

Summa

Hyresvärde 133,4 196,6 265,1 328,0 488,6 661,0 236,4 897,4

Vakans -0,9 -6,1 -23,4 -9,8 -13,0 -53,3 -4,7 -58,0

Hyresintäkter 132,5 190,5 241,7 318,2 475,6 607,7 231,7 839,4

Driftskostnader -19,4 -27,0 -35,6 -42,7 -69,6 -103,1 -29,9 -133,0

Underhåll -5,6 -7,3 -9,0 -11,0 -15,5 -20,0 -4,7 -24,7

Fastighetsskatt/avgäld -1,6 -2,6 -3,0 -3,5 -4,3 -4,3 0,0 -4,3

Fastighetsadministration -12,8 -15,0 -19,2 -22,7 -25,2 -49,0 -13,6 -62,6

Driftsöverskott 93,0 138,6 174,9 238,2 361,0 431,3 183,6 614,8

Central administration -4,3 -9,6 -11,2 -10,2 -12,3 -10,9 -10,9

Räntenetto -29,0 -46,9 -51,4 -73,0 -160,9 -286,4 -144,3 -430,7

Förvaltningsresultat 59,7 82,1 112,3 155,0 187,8 134,0 39,2 173,3

Minoritetens andel av förvaltningsresultatet * 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,1 3,6 3,4

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

I tabellen till höger presenteras intjäningsförmågan på förvaltningsnivå

för K-Fastigheters färdigställda förvaltningsfastigheter per 31 december

2023 med tillägg för de förvaltningsfastigheter som är under pågående

nybyggnation per 31 december 2023. Projekt som inte byggstartats

ingår ej. Intjäningsförmågan är ej en prognos för innevarande år

eller senare perioder utan är endast att betrakta som en teoretisk

ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den

aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den

framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader,

räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller

andra faktorer.

Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter

som ägdes och var under nybyggnation den 31 december 2023 och

dessas finansiering varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar

den intjäning på årsbasis som förvaltningsverksamheten har

vid denna tidpunkt. Förvaltningsverksamhetens resultaträkning

påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet

samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar.

Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar

avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella

intjäningsförmågan, ej heller i posten resultat från andelar i

intressebolag.

Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade

och bedömda hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader på

årsbasis baserade på historiskt utfall för fastigheter i förvaltning samt

kostnader för fastighetsadministration och central administration

relaterade till affärsområde förvaltning, bedömda på årsbasis utifrån

aktuell omfattning av administration. Kostnader för de räntebärande

skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och aktuella

räntor (inklusive effekt av derivatinstrument) vid årets utgång.

Aktuell intjäningsförmåga uppdateras löpande i bolagets

kvartalsrapporter.

Förväntad hyresutveckling och antal

lägenheter

Diagrammet till höger illustrerar antal lägenheter och aktuellt

hyresvärde för färdigställda förvaltningsfastigheter per 31 december

2023 med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation

av förvaltningsfastigheter per 31 december 2023 i takt med att

dessa färdigställs.

Information om färdigställda förvaltningsfastigheter och pågående

nybyggnationer inkluderar bedömningar och antaganden. Hyresvärdet

avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta

ytor. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och

uppgifterna i diagrammet ska inte ses som en prognos.

* Avser per 31 december 2023 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter.

Kredit- och ränteförfallostruktur 31 december 2023 (exkl. bygg- och rörelsekrediter)

Löptid

Ränteförfall Kreditförfall Förfallostruktur derivat

Belopp, mkr Snittränta, % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Räntederivat, mkr Ränta, % Värde, mkr

0–1 år 1 197,5 4,18% 2 569,1 2 569,1 300,0 0,33% 6,7

1–2 år 500,0 2,13% 2 861,0 2 861,0 500,0 0,64% 7,6

2–3 år 2 000,0 2,80% 1 020,7 1 020,7 2 000,0 1,31% 78,2

3–4 år 2 000,0 3,15% 340,8 340,8 2 000,0 1,65% 47,1

4–5 år 500,0 2,38% 0,0 0,0 500,0 0,89% 56,4

> 5 år 1 071,7 4,32% 477,6 477,6 1 071,7 2,83% -38,8

Totalt 7 269,1 3,22% 7 269,1 7 269,1 6 371,7 157,3

varav delägda bolag* 0,0 0,0 0,0

* Avser per 31 december 2023 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter. Vid utgången av 2023 hade inga byggnadskreditiv för de färdigställda samägda fastigheterna ännu

lagts om. Cirka 111,3 mkr av befintliga byggnadskreditiv var relaterade till färdigställda samägda förvaltningsfastigheter.

Finansiella mål Finansiella mål

Finansiell

kovenant

Utfall

31 dec 2023

Skuldsättning, % max. 70% 60,2%

Soliditet, % min. 25% min. 25% 30,3%

Räntetäckningsgrad, ggr* min. 1,75 ggr min. 1,50 ggr 1,7 ggr

* Avser rullande 12 månader vid årets utgång.

FINANSIERING OCH VÄRDERING

Finansiering

K-Fastigheters tillgångar utgörs primärt av bostäder belägna på

ett flertal större orter i Öresundsregionen, Västra Götalands- och

Mälardalsregionerna. Verksamheten kännetecknas av långsiktigt

stabila kassaflöden då risken är spridd på ett stort antal kunder

och relativt diversifierad geografi. Vidare är en hög andel av

K-Fastigheters bostäder nyproducerade under de senaste tio åren.

Sammantaget gör detta att K-Fastigheters tillgångar kan belånas

högre än kommersiella fastigheter, fastigheter i mindre orter och/

eller fastigheter i sämre skick.

Finanspolicy

K-Fastigheters finanspolicy stipulerar hur den finansiella

verksamheten ska bedrivas och hur verksamheten regleras och följs

upp utifrån tydligt definierade mål och risknivåer med avseende

på Valutarisk, Ränterisk, Finansieringsrisk, Likviditetsrisk och

Kreditrisk (se not 22 i Förvaltningsberättelsen).

Finanspolicyn syftar till att fastlägga enhetliga riktlinjer och ramar

för de finansiella aktiviteterna inom koncernen i samband med

upplåning, skuldförvaltning och likviditetshantering. Riktlinjerna

ska ligga till grund för en god kontroll och kostnadseffektiv

hantering av finansiella flöden och risker, samtidigt som en

långsiktigt god utveckling av finansnettot och en positiv effekt på

koncernens resultat uppnås.

Finansiella mål

Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund

kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tid

tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att

uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde har

styrelsen fastställt följande finansiella mål:

• Soliditet på koncernnivå ska vara minst 25 procent.

• Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,75 ggr.

• Skuldsättningsgrad får uppgå till maximalt 70 procent relativt

koncernens samtliga tillgångar och skulder.

Dessa finansiella måltal motsvarar generellt även de så kallade

finansiella kovenanter som koncernen är ålagd att följa och

redovisa i enlighet med ingångna låneavtal. Samtliga kovenanter

har uppfyllts under året.

Skuld- och derivatportfölj

K-Fastigheter finansierade vid årets utgång sina tillgångar uteslutande

med bilaterala lån med nordiska banker som motparter. Koncernens

räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 10 117,8 mkr

(8 461,4), varav 3 462,8 mkr (2 049,9) klassificeras som kortfristiga

räntebärande skulder. De räntebärande skulderna fördelas på

bottenlån för färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter

om 6 747,9 mkr (5 743,2), byggkrediter om 2 077,9 mkr (1 591,2),

leasingskulder om 92,1 mkr (93,1), rörelse- och förvärvskrediter om

949,9 mkr (783,8) och säljarrevers avseende förvärvet av K-Prefab

om 250,0 mkr (250,0). Skuldsättningsgraden för koncernen

uppgick till 60,2 procent (55,4) och belåningsgrad färdigställda

förvaltningsfastigheter uppgick till 62,5 procent (58,2). Ökningen i

skuldsättnings- och belåningsgrad beror primärt på lägre värdering

av färdigställda förvaltningsfastigheter.

Vid årets utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal om

10 781,7 mkr (9 671,6), varav 6 747,9 mkr (5 743,2) avsåg

finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter,

varav 2 319,1 mkr (1 706,9) förfaller till omförhandling under de

närmaste tolv månaderna. Utöver finansiering av färdigställda

förvaltnings- och rörelsefastigheter utgörs kontrakterade kreditavtal

av byggkrediter om 2 937,6 mkr (2 867,1) och rörelse- och

förvärvskrediter om 1 096,3 mkr (1 061,3), varav 202,5 mkr (292,5)

respektive 68,8 mkr (93,8) avser förvärvsfinansiering av K-Prefab

respektive Mjöbäcks Entreprenad AB. Byggkrediter och rörelse-

och förvärvskrediter var vid årets utgång utnyttjade till 2 077,9 mkr

(1 591,2) respektive 949,9 mkr (783,8).

Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för koncernens

räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och

färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per 31

december 2023 till 2,8 år (2,4).

K-Fastigheter arbetar idag uteslutande med lån med rörlig

räntebas. För att förändra räntebindningstiden nyttjas

räntederivat, primärt ränteswappar. Totalt uppgick swapportföljen

nominellt till 6 371,7 mkr (4 407,7) vid årets utgång. Verkligt värde

för räntederivatportföljen uppgick vid årets utgång till 157,3 mkr

(404,9). Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens

räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings-

och rörelsefastigheter uppgick till 3,5 år (3,4) och den genomsnittliga

räntan uppgick till 3,22 procent (2,72) inklusive effekter av räntederivat

och 5,47 procent (3,85) exklusive effekter av räntederivat. Total andel

rörlig ränta i förhållande till räntebärande skulder relaterade till

förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick

till 9 procent (27) och räntekänsligheten vid en procentenhets

förändring av låneräntorna uppgick till 6,5 mkr (17,2).

Ränta för byggkreditiv aktiveras i byggkostnaden. Under året har

räntekostnader på byggkreditiv aktiverats om 178,5 mkr (49,2).

Genomsnittlig räntekostnad för kontrakterade byggkreditiv

uppgick vid årets slut till 5,95 procent (3,92).

För att öka säkringsgraden och för att räntesäkra nya lån i samband

med omläggning från byggnadskrediter till långfristig finansiering

har vi under 2023 fortsatt arbetat med att omstrukturera delar av

swapportföljen. Detta görs genom att stänga äldre swappar och

använda det upparbetade marknadsvärdet i nytecknade swappar

med kortare löptid men med högre swapvolym och fast swapränta

på betydligt lägre nivå än marknadsräntan för motsvarande swap

vid given tidpunkt och löptid. I kombination med tecknande av nya

swapavtal har vi därigenom under 2023 ökat swapportföljen med

1 964,0 mkr, minskat andelen rörlig ränta från 27 procent till

9 procent och minskat räntekänsligheten från 17,2 mkr till 6,5 mkr

samtidigt som skuldportföljen relaterad till färdigställda förvaltnings-

fastigheter och förvärvskrediter ökat med 17 procent. Den

genomsnittliga räntebindningen har inte påverkats negativt då

kortare löptid i swapportföljen möts av högre säkringsgrad och den

totala snitträntan har påverkats positivt då nytecknade swappar

haft lägre fast swapränta än den rörliga räntan i de underliggande

lånen i skuldportföljen.

Värdering

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över

finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringen

redovisas i koncernens resultaträkning.

Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i

värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde.

Fastigheternas verkliga värde baserades under 2023 uteslutande

på externa värderingar genom en kombination av avkastnings- och

ortsprismetoden. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter

värderas till anskaffningskostnaden med tillägg/avdrag för

förväntad orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt

verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda

anskaffningskostnader, där 20 procent av bedömd värdeförändring

tas upp vid lagakraftvunnet bygglov samt undertecknat

totalentreprenadavtal och resterande 80 procent tas upp successivt

under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader.

Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en

transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är

oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen

genomförts efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts

ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.

Per 31 december 2023 har samtliga koncernens färdigställda

fastigheter och fastigheter under byggnation värderats av extern

oberoende värderare, NewSec Advise AB, i enlighet med RICS och

IVSC:s rekommendationer i syfte att resultera i marknadsvärdet

enligt den internationellt vedertagna definitionen framtagen av

dessa organisationer.

Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av information

om fastighetens skick, hyreskontrakt, löpande driftskostnader,

vakanser och planerade investeringar samt en analys av befintliga

hyresgäster. En bedömning sker av läge, hyresutveckling,

vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta

marknader och med hänsyn tagen till en normaliserad drift- och

underhållskostnad. Uppgifter inhämtas från offentliga källor om

fastigheternas markareal och detaljplaner för obebyggd mark och

exploateringsfastigheter.

Värdet på fastighetsbeståndet uppdateras kvartalsvis genom att

befintliga värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser

samt marknadsdata från extern oberoende värderare, NewSec

Advise AB, i form av nivåer på direktavkastning och drift- och

underhållskostnader.

Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Syftet är

att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas

attraktivitet.

Avkastningsmetoden

Vid värdering med avkastningsmetoden värderas varje fastighet

individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida förväntade

kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade

med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet

år tio alternativt år femton beroende på om det är en äldre eller

en nybyggda fastighet. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts-

och underhållsutbetalningar har härletts från faktiska intäkter

och kostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta

eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer,

drifts- och underhållsutbetalningar såväl som marknadsmässiga

nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav.

Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en långsiktig

inflation om 2,0 procent (Riksbankens inflationsmål). Den kortsiktiga

kostnadsinflationen har under året justerats ned från 6,0 procent

till 2,0 procent för 2024. Motsvarande hyresinflation är justerad

från 3,5 till 4,0 procent inför 2025, 2,5 procent inför 2026 och 2,0

procent inför 2027.

Hyresinbetalningar

Framtida hyresnivåer för bostäder är baserade på aktuella nivåer

samt potentiella hyresökningar vid investeringar och inflation. För

2024 har antagits en generell hyresökning om mellan 3,5 till 5,45

procent för bostäder med såväl varmhyra som kallhyra baserat på

faktiskt aviserad hyra i det oförhandlade beståndet och på utfall

alternativ förväntningar på utfall mellan marknadens parter i det

förhandlade beståndet. Korrigering sker i samband med att faktisk

hyreshöjning fastställs under första kvartalet 2024. Hyresnivåer

för kommersiella kontrakt uppskattas utifrån aktuell hyresnivå

inklusive indexreglering, vilket innebär att hyran utvecklas i samma

takt som inflationsförväntningarna. Vid förhandsvärdering av

pågående nybyggnation justeras hyresnivån vid färdigställande

med framtida förväntad hyresinflation. Vakanser bedöms för

varje fastighet utifrån gällande vakanssituation med en successiv

anpassning till en marknadsmässig vakans och individuella

förutsättningar.

Värderingsantaganden,

vägt genomsnitt

2023

31 dec

2022

31 dec

Kalkylperiod, antal år 10-15 10-15

Årlig långsiktig inflation, % 2,00% 2,00%

Kostnadsinflation närmaste året, % 2,00% 4,00%

Långsiktig hyresutveckling, % per år 2,00% 2,00%

Hyresinflation närmaste året, % 4,00% 3,50%

Kalkylränta, % 6,44% 6,23%

Direktavkastningskrav restvärde, %

Bostäder, % 4,26% 3,90%

Kommersiella lokaler, % 5,49% 5,45%

Långsiktig vakansgrad, %

Bostäder, % 0,26% 0,26%

Kommersiella lokaler, % 5,73% 5,78%

Hyresvärde, kr/kvm 1 872 1 749

Drifts- och underhållskostnader år 1, kr/kvm 331 289

Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av

restvärde

Område

Bostäder Kommersiellt

Färdigställt Nybyggnation Färdigställt Nybyggnation

Syd 3,35-5,05% 4,00-4,70% 5,25-7,30% 5,28-5,50%

Väst 3,80-4,65% 4,20-4,50% 5,50-7,15% 5,50-6,20%

Öst 4,05-4,75% 4,05-4,25% 5,00-5,50% 5,00-6,00%

Danmark 4,75% 4,54% - -

Kategori Färdigställt Nybyggnation

Bostäder 3,35-5,05% 4,00-4,70%

Kontor 5,35-7,15% -

Butik 5,22-7,30% -

Restaurang 5,45-6,65% -

Lager/Industri 5,35-7,10% -

Övrigt 5,00-6,82% 5,30-6,20%

Drifts- och underhållskostnader

Bedömningen av utbetalningar för normal drift, reparation och

underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighets-

administration, har gjorts med utgångspunkt i faktiskt utfall för

aktuell fastighet alternativt fastighet med liknande konstruktion,

samt Newsecs statistik och erfarenheter avseende jämförbara

objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas

användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift,

administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med

den antagna inflationen.

Investeringsbehov

Fastighetens investeringsbehov bedöms utifrån eventuell underhålls-

plan, fastighetens skick samt pågående och planerade projekt.

Direktavkastningskrav och kalkylränta

Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med

utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i

två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk.

Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska

utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas

prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter.

Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge,

typ av fastighet, standard på bostäder/lokaler, kvaliteten på

installationerna, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffenhet.

Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren har på det

i fastigheten bundna kapitalet. Räntekravet är baserat på

erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav

för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds genom att

inflationsanpassa det bedömda direktavkastningskravet.

Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar för de

färdigställda förvaltningsfastigheterna från 3,85 procent (3,45)

till 7,30 procent (7,04) med ett totalt vägt snitt på 4,37 procent

(4,03) och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation

från 4,05 procent (3,51) till 4,73 procent (4,57) med ett vägt

snitt på 4,33 procent (4,01). Primärt är det fördelning mellan

lokalslag (bostäder/lokaler) samt geografiska aspekter som gör att

avkastningskravet varierar. Den genomsnittliga kalkylräntan som

användes för perioden var för färdigställda förvaltningsfastigheter

6,45 procent (6,25) och för förhandsvärderade fastigheter under

byggnation 6,40 procent (6,20).

Restvärde

Restvärdet utgörs av driftsöverskottet under återstående

ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret.

Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom

evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga

driftsöverskottet och det bedömda marknadsmässiga

avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet

består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk.

Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera

fastigheternas restvärde till nuvärde.

Ortsprismetoden

Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser

av vad som kan anses utgöra jämförbara fastigheter. Metoden

innebär att bedömningen görs med ledning av betalda

priser för likartade fastigheter på en fri och öppen marknad.

Vid jämförelsen ska hänsyn tas till den värdeutveckling

som skett mellan fastighetsöverlåtelsen och tidpunkten för

värderingen. Ortsprismetoden används primärt som stöd till

avkastningsmetoden.

OMVÄRLD OCH MARKNAD

2023 blev ett utmanande år för fastighetsbranschen. Stigande räntor och

ökade avkastningskrav ledde till högre kostnader.

Avsnittet är baserat på en rapport framtagen av Newsec på uppdrag

av K-Fastigheter. I avsnitet finns hänvisningar till

de källor som använts.

Makroekonomi 2023

2023 karaktäriserades av att världsekonomin ställts inför en rad

utmaningar och förändringar. Globalt sett har det varit en period

av turbulens och osäkerhet, drivet av geopolitiska spänningar och

ekonomiska omvälvningar.

I Sverige har ekonomin, liksom i andra länder, stått inför

utmaningar med inflation och dess efterföljder. Trots en tidigare

oro kring inflationen som nådde 10,2 procent i december 2022,

visade sig 2023 vara mer positivt än förväntat med en gradvis

nedgång till 2,3 procent i december. Riksbankens beslut att

behålla styrräntan oförändrad på 4,0 procent i november antydde

en stabilisering, även om spekulationer om när i tiden framtida

räntesänkningar kan bli aktuella präglade diskussionen.

Arbetslösheten steg till 6,7 procent i december månad och antalet

konkurser nådde den högsta nivån sedan 1999, vilket skapade

utmaningar på den inhemska marknaden. Samtidigt ledde

åtstramningar på kreditmarknaden till högre finansieringskrav,

vilket påverkade företag och privatpersoner, särskilt inom

fastighetssektorn.

Trots detta finns en försiktig optimism inför framtiden, med

förväntningar om en ökning av BNP med 0,6 procent under 2024,

till skillnad från den negativa tillväxt på -0,5 procent som förväntas

för 2023. Denna optimism återspeglar en anpassning till de

ekonomiska förutsättningarna och en förhoppning om en stabilare

ekonomisk framtid.

Danmark uppvisade en relativt låg inflation på 0,7 procent i december,

och har haft en jämförelsevis låg styrränta på 3,60 procent sedan

september 2023. Arbetslösheten ökade till 86 000 personer,

vilket motsvarar 2,9 procent, under 2023 – en mindre ökning än

förväntat, men med en prognos mot en ökad arbetslöshet under

2024, vilket understryker de fortsatt osäkra tiderna.

Ett förändrat finansieringsklimat

Räntehöjningar har haft en betydande inverkan på

lånekostnaderna under året, vilket har påverkat både

privatpersoner och företag. För de som hade befintliga lån med

rörlig ränta eller som behövde refinansiera sina lån efter att ha nått

slutet av sina räntebindningstider, resulterade detta i märkbara

ökningar av deras kostnader. Situationen förvärrades av att

aktörer på obligationsmarknaden krävde högre avkastning för

att kompensera för de ökade riskerna, vilket resulterade i högre

kostnader för att utfärda ny skuld. Utvecklingen ledde till ett stopp

i obligationsmarknaden under årets första månader. Marknaden

började under andra halvan av året vakna till liv igen och ett

flertal obligationer hade emitterats vid årets slut. Om utvecklingen

kommer leda till en mer aktiv transaktionsmarknad framgent

återstå att se, men ljusglimtar börjar kunna tydas i samband med

spekulationer om räntesänkningar under 2024.

Under det gångna året blev refinansiering en särskilt utmanande

uppgift för dem med lägre kreditvärdighet. Detta skapade

betydande tryck på fastighetsaffärer och resulterade i en ekonomisk

press som negativt påverkade fastighetsvärdena. Investerares

avkastningskrav ökade också, då de sökte efter högre avkastning för

att motivera ökad risktagning. Dessa faktorer ledde till en komplex

och utmanande miljö under året, där det fanns ett ökat fokus på

fastigheter i bra lägen.

Fastighetsaktier som tvärvände under årets

sista månader

Under större delen av 2023 var fastighetsaktierna under press

på grund av den rådande osäkerheten kring inflationen och

räntepolitiken. När siffror från USA under november visade

på en nedgång i inflationen, skedde en dramatisk vändning för

många fastighetsaktier, vilken fortsatte ända till sista börsdagen

i december då fastighetsindex nådde sin högsta nivå för året.

Denna positiva utveckling var särskilt påtaglig då flera av de större

noterade fastighetsbolagen noterade tvåsiffriga kursuppgångar.

Detta tydliga skifte i marknadsstämningen visar hur snabbt

investerarnas syn kan förändras när nyckelindikatorer som

inflation och räntepolitik signalerar en mer gynnsam miljö för

fastighetsinvesteringar. Det ger också en påminnelse om den

betydelse som makroekonomiska faktorer har för att forma

marknadens riktning och hur investerarna reagerar på dem.

Befolkningsutveckling och arbetslöshet på

K-Fastigheters orter

Befolkning

2023

Befolkningsutveckling

2006–2023, %

Arbetslöshet*

2023, %

Befolkning

2006

Sverige

Borås 114 747 15% 6,9% (0,4%) 109 880

Eskilstuna 107 713 17% 11,1% (-0,3%) 103 684

Gävle 103 581 12% 9,2% (-0,1%) 99 788

Göteborg 604 325 23% 7,2% (0,0%) 556 640

Helsingborg 151 403 23% 10,7% (0,5%) 140 547

Hässleholm 52 245 6,0% 9,2% (0,2%) 51 667

Höganäs 28 209 19% 5,5% (0,2%) 25 847

Höör 17 325 17% 5,4% (0,3%) 16 192

Kristianstad 86 616 13% 9,7% (0,1%) 83 191

Landskrona 47 167 18% 10,4% (0,4%) 44 611

Malmö 361 974 31% 12,7% (0,4%) 328 494

Nyköping 58 278 16% 7,6% (-0,2%) 54 924

Strängnäs 58 278 25% 6% (0,0%) 34 609

Västerås 159 663 20% 8,3% (-0,1%) 147 420

Växjö 97 600 24% 7,3% (0,2%) 89 500

Älmhult 17 997 17% 6,7% (-0,6%) 16 618

Örebro 159 437 24% 7,5% (-0,2%) 146 631

Riket 10 557 682 16% 6,7% (0,0%) 9 995 153

Danmark

Region Hovedstaden 1 913 497 17% 3,0% (0,2%) 1 636 749

Region Sjælland 852 587 4,0% 2,6% (0,1%) 816 118

*Siffra inom parentes anger förändring från samma månad föregående år. Arbetslösheten avser december 2022.

Källa: Newsec, SCB, Danmarks Statistik

Demografi

Under 2023 upplevde Sverige en avmattning i

befolkningstillväxten, med den lägsta ökningen sedan 2005. I

november nådde befolkningen cirka 10,56 miljoner, vilket är en

ökning med endast 0,3 procent jämfört med föregående år. Denna

trögare tillväxttakt kan härledas till högre utvandringsnivåer

och en minskning i antalet födslar. Framöver förväntas

befolkningen öka till 10,9 miljoner fram till 2030, främst drivet

av invandringsöverskott och ett svagt naturligt överskott. En

pågående demografisk förändring är den växande andelen

äldre i befolkningen, vilket förutspås ha betydande sociala och

ekonomiska konsekvenser.

Andelen personer över 80 år, vilken för närvarande utgör 5 procent,

förväntas öka till 7,4 procent till 2030. Samtidigt förväntas den

arbetsföra delen av befolkningen växa från 50,9 procent till 52,5

procent, en utveckling som speglar både en åldrande befolkning

och justeringar i arbetsmarknadspolitiken. Dessa trender

understryker ett behov av att anpassa både samhällstjänster och

arbetsmarknadsstrategier för att möta de framtida behoven.

Bland orterna där K-Fastigheter är verksamma har endast ett fåtal

understigit riksnivån för befolkningsutveckling. Utmärkande är

Strängnäs och Malmö som toppar befolkningsutvecklingen för

perioden, medan bland annat Gävle och Hässleholm understeg

rikssnittet.

Sysselsättning och arbetsmarknaden

En betydande ökning i antalet konkurser ägde rum i Sverige under

året, den högsta nivån sedan finanskrisen på 1990-talet. Över 8 200

aktiebolag gick i konkurs, vilket är en dramatisk ökning jämfört

med året innan. Denna ökning påverkade flera sektorer, särskilt

byggindustrin. Faktorer som bidrog till denna ökning inkluderar

prisökningar, räntehöjningar, en svag svensk krona och osäkert

omvärldsläge . Samtidigt steg reallönerna under november månad,

vilket kan ses som en ljusglimt för löntagarna. Det återstår dock att

se hur den ekonomiska situationen kommer att utvecklas framöver

och hur konkurserna kommer att påverka arbetsmarknaden och

den övergripande ekonomiska tillväxten.

Boendetyp på K-Fastigheters orter

Region Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter / Småhus

Borås 47% 18% 35%

Eskilstuna 50% 19% 31%

Gävle 46% 23% 31%

Göteborg 54% 30% 17%

Helsingborg 48% 27% 25%

Hässleholm 34% 11% 55%

Höganäs 29% 9% 62%

Höör 24% 7% 70%

Kristianstad 41% 12% 47%

Landskrona 49% 21% 30%

Malmö 47% 40% 14%

Nyköping 38% 27% 35%

Strängnäs 36% 18% 46%

Västerås 39% 31% 31%

Växjö 48% 18% 34%

Älmhult 36% 9% 55%

Örebro 57% 17% 26%

Riket 39% 24% 37%

100

200

300

400

500

Internationella investerare

Antal affärer

Svenska investerare

Mdkr

Transaktionsvolym Sverige 2016–2023

Transaktioner ≤ 40 MSEK

200

400

600

800

1000

Svensk fastighetsmarknad 2023

Under 2023 upplevde fastighetsbranschen i Sverige en avmattning

jämfört med de tidigare framgångsrika åren 2021 och 2022.

Denna nedgång drevs främst av osäkerhet kring inflation och

ränteförändringar, vilket ledde till ökad försiktighet bland

aktörerna inom fastighetssektorn. Trots en viss ökning av

aktiviteten på obligationsmarknaden under årets senare delar är

osäkerheten fortfarande stor kring en verklig återhämtning för

aktiviteten inom sektorn.

Intresset från utländska investerare för den svenska fastighets-

marknaden har dock varit fortsatt starkt under 2023, med en

ökning av deras transaktionsandel till 29 procent, jämfört med

22 procent under 2022. Året präglades av en generellt svagare

transaktionsaktivitet, med få affärer under första halvåret men med

viss förbättring under det fjärde kvartalet. Totalt genomfördes 328

transaktioner (affärer över 40 miljoner kronor), vilket nästan är

en halvering jämfört med 2022. Sammanlagt uppgick transaktions-

volymen till 104 miljarder kronor. Inom fastighetssegmenten

dominerade lager-, logistik- och industribranschen, vilka stod

för den största andelen av den totala transaktionsvolymen med

27 procent. Bostads- och kontorssektorerna svarade för 22 procent

respektive 17 procent av den totala volymen. Övrigt, bestående av

t.ex. hotell och mark, stod för 14 procent, medan samhällsfastigheter

och handel stod för 12 procent, respektive 8 procent. Cirka

45 procent av de totala fastighetstransaktionerna ägde rum i

Stockholmsregionen. I regionstäder investerades cirka 30 procent

av volymen, medan övriga Sverige stod för 14 procent. Göteborg

och Malmö stod för 7 procent respektive 4 procent.

Den svenska bostadsmarknaden

Under 2023 förblev bostadssegmentet ett stort segment på den

svenska fastighetsmarknaden, med en transaktionsvolym om cirka

22,5 miljarder SEK. Trots de utmaningar som uppkom under året,

såsom stigande räntor och en nedgång i byggaktiviteten, fortsatte

bostäder att locka investerare tack vare stabil hyresutveckling och

låg vakansgrad. Dock ledde det rådande ekonomiska klimatet och

de ökande räntorna till en ökad försiktighet bland investerarna,

vilket resulterade i högre avkastningskrav. Nyproduktionen och

utvecklingen av bostadsprojekt stötte på hinder på grund av ökande

byggkostnader och strängare finansieringsvillkor, vilket i sin tur

ledde till färre nya projekt och fördröjningar i färdigställandet.

Regeringen tog ett aktivt steg genom att inleda en granskning av

presumtionshyran för att stödja nyproduktion av bostäder och

ge en nytändning åt bostadsmarknaden. Åtgärderna innefattade

planer på att anpassa hyressättningen för nyproducerade bostäder

samt reformer för privatuthyrning. Tanken är att bemöta de

rådande utmaningarna på bostadsmarknaden och åtgärderna

förväntas slutföras under andra halvan av 2024.

I Sverige utgör en betydande majoritet av bostadsbeståndet

hyresrätter, vilket omfattar nästan två miljoner bostäder.

Äganderätter/småhus och bostadsrätter står för 27 procent

respektive 24 procent av det totala bostadsbeståndet i landet, vilket

innebär att det sammanlagda antalet bostäder uppgår till cirka 5,2

miljoner. Generellt sett återspeglar fördelningen av bostadstyper

liknande mönster för K-Fastigheters olika orter, med undantag för

mindre orter som Höganäs, Höör och Älmhult, där äganderätter/

småhus dominerar. I Malmö är fördelningen mellan hyresrätter

och bostadsrätter relativt jämn, medan en mindre andel består av

äganderätter/småhus.

Dansk fastighetsmarknad 2023

Efter en stark återhämtning efter pandemin har Danmarks

ekonomiska tillväxt under 2023 stött på en rad utmaningar. Landet

har sett en avmattning i ekonomisk aktivitet på grund av faktorer

såsom hög inflation, svagare extern efterfrågan och åtstramande

finansiella förhållanden . Trots denna inbromsning har den danska

ekonomin förblivit motståndskraftig vilket delvis stöttas av starka

läkemedelsexporter, särskilt från bolaget Novo Nordisk .

Den danska regeringen reviderade i slutet av året sin BNP-

tillväxtprognos för 2023 till 1,2 procent, en förbättring jämfört med

tidigare prognos på 0,6 procent . Danska företag har rapporterat

starka finansiella resultat och robusta kassaflöden, vilket har

möjliggjort fortsatta investeringar trots ökade räntekostnader

till följd av högre räntenivåer . Detta har skapat ett relativt stabilt

ekonomiskt klimat i landet trots de utmanande förutsättningarna.

Danmark har likt den rådande trenden i Europa upplevt att

transaktionsmarknaden stannat upp. Den totala transaktions-

volymen sjönk med 60 procent jämfört med 2022 och låg på

irka 27,5 miljarder danska kronor under 2023. Bland de olika

fastighetssegmenten stod bostäder för den största delen med

43 procent av den totala volymen, medan industri- och

kontorsfastigheter stod för 25 procent respektive 21 procent.

Handelsfastigheter representerade 6 procent av volymen, medan

hotell och övriga fastigheter utgjorde 2 procent. Inga transaktioner

inom samhällsfastighetssegmentet skedde under året, vilket kan

förklaras av den mindre utbredda marknaden för detta segment

jämfört med övriga nordiska länder.

Geografiskt sett dominerade Köpenhamn och ”övriga delar av

Danmark” den totala transaktionsvolymen, med en fördelning på

46 procent respektive 42 procent. Andra större städer som Odense,

Århus och Ålborg stod för en mindre del av volymen med 12 procent

av den totala transaktionsvolymen. Utländska investerare stod för

cirka 33 procent av den investerade volymen under året vilket är en

förhållandevis låg andel jämfört med föregående år.

Den danska bostadsmarknaden

Den danska bostadsmarknaden har genomgått en period av

volatilitet under 2023. Efter en långsam inledning av året med

nedgång i priserna har det skett en lätt återhämtning med små

prisökningar som började i april. Utvecklingen signalerande en

ökad aktivitet som kom som en överraskning för både experter och

förstagångsköpare.

Under juli månad hade priset gått ned med 10 procent sedan

sommaren året före. En kombination av hög sysselsättning och

löneökningar bidrog till att marknaden återigen började röra på

sig. Det finns dock betydande regionala skillnader inom landet.

Medan priserna i de billigare delarna av marknaden har varit

mer motståndskraftiga mot nedgång, har de dyrare områdena i

huvudstadsregionen redan sett en robust återhämtning.

Under årets släpptes en rapport från EU som pekar på hushållens

ökade sårbarhet inför räntehöjningar och prisfall på bostäder,

särskilt bland de med rörliga räntor och amorteringsfria lån. Den

danska regeringens nya bostadspolitik och fastighetsskattesystem,

som ska implementeras under 2024, avser att åstadkomma ett

mer rättvist och transparent system. Detta kan leda till högre

fastighetsskatter i större urbana områden och lägre i mindre

befolkade delar, vilket kan balansera de stora prisdifferenserna

mellan städer som Köpenhamn och Århus och mindre orter.

Statliga medel om 1,5 miljader euro från 2022 till 2025 har

öronmärkts för att främja tillgången på prisvärda hyresbostäder,

med ett särskilt fokus på sociala bostäder. Trots ett initialt

blygsamt gensvar på stödprogrammen, förväntas intresset och

ansökningarna öka.

Medelhyra

Hyresbostäder 2023

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

Örebro

Älmhult

Växjö

Västerås

Strängnäs

Nyköping

Malmö

Landskrona

Kristianstad

Höör

Höganäs

Hässleholm

Helsingborg

Göteborg

Gävle

Eskilstuna

Borås

Hyresförändring

Hyresbostäder 2010–2023

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Nyköping

Eskilstuna

Strängnäs

Älmhult

Växjö

Höör

Hässleholm

Malmö

Landskrona

Kristianstad

Helsingborg

Höganäs

Göteborg

Borås

Örebro

Västerås

Gävle

2018 2019

2020

2021 2022 2023

Antal

Påbörjade bostäder per

1000 invånare, 2018–2023

Nyköping

Eskilstuna

Strängnäs

Älmhult

Växjö

Höör

Hässleholm

Malmö

Landskrona

Kristianstad

Helsingborg

Höganäs

Göteborg

Borås

Örebro

Västerås

Gävle

Antal

Färdigställda bostäder per

1000 invånare, 2018–2023

2018 2019

2020

2021 2022 2023

Källa: Boverket, SCB, bearbetad av Newsec

Avser nybyggnation de senaste fyra kvartalen t.om. fjärde kvartalet 2023

utvecklare och bostadsbyggare står inför, vilket har lett till att

hyresnivåerna för nyproduktion har fortsatt att stiga under året.

I K-Fastigheters orter råder, enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät,

underskott av bostäder i alla fall förutom tre kommuner.

Hyresutveckling

Under 2023 har hyresrättsmarknaden upplevt en betydande hyres-

höjning med i genomsnitt 4,1 procent, vilket delvis kan tillskrivas

höga inflationsnivåer och ökande kostnader för fastighetsägare.

Bland K-Fastigheters orter utmärkte sig Landskrona med den största

ökningen, där medelhyran steg från 1 130 kr/kvm/år till 1 242 kr/

kvm/år – en uppgång på nästan 10 procent. Malmö rapporterade

den högsta genomsnittshyran bland orterna, där en ökning på

6 procent resulterade i en genomsnittshyra på 1 503 kr/kvm/år

för 2023. Helsingborg och Västerås följde strax efter med genom-

snittshyror på 1 432 kr/kvm/år respektive 1 366 kr/kvm/år. Denna

trend med stigande hyror återspeglar de ökade kostnaderna som

Fokus: K-Fastigheters orter

Den minskande byggtakten i Sverige pekar mot en fortsatt och

utbredd brist på bostäder. 180 av landets 290 kommuner indikerar

ett nuvarande bostadsunderskott. Ett beräknat behov av 538 000

nya bostäder fram till år 2030, vilket översätts till ett årligt

behov av ungefär 67 300 enheter, understryker vikten av att

öka bostadsproduktionen genom åtgärder från både statligt och

kommunalt håll. Även om byggstarten av nya bostäder har minskat,

har detta ännu inte helt påverkat antalet färdigställda bostäder på

marknaden. Förväntningarna för 2023 pekar på ett rekordhögt

antal färdigställda bostäder, närmare 60 000, vilket är det högsta

på tio år. Dock riskerar den avtagande takten i byggstarter att

successivt minska volymen av färdigställda bostäder framöver,

vilket troligtvis kommer att förvärra de redan existerande

utmaningarna på bostadsmarknaden.

Region

Arbetslöshet

2023*

Förändring mot

2022

Disponibel inkomst 2022

(Medel, Samtliga hushåll)

Utveckling inkomst

2022-2021

Borås 6,9% 0,4% 43 908 kronor/månad -3,2%

Eskilstuna 11,1% -0,3% 39 183 kronor/månad -5,5%

Gävle 9,2% -0,1% 40 725 kronor/månad -4,0%

Göteborg 7,2% 0,0% 45 167 kronor/månad -4,6%

Helsingborg 10,7% 0,5% 45 233 kronor/månad -3,4%

Hässleholm 9,2% 0,2% 40 092 kronor/månad -3,1%

Höganäs 5,5% 0,2% 55 817 kronor/månad -0,9%

Höör 5,4% 0,3% 45 367 kronor/månad -4,7%

Kristianstad 9,7% 0,1% 42 125 kronor/månad -4,2%

Landskrona 10,4% 0,4% 42 067 kronor/månad -1,7%

Malmö 12,7% 0,4% 41 867 kronor/månad -5,2%

Nyköping 7,6% -0,2% 42 783 kronor/månad -3,3%

Strängnäs 6,0% 0,0% 49 967 kronor/månad -3,0%

Västerås 8,3% -0,1% 44 825 kronor/månad -4,6%

Växjö 7,3% 0,2% 45 017 kronor/månad -0,9%

Älmhult 6,7% -0,6% 43 858 kronor/månad -7,1%

Örebro 7,5% -0,2% 40 550 kronor/månad -4,1%

Riket 6,7% 0,0% 46 425 kronor/månad -4,2%

Region Hovedstaden 3,0% 0,2% 56 380 SEK/månad -3,0%

Region Sjælland 2,6% 0,1% 48 992 SEK/månad -3,8%

*Avser Dec 2023.

Källa: Newsec, SCB, Arbetsförmedlingen, AKR, AKU, Danmark Statistik.

BOLAGSSTYRNING

K-Fast Holding AB är ett svenskt publikt aktiebolag vars B-aktie är

noterad på Nasdaq Stockholm sedan den 29 november 2019.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Denna bolagsstyrningsrapport ingår inte i den

formella årsredovisningen, utan utgör en egen rapport.

Bolagsstyrningsrapporten har granskats av bolagets revisor.

K-Fast Holding AB:s styrelse och ledning strävar efter att genom

stor öppenhet underlätta för den enskilde aktieägaren att följa

bolagets beslutsvägar samt att tydliggöra var i organisationen

ansvar och befogenheter ligger. Detta omfattar upprätthållande av

en effektiv organisationsstruktur, system för intern kontroll och

riskhantering samt transparent intern och extern rapportering.

Bolagsstyrningsrapporten har upprättats i enlighet med reglerna i

årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).

K-Fastigheter följer Koden, Nasdaq Stockholms regelverk för

emittenter och god sed på aktiemarknaden sedan noteringen vid

Nasdaq Stockholm i november 2019. Koden bygger på principen

”följ eller förklara”. Det innebär att K-Fastigheter inte vid varje

tillfälle måste följa varje regel i Koden utan kan välja andra

lösningar som bedöms bättre svara mot omständigheterna i det

enskilda fallet, förutsatt att bolaget öppet redovisar varje sådan

avvikelse, beskriver den lösning som bolaget har valt i stället samt

anger skälen för detta. Koden innebär även att viss information ska

hållas tillgänglig på bolagets webbplats.

Det är styrelsens uppfattning att K-Fastigheter under 2023

har följt Koden med följande undantag: födelseår för styrelse

redovisas inte då dessa uppgifter saknar betydelse för bedömning

av kompetens och erfarenhet. Utbildning, styrelseuppdrag och

arbetslivserfarenhet redovisas då de har betydelse för att bedöma

kompetens och erfarenhet.

Bolagsordning

Bolagets företagsnamn är K-Fast Holding AB och bolaget är publikt

(publ) med organisationsnummer 556827-0390. Bolagets styrelse

har sitt säte i Hässleholms kommun. Bolaget ska ha till föremål

för sin verksamhet att direkt eller indirekt via dotterbolag äga och

förvalta fastigheter och värdepapper, bedriva byggnadsrörelse

samt därmed förenlig verksamhet. Ändring av bolagsordningen

sker enligt aktiebolagslagens bestämmelser. Senaste ändringarna

beslutades av årsstämman 2021. Bolagsordningen i sin helhet finns

på www.k-fastigheter.com.

Struktur för bolagsstyrning

Bolagsstyrningens mål är att säkerställa att bolaget sköts på ett

för aktieägarna så effektivt sätt som möjligt, men också att

K-Fastigheter följer de regler som finns. Bolagsstyrningen syftar

även till att skapa ordning och systematik för såväl styrelse som

koncernledning. Genom att ha en tydlig struktur samt klara regler

och processer kan styrelsen säkerställa att ledningens och med-

arbetarnas fokus ligger på att utveckla verksamheten för att

därigenom skapa aktieägarvärde.

Styrelse och ledning strävar efter att företaget ska leva upp till de

krav som myndigheter, Nasdaq Stockholm, aktieägare och andra

intressentgrupper ställer på bolaget. Styrelsen följer också den debatt

som förs i ämnet och bevakar de rekommendationer som olika

aktörer, såsom Aktiemarknadsnämnden eller revisorer, utfärdar.

Bolagsstyrning inom K-Fastigheter utövas främst genom

bolagsstämman och styrelsen. I ett vidare perspektiv omfattar

frågorna även bolagsledningen, dess uppgifter samt kontroll- och

rapporteringsfunktionerna inom koncernen.

Det är aktieägarna i K-Fast Holding AB som ytterst fattar beslut om

koncernens styrning. På årsstämman utser aktieägarna styrelse,

styrelsens ordförande och revisorer, beslutar om ersättning till

dessa samt beslutar om hur valberedning ska utses. Styrelsen

ansvarar inför ägarna för koncernens organisation och förvaltning

av koncernens angelägenheter. Aktieägarna utövar sitt inflytande

genom årsstämman och extra bolagsstämmor.

Ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande

direktören enligt svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och

årsredovisningslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter,

bolagsordningen samt interna instruktioner och policydokument.

Revisorerna rapporterar om sin granskning på årsstämman.

Externa regelverk

Det externa ramverket för bolagsstyrning

omfattar bland annat:

• Den svenska aktiebolagslagen

• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter

• Svensk kod för bolagsstyrning (Koden)

• IFRS

• EU:s revisionsförordning

• FN:s Global Compact

• EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR)

Viktiga interna regelverk

• Bolagsordningen

• Styrelsens arbetsordning, inklusive VD-

instruktion och riktlinjer för styrelseutskott

• Besluts- och attestordning.

• Handböcker och riktlinjer för väsentliga

delar i verksamheten, bland annat

kommunikationspolicy, finanspolicy,

insiderpolicy och uppförandekod

• Processer för intern kontroll och

riskhantering

Aktieägares möjlighet att påverka

Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta

beslutsfattande organ. På bolagsstämman utövar aktieägarna sin

rösträtt i frågor som fastställande av resultat- och balansräkningar,

disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet

för styrelseledamöterna och verkställande direktören, val av

styrelseledamöter och revisorer samt fastställande av arvode till

styrelseledamöter och revisorer. Styrelseledamöter tillsätts och

entledigas enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen innehåller

inga särskilda regler för detta.

Bolagsstämmor

Årsstämma ska hållas inom sex månader från utgången av

varje räkenskapsår. Utöver årsstämma kan extra bolagsstämma

sammankallas om bolagets styrelse, revisorer eller ägare till minst

10 procent av samtliga aktier i K-Fast Holding AB begär det.

Enligt K-Fast Holding AB:s bolagsordning sker kallelse till

bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar

och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats,

www.k-fastigheter.com. Att kallelse har skett ska annonseras i

Dagens industri.

Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I

vissa frågor föreskriver den svenska aktiebolagslagen att förslag

ska godkännas av en större andel av på stämman företrädda aktier

och avgivna röster.

Rätt att delta i bolagsstämma

Den som önskar delta i bolagsstämma ska dels vara införd som

aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken

sex bankdagar före bolagsstämman, dels anmäla sin avsikt att

delta till K-Fastigheter senast den dag som anges i kallelsen till

bolagsstämman. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla

sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka anges i kallelsen

till bolagsstämman. För att få delta i stämman måste den som

låtit förvaltarregistrera sina aktier, utöver att anmäla sin avsikt

att delta, låta registrera aktierna i eget namn så att vederbörande

är registrerad som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda

aktieboken senast fyra bankdagar före bolagsstämman. Aktieägare

som inte är personligen närvarande vid bolagsstämma får utöva

sin rätt vid stämman genom ombud eller, om styrelsen har beslutat

om det, via poströst. Aktieägare som är personligen närvarande vid

bolagsstämma, alternativt ombud för frånvarande aktieägare, får

ha med sig högst två biträden.

Aktieägares initiativrätt

En aktieägare som vill få ett ärende behandlat vid en bolagsstämma

ska begära detta skriftligen hos K-Fastigheters styrelse. Ärendet tas

upp vid bolagsstämman om begäran har kommit in till styrelsen

senast en vecka före den tidpunkt då kallelse enligt aktiebolagslagen

tidigast får utfärdas eller efter denna tidpunkt men i sådan tid att

ärendet kan tas upp i kallelsen till bolagsstämman.

Rösträtt

I K-Fast Holding AB finns aktier av två serier: A-aktier respektive

B-aktier. En A-aktie berättigar ägaren till fem röster och en B-aktie

till en röst. Såväl A-aktier som B-aktier berättigar ägarna till lika

stor andel av bolagets tillgångar och vinst.

Totalt antal aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 31 december

2023 till 239 331 168, fördelade på 22 500 000 A-aktier,

motsvarande 112 500 000 röster, respektive 216 831 168 B-aktier,

motsvarande 216 831 168 röster. Totalt antal röster uppgick den 31

december 2023 till 329 331 168. B-aktierna representerade

65,6 procent av rösterna och 90,6 procent av aktiekapitalet.

Ytterligare information om aktien och aktieägare finns på sidorna

158–163.

Årsstämma 2023

Årsstämma hölls den 15 maj 2023 i Hässleholm. Utöver fysisk

närvaro fanns möjlighet att poströsta. På stämman deltog eller

företräddes sammanlagt 97 aktieägare motsvarande ca 91,8 procent

av det totala antalet röster i bolaget. Protokoll fört vid årsstämman

finns tillgängligt på bolagets webbplats. På stämman fattade

aktieägarna beslut om bland annat följande:

• att inte lämna utdelning för verksamhetsåret 2022

• omval enligt förslag från valberedningen av Ulf Johansson,

Christian Karlsson, Jacob Karlsson, Sara Mindus, Jesper

Mårtensson och Erik Selin till styrelseledamöter och att utse Erik

Selin till styrelsens ordförande för tiden fram till slutet av nästa

årsstämma

• omval enligt förslag från valberedningen av Ernst & Young

Aktiebolag som revisor för tiden fram till slutet av nästa

årsstämma med huvudansvarig auktoriserad revisor Peter von

Knorring

• styrelsearvode om 200 000 kr för påföljande mandatperiod för

de styrelseledamöter som inte är anställda av K-Fastigheter. Erik

Selin erhåller inte något styrelsearvode

• bemyndiga styrelsen att fram till årsstämman 2024, vid ett eller

flera tillfällen och med eller utan företrädesrätt för aktieägarna,

besluta om en eller flera nyemissioner med avvikelse från

aktieägares företrädesrätt, om maximalt 24 000 000 nya aktier

av serie B som motsvarar en tiondel av det totala antalet utgivna

aktier i bolaget

• bemyndiga styrelsen att fram till årsstämman år 2023, vid ett

eller flera tillfällen, fatta besluta om förvärv av bolagets egna

aktier av serie B med ett maximalt antal aktier som motsvarar en

tiondel av det totala antalet utgivna aktier i bolaget.

Extra bolagsstämma 2023

En extra bolagsstämma hölls den 24 oktober 2023 i Hässleholm.

Utöver fysisk närvaro fanns möjlighet att poströsta. På stämman

deltog eller företräddes sammanlagt 30 aktieägare motsvarande ca

86,9 procent av det totala antalet röster i bolaget. Protokoll fört vid

årsstämman finns tillgängligt på bolagets webbplats. På stämman

fattade aktieägarna beslut om:

• att godkänna styrelsens förslag om en riktad nyemission avseende

5 820 000 aktier av serie B till Erik Selin Fastigheter AB. Detta

som en del av den riktade nyemission som styrelsen beslutade

den 28 september 2023 om totalt 24 000 000 aktier av serie

B i enlighet med ett mandat om nyemission som beslutades på

ordinarie stämma 2023.

Årsstämma 2024

Årsstämma i K-Fast Holding AB äger rum den 14 maj 2024.

Information om årsstämman publiceras på www.k-fastigheter.com.

Inför årsstämman 2024 föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas

för verksamhetsåret 2023.

Valberedning

Vid extra bolagsstämma den 19 augusti 2019 fattades beslut om

principer för tillsättande av en valberedning. K-Fastigheters

valberedning inför årsstämman 2024 har utsetts enligt dessa principer.

Valberedningen ska bestå av styrelsens ordförande samt representanter

för de tre röstmässigt största aktieägarna vid utgången av tredje

kvartalet året före årsstämman. Komplett beskrivning av principerna

för tillsättande av och instruktion avseende valberedningen finns på

bolagets webbplats, k-fastigheter.com.

Sammansättningen av valberedningen offentliggjordes genom

separat pressmeddelande den 13 november 2023 samt på

Valberedningen inför årsstämman 2024

Namn / representerande Andel av röster, 30 september 2023

Stefan Alvarsson / Jacob Karlsson AB 37,3%

Sharam Rahi / Erik Selin Fastigheter AB 37,1%

Olof Nyström / Fjärde AP-Fonden 3,6%

Erik Selin, styrelseordförande i K-Fast Holding AB

*Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen/ till i bolaget röstmässigt större aktieägare.

K-Fastigheters webbplats, där det även anges hur aktieägare har

möjlighet att lämna förslag till valberedningen.

Valberedningens uppgift är att bereda och lämna förslag till nästa

årsstämma på ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt om

arvode till ordföranden och övriga ledamöter. I valberedningens

uppdrag ingår att utvärdera styrelsens arbete, i första hand utifrån

den rapport som styrelsens ordförande lämnar till valberedningen.

Valberedningen föreslår även val av revisorer och arvode till dessa.

Styrelsen ska ha en ändamålsenlig erfarenhet och kompetens för

den verksamhet som bedrivs i K-Fast Holding AB för att kunna

identifiera och förstå de risker som kan uppstå i verksamheten och

de regelverk som reglerar verksamheten. Valberedningen ska beakta

K-Fastigheters mångfaldspolicy, vilken följer punkt 4.1 i Koden, i sitt

förslag gällande val av styrelseledamöter till styrelsen

Det åligger valberedningen att beakta policyn, med målsättning

att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen.

Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens

lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad

kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av

bolaget. I enlighet med punkt 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning

ska bolagets styrelse ha en med hänsyn till bolagets verksamhet,

utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig

sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende

Peter von Knorring

Revisor i K-Fastigheter

Huvudansvarig revisor i

K-Fastigheter sedan 2023.

Auktoriserad revisor

och medlem i FAR. Ingår

i EY:s branschgrupp Real Estate, Hospitality and

Construction (RHC).

Exempel på övriga större uppdrag: CA Fastigheter,

Hyresbostäder i Norrköping, Telenor Sverige AB,

Nimlas Group. Exempel på tidigare större uppdrag:

Heimstaden, Heimstaden Bostad, Siemens Energy.

de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och

bakgrund och en jämn könsfördelning ska eftersträvas.

Utöver Jacob Karlsson AB och Erik Selin Fastigheter Aktiebolag,

som vid tillfället för fastställande av rätt att utse ledamöter i

valberedningen vardera representerade 37,3 respektive 37,1 procent

av rösterna, finns inga ytterligare aktieägare som representerar mer

än 10 procent av rösterna.

Externa revisorer

Enligt bolagets bolagsordning antagen den 19 maj 2021 ska

bolagets årsstämma utse en eller två revisorer med eller utan

revisorssuppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag.

Bolagets revisorer utses för perioden intill slutet av nästa årsstämma.

Revisorn ska granska K-Fastigheters årsredovisning och bokföring

samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning.

K-Fast Holding AB är moderbolag i en koncern och K-Fastigheters

revisor granskar koncernredovisningen samt koncernbolagens

inbördes förhållanden. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna

en revisionsberättelse för koncern och moderbolag till årsstämman.

Det senaste revisorsvalet skedde på årsstämman den 15 maj

2023 då Ernst & Young AB omvaldes. Peter von Knorring är

huvudansvarig revisor.

Styrelsens sammansättning

Styrelseledamöterna utses normalt av årsstämman för tiden intill

slutet av nästa årsstämma. Enligt K-Fast Holding AB:s bolagsordning

ska styrelsen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter utan

suppleanter. I enlighet med Koden ska styrelsens ordförande utses

av årsstämman. Högst en bolagsstämmovald styrelseledamot får

arbeta i K-Fastigheters ledning eller i ledningen av dotterbolag.

Majoriteten av de bolagsstämmovalda styrelseledamöterna ska vara

oberoende i förhållande till K-Fastigheter och bolagsledningen.

Minst två av de styrelseledamöter som är oberoende i förhållande

till K-Fastigheter och bolagsledningen ska även vara oberoende i

förhållande till K-Fastigheters större aktieägare. Mer information

om bolagets styrelse finns på sidan 51.

Styrelsens sammansättning, närvaro och ersättning

Namn Invald

Oberoende i förhållande till: Närvaro Ersättning

Bolaget och ledande

befattningshavare

Större aktieägare Styrelsemöte Revisionsutskott Ersättningsutskott Styrelse- och utskottsmöten

Erik Selin, ordförande 2018 Ja Nej 12 av 13 6 av 6 0 av 1 -

Ulf Johansson, ledamot 2019 Ja Ja 13 av 13 6 av 6 1 av 1 200 000

Christian Karlsson, ledamot 2019 Nej Nej 13 av 13 - - 200 000

Jacob Karlsson, ledamot 2010 Nej Nej 13 av 13 - - -

Sara Mindus, ledamot 2019 Ja Ja 12 av 13 6 av 6 1 av 1 200 000

Jesper Mårtensson, ledamot 2018 Ja Nej 13 av 13 - - 200 000

Styrelsens ansvar

Styrelsen är bolagets näst högsta beslutsfattande organ efter

bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för

K-Fastigheters organisation och förvaltningen av bolagets

angelägenheter.

Styrelsen ska fortlöpande bedöma K-Fastigheters ekonomiska

situation. Styrelsen ska se till att bokföringen, medelsförvaltningen

och K-Fastigheters ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras

på ett betryggande sätt.

Enligt Koden ingår det i styrelsens uppgifter att bland annat

fastställa bolagets övergripande mål och strategi, tillsätta, utvärdera

och vid behov entlediga verkställande direktör, identifiera hur

hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter,

fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets uppträdande i samhället

i syfte att säkerställa dess långsiktigt värdeskapande förmåga, se till

att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av

bolagets verksamhet och de risker för bolaget som dess verksamhet

är förknippad med, se till att det finns en tillfredsställande kontroll

av bolagets efterlevnad av lagar och andra regler som gäller för

bolagets verksamhet, säkerställa bolagets efterlevnad av interna

riktlinjer, säkerställa att bolagets informationsgivning präglas av

öppenhet samt är korrekt, relevant och tillförlitlig.

Styrelsen 2023

Styrelsen har, sedan årsstämma 2 april 2019, bestått av sex

ledamöter. Styrelsen är beslutsför om fler än hälften av antalet

styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst

vid lika röstetal. Styrelsen i K-Fast Holding AB består av personer

som har bred erfarenhet och kompetens från fastighetsbranschen,

juridk, affärsutveckling, hållbarhetsfrågor och finansiering. Ett

antal av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra

börsnoterade bolag.

Samtliga styrelseledamöter har genomgått Nasdaq Stockholms

utbildning för styrelse och ledande befattningshavare. Därefter

erhåller styrelsen löpande information om bland annat

regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och

styrelsens ansvar i ett noterat bolag.

K-Fastigheters firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens

ledamöter två i förening samt en styrelseledamot och bolagets vice

VD/finanschef i förening. Om vissa uppgifter delegeras till en eller

flera av styrelsens ledamöter eller till andra ska styrelsen handla

med omsorg och fortlöpande kontrollera om delegationen

kan upprätthållas.

Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt

och att styrelsen fullgör sina åligganden.

Styrelsens arbetsordning

I sitt arbete följer styrelsen en skriftlig arbetsordning. Arbets-

ordningen fastställs årligen och reglerar bland annat funktioner

och fördelning av arbete mellan styrelseledamöterna och

verkställande direktören respektive mellan styrelsen och dess

olika utskott samt vissa procedurfrågor rörande sammankallande

av styrelsesammanträden. Arbetsordningen föreskriver också att

styrelsen ska ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott.

Styrelsens ordförande är ordförande i utskotten. Styrelsen

sammanträder enligt ett årligen fastställt schema. Utöver dessa

ordinarie sammanträden ska styrelsen sammankallas om

styrelseordföranden anser att det behövs eller om en styrelseledamot

eller den verkställande direktören begär det. I enlighet med aktie-

bolagslagen har styrelsen även fastställt en instruktion för den

verkställande direktören, vilken innefattar en instruktion om såväl

intern rapportering till styrelsen som bolagets externa rapportering

till marknaden.

Revisionsutskott

Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott bestående av tre

ledamöter: Ulf Johansson, Sara Mindus och Erik Selin. Erik Selin

är ordförande och Sara Mindus är vice ordförande för utskottet.

Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar

och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella

rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll

och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna

av Revisorsinspektionens kvalitetskontroll. Utskottet ska även

granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet

och då särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget

andra tjänster än revision.

Ersättningsutskott

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott bestående av tre

ledamöter: Ulf Johansson, Sara Mindus och Erik Selin. Erik Selin

är ordförande för utskottet.

Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är att bereda

styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar

och andra anställningsvillkor för styrelseledamöter, verkställande

direktör och bolagsledningen, följa och utvärdera eventuella

program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, samt följa och

utvärdera tillämpningen av riktlinjer för ersättningar till ledande

befattningshavare fastställda av bolagsstämman samt gällande

ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer.

Styrelsens ordförande

Av styrelsens arbetsordning framgår bland annat att ordföranden

ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen

fullgör sina skyldigheter. I detta ligger att organisera och leda

styrelsens arbete samt skapa bästa möjliga förutsättningar för dess

arbete. Dessutom ska ordföranden se till att styrelsens ledamöter

löpande uppdaterar och fördjupar sina kunskaper om bolaget och att

nya ledamöter får lämplig introduktion och utbildning. Ordföranden

ska stå till förfogande som rådgivare och diskussionspartner till

verkställande direktören men också utvärdera dennes arbete samt

redogöra för sin bedömning i styrelsen. Därutöver ankommer det på

ordförande att se till att styrelsens arbete utvärderas årligen och att

informera valberedningen om utvärderingen.

Vid årsstämman den 15 maj 2023 valdes Erik Selin till styrelsens

ordförande. Styrelseordföranden deltar ej i den operativa ledningen

av bolaget.

Styrelsens arbete

Styrelsen har under verksamhetsåret 2023 genomfört 13 protokoll-

förda sammanträden. Bolagets VD och/eller vVD och finanschef

ska som huvudregel vara föredragande i styrelsen. Bolagets

medarbetare, revisor eller annan extern konsult ska adjungeras

till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden vid behov.

Styrelseledamoten Christian Karlsson är styrelsens sekreterare.

Styrelsen behandlade vid sina möten de fasta punkter som, i

enlighet med styrelsens arbetsordning, förelåg vid respektive

styrelsemöte. Hit hör affärsläge, budget, delårsrapporter och

årsbokslut.

Kvartal 1

Möte 1, 16 februari 2023

• Bokslutskommuniké 2023

• Arbetsordning för styrelsen

• VD-instruktion, instruktion

för arbetet i Revisions- och

Ersättningsutskottet

Möte 2, 30 mars 2023

• Revisorns rapportering

• Kallelse till årsstämma

• Godkännande av årsredovisning,

bolagsstyrningsrapport och

hållbarhetsrapport

• Marknads- och konkurrenssituation

• Utvärdering av styrelsens och VDs

arbete

• Utvärdering av bonusgrundande

punkter

Kvartal 2

Möte 3, 2 maj 2023

• Delårsrapport januari-mars 2023

Möte 4, 15 maj 2023

• Konstituerande

styrelsesammanträde

Möte 5, 19 maj 2023

• Finansieringsfrågor

Möte 6, 25 juni 2023

• Finansieringsfrågor

Kvartal 3

Möte 7, 25 juli 2023

• Delårsrapport januari till juni 2023

Möte 8, 17 september 2023

• Kapitalfrågor

Möte 9, 22 september 2023

• Finansieringsfrågor

Möte 10, 27 september 2023

• Kapitalfrågor

Möte 11, 28 september 2023

• Kapitalfrågor

Kvartal 4

Möte 12, 9 nevember 2023

• Intern kontroll, Riskhantering

• Policyefterlevnad och fastställande

av policydokument

• Delårsrapport januari till september

2023

• Finansieringsfrågor

Möte 13, 20 december 2023

• Utvärdering av bonusgrundande

punkter och lönerevision

• Fastställande av attestordning

• Utvärdering av behov av särskild

granskningsfunktion

• Fastställande av policydokument

STYRELSEÅRET 2023

Utöver de schemalagda mötena består styrelsens arbete av löpande

ekonomisk uppföljning, utvärdering av strategi, rekommendationer

kring ersättningsnivåer, förvärvsfrågor samt frågor kring

redovisning och revision.

Styrelsen genomförde under december 2023 en utvärdering av sitt

arbete. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion kommer

att tjäna som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens

arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade

beslut som möjligt. Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för

styrelseutvärderingen i Koden.

Närvaro styrelsemöten

Se information på sidan 46.

Verkställande direktör

Bolagets verkställande direktör är Jacob Karlsson. Verkställande

direktören sköter, i enlighet med bestämmelserna i

aktiebolagslagen, den löpande förvaltningen i K-Fastigheter enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar.

Åtgärder som med hänsyn till omfattningen och arten av bolagets

verksamhet är av osedvanligt slag eller stor betydelse faller utanför

den löpande förvaltningen och ska därför som huvudregel beredas

och föredras styrelsen för beslut. Den verkställande direktören

ska också vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets

bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att

medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Den verkställande direktören är ett i förhållande till styrelsen

underordnat bolagsorgan, och styrelsen kan också själv avgöra

ärenden som ingår i den löpande förvaltningen. Den verkställande

direktörens arbete och roll samt arbetsfördelningen mellan

styrelsen och den verkställande direktören framgår av en av

styrelsen fastställd skriftlig VD-instruktion och styrelsen utvärderar

löpande den verkställande direktörens arbete. För presentation

av verkställande direktören se sidan 54. För ersättning till

verkställande direktören se sidan 50.

Jäv

Styrelseledamot eller verkställande direktör får inte handlägga

frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen.

Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och

tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot

bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan

talan. Det åligger styrelseledamot eller verkställande direktör att i

förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga.

ERSÄTTNINGSRAPPORT

K-FAST HOLDING AB AVSEENDE

VERKSAMHETSÅRET 1 JANUARI

2023–31 DECEMBER 2023

K-Fast Holding AB (”K-Fastigheter”) är ett publikt

aktiebolag vars aktier av serie B är upptagna till

handel vid Nasdaq Stockholm. Det ankommer

på styrelsen i K-Fastigheter att upprätta förslag

till årsstämman om riktlinjer för lön och annan

ersättning till styrelseledamöter, verkställande

direktör och vice verkställande direktör. Med

ersättning jämställs överlåtelse av värdepapper

och upplåtelse av rätt att i framtiden förvärva

värdepapper från bolaget. Riktlinjerna ska avse

tiden från den stämma som fastställer dem.

Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer för ersättning när

det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock

minst vart fjärde år. Gällande riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare fastställdes vid ordinarie bolagsstämma den

19 maj 2020. Riktlinjerna finns publicerade på K-Fastigheters

webbsida, k-fastigheter.com/bolagsstyrning/ersättning/. Nya

riktlinjer kommer att fastställas på bolagsstämman 2024.

Styrelsen i K-Fastigheter är skyldig att för varje räkenskapsår

upprätta en rapport över utbetald och innestående ersättning som

omfattas av Riktlinjerna.

Denna rapport beskriver hur Riktlinjerna tillämpades

under år 2023. Rapporten innehåller även information om

K-Fastigheters ersättning till verkställande direktören och vice

Befattningshavare Fast ersättning, kr Rörlig ersättning, kr Övrig ersättning, kr

Relativ andel fast och

rörlig ersättning, %

Styrelseordförande 0 0 0 -

Ulf Johansson, styrelseledamot 200 000 0 0 -

Christian Karlsson, styrelseledamot 200 000 0 0 -

Sara Mindus, styrelseledamot 200 000 0 0 -

Jesper Mårtensson, styrelseledamot 200 000 0 0 -

Jacob Karlsson, VD 2 424 000 0 143 196 -

Martin Larsson, vice VD 1 347 540 150 000 408 166 10%

verkställande direktören. Rapporten har upprättats i enlighet

med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk bolagsstyrnings

Regler om ersättningar till ledande befattningshavare och om

incitamentsprogram.

Total ersättning

Den totala ersättningen till varje enskild befattningshavare framgår

av nedanstående tabell.

K-Fastigheters övergripande målsättning med verksamheten

är att skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna.

Värdeskapande mäts över en konjunkturcykel som tillväxt

i långsiktigt substansvärde per aktie. Detta ska ske genom

att projektutveckla, bygga och förvalta hyresbostäder

belägna på utvalda tillväxtorter och att verka lokalt nära sina

samarbetspartners och hyresgäster genom egen närvaro på de

orter där bolaget är etablerat, samt genom att samverka med

aktörer inom samhällssektorn. Hållbarhet är en central del i

K-Fastigheters affär där de prioriterade områdena är att bidra till

en bättre miljö genom energieffektiva lösningar i fastigheterna

och att vara en ansvarstagande arbetsgivare som attraherar och

utvecklar sina medarbetare. För att främja bolagets affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa en

långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna, ska bolaget erbjuda

marknadsanpassad och konkurrenskraftig ersättning, men inte

vara löneledande i förhållande till jämförbara företag.

Det är styrelsens bedömning att den totala ersättningen

som omfattas av Riktlinjerna och som har utbetalats under

räkenskapsåret är förenlig med Riktlinjerna.

Årlig förändring av ersättning

Den årliga förändringen av ersättningen till varje enskild

befattningshavare, av bolagets resultat och av den genomsnittliga

ersättningen i måttenheten heltidsekvivalenter för bolagets andra

anställda under de fem senaste räkenskapsåren redovisas i det

följande.

Styrelseledamöter

Erik Selin

kr 2023 2022 2021 2020 2019

Fast ersättning 0 0 0 0 0

Rörlig ersättning 0 0 0 0 0

Övrig ersättning 0 0 0 0 0

Ulf Johansson

kr 2023 2022 2021 2020 2019

Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000

Rörlig ersättning 0 0 0 0 0

Övrig ersättning 0 0 0 0 0

Christian Karlsson

kr 2023 2022 2021 2020 2019

Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000

Rörlig ersättning 0 0 0 0 0

Övrig ersättning 0 0 0 0 0

Sara Mindus

kr 2023 2022 2021 2020 2019

Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000

Rörlig ersättning 0 0 0 0 0

Övrig ersättning 0 0 0 0 0

Jesper Mårtensson

kr 2023 2022 2021 2020 2019

Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000

Rörlig ersättning 0 0 0 0 0

Övrig ersättning 0 0 0 0 0

Jacob Karlsson

kr 2023 2022 2021 2020 2019

Fast ersättning 2 424 000 1 215 487 1 207 606 1 219 411 1 219 679

Rörlig ersättning 0 0 0 0 0

Övrig ersättning 143 196 142 827 191 778 170 302 137 526

Martin Larsson

kr 2023 2022 2021 2020 2019

Fast ersättning 1 347 540 1 055 042 1 097 423 928 747 910 864

Rörlig ersättning 150 000 190 000 0 150 000 0

Övrig ersättning 408 166 390 388 372 888 346 382 362 333

mkr 2023 2022 2021 2020 2019

Årets resultat -398,1 907,4 1 044,4 474,5 365,3

kr 2023 2022 2021 2020 2019

Genomsnittlig

ersättning

472 780 455 426 422 126 498 951 421 918

Beslut om arvode till styrelseledamöter fattas av bolagsstämman.

Valdes till styrelseordförande vid årsstämman 2019.

Valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2019.

VD och vice VD

K-Fastigheters resultat

Den årliga förändringen av K-Fastigheters resultat under de fem

senaste räkenskapsåren redovisas i följande tabell.

Genomsnittlig ersättning för K-Fastigheters andra

anställda

Den årliga förändringen av den genomsnittliga ersättningen i

måttenheten heltidsekvivalenter för K-Fastigheters andra anställda

under de fem senaste räkenskapsåren redovisas i följande tabell

Valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2019.

Valdes till ordförande år 2018 och omvaldes som styrelseledamot vid

årsstämman 2019.

VD och styrelseledamot.

Vice VD sedan 2019. Anställdes år 2018.

Ersättning från annat företag i koncernen

Ingen ersättning till någon befattningshavare har utbetalats från

något annat företag inom samma koncern som K-Fastigheter.

Aktier och optioner

Inga aktier eller aktieoptioner har tilldelats eller erbjudits någon

befattningshavare.

Återkrav av rörlig ersättning

Något återkrav vad avser rörlig ersättning har inte framställts.

Avvikelser från beslutsprocess

Styrelsen i K-Fastigheter har inrättat ett ersättningsutskott med

huvudsakliga uppgift att bereda styrelsens beslut i frågor om

ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor

för verkställande direktör och ledande befattningshavare.

Ersättningsutskottet ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer

för ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktör

och ledande befattningshavare, som styrelsen ska underställa

årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år. Beslutsprocessen

beskrivs i Riktlinjerna. Det har inte gjorts någon avvikelse från

beslutsprocessen.

Avsteg från Riktlinjerna

Det har inte gjorts något avsteg från Riktlinjerna.

Synpunkter från bolagsstämman

Det har inte framförts några synpunkter i samband med en

stämmobehandling av en tidigare rapport. Styrelsen har därför inte

haft några sådana synpunkter att beakta.

Uppgifter i årsredovisningen

De uppgifter som avses i 5 kap. 40–44 §§ årsredovisningslagen

(1995:1554) redovisas på sidorna 81–82 i K-Fastigheters

årsredovisning för år 2023.

INTERN KONTROLL OCH RISKBEDÖMNING

STYRELSENS RAPPORT OM INTERN

KONTROLL

Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i

aktiebolagslagen, årsredovisningslagen – som innehåller krav på

att information om de viktigaste inslagen i K-Fastigheters system

för intern kontroll och riskhantering i samband med den finansiella

rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrningsrapporten – samt

Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att K-Fastigheter har god

intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att

fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll

efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppföljning

och kontroll av K-Fastigheters verksamhet och de risker som bolaget

och dess verksamhet är förknippade med.

Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad

säkerställa att K-Fastigheters operativa strategier och mål följs upp

och att ägarnas investering skyddas. Den interna kontrollen ska

vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med

rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med

god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs

samt att krav på börsnoterade bolag efterlevs. Kontrollmiljön utgör

basen för den interna kontrollen som även omfattar riskbedömning,

kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt

uppföljning.

KONTROLLMILJÖ

Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen

avseende den finansiella rapporteringen. I syfte att skapa och

vidmakthålla en fungerande kontrollmiljö har styrelsen antagit ett antal

policyer och styrdokument som reglerar den finansiella rapporteringen.

Dessa utgörs huvudsakligen av styrelsens arbetsordning, instruktioner

för den verkställande direktören, instruktioner för av styrelsen inrättade

utskott och instruktioner för finansiell rapportering.

Styrelsen har också antagit en särskild attestordning samt en finans-

policy. K-Fastigheter har även en ekonomihandbok som innehåller

principer, riktlinjer och processbeskrivningar för redovisning och

finansiell rapportering. Styrelsen har vidare inrättat ett revisions-

utskott som har till huvudsaklig uppgift att övervaka bolagets

finansiella rapportering, att övervaka effektiviteten i K-Fastigheters

interna kontroll, internrevision (i den mån sådan funktion inrättas)

och riskhantering, samt att granska och övervaka revisorns

opartiskhet och självständighet.

Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthålla kontrollmiljön

åvilar primärt K-Fastigheters vice VD och finanschef, som rapporterar

löpande till styrelsen i enlighet med fastställda instruktioner.

Koncernens ekonomiavdelningar spelar en betydelsefull roll vad

gäller tillförlitlig finansiell information. De är ansvariga för en

fullständig, korrekt och i tid lämnad finansiell rapportering.

Koncernekonomichefen rapporterar till bolagets vice VD och

finanschef, som i sin tur rapporterar till den verkställande direktören

och styrelsen.

Förutom den interna uppföljningen och rapporteringen, rapporterar

K-Fastigheters externa revisorer under verksamhetsåret till

verkställande direktören och styrelsen. Revisorernas rapportering

ger styrelsen en god uppfattning och ett tillförlitligt underlag

avseende den finansiella rapporteringen i årsredovisningen.

BEHOV AV INTERNREVISION

Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets

organisationsstruktur och organisationens storlek. K-Fastigheter

har en relativt liten organisation där administrationen sköts från

bolagets kontor i Hässleholm. Bolagsledningen följer kontinuerligt

upp resultat- och balansräkning. Sammantaget medför detta att det

inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

RISKBEDÖMNING OCH

KONTROLLAKTIVITETER

I riskbedömningen ingår att identifiera och utvärdera risken för

väsentliga fel i K-Fastigheters verksamhetsprocesser, vilket bland

annat omfattar redovisningen och rapporteringen på koncern- och

dotterbolagsnivå. Riskbedömning görs löpande och enligt fastställda

riktlinjer med fokus på bolagets väsentliga verksamhetsprocesser.

Inom styrelsen ansvarar primärt revisionsutskottet för att löpande

utvärdera bolagets risksituation varefter styrelsen gör en årlig

genomgång av risksituationen.

Kontrollaktiviteter syftar till att identifiera och begränsa risker.

Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen och uppföljning

av bolagsledningen. Detta sker genom både interna och externa

kontrollaktiviteter samt genom granskning och uppföljning av

bolagets policyer och styrdokument. Kontrollaktiviteter följs upp och

dokumenteras på process- och rollnivå genom en av bolaget utvecklad

webb-applikation, benämnd IKV (Internt Kontroll-Verktyg). IKV

säkerställer att K-Fastigheters medarbetare i sin specifika roll får

tillgång till relevant information (och kunskap) vid rätt tidpunkt för

att kunna genomföra stipulerad kontrollaktivitet, samt att uppföljning

kan ske på ett systematiskt sätt för att säkerställa att kontrollsystemet

upprätthålls. De koncernövergripande riktlinjerna för intern kontroll

följs upp under året inom samtliga affärsområden och centrala enheter,

dels genom löpande översyn av väsentliga processer, dels genom IKV

för intern kontroll, varefter avrapportering sker till styrelsen.

Enhetliga redovisnings- och rapportinstruktioner tillämpas av

samtliga enheter inom K-Fastigheter.

INFORMATION OCH KOMMUNIKATION

K-Fastigheter har informations- och kommunikationsvägar som

syftar till att främja riktigheten av den finansiella rapporteringen

och möjliggöra rapportering och återkoppling från verksamheten

till styrelse och ledning, exempelvis genom att styrande dokument

i form av interna policyer, riktlinjer och instruktioner avseende

den ekonomiska rapporteringen gjorts tillgängliga och är kända för

berörda medarbetare. Styrelsen får ytterligare information avseende

riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från möten

och rapporter från bolagets revisorer.

K-Fastigheter säkerställer att alla medarbetare tar del av de

policyer och instruktioner som är relevanta för deras arbete i

bolaget. Sådana policyer innefattar bland annat lagar och regler

som är tillämpliga avseende bolagets informationsgivning och de

särskilda krav som ställs på personer som är aktiva i ett börsnoterat

bolag rörande exempelvis insiderinformation och -handel. För att

förhindra marknadsmissbruk har K-Fastigheter etablerat rutiner

för ändamålsenlig hantering och begränsning av spridning av

information som ännu inte har offentliggjorts till allmänheten.

K-Fastigheters verkställande direktör har på uppdrag av styrelsen

det övergripande ansvaret för att hantera frågor rörande

insiderinformation och styrelsen har utsett bolagets vice VD och

finanschef som ansvarig för förandet av insiderförteckningar. För

att koordinera och besluta i frågor rörande bedömning av eventuell

insiderinformation har bolaget en insiderkommitté bestående av

VD, vice VD och finanschef, IR-ansvarig samt styrelseledamot

Christian Karlsson.

K-Fastigheters IR-funktion leds och övervakas av bolagets

vice VD och finanschef och bolagets kommunikations- och

IR-ansvarige. De huvudsakliga uppgifterna för IR-funktionen

är att stödja den verkställande direktören och de ledande

befattningshavarna i förhållande till olika intressenter,

främst kapitalmarknadens aktörer. IR-funktionen arbetar

även, tillsammans med den verkställande direktören, med att

förbereda K-Fastigheters finansiella rapporter, bolagsstämmor,

kapitalmarknadspresentationer och övrig regelbunden

rapportering.

Styrelsen har fastställt en kommunikationspolicy som anger vad

som ska kommuniceras, av vem samt på vilket sätt informationen

ska utges för att säkerställa att den externa informationen

blir korrekt och fullständig. Dessutom finns instruktioner

för hur den finansiella informationen ska kommuniceras

mellan ledning och övriga medarbetare. En förutsättning

för korrekt informationsgivning är även goda rutiner kring

informationssäkerhet.

Finansiell information lämnas i form av:

• delårsrapporter och bokslutskommuniké, vilka publiceras som

pressmeddelanden

• årsredovisning

• pressmeddelanden som K-Fastigheter är skyldigt att

offentliggöra enligt tillämplig lag eller Nasdaq Stockholms

regelverk

• presentationer och telefonkonferenser för finansanalytiker,

investerare och media i anslutning till att bokslutskommuniké

och delårsrapporter publiceras

• möten med analytiker och investerare

Samtliga finansiella rapporter, presentationer och

pressmeddelanden publiceras på bolagets webbplats,

www.k-fastigheter.com, i direkt anslutning till offentliggörandet.

UPPFÖLJNING

Efterlevnaden och effektiviteten i de interna kontrollerna följs upp

löpande genom K-Fastigheters verktyg för intern kontroll.

Verkställande direktören tillser att styrelsen löpande erhåller

rapportering om utvecklingen av bolagets verksamhet, däribland

utvecklingen av dess resultat och ställning samt information

om viktiga händelser, såsom utvecklingen i enskilda projekt.

Verkställande direktören avrapporterar också dessa frågor till

styrelsen.

Styrelsen och revisionsutskottet går igenom årsredovisning och

kvartalsrapporter och genomför finansiella utvärderingar i enlighet

med fastställd plan. Revisionsutskottet följer upp den finansiella

rapporteringen samt andra närliggande frågor och diskuterar

regelbundet dessa frågor med de externa revisorerna.

VISSELBLÅSARFUNKTION

K-Fastigheter har en visselblåsarfunktion för rapportering av

missförhållanden. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig för alla

medarbetare via K-Fastigheters intranät och hemsida. För att

säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen

administreras funktionen av en extern part.

STYRELSE

Erik Selin Ulf Johansson Christian Karlsson Sara Mindus Jesper Mårtensson Jacob Karlsson

Styrelseordförande sedan 2018.

Ordförande i revisionsutskottet och

ersättningsutskottet.

Utbildning: Gymnasieutbildning med

ekonomisk inriktning.

Övrig erfarenhet: Erik Selin

har över 25 års erfarenhet från

fastighetsbranschen, där han grundat

och byggt upp bland annat Erik Selin

Fastigheter AB och Fastighets AB

Balder.

Andra pågående uppdrag

inkluderar: Styrelseledamot i och

VD för Fastighets AB Balder,

styrelseordförande i Brinova

Fastigheter AB, Norion Bank och

Swedish Logistic Property AB.

Styrelseledamot i Hexatronic Group

AB, I.A. Hedin Bil AB och Neudi&Co.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive

närstående: 11 250 000 A-aktier och

68 570 000 B-aktier.

Oberoende: Oberoende i förhållande

till bolaget och bolagets ledning, dock

inte i förhållande till större aktieägare.

Styrelseledamot sedan 2019.

Utbildning: Juris kandidatexamen vid

Lunds Universitet.

Övrig erfarenhet: Advokat, delägare

och styrelseordförande vid

Advokatfirman VICI.

Andra pågående uppdrag inkluderar:

Styrelseordförande i Björklunda

Invest Sverige AB, Björklunda Service

AB, Vittsjöluft Ventilation AB samt

plus four golf AB. Styrelseledamot i

Sparbanken Skåne AB och Björklunda

Terminalen AB. Styrelsesuppleant i

Betongteknik i Västervik AB samt PCG

Invest AB.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive

närstående: 31 254 B-aktier.

Oberoende: Beroende såväl i

förhållande till bolaget och bolagets

ledning som i förhållande till större

aktieägare.

Styrelseledamot sedan 2019.

Ledamot i revisionsutskottet och

ersättningsutskottet.

Utbildning: Juris kandidatexamen

samt civilekonomexamen vid

Stockholms Universitet.

Övrig erfarenhet: Sara Mindus har

20 års erfarenhet inom affärsjuridik

från Advokatfirman Vinge och

som delägare i Hannes Snellman

Advokatbyrå.

Andra pågående uppdrag inkluderar:

Styrelseledamot och verkställande

direktör i Sara Mindus AB.

Styrelseledamot i Besqab AB

(publ), TF Bank AB (publ), Dreams

AB, Colibri Ventures AB, Duco

Förvaltning AB och Faboss Invest AB.

Styrelsesuppleant i ett flertal bolag i

Mindustri-koncernen.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive

närstående: 1 875 000 B-aktier.

Oberoende: Oberoende i såväl

förhållande till bolaget och bolagets

ledning som i förhållande till större

aktieägare.

Styrelseledamot sedan 2018.

Utbildning: Ekonomie magisterexamen

vid Göteborgs Universitet.

Övrig erfarenhet: Jesper Mårtensson

har verkat i fastighetsbranschen i

drygt 20 år från befattningar såsom

Head of Business Development &

Finance i Erik Selin Fastigheter AB,

CFO i SveaReal AB och Key Account

Financial Manager i Newsec Asset

Management.

Andra pågående uppdrag inkluderar:

Styrelseordförande i Tommy Byggare

AB och Frenbo AB. Styrelseledamot i

ett flertal bolag i koncernen Erik Selin

Fastigheter Aktiebolag.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive

närstående: 250 000 B-aktier.

Oberoende: Oberoende i förhållande

till bolaget och bolagets ledning, dock

inte i förhållande till större aktieägare.

Grundare av K-Fastigheter.

Koncernchef och VD sedan 2010.

Utbildning: Fristående kurser med

ekonomisk inriktning vid Kristianstad

Högskola, Linnéuniversitetet och

Lunds Universitet.

Övrig erfarenhet: Innan Jacob

Karlsson grundade K-Fastigheter

var han placeringsrådgivare hos

Länsförsäkringar.

Andra pågående uppdrag inkluderar:

Styrelseledamot i HOMEstate AB,

Mjöbäcks Entreprenad AB, Novum

Samhällsfastigheter AB, Swedish

Logistic Property AB och Doxa AB.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive

närstående: 11 250 000 A-aktier och

65 352 000 B-aktier.

Oberoende: Beroende såväl i

förhållande till bolaget och bolagets

ledning som i förhållande till större

aktieägare.

Styrelseledamot sedan 2019.

Ledamot i revisionsutskottet och

ersättningsutskottet.

Utbildning: Civilekonomexamen vid

Uppsala Universitet.

Övrig erfarenhet: Ulf Johansson har

sedan början av 1990-talet arbetat

som CFO vid bolag som Diligenta

International, Asticus, Platzer

Fastigheter, Fastighets AB Balder

och Stena Fastigheter.

Andra pågående uppdrag inkluderar:

Styrelseledamot i Stensborg Konsult

AB och GUL Förvaltning AB.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive

närstående: 57 000 B-aktier.

Oberoende: Oberoende såväl i

förhållande till bolaget och bolagets

ledning som i förhållande till större

aktieägare.

Aktieinnehav baserar på uppgifter per den 20 mars 2024.

KONCERNLEDNING

Född: 1986. Grundare av K-Fastigheter. Koncernchef

och VD sedan 2010.

Utbildning: Fristående kurser med ekonomisk

inriktning vid Kristianstad Högskola,

Linnéuniversitetet och Lunds Universitet.

Övrig erfarenhet: Innan Jacob Karlsson grundade

K-Fastigheter var han placeringsrådgivare hos

Länsförsäkringar.

Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot

i HOMEstate AB, Mjöbäcks Entreprenad AB, Novum

Samhällsfastigheter AB, Swedish Logistic Property AB

och Doxa AB.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

11 250 000 A-aktier och 65 352 000 B-aktier.

Född 1989. Affärsområdeschef Bygg sedan 2019.

Utbildning: Gymnasieutbildning inom teknik & företag.

Övrig erfarenhet: Eric Johansson har tidigare arbetat

på Peab PGS AB som bland annat kalkylingenjör och

projektutvecklare.

Andra pågående uppdrag inkluderar: : Ägare,

styrelseledamot och VD i AALTO Holding AB.

Styrelseledamot i flera av K-Fast Holding AB AB hel-

och delägda bolag.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

240 000 B-aktier.

Född 1982. VD för K-Prefab AB och chef för

affärsområde Prefab sedan 2023.

Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad vid

Lunds Universitet.

Övrig erfarenhet: Anställd inom det som nu

är K-Prefab AB sedan 2006. Innehaft olika

befattningar som konstruktör, konstruktionschef,

regionchef samt vice VD och operativ chef.

Andra pågående uppdrag inkluderar: -

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

40 000 B-aktier.

Född: 1967. COO/operativ chef i koncernen sedan

2023. HR-chef i koncernen sedan 2021. Dessförinnan

vice VD och HR-chef i dotterbolaget K-Prefab AB.

Utbildning: SBL Företagsledning för bygg och fastighet

vid SSE Executive Education och Försvarshögskolans

högre chefsprogram.

Övrig erfarenhet: HR och ledning inom Finja-

koncernen 2004–2020. Arbetat inom DINOL och

EFTEC samt som major inom Försvarsmakten.

Andra pågående uppdrag inkluderar: -

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

40 000 B-aktier.

Född 1985. Affärsområdeschef Projektutveckling

sedan 2016.

Utbildning: Gymnasieutbildning.

Övrig erfarenhet: Administratör av bygglovsfrågor vid

stadsbyggnadskontoret i Hässleholm.

Andra pågående uppdrag inkluderar: Ägare och

styrelseledamot i Åsa Fredin AB. Styrelseledamot

och suppleant i flera av K-Fast Holding AB hel- och

delägda bolag.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

353 574 B-aktier.

Född 1974. Affärsområdeschef Förvaltning sedan

2021.

Utbildning: Civilingenjör, Lunds Universitet.

Övrig erfarenhet: Erfarenhet från bland

annat Akademiska Hus samt av operationell

fastighetsförvaltning i roller som bland annat

fastighetsförvaltare och fastighetschef med både

kommersiella lokaler och bostäder.

Andra pågående uppdrag inkluderar: -

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

61 500 B-aktier.

Född 1977. Finanschef sedan 2018 och vice VD sedan

2019.

Utbildning: Kandidatexamen i internationell

makroekonomi och magisterexamen i internationell

finansiell ekonomi vid Lunds Universitet.

Övrig erfarenhet: Arbetat inom nationell och

internationell bankverksamhet sedan början av

2000-talet.

Andra pågående uppdrag inkluderar: Ägare och

styrelseledamot i Martin Larsson Holding AB.

Styrelseledamot i Emrahus AB och Emra Gruppen AB.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

446 174 B-aktier.

Född 1985. Koncernekonomichef sedan 2022.

Utbildning: Kandidatexamen i ekonomi, inriktning

Revisor/Controller vid Högskolan i Kristianstad.

Övrig erfarenhet: Koncernredovisningschef

på Stena Fastigheter. Dessförinnan

koncernredovisningsansvarig på Serneke samt

auktoriserad revisor på PwC.

Andra pågående uppdrag inkluderar: -

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: -

Jacob

Karlsson

Stefan

Paulsson

Leif

Astikainen

Åsa

Fredin

Martin

Johannesson

Martin

Larsson

Jimmy

Fröberg

Aktieinnehav baserar på uppgifter per den 20 mars 2024.

Eric

Johansson

KONCERNLEDNING

Född: 1978. Affärsutvecklingschef sedan 2021.

Utbildning: Fristående kurser på Högskolan

Kristianstad och Fastighetsvetenskap på

Malmö Högskola.

Övrig erfarenhet: BoKlok/Skanska som

bland annat marknadsområdeschef och

affärsutvecklingschef samt del av BoKloks

svenska ledningsgrupp, Länsförsäkringar

fastighetsförmedling, Modulenthus och NCC.

Andra pågående uppdrag inkluderar: -

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

70 500 B-aktier.

Född: Född: 1975. IT-Chef för koncernen

sedan 2023.

Utbildning: Kurser med fokus på

företagsekonomi med inriktning mot

tjänstesektorn, miljöekonomi och ledarskap

vid Högskolan Dalarna samt kurser inom

företags- och nationalekonomi med fokus

på länderna runt Östersjön vid Högskolan

Gotland.

Övrig erfarenhet: IT-Chef för Huddinge

Samhällsfastigheter, IT-ansvarig för Grafair

Flight Management AB, Systemansvarig

Fastighetsnära IT för Järfällahus.

Andra pågående uppdrag inkluderar: -

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

4 000 B-aktier.

Född: 1970. Inköpschef för koncernen sedan

2023.

Utbildning: Civilingenjör Väg- och

Vattenbyggnad vid Lunds Tekniska Högskola.

Övrig erfarenhet: Inköpschef sedan 2017 i

dotterbolaget K-Prefab AB. Innan dess olika

befattningar på AB Sydsten, bland annat som

Affärsområdeschef och vice VD.

Andra pågående uppdrag inkluderar:

Styrelseledamot i ett av K-Fast Holding AB

helägt dotterbolag.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

56 200 B-aktier.

Född: 1975. Chefsjurist sedan 2021.

Utbildning: Juris kandidatexamen vid Lunds

universitet.

Övrig erfarenhet: Bolagsjurist på RWE

Renewables, Ingka Group och IKEA Centres.

Advokat på Kilpatrick Townsend. Notarie vid

Stockholms tingsrätt.

Andra pågående uppdrag inkluderar: -

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

24 062 B-aktier.

Född 1975. IR- och kommunikationsansvarig

sedan 2022.

Utbildning: Utbildning inom ekologisk

ekonomi vid Mälardalens Högskola.

Övrig erfarenhet: Kommunikationschef hos

Eolus Vind AB (publ). Dessförinnan politisk

redaktör på Norra Skåne.

Andra pågående uppdrag inkluderar:

Styrelseledamot och ägare av Hammarqvist

Konsult AB.

Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående:

4 600 B-aktier.

Magnus

Persson

Mathias

Holm

Henrik

Gustafsson

Camilla

Wiksten

Johan

Hammarqvist

Aktieinnehav baserar på uppgifter per den 20 mars 2024.

FINANSIELLA

RAPPORTER

Förvaltningsberättelse ........................................................................................... 55

Koncernens rapport över totalresultat .................................................................66

Koncernens rapport över finansiell ställning ........................................................67

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ........................................... 68

Koncernens rapport över kassaflöde ....................................................................69

Moderbolagets resultaträkning ............................................................................. 70

Moderbolagets balansräkning ..............................................................................71

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ........................................... 72

Moderbolagets rapport över kassaflöde .............................................................. 73

Not 1: redovisningsprinciper .................................................................................74

Not 2: segmentsrapportering ................................................................................ 77

Not 3: intäkter .........................................................................................................79

Not 4: leasing .........................................................................................................80

Not 5: anställda och personalkostnader ..............................................................81

Not 6: rörelsens kostnader ....................................................................................82

Not 7: av- och nedskrivningar ................................................................................83

Not 8: ersättning till revisorerna ............................................................................ 83

Not 9: resultat från andelar i intressebolag och gemensamt Styrda bolag........83

Not 10: finansiella intäkter och kostnader ...........................................................84

Not 11: orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter .............................. 84

Not 12: inkomstskatt .............................................................................................85

Not 13: övrigt totalresultat ....................................................................................85

Not 14: resultat per aktie .......................................................................................85

Not 15: immateriella tillgångar ..............................................................................86

Not 16: förvaltningsfastigheter ............................................................................. 87

Not 17: rörelsefastigheter......................................................................................91

Not 18: maskiner och inventarier .......................................................................... 92

Not 19: andelar i intressebolag och gemensamt styrda bolag ...........................93

Not 20: andra långfristiga fordringar och värdepappersinnehav ........................ 94

Not 21: uppskjuten skatt .......................................................................................94

Not 22: finansiella risker och finanspolicyer ........................................................ 95

Not 23: varulager .................................................................................................. 102

Not 24: kundfordringar ........................................................................................102

Not 25: nedskrivning förväntade kreditförluster ................................................102

Not 26: övriga fordringar .....................................................................................103

Not 27: förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .....................................103

Not 28: likvida medel och koncernkonto ............................................................104

Not 29: eget kapital .............................................................................................. 104

Not 30: innehav utan bestämmande inflytande .................................................105

Not 31: övriga avsättningar samt lång- och kortfristiga skulder ......................106

Not 32: upplupna kostnader och förutbetalda intäkter .....................................106

Not 33: bokslutsdispositioner .............................................................................106

Not 34: resultat från andelar i koncernföretag ................................................... 106

Not 35: andelar i koncernföretag. .......................................................................106

Not 36: fordringar och skulder koncernföretag..................................................108

Not 37: ställda säkerheter och eventualförpliktelser .........................................108

Not 38: kassaflödesanalys .................................................................................. 109

Not 39: transaktioner med närstående ............................................................... 110

Not 40: händelser efter räkenskapsårets utgång ..............................................112

Not 41: förslag till vinstdisposition ..................................................................... 112

Styrelsens och revisorns underskrifter ...............................................................113

Revisionsberättelse..............................................................................................114

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för K-Fast

Holding AB, 556827-0390, med säte i Hässleholms

kommun, Sverige, avger härmed årsredovisning

och koncernredovisning för verksamhetsåret

2023. Årsredovisningen är upprättad i miljoner

kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser

motsvarande värde föregående räkenskapsår.

Verksamhet

K-Fastigheter är ett svenskt projektutvecklings-, bygg-, prefab- och

fastighetsbolag grundat 2010. Affärsidén är att med engagemang

i alla led skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor. Koncernen

har utvecklat egna bostadskoncept som möter hyresgästers och

samhällsplanerares efterfrågan på boenden med hög kvalitet. För att

öka kostnadseffektiviteten och korta byggtiderna arbetar koncernen

med tre koncepthus som uppförs för långsiktigt eget ägande och

aktiv förvaltning: Låghus, Lamellhus och Punkthus.

Koncernen har en stark position i Öresundsregionen och i Västra

Götalands- och Mälardalsregionerna. Visionen är att bli en av

Nordens största aktörer och ledande fastighetsägare av hållbart

byggda, innovativa och kostnadseffektiva koncepthus som uppfyller

de önskemål och krav som ställs av de hyresgäster som vill skapa ett

hem för många år framöver. Koncernens bostäder ska kännetecknas

av marknadens bästa kombination av hög standard, hemkänsla och

trygghet.

K-Fastigheters huvudsakliga fastighetssegment är bostäder, vilka

vid utgången av 2023 utgjorde 88 procent av den förvaltade ytan

och 92 procent av de kontrakterade hyrorna. Under verksamhetsåret

har K-Fastigheter byggstartat 450 lägenheter och färdigställt 1 176

lägenheter. Under året har koncernen avyttrat 7 lägenheter. Vid

verksamhetsårets utgång förvaltade koncernen 4 876 lägenheter.

Vidare var koncernen verksam i 17 byggnationer om totalt 1 549

lägenheter. Nuvarande bygg- och projektportfölj omfattar ca 5 700

lägenheter och garanterar sysselsättning för koncernens bygg- och

prefabverksamhet flera år framöver.

Genom dotterbolaget K-Prefab, vars verksamhet består i

konstruktion, produktion och montage av primärt prefabricerade

betongstommar för bostadsbyggnation, är koncernen

självförsörjande avseende den kostnadsmässigt tyngsta posten

i byggnationen av egna bostäder: stommen. K-Prefab har även

en betydande extern försäljning till den svenska byggindustrin.

K-Prefab har med sina åtta produktionsanläggningar från Östra

Grevie i söder till Strängnäs i norr och lokala montagelag möjlighet

att leverera till samtliga koncerens byggprojekt. Vidare har

hållbarhet under en lång tid varit en strategisk prioritering.

Övergripande mål

K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets

aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som

tillväxt i långsiktigt substansvärdet per aktie.

Operativa mål

• Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst 80

procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter.

• Antalet årligen byggstartade lägenheter för egen förvaltning ska

uppgå till 1 000 lägenheter före utgången av år 2023.

• Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst 5 000

lägenheter i Norden.

Finansiella mål

• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i

långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent inklusive

eventuella värdeöverföringar.

• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i

förvaltningsresultat per aktie om minst 20 procent.

Målet är att substansvärdes- och förvaltningsresultatstillväxten ska

skapas med en fortsatt stabil och god finansiell ställning och med

ett balanserat finansiellt risktagande innebärande att:

• Soliditeten över tid inte ska understiga 25 procent.

• Räntetäckningsgraden över tid inte ska understiga 1,75 gånger.

• Skuldsättningsgraden över tid inte ska överstiga 70 procent.

Hållbarhetsmål

För en redovisning av K-Fastigheters hållbarhetsmål se sidorna

121-138.

Moderbolaget och organisation

Moderbolaget i koncernen är K-Fast Holding AB. Koncernen består

vid verksamhetsårets utgång av 95 helägda dotterbolag och 11

intressebolagskoncerner. Antalet anställda uppgick till 550 (732),

varav 65 kvinnor (69) respektive 485 män (663).

Verksamheten är organiserad i fyra affärsområden:

Projektutveckling, Bygg, Prefab och Förvaltning, vars respektive

affärsområdeschef rapporterar till VD och ingår i koncernens

ledningsgrupp.

Därutöver finns koncerngemensamma funktioner omfattande

affärsutveckling, ekonomi och finans, inköp, IT, IR/kommunikation

och marknad, juridik och HR. Koncernens affärsutvecklings-,

finans-, ekonomi-, inköps-, IR/kommunikation och marknads- och

HR-chefer ingår i koncernens ledningsgrupp.

Huvudkontoret finns i Hässleholm. Därutöver finns kontor i Malmö,

Göteborg, Stockholm, Helsingborg, Kristianstad, Växjö och

Flerårsjämförelse

mkr 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016

Koncernen

Totala intäkter 1 094,8 1 406,0 1 252,7 215,1 187,3 124,8 130,9 135,0

Årets resultat -398,1 907,4 1 044,4 474,5 365,3 244,8 372,6 175,6

Balansomslutning 16 807,2 15 272,0 11 482,7 7 659,6 5 373,7 3 347,1 2 213,6 1 383,9

Soliditet, % 30,3% 33,9% 36,9% 41,9% 41,7% 29,3% 34,4% 28,6%

Antal anställda 550 732 691 76 68 53 34 26

Moderbolaget

Årets resultat 29,0 304,2 93,5 -9,0 107,6 10,2 38,1 2,5

Balansomslutning 3 932,4 3 426,9 3 429,7 3 025,0 2 490,7 992,8 301,3 177,7

Soliditet, % 58,2% 56,5% 47,6% 50,9% 42,2% 5,1% 16,0% 8,0%

Antal anställda 73 42 26 17 13 6 3 1

Landskrona samt produktionsanläggningar i Hässleholm, Östra

Grevie, Bollebygd, Vara, Hultsfred, Strängnäs och Katrineholm.

Sedan den 29 november 2019 är bolagets B-aktie noterad på

Nasdaq Stockholms.

Koncernens totalresultat

Intäkter

Totala intäkter för helåret uppgick till 1 094,8 mkr (1 406,0).

Hyresintäkterna för helåret uppgick till 480,2 mkr (384,2), vilket

är en ökning med 25 procent jämfört med 2022. Ökningen beror

primärt på fler förvaltade lägenheter, vilka ökade med 31 procent

till 4 876 lägenheter (3 708). Den ekonomiska uthyrningsgraden

har successivt försämrats under året som en följd av hög färdig-

ställandetakt och uppgick vid årets slut till 91,9 procent (97,3).

Uthyrningsgraden är generellt något lägre initialt i de projekt

som färdigställts och inflyttats under det senaste året, medan den

ekonomiska uthyrningsgraden fortsatt är mycket hög i de delar av

beståndet som varit under förvaltning under en längre period, varför

vi förväntar oss succesivt förbättrad uthyrningsgrad under 2024, då

färdigställandetakten under 2024 kommer minska jämfört med 2023.

Intäkter från projekt- och entreprenadverksamhet uppgick för

året till 2 022,0 mkr (2 038,8), varav 1 419,0 mkr (1 037,6) avsåg

byggnation för koncernbolag, vilka aktiverats för egen räkning.

Ökningen beror på fortsatt hög aktivitet i byggverksamheten av

lägenheter för egen förvaltning.

Vid årets slut var 1 549 lägenheter (2 171) under pågående byggnation.

Externa intäkter i projekt- och entreprenadverksamheten uppgick

under året till 603,0 mkr (1 001,2), varav Prefabs intäkter utgjorde

594,2 mkr (993,5). I Prefab uppgick den totala intäkten för året till

982,3 mkr (1 251,0), varav 381,9 mkr (249,6) avsåg koncernintern

försäljning. Prefabs intäkter har under året minskat dels på grund av

ett alltmer utmanade marknadsklimat, dels på grund av senare-

läggning av en handfull avtalade projekt. Trots detta har Prefab relativt

väl kunnat hålla uppe de totala intäkterna, primärt genom ökad

intern försäljning.

Rörelsekostnader

De totala kostnaderna för fastighetsförvaltningen uppgick för

helåret till 179,7 mkr (144,7), vilket är en ökning med 24 procent

jämfört med föregående år. Kostnaderna för året omfattar sökt

elstöd om 3,2 mkr. Ökningen i kostnader jämfört med föregående

år beror primärt på fler förvaltade lägenheter samt att vi från och

med halvårsskiftet 2022 inkluderar förvaltningsrelaterade centrala

omkostnader i fastighetsadministrationen. Driftskostnaderna för

förvaltningsverksamheten varierar normalt med årstiderna där

första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med

övriga kvartal.

Kostnaderna för projekt- och entreprenadverksamheten består dels

av direkt projekt- och produktionsrelaterade kostnader, dels av

fasta kostnader för Bygg- och Prefab-organisationen. Den del av

verksamheten som avser extern byggnation och produktion redovisas

över resultaträkningen. Projekt- och entreprenadverksamhet för

egen förvaltning aktiveras som arbete för egen räkning och

nettoredovisas över resultaträkningen i posten Kostnader projekt-

och entreprenadverksamhet. Totalt uppgick projekt- och

entreprenadverksamhetens kostnader för helåret till 2 345,1 mkr

(1 975,9), varav 1 825,8 mkr (1 037,6) aktiverats för egen räkning

och 519,3 mkr (938,3) redovisats över resultaträkningen. Ökningen

i aktiverade kostnader för egen räkning beror primärt på högre

aktivitet i byggverksamheten av lägenheter för egen förvaltning och

minskningen i kostnader vilka redovisas över resultaträkningen

beror primärt på lägre extern försäljning i Prefab.

I rörelsekostnader ingår under året kostnadsförda leasingavgifter

hänförliga till lågvärdesleasing om 13,7 mkr (9,4). Övriga

leasingavgifter har aktiverat i enlighet med IFRS 16 Leasing.

Koncernen har inga korttidsleasingavtal eller variabla

leasingavgifter.

Bruttoresultat

Koncernens bruttoresultat uppgick för helåret 2023 till 395,8 mkr

(323,1) fördelat på bruttoresultat för fastighetsförvaltning om

306,1 mkr (251,9) respektive bruttoresultat för projekt- och

entreprenadverksamhet om 89,7 mkr (71,2).

Bruttoresultat för fastighetsförvaltning påverkades positivt av

ökade hyresintäkter och negativt av lägre överskottsgrad.

Överskottsgraden uppgick för året till 63,7 procent (65,6).

Minskningen i överskottsgrad beror primärt på lägre genomsnittlig

uthyrningsgrad, vilken för året uppgick till 92,6 procent (95,8),

samt ökande kostnader för fastighetsadministration för att

förbereda organisationen för tillväxt, inte minst under fjärde

kvartalet 2023 då cirka 800 lägenheter flyttades in.

Bruttoresultatet under året uppgick för affärsområde Bygg till

30,6 mkr (5,0) och för Prefab till 58,6 mkr (66,3). Affärsområde

Byggs bruttoresultat påverkades under året positivt av hög aktivitet

i koncerninterna projekt. Affärsområde Prefabs bruttoresultat

påverkades positivt av stabilare kostnadsläge jämfört med 2022

och negativt av lägre intäkter samt lägre produktivitet förorsakad

av personalneddragningar som gjorts under året för att anpassa

organisationen till nuvarande försäljningsnivå.

Central administration

Central administration, vilken omfattar koncernövergripande

bolagsledning, affärsutveckling, IR/kommunikation, marknad, HR,

inköp, IT och ekonomifunktion, uppgick för året till 55,6 mkr

(54,9). Den relativt stabila nivån i kostnader för central administration

jämfört med föregående år beror dels på lägre kostnader av

engångskaraktär, dels att vi från och med halvårsskiftet 2022

fördelar ut förvaltnings- och projektutvecklingskostnader på

kostnader för fastighetsadministration respektive kostnader för

projekt- och entreprenadverksamhet. De fördelade kostnaderna,

vilka bland annat omfattar kostnader för ledning och stab i

affärsområde Förvaltning samt samtliga kostnader inom affärsområde

Projektutveckling, uppgick för 2023 till 31,9 mkr (7,8) respektive

6,9 mkr (3,3) för Förvaltning respektive Projektutveckling där

jämförelsesiffran motsvarar sex månader 2022.

Av- och nedskrivningar

Av- och nedskrivningar uppgick för året till 80,5 mkr (62,6), varav

av- och nedskrivningar relaterade till Prefabs verksamhet utgjorde

54,3 mkr (55,4), varav avskrivningar på immateriella tillgångar för

året uppgick till 11,4 mkr (11,0). Totala avskrivningar uppgick till

61,5 mkr (59,3). Nedskrivningar uppgick till 19,0 mkr (3,2) och

avser 16,5 mkr relaterade till nedskrivning av inventarier i

rörelsefastighet i samband med försäljning av Prefabs verksamhet i

Borensberg, utrangering i samband med bland annat K-Fastigheters

renoveringskoncept K-Fast 2.0 om 2,1 mkr (3,0) och nedskrivning

av fordringar om 0,4 mkr (0,2).

Resultat från andelar i koncern-, intresse- och

gemensamt styrda bolag

Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag

uppgick för året till 25,9 mkr (2,5). Resultatet påverkades primärt

av K-Fastigheters andel av resultatet i PVS Mark & VA Holding AB,

Mjöbäcks Entreprenad AB och Novum Samhällsfastigheter AB,

vilka för året uppgick till totalt 14,8 mkr (3,8), samt försäljningen

av en färdigställd bostadsrättsförening i Hässleholm, vilket

medförde en resultatpåverkan om 10,9 mkr.

Finans- och Räntenetto

Finansnettot uppgick för året till -218,2 mkr (124,8), varav

räntenettot uppgick till -220,2 mkr (124,8). Vid årets utgång uppgick

den genomsnittliga räntenivån för förvärvsfinansiering, förvaltnings-

och rörelsefastigheter till 3,22 procent (2,72) inklusive effekter

av räntederivat. Under året har räntekostnader på byggkreditiv

aktiverats om 178,5 mkr (59,1). Genomsnittlig räntekostnad för

kontrakterade byggkreditiv uppgick vid årets slut till 5,95 procent

(3,92). Räntekostnaderna har jämfört med föregående år påverkats

negativt av ökad räntebärande skuld relaterat till nybyggnation och

ökade basräntor. Räntenivån har under slutet av året stabiliserats

dels genom stabiliserade marknadsräntor, dels genom ökad

räntesäkringsgrad där den fasta räntan i genomförda räntesäkringar

legat lägre än den rörliga räntan. Genomsnittlig kreditmarginal för

förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter har under

året ökat till 1,49 procent (1,40).

Räntetäckningsgraden för året uppgick till 1,7 ggr (2,2) påverkat

av ett försämrat räntenetto som inte fullt ut kunnat kompenseras

av det ökade bruttoresultatet. Med successivt förbättrad

uthyrningsgrad framöver förväntas räntetäckningsgraden öka.

Resultat före värdeförändringar och

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar uppgick för helåret 2023 till 67,3 mkr

(83,3), vilket är en minskning med 19 procent jämfört 2022.

Resultatet påverkades positivt av förbättrat bruttoresultat i både

förvaltnings- och projekt- och entreprenadverksamheten och av

högre resultat från intresse- och gemensamt styrda bolag och

negativt av högre av- och nedskrivningar samt försämrat räntenetto.

Förvaltningsresultatet för helåret uppgick till 108,3 mkr (130,7),

en minskning med 17 procent jämfört med föregående år.

Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 0,49 kr per aktie (0,61),

en minskning med 19 procent jämfört med 2022. Förvaltnings-

resultatet påverkades positivt av fortsatt ökning av hyresintäkter

och negativt av försämrad överskottsgrad och försämrat räntenetto.

Värdeförändringar

Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter uppgick

för helåret till -316,3 mkr (699,0) fördelat på fastigheter under

förvaltning med -654,8 mkr (5,1) och pågående nybyggnation med

330,6 mkr (693,9).

Direktavkastningskravet i de externa värderingarna för både

färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation

har på grund av ändrade marknadsförutsättningar under året ökat

med cirka 0,4 procentenheter till 0,5 procentenheter. Detta har till

viss del motverkats av hyreshöjning inför 2024 om i genomsnitt

5,25 procent, vilket är högre än vad som antagits i värderingarna

under året. Totalt innebär förändringen att marknadsvärdet för

jämförbara färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående

nybyggnation under året minskat med 4,2 procent. Sedan andra

kvartalet 2022 har motsvarande nedgång varit cirka 0,6

procentenheter, påverkat negativt av ökade direktavkastningskrav

om totalt ca 0,6 till 0,7 procentenheter och ökade kostnader för

drift och underhåll, kompenserat av ökade hyror och förväntningar

på framtida hyresinflation.

Direktavkastningskravet vid värdering av färdigställda förvaltnings-

fastigheter uppgick vid årets slut till 4,37 procent (4,03) och för

förvaltningsfastigheter under pågående nybyggnation till 4,33 procent

(4,01). Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela

K-Fastigheters fastighetsportfölj, inklusive obebyggd mark

och byggrätter och pågående nybyggnation, uppgick vid årets

slut till 4,36 procent (4,02). Att ökningen i det genomsnittliga

direktavkastningskravet inte är större under året, med hänsyn

tagen till den generella ökningen under året, beror primärt på att

K-Fastigheters fastighetsportfölj i ökande grad består av relativt

högre andel bostäder i allt bättre lägen. För mer information se

avsnitt Fastighetsbestånd och värdering.

Av orealiserade värdeförändringar för fastigheter under förvaltning

var 8,3 mkr (89,7) relaterade till nettoförvärv under året. Av

resterande orealiserade värdeförändring för förvaltningsfastigheter

bidrog förbättrat driftnetto med 91,4 mkr (424,8), främst på grund

av ökade hyresantaganden, och förändrade värderingsförutsättningar

med -729,9 mkr (-509,9). Orealiserad värdeförändring relaterad till

mark och byggrätter har minskats i takt med utnyttjande.

Värdeförändringar från derivat uppgick under året till -262,6 mkr

(364,1) fördelat på räntederivat om -265,2 mkr (365,8) och på

valutaderivat om 2,6 mkr (-1,7). Utvecklingen under året berodde

primärt på lägre marknadsräntor mot slutet av året, vilket påverkade

marknadsvärdet på koncernens räntederivat negativt, samt

förbättrad kronkurs, vilket påverkade koncernens valutaderivat

positivt. Koncernens derivat utgörs av ränte- och valutaderivat som

syftar till att minska koncernens ränte- och valutarisk. Verkligt

värde på koncernens derivat uppgick till 141,4 mkr (399,1) vid

årets utgång. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte

kassaflödet och när derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll.

Skatt

Årets aktuella skatt uppgick till +1,3 mkr (-11,6). Uppskjuten skatt

uppgick till +112,3 mkr (-227,4), primärt påverkat av orealiserade

värdeförändringar på fastigheter. Den aktuella skatten har

beräknats efter den gällande skattesatsen i Sverige, 20,6 procent.

Gällande skattesats i Danmark är 22,0 procent, varför omräkning

görs av danska dotterbolag till 20,6 procent.

Per 31 december 2023 beräknades K-Fastigheters ansamlade

skattemässiga underskottsavdrag till 58,5 mkr (63,7), vilka

tillsammans med negativt värde av derivat om 85,3 mkr (2,6) och

leasing om 90,9 mkr (0,0) utgjorde det primära underlaget för

koncernens uppskjutna skattefordran, vilken uppgick till 54,3 mkr

(16,4). Uppskjuten skatteskuld avser primärt temporära skillnader

mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende

fastigheter. Per 31 december 2023 översteg fastigheternas verkliga

värde dess skattemässiga värde med 4 460,0 mkr (4 621,4), vilket

utgjorde det primära underlaget för den uppskjutna skatteskulden

om 953,2 mkr (1 033,5) vid årets slut.

Årets resultat, totalresultat och övrigt totalresultat

Resultatet för helåret uppgick till -398,1 mkr (907,4) motsvarande

-1,96 kr per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare (4,13).

Helårets totalresultat uppgick till -392,8 mkr (934,8). I övrigt

totalresultat ingår omräkningsdifferenser avseende K-Fastigheters

utlandsverksamhet, vilka under året uppgick till 5,3 mkr (27,4).

Hela detta belopp avser poster som kan återföras över resultatet i

en senare period.

Koncernens finansiella ställning

Immateriella tillgångar

Immateriella tillgångar utgörs av goodwill och övriga immateriella

tillgångar vilka primärt uppstod i samband med förvärvet av

K-Prefab. Goodwill uppgick vid årets utgång till 443,6 mkr (443,6)

och övriga immateriella tillgångar, som primärt består i värdet av

K-Prefabs kundrelationer, uppgick till 27,7 mkr (36,6). I samband

med årsskiftet har nedskrivningsprövning av goodwill skett,

vilken visat att inget behov av nedskrivning föreligger. För mer

information avseende nedskrivningsprövningen se not 15. Övriga

immateriella tillgångar skrivs av över fem år.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter omfattar fastigheter där hyresgäster kan

flytta in (färdigställda förvaltningsfastigheter), obebyggd mark och

mark under exploatering, tomträtter (värderade till verkligt värde i

enlighet med IFRS 16) och pågående nybyggnation.

Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2023 av 121

helgäda och 2 delägda färdigställda förvaltningsfastigheter fördelat

på totalt 318 664 kvadratmeter bostäder och 44 142 kvadratmeter

kommersiell yta. Vidare hade koncernen 17 pågående byggnationer,

fördelat på 99 450 kvadratmeter bostäder respektive 975

kvadratmeter kommersiell yta. Därutöver hade K-Fastigheter 24

pågående projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs-

eller planprojektering, varav 15 projekt där K-Fastigheter ännu inte

hade tillträtt marken.

Det totala värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid årets

utgång till 14 870,9 mkr (13 094,6), fördelat på färdigställda

förvaltningsfastigheter 12 514,0 mkr (9 775,3), obebyggd mark

och byggrätter 578,1 mkr (695,1), tomträtter 18,0 mkr (18,0) och

pågående nybyggnation 1 760,8 mkr (2 606,1).

Under helåret har 2 151,9 mkr (1 886,2) investerats i ny-, till- och

ombyggnation. Totalt har tretton projekt, samt sex av tretton

etapper i byggnationen av Höganäs Stubbarp 39:5, Västerås Östra

Vildrosen 1, Höör Fogdaröd 8:32, Strängnäs Storspoven 1 och

Nyköping Opppeby Gård 1:9 färdigställts och omklassificerats från

pågående nybyggnation till färdigställda förvaltningsfastigheter

motsvarande ett värde om 3 103,1 mkr (2 005,0). Vidare har fem

byggprojekt byggstartats.

Förvärv har under helåret 2023 genomförts för 210,9 mkr (830,3).

Dessa utgörs uteslutande av förvärv av obebyggd mark och mark

för exploatering. Försäljning av fastigheter har skett under året till

ett totalt värde om 136,0 mkr (9,5).

Vidare har totalt värde av förvaltningsfastigheter påverkats negativt

av orealiserade värdeförändringar om totalt -324,2 mkr (699,0)

fördelat på fastigheter under förvaltning med -654,8 mkr (5,1) och

pågående nybyggnation om 330,6 mkr (693,9).

Rörelsefastigheter

Värdet av rörelsefastigheter uppgick vid årets slut till 537,1 mkr

(447,6). Rörelsefastigheterna utgörs primärt av K-Prefabs

produktionslokaler. Ökningen i värde för rörelsefastigheter

beror primärt på omklassificering av pågående nybyggnation av

Hässleholm Rusthållaren 3 & 4, koncernens byggnation av nytt

huvudkontor. Under året har ytterligare ca 26,4 mkr investerats

i K-Prefabs fastigheter för att uppgradera faciliteterna och öka

produktionskapaciteten.

Inventarier

Inventarier, vilka per 31 december 2023 uppgick till 181,4 mkr

(193,6), består primärt av maskiner och inventarier relaterade till

koncernens bygg- och prefabverksamhet, byggnadsinventarier

samt enligt IFRS 16 aktiverade nyttjanderättstillgångar. Total har

koncernen nettoinvesterat 5,6 mkr (36,0) i inventarier under året.

Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag

och andra långfristiga fordringar

Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag ökade under 2023,

från 223,2 mkr till 260,7 mkr. Totalt gjordes nettoförvärv under

året om 3,3 mkr (5,8) och det sammanlagda resultatet från andelar

i intressebolagens resultat uppgick till 25,9 mkr (2,5 mkr).

Långfristiga fordringar om 33,3 mkr (22,6) består primärt av ej

reglerade koncernmellanhavanden från före detta ägaren av K-Prefab.

Uppskjuten skattefordran

Uppskjuten skattefordran uppgick per 31 december 2023 till 54,3 mkr

(16,4) och härrörde primärt från underskottsavdrag, vilka förväntas

kunna nyttjas under kommande år, och negativt värde av räntederivat

samt leasing.

Varulager

Varulager uppgick per 31 december 2023 till 30,7 mkr (60,2) och

består primärt av K-Prefabs råvaru- och färdigvarulager.

Rörelsefordringar

Koncernens rörelsefordringar bestod primärt av övriga fordringar

om 122,8 mkr (168,8), som huvudsakligen bestod av förskott och

handpenning för avtalade men ej tillträdda fastighetsförvärv, vilka

minskat under året från 77,6 mkr till 61,0 mkr, och upparbetade

men ej fakturerade intäkter, vilka uppgick till 31,6 mkr (41,0).

Hyres- och kundfordringar uppgick vid årets slut till 51,2 mkr (93,2),

varav hyresfordringar 6,4 mkr (6,3). Resterande andel utgörs av kund-

fordringar primärt relaterade till K-Prefabs verksamhet. Andelen

hyres- och kundfordringar vilka varit förfallna mer än 90 dagar

uppgår till 6,3 mkr (7,9). 3,3 mkr (4,0) har reserverats i enlighet med

koncernens förlustandelsmodell baserad på historiska utfall och

ledningens bedömning av framtida kreditförluster (stadie 2) och 2,1

mkr (2,3) har reserverats i enlighet med individuell bedömning

(stadie 3). Totalt uppgick konstaterade kreditförluster till 5,6 mkr

(3,0) under året.

Vidare utgörs rörelsefordringar primärt av förutbetalda kostnader

och upplupna intäkter om 46,3 mkr (36,7).

Likvida medel

Likvida medel uppgick vid årets utgång till 5,8 mkr (35,4).

Därutöver tillkommer outnyttjade kreditlimiter om 147,3 mkr

(277,4). Minskningen berodde primärt på förvärv under året och

fortsatt hög nybyggnationstakt.

Eget kapital och substansvärde

Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

uppgick vid årets utgång till 5 100,4 mkr (5 169,6), vilket

motsvarade 21,08 kr per aktie (23,92). Minskningen förklaras

av årets totalresultat om -392,8 mkr (934,8) och emission i

oktober 2023, vilket ökade eget kapital med totalt 323,0 mkr efter

transaktionskostnader.

Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid årets utgång till

5 803,5 mkr (5 768,3) motsvarande 24,25 kr per aktie (26,79). Det

långsiktiga substansvärdet per aktie har minskat med 9 procent

jämfört med 31 december 2022.

Per 31 december 2023 uppgick antalet utestående aktier till

239 331 168 (215 331 168) fördelat på 22 500 000 A-aktier

(22 500 000) och 216 831 168 B-aktier (192 831 168). Det

genomsnittliga antalet utestående aktier under 2023 uppgick

till 221 047 606 aktier (215 331 168).

Uppskjuten skatt

Koncernens uppskjutna skatt uppgick vid årets slut till 953,2 mkr

(1 033,5). Uppskjuten skatteskuld härrör primärt från temporära

skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde för

färdigställda fastigheter och fastigheter under byggnation.

Räntebärande skulder

Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till

10 117,8 mkr (8 461,4), varav 3 462,8 mkr (2 049,9) klassificeras

som kortfristiga räntebärande skulder. De räntebärande

skulderna fördelas på bottenlån för färdigställda förvaltnings- och

rörelsefastigheter om 6 747,9 mkr (5 743,2), byggkrediter om

2 077,9 mkr (1 591,2), leasingskulder om 92,1 mkr (93,1), rörelse-

och förvärvskrediter om 949,9 mkr (783,8) och säljarrevers

avseende förvärvet av K-Prefab om 250,0 mkr (250,0).

Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick till 60,2 procent

(55,4) och belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter

uppgick till 62,5 procent (58,2). Ökningen i skuldsättnings- och

belåningsgrad beror primärt på lägre värdering av färdigställda

förvaltningsfastigheter.

Vid årets utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal om

10 781,7 mkr (9 671,6), varav 6 747,9 mkr (5 743,2) avsåg

finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter,

varav 2 319,1 mkr (1 706,9) förfaller till omförhandling under de

närmaste tolv månaderna. Utöver finansiering av färdigställda

förvaltnings- och rörelsefastigheter utgörs kontrakterade

kreditavtal av byggkrediter om 2 937,6 mkr (2 867,1) och rörelse-

och förvärvskrediter om 1 096,3 mkr (1 061,3), varav 202,5 mkr

(292,5) respektive 68,8 mkr (93,8) avser förvärvsfinansiering av

K-Prefab respektive Mjöbäcks Entreprenad AB. Byggkrediter och

rörelse- och förvärvskrediter var vid årets utgång utnyttjade till

2 077,9 mkr (1 591,2) respektive 949,9 mkr (783,8).

Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för koncernens ränte-

bärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och färdigställda

förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per 31 december 2023

till 2,8 år (2,4).

Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens räntebärande

skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och

rörelsefastigheter uppgick till 3,5 år (3,4) och den genomsnittliga

räntan uppgick till 3,22 procent (2,72) inklusive effekter av

räntederivat och 5,47 procent (3,85) exklusive effekter av

räntederivat. Räntenivån har under fjärde kvartalet stabiliserats

dels genom stabiliserade marknadsräntor, dels genom

ökad räntesäkringsgrad där den fasta räntan i genomförda

räntesäkringar legat lägre än den rörliga räntan. Genomsnittlig

räntekostnad för kontrakterade byggkreditiv uppgick vid årets

slut till 5,95 procent (3,92). Total andel rörlig ränta i förhållande

till räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering,

förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 9 procent (27) och

räntekänsligheten vid en procentenhets förändring av låneräntorna

uppgick till 6,5 mkr (17,2).

Derivatinstrument

K-Fastigheter arbetar idag uteslutande med lån med rörlig räntebas.

För att hantera ränterisken och förändra räntebindningstiden

nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar. Över tiden uppstår

värdeförändringar i räntederivatportföljen primärt som en följd av

förändrade marknadsräntor.

Totalt uppgick swapportföljen nominellt till 6 371,7 mkr (4 407,7)

vid årets utgång. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick

vid årets utgång till 157,3 mkr (404,9).

Utöver räntederivat använder K-Fastigheter valutaderivat för att

hantera valutamässiga risker i den danska verksamheten. Verkligt

värde för valutaderivatportföljen uppgick vid årets utgång till 0,8 mkr

(-2,6).

Rörelseskulder

Rörelseskulder består primärt av i rörelsen verksamhetsrelaterade

leverantörsskulder om 234,5 mkr (198,3), övriga skulder om

76,1 mkr (109,1), faktuerarade men ej upparbetade intäkter om

59,5 mkr (19,2) och upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

om 174,8 mkr (206,2). Rörelseskulderna är primärt relatearde

till den löpande bygg- och entreprenadverksamheten samt

personalrelaterade skulder.

Koncernens kassaflöde

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för

helåret 2023 till 203,6 mkr (150,1) och påverkades positivt av

förbättrat bruttoresultat i förvaltningsverksamheten och i projekt- och

entreprenadverksamheterna samt högre rörelsekapitalbindning

främst i form av att K-Prefabs verksamhet är strukturellt kassa-

flödespositiv med normalt högre rörelseskulder än rörelsefordringar,

och negtivt primärt av försämrat räntenetto.

Investeringsverksamheten har primärt påverkats av förvärv av

bolag om 410,1 mkr (812,7), vilket primärt utgjorts av löpande

förvärv av byggrätter, och investeringar i pågående nyanläggning

om 2 000,4 mkr (1 941,8). Totalt uppgick kassaflödet från

investeringsverksamhet till -2 312,3 mkr (-2 749,0).

Koncernens finansieringsverksamhet har utöver kassaflödet

från den löpande verksamheten under 2023 primärt finansierats

av ökade räntebärande skulder om 1 755,9 mkr (2 539,3) efter

amorteringar om 518,9 mkr (179,8) och tillskjutet kapital genom

nyemission om 323,0 mkr (1,1). Totalt uppgick kassaflödet från

finansieringsverksamheten till 2 078,9 mkr (2 540,4), vilket

innebär att koncernens likvida medel för året minskade med

29,8 mkr (58,6) till 5,8 mkr (35,4), inkluderat valutarelaterad

omräkningsdifferens, vid årets slut.

Investeringar

Utöver vad som redogjorts för avseende förvärv av samt under

Koncernens kassaflöde, avsnitt som starkt hänger samman, så har

inga väsentliga investeringar i anläggningstillgångar gjorts under

året. Utöver investeringar i anläggningstillgångar har koncernen

under 2023 primärt investerat medel i utveckling av den egna

organisationen i form av stärkt organisation, processer, system

och funktioner inom affärsutveckling, förvaltning, ekonomi, HR,

IT, inköp, marknad, juridik och projektutveckling, investeringar

som främst märks genom de ökade kostnaderna för central

administration under året.

Moderbolaget

Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller

koncerngemensamma funktioner för affärsutveckling, ekonomi,

finans, marknad, inköp, IR/kommunikation, IT, HR, juridik,

samt samtliga anställda inom affärsområde förvaltning och

projektutveckling.

Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av

tjänster till koncernbolag, vilken för året uppgick till 100,7 mkr

(32,7). Moderbolagets bruttoresultat för helåret uppgick till

2,3 mkr (-34,1). Det förbättrade bruttoresultatet beror på ökad

koncernintern fakturering motverkat av ökade kostnader för

utökad central organisation för att möta kommande tillväxt.

Moderbolagets resultat före skatt uppgick till -41,1 mkr (345,4)

efter avlämnade nettokoncernbidrag om 1,4 mkr (-38,6).

Resultatet påverkades negativt av värdeförändringar på ränte- och

valutaderivat om -243,8 mkr (365,8).

Moderbolagets tillgångar och skulder bestod per 31 december 2023

primärt av andelar i, fordringar på och skulder till koncernbolag

samt derivatinstrument. Fordringar på koncernbolag uppgick vid

årets slut till 2 218,6 mkr (1 567,1) och skulder till koncernbolag till

Överkursfond 1 689 483 286

Balanserat fritt eget kapital 507 153 440

Årets resultat 28 992 799

Summa 2 225 629 526

Disponeras så att i ny räkning överförs 2 225 629 526

169,1 mkr (216,2) där korta fordringar och skulder primärt utgör

tillgodohavanden i koncernens koncernkonto.

Det egna kapitalet uppgick per 31 december 2023 till 2 289,4 mkr

(1 937,5), negativt påverkat av årets resultat. Moderbolagets likvida

medel uppgick vid årets utgång till 0,5 mkr (0,0) och räntebärande

skulder till 1 447,0 mkr (1 205,1), varav 1 338,8 mkr (456,3)

klassificeras som kortfristig skuld.

Effekter av kriget i Ukraina

Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att

koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör

antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciper

och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter

och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på

historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande

förhållanden förefaller rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar

och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade

värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår

tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa

uppskattningar och bedömningar.

I utgångsläget har K-Fastigheter en stabil affärsmodell som bygger

på tvärfunktionellt arbete inom projektutveckling-, bygg-, prefab,

och fastighetsförvaltning, vilket genererar lönsamhet i varje led.

Koncernen har en stark position i marknaden för hyresrätter

i Öresundsregionen och Västra Götalands-, Köpenhamns-

och Mälardalsregionerna. K-Fastigheter har ett attraktivt

fastighetsbestånd där 92 procent av kontrakterade hyresintäkter

kommer från bostäder och där de kommersiella intäkterna är

spridda på ett stort antal enskilda kontrakt.

Vid upprättandet av förevarande årsredovisning har kriget i

Ukraina pågått i två år. Kriget har till dags dato haft betydande,

men ej väsentlig effekt på K-Fastigheters verksamhet och påverkar

så här långt primärt prisbilden för vissa insatsvaror och då kanske

framför allt stål- och energipriser, samt indirekta effekter av

höjda energi- och bränslepriser och i ökande omfattning även

räntekostnader.

Hur kriget i Ukraina kommer påverka K-Fastigheters verksamhet

framöver är i dagsläget osäkert, men bedömningar kommer ske

löpande och redovisas i kommande delårsrapporter samt eventuellt

kompletterade med löpande information genom pressmeddelande.

Risker och riskhantering

För närmare beskrivning hänvisas till avsnittet Risker och

riskhantering på sidorna 139-146, vilket är en del av denna

Förvaltningsberättelse.

Hållbarhetsredovisning

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har K-Fastigheter valt att upprätta

den lagstadgade hållbarhetsredovisningen som en rapport

utanför Förvaltningsberättelsen. De delar som ska beskrivas i en

hållbarhetsredovisning finns tillgängliga på sidorna 121-138.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.

K-Fastigheter prioriterar tillväxt framför utdelning. Därför föreslår

styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2023. Styrelsen föreslår att

till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

och efter dess slut

Väsentliga händelser under 2023

• Den 19 januari 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att Stefan

Paulsson utsetts till VD för K-Prefab AB. Stefan har sedan 11

april 2022 varit tillförordnad VD.

• Den 3 maj 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att Leif Astikainen

utsetts till den nyinrättade tjänsten som COO/Operativ chef för

K-Fast Holding AB. Leif är sedan tidigare HR-chef i koncernen,

vVD i K-Prefab AB och ingår i koncernens ledningsgrupp.

• Den 3 maj 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att Henrik

Gustafsson utsetts till den nyinrättade tjänsten som Inköpschef

för koncernen. Henrik är sedan tidigare inköpschef i K-Prefab

AB och kommer ingå i koncernens ledningsgrupp.

• Den 15 maj 2023 avhöll K-Fastigheter årsstämma. Samtliga

ledamöter omvaldes på ett år och Erik Selin omvaldes till

styrelsens ordförande. Årsstämman bemyndigade styrelsen

att, fram till nästa årsstämma, fatta beslut om nyemission om

maximalt 24 000 000 aktier serie B samt återköp av aktier av

serie B motsvarande maximalt en tiondel av det totala antalet

utgivna aktierna i bolaget.

• Den 11 september 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att

Colliers anlitats för att bistå med avyttring av fyra fastigheter

i Köpenhamnsområdet omfattande totalt 311 lägenheter.

Försäljningen är ett led för att stärka koncernens finansiella

ställning och skapa förutsättningar för fortsatt expansion

genom förvärv av byggrätter och byggstarter av nya projekt.

K-Fastigheter kommer även efter en eventuell avyttring av de

aktuella fastigheterna att ha närvaro i Köpenhamnsområdet

genom ett projekt som är under byggnation med sammanlagt 153

lägenheter i Ballerup. K-Fastigheter ser fortsatt goda möjligheter

till kommande förvärv av byggrätter i Köpenhamnsområdet.

• Den 28 september 2023 genomförde K-Fastigheter en

riktad nyemissionen om totalt 18 180 000 nya B-aktier med

likviddag den 2 oktober 2023. Teckningskursen i den riktade

nyemissionen fastställdes till 13,80 kronor per aktie genom

ett accelererat bookbuilding-förfarande. Utöver ett starkt stöd

från befintliga aktieägare deltog flertalet nya institutionella

investerare. Den riktade nyemissionen tillförde K-Fastigheter

250,9 mkr före emissionskostnader. I samband med den riktade

nyemissionen offentliggjordes även att Erik Selin Fastigheter AB,

för att underlätta för att uppnå erforderlig teckning i den riktade

nyemissionen, efter godkännande av extra bolagsstämma den

24 oktober 2023, ämnar teckna 5 820 000 nya B-aktier, vilket

kommer tillföra K-Fastigheter 80,3 mkr före emissionskostnader

med likviddag den 26 oktober 2023.

• Den 24 oktober 2023 avhöll K-Fastigheter extra bolagsstämma

där det beslutades att godkänna styrelsens beslut om nyemission

till Erik Selin Fastigheter AB.

• I november utnämndes K-Fastigheter av Karriärföretagen till

Karriärföretag 2024.

Väsentliga händelser efter årets utgång

• K-Fastigheter har den 19 januari frånträtt två förskolor

i Kristianstad och ett LSS-boende i Hässleholm. Totalt

uppgick hyresvärde för de båda fastigheterna till 3,8 mkr och

köpeskillingen till totalt 50,8 mkr.

• K-Fastigheter tecknade under februari avtal med övriga ägare

i Mjöbäcks Entreprenad AB om att Mjöbäcks Entreprenad

under februari 2024 skall lösa in 20 procent av de aktier som

K-Fastigheter äger i bolaget motsvarande 5 procent av bolagets

totala antal aktier. Ersättningen motsvarar aktiernas andel av

bolagets egna kapital per 30 juni 2023.

• Den 7 mars 2024 pressmeddelades att K-Fastigheter har tecknat

en avsiktsförklaring med en institutionell investerare rörande

en avyttring av en fastighetsportfölj i Danmark. Sedvanlig

försäljningsprocess med teknisk och ekonomisk genomgång

fortskrider och under förutsättning av att parterna ingår

bindande överlåtelseavtal förväntas frånträde av fastigheterna

ske under andra kvartalet 2024.

• Den 13 mars 2024 genomförde K-Fastigheter nyemission

om totalt 6 662 000 nya B-aktier. Teckningskursen i den

riktade nyemissionen fastställdes till 19,19 kronor per aktie

motsvarande stängningskurs den 13 mars 2024. Nettolikviden

från emissionen avses användas till att skapa förutsättningar för

fortsatt expansion genom förvärv av byggrätter och byggstarter

av nya projekt. Den riktade nyemissionen tillförde K-Fastigheter

cirka 128 mkr före emissionskostnader. En del av emissionen,

motsvarande 842 000 aktier, villkorades av efterföljande

godkännande av en extra bolagsstämma.

• Den 13 mars 2024 kallade K-Fastigheter till extra bolagsstämma

per 8 april 2024. Extra bolagsstämmans syfte var att besluta

om godkännande av styrelsens beslut om emission av 842 000

aktier. Vid extra bolagsstämma den 8 april 2024 beslutades att

godkänna styrelsens beslut om nyemission av 842 000 aktier.

K-Fast 2.0

Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Totalt 2023

Antal renoverade lägenheter 8 8 11 13 40

Ökat hyresvärde, mkr 0,2 0,2 0,3 0,3 1,0

Förvärvade/avyttrade förvaltningsfastigheter

Fastighet Kommun

Tillträde/

Frånträde

Antal

lägenheter

Yta, kvm

Årligt hyresvärde,

mkr

Köpeskilling,

mkr

Rådhuset 6 (avyttrad) Helsingborg dec 2023 7 3 242 7,5 136,0

Del av Stafvre 7 (avyttrad) Kristianstad jan 2024 - 1 126 3,1 40,0

Maglegården 30 (avyttrad) Hässleholm jan 2024 - 382 0,7 10,8

Förvärvade/tillträdda byggrätter

Fastighet Kommun

Förväntad

byggstart

Antal

lägenheter

Yta, kvm

Förväntat årligt

hyresvärde, mkr

Köpeskilling,

mkr

Sätra 108:20 Gävle 2024-2026 562 36 266 82,5 131,1

Förvaltaren 2* Eskilstuna 2024 88 4 793 12,1 19,0

Utby 3:113 Ale 2023 118 7 372 18,4 12,0

Del av Sandryggen 1* Lund 2024 72 4 320 12,0 36,0

Rickeby 1:48 */** Vallentuna 2024 74 2 322 10,6 14,6

Hackmästaren 1 Kävlinge 2024 20 1 225 2,6 7,0

Gårdsten 7:5 Göteborg Q1/Q2 2024 126 7 250 17,4 30,0

Sävenäs 131:14 Göteborg Q1/Q2 2024 173 9 957 31,6 37,7

* Ej tillträdd fastighet

** Joint venture med Titania

Byggstartade projekt

Fastighet Kommun

Förväntad

färdigställt

Antal

lägenheter

Yta, kvm

Förväntat årligt

hyresvärde, mkr

Skymningen 3 Höganäs Q3 2024 53 3 027 6,5

Viktoria 22 Helsingborg Q4 2025 41 3 182 9,6

Måsen etapp 2* Strängnäs Q1/Q4 2026 209 13 174 31,2

Sätra 108:20 etapp 1 Gävle Q2 2026 133 8 780 19,7

Utby 3:113 Ale Q2 2026 118 7 372 18,4

* K-Fast Kilen AB

Färdigställda projekt

Fastighet Kommun Inflyttning

Antal

lägenheter

Yta, kvm

Hyresvärde,

mkr

Kedjan 1 (etapp 2) Älmhult jan 2023 34 2 113 3,7

Högaffeln 1 Malmö feb 2023 31 1 786 4,2

Kohagen 1 (etapp 1) Vänersborg mars 2023 60 3 978 7,1

Spoven 1 Växjö apr/maj 2023 83 4 697 9,6

Smörjhallen 1 Hässleholm maj 2023 37 2 863 5,4

Kommissarien 1 Hässleholm maj/okt 2023 41 3 191 6,0

Oden 8 Hässleholm juni 2023 43 2 325 4,6

Limkokaren 16 Hässleholm juli 2023 24 1 982 3,3

Trollet 2 Växjö jul-dec 2023 156 10 265 16,8

Stubbarp 39:5 (etapp 1 och 2 av 3) Höganäs okt-dec 2023 51 3 452 6,9

Kildebrönde By 17b Greve (DK) nov 2023 148 10 380 26,2

Sävenäs 131:13 Göteborg dec 2023 192 11 997 32,1

Kohagen 1 (etapp 2) Vänersborg dec 2023 80 5 488 10,6

Skymningen 2 Höganäs dec 2023 41 2 839 6,0

Östra Vildrosen 1 (etapp 1 av 3) Västerås dec 2023 56 4 933 9,2

Fogdaröd 8:32 (etapp 1 av 2) Höör dec 2023 36 2 386 4,9

Storspoven 1 (etapp 1 av 3)* Strängnäs dec 2023 38 2 543 5,4

OppebyGård 1:9 (etapp 1 av 2)* Nyköping dec 2023 25 1 726 3,6

* K-Fast Kilen AB

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

och efter dess slut (forts)

Nedan redovisas genomförda förvärv av byggrätter och

förvaltningsfastigheter, byggstartade och färdigställda projekt samt

genomförda renoveringar enligt K-Fastigheters renoveringskoncept

K-Fast 2.0 under verksamhetsåret 2023. Dessa har under

året presenterats som väsentliga händelser i K-Fastigheters

delårsrapporter.

mkr Not 2023 jan–dec 2022 jan–dec

Hyresintäkter 3 480,2 384,2

Projekt- och entreprenadintäkter 3 603,0 1 001,2

Nettoomsättning 1 083,2 1 385,4

Övriga intäkter 11,6 20,6

Drift -104,9 -97,5

Underhåll -15,4 -13,5

Fastighetsskatt -10,4 -8,4

Fastighetsadministration -49,0 -25,2

Kostnader fastighetsförvaltning 4,5,6 -179,7 -144,7

Kostnader projekt- och entreprenadverksamheten 4,5,6 -519,3 -938,3

Bruttoresultat 395,8 323,1

varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftsöverskott) 306,1 251,9

varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet 89,7 71,2

Central administration

4,5,6,8

-55,6 -54,9

Av- och nedskrivningar 7 -80,5 -62,6

Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag

25,9 2,5

Finansnetto

-218,2 -124,8

varav räntenetto -220,2 -124,8

Resultat före värdeförändringar 67,3 83,3

varav förvaltningsresultat* 108,3 130,7

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 11 -316,3 699,0

Värdeförändring derivat 10 -262,6 364,1

Resultat före skatt -511,6 1 146,4

Skatt på årets resultat 12 113,6 -239,0

Årets resultat -398,1 907,4

Övrigt totalresultat 13 5,3 27,4

Årets totalresultat -392,8 934,8

Årets totalresultat hänförligt till

Moderbolagets aktieägare -427,4 916,6

Innehav utan bestämmande inflytande 30 34,6 18,2

Resultat efter skatt per aktie, kr/aktie** 14 -1,96 4,13

* Förvaltningsresultatet omfattar ingen del hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande

** Några potentiella aktier (t.ex. konvertibler) förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.

KONCERNENS RÄKENSKAPER

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Tillgångar, mkr Not

2023

31 dec

2022

31 dec

Materiella anläggningstillgångar

Immateriella tillgångar 15 471,3 480,2

Förvaltningsfastigheter 16 14 870,9 13 094,6

Rörelsefastigheter 17 537,1 447,6

Inventarier 18 181,4 193,6

Summa anläggningstillgångar 16 060,6 14 216,0

Finansiella anläggningstillgångar 22

Andelar i intresse- och gemensamt styrda företag och andra

långfristiga fordringar

19, 20 293,9 245,8

Derivatinstrument 22 141,4 399,1

Uppskjuten skattefordran 21 54,3 16,4

Summa finansiella anläggningstillgångar 489,6 661,3

Summa anläggningstillgångar 16 550,3 14 877,3

Omsättningstillgångar 22

Varulager 23 30,7 60,2

Kundfordringar 24, 25 51,2 93,2

Övriga kortfristiga fordringar 25, 26 123,0 169,2

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 46,3 36,7

Likvida medel 28 5,8 35,4

Summa omsättningstillgångar 256,9 394,6

Summa tillgångar 16 807,2 15 272,0

Eget kapital och skulder, mkr Not

2023

31 dec

2022

31 dec

Eget kapital 29

Aktiekapital 63,8 57,4

Övrigt tillskjutet kapital 1 689,4 1 372,9

Balanserat resultat inklusive årets resultat 3 292,7 3 720,0

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 045,9 5 150,3

Innehav utan bestämmande inflytande 30 54,5 19,3

Summa eget kapital 5 100,4 5 169,6

Långfristiga skulder 22

Uppskjuten skatteskuld 21 953,2 1 033,5

Långfristiga räntebärande skulder 22 6 655,0 6 411,5

Övriga avsättningar och långfristiga skulder 31 90,9 74,7

Summa långfristiga skulder 7 699,2 7 519,8

Kortfristiga skulder 22

Kortfristiga räntebärande skulder 22 3 462,8 2 049,9

Leverantörsskulder 22 234,5 198,3

Övriga kortfristiga skulder 31 135,7 128,3

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 174,8 206,2

Summa kortfristiga skulder 4 007,7 2 582,7

Summa skulder 11 706,9 10 102,4

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 807,2 15 272,0

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

mkr

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital

Valuta-

omräkningsreserv

Balanserat resultat

Innehav utan

bestämmande inflytande

Totalt eget kapital

Eget kapital, per 1 januari 2022 215 331 168 57,4 1 372,9 2,3 2 801,1 0,0 4 233,7

Året resultat 889,2 18,2 907,4

Övrigt totalresultat 27,4 27,4

Årets totalresultat 27,4 889,2 18,2 934,8

Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 1,1 1,1

Summa transaktioner med ägare 1,1 1,1

Utgående balans per 31 december 2022 215 331 168 57,4 1 372,9 29,7 3 690,3 19,3 5 169,6

mkr

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital

Valuta-

omräkningsreserv

Balanserat resultat

Innehav utan

bestämmande inflytande

Totalt eget kapital

Eget kapital, per 1 januari 2023 215 331 168 57,4 1 372,9 29,7 3 690,3 19,3 5 169,6

Årets resultat -432,7 34,6 -398,1

Övrigt totalresultat 5,3 5,3

Årets totalresultat 5,3 -432,7 34,6 -392,8

Nyemisson efter avdrag för transaktionskostnader 24 000 000 6,4 316,6 323,0

Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,5 0,5

Summa transaktioner med ägare 24 000 000 6,4 316,6 0,0 0,5 323,5

Utgående balans per 31 december 2023 239 331 168 63,8 1 689,4 35,0 3 257,6 54,5 5 100,4

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

mkr Not

2023

jan–dec

2022

jan–dec

Den löpande verksamheten

Resultat före värdeförändringar 67,3 83,3

Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 38 44,6 56,4

Betald skatt -11,5 -7,1

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av

rörelsekapital

100,4 132,7

Förändring rörelsefordringar 109,7 24,4

Förändring rörelseskulder -6,5 -6,9

Kassaflöde från den löpande verksamheten 203,6 150,1

Investeringsverksamheten

Investeringar i immateriella tillgångar 15 -3,0 -3,6

Investeringar i koncern, intresse- och gemensamt styrda bolag 19,35 -11,2 -9,0

Investeringar i fastigheter 16,17 -398,9 -803,7

Investeringar i pågående nyanläggning 16 -2 000,4 -1 941,8

Investeringar i maskiner och inventarier 18 -8,2 -20,8

Avyttring fastigheter 16 142,3 14,7

Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar 20 -32,9 -4,3

Utdelning från intresseföretag 9 0,0 19,5

Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 312,3 -2 749,0

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 22 2 274,8 2 719,0

Amortering av lån -518,9 -179,8

Tillskjutet kapital 323,0 1,1

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 078,9 2 540,4

Årets kassaflöde 38 -29,8 -58,6

Omräkningsdifferens i likvida medel 0,1 0,0

Likvida medel vid årets början 35,4 94,0

Likvida medel vid årets slut 5,8 35,4

Likvida medel i kassaflödesanalysen avser i sin helhet kassa och bank.

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE

mkr Not

2023

jan–dec

2022

jan–dec

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 3 100,7 32,7

Summa rörelsens intäkter 100,7 32,7

Rörelsens kostnader

Administrationskostnader 4,5,6,8 -97,9 -66,4

Avskrivningar 7 -0,6 -0,4

Summa rörelsens kostnader -98,5 -66,8

Bruttoresultat 2,3 -34,1

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i intresse- och koncernbolag 9, 34 39,3 19,5

Finansnetto 10 161,3 17,8

Resultat före värdeförändringar 202,9 3,2

Värdeförändring derivat 10 -245,4 380,8

Bokslutsdispositioner 33 1,4 -38,6

Resultat före skatt -41,1 345,4

Skatt på årets resultat 12 70,1 -41,2

Årets resultat 29,0 304,2

Moderbolagets räkning över totalresultat

Årets resultat 29,0 304,2

Övrigt totalresultat 13 0,0 0,0

Årets totalresultat 29,0 304,2

MODERBOLAGETS RÄKENSKAPER

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Tillgångar, mkr Not

2023

31 dec

2022

31 dec

Anläggningstillgångar

Imateriella anläggningstillgångar

Imateriella anläggningstillgångar 15 4,8 2,3

Summa imateriella anläggningstillgångar 4,8 2,3

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar 18 1,2 0,1

Summa materiella anläggningstillgångar 1,2 0,1

Finansiella anläggningstillgångar 22

Andelar i koncernbolag 35 1 235,7 1 167,6

Fordringar hos koncernbolag 36 1 234,7 902,1

Andelar och fordringar i intresseföretag och övriga långfristiga

fordringar och andelar

19, 20 215,8 203,8

Derivatinstrument 22 159,2 401,7

Uppskjuten skattefordran 21 21,4 2,7

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 866,8 2 678,0

Summa anläggningstillgångar 2 872,8 2 680,3

Omsättningstillgångar

Fordringar hos koncernbolag 36 984,0 665,0

Övriga kortfristiga fordringar 26 52,0 70,3

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 23,0 11,1

Likvida medel 28 0,5 0,0

Summa omsättningstillgångar 1 059,4 746,5

SUMMA TILLGÅNGAR 3 932,4 3 426,9

Eget kapital och skulder, mkr

Not

2023

31 dec

2022

31 dec

Eget kapital 29

Bundet eget kapital

Aktiekapital 63,8 57,4

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 689,5 1 372,9

Balanserad vinst 507,1 202,9

Årets resultat 29,0 304,2

Totalt eget kapital 2 289,4 1 937,5

Långfristiga skulder 22

Uppskjuten skatteskuld 21 0,0 51,4

Långfristiga räntebärande skulder 22 108,1 748,8

Summa långfristiga skulder 108,1 800,2

Kortfristiga skulder 22

Kortfristiga räntebärande skulder 22 1 338,8 456,3

Leverantörsskulder 22 11,5 4,1

Skulder till koncernbolag 36 169,1 216,2

Övriga kortfristiga skulder 31 3,4 3,8

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 12,2 8,8

Summa kortfristiga skulder 1 535,0 689,2

Summa skulder 1 643,2 1 489,4

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 932,4 3 426,9

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

mkr

Antal utestående

aktier

Aktiekapital

Övrigt tillskjutet

kapital

Balanserat resultat Totalt eget kapital

Eget kapital, per 1 januari 2022 215 331 168 57,4 1 372,9 203,0 1 633,3

Årets resultat 304,2 304,2

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

Årets totalresultat 304,2 304,2

Summa transaktioner med ägare 0 0,0 0,0 0,0 0,0

Eget kapital, per 31 december 2022 215 331 168 57,4 1 372,9 507,2 1 937,5

Årets resultat 29,0 29,0

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

Årets totalresultat 29,0 29,0

Nyemisson efter avdrag för transaktionskostnader 24 000 000 6,4 316,6 323,0

Summa transaktioner med ägare 24 000 000 6,4 316,6 0,0 323,0

Utgående balans per 31 december 2023 239 331 168 63,8 1 689,5 536,2 2 289,4

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

mkr Not

2023

jan–dec

2022

jan–dec

Den löpande verksamheten

Resultat före värdeförändringar 202,9 3,2

Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 38 -38,7 0,4

Betald skatt 0,0 0,0

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av

rörelsekapital

164,2 3,6

Förändring rörelsefordringar -312,5 -14,5

Förändring rörelseskulder -36,9 3,1

Kassaflöde från den löpande verksamheten -185,2 -7,8

Investeringsverksamheten

Investering i koncernföretag 35 -92,7 -158,6

Investering i intresseföretag 19 -11,6 -7,7

Investeringar i immateriella tillgångar 15 -3,0 -2,5

Investeringar i maskiner och inventarier 18 -1,2 0,0

Sålda koncernföretag 125,8 0,0

Förändring i fordringar och skulder till koncernföretag 36 -396,8 -101,2

Förändring i fordringar på intresseföretag 0,0 -5,4

Kassaflöde från investeringsverksamheten -379,5 -275,4

Finansieringsverksamheten

Tillskjutet kapital 323,0 0,0

Upptagna lån 22 759,7 279,5

Amortering av lån -518,9 -24,2

Förändring i långfristiga skulder 31 0,0 -2,5

Erhållna koncernbidrag 1,4 -38,6

Kassaflöde från investeringsverksamheten 565,2 214,2

Årets kassaflöde 38 0,5 -69,0

Omräkningsdifferens i likvida medel 0,0 0,0

Likvida medel vid årets början 0,0 69,0

Likvida medel vid årets slut 28 0,5 0,0

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDET

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 1

NOT 1: REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmän information

De finansiella rapporterna för K-Fast Holding AB per 31 december

2023 har godkänts av styrelsen den 9 april 2024 och kommer

att föreläggas årsstämman den 14 maj 2024 för fastställande.

K-Fast Holding AB, organisationsnummer 556827-0390, utgör

moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 35

Andelar i koncernbolag.

Bolaget är ett publikt aktiebolag som är bildat och har sitt säte i

Sverige. Huvudkontor och huvudsaklig verksamhetsort ligger på

Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm, Sverige. Bolagets affärsidé är

att med stort engagemang och hög kostnadseffektivitet utveckla,

bygga, förvalta och långsiktigt äga marknadens mest attraktiva

fastigheter med hyresbostäder, såväl avseende skick och standard

som servicenivå.

Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i

syfte att ge en ökad förståelse för respektive redovisningsområde.

Nedan följer generella redovisningsprinciper och information om

koncernredovisningen.

Redovisningsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International

Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International

Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från

IFRS Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU.

Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR

1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt

årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och

uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget

tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen

förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets

redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan

moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar

i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av

årsredovisningslagen.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken

även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.

De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade

till miljoner kronor med en decimal om inte annat anges.

De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats

konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens

finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens

redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering

och konsolidering av dotterbolag.

Väsentliga bedömningar och antaganden

Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver

att koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar

samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av

redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och

antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer

som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet

av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att

bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte

annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika

från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och

antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar

redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast

påverkat denna period eller i den period ändringen görs och

framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period

och framtida perioder. För närmare beskrivning av väsentliga

bedömningar och antaganden inom särskilt betydelsefulla områden

se not 3 Intäkter, not 15 Immateriella tillgångar och not 16

Förvaltningsfastigheter.

Ändringar i redovisningsprinciper och

upplysningar

Nya och omarbetade befintliga standarder

Tillkommande nya eller ändrade, av EU godkända, standarder samt

tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms

för närvarande inte påverka K-Fastigheters resultat eller finansiella

ställning i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciperna och

beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen

föreågende år.

Nya standarder vilka träder i kraft 2024 och framåt

Nya och ändrade IFRS standarder med framtida tillämpning

förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på

K-Fastigheters finansiella rapporter.

Klassificering m m

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt

väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter

mer än tolv månader räknat från balansdagen.

Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt

väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom

tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till

kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som

förfaller kommande verksamhetsår.

I moderbolaget redovisas lån från/till koncernbolag som

långfristiga, då fastställda amorteringsplaner saknas.

Konsolideringsprinciper

Dotterbolag (investeringsobjektet) är företag som står under

bestämmande inflytande. Med bestämmande inflytande

avses att K-Fast Holding AB exponeras för, eller har rätt till,

rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet

och kan påverka avkastningen genom sitt inflytande över

investeringsobjektet.

Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär

att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv

betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt

förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och

eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet

för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på

förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt

övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår

även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av

en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade

kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör

koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det

förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets

proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.

Anskaffningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive

rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för

tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade eget

kapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de

förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är

direkt hänförbara till förvärvet.

Vid rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande

redovisas förvärvet till historiska anskaffningsvärden, vilket

innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har

upptagits till i respektive företags balansräkningar. På så sätt

uppkommer ingen goodwill. Övriga förvärv är rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv fördelas förvärvspriset inklusive

förvärvskostnader på de enskilda förvärvade tillgångarna och

skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten.

Uppskjuten skatt redovisas inte på de initiala temporära

skillnaderna. Full uppskjuten skatt redovisas på temporära

skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade

förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag

till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet.

Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett

rörelse- eller ett tillgångsförvärv utan tillhörande processer. Ett

tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men

inte innefattar organisation och de processer som krävs för att

bedriva förvaltningsverksamheten. Till dessa fastigheter finns

hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som

kan bedriva rörelse.

Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger

nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt

eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När

skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen.

Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen

från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår

till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader

och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från

koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin

helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Förändringar i ägarandel i ett dotterbolag utan

förändring av bestämmande inflytande

Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande

som inte leder till förlust av kontroll redovisas som eget

kapitaltransaktioner – dvs som transaktioner med ägarna i deras

roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande

inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd

köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade

värdet på dotterbolagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster

och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande

inflytande redovisas också i eget kapital.

Utländsk valuta

Utländska verksamheters finansiella rapporter

Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska

kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och

kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor

till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna

vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som

uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas via

övrigt totalresultat som en omräkningsresev.

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella

valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.

Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas

om till den funktionella valutan till den valutakurs som

föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser redovisas mot

resultaträkningen bortsett från långfristiga interna mellanhavanden

som beaktas som en del i nettoinvesteringen i dotterbolagen och

redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära tillgångar och

skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas

till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar

och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den

funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för

värderingen till verkligt värde.

Nedskrivningar

Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag

för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov.

IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar

än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IFRS 9, tillgångar

för försäljning och avyttringsgrupper som redovisas enligt IFRS

5, varulager och uppskjutna skattefordringar. Om någon sådan

indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För

undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt

respektive standard.

Om det inte går att hänföra väsentliga oberoende kassaflöden

till en enskild tillgång ska vid prövning av nedskrivningsbehov

tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att

identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad

kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en

tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger

återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.

Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin

lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet

anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden

diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången

redovisades första gången.

Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet

på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus

försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning

av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en

diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som

är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som

inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra

tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande

enhet till vilken tillgången hör.

Återföring av nedskrivningar

En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpnings-

område reverseras om det både finns indikation på att

nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en

förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av

återvinningsvärdet. Nedskrivning av goodwill återförs dock aldrig.

En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens

redovisade värde efter återföring inte överstiger det värde som

skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt,

om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av finansiella

tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs

om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras

till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt

årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell

rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för

juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget

i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa

samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är

möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till

sambandet mellan redovisning och beskattning. IFRS 16 tillämpas

för närvarande inte av moderbolaget. Rekommendationen anger

vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.

Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört

med årsredovisningen föregående år.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper

De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har

tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i

moderbolagets finansiella rapporter.

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda

enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot

IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid

utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst

redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.

Anteciperade utdelningar

Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall

moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek

och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan

moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Moderbolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i

enlighet med RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital

hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i

den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som

bokslutsdisposition i resultaträkningen. Skatteeffekten redovisas i

enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 2

NOT 2: SEGMENTSRAPPORTERING

Redovisningsprinciper

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver

verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig

kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information

tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av bolagets

högste verkställande beslutsfattare för att utvärdera resultatet

samt för att kunna allokera resurser till rörelsesegmentet. I

koncernen har styrelse och koncernledning identifierats som högste

verkställande beslutsfattare. Vart och ett av rörelsesegmenten

sköts separat eftersom respektive rörelsesegment kräver olika

teknologier och andra resurser samt marknadsföringsmetoder.

Alla transaktioner mellan segmenten genomförs på affärsmässiga

grunder och baseras på priser som debiteras icke närstående

kunder i samband med fristående försäljningar av identiska

varor eller tjänster (d v s transaktioner mellan parter som är

oberoende av varandra, välinformerade och med ett intresse av att

transaktionerna genomförs).

Koncernen har identifierat fyra rörelsesegment: projektutveckling,

bygg, prefab och fastighetsförvaltning.

Projektutveckling

Det värde och resultat som är hänförligt till värdeförändring i

nyutvecklade fastigheter, försäljningsvinster i en nybyggd fastighet

om denna avyttras med upplåtelse som bostadsrätt alternativt

förvaltningsfastighet eller värdeskapande genom förädling av mark.

Bygg

Resultat genererat i något av koncernens byggbolag och resultat

från intressebolag verksamma inom byggverksamhet.

Prefab

Resultat genererat i något av koncernens prefabbolag.

Fastighetsförvaltning

Förvaltningsresultat från hyresfastigheter, resultat från

försäljning av förvaltningsfastigheter, resultat från intressebolag

verksamma inom fastighetsförvaltning samt värdeförändringar

i förvaltningsfastigheter och räntederivat redovisas i aktuellt

segment.

Koncernen använder samma värderingsprinciper i sin segment-

rapportering enligt IFRS 8 som i sina finansiella rapporter.

2023 jan–decResultaträkning, mkr Förvaltning Projektutveckling Bygg Prefab Övrigt* KoncernenIntäkter 485,8 7,5 1 445,1 982,3 -1 825,8 1 094,8Kostnader -179,7 -6,9 -1 414,5 -923,7 1 825,8 -699,0Bruttoresultat 306,1 0,5 30,6 58,6 0,0 395,8Kostnader central administration -10,9 -0,1 -16,6 -23,7 -4,3 -55,6Av- och nedskrivningar -2,8 0,0 -4,2 -70,8 -2,8 -80,5Resultat intressebolag** 0,0 0,0 2,4 0,0 23,4 25,9Räntenetto -184,2 0,0 2,5 -26,5 -10,0 -218,2Resultat före värdeförändringar 108,3 0,4 14,8 -62,5 6,3 67,3Värdeförändring fastigheter -646,9 330,6 0,0 0,0 0,0 -316,3Värdeförändring derivat och övrigt -262,2 0,0 -0,4 0,0 0,0 -262,6Resultat före skatt -800,9 331,0 14,4 -62,5 6,3 -511,6Skatt 187,3 -68,1 -0,7 12,1 -17,0 113,6Årets resultat -613,6 262,9 13,7 -50,3 -10,7 -398,131 december 2023Balansräkning, mkr Förvaltning Projektutveckling Bygg Prefab Övrigt* KoncernenAnläggningstillgångar 15 209,3 0,0 32,5 1 044,6 263,9 16 550,3Omsättningstillgångar 34,3 0,0 9,1 137,9 75,7 256,9Summa tillgångar 15 243,6 0,0 41,6 1 182,5 339,6 16 807,2Långfristiga skulder 7 449,2 0,0 1,7 239,3 8,9 7 699,2Kortfristiga skulder 3 109,0 0,0 140,0 666,5 92,3 4 007,7Summa skulder10 558,2 0,0 141,7 905,8 101,2 11 706,9* Övrigt omfattar koncerngemensamma poster och elimineringar. **Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag.

2022 jan–decResultaträkning, mkr Förvaltning Projektutveckling Bygg Prefab Övrigt* KoncernenIntäkter 396,6 3,2 792,9 1 251,0 -1 037,6 1 406,0Kostnader -144,7 -3,3 -787,9 -1 184,7 1 037,6 -1 082,9Bruttoresultat 251,9 -0,1 5,0 66,3 0,0 323,1Kostnader central administration -12,3 -9,2 -15,2 -19,5 1,3 -54,9Av- och nedskrivningar -4,1 0,0 -3,1 -55,4 0,0 -62,6Resultat intressebolag** 0,0 0,0 0,0 0,0 2,5 2,5Räntenetto -104,8 0,0 -0,2 -19,7 0,0 -124,8Resultat före värdeförändringar 130,7 -9,3 -13,5 -28,2 3,8 83,3Värdeförändring fastigheter 5,1 693,9 0,0 0,0 0,0 699,0Värdeförändring derivat och övrigt 365,8 0,0 -1,7 0,0 0,0 364,1Resultat före skatt 501,6 684,5 -15,2 -28,2 3,8 1 146,4Skatt -76,4 -142,9 -1,0 1,1 -19,7 -239,0Årets resultat 425,2 541,6 -16,2 -27,1 -15,9 907,431 december 2022Balansräkning, mkr Förvaltning Projektutveckling Bygg Prefab Övrigt* KoncernenAnläggningstillgångar 13 541,8 0,0 27,9 1 077,6 230,0 14 877,3Omsättningstillgångar 66,4 0,0 12,7 234,0 81,5 394,6Summa tillgångar 13 608,2 0,0 40,6 1 311,7 311,5 15 272,0Långfristiga skulder 6 859,8 0,0 1,7 597,5 60,8 7 519,8Kortfristiga skulder 1 524,0 0,0 134,5 449,9 474,2 2 582,7Summa skulder8 383,8 0,0 136,3 1 047,3 535,0 10 102,4

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 2, FORTS.

KoncernenHyresintäkter fördelat på geografi, mkr2023 jan–dec 2022 jan–decRegion Syd 381,5 333,2Region Väst 26,2 18,0Region Öst 35,6 18,5Danmark 37,0 14,6Hyresintäkter 480,2 384,2Hyresintäkter på fastighetskategori, mkr2023 jan–dec 2022 jan–decBostäder (inkl. garage/p-platser) 425,1 336,4Lokaler 55,1 47,9Hyresintäkter 480,2 384,2Projekt- och entreprenadintäkter samt 2023 jan–dec 2022 jan–decaktiverat arbete för egen räkning, mkr Externa projekt- och entreprenadintäkter 603,0 1 001,2Aktiverat arbete för egen räkning 1 419,0 1 037,6Summa 2 022,0 2 038,8varav Sverige 1 805,1 1 825,9varav Danmark 216,9 212,9Övriga intäkter, mkr 2023 jan–dec 2022 jan–decAffärsområde Förvaltning 5,6 12,2Affärsområde Bygg 2,5 0,4Affärsområde Prefab 3,5 7,9Övriga intäkter 11,6 20,6

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 3

NOT 3: INTÄKTER

Redovisningsprinciper

Hyresintäkter

Hyresintäkter, vilka klassificeras i sin helhet som operationella

leasingavtal, avser intäkter från leasingavtal där koncernen är

leasegivare. I hyresintäkterna ingår hyra, tillägg för investeringar

och fastighesskatt samt övriga tilläggsdebiteringar såsom värme,

vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts västentliga

för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar

redovisas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i

leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade rabatter

redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över

leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som betalas

i förskott redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen.

Per 2023-12-31 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna till

607,7 mkr (475,6), varav kommersiella lokaler utgör 57,0 mkr (53,5).

Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen

svarar för utgör ca en procent av koncernens totala hyresintäkter.

Framtida minimileasingintäkter avseende icke

uppsägningsbara leasingavtal

Koncernen har ingått hyresavtal avseende lokaler, bostäder och

parkeringsplatser vilka redovisas som operationella leasingavtal.

Hyresavtal avseende bostäder, parkeringsplatser och vissa lokaler

löper tillsvidare med 3-9 månaders uppsägningstid. Årlig hyresintäkt

för dessa kontrakt uppgick till 568,4 mkr (423,4). Koncernen har

hyresavtal med en årlig hyresintäkt på 23,2 mkr (38,1), där avtalen

har en återstående löptid på mellan 1 och 5 år. Koncernen har en

årlig hyresintäkt på 16,1 mkr (10,0) där avtalen har en återstående

löptid på över 5 år.

Entreprenadintäkter

Intäkter från byggverksamheten från avtal med kunder redovisas

över tid med hänvisning till framsteg mot färdigställande för varje

prestationsåtagande. Koncernens prestation skapar eller förbättrar

en tillgång (uppförande av byggnad) som kunden kontrollerar när

tillgången skapas eller förbättras varvid intäkten för uppförande

bör redovisas över tid enligt lämplig metod. Framsteg mot

färdigställande för varje prestationsåtagande beräknas baserat

på andelen nedlagda kostnader jämfört med totala beräknade

kostnader för varje prestationsåtagande (inputmetod). När utfallet

för ett entreprenadkontrakt inte kan uppskattas på ett tillförlitligt

sätt redovisas intäkter i den mån det finns uppkomna kostnader

som väntas kunna bli återvunna. När det är sannolikt att de totala

kontraktskostnaderna kommer att överstiga de totala intäkterna

redovisas den förväntade förlusten omedelbart som en kostnad. När

värdet på den utförda tjänsten till kunden direkt motsvarar rätten att

fakturera tjänsten redovisas intäkter för det fakturerade beloppet.

Koncernen bygger till större delen i egen regi och utvecklar

hyresrätter. Vid enstaka tillfällen sker utveckling och försäljning

av bostadsfastigheter. Intäkten redovisas då när kontrollen över

fastigheten har överförts till köparen. Fastigheterna har normalt

ingen alternativ användning för koncernen på grund av avtalsenliga

begränsningar. En verkställbar rätt till betalning uppkommer

dock inte förrän äganderätten har övergått till köparen. Intäkten

redovisas därför vid tidpunkten då äganderätten övergår till

köparen. Intäkten värderas till det avtalsenliga transaktionspriset.

Normalt förfaller ersättningen till betalning när äganderätten har

övergått. Även om förlängda betalningsvillkor kan förekomma

undantagsvis, överstiger betalningsvillkoren aldrig 12 månader.

Transaktionspriset justeras därför inte för effekter av betydande

finansieringskomponenter.

Avtalsintäkter

Segmenteten Bygg och Prefab har intäkter från avtal med kunder.

Dessa utgör hela intäktsposten om 603,0 (1 001,2) mkr för extern

projekt-och entreprenadverksamhet. Intäktsredovisning sker över

tiden.

Moderbolaget

Intäkterna i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till

koncernbolag. Moderbolaget har inga avtalsintäkter.

NyttjanderättstillgångarmkrTomträtter Fordon IT-utrustning Hyresavtal Totalt LeasingskuldPer 1 januari 2023 18,0 15,5 0,0 58,9 92,5 93,1Tillkommande avtal 0,0 15,8 0,2 0,0 16,0 15,9Avskrivningar 0,0 -5,1 -0,2 -8,0 -13,3 0,0Avslutade avtal 0,0 -4,1 0,0 -0,2 -4,3 -2,3Omvärderingar av avtal 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,4Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -16,9Omklassificering 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Per 31 dec 2023 18,0 22,1 0,0 50,8 90,9 92,1

Löptidsanalys (exklusive restvärde)mkr Tomträtter Fordon IT-utrustning Hyresavtal Totalt2024 0,4 4,7 0,0 9,6 14,62025 0,4 3,5 0,0 9,3 13,22026 0,4 1,3 0,0 5,7 7,32027 0,4 0,1 0,0 4,8 5,32028 0,4 0,1 0,0 4,8 5,2> 2028 4,5 0,0 0,0 26,4 30,9Totalt 6,4 9,7 0,0 60,5 76,5

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 4

NOT 4: LEASINGAVTAL

Redovisningsprinciper

K-Fastigheter tillämpar IFRS 16 Leasingavtal. Koncernen redovisar

Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till alla

leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader

och/eller avser mindre värden (5 000 USD).

I resultaträkningen redovisas linjära avskrivningar på

nyttjanderättstillgången och räntekostnader på skulden.

Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt över den längsta av

avtalsperioden och ekonomisk livslängd och skulden med den del

av periodens leasingavgift som inte fördelas som en räntekostnad.

Koncernen har bedömt leasingavtal relaterade till fordon av högre

värde, tomträtter och hyresavtal som väsentliga. Nyttjanderätts-

tillgången av dessa leasingavtal hänförliga till tomträtter värderas

i enlighet med IAS 40. Motsvarande belopp har tagits upp som

långfristig leasingskuld enligt IFRS 16. Den vägda genomsnittliga

låneräntan som används uppgår till 3,90 procent för fordon, 2,08

procent för tomträtter och 2,65 procent för hyresavtal beroende på

löptid för det underliggande hyresavtalet.

Leasingavtal relaterade till exempelvis kopieringsmaskiner,

hyresavtal med kortare löptid, kontors- och IT-utrustning av

mindre värde har inte bedöms som väsentliga och koncernen

tillämpar för dessa leasingavtal förenklingsregeln i balansräkningen

på grund av det lägre värdet. Avseende leasingavtal som

leasegivare, se Hyresintäkter Not 3 Intäkter.

Koncernen kostnadsförde under helåret 2023 totalt leasingavgifter

om 29,4 mkr (27,8), varav 13,3 mkr (11,4) avser avskrivningar,

2,4 mkr (7,0) räntekostnader och 13,7 mkr (9,4) var hänförliga

till lågvärdeleasing. Koncernen har inga korttidsleasingavtal eller

variabla leasingavgifter.

Moderbolaget

Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende fordon.

IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2.

I fall moderbolaget är leasetagare innebär det att leasingavgifterna

redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden

för leasingavtal redovisas i posten Övriga externa kostnader.

Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i

balansräkningen.

Löner, arvoden och förmånerKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Styrelseordförande 0,0 0,0 0,0 0,0Styrelsen 0,8 0,8 0,8 0,8Verkställande direktörGrundlön 2,4 1,2 2,4 1,2Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1Vice verkställande direktörGrundlön 1,5 1,2 1,5 1,2Förmåner 0,1 0,2 0,1 0,2Övriga ledande befattningshavareGrundlön 11,8 8,4 8,5 3,9Förmåner 0,8 0,5 0,6 0,3Övriga anställdaGrundlön 277,7 298,7 25,3 14,8Förmåner 3,1 3,2 0,4 0,7Summa 298,3 314,4 39,8 23,2

Medelantalet anställdaKoncernen Moderbolaget2023 2022 2023 2022Kvinnor 68 70 28 18Män 591 665 34 16Totalt 659 735 62 34

Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskattKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Styrelsen 0,3 0,3 0,3 0,3Verkställande direktör 0,8 0,4 0,8 0,4Vice verkställande direktör 0,6 0,5 0,6 0,5Övriga ledande befattningshavare 4,4 3,3 3,1 1,5Övriga anställda 94,4 99,6 8,6 5,2Summa 100,5 104,0 13,3 7,9Avtalsenliga pensionskostnaderKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Styrelsen 0,0 0,0 0,0 0,0Verkställande direktör 0,0 0,0 0,0 0,0Vice verkställande direktör 0,3 0,2 0,3 0,2Övriga ledande befattningshavare 2,0 1,8 1,1 0,7Övriga anställda 22,7 26,9 1,7 1,5Summa 25,0 29,0 3,1 2,5

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 5

NOT 5: ANSTÄLLDA OCH

PERSONALKOSTNADER

Redovisningsprinciper

Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering

och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.

Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald

sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Koncernens

pensionsplaner är i sin helhet avgiftsbestämda.

För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar bolaget avgifter till

offentligt eller privat administrerade pensionsförsäkringsplaner

på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Bolaget har inga

ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda.

Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller

till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i

den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av

framtida betalningar kan komma bolaget tillgodo.

Per 31 december 2023 hade koncernen 550 anställda (732), varav

65 kvinnor (69) respektive 485 män (663). I moderbolaget var

antalet anställda per årsskiftet 73 (42), varav 32 kvinnor (22)

respektive 41 män (20). Under 2023 har samtliga anställda i

koncernens dotterbolag med undantag för de anställda i K-Fast

Bygg Holding AB, K-Prefab AB och GH Sydgolv AB, flyttats till

moderbolaget. K-Fast Holding AB hade 6 styrelseledamöter (6),

inklusive ordförande, varav 1 kvinna (1). Koncernen hade 13

ledande befattningshavare (11), inklusive verkställande direktören,

varav 2 kvinnor (2).

Ersättning till verkställande direktören samt övriga medlemmar

av företagsledningen följer de riktlinjer som beslutades vid

bolagsstämma 15 maj 2023. Löner och övriga anställningsvillkor

ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte

löneledande i förhållande till jämförbara företag. Den verkställande

direktörens ersättning föreslås av ersättningsutskottet och

beslutas av styrelsen. Ersättningen till övriga medlemmar av

företagsledningen föreslås av den verkställande direktören och

godkänns av ersättningsutskottet. Ersättning till den verkställande

direktören utgår enbart i form av fast grundlön. Ersättning

till övriga medlemmar av företagsledningen utgår primärt i

form av fast grundlön, men kan även utgå som rörlig lön eller

prestationsbaserad ersättning motsvarande högst 50 procent av

den fasta lönen per kalenderår.

Pensionsåldern för den verkställande direktören och övriga

medlemmar av företagsledningen är 67 år. Pensionsåtaganden

ska vara avgiftsbaserade och innebära att bolaget inte har några

ytterligare åtaganden efter erläggande av årliga premier.

För den verkställande direktören gäller en ömsesidig

uppsägningstid om tolv månader. Vid uppsägning från bolagets

Fastighetsförvaltningens kostnaderKoncernenmkr2023 jan–dec 2022 jan–decDriftskostnader -104,9 -97,5Underhållskostnader -15,4 -13,5Fastighetsskatt -10,4 -8,4Direkta fastighetskostnader -130,7 -119,4Fastighetsadministration -49,0 -25,2Fastighetsförvaltningens kostnader -179,7 -144,7

Central administrationKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022 jan–decjan–decjan–decjan–decÖvriga externa kostnader -26,9 -26,5 -37,1 -28,3Personalkostnader -30,2 -29,5 -60,8 -38,1Övriga rörelsekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0Återläggning leasing 1,5 1,0 - -Central administration -55,6 -54,9 -97,9 -66,4

Kostnader projekt- och entreprenadverksamheterKoncernenmkr2023 jan–dec 2022 jan–decExterna projekt- och entreprenadkostnader -519,3 -938,3Interna projekt- och entreprenadkostnader -1 818,9 -1 034,3Kostnader projekt- och -2 338,2 -1 972,6entreprenadverksamhet

Ledande befattningshavares ersättning och övriga förmåner under åretKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Styrelsens ordförande Erik Selin 0,0 0,0 0,0 0,0Styrelseledamot Sara Mindus 0,2 0,2 0,2 0,2Styrelseledamot Ulf Johansson 0,2 0,2 0,2 0,2Styrelseledamot Jesper Mårtensson 0,2 0,2 0,2 0,2Styrelseledamot Christian Karlsson 0,2 0,2 0,2 0,2Verkställande direktör 2,6 1,4 2,6 1,4Jacob KarlssonVice verkställande direktör 1,9 1,6 1,9 1,6Martin LarssonÖvriga ledande befattningshavare* 14,5 11,3 10,2 5,4Summa 19,8 15,1 15,5 9,2* 2023: 11 personer; 2022: 11 personer

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 5–6

NOT 6 RÖRELSENS KOSTNADER

Redovisningsprinciper

Kostnaderna redovisas i den period de avser.

Koncernens fastighetskostnader utgörs av kostnader som

uppkommer i samband med fastighetsförvaltning såsom media

(el, fjärrvärme, kyla, gas, vatten), fastighetsskötsel, renhållning,

reparationer, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftskostnader.

Fastighetsadministration omfattar kostnader för bland annat

uthyrning, ekonomisk förvaltning och centrala kostnader för

koncernens affärsområde förvaltning. Fastighetskostnaderna

redovisas i den period de avser.

Kostnader för projekt- och entreprenadverksamheten består dels

av direkt projektrelaterade kostnader, dels av fasta kostnader

för projektutvecklings-, bygg- och prefaborganisationen. Den

del av verksamheten som avser extern byggnation redovisas

över resultaträkningen. Projekt- och entreprenadverksamhet

för egen förvaltning aktiveras som arbete för egen räkning och

nettoredovisas över resultaträkningen i posten Kostnader för

projekt- och entreprenadverksamhet.

Central administration utgörs av koncernens kostnader relaterade

till koncernledning, affärsutveckling, juridik, HR, inköp, IT,

marknad och kommunikation, ekonomi och finans.

sida har den verkställande direktören därutöver rätt till

avgångsvederlag uppgående till sex månadslöner.

För vice verkställande direktör och övriga ledande

befattningshavare gäller generellt en ömsesidig uppsägningstid om

mellan tre och tolv månader.

Av- och nedskrivningarKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022 jan–dec jan–dec jan–dec jan–dec Avskrivningar immateriella -12,0 -11,3 -0,5 -0,3anläggningstillgångarAvskrivningar rörelsefastigheter -22,4 -21,1 0,0 0,0Avskrivningar inventarier, verktyg -13,9 -15,5 -0,1 -0,1och installationerNedskrivning fordringar (tillgångar) -19,0 -3,2 - -Avskrivning nyttjanderättstillgångar -13,3 -11,4 - -Summa av- och nedskrivningar -80,5 -62,6 -0,6 -0,4

Ersättning till revisorernaKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Ernst & Young ABRevisionsuppdrag 3,4 2,8 3,2 2,5Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0Övriga tjänster 0,4 0,1 0,4 0,1Christensen KjærulffRevisionsuppdrag 0,7 0,5 0,0 0,0Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0Övriga tjänster 0,2 0,1 0,0 0,0Summa 4,7 3,5 3,6 2,6

Resultat från andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företagKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Utdelningar 0,0 0,0 0,0 19,5Andel av resultat i 25,9 2,5 0,0 0,0intresseföretagTotalt 25,9 2,5 0,0 19,5

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 7–9

NOT 7: AV- OCH NEDSKRIVNINGAR

Redovisningsprinciper

Redovisningsprinciper gällande av- och nedskrivningar redovisas

under respektive tillgångsslag.

NOT 8: ERSÄTTNING TILL

REVISORERNA

Redovisningsprinciper

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen

och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning. Dessutom ingår övriga arbetsuppgifter som ankommer

på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat

biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller

genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är

konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma

kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.

NOT 9 RESULTAT FRÅN ANDELAR

I INTRESSEFÖRETAG OCH

GEMENSAMT STYRDA FÖRETAG

Redovisningsprinciper

För beskrivning av redovisningsprinciper, se not 19.

Ränteintäkter och liknande resultatposterKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Ränteintäkter från 0,0 0,0 141,4 47,3koncernföretagÖvriga ränteintäkter 126,1 11,9 123,5 12,0Totalt 126,1 11,9 264,8 59,3

Räntekostnader och liknande resultatposterKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Räntekostnader till 0,0 0,0 -47,6 -5,1koncernföretagÖvriga räntekostnader och -346,4 -136,6 -55,9 -36,4liknande resultatposterTotalt -346,4 -136,6 -103,5 -41,5

Värdeförändring derivat och övrigtKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Orealiserad värdeförändring på långfristiga -350,7 211,4 -334,8 213,1derivatinstrumentOrealiserad värdeförändring 2,0 0,0 -1,6 15,0på omsättningstillgångarRealiserad värdeförändring på 88,1 152,7 91,1 152,7långfristiga derivatinstrumentRealiserad värdeförändring på 0,0 0,0 0,0 0,0kortfristiga derivatinstrumentTotalt -260,6 364,1 -245,4 380,8

Värdeförändring förvaltningsfastighetermkrKoncernen2023 2022Förändring driftnetto 91,4 424,8Förvaltningsfastigheter under byggnation 323,9 679,2Förändring avkastningskrav -729,9 -509,9Förvärv 0,4 89,7Försäljningar 7,9 0,0Valutaeffekter -10,0 15,0Totalt -316,3 699,0

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 10–11

NOT 10 FINANSIELLA INTÄKTER

OCH KOSTNADER

Redovisningsprinciper

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på

bankmedel och fordringar, räntekostnader på skulder,

värdeförändringar på derivat samt resultat av försäljning av

värdepapper. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på

skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden.

Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida

in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med

det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter

respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av

transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och

andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet

av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid

förfall. Räntekomponenten i leasingbetalningar är redovisad i

koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av

effektivräntemetoden. Lånekostnader som är direkt hänförbara till

konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande

tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning

inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av

lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det

kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna

kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

Realiserade värdeförändring på kortfristiga derivatinstrument

redovisas i resultaträkningen via av- och nedskrivning

(valutakursförlust) och räntenetto.

NOT 11: VÄRDEFÖRÄNDRING

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Redovisningsprinciper

För redovisningsprinciper gällande Förvaltningsfastigheter se

Not 16.

Skattekostnaden består av följande komponenter:Koncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Aktuell skatt-På årets resultat 1,3 -11,6 0,0 -0,1Uppskjuten skattekostnad/-intäkt- Obeskattade reserver 4,0 0,5 0,0 0,0- Underskottsavdrag 2,6 -8,1 1,1 2,7- Räntenetto 0,0 0,0 0,0 0,0- Leasing -0,4 0,0 0,0 0,0- Derivat 72,5 -43,5 69,0 -43,9- Fastigheter, färdigställda 111,4 -39,4 0,0 0,0- Fastigheter, under byggnation -80,0 -145,3 0,0 0,0- Övervärden från bolagsförvärv 0,0 2,0 0,0 0,0- Övriga poster 2,2 6,3 0,0 0,0Redovisad skatt i 113,6 -239,0 70,1 -41,2resultaträkningenGenomsnittlig skattesats 22,2% 20,8% 182,3% 11,9%uppgår till i %

Resultat per aktieKoncernenmkr2023 2022Resultat efter skatt hänförligt till -432,7 889,2moderbolagets aktieägare, mkrGenomsnittlig antal miljoner aktier 221,0 215,3Totalt -1,96 4,13

InkomstskattKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Aktuell skatt 1,3 -11,6 0,0 -0,1Uppskjuten skatt 112,3 -227,4 70,1 -41,2Totalt 113,6 -239,0 70,1 -41,2Redovisat resultat före skatt -511,6 1 146,4 -38,4 345,4Skattesats, % 20,6% 20,6% 20,6% 20,6%Skatt enligt gällande skattesats 105,4 -236,2 7,9 -71,2Skatt hänförlig till tidigare år 3,3 -1,6 0,0 -0,1Effekt av andra skattesatser för 2,9 -2,5 0,0 0,0utländska dotterföretagEj skattepliktiga intäkter 90,8 1,7 78,5 4,0Ej avdragsgilla kostnader -109,4 -8,0 -70,5 -0,2Andra ej bokförda intäkter 20,5 7,5 54,2 26,2och kostnaderRedovisad skattekostnad 113,6 -239,0 70,1 -41,2

NOT 12: INKOMSTSKATT

Redovisningsprinciper

Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt (se not

21 Uppskjuten skatt). Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen

utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat

eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt

redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.

Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas

avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skatte-

pliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att

det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster.

NOT 13: ÖVRIGT TOTALRESULTAT

I koncernens övriga totalresultat ingår omräkningsdifferenser

avseende K-Fastigheters utlandsverksamhet vilket för året uppgick

till 5,3 mkr (27,4). Hela detta belopp avser poster som kan återföras

över resultatet i en senare period.

Moderbolaget hade 2023 eller 2022 inga effekter av övrigt

totalresultat.

NOT 14 RESULTAT PER AKTIE

Inga incitamentsprogram fanns per 2023-12-31 och någon

utspädning har ej skett under året.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 12–14

GoodwillKoncernenmkr2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 443,6 440,6Förvärv 0,0 3,0Nedskrivning 0,0 0,0Utgående ackumulerade 443,6 443,6anskaffningsvärden

Övriga immateriella anläggningstillgångarKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Ingående anskaffningsvärde 58,9 55,1 2,5 0,0Förvärv 0,0 0,0 0,0 0,0Inköp 3,0 3,8 3,0 2,5Utgående ackumulerade 61,9 58,9 5,5 2,5anskaffningsvärdenIngående ackumulerade -22,3 -11,0 -0,3 0,0avskrivningarÅrets avskrivningar -12,0 -11,3 -0,5 -0,3Utgående ackumulerade -34,2 -22,3 -0,8 -0,3avskrivningarUtgående restvärde 27,7 36,6 4,8 2,3enligt plan

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 15

NOT 15 IMMATERIELLA

TILLGÅNGAR

Redovisningsprinciper

Goodwill

Goodwill uppstår i samband med rörelseförvärv då överförd

ersättning överstiger det verkliga värdet på förvärvade

nettotillgångar. Goodwill redovisas till anskaffningsvärde med

avdrag för ackumulerad nedskrivning och är en immateriell

anläggningstillgång med en obestämbar nyttjandeperiod.

Detta innebär att goodwill inte skrivs av utan årligen prövas för

nedskrivning. All goodwill allokeras till de kassagenererande

enheter som drar nytta av synergierna från rörelseförvärvet. Vid

avyttring av koncernföretag inkluderas kvarvarande redovisat

värde på den goodwill som är hänförlig till den avyttrade enheten, i

realisationsresultatet.

Övriga immateriella anläggningstillgångar

Övriga immateriella anläggningstillgångar utgörs av kundrelationer

och programvaror, vilka redovisas till verkligt värde vid förvärv.

Övriga immateriella anläggningstillgångar skrivs av över

nyttjandeperioden, som bedöms vara 5 år.

Nedskrivningsprövning

Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt

nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns indikation på att

det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid

prövning av eventuellt nedskrivningsbehov fördelas goodwill

på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av

synergier som uppkommer vid förvärvet. Om återvinningsvärdet

för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det

redovisade värdet minskas det redovisade värdet för goodwill

hänförligt till den kassagenererande enheten. En redovisad

nedskrivning av goodwill kan inte återföras i en senare period.

Nedskrivningsprövning 2023

Ledningens bedömningar baserar sig både på historisk

erfarenhet och aktuell information om marknadsutveckling. För

de kassagenererande enheter som förvärvats och där goodwill

uppstått har kassaflödena efter prognosperioden extrapolerats

med en antagen uthållig tillväxttakt om 3,0 procent (3,0), vilket

är i linje med den bedömda uthålliga tillväxttakten. Härvid har

även rörelsekapitalförändringar och investeringsbehov beaktats.

Förväntade framtida kassaflöden enligt dessa bedömningar utgör

således grunden för beräkningen. Vid nuvärdesberäkningen av

de framtida kassaflödena har det använts en kapitalkostnad på

10,2 procent (9,8) efter skatt. Avstämning har också gjorts mot

extern bedömning av rimlig kapitalkostnad. Beräkningarna har

visat att nedskrivningsbehov inte föreligger för de förvärvade

enheterna givet dessa förutsättningar. En känslighetsanalys visar

att vid en halverad långsiktig tillväxttakt alternativt en ökning av

kapitalkostnaden med 1 procentenhet till 11,2 procent efter skatt

skulle fortfarande inget nedskrivningsbehov föreligga.

Förvärv

Under året har har inga immateriella anläggningstillgångar

förvärvats. Föregående år förvärvades GH Sydgolv AB och

klassificerades då som ett rörelseförvärv. Goodwill uppgick till

3,0 mkr.

FörvaltningsfastigheterKoncernenmkr2023 2022Ingående redovisat värde 10 488,3 7 663,7Förvärv 166,7 762,4Investeringar 161,0 28,8Försäljningar och utrangeringar -137,5 -9,9Omklassificeringar 3 103,1 2 005,0Valutakursförändring -16,7 33,3Orealiserade värdeförändringar -654,8 5,1Utgående redovisat värde 13 110,2 10 488,3

Pågående nyanläggningarmkr2023 2022Ingående redovisat värde 2 606,1 1 940,0Investeringar 1 990,8 1 857,4Försäljningar och utrangeringar 0,0 -1,3Förvärv 44,2 67,9Omklassificering till färdigställd -3 217,6 -2 005,0förvaltningsfastighetValutakursförändring 6,7 53,2Orealiserade värdeförändringar 330,6 693,9Utgående redovisat värde 1 760,8 2 606,1

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16

NOT 16:

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Redovisningsprinciper

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla

hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt

redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket

inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter och lånekostnader.

Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden.

Förvaltningsfastigheternas verkliga värde baserades under 2023

uteslutande på externa värderingar gjorda av värderingsinstitut och

värderingsexperter ackrediterade av Samhällsbyggarna eller MRICS.

Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda

belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten

mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som

har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig

marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt

och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i resultaträkningen.

Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på

tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen

vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått

vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har

skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare

tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas

vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner

samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas

omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger

utanför säljarens och/eller köparens kontroll.

Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltnings-

fastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas

fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten

redovisas enligt verkligt värdemetoden och omklassificeras inte till

materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden. Tillkommande

utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att

de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången

kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan

beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas

som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen

när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om

utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav,

varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats

läggs utgiften till det redovisade värdet.

Koncernen omklassificerar en fastighet från en förvaltningsfastighet

endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i

användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att

uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis för

ändringen i användningsområdet.

Koncernens fastighetsbestånd

Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2023 av 121

helägda och 2 delägda färdigställda förvaltningsfastigheter fördelade

på totalt 318 664 kvadratmeter bostäder och 44 142 kvadratmeter

kommersiell yta. Vidare hade koncernen 17 pågående byggnationer,

fördelade på 99 450 kvadratmeter bostäder och 975 kvadratmeter

kommersiell yta. Därutöver hade K-Fastigheter 24 pågående projekt

i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller planprojektering,

varav 15 projekt där K-Fastigheter ännu inte tillträtt marken.

Färdigställda förvaltningsfastigheter omfattar fastigheter där hyres-

gäster kan flytta in och pågående byggnationer och projekt omfattar

alla pågående byggnationer och projekt som inte är färdigställda.

Samtliga fastigheter innehas för att generera intäkter i form av

hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.

Värdering

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell

ställning till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i

koncernens resultaträkning. Samtliga förvaltningsfastigheter har

bedömts vara i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering

till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baserades under

2023 uteslutande på externa värderingar genom en kombination av

avkastnings- och ortsprismetoden. Verkligt värde är det bedömda

belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten

mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som

har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig

marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt,

klokt och utan tvång.

FörvaltningsfastigheterKoncernenmkr2023 2022Ingående redovisat värde 13 094,6 9 603,7varav färdigställda förvaltningsfastigheter 9 775,3 6 923,4varav obebyggd mark 695,1 722,3varav tomträtter 18,0 18,0varav pågående nybyggnation 2 606,1 1 940,0+ Förvärv 210,9 830,3+ Nybyggnation 1 990,8 1 857,4+ Till- och ombyggnation 161,0 28,8- Försäljning -136,0 -9,5- Övriga omklassificeringar och utrangering -126,0 84,8+/- Orealiserade värdeförändringar -324,2 699,0varav färdigställda förvaltningsfastigheter -654,8 5,1varav pågående nybyggnation 330,6 693,9Utgående redovisat värde 14 870,9 13 094,6varav färdigställda förvaltningsfastigheter 12 514,0 9 775,3varav obebyggd mark 578,1 695,1varav tomträtter 18,0 18,0varav pågående nybyggnation 1 760,8 2 606,1

Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till

anskaffningskostnaden med tillägg/avdrag för förväntad orealiserad

värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt

avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffnings-

kostnader, där 20 procent av bedömd värdeförändring tas upp vid

lagakraftvunnet bygglov samt undertecknat totalentreprenadavtal

och resterande 80 procent tas upp successivt under uppförandet i

förhållande till nedlagda anskaffningskostnader.

Per 31 december 2023 var samtliga av koncernens färdigställda

förvaltningsfastigheter värderade av extern oberoende värderare,

Newsec Advise AB, i enlighet med RICS och IVSC:s rekommenda-

tioner i syfte att fastställa marknadsvärdet enligt den internationellt

vedertagna definitionen framtagen av dessa organisationer. Värdet

på fastighetsbeståndet uppdateras kvartalsvis genom att befintliga

värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt

marknadsdata från extern oberoende värderare, Newsec Advise AB,

i form av nivåer på direktavkastning och drift- och underhålls-

kostnader. Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Syftet

är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas

attraktivitet.

Avkastningsmetoden

Vid värdering med avkastningsmetoden värderas varje fastighet

individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida förväntade

kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med

bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio

alternativt år femton beroende på om det är en äldre eller en

nybyggda fastighet. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och

underhållsutbetalningar har härletts från faktiska intäkter och

kostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta

eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer, drifts-

och underhållsutbetalningar såväl som marknadsmässiga nivåer

på kalkylränta och direktavkastningskrav. Till grund för samtliga

kassaflödeskalkyler har antagits en långsiktig inflation om 2,0 procent

(Riksbankens inflationsmål). Den kortsiktiga kostnadsinflationen har

under året justerats ned från 6,0 procent till 2,0 procent för 2024.

Motsvarande hyresinflation är justerad från 3,5 till 4,0 procent inför

2025, 2,5 procent inför 2026 och 2,0 procent inför 2027.

Hyresinbetalningar

För 2024 har antagits en generell hyresökning om mellan 3,5 till

5,45 procent för bostäder med såväl varmhyra som kallhyra baserat

på faktiskt aviserad hyra i det oförhandlade beståndet och på utfall

alternativ förväntningar på utfall mellan marknadens parter i det

förhandlade beståndet. Korrigering sker i samband med att faktisk

hyreshöjning fastställs under första kvartalet 2024. Hyresnivåer för

kommersiella kontrakt uppskattas utifrån aktuell hyresnivå inklusive

indexreglering, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som

inflationsförväntningarna. Vid förhandsvärdering av pågående

nybyggnation justeras hyresnivån vid färdigställande med framtida

förväntad hyresinflation. Vakanser bedöms för varje fastighet

utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till

en marknadsmässig vakans och individuella förutsättningar.

Drifts- och underhållsutbetalningar

Bedömningen av utbetalningar för normala drift, reparation och

underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighets-

administration, har gjorts med utgångspunkt i faktiskt utfall för

aktuell fastighet alternativt fastighet med liknande konstruktion,

samt Newsec AB:s statistik och erfarenheter avseende jämförbara

objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas

användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift,

administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den

antagna inflationen.

Investeringsbehov

Fastighetens investeringsbehov bedöms utifrån eventuell under-

hållsplan, fastighetens skick samt pågående och planerade projekt.

Direktavkastningskrav och kalkylränta

Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt

från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en

generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken

är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas

bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag

och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas

av fastigheternas läge, typ av fastighet, standard på lokalerna,

kvaliteten på installationerna, typ av hyresgäst och kontraktens

beskaffenhet.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16, FORTS

Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, %Bostäder KommersielltOmrådeFärdigställt Nybyggnation Färdigställt NybyggnationSyd 3,35-5,05% 4,00-4,70% 5,25-7,30% 5,28-5,50%Väst 3,80-4,65% 4,20-4,50% 5,50-7,15% 5,50-6,20%Öst 4,05-4,75% 4,05-4,25% 5,00-5,50% 5,00-6,00%Danmark 4,75% 4,54% - -Kategori Färdigställt NybyggnationBostäder 3,35-5,05% 4,00-4,70%Kontor 5,35-7,15% -Butik 5,22-7,30% -Restaurang 5,45-6,65% -Lager/industri 5,35-7,10% -Övrigt 5,00-6,82% 5,30-6,20%

Värderingsantaganden, vägt genomsnitt2023 2022Kalkylperiod, antal år 10-15 10-15Årlig långsiktig inflation, % 2,00% 2,00%Kostnadsinflation närmaste året, % 2,00% 4,00%Långsiktig hyresutveckling bostäder, % per år 2,00% 2,00%Hyresinflation närmaste året, % 4,00% 3,50%Kalkylränta, % 6,44% 6,23%Direktavkastningskrav restvärde, %Bostäder, % 4,26% 3,90%Kommersiellt, % 5,49% 5,45%Långsiktig vakansgrad, %Bostäder, % 0,26% 0,26%Kommersiellt, % 5,73% 5,78%Hyresvärde, kr/kvm 1 872 1 749Drifts- och underhållskostnader år 1, kr/kvm 331 289

Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av

det i fastigheten knutna kapitalet. Räntekravet är baserat på

erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav

för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds genom att

inflationsanpassa det bedömda direktavkastningskravet.

Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar för de

färdigställda förvaltningsfastigheterna från 3,85 procent (3,45) till

7,30 procent (7,04) med ett totalt vägt snitt på 4,37 procent (4,03)

och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation från 4,05

procent (3,51) till 4,73 procent (4,57) med ett vägt snitt på 4,33

procent (4,01). Primärt är det fördelning mellan lokalslag (bostäder/

lokaler) samt geografiska aspekter som gör att avkastningskravet

varierar. Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för

perioden var för färdigställda förvaltningsfastigheter 6,45 procent

(6,25) och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation 6,40

procent (6,20).

Restvärde

Restvärdet utgörs av driftsöverskottet under återstående ekonomisk

livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdes-

beräkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering

av det uppskattade marknadsmässiga driftsöverskottet och det

bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive

fastighet. Avkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje

fastighets unika risk. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för

att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde.

Ortsprismetoden

Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser av

vad som kan anses utgöra jämförbara fastigheter. Metoden innebär

att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade

fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid jämförelsen ska hänsyn

tas till den värdeutveckling som skett mellan fastighetsöverlåtelsen

och tidpunkten för värderingen. Ortsprismetoden används primärt

som stöd till avkastningsmetoden.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16, FORTS

Känslighetsanalys mkr Kassaflöde Verkligt värdeDirektavkastningskrav, +/- 0,1 % - 317,8 Hyresvärde, +/- 1 % 6,6 151,3 Drift- och underhållskostnader, +/- 1 % 1,2 28,2 Långsiktig vakansgrad, +/- 1 % 6,6 151,3 Värdeförändring färdigställda förvaltningsfastigheter och byggrätter-10% +10%Fastighetsvärde, mkr -1 251,4 1 251,4Belåningsgrad färdigställda 69% 57%förvaltningsfastigheter, %Skuldsättningsgrad, % 65% 56%

Övrigt

De färdigställda förvaltningsfastigheterna och

förvaltningsfastigheter under byggnation är generellt ställda som

säkerhet för lån och byggkrediter för finansiering av desamma.

Under 2023 har räntekostnaderna på byggkreditiv aktiverats om

178,5 mkr (59,1) på förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig räntesats

för kontrakterade byggkreditiv uppgick per 31 december 2023 till

5,95 procent (3,92).

Per den 31 december 2023 har koncernen investeringsåtaganden

för färdigställande av pågående nybyggnation om 1 927,0 mkr

(2 365,4).

Det finns ingen begränsning i rätten att sälja någon

förvaltningsfastighet eller att disponera hyresintäkterna och

ersättning vid avyttring.

K-Fast Holding AB har inga avtalsenliga förpliktelser att köpa,

uppföra eller exploatera en förvaltningsfastighet eller att utföra

reparationer, underhåll eller förbättringar.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16, FORTS

RörelsefastigheterKoncernenmkr2023 2022Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 497,4 471,3Inköp 26,4 6,4Försäljning -38,7 0,0Omklassificeringar 113,5 19,7Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 598,6 497,4Ingående ackumulerade avskrivningar -49,8 -22,9Inköp 0,0 0,0Försäljning 10,4 0,0Årets avskrivningar -22,4 -21,1Omklassificeringar 0,2 -5,9Utgående ackumulerade avskrivningar -61,5 -49,8Utgående restvärde enligt plan 537,1 447,6

Komponentavskrivning rörelsefastigheter, årÅrMarkbearbetning 40-100Stomme och grund 40-100Stomkompletteringar/innerväggar 40-100Värme och sanitet (VS) 15-25Elledningar 15-60Inre ytskickt 10-20Ventilation 15-50Fasad 15-60Yttertak 25-60Köksinredningar och vitvaror 10-20

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 17

NOT 17 RÖRELSEFASTIGHETER

Redovisningsprinciper

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och

eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset

samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den

på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med

anskaffningen. Låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp,

konstruktion eller produktion av tillgångar som tar en betydande

tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning

ingår i anskaffningsvärdet.

Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas

bort ur rapport över finansiell ställning vid utrangering eller

avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från

användning eller utrangering/avyttring av tillgången.

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om

det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är

förknippade med tillgången kommer att komma koncernen till del

och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla

andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de

uppkommer.

En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften

avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav.

Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till

anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på

utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och

kostnadsförs i samband med utbytet.

Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för produktion,

lagring eller administrativa ändamål. För fastigheter med

blandad användning, då en del av fastigheten innehas i syfte att

generera hyresinkomster eller värdestegring och en annan del

används i rörelsen, gör koncernen en bedömning om delarna

kan säljas var för sig. Om så är fallet delas fastigheten upp i en

förvaltningsfastighet och en rörelsefastighet. Om delarna inte

bedöms kunna säljas var för sig klassificeras fastigheten som en

förvaltningsfastighet om den del som används i rörelsen uppgår till

högst 25 procent av den totala fastigheten, annars klassificeras hela

fastigheten som en rörelsefastighet.

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod

förutom för mark som inte skrivs av. För byggnader sker

avskrivningen på mellan 15 och 100 år beroende på komponenter i

byggnaden samt byggnadens ålder. Markanläggning skrivs av över

20 år. För avskrivning på enskilda komponenter, se tabell nedan:

Maskiner och inventarierKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Ingående anskaffningsvärden 298,3 262,6 0,7 0,7Inköp 47,4 49,4 1,2 0,0Försäljning och utrangering -41,8 -13,4 0,0 0,0Omklassificering 0,6 -17,0 0,0 0,0Genom förvärv av 0,0 16,8 0,0 0,0dotterföretagUtgående ackumulerade 304,6 298,3 1,9 0,7anskaffningsvärdenIngående avskrivningar -104,7 -72,8 -0,6 -0,5Försäljningar och 9,0 5,0 0,0 0,0utrangeringarOmklassificering -0,2 0,0 0,0 0,0Genom förvärv av 0,0 -9,1 0,0 0,0dotterföretagÅrets avskrivningar -27,3 -27,7 -0,1 -0,1Utgående ackumulerade -123,2 -104,7 -0,7 -0,6avskrivningarUtgående restvärde enligt plan 181,4 193,6 1,2 0,1

Koncernenmkr2022 2021Anskaffningsvärde 29,3 21,3Ackumulerade avskrivningar -7,2 -5,8Redovisat värde 22,1 15,5

Leasade tillgångar

Se även Not 4 Leasingavtal. I posten Maskiner och inventarier

ingår leasingobjekt som koncernen innehar enligt leasingavtal med

följande belopp:

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 18

NOT 18: MASKINER OCH

INVENTARIER

Redovisningsprinciper

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och

eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset

samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den

på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med

anskaffningen. Låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp,

konstruktion eller produktion av tillgångar som tar en betydande

tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning

ingår i anskaffningsvärdet.

Maskiner och inventarier tas upp till anskaffningsvärdet

efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar.

Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas

bort ur rapport över finansiell ställning vid utrangering eller

avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från

användning eller utrangering/avyttring av tillgången.

Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering

av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset

och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta

försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig

rörelseintäkt/-kostnad.

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om

det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är

förknippade med tillgången kommer att komma koncernen till del

och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla

andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de

uppkommer.

En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften

avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav.

Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till

anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på

utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och

kostnadsförs i samband med utbytet.

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod

enligt nedan fördelning:

• Byggnadsinventarier: 5–20 år

• Inventarier, verktyg och installationer: 3–20 år

• Maskiner och andra tekniska anläggningar: 3–20 år

• Bilar och andra transportmedel: 5–10 år

Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företagKapitalandel, Rösträttsandel, Redovisat värde i Redovisat värde i Koncernen Org. nr. SäteAntal andelar%%moderbolaget, mkrkoncernen, mkrNovum Samhällsfastigheter AB 559177-8542 Helsingborg 50 50 250 0,0 27,6Fosie Mark i Skåne AB 559196-0173 Malmö 31 31 310 0,0 0,1Homestate AB 559179-2253 Jönköping 33 33 166 3,9 0,0Homesystem Sverige AB 559336-6106 Stockholm 30 30 150 0,7 0,0Ramsdalen 3:1 Fastighets AB 559306-2531 Hässleholm 33 33 50 0,2 0,1Östra Station i Kävlinge AB 559082-3406 Kävlinge 22 22 11 050 7,0 7,0Tygelsjö Ängar Holding AB 559085-3445 Malmö 49 49 245 0,0 0,0Mjöbäcks Entreprenad AB 556135-1254 Svenljunga 25 25 112 750 187,6 192,0OCAP Holding AB 559403-6138 Hässleholm 25 25 6 250 0,0 0,0PVS Mark och VA Holding AB 559259-4914 Hässleholm 50 50 250 0,0 11,8Tefyra Holding AB 559336-6072 Hässleholm 50 50 250 0,0 11,3HME Huset 13 AB 559358-3866 Kävlinge 50 50 250 9,0 10,9208,5 260,7

Koncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Ingående redovisat värde 223,2 234,4 196,9 189,2Förvärv 3,3 5,7 3,3 7,6Aktiägartillskott 8,4 0,1 8,3 0,1Andel i intressebolagens 25,9 2,5 0,0 0,0resultat efter skattErhållen utdelning 0,0 -19,5 0,0 0,0Utgående redovisat värde 260,7 223,2 208,5 196,9

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 19

NOT 19:

ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

OCH GEMENSAMT STYRDA BOLAG

Redovisningsprinciper

Intressebolag är alla de bolag där koncernen har ett betydande men

inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav

som omfattar mellan 20 och 50 procent av rösterna. Innehav i

intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning

av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till

anskaffningsvärde och det redovisade värdet ökas eller minskas

därefter för att beakta koncernens andel av intressebolagets

vinst eller förlust efter förvärvstidpunkten. I de fall orealiserade

förluster elimineras prövas även den underliggande tillgången för

nedskrivning. För beskrivning av nedskrivningsprinciper se not 1.

Samarbetsarrangemang är de företag där koncernen har ett

gemensamt bestämmande inflytande över styrningen i företaget,

vilket normalt gäller för aktieinnehav som omfattar 50 procent

av rösterna. Samtliga investeringar i samarbetsarrangemang

karakteriseras som joint venture, där koncernen snarare har rätt till

en andel av arrangemangets nettotillgångar än direkta rättigheter

till de underliggande tillgångarna och till förpliktelserna för de

underliggande skulderna.

Innehav i joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden,

vilket innebär att det koncernmässigt bokförda värdet av

innehavet justeras med koncernens andel av årets resultat och

eventuell erhållen utdelning (d v s redovisas i balansräkningen

till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens

andel i joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella

värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar).

Moderbolaget

Andelar i intressebolag och gemensamt styrda bolag redovisas i

moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden med avdrag för

eventuella nedskrivningar.

Andra långfristiga fordringar och värdepappersinnehavKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Långfristiga fordringar hos intresseföretag och 6,2 5,4 6,2 5,4gemensamt styrda företagAndra långfristiga fordringar 25,9 15,8 0,0 0,2Andra långfristiga 1,1 1,4 1,0 1,3värdepappersinnehavUtgående redovisat värde 33,3 22,6 7,2 6,9

Redovisad i balansräkningenKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Uppskjuten skattefordran hänförlig till:Underskottsavdrag 12,1 13,4 3,8 2,7Räntenetto 0,0 0,0 0,0 0,0Fastigheter 0,2 0,3 0,0 0,0Leasing 18,7 0,0 0,0 0,0Derivat 21,5 0,5 17,6 0,0Övriga poster 1,8 2,2 0,0 0,0Summa 54,3 16,4 21,4 2,7Uppskjuten skatteskuld hänförlig till:Fastigheter, färdigställda 326,1 448,8 0,0 0,0Fastigheter, under byggnation 469,0 381,1 0,0 0,0Övervärden från bolagsförvärv 133,5 138,5 0,0 0,0Leasing 19,0 0,0 0,0 0,0Derivat 0,0 51,4 0,0 51,4Obeskattade reserver 9,6 13,7 0,0 0,0Övriga poster -4,0 0,0 0,0 0,0Summa 953,2 1 033,5 0,0 51,4

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 20–21

NOT 20: ANDRA LÅNGFRISTIGA

FORDRINGAR OCH

VÄRDEPAPPERSINNEHAV

Redovisningsprinciper

Långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs

i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella

tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

NOT 21: UPPSKJUTEN SKATT

Redovisningsprinciper

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden

med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade

och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande

temporära skillnader beaktas inte: första redovisningen av

tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid

tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller

skattepliktigt resultat.

Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till

andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda

inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baseras

på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli

realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på koncernens

förvaltningsfastigheter antas realiseras genom försäljning i slutet

av användningen. Skattesatsen på vinsten är den som skulle gälla

på en direkt försäljning av fastigheten som redovisas i koncernens

rapport över finansiell ställning oavsett om koncernen skulle

strukturera försäljningen via avyttring av dotterbolag, vilket skulle

kunna innebära en annan skattesats. Den uppskjutna skatten

beräknas sedan utifrån respektive temporära skillnader och skatte-

konsekvenser som härrör från återvinning genom försäljning.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser

och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per

balansdagen.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära

skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån

det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på

uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms

sannolikt att de kan utnyttjas.

Samtliga underskottsavdrag i koncernen har aktiverats med

uppskjuten skattefordran. Det finns ingen tidsbegränsning för

nyttjande av koncernens underskottsavdrag. Koncernen har valt

att inte aktivera ej utnyttjade ränteavdrag som skattefordran, då

bedömningen i nuläget är att dessa inte kan utnyttjas i framtiden.

När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av

rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras

om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till

dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal

anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett

förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt.

Moderbolaget

I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten

skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade

reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22

NOT 22: FINANSIELLA RISKER OCH

FINANSPOLICYER

Redovisningsprinciper

Finansiella instrument

Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en

finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget

kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som

redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida

medel, kundfordringar, fordringar hos intressebolag och gemensamt

styrda bolag, derivatinstrument, förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter samt övriga kortfristiga och långfristiga

fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, kortfristiga

och långfristiga räntebärande skulder, förskott från kunder,

fakturerade men ej upparbetade intäkter, upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter, derivatinstrument, skulder till intressebolag

samt övriga kortfristiga och långfristiga skulder. Redovisningen

beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.

Redovisning och borttagande

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen

när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.

Hyresfordringar och kundfordringar tas upp i balansräkningen när

faktura har skickats och bolagets rätt till ersättning är ovillkorlig.

Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig

skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte

mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.

En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med

ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal

rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera

posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången

och reglera skulden.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när

rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar

kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell

tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen

när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.

Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.

Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt

modifiering redovisas i resultatet.

Finansiella tillgångar

Klassificeringen av finansiella tillgångar som är skuldinstrument

baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången

och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden.

Instrumenten klassificeras i någon av följande kategorier:

• upplupet anskaffningsvärde,

• verkligt värde via övrigt totalresultat, eller

• verkligt värde via resultatet.

Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde

värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions-

kostnader. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt

till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas

tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Samtliga hyres- och

kundfordringar är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde

motsvarar verkligt värde. Tillgångar klassificerade till upplupet

anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera

avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp

och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas

av en förlustreservering för förväntade kreditförluster.

Verkligt värde via övrigt totalresultat omfattar tillgångar som

innehas enligt affärsmodellen att både sälja och att inkassera

avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp

och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Finansiella instrument

i denna kategori värderas vid första redovisningstillfället till verkligt

värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i övrigt totalresultat till

dess tillgången tas bort från balansräkningen, då beloppen i övrigt

totalresultat omklassificeras till resultatet. Tillgångarna omfattas av

en förlustreservering för förväntade kreditförluster.

Verkligt värde via resultatet är alla andra skuldinstrument som inte

är värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde

via övrigt totalresultat. Finansiella instrument i denna kategori

redovisas initialt till verkligt värde. Förändringar i verkligt värde

redovisas i resultatet.

Koncernens finansiella tillgångar som är skuldinstrument utgörs

av kundfordringar, finansiella placeringar och likvida medel och

hänförs alla till kategorin upplupet anskaffningsvärde.

Likvida medel

Likvida medel i koncernens och moderbolagets balansräkning och

kassaflödesanalys avser i sin helhet kassa och bank med omedelbart

tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut.

Finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde

med undantag av derivat och leverantörsskulder. Finansiella

skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt

till verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det första

redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde

enligt effektivräntemetoden.

Derivat

I detta fall avses ränte- och valutaderivat som klassificeras till

verkligt värde via resultatet. Enligt IFRS värderingshierarki har

verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå

innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser

som är observerbara för tillgångar eller skulder antingen direkt

eller indirekt.

I avtalet för derivat finns möjlighet till nettning av förpliktelser

gentemot samma motpart. Koncernen tillämpar ej

säkringsredovisning.

Leverantörsskulder

Leverantörsskulder är förpliktelser att betala för varor eller tjänster

som har förvärvats i den löpande verksamheten från leverantörer.

Leverantörsskulder klassificeras som kortfristiga skulder

om de förfaller inom ett år eller tidigare (eller under normal

verksamhetscykel om denna är längre). Om inte, tas de upp som

långfristiga skulder. Samtliga leverantörsskulder är kortfristiga till

sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till

verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värderas

till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskrivning

för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster

enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs

när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första

redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar

nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang

antingen för de nästkommande tolv månaderna eller för den

förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet,

beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första

redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett

objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier

baserade på rimliga och verifierbara prognoser.

Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder.

Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar

baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande

faktorer enligt en förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas, i

den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade

återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga

dessa fordringar. Koncernens kunder är en homogen grupp med

likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för

samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per

motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns

någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för

att erhålla betalning har avslutats.

Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad

metod genom extern kreditrating för beräkning av förväntade

kreditförluster utifrån sannolikhet för fallissemang, förväntad

förlust samt exponering vid fallissemang. Redan vid den initiala

redovisningen redovisas en förlustreserv baserat på vad som

statistiskt kan förväntas för de kommande 12 månaderna (stadie 1).

För de fall det uppstått en betydande ökning av kreditrisken beräknas

i stället förlustreserven för hela den återstående förväntade löptiden

(stadie 2 eller om exponeringen betraktas som kreditförsämrad –

stadie 3).

• Stadie 1 omfattar finansiella instrument där ingen betydande

ökning av kreditrisken inträffat sedan första redovisningstillfället

och motparter som omfattas av koncernens bedömning för låg

kreditrisk vid rapporteringstillfället.

• Stadie 2 omfattar finansiella instrument där en betydande ökning

av kreditrisk inträffat sedan första redovisningstillfället men

där det vid rapporteringstillfället saknas objektiva belägg för att

fordran är osäker.

• Stadie 3 omfattar finansiella instrument för vilka objektiva belägg

har identifierats för att fordran är osäker.

Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran

är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som

indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av

kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon

fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är

30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating

sker, medförande en rating understigande investment grade, det

vill säga fordringarna eller tillgångarna är kreditförsämrade. I de

fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för

förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument.

För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en

individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och

framåtblickande information. Om det har skett en väsentlig

ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället redovisas

en förlustreserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2).

För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras

fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden

(stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras

beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde,

netto efter förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet

som i föregående stadier.

Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella

säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till

upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde

och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i

resultaträkningen.

Finanspolicy

K-Fastigheters finanspolicy stipulerar hur den finansiella

verksamheten ska bedrivas där verksamheten regleras och följs

upp utifrån tydligt definierade mål och risknivåer med avseende

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

2023 2022 Finansiella mål Finansiell kovenantRäntebärande skuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 10 117,8 8 461,4< 70 % < 70 %Summa eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkning, mkr 16 807,2 15 272,0A/B Skuldsättningsgrad vid årets utgång, % 60,2% 55,4%A Eget kapital vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 5 100,4 5 169,6> 25 % > 25 %B Eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 16 807,2 15 272,0A/B Soliditet vid årets utgång, % 30,3% 33,9%A Resultat före värdeförändringar under året enligt resultaträkningen, mkr 67,3 83,3B Av- och nedskrivningar under året enligt resultaträkningen, mkr -80,5 -62,6> 1,75 ggr > 1,50 ggrC Räntenetto under året enligt resultaträkningen, mkr -220,2 -124,8(A-B-C)/-C Räntetäckningsgrad under året, ggr 1,7 2,2

på valutarisk, ränterisk, finansieringsrisk, likviditetsrisk och

kreditrisk.

Finanspolicyn syftar till att definiera enhetliga riktlinjer och

ramar för de finansiella aktiviteterna inom koncernen som

uppkommer i samband med upplåning, skuldförvaltning och

likviditetshantering. Riktlinjerna ska ligga till grund för en god

kontroll och kostnadseffektiv hantering av finansiella flöden och

risker, samtidigt som koncernens finansiella mål uppfylls.

Finanspolicyn ska revideras och fastställs årligen och eventuella

avsteg från finanspolicyns riktlinjer ska beslutas av styrelsen.

Övergripande mål

K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets

aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som

tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie.

Finansiella mål

• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt

i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent

inklusive eventuella värdeöverföringar

• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i

förvaltningsresultat per aktie om minst 20 procent.

Operativa mål

• Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst

80 procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter

• Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst

5 000 lägenheter i Norden

Finansiella begränsningsmål

Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund

kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tid

tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning.

För att uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt

kassaflöde har styrelsen fastställt följande finansiella

begränsningsmål:

• Skuldsättningsgraden får uppgå till maximalt 70 procent relativt

marknadsvärde av koncernens förvaltningsfastigheter

• Soliditeten över tid ska vara minst 25 procent

• Räntetäckningsgraden över tid ska vara minst 1,75 ggr

Dessa finansiella begränsningsmål motsvarar definitionsmässigt

generellt även de så kallade finansiella kovenanterna som koncernen

är ålagd att följa och redovisa i enlighet med befintliga låneavtal.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken för negativ inverkan på koncernens

kassaflöde, resultat- och balansräkning till följd av förändrade

valutakurser.

Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige och Danmark och

koncernen använder SEK som funktionell valuta. Valutaexponering

hanteras i koncernen primärt genom naturlig matchning mellan

tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader i samma

valuta och sekundärt genom finansiella instrument.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken för att förändringar i marknadsräntor

får negativa effekter på nettoräntekostnad och resultat, samt risken

att låsa in för höga räntekostnader relativt marknaden under långa

perioder, och på så sätt minska möjligheten att kompensera för

negativa händelser i resultat och skatt.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

Kredit- och Ränteförfallostruktur 31december (exkl. bygg, check- och depåkrediter)Ränteförfall Kreditförfall SwapförfallBelopp, mkr Snittränta, % Belopp, mkr Utnyttjat, mkr Räntederivat, mkr Snittränta, % Värde, mkrLöptid0-1 år 1 197,5 4,18% 2 569,1 2 569,1 300,0 0,33% 6,71-2 år 500,0 2,13% 2 861,0 2 861,0 500,0 0,64% 7,62-3 år 2 000,0 2,80% 1 020,7 1 020,7 2 000,0 1,31% 78,23-4 år 2 000,0 3,15% 340,8 340,8 2 000,0 1,65% 47,14-5 år 500,0 2,38% 0,0 0,0 500,0 0,89% 56,4> 5 år 1 071,7 4,32% 477,6 477,6 1 071,7 2,83% -38,8Totalt 7 269,1 3,22% 7 269,1 7 269,1 6 371,7 157,3

Framtida likviditetsförfall kreditermkr Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt2024 2 569,1 351,5 -159,9 2 760,62025 2 861,0 242,6 -149,9 2 953,62026 1 020,7 58,2 -111,4 967,62027 340,8 40,9 -58,2 323,62028 0,0 24,3 -20,9 3,4> 2029 477,6 358,3 -44,2 791,77 269,1 1 075,7 -544,4 7 800,5

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

Ränterisken hanteras i koncernen genom åsatta målnivåer för

genomsnittlig räntebindning och andel rörlig ränta för den totala

låneportföljen. För att förändra räntebindningstiden utnyttjas

räntederivat. Vidare förs löpande dialog med primärt bankernas

ränteanalytiker för att bevaka räntemarknaden.

Per 31 december 2023 uppgick den genomsnittliga

räntebindningen till 3,5 år (3,4) och räntekänsligheten i ökade

räntekostnader vid en procentenhets förändring av låneräntorna

uppgick till 6,5 mkr (17,2). Andel rörlig ränta av den totala

skuldportföljen uppgick till 9 procent (27). Genomsnittlig ränta

uppgick vid årets slut till 3,22 procent (2,72) inklusive räntederivat

och 5,47 procent (3,85) exklusive räntederivat.

Finansieringsrisk och refinansieringsrisk

(Re)finansieringsrisken hanteras genom diversifiering av den

totala skuldportföljen på finansiellt stabila motparter och

med olika löptider. Målnivåer finns åsatta för minsta antal

samarbetsbanker, maximal storlek och minimum rating per bank,

maximal andel löptidsförfall inom tolv månader och genomsnittlig

kapitalbindning. Vid bokslutstillfället uppgick den genomsnittliga

kapitalbindningen till 2,8 år (2,4) och 35 procent (27) av lånen hade

förfall inom tolv månader.

Vid utgången av 2023 hade koncernen låneavtal med kreditinstitut

om sammanlagt 10 781,7 mkr (9 671,6), varav 1 096,3 mkr (1 061,3)

utgjorde rörelse- och förvärvskrediter och 2 937,6 mkr (2 867,1)

utgjorde byggkrediter. Resterande kreditavtal, 6 747,9 mkr

(5 743,2), utgjordes av bilaterala avtal med svenska banker med

syfte att finansiera koncernens färdigställda förvaltnings- och

rörelsefastigheter. Av kreditavtal för finansiering av koncernens

färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter förfaller krediter om

totalt 2 319,1 mkr (1 706,9) under 2024, krediter som K-Fastigheter

bedömer kunna omförhandla eller förlänga genom koncernens

goda relationer med sina samarbetsbanker. Skuldsättningsgraden

för koncernen uppgick till 60,2 procent (55,4).

I befintliga låneavtal med kreditinstitut finns finansiella villkor

(s.k. kovenanter) stipulerande maximal skuldsättningsgrad och

belåningsgrad, lägsta soliditet och lägsta räntetäckningsgrad.

K-Fastigheter har vid samtliga uppföljningstillfällen under 2023

uppfyllt dessa villkor.

Framtida likviditetsflöden

Framtida likviditetsflöden hänförliga till krediter framgår nedan.

Vid beräkning av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna

har den aktuella Stiborräntan i det underliggande avtalet per

bolagsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal

har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram till respektive

förfall, då de antagits slutamorterats.

Koncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Förfaller inom 1 år 544,9 522,0 27,1 16,7Förfaller efter 1 år 86,0 63,3 169,1 1 012,0Totalt 630,9 585,3 196,2 1 028,7

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses risken för att inte kunna infria

betalningsförpliktelser vid förfallotidpunkt utan att kostnader för

anskaffning av likvida medel avsevärt ökar.

Likviditetsrisken hanteras genom ändamålsenliga

betalflödessystem och kreditfaciliteter och lånelöften

hos samarbetsbankerna samt målnivå för lägsta nivå på

likviditetsreserven. Vidare upprättas och rapporteras

kassaflödesprognos på månadsbasis.

Vid årets utgång uppgick koncernens likvida medel till 5,8 mkr

(35,4). Tillkommer outnyttjad checkkredit om 147,3 mkr (277,4).

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken att en motpart eller emittent inte

kan fullgöra sina åtaganden gentemot koncernen. Koncernen är

exponerad för kreditrisk genom innehav av derivatinstrument

(om dessa har positivt värde) och överskottslikviditet som

placeras. Kreditrisk förekommer även i relation till hyres- och

kundfordringar, liksom övriga fordringar.

Kreditrisken hanteras genom fastställd minimum kreditvärdighet

för koncernens motparter (åsatt rating alternativt kreditkontroll),

vilken görs vid tecknande av avtal och därefter löpande för större

engagemang.

Löptidsanalys för finansiella skulder

För förfallostruktur avseende räntebärande skulder se under

stycket ”Ränterisk” ovan. Övriga rörelseskulder förfaller till

betalning enligt nedan. Skulder till koncern- och intressebolag

redovisas som långfristiga om de inte har en fastställd

återbetalningsplan.

Avseende de långfristiga skulderna bedömer K-Fastigheter att det

inte är någon väsentlig skillnad mellan verkliga och redovisade

värden.

Samtliga långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder löper

med rörlig ränta.

Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt

IFRS värdehierarki nivå 2.

Löptidsanalys för finansiella skulder

För förfallostruktur avseende räntebärande skulder se under

stycket ”Ränterisk” ovan. Övriga rörelseskulder förfaller till

betalning enligt nedan. För leasingskulder hänvisas till Not 4

Leasing.

Skulder till koncern- och intresseföretag redovisas som långfristiga

om det inte har en fastställd återbetalningsplan.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2023Finansiella tillgångar/Finansiella tillgångar/Summa Koncernenskulder värderade skulder värderade Verkligt redovisat mkrtill verkligt värde via till upplupet värdevärderesultaträkningenanskaffningsvärdeAndra långfristiga fordringar 0,0 25,9 25,9 25,9Derivatinstrument 141,4 0,0 141,4 141,4Kundfordringar 0,0 51,2 51,2 51,2Fordringar hos intresseföretag 0,0 6,4 6,4 6,4Övriga kortfristiga fordringar 0,0 113,9 113,9 113,9Förutbetalda kostnader och upplupna 0,0 46,3 46,3 46,3intäkterLikvida medel 0,0 5,8 5,8 5,8Summa fordringar 141,4 249,5 390,8 390,8Långfristiga räntebärande skulder 0,0 6 832,7 6 832,7 6 832,7Övriga långfristiga skulder 0,0 86,0 86,0 86,0Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 3 285,1 3 285,1 3 285,1Förskott från kund 0,0 3,2 3,2 3,2Leverantörsskulder 0,0 234,5 234,5 234,5Skulder till intresseföretag 0,0 6,7 6,7 6,7Övriga kortfristiga skulder 0,0 66,2 66,2 66,2Fakturerade med ej upparbetad intäkt 0,0 59,5 59,5 59,5Upplupna kostnader och förutbetalda 0,0 174,8 174,8 174,8intäkterSumma skulder 0,0 10 748,7 10 748,7 10 748,7

Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2022Finansiella tillgångar/Finansiella tillgångar/Summa Koncernenskulder värderade skulder värderade Verkligt redovisat mkrtill verkligt värde via till upplupet värdevärderesultaträkningenanskaffningsvärdeAndra långfristiga fordringar 0,0 15,8 15,8 15,8Derivatinstrument 399,1 0,0 399,1 399,1Kundfordringar 0,0 93,2 93,2 93,2Fordringar hos intresseföretag 0,0 5,8 5,8 5,8Övriga kortfristiga fordringar 0,0 161,9 161,9 161,9Förutbetalda kostnader och upplupna 0,0 36,7 36,7 36,7intäkterLikvida medel 0,0 35,4 35,4 35,4Summa fordringar 399,1 348,7 747,8 747,8Långfristiga räntebärande skulder 0,0 6 559,1 6 559,1 6 559,1Övriga långfristiga skulder 0,0 63,3 63,3 63,3Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 1 902,3 1 902,3 1 902,3Förskott från kund 0,0 3,4 3,4 3,4Leverantörsskulder 0,0 198,3 198,3 198,3Övriga kortfristiga skulder 0,0 94,8 94,8 94,8Fakturerade med ej upparbetad intäkt 0,0 19,2 19,2 19,2Upplupna kostnader och förutbetalda 0,0 206,2 206,2 206,2intäkterSumma skulder 0,0 9 046,7

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

100

Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2023Finansiella tillgångar/Finansiella tillgångar/Summa Moderbolagetskulder värderade skulder värderade Verkligt redovisat mkrtill verkligt värde via till upplupet värdevärderesultaträkningenanskaffningsvärdeFordringar hos koncernföretag 0,0 2 218,6 2 218,6 2 218,6Fordringar hos intresseföretag 0,0 7,3 7,3 7,3Derivatinstrument 159,2 0,0 159,2 159,2Aktuell skattefordran 0,0 0,0 0,0 0,0Övriga kortfristiga fordringar 0,0 52,0 52,0 52,0Förutbetalda kostnader och 0,0 23,0 23,0 23,0upplupna intäkterLikvida medel 0,0 0,5 0,5 0,5Summa fordringar 159,2 2 301,4 2 460,6 2 460,6Långfristiga räntebärande skulder 0,0 108,1 108,1 108,1Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 1 338,8 1 338,8 1 338,8Leverantörsskulder 0,0 11,5 11,5 11,5Skulder till koncernföretag 0,0 169,1 169,1 169,1Övriga kortfristiga skulder 0,0 3,4 3,4 3,4Upplupna kostnader och 0,0 12,2 12,2 12,2förutbetalda intäkterSumma skulder 0,0 1 643,2 1 643,2 1 643,2

Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2022Finansiella tillgångar/Finansiella tillgångar/Summa Moderbolagetskulder värderade skulder värderade Verkligt redovisat mkrtill verkligt värde via till upplupet värdevärderesultaträkningenanskaffningsvärdeFordringar hos koncernföretag 0,0 2 362,9 2 362,9 2 362,9Fordringar hos intresseföretag 0,0 5,4 5,4 5,4Andra långfristiga fordringar 0,0 0,5 0,5 0,5Derivatinstrument 401,7 0,0 401,7 401,7Aktuell skattefordran 0,0 2,2 2,2 2,2Övriga kortfristiga fordringar 0,0 68,1 68,1 68,1Förutbetalda kostnader och 0,0 11,1 11,1 11,1upplupna intäkterLikvida medel 0,0 0,0 0,0 0,0Summa fordringar 0,0 2 450,3 2 852,0 2 852,0Långfristiga räntebärande skulder 0,0 748,8 748,8 748,8Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 456,3 456,3 456,3Leverantörsskulder 0,0 4,1 4,1 4,1Skulder till koncernföretag 0,0 1 012,0 1 012,0 1 012,0Övriga kortfristiga skulder 0,0 3,8 3,8 3,8Upplupna kostnader och 0,0 8,8 8,8 8,8förutbetalda intäkterSumma skulder 0,0 2 233,8 2 233,8 2 233,8

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS

101

KundfordringarKoncernenÅldersfördelning, mkr2023 2022Inom 90 dagar 50,3 91,691 – 120 dagar 0,2 0,4121 dagar - 6,1 7,5Osäkra kundfordringar <90 dagar -3,3 -4,0Osäkra kundfordringar >90 dagar -2,1 -2,3Kundfordringar netto 51,2 93,2

Analys av förändringar finansiella instrument som omfattas av den förenklade metodenStadie 1 Stadie 2 Stadie 3mkr(0–30 dagar)(0–90 dagar) (>90 dagar)IB Kund- och hyresfordringar 91,6 7,9Förändring -41,3 -1,6UB Kund- och hyresfordringar 50,3 6,3IB Fordringar hos övriga bolag, intressebolag och gemensamt 95,7styrda bolagFörändring -17,1UB Fordringar hos övriga bolag, intressebolag och 78,6gemensamt styrda bolagIB reserv förväntade -1,0 -4,0 -1,2kreditförlusterFörändring reserv förväntade 0,2 0,7 -0,9kreditförlusterUB Reserv förväntade -0,8 -3,3 -2,1kreditförlusterRedovisat nettovärde 77,8 47,0 4,2

NOT 25 NEDSKRIVNING

FÖRVÄNTADE KREDITFÖRLUSTER

Redovisningsprinciper

Nedskrivning av tillgångar sker enligt de principer som beskrivs i

Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer.

Finansiella instrument som omfattas av förenklad

metod

Den förenklade metoden används för kundfordringar och

hyresfordringar. Kund- och hyresfordringar förfallna 0-90 dagar

klassificeras som stadie 2, medan kund- och hyresfordringar

förfallna med över 90 dagar klassificeras som stadie 3. Förväntade

kreditförluster beräknas på tillgångens löptid.

För den förenklade metoden används en förlustandelsmodell utifrån

historisk data på samtliga fordringar i stadie 2. Ett medelvärde har

räknats fram på konstaterade kundförluster under de sex senaste

åren (2017-2023). Denna procentsats har sedan justerats för kända

framtida fakturor i form av ledningens bedömning avseende utökad

risk för framtida kreditförluster. Justeringen har tagit hänsyn till

påverkan av förväntat sämre konjunktur. Detta har resulterat i en

total reserv om 3,3 mkr (4,0) per 31 december 2023.

För kundfordringar i stadie 3 (förfallna överstigande 90 dagar)

har individuell prövning gjorts för respektive fordran. Detta har

resulterat i en total reserv om 2,1 mkr (1,2) per 31 december 2023.

Finansiella instrument som omfattas av generell

metod

Den generella metoden används för övriga finansiella tillgångar

(fordringar hos övriga bolag, intressebolag och gemensamt styrda

bolag samt likvida medel). För den generella metoden används

en ratingmodell. Förväntade kreditförluster har beräknats på

tolv månader för fordringar i stadie 1 och på tillgångens löptid för

fordringar i stadie 2 och stadie 3.

Fordringar hos övriga bolag, intressebolag och

gemensamt styrda bolag

Avseende fordringar hos övriga bolag, intressebolag och

gemensamt styrda bolag fastställs rating om möjligt. Om inte

kreditrating kan fastställas, t. ex. då det saknas erforderlig

information rörande bolagen, åsätts S&P-rating B. Loss given

Default antas vara 45 procent i linje med Basel II:s riktlinjer för

exponering för icke-finansiella företag. Detta har resulterat i en

reserv om 0,8 mkr (1,0).

Likvida medel

Avseende likvida medel hämtas kreditrating från respektive banks

webbplats. Default Rates hämtas från S&P. Loss given Default antas

vara 45 procent i linje med Basel II:s riktlinjer för exponering för

icke-finansiella företag. Detta har resulterat i en reserv om

0,0 mkr (0,0).

NOT 24 KUNDFORDRINGAR

Redovisningsprinciper

Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22

Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaffningsvärde

Kundfordringar är upptagna till det belopp som de beräknats

inflyta. Samtliga förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar

har bedömts individuellt avseende förlustrisk. Nedskrivningar görs

för osäkra kundfordringar. Se även Not 25 Nedskrivning förväntade

kreditförluster.

2023 års resultat för koncernen har belastats med 5,6 mkr (3,0)

avseende konstaterade kundförluster. Fordringarna är kortfristiga

till sin natur varför redovisat belopp motsvarar verkligt värde.

NOT 23 VARULAGER

Redovisningsprinciper

Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och

nettoförsäljningsvärdet. För råvaror ingår alla utgifter som är

direkt hänförliga till anskaffningen av varorna i anskaffningsvärdet.

Lånekostnader ingår ej. Per 31 december 2023 och 2022

värderades hela varulagret till anskaffningsvärde.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 23–25

102

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkterKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Övriga förutbetalda kostnader 46,3 36,7 23,0 11,1och upplupna intäkterSumma 46,3 36,7 23,0 11,1

Övriga fordringarKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Fordringar hos intresseföretag 0,2 0,4 0,1 0,4och gemensamt styrda företagUpparbetad men ej fakturerad 31,6 41,0 0,0 0,0intäktAktuella skattefordringar 8,9 6,9 0,0 0,0Övriga fordringar 82,2 120,9 51,9 69,9Summa 123,0 169,2 52,0 70,3

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 26–27

NOT 27 FÖRUTBETALDA

KOSTNADER OCH UPPLUPNA

INTÄKTER

Redovisningsprinciper

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter redovisas enligt

de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och

finanspolicyer avseende finansiella tillgångar värderade till

upplupet anskaffningsvärde.

NOT 26 ÖVRIGA FORDRINGAR

Redovisningsprinciper

Övriga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i

Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella

tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

103

Kvotvärde, kr Antal aktier2023 2022 2023 2022Aktier 0,27 0,27 239 331 168 215 331 168Utestående antal aktier Genomsnittligt antalvid årets utgång*utestående aktier*2023 2022 2023 2022Aktier 239 331 168 215 331 168 221 047 606 215 331 168*Justerat för riktad nyemission den 28 september 2023 och den 24 oktober 2023

Aktiekapitalets utvecklingTotalt antal Förändring Totalt Förändring antal Totalt antal Kvotvärde Datum Händelseutestående aktiekapital, aktiekapital, aktieraktierper aktie, kraktiermkrmkr23 november 2010 Nybildning 500 500 100,0 0,119 augusti 2019 Fondemission och split 24 999 500 25 000 000 25 000 000 1,6 39,9 40,019 augusti 2019 Nyemission 260 587 25 260 587 25 260 587 1,6 0,4 40,416 september 2019 Nyemission 2 941 25 263 528 25 263 528 1,6 0,0 40,429 november 2019 Nyemission 8 625 000 33 888 528 33 888 528 1,6 13,8 54,226 augusti 2020 Nyemission 2 000 000 35 888 528 35 888 528 1,6 3,2 57,47 juni 2021 Split 6:1 179 442 640 215 331 168 215 331 168 0,27 0,0 57,428 september 2023 Nyemission 18 180 000 233 511 168 233 511 168 0,27 4,8 62,224 oktober 2023 Nyemission 5 820 000 239 331 168 239 331 168 0,27 1,6 63,831 december 2023 239 331 168 239 331 168 0,27 63,8

Koncernenmkr2023 2022Utnyttjad kredit hos K-Fast Holding AB 1 698,1 1 102,5Tillgänglig kredit hos K-Fast Holding AB -1 762,5 -1 132,1Summa banksaldo i koncernen avseende -64,4 -29,6koncernkontotTillgängligt belopp hos K-Fast Holding AB 100,0 300,0Summa banksaldo i koncernen avseende 35,6 270,4koncernkontot, inkl. outnyttjad kredit

NOT 29 EGET KAPITAL

Aktiekapitalet i moderbolaget K-Fast Holding AB uppgår till

63,8 mkr (57,4) och fördelar sig på 239 331 168 aktier (215 331 168).

Den 28 september 2023 och den 24 oktober 2023 genomförde

K-Fastigheter två riktade nyemissioner om totalt 24 000 000 aktier.

Aktierna har ett kvotvärde på 0,27 kr per aktie (0,27). Aktierna är

uppdelade på 22 500 000 av serie A där varje aktie har fem röster

samt 216 831 168 av serie B där varje aktie har en röst. Totalt antal

röster uppgick den 31 december 2023 till 329 331 168. Alla per

balansdagen registrerade aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet

kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner.

Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i

Koncernens rapport över förändring i eget kapital.

Ingen utdelning har skett under 2023 eller 2022.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 28–29

NOT 28 LIKVIDA MEDEL OCH

KONCERNKONTO

Redovisningsprinciper

Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22

Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Koncernens placering av likvida medel och andra

banktillgodohavanden sker endast i svenska och danska bank- och

kreditinstitut med högsta kreditrating vilket innebär att risken

för kreditförluster antas vara i stort sett obefintlig och koncernen

har därför valt att inte göra någon reservering för förväntade

kreditförluster på likvida medel och banktillgodohavande.

Koncernkonto

Merparten av koncernbolagen är anslutna till ett så kallt

koncernkonto som K-Fast Holding AB har med bolagets bank,

innebärande att koncernbolagens tillgodohavande hos banken

redovisats som en fordran hos koncernbolag och utnyttjad kredit

rubriceras som en skuld till koncernbolag. K-Fast Holding AB är

juridiskt ansvarig för koncernens transaktioner på koncernkontot

gentemot banken.

104

Ägarandel2023 2022K-Fast Holding AB, andel % 50,8 50,8Innehav utan bestämmande inflytande, andel % 49,2 49,2Totalt 100,0 100,0Balansräkning i sammandrag, mkr2023 2022Förvaltningsfastigheter 551,4 162,3Finansiella anläggningstilllgångar 0,2 30,7Omsättningstillgångar 17,7 34,5Summa tillgångar 569,3 227,4Långfristiga skulder 429,9 168,3Kortfristiga skulder 28,7 19,9Summa skulder 458,6 188,2Nettotillgångar 110,7 39,2Redovisat värde innehav utan bestämmande 54,5 19,3inflytande

Rapport över totalresultat i sammandrag, mkr2023 2022Intäkter 2,1 0,0Kostnader -4,7 -0,8Värdeförändring 91,8 47,5Skatt -18,8 -9,7Årets resultat 70,4 37,0Årets resultat hänförligt till innehav utan 34,6 18,2bestämmande inflytandeRapport över kassaflöde i sammandrag, mkr2023 2022Kassaflöde från den löpande verksamheten 80,0 4,0Kassaflöde från investeringsverksamheten -358,6 -150,4Kassaflöde från finansieringsverksamheten 261,6 168,3Ökning/minskning av likvida medel -17,0 21,8

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 30

NOT 30 INNEHAV UTAN

BESTÄMMANDE INFLYTANDE

Nedan visas finansiell information i sammandrag för väsentliga

innehav utan bestämmande inflytande i koncernen. Beloppen som

redovisas är baserade på de belopp som ingår i de konsoliderade

finansiella rapporterna. Enbart nettotillgångar i vilka innehav utan

bestämmande inflytande har en andel är inkluderade.

K-Fast Kilen AB (org.nr 559305-2136) är ett fastighetsbolag med

inrikting på bostäder i Region Öst. Innehav utan bestämmande

inflytande i K-Fast Kilen AB uppgår till 49,2 % (49,2 %).

105

Moderbolagetmkr2023 2022Erhållna koncernbidrag 70,7 66,2Lämnade koncernbidrag -69,3 -104,8Summa 1,4 -38,6

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkterKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Upplupna personalrelaterade kostnader84,8 107,1 8,9 5,0Upplupna räntor 11,4 6,5 1,0 0,7Förutbetalda hyresintäkter 38,4 42,0 0,0 0,0Övriga poster 40,1 50,6 2,3 3,1Summa 174,8 206,2 12,2 8,8

Övriga avsättningar och långfristiga skulderKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Övriga avsättningar 4,9 11,4 0,0 0,0Övriga långfristiga skulder 86,0 63,3 0,0 0,0Summa 90,9 74,7 0,0 0,0

Övriga kortfristiga skulderKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Förskott från kunder 3,2 3,4 0,0 0,0Skulder till intresseföretag 6,7 0,0 0,0 0,0Fakturerade men ej upparbetade intäkter 59,5 19,2 0,0 0,0Övriga kortfristiga skulder 66,2 105,7 3,4 3,8Summa 135,7 128,3 3,4 3,8

BokslutsdispositionerModerbolagetmkr2023 2022Realisation vid försäljningar 45,9 0,0Nedskrivningar -6,6 0,0Summa 39,3 0,0

Resultat från andelar i koncernföretagModerbolagetmkr2023 2022Ingående anskaffningsvärden 1 167,6 1 009,0Förvärvade andelar 92,7 151,5Avyttrade andelar -79,9 0,0Nedskrivningar -6,6 0,0Aktieägartillskott 61,9 7,1Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 235,7 1 167,6

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 31–35

NOT 34 RESULTAT FRÅN ANDELAR

I KONCERNFÖRETAG

Redovisningsprinciper

Resultat från andelar i koncernföretag redovisas enligt de principer

som beskrivs i Not 35 Andelar i koncernföretag.

NOT 35 ANDELAR I

KONCERNFÖRETAG

Redovisningsprinciper

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-

värdemetoden med avdrag för ackumulerade nedskrivningar ökat eller

minskat med förändring av kapitalandelen. Ett dotterbolags redovisade

värde prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov,

eller oftare om det finns indikation på att det redovisade värdet

eventuellt inte är återföringsbart. Nedskrivningar och återföringar av

tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen.

NOT 33

BOKSLUTSDISPOSITIONER

NOT 32 UPPLUPNA KOSTNADER

OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Redovisningsprinciper

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter redovisas enligt

de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och

finanspolicyer avseende finansiella skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde.

NOT 31 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

OCH LÅNGFRISTIGA OCH

KORTFRISTIGA SKULDER

Redovisningsprinciper

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har

en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en

inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska

resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en

tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när

i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom

diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats

före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av

pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är

förknippade med skulden.

Övriga lång- och kortfristiga skulder

Övriga lång- och kortfristiga skulder redovisas enligt de principer

som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer

avseende finansiella skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid

längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.

106

Kapitalandel, Röstandel, Anskaffningsvärde, Bolag Org. nr. Säte%%mkrChristianstad Samhällsfastigheter AB 559375-4889 Hässleholm 100 100 0,0Fastigheten Hammar 9:197 AB 559242-0839 Kristianstad 100 100 2,1Helsingborg Långeberga Fastighets AB 559437-2772 Hässleholm 100 100 0,0Karlsson Fastigheter i Hässleholm AB 556827-7569 Hässleholm 100 100 1,0K-Fast 21:an AB 559282-9898 Hässleholm 100 100 22,5K-Fast Alderholmen 4:34 AB 559393-5165 Hässleholm 100 100 1,9K-Fast Amerika Norra AB 556750-2272 Hässleholm 100 100 35,9K-Fast Bygg Holding AB 559008-8950 Hässleholm 100 100 7,0Köpenhamn K-Fast Danmark Holding A/S 41221194100 100 6,1(DK)K-Fast Elinegård AB 559094-9144 Hässleholm 100 100 18,8K-Fast Flacksta AB 559314-5740 Hässleholm 100 100 1,0K-Fast Flora AB 556750-0979 Hässleholm 100 100 15,2K-Fast Fogdaröd AB 559347-7481 Hässleholm 100 100 0,5K-Fast Fredriksdal AB 559076-5888 Hässleholm 100 100 17,7K-Fast Fredriksskans AB 559219-4897 Hässleholm 100 100 8,2K-Fast Getramsen AB 559317-1191 Hässleholm 100 100 5,9K-Fast Getängen AB 556261-4544 Hässleholm 100 100 15,0K-Fast Gårdsten 7:5 AB 559202-4359 Hässleholm 100 100 10,2K-Fast Gävle AB 559103-8160 Hässleholm 100 100 0,1K-Fast Göteborg 2 AB 559203-6262 Hässleholm 100 100 66,2K-Fast Göteborg AB 559114-1568 Hässleholm 100 100 25,2K-Fast Helsingborg AB 556915-0393 Hässleholm 100 100 15,6K-Fast Hässjan AB 559023-2913 Hässleholm 100 100 8,8K-Fast Högaffeln AB 559023-2921 Hässleholm 100 100 9,3K-Fast Jupiter AB 559314-5773 Hässleholm 100 100 3,6K-Fast Kilen AB 559305-2136 Hässleholm 51 51 1,7K-Fast Kirseberg AB 559283-1399 Hässleholm 100 100 22,2K-Fast Kullavägen AB 556995-9587 Hässleholm 100 100 3,5K-Fast Kävlinge 1 AB 559178-4490 Hässleholm 100 100 1,6K-Fast Kävlinge 3 AB 559081-9693 Hässleholm 100 100 10,1K-Fast Landskrona 1 AB 556837-4754 Hässleholm 100 100 47,1K-Fast Landskrona 2 AB 556837-4747 Hässleholm 100 100 31,3K-Fast Limkokaren AB 556959-7643 Hässleholm 100 100 22,0K-Fast Magasinet AB 556978-8259 Hässleholm 100 100 23,5K-Fast Malmö AB 556980-3553 Hässleholm 100 100 1,4K-Fast Mariehäll AB 556978-7848 Hässleholm 100 100 78,8K-Fast Motorn AB 559291-3023 Hässleholm 100 100 2,4

Kapitalandel, Röstandel, Anskaffningsvärde, Bolag Org. nr. Säte%%mkrK-Fast Nocken AB 559093-6232 Hässleholm 100 100 9,2K-Fast Notarien 21 AB 559088-7260 Hässleholm 100 100 9,2K-Fast Nyköping AB 559144-8666 Hässleholm 100 100 1,0K-Fast Parkerings AB 559077-1316 Hässleholm 100 100 0,1K-Fast Pelikanen 27 AB 559150-8725 Hässleholm 100 100 0,7K-Fast Rusthållaren 3-4 AB 556801-0010 Hässleholm 100 100 15,2K-Fast Skruven AB 556817-5557 Hässleholm 100 100 1,3K-Fast Skymningen AB 559192-8444 Hässleholm 100 100 19,3K-Fast Smörslottsgatan AB 559114-1469 Hässleholm 100 100 12,3K-Fast Spoven 1 AB 556806-8471 Hässleholm 100 100 22,1K-Fast Stafvre AB 556639-9837 Hässleholm 100 100 123,8K-Fast Stortorget i Hässleholm AB 556419-6201 Hässleholm 100 100 46,7K-Fast Surte AB 556922-6466 Hässleholm 100 100 14,3K-Fast Sågklingan AB 559054-0539 Hässleholm 100 100 7,7K-Fast Sätra 108:20 AB 559130-0735 Hässleholm 100 100 56,8K-Fast Sävenäs 131:14 AB 559114-1477 Hässleholm 100 100 12,3K-Fast T4 AB 556040-3957 Hässleholm 100 100 33,1K-Fast Taket 2 AB 559225-7967 Hässleholm 100 100 4,3K-Fast Torget AB 559027-5334 Malmö 100 100 8,9K-Fast Trollet AB 559258-4642 Hässleholm 100 100 9,7K-Fast Utby 3:113 AB 559190-7083 Hässleholm 100 100 1,1K-Fast Viken 2 AB 556806-0791 Hässleholm 100 100 53,2K-Fast Viken AB 556995-8779 Hässleholm 100 100 20,0K-Fast Viktoria 22 AB 559311-8515 Hässleholm 100 100 14,6K-Fast Vildrosen AB 559136-9961 Hässleholm 100 100 24,5K-Fast Vänersborg AB 559314-0121 Hässleholm 100 100 4,3K-Fast Värdepapper AB 559096-4671 Hässleholm 100 100 0,1K-Fast Yxan AB 559276-4483 Hässleholm 100 100 26,1K-Fast Älmhult AB 556977-8664 Hässleholm 100 100 21,7K-Fast Örnen 33 AB 559096-7195 Hässleholm 100 100 31,7K-Fast Örnen 34 AB 559096-7245 Hässleholm 100 100 52,7Maglegårdens Fastigheter AB 556772-6384 Hässleholm 100 100 0,0Maglegården 30 Fastighets AB 559375-4798 Hässleholm 100 100 4,4Nyponfastigheten AB 556876-2909 Hässleholm 100 100 25,3Påltua AB 556846-9703 Hässleholm 100 100 0,1T4 Fastighets AB 556824-2969 Hässleholm 100 100 4,91 235,7

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 35 FORTS.

107

Ställda säkerheterKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022För egna avsättningar och skulderFastighetsinteckningar 9 132,9 7 757,0 0,0 0,0Företagsinteckningar 125,0 125,0 0,0 0,0Till förmån för koncernbolagAndra ställda säkerheter 0,0 0,0 1 938,4 1 586,4Summa ställda säkerheter 9 257,9 7 882,0 1 938,4 1 586,4

EventualförpliktelserKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Borgen till förmån för 0,0 0,0 8 331,3 6 880,8koncernföretagAndra eventualförpliktelser 12,3 63,7 57,4 132,6Summa eventualförpliktelser 12,3 63,7 8 388,7 7 013,4

NOT 37 STÄLLDA SÄKERHETER

OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Redovisningsprinciper

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande

som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas

endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns

ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på

grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer

att krävas.

Moderbolaget – Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella

garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta

innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar

sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning

vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella

garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en

lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller finansiella

garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag.

Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i

balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning

sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 36–37

NOT 36 FORDRINGAR OCH

SKULDER KONCERNFÖRETAG

Redovisningsprinciper

Fordringar och skulder till koncernbolag redovisas enligt

de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och

finanspolicyer avseende finansiella tillgångar och skulder

värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Moderbolaget hade per 31 december 2023 en utgående fordran

på dotterbolag om 2 218,6 mkr (1 567,1), varav 984,0 mkr (665,0)

avsåg kortfristiga fordringar. Moderbolaget hade per 31 december

2023 lånat ut 1 234,7 mkr (902,1) till dotterbolag för omläggning

av krediter i koncernen. Därutöver har moderbolaget fordringar

på koncernbolag avseende moderbolagets tillgodohavande mot

koncernbolag i koncernkontot.

För fordringar på koncernbolagen finns inga fastställda

amorteringsplaner.

Moderbolagets skulder till koncernbolag uppgick per 31 december

2023 till 169,1 mkr (216,2), varav 169,1 mkr (216,2) avsåg

kortfristiga skulder. Moderbolagets skulder till koncernbolag

avser koncernbolagens tillgodohavanden mot moderbolaget i

koncernkontot.

108

Likvida medelKoncernen Moderbolagetmkr2023 2022 2023 2022Följande delkomponenter ingår i likvida medel:Kassa och bank 5,8 35,4 0,5 0,0Summa enligt balansräkningen 5,8 35,4 0,5 0,0Summa enligt 5,8 35,4 0,5 0,0kassaflödesanalysenErhållna och betalda räntorErhållna räntor 126,1 11,9 264,8 59,3Betald ränta -346,4 -136,6 -103,5 -41,5Summa -220,2 -124,8 161,3 17,8Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödetAvskrivningar 61,5 59,3 0,6 0,4Nedskrivningar 16,5 0,0 0,0 0,0Förändring avsättningar -6,5 2,5 0,0 0,0Resultat från andelar i intresse- -25,9 -2,5 -39,3 0,0och koncernbolagÖvrigt -1,0 -2,8 0,0 0,0Summa 44,6 56,4 -38,7 0,4Ingående finansiell skuld 8 062,3 5 911,7 803,4 915,6Upptagna lån 2 274,8 2 719,0 759,7 279,5Amorteringar -518,9 -179,8 -517,9 -26,7Förändring derivat 257,7 -362,1 242,5 -365,8Förvärv/Avyttring rörelse -113,4 17,5 0,0 0,0Förändring leasing -0,9 0,5 0,0 0,0Valutaeffekt 14,8 -44,6 0,1 0,8Utgående finansiell skuld 9 976,4 8 062,3 1 287,7 803,4

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 38

NOT 38 KASSAFLÖDESANALYS

Redovisningsprinciper

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden,

vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte

medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella

intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- eller

finansieringsverksamheten.

Likvida medel

Koncernens likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel.

Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22

Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaffningsvärde.

109

mkr 2023 2022Styrelsens ordförande Erik Selin 0,0 0,0Styrelseledamot Sara Mindus 0,2 0,2Styrelseledamot Ulf Johansson 0,2 0,2Styrelseledamot Jesper Mårtensson 0,2 0,2Styrelseledamot Christian Karlsson 0,2 0,2Verkställande direktör Jacob Karlsson 2,6 1,4Vice verkställande direktör Martin Larsson 1,9 1,6Övriga ledande befattningshavare (2023: 11 personer; 14,5 11,32022: 11 personer)Totalt 19,8 15,1

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 39

NOT 39 TRANSAKTIONER MED

NÄRSTÅENDE

Närstående

Med närstående avses:

• verkställande direktören

• styrelseledamöter

• andra personer i ledningen för bolaget eller betydelsefulla

dotterbolag och som kontrollerar eller utövar väsentligt

inflytande över finansiella och operativa beslut i bolaget eller

dotterbolaget

• juridiska personer som kontrolleras av ovan nämnda personer

• aktieägare som kontrollerar mer än 10 procent av aktierna eller

rösterna i bolaget.

Transaktioner med närstående som

genomförts på andra än marknadsmässiga

villkor

Inga transaktioner med närstående har skett på andra än

marknadsmässiga villkor. Inga garantier har utfästs eller tagits

emot. Utestående saldon regleras vanligen med likvida medel.

Ersättning till nyckelpersoner i ledande

ställning

Ersättningen till nyckelpersoner i ledande ställning innefattar

följande kostnader:

110

Sammanställning av närståendetransaktioner utöver ersättning till nyckelpersoner i ledande ställningKoncernen, mkr 2023 31 december 2023Försäljning till Inköp från Fordran på Skuld till Eventualförpliktelser NärståenderelationÖvrigtnärståendenärståendenärståendenärståendeför närståendeIntresseföretag 2,3 0,0 1,4 0,0 8,0Gemensamt styrda företag 1,1 46,6 0,3 19,3 0,0Andra närstående 0,2 1,3 0,2 0,0 0,0Summa 3,6 47,9 1,8 19,3 8,0Koncernen, mkr 2022 31 december 2022Försäljning till Inköp från Fordran på Skuld till Eventualförpliktelser NärståenderelationÖvrigtnärståendenärståendenärståendenärståendeför närståendeIntresseföretag 2,2 0,7 -19,5 5,4 0,0 8,5Gemensamt styrda företag 0,0 46,5 -0,0 1,4 1,1 47,8Andra närstående 0,2 1,4 -0,0 0,2 0,2 0,0Summa 2,3 48,6 19,5 7,0 1,3 56,2Moderbolaget, mkr 2023 31 december 2023Försäljning till Inköp från Fordran på Skuld till Eventualförpliktelser Närståenderelationnärståendenärståendenärståendenärståendeför närståendeIntresseföretag 0,1 0,1 0,1 0,0 8,0Gemensamt styrda företag 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Andra närstående 0,2 0,4 0,2 0,0 0,0Summa 0,3 0,5 0,3 0,0 8,0Moderbolaget, mkr 2022 31 december 2022Försäljning till Inköp från Fordran på Skuld till Eventualförpliktelser NärståenderelationÖvrigtnärståendenärståendenärståendenärståendeför närståendeIntresseföretag 0,0 0,7 19,5 5,4 0,0 8,5Gemensamt styrda företag 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 47,8Andra närstående 0,0 1,0 0,0 0,0 0,1 0,0Summa 0,0 1,7 19,5 5,4 0,2 56,2

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 39, FORTS.

Löpande avtal 2023

Avtal mellan Advokatfirman VICI AB, där styrelseledamoten

Christian Karlsson är delägare, och K-Fast Holding AB avseende

diverse juridiska konsultationer bland annat i samband med

bolagsjuridik och transaktioner. Totalt inköp 2023: 1,3 mkr (1,4).

Avtal mellan Jacob Karlsson AB och K-Fast Holding AB avseende

administrativa tjänster. Totalt inköp 2023: 0,2 mkr (0,2).

Entreprenadavtal tecknade mellan PVS Mark & VA Holding AB

och K-Fast-koncernen avseende markentreprenad vid ett flertal

pågående byggnationer. Totala inköp 2023: 46,6 mkr (46,5). Total

försäljning 2023: 0,8 mkr (1,6).

Hyresavtal tecknade mellan Homestate AB och K-Fast-koncernen.

Total försäljning 2023: 2,3 mkr (2,2).

Hyresavtal tecknade mellan Novum Samhällsfastigheter AB och

K-Fast Rådhuset AB. Total försäljning 2023: 0,3 mkr (0,4).

Transaktioner 2023

Under 2023 har K-Fast Holding AB förvärvat byggrätten Göteborg

Sävenäs 131:14 från Erik Selin Fastigheter AB-koncernen.

Köpeskilling om 37,7 mkr.

111

krÖverkursfond 1 689 483 286Balanserat fritt eget kapital 507 153 440Årets resultat 28 992 799Summa 2 225 629 526Disponeras så att i ny räkning överförs 2 225 629 526Summa 2 225 629 526

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 40–41

NOT 41. FÖRSLAG TILL

VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.

K-Fastigheter prioriterar tillväxt framför utdelning. Därför föreslår

styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2023. Styrelsen föreslår att

till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:

NOT 40 HÄNDELSER EFTER

RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG

Efter räkenskapsårets utgång har följande väsentliga händelser

inträffat:

Den 11 september 2023 pressmeddelades att K-Fastigheter

sonderade möjligheterna att avyttra en fastighetsportfölj i

Danmark. Den 7 mars 2024 pressmeddelande K-Fastigheter att

en avsiktsförklaring har tecknats med en institutionell investerare

rörande försäljning av portföljen. Sedvanlig försäljningsprocess

med teknisk och ekonomisk genomgång fortskrider och under

förutsättning av att parterna ingår bindande överlåtelseavtal

förväntas frånträde av fastigheterna ske under andra kvartalet

2024. Affären baseras på ett underliggande fastighetsvärde om cirka

1 070 MSEK. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid utgången

av fjärde kvartalet 2023 till 1 145 MSEK. Avyttringen sker för att

stärka balansräkningen och för att fortsatt kunna förvärva byggrätter

och byggstarta nya projekt.

Den 13 mars 2024 genomförde K-Fastigheter nyemission om

totalt 6 662 000 nya B-aktier. Teckningskursen i den riktade

nyemissionen fastställdes till 19,19 kronor per aktie motsvarande

stängningskurs den 13 mars 2024. Nettolikviden från emissionen

avses användas till att skapa förutsättningar för fortsatt expansion

genom förvärv av byggrätter och byggstarter av nya projekt.

Tecknare i emissionen var de befintliga aktieägarna Andra

AP-fonden, Capital SMALLCAP World Fund, Clearance Capital

Limited, First Nordic Real Estate, Odin Fonder och Tredje AP-fonden.

Den riktade nyemissionen tillförde K-Fastigheter cirka 128 mkr

före emissionskostnader. En del av emissionen, motsvarande 842

000 aktier, villkorades av efterföljande godkännande av en extra

bolagsstämma.

Den 13 mars 2024 kallade K-Fastigheter till extra bolagsstämma

per 8 april 2024. Extra bolagsstämmans syfte var att besluta om

godkännande av styrelsens beslut om emission av 842 000 aktier.

Vid extra bolagsstämma den 8 april 2024 beslutades att godkänna

styrelsens beslut om nyemission av 842 000 aktier.

112

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed

att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god

redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats

i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som

avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr

1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell

redovisningsstandard.

STYRELSENS OCH REVISORNS UNDERSKRIFTER

Hässleholm den 9 april 2024

Erik Selin

Styrelseordförande

Ulf Johansson

Styrelseledamot

Christian Karlsson

Styrelseledamot

Sara Mindus

Styrelseledamot

Jesper Mårtensson

Styrelseledamot

Jacob Karlsson

Styrelseledamot och VD

Vår revisionsberättelse har lämnats den 9 april 2024

Ernst & Young AB

Peter von Knorring

Auktoriserad revisor

Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en

rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning

och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive

moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av

koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat

samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Den

lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden

i årsredovisningen vars innehåll anges på sidorna 121-138, har

godkänts för utfärdande av styrelsen.

Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir

föremål för fastställelse på årsstämman den 14 maj 2024.

113

REVISIONSBERÄTTELSE

Revisorn ska granska K-Fastigheters årsredovisning och bokföring samt

styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. K-Fast Holding

AB är moderbolag i en koncern och K-Fastigheters revisor granskar

koncernredovisningen samt koncernbolagens inbördes förhållanden.

Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse för

moderbolag och koncern till årsstämman.

REVISIONSBERÄTTELSE

Till bolagsstämman i K-Fast Holding AB (publ),

org nr 556827-0390

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN

OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen

och koncernredovisningen för för K-Fast

Holding AB (publ) för år 2023 med undantag

för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 38-53.

Bolagets årsredovisning och koncernredovisning

ingår på sidorna 55-113 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den

31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella

ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella

resultat och kassaflöde för året enligt International Financial

Reporting Standards (IFRS Redovisningsstandarder), så som

de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden

omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 38-53.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget och rapport över

totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i

enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt

dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat

på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster

som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har

tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,

dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen

genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns

ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa

områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för

att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen

och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de

granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden

som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.

115

Värdering förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter redovisade

i Rapport över finansiell ställning uppgick den 31 december 2023 till

14 870,96 Mkr. Värderingarna görs genom diskontering av framtida

kassaflöden med beaktande av ortsprisanalys. Fastigheterna värderas

externt per bokslutsdagen. Fastigheternas direktavkastningskrav

bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på

marknaden för objekt av liknande karaktär.

Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker

i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter, tillsammans

med det faktum att beloppen är betydande, anser vi att detta

område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår

revision. Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår i

årsredovisningen under Not 16.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision av verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter

har vi bland annat:

• Utvärderat och granskat processen för fastighetsvärderingen.

• Utvärderat värderingsmetod.

• Vi har med stöd av våra interna fastighetsvärderingsspecialister

granskat ett urval av de externa fastighetsvärderingarna och

bedömt rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav,

vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader.

• Vi har granskat indata avseende hyresnivåer och driftskostnader och

beräkningar i de externa värderingarna på fastighetsnivå för ett urval

av förvaltningsfastigheterna.

• Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet.

• Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.

Goodwill

Beskrivning av området

Det redovisade värdet för goodwill uppgår i koncernen per den 31

december 2023 till 443,6 MSEK. Av not 15 i årsredovisningen framgår

fördelning goodwill.

Nedskrivningsprövning för goodwill har upprättats av koncernen per 31

december 2023. Som framgår av not 15 i årsredovisningen innehåller en

nedskrivningsprövning av koncernens goodwill väsentliga antagande

och bedömningar, särskilt vad gäller faktorer såsom framtida

kassaflöden, diskonteringsränta och tillväxttakt.

De väsentliga antagandena och bedömningarna inkluderar framtida

utfall, marknads- och finansiell påverkan. Små förändringar i enskilda

antaganden kan leda till väsentliga skillnader i återvinningsvärdet på

tillgångarna.

Baserat på ovan bedömningar avseende nedskrivningsprövning av

goodwill anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt

betydelsefullt område i vår revision.

Hur detta område beaktades i revisionen

Våra revisionsåtgärder inkluderar bland annat följande

granskningsåtgärder:

• Granskat rimlighet i bedömning och antaganden för framtida

kassaflöden genom att utvärdera tillförlitlighet i koncernens

kassaflödesprognoser utifrån vår kännedom om bolaget.

• Med stöd av våra värderingsspecialister har vi utvärderat tillämpad

metod för nedskrivningsprövning och utvärderat de väsentliga

antaganden som ingår i nedskrivningsprövningen. Dessa inkluderar

diskonteringsränta och tillväxttakt.

• Granskat den matematiska korrektheten i nedskrivningsprövningen

och relevant indata.

• Utfört känslighetsanalys för väsentliga antaganden.

• Granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.

Redovisning av intäkter och resultat i

entreprenadprojekt

Beskrivning av området

2023 års totala intäkter i koncernens entreprenadverksamhet uppgår till

603,0 MSEK. Se not 3 i årsredovisningen.

I allt väsentligt härrör intäkterna från entreprenadprojekt och redovisas

över tid, d.v.s. med tillämpning av successiv vinstavräkning. Det innebär

att redovisade intäkter och kostnader i entreprenadprojekt baseras

på antaganden och bedömningar om framtida utfall dokumenterade i

projektens slutlägesprognoser. Prognoserna innehåller bedömningar av

kostnader för t.ex. arbetskraft, material och underentreprenörer.

Givet det stora inslaget av uppskattningar och bedömningar utgör detta

ett för revisionen särskilt betydelsefullt område.

Hur detta område beaktades i revisionen

Våra revisionsåtgärder inkluderar bland annat följande

granskningsåtgärder:

•Utvärderat och granskat processen för intäkter och vinstavräkning i

entreprenadprojekt.

•Utfört analytisk granskning av redovisade intäkter och marginaler och

utvärderat ledningens rutiner för uppföljning av projektens finansiella

resultat.

•På stickprovsbasis har vi granskat intäkter och de redovisade

projektkostnader som ligger till grund för bestämmande av

upparbetningsgrad.

•Vi har även testat den matematiska riktigheten i beräkningen av den

successiva vinstavräkningen.

•Vi har diskuterat med företagsledningen de principer, metoder och

antaganden på vilka bedömningar baseras. För utvalda projekt har

vi utfört fördjupade granskningsåtgärder inklusive diskussioner med

projektledare och controllers kring bedömningar, antaganden och

uppskattningar.

•Granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.

116

Annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på

sidorna 1-53 och 121-160. Det är styrelsen och verkställande

direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-

visningen omfattar inte denna information och vi gör inget

uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är

oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid

denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar

innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen

innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera

detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens

ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att

den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU.

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna

kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en års-

redovisning och koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen

av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när

så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att

fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift.

Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och

verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med

verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra

något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som

innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredo-

visningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela

revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter

i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför

granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och

inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga

för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte

upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter

är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,

eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna

kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma

granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i

den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och

verkställande direktören använder antagandet om fortsatt

drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-

visningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade

revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor

som avser sådana händelser eller förhållanden som kan

leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta

verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig

osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa

uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om

den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar

är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och

117

koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions-

bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.

Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag

inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,

däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och

koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna

och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den finansiella informationen för enheterna eller

affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt

ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste

också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen

som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att

eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver

dessa områden i revisions-berättelsen såvida inte lagar eller andra

författningar förhindrar upplysning om frågan.

RAPPORT OM ANDRA KRAV

ENLIGT LAGAR OCH ANDRA

FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och

förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en

revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning

av K-Fast Holding AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att

fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation,

och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i

övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören

ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och

anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för

att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och

för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis

för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

118

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder

vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen

och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar

sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande

granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella

bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär

att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg

och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation.

Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna

åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande

om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har

vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och

verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och

koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden för K-Fast Holding AB

(publ) för år 2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till K-Fast Holding AB (publ) enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av

vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är

upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för

att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisions-

företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella

rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster

som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett

system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende

efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och

tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om

att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning.

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta

för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i

syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande

om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar

också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

119

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och

en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,

kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med

iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av

bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 38-53 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till K-Fast

Holding ABs (publ) revisor av bolagsstämman den 15 maj 2023 och

har varit bolagets revisor sedan 4 januari 2017.

Norrköping den 9 april 2024

Ernst & Young AB

Peter von Knorring

Auktoriserad revisor

120

HÅLLBARHET OCH

VÄRDESKAPANDE

Detta är K-Fastigheters hållbarhetsredovisning som följer det finansiella

räkenskapsåret och publiceras årligen.

K-FASTIGHETERS UTGÅNGSPUNKT

K-Fastigheters långsiktiga perspektiv är grundläggande för koncernens hållbarhetsarbete. Det

övergripande målet är att skapa bra boende för många människor. I K-Fastigheters hus ska

hyresgästerna kunna skapa sig trygga och säkra hem, må bra och utvecklas. Det handlar om att

K-Fastigheters byggnader och bostadsområden, med arbetsplatser, trafiklösningar och natur,

ska bilda bra och inkluderande boendemiljöer. Affärsområde Prefab ska leverera attraktiva

stomlösningar för inte bara koncerninterna projekt utan också till externa kunder.

INGEN

FATTIGDOM

GOD UTBILDNING

FÖR ALLA

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

INGEN

HUNGER

JÄMSTÄLLDHET

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

RENT VATTEN OCH

SANITET FÖR ALLA

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

K-FASTIGHETERS HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hem för många

Hållbart miljötänk

över en livscykel

Långsiktiga relationer

Hållbarhet är ett viktigt område för

K-Fastigheter. Att verka ansvarstagande och

hållbart är en del i bolagets affärsmodell och

långsiktiga strategi. Hållbarhetsarbetet är

indelat i tre fokusområden i förhållande till

koncernens intressentgrupper:

K-Fastigheter har undertecknat Global Compact, Förenta

Nationernas (FN) internationella principer riktade till

företag kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor,

miljö och anti-korruption. Principerna grundar sig på FN:s

deklaration om de mänskliga rättigheterna, Internationella

arbetsorganisationens (ILO) grundläggande konventioner

om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Rio-

deklarationen samt FN:s konvention mot korruption.

Hållbarhet är integrerat i K-Fastigheters löpande

verksamhet och koncernens arbete styrs främst genom dess

uppförandekod, vilken utgår från FN:s Global Compact

och policydokument, vilka samspelar med koncernens

affärsidé, mål och övriga policyer för att styra verksamheten

i en långsiktigt hållbar riktning. Uppförandekoden

finns tillgänglig i två separata koder, en för koncernens

medarbetare och en för koncernens leverantörer och

samarbetsparter.

FN:S GLOBALA MÅL FÖR HÅLLBAR

UTVECKLING

För att uppfylla FN:s 17 globala mål för en hållbar utveckling spelar

näringslivet en viktig roll. Bolag har olika stor påverkan på en

hållbar utveckling kopplat till bransch och storlek. Gemensamt är

dock att alla kan bidra på sitt sätt. K-Fastigheters verksamhet har

olika stor påverkan på möjligheterna att uppfylla de globala målen

varför bolaget har identifierat vissa områden där företaget har som

störst påverkan och möjlighet att bidra till måluppfyllelse.

ORGANISATION FÖR HÅLLBARHET

Styrelsen är ytterst ansvarig för K-Fastigheters hållbarhetsagenda

och det kontinuerliga hållbarhetsarbetet. K-Fastigheters VD

delegerar det operativa ansvaret till respektive affärsområdeschef.

För utveckling och stöd samverkar K-Fastigheters VD, vice

VD/CFO, cheferna för affärsområde Prefab, Bygg respektive

Förvaltning samt IR- och kommunikationsansvarig. Denna

samverkan är en viktigt förutsättning för att K-Fastigheter ska nå

avsett resultat.

Utgångspunkten för koncernens ramverk är de 17 globala

hållbarhetsmålen i FN:s Agenda för 2030 samt övriga väsentliga

frågeställningar utifrån K-Fastigheters intressenters perspektiv.

Ramverket inkluderar även övergripande målsättningar och

indikatorer för att mäta koncernens arbete på de områden

K-Fastigheter idag bedöms kunna skapa störst effekt och

samhällsnytta till gagn för koncernens intressenter.

För K-Fastigheters helägda dotterbolag gäller samma

hållbarhetsstyrning och mål som för K-Fast Holding AB. För

intressebolags hållbarhetsarbete, se respektive bolags webbplats.

122

VÄSENTLIGHETSANALYS

Koncernen uppdaterar löpande sin bedömning av de mest

väsentliga hållbarhetsfrågorna ur intressentperspektivet. Styrelsen

gör bedömningen att K-Fastigheters hållbarhetsarbete utvecklas

tillfredsställande och att redovisningen av målsättningar och

utförda åtgärder fortsatt ska fördjupas, främst i frågor kopplade

till taxonomiförordningen samt kommande CSRD-rapportering.

Inom ramen för arbetet med kommande CSRD-rapportering har en

dubbel väsentlighetsanalys genomförts, denna ligger dock inte till

grund för denna rapport.

INTRESSENTDIALOG

K-Fastigheters främsta intressenter utgörs av medarbetare, olika

samarbetspartners, hyresgäster, kunder samt kapitalmarknaden.

Fokus i K-Fastigheters dialog med intressenter i dessa frågor

är att få reda på hur koncernens viktigaste intressenter

ser på koncernens arbete med hållbarhetsfrågorna, hur

förutsättningarna ser ut kopplade till befintlig verksamhet samt

hur olika enheter arbetar med planering och uppfyllande av

befintliga mål. En rad metoder såsom intervjuer, undersökningar

och samtal används för att få in synpunkter från olika

intressenter.

123

INTRESSENTGRUPP DIALOGKANALER

VÄSENTLIGA

HÅLLBARHETSFRÅGOR

Samhället

- Intressentundersökningar och djupintervjuer

- Lokala samarbeten, löpande dialog för långsiktigt engagemang

- Samarbeten med myndigheter och organisationer

- Engagemang för samhällsutveckling

- Energiproduktion och -konsumtion, vattenförbrukning och

klimatanpassning

- Engagemang i lokalsamhället

- Efterlevnad av lagar och regler

- Hälsa och säkerhet

- Transparens

- Trivsel och trygghet i bostadsområden

Medarbetare, leverantörer

och samarbetsparter

- Arbetsplatsmöten

- Internutbildningar

- Kommunikation via koncernens intranät

- Koncernens webbplatser

- Löpande dialog

- Uppförandekod

- Årliga utvecklingssamtal

- Medarbetarundersökningar

- Etik och antikorruption

- K-Fastigheter som arbetsgivare och arbetsplats

- Kompetens, mångfald och jämställdhet

- Produktprestanda ur ett livscykelperspektiv

- Trivsel, hälsa och säkerhet

Hyresgäster och kunder

- Intressentundersökningar av olika slag

- Kundundersökning, inklusive årlig undersökning i hela

beståndet

- Lägenhetsvisningar

- Löpande dialog i flera kanaler, inklusive personliga möten,

event, webbplatser och sociala medier

- Återkoppling från Prefabs kunder för ständig förbättring

- Energi och utsläpp

- Hållbart och tryggt boende

- Kundnöjdhet

- Löpande kommunikation

- Medverkan i social utveckling

- Utveckling av produkter som gör kunder mer

konkurrenskraftiga

Kapitalmarknaden

- Bolagsstämma

- Finansiella rapporter

- Investerar- och analytikermöten

- Studiebesök i koncernens verksamheter

- Koncernens webbplatser

- Pressmeddelanden

- Ekonomiskt resultat

- Energi och utsläpp

- Etik och antikorruption

- Hållbarhet och engagemang för långsiktigt byggande och

förvaltning

- K-Fastigheter som arbetsplats

- Transparens

124

K-FASTKONCERNEN

Fokusområden

Leverantörers

underleverantörer

Leverantörer

Produktion

K-Prefab

Produktutveckling

och förvärv

Byggnation och

produktion

Förvaltning av

fastigheter

Hyresgäster

Samhället/

Allmänheten

Hem för många

Väsentliga hållbarhetsfrågor

• Trygghet och trivsel

• Kundnöjdhet

• Medverkan i social stadsutveckling

Trygghet och trivsel Trygghet och trivsel

Kundnöjdhet

Stadsutveckling Medverkan social stadsutveckling

Hållbart miljötänk

över

en livscykel

Väsentliga hållbarhetsfrågor

• Minskad förbrukning av vatten, el

och fossilbaserad energi

• Långsiktigt klimatsmarta

byggnadsmaterial

• Minimerad materialanvändning

• Reducerat CO2-avtryck

Reducerat CO2-utveckling

Minskad vattenförbrukning Minskad vattenförbrukning

Minskad elförbrukning Minskad elförbrukning

Minskad förbrukning av fossilbaserad el

Långsiktigt klimatsmarta byggnadsmaterial Klimatsmart

Minimera resurs- och materialanvändning

Långsiktiga relationer

Väsentliga hållbarhetsfrågor

• Finansiell stabilitet och lönsamhet

• Oklanderlig affärsetik

• Trygg och säker arbetsmiljö

• Bra arbetsvillkor och ledarskap

• Kompetens och starka värderingar

Finansiell stabilitet

Oklanderlig affärsetik, antikorruption

Bra arbetsvillkor, ledarskap

Kompetens, starka värderingar

Trygg och säker arbetsmiljö

K-FASTIGHETERS HÅLLBARHETSARBETE I VÄRDEKEDJAN

125

Fokusområde Kategori FN-mål Delmål Utfall 2023

Hem för

många

Nöjda kunder

- Minst 80% av K-Fastigheters tillfrågade hyresgäster

ska vara nöjda eller mycket nöjda med sin lägenhet, hus

och K-Fastigheter.

- Serviceindex uppgick till 82% och nyproduktionsindex uppgick till 85%.

- Minst 80% av anmälda fel ska hanteras inom 24

timmar.

- 69 % av anmälda fel var avhjälpta och avslutade av K-Fastigheters personal inom 24 timmar.

- Omsättningen av hyresgäster ska vara lägre än 15%. - Under 2023 flyttade cirka 36 procent av K-Fastigheters hyresgäster inom eller från bolagets lägenheter.

Social

stadsutveckling

- Minst 80% av K-Fastigheters tillfrågade hyresgäster

ska vara nöjda eller mycket nöjda med bostadsområdet

och K-Fastigheters stöd i hyresgästernas eget

miljöarbete.

- Andel av hyresgäster som är nöjda eller mycket nöjda med sitt bostadsområde uppgick till 87 %. Andelen som

är nöjda med K-Fastigheters bidrag till sitt eget miljöarbete uppgick till 91%.

Hållbart

miljötänk

över en

livscykel

Effektiv energi- och

vattenförbrukning

- Mer än 95% av fastigheternas elförbrukning ska

produceras från fossilfria energikällor.

- Fossilfria energikällor svarade för all av K-Fastigheters elförbrukning till förvaltningsfastigheter. All el som

köps in till K-Prefabs produktionsnaläggningar kommer från fossilfria energikällor.

- Elförbrukningen i K-Fastigheters kontor och

produktionsanläggningar ska produceras i egna

solcellsanläggningar/med fossilfri energi.

- Elförbrukningen i K-Fastigheters kontor i Hässleholm, Helsingborg och Kristianstad produceras till 100% från

solceller/fossilfri energi. Under 2023 har solcellsanläggning varit i drift på den största av Prefabs fabriker.

Denna har genererat 337 MWh och 181 ton CO2 besparing

- Alla nybyggda Lamell- och Punkthus ska få sin

fastighetsel producerad via solceller.

- Från och med tredje kvartalet 2021 projekteras solceller på alla produktionsstartade Lamell- och Punkthus.

Under 2023 färdigställdes 21 fastigheter med solceller i enlighet med målet om installation på nybyggda

Lamell- och Punkthus.

- Vattenförbrukningen i det totala fastighetsbeståndet

ska minska till snittet för koncernens egenutvecklade

koncepthus.

- Under 2023 uppmättes en minskad snittförbrukning i köpta byggnader men en något ökad snittförbrukning

i egenproducerade byggnader jämfört med 2022.

Långsiktigt

klimatsmarta

byggnadsmaterial

- De tio största leverantörerna av byggnadsmaterial

ska vara hållbarhetsbedömda enligt K-Fastigheters

uppförandekod.

- Uppförandekoden finns i två separata koder, en för koncernens medarbetare och en för dess leverantörer.

Intern utbildning sker löpande.

Minimerad

materialanvändning

- Jämfört med 2020 ska kostnaderna för avfall

i förhållande till produktionen i K-Fastigheters

produktionsanläggningar och byggarbetsplatser

minska med 10%.

- Under 2023 uppgick beräknad miljövinst hos K-Prefab till drygt 1 250 ton CO2. Den totala mängden avfall som

K-Prefab genererat har minskat med cirka 13% jämfört med 2021.

MÅL ATT UPPNÅ SENAST VID UTGÅNGEN AV 2023

126

forts.

Hållbart

miljötänk

över en

livscykel

Reducera

avtryck

- Jämfört med 2020 ska K-Fastigheter fördubbla sin

produktion av förnybar energi och använda den el som

produceras till att driva och värma koncernens fordon

och fastigheter samt sälja eventuell överskottsenergi.

- Verksamheten inom koncernens affärsområde Prefab

ska senast 2023 minska sitt CO2-avtryck till hälften

jämfört med 2019, bland annat genom att investera i

fossilfria uppvärmnings- och produktionsanläggningar.

- K-Prefabs arbete med att minska klimatpåverkan avseende armering, bindemedel och avfall har medfört att

bolagets miljövarudeklarationer (EPD) som uppdaterats under 2022 visar ett minskat CO2-avtryck med i

genomsnitt 35%.

- Prefabverksamheten har under året bidragit till optimering av stommens andel av klimatavtrycket på koncernens

koncepthus.

- K-Prefab ligger i framkant vad gäller klimatförbättrad betong och uppnår Nivå 3, vilket innebär minst 30%

reduktion av koldioxidutsläpp jämfört med angivet typiskt värde för branschen.

- K-Fastigheter har börjat ta fram klimatdeklarationer för sina fastigheter. Resultatet visar att byggnadernas

klimatavtryck är betydligt bättre än branschmedelvärdet.

- Sex fabriker är idag helt fria från fossila bränslen för uppvärmning. Fem fabriker använder biodiesel för att

driva truckar och fordon.

Långsiktiga

relationer

Finansiell stabilitet

- Soliditet på koncernnivå ska vara minst 25 procent.

- Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,75 ggr.

- Skuldsättningsgrad får uppgå till maximalt 70 procent

relativt koncernens samtliga tillgångar och skulder.

- Per 31 december 2023 uppgick soliditeten till 30,3%, räntetäckningsgraden till 1,7 gånger samt

skuldsättningsgraden till 60,2%.

Trygg och säker

arbetsmiljö

- Alla medarbetare och anlitad personal ska ha för

arbetsuppgifterna relevant utbildning och erfarenhet.

- Alla nyanställda utbildas i sina specifika arbetsuppgifter samt i koncernens olika regelverk, säkerhetsarbete

och uppförandekod.

- Noll rapporterade incidenter av arbetsplatsolyckor och

skador.

- Under 2023 anmäldes 2 allvarliga tillbud i prefabverksamheten till Arbetsmiljöverket där element lossat i

samband med lastning och det varit risk för klämskada. Omfattande orsaksutredningar och förebyggande

åtgärder har genomförts. I övriga verksamheten inträffade 2 olyckor samt 2 tillbud.

- Nolltolerans mot olyckor.

- Nolltolerans mot tillbud.

- Nolltolerans mot diskriminering.

- Säkerhetsveckor har genomförts i koncernen. Detta är ett led i ett långsiktigt arbete att bygga upp en god

säkerhetskultur och minska riskerna i verksamheten. Säkerhetsveckorna hade olika innehåll i olika delar

av verksamheten. I prefabverksamheten var fokus ”Stanna Upp-Tänk Efter” inom produktion, montage och

kontor för att ytterligare betona vikten av varje medarbetares egenansvar i säkerhetsarbetet. Under veckan

genomfördes också utbildningar inom brandskydd och första hjälpen/HLR. I övriga verksamheten låg fokus på

skyddsronder, friskvård samt hot och våld.

- Under året har ett nytt digitalt verktyg införts för att enkelt kunna styra och följa upp säkerhetsarbetet på

K-Fastigheters byggprojekt.

- Under 2023 har inga fall av diskriminering rapporterats.

- Minst 80% av medarbetarna ska vara nöjda eller

mycket nöjda med K-Fastigheter som arbetsgivare.

- Alla medarbetare och anlitad personal ska ha utbildning

i uppförandekoden.

- Utbildningar i gällande regelverk och uppförandekod sker löpande. E-learning verktyg har implementerats i

prefabverksamheten där alla medarbetare har fått genomgå utbildning i uppförandekod samt i säkerhets- och

ordningsregler.

- Under 2023 genomfördes för första gången en koncerngemensam medarbetarundersökning. Ett

engagemangsindex om 3,8 av 5 uppmättes. Utvärdering av resultat och handlingsplan för förbättringar har

tagits fram.

Oklanderlig

affärsetik

- Noll rapporterade incidenter av korruption inom

K-Fastigheter.

- Under 2023 har inga fall av korruption rapporterats.

Fokusområde Kategori FN-mål Delmål Utfall 2023

NYA HÅLLBARHETSMÅL UNDER 2024

Vid utgången av 2023 löpte de finansiella och operativa mål K-Fastigheter haft ut. Detta

inkluderar även hållbarhetsmålen. En ny affärsplan med nya mål för perioden 2024-2028

är under utarbetade och kommer att presenteras i samband med offentliggörandet av

delårsrapporten för det första kvartalet 2024.

127

PRODUKTIONSPROCESSEN BYGGPROCESSEN FÖRVALTNING

TRANSPORT TRANSPORT

TILLVERKNING BYGGARBETSPLATS MATERIAL FASTIGHETDEPONI

RÅMATERIAL

EFFEKTIVITET MINSKAR KLIMATAVTRYCKET

BYGGNADENS LIVSCYKEL

När K-Fastigheter bygger strävar vi efter hållbara material och

omgivningar och ett cirkulärt arbets- och synsätt. Ett hållbart

hus avser betydligt mycket mer än energieffektivitet. Huset ska

produceras på ett ekonomiskt och miljömässigt försvarbart sätt

samt fungera socialt, nu och i framtiden. Våra koncepthus ska

kunna användas och vara funktionella för många generationer.

Beräknad livslängd är omkring 100 år, vilket betyder att den

arkitektur, de material och byggmetoder vi använder i dag blir

uppskattade och håller under mycket lång tid. Därtill tänker

vi redan i planeringsstadiet på hur renoveringar ska kunna

genomföras enkelt och att byggnaderna kan anpassas för

framtidens ändrade behov. Exempelvis har vårt koncepthus

Punkthus utformats med en väggkonstruktion som gör det

möjligt att nå alla avloppsstammar från trappuppgången, i syfte

att i framtiden kunna genomföra stambyten utan att hyresgäster

behöver evakueras.

Valet av koncepthus är grunden för en långsiktigt hållbar ekonomi.

Även om varje plats är unik kan vi återanvända erfarenheter

och lösningar från tidigare projekt. Vidare kan avfallsmängder

minimeras och förvaltning av färdiga hus optimeras genom att vi

känner alla detaljer i byggnadens infrastruktur.

Tillsammans med hyresgäster, medarbetare och samarbetsparter

arbetar K-Fastigheter för att realisera lösningar som bidrar till

minskat beroende av fossilbränsle och andra faktorer med negativ

klimatpåverkan parallellt med målen att förbättra kvalitet och

kostnadseffektivitet över tid.

K-Fastigheter gör bedömningen att koncernen kommer påverkas på

flera sätt framöver, inklusive ökade krav på hållbara investeringar

för att minska den negativa påverkan på vår miljö. Med 88 procent

av beståndet uppfört efter 2010, en alltmer hållbar produktion

av betongstommar och ett systematiskt hållbarhetsarbete har

K-Fastigheter ett bra utgångsläge i strävan att minska den negativa

påverkan på vår miljö och möta de krav och regleringar som införts

och förväntas införas framöver på klimat- och miljöområdet.

KLIMATAVTRYCK

Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor andel av samhällets

miljöpåverkan genom bland annat energianvändning och

klimatpåverkande utsläpp i olika delar av processen som till

exempel import av byggprodukter och komponenter. Aktörer inom

bygg- och fastighetsbranschen har stora möjligheter att påverka

klimatutsläpp från byggnader ur ett livscykelperspektiv till exempel

genom åtgärder inom materialproduktion, transport, energi,

uppvärmning, avfall och byggbehov.

Hela koncernen strävar efter att öka egen produktion av fossilfri

energi bland annat genom fler solcellsanläggningar. Två av

koncernens prefabanläggningar samt de koncepthus av typen

Punkthus och Lamellhus som projekterats efter tredje kvartalet

2021 är utrustade med solcellsanläggningar. K-Prefabs

verksamhet är ansluten till Byggföretagens Färdplan 2045, en

branschgemensam plan för att åstadkomma en klimatneutral

och konkurrenskraftig bygg- och anläggningssektor som stödjer

Sveriges mål om netto nollutsläpp av växthusgaser år 2045.

MILJÖCERTIFIERING

Verksamheten inom K-Prefab är certifierad enligt ISO 14001 och

arbetar kontinuerligt med att minimera negativa miljöeffekter,

vilket bland annat inkluderar att undvika material och metoder som

kan utgöra en miljörisk när bättre alternativ finns samt att minska/

effektivisera transporter. Sex fabriker är idag helt fria från fossila

bränslen för uppvärmning. Fem fabriker använder biodiesel för att

driva truckar och fordon.

BYGGNATION OCH BYGGMATERIAL

Att K-Fastigheter bygger koncepthus med hög prefabriceringsgrad

ger förutsättningar för optimalt resursutnyttjande och säkrar

såväl hög kvalitet som god arbetsmiljö. Genom att använda en

128

Risk Hantering

Höjda energikostnader i

fastighetsförvaltning och

prefabverksamhet

Högre energieffektivitet och ökad

egen produktion av förnybar energi,

exempelvis via solceller.

Ökade krav på rapportering av

hållbarhetsdata

System för insamling och verifiering

av relevant data

Fysiska effekter på fastigheter

från översvämningar, skyfall,

värmeböljor och annat extremt

väder

Ökad informationsinhämtning och

löpande bevakning av förändringar

samt stärkt samarbete med kommuner

och experter

Ökade kundkrav på hållbara

produkter

Fortsatt produktutveckling av

betongstommar i prefab-verksamheten

för att minska klimatavtrycket och

ständig förbättring av koncernens

koncepthus

Ökad återvinning

Fortsatt utveckling av pågående

projekt, exempelvis genom att ersätta

cement i betong med återvunnet

material

Myndighetsbeslut, exempelvis

ökade skatter och ökade krav på

omställning

Ökad informationsinhämtning och

stärkt samarbete med kommuner och

experter

Svårigheter att rekrytera personal

med rätt kompetens

Vara en attraktiv arbetsgivare genom

bra villkor samt erbjuda fortbildning

till anställda

Personskador inom

prefabverksamhet och på

byggarbetsplatser

Systematiskt arbetsmiljöarbete med

strävan efter ständig förbättring

Förändrade krav för att få

finansiering relaterat till

klimatomställning och hållbarhet

God dialog med nordiska affärsbanker

och anpassning för att möta de krav

som ställs

Ökade kostnader för insatsvaror

till följd av strängare miljökrav

Effektiv upphandling av stora volymer.

Arbete för att reducera mängden av

insatsvaror som exempelvis stål och

cement genom produktutveckling

Oetiskt beteende som bedrägeri

och mutor

Uppförandekod, stark företagskultur

samt visselblåsarvertktyg

standardiserad process i egna produktionsanläggningar kan

materialförbrukning, logistik och andra resurser planeras i detalj,

vilket minskar spill, utsläpp och lagerhållning, effektiviserar flöden

och sänker kostnaderna i icke värdeskapande delar.

K-Fastigheter bygger med långsiktigt hållbara och kvalitativa

material. Koncernens koncepthus byggs till största delen i betong,

ett material som är beprövat, tåligt och säkert med goda klimat-

egenskaper, men där cement som har en betydande miljöpåverkan

ingår. Arbete pågår ständigt för att minska mängden cement i de

element som tillverkas där så är möjligt. Bland annat genom optimering

av recept och genom att ersätta cement med andra bindemedel

såsom slagg och flygaska.

Genom att bygga prefabricerade byggelement i betong och trä i egna

produktionsanläggningar kan K-Fastigheter kontrollera processen.

Att tillverka inomhus i kontrollerad miljö gör arbetet oberoende av

nederbörd och temperatur jämfört med platsgjutning av stommar.

En annan fördel med prefabricerade tillverkningsmetoder är mer

optimerade produkter som kräver mindre mängd material och även

bidrar till färre transporter av byggmaterial samtidigt som det är

enklare att ta hand om det spill som alltid uppstår vid tillverkning.

Vidare kan produktionstiden kortas jämfört med platsgjutna stommar.

K-Prefab har som mål att successivt använda enbart krossballast i

betongen. Detta innebär att naturgruset kan sparas till de ändamål

där krossballasten inte kan användas. Totalt utgörs närmare 90 procent

av nuvarande ballast vid koncernens anläggningar av bergkross och

andelen kan komma att öka under kommande år.

Sedan 2020 uppfyller K-Fastigheter kraven på att sortera ut vissa

avfallsslag och förvara dem avskilda från varandra och från annat

avfall. Syftet med utsorteringskraven är att komma högre upp i

avfallshierarkin så att både förberedelse för återanvändning och

materialåtervinning kan öka.

MINSKADE UTSLÄPP

Indirekt bidrar K-Fastigheters verksamhet till utsläpp av växthusgaser,

främst genom leverantörsledet i samband med inköp av cement för

betongtillverkning och transporter av material till egna och kunders

byggarbetsplatser.

K-Fastigheters prefabverksamhet arbetar kontinuerligt med att

optimera typ och mängd av bindemedel i sina betongprodukter och

därmed minska utsläppen av CO2. Under 2023 har koncernen gjort

ytterligare framsteg. Arbetet med att ersätta en viss andel cement

med slagg har fortsatt och kompletteras med anpassningar

i produktionsprocessen.

Utsläppsdata för 2023 omfattar Scope 1, data från egna fordon,

baserad på schablonberäkning av faktiskt förbrukning. För helåret

2023 motsvarande denna förbrukning 1 778 ton CO

e för K-Prefabs

verksamhet samt cirka 170 ton CO

e i övriga koncernen. All el för

koncernens produktionsanläggningar kommer från fossilfri produktion.

Energieffektivisering är en del av företagets förbättringsarbete.

Prefabverksamheten arbetar kontinuerligt med att optimera transporter

från produktion ut till kund–närproducerat och hög fyllnadsgrad är

ledord. Tillsammans med transportören har man under 2023

genomfört test med eldrivna fordon för kortare transporter.

Regelbunden uppföljning av klimatdata från transporterna erhålls

av transportören.

K-Fastigheter bedriver ingen tillståndspliktig verksamhet enligt

miljöbalken. Däremot föreligger anmälningsplikt för köldmedier.

Koncernens hyresgäster kan dock bedriva tillstånds- eller anmälnings-

pliktiga verksamheter. K-Fastigheter har under 2023 inte registrerat

någon överträdelse mot miljölagstiftning eller relaterade regler.

BIOLOGISK MÅNGFALD

Frågor kopplade till biologisk mångfald får allt större betydelse

i samhället. Både utifrån ett moraliskt perspektiv såväl som ett

nyttoperspektiv. Biologisk mångfald och de ekosystemtjänster

som naturen levererar är en förutsättning för hållbar utveckling

och skapar nytta för alla människor på en rad sätt. K-Fastigheter

behöver som en del av samhället bidra till att skydda biologisk

mångfald och när möjlighet ges utveckla miljöer kring våra

fastigheter som mitigerar förlust av biologisk mångfald eller

på annat sätt bidrar till att gynna växt- och djurliv. Det är

K-Fastigheters bedömning att frågor som rör biologisk mångfald

kommer att få större betydelse i plan- och bygglovsprocesser i

framtiden. Bland annat vad gäller vilken typ av mark som bebyggs.

HÅLLBARHETSRELATERADE

RISKER

Näringslivets sätt att bedriva affärer förändras över tid i takt med att samhället

förändras och nya risker uppstår. Risker kopplat till hållbarhet är ett område där

krav från kunder och partners, lagstiftare såväl som planetära begränsningar

stegvis förändrar spelreglerna för företagen. Framtida förändringar av

exempelvis klimatet till följd av utsläpp av växthusgaser är en tydlig hållbarhets-

risk där K-Fastigheter behöver agera både för att minska klimatavtrycket och

planera för de förändringar som kommer vad gäller bland annat fastighets-

relaterade kostnader och värdeutveckling.

Nedan återfinns exempel på viktiga hållbarhetsrisker och hur dessa kan hanteras.

129

El, kWh per kvm

202320222021202020192018

Fjärrvärme, kWh per kvm

100

150

200

2023202220212020 2019 2018

Egenproducerade byggnader

Köpta byggnader Hela portföljen

Totalt, kWh per kvm

100

150

200

202320222021202020192018

Vatten

Fjärrvärme

kWh/m

2023 (fördelat på hela beståndet)

Hela beståndet 1,07 70 12

Egenproducerade byggnader 1,10 50 8

Köpta byggnader 1,04 98 17

HEM FÖR MÅNGA

INNEMILJÖ

K-Fastigheters samtliga tre koncepthus, liksom uppgraderade

lägenheter enligt K-Fast 2.0, byggs i attraktiva och hållbara

materialval och ytskikt för att skapa trivsamma och hållbara

boendemiljöer. Till exempel utrustas alla bostäder med

stenbänkskivor i kök och fönsterbänkar samt med energisnåla

vitvaror där tvättmaskin, torktumlare, diskmaskin och inbyggd

mikrovågsugn är standard. 88 procent av fastighetsbeståndet är

uppfört efter 2010 och hela 66 procent efter 2020.

K-Fastigheter har tagit fram ett eget koncept som koncernen

tillämpar för att lyfta standarden på sitt bestånd av äldre

lägenheter. Basen i K-Fast 2.0 är att säkra kvalitet och långsiktighet

i vitala delar som ledningar och stammar samt andra typer av

tekniska installationer. Även ytskikt och utrustning anpassas så

att den långsiktiga driftskostnaden kan minimeras på ett sätt som

möter hyresgästernas förväntan på en modern boendemiljö. Genom

att använda samma materialval som i våra nyproduktioner skapar

vi också större volymer och bättre förhandlingsförutsättningar för

vår inköpsorganisation.

ENERGIFÖRBRUKNING

Utbyggnaden av fossilfri elproduktion i Sverige fortgår och

K-Fastigheter bidrar genom att installera solceller på lämpliga

fastigheter. Samtliga Lamell- och Punkthus som projekterats

efter tredje kvartalet 2021 projekteras med installation av solceller.

Under 2023 färdigställdes 21 fastigheter med solcellsanläggningar.

K-Prefabs produktionsanläggning i Hässleholm som producerar lätta

element som utfackningsväggar och takkassetter är självförsörjande

på el från egna solceller. K-Prefabs största produktionsanläggning

som ligger strax utanför Hässleholm har solceller installerade som

under 2023 producerade 337 MWh el vilket innebar en besparing om

181 ton CO2. I produktionsanläggningen tillverkas betongelement,

bland annat olika väggelement, bjälklag och balkonger såväl som

plintgrunder. Ytterligare investeringar i solceller kan komma att ske

på andra egenägda anläggningar.

För att begränsa K-Fastigheters långsiktiga miljöpåverkan och för

att hålla nere förvaltningskostnaderna har koncepthusen utformats

för att ha låg energiförbrukning. Koncepthusen ingår i energiklass

B enligt klassificering från september 2020.

Vid upphandling av el väljer bolaget de leverantörer som erbjuder

el från förnybara källor, främst vind- och vattenkraft. Samtliga elavtal

är sedan 2023 för förnybar elproduktion. Under 2022 kom 95% av

fastighetselen från förnybar produktion. För att få ett tydligt fokus på

energifrågan i våra fastigheter finns inom förvaltningsorganisationen

ett särskilt team kallat Energi & Teknik som arbetar med att

optimera fastigheternas energiförbrukning.

VATTENFÖRBRUKNING

I K-Fastigheters egenproducerade hus var vattenförbrukningen

under 2023 cirka 25 procent lägre än i de fastigheter som

koncernen har förvärvat.

130

Vattenförbrukning, m

per kvm

Egenproducerade byggnader

Köpta byggnader Hela portföljen

0,0

0,5

1,0

1,5

202320222021202020192018

Vattenförbrukning, m

per kvm

Egenproducerade byggnader

Köpta byggnader Hela portföljen

0,0

0,5

1,0

1,5

202320222021202020192018

Efterlevnad och kännedom om koncernens uppförandekod och

övriga policyer följs upp årligen och har inarbetats i bolagets

interna utbildningssystem. Innehållet i dessa dokument ses också

över årligen för att överensstämma med bolagets verksamhet och

väsentliga frågor.

ARBETSMILJÖ

K-Fastigheters mål är att inga arbetsplatsolyckor ska inträffa

och bolaget arbetar förebyggande för att minimera risker i och

omkring arbetsmiljön. Under 2023 genomfördes säkerhetsveckor

i såväl K-Fastigheter som i K-Prefab för att ytterligare förstärka

detta arbete.

TRANSPARENS OCH ETIK

En viktig del i K-Fastigheters hållbarhetsarbete är att värna om att

medarbetare och andra representanter såväl i interna som externa

relationer agerar på ett sätt som är förenligt med K-Fastigheters

grundläggande värderingar. K-Fastigheter har därför implementerat

ett flertal styrdokument, såsom en uppförandekod som behandlar

aspekter som hållbarhet, korruption och affärsetik, vilket

inkluderar anti-korruption, samt en visselblåsarpolicy.

Våra medarbetare har en viktig roll i att slå larm om de misstänker

något som strider mot lagar, andra krav eller K-Fastigheters etiska

riktlinjer. Det ger oss en möjlighet att förebygga och korrigera om

något har gått fel. Våra medarbetare (inklusive underleverantörer

och samarbetsparter) kan anonymt och på ett integritetssäkert sätt

rapportera potentiella avvikelser genom en från bolaget fristående

visselblåsarkanal.

K-Fastigheters verksamhetssystem/intranät ska förenkla

den interna kommunikationen och viss administration samt

öka engagemanget för koncernövergripande områden som

hållbarhetsfrågor.

FINANSIELL STABILITET

K-Fastigheter arbetar på ett strukturerat sätt med finansiering,

främst genom konventionella banklån. Koncernens ekonomiska

redovisning återfinns i Förvaltningsberättelsen, sid 55–65.

MEDARBETARES

VIDAREUTVECKLING

K-Fastigheter har som mål att långsiktigt utveckla varje medarbetare

utifrån individen, verksamheten och i takt med marknadens

framtida behov. Medarbetare som tycker om att gå till sitt arbete

varje dag är avgörande för bolagets framgång och därför är hälsa,

friskvård och vidareutbildning en viktig del i anställningsvillkoren.

Koncernen införde under 2023 ett nytt digitalt system för att mäta

alla våra medarbetares engagemang. Med hög svarsfrekvens

uppmättes ett genomsnittligt engagemangsindex på 3,8 av 5 inom

koncernen. Inom flera områden var det väldigt goda resultat som

exempelvis Meningsfullet och delaktighet, Relation till chef och

Relation till kollegor. Områden att arbeta mera med låg inom

inom hälsa kopplat till arbetsbelastning och kostvanor. Respektive

avdelning har tagit fram handlingsplaner utifrån sina specifika

resultat tillsammans med personalen och jobbat för att både

bibehålla och utveckla engagemang inom olika områden.

131

LÅNGSIKTIGA RELATIONER

Könsfördelning per åldersgrupp,

procent, per 31 december 2023

Män Kvinnor

100

-29 år 30-39 år 40-49 år 50+ år

MÅNGFALD

K-Fastigheter anser att alla oavsett kön, etniskt ursprung,

religion eller annan trosuppfattning, sexuell läggning, ålder,

könsöverskridande identitet eller funktionshinder ska delta i

arbetslivet på lika villkor. Det är viktigt att människors lika värde

respekteras. K-Fastigheter ser inte olikheter utan ser personen och

dennes resultat som betydelsefullt. K-Fastigheter har antagit en

HR-policy med mångfaldspolicy och handlingsplan för att uppnå

lika rättigheter och möjligheter bland medarbetarna.

människors frihet ska motarbetas. Risker kan uppkomma framför

allt vid anlitandet av underentreprenörer. K-Fastigheter utvärderar

därför dessa löpande för att säkerställa att de följer K-Fastigheters

uppförandekod.

SPONSRING OCH

SAMHÄLLSENGAGEMANG

K-Fastigheter samarbetar med olika aktörer för att skapa

förutsättningar för hyresgäster att känna sig hemma. Det inkluderar

tydlig information om avtal och andra villkor, snabb återkoppling vid

eventuella fel i bostaden eller dess omgivning samt samarbete med

parter som kommunen, andra fastighetsbolag och lokala föreningar

för att öka engagemang, service och trygghet i området.

Vi lägger stor vikt vid trygghet och trivsel i och kring våra

fastigheter och sponsrar därför ungdomsverksamhet och

trygghetsskapande aktiviteter där vi kan finna gemensam grund för

mål och genomförande. Vi prioriterar samarbeten där koncernens

medarbetare deltar i form av engagemang i en organisation/

förening och som redovisar utfall samt nytta av vår sponsring

eller vårt stöd. Utifrån detta bidrar K-Fastigheter finansiellt eller

med andra resurser. K-Fastigheter bidrar även på andra sätt

till samhällsnyttiga projekt. Några exempel på K-Fastigheters

engagemang följer nedan:

K-Fastigheter medverkar i ett partnerskap med OV Helsingborg

HK i Handbollsskola för alla (HFA), ett samarbete som inkluderar

handbollsträning, läxhjälp och andra sociala aktiviteter för barn

i åldrarna 7–10 år som bor i utsatta områden i Helsingborg. Mer

information om HFA: www.ovhelsingborg.myclub.se.

Vi tror att gemenskap och insikt i andra människors villkor är

viktiga förutsättningar för att kunna skapa trygghet och respekt

för sig själv och omgivande samhälle. Genom ett samarbete med

Dandelion deltar K-Fastigheter i ett projekt för maskrosbarn i

Sydafrika. Den senaste satsningen tillsammans med Dandelion är

att K-Fastigheter är med och finansierar byggnationen av ett helt

nytt barnhem. Mer information om Dandelion:

www.dandelionchild.nu.

Sedan några år tillbaka har K-Fastigheter ett samarbete med

stiftelsen Her House. Målet är att ge kvinnor bättre förutsättningar

att hitta ett tryggt boende efter att de lämnat en kvinnojour.

När kvinnor som bott på landets kvinnojourer ska återgå till

egen bostad kan bristen på hyresbostäder vara ett problem där

K-Fastigheter kan vara med och hjälpa till. Mer information om

HerHouse: www.herhouse.se.

Koncernen bidrar också till att utveckla Hässleholm där

huvudkontoret finns genom att vara medlem och bidra till

finansiering av HessleCity såväl som BID Hässleholm som syftar

till att utveckla centrum, handel, besöksnäring och arbetstillfällen.

K-Fastigheter är även med och finansierar utökad utomhusbelysning

på platser i Hässleholm som upplevs som otrygga.

FÖRBEREDELSER FÖR CSRD-

RAPPORTERING

Under 2023 påbörjades arbetet med att förbereda koncernen

för den kommande CSRD-rapporteringen. En dubbel

väsentlighetsanalys har genomförts för att identifiera koncernens

väsentliga inverkan, risker och möjligheter sorterade utefter

konsekventiell och finansiell väsentlighet för att stödja

utformning av framtida hållbarhetsrapportering. Den dubbla

väsentlighetsanalysen ligger inte till grund för innehållet i denna

redovisning

Vid utgången av 2023 uppgick antalet medarbetare i koncernen till 550

(732), varav 65 (69) kvinnor respektive 485 (663) män. 332 medarbetare är

kollektivanslutna (656).

Mänskliga rättigheter

K-Fastigheter respekterar och följer ett antal konventioner

avseende mänskliga rättigheter vilket innebär att barnarbete,

obetald övertid, tvångsarbete samt andra kränkningar av

132

Total, mkr

Andel ekonomiska aktiviteter som

omfattas av

taxonomin, %

inte omfattas av

taxonomin, %

Omsättning 1 083,2 44% 56%

Driftsutgifter 699,0 26% 74%

Kapitalutgifter 2 421,7 98% 2%

RAPPORTERING ENLIGT EU:S

TAXONOMIFÖRORDNING

K-Fast Holding AB (publ) omfattas av EU:s taxonomiförordning.

Detta medför krav på upplysningar om i vilken utsträckning

verksamheten omfattas av och är förenlig med taxonomiförordningen.

Syftet med taxonomin är att klassificera vilka investeringar som är

miljömässigt hållbara och taxonomin är ett viktigt verktyg för att nå

EU:s sex miljömål.

För att en verksamhet ska klassificeras som miljömässigt hållbar

behöver den väsentligt bidra till minst ett av taxonomins sex

miljömål, inte orsaka skada för något av de andra målen samt

uppfylla kraven i definierade sociala minimiskydssåtgärder.

Granskningskriterier för de två första miljömålen, begränsning

respektive anpassning till klimatförändringarna, har fastställts.

Utifrån dessa kriterier definieras vilka ekonomiska aktiviteter som

omfattas av taxonomiförordningen.

Ekonomiska aktiviteter

K-Fastigheter projektutvecklar och bygger hyresfastigheter för

egen förvaltning, samt projekterar, producerar och monterar

betongstommar för egen och extern byggnation. Verksamheten

är fokuserad på södra Sverige, Västra Götaland, Mälardalen och

Köpenhamnsregionen.

Redovisningsprinciper

K-Fastigheters verksamhet relaterad till projektutveckling,

byggnation och förvaltning av eget ägda hyresfastigheter

bedöms omfattas av EU:s taxonomiförordning (eligable), medan

Affärsområde Prefabs externa verksamhet inte bedöms omfattas.

Hur stor andel av bolagets verksamhet som enligt EU:s

taxonomiförordning är miljömässigt hållbar rapporteras genom tre

finansiella nyckeltal: omsättning, kapitalutgifter och driftsutgifter.

Bolaget ska identifiera hur stor andel av dessa nyckeltal som är

förenliga med EU:s taxonomiförordning genom att de bidrar till ett

av miljömålen, är i överensstämmelse med taxonomiförordningens

minimiskyddsåtgärder och samtidigt inte orsakar betydande skada på

något av de andra miljömålen. Vi har valt att enbart redovisa mot mål

1 Begränsning av klimatförändringar (CCM) EU-taxonomin då det

är det mål som är mest relevant för vår verksamhet. K-Fastigheter

skulle för kapitalutgifter kunna bidra till mål 2 och 4, men samtliga

DE SEX MILJÖMÅLEN ENLIGT

EU:S TAXONOMI

1. Begränsning av klimatförändringarna.

2. Anpassning till klimatförändringarna.

3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser.

4. Övergång till en cirkulär ekonomi, inklusive förebyggande av avfall

och ökad användning av sekundära råmaterial.

5. Förebyggande och begränsning av föroreningar.

6. Skydd av biologisk mångfald och sunda ekosystem och återställande

av skadade ekosystem.

väsentliga kapitalutgifter fångas av mål 1 och K-Fastigheter redovisar

därför enbart mot mål 1. Hela vår verksamhet faller inom ramen för

taxonomin i mål 1 och de aktiviteter som huvuddelen av vår

verksamhet beskrivs inom är CCM 7.7 Förvärv och ägande av

byggnad samt CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader. Men även

andra aktiviteter kan vara aktuella att använda i mindre omfattning.

Då det enlig vår bedömning ännu saknas ordentligt fastställda

principer för detaljerad redovisning samtidigt som antaganden

kan ses som osäkra, väljer K-Fastigheter att vara återhållsamma

i rapporteringen och rapporterar i aktuell hållbarhetsredovisning

inte den andel av verksamheten som är förenlig med

taxonomiförordning.

Med ett aktivt hållbarhetsarbete i hela kedjan från

projektutveckling och bygg till förvaltning av våra hyresfastigheter

ser vi dock en stor potential att framöver, i takt med att principer

och redovisning utvecklas, uppnå en hög andel av våra ekonomiska

aktiviteter som är förenliga med taxonomiförordningen.

Sedan 2021 har K-Fastigheter undertecknat Global Compact,

FNs internationella principer riktade till företag kring mänskliga

rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö- och antikorruption,

och koncernens uppförandekod, som finns upprättad både för

medarbetare och för koncernens leverantörer och samarbetspartners,

utgår idag från Global Compact och samspelar med koncernens

affärsidé, mål och övriga policyer för att styra verksamheten i en

långsiktigt socialt hållbar riktning. Vi arbetar dessutom löpande

med att identifiera och hantera risker, affärsetiska frågor och

frågor avseende arbetsrätt och mänskliga rättigheter. Därmed

kan taxonomiförordningens krav på minimiskyddsåtgärder anses

uppfyllda och efterlevda.

133

Omsättning

Omsättning inkluderar samtliga intäkter som kopplas till de

förvaltningsfastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter enligt

ovan. Intäkterna avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg.

Dessa intäkter framgår av not 3. Intäkter och total omsättning

motsvarar intäkter från totalresultat för koncernen. Andelen

omsättning som inte omfattas av taxonomin utgörs primärt av

Affärsområde Prefabs intäkter från extern försäljning.

Kapitalutgifter

Kapitalutgifter inkluderar förvärv samt aktiverade

investeringskostnader som kopplas till de förvaltningsfastigheter

som ingår i ekonomiska aktiviteter enligt ovan. Dessa utgifter

framgår av not 16 Förvaltningsfastigheter och utgörs av

raderna Förvärv och Investeringar i Förvaltningsfastigheter

och Pågående nyanläggning. Andelen investeringar som

inte omfattas av taxonomin avser primärt kapitalutgifter för

investeringar i rörelsefastigheter och maskiner och inventarier

som ingår i Affärsområde Bygg och Prefabs verksamheter. Totala

kapitalutgifter framgår av investeringsverksamheten i koncernens

kassaflöde.

Driftsutgifter

Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande

reparationer och underhåll som krävs för att upprätthålla

fastigheternas grundstandard och funktionalitet. Andelen som inte

omfattas av taxonomin utgörs primärt av Affärsområde Prefabs

kostnader för extern försäljning samt fastighetsadministration

och driftskostnader avseende el, värme, vatten och avfall för

koncernens förvaltningsfastigheter.

134

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Absolut Omsättning (3)

Andel av omsättning (4)

Begränsning av klimatförändringar

(5)

Anpassning till klimatförändringar

(6)

Vatten och marina resurser (7)

Cirkulär ekononi (8)

Föroreningar (9)

Biologisk mångfald och ekosystem

(10)

Begränsning av klimatförändringar

(11)

Anpassning till klimatförändringar

(12)

Vatten och marina resurser (13)

Cirkulär ekononi (14)

Föroreningar (15)

Biologisk mångfald och ekosystem

(16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Andel förenliga med taxonomikraven

(A.1.) eller som omfattas av

taxonomikraven (A.2.) omsättning,

år 2022 (18)

Kategori möjliggörande verksamhet

(19)

Kategori omställningsverksamhet

(20)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod (2)

Enhet

mkr %

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin (tillämpliga)

A.1 Miljömässigt hållbara (förenliga) verksamheter

Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 0 N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - J 0 - -

Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 0 N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - J 0 - -

Omsättning för de miljömässigt hållbara (förenliga) (A.1) 0 - - - - - - - - - - - - - 0

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är

miljömässigt hållbara (ej förenliga)

EL; N/

Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 0 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0

Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 480,2 44% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 28%

Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin men som

inte är miljömässigt hållbara (ej förenliga) (A.2)

480,2 44% - - - - - - 28%

A. Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin

(tillämplig) (A.1 + A.2)

480,2 44% - - - - - - 28%

B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin (ej

tillämpliga)

Omsättning hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 603,0 56%

TOTALT (A+B) 1 083,2 100%

Taxonomiförenlighet

per mål (förenliga)

Mål som omfattas av

taxonomin (ej förenliga)

CCM 0% 44%

CCA 0% 0%

WTR 0% 0%

CE 0% 0%

PPC 0% 0%

BIO 0% 0%

135

EKONOMISKA VERKSAMHETER – OMSÄTTNING

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Absoluta Driftsutgifter (3)

Andel av driftsutgifter(4)

Begränsning av klimatförändringar

(5)

Anpassning till klimatförändringar

(6)

Vatten och marina resurser (7)

Cirkulär ekononi (8)

Föroreningar (9)

Biologisk mångfald och ekosystem

(10)

Begränsning av klimatförändringar

(11)

Anpassning till klimatförändringar

(12)

Vatten och marina resurser (13)

Cirkulär ekononi (14)

Föroreningar (15)

Biologisk mångfald och ekosystem

(16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Andel förenliga med taxonomikraven

(A.1.) eller som omfattas av

taxonomikraven (A.2.) driftsutgifter,

år 2022 (18)

Kategori möjliggörande verksamhet

(19)

Kategori omställningsverksamhet

(20)

Ekonomiska verksamheter

Kod (2)

Enhet

mkr %

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin (tillämpliga)

A.1 Miljömässigt hållbara (förenliga) verksamheter

Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 0 0 N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - J 0 - -

Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 0 0 N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - J 0 - -

Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (förenliga) (A.1) 0 0 - - - - - - - - - - - - - 0

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är

miljömässigt hållbara (ej förenliga)

EL; N/

Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 0 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0

Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 71,8 10% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 5%

Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men

som inte är miljömässigt hållbara (ej förenliga) (A.2)

71,8 10% - - - - - - 5%

A. Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin

(tillämplig) (A.1 + A.2)

71,8 10% - - - - - - 5%

B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin (ej

tillämpliga)

627,2 90%

Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 627,2 90%

TOTALT (A+B) 699,0 100%

Taxonomiförenlighet

per mål (aligned)

Mål som omfattas av

taxonomin (eligible)

CCM 0% 10%

CCA 0% 0%

WTR 0% 0%

CE 0% 0%

PPC 0% 0%

BIO 0% 0%

136

EKONOMISKA VERKSAMHETER – DRIFTSUTGIFTER

EKONOMISKA VERKSAMHETER – KAPITALUTGIFTER

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Absolut kapitalutgifter (3)

Andel av kapitalutgifter (4)

Begränsning av klimatförändringar

(5)

Anpassning till klimatförändringar

(6)

Vatten och marina resurser (7)

Cirkulär ekononi (8)

Föroreningar (9)

Biologisk mångfald och ekosystem

(10)

Begränsning av klimatförändringar

(11)

Anpassning till klimatförändringar

(12)

Vatten och marina resurser (13)

Cirkulär ekononi (14)

Föroreningar (15)

Biologisk mångfald och ekosystem

(16)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Andel förenliga med taxonomikraven

(A.1.) eller som omfattas av

taxonomikraven (A.2.) kapitalutgifter,

år 2022 (18)

Kategori möjliggörande verksamhet

(19)

Kategori omställningsverksamhet

(20)

Ekonomiska verksamheter (1)

Kod (2)

Enhet

mkr %

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J;N;

N/EL

J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin (tillämpliga)

A.1 Miljömässigt hållbara (förenliga) verksamheter

Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 0,0 N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - J 0 - -

Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 0,0 N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - J 0 - -

Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (förenliga) (A.1) 0,0 - - - - - - - - - - - - - 0

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är

miljömässigt hållbara (ej förenliga)

EL; N/

Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 2 035,0 84% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 66%

Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 327,8 14% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 28%

Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men

som inte är miljömässigt hållbara (ej förenliga) (A.2)

2 362,8 98% - - - - - - 94%

A. Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin

(tillämplig) (A.1 + A.2)

2 362,8 98% - - - - - - 94%

B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin

(ej tillämpliga)

Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 58,9 2%

TOTALT (A+B) 2 421,7 100%

Taxonomiförenlighet

per mål (förenliga)

Mål som omfattas av

taxonomin (ej förenliga)

CCM 0% 98%

CCA 0% 0%

WTR 0% 0%

CE 0% 0%

PPC 0% 0%

BIO 0% 0%

137

Till bolagsstämman i K-Fast Holding AB (publ), org

nr 556827-0390

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år

2023 på sidorna 121–138 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12

Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med

den inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Norrköping den 9 april 2024

Ernst & Young AB

Peter von Knorring

Auktoriserad revisor

REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN

LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN

138

RISKER OCH

RISKHANTERING

Koncernen arbetar kontinuerligt med att identifiera och utvärdera risker

som kan påverka verksamheten och dess resultat och finansiella ställning. I

avsnittet risker och riskhantering beskrivs hur detta arbete bedrivs och vilka

risker som identifierats.

KONTINUERLIG RISKBEDÖMNING

K-Fastigheters verksamhet kan påverkas, direkt eller

indirekt, av ett antal risker och omvärldsfaktorer,

vilka, enskilt eller i kombination, kan ha negativ

inverkan på koncernens nuvarande och framtida

resultatutveckling och finansiella ställning.

K-Fastigheters ledningsgrupp identifierar och utvärderar

systematiskt koncernens väsentliga risker. Riskerna kategoriseras

som strategiska, operationella och finansiella risker samt risker

kopplade till regelefterlevnad. För risker som bedömts ha

relativt hög sannolikhet att inträffa kombinerat med relativt stor

inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och

handlingsplan upprättats. Dessa handlingsplaner, där riskerna

hanteras genom reducerande, exporterande och eliminerande

åtgärder, följs upp minst på kvartalsbasis av koncernens

ledningsgrupp och rapporteras till styrelsen via styrelsens

revisionsutskott.

Vidare finns av styrelsen och ledningsgruppen beslutade

styrdokument och policyer samt en webb-baserad

kontrollapplikation, vilken är utvecklad för att skapa ett regelverk,

att informera och kommunicera med koncernens medarbetare och

för att kunna följa att regelverket efterlevs, i syfte att reducera,

exportera eller i möjligaste mån eliminera potentiella risker i

verksamheten.

140

FINANSIELLA RISKER

Omfattar bland annat risker avseende

koncernens värdering av fastigheter,

marknadsrisker, likviditetsrisker, bokföring och

rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor.

Inom detta område hanterar koncernen riskerna

bland annat genom att:

• arbeta aktivt med den av styrelsen antagna

finanspolicyn, som stipulerar finansiella mål

och måltal för valuta-, ränte-, finansierings-,

likviditets- och kreditrisker.

• identifiera, utvärdera och hantera väsentliga

processer inom bokföring och rapportering,

vilka dokumenteras i koncernens

ekonomihandbok.

• aktivt samarbeta med och konsultera

specialister och rådgivare inom bank, juridik,

värdering och finansiell sektor.

RISKER KOPPLADE TILL

REGELEFTERLEVNAD

Omfattar bland annat koncernens efterlevnad

av etiska och legala regler och krav på bokföring

och rapportering.

Inom detta område hanterar koncernen riskerna

bland annat genom att:

• aktivt arbeta med koncernens

uppförandekod.

• vara en aktiv part i arbetsmiljöarbetet, för att

attrahera de mest kompetenta medarbetarna

och för att i framtiden kunna pensionera

friska medarbetare.

• aktivt samarbeta med och konsultera

specialister och rådgivare inom juridik, IT och

finansiell regelefterlevnad.

OPERATIONELLA RISKER

Omfattar bland annat operationella risker i

koncernens projektutvecklings-, bygg-, prefab

och förvaltningsverksamhet, samt inom HR

och IT.

Inom detta område hanterar koncernen

riskerna bland annat genom att:

• ha nära samarbete mellan affärsområdena

för att aktivt anpassa K-Fastigheters produkt

efter hyresgästers önskemål och därigenom

minska hyres- och vakansrisken, samt för

att genom aktiva val i projektutvecklings-

och byggnationsfasen bidra till att göra den

framtida förvaltningen kostnadseffektiv

både avseende löpande drift och framtida

underhåll.

• arbeta proaktivt och brett med parallella

pågående projekt för att minska risken i

enskilda projekt.

• primärt arbeta med koncernens

egenutvecklade koncepthus, vilket minskar

risken för konstruktionsfel och risk för

fördyrningar under projektering och

byggnation.

• arbeta proaktivt i uthyrningsprocessen och

i nära samarbete mellan affärsområdena

Bygg och Förvaltning för att göra inflyttning

smidig för våra nya kunder.

• arbeta aktivt med att skapa stöd och

förutsättningar för att K-Fastigheters

medarbetare ska kunna fokusera på det

väsentliga – skapa nöjda kunder (internt

och externt) och därigenom avkastning till

ägarna.

• arbeta aktivt med att upprätthålla

K-Fastigheters företagskultur, vilken är

motorn i koncernens tillväxt.

STRATEGISKA RISKER

Omfattar bland annat strategiska risker

i koncernens styrning, planering och

resursallokering, marknadsförutsättningar,

relation med omvärlden och politiska faktorer.

Inom detta område hanterar koncernen riskerna

bland annat genom att:

• föra en aktiv dialog inom ledningsgruppen

samt mellan ledningsgrupp och styrelse.

• kontinuerligt komplettera, bredda och

utveckla kompetensen hos medarbetare.

• föra en aktiv och transparent dialog

med koncernens intressenter, vilka

inkluderar bland andra kunder, ägare,

media, leverantörer, banker, revisor och

myndigheter, för att upprätthålla en god

relation och för att förstå olika trender och

strömningar i omvärlden.

• fokusera verksamheten på projektutveckling,

byggnation och förvaltning av

bostadsfastigheter i tillväxtorter med

en befolkning över 50 000 invånare i

kommunen.

• aktivt bredda koncernens geografiska

marknad.

• löpande utveckla befintliga koncepthus och

löpande se över möjligheterna att ta fram

nya koncepthus likt det senaste tillskottet i

form av K-Kommersiellt samt uppgradering

av befintligt bestånd för att fortsatt attrahera

kunder och för att bredda kundbasen.

• aktivt bredda koncernens leverantörsbas

för att minimera risken mot enskilda

leverantörer eller insatsvaror.

141141

NÅGRA SPECIFIKA RISKER

Operationella risker

Tillgång till insatsvaror

Avser risken att en viss råvara inte finns att tillgå som krävs för

att K-Fastigheters produktion ska fungera. Exempelvis att vid

varje tillfälle ha tillgång till cement, armeringsjärn eller andra

insatsvaror för optimalt kapacitetsutnyttjande av K-Fastigheters

produktion och förvaltning. Pandemin till följd av Covid-19 samt

Rysslands anfallskrig mot Ukraina är exempel på händelser som

påverkat olika leveranskedjor både vad gäller flöden och priser,

vilket K-Fastigheter behövt hantera.

K-Fastigheter har väl etablerade relationer med flera leverantörer för

att säkra leveranser av insatsvaror och material vid kortare leverans-

eller produktionshinder. I händelse av mer omfattande störningar

kan K-Fastigheter anlita kompletterande leverantörer även om detta

skulle medföra något högre kostnadsnivåer på kort sikt.

Vidare är inköp en central funktion i K-Fastigheter och koncernen

har under 2023 tillsatt en inköpschef på koncernnivå, som även

ingår i koncernens ledningsgrupp, och etablerat en inköpsorganisation

samt upprättat ramverk för urval och granskning av leverantörer

för att stärka kontroll och planering samt tillse att koncernens

uppförandekod efterlevs, med fokus på mänskliga rättigheter,

arbetsförhållanden, miljöaspekter och antikorruption.

Nyproduktion

Nyproduktion av en fastighet är en komplicerad process, vilken

ofta sträcker sig över flera år. Under processen kan flera händelser/

risker uppstå som kan medföra att projektet delvis eller helt måste

omvärderas. Dessa händelser omfattar bland annat politiska

beslut, beslut i plan- och bygglovsprocesser, förutsättningar på

byggarbetsplatser samt tillgång till material och personal.

K-Fastigheter arbetar aktivt med ovan nämnda risker genom att

hantera flera parallella projekt samtidigt (per 31 december 2023

hade K-Fastigheter 17 projekt under byggnation för bostäder,

ett projekt för kommersiella lokaler och 24 pågående projekt i

projektutvecklingsfas på 22 orter), långsiktigt och ömsesidigt

samarbete med myndigheter och leverantörer samt genom att

primärt uppföra koncernens egenutvecklade koncepthus, vilket

innebär att K-Fastigheter bygger repetitivt och därmed tids- och

kostnadseffektivt.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna påverkas av hyresgästernas betalningsförmåga,

fastigheternas uthyrningsgrad samt möjligheten att ta ut

marknadsmässiga hyror. En minskning av betalningsförmågan

eller ökning i vakanser skulle innebära en risk för minskade

intäkter och lägre resultat för koncernen.

K-Fastigheter arbetar aktivt med denna risk genom att

projektutveckla, bygga och aktivt äga och förvalta attraktiva och

yteffektiva bostadslägenheter som attraherar en bred kundbas i

marknader med ekonomisk och demografisk tillväxt. Med fortsatt

behov av nya bostäder genom nyproduktion i de marknader

koncernen verkar finns goda möjligheter att även framöver

utveckla fastighetsportföljen genom nybyggnation och upprätthålla

de för befintliga fastigheter ingångna hyresnivåerna.

Vakansnivåerna har i den löpande förvaltningen historiskt varit

mycket låga och med hänvisning till fortsatt behov av nya bostäder

142

finns inga tecken på att vakanserna framöver strukturellt skulle

öka markant. Per 31 december 2023 bestod de totala intäkterna

till ca 92 procent av hyresintäkter från bostäder. De kommersiella

hyresintäkterna var fördelade på ca 165 kontrakt där den största

hyresgästen utgjorde ca en procent av de totala kontrakterade

hyresintäkterna och de tio största kommersiella hyresgästerna

utgjorde ca fyra procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna.

Drifts- och underhållskostnader

Kostnader som är taxebundna, såsom kostnader för el, renhållning,

vatten och värme, utgör de huvudsakliga driftskostnaderna. Av

K-Fastigheters fastighetsbestånd är 88 procent byggt efter år

2010 och resterande fastigheter är väl underhållna eller kommer

framöver genomgå renovering enligt K-Fast 2.0-programmet, vilket

borgar för fortsatt låga drifts- och underhållskostnader.

Inflation

Den höga inflationsnivån har påverkan på hela samhällsekonomin.

Priser stiger och köpkraften minskar hos hushållen vilket kan

påverka hyresgästernas möjligheter att hyra de boenden de

önskar. Vidare påverkas driftskostnader för K-Fastigheters

förvaltningsfastigheter såväl som byggkostnader. Den höga

överskottsgrad K-Fastigheter har gör att vi har mindre påverkan

från kostnadsinflation i drift- och underhållskostnader jämfört med

många andra aktörer. Stigande inflation innebär högre räntor då

Riksbanken försöker motarbeta inflationen, något som leder till

ökade kostnader för lån. Hur inflationstakten utvecklas har därför

påverkan på K-Fastigheter. Under avsnittet om finansiella risker

redogörs för hur K-Fastigheter hanterar räntor.

Cyberrisker

Cyberrisker utgörs bland annat av risker att utsättas för IT-

attacker, driftstörningar och informationsläckage. Riskerna

hanteras dels genom att använda modern mjuk- och hårdvara med

tillförlitlig redundans, vilket löpande hanteras av K-Fastigheters

IT-chef med organisation och kontrakterade professionella IT-

leverantörer, dels i det systematiska arbetet med sårbarhetstester,

kontinuitets- och incidentplaner samt utbildning av koncernens

personal för att öka säkerhetsmedvetandet i organisationen.

Arbetsmiljö

Byggnation och förvaltning av fastigheter innebär risk för

arbetsplatsolyckor både internt och hos externa leverantörer.

K-Fastigheter arbetar systematiskt med arbetsmiljörelaterade

risker och eftersträvar en arbetsplats utan personskador. Arbetet

sker utifrån koncernens arbetsmiljöpolicy och uppförandekod.

143

Strategiska risker

Nyckelpersoner och företagskultur

K-Fastigheters affärsverksamhet bedrivs som en relativt liten

organisation med ett begränsat antal nyckelpersoner, där den mest

centrala individen är grundaren och verkställande direktören Jacob

Karlsson. En stark drivkraft för medarbetarna i K-Fastigheter är

att koncernen lyckas bygga en stark företagskultur baserat på högt

engagemang, framåtanda, lojalitet mot varandra och långsiktighet.

Koncernen har vuxit snabbt under de senaste åren och det finns en

risk att K-Fastigheters företagskultur utsätts för påfrestningar och

som en följd urholkas, vilket på sikt skulle kunna få konsekvenser för

koncernens framtida tillväxt.

K-Fastigheter arbetar aktivt med denna risk genom att ständigt

främja företagskulturen både i vardagen och att även lyfta den

som en strategisk fråga i ledningsgrupp och styrelse där frågan

alltid har en särställning. Vidare arbetar koncernen aktivt med

personalförsörjning både på kort och lång sikt, samt med utveckling

av medarbetare och chefer för att förbli en attraktiv arbetsgivare.

Därav är det glädjande att K-Fastigheter under 2023 utnämndes till

Karriärföretag 2024 av Karriärföretagen.

Tillgång till byggbar mark

En förutsättning för att K-Fastigheter ska kunna uppföra de

egenutvecklade koncepthusen är att lämpliga byggrätter finns

tillgängliga på villkor som koncernen bedömer är acceptabla.

Konkurrensen har under senare år varit påtaglig från aktörer som

utvecklar hyres- respektive bostadsrätter. Under 2022 och 2023 har

förutsättningarna ändrats då antalet byggstarter minskat vilket kan

leda till ökat utbud av byggrätter. Dock har mängden transaktioner

varit förhållandevis låg. Brist på lämpliga byggrätter kan på sikt

allvarligt påverka den framtida potentiella tillväxten.

Enligt K-Fastigheters bedömning är möjligheten att förvärva

lämpliga byggrätter något förbättrad då konkurrensen om potentiella

byggrätter minskat och bolaget finns etablerat över ett större

geografiskt område. Vidare har koncernen goda ekonomiska och

organisatoriska möjligheter att hantera både större och mindre

färdigutvecklade byggrätter, vilket minskar riskerna ytterligare.

Per den 31 december 2023 hade K-Fastigheter 4 176 lägenheter

under projektutveckling.

Klimat- och miljö

Klimat- och miljörisker relaterade till K-Fastigheters verksamhet

bedöms främst omfatta den fysiska miljön som påverkar människor

och fastigheter samt produktion och priser på naturresurser i form

av material och energi. Utredningar av vilka klimatanpassningar

som kan bli aktuella vid nyproduktion görs i planprocessen och

styrs i detaljplaner. Risker kopplade till ett förändrat klimat i

form av till exempel översvämningar, skyfall, ökade snölaster och

värmeböljor kan komma att påverka fastigheters värdering och

förvaltningsekonomi varför det är nödvändigt att följa utvecklingen

och vidta lämpliga åtgärder när risker identifieras. Exempel

på klimatrelaterade kostnader som kan komma att påverka

förvaltningsekonomin för våra fastigheter är anpassningar för att

hantera eventuella översvämningar och skyfall, dyrare finansiering,

ökade energikostnader till följd av förändrad lagstiftning för att

minska klimatpåverkande utsläpp och utökade krav på löpande

rapportering av en fastighets klimatpåverkan. På kort sikt bedöms

emellertid inte klimatförändringar utgöra någon betydande fysisk

risk för K-Fastigheter givet fastighetsbeståndets lokalisering.

Störst klimatpåverkan på kort sikt finns inom ramen för byggnation

av våra fastigheter samt inom prefabverksamheten. Tillverkning av

stomlösningar i betong, transporter, byggmaterial, energiåtgång samt

avfallsgenerering har alla en negativ klimatpåverkan. K-Fastigheter

gör bedömningen att koncernen kommer påverkas på flera sätt

framöver genom ökade miljökrav för att minska negativ påverkan

på klimat och miljö, inklusive ökade krav på hållbara investeringar.

Det kan bland annat ske i form av högre kostnader för energi och

andra insatsvaror, strängare krav för att få finansiering samt utökad

lagstiftning inom bland annat resurs- och energieffektivisering.

Dotterbolaget K-Prefab som även levererar på den externa marknaden

måste fortsätta att vara en aktör som ligger i framkant vad gäller

att leverera miljömässigt hållbara betongstommar för att inte tappa

marknadsandelar. Detta kommer även framgent att innebära att

investeringar och effektiviseringar behöver göras i verksamheten för

att bolaget ska kunna fortsätta attrahera kunder med höga krav på

hållbara stomlösningar. K-Prefab har visat god förmåga att kunna

anpassa verksamheten utifrån såväl kundkrav som lagstiftning och

bedöms kunna fortsätta att göra det.

Med 88 procent av beståndet uppfört efter 2010, en alltmer hållbar

produktion av betongstommar och ett systematiskt hållbarhetsarbete

har K-Fastigheter ett bra utgångsläge i strävan att minska den negativa

påverkan på vårt klimat och miljö och möta de krav och regleringar som

införts och förväntas införas framöver på klimat- och miljöområdet.

144

Finansiella risker

Fastigheternas marknadsvärde

K-Fastigheter redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt

värde och värdeförändringar för fastigheter inkluderas i

resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har, historiskt

för K-Fastigheter, haft betydande påverkan på koncernens

resultat. En fastighets värde påverkas primärt av utvecklingen i

hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, investeringsbehov

och marknadens krav på avkastning för jämförbara objekt. Minskat

driftsöverskott, som en följd av till exempel ökade vakanser

eller driftskostnader, eller högre avkastningskrav medför en

prisjustering nedåt.

K-Fastigheters bestånd består primärt av nybyggda och attraktiva

bostäder belägna i bra mikrolägen i tillväxtorter och på flera

geografiska marknader, vilket sammantaget minskar risken för

samtliga parametrar relaterade till värdering av en fastighet. Vidare

genomför K-Fastigheter värdering av samtliga fastigheter på

kvartalsbasis för att kunna följa marknadsutvecklingen.

Räntor

Räntekostnaden är den enskilt största löpande utgiften i

K-Fastigheters verksamhet.

K-Fastigheter arbetar med ränterisken dels genom att

hålla en god dialog med nordiska banker för att därigenom

säkra marknadsmässiga lånevillkor, dels genom att minska

ränterisken med hjälp av räntederivat. Per 31 december 2023 var

skuldportföljens andel rörlig ränta 9 procent och genomsnittlig

räntebindning uppgick till 3,5 år. Vid ökningen av marknadsräntan

med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och

derivatportfölj skulle räntekostnaden för räntebärande skulder

relaterade till koncernens förvärvsfinansiering, förvaltnings- och

rörelsefastigheter öka med 6,5 mkr.

Finansiering

K-Fastigheter är beroende av finansiering av befintliga

förvaltningsfastigheter och kommande nyproduktion. Risken att

framöver inte erhålla adekvat finansiering hanteras genom en god

dialog med nordiska affärsbanker samt genom att teckna längre

kreditavtal med diversifierad förfallostruktur.

Per 31 december 2023 hade K-Fastigheter engagemang

i ett dussintal nordiska banker och den genomsnittliga

kapitalbindningen uppgick till 2,8 år. Vidare har börsnoteringen

av bolagets aktie på Nasdaq Stockholm inneburit att kapitalbasen

breddats ytterligare.

Likviditet

Risken att inte ha tillräcklig likviditet för att fullfölja nuvarande

och framtida betalningsåtaganden hanteras genom upprättandet

av en månatlig likviditetsprognos, vilken följs upp kontinuerligt,

samt kontrakterande av erforderliga limitutrymmen och krediter

för den löpande driften. Vidare påbörjas inga nya projekt utan att

finansiering har säkrats.

Per 31 december 2023 uppgick K-Fastigheters tillgängliga likvida

medel till ca 150 mkr, inklusive outnyttjade kreditlimiter.

Kredit

Kreditrisk uppstår i K-Fastigheters verksamhet primärt i

form av koncernens hyresgästers, kunders och leverantörers

betalningsförmåga. Avseende hyresgäster och kunder prövas

dessas kreditvärdighet efter fastställda kriterier i samband

med nytecknande av hyres- och kundavtal. Väsentliga

leverantörer kreditbedöms när nytt samarbete etableras. För

väsentliga kommersiella hyresgäster, kunder och leverantörer

följs kreditvärdigheten kontinuerligt genom erforderliga

kreditbevakningstjänster.

Valuta

K-Fastigheter äger fastigheter i Danmark. Då fastigheterna är

både under förvaltning och uppförande finns en valutarisk.

Under uppförande finns risk vad gäller valutakursfluktuationer

i omräkning av utländska dotterbolags tillgångar och skulder till

moderbolagets valuta. För färdigställda fastigheter förekommer

valutarisk i intäkter och kostnader. Omräkningsdifferensen

hanteras framför allt genom att upplåning sker i lokal valuta

motsvarande nettotillgångarna.

145

Regelefterlevnadsrisker

Politiska och legala risker

Avser risker i efterlevnad och att identifiera förändring av

lagar, förordningar och direktiv, vilka påverkar K-Fastigheters

möjligheter att anpassa verksamheten enligt lagar och andra

regleringar samt myndighetsbeslut avseende exempelvis skatt,

subventioner och stöd, plan- och byggåtgärder, miljö, säkerhet,

tillåtna byggmaterial och byggnormer, uthyrning och den reglerade

hyressättningen för hyresrätter.

Dessa risker får dels stor inverkan på K-Fastigheters sätt att bedriva

sin verksamhet, dels är de svåra att hantera då de inte sällan förändras

med kort varsel. K-Fastigheter bemöter de politiska riskerna primärt

genom att hålla organisationen à jour med pågående politiska

strömningar och att anlita specialister och rådgivare för att hantera

effekten av förändrade lagar och regleringar.

146

mkr Kassaflöde Verkligt värde

Direktavkastningskrav +/- 0,1%

317,8

Hyresvärde +/- 1 % 6,6 151,3

Drift- och underhållskostnader +/- 1 % 1,2 28,2

Långsiktig vakansgrad +/- 1 % 6,6 151,3

Värdeförändring färdigställda förvaltningsfastigheter, mkr

-10% 10%

Fastighetsvärde, mkr -1 251,4 1 251,4

Belåningsgrad färdigställda

förvaltningsfastigheter, %

69% 57%

Skuldsättningsgrad, % 65% 56%

K-Fastigheters resultat påverkas av ett antal faktorer. I tabellen

nedan framgår en teoretisk effekt på kassaflöde och verkligt värde

med utgångspunkt i K-Fastigheters aktuella intjäningsförmåga

per 31 december 2023 givet en förändring utifrån fyra

parametrar. Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig

och under förutsättning att övriga variabler förblir oförändrade.

Känslighetsanalysen bör läsas tillsammans med informationen om

aktuell intjäningsförmåga på sid 26.

K-Fastigheter redovisar koncernens fastigheter till verkligt värde

med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför

allt resultat, men även finansiell ställning, kan påverkas positivt

och negativt över tid. I tabellen nedan framgår den teoretiska

värdeförändringen vid ökning respektive minskning av fastighets-

värdet utifrån fastighetsvärdet den 31 december 2023 och dess

effekter på belånings- och skuldsättningsgrad vid samma tidpunkt.

KÄNSLIGHETSANALYS

147

AVSTÄMNING

OCH DEFINITIONER

Som ett komplement till de finansiella mått som definieras enligt IFRS

använder K-Fastigheter alternativa nyckeltal för att ge bland annat

investerare möjlighet att bedöma koncernen. I avsnittet avstämning och

definitioner beskrivs dessa.

2023 2022 2021 2020 2019

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Hyresvärde, mkr 661,0 488,6 328,0 265,1 196,6

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,9% 97,3% 97,0% 91,2% 96,9%

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,6% 95,8% 92,7% 92,0% 96,8%

Överskottsgrad, % 63,7% 65,6% 66,2% 67,2% 68,4%

Belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter, % 62,5% 58,2% 57,1% 59,3% 62,5%

Uthyrningsbar yta, kvm 362 806 287 869 213 952 169 545 130 486

Antal lägenheter i förvaltning 4 876 3 708 2 723 2 237 1 711

Antal byggstartade lägenheter 450 1 125 996 912 518

Antal lägenheter i pågående byggnation 1 549 2 171 1 820 1 311 700

Antal lägenheter under projektutveckling 4 176 4 346 5 950 3 880 1 340

Fiansiella nyckeltal

Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,2 3,4 2,4 3,7

Soliditet, % 30,3% 33,9% 36,9% 41,9% 41,7%

Skuldsättningsgrad, % 60,2% 55,4% 51,8% 50,2% 49,2%

Kapitalbindningstid, år 2,8 2,4 2,8 2,6 3,2

Räntebindningstid, år 3,5 3,4 4,4 3,8 3,3

Genomsnittlig ränta, % 3,22% 2,72% 1,85% 1,77% 1,90%

Nettoinvesteringar, mkr 2 226,8 2 707,0 1 608,1 1 888,6 1 061,0

Förvaltningsresultat, mkr 108,3 130,7 101,4 75,3 52,9

Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr 5 803,5 5 768,3 4 976,1 3 661,2 2 540,2

Aktierelaterade nyckeltal

Förvaltningsresultat per aktie, kr 24,25 26,79 23,11 17,00 12,49

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -9,5% 15,9% 35,9% 36,1% 54,4%

Årets resultat efter skatt per aktie, kr 21,08 23,92 19,66 14,91 11,01

Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 0,49 0,61 0,47 0,36 0,34

Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, % -19,3% 28,9% 29,8% 6,3% 24,6%

Årets resultat efter skatt, kr per aktie -1,96 4,13 4,85 2,29 2,36

Antal utestående aktier vid årets utgång, miljoner* 239,3 215,3 215,3 215,3 203,3

Genomsnittligt antal utestående aktier under året, miljoner* 221,0 215,3 215,3 207,5 155,0

* Justerat för nyemission av 24 000 000 B-aktier per 28 september 2023 och 24 oktober 2023.

K-Fastigheter presenterar vissa finansiella

mått i årsredovisningen som inte definieras

enligt IFRS. K-Fastigheter anser att dessa mått

är värdefull kompletterande information till

investerare och bolagets ledning då de möjliggör

utvärdering av bolagets prestation. Eftersom

inte alla företag beräknar finansiella mått på

samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara

med mått som används av andra företag. Dessa

finansiella mått ska därför inte ses som en

ersättning för mått som definieras enligt IFRS.

I tabellen till höger presenteras mått som inte

definieras enligt IFRS.

Data per aktie

Vid beräkning av data per aktie har

genomsnittligt antal aktier använts, medan

vid beräkning av tillgångar, eget kapital och

NYCKELTAL

Från och med aktuell rapport förändrar vi redovisningen av fastighetsrelaterade nyckeltal

så att 100 procent av fastighetsbeståndet tas upp i fastighetsrelaterade nyckeltal för delägda

bolag som konsolideras i K-Fastigheters koncernredovisning och den procentuella ägarandelen

tas upp i fastighetsrelaterade nyckeltal för delägda bolag som ej konsolideras i K-Fastigheters

koncernredovisning. Per 31 december 2023 omfattas endast det delägda bolaget K-Fast Kilen

AB, vilket ägs till 51 procent av K-Fastigheter och 49 procent av Kilenkrysset AB. Endast

jämförelsetalen för Antal byggstartade lägenheter, Antal lägenheter i pågående byggnation och

Antal lägenheter under projektutveckling har påverkats av ovan förändring.

substansvärde per aktie har antalet utestående

aktier använts. Antal utestående aktier vid årets

utgång samt Genomsnittligt antal utestående

aktier under året har justerats för nyemission av

24 000 000 B-aktier per 28 september 2023 och

24 oktober 2023.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade

aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal

aktier – antalet registrerade aktier med avdrag

för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt

antal utestående aktier under viss period.

Jämfört med årsredovisningen 2022 har

definitionen för de alternativa nyckeltalen i

övrigt ej förändrats.

149

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Hyresvärde, mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Motivering

A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets utgång, mkr 607,7 475,6 318,2 241,7 190,5

Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd

marknadshyra för vakanta ytor.

Hyresvärde används för att belysa

K-Fastigheters intäktspotential.

B Vakansvärde på årsbasis vid årets utgång, mkr 53,3 13,0 9,8 23,4 6,1

A+B Hyresvärde vid årets utgång, mkr 661,0 488,6 328,0 265,1 196,6

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets utgång, mkr 607,7 475,6 318,2 241,7 190,5

Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid årets

utgång i förhållande till hyresvärde.

Åskådliggör den ekonomiska utnyttjande-

graden av K-Fastigheters fastigheter.

B Vakansvärde på årsbasis vid årets utgång, mkr 53,3 13,0 9,8 23,4 6,1

A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad vid årets utgång, % 91,9% 97,3% 97,0% 91,2% 96,9%

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, %

A Årets hyresintäkter, mkr 480,2 384,2 265,9 203,9 156,8

Hyresintäkter under året i förhållande till hyresvärde.

Åskådliggör den ekonomiska utnyttjande-

graden av K-Fastigheters fastigheter.

B Årets hyresvärde, mkr 518,3 401,0 286,7 221,7 161,9

A/B Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad under året, % 92,6% 95,8% 92,7% 92,0% 96,8%

Överskottsgrad, %

A Bruttoresultat fastighetsförvaltning under året enligt resultaträkningen, mkr 306,1 251,9 176,1 137,0 107,3

Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.

Åskådliggör förvaltningsverksamhetens

lönsamhet.

B Hyresintäkter under året enligt resultaträkningen, mkr 480,2 384,2 265,9 203,9 156,8

A/B Överskottsgrad under året, % 63,7% 65,6% 66,2% 67,2% 68,4%

Belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter, %

A Räntebärande skuld relaterad till färdigställda förvaltningsfastigheter vid årets

utgång enligt balansräkningen, mkr

7 822,8 5 693,3 3 950,8 3 004,7 2 254,0

Räntebärande skuld relaterad till färdigställda

förvaltningsfastigheter i procent av balansomslutningen

vid årets utgång.

Belåningsgrad används för att belysa

K-Fastigheters finansiella risk.

B Färdigställda förvaltningsfastigheter vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 12 514,0 9 775,3 6 923,4 5 067,2 3 606,9

A/B Belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter vid årets utgång, % 62,5% 58,2% 57,1% 59,3% 62,5%

Uthyrningsbar area vid årets utgång, kvm 362 806 287 869 213 952 169 545 130 486 Total area tillgänglig för uthyrning.

Nyckeltal för att belysa K-Fastigheters

möjlighet att nå operativa mål.

Antal lägenheter i förvaltning vid årets utgång 4 876 3 708 2 723 2 237 1 711 Totalt antal lägenheter i förvaltning vid årets utgång.

Antal byggstartade lägenheter under året 450 1 125 996 912 518 Totalt antal lägenheter byggstartade under året.

Antal lägenheter i pågående byggnation vid årets utgång 1 549 2 171 1 820 1 311 700 Totalt antal lägenheter i pågående byggnation vid årets utgång.

Antal lägenheter under projektutveckling vid årets utgång 4 176 4 346 5 950 3 880 1 340 Totalt antal lägenheter i pågående projektering vid årets utgång.

K-Fastigheter använder alternativa nyckeltal

som ett komplement att bland annat ge

investerare möjlighet att bedöma koncernens

utveckling och förutsättning att leva upp till

AVSTÄMNINGSTABELL OCH DEFINITIONER

finansiella åtaganden. Nedanstående nyckeltal

uppdateras varje kvartal och rapporterna

publiceras på www.k-fastigheter.com.

150

Finansiella nyckeltal

Räntetäckningsgrad, ggr

2023 2022 2021 2020 2019 Definition Motivering

A Resultat före värdeförändringar under året enligt resultaträkningen, mkr 67,3 83,3 126,6 57,9 79,3

Resultat före värdeförändring med återläggning av ned-och

avskrivningar och räntenetto dividerat med räntenetto (inkl.

realiserad värdeförändring på kortfristiga derivatinstrument).

Åskådliggör finansiell risk genom att

belysa hur känsligt bolagets resultat är för

ränteförändringar.

B Av- och nedskrivningar under året enligt resultaträkningen, mkr -80,5 -62,6 -58,2 -8,5 -15,2

C Räntenetto under året enligt resultaträkningen, mkr -220,2 -124,8 -75,6 -47,7 -35,3

(A-B-C)/-C Räntetäckningsgrad under året, ggr 1,7 2,2 3,4 2,4 3,7

Soliditet, %

A Eget kapital vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 5 100,4 5 169,6 4 233,7 3 209,8 2 238,5

Eget kapital i procent av balansomslutningen vid årets

utgång.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

B Summa eget kapital och skulder vid årets slut enligt balansräkningen, mkr 16 807,2 15 272,0 11 482,7 7 659,6 5 373,7

A/B Soliditet vid årets utgång, % 30,3% 33,9% 36,9% 41,9% 41,7%

Skuldsättningsgrad, %

A Räntebärande skuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 10 117,8 8 461,4 5 943,9 3 848,4 2 644,3

Räntebärande skuld i procent av balansomslutningen

vid årets utgång.

Skuldsättningsgrad används för att belysa

K-Fastigheters finansiella risk.

B Summa eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 16 807,2 15 272,0 11 482,7 7 659,6 5 373,7

A/B Skuldsättningsgrad vid årets utgång, % 60,2% 55,4% 51,8% 50,2% 49,2%

Genomsnittlig ränta, %

A Räntekostnad uppräknad till årstakt vid årets utgång, mkr 233,9 173,2 87,8 55,7 44,3

Beräknad årsränta för räntebärande skuld i procent av

räntebärande skuld vid årets utgång exkluderat rörelse- och

byggnadskrediter.

Genomsnittlig ränta används för att belysa

ränterisken för K-Fastigheters räntebärande

skulder.

B Räntebärande skuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 7 269,2 6 379,5 4 750,3 3 145,1 2 331,9

A/B Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % 3,22% 2,72% 1,85% 1,77% 1,90%

Nettoinvesteringar, mkr

A Förvärv under året, mkr 210,9 830,3 292,6 1 034,5 557,7

Summan av K-Fastigheters nettoinvesteringar i

förvaltningsfastigheter och pågående nyanläggning

under året.

Nyckeltal för att belysa K-Fastigheters

möjlighet att nå operativa mål.

B Nybyggnation under året, mkr 1 990,8 1 857,4 1 326,3 824,1 499,7

C Till- och ombyggnation under året, mkr 161,0 28,8 40,2 31,0 5,9

D Försäljningar under året, mkr -136,0 -9,5 -51,0 -1,0 -2,3

A+B+C+D Nettoinvesteringar under året, mkr 2 226,8 2 707,0 1 608,1 1 888,6 1 061,0

151

Finansiella nyckeltal, forts.

Förvaltningsresultat, mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Motivering

A Bruttoresultat fastighetsförvaltning under året enligt resultaträkningen, mkr 306,1 251,9 176,1 137,0 107,3

Bruttoresultat fastighetsförvaltning med avdrag

för central administration och av- och nedskrivningar

hänförliga till affärsområde Förvaltning respektive

finansnetto.

Åskådliggör förvaltnings-

verksamhetens lönsamhet.

B Central administration hänförlig till fastighetsförvaltning under

året enligt resultaträkningen, mkr

-10,9 -12,3 -10,2 -11,2 -14,0

C Av- och nedskrivningar hänförliga till fastighetsförvaltning under

året enligt resultaträkningen, mkr

-2,8 -4,1 -3,3 -2,8 -5,1

D Räntenetto under året enligt resultaträkningen, mkr -184,2 -104,8 -61,2 -47,7 -35,3

A+B+C+D Förvaltningsresultat under året, mkr 108,3 130,7 101,4 75,3 52,9

Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr

A Eget kapital vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 5 045,9 5 150,3 4 233,7 3 209,8 2 238,5

B Derivat vid årets slut enligt balansräkningen, mkr -141,4 -399,1 -37,0 27,2 12,8

Redovisat eget kapital med återläggning av

uppskjuten skatt, räntederivat och innehav

utan bestämmande inflytande.

Etablerat mått på K-Fastigheters och

andra börsnoterade bolags långsiktiga

substansvärde som möjliggör analyser och

jämförelser.

C Uppskjuten skatteskuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 953,2 1 033,5 796,4 451,2 310,3

D Uppskjuten skattefordran vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 54,3 16,4 17,1 27,0 21,4

A+B+C-D Långsiktigt substansvärde vid årets utgång (NAV), mkr 5 803,5 5 768,3 4 976,1 3 661,2 2 540,2

Kapitalbindningstid vid årets utgång, år 2,8 2,4 2,8 2,6 3,2

Kapitalbindningstid på skulder till kreditinstitut relaterat

till förvaltnings- och rörelsefastigheter vid årets utgång.

Nyckeltalet används för att belysa (re)

finansieringsrisken för K-Fastigheters

räntebärande skulder.

Räntebindningstid vid årets utgång, år 3,5 3,4 4,4 3,8 3,3

Räntebindningstid på skulder till kreditinstitut relaterat till

förvaltnings- och rörelsefastigheter vid årets utgång.

Nyckeltalet används för att belysa ränterisken

för K-Fastigheters räntebärande skulder.

152

Aktierelaterade nyckeltal

Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Motivering

A Långsiktigt substansvärde (NAV) vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 5 803,5 5 768,3 4 976,1 3 661,2 2 540,2

Långsiktigt substansvärde (NAV) i förhållande

till antal utestående aktier vid årets utgång.

Används för att belysa K-Fastigheters

långsiktiga substansvärde (NAV) per aktie på

ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt.

B Antal utestående aktier vid årets utgång, miljoner 239,3 215,3 215,3 215,3 203,3

A/B Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie vid årets utgång, kr 24,25 26,79 23,11 17,00 12,49

Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, %

A Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie vid årets utgång enligt balansräkningen, kr 24,25 26,79 23,11 17,00 12,49

Procentuell förändring i långsiktigt

substansvärde (NAV) per aktie under året.

Används för att belysa tillväxten i

K-Fastigheters långsiktiga substansvärde

(NAV) per aktie på ett för börsnoterade bolag

enhetligt sätt.

B Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie vid utgången av föregående

år enligt balansräkningen, kr

26,79 23,11 17,00 12,49 8,09

A/B-1 Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie under året, % -9,5% 15,9% 35,9% 36,1% 54,4%

Eget kapital per aktie, kr

A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång enligt

balansräkningen, mkr

5 045,9 5 150,3 4 233,7 3 209,8 2 238,5

Eget kapital reducerat med minoritetens andel av eget

kapital, i förhållande till antal utestående aktier vid årets

utgång.

Används för att belysa K-Fastigheters egna

kapital per aktie på ett för börsnoterade

bolag enhetligt sätt.

B Antal utestående aktier vid årets utgång, miljoner 239,3 215,3 215,3 215,3 203,3

A/B Eget kapital per aktie vid årets utgång, kr 21,08 23,92 19,66 14,91 11,01

Förvaltningsresultat per aktie, kr

A Förvaltningsresultat under året enligt resultaträkningen, mkr 108,3 130,7 101,4 75,3 52,9

Förvaltningsresultat i förhållande till

genomsnittligt antal utestående aktier under året.

Används för att belysa K-Fastigheters

förvaltningsresultat per aktie på ett för

börsnoterade bolag enhetligt sätt.

B Genomsnittligt antal utestående aktier under året, miljoner 221,0 215,3 215,3 207,5 155,0

A/B Förvaltningsresultat per aktie under året, kr 0,49 0,61 0,47 0,36 0,34

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, %

A Förvaltningsresultat under året per aktie, kr 0,49 0,61 0,47 0,36 0,34

Procentuell förändring i förvaltningsresultat

per aktie under året.

Används för att belysa tillväxten i

K-Fastigheters förvaltningsresultat per aktie

på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt.

B Förvaltningsresultat under föregående år per aktie, kr 0,61 0,47 0,36 0,34 0,27

A/B-1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie under året, % -19,3% 28,9% 29,8% 6,3% 24,6%

Årets resultat efter skatt per aktie, kr

A Årets resultat efter skatt hänförligt till modebolagets aktieägare enligt

resultaträkningen, mkr

-432,7 889,2 1 044,4 474,5 365,3

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt

antal utestående aktier under året.

Används för att belysa K-Fastigheters

resultat per aktie på ett för börsnoterade

bolag enhetligt sätt.

B Genomsnittligt antal utestående aktier under året, inklusive utspädning, miljoner 221,0 215,3 215,3 207,5 155,0

A/B Årets resultat efter skatt per aktie, kr -1,96 4,13 4,85 2,29 2,36

Antal utestående aktier vid årets utgång, miljoner* 239,3 215,3 215,3 215,3 203,3

Genomsnittligt antal utestående aktier under året, miljoner* 221,0 215,3 215,3 207,5 155,0

* Antal utestånde aktier vid årets utgång samt genomsnittligt antal utestående aktier under året har justerats för nyemission av 24 000 000 B-aktier per 28 september 2023 och 24 oktober 2023.

153

ORDLISTA

Branschrelaterade definitioner

Boarea (BOA)

Boarean används i första hand av fastighetsägare som den yta de

kan få betalt för vid uthyrning. Med boarea eller boyta avses den

yta i ett hus som är användningsbar för boende. Boytan utgör

tillsammans med biytor (biareor) byggnadens totalyta.

Bostäder i produktion

Avser tiden från byggstart fram till färdigställande av byggnad. En

bostad anses färdigställd efter genomförd slutbesiktning.

Bruttoarea (BTA)

Bruttoarea används i många sammanhang, exempelvis vid

planbestämmelser, fastighetsvärderingar eller avgiftsberäkningar.

Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av

de omslutande byggnadsdelarnas utsida.

Byggrätt

En byggrätt är den maximala grad av bebyggelse som tillåts på

ett markområde enligt en detaljplan. För bostäder motsvarar en

byggrätt antingen en lägenhet, radhus eller fristående småhus.

För att förfoga över en byggrätt krävs antingen avtal om förvärv av

marken eller option på att äga marken.

Byggstart

K-Fastigheter definierar byggstart som tidpunkten då

bolaget erhållit lagakraftvunnet bygglov och undertecknat

totalentreprenadavtal.

Fastighet

Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader

för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt,

som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och

fastighetsadministration.

Färdigställda bostäder

Avser bostäder där slutbesiktning har skett och hyresgäst flyttat in.

Färdigställandegrad

Bokförda kostnader i relation till beräknade totala kostnader i

pågående bostadsprojekt.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och

fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Utvecklingsfastighet

Avser K-Fastigheters innehav av mark- och byggrätter för framtida

boendeutveckling samt aktiverade projektutvecklingsfastigheter.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

154

AKTIEN OCH ÄGARE

K-Fast Holding AB:s B-aktie (kortnamn: KFAST B) är sedan den 29 november

2019 noterad på Nasdaq Stockholm inom sektorn Real Estate. K-Fastigheters

börsvärde uppgick den 31 december 2023 till 5 199,6 mkr. Antal aktieägare vid

årets utgång var drygt 6 900.

Handelsplats Nasdaq Stockholm

Aktienamn K-Fast Holding B

Kortnamn (ticker) KFAST B

ISIN-kod SE0016101679

Segment Mid Cap

Sektor Real Estate

Valuta SEK

Totalt antal utestående aktier 239 331 168

Totalt antal B-aktier noterade på Nasdaq Stockholm 216 831 168

Stängningskurs 31 december 2023 23,98 kr

Totalt börsvärde 31 december 2023 5 199,6 mkr

KFAST B-AKTIEN PÅ NASDAQ STOCKHOLM

Totalt antal aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 31 december

2023 till 239 331 168 st, fördelade på 22 500 000 A-aktier

respektive 216 831 168 B-aktier. Totalt antal röster uppgick

den 31 december 2023 till 329 331 168. Samtliga nyckeltal och

aktierelaterade uppgifter har justerats för antalet aktier efter

nyemissionerna per 28 september och 24 oktober 2023. Varje

A-aktie berättigar till fem röster per aktie och varje B-aktie

berättigar till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till

andel i bolagets tillgångar och vinst samt till eventuellt överskott

vid likvidation. Varken aktier av serie A eller serie B är föremål för

några överlåtelsebegränsningar.

156

Aktiedata 2023 2022

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,49 0,61

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -19,3 28,9

Årets resultat efter skatt per aktie, kr -1,96 4,13

Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 24,25 26,79

Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, % -9,5 15,9

Eget kapital per aktie, kr 21,08 23,92

Antal utestående aktier vid årets utgång, miljoner 239,3 215,3

Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 221,0 215,3

Juli

Antal

Aug Sep Okt Nov DecJan Feb Mars April Maj Juni

500000

1000000

1500000

2000000

Omsatt antal B-aktier Stängningskurs

Källa: Nasdaq

Aktiens utveckling,

1 jan 2023 – 31 dec 2023

De tio största aktieägarna (röstsorterat) per 31 december 2023

Namn

Antal

A-aktier*

Antal

B-aktier*

Totalt

antal aktier

Andel av

aktie-

kapital%

Andel av

röster%

Erik Selin Fastigheter AB 11 250 000 68 570 000 79 820 000 33,4% 37,9%

Jacob Karlsson AB 11 250 000 65 352 000 76 602 000 32,0% 36,9%

Capital Group 0 15 781 928 15 781 928 6,6% 4,8%

Fjärde AP-fonden 0 11 489 409 11 489 409 4,8% 3,5%

Länsförsäkringar Fonder 0 8 900 535 8 900 535 3,7% 2,7%

SEB Fonder 0 3 654 352 3 654 352 1,5% 1,1%

Odin Fonder 0 3 586 930 3 586 930 1,5% 1,1%

Tredje AP-Fonden 0 3 144 791 3 144 791 1,3% 1,0%

Clearance Capital 0 2 847 951 2 847 951 1,2% 0,9%

First Fondene 0 2 761 675 2 761 675 1,2% 0,8%

10 största aktieägare 22 500 000 186 089 571 208 589 571 87,2% 90,7%

Övriga aktieägare 0 30 741 597 30 741 597 12,8% 9,3%

Totalt 22 500 000 216 831 168 239 331 168 100,0% 100,0%

Varav styrelse och koncernledning 22 500 000 137 711 852 160 211 852 66,9% 76,0%

* Aktieägarstruktur per 31 december 2023, baserat på uppgifter från Euroclear Sweden

samt K-Fastigheter.

AKTIER I K-FASTIGHETER

Aktieägare

Huvuddelen av det totala aktiekapitalet per 31 december 2023

ägdes av huvudägarna Jakob Karlsson respektive Erik Selin via

bolag. Bland övriga ägare finns institutioner, fonder och privata

investerare.

Per 31 december 2023 hade K-Fast Holding AB ca 6 900 aktieägare

(7 600). De tio största aktieägarna svarade för 90,7 procent

av rösterna (91,9) och 87,2 procent av aktiekapitalet (88,5).

Ledamöter i K-Fast Holding AB:s styrelse och koncernledning ägde

totalt 22 500 000 A-aktier (22 500 000) respektive 137 711 852

B-aktier (132 066 480), motsvarande totalt 250 211 852 röster i

bolaget (244 566 480). Respektive befattningshavares aktieinnehav

återfinns på sidorna 51–53. Bolaget innehar inga egna aktier.

Kursutveckling och handel

Under perioden 1 januari 2023 till 31 december 2023 omsattes

på Nasdaq Stockholm ca 39,8 miljoner KFAST B-aktier.

Dagsomsättningen för K-Fastigheter på Nasdaq Stockholm uppgick

i genomsnitt till ca 158 400 aktier och genomsnittspriset uppgick

till 20,20 kr. Högsta betalkurs under perioden var 32,74 kr den

17 januari 2023 och lägsta betalkurs var 12,00 kr den 4 oktober

2023. Aktiekursen den 31 december 2023 uppgick till 23,98 kr

(senast betalt). Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget,

baserat på senast betalt pris för B-aktien 31 december 2023,

uppgick till 5 739,2 mkr.

Information om aktiekapitalets utveckling och om analytiker som

regelbundet följer K-Fastigheter publiceras på:

www.k-fastigheter.com/for-investerare/aktien/

157

Utdelningspolicy

K-Fastigheters övergripande mål är att skapa den långsiktigt

bästa totalavkastningen för aktieägarna. Det görs genom att

återinvestera i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt

genom investeringar i nybyggnation, förvärv av fastigheter och

investeringar i befintliga fastigheter. Utdelningen kommer därför

bli låg eller utebli under de närmaste åren.

Bemyndigande om återköp

Årsstämman 2023 bemyndigade styrelsen i K-Fast Holding att

fram till nästa årsstämma fatta beslut om återköp av egna aktier av

serie B upp till maximalt tio procent av totalt antal utgivna aktier

i bolaget. Syftet med bemyndigandet är att skapa förutsättningar

för styrelsen att fatta ändamålsenliga beslut om ett effektivt

utnyttjande av bolagets kapital och likviditet. Vid utgången av 2023

hade detta bemyndigande inte använts.

Bemyndigande om nyemission

Årsstämman 2023 bemyndigade styrelsen att fram till nästa

årsstämma, vid ett eller flera tillfällen och med eller utan

företrädesrätt för aktieägarna, besluta om nyemission om maximalt

24 miljoner nya aktier av serie B. Vid utgången av 2023 hade detta

bemyndigande nyttjats för att emittera 18 180 000 aktier av serie B.

Aktiemarknadsinformation och

insiderregler

K-Fastigheter har säkerställt rutiner som ger alla intressenter

på aktiemarknaden och allmänheten samtidig tillgång till

insiderinformation rörande bolaget. Styrelsen har även fastställt

insiderregler i syfte att förhindra marknadsmissbruk.

Styrelsen i K-Fastigheter har bland annat antagit en

kommunikations- respektive insiderpolicy i syfte att säkerställa

en korrekt och god kvalitet på bolagets information och hantering

av insiderinformation såväl externt som internt. Bolagets

styrelseordförande hanterar övergripande ägarrelaterade

frågeställningar medan verkställande direktören har det

övergripande ansvaret för bolagets externa kommunikation.

Policyer och riktlinjer avseende informationsgivning och

insiderregler samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga

och kända för berörd personal och bolagsledningen går igenom

regelverket med anställda. Bolagets regelverk är utformat efter

svensk lagstiftning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod

för bolagsstyrning samt EU:s marknadsmissbruksförordning.

Samtliga finansiella rapporter och pressmeddelanden publiceras på

bolagets webbplats i direkt anslutning till offentliggörandet.

Personer med insynsställning

De personer som ingår i styrelsen och koncernledningen

samt bolagets auktoriserade revisor har en befattning som

bedöms medföra tillgång till ej offentliggjord kurspåverkande

information och är personer med insynsställning i K-Fastigheter.

Dessa personer är skyldiga att anmäla förändringar i sina och

närståendes aktierelaterade finansiella instrument i K-Fastigheter.

K-Fastigheter för loggbok i enlighet med kraven i EU:s

marknadsmissbruksförordning.

- Ett attraktivt fastighetsbestånd med exponering mot

hyresrättsmarknaden i svenska tillväxtregioner och

Köpenhamnsområdet

- Beprövad affärsmodell som ger god avkastning. Värdeskapandet

baseras på egen projektutveckling, byggnation av egenutvecklade

koncepthus med prefabricerade betongstommar samt förvaltning

med ett evighetsperspektiv

- En tydlig och stabil positiv resultatutveckling som byggt upp ett

långsiktigt hållbart substansvärde

- Koncernens koncepthus svarar på den ökande efterfrågan av

hyresrätter med hög kvalitet

- Hållbarhet är integrerat i alla delar av K-Fastigheters verksamhet

- Resurseffektivitet och kostnadsoptimering i kombination med

medvetenhet om verksamhetens miljöavtryck är grunden för

koncernens kontinuerliga framsteg

K-FASTIGHETER SOM

INVESTERING

158

Förändring av

aktiekapital och

antal aktier

Händelse

Förändring i

aktiekapital,

Förändring

antal aktier

Varav

A-aktier

Varav

B-aktier

Totalt

antal aktier

Varav

A-aktier

Varav

B-aktier

Kvot-

värde,

Totalt

aktiekapital,

23 november 2010 Nybildning 50 000 500 - - 500 - - 100 50 000

19 augusti 2019

Fondemission och

uppdelning av aktier

1:50 000

39 950 000 24 999 500 3 750 000 21 250 000 25 000 000 3 750 000 21 250 000 1,6 40 000 000

19 augusti 2019

Nyemission till

nyckelpersoner

416 939 260 587 0 260 587 25 260 587 3 750 000 21 510 587 1,6 40 416 939,20

16 september 2019

Nyemission till

nyckelperson

4 706 2 941 0 2 941 25 263 528 3 750 000 21 513 528 1,6 40 421 644,80

29 november 2019

Nyemission i

samband med

börsnotering

12 000 000 7 500 000 0 7 500 000 32 763 528 3 750 000 29 013 538 1,6 52 421 644,80

5 december 2019

Utnyttjande av

övertilldelningsoption

1 800 000 1 125 000 0 1 125 000 33 888 528 3 750 000 30 138 528 1,6 54 221 644,80

26 augusti 2020 Nyemission 3 200 000 2 000 000 0 2 000 000 35 888 528 3 750 000 32 138 528 1,6 57 421 644,80

7 juni 2021

Uppdelning av

aktier, 6:1

0 179 442 640 18 750 000 160 692 640 215 331 168 22 500 000 192 831 168 0,27 57 421 644,80

28 september 2023 Nyemission 4 848 000 18 180 000 0 18 180 000 233 511 168 22 500 000 211 011 168 0,27 62 269 644,80

24 oktober 2023 Nyemission 1 552 002 5 820 000 0 5 820 000 239 331 168 22 500 000 216 831 168 0,27 63 821 646,80

Aktiekapital och kapitalstruktur

K-Fast Holding AB:s aktiekapital den 31 december 2023 uppgick

till 63 821 646,80 kr (57 421 644,80). Det totala antalet aktier var

239 331 168 (215 331 168). Senaste förändring av aktiekapitalet

skedde den 28 september samt 24 oktober 2023 då en riktad

nyemission genomfördes omfattande sammanlagt 24 000 000 aktier

av serie B.

Investerarrelationer

K-Fastigheter strävar efter att vara tillgängligt och ge aktieägare och

andra intressenter rätt information i rätt tid. Finansiella resultat och

andra viktiga meddelanden offentliggörs regelbundet. K-Fastigheters

webbplats, www.k-fastigheter.com, innehåller en mängd material

för aktieägare, inklusive aktuellt aktiepris, pressmeddelanden och

information om bolagets finansiella utveckling.

K-Fastigheter upprätthåller en tyst period om 30 dagar före

offentliggörandet av koncernens kvartalsrapporter. Under denna

period träffar koncernens representanter inte finansiell media,

analytiker eller investerare.

IR-kontakt

Johan Hammarqvist

tel: 070 - 873 09 00.

E-post: johan.hammarqvist@k-fastigheter.se.

Ägarlistan uppdateras varje kvartal och återfinns på:

www.k-fastigheter.com/for-investerare/aktien

Insynspersoners och närståendes transaktioner rapporteras till

Finansinspektionen: marknadssok.fi.se/publiceringsklient

159

KALENDARIUM 2024

25 april 2024 Delårsrapport januari–mars

23 juli 2024 Delårsrapport januari–juni

25 oktober 2024 Delårsrapport januari–september

Årsstämma 2024

Årsstämman i K-Fast Holding AB äger rum den 14 maj 2024.

För mer information och anmälan se K-Fastigheters webbplats,

www.k-fastigheter.com.

Kallelse till årsstämman sker inom lagstadgad tid genom

annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets

webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Dagens industri.

Kallelsen kommer att innehålla instruktioner för hur aktieägare

kan delta i årsstämman eller lämna fullmakt. Aktieägare som

låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta Euroclear

Sweden AB omregistrera dessa aktier i ägarens eget namn för att

äga rätt att delta i stämman

Kommunikation från K-Fastigheter

Vår kommunikation ska kännetecknas av öppen, relevant och

korrekt information till aktieägare, investerare och analytiker, för

att därmed öka kunskapen om koncernens verksamhet och aktie.

Information i form av pressmeddelanden (regulatoriska samt icke-

regulatoriska), kvartalsrapporter, årsredovisning samt fördjupad

information finns på våra IR-sidor på koncernens webbplats,

www.k-fastigheter.com. Aktieägare och andra intresserade kan

prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. På

webbplatsen uppdateras den generella informationen på IR-

sidorna vanligtvis i samband med kvartalsrapporterna. Vid större

förändringar uppdateras materialet omgående.

Under 30 dagar före en finansiell rapport tillämpar K-Fastigheter

en tyst period, vilket innebär att under denna period träffar

koncernens representanter inte finansiell media, analytiker eller

investerare. Mer information om K-Fastigheters verksamhet,

ekonomiska rapportering och pressmeddelanden finns på

www.k-fastigheter.com.

För information om koncernens fastigheter och aktuella erbjudanden

samt information till hyresgäster hänvisas till www.k-fastigheter.se

samt koncernens sociala mediekanaler. K-Prefabs verksamhet och

erbjudande finns beskrivna på www.kprefab.se.

Följ koncernen via sociala medier

Koncernens sociala mediekanaler är ett komplement till

pressmeddelanden och finansiella rapporter. I dessa kanaler

vill vi ge en bättre inblick och kompletterande perspektiv på det

som händer i koncernen samt kommunicera med våra viktigaste

intressenter. Eftersom vi använder kanalerna på lite olika sätt kan

du välja de som passar dig bäst.

www.linkedin.com/company/12603996

www.linkedin.com/company/kprefab

På LinkedIn finns finansiella nyheter, korta nyheter om

vår utveckling samt lediga tjänster.

Facebook

www.facebook.com/kfastigheter

På K-Fastigheters Facebooksida finns information om

lediga bostäder, idéer för ditt hem, korta företagsnyheter

med roliga fakta och händelser som vi tror kan vara

intressanta för många.

Instagram

www.instagram.com/k_fastigheter

www.instagram.com/kprefab

På våra instagramkonton publicerar vi bilder och text om

aktuella händelser, korta funderingar, lediga tjänster och

var det finns möjligheter att flytta in och skapa ett hem.

Kallelser, protokoll och kommunikéer från bolagsstämmor finns på

www.k-fastigheter.com.

K-Fast Holding AB är ett publikt bolag.

Organisationsnummer: 556827-0390.

LEI-kod: 549300VT0UXKWES37P59.

Säte i Hässleholm, Sverige.

Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen

är originalversionen och gäller framför den engelska om översättningen skulle

skilja sig från originalet. Alla värden uttrycks i svenska kronor. Kronor

förkortas kr och miljoner kronor mkr. Då belopp och värden har avrundats

summerar inte alltid tabeller/diagram. Sifferuppgifter inom parentes avser

föregående år om inget annat anges.

Den 28 september respektive 24 oktober 2023 genomförde K-Fastigheter en

nyemission. Totalt antal aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 31 december

2023 till 239 331 168 st, fördelade på 22 500 000 A-aktier respektive

216 831 168 B-aktier.

Totalt antal röster uppgick den 31 december 2023 till 329 331 168. Samtliga

nyckeltal och aktierelaterade uppgifter i denna rapport har justerats för

antalet aktier efter nyemission.

Denna rapport innehåller framtidsinriktad information som baseras på

K-Fastigheters nuvarande förväntningar. Även om ledningen bedömer att

förväntningarna som framgår av sådan framtidsinriktad information är

rimliga, kan ingen garanti lämnas för att dessa förväntningar kommer att

visa sig vara korrekta. Följaktligen kan framtida utfall variera väsentligt

jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informationen beroende

på bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och

konkurrens, förändringar i lagkrav och andra politiska åtgärder, variationer i

valutakurser och andra faktorer.

INFORMATION TILL AKTIEÄGARNA

160

K-Fast Holding AB

Org.nr.: 556827-0390

Adress: Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm

Telefon: 010 33 00 069

E-post: ir@k-fastigheter.se

Webbplats: www.k-fastigheter.com

K-Fastigheter

Adress: Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm

Telefon: 010 33 00 069

E-post: info@k-fastigheter.se

Webbplats: www.k-fastigheter.se

K-Prefab

Adress: Hyllie Stationstorg 13, 215 32 Malmö

Telefon: 010 455 22 00

E-post: info@kprefab.se

Webbplats: www.kprefab.se

Med evighetsperspektiv kommer ansvar. K-Fastigheter är engagerad

i alla delar, från val av etablering och de första kontakterna kring

markanskaffning, via egen standardiserad och industriell produktion

och byggnation till långsiktigt ägande och förvaltning. K-Fastigheters

målsättning som fastighetsägare är att skapa attraktiva

hem med hög trivselfaktor. Koncernens verksamhet omfattar

projektutveckling, byggnation, prefab av betongstommar samt aktiv

fastighetsförvaltning.

För att öka kostnadseffektiviteten och korta byggtiderna har

K-Fastigheter valt att arbeta med tre egenutvecklade koncepthus som

uppförs för egen förvaltning. K-Fastigheter erbjuder omkring 4 900

bostäder från Köpenhamn i söder till Gävle i norr samt utvärderar

nya marknader i takt med ökad produktionskapacitet. Koncernens

fastighetsbestånd har ett bokfört värde om ca 14,9 miljarder kronor

med ett årligt hyresvärde uppgående till omkring 661 miljoner kronor.

Sedan november 2019 handlas bolagets B-aktier på Nasdaq Stockholm

(kortnamn: KFAST B).

Läs mer på