Års- och hållbarhetsredovisning 2023

Stabil grund

för framtida

tillväxt.

Det här är

John Mattson

John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet i Stockholmsregionen. Vi äger

närmare 4 300 hyreslägenheter samt kommersiella lokaler i attraktiva områden i

fem kommuner: Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby. Den

31 december 2023 bestod fastighetsbeståndet av en total uthyrbar area om cirka

350 000 kvadratmeter med ett fastighetsvärde om närmare 14 miljarder kronor.

Vi grundades av byggmästaren John Mattson (1915–1995) som 1945 bildade ett av

Sveriges, på den tiden, största bygg- och fastighetsbolag. Byggverksamheten såldes

1965 och verksamheten koncentrerades till förvaltning och utveckling av fastigheter

främst på Lidingö. Efter börsnotering 2019 har John Mattson vuxit storleksmässigt

och geografiskt i Stockholmsregionen.

Bolagets strategi fokuserar på förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Vår vision

är att skapa goda livsmiljöer över generationer. Det innebär att vi vill erbjuda en

välfungerande vardag för alla, genom förvaltning med helhetsperspektiv och närhet

till hyresgästerna samt genom utveckling av trygga och attraktiva boendemiljöer

och lokalsamhällen.

John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap-listan

(kortnamn: JOMA).

4270

lägenheter fördelade på fem

kommuner i Stockholms-

regionen

Mdkr i

fastighetsvärde

13,6

tkvm

uthyrbar yta

343

John Mattson årsredovisning 2022

1OM JOHN MATTSON

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Om den här rapporten

John Mattson redovisar koncernens finansiella och

icke-finansiella information i en gemensam rapport.

Den legala årsredovisningen inkluderar förvaltnings-

berättelsen och de finansiella rapporterna och omfattar

sidorna 56–98. John Mattsons lagstadgade hållbarhets-

rapport enligt Årsredovisningslagen återfinns på sidorna

6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63.

Fyra anledningar att

äga aktier i John Mattson

John Mattson har ett unikt

erbjudande för de som vill investera

i attraktiva hyresbostäder med potential

i Stockholmsregionen.

Närvaro i tillväxtkommuner i Stockholmsregionen

Vår geografiska avgränsning gör att vi kan våra delmarknader väl och har

väl utvecklade relationer med för bolaget viktiga aktörer. Vi har etablerat

fyra förvaltningsområden med tillräcklig skala och geografisk avgränsning

för att möjliggöra en effektiv förvaltning. Vår hundraprocentiga exponering

mot tillväxtregionen Stockholm ger stabil efterfrågan på bostäder och goda

tillväxtmöjligheter. Betalningsviljan för våra bostäder överstiger nuvarande

reglerade brukshyror vilket innebär att det finns en värdepotential vid en

eventuell framtida förändring av hyresmarknaden.

Attraktiva bostäder med nöjda hyresgäster

Vi har en fastighetsportfölj som är renodlad mot bostäder. Vi har välskötta

fastigheter i attraktiva områden med hög efterfrågan på bostäder. Betal-

ningsviljan för våra bostäder överstiger väsentligt våra genomsnittliga hyror

vilket medför att vi har låg risk för vakanser. Vi förvaltar våra bostäder med

egen personal och har god förståelse för våra hyresgästers behov. Vi har låg

omflyttning i vårt bestånd vilket möjliggör en kostnadseffektiv förvaltning.

Värdeskapande aktör inom social hållbarhet

Vi har sedan bolaget startade arbetat med social hållbarhet. Vi arbetar

utifrån ett helhetsperspektiv där vi inte bara tar ansvar för de enskilda

byggnaderna utan också för livet mellan husen. Under senare år har vi

även visat att vi kan göra skillnad i områden med utmaningar med upplevd

otrygghet. Vi är ansedda att vara en långsiktig och värdeskapande aktör

inom social hållbarhet – något som är viktigt dels för att säkerställa att våra

bostäder även i framtiden är attraktiva, dels för tillväxt genom samarbeten

med kommuner och andra aktörer.

Ansvarsfull tillväxt

Vi har en tillväxtstrategi som bygger på värdeskapande inom de fyra stra-

tegiska hörnstenarna förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Genom

bredden i de fyra strategiska hörnstenarna är vi inte beroende av enskilda

förutsättningar för vår tillväxt. Vi har möjlighet att över tid skifta fokus

inom dessa strategiska hörnstenar beroende av hur bolagets förutsättningar

och omvärlden ser ut. Vi har ett fastighetsbestånd med utvecklingspotential

i värdeskapande uppgraderingar och förtätning genom nyproduktion. Vi

eftersträvar låg finansiell risk där risken begränsas av att nettobelånings-

graden inte långsiktigt ska överstiga 50 procent.

2OM JOHN MATTSON

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Vi har under året anpassat

bolaget till nya marknads-

förutsättningar och har

nu möjlighet att investera i

långsiktigt värdeskapande.

Fastigheten Gengasen 4 i Örby i södra Stockholm

där ett nybyggnations- och uppgraderingsprojekt

har pågått under 2023.

2023 i korthet

NYCKELTAL 2023 2022

Hyresintäkter, Mkr 610,4 620,9

Driftöverskott, Mkr 437,3 397,8

Förvaltningsresultat, Mkr 133,2 153,9

Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10

Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –17,9 37,6

Periodens resultat efter skatt, kr/aktie –31,75 3,30

Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 13 567,6 15 695,5

Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 96,4 95,9

Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49,8 56,6

Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,9

Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 87,09 174,02

Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % –50,00 –1,1

Aktuellt substansvärde, kr/aktie 79,99 162,08

Två bostadsfastigheter på Lidingö avyttrades med ett underliggande

fastighetsvärde om 262 miljoner kronor.

Hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 miljoner kronor tecknades.

Bolagets cfo Mattias Lundström lämnade sin tjänst.

En bostadsfastighet på Lidingö avyttrades med ett underliggande

fastighetsvärde om 525 miljoner kronor.

Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde 26 mars 2024.

John Mattsons extra bolagsstämma fattade beslut om en nyemission

av aktier om cirka 1,25 miljarder kronor med företrädesrätt för befintliga

aktieägare. Företrädesemissionen fulltecknades utan att garanti åtagandena

tagits i anspråk.

Beslut fattades om att revidera målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt

i långsiktigt substansvärde per aktie vilket ska uppgå till minst sju procent över

en konjunkturcykel.

En bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt en kontorsfastighet i centrala

Stockholm avyttrades med ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka

363 miljoner kronor.

Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 förlängdes ett till sju år.

Ett femtiotal lägenheter färdigställdes i första etappen av nyproduktions -

projektet Örby i Stockholm.

3OM JOHN MATTSON

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Stärkt bolag och positiva

framtidsutsikter

John Mattson har under året framgångsrikt anpassat

bolaget till nya marknadsförutsättningar och har nu

möjlighet att investera i långsiktigt värdeskapande.

Snabb omställning och stärkt

balansräkning

Sedan de makroekonomiska förutsättning-

arna kraftigt förändrades under 2022 har vi

varit handlingskraftiga och agerat proak-

tivt för att anpassa bolaget till en omvärld

med hög inflation och stigande räntor. Vårt

kostnads- och effektiviseringsprogram som

lanserades hösten 2022 har varit fram-

gångsrikt och haft en positiv effekt på rörel-

seresultatet om cirka 60 miljoner kronor

under 2023. Trots hög inflation sänkte vi

under året våra förvaltningskostnader med

cirka 150 kronor per kvadratmeter jämfört

med föregående år och avslutade året med

en, för bolaget, rekordhög överskottsgrad

om 72 procent och en räntetäckningsgrad

om 1,6 ggr.

Genom fastighetsförsäljningar till ett

totalt underliggande fastighetsvärde om

2,2 miljarder kronor sedan juni 2022 och

en under året genomförd företrädesemis-

sion om 1,25 miljarder kronor har vi stärkt

balansräkningen. Vi är tacksamma för att

våra ägare har möjliggjort ett finansiellt

starkare bolag. Bolagets belåningsgrad

har sänkts och låg vid årsskiftet på 49,8

procent trots att vi under året justerat

upp avkastningskraven i våra fastighets-

värderingar med i genomsnitt 50 punkter.

Genom aktivt arbete med räntesäkringar

har vi minskat bolagets exponering mot

höga marknadsräntor där cirka 80 procent

av John Mattsons nettoskuld är säkrad på

attraktiva nivåer tre år framåt.

Sammantaget har vi stärkt bolagets för-

måga att hantera högre marknadsräntor.

Vi levererar inom hållbarhet

Jag är mycket stolt över att vi har lyckats väl

med vårt hållbarhetsarbete. Samtidigt som

vi har genomfört stora effektiviseringar i

bolaget har både medarbetar- och kund-

nöjdheten ökat under året. Det är glädjande

att våra hyresgäster även upplever en ökad

trygghet i och runt sitt boende, trots att vi

under 2023 haft stora utmaningar med

eskalerande våld i samhället i stort. Det

är extra glädjande att vi haft störst positiv

utveckling i område med upplevd otrygghet

Samtidigt med stora

effektiviseringar har både

medarbetar- och kundnöjd-

heten ökat under året.

4VD HAR ORDET

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

och där vi haft extra fokus i vårt trygghets-

arbete. I dessa områden ökade trygghetsin-

dex med i genomsnitt 3,6 procent. Trygghet

är grunden för att skapa attraktiva områden

och det är mycket positivt att vårt lång-

siktiga och strukturerade trygghetsarbete,

både enskilt och i samverkan med andra

aktörer, ger resultat.

Under året har vi haft ett ökat fokus på

bolagets klimatavtryck och stärkt organi-

sationen inom området. Vi har fortsatt att

arbeta efter den övergripande plan som

sattes 2022 för att nå vårt vetenskapsba-

serade mål om att reducera utsläppen av

växthusgaser inom scope 1 och 2 med 40

procent till år 2030 jämfört med 2021 års

nivå. Vi har nu kompletterat med delmålet

om att minska inköpt energi med 25 procent

fram till år 2026. En plan är framarbetad

och genomförandet har påbörjats.

Under året har vi integrerat vårt hållbar-

hetsarbete med koncernens finansiering

genom att ingå hållbarhetslänkade lån med

två banker. Lånevillkoren är kopplade till

vårt arbete med att skapa trygga bostadsom-

råden i kombination med minskat klimatav-

tryck. Genom de hållbarhetslänkade lånen

stärks möjligheterna för lägre ränta vilket

skapar ytterligare incitament att arbeta

fokuserat och systematiskt med hållbarhet.

De hållbarhetslänkade lånen utgör cirka

30procent av bolagets räntebärande skuld.

Positiva framtidsutsikter

Utsikterna för 2024 är positiva. Inflationen

har fallit tillbaka och är nu på en nivå nära

Riksbankens långsiktiga mål. Även de långa

räntorna har fallit tillbaka till en nivå som

är attraktiv för lågavkastande tillgångar

som bostäder. Omvärlden är dock fortsatt

osäker och vi behöver ha beredskap för att

tiden det tar för räntor och inflation att falla

tillbaka kan bli utdragen.

John Mattsons fastigheter finns i attrak-

tiva områden i tillväxtkommuner i Stock-

holmsregionen. Vi har nöjda kunder och

hög efterfrågan på våra bostäder. Betal-

ningsvilja för våra bostäder överstiger vida

våra genomsnittliga hyror vilket ger stabila

hyresintäkter med låg risk för vakanser, en

styrka i en sämre konjunktur. Hyresför-

handlingarna för 2023 avseende bostäder

resulterade i en historiskt hög hyresökning.

För de bostäder där vi är klara med årets

hyresförhandling blev hyresökningen 5,1

procent. Hyresförhandlingar för resterande

bostäder pågår. Historiskt har bostadsfast-

igheter blivit kompenserade för inflation i

de årliga hyresjusteringarna även om det

kan dröja innan hyrorna anpassats.

Genom att vi under 2023 har stärkt

balansräkningen har vi nu möjlighet att

investera i långsiktigt värdeskapande. Under

2024 kommer vi att fokusera på investe-

ringar i våra befintliga fastigheter genom

energieffektiviseringar och värdeskapande

lägenhetsuppgraderingar. Detta kommer att

ytterligare förbättra våra kassaflöden och ha

en positiv effekt på fastighetsvärdena. I John

Mattsons bestånd finns cirka 600 lägenhe-

ter som både kan bas- och totaluppgraderas

samt cirka 900 lägenheter som redan är

basuppgraderade och som kan totalupp-

graderas. Vårt långsiktiga mål är att årligen

uppgradera omkring 200 lägenheter. Då vi

prioriterar investeringar i långsiktigt värde-

skapande föreslår styrelsen ingen utdelning

för räkenskapsåret 2023.

Även om förutsättningarna för nypro-

duktion av hyresbostäder för närvarande är

utmanande utgör nyproduktion av hyres-

bostäder en viktig strategi för framtida till-

växt för bolaget. Nyproduktion av bostäder

kommer att startas när marknadsförutsätt-

ningarna är gynnsamma, vilket bedöms

vara tidigast under 2026. Fram till dess

utvecklar vi vår byggrättsportfölj mot vårt

långsiktiga mål om att starta produktion

av 250 lägenheter per år. Arbetet i tidiga

skeden har varit framgångsrikt under året.

Vi har kommit fram i våra processer och

även lyckats öka antalet byggrätter. Vår

projektportfölj uppgår nu till 789 lägenheter.

Vi kommer även fortsatt att göra selektiva

avyttringar i syfte att optimera vår kapitalan-

vändning och öka den riskjusterade avkast-

ningen för att ytterligare stärka bolagets

förutsättningar att hantera högre räntor.

Tack till medarbetare

Slutligen vill jag tacka alla medarbetare

för ett fantastiskt engagemang och arbete

under året! Vi har snabbt ställt om bolaget

till nya makroekonomiska förutsättningar

samtidigt som vi har ökat kundnöjdheten

och trivseln på arbetet. Genom vårt klimat-

arbete har vi även tagit ansvar för kom-

mande generationer. Tillsammans utveck-

lar vi goda livsmiljöer över generationer.

Per Nilsson, vd

JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB

Vi behöver ha

beredskap för att

tiden det tar för räntor

och inflation att falla

tillbaka kan bli

utdragen.

5VD HAR ORDET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Värdeskapande

Affärsidé

Långsiktigt äga, förvalta och utveckla

bostadsfastigheter och attraktiva

lokalsamhällen i Stockholmsregionen.

Vision

Goda livsmiljöer över generationer.

Värderingar

Långsiktighet, professionalitet och

engagemang genomsyrar hela

verksamheten. Värderingarna vägleder

arbetet i vardagen och är grunden

i bolagets företagskultur.

RESURSER VERKSAMHET

För medarbetarna

Kompetensutveckling

Attraktiv arbetsplats och trivsel

Möjlighet att bidra till samhälls-

byggnad

För ägarna

Värdetillväxt i aktien

Ökat långsiktigt substansvärde

per aktie

Levande och tryggt

lokalsamhälle

Engagemang i sociala frågor skapar värden

för hyresgäster och lokalsamhällen.

Energieffektiva och

fossilfria lösningar

Energianvändningen under en fastighets

livscykel är betydande. Fastigheters

energiklass, val av fossilfria energislag

och effektiv förvaltning reducerar

klimatpåverkan.

Hälsosam och

inspirerande arbetsplats

Proaktivt arbete för en hälsosam, säker

och stimulerande arbetsmiljö för såväl

medarbetare som leverantörer är en

förutsättning för trivsel och engagemang.

För miljön

Effektiv användning av resurser

Förvaltning och material med långa

livscykler och låg miljöpåverkan

Matåtervinning till biogas

För samhället

Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer

där människor trivs och vill bo kvar

Trygga miljöer och aktiviteter i

närområden

Stadsutveckling med byggmästar-

kvalitet

För hyresgästerna

Attraktiva hem i trygga miljöer

Gemensamma mötesplatser

och arrangemang

Välskötta utemiljöer med fokus

på grönska och mötesplatser

Långsiktig hyresvärd, lokal

förvaltning

VÄRDE FÖR INTRESSENTER

PRIORITERADE

HÅLLBARHETSOMRÅDEN

Finansiellt kapital

Eget kapital

Räntebärande skulder

Fastigheter

Byggnader och mark i sammanhållna

områden med förädlings- och

förtätningspotential

Energi, vatten, material och utrustning

för förvaltning och utveckling av

fastigheter

Kunder

Bostadshyresgäster

Kommersiella hyresgäster

Medarbetare och strukturkapital

Processorienterad organisation med

förvaltning i egen regi

Varumärke och relationer

Starkt varumärke med en

närmare 60-årig historia

Eftertraktade områden

Långsiktiga relationer med kunder,

leverantörer, finansmarknad, kommuner

och övriga intressenter

Strategi

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

John Mattsons strategi baseras på

fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet

integreras i varje del.

Ansvarsfull material-

och avfallshantering

Ansvarsfulla materialval, återbruk av material

och effektiv avfallshantering reducerar

klimatpåverkan och ökar återvinningsgraden.

6VÄRDESKAPANDEMODELL

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Värdekedjan och påverkan

John Mattsons arbetar aktivt med att minska den negativa och öka den positiva

påverkan av bolagets verksamhet. Nedan redovisas de viktigaste hållbarhetsfrågorna

under en fastighets livscykel samt hur vi som bolag kan påverka dessa.

Växthusgasutsläpp

Energianvändning

Materialanvändning

Biologisk mångfald

Arbetsmiljö

Växthusgasutsläpp från

produktion

Återvinningsbara material

Mänskliga rättigheter

Växthusgasutsläpp från

transporter och bygg

nation

Avfallssortering och

återbruk

Arbetsmiljö

Antikorruption

Växthusgasutsläpp

från transporter och

avfallshantering

Avfallssortering och

återbruk av material

och inredning

Miljö- och hälsofarliga

material

VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGORNA

HUR VI KAN PÅVERKA

Växthusgasutsläppi

förvaltning

Energianvändning

Avfallssortering och

återbruk av material

och inredning

Trygga och attraktiva

områden

Arbetsmiljö

Samverkan med kommu-

ner och leveran törer

i tidiga skeden

Projektanvisningar för

resurseffektiv ny- och

ombyggnation

Krav på utsläppsnivå

i projekteringen

Uppföljning genom bland

annat klimatdeklarationer

Hållbara materialval

med lång livslängd

Miljöcertifiering

Nyproduktion på redan

hårdgjord mark

Kravställning och upp-

följning av upphandlande

leverantörer

Förankring av uppförande-

kod för leverantörer genom

upp handlad entreprenör

i byggproduktion

Kravställning och uppfölj-

ning av entreprenörer

Nära samverkan mellan

byggherre och entreprenör

för hållbara lösningar

Egen utbildad personal

inom arbetsmiljöfrågor

samt revision av bygg-

arbetsplatsen.

Förankring av uppförande-

kod för leverantörer

Energieffektivisering

Val av hållbara energikällor

Optimering av fastig-

hetsdrift

Inspirera hyresgäster och

underlätta för en hållbar

livsstil

Utveckla trygga och

attraktiva områden i

sam verkan med andra

aktörer

Arbete för hälsosam och

inspirerande arbetsplats

Kravställning på

entreprenörens

demontering och

avfallshantering

Återbruk av material

Konvertera byggnad

till annan funktion

Idé och

projektering

Insatsråvaror

/material

Byggproduktion

Omvandling

Förvaltning

Fokus på våra

prioriterade hållbarhets-

områden genom hela

värdekedjan

Idé och projektering

Insatsråvaror/material

Byggproduktion

Förvaltning

Omvandling

Grad av inflytande:

låg medel hög

7VÄRDESKAPANDEMODELL

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Marknadsöversikt

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

8MARKNADSÖVERSIKT

Bostäder står starka

trots utmaningar

Makroekonomi – ett tungt år som

avslutades med vissa ljusglimtar

Globala konflikter tillsammans med nyheter

om räntor och inflationsnivåer satte prägel

på världsekonomin 2023. Året började

pessi mistiskt med att inflationen (KPIF)

i december 2022 nådde en nivå på 10,2

procent. Under 2023 minskade inflationen

gradvis, vilket ledde till ett mer optimistiskt

avslut på året med en nivå på 2,3 procent i

december. Minskningen under årets sista

månad berodde främst på avsevärt lägre

energipriser jämfört med föregående år.

Trots att inflationen i december landade

på 2,3 procent, nära Riksbankens mål på 2,0

procent, var den högre än analytikernas för-

väntningar på 2,1 procent. Under årets sista

månad kom även signaler om en ökning av

inflationen i USA och Eurozonen. Därmed

kvarstår försiktigheten bland ekonomer och

analytiker gällande om inflationsproblemen

helt är över. Givet den nedåtgående infla-

tionstrenden under året, valde Riksbanken

att i november hålla styrräntan oförändrad

på 4,0 procent. Beslutet har tolkats som en

möjlig indikation på att räntetoppen kan ha

nåtts vilket öppnat upp för förväntningar

om räntesänkningar redan under 2024.

De geopolitiska spänningarna har påver-

kat Sveriges ekonomi negativt, vilket lett

till minskad köpkraft och utmaningar inom

bostadsbyggande och export. Enligt Finans-

departementet förväntas en BNP-minskning

på 0,5 procent under 2023, men en ökning

på 0,6 procent under 2024, vilket signalerar

en möjlig ekonomisk stabilisering och opti-

mism. Arbetslösheten i Sverige ökade under

2023, och Sverige upplevde den högsta nivån

av konkurser sedan 1999, en ökning på 31

procent. Denna situation påverkade flera

sektorer, och arbetslösheten i december steg

till 6,7 procent.

Den svenska kreditmarknaden har

upplevt en åtstramning, främst drivet av

stigande räntor och ekonomisk osäkerhet.

Det har lett till skärpta kreditbedömningar

och högre krav för lån, vilket påverkat både

företag och privatpersoner.

År 2023 har varit utmanande för samhället i stort, präglat av globalt

inflationstryck och räntehöjningar som har påverkat den räntekäns-

liga fastighetsmarknaden särskilt hårt. Trots utmaningar finns det

starka fundamentala förutsättningar som talar för bostadssegmentet,

drivet av bostadsbrist, en fortsatt positiv demografisk tillväxt och ett

ökat intresse för hållbarhet.

Fastigheten Gravyren 1 på Gullmarsplan.

9MARKNADSÖVERSIKT

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

TOTAL TRANSAKTIONSVOLYM, MKR

(TRANSAKTIONER >= 40 MKR)

SEGMENTSFÖRDELNING, MKR

(TRANSAKTIONER >=40 MKR)

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

202320222021202020192018

100

200

300

400

500

600

700

800

900

156 977

217 935

189 341

399 315

219 571

103 925

Antal affärerMKR

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

14 114

8 665

18 095

22 536

12 965

27 552

Mkr

Bostad Kontor Handel

Logistik, industri & lager

Samhällsfastigheter Övrigt (ex. mark, hotell)

Källa: Newsec

Fastighetsmarknaden – tioårslägsta för

avstannad transaktionsmarknad

Fastighetsåret 2023 karaktäriserades av

en kraftigt inbromsad transaktionsmark-

nad, präglad av höga räntor, avstannat

bostadsbyggande och nya trender som lett

till utmaningar inom vissa segment. Den

svenska transaktionsmarknaden 2023 slu-

tade med en total transaktionsvolym på

dryga 104 miljarder kronor, spridda över

328 affärer. Nivån är den lägsta uppmätta

volymen sedan 2013, ej inflationsjusterat.

Fastighets transaktioner genom internatio-

nella investerare utgjorde en relativt stor

andel historiskt sett och uppgick till 29 pro-

cent, vilket kan jämföras med 22 procent

under 2022.

Fastighetstransaktioner i Stockholms-

regionen stod för hela 45 procent av den

totala transaktionsvolymen. Transaktioner

inom logistik-, lager- och industrifastigheter

utgjorde den största andelen med 27 procent

av totalen, följt av bostäder med 22 procent.

Yielderna ökade för samtliga fastighets-

segment, ett resultat av osäkra tider och

höga räntor. Den låga transaktionsvolymen

vittnar om köpare och säljare som har haft

svårt att enas, vilket till viss del har låst

fastighetsmarknaden.

Trots många utmaningar för bostads-

marknaden, genomfördes transaktioner

med bostadsfastigheter om 22,5 miljarder

kronor. Majoriteten av bostadstransaktio-

nerna, 46 procent motsvarande 7,6 miljarder

kronor, genomfördes i Stockholmsområdet.

Endast två affärer översteg 1 miljard kronor

under 2023, i kontrast till åtta sådana affärer

året innan.

Yielder på Stockholms bostadsmark-

nad har sedan en nedgång fram till 2021,

då styrräntan var nära noll, börjat stiga

till följd av höjda räntor och ökade finan-

sieringskostnader. Centrala områden är

dock mindre påverkade av räntehöjningar,

mycket tack vare kapitalstarka investerare

som inte drabbats lika hårt av försämrade

lånevillkor. Fastighetssegmentet har, trots

svårigheter att få täckning för inflationen

genom hyreshöjningar visat tecken på stabi-

lisering och återhämtning, och fortsätter att

locka investerare. Historiskt har bostads-

fastighetsägare dock blivit kompenserade

för inflationen även om det dröjer något

innan hyrorna justerats för att motsvara

inflationen.

Nyproduktionen har dock haft ett tuffare

år på grund av högre bygg- och finansie-

ringskostnader samt osäkerhet kring värde-

utveckling, vilket resulterat i högre yielder

jämfört med redan befintligt bestånd.

Utmaningar för bostadsmarknaden

Bostadssektorn i Sverige kännetecknas av

en stark och stabil efterfrågan. Trots det har

sektorn under det gångna året inte uppnått

de nödvändiga produktionsnivåerna som

krävs för att möta efterfrågan. Bostadsbyg-

gandet har haft en negativ tillväxt under

2023. Höjda räntor på bostadslån, slopan-

det av investeringsstödet, samt stigande

byggkostnader har skapat utmaningar för

aktörer inom branschen. Konsekvenserna

har blivit en nedgång i antalet påbörjade

bostadsprojekt – endast cirka 25 000 nya

bostäder startades under 2023, en markant

minskning jämfört med de 56 700 som

påbörjades föregående år.

Boverkets prognoser visar att denna

nedgång kommer att fortsätta med endast

17 500 nya bostäder som beräknas påbörjas

under 2024, och där framtiden för 2025 är

osäker. Den minskade utvecklingstakten

och dämpade intresset för nya projekt

riskerar att få djupgående effekter på

Sveriges bostadsmarknad där en betydande

bostadsbrist i landet kvarstår. Majoriteten

av kommunerna, 180 av 290, rapporterar

brist på bostäder och Boverket uppskattar

att behovet av nya bostäder i landet fram

till 2030 är omkring 538 000, vilket innebär

ett årligt behov av ungefär 67 300 bostäder.

Diskrepansen mellan efterfrågan och utbud

understryker vikten av initiativ från statliga

och kommunala myndigheter för att under-

stödja bostadsmarknaden Och det finns

förväntningar på politiska åtgärder.

Regeringen har under året initierat en

utredning för översyn av presumtions hyran

i syfte att stimulera bostadsbyggandet och

underlätta för bostadsmarknaden. Dess-

utom föreslås förändringar i reglerna för

privatuthyrning, inklusive en höjning av

taket för skattefri inkomst från uthyrning

och utökade möjligheter att hyra ut flera

enheter i en och samma fastighet.

Marknadshyror kan härledas via priser

på bostadsrätter. Då priser på bostadsrätter

har fallit mellan 2022 och 2023 har även

10MARKNADSÖVERSIKT

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

202320222021202020192018201720162015201420132012

kr/kvm

202320222021202020192018201720162015201420132012

Stockholm nyproduktion

Stockholm Prime

Stockholm närförort

Stockholm, övriga

HYRESUTVECKLINGEN FÖR DELOMRÅDEN 2012–2023, KR/KVM

DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR DELOMRÅDEN 2012–2023, %

Källa: Newsec

betalningsviljan för hyresrätter sjunkit

något. Effekten är störst i högprismiljöer,

där Stockholms innerstad tydligt särskiljer

sig. Detta innebär att det blir svårare att

hyra ut nyproducerade bostäder – främst

i geografier med redan låg betalningsvilja

och i en miljö där högre hyror krävs för att

få ekonomisk genomförbarhet i projekt där

avkastningskrav och byggkostnader ökat.

John Mattson har fortsatt bruksvärdeshyror

som ligger väsentligt under den bedömda

betalningsviljan. Ett resultat av den regle-

rade hyresmarknaden i Sverige där skillna-

den mellan brukshyra och marknadshyra

blir som störst i attraktiva områden med

hög efterfrågan på bostäder.

Demografi

Sverige har under de senaste två decen-

nierna haft en jämn befolkningstillväxt, med

en genomsnittlig årlig befolkningsökning

på cirka 0,8 procent. Befolkningsökningen

under 2023 uppgick till cirka 0,3 procent

jämfört 2022 års nivåer. Denna tillväxttakt

spås hålla i sig även under kommande år,

vilket understryker landets stabila demo-

grafiska tillväxt i kontrast till andra europe-

iska nationer, där rapporter om avtagande

befolkningstillväxt blivit allt vanligare.

I kommunerna Lidingö, Nacka, Sollentuna

och Upplands Väsby, där John Mattson har

majoriteten av sin verksamhet, ses en posi-

tiv befolkningstillväxt i samtliga områden

förutom på Lidingö. som hade en nedgång

på – 0,22 procent under 2023. Nacka och

Sollentuna hade en positiv tillväxt på 1,05

respektive 0,73 procent. Upplands Väsby,

som registrerade landets näst högsta befolk-

ningstillväxt år 2022, hade en fortsatt ökning

på 1,72 procent under 2023. Detta placerade

kommunen på nionde plats i rangordningen

av Sveriges kommuner med högst befolk-

ningstillväxt under 2023.

Bostadsläget i områden John Mattson

har sitt bestånd

I de kommuner där John Mattson äger fastig-

heter, förutom i Upplands Väsby, råder det

en rapporterad brist på bostäder, vilket

signalerar en ihållande stark efterfrågan på

bostäder i framtiden. Upplands Väsby har

till skillnad mot övriga kommunen rappor-

terat en balanserad bostadsmarknad, vilket

är unikt i Stockholms län. I Sollentuna och

Lidingö har marknaden genomgått vanliga

svängningar med både prisuppgångar och

-nedgångar, vilket speglar den generella

dynamiken i Storstockholm. Nacka har

däremot haft en nedgång i priserna på

bostadsrätter, främst kopplat till avstannad

nyproduktion.

Hållbarhet

Hållbarhet har blivit en central fråga i fastig-

hetssektorn för bostäder, med ett växande

fokus på miljövänlig och energieffektiv

byggnation och underhåll. Detta omfattar

såväl användningen av hållbara material,

minskad energiförbrukning och integration

av förnybara energikällor som att skapa

hälsosamma och hållbara boendemiljöer.

Hållbarhet blir också ett allt viktigare

Stockholm nyproduktion

Stockholm Prime

Stockholm närförort

Stockholm, övriga

11MARKNADSÖVERSIKT

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

kriterium för finansiering av fastigheter

där tillgången till och villkor för finansiering

påverkas av fastigheternas förutsättningar

avseende hållbarhet.

EU-taxonomin spelar en allt större roll i

att forma den hållbara utvecklingen för fastig-

hetsbranschen. Genom att sätta specifika

hållbarhetskriterier för investeringar, påver-

kar taxonomin starkt hur fastighetsprojekt

utvecklas och finansieras. Denna trend mot

hållbarhet är inte bara en respons på miljö-

utmaningar, utan blir även alltmer en eko-

nomisk och marknadsdriven nödvändighet.

Fastighetssektorn anpassar sig därmed för

att möta både regulatoriska krav och ökade

förväntningar från investerare och konsu-

menter, vilket markerar ett viktigt skifte mot

mer hållbara och miljövänliga bostäder.

Folkmängd Folkökning

Kommun 2022 2023 Utv. 2022–2023 2022 2023

Upplands Väsby 49 262 50 110 1,72 % 1 442 848

Sollentuna 76 237 76 790 0,73 % 1 129 553

Nacka 109 486 110 633 1,05 % 1 252 1 147

Lidingö 48 432 48 324 –0,22 % 270 –108

Riket 10 521 556 10 551 707 0,29 % 69 230 30 151

Källa: SCB, bearbetad av Newsec.

FOLKMÄNGD OCH FOLKÖKNING 2022–2023

BETALNINGSVILJA FÖR SUCCESSIONSMARKNADEN PER GEOGRAFI JÄMFÖRT MED

GENOMSNITTLIG HYRA I JOHN MATTSONS BESTÅND AV SUCCESSIONSBOSTÄDER

1 000

1 200

1 400

1600

1 800

2 000

2 200

2 400

Kr/kvm/år

Inre Söderort

Nacka

Innerstaden

Inre Västerort

Yttre Söderort

Täby

Lidingö

Tyresö

Haninge

Huddinge

Sollentuna

Österåker

Uppsala

Yttre Västerort

Järfälla

Upplands Väsby

Örebro

Västerås

Norrköping

Linköping

Knivsta

Endast presumtionshyra.

Normhyra/kvm/år Kommun där John Mattson äger successionsbostäder

Genomsnittlig normhyra i John Mattsons bestånd (bruksvärde)

Källa: Evidens och John Mattson

12MARKNADSÖVERSIKT

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Långsiktiga finansiella mål

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE

PER AKTIE

Finansiella mål

Kr/aktie

Tillväxt

Mål

Kr/aktie

Tillväxt

Mål

FÖRVALTNINGSRESULTAT

PER AKTIE

Utdelningspolicy

Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent

av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till

bolagets investeringsplaner, konsoliderings-

behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt.

Utdelningar kan komma att understiga det lång-

siktiga målet eller helt utebli.

Finansiella riskbegränsningar

John Mattson eftersträvar låg finansiell risk.

Belåningsgraden netto lång siktigt

inte ska överstiga 50 procent, och

räntetäckningsgraden lång siktigt

inte ska understiga 1,5 ggr

Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt

substansvärde per aktie med minst 7 pro cent,

inklusive värde överföringar, över en konjunktur cykel

2023

| Tillväxten i substansvärde per aktie

uppgick till –50,0 procent.

Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings-

resultatet per aktie med minst 10 procent

över en konjunkturcykel.

2023

| Tillväxten i förvalt nings resultat per aktie

uppgick till –17,9 procent.

Under hösten 2023 gjorde John Mattson

en utvärdering av bolagets finansiella mål.

Mot bakgrund av de förändrade makro-

ekonomiska förutsättningarna, och hur

dessa påverkar John Mattson, reviderades

målet för genomsnittlig årlig tillväxt i lång-

siktigt substansvärde per aktie från tio till

sju procent över en konjunkturcykel.

Målet för genomsnittlig årlig tillväxt i

förvaltningsresultat per aktie lämnades

oförändrat.

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

-60

-30

120

150

100

150

200

%KR

-60

-50

-40

-30

-20

-10

13MÅL OCH STRATEGI

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Hållbarhetsmål och måluppfyllelse

Område Hållbarhetsmål Utfall Framsteg och kommentar

Levande

och tryggt

lokal samhälle

Trygga områden enligt de boende:

högre än bransch snittet för jämförbara områden.

80,6 %

(80,5 %)

80,6 procent av våra hyresgäster upplever våra fastigheter och områden som trygga, en ökning från 2022 med

0,5 procentenheter för jämfört bestånd. Ökningen är störst i de områden vi har prioriterat mest och där behovet av

att förbättra tryggheten är som störst. Branschsnittet för jämförbara områden uppgick under 2023 till 80,5 procent.

Attraktiva områden enligt de boende:

högre än branschsnittet.

85,0 %

(85,9 %)

85,0 procent av våra hyresgäster upplever våra områden som attraktiva, en ökning från 2022 med 0,5 procentenheter

för jämfört bestånd. Branschsnittet för jämförbara områden uppgick under 2023 till 85,9 procent. Trivsel i området,

om hyresgästen kan rekommendera andra att flytta dit samt hur väl man talar om sitt bostadsområde är delar som ingår

imåttet Attraktiva områden.

Ansvarsfull

material- och

avfallshantering

Energieffektiva

och fossilfria

lösningar

John Mattsons växthusgas utsläpp från ny- och

om bygg nation ska per kvadratmeter reduceras

i linje med eller mer än genomsnittet för

fastighetsbranschen.

I linje med

branschen

Från och med 2022 är det krav på klimatdeklarationer vid uppförande av nya byggnader. Detta innebär att det framöver

kommer att finnas statistik för påverkan på klimatet vid nyproduktion. I dagsläget är det inte möjligt att följa upp vårt mål

genom denna statistik. Genom de systemval som gjorts i våra projekt bedöms de projekt vi färdigställt under 2023 ha

en påverkan på klimatet som är i linje med branschen.

År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt

växthusgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2

med minst 40 procent jämfört med basår 2021.

4,0 %

(5,5 %)

Under 2023 minskade vi våra utsläpp av CO

e med 4,0 procent jämfört med 2022. Målet om en genomsnittlig

reduktion om 5,5 procent, för att uppnå målet om en minskning med 40 procent till 2030, uppnåddes inte. Jämfört

med basåret 2021 är dock den genomsnittliga reduktionen under 2022 och 2023 12,8 procent per år, vilket överstiger

målet om en genomsnittlig reduktion om 5,5 procent per år.

Hälsosam och

inspirerande

arbetsplats

Engagerade medarbetare och effektiv organisation:

över genomsnittet för jämförbara bolag.

7,9

(7,8)

I vår veckovisa medarbetarundersökning ställs frågor inom områdena; ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi,

arbetssituation,delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla och engagemang. Utfallet för det sammantagna värdet för

samtliga områden var under fjärde kvartalet 2023 7,9 på en tiogradig skala, att jämföra med branschens 7,8.

John Mattson ska ha en inkluderande kultur som

möjliggör att bolaget attraherar och behåller

medarbetare med olika bakgrund och perspektiv.

Rekryteringsprocessen ska vara kompetensbaserad,

fri från diskriminerande föreställningar.

Genom vårt verktyg för att mäta välmåendet i organisationen kan vi kontinuerligt följa upp medarbetarnas upplevelse

av att bli respekterade och inkluderade. Vi kan upptäcka och omedelbart följa upp alla indikationer på mobbing eller

trakasserier. Under fjärde kvartalet 2023 instämmer samtliga medarbetare helt eller till stor del att man känner sig

respekterad och inkluderad.

En rekryteringsprocess fri från diskriminerande föreställningar säkerställs genom nära dialog med anlitade

rekryteringsföretag.

Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två

tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen.

Under 2/3

Vid slutet av 2023 var andelen män/kvinnor 53/47 inom bolaget, 50/50 i ledningen och 57/43 i styrelsen.

Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare:

högst tre procent.

1,9 %

(3 %)

Den sammanlagda sjukfrånvaron under året (långtids- och korttidsfrånvaro) uppgick till 1,9 procent,

en förbättring jämfört med 2022 då den var 4 procent.

John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro

mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både

John Mattsons egen personal samt personal som

arbetar på uppdrag av John Mattson.

(0)

Under 2023 rapporterades noll olyckor.

Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt

14MÅL OCH STRATEGI

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Fyra strategiska hörnstenar

för att uppnå våra mål

John Mattsons strategi, för att skapa värde och uppnå de finansiella målen

och hållbarhetsmålen, baseras på fyra hörnstenar; förvaltning, förädling,

förtätning och förvärv, där hållbarhetsarbetet integreras i varje del.

Förvaltning

Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. Vi tar

ansvar för helheten, både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proak-

tivt med fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effektiviseringar och värdeskapande

investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift samt ökat driftnetto. Fokus

ligger på att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna.

Målet är att minska energianvändningen med cirka 45 procent till en investering om

cirka 200 miljoner kronor.

Förädling

Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas tekniska livslängd samt för att generera

ett ökat driftöverskott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera

utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet.

Vi har en väletablerad modell för uppgradering av bostäder i två steg. Det första steget är

en basuppgradering med kvarboende hyresgäster, där fastig hetens tekniska status säkras.

Det efterföljande steget, totaluppgradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att möta

efterfrågan från befintliga och framtida hyresgäster. Totaluppgradering sker när lägenheten

är tomställd eller när hyresgästen så önskar. All uppgradering sker i dialog med hyresgästerna

och justerade hyresnivåer förhandlas med Hyresgästföreningen.

Målet är att uppgradera cirka 200 lägenheter per år. I nuvarande bestånd har uppgrade-

ringsmöjligheter identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas- och totaluppgradering

samt om cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och kan totaluppgraderas.

Förvärv

Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda

marknadslägen i Stockholmsregionen med närhet till välfungerande infrastruktur.

Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden

med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi utvärderar även

löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar.

Förtätning

Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga fastigheter, ofta på redan

hårdgjord mark. Utöver nybyggnation sker även förtätning i form av tillbyggnader

på befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verksamhetsutbudet och

hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mång-

falden och variationen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom

värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attraktiviteten i bostadsområdena.

Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är verksamma. För-

tätningsprojekt bedöms kunna påbörjas tidigast under 2026. Initialt i små volymer

för att skalas upp enligt målet om att starta produktion av 250 lägenheter per år.

LÄS MER PÅ SID 20–21

LÄS MER PÅ SID 22

LÄS MER PÅ SID 16–17

LÄS MER PÅ SID 18–19

15MÅL OCH STRATEGI

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

John Mattsons fastighetsförvaltning utgår

från ett helhetsperspektiv där vi, utöver våra

egna fastigheter och hyresgäster, tar ansvar

för att tillsammans med andra aktörer göra

våra områden attraktiva och trygga. Fastig-

hetsförvaltningen bedrivs i egen regi, med

huvudsakligen egna medarbetare som är

närvarande i våra områden.

Trygghetsarbetet är grunden

Det sociala ansvarstagandet, där trygg-

het prioriteras, genomsyrar arbetet inom

förvaltningen. John Mattson arbetar med

trygghetsfrågor på många sätt, där helt och

rent i och omkring bostäderna är grunden.

Klotter, förstörelse och nedskräpning tas

om hand omgående för att minska risken

för eskalerande problem. Otrygga platser

förebyggs genom belysning, aktivt utemiljö-

arbete, säkra dörrar och lås med mera.

Vi tar ett tydligt ansvar för att ordning

och reda råder hela vägen från att en hyres-

gäst skriver kontrakt till att utflyttning sker.

Vi arbetar också kontinuerligt med att

minska antalet oriktiga hyresförhållanden

såsom otillåten andrahandsuthyrning och

sken byten av hyreskontrakt. Detta för att

förebygga osäkra boendeförhållanden, stör-

ningar, kriminalitet och upplevd otrygghet.

I vårt sociala ansvarstagande ingår

även att skapa mötesplatser och sociala

sammanhang för att stärka relationen

med och mellan hyresgäster, öka trivseln

samt främja en positiv utveckling i våra

områden. Tillsammans med andra aktö-

rer arrangerar och deltar vi därför i olika

aktiviteter i områden där vi är verksamma.

Läs mer på sidan 38.

Samverkan för ökad trygghet

I det förebyggande trygghetsarbetet är sam-

verkan med andra aktörer mycket viktigt. I

områden där vi är en betydande fastighetsä-

gare arbetar vi nära kommunen och polisen

och ingår i samverkansgrupper tillsammans

med dem och övriga fastighets ägare, orga-

nisationer, det lokala närings livet, Hyres-

gästföreningen med flera.

Vi har en tydlig modell för vårt arbete

inom social hållbarhet, vilken utgår från

att trygghet och säkerhet är grunden för att

skapa trivsel och öka områdets attraktivitet.

Läs mer om vår modell för social hållbarhet

på sidorna 37–38.

Förvaltning med

fokus på trygghet

Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. John Mattson tar ansvar

för helheten, både för det egna beståndet och för närområdet, för att skapa

trygga och attraktiva boendemiljöer. Vi underhåller våra fastigheter utifrån

ett långsiktigt perspektiv och optimerar resursanvändningen genom

effektiv drift och skötsel.

16FÖRVALTNING

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Hyresgästundersökningar

En kontinuerlig dialog med och förståelse

för hyresgästerna är en förutsättning för

att utveckla och förbättra John Mattsons

verksamhet. Genom årliga hyresgästun-

dersökningar, som genomförs i samarbete

med undersökningsföretaget AktivBo AB,

identifierar vi förbättringsområden och

mäter resultat av åtgärder inom vart och

ett av våra förvaltningsområden. Resultatet i

hyresgäst enkäterna ligger till grund för såväl

kortsiktiga som långsiktiga åtgärdsplaner.

Effektiv drift och skötsel

John Mattson har under de senaste åren

expanderat både storleksmässigt och

geografiskt. Fokus har varit att skapa en

effektivare förvaltning med en mer hållbar

fastighetsdrift, nöjdare hyresgäster och ökat

driftöverskott. Våra fyra förvaltningsom-

råden utgör en viktig plattform för tillväxt

där nya fastigheter på ett effektivt sätt kan

integreras i förvaltningen.

John Mattson prioriterar att under de

kommande åren minska klimatpåverkan

från vår förvaltningsverksamhet. Utöver

energieffektiviseringar och effektiv avfalls-

hantering planerar vi för investeringar

som reducerar energianvändningen och

energikostnaderna i befintliga byggnader.

Vi planerar även för alternativa energikällor

såsom bergvärme och solceller. Läs mer på

sidan 40.

Resultat hyresgästundersökning 2023

Hyresgästundersökningen 2023 visar att våra hyresgäster

är fortsatt nöjda och har högt förtroende för John Mattson

som hyresvärd. Det sammanlagda serviceindexet, samtliga

hyresgäster som är nöjda eller mycket nöjda med vår

service, uppgick vid mätningen till 78,5 procent – en

ökning med närmare en procentenhet jämfört med 2022

för jämförbart fastighetsbestånd. Resultatet varierar mellan

våra bostadsområden.

Det är glädjande att frågor som vi har fokuserat på

under året har givit resultat. Hyresgästerna var under 2023

extra nöjda med vårt bemötande, vår kommunikation

samt med sophanteringen, möjlighet till källsortering och

hantering av matavfall.

John Mattsons områden upplevs i hög grad som trygga

även om det varierar mellan våra bostadsområden. Under

2023 har vi haft den största positiva utvecklingen inom

trygghet i områden där vi har fokuserat mest och där den

upplevda otryggheten är som högst. I dessa områden

har den upplevda tryggheten ökat med i genomsnitt

3,6 procentenheter under 2023 jämfört med 2022. Vi

fortsätter vårt aktiva och viktiga trygghetsarbete då det

forsatt finns förbättringar att göra.

82 %

Möjlighet till

källsortering

Jag vill lovorda

fastighetsteknikern,

han var snabb att

återkoppla och

tydlig med vad

som gäller.

Hyresgäst 2023

Bemötande av fastighets-

tekniker/reparatör

91 %

Förändring sedan 2022

+0,8 procentenheter

Information från

John Mattson

80 %

Förändring sedan 2022

+4,3 procentenheter

Förändring sedan 2022

+3,0 procentenheter

88 %

Personlig trygghet

i trapphuset

Förändring sedan 2022

–1,3 procentenheter

17FÖRVALTNING

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Vi utvecklar vårt fastighetsbestånd genom

att uppgradera befintliga lägenheter och

konvertera outnyttjade utrymmen, såsom

tvättstugor och vindsutrymmen, till lägen-

heter eller kommersiella lokaler. Genom att

uppgradera lägenheterna säkrar vi bygg-

nadernas tekniska livslängd och hyresgäs-

terna får ett attraktivt boende som möter

moderna krav på säkerhet, funktion och

hållbarhet. God teknisk status på fastig-

heterna leder till effektivare förvaltning,

hållbarhetsvinster genom energioptimering

samt minskade driftkostnader, vilket bidrar

till ökade hyresintäkter och därmed högre

fastighetsvärden. Konvertering av outnytt-

jade utrymmen bidrar dessutom till att fler

lägenheter eller kommersiella lokaler blir

tillgängliga för hyresgäster.

Bas- och totaluppgradering

Vi förädlar våra lägenheter bland annat

genom en modell där uppgraderingen kan

ske i två steg. Det första steget är en bas-

uppgradering där hyresgästerna kan bo kvar

under renoveringen och där byggnadernas

tekniska status säkerställs genom stambyte,

ny elinstallation och renoverat badrum. Det

efterföljande steget är en totaluppgradering

som innebär att resterande delar av lägen-

heten moderniseras, köksinredning byts ut

och alla ytskikt renoveras. Totaluppgrade-

ring sker när en lägenhet är tomställd. När

både en bas- och totaluppgradering har

utförts innebär det således att en fullständig

renovering har skett av lägenheten.

Vi erbjuder några av våra totaluppgra-

derade lägenheter på kommunikations-

plattformen Mina sidor, där befintliga

hyresgäster kan ansöka om att byta till en

totaluppgraderad lägenhet. På så sätt kan

vi öka andelen totaluppgraderade hyres-

lägenheter och erbjuda differentierade

hyresnivåer.

En totaluppgradering av en lägenhet

medför en högre hyresjustering än för en

basuppgraderad lägenhet. De justerade

hyresnivåerna som följer av både bas- och-

totaluppgraderingar förhandlas normalt

med Hyresgästföreningen i förväg.

Värdeskapande

genom förädling

John Mattson förädlar byggnader genom att uppgradera, bygga till och

konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet. Vi har en

väletablerad modell för våra uppgraderingar där dessa kan ske i två steg.

Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter.

Totalrenoverad lägenhet i Larsberg på Lidingö.

18FÖRÄDLING

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Vid slutet av 2023 hade John Mattson cirka

600 lägenheter i beståndet som både kan

bas- och totaluppgraderas samt cirka 900

lägenheter som redan är basuppgraderade

och som kan totaluppgraderas. Vårt långsik-

tiga mål är att årligen uppgradera omkring

200 lägenheter.

Till följd av av de rådande osäkra mark-

nadsförutsättningarna färdigställdes endast

72 uppgraderingar under 2023. Nya större

uppgraderingsprojekt beräknas påbörjas

tidigast under 2024.

Vårt långsiktiga mål är att årligen

uppgradera omkring 200 lägenheter.

200

lägenheter/år

i beståndet kan

både bas- och totauppgraderas.

600

lägenheter

Bytte till totaluppgraderad lägenhet

Kenneth Rydkvist har bott i samma kvarter i Örby i södra

Stockholm i närmare 25 år, där han trivs väldigt bra. När det var

dags för John Mattson att starta arbetet med att uppgradera

Kenneths lägenhet fick han möjlighet att byta till en redan

totaluppgraderad lägenhet i samma kvarter.

– Det blev en utmärkt lösning och det var skönt att bara

behöva flytta en gång, i stället för att ha ett tillfälligt boende i

väntan på att renoveringen skulle bli klar. Storleken är ungefär

densamma som tidigare och det nya läget passar mig bra.

Eftersom lägenheten är helt nyrenoverad så har jag en högre

hyra nu, men det är det värt. Jag tycker att jag har gjort ett

bra lägenhetsbyte.

Vad uppskattar du mest med ditt nya boende?

– Jag gillar det stora köket, den praktiska klädkammaren och

balkongen med utebelysning där jag kan ha bord, stolar och

elgrill. Jag saknar mitt separata tvättrum lite, men å andra

sidan ryms nu både tvättmaskin och torktumlare i toalett-

och duschrummet.

Hur upplevde du inflyttningen?

– Jag har trivts från start. Lägenheten är fräsch och känslan

var som att flytta till en helt nybyggd lägenhet. Några saker

var inte färdigställda när jag flyttade in, men det var mest små

saker så det gjorde mig inte så mycket. Att klädkammaren inte

var klar sade jag till om eftersom den var viktigt för mig. Den

åtgärdades snabbt och jag är väldigt nöjd med den nu.

Numera är Kenneth pensionär och även om han inte umgås

med grannarna på samma sätt som när barnen var små så

känner han många av sina grannar.

– Om man har problem med något kan man alltid höra av sig

till någon granne. Det är trevligt och känns tryggt. Förr om

åren dukade vi ofta långbord och hade fest på gården. Och

vem vet, den nya innergården kanske blir en mötesplats där vi

boende kan träffas och lära känna varandra.

” Jag tycker att jag har gjort

ett bra lägenhetsbyte.”

Kenneth Rydkvist, hyresgäst i Örby

19FÖRÄDLING

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Förtätning för att

addera nya kvaliteter

John Mattsons utvecklingsarbete utgörs

både av att identifiera möjligheter för nypro-

duktion på egen mark, samt av att ha en

dialog med olika kommuner i Stockholms-

regionen för att erhålla markanvisningar.

Målet är tillväxt genom värdeskapande

byggnation som samtidigt ökar attraktivi-

teten i bostadsområdena. För att skapa

mångfald och kunna erbjuda olika prisni-

våer i våra områden kan nyproduktion även

omfatta bostadsrätter.

Utöver bostadsbebyggelse är handel och

service samt samhällsfastigheter såsom

vårdboende, skolor och förskolor, viktiga

för att förstärka ett områdes attraktions-

kraft. Därför omfattar vår nyproduktion

även lokaler för kommersiell användning

och samhällsnytta.

Genom nyproduktion förstärks lägen-

hets- och verksamhetsutbudet i ett område,

fler får möjlighet att bo i hyreslägenhet och

hyresgästers olika behov tillgodoses. Nypro-

duktionen breddar både standard och hyres-

nivå och medför att hyresgästerna kan byta

till nytt boende inom sitt bostadsområde

när deras livssituation förändras. Mångfald

i fastighetsbeståndet skapar ett mer varierat

underlag för handel och service, vilket i sin

tur lockar till sig ett varierat serviceutbud.

Förtätning med begränsad påverkan

Förtätning sker på egen mark eller i nära

anslutning till våra befintliga fastigheter,

ofta på redan hårdgjord mark. Exempelvis

kan befintliga parkeringsytor som används

i mindre utsträckning i stället utgöra plats

för nybyggnation, utan större påverkan på

befintliga grönområden. Genom att bevara

vegetation och anlägga ny grönska strävar vi

efter att bidra till att bevara biologisk mång-

fald. Som en del av John Mattsons hållbar-

hetsarbete är ambitionen att nyproducerade

lägenheter, som utvecklas från start, ska

miljömärkas enligt Svanen, Nordens offi-

ciella miljömärkning.

Nyproducerade hyreslägenheter har för-

bättrad energieffektivitet och ett mindre

klimatavtryck. Genom att utforma nya

boendemiljöer med anpassad service kan

vi medverka till att skapa en hållbar livsstil

för våra hyresgäster.

John Mattson arbetar aktivt med att finna mark där det är möjligt och

lämpligt med förtätning av befintlig bebyggelse. På så sätt breddas

utbudet av bostäder och verksamheter. Nya kvaliteter tillförs i området

och mångfalden och variationen ökar.

Fastigheten Gengasen 4 i Örby, Stockholm.

20FÖRTÄTNING

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Våra bostäder och lokaler är byggda för att

vara hållbara, funktionella och attraktiva

över tid, det vi kallar byggmästarkvalitet.

Det innebär hög byggnads-och förvalt-

ningskvalitet med hållbara material som är

lätta att underhålla utan att göra avkall på

estetiska värden. Materialval vid nybyggna-

tion baseras på såväl miljömässiga aspekter

utifrån livscykelanalyser som ekonomiska

aspekter vilket skapar fördelar både ur

totalkostnads- och hållbarhetsperspektiv.

Långsiktiga mål för nybyggnation

Sedan 2022 har marknadsförutsättningarna

för nybyggnation av hyresbostäder försäm-

rats genom bland annat stigande entrepre-

nadkostnader, räntor och avkastningskrav.

John Mattson beslutade därför under 2022

att inte starta några nybyggnationer under

2022 och 2023. Mot bakgrund av de rådande

osäkra marknadsförutsättningarna bedö-

mer vi att nya förtätningsprojekt tidigast

kan påbörjas under 2026.

Vårt långsiktiga mål är att starta produk-

tion av 250 lägenheter per år. Ambitionen är

att starta produktion av 75 lägenheter under

2026 samt att därefter utöka produktionen

över tid.

Energisatsning för framtiden

Under 2024 står John Mattsons omfattande nyproduktions-

och uppgraderingsprojekt i Örby i södra Stockholm klart, ett

projekt om cirka 20 000 kvadratmeter area. Resultatet blir ett

helt kvarter med energieffektiva byggnader och klimat-

smarta lösningar.

En bergvärmeanläggning med sju bergvärmepumpar och

med totalt närmare fem kilometer borrhål försörjer hela

kvarteret med värme. Borrhålen laddas på ett effektivt sätt

av värmeåtervinning från den nybyggda livsmedelsbutikens

kylmaskin. De nyproducerade byggnaderna kommer att

miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad nivå Silver och ha en

förväntad energiförbrukning på drygt 46 kWh/m², år

inklusive säkerhetsmarginal. Det kan jämföras med kravet

från Boverkets Byggregler (BBR) som är 90 kWh/m², år.

För att även effektivisera de äldre, renoverade fastigheterna

har John Mattson bytt fönster, tilläggsisolerat vindsbjälk laget

samt installerat ett nytt ventilationssystem med värmeåter-

vinning. De renoverade byggnadernas energiklassificering

förväntas förbättras från nivå F–G till minst nivå C.

Takens yta har utnyttjats till att installera solceller och den

egenproducerade elen från solcellerna beräknas reducera

John Mattsons inköp av el med cirka 39 000 kWh/år.

Dess utom används överskottsvärmen från nätstationen

för uppvärmning av de nybyggda garagen.

”Vi har skapat ett helt kvarter fullt

med energieffektiva lösningar.”

Martin Henriksson, projektchef på John Mattson

21FÖRTÄTNING

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Förvärv med lång siktigt

ansvarstagande

En del av John Mattsons strategi är att växa

genom förvärv av fastigheter och byggrät-

ter. Ambitionen är att förvärva fastigheter i

attraktiva lägen i Stockholmsregionen samt

att förvärva kompletterande fastigheter till

vårt befintliga fastighetsbestånd.

Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar-

och förvaltningsperspektiv och områden

med möjlighet till förädling och utveckling

är särskilt attraktiva. Vi ser fördelar med

att förvärva sammanhängande bestånd då

det ger förutsättningar att driva lokal för-

valtning av hög kvalitet och över tid skapa

attraktiva områden och goda livsmiljöer där

bostäder, arbetsplatser, handel, närservice

och kultur samverkar.

Fastigheter som kan vara aktuella att

avyttra är i huvudsak färdigutvecklade

fastigheter eller fastigheter som av olika

anledningar inte bedöms bidra till en god

förvaltningseffektivitet.

Förvärv och avyttringar

de senaste åren

John Mattson har under de senaste åren

vuxit både storleksmässigt och geografiskt,

från att endast äga fastigheter på Lidingö

till att vara etablerat i fem kommuner i

Stockholmsregionen. Under 2021 förvär-

vade John Mattson fastigheter till ett värde

om sju miljarder kronor och dubblerade

fastighetsvärdet. Under 2022 och 2023

avyttrades ett flertal fastigheter i centrala

Stockholm, i Högdalen och på Lidingö.

Syftet med avyttringarna var att renodla

fastighetsbeståndet för att skapa förut-

sättningar för en mer effektiv och värde-

skapande förvaltning samt att stärka John

Mattsons finansiella ställning genom sänkt

belåningsgrad.

Ansvarstagande samarbetspartner

Vår långsiktiga och hållbara verksamhets-

modell, där vi tar ett helhetsansvar med

fokus på trygghet och social hållbarhet, gör

oss till en ansvarstagande samarbetspartner

i bostads- och områdesutveckling. En viktig

framgångsfaktor för John Mattson är goda

relationer med kunder, kommuner, närings-

liv och andra intressenter där vi eftersträvar

ett nära samarbete för att bidra till attrak-

tiva områden.

John Mattson strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter

i goda marknadslägen i Stockholmsregionen med närhet till väl-

fungerande infrastruktur. Vi utvärderar löpande samman sättningen

av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar.

Fastigheten Kopparsticket 8 på Gullmarsplan i centrala Stockholm.

22FÖRVÄRV

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Attraktiva områden

i Stockholmsregionen

John Mattsons fastigheter är belägna i attraktiva områden i fem kommu-

ner i Stockholmsregionen: Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och

Upplands Väsby. Den 31 december 2023 bestod fastighetsbeståndet av

en total uthyrbar area om cirka 343 000 kvadratmeter med ett fastighets-

värde om 13,6 miljarder kronor.

Våra fastigheter finns i tillväxtkommuner,

generellt i centrala lägen med närhet till

kommunikationer och grönområden. Våra

bostäder håller hög kvalitet och är välskötta.

Majoriteten av fastigheterna är byggda på

1950–1970-talet, med goda förutsättningar

att förädlas.

Med fokus på hög förvaltningskvalitet

och social hållbarhet arbetar vi aktivt för

att skapa trygga och attraktiva områden.

Sammantaget skapar detta nöjda kunder,

hög efterfrågan på våra bostäder samt hög

betalningsvilja. Det bidrar även till låg

omflytt ning av hyresgäster, vilket i sin tur

håller nere underhållskostnader och ger låg

risk för vakanser. Givet fastigheternas lägen

och en låg vakansgrad bedöms intäktsbasen

för bostäder vara stabil över de kommande

åren.

Cirka 23 procent av John Mattsons

hyres intäkter på årsbasis härrör från

kom mer siella hyresgäster. De fem största

hyres gästerna stod den 31 december 2023

tillsammans för cirka 33 procent av den

totala kon trakterade kommersiella årshyran.

Avtalen med dessa hyresgäster löper ut under

perio den 2024–2030.

STOCKHOLM

NACKA

VAXHOLM

SOLNA

SUNDBYBERG

DANDERYD

TÄBY

SOLLENTUNA

UPPLANDS VÄSBY

ÖSTERÅKER

City/Bromma

Lidingö

Norrort

Söderort/Nacka

John Mattsons fastighetsbestånd delas in i fyra förvaltnings-

områden; Lidingö, Norrort, City/Bromma och Söderort/Nacka.

kommuner i

Stockholmsregionen

av uthyrbar area

utgörs av bostäder

82 %

tkvm

uthyrbar area

34 3

23VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde

Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Lidingö 2 059 157 6 816 43 288 292 1 857

Norrort 1 068 80 1 758 22 046 109 1 369

City/Bromma 499 47 2 036 43 520 95 2 023

Söderort/Nacka 644 59 2 957 50 293 126 2 146

Summa fastigheter 4 270 343 13 568 39 581 622 1 816

FASTIGHETSINNEHAV 2023-12-31

ANDEL BOSTÄDER/KOMMERSIELLA LOKALER, AREA

Bostäder, 82 %

Kommersiella lokaler, 18 %

ANTAL LÄGENHETER PER OMRÅDE

Lidingö, 2 059

Norrort, 1 068

City/Bromma, 499

Söderort/Nacka, 644

24VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Lidingö

Lidingö är John Mattsons största förvalt-

ningsområde sett till både antal lägenheter

och till fastighetsvärde. Våra fastigheter, med

totalt drygt 2 000 lägenheter samt kommer-

siella lokaler, är belägna i områdena Larsberg

och Käppala. Majoriteten av fastigheterna är

uppförda under 1960-talet men här finns även

nybyggda hus från 2000-talet och framåt.

Bostäderna håller genomgående hög stan-

dard där hela beståndet är basuppgraderat

och cirka 65 procent är totaluppgraderat eller

nybyggt.

Totaluppgraderingar i både Larsberg

och i Käppala pågår löpande.

Samtliga fastigheter på Lidingö har när-

het till vatten, park- och grönområden samt

goda kommunikationer.

I Larsberg uppförde byggmästare John

Mattson bolagets första bostadsområde

under slutet av 1960-talet enligt hans idé

om folkhemmet. Idag äger vi fortfarande

merparten av marken i Larsberg. I de kom-

mersiella lokalerna bedrivs närservice och

utbildningsverksamhet. I Larsberg ligger även

John Mattsons huvudkontor.

I beståndet på Lidingö finns även

en utvecklingsfastighet i Larsberg där

detaljplanearbete för nya bostäder pågår.

Läs mer om utvecklingsprojekt på sidorna

29–32.

Under 2023 avyttrade John Mattson tre

bostadsfastigheter på Lidingö varav två i

stadsdelen Baggeby och en i stadsdelen

Dalénum.

Bostadsfastigheter

Kommersiella fastigheter

Utvecklingsfastigheter

Nyckeltal, Lidingö 2023

Area bostadsfastigheter, tkvm 149

Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 775

Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-

fastigheter, % 99,0

Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 42 972

Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 71

NYCKELTAL LIDINGÖ ANDEL AV UTHYRBAR AREA

Några av John Mattsons fastigheter i Larsberg på Lidingö.

25VÅRA OMRÅDEN

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Norrort

I förvaltningsområdet Norrort utgörs

John Mattsons fastighetsbestånd främst

av bostadsfastigheter i Rotebro, Rotsunda,

Häggvik och Tureberg i Sollentuna kommun.

Beståndet består av cirka 1 000 lägenheter

samt kommersiella lokaler. Samtliga fastig-

heter ligger i direkt närhet till eller på några

minuters promenadavstånd från pendeltågs-

station, handel, service och grönområden.

Den största andelen av byggnaderna är

uppförda under 1970-talet, men det finns

även äldre som är byggda under 1940- och

1950-talet samt nyare som byggts under

1990-talet eller senare. Planering pågår för

att under 2024 påbörja uppgradering av

fastigheterna i Rotebro. Läs mer om upp-

graderingsprojektet på sidan 32.

Bostadshusen i Rotsunda, som är upp-

förda på sent 1940-tal var byggmästare

John Mattsons första större entreprenad,

byggherre var Sollentunahem. Under 2021,

nästan ett sekel efter att byggmästare John

Mattson uppfört byggnaderna, förvärvade

vi dem av Sollentunahem som en del i

en större affär. Under de närmsta åren,

när uppgraderingsprojektet i Rotebro är

slutfört, planerar vi att även uppgradera

lägenheterna i Rotsunda.

I Vilunda i Upplands Väsby färdig-

ställde vi under 2022 ett bostadshus med

73 hyreslägenheter samt verksamheter

i bottenvåningarna. Huset är, i stället för

privata parkeringsplatser, utrustat med

olika mobilitetslösningar som syftar till att

möjliggöra ett hållbart boende och resande

för hyresgästerna.

Nyckeltal, Norrort 2023

Area bostadsfastigheter, tkvm 80

Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 369

Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-

fastigheter, % 91,7

Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 22 047

Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 48

Bostadsfastigheter

Kommersiella fastigheter

Utvecklingsfastigheter

NYCKELTAL NORRORT ANDEL AV UTHYRBAR AREA

Fastigheter med 50-talscharm i Rotsunda, Sollentuna kommun.

26VÅRA OMRÅDEN

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

City/Bromma

I förvaltningsområdet City/Bromma äger

John Mattson fastigheter i bland annat

Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad,

Johanneshov, Abrahamsberg samt på Gull-

marsplan.

Av hela John Mattsons fastighetsbestånd

har förvaltningsområdet City/Bromma

störst andel kommersiella lokaler, det vill

säga lokaler för närservice, kontor och sam-

hällsverksamhet, motsvarande 35 procent av

total uthyrbar area.

Fastigheterna i Abrahamsberg är byggda

på 1940-talet och 1990-talet. I stadsplanen

från slutet av 1930-talet föreskrevs att husen

i Abrahamsberg skulle vara murade med så

kallde 1½-stensmurar för att upprätthålla en

hög boendekvalitet och ge varma bostäder,

något som gäller än idag. Abrahamsberg

kallas ibland för den ”gula staden” då det

i stadsplanen även föreskrevs att byggna-

derna skulle ha mestadels gult tegel till

skillnad från i systerstadsdelen Åkeslund

där husen mestadels har rött tegel.

Våra fastigheter i Slakthusområdet,

Hammarby Sjöstad, Johanneshov och på

Gullmarsplan har byggår från slutet av

1800-talet till 2017, de flesta från 1940-talet.

Samtliga är i gott skick.

John Mattson äger även utvecklingsfastig-

heter i Abrahamsberg och i Slakthusområdet.

Läs mer om dessa utvecklingsprojekt på

sidorna 29–32.

I slutet av 2023 avyttrades en kontors-

fastighet vid Lilla Bantorget, John Mattsons

sista fastighet i centrala Stockholm.

Nyckeltal, City/Bromma 2023

Area bostadsfastigheter, tkvm 31

Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 088

Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-

fastigheter, % 99,0

Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 49 011

Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 68

Bostadsfastigheter

Kommersiella fastigheter

Utvecklingsfastigheter

NYCKELTAL CITY/BROMMA ANDEL AV UTHYRBAR AREA

Karaktärsstarka fasader i gult tegel är ett signum för Abrahamsberg.

27VÅRA OMRÅDEN

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Söderort/Nacka

John Mattsons fastighetsbestånd i Söderort

och Nacka finns främst i Hägerstensåsen,

Västberga och Örby. I beståndet ingår även

en kontorsfastighet vid Finnboda kaj i

Nacka kommun.

Bostadsfastigheter utgör 63 procent av

total uthyrbar area och består framför allt

av fastigheter uppförda under 1990-talet.

Resterande utgörs av kommersiella fastig-

heter, främst av kontor, vård- och omsorg

samt närservice.

Stadsdelen Hägerstensåsen, där John

Mattson idag äger närmare 500 lägenheter

samt kommersiella fastigheter, var fram till

mitten av 1930-talet helt obebyggt då en

stadsplan för området togs fram bestående

av smalhus och villor. Byggnationen stan-

nade av i samband med andra världskriget

och stadsplanen förändrades 1943. Med

inspiration från utlandet samlades då alla

butiker på ett ställe, vid det som idag heter

Riksdalertorget och som fortfarande är ett

levande torg för de boende i området.

I Örby har John Mattson under 2023

färdigställt flera av totalt 129 nya lägen-

heter och LSS-boenden samt butiks-

lokaler. Samtliga lägenheter beräknas var

färdigställda under första kvartalet 2024.

I samma område har uppgradering av ett

sjuttiotal lägenheter genomförts under 2023.

Inflyttning i de uppgraderade lägenheterna

påbörjades under 2023 och fortsätter under

2024. Läs mer om våra utvecklingsprojekt

på sidorna 29–32.

I slutet av 2023 avyttrades en fastighet

i Högdalen.

ANDEL AV UTHYRBAR AREA

Nyckeltal, Söderort/Nacka 2023

Area bostadsfastigheter, tkvm 38

Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 991

Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-

fastigheter, % 99,4

Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 44 579

Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 69

Bostadsfastigheter

Kommersiella fastigheter

Utvecklingsfastigheter

NYCKELTAL SÖDERORT/NACKA

Fastigheten Blåklockan 2 i Hägersten.

28VÅRA OMRÅDEN

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Utvecklingsprojekt

John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att identifiera obebyggd mark där

förtätning av befintlig bebyggelse och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra

långsiktig värdetillväxt. Arbetet bedrivs på egen mark eller genom förvärv av mark eller mark-

anvisningar. Lokaler som tidigare varit avsedda för andra ändamål än boende konverteras till

bostäder där det är ekonomiskt gynnsamt.

Under 2023 har två projekt pågått i Örby vilka omfattar

nybyggnation av närmare 130 lägenheter och lokaler samt

uppgradering av ett sjuttiotal lägenheter och lokaler. Dessa

kommer att slutföras under 2024. Nya projekt kommer att

produktionsstartas när marknadsförutsättningarna är gynn-

samma, vilket för uppgraderingsprojekt bedöms vara tidigast

under 2024 och för förtätningsprojekt tidigast 2026.

Vid slutet av 2023 hade John Mattson en projektportfölj

som möjliggör nyproduktion om närmare 800 nya lägenheter.

Dessutom finns i beståndet cirka 600 lägenheter som både

kan bas- och totaluppgraderas samt cirka 900 lägenheter

som redan är basuppgraderade och som kan totaluppgrade-

ras. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring

200 lägenheter och att starta produktion av 250 lägenheter

per år. Ambitionen är att starta produktion av 75 lägenheter

under 2026 samt att därefter utöka produktionen över tid.

I tabellen nedan presenteras John Mattsons totala projekt-

portfölj i olika faser.

UTVECKLINGSPROJEKT

Projekt Område Kategori Typ Antal lgh

Tillkommande

uthyrbar area

Status

Bedömd

detaljplan

Gengasen, Örby Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 129 8 400 Produktion pågår

Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft

Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 20 1 300 Detaljplan laga kraft

Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Detaljplan laga kraft

Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi

Hyresbostäder och

bostadsrätter 210 13 000 Detaljplan pågår 2025

Ekporten, Larsberg/Dalénum

Lidingö Egen regi Bostadsrätter 90 6 000 Detaljplan pågår 2026

Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 210 12 000 Detaljplan pågår 2026

Total utvecklingsportfölj 789 48 350

Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång.

Bedömd detaljplan avser tidpunkten för när en detaljplan vinner laga kraft. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas på byggrätten.

nya lägenheter

i produktion

789

lägenheter

totalt i utvecklingsportföljen

nya lägenheter

färdigställdes under 2023

Produktion – inflyttning 2–3 år

Tidigt skede – lagakraftvunnen detaljplan 0–5 år

Från idé till inflytt

Tidslinjen visar de olika stegen i processen

från förstudie till att boende flyttar in.

Tidiga skeden

Idé och förstudie inför utveckling

Planbesked

Kommunbeslut att inleda detaljplanearbetet

Granskning

Efter samråd går förslag till detaljplan

ut på granskning inför beslu

Lagakraftvunnen detaljplan

Detaljplan är antagen och har vunnit laga kraft

Produktion

Bygglov har erhållits före byggstart

Inflyttning

Byggnation är färdigställd och

hyresgäster flyttar in

29UTVECKLINGSPROJEKT

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Pågående projekt Pågående projekt

GENGASEN 4, ÖRBY

UPPGRADERING

Uppgraderingsprojekt i Örby

Centrum som innefattar hyres-

lägenheter och kommersiella

lokaler.

Typ: Hyresrätter, kommersiella

lokaler

Antal lägenheter: 76

Antal lokaler: 4

Uthyrbar area: 5 500 kvm

Kommersiell area: 400 kvm

Produktionsstart: Q2 2022

Inflyttning: 23 st Q2 2023,

resterade under 2024

GENGASEN 4, ÖRBY

NYPRODUKTION

Nyproduktionsprojekt i Örby

Centrum som innefattar hyres-

lägenheter, butikslokaler och

LSS-boende.

Typ: Hyresrätter, livsmedels-

butik, LSS-boende, kommersiella

lokaler

Antal lägenheter: 129

Antal lokaler: 6

Uthyrbar area: 8 000 kvm

Kommersiell area: 1 500 kvm

Produktionsstart: Q3 2021

Inflyttning: 51 st Q4 2023,

resterande Q1 2024

30UTVECKLINGSPROJEKT

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Kommande projekt

NYBYGGNATION – SLAKTHUSOMRÅDET

I Slakthusområdet innehar John Mattson

tre tomträtter; Hjälpslaktaren 2, Hjälpslak-

taren 7 och Hjälpslaktaren 8. Tomträtterna

har ett attraktivt läge vid den kommande

tunnelbane stationen och parken i området.

Här ska John Mattson utveckla nya hyres-

bostäder med butiker och restauranger i

bottenvåningarna för att ge liv och trygghet

till platsen och bidra till områdets inriktning

som blandstad med folkliv dag som natt.

Detaljplanearbetet startade under våren

2022. Detaljplanen går ut på samråd under

våren 2024 och bedöms vinna laga kraft

under 2026 med möjlig byggstart därefter.

Konceptet Easy living

Vi utvecklar våra bostäder i Slakthusområ-

det för att underlätta ett hållbart vardagsliv

för våra hyresgäster. Det ska vara enkelt att

göra middagsinköp, hämta paket, hyra en bil

eller tvätta cykeln. Med vårt koncept Easy

living bygger vi vidare på erfarenheter från

vårt bostadsprojekt i Upplands Väsby, där

vi har skapat ett mobilitetshus med fokus

på delningsekonomi och hållbara transport-

lösningar. I våra bostäder i Slakthusområdet

kommer det därför finnas bland annat leve-

ransskåp, lastcyklar, bilpool och cykeltvätt

för att möjliggöra ett bekvämt liv utan beho-

vet att äga en bil. Med tunnelbanestation

endast 100 meter från bostaden och med

köpcentrumet Globen Shopping på endast

fem minuters gångavstånd underlättar det

ytterligare att leva här utan bil.

Uthyrningar

Även om det dröjer några år innan John

Mattsons nybyggnation kan starta arbetar

vi aktivt med att hyra ut befintliga lokaler i

området för att bidra till att utveckla platsen

mot visionen om ett brett utbud av mat, kul-

tur och upplevelser. Några av dessa lokaler

kommer senare ge plats åt nybyggnationer

medan andra kommer att bevaras, restau-

reras och komplettera de nya byggnaderna.

Under senare delen av 2023 och början

av 2024 har hyresavtal för våra befintliga

lokaler tecknats med namnstarka aktörer

såsom Mr Cake, Pärlans Konfektyr, Sin

Ramen och Chokladfabriken – något som

visar på områdets attraktivitet och levande-

gör området under tiden det utvecklas.

Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt.

Det tidigare industriområdet är under omvandling till en levande stadsdel

som ska rymma en mångfald av verksamheter i en varierad och småskalig

miljö. Kulturhistoriska byggnader bevaras och utvecklas och tusentals nya

bostäder, arbetsplatser samt skolor, handel, service och kultur tillkommer.

Typ: Hyresrätter, butikslokaler,

LSS-boende

Antal lägenheter: 100

Kommersiell area: 6 500 kvm

Produktionsstart: Q3 2021

Slakthusområdet utvecklas med respekt för sin unika

historia och arkitektur. Nu skapas en blandstad som

bygger vidare på tidigare årtiondens byggnadskonst

och tillför nya parker och torg. På John Mattsons

tomträtter planeras för att utveckla 210 nya lägenheter

samt arbetsplatser. Detaljplanen går ut på samråd

under våren 2024 med möjlig byggstart 2026.

210

nya hyreslägheter

samt arbetsplatser

31UTVECKLINGSPROJEKT

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Geografiboken, Abrahamsberg

På fastigheten Geografiboken 1 i

Bromma är detaljplanen antagen för

byggnation av ett vård- och omsorgs-

boende med 80 lägen heter. Projektet

kommer att produktionsstartas när

marknadsförutsättningarna bedöms

som gynnsamma.

Pincetten, Örnsberg

I Örnsberg pågår detaljplanearbete för

nybyggnation av 210 hyres- och bostads-

rätter samt lokaler och en förskola.

Detaljplanen beräknas vinna laga kraft

under 2025. Därefter sker en bedömning

när projektarbetet kan inledas.

KOMMANDE STÖRRE UPPGRADERINGSPROJEKT

John Mattsons fastigheter i Rotebro och

Rotsunda i Sollentuna kommun förvärvades

2019 och tillträddes 2020. Lägenheterna,

som är byggda på 1970- respektive 1950-

talet är i behov av renovering.

Uppgraderingsprojekt i Rotebro

Planering pågår för att under 2024 påbörja

ett större uppgraderingsprojekt i Rotebro.

Projektet omfattar basuppgradering av

totalt cirka 280 lägenheter fördelat på 19

sammanhängande bostadshus med omedel-

bar närhet till Rotebros pendeltågsstation,

butiker och service. Lägenheterna har en

spridning avseende storlek, med tyngd-

punkt på två- och trerumslägenheter.

I samband med basuppgraderingen total-

uppgraderas vakanta lägenheter.

Uppgraderingsprojekt i Rotsunda

Uppgradering av lägenheterna i Rotsunda,

där John Mattson äger drygt 240 lägenheter

fördelade på 12 bostadshus, planeras att

genomföras när uppgraderingsarbetet i

Rotebro är slutfört, preliminärt under 2026.

Förberedelser i form av projektering och

godkännandeprocess pågår, vilket kommer

att följas av möten med hyresgäster och

hyresförhandling med Hyresgästföreningen.

lägenheter för vård- och

omsorgsboende

210

hyres- och

bostadsrätter

I Rotebro planeras för uppgradering

av 283 lägenheter. Arbetet beräknas

påbörjas under 2024.

Uppgradering av lägenheter i Rotsunda

planeras genomföras när uppgrade-

ringsarbetet i Rotebro är slutfört.

RotsundaRotebro

32UTVECKLINGSPROJEKT

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Hållbarhetsarbete

som integrerad del

av affärsmodellen

Hållbarhet är en central del av John Mattsons verksamhet och är

en integrerad del av John Mattsons affärsmodell. Våra långsiktiga

hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål styr

vår verksamhet mot en hållbar utveckling och bidrar till att nå

visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”.

33HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Prioriterade fokusområden

John Mattsons mest väsentliga och priorite-

rade hållbarhetsfrågor är grupperade i fyra

fokusområden; levande och tryggt lokal-

samhälle, ansvarsfull material- och avfalls-

hantering, energieffektiva och fossil fria

lösningar samt hälsosam och inspirerande

arbetsplats. Dessa har identifierats i dialog

med hyresgäster, medarbetare, långivare

och större aktieägare. Vi arbetar aktivt med

hållbarhetsarbetet inom samtliga områden.

Våra långsiktiga hållbarhetsmål för vart

och ett av fokusområdena pekar ut riktningen

för kommande år och höjer ambitionen på

hållbarhetsarbetet ytterligare. Klimatmålen

är godkända av Science Based Targets Ini-

tiative (SBTi) vilket betyder att de är veten-

skapsbaserade och i linje med Parisavtalet.

Genom hållbarhetslänkade lån integrerar vi

hållbarhetsarbetet med finansiering vilket

skapar ytterligare incitament. Vllkoren för de

hållbarhetslänkade lånen är kopplade till vår

prestation inom trygghetsarbete och arbetet

med energi effektivisering.

Visionen för vår verksamhet är att skapa

goda livsmiljöer över generationer. Våra

värderingar – långsiktighet, professionalitet

och engagemang – ska genomsyra företags-

kulturen och hela vår verksamhet och är

tillsammans med våra policyer vägledande

i det dagliga arbetet. Läs mer på sidorna

36–42 om vilka policyer som är styrande

inom vardera fokusområde.

Utöver våra fokusområden ser vi respekt

för mänskliga rättigheter, motverkande av

korruption och efterlevnad av lagar och

riktlinjer som viktiga frågor att hantera. I

slutet av året påbörjades arbetet med att ta

fram en leverantörspolicy – uppförandekod

för leverantörer – för att ställa krav på att

våra leverantörer respekterar vår uppfö-

randekod, uppnår kraven inom den egna

organisationen och arbetar aktivt för att den

efterlevs hos anlitade underleverantörer.

För att nå målen är en dialog med våra

nyckelintressenter – hyresgäster, medar-

betare, aktieägare, kommuner, leverantörer

och entreprenörer – viktiga för våra prio-

riteringar framåt. För mer information om

John Mattsons väsentlighetsanalys, intres-

sentdialog samt de specifika hållbarhetsfrå-

gor som ryms under de fyra fokusområdena,

se sidan 45.

Hela organisationen är årligen delaktig i

arbetet med att ta fram konkreta initiativ och

åtgärder i form av handlingsplaner, som ska

bidra till att nå de antagna hållbarhetsmålen.

Under året har vi haft ett ökat fokus

påbolagets klimatavtryck och stärkt

organisationen inom området.

PER NILSSON, VD

Pergola på innergård vid John Mattsons mobilitetshus i Vilunda, Upplands Väsby.

34HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Prioriterade hållbarhetsområden

och hållbarhetsmål

John Mattsons mest väsentliga och prioriterade hållbarhetsfrågor är grupperade i fyra

fokusområden enligt nedan. Arbetet som sker inom ramen för de fyra områdena

bidrar till flera av FN:s globala mål för hållbar utveckling.

Mål

Engagerade medarbetare och effektiv organisation:

över genomsnittet för jämförbara bolag.

John Mattson ska ha en inkluderande kultur som

möjliggör att bolaget attraherar och behåller

medarbetare med olika bakgrund och perspektiv.

Rekryteringsprocessen ska vara kompetensbaserad,

fri från diskriminerande föreställningar.

Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två

tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen.

Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare:

högst tre procent.

John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer

än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både

John Mattsons egen personal samt personal som

arbetar på uppdrag av John Mattson.

Mål

John Mattsons växthusgasutsläpp från

ny-och ombyggnation ska per kvadratmeter

reduceras i linje med eller mer än genomsnittet

för fastighetsbranschen.

År 2030 ska John Mattson ha minskat

sitt växthusgasutsläpp inom Scope 1 och

Scope 2 med minst 40 procent jämfört

med basår 2021.

Mål

Trygga områden enligt de boende: högre

än branschsnittet för jämförbara områden.

Attraktiva områden enligt de boende:

högre än branschsnittet.

Levande och tryggt lokalsamhälle

Engagemang i sociala frågor skapar

värden för hyresgäster och lokal-

samhällen. Läs mer på sidorna 36–38.

Ansvarsfull material- och avfallshantering

Ansvarsfulla materialval, återbruk av

material och effektiv avfallshantering

reducerar klimatpåverkan och ökar

återvinningsgraden. Läs mer på sidan 39.

Hälsosam och inspirerande arbetsplats

Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och

stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare

som leverantörer är en förutsättning för trivsel

och engagemang. Läs mer på sidorna 41–42.

Se utfall av

hållbarhetsmål

på sid

Energieffektiva och fossilfria lösningar

Energianvändningen under en fastighets

livscykel är betydande. Fastigheters energi-

klass, val av fossilfria energislag och effektiv

förvaltning reducerar klimatpåverkan.

Läs mer på sidan 40.

35HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

100

2023202220212020

85,0

86,0

84,3

84,8

85,0 85,0

84,8

85,9

Levande och tryggt

lokalsamhälle

Målsättning och styrning

Social hållbarhet har varit viktigt för John

Mattson från start. För att bibehålla vår posi-

tion inom hållbarhet har vi antagit mål om

att våra områden ska vara tryggare och mer

attraktiva än genomsnittet för branschen,

där vi jämför oss med samtliga hyresvärdar

i Stockholmsregionen.

I 2023 års hyresgästenkät som genom-

fördes via undersökningsföretaget AktivBo

uppgav 80,6 procent av våra hyresgäster

att de upplever att våra fastigheter och

bostadsområden är trygga. Branschsnittet

uppgick till 80,5 procent. Ökningen från

2022 är störst i de områden vi har priori-

terat mest och där behovet av att förbättra

tryggheten är som störst. Den upplevda

tryggheten i dessa områden ökade med

2,0–5,5 procentenheter under 2023 jämfört

med 2022.

Enligt 2023 års undersökning upplever

85,0 procent av våra hyresgästerna att

deras bostadsområde är attraktivt. Trivsel

i området, huruvida hyresgästerna kan

rekommendera andra att flytta dit samt hur

väl man talar om sitt bostadsområde är delar

som ingår i måttet ”attraktiva områden”.

Branschsnittet uppgick till 85,9 procent.

Vår modell för social hållbarhet styr

arbetet inom detta område. Genom vår ut-

hyrningspolicy för bostäder säkerställer vi

en rättvis och bred uthyrningsprocess och

genom tydliga interna rutiner styrs vårt

arbete för att förhindra oriktiga hyresför-

hållanden.

Modell för social hållbarhet

Då våra områden skiljer sig från varan-

dra innebär det olika förutsättningar och

prioriteringar av insatser för respektive

område. Vår modell för social hållbarhet

bidrar till att vi arbetar än mer systema-

tiskt med social hållbarhet med hänsyn till

områdenas olikheter och utvecklingsfaser.

Läs mer om vår modell för social hållbarhet

på sidorna 37–38.

Som fastighetsägare har vi själva och i samverkan med andra aktörer möjlighet att påverka de

områden vi verkar i. Målet är att skapa trygga och attraktiva miljöer där människor vill leva, bo, umgås

och arbeta. Trygga och attraktiva områden ökar såväl hyresgästernas och medarbetarnas trivsel

som fastigheternas värde.

Enkät via företaget AktivBo augusti–september 2023.

Andel hyresgäster som upplever att deras område är

tryggt och attraktivt. Branschsnittet avser privata aktörer

samt allmännyttan i Stockholmsområdet.

TRYGGHET 2020–2023

INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE (%)

ATTRAKTIVITET 2020–2023

INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE (%)

John Mattson Branschen

100

2023202220212020

84,2

78,5

80,7

79,7

80,6 80,6

80,0

80,5

36HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Modell för social hållbarhet

Bostäder i olika prisklasser, storlekar,

lägen och upplåtelseformer

Utbud av närservice och tilläggstjänster

Fysiska och digitala mötesplatser

Miljö för träning, lek och rekreation

Agera katalysator för hyresgästernas initiativ

Skapa tillgängliga, inkluderande och

tillåtande områden

Områdesutveckling i samverkan med hyresgäster

och andra intressenter – dialog, inflytande och

medskapande

Identitetsskapande konst och arkitektur

Skapa förutsättningar för en hållbar livsstil för våra

hyresgäster

Evenemang som utvecklar platsens varumärke/

identitet

Sociala projekt

Helt och rent

Motverka oriktiga hyresförhållanden

Belysning av stråk och platser

Skapa orienterbara och överblickbara områden

Aktivera bottenvåningar och skapa flöden

av människor mellan husen

Information till hyresgäster

Hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen

samt uppgradring av lägenheter i två steg

Dialog och samverkan med kommunen

och andra aktörer

Engagerade hyresgäster som är stolta över

sitt område tar ett positivt ägandeskap och

bidrar till att öka områdets attraktivitet.

Mångfald , gemenskap och inkludering stärker

bostadsområdet och närsamhället. Känsla av

tillhörighet är en viktig del för att må bra och

trivas i sin bostad och i sitt område.

Trygghet och säkerhet är grunden för

trivsel. Att känna trygghet innefattar

såväl fysisk som psykisk och ekonomisk

trygghet.

ENGAGEMANG

OCH STOLTHET

GEMENSKAP OCH SERVICE

TRYGGHET

EXEMPEL PÅ AKTIVITETER:

37HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Trygghet grunden för trivsel

Trygghet och säkerhet är grunden för trivsel

och innefattar fysisk, psykisk och ekono-

misk trygghet. Basen i vårt trygghetsarbete

är att det är helt och rent i och omkring våra

hus, att otrygga platser förebyggs genom till

exempel belysning, välskött utomhusmiljö

och överblickbara områden. Det är också av

största vikt att vi har kontroll på vilka som

bor i våra fastigheter.

John Mattson har i hög utsträckning

egna fastighetstekniker som jobbar nära

hyresgästerna. Vi arbetar kontinuerligt för

att mot verka oriktiga hyresförhållanden –

ett viktigt arbete för att förebygga osäkra

boendeförhållanden, förekomst av stör-

ningar och kriminalitet.

Samverkan för ökad trygghet

Utöver vårt eget förebyggande trygghetsar-

bete, är samarbetet med andra aktörer mycket

viktigt. John Mattson ingår i platssamverkan

(BID) för områdena Tureberg och Rotebro,

där vi tillsammans med Sollentuna kommun

och andra aktörer arbetar för att öka trygg-

heten och attraktiviteten i dessa områden.

Tillsammans genomförs till exempel trygg-

hetsvandringar och deltagande i kommu-

nens medborgar dagar. John Mattson deltar

även i Sollentuna kommuns projekt EST

Inkluderande boendemiljöer

Att verka för inkludering och mångfald stär-

ker både bostadsområdet och närsamhället.

Vi erbjuder hyresrätter i olika prisklasser,

av varierande storlek och i olika lägen för

att möjliggöra ett attraktivt boende för fler.

Vi förmedlar de allra flesta av våra bostäder

via bostadsförmedlingen och erbjuder allt

från enrums- till femrumslägenheter och

kollektivboende för ungdomar.

Förutsättningar för gemenskap

Levande och trygga områden åstadkoms

även genom att etablera närservice och

miljöer för träning, lek och rekreation samt

genom att skapa mötesplatser och sociala

sammanhang. Vi arrangerar regelbundet

aktiviteter, såsom utomhusbio i Larsberg, ett

flerårigt samarbete med Lidingö stad, samt

basketturneringar med mera. Under året har

vi även deltagit i kommunernas medborgar-

dagar, för att möta både hyresgäster och

andra medborgare, samt i evenemang såsom

Slakthusdagen i Slakthusområdet.

I vårt mobilitetshus i Upplands Väsby

har vi skapat förutsättningar för gemenskap

mellan hyresgästerna bland annat genom

att erbjuda tjänster inom delningsekonomi,

såsom återbruksrum samt odlingslådor på

innergården.

Förutsättningar för hållbar livsstil

Vi tror att ett högt engagemang från de

boende och stolthet över sitt område bidrar

till positivt ägandeskap och till att öka områ-

dets attraktivitet. Vi tror också att det är

viktigt att skapa förutsättningar för att våra

hyresgäster kan ha en hållbar livsstil. Ett

exempel på hur vi skapar förutsättningar

är vårt nybyggda bostadshus i Vilunda i

Upplands Väsby som är byggt utifrån fokus

att hyra, låna eller dela. Här erbjuds hyres-

gästerna en rad lösningar såsom bil- och

cykelpool, återbruksrum, samt kylrum för

matleveranser och e-handelsboxar.

Konsten i John Mattsons hus

John Mattson har under många år satsat på

offentlig konst i våra områden. Vi tror att

konsten skapar trivsel, stolthet och gemen-

skap och bidrar till positiva värden, både

för de boende och för bolaget. I Larsberg

på Lidingö finns ett tjugotal verk på fasader,

entréer och i trapphus. Det senaste konst-

verket vi lät uppföra finns i vårt bostadshus

i Vilunda i Upplands Väsby.

Sociala projekt

Vi samverkar med Lidingö stad och Sollen-

tuna kommun för uthyrning av bostäder till

kommunen samt erbjuder sommarjobb för

ungdomar boende i Sollentuna kommun.

Business Improvement District (BID), en term för organiserad samverkan inom ett geografiskt avgränsat

område som syftar till att öka attraktiviteten och fastighetsvärden i området.

(Effektiv Samordning för Trygghet) som

innebär ett regelbundet informationsutbyte

om händelser i kommunen. Även på Lidingö

har vi en nära samverkan med Lidingö stad

och med polisen vad gäller trygghetsfrågor.

Ekonomisk trygghet

Hyresgästernas upplevelse av trygghet

omfattar även ekonomisk trygghet. John

Mattson förhandlar normalt de årliga hyres-

nivåerna för bostäder med Hyresgästföre-

ningen i förväg. Vår modell för uppgradering

av lägenheter i två steg bidrar också till att

hyresgäster till viss del kan påverka i vilken

utsträckning renovering genomförs.

Kommunikation med hyresgästerna

Trygghet skapas även genom god kommu-

nikation med hyresgästerna. John Mattson

använder flera digitala kommunikations-

kanaler, såsom Mina sidor, webbsida, digi-

tala trapphustavlor och sociala kanaler,

för att vara tillgänglig för frågor och dialog

och för att nå ut med viktig information.

Vi finns även tillgängliga via vår reception

och via telefon samt anordnar vid behov

hyresgästmöten. Vår årliga hyresgästunder-

sökning är ett viktigt verktyg för att fånga

hyresgästernas synpunkter och identifiera

förbättringsåtgärder.

Så här arbetar vi med social hållbarhet

TRYGGHET GEMENSKAP OCH SERVICE ENGAGEMANG OCH STOLTHET

38HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Vetenskapsbaserade klimatmål

och styrning

År 2030 ska John Mattsons växthusgasut-

släpp från ny- och ombyggnation per kva-

dratmeter ha reducerats i linje med eller mer

än genomsnittet för fastighetsbranschen.

För styrning och uppföljning av målen

används projekteringsanvisningar, ställs

projektkrav på klimatsmart ny- och om-

bygg nation samt på miljöcertifiering i nypro-

duktion. Vi utför klimatberäkningar i pro-

jektering- och färdigställandeskedet.

Vår leverantörspolicy ska bidra till att

säkerställa att alla våra leverantören har

kunskap om och kontroll över sin miljöpå-

verkan, har ett system för att avfall tas om

hand på korrekt sätt så att återanvändning

och återbruk främjas samt att de arbetar

aktivt för att det även efterlevs hos anlitade

underleverantörer.

Minskad klimatpåverkan vid ny-

och ombyggnation

Sett till byggnaders klimatpåverkan i ett

livscykelperspektiv uppstår mer än hälften

av koldioxidutsläppen från nybyggda hus

under materialproduktion och uppförande-

skede. Beslut i tidiga skeden är därför avgö-

rande för att reducera klimatpåverkan.

Genom att till exempel välja trästomme

istället för betongstomme vid nyproduktion

kan utsläppet av växthusgaser begränsas.

Nya reviderade projekteringsanvisningar

för resurseffektiv ny - och ombyggnation

samt mallar för entreprenadavtal är fram-

tagna under året.Vid projektering och upp-

handling av entreprenader ställer vi krav

på utsläppsnivå, för att säkerställa att

utsläppen från ny och ombyggnation är i

linje med eller lägre än genomsnittet för

branschen. Uppföljning sker bland annat

genom klimat deklarationer.

När fastigheter renoveras eller nyprodu-

ceras väljer vi hållbara material med lång

livslängd och som går att underhålla. Målet

är att alla John Mattsons nyproducerade

bostäder, som bolaget utvecklat från start,

ska certifieras enligt Svanen, Nordens offi-

ciella miljömärkning.

Materialval vid projekt ska vara god-

kända i Byggvarubedömningen. Vid uppgra-

deringar ser vi över möjligheten till åter bruk

av material och inredning.

Ansvarsfull avfallshantering

Spill och avfall från bygg och fastighets-

sektorn är betydande. Det är därför viktigt

att vid renovering återanvända så mycket

material som möjligt samt att möjliggöra

rätt hantering av byggavfall.

Vid renovering strävar vi efter att behålla

så mycket som möjligt men såväl vid reno-

vering som vid nyproduktion uppstår ändå

avfall. Detta ska sorteras enligt våra angivna

krav för avfallsfraktioner.

Sedan 2023 ska samtliga svenska fastig-

heter sortera sitt matavfall enligt nationella

mål. En viktig del i John Mattsons arbete

är därför att underlätta för våra hyres-

gäster att sortera avfall på rätt sätt. Det

pågår ett kontinuerligt arbete att förenkla

möjligheten till källsortering genom bland

annat tydlig fraktionsskyltning och hyres-

gästkommunikation. De flesta hus i vårt

bestånd har separat hantering av matav-

fall i underjordsbehållare och det pågår ett

arbete för att förse samtliga hus med detta.

Ansvarsfull material-

och avfallshantering

Materialval har stor betydelse för en byggnads klimatpåverkan. John

Mattson väljer därför hållbara material med lång livslängd och som går att

underhålla när byggnader ska renoveras eller nyproduceras. Vi tar även ansvar

för att material och avfall hanteras ansvarsfullt genom hela värdekedjan.

39HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Klimatmål och styrning

År 2030 ska John Mattson ha minskat

sitt växthusgasutsläpp inom Scope 1 och

Scope 2 med minst 40 procent jämfört med

basår 2021. Bolagets växthusgas utsläpp

från ny - och ombyggnation ska per kvad-

ratmeter reduceras i linje med eller mer än

genomsnittet för fastighetsbranschen.

Vi har sedan tidigare en långsiktig plan

som styr framdriften i detta. Under 2023

har även en treårsplan tagits fram för att

reducera inköpt energi med 25 procent fram

till 2026. Planen omfattar både reducering

av byggnaders energianvändning och tillska-

pande av hållbara energikällor.

Vår leverantörspolicy ska säkerställa

att våra leverantören har kunskap om och

kontroll över sin miljöpåverkan samt att

de tar hänsyn till materialval vid om- och

tillbyggnad. En ny bilpolicy antogs under

2023 vilken begränsar våra nyinköp av

tjänste fordon till enbart eldrivna fordon.

Energieffektiviseringar

Villkoren i våra hållbarhetslänkade lån är

bland annat kopplade till bolagets förmåga

att reducera energianvändningen. Vår ener-

giplan rymmer både större åtgärder såsom

uppvärmningssystem, förnybara energikäl-

202320222021

100

120

kWh/kvmGWh

ENERGIANVÄNDNING

Fjärrvärme, GWh El, GWh

Fjärrvärmeanvändning, kvm/kWh

Elanvändning, kWh/kvm

500

1 000

1 500

2 000

2 500

202320222021

kg CO

/kvmTon CO

VÄXTHUSGASUTSLÄPP INKÖPT ENERGI

Fjärrvärme, ton CO

e Elanvändning, ton CO

Växthusgasutsläpp för el, kg CO

e/kvm

Växthusgasutsläpp för värme, kg CO

e/kvm

Frånträdda fastigheter under året är inkluderade endast för perioden de varit i John Mattsons ägo.

ekonomi för att inspirera hyresgästerna till

ett hållbart resande och boende.

Under året har vi fortsatt att informera

hyresgästerna om hur man kan minska

energianvändningen i det egna hushållet och

sortera sitt matavfall. Vi har också installe-

rat fler laddstolpar för elfordon och skapat

utökade bilpoolslösningar i vårt bestånd.

lor och värmeåtervinning där det saknas

idag, samt mindre åtgärder för att minska

energi användningen.

Hela förvaltningsorganisationen har

energifrågan i fokus och arbetar löpande

med effektiv uppföljning. Under 2023 har

stor vikt lagts på att byta energiuppfölj-

ningssystem vilket sjösattes i början av

2024. Framöver kommer det nya systemet

vara ett värdefullt verktyg för att följa upp

energiförbrukning, koldioxid utsläpp, sol-

elsproduktion med mera.

Under 2024 ligger fokus framför allt på

energiåtgärder som främjar förnybara ener-

gikällor såsom bergvärme och solenergi. Vi

planerar att producera egen, klimatvänlig el

genom solceller, exempelvis planeras sol-

cellsanläggningar på ett flertal fastigheter

i Larsberg med målsättningen att ha dessa

installerade till sommaren 2024.

Underlätta klimatsmart boende

John Mattson vill inspirera och underlätta

för våra hyresgäster att leva klimatsmart.

Vårt bostadsprojekt i Vilunda i Upplands

Väsby är ett exempel på ett flerbostadshus

där privata parkeringsplatser har ersatts av

hållbara mobilitetslösningar och delnings-

Fossilfri fordonspark

Vi fasar successivt ut fossildrivna tjänste-

fordon till förmån för fossilfria alternativ

med ambition att uppnå en fossilfri bilpark

2028. Vid årsskiftet bestod 88 procent av

vår fordonspark av fordon drivna med

el eller biogas inklusive hybridbilar där

arbetsresor per dag understiger fem mil.

Under 2023 minskade den graddagskorrigerade fjärr värmeanvändningen med cirka 2 %. Den totala elanvändningen minskade med

cirka 10 %. Minskningen beror delvis på fastighetsförsäljningar. Köpt fjärrvärme utslaget på Atemp har ökat jmf med 2022 vilket beror

på konvertering från oljepannor.

Energieffektiva och

fossilfria lösningar

John Mattsons fastigheter ska förvaltas med så lite miljö- och klimat-

påverkan som möjligt. Vi underlättar också för våra hyresgäster och

medarbetare att leva klimatsmart och inspirerar till fler hållbara val.

40HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Hälsosam och inspirerande

arbetsplats

John Mattson ska erbjuda en arbetsplats som präglas av sunt klimat,

hög trivsel, och stort engagemang, där alla anställda ges möjlighet att

påverka. Våra arbetsplatser ska även vara säkra och trygga.

Målsättning och styrning

John Mattson har som mål att ligga över

genomsnittet för jämförbara bolag vad gäl-

ler engagemang och effektiv organisation.

Vi ska ha en inkluderande företagskultur

och en jämställd organisation där andel

kvinnor och män inte ska överstiga två

tredje delar inom bolag, ledning och sty-

relse. Den sammanlagda sjukfrånvaron hos

medarbetare och ledning ska vara högst tre

procent och antal olyckor på våra arbets-

platser, inklusive våra byggarbetsplatser,

ska varanoll.

Styrande policys inom dessa områden

är vår uppförandepolicy, arbetsmiljöpolicy,

lönepolicy, visselblåsarpolicy, jämställd-

hets- och likabehandlingspolicy, samt

policy mot missbruk. Vi har även riktlinjer

om kränkande särbehandling, trakasserier

och sexuella trakasserier samt riktlinjer för

anpassning och rehabilitering.

Engagemang som utvecklar

John Mattson genomför veckovis kortare

undersökningar för att mäta aktuell tempe-

ratur i organisationen. Det möjliggör för oss

att agera proaktivt på avvikelser. Frågorna i

undersökningarna berör ledarskap, arbets-

glädje, meningsfullhet, autonomi, arbets-

situation, delaktighet, personlig utveckling,

teamkänsla och engagemang. Trots stora

effektiviseringar i verksamheten under

2023 ökade medarbetarnöjdheten väsent-

ligt jämfört med 2022. Utfallet för det sam-

mantagna värdet för samtliga områden var

under fjärde kvartalet 2023 7,9 på en tiogra-

dig skala, att jämföra med branschens 7,8.

För John Mattson är det viktigt att fånga

flera olika perspektiv i frågor och medar-

betarna inkluderas därför på olika sätt i

bolagets utvecklingsarbete. Ett exempel är

hyresgästenkäterna där medarbetare invol-

veras för att analysera resultaten och ta

fram konkreta handlingsplaner. Under 2023

genomfördes även en företagskonferens för

hela organisationen med temat värdegrund.

För att styra mot bolagets mål och stärka

känslan av delaktighet erbjuder John Mattson

ett bonusprogram för alla medarbetare.

Hållbart ledarskap

John Mattsons chefer har en viktig roll i

bolagets fortsatta resa. Under 2022 påbör-

jade samtliga chefer ett ledarutvecklings-

program, en utbildning som har fortsatt

under 2023. Syftet med programmet är att

skapa en gemensam ledarskapsplattform

utifrån en formulerad ledaridé och att ge

cheferna goda kunskaper och verktyg för

ett delegerat, målstyrt och prestations-

höjande ledarskap. En viktig del i detta

är feedback och motiverande samtal med

medarbetare. Måluppföljning utifrån de

årliga medarbetarsamtalen sker löpande

under året, för att tydligt styra arbetet mot

mål på både individ- och bolagsnivå.

Mångfald och likabehandling

John Mattson arbetar för könsbalans

inom alla personalgrupper och ställer krav

i rekryteringsprocesser för att främja ett

brett urval av kompetenser. Vårt mål är att

andelen kvinnor eller män inte ska överstiga

två tredjedelar inom bolaget, ledningen och

styrelsen. Vid slutet av 2023 var andelen

män/kvinnor 53/47 inom bolaget, 50/50 i

ledningen och 57/43 i styrelsen.

41HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Förebyggande hälso- och

friskvårdsarbete

Vi arbetar systematiskt med fysiska och

psykosociala arbetsmiljöfrågor med målet

att förebygga olyckor och arbetsrelaterad

ohälsa. Alla John Mattsons medarbetare

omfattas av kollektivavtal och erbjuds

sjukvårdsförsäkring. För att främja hälsa

och välbefinnande erbjuds samtliga med-

arbetare ett förmånspaket där bland annat

friskvårdstimme, träningsbidrag, massage

samt hälsoundersökning ingår.

Bolagets långsiktiga mål är att sjukfrån-

varon inte ska överstiga tre procent. Den

sammanlagda sjukfrånvaron under året

(både långtids och korttidsfrånvaro) uppgick

till 1,9 procent, en förbättring jämfört med

2022 då den var fyra procent.

Trygga och säkra arbetsplatser

Byggbranschen är en olycksdrabbad bransch

och John Mattsons målsättning är att ha

noll olyckor på våra arbetsplatser, såväl

på kontoren som på byggarbetsplatserna.

Personal som arbetar på uppdrag av John

Mattson är inkluderade i detta mål. Under

året rapporterades noll olyckor.

Vi är medlemmar i Håll Nollan, ett

branschinitiativ som samverkar för noll

olyckor i byggbranschen.

Under 2023 implementerades en kris- och

trygghetsapp för John Mattsons medarbe-

ANDEL KVINNOR/MÄN FÖR

BOLAGET, LEDNINGEN OCH STYRELSEN 2023

2023202220212020

Antal

StyrelseLedningBolaget

50 50

TOTALA ANTALET MEDARBETARE

(PER 31 DECEMBER 2023)

Kvinnor Män Kvinnor Män

tare. Appen är ett av flera verktyg för en

tryggare arbetsmiljö och för effektiv kris-

hantering.

Visselblåsarsystem

Under 2023 upprättade John Mattson ett

visseblåsarsystem enligt EU- direktivet och

lagen om skydd för visselblåsare. Genom

visselblåsarsystemet kan en konfidentiell

och säker anmälan göras om det finns miss-

tanke om allvarliga missförhållanden som

omfattas av visselblåsarlagen.

Hanteringen av en visselblåsaranmälan

ska kunna ske konfidentiellt, oberoende,

professionellt och utan onödigt dröjsmål.

Vårt visselblåsarsystem stödjer en sådan

process genom att omsätta anonyma rap-

porter till ett underlag för beslut, åtgärd

eller vidare utredning. Bedömningar och

beslut om åtgärder fattas av John Mattsons

visselblåsarkommitté. Om ärendet kräver

fördjupad utredning går rapporten vidare

till en extern och oberoende aktör med

expertkunskaper.

John Mattsons visselblåsarkanal finns

på en extern plattform vilket möjliggör

en säker hantering av rapportering under

GDPR och att obehöriga inte kan få åtkomst.

Anmälan om misstanke om missförhållande

görs i visselblåsarsystemet genom en länk

på vår webbplats.

7,9

Engagerade medarbetare

och effektiv organisation

Medarbetarundersökning fjärde kvartalet 2023.

Sammantaget värde på en tiogradig skala inom områdena;

ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi, arbets-

situation,delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla

och engagemang.

Avser olycka som medför mer än en dags frånvaro

från arbete.

antal olyckor på

John Mattsons arbetsplatser

Noll

42HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

John Mattson står bakom Parisavtalet har

antagit vetenskapsbaserade klimatmål god-

kända av Science Based Target initiativet

(SBT), ett initiativ för stöd till företag att

sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje

med Parisavtalet.

Vi har åtagit oss att minska koldioxidut-

släppen inom Scope 1 (bolagets egna

direkta utsläpp) och Scope 2 (utsläpp från

inköpt energi) med minst 40 procent till

2030 jämfört med basår 2021. För att redu-

cera utsläppen i Scope 3 (övriga utsläpp i

värdekedjan) har vi även som mål att växt-

husgasutsläppen från ny och ombyggnation

per kvadratmeter ska reduceras i linje med

eller mer än genomsnittet för fastighets-

branschen.

Färdplan mot målen

Den klimatkartläggning som genomförts

som bas för klimatmålen är vägledning

kring vad vi ska fokusera på för att kunna

agera och bidra till omställning i hela värde-

kedjan. Den hjälper oss också att mer effek-

tivt kunna bedöma och hantera klimatrela-

terade möjligheter och risker.

Dessa initiativ och åtgärder för att nå

våra klimatmål till 2030 ligger främst inom

våra prioriterade hållbarhetsområden; Ans-

varsfull material och avfallshantering samt

Energieffektiva och fossilfria lös nin gar.

Läs mer på sidorna 39–40.

Färdplan för vetenskaps baserade

klimatmål

Vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet

Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 1

Fossilfri fordonsflotta

Enstaka fastigheter där eldningsolja används byts till annan uppvärmning

Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 2

Successivt energioptimera byggnader så att John Mattsons

fastighets bestånd blir mer energieffektivt (minskar koldioxidutsläpp

med 20 procent).

Addera hållbara energikällor såsom sol, bergvärme etc. samt val av

energileverantör med hållbara energikällor och med möjlighet att

klimatkompensera (minskar koldioxidutsläpp med 20 procent).

Inköpt energi ska reduceras med 25 procent fram till 2026.

Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 3

Projekteringsanvisningar och projektkrav för klimatsmart ny- och

ombyggnation.

Utföra klimatberäkningar i projektering- och färdigställandeskedet.

Optimerad underhållsplanering som minskar behovet av renoveringar

och byten.

Inspirera hyresgäster till minskad energianvändning.

Gemensamt mål

för Scope 1 och

Scope 2:

Minska koldioxidutsläpp

med 40 procent till 2030

år

2030

Basår

2021

–40 %

Mål för Scope 3:

Växthusgasutsläpp från

ny- och ombyggnation

ska per kvadratmeter

reduceras i linje med

eller mer än genom-

snittet för fastighets-

branschen.

43HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Transporter

egna servicefordon

Förmånsbil

i tjänst Fjärrvärme Fastighetsel Uppgradering

byggmaterial, transporter och avfallshantering

i samband med

Nybyggnation

Scope 2

Användning av inköpt energi

Scope 3

Övriga indirekta utsläpp

Scope 1

Våra direkta koldioxidutsläpp

Ökat koldioxidavtryck 2023

John Mattsons koldioxidavtryck 2023

uppgick till totalt 6 335 (4 084) ton CO

Koldioxid utsläppen från ny och ombygg-

nation ökade med 111 procent till 4 770

ton CO

e (2 120) på grund av ökat antal

färdigställda lägenheter i nyproduktions-

och uppgraderingsprojekt.

Utsläpp CO

e (ton)

Totala utsläpp av växthusgaser 2023 2022 2021

Scope 1 – Egna direkta utsläpp Transporter

20 14 18

Förmånsbil i tjänst 0,1 0,1 0,1

Egen produktion av värme 41 64 51

Scope 2 – Inköpt energi Uppvärmning

1 694 1 730 2 238

Elanvändning

62 98 95

Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid uppgradering 454 344 975

Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid nyproduktion 4 016 1 776 5 491

Inköp av varor och tjänster 25 28 25

Kapitalvaror 0 2 2

Avfallshantering kontor och förvaltning 8 15 5

Anställdas arbetspendling 13 13 12

Transport förbrukningsvaror 0,2 0,2 0,3

Total 6 335 4 084 8 912

John Mattsons egna servicefordon, i huvudsak i samband med fastighetsskötsel.

Uppvärmning för hela fastigheterna inkl. lägenheter. Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med pågående projekt som i stället inkluderas i scope

3. Om fastigheter frånträtts eller tillträtts under året räknas endast förbrukningen för den del av året då fastigheten varit i John Mattsons ägo. Utsläppet för 2022 har reviderats då en mätpunkt för

fjärrvärme saknades i 2022 års årsredovisning samt att fastigheter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i scope 3.

Elförbrukning för John Mattsons kontor, kommersiella ytor samt gemensamma ytor (ej lägenheter). Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med

pågående projekt som i stället inkluderas i scope 3. Utsläppet för 2022 har reviderats där fastigheter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i scope 3.

28 %

1 %

71 %

44HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Väsentlighetsanalys

och intressentdialog

Vår kartläggning av klimatrelaterade risker

och möjligheter i vår värdekedja visar att

nyproduktion och uppgraderingar står för

en stor del av de klimat relaterade utsläppen

i värdekedjan.

De mest väsentliga områdena att fokusera

på är de som bidrar mest till John Mattsons

långsiktiga konkurrenskraft, såväl strate-

giskt som finansiellt. Det är också inom

dessa områden bolaget främst bidrar till

FN:s globala mål för hållbar utveckling.

De fyra fokusområdena och dess under-

liggande hållbarhetsfrågor har diskuterats

och förankrats med John Mattsons styrelse.

Läs mer om våra fokusområden samt mål

och måluppfyllelse för dessa på sidan 14

samt sidorna 36–42. Antikorruption och

mänskliga rättigheter ingår också som

väsentliga frågor som behöver hanteras på

en hög nivå och som är hygienfaktorer för

alla i branschen att hantera.

Biologisk mångfald och vatten är i dags-

läget inte inkluderade i bolagets mest

väsentliga hållbarhetsfrågor även om John

Mattsons arbetar aktivt med dem. Om bola-

get skulle initiera fler projekt där ny mark

tas i anspråk eller om vattentillgången skulle

minska i de områden vi är verksamma, ökar

dessa frågor i betydelse och kommer rappor-

teras på en mer detaljerad nivå.

Vid misstankar om överträdelser mot

uppförandekod, policyer och riktlinjer kan

oegentligheter från och med slutet av 2023

rapporteras genom en visselblåsarfunktion.

Under året har inga fall av korruption eller

brott mot mänskliga rättigheter rapporterats.

Öppen dialog och samverkan

Dialogen med våra nyckelintressenter

– hyresgäster, medarbetare, aktieägare,

kommuner, leverantörer och entreprenö-

rer – ger oss löpande inspel som är viktiga

för våra prioriteringar framåt. Den löpande

dialogen kompletteras av exempelvis med-

arbetarundersökningar, hyresgästenkäter

och strategiska samverkansprojekt med

bland annat kommuner.

Särskilda intressentdialoger med fokus

på hållbarhet har under åren kompletterat

företagets löpande dialog och bidragit med

värdefull input från bland annat aktieägare,

finansierare, ESG -analytiker, ledning och

medarbetare. Att kontinuerligt fånga upp

synpunkter från intressenter och se över

väsentlighetsanalysen bidrar till företagets

arbete med att prioritera investeringar och

satsningar.

Under 2022 involverades ett antal per-

soner från kapitalmarknaden i en särskild

intressentdialog med syfte att få deras syn

på bolagets prioriterade hållbarhetsfrågor

samt kriterier för hållbar finansiering.

Dialogen bekräftade bolagets sedan tidi-

gare identifierade hållbarhetsfrågor där

antikorruption och mänskliga rättigheter

adderades till.

Som grund för John Mattsons väsentlighetsanalys ligger bland annat

intressentdialoger, kontinuerlig omvärlds- och branschbevakning och

hänsyn till verksamhetens påverkan på ekonomi, miljö och människor

i hela värdekedjan.

Externa initiativ och

medlemskap som främst är

kopplade till vårt strategiska

hållbarhetsarbete:

Håll Nollan

Science Based Target initiative

Fastighetsägarna

BID Tureberg

BID Rotebro

Forskningsprojektet

Rikare Grannskap

Lidingö Näringsliv

Våra fyra fokusområden

inom hållbarhet:

Levande och tryggt lokalsamhälle

Ansvarsfull material-

och avfallshantering

Energieffektiva och fossilfria

lösningar

Hälsosam och inspirerande

arbetsplats

Underliggande hållbarhetsfrågor:

Utsläpp

Energi

Material

Avfall

Trygghet

Lokalsamhälle

Arbetsmiljö

Antikorruption

Mänskliga rättigheter

45HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Revisorns yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org.nr 556802-2858

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2023 på

sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns

yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt

mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision

enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vianser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift

Ernst & Young AB

Katrine Söderberg

Auktoriserad revisor

46HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Möjligheter och risker

Helårseffekt kommande 12 månader, Mkr Förändring +/– Påverkan på förvaltningsresultat

Hyresvärde 5 procent +/– 31,1

Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/– 6,2

Fastighetskostnader 5 procent +/– 8,8

Underliggande marknadsränta 1 procentenhet –35,8/+27,1

Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden.

Förändring Fastighetsvärde –20 % –10 % 0 % 10 % 20 %

Värdeförändring, Mkr –2 714 –1 357 1 357 2 714

Belåningsgrad, % 62,3 55,4 49,8 45,3 41,5

Riskkategori Risk Sannolikhet Påverkan

Strategiska risker Transaktionsrisk

Planrisk

Begränsad byggrättsportfölj

Hållbarhetsrisker

Negativ miljöpåverkan, Klimatförändringar,

Sociala förhållanden, Personal, Brott mot

uppförandekod

Operationella risker Projektutveckling

Fastighetskostnader

Finansiella risker Värdeförändringar

Förändringar i marknadsräntor

Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk

Finansiering på acceptabla villkor

Översikt risker

Låg Medel Hög

John Mattsons hyresvärde är till 75 procent

hänförligt till bostäder i Stockholmsregio-

nen, vilket ger ett stabilt kassaflöde med

låg vakans. Styrelsen har det övergripande

ansvaret för riskhanteringen medan det ope-

rativa arbetet är delegerat till vd. Ledningens

riskhanteringsarbete syftar till att tydliggöra

och analysera de risker som bolaget möter

samt, att så långt det är möjligt, förebygga

och begränsa eventuella negativa effekter.

Risker klassificeras som strategiska,

operationella och finansiella risker samt

risker kopplat till regelefterlevnad och

hållbarhet. Främsta verktyget för riskhan-

teringsarbetet är de strategier som bolaget

arbetar efter och som konkretiseras i pro-

cesser integrerade i det dagliga arbetet. Även

värde grundsarbetet samt att säkerställa en

hög kompetens i organisationen är viktiga

delar i att hantera risker i den dagliga

verksamheten. På följande sidor framgår

de prioriterade områdena för riskhantering

utifrån John Mattsons verksamhet. Mer

om de finansiella riskerna finns beskrivet i

förvaltningsberättelsen på sidan 57.

Känslighetsanalys

John Mattsons resultat påverkas av ett antal

faktorer. I tabellen nedan beräknas en teore-

tisk effekt på förvaltningsresultatet med

John Mattsons koncentration av bostadsfastigheter i attraktiva kommuner

i Stockholmsregionen innebär en tydlig reducering av verksamhetsrisk

och stabila kassaﬂöden.

utgångspunkt i John Mattsons aktuella intjä-

ningsförmåga (aktuell intjäningsförmåga ska

ej likställas med prognos) den 31 december

2023 givet en förändring utifrån fyra para-

metrar. Aktuell intjäningsförmåga återfinns

i John Mattsons bokslutskommuniké 2023.

Varje variabel i tabellen har behandlats

var för sig och under förutsättning att övriga

variabler förblir oförändrade. Känslighets-

analysen bör läsas tillsammans med infor-

mationen om aktuell intjäningsförmåga vil-

ken publiceras i bolagets kvartalsrapporter.

Fysiska klimatrelaterade risker

De pågående globala klimatförändringarna

innebär utmaningar även i Stockholmsregi-

onen. Under 2022 genomfördes en klimat-

screening av fastighetsbeståndets expo-

nering mot klimatrelaterade risker såsom

över svämning, ras/skred/erosion samt

tunga snölaster, i syfte att få en konkret bild

av vilka fysiska klimatrisker som finns vid

John Mattsons fastigheter. Samtliga bola-

gets fastigheter analyserades. Varje bygg-

nad kontrollerades genom geografisk posi-

tionsangivelse mot data och statistik med

geografisk information om klimatrelaterade

risker i det aktuella området. Den initiala

analysen visade att den huvudsakliga risk

som identifierats vid ett flertal fastigheter

är risken för skyfall. Vid några fastigheter

identifierades även risk för ras/skred/ero-

sion samt höga temperaturer. Genom denna

första klimatscreening förbättras möjlig-

heterna att proaktivt arbeta med framtids-

säkring av John Mattsons fastigheter.

47MÖJLIGHETER OCH RISKER

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Riskbeskrivning

Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan

Transaktionssrisk

Konkurrensen att förvärva fastigheter i attraktiva lägen är normalt stor. Brist på objekt att förvärva

till relevant pris är John Mattsons största strategiska risk och kan utgöra en begränsning för önskad

tillväxttakt.

Skulle John Mattson tvingas avyttra en eller flera av sina fastigheter finns en risk för att en sådan

avyttring inte kan genomföras alls eller enbart på villkor som är mindre gynsamma för bolaget.

John Mattson har tydliga strategier för förvärv. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv.

Långvariga samarbeten och strategiska upphandlingar är prioriterat, liksom att närvara och aktivt arbeta på de marknader

där bolaget har sina fastigheter och i kommuner med tydliga tillväxtplaner.

John Mattson har välskötta fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen vilket medför att fastigheterna är

eftertraktade på transaktionsmarknaden.

Planrisk

Risk finns för att John Mattson inte beviljas de tillstånd eller erhåller de beslut från kommun eller

myndighet som krävs för att förvalta och utveckla fastigheter på ett önskvärt sätt. Det kan till

exempelvis handla om att erhållna beslut inte omfattar den volym av bostäder och/eller lokaler som

John Mattson har räknat med. Vidare finns en risk att beslut överklagas och att planerade projekt

därav väsentligen fördröjs. Risk finns också att beslutspraxis, den politiska viljan och kommunens

inriktning kan komma att förändras på ett för John Mattson ofördelaktigt sätt.

John Mattson har en löpande dialog med myndigheter och kommuner för att i tidigt skede hantera risker, så som

exempelvis planrisker. Det främsta verktyget för riskhantering är de strategier vi arbetar efter och som konkretiseras

genom processer.

Begränsad byggrättsportfölj

En begränsad byggrättsportfölj kan utgöra en risk då den kan dämpa John Mattsons framtida

tillväxt.

John Mattson utvärderar löpande förvärv av nya byggrätter, möjligheter till förtätning inom förvaltningsbeståndet samt

genom markanvisningar från kommuner.

Strategiska risker

Hållbarhetsrisker

Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan

Ett eftersatt och otydligt hållbarhetsarbete kan påverka intressenters syn negativt och därmed

påverka John Mattsons möjligheter att realisera uppsatta mål. De hållbarhetsrelaterade risker

som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är:

Negativ miljöpåverkan: Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att skador på miljö, natur eller

människa uppkommer som en följd av felaktig hantering eller användning av miljö – eller hälso

farliga ämnen. Bristande efterlevnad av miljörelaterade lagar och regler kan resultera i verkställig-

hetsåtgärder, avgifter eller böter och även i vissa fall även påtagliga restriktioner av koncernens

verksamhet. Fastigheternas energiklassificering påverkar John Mattsons möjlighet att uppta ny

bankfinanciering och villkoren för financieringen. Om John Mattson inte genomför energibespa

ringar alls, eller i långsammare takt än vad som är planerat, så kommer det att få negativ effekt på

bolagets fastighetsvärden och räntemarginal för de hållbarhetslänkade lånen.

Klimatförändringar: Högre vattennivåer, extremväder med exempelvis skyfall samt torka och

vattenbrist, är exempel på möjliga konsekvenser av klimatförändringar. För fastighetsbolag kan

förändringarna innebära risk för skador på fastigheter och miljön omkring dessa.

Ett strategiskt hållbarhetsarbete och transparens kring möjligheter och utmaningar stärker långsiktig

konkurrenskraft och ger vägledning kring framtida investeringar och initiativ.

Negativ miljöpåverkan och klimatförändringar

• Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och inredning samt effektiv avfallshantering

• Ambition att miljöcertifiera bostäder; enligt Svanen där bolaget genomför nyproduktionen från start

• Samverkan med leverantörer och hyresgäster för att få effekt i hela värdekedjan

• Effektiv förvaltning som minskar energianvändning och miljöbelastning

• 100 procent miljömärkt el i fastighetsdriften

• Utfasning av fossildrivna tjänstefordon och installation av elladdstolpar för hyresgäster

• Vetenskapsbaserade klimatmål till 2030, med basår 2021

• Klimatscreening av fastigheter för proaktiv hantering av fysiska klimatrisker

• Kartläggning av klimatrelaterade utsläpp i värdekedjan genomförd.

• Vi följer forskning och utveckling och de bedömningar och rapporter som görs utifrån klimatrisker

• Energioptimering av fastigheter samt tillskapande av hållbara energikällor

Sannolikhet/Påverkan:

Låg Medel Hög

Sannolikhet

Påverkan

Sannolikhet

Påverkan

Sannolikhet

Påverkan

Sannolikhet

Påverkan

48MÖJLIGHETER OCH RISKER

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan

Sociala förhållanden: Otrygghet i bostadsområden och utanförskap minskar trivseln för både våra

hyresgäster och andra i området. En risk förknippad med detta är oriktiga hyresförhållanden som kan

orsaka störningar och otrygghet i området.

Personal : Arbetsgivarvarumärket är en förutsättning för att bibehålla och rekrytera kompetent

personal. Minskad attraktivitet innebär en risk för bolagets kompetensförsörjning. En arbetsmiljö

som inte främjar fysiskt och psykosocialt välmående innebär en risk för arbetsplatsolyckor och

sjukdom.

Brott mot uppförandekod: Om medarbetare, konsulter eller samarbetspartners bryter mot

mänskliga rättigheter, är involverade i korruption eller inte agerar etiskt och respektfullt bryter de

mot upp förandekoden vilken innebär en risk för betydande skada för såväl John Mattsons affär som

varumärke.

Sociala förhållanden:

• Kontinuerlig kommunikation med hyresgäster och regelbundna hyresgästenkäter

• Lokal förvaltning med närhet till hyresgästerna

• Hyresrätter i olika prisklasser, varierande storlek och i olika lägen

• Systematiskt arbete för att motverka oriktiga hyresförhållanden

• Samverkan med kommuner, polis, andra fastighetsägare och organisationer för att öka trygghet och trivsel.

• Trygghetsskapande åtgärder och trivselfrämjande aktiviteter

Personal

• Medarbetarsamtal och medarbetarundersökningar

• Målmedvetet jämställdhets- och likabehandlingsarbete

• Förebyggande hälso- och friskvårdsarbete

• Proaktivt arbete för trygga och säkra byggarbetsplatser

• Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras

Brott mot uppförandekod:

• Årlig genomgång av kodens innehåll för samtliga som omfattas. Beställare ansvarar för att externa partners

har uppdaterad kunskap

• Specifika policyer som kompletterar koden

• Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras

• Visselblåsarfunktion för att följa upp oegentligheter

Hållbarhetsrisker forts.

Operationella risker

Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan

Projektutveckling

Riskerna kopplat till John Mattsons projektutveckling såsom uppgradering av lägenheter,

tillbyggnad och konvertering av outnyttjade utrymmen till bostäder samt nybyggnationsprojekt

finns i hyresmarknadens utveckling. Bostadshyror sätts enligt det så kallade bruksvärdessystemet,

vilket medför att hyrorna inte nödvändigtvis överensstämmer med vad marknadshyran för samma

lägenhet hade varit. Vid nyproduktion av bostäder förhandlas vanligtvis en presumtionshyra med

Hyresgästföreningen. När en uppgörelse om presumtionshyra inte kan nås sätter John Mattson själv

hyran, kallad egensatt hyra. Denna kan av hyresgästen prövas i Hyresnämnden. Risken är att den

egensatta hyran måste sänkas vilket påverkar vilket kan medföra att John Mattson inte kompenseras

för kostnader för sådana investeringar genom höjda hyror.

Ytterligare risker vid projektutveckling är utformningen av produkten och projektets genomförande,

som kan påverka projektet tids- och kostnadsmässigt. Tillgång till resurser i form av entreprenörer,

konsulter och egen personal är en förutsättning för projektets genomförande.

John Mattsons fastighetsbestånd är beläget i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Risken för hyresbortfall på bostäder

bedöms de närmsta åren vara mycket låg. Bostadspolitiken tar stor plats i den politiska debatten och hyressättnings-

systemet är en av frågorna som diskuteras flitigt. En målsättning är att hyresnivån i större utsträckning än i dag ska spegla

hyresgästernas efterfrågan vad gäller service, standard och läge. En eventuell förändring av bruksvärdesystemet är på sikt

en möjlighet för John Mattson att öka intäkterna och förbätta resultatet, med oförändrad låg risk för hyresbortfall. John

Mattson har cirka åtta procent av lägenheterna med egensatt hyra.

John Mattsons samarbetspartners är noggrant utvalda och vi arbetar i nära dialog med både interna och externa parter.

Väl fungerande interna processer, inkluderat arbetsmiljö och säkerhet samt hög kompetens inom projektorganisationen

säkerställer ett effektivt projektgenomgörande där slutprodukten håller hög kvalité och är lämpad för långsiktig förvalt

ning. Överlämning från projektorganisation till John Mattsons förvaltningsorganisation sker på ett effektivt sätt.

För att attrahera och behålla våra medarbetare strävar vi efter att erbjuda en arbetsplats präglad av sunt klimat, hög trivsel

och stort engagemang där alla medarbetare har en viktigt roll med möjlighet att påverka. Den senaste medarbetar

undersökning visade på mycket starka värden på engagemang och medarbetarnöjdhet där 90 procent av medarbetarna

instämmer att arbetet engagerar mycket.

Sannolikhet/Påverkan:

Låg Medel Hög

Sannolikhet

Påverkan

Sannolikhet

Påverkan

49MÖJLIGHETER OCH RISKER

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Finansiella risker

Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan

Fastighetskostnader

John Mattson är exponerade för risker relaterade till fastighetskostnader. Dessa kostnader förut

sätter inköp från leverantörer varav vissa har en monopolställning. I den mån kostnadsökningar från

leverantörer inte kan kompenseras genom hyreshöjningar kan bolagets fastighetsvärde, resultat

och kassaflöde påverkas negativt.

John Mattson har stort fokus på att effektivisera fastighetsdriften för att motverka effekterna av ökade fastighets-

kostnader. För vissa inköp säkras priset upp under en lägre tidsperiod för att skapa förutsägbarhet i utvecklingen

av bolagets fastighetskostnader.

Operationella risker forts.

Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan

Värdeförändringar

John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträk

ningen. Det kan innebära volatilitet i resultatet. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud

och efterfrågan på marknaden, samt utifrån fastighetens bedömda driftnetto. Ytterst kan fallande

fastighetsvärden medföra att avtalde villkor och åtaganden i bolagets kreditavtal bryts, vilket i sin

tur kan leda till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediter sägs upp av kreditgivaren.

Förändringar i marknadsräntor påverkar marknadsvärdet på bolagets derivatportfölj. Värdet på

derivaten och bolagets resultat minskar generellt om marknadsräntor för motsvarande löptider

som ingångna ränteswappar löper med minskar och vice versa.

John Mattsons hyresvärde är till 75 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregionen, vilket skapar ett stabilt

kassaflöde med låg vakans. Cirka 25 procent av koncernens fastigheter externvärderas varje kvartal av Cushman &

Wakefield. Resterande 75 procent värderas internt kvartalsvis. Detta innebär att samtliga fastigheter värderas externt minst

en gång per år av Cushman & Wakefield.

John Mattsons finanspolicy fastslår begränsningar för användandet av säkringsinstrument som ränteswapar som

syftar till att reducer risken som dessa kan ha på bolaget.

Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk

Risk finns att förändringar i ränteläget – och/eller marginaljusteringar påverkar bolagets

finansieringskostnad. Det finns även risk för att återfinansiering av befintliga skulder inte kan ske

på skäliga villkor. Det finns även en likviditetsrisk, det vill säga att bolaget kan få svårigheter att

fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder.

För värdeskapande investeringar är bolaget bland annat beroende av finansiering på för

John Mattson acceptabla villkor och att på ett effektivt sätt kunna konkurrera på hyres- och

fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen.

John Mattsons finanspolicy anger hur finansverksamheten ska bedrivas, hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas

och vilka risker bolaget får ta. Kontinuerlig uppföljning av finanspolicy sker av ledning, revisions- och finansutskott och

styrelse. Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belåningsgraden inte varaktigt ska överstiga 50 procent.

Bolaget anser att det är viktigt med ett positivt kassaflöde i verksamheten för att uppnå bolagets långsiktiga målsättningar.

Bolaget har därför som mål att räntetäckningsgraden varaktigt inte ska understiga 1,5 gånger.

I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar

John Mattson efter en genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder överstigande 2 år samt att ha flera

långivare. Disponibla likviditeten, bestående av outnyttjat checkkredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till

543,6 Mkr (202,7). Därutöver finns ett outnyttjat bygg kreditiv om 78,1 Mkr för framtida finansieringsbehov.

John Mattson säkerställer tillgång till finansiering genom att upprätthålla affärsrelationer med flera banker samt säkerställa

att bolaget är attraktivt att finansiera genom att upprättahålla finansiella nyckeltal i enlighet med bolagets finanspolicy.

Sannolikhet/Påverkan:

Låg Medel Hög

Sannolikhet

Påverkan

Sannolikhet

Påverkan

Sannolikhet

Påverkan

Sannolikhet

Påverkan

Sannolikhet

Påverkan

50MÖJLIGHETER OCH RISKER

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Aktieslag

John Mattson har ett aktieslag, stamaktier, och varje aktie

berättigar till en röst.

Aktiekapital

Den 18 oktober 2023 tog John Mattsons extra bolagsstämma

beslut om att genomföra en nyemission av aktier med före-

trädesrätt för befintliga aktieägare. Genom företrädesemis-

sionen tillfördes John Mattson 1 250 miljoner kronor, efter

avdrag av emissionskostnader, varigenom aktiekapitalet

ökade med 12 632 321,69 kronor och det totala antalet aktier

ökade med 37 896 965 aktier. Den 31 december 2023 upp-

gick John Mattsons aktiekapital till 25 264 643 kronor och

antalet aktier i John Mattson uppgår till 75 793 930 aktier.

John Mattsons aktie

John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap och handlas under kort namnet

JOMA. John Mattsons börsvärde uppgick vid årets slut till 4,3 miljarder kronor.

Aktiekursens utveckling

Den 5 juni 2019 noterades aktien på Nasdaq Mid Cap.

Tecknings kursen i samband med börsnoteringen av John

Mattson var 90 kronor per aktie. Den 31 december 2023

var kursen 56,90 kronor. Justerat för företrädesemissio-

nen var årets högsta kurs för John Mattsons aktie 76,49

kronor den 13 januari och årets lägsta kurs 39,80 kronor

den 1 november.

Handel och omsättning

Under 2023 har 6,9 miljoner aktier omsatts till ett värde om

374,7 miljoner kronor. Av dessa var 87,7procent handlade på

Nasdaq Stockholm och resterande på andra handelsplatser.

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING

År Händelse

Förändring i

antalet aktier

Totalt

Förändring i

aktiekapital (kr) Totalt Kvotvärde (kr)

2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100

2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000

2018 Aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1

2018 Nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1

2019 Aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33

2021 Apportemission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33

2022 Apportemission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33

2022 Apportemission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33

2023 Nyemission 37 896 965 75 793 930 12 632 321 25 264 642 0,33

Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka

registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 st

aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550). Antal aktier uppgår den 31 december 2023 till

75 793 930.

Aktiernas kvotvärde uppgår den 31 december 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).

2023 2022

Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10

Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –17,9 37,6

Periodens resultat hänförligt till moder bolagets

aktieägare efter skatt, kr/aktie –31,75 3,30

Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 87,09 174,02

Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % –50,0 –1,1

Aktuellt substansvärde, kr/aktie 79,99 162,08

Eget kapital, hänförligt till moderbolagets

aktieägare kr/aktie 72,77 146,09

Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 56,90 83,10

Börsvärde (kr/aktie) /Långsiktigt substansvärde,

kr/aktie vid periodens utgång 0,65 0,48

Genomsnittligt antal aktier under perioden, st 39 556 335 37 537 496

Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 37 896 965

AKTIERELATERADE NYCKELTAL

5 000 000

10 000 000

15 000 000

20 000 000

100

AKTIEKURSUTVECKLING 3 JANUARI–30 DECEMBER 2023

Aktiekurs, kr

Omsättning John Mattson OMX Stockholm Real Estate PI

Jan Feb Mars Apr Maj Juni Juli Aug Sep Okt Nov Dec

Omsättning, Mkr

Källa: Nasdaq

51AKTIEN

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ägarstruktur

Vid årsskiftet fanns det 2 298 kända ägare i John Mattson.

De tre största ägarna är AB Borudan Ett, Tagehus Holding

AB och Carnegie Fonder som tillsammans äger 59,76 pro-

cent av aktierna i John Mattson. Det utländska ägandet

i John Mattson uppgick vid årsskiftet till 10,25procent.

ÄGARE 2023-12-31

Antal aktier Ägarandel

AB Borudan Ett 28 702 110 37,9 %

Tagehus Holding AB 9 873 564 13,0 %

Carnegie Fonder 6 720 000 8,9 %

PriorNIlsson Fonder 3 242 678 4,3 %

Bergamotträdet 9 Holding AB 3 064 276 4,0 %

Övriga ägare 24 191 302 31,9 %

Summa 75 793 930 100,00 %

Varav utländskt ägande 7 768 878 10,25 %

Källa: Sammanställd och bearbetad data från Euroclear/Modular Finance.

ÄGARKATEGORIER 2023-12-31, %

Svenska institutionella ägare, 19,07

Utländska institutionella ägare, 5,0

Svenska privatpersoner, 12,0

Okänd ägartyp, 5,13

Övriga, framförallt bolag, 58,8

ÄGANDE PER LAND 2023-12-31

, %

Svenskt ägande, 89,75

Utländskt ägande, 10,25

Varav okänt land, 5,13

AKTIEÄGARSTRUKTUR 2023-12-31

Storleksklass Antal aktier

Kapital/

röster

Antal

kända ägare

Andel av

kända ägare

1 – 100 54 433 0,07 % 1191 51,83 %

101 – 200 43 071 0,06 % 274 11,92 %

201 – 300 26 858 0,04 % 105 4,57 %

301 – 400 35 989 0,05 % 94 4,09 %

401 – 500 26 310 0,03 % 56 2,44 %

501 – 1 000 155 195 0,21 % 198 8,62 %

1 001 – 2 000 181 423 0,25 % 116 5,05 %

2 001 – 5 000 328 312 0,45 % 96 4,18 %

5 001 – 10 000 369 795 0,50 % 47 2,05 %

10 001 – 20 000 540 684 0,73 % 38 1,65 %

20 001 – 50 000 972 587 1,36 % 31 1,35 %

50 001 – 100 000 1 321 615 1,91 % 19 0,83 %

100 001 – 500 000 3 410 334 4,82 % 17 0,74 %

500 001 – 1 000 000 4 469 639 5,90 % 7 0,30 %

1 000 001 – 5 000 000 12 488 447 18,75 % 6 0,26 %

5 000 001 – 10 000 000 16 593 564 21,89 % 2 0,09 %

10 000 001 – 50 000 000 28 702 110 37,87 % 1 0,04 %

50 000 001 – 0 0,00 % 0 0,00 %

Okänd innehavsstorlek 6 073 564 5,13 % 0 0,00 %

Totalt 75 793 930 100,00 % 2 298 100,00 %

52AKTIEN

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

SUBSTANSVÄRDE

2023-12-31 2022-12-31

Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen 5 515,6 72,77 5 536,2 146,09

Återläggning:

Derivat enligt balansräkningen –69,0 –0,91 –239,4 –6,32

Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 1 154,2 15,2 1 298,0 34,25

Långsiktigt substansvärde 6 600,8 87,09 6 594,8 174,02

Avdrag:

Derivat enligt balansräkningen 69,0 0,91 239,4 6,32

Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld –607,0 –8,01 –691,9 –18,26

Aktuellt substansvärde 6 062,9 80,0 6 142,3 162,08

Substansvärde

Det långsiktiga substansvärdet uppgick vid årets utgång

till 87,09 kronor per aktie (174,02). Det långsiktiga

substansvärdet har minskat med 50,0 procent jämfört

med 31 december 2022. Aktuellt substansvärde uppgick

vid årets utgång till 6 062,9 miljoner kronor (6 142,3) eller

80,0 kronor per aktie (162,08) efter avdrag för bedömd

verklig uppskjuten skatteskuld.

Utdelningspolicy

Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av för-

valtningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investe-

ringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och finansiella

ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga

det långsiktiga målet eller helt utebli.

Information till aktiemarknaden

John Mattsons främsta informationskanal är bolagets

webbplats, corporate.johnmattson.se. Här offentliggörs

alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Träffar

anordnas regelbundet för analytiker, aktieägare, potentiella

investerare och finansiärer.

ANALYTIKER SOM FÖLJER JOHN MATTSON

Analytikerbevakning

Carnegie Investment Bank Erik Granström, Fredric Cyon

Handelsbanken Johan Edberg, Oscar Lindqvist

53AKTIEN

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

John Mattson har en lång tradition av konst i våra bostadsområden. Konsten

bidrar till trivsel, stolthet och gemenskap. Här är ett exempel på konstnären

Hans Lannérs mosaikkonst som återfinns i Larsberg på Lidingö.

Finansiell

information

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Utmanande år med nödvändigt

kapitaltillskott från ägarna

Som ny styrelseordförande sedan april 2023 är detta mitt första

ordförandeord för John Mattson. Under min relativt korta tid i sty-

relsen har arbetet i hög grad präglats av att parera konsekvenserna

som de nya marknadsförutsättningarna med hög inflation, stigande

räntor och ökande avkastningskrav har fått för bolagets nyckeltal.

De nyckeltal som framför allt har varit i fokus är belåningsgrad

och räntetäckningsgrad. Både långivare och investerare har under

året haft en negativ syn på fastighetsmarknaden i allmänhet och

fastighetsbolag med bostäder i synnerhet.

John Mattson gick in i det förändrade marknadsläget 2022 med

en kraftig tillväxt i ryggen och med en belåningsgrad över bola-

gets finansiella riskbegränsning om 50 procent som under 2023

pressades ytterligare av sjunkande fastighetsvärden. Samtidigt

höjde Riksbanken styrräntan i snabb takt, vilket även satte press

på bolagets räntetäckningsgrad. Förutom operativa förbättringar

och försäljningar av fastigheter tog vi under hösten beslut om att

tillföra mer kapital till bolaget från ägarna genom en företrädese-

mission. Samtliga åtgärder gjordes av både kortsiktiga finansiella

skäl på skuldsidan och långsiktiga skäl med fokus på värdeskapande

investeringar framåt på tillgångssidan.

Lägre inflation och vändning i sikte, men fortsatt oroligt

geopolitiskt läge

Rysslands fortsatta invasion i Ukraina, Hamas attack i Israel med

efterföljande vedergällningar från Israel, Kinas verbala hot mot

Taiwan och valet i USA 2024 har påverkat och påverkar fortfarande

det geopolitiska läget i vår omvärld. I vilken omfattning det får

konsekvenser framåt för de globala marknaderna och inflationen

är svår att bedöma.

Som fastighetsbolag påverkas John Mattson mest av utveck-

lingen av inflationen och dess koppling till förändrade styrräntor.

Under 2023 har inflationen mätt i KPI sjunkit från 12,3 procent

i december 2022 till 4,4 procent i december 2023 samtidigt som

styrräntan har höjts från 2,5 till 4,0 procent. Om det geopolitiska

läget inte ändras dramatiskt till det sämre kommer vi sannolikt se

en vändning under 2024 där Riksbanken gradvis sänker styrräntan.

Operativa förbättringar

Under 2022 inledde vi ett omfattande arbete med att ställa om bolaget

operativt till de nya marknadsförutsättningarna. Arbetet har fortsatt

under 2023 med samma intensitet. Ledningen och medarbetarna har

gjort ett mycket gediget arbete med att sänka bolagets kostnader på

alla nivåer utan att det har påverkat medarbetar- och kundnöjdhet,

något vi i styrelsen har kunnat konstatera och glädjas åt vid uppre-

pade avstämningar av både ekonomiska nyckeltal såsom överskotts-

grad samt uppföljning av kund- och medarbetarundersökningar.

Företrädesemission med starkt ägarstöd

Efter sommaren tog styrelsen och ledningen beslut om att tillföra

kapital till bolaget genom en företrädesemission. Att John Mattson

har starka och engagerade huvudägare visade de tydligt genom

att fullt garantera emissionen, vilket tillsammans med ledning-

ens arbete och bra rådgivare var nyckeln till att emissionen blev

övertecknad med över 30 procent och kunde genomföras på ett

framgångsrikt sätt innan årets utgång.

Arbete i styrelse, ledning och av medarbetare

Givet det förändrade marknadsläget med högt tempo i finansiella och

operativa åtgärder har arbetet i styrelse, ledning och av medarbetarna

präglats av många möten och beslut i olika konstellationer både

fysiskt, digitalt och per Capsulam. Samtliga inblandade har tagit sig

an sina uppgifter med mycket energi. Styrelsen har haft 27 möten

under året och dessutom har styrelsens Revisons- och finansutskott

haft rollen som beslutsstöd till ledningen under emissionsprocessen.

Som ordförande i John Mattson är jag både glad, stolt och

imponerad över den kompetens och bredd styrelsen och ledningen

besitter. Jag ser fram emot ett 2024 där vi med samlad kraft kan

ta bolaget vidare med ännu mer fokus på utvecklingen av fastig-

hetsbeståndet.

Per-Gunnar (P-G) Persson,

styrelseordförande

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

55ORDFÖRANDEORD

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Förvaltningsberättelse

Styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.)

(556802-2858) får härmed avge årsredovisning och koncern-

redovisning för räkenskapsåret 2023-01-01–2023-12-31. Företaget

har sitt säte i Lidingö stad. Årsredovisningen är upprättad i svenska

kronor. Jämförelseår avser 2022.

Information om verksamheten

John Mattson har varit verksamma inom fastighetsförvaltning och

fastighetsutveckling i över 55 år. Koncernens affärsidé är att äga,

förvalta och utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastighe-

ter. De kommersiella lokalerna ska komplettera bostadsbeståndet

och ge service till bostadshyresgästerna.

Fastighetsbestånd

John Mattson äger hyreslägenheter i Lidingö, Sollentuna, Stockholm,

Nacka och Upplands Väsby samt bedriver utvecklingsprojekt i

Stockholmsområdet. Fastighetsbeståndet består huvudsakligen av

bostadsfastigheter. Beståndet omfattar vid räkenskapsårets utgång

4 270 hyreslägenheter med en uthyrbar area om totalt 342,8 tkvm

(359,7 ). Den totala uthyrbara arean är fördelad på 82 procent bostä-

der och 18 procent kommersiella lokaler. Vid utgången av 2023

bedrivs utvecklingsprojekt i fastigheten Gengasen, Örby.

Per 31 december 2023 fördelas den uthyrbara arean mellan

förvaltningsområdena enligt följande; Lidingö 46 procent, City/

Bromma 14 procent, Norrort 23 procent, Söderort/Nacka 17 pro-

cent.

Under 2023 tecknades avtal om försäljning av tre fastigheter på

Lidingö, i Högdalen samt i centrala Stockholm till ett underliggande

fastighetsvärde om 888 Mkr. Fem fastigheter belägna på Lidingö, i

Högdalen samt i centrala Stockholm frånträddes till ett underlig-

gande fastighetsvärde om 1 150 Mkr. Inga fastigheter har tillträtts.

Finansiella mål

Styrelsen för John Mattson har under året uppdaterat de finansiella

målen att omfatta:

• Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per

aktie med minst 7 procent, inklusive värdeöverföringar, över

en konjunk turcykel.

• Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie ska

uppgå till minst 10 procent över en konjunkturcykel.

Målet avseende tilllväxt i långsiktigt substansvärde ändrades från 10

procent till 7 procent mot bakgrund av rådande makroekonomiska

förutsättningar och med beaktande av företrädesemissionen som

genomfördes under fjärde kvartalet.

Strategi

John Mattsons strategi för att uppnå sina finansiella mål baseras

på följande fyra hörnstenar:

• Förvaltning av fastigheter genom helhet och närhet.

• Förädling av fastigheter genom uppgradering och konvertering.

• Förtätning på egen mark och i nära anslutning till befintliga

byggnader.

• Förvärv av fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential

i goda marknadslägen i Stockholmsregionen.

Investeringar

Under året gjordes främst investeringar i vårt nyproduktions- och

uppgraderingsprojekt Gengasen i Örby.

Under året har 72 lägenheter genomgått omfattande uppgrade-

ringar för att säkra byggnadernas tekniska fortlevnad samt gene-

rera ett ökat driftöverskott genom framför allt ökade hyresnivåer.

Uppgraderingar sker enligt den så kallade Larsbergsmodellen i två

steg; basuppgradering och totaluppgradering. Basuppgraderingen

genomförs i huvudsak med kvarboende hyresgäster, där fastighetens

tekniska status säkras genom att stammar, badrum och elsystem

förnyas. I det efterföljande steget, totaluppgradering, åtgärdas reste-

rande delar av lägenheten, ny köksinredning sätts in och alla ytskikt

renoveras. Totaluppgradering genomförs när hyresgästen flyttar ut

eller på hyresgästens beställning.

Organisation

John Mattsons organisation består av 46 (52) medarbetare varav 21

(27) kvinnor. Bolagets ledningsgrupp bestod den 31 december 2023

av verkställande direktör, cfo, affärs- och projektutvecklingschef,

förvaltningschef och kommunikationschef.

Organisationens huvudsakliga verksamhetsområden är förvalt-

ning och projektutveckling, med ekonomi och kommunikation som

centrala stödfunktioner. Inom förvaltningsavdelningen arbetar

förvaltare, fastighetstekniker och kundvärdar. Förvaltningen han-

teras huvudsakligen av John Mattsons egen personal. Ytterligare

information om anställda, löner och ersättningar lämnas i kon-

cernens not 7.

Fastighetsvärdering

Cirka 25 procent av koncernens fastigheter värderas av externa

värderare varje kvartal, vilket innebär att samtliga fastigheter vär-

deras externt minst en gång per år av Cushman & Wakefield. Mer

information om John Mattsons förvaltningsfastigheter återfinns

i not 12.

Väsentliga händelser under året

• Två bostadsfastigheter på Lidingö avyttrades med ett under-

liggande fastighetsvärde om 262 Mkr under Q1.

• Hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 Mkr tecknades.

• Bolagets cfo Mattias Lundström lämnade sin tjänst.

• En bostadsfastighet på Lidingö avyttrades med ett underliggande

fastighetsvärde om 525 Mkr under Q2.

• Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde 26 mars 2024.

• John Mattsons extra bolagsstämma fattade beslut om en nyemis-

sion av aktier om cirka 1,25 Mdkr med företrädesrätt för befint-

liga aktieägare. Företrädesemissionen fulltecknades utan att

garanti åtagandena tagits i anspråk.

• Beslut fattades om att revidera målet avseende genomsnittlig

årlig tilväxt i långsiktigt substansvärde per aktie vilken ska uppgå

till minst sju procent över en konjunkturcykel.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

56FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

• En bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt en kontors-

fastighet i centrala Stockholm avyttrades med ett totalt under-

liggande fastighetsvärde om cirka 363 Mkr under Q4.

• Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 för-

längdes ett till sju år.

• Ett femtiotal lägenheter färdigställdes i första etappen av nypro-

duktionsprojektet i Örby i Stockholm.

Finansiell strategi och riskhantering

John Mattsons anseende, resultat och kassaflöde påverkas av

förändringar i omvärlden och av företagets eget agerande. Risk-

hanteringsarbetet syftar till att tydliggöra och analysera de risker

som bolaget möter samt att, så långt det är möjligt, förebygga och

begränsa eventuella negativa effekter.

Främsta verktyget i riskhanteringsarbetet är de strategier som

bolaget arbetar efter och som konkretiseras i processer integrerade

i det dagliga arbetet. Även värdegrundsarbetet är en viktig del i att

hantera risker i den dagliga verksamheten samt att säkerställa en

hög kompetens i organisationen.

På sidorna 47–50 återfinns John Mattsons riskavsnitt, där de

finansiella riskerna utgör en viktig del av bolagets totala risker.

Här nedan följer en något mer detaljer beskrivning av de finansiella

riskerna och John Mattsons finansieringsstrategi.

Finansieringsstrategi

Utvecklingen på de finansiella marknaderna har stor betydelse

för John Mattsons affärsverksamhet och resultat. Därför är det av

vikt att definiera finansiella risker, sätta dessa i relation till övriga

affärsrisker, bedöma riskerna samt säkerställa en ändamålsenlig

hantering som stödjer de övergripande verksamhetsmålen.

John Mattson äger fastigheter med ett långsiktigt perspektiv,

vilket kräver tillgång till kapital för att kunna utveckla fastighets-

beståndet. Den finansiella verksamheten ska bedrivas på sådant

sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering säkerställs till

så låg kostnad som möjligt givet riskmandat och att det säkerställer

företagets räntebetalningsförmåga över tid.

Finansieringsrisk

Bolagets finanspolicy anger riktlinjer och regler för hur finansverk-

samheten i John Mattson ska bedrivas. Finanspolicyn fastställs

årligen av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverk-

samheten ska begränsas och vilka risker bolaget får ta. Styrelsen

har även inrättat ett särskilt revisions- och finansutskott som

tillsammans med företagsledningen bland annat bereder finansie-

ringsfrågor innan dessa behandlas i styrelsen.

Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belå-

ningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och att ränte-

täckningsgraden långsiktigt inte ska understiga 1,5 gånger. Vid

utgången av 2023 uppgick belåningsgraden till 49,8 procent (56,6)

och räntetäckningsgraden till 1,6 gånger (1,9).

Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget

påverkar bolagets finansieringskostnad. Ränterisken är hänför-

lig till utvecklingen av aktuella marknadsräntenivåer. I syfte att

begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar.

För att begränsa svängningar i räntenettot ska bolaget ha en mix

av räntebindningstider i lån och derivat samt säkerställa att den

genomsnittliga räntebindningstiden ligger i intervallet 1–5 år och

att maximalt 50 procent ligger i intervallet 0–1 år. Den volymvägda

genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,9 år (2,6) vid

utgången av 2023.

Bolagets finansiering består primärt av eget kapital och ränte-

bärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definie-

rat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske

på marknadsmässiga villkor, strävar John Mattson efter en längre

genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder fördelat

på flera långivare. För att säkerställa en rimlig kapitalbindningstid

ska bolaget eftersträva en jämn förfallostruktur för lånen och att

den totala låneskulden ska ha en genomsnittlig kapitalbindning

(volymviktad genomsnittlig återstående löptid) som överstiger två

år. Den volymvägda genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till

3,0 år (2,8) vid utgången av 2023.

Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att

fullgöra sina förpliktelser vid reglering av finansiella skulder. Denna

risk hanteras genom en checkräkningskredit om 110 Mkr (160) som

vid utgången av 2023 var utnyttjad med 0,0 Mkr (0,0). Därutöver

finns ett byggnadskreditiv om 400 Mkr där 322 Mkr var utnyttjat

per utgången av 2023.

Utdelningspolicy

Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltnings-

resultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner,

konsolideringsbehov, likviditet och finansiella ställning i övrigt.

Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller

helt utebli.

Hållbarhet

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har John Mattson valt att upprätta

den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltnings-

berättelsen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på

sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63. John Mattson har en hög

ambition och arbetar aktivt med sitt långsiktiga hållbarhetsarbete

inom alla verksamhetsområden. Information om bolagets hållbar-

hetsarbete presenteras på sidorna 33–45.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och trans-

parent process för att fastställa principer, ersättningar och andra

anställningsvillkor för bolagsledningen.

John Mattsons ersättningsutskott bereder förslag till riktlinjer för

ersättning och andra anställningsvillkor för vd och övriga ledande

befattningshavare samt utvärderar tillämpningen av de riktlinjer

som årsstämman fattat beslut om. Ledamöterna i ersättningsutskot-

tet ska utgöras av tre styrelseledamöter vilka utses av styrelsen.

Förslag till riktlinjer upprättas av styrelsen minst var fjärde år

och förslaget läggs fram för beslut vid årsstämman. Ersättning till

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

57FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

ledande befattningshavare ska vara marknadsmässiga och kon-

kurrenskraftiga samt stå i relation till ansvar och befogenheter.

Ersättningen ska bestå av fast lön, eventuell rörlig ersättning, pen-

sionsförmåner och övriga förmåner. Lön, ersättningar samt pen-

sionspremier under 2023 framgår av not 7. För vd ska den rörliga

kontanta ersättningen inte överstiga sex månadslöner (beräknat

på den fasta månadslönen).

För övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersätt-

ningen inte överstiga tre månadslöner (beräknat på den fasta

månadslönen) samt vara baserad på utfall i förhållande till uppsatta

mål. Pensionsförmåner ska vara premiebestämda alternativt för-

månsbestämda om individen i fråga omfattas av förmånsbestämd

pension i enlighet med tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser.

Rörlig ersättning ska endast utgöra grund för pensionsförmåner

om det följer av tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. För res-

pektive ledande befattningshavare får pensioner utgöra maximalt

motsvarande 50 procent av den fasta grundlönen i den mån inte

högre avsättning följer av tillämplig kollektivavtalad pensionsplan.

Premier och övriga förmåner såsom sjukförsäkring och bilförmån

får sammanlagt inte överstiga tio procent av den ledande befatt-

ningshavarens totala fasta årliga lön. Styrelsen ska i enlighet med

vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå

riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.

För fullständigt förslag avseende föreslagna riktlinjer för ledande

befattningshavare, se John Mattsons webbplats corporate.john-

mattson.se. För mer information om riktlinjer och principer för

ersättning till ledande befattningshavare se Bolagsstyrningsrapport,

sidorna 64–65.

EKONOMISKT UTFALL

Resultaträkning

Intäkter

Koncernens intäkter för året uppgick till 610,4 Mkr (620,9) vilket

motsvarar 1 750 kr/kvm (1 726). Minskningen av hyresintäkterna

uppgår till 10,5 Mkr och är främst hänförlig till avyttringar av fastig-

heter under året.

Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 472,7 Mkr (463,9), vilket

motsvarar 1 618 kr/kvm (1 563). Den generella årliga hyresförhand-

lingen för bostäder 2023 resulterade i hyreshöjningar i intervallet

2,3–4,75 procent.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 173,1 Mkr (223,1) motsvarande

454 kr/kvm (620), en kostnadsminskning per kvadratmeter med 166

kr.Vi har under året sänkt våra fastighetskostnader som följd av

det effektiviserings- och kostnadsbesparingsprogram som införts.

Driftkostnaderna uppgick till 123,9 Mkr (141,2), vilket förklaras

av lägre kostnader för energi och fastighetsskötsel.

Underhållskostnaderna uppgick till 15,3 Mkr (35,2).

Kostnaderna för fastighetsadministration minskade till 20,2 Mkr

(33,1). Förändringen förklaras även här av effekter av genomförda

effektiviserings och kostnadsbesparingsprogram.

Central administration

Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för bolags-

ledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner. Under

perioden uppgick kostnaderna till 51,0 Mkr (58,8). I beloppet ingår

3,0 Mkr i jämförelsestörande kostnader varav 2,0 Mkr är kopp-

lade till avslutande av tidigare cfo:s anställning. Totala kostnads-

reduceringar, exklusive engångskostnader, om 10,8 Mkr beror på

genomfört effektiviserings- och kostnadsbesparingsprogram.

Värdeförändringar

Fastigheter

Värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till –1 357,4 Mkr

(–225,1). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter

under året uppgick till –34,6 Mkr (–13,9). Orealiserade värdeför-

ändringar för fastigheter uppgick totalt till –1 322,8 Mkr (–211,1).

De orealiserade värdeförändringarna var hänförliga ökade avkast-

ningskrav vilket dock möttes av förbättrat driftöverskott kopplat till

genomförda effektiviseringar och investeringar Den genomsnittliga

värderingsyielden för koncernen uppgick till 3,4 procent (2,9).

Derivat

Bolaget har totalt tecknat ränteswappar till ett nominellt belopp

om 5 932,6 Mkr (4 788,6), vilket motsvarar 85,2 procent (61,7) av

räntebärande skulder med rörlig Stibor ränta. Ingångna avtal om

ränteswapparna förfaller under år 2025 till 2033. Dessa räntederivat

marknadsvärderas kvartalsvis enligt gällande redovisningsregler.

Marknadsvärdet på räntederivaten vid periodens utgång uppgick

till 69,0 Mkr (239,4). Orealiserade värdeförändringar på räntederi-

vat under perioden uppgick till –170,4 Mkr (264,6). Förändringen

beror främst på förändringar i underliggande marknadsräntor under

perioden.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –253,1 Mkr (–185,2). Det lägre finansnet-

tot jämfört med föregående år förklaras av högre marknadsräntor.

Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 29,2

Mkr (2,0). Vid årets utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån

till 3,43 procent (2,54) inklusive effekter av räntederivat. Vid årets

utgång uppgick räntetäckningsgraden till 1,6 ggr (1,9).

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

58FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Årets skatt

Aktuell skatt uppgick under året till 0,1 Mkr (–0,2). Uppskjuten

skatt uppgick till 139,3 Mkr (–70,5) och har påverkats av orea-

liserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om 307,6.

Realiserade värdeförändringar och ej redovisad uppskjuten skatt

för värdenedgångar av historiska tillgångsförvärv medför skatte-

mässiga justeringar om netto 106,7 Mkr. Därutöver har ej avdrags-

gill ränta påverkat uppskjuten skatt med 42,2 Mkr. Koncernens

skattemässiga underskott beräknas till 45,4 Mkr (359,3), vilka utgör

underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.

Balansräkning

Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet till 13 567,6 Mkr (15 695,5

per 31 december 2022). Fastighetsvärdet har minskat med 2 128,0

Mkr jämfört med utgången av föregående år, vilket främst förklaras

av försäljningar och orealiserade värdeförändringar.

Investeringar

Under perioden uppgick de totala investeringarna till 348,7 Mkr

(1 001,2), varav 0,0 Mkr (643,2) avsåg förvärv. Investeringar i

nybyggnation uppgick till 169,0 Mkr (276,0) och avser framförallt

nybyggnationsprojektet i Örby centrum. Investeringar i genomförda

och pågående uppgraderingar uppgick till 131,2 Mkr (27,9). Under

perioden har 72 lägenheter (86) färdigställts. I övriga investeringar

ingår bland annat fönsterbyten.

Nyttjanderättstillgång tomträtt

Värdet av tomträttsavtal redovisas som en nyttjanderättstillgång

med ett motsvarande skuldbelopp. Den 31 december 2023 uppgick

det totala beräknade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skul-

den till 375,7 Mkr (345,2).

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick på balansdagen till 5 596,2 Mkr (5 641,5)

vilket motsvarar 72,77 kronor per aktie (146,09). Under året har

eget kapital minskat med årets resultat om –1 255,3 Mkr (122,7)

och ökat genom en nyemission 1 232,9 Mkr (268,4) . Vid årets slut

uppgick soliditeten till 38,4 procent (34,4).

Räntebärande skulder

Den utnyttjade kreditvolymen vid årets utgång uppgick till 7 192,6

Mkr (8 923,8) varav 6 083,9 Mkr (6 363,9) var långfristig skuld och

1 108,8 Mkr (2 559,9) var kortfristig skuld. Extern upplåning har

under perioden gjorts med 1 696,2 Mkr (2 161,8). Amortering har

under året gjorts med 3 427,7 Mkr (2 584,5).

Derivat

Marknadsvärdet på räntederivaten vid årets utgång uppgick till

69,0 Mkr (239,4). Den orealiserade värdenedgången om –170,4 Mkr

(264,6) förklaras främst av kortare återstående tid framt till slut-

datum för derivaten och förändrade marknadsräntor. Derivatinstru-

ment används för att justera ränterisken i låneportföljen.

Uppskjuten skatt

Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 december 2023 till

1 154,2 Mkr (1 298,0). Den uppskjutna skatteskulden är till största

delen hänförlig till den temporära skillnaden på förvaltningsfast-

igheter. Förändring i skatteskuld förklaras av årets orealiserade

värdeminskning av förvaltningsfastigheterna.

Moderbolaget

Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen

AB (publ) består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som

berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/

finans.

Moderbolagets intäkter uppgick till 11,5 Mkr (13,9). Kostnader

för central administration och marknadsföring uppgick till –28,4

Mkr (–43,5). Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt upp-

gick till –253,4 Mkr (–90,3).

Utsikter 2024

Utsikterna för 2024 är positiva. Inflationen har fallit tillbaka till en

nivå nära Riksbankens långsiktiga mål. Även de långa räntorna har

fallit tillbaka till en nivå som är attraktiv för lågavkastande tillgångar

som bostäder. Utvecklingen i vår omvärld är dock fortsatt osäker

och vi behöver ha beredskap för att det kan dröja innan räntor och

inflation faller tillbaka ytterligare.

John Mattsons fastigheter finns i attraktiva områden i tillväxt-

kommuner i Stockholmsregionen. Vi har nöjda kunder och hög

efterfrågan på våra bostäder. Betalningsviljan för våra bostäder

är väsentligt högre än våra genomsnittliga hyror vilket ger stabila

hyresintäkter med låg risk för vakanser.

Vi ser att bolaget kommer att påverkas negativt av fortsatta

prisökningar under 2024, bland annat kommer taxebundna kost-

nader som fjärrvärme att öka. Fokus kommer fortsatt att vara på

befintliga kassaflöden samt investeringar i energieffektiviseringar

och värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. Selektiva avyttringar

kan även bli aktuellt i syfte att optimera vår kapitalanvändning.

Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

59FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Koncernen Mkr 2023 2022 2021 2020 2019

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Överskottsgrad, % 71,6 64,1 61,3 66,7 60,4

Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 622,4 626,6 609,7 336,5 275,1

Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 664 1 610 1 557 1 485 1 485

Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 96,1 95,9 95,6 94,5 94,9

Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 342,8 359,7 355,5 215,9 171,5

Investeringar ny-, till och ombyggnation, mkr 348,7 358,0 254,6 217,4 160,1

Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 39 581 43 638 44 710 36 861 37 124

Totalt antal lägenheter 4 270 4 515 4 414 2 829 2 251

Antal uppgraderade lägenheter under perioden 72 86 339 368 65

Finansiella nyckeltal

Hyresintäkter, mkr 610,4 620,9 407,9 294,0 253,0

Driftöverskott, mkr 437,3 397,8 249,8 196,0 152,8

Förvaltningsresultat, mkr 133,2 153,9 103,1 94,7 64,9

Resultat före skatt, mkr –1 394,6 193,0 1 692,3 608,1 235,2

Årets resultat, mkr –1 255,3 122,7 1 332,5 478,8 178,8

Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr 145,7 –4,6 121,1 115,9 46,2

Eget kapital, mkr 5 596,2 5 641,5 5 250,2 3 413,7 2 934,8

Balansomslutning 14 562,4 16 415,8 16 545,7 8 059,2 6 398,9

Soliditet (%) 38,4 34,4 31,7 42,4 45,9

Antal anställda 46 52 45 30 25

Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49,8 56,6 58,0 44,7 40,72

Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,4 2,5 1,4 1,5 1,9

Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,6 1,9 2,2 2,6 2,3

Räntebindningstid vid periodens utgång, år 2,9 2,6 2,0 2,2 3,2

Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 3,0 2,8 2,1 2,3 2,4

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr 6 600,8 6 594,8 6 396,6 4 352,0 3 739,6

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr 6 062,9 6 142,3 5 765,1 4 007,2 3 480,2

Flerårsöversikt

Koncernen Mkr 2023 2022 2021 2020 2019

Aktierelaterade nyckeltal (i kr)

Genomsnittligt antal aktier 39 556 335 37 537 496 34 600 537 33 670 032 33 670 032

Antal aktier vid periodens utgång 75 593 930 37 896 965 36 364 827 33 670 032 33 670 032

Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10 2,98 2,81 1,93

Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % –17,9 37,6 6,0 45,8 159,0

Justerat förvaltningsresultat, kr/aktie, tillväxt %

–17,9 37,6 13,9 26,5 63,6

Årets resultat, kr/aktie –31,75 3,30 38,21 14,22 5,31

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie 87,09 174,02 175,90 129,25 111,07

Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % –50,0 –1,1 36,1 16,4 6,6

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie 79,99 162,08 158,54 119,01 103,36

Eget kapital, kr/aktie 72,77 146,09 141,45 101,39 87,16

Moderbolaget 2023 2022 2021 2020 2019

Nettoomsättning, Mkr 11,5 13,9 20,2 13,5 8,4

Eget kapital, Mkr 2 878,9 1 845,7 1 637,5 1 231,7 1 245,3

Balansomslutning, Mkr 7 224,2 5 664,2 5 725,5 1 993,5 1 807,2

Soliditet, % 39,9 30,6 28,6 61,8 68,9

Antal anställda 5 6 6 6 5

Kopplat till förvärv av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930

aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en företrädesemission om totalt

37 896 965 st aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Antal aktier uppgår per

den 31 december 2023 till 75 793 930.

Justerat förvaltningsresultat 2019 avser förvaltningsresultat justerat för engångskostnader kopplat till planerad börs notering.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

60FLERÅRSÖVERSIKT

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr):

Överkursfond 2 258 196 840

Balanserat resultat 795 117 732

Årets resultat –199 635 103

Summa 2 853 679 469

Styrelsen och verkställande direktören föreslår

att vinstmedlen disponeras på följande sätt:

I ny räkning överföres 2 853 679 469

Summa 2 853 679 469

Förslag till vinstdisposition

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

61FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Inledning

Bolagsstyrningen i John Mattson syftar till att säkerställa att

rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ

i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv

och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda

sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvars-

fördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt

inom bolaget, är tydlig. Den resulterar också i att beslut kan fattas

effektivt vilket möjliggör för John Mattson att agera snabbt när

nya affärsmöjligheter ges.

John Mattson är ett svenskt publikt aktiebolag som noterades på

Nasdaq Stockholm Mid Cap den 5 juni 2019. Bolagets bolagsstyr-

ning grundar sig på svensk lag, främst aktiebolagslagen (2005:551),

Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”), bolagets bolagsordning,

interna regler (instruktioner och policyer) samt Nasdaq Stockholms

regelverk för emittenter. Ytterligare information om John Mattsons

bolagsstyrning finns på bolagets webbplats.

Koden gäller för alla svenska bolag vars aktier är noterade

på en reglerad marknad i Sverige. Bolag behöver inte följa alla

regler i Koden utan kan välja alternativa lösningar som de anser

bättre lämpade för det aktuella bolagets specifika omständigheter,

under förutsättning att bolaget rapporterar avvikelser, beskriver

den alternativa lösningen och orsaken till avvikelsen förklaras i

bolagsstyrningsrapporten (den s.k. följ eller förklara-principen).

Under 2023 har John Mattson tillämpat Koden utan avvikelser.

Aktieägare

För information om ägarstruktur och största ägare, se sidorna

51–53 i denna årsredovisning.

Rösträtt

Det finns ett aktieslag och alla aktier har samma röstetal – en röst

per aktie.

Bolagsstämma

Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta besluts-

fattande organ och aktieägarna utövar där sin rösträtt i nyckel-

frågor, exempelvis fastställande av resultat- och balansräkningar,

disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för

styrelseledamöterna och verkställande direktör, val av styrelse-

ledamöter och revisorer samt arvode till styrelse och revisorer.

Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av

räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan kallelse även ske till extra

bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolags-

stämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och

genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att

kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet.

Bolagets räkenskapsår sträcker sig från 1 januari till 31 december.

Rätt att deltaga

För att kunna delta i beslut krävs att aktieägaren är närvarande vid

stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs

att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman

och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning.

Initiativ från aktieägare

Aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på års-

stämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos

John Mattsons styrelse under särskild adress som publiceras på

bolagets hemsida.

Årsstämma 2023

På John Mattsons årsstämma 2023 fattades bland annat beslut

om ett bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission

av aktier. Christer Olofsson, Håkan Blixt, Johan Ljungberg och

Ingela Lind omvaldes till styrelseledamöter och Åsa Bergström,

Per-Gunnar (P-G) Persson och Katarina Wallin invaldes som nya

styrelse ledamöter. Per-Gunnar (P-G) Persson valdes till ny ord-

förande och Johan Ljungberg till vice ordförande. Ernst & Young

AB omvaldes med huvudansvarig Katrine Söderberg till bolagets

revisor. Det fattades också beslut om att inte lämna någon utdelning

för räkenskapsåret 2022. Protokollet från årsstämman finns på

John Mattsons webbplats.

Årsstämma 2024

John Mattsons årsstämma avhålls den 18 april 2024, klockan 14.00,

i Malmstensalen på Campus Lidingö (Malmstenskolan), Larsbergs-

vägen 8, Lidingö. Instruktioner om anmälan till stämman kommer

att finnas tillgängliga på bolagets webbplats.

Valberedning

Valberedningen ska inför årsstämman utgöras av representanter

för de tre röstmässigt största ägarregistrerade aktieägarna i bolaget

per augusti varje år samt styrelsens ordförande, som även samman-

kallar valberedningen till dess första sammanträde. Valberedningen

ska utföra sitt uppdrag i enlighet med av årsstämman beslutade

instruktioner, Koden och övriga tillämpliga regler.

I uppdraget ingår bland annat att lämna förslag till ordförande

vid årsstämma, antal styrelseledamöter, val av ordförande och

andra stämmovalda ledamöter i styrelsen, arvode och annan ersätt-

ning till var och en av de stämmovalda styrelseledamöterna och

till ledamöter av styrelsens utskott, val av revisor och arvode till

revisor. I den mån som anses erforderligt ska valberedningen även

lägga fram förslag till ändringar i gällande regler för valberedningen.

Valberedningen ska särskilt beakta Kodens krav på mångsidighet

och bredd i styrelsen och på att eftersträva en jämn könsfördelning.

Sedan årsstämman 2023 har styrelsen bestått av totalt sju personer

varav tre kvinnor (43 procent) och tre män (57 procent). Inget

arvode ska utgå till valberedningens ledamöter. Bolaget ska dock

svara för skäliga kostnader förenade med valberedningens uppdrag.

Valberedning inför årsstämman 2024

Valberedningen har haft fyra protokollförda möten under 2023 och

2024. John Mattsons valberedning uppfyller kraven på oberoende

i förhållande till bolaget. Ledamöterna i valberedningen och vilka

ägare som utsett dem framgår av tabellen nedan. John Mattsons

valberedning kan kontaktas via e-post, valberedningen@johnmatt-

son.se.

Valberedningens ledamöter inför årsstämman 2024

• Ulrika Magnusson, utsedd av AB Borudan Ett

(valberedningens ordförande)

• Johan Ljungberg, utsedd av Tagehus Holding AB

• Simon Blecher, utsedd av Carnegie Fonder

• Tino Goetze, utsedd av Bergamotträdet 9 Holding AB

Bolagsstyrningsrapport 2023

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

62BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Styrelsen

Styrelsen är bolagets näst högsta beslutande organ efter bolagsstäm-

man. John Mattsons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av

minst tre och högst sju ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman

den 21 april 2023 beslutades att omvälja Johan Ljungberg, Håkan

Blixt, Christer Olofsson och Ingela Lindh till styrelseledamöter, samt

Åsa Bergström, Katarina Wallin och Per-Gunnar Persson invaldes

till nya styrelseledamöter. Per-Gunnar Persson valdes till styrel-

seordförande. För information om styrelseledamöterna och deras

uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i John Mattson,

se avsnittet ”Styrelse”, sidan 66–67.

Ansvar och arbete

Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen, John Mattsons

bolagsordning och Koden. Styrelsens arbete regleras dessutom av

den arbetsordning som styrelsen årligen fastställer. Arbetsord-

ningen reglerar arbetsfördelningen mellan styrelsen, styrelsens

ordförande och verkställande direktören. Styrelsen antar även

instruktioner för styrelsens utskott samt instruktion för verkstäl-

lande direktören (inklusive instruktion avseende verkställande

direktörens ekonomiska rapportering).

Styrelsen ansvarar för John Mattsons organisation och förvalt-

ningen av bolagets angelägenheter. Det innefattar bland annat att

upprätta övergripande och långsiktiga strategier, mål, budgetar och

affärsplaner samt att fastställa riktlinjer för att säkerställa att John

Mattsons verksamhet är långsiktigt värdeskapande. Styrelsens

ansvar innefattar även granskning och godkännande av delårs-

rapporter och årsredovisning samt att fatta beslut i frågor rörande

investeringar, försäljningar, kapitalstruktur och utdelningspolicy.

Styrelsens antar även årligen bolagets väsentliga policies och tillser

att kontrollsystem finns för att följa upp att dessa efterlevs samt

tillser att system finns för kontroll och uppföljning av bolagets verk-

samhet, risker och betydande förändringar i bolagets organisation

och verksamhet. Styrelsen utser bolagets verkställande direktör

samt fastställer lön och annan ersättning till denne och till andra

ledande befattningshavare i enlighet med riktlinjerna för ersättning

till ledande befattningshavare som antagits av bolagsstämman.

Hållbarhet

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att hållbarhet är en

central och integrerad del i den övergripande styrningen av bola-

get. I John Mattsons affärsstrategi är hållbarhet en integrerad

del. Styrelsen fattade under 2022 beslut om ett antal strategiska

hållbarhetsmål, se vidare på sidan 35. Det operativa ansvaret för

hållbarhetsarbetet är delegerat till verkställande direktören. Alla

chefer ansvarar för att de väsentliga hållbarhetsfrågorna är inte-

grerade i det löpande arbetet. Samtliga medarbetare och chefer

är ansvariga att följa bolagets uppförandekod och övriga policies.

John Mattsons värderingar, långsiktighet, professionalitet och

engagemang, ligger till grund för bolagets verksamhet. Global

Compacts tio principer för hållbart företagande utgör grunden för

ansvarstagande och är grunden för bolagets uppförandekod. Upp-

förandekoden kompletteras av specifika policies inom olika områ-

den, som exempelvis mångfald och jämställdhet samt arbetsmiljö.

Bolagets värdegrund, uppförandekod och policyer ska vägleda

bolagets styrelse, ledning, medarbetare och samarbetspartners i

det dagliga arbetet. Sedan slutet av 2023 har John Mattson etablerat

en visselblåsarfunktion men en särskild visselblåsarkanal dit med-

arbetare och externa parter kan rapportera missförhållanden och

oegentligheter anonymt och på ett säkert sätt. Under 2023 har även

arbetet med att ta fram en specifik leverantörspolicy påbörjats, för

att tydliggöra John Mattsons krav på bolagets leverantörer samt

möjliggöra ökad samverkan kring hållbarhetsfrågorna.

John Mattsons strategiska hållbarhetsarbete bedrivs inom fyra

fokusområden samt inom antikorruption och mänskliga rättigheter.

Läs mer på sidorna 35–42.

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att

styrelseledamöterna får alla nödvändiga handlingar och den infor-

mation de behöver för att kunna följa John Mattsons ställning,

resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling i övrigt.

Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstäm-

man beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess

arbete. Styrelseordföranden ska i nära samarbete med verkstäl-

lande direktören övervaka bolagets resultat och förbereda samt

vara ordförande på styrelsemöten. Styrelseordföranden är också

ansvarig för att styrelsen årligen utvärderar sitt och verkställande

direktörens arbete. Styrelsen träffas enligt ett årligt förutbestämt

schema. Utöver dessa möten kan det komma att kallas till ytterligare

styrelsemöten för att hantera frågor som inte kan skjutas upp till

nästa ordinarie styrelsemöte.

Styrelsens arbete under 2023

John Mattsons styrelse har under 2023 haft 27 möten varav ett

konstituerande möte.

Utvärdering av styrelsens arbete

Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med sty-

relsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2023

års utvärdering har utförts så att varje styrelseledamot besvarat

ett fråge formulär. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa

enskilda kontakter med ledamöterna. Utvärderingens syfte är att

få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrel-

searbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att

effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning

om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme

och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet

och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redo-

visats inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits

valberedningen.

Ersättningsutskottet

Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i utskottet.

Övriga bolagsstämmovalda ledamöter ska vara oberoende i förhål-

lande till bolaget och bolagsledningen. Styrelsens ersättningsutskott

utvärderar löpande de ledande befattningshavarnas ersättnings-

villkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bere-

der ärenden inom dessa områden för beslut av styrelsen. Ersätt-

ningsutskottet består för närvarande av tre styrelseledamöter:

Per-Gunnar Persson (ordförande), Johan Ljungberg och Katarina

Wallin, vilka samtliga anses vara oberoende i förhållande till bolaget

och dess ledande befattningshavare. Utskottets ledamöter utses

av styrelsen en gång per år. Ersättningsutskottets huvudsakliga

uppgifter är bland annat, att bereda styrelsens beslut i frågor om

ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor

Mötesdeltagande

Styrelseledamot Arvode (tsek) Styrelse Revisions- och finansutskottet Ersättningsutskottet Oberoende

Per-Gunnar Persson

435 22/27 4/6 3/3 Ja

Johan Ljungberg 230 27/27 6/6 3/3 Nej¹

)

Åsa Bergström

240 22/27 4/6 – Ja

Håkan Blixt 190 27/27 2/6 – Ja

Christer Olofsson 190 27/27 – – Ja

Ingela Lindh 190 27/27 – – Ja

Katarina Wallin

205 21/27 – 3/3 Ja

Oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare.

Invaldes som styrelseledamot på årsstämma 21 april 2023.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

63BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

för bolagsledningen, följa och utvärdera pågående och under året

avslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, och

följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar

till ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag ska fatta

beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings-

nivåer i bolaget.

Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två gånger per år.

Under 2023 hade ersättningsutskottet tre möten. Ledamöterna i

utskottet närvarade vid samtliga möten. Vid mötena behandlades

bland annat bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befatt-

ningshavare och ersättningsnivåer till vd och andra ledande befatt-

ningshavare samt bolagets incitamentsprogram för alla anställda.

Revisions- och finansutskottet

Enligt aktiebolagslagen och dess förarbeten ska styrelsen ha ett

revisionsutskott som består av minst två ledamöter. Utskottets

ledamöter får inte vara anställda av John Mattson och minst en

ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Revisions-

och finansutskottet består för närvarande av tre styrelseledamö-

ter: Åsa Bergström (ordförande), som bedömts uppfylla kravet

på redovisnings- eller revisionskompetens, Johan Ljungberg och

Per-Gunnar Persson. Utskottets ledamöter samt dess ordförande

utses av styrelsen en gång per år.

Revisions- och finansutskottet har bland annat till uppgift att

övervaka John Mattsons finansiella rapportering samt lämna

rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens

tillförlitlighet. Utskottet kontrollerar efterlevnad av John Mattsons

finanspolicy och säkerställer tillgång till kapital. Revision och

finansutskottet övervakar också effektiviteten i bolagets interna

kontroll och riskhantering. Revision- och finansutskottets uppgift

är också att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen

och koncernredovisningen samt om slutsatserna av Revisorsin-

spektionens kvalitetskontroll. Resultatet av revisionen och om på

vilket sätt revisionen bidrar till den finansiella rapporteringens

tillförlitlighet, och vilken funktion utskottet har haft, samt granska

och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet, och då

särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra

tjänster än revisionstjänster, är också revision- och finansutskottets

uppdrag. I revision- och finansutskottets uppgift ingår även att

biträda valberedningen vid upprättandet av förslag till bolagsstäm-

mans beslut om revisorsval.

Revisions- och finansutskottet ska sammanträda minst fyra

gånger per år. Under 2023 hade revisions- och finansutskottet sex

ordinarie möten. Ledamöterna i utskottet närvarade vid samtliga

möten. Vid mötena behandlades bland annat efterlevnad av bolagets

finanspolicy, delårsrapporter, den externa revisionens inriktning och

bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen.

Ersättning till styrelseledamöter och styrelsens utskott

Vid årsstämman den 21 april 2023 beslöts att styrelsearvode ska

utgå med 395 000 kronor till styrelsens ordförande och 190 000

kronor till var och en av de övriga ledamöterna för tiden intill slutet

av årsstämman 2024, fördelat enligt tabellen på föregående sida.

Vid samma årsstämma beslöts att ersättning ska utgå med 50 000

kronor till ordföranden och med 25 000 kronor till övriga ledamöter

i styrelsens revisions- och finansutskott. Ledamöter i styrelsens

ersättningsutskott beslöts en ersättning på 15 000 kronor vardera.

Vd och övriga ledande befattningshavare

Vd är underordnad styrelsen och ansvarar för John Mattsons

löpande förvaltning och den dagliga driften av bolaget. Arbets-

fördelningen mellan styrelsen och vd framgår av arbetsordningen

för styrelsen och instruktionen för den verkställande direktören.

Vd ansvarar för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens

riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information

och nödvändigt beslutsunderlag.

Vd leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter

samråd med dess medlemmar. Vidare är vd föredragande vid styrel-

sens sammanträden och ska tillse att styrelseledamöterna löpande

tillställs den information som behövs för att följa bolagets och

koncernens finansiella ställning, resultat, likviditet och utveckling.

Vd och övriga ledande befattningshavare presenteras närmare på

sidan 68.

Riktlinjer för ersättning till vd och övriga ledande

befattningshavare

Vid årsstämman den 21 april 2022 beslöts om nedanstående rikt-

linjer för ersättning till ledande befattningshavare i bolaget att gälla

fram till årsstämman 2023.

Bolaget ska erbjuda ersättningar och andra anställningsvill-

kor som möjliggör för John Mattson att rekrytera, motivera och

behålla ledande befattningshavare med sådan kompetens som

John Mattson behöver för att genomföra sin strategi och uppnå

verksamhetens mål. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska

vara övergripande principer för ersättning till ledande befattnings-

havare i bolaget. Ersättningen till de ledande befattningshavarna

kan utgöras av en fast grundlön, rörlig kontant ersättning, pen-

sion samt andra förmåner. Därutöver kan bolagsstämman bland

annat besluta om aktiebaserade incitamentsprogram. Med ledande

befattningshavare avses verkställande direktören och till denne

rapporterande chefer som ingår i koncernledningen för Koncernen.

Bolagets ledande befattningshavare är för närvarande verkställande

direktör, cfo, affärs-och projektutvecklingschef, kommunikations-

chef samt förvaltningschef.

Principer för fast ersättning

Den fasta lönen ska baseras på den ledande befattningshavarens

kompetens, ansvar och prestation och ska vara marknadsmässig

och konkurrenskraftig. Den fasta lönen ska utvärderas årligen av

ersättningsutskottet.

Principer för rörlig ersättning

Den rörliga kontanta ersättningen ska baseras på förutbestämda

och mätbara kriterier som kan vara finansiella och icke-finan-

siella. De finansiella kriterierna kopplas till tillväxt i koncernens

substansvärde och till tillväxt i förvaltningsresultatet i Bolaget.

De icke- finansiella kriterierna kopplas till verksamhetsmål såsom

exempelvis kundnöjdhet och hållbarhetsarbete. Kriterierna för rör-

lig ersättning ska beredas av ersättningsutskottet och fastställas i

styrelsen med avsikten att de ska vara i linje med Bolagets affärs-

strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet. För verkställande

direktören får den rörliga kontanta ersättningen inte överstiga sex

månadslöner, det vill säga 50 procent av den fasta grundlönen. För

övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersättningen inte

överstiga 4,5 månadslöner, det vill säga 37,5 procent av den fasta

grundlönen. För övriga medarbetare (dvs. medarbetare som inte

omfattas av dessa riktlinjer) är Bolagets policy för närvarande att

den rörliga ersättningen inte ska överstiga 1,5 månadslöner, det vill

säga 12,5 procent av den fasta grundlönen.

Under räkenskapsåret 2023 har ersättning till vd och övriga

ledande befattningshavare betalats ut i enlighet med tabell i not 7.

Pension

De ledande befattningshavarna ska erbjudas marknadsmässiga

pensionsvillkor och pensionsnivåer.

Andra förmåner

Andra sedvanliga förmåner, som exempelvis tjänstebil och sjuk-

vårdsförsäkring, ska vara marknadsmässiga och kostnaderna för

sådana förmåner får för respektive ledande befattningshavare

utgöra maximalt motsvarande tio procent av den fasta grundlönen.

Uppsägningstid och avgångsvederlag

Mellan bolaget och den verkställande direktören gäller en upp-

sägningstid om sex månader vid uppsägning från bolaget och sex

månader vid uppsägning från den verkställande direktörens sida.

Den verkställande direktören har rätt till ett avgångsvederlag mot-

svarande tolv fasta månadslöner. För de övriga ledande befattnings-

havarna, gäller en uppsägningstid om sex månader.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

64BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Avvikelser från riktlinjerna

Styrelsen ska ha rätt att frångå dessa riktlinjer om det i ett enskilt

fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att

tillgodose bolagets långsiktiga intressen. Om sådan avvikelse sker

ska information om detta och skälet till avvikelsen redovisas vid

närmast följande årsstämma.

Incitamentsprogram och bonusprogram

Samtliga tillsvidareanställda (inklusive ledande befattningshavare)

i John Mattson deltar i ett bonusprogram inom ramen för vilket de

har möjlighet till en årlig prestationsbaserad bonus uppgående till

högst en fast månadslön. Utfall av bonus beror på en viss ökning av

förvaltningsresultatet per aktie, samt ett serviceindex mätt utifrån

kundnöjdhet. Jämförelse sker dels mot föregående år och dels

mot ett branschsnitt. Ledande befattningshavare har möjlighet

till ytterligare totalt två fasta månadslöner per år i bonus, varav en

månadslön utgår vid uppfyllande av individuella förändrings- och

förbättringsmål och en månadslön utgår vid viss ökning av sub-

stansvärdet per aktie. De ledande befattningshavarna kan därmed

erhålla totalt högst tre fasta månadslöner vardera.

Revision

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt

styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revision

av bolagets finansiella rapporter och räkenskaper samt styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning utförs i enlighet med i

Sverige accepterade revisionsstandarder. Enligt John Mattsons

bolagsordning ska bolaget utse en till två revisorer med eller utan

revisorssuppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag.

På årsstämman den 21 april 2023 omvaldes Ernst & Young, med

den auktoriserade revisorn Katrine Söderberg som huvudansva-

rig revisor för perioden fram till årsstämman 2024. Efter varje

räkenskapsår ska revisorn lägga fram en revisionsberättelse och en

koncernrevisionsberättelse för årsstämman. Vid ett av de tillfällen

då styrelsen sammanträffar med revisorn ska ingen från företags-

ledningen närvara. Revisions- och finansutskottet granskar och

övervakar revisorns opartiskhet och självständighet. Revisorn

erhåller ersättning för sitt arbete i enlighet med beslut på årsstäm-

man. För räkenskapsåret 2023 uppgick den totala ersättningen till

bolagets revisor till 2,9 miljoner kronor.

Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering

John Mattsons interna kontroll avseende den finansiella rappor-

teringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög

tillförlitlighet i processerna kring upprättandet av de finansiella

rapporterna samt för att säkerställa att tillämpliga redovisnings-

krav och andra krav på John Mattson som noterat bolag efter-

levs. Styrel sen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden för den

interna kont rollen av bolaget avseende finansiell rapportering. John

Mattson följer Committee of Sponsoring Organizations of the Tread-

way Commissions (COSO:s) ramverk för att utvärdera ett företags

interna kontroll över den finansiella rapporteringen, ”Internal

Control – Integrated Framework”, som består av följande fem

komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiv iteter,

information och kommunikation samt uppföljning. John Mattson

har en operativt decentraliserad och transparant organisation där

ekonomiavdelningen är centraliserad som en stödfunktion. Det

innebär att bolaget har resurser, i form av medarbetare och system,

på plats för att slå fast enhetliga och effektiva administrativa rutiner

och processer. Processer utvärderas löpande i takt med efterlevnad.

Uppföljning av resultat och balans görs månadsvis. Tydlig doku-

mentation via policyer och instruktioner tillsammans med återkom-

mande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisorerna,

säkerställer kontinuerligt arbetet med att förbättra processerna.

Bolagets revisor granskar och rapporterar sina iakttagelser från

granskningen samt sin bedömning av den interna kontrollen minst

två gånger per år. Rapportering görs till såväl revisions- och finans-

utskott som styrelse och koncernledning. Den interna kontrollen

bedöms vara tillförlitlig och ändamålsenlig varför styrelsen och

ledningen inte bedömer att det inte finns behov för en separat

funktion för internrevision.

Kontrollmiljö

Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbets-

fördelningar genom styrelsens arbetsordning, instruktion för

utskotten, vd och den finansiella rapporteringen och policyer.

Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av

ansvarig person. I den övergripande kontrollmiljön ingår också

att en koncern övergripande riskutvärdering ska utföras där risker

identifieras och utvärderas. Ledningsgruppen ansvarar för att ris-

kerna hanteras på tillfredsställande sätt.

Riskhantering

Identifiering, bedömning och hantering av risker kopplade till

redovisning och finansiell rapportering ska finnas inbyggd i John

Mattsons väsentliga processer. Genom processkartor ska proces-

serna inklusive identifierade risker och kontroller dokumenteras.

Kontrollaktiviteter

Till varje identifierad risk ska kontroller kopplas tills dess att risken

anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Kontroll-

aktiviteter ska dokumenteras så att spårbarhet finns av utförandet.

Information och kommunikation

Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt

mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera relevant infor-

mation, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa

parter är en viktig del av god intern kontroll. Ledningsgruppens

möten ska användas som ett forum för kommunikation och infor-

mationsspridning. Processansvariga ska ha tillräcklig kunskap om

de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den

specifika processen.

Uppföljning

Systemet för intern kontroll och riskhantering ska följas upp kon-

tinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls, att

förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbets-

sätt. Ledningsgruppen ska utvärdera att den koncernövergripande

riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kontrollaktivi-

teter som utförs i respektive väsentlig process är fortsatt relevanta

för att hantera de väsentliga risker John Mattson står inför.

Avvikelser i förhållande till Koden

John Mattson tillämpar Koden för bolagsstyrning. Koden bygger

som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär att ett

företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men

ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas.

John Mattson har under räkenskapsåret 2023 följt Koden utan

avvikelse.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

65BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

PER-GUNNAR (P-G) PERSSON

Styrelsens ordförande. Styrelseledamot sedan 2023.

Ledamot i revisions- och finansutskottet och ordförande

i ersättningsutskottet.

Född: 1965.

Utbildning: Civilingenjör, Chalmers tekniska högskola.

Relevant arbetslivserfarenhet: Många års erfarenhet

från olika chefsroller inom fastighetsbranschen, bland

annat som verkställande direktör för Platzer Fastigheter

Holding AB samt inom Skanska och Coor Service

Management.

Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Arise AB,

Rikshem AB, Svenska Sportpublikationer AB, BRIS,

Diös Fastigheter AB och AB Borudan Ett. Styrelseledamot

och verkställande direktör i Safjället Holding AB.

Aktieinnehav i bolaget

(inkl. ev. närståendeinnehav): –

Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget

och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende

i förhållande till bolagets större aktieägare.

JOHAN LJUNGBERG

Vice ordförande. Styrelseledamot sedan 2018,

styrelsens ordförande 2020– 2023. Ledamot i revisions-

och finansutskottet och i ersättningsutskottet.

Född: 1972.

Utbildning: Civilingenjörsutbildning, Kungliga Tekniska

högskolan och Tufts University.

Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet

från fastighets- och kapitalmarknaden.

Övriga väsentliga uppdrag: Verkställande direktör

och styrelseordförande i Tagehus Holding AB, styrelse-

ordförande och styrelseledamot i bolag inom Tagehus-

koncernen, styrelseordförande i Atrium Ljungberg AB,

styrelseledamot i K2A Knaust & Andersson

Fastigheter AB.

Aktieinnehav i bolaget

(inkl. ev. närståendeinnehav): 9 873 564 aktier genom

majoritetsägande i Tagehus Holding AB.

Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget

och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende

i förhållande till bolagets större aktieägare.

ÅSA BERGSTRÖM

Styrelseledamot sedan 2023. Ordförande i revisions-

och finansutskottet.

Född: 1964.

Utbildning: Civilekonom, Uppsala universitet.

Relevant arbetslivserfarenhet: Lång erfarenhet av

ekonomichefsbefattningar i flera fastighetsbolag, bland

annat Granit & Beton samt Oskarsborg. Tidigare även

Senior manager på KPMG.

Övriga väsentliga uppdrag: Vice verkställande direktör

och cfo i Fabege AB. Styrelseordförande i Svenska

Fastighetsfinansiering AB. Styrelseledamot

i NP3 Fastigheter AB.

Aktieinnehav i bolaget

(inkl. ev. närståendeinnehav): 8 000 aktier.

Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget

och dess ledande befattningshavare. Oberoende

i förhållande till bolagets större aktieägare.

HÅKAN BLIXT

Styrelseledamot sedan 2012.

Född: 1957.

Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan.

Relevant arbetslivserfarenhet: Stor erfarenhet av att

verka inom och leda internationella fastighetsfonder

med fokus på investeringar i de nordiska länderna. Fon-

dernas verksamhet har gått ut på att förvärva, finansiera

och utveckla fastigheter inom flertalet fastighetssektorer.

De senaste tio åren har fokus legat på att utveckla

fastigheter inom sektorerna handel, kontor, logistik

och bostäder.

Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i

Håkan Blixt Ensemble AB.

Aktieinnehav i bolaget

(inkl. ev. närståendeinnehav): 8 000 aktier.

Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget,

dess ledande befattningshavare och större aktieägare.

Styrelse

Avser per 31 december 2023.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

66STYRELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

INGELA LINDH

Styrelseledamot sedan 2021

Född: 1959.

Utbildning: Arkitekturstudier, Kungliga Tekniska

högskolan.

Relevant arbetslivserfarenhet: Stor erfarenhet av

fastighetsbranschen och av stadsbyggnad. Stads-

direk tör i Stockholm stad 2016–2018 och har även varit

stadsbyggnadsdirektör vid Stockholms

stadsbyggnadskontor, vd för Stockholms Stadshus AB

samt vd för Stockholmshem.

Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i

Fastighetsägarna Sverige AB. Styrelseledamot i

Anders Bodin Fastigheter AB och Stockholms Universitet.

Aktieinnehav i bolaget

(inkl. ev. närståendeinnehav): –

Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget,

dess ledande befattningshavare och större aktieägare.

CHRISTER OLOFSSON

Styrelseledamot sedan 2015.

Född: 1951.

Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan.

Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet

från entreprenad och fastighetsverksamhet i Siab och

NCC. Tidigare vd för NIAM. Egen företagare projekt-

utveckling Stockholm Waterfront och seniorkonsult

Urban Escape.

Övriga väsentliga uppdrag: –

Aktieinnehav i bolaget

(inkl. ev. närståendeinnehav): 10 000 aktier.

Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget,

dess ledande befattningshavare och större aktieägare.

KATARINA WALLIN

Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i ersättnings-

utskottet.

Född: 1970.

Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan.

Relevant arbetslivserfarenhet: Lång och bred erfaren-

het inom fastighets- och samhällsbyggnadsbranschen,

bland annat som konsult inom strategi och verksamhets-

utveckling samt som delägare i Evidensgruppen.

Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande

i Belatchew Arkitekter AB, Evimetrix AB och

Bernow Lindqvist Wallin AB. Styrelseledamot

i Catena AB, Kavaljer AB, Evidens BLW AB och

AB Borudan Ett. Styrelsesuppleant i Silhouettes AB.

Aktieinnehav i bolaget

(inkl. ev. närståendeinnehav): 2 200 aktier.

Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget

och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende

i förhållande till bolagets större aktieägare.

Avser per 31 december 2023.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

67STYRELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Ledning

PER NILSSON

Verkställande direktör.

Anställd sedan 2022, verkställande direktör

sedan 2022.

Född: 1978.

Utbildning: Civilingenjör inom industriell

ekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan.

Övriga väsentliga uppdrag:

Styrelseledamot i bolag inom

John Mattson-koncernen.

Aktieinnehav i bolaget:

4 943 aktier.

EBBA PILO KARTH

Cfo fr.o.m. 26 mars 2024.

Ledande befattningshavare sedan 2024.

Född: 1979.

Utbildning: Civilingenjör inom industriell

ekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan.

Övriga väsentliga uppdrag: Styrelse-

ordförande i Get This Globe AB

Aktieinnehav i bolaget:

–

MARI EDBERG

Kommunikationschef.

Ledande befattningshavare sedan 2020.

Född: 1964.

Utbildning: Civilekonom med inriktning

marknadsföring, Uppsala universitet.

Övriga väsentliga uppdrag: –

Aktieinnehav i bolaget:

1 100 aktier.

DANIEL FORNBRANDT

Affärs- och projektutvecklingschef.

Ledande befattningshavare sedan 2020.

Född: 1979.

Utbildning: Magister i ekonomi, Uppsala

universitet.

Övriga väsentliga uppdrag: Styrelse-

ledamot i Levon Holding AB och i Lidingö

Näringsliv. Befattningar i ett flertal bolag

inom John Mattson-koncernen.

Aktieinnehav i bolaget:

10 185 aktier.

MARIA WIRÉN

Förvaltningschef.

Ledande befattningshavare sedan 2023.

Född: 1981.

Utbildning: Kandidatexamen i ekonomi

och fastighetsteknik, Högskolan i Gävle.

Övriga väsentliga uppdrag: Befatt ningar

i ett flertal bolag inom John Mattson-

koncernen.

Aktieinnehav i bolaget:

–

Efterträder tf cfo Eva Wiklund.

Avser per 31 december 2023.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

68LEDNING

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Finansiella rapporter och noter

Koncernens räkningar

Koncernens resultaträkning 70

Koncernens rapport över totalresultat 70

Koncernens balansräkning 71

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 72

Koncernens rapport över kassaflöde 73

Koncernens noter

Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 74

Not 2 Upplysning om kommande standarder 77

Not 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar 77

Not 4 Hyresintäkter 78

Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag 78

Not 6 Arvode till revisor 78

Not 7 Anställda och personalkostnader 79

Not 8 Nyttjanderättsgångar och leasingskuld 80

Not 9 Räntekostnader 80

Not 10 Skatt 80

Not 11 Materiella anläggningstillgångar 82

Not 12 Förvaltningsfastigheter 82

Not 13 Finansiella instrument 84

Not 14 Likvida medel 85

Not 15 Koncernföretag 85

Not 16 Resultat per aktie 87

Not 17 Eget kapital 87

Not 18 Upplåning 87

Not 19 Finansiella risker 87

Not 20 Övriga skulder 89

Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 89

Not 22 Kassaflödesanalys 90

Not 23 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 90

Not 24 Transaktioner med närstående 90

Not 25 Händelser efter balansdagen 90

Moderbolagets räkningar

Moderbolagets resultaträkning 91

Moderbolagets rapport över totalresultat 91

Moderbolagets balansräkning 92

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 93

Moderbolagets kassaflödesanalys 93

Moderbolagets noter

Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 94

Not 1 Väsentliga uppskattningar och bedömningar 94

Not 3 Materiella anläggningstillgångar 94

Not 4 Andelar i koncernföretag 94

Not 5 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 95

Not 6 Fordringar hos koncernföretag 95

Not 7 Likvida medel 95

Not 8 Finansiella instrument 95

Not 9 Intäkter 95

Not 10 Anställda och personalkostnader 96

Not 11 Resultat från andelar i koncernföretag 96

Not 12 Ränteintäkter och liknande resultatposter 96

Not 13 Räntekostnader och liknande resultatposter 96

Not 14 Bokslutsdispositioner 96

Not 15 Skatt 96

Not 16 Eget kapital 96

Not 17 Upplåning 97

Not 18 Transaktioner med närstående 97

Not 19 Arvode till revisor 97

Not 20 Kassaflödesanalys 97

Not 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 97

Not 22 Händelser efter balansdagen 97

Not 23 Förslag till vinstdisposition 97

Styrelsens försäkran 98

Revisionsberättelse 99

Fastighetsförteckning 102

Avstämningstabeller 105

Definitioner 107

Finansiell kalender 108

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

69FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Belopp i Mkr Not 2023 2022

Hyresintäkter 4 610,4 620,9

Driftkostnader 5, 12 –123,9 –141,2

Underhåll 5, 12 –15,3 –35,2

Fastighetsskatt –13,7 –13,6

Fastighetsadministration 5, 7, 12 –20,2 –33,1

Driftöverskott 437,3 397,8

Central administration 5, 6, 7 –51,0 –58,8

Ränteintäkter 1,8 1,6

Räntekostnader leasingskuld 9 –10,8 –10,6

Räntekostnader 9 –244,1 –176,1

Förvaltningsresultat 133,2 153,9

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 12 –1 357,4 –225,1

Värdeförändring räntederivat 13 –170,4 264,6

Resultat före skatt –1 394,6 193,4

Aktuell skatt 10 0,1 –0,2

Uppskjuten skatt 10 139,2 –70,5

Årets resultat –1 255,3 122,7

Årets resultat hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare –1 255,9 123,7

Innehav utan bestämmande inflytande 0,6 –1,0

Genomsnittligt antal aktier, tusental 39 559 37 538

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare

före och efter utspädning per aktie (kr) 17 –31,75 3,30

Belopp i Mkr	Not	2023	2022
Årets resultat		–1 255,3	122,7
Övrigt totalresultat		–	–
Årets totalresultat		–1 255,3	122,7
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		–1 255,9	123,7
Innehav utan bestämmande inflytande		0,6	–1,0

Årets resultat och årets totalresultat fördelas mellan moderbolagets aktieägare och innehav utan bestämmande inflytande enligt ovan.

Koncernens rapport

över total resultat

Koncernens

resultaträkning

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

70FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Koncernens

balansräkning

Belopp i Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	12	13 567,6	15 695,5
Nyttjanderättstillgång tomträtt	8	375,7	345,2
Derivatinstrument	13,19	69,0	226,5
Maskiner och inventarier	11	11,8	9,7
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga värdepappersinnehav	13	–	2,3
Summa anläggningstillgångar		14 024,1	16 279,4
Omsättningstillgångar
Hyres- och kundfordringar	13,19	4,4	1,9
Derivatinstrument	13,19	–	12,9
Övriga fordringar		34,8	55,9
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		65,4	18,0
Likvida medel	14	433,7	47,6
Summa omsättningstillgångar		538,3	136,4
SUMMA TILLGÅNGAR		14 562,4	16 415,8

Belopp i Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	17
Aktiekapital		25,3	12,6
Övrigt tillskjutet kapital		2 258,3	1 038,0
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		3 232,1	4 485,5
Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets ägare		5 515,6	5 536,1
Innehav utan bestämmande inflytande		80,5	105,3
Summa eget kapital		5 596,2	5 641,5
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	13,18,19	6 083,9	6 363,9
Avsättning till pension	7	1,0	1,4
Leasingskuld	8	375,7	345,3
Övriga långa skulder		7,0	7,0
Uppskjuten skatteskuld	10	1 154,2	1 298,0
Summa långfristiga skulder		7 621,8	8 015,6
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	18,19	1 108,8	2 559,9
Leverantörsskulder	13,19	107,3	82,5
Övriga kortfristiga skulder	20	28,1	19,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	13,19,21	100,2	97,1
Summa kortfristiga skulder		1 344,4	2 758,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		14 562,4	16 415,8

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

71FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Koncernens rapport över

förändringar i eget kapital

Belopp i Mkr Aktiekapital

1, 2)

Övrigt

tillskjutet kapital

Balanserade vinstmedel

inkl. årets resultat

Eget kapital hänförligt till

moderbolagets aktieägar

Innehav utan

bestämmande inflytande Summa eget kapital

Ingående eget kapital 2022-01-01 12,1 770,1 4 361,8 5 143,9 106,2 5 250,2

Årets resultat – – 123,7 123,7 –1,0 122,7

Årets övrigt totalresultat – – – – – –

Årets totalresultat – – 123,7 123,7 –1,0 122,7

Apportemission 0,5 267,9 268,4 –1,0 268,4

Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande – – – – – 0,0

Transaktioner med innehav utan

bestämmande inflytande – – – – – 0,0

Utgående eget kapital 2022-12-31 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,1 105,3 5 641,5

Ingående eget kapital 2023-01-01 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,1 105,3 5 641,5

Årets resultat – – –1 255,9 –1 255,9 0,6 –1 255,3

Årets övrigt totalresultat – – – – – –

Årets totalresultat – – –1 255,9 –1 255,9 0,6 –1 255,3

Nyemission 12,6 1 238,1 – 1 250,7 – 1 250,7

Kostnader hänförliga till emission – –22,3 – –22,3 – –22,3

Skatt på emissionskostnader – 4,6 – 4,6 – 4,6

Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande – – 2,4 2,4 –25,3 –22,9

Transaktioner med innehav utan

bestämmande inflytande – – – – – –

Utdelning – – – – – –

Utgående eget kapital 2023-12-31 25,3 2 258,3 3 232,1 5 515,6 80,5 5 596,2

Kopplat till förvärv av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier,

vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en företrädesemission om totalt 37 896 965

st aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Antal aktier uppgår per den 31

december 2023 till 75 793 930.

Aktiernas kvotvärde uppgår den 31 december 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

72FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Belopp i Mkr	Not	2023	2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		–1 394,6	193,4
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	22
Värdeförändring på förvaltningsfastigheter		1 357,4	225,1
Värdeförändring på derivat		170,4	–264,6
Avskrivningar och utrangeringar		3,5	3,9
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet		–1,3	1,5
Betald inkomstskatt	10	0,1	–0,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital		135,5	159,1
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändringar av rörelsefordringar		–25,9	8,9
Förändringar av rörelseskulder		36,1	–172,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten		145,7	–4,6
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv		–	–263,9
Investeringar i inventarier		–4,5	–5,4
Investeringar i förvaltningsfastigheter		–348,6	–358,0
Försäljning av förvaltningsfastigheter		1 119,4	874,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten		766,3	247,6

Belopp i Mkr	Not	2023	2022
Finansieringsverksamheten
Nyemission		1 228,3	–
Förvärv av minoritetsandelar		–22,9	–
Upptagna lån		1 696,2	2 161,8
Amortering av lån		–3 427,7	–2 584,5
Förändring – Långfristigt lån från ägarbolag		–	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–526,0	–422,8
Årets kassaflöde		386,0	–179,8
Likvida medel vid årets början		47,6	227,5
Likvida medel vid årets slut	14	433,7	47,6
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen
Erhållen ränta		1,8	1,6
Erlagd ränta		–244,1	–173,8

1) Specifikation av förvärv av förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv	2023	2022
Förvaltningsfastigheter	–	643,2
Rörelsefordringar	–	5,7
Likvida medel	–	6,8
Uppskjuten skatt i periodiseringsfonder	–	0,0
Övertagna skulder	–	–116,6
Övertagna räntebärande	–	0,0
Avgår: Tidigare redovisad resultatandel från intresseföretag	–	0,0
Övertagna nettotillgångar	–	539,0
Nyemission	–	–268,4
Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande	–	0,0
Utbetald köpeskilling	–	270,7
Avgår: Likvida medel i övertagna verksamheten	–	–6,8
Påverkan på likvida medel, netto (positivt = minskning)	–	263,9

Koncernens rapport

över kassaflöde

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

73FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Koncernens noter

Belopp i mkr om inget annat anges

Not 1. Väsentlig information om

redovisningsprinciper

Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska

moderföretaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.),

organisa tionsnummer 556802-2858 och dess dotterföretag .

Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och

utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. John

Mattsons fastighetsbestånd är koncentrerat till Lidingö och består

huvudsakligen av bostadsfastigheter.

Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i

Lidingö kommun, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Lars-

bergsvägen 10, 181 10 Lidingö .

Styrelsen har den 19 mars 2024 godkänt denna årsredovisning

och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för anta-

gande vid årsstämma den 18 april 2024.

Tillämpade regelverk

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Internatio-

nal Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International

Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats

av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits av

Europeiska Unionen (EU). Vidare tillämpar koncernen Årsredovis-

ningslagen (ÅRL) och RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för

koncerner utfärdad av Rådet för finansiell rapportering.

De nedan angivna redovisningsprinciperna har, om inte annat

anges, tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras

i koncernens finansiella rapporter.

Valuta

Den funktionella valutan för moderföretaget är svenska kronor, vilken

utgör rapporteringsvalutan för moderföretaget och koncernen. Samt-

liga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges .

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsent-

ligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än

tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och

kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas

återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller

och beräkningar inte alltid summerar.

Konsolidering

Dotterföretag är företag över vilka John Mattsons har bestämmande

inflytande. Bestämmande inflytande innebär att John Mattsson

exponeras för rörlig avkastning från dotterföretaget och kan påverka

avkastningen genom sitt inflytande. Dotterföretag redovisas initi-

alt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden. Dotterföretag

inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det

bestämmande inflytandet överförs till koncernen och de ingår inte

i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande

inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter

eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som upp-

kommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag,

elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen .

Förvärv

Samtliga John Mattsons förvärv av dotterföretag har klassificerats

som tillgångsförvärv då förvärvet avser förvaltningsfastigheter.

Segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med

den interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande

Beslutsfattaren (HVB). Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är

den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning

av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion

identifierats som verkställande direktören. John Mattson följer upp

verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras

till och utvärderas av den högste verkställande beslutsfattaren.

Koncernen rapporterar därför endast ett segment.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal.

Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott, med undantag för

vissa driftkostnader som debiteras i efterhand, och periodisering av

hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper

på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i

förekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter.

I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period,

periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden.

Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflytt-

ning redovisas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med

hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt

sker vid avflyttning.

Hyresintäkterna omfattar sedvanlig utdebiterad hyra inklusive

indexuppräkning, tilläggsdebitering för investeringar och fastighets-

skatt samt tilläggsdebitering i form av extratjänster så som värme,

el, vatten, sopor och snöröjning mm. John Mattson har analyserat

detta för att fastställa om bolaget agerar huvudman eller agent för

dessa tjänster och kommit fram till att koncernen i sin roll som

fastighetsägare i huvudsak agerar huvudman och att eventuella

serviceintäkter inkluderade i faktureringen är oväsentliga.

Leasingavtal

Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för lokaler och bostä-

der samt garage- och bilplatser. Hyresavtalen redovisas som opera-

tionell leasing vilket innebär att de intäktsförs löpande. Fastigheter

som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten

förvaltningsfastigheter.

Alla leasingavtal med några undantag redovisas i balansräkningen

som nyttjanderätter. Den redovisade nyttjanderättstillgången har

åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden. John

Mattson har i egenskap av leasetagere identifierat tomträttsavtal

som den enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas som eviga

hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer inte att

skrivas av. Det verkliga värdet fasställs genom nuvärdesberäkning

där framtida tomträttsavgälder diskonteras med den implicita räntan

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

74KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

i tomträttsavtalet. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till

nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Koncernen är

även leasetagare avseende ett fåtal leasingavtal gällande kontors-

maskiner där samtliga underliggande tillgångar klassificerats vara

av lågt värde. De leasingavgifter som härrör från dessa leasingavtal

redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostna-

der för tomträttsavgälder redovisas i sin helthet som en finansiell

kostnad.

Central administration

Till central administration klassificeras kostnader på koncern-

övergripande nivå som inte är direkt hänförbara till fastighetsför-

valtningen, såsom kostnader för koncernledning, affärsutveckling,

och fastighetsutveckling.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald

sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.

För de avgiftsbestämda pensionsplanerna betalar företaget fasta

avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt

åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner

redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är

hänförbara till.

Finansiella intäkter och kostnader

Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, ford-

ringar, finansiella placeringar och utdelningsintäkter. Kostnaderna

omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i

samband med upplåning, som uppläggningskostnader och admi-

nistrativa avgifter. Finansiella intäkter och kostnader redovisas i

resultaträkningen den period de avser. Finansiella kostnader som

avser större ny-, till- och ombyggnader aktiveras på investeringen

under produktionstiden i koncernredovisningen.

Skatter

Årets skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter

redovisas i resultaträkningen utom då den underliggande transak-

tionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital

då den tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe .

Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga

resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från

det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skatte-

pliktiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska

betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat med

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade

och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av

den redovisade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas

som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är

hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt

mot eget kapital.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte

att generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till

anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskost-

nader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfast-

igheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på

avkastningsbaserade värderingar enligt kassaflödesmodellen vilket

innebär att framtida kassaflöden som fastigheten förväntas generera

prognostiseras och diskonteras till ett nuvärde.

För mer information av värdering av John Mattson förvaltnings-

fastigheter, se Not 12 Förvaltningsfastigheter.

Orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen

på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Den orealiserade

värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut

jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaff-

ningsvärdet om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn

till periodens investeringar.

Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida

ekonomiska fördelar förknippade med utgiften kommer att erhållas

av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften

kan fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader

samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår.

Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad

under produktionstiden.

Koncernen omklassificerar en fastighet från en förvaltnings fastighet

endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i

användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att

uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis

för ändringen i användningsområdet .

Rörelsefastigheter

Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för produktion, lagring

eller administrativa ändamål. För fastigheter med blandad använd-

ning, då en del av fastigheten innehas i syfte att generera hyres-

inkomster eller värdestegring och en annan del används i rörelsen

gör John Mattson en bedömning om delarna kan säljas var för sig.

Om så är fallet delas fastigheten upp i en förvaltningsfastighet och

en rörelsefastighet. Om delarna inte bedöms kunna säljas var för sig

klassificerar John Mattson fastigheten som en förvaltningsfastighet

om den del som används i rörelsen uppgår till högst 20 procent av

den totala fastigheten, annars klassificeras hela fastigheten som en

rörelsefastighet. John Mattsons fastighetsbestånd är i sin helhet

klassificerat som förvaltningsfastigheter.

Låneutgifter

I koncernredovisningen aktiverar John Mattson lånekostnader vid

större om- och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under

byggnationstiden. I övriga fall redovisas lånekostnaden i den period

de uppstår undantaget finansieringskostnader som periodiseras

över lånens löptid.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff-

ningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och even-

tuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt

utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats

och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Det redovisade värdet för en tillgång tas bort från balansräk-

ningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekono-

miska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring

av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring

eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan för-

säljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för

direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig

rörelseintäkt/-kostnad.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det

är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknip-

pade med tillgången kommer att komma koncernen till del och

anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra

tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp-

kommer. Reparationer kostnadsförs löpande.

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

De beräknade nyttjandeperioderna är:

Maskiner och inventarier 3–5 år

Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder

omprövas vid varje års slut.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

75KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Nedskrivning av icke finansiella tillgångar

En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovi-

sade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet

är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljnings-

kostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskriv-

ningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns

separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter).

Då nedskrivningsbehov identifierats för en kassagenererande enhet

(grupp av enheter) fördelas nedskrivningsbeloppet. Därefter görs en

proportionell nedskrivning av övriga tillgångar som ingår i enheten

(gruppen av enheter).

Tidigare redovisad nedskrivning återförs om återvinningsvärdet

bedöms överstiga redovisat värde. Återföring sker dock inte med ett

belopp som är större än att det redovisade värdet uppgår till vad det

hade varit om nedskrivning inte hade redovisats i tidigare perioder.

Finansiella instrument

Finansiella instrument är varje form av avtal eller kontrakt som

ger upphov till en finansiell tillgång eller skuld. Finansiella till-

gångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och

derivatinstrument. Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder,

låneskulder och derivatinstrument. Finansiella tillgångar och skul-

der i koncernen delas in i följande kategorier i enlighet med IFRS 9 :

• Derivatinstrument: värderas till verkligt värde via

resultaträkningen

• Kundfordringar, likvida medel, leverantörsskulder och

låneskulder värderas till anskaffningsvärde .

Redovisning och borttagande

Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir

en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner

med finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som är den dag

då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna.

Kundfordringar redovisas när fakturor har skickats och företaget har

presterat enligt överenskommelse. Skulder redovisas när motparten

har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala. En

finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis)

när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller förfallit, eller när

koncernen inte längre har kontroll över den. En finansiell skuld

tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när förpliktelsen

i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång

och en finansiell skuld nettoredovisas i balansräkningen när det

föreligger en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och avsikten

är att antingen reglera nettot eller att realisera tillgången samtidigt

som skulden regleras. Vinster och förluster från borttagande ur

balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet.

Klassificering och värdering

Finansiella tillgångar

Skuldinstrument: klassificeringen av finansiella tillgångar som är

skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning

av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden.

Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff-

ningsvärde.

Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings-

värde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassa-

flöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det

utestående kapitalbeloppet. De finansiella tillgångarnas kassaflöden

är endast ränta och utestående kapitalbelopp. Finansiella tillgångar

som är klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas ini-

tialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Efter

det första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektiv-

räntemetoden. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för

förväntade kreditförluster .

Finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med

undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet

anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans-

aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de

till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivränte-

metoden.

Derivat

Derivat redovisas till verkligt värde och förändringen redovisas i

resultaträkningen. Ingen säkringsredovisning tillämpas .

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt

värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade

kredit förluster. Härutöver omfattar nedskrivningen även leasing-

fordringar och avtalstillgångar som inte värderas till verkligt värde

via resultatet. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är

framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en

exponering för kredit risk, vanligtvis vid första redovisningstillfället

för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar

nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallisse-

mang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den

förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet,

beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första

redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett

objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier

baserade på rimliga och verifierbara prognoser.

Den förenklade modellen tillämpas för fordringar, avtalstillgångar

och leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade

modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löp-

tid. För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster

tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per

varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande

12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på

återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning

av kreditrisk sedan första redovisningstillfället redovisas en förlust-

reserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som

bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade

kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kredit-

försämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränte-

intäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreserve-

ring, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier.

Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika

metoder för olika kreditriskexponeringar. Metoden för kundford-

ringar och avtalstillgångar baseras på historisk kreditförlustprocent

kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga fodringar och

tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern

kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas till av produkten

av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt

exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämrade tillgångar

och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till

historisk, aktuell och framåtblickande information. Värderingen av

förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra

kreditförstärkningar i form av garantier.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu-

pet anskaffningsvärde, d.v.s. netto av bruttovärde och förlustreserv.

Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen .

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga

tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort-

fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunk-

ten understigande tre månader.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när bolaget har en befint-

lig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad

händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser

kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig

uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden

betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskon-

tering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före

skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars

tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade

med skulden. Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillfälle.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

76KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade

värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och

det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skatte-

pliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade

balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för

skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar

redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det

är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga

överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redo-

visningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv,

redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräk-

nas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats balansdagen

och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran

realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras .

Kassaflöde

Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Detta

innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört

in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs

till investerings- och/eller finansieringsverksamheten.

Not 2. Upplysning om kommande

standarder

De nya och ändrade standarder som träder i kraft 1 januari 2024 eller

senare bedöms inte ha någon påverkan på John Mattsons finansiella

rapporter. Nämnas bör att den i januari 2020 publicerade IASB

ändringar av IAS 1 avseende klassificering av skulder som kort-

eller långfristiga, särskilt vid förekomsten av kovenanter. Ändringen

ska enligt IASB tillämpas retroaktivt för räkenskapsår som börjar

1 januari 2024 eller senare. Koncernen har finansiella kovenanter i

avtal för kreditfaciliteter och övervakar aktivt utrymmet för dessa

kovenanter. Koncernen uppfyller för närvarande dessa kovenanter.

Ändringen bedöms därmed inte få någon påverkan på koncernens

finansiella rapporter den period den tillämpas första gången.

Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar

Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags-

ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden

som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter

respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information

i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antagan-

den som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under

rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från

dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Nedan

beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet

av företagets finansiella rapporter.

Förvaltningsfastigheter

Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antagan-

den som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs

av företagsledningen baserat på fastigheternas marknadsvärde.

Väsentliga bedömningar har därmed gjorts avseende bland annat

kalkylränta och direktavkastningskrav som baseras på värderarnas

erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav

på jämförbara fastigheter. Bedömningar av kassa flödet för drifts-,

underhålls- och administrationskostnader är baserade på faktiska

kostnader men också erfarenheter av jämförbara fastigheter.

Framtida investeringar har bedömts utifrån det faktiska behov

som föreligger.

Förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område inom

vilket uppskattningar och bedömningar kan innebära en risk för

justerade värden under kommande räkenskapsår. Bedömningarna

kan ha en väsentlig påverkan på fastighetsvärderingarna och där-

med koncernens resultat och finansiella ställning.

För mer information om indata och bedömningar vid värdering

av förvaltningsfastigheter, se not 12 Förvaltningsfastigheter.

Kreditförluster

Koncernen värderar förväntade kreditförluster för finansiella

tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde, inklusive

kundfordringar, leasingfordringar och avtalstillgångar. Förväntade

kreditförluster utgör en bedömning som återspeglar ett objek-

tivt, sannolikhetsviktat utfall baserat på rimliga och verifierbara

prognoser.

Koncernen har under året gjort en analys avseende förlust reservering

för likvida medel. Med tanke på den korta löptiden och motpartens

höga kreditvärdighet har förlustreserven för likvida medel ansetts

utgöra en oväsentlig del. Koncernen bevakar löpande förändrade

marknadsvillkor som skulle ändra nuvarande bedömning.

Mer information finns i avsnittet ”Kreditrisk” i Not 19.

Förvärv

Vid förvärv av företag görs en bedömning av om förvärvet ska

klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsför-

värv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar

organisation och de processer som krävs för att bedriva förvalt-

ningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Vid fastig-

hetstransaktioner görs också en bedömning av när övergången av

risker och förmåner sker. Denna bedömning är vägledande för när

transaktionen ska redovisas. Företagsledningen bedömer vid varje

enskilt förvärv eller försäljning om transaktionen ska redovisas

som ett rörelse- eller tillgångsförvärv samt när den ska redovisas.

Uppskjuten skatt

En annan bedömningsfråga i redovisningen berör värderingen av

uppskjuten skatt. Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas

uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Aktuell skatt har

beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Avseende

uppskjuten skatt redovisas full nominell skatt om 20,6 procent,

med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till histo-

riska tillgångsförvärv. Vid värdering av underskottsavdrag görs en

bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot

framtida vinster.

Hållbarhets- och miljörisker

John Mattson genomför klimatriskanalyser för att minimera risken

för att vissa fastigheter i framtiden ska bli obrukbara eller att kost-

naden för att åtgärda skadorna blir höga. John Mattsons bedömning

av de klimatrisker som identifierats för verksamheten är att de inte

kommer att ha någon väsentlig finansiell påverkan på kort sikt.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

77KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 5. Kostnader fördelade på kostnadsslag och förvaltningsområde

Driftskostnader	2023	2022
Taxebundna driftkostnader	69,4	74,6
Fastighetsskötsel	15,8	19,8
Övrigt	38,7	46,8
Summa	123,9	141,2
Fastighetsadministration
Personalkostnader	9,2	18,1
Kontorsanslutna kostnader	4,1	6,2
Övrigt	6,9	8,8
Summa	20,2	33,1
Central administration
Personalkostnader	26,3	23,6
Rådgivning	3,9	4,4
Revisionskostnader	2,9	2,5
Övriga kostnader	17,9	28,3
Summa	51,0	58,8

Fastighetskostnader, Mkr	2023	2022
Lidingö	70,9	104,6
Norrort	43,0	55,0
City/Bromma	29,3	29,1
Söderort/Nacka	29,8	34,4
Summa fastighetskostnader	173,1	223,1

	Lidingö		Norrort		City/Bromma		Söderort/Nacka		Totalt
Kr/kvm	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Driftskostnader	296	398	373	444	338	351	284	343	317	393
Underhåll	35	80	48	123	64	111	24	107	40	98
Fastighetsskatt	33	33	31	34	52	53	49	44	38	38
Fastighetsadministration	58	97	57	89	59	84	59	88	57	92
Totalt	423	607	510	690	514	599	417	582	454	620

Angivna kr/kvm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens utgång, varvid förvärvade fastigheter och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt.

Not 4. Hyresintäkter

Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal.

Hyresintäkter	2023	2022
Bostäder	472,2	470,3
Lokaler, garage	134,1	146,9
Övriga intäkter	4,0	3,8
Hyresintäkter enligt resultaträkning	610,4	620,9

Löptidsanalysen avseende samtliga hyreskontrakt hänförliga till

ej uppsägningsbara operationella leasingavtal framgår av tabellen

nedan.

Avtalade framtida hyresintäkter avseende	2023-01-01–	2022-01-01–
kommersiella lokaler	2023-12-31	2022-12-31
Avtalade hyresintäkter inom 1 år	97,5	114,0
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 5 år	225,9	223,0
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	96,8	116,0
Summa lokaler	420,2	453,0

Avtalade framtida hyresintäkter bostäder och parkering	2023	2022
Bostäder	118,1	117,6
Parkering	33,5	24,8
Summa bostäder och parkering	151,6	142,4

Beloppen i tabellen ovan avser 3 månaders avtalad hyra, då kontrakt avseende

bostäder och parkeringar normalt har 3 månaders uppsägningstid.

Hyresintäkter, Mkr	2023	2022
Lidingö	297,4	311,9
Norrort	101,1	96,2
City/Bromma	96,1	95,7
Söderort/Nacka	115,8	117,1
Summa hyresintäkter	610,4	620,9

Kr/kvm	2023	2022
Lidingö	1 825	1 809
Norrort	1 256	1 206
City/Bromma	1 954	1 973
Söderort/Nacka	2 054	1 982
Totalt	1 750	1 726

Angivna kr/kvm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens utgång,

varvid förvärvade fastigheter och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt.

Not 6. Arvode till revisor

Ernst & Young AB	2023	2022
Revisionsuppdraget	2,4	2,4
Övriga tjänster	0,5	0,1
Summa	2,9	2,5

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

78KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 7. Anställda och personalkostnader

Anställda

	2023		2022
	Medel antal	Varav	Medel antal	Varav
	anställda	män, %	anställda	män, %
Moderföretaget	5	60 %	6	60 %
Dotterföretagen	41	54 %	47	47 %
Totalt i koncernen	46	54 %	52	48 %

	2023		2022
	Antal på	Varav	Antal på	Varav
	balansdagen	män, %	balansdagen	män, %
Styrelseledamöter	7	60 %	5	60 %
Verkställande direktör	1	100 %	1	100 %
Övriga ledande
befattningshavare	4	60 %	5	60 %
Totalt i koncernen	12	45 %	11	45 %

Personalkostnader

	2023	2022
Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar	11,9	12,3
Sociala avgifter	3,1	7,1
(varav pensionskostnader)	1,8	2,6
Summa	15,0	19,4
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar	20,4	24,6
Sociala avgifter	6,3	10,4
(varav pensionskostnader)	1,7	2,3
Summa	26,8	35,0
Totalt i koncernen	41,8	54,4

Anställda tjänstemän tryggas genom ITP1 planens avgiftsbestämda

pensionsplan. Några tjänstemän tryggas genom ITP2 planens

förmånsbestämda pensionsplan. Enligt ett uttalande från Rådet

för finansiell rapportering, UFR10 Redovisning av pensionspla-

nen ITP2 som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en

förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räken-

skapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till information för

att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser,

förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte

varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Vid utgången

av 2023 upppgick Alectas överskott mätt som den kollektiva kon-

solideringsnivån för förmånsbestämd försäkring preliminärt till

178 procent (2022 fastställt till 172 procent). Pensionsplanen

ITP2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som

en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders

och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat

beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående

tjänstgöringstid. Under 2023 uppgick kostnaden för avgiftsbestämda

pensioner till 2,1 (7,4) mkr.

Ersättning till ledande befattningshavare

	Grundlön,
2023	styrelsearvode	Rörlig ersättning	Pensions kostnad	Övrig ersättning	Summa
Styrelseordförande
Per-Gunnar Persson	0,4	–	–	–	0,4
Styrelseledamot					0,0
Ingela Lindh	0,2	–	–	–	0,2
Katarina Wallin	0,2	–	–	–	0,2
Håkan Blixt	0,2	–	–	–	0,2
Christer Olofsson	0,2	–	–	–	0,2
Åsa Bergström	0,2	–	–	–	0,2
Johan Ljungberg	0,2	–	–	–	0,2
Verkställande direktör					0,0
Per Nilsson	2,6	0,4	0,8	–	3,8
Övriga ledande befattningshavare (4 st)	6,3	0,5	1,1	–	7,9
Summa	10,5	1,0	1,8	–	13,4

	Grundlön,
2022	styrelsearvode	Rörlig ersättning	Pensions kostnad	Övrig ersättning	Summa
Styrelseordförande
Johan Ljungberg	0,5	–	–	–	0,5
Styrelseledamot
Ingela Lindh	0,2	–	–	–	0,2
Håkan Blixt	0,2	–	–	–	0,2
Christer Olofsson	0,2	–	–	–	0,2
Ulrika Danielsson	0,2	–	–	–	0,2
Verkställande direktör
Per Nilsson	2,4	0,3	0,6	–	3,4
Övriga ledande befattningshavare (4 st)	6,4	0,4	1,9	–	8,7
Summa	10,2	0,7	2,6	–	13,4

Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare

Ersättning och förmåner till koncernledning bereds av ersättnings-

utskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en

grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitaments program.

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befatt-

ningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pensionsförmåner

samt övriga förmåner som bilförmån. Med andra ledande befatt-

ningshavare avses de personer som tillsammans med verkställande

direktören utgör koncernledningen .

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

79KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 8. Nyttjanderättstillgångar

och leasing

Koncernens tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där

John Mattson är leasetagare. Koncernen är även leasetagare avse-

ende ett fåtal leasingavtal gällande kontorsmaskiner där samtliga

underliggande tillgångar är av lågt värde. Årets leasingavgifter för

dessa avtal uppgår till 0,3 (0,3) Mkr. Tomträttsavtalen upptas till ett

beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen

används en genomsnittlig diskonteringsränta om 3,00–3,25 procent.

Den 31 december uppgick det totala beräknade värdet på nyttjande-

rättstillgångarna och skulden till 375,7 Mkr (354,2).

Löptidsanalys tomträttsavgälder	2023	2022
Förfallotidpunkt 1 år	0,8	0,8
Förfallotidpunkt 2–5 år	5,7	5,7
Förfallotidpunkt efter 5 år	6,4	4,1
Summa	12,9	10,6

Räntekostnad för rapportperioden och jämförelseåret kopplat till

leasing framgår i not 9 Räntekostnader.

Not 9. Räntekostnader

	2023	2022
Tomträttsavgäld	–10,8	–10,6
Räntekostnader externa kreditgivare	–241,5	–172,5
Övriga finansiella kostnader	–2,7	–2,2
Summa	–254,9	–185,3

Lånekostnader aktiveras vid större om-, till- och nybyggnads projekt.

Räntekostnader beräknas kvartalsvis med utgångspunkt i koncer-

nens genomsnittliga ränta på samtliga lån. Räntesatsen i fjärde

kvartalet uppgick till 3,43 procent (1,35). Under 2023 har 29,2 Mkr i

ränta aktiverats. I de fall koncernen har byggnadskreditiv kopplade

till ett specifikt projekt aktiveras den faktiska räntan på kreditivet .

Not 10. Skatt

Skatt i resultaträkning

Aktuell skatt	2023	2022
Aktuell skatt på årets resultat	0,1	–0,2
	0,1	–0,2
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader, enligt gällande skattesats	209,2	–70,3
Uppskjuten skatt på underskottsavdrag, enligt gällande skattesats	–70,0	–0,2
	139,1	–70,6
Redovisad skatt i resultaträkningen	139,3	–70,7

4,5 Mkr (–) i Uppskjuten skatt har redovisats direkt mot eget kapital

hänförligt till emissionskostnader. Koncernen har inga skatteposter

som redovisas i övrigt totalresultat.

Effektiv skatt

Avstämning av effektiv skattesats	2023	2022
Resultat före skatt	–1 394,6	193,4
Skatt enligt gällande skattesats	287,3	–39,8
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter	0,1	0,0
Ej avdragsgilla räntekostnader	–42,2	–24,6
Ej avdragsgilla kostnader	–0,4	0,0
Avdrag för tidigare ej aktiverade carry-forward räntor	2,1	–
Begränsning uppslöning uppskjuten skatteskuld på grund
av IRE	–139,4	–
Ej skattepliktig försäljning av dotterbolagsaktier	32,5	–
Övrigt	–0,6	–6,3
Redovisad skatt	139,3	–70,7
Effektiv skattesats	10,0 %	36,6 %

Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatte skuld

I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära

skillnaderna:

Uppskjuten skattefordran/ Uppskjuten skatteskuld	2023-12-31	2022-12-31
Underskottsavdrag	9,4	74,9
Derivat	–14,2	–49,3
Förvaltningsfastigheter	–1 142,7	–1 315,8
Obeskattade reserver	–6,7	–7,9
Redovisat värde	–1 154,2	–1 298,1

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

80KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

	Förvaltnings-	Obeskattade	Underskotts-
Bruttoförändringar	fastigheter	reserver	avdrag	Derivat	Summa
Ingående redovisat värde 2023-01-01	–1 315,8	–7,8	74,9	–49,3	–1 298,0
Redovisat:
Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats	173,1	1,1	–70,0	35,1	139,3
Redovisat i eget Kapital	–	–	4,5	–	4,5
Utgående redovisat värde 2023-12-31	–1 142,7	–6,7	9,4	–14,2	–1 154,2
Ingående redovisat värde 2022-01-01	–1 335,7	–6,8	109,8	5,2	–1 227,5
Redovisat:
Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats	19,9	–1,0	–34,9	–54,5	–70,5
Utgående redovisat värde 2022-12-31	–1 315,8	–7,8	74,9	–49,3	–1 298,1

Samtliga skattemässiga underskottsavdrag har redovisats i balansräkningen som uppskjuten skattefordran. Totala underskottsavdrag uppgår till 45,4 Mkr (364,7 Mkr).

	2023		2022
		Underlag		Underlag
	Underlag	uppskjuten	Underlag	uppskjuten
Skatteberäkning i koncernen	aktuell skatt	skatt	aktuell skatt	skatt
Förvaltningsresultat	133,2	–	153,9	–
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	–89,9	89,9	–91,8	91,8
ny- och ombyggnationer	–105,8	105,8	0,0	0,0
Övriga skattemässiga justeringar	381,4	337,5	107,5	28,4
Skattepliktigt förvaltningsresultat	318,9	533,2	169,6	120,2
Värdeförändringar fastigheter	–	–1 357,4	–	–211,1
Värdeförändringar derivat	–	–170,4	–	264,6
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	318,9	–994,6	169,6	173,7
Underskottsavdrag, ingående balans	–364,7	364,7	–533,4	533,4
Underskottsavdrag, utgående balans	45,4	–45,4	364,7	–364,7
Skattepliktigt resultat	–0,4	–675,3	1,0	342,3
Skatt på årets resultat	0,1	139,1	–0,2	–70,5
Skatt enligt resultaträkningen	0,1	139,1	–0,2	–70,5

Nominell och bedömd uppskjuten skatteskuld

			Verklig
		Nominell	skatte skuld/
2023-12-31	Underlag	skatte skuld	fordran
Fastigheter	–9 915,8	–2 042,7	–594,9
Derivat	–69,0	–14,2	–13,1
Underskottsavdrag	45,4	9,4	7,7
Obeskattade reserver	–32,1	–6,6	–6,6
Summa	–9 971,5	–2 054,1	–607,0
Fastigheter, tillgångsförvärv	4 368,6	899,9	–
Totalt	–5 602,9	–1 154,2	–607,0
Enligt balansräkningen		–1 154,2

			Verklig
		Nominell	skatte skuld/
2022-12-31	Underlag	skatte skuld	fordran
Fastigheter	–11 663,1	–2 402,6	–699,8
Derivat	–239,4	–49,3	–45,5
Underskottsavdrag	364,7	74,9	62,0
Obeskattade reserver	–37,3	–7,8	–7,7
Summa	–11 575,1	–2 384,8	–691,0
Fastigheter, tillgångsförvärv	5 275,8	1 086,8	–
Totalt	–6 299,3	–1 298,0	–691,0
Enligt balansräkningen		–1 298,0

Belopp i tabellen ovan avseende Fastigheter, tillgångsförvärv avser den temporära

skillnad som förelåg vid förvärvstidpunkten och därigenom inte redovisas som

uppskjuten skatt.

Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende Koncernens fastigheter

har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om

3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande

skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie-

bolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande antaganden i denna

bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om

50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avyttringar av bolag

och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöver-

låtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till

5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den bedömda

verkliga skatteskulden beräknats på en diskonteringsränta om 3 pro-

cent där underskottsavdragen bedöms komma att realiseras under

en 10-årsperiod och derivaten realiseras under en 8-års period. Detta

innebär att bedömd verklig skatt för underskottsavdrag uppgår till

17 procent och för derivat till 19 procent.

Aktuell skatt uppgick under perioden till 0,1 Mkr (–0,2). Uppskjuten

skatt uppgick till 139,2 Mkr (–70,5) och har i huvudsak påverkats

av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om

netto 307,6 Mkr (53,5).

I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla ränte-

kostnader om 204,9 Mkr (–119,2), vars skattevärde ej aktiverats.

Koncernens ansamlade skattemässiga underskott beräknas till 45,4

Mkr (364,7), vilka utgör underlag för koncernens uppskjutna skatte-

fordran. Uppskjuten skatteskuld avser främst temporära skillnader

mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastig-

heter. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga

värde med 9 915,8 Mkr (11 663,1). Som uppskjuten skatteskuld

redovisas full nominell skatt om 20,6 procent (20,6), med avdrag

för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärv.

Not 10, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

81KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkylperioden för-

längts för att beakta detta. Modell för internvärdering är baserad på

restvärdesberäkning där vissa värderingsparametrar stäms av mot

marknadsdata från de externa värderarna. Bedömning görs löpande

om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde,

dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar och väsentliga

förändringar i avkastningskrav.

Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har,

utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 2,0 (2,0) procent

för 2024 och 2,0 procent långsiktigt, hänsyn tagits till eventuella

förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrad, driftskostnader och

avkastningskrav.

Det finns ingen begränsning i rätten att sälja någon förvalt

ningsfastighet eller att disponera hyresintäkterna och ersättning

vid avyttring. John Mattson har inga avtalsenliga förpliktelser att

köpa, uppföra eller exploatera en förvaltningsfastighet eller att utföra

reparationer, underhåll eller förbättringar, utöver kvarvarande inves

teringar i pågående projekt om 15,4 mkr. Se not 23 för information

om anläggningstillgångar som ställts som säkerhet.

Värderingsmodell

+ Hyresinbetalningar

– Drifts- och underhållsutbetalningar

= Driftsöverskott

– Avdrag för investeringar

= Fastighetens kassaflöde

Hyresinbetalningar

Hyresinbetalningarna har beräknats utifrån befintliga hyresavtal

fram till avtalstidens slut. Efter denna tidpunkt har en bedömning

gjorts av marknadsmässiga villkor beträffande hyresnivå och index

klausuler. De lokalhyreskontrakt som bedöms ha marknadsmässiga

villkor har antagits bli förlängda på oförändrade villkor efter

utgången av nuvarande kontraktsperiod. För övriga kontrakt har

en hyresjustering till den idag bedömda marknadsmässiga hyres

nivån gjorts för den resterande kalkylperioden efter utgången av

nuvarande kontraktsperiod.

Drifts- och underhållsutbetalningar

Bedömningen av utbetalningar för drift, administration och under-

håll har gjorts med utgångspunkt i historiskt utfall. Den externa

värderingen baseras också på statistik samt erfarenheter avseende

jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastig-

heternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna

för drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i

takt med den antagna inflationen.

Investeringsbehov

John Mattson informerar den externa värderaren om pågående

och planerade investeringar.

Kalkylränta

Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före

skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar

av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter. Kalkyl-

räntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till

nuvärde.

Restvärde

Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperi-

odens slut. Marknadsvärdet är i princip baserat på fastighetens

avkastningsförmåga och värdeutveckling efter kalkylperiodens slut

och har bedömts utifrån det prognostiserade driftnettot för det

första året efter kalkylperiodens utgång.

Värderingsantaganden

Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke obser-

verbara indata. Observerbara data som har störst inverkan på värdet

är främst aktuella hyror, faktiska drifts- och underhållskostnader,

planerade investeringar och nuvarande vakansgrader.

Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastnings-

krav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer de som har

störst inverkan på värdet. Nedan följer information om hur föränd-

ring i icke observerbara indata kan påverka värdet på fastigheterna.

Förändringar av den riskfria räntan leder till förändringar av

diskonteringsräntor och avkastningskrav. Dels då investerarnas

totalavkastningskrav påverkar hur mycket kompensation de vill

ha för att investera i fastigheter och dels eftersom den påverkar

investerarnas kostnad för att finansiera investeringen.

Skillnaden mellan investerarnas direktavkastningskrav på fast-

igheter och den riskfria räntan, den så kallade riskpremie som

investerarna vill ha för att investera i fastigheter, har ökat med start

i mitten av 2022 p g a minskat antal transaktioner på fastighets-

marknaden vilket i sin tur har lett till ökade diskonteringsräntor

och direktavkastningskrav.

Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner. Antalet jäm-

förelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare

att härleda förändringar i avkastningskrav under vissa perioder.

I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av

fastighet, hämtas jämförelseinformation i stället från liknande orter

eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner som hel-

het, baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer .

Not 12. Förvaltningsfastigheter

Samtliga av koncernens fastigheter innehas i syfte att generera

hyresintäkter och värdestegring och klassificeras därmed som för-

valtningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt

värde, dvs ett bedömt marknadsvärde, på balansdagen. Värderingen

görs enligt nivå 3 i IFRS värderingshiearki. Det verkliga värdet

fastställs genom att en bedömning görs av marknadsvärdet för

varje enskilt objekt, delvis med användandet av icke observerbara

indata. Värdering har utförts av extern värderare av cirka 25 procent

av fastighetsbeståndets totala värde varje kvartal. Resterande del

av fastighetsbeståndet har internvärderats, vilket innebär att varje

fastighet externvärderas minst en gång per år. Cushman & Wake-

field har anlitats som extern värderare för de två redovisade åren.

Värderingar av förvaltningsfastigheter är baserad på en kassa-

flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av

framtida intjäningsförmåga. Värderingar baseras även på en analys

av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter,

för bedömning av marknadens avkastningskrav. Utvecklingsfast-

igheter värderas antingen som byggrätt eller pågående projekt.

Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm

BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt skick med avdrag

för återstående investeringar och ett riskavdrag beroende på vilken

fas projektet befinner sig i.

De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om

10 år, perioden januari 2024 till december 2033. För bedömning

av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot

för år 2034 beräknats. Ett par av värderingsobjekten utgörs av

nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15 år

Not 11. Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde	26,0	24,0
Inköp under året	5,3	5,5
Försäljningar och utrangeringar	–1,3	–3,5
Utgående anskaffningsvärde	30,0	26,0
Ingående ackumulerade avskrivningar	–16,3	–14,6
Årets avskrivningar	–3,2	–4,2
Försäljningar och utrangeringar	1,3	2,5
Utgående ackumulerade avskrivningar	–18,2	–16,3
Utgående redovisat värde	11,8	9,7

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

82KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

				2023			2022
Fastighetstyp	Betydande icke-observerbara indata	Intervall		Viktat genomsnitt	Intervall		Viktat genomsnitt
Bostäder	Hyresvärde (kr/kvm)	1 112 – 3 526		1 718	1 062 – 3 473		1 712
	Fastighetskostnader (kr/kvm)	417 – 876		581	396 – 1 009		554
	Långsiktig vakans	0,0	–5,3 %	0,8%	0,0 –	5,3 %	0,5 %
	Direktavkastningskrav	2,2 –	4,3 %	3,1 %	2,0 –	3,8 %	2,7 %
	Kalkylränta	4,6 –	6,4 %	5,2 %	4,0 –	5,95 %	4,9 %
Kommersiellt	Hyresvärde (kr/kvm)		1 250 – 3 706	3 420		1 294 – 5 382	3 027
	Fastighetskostnader (kr/kvm)		165 – 1 172	678		163 – 870	714
	Långsiktig vakans	0,5 –	5,9 %	3,8 %	1,9 –	5,0 %	3,7 %
	Direktavkastningskrav	3,7 –	6,4 %	5,0 %	3,9 –	6,3 %	4,8 %
	Kalkylränta	5,7 –	8,5 %	6,8 %	5,3 –	8,5 %	6,4 %

Genomsnitten är viktade utifrån verkligt värde.

Informationen avseende den kvantitativa indata gällande kalkylräntan baseras på värderingar gjorda i en 10-årig modell .

		varav	varav	varav
Mkr	31/12/2023	bostäder	komersiellt	utveckling	31/12/2022
Ingående fastighetsvärde, 2023-01-01	15 695,5	13 691,1	1 305,6	698,8	15 894,5
+ Förvärv	–	–	–	–	643,2
+ Investeringar i nybyggnation	169,0	–	–	169,0	276,0
+ Investeringar i uppgraderingar	131,2	23,2	–	108,0	27,8
+ Övriga investeringar	48,6	4,9	7,3	36,4	54,1
– Försäljningar	–1 153,8	–1 026,3	–127,5	–	–989,0
+/– Orealiserade värdeförändringar	–1 322,8	–1 293,2	–23,8	–6,0	–211,1
Utgående fastighetsvärde, 2023-12-31	13 567,6	11 399,6	1 161,6	1 006,3	15 695,5

Hela John Mattsons fastighetsportfölj är lokaliserad i olika områ-

den inom Stockholmsregionen, där det bedöms råda en homogen

marknad och inga större skillnader i risk för olika fastighetstyper.

John Mattson följer upp och rapporterar verksamheten som en

enhet och har därmed ingen uppdelning i olika segment. Upp-

delning görs endast på fastighetstyperna ”bostäder” och ”kom-

mersiellt”.

Förändring fastighetsvärde

Totala värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till

–1 357,4 Mkr (–225,1) och redovisas i resultaträkningen på raden

”Värdeförändringar förvaltningsfastigheter”. Av dessa uppgick

rea liserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under året

till –34,6 Mkr (–13,9) och orealiserade värdeförändringar uppgick

till –1 322,8 (–211,1).

Känslighetsanalys

Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redo-

visas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar och

påverkar därmed bolagets finansiella ställning och belåningsgrad.

Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata

och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda

antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid

det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed är behäftad

med viss osäkerhet.

Förändringen av en indata/antagande kan samvariera med en

eller flera andra indata/antaganden vilket innebär att effekten på

verkligt värde av en förändring kan vara svår att beskriva.

Nedan illustreras hur en förändring av olika indata och antagan-

den påverkar verkligt värde på fastigheterna.

Stigande räntor höjer avkastningskravet som påverkar det

verkliga värdet negativt. Ökad inflation påverkar hyror som är

inflationskopplade vilket då leder till höjda hyresnivåer. Höjda hyror

leder till ökat kassaflöde men kan samtidigt leda till ökad rörlig-

het bland hyresgäster och ökade vakansgrader vilket i sin tur kan

sätta press på hyresnivåerna neråt vilket leder till att resultatet

faller. Detta påverkar det verkliga värdet negativt. En ökad infla-

tion påverkar även drift och underhållskostnader vilket belastar

resultatet negativt.

Vid värderingar som görs i framtiden kommer antagandena att

förändras vilket innebär att fastigheternas verkliga värde också

kommer att ändras vid denna värdetidpunkt.

Känslighetsanalys, verkligt värde Mkr		2023-12-31	2022-12-31
Hyra/Marknadshyra	+/– 1,0 %	181,7	342,5
Bostäder		167,1	302,3
Kommersiellt		14,6	40,3
Fastighetskostnader	+/– 50 kr/kvm	509,3	651,0
Bostäder		481,5	597,7
Kommersiellt		27,8	53,3
Långsiktig vakansgrad	+/– 2,0 %	365,5	688,1
Bostäder		335,7	606,5
Kommersiellt		29,8	81,6
Avkastningskrav, exit	–0,5 %	2 161,9	2 788,5
Bostäder		2 054,5	2 517,5
Kommersiellt		107,4	271,0
Avkastningskrav, exit	+ 0,5 %	–1 624,8	–2 905,5
Bostäder		–1 534,7	–2 646,5
Kommersiellt		–90,1	–259,0
Kalkylräntan	–0,5 %	542,9	677,6
Bostäder		498,1	626,0
Kommersiellt		44,7	51,7
Kalkylräntan	+0,5 %	–514,3	–641,0
Bostäder		–471,7	–591,8
Kommersiellt		–42,7	–49,2

Känslighetsanalysen avseende kalkylräntan har beräknats genom att applicera den

relativa förändringen som beräknats fram i den externt värderade delen av portföljen .

Specifikation av värdeförändringar	2023-12-31	2022-12-31
Driftnettoförändring	1 050,0	266,6
Pågående projekt/byggrätter	185,6	260,3
Avkastningskrav	–2 558,2	–778,8
Avyttrade/Förvärvade fastigheter	–34,6	26,8
Totalt	–1 357,2	–225,1

	2023-12-31	2022-12-31
Taxeringsvärde förvaltningsfastigheter	8 874,2	6 833,3
Skattemässigt restvärde	3 651,8	4 236,5

Not 12, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

83KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Osäkerhet i bedömningar

Till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter ligger ett

antal bedömningar och antaganden. Bedömningar och antagan-

den baseras på den information och de förutsättningar som är

kända i samband med respektive värderingstillfälle. Det innebär

att det finns en osäkerhet i bedömningarna som kan innebära en

betydande risk för justeringar av värdet på förvaltningsfastigheter

i framtida perioder, och därmed på koncernens resultat och finan-

siella ställning. Väsentliga bedömningar har bland annat gjorts

avseende kalkylränta och direktavkastningskrav. Se vidare not 3

Väsentliga uppskattningar och bedömningar samt sid 47, under

avsnitt Känslighetsanalys.

Not 13. Finansiella instrument

Värdering av finansiella tillgångar och skulder

Hyresfordringar, leverantörsskulder och liknande balansposter

har maximalt en löptid på 6 månader. Dessa redovisas därför till

upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning,

varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat

värde.

Värdering till verkligt värde

John Mattson använder räntederivat för att hantera ränterisk och

önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över

tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till

följd av förändrade marknadsräntor. John Mattsons derivat påver-

kas främst av förändringar i de långa marknadsräntorna.

Verkligt värde för räntederivat beräknas genom diskontering

av framtida kassaflöden utifrån noterad marknadsränta på balans-

dagen för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som

skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive ränte-

derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period.

De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas

med hjälp av den implicita stiborkurvan. John Mattson tillämpar

inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Tillgångar och

skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med

värdeförändringar redovisade i rapporten över totalresultat.

Totala värdeförändringen 2023 på derivaten uppgick till 170,4

mkr (264,6) och bokfördes över resultaträkningen. Den negativa

värdeförändringen förklaras främst av kortare återstånde tid fram

till slutdatum för derivaten .

KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT

	Finansiella tillgångar/	Finansiella tillgångar/
	skulder värderade	skulder värderade	Summa
Koncernen	till upplupet	till verkligt värde	redovisat	Verkligt
2023-12-31	anskaffningsvärde	via resultatet	värde	värde
Tillgångar
Långfristiga fordringar	–	–	–	–
Derivatintrsument	0	69	69	69
Kundfordringar och andra fordringar	105	–	105	105
Likvida medel	434	–	434	434
Summa tillgångar	538	69	607	607
Skulder
Räntebärande skulder	7 193	–	7 193	7 024
Derivatinstrument	–	–	–	–
Leverantörrskulder och andra skulder	236	–	236	236
Summa skulder	7 428	–	7 428	7 260
Koncernen
2022-12-31
Tillgångar
Långfristiga fordringar	–	–	–	–
Derivatintrsument	–	239	239	239
Kundfordringar och andra fordringar	76	–	76	76
Likvida medel	48	–	48	48
Summa tillgångar	124	239	363	363
Skulder
Räntebärande skulder	8 924	–	8 924	8 629
Derivatinstrument	–	–	–	–
Leverantörrskulder och andra skulder	199	–	199	199
Summa skulder	9 123	–	9 123	8 828

Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet för räntederi-

vatportföljen till 69,0 (239,4) där verkligt värde fastställdes enligt

nivå 2, i enlighet med IFRS 13.

I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande

skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapi-

talbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. 2023

års verkliga värde uppgår till 7 024 Mkr (8 629,2) .

Not 12, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

84KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 15. Koncernföretag

Företag	Säte	Organisationsnummer	Huvudsaklig aktivitet	2023-12-31	2022-12-31
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.)	Lidingö	556802-2858	Koncernens moderföretag	Moderföretag	Moderföretag
John Mattson Fastighets AB	Lidingö	556056-6977	Uthyrning och förvaltning	100 %	100 %
John Mattson Tomt AB	Lidingö	556077-6253	Vilande bolag	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Projekt AB	Lidingö	556598-0496	Vilande bolag	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Skolfastigheter AB	Lidingö	556703-0357	Uthyrning kommersiella lokaler	100 %	100 %
John Mattson Butiksfastigheter AB	Lidingö	556792-8568	Uthyrning kommersiella lokaler	100 %	100 %
John Mattson Parkering AB	Lidingö	556902-1206	Uthyrning parkeringsplatser	100 %	100 %
John Mattson Käppala AB	Lidingö	559161-7500	Komplementär i kommanditbolag	100 %	100 %
John Mattson Juno Herkules KB	Lidingö	969646-6946	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Rotebro och Rotsunda AB	Lidingö	559087-2478	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	100 %	100 %
John Mattson Stockholm Holding AB	Lidingö	559251-3286	Holdingbolag	100 %	100 %
John Mattson Hjälpslaktaren 1 AB	Lidingö	559218-0086	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Hjälpslaktaren 2 AB	Lidingö	559218-0102	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Hjälpslaktaren 8 AB	Lidingö	559218-0094	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Sicklaön AB	Lidingö	559305-4926	Komplementär i kommanditbolag	100 %	100 %
John Mattson Sicklaön KB	Lidingö	916641-4236	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Väsby Holding AB	Lidingö	559314-1376	Holdingbolag	100 %	100 %
John Mattson Vilunda AB	Lidingö	559308-0665	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Häggvik Tureberg AB	Lidingö	559087-2494	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	100 %	100 %
John Mattson HEFAB AB	Lidingö	556304-8510	Uthyrning bostäder och förvaltning	97,5 %	97,5 %
John Mattson Efib AB	Lidingö	556262-1853	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	100 %	100,0 %
John Mattson Gullmars Holding AB	Lidingö	559358-4716	Holdingbolag	100 %	100 %

Moderföretagets, John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.),

innehav i direkta och indirekta dotterföretag som omfattas av

koncern redo vis ningen framgår av nedanstående tabell.

Ägarandelen är den samma som röstandelen.

John Mattson Fastighetsföretagen AB är kommanditdelägare i John Mattson Juno Herkules KB och Sicklaön KB med en andel om 0,1 %.

Det helägda dotterbolagen John Mattson Käppala AB och John Mattson Sicklaön AB är komplementärer med en andel om 99,9 % .

Not 14. Likvida medel

	2023-12-31	2022-12-31
Kassa och bank	433,7	47,6
Redovisat värde	433,7	47,6

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

85KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Företag	Säte	Organisationsnummer	Huvudsaklig aktivitet	2023-12-31	2022-12-31
John Mattson Gravyren 1 AB	Lidingö	559011-1208	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
Gullmars Fastighetsförvaltning KB	Lidingö	969667-1024	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	99,9 %
John Mattson Likriktaren Holding AB	Lidingö	556805-6120	Holdingbolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Likriktaren 3 AB	Lidingö	556757-4552	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Likriktaren 4 AB	Lidingö	559141-9386	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Hägersten Holding 2 AB	Lidingö	556858-1416	Holdingbolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Örby Centrum AB	Lidingö	556858-1424	Projektutveckling	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Johanneshov AB	Lidingö	559013-4499	Uthyrning av bostäder	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Skattsedeln AB	Lidingö	556980-0187	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Örnsberg AB	Lidingö	559225-6993	Projektutveckling	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Hägersten 3 AB	Lidingö	559003-2537	Holdingbolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Lilla Bantorget AB	Lidingö	559008-0775	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Lilla Katrineberg 4 AB	Lidingö	559013-6619	Uthyrning av kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Traneberg AB	Lidingö	556966-2827	Uthyrning av bostäder	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Tollare AB	Lidingö	559065-1179	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Hägersten Parkering AB	Lidingö	556974-4948	Uthyrning av garage	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Katrineberg Holding AB	Lidingö	556097-5434	Vilande bolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Katrineberg AB	Lidingö	556684-0947	Vilande bolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Ulvsunda AB	Lidingö	556750-2983	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Geografiboken AB	Lidingö	559190-8297	Projektutveckling	Indirekt helägt	100 %

John Mattson Fastighetsföretagen AB är kommanditdelägare i John Mattson Juno Herkules KB, Sicklaön KB och Gullmars Fastighetsförvaltning KB med en andel om 0,1 %.

Det helägda dotterbolagen John Mattson Käppala AB, John Mattson Sicklaön AB och John Mattson Gullmars Holding AB är komplementärer med en andel om 99,9 %.

Not 15, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

86KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 16. Resultat per aktie

I samband med nyemissionen 15 december 2023 om totalt 1 250

Mkr emitterades 37 896 965 aktier vilka registrerades den

15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Per den

31 december 2023 omfattade det registrerade aktiekapitalet

75 793 930 (37 896 965).

I samband med förvärvet av fastigheterna vid Gullmarsplan 2022

genomfördes två emissioner om totalt 268,4 Mkr motsvarande

672 208 aktier samt 859 930 aktier vilka registrerades den 6 februai

respektive den 16 maj 2022. Per den 31 december 2023 omfattade

det registrerade aktiekapitalet 75 793 930 aktier (37 896 965) med

ett kvotvärde på 0,33 kr (0,33). Beräkningen av resultat per aktie har

baserats på årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare

uppgående till –1 255,9 Mkr (123,7). Detta delas med det vägda

genomsnittet antal aktier vid tillfället 39 556 335 (37 537 496). Var-

ken utspädning vid beräkning av resultat per aktie föreligger eller

något innehav utan bestämmande inflytande i koncernen.

Resultat per aktie före och efter utspädning	2023-12-31	2022-12-31
Årets resultat tillika årets totalresultat	–1 255,9	123,7
Genomsnittligt utestående antal aktier före
utspädningseffekt	39 556 335	37 537 496
Resultat per aktie före utspädning (kr)	–31,75	3,30

Not 18. Upplåning

	2023-12-31	2022-12-31
Långfristig
Skulder till kreditinstitut	6 083,9	6 363,9
Redovisat värde	6 083,9	6 363,9
Kortfristig
Skulder till kreditinstitut	1 108,8	2 559,9
Redovisat värde	1 108,8	2 559,9
Summa upplåning	7 192,7	8 923,8

I summa upplåning ingår skulder till kreditinstitut och annan upp-

låning mot säkerhet på 7 192,7 Mkr (8 923,8). Säkerhet för banklån

utgörs av fastighetsinteckningar i koncernens förvaltningsfastig-

heter. Säkerhet för byggkreditiv utgörs av moderbolagsborgen .

Reservering för förväntade kreditförluster

Koncernen använder olika metoder för att uppskatta förväntade

kreditförluster på finansiella tillgångar, hyres- och kundfordringar,

som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen defi-

nierar fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet inte

kommer att kunna betala sin fordran. Koncernens skriver bort

fordringar när det inte längre bedöms möjligt att erhålla några

medel från eventuella indrivningsförsök.

Nedan visas de finansiella tillgångar koncernen har reserverat

förväntade kreditförluster för. Utöver nedanstående tillgångar

bevakar Koncernen reserveringsbehov även för andra finansiella

instrument, exempelvis likvida medel. I de fall beloppen inte bedöms

vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster

även för dessa finansiella instrument.

För hyres- och kundfordringar

Förväntade kreditförluster för hyres- och kundfordringar beräknas

i enlighet med den förenklade metoden. Koncernen använder förfal-

lotid för att bedöma om kreditrisken i hyres- och kundfordringar har

ökat betydligt sedan första redovisningstillfället. Fordringar som är

mer än 90 dagar sena till betalning anses osäkra, och reservering för

förväntade kreditförluster sker genom individuell bedömning. För

övriga fordringar baseras förväntade kreditförluster på historisk

kreditförlustnivå kombinerat med framåtblickande faktorer.

Förväntade kreditförluster för hyres- och kundfordringar beräk-

nas i enlighet med den förenklade metoden och där genom en

förlustandelsmodell. Indata som används är finansiell data för John

Mattson för föregående år. Hänsyn har också tagits till information

avseende makroekonomisk utveckling i framåtblickande avseende.

Slutligen har en individuell bedömning gjorts om fordringar anses

kreditförsämrade.

Åldersanalys för hyres- och kundfordringar (bruttobelopp, före

nedskrivning för förväntade kreditförluster)

	2023-12-31	2022-12-31
Ej förfallna kundfordringar	–	0,1
Förfallna kundfordringar 1–30 dagar	1,0	0,3
Förfallna kundfordringar 31–90 dagar	2,0	0,9
Förfallna kundfordringar >90 dagar	1,6	0,2
Redovisat värde	4,5	1,5

Not 17. Eget kapital

Aktiekapital

Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktieantalet

75 930 930 stamaktier (37 896 965). Innehavare av stamaktier är

berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinnehavet

berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie. Alla

aktier har samma rätt till John Mattsons kvarvarande nettotillgångar.

Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för över-

låtelse. Inga aktier innehas av företaget själv eller dess dotterföretag.

Aktiernas kvotvärde uppgår till 0,33 kr per aktie (0,33).

	2023-12-31	2022-12-31
Antal utestående aktier vid årets början	37 896 965	36 364 827
Nyemission	37 896 965	–
Aktiesplit	–	1 532 138
Antal utestående aktier vid årets slut	75 793 930	37 896 965

Not 19. Finansiella risker

John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk i verksamheten.

Bolagets resultat och kassaflöde påverkas dock både av föränd-

ringar i omvärlden och av företagets eget agerande. Riskhanterings-

arbetet syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget

möter samt, att så långt det är möjligt, förebygga och begränsa

eventuella negativa effekter.

Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finan-

siella risker; kreditrisk, marknadsrisker (ränterisk och annan pris-

risk) samt likviditetsrisk. Koncernens övergripande riskhantering

fokuserar på oförutsägbarheten på de finansiella marknaderna

och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma effekter på

koncernens finansiella resultat.

Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras i enlig-

het med av styrelsen fastställd finanspolicy. Koncernens övergri-

pande målsättning för finansiella risker är att hantera dessa inom

ramen för låg risk, ha en kostnadseffektiv upplåning och säkerställa

företagets räntebetalningsförmåga över tid.

Kreditrisk

Kreditrisk är risken att koncernens motpart inte kan fullgöra sin

skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust.

Koncernens hyres- och kundfordringar avser samtliga fastigheter

i Stockholmsområdet. Koncernens likvida medel är placerade hos

svensk bank med hög kreditvärdighet.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

87KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Reserv för förväntade kreditförluster

	2023-12-31	2022-12-31
Ingående redovisat värde	1,2	1,1
Årets bortskrivningar	–0,4	0,4
Årets övriga förändringar	–0,3	–0,4
Utgående redovisat värde	0,5	1,2

Årets konstaterade kreditförluster uppgår till 0,4 Mkr (0,1).

Marknadsrisk

Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida

kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av

förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas i tre typer,

valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som

påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Koncernen inne-

har inga poster i utländsk valuta.

Ränterisk

Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflöden

från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i

marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken

är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk

avseende koncernens lån till kreditinstitut.

För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallostruk-

turen fördelad över tid. För att nå önskad ränteförfallostruktur

används räntederivatinstrument i form av ränteswappar.

Koncernen använder räntederivat i form av swappar för att han-

tera ränterisk och konvertera rörliga räntor till fasta. De avtalade

kassaflödena sker mellan 3–6 månaders mellanrum för att matcha

räntekostnader. Se löptidstabeller nedan för analys av ränterörelser.

Räntederivaten har avtalats med institut som har god kreditvärdig-

het varvid kreditexponeringen mot institutionen anses begränsad.

John Mattson har sammantaget tecknat ränteswappar till ett

nominellt belopp om 5 933 Mkr (4 789).

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023

	Räntebindning			Kreditbindning			Derivat
		Snittränta		Kreditavtal	Utnyttjat,			Snittränta
Löptid	Volym (Mkr)	(%)	Andel (%)	volym (Mkr)	Mkr	Andel (%)	Volym (Mkr)	(%)
0–1 år	1 442	10,42	20	1 297	1 109	15	–	–
1–2 år	721	–1,25	10	1 269	1 269	18	1 883	–
2–3 år	1 538	1,48	21	1 745	1 745	24	1 350	–
3–4 år	1 527	2,46	21	971	971	13	1 400	–
4–5 år	1 216	2,09	17	995	995	14	600	–
>5 år	749	2,67	10	1 103	1 103	15	700	–
Summa	7 193	3,43	100	7 381	7 193	100	5 933	–1,84

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2022

	Räntebindning			Kreditbindning			Derivat
		Snittränta		Kreditavtal	Utnyttjat,			Snittränta
Löptid	Volym (Mkr)	(%)	Andel (%)	volym (Mkr)	Mkr	Andel (%)	Volym (Mkr)	(%)
0–1 år	3 453	4,05	39	2 720	2 560	29	471	–
1–2 år	–15	24,74	–	1 714	1 385	16	–	–
2–3 år	1 623	1,23	18	1 193	1 193	13	1 668	–
3–4 år	1 752	1,62	20	912	912	10	1 350	–
4–5 år	527	2,11	6	1 213	1 213	14	400	–
>5 år	1 585	1,99	18	1 661	1 661	19	900	–
Summa	8 924	2,54	100	9 412	8 923,8	100	4 789	–1,04

Genomsnittlig ränta vid årets utgång inkl derivat.

Volymvägd genomsnittsränta för derivat .

I tabellen nedan visas, givet de räntebärande tillgångar och skulder

som finns per balansdagen, en ränteuppgång/-nedgång påverkan

på resultat före skatt. Hänsyn är tagen till bolagets räntederivat.

	2023-12-31	2022-12-31
Marknadsränta +1 %, Mkr	–6,3	–50,2
Marknadsränta –1 %, Mkr	27,7	23,6

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att full-

göra sina förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder.

Denna risk hanteras genom en checkräkningskredit uppgående till

110 Mkr (160) som vid utgången av 2023 var outnyttjad (0). Där-

utöver finns ett byggkreditiv på 400 mkr där 322 mkr är utnyttjat

per utgången av 2023.

I tabellen nedan visas räntederivatens värde förändring vid en ränte-

upp gång/-nedgång och dess påverkan på resultatet.

	2023-12-31	2022-12-31
Marknadsränta +1 %, Mkr	136,1	130,3
Marknadsränta –1 %, Mkr	–143,7	–138,1

Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar

och återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen

nedan. Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med

den ränta som förelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i

den period när återbetalning tidigast kan krävas .

Not 19, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

88KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

2023-12-31

Löptidsanalys	<6 mån	6–12 mån	1–3 år	3–5 år	>5 år	Totalt
Leverantörsskulder	107,3	–	–	–	–	107,3
Räntebärande skulder	677,9	677,9	3 508,3	2 460,2	1 597,2	8 921,5
Derivat	–	–	–100,5	11,6	19,8	–69,0
Summa	726,2	677,9	3 608,8	2 448,6	1 577,3	8 959,7

2022-12-31

Löptidsanalys	<6 mån	6–12 mån	1–3 år	3–5 år	>5 år	Totalt
Leverantörsskulder	82,5	–	–	–	–	82,5
Räntebärande skulder	1 393,5	1 393,5	3 032,5	4 239,7	0,0	10 059,2
Derivat	–	3,1	80,9	118,9	33,5	236,4
Summa	1 488,8	1 396,6	3 113,4	4 358,6	33,5	10 378,1

I tabellerna avseende löptidsanalys inkluderas framtida räntebetalningar varför totalbelopp enligt denna överstiger balansräkningens

belopp. I löptidsanalysen är inte tomträtter inkluderad .

Finansieringsrisk

Finansieringsrisk innebär svårigheter att erhålla finansiering eller

finansiering med mycket oförmånliga villkor vid en given tidpunkt.

För att säkerställa behovet av finansiering och likviditet arbetar John

Mattson kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra

nya krediter. Som säkerhet för upptagna lån lämnar John Mattson

säkerheter i fastighetsinteckningar. Risken hanteras också genom

låg belåningsgrad som vid årsskiftet uppgick till 49,8 procent (56,6).

Bolagets stabila kassaflöde bidrar till en tryggad räntetäckningsnivå.

Nedan visas kreditavtal/-ramar som John Mattson ingått:

	Belopp	Utnyttjad	Belopp	Utnyttjad
	2023-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2022-12-31
Bindande låneavtal i bank	6 870,5	6 870,5	8 352,5	8 398,9
Kreditlöfte och
check kredit	510,0	322,1	1 060,0	524,9
Summa	7 380,5	7 192,6	9 412,5	8 923,8

Kapitalhantering

Koncernens strategi syftar till att skapa en god avkastning till aktie-

ägarna under finansiell stabilitet. Strategin avspeglas i de finansiella

målen, som under 2023 var:

• Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie

med minst 7 procent, inklusive värdeförändringar, över en kon-

junkturcykel.

• Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med

minst 10 procent över en konjunkturcykel.

Not 20. Övriga skulder

	2023-12-31	2022-12-31
Personalens källskatt och sociala avgifter	3,6	4,4
Moms	5,0	1,2
Skatteskuld	15,9	9,4
Övriga poster	3,7	4,2
Redovisat värde	28,1	19,3

Not 21. Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

	2023-12-31	2022-12-31
Förbetalda hyresintäkter	46,7	59,1
Upplupna räntekostnader	26,4	13,1
Upplupna löner, semesterlöner och sociala avgifter	3,8	5,1
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	23,3	19,8
Redovisat värde	100,2	97,1

Not 19, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

89KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 22. Kassaflödesanalys

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	2023	2022
Avskrivningar	3,5	3,9
Orealiserade värdeförändring på förvaltningsfastigheter	1 357,4	225,1
Orealiserade värdeförändring på derivat	170,4	–264,6
Avsättningar till pensioner	0,4	1,3
Övrigt	–1,7	–
Redovisat värde	1 530,0	–34,3

Förändring av skulder
hänförliga till finansierings-		Periodens
verksamheten	2022-12-31	kassaflöde	Förvärv	2023-12-31
Kortfristiga ränte bärande
skulder	2 559,9	–1 451,1	–	1 108,8
Långfristiga ränte bärande
skulder	6 363,9	–280,0	–	6 083,9
	8 923,8	–1 731,1	–	7 192,7

		Kassaflödes påverkande		Ej kassaflödes påverkande
		förändringar		förändringar
Förändring av skulder
hänförliga till finansierings-		Periodens
verksamheten	2021-12-31	kassaflöde	Förvärv	2022-12-31
Kortfristiga ränte bärande
skulder	3 221,9	–622,0	–	2 599,9
Långfristiga ränte bärande
skulder	6 224,6	139,3	–	6 363,9
	9 446,5	–522,7	–	8 923,7

Not 23. Ställda säkerheter

Ställda säkerheter	2023-12-31	2022-12-31
Fastighetsinteckningar	6 870,8	8 827,4
Kapitalförsäkringar för säkerställande av pensioner	1,0	–
Summa	6871,8	8 827,4

Not 24. Transaktioner med närstående

Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseleda möter

och medlemmar i företagsledning samt till dessa närstående

personer och bolag. Närståendekretsen omfattar även bolagen i

koncernen enligt not 16.

Alla transaktioner med närstående görs på marknadsmässiga

villkor.

För information om ersättningar till ledande befattningshavare

se not 7 Anställda och personalkostnader.

Utöver de belopp som framgår av not 7 har moderbolaget i maj

2023 upptagit ett kortfristigt reverslån om 580 Mkr från bolagets

två största aktieägare. Lånen upptogs till en marknadsmässig ränta

motsvarande STIBOR tre månader +1,65 % marginal. Lånen har

under fjärde kvartalet återbetalats i sin helhet.

Not 25. Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

90KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Moderbolagets

resultaträkning

Moderbolagets rapport

över totalresultat

Belopp i Mkr Not 2023 2022

Intäkter 9 11,5 13,9

Central administration och marknadsföring 10 –28,4 –43,5

Rörelseresultat –16,8 –29,6

Resultat från andelar i koncernföretag 11 –114,3 –

Ränteintäkter 12 14,0 4,5

Räntekostnader 13 –136,2 –65,1

Resultat efter finansiella poster –253,4 –90,3

Bokslutsdispositioner 14 60,4 29,8

Resultat före skatt –192,9 –60,5

Skatt 15 –6,7 –

Årets resultat –199,6 –60,5

Belopp i Mkr Not 2023 2022

Årets resultat –199,6 –60,5

Övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat –199,6 –60,5

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

91FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Moderbolagets balansräkning

Belopp i Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31

TILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier 3 1,2 0,9

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 4 5 257,3 5 320,5

Långfristiga fordringar på koncernföretag 8 1 178,9 –

Andra långfristiga fordringar 8 0,2 –

Uppskjuten skattefordran 5 0,9 3,0

Summa anläggningstillgångar 6 438,5 5 324,4

Omsättningstillgångar

Fordringar hos koncernföretag 6 342,6 323,6

Övriga fordringar 8 9,1 10,1

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 0,5 1,4

Likvida medel 7 433,4 4,7

Summa omsättningstillgångar 785,7 339,8

SUMMA TILLGÅNGAR 7 224,2 5 664,2

Belopp i Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 16

Bundet eget kapital

Aktiekapital 25,3 12,6

Fritt eget kapital

Överkursfond 2 258,2 855,6

Balanserat resultat 795,1 1 037,9

Årets resultat –199,6 –60,5

Summa eget kapital 2 878,9 1 845,7

Avsättningar

Övriga avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 10 0,3 –

Summa avsättningar 0,3 –

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 17 – 475,0

Summa långfristiga skulder 0,0 475,0

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 8 3,8 3,6

Skulder till koncernföretag 8 4 328,1 2 430,8

Kortfr del av långf skuld 17 – 893,1

Övriga kortfristiga skulder 8 2,7 8,0

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 10,4 8,1

Summa kortfristiga skulder 4 344,9 3 343,5

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 224,2 5 664,2

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

92FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Moderbolagets

kassaflödesanalys

Belopp i Mkr Not 2023 2022

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt –192,9 –60,5

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 20

Avskrivningar och utrangeringar 0,7 0,8

Nedskrivning andelar i dotterföretag 300,4

Resultat försäljning av dotterbolag -186,1 –

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital –78,0 –59,7

Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital

Förändringar av rörelsefordringar –17,2 58,8

Förändringar av rörelseskulder 1 019,8 1 433,3

Kassaflöde från den löpande verksamheten 924,6 1 432,2

Investeringsverksamheten

Förvärv av dotterföretag –22,9 –

Försäljning dotterföretag 214,6

Investeringar i inventarier –1,1 –0,9

Avyttringar av inventarier 0,1 –

Förändring långfristiga lån till koncernföretag –1 178,9 –

Lämnat aktieägartillskott -242,8 –3,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 230,9 –3,9

Finansieringsverksamheten

Amortering av lån –1 368,1 –1 732,0

Utdelning – –

Upptagna lån – –

Förändring långfristiga lån koncernföretag 814,3 –

Nyemission 1 228,3 268,7

Erhållet/Lämnat koncernbidrag 60,4 29,8

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 734,9 –1 542,5

Årets kassaflöde 428,8 –5,1

Likvida medel vid årets början 4,8 9,9

Likvida medel vid årets slut 7 433,4 4,8

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen

Erhållen ränta 1,7 4,5

Erlagd ränta 26,2 65,4

Moderbolagets rapport över

förändringar i eget kapital

Bundet eget kapital Fritt eget kapital

Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst Årets resultat

Summa

eget kapital

Ingående eget kapital 2022-01-01 12,1 769,8 858,0 –2,4 1 637,5

Omföring resultat föregående år – – –2,4 2,4 0,0

Årets resultat – – – –60,5 –60,5

Årets övrigt totalresultat – – –

Årets totalresultat –60,5 –60,5

Transaktioner med ägare

Utdelning – – – – –

Nyemission 0,5 268,1 – – 268,7

Summa 0,5 268,1 – – 268,7

Utgående eget kapital 2022-12-31 12,6 1 037,9 855,6 –60,5 1 845,7

Ingående eget kapital 2023-01-01 12,6 1 037,9 855,6 –60,5 1 845,7

Omföring resultat föregående år – – –60,5 60,5 –

Årets resultat – – – –199,6 –199,6

Årets övrigt totalresultat – – – – –

Årets totalresultat 12,6 1 037,9 – –199,6 –199,6

Transaktioner med ägare

Nyemission 12,6 1 238,1 – – 1 250,7

Kostnader hänförliga till emission – –22,3 – – –22,3

Skatt på emissionskostnader – 4,6 – – 4,6

Summa 12,6 1 220,3 – – 1 232,9

Utgående eget kapital 2023-12-31 25,3 2 258,2 795,1 –199,6 2 878,9

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

93FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Moderbolagets noter

Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper

Moderföretaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis-

ningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering

utgivna rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som kon-

cernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär

att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan.

Andelar i dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i enlighet med

anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostna-

der inkluderas i det bokförda värdet för innehavet. Det bokförda

värdet prövas kvartalsvis mot företagens egna kapital. I de fall

bokfört värde understiger företagens koncernmässiga värde sker

nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare

nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Antaganden görs om framtida förhållanden för att beräkna fram-

tida kassaflöden som bestämmer återvinningsvärdet. Återvinnings-

värdet jämförs med det redovisade värdet för dessa tillgångar och

ligger till grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar.

De antaganden som påverkar återvinningsvärdet mest är framtida

resultatutveckling, diskonteringsränta och nyttjandeperiod. Om

framtida omvärldsfaktorer och förhållanden ändras kan antagan-

den påverkas så att redovisade värden på moderföretagets tillgångar

ändras.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncern-

bidrag som bokslutsdispositioner. Av moderföretaget lämnade

aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och

redovisas som aktier och andelar hos moderföretaget. Erhållna

aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital.

Intäkter

Bolagets intäkter avser främst serviceintäkter avseende fakturering

av koncerninterna tjänster till dotterföretag. Intäkter avseende

detta redovisas i takt med att tjänsterna utförs.

Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms

som säker. Intäkter från försäljning av dotterföretag redovisas då

kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen.

Leasing

Moderföretaget har valt att utnyttja de lättnadsregler som finns

i RFR 2 avseende redovisning av Leasing i juridisk person och

redovisar därigenom samtliga leasingavtal som operationella.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning,

tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i

moderföretaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i

enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget vär-

deras därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde

och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip

minskat med nedskrivning för förväntade kreditförluster.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Finansiella tillgångar, inkluderat koncerninterna fordringar ska

skrivas ned för förväntade kreditförluster. För metod rörande

nedskrivning för förväntade kreditförluster, se koncernens not 1.

Förväntade kreditförluster för koncerninterna fordringar uppskat-

tas genom att bedöma motpartens kreditvärdighet.

Skatter

I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld hänförlig till

de obeskattade reserverna med bruttobelopp i balansräkningen.

Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobeloppet i resultat-

räkningen.

Not 2. Väsentliga upp skatt ningar

och bedömningar

Moderbolagets viktigaste tillgångspost består av värdet på Aktier i

koncernföretag. I de dotterföretag med större värden finns fastig-

heter där ett väsentligt övervärde föreligger.

Not 3. Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier 2023-12-31 2022-12-31

Ingående anskaffningsvärde 2,7 2,6

Inköp under året 1,1 0,5

Försäljningar och utrangeringar –1,3 –0,3

Utgående anskaffningsvärde 2,4 2,7

Ingående ackumulerade avskrivningar –1,8 –1,1

Årets avskrivningar –0,7 –0,9

Försäljningar och utrangeringar 1,3 0,2

Utgående ackumulerade avskrivningar –1,2 –1,8

Utgående planenligt restvärde 1,2 0,9

Not 4. Andelar i koncernföretag

2023-12-31 2022-12-31

Ingående anskaffningsvärde 5 320,5 5 317,6

Aktieägartillskott 242,8 3,0

Förvärv 22,9 –

Försäljningar –28,5 –

Nedskrivningar –300,4 –

Utgående anskaffningsvärde 5 257,3 5 320,5

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

94NOTER – MODERBOLAGET

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

fortsättning not 4

Nedan förteckning inkluderar direktägda företag. De indirekt ägda företagen redovisas i not 15 koncernföretag.

Företag Org. nr. Säte Huvudsaklig aktivitet Ägd andel 2023-12-31 2022-12-31

John Mattson Fastighets AB 556056-6977 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 1 262,0 1 262,0

John Mattson Skolfastigheter AB 556703-0357 Lidingö Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 1,6 1,6

John Mattson Butiksfastigheter AB 556792-8568 Lidingö Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 9,7 9,7

John Mattson Parkering AB 556902-1206 Lidingö Uthyrning parkeringsplatser 100 % 0,2 0,2

John Mattson Dalenum AB 556909-1472 Lidingö Uthyrning och förvaltning 0 % – 28,5

John Mattson Käppala AB 559161-7500 Lidingö Komplementär i kommanditbolag 100 % 371,3 371,3

John Mattson Juno Herkules KB 969646-6946 Lidingö Uthyrning och förvaltning 0 % 0,5 0,5

John Mattson Sollentuna Holding AB 559229-6619 Lidingö Holdingbolag 0 % – 4,0

John Mattson Gullmars Holding AB 559358-4716 Lidingö Holdingbolag 100 % 52,7 –

John Mattson Sicklaön AB 559305-4926 Lidingö Komplementär i kommanditbolag 100 % 3,6 0,6

John Mattson Efib AB 556262-1853 Lidingö Uthyrning och förvaltning 99,95 % 1 425,5 1 425,5

John Mattson Rotebro och Rotsunda AB 559087-2478 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 20,8 130,1

John Mattson Häggvik Tureberg AB 559087-2494 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 7,2 3,0

John Mattson Väsby Holding AB 559314-1376 Lidingö Holdingbolag 100 % 0,2 2,9

John Mattson Stockholm Holding AB 559251-3286 Lidingö Holdingbolag 100 % – 1,3

John Mattson HEFAB AB 556304-8510 Lidingö Uthyrning och förvaltning 97,5 % 2 102,1 2 079,3

5 257,3 5 320,3

Not 5. Uppskjutna skattefordringar och

skatteskulder

2023-12-31 Tillgångar Skulder Netto

Underskotts avdrag 0,9 – 0,9

Summa 0,9 – 0,9

2022-12-31 Tillgångar Skulder Netto

Underskotts avdrag 3,0 – 3,0

Summa 3,0 – 3,0

Avstämning nettoförändring av uppskjuten skatt 2023-12-31 2022-12-31

Vid årets början 3,0 3,0

Redovisat i resultatet –6,7 –

Redovisat i eget kapital 4,6 –

Vid årets slut 0,9 3,0

Not 6. Fordringar hos koncernföretag

2023-12-31 2022-12-31

Ingående anskaffningsvärde 323,6 387,4

Tillkommande fordringar 342,6 –

Avgående fordringar –323,6 –63,8

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 342,6 323,6

Utgående redovisat värde 342,6 694,6

Not 8. Finansiella instrument

Beräkning av verkligt värde

Räntebärande fordringar och skulder

I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärandeford-

ringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden

av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta.

Då dessa i huvudsak löper med kort räntebindning avviker verkligt

värde inte nämnvärt från nominella värden.

Kortfristiga fordringar och skulder

För kortfristiga fordringar och skulder, som likvida medel, kund-

fordringar och leverantörsskulder, vilka förväntas regleras inom tolv

månader anses det redovisade värdet vara en approximation av det

verkliga värdet.

Värdering till verkligt värde

Moderbolaget har inte några finansiella instrument som värderas

till verkligt värde.

Reservering för förväntade kreditförluster

Moderföretaget använder olika metoder för förväntade kredit-

förluster beroende på det finansiella instrumentet. Koncernen

definierar fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet

inte kommer att kunna betala sin fordran. Fordringarna består

till största del av fordringar på koncernföretag där inga förvän-

tade kreditförluster har identifierats. Företaget bevakar eventuellt

reserveringsbehov för samtliga finansiella instrument, exempelvis

likvida medel. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker

en reservering för förväntade kreditförluster för dessa finansiella

instrument.

Not 7. Likvida medel

2023-12-31 2022-12-31

Kassa och bank 433,4 4,7

Redovisat värde 433,4 4,7

Not 9. Intäkter

2023 2022

Koncerinterna intäkter 10,6 13,7

Övriga intäkter 1,0 0,1

Summa 11,5 13,9

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

95NOTER – MODERBOLAGET

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 11. Resultat från andelar

i koncernföretag

2023 2022

Reavinst / reaförlust försäljning 186,1 –

Nedskrivning –300,4 –

Summa –114,3 0,0

Not 16. Eget kapital

Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktiekapitalet

75 793 930 stamaktier (37 895 965). Innehavare av stamaktier är

berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinne-

havet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per

aktie. Alla aktier har samma rätt till John Mattsons kvarvarande

nettotillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är

reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av företaget själv

eller dess dotterföretag. Aktiernas kvotvärde uppgår till 0,33 kr

per aktie (0,33 kr).

Not 12. Ränteintäkter och liknande

resultatposter

2023 2022

Ränteintäkter från dotterföretag 1,7 1,3

Ränteintäkter från koncernföretag 11,0 3,2

Övriga ränteintäkter 1,4 –

Summa 14,0 4,5

Not 13. Räntekostnader och liknande

resultatposter

2023 2022

Räntekostnader till dotterföretag –66,9 –19,9

Räntekostnader till koncernföretag –42,0 –4,1

Övriga räntekostnader –26,2 –40,2

Övriga finansiella kostnader –1,1 –0,9

Summa –136,2 –65,1

Not 14. Bokslutsdispositioner

2023 2022

Lämnat koncernbidrag – –

Erhållet koncernbidrag 60,4 29,8

Summa 60,4 29,8

Not 15. Skatt

2023 2022

Aktuell skatt – –

Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära

skillnader –6,7 –

Redovisad skatt –6,7 –

Avstämning av effektiv skattesats 2023 2022

Resultat före skatt –192,9 –60,5

Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget

(20,6 %) 39,7 12,5

Skatteeffekt av:

Ej skattepliktiga intäkter 38,3

Ej avdragsgilla kostnader –79,8 –12,5

Övrigt –4,9 –

Redovisad skatt –6,7 –

Not 10. Anställda och

personalkostnader

2023 2022

Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare

Löner och andra ersättningar –11,9 –14,0

Sociala avgifter –3,1 –4,7

(varav pensionskostnader) –1,8 –2,6

Summa –15,0 –18,7

Medeltal antal anställa i moderbolaget under året uppgick till 5 (6)

anställda av vilka 60 procent (60) är män.

För ytterligare infromation om löner och ersättningar till

anställda och ledande befattningshavare samt information om

antal anställda, se koncernens not 7.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

96NOTER – MODERBOLAGET

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 19. Arvode till revisor

Ernst &Young AB 2023 2022

Revisionsuppdraget 1,9 0,3

Övriga tjänster 0,5 –

Summa 2,4 0,3

Not 21. Ställda säkerheter

och eventualförpliktelser

Ställda säkerheter 2023 2022

Fastighetsinteckningar – –

Summa – –

Eventualförpliktelser 2023 2022

Borgensförbindelser för dotterbolag 1 212,6 96,4

Not 17. Upplåning

2023-12-31 2022-12-31

Långfristig

Skulder till kreditinstitut – 475,0

Redovisat värde – 475,0

Kortfristig

Skulder till kreditinstitut – 893,1

Redovisat värde – 893,1

Summa upplåning – 1 368,1

Not 18. Transaktioner med närstående

En förteckning av koncernens dotterföretag, vilka även är de företag

som är närstående till moderföretaget, anges i koncernens not 16.

Transaktioner från moderföretaget till dotterkoncernföretag

utgörs endast av s.k. management fees och innebär att koncern-

gemensamma kostnader (hyra, administration etc) fördelas ut från

moderföretaget till respektive dotterföretag, dessa fördelas ut på

marknadsmässiga villkor. Några andra närståendetransaktioner

än management fee förekommer inte.

Försäljning

av varor/

tjänster

Inköp av

varor/

tjänster Räntor

Fordran på

balans-

dagen

Skuld på

balans-

dagen

Koncern företag

2023 8,8 –2,2 –96,3 1 521,5 4 328,1

2022 13,7 –5,0 –19,5 323,6 2 536,9

Not 22. Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång.

Not 23. Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr):

Överkursfond 2 258 196 840

Balanserat resultat 795 117 732

Årets resultat –199 635 103

2 853 679 469

Styrelsen föreslår att vinstmedel disponeras så att:

I ny räkning överföres 2 853 679 469

2 853 679 469

Not 20. Kassaflödesanalys

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2023-01-01–2023-12-31 2022-01-01–2022-12-31

Avskrivningar 0,7 0,8

Nedskrivning andelar i dotterföretag 300,4 –

Resultat försäljning dotterföretag -186,1 –

Redovisat värde 114,9 0,8

Kassaflödes-

påverkande

förändringar

Ej kassaflödes-

påverkande

förändringar

Förändring av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2022-12-31 Periodens kassaflöde Förvärv 2023-12-31

Kortfristiga räntebärande skulder 893,1 –893,1 – –

Långfristiga räntebärande skulder 475,0 –475,0 – –

1 368,1 –1 368,1 – –

Förändring av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2021-12-31 Periodens kassaflöde Förvärv 2022-12-31

Kortfristiga räntebärande skulder 1 300,0 –406,9 – 893,1

Långfristiga räntebärande skulder 1 800,0 –1 325,0 – 475,0

3 100,0 –1 731,9 – 1 368,0

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

97NOTER – MODERBOLAGET

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Styrelsens försäkran

Lidingö den dag som framgår av vår elektroniska underskrift

Per-Gunnar (P-G) Persson

Styrelseordförande

Johan Ljungberg

Vice ordförande

Åsa Bergström

Styrelseledamot

Håkan Blixt

Styrelseledamot

Christer Olofsson

Styrelseledamot

Ingela Lindh

Styrelseledamot

Katarina Wallin

Styrelseledamot

Per Nilsson

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avlämnats den dag

som framgår av vår elektroniska underskrift

Ernst & Young AB

Katrine Söderberg

Auktoriserad revisor

John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.)

556802-2858

Såvitt styrelsen känner till är denna årsredovisning upprättad i

enlighet med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rätt-

visande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resul-

tat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt

beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen

står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de

internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparla-

mentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli

2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.

Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställ-

ning och resultat, och förvaltningsberättelsen för koncernen ger en

rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet,

ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

som de företag som ingår i koncernen står inför.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

98STYRELSENS FÖRSÄKRAN

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org nr 556802–2858

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningenn

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen för John Mattson Fastighetsföretagen (publ) för år 2023

med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 62–65.

Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna

56–65 och 69–98 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den

31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella

ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat

och kassa flöde för året enligt International Financial Reporting

Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisnings-

lagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 62–65. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över

totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon-

cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i

enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Audi-

ting (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa

kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revi-

sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag

eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata utta-

landen om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen

genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revi-

sorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa

områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats

för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de

granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden

som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det redovisade verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i kon-

cernen uppgick den 31 december 2023 till 13 567,6 mkr. De oreali-

serade värdeförändringarna under året, redovisade i Koncernens

resultaträkning, uppgick till –1 322,8 mkr.

Fastighetsvärderingarna är avkastningsbaserade enligt kassa-

flödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prog-

nostiseras. Samtliga fastigheter värderas varje kvartal. Cirka tre

fjärdedelar av fastighetsbeståndet värderas internt och cirka en

fjärdedel värderas externt, vilket innebär att hela fastighetsbestån-

det värderas externt årligen. Fastigheternas direktavkastningskrav

bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner

på marknaden för objekt av liknande karaktär.

Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med sub-

jektiva bedömningar där en till synes mindre förändring i gjorda

antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig

effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av

antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighets-

värderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt

område i vår revision.

Beskrivning av värdering av förvaltningsfastigheterna, tillsam-

mans med redovisningsprinciper, betydelsefulla redovisningsbe-

dömningar, uppskattningar och antaganden, framgår av not 12.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighets-

värdering.

Vi har utvärderat värderingsmetod, modell, och indata i de

externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat

de externa värderarnas kompetens och objektivitet samt utvärderat

bolagets värderingskompetens.

Vi har med stöd av intern värderingsexpertis granskat använd

modell för fastighetsvärdering och granskat rimligheten i gjorda

antaganden såsom hyresintäkter, driftkostnader, direktavkastnings-

krav, fastighetsinvesteringar och vakansgrad för ett urval av fast-

igheterna samt gjort jämförelser mot känd marknadsinformation.

Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har

diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets

värderingsansvariga och företagsledningen.

Vi har för ett urval av fastigheterna granskat indata i värderings-

modellen avseende bland annat hyresintäkter, kontraktslängd och

fastighetsinvesteringar mot redovisningen och kontrollberäknat

värderingarna.

Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-

ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–45,

47–55, 66–68 och 102–108. Den andra informationen består även

av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna

revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande

med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som iden-

tifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträck-

ning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt

inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt

verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller

en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har

inget att rapportera i det avseendet.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

99REVISIONSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att

den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU.

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna

kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-

visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen

av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när

så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att

fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt

drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen

och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra

med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att

göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller

våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel-

aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och

koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela

revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter

i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför gransk-

ningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar

revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att

utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upp-

täcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre

än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom

oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning,

avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande

av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll

som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt-

gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men

inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktö-

rens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-

ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid

upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi

drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevi-

sen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser

sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande

tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi

drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste

vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysning-

arna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn

eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera utta-

landet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra

slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till

datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser

eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta

verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däri-

bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern-

redovisningen återger de underliggande transaktionerna och

händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse-

ende den finansiella informationen för enheterna eller affärsak-

tiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende

koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning

och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga

för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-

rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste

också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen

som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att

eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi

vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi-

sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de

viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som

därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi

beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar

eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner

av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revi-

sion av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av

John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) för år 2023 samt av

förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla-

get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes-

etiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-

ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat

att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så

att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska

angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verk-

ställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgär-

der som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i

överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska

skötas på ett betryggande sätt.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

100REVISIONSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att

med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-

ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, års-

redovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ-

der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen

och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar

sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande

granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella

bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär

att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg

och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation.

Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna

åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande

om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har

vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor-

tering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden för John Mattson Fastighetsföretagen

AB (publ) för år 2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till John Mattson Fastighetsföretagen

AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-

enliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten

i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt-

gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad

i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-

mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi-

sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella

rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster

som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar

ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-

utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och kon-

cernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras,

bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter

i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna

kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande

direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings-

åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den

interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av

ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den grans-

kade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-

flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i

enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 62–65 och för att den är upprättad i enlighet med års-

redovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att

vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt-

ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inrikt-

ning och omfattning som en revision enligt International Standards

on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig-

het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings-

lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB utsågs till John Mattsons Fastighetsföretagen

ABs revisor av bolagsstämman den 21 april 2023 och har varit

bolagets revisor sedan 28 april 2021.

Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift

Ernst & Young AB

Katrine Söderberg

Auktoriserad revisor

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

101REVISIONSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Fastighetsförteckning

John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)

556802-2858

Fastighetsinnehav 2023-12-31

Uthyrbar area (kvm)

Fastighets beteckning Gatuadress

Tomtareal

kvm

Bygg/

ombyggnadsår

Antal

lägenheter

Boarea

kvm

Lokalarea

kvm

Total area

kvm

Lidingö

Bodals gård 1 Larsbergsv. 8 8 292 1934/2009 – – 2 886 2 886

Farleden 2 Larsbergsv. 32–42 7 170 1967/ 2018 93 9 106 29 9 135

Fyrbåken 1 Larsbergsv. 19–21 6 915 1967/ 2018 124 9 231 251 9 482

Fyren 1 Larsbergsv. 44 2 872 1968/ 2018 59 4 418 165 4 583

Fyren 2 Larsbergsv. 46 3 061 1968/ 2018 52 3 925 30 3 955

Fyren 3 Larsbergsv. 48 3 754 1968/ 2018 52 3 925 86 4 011

Fyren 4 Larsbergsv. 50 3 901 1969/ 2018 61 4 542 30 4 572

Fyrmästaren 1 Larsbergs parkv 1–7 5 144 1967/ 2015 114 7 551 – 7 551

Fyrmästaren 2 Larsbergstorg 4–6 724 1968/ 2016 34 1 813 905 2 718

Fyrskeppet 1 Larsbergsv. 9 3 009 1966/ 2018 62 4 570 – 4 570

Fyrtornet 1 Larsbergsv. 23 3 831 1968/ 2018 63 4 681 117 4 798

Fyrtornet 2 Larsbergsv. 25 2 581 1968/ 2015 63 4 681 129 4 810

Fyrtornet 5 Larsbergsv. 29 4 025 1968/ 2012 – – 1 531 1 531

Fyrtornet 6 Larsbergsv. 27 3 290 1968/ 2015 64 4 768 33 4 801

Herkules 1 Merkuruisvägen 1–31 14 138 1958/2018/2020 215 11 148 11 148

Juno 2 & 3 Jupitervägen 29–45, 30–70 31 158 1961 303 18 836 990 19 826

Klockbojen 2 Agavägen 36–38 3 203 2018 80 4 898 – 4 898

Klockbojen 4

Larsbergstorg 7–9

Agavägen 14–34

Agavägen 40 11 558 1967 1969/2014 2019 224 12 623 1 780 14 403

Radiofyren 1 Agavägen 1 14 387 2011/ 2015 – – 3 698 3 698

Sjöjungfrun 2 Larsbergsv. 10–30 17 131 1967/ 2015 150 14 276 1 545 15 821

Sjömärket 1 Larsbergsv. 11–13 6 951 1966/ 2015 122 9 134 – 9 134

Sjömärket 2 Larsbergsv. 15–17 5 011 1967/ 2015 124 9 132 – 9 132

Summa Lidingö 162 104 2 059 143 258 14 204 157 462

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

102FASTIGHETSFÖRTECKNING

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Uthyrbar area (kvm)

Fastighets beteckning Gatuadress

Tomtareal

kvm

Bygg/

ombyggnadsår

Antal

lägenheter

Boarea

kvm

Lokalarea

kvm

Total area

kvm

Norrort

Regeln 1, Riset 1, Runan 1 Drabantstigen 1–5, 2, 4, 7–11 3 879 1972/2013 84 4 552 183 4 735

Ringaren 2 Ytterbyvägen 4B, 4C 1 949 1992 14 1 171 5 1 176

Riset 3, Ryttaren 1, Röken 3

Skvadronsvägen 1, 3

Rotsunda torg 1–7, Staffans Väg 16

Rotsunda torg 2, 4 5 195 1972/2016 66 4 185 1 041 5 226

Ritaren 10,11,18 Kung Hans väg 85 – 97, 49–81, 9–45 2 698 1976 108 6 060 367 6 427

Ritaren 4,5,6,7,8,9

Sturevägen 108A – 120, 96–106, 84–94

Kung Hans väg 185 – 191, 171–183, 159–169 20 004 1976 72 5 448 5 448

Ritbordet 3,4,9 Gillbostråket 45–61, 27–43, 7–23 1 980 1977 70 4 388 295 4 683

Ritbordet 5,6,7,8 Gillbostråket 91–97, 83–89, 73–79, 65–71 10 718 1977 32 2 688 2 688

Rosten 1, Ränseln 1, Röken 1,

Röken 2

Rusthållarevägen 18, 20, 13–17, 3–11

Skvadronsvägen 2– 6 6 196 1972 93 5 593 1 098 6 691

Skivan 1 Skälbyvägen 1–15 5 567 1974 54 3 231 721 3 952

Skopan 1 Skälbyvägen 18A–B 1 693 1952 15 1 192 1 192

Skålen 2 Västervägen 1–23 10 575 1949 72 3 960 463 4 423

Spettet 3 Häggviksvägen 12–16, Minervavägen 1 3 582 2002 84 5 615 5 615

Spettet 4

Häggviksvägen 18, Studievägen 2–16,

Svartbäcksvägen 2 9 258 1958 59 3 460 1 957 5 417

Sångaren 7 Västervägen 25–31 5 167 1946 21 1 130 96 1 226

Traktören 8 Malmvägen 12A–C 3 205 1971 75 5 260 2 541 7 801

Traktören 9 Malmvägen 10A–C 2 654 1971 76 5 259 3 328 8 587

Vilunda 18:1 Finnspångsvägen 2 1 951 2022 73 3 857 584 4 441

Summa Norrort 96 271 1 068 67 049 12 679 79 728

City/Bromma

Almanackan 4 Plåtslagarvägen 14–16 5 567 1974 12 654 40 694

Burspråket 5 Burspråkvägen 11 636 1939 19 594 79 673

Frisen 1 Skulptörvägen 24 1 125 1945 22 850 65 915

Fulufjället 1 Sulitelmavägen 17–21 1 317 2017 27 1 623 1 623

Generatorn 16 Lintavägen 4 – 1958 2 060 2 060

Geografiboken 1 Abrahamsbergsvägen 87–91 3 205 1971 40 3 765 928 4 693

Gravyren 1 Gullmarsplan 2 268 1946 19 1 563 384 1 947

Historieboken 1 Grundläggarvägen 24 2 654 1971 11 977 77 1 054

Hjälpslaktaren 1 Hallvägen 13 3 582 1960 – – 1 901 1 901

Hjälpslaktaren 2 Hallvägen 11, Styckmästaregatan 2 9 258 1960 – – 1 970 1 970

Hjälpslaktaren 8 Slakthusgatan 8 5 167 1935 – – 2 620 2 620

Kopparsticket 8 Gullmarsplan 4–6 3 630 1947 21 1 750 3 686 5 436

Lilla Katrineberg 4 Katrinebergsbacken 35 3 226 1993 2 308 2 308

Mältplåten 1 Hammarby Allé 94–102 3 393 2005 110 6 999 844 7 843

Naturläran 7 Arkitektsvägen 51 – 1960 11 977 64 1 041

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

103FASTIGHETSFÖRTECKNING

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Uthyrbar area (kvm)

Fastighets beteckning Gatuadress

Tomtareal

kvm

Bygg/

ombyggnadsår

Antal

lägenheter

Boarea

kvm

Lokalarea

kvm

Total area

kvm

Portalen 10 Burspråkvägen 10–18 2 175 1942 56 2 623 130 2 753

Vinjetten 6 Gullmarsplan 1–5 1 586 1950 39 2 849 1 501 4 350

Vävstolen 8 Spinnrocksvägen 2–8 1 367 1944 28 1 277 149 1 426

Åmen 1 Stopvägen 78–82 840 1960 18 780 120 900

Årsboken 1 Arkitektsvägen 42–46 – 1935 18 1 026 125 1 151

Summa City/Bromma 48 996 451 28 307 19 051 47 358

Söderort/Nacka

Blåklockan 2 Midsommarvägen 11 886 1938 23 997 174 1 171

Faktorn 7 Bokbindarvägen 74 1 730 1945 24 1 367 38 1 405

Gengasen 4 Stigtomtavägen 3–43 8 236 1968/2023 124 7 375 1 880 9 255

Gradhyveln 2 Bordsvägen 36–40 2 027 1948 25 1 413 18 1 431

Likriktaren 3 Mikrofonvägen 28 5 615 2003 5 298 5 298

Likriktaren 4 Mikrofonvägen 30 3 481 1999 2 150 2 150

Nacka Sicklaön 37:46 Östra finnbodavägen 29 10 575 1949 1 400 1 400

Skattsedeln 10 Sedelvägen 20–34 6 089 1995 97 7 134 278 7 412

Skattsedeln 11 Sedelvägen 40 858 1995

Skattsedeln 12 Sedelvägen 42–44 680 1995 20 1 343 90 1 433

Skattsedeln 14 Sedelvägen 46 2 624 2000 42 3 405 120 3 525

Skattsedeln 15 Valutavägen 37 1 246 2021 44 1 752 956 2 708

Skattsedeln 8 Sparbanksvägen 31 1 017

Skattsedeln 9 Sparbanksvägen 30 1 198 1994 29 2 488 2 488

Tollare 1:430 Sockenvägen 40–42 5 251 2018 49 2 376 614 2 990

Valutan 2 Sedelvägen 2 2 562 1997 30 2 456 682 3 138

Valutan 3 Sedelvägen 4–18 6 714 1996 97 7 130 252 7 382

Värnskatten 7 Valutavägen 88–92 3 585 2020 88 4 928 701 5 629

Summa Söderort/Nacka 64 374 692 41 676 17 139 58 815

Summa 371 745 4270 280 290 63 073 343 363

På fastigheten finns parkeringsgarage.

Projektfastighet.

Taxerad som specialenhet och saknar taxeringsvärde.

Småhustomt.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

104FASTIGHETSFÖRTECKNING

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Avstämningstabeller jan–dec 2023 jan–dec 2022

Aktuellt substansvärde, kr/aktie

A Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) vid periodens utgång, mkr 6 062,9 6 142,3

B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 37 897

A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 79,99 162,08

Belåningsgrad vid periodens utgång, %

Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter,

vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 7 192,6 8 923,8

B Likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 433,6 47,6

C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 13 567,6 15 695,5

(A–B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49,8 56,6

Eget kapital, kr/aktie

A Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 5 515,6 5 536,2

B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 37 897

A/B Eget kapital, kr/aktie 72,77 146,09

Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %

A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 598,1 601,0

B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 24,3 25,6

A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 96,1 95,9

Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm

A Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 13 567,6 15 695,5

B Bokfört värde pågående projekt vid periodens utgång, mkr 0,0

C Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 342,8 359,7

(A–B)/C Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 39 581 43 638

Förvaltningsresultat, kr/aktie

A Förvaltningsresultat under perioden, mkr 133,2 153,9

B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 39 556 37 537

A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10

Förvaltningsresultat, Mkr

A Årets resultat –1 255,3 122,7

B Aktuell och uppskjuten skatt –139,3 70,7

C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat –1 528,2 39,5

D Resultatandelar från intressebolag

A+B–C–D Förvaltningsresultat, mkr 133,2 153,9

Avstämningstabeller

Avstämningstabeller jan–dec 2023 jan–dec 2022

Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %

Räntekostnad, exklusive ränta avseende IFRS 16 – leasingavtal, uppräknat till

årstakt vid utgången av perioden, mkr 247,0 227,1

Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende IFRS 16 – leasingavtal,

vid periodens utgång, mkr 7 192,6 8 923,8

A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,4 2,5

Hyresvärde vid periodens utgång, mkr

A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 598,1 601,0

B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 24,3 25,6

A+B Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 622,4 626,6

Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm

A Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 463,5 464,1

B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 3,0 13,7

C Uthyrbar yta lägenheter vid periodens utgång, tkvm 280,3 296,8

A/B Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 664 1 610

Långsiktigt substansvärde, kr/aktie

A Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid periodens utgång, mkr 6 600,8 6 594,8

B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 37 897

A/B Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie 87,09 174,02

Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, mkr

A Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 5 515,6 5 536,2

B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr –69,0 –239,4

C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 154,2 1 298,0

A+B+C=D Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr 6 600,8 6 594,8

B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 69,0 239,4

E Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr –607,0 –691,9

D–B–E Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr 6 062,9 6 142,3

Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, mkr

Räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter,

vid utgången av perioden, mkr 7 192,6 8 923,8

B Likvida medel vid utgången av perioden, mkr 433,6 47,6

A–B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, mkr 6 759,0 8 876,1

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

105AVSTÄMNINGSTABELLER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Avstämningstabeller jan–dec 2023 jan–dec 2022

Räntetäckningsgrad under perioden, ggr

A Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 136,2 153,9

Finansiella kostnader, exklusive tomrättsavgälder som enligt IFRS 16 redovi-

sas som räntekostnad, under perioden, mkr 241,1 173,9

(A–B)/–B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,6 1,9

Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, %

A Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 3,37 4,10

B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 4,10 2,98

A/B–1 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % –17,9 37,6

Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, %

A Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid periodens utgång, kr/aktie 87,06 174,02

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid utgången av föregående

tolvmånadersperiod, kr/aktie 174,02 175,90

A/B–1 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % –50,0 –1,1

Överskottsgrad under perioden, %

A Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 437,3 397,8

B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 610,4 620,9

A/B Överskottsgrad under perioden, % 71,6 64,1

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

106AVSTÄMNINGSTABELLER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Definitioner

John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) tillämpar European Securities and Markets Authority’s

(ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer

finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat

eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS

och Årsredovisningslagen.

Nyckeltal Definition Syfte

Aktuellt

substansvärde

(EPRA NNNAV),

kr/aktie

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)

exklusive räntederivat och bedömd verklig

skatteskuld vid periodens utgång dividerat med

utestående aktier per balansdagen.

Används för att belysa John Mattsons aktuella

substansvärde per aktie på ett för börsbolagen

enhetligt sätt.

Aktuellt

substansvärde

(EPRA NNNAV), mkr

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)

exklusive räntederivat och bedömd verklig

skatteskuld vid periodens utgång.

Ett etablerat mått på koncernens substansvärde

som möjliggör analyser och jämförelser.

Belåningsgrad vid

periodens utgång, %

Räntebärande skulder med avdrag för likvida

medel i procent av fastigheternas bokförda

värde vid periodens slut.

Används för att belysa John Mattsons finansiella

risk och visar hur stor del av verksamheten som

är belånad med räntebärande skulder. Nyckelta-

let ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.

Eget kapital, kr/aktie Redovisat eget kapital, dividerat med utestå-

ende aktier per balansdagen.

Nyckeltalet visar hur stor andel av Bolagets redo-

visade egna kapital varje aktie representerar.

Ekonomisk

uthyrningsgrad vid

periodens utgång, %

Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till

kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser

på årstakt vid periodens utgång.

Nyckeltalet underlättar bedömning av John

Mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina

förvaltningsfastigheter.

Fastighetskostnader,

mkr

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader,

såsom kostnader för drift, underhåll och fastig-

hetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i

form av uthyrning och fastighetsadministration.

Ej alternativt nyckeltal.

Fastighetsvärde vid

periodens utgång,

kr/kvm

Verkligt värde för fastigheter exklusive pågå-

ende projekt dividerat med uthyrbar yta för

fastigheter ägda vid periodens utgång.

Används för att belysa John Mattsons genom-

snittliga fastighetsvärde per kvm.

Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för bolagets

resultatgenerering.

Förvaltningsresultat,

kr/aktie

Resultat exklusive värdeförändringar och skatt

dividerat med genomsnittligt antal utestående

aktier under perioden.

Nyckeltalet ger en ökad förståelse för utveck-

lingen av förvaltningsresultatet med hänsyn

taget till utestående aktier.

Genomsnittlig

ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Periodens hyresintäkter i förhållande till

bruttohyra under perioden.

Används för att mäta John Mattsons effektivitet

i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastighe-

ter under perioden.

Genomsnittlig

ekonomisk

uthyrningsgrad

lägenheter, %

Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till

bruttohyra bostäder under perioden.

Används för att mäta John Mattsons effektivitet

i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltnings-

fastigheter under perioden.

Nyckeltal Definition Syfte

Genomsnittlig

ränta vid periodens

utgång, %

Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för

samtliga krediter i skuldportföljen inklusive

räntederivat.

Används för att belysa John Mattsons

finansiella risk.

Hyresvärde

lägenheter vid

periodens utgång,

kr/kvm

Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus

värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid

utgången av perioden dividerat med uthyrbar

bostadsyta för fastigheter ägda vid periodens

utgång.

Används för att belysa John Mattsons intäkts-

potential avseende bostäder, per kvadratmeter.

Hyresvärde

vid periodens

utgång, mkr

Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av

vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången

av perioden.

Används för att belysa John Mattsons

intäktspotential.

Kontraktsvärde

vid periodens

utgång, mkr

Kontrakterade årshyror avseende fastigheter

ägda vid periodens utgång.

Ej alternativt nyckeltal.

Långsiktigt

substansvärde

(EPRA NAV), mkr

Redovisat eget kapital med återläggning av

räntederivat och uppskjuten skatt. EPRA NAV är

ett nyckeltal som definierats av organisationen

European Public Real Estate Association.

Ett etablerat mått på koncernens substansvärde

som möjliggör analyser och jämförelser.

Långsiktigt

substansvärde

(EPRA NAV), kr/aktie

Redovisat eget kapital med återläggning av

räntederivat och uppskjuten skatt dividerat

med utestående aktier per balansdagen.

Används för att belysa John Mattsons

långsiktiga substansvärde per aktie på ett för

börsbolagen enhetligt sätt.

Räntebärande

nettoskuld vid

utgången av

perioden, mkr

Räntebärande skulder vid utgången av perio-

den med avdrag för likvida medel vid utgången

av perioden.

Används för att tydliggöra hur stor skulden är

med avdrag för nuvarande likvida medel.

Räntetäckningsgrad

under perioden, ggr

Resultat före värdeförändringar med tillägg för

räntekostnader dividerat med räntekostnader.

Nyckeltalet används för att belysa hur känsligt

John Mattsons resultat är för ränteförändringar,

då det visar hur många gånger Bolaget klarar

av att betala sina räntor med resultatet från den

operativa verksamheten.

Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av

redovisade hyresintäkter.

Används för att belysa hur stor del av John

Mattsons intäkter som återstår efter fastig-

hetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitets-

mått jämförbart över tid men också mellan

fastighetsbolag.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

107DEFINITIONER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Omslagsfoto: Fredrik Hjerling.

Foto: Hans Alm: sid. 1, 16, 24, 25, 32, 33, 39, 41, 53, 54, 65–67. Jennifer Bergström: sid. 18.

Fredrik Hjerling: sid. 3, 4, 8, 9, 19, 20, 21, 22, 27, 28, 30, 34. Pixprovider: sid. 26, 32 t.h.

Illustration: Nils Jarlsbo.

Visualisering: Nyréns Arkitektkontor: sid. 31.

Finansiell kalender 2024

Årsstämma 18 april

Delårsrapport januari – mars 25 april

Delårsrapport januari – juni 12 juli

Delårsrapport januari – september 31 oktober

Om den här rapporten

John Mattson redovisar koncernens finansiella och icke-

finansiella information i en gemensam rapport. Den legala

årsredovisningen inkluderar förvaltningsberättelsen och

de finansiella rapporterna och omfattar sidorna 56–98.

John Mattsons lagstadgade hållbarhetsrapport

enligt Årsredovisningslagen återfinns på

sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63.

Mer information

På John Mattsons webbplats finns möjlighet att

ladda ned och prenumerera på pressmeddelanden,

delårsrapporter och årsredovisning.

corporate.johnmattson.se

Kontakt

John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)

Tel: 08-613 35 00

e-post: info@johnmattson.se

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

108FINANSIELL KALENDER

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER

OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Goda livsmiljöer över generationer