Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

Årsredovisningshandlingar

/ Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

69.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören i Besqab AB (publ) 556693–8881 med säte i Danderyd,

Sverige, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2022–01–01

till 2022–12–31. Där inget annat anges avser uppgifterna koncernen. Uppgifter inom parentes avser

föregående år.

KONCERNEN

Moderbolagets huvudkontor är beläget på Golfvägen 2,

Box 5, 182 11 Danderyd. Moderföretag är Besqab AB (publ).

Yttersta moderföretag är Besqab AB (publ). Besqab AB

(publ) är ett svenskt publikt aktiebolag.

KONCERNENS VERKSAMHET

 

nya hem med kunskap och förståelse för hur människor vill

leva sina liv. Arbetet ska genomsyras av ett stort personligt

engagemang och att i alla sammanhang leverera beställd

kvalitet och väl uppfylla kundens förväntningar.

Affärsområden

 Besqabs verksamhet bedrivs i bolagets t vå affärsområden

Projektutveckling Bostad respektive Fastighetsutveckling

och Fastigheter. Från och med 2023 kommer verksamheten

 

Ägda Hem, Projektutveckling Investeringsfastigheter samt

Förvaltningsfastigheter. De två senare verksamheterna

 

 

men olika typer av kunder och upplåtelseformer påverkar

 

försäljning och uthyrning.

  Projektutveckling Bosta

av bostäder upplåtna med bostadsrätt och äganderätt i

Stockholms län och i Uppsala. Verksamheten bedrivs från

ett tidigt skede med detaljplanehandläggning av råmark till

produktion och överlämning av nyckelfärdig bostad. Inom

Projektutveckling Bostad utförs även uppdragsbaserad

 -

de Fastighetsutveckling och Fastigheter.

Inom Fastighetsutveckling och Fastigheter arbetar

Besqab med utveckling av hyresbostäder, vårdbostäder

  

också ägande och förvaltning av de egenutvecklade

fastigheterna med ambition att bygga upp ett attraktivt



våra projekt samarbetar vi med kommuner, företag och

fastighetsägare i Stockholms län, Uppsala och delar av

Mellansverige.

MARKNADSUTVECKLING

Nyproduktionsmarknaden

  

stigande räntor hade stor inverkan på bostadsmarknaden

2022. Mer än fördubblade bolåneräntor i kombination med

höga elpriser, ökade levnadskostnader och en allmän mark-

nadsoro har gjorde bostadsköparna mer priskänsliga och

avvaktande i sina köpbeslut. Det minskade antalet genom-

 

successionsmarknaden och kraftigt fallande bostadspriser.

Priserna på bostadsrätter i Stockholms län hade i december

2022 minskat med drygt 9 procent jämfört med december

2021, enligt Svensk Mäklarstatistik. Från toppnoteringarna i

februari 2022 till december 2022 sjönk bostadsrättspriserna

med närmare 14 procent.



 

Riksbanken genomfört ett antal höjningar av styrräntan

under året om sammanlagt 250 punkter, från 0 procent vid

ingången av 2022 till 2,50 procent vid årsskiftet 2022/2023. I

februari 2023 genomförde Riksbanken ytterligare en höjning

av styrräntan till 3,00 procent.

Höjda räntor samt höjda priser på mat, bränsle och el på-

verkar hushållens betalningsförmåga och spekulationer kring

prisfall på bostadsmarknaden påverkar även betalningsvil-

jan. Dessa utmaningar påverkar särskilt nyproduktionsmark-

naden, där kunderna måste fatta köpbeslut långt innan de

kan tillträda bostaden.

Hushållens förväntningar på den framtida prisutveckling-

en på bostäder var optimistiska under inledningen av året

men vände kraftigt ned under våren och sommaren för att

-

dikator. Förväntningarna vände dock upp i Boprisindikatorn

från januari 2023, vilket kan indikera starten på en stabili-

sering, men omkring hälften av de tillfrågade hushållen tror

fortsatt på sjunkande bostadspriser det kommande året.

Enligt den senast publicerade statistiken från SCB, för det

fjärde kvartalet 2022, har antalet produktionsstartade bostä-

der minskat kraftigt jämfört med samma kvartal 2021. Även

 

fjärde kvartalet 2022 jämfört med samma period året innan.

  

särskilt i Stockholms län och Uppsala.

Byggkostnadsutvecklingen har de senaste åren varit

mycket stor till följd av pandemin, kriget i Ukraina och

sanktioner mot Ryssland. Sedan sommaren 2022 har även

  



i december 2022 ökat med 15,6 procent i årstakt vilket är den

största förändringen i årstakt sedan 1974. Entreprenörernas

kostnader steg med 10,9 procent, vilket bidrog med 9,1 pro-

-



6,5 procentenheter. De ökade byggherrekostnaderna var i

Förvaltningsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

70.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

huvudsak hänförliga till högre räntekostnader. Den ihållande

 

med en stor geopolitisk oro gör utsikterna fortsatt mycket

svårbedömda.

Fastighetsmarknaden

-

nadsräntor så har antalet genomförda transaktioner på fast-

ighetsmarknaden minskat jämfört med rekordåret 2021. Anta-

let transaktioner och volymer är fortfarande på historiskt sett

relativt höga nivåer, vilket tyder på en aktiv marknad även i

osäkra tider. Det tidigare stora intresset för bostadsfastighe-

ter har dock minskat, bland annat med anledning av ökade

 

samt en hovrättsdom avseende begränsning av uppräkning-

en av presumtionshyror. Utsikterna på fastighetsmarknaden

är särskilt svårbedömda för det kommande året och påver-

 -

marknaden och det geopolitiska läget.

VERKSAMHETENS UTVECKLING 2022

Försäljning

Under 2022 har majoriteten av Besqabs försäljning avsett

bostäder i projekt som säljstartat under 2021 eller tidigare.

På grund av den tilltagande avvaktande marknaden sälj-

startades endast ett fåtal nya projekt under året. Intresset

för Besqabs bostäder har varit bra med välbesökta försälj-

ningsevent. Försäljningstakten avtog emellertid successivt

och under den senare hälften av året ville många kunder

invänta en stabilare marknad. För bostäder i projekt i välbe-

lägna bostadslägen med låg konkurrens från annan nypro-

duktion var kunderna mer benägna att fatta köpbeslut.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt upp-

gick under 2022 till 311 (552), varav samtliga avser bostäder

upplåtna med bostadsrätt eller äganderätt. Bostaden de-

 -

duktionsstartat och det föreligger bindande förhandsavtal,

och först då inleds projektets vinstavräkning. Per balans-

dagen fanns tre osålda bostäder i färdigställda projekt (0)

vilka avser två visningslägenheter i Legera Ägarlägenheter

och ett bostadsrättshus i Smultronstället i Stortorp. Båda

projekten färdigställdes i fjärde kvartalet 2022.

Bostäder i produktion

Antalet produktionsstartade bostäder under 2022 uppgick

till 373 (802). Samtliga av årets produktionsstarter avser

bostäder med bostadsrätt eller äganderätt (665) och är

fördelade på fem olika projekt. Inga bostäder med hy-

resrätt (137) eller vårdbostäder (0) produktionsstartades

under året. Utöver marknadsefterfrågan är processer för

detaljplaner och bygglov fortfarande viktiga faktorer att

beakta för produktionsstarter. Under året färdigställdes och

avslutades totalt sex produktionsetapper motsvarande 528

bostäder (210). Dessa avsåg 378 bostäder med bostads-

rätt eller äganderätt (141) och 150 hyreslägenheter (0) vilka

är sålda till NREP. Inga vårdlägenheter (69) färdigställdes

under året.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgick vid årets

slut till 1 638 (1 786). Av dessa var 1 172 bostads- eller ägan-

derätter (1 170) varav 61 procent (70) var sålda eller bokade. I

 

Ultuna Trädgårdsstad, vilka Besqab har avtalat om att sälja

till NREP. Projektet om sammanlagt 253 hyreslägenheter är in-

delat i tre etapper och produktionsstartades i september 2019.

De två första etapperna överlämnades till köparen under

första respektive andra kvartalet 2022. Den återstående och

sista etappen färdigställdes och överlämnades under första

kvartalet 2023. Därtill avser pågående produktion ett vårdbo-

ende med 80 vårdbostäder, två hyresrättsprojekt med totalt

283 hyreslägenheter samt en förskola. Dessa projekt uppförs

som förvaltningsfastigheter för eget ägande och förvaltning.

Förvaltningsfastigheter

Besqabs fastighetsportfölj bestod per den 31 december

2022 av tre färdigställda förvaltningsfastigheter om totalt

180 vårdlägenheter med en uthyrbar yta om cirka 13 000

kvadratmeter och en uthyrningsgrad på 100 procent. Fast-

igheternas årliga driftnetto, exklusive hyresrabatter, uppgår

till cirka 30 Mkr. Den genomsnittliga återstående löptiden

för tecknade hyresavtal för fastigheter under förvaltning

var vid årets utgång cirka 13,5 år.

Vidare hade Besqab per balansdagen förvaltningsfast-

igheter i produktion innefattande ett vårdboende med 80

vårdlägenheter, 283 hyresbostäder och en förskola med

planerade färdigställanden under 2023 och 2024. Förvalt-

ningsfastigheter i produktion hade en uthyrningsbar yta

om totalt 18 720 kvadratmeter och uthyrningsgraden för

vårdboendet och förskolan är 100 procent. Uthyrningen av

hyresbostäderna inleds närmare färdigställandet.

Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter upp-

gick per den 31 december 2022 till 1 159,5 Mkr (929,9), varav

779,3 Mkr (766,3) avser färdigställda förvaltningsfastigheter

i egen förvaltning och 380,2 Mkr (163,6) avser förvaltnings-

fastigheter under uppförande. Förändringen i verkligt värde

har påverkat posten orealiserade värdeförändringar med

totalt 13,0 Mkr (110,4).

DELÄGARE I BOSTADSUTVECKLAREN BYGGNADS-

FIRMAN ERIK WALLIN AB

Sedan mars 2021 äger Besqab 50 procent av aktierna i





 -

rande 50 procent av aktierna.

NYCKELTAL BOSTADS- OCH FASTIGHETSUTVECKLING

2022 2021 2020 2019 2018

Antal produktionsstartade bostäder, st

373 802 563 509 307

Antal bostäder i pågående produktion, st

1 638 1 786 1 194 964 850

Antal sålda bostäder, st

311 552 341 566 186

Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %

61 70 65 61 56

Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st

3 0 1 5 1

– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 1 1 1

Bostads-/äganderätter, hyresbostäder samt vårdbostäder.

Bostads-/äganderätter samt hyresbostäder.

Bostads-/äganderätter.

Förvaltningsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

71.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

 

i pågående produktion fördelade på två projekt. Ande-

len sålda bostäder i pågående produktion uppgick till 97

procent (91). Inga bostäder (182) färdigställdes under 2022

och tidigare färdigställda projekt är slutsålda. Under 2022

såldes totalt 13 bostäder (146) i färdigställda och pågåen-



Besqabs redovisade produktions- och försäljningsrelatera-

de nyckeltal.

 

2022 projekt med totalt cirka 1 030 bostadsbyggrätter (1 070).



december 2022 uppgick till cirka 1,6 Mkr (17,4) och redovisas

i koncernens resultaträkning som resultat från andelar i

joint ventures.

INTÄKTER OCH RESULTAT

Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsre-

dovisning över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet

med Besqabs interna rapportering, minskade under 2022



-



med 655,0 Mkr avseende nedskrivningar av exploaterings-

fastigheter och justeringar i projektprognoser. Av 655,0 Mkr,

vilket bruttoresultatet belastas med, är 320,0 Mkr relaterat

till nedskrivningar av exploateringsfastigheter och 335,0

Mkr är relaterat till justeringar i projektprognoser för att be-

akta ett försiktigare antagande om återstående bedömda

projektvinster med hänsyn till framtida försäljningsintäkter

för osålda lägenheter samt en bedömning om fortsatt högt

kostnadsläge. Rörelseresultatet enligt segmentsredovisning-

-

ginalen var negativ (8,1). Justeringar i projektprognoserna,

nedskrivningar av exploateringsfastigheter samt värdejuste-

ringar av andelar i joint ventures om 10,0 Mkr har påverkat

rörelseresultatet och rörelsemarginalen negativt med totalt

665,0 Mkr.



lägre resultatet före skatt jämfört med 2021 beror främst

på ett minskat rörelseresultat och lägre orealiserade

värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Värdering till

verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bidragit med

 -

ändringar.

Årets resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredo-

  

till uppskjuten skatt, som i sin helhet reserveras, avseende

orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter

samt övrig uppskjuten skatt.

Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss

tidpunkt tillämpas för samtliga projekt, uppgick under 2022





och rörelsemarginalen var negativ (neg.). Det minskade

rörelseresultatet förklaras av nedskrivningar av exploa-

teringsfastigheter om cirka 320 Mkr. Utöver detta består

rörelseresultatet av under perioden färdigställda bostads-

och äganderätter där intäkterna och således resultatet

avräknas vid en viss tidpunkt när tillträdet sker.

FINANSIELL STÄLLNING (IFRS)

Finansiering

 

IFRS uppgick vid årets slut till 17,6 procent (23,9).

Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till

4 571,7 Mkr (3 817,7). Av de räntebärande skulderna är

2 844,7 Mkr skulder till kreditinstitut i pågående bostads-

rättsproduktion (byggnadskreditiv), 771,2 Mkr skulder till

kreditinstitut avseende pågående och färdigställda för-

valtningsfastigheter och resterande 956,3 Mkr skulder för

-

lånet utgör 800 Mkr. Den genomsnittliga räntan uppgick per

balansdagen till 4,9 procent (2,6).

Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättspro-



under produktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att

  

inte längre anses föreligga och bostadsrättsföreningarna

därmed inte är en del av koncernen.

Per balansdagen uppgick räntebärande skulder till

4 571,7 Mkr (3 817,7). Beaktat likvida medel om 360,2 Mkr

(630,8) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 4 211,5

Mkr (3 186,9).

Exploaterings- och förvaltningsfastigheter

Under 2022 har balansposten exploateringsfastigheter

minskat genom att en nedskrivning har gjorts med cirka

320 mkr till följd av förändrade marknadsförutsättningar.

Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick per

balansdagen till 1 008,3 Mkr (978,1) och består av fastighe-

ter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av

bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter sålda till extern

part, småhus med äganderätt samt övriga projekterings-

kostnader i tidiga skeden.

Per den 31 december 2022 hade Besqab cirka 3 800

byggrätter (4 150), varav cirka 440 byggrätter (425) avser

Besqabs andel av projekt som utvecklas i den delägda



byggrätter baseras på aktuella bedömningar av respektive

projekt. För projekt utan detaljplan eller i detaljplaneskede

kan utformningen av planen, myndighetsbeslut och mark-

nadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras.

Per den 31 december 2022 var cirka 20 procent av Besqabs

byggrätter upptagna i balansräkningen.

Redovisat verkligt värde för Besqabs förvaltnings-

fastigheter uppgick per den 31 december 2022 till 1 159,5

Mkr (929,8), varav cirka 779 Mkr (776) avser färdigställda

vårdboenden i egen förvaltning och cirka 380 Mkr (164)

avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvalt-

ningsfastigheter under uppförande avser produktion av 283

hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en

förskola.

KASSAFLÖDE OCH LIKVIDA MEDEL (IFRS)





Förändringen i rörelsekapital förklaras av färdigställda och

avslutade bostadsprojekt som påverkat bostäder under







Mkr främst beroende på omföring till produktionsstartade

-

står främst av nedskrivning av exploateringsfastigheterna

med 320 Mkr.

-

-

da kostnader på förvaltningsfastigheter under produktion





perioden januari–december 2022 till 692,2 Mkr (2 372,9).

Upptagna lån uppgår till 2 191,3 Mkr (3 072,0). Upptagna lån

 -

nadskreditiv) av bostäder under produktion. Amortering av

Förvaltningsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

72.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

   -

de av bostadsprojekt då skulderna avskiljs från koncernen.



uppgick vid balansdagen till 360,2 Mkr (630,8). Av de likvida

medlen hänför sig 34,9 Mkr (38,8) till bostadsrättsförening-

ar under pågående produktion.

SÄSONGSVARIATIONER

Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs-

variationer, men däremot kan enstaka större projekt få

  

då intäktsredovisningen enligt IFRS sker vid en viss tid-

punkt och inte över tid (så kallad successiv vinstavräkning).

Intäkts- och resultatutvecklingen bör därför bedömas över

en längre cykel.

HÅLLBARHET

   -

tegiskt perspektiv och en nyckelfaktor för att långsiktigt

attrahera kunder och medarbetare, skapa värde för aktie-

ägare och stärka varumärket. Besqabs strategiska håll-

barhetsarbete sker inom prioriterade fokusområden valda

utifrån intressenters krav och förväntningar, verksamhetens

förutsättningar, eventuella risker samt Besqabs förmåga

att göra skillnad. Ambitionen är att erbjuda hälsosamma

och hållbara bostadsmiljöer där man vill bo och leva länge,

minimera negativ miljö- och klimatpåverkan från våra bo-

 

tillväxt för Besqab och bolagets intressenter samt vara en

attraktiv arbetsgivare som erbjuder en trygg och säker ar-

betsmiljö för medarbetare, leverantörer och andra personer

som vistas på våra arbetsplatser. Ytterligare information



sidorna 49–50 samt i not 5.

Besqab bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet

enligt miljöbalken, men kan ha hyresgäster som bedriver

sådan verksamhet som kräver särskilt tillstånd. Under vissa

förutsättningar kan krav riktas mot Besqab för marksane-

ring eller efterbehandling avseende förekomst av eller

misstanke om förorening i mark, vattenområden eller

grundvatten. Förändrade lagar, regler och myndighetskrav

på miljöområdet kan leda till att Besqab drabbas av ökade

kostnader för sanering eller efterbehandling för nuvarande

eller i framtiden förvärvade fastigheter. Ytterligare informa-



på sidorna 45–46 och i riskavsnittet på sidorna 54–55.

Hållbarhetsrapport



årsredovisning 2022 och utgör inte del av de formella årsre-



kapitlet Hållbarhet på sidorna 40–51 samt Hållbarhetsnoter

på sidorna 111–113.

MODERBOLAGET

Moderbolagets intäkter under 2022 uppgick till 24,0 Mkr

(13,7) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet



(33,1) varav 61,6 Mkr (38,4) avser utdelning från dotterbolag.

Finansiella anläggningstillgångar i form av andelar i joint

ventures om 10,1 Mkr (10,1) avser 50 procent av JärnBesq Pro-

jektutveckling AB. Omsättningstillgångar uppgick per den 31

december 2022 till 1 138,6 Mkr (1 016,3) och består i huvudsak

av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick till 767,5 Mkr

(766,7). Utdelning har under året lämnats till aktieägarna om

61,7 Mkr (38,4). Medelantalet anställda i moderbolaget var

under 2023 tre personer (två), och avser Besqabs VD, vice VD

samt CFO.

AKTIEN OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Sista

betalkurs den 30 december 2022 var 79,00 kronor per aktie

(185,00). Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 3 115

(3 160). Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström

som privat och genom bolag representerade cirka 37 pro-

cent (37) av aktiekapital och röster. Olle Engkvists stiftelse

Förvaltningsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

73.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

var näst största aktieägare med 7,4 procent (7,4) av kapital

och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrolle-

rade 81 procent av kapital och röster per den 31 december

2022.

Per den 31 december 2022 uppgick antalet aktier till 15

514 829 med ett kvotvärde om 10 kronor. Det motsvarar ett

aktiekapital på 155 148 290 kronor. Samtliga aktier i Besqab

AB ger lika rösträtt och lika rätt till bolagets vinst och

 

många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma

 

eller i någon av dotterbolagens bolagsordningar som be-

  

kända avtal mellan aktieägare som kan medföra begräns-

ningar i rätten att överlåta aktierna. Ytterligare information



AKTIEBASERADE INCITAMENTSPROGRAM

Besqab hade per den 31 december 2022 två utestående

LTI-program (Long Term Incentive; LTI) i form av aktiespar-

program, vilka godkänts av årsstämmorna 2019 respektive

2020. Programmen riktar sig till samtliga anställda och

syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i

koncernen. Antalet anmälda sparaktier per den 31 decem-

ber 2022 uppgick sammanlagt till 17 261, vilket motsvarar en

maximal tilldelning om 54 131 matchnings- och prestations-

 

och periodiseras linjärt över sparperioden.

LTI 2018 avslutades i februari 2022. Förutsättningarna för

matchningsaktier, prestationsaktier I och prestationsaktier

II uppfylldes. Antalet matchnings- och prestationsaktier som

tilldelades deltagarna inom LTI 2018 uppgick till 29 355.

Vid utgången av 2022 hade Besqab även två utstående

LTI-program i form av ett konvertibelprogram vilka godkänts

av årsstämmorna 2021 respektive 2022. Inom de två pro-

grammen har Besqab emitterat konvertibler till ett nominellt



en genomsnittlig årlig ränta på 2,95 procent. Om samtliga

konvertibler konverteras till aktier blir utspädningen 0,34

procent baserat på det totala antalet aktier och röster i

bolaget per balansdagen. Lånen förfaller till betalning den

7 juli 2025 respektive den 7 juli 2026 för det fall konvertering

ej sker dessförinnan. Programmet medför inte några löpan-

de personalkostnader.

För mer information se not 5.

ÅTERKÖP OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER

Under 2022 överlät Besqab 29 355 egna aktier till deltagare

i det nu avslutade aktierelaterade incitamentsprogrammet

  

aktie, totalt 293 550 kronor, och aktierna representerar 0,2

procent av det totala aktiekapitalet. Det sammanlagda vär-

det på ersättningen uppgick per tilldelningsdatumet till

4 740 045 kronor. Per den 31 december 2022 hade Besqab

92 145 aktier i eget förvar.

RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Gällande riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha-

vare beslutades av årsstämman 2022 och presenteras i not

5. Styrelsen kommer till årsstämman 2023 att presentera

ett nytt förslag för godkännande. Ersättningsriktlinjerna i

styrelsens förslag skiljer sig marginellt från de riktlinjer som

antogs av årsstämman 2022.

Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön

och annan ersättning till ledande befattningshavare

framgår enligt nedan. Förslaget i dess helhet lämnas med

kallelsen till årsstämman 2023.

Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsrikt-

linjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda

beaktats. Uppgifter om anställdas totalersättning, ersätt-

ningens komponenter samt ersättningens ökning och ök-

ningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsun-

derlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och

de begränsningar som följer av dessa. Riktlinjerna ska gälla

för anställningsavtal som ingås efter årsstämman 2023

samt för eventuella ändringar i existerande villkor. Styrelsen

ska ha rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer

  

avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga

intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa

bolagets ekonomiska bärkraft.

Besqab ska erbjuda ersättningar och andra anställnings-

villkor som möjliggör tillgång till ledande befattningshavare

med sådan kompetens bolaget behöver för att genomföra

strategin och uppnå verksamhetens mål. Med ledande

befattningshavare avses VD och de till denne rapporteran-

de chefer som också ingår i koncernledningen i Besqab.

Ersättningen till de ledande befattningshavarna består av

fast lön, rörlig ersättning, pension och andra sedvanliga

förmåner.

Fast grundlön

Fast grundlön ska vara konkurrenskraftig och baseras

på faktorer såsom arbetsuppgifter, ansvar, kompetens,

erfarenhet, befattning och prestation. Den fasta lönen

omprövas som huvudregel en gång per år och ska beakta

medarbetarens kvalitativa prestation.

Fördelningen mellan fast lön och rörlig ersättning ska stå i

proportion till medarbetares befattning och arbetsuppgifter.

Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig

och konkurrenskraftig och avspegla medarbetarens ansvars-

område och befattningens komplexitet.

Rörlig ersättning

Syftet med rörlig ersättning är att stimulera anställda att

prestera bättre, att stanna kvar i bolaget och att utveckla

sina respektive ansvarsområden att ytterligare bidra till

 -

het. Rörlig ersättning ska mätas mot förutbestämda mål

samt ha en maximinivå över vilken ingen ersättning utfaller.

  

kortsiktiga årliga incitamentsprogram samt långsiktiga

aktierelaterade incitamentsprogram (LTI). LTI beslutas av

bolagsstämman och omfattas därför inte av riktlinjerna.

Kortsiktiga incitament (Short Term Incentive; STI)

Besqabs STI-program är ett årligt incitamentsprogram

riktat till all tillsvidareanställd personal i Besqabkoncernen.

STI-programmet ska följa bolagets ambition och strategi

och syftar till att skapa ett engagemang i bolagets utveck-

ling. STI-utfallet baseras på tre förutbestämda och mätbara

parametrar och överensstämmer med Besqabs övergripan-



•

 

på under året genomförda kundundersökningar för projekt

med bostadsrätt och äganderätt, utförda av ett oberoen-

de marknadsanalysföretag

•

Lönsamhet – mäts med rörelsemarginal enligt segmentsre-

dovisningen

•

Tillväxt – mäts med antal produktionsstarter, baserat på

antal produktionsstartade bostadsrätter, äganderätter,

hyresrätter, vårdbostäder och LSS-bostäder där samtliga

Besqabs kriterier för produktionsstart avseende lönsam-

  

Förvaltningsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

74.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

Samtliga tre parametrar bedöms individuellt och rörlig

ersättning intjänas således även om endast en eller två

-

ga koncernens rörelseresultat och/eller resultat efter skatt

enligt segmentsredovisningen inklusive avsättning till STI.

STI ger kontant ersättning där den anställde erhåller ett

maximalt antal månadslöner beroende på befattning och

ansvar. Det är styrelsen som fastställer om STI-programmets

incitamentsgrundande villkor har uppfyllts och beslutar om

utbetalning. Styrelsen har även rätt att justera STI om det

sker förändringar i koncernen eller dess omvärld som skulle

innebära att utbetalning inte är lämplig eller bör justeras.

Rörlig ersättning betalas ut till den anställde i proportion

till under intjänandeåret arbetad tid. Påbörjas anställning

under del av år är den nyanställde berättigad till STI i

proportion till anställningstid under intjänandeåret. Anställd

som säger upp sig eller blir uppsagd har inte rätt till rörlig

ersättning som vid uppsägningen inte betalats ut, inte heller

till upparbetad rörlig ersättning under det år uppsägningen

sker. Upphör anställning av andra skäl, såsom till exempel

pension, är den anställde berättigad att erhålla intjänad

rörlig ersättning i proportion till anställningstid under intjä-

nandeåret.

För VD och vice VD ska den kortsiktiga rörliga ersätt-

ningen vara maximerad och ej överstiga nio månadslöner

exklusive eventuella andra förmåner. För övriga medlemmar

i koncernledningen ska den kortsiktiga rörliga ersättningen

ej överstiga sex månadslöner exklusive eventuella andra

förmåner. Styrelsen utvärderar årligen om ett kortsiktigt

incitamentsprogram ska erbjudas och fattar i förekomman-

de fall beslut om antal månadslöner och maximal ersättning

inför varje räkenskapsår.

Långsiktiga incitament (Long Term Incentive; LTI)

Långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram är en

integrerad del av den totala ersättningen, vilka syftar till att

belöna ett framgångsrikt genomförande av bolagets strate-

gi och skapande av ett långsiktigt aktieägarvärde.

Styrelsen ska årligen utvärdera huruvida ett långsiktigt

aktierelaterat incitamentsprogram ska föreslås bolagsstäm-

man eller inte.

Pension

Bolaget tillämpar ITP-planen för samtliga anställda utom för

VD, vice VD och CFO. Pensionen för VD, vice VD och CFO

ska vara premiebaserad och premien uppgå till maximalt 33

procent av under året utbetald fast lön.

Andra förmåner

För andra förmåner gäller att de ska vara konkurrenskrafti-

ga i förhållande till andra jämförbara aktörer. Andra förmå-

ner får uppgå till maximalt 10 procent av fast grundlön.

Anställningens upphörande

Vid uppsägning av anställningsavtal från bolagets sida ska

gälla en uppsägningstid om maximalt tolv månader och

vid uppsägning från befattningshavarens sida en uppsäg-

ningstid om maximalt sex månader. Inga avgångsvederlag

ska förekomma.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT



Besqabs årsredovisning 2022 och utgör inte del av de

formella årsredovisningshandlingarna. Se avsnittet Bolags-

styrningsrapport på sidorna 56–62.

RISKER OCH OSÄKERHETER

Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer

 -

rolleras i varierande grad. Vid bedömning av koncernens

framtida utveckling är det av vikt att vid sidan av eventuella

möjligheter till resultattillväxt även beakta riskfaktorerna.

De främsta riskerna i Besqabs verksamhet utgörs av

omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling

och minskad bostadsefterfrågan, operativa risker såsom pris-

och projektrisker samt hållbarhetsrisker. Dessutom exponeras

-



  

kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten.

Osäkerhet med anledning av det globala marknadsläget

Med anledning av den globala material- och kapacitetsbris-

ten i kombination med de handelsrelaterade sanktioner som

föranletts av Rysslands invasion av Ukraina i februari 2022



och bedöma konsekvenser av eventuella förseningar och

inställda leveranser till Besqabs pågående och planerade

produktion. Ingen direkt väsentlig påverkan har skett på

Besqabs pågående produktion avseende förseningar och

inställda leveranser och Besqab arbetar fortlöpande med

 

leveranser kan komma att påverkas på grund av den rådan-

de omvärldssituationen. Besqab följer upp och utvärderar

kontinuerligt leveranskedjorna.

Sanktionerna mot Ryssland bidrog under 2022 till ytterli-

gare kostnadsökningar på råvaror och energi, vilket samman-

taget lett till väsentligt ökade kostnader i produktionsleden.

   -

 -

 



2021 och december 2022, vilket var den största förändringen i

årstakt sedan oktober 1974. Mot slutet av året planade entre-

prenörernas kostnader ut medan byggherrekostnaderna steg

kraftigt, i huvudsak hänförligt till ökade ränte- och kreditivkost-

nader. Besqab arbetar huvudsakligen med delade entrepre-

nader där upphandlingar sker successivt under projektens

genomförandetid. Varje enskild entreprenad konkurrensutsätts



Med anledning av det förändrade marknadsläget och

antaganden om en fortsatt osäker utveckling under 2023 har

Besqab omvärderat bolagets exploateringsfastigheter vilket

har resulterat i en nedskrivning med 320 Mkr enligt IFRS.

-



hanteringen av dessa redovisas även på sidorna 53–55.

Cementkrisen

Under 2021 förändrades riskbilden i Besqabs leverantörsled

på grund av den så kallade ”cementkrisen”. Bakgrunden till

cementkrisen är att Cementa under sommaren 2021 neka-

des förnyade tillstånd för sina kalkbrott i Slite på Gotland.

Cementas anläggning i Slite står för cirka 75 procent av den

svenska cementproduktionen och om anläggningen stängs

får det allvarliga konsekvenser för bygg- och anläggnings-

branschen. I september 2021 röstade riksdagen igenom en

tillfällig undantagslag som tillåter regeringen att pröva en

tillståndsansökan och i november 2021 beslutade regering-

en att ge Cementa tillstånd till fortsatt täktverksamhet vid

täkterna i Slite till och med utgången av 2022. I december

Förvaltningsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

75.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

2022 beviljade mark- och miljödomstolen ett täkttillstånd som

innebär att Cementa får bryta kalk i Slite till och med den 31

december 2026. Branschen arbetar för att hitta en långsiktig

lösning för att kunna säkerställa cementtillförseln. Besqab

följer utvecklingen mycket noga och för löpande dialog med

leverantörer samt med branschorganisationen Byggföreta-

gen som aktivt arbetar med frågan.

FRAMTIDSUTVECKLING

Besqab är en långsiktig och erfaren bostadsutvecklare

som varit verksam i mer än 30 år och utvecklat närmare

10 000 bostäder i Stockholm och Uppsala. De senaste åren

har bostadsmarknaden varit stark. Besqab har nyttjat den

höga efterfrågan på nyproducerade bostäder och startat

 

har bolaget under 2021–2022 haft en hög produktionsvolym

och en bra och stabil försäljning.

Besqabs tydliga ambitioner om att öka tillväxten och

stärka lönsamheten fastställdes i december 2020 i bola-

 





Finansiella mål

•

Soliditeten ska uppgå till minst 35 procent

•

Rörelsemarginalen ska uppgå till minst 10 procent

•

Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 15 procent

Utdelningspolicy

•

Utdelningen ska vara minst 30 procent av resultatet efter

skatt (exklusive orealiserade värdeförändringar).

Operativa mål

•

Besqab ska senast år 2023 nå en årlig takt av produktions-

starter om 1 000 bostäder.

•

Vinstmarginalen i projekt avseende bostads- och ägande-

rätter ska uppgå till minst 15 procent.

•

Besqab ska senast år 2023 nå ett underliggande årligt

driftnetto om cirka 100 Mkr

Med anledning av den kraftigt försvagade konjunkturen och

de utmanande marknadsförutsättningarna kommunicerade

Besqab i delårsrapporten för januari–september 2022 att

det inte längre är realistiskt att uppfylla det operativa målet

avseende 1 000 produktionsstarter under 2023 tillsammans

med målet om att rörelsemarginalen ska vara minst 10

procent.

Mot bakgrund av det förändrade marknadsläget och

antaganden om en fortsatt osäker utveckling under 2023



fattat beslut om att göra en avsättning av engångskarak-

tär för pågående projekt och en omvärdering av bolagets

exploateringsfastigheter, vilket innebar en nedskrivning i

samband med bokslutet för det fjärde kvartalet 2022. Med

anledning av beslutet gjorde styrelsen bedömningen att

 

avseende räntetäckningsgrad och soliditet enligt villkoren

i bolagets seniora icke-säkerställda gröna obligationer om

-

liggjorde även styrelsens avsikt att fatta beslut om en fullt

garanterad företrädesemission om cirka 825 Mkr före emis-

sionskostnader, vilket senare beslutades den 24 februari

2023. Nettolikviden för företrädesemissionen ska användas

till en förtida återbetalning av obligationslånet under den

andra hälften av det andra kvartalet 2023. Sammantaget

kommer det att förändra och stärka Besqabs kapitalstruktur

vilket är av stor vikt för att möjliggöra god tillgång till lång-

 

  -

möjligheter i linje med bolagets strategi för god lönsamhet

och värdetillväxt.

STYRELSENS FÖRSLAG

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står enligt moderbolagets

 

Överkursfond 487 967 371

Balanserade vinstmedel 61 214 711

Årets vinst 63 155 631

Summa

612 337 713

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinst-



I ny räkning överföres 612 337 713

Summa

612 337 713

Enligt bolagets utdelningspolicy ska utdelningen motsvara

minst 30 procent av koncernens resultat efter skatt enligt

segmentsredovisningen, exklusive orealiserade värdeför-

ändringar. Med avdrag för orealiserade värdeförändringar



segmentsredovisningen. Med anledning av det negativa

resultatet har styrelsen för Besqab AB (publ) föreslagit att

årsstämman 2022 beslutar att ingen utdelning (4,00) ska

ske för räkenskapsåret 2022.



fastigheter under uppförande vid utgången av perioden.

Förvaltningsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

76.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

Belopp i Mkr	Not	2022	2021
Intäkter	3	2 166,6	539,6
		–2 255,3	–444,6
Bruttoresultat		–88,7	95,0
Försäljnings- och administrationskostnader	6,7	–140,9	–123,5
Resultat från andelar i joint ventures	13	–9,0	13,9
Rörelseresultat	3,4,5,6	–238,6	–14,6
Finansiella intäkter	8	3,2	1,3
Finansiella kostnader	8	–11,3	–6,8
		–246,7	–20,1
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter		13,0	110,4
Resultat före skatt		–233,7	90,3
Skatter	9	–83,4	–9,9
Årets resultat		–317,1	80,4
Hänförligt till moderbolagets aktieägare		–304,4	78,4
  		–12,7	2,0
Årets övriga totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
  		–	–
Övrigt totalresultat, efter skatt		–	–
Summa totalresultat		–317,1	80,4
Hänförligt till moderbolagets aktieägare		–304,4	78,4
  		–12,7	2,0
Resultat per aktie	27
Resultat per aktie före utspädning, kr		–19,76	5,09
Resultat per aktie efter utspädning, kr		–19,66	5,07

Koncernens rapport över totalresultatet - IFRS

Finansiella rapporter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

77.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt


Belopp i Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31	Belopp i Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
TILLGÅNGAR				EGET KAPITAL OCH SKULDER
Anläggningstillgångar				Eget kapital	20
Materiella anläggningstillgångar				Aktiekapital		155,1	155,1
Nyttjanderätter	12	11,4	4,4	Övrigt tillskjutet kapital		395,2	396,0
Förvaltningsfastigheter	11	1 159,5	929,8	Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		594,7	960,7
Maskiner och inventarier	12	8,6	8,9	Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		1 145,0	1 511,8
Summa materiella anläggningstillgångar		1 179,5	943,1	 		–5,2	8,7
Finansiella tillgångar				Summa eget kapital		1 139,8	1 520,5
Andelar i joint ventures	13	161,2	159,2	Skulder
Övriga långfristiga värdepappersinnehav		0,0	0,0	Långfristiga skulder
		161,2	159,2	Övriga långfristiga avsättningar	22	2,3	2,7
Summa anläggningstillgångar		1 340,7	1 102,3	Uppskjutna skatteskulder	9	123,4	40,9
				Räntebärande skulder	21	799,2	800,6
Omsättningstillgångar				Övriga långfristiga skulder	23	35,3	26,6
Exploateringsfastigheter	15	1 008,3	978,1	Summa långfristiga skulder	21	960,2	870,8
Bostäder under produktion	18	3 285,3	3 074,3
Färdigställda bostäder		–	–	Kortfristiga skulder
		99,6	24,0	 	22	2,9	3,7
Räntebärande fordringar		200,5	120,5	Leverantörsskulder		147,6	43,5
Övriga kortfristiga fordringar	17	175,1	424,4	Förskott från kunder		138,0	345,3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	19	4,7	5,0	Räntebärande skulder	21	3 772,5	3 017,1
Likvida medel		360,2	630,8	Övriga kortfristiga skulder	23	225,5	427,3
Summa omsättningstillgångar	21	5 133,7	5 257,1	Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	24	87,9	131,2
SUMMA TILLGÅNGAR		6 474,4	6 359,4	Summa kortfristiga skulder	21	4 374,4	3 968,1
				Summa skulder		5 334,6	4 838,9
				SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL		6 474,4	6 359,

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Se not 25

Finansiella rapporter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

78.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital - IFRS

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare

				Balanserade	Eget kapital
		Övrigt		vinstmedel	hänförligt till	Innehav utan
		tillskjutet	Omräknings-	inklusive årets	moderbolagets	bestämmande	Summa eget
elopp i Mkr	Aktiekapital	kapital	reserver	resultat	aktieägare		kapital
Eget kapital 1 januari 2021	155,1	393,8	–	920,8	1 469,7	4,7	1 474,4
Årets resultat				78,4	78,4	2,0	80,4
Övrigt totalresultat					0,0		0,0
Summa totalresultat			–	78,4	78,4	2,0	80,4
Incitamentsprogram		2,2			2,2		2,2
Utdelning				–38,5	–38,5		–38,5
Föränd. koncernens sammans.					0,0	2,0	2,0
Eget kapital 31 december 2021	155,1	396,0	–	960,7	1 511,8	8,7	1 520,5
Eget kapital 1 januari 2022	155,1	396,0	–	960,7	1 511,8	8,7	1 520,5
Årets resultat				–304,4	–304,4	–12,7	–317,1
Övrigt totalresultat					0,0		0,0
Summa totalresultat			–	–304,4	–304,4	–12,7	–317,1
Incitamentsprogram		–0,7			–0,7		–0,7
Utdelning				–61,7	–61,7		–61,7
Föränd. koncernens sammans.					0,0	–1,2	–1,2
Eget kapital 31 december 2022	155,1	395,3	–	594,7	1 145,0	–5,2	1 139,8

Finansiella rapporter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

79.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt



Avstämning av skulder hänförliga till



2022

Vid årets

början





verksamheten



påverkande

förändringar

Vid årets

slut

Skulder till kreditinstitut 3 817,7 754,0 – 4 571,7

Summa 3 817,7 754,0

–

4 571,7

2021

Skulder till kreditinstitut 1 406,3 2 411,4 – 3 817,7

Summa 1 406,3 2 411,4

–

3 817,7

Belopp i Mkr	Not	2022	2021
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat		–238,6	–14,6
		323,1	–3,2
Erhållen ränta		3,2	1,3
Betald ränta		–11,3	–6,8
Betald skatt		7,5	–1,1
		83,9	–24,4
förändringar av rörelsekapital
Förändring exploateringsfastigheter		–349,7	–367,4
Förändring bostäder under produktion		–211,0	–2 065,2
Förändring färdigställda bostäder		–	3,8
Förändring rörelsefordringar		85,8	–300,8
Förändring rörelseskulder		–339,6	675,2
		–730,6	–2 078,8
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter		–216,7	–60,6
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar		–4,5	–4,3
Lämnade tillskott till joint ventures		–15,0	–117,5
Erhållna uttag från joint ventures		4,0	8,7
		–232,2	–173,7
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån		2 191,3	3 072,0
Amortering av skulder		–1 437,4	–660,6
Utbetald utdelning		–61,7	–38,5
		692,2	2 372,9
		–270,6	120,4
Likvida medel vid årets början		630,8	510,4
Likvida medel vid årets slut		360,2	630,8

Avskrivningar och utrangeringar		8,8	8,1
Förändring andelar i joint ventures		9,0	–13,9
Nedskrivningar exploateringsfastigheter		319,5	–
Övriga avsättningar m m		–13,9	2,6
Summa		323,4	–3,2

Finansiella rapporter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

80.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat

Belopp i Mkr Not 2022 2021

Intäkter 10 24,0 13,7

Bruttoresultat 24,0 13,7

Administrationskostnader 5,7 –22,3 –20,2

Rörelseresultat 1,7 –6,5

Utdelning och liknande resultatposter 8 61,6 38,4

Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 51,8 21,0

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 –51,9 –21,1

 63,2 31,8

Bokslutsdispositioner 9 – –

Aktuell skatt 9 – 1,3

Årets resultat 63,2 33,1

Belopp i Mkr 2022 2021

Årets resultat 63,2 33,1

Övrigt totalresultat, efter skatt – –

Summa årets totalresultat 63,2 33,1

Finansiella rapporter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

81.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

Moderbolagets balansräkning

Belopp i Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 14 558,1 558,8

Andelar i joint ventures 13 10,1 10,1

Övriga värdepapper 0,0 0,0

Uppskjuten skattefordran 9 2,3 2,2

Summa anläggningstillgångar 570,5 571,1

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Fordringar hos koncernföretag 1 034,9 984,6

Övriga kortfristiga fordringar 103,5 0,1

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,2 0,1

Summa kortfristiga fordringar 1 138,6 984,8

Kassa och bank

– 31,5

Summa omsättningstillgångar 1 138,6 1 016,3

SUMMA TILLGÅNGAR 1 709,1 1 587,4

Belopp i Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 155,1 155,1

Summa bundet eget kapital 155,1 155,1

Fritt eget kapital

Överkursfond 488,0 488,0

Balanserat resultat 61,2 90,5

Årets resultat 63,2 33,1

Summa fritt eget kapital 612,4 611,6

Summa eget kapital 767,5 766,7

Skulder

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder 799,2 800,6

Summa långfristiga skulder 799,2 800,6

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder – –

Skulder till koncernföretag 131,0 6,0

Övriga kortfristiga skulder 0,7 2,9

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 10,7 11,2

Summa kortfristiga skulder 142,4 20,1

Summa skulder 941,6 820,7

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 709,1 1 587,4

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Se not 25

Finansiella rapporter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

82.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt

Förändringar i moderbolagets eget kapital

Bundet eget kapital Fritt eget kapital

Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital

Eget kapital 1 januari 2021 155,1 488,0 92,6 34,2 769,9

Överfört i ny räkning 34,2 –34,2 0,0

Utdelning –38,5 –38,5

Incitamentsprogram 2,2 2,2

Årets totalresultat 33,1 33,1

Eget kapital 31 december 2021 155,1 488,0 90,5 33,1 766,7

Eget kapital 1 januari 2022 155,1 488,0 90,5 33,1 766,7

Överfört i ny räkning 33,1 –33,1 0,0

Utdelning –61,7 –61,7

Incitamentsprogram –0,7 –0,7

Årets totalresultat 63,2 63,2

Eget kapital 31 december 2022 155,1 488,0 61,2 63,2 767,5

Finansiella rapporter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

83.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 70

Finansiella rapporter 77

Noter

Styrelsens undertecknande

104

Revisionsberättelse

105

Övrigt



Belopp i Mkr 2022 2021

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 1,7 –6,5

Erhållen utdelning 61,6 38,4

Erhållen ränta 51,8 21,0

Betald ränta –51,9 –21,1

 –0,1 0,4

Betald skatt – –



rörelsekapital

63,1 32,2



Förändring kortfristiga fordringar –153,8 –797,1

Förändring kortfristiga skulder 122,3 7,7

 31,6 –757,2

Investeringsverksamheten

Förändring långfristiga fordringar – –

 – –

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån – 800,6

Amortering av skulder –1,4 –

Utbetald utdelning –61,7 –38,5

 –63,1 762,1

 –31,5 4,9

Likvida medel vid årets början 31,5 26,6

Likvida medel vid årets slut 0,0 31,5



LTI-program förändring –0,1 0,4

Summa –0,1 0,4

Finansiella rapporter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

84.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Noter

Innehåll

Sida

 Väsentliga redovisningsprinciper 

 Viktiga uppskattningar och bedömningar 

 Segmentsredovisning 

 Leasing 

 Anställda och ersättningar 

 Rörelsens kostnader fördelat per kostnadsslag 

 Ersättningar till revisorer 

 Finansiella intäkter och kostnader 

 Skatter och bokslutsdispositioner 

 Transaktioner med närstående 

 Förvaltningsfastigheter 

 Övriga materiella anläggningstillgångar 

 Andelar i joint ventures 

 Andelar i koncernföretag 

 Exploateringsfastigheter 

 Färdigställda bostäder 

 Övriga kortfristiga fordringar 

 Bostäder under produktion 

 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 

 Eget kapital 

 Finansiell riskhantering 

 Övriga avsättningar 

 Övriga skulder 

 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 

 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 

 Händelser efter balansdagen 

 Resultat per aktie 

 Förslag till vinstdisposition 

NOT 1

Väsentliga redovisningsprinciper

Års- och koncernredovisningen för Besqab för räkenskapsåret som

slutar 31 december 2022  har den 23 mars 2023 godkänts av styrelse

och VD för publicering och kommer för eläggas års stämman 2023 för

fastställande. Besqab AB (publ) är ett svenskt aktiebolag med säte i

Danderyd, Sverige. Adressen till huvudkonto ret är Golf vägen 2, 182 31

Danderyd.

Grunder för rapportens upprättande

Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Finan-

cial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar från International Finan-

cial Reporting Standards Interpretations Committee (IFRIC) sådana de

antagits av EU och årsredovisningslagen. Därtill följer koncernredovis-

ningen rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 1

Kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Koncernredovisningen baseras på historiska a nskaffningsvärden om

inte annat anges. Belopp redovisas i miljoner kronor (Mkr), om inget an-

nat anges. Den period som avses är 1 januari – 31 december för resulta-

trelaterade poster och 31 december för balansrelaterade poster.

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovis-

ningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer samt uttalanden 

utgivna av Rådet för finansiell rapportering. I de fall moderbolaget  tilläm-

par andra redovisningsprinciper än koncernen redovisas dessa i slutet av

redovisningsprinciperna. Moderbolagets funktionella valuta är svenska

kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen.

Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar

Koncernens tillämpade redovisningsprinciper inkluderar nya och för-

ändrade standarder utgivna av International Accounting Standards

Board (IASB) liksom tolknin gar som trätt i kraft under 2022. IAS 37 Av-

sättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar har ändrats och

klargör vilka utgifter som ska inkluderas vid bedömning av förlustkon-

trakt. Detta har inte fått v äsentlig effekt på Besqabs redovisning. Övriga

 förän dringar av standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari

2022 har inte heller fått en  väsentlig effekt på Besqabs redovisning

 De förändrade IFRS som ska börj a tillämpas från 2023 för väntas i

ingen eller liten  utsträckning påverka Besqabs finansiella rapportering.

Grunder för konsolidering

Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och företag över vilka

moderbolaget direkt eller indirekt utövar ett best ämmande inflytande,

det vill säga dess dotterföretag. Koncernredovisningen har upprättats

enligt  förvärvsmetoden, vilket  innebär att moderbolagets anskaffnings-

värden på aktier i dotterföretag elimineras mot dotterföretagens för-

värvsvärden, det vill säga eget kapital fastställt som skillnaden mellan

tillgångarnas och skuldernas verkliga värden vid förvärvstidpunkten. I

koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterföre-

tagens egna kapital som tillkommit efter förvärven.

 Ett bestämmande inflytande föreligger  när koncernen har kontroll

över ett företag, exponeras för, eller har rätten till rörlig avkastning från

sitt engagemang i företaget och kan påverka avkastningen med hjälp

 av sitt bestämmande inflytande. Norm alt bygger bestämmande infly-

tande och därmed intagandet i koncernredovisningen på ägande som

följer med ett aktie- eller andelsinnehav som överstiger 50 procent av

aktiernas eller andelarnas röstvärde eller där koncernen genom avtal

 ensam utövar ett bestämman de inflytande. Bestämmande inflytande

kan även uppstå på andra grunder.

En individuell bedömning görs huruvida bes tämmande inflytan-

de föreligger. Samtliga fakta och omständigheter tas hänsyn till vid

bedömningen. En ny bedömning görs om omständigheter och fakta

tyder på att en eller flera fakto rer ovan har förändrats. Se not 2 Viktiga

uppskattningar och bedömningar.

Alla koncerninterna transaktioner och mellanhavanden elimineras i

sin helhet och ingår följaktligen inte i koncernredovisningen.

Dotterföretag tas med i koncernredovisningen från och med förvärv-

stidpunkten och exkluderas ur koncernredovisningen från och med den

tidpunkt då det  bestämmande inflytandet upphör.

Samarbetsarrangemang

Projekt som drivs i konsortieliknande former, det vill säga med gemen-

samt ägande och inflytande, utgör ”samarbetsarrangemang”. Gemen-

samt inflytande existera r när beslu t kräver ett enh älligt samtycke från

de parter som kollektivt delar det  bestämmande inflytandet.

För Besqabs samarbetsprojekt gäller att Besqab tillsammans med

övriga samarbetspartners har ett gemensamt  bestämmande inflytande

över verksamheten samt att avtalet ger parterna rätt till verksamhet-

ens nettotillgångar. Dessa projekt identifieras som joint ventures och

redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Det innebär att innehav i joint

ventures redovisas initialt i koncernens rapport över finansiell  ställning

till anskaffningskostnad. Det redovisade  värdet ökas eller minskas  där-

efter för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresul-

tat från sina joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel

av resultat ingår i koncernens resultat och koncernens andel av övrigt

totalresultat ingår i övrigt totalresultat i koncernen.

Rörelseförvärv kontra tillgångsförvärv

För värv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseför värv eller

tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bo-

lagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation

och administration är av underordnad betydelse för förvärvet klassi-

ficeras som tillgångsför värv. Övriga bolagsför värv klassificeras som

rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt

hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt för uppskjuten

skatt minskar i  stället fastighetens anskaffn ingsvärde.

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

85.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till koncernens rapporterings-

valuta baserat på transaktionsdagens valutakurs. Monetära fordringar

och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Uppkom-

na valutadifferenser redovisas i  resultaträkningen.

Redovisning av intäkter

Projektutveckling av bostäder

Intäkter och således resultat för projektutveckling av bostäder redovi-

sas vid en viss tidpunkt när slutkunden tillträder bostaden.

Prestationsåtaganden som uppfylls vid en viss tidpunkt

Vid projektutveckling avseende småhus med äganderätt, bostadsrät-

ter samt lägenheter med äganderätt som säljs till slutkunder uppfylls

prestationsåtagandet vid en viss tidpunkt. Tidpunkten bedömes vara

när slutkunden tillträder bostaden. Kunden betalar köpeskilling och

kontraktssumma, förutom handpenning, vid tillträde/leverans. Kunden

anses därmed ej ha kontroll över fastigheten före tillträdet. Prestations-

åtagandet uppfylls först vid överlämnandet av bostaden till kunden

vilket även är den tidpunkt när kunden får kontroll över fastigheten. För

småhus med äganderätt redovisas nedlagda kostnader med avdrag för

fakturering som pågående arbeten i balansräkningen under projektets

gång fram tills dess att kontrollen övergår till kunden. För bostadsrätter

och lägenheter med äganderätt redovisas nedlagda kostnader som

bostäder under produktion.

Hyresintäkter från utvecklingsfastigheter

Intäkterna består endast av hyresintäkter och uppdelning mellan

hyresintäkter och serviceintäkter sker därför inte. Intäkterna utgörs av

debiterade kallhyror. Hyresintäkterna redovisas i den period som de är

hänförliga till, vilket framgår av hyreskontrakten.

Segmentsredovisning

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver  affärsverksam-

het från vilken den kan få intäkter och åta sig kostnader, vars rörelse

regelbundet granskas av koncernens högste verkställande beslutsfatta-

re som underlag för beslut om fördelning av resurser till segmentet och

bedömning av dess resultat samt om vilket det finns fristående finansiell 

information. Koncernens verksamhet är indelad i två  affärssegment, se

not 3 för mer information.

Leasing

I egenskap av leasetagare redovisas nyttjanderätt (tillgång) och lea-

singskuld (skuld) hänförligt till samtliga leasingavtal med undantag för

leasingavtal som är kortare än tolv månader och leasingavtal för vilka

den underliggande tillgången har ett lågt värde. När ett avtal ingås

görs bedömningen om avtalet är eller innehåller ett leasingavtal. Ett

avtal är eller innehåller ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att

under en viss period  bestämma över a nvändningen av en identifierad

tillgång i utbyte mot ers ättning. Vid anskaffningstill  fället värderas

leasingskulden till nuvärdet av de leasingavgifter som inte betalats vid

denna  tidpunkt. Nyttjanderätten  värderas till  anskaffningsvärde som

motsvarar skulden justerat för eventuella betalda leasingavgifter med

mera. För beräkningen används i första hand leasingavtalets implici-

ta ränta och om den inte kan fastställas så används den marginella

låneräntan.

Skatt

Redovisad inkomstskatt för koncernen inkluderar aktuell skatt samt

uppskjuten skatt. För poster som redovisas i resultatet redovisas där-

med sammanhängande skatt i resultatet. För poster som redovisas i

övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital redovisas även skatten i

övrigt totalresultat respektive mot eget kapital.

Aktuell skatt

Den aktuella skatten baseras på periodens resultat och beräknas på

balansdagens skattesats. Skatt som betalas eller erhålls under det

aktuella året klassificeras som aktuell skatt . Hit hör även justering av

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Vid ändring av aktuell skatt

redovisas förändringen över resultatet.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräkningsmetoden,

på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemäs-

siga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovisade värden i

koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redovisas emellertid

inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första re-

dovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och

som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller

skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomstskatt beräknas med tillämp-

ning av skattesatser och skattelagar som har beslutats eller aviserats

per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna

skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras.

Den uppskjutna skattefordrans redovisade värde justeras i den mån

framtida bedömda skattemässiga överskott har ändrats.

Resultat per aktie

Resultat per aktie baseras på årets resultat hänförligt till moderbola-

gets aktieägare dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier

under året.

Lånekostnader

Lånekostnader som är  hänförliga till kvalificerade tillgångar aktiveras

som en del av den aktiverade tillgångens ansk affningsvärde  när den

totala lånekostnaden uppgår till  väsentliga belopp. En kvalificerad

tillgång är en tillgång som med nödvändighet tar en betydande tid, i

Besqabs fall över ett år, i anspråk att färdigställa. Inom Besqab är akti-

vering av lånekostnader aktuell vid uppförande av fastighets- och bo-

stadsprojekt. Övriga lånekostnader kostnadsförs löpande i den period

som lånekostnaderna uppstår. I moderbolaget kostnadsförs lånekost-

nader i sin helhet i den period som de uppkommer.

Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier

Maskiner och inventarier redovisas till anskaffning svärde med avdrag

för ackumulerade av- och nedskrivningar. I anskaffnings värdet ingår

utgifter som direkt kan hänföras till köpet av tillgången. Tillkommande

utgifter inkluderas i tillgångens redovisade värde eller redovisas som en

separat tillgång, beroende på vilket som är lämpligast. Detta anses som

lämpligt endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmå-

ner som är förknippade med tillgången kommer att komma koncernen

tillgodo och tillgångens ansk affningsvärde kan  mätas på ett tillförlitligt

sätt. Redovisat värde för en ersatt tillgång tas bort från rapport över

finansiell ställning. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll

samt tillkommande utgifter redovisas i resultatet i den period då de

uppkommer.

Avskrivningar och nedskrivningar

Avskrivningar görs linjärt enligt systematiska planer över tillgångarnas

beräknade nyttjandeperioder och påbörjas efter det att anläggnings-

tillgången tagits i bruk. Maskiner och inventarier skrivs av linjärt över tre

till fem år. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje

balansdag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs

omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade

värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. Vinster och förluster

vid avyttring fastställs genom en jämförelse mellan försäljningsintäkten

och det redovisade värdet och redovisas i övriga rörelseintäkter respek-

tive övriga rörelsekostnader i rapport över totalresultat.

Not 1 fortsättning

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

86.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är de fastigheter som innehas i syfte att

generera hyresintäkter och värdeutveckling. Förvaltningsfastigheter

redovisas initialt till anskaffningsv ärde oc h därefter till verklig t värde på 

balansdagen. Verkligt värde grundar sig på priser på en aktiv marknad

och är det transaktionspris till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas

mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har

ett intresse av att transaktionen genomförs. En extern värdering av

samtliga förvaltningsfastigheter görs kvartalsvis. Såväl orealiserade

som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på

raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeför-

ändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med

värderingen vid periodens början. Om förvaltningsfastigheter förvär-

vats beräknas orealiserade värdeförändringar utifrån värderingen vid

periodens slut  jämfört med ansk affningsvärdet under perioden.

Vid nybyggnation aktiveras räntekostnad under produktionstiden.

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är

sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med

tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffni ngsvärdet

kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Utgifter för reparation och under-

håll kostnadsförs i den period de uppkommer.

Förvaltningsfastigheter under uppförande värderas enligt samma

princip som för övriga förvaltningsfastigheter reducerat med bedömd

återstående entreprenadutgift samt projektrisk.

Omsättningstillgångar

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller be-

byggda, avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller

småhus med äganderätt. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning

till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet

med IAS 2 Varulager vilket inneb är en v ärdering till det l ägsta av an-

skaffning svärdet och nettoför säljning svärdet.

Fastighetsför värv sker antingen som  direkt förvärv av en eller flera

enskilda fastigheter eller som förvärv av aktier i ett fastighetsägande

bolag. Exploateringsfastigheter anskaffade genom direkt för värv redo-

visas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande

avtal om förvärv ingås om inte omständigheter i avtalets lydelse påver-

kar vald redovisningsperiod. Vid förvärv av aktier i ett fastighetsägande

bolag redovisas tillgången normalt i den period då tillträde till aktierna

sker.

Bostäder under produktion

Bostäder under produktion innefattar nedlagda kostnader i pågående

produktion av bostäder som inte ännu tillträtts av slutkunden. Redovis-

ning sker i enlighet med IAS 2 Varulager vilket inneb  är en värdering till

 det lägsta av anskaffnin gsvärdet och nettoför säljn ingsvärdet.

Färdigställda bostäder

Färdigställda bostäder utgörs av bostäder där Besqab har förbundit

sig i avtal att förvärva eventuellt osålda bostäder. Skyldigheten gäller

från sex månader efter färdigställandet. Förvärv av osålda bostäder

har hittills haft en oväsentlig omfattning.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i rapport över  finansiell ställning

inkluderar på tillgångssidan likvida medel, lånefordringar och kund-

fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder och låneskulder.

Finansiella instrument tas upp i rapport över  finansiell ställning för kon-

cernen när företaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.

Finansiella instrument redovisas första gången till verkligt värde plus

transaktionskostnader,  vilket gäller alla finansiella tillgångar som inte

redovisas till verkligt värde via resultatet. Finansiella tillgångar värde-

rade till verkligt värde via resultatet redovisas första gången till verkligt

värde, medan hänförliga transaktionskostnader redovisas i resultatet.

För redovisning efter anskaffningstidpunkten se under respektive rubrik

nedan. En finansiell tillgång tas delvis eller helt bort från rapport över

finansiell ställning då de avtalsenliga  rättigheterna till kassaflödet upp-

hör eller då koncernen överför tillgångens avtalsenliga rättigheter att

erhålla kassaflödena eller i vissa fall då koncernen behåller  rättigheter-

na, men förpliktigar sig att betala kassaflöden till en eller flera mottaga-

re. En finansiell skuld tas delvis eller helt bort från rapport över finansiell 

ställning då avtalets förpliktelse fullgjorts, annullerats eller upphört.

Klassificering

Koncernen klassificerar sina finansiella instrument i följande kategorier: 

finansiella tillgångar och skulder v ärderade till verkligt v ärde via resul-

tatet , finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnin gsvärde

samt finansiella skulder  värderade till upplupet a nskaffningsvärde.

Klassificeringe n är beroende av för vilket syfte den finansiella tillgång-

en för värvades. Koncernledningen  fastställer klassificeringen av de fi-

nansiella tillgångarna vid det första redovisningstillfället och omprövar

detta beslut vid varje rapporterings tillfälle. Klassificeringen påverkar

hur instrumenten värderas och redovisas.

Finansiella tillgångar eller finansiella skulder värderade till verkligt

värde via resultatet

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet är

finansiella tillgångar som inte klassificer as som värderade till upplupet

anskaffnings värde eller till verkli gt värde via övrigt totalresultat. En fi-

nansiell tillgång klassificeras i denna kategori om den för värvas huvud-

sakligen i syft e att säljas inom kort. Några sådana finansiella tillgångar

eller skulder finns inte i Besqabkoncernen per den 31 december 2022.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde

Denna kategori omfattar tillgångar som innehas i syfte att erhålla

kontraktsenliga kassaflöden och vars kassaflöden endast utgörs av

betalning av kapital och ränta. Instrumenten värderas inledningsvis

till verkli  gt värde och därefter till upplupet anskaffnings värde minskat

med eventuell reservering för värdeminskning. Vid längre löptider (minst

tre månader)  tillämpas  effektivräntemetoden. En   värdeförändring

redovisas i rapport över totalresultat  när den finansiella tillgången tas

bort från rapport över finansie ll ställning, vid nedskrivning eller genom

periodisering. Koncernens lånefordringar och kundfordringar utgörs av

kundfordringar och andra fordringar samt likvida medel.

Vid beräkning av förväntade kreditförluster tillämpas den förenklade

metoden. Metoden baseras på historisk kreditförlustnivå kombinerat

med aktuell och framåtblickande information. Kreditförlusterna har

historiskt inte varit väsentliga.

Likvida medel

I likvida medel ingår, i såväl balansräkningen som i rapporten över kas-

saflöden, banktillgodohavanden samt i förekommande fall kortfristiga

likvida placeringar med förfallotid inom tre månader från anskaffnings-

tidpunkten och som lätt kan omvandlas till ett känt belopp samt är

utsatta för endast en obetydlig risk för  värdefluktuationer.

Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och däref-

ter till upplupet anskaffningsv ärde; vid l ängre löptider (minst tre måna-

der) med  användandet av effektiv räntemetoden. Redovisat  värde för

leverantörsskulder förutsätts motsvara dess verkliga värde, eftersom

denna post är kortfristig i sin natur. Upplåning redovisas inledningsvis

till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redo-

vis as därefter till upplupet anskaffnings värde och eventuell skillnad

mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och åter-

betalningsbeloppet redovisas i rapport över totalresultat fördelat över

låneperioden, med t illämpning av effekt  ivräntemetoden. Effektivränt-

emetoden är en värderingsmetod för beräkning av det upplupna an-

skaffning svärdet för en finansiell tillgång eller en finansiell skuld och för

fördelning i tiden av ränteintäkten eller räntekostnaden över relevant

 period. Effektivräntan är den  ränta som exakt diskonterar de uppskatta-

de framtida in- och utbetalningarna under det finansiella instrumentets

förv äntade löptid, eller i till ämpliga fall, en kortare period till den finan-

siella tillgångens eller finansiella skuldens redovisade  nettovärde.

Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen

har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone

tolv månader efter balansdagen. Redovisat värde för koncernens upp-

låning förutsätts motsvara dess verkliga värde eftersom lånen saknar

transaktionskostnader och löper med en rörlig marknadsränta. Låne-

kostnader redovisas i rapport över totalresultat i den period till vilken de

hänför sig.

Not 1 fortsättning

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

87.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Lämnad utdelning

Utdelningar redovisas som en skuld efter det att årsstämman godkänt

utdelningen.

Avsättningar

Avsättningar redovisas när koncernen har en legal eller informell förplik-

telse till följd av tidigar e händelser,   när det är sannolikt att ett utflöde

av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet

har beräknats på ett tillförlitligt sätt.

Avsättningar för garantiåtaganden

Avsättningar för framtida kostnader avseende garantiåtaganden

redovisas till det belopp som krävs för att reglera åtagandet. Garanti-

avsättningar belastar projektet vid avslut och redovisas i den takt de

beräknas uppkomma för respektive projekt. Majoriteten av garantiav-

sättningarna löper på cirka fem år.

Eventualförpliktelser

Som eventualförpliktelser redovisas ett möjligt åtagande som härrör

från  inträffade  händelser och vars förekomst  bekräftas endast av

att en eller flera  osäkra framtida  händelser, som inte helt ligger inom

Besqabs kontroll, in träffar eller uteblir. Eventualförpliktelser kan även

vara ett åtagande som  härrör från  inträffade  händelser, men som inte

redovisas som skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt

att åtagandet regleras eller åtagandets storlek inte kan beräknas med

tillräcklig tillförlitlighet.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester,

betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med

intjänandet.

Pensioner

I koncernen finns  såväl avgiftsb estämda som  förmånsbestämda pen-

sionsplaner. En avgiftsbestämd plan är en pensionsplan enligt vilken

koncernen betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet.

Kostnaden för avgifterna redovisas i den period som kostnaden upp-

står, och efter fullföljd betalning har koncernen inte några ytterligare

förpliktelser att betala ytterligare avgifter. En förmånsbestämd pen-

sionsplan är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd.

Den förmånsbestämda pensionsplanen i koncernen utgörs av den

kollektivavtalade ITP-planens ITP 2-del. Detta pensionsåtagande tryg-

gas i sin helhet genom försäkring i Alecta. Koncernen saknar tillgång till

information för att kunna redovisa denna plan som förmånsbestämd

plan. ITP 2-pension tryggad genom förs äkring i Alecta redovisa s därför

som avgiftsbestämd plan, varför ingen redovisning av förmånsbestäm-

da pensioner i koncernen sker enligt Projected Unit Credit Method.

En del av koncernens avgiftsbestämda pensionsplaner har säker-

ställts genom att avgifter inbetalade till kapitalförsäkringar är pantför-

skrivna till förmån för pensionsplanerna. Särskild löneskatt baseras på

kapitalförsäkringarnas marknadsvärde.

Långsiktiga aktiekursrelaterade incitamentsprogram

I koncernen finns långsiktiga aktiekursrelaterade incitamentsprogram

(LTI-program). Besqabs LTI-program riktar sig till samtliga anställda och

syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen.

Konvertibelprogram

Inom ett konvertibelprogram tecknar den anställde konvertibler utgivna

av Besqab till olika maximala nominella belopp beroende av befattning.

Likviden betalas med deltagarens egna medel. Konvertibellånet löper

därefter med en årlig ränta. Rätten att erhålla ränta upphör vid kon-

vertering till aktier eller återbetalning av konvertibler. Varje konvertibel

kan konverteras till aktier i Besqab under tre perioder om två veckor

efter offentliggörandet av bolagets delårsrapporter. Om konvertering

inte sker under någon av dessa tre perioder förfaller lånet till betalning.

Konvertibelprogrammet medför inte några löpande personalkostnader.

Räntekostnaden redovisas i resultaträkningen.

Aktiesparprogram

Besqab hade per den 31 december 2022 två utestående långsiktiga

aktiesparprogram: LTI 2019 och LTI 2020. Programmen har riktat sig till

samtliga anställda för vart och ett av åren. För att delta i ett program

har de anställda, med egna medel, valt att investera i Besqabaktier

(så kallade Sparaktier) under en investeringsperiod. Vid programmets

utgång har anställda, i de fall villkoren för programmet är uppfyllda,

rätt att vederlagsfritt erhålla Matchningsaktier samt Prestationsaktier.

Koncernen redovisar aktierelaterade ersättningar avseende de aktier

som de anställda kan komma att erhålla.

För att fastställa det verkliga värdet för Matchnings- och Presta-

tionsaktierna per tilldelningstidpunkten har Besqabaktiens börskurs

per 1 december 2019 (LTI 2019) respektive 1 december 2020 (LTI 2020)

använts (tilldelningstidpunkten). Värdet har därefter justerats för för-

väntade kommande utdelningar under intjänandeperioden, då de an-

ställda inte har rätt att erhålla utdelningar på dessa Matchnings- samt

Prestationsaktier under intjänandeperioden.

En personalkostnad redovisas, tillsammans med en motsvarande

ökning av eget kapital, fördelad över den period som intjäningsvillkoren

uppfylls, vilket är det datum då de anställda som berörs är fullt berätti-

gade till ersättningen. Intjäningsvillkoret innebär att den anställde ska

kvarstå i anställning under intjäningsperioden och påverkar således

antalet aktier som förväntas tjänas in.

Den ackumulerade kostnaden som redovisas vid varje rapporterings-

tillfälle visar i vilken utsträckning intjänandeperioden har avverkats

med en uppskattning av det antal aktier som slutligen kommer att bli

fullt intjänade. Vid varje bokslutstillfälle omprövar koncernen sin be-

dömning av hur många aktier som förväntas bli intjänade. Eventuella

avvikelser mot de ursprungliga bedömningarna som omprövningen ger

upphov till, redovisas i resultaträkningen och motsvarande justeringar

görs i eget kapital.

Sociala kostnader hänförliga till aktierelaterade ersättningar enligt

ovan kostnadsförs fördelat på de perioder under vilka tjänsterna utförs.

Den skuld för sociala avgifter som uppkommer omvärderas vid varje ba-

lansdag utifrån en ny beräkning av de sociala kostnader som förväntas

betalas vid överlåtelsen av aktierna till deltagarna. Det innebär att en ny

marknadsvärdering av aktierna görs vid varje bokslutstillfälle som ligger

till grund för beräkningen av skulden för sociala avgifter.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen  upprättas enligt indirekt metod och visar koncernens 

in- och utbetalningar under perioden. Analysen är indelad efter löpande

verksamhet, investeringsverksamhet och finansieringsverksamhet.

Transaktioner med närstående

 Närstående bolag definieras som de i koncernen ingående bolagen samt

bolag där närstående fysiska personer har bestämmande, gemensamt

 bestämmande eller betydande inflytande. Som  närstående fysiska

personer definieras styrelseledamöter, ledande befattningshavare samt

nära familjemedlemmar till sådana personer. Vid inköp och försäljning

mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som

vid transaktioner med externa parter. Upplysningar ges om transaktion

med närstående har skett, det vill säga en överföring av resurser, tjänster

eller förpliktelser oavsett om ersättning har utgått eller ej.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen i de

fall som anges nedan.

Uppställningsform för resultat- och balansräkning

De finansiella rapporterna innehåller en  resultaträkning, rapport över

totalresultat, balansr äkning, kassaflödesanalys samt en rapport över

förändringar i eget kapital. Moderbolaget använder de uppställnings-

former som anges i årsredovisningslagen, vilket bland annat medför att

en annan presentation av eget kapital tillämpas och att avsättningar

redovisas under en egen rubrik i balansräkningen. För moderbolaget

redovisas eget kapital uppdelat i fritt respektive bundet eget kapital.

Andelar i koncernföretag

Aktier i dotterbolag redovisas till  anskaffningsvärde efter avdrag för even-

tuella nedskrivningar. N är det finns en indikation på att aktier och andelar

i dotterbolag minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är

detta lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning.

Nedskrivningar redovisas i posten Resultat från andelar i koncernbolag.

Leasing

I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för ope-

rationell leasing.

Not 1 fortsättning

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

88.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Kassa och Bank

Definition av kassa och bank omfattar kassamedel samt disponibla

tillgodohavanden hos banker och motsvarande institutioner.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning av värdet på aktier

och andelar i koncernföretag. En bedömning görs därefter av huruvida

det föreligger ett behov av nedskrivning av värdet på aktier och andelar

ifråga. Både erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bok-

slutsdisposition.

Not 1 fortsättning

NOT 2

Viktiga uppskattningar och bedömningar

 Upprättande av finansiella rapporter och til lämpning av redovisnings-

standarder kräver att koncernledningen gör bedömningar samt använ-

der uppskattningar och antaganden. Dessa uppskattningar, bedöm-

ningar och hänförliga antaganden grundar sig på historisk erfarenhet,

förväntningar på framtida händelser men även på andra faktorer som

anses vara rimliga under rådande förhållanden. Med andra antagan-

den och uppskattningar kan resultatet bli ett annat och det verkliga ut-

fallet kan avvika från det uppskattade. Antaganden och uppskattningar

ses över regelbundet och eventuella ändringar redovisas i den period

ändringen görs om ändringen endast påverkat den perioden, eller i den

period ändringen görs samt framtida perioder om ändringen påverkar

både aktuell period och framtida perioder.

Koncernens bedömningar vid tillämpningen av IFRS som har en bety-

dande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattning-

ar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande räkenskapsårs

finansiella rapporter avser i huvudsak följande områden:

—  bedömning av bes tämmande inflytande över andra företag

(dotterföretag)

— värdering av förvaltningsfastigheter och beräkning av verkligt

värde, samt

— avsättningar för garantiåtaganden

Bedömning av bestämmande inflytande över andra företag

 Affärsmodellen på sida 10 i denna årsredovisning beskriver verksam-

heten från idé och förvärv av mark till försäljning och produktion av

färdiga bostäder. Besqabs projektutveckling av bostäder genomförs

huvudsakligen genom att Besqab ingår ett entreprenadavtal och avtal

om överlåtelse av en fastighet med nyetablerade bostadsrättsfören-

ingar som beställare. De slutliga förvärvarna av bostäderna skriver

upplåtelseavtal med dessa bostadsrättsföreningar.

Bedömningen av huruvida  ett bestämmande inflytande föreligger på

andra grunder än genom ägandet i bostadsrättsföreningar under pågå-

ende produktion är särskilt viktig ur ett redovisningsmässigt perspektiv.

Eftersom Besqab aldrig är ägare av bostadsrättsföreningarna är bedöm-

ningen viktigt på vilka andra grunder bostadsrättsföreningen ska anses

utgöra en del av koncernen under tiden innan slutkunderna, dvs medlem-

marna i bostadsrättsföreningarna, tillträder bostadsrätterna.

Koncernen kan anses ha ett best ämmande inflytande över bostads-

rättsföreningarna när koncernen är exponerad för eller har rätt till

rörlig avkastning från sitt engagemang i bostadsrättsföreningarna och

kan påverka avkastning en med hjälp av sitt bes tämmande inflytande.

Tillsammans med rådande fakta och omständigheter vägs detta sam-

man i en total bedömning för varje bostadsrättsförening.

Besqab har gjort bedömningen, utifrån rådande tolkning av tilläm-

pad redovisningsprincip, att  bestämmande inflytande över bostads-

rättsföreningarna föreligger under det som anses utgöra produk-

tionsfasen. Bostadsrättsföreningarna konsolideras därför till dess att

slutkunderna har tillträtt och produktionen därmed avslutas. Vid suc-

cessiva tillträden över en period görs en bedömning tillsammans med

andra fakt orer av när  bestämmande inflytande inte  längre föreligger.

En viktig faktor i denna bedömning är huruvida majoriteten av slutkun-

derna tillträtt bostäderna.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffning svärde och

därefter till verkligt värde på balansdagen. Verkligt värde grundar sig

på priser på en aktiv marknad och är det transaktionspris till vilket en

tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende

av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs.

Det redovisade verkliga värdet för samtliga färdigställda förvalt-

ningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering utförd

av ett externt värderingsföretag. I samband med varje årsskifte görs en

djupare analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet med

hänsyn till gällande hyreskontraktsvillkor, index, avkastningskrav, mark-

nadsläge, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt genomför-

da fastighetstransaktioner i närområdet genom ortsprisanalys.

De använda direktavkastningskraven i värderingen ligger i interval-

let 3,8 procent till 4,1 procent. Inflationsåtagande om 4,0 procent har

till ämpats för år 2023 och 2,0 procent för efterföljande år.

Förvaltningsfastigheter under uppförande värderas enligt samma

princip som övriga förvaltningsfastigheter reducerat med bedömd åter-

stående entreprenadutgift samt projektrisk.

Avsättningar för garantiåtaganden

Avsättningar för garantiåtaganden görs för förmodade framtida

kostnader i koncernens projekt. Beräkningen baseras på individuella

uppskattningar utifrån projektets kalkylerade kostnader, företagsled-

ningens bedömning samt erfarenheter från tidigare transaktioner.

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

89.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

NOT 3

Segmentsredovisning

Koncernen 2022

Projekt-

utveckling

Bostad

Fastighets-

utveckling

Koncern-

gemensamma

poster och

elimineringar

Summa

segment

Avstämning

mot IFRS Totalt

Intäktskategorier

Projektutveckling Bostad   – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6

Projektutveckling Bostad  – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 –655,5 1 277,0

Fastighetsutveckling –  hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1

Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5

Övrigt 3,4 3,4 3,4

Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 –71,4 2 166,6

Kostnader för produktion och drift –2 582,2 –137,6 –2 719,8 464,5 –2 255,3

Bruttoresultat –559,8 78,0 –481,8 393,1 –88,7

Försäljnings- och administrationskostnader –119,1 –20,3 –1,5 –140,9 –140,9

Resultat andelar joint ventures –9,0 –9,0 –9,0

Rörelseresultat –687,9 57,7 –1,5 –631,7 393,1 –238,6

Finansnetto –7,1 –1,0 –8,1 –8,1

Resultat efter finansiella poster –687,9 50,6 –2,5 –639,8 393,1 –246,7

Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0

Resultat före skatt –687,9 63,6 –2,5 –626,8 393,1 –233,7

Skatt –8,0 –8,0 –75,4 –83,4

Årets resultat –687,9 63,6 –10,5 –634,8 317,7 –317,1

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5

Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3

Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3

Övriga tillgångar 1 741,6 1 741,6 –720,3 1 021,3

Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,6 3 895,7 2 578,7 6 474,4

Eget kapital och skulder

Eget kapital 1 173,7 1 173,7 –33,9 1 139,8

Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7

Övriga skulder 995,0 995,0 –232,1 762,9

Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4

 Affärssegmenten utgör även Besqabkoncernens rapporterbara seg-

ment enligt IFRS 8.  Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens

operativa indelning i kombination med skillnader mellan tillhandahållna

produkter och  tjänster.  Affärssegmentens interna rapportering  används 

regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten

och för att utvärdera segmentens prestationer.

Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets

styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporteringen

av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och fastighets-

utveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över tid för samtliga

projekt samt klyvningsmetoden för joint ventures. Skillnaden mot IFRS

visas i kolumnen ”Avst ämning mot IFRS” och h änför sig till att projektut-

veckling av bostäder, såväl äganderätter som bostadsrätter, samt fast-

ighetsutveckling hyresrätter enligt IFRS inte intäktsredovisas över tid

utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet samt att bostadsrättsför-

eningarna, för vilka Besqab har pågående bostadsrättsprojekt, konso-

lideras enligt IFRS. Koncernens balans- och resultaträkning inkluderar

därmed bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital

och skulder samt intäkter och kostnader. Vidare innehåller kolumnen

justering till kapitalandelsmetod för joint ventures.

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

90.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Koncernen 2021

Projekt-

utveckling

Bostad

Fastighets-

utveckling

Koncern-

gemensamma

poster och

elimineringar

Summa

segment

Avstämning

mot IFRS Totalt

Intäktskategorier

Projektutveckling Bostad   – äganderätt 479,5 479,5 –473,9 5,6

Projektutveckling Bostad  – bostadsrätt 1 977,5 1 977,5 –1 473,4 504,1

Fastighetsutveckling –  hyresrätt 131,0 131,0 –131,0 0,0

Construction Management 1,0 1,0 1,0

Hyresintäkter 26,5 26,5 26,5

Övrigt 0,4 2,0 2,4 2,4

Summa externa intäkter 2 458,4 159,5 2 617,9 –2 078,3 539,6

Kostnader för produktion och drift –2 180,6 –114,8 –2 295,4 1 850,8 –444,6

Bruttoresultat 277,8 44,7 322,5 –227,5 95,0

Försäljnings- och administrationskostnader –92,4 –11,5 –19,4 –123,3 –0,2 –123,5

Resultat andelar joint ventures 13,9 13,9 13,9

Rörelseresultat 199,3 33,2 –19,4 213,1 –227,7 –14,6

Finansnetto –3,9 –1,7 –5,6 0,1 –5,5

Resultat efter finansiella poster 199,3 29,3 –21,1 207,5 –227,6 –20,1

Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 110,4 110,4 110,4

Resultat före skatt 199,3 139,7 –21,1 317,9 –227,6 90,3

Skatt –25,3 –25,3 15,4 –9,9

Årets resultat 199,3 139,7 –46,4 292,6 –212,2 80,4

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 929,8 929,8 929,8

Exploateringsfastigheter 699,6 314,0 1 013,6 –35,5 978,1

Bostäder under produktion 0,0 3 074,3 3 074,3

Övriga tillgångar 2 721,4 2 721,4 –1 344,2 1 377,2

Summa tillgångar 699,6 1 243,8 2 721,4 4 664,8 1 694,6 6 359,4

Eget kapital och skulder

Eget kapital 1 872,1 1 872,1 –351,6 1 520,5

Räntebärande skulder 1 857,9 1 857,9 1 959,8 3 817,7

Övriga skulder 934,8 934,8 86,4 1 021,2

Summa eget kapital och skulder 4 664,8 4664,8 1 694,6 6 359,4

Not 3 fortsättning

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

91.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

NOT 4

Leasing

Leasegivare

Koncernens leasingavtal omfattar i huvudsak hyresavtal för vård- och

omsorgsfastigheter. För dessa avtal gäller generellt långa löptider.

Dessa uthyres enligt ej uppsägningsbara operationella leasingavtal

vilka har varierande löptider. Avtalens löptider överstiger den tid som

Besqab avser som innehavstid. Hyresavtalen innehåller indexreglering

av framtida hyresintäkter och vissa andra variabla intäkter.

Framtida sammanlag da minimileaseintäkt er är som följer:

Koncernen 2022 2021

Inom 1 år 27,2 27,2

År 2 27,2 27,2

År 3 27,2 27,2

År 4 27,2 27,2

År 5 27,2 27,2

 Senare än 5 år 232,5 259,7

Summa 368,5 395,7

Årets minimileaseintäkter 27,2 24,3

Årets variabla intäkter 2,5 1,4

Summa 29,7 25,7

Leasetagare

Nyttjanderätt leasing

Koncernen

Förvaltnings-/

Utvecklings-

fastigheter

Byggnader

Inventarier

Anskaffningsvärde

1 januari 2021 23,3 16,3 14,5

Avgående nyttjanderätter  –  –  –8,4

Tillkommande nyttjanderätter  –  – 5,4

31 december 2021 23,3 16,3 11,5

1 januari 2022 23,3 16,3 11,5

Avgående nyttjanderätter – – –2,8

Tillkommande nyttjanderätter – 11,7 6,7

31 december 2022 23,3 28,0 15,4

Ackumulerade avskrivningar

Koncernen

Förvaltnings-/

Utvecklings-

fastigheter

Byggnader

Inventarier

1 januari 2021 –  –7,9  –9,4

Årets avskrivningar – –4,0 –3,5

Avgående nyttjanderätter – – 8,4

31 december 2021

–

–11,9 –4,5

1 januari 2022 – –11,9 –4,5

Årets avskrivningar – –4,1 –5,5

Avgående nyttjanderätter – – 2,8

31 december 2022

–

–16,0

–7,2

Redovisat värde

31 december 2020 23,3 4,4 7,0

31 december 2021 23,3 12,0 8,2

Avser tomträtt vilken koncernen hyr ut till extern part.

Byggnader innefattar de lokaler vari koncernen har sitt huvudkontor samt lokalkontor.

Inventarier utgörs främst av bilar samt bodar vid etableringar i pågående produktion.

Belopp redovisade i koncernen

Koncernen 2022 2021

Avskrivning på nyttjanderätter 9,6 7,5

Räntekostnader för leasingskulder 0,2 0,2

Kostnader hänförliga till korttidsleasingavtal

1)

9,6 8,7

Kostnader hänförliga till leasing av lågt värde 0,1 0,2

Kostnader hänförliga till variabla leasingavgifter

som inte inkluderas i värderingen av leasingskulden –  –

Avser i huvudsak korttidsleasingavtal för bodar vid etableringar i pågående

produktion.

Det totala kassautflödet för leasingavtal uppgick till 21,5 (18,3).

Löptidsanalys leasingskulder

Koncernen 2022 2021

Inom 1 år  7 , 5  8,1

År 2  6 , 5  2,1

År 3  4 , 5  1,2

År 4  1 , 0   –

År 5  –   –

 Senare än 5 år  23,3    23,2

Klassificeras som:

Långfristiga skulder 35,3 26,6

Kortfristiga skulder 7,5 8,1

NOT 5

Anställda och ersättningar

Medelantalet anställda uppgår till: 2022 2021

Koncernen

Kvinnor 51 40

Män 82 73

Totalt 133 113

Samtliga är anställda i Sverige.

Moderbolaget

Kvinnor 1 1

Män 2 1

Totalt 3 2

Koncernen 2022 2021

Löner och ersättningar uppgår till:

Styrelse och ledande befattningshavare 17,9 16,7

Övriga anställda 92,6 74,1

Totala löner och ersättningar 110,5 90,8

Sociala kostnader exkl pensionskostnader 39,0 34,2

Pensionskostnader (varav styrelse och ledande

befattningshavare 3,6 Mkr (4,5)) 18,2 15,8

Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och

pensionskostnader 167,7 140,8

All tillsvidareanställd personal erhåller, utöver fast lön, en rörlig ersätt-

ning som baserar sig på koncernens redovisade resultat. I ovanstående

löner och  ersättningar ingår  resultatbaserade ersättningar med 0,0

Mkr (12,5).

Moderbolaget 2022 2021

Löner och ersättningar uppgår till:

Styrelse och ledande befattningshavare 12,6 8,5

Övriga anställda

– –

Totala löner och ersättningar 12,6 8,5

Sociala kostnader exkl pensionskostnader 2,7 3,9

Pensionskostnader (varav styrelse och ledande

befattningshavare 2,7 Mkr (1,6)) 2,6 1,6

Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och

pensionskostnader 17,9 14,0

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

92.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Pensioner

sionsplaner. Planerna består av avgiftsbestämda pensionsplaner för

nuvarande VD och ett fåtal tidigare anställda, samt tjänstemännens

kollektivavtalade ITP-plan som inkluderar både avgiftsbestämd pension

enligt ITP 1 och förmånsbest ämd pension enligt ITP 2, samt alterna-

tiv ITP som erbjuds anst ällda inom ITP 2 med en lön överstigande en

fastställd nivå. Alternativ ITP-pension är förmånsbestämd avseende en

viss del av den pensionsgrundande inkomsten och därutöver avgiftsbe-

stämd.

Avgifterna för avgiftsbestämd direktpension till tidigare anställda

har inbetalats till kapitalförsäkringar. Pension kommer att utbetalas

motsvarande  marknadsvärdet på  kapitalförsäkringarna, vilket per 31

december 2022 uppgick till 4,1 Mkr (5,3). Anskaffning svärdet för kapital-

för säkringarna uppgick till 3,1 Mkr (3,1).

 Avgifterna för VD:s avgiftsbest ämda pensionsplan inbetalas till pen-

sionsför säkring. Avgifterna avseende ITP 1 inbetalas till Collect um där

de anställda väljer förvaltning inom valbara alternativ, och avgifterna

avseende avgiftsbestämda delen i alternativ ITP inbetalas till pensions-

förvaltning vald av den anställde.

 ITP 2-planens  förmånsbestämda pensionsåtaganden för ålders- och

familjepension tryggas i sin helhet genom försäkring i Alecta. Denna

plan utgör en förmånsbe stämd plan som omfattar flera arbetsgivare,

men då information saknas för redovisning enligt förmånsbestämd plan

redovisas den som avgiftsbestämd plan. Förväntade avgifter till Alecta

2023 uppgår till 3,8 Mkr (3,8) och ingår i redovisad kostnad för avgifts-

bestämda planer. Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till

planen under 2021 och 2022 uppgick til l mindre än 0,01 procent.

Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på

Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade

enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte

överensst ämmer med IAS 19. Vid utgången av 2022 uppgick Alectas

överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 172 procent

(172) att j ämföra med måls ättningen på 125 till 175 procent. Koncer-

nens sammantagna kostnad för avgiftsbestämda pensionsplaner

uppgick till 18,3 Mkr (15,8).

Fördelning mellan män och kvinnor

i företagets styrelse 2022 2021

Kvinnor 2 2

Män 3 3

Fördelning mellan män och kvinnor i

företagsledningen 2022 2021

Kvinnor 3 2

Män 5 5

Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare

Styrelsens ledamöter erhåller ersättning enligt årsstämmans beslut.

Styrelseledamot anställd i koncernen erhåller inget styrelsearvode.

VD:s  ersättningar föreslås av ordföranden och  fastställs av styrelsen.

Ersättningar till övriga ledande befattningshavare föreslås av VD och

godkänns av styrelsens ordförande. Med övriga ledande befattnings-

havare avses de personer som tillsammans med VD tillhör företagsled-

ningen.

Rörlig ersättning

Besqab til lämpar två modeller för rörli g ersättning: kortsiktiga årliga

incitamentsprogram samt långsiktiga aktierelaterade incitamentspro-

gram (LTI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen är för VD och vice VD

maximerad till nio månadslöner och för övriga ledande befattnings-

havare till sex månadslöner. Se förvaltningsberättelsen för ytterligare

information.

Pensionsvillkor

Bolaget tillämpar ITP-planen för samtliga anställda utom för

VD, vice VD och CFO. Pensionen för VD, vice VD och CFO

ska vara premiebaserad och premien uppgå till maximalt 33

procent av under året utbetald fast lön.

Sammanställning av ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare

2022 Styrelsearvode/ Lön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa

Styrelseledamöter

Olle Nordström, ordförande 0,5

0,5

Zdravko Markovski, ledamot 0,3  0,3

Sara Mindus, ledamot 0,3 0,3

Andreas Philipson, ledamot 0,3 0,3

Ledande befattningshavare

4,1 – 0,1 1,2 5,4

Andra ledande befattningshavare

1)

10,8 – 1,5 3,6 15,9

Summa

16,3 – 1,6 4,8 22,7

2021 Styrelsearvode/ Lön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa

Styrelseledamöter

Olle Nordström, ordförande 0,5 0,5

Zdravko Markovski, ledamot

0,3 0,3

Sara Mindus, ledamot

0,3 0,3

Andreas Philipson, ledamot

0,3 0,3

Ledande befattningshavare

3,4 1,3 0,1 1,1 5,9

Andra ledande befattningshavare

1)

8,2 1,8 0,6 2,4 13,0

Summa

13,0 3,1 0,7 3,5 20,3

I gruppen andra ledande befattningshavare ingår 7 (8) stycken personer.

Not 5 fortsättning

Långsiktiga aktiekursrelaterade incitamentsprogram

Besqab hade per den 31 december 2022 fyra utestående långsikti-

ga aktiesparprogram (LTI-program) vilka godkänts av årsstämmorna

2019, 2020, 2021 respektive 2022. Programmen riktar sig till samtliga

anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i

koncernen.

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

93.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Konvertibelprogram

Besqab hade per den 31 december 2022 två utestående konvertibel-

progra m vilka godkänts av årss tämmorna 2021 respektive 2022. Inom

de två programmen har Besqab emitterat konvertibler till ett nominellt

belopp om sammanlagt 9,3 Mkr. Konvertiblerna löper med en genom-

snittlig årlig r änta på 2,95 procent. Om samtliga konvertibler konver-

teras till aktier blir uts pädningen 0,34 procent baserat på det totala

antalet aktier och röster i bolaget per balansdagen. Lånen förfaller till

betalning den 7 juli 2025 respektive den 7 juli 2026 för det fall konver-

tering ej sker dessförinnan. Programmet medför inte några löpande

personalkostnader.

Aktiesparprogram

LTI 2019 och L TI 2020 är aktiesparprogra m där deltagarna med egna

medel investerar i Besqabaktier, så kallade Sparaktier, samt behåller

dessa under intjänandeperioden. Maximal investeringsnivå beror på

position i bolaget.

Program men är långsiktiga och löper från 1 december 2019 (LTI

2019) respektive 1 december 2020 (LTI 2020) till dagen för offentliggö-

rande av bokslutskommunikén 2022 respektive 2023. Under  förutsätt-

ning att Sparaktierna behålls under respektive programs löptid och

deltagaren kvarstår som anställd inom Besqabkoncernen under hela

intjänandeperioden, tilldelas deltagarna som utgångspunkt en Match-

ningsaktie per investerad aktie. Utöver Matchningsaktier kan deltagar-

na, förutsatt att vissa av styrelsen fastställda mål för Besqabaktiens

totalavkastni ng är uppfyllda under perioden 1 januari 2020 till den 31

december 2022 (LTI 2019) respektive under perioden 1 januari 2021 till

den 31 december 2023 (LTI 2020), tilldelas ytterligare högst en till fyra

så kallade Prestationsaktier per investerad aktie. En grundförutsättning

för tilldelning av Prestationsakter i respektive program är att Besqabak-

tiens totalavkastning varit positiv under hela sparperioden.

LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 Antal Sparaktier

Utestående 1 januari 2022 29 778

Anmälda –

Förverkade –2 127

Inlösta –10 390

Förfallna –

Utestående 31 december 2022 17 261

Deltagarna i programmen har delats in i olika grupper beroende av

deras befattning i koncernen. Beroende av vilken grupp den anställde

tillhör, har den möjlighet att erhålla olika antal Prestationsaktier. Alla

deltagare har rätt att erhålla en Matchningsaktie per investerad Spa-

raktie. Antale t anmälda Sparaktier per 31 december 2021 uppgick till

29 778 vilket motsvarar en maximal tilldelning om 93 212 Matchnings-

och Prestationsaktier.

LTI 2018 avslutades i februari 2022.   Förutsättningarna för match-

ningsaktier, prestationsaktier I och prestationsaktier II uppfylldes. Anta-

let matchnings- och prestationsaktier som tilldelades deltagarna inom

LTI 2018 uppgick till 29 355.

Kostnaderna för programmet inklusive sociala avgifter har påverkat

koncernens rapport över totalresultat enligt följande:

2022 2021

Försäljnings- och administrationskostnader –1,7 3,5

Totalt

–1,7

3,5

Not 5 fortsättning

Typ av aktier att maximalt erhålla

Antal investerade

Sparaktier

Matchnings-

aktier

Prestations-

aktie I

Prestations-

aktie II Totalt

VD 1 200 1 200 2 400 2 400 6 000

Ledningsgrupp

2 800 2 800

4 200 4 200

11 200

Övriga chefer 9 509

9 509

9 959 9 959 29 427

Övriga medarbetare 3 752

3 752

1 876 1 876 7 504

Totalt 17 261

17 261

18 435 18 435 54 131

NOT 6

Rörelsens kostnader fördelat per kostnadsslag

Koncernen 2022 2021

Intäkter 2 166,6 539,6

Personalkostnader –171,7 –148,1

Avskrivningar –8,9 –8,1

Nedskrivningar –319,5 –

Resultatandelar joint ventures –9,0 13,9

Övrigt –1 896,1 –411,9

Rörelseresultat –238,6 –14,6

I posten Övrigt ingår till övervägande del kostnader för underentrepre-

nörer samt andra produktionskostnader.

NOT 7

Ersättningar till revisorer

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Ernst & Young AB

Revisionsarvoden 2,3 2,0 0,6 0,6

Skatterådgivning – – – –

Övriga arvoden

–

Summa 2,3 2,0 0,6 0,6

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncern-

redovisningen och bokföringen samt styrelsens och VD:s förvaltning

samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överens-

kommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det

ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat

biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller ge-

nomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Övriga arvoden är

sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller

skatterådgivning.

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

94.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

NOT 8

Finansiella intäkter och kostnader

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Finansiella intäkter

Utdelning från

dotterföretag

– – 61,6 38,4

Ränteintäkter 3,2 1,3 51,8 21,0

Summa 3,2 1,3 113,4 59,4

Finansiella kostnader

Räntekostnader –11,3 –6,8 –51,9 –21,1

Summa –11,3 –6,8 –51,9 –21,1

Aktiverade  ränteutgifter i koncernen uppgår till 120,1 Mkr (55,7).

Den genomsnittliga räntesatsen för de aktiverade ränteutgifterna upp-

går till 4,1 procent (2,8).

NOT 9

Skatter och bokslutsdispositioner

Inkomstskatt

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Aktuell skatt –0,9 –0,1 – –

Uppskjuten skatt –82,5 –9,8 – 1,3

Inkomstskatt/Skatt på årets resultat –83,4 –9,9 – 1,3

Resultat före skatt –233,7 90,3 63,2 31,8

Inkomstskatt beräknad enligt gällande skattesats 48,1 –18,6 –13,0 –6,6

Justering skatt tidigare år 0,0 – – –

Påverkan av ej aktiverat skattemässigt underskott –77,7 – – –

Ej skattepliktiga intäkter 25,9 11,5 13,0 7,9

Ej avdragsgilla kostnader –79,7 –2,8 0,0 0,0

Inkomstskatt/Skatt på årets resultat –83,4 –9,9 0,0 1,3

Effektiv skattesats neg. 11,0% neg. neg.

Koncernen

Skattesatsen för aktiebolag i Sverige avseende inkom st 2022 är 20,6

(20,6) procent. Ej skatteplikt iga intäkter innefat tar främst förs äljning

av bolag. Ej avdragsgilla kostnader består främst av avsättningar och

nedskrivningar. Koncernbolagen har skattemässiga underskott. Inga

ytterligare skattemässiga underskott har aktiverats i balansräkningen

under 2022  då osäkerhet råder om  när i tiden dessa underskott kan

nyttjas mot skattepliktiga intäkter. Underskottsavdragen är ej tidsbe-

gränsade.

Moderbolaget

(20,6) procent. Skattekostnaden understiger 20,6 procent beroende på

att vissa redovisade intäkter (främst utdelning från dotterbolag) ej är

skattepliktiga.

Bokslutsdispositioner

Moderbolaget 2022 2021

Koncernbidrag från dotterbolag i Sverige – –

Summa – –

Uppskjutna skatteskulder och -fordringar

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Uppskjutna skatteskulder

Pågående entreprenad 52,2 –

Förvaltningsfastigheter 84,1 78,3

Övrigt 0,1 –

Summa uppskjutna skatteskulder 136,4 78,3

Uppskjutna skattefordringar

Pensionskostnader 0,2 0,2

Skattemässigt underskottsavdrag 12,6 12,6

Pågående entreprenader – 23,7

Övrigt 0,2 0,9

Summa uppskjutna skattefordringar 13,0 37,4

Summa nettoskuld uppskjutna skatter 123,4 40,9

Moderbolaget

Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt underskottsavdrag

uppgår till 2,2 Mkr (2,2).

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

95.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

NOT 10

Transaktioner med närstående

Koncernens joint ventures rubriceras som närstående. Transaktionerna

är av begränsad omfattning och har skett till marknadsmässiga villkor.

För ers ättningar till koncernens ledande befattningshavare, se not 5

Anställda och ersättningar.

Koncernen 2022 2021

Transaktioner med joint ventures

Intäkter 0,3 0,3

Ränteintäkter 3,1 1,2

Kundfordringar 0,1 0,0

Kortfristiga fordringar 203,8 123,7

Ansvar för skulder i handelsbolag 2,0 2,2

Borgensförbindelser till förmån för

joint ventures 733,3 836,0

Moderbolaget har närståenderelation med sitt dotterföretag (Besqab

Projekt och Fastigheter AB) samt alla övriga helägda koncernbolag

och joint ventures. Transaktionerna är av begränsad omfattning. Av

moderbolagets totala fakturering avser 100 procent (100) fakturering

till andra koncernbolag.

Moderbolaget 2022 2021

Transaktioner med dotterföretag

Intäkter 23,8 13,6

Utdelning 61,6 38,4

Ränteintäkter 51,6 21,0

Kortfristiga räntebärande fordringar 1 034,9 984,6

Kortfristiga räntebärande skulder 131,0 6,0

Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag 1 013,9 1 560,3

Transaktioner med joint ventures

Kortfristiga fordringar 0,1 0,1

Borgensförbindelser till förmån för

joint ventures 733,3 836,0

NOT 11

Förvaltningsfastigheter

Koncernen 2022 2021

Ingående verkligt värde 929,8 758,8

Omklassificeringar – 18,0

Orealiserade värdeförändringar 13,0 110,4

Investeringar och förvärv 216,7 42,6

Utgående verkligt värde 1 159,5 929,8

Fastighetsvärde 2022-12-31 2021-12-31

Färdigställda förvaltningsfastigheter 779,3 766,3

Förvaltningsfastigheter i produktion 380,2 163,5

Summa 1 159,5 929,8

Redovisat verkligt  värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 de-

cember 2022 till 1 159,5 Mkr (929,8). Redovisat verkligt  värde består av  tre fär-

digställda vårdboenden i egen förvaltning samt förvaltningsfastigheter under

uppförande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser uppförande av

fastigheter bestående av 283  hyresrätter, ett vårdboende med 80  vårdbostä-

der och en förskola. Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter

under uppförande samt omklassificering från exploateringsfastigheter. Inga

nya förvärv har gjorts under perioden.

Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2022-12-31

Projekt

Område,

kommun Kategori

Antal

bostäder

Uthyrbar

yta, kvm

Uthyrnings-

grad, % Färdigställt

Sarahemmet Ältadalen, Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018

Villa Solhem Spånga, Stockholm Vårdboende 57 4 194 100 % Q2 2019

Juliahemmet Ultuna Trädgårdsstad, Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021

Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 180 12 924 100 %

Förvaltningsfastigheter i produktion per 2022-12-31

Projekt

Område,

kommun Kategori

Antal

bostäder

Uthyrbar

yta, kvm

Påbörjad

produktion

Planerat färdig-

ställande

Kapellgärdet Kapellgärdet, Uppsala Hyresbostäder 146 7 270 Q4 2020 2023

Kapellgärdet Kapellgärdet, Uppsala Vårdboende 80 4 900 Q4 2020 2024

Kapellgärdet Kapellgärdet, Uppsala Förskola – 550 Q4 2020 2024

Ultuna Ultuna Trädgårdsstad, Uppsala Hyresbostäder 137 6 000 Q4 2021 2023/2024

Summa förvaltningsfastigheter i produktion 363 18 720

Värdering

En extern värdering har gjorts av samtliga förvaltningsfastigheter. För-

valtningsfastigheter under uppförande värderas enligt samma princip

som övriga förvaltningsfastigheter reducerat med bedömd återstående

entreprenadutgift samt projektrisk. Förändringen i verkligt värde har

påverkat posten orealiserade värdeförändringar i rapport över totalre-

sultat med 13,0 Mkr (110,4).

 Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för

repektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,

marknadsläge, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader.

Verkli gt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. De  använda

direktavkastningskraven i  värderingen ligger i intervallet 3,8 procent till

4,1 procent. Inflationsantagande om 4,0 procent har  tillämpats för år

2023 och 2,0 procent för efterföljande år.

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

96.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

NOT 12

Övriga materiella anläggningstillgångar

Nyttjanderätter

Koncernen 2022 2021

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 16,3 16,3

Nyanskaffningar 11,1

Utrangeringar – –

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 27,4 16,3

Ackumulerade avskrivningar

Vid årets början –12,0 –7,9

Årets avskrivningar –4,0 –4,1

Utgående ackumulerade

avskrivningar –16,0 –12,0

Utgående restvärde enligt plan 11,4 4,3

Nyttjanderätter avser i sin helhet hyrda verksamhetslokaler där tillgång

redovisas i enlighet med IFRS 16.

Maskiner och inventarier

Koncernen 2022 2021

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 26,7 22,3

Nyanskaffningar 6,9 4,4

Utrangeringar –8,6 –

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 25,0 26,7

Ackumulerade avskrivningar

Vid årets början –17,7 –13,7

Årets avskrivningar –7,0 –4,0

Utrangeringar 8,4 –

Utgående ackumulerade avskrivningar –16,3 –17,7

Utgående restvärde enligt plan 8,7 9,0

Maskiner och inventarier utgörs av inköpta maskiner och inventarier

samt leasingbilar och leasing av bodar där tillgång redovisas avseende

leasingkontrakt i enlighet med IFRS 16.

NOT 13

Andelar i joint ventures

Koncernen

Organisations-

nummer Säte

Andel av

kapital, %

Antal

aktier/andelar

Bokfört värde

2022-12-31

Bokfört värde

2021-12-31

NVB Beckomberga KB 969676-7772 Stockholm 33 1 –3,4 –3,3

Tipton Brown AB 556615-8159 Stockholm 33 125 000 15,0 15,0

NVB Sköndalsbyggarna Två KB 969715-4442 Stockholm 33 366 666 0,6 0,5

NVB Sköndalsbyggarna II AB 556814-3449 Stockholm 33 333 0,1 0,1

Bostadsbyggarna Besqab & Einar Mattsson HB 969699-4731 Täby 50 1 0,1 0,1

Bostadsbyggarna FastPartner-Besqab HB 969755-7222 Täby 50 1 1,1 1,1

Margretero Holding AB 556789-4885 Stockholm 50 500 0,1 0,1

Centralparken Holding AB 556908-8833 Täby 50 500 0,1 0,1

JärnBesq Projektutveckling AB 556943-7204 Stockholm 50 500 0,0 10,0

Ångkvarnen AB 559030-8176 Stockholm 50 500 8,6 8,1

Byggnadsfirman Erik Wallin AB 556082-1166 Stockholm 50 500 138,9 127,4

Bokfört värde i koncernen vid årets slut 161,2 159,2

Resultat från andelar i joint ventures ick till –9,0 Mkr (13,9).

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

97.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Nedan visas information avseende innehav som för koncernen bedöms

som väsentliga respektive oväsentliga.

Upplysningar för

väsentliga innehav

Ångkvarnen AB

Byggnadsfirman

Erik Wallin AB

2022 2021 2022 2021

Intäkter 0,2 0,7 12,1 15,8

Resultat och summa

totalresultat överens-

stämmer –9,0 –6,2 3,9 34,8

Omsättningstillgångar 810,0 263,8 50,5 34,4

Anläggningstillgångar – – 205,3 216,1

Kortfristiga skulder 792,8 247,6 21,7 19,4

Långfristiga skulder – – 15,8 15,8

Likvida medel 45,5 8,1 0,0 0,1

Kortfristiga skulder

kreditinstitut – – 7,7 8,0

Långfristiga skulder

kreditinstitut – – 15,4 15,3

Avskrivningar – – – 0,7

Ränteintäkter 0,1 – 0,0 –

Räntekostnader 5,8 2,2 1,2 2,8

Skattekostnader 0,9 – – 3,7

Nettotillgångar 17,2 16,2 218,3 215,4

Justering för Besqabs

andel –8,6 –8,1 –79,4 –88,0

Bokfört värde i

koncernen 8,6 8,1 138,9 127,4

Ångkvarnen AB avser samarbete med Ikano Bostad för exploatering

inför uppförande av bostäder i Kungsängen, Uppsala.

Moderbolaget

Organisations-

nummer Säte

Andel av

kapital, %

Antal

aktier/andelar 2022-12-31 2021-12-31

JärnBesq Projektutveckling AB 556943-7204 Stockholm 50 500 10,1 10,1

Bokfört värde 10,1

NOT 14

Andelar i koncernföretag

Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31

 Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 558,8 556,9

Årets förändring –0,7 1,9

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 558,1 558,8

Utgående bokfört värde 558,1 558,8

Årets förändring består i dotterbolags andel av personalkostnader

avseende LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 vilka aktiveras som andelar i

koncernföretag.

Moderbolagets innehav av aktier i helägda dotterbolag

Organisationsnummer Säte Antal aktier

Besqab Projekt och

Fastigheter AB 556345-6416 Danderyd 1 090 000

Besqab AB (publ) äger aktier i ett dotterföretag, Besqab Projekt och

Fastigheter AB. Dotterföretaget äger koncernens innehav av aktier i

koncernens holdingbolag och rörelsedrivande bolag.

Not 13 fortsättning

Sammanfattande upplysningar för oväsentliga innehav

Nedanstående avser koncernens andel i de oväsentliga innehaven.

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Intäkter 4,0 0,1

Kostnader –10,5 –0,5

Resultat –6,5 –0,4

Resultat och Summa totalresultat överensstämmer.

Byggnadsfirman Erik Wallin AB avse r ägande av 50 procent av aktierna

i bostadsutvecklaren.

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Omsättningstillgångar 30,7 42,8

Långfristiga skulder 15,0 15,0

Kortfristiga skulder 2,0 4,0

Nettotillgångar 13,7 23,8

NOT 15

Exploateringsfastigheter

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Exploateringsmark 821,6 589,8

Övriga projekteringskostnader tidiga skeden 186,7 388,3

Summa 1 008,3 978,1

 Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 978,1 610,7

Nyanskaffningar 782,7 2 231,8

Överfört till produktion -173,0 –1 864,4

Försäljningar –260,0 –

Vid årets slut 1 327,8 978,1

Ackumulerade nedskrivningar

Vid årets början – –

Årets nedskrivningar –319,5

Vid årets slut –319,5

Bokfört värde 1 008,3 978,1

Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller be-

byggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller

småhus med äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga

skeden.

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

98.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

NOT 17

Övriga kortfristiga fordringar

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Fordringar ingångna projektavtal 33,6 51,9

Skattefordringar 12,8 21,3

Fordringar sålda bostäder 8,7 341,8

Spärrade bankmedel 103,3 –

Övrigt 16,7 9,4

Summa 175,1 424,4

NOT 18

Bostäder under produktion

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

 Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 3 074,3 1 009,1

Nyanskaffningar 1 694,9 2 821,9

Avyttringar –1 483,9 –756,7

Vid årets slut 3 285,3 3 074,3

Ackumulerade nedskrivningar – –

Bokfört värde 3 285,3 3 074,3

I bostäder under produktion ingår fastigheter samt nedlagda kostnader

för bostäder under pågående produktion innefattande bostadsrätter

och äganderätter.

NOT 16

Färdigställda bostäder

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

 Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början – 3,8

Nyanskaffningar – –

Försäljningar – –3,8

Vid årets slut – –

Antalet osålda bost äder i balansr äkningen uppgår till 0 stycken (0).

NOT 19

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Förutbetalda hyreskostnader 1,0 0,9

Övrigt 3,7 4,1

Summa 4,7 5,0

NOT 20

Eget kapital

Eget kapital i koncernen fördelas på eget kapital hänförligt till aktie-

 ägarna och innehav utan bes tämmande inflytande. Koncernens totala

egna kapital uppgår till 1 139,8 Mkr varav innehav utan best ämman-

de inflytande uppgår till –5,2 Mkr. Aktiekapitalet för Besqab AB (publ)

består av 15 514 829 aktier med en röstr ätt per aktie. Kvotv ärde för akti-

ern a är 10 kr per aktie. Samtliga aktie r är fullt betalda och inga akti er är 

reserverade för överlåtelse. Per den 31 december 2022 hade Besqab AB 

(publ) 92 145 aktier i eget innehav. Övrigt tillskjutet kapital utgörs av ka-

pital tillskjutet av Besqab AB:s (publ) ägare. Omr äkningsreserv uppstår

vid omräkning av utländska nettotillgångar enligt dagskursmetoden.

Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel.

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Eget kapital 1 139,8 1 520,5 767,5 766,7

Soliditet (%) 17,6 23,9 44,9 48,3

Räntabilitet på eget

kapital (%) neg 5,4 8,2 4,3

Utdelning per aktie (kr) – – –

1

4,00

Avser föreslagen utdelning.

NOT 21

Finansiell riskhantering

Besqabkoncernen är genom sin verksamhet utsatt för olika slags finan-

siella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och finansiell  ställ-

ning. Riskerna utgörs främst av kreditrisk, likviditetsrisk samt ränterisk.

Koncernens finansverksamhet fokuserar på  oförutsägbarheten på

de finansiella marknaderna och ef tersträvar att minimera potentiella

ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat, kassaflöde

 och finansiella ställning. Utgångspunkten i koncernens finansp olicy är

att finansverksamheten ska pr äglas av lågt risktagande och hög betal-

ningsberedskap och syfta till att:

–  Hantera och kontrollera de finansiella risker som koncernen är expo-

nerad för.

–   Säkra kapitalförsörjning och finansiering till koncernens projektverk-

samhet, fastighetsutveckling och övrig verksamhet inom de ramar

som finanspolicyn anger.

– Placera överskottslikviditet till högsta möjliga avkastning inom de

ramar som finanspolicyn anger.

– Skapa finansiell handlingsberedskap.

Kreditrisk

 Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instrument

inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en

finansiell förlust.

Huvuddelen av Besqabkoncernens upplåning är kopplad till projekt-

finansiering. Inom Projektutveckling Bostad är Besqabkoncernen expo-

nerad mot risken att inte få betalt för de bostäder eller fastigheter som

koncernen ingått avtal om försäljning av. För att minimera dessa risker

anger finanspolicyn att finansiering ska finnas på plats innan bygg-

nation startar. Vid projekt med försäljning till bostadsrättsföreningar

 ska även slutfinansieringen vara klar.  När fastigheter produceras till

 bostadsrättsföreningar tar  bostadsrättsföreningen upp bankfinansie-

ring. Besqab har borgensåtaganden för de krediter där bostadsrätts-

föreningar är låntagare. Som lämnad säkerhet för bostadsrättsfören-

ingarnas upptagna kredit finns utöver bor gen även uttagna pantbrev

i de fastigheter som bostadsrättsföreningarna äger. Kundfordringar

avseende Projektutveckling Bostad uppgår till 99,5 Mkr (23,9) per 31

december 2022.

Koncernen har även fordringar inom koncernens övriga verksamhets-

områden. Kundfordringar avseende dessa uppgick till 0,1 Mkr (0,1) per

31 december 2022.

Utestående kundfordringar per 31 december 2022 uppgår till 99,6

Mkr (24,0) och har till 20 procent (72) erhållits före utgången av februari 

2022. Utestående kundfordringar består i huvudsak av fakturerade

insatser och upplåtelseavgifter som erläggs i samband med tillträde av

bostaden vilket därmed innebär varierande kredittid.

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

99.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Finansieringsrisk

Finansieringsrisk innebär risken för att Besqab inte skulle kunna erhålla

finansiering för för värv eller utveckling, förl ängning eller utökning av

befintlig finansiering, eller bara kan erhålla sådan finansiering på oför-

månliga villkor.

Finansieringsrisker hanteras genom god soliditet och med långsikti-

ga relationer med flertalet större  affärsbanker.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra

sina förpliktelser som  sammanhänger med finansiella skulder eller att

kostnaden för att erhålla betalningsmedel ökar avsevärt.

Upplåningen från kreditinstitut innehåller åtaganden. Åtagandena är

i form av kreditgivarens allmänna villkor som innebär en skyldighet för

Besqab att informera kreditgivaren om förändrade förutsättningar för

bolagets verksamhet, såsom väsentliga ägarförändringar, obestånd,

verksamhetsförvärv och större förändringar av verksamhetsinriktning.

Därtill kommer åtagandet att betala räntor, avgifter och amorteringar i

föreskriven tid. Om Besqab skulle bryta mot något eller några av dessa

åtaganden i låneavtalen skulle det kunna leda till att lånet eller lånen

sägs upp till omedelbar betalning eller att säkerheter tas i anspråk

av relevant kreditinstitut, vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ

inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella  ställning.

Koncernen uppfyller dessa åtaganden.

Krediterna har genomgående formellt korta löptider. Avsikten är att

de  förlängs fortlöpande. I  dagsläget finns det inte någon indikation på 

att det inte skulle vara möjligt att förlänga krediterna.

Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar och

återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellerna nedan.

Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta

som förelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i den period när

återbetalning tidigast kan krävas.

Ränterisk

 Ränterisk är risken för att verkligt  värde eller framtida kassaflöden från

ett finansiellt instrument varierar på grund av  förändringar i marknads-

räntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebind-

ningstiden. Enligt koncernens finanspolicy ska  ränteförfallotidpunkter-

na spridas över tiden för att minimera att samtliga räntor förfaller vid

samma tidpunkt . Ränteb ärande finansiella skulder uppgick till 4 571,7

Mkr (3 817,7) per 31 december 2022. Av de  ränteb ärande skulder na är

2 844,7 Mkr skulder till kreditinstitut i pågående  bostadsrättsproduk-

tion (byggnadskreditiv), 771,2 Mkr skulder till kreditinstitut avseende

pågående och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande

956,3 Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt varav

obligationslånet utgör 800 Mkr. Den genomsnittliga  räntan uppgick

per balansdagen till 4,9 procent (2,7). Skulderna till kreditinstitut i

pågående bostadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) avser kortfristig

finansiering under produktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att

bes tämmande inflytande över bostad srättsförenin garna inte längre

Not 21 fortsättning

anses föreligga och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av

koncernen.  Genomsnittlig  räntebindningstid per 31 december 2022 är

tre månader (tre månader). Koncernen har inte använt sig av räntederi-

vat under 2022 eller 2021.

En förändring av marknadsräntan med en procentenhet motsvarar

en resultatpåverkan om cirka 4,4 Mkr (4,3) för de r änteb ärande finan-

siella skulderna.

Valutarisk

Besqabkoncernens exponering mot valutarisk är begränsad då omfatt-

ningen av transaktioner i annan valuta än svenska kronor är begrän-

sad. Valutaderivat har inte ingåtts under 2022 eller 2021 men kan enligt

finanspolicyn ingås om behov uppkommer.

Koncernen

2022-12-31 Mindre än 1 år Från 1 år till 2 år Från 2 år till 5 år Mer än 5 år

Räntebärande skulder 3 772,5 799,2 – –

Leverantörsskulder och andra skulder 364,4 – 11,9 25,7

Summa 4 136,9 799,2 11,9 25,7

2021-12-31 Mindre än 1 år Från 1 år till 2 år Från 2 år till 5 år Mer än 5 år

Räntebärande skulder 3 017,1 800,6 – –

Leverantörsskulder och andra skulder 447,3 – 2,7 26,6

Summa 3 464,4 800,6 2,7 26,6

Moderbolaget

2022-12-31 Mindre än 1 år Från 1 år till 2 år Från 2 år till 5 år Mer än 5 år

Räntebärande skulder – 799,2 – –

Leverantörsskulder och andra skulder 131,0 – – –

Summa 131,0 799,2 – –

2021-12-31 Mindre än 1 år Från 1 år till 2 år Från 2 år till 5 år Mer än 5 år

Räntebärande skulder – 800,6 – –

Leverantörsskulder och andra skulder 6,0 – – –

Summa 6,0 800,6 – –

I maj 2021 respektive november 2021 emitterade Besqab seniora icke

 säkers tällda gröna obligationer om 50 0 Mkr till en ränta om Stibor 3

månader plus 5,25 procent respektive 300 Mkr till ett pris om 101,75

procent av nominellt belopp vilket motsvarar en  kupong om Stibor 3

månader plus 4,45 procent. Obligationen löper till och med maj 2024.

Övriga lån löper i huvudsak me d kort räntebindningstid (0-3 mån).

Genomsnittlig ränta innefattande lång- och kortfristiga skulder på

balansdagen uppgår till 4,9 procent (2,7). Koncernen har en  checkräk-

ningskredit på 20 Mkr som var outnyttjad på balansdagen.

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

100.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Finansiella tillgångar och skulder

Koncernen

2022-12-31

Finansiella

tillgångar

värderade till

upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella

skulder

värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Totala

finansiella

tillgångar

respektive

skulder

Icke-

finansiella

tillgångar

respektive

skulder

Summa

bokfört

värde

Finansiella tillgångar

Kundfordringar 99,6 99,6 99,6

Övriga kortfristiga fordringar 353,5 353,5 22,1 375,6

Likvida medel 360,2 360,2 360,2

Summa finansiella tillgångar 813,3 813,3 22,1 835,4

Finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder 799,2 799,2 799,2

Övriga långfristiga skulder 37,6 37,6 123,4 161,0

Leverantörsskulder 147,6 147,6 147,6

Kortfristiga räntebärande skulder 3 772,5 3 772,5 3 772,5

Övriga kortfristiga skulder 216,8 216,8 8,7 225,5

Summa finansiella skulder 4 973,7 4 973,7 132,1 5 105,8

Not 21 fortsättning

Moderbolaget

2022-12-31

Finansiella

tillgångar

värderade till

upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella

skulder

värderade

till upplupet

anskaffningsvärde

Totala

finansiella

tillgångar

respektive

skulder

Icke-

finansiella

tillgångar

respektive

skulder

Summa

bokfört

värde

Finansiella tillgångar

Kortfristiga fordringar

koncernföretag 1 034,9 1 034,9 1 034,9

Kassa och bank 0,0 0,0 0,0

Summa finansiella tillgångar 1 034,9 1 034,9 1 034,9

Finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder 799,2 799,2 799,2

Kortfristiga skulder

koncernföretag 131,0 131,0 131,0

Leverantörsskulder 0,0 0,0 0,0

Summa finansiella skulder 930,2 930,2 930,2

2021-12-31

Finansiella tillgångar

Kortfristiga fordringar

koncernföretag 984,6 984,6 984,6

Kassa och bank 31,5 31,5 31,5

Summa finansiella tillgångar 1 016,1 1 016,1 1 016,1

Finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder 800,6 800,6 800,6

Kortfristiga skulder

koncernföretag 6,0 6,0 6,0

Leverantörsskulder 0,0 0,0 0,0

Summa finansiella skulder 806,6 806,6 806,6

2021-12-31

Finansiella tillgångar

Kundfordringar 24,0 24,0 24,0

Övriga kortfristiga fordringar 523,6 523,6 21,3 544,9

Likvida medel 630,8 630,8 630,8

Summa finansiella tillgångar 1 178,4 1 178,4 21,3 1 199,7

Finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder 800,6 800,6 800,6

Övriga långfristiga skulder 29,3 29,3 40,9 70,2

Leverantörsskulder 43,5 43,5 43,5

Kortfristiga räntebärande skulder 3 017,1 3 017,1 3 017,1

Övriga kortfristiga skulder 403,8 403,8 23,5 427,3

Summa finansiella skulder 4 294,3 4 294,3 64,4 4 358,7

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

101.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Värdering finansiella tillgångar och skulder

Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind-

ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens-

stämma med dess redovisade värde.

För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida

medel, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde

utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde.

Förvaltning av kapital

Besqab förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade eget

kapital. Besqab har som ambition att upprätthålla en över tiden op-

timal tillgångs- och kapitalstruktur som är väl anpassad till bolagets

verksamhet. Den uttalade målsättningen för kapitalstrukturen är att so-

liditeten definierad utifrån segmentsredovisningen ska uppgå till minst

35 procent. Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 30,1

procent (40,1) per 31 december 2022. Se not 3 Segmentsredovisning.

Not 21 fortsättning

NOT 24

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkte r

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Personalrelaterade upplupna kostnader 28,8 32,4

Förutbetalda intäkter 3,3 7,8

Upplupna projektkostnader 28,9 61,3

Övriga upplupna kostnader 26,7 29,7

Summa 87,7 131,2

Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31

Upplupna semesterlöner 1,6 0,8

Upplupna sociala avgifter 0,3 2,4

Upplupna räntekostnader 7,8 5,3

Övrigt 1,0 2,7

Summa 10,7 11,2

NOT 25

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Koncernen Moderbolaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ställda säkerheter

För egna skulder:

Fastighetsinteckningar  1 957,4    1 411,6 – –

Företagsinteckningar  3 , 0  3,0 – –

Summa 1 960,4 1 414,6 – –

Eventualförpliktelser

Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar

1

–  4 016,4    2 935,9

Borgen till förmån för koncernföretag –  1 013,9    1 560,3

Borgen till förmån för joint ventures

2

 733,3    836,0  733,3    836,0

Övriga borgensåtaganden

3

 159,5    349,2 – –

Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man  1 , 6  1,6 – –

Ansvar för skulder i handelsbolag 2,0 2,2 – –

Övriga

4

55,8    – – –

Summa 952,2 1 189,0 5 763,6 5 332,2

 Borgen till förmån för bostad srättsföreningar avser i sin helhet borgen för bostads rättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv) under produktionstiden. Borgen

upphö r när byggnade n är f ärdigst älld och bostadsr ättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos bostadsr ättsföreningar vilka borgen st ällts för uppgick

per den 31 december 2022 till 2 868 Mkr (1 888). So m lämna d säkerhet för upptagen kredit finns utöver borge n även uttagna pantbrev i bostads rättsföreningars fastigheter.

Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal som sker i joint ventures samverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits upp till sina

fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt ansvar eller underborgen, med övriga parter i joint ventures.

Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal. Per 31 december 2022 avser detta borgensåtagande tecknat förvärvsavtal Solna Centrum.

En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss uppräkning. Besqab har

bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek. Nämnda krav förväntas därför inte i

 väsentlig grad negativt påverka Besqabs finansiella resultat eller s tällning.

Besqab är från tid till annan part i tvist. Ingen pågående tvist beräknas

ha någon väsentlig påverkan på koncernens ställning och resultat.

Utöver ovan angivna eventualförpliktelser föreligger åtaganden

enligt entreprenadavtal med bostadsrättsföreningar och avtal med

försäkringsbolag att förvärva osålda andelar avseende färdigställd

produktion.

Åtagandet säkerställer att bostadsrättsföreningen kan lösa sin

kortfristiga finansiering i bank. Se not 1 6 Färdigst ällda bos täder för

sammans tällning av årets anskaffningar och för säljningar.

Under vissa förutsättningar kan krav riktas mot Besqab för

marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller miss-

tanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten. Några

sådana bedömda eventualförpliktelser fanns inte per utgången av

2022  .

NOT 23

Övriga skulder

Övriga långfristiga skulder

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Leasingskulder 35,3 26,6

Summa 35,3 26,6

Övriga kortfristiga skulder

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Momsskulder 1,0 19,0

Skulder förvärv exploateringsfastigheter 159,5 368,0

Leasingskulder 7,5 8,0

Övrigt 57,5 32,3

Summa 225,5 427,3

NOT 22

Övriga avsättningar

Koncernen 2022-12-31 2021-12-31

Vid årets början 6,4 7,9

Förändring avsättningar för garanti åtaganden –1,2 –1,5

Vid årets slut 5,2 6,4

Avsättningar för garantiåtaganden

Långfristig del (senare än ett år men inom fem år) 2,3 2,7

Kortfristig del (inom ett år) 2,9 3,7

Summa 5,2 6,4

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

102.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

NOT 26

Händelser efter balansdagen

Avsteg från villkor under obligationslån

Den 1 februari 2023 meddelade Besqab att bolaget per bokslutet den

31 december 2022 inte uppfyllde de finansiella nyckeltalen avseende

ränteteckningsgrad och soliditet enligt villkoren för Besqabs seniora

  icke-säkerställda gröna obligationer om 800 Mkr. Parallellt inleddes ett

skriftligt förfarande och Besqab erhöll den 7 februari godk ännande

från obligationsinnehavarna avseende avsteg från relevanta villkor.

Beslut om fullt garanterad företrädesemission

Den 24 februari 2023 beslutade Besqabs styrelse om en fullt garante-

rad  företrädesemission om cirka 825 Mkr, villkorat av extra  bolagsstäm-

mas go dkännande den 29 mars 2023. Nettolikviden avs es användas till

att i förtid återbetala bolagets obligationslån om totalt 800 Mkr med

förfall i maj 2024.

2022

Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning avser antal utgivna

aktier vid årets början ökat med årets tilldelning avseende LTI 2018 som

avslutades 2022 och uppgick till 29 355 aktier.  För att säkers tälla leve-

rans av aktier till deltagarna i Besqabs aktiebaserade incitamentspro-

gram kan återköp av aktier krävas. Styrelsen bedömde att inga återköp

behövde göras under 2022.

Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning avser antal utgivna

aktier vid periodens början, justerat för Besqabs förpliktelser inom

ramen för de aktierelaterade incitamentsprogrammen LTI 2018, LTI 2019 

och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelpro-

gram 2022/2026, se not 5. LTI 2018 avslutades 2022 och deltagarna

tilldelades totalt 29 355 aktier. Effekten av förmodade utfall av de kvar-

varande aktierelaterade incitamentsprogrammen beräknas uppgå till

12 545 aktier och effekten av utfall för Konvertibelprogram 2021/2025

respektive Konvertibelprogram 2022/2026 om samtliga konvertibler

konverteras till aktier ber äknas uppgå till 40 642 aktier respektive

11 554 aktier. Potentiell uts pädningseffekt har beaktats från respektive

tilldelningstidpunkt.

2021

Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning avser antal utgivna

aktier vid årets början ökat med årets tilldelning avseende LTI 2017

som avslutades 2021 och uppgick till 14 996 aktier. För at t säker stäl-

la leverans av aktier till deltagarna i Besqabs aktiebaserade incita-

mentsprogram kan återköp av aktier krävas. Styrelsen bedömde att

inga återköp behövde göras under 2021.  Vägt genomsnittligt antal

aktier efter utspädning avser antal utgivna aktier vid periodens början,

justerat för Besqabs förpliktelser inom ramen för de aktierelaterade

incitamentsprogrammen LTI 2017, LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt

Konvertibelprogram 2021/2025, se not 5. Effekten av förmodade utfall

av de kvarvarande aktierelaterade incitamentsprogrammen beräknas

uppgå till 57 793 aktier och effekten av utfall för Konvertibelprogram

2021/2025 om samtliga konvertibler konverteras till aktier ber äknas

uppgå till 40 642 aktier. Potentiell uts pädningseffekt har beaktats från

respektive tilldelningstidpunkt.

NOT 28

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står enligt moderbolagets balansräkning

följande vinstmedel.

2022 2021

Överkursfond 488,0 488,0

Balanserade vinstmedel 61,2 90,5

Årets vinst 63,2 33,1

Summa 612,4 611,6

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen dispo-

neras så att:

2022 2021

 Till aktieägarna utdelas 0,00 (4,00) kronor per aktie – 61,7

I ny räkning överförs 612,4 549,9

Summa 612,4 611,6

NOT 27

Resultat per aktie

2022 2021

Årets resultat hänförligt till

moderbolagets aktieägare –304,4 78,4

Vägt genomsnittligt antal aktier

före utspädning 15 417 759 15 390 382

Vägt genomsnittligt antal aktier

efter utspädning 15 494 324 15 468 027

Resultat per aktie före utspädning, kr –19,76 5,09

Resultat per aktie efter utspädning, kr –19,66 5,07

Noter / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

103.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt



Styrelsen och verkställande direktören försäkrar härmed att

årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats

i enlighet med de internationella redovisningsstandarderna

IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovis-

ningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och

moderbolagets ställning och resultat.

Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive

Danderyd den dag som framgår av vår

elektroniska signatur

Olle Nordström

Ordförande

Carola Lavén

VD och ledamot

Zdravko Markovski

Ledamot

Sara Mindus

Ledamot

Andreas Philipson

Ledamot

Vår revisionsberättelse har avgivits den dag som framgår av vår elektroniska signatur

Ernst & Young AB

Fredric Hävrén

Auktoriserad revisor

moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens

och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt

beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Koncernens resultat och balansräkning och moderbolagets

resultat och balansräkning blir föremål för fastställelse på års-

stämman den 27 april 2023.

 / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

104.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Besqab AB (publ), org nr 556693-8881

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen för Besqab AB (publ) för år 2022. Bolagets

årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna

68-108 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät-

tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets

 

-

ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse-

  

-



Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och

årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig

med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga

delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-

taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och



ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen

och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den

kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo-

lagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens

(537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi-

sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbola-

get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har

i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och

övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisors-

förordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderfö-

retag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-

ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.



Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de

områden som enligt vår professionella bedömning var de

mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och

koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa

områden behandlades inom ramen för revisionen av, och

i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon-

cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur

revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i

detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet

Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också

inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgär-

der som utformats för att beakta vår bedömning av risk för

väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder

som genomförts för att behandla de områden som framgår

nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.

Revisionsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

105.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Värdering av Förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfast-

igheter uppgick den 31 december 2022 till 1 159,5

Mkr och värdeförändringarna till 13,0 Mkr. Koncer-



tillgångarna per 31 december 2022. Värdering till

verkligt värde är till sin natur behäftat med subjek-

tiva bedömningar där en liten förändring i gjorda

antaganden som ligger till grund för värderingarna

   -

 -

 

prognostiseras. Fastigheternas direktavkastnings-

krav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt

gjorda transaktioner på marknaden. En beskrivning

av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not

12. Förvaltningsfastigheter samt not 2 Viktiga upp-

skattningar och bedömningar.

Med anledning av de många antaganden och

bedömningar som sker i samband med värderingen

av förvaltningsfastiger anser vi att detta område

betraktas som ett särskilt betydelsefullt område

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat och granskat ledning-

ens process för fastighetsvärdering. Vi har inhämtat

ett urval av upprättade värderingar, och granskat

att värderingarna följer Besqabs riktlinjer för vär-

dering och värderingsmetod. Vi har för ett urval av

fastigheter granskat indata till Besqabs värderings-

modell. Vi har diskuterat viktiga antaganden och

bedömningar med Besqabs värderingsansvariga. Vi

har också gjort jämförelser mot känd marknadsin-

formation. Med stöd av våra värderingsspecialister

har vi för ett urval av fastigheter också granskat

rimligheten i gjorda antaganden som direktavkast-

ningskrav, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har

granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Värdering av Exploateringsfastigheter

Beskrivning av området

Koncernens exploateringsfastigheter uppgick den 31



totala tillgångarna per 31 december 2022. I balans-

räkningen värderas Exploateringsfastigheter till det

    -

det på Exploateringsfastigheter kan variera över ti-

den baserat på förutsättningar för egen produktion

eller marknadens efterfrågan på tillgångarna. Till

grund för värderingen ligger antaganden om bland

annat förväntad avkastning, kostnader i planerade

projekt och försäljningsprognoser i projekt.

Med anledning av de antaganden och bedöm-

ningar som ligger till grund för värderingen av Explo-

ateringsfastigheter anser vi att detta område är att

betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår

revision. För information om värdering av Exploate-

ringsfastigheter, se Not 18 Exploateringsfastigheter

samt Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper

Hur detta område beaktades i revisionen

Vår revision omfattar granskning av förvärvskostnad

för Exploateringsfastigheter och den värdering som

upprättats. Vi granskar antaganden om bland annat

förväntad avkastning, bedömningen av kostnader

i planerade projekt, antaganden om förväntad för-

säljning och modell för värdering. Slutligen granskas

   

 

granskat notupplysningarna.

Värdering av Bostäder i produktion

Beskrivning av området

Bostäder i produktion uppgick per den 31 december



tillgångarna per 31 december 2022. I balansräkning-

en värderas Bostäder i produktion till det lägsta av

   

Bostäder i produktion kan variera över tiden baserat

på förutsättningar för och efterfrågan på dessa. Till

grund för värderingen ligger antaganden om bland

annat förväntad avkastning, kostnader i projekt och

försäljningsprognoser i projekt.

Med anledning av de antaganden och bedömning-

ar som ligger till grund för värderingen av Bostäder

under produktion anser vi att detta område är att

betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår

revision. För information om värdering av Bostäder

under produktion, se Not 21 Bostäder under produk-

tion samt Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper.

Hur detta område beaktades i revisionen

-

kostnad för Bostäder under produktion och de prog-

noser som ligger till grund för den värdering som

upprättats. Vi granskar antaganden om bland annat

förväntad avkastning, bedömningen av kostnader

i planerade projekt, antaganden om förväntad för-

säljning och modell för värdering. Slutligen granskas

   

 

granskat notupplysningarna.

Revisionsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

106.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än



på sidorna 1-68 och 110-116. Även ersättningsrapporten

för räkenskapsår 2022 utgör annan information. Det är

styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-

redovisningen omfattar inte denna information och vi gör

inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra

information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa-

 

i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar

vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen

samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla

väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende

denna information, drar slutsatsen att den andra informa-

tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att

rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.



Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas

och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningsla-

gen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som

de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören

ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nöd-

vändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovis-

ning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare

sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-

visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören

för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verk-

samheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållan-

den som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten

och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet

om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-

ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra

med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ

till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar sty-

relsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka



Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en

revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig

säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet



oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om

de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professio-

nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning



 -

tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,

utformar och utför granskningsåtgärder bland annat

utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är till-

räckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för

våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig

felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en

väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom

oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalsk-

ning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.



kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma

granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till

 -

teten i den interna kontrollen.

  

används och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhöran-

de upplysningar.

 

verkställande direktören använder antagandet om

fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i

  

osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållan-

den som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga

 

en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen

fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisning-

en om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upp-

  -

ningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på

de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisions-

berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden

göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.

 

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,

däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon-

cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna

och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

   



 

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är en-

samt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens

planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.

Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under

revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den



Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi

har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och

ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen

kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder

som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder

som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer

vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla

för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisning-

en, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga

felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt

betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revi-

sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar

förhindrar upplysning om frågan.

Revisionsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

107.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH

ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en

revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt-

ning av Besqab AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till

 

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt

förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens

ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för

räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revi-

sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbola-

get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-

ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.



Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-

 

utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om

utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola-

gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker

ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna

kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-

ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland

annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens

ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation

är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och

bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den

löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis-

ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändi-

ga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmel-

se med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

 

därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta

revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna

bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande

 

 

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet

mot bolaget, eller

 

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

 -

ner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalan-

de om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om

förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen

garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum-

melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget,

eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller

förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige

använder vi professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av

förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaper-

na. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs base-

ras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk

och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen

på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är

väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdel-

ser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går

igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna

åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt

uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande

 -

gets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade

yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna

bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen

och verkställande direktören har upprättat årsredovisning-

en och koncernredovisningen i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16

 

för Besqab AB (publ) för år 2022-12-31.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-

stadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i

ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk

rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR

18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Besqab AB (publ)

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.



Det är styrelsen och verkställande direktören som har an-

svaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med

 



och verkställande direktören bedömer nödvändig för att

upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare

sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisionsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

108.

Innehåll

Introduktion

Verksamhet

Hållbarhet

Styrning

Årsredovisningshandlingar

Förvaltningsberättelse 

Finansiella rapporter 

Noter



Styrelsens undertecknande



Revisionsberättelse



Övrigt

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som

 -

pappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-

ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rappor-

ten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och

god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

 

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för

revisionsföretag som utför revision och översiktlig gransk-

-

drag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt

system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade

riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska

krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i

lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder

inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett

format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av

årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer

vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-

ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den

interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att

utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett

-

ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenlighe-

ten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktö-

rens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen

validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt

XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten

överensstämmer med den granskade årsredovisningen och

koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av

huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräk-



märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-för-

ordningen.

Ernst & Young AB, utsågs till Besgab AB (Publ) revisor av

bolagsstämman den 28 april 2022 och har varit bolagets

revisor sedan 6 januari 2011.

Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur

Ernst & Young AB

Fredric Hävrén

Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse / Årsredovisningshandlingar /

BESQAB | Års- och hållbarhetsredovisning 2022

109.