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2021
DOCUMENT
D’ENREGISTREMENT
UNIVERSEL
incluant le Rapport Financier
Annuel et le Rapport RSE
CARING
WORKING
LIVING
2021 DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL - Rapport ﬁnancier annuel - Rapport RSE
2021
Facteurs de risque 2
Remarques préliminaires 8
Message auxactionnaires 11
Rapport de gestion 22
Chires clés au 31.12.2021 22
Opérations et réalisations en 2021 24
Mission 26
Stratégie 27
Immobilier de santé 32
L’immobilier de santé de Coﬁnimmo en Europe 40
Belgique 42
France 44
Pays-Bas 46
Allemagne 48
Espagne 50
Finlande 52
Irlande 53
Italie 54
Royaume-Uni 55
Immobilier de réseaux de distribution 56
Partenariats public-privé 60
Bureaux 62
Composition du portefeuille consolidé 70
Gestion des ressources ﬁnancières 79
Synthèse des comptes consolidés 85
Aectation des résultats statutaires 92
Événements intervenus après le 31.12.2021 94
Prévisions 2022 98
Rapport du commissaire sur les prévisions 102
Rapport RSE 104
Message aux parties prenantes 105
Tendances majeures et leurs inﬂuences sur la stratégie RSE 106
Chaîne de valeur 112
Dialogue avec les parties prenantes 116
Environnement 120
Social 126
Gouvernance 136
Rapport immobilier 146
Portefeuille immobilier consolidé 146
CommentaireS sur le marché 158
Rapport des experts évaluateurs indépendants 166
Coﬁnimmo en bourse 170
Données conformes au référentiel EPRA 176
Déclaration de gouvernance d’entreprise 188
Organes de décision 194
Réglementations et procédures 204
Informations en vertu de l’article 34 de l’Arrêté royal du 14.11.2007 207
Rapport de rémunération 209
Autres intervenants 220
Comptes annuels 223
Comptes consolidés 224
Notes sur les comptes consolidés 230
Rapport du commissaire sur les comptes consolidés 300
Comptes statutaires 304
Rapport du commissaire sur les comptes statutaires 312
Annexes aurapport RSE 316
Indicateurs de performance EPRA 317
Tableau de bord 337
Lien entre les enjeux de Coﬁnimmo et les ODD 342
Index du contenu GRI 344
Rapport du commissaire 348
Tables de concordance 350
Table de concordance du document d’enregistrement universel 350
Table de concordance du rapport ﬁnancier annuel 356
Document permanent 358
Lexique 372
SOMMAIRE
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
1983
Création (capital :
6 millions EUR)
2005
• Premier investissement
en immobilier de santé
en Belgique
• Attribution du premier
partenariat public-
privé : le palais de
justice d’Anvers
1994
Cotation à la bourse de
Bruxelles, devenue Euronext
Brussels
1996
Adoption du statut SICAFI en
Belgique
2007
Partenariat
avec le groupe
AB InBev portant
sur un portefeuille
de 1.068 cafés et
restaurants localisés en
Belgique et aux Pays-Bas
(Pubstone)
2008
• Implantation en France
dans le secteur de l’immobilier
de santé
• Adoption du statut SIIC
2011
• Partenariat avec MAAF
portant sur un portefeuille de
283 agences d’assurance en
France (Coﬁnimur I)
• Première émission
d’obligations convertibles
HISTORIQUE
2012
• Implantation aux Pays-Bas dans le
secteur de l’immobilier de santé
• Adoption du statut FBI
2014
• Implantation en Allemagne dans le
secteur de l’immobilier de santé
• Adoption du statut SIR en Belgique
2016
• Poursuite des investissements en immobilier
de santé aux Pays-Bas et en Allemagne
• Ouverture des premiers Flex Corners
®
et
Lounges
®
• Émission de green & social bonds
2019
• Nouvelle accélération des investissements en
immobilier de santé (près de 500 millions EUR)
• Implantation en Espagne dans le secteur
de l’immobilier de santé
• Accélération du rééquilibrage du portefeuille
de bureaux vers le Central Business District
de Bruxelles
• Plus de 56 % du portefeuille consolidé investi en
immobilier de santé
2015
• Augmentation de capital
avec droits de préférence
pour un montant de
285 millions EUR
• Poursuite des
investissements en
immobilier de santé aux
Pays-Bas et en Allemagne
2018
• Augmentation de
capital avec droits
d’allocation irréductible
pour un montant de
155 millions EUR
• Accélération des
investissements en
immobilier de santé
(300 millions EUR)
• Début du rééquilibrage
du portefeuille de
bureaux
2020
• Lancement du projet 30 visant
à diminuer d’ici à 2030 l’intensité
énergétique du portefeuille de 30 % par
rapport au niveau de 2017
• Implantation en Finlande dans le
secteur de l’immobilier de santé
• Augmentations de capital de près de
143 millions EUR
• Émission d’une première obligation
durable de taille benchmark de
500 millions EUR
• Plus de 700 millions EUR investis, dont
près de 600 millions EUR en immobilier
de santé en Europe
• 59 % du portefeuille consolidé investi en
immobilier de santé
2021
• Près de 1 milliard EUR
investi en immobilier de
santé en Europe
• Implantation en Irlande,
en Italie et au Royaume-
Uni dans le secteur
de l’immobilier de santé
• 67 % du portefeuille
consolidé investi en
immobilier de santé
• Filialisation du
portefeuille de bureaux
• Augmentations de
capital de près de
565 millions EUR
• Cession partielle du
portefeuille Coﬁnimur I
(immobilier de réseaux
de distribution) pour
plus de 40 millions EUR
La pandémie que le monde subit depuis deux ans maintenant a mis
en évidence l’importance sociétale du secteur de la santé.
Par ses nombreux projets de développement, Coﬁnimmo participe activement
à l’extension et au renouvellement du parc immobilier dédié à la santé en Europe.
En 2021, Coﬁnimmo s’est implantée en Irlande, puis en Italie et au Royaume-Uni.
Ces trois pays offrent des perspectives intéressantes à Coﬁnimmo dans le développement
de son portefeuille et dans le déploiement de son expertise immobilière.
En mettant à proﬁt sa longue expérience dans le développement et l’amélioration d’actifs
immobiliers, Coﬁnimmo a notamment pour ambition de contribuer à répondre à la forte
demande des populations irlandaise, italienne et anglaise en matière d’établissements
de soins de haute qualité, spécialisés dans la prise en charge des personnes âgées.
5,7
milliards EUR
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
AU 31122021
Depuis près de 40 ans, Coﬁnimmo investit, développe et gère des immeubles de location.
La société possède un patrimoine implanté en Belgique, en France, aux Pays-Bas, en Allemagne,
en Espagne, en Finlande, en Irlande, en Italie et au Royaume-Uni, d’une valeur d’environ
5,7 milliards EUR. Attentive aux évolutions sociétales, Coﬁnimmo a pour mission de mettre à
disposition des espaces de soins, de vie et de travail de haute qualité pour ses partenaires-
locataires au bénéﬁce direct des occupants.
Caring, Living and Working – Together in Real Estate est l’expression de cette mission.
Forte de son expertise, Coﬁnimmo a bâti un portefeuille d’immobilier de santé d’environ
3,8 milliards EUR faisant référence en Europe.
Société indépendante appliquant les normes les plus strictes en matière de gouvernance
d’entreprise et de durabilité, Coﬁnimmo ore des services à ses locataires et gère son
patrimoine à travers une équipe d’environ 145 personnes à Bruxelles, Paris, Breda, Francfort
et Madrid.
Coﬁnimmo est cotée sur Euronext Brussels (BEL20) et bénéﬁcie du statut de REIT en Belgique
(SIR), en France (SIIC) et aux Pays-Bas (FBI). Ses activités sont contrôlées par l’Autorité
des Services et des Marchés Financiers (FSMA), le régulateur belge.
Au 14.03.2022, la capitalisation boursière totale de Coﬁnimmo s’élevait à environ
4,0 milliards EUR. La société applique des politiques d’investissement qui cherchent à
orir à ses actionnaires un investissement à long terme, socialement responsable, peu
risqué et générant un ﬂux de dividendes récurrent, prévisible et croissant.
COFINIMMO EST ACTIVE DANS
9 pays
À PROPOS DE COFINIMMO
1
FACTEURS DE RISQUE
Structure des facteurs de risque
F1 RISQUES LIÉS AUX ACTIVITÉS DE COFINIMMO
ET À SES SECTEURS D’ACTIVITÉ
F.1.1 Conjoncture
F.1.1.1 Coronavirus COVID-19
F.1.1.2 Marché de la location dans les secteurs
dans lesquels le groupe est actif
F.1.1.3 Marché de l’investissement dans les secteurs
dans lesquels le groupe est actif
F.1.1.4 Volatilité des taux d’intérêt
F.1.1.5 Enquêtes et contrôles à l’égard de certains
opérateurs de santé
F.1.2 Portefeuille immobilier
F.1.2.1 Variation négative de la juste valeur des
immeubles
F.1.2.2 Investissements soumis à conditions
F.1.3 Clients
F.1.3.1 Risque de concentration
F.1.3.2 Vacance locative
F2 RISQUES LIÉS À LA SITUATION FINANCIÈRE
DE COFINIMMO
F.2.1 Risque de liquidité
F.2.2 Obligations contractuelles et paramètres légaux
F.2.3 Modiﬁcation de la notation ﬁnancière publique
du groupe
F.2.4 Risques liés à un éventuel changement de contrôle
F3 RISQUES JURIDIQUES ET RÉGLEMENTAIRES
F.3.1 Régimes SIR, FIIS et SIIC
F.3.2 Modiﬁcation des régimes de sécurité sociale
F.3.3 Régime FBI
F4 RISQUES RELATIFS AU CONTRÔLE INTERNE
F5 RISQUES ENVIRONNEMENTAUX, SOCIAUX ET
DE GOUVERNANCE
F.5.1 Caractère durable des immeubles
F.5.2 Transparence en matière de RSE
À la suite de l’entrée en vigueur, le 21.07.2019, du Règlement (UE)
2017/1129 du Parlement européen et du conseil du 14.06.2017,
dit Règlement ‘Prospectus’ et en particulier des dispositions dudit
Règlement en ce qui concerne la présentation des facteurs
de risque, ce chapitre reprend uniquement les facteurs de
risque spéciﬁques et les plus importants auxquels le groupe
Coﬁnimmo est confronté, en fonction de la probabilité de les voir
se matérialiser et de l’ampleur estimée de leur impact négatif
sur le groupe. Ils sont classés en catégories (numérotées de
F.1 à F.5) et sous-catégories (numérotées de F.1.1.1 à F.5.2) en
fonction de leur nature et, au sein de chaque catégorie, par
ordre d’importance. Lanumérotation des facteurs de risque
permet de faciliter les renvois d’un facteur à un autre, et de
mettre en évidence leur éventuelle interdépendance. Aﬁn de
guider le lecteur dans l’interprétation des impacts chiffrés des
différents facteurs de risque, il est rappelé que le groupe a réalisé
en 2021 un résultat net - part du groupe de 260 millions EUR,
que l’actif net représentait 3.233 millions EUR au 31.12.2021,
que le taux d’endettement s’élevait à 44,2 % et que les loyers
contractuels atteignaient 313 millions EUR à cette même date.
2
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
F1 RISQUES LIÉS AUX ACTIVITÉS DE COFINIMMO ET
À SES SECTEURS D’ACTIVITÉ
F.1.1
Conjoncture
F.1.1.1 Coronavirus COVID-19
Faisant suite à l’apparition de l’épidémie de coronavirus COVID-19
dans les pays où le groupe est actif, Coﬁnimmo a mis en place
diérentes mesures aﬁn d’assurer la continuité de ses activités,
tout en faisant de la santé et du bien-être de toutes ses parties
prenantes sa priorité.
Les équipes opérationnelles restent en contact étroit avec les loca
-
taires du groupe, pour assurer la continuité des prestations, et
ainsi les aider à traverser cette période dicile. Coﬁnimmo revoit la
situation de ses contreparties au cas par cas aﬁn de trouver, le
cas échéant, une solution équilibrée. Dans ce cadre, Coﬁnimmo
a comptabilisé en 2020 des réductions de valeur sur créances
commerciales de 2,0 millions EUR, sans équivalent en 2021.
En complément aux informations comprises ailleurs dans le pré-
sent document, il est précisé que :
• dans le secteur des bureaux, les surfaces louées directement
à des commerçants (détaillants, restaurants, …) représentent
moins de 0,2 % des loyers contractuels du groupe ;
• dans le secteur de l’immobilier de santé, les centres de sport et
de bien-être représentent moins de 3 % des loyers contractuels
du groupe. Ces centres, situés en Belgique et en Allemagne, ont
été fermés au public dès le mois de mars 2020 et n’ont que par-
tiellement rouvert ﬁn mai/début juin 2020. Le manque à gagner
des exploitants a été signiﬁcatif pendant cette période, le retour
à la normale s’étant fait progressivement et n’ayant été que de
courte durée en 2020, en conformité avec l’évolution des mesures
de gestion de la crise sanitaire. Les centres belges (en grande
partie fermés depuis ﬁn octobre 2020) et allemands (quasi tota-
lement fermés depuis début novembre 2020) ont été rouverts
en juin 2021. Depuis lors, leur performance opérationnelle est
globalement supérieure aux attentes, qui avaient été revues
pour tenir compte des contraintes sanitaires. La situation actuelle
des contaminations appelle cependant encore à la prudence ;
•
dans le secteur de l’immobilier de réseaux de distribution, les
portefeuilles Pubstone de cafés et restaurants en Belgique et
aux Pays-Bas représentent moins de 10 % des loyers contrac
-
tuels du groupe. Au cours de l’exercice 2020, la juste valeur de
ce portefeuille était restée stable (hors eet de l’augmentation
des droits d’enregistrement aux Pays-Bas prise en compte au
31.12.2020), grâce notamment à la durée résiduelle élevée des
contrats. Au cours de l’exercice 2021, la variation de la juste valeur
de ce portefeuille (à périmètre constant) était de -1,0 % en Belgique
(tenant compte notamment de l’augmentation du taux des droits
d’enregistrement en Flandre de 10 % à 12 % au 01.01.2022) et de
-0,7 % aux Pays-Bas). Bien que la contrepartie de Coﬁnimmo
soit le groupe AB InBev, premier brasseur mondial de rating
BBB+, il n’est pas exclu qu’une diminution de juste valeur soit
comptabilisée au cours de l’exercice 2022, sur base de l’évolution
des paramètres de marché ou en raison de l’évolution de la
pandémie de COVID-19 et des mesures prises par les autorités
pour la combattre (comme une fermeture obligatoire des établis-
sements horeca). Au 31.12.2021, une réduction de juste valeur de
5 % aurait représentée une charge (non cash) de 22 millions EUR
ayant un eet défavorable de l’ordre de 0,15 % sur le taux d’en-
dettement, et de l’ordre de 0,73 EUR par action sur l’actif net ;
• dans le secteur de l’immobilier de réseaux de distribution, le
portefeuille Coﬁnimur I d’agences MAAF en France représente
moins de 2 % des loyers contractuels du groupe. En 2020, la juste
valeur de ce portefeuille a été réduite de près de 12 millions EUR
(soit près de 10 %). Au cours de l’exercice 2021, la variation de la
juste valeur de ce portefeuille (à périmètre constant) était de
-3,3 %. Bien que la contrepartie de Coﬁnimmo soit le groupe
Covéa, assureur français de rating AA-, il n’est pas exclu qu’une
diminution de juste valeur soit comptabilisée au cours de l’exer-
cice 2022, sur base de l’évolution des paramètres de marché
ou en raison de l’évolution de la pandémie de COVID-19 et des
mesures prises par les autorités pour la combattre (comme des
mesures visant à restreindre la circulation des personnes dans les
rues commerçantes). Au 31.12.2021, une réduction de juste valeur
de 5 % aurait représenté une charge (non cash) de 3 millions EUR
ayant un eet défavorable de l’ordre de 0,03 % sur le taux d’en-
dettement, et de l’ordre de 0,12 EUR par action sur l’actif net.
F.1.1.2 Marché de la location dans les secteurs
dans lesquels le groupe est actif
Le marché de la location dans les deux principaux secteurs
dans lesquels le groupe est actif (immobilier de santé en Europe,
immobilier de bureaux en Belgique et principalement à Bruxelles)
pourrait connaître une baisse de la demande, une surore ou
un aaiblissement de la situation ﬁnancière de ses locataires.
Les eets de la résurgence de l’inﬂation actuellement obser
-
vée en Europe peuvent notamment (voir aussi F.1.3.2) s’appré
-
cier sous l’angle de l’aaiblissement de la situation ﬁnancière
des locataires, dans l’hypothèse où l’inﬂation serait telle qu’elle
rendrait les loyers indexés non supportables par certains locataires.
Eets potentiels :
1. Diminution des revenus nets à la suite d’une augmentation
de la vacance locative et des frais y aérents. Au 31.12.2021,
une augmentation de la vacance locative de 1 % dans le sec
-
teur de l’immobilier de santé aurait eu un impact de l’ordre de
-2,0 millions EUR (soit -0,8 %) sur le résultat net – part du groupe.
Pour les bureaux, l’impact aurait été de -0,8 million EUR (soit
-0,3 %).
2. Aaiblissement de la solvabilité des locataires et augmenta
-
tion des clients douteux réduisant l’encaissement des loyers. Au
31.12.2021, les créances commerciales s’élèvent à 35 millions EUR
(voir note 28 des comptes consolidés). Pour rappel, au cours
de l’exercice 2020, des réductions de valeur sur créances
commerciales avaient représenté une charge nette de
2,0 millions EUR, en augmentation sensible par rapport aux
exercices précédents, en raison de la pandémie de COVID-19.
Aucune réduction de valeur comparable n’a dû être compta
-
bilisée en 2021. Une augmentation des réductions de valeur
de 1 million EUR aurait représenté une diminution du résultat
net – part du groupe de 0,4 %.
3. Diminution de la juste valeur des immeubles de placement
(voir F.1.2.1 ci-dessous).
3
FACTEURS DE RISQUE
F.1.1.3 Marché de l’investissement dans les secteurs
dans lesquels le groupe est actif
Le marché de l’investissement dans les deux principaux secteurs
dans lesquels le groupe est actif (immobilier de santé en Europe,
immobilier de bureaux en Belgique et principalement à Bruxelles)
pourrait connaître une baisse de la demande de la part des inves-
tisseurs immobiliers. Ceci aurait pour eet de réduire le prix de
marché observé par les experts évaluateurs indépendants pour
des biens immobiliers comparables à ceux détenus par le groupe,
ce qui se répercuterait sur la juste valeur des immeubles de pla
-
cement détenus par le groupe.
Eets potentiels :
1. Diminution de la juste valeur des immeubles de placement
(voir F.1.2.1 ci-dessous).
F.1.1.4 Volatilité des taux d’intérêt
Les taux d’intérêt de référence à court et/ou à long terme peuvent
être soumis à de fortes variations sur les marchés ﬁnanciers inter-
nationaux, notamment dans un contexte d’augmentation de l’in-
ﬂation. Au 31.12.2021, la dette ﬁnancière de 2,6 milliards EUR est
pour moitié conclue à taux ﬁxe, et pour moitié à taux variable.
La dette à taux variable fait l’objet de couvertures. Compte tenu
desdites couvertures et des dettes à taux ﬁxe, le risque de taux
est couvert à 91 %. Le risque de taux résiduel porte sur 9 % de la
dette ﬁnancière.
Eets potentiels :
1. Augmentation des charges ﬁnancières en cas d’augmentation
des taux d’intérêt, sur la partie de la dette qui a été conclue à taux
variable et qui ne ferait pas l’objet d’une couverture, et partant
d’une diminution de l’actif net par action. En 2022, en supposant
que la structure et le niveau de la dette demeurent identiques à
ceux du 31.12.2021, et en faisant abstraction des instruments de
couverture mis en place, une augmentation des taux d’intérêt de
50 points de base entraînerait une augmentation de 25 points
de base du coût de ﬁnancement, une diminution du résultat net
– part du groupe de 6,0 millions EUR et une diminution de l’actif
net par action de 0,19 EUR. En tenant compte des instruments
de couverture mis en place, une augmentation des taux d’in
-
térêt de 50 points de base entraînerait une augmentation de
8 points de base du coût de ﬁnancement, une diminution du
résultat net – part du groupe de 2,4 million EUR (soit 1,1 %) et une
diminution de l’actif net par action de 0,07 EUR.
2. Diminution de la juste valeur des instruments ﬁnanciers en
cas de baisse des taux d’intérêt, et partant d’une diminution
du résultat net – part du groupe et de l’actif net par action. En
2022, une variation négative de la juste valeur des instruments
ﬁnanciers de 1 million EUR représenterait une diminution du
résultat net – part du groupe de 1 million EUR (soit 0,4 %) et une
diminution de l’actif net par action de 0,03 EUR.
F.1.1.5 Enquêtes et contrôles à l’égard de certains
opérateurs de santé
Les eets de la situation récente autour de certains opérateurs
de santé, principalement en France, peuvent s’apprécier sous
diérents angles s’intégrant dans l’analyse des facteurs de risque :
• au niveau du risque de marché de la location dans les secteurs
dans lesquels le groupe est actif (voir F.1.1.2), dans l’hypothèse
où le taux d’occupation desdits opérateurs serait durablement
aecté, et/ou sous l’eet d’un accroissement de leurs charges
opérationnelles ou ﬁnancières ;
• au niveau du risque de concentration (voir F.1.3.1), dans l’hy
-
pothèse où certains des locataires actuels du groupe seraient
amenés à réaliser un regroupement d’entreprises ;
• au niveau du risque de vacance locative (voir F.1.3.2), dans l’hy-
pothèse où des baux seraient rompus de manière anticipée ;
• au niveau du risque de modiﬁcation des régimes de sécu-
rité sociale (voir F.3.2), dans l’hypothèse où le cadre légal
dans lequel ces opérateurs agissent évoluerait de manière
défavorable à leur développement ou au respect de leurs
engagements existants vis-à-vis des propriétaires de biens
qu’ils exploitent ;
• au niveau du risque de manque de transparence au niveau
RSE (voir F.5.2), dans l’hypothèse où l’on assisterait à un eet
de contagion au niveau de la réputation de Coﬁnimmo et/ou
des autres propriétaires de biens exploités par ces locataires.
En sa qualité de société immobilière réglementée, Coﬁnimmo
n’est aucunement impliquée dans l’exploitation des sites loués à
des opérateurs de santé. Le taux d’occupation est géré par l’opé-
rateur des sites et les loyers sont indépendants du taux d’occu
-
pation local ou des performances ﬁnancières dans le cadre de
contrats à long terme (voir page 76 du chapitre ‘Composition du
portefeuille consolidé ’ pour plus de détails concernant la diversi-
ﬁcation en termes de locataire et de géographie).
F.1.2 Portefeuille immobilier
F.1.2.1 Variation négative de la juste valeur des
immeubles
La valeur de marché des immeubles de placement du groupe,
telle que reﬂétée par la juste valeur comptabilisée au bilan, est
soumise à des variations et dépend de diérents facteurs, dont
certains sont en dehors du champ d’action du groupe (comme
par exemple une baisse de la demande et du taux d’occupation
dans les secteurs de l’immobilier dans lesquels le groupe est actif,
une variation des taux d’intérêt sur les marchés ﬁnanciers, ou
encore une augmentation des droits de mutation dans les zones
géographiques dans lesquelles le groupe est présent). D’autres
facteurs jouent aussi un rôle dans la valorisation des immeubles
de placement, tels que leur état technique, leur positionnement
commercial, les budgets d’investissement nécessaires à leur bon
fonctionnement et à leur bonne commercialisation. Une varia
-
tion négative importante de la juste valeur des immeubles de
placement d’une période à une autre représenterait une perte
importante dans le compte de résultats du groupe, ayant un
eet défavorable sur son actif net et sur son taux d’endettement.
La résurgence de l’inﬂation actuellement observée en Europe,
couplée à des taux d’intérêts nominaux qui restent relativement
bas, est de nature à générer des variations positives (plutôt que
négatives) de la juste valeur des immeubles.
Eets potentiels :
1. Au 31.12.2021, une variation de valeur de 1 % aurait eu un
impact de l’ordre de 57,1 millions EUR sur le résultat net (contre
48,7 millions EUR au 31.12.2020), de 1,80 EUR sur la valeur de l’actif
net par action (contre 1,80 EUR au 31.12.2020) et de 0,41 % sur le
ratio d’endettement (contre 0,43 % au 31.12.2020).
2. Si les variations cumulées de la juste valeur des biens immo
-
biliers (représentant une plus-value cumulée non réalisée
de 198 millions EUR au 31.12.2021) devaient être réduites de
manière à représenter une moins-value cumulée non réali
-
sée de -800 millions EUR (ce qui signiﬁerait une réduction de
valeur de 998 millions EUR), le groupe serait alors dans l’inca
-
pacité partielle ou totale de verser un dividende. Le montant
4
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
de 800 millions EUR découle de l’application de l’article 7:212
du Code des sociétés et des associations (voir page 309 du
présent document), et s’entend après eet de la distribution en
2022 du dividende proposé au titre de l’exercice 2021.
F.1.2.2 Investissements soumis à conditions
Certains investissements annoncés par le groupe Coﬁnimmo sont
soumis à conditions, notamment lorsqu’il s’agit de projets de (re)
construction, de rénovation, d’extension ou d’acquisitions qui n’ont
pas encore été formellement réalisés. Le programme d’investis
-
sements engagés représente 465 millions EUR en immobilier de
santé (détaillés en page 38).
Eets potentiels :
1. Dans la mesure où le rendement généré par ces investissements
est déjà reﬂété dans le cours de bourse de l’action Coﬁnimmo,
ce cours est exposé à un risque en cas de retard important ou
de non-réalisation desdits investissements.
F.1.3 Clients
F.1.3.1 Risque de concentration
Le risque de concentration s’apprécie au niveau des immeubles,
des localisations et des (groupes de) locataires ou exploitants. Au
31.12.2021, le groupe Coﬁnimmo dispose d’une base de clientèle
diversiﬁée (plus de 340 groupes de locataires ou exploitants),
dont près de soixante en immobilier de santé. En 2021, les cinq
principaux (groupes de) locataires ou exploitants du groupe ont
généré 47,6 % des revenus locatifs bruts. Les deux principaux
(groupes de) locataires ou exploitants ont quant à eux repré
-
senté respectivement 14,7 % (groupe Korian) et 9,6 % (AB InBev)
de ces revenus. Par ailleurs, le secteur public a généré 8,5 % des
revenus locatifs bruts.
Eets potentiels :
1. Diminution sensible des revenus locatifs, et partant du résultat
net – part du groupe et de l’actif net par action, en cas de départ
de locataires ou exploitants importants.
2. Eet collatéral sur la juste valeur des immeubles de placement
(voir F.1.2.1 ci-dessus).
3. Non-respect des obligations de diversiﬁcation prévues par la
réglementation SIR, qui prévoit que « aucune opération eec
-
tuée par une SIR publique ne peut avoir pour eet que plus de
20 % de ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens
immobiliers (…) qui forment un seul ensemble d’actifs, ou d’aug-
menter davantage cette proportion, si elle est déjà supérieure
à 20 %, quelle que soit dans ce dernier cas la cause du dépas
-
sement initial de ce pourcentage ». Un ensemble d’actifs se
déﬁnit comme « un ou plusieurs immeubles ou actifs (…) dont le
risque d’investissement est à considérer comme un seul risque
dans le chef de la SIR publique » (article 30 de la loi SIR). La juste
valeur des immeubles de placement exploités par des entités
des groupes Korian et AB InBev représente respectivement 12,7 %
et 7,0 % de l’actif consolidé.
F.1.3.2 Vacance locative
De la vacance locative peut apparaître en cas de non-renouvel-
lement des contrats de location arrivant à échéance, de résilia
-
tions anticipées, ou d’événements imprévus tels que des faillites
de locataires / exploitants (cf. chapitre ‘Composition du portefeuille
consolidé’). Étant donné le haut taux d’occupation observé au
31.12.2021 dans les secteurs d’activité du groupe (immobilier de
santé : 99,9 % ; bureaux : 93,7 % ; immobilier de réseaux de distri
-
bution : 99,5 % ; groupe : 98,1 %), le risque de vacance locative futur
est naturellement plus prégnant que l’opportunité d’augmentation
du taux d’occupation, et ce dans chacun de ces secteurs. Les
eets de la résurgence de l’inﬂation actuellement observée en
Europe peuvent aussi (voir F.1.1.2) s’apprécier sous l’angle de la
vacance locative, dans l’hypothèse ou l’inﬂation serait telle qu’elle
rendrait les loyers indexés non supportables par certains locataires
et aurait pour eet d’augmenter la vacance locative.
Eets potentiels :
1. Au 31.12.2021, une hausse de la vacance locative de 1 % au niveau
du groupe aurait eu un impact de l’ordre de 3,1 millions EUR sur le
résultat net – part du groupe, hors prise en charge par le groupe
des montants normalement pris en charge par les locataires /
exploitants, et frais de commercialisation.
F2 RISQUES LIÉS À LA SITUATION FINANCIÈRE DE
COFINIMMO
F.2.1 Risque de liquidité
La stratégie de Coﬁnimmo en matière d’investissement repose
en grande partie sur sa capacité à lever des fonds, qu’il s’agisse
de capitaux empruntés ou de capitaux propres. Cette capacité
dépend notamment de circonstances que Coﬁnimmo ne contrôle
pas (comme l’état des marchés internationaux des capitaux, la
capacité des banques à accorder du crédit, la perception des
intervenants de marché quant à la solvabilité du groupe, la
perception des intervenants de marché quant à l’immobilier en
général et aux secteurs de l’immobilier dans lesquels le groupe
est actif en particulier). Il pourrait donc advenir que le groupe ren
-
contre des dicultés à obtenir les ﬁnancements nécessaires à sa
croissance ou à l’exercice de son activité. Le chapitre ‘Gestion des
ressources ﬁnancières’ du présent document détaille la stratégie
de ﬁnancement du groupe et la manière dont celle-ci est exécutée,
et présente notamment la composition de la dette ﬁnancière ainsi
qu’un échéancier des engagements ﬁnanciers.
Eets potentiels :
1. Incapacité à ﬁnancer des acquisitions ou des projets de
développement.
2. Financement à coût plus élevé que prévu, ayant un eet sur le
résultat net – part du groupe, et partant de l’actif net par action.
3. Incapacité à honorer les engagements ﬁnanciers du groupe
(activité opérationnelle, intérêts ou dividendes, remboursement
de dettes arrivant à échéance, …).
F.2.2 Obligations contractuelles et paramètres légaux
Le groupe Coﬁnimmo est contractuellement ou réglementairement
tenu de respecter certaines obligations et certains paramètres
ou ratios, notamment dans le cadre des conventions de crédit
qu’il a conclues. Le non-respect de ces engagements ou de ces
paramètres ou ratios comporte des risques pour le groupe. Les
principales obligations légales et les principaux paramètres ou
ratios sont précisés dans la réglementation sur les sociétés immo-
bilières réglementées (loi du 12.05.2014 et Arrêté royal du 12.07.2014).
Les éléments les plus pertinents pour les facteurs de risque sont
constitués du taux d’endettement (limité à 65 % par la réglemen
-
tation et à 60 % par les conventions de crédit) et de l’appréciation
de la concentration (voir F.1.3.1 ci-dessus).
Eets potentiels :
1. Sanctions de la part du régulateur en cas de non-respect des
obligations légales ou des paramètres ou ratios qui en découlent.
2. Perte de conﬁance de la part des fournisseurs de crédit
du groupe, voire survenance de cas d’obligation de rem
-
boursement anticipé d’une partie ou de la totalité des cré
-
dits. La quasi-totalité des instruments de dette (représentant
2,6 milliards EUR au 31.12.2021) sont en eet soumis à des clauses
d’accélération ou de défaut croisé.
5
FACTEURS DE RISQUE
F.2.3 Modiﬁcation de la notation ﬁnancière publique
du groupe
Le groupe Coﬁnimmo bénéﬁcie d’une notation ﬁnancière publique
déterminée par une agence de notation indépendante. Cette
notation est susceptible d’être adaptée à tout moment. Standard
& Poor’s a accordé à Coﬁnimmo une note BBB entre mai 2012
et mai 2013. La note a ensuite été réduite à BBB- entre mai 2013
et mai 2015. Depuis 2015, Coﬁnimmo bénéﬁcie d’une note BBB
pour le long terme (perspective stable) et A-2 pour le court terme
(conﬁrmée le 18.03.2021).
Eets potentiels :
1. Une dégradation de la notation aurait un eet direct sur le coût
de ﬁnancement du groupe, et donc sur le résultat net – part
du groupe, et partant de l’actif net par action.
2. Une dégradation de la notation pourrait aussi avoir un eet
indirect sur l’appétit des fournisseurs de crédit pour la signature
Coﬁnimmo, et avoir un eet indirect sur son coût de ﬁnancement
ou sur sa capacité à ﬁnancer sa croissance et ses activités.
F.2.4 Risques liés à un éventuel changement de
contrôle
La plupart des conventions de crédit (crédit syndiqué, crédits bila-
téraux, obligations, …) conclues par le groupe Coﬁnimmo com
-
prennent une clause dite ‘de changement de contrôle’. Celle-ci
prévoit qu’en cas de changement de contrôle de Coﬁnimmo SA
(ou plus exactement en cas de prise de contrôle de Coﬁnimmo
SA, dont seul un actionnaire dépasse à l’heure actuelle le seuil de
déclaration de transparence de 5 %), les prêteurs ont la faculté de
dénoncer les crédits accordés et d’en exiger le remboursement
anticipé.
Eets potentiels :
1. Remboursement anticipé des crédits, devant être ﬁnancé par
d’importantes cessions d’actifs, des apports de capitaux propres
en numéraires ou de nouveaux ﬁnancements.
F3 RISQUES JURIDIQUES ET RÉGLEMENTAIRES
F.3.1 Régimes SIR, FIIS et SIIC
Coﬁnimmo et certaines de ses ﬁliales bénéﬁcient du statut parti
-
culier en Belgique et en France. Ceci concerne le statut de société
immobilière réglementée (‘SIR ‘, qualiﬁée de publique dans le cas
de Coﬁnimmo SA, et d’institutionnelle dans le cas de certaines
ﬁliales), de fonds d’investissement immobilier spécialisé (‘FIIS’), et
de société d’investissement immobilier cotée (‘SIIC’) qui se traduit
notamment par une transparence ﬁscale pour certaines activités
du groupe en Belgique et en France. Ces statuts sont accordés
sous réserve de toute une série de conditions déterminées notam-
ment par la loi du 12.05.2014 (‘loi SIR ‘), l’Arrêté royal du 12.07.2014
(‘AR SIR’), formant ensemble la ‘réglementation SIR’, l’Arrêté royal
du 09.11.2016 relatif aux fonds d’investissement immobiliers spé
-
cialisés et la réglementation française. Il existe donc un risque
de non-conformité des activités du groupe avec les exigences
réglementaires. De plus, les réglementations peuvent être sujettes
à modiﬁcation de la part du législateur (cf. chapitre ‘Document
permanent’ en page 358).
Par ailleurs, lorsqu’une société belge de droit commun est absor-
bée par une SIR, ou obtient le statut de SIRI ou de FIIS, elle est
redevable d’une exit tax sur ses plus-values latentes et réserves
exonérées, à un taux inférieur au taux d’impôt de droit commun.
L’exit tax est calculée conformément aux dispositions de la circu
-
laire Ci.RH.423/567.729 du 23.12.2004 dont l’interprétation ou l’ap-
plication pratique peut être modiﬁée à tout moment. La valeur
réelle d’un bien immobilier, telle que visée dans cette circulaire,
est calculée après déduction des droits d’enregistrement ou de la
TVA. Cette valeur réelle dière de (et peut donc être inférieure
à) la juste valeur du bien immobilier telle que mentionnée dans le
bilan IFRS de Coﬁnimmo.
Eets potentiels :
1. En cas de non-conformité, les sanctions peuvent aller jusqu’à la
perte du statut particulier, impliquant la perte du bénéﬁce de la
transparence ﬁscale, provoquant une diminution importante du
résultat net – part du groupe, et donc de l’actif net par action,
ainsi qu’une obligation de remboursement anticipé d’un nombre
important de crédits.
2. En cas de modiﬁcation défavorable des réglementations, dimi-
nution du résultat net – part du groupe, et donc de l’actif net
par action.
3. Augmentation de l’assiette sur laquelle se calcule l’exit tax, dimi-
nution du résultat net – part du groupe, et partant de l’actif
net par action.
F.3.2 Modiﬁcation des régimes de sécurité sociale
En immobilier de santé (représentant 64 % des loyers contractuels
et 67 % des immeubles de placement), les revenus des locataires/
exploitants sont souvent dérivés au moins partiellement, directe-
ment ou indirectement, de subsides fournis par le régime local
de sécurité sociale. Ces régimes, qui dépendent des autorités
nationales, régionales ou locales, font de temps à autre l’objet
de réformes.
Eets potentiels :
1. Réduction de la solvabilité des locataires/exploitants du secteur
de l’immobilier de santé dans la zone géographique concernée
par une réforme qui leur serait défavorable, ayant un impact
défavorable sur leur capacité à honorer leurs engagements
vis-à-vis de Coﬁnimmo (voir F.1.1.2 ci-dessus).
2. Diminution de la juste valeur d’une partie des immeubles de pla-
cement, et partant de l’actif net par action (voir F.1.2.1 ci-dessus).
F.3.3 Régime FBI
Aux Pays-Bas, Coﬁnimmo bénéﬁcie, par l’intermédiaire de sa
ﬁliale Superstone, du statut de ‘ﬁscale beleggingsinstelling’ (‘FBI’)
qui se traduit notamment par une transparence ﬁscale pour ses
activités aux Pays-Bas. Ce statut lui est accordé sous réserve
qu’elle remplisse toute une série de conditions déterminées par la
réglementation néerlandaise. Début 2020, l’administration ﬁscale
néerlandaise a fait savoir à Coﬁnimmo SA qu’en tant qu’action
-
naire de Superstone, qui bénéﬁcie du statut de FBI, la société
devrait se soumettre à un test d’actionnariat (les conditions pour
être considérée comme FBI dépendent notamment des activités
et de la structure de l’actionnariat).
Comme suite à une jurisprudence européenne récente (arrêt
DEKA), le Ministère des Finances néerlandais a levé, dans le cou-
rant de décembre 2021, une incertitude portant sur l’une des condi-
tions formelles, celle ayant trait à l’objet social, à remplir dans le
cadre du test d’actionnariat de Coﬁnimmo. Pour conserver le
régime FBI en 2021, il y aura lieu également de faire conﬁrmer
par le Ministère des Finances néerlandais que les autres conditions
du test d’actionnariat sont remplies.
6
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Par ailleurs, l’État néerlandais examine actuellement si une adap-
tation ciblée du régime FBI est possible et réalisable à long terme
au moyen d’une évaluation avec, éventuellement, une modiﬁcation
de politique et/ou de réglementation à compter de l’année 2022.
Eets potentiels :
1. Les comptes 2021 et le budget 2022 comprennent des provisions
couvrant le risque de perte du statut FBI.
F4 RISQUES RELATIFS AU CONTRÔLE INTERNE
Un système de contrôle interne inadéquat peut empêcher les par-
ties concernées (auditeur interne, compliance ocer, risk ocer,
comité exécutif, comité d’audit, conseil d’administration) d’exer
-
cer leur mission, ce qui serait de nature à mettre en péril l’ecacité
du contrôle interne (cf. section ‘Contrôle interne et gestion des
risques’ du chapitre ‘Déclaration de gouvernance d’entreprise’).
Eets potentiels :
1. La gestion de l’entreprise ne se ferait pas de manière ordon
-
née et prudente, mettant en péril une allocation optimale des
ressources.
2. Des lacunes en matière de gestion des risques, en ce compris la
cybersécurité, pourraient avoir pour conséquence une mauvaise
protection du patrimoine de la société.
3. Manque d’intégrité et de ﬁabilité des données ﬁnancières et
des données de gestion.
4. Lacunes en termes de respect des réglementations (notamment
au niveau de l’article 17 de la Loi SIR), ainsi que des procédures
et directives de gestion interne.
F5 RISQUES ENVIRONNEMENTAUX, SOCIAUX ET
DE GOUVERNANCE
F.5.1 Caractère durable des immeubles
L’attractivité des immeubles du patrimoine du groupe Coﬁnimmo
dépend notamment de leur caractère durable (localisation, inten-
sité énergétique, proximité des moyens de transport, …) et de leur
résilience au changement climatique (voir section ‘Stratégie RSE’
à la page 31 du présent document). Des manquements à ce niveau
sont de nature à freiner les locataires/exploitants potentiels ou les
éventuels acquéreurs.
Eets potentiels :
1. Vacance locative (voir F.1.3.2 ci-dessus).
2. Variation négative de la juste valeur des immeubles (voir F.1.2.1
ci-dessus).
F.5.2 Transparence en matière de RSE
La responsabilité sociale (ou sociétale) des entreprises (‘RSE’) est
un thème de plus en plus important, tant au niveau de l’opinion
publique générale que des investisseurs privés ou institutionnels.
Celle-ci recouvre de nombreux aspects, par exemple au niveau
des eets des activités de l’entreprise sur l’environnement, la col-
lectivité et la gouvernance (aspects ‘ESG’, acronyme anglais pour
‘Environment, Social, Governance’), qui s’apprécient selon des
cadres de référence qui ne sont pas encore totalement déﬁnis ou
standardisés, ou qui ne sont pas encore reconnus par toutes les
parties prenantes. Il peut dès lors exister un risque de perception
de manque de transparence quant à certains de ces aspects.
Eets potentiels :
1. Dégradation de la réputation du groupe auprès des diérentes
parties prenantes.
2. Accès moins aisé au marché des capitaux (dette et capitaux
propres).
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7
FACTEURS DE RISQUE
Ce document d’enregistrement universel incluant le rapport ﬁnancier annuel
et lerapport RSE reprend l’information réglementée telle que déﬁnie par l’Arrêté royal
du14.11.2007 relatif aux obligations des émetteurs d’instruments admis à la
négociationsur un marché réglementé.
Ce document d’enregistrement universel a été déposé le 08.04.2022
auprès de l’Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), en
tant qu’autorité compétente au titre du Règlement (UE) 2017/1129
1
,
sans approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règle-
ment. Conformément à ce même article, ce document d’enre-
gistrement universel sert également de rapport ﬁnancier annuel.
Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux ﬁns
d’une ore au public de valeurs mobilières ou de l’admission de
valeurs mobilières à la négociation sur un marché réglementé s’il
est approuvé par la FSMA ainsi que ses éventuels amendements,
et une note relative aux valeurs mobilières et le résumé approuvés
conformément au Règlement (UE) 2017/1129.
Langues
Ce document d’enregistrement universel incluant le rapport ﬁnan-
cier annuel et le rapport RSE a été déposé à la FSMA, dans sa
version rédigée en français. Les versions néerlandaise et anglaise
sont des traductions établies sous la responsabilité de Coﬁnimmo.
Seule la version française fait foi.
Mise à disposition du document
d’enregistrement universel incluant le
rapport ﬁnancier annuel et le rapport RSE
Une copie de ce document d’enregistrement universel incluant le
rapport ﬁnancier annuel et le rapport RSE peut être obtenue gra
-
tuitement en contactant :
Coﬁnimmo SA
Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles, Belgique
Tél. : 02 373 00 00
Fax : 02 373 00 10
Email : info@coﬁnimmo.be
Ce document est également consultable sur le site internet
www.coﬁnimmo.com.
Déclarations
ARRÊTÉ ROYAL DU 14112007
Personnes responsables
Les personnes responsables des informations contenues dans le
document d’enregistrement sont les personnes suivantes : Monsieur
Jacques van Rijckevorsel, administrateur indépendant, président
du conseil d’administration, Monsieur Jean-Pierre Hanin, adminis-
trateur délégué, Monsieur Jean Kotarakos, administrateur direc-
teur, Madame Françoise Roels, administrateur directeur, Madame
Inès Archer-Toper, administrateur indépendant, Monsieur Olivier
Chapelle, administrateur indépendant, Monsieur Xavier de Walque,
administrateur indépendant, Monsieur Maurice Gauchot, adminis-
trateur indépendant, Monsieur Benoit Graulich, administrateur indé-
pendant, Madame Diana Monissen, administrateur indépendant,
Madame Kathleen Van den Eynde, administrateur indépendant.
Monsieur Jacques van Rijckevorsel, président du conseil d’adminis-
tration, et Monsieur Jean-Pierre Hanin, CEO, déclarent, au nom et
pour le compte de Coﬁnimmo SA, qu’à leur connaissance :
• les états ﬁnanciers, établis conformément aux normes comptables
applicables, donnent une image ﬁdèle du patrimoine, de la situa-
tion ﬁnancière et des résultats de Coﬁnimmo SA et des entreprises
comprises dans la consolidation ;
• le rapport de gestion contient un compte-rendu ﬁdèle de l’évolu-
tion des aaires, des résultats et de la situation de Coﬁnimmo SA
et des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu’une
description des principaux risques et incertitudes auxquels ils
sont confrontés.
1. Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du conseil du 14.06.2017
concernant le prospectus à publier en cas d’ore au public de valeurs mobilières
ou en vue de l’admission de valeurs mobilières à la négociation sur un marché
réglementé, et abrogeant la directive 2003/71/CE.
REMARQUES
PRÉLIMINAIRES
8
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
ANNEXE I DU RÈGLEMENT DÉLÉGUÉ (UE) 2019/980
DU 14032019 COMPLÉTANT LE RÈGLEMENT (UE)
2017/1129 DU 14062017
Personnes responsables, informations provenant de tiers,
rapports d’experts et approbation de l’autorité compétente
Monsieur Jacques van Rijckevorsel, président du conseil d’adminis-
tration, et Monsieur Jean-Pierre Hanin, CEO, attestent, au nom et
pour le compte de Coﬁnimmo SA, que les informations contenues
dans ce document d’enregistrement universel incluant le rap
-
port ﬁnancier annuel et le rapport RSE sont, à leur connaissance,
conformes à la réalité et ne comportent pas d’omissions de nature
à en altérer la portée.
Coﬁnimmo SA déclare que les informations publiées dans ce docu-
ment d’enregistrement universel incluant le rapport ﬁnancier annuel
et le rapport RSE et provenant de tiers, telles que le rapport des
experts évaluateurs indépendants et les rapports du commissaire,
ont été incluses avec le consentement de la personne ayant avalisé
son contenu, sa forme et son contexte. Ces informations ont été
ﬁdèlement reproduites et, pour autant que Coﬁnimmo SA le sache
et soit en mesure de le vériﬁer à partir des données publiées par
ces mêmes tierces parties, aucun fait n’a été omis qui rendrait les
informations reproduites inexactes ou trompeuses.
Ce document d’enregistrement universel incluant le rapport ﬁnan-
cier annuel et le rapport RSE est un document déposé auprès
de l’Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), en tant
qu’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans
approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règlement.
Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux ﬁns
d’une ore au public de valeurs mobilières ou de l’admission de
valeurs mobilières à la négociation sur un marché réglementé, s’il
est approuvé par la FSMA ainsi que ses éventuels amendements,
et une note relative aux valeurs mobilières et le résumé approuvés
conformément au Règlement (UE) 2017/1129.
Organes d’administration, de direction et direction générale
Coﬁnimmo SA déclare que, concernant les administrateurs et/ou les
membres du comité exécutif :
• aucun lien familial n’existe entre eux ;
• aucune information relative à (i) toute condamnation pour fraude
prononcée au cours des cinq dernières années, (ii) toute faillite,
mise sous séquestre, liquidation ou placement d’entreprises sous
administration judiciaire, et (iii) toute mise en cause et/ou sanction
publique ocielle prononcée par des autorités statutaires ou
réglementaires (y compris des organismes professionnels dési
-
gnés), ne doit être communiquée ;
• aucun d’entre eux n’a déjà, au moins au cours des cinq dernières
années, été déchu par un tribunal du droit d’exercer la fonction
de membre d’un organe d’administration, de direction ou de
surveillance d’un émetteur ou d’intervenir dans la gestion ou la
conduite ;
• aucun conﬂit d’intérêt n’existe entre leurs devoirs à l’égard de
Coﬁnimmo SA et leurs intérêts privés.
Prévisions
Coﬁnimmo SA atteste que la prévision ou l’estimation du bénéﬁce
a été établie et élaborée sur une base comparable aux informa
-
tions ﬁnancières historiques et conforme aux méthodes comptables
de l’émetteur.
Fonctionnement des organes d’administration et de direction
Coﬁnimmo SA déclare qu’aucun contrat de service n’a été conclu
avec les administrateurs et les membres du comité exécutif pré
-
voyant l’octroi d’avantages au terme d’un tel contrat, sous réserve
du commentaire repris sous la section ‘Conditions contractuelles
des membres du comité exécutif’ du chapitre ‘Déclaration de gou-
vernance d’entreprise’.
Principaux actionnaires
Coﬁnimmo SA déclare que :
• aucun administrateur ou membre du comité exécutif ne détient
directement ou indirectement, un pourcentage du capital social
ou des droits de vote de Coﬁnimmo SA devant être notiﬁé en
vertu de la législation relative à la publicité des participations
importantes ;
• les principaux actionnaires de Coﬁnimmo SA ne détiennent pas
de droits de vote diérents.
Procédures judiciaires et d’arbitrage
Coﬁnimmo SA déclare qu’au cours des 12 derniers mois, aucune
procédure administrative, judiciaire ou d’arbitrage n’a été intentée
pouvant avoir ou avoir eu des eets signiﬁcatifs sur la situation
ﬁnancière ou la rentabilité de Coﬁnimmo SA.
Changement signiﬁcatif de la situation ﬁnancière
Coﬁnimmo SA déclare qu’il n’y a pas eu de changement signiﬁ-
catif de la situation ﬁnancière du groupe survenu depuis la ﬁn du
dernier exercice.
Documents disponibles
Coﬁnimmo SA déclare que pendant la durée de validité du docu-
ment d’enregistrement universel incluant le rapport ﬁnancier annuel
et le rapport RSE, la dernière version des statuts de Coﬁnimmo
SA ainsi que tous les rapports, courriers et autres documents,
évaluations et déclarations établis par un expert à la demande
de Coﬁnimmo SA, dont une partie est incluse ou visée dans le
document d’enregistrement universel incluant le rapport ﬁnancier
annuel et le rapport RSE, peuvent être consultés sur le site internet
www.coﬁnimmo.com.
Maison de repos et de soins – Sarriguren (ES)
9
REMARQUES PRÉLIMINAIRES
Informations incorporées par référence
Les rapports ﬁnanciers annuels de ces cinq dernières années
(et notamment ceux concernant les exercices 2019 et 2020 qui
sont inclus à titre de référence dans le présent rapport ﬁnancier
annuel) comprenant les comptes annuels statutaires et conso
-
lidés et les rapports du commissaire, ainsi que les rapports
ﬁnanciers semestriels, peuvent être consultés sur le site internet
(www.coﬁnimmo.com).
Le commissaire pour la période couverte par les informations
historiques de 2019, 2020 et 2021 est la société Deloitte, Réviseurs
d’Entreprises SC s.f.d SRL, représentée par Rik Neckebroeck.
Information Document Section
Information ﬁnancière
historique pour les trois
derniers exercices
Rapport Financier Annuel 2021 Intégralement (notamment les chires clés en p. 22, la synthèse des comptes
consolidés des pp. 85 à 89 et les comptes annuels des pp. 223 à 315)
Rapport Financier Annuel 2020 Intégralement (notamment les chires clés en p. 20, la synthèse des comptes
consolidés des pp. 75 à 79 et les comptes annuels des pp. 211 à 297)
Rapport Financier Annuel 2019 Intégralement (notamment les chires clés en p. 20, la synthèse des comptes
consolidés des pp. 70 à 74 et les comptes annuels des pp. 145 à 233)
Déclaration du
commissaire
Rapport Financier Annuel 2021 Rapport du Commissaire sur :
• Les prévisions aux pp. 102 et 103 ;
• Les comptes consolidés des pp. 300-303 ; et
• Les comptes statutaires des pp. 312-315
Rapport Financier Annuel 2020 Rapport du Commissaire sur :
• Les prévisions aux pp. 92 et 93 ;
• Les comptes consolidés des pp. 282 à 285 ; et
• Les comptes statutaires des pp. 294 à 297
Rapport Financier Annuel 2019 Rapport du Commissaire sur :
• Les prévisions aux pp. 84 et 85 ;
• Les comptes consolidés des pp. 214 à 219 ; et
• Les comptes statutaires des pp. 228 à 233
Informations sur
les principaux
investissements
Rapport Financier Annuel 2021 • Immobilier de santé des pp. 32 à 55
• Immobilier de réseaux de distribution des pp. 56 à 59
• Partenariat Public-Privé des pp. 60 à 61
• Immobilier de bureaux des pp. 62 à 69
Rapport Financier Annuel 2020 • Immobilier de santé des pp. 30 à 45
• Immobilier de réseaux de distribution des pp. 46 à 49
• Partenariats Public-Privé aux pp. 50 et 51
• Immobilier de bureaux des pp. 52 à 59
Rapport Financier Annuel 2019 • Immobilier de santé des pp. 30 à 43
• Immobilier de réseaux de distribution des pp. 44 à 47
• Partenariat Public-Privé aux pp. 48 et 49
•Immobilier de bureaux des pp. 50 à 57
Ventilation du montant
total des revenus par
type d’activité et par
marché pour les trois
derniers exercices
Rapport Financier Annuel 2021 Comptes annuels en note 5 (information sectorielle) des pp. 240-247
Rapport Financier Annuel 2020 Comptes annuels en note 5 (information sectorielle) aux pp. 228 et 229
Rapport Financier Annuel 2019 Comptes annuels en note 5 (information sectorielle) aux pp. 162 et 163
Description de la
situation ﬁnancière et du
résultat des opérations
Rapport Financier Annuel 2021 • Section gestion des ressources ﬁnancières des pp. 79 à 84 ; et
• Notes sur les comptes consolidés des pp. 230-299
Rapport Financier Annuel 2020 • Section gestion des ressources ﬁnancières des pp. 69 à 74 ; et
• Notes sur les comptes consolidés des pp. 218 à 281
Rapport Financier Annuel 2019 • Section gestion des ressources ﬁnancières des pp. 66 à 69 ; et
• Notes sur les comptes consolidés des pp. 152 à 213
Informations
sur les eectifs
Rapport Financier Annuel 2021 • Section déclaration de gouvernance d’entreprise en p. 192
• Comptes annuels en note 43 p. 297
Rapport Financier Annuel 2020 • Section déclaration de gouvernance d’entreprise en p. 178
• Comptes annuels en note 43 p. 279
Rapport Financier Annuel 2019 • Section déclaration de gouvernance d’entreprise en p. 122
• Comptes annuels en note 43 p. 212
Accords importants
relatifs au changement
de contrôle en cas d’OPA
Rapport Financier Annuel 2021 • Section déclaration de gouvernance d’entreprise en p. 207
Rapport Financier Annuel 2020 • Section déclaration de gouvernance d’entreprise en p. 192
Rapport Financier Annuel 2019 • Section déclaration de gouvernance d’entreprise en p. 136
10
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
MESSAGE
AUXACTIONNAIRES
CHERS ACTIONNAIRES,
La pandémie que le monde subit depuis deux ans maintenant a
mis en évidence l’importance que revêt le secteur de la santé pour
chacun d’entre nous. Par ses investissements, Coﬁnimmo participe
activement à la gestion, la maintenance, l’extension et au renou-
vellement du parc immobilier dédié à la santé dans neuf pays.
En 2021, Coﬁnimmo a réalisé près d’un milliard EUR d’investis
-
sements dans diérents sous-secteurs de l’immobilier de santé
en Europe, y compris, et pour la première fois, en Irlande, en
Italie et au Royaume-Uni. Grâce à ces opérations, les actifs de
santé (3,8 milliards EUR) représentent deux tiers du portefeuille
consolidé du groupe, qui atteint 5,7 milliards EUR. Les projets de
développement en cours représentent une enveloppe de plus de
700 millions EUR à réaliser d’ici à 2024.
Dans le secteur des bureaux, Coﬁnimmo poursuit également
sa stratégie, qui consiste à rééquilibrer son portefeuille entre les
diérents sous-secteurs au proﬁt d’immeubles de haute qualité
dans le Central Business District de Bruxelles (CBD). Le groupe a
ainsi réalisé des cessions d’immeubles de bureaux situés en péri
-
phérie anversoise ainsi que dans la zone décentralisée de Bruxelles
pour un montant total de 60 millions EUR. Fin octobre, le groupe
a annoncé la réalisation de la ﬁlialisation du portefeuille de
bureaux, donnant l’option d’ouvrir le capital de cette ﬁliale à de
futurs investisseurs.
Coﬁnimmo évalue en permanence son portefeuille d’actifs en
fonction des points clés de sa stratégie et des opportunités de
marché qui se présentent. Dans ce cadre, le groupe a réalisé la
cession d’une partie de son portefeuille immobilier de réseaux de
distribution Coﬁnimur I en France pour plus de 40 millions EUR.
Dans le cadre de la politique RSE adoptée par le groupe depuis
près de 15 ans déjà, et qui constitue une priorité permanente, les
nombreux eorts fournis par le groupe ont à nouveau été récom
-
pensés en 2021. Coﬁnimmo a encore amélioré une série de ratings
externes en matière de RSE (MSCI, GRESB, CDP, …), et a obtenu
plusieurs nouveaux certiﬁcats BREEAM pour des bureaux, mais aussi
en immobilier de santé. La maison de repos et de soins à Oleiros
est, par exemple, le premier site de cette catégorie à obtenir le
niveau BREEAM Excellent en Espagne. L’intensité énergétique du
portefeuille a atteint 165 kWh/m en 2021, en réduction de 13 % et
en bonne voie pour atteindre la réduction de 30 % visée d’ici à
2030 (par rapport au niveau de 2017). De plus, Coﬁnimmo s’est
très récemment distinguée par l’obtention du Sustainable Growth
Award 2021 décerné par Euronext Brussels, récompensant la société
ayant connu la plus forte croissance durable au cours de la dernière
décennie. Bien entendu, Coﬁnimmo suit avec attention l’évolution
de la situation récente autour de certains opérateurs de santé
(voir page 35).
En matière de ﬁnancement, plusieurs opérations conclues au
cours de l’exercice ont permis d’encore améliorer la structure
du bilan. Coﬁnimmo a réalisé quatre augmentations de capital
(apport en nature, en numéraire via constitution accélérée d’un
carnet d’ordres, dividende optionnel et conversion des obliga
-
tions convertibles en actions) totalisant près de 565 millions EUR,
à quoi s’est ajoutée l’émission d’une 2
e
obligation durable de
500 millions EUR en janvier 2022 (2,5 fois sursouscrite), montrant
qu’investissement durable et ﬁnancement durable constituent
une priorité pour le groupe. Au 31.12.2021, Coﬁnimmo disposait de
866 millions EUR de disponibilités sur ses lignes de crédit, après
couverture des émissions de billets de trésorerie.
Le dynamisme dont le groupe fait preuve en matière d’investisse
-
ments et de ﬁnancements (coût moyen de la dette en diminution
à 1,1 %), couplé à une gestion ecace du portefeuille existant (taux
d’occupation de 98,1 %, revenus locatifs bruts en hausse de 0,9 % à
périmètre constant, marge d’exploitation à 82,1 %), lui ont permis
de réaliser un résultat net des activités clés – part du groupe de
212 millions EUR au 31.12.2021, conforme aux prévisions (à compa
-
rer aux 181 millions EUR qui avaient été réalisés au 31.12.2020, soit
une croissance de 17 %) principalement grâce aux investissements
réalisés. Le résultat net des activités clés – part du groupe par
action s’élève à 7,15 EUR (conforme aux prévisions, à comparer à
6,85 EUR au 31.12.2020, soit une croissance de 4 %) et tient compte
des émissions d’actions de 2020 et de 2021. Le nombre moyen
d’actions ayant jouissance dans le résultat de la période est ainsi
passé de 26.478.781 à 29.655.292 entre ces deux dates.
Depuis près de 40 ans, Coﬁnimmo investit, développe et gère des immeubles
de location. Attentive aux évolutions sociétales, Coﬁnimmo a pour objectif permanent
de mettre à disposition des espaces de soins, de vie et de travail de haute qualité
(‘Caring, Living and Working – Together in Real Estate’). Forte de son expertise,
Coﬁnimmo consolide son leadership en immobilier de santé en Europe, et a réalisé
près d’un milliard EUR d’investissements en 2021, avec des résultats en forte hausse.
11
MESSAGE AUX ACTIONNAIRES
« Par ses nombreux projets de
développement, Coﬁnimmo
participe activement à l’extension
et au renouvellement du parc
immobilier dédié à la santé en
Europe. »
Le résultat net – part du groupe a atteint 260 millions EUR (soit
8,78 EUR par action) au 31.12.2021, contre 119 millions EUR (soit
4,50 EUR par action) au 31.12.2020. Cette ﬂuctuation est principa
-
lement due à l’augmentation du résultat net des activités clés –
part du groupe et à la variation de juste valeur des immeubles de
placement et des instruments de couverture entre le 31.12.2020 et le
31.12.2021, ces deux éléments étant des éléments non monétaires.
Avec un taux d’endettement de 44,2 % au 31.12.2021, le bilan consolidé
de Coﬁnimmo (dont le rating BBB/A-2 a été conﬁrmé en mars 2021)
démontre une forte solvabilité (des informations sur les risques et
incertitudes sont données dans le chapitre ‘Facteurs de risque’ ).
JACQUES VAN RIJCKEVORSEL,
PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
12
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Ces résultats permettent de conﬁrmer que le conseil d’administra-
tion proposera à l’assemblée générale ordinaire des actionnaires
prévue le 11.05.2022 de distribuer un dividende brut de 6,00 EUR
par action pour l’exercice 2021, payable en mai 2022.
Vu notamment les cessions réalisées en 2021 et budgétées en 2022,
et sauf survenance d’événements imprévus, la prévision du résultat
net des activités clés – part du groupe pour l’exercice 2022 s’élève à
219 millions EUR (contre 212 millions EUR au 31.12.2021), soit 6,90 EUR
par action, et celle du dividende brut payable en 2023 à 6,20 EUR
par action (en hausse par rapport au dividende 2021 payable en
2022). Ces prévisions se fondent sur un budget d’investissements
bruts de l’ordre de 600 millions EUR pour 2022 (460 millions EUR
nets) et tiennent compte des eets dilutifs prorata temporis des
augmentations de capital de 2021.
Coﬁnimmo doit son excellente performance à l’enthousiasme, la
compétence et l’engagement de toutes ses collaboratrices et de
tous ses collaborateurs, qui ne ménagent pas leurs eorts pour
assurer le développement du groupe. Le conseil d’administration
tient donc à exprimer ses très chaleureuses félicitations aux équipes
de Coﬁnimmo, et à les encourager en cette période de crises (sani-
taire et géopolitique) qui nous aectent tous.
« Investissement durable et
ﬁnancement durable constituent une
priorité pour le groupe. Depuis près
de 15 ans, nous nous engageons
en matière de RSE, un domaine
qui fait partie intégrante de notre
ADN. Ceci a été mis en évidence
par l’obtention du Sustainable
Growth Award 2021 décerné par
Euronext Brussels. Ce prix constitue
une reconnaissance objective
de nos efforts, une motivation
fantastique pour continuer à la
construction d’un environnement
plus durable. »
JEAN-PIERRE HANIN,
CHIEF EXECUTIVE OFFICER
13
MESSAGE AUX ACTIONNAIRES
CARING, LIVING
AND WORKING
— TOGETHER IN REAL ESTATE —
14
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
BRUXELLES
FRANCFORT
PARIS
MADRID
BREDA
WORKING
Creating value by
repurposing and
rebalancing the portfolio
to favour Brussels’ Central
Business District (CBD)
LIVING
A market-driven approach
withlong-term income
Coﬁnimmo gère
son patrimoine par
le biais d’une équipe
d’environ 145 personnes
àBruxelles, Paris,
Breda, Francfort
etMadrid.
CARING
To be a leading European
healthcare REIT that offers
a top quality portfolio
and pursues innovative
approaches to real estate
that address healthcare
challenges
RÉPARTITION DU
PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
67 %
CARING
9 %
LIVING
24 %
WORKING
15
CARING, LIVING AND WORKING TOGETHER IN REAL ESTATE
CARING
To be a leading European healthcare REIT that offers a
top quality portfolio and pursues innovative approaches
to real estate that address healthcare challenges
16
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
5,3 %
RENDEMENT LOCATIF BRUT
16 ans
DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE PONDÉRÉE DES BAUX
266
ACTIFS
161 kWh/m²
INTENSITÉ ÉNERGÉTIQUE DU SECTEUR
2005
PREMIER INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER DE SANTÉ
7
IMMEUBLES AVEC CERTIFICATION BREEAM
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE DE SANTÉ
PAR PAYS (en juste valeur - en %)
* ES 6 % - FI 2 % - IE 2 % - IT 5 % - UK 2 %
12 %
FRANCE
17 %
AUTRES*
17 %
ALLEMAGNE
42 %
BELGIQUE
11 %
PAYSBAS
67 %
DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
3,8 milliards EUR
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
>1.500.000 m²
SUPERFICIE
> 25.600
NOMBRE DE LITS
99,9 %
TAUX D’OCCUPATION
PRÈS D’
1 milliard EUR
INVESTI EN 2021
17
CARING, LIVING AND WORKING TOGETHER IN REAL ESTATE
LIVING
A market-driven approach with
long-term income
18
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
9 %
DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
0,5 milliard EUR
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
360.000 m²
SUPERFICIE
98,5 %
TAUX D’OCCUPATION
6,4 %
RENDEMENT LOCATIF BRUT
12 ans
DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE PONDÉRÉE DES BAUX
2
IMMEUBLES AVEC CERTIFICATION BREEAM
6
ACTIFS EN EXPLOITATION DANS LE PORTEFEUILLE PPP,
COMPTABILISÉS EN LOCATION FINANCEMENT
64 kWh/m²
INTENSITÉ ÉNERGÉTIQUE DU SECTEUR
2005
ATTRIBUTION DU PREMIER PPP :
LE PALAIS DE JUSTICE D’ANVERS
2007
PARTENARIAT AVEC LE GROUPE AB INBEV
PORTANT SUR LE PORTEFEUILLE DE
CAFÉS ET RESTAURANTS
2011
PARTENARIAT AVEC MAAF PORTANT SUR
LE PORTEFEUILLE D’AGENCES D’ASSURANCE
2021
CESSION PARTIELLE DU PORTEFEUILLE
D’AGENCES D’ASSURANCE
26 %
PUBSTONE 
PAYSBAS
55 %
PUBSTONE 
BELGIQUE
13 %
COFINIMUR I 
FRANCE
6 %
AUTRES 
BELGIQUE
RÉPARTITION DE L’IMMOBILIER
DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION
PAR PAYS (en juste valeur - en %)
1.080 ACTIFS, DONT
190
AGENCES
D’ASSURANCE
889
CAFÉS ET
RESTAURANTS
1 PPP,
COMPTABILISÉ
EN LOCATION
SIMPLE
19
CARING, LIVING AND WORKING TOGETHER IN REAL ESTATE
WORKING
Creating value by repurposing and rebalancing the portfolio
to favour Brussels’ Central Business District (CBD)
20
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
24 %
DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
1,4 milliard EUR
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
490.000 m²
SUPERFICIE
93,7 %
TAUX D’OCCUPATION
6,3 %
RENDEMENT LOCATIF BRUT
62
NOMBRE D’ACTIFS
6
IMMEUBLES AVEC CERTIFICATION BREEAM
198 kWh/m²
INTENSITÉ ÉNERGÉTIQUE DU SECTEUR
2016
OUVERTURE DES PREMIERS FLEX CORNERS
®
ET LOUNGES
®
2021
FILIALISATION DU PORTEFEUILLE DE BUREAUX
58 %
CBD
7 %
PÉRIPHÉRIE
24 %
DÉCENTRALISÉ
11 %
ANVERS ET AUTRES RÉGIONS
RECENTRER LE PORTEFEUILLE
VERS LE CBD DE BRUXELLES
21
CARING, LIVING AND WORKING TOGETHER IN REAL ESTATE
RAPPORT DE GESTION
CHIFFRES CLÉS AU 31.12.2021
5,7 milliards EUR
JUSTE VALEUR DU
PORTEFEUILLE
+ 17 %
EN 2021
294 millions EUR
RÉSUTAT IMMOBILIER
+ 14,8 %
EN 2021
> 2.375.000 m²
SUPERFICIE TOTALE
1.408
ACTIFS
4,5 milliards EUR
CAPITALISATION
BOURSIÈRE
132,33 EUR
COURS MOYEN DE
L’ACTION EN BOURSE EN 2021
+20,7 %
RENDEMENT BRUT
1
DE L’ACTION EN 2021
5,6 %
RENDEMENT LOCATIF BRUT SI
PORTEFEUILLE LOUÉ À 100 %
98,1 %
TAUX D’OCCUPATION
12 ans
DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE
PONDÉRÉE DES BAUX
7,15 EUR/action
RÉSULTAT EPRA
102,13 EUR/action
VALEUR DE L’ACTIF NET
44,2 %
RATIO D’ENDETTEMENT
1,1 %
COÛT MOYEN DE LA DETTE
BBB/long terme &
A-2/court terme
NOTATION STANDARD &
POOR’S
2
OPÉRATIONNELS
FINANCIERS
1. Appréciation du cours de bourse + rendement en dividende.
2. Publication Standard & Poor’s du 18.03.2021.
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DU PORTEFEUILLE
(au 31.12.2021 - en juste valeur)
10 %
PAYSBAS
11 %
ALLEMAGNE
11 %
AUTRES*
9 %
FRANCE
58 %
BELGIQUE
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE
PAR SECTEUR (au 31.12.2021 - en juste valeur)
67 %
IMMOBILIER DE SANTÉ
24 %
BUREAUX
9 %
IMMOBILIER
DE RÉSEAUX DE
DISTRIBUTION
* ES 4 % - FI 1 % - IE 2 % - IT 3 % - UK 1 %
22
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
145 collaborateurs
43 % hommes
57 % femmes
165 kWh/m²
INTENSITÉ ÉNERGÉTIQUE MOYENNE DU
PORTEFEUILLE
48 %
DU PORTEFEUILLE CERTIFIÉ EPC
19 %
DU PORTEFEUILLE SUIVI À DISTANCE
83 %
ÉCART DE RÉMUNÉRATION
ENTRE LES GENRES
4.289
HEURES DE FORMATIONS PAYANTES
RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE DES ENTREPRISES (RSE)
CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS
(x 1.000.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Portefeuille d’immeubles de placement (en juste valeur)
5.710 4.869 4.247
(x 1.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Résultat immobilier
293.885 255.956 234.615
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
241.318 211.112 193.829
Résultat net des activités clés – part du groupe
212.131 181.457 166.498
Résultat sur instruments ﬁnanciers – part du groupe
40.748 -21.906 -24.184
Résultat sur portefeuille - part du groupe
7.458 -40.330 62.301
Résultat net - part du groupe
260.337 119.222 204.615
Marge d’exploitation
82,1 % 82,5 % 82,6 %
31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Frais d’exploitation/valeur moyenne du patrimoine en gestion
1
0,95 % 0,98 % 0,97 %
Durée résiduelle pondérée des baux
2
(en années)
12 12 12
Taux d’occupation
3
98,1 % 97,4 % 97, 0 %
Rendement locatif brut si portefeuille loué à 100 %
4
5,6 % 5,9 % 6,2 %
Rendement locatif net si portefeuille loué à 100 %
5
5,3 % 5,6 % 5,8 %
Ratio d’endettement
6
44,2 % 46,1 % 41,0 %
Coût moyen de la dette
7
1,1 % 1,3 % 1,4 %
Maturité moyenne de la dette (en années)
8
5 5 4
1. Valeur moyenne du patrimoine à laquelle est ajoutée la valeur des créances cédées portant sur les immeubles dont les frais d’entretien à charge du propriétaire sont toujours
assumés par le groupe au travers de primes d’assurances en garantie totale.
2. Jusqu’à la première date de résiliation possible par le locataire.
3. Calculé en fonction des loyers réels (hors projets de développement et actifs détenus en vue de la vente) et, pour les espaces inoccupés, de la valeur locative estimée par les experts
évaluateurs indépendants.
4. Loyers passants, augmentés de la valeur locative estimée des surfaces inoccupées, le tout divisé par la valeur d’investissement du portefeuille (frais de transaction non déduits),
à l’exclusion des projets de développement et des actifs détenus en vue de la vente.
5. Loyers passants, augmentés de la valeur locative estimée des surfaces inoccupées et diminués des frais directs, le tout divisé par la valeur d’investissement du portefeuille (frais de
transaction non déduits), à l’exclusion des projets de développement et des actifs détenus en vue de la vente.
6. Ratio légal calculé conformément à la réglementation sur les SIR (dettes ﬁnancières et autres divisées par le total de l’actif).
7. Y compris les marges bancaires.
8. Voir chapitre ‘Gestion des ressources ﬁnancières’ à la page 83.
23
RAPPORT DE GESTION  CHIFFRES CLÉS
OPÉRATIONS
ETRÉALISATIONS
EN 2021
T1
JANVIER
• Belgique : Signature d’un accord relatif à l’acquisition de 100 % des
actions de la société détenant les droits réels sur un terrain à Louvain
en vue de la construction d’une extension à un complexe existant,
pour une valeur conventionnelle d’environ 15 millions EUR.
• Irlande : Acquisition de 6 maisons de repos et de soins et d’une cli
-
nique de réadaptation dans les provinces de Leinster et d’Ulster pour
environ 93 millions EUR.
• Finlande : Acquisition d’une maison de repos et de soins en construc-
tion à Vantaa pour environ 12 millions EUR.
FÉVRIER
• Belgique : Lancement de la ﬁlialisation du portefeuille de bureau,
dont la réalisation a eu lieu en octobre 2021. Acquisition de 100 %
des actions de la société détenant un terrain à Genappe en vue
de la construction d’une maison de repos et de soins pour environ
19 millions EUR (terrain + travaux).
• France : Acquisition de 4 maisons de repos et de soins (EHPAD),
dont une en cours de construction, et d’une résidence-services en
Normandie pour 44 millions EUR.
MARS
• Financement : Augmentation de capital en numéraire via constitution
accélérée d’un carnet d’ordres (ABB) pour environ 180 millions EUR.
Maison de repos et de soins Ippocrate – Milan (IT)
Clinique de réadaptation St Doolaghs –
Dublin (IE) – ©DomusVi
T2
AVRIL
• Belgique : Acquisition de 5 sites de santé via apport en nature pour
une valeur conventionnelle de 103 millions EUR.
• Finlande : Accord en vue d’acquérir, sous certaines conditions, les
sociétés qui développeront 2 maisons de repos et de soins à Turku et
à Ylörjärvi pour environ 12 millions EUR. Les conditions ont été levées
en avril 2021 et en août 2021.
MAI
• Belgique : Signature d’une convention sous seing privé relative à la
cession d’immeubles de bureaux dans la périphérie d’Anvers et de
Bruxelles, ainsi que dans la zone décentralisée de Bruxelles pour
plus de 80 millions EUR. Entre-temps, les conditions ont été levées
pour une partie du portefeuille.
• Pays-Bas : Acquisition d’un terrain sur un campus de soins à Hilversum
en vue de la construction d’une clinique de soins pour environ
30 millions EUR (terrain + travaux).
• Allemagne : Signature d’une convention en vue d’acquérir, sous cer-
taines conditions, une maison de repos et de soins en construction
à Leipzig pour environ 19 millions EUR. Les conditions ont été levées
en mars 2022.
• Espagne : Acquisition de 18 maisons de repos et de soins pour environ
150 millions EUR.
• Italie : Investissement dans deux fonds détenant 6 maisons de repos
et de soins en Italie du Nord pour environ 190 millions EUR.
• Financement : Modiﬁcation d’une ligne de crédit classique en une ligne
de crédit Sustainability linked de 25 millions EUR pour laquelle les
conditions ﬁnancières seront ajustées en fonction de la réalisation
de l’objectif de réduction de l’intensité énergétique du patrimoine
de Coﬁnimmo (Projet 30).
JUIN
• Belgique : Acquisition de 100 % des actions de la société détenant un
terrain à Juprelle en vue de la construction d’une maison de repos et
de soins pour environ 19 millions EUR (terrain + travaux).
• Espagne : Acquisition d’un terrain à Palma de Majorque en vue
de la construction d’une maison de repos et de soins pour environ
14 millions EUR (terrain + travaux).
• Financement : Dividende optionnel en actions : 54 % des coupons
de dividende 2020 payés sous forme d’actions nouvelles pour un
montant total de près de 65 millions EUR.
24
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Maison de repos et de soins De Blenke –
Hellendoorn (NL)
T3
JUILLET
• Pays-Bas : Acquisition d’un centre de consultations médicales sur
un campus de soins à Beugen pour environ 12 millions EUR.
• Allemagne : Acquisition d’environ 95 % des actions de la société
détenant une Clinique de réadaptation à Bad Langensalza pour
environ 22 millions EUR.
• Espagne : Acquisition d’une maison de repos et de soins à Bilbao
pour environ 9 millions EUR.
• Royaume-Uni : Acquisition de 3 maisons de repos et de soins pour
environ 57 millions GBP.
SEPTEMBRE
• France : Acquisition d’une maison de repos et de soins (EHPAD) à
redéveloper à Fontainebleau pour environ 17 millions EUR. Signature
d’accords sous seing privé concernant la vente d’une partie du
portefeuille immobilier de réseaux de distribution Coﬁnimur I.
• Espagne : Acquisition d’un terrain en vue de la construction d’une
maison de repos et de soins à Alicante pour environ 13 millions EUR.
Signature de conventions relatives à l’acquisition de 3 maisons
de repos et de soins en construction ou à construire pour environ
34 millions EUR.
• Finlande : Acquisition de la société qui développe actuellement une
maison de repos et de soins à Turku, pour environ 15 millions EUR.
• Financement : Conversion de 99 % des obligations convertibles
échéant le 15.09.2021, résultant en l’émission de nouvelles actions
pour une valeur comptable d’environ 216 millions EUR. .
T4
OCTOBRE
• Belgique : Filialisation du portefeuille de bureaux. Acquisition de 100 %
des actions de la société qui construira une maison de repos et de
soins à Oudenburg pour environ 11 millions EUR (terrain + travaux).
• Pays-Bas : Acquisition de 2 maisons de repos et de soins à Nijverdal
et Hellendoorn pour environ 23 millions EUR.
• Finlande : Acquisition d’une société qui développera une maison
de repos et de soins à Helsinki pour environ 19 millions EUR (terrain
+ travaux).
NOVEMBRE
• France : Acquisition de 100 % des actions d’une société détenant
une maison de repos et de soins à Chanteloup-les-Vignes pour
environ 17 millions EUR.
• Espagne : Signature d’une convention relative à l’acquisition d’une
maison de repos et de soins à Jaén pour environ 9 millions EUR.
• Finlande : Acquisition d’une société développant une maison de
repos et de soins à Rovaniemi pour environ 8 millions EUR (travaux
compris).
• Allemagne : Signature d’accords en vue d’acquérir, sous certaines
conditions, 2 maisons de repos et de soins à Essenheim et 1 mai
-
son de repos et de soins à Bruchmühlbach-Miesau pour environ
39 millions EUR. Les conditions ont été levées en janvier 2022.
DÉCEMBRE
• Belgique : Acquisition de 100 % des actions de la société détenant une
maison de repos et de soins à Charleroi pour environ 18 millions EUR.
• Pays-Bas : Acquisition de 100 % des actions de la société détenant un
nouveau complexe de soins à Hattem pour environ 13 millions EUR.
• France : Acquisition d’une Clinique de soins de suite et de réadap-
tation (SSR) en construction à Revin pour 17 millions EUR (terrain
+ travaux).
• Finlande : Acquisition de la société développant une maison de
repos et de soins à Kuopio pour environ 17 millions EUR.
• Financement : Transformation en programme durable et extension
à 1.250 millions EUR du programme de billets de trésorerie à long
terme. Prolongation d’une ligne de crédit de 50 millions EUR pour
un an supplémentaire pour porter son échéance à 2027.
Maison de repos et de soins Lakeview Lodge – Milton Keynes (UK)
25
RAPPORT DE GESTION  OPÉRATIONS ET RÉALISATIONS
MISSION
Attentive aux évolutions sociétales, Coﬁnimmo a pour mission de mettre
à disposition des espaces de soins, de vie et de travail de haute qualité
pour ses partenaires-locataires au bénéﬁce direct des occupants.
‘Caring, Living and Working – Together in real estate’ est l’expres-
sion de cette mission.
De manière plus spéciﬁque, Coﬁnimmo a pour mission :
• de favoriser, au sein d’espaces de soins, de vie et de travail de
première qualité, les échanges créateurs de bien-être et d’ins
-
piration, par des prestations anticipant les besoins et aspirations
de leurs occupants ;
• d’animer un environnement de travail et de vie inspirant, au
service d’un projet d’entreprise passionnant ;
• de permettre à ses actionnaires de réaliser des investissements
à long terme, socialement responsables, peu risqués et générant
un ﬂux de revenus récurrent, prévisible et croissant, alimentant
tant les dividendes que le retour à la collectivité.
Outre les parties prenantes mentionnées ci-dessus, la collectivité
bénéﬁcie elle aussi grandement des prestations de Coﬁnimmo
dans une multitude de domaines, que ce soit dans le monde des
soins de santé, dans le monde du travail ou simplement dans
des lieux d’échange et de partage. De plus, Coﬁnimmo participe
à l’amélioration et à la rénovation du patrimoine public et para
-
public, grâce aux projets d’envergure réalisés dans le cadre de
partenariats public-privé.
Caring, Living
and Working –
Together
in real estate.
Maison de repos et de soins – Carthagène (ES)
26
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
STRATÉGIE
Coﬁnimmo vise à accélérer
ses investissements
en immobilier de
santé pour consolider
son leadership en Europe.
Stratégie immobilière
IMMOBILIER DE SANTÉ
La stratégie de Coﬁnimmo consiste à consolider son leadership
dans le secteur de l’immobilier de santé européen.
La croissance du groupe va de pair avec un remaniement, déjà en-
tamé, au sein même du secteur de l’immobilier de santé. Longtemps
cantonné aux maisons de repos et de soins, celui-ci ore d’autres
types de biens accessibles à un investisseur doté d’une expertise et
d’une longue expérience en immobilier de santé tel que Coﬁnimmo.
À titre d’exemple, Coﬁnimmo a fait son entrée dans l’immobilier de
santé dès 2005 en acquérant des maisons de repos et de soins,
puis a étendu son empreinte par l’acquisition de plusieurs centres
de consultations médicales, cliniques spécialisées, cliniques de
réadaptation, cliniques psychiatriques, etc.
D’autre part, le remaniement se fait aussi au niveau géographique,
en étendant le rayon d’action du groupe au-delà des pays déjà
couverts que sont la Belgique, la France, les Pays-Bas, l’Alle
-
magne, l’Espagne, la Finlande et, depuis 2021, l’Irlande, l’Italie
et le Royaume-Uni.
Compte tenu de ce qui précède, il est évident que la part de l’im
-
mobilier de santé dans le portefeuille consolidé de Coﬁnimmo,
qui atteint déjà près de 67 %, est vouée à croître signiﬁcativement.
Dans le cadre de sa stratégie dans l’immobilier de santé, Coﬁnimmo
participe à plusieurs projets innovants visant à la fois à rendre les
séjours des résidents plus attrayants mais également à favoriser les
interactions avec les habitants des alentours ainsi que les visites des
proches. À titre d’exemple, Coﬁnimmo a acquis en décembre 2021 la
totalité des actions de la société qui détient le nouveau complexe
Hof van Blom à Hattem (province de la Gueldre) aux Pays-Bas. Le
complexe est composé de trois ailes où des soins spéciﬁques sont
proposés : une maison de repos et de soins de 32 lits, une aile de
22 appartements de résidence-services et un cabinet de médecine
générale. Hof van Blom est situé dans une zone de soins résidentiels
où les résident vivent de la manière la plus autonome possible et
où une attention toute particulière est accordée à la qualité de vie
et au développement durable. Les valeurs les plus importantes de
ce concept sont : la sécurité, la proximité (des établissements de
soins), l’accessibilité, un environnement de vie sain et la possibilité
d’interagir avec les autres résidents.
La part de l’immobilier de
santé dans le portefeuille
consolidé de Coﬁnimmo,
quiatteint déjà près de
67 %, estvouée à croître
demanière signiﬁcative.
Maison de repos et de soins - Alcala (ES)
27
RAPPORT DE GESTION  MISSION  STRATÉGIE
La stratégie de Coﬁnimmo
dans le secteur des
bureaux consiste à
rééquilibrer le portefeuille
de bureaux en réduisant la
part du portefeuille investie
dans la zone décentralisée
et la périphérie de
Bruxelles au proﬁt
d’immeubles de haute
qualité localisés dans le
Central Business District.
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION ET PPP
L’immobilier de réseaux de distribution ainsi que les partenariats
public-privé (PPP) partagent avec l’immobilier de santé la carac
-
téristique de générer des cash-ﬂows élevés, prévisibles et indexés,
dans le cadre de contrats généralement à long terme.
IMMOBILIER DE BUREAUX
Depuis sa constitution en 1983, Coﬁnimmo est un acteur majeur sur le
marché des bureaux qui se compose de diérents sous-secteurs.
C’est dans ce marché que la société a bâti son expertise immobilière
depuis près de 40 ans. En eet, le personnel de Coﬁnimmo maî-
trise tous les aspects du cycle de vie des immeubles et est rompu
à la gestion de A à Z de projets d’envergure. Qu’il s’agisse de la
conception, la construction, la rénovation, la reconversion ou le
développement de sites, l’objectif poursuivi est la mise en location
ou la cession des actifs. Outre les bureaux, ce savoir-faire concerne
désormais également l’immobilier de santé, l’immobilier de réseaux
de distribution et les PPP, qui bénéﬁcient des synergies ainsi créées.
Après s’être désinvestie des grands espaces de bureaux monoloca-
taires, Coﬁnimmo continue le rééquilibrage de son portefeuille de
bureaux en diminuant son empreinte dans la zone décentralisée
de Bruxelles au proﬁt d’immeubles de haute qualité situés dans le
Central Business District (CBD). Le vide locatif dans ce secteur, plus
faible que la moyenne du marché bruxellois, permet d’y réaliser
des rendements nets supérieurs.
Immeuble de bureaux Arts 47 –
Bruxelles CBD (BE)
28
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Bénéﬁce de la stratégie
pour les parties prenantes
La stratégie de Coﬁnimmo découle de la mission exposée
ci-dessus et des attentes des principales parties prenantes
(les actionnaires, les locataires, le personnel et la collectivité).
COLLECTIVITÉS
LOCATAIRES
ACTIONNAIRES
EMPLOYÉS
Amélioration du
patrimoine public et
parapublic via PPP
Investissement à long
terme socialement
responsable, peu risqué,
générant un ﬂux de
dividendes récurrent
Croissance
Respect et
environnement de
travail épanouissant
Opportunités
collectives et
personnelles de
développement
Espaces de soins,
de vie et de travail
de première qualité
Espaces répondant
aux évolutions
rapides des besoins
et aspirations
Prestations indirectes
dans le monde des
soins de santé et du
travail ou dans des lieux
d’échange et de partage
29
RAPPORT DE GESTION  STRATÉGIE
Stratégie ﬁnancière
Pour mener à bien la stratégie immobilière décrite ci-dessus,
Coﬁnimmo a développé une stratégie de ﬁnancement basée
sur les principes suivants :
DIVERSIFICATION DES SOURCES DE FINANCEMENT
Le groupe diversiﬁe non seulement le type d’actifs et les pays
dans lesquels il investit, mais également ses sources de ﬁnan
-
cement. Coﬁnimmo porte également une attention particulière
à la cohérence entre sa stratégie ﬁnancière et ses objectifs RSE.
Ainsi, Coﬁnimmo a recours à des crédits bancaires, des green &
social loans, des obligations ‘classiques’ (non convertibles), des
obligations convertibles, des green & social ou sustainable bonds
et des billets de trésorerie durables à long et court termes pour
se ﬁnancer. Par ailleurs, la société travaille étroitement avec une
quinzaine d’établissements ﬁnanciers.
APPEL RÉGULIER AUX MARCHÉS DES CAPITAUX
Augmentations de capital, dividendes optionnels en actions, ventes
d’actions propres, apports en nature, mais également émissions
d’obligations ‘classiques’ (non convertibles) ou durables, d’obliga-
tions convertibles et de green & social ou sustainable bonds sont
autant de moyens auxquels Coﬁnimmo a recours pour lever des
fonds. Les deux graphiques sur cette page reprennent les diérents
appels aux marchés des capitaux sur les dernières années.
1.636 millions EUR
LIGNES DE CRÉDIT CONFIRMÉES AU 31122021
44,2 %
TAUX D’ENDETTEMENT
AU 31122021
1,1 %
COÛT MOYEN
DE LA DETTE EN 2021
MARCHÉ DES CAPITAUX : CAPITAUX PROPRES (x 1.000.000 EUR)
MARCHÉ DES CAPITAUX : DETTES (x 1.000.000 EUR)
Apport en nature
Vente d’actions propres
Dividende optionel
Émissions de droits
Constitution accélérée d’un carnet d’ordres
Dividendes en actions
Obligations non convertibles
Obligations convertibles
Green & social bonds
Treasury notes
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
107
75
29
19
5
63
22 11 38
92
33
33 99 103
173
191
219219
44
155
26
20
10
29
296
31
217
500
55
500
65
100
50
140
50
190190
70
285285
180
7575
7272
9898
6969
3232
4444
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
30
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
TAUX D’ENDETTEMENT PROCHE DE
45 %
Bien que le statut légal de SIR permette un ratio d’endettement
(déﬁni comme les dettes ﬁnancières et autres, divisées par le total
de l’actif du bilan consolidé) de maximum 65 % et que les conventions
bancaires autorisent un taux de 60 %, le groupe a pour politique
de maintenir un taux d’endettement proche de 45 %.
Ce niveau a été déterminé sur base de normes de marché
à l’échelle européenne pour les foncières cotées, et tient compte
de la longue durée résiduelle moyenne pondérée des baux.
OPTIMISATION DE LA DURÉE
ET DU COÛT DE FINANCEMENT
Coﬁnimmo gère activement ses ressources ﬁnancières, en reﬁ-
nançant généralement à l’avance les dettes arrivant à échéance.
Dans ce contexte, le groupe veille à optimiser le coût de son en
-
dettement, tout en étant attentif à la diversiﬁcation de ses sources
de ﬁnancement et à la durée résiduelle moyenne de sa dette.
Une partie de la dette étant contractée à taux ﬂottant, Coﬁnimmo est
exposée à un risque de hausse des taux, qui pourrait entraîner une
dégradation de son résultat ﬁnancier. C’est la raison pour laquelle
Coﬁnimmo a recours à une couverture partielle de sa dette à taux
ﬂottant par l’utilisation d’instruments de couverture (IRS et caps).
L’objectif vise à sécuriser sur un horizon de minimum trois ans les
taux d’intérêt relatifs à une proportion de 50 % à 100 % de l’endet
-
tement ﬁnancier prévisionnel.
Stratégie RSE
Coﬁnimmo, en tant qu’acteur majeur de l’immobilier en Europe,
s’est engagée depuis près de 15 ans dans une stratégie RSE globale.
Face aux risques générés par le changement climatique, Coﬁnimmo
a décidé de relever ses ambitions environnementales. La réﬂexion
stratégique menée en 2019 a permis d’aboutir au projet ambitieux
de diminuer de 30 % (par rapport au niveau de 2017) l’intensité
énergétique du patrimoine de Coﬁnimmo d’ici à 2030, pour at
-
teindre 130 kWh/m (projet 30).
Cet objectif a été établi suivant la méthodologie des science based
targets qui a permis d’objectiver l’eort à réaliser aﬁn de contribuer
à l’objectif mondial de limitation du réchauement climatique à 1,5°C
maximum. Il fait suite aux nombreuses initiatives RSE menées par
Coﬁnimmo, et s’inscrit activement dans la démarche de l’Accord de
Paris conclu lors de la COP 21 et reconﬁrmé par la COP 26 en 2021.
Ce projet d’entreprise, lancé au début de l’année 2020, concerne
non seulement les secteurs des bureaux et de l’immobilier de santé,
mais également l’ensemble des activités gérées directement au sein
de l’entreprise telles que les ventes et acquisitions, le développe-
ment, la gestion des travaux et la gestion journalière des immeubles.
Seule une approche à 360 degrés, tenant compte de l’ensemble
du cycle de vie des immeubles, permettra d’atteindre l’objectif ﬁxé.
L’approche de Coﬁnimmo en ce qui concerne les risques et opportu-
nités liés au changement climatique se veut explicitement conforme
aux recommandations de la Task Force on Climate-related Financial
Disclosure (TCFD). Son engagement se reﬂète par l’inclusion de la
surveillance des risques et opportunités à tous les niveaux de la
structure de gouvernance décrite dans le chapitre ‘Déclaration
de gouvernance d’entreprise’ (voir page 188). Les risques les plus
importants sont inclus dans le chapitre ‘Facteurs de risques’, sec
-
tion ‘Risques environnementaux, sociaux et de gouvernance’ (voir
page 7). Une description détaillée de l’impact sur la stratégie des
risques et opportunités liés au changement climatique se trouve
dans le tableau ci-dessous, et dans la réponse publique au ques
-
tionnaire Carbon Disclosure Project (CDP) via www.cdp.net.
Le rapport RSE, inclus dans ce document, décrit comment le groupe
gère les risques liés au changement climatique. Il reprend plus par-
ticulièrement les procédures visant à réduire les émissions de gaz
à eet de serre (GES) liées à l’intensité énergétique du portefeuille.
Coﬁnimmo a adopté les indicateurs de performance prônés par
EPRA, aﬁn de pouvoir suivre l’évolution des performances.
En adéquation avec cette stratégie RSE, Coﬁnimmo entend pour
-
suivre une politique de ﬁnancement durable, décrite dans le cha-
pitre ‘Proﬁtabilité pour les investisseurs et accès aux capitaux’ (voir
pages 137-145).
Impact potentiel Mesures et facteurs atténuants
1. Impact physique sur les immeubles suite aux
conditions météorologiques extrêmes
Émission d’instruments de ﬁnancement durables pour reﬁnancer l’acquisition et le développement
des immeubles performants. (1, 2, 3)
2. Modiﬁcations de la réglementation
environnementale
Favoriser des immeubles avec une bonne localisation en termes de mobilité et de modes
de transports durables. (1, 2, 3)
3. Impact négatif sur la valeur d’un immeuble Intégration des risques d’inondation et des aspects environnementaux dans la procédure
de due diligence lors de chaque acquisition. (1, 2, 3)
4. Augmentation des frais à exposer pour
maintenir un immeuble en état d’exploitation
Politique active d’optimisation de la performance énergétique des immeubles, devançant,
dans la mesure du possible, la législation. (2, 3, 4, 5)
Politique active d’optimisation de la consommation d’eau des immeubles, favorisant, dans la
mesure du possible, l’utilisation d’eau non potable. (2, 3, 4, 5)
5. Impact négatif sur la capacité du groupe
à exploiter un immeuble
Construction et rénovation d’immeubles avec une excellente performance énergétique en
intégrant l’analyse du cycle de vie des immeubles. (2, 3, 4, 5)
Achat d’électricité de source 100 % renouvelable pour les immeubles en exploitation. (6)
6. Impact potentiel sur la réputation du groupe Communication transparente sur les indicateurs RSE suivant les normes EPRA et GRI. (6)
31
RAPPORT DE GESTION  STRATÉGIE
IMMOBILIER
DE SANTÉ
67 %
DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
3,8 milliards EUR
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
99,9 %
TAUX D’OCCUPATION
266
ACTIFS
> 25.600
LITS
>1.500.000 m²
SUPERFICIE
Maison de repos et de soins –
Cartagène (ES)
32
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Stratégie concernant l’immobilier de santé
La stratégie de Coﬁnimmo consiste à consolider son leadership
dans le secteur de l’immobilier de santé européen en diversiﬁant
son ore auprès des locataires. Cette diversiﬁcation n’est pas seu-
lement géographique puisqu’elle concerne également le type de
biens mis en location.
L’objectif prioritaire de Coﬁnimmo consiste à étendre son porte
-
feuille d’immobilier de santé à un rythme soutenu, aﬁn de géné-
rer une croissance rentable, en investissant dans des immeubles
fonctionnels d’excellente qualité. Ceux-ci génèrent en eet des
cash-ﬂows élevés, prévisibles et indexés, dans le cadre de contrats
généralement à très long terme.
Cette croissance va de pair avec une diversiﬁcation au sein même
du secteur de l’immobilier de santé. Longtemps cantonné aux mai-
sons de repos et de soins, celui-ci ore d’autres types de biens
accessibles à un investisseur doté d’une expertise et d’une longue
expérience en immobilier de santé tel que Coﬁnimmo. À titre
d’exemple, Coﬁnimmo a fait son entrée dans l’immobilier de santé
dès 2005 en acquérant des maisons de repos et de soins, le groupe
a ensuite étendu son empreinte par l’acquisition de centres de
consultations médicales, de cliniques spécialisées, de cliniques de
réadaptation, de cliniques psychiatriques, etc.
D’autre part, la diversiﬁcation se fait aussi au niveau géographique,
en étendant le rayon d’action du groupe au-delà des pays déjà cou-
verts que sont la Belgique, la France, les Pays-Bas, l’Allemagne, l’Es-
pagne, la Finlande, l’Italie, l’Irlande et le Royaume-Uni. Les neuf
pays dans lesquels la société est investie en actifs de santé se
situent à des stades diérents de développement.
Côté opérateurs, les marchés belge et français, par exemple, ont
vu le développement de grands groupes d’opérateurs ces der
-
nières années, avec une présence internationale. Aux Pays-Bas et
en Allemagne, les opérateurs sont en général de taille plus mo
-
deste, et assurent la gestion d’un ou plusieurs établissements. La
concentration s’accélère toutefois en Allemagne depuis quelques
années. En Espagne, le marché se consolide rapidement avec de
nouveaux opérateurs internationaux qui entrent sur le marché en
rachetant et développant des groupes locaux ou des acteurs locaux
qui entament une phase de croissance importante. En Finlande, le
secteur privé des soins de santé produit un quart de l’ensemble
des services sociaux et de soins de santé. Sa croissance crée une
forte demande en centres médicaux de pointe. En Irlande, où la
proportion de personnes âgées de 65 ans ou plus croît plus vite
que dans les autres pays européens et où l’ore en matière de
maisons de repos et de soins ne répond pas à la demande crois
-
sante, l’augmentation et la rénovation des établissements actuels
sont indispensables pour satisfaire aux normes modernes de confort
et de sécurité. En Italie, le secteur des maisons de repos et de soins
est très réglementé. La capacité d’accueil en maison de retraite
est l’une des plus faibles d’Europe. Le secteur privé représente
20 % des lits et devrait connaître une croissance importante au
cours de prochaines années. Les autorités fédérales et régionales
utilisent des accréditations pour organiser la répartition de la ca
-
pacité en lits en fonction des besoins régionaux. Le Royaume-Uni
possède l’un des plus grands réseaux de maisons de repos et de
soins en Europe, mais le secteur reste très fragmenté. Outre la
nécessité d’augmenter le nombre de lits dans les maisons de repos
et de soins, les problèmes de qualité observés dans le parc actuel
doivent également être résolus.
Côté investissements, les actifs de santé ont fait l’objet d’un engoue-
ment en Belgique, en France et, plus récemment, en Allemagne,
induisant une compression des rendements immobiliers initiaux.
Aux Pays-Bas, la concurrence est moins marquée, surtout pour les
actifs de petite taille, et de nombreux opérateurs relèvent de fon-
dations sans but lucratif. Même si l’Espagne a connu un volume
d’investissement moins important comparé aux autres pays euro-
péens, les investisseurs s’intéressent de plus en plus à ce pays pro-
metteur où l’on peut observer les premiers signes de compression
des rendements.
Dans les autres marchés abordés par Coﬁnimmo tels que l’Alle
-
magne, les Pays-Bas, l’Espagne et la Finlande, la stratégie du groupe
consiste à acquérir des actifs et à en développer pour le compte
d’opérateurs. Dans des marchés plus matures tels que la Belgique
et la France, la stratégie consiste, d’une part, à développer ou
redévelopper des actifs existants et, d’autre part, à tirer proﬁt
de l’appétit d’investisseurs pour ce type d’actifs pour eectuer
des arbitrages. Parallèlement, la société cherche activement à
diversiﬁer son portefeuille.
Enﬁn, tous les investissements en immobilier de santé se font dans le
cadre d’une approche durable et socialement responsable.
Compte tenu de ce qui précède, il est évident que la part de l’im
-
mobilier de santé dans le portefeuille consolidé de Coﬁnimmo, qui
atteint déjà 67 %, est vouée à croître signiﬁcativement.
Avec un portefeuille réparti sur neuf pays et composé de 266 actifs couvrant
lagamme complète des soins de santé, allant des soins primaires aux cliniques
et résidences de soins, Coﬁnimmo est aujourd’hui l’un des investisseurs majeurs
en immobilier de santé en Europe, une position de leadership que le groupe
entend renforcer davantage dans les prochaines années. Avecses nombreux
projets de développement, Coﬁnimmo participe activement à l’expansion
et au renouvellement du parc immobilier dédié à la santé en Europe.
33
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
RSE
Lors de l’acquisition d’un actif, l’inﬂuence de Coﬁnimmo est
élevée et se reﬂète notamment dans les procédures de due
diligence. Coﬁnimmo prend en eet systématiquement en
compte des facteurs comme la pollution du sol, la présence
d’amiante, la localisation et le risque d’inondation. Dans les pays
où elle exerce ses activités et pour ce secteur, la réglementation
concernant des objectifs de performance énergétique devient
de plus en plus contraignante. Coﬁnimmo tient donc systéma-
tiquement compte de l’intensité énergétique et du cycle de
vie d’un immeuble et applique une stratégie à long terme en
étudiant ses dossiers généralement sur un horizon de 30 ans,
signe d’un véritable partenariat avec les opérateurs.
La gestion des projets de (re)développement en immobilier de
santé, les décisions et les actions prises par Coﬁnimmo ont un
impact important sur la pérennité des actifs. D’abord, parce
que Coﬁnimmo, en développant des immeubles sur mesure,
innovants et confortables, s’attache à répondre au mieux aux
besoins évolutifs d’hébergement et de soins des personnes
vulnérables ou dépendantes.
Ensuite, parce que Coﬁnimmo veille à l’insertion adéquate des
immeubles dans le tissu urbain, en accordant une attention
particulière à l’esthétique et à la mixité des quartiers. Enﬁn, parce
que Coﬁnimmo favorise l’utilisation de techniques modernes
et de matériaux durables pour réduire l’empreinte carbone
des immeubles réalisés.
Lors de projets développés par les opérateurs, l’inﬂuence de
Coﬁnimmo est par contre moyenne. Elle se positionne alors
plutôt comme un conseiller dans le domaine de la construction
durable, à la recherche de solutions innovantes qui permettent
d’améliorer progressivement le patrimoine à un rythme et dans
des budgets acceptables pour les opérateurs.
L’impact de Coﬁnimmo en termes de développement durable
dans la gestion quotidienne des actifs de santé est, elle, relative-
ment faible. En eet, la plupart de ceux-ci sont gérés de façon
quasi autonome par les opérateurs-locataires qui décident
notamment du type de travaux de maintenance et d’entretien
à eectuer. Coﬁnimmo s’eorce toutefois d’intégrer les données
relatives aux consommations d’énergie et d’eau des immeubles
dans le système de comptabilité énergétique aﬁn d’y sensibili-
ser les opérateurs. Les centres de consultations médicales sont,
eux, sous contrôle opérationnel de Coﬁnimmo, ce qui permet
une analyse et un suivi plus approfondis des consommations.
Coﬁnimmo entend ainsi assumer pleinement ses responsabilités
sociétale et environnementale.
1. Sources : Cushman & Wakeﬁeld, Degroof Petercam, Eurostat, ONS, Knight Frank, ABN Amro, Real Capital Analytics, CBRE.
Maison de repos et de soins La Chartreuse –
Liège (BE)
Caractéristiques du marché
1
Le marché de l’immobilier de santé se caractérise par un fort po-
tentiel de croissance, un environnement légal favorable et des
baux à long terme avec les opérateurs.
FORT POTENTIEL DE CROISSANCE
Tendances démographiques et évolution des modes
de vie : vieillissement de la population, besoin
croissant d’établissements d’accueil spécialisés
Le vieillissement de la population est une tendance qui s’accentue
dans la plupart des pays européens. Ainsi, en Europe, les personnes
âgées de plus de 80 ans devraient représenter environ 11 % de la po-
pulation totale en 2050. Bien que le nombre de seniors autonomes
soit en hausse au sein de cette catégorie, le vieillissement de la
population s’accompagnera néanmoins d’une hausse considé
-
rable du nombre de personnes âgées dépendantes. Cette situation
engendrera simultanément un besoin croissant d’établissements
d’accueil spécialisés et, par conséquent, de lits. En Belgique, on
estime que 40.000 lits supplémentaires seront nécessaires à l’ho
-
rizon 2030-2035. En Allemagne et en France, on observe la même
tendance avec des croissances estimées respectivement à 300.000
et 50.000 lits supplémentaires à l’horizon 2030-2035. À ceux-ci
s’ajoutent également des immeubles obsolètes à reconstruire
comptant plus de 100.000 et 60.000 lits respectivement.
En Espagne, le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus aug-
mente annuellement de près de 2 %, comparé à 1,5 % en Belgique
et en France. Par conséquent, on peut s’attendre à ce que dans les
prochaines années, la demande de soins et d’hébergement des
34
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
personnes âgées dépendantes augmente plus rapidement en
Espagne qu’en Belgique ou en France. Des analyses démontrent
que la capacité d’hébergement des personnes âgées dépendantes
devrait augmenter d’au moins 100.000 lits d’ici à 2030-2035, aﬁn
de pouvoir répondre à la croissance de la demande.
En Finlande, 22 % de la population a plus de 65 ans et environ 10 %
plus de 75 ans. La proportion d’habitants âgés de 65 ans et plus
devrait atteindre plus de 26 % après 2030. Cette situation démogra-
phique va accroître le besoin de services de santé de haute qualité.
Au sein de l’Union européenne, l’Italie occupe la deuxième place en
termes d’espérance de vie à la naissance (83 ans, soit 2 ans au-des-
sus de la moyenne européenne). Plus de 23 % de ses habitants sont
âgés de 65 ans ou plus. Ce pourcentage devrait dépasser les 27 %
en 2030. Pour atteindre une capacité comparable à celle de la
plupart des autres pays d’Europe de l’ouest, l’Italie devra doubler
sa capacité actuelle, ce qui devrait représenter environ 400.000 lits
supplémentaires en maison de repos et de soins.
En Irlande, on s’attend à ce que d’ici 2040 la proportion de per
-
sonnes âgées de 65 ans ou plus y croisse considérablement plus
vite que dans les autres pays européens. La capacité en lits devrait
augmenter d’environ un tiers de la capacité actuelle, qui s’élève à
environ 30.000 lits, pour pouvoir répondre à la demande à court
terme.
Au Royaume-Uni, la population âgée de plus de 85 ans devrait
augmenter de 25 % jusqu’en 2030. Le pays aurait besoin chaque
année de 10.000 lits supplémentaires dans les maison de repos et
de soins jusqu’en 2050 pour répondre à la demande.
Contraintes budgétaires : recherche de
solutions moins coûteuses pour la société
Parallèlement, les dépenses dans le secteur de la santé, que ce soit
en Belgique, en France, aux Pays-Bas, en Allemagne, en Espagne,
en Finlande, en Italie, en Irlande ou au Royaume-Uni représentent
une part importante du PIB. Cette part se situe entre 6,5 % et 12 %
selon le pays. Dans un contexte de restrictions budgétaires, l’organi-
sation des soins est soumise à une plus grande rationalisation et les
acteurs privés sont de plus en plus souvent amenés à prendre le
relais du secteur public. De nouvelles structures plus modernes,
mieux adaptées aux besoins du patient et moins coûteuses sont
créées pour répondre à cette tendance et génèrent une croissance
de la demande de ﬁnancement en immobilier de santé.
Professionnalisation des opérateurs
Il existe trois types d’opérateurs dans le secteur de la santé : les
opérateurs publics, les opérateurs du secteur non marchand et les
opérateurs privés. La répartition des parts de marché entre ces dif-
férents types d’acteurs varie d’un pays à l’autre. Dans le secteur des
maisons de repos et de soins, la Belgique et l’Espagne présentent la
situation la plus équilibrée : chaque type d’opérateur y représen-
tant à peu près un tiers du marché. À l’inverse, aux Pays-Bas, le
secteur non marchand occupe une position de quasi-monopole.
L’Allemagne et la France présentent quant à elles des situations
intermédiaires. En Espagne, les 10 plus grands opérateurs privés
représentent ensemble environ 20 % du nombre total de lits. En
Finlande, les prestataires de services privés produisent plus d’un
quart de l’ensemble des services sociaux et de soins de santé. En
Italie, le secteur privé représente 20 % des lits et devrait connaître
une croissance importante au cours des prochaines années. En
Irlande, la part des opérateurs privés connaît une forte croissance
et représente maintenant plus de deux tiers du nombre total de lits.
Au Royaume-Uni, les opérateurs publics ne représentent que 6 %,
ce qui est la plus petite part de marché en Europe. Les opérateurs
privés opèrent quant à eux plus de 80 % des lits.
Dans le secteur privé, que ce soit en Belgique ou en France, et
plus récemment en Allemagne, on observe toutefois une ten
-
dance à la consolidation entre opérateurs pour créer des groupes
à l’échelle européenne. L’exemple le plus emblématique concerne la
fusion en 2014 de Korian et Medica, deux opérateurs français,
suivie d’acquisitions à l’étranger, ce qui a donné naissance à un
ensemble qui exploite aujourd’hui plus de 88.000 lits répartis sur
près de 1.000 sites dans sept pays. Ou encore, l’acquisition d’Ar
-
monea par le groupe français Colisée en février 2019, ce qui a
mené à un ensemble de 270 sites en France et en Belgique, ainsi
qu’en Allemagne, en Espagne et en Italie.
La consolidation assure notamment aux opérateurs une meilleure
répartition des risques, un accès plus aisé au ﬁnancement, une
relation plus fréquente avec les autorités publiques et certaines
économies d’échelle. Ces regroupements sont régulièrement ﬁ
-
nancés par la vente d’immobiliers créant ainsi un engouement
pour l’immobilier de santé.
Enquêtes et contrôles à l’égard de
certains opérateurs de santé
La publication d’un livre par un journaliste français, portant sur des
investigations menées dans des maisons de repos et de soins en
France, a suscité des enquêtes et des contrôles par les autorités
compétentes auprès d’opérateurs actifs dans la prise en charge
des personnes âgées en France et, dans une certaine mesure, en
Belgique.
Coﬁnimmo plaide pour que ces enquêtes et contrôles aboutissent
rapidement, d’abord dans l’intérêt des résidents concernés et leur
famille, mais aussi pour l’ensemble du secteur dédié aux soins et
à l’accompagnement des personnes âgées.
Coﬁnimmo est conﬁante que le résultat de ces enquêtes et contrôles
devrait aboutir à des mesures équilibrées renforçant la qualité de
vie au sein des établissements de soins. Les eets de ces mesures
sur les indicateurs ﬁnanciers et non ﬁnanciers seront, si nécessaire,
reﬂétés dans la politique d’investissement du groupe, en complé-
ment aux procédures d’acquisition actuelles.
Pour mémoire, en sa qualité de société immobilière réglementée,
Coﬁnimmo n’est aucunement impliquée dans l’exploitation des
sites loués à des opérateurs de santé. Le taux d’occupation est
géré par l’opérateur des sites et les loyers sont indépendants du
taux d’occupation local ou des performances ﬁnancières dans le
cadre de contrats à long terme (voir page 74 de ce document pour
plus de détails concernant la diversiﬁcation en termes de locataire
et de géographie).
ENVIRONNEMENT LÉGAL FAVORABLE
Étant donné que le secteur public intervient dans le ﬁnancement
des soins de santé, ce marché est fortement réglementé. C’est
notamment le cas du marché des maisons de repos et de soins.
En Belgique et en France par exemple, l’ouverture ou l’extension
d’une maison de repos et de soins nécessite l’obtention préalable
d’une autorisation en vue d’exploiter un certain nombre de lits.
Cette autorisation est délivrée par les autorités publiques. Comme
ces dernières ﬁnancent jusqu’à 50 % des frais d’hébergement et de
soins, le nombre d’autorisations octroyées par zone géographique
est limité en fonction des besoins de chaque zone.
35
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
Healthcare system
LOCAL COMMUNITY
REGIONAL
SUPRAREGIONAL
Regulators
Govt.
Hospitals
Medical
Colleges
Rural
Hospitals
Multi-Speciality
Clinics
Primary
Healthcare
Diagnostic
Centres
General
Practioners
Pharmacies
Home
Care
Blood
Banks
Nursing Homes
Small Private
Hospitals
Rehab
Clinics
Super-Speciality
Hospitals
Multi-Speciality
Hospitals
Insurance
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE
CONSOLIDÉ PAR ÂGE DES IMMEUBLES
(au 31.12.2021 - en juste valeur)
0-5 ans 6-10 ans 11-15 ans > 15 ans
35
30
25
20
15
10
5
0
Les principaux exploitants de sites d’immobilier de santé étant des
acteurs de première ligne dans la lutte contre la pandémie, ils ont
bénéﬁcié, dans leur majorité, d’aides gouvernementales. Diérents
systèmes d’indemnisation ont ainsi été mis en place pour le secteur
des soins résidentiels aﬁn de compenser les pertes de revenus liées
aux résidents (généralement à hauteur d’un pourcentage du tarif
réel, d’un montant forfaitaire ou du tarif social) et à la sécurité
sociale. Dans certains pays, une aide supplémentaire a égale
-
ment été accordée aux acteurs du secteur pour compenser les
dépenses exceptionnelles liées à la crise sanitaire. Chaque pays
a ainsi développé un système d’indemnisation qui lui est propre.
28,4 %28,4 %
25,3 %
26,3 %
20,0 %
36
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Exécution de la stratégie
ACQUISITIONS D’ACTIFS
Lors des examens de due diligence, outre les aspects habituels de
qualité technique, régularité légale et conformité environnemen-
tale, chaque actif immobilier de santé étudié par le groupe fait
aussi l’objet d’une évaluation liée à son utilisation comme actif de
santé. Cette évaluation se base sur diérents facteurs :
• bassin sanitaire : intégration de l’actif dans son environnement
et son rôle dans la chaîne de prestations de soins ;
• qualités intrinsèques : taille des chambres et autres espaces,
terrasse ou jardin, luminosité, fonctionnalité pour les résidents/
patients et le personnel soignant, etc. ;
• performance énergétique : installations techniques, isolation, etc. ;
• opérateur-locataire : niveau d’expérience, réputation de qualité
dans les soins, solidité ﬁnancière, ambitions de croissance, etc. ;
• localisation : accès automobile, transports en commun, niveau
des taxes locales, etc. ;
• environnement : présence de commerces, vue agréable, niveau
de vie des habitants de la région, ore de soins similaires dans les
alentours, évolution future de la démographie, etc.
Date d’entrée
Sous-
segment
Quote-part
dans le
portefeuille
d’immobilier
de santé
Type
d’établissement
2005
2008
2012
2014
2019
2020
2021
2021
2021
Établissements
sanitaires
Cliniques
de soins aigus
12 %
Cliniques
de réadaptation
Cliniques
psychiatriques
Soins primaires
3 %
Centres de
consultations médicales
Établissements
médico-sociaux
Maisons de repos
et de soins
82 % Résidences-services
Centres de soins pour
personnes handicapées
Autres
3 %
Centres de sport
& de bien-être
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE PAR TYPE D’ACTIF
(au 31.12.2021 - sur base d’une juste valeur de 3.798 millions EUR - en %)
37
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
PROGRAMME D’INVESTISSEMENTS ENGAGÉS EN IMMOBILIER DE SANTÉ
Projet Type
(de travaux)
Nombre
de lits
Superﬁcie
(en m
2
)
Date
prévue
Total
inves-
tissements
Total inves-
tissements
au 31.12.2021
Total inves-
tissements
en 2022
Total inves-
tissements
après 2022
(après travaux) (x 1.000.000 EUR)
I. Projets de développement en cours
Belgique
Genappe Construction d’une maison de repos et de soins
112 6.000 T3 2023 19 10 6 3
Juprelle Construction d’une maison de repos et de soins
119 7.000 T3 2023 19 7 7 5
Oudenburg Construction d’une maison de repos et de soins
68 4.500 T3 2023 11 2 3 5
France
Villers-sur-Mer Construction d’une maison de repos et de soins
84 4.800 T4 2022 14 10 4 0
Fontainebleau Redéveloppement d’une maison de repos et de soins
100
1
6.500 T3 2023 17 6 9 2
Revin Construction d’une nouvelle clinique de soins de suite
et de réadaptation
91
2
5.600 T4 2022 17 10 7 0
Pays-Bas
Rotterdam – Fundis Démolition/Reconstruction d’une maison de repos
et de soins et rénovation d’un centre de réadaptation
135 11.000 T1 2022 25 23 1 0
Hilversum Construction d’une clinique de soins
5.500 2023 30 16 12 2
Allemagne
Leipzig
3
Construction d’une maison de repos et de soins
132 7.200 T1 2022 19 0 19 0
Espagne
Carthagène (Murcie) Construction d’une maison de repos et de soins
180 7.000 T1 2022 13 13 0 0
Castellón (Valence) Construction d’une maison de repos et de soins
100 4.000 T3 2022 8 8 0 0
Lérida (Catalogne) Construction d’une maison de repos et de soins
150 6.000 T2 2022 14 14 0 0
Tarragone (Catalogne) Construction d’une maison de repos et de soins
170 6.800 T4 2022 15 11 4 0
El Puerto de Santa
María (Andalousie)
Réaménagement d’une maison de repos et de soins
180 9.800 T2 2022 10 9 1 0
Palma de Majorque
(Îles Baléares)
Construction d’une maison de repos et de soins
157 7.000 T2 2023 14 7 2 6
Alicante (Valence) Construction d’une maison de repos et de soins
150 7.300 T1 2024 13 5 2 6
Oviedo (Asturies)
4
Construction d’une maison de repos et de soins
144 6.500 T4 2023 11 0 8 3
Elche (Valence)
4
Construction d’une maison de repos et de soins
150 6.000 T4 2023 8 0 7 1
Castellón de la Plana
(Valence)
4
Construction d’une maison de repos et de soins
136 5.600 T2 2024 11 0 8 3
Finlande
Turku Construction d’une maison de repos et de soins
43 2.200 T3 2022
12 9 3 0
Ylöjärvi Construction d’une maison de repos et de soins
35 1.500 T3 2022
Turku Construction d’une maison de repos et de soins
68 3.700 T3 2022 15 7 8 0
Helsinki Construction d’une maison de repos et de soins
83 3.900 T1 2023 19 8 9 2
Rovaniemi Construction d’une maison de repos et de soins
57 2.700 T3 2022 8 4 4 0
Kuopio Construction d’une maison de repos et de soins
75 4.200 T2 2023 17 6 8 3
II. Total immeubles de placement 358 184 134 41
Belgique
Louvain
5
Construction d’une extension adjacente
à une maison de repos et de soins existante
avec unités de résidence-services
90 6.500 T1 2022 15 0 15 0
Allemagne
Rhénanie-du-Nord-
Westphalie
Développement de 9 campus de soins
éco-responsables
1.200 100.000 2022-
2023
270 21 56 193
686 millions EUR
D’INVESTISSEMENTS ENGAGÉS EN EUROPE
PROJETS DE (RE)DÉVELOPPEMENT
Grâce à son expertise immobilière et son approche intégrée,
Coﬁnimmo est capable d’accompagner les opérateurs de santé
dans leur croissance. L’ore de services qui leur est proposée va
de la simple location à des projets de plus grande envergure en
-
globant la conception, la construction et la livraison de nouveaux
immeubles. Le groupe dispose en eet d’une équipe expérimentée
composée de proﬁls ﬁnanciers, techniques et juridiques, au fait
des derniers développements en matière d’immobilier de santé.
Outre le fait de permettre à Coﬁnimmo de réaliser des dossiers
autrement inaccessibles et de ﬁdéliser les opérateurs-locataires,
cette activité de (re)développement assure le maintien d’un certain
niveau de qualité des actifs et est de surcroît créatrice de valeur.
1. Correspond à 90 lits et 10 places en accueil de jour.
2. Correspond à 81 lits et 10 places en accueil de jour.
3. Projet livré après le 31.12.2021.
4. Événement intervenu après le 31.12.2021.
5. En principe enregistrée dans les comptes de Coﬁnimmo comme une location-ﬁnancement.
38
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE PONDÉRÉE
DES BAUX PAR PAYS JUSQU’À LA PREMIÈRE
OPTION DE RÉSILIATION POSSIBLE
(au 31.12.2021 - en nombre d’années)
France Pays-Bas Autres* Belgique Allemagne
25
20
15
10
5
0
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE
PAR OPÉRATEURLOCATAIRE
(au 31.12.2021 - sur base de loyers contractuels
de 199 millions EUR - en %)
48,7 %
AUTRES
23,2 %
KORIAN
13,7 %
COLISÉE
9,5 %
ORPEA
4,9 %
STELLA VITALIS
ARBITRAGE D’ACTIFS
Depuis quelques années, Coﬁnimmo a initié une politique sé-
lective d’arbitrage d’actifs dans des marchés plus matures tels
que la Belgique et la France. Cette politique consiste à vendre
des immeubles non stratégiques et à réinvestir les fonds récoltés
dans d’autres actifs qui correspondent mieux aux critères actuels
du groupe. Cela permet de tirer proﬁt de l’appétit croissant de
certains investisseurs pour ce type de biens, tout en optimalisant la
composition du portefeuille.
Les principaux critères pris en compte dans la décision de vente
sont la taille de l’actif, son âge, sa localisation, son exploitation
opérationnelle et la durée résiduelle du bail.
DIVERSIFICATION
Coﬁnimmo cherche activement à diversiﬁer son portefeuille. Cette
diversiﬁcation se fait à trois niveaux :
• par pays : le groupe détient actuellement des actifs de santé en
Belgique, en France, aux Pays-Bas, en Allemagne, en Espagne,
en Finlande, en Italie, en Irlande et au Royaume-Uni ;
• par opérateur-locataire : Coﬁnimmo compte près de 60 opéra
-
teurs de santé dans sa base de clients-locataires ;
• par type d’actif : le portefeuille immobilier de santé du groupe
est composé de maisons de repos et de soins, de résidences-
services, de cliniques de réadaptation, de cliniques psychiatriques,
de centres de consultations médicales, de centres de soins pour
personnes âgées ou handicapées, de cliniques de soins aigus et
de centres de sport et de bien-être.
Le groupe évite ainsi une dépendance trop importante à un système
de ﬁnancement ou de sécurité sociale particulier.
SUIVI DE LA PERFORMANCE FINANCIÈRE DES SITES
ACQUIS
Coﬁnimmo reçoit périodiquement de ses opérateurs un rapport
sur les données ﬁnancières d’exploitation de chaque site que la
société possède. Ceci permet à Coﬁnimmo d’évaluer le carac
-
tère ﬁnancièrement soutenable de l’exploitation et, plus particu-
lièrement, de la couverture du loyer par le cash-ﬂow opération-
nel (‘EBITDAR’) généré sur le site. Un comparatif des prix payés
par les résidents/patients pour l’hébergement et par les autorités
pour les soins permet de situer l’exploitation par rapport à des
sites comparables et d’apprécier le risque attaché à l’acquisition
de nouvelles unités.
Projet Type
(de travaux)
Nombre
de lits
Superﬁcie
(en m
2
)
Date
prévue
Total
inves-
tissements
Total inves-
tissements
au 31.12.2021
Total inves-
tissements
en 2022
Total inves-
tissements
après 2022
(après travaux) (x 1.000.000 EUR)
Espagne
Sarriguren (Navarre)
1
Construction d’une maison de repos et de soins 167 8.500 T1 2022
34 14 18 1Vallecas (Madrid) Construction d’une maison de repos et de soins 138 5.900 T2 2022
Vicálvaro (Madrid) Construction d’une maison de repos et de soins 132 5.500 T1 2023
Jaén (Andalousie) Construction d’une maison de repos et de soins 160 6.700 T1 2024
9 1 4 4
Total immeubles de placement, actifs ﬁnanciers non courants,
créances de location-ﬁnancement et entreprises associées
686 221 227 238
1. Projet livré après le 31.12.2021.
18
21
Moyenne : 16
3
10
17
* (ES - 21, FI - 18, IE - 14, IT - 8, UK - 35)
39
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
40
ROYAUMEUNI
2 %
DU PORTEFEUILLE
9.500 m²
SUPERFICIE
100 %
TAUX D’OCCUPATION
3
ACTIFS
PAYSBAS
11 %
DU PORTEFEUILLE
187.000 m²
SUPERFICIE
99,7 %
TAUX D’OCCUPATION
46
ACTIFS
BELGIQUE
42 %
DU PORTEFEUILLE
592.000 m²
SUPERFICIE
100 %
TAUX D’OCCUPATION
88
ACTIFS
FRANCE
12 %
DU PORTEFEUILLE
230.000 m²
SUPERFICIE
99,5 %
TAUX D’OCCUPATION
53
ACTIFS
IRLANDE
2 %
DU PORTEFEUILLE
39.000 m²
SUPERFICIE
100 %
TAUX D’OCCUPATION
7
ACTIFS
L’IMMOBILIER
DE SANTÉ DE
COFINIMMO
EN EUROPE
ESPAGNE
6 %
DU PORTEFEUILLE
104.000 m²
SUPERFICIE
100 %
TAUX D’OCCUPATION
17
ACTIFS
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
41
FINLANDE
2 %
DU PORTEFEUILLE
6.800 m²
SUPERFICIE
100 %
TAUX D’OCCUPATION
2
ACTIFS
ALLEMAGNE
17 %
DU PORTEFEUILLE
294.000 m²
SUPERFICIE
100 %
TAUX D’OCCUPATION
44
ACTIFS
ITALIE
5 %
DU PORTEFEUILLE
65.000 m²
SUPERFICIE
100 %
TAUX D’OCCUPATION
6
ACTIFS
RAPPORT DE GESTION  L’IMMOBILIER DE SANTÉ
155 millions EUR
INVESTISSEMENTS EN 2021
4
DÉVELOPPEMENTS EN COURS
88
SITES EN EXPLOITATION
11.000
LITS
Maison de repos et de soins - Juprelle
En 2021, Coﬁnimmo a acquis un terrain à Juprelle (province de Liège)
pour la construction d’une maison de repos et de soins d’environ
7.000 m avec 119 lits dans le cadre d’une projet turnkey.
L’utilisation de matériaux modernes et durables et des dernières
innovations techniques permettra de diminuer considérable-
ment l’empreinte carbone de cet immeuble.
Avec ce projet de développement, la société répond aux be
-
soins croissants en termes de capacité d’accueil moderne pour
personnes âgées dépendantes dans la région.
BELGIQUE
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Coﬁnimmo détient en Belgique
desimmeubles de placement en
immobilier de santé pour une juste valeur
de 1,6 milliard EUR et 21 millions EUR
en participations dansdes entreprises
associées.
11
42
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Réalisations en 2021
Nom / Lieux
de l’établissement
Type de réalisation/
Type de bien
Année de
construction/
rénovation
Super-
ﬁcie
Nombre
de lits
Opérateur-
locataire
Type
de bail
Durée
du bail
(en années)
Prix/Budget
d’investis sement
(en millions EUR)
ACQUISITIONS
1
Louvain Construction d’une extension
adjacente à un complexe de
soins existant (turnkey)
en cours 6.500 m² 90 VZW Home
Vogelzang
Triple
net
27 15
2
Genappe Construction d’une maison de
repos et de soins (turnkey)
en cours > 6.000 m² 112 Korian
Belgium
Triple
net
28 19
3
Clos Régina
Bruxelles
Maison de repos et de soins 2010 5.800 m³ 100 Care-Ion Triple
net
27 103
4
Monterey
Bruxelles
Maison de repos et de soins 2020 5.100 m² 90 Care-Ion Triple
net
5
Chant des oiseaux
Bassenge
Maison de repos et de soins 2019 3.300 m² 82 Care-Ion Triple
net
6
Serenitas Palace
Grâce-Hollogne
Maison de repos et de soins 2019 6.900 m² 129 Care-Ion Triple
net
7
Résidence
de Wégimont
Soumagne
Maison de repos et de soins 2018 4.300 m² 83 Care-Ion Triple
net
8
Juprelle Construction d’une maison de
repos et de soins (turnkey)
en cours 7.000 m² 119 Korian
Belgium
Triple
net
28 19
9
Oudenburg Construction d’une maison de
repos et de soins (turnkey)
en cours 4.500 m² 68 Korian
Belgium
Triple
net
20 11
10
Clos de
la Rivelaine
Charleroi
Maison de repos et de soins
avec 6 appartements de
résidence-services
2021 5.500 m² 99 Korian
Belgium
Triple
net
20 18
VENTES
1
11
Ten Prins
Bruxelles
Maison de repos et de soins 2011 3.300 m² 99
43
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
Maison de repos et de soins -
Fontainebleau
En 2021, Coﬁnimmo a fait l’acquisition d’une maison de repos
et de soins (EHPAD) à Fontainebleau. Le bâtiment existant est
en cours de redéveloppement.
Après travaux, le complexe aura une superﬁcie totale de près
de 6.500 m et comptera 90 lits, ainsi que 10 places en accueil
du jour. Il orira les avantages d’un EHPAD classique couplé à
une architecture et un mode de fonctionnement entièrement
pensés pour les personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer.
FRANCE
74 millions EUR
INVESTISSEMENTS EN 2021
3
DÉVELOPPEMENTS EN COURS
53
SITES EN EXPLOITATION
4.200
LITS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Coﬁnimmo détient en France
des immeubles de placement en
immobilier de santé d’une juste valeur
de 456 millions EUR, des créances
de locations-ﬁnancement pour
21 millions EUR et 51 millions EUR en
participations dans des entreprises
associées.
44
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Réalisations en 2021
Nom / Lieux
de l’établissement
Type de réalisation/
Type de bien
Année de
construction/
rénovation
Super-
ﬁcie
Nombre
d’unités
Opérateur-
locataire
Type
de bail
Durée
du bail
(en années)
Prix/Budget
d’investis sement
(en millions EUR)
ACQUISITIONS
1
Nouvel Azur
Saint-Pierre-
du-Regard (Orne)
Résidence-autonomie 2013 4.100 m 68 DomusVi Double
net
12 44
2
Grand Jardin
Sap-en-Auge
(Orne)
Maison de repos et de soins 1992/2017 2.100 m 50 DomusVi Double
net
3
Les Ondines
Grandcamp-
Maisy (Calvados)
Maison de repos et de soins 2004/2018-2019 2.800 m 64 DomusVi Double
net
4
Vallée d’Auge
Dozulé (Calvados)
Maison de repos et de soins 2003/2019 3.500 m 78 DomusVi Double
net
5
Villers-sur-Mer
(Calvados)
Dévelop pement d’une
maison de repos
en cours 4.800 m 84 DomusVi Double
net
6
Villa Baucis -
Fontainebleau
Redéveloppement d’une
maison de repos et de soins
(EHPAD)
en cours 6.500 m 100 Villa Baucis Double
net
12 17
7
Résidence
Le Tilleul
Chanteloup-
les-Vignes
Maison de repos et de soins 2007/2018 6.300 m 98 DomusVi Double
net
12 17
8
Revin Construction d’une clinique
de soins de suite et de
réadaptation (SSR)
en cours 5.600 m 91 ORPEA Double
net
12 17
VENTES
9
Jassans-Riottier
Gleteins
Clinique de soins de suite et
de réadaptation (SSR)
1994 2.500 m 65
45
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
Complexe de soins - Hattem
Coﬁnimmo a fait l’acquisition du complexe de soins Hof van
Blom à Hattem, livré en décembre 2021. Ce complexe d’environ
5.200 m est situé dans une zone de soins résidentiels où les ha-
bitants vivent de la manière la plus autonome possible et où une
attention toute particulière est accordée à la qualité de vie et
au développement durable. Il obtiendra un label énergétique
de niveau A au minimum.
Hof van Blom est composé de trois ailes où des soins spéciﬁques
sont proposés : une maison de repos et de soins de 32 lits, une
aile de 22 appartements de résidence-services et un cabinet
de médecine générale. En regroupant diérentes facettes des
soins de santé sur un seul site, ce complexe est un exemple de la
façon dont le secteur des soins de santé sera façonné à l’avenir.
PAYS-BAS
80 millions EUR
INVESTISSEMENTS EN 2021
2
DÉVELOPPEMENTS EN COURS
46
SITES EN EXPLOITATION
1.400
LITS
Coﬁnimmo détient aux Pays-Bas
unportefeuille d’immobilier de santé
d’une juste valeur de 434 millions EUR.
1
6
3
4
5
46
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Réalisations en 2021
Nom / Lieux
de l’établissement
Type de réalisation/
Type de bien
Année de
construction/
rénovation
Super-
ﬁcie
Nombre
d’unités
Opérateur-
locataire
Type
de bail
Durée
du bail
(en années)
Prix/Budget
d’investis sement
(en millions EUR)
ACQUISITIONS
1
Monnikenberg
Hilversum
Construction d’une clinique
de soins sur un campus
de soins
en cours >5.500 m² s/o Tergooi Triple
net
20 30
2
Beugen Centre de consultations
médicales
2011 4.250 m² s/o Stichting
Pantein
Double
net
10 12
3
De Parallel
Nijverdal
Maison de repos et de soins 2006 4.000 m² 45 ZorgAccent Double
net
6 23
4
De Blenke /
Duivencate
Hellendoorn
Maison de repos et de soins 2010 11.000 m² 122 ZorgAccent
De Twentse
Zorgcentra
Double
net
5
Hof van Blom
Hattem
Complexe de soins 2021 5.200 m² 54 Het Baken
Maatschap
Huisartsen-
praktijk Hof
van Blom
Beter Thuis
Wonen
Double
net
14 13
RÉCEPTIONS PROVISOIRES
6
Rivierenbuurt
La Haye
Maison de repos et de soins 2021 < 5.400 m² 87 Stichting
Haagse
Wijk- en
Woonzorg
Double
net
15
47
RAPPORT DE GESTION - IMMOBILIER DE SANTÉ
ALLEMAGNE
41 millions EUR
INVESTISSEMENTS EN 2021
9
DÉVELOPPEMENTS EN COURS
44
SITES EN EXPLOITATION
4.500
LITS
Réalisations en 2021
Nom / Lieux
de l’établissement
Type de réalisation/
Type de bien
Année de
construction/
rénovation
Super-
ﬁcie
Nombre
de lits
Opérateur-
locataire
Type
de bail
Durée
du bail
(en années)
Prix/Budget
d’investis sement
(en millions EUR)
ACQUISITIONS
1
Leipzig Maison de repos
et de soins
2022 <7.200 m 132 Azurit Rohr
GmbH
Dach
und
Fach
1
25 19
2
Celenus Klinik an
der Salza
Bad Langensalza
Clinique de réadaptation 1998 >11.000 m 206 ORPEA Dach
und
Fach
1
15 22
3
Domherrengarten
Haus I
Essenheim
Maison de repos
et de soins
2007 5.900 m 152 Alloheim
Senioren-
Residenzen
SE
Dach
und
Fach
1
16
39
4
Domherrengarten
Haus II
Essenheim
Maison de repos
et de soins
2014 3.400 m 60 Alloheim
Senioren-
Residenzen
SE
Dach
und
Fach
1
5
Senioren-Zentrum
Bruch mühlbach
Bruch mühlbach-
Miesau
Maison de repos
et de soins
2010 4.700 m 90 ORPEA
Deutsch-
land
Dach
und
Fach
1
1
2
3
4
5
Coﬁnimmo détient en Allemagne
unportefeuille d’immobilier de santé
d’une juste valeur de 654 millions EUR et
21 millions EUR en entreprises associées
(participations et créances).
1. Voir lexique.
48
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Maison de repos et de soins -
Leipzig
En 2021, Coﬁnimmo a signé une convention en vue d’acquérir une
maison de repos et de soins en cours de construction à Leipzig.
L’immeuble ore 132 lits répartis sur une superﬁcie de près de
7.200 m.
La bonne orientation de la nouvelle construction compacte et les
pare-soleil extérieurs limiteront au maximum les besoins en énergie
de chauage et de climatisation de l’immeuble. En outre, l’utilisation
de la lumière naturelle et de l’éclairage LED permettra d’obtenir
une excellente performance énergétique. Le bâtiment sera éga
-
lement relié à un système de chauage urbain, ce qui évitera la
consommation de combustibles fossiles.
Enﬁn, aﬁn d’encourager la mobilité durable, le bâtiment sera équipé
de places de parking pour vélos et de bornes de recharge pour
véhicules électriques.
49
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
Maison de repos et de soins -
Palma de Majorque
En 2021, Coﬁnimmo a fait l’acquisition d’un terrain à Palma
de Majorque (communauté autonome des Îles Baléares)
pour y construire une nouvelle maison de repos et de soins
de plus de 7.000 m et 157 lits.
L’immeuble bénéﬁciera d’un label énergétique de niveau A
et tout est mis en œuvre aﬁn d’obtenir un certiﬁcat BREEAM
Excellent. L’architecture de l’immeuble a fait l’objet d’un
contrôle qualité aﬁn d’évaluer le respect de l’environnement
selon la tradition locale et les valeurs patrimoniales de l’ar-
chitecture des Baléares.
Coﬁnimmo travaille sur plusieurs projets de développement
en Espagne, pour lesquels elle vise l’obtention d’un certiﬁcat
BREEAM Very Good ou Excellent. En 2021 elle était la pre-
mière société à obtenir le certiﬁcat BREEAM Excellent en
Espagne, et ce pour la nouvelle maison de repos et de soins
à Oleiros ; elle a également obtenu un BREEAM Very Good
pour le site à Vigo, tous deux situés dans la communauté
autonome de Galice.
ESPAGNE
223 millions EUR
INVESTISSEMENTS EN 2021
11
DÉVELOPPEMENTS EN COURS
17
SITES EN EXPLOITATION
2.700
LITS
13
14
15
17
18
20
21
22
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Coﬁnimmo a fait son entrée en Espagne
en septembre 2019 et y détient déjà
unportefeuille d’immobilier de santé
d’une juste valeur de 240 millions EUR
en immeubles de placement.
Àcelas’ajoutent 46 millions EUR de
créances de location-ﬁnancement et
16 millions EUR d’acomptes en actifs
ﬁnanciers non courants.
16
19
26
27
23
24
25
50
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Réalisations en 2021
Nom / Lieux
de l’établissement
Type de réalisation/
Type de bien
Année de
construction/
rénovation
Super-
ﬁcie
Nombre
d’unités
Opérateur-
locataire
Type
de bail
Durée
du bail
(en années)
Prix/Budget
d’investis sement
(en millions EUR)
ACQUISITIONS
1
Mont Marti
Barcelone
Maison de repos et de soins 1995/2008 6.800 m 170 DomusVi Triple
net
21
150
2
Regina
Barcelone
Maison de repos et de soins 1997 7.300 m 177 DomusVi Triple
net
3
Can Buxeres
Barcelone
Maison de repos et de soins 2005 6.000 m 178 DomusVi Triple
net
4
Arroyo Valladolid
Valladolid
Maison de repos et de soins 2013 9.200 m 235 DomusVi Triple
net
5
La Salut Josep
Barcelone
Maison de repos et de soins 2002 4.400 m 144 DomusVi Triple
net
6
Monte Arse
Valence
Maison de repos et de soins 1985/2001 5.500 m 149 DomusVi Triple
net
7
Terraferma
Lérida
Maison de repos et de soins 1995/2001 4.000 m 137 DomusVi Triple
net
8
Villaralbo Zamora
Villaralbo
Maison de repos et de soins 2007 7.000 m
2
169 DomusVi Triple
net
9
Fuentesol
Malaga
Maison de repos et de soins 1997/2006 6.100 m
2
146 DomusVi Triple
net
10
Monte Jara
Huelva
Maison de repos et de soins 1994/2002 6.100 m
2
160 DomusVi Triple
net
11
Monte Val
Ciudad Real
Maison de repos et de soins 1998 5.700 m
2
146 DomusVi Triple
net
12
Can Carbonell
Majorque
Maison de repos et de soins 2007 5.600 m 120 DomusVi Triple
net
25
13
Ciudad de
Mostoles
Madrid
Maison de repos et de soins 2005 8.500 m 180 DomusVi Triple
net
14
Costa d’en Blanes
Majorque
Maison de repos et de soins 2007 5.400 m 120 DomusVi Triple
net
15
Capdepera
Majorque
Maison de repos et de soins 2007 5.500 m 120 DomusVi Triple
net
16
Sierra
de las Nieves
Malaga
Maison de repos et de soins 2005 4.100 m 126 DomusVi Triple
net
17
Rosario
Madrid
Maison de repos et de soins 2000 4.800 m 112 DomusVi Triple
net
18
Monte Alto
Cadix
Maison de repos et de soins 1992/2018 5.700 m 157 DomusVi Triple
net
19
Palma de
Majorque
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 7.000 m 157 Clece Double
net
25 14
20
Bilbao Maison de repos et de soins 2021 4.500 m 104 ORPEA Double
net
15 9
21
Alicante Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 7.300 m 150 Solimar Triple
net
25 13
22
Sarriguren
Navarre
Maison de repos et de soins en cours 8.500 m 167 Amavir Double
net
25 34
23
Vallecas
Madrid
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 5.900 m 138 Amavir Double
net
24
Vicálvaro
Madrid
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 5.500 m 132 Amavir Double
net
25
Jaén
Andalousie
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 6.700 m 160 Amavir Double
net
25 9
RÉCEPTIONS PROVISOIRES
26
Vigo
Galice
Maison de repos et de soins
BREEAM Very Good
2021 5.000 m 140 Clece Double
net
25 8
27
Oleiros
Galice
Maison de repos et de soins
BREEAM Excellent
2021 5.700 m 140 Clece Double
net
25 11
Acquisition de réserves foncières
En 2021, Coﬁnimmo a également fait l’acquisition d’une réserve foncière à Murcia, à Maracena et à Valladolid.
51
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
Maison de repos et de soins -
Kuopio
En 2021, Coﬁnimmo a fait l’acquisition d’une maison de repos
et de soins de 75 chambres en cours de construction à Kuopio.
Le bâtiment sera composé de deux ailes distinctes et aura
une superﬁcie totale d’environ 4.200 m. Il augmentera l’ore
en maisons de repos et de soins de qualité destinées aux
patient nécessitant des soins légers à modérés en Finlande.
Le site se trouve à Maljalahti, une zone résidentielle nou-
vellement construite dans le cadre exceptionnel des rives
du lac Kallavesi. La combinaison de fenêtres en bois et en
aluminium équipées de stores, l’isolation thermique des
murs extérieurs et le chauage urbain permettront de ré
-
duire l’intensité énergétique du bâtiment, pour lequel une
performance énergétique au minimum de niveau B est visée.
FINLANDE
52 millions EUR
INVESTISSEMENTS EN 2021
6
DÉVELOPPEMENTS EN COURS
2
SITES EN EXPLOITATION
70
LITS
Réalisations en 2021
Nom / Lieux de
l’établissement
Type de réalisation/
Type de bien
Année de
construction/
rénovation
Super-
ﬁcie
Nombre
de lits
Opérateur-
locataire
Type
de bail
Durée
du bail
(en années)
Prix/Budget
d’investis sement
(en millions EUR)
ACQUISITIONS
1
Turku
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 2.200 m 43 Ikiﬁt Oy Double
net
15 12
2
Ylöjärvi
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 1.500 m 35 Ikiﬁt Oy Double
net
3
Turku
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 3.700 m 68 Nonna
Group Oy
Double
net
20 15
4
Helsinki
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 3.900 m 83 Attendo Double
net
15,5 19
5
Rovaniemi
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 2.700 m 57 Nonna
Group Oy
Double
net
20 8
6
Kuopio
Construction d’une maison
de repos et de soins
en cours 4.200 m 75 Nonna
Group Oy
Double
net
20 17
RÉCEPTIONS PROVISOIRES
7
Vaasa Centre médical 2021 4.200 m s/o Mehiläinen
Double
net
20
8
Vantaa
Maison de repos et de soins 2021 2.600 m 68 Esperi Care
Oy
Double
net
15
Coﬁnimmo a fait son entrée en Finlande
en novembre 2020 et y détient déjà un
portefeuille d’immobilier de santé
d’une juste valeur de 67 millions EUR.
8
1
3
2
7
4
5
6
52
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Coﬁnimmo a fait son entrée en Irlande
en janvier 2021 et y détient déjà un
portefeuille d’immobilier de santé
d’une juste valeur de 89 millions EUR.
Implantation en Irlande
En janvier 2021, Coﬁnimmo a fait l’acquisition d’un portefeuille
de sept sites de soins de santé de haute qualité en Irlande,
où le secteur des maisons de repos et de soins est moins bien
fourni que ce que l’on observe dans la plupart des autres
pays européens. L’ore actuelle ne répond pas à la demande
croissante en matière d’établissements de soins de haute
qualité spécialisés dans la prise en charge des personnes
âgées. La capacité en lits devrait augmenter d’environ un
tiers de la capacité actuelle pour pouvoir répondre à la de
-
mande à court terme. En outre, une partie substantielle des
établissements actuels devra être rénovée pour satisfaire
aux normes modernes de confort et de sécurité.
Grâce à sa connaissance approfondie de l’immobilier de
santé européen et à près de 40 ans d’expérience dans le
développement et l’amélioration d’actifs immobilier de haute
qualité, Coﬁnimmo pourra activement participer à l’expan
-
sion et à l’amélioration du parc immobilier irlandais dédié
à la santé.
IRLANDE
94 millions EUR
INVESTISSEMENTS EN 2021
7
SITES EN EXPLOITATION
500
LITS
1
2
3
4
5
6
7
Réalisations en 2021
Nom / Lieux
de l’établissement
Type de réalisation/
Type de bien
Année de
construction/
rénovation
Super-
ﬁcie
Nombre
de lits
Opérateur-
locataire
Type
de bail
Durée
du bail
(en années)
Prix/Budget
d’investis sement
(en millions EUR)
1
Castlemanor
Cavan
Maison de repos et de soins 2007 8.500 m 71 DomusVi Triple
net
15 89
2
St Peters
Louth
Maison de repos et de soins 2002 2.500 m 69 DomusVi Triple
net
3
Gormanston Wood
Meath
Maison de repos et de soins 2000 10.500 m 89 DomusVi Triple
net
4
St Doolaghs
Dublin
Clinique de réadaptation 2001 7.000 m 72 DomusVi Triple
net
5
Anovocare
Dublin
Maison de repos et de soins 2016 5.000 m 89 DomusVi Triple
net
6
Suncroft Lodge
Kildare
Maison de repos et de soins 2000 4.000 m 60 DomusVi Triple
net
7
Foxrock
Dublin
Maison de repos et de soins 1999 2.000 m 41 DomusVi Triple
net
Clinique de réadaptation St Doolaghs – Dublin
© DomusVi
53
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
Implantation en Italie
En 2021, Coﬁnimmo a fait son entrée dans le secteur de l’im-
mobilier de santé en Italie en investissant dans deux fonds dé-
tenant six maisons de repos et de soins dans le nord de l’Italie.
Elles représentent ensemble 1.127 lits et une superﬁcie totale
d’environ 65.000 m. La durée résiduelle moyenne des baux
pour ces actifs est de 8 ans.
Au sein de l’Union européenne, le pays occupe la deuxième
place en termes d’espérance de vie à la naissance, après l’Es-
pagne. Par contre, la capacité d’accueil en maison de re-
traite y est l’une des plus faibles d’Europe. Pour atteindre une
capacité comparable à celle de la plupart des autres pays
d’Europe de l’ouest, l’Italie devra doubler sa capacité actuelle.
Grâce à sa connaissance approfondie de l’immobilier de
santé européen et à près de 40 ans d’expérience dans le
développement et l’amélioration d’actifs immobilier de haute
qualité, Coﬁnimmo pourra activement participer à l’expan
-
sion et l’amélioration du parc immobilier italien dédié à la
santé, tout en consolidant sa position de leader dans l’im
-
mobilier de santé européen.
ITALIE
191 millions EUR
INVESTISSEMENTS EN 2021
6
SITES EN EXPLOITATION
1.100
LITS
Réalisations en 2021
Nom / Lieux
de l’établissement
Type de réalisation/
Type de bien
Année de
construction/
rénovation
Super-
ﬁcie
Nombre
de lits
Opérateur-
locataire
Type
de bail
Durée
du bail
(en années)
Prix/Budget
d’investis sement
(en millions EUR)
1
Bollate
Maison de repos et de soins 2003 7.200 m 147 KOS Double net
9 190
2
Faustino 21 - Milan
Maison de repos et de soins 2002 7.600 m 150 KOS Double net
3
Faustino 27 - Milan
Maison de repos et de soins
+ unité de dialyse
2002 12.600 m 220 KOS Triple net
4
Ippocrate - Milan
Maison de repos et de soins 2005 15.400 m 276 Korian Double net
5
Monza - Milan
Maison de repos et de soins 1996 9.200 m 150 Korian Double net
6
Padua - Padoue
Maison de repos et de soins 1999 12.900 m 184 Codess
Sociale
Triple net
Maison de repos et de soins Ippocrate 18 – Milan
1
2
3
4
5
6
Coﬁnimmo a fait son entrée en Italie
en mai 2021 et y détient déjà un
portefeuille d’immobilier de santé
d’une juste valeur de 190 millions EUR.
54
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Implantation au Royaume-Uni
En juillet 2021, Coﬁnimmo a fait l’acquisition de trois maisons
de repos et de soins très récentes et de première qualité au
Royaume-Uni. Il s’agit de trois bâtiments dont la consom
-
mation énergétique est relativement faible.
Le Royaume-Uni possède l’un des plus grands réseaux de
maisons de repos et de soins en Europe, mais le secteur
reste très fragmenté. Au total, 78 % des lits en maisons de
repos et de soins se trouvent dans des propriétés qui n’ont
pas été construites à l’origine à des ﬁns de soins de santé
ou qui ont plus de 20 ans.
Sur base des taux d’occupation actuels, de l’augmentation
des cas de démence et des niveaux élevés de comorbidité
chez les personnes âgées, le Royaume-Uni aurait besoin
chaque année de 10.000 lits supplémentaires dans les mai-
sons de repos et de soins jusqu’en 2050 pour répondre à la
demande. Outre la nécessité d’augmenter le nombre de lits
dans les maisons de repos et de soins, les problèmes de
qualité observés dans le parc actuel doivent également être
résolus de toute urgence.
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
67 millions EUR
INVESTISSEMENTS EN 2021
3
SITES EN EXPLOITATION
200
LITS
Réalisations en 2021
Nom / Lieux
de l’établissement
Type de réalisation/
Type de bien
Année de
construction/
rénovation
Super-
ﬁcie
Nombre
de lits
Opérateur-
locataire
Type
de bail
Durée
du bail
(en années)
Prix/Budget
d’investis sement
(en millions GBP)
1
Ferrars Hall
Huntingdon
Maison de repos et de soins 2016 3.200 m 66 County
Court Care
Triple
net
35 57
2
Lakeview Lodge
Milton Keynes
Maison de repos et de soins 2017 3.200 m 66 County
Court Care
Triple
net
3
Oakview Lodge
Welwyn Garden
City
Maison de repos et de soins 2018 3.100 m 64 County
Court Care
Triple
net
Maison de repos et de soins Oakview Lodge –
Welwyn Garden City
1
2
3
Coﬁnimmo a fait son entrée au Royaume-
Uni en juillet 2021 et y détient déjà un
portefeuille d’immobilier de santé
d’une juste valeur de 69 millions EUR.
ROYAUME-UNI
55
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE SANTÉ
IMMOBILIER
DERÉSEAUX
DEDISTRIBUTION
9 %
DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
530 millions EUR
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
98,5 %
TAUX D’OCCUPATION
12 ans
DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE PONDERÉE DES BAUX
362.000 m
2
SUPERFICIE
56
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Stratégie concernant l’immobilier
de réseaux de distribution
L’immobilier de réseaux de distribution partage avec l’immobilier de
santé la caractéristique de générer des cash-ﬂows élevés, prévisibles
et indexés, dans le cadre de contrats généralement à long terme.
Les autres caractéristiques des portefeuilles de réseaux de distribution
sont leur prix d’acquisition avantageux dans le cadre de transactions
de sale & leaseback, leur utilité comme réseau de vente pour le lo-
cataire, la granularité du risque qu’ils représentent et la possibilité
d’optimiser leur composition au ﬁl du temps.
RSE
Dans la phase d’acquisition de ce secteur, un partenariat à long
terme avec le locataire est primordial. Un réseau de distribution
consiste en un grand volume d’actifs individuels de petite taille.
De ce fait, il n’est pas nécessaire lors de cette phase de rassem-
bler en détail les caractéristiques techniques des immeubles.
Un échantillon d’immeubles est analysé et visité. L’inﬂuence de
Coﬁnimmo sur leur pérennité lors de cette phase est donc re
-
lativement faible.
Tout au long de la durée du bail, l’arbitrage des actifs est par
contre très important aﬁn de garantir leur durabilité. L’impact de
Coﬁnimmo dépend alors des clauses contractuelles. Coﬁnimmo
s’attache à transformer des zones vides en espaces utiles, par
exemple par la reconversion d’espaces libres en appartements,
en mettant temporairement les étages non utilisés au-dessus
des commerces à disposition en tant que logements.
Coﬁnimmo contribue aussi à la mise en valeur de certaines
zones et à la revalorisation de la cohésion en ville. Enﬁn, elle
favorise l’utilisation de techniques modernes et de matériaux
durables pour réduire l’empreinte carbone des immeubles lors
des travaux sur l’enveloppe extérieure des actifs. Une politique
avancée est notamment mise en place concernant l’isolation
des toitures lors de la rénovation de l’étanchéité. La gestion
quotidienne des actifs n’est, quant à elle, pas sous le contrôle
opérationnel de Coﬁnimmo.
Compte tenu des éléments décrits ci-dessus, Coﬁnimmo en
-
tend assumer pleinement ses responsabilités sociétale et
environnementale.
Caractéristiques du marché
Les actifs qui constituent le portefeuille immobilier de réseaux de
distribution de Coﬁnimmo ne représentent pas des actifs commer-
ciaux classiques puisqu’ils sont loués en masse à un seul locataire.
Ce type de portefeuille, acquis dans le cadre de transactions de
sale & leaseback, constitue donc un marché de niche.
TRANSACTIONS DE SALE & LEASEBACK
Le prix de vente au mètre carré demandé par le vendeur est géné-
ralement raisonnable étant donné qu’il s’agit d’immeubles donnés
en location à leur vendeur. Celui-ci devra donc en supporter le loyer
après la vente.
OPTIMISATION DU RÉSEAU DE POINTS DE VENTE
POUR L’ACTIVITÉ DU LOCATAIRE
Les immeubles sont nécessaires à l’activité du locataire en raison
de leur localisation et sont pris en location sur une longue durée.
Pour la plupart d’entre eux, la probabilité de relocation à l’issue
du bail est donc élevée.
GRANULARITÉ DU RISQUE EN CAPITAL
En cas de départ du locataire, une partie importante de ces
biens peut être vendue comme espaces commerciaux ou loge
-
ments auprès d’investisseurs locaux, professionnels ou non, étant
donné que les montants à investir sont souvent à la portée de tels
investisseurs.
ACCOMPAGNEMENT DU LOCATAIRE DANS LA
GESTION, LE DÉVELOPPEMENT ET LA RÉNOVATION
DES ACTIFS
L’occupant-locataire et Coﬁnimmo entretiennent un dialogue per-
manent dans le but de faire évoluer la géographie du réseau de
vente du premier. Les immeubles dont le bail ne sera pas renouvelé
à l’échéance ou qui nécessitent une rénovation à moyen terme
peuvent ainsi être identiﬁés anticipativement. De même, Coﬁnimmo
peut se porter acquéreur de nouveaux immeubles que le locataire
voudrait intégrer dans son réseau.
Le portefeuille immobilier de réseaux de distribution de Coﬁnimmo est constitué, d’une
part, d’un portefeuille de cafés et restaurants loués au groupe brassicole AB InBev
(Pubstone) et, d’autre part, d’un portefeuille d’agences de services ﬁnanciers loué à la
compagnie d’assurance MAAF (Coﬁnimur I). Ces portefeuilles ont été acquis en 2007 et
2011 dans le cadre de transactions de sale & leaseback et génèrent des revenus à long
terme. En 2021, Coﬁnimmo y a investi 5 millions EUR et désinvesti pour 49 millions EUR
1
.
1. En 2021, deux actifs ont été alloués au secteur immobilier de réseaux de distribution ‘Autre (Belgique)’. Il s’agit de la réserve foncière Tenreuken à Bruxelles et du commissariat
de la police fédérale situé Kroonveldlaan 30 à Termonde, représentant ensemble 6 % du portefeuille d’immobilier de réseaux de distribution.
57
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION
Pubstone : cafés et restaurants
Fin 2007, Coﬁnimmo a acquis, dans le cadre d’un partenariat im-
mobilier, la totalité d’un portefeuille de cafés et restaurants dé-
tenu jusqu’alors par Immobrew SA, ﬁliale d’AB InBev, rebaptisée
entre-temps Pubstone SA. Coﬁnimmo lui loue le réseau pour une
durée initiale de 27 ans. AB InBev sous-loue les établissements aux
exploitants et conserve un intérêt indirect de 10 % dans la structure
de Pubstone. Coﬁnimmo n’assume aucun risque lié à l’exploitation
commerciale des cafés et restaurants mais prend en charge l’en-
tretien structurel des toits, des murs, des façades et des menuiseries
extérieures. À l’issue du bail, AB InBev peut soit renouveler la lo-
cation aux mêmes conditions, soit restituer les espaces libres de
toute occupation.
En Belgique, l’équipe interne Pubstone rassemble, hors services de
support, 6 personnes impliquées dans la gestion du portefeuille
(property management). Aux Pays-Bas, elle n’en compte qu’une.
RÉALISATIONS EN 2021
Vente de 21 cafés et restaurants
En 2021, Coﬁnimmo a vendu, via ses ﬁliales Pubstone et Pubstone
Properties, 21 cafés et restaurants (19 situés en Belgique et 2 situés
aux Pays-Bas) qui avaient été libérés par AB InBev, pour un montant
total d’environ 5 millions EUR. Ce montant est supérieur à la juste
valeur des actifs avant la conclusion des accords.
Interventions techniques et projets de rénovation
En 2021, les équipes opérationnelles de property et de project
management ont supervisé 359 interventions techniques sur le
portefeuille de cafés et restaurants (327 en Belgique et 32 aux
Pays-Bas). Elles ont par ailleurs géré 214 projets de rénovation (186
en Belgique et 28 aux Pays-Bas), pour un montant total d’environ
4,5 millions EUR. Il s’agit principalement de travaux de rénovation
de façade et de toiture.
RÉPARTITION DES ACTIFS PAR PAYS (en %)
81 %
DU PORTEFEUILLE D’IMMOBILIER DE RÉSEAUX
DE DISTRIBUTION
430 millions EUR
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
99,6 %
TAUX D’OCCUPATION
14 ans
DURÉE RÉSIDUELLE DU BAIL
311.000 m
2
SUPERFICIE
889
ACTIFS
PRINCIPAUX PROJETS DE RÉNOVATION EN 2021
Localisation Type de travaux
Belgique
Le Grand Café
Boulevard Anspach
Bruxelles
Rénovation façade et auvent
Le Chandelier d’Or
Place Royale 1
Spa
Rénovation façades et toitures & isolation
The Celtic Towers Irish Pub
Sint-Michielshelling 5-6 -
Gand
Rénovation toiture & peinture menuiseries
Brasserie Midi
Koophandelsplein 34
Gand
Rénovation toitures et façades
Pays-Bas
Karrenstraat 28
Den Bosch
Rénovation toitures
Molenstraat 43
Veghel
Peinture façade
76 %
BELGIQUE
24 %
PAYSBAS
Café Luxembourg –
Bruxelles (BE)
58
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
13 %
DU PORTEFEUILLE D’IMMOBILIER DE RÉSEAUX
DE DISTRIBUTION
70 millions EUR
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
92 %
TAUX D’OCCUPATION
3 ans
DURÉE RÉSIDUELLE DU BAIL
41.000 m
2
SUPERFICIE
190
ACTIFS
Coﬁnimur I : agences d’assurance
En décembre 2011, Coﬁnimmo a acquis, pour sa ﬁliale Coﬁnimur I,
un portefeuille d’agences commerciales du groupe d’assurances
MAAF situées en France. Aﬁn de ﬁnancer une partie de l’acquisition
des agences, Coﬁnimur I a émis des obligations remboursables
en actions (ORA) (voir page 48 du rapport ﬁnancier annuel 2011).
Ces agences, qui sont exploitées par le personnel salarié de MAAF,
sont louées à l’assureur pour une durée moyenne initiale de 10 ans.
Coﬁnimmo étant quant à elle responsable des missions d’asset et
de property management pour l’ensemble du portefeuille.
À Paris, l’équipe interne Coﬁnimur I rassemble quatre personnes
impliquées dans la gestion du portefeuille.
RÉALISATIONS EN 2021
Cession partielle du portefeuille Coﬁnimur I
Au 01.01.2021, le portefeuille immobilier de réseaux de distribution
Coﬁnimur I en France comprenait 266 sites. Au 30.06.2021, il en
comprenait encore 265, correspondant à une superﬁcie totale
de 57.178 m et une juste valeur de 111 millions EUR. Le 23.09.2021,
Coﬁnimmo a annoncé avoir signé des accords sous seing privé
concernant la cession future, dans le courant du quatrième trimestre
2021 et sous certaines conditions, d’une partie de Coﬁnimur I.
La vente de ces actifs Coﬁnimur I, en plusieurs transactions avec
diérents acquéreurs, s’inscrit pleinement dans la stratégie de
Coﬁnimmo dans le secteur des réseaux de distribution.
Au 31.12.2021, la juste valeur des 76 actifs déjà vendus s’élève à
41 millions EUR. Le prix de cession est conforme à la dernière juste
valeur déterminée par les experts évaluateurs indépendants de
Coﬁnimmo avant la conclusion des accords. La transaction la plus
importante a, par exemple, porté sur 31 actifs pour un prix de vente
d’environ 26 millions. La situation des cessions est actuellement la
suivante :
Localisation Nombre d’actifs
pour lesquels un
accord sous seing
privé a été signé
Juste valeur des actifs
pour lesquels un accord
sous seing privé a été signé
(x 1.000.000 EUR)
Nombre d’actifs
déjà vendus
Juste valeur des
actifs déjà vendus
(x 1.000.000 EUR)
Nombre total
d’actifs déjà
vendus ou en
cours de vente
01.01.2021 au 30.06.2021
0 0 1 0 1
Mouvements selon l’annonce du
23.09.2021
64 35 10 5 74
Mouvements nets du 3
e
trimestre 2021,
après l’annonce du 23.09.2021
2 2 1 0 3
Sous-total au 30.09.2021
66 37 12 6 78
Mouvements nets après le 30.09.2021
-38 -26 39 27 1
Sous-total selon le communiqué
trimestriel au 27.10.2021
28 10 51 32 79
Mouvements nets 28.10.2021 - 31.12.2021
-18 -7 25 9 7
Sous-total au 31.12.2021
10 3 76 41 86
Mouvements nets après le 31.12.2021
-3 -1 20 14 17
TOTAL AU 31012022
7 2 96 55 103
Projets de rénovation et de construction
En 2021, le Groupe MAAF a rénové 18 agences d’assurance selon les
obligations contractuelles qui lui incombent.
59
RAPPORT DE GESTION  IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION
PARTENARIATS
PUBLIC-PRIVÉ
Palais de justice – Anvers (BE)
60
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Stratégie concernant les PPP
Les partenariats public-privé partagent avec l’immobilier de santé la
caractéristique de générer des cash-ﬂows élevés, prévisibles et
indexés, dans le cadre de contrats généralement à très long terme.
RSE
Dans la phase d’acquisition concernant des actifs uniques
bénéﬁciant d’une utilisation publique, un partenariat à long
terme avec le locataire est essentiel. Les autorités publiques
sont en eet prises en exemple en matière de développement
durable. Elles sont tenues d’inclure des critères techniques élevés
en termes de performance énergétique rendant le cahier des
charges contraignant. Cette réalité octroie une faible inﬂuence
à Coﬁnimmo sur la pérennité des actifs lors de cette phase.
Pendant l’étude et la construction de l’actif, l’impact de
Coﬁnimmo dépend des clauses contractuelles. Coﬁnimmo se
positionne alors plutôt comme un conseiller dans le domaine
de la construction durable. Dans le cadre d’un dialogue compéti-
tif, le groupe recherche en permanence des solutions innovantes
aﬁn d’améliorer le cahier des charges. Ce faisant, il contribue
au ﬁnancement d’un besoin public.
La gestion quotidienne des actifs n’est pas sous son contrôle
opérationnel. Dans certains cas cependant, Coﬁnimmo as
-
sure la gestion des actifs suivant un contrat de performances
déﬁni par les autorités publiques. Les structures et procédures
en place pour le secteur des bureaux permettent de répondre
aux clauses et conditions strictes du contrat.
Tous ces éléments permettent à Coﬁnimmo d’assumer pleine-
ment ses responsabilités sociétale et environnementale.
Caractéristiques du marché
Soucieuse de répondre aux besoins spéciﬁques des autorités pu-
bliques, Coﬁnimmo apporte son expertise immobilière et ﬁnancière
dans le cadre de partenariats à long terme qui font générale-
ment l’objet de marchés publics.
Elle prend en charge l’étude du cycle de vie économique et tech
-
nique du projet. Cette analyse permet d’identiﬁer le compromis
optimal entre les investissements de départ et les dépenses futures,
qu’il s’agisse des frais d’entretien ou des coûts de remplacement
et de réparation.
Coﬁnimmo n’assume cependant pas le risque de construction
dans ce type d’investissement immobilier puisque celui-ci reste
à la charge d’un entrepreneur général désigné, avec lequel un
montant forfaitaire payable à la livraison de l’immeuble est convenu.
Le groupe surveille toutefois la qualité et l’exécution des travaux
de construction.
Coﬁnimmo prend également en charge l’entretien et la mainte
-
nance tout au long de la location du bien, qui fait généralement l’ob-
jet d’un bail de très longue durée ou d’une emphytéose. Lorsque
ceux-ci arrivent à échéance, l’instance publique bénéﬁcie d’une
option d’achat ou d’un transfert gratuit de propriété. Coﬁnimmo
ne jouit donc pas de la propriété perpétuelle de ces biens et, par
conséquent, ceux-ci sont repris sous la rubrique ‘créances de lo
-
cation-ﬁnancement’ du bilan pour 85,8 millions EUR au 31.12.2021.
ACTIFS EN EXPLOITATION DANS LE PORTEFEUILLE DE PPP AU 31122021
Immeuble Superﬁcie Traitement comptable
Palais de justice - Anvers
72.132 m Location-ﬁnancement
Prison - Leuze-en-Hainaut
28.316 m Location-ﬁnancement
Caserne de pompiers - Anvers
23.323 m Location-ﬁnancement
Commissariat de police - Termonde
9.645 m Location simple (voir page 57)
Résidence Nelson Mandela pour étudiants - Bruxelles (Ixelles)
8.088 m Location-ﬁnancement
Commissariat de police - Zone HEKLA
3.800 m Location-ﬁnancement
Résidence Depage pour étudiants - Bruxelles (Ixelles)
3.196 m Location-ﬁnancement
Coﬁnimmo investit dans des immeubles à usages très spéciﬁques en
Belgique, à travers des partenariats public-privé (PPP). La société participe
ainsi à la rénovation et à l’amélioration du patrimoine immobilier public et
parapublic. À ce jour, le portefeuille PPP comporte sept actifs en exploitation.
61
RAPPORT DE GESTION  PARTENARIATS PUBLICPRIVÉ
BUREAUX
58 %
BRUXELLES CBD
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE
(au 31.12.2021 – sur base d’une juste valeur
de 1.381 millions EUR – en %)
24 %
DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
1,4 milliard EUR
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
93,7 %
TAUX D’OCCUPATION
62
ACTIFS
491.000 m
2
SUPERFICIE
7 %
BRUXELLES
PÉRIPHÉRIE
24 %
BRUXELLES
DÉCENTRALISÉ
11 %
ANVERS ET
AUTRES RÉGIONS
62
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Stratégie concernant les bureaux
Depuis sa constitution en 1983, Coﬁnimmo est un acteur important
sur le marché bruxellois des bureaux, qui se compose des diérents
sous-secteurs décris ci-après.
C’est sur ce marché que la société a bâti son expertise immobilière
depuis près de 40 ans. En eet, le personnel de Coﬁnimmo est
rompu à la gestion de A à Z de projets d’envergure, englobant la
conception, la construction, la rénovation, la reconversion et le
développement de sites, dans une optique de mise en location,
voire de cession. Il maîtrise tous les aspects du cycle de vie des
immeubles. Ce know-how a essaimé des bureaux vers l’immobilier
de santé, l’immobilier de réseaux de distribution et les PPP, qui
bénéﬁcient des synergies ainsi créées.
Parallèlement au développement du secteur de l’immobilier de
santé, Coﬁnimmo met l’accent sur le rééquilibrage de son porte
-
feuille de bureaux entre les diérents sous-secteurs, au proﬁt d’im-
meubles de haute qualité localisés dans le CBD de Bruxelles, où la
vacance locative dans ce secteur est plus faible que la moyenne
du marché bruxellois.
Aﬁn de disposer d’une plateforme opérationnelle optimale, la
taille du portefeuille de bureaux doit idéalement rester au-des
-
sus d’un milliard EUR.
Acteur important dans le secteur des bureaux à Bruxelles depuis près de
40 ans, Coﬁnimmo tire proﬁt de l’expérience accumulée dans ce secteur
pour gérer son portefeuille d’immeubles de bureaux de façon proactive et
dynamique : gestion locative, aménagements adaptés aux nouvelles méthodes
de travail, programmes de rénovation et de reconversion, et arbitrages
d’actifs sont réalisés dans une perspective d’anticipation à long terme.
Immeuble de bureaux doté d’un centre médical
Trône 100 – Bruxelles CBD (BE)
63
RAPPORT DE GESTION  BUREAUX
Immeuble de bureaux Quartz – Bruxelles CBD (BE)
RSE
Dans la gestion quotidienne de son portefeuille de bureaux,
Coﬁnimmo poursuit l’un de ses objectifs prioritaires qui consiste
à adopter une démarche durable et environnementale. La stra
-
tégie RSE de Coﬁnimmo a d’abord été inﬂuencée par les cadres
réglementaires européens et nationaux, voire régionaux. Dans un
souhait d’anticipation, Coﬁnimmo a été plus loin et a fait preuve
d’agilité en intégrant de nouvelles exigences rendant l’adaptation
à ces réglementations plus aisée.
Lors d’une acquisition notamment, l’inﬂuence de Coﬁnimmo peut
être déterminante. Elle évalue en eet la nécessité de redéveloppe-
ment d’un projet pour maintenir, à long terme, l’immeuble à niveau.
Lors de la sélection des dossiers, elle prend en compte la localisation
et surtout l’accessibilité du site en transports durables.
Naturellement, Coﬁnimmo adopte une approche de cycle de vie
pour la gestion technique des bâtiments. Lorsqu’un immeuble de
bureaux arrive en ﬁn de vie, la construction est recyclée. Dans les lo-
calisations centrales de Bruxelles, où la demande de bureaux est
forte, l’immeuble est rénové en profondeur. Pour les sites plus dé
-
centrés, une étude est faite sur la possible reconversion du bâtiment.
Coﬁnimmo s’attache ainsi à répondre au mieux aux besoins évolutifs
des utilisateurs de bureaux en termes de ﬂexibilité, de mobilité et
de diversité des espaces de vie au travail.
Par ailleurs, Coﬁnimmo accorde une attention particulière à
transformer le paysage urbain de façon responsable en misant
sur l’esthétisme et la mixité des quartiers. Coﬁnimmo favorise
aussi l’utilisation de techniques modernes et de matériaux durables
pour réduire l’empreinte carbone des immeubles développés, tout
en s’eorçant également de limiter et de réutiliser les déchets de
chantiers.
La gestion quotidienne des immeubles de bureaux est aussi un
vrai levier dans la stratégie de développement durable. Depuis
1999, l’activité de property management est internalisée et son
inﬂuence est signiﬁcative. La sensibilisation des locataires à leur
consommation énergétique et la signature d’accords avec des
fournisseurs d’énergie verte ont pour objectif de réduire l’empreinte
carbone des immeubles. Un logiciel de gestion des données éner-
gétiques reprend les chires de consommation (eau, gaz, électricité
et déchets) de l’ensemble des espaces communs des bureaux
sous contrôle opérationnel, ainsi que les consommations privatives
fournies volontairement par les diérents locataires. L’utilisation de
cet outil permet d’identiﬁer les sources possibles d’économies et de
mesurer l’impact des investissements eectués. Par l’installation
de compteurs énergétiques relevables à distance, l’ensemble du
portefeuille de bureaux sous contrôle opérationnel est connecté
en temps réel au logiciel de comptabilité énergétique.
Grâce à l’ensemble de ces préoccupations, Coﬁnimmo sou
-
haite pleinement assumer ses responsabilités sociétale et
environnementale.
64
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Caractéristiques du marché
1
LES SOUSSECTEURS DU MARCHÉ BRUXELLOIS DES
BUREAUX
Le marché bruxellois des bureaux se compose de plusieurs sous-
secteurs. Les cinq premiers sont souvent regroupés sous l’appellation
Central Business District (CBD).
• Bruxelles centre :
 cœur historique de la ville
Occupants : autorités publiques belges et sociétés privées belges
de moyenne ou grande taille.
• Quartier Léopold :
 quartier européen de la ville
Occupants : institutions européennes et délégations ou associa
-
tions collaborant avec elles, des sociétés privées de moyenne
ou grande taille, cabinets d’avocats, lobbyistes.
• Bruxelles Nord :
 zone d’aaires
Occupants : autorités publiques belges et régionales, sociétés
semi-publiques et sociétés privées de grande taille.
• Quartier Louise :
 quartier de prestige, zone mixte (résidentiel et bureaux)
Occupants : cabinets d’avocats, ambassades et sociétés privées
de taille moyenne.
• Quartier Midi :
 quartier autour de la gare du midi
Occupants : SNCB et sociétés liées aux chemins de fer, autorités
publiques belges.
• Bruxelles décentralisé :
 reste du territoire des 19 communes de la Région de Bruxelles-
Capitale, zone principalement résidentielle
Occupants : sociétés privées de moyenne ou grande taille.
• Bruxelles périphérie :
 zone située à proximité immédiate de la Région de Bruxelles-
Capitale, du Ring et de l’aéroport national
Occupants : sociétés privées de toutes tailles.
TAUX D’OCCUPATION PAR ZONE
GÉOGRAPHIQUE (au 31.12.2021 - en %)
Bruxelles
Périphérie
Bruxelles
Décentralisé
Anvers Bruxelles
CBD
Autres
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ DU LOCATAIRE
(au 31.12.2021 - sur base de loyers contractuels
de 78 millions EUR - en %)
LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX
À BRUXELLES
Les informations concernant le marché locatif des bureaux à
Bruxelles sont reprises dans le chapitre ‘Commentaire sur le marché’
(voir pages 158-165) de ce document.
LE MARCHÉ BRUXELLOIS DES BUREAUX
À L’INVESTISSEMENT
Les informations concernant le marché Bruxellois des bureaux
à l’investissement sont reprises dans le chapitre ‘Commentaire
sur le marché’ (voir pages 158 à 165) de ce document. .
1. Informations de marché issues des études de marché de CBRE, Cushman & Wakeﬁeld,
Jones Lang LaSalle et BNP.
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Moyenne : Moyenne :
93,793,7
81,681,6
92,292,2
93,893,8
99,699,6
96,196,1
<1 %
RETAIL USAGE
COMMERCIAL
9 %
AUTRES
11 %
FINANCE & ASSURANCE
& IMMOBILIER
17 %
ICT & TELECOM
& MÉDIA
5 %
LOGISTIQUE
1 %
RETAIL
USAGE
BUREAUX
33 %
SECTEUR PUBLIC BELGE
ET INTERNATIONAL
7 %
CHIMIE,
ÉNERGIE,
PHARMA
18 %
CONSULTANTS
& AVOCATS
65
RAPPORT DE GESTION  BUREAUX
Exécution de la stratégie
FILIALISATION DU PORTEFEUILLE DE BUREAUX
Le 29.10.2021, Coﬁnimmo a réalisé l’apport de sa branche d’activité
de bureaux à une ﬁliale détenue à 100 % et baptisée Coﬁnimmo
Oces SA. Cette ﬁlialisation découle naturellement de la stratégie
de recentrage vers le CBD de Bruxelles, initiée mi-2018 et s’inscrit
dans l’exécution de la stratégie de création de valeur pour le porte-
feuille de bureaux. Elle permet d’ouvrir, le moment venu, le capital
de la ﬁliale spécialisée en bureaux à de futurs investisseurs, qui
bénéﬁcieraient dès lors de la plateforme de gestion et d’investisse-
ment expérimentée de Coﬁnimmo, tout en permettant au groupe de
recycler une partie du capital investi dans ce portefeuille. Coﬁnimmo
Oces SA a obtenu le statut de société immobilière réglementée
institutionnelle (SIRI). Au 31.12.2021, la ﬁliale avait un bilan d’un total
de 1,4 milliard EUR, des capitaux propres de 0,8 milliard EUR et un
ratio d’endettement de l’ordre de 42 %.
PROXIMITÉ AVEC LE CLIENT
Aﬁn d’assurer la satisfaction de ses locataires et de les ﬁdéliser,
Coﬁnimmo s’eorce de construire des relations étroites et durables
avec eux. La gestion des immeubles est dès lors entièrement in-
ternalisée, c’est-à-dire eectuée par les équipes opérationnelles
de Coﬁnimmo. La taille du portefeuille de bureaux, supérieure à
1 milliard EUR, permet au groupe de disposer d’une plateforme de
gestion complète, humaine et technique, et d’en supporter le coût.
Les équipes techniques, composées d’ingénieurs industriels et civils,
d’architectes et d’architectes d’intérieur, supervisent les travaux
d’aménagement, de maintenance et de rénovation. Le service desk,
accessible 24 h/24 et 7 j/7, se charge d’organiser les demandes de
dépannage et de réparation.
Les équipes commerciales sont en contact régulier avec les clients
aﬁn de répondre au mieux à leurs besoins en termes de ﬂexibilité.
Les équipes de gérance administrative et comptable eectuent la
facturation des loyers et des décomptes de charges et de taxes.
Le département juridique dresse les baux et assure un suivi des
éventuels litiges.
GESTION LOCATIVE PROACTIVE
Le risque de vide locatif auquel Coﬁnimmo fait face chaque année
représente en moyenne 10 % à 15 % de son portefeuille de bureaux.
La stratégie commerciale axée sur la proximité avec le client contri-
bue au maintien d’un taux d’occupation élevé et à une évolution
favorable de la marge opérationnelle.
Cette stratégie commerciale est complétée par la mise en place de
solutions innovantes destinées à répondre au mieux aux besoins
des locataires en termes de ﬂexibilité, de mobilité et de diversité
des espaces de vie au travail. Le développement des concepts Flex
Corner
®
et The Lounge
®
en sont des exemples.
Flex Corner
®
by Coﬁnimmo
Ce concept propose aux clients à la recherche de petites surfaces
de bureaux, de louer un espace privatif dans un ensemble de
bureaux équipés d’infrastructures communes partagées (kitche
-
nette, espace lounge, salles de réunion). La location est proposée
moyennant un montant mensuel qui inclut le loyer, les taxes et les
charges, tant de la zone privative que des zones partagées. Les
contrats sont conclus sur base d’une durée correspondant aux
besoins du client pour une durée minimale d’un an. Une formule
de location sous le principe Custom your lease est également pro-
posée, donnant la possibilité au locataire de ﬁxer lui-même la
durée de son bail, suivant des conditions contractuelles adaptées.
Initié en 2016, le concept est aujourd’hui décliné dans cinq im-
meubles du portefeuille dans lesquels des surfaces étaient va-
cantes. Fin 2021, le taux d’occupation des Flex Corners
®
s’élevait
à environ 73 %.
The Lounge
®
by Coﬁnimmo
Le groupe dispose de deux Lounge
®
by Coﬁnimmo : le premier, inau-
guré en 2016 au Park Lane à Diegem et le second, ﬁnalisé en 2017
dans l’immeuble The Gradient à Bruxelles (Woluwé-Saint-Pierre).
Le groupe y met à disposiion de ses locataires et de leurs visiteurs
des espaces partagés modernes, inspirants et agréables, équipés
de zones de restauration, de réunion, de networking et de détente.
L’ensemble des espaces est géré sur place par le community ma-
nager. Ce concept permet de répondre au besoin croissant de
diversité des espaces de vie au travail.
Taux d’occupation
Le taux d’occupation du portefeuille de bureaux de Coﬁnimmo
s’élève à 93,7 % au 31.12.2021, à comparer à 92,35 % sur le marché
des bureaux bruxellois
1
. Dans le courant de 2021, des renégocia-
tions et des nouvelles locations ont été signées pour 93.939 m de
bureaux au total comparé à 73.623 m enregistrés au 31.12.2020.
Les transactions les plus importantes sont reprises dans le tableau
de la page suivante.
1. Source : Cushman & Wakeﬁeld
66
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Zone géographique Nom de l’établissement Type de transaction m
2
Autres régions
Stationsstraat 110 - Malines Renégociation 14.700
Bruxelles CBD
Loi 57 Renégociation 10.300
Bruxelles périphérie
Mercuriusstraat 30 Renégociation 6.100
Bruxelles décentralisé
Herrmann Debroux 44-46 Renégociation 5.900
Bruxelles décentralisé
Paepsem Renégociation & Location 4.400
Bruxelles périphérie
Park Lane Renégociation 4.400
Autres régions
Stationsstraat 110 - Malines Renégociation 2.000
Bruxelles décentralisé
Souverain 278-286 Renégociation 1.800
Anvers
Prins Boudewijn 41 Location 1.800
Bruxelles CBD Guimard 10 Renégociation 1.300
Anvers Prins Boudewijn 41 Location 1.200
Bruxelles décentralisé Bourget 50 Location 1.100
Bruxelles décentralisé Cockx 8-10 (Omega Court) Location 1.100
Bruxelles CBD Trône 100 Location 1.100
Bruxelles CBD Guimard 10 Renégociation 1.000
Bruxelles périphérie Noordkustlaan 16 Renégociation 1.000
Anvers Veldkant 35 Renégociation 1.000
Anvers Veldkant 35 Renégociation 1.000
Bruxelles CBD Square de Meeüs 23 Location 800
Bruxelles périphérie Park Lane Location 700
Bruxelles CBD Loi 34 Location 600
Bruxelles CBD Trône 100 Location 600
Immeuble de bureaux Quartz –
Bruxelles CBD (BE)
67
RAPPORT DE GESTION  BUREAUX
Immeuble de bureaux
Montoyer 10 – Bruxelles CBD (BE)
Cet immeuble sera entièrement redéveloppé suivant un design
dynamique qui le rendra facilement reconnaissable. La conception
architecturale comprendra un noyau et un sous-sol en béton, tandis
que toutes les autres superstructures (planchers, colonnes, éléments
de façade structurels) seront en bois provenant de forêts durables.
L’utilisation de matériaux et de technologies renouvelables s’inscrit
dans le cadre d’une économie circulaire, d’une réduction de l’em-
preinte carbone et d’un label énergétique de niveau A. Coﬁnimmo
vise une certiﬁcation BREEAM Outstanding pour cet immeuble.
Le bâtiment disposera d’un jardin privé, d’une toiture végétalisée,
de terrasses accessibles aux 6
e
et 7
e
étages, de triple vitrage, de
panneaux photovoltaïques, d’un éclairage LED et de pompes à
chaleur.
Le rez-de-chaussée et le premier étage disposeront de façades
entièrement vitrées à haute transparence, améliorant la sensation
d’espace et augmentant l’interaction entre les activités du bâtiment
et son environnement.
PROJETS DE REDÉVELOPPEMENT
Les équipes techniques internes de Coﬁnimmo, composées d’ingé-
nieurs industriels et civils, d’architectes et d’architectes d’intérieur,
sont responsables des projets de redéveloppement : rénovations,
reconstructions et reconversions. Ceux-ci s’inscrivent dans un
programme à long terme qui permet d’optimiser la composition
du portefeuille, de créer de la valeur et, de façon plus large, de
transformer de façon responsable le tissu urbain.
Immeuble de bureaux
Stationsstraat 110 – Malines (BE)
Cet immeuble de bureaux de près de 15.000 m fera l’objet d’une
rénovation complète et sera loué au Vlaams Administratief Centrum
de Malines (‘VAC Mechelen’). Après travaux, sa performance
énergétique sera bien au-delà des exigences légales actuelles.
Raison pour laquelle, Coﬁnimmo vise une certiﬁcation BREEAM
Excellent pour ce bâtiment.
Un de ses atouts supplémentaires est son excellente accessibilité
en transports publics, à vélo, à pied et en voiture. Grâce à son
emplacement, il s’inscrit parfaitement dans les nouveaux plans
de mobilité de la ville de Malines.
68
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
PROGRAMME D’INVESTISSEMENTS ENGAGÉS DANS LES BUREAUX
Projet Type
(de travaux)
Date
prévue
Total
inves-
tissements
Total
inves-
tissements
au 31.12.2021
Total
inves-
tissements
en 2022
Total
inves-
tissements
après 2022
(x 1.000.000 EUR)
Projets de développement en cours
Belgique
Montoyer 10
(Bruxelles)
Redéveloppement
T4 2023 15 0 6 9
Stationstraat 110
(Malines)
Rénovation
T4 2024 27 0 3 24
Total immeubles de placement, actifs ﬁnanciers non courants,
créances de location-ﬁnancement et entreprises associées
42 0 9 33
ARBITRAGE SÉLECTIF D’ACTIFS
Coﬁnimmo pratique une politique sélective d’arbitrage d’immeubles
de bureaux, tout en maintenant le portefeuille à une taille supé-
rieure à 1 milliard EUR, compatible avec la nécessité de maintenir
une plateforme de gestion complète.
Parallèlement au développement du secteur de l’immobilier de
santé, Coﬁnimmo met l’accent sur le rééquilibrage de son por
-
tefeuille de bureaux entre les diérents sous-secteurs, au proﬁt
d’immeubles de haute qualité localisés dans le CBD de Bruxelles.
La vacance locative dans ce secteur, plus faible que la moyenne
du marché bruxellois, permet d’y réaliser des rendements nets
supérieurs.
L’objectif recherché est de tirer proﬁt de l’appétit d’investisseurs pour
certains types d’actifs, soit d’optimiser la composition du portefeuille
en termes d’âge, de taille, de localisation et de situation locative
des immeubles. Les fonds récoltés sont alors réinvestis dans des
immeubles de haute qualité localisés dans le CBD de Bruxelles.
Cession en cours de 17 immeubles de bureaux
Le 31.05.2021, Coﬁnimmo a signé une convention sous seing privé
relative à la cession d’immeubles de bureaux situés dans la péri
-
phérie d’Anvers ainsi que dans la périphérie et la zone décentralisée
de Bruxelles. Le prix de vente s’élevait à plus de 80 millions EUR.
Ce montant est en ligne avec la dernière juste valeur (disponible
avant l’annonce, c’est-à-dire celle au 31.03.2021) déterminée par les
experts évaluateurs indépendants de Coﬁnimmo.
La vente des immeubles de bureaux, dont la superﬁcie totale
s’élève à plus de 66.800 m, s’inscrit pleinement dans la stratégie
de Coﬁnimmo dans le secteur des bureaux.
L’acheteur des immeubles de bureaux est Brody Project ontwik
-
keling & Investeringen.
Le 10.12.2021, 13 des 17 actifs repris ci-dessous ont été cédés pour
une juste valeur d’environ 60 millions EUR. Par conséquent, seul le
site Park Hill ﬁgure encore parmi les actifs non courants détenus
en vue de la vente au 31.12.2021.
Immeuble Localisation Superﬁcie
de la vente prévue
Nombre d’actifs Conclusion
de la vente prévue
Paepsem Business Park
Anderlecht (Bruxelles décentralisée) 26.520 m 6 T4 2021
Veldkant 35
Kontich (Anvers périphérie) 4.157 m 4 T4 2021
Garden Square
Wilrijk (Anvers périphérie) 7.464 m 1 T4 2021
Prins Boudewijnlaan 41
Edegem (Anvers périphérie) 6.014 m 1 T4 2021
Prins Boudewijnlaan 43
Edegem (Anvers périphérie) 6.007 m 1 T4 2021
Park Hill
Machelen (Bruxelles périphérie) 16.676 m 4 T2 2022
Total
66.838 m 17
69
RAPPORT DE GESTION  BUREAUX
Le portefeuille est composé :
• en Belgique :
d’actifs de santé, de bureaux, d’un
réseau de cafés et restaurants et de
partenariats public-privé ;
• en France :
d’actifs de santé et d’un réseau
d’agences d’assurance ;
• aux Pays-Bas :
d’actifs de santé et d’un réseau de cafés
et restaurants ;
• en Allemagne :
d’actifs de santé ;
• en Espagne :
d’actifs de santé ;
• en Finlande :
d’actifs de santé ;
• en Irlande :
d’actifs de santé.
• en Italie :
d’actifs de santé ;
• au Royaume-Uni :
d’actifs de santé.
Au 31.12.2021, le portefeuille immobilier consolidé du groupe Coﬁnimmo
compte 1.408 immeubles, représentant une superﬁcie totale de
2.379.000 m². Sa juste valeur s’élève à 5.709 millions EUR.
L’immobilier de santé représente 67 % du portefeuille du groupe et est réparti sur
neufpays, à savoir : la Belgique, la France, les Pays-Bas, l’Allemagne, l’Espagne,
la Finlande, l’Irlande, l’Italie et le Royaume-Uni. Un quart du portefeuille
consolidé est investi dans les bureaux. Ce portefeuille est réparti uniquement
enBelgique, principalement à Bruxelles, capitale de l’Europe. Le groupe dispose
également de deux réseaux de distribution loués à des acteurs de premier
plan (AB InBev en Belgique et aux Pays-Bas, et la MAAF en France).
COMPOSITION DU
PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
Centre de consultations médicales
sur campus de soins Maasziekenhuis Pantein – Beugen (NL)
70
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
PAR SECTEUR IMMOBILIER
(au 31.12.2021 – sur base d’une juste valeur
de 5.709 millions EUR - en %)
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
PAR PAYS (au 31.12.2021 – sur base d’une juste
valeur de 5.709 millions EUR - en %)
* ES 4 %  FI : 1 %  IE 2 %  IT 3 %  UK 1 %
58 %
BELGIQUE
10 %
PAYSBAS
11 %
ALLEMAGNE
11 %
AUTRES*
9 %
FRANCE
CROISSANCE ACCÉLÉRÉE DU PORTEFEUILLE
CONSOLIDÉ (du 31.03.2018 au 31.12.2021 -
en milliards EUR)
31.03.2018 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021
6,5
6
5,5
5
4,5
4
3,5
3
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
6.5
CAGR : 15 %
Évolution du portefeuille consolidé
ÉVOLUTION DE 1996 À 2021
En 1996, Coﬁnimmo a obtenu son agrément comme Sicaﬁ (au-
jourd’hui SIR). La valeur d’investissement de son portefeuille conso-
lidé s’élevait à peine à 600 millions EUR au 31.12.1995. Au 31.12.2021,
elle dépasse les 5,9 milliards EUR.
Du 31.12.1995 au 31.12.2021, le groupe a eectué :
• des investissements en immeubles de placement (acquisi
-
tions, constructions et rénovations) pour un montant total de
7.212 millions EUR ;
• des ventes pour un montant total de 2.422 millions EUR.
Lors des cessions, Coﬁnimmo a réalisé en moyenne une plus-value
nette en valeur d’investissement de 8 % par rapport aux dernières
évaluations annuelles précédant ces cessions, et ce, avant déduc-
tion des rétributions des intermédiaires et autres frais divers. Ces
chires n’incluent pas les plus-values et les moins-values réalisées
sur la vente d’actions de sociétés détentrices d’immeubles, ces
montants étant comptabilisés comme plus-values et moins-values
sur cessions de valeurs mobilières.
Le graphique sur la page suivante reprend la répartition par sec
-
teur immobilier des investissements de 7.212 millions EUR réalisés
entre 1996 et 2021.
ÉVOLUTION DE LA VALEUR D’INVESTISSEMENTS
DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ DE 1996 À 2021
(x 1.000.000 EUR)
Valeur d’investissement du portefeuille au 31.12.1995
609
Acquisitions
6.157
Constructions et rénovations
1.055
Valeur nette de réalisation
-2.626
Plus-values et moins-values réalisées
par rapport à la dernière valeur annuelle estimée
204
Reprises de loyers cédés
2
25
Variation de la valeur d’investissement
342
Valeur d’investissement du portefeuille au 31.12.2021
5.
966
3,73,7
4,04,0
4,64,6
5,35,3
6,26,2
67 %
IMMOBILIER DE SANTÉ
9 %
IMMOBILIER
DE RÉSEAUX
DE DISTRIBUTION
24 %
BUREAUX
71
RAPPORT DE GESTION  COMPOSITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
ÉVOLUTION EN 2021
La valeur d’investissement du portefeuille consolidé est passée de
5.082 millions EUR au 31.12.2020 à 5.966 millions EUR au 31.12.2021.
En juste valeur, ces chires correspondent à 4.869 millions EUR
au 31.12.2020 et à 5.709 millions EUR au 31.12.2021.
En 2021, le groupe Coﬁnimmo a eectué :
• des investissements en immeubles de placement (acquisi-
tions, constructions et rénovations) pour un montant total de
911 millions EUR
1
;
• des désinvestissements pour un montant total de 120 millions EUR.
Les ventes intervenues en 2021 concernent principalement 21 cafés
et restaurants du réseau de distribution Pubstone, 76 agences d’as-
surance du réseau de distribution Coﬁnimur I et 13 immeubles de
bureaux.
Le graphique ci-contre reprend la répartition par secteur immobilier
des 911 millions EUR d’investissements réalisés en 2021 en immeubles
de placement, auxquel les autres types d’investissement ont été
ajoutés pour arriver à un total de 992 millions EUR.
La variation de la juste valeur du portefeuille consolidé s’est élevée
à 841 millions EUR en 2021 (884 millions EUR en valeur d’investisse-
ment), soit une augmentation de 17 %. Le tableau à la page suivante
reprend la variation de la juste valeur du portefeuille en 2021 par
secteur immobilier et par zone géographique.
ÉVOLUTION DE LA VALEUR D’INVESTISSEMENT
DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ EN 2021
(x 1.000.000 EUR)
Valeur d’investissement du portefeuille
au 31.12.2020
5.082
Acquisitions
1
844
Constructions et rénovations
67
Valeur nette de réalisation
-127
Plus-values et moins-values réalisées
par rapport à la dernière valeur annuelle
estimée
8
Reprises de loyers cédés
7
Variation de la valeur d’investissement
85
Valeur d’investissement du portefeuille
au 31.12.2021
5.
966
RÉPARTITION DES INVESTISSEMENTS PAR
SECTEUR IMMOBILIER DE 1996 À 2021
(en valeur d’investissement - x 1.000.000 EUR)
RÉPARTITION DES INVESTISSEMENTS
PAR SECTEUR IMMOBILIER EN 2021
(en valeur d’investissement - x 1.000.000 EUR)
Maison de repos et de soins – Padoue (IT)
1. Ainsi que 81 millions EUR en participations dans des entreprises associées,
créances de location-ﬁnancement et autres créances non-courantes.
5
IMMOBILIER
DE RÉSEAUX
DE DISTRIBUTION
897
IMMOBILIER DE SANTÉ
1
10
BUREAUX
600
IMMOBILIER DE RÉSEAUX
DE DISTRIBUTION
2.840
BUREAUX
3.772
IMMOBILIER DE SANTÉ
72
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ PAR
SECTEUR IMMOBILIER ET PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE EN 2021
Secteur immobilier et
zone géographique
Variation de
juste valeur
1
Part dans le portefeuille
consolidé
Immobilier de santé 1,5 % 66,5 %
Belgique
0,4 % 28,0 %
France
-1,8 % 8,0 %
Pays-Bas
2,9 % 7, 6 %
Allemagne
5,5 % 11,4 %
Espagne
2,2 % 4,2 %
Finlande
3,7 % 1,2 %
Irlande
0,6 % 1,6 %
Italie
0,8 % 3,3 %
Royaume-Uni
2,3 % 1,2 %
Bureaux 0,9 % 24,2 %
Bruxelles CBD
3,5 % 14,0 %
Bruxelles Décentralisé
-1,3 % 5,8 %
Bruxelles Périphérie
-5,0 % 1,8 %
Anvers
4,7 % 0,6 %
Autres régions
-4,9 % 2,1 %
Immobilier de réseaux de distribution -1,2 % 9,3 %
Pubstone Belgique
-1,0 % 5,1 %
Autre Belgique
-0,2 % 0,5 %
Pubstone Pays-Bas
-0,7 % 2,4 %
Coﬁnimur I France
-3,3 % 1,2 %
PORTEFEUILLE TOTAL
1,1 % 100 %
1. Hors eet initial des variations de périmètre.
Clinique de réadaptation Celenus Klinik an der Salza –
Bad Langensalza (DE)
73
RAPPORT DE GESTION  COMPOSITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
Situation locative du portefeuille consolidé
La gestion commerciale du portefeuille du groupe est entièrement
internalisée : la proximité avec le client permet de construire une
relation de conﬁance sur le long terme, un élément essentiel pour
assurer un taux d’occupation élevé, une longue maturité des baux
et des locataires de qualité.
1. Cette catégorie reprend les pays suivants: Espagne, Finlande, Irlande, Italie et le Royaume-Uni.
TAUX D’OCCUPATION
Le taux d’occupation du portefeuille consolidé (hors actifs déte-
nus en vue de la vente), calculé sur base des loyers contractuels
pour les surfaces louées et des valeurs locatives estimées par les
experts évaluateurs indépendants pour les surfaces inoccupées,
s’élève à 98,1 % au 31.12.2021. Il se présente comme suit pour chaque
secteur immobilier :
Secteur immobilier et
zone géographique
Taux
d’occupation
Commentaire
Immobilier de santé 99,9 %
Belgique
100 %
Les actifs acquis sont loués dans leur entièreté à des opérateurs de santé, généralement
avec lesquels Coﬁnimmo conclut des baux d’une durée initiale entre 20 et 27 ans.
Les actifs développés sont tous pré-loués.
France
99,5 %
Les actifs acquis sont loués dans leur entièreté à des opérateurs de santé, généralement
sous des baux d’une durée initiale de 12 ans.
Au 31.12.2021, la durée résiduelle moyenne des baux est de 2,9 ans dont un seul actif vide,
un actif qui a été vendu à la valeur de marché et, pour le reste, les baux ont été prolongés.
Les actifs développés sont tous pré-loués.
Pays-Bas
99,7 %
Coﬁnimmo détient 17 centres de consultations médicales qui sont loués directement à des
professionnels de soins de santé, qui y reçoivent leurs patients. Au 31.12.2021, le taux d’occupation
de ces établissements s’élèvait à 98,9 %.
Tous les autres actifs acquis sont loués dans leur entièreté à des opérateurs de santé,
avec lesquels Coﬁnimmo conclut généralement des baux d’une durée initiale entre 10 et 20 ans.
Les actifs développés sont tous pré-loués.
Allemagne
100 %
Les actifs acquis sont loués dans leur entièreté à des opérateurs de santé,
avec lesquels Coﬁnimmo conclut généralement des baux d’une durée initiale de 15 à 30 ans.
Autres
1
100 %
Les actifs acquis sont loués dans leur entièreté à des opérateurs de santé,
avec lesquels Coﬁnimmo conclut généralement des baux d’une durée initiale de 15 à 35 ans.
Bureaux 93,7 %
La grande majorité des baux conclus par Coﬁnimmo dans ce segment sont de type 3/6/9.
Le risque de vacance locative auquel le Groupe fait face chaque année représente en moyenne 10 %
à 15 % de son portefeuille de bureaux.
A titre de comparaison, le taux de vacance moyen sur le marché des bureaux bruxellois s’élève à
7,65 % au 31.12.2021 (source : Cushman & Wakeﬁeld).
Immobilier de réseaux
de distribution
98,5 %
Pubstone Belgique
99,4 %
Depuis la septième année du bail (2014), AB InBev a la possibilité de renoncer chaque année à des
cafés/restaurants représentant jusqu’à 1,75 % des revenus locatifs annuels du portefeuille total de
Pubstone. Le groupe brassicole a ainsi libéré 145 actifs depuis 2014 : au 31.12.2021, 13 d’entre eux ont
été reloués, 128 ont été vendus et 7 sont vides
Autre Belgique
100 %
Deux actifs ont été alloués à ce secteur. Il s’agit de la réserve foncière Tenreuken située à Bruxelles et
du commissariat de la police fédérale situé à Kroonveldlaan 30 à Termonde.
Pubstone Pays-Bas
100 %
Depuis la septième année du bail et à chaque quinquennat du bail de sous-location conclu
entre AB InBev et l’exploitant d’un café/restaurant, AB InBev a la possibilité de renoncer à cet
établissement, sachant que les baux résiliés au cours d’une même année ne peuvent représenter
plus de 1,75 % des revenus locatifs annuels du portefeuille total de Pubstone. Le groupe brassicole
a ainsi libéré 32 actifs depuis 2014 : au 31.12.2021, 32 ont été vendus et 0 sont vides.
Coﬁnimur I France
92,0 %
Au moment de l’acquisition du portefeuille d’agences d’assurances loué à la MAAF (2011),
dix agences étaient soit vides, soit louées sous un bail d’une durée résiduelle de moins d’un an.
Au 31.12.2021, de ces dix actifs, neuf ont été vendus et un est loué.
Depuis lors, Coﬁnimmo a annoncé la cession partielle du portefeuille; 118 agences ont ainsi
été libérées par la MAAF depuis l’acquisition du portefeuille : au 31.12.2021, 87 ont été vendues, 23 sont
vides, 8 d’entre eux ont été reloués.
TOTAL 98,1 %
74
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
ÉCHÉANCIER DES BAUX
La durée résiduelle moyenne pondérée des baux s’élève à 12 ans
au 31.12.2021, dans le cas où chaque locataire mettrait ﬁn à son bail
à la première option de résiliation possible. Le graphique ci-dessous
reprend la maturité des baux par secteur immobilier au 31.12.2021.
La durée résiduelle moyenne des baux s’élèverait à 13 ans si aucune
option de break n’était exercée, c’est-à-dire si tous les locataires
continuaient d’occuper leurs surfaces jusqu’à la ﬁn contractuelle
des baux.
Par ailleurs, au 31.12.2021, plus de 64 % des baux conclus par le groupe
ont une durée résiduelle supérieure à 9 ans (voir tableau ci-dessous).
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
EN FONCTION DE LA MATURITÉ DES BAUX
(au 31.12.2021 – en loyers contractuels)
Maturité des baux Part du
portefeuille
Baux > 9 ans 64,6 %
Immobilier de santé
49,7 %
Immobilier de réseaux de distribution - Pubstone
9,6 %
Bureaux - secteur public
3,2 %
Bureaux - secteur privé
2,1 %
Baux 6-9 ans 8,4 %
Immobilier de santé
5,2 %
Bureaux 2,6 %
Immobilier de réseaux de distribution - Autre
Belgique
0,4 %
Immobilier de réseaux de distribution - Coﬁnimur I 0,2 %
Baux < 6 ans 27,0 %
Bureaux
16,9 %
Immobilier de santé
8,7 %
Immobilier de réseaux de distribution - Coﬁnimur I
1,4 %
TOTAL 100 %
12 ans
DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE
PONDÉRÉE DES BAUX
98,1 %
TAUX D’OCCUPATION
Maison de repos et de soins – Vigo (ES)
DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE PONDERÉE
DES BAUX PAR SECTEUR IMMOBILIER
(au 31.12.2021 – en nombre d’années)
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Bureaux Réseaux
de distribution
Santé
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
5
12
1
16
2
1. Pour les réseaux de distribution, la durée résiduelle moyenne des baux par sous-
secteur est la suivante en années : Pubstone (14), Autres Belgique (8) et Coﬁnimur I (3).
2. Pour l’immobilier de santé, elle est la suivante : Belgique (18), France (3), Pays-Bas (10),
Allemagne (21), Espagne (21), Finlande (18), Irlande (14), Italie (8) et Royaume-Uni (35).
Moyenne : Moyenne :
12 ans12 ans
75
RAPPORT DE GESTION  COMPOSITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
LOCATAIRES
Le portefeuille consolidé du groupe compte plus de 340 groupes
de locataires issus de secteurs d’activité variés. Une diversiﬁcation
qui contribue à son proﬁl de risque modéré. Le groupe français
Korian, coté en bourse, expert des services de soins et d’accompa
-
gnement aux seniors, est le principal locataire du groupe. Il est suivi
par AB InBev, qui loue le portefeuille de cafés/restaurants Pubstone.
ÉVOLUTION DES REVENUS LOCATIFS
Les revenus locatifs bruts ont augmenté de 258 millions EUR en 2020
à 299 millions EUR en 2021, soit une hausse de 16 %. À périmètre
constant (like-for-like), la hausse des revenus locatifs bruts s’élève
à 0,9 %. Le tableau à la page suivante reprend la variation à pé
-
rimètre constant des revenus locatifs bruts par secteur immobilier
et par pays en 2021.
L’eet positif des nouvelles locations (+1,6 %) et de l’indexation (+0,9 %)
ont largement compensé l’eet négatif des départs (-1,2 %) et des
renégociations (-0,3 %).
REVENUS LOCATIFS
Grâce à la stratégie de diversiﬁcation du portefeuille et à une
gestion commerciale active, le groupe Coﬁnimmo est en mesure
de sécuriser ses revenus à long terme. Ainsi, plus de 77 % de ses
revenus locatifs sont contractuellement assurés jusqu’en 2025. Ce
pourcentage atteint 81 % dans le cas où aucune option de résiliation
ne serait exercée et où tous ses locataires resteraient dans leurs
surfaces jusqu’à la ﬁn contractuelle des baux.
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ DU LOCATAIRE
(au 31.12.2021 - sur base de loyers contractuels
de 313 millions EUR - en %)
TOP 10 DES PRINCIPAUX LOCATAIRES au 31.12.2021 - sur base de loyers contractuels
de 313 millions EUR - en % ET DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE PONDÉRÉE DES BAUX JUSQU’À
LA PREMIÈRE OPTION DE RÉSILIATION POSSIBLE (au 31.12.2021 – en nombre d’années)
Korian AB InBev Colisée Secteur
public
ORPEA DomusVi Care-Ion Stella Vitalis Aspria MAAF
14,7 %
9,6 %
8,7 %
8,5 %
6,0 %
3,8 %
3,5 %
3,1 %
2,5 %
1,5 %
20
15
10
5
0
40
30
20
10
0
Proportion de loyers contractuels (en %)
Durée (années)
63,5 %
SANTÉ
9,6 %
AB INBEV
4,4 %
CONSULTANTS
& AVOCATS
4,3 %
FINANCE, ASSURANCE
& IMMOBILIER
8,5 %
SECTEUR PUBLIC BELGE
ET INTERNATIONAL
5,5 %
AUTRES
4,2 %
ICT, TELECOM
& MEDIA
76
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
VARIATION À PÉRIMÈTRE CONSTANT DES REVENUS LOCATIFS BRUTS PAR
SECTEUR IMMOBILIER EN 2021
Secteur immobilier Variation des
revenus locatifs bruts
à portefeuille constant
Part dans le
portefeuille consolidé
en juste valeur
Immobilier de santé
0,7 % 66,5 %
Bureaux
1,7 % 24,2 %
Immobilier de réseaux de distribution
0,2 % 9,3 %
TOTAL
0,9 % 100 %
Maison de repos et de soins Monterey House –
Bruxelles (BE)
RAPPORT DE GESTION - COMPOSITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
REVENUS LOCATIFS (au 31.12.2021 - en loyers contractuels - en %)
Immobilier de réseaux
de distribution
Immobilier de santé
Bureaux
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 > 2036
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
77
RAPPORT DE GESTION  COMPOSITION DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
Rendement locatif
Le rendement locatif est déﬁni comme les loyers pour les sur-
faces louées et les valeurs locatives estimées pour les surfaces vides,
divisés par les valeurs d’investissement des immeubles (hors actifs
détenus en vue de la vente) à dire d’expert. Ce rendement locatif
est aussi le taux de capitalisation des revenus locatifs appliqué au
patrimoine immobilier.
La diérence entre les rendements locatifs bruts et nets correspond
aux coûts directs : frais techniques (maintenance, réparations, etc.),
frais commerciaux (commissions d’agents, frais de marketing, etc.)
et charges et taxes sur les surfaces vides. Dans le secteur de l’im-
mobilier de santé, la grande majorité des baux en France et en
Belgique sont de types triple net tandis qu’en Allemagne, aux Pays-
Bas, en Espagne et en Finlande, les baux sont majoritairement de
type double net (Dach und Fach - voir Lexique). Le type de bail
triple net implique que les frais de maintenance et d’assurance,
ainsi que les taxes sont à charge du locataire contrairement au
type de bail double net. Ainsi, dans le secteur de la santé, les ren
-
dements locatifs bruts et nets sont pratiquement identiques.
Secteur immobilier
et pays
Nombre
d’immeubles
Superﬁcie
(en m)
Âge moyen
(en années)
Juste valeur
(x 1.000.000 EUR)
Part du portefeuille
consolidé
en juste valeur
(en %)
Loyers contractuels
(x 1.000 EUR)
Part du portefeuille
consolidé en loyers
contractuels
(en %)
Immobilier de santé
266 1.526.977 12 3.799 66,5 % 198.681 63,6 %
Belgique
88 591.973 10 1.601 28,0 % 82.883 26,5 %
France
53 230.110 > 15 456 8,0 % 27.599 8,8 %
Pays-Bas
46 187.013 10 434 7,6 % 24.337 7,8 %
Allemagne
44 293.629 13 654 11,4 % 36.466 11,7 %
Espagne
17 103.861 13 240 4,2 % 8.130 2,6 %
Finlande
2 6.823 < 1 67 1,2 % 1.597 0,5 %
Irlande
7 39.244 > 15 89 1,6 % 4.637 1,5 %
Italie
6 64.913 > 15 190 3,3 % 9.612 3,1 %
Royaume-Uni
3 9.411 4 69 1,2 % 3.420 1,1 %
Bureaux
62 490.759 13 1.381 24,2 % 77.572 24,8 %
Immobilier de réseaux
de distribution
1.080 361.671 > 15 530 9,3 % 36.330 11,6 %
Pubstone Belgique
677 270.060 > 15 292 5,1 % 19.710 6,3 %
Autre Belgique
1 9.043 9 30 0,5 % 1.390 0,4 %
Pubstone Pays-Bas
212 41.319 > 15 138 2,4 % 10.281 3,3 %
Coﬁnimur I France
190 41.250 > 15 70 1,2 % 4.949 1,6 %
TOTAL
1.408 2.379.407 13 5.710 100 % 312.584 100 %
TAUX DE CAPITALISATION APPLIQUÉS AU
PORTEFEUILLE DE COFINIMMO ET RENDEMENT
DES OBLIGATIONS DE L’ÉTAT BELGE À 10 ANS
(au 31.12.2021 - en %)
Coﬁnimmo - Bureaux
Coﬁnimmo - Portefeuille global
Coﬁnimmo - Immobilier de santé
Obligations de l'Etat belge à 10 ans
9 %
8 %
7 %
6 %
5 %
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
-1 %
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
RENDEMENTS BRUTS/NETS PAR SECTEUR
IMMOBILIER (au 31.12.2021)
Immobilier
de santé
Immobilier de
réseaux de
distribution
Bureaux Total
10
8
6
4
2
0
Brut Net Brut Net Brut Net Brut Net
Café Palmarès – Spa (BE)
0
2
4
6
8
10
6,4 %
6,3 %
5,1 %
6,1 %
5,4 %
5,3 %
5,3 %
5,6 %
78
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
GESTION DES
RESSOURCESFINANCIÈRES
La dette et les lignes de crédit conﬁrmées du groupe ne sont sou-
mises à aucune clause de remboursement anticipé ou de variation
de marge liée à sa notation ﬁnancière. Elles sont généralement
sujettes à des conditions concernant :
• le respect de la réglementation SIR ;
• le respect des niveaux de ratio d’endettement et de couverture
des charges ﬁnancières par le cash-ﬂow ;
• la juste valeur du portefeuille immobilier.
Au 31.12.2021 et tout au long de l’année 2021, ces ratios ont été
respectés. Par ailleurs, aucun défaut de paiement sur les contrats
d’emprunts et aucune violation des termes de ces mêmes contrats
ne sont attendus dans les 12 mois à venir.
Maison de repos et de soins De Parallel –
Nijverdal (NL)
La stratégie ﬁnancière de Coﬁnimmo se caractérise par une diversiﬁcation de ses
sources de ﬁnancement, un appel régulier aux marchés des capitaux, un taux
d’endettement proche de 45 % et une optimisation de la durée et du coût de son
ﬁnancement. Coﬁnimmo porte également une attention particulière à la cohérence
entre sa stratégie ﬁnancière et ses objectifs RSE (voir chapitre ‘Stratégie’ de ce
document). Après avoir émis des obligations durables et contracté des crédits
durables, l’année 2021 a été marquée par la transformation du programme de billet
de trésorerie en un programme durable pour 1,25 milliard EUR mais également par le
premier crédit ‘sustainability-linked’ dont les conditions sont liées à la réalisation du
projet 30³ qui est détaillé dans le chapitre ‘Environnement ’ de ce document.
Enﬁn, l’année 2022 a débuté avec l’émission de la seconde obligation publique
durable pour un montant de 500 millions EUR.
79
RAPPORT DE GESTION  GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
Opérations de ﬁnancement en 2021
En 2021, Coﬁnimmo a renforcé ses ressources ﬁnancières et la
structure de son bilan. Les opérations de ﬁnancement intervenues
durant cet exercice ont permis au groupe d’augmenter les ﬁnan-
cements bancaires, de maintenir un échéancier stable des dettes
ﬁnancières et de maintenir un coût moyen de sa dette à des niveaux
particulièrement faibles. En outre, dans le cadre des premières
acquisitions au Royaume-Uni, Coﬁnimmo s’est ﬁnancée en partie
en GBP grâce à diérents ﬁnancements bilatéraux multidevises.
Ces ﬁnancements multidevises ont des maturités allant de quatre
à six ans et démontrent l’accès à diérentes sources de ﬁnance
-
ment pour des acquisitions hors de la zone euro. Les diérentes
opérations réalisées sont décrites ci-dessous.
AUGMENTATIONS DE CAPITAL
Au cours de l’exercice 2021, Coﬁnimmo a procédé à quatre augmen-
tations de capital (apport en nature, en numéraire via constitution
accélérée d’un carnet d’ordres, dividende optionnel et conver-
sion des obligations convertibles en actions) totalisant près de
565 millions EUR.
Augmentation de capital en numéraire via constitution
accélérée d’un carnet d’ordres
Le 03.03.2021, Coﬁnimmo SA a lancé une augmentation de capital
en numéraire via constitution accélérée d’un carnet d’ordres (l’‘ABB’)
auprès d’investisseurs institutionnels internationaux, dans les limites
du capital autorisé, avec annulation du droit de souscription préfé-
rentielle des actionnaires existants et sans orir de droit d’allocation
irréductible aux actionnaires existants (l’ ‘augmentation de capital’).
La société a clôturé avec succès l’ABB. 1.487.603 nouvelles actions,
correspondant à environ 5,5 % du capital existant avant l’augmenta-
tion de capital, ont été placées auprès d’investisseurs institutionnels
à un prix d’émission de 121,00 EUR par action. Le prix d’émission
représente une décote de 4,3 % par rapport au dernier cours de
bourse le 03.03.2021 de 126,40 EUR par action. Le produit brut
de l’augmentation de capital s’élève à environ 180 millions EUR.
L’émission, la livraison et l’admission à la négociation sur le marché
réglementé d’Euronext Brussels des nouvelles actions ont eu lieu le
08.03.2021.
Augmentation de capital par apport en nature
Le 08.04.2021, Coﬁnimmo a acquis 5 sites de santé en Belgique via
apport en nature. La valeur conventionnelle des actifs s’élevait à
103 millions EUR (montant arrondi). À cette ﬁn, 937.432 nouvelles
actions ont été émises dans le cadre du capital autorisé, et ont été
transmises aux apporteurs.
Les apporteurs sont des sociétés contrôlées par le groupe Care-Ion,
qui est un actionnaire à long terme de Coﬁnimmo détenant déjà
plus de 3 % du capital de la société depuis 2019.
Grâce à cette opération, Coﬁnimmo a renforcé ses capitaux propres
de 103.295.632,08 EUR.
Dividende optionnel
L’assemblée générale ordinaire du 12.05.2021 avait décidé de dis-
tribuer pour l’exercice 2020 un dividende brut de 5,80 EUR par
action (soit un dividende net de 4,06 EUR par action) .
Le conseil d’administration a décidé d’orir aux actionnaires le
choix entre le paiement du dividende de l’année 2020 en actions
nouvelles ou en numéraire, ou d’opter pour une combinaison de
ces deux modalités de paiement. Le prix de souscription d’une
action nouvelle a été établi à 117,74 EUR. Les actions nouvelles ont
jouissance dans les résultats de Coﬁnimmo à dater du 01.01.2021
(premier dividende payable en 2022).
Les actionnaires ont été invités à communiquer leur choix entre les
diérentes modalités de paiement entre le 19.05.2021 et le 02.06.2021.
Un total de 54 % des coupons de dividende 2020 a été remis dans le
cadre de la souscription. Ceci a donné lieu à l’émission de 550.658
actions nouvelles pour un montant total de 64.834.472,92 EUR. Le
prix de souscription de 117,74 EUR par action nouvelle se situait 8,2 %
en-deçà de la moyenne pondérée du cours de l’action durant la
période de souscription (128,29 EUR).
Le solde du dividende a été réglé en numéraire pour un montant
total net de 54,8 millions EUR (montant dont a été déduit le pré
-
compte mobilier sur dividendes aérent aux coupons réinvestis et
non réinvestis). La date eective de la cotation des actions nouvelles
était le 08.06.2021.
Maison de repos et de soins Prince Royal –
Bruxelles (BE)
80
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Échéance des obligations convertibles
Les obligations convertibles sont arrivées à échéance le 15.09.2021.
À la ﬁn de la période de conversion des obligations convertibles,
Coﬁnimmo a reçu de nouvelles demandes de conversion de la
part de détenteurs d’obligations convertibles portant sur 1.483.774
obligations convertibles sur les 1.502.087 obligations convertibles
en circulation (soit 99 %), résultant en 1.657.750 nouvelles actions
de Coﬁnimmo (soit 5,5 % des actions précédemment en circulation)
à livrer aux détenteurs d’obligations convertibles concernés. Ces
nouvelles actions de Coﬁnimmo ont été émises le 30.09.2021 et leur
valeur comptable s’est élevée à environ 217 millions EUR.
À l’issue de cette opération, le capital social de Coﬁnimmo était
représenté par 31.695.481 actions.
TRANSFORMATION ET EXTENSION DU PROGRAMME
DE BILLETS DE TRÉSORERIE
Aﬁn d’aligner davantage ses ﬁnancements à sa politique RSE, le
programme de billets de trésorerie de Coﬁnimmo a été transformé
en un programme durable de billets de trésorerie. Certains actifs
éligibles (principalement des actifs sociaux) ont été sélectionnés
pour que l’encours du programme soit toujours couvert par des
investissements susants dans des actifs éligibles (conformément
au cadre de ﬁnancement durable de Coﬁnimmo).
De plus, pour répondre à la demande importante de billets de tréso-
rerie, Coﬁnimmo a décidé de relever le montant maximum du pro-
gramme de 950 millions EUR à 1.250 millions EUR. L’augmentation du
programme, eective depuis le 07.12.2021, permettra des émissions
à court et à long termes.
Les émissions de billets de trésorerie à long terme se font à partir
de ‘reverse inquiries’ que les investisseurs intéressés adressent aux
banques qui gèrent le programme de billets de trésorerie. Belﬁus
Bank, ING Bank, ABN AMRO et Barclays Bank Ireland coordonnent
pour Coﬁnimmo les émissions de billets de trésorerie à long terme
tandis que Belﬁus Bank, BNP Paribas Fortis, BRED Banque Populaire,
ING Bank, KBC Bank, ABN AMRO, Barclays Bank Ireland et la Société
Générale facilitent les émissions de billets de trésorerie à court terme.
ÉMISSION D’UNE NOUVELLE OBLIGATION DURABLE
DÉBUT 2022
Le 17.01.2022, Coﬁnimmo a émis une seconde obligation publique
durable de taille benchmark pour un montant de 500 millions EUR.
Les obligations seront assorties d’un coupon de 1 % par an et arrive-
ront à échéance le 24.01.2028. L’utilisation des fonds ainsi levés sera
entièrement aectée au (re)ﬁnancement d’actifs, conformément
au cadre de ﬁnancement durable de Coﬁnimmo de mai 2020. Les
actifs sélectionnés ainsi que les autres aspects de ﬁnancement
durable déﬁnis par le groupe sont détaillés dans le rapport RSE
(voir pages 137 à 145). La nouvelle émission est cotée sur Euronext
Growth Brussels. Le règlement et l’admission à la négociation des
obligations ont eu lieu le 24.01.2022.
OPÉRATIONS DE FINANCEMENT DEPUIS LE 01012021
Évolution de l’ensemble des ﬁnancements
• 02.02.2021 : Nouvelle ligne de crédit bilatérale de 40 millions EUR
pour une durée de 7 ans ;
• 11.02.2021 : Prolongation d’une ligne de crédit de 20 millions EUR
pour 1 an supplémentaire pour porter son échéance à 2025 ;
• 12.02.2021 : Nouvelle ligne de crédit bilatérale de 50 millions EUR
à 5 ans ;
• 15.02.2021 : Nouvelle ligne de crédit bilatérale de 50 millions EUR
à 5 ans ;
• 15.02.2021 : Prolongation d’une ligne de crédit de 50 millions EUR
pour 1 an supplémentaire pour porter son échéance à 2026 ;
• 05.05.2021 : Nouvelle ligne de crédit bilatérale de 50 millions EUR
à 8 ans ;
• 05.05.2021 : Nouvelle ligne de crédit bilatérale de 500 millions EUR
à 2 ans ;
• 11.05.2021 : Extension (5 millions EUR) et modiﬁcation d’une ligne
de crédit classique en une ligne de crédit ‘Sustainability-linked’
de 25 millions EUR pour laquelle les conditions ﬁnancières seront
ajustées en fonction de la réalisation de l’objectif de réduction
de l’intensité énergétique du patrimoine de Coﬁnimmo (Projet
30) ;
• 29.06.2021 : Réduction d’une ligne de crédit de 21 millions EUR
à 14 millions EUR et prolongation de sa maturité pour trois ans
supplémentaires pour porter son échéance à 2027 ;
• 30.06.2021 : Signature de la prolongation de 378 millions EUR
du crédit syndiqué pour un an supplémentaire pour porter son
échéance au 01.07.2026 ;
• 28.09.2021 : Conclusion d’une nouvelle ligne de crédit bilatérale
de 100 millions EUR pour une durée de deux ans et demi ;
• 30.09.2021 : Conclusion d’une nouvelle ligne de crédit bilatérale
de 50 millions EUR à 5 ans ;
• 19.10.2021 : Reﬁnancement anticipé d’une ligne de crédit de
30 millions EUR échéant en mars 2022 pour porter son échéance
à 2025 ;
• 18.11.2021 : Prolongation d’une ligne de crédit de 25 millions EUR
pour 1 an supplémentaire pour porter son échéance à 2032 ;
• 23.11.2021 : Prolongation de 50 millions EUR au sein d’un crédit
syndiqué de 428 millions EUR pour 1 an supplémentaire pour
porter son échéance au 01.07.2026 ;
• 03.12.2021 : Prolongation d’une ligne de crédit de 50 millions EUR
pour 1 an supplémentaire pour porter son échéance à 2027 ;
• 07.12.2021 : transformation et extension du programme de billets
de trésorerie à long terme (détaillée ci-dessus) ;
• 14.12.2021 : Prolongation d’une ligne de crédit de 50 millions EUR
pour 1 an supplémentaire pour porter son échéance à 2027.
• 10.01.2022 : Prolongation d’une ligne de crédit de 25 millions EUR
pour 1 an supplémentaire pour porter son échéance à 2026 ;
• 17.01.2022 : Émission d’une obligation publique durable de taille
benchmark pour un montant de 500 millions EUR et d’une durée
de 6 ans (détaillée ci-dessus);
• 11.02.2022 : Prolongation d’une ligne de crédit de 100 millions EUR
pour 1 an supplémentaire pour porter son échéance à 2027.
Couverture de taux d’intérêt
Au cours de l’année 2021, Coﬁnimmo a poursuivi l’augmentation de
ses couvertures sur un horizon de trois à neuf ans. Des IRS portant
sur les années 2023 (50 millions EUR), 2024-2025 (200 millions EUR),
2026-2027 (250 millions EUR), 2028 (200 millions EUR) et 2029
(50 millions EUR) ont été souscrits aﬁn d’augmenter la couverture
sur ces années.
À la suite des investissements réalisés au Royaume-Uni, un IRS
a été souscrit pour un montant de 20 millions GBP (2021-2026).
En 2021, Coﬁnimmo a également augmenté sa couverture sur les
prochaines années avec la souscription de caps portant sur les
années 2021-2022 (600 millions EUR), 2023 (400 millions EUR),
2024-2025 (200 millions EUR).
81
RAPPORT DE GESTION  GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
Structure de la dette
DETTES FINANCIÈRES CONSOLIDÉES
Au 31.12.2021, les dettes ﬁnancières consolidées, courantes et non
courantes, émises par Coﬁnimmo SA, s’élevaient à 2.568 millions EUR.
Elles comprenaient notamment des facilités bancaires et des
obligations émises sur le marché ﬁnancier. Les obligations sont
résumées dans le tableau ci-dessous :
Simple (S)/
Convertible (C)
Courantes (C)/
Non courantes
(NC)
Financement
durable
Montant nominal
(x 1.000.000 EUR)
Prix
d’émission
( %)
Prix de
conversion
(EUR)
Coupon
( %)
Date
d’émission
Date
d’échéance
S C -
190,0 100,000
-
1,9290 25.03.2015 25.03.2022
S NC -
70,0 99,609
-
1,7000 26.10.2016 26.10.2026
S NC Green & social 55,0 99,941 - 2,0000 09.12.2016 09.12.2024
S NC Durable 500,0 99,222 - 0,8750 02.12.2020 02.12.2030
Au 31.12.2021, les dettes ﬁnancières non courantes s’élevaient à
1.468 millions EUR, dont :
Marché obligataire
• 70 millions EUR pour un emprunt obligataire non convertible ;
• 55 millions EUR de green & social bonds non convertibles qui font
partie de la communauté Euronext ESG Bonds rassemblant les
émetteurs européens d’obligations green & social répondant à
diérents critères objectifs. Coﬁnimmo est actuellement l’un des
rares émetteurs cotés à Bruxelles à faire partie de cette commu-
nauté européenne engagée ;
• 500 millions EUR pour une obligation durable de taille benchmark
faisant partie de la communauté Luxembourg Green Exchange au
même titre que de nombreux émetteurs internationaux mais éga-
lement un développeur immobilier belge et la Région wallonne ;
• -6 millions EUR principalement pour l’émission sous le pair
de l’obligation de 500 millions EUR et pour les intérêts courus
non échus des emprunts obligataires ;
• 59 millions EUR de billets de trésorerie à long terme ;
• 1 million EUR correspondant à la valeur actualisée du coupon
minimum des obligations remboursables en actions (ORA) émises
par Coﬁnimur I en décembre 2011.
Facilités bancaires
• 771 millions EUR de crédits bancaires bilatéraux et syndiqués
conﬁrmées, d’une durée de cinq à dix ans à l’origine, contractés
auprès d’une dizaine d’établissements ﬁnanciers ;
• 5 millions EUR de dettes ﬁnancières liées à un droit d’utilisation ;
• 12 millions EUR de garanties locatives reçues.
Au 31.12.2021, les dettes ﬁnancières courantes de Coﬁnimmo s’éle-
vaient à 1.100 millions EUR, dont :
Marchés ﬁnanciers
• 193 millions EUR d’un emprunt obligataire non convertible in-
cluant les intérêts courus non échus ;
• 770 millions EUR de billets de trésorerie d’une durée inférieure à
un an, dont 100 millions EUR d’une durée supérieure à six mois.
Les émissions de billets de trésorerie à court terme sont totalement
couvertes par les disponibilités sur les lignes de crédit à long terme
conﬁrmées. Coﬁnimmo bénéﬁcie ainsi du coût attractif d’un tel
programme de ﬁnancement à court terme, tout en assurant son
reﬁnancement au cas où le placement de nouveaux billets de
trésorerie deviendrait plus coûteux ou impraticable ;
• 10 millions EUR de billets de trésorerie initialement conclus à long
terme dont la durée résiduelle est inférieure à un an.
Facilités bancaires
• 127 millions EUR, principalement de crédits bancaires bilatéraux
arrivant à échéance dans l’année.
DISPONIBILITÉS
Au 31.12.2021, les disponibilités sur les lignes de crédit conﬁrmées
atteignaient 1.636 millions EUR. Après couverture des émissions
de billets de trésorerie, Coﬁnimmo disposait à cette date de
866 millions EUR de lignes excédentaires pour ﬁnancer son activité.
RATIO D’ENDETTEMENT CONSOLIDÉ
Au 31.12.2021, Coﬁnimmo respecte les limites des ratios d’endet-
tement ﬁnancier. Son ratio d’endettement réglementaire (calculé
conformément à la réglementation sur les SIR comme : dettes ﬁ
-
nancières et autres / Total de l’actif) atteint 44,2 % (contre 46,1 % au
31.12.2020). Pour rappel, la limite légale imposée aux SIR est de 65 %.
Les conventions de crédit dont Coﬁnimmo bénéﬁcie, lorsqu’elles
font référence à une limite d’endettement, font référence au ratio
réglementaire et le plafonnent à 60 %.
Ratio d’endettement Coﬁnimmo
Limite d’endettement légale imposée aux SIR
31.03.2018 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
82
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Lignes de crédit tirées
Obligations classiques et billets de trésorerie LT
Instruments durables
Lignes de crédit non tirées
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
200200
221221
5050
150150
8888
2525
8989
4040
178178199199
5050
99
6060
108108
500500
252522
2929
9898
500500
1010
5555
9292
589589
6262
4040
5050
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
ÉCHÉANCIER DES ENGAGEMENTS FINANCIERS À LONG TERME AU 24022022
1
(x 1.000.000 EUR)
DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE
DES DETTES FINANCIÈRES
La durée résiduelle moyenne pondérée des engagements ﬁnanciers
est restée stable à cinq ans entre le 31.12.2020 et le 31.12.2021. Ce
calcul tient compte de la nouvelle obligation de 500 millions EUR à 6
ans émise début 2022 et de l’annulation concomitante d’une ligne de
crédit du même montant échéant en 2023. Il exclut les échéances à
court terme des billets de trésorerie, qui sont entièrement couvertes
par des tranches disponibles sur les lignes de crédit à long terme.
Les crédits à long terme conﬁrmés (lignes bancaires, obligations,
billets de trésorerie à plus d’un an et crédits à terme), dont l’encours
total s’élève à 3.413 millions EUR au 31.12.2021, arriveront à échéance
de façon étalée jusqu’en 2031. Depuis le 01.01.2022, de nouvelles
obligations ont été conclues pour un montant de 500 millions EUR.
L’échéancier par année est illustré ci-dessous.
Coût moyen de la dette et
couverture du taux d’intérêt
Le coût moyen de la dette, y compris les marges bancaires, s’est
établi à 1,1 % pour l’exercice 2021, contre 1,3 % pour l’exercice 2020.
Coﬁnimmo a recours à une couverture partielle de sa dette à taux
ﬂottant par l’utilisation de swap de taux d’intérêts (IRS) et de caps.
Coﬁnimmo mène une politique visant à sécuriser sur un horizon de
minimum trois ans les taux d’intérêt relatifs à une proportion de 50 %
à 100 % de l’endettement prévisionnel. Dans ce contexte, le groupe
utilise une approche globale (couverture macro). Par conséquent,
COMPOSITION DE LA DETTE (au 31.12.2021)
31 %
BILLETS DE
TRÉSORERIE À
COURT TERME
& AUTRES
35 %
CRÉDITS
BANCAIRES
2.529 millions EUR
34 %
OBLIGATIONS NON
CONVERTIBLES &
BILLETS DE TRÉSORERIE
À LONG TERME
1. En tenant compte de l’utilisation des lignes de crédits au 31.12.2021.
il ne couvre pas individuellement chacune des multiples lignes de
crédit à taux variable.
En tenant compte des opérations de couverture de 2021 et de la
nouvelle obligation émise en 2022 pour 500 millions EUR, la ré
-
partition de la dette à taux ﬁxe, de la dette à taux ﬂottant couverte
et de la dette à taux ﬂottant non couverte se présentait comme
dans le graphique de la page suivante.
83
RAPPORT DE GESTION  GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
APERÇU DES TRANSACTIONS EFFECTUÉES
ENTRE LE 01012021 ET LE 31122021
DANS LE CADRE DU STOCK OPTION PLAN
Date de la
transaction
Plan SOP Nombre
d’actions
Prix d’exercice
(EUR)
18.11.2021 2008 1.300 122,92
18.11.2021 2007 1.350 143,66
09.06.2021 2016 150 108,44
03.06.2021 2007 1.000 143,66
02.06.2021 2011 1.600 97,45
01.06.2021 2014 100 88,75
01.06.2021 2008 150 122,92
01.06.2021 2007 200 143,66
09.03.2021 2006 200 129,27
01.03.2021 2016 100 129,27
En vertu de cet article, Coﬁnimmo déclare également qu’elle a
aliéné des actions Coﬁnimmo qu’elle détenait hors bourse (OTC)
en vue des livraisons de ces actions aux membres du comité exé
-
cutif. Cette opération fait partie de la rémunération variable à long
terme (plan LTI) qui a été approuvé dans le cadre de la politique
de rémunération par l’assemblée générale ordinaire du 13.05.2020.
Les acquéreurs ne pourront pas disposer des actions concernées
pendant les trois années à venir.
Détail de la transaction
Date de la
transaction
Plan LTI Nombre
d’actions
Prix d’exercice
(EUR)
22.06.2021 2020 2.111 111,52
Un aperçu reprenant toutes les aliénations d’actions propres par
Coﬁnimmo depuis le 01.01.2020 est disponible sur le site internet
de Coﬁnimmo.
RÉPARTITION DE LA DETTE À TAUX FIXE, DE LA DETTE À TAUX FLOTTANT COUVERTE
ET DE LA DETTE À TAUX FLOTTANT NON COUVERTE (en %)
Dette à taux ﬁxe
Dette à taux ﬂottant couverte
Dette à taux ﬂottant non couverte
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2021 2022 2023 2024 2025
9 %
52 %
40 % 46 %
54 % 54 %
3 %
44 %
9 %
51 %
39 % 39 %
49 %
12 %
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
À ce jour, le risque anticipé de taux d’intérêt de marché est couvert
à près de 90 % (ou plus) jusque ﬁn 2025. Le résultat de Coﬁnimmo
reste néanmoins sensible aux variations des taux d’intérêt de
marché.
Notation ﬁnancière
Depuis 2001, Coﬁnimmo bénéﬁcie d’une notation ﬁnancière à long
et à court terme délivrée par l’agence de notation Standard &
Poor’s. Le 18.03.2021, Standard & Poor’s a conﬁrmé la note BBB
pour le long terme (perspective stable) et A-2 pour le court terme
du groupe Coﬁnimmo. La liquidité du groupe a été évaluée comme
étant adéquate.
Aliénation d’actions propres
L’article 8:6 de l’Arrêté royal du 29.04.2019 portant exécution du Code
des sociétés et associations stipule que toute aliénation d’actions
propres doit être rendue publique.
En vertu de cet article, Coﬁnimmo déclare qu’à la suite de l’exercice
d’options dans le cadre de la rémunération via options sur actions
de Coﬁnimmo (stock option plan ou SOP), elle a aliéné hors bourse
(OTC) des actions Coﬁnimmo qu’elle détenait en vue de la livraison
de ces actions aux personnes concernés.
84
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
SYNTHÈSE DES COMPTES
CONSOLIDÉS
Compte de résultats consolidé - schéma analytique
(x 1.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020
Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location
292.345 249.491
Reprises des loyers cédés et escomptés (élément non monétaire)
7.262 9.444
Charges locatives et taxes non récupérées sur immeubles loués
-3.210 -2.483
Taxes non récupérées sur immeubles en rénovation
-936 -739
Frais de remise en état, nets d’indemnités pour dégâts locatifs
-1.575 243
Résultat immobilier
293.885 255.956
Frais techniques
-6.628 -6.051
Frais commerciaux
-2.967 -2.344
Charges locatives et taxes sur immeubles non loués
-3.188 -2.765
Résultat d’exploitation des immeubles après charges immobilières directes
281.102 244.796
Frais généraux de la société
-39.784 -33.684
Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille)
241.318 211.112
Revenus ﬁnanciers
11.692 8.186
Charges d'intérêts nettes
-27.343 -24.541
Autres charges ﬁnancières
-1.005 -744
Quote-part dans le résultat net des activités clés des entreprises associées et
co-entreprises
2.725 215
Impôts
-10.546 -7.907
Résultat net des activités clés
216.842 186.320
Intérêts minoritaires relatifs au résultat net des activités clés
-4.711 -4.863
Résultat net des activités clés - part du groupe 212.131 181.457
Variation de la juste valeur des instruments ﬁnanciers
40.968 -22.756
Frais de restructuration des instruments ﬁnanciers
0 0
Quote-part dans le résultat sur instruments ﬁnanciers des entreprises associées
et co-entreprises
0 0
Résultat sur instruments ﬁnanciers
40.968 -22.756
Intérêts minoritaires relatifs au résultat sur instruments ﬁnanciers
-220 850
Résultat sur instruments ﬁnanciers - part du groupe 40.748 -21.906
Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres actifs non ﬁnanciers
7.768 4.583
Variation de la juste valeur des immeubles de placement
34.506 -13.696
Quote-part dans le résultat sur portefeuille des entreprises associées et co-entreprises
-421 -2.688
Autre résultat sur portefeuille
-36.660 -36.130
Résultat sur portefeuille
5.193 -47.931
Intérêts minoritaires relatifs au résultat du portefeuille
2.265 7.601
Résultat sur portefeuille - part du groupe 7.458 -40.330
Résultat net
263.002 115.633
Intérêts minoritaires
-2.666 3.588
Résultat net - part du groupe 260.337 119.222
85
RAPPORT DE GESTION  SYNTHÈSE DES COMPTES CONSOLIDÉS
NOMBRE D’ACTIONS
31.12.2021 31.12.2020
Nombre d’actions émises
31.695.481 27.061.917
Nombre d’actions en circulation (hors actions propres)
31.658.358 27.016.833
Nombre total d’actions pris en compte dans le calcul du résultat par action 29.655.292 26.478.781
RÉSULTAT PAR ACTION  PART DU GROUPE
(en EUR) 31.12.2021 31.12.2020
Résultat net des activités clés - part du groupe
7,15 6,85
Résultat sur instruments ﬁnanciers - part du groupe
1,37 -0,83
Résultat sur portefeuille - part du groupe
0,25 -1,52
Résultat net – part du groupe 8,78 4,50
Maison de repos et de soins – Turku (FI)
86
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Commentaires sur le compte de résultats
consolidé - schéma analytique
Les loyers (revenus locatifs bruts) s’élèvent à 299 millions EUR,
à comparer à 258 millions EUR au 31.12.2020, en hausse de
16,2 %, grâce aux acquisitions réalisées entre ces deux dates. À
composition constante, les revenus locatifs bruts sont en hausse
de 0,9 % entre le 31.12.2020 et le 31.12.2021. Les revenus locatifs
(après gratuités, concessions et indemnités de rupture – voir le
détail de calcul des indicateurs alternatifs de performance) s’élèvent
à 292 millions EUR, à comparer à 252 millions EUR au 31.12.2020,
en hausse de 16,2 % par rapport à 2020. Après prise en compte
des réductions de valeur sur créances, les revenus locatifs, nets
des charges relatives à la location, atteignent 292 millions EUR,
à comparer à 249 millions EUR au 31.12.2020, en hausse de 17,2 %,
conformes aux prévisions
1
annoncées en octobre 2021.
Les frais de remise en état, nets d’indemnités pour dégâts locatifs
sont en augmentation d’environ 2 millions EUR, et sont conformes
aux projections ; ces frais sont par nature exposés de façon non
régulière sur l’exercice ou d’un exercice à l’autre. Le montant cré
-
diteur constaté en 2020 provenait de la récupération d’indemnités
pour dégâts locatifs.
Au niveau des frais d’exploitation directs , les variations entre le
31.12.2020 et le 31.12.2021 sont conformes aux prévisions.
La variation des frais généraux sur la même période est également
conforme aux prévisions. La marge d’exploitation s’inscrit à 82,1 %.
Les revenus ﬁnanciers sont en hausse de 4 millions EUR entre le
31.12.2020 et le 31.12.2021. Le montant de l’année passée compre
-
nait des produits non récurrents d’un million EUR, tandis que les
revenus ﬁnanciers de 2021 comprennent des produits non récur
-
rents de moins de 2 millions EUR comptabilisés au 1
er
semestre,
et liés aux apports en nature du 08.04.2021. Les revenus générés
par les créances de location-ﬁnancement sont en augmentation
(+1 million EUR), de même que les intérêts intercalaires activés re
-
latifs aux projets de développement en cours (+2 millions EUR). Les
charges d’intérêts nettes (27 millions EUR) sont en augmentation de
3 million EUR. Cette augmentation a été tempérée par l’extourne au
troisième trimestre des intérêts provisionnés relatifs aux obligations
convertibles qui ont été converties en capital le 30.09.2021. Le coût
moyen de la dette s’inscrit en baisse à 1,1 %, contre 1,3 % au 31.12.2020.
Le résultat ﬁnancier est conforme aux prévisions.
La quote-part dans le résultat net des activités clés des entreprises
associées et co-entreprises s’élève à 3 millions EUR (conforme aux
prévisions), principalement grâce à l’investissement réalisé par
Coﬁnimmo ﬁn 2020 dans SCI Foncière CRF, créée par la Croix-
Rouge française.
Les impôts sont en augmentation et conformes aux prévisions.
Le dynamisme dont le groupe fait preuve en matière d’investis
-
sements et de ﬁnancements, couplé à une gestion ecace du
portefeuille existant, lui ont permis de réaliser un résultat net des
activités clés – part du groupe de 212 millions EUR au 31.12.2021,
conforme aux prévisions (à comparer aux 181 millions EUR qui
avaient été réalisés au 31.12.2020, soit une croissance de 17 %),
principalement grâce aux investissements réalisés. Le résultat net
des activités clés – part du groupe par action s’élève à 7,15 EUR
(conforme aux prévisions, à comparer à 6,85 EUR au 31.12.2020,
soit une croissance de 4 %) et tient compte des émissions d’ac
-
tions de 2020 et de 2021. Le nombre moyen d’actions ayant jouis-
sance dans le résultat de la période est ainsi passé de 26.478.781
à 29.655.292 entre ces deux dates.
Au niveau du résultat sur instruments ﬁnanciers, la rubrique
‘Variation de la juste valeur des instruments ﬁnanciers’ ressort à
+41 millions EUR au 31.12.2021, contre -23 millions EUR au 31.12.2020.
Cette variation s’explique par l’évolution de la courbe des taux
d’intérêt anticipés entre ces deux périodes.
Au sein du résultat sur portefeuille, le résultat sur vente d’immeubles
de placement et autres actifs non ﬁnanciers s’établit à 8 millions EUR
au 31.12.2021, contre 5 millions EUR au 31.12.2020. La rubrique
‘Variations de la juste valeur des immeubles de placement’ est
positive au 31.12.2021 (+35 millions EUR contre -14 millions EUR au
31.12.2020) : l’appréciation de valeur des portefeuilles d’immobilier
de santé (notamment en Allemagne et aux Pays-Bas) ainsi que
celle des immeubles de bureaux situés dans le Central Business
District de Bruxelles (CBD) ont plus que compensé la dépréciation
de valeur de certains immeubles. Ces variations sont aussi tem
-
pérées par l’eet d’entrées de périmètre (il s’agit principalement
de la diérence entre le prix payé, y compris droits de mutation,
et la juste valeur déterminée par les experts évaluateurs indépen-
dants, hors droits de mutation, sur les acquisitions de la période) et
par l’augmentation du taux des droits d’enregistrement en Flandre
relatifs au portefeuille Pubstone (passant de 10 à 12 % à partir du
01.01.2022, ce qui a représenté une charge de 3 millions EUR). Hors
eet initial de variation du périmètre, la variation de juste valeur
des immeubles de placement est en croissance (+1,1 %) sur l’exer
-
cice 2021. La rubrique Autre résultat sur portefeuille, quant à elle,
s’élève à -37 millions EUR au 31.12.2021 (contre -36 millions EUR au
31.12.2020) et comprend notamment l’eet d’entrées de périmètre,
des impôts diérés
2
et de la perte de valeur sur goodwill.
Le résultat net – part du groupe s’élève à 260 millions EUR (soit
8,78 EUR par action) au 31.12.2021, contre 119 millions EUR (soit
4,50 EUR par action) au 31.12.2020. Cette ﬂuctuation est principa
-
lement due à l’augmentation du résultat net des activités clés –
part du groupe et à la variation de juste valeur des immeubles de
placement et des instruments de couverture entre le 31.12.2020 et le
31.12.2021, ces deux éléments étant des éléments non monétaires.
1. C’est-à-dire aux prévisions annuelles présentés en section 11.3 du communiqué de presse du 27.10.2021.
2. Impôts diérés portant sur les plus-values latentes des immeubles détenus par certaines ﬁliales.
87
RAPPORT DE GESTION  SYNTHÈSE DES COMPTES CONSOLIDÉS
BILAN CONSOLIDÉ
(x 1.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020
ACTIF
Actifs non courants
5.985.532 5.093.589
Goodwill
41.627 46.827
Immobilisations incorporelles
2.487 2.172
Immeubles de placement
5.669.990 4.865.581
Autres immobilisations corporelles
2.019 1.434
Actifs ﬁnanciers non courants
36.145 2.883
Créances de location-ﬁnancement
147.999 104.889
Créances commerciales et autres actifs non courants
1.687 386
Impôts diérés
3.918 1.390
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises
79.661 68.026
Actifs courants
191.421 160.026
Actifs détenus en vue de la vente
39.846 3.320
Actifs ﬁnanciers courants
0 0
Créances de location-ﬁnancement
3.667 2.367
Créances commerciales
34.835 26.023
Créances ﬁscales et autres actifs courants
50.568 46.605
Trésorerie et équivalents de trésorerie
19.857 48.642
Comptes de régularisation
42.648 33.069
TOTAL DE L’ACTIF
6.176.953 5.253.614
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
Capitaux propres
3.287.533 2.649.362
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
3.233.274 2.574.775
Capital
1.698.517 1.450.210
Primes d’émission
916.019 804.557
Réserves
358.402 200.786
Résultat net de l'exercice
260.337 119.222
Intérêts minoritaires
54.259 74.587
Passif
2.889.420 2.604.252
Passifs non courants
1.616.425 1.417.964
Provisions
27.220 25.359
Dettes ﬁnancières non courantes
1.467.877 1.246.850
Autres passifs ﬁnanciers non courants
66.305 100.690
Impôts diérés
55.022 45.064
Passifs courants
1.272.995 1.186.289
Dettes ﬁnancières courantes
1.100.189 1.036.612
Autres passifs ﬁnanciers courants
310 206
Dettes commerciales et autres dettes courantes
148.911 126.637
Comptes de régularisation
23.585 22.834
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF
6.176.953 5.253.614
88
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Commentaires sur le bilan consolidé
La valeur d’investissement du portefeuille immobilier consolidé
1
,
telle qu’établie par les experts évaluateurs indépendants, s’élève
à 5.966 millions EUR au 31.12.2021, à comparer à 5.082 millions EUR
au 31.12.2020. Sa juste valeur, reprise dans le bilan consolidé par
application de la norme IAS 40, s’obtient en déduisant de la va
-
leur d’investissement les frais de transaction. Au 31.12.2021, la juste
valeur atteint 5.710 millions EUR, à comparer à 4.869 millions EUR
au 31.12.2020, soit une croissance de 17 %.
La proportion de loyers dus relatifs au 4
e
trimestre eectivement
encaissée au 23.02.2022 est quant à elle comparable à la proportion
encaissée au 23.02.2021.
La rubrique ‘Participations dans des entreprises associées et co-en-
treprises’ concerne la participation de 51 % de Coﬁnimmo dans les
co-entreprises BPG CONGRES SA et BPG HOTEL SA, ainsi que les
participations dans des entreprises associées (Aldea Group NV
pour 27,1 %, SCI Foncière CRF pour 39 % et les participations dans les
9 sociétés qui développeront des campus de soins éco-responsables
dans le Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Allemagne).
La rubrique ‘Intérêts minoritaires’ inclut les obligations rembour
-
sables en actions émises par la ﬁliale Coﬁnimur I SA (réseau de
distribution MAAF/GMF en France), ainsi que les intérêts minoritaires
de quatre ﬁliales.
Valeur intrinsèque de l’action
(en EUR)
31.12.2021 31.12.2020
Valeur intrinsèque de l’action
Actif net réévalué par action en juste valeur
2
après répartition du dividende
de l’exercice 2020
102,13 89,50
Actif net réévalué par action en valeur d’investissement
3
après répartition
du dividende de l’exercice 2020
108,57 95,38
Valeur intrinsèque diluée de l’action
Actif net dilué réévalué par action en juste valeur
2
après répartition
du dividende de l’exercice 2020
101,51 89,42
Actif net dilué réévalué par action en valeur d’investissement
3
après répartition
du dividende de l’exercice 2020
107,84 95,30
Commentaires sur la valeur
intrinsèque de l’action
Les obligations remboursables en actions (ORA) émises en 2011
et 16.925 actions propres du stock option plan ont été prises en
compte dans le calcul de l’actif net dilué par action au 31.12.2021
car elles ont un impact dilutif.
Les obligations remboursables en actions (ORA) émises en 2011
et les obligations convertibles émises en 2016 (échues le 15.09.2021)
n’ont pas été prises en compte dans le calcul de l’actif net dilué
par action au 31.12.2020, car elles auraient eu un impact relutif.
À l’inverse, 22.875 actions propres du stock option plan ont été
prises en compte dans le calcul de l’indicateur susmentionné car
elles avaient un impact dilutif.
1. Y compris les immeubles à usage propre, les projets de développement et les actifs
détenus en vue de la vente.
2. Juste valeur : après déduction des frais de transaction (principalement des droits de
mutation) de la valeur d’investissement des immeubles de placement.
3. Valeur d’investissement : avant déduction des frais de transaction.
Maison de repos et de soins
Centro residencial Reifs Utrera – Utrera (ES)
89
RAPPORT DE GESTION  SYNTHÈSE DES COMPTES CONSOLIDÉS
SYNTHÈSE DES COMPTES
CONSOLIDÉS TRIMESTRIELS
1
État du résultat global consolidé (compte de résultats)
(x 1.000 EUR) T1 2021 T2 2021 T3 2021 T4 2021 2021
Revenus locatifs
69.255 72.519 75.192 75.382 292.349
Reprises de loyers cédés et escomptés
1.815 1.815 1.815 1.815 7.262
Charges relatives à la location
-46 44 -2 0 -3
Résultat locatif net
71.025 74.379 77.006 77.198 299.607
Récupération de charges immobilières
148 120 140 4 411
Récupération de charges locatives et de taxes
normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
26.911 4.868 9.409 -401 40.788
Frais incombant aux locataires et assumés par le
propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au
terme du bail
-395 -130 -198 -1.264 -1.987
Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
-29.078 -5.278 -10.240 -338 -44.934
Résultat immobilier
68.610 73.959 76.116 75.199 293.885
Frais techniques
-841 -1.235 -1.470 -3.083 -6.628
Frais commerciaux
-535 -680 -932 -820 -2.967
Charges et taxes sur immeubles non loués
-2.176 -552 -56 -404 -3.188
Frais de gestion immobilière
-7.789 -6.684 -6.259 -7.117 -27.849
Charges immobilières
-11.340 -9.151 -8.717 -11.424 -40.632
Résultat d’exploitation des immeubles
57.270 64.809 67.399 63.776 253.253
Frais généraux de la société
-3.338 -2.865 -2.683 -3.050 -11.935
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
53.932 61.944 64.717 60.726 241.318
Résultat sur vente d’immeubles de placement
545 1.287 411 5.525 7.768
Résultat sur vente d’autres actifs non ﬁnanciers
0 0 0 0 0
Variations de la juste valeur des immeubles de
placement
-7.158 -4.322 12.898 33.088 34.506
Autre résultat sur portefeuille
-4.949 -9.226 -3.835 -16.705 -34.715
Résultat d’exploitation
42.371 49.682 74.191 82.634 248.877
Revenus ﬁnanciers
2.286 4.141 2.615 2.650 11.692
Charges d’intérêt nettes
-6.443 -6.199 -6.265 -8.436 -27.343
Autres charges ﬁnancières
-202 -265 -290 -248 -1.005
Variations de la juste valeur des actifs et passifs
ﬁnanciers
12.415 5.522 4.857 18.175 40.968
Résultat ﬁnancier
8.056 3.198 917 12.141 24.312
Quote-part dans le résultat des entreprises associées
et co-entreprises
-1.652 504 1.096 2.357 2.305
Résultat avant impôt
48.774 53.384 76.203 97.132 275.493
Impôts des sociétés
-3.236 -1.960 -2.127 -3.224 -10.546
Exit tax
-200 -63 4 -1.687 -1.945
Impôt
-3.436 -2.022 -2.123 -4.910 -12.491
Résultat net
45.338 51.362 74.080 92.222 263.002
Intérêts minoritaires
-259 -984 -967 -456 -2.666
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE
45.079 50.378 73.114 91.766 260.337
1. Le groupe n’a pas publié d’informations trimestrielles entre le 31.12.2021 et la date d’arrêté de ce document. Les données semestrielles et annuelles sont soumises à un contrôle
de la part du commissaire Deloitte, Réviseurs d’Entreprises.
90
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL
T1 2021 T2 2021 T3 2021 T4 2021 2021
Variation de la partie ecace de la juste valeur des instruments
de couverture autorisés de ﬂux de trésorerie
0 0 0 0 0
Impact du recyclage en comptes de résultats des instruments
de couverture pour lesquels la relation du risque couvert a pris ﬁn
0 0 0 0 0
Quote-part dans les autres éléments de résultat global des entreprises
associées/co-entreprises
0 0 0 0 0
Obligations convertibles
-706 -541 3.120 0 1.873
Diérences de change liées à la conversion d’activités à l’étranger
0 0 0 424 424
Autres éléments du résultat global
-706 -541 3.120 424 2.298
Intérêts minoritaires
0 0 0 0 0
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL - PART DU GROUPE
-706 -541 3.120 424 2.298
RÉSULTAT GLOBAL
Résultat global
44.632 50.821 77.200 92.646 265.300
Intérêts minoritaires
-259 -984 -967 -456 -2.666
RÉSULTAT GLOBAL – PART DU GROUPE
44.373 49.838 76.233 92.190 262.634
État de la situation ﬁnancière consolidée (bilan)
(x 1.000 EUR) T1 2021 T2 2021 T3 2021 T4 2021
ACTIF
Actifs non courants
5.266.714 5.694.568 5.800.003 5.985.532
Goodwill
46.827 46.827 46.827 41.627
Immobilisations incorporelles 2.571 2.685 2.589 2.487
Immeubles de placement 5.030.705 5.412.279 5.506.996 5.669.990
Autres immobilisations corporelles 1.784 1.784 1.834 2.019
Actifs ﬁnanciers non courants 10.100 10.292 13.698 36.145
Créances de location-ﬁnancement 104.805 148.964 148.622 147.999
Créances commerciales et autres actifs non courants 386 1.685 1.682 1.687
Impôts diérés 1.658 1.602 3.806 3.918
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises 67.878 68.451 73.950 79.661
Actifs courants
165.066 263.875 298.255 191.421
Actifs détenus en vue de la vente
3.320 93.335 130.850 39.846
Actifs ﬁnanciers courants 0 0 0 0
Créances de location-ﬁnancement 2.397 3.605 3.636 3.667
Créances commerciales 35.421 36.219 33.847 34.835
Créances ﬁscales et autres actifs courants 39.601 41.175 39.904 50.568
Trésorerie et équivalents de trésorerie 37.793 45.935 48.037 19.857
Comptes de régularisation 46.534 43.606 41.982 42.648
TOTAL DE L’ACTIF
5.431.780 5.958.444 6.098.258 6.176.953
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
Capitaux propres 2.871.769 2.919.839 3.216.017 3.287.533
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
2.796.999 2.846.930 3.139.385 3.233.274
Capital
1.529.929 1.609.674 1.698.517 1.698.517
Primes d’émission 902.688 990.674 1.118.230 916.019
Réserves 319.302 151.126 154.068 358.402
Résultat net de l’exercice 45.079 95.458 168.571 260.337
Intérêts minoritaires 74.771 72.909 76.632 54.259
Passif 2.560.011 3.038.604 2.882.241 2.889.420
Passifs non courants
1.168.802 1.645.551 1.612.079 1.616.425
Provisions
25.505 24.810 25.048 27.220
Dettes ﬁnancières non courantes 1.013.045 1.491.099 1.460.082 1.467.877
Autres passifs ﬁnanciers non courants 85.041 83.560 79.672 66.305
Impôts diérés 45.210 46.082 47.277 55.022
Passifs courants 1.391.209 1.393.053 1.270.162 1.272.995
Dettes ﬁnancières courantes
1.210.509 1.220.543 1.096.015 1.100.189
Autres passifs ﬁnanciers courants 5.249 3.592 1.950 310
Dettes commerciales et autres dettes courantes 147.552 148.780 145.538 148.911
Comptes de régularisation 27.899 20.138 26.660 23.585
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF
5.431.780 5.958.444 6.098.258 6.176.953
91
RAPPORT DE GESTION  SYNTHÈSE DES COMPTES CONSOLIDÉS TRIMESTRIELS
AFFECTATION
DESRÉSULTATSSTATUTAIRES
Le conseil d’administration du groupe Coﬁnimmo proposera à l’as-
semblée générale ordinaire des actionnaires du 11.05.2022 d’ap-
prouver les comptes annuels au 31.12.2021, d’aecter le résultat
tel que dans le tableau ci-contre et de distribuer un dividende de
6,00 EUR brut, soit 4,20 EUR net par action.
Les dates et modalités de mise en paiement d’un dividende sont
mentionnées dans le ‘Calendrier de l’actionnaire’ (voir page 175).
La retenue de précompte mobilier est de 30 % (voir aussi la sec
-
tion ‘Composition du portefeuille et perspectives en matière de
précompte mobilier ‘ du chapitre ‘Prévisions 2022’ du présent
document).
Au 31.12.2021, le groupe Coﬁnimmo détenait 37.123 actions en auto-
contrôle. Pour l’exercice 2021, le conseil d’administration propose un
dividende de 6,00 EUR par action pour les 15.875 actions propres
détenues par la ﬁliale Gestone III SA et d’annuler le droit aux divi
-
dendes des 21.248 actions propres restantes.
La rémunération du capital est basée sur le nombre d’actions en
circulation à la date d’arrêté des comptes 2021 (31.12.2021). Toute
vente d’actions détenues par le groupe ou toute émission d’actions
nouvelles est susceptible de modiﬁer la rémunération du capital.
Après la rémunération du capital de 190 millions EUR proposée au
titre de l’exercice 2021, le montant total des réserves et du résultat
statutaire de Coﬁnimmo SA ressortira à 163 millions EUR, tandis
que le montant encore distribuable selon la règle déﬁnie par l’ar
-
ticle 7:212 du CSA (anciennement article 617 du Code des sociétés)
atteindra 800 millions EUR (voir également le chapitre ‘Comptes
statutaires’ du présent document).
En 2021, le résultat net consolidé des activités clés - part du groupe
s’est élevé à 212 millions EUR et le résultat net consolidé - part
du groupe à 260 millions EUR. Le pay-out ratio s’élève à 90,0 %, à
comparer à 84,7 % en 2020.
6,00 EUR
DIVIDENDE BRUT PAR ACTION
PROPOSÉ AU TITRE
DE L’EXERCICE 2021
90 %
PAYOUT RATIO
PROPOSÉ AU TITRE
DE L’EXERCICE 2021
Immeuble de bureaux doté d’un centre médical Trône 100 –
Bruxelles CBD (BE)
92
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Aectations et prélèvements
(x 1.000 EUR) 2021 2020
A. Résultat net
261.635 122.774
B. Transfert de/aux réserves
-71.258 48.493
Transfert à la réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens
immobiliers
-74.456 -5.283
Exercice comptable
-74.456 -5.283
Exercices antérieurs
0 0
Transfert à la réserve du solde négatif des variations de la juste valeur des biens
immobiliers
0 9.738
Exercice comptable
0 9.738
Exercices antérieurs
0 0
Transfert à la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors
de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
0 0
Transfert de la réserve du solde négatif des variations de la juste valeur des instruments
de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée
0 0
Exercice comptable
0 0
Exercices antérieurs
0 0
Transfert de la réserve du solde négatif des variations de la juste valeur des instruments
de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée
-38.630 20.448
Exercice comptable
-38.630 20.448
Exercices antérieurs
0 0
Transfert aux autres réserves
-51 19
Transfert du résultat reporté des exercices antérieurs
41.879 23.572
C. Rémunération du capital
0 -80.571
Rémunération du capital prévue à l’Article 13, § 1
er
, alinéa 1
er
de l’Arrêté Royal du 13.07.2014
0 -80.571
D. Répartition au titre de l’exercice autre que la rémunération du capital
-190.377 -90.696
Dividendes
-190.045 -90.286
Plan de participation
-332 -410
E. Résultat à reporter
162.540 13.788
93
RAPPORT DE GESTION  AFFECTATION DES RÉSULTATS STATUTAIRES
ÉVÉNEMENTS INTERVENUS
APRÈS LE 31.12.2021
Émission d’une obligation durable
benchmark de 500 millions EUR
Le 17.01.2022, Coﬁnimmo a émis une seconde obligation publique
durable de taille benchmark pour un montant de 500 millions EUR.
Les obligations seront assorties d’un coupon de 1 % par an et arrive-
ront à échéance le 24.01.2028. L’utilisation des fonds ainsi levés sera
entièrement aectée au (re)ﬁnancement d’actifs, conformément
au cadre de ﬁnancement durable de Coﬁnimmo de mai 2020. Les
actifs sélectionnés ainsi que les autres aspects de ﬁnancement
durable déﬁnis par le groupe sont détaillés dans le rapport RSE
(voir pages 137 à 145). La nouvelle émission est cotée sur Euronext
Growth Brussels. Le règlement et l’admission à la négociation des
obligations ont eu lieu le 24.01.2022.
Acquisition d’un terrain pour la
construction d’une maison de repos et
de soins à Oviedo (ES)
Le 25.01.2022, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, via une ﬁliale, d’un
terrain à Oviedo, dans la communauté autonome des Asturies.
Le site verra la construction d’une nouvelle maison de repos et de
soins d’une superﬁcie totale d’environ 6.500 m, qui orira 144 lits.
Le montant de l’investissement pour le terrain et les travaux s’élève
à environ 11 millions EUR.
Les travaux devraient débuter au premier trimestre 2022, dans le
cadre d’un projet turnkey. La livraison de la maison de repos et de
soins est actuellement prévue pour le quatrième trimestre 2023.
Le site sera situé dans une zone mixte nouvellement construite et
regroupant des quartiers résidentiels et des rues commerçantes,
non loin du parc Camino Montecerrao. Il sera facilement acces
-
sible grâce à plusieurs connexions routières ainsi qu’à la proximité de
plusieurs arrêts de bus et d’une gare ferroviaire. En outre, plusieurs
bornes de recharge pour véhicules électriques seront installées
dans le parking du site.
Des matériaux modernes et durables ainsi que les dernières in
-
novations techniques seront utilisés lors de la construction. Des
compteurs relevables à distance permettront de réduire l’intensité
énergétique du site, pour lequel Coﬁnimmo vise un label éner-
gétique de niveau A ainsi qu’une certiﬁcation BREEAM Excellent.
Le site est pré-loué à Amavir, l’un des principaux opérateurs d’Es
-
pagne. Un bail de type double net a été conclu pour une durée
de 25 ans. Il prendra eet à la livraison du bâtiment. Le loyer
sera indexé annuellement en fonction de l’indice espagnol des
prix à la consommation. Le rendement locatif brut sera conforme
aux conditions de marché actuelles.
Maison de repos et de soins – Oviedo (ES)
Aucun événement majeur qui pourrait avoir un impact signiﬁcatif
sur les résultats au 31.12.2021 n’est survenu après la date de clôture.
94
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Future cession de l’immeuble de bureaux
Everegreen (BE)
Le 25.01.2022, Coﬁnimmo Oces SA, ﬁliale à 100 % de Coﬁnimmo
a signé une convention sous seing privé relative à la cession de la
pleine propriété (au 4
e
trimestre 2023, à l’échéance de l’usufruit en
cours) de l’immeuble de bureaux Everegreen, situé Rue de Genève
12 à 1140 Evere, dans la zone décentralisée de Bruxelles. Le prix de
cession s’élève à environ 23 millions EUR. Ce montant est conforme
à la dernière juste valeur (au 30.09.2021) déterminée par l’expert
évaluateur indépendant de Coﬁnimmo avant la conclusion de ladite
convention. La cession de l’immeuble Everegreen s’inscrit pleine-
ment dans la stratégie de Coﬁnimmo dans le secteur des bureaux.
Le bâtiment compte plus de 16.000 m de bureaux et plus de 300
places de parking. L’immeuble construit au début des années 90,
est actuellement entièrement loué.
Acquisition d’un terrain pour la
construction d’une maison de repos et
de soins à Elche (ES)
Le 17.02.2022, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, via une ﬁliale, d’un
terrain dans la communauté autonome de Valence. Le site verra la
construction d’une nouvelle maison de repos et de soins d’environ
6.000 m avec 150 lits, répartis sur une rez-de-chaussée et 4 étages.
Le budget d’investissement (terrain et travaux compris) s’élève à
environ 8 millions EUR.
Le complexe sera situé à proximité du centre de Elche et du parc
municipal El Palmeral. Il sera facilement accessible par les trans
-
ports en commun. La nouvelle maison de repos et de soins jouera
également un rôle important dans la région puisqu’elle permettra de
répondre aux besoins croissants en matière de structures d’accueil
pour les personnes âgées dépendantes dans la province d’Alicante.
Les travaux de construction débuteront prochainement dans le
cadre d’un projet turnkey, et la livraison de la nouvelle maison
de repos et de soins est actuellement prévue pour le 4
e
trimestre
de 2023. La maison de repos et de soins comptera plus de 80 %
de chambres individuelles qui seront réparties en unités de co
-
habitation. L’ensemble du bâtiment est quant à lui conçu pour le
bien-être des résidents. Pour cet immeuble, Coﬁnimmo vise une
performance énergétique de niveau A.
Maison de repos et de soins –
Elche (ES)
Le site est pré-loué à Grupo Casaverde, l’un des principaux opé-
rateurs spécialisés en réadaptation neurologique ainsi que dans la
prise en charge et le bien-être des personnes âgées dépendantes
en Espagne. Un bail de type triple net a été conclu avec l’opéra-
teur Grupo Casaverde pour une durée ﬁxe de 25 ans. Le loyer
sera indexé annuellement en fonction de l’indice espagnol des
prix à la consommation. Le rendement locatif brut est conforme
aux conditions de marché actuelles.
Immeuble de bureaux Everegreen -
Bruxelles décentralisé (BE)
95
RAPPORT DE GESTION  ÉVÉNEMENTS INTERVENUS APRÈS LE 31122021
Maison de repos et de soins – Castellón de la Plana (ES)
Acquisition d’un terrain
pour la construction d’une
maison de repos et de soins à
Castellón de la Plana (ES)
Le 18.02.2022, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, via une ﬁliale, d’un
terrain dans la communauté autonome de Valence. Le site verra la
construction d’une nouvelle maison de repos et de soins de 5.600 m
orant 136 lits. Le budget d’investissement (terrain et travaux com-
pris) s’élève à environ 11 millions EUR.
Le complexe sera situé dans une zone résidentielle, non loin d’un
hôpital et du centre-ville, le site sera facilement accessible grâce
à plusieurs lignes de bus et la proximité de la gare ferroviaire de
Castellón de la Plana. Le parking orira également deux bornes de
recharge pour les véhicules électriques et deux places de parking
réservées aux véhicules partagés.
Des matériaux durables présentant un long cycle de vie et une haute
performance thermique seront utilisés aﬁn d’améliorer l’intensité
énergétique du bâtiment, pour lequel Coﬁnimmo vise un certiﬁ
-
cat de performance énergétique de niveau A et une certiﬁcation
BREEAM Excellent.
Les travaux de construction ont débuté en mars 2022 dans le cadre
d’un projet turnkey, et la livraison de la nouvelle maison de repos et
de soins est actuellement prévue pour le deuxième trimestre 2024.
Maison de repos et de soins – Le Havre (FR)
Acquisition d’une maison de repos
et de soins au Havre (FR)
Le 21.02.2022, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, via sa succursale fran-
çaise, d’une maison de repos et de soins en Normandie. Il s’agit de la
deuxième phase de l’acquisition de sites d’immobilier de santé en
Normandie annoncée le 01.02.2021. Le montant de l’investissement
s’élève à près de 27 millions EUR.
La maison de repos et de soins est située au Havre, dans le dé
-
partement de la Seine-Maritime, en région normande qui compte
près de 3,5 millions d’habitants.
Construit en 2010, le site est actuellement en exploitation. Au total, il
compte 104 places permanentes, dont 45 réservées aux personnes
sourant de la maladie d’Alzheimer, 7 places d’hébergement tem-
poraire ainsi que 15 places d’accueil de jour, également réservées à
ce même type de patients, réparties sur une superﬁcie totale d’en-
viron 6.300 m. Situé dans une zone urbaine densément peuplée
qui compte plusieurs quartiers résidentiels, le site est facilement
accessible grâce à une bonne desserte routière et en transport
en commun. Le site bénéﬁcie en outre de la proximité immédiate
du centre hospitalier privé de l’Estuaire. Enﬁn, les consommations
énergétiques du bâtiment seront surveillées pour répondre aux
normes environnementales.
Le site est déjà loué à DomusVi, avec qui Coﬁnimmo a signé un
bail de type double net pour une durée ﬁxe de 12 ans. Le loyer sera
indexé annuellement et le rendement locatif brut est conforme aux
conditions de marché actuelles.
Le site est pré-loué à Solimar, un opérateur qui fait partie du groupe
Vivalto, avec qui Coﬁnimmo a conclu un bail de type triple net
pour une durée ﬁxe de 25 ans. Le loyer sera indexé en fonction
de l’indice espagnol des prix à la consommation. Le rendement
brut est conforme aux conditions de marché actuelles.
96
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Acquisition d’un complexe
de repos et de soins à Velp (NL)
Le 01.03.2022, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, via une ﬁliale, d’un site
de repos et de soins dans la province néerlandaise de Gueldre
pour environ 8 millions EUR.
Le site de repos et de soins est situé non loin du centre de Velp, une
commune d’environ 18.000 habitants dans l’agglomération verte
d’Arnhem. Il bénéﬁcie d’une bonne connexion multimodale grâce
à la proximité d’une gare routière à 150 m et d’une gare ferroviaire
à 1 km.
Le complexe date de 2015 et se compose de deux bâtiments de
soins résidentiels interconnectés, orant ensemble une superﬁcie
d’environ 2.600 m. Le complexe compte 48 unités de soins et de
repos (34 chambres simples et 14 chambres doubles, orant en
-
semble 62 lits) pour les personnes sourant d’un handicap mental
et/ou somatique, ainsi qu’un bâtiment de bureaux séparé, qui
ore un parking à vélos sécurisé avec des bornes de recharge
pour les vélos électriques. Le niveau de performance énergétique
des bâtiments de repos et de soins est A+++ et celui de l’immeuble
de bureaux est A.
Le site est loué à Stichting Siza, un établissement de soins renommé
et spécialisé dans l’accompagnement de personnes en situation
de handicap, avec qui Coﬁnimmo a signé un bail de type double
net pour une durée de 15 ans. Le loyer sera indexé annuellement.
Le rendement locatif brut s’élève à environ 5 %, tenant compte de la
performance énergétique A+++ de ce complexe.
Maison de repos et de soins – Velp (NL)
97
RAPPORT DE GESTION  ÉVÉNEMENTS INTERVENUS APRÈS LE 31122021
PRÉVISIONS 2022
Hypothèses - facteurs internes
VALORISATION DU PATRIMOINE
La juste valeur du portefeuille immobilier reprise dans le bilan
consolidé prévisionnel du 31.12.2022 correspond à la juste valeur
du portefeuille global au 31.12.2021, majorée des dépenses de
rénovation lourde et des investissements prévus en 2022.
ENTRETIENS, RÉPARATIONS ET RÉNOVATIONS
LOURDES
Les prévisions, produites par immeuble, incluent les dépenses
d’entretien et de réparation qui sont comptabilisées comme
charges d’exploitation. Elles comprennent également les dé
-
penses de rénovation lourde qui sont immobilisées et couvertes
par autoﬁnancement ou par recours à l’endettement. Ces dé-
penses sont incluses dans les investissements et désinvestisse-
ments ci-après.
INVESTISSEMENTS ET DÉSINVESTISSEMENTS
Dans le cadre de la préparation de son budget 2022, Coﬁnimmo
a arrêté ses hypothèses d’investissement, qui devraient repré-
senter pour l’exercice 2022 un montant brut total de l’ordre de
600 millions EUR, ventilé comme suit :
• investissements en immobilier de santé pour un montant de
576 millions EUR, résultant de la construction de nouvelles unités
ou de l’extension d’unités existantes pour lesquelles le groupe
Coﬁnimmo est engagé (240 millions EUR), mais aussi de nou-
veaux investissements (déjà réalisés en début d’année 2022
pour 80 millions EUR, sous due diligence pour 55 millions EUR,
et hypothétiques pour 200 millions EUR) ;
• investissements en immobilier de bureaux pour un montant de
20 millions EUR, correspondant principalement aux dépenses
de rénovation lourde en cours ou prévue ;
• investissements en immobilier de réseaux de distribution en
Belgique et aux Pays-Bas pour un montant de 4 millions EUR
résultant de rénovations lourdes pour les cafés et restaurants
du portefeuille Pubstone.
Par ailleurs, des cessions sont prévues, pour un montant total
de l’ordre de 140 millions EUR, principalement en immeubles
de bureaux mais aussi en immobilier de santé et en immobilier
de réseaux de distribution.
Ces hypothèses ne tiennent pas compte de l’entrée potentielle
d’un ou plusieurs partenaires dans le capital de Coﬁnimmo
Oces.
Les chantiers futurs sont détaillés en page 38 pour l’immobilier
de santé et en page 69 pour les bureaux.
Immeuble de bureaux Woluwe 58 –
Siège de Coﬁnimmo - Bruxelles (BE)
98
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
LOYERS
La prévision de loyers tient compte, pour chaque bail, des hypo-
thèses de départ des locataires, analysées au cas par cas. Les
contrats en cours sont indexés.
La prévision inclut également des frais de remise en état, une pé
-
riode de vide locatif, des charges locatives et des taxes sur les sur-
faces inoccupées qui s’appliquent en cas de départ d’un locataire,
ainsi que des commissions d’agents au moment de la relocation.
Les prévisions en matière de relocation sont fondées sur la situation
actuelle du marché, sans anticiper une reprise éventuelle, ni une
détérioration de celui-ci.
Le résultat immobilier comprend également les reprises des loyers
cédés et escomptés relatives à la reconstitution progressive de la
valeur pleine des immeubles dont les loyers ont été cédés.
Une variation, positive ou négative, de 1 % du taux d’occupation du
portefeuille de bureaux sur une année complète entraînerait une
augmentation ou une diminution du résultat net des activités clés
de 0,02 EUR par action.
CHARGES
Les frais techniques sont estimés par immeuble, en fonction des
besoins identiﬁés et de l’âge des bâtiments ainsi que du type de
contrat dont ils font l’objet.
Les frais généraux sont évalués par catégorie de frais et tiennent
compte de la croissance du groupe.
La prévision de la charge d’impôt reprend, d’une part, l’estimation
de la charge ﬁscale récurrente par société, et, d’autre part, une
anticipation de l’évolution des risques ﬁscaux identiﬁés.
Hypothèses - facteurs externes
INFLATION
Les contrats en cours sont indexés. Le taux d’inﬂation utilisé
pour l’évolution des loyers est compris entre 2,6 % et 4,6 % (données
externes) selon les pays pour les baux à indexer en 2022.
La sensibilité des prévisions aux variations du taux d’inﬂation est
faible sur la période considérée. Une variation, positive ou néga
-
tive, de 50 points de base de l’inﬂation prévue entraînerait une
augmentation ou une diminution du résultat net des activités clés
de 0,05 EUR par action.
TAUX D’INTÉRÊT
Le calcul des charges ﬁnancières s’appuie sur la courbe des
taux futurs (données externes) et sur les contrats de ﬁnancement
en cours au 31.12.2021, augmentées de l’obligation durable de
500 millions EUR émise en janvier 2022 ainsi que de 320 millions EUR.
Compte tenu des instruments de couverture prévus, le taux d’intérêt
moyen (marges incluses) devrait s’inscrire en augmentation par
rapport à celui de 2021.
Les variations de juste valeur des instruments de couverture de la
dette ﬁnancière ne sont pas modélisées car elles n’ont aucun impact
sur le résultat net des activités clés – part du groupe, et ne sont
pas paramétrables. Elles sont donc reprises pour zéro dans les
prévisions ci-dessous.
CAVEAT
Le bilan et le compte de résultats consolidé prévisionnels
constituent des projections dont la réalisation eective dé
-
pend, notamment, de l’évolution des marchés immobiliers et
ﬁnanciers. Ils ne constituent pas un engagement et ne font
pas l’objet d’une certiﬁcation révisorale.
Toutefois, le commissaire Deloitte Réviseurs d’Entreprises
SC s.f.d. SCRL, représenté par Monsieur Rik Neckebroeck, a
conﬁrmé que, à son avis, la prévision a été établie de manière
correcte sur base des hypothèses du conseil d’administration
et que la base comptable utilisée est cohérente avec les
méthodes comptables d’établissement des états ﬁnanciers,
telles qu’elles ont été utilisées par le groupe.
Le cas échéant, Coﬁnimmo se conformera à l’article 24 de l’Ar-
rêté royal du 13.07.2014, qui prévoit l’obligation d’élaborer
un plan ﬁnancier accompagné d’un calendrier d’exécution
décrivant les mesures destinées à éviter que le taux d’en
-
dettement consolidé ne dépasse 65 % des actifs consolidés,
dès que ce taux dépasse le seuil de 50 %. Ce plan doit être
adressé à la FSMA (voir également page 278).
99
RAPPORT DE GESTION  PRÉVISIONS 2022
Prévisions consolidées
Sur base des informations actuellement disponibles et des hypo-
thèses détaillées ci-dessus (investissements bruts de 600 millions EUR
ou 460 millions EUR nets en 2022), et notamment les cessions réali-
sées en 2021 et budgétées en 2022, Coﬁnimmo prévoit, en l’absence
d’événements majeurs imprévus, de réaliser des revenus locatifs
nets des charges relatives à la location de 310 millions EUR, menant à
un résultat net des activités clés – part du groupe de 219 millions EUR
(contre 212 millions EUR au 31.12.2021), soit 6,90 EUR par action
pour l’exercice 2022, compte tenu des eets dilutifs prorata temporis
des augmentations de capital de 2021 (environ 0,50 EUR par action)
et des cessions réalisées en 2021 et budgetées en 2022 (environ
0,35 EUR par action).
Sur base des mêmes données et hypothèses, le ratio d’endettement
serait inférieur à 49 % au 31.12.2022. Ce ratio ne tient pas compte
d’éventuelles augmentations de juste valeur (qui seront le cas
échéant déterminées par les experts évaluateurs indépendants).
Une projection de la valeur de marché future des immeubles
du groupe est incertaine. Il serait dès lors hasardeux de propo
-
ser une prévision chirée du résultat non réalisé sur portefeuille.
Celui-ci dépendra en eet de la tendance des loyers de marché,
de l’évolution des taux de capitalisation de ceux-ci, ainsi que des
frais anticipés de rénovation des immeubles. Pour rappel, le ré
-
sultat net des activités clés - part du groupe ne comprend ni le
résultat sur instruments ﬁnanciers - part du groupe, ni le résultat
sur portefeuille - part du groupe.
L’évolution des capitaux propres du groupe dépendra principale
-
ment du résultat net des activités clés, du résultat sur instruments
ﬁnanciers et du résultat sur portefeuille, ainsi que de la distribution
de dividendes.
Dividende par action
Le conseil d’administration prévoit dès lors de proposer aux action-
naires un dividende brut de 6,20 EUR par action pour l’exercice 2022
(soit un pay-out ratio consolidé de 90 %), en hausse par rapport
à 2021. Ces prévisions sont fournies sous réserve des principaux
risques et incertitudes exposés dans le chapitre ‘Facteurs de risque’
de ce document.
Ce dividende correspondrait à un rendement brut de 4,7 % par
rapport au cours de bourse moyen de l’action sur l’exercice 2021,
et à un rendement brut de 6,1 % par rapport à la valeur d’actif net
de l’action au 31.12.2021 (en juste valeur).
Le dividende devra respecter l’article 13 de l’Arrêté royal du 13.07.2014,
en ce sens que le montant du dividende distribué devra être au
minimum de 80 % du produit net de Coﬁnimmo SA (non consolidé)
réalisé en 2022. Dans certains cas, cet article prévoit cependant
une réduction de l’obligation de distribution, voire une absence
d’obligation de distribution. La société utilisera néanmoins en ces
circonstances la faculté de procéder à une distribution, dans les li-
mites prévues par l’article 7:212 du CSA (anciennement l’article 617
du Code des sociétés).
Café Tulipant – Bruxelles (BE)
100
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Composition du portefeuille
et perspectives en matière
de précompte mobilier
Sur base des informations actuellement disponibles et des hypo-
thèses détaillées ci-dessus, et en l’absence d’événements majeurs
imprévus, Coﬁnimmo prévoit que la part de l’immobilier de santé
dans la juste valeur du portefeuille devrait se situer aux alentours
de 70 % en ﬁn d’exercice 2022 (par rapport à 67 % à ﬁn 2021). Ce
pourcentage n’est toutefois pas le critère pertinent en matière de
précompte mobilier.
Depuis la publication du document d’enregistrement universel 2020
en date du 09.04.2021, la Loi-programme du 27.12.2021 a augmenté
à 80 % (contre 60 % précédemment) le seuil pertinent en matière
de précompte mobilier réduit (article 20 de la Loi-programme
modiﬁant l’article 171, 3° quater du Code des impôts sur les revenus).
Ce seuil n’est actuellement pas atteint ; le pourcentage estimé au
31.12.2021 est de l’ordre de 59 %. La Loi-programme déﬁnit la mé
-
thode de calcul du pourcentage : il se calcule en additionnant les
valeurs des évaluations et actualisations aux diérents moments de
référence et en les divisant par la valeur totale de ces évaluations
et actualisations aux diérents moments de référence.
PROGRAMME D’INVESTISSEMENTS EN 2022
(x 1.000.000 EUR – par secteur)
0
100
200
300
400
500
600
Santé Réseaux
de distribution
Bureaux
6,90 EUR/action
PRÉVISION DE RÉSULTAT NET DES ACTIVITÉS CLÉS 
PART DU GROUPE DE 2022
6,20 EUR/action
PRÉVISION DE DIVIDENDE BRUT DE 2022,
PAYABLE EN 2023
600
500
400
300
200
100
0
576576
4
20
101
RAPPORT DE GESTION  PRÉVISIONS 2022
RAPPORT DU COMMISSAIRE
SURLES PRÉVISIONS
Mesdames et Messieurs
Nous vous faisons rapport sur la prévision de Résultat net des activités clés – part du Groupe de Coﬁnimmo SA (“la Société”) et ses
ﬁliales (ensemble “le Groupe”), pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2022 (“La Prévision”). La Prévision, et les hypo
-
thèses signiﬁcatives qui la sous-tendent, sont détaillées pages 98 à 101 du rapport annuel 2021 du Groupe (le “Rapport Annuel”). Nous
ne faisons pas de rapport sur les autres éléments du compte de résultats consolidé prévisionnel, sur le bilan consolidé prévisionnel, ni
sur la prévision de dividende repris.
Ce rapport est préparé suite à la demande sur base volontaire de l’organe d’administration de la société aﬁn de conﬁrmer que les
prévisions de résultat ont été établies et préparées conformément aux éléments (a) et (b) tels que déﬁnis au point 11.2 de l’annexe 1 du
Règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission complétant le Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du Conseil en
ce qui concerne le format, le contenu, le contrôle et l’approbation du prospectus à publier lorsque des titres sont oerts au public ou
admis à négociation sur un marché réglementé, et abrogeant le règlement CE n° 809/2004 de la Commission (le “règlement sur les
Prospectus”). Ce rapport ne peut être utilisé à d’autres ﬁns.
Responsabilités
Il est de la responsabilité de l’organe d’administration de la Société de préparer la Prévision, conformément à l’Annexe 1 section 11 du
Règlement délégué de la Commission.
Notre responsabilité est d’émettre une opinion sur l’établissement correct de la Prévision et de vous faire rapport sur cette opinion.
Sauf une certaine responsabilité à la suite de, et limitée par, l’article 26 de la Loi du 11 juillet 2018 envers un certain parti, nous n’accep
-
tons aucune responsabilité ni faute envers un certain tiers pour une certaine perte subie par ce tiers à la suite de ou sur base de ce
rapport ou de notre déclaration, qui est seulement exigée et est seulement établie pour satisfaire aux dispositions de l’Annexe 1 point
1.3 du Règlement délégué de la Commission, et sur laquelle nous consentions à la publication de ce rapport dans le Document de
Référence Universel.
Base de préparation de la Prévision
La Prévision a été établie sur les bases mentionnées aux pages 98 à 101 du Rapport Annuel 2021. Elle est basée sur les prévisions pour la
période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2022. La Prévision doit être présentée sur une base cohérente avec les méthodes
comptables du Groupe.
Base de notre opinion
Nous avons eectué nos travaux conformément aux normes internationales ISAE 3400 “The Examination of Prospective Financial
Information” tels qu’émis par l’IAASB (International Auditing and Assurance Standards Board) et ceux-ci sont sujets aux limitations
décrites dans ces normes. Nos travaux ont compris l’évaluation de la base sur laquelle la Prévision a été établie, et la vériﬁcation
de l’établissement correct de la Prévision sur base des hypothèses décrites et des méthodes comptables du Groupe. Bien que la déter
-
mination des hypothèses sur lesquelles est basée la Prévision soit la responsabilité exclusive de l’organe d’administration, nous avons
considéré si nous étions au courant de certains éléments qui indiquaient qu’une certaine hypothèse comme assumée par l’organe
d’administration et qui, à notre opinion, soit indispensable pour la bonne compréhension de la Prévision, n’était pas révélée ou qu’une
certaine hypothèse importante nous paraît irréaliste.
Nous avons organisé et exécuté nos travaux de manière à obtenir les informations et les explications que nous avons considérées
nécessaires aﬁn d’avoir une assurance raisonnable que la Prévision a été établie correctement sur les bases mentionnées.
Etant donné que la Prévision et les hypothèses sur lesquelles elle se base ont trait au futur et peuvent dès lors être aectées par des
événements imprévisibles, nous ne pouvons émettre d’opinion quant au fait que les résultats réels correspondront à ceux mentionnés
dans la Prévision. Les diérences éventuelles peuvent s’avérer signiﬁcatives.
Nos travaux n’ont été eectués en conformité avec aucune des normes d’audit ou autres normes ou pratiques telles que généralement
admises aux Etats-Unis d’Amérique ou dans d’autres juridictions (autres que la Belgique) et dès lors ne peuvent être utilisés de manière
ﬁable comme s’ils avaient été eectués en conformité avec ces normes et pratiques.
102
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Opinion
A notre avis, la Prévision a été établie de manière correcte sur base des hypothèses de l’organe d’administration et la base comptable
utilisée est cohérente avec les méthodes comptables d’établissement des états ﬁnanciers, telles qu’elles ont été utilisées par le Groupe.
Déclaration
Conformément aux dispositions de l’article 26 de la Loi du 11 juillet 2018, nous sommes responsables de ce rapport comme part du
Document de Référence Universel et nous déclarons que nous avons fait tout l’eort raisonnable aﬁn d’assurer, à notre meilleur eort,
que l’information reprise dans ce rapport concorde avec la réalité et ne contient pas d’omissions qui pourraient avoir un impact signi
-
ﬁcatif. Ce rapport est inclus dans le Document de Référence Universel en correspondance avec les dispositions de l’Annexe 1 point 1.2
du Règlement délégué de la Commission.
Signé à Zaventem, le 15 mars 2022.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Rik Neckebroeck
103
RAPPORT DE GESTION  RAPPORT DU COMMISSAIRE SUR LES PRÉVISIONS
RAPPORT RSE
SOMMAIRE
Message aux parties prenantes 105
Tendances majeures et leurs inﬂuences sur lastratégie RSE 106
Chaîne de valeur 112
Dialogue avec lespartiesprenantes 116
Environnement 120
Intensité énergétique et émissions de GES 121
Gestion de l’eau 124
Social 126
Sécurité et bien-être des occupants 127
Relation avec les sous-traitants 129
Capital humain 131
Respect des diérences et de la diversité culturelle 131
Formation des collaborateurs 133
Valeurs d’entreprise 134
Sécurité et bien-être des collaborateurs 134
Gouvernance 136
Proﬁtabilité pour les investisseurs et accès aux capitaux 137
104
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Coﬁnimmo est l’entreprise cotée sur Euronext Brussels qui afﬁche la
plus forte croissance durable au cours de la dernière décennie.
Son projet d’entreprise 30³ conﬁrme son engagement RSE et son alignement
à l’objectif mondial de limiter le réchauffement climatique.
MESSAGE AUX PARTIES PRENANTES
CHÈRES PARTIES PRENANTES,
Coﬁnimmo, en tant qu’acteur majeur de l’immobilier en Europe,
s’engage depuis près de 15 ans dans une stratégie RSE globale
et s’inscrit activement dans la démarche de l’Accord de Paris
conclu lors de la COP21 et reconﬁrmé par la COP26. Elle croit qu’il
est possible de viser une société neutre en carbone d’ici à 2050
tout en garantissant les intérêts de toutes ses parties prenantes.
Son projet d’entreprise 30 s’inscrit parfaitement dans ce cadre.
Le projet, qui vise une diminution de l’intensité énergétique du
patrimoine de 30 % d’ici à 2030 pour atteindre 130 kWh/m, reste le
point central de 2021 et des années à venir. Il est complété par
des sujets pertinents pour le secteur de l’immobilier de santé sur
base de la trajectoire adoptée par le passé. Cet objectif, qui prend
pour référence le niveau de 2017, a été établi suivant la méthodo-
logie de science-based targets, grâce à laquelle le groupe peut
objectiver l’eort à réaliser aﬁn de contribuer à l’objectif mondial
de limiter le réchauement climatique. La réduction de l’intensité
énergétique du portefeuille se poursuit, elle est ainsi passée de
190 kWh/m en 2017 à 165 kWh/m en 2021 (178 kWh/m en 2019
et 163 kWh/m en 2020), soit une diminution totale de 13 % par
rapport à 2017, en bonne voie pour atteindre la réduction visée
d’ici à 2030.
Depuis 2020, Coﬁnimmo a rejoint la Belgian Alliance for Climate
Action (BACA), une plateforme ouverte aux organisations belges qui
veulent réduire leurs émissions de GES et augmenter leurs ambi-
tions climatiques en se basant sur l’initiative science-based targets.
Pour atteindre les objectifs ﬁxés par la COP21 et ceux inhérents
au scénario des 1,5 degré maximum, Coﬁnimmo a lancé pour la
première fois une analyse approfondie et structurée des risques
physiques et transitionnels. Celle-ci permettra de déﬁnir le niveau
d’exposition aux risques des actifs, et ainsi de mettre en place un
plan d’actions portant sur l’ensemble du portefeuille, aﬁn qu’il soit
conforme aux recommandations de la Task Force on Climate-
Related Financial Disclosure (TCFD).
Tout au long du cycle de vie de son patrimoine, Coﬁnimmo utilise
un système de gestion environnementale, certiﬁé ISO 14001:2015, et
ce, depuis près de 15 ans. Cette certiﬁcation est renouvelée tous les
trois ans et garantit que le groupe gère, de manière structurée, les
aspects environnementaux liés à ses activités, en ce compris le
respect des réglementations environnementales en vigueur.
Aﬁn de répondre à la demande de ses parties prenantes, le groupe
a également agi de manière proactive en matière de RSE, en se
faisant évaluer par des benchmarks et en complétant des ques
-
tionnaires qui constituent les sources de données primaires et
objectives pour nombre de ses parties prenantes. Tout au long
de l’année 2021, Coﬁnimmo a dès lors obtenu des certiﬁcations et
notations décernées par de nombreux organismes et institutions
(CDP, GRESB, ISS ESG, EPRA, etc.). Bien que l’obtention de ces
notations ne constitue pas une ﬁn en soi, elle conﬁrme la solidité
des engagements RSE de Coﬁnimmo et l’encourage à poursuivre
dans cette voie.
Coﬁnimmo porte également une attention particulière à la cohérence
entre sa stratégie ﬁnancière et ses objectifs RSE. En janvier 2022,
elle a émis avec succès une nouvelle obligation publique du
-
rable de taille benchmark pour un montant nominal global de
500 millions EUR, identique à celle de novembre 2020. L’utilisation
des fonds ainsi levés sera entièrement aectés au (re)ﬁnance
-
ment d’actifs, conformément au cadre de ﬁnancement durable
de mai 2020. Cette opération a permis de renforcer davantage le
bilan et de consolider la réputation de Coﬁnimmo sur le marché
international des capitaux.
En janvier 2022, Coﬁnimmo s’est vu attribuer le Sustainable Growth
Award 2021, décerné par Euronext Brussels. Cette distinction est une
reconnaissance claire de l’engagement historique continu de la
société en matière de RSE, un domaine dans lequel Coﬁnimmo a
été un pionnier depuis 2008 et qui fait partie intégrante de son ADN.
Coﬁnimmo remercie tous ses collaborateurs d’avoir contribué à sa
démarche de gestion People, Planet and Proﬁt. Ce prix constitue
une motivation fantastique pour continuer à accroître les eorts
et contribuer à la construction d’un environnement plus durable.
Jacques van Rijckevorsel, Président du conseil d’administration
Jean-Pierre Hanin, Chief Executive Ocer
Nous apportons notre soutien au Pacte mondial des
Nations Unies et nous engageons à renouveler en
continu notre engagement à cette initiative.
105
RAPPORT RSE  MESSAGE AUX PARTIES PRENANTES
Coﬁnimmo se prépare au monde de demain et intègre les grandes tendances
sociétales dans sa stratégie. Les 17 objectifs de développement durable (ODD) des
Nations Unies font partie de ces grandes tendances dont Coﬁnimmo tient compte.
TENDANCES MAJEURES
ET LEURS INFLUENCES
SUR LASTRATÉGIE RSE
Plus de deux ans se sont écoulés depuis l’apparition de la pandémie
de coronavirus COVID-19, et on a pu constater que la coopéra-
tion entre les entreprises, les organisations et les gouvernements
a contribué à traverser la crise. Pour la première fois, l’UE a pu
récolter les fruits de cette coopération sous la forme du plan de
relance européen ‘Next Generation EU’, qui encourage les pays à
investir, entre autres, dans la rénovation des bâtiments, le déve
-
loppement de technologies propres et d’énergies renouvelables.
Les entreprises sont appelées à prendre des mesures pour une
transition adéquate vers des économies et des sociétés durables
et résilientes.
Coﬁnimmo se positionne comme un acteur de changement face
aux déﬁs qui attendent l’environnement bâti tels que le change
-
ment climatique, la gestion durable de l’eau, le vieillissement de la
population, l’urbanisation croissante, l’évolution des technologies
mais aussi les habitudes de travail.
La crise sanitaire a mis en exergue de nouvelles opportunités nées
des nouvelles tendances en matière de développement durable.
Depuis près de 15 ans, Coﬁnimmo construit des immeubles plus
performants et les gère de manière plus ecace, et ce, aﬁn de
répondre au renforcement de la réglementation en matière de
performance énergétique.
Convaincue que l’action climatique basée sur la science est le
moyen le plus ecace pour atteindre ses objectifs, Coﬁnimmo a
conﬁrmé son engagement RSE en 2020, en validant l’objectif du
projet 30 par le biais de l’initiative Science Based Targets (SBTi) et
en devenant membre du Belgian Alliance for Climate Action (BACA).
Depuis décembre 2021, les engagements de Coﬁnimmo sont
disponibles sur le site du Pacte européen pour le climat, ceux-
ci incluent ses objectifs en matière de réduction d’émissions, son
engagement à réaliser un reporting environnemental transparent
ainsi qu’à intégrer l’analyse du scénario 1,5 degré dans la stratégie
globale de l’entreprise.
Mais l’engagement de Coﬁnimmo en matière de RSE ne se limite
pas là. Pour preuve : l’analyse de matérialité, développée pour la
première fois en 2014 selon les lignes directrices du Global Reporting
Initiative (GRI), qui est revue et anée chaque année depuis.
La révision de 2021 a permis de ne plus considérer les sujets matures
comme prioritaires. Bien que le projet 30 reste le point central, il
est complété par des sujets pertinents pour le segment de l’im
-
mobilier de santé, et ce, sur base de la trajectoire passée. La ges-
tion durable de l’eau, tenant compte de la circularité de l’eau et
mettant l’accent sur les personnes, permet d’aligner les domaines
prioritaires en matière de RSE sur la plupart des activités dans le
secteur des soins de santé.
En 2021, Coﬁnimmo a poursuivi son dialogue avec les parties pre
-
nantes aﬁn d’assurer le plus haut niveau de transparence sur ses
activités, et ses objectifs en termes de réduction de la consommation
d’énergie et de résilience au changement climatique, y compris la
voie vers un scénario neutre en carbone.
Le soutien du conseil d’administration et du comité exécutif est
dès lors indispensable pour transformer les ambitions RSE de la
société en projets concrets. À la suite de ces échanges avec les in
-
vestisseurs, Coﬁnimmo a renforcé sa proactivité vis-à-vis des bench-
marks et des questionnaires RSE, sources de données primaires
et objectives pour les investisseurs. Pour plus de transparence, tel
que stipuler dans les recommandations du TCFD, Coﬁnimmo a
aussi renouvelé sa participation au Carbon Disclosure Project en
2021. Les réponses sont disponibles publiquement et décrivent en
détail les risques et opportunités liés au changement climatique
qui ont été identiﬁés.
Coﬁnimmo collabore également avec MSCI aﬁn de déﬁnir les
risques physiques et transitionnels de son portefeuille, en se ba
-
sant sur une analyse de scénario conforme aux recommandations
fournies par la TCFD.
L’analyse de matérialité, reprise dans l’infographie de la page sui-
vante, se compose de trois cercles qui représentent chacun un pilier.
Les thèmes repris dans les trois cercles représentent les enjeux de
développement durable pour la société. Leur positionnement dans le
cercle reﬂète leur importance qui est déterminée non seulement
par la perception que les parties prenantes ont de la thématique
qu’ils représentent, mais aussi par l’impact que ce même facteur
pourrait avoir à terme, tel qu’estimé en interne par Coﬁnimmo.
La zone délimitée par le cercle intérieur regroupe les six champs
d’action prioritaires parmi les 15 identiﬁés en interne. Les risques
RSE les plus signiﬁcatifs sont décrits dans les facteurs de risque
(voir page 7). Les autres thèmes de l’analyse de matérialité ne sont
pas considérés comme prioritaires et se trouvent en dehors du
cercle. Ceci ne traduit pas un désintérêt mais s’explique par le fait
que ces thèmes font l’objet d’une législation stricte qui oblige les
sociétés à les traiter, quelle que soit la perception de leur importance
pour l’entreprise, ou par le fait qu’ils ont gagné en maturité dans le
cadre de la gestion des processus opérationnels écologiques. Par
exemple, Coﬁnimmo poursuit ses politiques et sa stratégie en ma-
tière de mobilité mais considère que la maturité de ce sujet permet
de le faire passer en second plan par rapport à d’autres sujets.
Tous les détails des actions menées en 2021 et les objectifs futurs
sont repris dans un tableau de bord (voir pages 337-341). Le lien
entre les enjeux de Coﬁnimmo et les ODD est repris dans un tableau
de concordance (voir pages 342-343).
106
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Éthique des
aaires
Proﬁtabilité
pour les
investisseurs
et accès aux
capitaux
GOUVERNANCE
Accessibilité
aux personnes à
mobilité réduite
Esthétique,
respect de l’espace
public et mixité des
quartiers
Sécurité et
bien-être des
occupants
Capital humain
Relation avec les
sous-traitants
Analyse de matérialité
Les enjeux repris dans l’analyse de matérialité de l’entreprise
sont le reﬂet de l’importance des tendances tant pour Coﬁnimmo
que pour ses parties prenantes.
ENVIRONNEMENT SOCIAL
Déchets liés
à l’occupation
Déchets de
construction
Impact sur les
espaces verts
Utilisation
de matériaux
durables / recyclés
Stratégie
RSE
Intensité
énergétique et
émissions de GES
Mobilité
Gestion de
l’eau
Nature
de l’occupation
107
RAPPORT RSE  TENDANCES MAJEURES ET LEURS INFLUENCES SUR LA STRATÉGIE RSE
Le changement climatique
Le changement climatique représente un risque à long terme. Le
sixième rapport d’évaluation (AR6) du GIEC arme qu’il est désor-
mais sans équivoque que l’inﬂuence humaine a joué un rôle dans le
réchauement du climat mondial depuis les niveaux préindustriels
(Source : AR6 Climate Change 2021 : The Physical Science Basis). Le
secteur de l’immobilier croit fermement que le changement clima-
tique aura un impact plus important sur l’immobilier dans les 30
prochaines années. Dans ce secteur, 79 % des chefs d’entreprise
considèrent que la réduction du carbone incorporé a gagné en
importance au cours de l’année écoulée, ce qui est légèrement su-
périeur aux 73 % de ceux qui pensent que la réduction des émissions
de carbone opérationnel est de plus en plus importante (Source :
Emerging Trends in Real Estate
®
, Climate of change, Europe 2022,
PWC & Urban Land Institute). Dans le prolongement des objectifs
ﬁxés par l’accord de Paris lors de la COP21, le premier objectif
de la COP26 est de maintenir le seuil de 1,5 degré à portée de
main et de garantir un taux net de zéro au niveau mondial d’ici
au milieu du siècle (Source : https ://ukcop26.org/cop26-goals/), ce
qui est considéré comme un déﬁ majeur mais aussi comme une
opportunité par le secteur immobilier.
Le changement climatique a actuellement et aura à l’avenir un
impact sur le niveau du capital à investir, les coûts opérationnels
et la vitesse d’obsolescence des actifs.
La justiﬁcation pour Coﬁnimmo de l’adoption d’une action clima
-
tique fondée sur la science et de l’adhésion à BACA repose sur trois
messages fondamentaux :
• les entreprises doivent dès à présent prendre des mesures cli
-
matiques plus ambitieuses ;
• ce n’est qu’en travaillant ensemble avec toutes les parties pre
-
nantes que nous pourrons conduire la transition vers une économie
zéro émission nette ;
• l’action climatique fondée sur la science est le moyen le plus
ecace pour atteindre les objectifs ﬁxés.
Par le biais de son projet 30, visant une diminution de l’intensité
énergétique de son portefeuille de 30 % d’ici à 2030, Coﬁnimmo
entend relever ce déﬁ et ainsi pérenniser la valeur de son patrimoine
en s’inscrivant dans l’Accord de Paris. Ce projet étant la clé de
Maison de repos et de soins - Valladolid (ES)
108
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
voûte pour atteindre l’objectif validé par l’initiative Science Based
Targets (SBTi).
La gestion durable de l’eau
L’eau est l’élément le plus important et le plus ancien sur terre, celui qui
contribue à l’existence de tout l’écosystème, y compris à la vie et aux
activités humaines. Bien qu’ils ne se limitent pas à la consommation
d’eau, les eets du changement climatique exigent de repenser la
stratégie en matière de gestion durable de l’eau, et ce, en tenant
compte de tous les facteurs qui font de l’eau un élément complexe
et vital pour l’ensemble de l’écosystème et de la vie.
Par l’intermédiaire de ses agences et de ses projets, tels que la FAO et le
Pacte mondial des Nations unies (CEO Water Mandate), les Nations
unies encouragent la diusion d’informations précises sur la pénurie
d’eau et la gestion de l’eau aﬁn de garantir la sécurité de l’eau dans les
diérentes zones géographiques de la planète, qui connaissent cha-
cune à leur manière une pénurie d’eau.
Le secteur de l’immobilier sera confronté aux eets dramatiques de la
pénurie d’eau, puisqu’il fait partie de la solution et qu’il doit adopter
une approche proactive de la question, qui peut être résumée par la
règle des 3 R : réduire, réutiliser, recycler, aﬁn de promouvoir la pré
-
servation des ressources en eau.
Face au risque d’événements extrêmes, tels que les inondations ou la
sécheresse extrême, l’immobilier peut protéger l’environnement et ses
actifs en collectant des données sur la consommation d’eau, en menant
des analyses sur les consommations ordinaire et extraordinaire, et en
agissant en conséquence, le cas échéant. Outre l’amélioration de la
collecte des données, une mesure concrète consiste à placer le bâti
-
ment lui-même au centre de la solution, qu’il s’agisse des chaussées
perméables, des noues (en anglais bioswales) ou encore des toits
verts, l’infrastructure verte est l’un des outils qui ont un impact positif
sur les ressources telles que l’eau.
Le vieillissement de la population
L’accélération du vieillissement de la population inﬂue sur les modèles
sociaux actuels. Citons entre autres : le recul de l’âge de la pension, l’or-
ganisation des soins de santé, etc.
L’immobilier de santé, en pleine croissance, doit répondre aux at
-
tentes d’une tranche de la population toujours plus importante. Cela
implique des immeubles de soins plus ﬂexibles en fonction du degré
d’autonomie de l’individu combinés à des logements adaptés.
Mais quelles sont les projections de population au niveau de l’Europe
des 27 ? Au cours de la période 2020-2080, la part de la population
en âge de travailler devrait diminuer régulièrement jusqu’en 2060,
avant de se stabiliser quelque peu, tandis que les personnes âgées
constitueront sans doute une part grandissante de la population to
-
tale. Les personnes âgées de 65 ans ou plus représentait 20,6 % en
2020. Les projections arment que ce pourcentage grimpera à 30,8 %
de la population de l’UE-27 d’ici à 2080. À la suite de ces transferts
entre groupes d’âge, le taux de dépendance des personnes âgées
dans l’UE-27 devrait presque doubler, passant de 32,0 % en 2020 à
60,9 % en 2080. Le taux total de dépendance liée à l’âge devrait grim-
per de 55,5 % en 2020 à 80,8 % à l’horizon 2080 (Source : Eurostat,
données de juillet 2021).
Cette tendance est couverte par la stratégie de base de Coﬁnimmo
qui, au travers de son secteur d’immobilier de santé, a l’ambition de
répondre aux besoins de la société, à savoir : orir du logement aux
personnes âgées malades, invalides ou en phase de réadaptation ;
créer des quartiers mixtes où chaque fonction cohabite en harmonie ;
favoriser l’accès des immeubles aux personnes à mobilité réduite et
développer des bâtiments sûrs dans lesquels il fait bon vivre.
L’urbanisation croissante
Selon les études les plus récentes du Centre commun de recherche
(CCR) sur le futur des villes en Europe de la Commission européenne,
qui applique une déﬁnition globale des villes et des établissements
humains sous la forme d’une zone fonctionnelle urbaine (ZFU), le
processus que nous appelons urbanisation croissante est en fait déjà
en cours, puisque 75 % de la population mondiale vit actuellement dans
des zones urbaines. En outre, les projections du CCR à l’horizon 2030
montrent que la plupart des grandes villes européennes connaîtront
une croissance de leur population urbaine, dans le cadre d’un pro
-
cessus d’urbanisation continu.
L’urbanisation représente un déﬁ majeur d’intégration des popula
-
tions d’origine diérente, de logement et de nourriture pour tous, de
mobilité, de gestion de la pollution, de connectivité, etc.
Ce phénomène a un impact sur la façon dont est pensé l’immobilier.
Une des conséquences observées est, par exemple, la diminution
progressive de la taille du logement moyen.
En mettant davantage l’accent sur la santé et la sécurité, le coronavirus
COVID-19 a augmenté le besoin d’environnements à plus faible densité
et orant plus d’espace, ce qui va accélérer la croissance des banlieues.
La mobilité et l’accessibilité
Dans le contexte de l’augmentation de la population urbaine, de la
pollution et de la lutte contre les émissions de GES, la mobilité est
progressivement repensée.
Les villes comme Paris, Bruxelles, Anvers ou Gand commencent à
exclure les véhicules les plus polluants. Les sociétés de transport public
s’équipent de véhicules électriques. Des initiatives sont prises pour
favoriser la micro-mobilité telles que le partage de vélos, de scooters
électriques ou de trottinettes, moins polluants. La mobilité se veut
multimodale, ﬂexible et évolutive en fonction des besoins réels de
déplacement. Consciente de cet enjeu, Coﬁnimmo multiplie les ini
-
tiatives en matière de mobilité en testant des solutions de véhicules
partagés et en mettant des infrastructures en place pour les cyclistes
dans ses immeubles.
L’impact se fait également sentir sur l’immobilier. Le nombre de par
-
kings autorisés est en diminution aﬁn de repousser les véhicules ven-
touses en dehors des villes. De plus en plus de bornes de recharge
pour des véhicules électriques sont installées. Le nombre de racks à
vélo augmente. Les surfaces de parking sont conçues aﬁn de pouvoir,
à terme, les réaecter à un autre usage d’un point de vue circulaire.
109
RAPPORT RSE  TENDANCES MAJEURES ET LEURS INFLUENCES SUR LA STRATÉGIE RSE
Des espaces de dépose plus grands sont prévus à l’usage des services
de taxi ou des camionnettes de livraison de colis.
L’accessibilité étant liée à la mobilité, l’importance de l’emplacement
géographique des actifs devient un véritable enjeu social. Dans le cas
des soins de santé, les maisons de repos et de soins sont occupées par
des personnes âgées qui peuvent se sentir exclues de la société, en
raison de leur âge et de leur éloignement physique des infrastructures
décisionnelles. Garantir l’accessibilité des actifs permet aux occupants
de se mêler à la population extérieure, ce qui contribuera à préve-
nir leur sentiment d’exclusion.
L’économie de partage
La prise de conscience d’une partie de la société de l’importance
de limiter son empreinte carbone, la recherche d’une utilisation plus
ecace et raisonnée des ressources physiques et ﬁnancières amènent
de plus en plus d’individus et d’entreprises à adopter les principes
de l’économie de partage. Ceux-ci deviennent utilisateurs de produits
plutôt que d’en être propriétaires ou, dans le cas de l’immobilier, lo-
cataires uniques. De plus, cela donne accès à des solutions ﬂexibles
plus proches de l’évolution rapide des besoins en évitant certains
coûts d’investissement.
De nombreuses applications de partage touchent déjà directement
ou indirectement le secteur de l’immobilier de bureaux : les salles de
réunion communes à un immeuble ou un parc d’aaires, les espaces
de coworking, etc. En 2021, la plupart des entreprises ont appliqué le
système de télétravail pour se conformer aux directives gouverne
-
mentales visant à prévenir la propagation du COVID-19, mais aussi
pour suivre une tendance vers des modes de travail agiles. Outre
une organisation plus ﬂexible du temps de travail, certaines entre
-
prises réduiront également leur empreinte aﬁn de réduire les coûts.
Cependant, les locataires de bureaux chercheront à élargir les espaces
pour de nouvelles formes de collaboration et d’interaction, tout en
respectant les mesures de distanciation sociale.
L’économie de partage touche également l’immobilier résidentiel.
Des logements comprenant davantage d’espaces communautaires
voient le jour parfois pour un public très ciblé comme la génération
Y, mais également pour les seniors au travers de résidences-services.
Consciente de cet enjeu, Coﬁnimmo innove en créant des espaces
partagés tels que les clients les retrouvent dans les immeubles de
bureaux sous la forme de Lounge
®
, de salles de réunion partagées
ou de Flex Corner
®
.
L’économie circulaire
Les ressources naturelles sont limitées. Poussées par des ONG, des
initiatives en matière d’économie circulaire sont favorisées, voire sub-
sidiées, par la Commission européenne, par certains États, régions
et villes en Europe pour limiter les déchets et augmenter le taux de
réutilisation des matériaux. En 2019, les déchets annuels produits au
sein de l’UE-27 ont été d’environ 500 kilogrammes par habitant, ce
qui est plus élevé que l’année précédente (Source : Eurostat data,
mise à jour mai 2021).
Consciente de son impact lors de travaux de (re)développement,
Coﬁnimmo est attentive à sélectionner des matériaux durables qui
pourront facilement être recyclés, ou mieux, réutilisés. L’analyse du
cycle de vie est un outil puissant pour comprendre les impacts de la
construction et de l’exploitation des bâtiments sur l’environnement en
termes de carbone incorporé, de carbone opérationnel et d’épuise-
ment des ressources. Cette approche permet de comprendre com-
ment mettre en place une spirale positive qui réutilise et recycle les
ressources qui résultent de la ﬁn de vie d’un bâtiment. De sorte que
seul un minimum de ressources initiales ne ﬁnissent en déchets. Lors
des démolitions de bâtiments, les déchets sont ainsi triés de manière
stricte. C’est également le cas dans les immeubles de bureaux en
exploitation où tout est mis en œuvre pour favoriser le tri, et ce, même
au-delà des exigences légales.
Le bien-être
Dans les pays où Coﬁnimmo est présente, on assiste à une diminution
progressive de la frange active due au vieillissement de la population,
d’une part, et à un taux de natalité limité, d’autre part. Ce phénomène
devrait s’ampliﬁer d’ici à 2030. Ceci crée petit à petit une guerre des
talents, où l’entreprise qui l’emporte est celle qui peut orir à ses em
-
ployés un équilibre entre vie privée et vie professionnelle, un certain
niveau de bien-être à la fois physique et mental, mais avant tout un
travail porteur de sens.
C’est dans ce cadre que Coﬁnimmo cherche à orir à ses clients
sécurité et bien-être dans ses immeubles. Des infrastructures inno
-
vantes sont donc mises à disposition et proposées par le biais de
partenaires. Elles comprennent notamment de nouveaux services
tels qu’une conciergerie, à l’image du monde de l’hôtellerie. Celle-ci
inclut, par exemple, des espaces de jeux et de détente, un ﬁtness, des
services à la personne comme le nettoyage à sec, le repassage, la li-
vraison de courses, le lavage de voiture, etc.
De nouveaux types de certiﬁcation viennent compléter les certiﬁca
-
tions environnementales existantes (BREEAM, LEED, HQE, etc.). Elles
évaluent l’immeuble par rapport au respect des besoins de l’être
humain : l’accès à un air et à de l’eau de qualité, à la lumière du jour,
à une alimentation saine, à un contact avec la nature, etc.
Suite à la crise sanitaire, la santé et le bien-être deviendront des fac
-
teurs plus importants dans tous les secteurs de l’immobilier. L’industrie
devra répondre à des normes plus strictes de propreté et de sécurité
aﬁn que les locataires et les clients se sentent en sécurité et qu’ils
reviennent en particulier dans les immeubles de bureaux, les cafés/
restaurants. Le nouvel accent mis sur la sécurité personnelle mènera à
de nouveaux services et à de nouvelles technologies, qui permettront
de développer des bâtiments plus propres, une infrastructure HVAC
améliorée, des capteurs, des applications d’entrée sans contact et
des applications de suivi des contacts.
110
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Tout est mis en œuvre pour garantir un environnement sain et agréable
et ainsi assurer le bien-être mental et physique des occupants.
La transformation numérique
À moyen terme, la crise sanitaire et économique va accélérer l’iné-
vitable transformation numérique des secteurs de la construction
et de l’immobilier. La survie des sociétés de construction et des so
-
ciétés immobilières dépendra plus que jamais de leur capacité à
s’adapter, ce qui passera notamment par l’adoption des nouvelles
technologies. L’Internet des objets, la réalité augmentée, l’intelligence
artiﬁcielle et la digitalisation sont autant de pistes prometteuses qui
démontrent l’ampleur de l’impact de l’évolution de la technologie
dans le secteur de l’immobilier. La technologie permet d’aller au-delà
de l’automatisation des tâches répétitives et propose aujourd’hui une
aide dans des processus intellectuels plus complexes, dans la relation
avec le client, dans la maintenance des équipements, la gestion des
pannes et dans la gestion des énergies.
Coﬁnimmo veille d’ailleurs à intégrer ces nouvelles technologies lors
de la rénovation de ses immeubles. Les technologies choisies visent à
mieux gérer les énergies et permettent ainsi de réduire les émissions
de GES des immeubles.
Le télétravail généralisé est considéré comme le test ultime de la
transformation numérique dans le monde du travail. Les politiques de
télétravail mises en place dans les entreprises qui ont investi dans les
capacités numériques connaissent d’ailleurs un grand succès auprès
des employés.
Depuis septembre 2021, Coﬁnimmo a mis en place un système de
réservation qui utilise la plateforme Proxyclick pour réserver la présence
de ses employés au bureau. Celle-ci a permis aux employés de revenir
au bureau dans un environnement sûr, conforme à la réglementation
belge actuelle pour prévenir la propagation du COVID-19.
L’évolution de la technologie liée
aux soins de santé
La technologie permet progressivement de passer d’une médecine
curative à une médecine préventive. L’Internet des objets médicaux
(IoMT) permet une nouvelle gestion des soins de santé, en donnant
aux médecins une vue plus dynamique sur la santé de leurs patients
et, le cas échéant, d’adapter plus rapidement leur traitement en fonc-
tion de leur état. Ces capteurs peuvent même déclencher un appel
aux services d’urgence en cas d’anomalies graves des paramètres
du patient. Toutes ces possibilités ont un impact sur les infrastructures
d’accueil des soins de santé puisque les séjours en hôpital sont dé
-
sormais plus courts.
D’autres technologies, comme la télésanté et les dossiers médicaux
électroniques (DME), conduisent à une plus grande ﬂexibilité des es
-
paces dans les infrastructures de soins de santé. Bien qu’elle ne vise
pas à remplacer l’importance des visites personnelles, la télésanté
contribue à redéﬁnir la relation médecin-patient et l’espace du ca
-
binet médical, en permettant aux patients d’accéder aux traitements
depuis leurs appareils connectés, et aux médecins de repenser leurs
cabinets médicaux.
Le système de DME contribuera également à redéﬁnir les espaces
de soins de santé. Tous les dossiers étant numériques, le DME ré
-
duit l’espace nécessaire à la conservation des dossiers médicaux,
ce qui libère un espace considérable qui peut dès lors être utilisé à
d’autres ﬁns, comme par exemple une unité de stockage pour les
appareils médicaux ou un espace supplémentaire pour créer plus
de chambres pour les patients.
D’autres types d’immobiliers de santé se développent pour répondre
à une population vieillissante mais dont le niveau d’autonomie reste
élevé : maison de réadaptation, accueil de jour, etc. La nouvelle gé
-
nération de seniors souhaite rester le plus longtemps possible dans
son habitation, ce que l’évolution technologique des soins de santé lui
permettra. Aussi faut-il penser un habitat ﬂexible qui puisse évoluer
en fonction de la phase de vie dans laquelle se trouve la personne.
Immeuble de bureau Quartz – Bruxelles CBD (BE)
Nazli Batur – Treasury ocer Coﬁnimmo,
Charlotte De Meester – Junior commercial account manager Coﬁnimmo,
Marie-Louise Diarra – Development assistant Coﬁnimmo
& Michiel De Muynck – Senior transaction manager Coﬁnimmo
111
RAPPORT RSE  TENDANCES MAJEURES ET LEURS INFLUENCES SUR LA STRATÉGIE RSE
Financement, compétences, analyse du cycle de vie et gestion des matériaux
créant un impact positif dans la relation avec le client à long terme.
CHAÎNE DE VALEUR
Financement
Coﬁnimmo a notamment pour mission de permettre à ses action-
naires de réaliser des investissements à long terme, socialement
responsables, peu risqués et générant un ﬂux de revenus récurrent,
prévisible et croissant, alimentant tant les dividendes que le retour
à la collectivité. Elle doit également pouvoir recourir à des sources
de ﬁnancement susamment diversiﬁées et aux coûts les plus
faibles possibles. Le but est de limiter les risques de reﬁnancement
aux échéances et de garantir la durabilité de l’entreprise.
En mai 2020, Coﬁnimmo a revu son cadre de ﬁnancement durable
aﬁn d’y intégrer les dernières tendances en matière de ﬁnancement
spéciﬁque des actifs durables. Vigeo Eiris a ainsi conﬁrmé dans son
Second Party Opinion que ce cadre de ﬁnancement était conforme
aux green bond principles, social bond principles et green loan
principles de 2018. Dans ce cadre, Coﬁnimmo peut émettre une
variété d’instruments de ﬁnancement durable, y compris des obli-
gations, des obligations convertibles, des placements privés et des
facilités de prêts bancaires (syndiqués). L’utilisation des moyens
ainsi récoltés est entièrement aectée à divers actifs green & social.
La liste des actifs sélectionnés pour chacun des ﬁnancements est
disponible dans le chapitre ‘Proﬁtabilité pour les investisseurs et
accès aux capitaux’ (voir pages 137-145).
Compétences
Pour concrétiser les projets ayant un impact environnemental, qu’il
s’agisse de l’extension d’une maison de repos et de soins ou de la
reconversion d’un immeuble de bureaux, Coﬁnimmo possède un
système de gestion environnementale, certiﬁé ISO 14001 : 2015, utilisé
tout au long du cycle de vie de son patrimoine (y compris le siège).
Après avoir vu sa certiﬁcation renouvelée le 30.07.2020, et ce, pour la
quatrième fois consécutive, la conformité du système de gestion
environnementale de Coﬁnimmo à la norme ISO 14001 a été re
-
conﬁrmée par un audit de suivi en juillet 2021. Cette certiﬁcation a
été obtenue pour la première fois en 2008 et a systématiquement été
renouvelée depuis. Elle garantit que le groupe Coﬁnimmo n’a pas
seulement mis en place un système de gestion environnementale
mais qu’elle gère également de manière structurée les aspects
environnementaux liés à ses activités, en ce compris le respect des
réglementations environnementales en vigueur.
Les leviers appliqués aux diérents stades du cycle de vie des
actifs varient selon le secteur d’activités (voir tableau ci-dessous).
Analyse du cycle de vie
et gestion des matériaux
En 2021, Coﬁnimmo a intensiﬁé ses eorts et mis en œuvre une
procédure structurée d’analyse du cycle de vie (ACV). Cette analyse,
tant qualitative que quantitative, porte sur l’ensemble du portefeuille
de développement (rénovations et nouvelles constructions). Une
comparaison des rapports ACV précédents a été eectuée aﬁn de
déﬁnir une procédure standardisée et structurée pour les projets
existants et futurs, dans le but de se conformer à la législation
dans les zones géographiques où Coﬁnimmo est active. Cette
procédure comprendra : la déﬁnition, pour tous les projets, d’un
ensemble d’éléments de construction communs à la réalisation
de l’ACV ; la couverture de la phase opérationnelle d’un immeuble
aﬁn de garantir une ACV complète ; l’établissement de la même
durée de vie de l’immeuble pour tous les projets ACV. Cela garantira
que toutes les ACV réalisées pour les projets de développement
de Coﬁnimmo comprennent les mêmes informations clés et que
celles-ci soient comparables pour chaque immeuble.
L’approche de Coﬁnimmo tient également compte du potentiel
d’évolution ultérieure de l’immeuble. Cette méthode est soutenue
par la certiﬁcation BREEAM et par la norme ISO 14001. L’ACV as
-
sociée à d’autres outils, comme le Building Information Modelling
(BIM) permet de cartographier, d’évaluer et de budgétiser toutes les
composantes d’un immeuble avant la mise en œuvre du chantier.
Immobilier de santé Immobilier de réseaux
de distribution, PPP
Bureaux
Acquisition
Conception
Construction
Gestion commerciale
Property management
Développement
Inﬂuence de Coﬁnimmo :
faible
moyenne
élevée
L’inﬂuence de Coﬁnimmo est décrite en détail et par secteur dans le rapport de gestion (voir pages 34, 57, 61 et 64).
112
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
3
RÉSEAUX DE
DISTRIBUTION
190
AGENCES
D’ASSURANCE
889
CAFÉS /
RESTAURANTS
62
IMMEUBLES
DE BUREAUX
279
LOCATAIRES
24.537
OCCUPANTS
266
IMMEUBLES
DE SANTÉ
25.633
RÉSIDENTS
58*
GROUPES
D’EXPLOITANTS
LOCATAIRES
2,6 milliards EUR
CAPITAUX EMPRUNTÉS
Capital ﬁnancier Capital humain
1.916
FOURNISSEURS
145
COLLABORATEURS
3,3 milliards EUR
C
APITAUX PROPRES
DÉVELOPPEMENT
GESTION
COMMERCIALE
Permettre aux
actionnaires de réaliser
des investissements
à long terme, socialement
responsables, peu risqués
et générant un ﬂux de
revenus récurrent, prévisible
et croissant, alimentant
tant les dividendes que le
retour à la collectivité.
Animer un environnement de
travail et de vie inspirant, au
service d’un projet d’entreprise
passionnant
Favoriser au sein d’espaces
de soins, de vie et de travail
de première qualité, les
échanges créateurs de
bien-être et d’inspiration
par des prestations antici
-
pant les besoins et aspira-
tions de leurs occupants.
PATRIMOINE
PROPERTY
MANAGEMENT
CONCEPTION
ACQUISITION
CONSTRUCTION
VENTE
D
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C
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P
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E
T
S
8
8
D
E
A
L
S
* Cela concerne uniquement les opérateurs de soins de santé.
113
RAPPORT RSE  CHAÎNE DE VALEUR
A1 A2
A3
A4
A5
B1B5
C1
C2
C3
C4
Quoi?
UNE ANALYSE DU CYCLE DE VIE
ACV
est une méthodologie qui évalue les im-
pacts environnementaux liés aux diérentes
étapes du cycle de vie d’un immeuble.
Dans le cadre d’un nouveau développe-
ment, une telle analyse permet de com-
prendre quelle étape et quel matériau
sont les plus dommageables pour l’envi-
ronnement. En outre, une ACV reprend non
seulement le Carbone Opérationnel mais
aussi le Carbone Incorporé.
LE CARBONE OPÉRATIONNEL
est la somme de tous les gaz à eet de
serre émis tout au long du cycle de vie
d’un immeuble pendant son exploitation
.
LE CARBONE INCORPORÉ
est la somme de tous les gaz à eet de
serre émis tout au long du cycle de vie
d’un immeuble et directement liés à sa
construction, son entretien et à sa ﬁn de
vie. Le carbone incorporé constitue ac
-
tuellement un déﬁ majeur puisque, ces
dernières années, l’attention s’est prin
-
cipalement portée sur la réduction du
carbone opérationnel
.
EXTRACTION DES
MATIÈRES PREMIÈRES
TRANSPORT
JUSQU’À L’USINE
FABRICATION
DES PRODUITS
TRANSPORT
VERS LE SITE
CONSTRUCTION
DE L’IMMEUBLE
ÉMISSIONS
OPÉRATIONNELLES
ENTRETIEN
DE L’IMMEUBLE
DÉMOLITION
DE L’IMMEUBLE
ÉVACUATION
DES DÉCHETS
TRAITEMENT
DES DÉCHETS
MISE EN
DÉCHARGE
CARBONE INCORPORÉ
B6B7
114
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Pourquoi?
CONSIDÉRATIONS
ENVIRONNEMENTALES
À l’heure actuelle, le plus grand déﬁ réside
dans l’urgence liée à la lutte contre les ré-
chauement et changement climatiques.
Pourtant, on n’accorde pas assez d’im-
portance à la face cachée des émissions.
Dans le secteur de la construction, des
quantités impressionnantes de matériaux
sont nécessaires et, par conséquent, des
quantités impressionnantes d’émissions
sont produites. Si l’on veut réellement lut
-
ter contre le réchauement climatique,
il est donc essentiel de tenir compte du
Carbone Incorporé.
FUTURE
LÉGISLATION
Les pays et les villes se penchent sur le
développement d’une législation visant
à limiter le Carbone Incorporé dans les
nouveaux immeubles. Cette nouvelle lé
-
gislation existe déjà en France et est pré-
vue au Royaume-Uni. Des pays comme la
Belgique, les Pays-Bas et l’Allemagne sont
également en passe de mettre en place
une nouvelle législation sur le Carbone
Incorporé. Si l’on veut être prêt pour les lé-
gislations futures, il est donc essentiel de
tenir compte du Carbone Incorporé.
ÊTRE PROACTIF, ET NON
RÉACTIF
Le Carbone Incorporé est un problème
complexe qui comporte plusieurs aspects
à prendre en compte. Eectuer une ACV et
développer des procédures pour calculer
et réduire le Carbone Incorporé prend du
temps. Sans compter qu’une fois qu’un
immeuble est construit, il est trop tard pour
agir. Si l’on veut qu’il fasse partie de la
solution et non du problème, il est donc
essentiel de tenir compte du Carbone
Incorporé.
Comment?
COMPRENDRE
LE CARBONE
INCORPORÉ
La première étape, mais
également l’étape la
plus importante, pour
aborder le problème
du Carbone Incorporé
consiste à avoir une
connaissance approfondie
de l’ACV, à savoir : qu’est-
ce qu’une ACV, comment
est-elle générée et
comment peut-elle être
utilisée ?
ACTIONS CLÉS
Examiner les ACV
actuelles ainsi
que leurs avantages et
inconvénients.
Prévoir des formations
pour les property
managers et les
project managers.
IMPOSER L’ACV
Ensuite, et aﬁn d’avoir
une idée précise de l’état
actuel des immeubles, la
réalisation d’une ACV
devrait dorénavant être
exigée pour toute nouvelle
construction.
ACTIONS CLÉS
Exiger qu’une ACV soit
réalisée pour les biens
considérés.
AMÉLIORER L’ACV
Lorsqu’une ACV est
exigée, celle-ci doit
alors être réalisée et
présentée dans le respect
des bonnes pratiques.
Ceci aﬁn de permettre
une comparaison
et ainsi permettre
d’identiﬁer les domaines
orant le plus grand
potentiel d’amélioration.
ACTIONS CLÉS
Inclure les lignes
directrices des bonnes
pratiques en matière
d’ACV dans les
procédures d’appel
d’ores .
Surveiller et
comparer les données
de l’ACV.
FIXER DES OBJECTIFS
C’est le moment où l’on
peut aborder le véritable
nœud du problème et dé
-
ﬁnir les bonnes pratiques
dans le domaine des
stratégies de réduction
du Carbone Incorporé.
Et, étant donné le temps
nécessaire pour y arriver,
plus on s’y mettra tôt,
mieux ce sera.
ACTIONS CLÉS
Se tenir au courant
des législations.
Déﬁnir des objectifs
internes, des budgets
et exiger que des
rapports ayant trait
au Carbone Incorporé
soient fournis pour
toute nouvelle
construction.
1 2 3 4
115
RAPPORT RSE  CHAÎNE DE VALEUR
En tant que société immobilière et grâce à sa cotation en bourse,
Coﬁnimmo permet au plus grand nombre d’investir dans l’immobilier
de manière indirecte. Consciente de l’impact de ses activités,
elle entretient un dialogue régulier avec ses parties prenantes,
et ce, à chaque étape du cycle de vie d’un immeuble.
DIALOGUE
AVEC LESPARTIESPRENANTES
Dès la conception et la demande de permis, Coﬁnimmo organise
des réunions de concertation réunissant, entre autres, les rive
-
rains, l’administration et les commerçants. Le but ? Trouver un équi-
libre entre les intérêts de chacun en mettant notamment dans la
balance, l’importance du respect des zones naturelles protégées,
de la conservation du patrimoine, de la circulation dans le quartier,
de l’activité des commerçants, du bien-être des habitants, etc. Elle
tient également compte des besoins des futurs occupants et d’un
niveau de rentabilité susant pour rémunérer son investissement.
Dans la phase d’exploitation des immeubles, Coﬁnimmo rencontre
régulièrement ses clients pour évaluer leurs besoins et leurs niveaux
de satisfaction.
Elle attache aussi beaucoup d’importance à la motivation et à l’en-
gagement de chacun de ses collaborateurs en valorisant notam-
ment à une communication transparente et proactive, une culture
de responsabilisation grâce à laquelle les membres du personnel
contribuent à la déﬁnition des objectifs de l’entreprise aﬁn de les
atteindre ensemble dans un esprit de feedback ouvert. Cela se fait
en partie par le biais du coaching et de formations individuelles
ou d’équipe. En tant qu’employeur responsable, Coﬁnimmo est
attentive au bien-être de son personnel. Elle encourage une ali
-
mentation saine, l’exercice physique et un bon équilibre entre vie
privée et vie professionnelle. Elle soutient également le bien-être
de la société en donnant aux employés la possibilité d’assumer des
responsabilités et des activités socialement pertinentes.
Dans certains cas, Coﬁnimmo interagit avec ses parties prenantes
de manière plurielle : un banquier peut, par exemple, être à la fois
un fournisseur de capitaux mais aussi un locataire d’immeuble,
voire un riverain du quartier.
Chaque département de Coﬁnimmo est responsable d’identiﬁer et
d’interagir avec ses propres parties prenantes. Via la politique en
matière de bonne conduite, incluse dans la charte de gouvernance
d’entreprise de la société, des lignes directrices sont données à
chaque collaborateur. Le département communication est là pour
guider et assister, le cas échéant, chaque département dans son
dialogue avec ses parties prenantes.
Coﬁnimmo s’eorce d’améliorer les échanges avec chacun sur les
sujets matériels liés à ses activités et d’en tenir compte dans son
processus de décision. Elle est aussi convaincue que l’implication
des parties prenantes est essentielle pour innover et lui garantir
un succès à long terme.
Mais quelles sont les principales parties prenantes de Coﬁnimmo ?
116
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Les actionnaires et investisseurs
LES ACTIONNAIRES PRIVÉS OU
INSTITUTIONNELS, LES INSTITUTIONS FINANCIÈRES
Étant une société cotée en bourse, Coﬁnimmo se doit de dialoguer
de manière transparente avec l’ensemble de ses investisseurs et
de leur garantir un même degré d’information.
Les personnes principalement en charge de ce dialogue sont tout
d’abord les membres du comité exécutif et, plus spéciﬁquement, le
CEO et le CFO, épaulés par les départements de communication
externe, ﬁnancier et RSE.
En 2021, Coﬁnimmo a participé tout au long de l’année à un ving
-
taine de roadshows, conférences et autres événements rassem-
blant la société et des investisseurs. Lors de ces roadshows/confé-
rences, elle a pu rencontrer environ 200 investisseurs institutionnels
et répondre à leurs questions sur la stratégie de la société.
Les clients et les occupants
LES OPÉRATEURS DE SITES D’IMMOBILIER DE
SANTÉ, LES COMMERÇANTS, LES SERVICES
PUBLICS, LES LOCATAIRES DE BUREAUX ET
LES AUTRES OCCUPANTS
Selon le secteur d’activité, le premier contact que le client a avec
Coﬁnimmo s’établit par le biais de l’équipe M&A ou des respon
-
sables commerciaux. L’objectif des collaborateurs commerciaux
est d’arriver à répondre au mieux aux besoins exprimés par le client
avant la prise en location d’une surface, tandis que celui des pro-
perty managers est de s’assurer du confort et de la satisfaction
du client tout au long de sa période d’occupation de l’immeuble.
Au besoin, l’équipe de project management est disponible pour
réaliser des travaux d’aménagement locatif, voire pour enclencher
des chantiers plus structurels dans le cas de l’immobilier de santé.
Dans le secteur de l’immobilier de santé, le client reçoit égale
-
ment la visite des property managers de Coﬁnimmo ou de leur
représentant. Dans certains pays, Coﬁnimmo a signé des contrats
de sous-traitance pour la gestion technique des immeubles parce
que les immeubles sont dispersés géographiquement. Chaque
immeuble est visité au moins une fois par an aﬁn d’instaurer un
dialogue proactif avec l’opérateur. En Finlande, Coﬁnimmo a éga-
lement conclu des contrats de sous-traitance avec un gestionnaire
immobilier local. Les principales raisons étant les connaissances lo-
cales nécessaires et l’absence de bureaux Coﬁnimmo en Finlande.
Le nombre de visites varie dès lors de une par mois à une tous les
six mois selon l’actif et le type de contrat.
En janvier 2022, Coﬁnimmo a mené une enquête de satisfaction
sur l’année 2021 auprès de ses locataires dans le secteur de l’im
-
mobilier de santé. L’objectif de cette enquête était, entre autres,
de mieux comprendre le niveau de satisfaction des locataires par
rapport à la performance des immeubles qu’ils gèrent. Par cette
enquête, Coﬁnimmo souhaitait renforcer le dialogue avec les loca-
taires du secteur de l’immobilier de santé, aﬁn de comprendre leurs
priorités en termes de gestion des immeubles, et ce, dans une
perspective RSE. Les résultats feront partie d’un plan d’action ciblé
pour s’assurer que le retour des locataires soit inclus dans la stra-
tégie globale.
Dans le secteur des bureaux, le client rencontre un collaborateur
de Coﬁnimmo physiquement, au minimum une fois par an. En
réalité, les contacts peuvent être trimestriels, voire plus fréquents
si l’on inclut les conversations téléphoniques et les emails. Le client
peut également contacter la société via le service desk accessible
24 h/24 et 7 j/7. En 2021, le service desk a répondu à 7.282 demandes
de clients. Ce nombre est plus élevé que l’année précédente, ce qui
peut s’expliquer par un retour progressif des occupants dans les im-
meubles, retour survenu après l’assouplissement, quoique prudent,
des mesures de sécurité qui avaient fait baisser le taux d’occupation
depuis la pandémie de COVID-19.
Les collaborateurs
Grâce à la taille de l’entreprise, qui compte aujourd’hui environ
145 collaborateurs ﬁxes, les contacts avec le responsable des res
-
sources humaines et avec l’un des membres du comité exécutif sont
fréquents. Des réunions d’information et des séances de consulta
-
tion informelle sont organisées régulièrement pour permettre aux
collaborateurs de dialoguer avec les membres du comité exécutif.
En 2021, une enquête sur la communication interne et les interac-
tions entre employés a été réalisée et analysée. Au total, 76 % des
collaborateurs ont répondu à l’enquête, ce qui indique un taux
de participation élevé. Sur base des retours reçus, un plan de
communication et d’interactions a été élaboré et est actuellement
mis en place.
Les évaluations des performances individuelles sont l’occasion
de discuter de manière plus formelle des attentes, du rôle et
des objectifs de chaque collaborateur au sein de la société. Fin
2021, Coﬁnimmo est passée à un système de ‘performance pre
-
view’, grâce auquel les employés sont habilités à proposer leurs
propres contributions aﬁn d’atteindre ensemble les objectifs stra
-
tégiques de l’entreprise. Le système de deux consultations par an
est abandonné au proﬁt d’un système de feedback permanent,
basé sur des entretiens réguliers. Grâce à ce nouveau système, les
employés et leur manager travaillent main dans la main pour
garantir la réussite de leur équipe.
117
RAPPORT RSE  DIALOGUE AVEC LES PARTIES PRENANTES
Bien que le droit de liberté syndicale et de négociation collective
soit oert aux employés de Coﬁnimmo par le biais d’élections so
-
ciales obligatoires, qui se déroulent tous les quatre ans, aucune
représentation syndicale n’a été mise en place jusqu’à présent,
faute de candidats.
Indépendamment de ce qui précède, Coﬁnimmo s’engage bien
évidemment à gérer les réorganisations de manière responsable.
Pour les modiﬁcations opérationnelles qui touchent plusieurs per-
sonnes, la législation prévoit une période minimale de préavis de six
semaines. Ces dernières années, aucune réorganisation entraînant
des pertes d’emploi n’a eu lieu au sein du groupe.
Les fournisseurs de biens et de services
LES DÉVELOPPEURS, LES ENTREPRENEURS,
LES PRESTATAIRES DE SERVICES, LES FACILITY
MANAGERS, LES AGENTS IMMOBILIERS,
LES AVOCATS, LES CONSULTANTS
Coﬁnimmo travaille avec plus de 1.900 fournisseurs. Il s’agit prin-
cipalement des entrepreneurs en charge du (re)développement
des immeubles, et des sociétés qui réalisent les entretiens régu
-
liers des immeubles (maintenance technique, fourniture d’énergie,
nettoyage, etc.).
Les interactions avec l’ensemble des fournisseurs de biens et
de services sont multiples. Dès la conception de l’immeuble en
(re)développement, Coﬁnimmo organise des réunions avec les
architectes et, le cas échéant, les entrepreneurs. Par la suite, en
phase de construction, des réunions de chantier hebdomadaires
sont tenues. Celles-ci permettent d’évaluer l’avancement des tra
-
vaux, de trancher certains points en fonction des aléas rencontrés
et de s’assurer que la sécurité de l’ensemble des intervenants est
garantie.
En phase d’exploitation, Coﬁnimmo rencontre mensuellement les
sociétés en charge de l’entretien des installations techniques des
immeubles dont elle assure l’exploitation. Ces réunions permettent,
entre autres, de discuter de la meilleure façon d’assurer le confort
des occupants et la sécurité des techniciens, d’eectuer l’entretien
des installations et de limiter les consommations en énergie.
Les autorités de contrôle
L’AUTORITÉ DES SERVICES ET MARCHÉS FINANCIERS
FSMA, LA BANQUE NATIONALE, LES RÉVISEURS,
LES COMMUNES, LES RÉGIONS, L’ÉTAT FÉDÉRAL
En tant que société belge cotée en bourse, Coﬁnimmo contribue
à la vie économique des pays où elle est active, notamment par le
paiement de taxes et d’impôts.
Elle entretient de nombreuses relations avec les autorités publiques
qui la contrôlent aﬁn d’assurer un juste paiement des taxes et une
transparence des informations ﬁnancières publiées. Ces contacts
sont entretenus avec l’équipe ﬁnancière mais également avec les
équipes opérationnelles. Et les échanges avec les autorités se font de
manière ponctuelle : lors des demandes de permis de construction,
d’urbanisme ou d’environnement, lors de la validation des informa-
tions ﬁnancières publiées, lors des audits des états ﬁnanciers, etc.
Les médias, les analystes ﬁnanciers
Au travers des 58 communiqués de presse et des rapports ﬁnan-
ciers semestriel et annuel qu’elle a publiés en 2021, Coﬁnimmo a
touché l’ensemble du monde ﬁnancier intéressé par ses activités.
Toutes ces informations sont disponibles en trois langues (français,
néerlandais et anglais) sur son site internet. Coﬁnimmo publie éga-
lement les communiqués relatifs à ses opérations en Allemagne,
en Espagne, en Italie et en Finlande respectivement en allemand,
en espagnol, en italien, en ﬁnnois et en suédois. Pour suivre la
volatilité et l’impact des médias sociaux, Coﬁnimmo est active sur
Twitter et LinkedIn. Au total, ceci représente 11.479 followers. En 2021,
Coﬁnimmo a publié 77 posts sur LinkedIn et 56 posts sur Twitter.
Enﬁn, Coﬁnimmo a renouvelé sa participation à plusieurs no
-
tations et benchmarks RSE, notamment GRESB, S&P Corporate
Sustainability Assessment, Carbon Disclosure Project et EPRA sBPR,
se maintenant ainsi parmi les meilleures sociétés immobilières.
La société civile, les communautés locales
LES RIVERAINS, LES ASSOCIATIONS CIVILES, ETC
Coﬁnimmo est attentive à son impact sur la société civile. Pour
être à l’écoute de celle-ci, elle prend régulièrement part à des
conférences en lien avec ses activités, répond à des interviews
de journalistes ou accepte d’aider des étudiants dans le cadre de
travaux universitaires. Elle est également membre d’associations
comme, par exemple, The Shift où se mélangent entreprises et
ONG. Ces forums sont l’occasion de réﬂéchir sur l’amélioration
potentielle de sa politique de développement durable. .
The Shift est le point de contact
national pour le World Business
Council for Sustainable
Development (WBCSD) et le UN
Global Compact (UNGC). Plus
de 530 organisations de divers
secteurs sont membres de ce
réseau : des entreprises, des ONG,
des associations, des universités,
des instances publiques et
d’autres acteurs clés de la société.
118
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Parties prenantes : attentes et réponses
Parties prenantes Attentes Réponses
LES ACTIONNAIRES
ET INVESTISSEURS
les actionnaires privés
ou institutionnels,
les institutions
ﬁnancières
• Un dividende récurrent, prévisible et croissant ;
• La préservation du capital investi ;
• Un proﬁl de risque modéré ;
• La mise à disposition d’une information
ﬁnancière transparente ;
• Une relation à long terme ;
• Un investissement socialement responsable ;
• Le remboursement de la dette et le paiement
des intérêts.
• Une politique d’investissement claire dans trois secteurs
d’activité : l’immobilier de santé, les réseaux de distribution et
PPP et les bureaux ;
• La recherche de revenus sur le long terme ;
• Une information ﬁnancière transparente, contrôlée
par le commissaire réviseur et encadrée par la réglementation
et l’Autorité des Services et Marchés Financiers : rapport annuel,
participations à des salons d’investisseurs, assemblée générale,
etc. ;
• L’application intégrale de la charte de gouvernance d’entreprise.
LES CLIENTS
ET LES OCCUPANTS
les opérateurs de sites
d’immobilier de santé, les
commerçants, les services
publics, les locataires
de bureaux et les autres
occupants
• Un immeuble correspondant aux besoins
propres de leurs activités ;
• La capacité d’innover pour répondre
à l’évolution de ces besoins ;
• Un loyer conforme à leur potentiel économique
et des informations transparentes sur leurs
droits avant signature d’un contrat ;
• La maîtrise des charges locatives ;
• Un propriétaire de conﬁance, stable ;
• Des immeubles durables qui garantissent le
bien-être et le confort.
• Une équipe de professionnels actifs dans diérents
métiers de l’immobilier : délégués commerciaux pour bien
comprendre les besoins des clients, project managers pour
s’assurer de la qualité de construction des immeubles, property
managers pour garantir la gestion ecace des immeubles en
exploitation et la maîtrise des charges ;
• Une ore commerciale avec des clauses claires et transparentes.
LES COLLABORATEURS • Des conditions de travail agréables ;
• Un traitement équitable ;
• Une grille salariale garantie, stable et
attractive ;
• Un plan de développement des compétences
(formation, perspectives de carrière, etc.) ;
• Un management imprégné de fortes valeurs
éthiques, du sens du leadership et de l’écoute.
• Une politique en matière de bonne conduite ;
• Des conditions salariales garantissant un niveau de vie
équitable, approprié et confortable et évolution salariale
protégeant le personnel contre l’augmentation du coût de la vie ;
• Un système de dialogue permanent entre un collaborateur et
son manager visant une entraide maximale aﬁn de contribuer
avec succès aux objectifs de l’entreprise ;
• Concertation sur les tâches, leur exécution et l’ambiance de
travail, visant à améliorer la qualité du travail par la conclusion
d’accords ;
• Liberté d’association et de négociation collective protégée par
des élections obligatoires et possibilités d’interaction régulière
entre les collègues et la direction ;
• Gestion responsable de réorganisation (lorsqu’elle se produit) ;
• L’accès à des formations ;
• Des enquêtes d’engagement régulières auprès des
collaborateurs ;
• Un traitement équitable.
LES FOURNISSEURS
DE BIENS ET
DE SERVICES
les développeurs, les
entrepreneurs, les
prestataires de services,
les facility managers,
les agents immobiliers,
les avocats, les consultants
• Des opportunités de collaboration ;
• Le respect des bons de commande et contrats
signés : prix des produits et services, délais de
paiement, etc. ;
• Une relation commerciale saine et équilibrée ;
• Le respect du personnel des fournisseurs.
• Des cahiers des charges et des règles d’appel d’ores clairs ;
• Une réception contradictoire des produits et services livrés ;
• Le paiement des prix convenus dans les délais établis ;
• Une ouverture au dialogue en cas de litige ;
• Une politique en matière de bonne conduite qui inclut les
relations avec les fournisseurs ;
• L’engagement à réduire les risques sociaux dans sa chaîne
d’approvisionnement.
LES AUTORITÉS
DE CONTRÔLE
l’Autorité des Services
et Marchés Financiers
(FSMA), la Banque
Nationale, les
réviseurs, les communes, les
Régions, l’État fédéral
• Le respect des lois et règlements en vigueur,
en particulier en matière d’urbanisme et
d’environnement ;
• Un dialogue ouvert par l’intermédiaire des
associations professionnelles ;
• Le respect de l’aménagement de l’espace
public.
• Des publications ﬁnancières et communiqués de presse qui
répondent aux exigences réglementaires ;
• La transmission en temps et en heure des informations sur les
opérations eectuées aﬁn de permettre à l’autorité de contrôle
de les analyser sereinement ;
• Le suivi des réglementations en vigueur, des procédures et
formulaires demandés par les autorités.
LES MÉDIAS,
LES ANALYSTES
FINANCIERS
• La diusion d’informations ﬁables, précises et
dans les temps.
• Des rapports annuels, communiqués de presse et autres
publications ;
• La participation à des interviews, tables rondes, débats,
roadshows ;
• Des conférences de presse ;
• Des notations et benchmarks RSE.
LA SOCIÉTÉ CIVILE, LES
COMMUNAUTÉS LOCALES
les riverains, les
associations civiles, etc.
• Une réponse aux besoins immobiliers réels de la
société ;
• Une contribution au bien-être des citoyens ;
• L’amélioration de la qualité de vie et
de l’harmonie de la ville ;
• Le paiement des taxes.
• L’investissement dans des secteurs qui représentent une
demande et répondent à un déﬁ de société présent et futur
(immobilier de santé, PPP) ;
• Le respect du voisinage lors de la rénovation d’immeubles ou de
nouveaux développements ;
• Des initiatives citoyennes soutenues par les collaborateurs de
Coﬁnimmo.
119
RAPPORT RSE  DIALOGUE AVEC LES PARTIES PRENANTES
ENVIRONNEMENT
Immeuble de bureaux Quartz –
Bruxelles CBD (BE) – BREEAM Excellent
Immeuble de bureaux Belliard 40 –
Bruxelles CBD (BE) – BREEAM Excellent
156 tonnes de CO
2
e
par millionEUR
1
INTENSITÉ DES ÉMISSIONS DE GES RAMENÉE
AU RÉSULTAT IMMOBILIER
+1,6 %
ÉVOLUTION DES ÉMISSIONS DE GES
-5,7 %
ÉVOLUTION DE LA CONSOMMATION D’ÉLECTRICITÉ
+9,5 %
ÉVOLUTION DE LA CONSOMMATION DE COMBUSTIBLES
165 kWh/m²
INTENSITÉ ÉNERGÉTIQUE
Organisme /
Institution
Dernières
notations/
certiﬁcations
Notation
initiale
Évolution
2021
Green Star
Un score de 70 %
(la moyenne des
pairs étant de 65 %)
45 %
2014
70 %
67 %
70 %
2019 2020 2021
2021
B
(sur une échelle
allant de A à D-)
C
2013
B
B
2019 2020 2021
2021
BREEAM ou HQE -
Good à Excellent
(8 sites)*
BREEAM In-Use -
Good à Very
Good (7 sites)*
1
site
2010
12
sites
7
sites
15
sites
2019 2020 2021
* Une politique de rotation est appliquée pour la certiﬁcation BREEAM (ou similaire) favorisant la certiﬁcation
d’immeubles non certiﬁés par le passé, ce qui va au-delà d’une simple prolongation des certiﬁcats déjà
obtenus. Le nombre d’immeubles qui ont ainsi obtenu à un moment ou à un autre une certiﬁcation BREEAM
(ou similaire) s’élève à 30.
120
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
1. Dans le cadre d’une taxe carbone à 44,60 EUR/tonne CO
2
(Source : ADEME), ceci
correspond à une taxe de 2,0 millions EUR.
En Europe, le secteur de l’immobilier est responsable de 40 % des émissions de gaz
à effet de serre (GES). Face à ce constat, Coﬁnimmo souhaite limiter les émissions
qui résultent de l’exploitation des immeubles de son portefeuille, et met donc tout
en œuvre pour que ceux-ci afﬁchent des performances énergétiques optimales.
Intensité énergétique et émissions de GES
L’engagement pris par l’Union Européenne
aﬁn de réduire ses émissions de GES a
été renforcé en 2021 par le plan Fit for 55.
Construire et rénover d’une manière éco
-
nome en énergie et en ressources est l’une
des politiques porteuses de grands changements, celle-ci permettra
de transformer l’économie de l’UE pour un avenir durable.
Coﬁnimmo, en tant qu’acteur majeur de l’immobilier en Europe,
s’est engagée depuis près de 15 ans dans une stratégie RSE glo
-
bale, convaincue qu’il est possible de viser une société neutre en
carbone d’ici à 2050 tout en garantissant les intérêts de toutes ses
parties prenantes.
Son projet 30
3
s’inscrit dans cette démarche et
contribue directement à son objectif de réduction
des émissions de GES, validé par le Science Based
Targets initiative (SBTi). L’objectif de ce projet am
-
bitieux est de diminuer d’ici à 2030 l’intensité éner-
gétique de 30 % (par rapport au niveau de 2017) pour atteindre le
niveau de 130 kWh/m. Pour atteindre cet objectif, une approche
à 360 degrés, qui prend en compte l’ensemble du cycle de vie des
immeubles ainsi que les champs 1, 2 et 3, est appliquée.
Ce projet d’entreprise concerne à la fois les secteurs de l’immo
-
bilier de santé et des bureaux, ainsi que l’ensemble des activités
gérées directement au sein de l’entreprise telles que les cessions et
acquisitions, le développement, la gestion des travaux et la gestion
journalière des immeubles.
Seules 1.000 entreprises dans le monde ont un objectif validé
suivant le SBTi. L’objectif à l’horizon 2030 est actuellement déﬁni
et une évaluation est eectuée chaque année aﬁn de garantir
que les engagements pris soient tenus. Coﬁnimmo travaille en outre
activement à l’élaboration de ses objectifs pour 2050. Pour ce faire,
plusieurs étapes intermédiaires seront déﬁnies aﬁn de permettre la
réalisation de ces objectifs d’ici à 2050, voire même avant.
RÉDUIRE
Réduire l’intensité énergétique commence par une meilleure connais-
sance du patrimoine immobilier. Dans cette optique, Coﬁnimmo
enregistre progressivement, et de manière plus optimale, la consom-
mation des équipements des bâtiments. Le plan d’action, mis en
place depuis 2013 dans le secteur des bureaux multi-locataires, est
ﬁnalisé depuis 2018. Ces immeubles sont désormais équipés de
compteurs relevables à distance, qui connectent les équipements
au logiciel de comptabilité énergétique. Certains opérateurs du
portefeuille d’immobilier de santé ont fait la même démarche et
enregistrent leurs consommations de manière automatique. Cette
même approche générale est en cours de développement pour les
secteurs de l’immobilier de santé et des bureaux mono-locataires
aﬁn d’équiper 75 % du portefeuille dans les secteurs de l’immobilier
de santé et des bureaux avec des enregistrements automatiques
de la consommation.
Coﬁnimmo est convaincue que propriétaires et locataires ont un in-
térêt commun à réduire l’impact environnemental d’un espace loué.
La maîtrise des consommations privatives étant réalisée par les
occupants eux-mêmes, Coﬁnimmo sensibilise ses locataires par un
accord de collaboration durable qui permet de partager des don-
nées de consommation et de mettre en place des initiatives pour les
réduire. Cet accord est formalisé selon les cas par une clause verte,
une charte verte (green charter), une procuration ou un simple
échange par e-mail pour les baux existants.
Depuis 2020, une clause verte est intégrée dans chaque nouveau
bail. Toutes les données de consommation de l’ensemble des es
-
paces communs gérés par Coﬁnimmo, ainsi que les consomma-
tions privatives fournies volontairement par les diérents locataires,
sont rassemblées dans le logiciel de comptabilité énergétique. Au
31.12.2021, 57 locataires ont accepté un accord de collaboration
durable permettant ainsi à ce que la consommation énergétique
soit connue pour 59 % du portefeuille. Tous les résultats relatifs à la
consommation d’énergie et aux émissions de GES sont disponibles
dans le chapitre ‘Indicateurs de performance EPRA’ (voir pages
317-336).
Coﬁnimmo a adopté les indicateurs de performance prônés par le
European Public Real Estate Association (EPRA). Au nombre de 28,
elles correspondent à 21 normes GRI tirées du Global Reporting
Initiative et donnent une image très claire des performances des
diérents immeubles d’année en année.
5,5 %
RÉNOVATION DU PORTEFEUILLE HORS
NOUVELLES CONSTRUCTIONS, EXTENSIONS
ET ACQUISITIONS POUR 2026
130 kWh/m²
INTENSITÉ ÉNERGÉTIQUE TOUS SECTEURS
CONFONDUS POUR 2030
85 %
SURFACES COUVERTES PAR UN ACCORD
DE COLLABORATION DURABLE ENTRE
COFINIMMO ET LE LOCATAIRE SECTEURS
IMMOBILIER DE SANTÉ ET DES BUREAUX
POUR 2022
121
RAPPORT RSE  ENVIRONNEMENT
INTENSITÉ ÉNERGÉTIQUE
Des immeubles plus performants au niveau énergétique sont
commercialement plus attractifs. Ils orent plus de confort
aux occupants pour un niveau de charges locatives moins
élevé. Les rapports de consommation pour Coﬁnimmo sont
disponibles depuis 2010 et montrent une diminution de l’in
-
tensité énergétique de 27 %, tous secteurs confondus, sur les
six dernières années.
48 %
CHAMP 1
52 %
CHAMP 3
< 1 %
VISITEURS
23 %
EN AMONT
DES CHAMPS
1 & 2
3 %
TRAJETS
DOMICILE
TRAVAIL
5 %
TRAJETS
PROFESSIONNELS
< 1 %
DÉCHETS
CHAMPS 1, 2 & 3 DÉTAIL DU CHAMP 3
BILAN CARBONE DU SIÈGE DE COFINIMMO
Le bilan carbone total du siège est analysé depuis 2009 et
comprend les émissions directes et indirectes liées à l’infrastruc-
ture et à la mobilité, ainsi que les émissions indirectes liées
aux déchets et équipements.
En 2021, l’empreinte totale s’élevait à 537 tonnes CO
2
e (-23 %
par rapport à 2009 et +4 % par rapport à 2020, mais -26 %
par rapport à 2019, c’est-à-dire au niveau pré-COVID-19).
En eet, la crise sanitaire continue à impacter fortement les
émissions liées à la mobilité suite au télétravail. La réduction
de l’empreinte par FTE est de -42 % par rapport à 2009 et
s’élève à 4,0 tonnes CO
2
e/FTE.
Une politique de mobilité verte est mise en place aﬁn de
continuer à réduire les émissions liées à la mobilité, ce qui
contribue directement à l’objectif de réduction des émis
-
sions de GES des champs 1 et 2 de 50 % pour 2030, et ce, par
rapport à 2018, comme validé par le Science Based Targets
initiative. Plus de détails sont disponibles dans le chapitre
‘Indicateurs de performance EPRA’ (voir pages 317-329).
0 %
CHAMP 2
autoconsommée. Cependant, les contraintes légales ne facilitent
pas l’extension de la production. Les projets photovoltaïques, ré
-
alisés sous la formule ‘tiers investisseur’, déchargent Coﬁnimmo
de la responsabilité de fournisseur d’énergie, et lui permettent de
valoriser des surfaces inexploitables pour d’autres activités mais
réduisent la liquidité du portefeuille. Cette formule n’est donc ap
-
pliquée qu’exceptionnellement. Dans le secteur de l’immobilier
de santé, les opérateurs sont également amenés à participer à
des projets en ‘tiers investisseur’ pour l’installation de panneaux
photovoltaïques et d’autres équipements ayant un impact positif
sur le besoin net en énergie.
SIÈGE DE COFINIMMO  EMPREINTE PAR CHAMP
EN 2021  % d’émissions en t onnes CO
2
e)
PRÉVENIR
Quelle est la meilleure manière de participer activement aux ef-
forts mondiaux de réduction des émissions de GES dans le secteur
immobilier ? Il s’agit de réduire la consommation d’énergie par le
redéveloppement ou la rénovation lourde du portefeuille (2,2 %
du patrimoine total en 2021). Coﬁnimmo s’eorce donc d’aller le
plus loin possible en matière d’intensité énergétique, souvent au-de-
là des obligations légales mais dans les limites de la rentabilité
économique recherchée. En fonction des secteurs, l’approche pour
réduire les consommations dière mais la réﬂexion générale est
d’exclure le recours aux combustibles fossiles. Pour le secteur
de l’immobilier de santé, l’intervention de Coﬁnimmo se concentre
sur la sensibilisation des locataires. Pour les bureaux, Coﬁnimmo
est souvent impliquée dans la phase de construction/rénovation
et dans la gestion quotidienne d’une majorité d’immeubles. Cette
situation permet d’exercer une inﬂuence sur les consommations
dès l’occupation de l’immeuble.
Dans le portefeuille sous contrôle opérationnel, les leviers d’initiatives
en termes de réduction des émissions vont au-delà des rénova-
tions. Un plan quinquennal assure que les travaux de maintenance
pour réduire l’intensité énergétique du portefeuille soient planiﬁés.
La gestion opérationnelle en collaboration avec les sociétés de
maintenance technique a pour but d’améliorer la performance
énergétique des bâtiments de manière proactive.
SOURCES RENOUVELABLES
Bien que la réduction et la prévention de la consommation d’éner-
gie soient toujours nécessaires, l’objectif mondial est également
d’accroître la part d’énergie renouvelable. Coﬁnimmo a signé un
contrat de fourniture d’électricité provenant de sources renouve
-
lables pour les surfaces sous contrôle opérationnel dans les secteurs
de l’immobilier de santé et des bureaux. Cette électricité de sources
renouvelables est produite hors site et les émissions de GES liées
à ce contrat sont donc réduites à zéro. Des panneaux photovol
-
taïques installés dans 18 immeubles du portefeuille produisent
ensemble 1.926 MWh par an. Toute l’énergie produite sur site est
< 1 %
ACHAT
PAPIER
68 %
ÉQUIPEMENTS
2016 2017 2018 2019 2020 2021
250
200
150
100
50
50
100
150
200
250
226
179
178
163
165
189
(kWh/m
2
)
122
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
S’ENGAGER À AGIR SUR LE CHANGEMENT
CLIMATIQUE
La Belgian Alliance for Climate Action est une initiative conjointe de
The Shift et du WWF. Il s’agit d’une plateforme ouverte aux orga-
nisations belges, quels que soient leur taille ou leur secteur d’acti-
vité, qui veulent réduire leurs émissions de GES, augmenter leurs
ambitions climatiques et se baser sur le concept de science-based
targets pour atteindre leurs objectifs en matière de climat. Au total,
plus de 90 organisations en Belgique ont déjà rejoint l’alliance,
s’engageant ainsi à aligner leurs activités sur les objectifs de l’Accord
de Paris, à savoir : limiter la hausse de la température mondiale
bien en-dessous de 2°C, et poursuivre les eorts pour la limiter à
1,5°C. Le WWF, co-fondateur du Science Based Targets initiative,
apportera son expertise aux membres de l’alliance en termes de
déﬁnition des objectifs et fera également le lien avec d’autres al
-
liances climatiques dans le monde.
Coﬁnimmo a relevé ses ambitions en matière de RSE en lançant
son projet 30. L’objectif de ce projet a été établi suivant la métho
-
dologie des science-based targets, grâce à laquelle le groupe a
pu objectiver l’eort à réaliser aﬁn de contribuer à l’objectif mon
-
dial de limiter le réchauement climatique à 1,5°C. Il fait suite aux
nombreuses démarches RSE initiées par Coﬁnimmo depuis près
de 15 ans et s’inscrit activement dans la démarche de l’Accord de
Paris conclu lors de la COP21, et conﬁrmé en 2021 par la COP26
aﬁn d’accélérer l’action climatique.
Pour limiter le risque ﬁnancier lié à l’action climatique, Coﬁnimmo
applique une approche à sept niveaux :
• politique d’acquisition à l’horizon 2030 avec une intensité éner
-
gétique moyenne de 85 kWh/m sur le portefeuille acquis ;
• projets de rénovation visant une intensité énergétique maximale
de 50 kWh/m, compte tenu de la rentabilité économique et des
contraintes techniques ;
• travaux de maintenance pour réduire l’intensité énergétique du
portefeuille existant de 10 % en moyenne ;
• gestion opérationnelle en collaboration avec les fournisseurs
pour améliorer la performance énergétique des actifs existants ;
• dialogue proactif avec les locataires ;
• cadre de ﬁnancement durable basé sur une liste d’actifs verts
et sociaux éligibles ;
• appliquer la politique RSE.
À la suite du renouvellement de la Non Financial Reporting Directive
(EU Directive 2014/95), Coﬁnimmo dispose jusqu’au 01.01.2024 pour
rapporter ses activités suivant la taxonomie européenne. Cependant,
Coﬁnimmo se prépare pour une communication transparente dès
2023 (rapport d’éligibilité portant sur l’exercice 2022).
Maison de repos et de soins – Lérida (ES)
123
RAPPORT RSE  ENVIRONNEMENT
Maison de repos et de soins –
Alcala (ES)
Selon les chercheurs du MIT, d’ici à 2050, 52 % de la population mondiale, estimée
aujourd’hui à 9,7 milliards de personnes, vivra dans des régions en situation de
stress hydrique. Le programme environnemental des Nations Unies estime en
outre que l’environnement bâti est responsable de 20 % de la consommation
d’eau. Les données relatives à la consommation d’eau, telles que rapportées
par le secteur immobilier, sont toutefois bien souvent limitées dans leur portée, leur
exactitude et leurs détails. Vu l’importance de la consommation d’eau observée
dans le secteur de l’immobilier de santé, Coﬁnimmo souhaite agir et mettre en
place des actions ciblées pour assurer une gestion durable du cycle de l’eau.
Gestion de l’eau
En eet, la gestion de l’eau, et plus spéciﬁquement l’accès à l’eau
potable, n’est plus le seul déﬁ des pays en développement. Le
changement climatique impacte la variabilité du cycle de l’eau
et ses extrêmes, et ce, partout dans le monde. Des phénomènes
très concrets se sont manifestés en Europe ces dernières années,
où les étés ont été marqués par une combinaison de sécheresses
importantes et d’inondations très violentes.
Une situation qui appelle des actions politiques aﬁn d’instaurer des
réglementations en matière de réutilisation de l’eau, du traitement
des eaux usées et de l’aménagement du territoire. Au-delà de la
réglementation, les certiﬁcations de type durable comme BREEAM
portent également une attention toute particulière à ces aspects,
tant du point de vue de la responsabilité environnementale que du
point de vue du bien-être. Ces évolutions impactent la construc-
tion et la gestion du portefeuille et nécessitent la mise en place
d’aménagements spéciﬁques. Encourager la réutilisation de l’eau
par exemple ne pourra pas se faire sans l’installation de réservoirs
d’eau. Mais l’action du groupe ne se limite pas à la mise en place
d’équipements spéciﬁques.
MESURER ET AGIR
Depuis la mise en place des compteurs relevables à distance,
Coﬁnimmo ne s’est pas limitée aux énergies mais a parallèlement
équipé les compteurs d’eau des immeubles d’une connexion à dis-
tance. Ces compteurs ne permettent pas seulement de mesurer la
consommation d’eau mais d’agir directement lorsqu’un écart est
constaté. En eet, des algorithmes simples permettent de détecter
600 litres
/m²
CONSOMMATION D’EAU PAR SUPERFICIE
19 %
IMMEUBLES ÉQUIPÉS DE COMPTEURS D’EAU RELEVABLES
À DISTANCE
124
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
des anomalies dans la consommation d’eau. Dès le lendemain, une
alarme est envoyée au responsable de l’immeuble aﬁn d’analyser la
source du problème. Le paradoxe de la facture de consommation
d’eau, que ce soit en immobilier de santé ou dans les bureaux, est
que le montant est faible en cas d’utilisation normale. Ces montants
peuvent toutefois augmenter exponentiellement en cas de fuite.
En eet, une goutte peut très vite représenter des milliers de litres
d’eau perdus.
La crise sanitaire a clairement mis en évidence que la consomma-
tion d’eau variait nettement plus en fonction du taux d’occupation
d’un immeuble que la consommation d’énergies. Dans le secteur
de l’immobilier de santé, on voit ainsi que les mesures de précaution
prises en matière d’hygiène ont fait augmenter la consommation
d’eau. A contrario, dans le secteur des bureaux, on voit descendre la
consommation à zéro dès que le télétravail devient obligatoire.
Une autre façon de limiter la consommation d’eau est d’utiliser
de l’eau de pluie pour certains usages. Ceci n’est pas encore
économiquement réalisable dans tous les cas de ﬁgure, mais fait
partie des critères de faisabilité pour les nouvelles constructions.
Par contre, l’installation d’équipements sanitaires à faible débit
est avantageux pour toutes les parties et est donc prévue dans la
plupart des projets.
ENVIRONNEMENT EXTERNE
Une gestion responsable des ressources d’eau ne se limite pas
à l’environnement interne des immeubles. L’aménagement externe
peut avoir une double fonction : créer des réserves d’eau captée et
sous-terraine, et retarder l’évacuation de l’eau de pluie.
L’installation de toitures végétales permet de retarder l’évacuation
en créant des toitures actives. Limiter les surfaces durcies permet
une meilleure perméabilité du terrain et l’eau de pluie peut ainsi
alimenter la nappe phréatique. En cas de forte pluie, ce qui est de
plus en plus fréquent, cela permet d’avoir un impact positif sur la
diminution du risque d’inondation. Sans oublier l’impact sur la bio-
diversité, possible par la végétation que ce soit en toiture ou au sol.
Enﬁn, on note l’impact positif de la présence de l’eau sur le bien-
être des occupants et la productivité des collaborateurs.
Dans les années à venir, la gestion de l’eau à l’intérieur et à l’exté
-
rieur des immeubles sera amenée à changer drastiquement aﬁn de
pallier les risques physiques liés au changement climatique. Il est
donc primordial que les sociétés, en général, et le secteur de l’immo-
bilier, en particulier, se préparent. Les sociétés, comme Coﬁnimmo,
qui réﬂéchissent d’ores et déjà aux nouvelles tendances sociétales
et les intègrent dans leur stratégie auront dès lors une longueur
d’avance sur les sociétés qui adoptent une attitude plus attentiste.
Chaque quart d’heure, un compteur intelligent mesure la
consommation d’eau. L’eau étant une ressource étroitement liée
à l’activité humaine, la consommation est censée descendre à
zéro pendant la nuit. Si on constate dès lors que la consommation
n’est pas redescendue à zéro pendant 24 heures, cela signiﬁe
qu’il y a une fuite et un talon de consommation est alors visible
(voir zone avec fond vert dans le graphique). Après détection
de la cause de la fuite, la consommation revient à la normale
et le graphique montre une consommation d’une semaine nor-
male avec cinq pics, un pour chaque jour de la semaine. Ceci
fait épargner des milliers de litres d’eau qui seraient autrement
perdus.
Hourly graph
m³
26/11/2021 00:00 28/11/2021 00:00 30/11/2021 00:00 02/12/2021 00:00 04/12/2021 00:00 06/12/2021 00:00 08/12/2021 00:00 10/12/2021 00:00 12/12/2021 00:00
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
125
RAPPORT RSE  ENVIRONNEMENT
SOCIAL
Organisme /
Institution
Dernières
notations/
certiﬁcations
Notation
initiale
Évolution
2020
EE+ (Very strong)
(sur une échelle
allant de F à EEE)
SE Belgian Index
& SE Best in
Class Index
EE+
2015
EE+
EE+
EE+
2018 2019 2020
2021
0,75
score GDI
(3
e
place en
Belgique)
18
e
2018
1
0,86
0,81
0,75
2019 2020 2021
2021
Equileap
53 %
58 %
2021
58 %
53 %
2019 2020 2021
2021
Gold
(sur une échelle
allant de Standard
à Gold)
Stand.
2019
Gold
Gold
Gold
2019 2020 2021
1. Pas de score GDI disponible en 2018 au classement mondial (sur 600 sociétés).
126
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Sécurité et bien-être des occupants
L’impact de l’immobilier sur l’environnement extérieur est de plus en plus
maîtrisé. Mais qu’en est-il de son impact sur l’environnement intérieur ?
Dans la société actuelle, garantir la sécurité dans un immeuble
n’est plus susant. Les attentes ont évolué et les bâtiments doivent
répondre aux besoins de fonctionnalité et de bien-être des com-
munautés pour lesquelles l’hospitalité occupe une place centrale.
Cette évolution est soutenue par de nouveaux labels et benchmarks.
Il est donc essentiel que les immeubles proposés par Coﬁnimmo
soient en adéquation avec ces nouvelles attentes.
CARACTÉRISTIQUES DE L’IMMEUBLE
Les choix en matière de construction ainsi que la qualité de la
maintenance ont un impact sur la sécurité et le bien-être des oc
-
cupants. La présence de matériaux dangereux non contrôlés, le
non-respect des normes de sécurité, le réglage inadéquat des
installations d’air conditionné peuvent avoir des conséquences
sur leur bien-être et leur santé.
Coﬁnimmo analyse systématiquement l’ensemble des éléments
susceptibles d’avoir un impact sur la santé publique et le bien-être.
Dans le processus de ‘due diligence’, la présence d’amiante, la
pollution du sol, les éléments de lutte et de protection contre les
incendies et les services d’accessibilité pour personnes à mobilité
réduite notamment sont obligatoirement analysés.
Le risque de présence d’amiante pour les immeubles plus anciens
du patrimoine est suivi de près. L’amiante présente dans les im-
meubles est encapsulée dans les matériaux. En cas de dégradation,
ces matériaux sont enlevés suivant les prescriptions légales qui
assurent la sécurité des personnes.
Depuis le début de la
pandémie, l’équipe de gérance des
bureaux a pris différentes
initiatives aﬁn d’éviter au
maximum la propagation du virus et
améliorer l’environnement de travail.
En 2021, Coﬁnimmo Ofﬁces a obtenu
une certiﬁcation ofﬁcielle COVID
Safe pour les zones communes
de ses bâtiments de bureaux
multi-locataires. Ensuite, des audits
sur les débits de ventilation ont été
réalisés par le bureau Deplasse
dans tous ses immeubles.
En 2022, des ﬁltres virucides de la
société belge Deltrian sont installés
dans les systèmes de recyclage
d’air des bâtiments de bureaux
multi-locataires concernés. Ces
ﬁltres neutralisent à 99 % les virus, y
compris le COVID-19. De plus, ces
ﬁltres sont de classe énergétique A+
et répondent à la norme EN 14476.
127
RAPPORT RSE  SOCIAL
AMÉNAGEMENTS INTERNES ET EXTERNES
Coﬁnimmo veille à ce que les occupants puissent proﬁter des zones
extérieures. La promotion de la santé par la présence d’espaces
naturels ou par l’aménagement paysager est ainsi conﬁrmé.
Le jardin de la maison de repos Orelia Keiheuvel a été réaména
-
gé en un jardin naturel qui fait découvrir le paysage de la lande
aux résidents atteints de démence, suivi de la construction d’un
parcours pour fauteuils roulants d’un km qui permet aux résidents
et aux visiteurs à mobilité réduite de se reconnecter à la nature.
Au Belliard 40, dans le quartier européen au cœur de Bruxelles,
Coﬁnimmo a réalisé une cour-jardin plein de charme. Des espaces
ouverts accessibles, ayant chacun leur propre ambiance, ont été
créés. Des tremplins conduisent les visiteurs vers les diérentes
zones, pour faire une pause ou participer à une réunion. Les plantes
et les haies ondulées forment une séparation naturelle entre les
espaces ouverts.
De plus en plus d’études mettent en évidence les eets positifs
de la nature sur la santé physique et mentale. Ces eets positifs
ne sont pas seulement liés à la qualité de l’air que l’on respire mais
également à celle de l’environnement dans lequel on évolue. Dans
chaque projet, la biodiversité est également soutenue.
Parmi les critères de choix d’un immeuble de bureaux, apparaît
désormais aussi la présence d’espaces de détente et de bien-être.
En collaboration avec la société Easy Day, des sessions de yoga, de
bums & tums et de relaxation sont organisées dans les Lounges
®
et
occasionnellement complétées par une boisson ou un lunch sain et
plein de vitamines. Le rôle du community manager, responsable
des Lounges
®
, est de favoriser des actions qui ont un impact positif
sur le bien-être des occupants des immeubles .
88 %
DU PORTEFEUILLE GÉRÉ DIRECTEMENT SONT
ÉVALUÉS SOUS FORME D’UN AUDIT INCENDIE
ET SUIVI AMIANTE
Aucune infraction pouvant avoir un impact
ﬁnancier ou sanitaire pour l’occupant
n’a été constatée lors des audits
incendie et des suivis amiante dans le
portefeuille géré directement.
MAÎTRISE DE L’AMIANTE DANS LES
IMMEUBLES LOUÉS (en %)
020406080 100
56
56
66
61
100
44
44
34
39
Pas de traces d’amiante
Traces d’amiante encapsulées
Immobilier de santé 1.526.977 m
Réseaux de distribution 361.671 m
PPP 187.726 m
Bureaux 490.759 m
Portefeuille global 2.567.133 m
128
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Relation avec les sous-traitants
Ces principes de fonctionnement sont valables pour tous les sec-
teurs dans lesquels Coﬁnimmo est active et dans tous les pays
où elle est implantée.
POLITIQUE SUR LES ASPECTS SOCIAUX
Coﬁnimmo veille toujours à traiter ses fournisseurs de façon équi-
table lors des négociations d’achat et accorde également une
importance toute particulière à la sécurité de leur personnel. La
continuité d’une relation commerciale ne peut en eet exister qu’au
travers du respect de toutes les parties et de la compréhension
de leurs préoccupations et objectifs respectifs. L’externalisation des
activités de construction et de maintenance allant de pair avec un
contrôle rigoureux de ces sous-traitances.
Dans le cadre d’appels d’ores, Coﬁnimmo décrit clairement les
responsabilités de chacun dans les cahiers des charges et contrats.
L’enregistrement des intervenants sur chantier est obligatoire
dans tous les pays où Coﬁnimmo est active. Le recrutement d’un
jeune local est demandé pour chaque chantier et doit être mis en
œuvre par l’entrepreneur général.
Chaque project manager et property manager est responsable
pour l’application de la politique RSE dans le cadre de la relation
avec les fournisseurs. La politique RSE inclut l’engagement par
rapport au Pacte mondial des Nations Unies dont les dix principes
sont issus de la Déclaration universelle des droits de l’homme, la
Déclaration de l’organisation internationale du travail relative aux
principes et droits fondamentaux au travail, la Déclaration de Rio
sur l’environnement et le développement, et la Convention des
Nations Unies contre la corruption. Coﬁnimmo, à travers ses valeurs
et son fonctionnement, entend assumer ses responsabilités fon-
damentales dans les domaines des droits de l’homme, du travail,
de l’environnement et de la lutte contre la corruption.
SÉCURITÉ ET BIENÊTRE
Dans le cadre de rénovations lourdes, Coﬁnimmo dispose de col-
laborateurs formés à la coordination de la sécurité qui établissent
et vériﬁent, chantier après chantier, les risques et les mesures de
prévention à appliquer. Coﬁnimmo fait également appel à des
coordinateurs de sécurité externes en fonction de la charge de
travail. La coordination de sécurité prévoit une initiation à la sé
-
curité sur chantier pour chaque ouvrier, ainsi qu’un suivi régulier
du respect des consignes de sécurité. Elle fait partie de l’agenda
des réunions de chantiers hebdomadaires. Une directive euro
-
péenne prévoit l’application de ces mesures dans tous les pays
où Coﬁnimmo est active.
Le suivi et la déclaration des accidents éventuels sur chantier est
de la responsabilité de chaque sous-traitant en tant qu’employeur.
Il n’y a eu aucun accident avec conséquence fatale sur les chantiers
de Coﬁnimmo en 2021.
En 2020, l’analyse des risques s’est accentuée sur les mesures de
distanciation en lien avec la crise sanitaire, aﬁn de garantir la
continuité des chantiers en toute sécurité.
Un protocole COVID a été mis en place pour tous les chantiers
depuis le début de la crise sanitaire. Les éléments suivants font
partie de ce protocole d’exécution :
• se laver les mains (savons à disposition des travailleurs) ;
• respecter la distance de sécurité de 1,5 m ;
• réunions ou regroupements de travailleurs interdits ;
• pas de pause à midi ou alors des pauses reparties suivant cré
-
neaux horaires ;
• accès contingenté dans la cabane de chantier ;
• gants obligatoires pour tous les travailleurs ;
• nettoyage des outils en ﬁn de journée ;
• interdiction de partager les équipements de protection indivi
-
duels (EPI) ;
• obligation de se laver les mains avant de quitter le chantier ;
• assurer la ventilation à l’intérieur ;
• obligation d’appliquer le protocole sanitaire en cas de symptômes ;
• arrêter le chantier dès qu’un cas positif est détecté et informer les
autres travailleurs ayant pu être en contact avec le(s) travailleur(s)
concerné(s) dans les 15 derniers jours.
Leader dans l’immobilier de santé européen, acteur majeur dans l’immobilier
des bureaux en Belgique et cotée en bourse, Coﬁnimmo fait tout naturellement
preuve de transparence et d’éthique dans la conduite de ses activités vis-à-
vis de ses parties prenantes. Elle condamne bien évidemment toute pratique
douteuse ou punissable par la loi (corruption, blanchiment d’argent, travail au
noir, dumping social, etc.) ou encore contraire aux principes de développement
durable, de traitement équitable, d’égalité des chances et de respect d’autrui.
129
RAPPORT RSE  SOCIAL
Maison de repos et de soins – Bilbao (ES)
L’obligation de respecter ce protocole est clairement précisée dans le
procès-verbal du coordinateur de sécurité et santé. « Toute visite
sera accompagnée à tout moment par le personnel de l’entreprise
sous-traitante et vous devrez utiliser les EPI correspondant au risque
qui sera exposé ».
Dans le cadre de la maintenance du patrimoine, Coﬁnimmo
équipe les immeubles de systèmes de sécurité aﬁn de garan
-
tir l’intégrité physique des fournisseurs (nacelles et points d’ancrage
pour les équipes de nettoyage des vitres par exemple). Les presta-
tions des sous-traitants font l’objet de contrats-cadres qui doivent
permettre de développer un partenariat mutuellement avantageux.
130
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Capital humain
Le succès de toute organisation repose non seulement sur une vision capable de
susciter l’inspiration mais aussi sur les personnes qui la composent. Celles-ci doivent
avoir la possibilité d’exploiter au mieux leurs talents pour faire de cette vision une réalité.
Une démarche soutenue pleinement par sa stratégie en matière de capital humain.
Coﬁnimmo apporte une réelle plus-value dans la société, ce qui fait la ﬁerté de ses
collaborateurs, bien conscients de contribuer, tous autant qu’ils sont, à la réussite
du groupe. Le groupe croit que la diversité, le respect et l’égalité de ses employés
sont essentielles, et que des perspectives et des expériences différentes viennent
enrichir les processus décisionnels. Une diversité que ses processus d’entreprise
veillent à favoriser. Pour développer son activité, Coﬁnimmo investit dans ses employés.
Elle les aide à maximiser leur potentiel en investissant dans leur développement,
que ce soit par des initiatives en matière de développement personnel ou de
coaching. La sécurité, le bien-être et la résilience de ses employés sont également
essentiels, et Coﬁnimmo y investit activement par le biais d’initiatives diverses.
RESPECT DES DIFFÉRENCES ET
DE LA DIVERSITÉ CULTURELLE
La diversité au sein de Coﬁnimmo se reﬂète par des initiatives en
matière de recrutement, de gestion du personnel et de position
-
nement externe de l’entreprise (voir page 193 de ce document).
Que ce soit en interne ou vis-à-vis de tous les acteurs avec qui elle
traite, Coﬁnimmo adopte depuis longtemps déjà un haut niveau
d’éthique, un préalable indispensable à la diversité, à la non-dis
-
crimination et au respect des individus, des institutions et des lois.
Il s’agit de :
• politique en matière de bonne conduite ;
• valeurs partagées et soutenues : Connectivity, Accountability et
Customer experience ;
• culture ouverte et transparente de feedback et de feedforward
basée sur la conﬁance et l’entraide pour réussir ensemble ;
• droit et encouragement à l’expression de soi, à l’information et au
développement personnel de tous les collaborateurs pour grandir
de concert avec les activités de l’entreprise.
PRINCIPES GÉNÉRAUX DE RECRUTEMENT
ET DE SÉLECTION
À tous les stades de la procédure de sélection, Coﬁnimmo a pour
objectif de vériﬁer l’adéquation des candidats pour le poste et l’en-
treprise ainsi que leur motivation, sans autre considération pouvant
être qualiﬁée de discriminatoire.
Au cours des entretiens de sélection, Coﬁnimmo s’engage à n’expri-
mer aucune évaluation, aucun jugement ni aucune critique, et à ne
poser aucune question aux candidats qui pourraient être considérés
comme discriminatoires ou vexatoires, compte tenu des valeurs,
des choix personnels et familiaux, et du mode de vie de ceux-ci.
Coﬁnimmo a à cœur la réussite et le bien-être de ses collabo
-
rateurs et se garde d’engager des personnes qui pourraient ne
pas atteindre les niveaux de réussite ou de bien-être voulus. Aﬁn
d’éviter les erreurs de casting lors du recrutement de nouveaux
collaborateurs, Coﬁnimmo peut objectiver la procédure de sélection
en recourant à des épreuves d’évaluation non discriminatoires qui
mesurent les capacités, les caractéristiques comportementales, les
préférences et les motivations personnelles, aﬁn d’assurer la meil-
leure adéquation possible entre le salarié et les exigences de la
83 %
FEMMES/HOMMES
RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
ENTRE LES GENRES AU NIVEAU
DES COLLABORATEURS
Coﬁnimmo est convaincue que la
puissance de la diversité
(culturelle, générationnelle, linguistique,
de genre, etc.) est une force, et
favorise l’égalité des chances
qui est une valeur fondamentale
de la démocratie.
131
RAPPORT RSE  SOCIAL
fonction ainsi que la culture d’entreprise. Si Coﬁnimmo fait appel
à un opérateur externe pour cette évaluation, elle vériﬁe que ce
-
lui-ci dispose des compétences, des méthodes et des outils de
sélection adaptés aux exigences du poste, et que les personnes
chargées de l’évaluation des candidats adhèrent au principe de
non-discrimination.
INFORMATION SUR LES EMPLOIS VACANTS
ET SOUSTRAITANCE
Lorsque Coﬁnimmo publie des annonces aﬁn de porter ses emplois
vacants à la connaissance du public, le contenu de celles-ci ne
comporte aucun terme, aucune référence ni aucun critère de type
discriminatoire. Si Coﬁnimmo fait appel à des intermédiaires, des
professionnels du recrutement et de la sélection, elle s’assure au
préalable que ceux-ci adhèrent au principe de non-discrimination
et le mettent en pratique à tous les stades de la procédure.
MOBILITÉ RÉDUITE
Coﬁnimmo exprime la volonté de considérer de manière égale le
recrutement d’une personne à mobilité réduite pour un poste
au contenu compatible avec ce handicap. Elle procédera à tout
aménagement raisonnable des accès à ses locaux et au poste de
travail pour favoriser la réussite et le bien-être du collaborateur
à mobilité réduite.
ACCUEIL ET INTÉGRATION
Quels que soient le poste occupé et son niveau hiérarchique,
Coﬁnimmo applique une politique d’accueil pour que chaque
nouveau collaborateur puisse s’intégrer rapidement et harmo
-
nieusement dans l’entreprise.
Indépendamment de leur fonction et de leur niveau hiérarchique,
tous les collaborateurs qui quittent Coﬁnimmo sont invités à expri-
mer librement les raisons de leur décision à leur manager et/ou au
département des ressources humaines lors d’un entretien de départ.
INFORMATION ET OUTILS DE TRAVAIL
Coﬁnimmo estime indispensable que tous ses collaborateurs, sans
distinction, disposent des informations nécessaires pour exercer leur
mission, comprendre celle de leurs responsable et collègues, et
être au fait des évolutions de l’entreprise.
Le règlement de travail de l’entreprise est mis à disposition de
tous les collaborateurs sur l’intranet, et la société organise régu
-
lièrement des réunions d’information où tous les collaborateurs ou
une partie de ceux-ci sont conviés et ont la possibilité d’intervenir
en fonction des thèmes abordés.
Coﬁnimmo ore à ses collaborateurs les outils, les procédures et les
méthodes de travail les plus modernes et les mieux adaptés pour
qu’ils puissent réussir dans leur fonction avec un niveau de confort
et de bien-être optimal.
Coﬁnimmo s’assure régulièrement que les collaborateurs exerçant
une fonction de management continuent de maîtriser leur fonction
et qu’ils continuent de l’exercer dans l’esprit des principes d’égalité
et de diversité au sein de Coﬁnimmo.
RESPECT DES RÈGLEMENTS
Les pratiques discriminatoires, les propos homophobes, xénophobes
ou racistes que ce soit en interne ou vis-à-vis d’interlocuteurs ex-
ternes à Coﬁnimmo sont proscrits et font l’objet de sanctions. Il en
va de même pour la connexion, dans le cadre du travail, à des
sites internet xénophobes ou racistes, ou pour l’utilisation de pro
-
pos discriminatoires ou vexatoires dans les courriers électroniques.
La personne de conﬁance désignée au sein de Coﬁnimmo est
attentive à la bonne application des principes d’égalité et de di
-
versité, et établit une fois par an un rapport synthétique des cas
traités de manière anonyme et conﬁdentielle.
Un mécanisme de réclamation concernant la liberté d’association
et la négociation collective, y compris des canaux conﬁdentiels
comme la personne de conﬁance est disponible. Les procédures
sont communiquées à tous les employés sur une base régulière
et lors de l’intégration. Les rapports de progrès concernant les cas
individuels sont communiqués au comité exécutif. En 2021, aucun
cas n’a été signalé.
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
L’enveloppe salariale que Coﬁnimmo propose à ses collaborateurs
est ﬁxée sur base de critères identiques pour chacun et tient compte
d’une classiﬁcation objective des fonctions. Elle comprend, entre
autres, un plan de prévoyance, un plan de participation béné
-
ﬁciaire et, depuis 2009, un bonus non récurrent lié aux résultats
de l’entreprise.
Avec la problématique des routes embouteillées et de l’équilibre
entre vie privée et vie professionnelle, les collaborateurs expriment le
besoin d’organiser leur temps de manière plus optimale. Aﬁn de
répondre à cette demande et de leur permettre de travailler de
chez eux de manière ecace, Coﬁnimmo a mis en place une po
-
litique en matière d’informatique et de télétravail. Elle fournit une
infrastructure informatique appropriée et a ajouté un abonnement
internet dans l’enveloppe salariale.
Ceci s’ajoute aux autres avantages extra-légaux dont les employés
bénéﬁcient déjà (voiture de société, assurance groupe, assurance
hospitalisation et frais ambulatoires, titres-repas et éco-chèques,
smartphone, ordinateur portable, plan d’options, etc.).
Coﬁnimmo attache de l’importance au bien-être physique de ses
collaborateurs et leur ore la possibilité de se soumettre à des exa-
mens médicaux préventifs réguliers. En outre, elle prend des initia-
tives pour promouvoir l’activité physique et une alimentation saine.
Dans la recherche de proﬁls hautement qualiﬁés, Coﬁnimmo puise
dans le même vivier que les autres entreprises du BEL20. La plupart
d’entre elles sont cependant de taille nettement plus importante,
alors que Coﬁnimmo est plus proche de la taille d’une PME. À côté
d’une culture dynamique et de valeurs partagées, Coﬁnimmo est
donc très attentive aux rémunérations alternatives aﬁn de pouvoir
ﬁdéliser les talents de la nouvelle génération.
La politique de diversité et les
indicateurs clés font partie intégrante
de la déclaration de gouvernance
d’entreprise (voir pages 188-193).
132
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
FORMATION DES
COLLABORATEURS
Dans une vision à moyen terme, Coﬁnimmo favorise le dévelop-
pement professionnel et personnel de chaque collaborateur, et
ce, à chaque moment de sa carrière. À plus long terme, elle veille
à assurer une ﬁn de carrière à la fois riche en déﬁs et libre de
soucis futurs.
Coﬁnimmo y parvient grâce à une ore de formations étendue,
combinant les formations sur le lieu de travail, les types de for
-
mations plus traditionnel en classe (en ligne ou autre) et les for-
mations sociales, telles que le coaching et le mentorat. Elles sont
proposées sur une base large, aﬁn que les collaborateurs puissent
atteindre leur plein potentiel.
Investir dans ses collaborateurs permet à Coﬁnimmo de bénéﬁ
-
cier d’une augmentation de leur ecacité, de leur engagement
et surtout d’atteindre ses objectifs d’excellence.
LE LABEL INVESTORS IN PEOPLE IIP
En 2006, Coﬁnimmo et moins de dix autres sociétés en Région de
Bruxelles-Capitale ont obtenu ce précieux label qui est extrêmement
répandu dans le monde, surtout dans les pays anglo-saxons ou
encore en Flandre, mais beaucoup moins en Wallonie.
Depuis l’obtention de son label, l’entreprise est parvenue à le re
-
nouveler tous les trois ans, ce qui démontre que l’entreprise investit
dans et qu’elle est à l’écoute de ses collaborateurs. Une telle ac-
créditation permet aussi d’attirer de nouveaux talents, sensibles
à la démarche durable.
En 2018, Coﬁnimmo a obtenu le renouvellement de son label pour
trois ans. En 2021, le niveau Gold de ce label a été reconﬁrmé.
LA POLITIQUE DE FORMATION CONTINUE DES
COLLABORATEURS ET MANAGERS
Coﬁnimmo ore à tous ses collaborateurs, sans discrimination au-
cune, les mêmes possibilités de se former et de se développer.
Ce qui l’anime, c’est la volonté que chacun soit, à tout moment, prêt pour
une nouvelle fonction au sein de la société ou ailleurs mais aussi que ses
compétences soient en ligne avec les exigences du marché. Coﬁnimmo
privilégie toujours la promotion interne quand elle est possible.
Cinq domaines de formation sont ainsi favorisés : les compétences
techniques liées au métier, au développement durable, aux langues,
à l’IT, et le développement personnel. En 2021, les cours des langues
étaient un domaine majeur. Ceci s’explique par l’internationalisa
-
tion de la société et le besoin de chacun de pouvoir s’exprimer dans
une langue commune.
Le choix des formations se fait d’un commun accord entre l’employé, son
manager et le département des ressources humaines. Il tient compte
des avancées de la concurrence ou du secteur, des besoins de déve
-
loppement des équipes, des nouvelles tendances mais également du
potentiel pour assumer une fonction plus hiérarchique.
Les managers (en place ou potentiels) ont bénéﬁcié de trajets (indivi
-
duels et/ou en groupe) de développement en leadership et en people
management, les familiarisant aux diérents aspects, bien spéciﬁques,
de cette fonction. Outre des connaissances approfondies, celle-ci exige
des comportements et des approches générant motivation et enga-
gement de la part de leurs collaborateurs.
L’ensemble de ces opportunités est oert de manière équitable, quel
que soit le pays où le collaborateur exerce ses fonctions.
3,8 jours
DE FORMATION PAR EMPLOYÉ PAR AN
4.289 heures
CUMULÉES DE FORMATION PAYANTE
46 %
COLLABORATEURS AYANT SUIVI UNE OU PLUSIEURS
FORMATIONS
62 %
UNIVERSITAIRES
100 %
COLLABORATEURS BÉNÉFICIANT D’UN ENTRETIEN
PÉRIODIQUE DE FONCTIONNEMENT
Le capital humain représente un atout
décisif pour Coﬁnimmo,pour la qualité
des services qu’elle offre à ses clients
mais aussi pour ses performances
économiques et sociales.
133
RAPPORT RSE  SOCIAL
VALEURS D’ENTREPRISE
Se remettre en question. Une attitude que Coﬁnimmo adopte depuis
toujours aﬁn de s’intégrer parfaitement au monde dynamique qui
est le nôtre. C’est dans cet état d’esprit que Coﬁnimmo a décidé, en
2018, de mettre certaines valeurs en avant pour les années à venir :
Connectivity, Accountability et Customer experience. Au-delà des
concepts qu’ils représentent, ces mots ont été choisis pour adhérer
au mieux aux ambitions sociétales de l’entreprise.
Dans le cadre des compétences attendues de chacun des colla
-
borateurs, les concepts de Reliability et Pioneer ont été instaurés.
Bien qu’ils soient à la mode, ces termes visent essentiellement à
permettre de déﬁnir les attitudes et les comportements liés à ces
valeurs essentielles. L’objectif est en eet de répondre aux évo
-
lutions de la société, et ce, en mettant à disposition des espaces
de soins, de vie et de travail de haute qualité (‘Caring, Living and
Working - Together in real estate’).
SÉCURITÉ ET BIEN-ÊTRE
DESCOLLABORATEURS
Recruter de bons proﬁls, c’est bien. Leur donner l’envie de rester,
c’est mieux. En eet, la génération actuelle de travailleurs arme
pour une grande majorité être avant tout attachée à l’épanouis
-
sement sur son lieu de travail.
Depuis toujours, Coﬁnimmo prend une série de dispositions qui
favorisent le bien-être de ses collaborateurs en encourageant l’exer-
cice de leur fonction dans les meilleures conditions possibles.
INTÉGRATION
Dès son arrivée, le nouvel employé reçoit un dossier d’accueil re-
prenant toutes les mesures pratiques et les normes de sécurité
sur le lieu de travail. Les collaborateurs sont accueillis individuel
-
lement par le responsable des ressources humaines, d’une part,
et par les membres du comité exécutif, d’autre part.
Des réunions d’information ouvertes à l’ensemble des collaborateurs
sont organisées régulièrement et permettent de discuter avec les
membres du comité exécutif.
En 2021, dans un souci permanent d’amélioration, une enquête
sur la communication interne a été réalisée et s’est traduite par
un plan de communication et d’interaction interne qui est en cours
de mise en oeuvre.
CONNECTIVITY
CUSTOMER
EXPERIENCE
ACCOUNTABILITY
134
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Informer les collaborateurs implique également les actions
suivantes :
• disposer de canaux d’information physiques et numériques ;
• organiser des moments d’interaction entre les collaborateurs ;
• informer les collaborateurs de leurs droits mais aussi de leurs
devoirs en matière de sécurité.
Les employés ont également été amenés à s’exprimer au travers
d’une enquête sur l’engagement. Il ressort de cette enquête que 66 %
des collaborateurs sont heureux et se sentent bien chez Coﬁnimmo et
que 73 % estiment entretenir de bonnes relations avec leurs collègues,
ce qui est en ligne avec la moyenne. Les points d’action concernent la
communication interne et le développement du capital humain.
RÉSILIENCE
Coﬁnimmo est attentive au bien-être mental et au phénomène
du stress au travail. L’augmentation de cette réalité, très fréquente
dans le monde de l’entreprise, peut avoir des conséquences pé-
nibles pouvant mener certaines personnes jusqu’au burn out. Ce
type d’aection engendre une absence prolongée de la personne
touchée. Pour l’employeur, cela mène à une désorganisation et à
un surcoût. En 2021, le taux d’absentéisme total était de 7,3 %, ce
qui est conforme aux années précédentes.
Le service de garde à domicile d’enfants malades est un service
oert par Coﬁnimmo à tous les collaborateurs en fonction. Il a
comme objectif de donner aux parents la possibilité d’harmoni
-
ser leur vie professionnelle et leur vie privée, d’envoyer un garde
d’enfant malade qualiﬁé pour une mission de courte durée, en
attendant que les parents aient trouvé une autre solution, et de
garder l’enfant dans son environnement habituel. Les frais de garde
d’enfants sont entièrement pris en charge par Coﬁnimmo.
Coﬁnimmo a mis en place diérentes mesures en réponse à la
pandémie du coronavirus COVID-19 aﬁn d’assurer la continuité
de ses activités, tout en faisant de la santé et du bien-être de ses
collaborateurs sa priorité. À côté des mesures prises en matière de
télétravail (sans recours au chômage temporaire), Coﬁnimmo a
notamment mis à disposition de ses collaborateurs un service de
garde d’enfants non malades pour faciliter le télétravail.
Cette ﬂexibilité dans l’organisation de la vie professionnelle, qui est
oerte à tous les collaborateurs, est particulièrement utilisée par les
femmes, et se développe auprès des collaborateurs masculins. La
ﬂexibilité dans l’organisation du travail au sein de Coﬁnimmo se
reﬂète premièrement par le travail à temps partiel accordé à un
collaborateur sur neuf, en majorité aux femmes mais aussi aux
hommes qui le souhaitent. Un équilibre entre vie professionnelle et
vie privée étant essentiel au bien-être professionnel des collabo-
rateurs. Des horaires ﬂexibles ont également été mis en place aﬁn
de permettre aux collaborateurs d’adapter leur horaire en fonction
d’éventuelles contraintes ou obligations. Il est possible pour chaque
collaborateur, en fonction de ses besoins à un moment spéciﬁque
de sa carrière, d’obtenir une réduction du temps de travail à court
terme et/ou à long terme pour s’occuper d’un proche et/ou pour
des raisons académiques. En 2021, 19 % des employés avaient un
horaire ﬂexible suivant 19 horaires diérents en Belgique.
12,5 %
HOMMES
87,5 %
FEMMES
145
COLLABORATEURS
7,3 %
ABSENTÉISME
16
COLLABORATEURS
À TEMPS
PARTIEL
La bonne santé d’une entreprise passe
en grande partie par le maintien de
collaborateurs motivés et productifs.
135
RAPPORT RSE  SOCIAL
GOUVERNANCE
Organisme /
Institution
Dernières notations/
certiﬁcations
Notation
initiale
Évolution
2021
AA
1
(sur une échelle
allant de CCC à AAA)
BBB
2013
A
A
AA
2019 2020 2021
2021
avec un score
de C
(sur une échelle
allant de D- à A+)
D
2013
C-
C
C
2019 2020 2021
2021
49
(contre 30,
moyenne du secteur
immobilier)
22
2019
22
44
49
2019 2020 2021
POWERED BY
2021
58 %
(Robust)
Environnement : 67 %,
Social : 51 %,
Gouvernance : 61 %
(c.-à-d. au-dessus
de la moyenne
sectorielle)
58 %
2019
58 %
59 %
58 %
2019 2020 2021
2020
Excellence Europe
Ethibel Sustainability
Index (ESI) basée
sur Vigeo Eiris
EU
Excel.
2018
EU
Excel.
EU
Excel.
EU
Excel.
2018 2019 2020
VALEUR ÉCONOMIQUE GÉNÉRÉE
ET DISTRIBUÉE EN 2021
(x 1.000 EUR)
+ 314.530
CLIENTS
- 22.785
FOURNISSEURS DE BIENS
ET DE SERVICES
+ 280.745
VALEUR GÉNÉRÉE
- 24.183
PERSONNEL
- 110.938
ACTIONNAIRES
- 28.348
DÉPENSES FINANCIÈRES
- 12.899
SECTEUR PUBLIC
- 176.368
VALEUR DISTRIBUÉE
+ 104.376
VALEUR ÉCONOMIQUE RETENUE DANS LE GROUPE
Valeur économique
générée
Valeur économique
distribuée
1. Déclaration de non-responsabilite : l’utilisation par Coﬁnimmo de toutes les données MSCI ESG Research
LLC ou ses ﬁliales (MSCI) et l’utilisation des logos, des marques commerciales, des marques de service de
MSCI ou des noms d’index, ne constituent aucunement le sponsoring, l’approbation, la recommandation
ou la promotion de Coﬁnimmo par MSCI. Les services et données MSCI sont la propriete de MSCI ou de
ses fournisseurs d’information et sont fournis ‘tels quels’ et sans garantie. les noms et logos MSCI sont des
images de marque ou des marques de service de MSCI.
136
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Aﬁn de pouvoir assumer ses responsabilités et poursuivre ses activités, Coﬁnimmo
doit être attentive à son niveau de rentabilité. Cette dernière lui permet de mesurer
tant son efﬁcacité que la valeur que les clients reconnaissent à ses produits et
services. Elleest déterminante pour l’affectation des ressources et pour la préservation
des investissements qui conditionnent son développement et la production
de ses services. Si les bénéﬁces étaient insufﬁsants ou l’assise ﬁnancière fragile,
Coﬁnimmone pourrait pas assumer pleinement ses rôles économique et sociétal.
Proﬁtabilité pour les investisseurs
etaccès aux capitaux
Immeuble de bureaux The Gradient –
Bruxelles décentralisé (BE)
UTILISATION INNOVANTE DE FINANCEMENTS
DURABLES
Coﬁnimmo est la première foncière européenne émettrice d’obli-
gations green & social. En eet, le 09.12.2016, elle a procédé avec
succès au placement privé d’une émission d’obligations green &
social pour un montant de 55 millions EUR sur une durée de huit ans,
assorties d’un coupon de 2,00 %. En novembre 2020, Coﬁnimmo a
renforcé davantage son bilan avec l’émission d’une première obli
-
gation publique durable de taille benchmark de 500 millions EUR sur
une durée de dix ans, assortie d’un coupon de 0,875 %. Finalement,
en janvier 2022, Coﬁnimmo a encore renforcé son bilan avec l’émis-
sion d’une deuxième obligation publique durable de taille benchmark
de 500 millions EUR sur une durée de six ans, assortie d’un coupon de
1 %. Les obligations, dont le produit est destiné à (re)ﬁnancer des actifs
contribuant positivement au développement durable conformément
au cadre de ﬁnancement durable de Coﬁnimmo de mai 2020 (détaillé
ci-dessous), ont été placées auprès d’investisseurs institutionnels.
En mars 2019, Coﬁnimmo a procédé au reﬁnancement antici
-
pé d’une ligne de crédit bilatérale qui devait arriver à échéance
en août 2019, pour un montant de 40 millions EUR. En février 2020,
elle a procédé au reﬁnancement anticipé d’une ligne de crédit bila-
térale qui devait arriver à échéance en août 2020, pour un montant
de 40 millions EUR. Il s’agissait initialement de lignes de crédit clas
-
siques, qui ont été reﬁnancées sous forme de prêts green & social.
Conformément à sa stratégie RSE et à son tableau des perfor
-
mances, les prêts green & social seront utilisés par Coﬁnimmo pour
reﬁnancer des actifs avec des objectifs à la fois environnementaux
et sociaux.
137
RAPPORT RSE  GOUVERNANCE
CADRE DE FINANCEMENT DURABLE
Coﬁnimmo porte une attention particulière à la cohérence entre
sa stratégie ﬁnancière et ses objectifs RSE. Dans ce contexte, elle
a revu en mai 2020 son cadre de ﬁnancement durable aﬁn d’y
intégrer les dernières tendances en matière de ﬁnancement spéci-
ﬁque des actifs durables qui contribuent à sa stratégie RSE. Vigeo
Eiris a conﬁrmé dans son ‘Second Party Opinion’ que ce cadre de
ﬁnancement était conforme aux ‘green bond principles’, ‘social
bond principles’ et ‘green loan principles’ de 2018. Dans ce cadre,
Coﬁnimmo peut émettre une variété d’instruments de ﬁnancement
durable, y compris des obligations, des obligations convertibles, des
placements privés et des facilités de prêts bancaires (syndiqués).
À la suite du renouvellement de la Non Financial Reporting Directive
(EU Directive 2014/95), Coﬁnimmo dispose jusqu’au 01.01.2024
pour rapporter ses activités suivant la taxonomie européenne.
Cependant, Coﬁnimmo se prépare pour une communication trans-
parente dès 2023 (rapport d’éligibilité portant sur l’exercice 2022).
Procédure de sélection conforme à la stratégie RSE
Le cadre d’évaluation et de sélection a été rendu public sur le site
internet de Coﬁnimmo. Il a été soutenu par des expertises interne
et externe.
Les actifs repris aux pages 141-144 constituent actuellement le por
-
tefeuille alloué aux ﬁnancements green & social. Leur sélection s’est
appuyée sur des critères déﬁnis, tels que des critères d’attribution
des fonds et des critères RSE. La procédure de sélection est basée,
d’une part, sur l’expertise des équipes internes de Coﬁnimmo en
charge de ces actifs et, d’autre part, sur des études d’évaluation
d’impact, des prescriptions BREEAM et d’autres facteurs techniques
collectés en externe. Chaque étape de l’évaluation a été validée
par le comité exécutif et s’est inscrite dans une vision d’analyse
de cycle de vie d’un immeuble. Tous les actifs sélectionnés étaient
en opération au moment de l’acquisition ou ont été livrés entre la
date d’acquisition et le moment de reﬁnancement.
La date de construction et/ou de dernière rénovation est
achée dans le rapport immobilier de ce document
où les actifs sont indiqués avec l’icône suivante
Allocation des fonds
Le département Trésorerie de Coﬁnimmo veille à ce que, dans l’année
qui suit l’émission et pendant toute la durée des ﬁnancements green &
social, les fonds réunis dans ce cadre soient attribués, exclusivement,
aux actifs qui constituent le portefeuille green & social. La répartition
des fonds émis avant la publication du cadre de ﬁnancement durable,
s’établit comme suit : 50 % sont alloués aux bureaux bénéﬁciant d’une
certiﬁcation environnementale et durable ; les autres 50 % étant alloués
aux actifs de santé dédiés à l’hébergement de personnes vulnérables
ou dépendantes nécessitant des soins spéciﬁques. Depuis mai 2020, la
catégorie environnementale s’est élargie à tous les secteurs. Un actif
de santé peut donc à la fois être green et social. L’objectif de l’obli
-
gation benchmark émise en janvier 2022 est d’allouer au moins 50 %
aux actifs verts.
Vériﬁcation
Jusqu’à l’échéance des ﬁnancements durables, une vériﬁcation
de l’allocation des fonds, de la conformité des actifs sélectionnés
aux critères d’éligibilité et des indicateurs de bénéﬁces durables est
annuellement réalisée par l’auditeur externe, actuellement Deloitte.
Le rapport de vériﬁcation est consultable dans le rapport du
commissaire (voir pages 348-349). Les indicateurs vériﬁés
dans la section ESG management (voir pages 144-145
de ce document) sont indiqués avec l’icône suivante
COMMUNAUTÉ ENGAGÉE
Coﬁnimmo portant une attention particulière à la cohérence entre
sa stratégie ﬁnancière et ses objectifs RSE, elle fait partie de la com
-
munauté Euronext ESG Bonds rassemblant les émetteurs européens
d’obligations green répondant à diérents critères objectifs (revues
externes, adéquation aux normes internationales, mise à jour fré
-
quente du cadre de ﬁnancement green & social, etc.). Coﬁnimmo
est actuellement un des 13 émetteurs cotés à Bruxelles à faire partie
de cette communauté européenne engagée.
SUSTAINABILITY-LINKED
CREDIT LINE
La ‘sustainability-linked credit line’ est un nou-
veau type de prêt qui incite Coﬁnimmo à at-
teindre des objectifs de performance ambitieux
et prédéterminés en matière de durabilité, tels
que déﬁnis dans le projet 30.
Chaque année, une évaluation de l’évolution
du projet 30 est réalisée, entraînant une di
-
minution ou une augmentation des conditions
de la ligne de crédit en fonction de la réalisation
ou non d’un objectif annuel en termes d’intensité
énergétique.
138
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
SUSTAINABLE GROWTH AWARD 2021
Le 18.01.2022, Coﬁnimmo s’est vu attribuer le Sustainable Growth
Award 2021, décerné par Euronext Brussels. Cette distinction,
exclusivement basée sur des chires mesurables, récompense
les sociétés cotées sur Euronext Brussels qui ont aché la plus forte
croissance durable au cours de la dernière décennie. Il s’agit d’un
classement qui combine le score RSE (attribué par trois sociétés
spécialisées : Reﬁnitiv, Sustainalytics et Vigeo Eiris) d’une part, et
la performance du cours de l’action au cours des dix dernières
années, d’autre part.
COMMITTED MORE THAN EVER
TO CARING LIVING WORKING
IN ASUSTAINABLE WAY
Maison de repos et de soins – Sarriguren (ES)
139
RAPPORT RSE  GOUVERNANCE
COMPOSANTS DU CADRE DE FINANCEMENT DURABLE
CRITÈRES ET OBJECTIFS :
DEUX CATÉGORIES D’ACTIFS ADMISSIBLES
Les fonds sont destinés à (re)ﬁnancer des actifs contribuant positivement à la stratégie RSE.
Les immeubles retenus dans le cadre de ﬁnancement green & social ont des objectifs environnementaux
et/ou sociaux.
BÉNÉFICES DURABLES
Atténuation du changement climatique :
réduction des émissions de GES.
Protection des ressources naturelles :
économies d’eau et d’énergie, utilisation de
matériaux durables, etc.
Amélioration des services de santé :
ore accrue de lits et services de santé.
PROCÉDURES DE SÉLECTION
GREEN
Investissements en actifs verts existants/futurs dans le
portefeuille de Coﬁnimmo bénéﬁciant d’une certiﬁcation
environnementale et durable (BREEAM ou BREEAM In-
Use Very Good au minimum, LEED, HQE ou encore un
certiﬁcat PEB de niveau B minimum).
Objectifs
• Atténuer le changement climatique par la réalisation
d’économies d’énergie et l’élimination ou la réduction
des émissions de GES.
• Conception et gestion environnementale des actifs à
travers :
- une ﬁche de rendement énergétique ;
- une amélioration des équipements et installations ;
- une extension des certiﬁcats BREEAM et/ou
BREEAM In-Use.
Objectifs
• Rénover et/ou agrandir le portefeuille immobilier de
santé aﬁn de répondre aux besoins actuels et futurs
en matière d’hébergement et de soins pour personnes
vulnérables.
• Encourager les opérateurs de santé à réduire l’em
-
preinte énergétique des immeubles en intégrant une
architecture durable, des matériaux écologiques et des
installations moins énergivores (construction ou réno-
vation des immeubles).
SOCIAL
Investissements en actifs existants/futurs permettant et/
ou favorisant l’accès aux services essentiels de santé pour
des groupes de personnes vulnérables et dans certaines
spécialisations médicales.
ATTRIBUTION
DES FONDS
SÉLECTION
DES ACTIFS
GESTION
DES FONDS
RAPPORT ANNUEL
DES INDICATEURS
RÉVISION
EXTERNE
Cadre d’évaluation et de sélection
• Critères environnementaux ;
• Critères sociaux ;
• Critères de gouvernance.
En ligne avec la stratégie
• Améliorer l’empreinte environnementale
du portefeuille et de l’entreprise ;
• Assurer la sécurité et le bien-être des
occupants ;
• Sélectionner des projets citoyens et
responsables.
• Expertise des équipes internes ;
• Études et prescriptions externes ;
• Approbation par le comité exécutif ;
• Allocation de trésorerie ;
• Vériﬁcation par l’auditeur externe.
140
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
GREEN
50 %
SOCIAL
50 %
PORTEFEUILLE GREEN & SOCIAL BONDS 2016
Société
émettrice
Montant nominal
(x 1.000.000 EUR)
Prix
d’émission
Coupon Date
d’émission
Date
d’échéance
Coﬁnimmo SA
55 99,941 % 2,00 % 09.12.2016 09.12.2024
55 millions EUR
RÉSIDENCE TILLENS - UCCLE (BE)
Cette maison de repos et de soins, qui se spécialise en psychogériatrie,
a été acquise en juillet 2011 et a été rénovée en 2015, avec une attention
particulière à la sécurité des patients. L’objectif de cette rénovation
était de créer un environnement favorisant l’espérance de vie de per-
sonnes sourant de démence. La présence d’espaces verts, par une
végétation adaptée, est une réelle plus-value pour ce type d’actif.
100 %
Reﬁnancement
50 %
Immobilier de santé
50 %
Bureaux
Amélioration des services de santé :
311 des 25.633 lits dans les catégories
maisons de repos et de soins, cliniques
de réadaptation, cliniques psychiatriques
et de soins aigus, établissements de soins
spécialisés et avec assistance à l’autonomie.
Atténuation du changement climatique :
intensité énergétique 23 % en-dessous
de l’intensité énergétique moyenne du
portefeuille en kWh/m.
141
RAPPORT RSE  GOUVERNANCE
PORTEFEUILLES GREEN & SOCIAL LOANS 2019 et 2020
Société émettrice Montant nominal
(x 1.000.000 EUR)
Date d’émission Date d’échéance
Coﬁnimmo SA
40 13.03.2019 31.01.2027
Coﬁnimmo SA
40 14.08.2020 14.02.2023
80 millions EUR
BELLIARD 40 - BRUXELLES CBD (BE)
Coﬁnimmo a acquis cet immeuble de bureaux, situé le long d’une des
artères les plus fréquentées de Bruxelles, en 2001. Elle l’a redéveloppé
en 2016 en un immeuble passif d’environ 20.000 m, illustrant son ap-
proche ‘cycle de vie’. Grâce aux matériaux utilisés et aux équipements
techniques installés, cet immeuble, de haute qualité environnementale,
a obtenu une certiﬁcation BREEAM Excellent.
Dès sa conception, il a été reconnu comme ‘Bâtiment exemplaire’
par la Région de Bruxelles-Capitale. Cet immeuble emblématique a
non seulement apporté un renouveau architectural grâce à sa structure
singulière composée d’un bloc posé sur deux autres, et à la présence
d’un atrium transparent de cinq étages, permettant aux passants de
voir, depuis l’esplanade longeant l’immeuble, un jardin intérieur situé
à l’arrière du bâtiment.
GREEN
100 %
100 %
Reﬁnancement
100 %
Bureaux
Atténuation du changement climatique :
intensité énergétique 29 % en-dessous
de l’intensité énergétique moyenne du
portefeuille en kWh/m.
142
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
PORTEFEUILLE SUSTAINABLE BONDS 2020
Société
émettrice
Montant nominal
(x 1.000.000 EUR)
Prix
d’émission
Coupon Date
d’émission
Date
d’échéance
Coﬁnimmo SA
500 99,222 % 0,875 % 02.12.2020 02.12.2030
500 millions EUR
BRAILLELAAN 10 - RIJSWIJK (NL)
Coﬁnimmo a construit cette nouvelle clinique de près de
4.000 m dans le cadre d’une politique d’extension d’une cli
-
nique existante qui se trouvait de l’autre côté de la rue. Cette
dernière était le résultat d’une reconversion d’un ancien im
-
meuble de bureaux par Coﬁnimmo en 2013. Les deux bâtiments
ont été reliés par un pont piétonnier. L’ensemble forme une cli-
nique orthopédique spécialisée qui dispose de chambres, de
salles de consultation et d’une nouvelle salle d’opération et répond aux besoins actuels
et futurs dans le domaine des soins aigus pour toute une région.
GREEN
100 %
SOCIAL
74 %
100 %
Reﬁnancement
74 %
Immobilier de santé
26 %
Bureaux
Amélioration des services de santé :
1.733 des 25.633 lits dans les catégories
maisons de repos et de soins, cliniques
de réadaptation, cliniques psychiatriques
et de soins aigus, établissements de soins
spécialisés et avec assistance à l’autonomie.
Atténuation du changement climatique :
intensité énergétique 15 % en-dessous
de l’intensité énergétique moyenne du
portefeuille en kWh/m.
PORTEFEUILLE SUSTAINABLE BONDS 2022
Société
émettrice
Montant nominal
(x 1.000.000 EUR)
Prix
d’émission
Coupon Date
d’émission
Date
d’échéance
Coﬁnimmo SA
500 99,826 % 1 % 24.01.2022 24.01.2028
500 millions EUR
100 %
Reﬁnancement
100 %
Immobilier de santé
Amélioration des services de santé :
3.862 des 25.633 lits dans les catégories
maisons de repos et de soins, cliniques
de réadaptation, cliniques psychiatriques
et de soins aigus, établissements de soins
spécialisés et avec assistance à l’autonomie.
Atténuation du changement climatique :
intensité énergétique 22 % en-dessous
de l’intensité énergétique moyenne du
portefeuille en kWh/m.
MAISON DE REPOS ET DE SOINS - VIGO (ES)
Cette nouvelle maison de repos et de soins, d’une superﬁcie
d’environ 5.000 m, ore 140 lits et possède un jardin. Elle est
située dans un quartier qui ne disposait pas encore de maison
de repos et de soins. La consommation énergétique est limitée,
entre autres, par un éclairage LED, un pompe à chaleur, des
chaudières à condensation ainsi que des unités de ventilation
avec récupération de chaleur en hiver et free-cooling en été.
Une partie de l’électricité est produite par des panneaux photovoltaïques. L’immeuble
est facilement accessible en transport en commun (arrêt de bus et station d’autocars à
quelques minutes à pied).
Grâce à sa très haute performance énergétique, de niveau A, et à ses performances en
matière de mobilité, d’énergie et d’écologie, ce site a obtenu une certiﬁcation BREEAM
Very Good.
GREEN
53 %
SOCIAL
100 %
143
RAPPORT RSE  GOUVERNANCE
ESG MANAGEMENT
ENVIRONNEMENT
IMMOBILIER DE SANTÉ BUREAUX TOTAL
Stratégie environnementale
Objectif de rénovation du portefeuille sur cinq ans
✔
6,5 % 6,4 % 5,5 %
Ecacité énergétique des immeubles
Intensité énergétique par an (normalisée à surface)
✔
161 kWh/m 198 kWh/m 165 kWh/m
Émissions de GES par an, basées sur la localisation
✔
32 kg CO
2
e/m 40 kg CO
2
e/m 33 kg CO
2
e/m
MWh estimé (production d’énergie solaire)
✔
931 MWh 766 MWh 1.926 MWh
Coopération avec les locataires en vue de réduire l’impact environnemental des bâtiments
Bâtiments équipés de compteurs relevables à distance (en % des surfaces) 14 % 58 % 19 %
Nombre d’accords de collaboration durable (en % des surfaces) 63 % 72 % 59 %
Nombre de visites de contrôle lors desquelles les aspects liés
à l’environnement ont été discutés avec l’occupant (en % des surfaces)
56 % 100 % 53 %
Intégration de facteurs environnementaux dans la chaîne logistique
Matériel réutilisé après rénovation d’immeubles En 2021, l’opportunité de récupérer des matériaux avant la
démolition ne s’est présentée dans aucun projet de
redéveloppement.
Nombre de contrats de fournisseurs avec des clauses environnementales
concernant des projets majeurs de développement et de rénovation
La politique RSE est jointe à tout contrat d’entreprise générale.
PORTEFEUILLE
SUSTAINABLE TREASURY NOTES 2021
Société
émettrice
Montant max.
du programme
(x 1.000.000 EUR)
Date mise à jour
du programme
Date
d’échéance
Coﬁnimmo SA
1.250 07.12.2021 Indéterminée
1.250 millions EUR
HENRI DUNANT –
BRUXELLES PÉRIPHÉRIE (BE)
En avril 2012, Coﬁnimmo a acquis dans le cadre du redéve-
loppement de l’ancien site industriel Vishay en un complexe
multifonctionnel, deux parcelles du lotissement pour y construire
une maison de repos et de soins. Ce projet a participé à la
réalisation d’un tout nouveau quartier urbain d’excellente cohérence architecturale et
urbanistique. Résidence Dunant a une superﬁcie d’environ 8.700 m qui héberge au
total 162 résidents. Coﬁnimmo a construit ce bâtiment selon des critères de qualité et de
durabilité. Elle a opté pour un niveau global d’isolation thermique K27, qui est nettement
meilleur par rapport au niveau K réglementaire (K40). Le bâtiment compte également
1.300 m de toitures végétales et est doté d’un système de ventilation à double ﬂux.
SOCIAL
100 %
100 %
Reﬁnancement
100 %
Immobilier de santé
Amélioration des services de santé :
11.037 des 25.633 lits dans les catégories
maisons de repos et de soins, cliniques
de réadaptation, cliniques psychiatriques
et de soins aigus, établissements de soins
spécialisés et avec assistance à l’autonomie.
144
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
SOCIAL
IMMOBILIER DE SANTÉ BUREAUX TOTAL
Relations responsables avec les clients
Nombre de contrats ﬂexibles (espace, durée) s/o En 2021, 5 contrats ont été
signés dans les Flex Corners
pour des surfaces brutes
comprises entre 33 m et 113 m
et des durées de 1 à 3 ans.
s/o
Nombre de demandes s/o En 2021, le service desk a traité
7.282 demandes.
s/o
Avancement de la détection et de l’enlèvement
de l’amiante
56 % du portefeuille ne contiennent
pas de traces d’amiante.
66 % du portefeuille ne
contiennent pas de traces
d’amiante.
Pour le portefeuille
consolidé, voir chapitre
‘Sécurité et bien-être
des occupants’.
Nombre de visites de contrôle lors desquelles les
aspects sociaux ont été discutés avec l’occupant
(en % des surfaces)
56 % 100 % 53%
Intégration de facteurs sociaux dans la chaîne logistique
Nombre de controverses liées aux aspects sociaux
dans la chaîne logistique
✔
Aucune controverse liée aux aspects sociaux dans la chaîne logistique n’a été détectée.
Promotion du développement social et économique
Nombre de contrats avec une clause de promotion
d’emploi de la jeunesse locale
✔
s/o La clause concernant l’emploi
d’un stagiaire est incluse
dans tout contrat d’entreprise
générale.
s/o
Accessibilité des immeubles
Nombre d’audits ayant trait à l’accessibilité pour
personnes à mobilité réduite
✔
Les vériﬁcations de conformité
font partie de la procédure de due
diligence et sont réglementées
par l’agréation pour l’exploitation
des actifs.
25 % des immeubles multi-
locataires ont été audités
depuis 2013.
s/o
Nombre d’audits ayant trait à la connectivité des
immeubles (proximité et transport multimodal)
✔
Un audit n’est pas obligatoire lors
de l’acquisition mais souvent
réalisé de manière proactive
(dans la phase de due diligence).
Voir infographie sur cette page. s/o
GOUVERNANCE
Prévention de la corruption et du blanchiment d’argent
Nombre d’audits externes et de controverses
✔
En 2021, deux audits externes ont été eectués par Deloitte sur les comptes. Lors de l’audit
ﬁnancier, il y a eu un audit IT, focalisé sur SAP.
Audit et contrôle interne
Nombre d’audits internes et résultats
✔
En 2021, une mission de suivi a été eectuée par l’auditeur interne sur le GDPR et les contrats-
cadre de maintenance. Par ailleurs, au 31.12.2021, 40 recommandations sont ouvertes
provenant des missions d’audit interne et externe de 2021 et des années précédentes et 17
recommandations ont été clôturées en 2021.
ACCESSIBILITÉ DES IMMEUBLES DE
BUREAUX en transport public/vélo
25 %
TRÈS BIEN
21 %
BIEN
48 %
RAISONNABLE
6 %
FAIBLE
145
RAPPORT RSE  GOUVERNANCE
Les actifs faisant partie des portefeuilles durables sont marqués dans ce rapport par .
Aperçu du portefeuille immobilier consolidé par secteur au 31.12.2021
Secteur Prix d’acquisition
(x 1.000.000 EUR)
Valeur assurée
1
(x 1.000.000 EUR)
Juste valeur
(x 1.000.000 EUR)
Rendement
locatif brut
Valeur locative
estimée
2
(x 1.000 EUR)
Immobilier de santé
3.347 885 3.799 5,3 % 199.718
Bureaux
1.361 1.243 1.381 6,3 % 77.499
Immobilier de réseaux
de distribution
483 32 530 6,4 % 33.903
TOTAL
5.192 2.160 5.710 5,6 % 311.119
Aperçu du top 10 des immeubles de placement au 31.12.2021
Immeuble Adresse Année de
construction
(dernière
rénovation)
Année
d'acquisition
Superﬁcie
(en m)
Loyers perçus
contractuellement
(x 1.000 EUR)
Taux
d'occupation
3
Part du
portefeuille
consolidé en
juste valeur
Belliard 40
Bruxelles
Rue Belliard, 40
1000 Bruxelles
2018 2001 20.322 5.218 99 % 2,3 %
Port 86 C
Bruxelles
Avenue du Port 86 C
1000 Bruxelles
2014 2020 16.725 3.976 100 % 1,8 %
Quartz
Bruxelles
Avenue des Arts 19 H
1000 Bruxelles
2020 1996 9.186 2.114 100 % 1,1 %
The Gradient
Bruxelles
Av. de Tervuren, 270-272
1150 Bruxelles
1976 (2013) 1997 19.580 3.549 90 % 1,0 %
Guimard 10-12
Bruxelles
Rue Guimard 10-12
1000 Bruxelles
1980 (2015) 2004 10.410 2.609 100 % 1,0 %
Ippocrate 18
Milan
Via Ippocrate 18
20161 Milan
2005 2021 15.444 2.469 100 % 0,9 %
Bourget 42
Bruxelles
Av. du Bourget, 42
1130 Bruxelles
2001 2002 14.262 1.976 100 % 0,8 %
Damiaan
Tremelo
Pater Damiaanstraat, 39
3120 Tremelo
2003 (2014) 2008 20.274 2.706 100 % 0,8 %
Albert I
er
4
Charleroi
Rue Albert I
er
, 4
6000 Charleroi
1967 (2005) 2005 19.189 2.954 100 % 0,8 %
Trône 100
Bruxelles
Rue du Trône, 100
1050 Bruxelles
2020 2020 7.258 1.202 64 % 0,8 %
Autres
2.226.757 283.841 97 % 88,7 %
TOTAL
2.379.407 312.614 98 % 100 %
RAPPORT IMMOBILIER
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
CONSOLIDÉ
1. Ce montant ne reprend que les actifs pour lesquels le groupe paie directement la prime. Cela n’inclut pas les assurances prises en cours de chantier, ni celles qui sont à charge
des occupants.
2. La détermination de la Valeur Locative Estimée tient compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité de l’immeuble, des données ﬁnancières (EBITDAR)
du locataire (si disponibles) et, pour les actifs de santé, du nombre de lits.
3. Le taux d’occupation est calculé comme suit : loyers contractuels/(loyers contractuels + valeur locative estimée sur les espaces inoccupés).
146
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
La situation locative des immeubles faisant l’objet d’un contrat de location-ﬁnancement pour lesquels les locataires bénéﬁcient d’une
option d’achat à la ﬁn du contrat de location et des immeubles détenus par des entreprises associées et co-entreprises est décrite
ci-dessous :
Inventaire des immeubles hors immeubles de placement
Immeuble Superﬁcie
(en m)
Loyers contractuels
1
(x 1.000 EUR)
Taux
d'occupation
2
Locataire
Actifs ﬁnanciers en location-ﬁnancement
Palais de Justice - Anvers
72.132 1.441 100 % Régie des Bâtiments
Caserne de pompiers - Anvers
23.323 208 100 % Ville d'Anvers
Commissariat de police - Zone HEKLA
3.800 699 100 % Police Fédérale
Résidence Depage pour étudiants - Bruxelles
3.196 86 100 % Université Libre de Bruxelles
Résidence Nelson Mandela pour étudiants - Bruxelles
8.088 1.265 100 % Université Libre de Bruxelles
Prison - Leuze-en-Hainaut
28.316 755 100 % Régie des Bâtiments
Hôpital SSR - Chalon-sur-Saône
9.269 1.085 100 % Croix-Rouge française
Maison de repos et de soins Sierra de la Nieves -
Malaga
4.117 289 100 % DomusVi
Maison de repos et de soins Rosario - Madrid
4.773 156 100 % DomusVi
Maison de repos et de soins Monte Alto - Cadix
5.698 118 100 % DomusVi
Maison de repos et de soins Costa d'en Blanes -
Majorque
5.422 444 100 % DomusVi
Maison de repos et de soins Ciudad de Mostoles -
Madrid
8.545 703 100 % DomusVi
Maison de repos et de soins Capdepera - Majorque
5.477 354 100 % DomusVi
Maison de repos et de soins Can Carbonell -
Majorque
5.570 731 100 % DomusVi
Actifs détenus par des entreprises associées et co-entreprises
9 sites en cours de développement - Allemagne
- - - Schönes Leben Gruppe
19 sites Aldea - Belgique
88.000 5.650 80 % Curavi, ORPEA, Vivalto
6 sites Croix-Rouge française - France
93.000 9.324 100 % Croix-Rouge française
1. Il s’agit de la part des loyers non cédés, qui varie de 4 % à 100 % selon les immeubles.
2. Le taux d’occupation est calculé comme suit : loyers contractuels/(loyers contractuels + valeur locative estimée sur les espaces inoccupés).
Palais de justice – Anvers (BE)
147
RAPPORT IMMOBILIER  PORTEFEUILLE IMMOBILIER CONSOLIDÉ
Le tableau ci-dessous reprend :
• les immeubles dont Coﬁnimmo perçoit les loyers ;
• les immeubles dont les loyers ont été partiellement ou entièrement cédés à un tiers et dont Coﬁnimmo conserve la propriété et la
valeur résiduelle
1
;
• les diérents projets et rénovations en cours de réalisation.
Il ne reprend pas les immeubles qui sont détenus par des ﬁliales du groupe mises en équivalence.
Tous les immeubles du portefeuille immobilier consolidé sont détenus par Coﬁnimmo SA, sauf ceux indiqués par un astérisque, qui sont
détenus, partiellement ou entièrement, par une de ses ﬁliales (voir Note 40).
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
IMMOBILIER DE SANTE 1.510.234 198.681 100 % 198.906
Belgique 591.973 82.883 100 % 82.883
Opérateur : Anima Care 6.752 763 100 % 763
ZEVENBRONNEN - WALSHOUTEM
2001 (2012) 6.752 763 100 % 763
Opérateur : Armonea 206.934 26.374 100 % 26.374
BINNENHOF - MERKSPLAS
2008 3.775 467 100 % 467
DAGERAAD - ANVERS
2013 5.020 913 100 % 913
DE WYNGAERT - ROTSELAAR
2008 (2010) 6.878 838 100 % 838
DEN BREM - RIJKEVORSEL
2006 (2015) 5.408 756 100 % 756
DOMEIN WOMMELGHEEM - WOMMELGEM
2002 6.836 829 100 % 829
DOUCE QUIÉTUDE - AYE
2007 4.635 485 100 % 485
MATHELIN - MESSANCY
2004 6.392 1.305 100 % 1.305
HEIBERG - BEERSE
2006 (2011) 13.568 1.517 100 % 1.517
HEMELRIJK - MOL
2009 9.362 1.093 100 % 1.093
HENRI DUNANT - EVERE
2014 8.570 1.279 100 % 1.279
HEYDEHOF - HOBOKEN
2009 2.751 380 100 % 380
HOF TER DENNEN - VOSSELAAR*
1982 (2008) 3.279 497 100 % 497
LA CLAIRIÈRE - WARNETON
1998 2.533 288 100 % 288
LAARSVELD - GEEL
2006 (2009) 5.591 964 100 % 964
LAARSVELD SERVICEFLATS - GEEL
2009 809 63 100 % 63
LAKENDAL - ALOST*
2014 7.894 859 100 % 859
LE CASTEL - JETTE
2005 5.893 533 100 % 533
LE MÉNIL - BRAINE-L'ALLEUD
1991 5.430 647 100 % 647
LES TROIS COURONNES - ESNEUX
2005 4.519 597 100 % 597
L'ORCHIDÉE - ITTRE
2003 (2013) 3.634 619 100 % 619
L'ORÉE DU BOIS - WARNETON
2004 5.387 621 100 % 621
MARTINAS - MERCHTEM*
2017 7.435 998 100 % 998
MILLEGHEM - RANST
2009 (2016) 9.592 1.027 100 % 1.027
DE HOVENIER - RUMBEKE*
2011 (2015) 5.079 807 100 % 807
NETHEHOF - BALEN
2004 6.471 719 100 % 719
NOORDDUIN - COXYDE
2015 6.440 904 100 % 904
PLOEGDRIES - LOMMEL*
2018 6.991 686 100 % 686
RÉSIDENCE DU PARC - BIEZ
1977 (2013) 12.039 703 100 % 703
SEBRECHTS - MOLENBEEK-SAINT-JEAN
1992 8.148 1.141 100 % 1.141
‘T SMEEDESHOF - OUD-TURNHOUT
2003 (2012) 8.648 1.034 100 % 1.034
TILLENS - UCCLE
2015 4.960 1.134 100 % 1.134
VOGELZANG - HERENTALS
2009 (2010) 8.044 1.083 100 % 1.083
VONDELHOF - BOUTERSEM
2005 (2009) 4.923 587 100 % 587
Opérateur : Aspria 7.196 2.792 100 % 2.792
SOMBRE 56 - WOLUWÉ-SAINT-LAMBERT
2004 (2012) 7.196 2.792 100 % 2.792
1. Pour ces immeubles, la rubrique ‘Loyers contractuels’ reprend la reconstitution des loyers cédés et escomptés et, le cas échéant, la part des loyers non cédés (voir Note 22).
2. Le taux d’occupation est calculé comme suit : loyers contractuels/(loyers contractuels + valeur locative estimée sur les espaces inoccupés).
148
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
Opérateur : Calidus 6.063 796 100 % 796
WEVERBOS - GENTBRUGGE
2011 6.063 796 100 % 796
Opérateur : Care-Ion 69.612 10.862 100 % 10.862
CHANT DES OISEAUX - BASSENGE
2019 3.345 500 100 % 500
CLOS DE LA QUIÉTUDE - EVERE
1997 (2016) 7.227 1.094 100 % 1.094
CLOS REGINA - ANDERLECHT
2010 5.772 850 100 % 850
DE BLOKEN - WELLEN
2008 7.564 1.120 100 % 1.120
DE GERSTJENS - ALOST
2015 6.252 1.069 100 % 1.069
LE DOUX REPOS - NEUPRÉ
2011 6.875 967 100 % 967
MONTEREY - SAINT-GILLES
2020 5.105 1.000 100 % 1.000
PAALEYCK - KAPPELLE-OP-DEN-BOS
2016 3.744 687 100 % 687
RÉSIDENCE DU NIL - WALHAIN
1996 5.040 611 100 % 611
RÉSIDENCE WÉGIMONT - SOUMAGNE
2018 4.339 800 100 % 800
SENIOR'S FLATEL - SCHAERBEEK
1972 7.491 913 100 % 913
SERENITAS PALACE - GRÂCE-HOLLOGNE
2019 6.858 1.250 100 % 1.250
Opérateur : Korian 156.828 21.399 100 % 21.399
ARCUS - BERCHEM-SAINTE-AGATHE
2008 (2009) 10.719 1.926 100 % 1.926
BETHANIE - SAINT-SERVAIS
2005 4.780 524 100 % 524
CLOS DE LA RIVELAINE – MONTIGNIES-SUR-SAMBRE*
2021 5.458 761 100 % 761
DAMIAAN - TREMELO
2003 (2014) 20.274 2.706 100 % 2.706
DE PASTORIJ - DENDERHOUTEM*
2013 8.089 823 100 % 823
LA CAMBRE - WATERMAEL-BOITSFORT
1982 13.023 2.029 100 % 2.029
NOOTELAER - KEERBERGEN
1998 (2011) 2.467 358 100 % 358
PALOKE - MOLENBEEK-SAINT-JEAN
2001 11.262 1.401 100 % 1.401
PRINSENPARK - GENK
2006 (2013) 11.035 1.462 100 % 1.462
PROGRÈS - LA LOUVIÈRE*
2000 4.852 528 100 % 528
ROMANA - LAEKEN
1995 4.375 929 100 % 929
SEIGNEURIE DU VAL - MOUSCRON
1995 (2008) 6.797 1.221 100 % 1.221
VAN ZANDE - MOLENBEEK-SAINT-JEAN
2008 3.463 438 100 % 438
VLASHOF - STEKENE*
2016 6.774 957 100 % 957
ZONNETIJ - AARTSELAAR
2006 (2013) 7.817 872 100 % 872
ZONNEWEELDE - KEERBERGEN
1998 (2012) 6.106 805 100 % 805
ZONNEWEELDE - RIJMENAM
2002 (2019) 15.327 2.110 100 % 2.110
ZONNEWENDE - AARTSELAAR
1978 (2013) 14.210 1.548 100 % 1.548
Opérateur : Le Noble Age 6.435 1.274 100 % 1.274
PARKSIDE - LAEKEN
1990 (2013) 6.435 1.274 100 % 1.274
Opérateur : ORELIA 38.544 4.496 100 % 4.496
DILHOME - DILBEEK*
2010 5.170 766 100 % 766
EDEN PARK - AALST*
2008 4.212 373 100 % 373
KEIHEUVEL - BALEN*
2019 6.746 857 100 % 857
PUTHOF - BORGLOON*
2018 11.333 1.210 100 % 1.210
SERRENHOF - SINT-TRUIDEN*
2020 8.038 907 100 % 907
TEN BERGE - BELSELE*
2000 3.045 383 100 % 383
Opérateur : ORPEA Belgique 51.745 8.150 100 % 8.150
GRAY COURONNE - IXELLES*
2014 7.042 961 100 % 961
L’ ADRET - GOSSELIES
1980 4.800 497 100 % 497
LINTHOUT - SCHAERBEEK
1992 2.837 503 100 % 503
LUCIE LAMBERT - BUIZINGEN
2004 8.314 1.562 100 % 1.562
PRINCE ROYAL - IXELLES*
2015 6.242 1.314 100 % 1.314
PAUL DELVAUX - WATERMAEL-BOITSFORT*
2014 6.283 1.008 100 % 1.008
RINSDELLE - ETTERBEEK
2001 3.054 586 100 % 586
TOP SENIOR - TUBIZE
1989 3.570 391 100 % 391
VIGNERON - RANSART
1989 2.200 187 100 % 187
VORDENSTEIN - SCHOTEN*
2014 7.403 1.141 100 % 1.141
149
RAPPORT IMMOBILIER  PORTEFEUILLE IMMOBILIER CONSOLIDÉ
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
Opérateur : 't Hofke 7.061 891 100 % 891
SAUVEGARDE - RUISBROEK*
2016 7.061 891 100 % 891
Opérateur : Vivalto 8.033 1.503 100 % 1.503
VIVALYS - BRUXELLES
1983 (2017) 8.033 1.503 100 % 1.503
Opérateur : Vlietoever 3.435 628 100 % 628
VLIETOEVER - BORNEM*
2012 3.435 628 100 % 628
Opérateur : Vulpia 18.841 2.369 100 % 2.369
CHARTREUSE - LIÈGE*
2015 11.013 1.267 100 % 1.267
CLOS BIZET - ANDERLECHT*
2017 7.828 1.102 100 % 1.102
Opérateur : Zwaluw 4.494 585 100 % 585
ZWALUW - GALMAARDEN
2002 4.494 585 100 % 585
France 213.367 27.599 99 % 27.749
Opérateur : Colisée Patrimoine Groupe 6.344 848 100 % 848
CAUX DU LITTORAL - NEVILLE*
1950 (2016) 3.230 421 100 % 421
OLIVIERS - CANNES LA BOCCA*
2004 3.114 426 100 % 426
Opérateur : DomusVi 18.864 2.179 100 % 2.179
LA VALLÉE D'AUGE - DOZULÉ*
2003 (2019) 3.529 529 100 % 529
LE GRAND JARDIN - SAP-EN-AUGE*
1992 (2017) 2.112 223 100 % 223
LE TILLEUL - CHANTELOUP-LES-VIGNES*
2007 (2018) 6.319 804 100 % 804
LES ONDINES - GRANDCAMP-MAISY*
2004 (2019) 2.841 350 100 % 350
NOUVEL AZUR - SAINT-PIERRE-DU-REGARD*
2013 4.063 272 100 % 272
Opérateur : Korian 154.956 19.351 100 % 19.351
ASTREE - SAINT-ÉTIENNE*
2006 3.936 440 100 % 440
AUTOMNE - REIMS*
1990 3.552 653 100 % 653
AUTOMNE - SARZEAU*
1994 2.482 447 100 % 447
AUTOMNE - VILLARS-LES-DOMBES*
1992 2.889 412 100 % 412
BROCÉLIANDE - CAEN*
2003 4.914 716 100 % 716
BRUYÈRES - LETRA*
2009 5.374 754 100 % 754
CANAL DE L'OURCQ - PARIS*
2004 4.550 926 100 % 926
CENTRE DE SOINS DE SUITE - SARTROUVILLE*
1960 3.546 378 100 % 378
CHÂTEAU DE LA VERNÈDE - CONQUES-SUR-ORBIEL*
1992 (1998) 3.789 525 100 % 525
DEBUSSY - CARNOUX-EN-PROVENCE*
1996 3.591 373 100 % 373
DOMAINES DE VONTES - EVRES-SUR-INDRE*
1967 (2019) 8.209 664 100 % 664
ESTRAIN - SIOUVILLE-HAGUE*
1976 (2004) 8.750 696 100 % 696
FRONTENAC - BRAM*
1990 (2014) 3.388 307 100 % 307
GRAND MAISON - L'UNION*
1992 (2009) 6.338 783 100 % 783
L'ERMITAGE - LOUVIER*
2007 4.013 485 100 % 485
LE CLOS DU MURIER - FONDETTES*
2008 4.510 588 100 % 588
LE JARDIN DES PLANTES - ROUEN*
2004 3.000 274 100 % 274
LES AMARANTES - TOURS*
1996 4.208 487 100 % 487
LES HAUTS D’ANDILLY - ANDILLY*
2008 3.069 501 100 % 501
LES HAUTS DE JARDY - VAUCRESSON*
2008 4.373 731 100 % 731
LES HAUTS DE L'ABBAYE - MONTIVILLIERS*
2008 4.572 533 100 % 533
LES JARDINS DE L’ANDELLE - PERRIERS-SUR-ANDELLE*
2009 3.348 452 100 % 452
LES LUBÉRONS - LE PUY-SAINTE-RÉPARADE*
1990 (2016) 6.414 691 100 % 691
LES OLIVIERS - LE PUY-SAINTE-RÉPARADE*
1990 4.130 481 100 % 481
MEUNIÈRES - LUNEL*
1988 4.275 731 100 % 731
MONTPRIBAT - MONFORT-EN-CHALOSSE*
1972 (1999) 5.364 632 100 % 632
PAYS DE SEINE - BOIS-LE-ROY*
2004 (2010) 6.496 1.233 100 % 1.233
POMPIGNANE - MONTPELLIER*
1972 6.201 873 100 % 873
ROUGEMONT - LE MANS*
2006 5.986 422 100 % 422
SAINT GABRIEL - GRADIGNAN*
2008 6.274 778 100 % 778
VILLA EYRAS - HYÈRES*
1991 7.636 682 100 % 682
WILLIAM HARVEY - SAINT-MARTIN-D'AUBIGNY*
1989 (2016) 5.779 703 100 % 703
150
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
Opérateur : Philogeris 4.698 373 100 % 373
CUXAC - CUXAC-CABARDES*
1989 2.803 211 100 % 211
LAS PEYRERES - SIMORRE*
1969 1.895 162 100 % 162
Opérateur : ORPEA France 26.305 4.850 100 % 4.850
BELLOY - BELLOY*
1991 (2009) 2.559 466 100 % 466
HAUT CLUZEAU - CHASSENEUIL*
2007 2.512 413 100 % 413
LA JONCHÈRE - RUEIL-MALMAISON*
2007 3.731 689 100 % 689
LA RAVINE - LOUVIERS*
2000 (2010) 3.600 663 100 % 663
LA SALETTE - MARSEILLE*
1956 3.582 627 100 % 627
LE CLOS SAINT SÉBASTIEN - SAINT-SÉBASTIEN-SUR-
LOIRE*
2005 3.697 484 100 % 484
MUSICIENS - PARIS*
2004 (2020) 4.264 1.375 100 % 1.375
VILLA NAPOLI - JURANCON*
1950 2.360 134 100 % 134
VIDE 2.200 - 0 % 150
CHAMPGAULT - ESVRES-SUR-INDRE*
1972 (1982) 2.200 - 0 % 150
Pays-Bas 187.013 24.337 100 % 24.412
Actifs loués directement à des professionnels de soins de santé 45.773 5.746 99 % 5.820
GANZENHOEF - AMSTERDAM *
2000 (2013) 2.469 415 100 % 415
BURGEMEESTER MAGNEESTRAAT 12 - BERGEIJK*
1991 (2020) 2.946 476 100 % 476
SIONSBERG - DOKKUM*
1980 (2015) 15.693 851 100 % 851
DODEWAARDLAAN 5-15 - TIEL*
2009 3.951 531 100 % 531
TERGOOI - WEESP*
1991 (2019) 2.569 401 99 % 403
OOSTERKERKSTRAAT 1 - LEIDEN*
2012 1.813 268 100 % 268
MOERGESTELSEWEG 22-26 - OISTERWIJK - VOORSTE
STROOM*
2008 1.561 210 87 % 241
MOERGESTELSEWEG 32 - OISTERWIJK*
2007 1.768 303 100 % 303
MOERGESTELSEWEG 34 - OISTERWIJK*
2002 1.625 225 95 % 238
ORANJEPLEIN - GOIRLE*
2013 1.854 348 100 % 348
OOSTERSTRAAT 1 - BAARN*
1963 (2011) 1.423 202 95 % 212
PIUSHAVEN - TILBURG*
2011 2.257 451 98 % 460
TORENZICHT 26 - EEMNES*
2011 1.055 182 100 % 182
WATERLINIE - UITHOORN*
2013 3.223 645 99 % 650
ZOOMWIJCKPLEIN 9-13-15 - OUD BEIJERLAND*
2018 1.566 238 98 % 243
Opérateur : Bergman Clinics 14.529 2.176 100 % 2.176
BRAILLELAAN 5 - RIJSWIJK*
2013 (2019) 2.133 261 100 % 261
BRAILLELAAN 10 - RIJSWIJK*
2020 3.917 667 100 % 667
RIJKSWEG 69 et 69 A - NAARDEN*
2010 5.821 953 100 % 953
RUBENSSTRAAT 165-173 - EDE*
1991 (2014) 2.658 294 100 % 294
Opérateur : DC Klinieken 3.152 466 100 % 466
KRIMKADE 20 - VOORSCHOTEN*
1992 1.181 216 100 % 216
LOUIS ARMSTRONGWEG 28 - ALMERE*
2000 1.971 250 100 % 250
Opérateur : Domus Magnus 3.342 1.066 100 % 1.066
LAURIERSGRACHT - AMSTERDAM*
1968 (2010) 3.342 1.066 100 % 1.066
Opérateur : Fundis 18.159 1.564 100 % 1.564
BRECHTZIJDE 20 - NS ZOETERMEER*
1997 (2008) 9.059 610 100 % 610
VAN BEETHOVENLAAN 60 - ROTTERDAM*
1966 (1999) 9.100 954 100 % 954
Opérateur : Gemiva 3.875 570 100 % 570
CASTORSTRAAT 1 - ALPHEN AAN DEN RIJN*
2016 3.875 570 100 % 570
Opérateur : Het Baken, Estea & Hof van Blom 5.182 646 100 % 646
HOF VAN BLOM 5-7, HATTEM*
2021 5.182 646 100 % 646
Opérateur : HWW 5.326 745 100 % 745
CHRISTOFFEL PLANTIJNSTRAAT 3 - DEN HAAG *
1986 (2021) 5.326 745 100 % 745
Opérateur : Stichting Amphia 14.700 1.989 100 % 1.989
DE PLATAAN - HEERLEN*
2017 14.700 1.209 100 % 1.209
AMPHIA - BREDA*
2016 0 780 100 % 780
151
RAPPORT IMMOBILIER  PORTEFEUILLE IMMOBILIER CONSOLIDÉ
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
Opérateur : Attent Zorg en Behandeling 1.795 221 100 % 221
KASTANJEHOF 2 - VELP*
2012 1.795 221 100 % 221
Opérateur : Stichting ASVZ 1.624 222 100 % 222
GANTELWEG - SLIEDRECHT*
2011 1.624 222 100 % 222
Opérateur : Stichting Gezondheidszorg Eindhoven (SGE) 2.237 367 100 % 367
STRIJP-Z - EINDHOVEN*
2015 2.237 367 100 % 367
Opérateur : Stichting JP van den Bent 1.565 216 100 % 216
HOF VAN ARKEL - TIEL*
2012 1.565 216 100 % 216
Opérateur : Stichting Leger des Heils 1.181 101 100 % 101
NIEUWE STATIONSTRAAT - EDE*
1985 (2008) 1.181 101 100 % 101
Opérateur : Stichting Martha Flora 2.142 373 100 % 373
KLOOSTERSTRAAT - BAVEL*
2017 2.142 373 100 % 373
Opérateur : Stichting Pantein 4.254 683 100 % 683
DR. KOPSTRAAT 2 - BEUGEN*
2011 4.254 683 100 % 683
Opérateur : Stichting Philadelphia Zorg 7.250 766 100 % 766
BARONIE 149-197 - ALPHEN AAN DEN RIJN*
2016 2.000 190 100 % 190
CHURCHILLLAAN - LOPIK*
2015 2.883 262 100 % 262
WIJNKOPERSTRAAT 90-94 - GORINCHEM*
2019 2.367 314 100 % 314
Opérateur : Stichting Rijnstate 3.591 454 100 % 454
MARGA KLOMPELAAN 6 - ARNHEM*
1994 3.591 454 100 % 454
Opérateur : Stichting Saer 8.694 1.177 100 % 1.177
NEBO - DEN HAAG*
2004 8.694 1.177 100 % 1.177
Opérateurs : Stichting Sozorg & Martha Flora 3.074 511 100 % 511
DE RIDDERVELDEN - GOUDA*
2014 3.074 511 100 % 511
Opérateur : Stichting TanteLouise 16.652 2.291 100 % 2.291
VEILINGDREEF 6 - BERGEN OP ZOOM*
2010 16.652 2.291 100 % 2.291
Opérateur : Stichting Zorgaccent 4.063 376 100 % 376
DAHLIASTRAAT 1 - NIJVERDAL*
2006 4.063 376 100 % 376
Opérateur : Stichting Zorgaccent & Twentse Zorgcentra 10.966 1.001 100 % 1.001
REGGEWEG – HELLENDOORN*
2010 10.966 1.001 100 % 1.001
Opérateur : Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe 3.887 610 100 % 610
ARCADE NW - ERMELO *
2014 3.887 610 100 % 610
Allemagne 293.629 36.466 100 % 36.466
Opérateur : Alloheim 12.927 1.352 100 % 1.352
AUF DER ALTEN BAHN 10 - BICKENBACH*
2011 6.638 812 100 % 812
BACHSTELZENRING 3 – NIEBÜLL*
1997 6.289 540 100 % 540
Opérateur : Aspria 18.836 4.888 100 % 4.888
MASCHSEE CLUB - HANOVRE*
2009 11.036 2.526 100 % 2.526
UHLENHORST CLUB - HAMBOURG*
2012 7.800 2.362 100 % 2.362
Opérateur : Azurit Rohr 32.621 3.342 100 % 3.342
DR. SCHEIDERSTRAE 29 – RIESA*
2018 6.538 856 100 % 856
GAUSTRAE 5 – CHEMNITZ*
2004 7.751 765 100 % 765
JOSEPH-KEHREIN-STRAE 1-3 - MONTABAUR*
2003 (2015) 11.615 1.195 100 % 1.195
SENIORENZENTRUM BRÜHL - CHEMNITZ*
2007 6.717 526 100 % 526
Opérateur : Convivo 4.354 512 100 % 512
LANGE STRAE 5-7 - LANGELSHEIM*
2004 4.354 512 100 % 512
Opérateur : Curata 32.050 3.112 100 % 3.112
BURG BINSFELD – NOERVENICH*
1533 (1993) 8.146 860 100 % 860
HAEHNER WEG 5 - REICHSHOF – DENKLINGEN*
1900 (1998) 7.604 870 100 % 870
HERZOG-JULIUS-STRAE 93 - BAD HARZBURG*
1870 (2010) 12.459 1.320 100 % 1.320
SCHLOFREIHEIT 3 - NEUSTADT-GLEWE*
1997 3.841 62 100 % 62
Opérateur : Domus Cura 9.604 1.540 100 % 1.540
OSTLICHE RINGSTRAE 12 - INGOLSTADT*
1991 6.518 760 100 % 760
SCHONE AUSSISCHT 2 - NEUNKIRCHEN*
2009 3.086 780 100 % 780
152
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
Opérateur : Kaiser Karl Klinik (Groupe Eifelhöhen-Klinik) 11.881 2.264 100 % 2.264
KAISER KARL KLINIK - BONN*
1995 (2013) 11.881 2.264 100 % 2.264
Opérateur : Korian Allemagne 12.741 1.383 100 % 1.383
TRINENKAMP 17 - GELSENKIRCHEN*
1998 6.641 728 100 % 728
AUF DER HUDE 60 - LÜNEBURG*
2004 6.100 655 100 % 655
Opérateur : M.E.D. Gesellschaft für Altenpﬂege 4.602 588 100 % 588
SENIORENRESIDENZ CALAU - CALAU*
2015 4.602 588 100 % 588
Opérateur : Mohring Gruppe 10.513 910 100 % 910
WESTSTRAE 12-20 - BAD SASSENDORF*
1968 (2013) 10.513 910 100 % 910
Opérateur : Oberberg 8.036 1.380 100 % 1.380
AM SANDFELD 34 – KAARST*
2020 8.036 1.380 100 % 1.380
Opérateur : ORPEA Allemagne 44.493 5.019 100 % 5.019
AM KASTANIENPARK 2 & 24 - WIESMOOR*
1997 (2020) 4.926 538 100 % 538
FOCKENBOLLWERKSTRAE 31 - AURICH*
1994 (2020) 4.858 572 100 % 572
KURPROMENADE 6-8 - BAD LANGENSALZA*
1998 11.507 1.181 100 % 1.181
NEXUS - BADEN-BADEN*
1896 (2005) 4.706 878 100 % 878
PROF.-KURT-SAUER-STRAE 4 - BAD SCHÖNBORN*
1997 (2020) 18.496 1.850 100 % 1.850
Opérateur : Stella Vitalis 88.031 9.797 100 % 9.797
AM TANNENWALD 6 - SWISTTAL*
2018 5.081 594 100 % 594
BAHNHOFSTRASSE 10 - HAAN*
2010 5.656 740 100 % 740
BIRKSTRAE 41 - LECK*
1999 (2000) 4.407 340 100 % 340
BRESLAUER STRAE 2 - WEIL AM RHEIN*
2015 5.789 602 100 % 602
BRUNNENSTRAE 6 A - LUNDEN*
1999 (2002) 8.153 485 100 % 485
BUCHAUWEG 22 - SCHAFFLUND*
1998 (2004) 3.881 435 100 % 435
DORSTENER STRAE 12 - BOCHUM*
2010 5.120 760 100 % 760
EPPMANNSWEG 76 - GELSENKIRCHEN*
2017 5.074 550 100 % 550
ESCHWEILER STRAE 2 - ALSDORF*
2010 5.302 690 100 % 690
FÖRSTEREIWEG 6 - ASCHEFFEL*
1991 (1997) 4.925 351 100 % 351
JUPITERSTRAE 28 - DUISBURG-WALSUM*
2007 4.420 641 100 % 641
KÖLNER STRAE 54-56 - WEILERWIST*
2016 4.205 594 100 % 594
OSTERENDE 5 - VIÖL*
2002 3.099 261 100 % 261
OSTERFELD 3 - GOSLAR*
2014 (2015) 5.880 498 100 % 498
OSTRING 100 - BOTTROP*
2008 4.377 590 100 % 590
SEESTRAE 28/30 - ERFSTADT*
2008 7.072 1.066 100 % 1.066
STAPELHOLMER PLATZ - FRIEDRICHSTADT*
2017 5.590 600 100 % 600
Opérateur : Wecare 2.940 378 100 % 378
AM STEIN 20 - NEUSTADT/WESTERWALD*
2012 2.940 378 100 % 378
Espagne 103.861 8.130 100 % 8.130
Opérateur : Clece 10.189 1.096 100 % 1.096
EMILIA PARDO BAZAN 116 – VIGO*
2021 5.373 462 100 % 462
ERNESTO CHE GUEVARA – OLEIROS*
2021 4.816 634 100 % 634
Opérateur : DomusVi 68.107 5.161 100 % 5.161
ACCESO IV PLANT 41 - SAGUNT*
1985 (2001) 5.544 516 100 % 516
AMAPOLA 38 - VALDEPENAS*
1998 5.677 192 100 % 192
AMETLLER 6 – HOSPITALET DE LLOBREGAT*
2005 5.968 612 100 % 612
ANTEQUERA 8 - BARCELONA*
2002 4.370 547 100 % 547
CASSERRES 1 – PUIG REIG*
1995 (2008) 6.794 759 100 % 759
FRANCISCO VITORIA 24 - VALLADOLID*
2013 9.246 601 100 % 601
MARE DE DEU DEL COLL 22 - BARCELONA*
1997 7.300 743 100 % 743
MEJORANA 100 – ALHAURIN DE LA TORRE*
1997 (2006) 6.107 228 100 % 228
MORALEJA 1 - VILLARALBO*
2007 7.006 254 100 % 254
PARTIDA GRAO - ALPICAT*
1995 (2001) 3.964 506 100 % 506
POLIGONO SANTA BARBARA - THARSIS*
1994 (2002) 6.131 203 100 % 203
153
RAPPORT IMMOBILIER  PORTEFEUILLE IMMOBILIER CONSOLIDÉ
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
Opérateur : ORPEA 10.628 865 100 % 865
CAPUCHINOS 85 - CASTELLÓN*
2020 6.100 433 100 % 433
ZABALBIDE - BILBAO*
2021 4.528 432 100 % 432
Opérateur : Reifs 14.937 1.008 100 % 1.008
CONSTELACIÓN CORONA AUSTRAL, 1 - UTRERA*
2004 7.067 556 100 % 556
MARTIN DE GAINZA 12 - ALCALÁ DE GUADAÍRA*
2006 7.870 452 100 % 452
Finlande
6.823 1.597 100 % 1.597
Opérateur : Mehiläinen 4.200 979 100 % 979
VAASANPUISTIKKO 22 - VAASA*
2021 4.200 979 100 % 979
Opérateur : Esperi Care 2.623 618 100 % 618
HARRIKUJA 8 - VANTAA*
2021 2.623 618 100 % 618
Irlande 39.244 4.637 100 % 4.637
Opérateur : DomusVi 39.244 4.637 100 % 4.637
CAIRN HILL WESTMINSTER ROAD - CORNELSCOURT*
1999 1.742 433 100 % 433
DRUMALEE - CAVAN*
2007 8.540 400 100 % 400
MALAHIDE ROAD - BALGRIFFIN*
2001 6.998 1.118 100 % 1.118
SEA ROAD - CASTLEBELLINGHAM*
2002 2.520 550 100 % 550
STAMULLEN ROAD - GORMANSTON*
2000 10.367 650 100 % 650
STOCKHOLE LANE - CLOGHRAN*
2016 4.956 959 100 % 959
THE CURRAGH - SUNCROFT*
2000 4.121 528 100 % 528
Italie 64.913 9.612 100 % 9.612
Opérateur : Codess Sociale 12.898 1.447 100 % 1.447
BOCCACCIO 96 – PADUA*
2000 (2012) 12.898 1.447 100 % 1.447
Opérateur : Korian 24.640 3.884 100 % 3.884
CRESCITELLI 1 - MONZA*
1987 (1997) 9.196 1.415 100 % 1.415
IPPOCRATE 18 - MILAN*
2005 15.444 2.469 100 % 2.469
Opérateur : Kos 27.375 4.281 100 % 4.281
DON LUIGI UBOLDI 40 - BOLLATE*
2003 7.210 1.038 100 % 1.038
SAN FAUSTINO 21 - MILAN*
2003 7.588 1.247 100 % 1.247
SAN FAUSTINO 27 - MILAN*
2003 12.577 1.996 100 % 1.996
Royaume-Uni 9.411 3.420 100 % 3.420
Opérateur : Country Court Care Homes 9.411 3.420 100 % 3.420
ELBA GATE - MILTON KEYNES*
2017 3.158 1.125 100 % 1.125
FERRARS ROAD 14 - HUNTINGDON*
2016 3.166 1.152 100 % 1.152
PRINCES AVE - WELWYN GARDEN*
2018 3.087 1.143 100 % 1.143
BUREAUX
419.314 70.190 93 % 75.431
Bruxelles CBD 129.269 28.639 95 % 30.029
ARTS 27*
1977 (2009) 3.734 949 98 % 973
ARTS 46*
1966 (1998) 11.516 2.328 96 % 2.420
AUDERGHEM 22-28*
2004 5.853 1.147 86 % 1.336
BELLIARD 40*
2018 20.322 5.218 99 % 5.252
PORT 86 C*
2014 16.725 3.976 100 % 3.976
GUIMARD 10-12*
1980 (2015) 10.410 2.609 100 % 2.612
LIGNE 13*
2007 3.693 769 98 % 784
LOI 34*
2001 6.882 915 76 % 1.206
LOI 57*
2001 10.279 1.953 100 % 1.953
LOI 227*
1976 (2009) 5.915 1.442 99 % 1.459
MEEÛS 23*
2010 8.807 2.185 98 % 2.221
ARTS 19 H (Quartz)*
2020 9.186 2.114 100 % 2.114
SCIENCE 41*
1960 (2001) 2.932 620 99 % 629
TRÔNE 98*
1986 5.757 1.212 99 % 1.218
TRÔNE 100*
2020 7.258 1.202 64 % 1.876
154
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
Bruxelles décentralisé 167.149 25.322 92 % 27.516
BOURGET 40*
1998 (2020) 14.262 1.976 100 % 1.977
BOURGET 42*
2001 25.746 3.868 90 % 4.281
BOURGET 44*
2001 14.049 2.127 91 % 2.349
BOURGET 50*
1998 (2021) 4.878 283 40 % 703
BRAND WHITLOCK 87-93*
1991 6.216 913 91 % 999
COCKX 8-10 (Omega Court)*
2008 16.472 2.072 79 % 2.630
RUE DE GENÈVE 12 (Everegreen)*
1992 (2006) 16.062 2.089 100 % 2.089
GEORGIN 2*
2007 17.681 3.488 100 % 3.488
HERRMANN DEBROUX 44-46*
1992 9.666 1.624 97 % 1.676
SOUVERAIN 36*
1998 8.310 854 100 % 854
SOUVERAIN 280*
1989 (2005) 7.074 1.185 96 % 1.232
TERVUREN 270-272 (The Gradient)*
1976 (2013) 19.580 3.549 90 % 3.941
WOLUWE 58 (+ parking Saint-Lambert)*
1986 (2001) 3.868 785 100 % 785
WOLUWE 62*
1988 (1997) 3.285 510 99 % 514
Bruxelles périphérie 61.998 6.587 82 % 8.075
MERCURIUS 30*
2001 6.124 583 100 % 583
NOORDKUSTLAAN 16 A-B-C (West-End)*
2009 10.022 1.504 90 % 1.680
PARK LANE*
2000 36.636 3.680 74 % 4.945
WOLUWELAAN 151*
1997 9.216 820 94 % 868
Anvers périphérie 12.994 2.073 94 % 2.209
AMCA - AVENUE BUILDING*
2010 9.403 1.522 96 % 1.583
AMCA - LONDON TOWER*
2010 3.530 542 88 % 618
NOORDERPLAATS (AMCA)*
2010 61 9 100 % 9
Autres régions 47.904 7.570 100 % 7.602
ALBERT I
er
4 - CHARLEROI*
1967 (2005) 19.189 2.954 100 % 2.954
MECHELEN STATION - MALINES*
2002 28.715 4.616 99 % 4.648
IMMEUBLES DE BUREAUX FAISANT L'OBJET DE CESSION
DE CRÉANCES
33.785 7.382 100 % 7.384
Bruxelles décentralisé 4.137 442 100 % 442
COLONEL BOURG 124*
1988 (2009) 4.137 442 100 % 442
Bruxelles CBD 26.188 5.900 100 % 5.902
LOI 56*
2008 9.484 2.309 100 % 2.309
LUXEMBOURG 40*
2007 7.522 1.233 100 % 1.233
NERVIENS 105*
1980 (2008) 9.182 2.232 100 % 2.232
MEEÛS 23 (+ parking)*
2010 0 126 98 % 128
Autres régions 3.460 1.040 100 % 1.040
MAIRE 19 - TOURNAI*
1997 3.460 1.040 100 % 1.040
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION 359.617 36.330 99 % 36.878
Pubstone 311.379 29.991 100 % 30.108
Pubstone Belgique (677 immeubles)* 270.060 19.710 99 % 19.827
Bruxelles
40.258 4.029 100 % 4.029
Flandre
167.258 11.579 100 % 11.622
Wallonie
62.544 4.102 98 % 4.176
Pubstone Pays-Bas (212 immeubles)* 41.319 10.281 100 % 10.281
MAAF (180 immeubles)* 39.196 4.949 92 % 5.380
Autres Belgique 9.043 1.390 100 % 1.390
KROONVELDLAAN 30 - DENDERMONDE
2012 9.043 1.390 100 % 1.390
TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT ET
REPRISES DE LOYERS CÉDÉS ET ESCOMPTÉS
2.322.950 312.584 98 % 318.599
155
RAPPORT IMMOBILIER  PORTEFEUILLE IMMOBILIER CONSOLIDÉ
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE 39.602
Belgique 20.805
COLONEL BOURG 122*
1988 (2006) 4.129
PARK HILL*
2000 16.676
France 18.797
PONT - BEZONS*
1988 (1999) 2.500
LAC - MONCONTOUR*
1991 1.286
HÉLIO-MARIN - HYÈRES*
1975 12.957
MAAF (10 immeubles)*
2.054
PROJETS ET RÉNOVATIONS IMMOBILIER DE SANTÉ 0
Belgique 0
BLOEMENLAAN - OUDENBURG*
-
NEW FARNIENTANE – JUPRELLE*
-
NEW SITELLES – GENAPPE*
-
France 0
REVIN*
-
VILLA BAUCIS - FONTAINEBLEAU*
-
VILLERS-SUR-MER*
-
Pays-Bas 0
TERGOOI - HILVERSUM*
-
Espagne 0
BARCELONA 11 - CASTELLÓN*
-
CALLAO 13 – MAJORQUE*
-
JAUME II 57 - LÉRIDA*
-
MARIANO SANZ 39 - CARTAGÈNE*
-
MATERNITAT D’ELNA 1 – TARRAGONE*
-
NOVELDA 26/28 - ALICANTE*
-
SAN LUCAR 20 – PUERTO SANTA MARÍA*
-
Finlande 0
AALLONMURTAJANKATU 3 - KUOPIO*
-
AURA - TURKU*
-
AURA -YLÖJÄRVI*
-
FLORA - TURKU*
-
PUNAKIVENTIE 19 – HELSINKI*
-
RIISTATIE 3 - ROVANIEMI*
-
PROJETS ET RÉNOVATIONS BUREAUX 16.855
ARTS 47-49*
6.915
LOI 85*
3.735
MONTOYER 10*
6.205
PROJETS ET RÉNOVATIONS
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION
0
TENREUKEN
-
RÉSERVE FONCIÈRE IMMOBILIER DE SANTÉ
- - -
OSTLICHE RINGSTRASSE 11 - INGOLSTADT
- -
ROOSEVELT - BRUXELLES*
- -
NOORDDUIN - KOKSIJDE
- -
SUR SEAUMONT - MARCHE-EN-FAMENNE
- -
CLAVELES – MARACENA*
- -
ISLAS CANARIAS 98 – SANTA CRUZ DE TENERIFE*
- -
PAU ALJAMAR 10 - TOMARES*
- -
PINADA 81/83 - MURCIA*
- -
ZAMORA 43 - VALLADOLID*
- -
156
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Immeuble Année de
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superﬁcie
(en m)
A
Loyer
contractuel
(x 1.000 EUR)
C = A/B
2
Taux
d’occupation
B
Loyer + VLE
sur espaces
inoccupés
(x 1.000 EUR)
RÉSERVE FONCIÈRE BUREAUX - 30 30
Bruxelles CBD - 27 27
DE LIGNE*
3 3
EGMONT I *
14 14
EGMONT II *
6 6
LOUISE 140*
- -
MEIBOOM 16-18*
- -
MONTOYER 14*
2 2
MONTOYER 40*
- -
Bruxelles décentralisé - 2 2
WOLUWE 34*
2 2
Bruxelles périphérie - - -
KEIBERG PARK*
- -
WOLUWE GARDEN 26-30*
- -
Anvers Singel - 1 1
QUINTEN*
- -
REGENT*
- -
ROYAL HOUSE*
- -
UITBREIDINGSTRAAT 2-8*
- -
UITBREIDINGSTRAAT 10-16*
1 1
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE 2.379.407 312.614 318.629
157
RAPPORT IMMOBILIER  PORTEFEUILLE IMMOBILIER CONSOLIDÉ
COMMENTAIRES SUR LE MARCHÉ
1
1. Tous les commentaires de marché ont été rédigés en anglais par Cushman & Wakeﬁeld, PwC, CBRE, Colliers et Jones LangLaSalle.
Immobilier de santé
Au 31.12.2021, la juste valeur du portefeuille immobilier de santé
consolidé de Coﬁnimmo représentait 67 % du portefeuille conso
-
lidé total de la société. Dans ce segment, Coﬁnimmo possède
des biens pour près de 3.800 millions EUR dans neuf pays, à sa
-
voir : la Belgique, la France, l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Espagne, la
Finlande, l’Irlande, l’Italie et le Royaume-Uni. Au total, Coﬁnimmo
détient 266 actifs de santé présentant une capacité totale de près
de 25.600 lits.
LE MARCHÉ BELGE DE LA SANTÉ
Évolution démographique en Belgique
Selon le Bureau fédéral du Plan, le pourcentage des 67 ans et plus
en Belgique augmente et atteindra 22,4 % de la population d’ici
2040, soit 2,7 millions de personnes. La part des personnes de 80
ans et plus était de 5,6 % en 2020 et augmentera progressivement
pour atteindre 7,5 % en 2040. Indépendamment de l’ore actuelle,
une augmentation du nombre de maisons de repos et de soins
est nécessaire pour répondre à la demande croissante liée au
vieillissement de la population.
Paysage des maisons de repos et de soins
Selon les dernières statistiques disponibles (fournies par
Femarbel), la Belgique compte environ 1.500 maisons de repos
et de soins comptant une capacité totale d’environ 150.000 lits.
On estime qu’une capacité globale de quelque 178.000 unités
d’hébergement sera nécessaire d’ici 2030 et d’environ 287.000
unités à l’horizon 2050. Cela correspond à une croissance annuelle
moyenne de 4.500 unités d’hébergement d’ici 2050.
Les opérateurs publics représentent environ 30 % des lits, les privés
quelque 35 % et ceux du secteur associatif à peu près 35 %.
Tendances du marché
Le volume de transactions sur l’année 2021 s’élevait à près de
3,6 milliards EUR, soit une baisse de 35 % par rapport à l’année pré-
cédente. Environ 10 % des volumes d’investissement concernent les
maisons de repos et de soins. Les acteurs belges (fonds de place-
ment immobilier, compagnies d’assurance) dominaient ce marché.
Le taux de rendement prime est de 4 % en Flandre (contre 4,3 % à
Bruxelles et 4,5 % en Wallonie), stable à un niveau historiquement
bas, mais toujours légèrement supérieur aux rendements d’in
-
vestissement générés par d’autres classes d’actifs (p. ex. : bureaux
à 3,6 %). Les taux de rendement prime devraient rester stables à
moyen terme.
En raison de la pandémie de Covid-19, le taux d’occupation des
établissements de soins avait diminué ﬁn 2020 et début 2021.
Cependant, avec le déploiement des programmes de vaccina
-
tion, le taux d’occupation a commencé à se redresser au second
semestre de l’année.
LE MARCHÉ FRANÇAIS DE LA SANTÉ
Évolution démographique en France
Conséquence directe du baby-boom de l’après-guerre (de 1946
à 1976), la proportion des plus de 65 ans devrait inévitablement
augmenter jusqu’en 2040.
Selon l’INSEE, le pourcentage des 65 ans et plus en France aug
-
mente et culminera à 26,5 % de la population d’ici 2040, ce qui
représente 18,3 millions de personnes. La part des personnes de 80
ans et plus était de 6,0 % en 2021 et augmentera progressivement
pour atteindre 9,7 % en 2040. Indépendamment de l’ore actuelle,
une augmentation du nombre de maisons de repos et de soins
est nécessaire pour répondre à la demande croissante liée au
vieillissement de la population.
Dépendance aux soins
Compte tenu de la part croissante de séniors parmi la population
française, le nombre total de personnes dépendantes qui était
de 1,3 million en 2017 passera à 2 millions d’ici 2040, soit une aug
-
mentation de 54 %. Il est inutile de préciser que la proportion de
personnes dépendantes augmente avec l’âge.
Paysage des maisons de repos et de soins
Selon les dernières statistiques disponibles, la France compte en-
viron 7.400 maisons de repos et de soins présentant une capacité
totale d’environ 595.200 lits.
On estime qu’une capacité globale d’environ 700.000 unités d’hé-
bergement sera nécessaire d’ici 2030 et de quelque 900.000 uni-
tés à l’horizon 2045. Cela correspond à une croissance annuelle
moyenne de 50 % des unités d’hébergement d’ici 2045.
Les opérateurs publics représentent environ 44 % des lits, les privés
quelque 25 % et ceux du secteur associatif à peu près 31 %.
Les centres de traitement (centres de soins/cliniques
de réadaptation/cliniques psychiatriques)
Soucieux de rationaliser la prise en charge des patients et d’op-
timiser les coûts structurels, les établissements publics et privés
à but lucratif ont entrepris de concentrer leurs divers services et
entités. Par ailleurs, l’évolution des techniques chirurgicales, le vieil-
lissement de la population et les pathologies chroniques incitent
de plus en plus les établissements de santé à devenir plus ﬂexibles.
Sous l’impulsion d’une approche de ﬁnancement par activité, on
observe également une hausse des hospitalisations de jour/nuit
et des soins ambulatoires en particulier. En médecine, chirurgie
et obstétrique (MSO), les hospitalisations complètes ont baissé
en moyenne de 0,9 % chaque année entre 2006 et 2016, tandis
que les hospitalisations partielles ont augmenté de 4,7 % par an.
On observe la même tendance dans les centres de soins de suite et
de réadaptation (SSR), avec une croissance de 1,1 % pour les hospi
-
talisations complètes et de 7,6 % pour les hospitalisations partielles.
À l’échelle nationale, les lits des cliniques privées représentent
24 % du parc sanitaire global, contre 61 % pour les établissements
publics et 15 % pour le secteur non lucratif. Cependant, les taux
de pénétration varient fortement selon les départements : ils sont
relativement faibles dans le Nord-Est (moins de 10 % en Ardennes,
158
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
dans la Meuse, le Bas-Rhin et le Haut-Rhin) et à l’inverse très élevés
dans le Sud et en Corse (plus de 40 % dans les Bouches-du-Rhône,
en Haute-Garonne et dans l’Hérault).
De manière générale, les établissements publics dominent en
termes d’hospitalisations complètes pour soins de longue durée
(90 %), en psychiatrie (62 %) et dans le secteur des MSO (74 %). À l’in-
verse, la moitié des journées d’hospitalisation partielle dans le
secteur des MSO relève du secteur privé.
Seuls les opérateurs privés choisissent actuellement d’externali
-
ser leur immobilier. Mais rien n’empêche les établissements publics
d’adopter la même démarche. En eet, avec des niveaux d’endet-
tement élevés dans un secteur de la santé publique en diculté
(ratio d’endettement de 51,5 % en 2016), cette option pourrait un jour
être explorée par des organismes publics cherchant à dégager
des capitaux pour ﬁnancer la modernisation (équipements, outils
connectés, activité de recherche scientiﬁque, etc.) et le dévelop
-
pement hospitalier.
Le marché français fait face à un appétit croissant des investisseurs
pour les cliniques chirurgicales : longtemps considérées comme
risquées, elles requièrent plus de dépenses d’investissement de
capital et présentent des marges opérationnelles plus faibles pour
des investissements plus importants. Cet appétit montre que toute
opportunité liée aux soins de santé serait probablement appréciée
par les investisseurs.
Tendances du marché
Les acteurs de la santé et du social sont aujourd’hui confrontés
à plusieurs déﬁs. Le premier est lié au manque de terrains, ce
qui limite les projets de développement et incite les opérateurs à
se rapprocher des promoteurs et des spécialistes de l’immobilier
pour les accompagner dans leur quête de nouvelles opportunités
de développement. Le deuxième déﬁ est humain, caractérisé par la
pression sur le marché de l’emploi dans ce secteur et les réelles
dicultés à recruter du personnel qualiﬁé et spécialisé : médecins,
inﬁrmiers, aides-soignants. Le troisième déﬁ est démographique
et lié au besoin croissant de soins résidentiels et à l’augmentation
des maladies chroniques nécessitant du personnel formé, des
soins et des installations spéciﬁques. Encouragés par les pouvoirs
publics, les spécialistes des services de soins et de l’aide à la vie
autonome se diversiﬁent désormais sur le marché des séniors. Les
stratégies varient d’un opérateur à l’autre : certains diversiﬁent les
services d’aide à domicile, d’autres créent un réseau de solutions
d’habitat partagé pour les séniors, etc.
Volume de transactions
Le volume des transactions de santé (hors aide à la vie autonome)
sur l’année 2021 s’élevait à environ 1,4 milliard EUR, soit une aug-
mentation de 60 % par rapport à 2020. Environ 66 % des volumes
d’investissement concernent les maisons de repos et de soins (920
M EUR). Des acteurs locaux dominaient ce marché. En 2021, le
volume de transactions a été largement porté par l’acquisition
d’un portefeuille de 33 maisons de repos par Primonial pour le
compte de sa SCPI Primovie. Les 33 maisons de repos sont entiè
-
rement louées à Colisée dans le cadre de baux ﬁxes à long terme.
Malgré le grand appétit des investisseurs pour les actifs de santé
français, on n’a enregistré en 2021 qu’un faible nombre d’autres
transactions signiﬁcatives supérieures à 100 millions EUR, ce qui
s’explique par l’absence d’opportunités sur le marché.
Taux de rendement prime
Les taux de rendement prime pour les maisons de repos louées
par les grands opérateurs dans le cadre de baux ﬁxes à long terme
sont toujours sous pression et peuvent atteindre 4,00 % dans la ré-
gion. En France, une récente transaction historique de portefeuille
a démontré une nouvelle compression des rendements pour les
sites régionaux secondaires.
Les rendements prime à Paris et en Île-de-France pourraient at
-
teindre la barre des 3,50 % alors qu’aucune transaction n’a été
enregistrée à ce niveau en 2021.
Commentaire sur le COVID-19
Contrairement à d’autres classes d’actifs d’immobilier commer-
cial, le marché de la santé a fait preuve d’une grande résilience
après l’épidémie de Covid-19.
Malgré une tendance générale ponctuelle caractérisée par une
occupation inférieure à la normale, une augmentation des coûts
et une activité commerciale interrompue par des procédures de
contrôle de l’infection, les loyers et incitations sont restés large
-
ment inchangés, les opérateurs adoptant une vision solide à long
terme. Nous n’avons pas constaté de variation majeure des loyers
normatifs à long terme. Plus généralement depuis l’épidémie de
Covid-19, le marché de la santé est considéré comme un refuge
pour l’investissement, n’enregistrant aucune réévaluation de prix
ni hausse des rendements.
Commentaire sur l’actualité économique
En décembre 2021, le taux d’inﬂation annuel de la France s’est conﬁrmé
à un niveau solide de 2,8 % sur un an. D’après les dernières publica-
tions, le taux d’inﬂation annuel devrait atteindre environ 2,0 % en 2022.
Les grands opérateurs pourraient en partie répercuter la hausse de l’in-
ﬂation sur leurs tarifs.
LE MARCHÉ NÉERLANDAIS DE LA SANTÉ
Évolution démographique aux Pays-Bas
Le nombre de personnes âgées (vulnérables) augmente fortement
en raison du vieillissement de la population. En 2040, les plus de
65 ans seront 4,8 millions, les plus de 75 ans 2,5 millions et 340.000
de personnes atteindront 90 ans. En outre, le nombre de personnes
âgées et seules augmente, tout comme les cas de démence et de
solitude (Actiz, 2020). Ces prochaines années, la part des 65-79
ans dans la population totale sera en nette progression. À partir
de 2025, le groupe des plus de 80 ans connaîtra lui aussi une
forte hausse (double vieillissement) (CBS, 2021). Avec toutes ces
évolutions, la demande de soins augmente de façon signiﬁcative.
Dépendance aux soins
Compte tenu de la part croissante de séniors parmi la population
néerlandaise, le nombre total de personnes dépendantes devrait
augmenter. Par exemple, le nombre de personnes atteintes de
démence pour lesquelles des soins en maison de repos sont indi
-
qués devrait atteindre 165.000 en 2040, soit une hausse de 117 %
par rapport à 2015 (RIVM, 2018). De plus, la part de personnes
dépendantes augmente avec l’âge.
159
RAPPORT IMMOBILIER  COMMENTAIRE SUR LE MARCHÉ
Paysage des maisons de repos et de soins
La capacité actuelle et attendue des maisons de soins a été carto-
graphiée par TNO (2020) au niveau national et régional sur la base
des inscriptions existantes. La capacité interne totale sous contrat
ou livrée avoisine les 142.000 places. La capacité théoriquement
disponible telle qu’elle a été calculée approche les 152.000 lits. Des
plans d’expansion ont été annoncés pour quelque 9.000 places, y
compris d’hébergement. Si l’on tient compte des prévisions selon les-
quelles environ 30.000 personnes supplémentaires, éligibles aux
soins de longue durée conformément à la loi Wlz, auront besoin
de soins dès 2025, et plus de 100.000 autres en 2040, les plans
d’expansion envisagés ne seront pas susants.
Paysage des centres de soins de santé
primaires et des cliniques
Outre la tendance observée dans le secteur des soins de santé
selon laquelle les prestataires de soins vendent leur bien immo
-
bilier, le secteur des traitements semble de plus en plus emprun-
ter la même voie. À titre d’exemple, citons la vente de (parties
de) l’hôpital Albert Schweitzer à Dordrecht. L’hôpital louait certaines
parties de ses locaux à d’autres locataires et a décidé de vendre
ces espaces aﬁn de se concentrer sur sa mission principale de
prestataire de soins.
Concernant les centres de soins primaires, une étude de l’association
nationale des médecins généralistes (LHV, 2021) montre que ces
derniers sont confrontés à des dicultés immobilières. Une grande
partie des médecins généralistes déplore un manque d’immeubles
adaptés et d’espace constructible. En outre, les prix de location ou
d’achat sont souvent considérés comme trop élevés par rapport au
remboursement reçu des médecins généralistes. Dans les (grandes)
villes, mais aussi dans d’autres parties du pays, les médecins gé-
néralistes indiquent que l’espace disponible dans les bâtiments
est insusant et qu’ils se retrouvent coincés dans leur recherche
de locaux adaptés.
Tendances du marché
Le volume de transactions sur l’année 2021 s’élevait à envi-
ron 1 milliard EUR. Environ 75 % des volumes d’investissement
concernent les maisons de repos et de soins. Une grande partie
du volume d’investissement provient de fonds immobiliers institu
-
tionnels et privés néerlandais, tandis que le nombre d’investisseurs
internationaux (cotés et non cotés) n’a cessé d’augmenter au cours
de l’année écoulée.
Les rendements prime initiaux nets sont compris entre environ 3,8 et
5,5 % pour les maisons de soins appartenant aux actifs de premier
ordre, selon la qualité de l’emplacement, du bâtiment et du locataire
ainsi que la durée du bail restant à courir. Le rendement initial net
a aché une tendance à la baisse en 2021.
Le manque d’opportunités d’investissement combiné à un nombre
croissant de parties intéressées dans l’immobilier des maisons de
soins maintient la pression à la baisse sur les rendements. Les parties
ont donc dû élargir leur champ d’action et envisager d’investir dans
d’autres segments du secteur des soins et des traitements, notam-
ment dans des centres de soins de santé primaires, des cliniques
et des centres de réadaptation. Les rendements prime initiaux nets
sont compris entre environ 4,5 et 6,5 % pour les centres de soins de
santé primaires appartenant aux actifs de premier ordre, selon la
qualité de l’emplacement, du bâtiment et du ou des locataires
ainsi que la durée du bail restant à courir. Le rendement initial net
a aché une tendance à la baisse en 2021.
Taux d’occupation lié à la pandémie de COVID
Après une période marquée par la baisse du taux d’occupa-
tion dans les maisons de repos et de soins, ce dernier est reparti
à la hausse en février 2021. La hausse du taux d’occupation dans les
maisons de repos et de soins est encore lente et les diérences entre
régions sont importantes. Les listes d’attente se font plus courtes
et cette diminution est visible dans tous les secteurs (NZA, 2021).
LE MARCHÉ ALLEMAND DE LA SANTÉ
Évolution démographique en Allemagne
Selon l’Oce fédéral allemand de la statistique (Destatis), le pour-
centage des 67 ans et plus en Allemagne augmente et atteindra 26 %
de la population d’ici 2037, soit une augmentation de 21 millions de
personnes. La part des personnes de 80 ans et plus était de 7 % en
2019 et augmentera progressivement pour atteindre 12 % en 2060.
Indépendamment de l’ore actuelle, une augmentation du nombre
de maisons de repos et de soins est nécessaire pour répondre
à la demande croissante liée au vieillissement de la population.
Dépendance aux soins
Compte tenu de la part croissante de séniors parmi la population
allemande, le nombre total de personnes dépendantes qui était
de 4,13 millions en 2019 passera à 5,1 millions d’ici 2030, soit une
augmentation de 23 %. Il est inutile de préciser que la proportion
de personnes dépendantes de soins augmente avec l’âge.
Paysage des maisons de repos et de soins
Selon les dernières statistiques disponibles, l’Allemagne compte
environ 15.380 maisons de repos et de soins présentant une ca
-
pacité totale d’environ 969.553 lits.
On estime qu’une capacité globale d’environ 157.000 unités d’hé
-
bergement sera nécessaire d’ici 2030. Cela correspond à une
croissance annuelle moyenne de 293.000 unités d’hébergement
d’ici 2030.
Les opérateurs publics représentent environ 5 % des lits, les privés
quelque 43 % et ceux du secteur associatif à peu près 52 %.
Cliniques de réadaptation
Selon les dernières statistiques disponibles (2016), l’Allemagne
compte environ 1.149 établissements de réadaptation présentant
une capacité totale d’environ 165.223 lits. Le taux d’occupation
moyen s’élève à 83 % et la durée moyenne du séjour pour un pa
-
tient est de 25,3 jours.
Avec une part de marché de 53 % et 609 établissements en 2017, les
opérateurs privés dominent le secteur. L’assurance retraite fédérale
(un opérateur public) est le principal exploitant de cliniques de
réadaptation gérant quelque 90 établissements. Néanmoins, les
opérateurs du secteur public ne représentent encore que 20 % du
marché total.
Caractérisées par des baux à long terme et des loyers stables et
souvent indexés, les cliniques de réadaptation gagnent également
160
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
en importance parmi les classes d’actifs. Elles proﬁtent de tendances
démographiques telles que le vieillissement de la population. Ce qui
est vrai pour les appartements destinés aux séniors et les maisons
de repos l’est aussi pour les cliniques de réadaptation. La classe
d’actifs gagne nettement en importance parmi les établissements de
santé : elle connaît une hausse du volume des transactions, freinée
uniquement par le manque de produits disponibles à la vente. Les
rendements des investissements de base se situent entre 4,3 et 4,8 %.
Tendances du marché
Le volume de transactions sur l’année 2021 avoisinait les
3,7 milliards EUR, soit une augmentation de 23 % par rapport à l’an-
née précédente et d’environ 208 % par rapport à il y a 5 ans (2017).
Quelque 59 % des volumes d’investissement de 2021 concernent les
maisons de repos et de soins. Les investisseurs internationaux ont
dominé ce marché avec près de 1 milliard EUR investis dans le
secteur allemand de l’immobilier de santé.
Le rendement prime a baissé à 3,9 %, un niveau historiquement
bas, mais qui reste supérieur aux rendements des investissements
générés par d’autres classes d’actifs (p. ex. : 2,76 % pour les bureaux).
On s’attend à ce que la demande émanant d’investisseurs institu-
tionnels nationaux et internationaux pour des maisons de soins bien
positionnées reste élevée, les nouvelles activités de développement
dans cette classe d’actifs demeurant bien trop faibles. La pression
sur les rendements restera donc forte.
Commentaire sur le COVID-19
La crise du COVID-19 n’a pas eu d’incidence sur le volume des
transactions ; au contraire, la demande a augmenté. Cela prouve
une fois de plus la résilience de cette classe d’actifs. Par ailleurs, le
volume d’investissement devrait encore augmenter, une fois que
toutes les mesures liées au COVID-19 seront levées dans les ac
-
tifs de santé. On note globalement un taux de vaccination élevé
dans les maisons de repos allemandes, ce qui limite les épidémies
dans les établissements et facilite les opérations de routine. Bien
que les maisons de repos aient dû réserver un petit nombre de
chambres aux cas potentiels de COVID-19, cela a eu en général
peu d’impact sur l’occupation.
Commentaire sur l’actualité économique
L’incertitude combinée aux eets des mesures imposées pour ré-
duire le nombre d’infections a provoqué une profonde récession
de l’économie allemande au 1
er
trimestre 2020, avec une chute du
PIB de 11,5 %. Avec le relâchement des mesures d’endiguement du
virus, le nombre de cas a chuté et l’économie s’est redressée de
quelque 8 % au 3
e
trimestre. De nouvelles mesures visant à freiner
une deuxième vague d’infections ont été imposées ﬁn octobre et la
reprise a ralenti, portant la croissance du PIB à -4,93 % sur l’ensemble
de l’année. La tendance de 2021 a suivi une trajectoire similaire,
mais a été moins lourde, le PIB se redressant à 2,85 %. On table
désormais sur une reprise durable malgré la vague Omicron, car la
part de la population vaccinée augmente et la conﬁance reprend.
Les attentes concernant la relance durable se reﬂètent dans les
prévisions positives de croissance à 3,56 % du PIB pour 2022. Le
taux d’inﬂation élevé actuel et prévu n’a qu’un impact limité sur le
paiement des loyers aux opérateurs, puisque l’indexation est gé
-
néralement conclue à un niveau relativement bas.
LE MARCHÉ ESPAGNOL DE LA SANTÉ
Évolution démographique en Espagne
Selon l’INE, le pourcentage des 67 ans et plus en Espagne aug-
mente et culminera à 29 % de la population d’ici 2051, ce qui re-
présente 14.491.157 de personnes. La part des personnes de 80
ans et plus était de 6 % en 2020 et augmentera progressivement
pour atteindre 14 % en 2061. Indépendamment de l’ore actuelle,
une augmentation du nombre de maisons de repos et de soins
est nécessaire pour répondre à la demande croissante liée au
vieillissement de la population.
Dépendance aux soins
Compte tenu de la part croissante de séniors parmi la population
espagnole, le nombre total de personnes dépendantes passera de
1,4 million en 2021 à 2,1 millions d’ici 2030, soit une augmentation
de 50 %. Il est inutile de préciser que la proportion de personnes
dépendantes de soins augmente avec l’âge.
Paysage des maisons de repos et de soins
Selon les dernières statistiques disponibles incluses dans le rapport
« Informes Envejecimiento en red » de 2021, l’Espagne compte en-
viron 5.556 maisons de repos et de soins présentant une capacité
totale d’environ 384.251 lits. On estime que 200.000 lits supplémen-
taires seront nécessaires d’ici 2030 et quelque 400.000 unités à l’ho-
rizon 2050. Cela correspond à une croissance annuelle moyenne
d’environ 100 % des unités d’hébergement d’ici 2050.
Les opérateurs publics représentent quelque 27 % des lits, les privés
environ 73 %. Près de 25 % du total des lits privés sont subventionnés
par l’État (« camas concertadas »). Par conséquent, la demande
entièrement privée représente à peu près 50 % du parc global.
Tendances du marché
Au cours de l’année 2021, le volume de transactions dans les maisons
de repos s’est maintenu à des niveaux sans précédent. En 2021, la
principale transaction opérée en Espagne a été l’acquisition par
Coﬁnimmo de 18 maisons de repos achetées à Batipart pour environ
150 millions EUR. Le nombre de partenariats entre investisseurs et
opérateurs a continué d’augmenter au cours de l’année 2021 et
devrait se poursuivre à l’avenir, entraînant une nouvelle augmen
-
tation des volumes d’investissement.
Le rendement prime a légèrement baissé durant 2021 pour s’établir
à 4,50 % en ﬁn d’année, ce qui est un niveau historiquement bas,
bien que toujours supérieur au rendement des investissements
générés par d’autres classes d’actifs comme les bureaux : 3,15 % ; le
commerce de détail en centre-ville : 3,50 % et la logistique : 4,00 % ;
entre autres.
Côté opérationnel, en 2021, les opérateurs se sont progressivement
remis de l’épidémie de COVID-19. La campagne de vaccination en
Espagne a été mise en œuvre avec succès, tous les résidents des
maisons de repos ayant reçu la troisième dose, ce qui a contribué
à contenir la propagation du COVID-19.
161
RAPPORT IMMOBILIER  COMMENTAIRE SUR LE MARCHÉ
LE MARCHÉ IRLANDAIS DE LA SANTÉ
Évolution démographique en Irlande
Selon le CSO (Central Statistics Oce), le pourcentage des 65 ans
et plus en Irlande augmente et culminera à 18,21 % de la population
d’ici 2036, ce qui représente environ 1,02 million de personnes. La
part de personnes âgées de 80 ans et plus était de 3,1 % selon le
dernier recensement de 2016 et devrait augmenter progressivement
pour atteindre 5,8 % en 2036. Une augmentation du nombre de
maisons de repos est nécessaire à l’échelle nationale pour répondre
à la demande croissante liée au vieillissement de la population.
Dépendance aux soins
Compte tenu de la part croissante de séniors parmi la population
irlandaise, on estime que le nombre total de personnes nécessi
-
tant les services d’une maison de soins passera d’environ 29.000
à 43.000 d’ici 2031, soit une augmentation de 48 %. La part de
personnes dépendantes augmente avec l’âge.
Paysage des maisons de repos et de soins
Selon les dernières statistiques disponibles, l’Irlande compte environ
540 maisons de repos et de soins présentant une capacité totale
de quelque 31.900 lits.
Sur la base d’un rapport récent publié en 2021 par BDO pour le
compte de Nursing Homes Ireland, on estime qu’une capacité glo-
bale d’environ 45.000 lits sera nécessaire d’ici 2031. Cela correspond
à une croissance annuelle moyenne de 1.310 lits sur cette période.
Les opérateurs publics et le secteur associatif représentent environ
20 % des lits et les opérateurs privés quelque 80 %.
Tendances du marché
Le volume des transactions au sein du secteur des maisons de
repos s’élevait à près de 600 millions EUR en 2021. Quelque 45 %
de ce volume a été réalisé par des fonds d’investissement d’entités
propriétaires (Prop Co), le reste étant lié à l’activité d’entités d’ex-
ploitation (Op Co). Aucune activité de vente et de sale & leaseback
notable n’a été enregistrée au cours de l’exercice précédent. Des
entités européennes plutôt que nationales ont dominé les deux
marchés.
Le rendement prime de juste valeur est resté stable à environ 4,5 %.
En revanche, les rendements prime des bureaux de Dublin se situent
actuellement entre 3,85 et 4,25 %, tandis que les PRS (Private Rental
Schemes) prime de Dublin et les secteurs industriels hautement
performants varient respectivement aujourd’hui entre 3,65 et 4,25 %
et entre 3,95 et 4,75 %. Les eorts locatifs dans le secteur des maisons
de repos se situent entre 50 et 55 % de l’EBITDAR.
Commentaire sur le COVID-19
En janvier 2022, la pandémie de COVID-19 a eu une incidence
notable en Irlande, sur le plan sanitaire, économique et social. Les
conséquences sur le marché des maisons de soins ont été impor
-
tantes au niveau opérationnel, les homes ayant été contraints à
un véritable auto-isolement entre le 1
er
trimestre 2020 et le début
du 2
e
trimestre 2021 inclus.
Le COVID-19 a connu une troisième vague très agressive au
1
er
trimestre 2021, qui a eu une incidence défavorable sur le fonc-
tionnement du secteur des maisons de repos, comme au 2
e
trimestre
2020. La grande majorité du personnel et des résidents des maisons
de repos ont depuis été entièrement vaccinés. Cela a entraîné une
stabilisation appréciée de la maladie dans les maisons de repos et
avec elle, notamment, la reprise des visites familiales et le retour
progressif à un environnement opérationnel plus normalisé, toutefois
soumis à des mesures préventives renforcées contre le COVID-19. À
partir de septembre, le gouvernement a en outre déployé un pro-
gramme supplémentaire de rappels pour les résidents des maisons
de repos, les travailleurs de première ligne et les plus de 80 ans.
Concernant le soutien de l’État, le dispositif TAPS ou Temporary
Assistance Payment Scheme, lancé en avril 2020 pour aider les
maisons de repos bénévoles et privées à faire face aux coûts sup-
plémentaires liés au COVID-19, a été levé en juin 2021.
L’État est sorti de son plus haut niveau d’urgence, le niveau 5,
en avril 2021. En janvier 2022, près de 95 % des plus de douze ans
ont été vaccinés, ce qui représente l’une des proportions les plus
élevées par population au sein de l’UE.
Malgré les dicultés rencontrées en raison du COVID-19 et l’émer-
gence du variant Omicron ﬁn 2021, nous considérons que les fon-
damentaux de l’industrie des maisons de soins en Irlande restent
relativement solides sur le long terme pour les homes modernes/
spécialisés.
Au cours des 12 mois précédents, on a observé une augmenta
-
tion marquée de l’activité de vente d’investissement et de sale
& leaseback, associée à la poursuite de l’expansion amorcée par
de nouveaux opérateurs européens.
LE MARCHÉ FINLANDAIS DE LA SANTÉ
Évolution démographique en Finlande
Selon Statistics Finland, le nombre des 75 ans et plus devrait
augmenter de près de 330.000 personnes, ce qui correspond à
une hausse de 57 % d’ici 2040. Le vieillissement de la population
ﬁnlandaise devrait être l’un des plus rapides dans l’Union euro
-
péenne ces 20 prochaines années. La croissance démographique
restera lente jusqu’en 2035 et diminuera modérément par la suite.
Le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus devrait être d’en-
viron 1.500.000 en 2040, ce qui représente une part de 27 % de la
population. Indépendamment de l’ore actuelle, une augmentation
du nombre de maisons de repos et de soins est nécessaire pour
répondre à la demande croissante liée au vieillissement de la po
-
pulation. La démographie et la croissance de la population sont les
principaux facteurs responsables de l’augmentation des besoins
en soins pour personnes âgées et en établissements de santé.
Maisons de repos et de soins
Selon les dernières statistiques disponibles, la Finlande compte plus
de 2.000 maisons de repos et de soins présentant une capacité
totale d’environ 65.300 lits. Les opérateurs publics représentent
quelque 46 % des lits et les privés environ 54 %.
Tendances du marché
En 2021, la reprise économique a renforcé l’activité et adouci le cli-
mat sur le marché immobilier ﬁnlandais. En raison de l’intensiﬁ-
cation de l’activité, le volume des transactions a atteint environ
4,1 milliards EUR au deuxième semestre 2021. Le volume total des
transactions sur l’année 2021 s’élevait à environ 7,1 milliards EUR,
une hausse de 19,6 % par rapport à 2020. En 2021, 58 % du volume
total provenait d’investisseurs transfrontaliers et 55 % du capital
était réparti dans des biens de la région métropolitaine d’Helsinki.
162
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Le résidentiel est le premier secteur avec 33 % du volume total
(2,4 milliards EUR) suivi par les bureaux et par l’industrie et la lo
-
gistique avec respectivement 31 et 13 %.
Le revenu stable à long terme généré par les établissements de
soins et les autres biens communautaires demeure très convoité
par les investisseurs. Le volume d’investissement en biens publics
s’élevait à 843 millions EUR en 2021, une baisse de 34 % par rap
-
port à 2020. Bien que le volume d’investissement n’ait pas at-
teint les records de l’année précédente, le nombre de transactions
a augmenté. Avec une part de 12 % du volume total, l’immobilier
public constitue le quatrième principal secteur. Initialement limité
aux soins traditionnels, il s’est étendu à une gamme plus large de
sous-secteurs, comme les casernes de pompiers et les centres de
services communautaires.
La demande d’investissement pour ces biens a progressé réguliè-
rement, encouragée principalement par des facteurs tels que les
mégatendances démographiques et structurelles. Le secteur sé
-
duit les investisseurs par son attribut défensif, dans la mesure où
il ore des ﬂux de trésorerie à long terme relativement stables. Le
marché est dominé par les investisseurs nationaux et nordiques,
bien que l’on enregistre ces dernières années des entrées de marché
en provenance d’autres pays, notamment la Belgique. Le rende-
ment prime des maisons de soins a continué de se comprimer au
cours de l’année 2021, passant de 4,75 % à 4,25 % sous l’eet d’une
forte demande des investisseurs et de fondamentaux de marché
favorables.
LE MARCHÉ ITALIEN DE LA SANTÉ
Évolution démographique en Italie
Selon le Healthcare European Review, publié par Colliers
International en 2019, le pourcentage de 65 ans et plus en Italie
est en augmentation et atteindra 27,1 % de la population d’ici à
2030, ce qui représente 16,4 millions de personnes. La proportion
des personnes âgées de 75 ans et plus était de 11,6 % en 2030.
La part des personnes âgées de plus de 80 ans et plus dans la
population italienne devrait plus que doubler d’ici à 2060, pour
atteindre 13,2 %, l’essentiel de la croissance se produisant après 2030.
Indépendamment de l’ore actuelle, une augmentation du nombre
de maisons de repos et de soins est nécessaire pour répondre
à la demande croissante liée au vieillissement de la population.
Selon le rapport sur les soins de santé publié par Colliers EMEA en
2021, l’Italie a également l’espérance de vie la plus élevée et l’un
des taux de fécondité les plus bas.
Dépendance aux soins
Selon le rapport ‘Senior Living and Healthcare 2021’ de Colliers
EMEA, les caractéristiques du processus de vieillissement de la
population italienne se traduisent par un besoin croissant en ma
-
tière de soins de santé.
Compte tenu de la part croissante de séniors parmi la population
italienne, le nombre total de personnes dépendantes augmentera
de 2,9 millions en 2021 à 5 millions d’ici à 2030, soit une hausse de
72 %. Il va sans dire que la proportion de personnes dépendantes
augmente avec l’âge. D’une année à l’autre, les dépenses de santé
ont augmenté de plus de 8 % entre 2017 et 2019 (en ce compris les
médicaments et les suppléments de 6 %). Bien qu’environ 3 % des
dépenses de consommation soient consacrées à la santé, ce chire
devrait passer à 4 % d’ici à 2035, et ce, aﬁn de contrebalancer le
faible niveau actuel des dépenses du gouvernement.
Paysage des maisons de repos et de soins
Avant le COVID-19, les investisseurs ciblaient principalement les
établissements de santé tels que les cliniques privées et les mai
-
sons de repos. Cette orientation était largement motivée par le
vieillissement de la population
Selon les dernières statistiques disponibles (Annuario Statistico del
Servizio Sanitario Nazionale, publié par Ministero della Salute le
18.12.2020), l’Italie compte environ 7.500 maisons de repos et de
solins, dont 83 % sont privées et 46 % sont réservées à l’assistance
aux personnes âgées.
Le nord du pays compte le plus grand nombre de maisons de
soins. La région la plus équipée est la Lombardie avec plus de
1.400 structures et plus de 69.000 lits. Bien que le nombre total
de lits ait augmenté de 26 % au cours des dix dernières années, le
taux de couverture réel est faible, puisqu’il s’établit à 1,8 % ; en eet,
au niveau européen, l’Italie présente l’une des ores de lits les
plus faibles.
On estime que d’ici à 2035, plus de 600.000 lits devront être ajoutés
à l’ore actuelle, qui devrait donc plus que doubler.
Tendances du marché
Au cours du premier semestre de 2021, le volume des transactions
portant sur des résidences pour seniors et des maisons de soins s’est
élevé à près de 280 millions EUR, soit un total de 700 millions investis
dans les soins aux personnes âgées au cours des cinq dernières années.
Cependant, le montant des capitaux investis en 2020 a été le plus faible
de ces six dernières années (environ 300 millions dans la catégorie
Senior Housing). Ce chire reﬂète le principal problème auquel sont
confrontés les investisseurs, à savoir la rareté du produit existant. Il est
donc parfois nécessaire de pouvoir monter des opérations par le biais
d’un processus de transactions sale & leaseback.
Le rendement prime est resté pour ainsi dire stable à 5-5,75 % au cours
de l’année dernière et est encore supérieur aux retours sur investisse-
ments générés par d’autres types de biens (par exemple, les bureaux
premium, le commerce de détail, la logistique) ; toutefois, une légère
compression est attendue pour l’avenir.
En Italie, comme dans d’autres pays européens, la campagne de
vaccination contre le COVID-19 a mis en évidence la nécessité d’in
-
vestir davantage dans les infrastructures de santé en Italie. Avec l’aug
-
mentation de la demande actuelle en matière de soins de santé, et
une autre augmentation (potentielle) des besoins en soins de santé à
venir, l’ore existante, qu’elle soit privée ou publique, ne semble pas
susante pour répondre à ces besoins. Le secteur public investit de
moins en moins dans le segment des foyers de soins résidentiels, alors
que les statistiques sociodémographiques montrent que les besoins
vont augmenter de plus en plus, ce qui laisse une marge d’action
importante aux capitaux privés.
Source : Statistics Finland
163
RAPPORT IMMOBILIER  COMMENTAIRE SUR LE MARCHÉ
LE MARCHÉ BRITANNIQUE DE LA SANTÉ
Évolution démographique au Royaume-Uni
Selon le Bureau de la statistique nationale, le pourcentage des
65 ans et plus au Royaume-Uni augmente et culminera à 18,9 %
de la population d’ici 2022, ce qui représente 12,7 millions de per
-
sonnes. La part de personnes âgées de 85 ans et plus avoisinait
1,6 million de personnes en 2020 et passera progressivement à
plus de 3,7 millions d’ici 2050. Indépendamment de l’ore actuelle,
une augmentation du nombre de maisons de repos et de soins
est nécessaire pour répondre à la demande croissante liée au
vieillissement de la population.
Dépendance aux soins
Compte tenu de la part croissante de séniors parmi la population
britannique, LaingBuisson (Care Home for Older People, 31
e
édition)
prévoit que, par rapport au niveau des besoins avant la pandémie
de COVID-19 en 2020, l’Angleterre sera contrainte de satisfaire la
demande de 17.000 personnes dépendantes supplémentaires, des
personnes qui devront toutes être hébergées dans des maisons de
soins indépendantes, dans la mesure où l’ore publique continue
de diminuer.
D’ici 2030, 7 % de la population du Royaume-Uni aura plus de 75 ans,
cette tranche d’âge étant six fois plus encline à recourir aux services
d’un établissement de soins qu’une personne entre 65 et 74 ans.
Paysage des maisons de repos et de soins
Selon les dernières statistiques disponibles, le Royaume-Uni compte
environ 17.600 maisons de repos et de soins présentant une capacité
totale d’environ 500.000 lits.
On estime qu’une capacité globale de quelque 80.000 unités
d’hébergement sera nécessaire d’ici 2030 et d’environ 280.000
unités à l’horizon 2050. Cela correspond à une croissance annuelle
moyenne de 10.000 unités d’hébergement d’ici 2050.
Le secteur est largement dominé par les opérateurs privés et sans
but lucratif qui représentent 95 % de l’ensemble des lits, les 5 %
restants relevant d’opérateurs publics.
Tendances du marché
En août 2021, les investissements eectués au cours des 12 mois
précédents dans le secteur de la santé au Royaume-Uni s’élevaient
à 4,1 milliards EUR.
S’il reste une vaste réserve de cibles pour les capitaux européens,
plusieurs nouveaux entrants potentiels recherchent des opportu
-
nités adéquates. Le secteur est un vecteur idéal pour les fonds qui
cherchent à améliorer leur proﬁl RSE tout en mettant fortement l’ac-
cent sur l’aspect social. En 2021, les investisseurs transfrontaliers
représentaient 40 % du marché de la vente et du sale & leaseback
dans la région EMEA.
Maison de repos et de soins –
Oleiros (ES)
164
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Le rendement prime est resté stable à 4,25 %, ce qui est supérieur aux
rendements d’investissement générés par d’autres classes d’actifs
(par exemple 6,50 % sur le commerce de détail de qualité et 5,50 %
sur les entrepôts industriels de premier ordre).
Comme dans de nombreux autres secteurs, le COVID-19 a
eu un impact majeur sur l’occupation des maisons de soins.
Entre mars et juin 2020, on a déploré 14.519 décès liés au COVID-19
dans les établissements de soins, ce qui correspond à environ 25 %
de tous les décès survenus dans ces institutions au cours de la même
période. Le taux d’occupation moyen est ainsi passé de 85 % des lits
enregistrés en mars 2020 à environ 77 % en septembre 2020. La
baisse moyenne avoisinait les 8 points de pourcentage. Le nombre
total de décès liés au COVID-19 dans les maisons de soins au
Royaume-Uni s’élevait à environ 34.000 à la ﬁn février 2021.
La proportion élevée de décès dans le secteur des soins aux per
-
sonnes âgées peut s’expliquer par plusieurs facteurs : le proﬁl d’âge
des résidents, qui appartiennent à la catégorie la plus vulnérable, le
manque de directives et les conseils contradictoires durant la pé-
riode initiale d’incertitude.
On s’attend à ce que les prix hebdomadaires moyens pratiqués
au Royaume-Uni augmentent pour contrecarrer les impacts
de la hausse de l’inﬂation, les hausses des coûts du minimum vital
national et les augmentations de l’assurance nationale. Les opéra-
teurs risquent d’être sous pression face à une concurrence locale
accrue les obligeant à se montrer plus compétitifs en termes de
prix pour maintenir l’occupation et attirer de nouveaux résidents.
De même, ils devront orir salaires et avantages attractifs pour
ﬁdéliser leur personnel, ou supporter des coûts d’agence supplé
-
mentaires dus au manque de personnel soignant disponible.
Le marché des bureaux
Au 31.12.2021, la juste valeur du portefeuille de Coﬁnimmo dans le
segment des bureaux représentait 24 % du portefeuille consolidé
total de la société.
LE MARCHÉ BRUXELLOIS DES BUREAUX
Marché locatif/prise en occupation
Le marché des bureaux en Belgique a terminé l’année 2021 avec
une prise en occupation totale de 679.500 m (en ce compris les
baux, extensions et achats pour occupation propre), ce qui repré
-
sente une hausse d’environ 23 % par rapport au niveau d’activité
observé l’année dernière (551.000 m). Les prévisions pour 2021
ont dépassé celles de 2020.
Le marché des bureaux à Bruxelles (y compris la périphérie) a
enregistré une prise en occupation de 438.500 m, soit une hausse
avoisinant les 55 % par rapport à l’an dernier. Quelque 328 tran-
sactions ont été réalisées, soit plus de 10 % de plus que l’année
précédente.
Au total, 455.000 m de bureaux étaient en construction en 2021, près
de 215.000 m sont entrés sur le marché avant la ﬁn de l’année et
49.000 m ont été construits à titre spéculatif. En 2021, 77 % des projets
en construction ont été préloués. Grâce à cette tendance, l’impact
des nouvelles livraisons sur le taux de vacance est plus faible que
prévu. Ainsi, ﬁn 2021, le marché bruxellois des bureaux reste stable
avec une vacance locative moyenne de 7,65 %, ce qui représente
une légère baisse par rapport au dernier trimestre 2021.
Combiné au pipeline spéculatif actuellement en construction, le
taux de vacance pourrait atteindre 8,5 % ﬁn 2022.
Actuellement, le taux de vacance reste supérieur à 4,00 % dans les
quartiers du centre de Bruxelles, et s’élève à environ 3,70 % dans le
quartier Léopold, à 5,00 % dans le quartier Nord et à 3,90 % dans le
Pentagone. En revanche, le taux moyen de vacance dans les quar
-
tiers décentralisés et périphériques reste élevé, respectivement à
11,05 et 18,44 %.
Au 31.12.2021, le taux d’occupation du portefeuille de bureaux de
Coﬁnimmo était de 93,7 %, contre 7,65 % pour le marché global des
bureaux bruxellois.
Les loyers des bureaux à Bruxelles sont restés stables à
320 EUR/m/an tout au long de 2021. La plupart des quartiers ont
maintenu leurs loyers « prime » au 4
e
trimestre, à l’exception du
quartier Nord où le loyer « prime » est tombé à 230 EUR/m/an.
D’ici ﬁn 2022, les loyers « prime » pourraient augmenter pour at
-
teindre 325 EUR/m/an.
Marché de l’investissement
Le marché belge des bureaux a enregistré un volume total d’in-
vestissement de 2,396 milliards EUR, dont 2,284 milliards sur le
marché bruxellois des bureaux. Au total, 19 transactions de plus de
30 millions EUR ont été enregistrées sur le marché des bureaux à
Bruxelles. Les opérations les plus marquantes sont l’acquisition de
REALEX pour plus de 250 millions EUR, la vente d’ASTRO TOWER
(plus de 230 millions EUR) et l’acquisition de MOBIUS II pour plus
de 210 millions.
Les rendements prime des bureaux bruxellois ont poursuivi leur
compression pour atteindre 3,60 % dans le quartier central des af-
faires. En 2022, le rendement prime devrait chuter à 3,50 % pour les
produits en location 3/6/9 en raison d’une forte concurrence sur les
actifs de base. Le rendement long prime s’est établi à 3,20 % au
dernier trimestre 2021 et devrait également baisser à 3,15 % dès l’an
prochain.
Immobilier de réseaux de distribution
Au 31.12.2021, la juste valeur du portefeuille de Coﬁnimmo dans l’im-
mobilier de réseaux de distribution représentait 9 % du portefeuille
consolidé total de la société. Le proﬁl de risque des ﬁliales (Pubstone
pour le secteur des restaurants/cafés en Belgique et aux Pays-Bas,
et Coﬁnimur I pour les secteurs des agences/commerces locaux
en France) est diversiﬁé tant sur le plan géographique que par sa
nature particulière entre immeubles commerciaux et de placement,
présentant un potentiel de redéveloppement.
L’épidémie de COVID-19 avec ses conﬁnements et mesures d’en
-
diguement successifs a aecté le marché de détail et en parti-
culier le secteur de l’alimentation et des boissons. Cependant, les
détaillants et les exploitants de la restauration se sont adaptés à
cette situation en mettant en place des solutions, et ont notam
-
ment intensiﬁé leurs livraisons et les activités de vente à emporter.
Depuis avril 2021, la situation s’améliore grâce à la hausse du taux
de vaccination et à la mise en place du « Covid Safe Ticket » per-
mettant aux exploitants de la restauration d’ouvrir leurs portes sous
certaines conditions qui devraient être temporaires.
165
RAPPORT IMMOBILIER  COMMENTAIRE SUR LE MARCHÉ
Bruxelles, le 23 février 2021
Au Conseil d’Administration de Coﬁnimmo SA
Concerne : Évaluation au 31 Décembre 2021
Contexte
Coﬁnimmo nous a mandatés pour procéder à la valorisation de
son portefeuille consolidé au 31 décembre 2021 dans le cadre de la
préparation de ses états ﬁnanciers à cette date.
Les sociétés Cushman & Wakeﬁeld (C&W), PricewaterhouseCoopers
(PwC), Jones Lang Lasalle (JLL), CBRE et Colliers évaluent, séparé-
ment, une partie du portefeuille consolidé.
C&W, PwC et JLL évaluent, séparément une partie du portefeuille
de bureaux en Belgique.
Le portefeuille santé en Belgique est évalué, séparément, pour
partie par C&W et pour partie par PwC.
Le portefeuille santé en France est évalué, séparément, pour partie
par C&W et pour partie par JLL France.
Le portefeuille santé aux Pays-Bas est évalué par PwC Pays-Bas.
Le portefeuille santé en Allemagne est évalué, séparément, pour
partie par PwC et pour partie par C&W Allemagne.
Le portefeuille santé en Espagne est évalué par C&W Espagne.
Le portefeuille santé en Finlande est évalué par CBRE Finlande.
Le portefeuille santé en Irelande est évalué par C&W Irelande.
Le portefeuille santé en Italie est évalué par Colliers Italie.
Le portefeuille santé dans le Royaume Uni est évalué par JLL
Royaume Uni.
Les portefeuilles de Pubstone en Belgique et aux Pays-Bas sont
évalués par C&W.
Le portefeuille des autres réseaux de distribution en Belgique est
évalué, séparément, pour partie par JLL et pour partie par PwC.
Le portefeuille des réseaux de distribution en France est évalué
par C&W.
C&W, PwC, JLL, CBRE et Colliers possèdent une connaissance ap
-
profondie des marchés immobiliers sur lesquels opère Coﬁnimmo
ainsi que la qualiﬁcation professionnelle nécessaire et reconnue
pour réaliser cette valorisation. Notre mission a été réalisée en
toute indépendance.
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur base des renseigne
-
ments communiqués par Coﬁnimmo en ce qui concerne l’état lo-
catif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à
réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant inﬂuencer la valeur
des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et
complets.
Nos rapports d’évaluation ne comprennent en aucune manière une
expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ni
une analyse approfondie de leurs performances énergétiques ou
de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont
bien connus de Coﬁnimmo qui gère son portefeuille consolidé de
manière professionnelle et procède à une due-diligence technique
et juridique avant l’acquisition de chaque immeuble.
Opinion
Nous conﬁrmons que notre valorisation a été eectuée en confor-
mité avec les normes et pratiques nationales et internationales
(International Valuation Standards édités par le International
Valuation Standard Council et inclus dans l’évaluation RICS – Normes
Professionnelles Janvier 2020, le « Red Book » édité par le Royal
Institute of Chartered Surveyors).
La Valeur d’investissement (dans le contexte de cette évaluation)
est déﬁnie comme la valeur la plus probable pouvant être raison
-
nablement obtenue dans des conditions normales de vente entre
des parties consentantes et bien informées, avant déduction des
frais de transaction. La Valeur d’investissement ne reﬂète pas les
dépenses d’investissement futures qui amélioreront les biens im
-
mobiliers, ni les avantages futurs liés à ces dépenses.
Méthodes d’Évaluation
Notre méthodologie d’évaluation repose principalement sur les
méthodes suivantes :
La méthode de capitalisation de la valeur locative estimée
(vle capitalisation)
Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative estimée de la
propriété en utilisant un taux de capitalisation (« yield ») en ligne
avec le marché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé
est lié aux taux de capitalisation pratiqués dans le marché de l’in-
vestissement immobilier, qui tiennent compte de la localisation du
bien, de la qualité des immeubles et de celle du locataire ainsi que
de la qualité et de la durée du bail à la date de valorisation. Le
taux correspond au taux anticipé par des investisseurs potentiels
à la date de valorisation. La détermination de la valeur locative
estimée tient compte des données de marché, de la localisation
du bien et de la qualité de l’immeuble.
La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours gé
-
nère un revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la valeur de
marché utilisée pour la capitalisation. La valorisation tient compte
des charges à encourir dans un futur proche.
RAPPORT DES EXPERTS
ÉVALUATEURS INDÉPENDANTS
166
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
La méthode d’actualisation des ﬂux
(discounted cash ﬂows – DCF)
Cette méthode nécessite l’évaluation du revenu locatif net généré
par la propriété sur une base annuelle pendant une période dé
-
ﬁnie et ramené en valeur actuelle. La période de projection varie
généralement entre 10 et 18 ans. A la ﬁn de cette période, une
valeur terminale est calculée, soit via une valeur résiduelle, soit au
moyen du taux de capitalisation sur la valeur locative estimée qui
prend en compte l’état anticipé du bâtiment à la ﬁn de la période
de projection ramenée en valeur actuelle.
La méthode de la valeur résiduelle
La valeur d’un projet est déterminée en déﬁnissant ce qui peut/va
être développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet
est connue ou prévisible de manière qualitative (planiﬁcation) et
quantitative (nombre de m qui peuvent être développés, loyers
futurs…). La valeur est obtenue en déduisant les coûts à l’achève
-
ment du projet de sa valeur anticipée.
La méthode des comparables de marché
Cette méthode se base sur le principe qu’un acheteur potentiel ne
payera pas plus pour l’acquisition d’un bien que le prix récemment
payé sur le marché pour l’acquisition d’un bien similaire.
Frais transactionnels
La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception
par l’Etat d’un droit de mutation payé par l’acquéreur, qui représente
substantiellement tous les frais transactionnels. Pour les immeubles
sis en Belgique, le montant de ce droit dépend notamment du
mode de cession, de la qualité de l’acheteur et de la localisation.
Les deux premières conditions et donc le montant des droits à payer
n’est connu que lorsque la vente a été conclue. Basé sur l’étude
des experts immobiliers indépendants datée du 8 février 2006,
revue le 30 juin 2016, le taux moyen des coûts de transaction est
estimé à 2,5 %.
La valeur probable de réalisation (fair value) des immeubles de plus
de 2.500.000 EUR, droits déduits, correspondant à la juste valeur
(fair value), telle que déﬁnie par le référentiel IFRS 13 et déﬁnie
dans le communiqué de presse de l’Association belge des Assets
Managers (BEAMA) du 8 février 2006, et revue le 30 juin 2016 peut
donc être obtenue par déduction de la valeur d’investissement
d’un montant de droit équivalent à 2,5 %. Ce taux de 2,5 % sera revu
périodiquement et adapté pour autant que l’écart constaté sur le
marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5 %.
Pour les immeubles qui ont une valeur acte en mains inférieure à
2.500.000 €, les droits à déduire sont de 12 %
1
ou de 12,5 % selon la
région de la Belgique dans laquelle ils sont situés.
Les droits d’enregistrement relatifs aux immeubles sis les autres pays
ont été intégralement déduits aﬁn d’obtenir leurs valeurs probables
de réalisation (fair value).
1. Depuis le 1
er
Janvier 2022, les droits d’enregistrement en Flandre (excepté pour les habitations uniques) sont passés à 12 %. Ce changement a été pris en compte dans les valorisations
au 31.12.2021.
Actifs sous cession de créance
Coﬁnimmo est propriétaire de plusieurs actifs dont les loyers ont
été cédés dans le passé à une tierce partie contre paiement. Les
Experts ont évalué ces biens en pleine propriété (avant cession de
créances). A la demande de Coﬁnimmo, les Experts ont remplacé
ces valeurs par les valeurs de pleines propriétés diminuées de la
valeur du bail cédé restant à courir, sur base d’un modèle mis au
point par Coﬁnimmo, pour arriver aux valeurs mentionnées ci-des-
sous. Au cours des trimestres, la valeur résiduelle va augmenter
pour qu’au terme de la cession de créance, la valeur résiduelle
corresponde à la valeur de pleine propriété. Ce modèle de calcul
de valeur résiduelle mis au point par Coﬁnimmo n’a pas été analysé
dans le détail par les Experts.
Note explicative conditions de marché :
le nouveau coronavirus (COVID-19)
L’épidémie du COVID-19, déclarée «pandémie mondiale» par l’Or-
ganisation mondiale de la santé le 11 mars 2020, a eu et continue
d’avoir un impact sur de nombreux aspects de la vie quotidienne et
de l’économie mondiale, certains marchés immobiliers ont connu
de plus faibles niveaux d’activité transactionnelle et de liquidité. De
nombreux pays ont mis en place des restrictions de déplacements et
de voyages ainsi que des « fermetures des frontières «, appliquées
à divers degrés. Bien que les restrictions aient été levées dans cer-
tains cas, des mesures de restrictions locales peuvent continuer à
être appliquées si nécessaire. L’apparition de nouvelles épidémies
importantes ou de nouvelles vagues est possible.
La pandémie et les mesures prises pour lutter contre le COVID-19
continuent d’aecter l’économie et les marchés immobiliers du
monde entier. Néanmoins, certains marchés immobiliers ont re
-
commencé à être actifs à la date d’évaluation. Aussi, les volumes de
transactions et autres éléments pertinents de marché reviennent à
des niveaux qui donnent un nombre susant de preuves de marché
sur lesquelles fonder des opinions de valeur. En conséquence, et
aﬁn d’éviter tout ambiguïté, notre évaluation n’est pas déclarée
comme étant sujette à une ‘clause d’incertitude matérielle’ telle
que déﬁnie par les normes VPS 3 et VPGA 10 de la RICS Valuation
- Global Standards.
Pour éviter toute ambiguïté, la présente note explicative a plutôt
été insérée aﬁn d’assurer la transparence et pour fournir des in
-
formations supplémentaires sur le contexte de marché dans le-
quel l’évaluation a été préparée. Nous insistons sur l’importance
de la date d’évaluation, dans la mesure où les conditions du marché
peuvent évoluer rapidement en fonction de la propagation future
du COVID-19 et à l’adaptation des mesures mises en place pour
endiguer cette propagation.
167
RAPPORT IMMOBILIER  RAPPORT DES EXPERTS ÉVALUATEURS INDÉPENDANTS
Valeur d’investissement et Juste Valeur
Tenant compte des opinions ci-dessus, la valeur d’investisse-
ment (frais d’acquisition non déduits) du portefeuille consolidé
de Coﬁnimmo au 31 décembre 2021 s’établit à 5.965.998.000 EUR.
Tenant compte des opinions ci-dessus, la juste valeur (frais
d’acquisition déduits) portefeuille consolidé de Coﬁnimmo au
31 décembre 2021, correspondant à la « Fair Value », au sens du
référentiel IAS/IFRS, s’établit à 5.709.836.000 EUR.
Sur cette base, les rendements sur loyers perçus ou contractuels, y
compris actifs sous cession de créances, hors projets, actifs détenus
en vue de la vente, terrains et immeubles en cours de rénovation et
après application d’un loyer ﬁctif sur locaux occupés par Coﬁnimmo,
s’établissent à 5,5 % de la valeur d’investissement.
En supposant les immeubles entièrement loués, le rendement
passerait à 5,6 % de la valeur d’investissement. Les immeubles de
placements ont un taux d’occupation de 98,1 %.
La moyenne du niveau des loyers contractuels et la valeur loca
-
tive sur les espaces vides (hors projets de développement, actifs
détenus en vue de la vente et actifs ayant fait l’objet de cession
de créances) est supérieure de 2,5 % à la valeur locative normale
estimée pour le portefeuille consolidé à ce jour.
Le portefeuille consolidé est réparti par segment comme suit :
Valeur d’Investissement Juste valeur % de la Juste Valeur
Immobilier de santé 3.968.137.000 3.798.728.800 67 %
Bureaux 1.415.618.000 1.381.090.600 24 %
Immobilier de réseaux de distribution 582.243.000 530.017.000 9 %
TOTAL 5.965.998.000* 5.709.836.000* 100 %
Le portefeuille consolidé est réparti par expert comme suit :
Expert Valeur d’investissement Juste valeur
C&W Belgique 2.093.003.200 2.014.362.000
C&W France 482.948.400 452.575.000
C&W Pays-Bas 149.531.000 138.455.000
C&W Allemagne 64.253.500 60.300.000
C&W Espagne 247.070.000 239.645.000
C&W Irelande 98.124.500 89.280.000
Total C&W 3.134.930.600 2.994.617.000
CBRE Finlande 69.400.000 66.800.000
Total CBRE 69.400.000 66.800.000
Colliers Italie 193.361.000 189.570.000
Total Colliers 193.361.000 189.570.000
JLL Belgique 389.369.000 379.872.000
JLL France 79.080.000 73.890.000
JLL Royaume Uni 73.542.000 68.667.600
Total JLL 541.991.000 522.429.600
PwC Belgique 932.319.000 909.579.800
PwC Pays-Bas 467.176.000 433.590.000
PwC Allemagne 626.820.000 593.250.000
Total PwC 2.026.315.000 1.936.419.800
Grand Total 5.965.998.000* 5.709.836.000*
* Arrondi au millier.
168
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Opinion de C&W
En ce qui concerne la partie belge du portefeuille évalué par
C&W, C&W Belgique a conﬁrmé une valeur d’investissement de
2.093.003.200 EUR et une juste valeur de 2.014.362.000 EUR.
• Gregory Lamarche, MRICS
C&W Partner, Head of Valuation
1. SRL / BV.
En ce qui concerne la partie française du portefeuille évalué par
C&W, C&W France a conﬁrmé une valeur d’investissement de
482.948.400 EUR et une juste valeur de 452.575.000 EUR.
• Jean-Philippe Carmarans, MRICS
C&W International Partner,
Head of Valuation France
En ce qui concerne la partie hollandaise du portefeuille évalué par
C&W, C&W Pays-Bas a conﬁrmé une valeur d’investissement de
149.531.000 EUR et une juste valeur de 138.455.000 EUR.
• Frank Adema LLM MSRE MRICS RT – CIS HypZert (MLV)
C&W International Partner,
Head of Valuation Netherlands
En ce qui concerne la partie allemande du portefeuille évalué par
C&W, C&W Allemagne a conﬁrmé une valeur d’investissement de
64.253.500 EUR et une juste valeur de 60.300.000 EUR.
• Martin Belik, MRICS
C&W International Partner,
Head of Valuation & Advisory Germany
En ce qui concerne la partie espagnole du portefeuille évalué par
C&W, C&W Espagne a conﬁrmé une valeur d’investissement de
247.070.000 EUR et une juste valeur de 239.645.000 EUR.
• Tony Loughran, MRICS
C&W Partner,
Head of Valuation & Advisory Spain
En ce qui concerne la partie irlandaise du portefeuille évalué par
C&W, C&W Irlande a conﬁrmé une valeur d’investissement de
98.124.500 EUR et une juste valeur de 89.280.000 EUR.
• Patricia Staunton, MRICS
Regional Director,
Cushman & Wakeﬁeld Ireland
Opinion de CBRE
CBRE Finlande a conﬁrmé une valeur d’investissement de
69.400.000 EUR et une juste valeur de 66.800.000 EUR.
• Olli Kantanen
Head of Valuation & Research,
CBRE Finland OY
Opinion de Colliers
Colliers Italie a conﬁrmé une valeur d’investissement de
193.361.000 EUR et une juste valeur de 189.570.000 EUR.
• Giulia Longo, MRICS
CEO,
Colliers Real Estate Services Italia
Opinion de JLL
En ce qui concerne la partie belge du portefeuille évalué par
JLL, JLL Belgique a conﬁrmé une valeur d’investissement de
389.369.000 EUR et une juste valeur 379.872.000 EUR.
• Greet Hex, MRICS
JLL Director Valuation & Consulting,
Belgium
En ce qui concerne la partie française du portefeuille évalué
par JLL, JLL France a conﬁrmé une valeur d’investissement de
79.080.000 EUR et une juste valeur 73.890.000 EUR.
• Pierre-Jean Poli
Directeur expertises Grand Lyon,
pour le compte de Jones Lang LaSalle Expertises
En ce qui concerne la partie au Royaume Uni du portefeuille
évalué par JLL, JLL Royaume Uni a conﬁrmé une valeur d’investis
-
sement de 73.542.000 EUR et une juste valeur 68.667.600 EUR.
• Alan Bennett, MRICS
Directeur,
pour le compte de Jones Lang LaSalle Limited
Opinion de PwC
En ce qui concerne la partie belge du portefeuille évalué par PwC,
PwC Entreprise Advisory bv a conﬁrmé une valeur d’investisse
-
ment de 932.319.000 EUR et une juste valeur 909.579.800 EUR.
• PwC Enterprise Advisory SRL / BV
Représenté par Georoy Jonckheere*, MRICS Partner
(*) Georoy Jonckheere SRL, Partner,
represented by its permanent representative, Georoy Jonckheere
En ce qui concerne la partie hollandais du portefeuille évalué par
PwC, PwC Pays-Bas a conﬁrmé une valeur d’investissement de
467.176.000 EUR et une juste valeur 433.590.000 EUR.
• Koniwin Domen, MRICS
Director, PwC Netherland
En ce qui concerne la partie allemande du portefeuille évalué par
PwC, PwC Allemagne a conﬁrmé une valeur d’investissement de
626.820.000 EUR et une juste valeur 593.250.000 EUR.
• Dirk Hennig,
Partner, PwC Germany
169
RAPPORT IMMOBILIER  RAPPORT DES EXPERTS ÉVALUATEURS INDÉPENDANTS
Coﬁnimmo propose deux types d’instruments cotés en bourse, qui présentent
chacun des proﬁls de risque, de liquidité et de rendement différents.
36,6 %
PRIME MOYENNE DE L’ACTION
SUR LA VALEUR INTRINSÈQUE IFRS
PERFORMANCE BOURSIÈRE (base 100 au 31.12.2020)
L’action Coﬁnimmo
L’action Coﬁnimmo est cotée sur Euronext Brussels (ticker : COFB)
depuis 1994. Elle est reprise dans les indices BEL20 et Euronext 150,
ainsi que dans les indices immobiliers EPRA Europe et GPR 250.
Au 31.12.2021, Coﬁnimmo achait une capitalisation boursière de
4,5 milliards EUR.
CONTEXTE BOURSIER
Contrairement à l’année 2020, 2021 a été marquée par une forte
croissance des marchés d’actions et d’obligations. Plusieurs événe-
ments ont ainsi eu un eet positif sur les marchés, malgré la crise
sanitaire, tels que la vaccination dans les pays développés ainsi
que la recherche liée au virus qui ont entraîné une croissance du PIB
des États-Unis de +5,6 % tandis que l’Europe a aché une croissance
historique de +5,2 %. Concernant les rendements obligataires, les
principaux taux longs ont été haussiers en 2021, comme le Bund
10 ans qui a atteint un plus haut à -0,10 % ou encore le taux des
Treasuries 10 ans qui a dépassé le niveau de +1,7 %. Le marché des
actions a gardé une volatilité élevée tout en atteignant lui aussi
des records.
Pour soutenir l’économie face à la pandémie, des plans de sou
-
tien et de relance budgétaire ont été mis en place aux États-Unis
et en Europe. La croissance a entraîné plusieurs conséquences
telles qu’un dépassement du potentiel de production entraînant
un déséquilibre entre l’ore et la demande, la hausse importante
du prix des matières premières et de l’énergie, une accélération
de l’inﬂation et une baisse du taux de chômage.
Après avoir soutenu l’économie pour traverser la crise sanitaire, les
banques centrales ont pris, ﬁn 2021, certaines décisions de politique
monétaire dans le cadre de la lutte contre l’inﬂation.
125
120
115
110
105
100
95
90
31/12/2020 31/03/2021 30/06/2021 30/09/2021 31/12/2021
Action COFB Indice BEL20 Indice EPRA Europe
COFINIMMO EN BOURSE
COMPARAISON DU COURS ET DE L’ACTIF NET RÉÉVALUÉ
PAR ACTION (en EUR)
160
150
140
130
120
110
100
90
80
31/12/2016 31/12/2017 31/12/2018 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021
Cours de bourse Actif net réévalué (en juste valeur)
170
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
La Federal Reserve américaine a accéléré la ﬁn de son programme
de rachats d’actifs et prévoit des hausses du taux des Fed Funds en
2022, suite à une inﬂation plus élevée et plus durable que prévue.
La Banque centrale européenne n’a, quant à elle, pas touché à
ses taux directeurs mais a annoncé ﬁn 2021 la réduction de ses
achats d’actifs, préﬁgurant la ﬁn de l’assouplissement quantitatif
(quantitative easing) et une transition vers un resserrement de la
politique monétaire (quantitative tapering) aﬁn de lutter contre une
inﬂation présentant un caractère plus durable qu’attendu.
Par conséquent, 2021 fut marquée par une hausse signiﬁcative
de la majorité des places ﬁnancières mondiales et par une crois
-
sance mondiale de +5,6 %. À titre indicatif, l’indice BEL20 a réalisé
une performance positive de +19 % sur l’année et l’indice EPRA
Europe de +15 %.
ÉVOLUTION DU TITRE
Le premier graphique à la page précédente illustre la performance
boursière de l’action Coﬁnimmo en 2021 par rapport aux indices
BEL20 et EPRA Europe. Le cours de l’action Coﬁnimmo a oscillé
entre 121,00 EUR et 144,20 EUR, avec une moyenne annuelle de
132,33 EUR. Le cours de clôture au 31.12.2021 s’élevait à 140,50 EUR,
soit un cours de bourse en hausse de 15,35 % par rapport au cours
de clôture de l’année précédente.
Le deuxième graphique montre le cours de bourse de l’action
Coﬁnimmo par rapport à sa valeur intrinsèque (IFRS) sur les cinq
dernières années. L’action ache une prime moyenne de 28,2 %
sur cinq ans ou de 36,6 % sur l’année 2021. Si l’on compare le cours
de bourse à l’EPRA NAV (jusque ﬁn 2019) ou à l’EPRA NTA (depuis
2020), la prime moyenne est de 21,7 % sur cinq ans ou de 29,6 %
sur l’année 2021.
LIQUIDITÉ DU TITRE DE COFINIMMO
En 2021, Coﬁnimmo a poursuivi ses eorts visant à favoriser la liqui-
dité de l’action. La société a participé tout au long de l’année à une
vingtaine de roadshows, de conférences et d’autres événements
rassemblant la société et des investisseurs. Coﬁnimmo a également
investi dans des campagnes visant à renforcer sa notoriété, tant
auprès des investisseurs institutionnels qu’individuels.
Avec une capitalisation boursière de 4,5 milliards EUR au 31.12.2021
et un volume journalier moyen de 6,2 millions EUR ou environ 47.100
titres, Coﬁnimmo dispose d’un niveau de liquidité susant pour
capter l’attention des investisseurs institutionnels de premier rang.
RENDEMENTS TOTAUX
(base 100 au 31.12.2016)
4,5 milliards EUR
CAPITALISATION BOURSIÈRE AU 31122021
Action COFB Indice BEL20 Indice EPRA Europe
31/12/2016 31/12/2017 31/12/2018 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021
210
190
170
150
130
110
90
70
COMPARAISON DU RENDEMENT EN DIVIDENDE ET
DU TAUX OLO 10 ANS
Rendement en dividende de l’action COFB Taux OLO 10 ans
2016 2017 2018 2019 2020 2021
6 %
5 %
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
-1 %
171
COFINIMMO EN BOURSE
RENDEMENTS TOTAUX (en %)
Le rendement total pour l’actionnaire est mesuré en fonction
de l’évolution du cours de bourse et inclut la distribution du di
-
vidende ou toute autre distribution réalisée ou payée. En sup-
posant le réinvestissement du dividende 2020 mis en paiement
en mai 2021, l’action Coﬁnimmo a enregistré un rendement total
de +20,7 % sur l’année 2021. Le premier graphique à la page précé-
dente illustre les performances de l’action Coﬁnimmo par rapport
aux indices BEL20 et EPRA Europe au cours des cinq dernières
années, rendement en dividende inclus. Sur cette période, l’ac
-
tion Coﬁnimmo a enregistré un rendement total de +65,2 %, ce qui
correspond à un rendement annuel moyen de +13,0 %. Les indices
BEL20 et EPRA ont enregistré respectivement une variation totale
de +39,5 % et +44,6 %, ce qui correspond à des rendements annuels
moyens de +7,9 % et +8,9 %.
ACTIONNARIAT/PROFIL DE L’INVESTISSEUR
Coﬁnimmo compte un large panel d’investisseurs aux proﬁls di-
versiﬁés. Il s’agit, d’une part, d’une large base d’investisseurs ins-
titutionnels répartis notamment en Belgique, en Allemagne, en
France, au Luxembourg, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Suisse
et en Amérique du Nord et, d’autre part, d’actionnaires individuels,
principalement situés en Belgique.
Au 31.12.2021, deux actionnaires franchissaient le seuil de détention
de 5 % entraînant une obligation de notiﬁcation de dépassement de
seuil. Il s’agissait du fonds d’investissement américain BlackRock,
qui détenait 5,20 % du capital de Coﬁnimmo, et l’entreprise belge
Forever Care-Ion, qui en détenait 6,69 %.
DIVIDENDE
Le conseil d’administration proposera à l’assemblée générale
ordinaire du 11.05.2022 la distribution d’un dividende conforme
à la prévision publiée dans le rapport ﬁnancier annuel 2020, soit
6,00 EUR brut par action. Ce dividende correspond à un rendement
brut de 4,5 % par rapport au cours de bourse moyen de l’action
pendant l’exercice 2021 (contre un rendement brut de 4,5 % en 2020).
Le deuxième graphique à la page précédente illustre le rendement
en dividende de l’action Coﬁnimmo par rapport au taux OLO 10
ans au cours des cinq dernières années. Sur cette période, l’action
Coﬁnimmo a oert un rendement en dividende moyen de +4,8 %,
contre un taux OLO 10 ans moyen de +0,3 %.
PRÉCOMPTE MOBILIER
Depuis le 01.01.2017, le taux du précompte mobilier applicable aux
dividendes attribués s’élève à 30 %.
La loi belge prévoit toutefois des exonérations. Pour pouvoir en
proﬁter, les bénéﬁciaires de dividendes doivent au préalable remplir
certaines conditions. Par ailleurs, les conventions préventives de
double imposition prévoient des réductions de retenue à la source
sur les dividendes.
Il convient aussi de se référer à la section ‘Composition du porte
-
feuille et perspectives en matière de précompte mobilier’ du cha-
pitre ‘Prévisions 2022’ du présent document, pour les considérations
actuelles en matière de perspectives de précompte mobilier réduit.
ISIN BE0003593044 2021 2020 2019
Cours de bourse (en EUR)
Le plus élevé
144,20 159,00 135,40
Le plus bas
121,00 108,00 108,50
À la clôture
140,50 121,80 131,00
Moyen
132,33 127,04 120,81
Rendement en dividende
1
4,5 % 4,6 % 4,6 %
Rendement brut
2
(sur 12 mois)
20,7 % -2,8 % 7,9 %
Dividende
3
Brut
6,00
4
5,80 5,60
Net
4,20
4
4,06 3,92
Volume
Volume journalier moyen
47.123 52.687 40.860
Volume annuel
12.157.686 13.540.479 10.419.399
Nombre d’actions
31.695.481 27.061.917 25.849.283
Capitalisation boursière à la clôture (x 1.000 EUR)
4.453.215 3.296.141 3.386.256
Free ﬂoat
5
95 % 100 % 95 %
Vélocité
5
40,4 % 50,0 % 42,4 %
Pay-out ratio
83,9 % 84,7 % 82,2 %
1. Dividende brut sur la moyenne annuelle du cours de bourse.
2. Le précompte mobilier sur les dividendes s’élève à 30 %.
3. Appréciation du cours de bourse + rendement en dividende.
4. Sous réserve d’approbation par l’assemblée générale ordinaire du 11.05.2022.
5. Selon la déﬁnition d’Euronext.
172
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
L’obligation convertible
Coﬁnimmo était émettrice d’une seule obligation convertible qui est arrivée à échéance le 15.09.2021 (voir également le chapitre ‘Gestion
des ressources ﬁnancières’ de ce document).
ISIN BE0002259282 (Coﬁnimmo SA 2016-2021) 2021 2020 2019
Cours de bourse (en EUR)
À la clôture
- 147,21 151,69
Moyen
- 150,75 148,24
Rendement moyen jusqu’à l’échéance (moyenne annuelle)
- -1,0 % -2,0 %
Rendement eectif à l’émission
- 0,2 % 0,2 %
Coupon d’intérêt (en %)
Brut (par tranche de 146,00 EUR)
- 0,1875 0,1875
Net (par tranche de 146,00 EUR)
- 0,1313 0,1313
Nombre de titres
- 1.502.196 1.502.196
Prix de conversion (en EUR)
- 133,4121 135,8237
Maison de repos et de soins Ciudad Mostoles –
Madrid (ES)
+ 20,7 %
RENDEMENT TOTAL POUR L’ACTIONNAIRE EN 2021
173
COFINIMMO EN BOURSE
Les obligations non convertibles
Coﬁnimmo est émettrice de quatre obligations non convertibles, dont un green & social bond émis en 2016 et une obligation durable
de taille benchmark émise en 2020 (voir également le chapitre ‘Gestion des ressources ﬁnancières’ de ce document).
ISIN BE0002224906 (Coﬁnimmo SA 2015-2022) 2021 2020 2019
Cours de bourse (en EUR)
À la clôture
100,37 101,64 101,91
Moyen
101,58 100,52 101,71
Rendement moyen jusqu’à l’échéance (moyenne annuelle)
0,3 % 0,6 % 1,0 %
Rendement eectif à l’émission
1,9 % 1,9 % 1,9 %
Coupon d’intérêt (en %)
Brut (par tranche de 100.000 EUR)
1,92 1,92 1,92
Net (par tranche de 100.000 EUR)
1,34 1,34 1,34
Nombre de titres
1.900 1.900 1.900
ISIN BE0002267368 (Coﬁnimmo SA 2016-2026) 2021 2020 2019
Cours de bourse (en EUR)
À la clôture
103,49 100,05 99,63
Moyen
104,12 99,76 100,13
Rendement moyen jusqu’à l’échéance (moyenne annuelle)
1,0 % 1,7 % 1,8 %
Rendement eectif à l’émission
1,7 % 1,7 % 1,7 %
Coupon d’intérêt (en %)
Brut (par tranche de 100.000 EUR)
1,70 1,70 1,70
Net (par tranche de 100.000 EUR)
1,19 1,19 1,19
Nombre de titres
700 700 700
ISIN BE0002269380 (Coﬁnimmo SA 2016-2024) 2021 2020 2019
Cours de bourse (en EUR)
À la clôture
104,96 102,16 99,80
Moyen
105,05 97,85 100,33
Rendement moyen jusqu’à l’échéance (moyenne annuelle)
0,3 % 1,5 % 2,0 %
Rendement eectif à l’émission
2,0 % 2,0 % 2,0 %
Coupon d’intérêt (en %)
Brut (par tranche de 100.000 EUR)
2,00 2,00 2,00
Net (par tranche de 100.000 EUR)
1,40 1,40 1,40
Nombre de titres
550 550 550
ISIN BE6325493268 (Coﬁnimmo SA 2020-2030) 2021 2020 2019
Cours de bourse (en EUR)
À la clôture
96,84 101,73 -
Moyen
100,39 101,75 -
Rendement moyen jusqu’à l’échéance (moyenne annuelle)
1,252 % 0,694 % -
Rendement eectif à l’émission
0,957 % 0,957 % -
Coupon d’intérêt (en %)
Brut (par tranche de 100.000 EUR)
0,875 0,875 -
Net (par tranche de 100.000 EUR)
0,613 0,613 -
Nombre de titres
5.000 5.000 -
174
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Structure de l’actionnariat au 31.12.2021
Le graphique ci-dessous indique les actionnaires de Coﬁnimmo
détenant plus de 5 % du capital. Les déclarations de transparence
ainsi que les chaînes de contrôle sont disponibles sur le site in
-
ternet. À la date d’arrêté du présent document, Coﬁnimmo n’a
reçu aucune déclaration de transparence présentant une situation
postérieure à celle du 12.04.2021. Selon la déﬁnition d’Euronext, le
free ﬂoat est de 95 %.
Maison de repos et de soins Les Musiciens – Paris (FR)
1. Sous réserve d’approbation par l’assemblée générale ordinaire du 11.05.2022.
2. Date à partir de laquelle la négociation en bourse s’eectue sans droit au versement de dividende à venir.
3. Date à laquelle les positions sont arrêtées aﬁn d’identiﬁer les actionnaires ayant droit au dividende.
ACTIONNARIAT
0,12 %
GROUPE
COFINIMMO
5,20 %
BLACKROCK, INC
87,99 %
AUTRES < 5 %
6,69 %
FOREVER CAREION
Calendrier de l’actionnaire
Événement Date
Publication du document d’enregistrement universel
2021 incluant le rapport ﬁnancier annuel et le rapport
RSE
08.04.2022
Informations trimestrielles : résultats au 31.03.2022
29.04.2022
(après bourse)
Assemblée générale ordinaire pour 2021
11.05.2022
Mise en paiement du dividende relatif à l’exercice 2021
1
Coupon
N° 37
Date de détachement de coupon (Ex-date)
2
16.05.2022
Date d’arrêté (Record date)
3
17.05.2022
Date de paiement du dividende
À partir du 18.05.2022
Rapport ﬁnancier semestriel : résultats au 30.06.2022
29.07.2022
(avant bourse)
Informations trimestrielles : résultats au 30.09.2022
28.10.2022
(après bourse)
Communiqué de presse annuel : résultats au 31.12.2022
03.03.2023
(avant bourse)
Fin septembre 2021, Coﬁnimmo a fait procéder à une analyse de
son actionnariat. Au total, 93 % des détenteurs d’actions en circula-
tion ont été identiﬁés, dont 55 % d’actionnaires institutionnels, 28 %
d’actionnaires particuliers et 10 % d’actionnaires ‘corporates’ (en
-
treprises). Par conséquent, 7 % des actions n’ont pas été identiﬁées.
175
COFINIMMO EN BOURSE
EPRA - Indicateurs de performance
Déﬁnition 31.12.2021 31.12.2020
(x 1.000 EUR) EUR/action (x 1.000 EUR) EUR/action
1 EPRA Résultat Résultat courant provenant des activités
opérationnelles stratégiques.
212.131 7,15 181.457 6,85
EPRA Résultat
dilué
Résultat courant provenant des activités
opérationnelles stratégiques, tenant compte des
instruments ﬁnanciers ayant potentiellement un impact
dilutif à la date de clôture.
212.131 7,15 181.457 6,85
2 EPRA NRV EPRA Net Reinstatement Value (NRV) part
de l’hypothèse que la société ne vendra jamais ses
actifs, et fournit une estimation du montant requis pour
reconstituer la société.
3.637.015 114,82 2.976.658 110,11
3 EPRA NTA EPRA Net Tangible Assets (NTA) part de l’hypothèse
que la société acquiert et cède des actifs, ce qui ferait
se matérialiser certains impôts diérés qui ne peuvent
être évités.
3.368.548 106,35 2.750.288 101,74
4 EPRA NDV EPRA Net Disposal Value (NDV) représente la valeur
revenant aux actionnaires de la société dans un
scénario de cession de ses actifs, entraînant le
règlement des impôts diérés, la liquidation des
instruments ﬁnanciers et la prise en compte d’autres
passifs pour leur montant maximum, le tout net
d’impôts.
3.278.098 103,49 2.595.527 96,01
Déﬁnition 31.12.2021 31.12.2020
5 (i) EPRA
Rendement
Initial Net
(RIN)
Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers passants à la date de clôture des
états ﬁnanciers, moins les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché
du portefeuille, augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation
hypothétique des immeubles de placement.
5,2 % 5,5 %
(ii) EPRA RIN
Ajusté
Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l’EPRA RIN relatif à l’expiration des
périodes de gratuités et autres incentives.
5,2 % 5,5 %
6 EPRA Taux de
vacance locative
Valeur Locative Estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille total.
1,9 % 2,6 %
7 EPRA Ratio de
coûts (frais
directs de
vacance inclus)
Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats ﬁnanciers IFRS,
comprenant les coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les
revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier.
21,7 % 20,7 %
8 EPRA Ratio de
coûts (frais
directs de
vacance exclus)
Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats ﬁnanciers IFRS, diminués des
coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts diminués
des coûts du foncier.
19,3 % 18,4 %
DONNÉES CONFORMES
AU RÉFÉRENTIEL EPRA
1. Données non requises par la réglementation sur les SIR et non soumises à un contrôle de la part des autorités publiques. Le Commissaire a vériﬁé si les données ‘EPRA Résultat’,
‘EPRA NRV’, ‘EPRA NTA’, ‘EPRA NDV’ et ‘EPRA Ratio de coûts’ sont calculées conformément aux déﬁnitions reprises dans ‘EPRA Best Practices Recommendations’ et si les données
ﬁnancières utilisées dans le calcul de ces ratios concordent avec les données comptables telles qu’incluses dans les états ﬁnanciers consolidés audités.
1
176
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
EPRA - Résultat & EPRA Résultat par action
1
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Résultat net selon les états ﬁnanciers
260.337 119.222
Ajustements pour calculer le EPRA résultat, à exclure :
-48.206 62.235
(i) Variation de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente
-13.025 37.342
Variation de la juste valeur des immeubles de placement
-34.506 13.696
Extourne des loyers promérités non échus (autre résultat sur portefeuille)
7.644 13.226
Autres (autre résultat sur portefeuille)
13.837 10.420
(ii) Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres actifs non ﬁnanciers
-7.768 -4.583
(v) Perte de valeur sur le goodwill (autre résultat sur portefeuille)
5.200 10.120
(vi) Variation de la juste valeur des instruments ﬁnanciers
-40.968 22.756
(vii) Coûts et intérêts relatifs aux acquisitions et co-entreprises
0 0
(viii) Impôts diérés relatifs aux ajustements EPRA (autre résultat sur portefeuille)
9.979 2.365
(ix) Ajustements relatifs aux co-entreprises
421 2.688
(x) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus
-2.045 -8.452
EPRA résultat
212.131 181.457
Nombre d’actions
29.655.292 26.478.781
EPRA résultat par action (en EUR/action)
7,15 6,85
EPRA résultat dilué
2
212.131 181.457
Nombre d’actions dilué
29.671.967 26.495.581
EPRA résultat dilué par action (en EUR/action)
7,15 6,85
1. La synthèse et les commentaires sur le compte de résultats consolidés sont repris en pages 85-89 du présent document..
2. Les ORA émises en 2011 n’ont pas été prises en compte au 31.12.2021 dans le calcul de l’EPRA résultat dilué, concept déﬁni par les EPRA Best Practice Recommendations.
Les ORA émises en 2011 et les obligations convertibles émises en 2016 (échues le 15.09.2021) n’ont pas été prises en compte dans le calcul de l’EPRA résultat dilué au 31.12.2020.
Maison de repos et de soins Nouvel Azur –
Saint-Pierre-du-Regard (FR)
177
DONNÉES CONFORMES AU RÉFÉRENTIEL EPRA
1. Les ORA émises en 2011 n’ont pas été prises en compte au 31.12.2021 dans le calcul de l’EPRA NRV, de l’EPRA NTA et de l’EPRA NDV, concepts déﬁnis par les EPRA Best Practice Recommendations.
Les ORA émises en 2011 et les obligations convertibles émises en 2016 (échues le 15.09.2021) n’ont pas été prises en compte dans le calcul de l’EPRA NRV, de l’EPRA NTA et de l’EPRA NDV au
31.12.2020.
2. Pour plus de détails sur les informations sectorielles (voir la Note 5).
EPRA - Net Asset Value
1
(x 1.000 EUR)
2021
2020
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère en IFRS
3.233.274 3.233.274 3.233.274 2.574.775 2.574.775 2.574.775
À inclure/exclure :
i) Instruments hybrides
0 0 0 0 0 0
Valeur d’actif net (NAV) diluée
3.233.274 3.233.274 3.233.274 2.574.775 2.574.775 2.574.775
À inclure :
ii.a) Réévaluation d’immeubles de placement disponibles à la location
(si le modèle des coûts de l’IAS 40 est appliqué)
0 0 0 0 0 0
ii.b) Réévaluation des projets de développement
(si le modèle des coûts de l’IAS 40 est appliqué)
0 0 0 0 0 0
ii.c) Réévaluation des autres investissements non courants
0 0 0 0 0 0
iii) Réévaluation des créances de location-ﬁnancement
80.887 80.887 80.887 90.967 90.967 90.967
iv) Réévaluation des immeubles destinés à la vente
0 0 0 0 0 0
NAV diluée à la juste valeur
3.314.160 3.314.160 3.314.160 2.665.742 2.665.742 2.665.742
À exclure :
v) Impôts diérés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la
juste valeur
51.104 51.104 0 43.675 43.675 0
vi) Juste valeur des instruments ﬁnanciers
47.397 47.397 0 89.870 89.870 0
vii) Goodwill résultant des impôts diérés
-31.808 -31.808 -31.808 -35.782 -35.782 -35.782
viii.a) Goodwill selon le bilan IFRS
0 -9.818 -9.818 0 -11.045 -11.045
viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS
0 -2.487 0 0 -2.172 0
À inclure :
ix) Juste valeur des dettes à taux ﬁxe
0 0 5.564 0 0 -23.388
x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur
0 0 0 0 0 0
xi) Droits de mutation
256.161 0 0 213.154 0 0
NAV
3.637.015 3.368.548 3.278.098 2.976.658 2.750.288 2.595.527
Nombre d’actions dilué
31.675.033 31.675.033 31.675.033 27.033.633 27.033.633 27.033.633
NAV par action (en EUR/action)
114,82 106,35 103,49 110,11 101,74 96,01
EPRA - Rendement Initial Net (RIN)
2
et Rendement Initial Net Ajusté (RIN Ajusté)
2
(x 1.000.000 EUR)
2021 2020
Immobilier
de santé
Bureaux Immobilier de réseaux
de distribution
TOTAL Immobilier
de santé
Bureaux Immobilier de réseaux
de distribution
TOTAL
BE FR NL DE
Autres
Pubstone
BE
Autre
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR BE FR NL DE
Autres
Pubstone
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR
Immeubles de placement en juste valeur
1.601,1 456,5 433,6 653,6 654,0 1.381,1 291,7 29,9 138,5 70,0 5.709,8 1.455,6 392,7 346,2 597,8 89,8 1.438,9 295,4 139,0 113,6 4.868,9
Actifs détenus en vue de la vente
- -13,2 - - - -23,6 - - - -3,1 -39,8 - - - - - -3,3 - - - -3,3
Projets de développement
-25,1 -25,5 -14,6 -0,7 -113,3 -67,2 - -6,5 - - -252,9 -0,9 - -7,2 -0,7 -66,9 -57,1 - - - -132,8
Immeubles disponibles à la location
1.576,1 417,8 419,0 652,9 540,6 1.290,3 291,7 23,4 138,5 66,9 5.417,1 1.454,7 392,7 339,0 597,2 22,9 1.378,4 295,4 139,0 113,6 4.732,8
Frais et droits de mutation estimés lors
de l’aliénation hypothétique des immeubles
de placement
39,4 29,3 32,4 37,5 23,6 32,3 35,6 0,6 11,1 4,6 246,4 36,4 27,3 24,3 34,0 0,8 34,5 32,4 11,1 7,9 208,7
Valeur acte en main des immeubles
disponibles à la location
1.615,5 447,1 451,4 690,4 564,2 1.322,5 327,3 24,0 149,5 71,5 5.663,4 1.491,1 420,0 363,3 631,1 23,7 1.412,9 327,8 150,1 121,4 4.941,4
Revenus locatifs bruts annualisés
82,9 27,6 24,3 36,5 27,4 77,6 19,7 1,4 10,3 4,9 312,6 77,1 27,7 20,6 35,3 1,4 86,0 19,6 10,1 7,8 285,6
Charges immobilières
-1,4 -0,2 -2,1 -2,5 -0,8 -8,4 -0,6 -0,7 -0,4 -0,3 -17,6 -0,3 -0,2 -1,8 -1,4 - -7,9 -0,9 -0,4 -0,5 -13,4
Revenus locatifs nets annualisés
81,5 27,4 22,2 34,0 26,6 69,2 19,1 0,6 9,8 4,7 295,0 76,8 27,5 18,9 33,9 1,4 78,1 18,7 9,7 7,3 272,2
Gratuités arrivant à échéance dans les
12 mois et autres incentives
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Revenus locatifs nets annualisés ajustés
81,5 27,4 22,2 34,0 26,6 69,2 19,1 0,6 9,8 4,7 295,0 76,8 27,5 18,9 33,9 1,4 78,1 18,7 9,7 7,3 272,2
EPRA RIN
5,0 % 6,1 % 4,9 % 4,9 % 4,7 % 5,2 % 5,8 % 2,7 % 6,6 % 6,5 % 5,2 % 5,1 % 6,5 % 5,2 % 5,4 % 6,0 % 5,5 % 5,7 % 6,5 % 6,0 % 5,5 %
EPRA RIN ajusté
5,0 % 6,1 % 4,9 % 4,9 % 4,7 % 5,2 % 5,8 % 2,7 % 6,6 % 6,5 % 5,2 % 5,1 % 6,5 % 5,2 % 5,4 % 6,0 % 5,5 % 5,7 % 6,5 % 6,0 % 5,5 %
178
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
EPRA - Net Asset Value
1
(x 1.000 EUR)
2021
2020
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère en IFRS
3.233.274 3.233.274 3.233.274 2.574.775 2.574.775 2.574.775
À inclure/exclure :
i) Instruments hybrides
0 0 0 0 0 0
Valeur d’actif net (NAV) diluée
3.233.274 3.233.274 3.233.274 2.574.775 2.574.775 2.574.775
À inclure :
ii.a) Réévaluation d’immeubles de placement disponibles à la location
(si le modèle des coûts de l’IAS 40 est appliqué)
0 0 0 0 0 0
ii.b) Réévaluation des projets de développement
(si le modèle des coûts de l’IAS 40 est appliqué)
0 0 0 0 0 0
ii.c) Réévaluation des autres investissements non courants
0 0 0 0 0 0
iii) Réévaluation des créances de location-ﬁnancement
80.887 80.887 80.887 90.967 90.967 90.967
iv) Réévaluation des immeubles destinés à la vente
0 0 0 0 0 0
NAV diluée à la juste valeur
3.314.160 3.314.160 3.314.160 2.665.742 2.665.742 2.665.742
À exclure :
v) Impôts diérés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la
juste valeur
51.104 51.104 0 43.675 43.675 0
vi) Juste valeur des instruments ﬁnanciers
47.397 47.397 0 89.870 89.870 0
vii) Goodwill résultant des impôts diérés
-31.808 -31.808 -31.808 -35.782 -35.782 -35.782
viii.a) Goodwill selon le bilan IFRS
0 -9.818 -9.818 0 -11.045 -11.045
viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS
0 -2.487 0 0 -2.172 0
À inclure :
ix) Juste valeur des dettes à taux ﬁxe
0 0 5.564 0 0 -23.388
x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur
0 0 0 0 0 0
xi) Droits de mutation
256.161 0 0 213.154 0 0
NAV
3.637.015 3.368.548 3.278.098 2.976.658 2.750.288 2.595.527
Nombre d’actions dilué
31.675.033 31.675.033 31.675.033 27.033.633 27.033.633 27.033.633
NAV par action (en EUR/action)
114,82 106,35 103,49 110,11 101,74 96,01
EPRA - Rendement Initial Net (RIN)
2
et Rendement Initial Net Ajusté (RIN Ajusté)
2
(x 1.000.000 EUR)
2021 2020
Immobilier
de santé
Bureaux Immobilier de réseaux
de distribution
TOTAL Immobilier
de santé
Bureaux Immobilier de réseaux
de distribution
TOTAL
BE FR NL DE
Autres
Pubstone
BE
Autre
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR BE FR NL DE
Autres
Pubstone
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR
Immeubles de placement en juste valeur
1.601,1 456,5 433,6 653,6 654,0 1.381,1 291,7 29,9 138,5 70,0 5.709,8 1.455,6 392,7 346,2 597,8 89,8 1.438,9 295,4 139,0 113,6 4.868,9
Actifs détenus en vue de la vente
- -13,2 - - - -23,6 - - - -3,1 -39,8 - - - - - -3,3 - - - -3,3
Projets de développement
-25,1 -25,5 -14,6 -0,7 -113,3 -67,2 - -6,5 - - -252,9 -0,9 - -7,2 -0,7 -66,9 -57,1 - - - -132,8
Immeubles disponibles à la location
1.576,1 417,8 419,0 652,9 540,6 1.290,3 291,7 23,4 138,5 66,9 5.417,1 1.454,7 392,7 339,0 597,2 22,9 1.378,4 295,4 139,0 113,6 4.732,8
Frais et droits de mutation estimés lors
de l’aliénation hypothétique des immeubles
de placement
39,4 29,3 32,4 37,5 23,6 32,3 35,6 0,6 11,1 4,6 246,4 36,4 27,3 24,3 34,0 0,8 34,5 32,4 11,1 7,9 208,7
Valeur acte en main des immeubles
disponibles à la location
1.615,5 447,1 451,4 690,4 564,2 1.322,5 327,3 24,0 149,5 71,5 5.663,4 1.491,1 420,0 363,3 631,1 23,7 1.412,9 327,8 150,1 121,4 4.941,4
Revenus locatifs bruts annualisés
82,9 27,6 24,3 36,5 27,4 77,6 19,7 1,4 10,3 4,9 312,6 77,1 27,7 20,6 35,3 1,4 86,0 19,6 10,1 7,8 285,6
Charges immobilières
-1,4 -0,2 -2,1 -2,5 -0,8 -8,4 -0,6 -0,7 -0,4 -0,3 -17,6 -0,3 -0,2 -1,8 -1,4 - -7,9 -0,9 -0,4 -0,5 -13,4
Revenus locatifs nets annualisés
81,5 27,4 22,2 34,0 26,6 69,2 19,1 0,6 9,8 4,7 295,0 76,8 27,5 18,9 33,9 1,4 78,1 18,7 9,7 7,3 272,2
Gratuités arrivant à échéance dans les
12 mois et autres incentives
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Revenus locatifs nets annualisés ajustés
81,5 27,4 22,2 34,0 26,6 69,2 19,1 0,6 9,8 4,7 295,0 76,8 27,5 18,9 33,9 1,4 78,1 18,7 9,7 7,3 272,2
EPRA RIN
5,0 % 6,1 % 4,9 % 4,9 % 4,7 % 5,2 % 5,8 % 2,7 % 6,6 % 6,5 % 5,2 % 5,1 % 6,5 % 5,2 % 5,4 % 6,0 % 5,5 % 5,7 % 6,5 % 6,0 % 5,5 %
EPRA RIN ajusté
5,0 % 6,1 % 4,9 % 4,9 % 4,7 % 5,2 % 5,8 % 2,7 % 6,6 % 6,5 % 5,2 % 5,1 % 6,5 % 5,2 % 5,4 % 6,0 % 5,5 % 5,7 % 6,5 % 6,0 % 5,5 %
179
DONNÉES CONFORMES AU RÉFÉRENTIEL EPRA
1. Pour plus de détails concernant le taux de vacance locative, voir page 74 de ce document.
2. VLE = valeur locative estimée.
3. Il s’agit des variations d’une année à l’autre (indexations, nouvelles locations, départs et renégociations) des revenus locatifs bruts, en excluant les variations liées aux changements
de périmètre (rénovations majeures, acquistions et ventes) intervenus au cours de la période.
4. Y compris les reprises de loyers cédés et escomptés.
EPRA - Taux de vacance locative
1
(x 1.000 EUR) 2021
2020
Immobilier
de santé
Bureaux
Immobilier de réseaux
de distribution
TOTAL Immobilier
de santé
Bureaux Immobilier de réseaux
de distribution
TOTAL
BE FR NL DE Autres
Pubstone
BE
Autre
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR BE FR NL DE Autres
Pubstone
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR
Surfaces locatives (en m)
591.973 213.367 187.013 293.629 224.252 453.099 270.060 9.043 41.319 39.196 2.322.950 564.439 214.035 157.325 281.655 21.065 530.909 275.870 42.133 57.322 2.144.753
VLE
2
des surfaces vides
- 150 74 - - 5.243 117 - - 431 6.016 - 150 77 - - 6.702 67 31 462 7.490
VLE
2
du portefeuille total
79.475 30.955 24.317 36.466 28.505 77.469 19.406 1.190 8.297 5.009 311.089 74.139 30.858 19.995 35.296 1.492 87.640 19.576 8.340 7.959 285.296
EPRA Taux de vacance locative
0,0 % 0,5 % 0,3 % 0,0 % 0,0 % 6,8 % 0,6 % 0,0 % 0,0 % 8,6 % 1,9 % 0,0 % 0,5 % 0,4 % 0,0 % 0,0 % 7, 6 % 0,3 % 0,4 % 5,8 % 2,6 %
EPRA - Évolution des revenus locatifs bruts
3
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Revenus
locatifs
bruts -
À périmètre
comparable
à 2020
Acquisitions Cessions Autres Régularisation
de revenus
locatifs
aérents à
des périodes
antérieures
Revenus
locatifs
bruts
4
À périmètre
courant
Revenus locatifs
bruts
4
Immobilier de santé
149.348 35.840 -120 - - 185.068 148.276
Immobilier de santé Belgique 70.762 10.143 -120 - - 80.784 69.943
Immobilier de santé France 26.799 1.934 - - - 28.733 26.982
Immobilier de santé Pays-Bas 19.438 2.266 - - - 21.704 19.246
Immobilier de santé Allemagne 31.928 4.011 - - - 35.939 31.684
Immobilier de santé Autres
422 17.487 - - - 17.909 420
Bureaux
80.265 6.638 -1.273 -1.051 - 84.579 81.223
Immobilier de réseaux de distribution
37.739 - -1.006 368 - 37.100 37.658
Pubstone Belgique 19.794 - -293 - - 19.502 19.556
Autre Belgique
2 - - 368 - 370 -
Pubstone Pays-Bas 10.196 - -36 - - 10.159 10.033
Coﬁnimur I France 7.747 - -677 - - 7.070 8.069
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE 267.352 42.478 -2.399 -684 - 306.748 267.157
180
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
EPRA - Taux de vacance locative
1
(x 1.000 EUR) 2021
2020
Immobilier
de santé
Bureaux
Immobilier de réseaux
de distribution
TOTAL Immobilier
de santé
Bureaux Immobilier de réseaux
de distribution
TOTAL
BE FR NL DE Autres
Pubstone
BE
Autre
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR BE FR NL DE Autres
Pubstone
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR
Surfaces locatives (en m)
591.973 213.367 187.013 293.629 224.252 453.099 270.060 9.043 41.319 39.196 2.322.950 564.439 214.035 157.325 281.655 21.065 530.909 275.870 42.133 57.322 2.144.753
VLE
2
des surfaces vides
- 150 74 - - 5.243 117 - - 431 6.016 - 150 77 - - 6.702 67 31 462 7.490
VLE
2
du portefeuille total
79.475 30.955 24.317 36.466 28.505 77.469 19.406 1.190 8.297 5.009 311.089 74.139 30.858 19.995 35.296 1.492 87.640 19.576 8.340 7.959 285.296
EPRA Taux de vacance locative
0,0 % 0,5 % 0,3 % 0,0 % 0,0 % 6,8 % 0,6 % 0,0 % 0,0 % 8,6 % 1,9 % 0,0 % 0,5 % 0,4 % 0,0 % 0,0 % 7, 6 % 0,3 % 0,4 % 5,8 % 2,6 %
EPRA - Évolution des revenus locatifs bruts
3
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Revenus
locatifs
bruts -
À périmètre
comparable
à 2020
Acquisitions Cessions Autres Régularisation
de revenus
locatifs
aérents à
des périodes
antérieures
Revenus
locatifs
bruts
4
À périmètre
courant
Revenus locatifs
bruts
4
Immobilier de santé
149.348 35.840 -120 - - 185.068 148.276
Immobilier de santé Belgique 70.762 10.143 -120 - - 80.784 69.943
Immobilier de santé France 26.799 1.934 - - - 28.733 26.982
Immobilier de santé Pays-Bas 19.438 2.266 - - - 21.704 19.246
Immobilier de santé Allemagne 31.928 4.011 - - - 35.939 31.684
Immobilier de santé Autres
422 17.487 - - - 17.909 420
Bureaux
80.265 6.638 -1.273 -1.051 - 84.579 81.223
Immobilier de réseaux de distribution
37.739 - -1.006 368 - 37.100 37.658
Pubstone Belgique 19.794 - -293 - - 19.502 19.556
Autre Belgique
2 - - 368 - 370 -
Pubstone Pays-Bas 10.196 - -36 - - 10.159 10.033
Coﬁnimur I France 7.747 - -677 - - 7.070 8.069
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE 267.352 42.478 -2.399 -684 - 306.748 267.157
Centre médical Mehiläinen – Vaasa (FI)
181
DONNÉES CONFORMES AU RÉFÉRENTIEL EPRA
1. Pour plus de détails concernant les données de location, voir le rapport immobilier (pages 146 à 169).
2. Y compris les reprises de loyers cédés et escomptés.
3. VLE = valeur locative estimée.
4. Pour plus de détails concernant les données de valorisation, voir le rapport de gestion, section ‘Immobilier de santé (pages 32 à 55), section ‘Bureaux’ (pages 62 à 69) et section
‘Immobilier de réseaux de distribution’ (pages 56 à 59).
Immeubles de placement - Données de location
1
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Secteur Revenus
locatifs bruts
pour la
période
2
Revenus
locatifs nets
pour la
période
Surfaces
disponibles
à la location
(en m)
Loyer passant
à la ﬁn de la
période
VLE
3
à la ﬁn
de la période
Taux de
vacance locative
à la ﬁn de la
période
Revenus
locatifs bruts
pour la
période
2
Revenus
locatifs nets
pour la
période
Surfaces
disponibles
à la location
(en m)
Loyer passant
à la ﬁn de la
période
VLE
3
à la ﬁn
de la période
Taux de
vacance locative
à la ﬁn de la
période
Immobilier de santé
185.068 184.045 1.510.234 198.681 199.718 0,1 % 148.276 145.809 1.238.519 162.166 161.781 0,1 %
Immobilier de santé Belgique
80.784 80.046 591.973 82.883 79.475 0,0 % 69.943 68.855 564.439 77.080 74.139 0,0 %
Immobilier de santé France
28.733 28.733 213.367 27.599 30.955 0,5 % 26.982 26.982 214.035 27.724 30.858 0,5 %
Immobilier de santé Pays-Bas
21.704 21.597 187.013 24.337 24.317 0,3 % 19.246 19.169 157.325 20.633 19.995 0,4 %
Immobilier de santé Allemagne
35.939 35.774 293.629 36.466 36.466 0,0 % 31.684 30.382 281.655 35.296 35.296 0,0 %
Immobilier de santé Autres
17.909 17.896 224.252 27.396 28.505 0,0 % 420 420 21.065 1.434 1.492 0,0 %
Bureaux
84.579 78.904 453.099 77.572 77.469 6,8 % 81.223 75.863 530.909 85.988 87.640 7,6 %
Immobilier de réseaux de distribution
37.100 36.658 359.617 36.330 33.903 1,6 % 37.658 37.263 375.325 37.475 35.875 1,6 %
Pubstone Belgique
19.502 19.119 270.060 19.710 19.406 0,6 % 19.556 19.266 275.870 19.567 19.576 0,3 %
Autre Belgique
370 305 9.043 1.390 1.190 0,0 % - - - - - 0,0 %
Pubstone Pays-Bas
10.159 9.993 41.319 10.281 8.297 0,0 % 10.033 9.897 42.133 10.139 8.340 0,4 %
Coﬁnimur I France
7.070 7.241 39.196 4.949 5.009 8,6 % 8.069 8.100 57.322 7.769 7.959 5,8 %
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE
306.748 299.607 2.322.950 312.584 311.089 1,9 % 267.157 258.935 2.144.753 285.629 285.296 2,6 %
Immeubles de placement - Données de valorisation
4
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Secteur Juste valeur du
portefeuille
Variation de juste
valeur de la période
EPRA Rendement
initial net
Variation de juste
valeur de la période
Juste valeur du
portefeuille
Variation de juste
valeur de la période
EPRA Rendement
initial net
Variation de juste valeur
de la période
Immobilier de santé
3.606.330 32.486 5,0 % 0,9 % 2.806.419 -14.991 5,4 % -0,5 %
Immobilier de santé Belgique
1.576.063 1.549 5,0 % 0,1 % 1.454.699 7.295 5,1 % 0,5 %
Immobilier de santé France
417.790 -8.432 6,1 % -2,0 % 392.690 -12.041 6,5 % -3,0 %
Immobilier de santé Pays-Bas
418.990 9.695 4,9 % 2,4 % 339.030 -8.397 5,2 % -2,4 %
Immobilier de santé Allemagne
652.850 32.826 4,9 % 5,3 % 597.150 -1.075 5,4 % -0,2 %
Immobilier de santé Autres
540.638 -3.152 4,7 % -0,6 % 22.850 -773 6,0 % -3,3 %
Bureaux
1.290.289 7.903 5,2 % 0,6 % 1.378.394 15.139 5,5 % 1,1 %
Immobilier de réseaux de distribution
520.445 -6.689 6,0 % -1,3 % 547.947 -11.690 6,0 % -2,1 %
Pubstone Belgique
291.714 -3.288 5,8 % -1,1 % 295.424 2.103 5,7 % 0,7 %
Autre Belgique
23.391 - 2,7 % 0,0 % - - 0,0 % 0,0 %
Pubstone Pays-Bas
138.455 -1.020 6,6 % -0,7 % 138.974 -1.948 6,5 % -1,4 %
Coﬁnimur I France
66.885 -2.380 6,5 % -3,4 % 113.550 -11.845 6,0 % -9,4 %
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE
5.417.064 33.701 5,2 % 0,6 % 4.732.761 -11.542 5,5 % -0,2 %
Réconciliation avec le compte de résultats consolidé IFRS
Immeubles de placement en développement
252.926 841 132.820 -2.120
Actifs détenus en vue de la vente
39.846 -35 3.320 -34
TOTAL
5.709.836 34.506 4.868.901 -13.696
182
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Immeubles de placement - Données de location
1
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Secteur Revenus
locatifs bruts
pour la
période
2
Revenus
locatifs nets
pour la
période
Surfaces
disponibles
à la location
(en m)
Loyer passant
à la ﬁn de la
période
VLE
3
à la ﬁn
de la période
Taux de
vacance locative
à la ﬁn de la
période
Revenus
locatifs bruts
pour la
période
2
Revenus
locatifs nets
pour la
période
Surfaces
disponibles
à la location
(en m)
Loyer passant
à la ﬁn de la
période
VLE
3
à la ﬁn
de la période
Taux de
vacance locative
à la ﬁn de la
période
Immobilier de santé
185.068 184.045 1.510.234 198.681 199.718 0,1 % 148.276 145.809 1.238.519 162.166 161.781 0,1 %
Immobilier de santé Belgique
80.784 80.046 591.973 82.883 79.475 0,0 % 69.943 68.855 564.439 77.080 74.139 0,0 %
Immobilier de santé France
28.733 28.733 213.367 27.599 30.955 0,5 % 26.982 26.982 214.035 27.724 30.858 0,5 %
Immobilier de santé Pays-Bas
21.704 21.597 187.013 24.337 24.317 0,3 % 19.246 19.169 157.325 20.633 19.995 0,4 %
Immobilier de santé Allemagne
35.939 35.774 293.629 36.466 36.466 0,0 % 31.684 30.382 281.655 35.296 35.296 0,0 %
Immobilier de santé Autres
17.909 17.896 224.252 27.396 28.505 0,0 % 420 420 21.065 1.434 1.492 0,0 %
Bureaux
84.579 78.904 453.099 77.572 77.469 6,8 % 81.223 75.863 530.909 85.988 87.640 7,6 %
Immobilier de réseaux de distribution
37.100 36.658 359.617 36.330 33.903 1,6 % 37.658 37.263 375.325 37.475 35.875 1,6 %
Pubstone Belgique
19.502 19.119 270.060 19.710 19.406 0,6 % 19.556 19.266 275.870 19.567 19.576 0,3 %
Autre Belgique
370 305 9.043 1.390 1.190 0,0 % - - - - - 0,0 %
Pubstone Pays-Bas
10.159 9.993 41.319 10.281 8.297 0,0 % 10.033 9.897 42.133 10.139 8.340 0,4 %
Coﬁnimur I France
7.070 7.241 39.196 4.949 5.009 8,6 % 8.069 8.100 57.322 7.769 7.959 5,8 %
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE
306.748 299.607 2.322.950 312.584 311.089 1,9 % 267.157 258.935 2.144.753 285.629 285.296 2,6 %
Immeubles de placement - Données de valorisation
4
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Secteur Juste valeur du
portefeuille
Variation de juste
valeur de la période
EPRA Rendement
initial net
Variation de juste
valeur de la période
Juste valeur du
portefeuille
Variation de juste
valeur de la période
EPRA Rendement
initial net
Variation de juste valeur
de la période
Immobilier de santé
3.606.330 32.486 5,0 % 0,9 % 2.806.419 -14.991 5,4 % -0,5 %
Immobilier de santé Belgique
1.576.063 1.549 5,0 % 0,1 % 1.454.699 7.295 5,1 % 0,5 %
Immobilier de santé France
417.790 -8.432 6,1 % -2,0 % 392.690 -12.041 6,5 % -3,0 %
Immobilier de santé Pays-Bas
418.990 9.695 4,9 % 2,4 % 339.030 -8.397 5,2 % -2,4 %
Immobilier de santé Allemagne
652.850 32.826 4,9 % 5,3 % 597.150 -1.075 5,4 % -0,2 %
Immobilier de santé Autres
540.638 -3.152 4,7 % -0,6 % 22.850 -773 6,0 % -3,3 %
Bureaux
1.290.289 7.903 5,2 % 0,6 % 1.378.394 15.139 5,5 % 1,1 %
Immobilier de réseaux de distribution
520.445 -6.689 6,0 % -1,3 % 547.947 -11.690 6,0 % -2,1 %
Pubstone Belgique
291.714 -3.288 5,8 % -1,1 % 295.424 2.103 5,7 % 0,7 %
Autre Belgique
23.391 - 2,7 % 0,0 % - - 0,0 % 0,0 %
Pubstone Pays-Bas
138.455 -1.020 6,6 % -0,7 % 138.974 -1.948 6,5 % -1,4 %
Coﬁnimur I France
66.885 -2.380 6,5 % -3,4 % 113.550 -11.845 6,0 % -9,4 %
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE
5.417.064 33.701 5,2 % 0,6 % 4.732.761 -11.542 5,5 % -0,2 %
Réconciliation avec le compte de résultats consolidé IFRS
Immeubles de placement en développement
252.926 841 132.820 -2.120
Actifs détenus en vue de la vente
39.846 -35 3.320 -34
TOTAL
5.709.836 34.506 4.868.901 -13.696
183
DONNÉES CONFORMES AU RÉFÉRENTIEL EPRA
Immeubles de placement - Données des baux
(x 1.000 EUR) Données en fonction de leur date de ﬁn
Durée moyenne des
baux (en années)
Loyers passants des baux
arrivant à échéance en
VLE
1
des baux
arrivant à échéance en
Jusqu’au
break
2
Jusqu’à la
ﬁn du bail
Année 1 Année 2 Années
3- 5
Année 1 Année 2 Années
3- 5
Immobilier de santé
15,6 15,7 15.891 3.440 5.030 17.627 3.425 5.423
Immobilier de santé Belgique
18,4 18,4 15 14 44 8 14 39
Immobilier de santé France
2,9 3,1 14.705 3.065 2.777 16.555 3.065 3.225
Immobilier de santé Pays-Bas
9,9 10,4 1.171 362 2.159 1.064 346 2.116
Immobilier de santé Allemagne
21,4 21,4 - - 50 - - 44
Immobilier de santé Autres
17,0 17,0 - - - - - -
Bureaux
4,6 5,6 12.993 11.758 17.697 11.558 10.094 16.259
Immobilier de réseaux de distribution
12,1 12,3 97 2.668 77 87 2.482 70
Pubstone Belgique
13,8 13,8 - - - - - -
Autre Belgique
8,2 8,2 - - - - - -
Pubstone Pays-Bas
13,8 13,8 - - - - - -
Coﬁnimur I France
2,7 4,5 97 2.668 77 87 2.482 70
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE
12,4 12,8 28.981 17.866 22.803 29.272 16.000 21.752
(x 1.000 EUR) Données des baux en fonction de leur date de révision (break)
Loyers passants des baux
sujets à révision en
VLE
1
des baux
sujets à révision en
Année 1 Année 2 Années 3 -5 Année 1 Année 2 Années 3 -5
Immobilier de santé
16.082 3.950 5.516 17.809 3.766 5.994
Immobilier de santé Belgique
15 14 44 8 14 39
Immobilier de santé France
14.838 3.530 2.777 16.685 3.365 3.225
Immobilier de santé Pays-Bas
1.228 406 2.646 1.116 387 2.686
Immobilier de santé Allemagne
- - 50 - - 44
Immobilier de santé Autres
- - - - - -
Bureaux
16.841 14.030 20.814 15.015 12.280 19.183
Immobilier de réseaux de distribution
97 3.535 407 87 3.292 354
Pubstone Belgique
- - - - - -
Autre Belgique
- - - - - -
Pubstone Pays-Bas
- - - - - -
Coﬁnimur I France
97 3.535 407 87 3.292 354
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE
33.019 21.515 26.737 32.911 19.337 25.530
1. VLE = valeur locative estimée.
2. Première option de résiliation par le locataire.
184
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
EPRA - Ratio de coûts
(x 1.000 EUR) 2021 2020
(i) Dépenses administratives/opérationnelles selon les états ﬁnanciers
-64.941 -53.283
Gratuités locatives
-6.652 -5.460
Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués
-4.146 -3.221
Frais nets de redécoration
-1.575 243
Frais techniques
-6.628 -6.051
Frais commerciaux
-2.967 -2.344
Charges et taxes sur immeubles non loués
-3.188 -2.765
Frais généraux de la société
-39.784 -33.684
(v) Part des dépenses des co- entreprises
0 -17
EPRA COÛTS (FRAIS DIRECTS DE VACANCE INCLUS) (A)
-64.941 -53.300
(ix) Coûts directs des immeubles non loués
7.335 5.987
EPRA COÛTS (FRAIS DIRECTS DE VACANCE EXCLUS) (B)
-57.606 -47.313
(x) Revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier
299.001 256.981
(xii) Part des revenus locatifs des co -entreprises
0 295
Revenus locatifs bruts (C)
299.001 257.276
EPRA ratio de coûts (frais directs de vacance inclus) (A/C)
21,7 % 20,7 %
EPRA ratio de coûts (frais directs de vacance exclus) (B/C)
19,3 % 18,4 %
Frais généraux et d’exploitation capitalisés (inclus part des co-entreprises)
2.629 1.190
Coﬁnimmo capitalise les frais généraux et les charges d’exploitation (frais juridiques, frais de gestion de projet, intérêts capitalisés,…)
directement liés aux projets de développement.
Clinique psychiatrique – Kaarst (DE)
185
DONNÉES CONFORMES AU RÉFÉRENTIEL EPRA
Projets de développement
Dans le courant de l’année 2021, Coﬁnimmo a travaillé sur plusieurs chantiers
de redéveloppement. Pour les détails concernant ces chantiers en cours et
futurs, voir page 38 du chapitre ‘Immobilier de santé’.
Maison de repos et de soins – Jaén (ES)
EPRA CAPEX
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Groupe
(excl. co-
entreprises)
Immobilier
de santé
Bureaux
Immobilier de réseaux
de distribution
Co-
entreprise
(part
propor-
tionnelle)
Total
groupe
BE FR NL DE Autres
Pubstone
BE
Autre
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR
Acquisitions
1
802.086 144.854 65.178 55.776 22.486 513.714 79 0 0 0 0 0 802.086
4
Développement
2
87.282 4.124 8.150 14.678 0 52.330 7.941 0 58 0 0 0 87.282
5
Coûts externes capitalisés
85.708 3.952 8.029 14.490 0 51.796 7.383 0 58 0 0 0 85.708
Frais généraux et autres dépenses capitalisés
1.574 171 122 188 0 534 558 0 0 0 0 0 1.574
Immeubles de placement
22.077 5.093 304 9.370 388 686 1.740 3.544 0 952 0 0 22.077
6
Projets majeurs générant déjà (partiellement) des revenus 17.674 4.865 227 8.781 374 0 1.216 1.533 0 679 0 0 17.674
Sans espace supplémentaire à louer 3.347 203 77 413 14 686 132 1.549 0 273 0 0 3.347
Frais généraux et autres dépenses capitalisés 1.056 25 0 176 0 0 392 462 0 0 0 0 1.056
Total CapEx
3
911.444 154.070 73.632 79.824 22.874 566.730 9.761 3.544 58 952 0 0 911.444
7
Variation des montants provisionnés
-8.948 -6.253 -1.792 -2.417 1.470 1.664 -566 -533 -53 -468 0 0 -8.948
Total CapEx en liquidités
902.496 147.818 71.840 77.407 24.343 568.394 9.195 3.010 5 484 0 0 902.496
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Groupe
(excl. co-
entreprises)
Immobilier
de santé
Bureaux
Immobilier de réseaux
de distribution
Co-
entreprise
(part
propor-
tionnelle)
Total
groupe
BE FR NL DE Autres
Pubstone
BE
Autre
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR
Acquisitions
607.723 233.280 26.130 49.428 99.351
58.402
141.132 0
0
0 0 0 607.723
Développement
31.458 19 0 5.872 0
20.978
4.590 0
0
0 0 0 31.458
Coûts externes capitalisés
31.095 0 0 5.850 0 20.978 4.267 0
0
0 0 0 31.095
Frais généraux et autres dépenses capitalisés
364 19 0 22 0 0 323 0
0
0 0 0 364
Immeubles de placement
27.132 1.581 11 10.401 6.974 9
4.240 3.071
0 844 0 0 27.132
Projets majeurs générant déjà (partiellement)
des revenus
22.547 1.417 0 10.145 6.713 0 3.778 494
0
0 0 0 22.547
Sans espace supplémentaire à louer
3.758 132 11 257 260 9 121 2.124
0
844 0 0 3.758
Frais généraux et autres dépenses capitalisés
827 32 0 0 0 0 341 454
0
0 0 0 827
Total CapEx
666.313 234.880 26.141 65.701 106.325 79.389
149.962 3.071
0
844 0 0 666.313
Variation des montants provisionnés
8.820 83 -10 4.125 228 -5.016 8.277 1.061
0
72 0 0 8.820
Total CapEx en liquidités
675.133 234.963 26.131 69.825 106.553 74.373
158.240 4.132
0
917 0 0
675.133
186
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
EPRA CAPEX
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Groupe
(excl. co-
entreprises)
Immobilier
de santé
Bureaux
Immobilier de réseaux
de distribution
Co-
entreprise
(part
propor-
tionnelle)
Total
groupe
BE FR NL DE Autres
Pubstone
BE
Autre
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR
Acquisitions
1
802.086 144.854 65.178 55.776 22.486 513.714 79 0 0 0 0 0 802.086
4
Développement
2
87.282 4.124 8.150 14.678 0 52.330 7.941 0 58 0 0 0 87.282
5
Coûts externes capitalisés
85.708 3.952 8.029 14.490 0 51.796 7.383 0 58 0 0 0 85.708
Frais généraux et autres dépenses capitalisés
1.574 171 122 188 0 534 558 0 0 0 0 0 1.574
Immeubles de placement
22.077 5.093 304 9.370 388 686 1.740 3.544 0 952 0 0 22.077
6
Projets majeurs générant déjà (partiellement) des revenus 17.674 4.865 227 8.781 374 0 1.216 1.533 0 679 0 0 17.674
Sans espace supplémentaire à louer 3.347 203 77 413 14 686 132 1.549 0 273 0 0 3.347
Frais généraux et autres dépenses capitalisés 1.056 25 0 176 0 0 392 462 0 0 0 0 1.056
Total CapEx
3
911.444 154.070 73.632 79.824 22.874 566.730 9.761 3.544 58 952 0 0 911.444
7
Variation des montants provisionnés
-8.948 -6.253 -1.792 -2.417 1.470 1.664 -566 -533 -53 -468 0 0 -8.948
Total CapEx en liquidités
902.496 147.818 71.840 77.407 24.343 568.394 9.195 3.010 5 484 0 0 902.496
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Groupe
(excl. co-
entreprises)
Immobilier
de santé
Bureaux
Immobilier de réseaux
de distribution
Co-
entreprise
(part
propor-
tionnelle)
Total
groupe
BE FR NL DE Autres
Pubstone
BE
Autre
BE
Pubstone
NL
Coﬁnimur I
FR
Acquisitions
607.723 233.280 26.130 49.428 99.351
58.402
141.132 0
0
0 0 0 607.723
Développement
31.458 19 0 5.872 0
20.978
4.590 0
0
0 0 0 31.458
Coûts externes capitalisés
31.095 0 0 5.850 0 20.978 4.267 0
0
0 0 0 31.095
Frais généraux et autres dépenses capitalisés
364 19 0 22 0 0 323 0
0
0 0 0 364
Immeubles de placement
27.132 1.581 11 10.401 6.974 9
4.240 3.071
0 844 0 0 27.132
Projets majeurs générant déjà (partiellement)
des revenus
22.547 1.417 0 10.145 6.713 0 3.778 494
0
0 0 0 22.547
Sans espace supplémentaire à louer
3.758 132 11 257 260 9 121 2.124
0
844 0 0 3.758
Frais généraux et autres dépenses capitalisés
827 32 0 0 0 0 341 454
0
0 0 0 827
Total CapEx
666.313 234.880 26.141 65.701 106.325 79.389
149.962 3.071
0
844 0 0 666.313
Variation des montants provisionnés
8.820 83 -10 4.125 228 -5.016 8.277 1.061
0
72 0 0 8.820
Total CapEx en liquidités
675.133 234.963 26.131 69.825 106.553 74.373
158.240 4.132
0
917 0 0
675.133
1. Voir les principales réalisations 2021 en pages 43 à 55.
2. Voir le programme d’investissements engagés en immobilier de santé en pages 38 à 39.
3. Voir le rapport de gestion, section ‘Immobilier de santé’ (pages 32 à 55), section ‘Bureaux’ (pages 62 à 69) et section ‘Immobilier de réseaux de
distribution’ (pages 56 à 59).
4. Voir Note 22 et Note 37.
5. Voir Note 37. La somme des éléments des notes de bas de page 4 et 5 donne 109.359 KEUR, voir Note 22.
6. Voir Note 37. La somme des éléments des notes de bas de page 4 et 5 donne 109.359 KEUR, voir Note 22.
7. Voir pages 71 et 72.
187
DONNÉES CONFORMES AU RÉFÉRENTIEL EPRA
DÉCLARATION DE
GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
En matière de gouvernance d’entreprise, Coﬁnimmo veille à appliquer les normes les
plus strictes et évalue en permanence ses méthodes par rapport aux principes,
pratiques et exigences en vigueur dans ce domaine.
Code de référence et charte de
gouvernance d’entreprise
Coﬁnimmo applique le Code belge de gouvernance d’entreprise 2020
(‘Code 2020’) qui constitue son code de référence au sens de l’article
3:6 §2, 1° du Code des sociétés et des associations (‘CSA’). Le Code
2020 est disponible sur le site du Moniteur belge ainsi que sur le site
www.corporategovernancecommittee.be.
Le conseil d’administration déclare qu’à sa connaissance, la pratique
de gouvernance d’entreprise au 31.12.2021 est en conformité avec le
Code 2020. Il est cependant rappelé que l’assemblée générale
ordinaire du 12.05.2021 a renouvelé le mandat de Monsieur Xavier
de Walque comme administrateur indépendant conformément
à l’article 7:87 §1 du CSA. Le conseil d’administration a estimé adé-
quat de s’écarter de l’un des critères d’indépendance prévus par le
principe 3.5 du Code 2020, étant donné que la durée du mandat
de Monsieur Xavier de Walque, qui excède 12 ans, n’entrave en rien
son indépendance. En eet, Monsieur Xavier de Walque n’entretient
ni avec la société, ni avec un actionnaire important de celle-ci, de
relation qui soit de nature à mettre son indépendance en péril.
Monsieur Xavier de Walque a par ailleurs toujours démontré au
cours de l’exercice de son mandat qu’il dispose d’un esprit libre,
indépendant et critique, tout en mettant le bien de la société au
centre de ses préoccupations.
La charte de gouvernance d’entreprise, qui fournit une information
complète sur les règles de gouvernance applicables au sein de la
société traite notamment des principes et processus de la struc
-
ture de gouvernance, de la politique de prévention en matière de
conﬂits d’intérêts, du Dealing Code, et de la politique en matière
de bonne conduite. Elle peut être consultée sur le site internet de
Coﬁnimmo.
Contrôle interne et gestion des risques
CADRE
Conformément aux règles de gouvernance d’entreprise et aux
diérentes lois applicables aux sociétés immobilières réglementées,
Coﬁnimmo a mis en place un processus de gestion des risques et
de contrôle interne.
La société a choisi comme cadre de référence le modèle d’Enter
-
prise Risk Management (ERM) développé par COSO (Committee
of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission -
www.coso.org). COSO est une organisation qui émane du sec
-
teur privé. Son but est de promouvoir l’amélioration de la qualité
du reporting ﬁnancier et non ﬁnancier par l’application de règles
d’éthique des aaires, d’un système de contrôle interne ecace
et de règles de gouvernance d’entreprise.
Le modèle d’ERM s’articule autour des composantes suivantes : l’en-
vironnement interne, l’évaluation des risques, les activités de
contrôle, l’information et la communication interne, la surveillance
et le suivi.
COMPOSANTES
Environnement interne
La notion d’environnement interne recouvre la vision, l’intégrité, les
valeurs éthiques, les compétences personnelles, la manière dont le
comité exécutif assigne l’autorité et les responsabilités, organise
et forme les membres du personnel, le tout sous le contrôle du
conseil d’administration.
• Règles de gouvernance d’entreprise, existence d’un comité d’audit
et d’un comité de nomination, de rémunération et de corporate
governance composés d’administrateurs indépendants au sens
de l’article 7:87 §1 du CSA et du Code 2020 et des fonctions d’au
-
diteur interne, de risk manager, de contrôleur de gestion et de
compliance ocer.
• Intégration de la notion de risque au sein du comité exécutif pour
tout investissement, engagement ou toute transaction susceptible
d’exercer un impact signiﬁcatif sur les objectifs de l’entreprise.
• Existence d’une politique RSE traitant la vision et les obligations
en termes de développement durable.
1. Le présent chapitre fait partie intégrante du rapport de gestion statutaire et consolidé.
1
188
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
• Existence d’un code de bonne conduite traitant notamment des
conﬂits d’intérêts, du secret professionnel, des règles en matière
d’achat et de vente d’actions, de prévention d’abus de biens so
-
ciaux, d’acceptation de cadeaux d’aaires, de communication, de
respect des personnes et d’une procédure de whistleblowing qui
font parties intégrantes de la charte de gouvernance d’entreprise.
• Respect des principes de ségrégation des fonctions, applica-
tion de règles de délégation de pouvoirs clairement établies à
tous les échelons du groupe et application de critères stricts en
matière de gestion des ressources humaines, notamment pour
tout ce qui concerne la sélection, les règles d’engagement du
personnel, la politique de formation, le processus d’entretiens
de fonctionnement et la ﬁxation des objectifs annuels.
• Des acteurs externes participent également à cet environne
-
ment de contrôle des risques. Il s’agit notamment de l’Autorité des
Services et Marchés Financiers (FSMA), des réviseurs d’entreprise,
des conseillers juridiques, des experts évaluateurs indépendants,
des institutions ﬁnancières, de l’agence de notation, des analystes
ﬁnanciers et des actionnaires.
Évaluation des risques
• L’évaluation des risques regroupe l’identiﬁcation des événements
à risque, leur analyse et les mesures choisies pour y répondre de
manière ecace.
• Une stratégie déterminée par le conseil d’administration sur base
d’une proposition du comité exécutif, incluant les risques et op-
portunités ainsi que le changement climatique. La stratégie est
ensuite traduite en objectifs opérationnels, de conformité et de
reporting qui s’appliquent à tous les niveaux de fonctionnement
de l’entreprise, du niveau le plus global jusqu’à leur mise en œuvre
dans les entités fonctionnelles.
• Analyse globale et approfondie des risques de l’entreprise ré
-
alisée périodiquement en collaboration avec tous les échelons
hiérarchiques, chacun pour son domaine de compétence.
• Analyse sur base des choix stratégiques, des contraintes légales
et de l’environnement dans lequel l’entreprise évolue, y com-
pris les risques liés au développement durable, tels que l’impact
du changement climatique sur les activités de l’entreprise :
– identiﬁcation des risques possibles ;
– probabilité de survenance ;
– impact sur les objectifs vu sous diérents angles : risques liés aux
activités de Coﬁnimmo et à ses secteurs d’activité, risques liés
à la situation ﬁnancière de Coﬁnimmo, risques juridiques et
réglementaires, risques relatifs au contrôle interne, risques en
-
vironnementaux, sociaux et de gouvernance.
• Analyse formalisée dans un document présenté et discuté en
comité exécutif qui fait l’objet d’une mise à jour tout au long
de l’année en fonction de l’évolution des activités et des nouveaux
engagements pris, en tenant compte des leçons du passé. Ce
document est présenté une fois par an au comité d’audit qui s’en
servira, entre autres, pour décider des missions d’audit conﬁées
à l’auditeur interne. De plus, chaque projet majeur fait l’objet
d’une analyse de risques spéciﬁques suivant un canevas organisé
améliorant la qualité de l’information dans le processus de prise
de décision. Ce canevas inclut les risques de transition liés au
changement climatique comme la performance énergétique des
projets, ainsi que les risques physiques liés au changement cli-
matique comme le risque d’inondation.
Activités de contrôle
Des contrôles sont mis en œuvre dans les diérents départements
en réponse aux risques identiﬁés.
Activités de contrôle ﬁnancier
• budget : un budget, qui est l’application chirée des objectifs
de l’entreprise, est établi annuellement et vériﬁé chaque trimestre.
Il reprend à la fois les prévisions de revenus, tels que les loyers
pour l’année, mais également les frais liés à la gestion et au
développement du patrimoine immobilier, ainsi que les frais ﬁ
-
nanciers liés à la structure de ﬁnancement des activités. Le budget
est validé par le comité exécutif puis présenté au conseil d’ad-
ministration, qui l’approuve. Les écarts entre le budget estimé
et le résultat réalisé sont revus trimestriellement par le comité
exécutif, le comité d’audit et le conseil d’administration ;
• crédit : la solvabilité des clients les plus importants parmi ceux
qui ne bénéﬁcient pas d’une notation ﬁnancière est analysée
à diérents moments clés. Les montants et la validité des ga
-
ranties locatives constituées par l’ensemble des locataires sont
contrôlés trimestriellement par les équipes opérationnelles ;
• comptabilité : l’utilisation d’un ERP (Enterprise Resource Planning,
c’est-à-dire un progiciel de gestion intégrée), fourni par SAP, in-
tègre un certain nombre de contrôles automatiques. SAP englobe
tous les aspects comptables et ﬁnanciers, ainsi que toutes les
données liées aux activités immobilières (par exemple, le suivi
des contrats de location, les appels de loyers, les décomptes
de charges, les commandes, les achats, le suivi budgétaire des
chantiers, etc.) ;
• trésorerie : l’appel à diérentes sources de ﬁnancement et insti
-
tutions ﬁnancières et l’étalement des échéances permet de limi-
ter le risque de concentration des reﬁnancements. Le risque taux
d’intérêt est limité par l’application d’une politique de couverture
et l’utilisation d’un logiciel de trésorerie facilite le suivi au jour le
jour des positions de trésorerie et les opérations de cash-pooling.
Activités de contrôle opérationnel, à titre d’exemple :
• la situation locative fait l’objet d’une analyse semestrielle de même
que l’échéance des baux et les risques et opportunités en termes
de revenus locatifs ;
• le principe de la double signature est appliqué dans les limites
des délégations de pouvoirs pour tout engagement vis-à-vis de
tiers, qu’il s’agisse d’acquisitions de biens, de locations de surfaces,
de commandes de tout type, d’approbations de factures et de
paiements ;
• l’utilisation d’un logiciel de workﬂow lors des diérentes étapes
de l’activité commerciale (location de surfaces) renforce les
contrôles lors des étapes clés du processus ;
• le registre et les mouvements des actions nominatives COFB sont
intégrés dans une application informatique sécurisée (programme
Capitrack) développée et mise à disposition par le dépositaire
central de Belgique, Euroclear ;
• l’utilisation d’une plateforme en ligne qui permet le monitoring des
obligations ﬁscales du groupe et facilite les échanges de données.
De même, un dispositif de contrôle ﬁscal a été mis en place et
permet le contrôle interne, conformément aux règles de l’Or
-
ganisation de Coopération et de Développement Economiques
(OCDE) des processus et des transactions ayant des conséquences
ﬁscales ;
189
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
• l’utilisation d’une plateforme en ligne pour la gestion du secré-
tariat juridique des ﬁliales du groupe ;
• la mise en place d’un système interne de contrôle du traite
-
ment des données à caractère personnel. En 2021, ce système a
fait l’objet d’un audit réalisé par un consultant externe spécialisé
en la matière qui a conclu que le niveau de conformité mis en
place était tout à fait satisfaisant.
Information et communication interne
L’information et la communication vers les diérents échelons
de l’entreprise, ainsi que celles qui émanent de ceux-ci, reposent
sur des réunions de travail et du reporting.
• Un rapport de gestion trimestriel, établi par le département
Control, reprend la situation du compte de résultats et du bilan, les
indicateurs clés, la situation des acquisitions/ventes et leur impact
sur les résultats. Il comprend également l’inventaire du patri-
moine, la situation des chantiers et les positions de trésorerie.
Il est discuté en comité exécutif, en comité d’audit et au conseil
d’administration.
• Chaque département établit périodiquement des rapports spé-
ciﬁques à son activité propre.
• Le comité exécutif se réunit chaque semaine et passe systé
-
matiquement en revue les points importants du fonctionnement
et de l’activité de la société et discute plus en détails des dos
-
siers immobiliers d’investissement et de désinvestissement, des
constructions et des locations. Chacune de ces réunions fait l’objet
d’un procès-verbal avec, si nécessaire, un plan d’actions pour la
mise en œuvre des décisions actées en réunion.
En 2021, la société a lancé une enquête de satisfaction sur la com-
munication interne auprès de ses employés. De cette enquête, le
département des ressources humaines a mis en place un plan d’ac-
tions dans le but de promouvoir et développer la communication
interne au sein de la société, tant au niveau des informations liées
aux ressources humaines que des activités de la société.
Surveillance et suivi
L’entreprise eectue des évaluations continues et/ou ponctuelles
pour vériﬁer si les composantes du contrôle interne ont été mis en
place et si elles fonctionnent.
• Une clôture trimestrielle est eectuée selon les mêmes procédures
qu’en ﬁn d’exercice. À cette occasion, des comptes consolidés
sont établis. Des indicateurs clés sont calculés et analysés. Ces
données sont rassemblées dans le rapport de gestion dont il est
question au point précédent. Toutes ces données sont discutées
et analysées en comité exécutif, en comité d’audit et en conseil
d’administration.
• Chaque département collecte à son niveau des informations per-
tinentes qui font l’objet d’analyses trimestrielles et sont comparées
aux objectifs ﬁxés pour l’année. Le comité exécutif invite régu-
lièrement des responsables de département pour faire le point
sur l’évolution des activités propres à leur domaine de compétence.
• Les missions de l’auditeur interne couvrent diérents processus.
Les résultats des audits sont soumis au comité d’audit, qui s’as
-
sure de la mise en œuvre des recommandations, et au conseil
d’administration.
• L’intégrité des systèmes d’information et des données par le
renforcement des contrôles des systèmes d’information et des
mesures ont été mises en place aﬁn de prévenir et répondre à la
survenance d’un incident de cybersécurité qui pourrait perturber
son activité. Le comité exécutif prend en charge les questions
stratégiques relatives à la cybersécurité, elles-mêmes contrôlées
par le comité d’audit. Un plan de recouvrement après sinistre
déﬁnit les mesures à mettre en œuvre en cas de crise. Il existe
des gradations dans l’application de ces mesures en fonction du
type et de la gravité de l’incident survenu. Ce plan de recouvre-
ment contient également l’ordre de restauration des services
en fonction de leur priorité, ceci pour permettre à la société de
fonctionner au mieux sans ses ressources habituelles, aﬁn de
réagir rapidement, fournir les services indispensables, et revenir
au plus vite à une reprise normale des activités. Des copies de
sauvegarde des données sont organisées selon la stratégie 3-2-1,
à savoir : trois copies d’un même ﬁchier sur deux supports dié-
rents dont une sauvegarde hors site. Des mesures sont également
prises pour sécuriser l’accès aux données de la société et plus
particulièrement concernant l’outil informatique qui supporte le
processus ﬁnancier (SAP). Par ailleurs, cet outil fait l’objet d’un
audit annuel par l’auditeur externe. En termes de couverture de
risques, la société dispose d’une assurance couvrant les consé
-
quences d’un incident de cybersécurité. Enﬁn, outre les forma-
tions organisées, des actions de sensibilisation aux risques de
cybersécurité sont mises en place de façon régulière auprès des
membres du personnel. La société n’a pas connaissance, à ce
jour, d’incident survenu durant l’exercice et ayant entraîné une
violation de l’intégrité de ses systèmes d’information, qu’il s’agisse
d’une perte ou d’une fuite de données.
Clinique de réadaptation De Plataan –
Heerlen (NL)
190
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Structure de gouvernance
Structure de l’actionnariat
Le tableau ci-dessous indique les actionnaires de Coﬁnimmo déte-
nant plus de 5 % du capital. Les déclarations de transparence ainsi
que les chaînes de contrôle sont disponibles sur le site internet. À la
date d’arrêté du présent document, Coﬁnimmo n’a reçu aucune
déclaration de transparence présentant une situation postérieure
à celle du 12.04.2021. Selon la déﬁnition d’Euronext, le free ﬂoat
est de 95 %.
Ce tableau présente la situation sur la base des déclarations de
transparence reçues en vertu de la loi du 02.05.2007. Les modiﬁca-
tions éventuelles communiquées depuis le 31.12.2021 ont été publiées
conformément aux dispositions de cette même loi et peuvent être
consultées sur le site internet de la société www.coﬁnimmo.com.
Le conseil d’administration déclare que les actionnaires mentionnés
ne disposent pas de droits de vote diérents.
Société %
BlackRock
5,20
Forever Care-Ion
6,69
Groupe Coﬁnimmo
1
0,12
Autres < 5 %
87,99
TOTAL
100,00
1. Les droits de vote attachés aux actions propres sont suspendus.
HEAD OF ESG
• A
ssure une approche holistique des aspects environnementaux, sociaux et de
gouvernance en intégrant ces aspects dans les activités des diérents départements
• Favorise le dialogue avec toutes les parties prenantes aﬁn de déterminer où les
eorts doivent être poursuivis, et de développer des partenariats à long terme qui
augmentent l’impact positif des actions menées
• Évalue et gère les risques et les opportunités liés au changement climatique et
 propose des mesures concrètes et économiquement raisonnables permettant
d’améliorer les performances environnementales de la société, de son patrimoine et,
par extension, des espaces occupés par ses locataires
 s’assure que le groupe respecte les prescriptions légales, nationales et internationales,
en matière d’environnement
 suit sur le terrain, en collaboration avec les équipes opérationnelles, la mise en œuvre
de la stratégie environnementale du groupe dans tous les secteurs d’activité
COMPLIANCE OFFICER
• Veille au respect du code de conduite :
conﬂits d’intérêts, incompatibilité de
mandats, respect des valeurs d’entre
-
prise, abus et manipulations de marché
• Veille au respect de toutes les
dispositions légales et réglementaires
en vigueur
AUDITEUR INTERNE
• Eectue toutes les tâches de
vériﬁcation selon les directives du
comité d’audit
• Examine la ﬁabilité, la cohérence
et l’intégrité de l’information et des
procédures opérationnelles
• Examine les systèmes mis en place
pour s’assurer que l’organisation
se conforme aux règles, plans,
procédures, lois et règlements
susceptibles d’avoir un impact
signiﬁcatif sur les opérations
COMITÉ D’AUDIT
• Assiste le conseil d’administration
quant à l’indépendance du réviseur
d’entreprise et quant

au processus d’élaboration
de l’information ﬁnancière, non
ﬁnancière et de durabilité
 à l’ecacité des systèmes de
contrôle interne et de gestion des
risques
 à l’audit interne et à son ecacité
 au contrôle légal des comptes
annuels et consolidés
 aux aspects environnementaux et
sociaux
COMITÉ EXÉCUTIF
• Assure la gestion journalière de
l’entreprise, sous la présidence du CEO
• Propose au conseil d’administration la
stratégie de la société, y compris en
matière de RSE
• Exécute la stratégie retenue par le
conseil d’administration
• Assure la surveillance des
risques et opportunités liés au
changement climatique, et autres
matières RSE
COMITÉ DE NOMINATION,
DE RÉMUNÉRATION ET DE
CORPORATE GOVERNANCE
• Conseille et assiste le conseil
d’administration dans toute question
relative à la composition du conseil
d’administration, de ses comités et du
comité exécutif
 la sélection, l’évaluation et la dési-
gnation des membres du conseil
d’administration et du comité
exécutif
 la politique de rémunération des
membres du conseil d’administration
et du comité exécutif
• Assiste le conseil dans toute
question liée à la gouvernance
CONSEIL D’ADMINISTRATION
• Arrête les orientations stratégiques de la société
• Surveille activement la qualité de la gestion et sa conformité à la stratégie
• Examine la qualité de l’information donnée aux investisseurs et au public
• Détermine la gouvernance d’entreprise
•
Incorpore les risques et opportunités liés au changement climatique dans la stratégie globale
• Arrête les orientations RSE et supervise leur mise en œuvre
191
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
21
MANAGERS
140
EMPLOYÉS DONT 21 MANAGERS
67 %
Hommes
67 %
31-50 ans
33 %
Femmes
33 %
> 50 ans
43 %
Hommes
57 %
Femmes
7 %
< 30 ans
28 %
> 50 ans
66 %
31-50 ans
53 %
< 5 ans
19 %
> 15 ans
29 %
> 15 ans
13 %
6-10 ans
5 %
6-10 ans
 %
11-15 ans
33 %
11-15 ans
Genre
Ancienneté
Âge
81 %
Belge
80 %
Belge
19 %
UE
19 %
UE
Nationalité
Départements
47 %
Immobilier
51 %
Immobilier
24 %
Finance
34 %
Finance
29 %
Corporate
15 %
Corporate
1 %
Non-UE
33 %
< 5
ans
Conseil
d’administration
Comité
exécutif
Comité
d’audit
Comité de nomination,
de rémunération et
de corporate governance
Membres indépendants/ total
8/11
(73 %)
- 3/3
(100 %)
4/4
(100 %)
Parité
Hommes
64 % 60 % 67 % 75 %
Femmes
36 % 40 % 33 % 25 %
Âge
31-50 ans
9 % 60 % - -
> 50 ans
91 % 40 % 100 % 100 %
Taux d’internationalisation
27 % - 33 % 50 %
Background
Santé
55 % 100 % 33 % 50 %
Financier
55 % 60 % 100 % -
Immobilier
64 % 100 % 67 % 50 %
Industriel
27 % 20 % - 50 %
RSE
55 % 40 % 33 % 100 %
Durée moyenne du mandat
6 ans 5 ans 7 ans 5 ans
192
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Politique de diversité
RESPECT DES DIFFÉRENCES ET DE LA DIVERSITÉ
CULTURELLE
Coﬁnimmo est convaincue de l’attrait, pour l’entreprise comme
pour la communauté, de la diversité (culturelle, générationnelle, lin-
guistique, de genre, etc.) et favorise l’égalité des chances, qui est
une valeur fondamentale de la démocratie.
Les mesures en matière de recrutement, de sélection et de gestion
du personnel sont détaillés dans le chapitre ‘Capital humain’ du
rapport RSE (voir page 113).
La gouvernance a notamment comme objectif la qualité, le déve-
loppement et la durabilité. Obtenir une qualité de gestion maximale
est possible, entre autres, grâce à la diversité.
DIVERSITÉ AU SEIN DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
ET DE SES COMITÉS
La diversité au sein du conseil d’administration se manifeste non
seulement par la présence importante de femmes, mais également
par la présence de trois nationalités diérentes et de backgrounds
variés. Cette sélection au sein du conseil et de ses comités permet
d’élargir les connaissances sur les diérents pays et secteurs de
marché dans lesquels la société opère. Par ailleurs, la présence im-
portante de femmes chez Coﬁnimmo a été reconnue par plusieurs
études sur la diversité des genres dans les organes de gouvernance
des entreprises belges. À titre d’exemple, l’étude couvrant l’an-
née 2021 réalisée sur la diversité des genres dans les organes de
gouvernance des entreprises par l’organisation European Women
On Boards (EWOB) indique que Coﬁnimmo est à la 125
e
place sur
668 sociétés et à la 3
e
place des sociétés belges de son Gender
Diversity Index.
DIVERSITÉ AU SEIN DU MANAGEMENT
Depuis de nombreuses années, le groupe a une majorité de col-
laboratrices et plusieurs d’entre elles occupent une fonction de
management. Au total, 33 % des managers sont des femmes.
L’ensemble des managers féminins assure ce rôle dans les dé
-
partements Finance et Corporate.
Une ﬂexibilité dans l’organisation de la vie professionnelle, qui est
oerte à tous les collaborateurs, est particulièrement utilisée par les
femmes et se développe auprès des collaborateurs masculins. Lors
d’un retour de congés de maternité, la possibilité de se développer
et de croître au sein de Coﬁnimmo reste entière, le ﬁl conducteur
des promotions étant la valorisation des talents et des compétences,
d’où qu’ils viennent.
DIVERSITÉ AU SEIN DES COLLABORATEURS
La gestion de la diversité est indissociable de la gestion des res-
sources humaines. L’équité, attestée également par le renouvel-
lement régulier du label Investors in People, fait partie intégrante
de la gestion des ressources humaines et est recherchée dans
tous les domaines et à tous les niveaux : accessibilité des formations,
coaching et gestion du stress, transfert de compétences, gestion
des carrières, etc.
Coﬁnimmo est l’une des rares entreprises immobilières belges
où la présence des femmes est aussi importante. Par ailleurs, les
origines culturelles et le parcours académique des collaborateurs
sont variés, stimulant ainsi la créativité interne et augmentant la
performance des équipes. La diversité générationnelle, quant à
elle, permet de réunir expérience et innovation et dégage ainsi
des solutions reproductibles.
Recrutement
En 2021, Coﬁnimmo a recruté 22 nouveaux collègues dont 6 en
dehors de la Belgique. Parmi ceux-ci, quatre personnes ont plus
de 50 ans et quatre personnes moins de 25 ans. Le concept de
talent se veut diversiﬁé et ouvert à tous les types de proﬁl. Les
performances en matière de ratios sensibles (âge, origine, etc.)
continuent à faire l’objet de l’attention du département des res
-
sources humaines du groupe.
Gestion du personnel
À l’arrivée de tout nouveau collaborateur, Coﬁnimmo lui présente la
charte de gouvernance d’entreprise, qui fait partie intégrante de la
farde d’accueil et veille à ce qu’il exprime son adhésion à celle-ci
avant de rejoindre Coﬁnimmo.
Communication
Aujourd’hui, la communication externe ayant pour objet l’implication
en matière de diversité, passe principalement par des documents
tels que le document universel d’enregistrement et le site internet.
Parallèlement, Coﬁnimmo est attentive à la communication interne
en partageant avec toutes les parties prenantes sa volonté d’ouver-
ture. Et surtout, la société réussit à créer au sein de ses collaborateurs
une volonté partagée de s’impliquer pour faire toujours mieux.
Notre engagement est de continuer
à mesurer les progrès en matière
d’égalité. Notre objectif est de recruter
et de développer les meilleurs talents
et d’éviter des promotions sur la
seule base du genre ou de l’âge.
Il est primordial que les
collaborateurs comprennent que les
départements ont tout à gagner
d’une plus grande diversité.
Notre objectif ultime
est l’égalité de traitement.
193
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
ORGANES DE DÉCISION
Depuis 2020, Coﬁnimmo a opté pour une structure de gouvernance moniste ou
one-tier, telle que prévue aux articles 7:85 et suivants du CSA. Le conseil d’administration
a en outre délégué certains pouvoirs spéciaux à un comité exécutif statutaire,
composé de membres administrateurs ou non, dont chacun, agissant conjointement
avec un autre membre du comité, assure la gestion journalière de la société.
Conseil d’administration
COMPOSITION ACTUELLE
En vertu des principes généraux relatifs à la composition du conseil
d’administration, tels qu’adoptés sur proposition du comité de no-
mination, de rémunération et de corporate governance, le conseil
compte actuellement 11 administrateurs, dont sept non exécutifs et
indépendants au sens de l’article 7:87 §1
er
du CSA et du Code 2020,
un non exécutif indépendant au sens de l’article 7:87 §1
er
du CSA
et trois administrateurs exécutifs (membres du comité exécutif).
À l’issue de l’assemblée générale ordinaire du 12.05.2021, le conseil
d’administration est actuellement composé de 11 administrateurs
suite au non-renouvellement du mandat de Madame Cécile Scalais.
La société est en processus d’identiﬁcation de deux candidats
(dont une candidate féminine) avec pour objectif de propo
-
ser leur nomination comme administrateur indépendant au sens
de l’article 7:87 §1
er
du CSA et du Code 2020 à l’assemblée générale
du 11.05.2022, ou à une assemblée générale ultérieure si le processus
de recrutement n’aurait pas abouti au moment de la convocation
à cette assemblée générale.
Les administrateurs sont nommés pour une durée maximale de
quatre ans par l’assemblée générale et sont révocables par celle-ci
à tout moment, avec eet immédiat et sans motif. Ils sont rééligibles.
Sept administrateurs indépendants répondent aux critères d’indé-
pendance, tels qu’exposés à l’article 7:87 §1
er
du CSA et du Code
2020. Monsieur Xavier de Walque est administrateur indépendant
conformément à l’article 7:87 §1
er
du CSA. Son mandat a été re-
nouvelé à l’assemblée générale ordinaire du 13.05.2020. Le conseil
d’administration a estimé adéquat de s’écarter de l’un des critères
d’indépendance prévus par la disposition 3.5 du Code 2020, étant
donné que la durée du mandat de Monsieur Xavier de Walque,
qui excède 12 ans, n’entrave en rien son indépendance. En eet,
Monsieur Xavier de Walque n’entretient ni avec la société, ni avec
un actionnaire important de celle-ci, de relation qui soit de nature
à mettre son indépendance en péril. Monsieur Xavier de Walque a
par ailleurs toujours démontré au cours de l’exercice de son man-
dat qu’il dispose d’un esprit libre, indépendant et critique tout en
mettant le bien de la société au centre de ses préoccupations. Les
règles de fonctionnement du conseil d’administration sont reprises
dans la Charte de Gouvernance d’Entreprise.
L’objectif d’atteindre un ratio d’au moins un tiers des membres du
conseil dont le genre est diérent de celui des autres membres,
conformément à l’article 7:86 du CSA en matière de mixité des
genres au sein du conseil d’administration, est atteint depuis 2016.
Le conseil d’administration est en eet composé de quatre femmes
et de sept hommes, soit un ratio de mixité de 36 % dépassant le tiers
ﬁxé par la loi. Coﬁnimmo sponsorise également l’activité de l’ASBL
Women on Board, qui vise à promouvoir la présence des femmes
au sein des conseils d’administration. Madame Françoise Roels,
administrateur et membre du comité exécutif, est d’ailleurs l’un
des membres fondateurs de cette ASBL et en assure la présidence
depuis mai 2016. En la matière, Coﬁnimmo fait partie des meilleurs
élèves aux niveaux européen et mondial (voir section ‘Diversité au
sein du conseil d’administration et de ses comités’).
194
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Monsieur Jacques van Rijckevorsel
Administrateur indépendant conformé-
ment à l’article 7:87 §1 du CSA et au Code
2020, Président du conseil d’administration
et Président du comité de nomination, de
rémunération et de corporate governance
• Genre : M
• Nationalité : belge
• Année de naissance : 1950
• Début de mandat : 10.05.2017
• Dernier renouvellement : 12.05.2021
• Fin de mandat : 14.05.2025
• Fonction actuelle : président du conseil
d’administration des Cliniques Universi-
taires Saint-Luc (UCL) (Avenue Hippocrate
10, 1200 Bruxelles)
• Mandats actuels : Cliniques Universitaires
Saint-Luc, Institut de Duve, N-Side,
Fondation Médicale Reine Elisabeth,
Fondation Saint-Luc, Fondation Louvain,
Louvain School of Management, Comité
consultatif d’ING Bruxelles, Capricorn
Sustainable Chemistry Fund
• Mandats précédents : Solvay et plusieurs
ﬁliales, Guberna, CEFIC, Plastics Europe,
Chambre de Commerce belgo-luxem
-
bourgeoise pour la Russie et le Belarus,
Synergia Medical
Monsieur Jean-Pierre Hanin
Administrateur délégué
Dirigeant eectif
• Genre : M
• Nationalité : belge
• Année de naissance : 1966
• Début de mandat : 09.05.2018
• Dernier renouvellement : -/-
• Fin de mandat : 11.05.2022
• Fonction actuelle : Chief Executive Ocer
de Coﬁnimmo SA (Boulevard de la Woluwe
58, 1200 Bruxelles)
• Mandats actuels : divers mandats dans les
ﬁliales du groupe Coﬁnimmo, United Fund
for Belgium
• Mandats précédents : Groupe Etex
Monsieur Jean Kotarakos
Administrateur directeur
Dirigeant eectif
• Genre : M
• Nationalité : belge
• Année de naissance : 1973
• Début de mandat : 09.05.2018
• Dernier renouvellement : -/-
• Fin de mandat : 11.05.2022
• Fonction actuelle : Chief Financial Ocer
de Coﬁnimmo SA (Boulevard de la Woluwe
58, 1200 Bruxelles)
• Mandats actuels : divers mandats dans les
ﬁliales du groupe Coﬁnimmo
• Mandats précédents : Aediﬁca et divers
mandats dans les filiales du groupe
Aediﬁca
Madame Françoise Roels
Administrateur directeur
Dirigeant eectif
• Genre : F
• Nationalité : belge
• Année de naissance : 1961
• Début de mandat : 27.04.2007
• Dernier renouvellement : 12.05.2021
• Fin de mandat : 14.05.2025
• Fonction actuelle : Chief Corporate Aairs
& Secretary General de Coﬁnimmo SA
(Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles)
• Mandats actuels : divers mandats dans les
ﬁliales du groupe Coﬁnimmo et comme
représentant de Coﬁnimmo, Guberna,
Women on Board ASBL, PMH SA, Domicilia
NV, Les Petits Riens ASBL
• Mandats précédents : -/-
Madame Inès Archer-Toper
Administrateur indépendant conformément
à l’article 7:87 §1 du CSA et au Code 2020
Membre du comité d’audit
• Genre : F
• Nationalité : française
• Année de naissance : 1957
• Début de mandat : 08.05.2013
• Dernier renouvellement : 12.05.2021
• Fin de mandat : 14.05.2025
• Fonction actuelle : Administrateur
de sociétés
195
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  ORGANES DE DÉCISION
• Mandats actuels : Aina Investment Fund
(Luxembourg - une entité du groupe
Edmond de Rothschild), Gecina SA (France),
Lapillus OPCI (France), Nimanimmo SAS
(France)
• Mandats précédents : Segro PLC SA
(Royaume-Uni), Axcior Immo et Axcior
Corporate Finance SA (France), Orox Asset
Management SA (Suisse), EDRCF (France)
Monsieur Olivier Chapelle
Administrateur indépendant conformément
à l’article 7:87 §1 du CSA et au Code 2020
Membre du comité de nomination, de ré-
munération et de corporate governance
• Genre : M
• Nationalité : belge
• Année de naissance : 1964
• Début de mandat : 11.05.2016
• Dernier renouvellement : 13.05.2020
• Fin de mandat : 08.05.2024
• Fonction actuelle : Chief Executive Ocer
(CEO) de Recticel SA (Avenue du Bourget
42, 1130 Bruxelles)
• Mandats actuels : Fédération des
Entreprises Belges (FEB), Calyos SA,
Sofindev, Commission Corporate
Governance
• Mandats précédents : Guberna, Essenscia
Monsieur Xavier de Walque
Administrateur indépendant conformément
à l’article 7:87 §1 du CSA
Membre du comité d’audit
• Genre : M
• Nationalité : belge
• Année de naissance : 1965
• Début de mandat : 24.04.2009
• Dernier renouvellement : 13.05.2020
• Fin de mandat : 08.05.2024
• Fonction actuelle : membre du comi
-
té exécutif et Chief Financial Ocer de
Cobepa SA (Rue de la Chancellerie 2/1,
1000 Bruxelles)
• Mandats actuels : divers mandats dans les
ﬁliales du groupe Cobepa (Cobepa North
America, Cosylva, Financière Cronos, Ibel,
Mascagna, Mosane, Sophinvest, Ulran),
JF Hillebrand AG, AG Insurance, Degroof
Equity, DSDC
• Mandats précédents : Cobepa Nederland,
Guimard Finance, Cobib, Cobsos,
Groupement Financier Liégeois, Kanelium
Invest, SGG Holdings, Sapec, Sophielux
2, Soﬁreal (devenu Cobid), BrunchCo 21,
Puccini Partners, Lunch Time, Sophielux 1
Monsieur Maurice Gauchot
Administrateur indépendant conformément
à l’article 7:87 §1 du CSA et au Code 2020
Membre du comité de nomination, de ré-
munération et de corporate governance
• Genre : M
• Nationalité : française
• Année de naissance : 1952
• Début de mandat : 11.05.2016
• Dernier renouvellement : 13.05.2020
• Fin de mandat : 08.05.2024
• Fonction actuelle : Administrateur de so-
ciétés (Avenue Pierre I
er
de Serbie 16, 75116
Paris, France)
• Mandats actuels : Stone Estate (Zurich),
Codic SA, La Foncière Numérique,
Interconstruction, SCI Foncière CRF
• Mandats précédents : CBRE Holding
France
196
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Monsieur Benoit Graulich
Administrateur indépendant conformément
à l’article 7:87 §1 du CSA et au Code 2020
Président du comité d’audit
• Genre : M
• Nationalité : belge
• Année de naissance : 1965
• Début de mandat : cooptation le
25.04.2019, nomination le 05.05.2019
• Dernier renouvellement : -/-
• Fin de mandat : 10.05.2023
• Fonction actuelle : Managing partner
de Bencis Capital Partners, Belgium,
Netherlands, Germany (Culliganlaan 2 E,
1831 Diegem)
• Mandats actuels : Lotus Bakeries NV,
Bencis Capital Partners et ses ﬁliales
• Mandats précédents : Van de Velde NV
Madame Diana Monissen
Administrateur indépendant conformément
à l’article 7:87 §1 du CSA et au Code 2020
Membre du comité de nomination, de ré-
munération et de corporate governance
• Genre : F
• Nationalité : néerlandaise
• Année de naissance : 1955
• Début de mandat : 11.05.2016
• Dernier renouvellement : 13.05.2020
• Fin de mandat : 08.05.2024
• Fonction actuelle : Administrateur de
sociétés
• Mandats actuels : Vz RvT Reinier
de Graaf Groep, Vz RvC Regionale
Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht, Vz
RvT Hivos
• Mandats précédents : MC Slotervaart,
Prinses Maxima Centrum voor Kinder-
oncologie
Madame Kathleen Van Den Eynde
Administrateur indépendant conformément
à l’article 7:87 §1 du CSA et au Code 2020
• Genre : F
• Nationalité : belge
• Année de naissance : 1962
• Début de mandat : 13.05.2015
• Dernier renouvellement : 08.05.2019
• Fin de mandat : 10.05.2023
• Fonction actuelle : Chief Executive Ocer
Belgium et Chief Life, Health & Investment
d’Allianz Benelux (Boulevard du Roi Albert
II 32, 1000 Bruxelles)
• Mandats actuels : Allianz Benelux SA,
Allianz Life Luxembourg SA, Allianz
Nederland Group NV, SCOB SA, Climmolux
Holding SA, Soﬁholding SA
• Mandats précédents : Assurcard, Allianz
Nederland, Asset Management BV,
UP36 SA
197
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  ORGANES DE DÉCISION
RENOUVELLEMENT ET
NOMINATION D’ADMINISTRATEURS
L’assemblée générale ordinaire du 12.05.2021 a approuvé le renou-
vellement des mandats de Monsieur Jacques van Rijckevorsel et de
Madame Inès Archer-Toper en tant qu’administrateurs indépen-
dants conformément à l’article 7:87 §1
er
du CSA et au Code 2020,
et le renouvellement du mandat de Madame Françoise Roels en
tant qu’administrateur exécutif. Leur mandat arrivera à échéance le
14.05.2025. Le conseil d’administration a décidé que Monsieur
Jacques van Rijckevorsel continuait ses fonctions de président du
conseil d’administration et de président du comité de nomination,
de rémunération et de corporate governance, que Madame Inès
Archer-Toper poursuivait sa fonction de membre du comité d’audit
et Madame Françoise Roels sa fonction de Chief Corporate Aairs
Ocer & Secretary General.
Sous réserve d’approbation par la FSMA et par l’assemblée géné-
rale du 11.05.2022, le conseil d’administration proposera le renou-
vellement des mandats de Monsieur Jean-Pierre Hanin et Monsieur
Jean Kotarakos en tant qu’administrateurs exécutifs. En cas d’ap-
probation par l’assemblée générale, le conseil d’administration a
décidé que Monsieur Jean-Pierre Hanin continuerait sa fonction
de Chief Executive Ocer et Monsieur Jean Kotarakos sa fonction
de Chief Financial Ocer. Leurs mandats arriveraient à échéance
à l’issue de l’assemblée générale de 2026.
La société est en processus d’identiﬁcation de deux candidats (dont
une candidate féminine) avec pour objectif de proposer leur no-
mination comme administrateur indépendant au sens de l’article
7:87 §1
er
du CSA et du Code 2020 pour une durée de quatre ans
à l’assemblée générale du 11.05.2022, ou à une assemblée générale
ultérieure si le processus de recrutement n’aurait pas abouti au
moment de la convocation à cette assemblée générale.
RAPPORT D’ACTIVITÉ
DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
Tout au long de l’année, le conseil d’administration s’est penché
sur des dossiers tout en portant une attention particulière aux su
-
jets liés à la RSE, tant sur les volets environnemental, social que de
gouvernance, et toujours dans le cadre d’une stratégie globale.
L’existence d’une stratégie de développement durable au sein de
Coﬁnimmo, notamment au travers de son projet 30, est en eet
nécessaire dans une vision à long terme, et le conseil d’adminis
-
tration s’en inspire dans chaque processus de décision.
Outre les sujets liés à la responsabilité sociétale de l’entreprise,
des questions stratégiques plus techniques et opérationnelles,
comme les questions relatives à la cybersécurité sont devenues
un des points d’attention du conseil d’administration vu les consé
-
quences dommageables d’une cyber attaque, tant au niveau de la
réputation de l’entreprise que de sa crédibilité et des pertes ﬁnan-
cières, qui seraient la conséquence d’un arrêt de l’activité ou de
pertes de données. Le conseil a tenu particulièrement à ce que
ce volet soit contrôlé. Des formations ainsi que des actions régu
-
lières ont été mises en place, et de manière continue, auprès des
membres de l’entreprise.
Le conseil a également porté une attention particulière au maintien
et au développement du dialogue avec ses actionnaires par l’or-
ganisation de sa première assemblée générale digitale. En eet,
malgré les mesures sanitaires contraignantes, les actionnaires ont
eu la possibilité de participer à distance et d’exercer leur droit de
vote de manière digitale et en direct pendant l’assemblée générale.
Le conseil s’est réuni à neuf reprises en 2021. Outre les sujets ré-
currents, le conseil d’administration s’est prononcé sur diérents
dossiers notamment dans les domaines suivants :
Stratégie
• le suivi de la stratégie et le développement de Coﬁnimmo y
compris de la stratégie RSE (environnementale, sociale et de
gouvernance).
Immobilier
• l’analyse et l’approbation de dossiers d’investissement, de désin-
vestissement et de (re)développement parmi lesquels l’acquisition
d’actifs immobiliers de santé en Irlande, en Italie et au Royaume-
Uni ;
• les prises de participation dans des sociétés immobilières en
Belgique, en Espagne, aux Pays-Bas et en Allemagne, et dans
deux fonds immobiliers en Italie ;
• une augmentation de capital par apports en nature d’actifs en
immobilier de santé dans le cadre du capital autorisé ;
• la ﬁlialisation du portefeuille de bureaux par l’apport de la branche
d’activités bureaux à la ﬁliale Coﬁnimmo Oces ;
• les cessions d’immobiliers de bureaux et de réseaux de distribution;
• l’analyse de l’impact de la pandémie de COVID-19 sur l’activité
de la société ;
• le renouvellement de l’autorisation donnée au conseil d’admi
-
nistration pour augmenter le capital dans le cadre du capital
autorisé ;
• l’approbation du projet de fusion dans le cadre d’opérations
assimilées à une fusion par absorption des sociétés Rheastone
2 Co SA, Dilhome SA, Ten Berge SA, Balen SA, Puthof SA,
Viaducstraat SA, Polyserve SA, Quatrobuild SA, Proﬁlia SA, Cura
Invest SA, Musikantenwijk SA, Rusthuis Martinas SA et Ploegdries SA.
Financier
• le suivi du ﬁnancement de la société ;
• une augmentation de capital par apport en numéraire par un
placement privé selon une procédure de constitution accélérée
d’un carnet d’ordres (accelerated bookbuilding) auprès d’inves
-
tisseurs qualiﬁés dans le cadre du capital ;
• une augmentation de capital par apport en nature d’un dividende
optionnel dans le cadre du capital autorisé ;
• une augmentation de capital dans le cadre de la conversion
d’obligations convertibles.
Contrôle interne
• les plans de contrôle interne et les reportings du compliance
ocer, du gestionnaire des risques et de l’auditeur interne ;
• la revue des risques majeurs ;
• le rapport annuel et le document de base de la direction eective
concernant le contrôle interne.
Gouvernance
• le suivi du bien-être et de la sécurité des employés pendant la
crise sanitaire COVID-19 ;
• l’évaluation du comité exécutif, la ﬁxation de ses objectifs, la ré
-
munération ﬁxe et variable ;
• l’auto-évaluation du conseil d’administration et de ses comités;
• la composition de l’actionnariat.
198
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Composition du conseil :
• la proposition de renouvellement des mandats à l’assemblée
générale ordinaire du 12.05.2021 en tant qu’administrateurs
indépendants au sens de l’article 7:87 §1
er
du CSA et du Code
2020, de Monsieur Jacques van Rijckevorsel et de Madame Inès
Archer-Toper ;
• la reconduction de Monsieur Jacques van Rijckevorsel comme
Président du conseil d’administration ;
• la proposition de renouvellement du mandat à l’assemblée gé
-
nérale ordinaire du 12.05.2021 en tant qu’administrateur exécutif
de Madame Françoise Roels.
Composition du comité d’audit :
• la reconduction de Madame Inès Archer-Toper comme membre
du comité d’audit.
Ressources humaines :
• l’organisation interne de la société.
Immeuble de bureaux Loi 34 – Bruxelles CBD (BE)
199
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  ORGANES DE DÉCISION
Comité d’audit
COMPOSITION ACTUELLE
Le comité d’audit est composé de trois administrateurs. Il s’agit de
Monsieur Benoit Graulich (président) et de Madame Inès Archer-
Toper, indépendants conformément à l’article 7:87 §1
er
du CSA et
au Code 2020 et de Monsieur Xavier de Walque, indépendants
conformément à l’article 7:87 §1
er
du CSA.
Le président du conseil d’administration et les administrateurs
membres du comité exécutif ne font pas partie du comité d’audit
mais sont invités aux réunions sans prendre part aux votes.
Le président du comité d’audit est désigné par les membres du
comité. Les membres du comité d’audit disposent d’une compé
-
tence collective dans le domaine d’activités de la société. Au moins
un membre est compétent en matière de comptabilité et d’audit.
La composition actuelle du comité d’audit et les tâches qui lui sont
attribuées remplissent les conditions imposées par la loi du 17.12.2008
concernant la création d’un comité d’audit au sein des sociétés co-
tées et des entreprises ﬁnancières, et par la loi du 07.12.2016 portant
sur l’organisation de la profession et de la supervision publique des
réviseurs d’entreprises. Les règles de fonctionnement du comité
d’audit sont reprises dans la charte de gouvernance d’entreprise.
RAPPORT D’ACTIVITÉ DU COMITÉ D’AUDIT
Au cours de l’année 2021, le comité d’audit s’est réuni à cinq reprises.
Il a abordé les sujets qui s’inscrivent dans le cadre de sa mission,
à savoir veiller à l’exactitude et à la sincérité du reporting des
comptes annuels, trimestriels et semestriels de Coﬁnimmo, à la
qualité du contrôle interne et externe, et de l’information délivrée
aux actionnaires.
Le comité d’audit s’est également penché sur la revue des points
suivants :
• les recommandations formulées par le commissaire concernant les
procédures de contrôle interne et les procédures IT ;
• la migration vers SAP S4/HANA ;
• les résultats du test IT d’intrusion ;
• la liste des recommandations de l’auditeur interne ;
• les risques majeurs ;
• la liste des incidents ;
• les litiges en cours ;
• les postes du bilan à transférer lors de l’apport de branche d’ac-
tivités ‘bureaux’ à Coﬁnimmo Oces ;
• la gestion des ressources ﬁnancières et notamment le ﬁnancement
des projets de développement et ﬁnancement des activités hors
zone euro ;
• la valorisation interne du portefeuille ;
• le renouvellement de certaines couvertures d’assurance ;
• la gestion des registres des bénéﬁciaires eectifs ‘UBO’ ;
• la réalisation des objectifs des membres du comité exécutif ;
• la réalisation des objectifs de l’entreprise en matière RSE (ESG) ;
• le rapport annuel et le document de base de la direction eective
concernant le contrôle interne ;
• la revue des nouveautés législatives ;
• sa propre évaluation.
Le comité d’audit a initié début 2022 une procédure pour la sélec
-
tion du commissaire qui prendra le relais du commissaire actuel
(dont le mandat ne peut plus être renouvelé, conformément aux
règles de rotation applicables) à compter de l’assemblée générale
ordinaire de mai 2023.
Comité de nomination, de rémunération
et de corporate governance
COMPOSITION ACTUELLE
Le comité de nomination, de rémunération et de corporate gover-
nance (CNR) est composé de quatre administrateurs indépendants
au sens de l’article 7:87 §1
er
du CSA et du Code 2020. Il s’agit de
Messieurs Jacques van Rijckevorsel (président), Olivier Chapelle,
Maurice Gauchot et de Madame Diana Monissen. Les membres
du comité exécutif ne font pas partie du CNR.
La composition actuelle du CNR et les tâches qui lui sont attribuées
remplissent les conditions imposées par l’article 7:100 du CSA. Les
règles de fonctionnement du CNR sont reprises dans la charte de
gouvernance d’entreprise.
RAPPORT D’ACTIVITÉ DU COMITÉ DE NOMINATION,
DE RÉMUNÉRATION ET DE CORPORATE
GOVERNANCE
En 2021, le comité a porté une attention particulière à l’entrée en
fonction du nouveau Head of HR & Internal communication et à
une nouvelle réﬂexion sur la politique ressources humaines de la
société. Il a également approfondi sa réﬂexion sur diérents sujets
de gouvernance comme le juste positionnement de la fonction
RSE dans l’organisation.
Le comité s’est réuni à trois reprises. Les principaux sujets traités
concernaient les thèmes suivants :
Composition du conseil
• le renouvellement de mandat de deux administrateurs non exé-
cutifs et indépendants au sens de l’article 7:87 §1
er
du CSA et du
Code 2020, Monsieur Jacques van Rijckevorsel et Madame Inès
Archer-Toper ;
• le renouvellement de mandat d’un administrateur exécutif,
Madame Françoise Roels .
Évaluation, objectifs et rémunération du comité exécutif
• l’évaluation des membres du comité exécutif et de leur rému-
nération ainsi que des critères d’attribution de la rémunération
variable ;
• la préparation des objectifs 2022 des membres du comité exécutif ;
• le benchmark de la rémunération des membres du comité exécutif.
Rémunération des administrateurs non exécutifs
• le benchmark de la rémunération des administrateurs non
exécutifs.
Gouvernance
• l’élaboration du rapport de rémunération ;
• la réﬂexion sur la composition du conseil d’administration ;
• la revue des nouveautés législatives.
Évaluation du conseil d’administration et du comité
• le suivi de l’exercice d’évaluation du conseil d’administration de
2018 ;
• le pilotage de l’exercice d’évaluation du conseil d’administration ;
• sa propre évaluation.
Ressources humaines
• la réﬂexion sur la politique ressources humaines.
200
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Comité exécutif
COMPOSITION ACTUELLE
Il est rappelé qu’en 2020, l’assemblée générale extraordinaire de
Coﬁnimmo a approuvé des modiﬁcations statutaires comme suite
à l’entrée en vigueur le 01.01.2020 du CSA, qui remplace le Code
des sociétés. Coﬁnimmo a notamment opté pour une structure de
gouvernance moniste ou one-tier, telle que prévue aux articles 7:85
et suivants du CSA. Le conseil d’administration a délégué certains
pouvoirs spéciaux à un comité exécutif, composé de membres
administrateurs ou non et conﬁé la gestion journalière de la société
à chacun des membres de ce comité exécutif dont la création
et l’existence est prévue par l’article 13 des statuts.
Le comité exécutif est composé de cinq membres. Outre son pré
-
sident, Monsieur Jean-Pierre Hanin (Chief Executive Ocer), il com-
prend les autres membres suivants : Monsieur Jean Kotarakos (Chief
Financial Ocer), Madame Françoise Roels (Chief Corporate Aairs
& Secretary General), Monsieur Sébastien Berden (Chief Operating
Ocer Healthcare) et Madame Yeliz Bicici (Chief Operating Ocer
Oces & Real Estate Development).
Chaque membre du comité exécutif exerce sa mission dans un
domaine de compétence précis. Le comité se réunit toutes les se
-
maines. Conformément à l’article 14 de la loi du 12.05.2014 relative
aux sociétés immobilières réglementées, les membres du comité
exécutif sont des dirigeants eectifs au sens de cet article et assurent
également la gestion journalière de la société.
Les règles de fonctionnement du comité exécutif sont reprises
dans la charte de gouvernance d’entreprise.
Jean-Pierre Hanin
Chief Executive Ocer
Dirigeant eectif
Jean-Pierre Hanin a rejoint Coﬁnimmo en février 2018 et exerce
divers mandats dans les ﬁliales du groupe Coﬁnimmo. Il est licencié
en droit de la KUL et détenteur d’une Maîtrise en Gestion Fiscale
de l’École de Commerce de Solvay et d’un LL.M de Georgetown
University. Il a débuté sa carrière comme avocat d’aaires. Il a
ensuite rejoint des groupes internationaux pour y exercer successive-
ment des fonctions ﬁnancières et managériales variées, dont Chief
Financial Ocer et Chief Executive Ocer du Groupe Lhoist, leader
mondial en chaux et dolomie, et au cours des dernières années,
Chief Financial Ocer puis responsable de la division ‘Building
Performance’ du Groupe de matériaux de construction Etex. Ses
fonctions l’ont amené à opérer dans de nombreuses régions du
monde depuis plus de 20 ans et d’y exercer tant des activités de
consolidation que de développement.
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201
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  ORGANES DE DÉCISION
Jean Kotarakos
Chief Financial Ocer
Dirigeant eectif
Jean Kotarakos a rejoint Coﬁnimmo en juin 2018 en tant que CFO.
Il est détenteur d’un diplôme d’ingénieur commercial de la Solvay
Brussels School of Economics and Management (ULB). Il y enseigne
depuis 2010 dans l’Executive Programme en Immobilier. Il supervise les
départements Accounting, Communication & IR, Control, IT, Mergers &
Acquisitions, et Treasury & Project Finance. Il exerce également divers
mandats dans les ﬁliales du groupe Coﬁnimmo. Jean Kotarakos a
assumé de nombreux postes ﬁnanciers durant sa carrière au sein de
sociétés. Après une dizaine d’années passées chez KPMG et D’Ieteren,
il a rejoint Aediﬁca où il a exercé la fonction de Chief Financial Ocer
de 2007 à mai 2018.
Françoise Roels
Chief Corporate Aairs & Secretary General
Dirigeant eectif
Françoise Roels a rejoint Coﬁnimmo en août 2004. Elle est titu-
laire d’une licence en droit (RUG 1984), candidate en philosophie
(RUG 1984) et a obtenu un diplôme de maîtrise en ﬁscalité (École
Supérieure des Sciences Fiscales 1986). Elle est responsable du se
-
crétariat général de la société et des fonctions de compliance et de
gestion des risques de Coﬁnimmo. Elle est également en charge des
matières liées à l’actionnariat et des interactions avec les autorités
belges de contrôle ﬁnancier. Elle supervise en outre les départements
ESG, Fiscalité, Governance, Information Management, Juridique et
Ressources Humaines de la société. Elle exerce également divers
mandats dans les ﬁliales du groupe Coﬁnimmo. Avant de rejoindre
Coﬁnimmo, Françoise Roels a travaillé pour le bureau d’avocats
Loyens, pour Euroclear/JP Morgan et pour le Groupe Belgacom.
Elle y fut responsable des aaires ﬁscales et de la gouvernance
d’entreprise.
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
Dirigeant eectif
Sébastien Berden a rejoint Coﬁnimmo en 2004, d’abord comme
Investor Relations Ocer, puis comme Development Manager
Healthcare, et Head of Healthcare, une fonction qu’il a occupé
de 2011 à 2018. Depuis juillet 2018, il exerce la fonction de Chief
Operating Ocer Healthcare et supervise les départements
Healthcare pour la Belgique, la France, les Pays-Bas, l’Irlande, l’Italie
et le Royaume-Uni, ainsi que le développement de l’activité dans de
nouvelles zones géographiques. Il exerce divers mandats dans les ﬁ-
liales du groupe Coﬁnimmo. Il est également administrateur dans les
sociétés Aldea Group NV et SCI Foncière CRF. Sébastien Berden est
titulaire d’un Master en Économie Appliquée de l’Université d’Anvers.
Il a également suivi une formation post-universitaire en analyse
ﬁnancière et a terminé un programme en Leadership Development
à la Havard Business School. Il détient en outre un post-graduat en
Hospital and Care Management de l’UCL. Il a débuté sa carrière
en 1998 chez KPMG successivement comme auditeur ﬁnancier et
Corporate Finance Consultant.
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces &
Real Estate Development
Dirigeant eectif
Yeliz Bicici a rejoint Coﬁnimmo en 2008, d’abord en tant que Property
Manager, puis en tant que Area Manager et Development Manager
avant de devenir Head of Development en 2014. Depuis juillet 2018,
elle exerce la fonction de Chief Operating Ocer Oces & Real
Estate Development. Elle supervise les départements Healthcare
pour l’Espagne, l’Allemagne et les pays nordiques, ainsi que les
départements Development, Oces, Project management et
Distribution networks, et exerce également divers mandats dans les
ﬁliales du groupe Coﬁnimmo. Elle est titulaire d’un double Master en
Immobilier Real Estate (Antwerp Management School 2012 et KUL
2009), a terminé le General Management Program en 2021, et a
suivi une formation post-académique en génie énergétique (UGent)
et en analyse ﬁnancière. Avant de rejoindre Coﬁnimmo, elle a tra-
vaillé pour Robelco de 2001 à 2008 et pour Uniway jusqu’en 2001.
202
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Évaluation du conseil
d’administration et des comités
Conformément au Code 2020 et à son règlement intérieur, le conseil
d’administration, sous la direction de son président, évalue ré-
gulièrement sa taille, sa composition, ses performances et celles
de ses comités, ainsi que son interaction avec le comité exécutif.
L’évaluation approfondie du conseil d’administration intervient
dans un cycle de deux à trois années pour permettre une mise en
œuvre ecace des conclusions et des décisions prises. L’alternance
entre une évaluation approfondie avec l’aide d’un expert externe
et une évaluation interne permet au conseil d’administration de se
remettre en question et de mener ses réﬂexions dans une nouvelle
approche. Pour cet exercice d’évaluation approfondi, le conseil
d’administration est assisté du CNR. En ce qui concerne le comité
d’audit et le CNR, l’auto-évaluation annuelle peut déboucher sur
des actions et réactions ponctuelles immédiates.
L’évaluation du conseil d’administration et des comités poursuit
quatre objectifs :
• évaluer le fonctionnement du conseil d’administration ou du comité
concerné ;
• vériﬁer si les questions importantes sont préparées et discutées
de manière adéquate ;
• apprécier la contribution eective de chaque administrateur par
sa présence aux réunions du conseil d’administration et des co-
mités et son engagement constructif dans les discussions et les
prises de décisions ;
• valider la composition du conseil d’administration ou des comités.
Par ailleurs, le conseil d’administration évalue également tous les
cinq ans si la structure de gouvernance moniste actuelle est tou
-
jours appropriée.
En 2021, le conseil d’administration a continué à suivre la mise en
oeuvre des conclusions et des décisions prises suite à l’évaluation
approfondie de 2018.
À chaque réunion du conseil d’administration et en l’absence des
membres du comité exécutif, les administrateurs non exécutifs
abordent des sujets liés au comité exécutif et à l’évaluation de leurs
interactions avec ce dernier.
De même, lors de chaque échéance de mandat, le conseil procède,
sous la guidance et avec la contribution du CNR et l’aide d’un
consultant externe, à l’évaluation de l’administrateur concerné.
À cette occasion, le CNR passe également en revue la grille de
compétences/expériences des membres du conseil d’administration
et s’assure que sa composition reste toujours adéquate. Lorsque le
mandat d’un administrateur membre du comité exécutif arrive à
échéance, ce processus d’évaluation intervient au moment de l’éva-
luation annuelle des objectifs et des réalisations du comité exécutif.
Le CNR formule alors ses recommandations de renouvellement
des mandats arrivant à échéance au conseil d’administration, qui
décide ensuite de les présenter à l’assemblée générale.
En 2021, le conseil d’administration a ainsi lancé l’évaluation des
deux administrateurs non exécutifs dont le renouvellement des man-
dats était proposé à l’assemblée générale du 12.05.2021, à savoir,
Madame Inès Archer-Toper et Monsieur Jacques van Rijckevorsel.
Le conseil d’administration a eectué la même évaluation en
interne de Madame Françoise Roels, dont le mandat arrivait à
échéance à cette même assemblée générale. Cette évalutation a
couvert la participation aux réunions du conseil ou aux comités du
conseil, l’engagement et l’implication constructive dans les débats
et les prises de décisions.
Management
Le comité exécutif est assisté par une équipe de Head of et d’autres
managers. Chaque personne rapporte directement à un Head of
ou à un des membres du comité exécutif et assume une respon
-
sabilité de gestion spéciﬁque.
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203
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  ORGANES DE DÉCISION
RÉGLEMENTATIONS
ETPROCÉDURES
Prévention des conﬂits d’intérêts
En matière de prévention des conﬂits d’intérêts, la société est
soumise aux dispositions du CSA (articles 7:96 et 7:97 du CSA) et
aux dispositions particulières de la réglementation SIR en matière
de politique d’intégrité et concernant certaines opérations visées
à l’article 37 de la loi SIR.
Les administrateurs et les membres du comité exécutif ont le devoir
d’éviter tout acte qui serait ou apparaîtrait comme étant en conﬂit
avec les intérêts de la société et de ses actionnaires. Ils informent
immédiatement le président du conseil d’administration ou le pré-
sident du comité exécutif de toute possibilité de survenance d’un
tel conﬂit d’intérêts.
Les administrateurs et les membres du comité exécutif s’engagent
à ne pas solliciter et à refuser toute rémunération, en espèce ou en
nature, ou tout avantage personnel proposé en raison de leurs liens
professionnels avec l’entreprise. Ceci inclut de manière non ex-
haustive, les honoraires de consultance, les commissions de vente,
de location, de placement et de réussite, etc. De plus, ils n’utilisent
pas d’opportunités commerciales destinées à la société pour leur
propre bénéﬁce.
Les règles en matière de prévention des conﬂits d’intérêts sont plus
amplement décrites dans la charte de gouvernance d’entreprise.
Au cours de l’exercice 2021, deux décisions ont donné lieu à l’appli-
cation de l’article 7:96 du CSA. Lors de la séance du 25.02.2021, le
conseil d’administration a délibéré sur les ponts suivants concer
-
nant les membres du comité exécutif : la réalisation des objectifs
2020, la rémunération variable 2020, la rémunération ﬁxe 2021, la
modiﬁcation du Long-Term Incentive Plan et la détention d’actions,
et lors de sa séance du 10.03.2021, le conseil d’administration a
délibéré sur la rémunération variable à court terme sous forme
d’engagement individuel de pension.
EXTRAIT DU PROCÈS VERBAL DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION DU 25022021
« En application de l’article 7:96 du CSA, les administrateurs exé-
cutifs, Messieurs Hanin, Kotarakos, et Madame Roels annoncent
qu’ils ont un intérêt opposé de nature patrimoniale à celui de la
société, ce dont le commissaire a été informé. Les membres du
comité exécutif quittent la salle ensemble avec Monsieur Berden
et Madame Bicici.
Réalisation des objectifs 2020
Le président fait rapport aux membres du conseil sur les délibé-
rations du CNR du 24.02.2021. Après un large tour d’horizon, et
sur recommandation du CNR, le conseil d’administration établit le
pourcentage global de réalisation des KPI relatifs au STI à 137 %
et des KPI relatifs au LTI à 124 %. Le coecient de 137 % pour le STI
intègre un complément discrétionnaire aﬁn de tenir compte du
contexte exceptionnel lié à la crise sanitaire. Sur recommandation
du CEO et du CNR, le conseil a décidé de ne pas appliquer de dif-
férence de traitement dans le calcul de la réalisation des KPI aﬁn
d’apprécier la qualité du travail en équipe eectué et d’appuyer la
collégialité des membres du comité exécutif dans la réalisation
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204
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
des objectifs de la société. Le pourcentage de la rémunération
variable STI appliqué à la rémunération annuelle ﬁxe est dès lors
de 54,8 % (137 % * 40 %) et le pourcentage de la rémunération va
-
riable LTI appliqué à la rémunération annuelle ﬁxe est dès lors de
49,6 % (40 % *124 %).
Cette attribution de la rémunération variable est conforme aux
prescrits de l’article 7:91 du CSA.
Le conseil du mois de mars se prononcera sur la part de leur rému-
nération variable STI respective qui sera convertie en promesses
de pensions individuelles.
Il est rappelé que le montant de la rémunération variable attribuée
dans le cadre du LTI, après déduction du précompte professionnel,
doit obligatoirement être aecté à l’acquisition d’actions Coﬁnimmo
que les membres du comité exécutif s’engagent à inscrire dans le
registre des actions nominatives et à détenir pour une période de
minimum 3 ans. Ces actions pourront être acquises à un prix uni
-
taire correspondant au dernier cours de bourse de clôture connu
multiplié par un facteur de 100/120, conformément au commentaire
36/16 du Codes des Impôts sur les revenus.
Rémunération ﬁxe 2021
Sur recommandation du CNR, le conseil décide d’augmenter la
rémunération ﬁxe annuelle comme suit :
• Madame Yeliz Bicici : + 15.000 EUR (soit 290.000 EUR) ;
• Monsieur Sébastien Berden : + 15.000 EUR (soit 290.000 EUR). »
EXTRAIT DU PROCÈS VERBAL DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION DU 25022021
« En application de l’article 7:96 du CSA, les administrateurs exé-
cutifs, Messieurs Hanin, Kotarakos, et Madame Roels annoncent
qu’ils ont un intérêt opposé de nature patrimoniale à celui de la
société, ce dont le commissaire a été informé. Les membres du
comité exécutif quittent la salle.
Le Conseil décide de doter, par prélèvement dans l’enveloppe STI
2020, les contrats ‘EIP’ de Madame Roels et de Monsieur Hanin.
L’entreprise versera en conséquence :
• une prime d’assurance d’un montant de 148.800 EUR pour
Madame Roels ;
• une prime d’assurance d’un montant de 267.840 EUR pour
Monsieur Hanin.
Ces primes seront payées conformément à la législation ﬁscale
en vigueur. »
Au cours de l’exercice 2021, aucune décision ou opération n’a
donné lieu à l’application de l’article 7:97 du CSA.
En outre, l’article 37 de la loi du 14.05.2014 relative aux sociétés im-
mobilières réglementées prévoit des dispositions particulières lors-
qu’une des personnes visées à cet article intervient comme contre-
partie dans une opération avec la SIR ou l’une des sociétés de son
périmètre. Au cours de l’année 2021, la décision du conseil d’ad-
ministration d’augmenter le capital par apport en nature dans le
cadre de la distribution d’un dividende optionnel a fait l’objet d’une
déclaration en application de cet article.
Code de conduite
Le code de conduite prévoit explicitement que les membres des
organes sociaux et le personnel s’engagent à ne pas solliciter de
tiers et à refuser toute rémunération, en espèce ou en nature, ou
tout avantage personnel proposé en raison de leur lien profes
-
sionnel avec l’entreprise.
Politique de signalement d’irrégularités
Coﬁnimmo dispose déjà d’une procédure de signalement d’irré-
gularités ou whistleblowing qui permet de couvrir les situations
dans lesquelles une personne de l’entreprise, et de façon générale
toute personne eectuant un travail pour le compte de l’entreprise,
soulève une préoccupation relative à une irrégularité qu’il constate,
aectant ou susceptible d’aecter des tiers, comme les clients, les
fournisseurs, d’autres membres de l’entreprise, l’entreprise elle-
même (son patrimoine et ses résultats, ainsi que sa réputation),
ses ﬁliales ou l’intérêt général. Selon la directive (UE) 2019/1937 du
parlement européen et du conseil du 23.10.2019 sur la protection
des personnes qui signalent des violations du droit de l’Union,
Coﬁnimmo dispose jusqu’au 17.12.2023 pour établir des canaux
de signalement interne conformément à l’article 8, paragraphe
3 de la directive. Cependant, le conseil d’administration a décidé
de déjà s’y conformer courant de l’année 2022.
Achat et vente d’actions
Coﬁnimmo (insider trading)
En accord avec les principes et les valeurs de l’entreprise, un dealing
code reprenant les règles à suivre par les administrateurs et les
personnes désignées souhaitant négocier des instruments ﬁnan
-
ciers émis, est prévu par la charte de gouvernance d’entreprise.
Ce dealing code contient des restrictions relatives aux transactions
sur les titres de Coﬁnimmo et interdit en particulier l’achat et la
vente d’actions Coﬁnimmo durant une période qui court à partir
du jour qui suit la date de clôture de chaque trimestre jusqu’au
jour (compris) de la publication des résultats annuels, semestriels
ou trimestriels. Les règles du dealing code sont alignées sur le
Règlement (UE) No 596/2014 du Parlement européen et du conseil
du 16.04.2014 portant sur les abus de marché, à la présentation
équitable des recommandations d’investissement et à la mention
des conﬂits d’intérêts.
Procédures judiciaires et d’arbitrage
Le comité exécutif déclare qu’il n’existe aucune intervention gou-
vernementale, aucun procès ou aucune procédure d’arbitrage
qui pourraient exercer une inﬂuence importante, ou l’auraient eue
dans un passé récent, sur la position ﬁnancière ou la rentabilité.
De même, il n’existe pas, à la connaissance du comité exécutif, de
situation ou fait qui pourraient causer ces interventions gouver
-
nementales, procès ou arbitrage.
Compliance ocer et gestion des risques
Madame Françoise Roels, Chief Corporate Aairs & Secretary
General, est le compliance ocer. Sa tâche consiste à veiller au
respect du code de conduite et plus généralement de toutes les
dispositions légales et réglementaires en vigueur. Elle assure éga-
lement la fonction de risk manager au sein du comité exécutif,
qui consiste à identiﬁer et gérer les événements susceptibles d’en
aecter l’organisation.
Audit interne
Monsieur Christophe Pleeck est responsable de la fonction d’audit
interne. Sa tâche consiste à examiner et évaluer le bon fonctionne-
ment, l’ecacité et la pertinence du système de contrôle interne.
205
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  RÉGLEMENTATIONS ET PROCÉDURES
Recherche et développement
À l’exclusion de l’innovation présente dans les projets de construction
et de rénovation lourde, mentionnés dans le chapitre ‘Opérations
et réalisations en 2021’, aucune activité de recherche et dévelop
-
pement n’a été exercée au cours de l’exercice 2021.
Pouvoir de représentation
L’article 17 des statuts prévoit que, sauf délégation spéciale du
conseil d’administration, la société est valablement représentée
dans tous les actes, y compris ceux où interviennent un fonction
-
naire public ou un ocier ministériel ainsi qu’en justice, tant en
demandant qu’en défendant, soit par deux administrateurs agissant
conjointement, soit, dans les limites des pouvoirs conférés au comité
exécutif, par deux membres dudit comité agissant conjointement,
soit, dans les limites de la gestion journalière, par deux délégués
à cette gestion, agissant conjointement.
La société est en outre valablement représentée par des manda
-
taires spéciaux de la société dans les limites du mandat qui leur
est conféré à cette ﬁn par le conseil d’administration ou le comité
exécutif ou, dans les limites de la gestion journalière, par deux
délégués à cette gestion, agissant conjointement. Dès lors, les per-
sonnes suivantes représentent et engagent valablement la société,
pour tout acte et toute obligation à l’égard de tout tiers ou de toute
administration publique ou privée, sous la signature conjointe de
deux d’entre eux :
• Monsieur Jean-Pierre Hanin, administrateur délégué, président
du comité exécutif ;
• Monsieur Jean Kotarakos, administrateur, membre du comité
exécutif ;
• Madame Françoise Roels, administrateur, membre du comité
exécutif ;
• Monsieur Sébastien Berden, membre du comité exécutif ;
• Madame Yeliz Bicici, membre du comité exécutif.
Le conseil d’administration a délégué certains pouvoirs spéciaux au
comité exécutif en vertu d’un acte notarié du 15.01.2020, publié au
Moniteur belge du 11.02.2020 et le comité exécutif a délégué certains
pouvoirs spéciﬁques en vertu d’une décision du 25.10.2021 publiée
au Moniteur belge du 14.02.2022, pour certains types d’actes tels
que les baux et avenants, les travaux, les prêts, emprunts, crédits,
sûretés et opérations de couverture, les technologies de l’informa-
tion et de la communication, les ressources humaines, les aaires
juridiques, la gestion ﬁscale, les opérations de transfert de fonds
et les opérations d’assurance.
Statuts de Coﬁnimmo
Des extraits des statuts sont publiés aux pages 362-370 du présent
document. Les statuts de la société ont été modiﬁés en date du
08.03.2021, du 08.04.2021, du 04.06.2021, du 07.06.2021, du 31.08.2021,
et du 30.09.2021.
Maison de repos et de soins Henri Dunant – Bruxelles (BE)
206
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
INFORMATIONS EN VERTU
DE L’ARTICLE 34 DE L’ARRÊTÉ
ROYAL DU 14.11.2007
Structure du capital
À la date d’arrêté du présent document, le capital de la société est
ﬁxé à 1.698.516.600,09 EUR et est représenté par 31.695.481 actions
entièrement libérées qui en représentent chacune une part égale.
En date du 15.09.2016, la société a émis un emprunt conver-
tible en actions représenté par 1.502.196 obligations convertibles
d’une valeur nominale de 146,00 EUR, soit un montant total de
219.320.616,00 EUR. À la date d’échéance du 15.09.2021, Coﬁnimmo
a reçu des demandes de conversion de la part de détenteurs d’obli-
gations convertibles portant sur 1.483.774 obligations convertibles
sur les 1.502.087 obligations convertibles en circulation (soit 99 %),
résultant en 1.657.750 nouvelles actions de Coﬁnimmo (soit 5,5 %
des actions précédemment en circulation) à livrer aux détenteurs
d’obligations convertibles concernés. Ces nouvelles actions de
Coﬁnimmo ont été émises le 30.09.2021 et leur valeur comptable
s’est élevée à environ 217 millions EUR. Le prix de conversion ajusté
applicable a été ﬁxé à 130,6754 EUR, compte tenu des conditions et
modalités d’émission des obligations. Il n’existe plus d’obligations
convertibles en actions en circulation.
Restriction légale, statutaire
au transfert de titres
Le transfert des actions de la société n’est soumis à aucune res-
triction statutaire particulière. Conformément au principe 7 du
Code 2020 et à la politique de rémunération, les administrateurs
non exécutifs doivent investir 20 % de leur rémunération annuelle
nette en actions de la société. Ces actions sont conservées au
moins un an après que l’administrateur non exécutif a quitté le
conseil, et au moins trois ans après leur attribution. Les membres
du comité exécutif doivent allouer la totalité de leur rémunération
variable à long terme nette à l’acquisition d’actions de la société,
qu’ils s’engagent à détenir pour une période minimum de trois
ans. Conformément au principe 7 du Code 2020 et à la politique
de rémunération, le CEO et les autres membres du comité exécutif
doivent détenir un certain nombre d’actions de la société pendant
toute la durée de leur mandat.
La totalité des actions de la société sont cotées sur le marché
réglementé de Euronext Brussels.
Droits de contrôle spéciaux
des détenteurs de titres
La société n’a pas de titulaire de titres ayant des droits de contrôle
spéciaux.
Mécanisme de contrôle prévu dans
un éventuel système d’actionnariat
du personnel quand les droits
de contrôle ne sont pas exercés
directement par ce dernier
Il n’existe pas de système d’actionnariat du personnel.
Restriction légale ou statutaire
à l’exercice du droit de vote
Conformément aux articles 7:217 et 7:221 du CSA, les droits de vote
des actions propres de la société et de ses ﬁliales sont suspendus. Au
31.12.2021, la société et ses ﬁliales détenaient 37.123 actions propres.
Accords entre actionnaires qui sont
connus de la société et peuvent entraîner
des restrictions au transfert de titres
et/ou à l’exercice du droit de vote
À la connaissance de la société, il n’existe pas d’accord entre ac-
tionnaires qui puisse entraîner des restrictions au transfert de titres
et/ou à l’exercice du droit de vote.
Règles applicables à la nomination
et au remplacement des membres
de l’organe d’administration ainsi
qu’à la modiﬁcation des statuts
Conformément à l’article 10 des statuts, les membres du conseil
d’administration sont nommés pour quatre ans par l’assemblée
générale et sont toujours révocables par elle. Les administrateurs
sont rééligibles. Le mandat des administrateurs sortants, non réélus,
cesse immédiatement après l’assemblée générale qui a procédé
à la réélection.
En cas de vacance d’un ou plusieurs mandats, les administrateurs
restants, réunis en conseil, ont le droit de pourvoir provisoirement
au remplacement jusqu’à la prochaine réunion de l’assemblée
générale qui procède à l’élection déﬁnitive.
Concernant la modiﬁcation des statuts de la société, il n’existe pas de
réglementation autre que celle déterminée par le CSA et la loi SIR.
Conformément à l’article 34 de l’Arrêté royal du 14.11.2007 relatif aux obligations
des émetteurs d’instruments ﬁnanciers admis à la négociation sur un marché
réglementé, la société expose et, le cas échéant, explique les éléments susceptibles
d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’acquisition (OPA).
207
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  INFORMATIONS EN VERTU DE L’ARTICLE 34 DE L’ARRÊTÉ ROYAL DU 14112007
Pouvoirs de l’organe d’administration
concernant le pouvoir d’émettre
ou de racheter des actions
En date du 07.06.2021, l’assemblée générale extraordinaire a conféré
au conseil d’administration une nouvelle autorisation pour une durée
de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur
belge du procès-verbal de cette assemblée.
Le conseil d’administration est dès lors autorisé à augmenter le capi-
tal en une ou plusieurs fois à concurrence d’un montant maximal de :
1. 804.800.000 EUR, soit 50 % du montant du capital à la date
de l’assemblée générale extraordinaire du 07.06.2021, pour des
augmentations de capital par apports en numéraire, prévoyant la
possibilité d’exercice du droit de préférence ou du droit d’allo-
cation irréductible par les actionnaires de la société,
2. 321.900.000 EUR, soit 20 % du montant du capital à la date
de l’assemblée générale extraordinaire du 07.06.2021, pour des
augmentations de capital dans le cadre de la distribution d’un
dividende optionnel,
3. 160.900.000 EUR, soit 10 % du montant du capital à la date de l’as-
semblée générale extraordinaire du 07.06.2021, pour :
a) des augmentations de capital par apports en nature,
b) des augmentations de capital par apports en numéraire
sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la société
du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible, ou
c) toute autre forme d’augmentation de capital,
étant entendu que le capital, dans le cadre de cette autorisation,
ne pourra en aucun cas être augmenté d’un montant supérieur à
1.287.600.000 EUR, soit le montant cumulé des diérentes autori
-
sations en matière de capital autorisé.
À la date d’arrêté du présent document, le conseil d’administration
n’a pas encore fait usage de cette autorisation.
Le conseil d’administration est spécialement autorisé, pendant une
période de cinq ans à compter de la publication du procès-verbal
de l’assemblée générale extraordinaire du 15.01.2020, à acquérir,
prendre en gage et aliéner (même hors bourse) pour compte de
Coﬁnimmo des actions propres de la société, à un prix unitaire qui
ne peut pas être inférieur à 85 % du cours de bourse de clôture du
jour précédant la date de la transaction (acquisition, vente et prise
en gage) et qui ne peut pas être supérieur à 115 % du cours de bourse
de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition,
prise en gage), sans que Coﬁnimmo ne puisse à aucun moment
détenir plus de 10 % du total des actions émises. Au 31.12.2021, et
à la date d’arrêté du présent document, Coﬁnimmo et ses ﬁliales
détenaient 37.123 actions propres.
Accords importants, auxquels l’émetteur
est partie prenante et qui prennent eet,
sont modiﬁés ou prennent ﬁn en cas
de changement de contrôle à la suite
d’une ore publique d’acquisition
Il est d’usage de prévoir dans les contrats de ﬁnancement une clause
dite de ‘Change of control’ qui permet au prêteur d’exiger le rem-
boursement du crédit en cas de changement de contrôle de la
société. L’historique des accords importants auxquels l’émetteur est
partie prenante, et qui prennent eet, sont modiﬁés ou prennent
ﬁn en cas de changement de contrôle à la suite d’une ore pu
-
blique d’acquisition antérieure à 2021, peut être consulté dans le
rapport ﬁnancier annuel de 2020 et des années antérieures, par
-
tie ‘Déclaration de gouvernance d’entreprise’, ‘Changement de
contrôle’ et ‘Accords importants, auxquels l’émetteur est partie
prenante et qui prennent eet, sont modiﬁés ou prennent ﬁn en
cas de changement de contrôle à la suite d’une ore publique
d’acquisition’. Ces documents sont consultables sur le site internet
de la société www.coﬁnimmo.com.
Les conventions de crédit suivantes conclues en 2021 contiennent
une telle clause de changement de contrôle :
• extension d’une convention de crédit syndiqué du 11.05.2020 avec
ABN AMRO,
• scission et extension d’une convention de crédit du 09.06.2020
avec KBC BANK,
• reﬁnancement anticipé du 02.10.2020 avec BELFIUS BANK,
• émission d’une obligation le 02.12.2020,
• convention de crédit du 18.12.2020 avec BECM,
• convention de crédit du 02.02.2021 et du 15.03.2021 avec KBC
BANK,
• convention de crédit du 12.02.2021 avec SOCIÉTÉ GÉNÉRALE,
• convention de crédit du 15.02.2021 avec ABN AMRO,
• convention de crédit du 05.05.2021 avec SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et
BNP PARIBAS FORTIS.
Les clauses de changement de contrôle contenues dans les conven-
tions conclues jusqu’au 05.05.2021 ont été approuvées par l’as-
semblée générale ordinaire du 12.05.2021, les autres clauses de
changement de contrôle seront soumises à l’approbation de l’as
-
semblée générale du 11.05.2022.
Accords entre l’émetteur et les membres
du conseil d’administration qui prévoient
des indemnités si les membres du
conseil d’administration démissionnent
ou doivent cesser leurs fonctions sans
raison valable ou si l’emploi des membres
du personnel prend ﬁn en raison
d’une ore publique d’acquisition
Les conditions contractuelles des administrateurs membres du
comité exécutif sont décrites dans la politique de rémunération
qui peut être consultée sur le site internet de la société dans la
documentation mise à disposition des actionnaires dans le cadre
de l’assemblée générale ordinaire du 13.05.2020.
Maison de repos et de soins De Bloken –
Wellen (BE)
208
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
1. Introduction
Le présent rapport de rémunération s’inscrit dans le cadre des
dispositions du Code belge de gouvernance d’entreprise 2020
(‘Code 2020’) et de l’article 3:6 § 3, alinéa 2 du CSA.
Le rapport de rémunération fournit une vue d’ensemble com
-
plète de la rémunération, y compris tous les avantages, quelle
que soit leur forme, octroyés ou dus au cours de l’exercice 2021
à chacun des administrateurs non exécutifs et des membres du
comité exécutif.
Il s’inscrit dans le cadre de la Politique de Rémunération approuvée
par l’assemblée générale ordinaire du 13.05.2020 conformément
à la disposition 7.3 du Code 2020. La politique de rémunération
peut être consultée sur le site internet de la société dans la do
-
cumentation mise à disposition des actionnaires dans le cadre
de l’assemblée générale ordinaire du 13.05.2020.
Le conseil d’administration a l’intention de soumettre à l’appro
-
bation de l’assemblée générale ordinaire du 11.05.2022, avec eet
au 01.01.2022, la modiﬁcation de la politique de rémunération
concernant les montants de la rémunération des administrateurs
non exécutifs. En eet, le montant de leur rémunération n’a pas
été adapté depuis l’assemblée générale du 28.04.2006, sauf en
ce qui concerne l’attribution de 1.000 EUR par déplacement pour
participer à un conseil ou comité aux administrateurs non exécutifs
résidant à l’étranger. Les composantes de la rémunération reste-
ront inchangées, à savoir une rémunération annuelle ﬁxe et des
jetons de présence pour les réunions du conseil d’administration
et des comités auxquelles ils assistent en qualité de membre ou
de président.
Suite à un exercice de benchmark, et sur recommandation du
CNR, le conseil a décidé de proposer à l’assemblée générale or
-
dinaire du 11.05.2022 d’adapter les montants de cette rémuné-
ration comme suit : d’une part, une rémunération annuelle ﬁxe
de 30.000 EUR, au lieu de 20.000 EUR pour l’appartenance au
conseil d’administration (les montants de 6.250 EUR pour l’ap
-
partenance à un comité et 12.500 EUR pour la présidence d’un
comité restent inchangés), et d’autre part, 1.000 EUR par séance ,
au lieu de 700 EUR, pour la participation aux réunions des comi
-
tés (le montant de 2.500 EUR pour la participation aux réunions
du conseil d’administration reste inchangé). Le conseil d’adminis
-
tration propose également que la rémunération du président du
conseil soit adaptée comme suit : 100.000 EUR par an pour ses
responsabilités au niveau du conseil d’administration, 12.500 EUR
pour la présidence du CNR et des jetons de présence de 1.000 EUR
par séance du CNR, au lieu de 100.000 EUR par an actuellement
pour l’ensemble de ses responsabilités tant au niveau du conseil
d’administration qu’au niveau des comités.
Pour l’exercice 2022, le conseil d’administration a décidé que le
montant de la rémunération annuelle ﬁxe des membres du comité
exécutif relevant de leur convention de management était aug-
menté d’un montant brut de 60.000 EUR pour le CEO, 35.000 EUR
pour le CFO, 30.000 EUR pour la CCR&SG, et 30.000 EUR pour
chacun des COO.
Enﬁn, le conseil d’administration eectuera en 2022 un exercice de
benchmark concernant la rémunération des membres du comité
exécutif, tant sur la structure, les plans de rémunération à court
terme et à long terme, que sur la hauteur de la rémunération. Cet
exercice pourrait le cas échéant aboutir à des changements qui
seraient dès lors soumis à l’approbation de l’assemblée générale
ordinaire prévue en 2023.
1 RÉMUNÉRATION TOTALE
1.1. Rémunération des administrateurs non exécutifs
Les administrateurs non exécutifs ont été rémunérés conformément
à la politique de rémunération adoptée par l’assemblée générale
ordinaire du 13.05.2020.
Présences des administrateurs non exécutifs en 2021
Nom, Position Conseil
d’administration
Comité de nomination
de rémunération et de
corporate governance
Comité
d’audit
Jacques van Rijckevorsel – Administrateur non exécutif -
Président du conseil d’administration et du CNR
9/9 3/3 5/5
Benoit Graulich – Administrateur non exécutif - Président du comité d’audit
8/9 4/5
Cécile Scalais – Administrateur non exécutif - Fin de mandat 12.05.2021
5/6
Diana Monissen – Administrateur non exécutif - Membre du CNR
9/9 3/3
Inès Archer-Toper – Administrateur non exécutif - Membre du comité d’audit
9/9 5/5
Kathleen van den Eynde – Administrateur non exécutif
7/9
Maurice Gauchot – Administrateur non exécutif - Membre du CNR
8/9 3/3
Olivier Chapelle – Administrateur non exécutif - Membre du CNR
8/9 3/3
Xavier de Walque – Administrateur non exécutif - Membre du comité d’audit
9/9 5/5
Les présences des membres du comité exécutif en 2021 se trouvent à la page 211.
209
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
Nombre d’actions détenues au 31.12.2021
Le nombre d’actions détenues par les administrateurs non exécutifs
tient compte de l’obligation du Code 2020 qu’une partie de leur
rémunération soit sous la forme d’actions. Le conseil d’administration
a ﬁxé ce seuil d’actions à 20 % de la rémunération annuelle après
déduction du précompte professionnel. Aﬁn d’être en conformité
avec cette obligation et conformément à la politique de rémunéra-
tion, les administrateurs ont acquis en 2021 un nombre nécessaire
d’actions aﬁn de couvrir la période restante de leur mandat.
Nom, Position Nombre d’actions au 31.12.2021
Jacques van Rijckevorsel
Administrateur non exécutif - Président du conseil d’administration et du CNR
1.034
Benoit Graulich
Administrateur non exécutif - Président du comité d’audit
971
Cécile Scalais
Administrateur non exécutif - Fin de mandat 12.05.2021
0*
Diana Monissen
Administrateur non exécutif - Membre du CNR
265
Inès Archer-Toper
Administrateur non exécutif - Membre du comité d’audit
440
Kathleen van den Eynde
Administrateur non exécutif
0*
Maurice Gauchot
Administrateur non exécutif - Membre du CNR
419
Olivier Chapelle
Administrateur non exécutif - Membre du CNR
1.039
Xavier de Walque
Administrateur non exécutif - Membre du comité d’audit
726
* Conformément à la politique de rémunération, les administrateurs qui représentent un actionnaire institutionnel ne sont pas visés par la règle d’obligation de réinvestissement en
actions Coﬁnimmo dans la mesure où ils rétrocèdent leur rémunération à l’actionnaire qu’ils représentent.
Rémunération totale
Nom, Position Rémunération ﬁxe d’administrateur
(en EUR)
Jacques van Rijckevorsel
Administrateur non exécutif - Président du conseil d’administration et du CNR
100.000
Benoit Graulich
Administrateur non exécutif - Président du comité d’audit
55.300
Cécile Scalais
Administrateur non exécutif - Fin de mandat 12.05.2021
20.833
Diana Monissen
Administrateur non exécutif - Membre du CNR
51.850
Inès Archer-Toper
Administrateur non exécutif - Membre du comité d’audit
52.250
Kathleen van den Eynde
Administrateur non exécutif
37.500
Maurice Gauchot
Administrateur non exécutif - Membre du CNR
50.350
Olivier Chapelle
Administrateur non exécutif - Membre du CNR
48.350
Xavier de Walque
Administrateur non exécutif - Membre du comité d’audit
52.250
210
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
1.2. Rémunération des membres du comité exécutif
Les membres du comité exécutif ont été rémunérés conformément
à la politique de rémunération adoptée par l’assemblée générale
ordinaire du 13.05.2020.
Le conseil d’administration a estimé qu’il était utile de mettre à
jour le benchmark de la rémunération des membres du comité
exécutif. Cet exercice a pris en considération 20 sociétés REIT, tant
en Belgique qu’à l’étranger. Les sociétés prises en considération
ont été les suivantes : Aediﬁca SA, Assura plc, Beﬁmmo SA, CA
Immobilien Anlagen AG, CLS Holdings plc, Coﬁnimmo SA, Covivio,
Deutsche Wohnen SE, Grainger plc, Hammerson plc, Icade SA,
Immoﬁnanz AG, LondonMetric Property plc, Merlin Properties
Socimi SA, Metrovacesa SA, Patrizia AG, Primary Health Properties
plc, S Immo AG, Safestore Holdings plc, et Warehouses De Pauw NV.
Compte tenu de la forte ambition RSE de la société, le conseil
d’administration a décidé que les nouveaux contrats de leasing
des véhicules de société des membres du comité exécutif conclus
à partir du 01.01.2022 seront dédiés à des véhicules entièrement
électriques. Suivant l’exercice de benchmark eectué à cet égard, le
budget annuel hors TVA et carburant sera de 20.000 EUR pour le
CEO et de 16.000 EUR pour les autres membres du comité exé
-
cutif, contre les 15.000 EUR actuellement en vigueur pour tous les
membres du comité exécutif.
Présences des membres du comité exécutif en 2021
Nom, Position Conseil
d’administration
Comité de nomination de
rémunération et de
corporate governance
Comité
d’audit
Jean-Pierre Hanin
Administrateur délégué - Chief Executive Ocer
9/9 3/3* 5/5*
Françoise Roels
Administrateur directeur - Chief Corporate Aairs & Secretary General
9/9 3/3* 5/5*
Jean Kotarakos
Administrateur directeur - Chief Financial Ocer
9/9 5/5*
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
9/9*
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces & Real Estate Development
9/9*
* Les membres du comité exécutif assistent aux réunion en tant qu’invités.
Maison de repos et de soins Dilhome – Dilbeek (BE)
211
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
Performances 2021
Après vériﬁcation par le comité d’audit des données servant de base
aux KPI, le CNR a évalué la réalisation des objectifs des membres
du comité exécutif.
Dans sa séance du 24.02.2022 et sur recommandation du CNR, le
conseil d’administration a établi le pourcentage de réalisation des
KPI relatifs au STI à 144,72 %, ajusté à 150 %, pour le CEO et à 136,72 %
pour les autres membres du comité exécutif. Le pourcentage de la
rémunération variable STI appliqué à la rémunération convention-
nelle annuelle ﬁxe est dès lors de 60 % (40 % * 150 %) pour le CEO et
54,69 % (40 % * 136,72 %) pour les autres membres du comité exécutif.
Ces pourcentages ont été déterminés en fonction du degré de
réalisation des KPI. La diérence de pourcentage des réalisations
entre le CEO et les autres membres résultent de l’évaluation des
objectifs personnels de chacun d’entre eux ainsi que de l’impact
déterminant du CEO dans la réalisation des objectifs de l’année
de l’entreprise.
Au cours de la même séance, et sur recommandation du CNR, le
conseil d’administration a établi le pourcentage de réalisation des
KPI relatifs au LTI à 140,54 %, ajusté à 150 %, pour le CEO et à 103,04 %
pour les autres membres du comité exécutif. Le pourcentage de la
rémunération variable LTI appliqué à la rémunération convention-
nelle annuelle ﬁxe est dès lors de 60 % (40 % * 150 %) pour le CEO et
41,22 % (40 % * 103,04 %) pour les autres membres du comité exécutif.
La diérence de pourcentage des réalisations entre le CEO et les
autres membres résultent de l’évaluation des objectifs personnels
de chacun d’entre eux ainsi que de l’implication personnelle du CEO
tant sur des dossiers de croissance qui ont un impact signiﬁcatif
à long terme sur le portefeuille de Coﬁnimmo que sur des dossiers
qui ont un impact durable dans l’organisation de l’entreprise.
Ces pourcentages ont été déterminés en fonction du degré de
réalisation du résultat net des activités clés par action ainsi que
du dividende analysés dans le cadre d’une stratégie long terme
qui montre une évolution positive de ces paramètres.
Concernant la réalisation de la mise en oeuvre de la stratégie RSE
- 30, une approche linéaire de celle-ci (réduction de l’intensité
énergétique en immobilier de santé et bureaux) impliquerait, pour
2021, un résultat de 169 kWh/m. Le résultat 2021, soit 165 kWh/m,
étant en-dessous de 169 kWh/m, l’objectif est atteint.
L’attribution de la rémunération variable se fait dans le respect
des prescrits de l’article 7:91 du CSA.
Rémunération totale
Nom, Position 1. Rémunération ﬁxe 2. Rémunération variable 3. Composante
exceptionnelle
4. Pension 5. Rémunération
totale
6. Proportion rémunération ﬁxe
et rémunération variable
Rémunération
de base
conventionnelle
1
Avantages
additionnels
Variable sur
1 an - Short-Term
Incentive Plan
2
Variable sur
plusieurs années
- Long-Term
Incentive Plan
Jean-Pierre Hanin
Administrateur délégué - Chief Executive Ocer
540.000 EUR 20.492 EUR 324.000 EUR 324.000 EUR 100.000 EUR 1.308.492 EUR Fixe : 50,48 %
Variable : 49,52 %
Françoise Roels
Administrateur directeur - Chief Corporate Aairs & Secretary General
300.000 EUR 19.461 EUR 164.070 EUR 123.660 EUR 62.000 EUR 669.191 EUR Fixe : 57,00 %
Variable : 43,00 %
Jean Kotarakos
Administrateur directeur - Chief Financial Ocer
325.000 EUR 22.776 EUR 177.743 EUR 133.965 EUR 62.000 EUR 721.484 EUR Fixe : 56,80 %
Variable : 43,20 %
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
290.000 EUR 20.484 EUR 158.601 EUR 119.538 EUR 62.000 EUR 650.623 EUR Fixe : 57,25 %
Variable : 42,75 %
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces & Real Estate Development
290.000 EUR 23.584 EUR 158.601 EUR 119.538 EUR 62.000 EUR 653.723 EUR Fixe : 57,45 %
Variable : 42,55 %
1
.
La colonne ‘Rémunération de base’ correspond au montant prévu dans les contrats de management.
2. Il est rappelé que conformément à la politique de rémunération, le conseil d’administration peut décider d’attribuer la rémunération variable à court terme sous la forme
d’un engagement individuel de pension.
Société 2018 2019 2020 2021
EPS
6,55 EUR 6,81 EUR 6,85 EUR 7,15 EUR
Dividende
5,50 EUR 5,60 EUR 5,80 EUR 6,00 EUR
INTENSITÉ ÉNERGÉTIQUE (en kWh/m)
200
190
180
170
160
150
140
130
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
kWh/m
2
189
130
165
163
178
179
212
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Rémunération totale
Nom, Position 1. Rémunération ﬁxe 2. Rémunération variable 3. Composante
exceptionnelle
4. Pension 5. Rémunération
totale
6. Proportion rémunération ﬁxe
et rémunération variable
Rémunération
de base
conventionnelle
1
Avantages
additionnels
Variable sur
1 an - Short-Term
Incentive Plan
2
Variable sur
plusieurs années
- Long-Term
Incentive Plan
Jean-Pierre Hanin
Administrateur délégué - Chief Executive Ocer
540.000 EUR 20.492 EUR 324.000 EUR 324.000 EUR 100.000 EUR 1.308.492 EUR Fixe : 50,48 %
Variable : 49,52 %
Françoise Roels
Administrateur directeur - Chief Corporate Aairs & Secretary General
300.000 EUR 19.461 EUR 164.070 EUR 123.660 EUR 62.000 EUR 669.191 EUR Fixe : 57,00 %
Variable : 43,00 %
Jean Kotarakos
Administrateur directeur - Chief Financial Ocer
325.000 EUR 22.776 EUR 177.743 EUR 133.965 EUR 62.000 EUR 721.484 EUR Fixe : 56,80 %
Variable : 43,20 %
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
290.000 EUR 20.484 EUR 158.601 EUR 119.538 EUR 62.000 EUR 650.623 EUR Fixe : 57,25 %
Variable : 42,75 %
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces & Real Estate Development
290.000 EUR 23.584 EUR 158.601 EUR 119.538 EUR 62.000 EUR 653.723 EUR Fixe : 57,45 %
Variable : 42,55 %
1
.
La colonne ‘Rémunération de base’ correspond au montant prévu dans les contrats de management.
2. Il est rappelé que conformément à la politique de rémunération, le conseil d’administration peut décider d’attribuer la rémunération variable à court terme sous la forme
d’un engagement individuel de pension.
Maison de repos et de soins Sauvegarde –
Ruisbroek (BE)
213
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
Performances 2021
Critères de Performance Poids relatif Objectif Résultat 2021 Réalisation
Short-Term Incentive Plan
Résultat net des activités clés par action
25 % 7,00 EUR 7,15 % 25,54 %
Marge opérationnelle
10 % 81,60 % 82,10 % 10,06 %
Croissance stratégique
25 %
Au-delà de
420 millions EUR
992 millions EUR 59,05 %
Taux d’occupation du portefeuille
10 % 97,40 % 98,10 % 10,07 %
Projets spéciaux
10 % 100 % 100 % 10,00 %
Objectifs personnels
Jean-Pierre Hanin
20 % 100 % 150 % 30 %
Françoise Roels
20 % 100 % 110 % 22 %
Jean Kotarakos
20 % 100 % 110 % 22 %
Sébastien Berden
20 % 100 % 110 % 22 %
Yeliz Bicici
20 % 100 % 110 % 22 %
Long-Term Incentive Plan
Résultat net des activités clés par action
25 % 7,00 EUR 7,15 EUR 25,54 %
Dividende
25 % 6,00 EUR 6,00 EUR 25 %
Mise en œuvre de la stratégie ESG
25 % Approche linéraire 165 kWh/m 25 %
Objectifs personnels
Jean-Pierre Hanin
25 % 100 % 260 % 65,00 %
Françoise Roels
25 % 100 % 110 % 27,50 %
Jean Kotarakos
25 % 100 % 110 % 27,50 %
Sébastien Berden
25 % 100 % 110 % 27,50 %
Yeliz Bicici
25 % 100 % 110 % 27,50 %
Lors de sa séance du 24.02.2022, le conseil d’administration a ana-
lysé au niveau global, la répartition des diérentes composantes
et les conditions d’obtention de la rémunération variable. Tenant
compte de ces conclusions, et sur recommandation du CNR, le
conseil d’administration a décidé que les critères d’attribution de la
rémunération variable 2022 seraient les suivants :
Performances 2022
Critères de Performance Poids relatif Objectif
Short-Term Incentive Plan
Résultat net des activités clés par action
25 % 6,90 EUR
Marge opérationnelle
10 % 80,90 %
Croissance stratégique
25 %
- acquisitions, capex et investissements ﬁnanciers
600 millions EUR
- désinvestissements
140 millions EUR
Taux d’occupation du portefeuille
10 % 98,80 %
Projets spéciaux
10 % 100 %
Objectifs personnels
Jean-Pierre Hanin
20 % 100 %
Françoise Roels
20 % 100 %
Jean Kotarakos
20 % 100 %
Sébastien Berden
20 % 100 %
Yeliz Bicici
20 % 100 %
Long-Term Incentive Plan
Résultat net des activités clés par action
25 % 6,90 EUR
Dividende
25 % 6,20 EUR
Mise en œuvre de la stratégie RSE - 30 (réduction de l’intensité énergétique en immobilier de santé et bureaux)
25 % Approche linéaire
ajustée *
Objectifs personnels
Jean-Pierre Hanin
25 %
Françoise Roels
25 %
Jean Kotarakos
25 %
Sébastien Berden
25 %
Yeliz Bicici
25 %
* L’objectif est de réduire l’intensité énergétique du patrimoine immobilier de santé et bureaux à 130 kWh/m dans le cadre du projet 30. Une approche linéaire du projet 30
impliquerait, pour 2022-2023, une réduction allant respectivement jusqu’à 164 kWh/m et 160 kWh/m. La rotation du portefeuille, tant au niveau des acquisitions que des ventes, le
programme de maintenance et de rénovation ainsi que les projets de développement ne permettent pas de garantir un alignement parfait avec cette approche linéaire. Ainsi,
en cas de variation négative, un plan capex dit « correctif » sera présenté et pris en compte pour évaluer la réalisation de l’objectif de mise en œuvre de la stratégie RSE - 30
pour l’année en question.
214
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Nombre d’actions détenues au 31.12.2021
Le nombre d’actions détenues par les membres du comité exécu-
tif tient compte de l’obligation du Code 2020 de détenir un seuil
minimum d’actions pendant toute la durée de leur mandat. Le
seuil qui devra être atteint d’ici à la ﬁn de 2024 pour le CEO est
de 2.200 actions et de 1.200 actions pour les autres membres du
comité exécutif.
Nom, Position Nombre d’actions au 31.12.2021
Jean-Pierre Hanin – Administrateur délégué - Chief Executive Ocer
3.994
Françoise Roels – Administrateur directeur - Chief Corporate Aairs & Secretary General
4.590
Jean Kotarakos – Administrateur directeur - Chief Financial Ocer
1.646
Sébastien Berden – Chief Operating Ocer Healthcare
934
Yeliz Bicici – Chief Operating Ocer Oces & Real Estate Development
994
À titre d’information, le ratio entre la rémunération totale 2021 du
CEO et la rémunération la plus basse parmi les salariés, exprimée
sur une base équivalent temps plein, est de 14.
De même, le ratio entre la rémunération annuelle totale 2021 et la
rémunération annuelle totale médiane de tous les salariés (à l’ex
-
clusion du CEO) est de 7,8. Enﬁn, le pourcentage médian d’aug-
mentation de la rémunération annuelle totale de tous les employés
(à l’exclusion du CEO) est de 5,66 %. Ces données ont été calculés
en tenant compte des salaires mensuels bruts des salariés sur une
base équivalent temps plein.
2 RÉMUNÉRATION LIÉE AUX ACTIONS
À partir de 2017, la société n’a plus accordé de droits d’acqué-
rir des actions (plan d’options sur actions) et à partir de 2018
d’instruments liés aux actions (droits sur la valorisation des ac
-
tions). Cependant, les anciens plans restent applicables en ce qui
concerne les droits déjà accordés à Madame Françoise Roels en
tant que membre du comité de direction, à Monsieur Sébastien
Berden et Madame Yeliz Bicici avant leur nomination en tant que
membre du comité exécutif (voir pages 216-219).
3 INDEMNITÉS DE DÉPART
Les dispositions relatives aux indemnités de départ ﬁgurent dans la
politique de rémunération. Aucune indemnité de départ n’a été
payée à un membre du comité exécutif au cours de l’exercice 2021.
4 UTILISATION DES DROITS DE RESTITUTION
Conformément à la politique de rémunération, les contrats conclus
avec les membres du comité exécutif prévoient que, dans l’hypo-
thèse où les émoluments variables auraient été octroyés ou payés
sur base d’informations ﬁnancières inexactes, la société pourra
surseoir au paiement de tout ou partie des émoluments variables
concernés en fonction des montants octroyés indûment. Pour l’exer-
cice 2021, il n’y a pas d’utilisation de ces droits de restitution.
5 ÉCART PAR RAPPORT À LA POLITIQUE DE
RÉMUNÉRATION
Pour l’exercice 2021, il n’y a pas eu de dérogations par rapport
à la politique de rémunération telle qu’approuvée par l’assemblée
générale ordinaire du 13.05.2020.
6 VOTE DES ACTIONNAIRES
En date du 12.05.2021, l’assemblée générale ordinaire a approuvé,
par vote séparé, le rapport de rémunération présenté pour l’exer-
cice clôturé au 31.12.2020 avec les proportions de voix suivantes :
11.647.345 voix ‘pour’, soit 86,04 % des votes exprimés, 1.845.851
voix ‘contre’, soit 13,64 % des votes exprimés, et 44.372 ‘abstentions’.
7 ÉVOLUTION DE LA RÉMUNÉRATION ET DES
PERFORMANCES DE LA SOCIÉTÉ
Chief Executive Ocer
La rémunération totale du Chief Executive Ocer est restée stable
de 2015 à 2017.
Elle a connu une variation positive de 38,4 % en 2018 dans la mesure
où l’année 2018 a été marquée par un changement de CEO. À
cette occasion, le conseil d’administration de Coﬁnimmo a revu les
objectifs stratégiques de la société et, sur base d’un benchmar-
king approfondi réalisé avec l’aide de consultants spécialisés en
Compensations & Beneﬁts (voir Rapport de rémunération de 2018),
a adapté le package de rémunération de la position de CEO.
Autres membres du comité exécutif
La rémunération totale des autres membres du comité exécutif
(anciennement, comité de direction) est restée stable de 2015 à 2018.
En 2018, la composition du comité exécutif a été remaniée pour
tenir compte de la ﬁn des fonctions du CFO et du COO. Il est pré
-
cisé que les indemnités de départ des anciens CFO et COO n’ont
pas été prises en compte dans le calcul de la variation annuelle
de la rémunération totale des autres membres du comité exécutif.
Cette rémunération totale a connu une variation positive de 45,9 %
en 2019 en conséquence de l’arrivée du nouveau CFO et de deux
nouveaux COO, étant précisé que la fonction de COO était aupa
-
ravant exercée par une seule personne. Depuis 2018, 4 personnes
exercent les fonctions de membres du comité exécutif, au lieu de
3 auparavant, ensemble avec le CEO, portant le comité exécutif
de 4 à 5 membres au total.
À la suite de l’exercice de benchmarking de 2018, le conseil d’ad
-
ministration a décidé d’aligner les contributions annuelles de la
société au plan d’épargne et de prévoyance, et les pourcentages
de tous les membres du comité exécutif appliqués sur la rému
-
nération ﬁxe pour la détermination de la rémunération variable
de l’exercice 2019.
Administrateurs non exécutifs
En général, les variations positives ou négatives de la rémunération
des administrateurs non exécutifs des autres années s’expliquent
par un nombre plus ou moins important de réunions et par le taux
de présences au cours des années concernées.
En 2020, la rémunération totale des administrateurs non exécutifs
a diminué de 28,8 % suite, entre autres, à la décision du conseil
d’administration du 13.04.2020 de réduire à hauteur de 15 % les jetons
de présence des administrateurs non exécutifs pour ﬁnancer une
action de solidarité dans le cadre de la pandémie du COVID-19.
215
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
Rémunération en options sur actions exercées en 2021
Nom, Position
Principales dispositions du plan d’options sur actions
Principales dispositions du plan d’options sur actions
Bilan d’ouverture Dans le courant de l’année Bilan de clôture
1.
Identiﬁcation
du plan
2.
Date de la
proposition
3.
Date
de l’acquisition
4.
Fin
de la période
de rétention
5.
Période
d’exercice
6.
Prix
d’exercice
7.
Nombre d’options
au début de l’année
8.
a) Nombre d’options proposées
b) Valeur des actions sous-
jacentes à la date de
la proposition
9.
a) Nombre d’options accordées
b) Valeur des actions sous-
jacentes à la date d’acquisition
c) Valeur @ prix d’exercice
d) Plus-value @ date d’acquisition
10.
Nombre d’options
proposées mais
non encore exercées
Françoise Roels
Administrateur directeur -
Chief Corporate Aairs
& Secretary General
SOP 2016 30.06.2016 30.06.2019 - 01.07.2019 -
15.06.2026
108,44 € 1.600 - 1.600
SOP 2015 30.06.2015 30.06.2018 - 01.07.2015 -
16.06.2025
95,03 € 1.600 - 1.600
SOP 2008 12.06.2008 12.06.2011 - 13.06.2011 -
12.06.2023
122,92 € 1.000 - a) 1.000
b) 52.470
c) 122.920
d) 70.450
0
SOP 2007 12.06.2007 12.06.2010 - 13.06.2010 -
12.06.2022
143,66 € 1.000 - a) 1.000
b) 35.790
c) 143.660
d) 107.870
0
Total 5.200 -
a) 2.000
b) 88.260
c) 266.580
d) 178.320
3.200
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces
& Real Estate Development
SOP 2015 30.06.2015 30.06.2018 - 01.07.2015 -
16.06.2025
95,03 € 200 - 200
SOP 2014 30.06.2014 30.06.2019 - 01.07.2014 -
16.06.2024
88,75 € 200 - 200
Total 400 - 400
Rémunération moyenne des salariés sur
base d’équivalent temps plein
Les employés du groupe comprennent les employés de la société
Coﬁnimmo SA ainsi que les employés d’autres sociétés du groupe et
à l’international. La moyenne des salaires est calculée sur base de la
somme des salaires mensuels bruts et en équivalent temps plein.
Les variations négatives de la rémunération moyenne des salariés
s’expliquent par le fait que les nouveaux employés ont généra-
lement des salaires plus bas que la moyenne par rapport aux
années précédentes.
Les variations positives de la rémunération moyenne des salariés
s’expliquent par le fait que les employés qui ont cessé leurs fonc
-
tions représentent une masse salariale plus faible que ceux qui
sont entrés en fonction l’année suivante.
Comparatif de l’évolution des rémunérations et des performances de l’entreprise au cours des cinq derniers exercices comptables
Rémunération totale
Variation annuelle 2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020
Chief Executive Ocer
+0,4 % +38,4 % +16,1 % +12,6 % +11,7 %
Autres membres du comité de direction/comité exécutif
-3,6 % +1,9 % +45,9 % +15,1 % +2,9 %
Administrateurs non exécutifs
+0,1 % -1,3 % +16,7 % -28,8 % +13,7 %
Performance de la société
Variation annuelle 2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020
Résultat net des activités clés - part du groupe
+3,6 % +4,3 % +14,8 % +9,0 % +16,9 %
Marge opérationnelle
+0,2 % +0,2 % +0,6 % -0,1 % -0,5 %
Croissance stratégique
(mesurée par la juste valeur du portefeuille)
+4,2 % +6,3 % +13,9 % +14,6 % +17,3 %
Taux d’occupation du portefeuille
+0,1 % +1,3 % +1,3 % +0,4 % +0,7 %
Dividende N versé en N+1
+1,5 % +4,4 % +17,5 % +18,2 % +11,2 %
Rémunération moyenne des salariés sur une base d’équivalent temps plein
Variation annuelle 2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020
Employés du groupe
+5,06 % -3,43 % +15,15 % +3,09 % +1,95 %
Employés de la société
+0,05 % +0,77 % +2,52 % -0,23 % +2,65 %
216
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
8 RÉMUNÉRATION LIÉE AUX ACTIONS
Pour rappel, depuis 2017, la société n’accorde plus de droits d’ac-
quérir des actions (plan d’options sur actions) et depuis 2018
d’instruments liés aux actions (droits sur la valorisation des ac
-
tions). Cependant, les anciens plans restent applicables en ce qui
concerne les droits déjà accordés à Madame Françoise Roels en
tant que membre du comité de direction, à Monsieur Sébastien
Berden et Madame Yeliz Bicici avant leur nomination en tant que
membre du comité exécutif.
a) Droits d’acquérir des actions
Stock option plan
Le Stock Option Plan (‘plan SOP’ ou ‘plan d’options sur actions’) a été
mis en place pour la première fois en 2006. La société ayant décidé
de ne plus octroyer d’options sur actions à compter de l’année 2017.
La période d’exercice d’une option s’élève à dix ans à compter
de la date de l’ore. Le conseil d’administration a décidé, lors de sa
séance du 11.06.2009, de prolonger de cinq ans la période d’exer-
cice des options accordées en 2006, 2007 et 2008, en application
de la loi de relance économique du 27.03.2009.
Les options sur actions sont dévolues à la ﬁn de la troisième année
suivant l’octroi et ne peuvent donc être exercées qu’après l’échéance
civile qui suit l’année d’octroi. Si les options n’ont pas été exer-
cées à la ﬁn de la période d’exercice, elles deviennent ipso facto
nulles et non avenues. En cas de départ volontaire ou d’un dé
-
part involontaire (à l’exclusion d’une rupture pour motif grave)
d’un bénéﬁciaire, les options sur actions acceptées et dévolues
pourront être exercées jusqu’au terme initial du plan. En cas de
départ involontaire d’un bénéﬁciaire pour motif grave, les options
sur actions acceptées, dévolues ou non, mais non encore exercées
seront annulées.
Coﬁnimmo applique la norme IFRS 2 en reconnaissant la juste
valeur des options sur actions à la date d’octroi (c’est-à-dire trois
ans) selon la méthode d’acquisition progressive au rythme de la
dévolution.
Rémunération en options sur actions exercées en 2021
Nom, Position
Principales dispositions du plan d’options sur actions
Principales dispositions du plan d’options sur actions
Bilan d’ouverture Dans le courant de l’année Bilan de clôture
1.
Identiﬁcation
du plan
2.
Date de la
proposition
3.
Date
de l’acquisition
4.
Fin
de la période
de rétention
5.
Période
d’exercice
6.
Prix
d’exercice
7.
Nombre d’options
au début de l’année
8.
a) Nombre d’options proposées
b) Valeur des actions sous-
jacentes à la date de
la proposition
9.
a) Nombre d’options accordées
b) Valeur des actions sous-
jacentes à la date d’acquisition
c) Valeur @ prix d’exercice
d) Plus-value @ date d’acquisition
10.
Nombre d’options
proposées mais
non encore exercées
Françoise Roels
Administrateur directeur -
Chief Corporate Aairs
& Secretary General
SOP 2016 30.06.2016 30.06.2019 - 01.07.2019 -
15.06.2026
108,44 € 1.600 - 1.600
SOP 2015 30.06.2015 30.06.2018 - 01.07.2015 -
16.06.2025
95,03 € 1.600 - 1.600
SOP 2008 12.06.2008 12.06.2011 - 13.06.2011 -
12.06.2023
122,92 € 1.000 - a) 1.000
b) 52.470
c) 122.920
d) 70.450
0
SOP 2007 12.06.2007 12.06.2010 - 13.06.2010 -
12.06.2022
143,66 € 1.000 - a) 1.000
b) 35.790
c) 143.660
d) 107.870
0
Total 5.200 -
a) 2.000
b) 88.260
c) 266.580
d) 178.320
3.200
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces
& Real Estate Development
SOP 2015 30.06.2015 30.06.2018 - 01.07.2015 -
16.06.2025
95,03 € 200 - 200
SOP 2014 30.06.2014 30.06.2019 - 01.07.2014 -
16.06.2024
88,75 € 200 - 200
Total 400 - 400
217
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
Rémunération en droits sur la valorisation des actions
Nom, Position
Principales dispositions du plan de droits sur la valorisation des actions
Principales dispositions du plan d’options sur actions
Bilan d’ouverture Dans le courant de l’année Bilan de clôture
1.
Identiﬁcation
du plan
2.
Date de la
proposition
3.
Date
de l’acquisition
4.
Fin
de la période
de rétention
5.
Période
d’exercice
6.
Juste valeur
à la date
d’acquisition
7.
Nombre de droits
sur la valorisation
des actions au
début de l’année
8.
a) Nombre de droits
sur la valorisation
des actions proposées
b) Valeur des droits
sur la valorisation
des actions à la date
de la proposition
9.
a) Nombre de droits
sur la valorisation
des actions accordéees
b) Valeur des droits sur la
valorisation des actions
à la date d’acquisition
c) Valeur au prix d’exercice
d) Plus-value à la date
d’acquisition
10.
Nombre d’options
proposées mais
non encore exercées
Françoise Roels
Administrateur directeur -
Chief Corporate Aairs &
Secretary General
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 1.600 - - 1.600
SAR 2018 30.06.2018 01.07.2021 - 01.07.2021 -
16.06.2031
106,52 EUR 1.600 - - 1.600
Total 3.200 - - 3.200
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 250 - - 250
Total 250 - - 250
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces &
Real Estate Development
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 250 - - 250
Total 250 - - 250
b) Actions et instruments liés aux actions
Stock appreciation rights plan
Le Stock appreciation rights plan (‘plan SAR’ ou ‘plan de droits
sur la valorisation des actions’) a été mis en place pour la première
fois en 2017, mais la société a décidé de ne plus octroyer de droits
sur la valorisation des actions à compter de l’année 2018. En date
du 28.06.2018, le conseil d’administration a décidé, pour la dernière
fois, et pour assurer un principe de continuité, d’octroyer 1.600 SAR
à Madame Françoise Roels.
Le plan SAR donne droit à la valeur en espèces de la diérence
entre le cours de bourse de l’action de Coﬁnimmo à la date de l’exer-
cice et celui de la date d’attribution, augmentée du montant équi-
valent du dividende brut attribué à l’action depuis la date de l’attri-
bution. Les SAR étaient attribués d’une manière discrétionnaire aux
membres du management. Aucun objectif n’était ﬁxé à cet égard.
Le conseil d’administration a considéré que cette rémunération ne
constituait dès lors pas une rémunération variable au sens de la loi
du 06.04.2010. La période d’exercice d’un SAR s’élève à dix ans à
compter de la date de l’attribution. Les SAR ne seront dévolus qu’à la
date de dévolution, en une fois, dans leur totalité, au terme de trois
années, à savoir au premier jour calendrier du mois suivant le troi-
sième anniversaire de la date d’attribution. Si les SAR n’ont pas été
exercés à la ﬁn de la période d’exercice, ils deviennent ipso facto
nuls et non avenus. En cas de départ volontaire ou involontaire
(à l’exception pour motif grave), pour cause d’incapacité de travail
déﬁnitive ou de pension (en ce compris la retraite anticipée, la
prépension), les SAR attribués et dévolus doivent obligatoirement
être exercés par le bénéﬁciaire à la première période d’exercice
suivant la date de rupture. Les SAR non dévolus sont annulés.
En cas de départ involontaire d’un bénéficiaire pour
motif grave, les SAR attribués, dévolus ou non, mais non encore
exercés, seront annulés. En cas de décès, les SAR attribués, dévolus
ou non, sont déﬁnitivement acquis et seront considérés comme
étant exercés à la première période d’exercice suivant le décès.
Ces conditions d’attribution et d’exercice des SAR en cas de dé
-
part, volontaire et involontaire, s’appliqueront sans préjudice du
pouvoir du conseil d’administration d’apporter des modiﬁcations à
ces dispositions à l’avantage du bénéﬁciaire, sur base de critères
objectifs et pertinents.
218
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Rémunération en droits sur la valorisation des actions
Nom, Position
Principales dispositions du plan de droits sur la valorisation des actions
Principales dispositions du plan d’options sur actions
Bilan d’ouverture Dans le courant de l’année Bilan de clôture
1.
Identiﬁcation
du plan
2.
Date de la
proposition
3.
Date
de l’acquisition
4.
Fin
de la période
de rétention
5.
Période
d’exercice
6.
Juste valeur
à la date
d’acquisition
7.
Nombre de droits
sur la valorisation
des actions au
début de l’année
8.
a) Nombre de droits
sur la valorisation
des actions proposées
b) Valeur des droits
sur la valorisation
des actions à la date
de la proposition
9.
a) Nombre de droits
sur la valorisation
des actions accordéees
b) Valeur des droits sur la
valorisation des actions
à la date d’acquisition
c) Valeur au prix d’exercice
d) Plus-value à la date
d’acquisition
10.
Nombre d’options
proposées mais
non encore exercées
Françoise Roels
Administrateur directeur -
Chief Corporate Aairs &
Secretary General
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 1.600 - - 1.600
SAR 2018 30.06.2018 01.07.2021 - 01.07.2021 -
16.06.2031
106,52 EUR 1.600 - - 1.600
Total 3.200 - - 3.200
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 250 - - 250
Total 250 - - 250
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces &
Real Estate Development
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 250 - - 250
Total 250 - - 250
Maison de repos et de soins –
Oleiros (ES)
219
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
AUTRES INTERVENANTS
Certiﬁcation des comptes
Un commissaire désigné par l’assemblée générale des action-
naires doit certiﬁer les comptes annuels et revoir les comptes se-
mestriels, comme pour toute société anonyme ; s’agissant d’une
SIR, établir des rapports spéciaux à la demande de la FSMA.
Le commissaire de Coﬁnimmo est la SC SCRL Deloitte, Réviseurs
d’Entreprises, représentée par Monsieur Rik Neckebroeck,
Réviseur agréé par la FSMA et enregistré à l’Institut des Réviseurs
d’Entreprises sous le numéro A01529, qui a établi son siège social
à 1930 Zaventem, Luchthaven Nationaal 1 J. L’assemblée générale
ordinaire du 13.05.2020 a renouvelé le mandat de la SC SCRL
Deloitte, Réviseurs d’Entreprises, représentée par Monsieur Rik
Neckebroeck jusqu’à l’issue de l’assemblée générale ordinaire
qui se tiendra en 2023.
Les honoraires ﬁxes du commissaire Deloitte, Réviseurs d’En
-
treprises pour l’examen et la révision des comptes statutaires
et consolidés de Coﬁnimmo se sont élevés à 177.596 EUR (hors
TVA). Ses honoraires pour la révision des comptes statutaires
des ﬁliales de Coﬁnimmo se sont élevés à 340.869 EUR (hors
TVA), ce montant incluant les honoraires du commissaire rela
-
tifs à la révision des comptes statutaires des ﬁliales françaises
du groupe. Les honoraires du groupe Deloitte relatifs à des
missions légales et autres assistances, ont atteint 152.256 EUR
(hors TVA) durant l’exercice.
Le plafond d’honoraires de 70 % des honoraires d’audit, appli
-
qué aux services autres qu’audit fournis par Deloitte Réviseurs
d’Entreprises, est respecté.
Expertise immobilière
Les experts évaluateurs indépendants, désignés par le groupe pour
attester la valeur globale de son patrimoine immobilier, sont les
sociétés suivantes :
CATELLA :
• en France, Catella Valuation Advisors SAS (RSC Paris B 435 339 098)
CBRE :
• en Finlande, CBRE Finland Oy (Register 21970698)
COLLIERS :
• en Italie, Colliers Real Estate Services Srl (TVA 06180000967)
CUSHMAN & WAKEFIELD :
• en Allemagne, Cushman & Wakeﬁeld (U.K.) LLP - German Branch
(Register OC 328588)
• en Belgique, Cushman & Wakeﬁeld Belgium SA
(RPM Bruxelles 0422 118 165)
• en France, Cushman & Wakeﬁeld Valuation France SA
(RCS Nanterre 332 111 574)
• aux Pays-Bas, Cushman & Wakeﬁeld Netherlands B.V.
(KvK 33260655)
• en Espagne, Cushman & Wakeﬁeld Spain Limited Sucursal en
España (CIF W0061691 B)
• en Irlande, Cushman & Wakeﬁeld Commercial Ireland Limited
(Register 443760)
PRICEWATERHOUSECOOPERS :
• en Belgique, PricewaterhouseCoopers Enterprise Advisory CRL
(RPM Bruxelles 0415 622 333)
• aux Pays-Bas, PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV
(Kvk 34180284)
• en Allemagne, PricewaterhouseCoopers GmbH Wirthschaftsprün-
fungsgesellschaft (HRB 107858)
JONES LANG LASALLE :
• en Belgique, Jones Lang LaSalle SPRL (RPM Bruxelles 0403 376 874)
• en France, Jones Lang LaSalle Expertises SAS (RCS Paris 444 628 150)
• au Royaume-Uni, Jones Lang Lasalle Limited (Registre in England
& Wales 1188567)
STADIM :
• en Belgique, Stadim CBVA (RPM Bruxelles 0458 797 033)
Maison de repos et de soins Glück im Winkel –
Neunkirchen (DE)
220
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
MANDATS DES EXPERTS ÉVALUATEURS INDÉPENDANTS AU 31122021
Secteur Nombre d’actifs
sous mandat
Localisation Personnes
physiques
Début de
mandat
Fin de
mandat
CBRE
Immobilier de santé
8 Finlande Olli Kantanen 01.10.2020 30.09.2023
COLLIERS
Immobilier de santé
6 Italie Giulia Longo 06.05.2021 31.03.2024
CUSHMAN & WAKEFIELD
Bureaux
24 Belgique Gregory Lamarche 30.06.2021 31.12.2022
Immobilier de santé
2 Allemagne Martin Belik 01.10.2020 30.09.2023
Immobilier de santé
61 Belgique Gregory Lamarche 30.06.2021 31.12.2022
Immobilier de santé
49 France Jean-Philippe Carmarans 01.01.2020 31.12.2022
Immobilier de santé
29 Espagne Tony Loughran 01.07.2019 30.06.2022
Immobilier de santé
7 Irlande Johanna Gill 01.01.2021 31.12.2023
Immobilier de réseaux de distribution – Coﬁnimur I
190 France Jean-Philippe Carmaran 01.01.2021 31.12.2023
Immobilier de réseaux de distribution – Pubstone
212 Pays-Bas Frank Adema 31.12.2020 31.12.2022
Immobilier de réseaux de distribution – Pubstone
677 Belgique Gregory Lamarche 30.06.2021 31.12.2022
PRICEWATERHOUSECOOPERS
Bureaux
23 Belgique Georey Jonckheere 01.01.2020 31.12.2022
Immobilier de réseaux de distribution - Autres
1 Belgique Georey Jonckheere 01.01.2020 31.12.2022
Immobilier de santé
30 Belgique Georey Jonckheere 01.01.2020 31.12.2022
Immobilier de santé
49 Pays-Bas Koniwin Domen 01.01.2021 31.12.2023
Immobilier de santé
42 Allemagne Dirk Hennig 01.01.2021 31.12.2023
JONES LANG LASALLE
Bureaux
15 Belgique Greet Hex 01.01.2020 31.12.2022
Immobilier de réseaux de distribution - Autres
1 Belgique Greet Hex 01.01.2020 31.12.2022
Immobilier de santé
7 France Pierre-Jean Poli 01.01.2020 31.12.2022
Immobilier de santé
3 Royaume-Uni Alan Bennett 26.07.2021 30.06.2024
1. Y compris les immeubles de placement, les immeubles en développement et les immeubles détenus en vue de la vente.
MANDATS DES EXPERTS ÉVALUATEURS INDÉPENDANTS AU 31122021 POUR LES ENTREPRISES ASSOCIÉES
Secteur Nombre d’actifs
sous mandat
Localisation Personnes
physiques
Début de
mandat
Fin de
mandat
CATELLA
Immobilier de santé
6 France Jean-François Drouets 15.12.2020 30.09.2023
STADIM
Immobilier de santé
19 Belgique Tim Leysen 31.12.2020 31.12.2023
CUSHMAN & WAKEFIELD
Immobilier de santé
4 Allemagne Martin Belik 01.10.2020 30.09.2023
Conformément à l’article 47 de la loi du 12.05.2014 relative aux SIR, les
experts évaluent à la ﬁn de chaque exercice comptable l’ensemble
des immeubles de la SIR publique et de ses ﬁliales. L’évaluation
détermine la valeur comptable des immeubles reprise au bilan. En
outre, à la ﬁn de chacun des trois premiers trimestres, l’expert ac-
tualise l’évaluation globale eectuée à la ﬁn de l’année précédente,
en fonction de l’évolution du marché et des caractéristiques des
biens concernés. Enﬁn, selon les dispositions de l’article 47 de la loi
du 12.05.2014 relative aux SIR, chaque immeuble à acquérir ou à
céder par la SIR (ou par une société de son périmètre) est évalué
par l’expert avant que l’opération n’ait lieu. L’opération doit être
eectuée à la valeur déterminée par l’expert lorsque la contrepartie
est une société avec laquelle la SIR publique est liée ou entretient
un lien de participation, ou lorsque l’une des personnes susdites
obtient un quelconque avantage au cours de l’opération.
L’expertise d’un immeuble consiste à déterminer sa valeur à une
date déterminée, c’est-à-dire le prix auquel le bien est susceptible
de s’échanger entre acheteurs et vendeurs bien informés et désireux
de réaliser une telle transaction, sans qu’il soit tenu compte d’une
quelconque convenance particulière entre eux. Cette valeur est
qualiﬁée de ‘valeur d’investissement’ lorsqu’elle correspond au prix
total à payer par l’acheteur, y compris, s’il y a lieu, les droits d’enre-
gistrement ou la TVA (s’il s’agit d’une acquisition soumise à la TVA).
La juste valeur, au sens du référentiel IAS/IFRS, est obtenue en
déduisant de la valeur d’investissement une quotité appropriée
de droits d’enregistrement et/ou de TVA, constituant les frais de
transaction.
D’autres transactions que la vente peuvent conduire à la mobi
-
lisation du patrimoine ou d’une partie de celui-ci, comme en té-
moignent les opérations eectuées par Coﬁnimmo depuis qu’elle
a acquis le statut de SIR (antérieurement Sicaﬁ).
221
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE  AUTRES INTERVENANTS
Immeuble de bureaux Belliard 40 – Bruxelles CBD (BE)
Les valeurs d’expertise dépendent notamment des paramètres
suivants :
• la localisation ;
• l’âge et le type de bâtiment ; l’état d’entretien et le confort ;
l’aspect architectural ;
• le ratio des surfaces nettes/brutes ; le nombre de parkings ;
les conditions locatives ;
• dans le cas de l’immobilier de santé, le ratio du loyer sur le cash-
ﬂow d’exploitation avant loyer.
En 2021, les honoraires des experts évaluateurs indépendants pour le
portefeuille consolidé ainsi que pour les entreprises associées, cal-
culés trimestriellement sur la base d’un forfait ﬁxe augmenté d’un
tarif également ﬁxe, se sont élevés à 1.277.247 EUR (hors TVA), répartis
comme suit : 680.987 EUR pour Cushman & Wakeﬁeld, 432.239 EUR
pour PricewaterhouseCoopers, 88.620 EUR pour Jones Lang LaSalle,
13.500 EUR pour CBRE, 19.800 EUR pour Colliers, 22.000 EUR pour
Stadim et 20.100 EUR pour Catella.
222
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
COMPTES ANNUELS
Comptes consolidés 224
Notes sur les comptes consolidés 230
Note 1. Informations générales 230
Note 2. Méthodes comptables signiﬁcatives 230
Note 3. Gestion du risque opérationnel 238
Note 4. Acquisitions de ﬁliales 239
Note 5. Information sectorielle 240
Note 6. Revenus locatifs et charges relatives à la location 248
Note 7. Frais net de redécoration 249
Note 8. Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués 249
Note 9. Frais techniques 250
Note 10. Frais commerciaux 250
Note 11. Frais de gestion 250
Note 12. Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres actifs non ﬁnanciers 252
Note 13. Variation de la juste valeur des immeubles de placement 252
Note 14. Autre résultat sur portefeuille 252
Note 15. Revenus ﬁnanciers 252
Note 16. Charges d’intérêt nettes 253
Note 17. Autres charges ﬁnancières 253
Note 18. Variation de la juste valeur des actifs et passifs ﬁnanciers 253
Note 19. Impôt des sociétés et exit tax 254
Note 20. Résultat par action - part du groupe 254
Note 21. Goodwill 256
Note 22. Immeubles de placement 258
Note 23. Ventilation de la variation de la juste valeur des immeubles deplacement 268
Note 24. Immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles 268
Note 25. Instruments ﬁnanciers 269
Note 26. Actifs ﬁnanciers non courants et créances de location-ﬁnancement 279
Note 27. Actifs détenus en vue de la vente 279
Note 28. Créances commerciales courantes 280
Note 29. Créances ﬁscales et autres actifs courants 280
Note 30. Comptes de régularisation - actifs 281
Note 31. Provisions 281
Note 32. Impôts différés 281
Note 33. Dettes commerciales et autres dettes courantes 282
Note 34. Comptes de régularisation - passifs 282
Note 35. Charges et produits sans effet de trésorerie 282
Note 36. Variation du besoin en fonds de roulement 283
Note 37. Évolution du portefeuille par secteur durant l’exercice 283
Note 38. Droits et engagements hors bilan 285
Note 39. Projets de développement en cours 287
Note 40. Critères et périmètre de consolidation 287
Note 41. Options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle 296
Note 42. Paiements fondés sur des actions 297
Note 43. Nombre moyen de personnes liées par un contrat de travail ou d’entreprise 297
Note 44. Transactions avec des parties liées 297
Note 45. Événements survenus après la date de clôture 298
Note 46. Aspects relatifs au climat 299
Rapport du commissaire surles comptes consolidés 300
Comptes statutaires 304
Rapport du commissaire surles comptes statutaires 312
COMPTES ANNUELS
223
COMPTES ANNUELS
État du résultat global consolidé (compte de résultats)
(x 1.000 EUR) Notes 2021 2020
A. RÉSULTAT NET
Revenus locatifs
6
292.349 251.521
Reprises de loyers cédés et escomptés
6
7.262 9.444
Charges relatives à la location
6
-3 -2.030
Résultat locatif net
5, 6
299.607 258.935
Récupération de charges immobilières
7
411 573
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués
8
40.788 33.667
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et
remises en état au terme du bail
7
-1.987 -330
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués
8
-44.934 -36.888
Résultat immobilier
293.885 255.956
Frais techniques
9
-6.628 -6.051
Frais commerciaux
10
-2.967 -2.344
Charges et taxes sur immeubles non loués
-3.188 -2.765
Frais de gestion immobilière
11
-27.849 -23.579
Charges immobilières
-40.632 -34.740
Résultat d’exploitation des immeubles
253.253 221.217
Frais généraux de la société
11
-11.935 -10.105
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
241.318 211.112
Résultat sur vente d’immeubles de placement
5, 12
7.768 4.583
Résultat sur vente d’autres actifs non ﬁnanciers
5, 12
0 0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement
5, 13, 22, 23
34.506 -13.696
Autre résultat sur portefeuille
5, 14
-34.715 -33.815
Résultat d’exploitation
248.877 168.184
Revenus ﬁnanciers
15
11.692 8.186
Charges d’intérêt nettes
16
-27.343 -24.541
Autres charges ﬁnancières
17
-1.005 -744
Variation de la juste valeur des actifs et passifs ﬁnanciers
18
40.968 -22.756
Résultat ﬁnancier
24.312 -39.855
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises
40
2.305 -2.473
Résultat avant impôt
275.493 125.856
Impôt des sociétés
19
-10.546 -7.907
Exit tax
19
-1.945 -2.315
Impôt
-12.491 -10.223
Résultat net
263.002 115.633
Intérêts minoritaires
40
-2.666 3.588
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE
260.337 119.222
(en EUR)
Résultat net par action - part du groupe
20 8,78 4,50
Résultat net dilué par action - part du groupe
20 8,68 4,09
COMPTES CONSOLIDÉS
COMPTES ANNUELS
224
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
(x 1.000 EUR) Notes 2021 2020
B AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL RECYCLABLES EN COMPTE DE RÉSULTATS
Variation de la partie ecace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de ﬂux
de trésorerie
0 0
Impact du recyclage en compte de résultats des instruments de couverture pour lesquels la relation
au risque couvert a pris ﬁn
18 0 0
Quote-part dans les autres éléments de résultat global des entreprises associées/co-entreprises
0 0
Obligations convertibles
25 1.873 7.721
Diérences de change liées à la conversion d’activités à l’étranger
424 0
Autres éléments du résultat global
2.298 7.721
Intérêts minoritaires
40 0 0
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL - PART DU GROUPE
2.298 7.721
(x 1.000 EUR) Notes 2021 2020
C. RÉSULTAT GLOBAL
Résultat global
265.300 123.354
Intérêts minoritaires
40 -2.666 3.588
RÉSULTAT GLOBAL - PART DU GROUPE
262.634 126.943
COMPTES ANNUELS
225
État de la situation ﬁnancière consolidée (bilan)
(x 1.000 EUR) Notes 2021 2020
Actifs non courants
5.985.532 5.093.589
Goodwill
5, 21 41.627 46.827
Immobilisations incorporelles
24 2.487 2.172
Immeubles de placement
5, 22 5.669.990 4.865.581
Autres immobilisations corporelles
24 2.019 1.434
Actifs ﬁnanciers non courants
25, 26 36.145 2.883
Créances de location-ﬁnancement
26 147.999 104.889
Créances commerciales et autres actifs non courants
1.687 386
Impôts diérés
3.918 1.390
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises
40 79.661 68.026
Actifs courants
191.421 160.026
Actifs détenus en vue de la vente
5, 27 39.846 3.320
Actifs ﬁnanciers courants
0 0
Créances de location-ﬁnancement
26 3.667 2.367
Créances commerciales
28 34.835 26.023
Créances ﬁscales et autres actifs courants
29 50.568 46.605
Trésorerie et équivalents de trésorerie
19.857 48.642
Comptes de régularisation
30 42.648 33.069
TOTAL DE L’ACTIF
6.176.953 5.253.614
Capitaux propres
3.287.533 2.649.362
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
3.233.274 2.574.775
Capital
p. 216-217 1.698.517 1.450.210
Primes d’émission
p. 216-217 916.019 804.557
Réserves
p. 216-217 358.402 200.786
Résultat net de l’exercice
p. 216-217 260.337 119.222
Intérêts minoritaires
40 54.259 74.587
Passif
2.889.420 2.604.252
Passifs non courants
1.616.425 1.417.964
Provisions
31 27.220 25.359
Dettes ﬁnancières non courantes
25 1.467.877 1.246.850
Établissements de crédit
25 771.827 354.979
Autres
25 696.050 891.871
Autres passifs ﬁnanciers non courants
25 66.305 100.690
Impôts diérés
32 55.022 45.064
Exit tax
32 0 0
Autres
32 55.022 45.064
Passifs courants
1.272.995 1.186.289
Dettes ﬁnancières courantes
25 1.100.189 1.036.612
Établissements de crédit
25 126.830 5.328
Autres
25 973.358 1.031.283
Autres passifs ﬁnanciers courants
25 310 206
Dettes commerciales et autres dettes courantes
33 148.911 126.637
Exit tax
33 6.704 6.275
Autres
33 142.207 120.361
Comptes de régularisation
34 23.585 22.834
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF
6.176.953 5.253.614
COMPTES ANNUELS
226
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Calcul du ratio d’endettement
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Dettes ﬁnancières non courantes
1.467.877 1.246.850
Autres passifs ﬁnanciers non courants (excepté instruments de couverture)
+ 11.678 10.644
Dettes ﬁnancières courantes
+ 1.100.189 1.036.612
Dettes commerciales et autres dettes courantes
+ 148.911 126.637
Dette totale
= 2.728.655 2.420.743
Actif total
6.176.953 5.253.614
Instruments de couverture
- 7.541 382
Total de l'actif (excepté instruments de couverture)
/ 6.169.412 5.253.233
RATIO D’ENDETTEMENT
= 44,23 % 46,08 %
Tableau consolidé des ﬂux de trésorerie
(x 1.000 EUR) Notes 2021 2020
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L’EXERCICE
48.642 31.569
ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES
Résultat net de la période
260.337 119.222
Extourne des charges et produits d’intérêt
16.401 17.020
Extourne des plus-values et moins-values sur cession d’actifs immobiliers
-7.768 -4.583
Extourne des charges et produits sans eet de trésorerie
35 -53.305 46.337
Variation du besoin en fonds de roulement
36 -15.223 1.534
Flux de trésorerie résultant des activités opérationnelles
200.442 179.530
ACTIVITÉS D’INVESTISSEMENT
Investissements en immobilisations incorporelles et autres immobilisations
-1.518 -1.907
Acquisitions en immeubles de placement
37 -281.574 -163.386
Extensions d’immeubles de placement
37 -82.505 -33.550
Investissements sur immeubles de placement
37 -17.906 -33.859
Acquisitions de ﬁliales consolidées
4 -459.964 -292.389
Acquisitions d’entreprises associées et de co-entreprises
9.491 69.172
Cessions d'immeubles de placement
37 60.147 9.310
Cessions d'immeubles détenus en vue de la vente
37 61.322 33.900
Cessions d’autres actifs
0 0
Paiement de l’exit tax
-1.167 -16.976
Créances de location-ﬁnancement
3.138 2.237
Autres ﬂux liés aux activités d’investissement
-15.919 630
Flux de trésorerie résultant des activités d’investissement
-745.436 -565.161
ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Augmentation de capital
177.850 0
Acquisitions / Cessions d’actions propres
967 663
Dividendes payés aux actionnaires
-107.093 -101.160
Transactions avec les orataires
40 -26.616 -3.009
Dividendes payés aux minoritaires
40 -1.199 -1.296
Augmentation des dettes ﬁnancières
485.791 525.476
Diminution des dettes ﬁnancières
-464 -365
Produits ﬁnanciers encaissés
15.633 8.186
Charges ﬁnancières décaissées
-28.093 -25.206
Autres ﬂux liés aux activités de ﬁnancement
-568 -586
Flux de trésorerie résultant des activités de ﬁnancement
516.209 402.705
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE EN FIN DE PÉRIODE
19.857 48.642
COMPTES ANNUELS
227
État consolidé des variations des capitaux propres
(x 1.000 EUR) Au
31.12.2019
Aectation
du résultat
net 2019
Dividendes/
Coupons
Émission
d’actions
Acquisitions/
Cessions
d’actions
propres
Couverture
des ﬂux de
trésorerie
Transfert
entre les réserves
disponibles et
indisponibles lors
de cession d'actif
Autres Résultat
de l’exercice
Au
31.12.2020
Capital
1.385.227 0 0 64.983 0 0 0 0 0 1.450.210
Primes d’émissions
727.330 0 0 77.227 0 0 0 0 0 804.557
Réserves
134.163 204.615 -145.036 0 663 0 0 6.381 0 200.786
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers
-871 100.321 0 0 0 0 44.501 -126.398
1
0 17.553
Réserve des droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
placement
-104.263 -21.524 0 0 0 0 -611 126.398
1
0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la
comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS est appliquée
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la
comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS n’est pas appliquée
-3.801 -24.394 0 0 0 0 0 0 0 -28.195
Réserve disponible
254.024 149.707 -145.036 0 0 0 -43.890 -1.129 0 213.678
Réserve indisponible
4.345 505 0 0 0 0 0 -212 0 4.638
Réserve pour actions propres
-3.645 0 0 0 663 0 0 0 0 -2.982
Réserve de la variation de la juste valeur de l'obligation convertible attribuable au changement du risque
crédit 'propre'
-11.627 0 0 0 0 0 0 7.721 0 -3.906
Résultat net de l’exercice
204.615 -204.615 0 0 0 0 0 0 119.222 119.222
Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
2.451.335 0 -145.036 142.211 663 0 0 6.381 119.222 2.574.775
Intérêts minoritaires
82.625 0 -4.306 0 0 0 0 -144 -3.588 74.587
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
2.533.960 0 -149.342 142.211 663 0 0 6.237 115.633 2.649.362
(x 1.000 EUR) Au
31.12.2020
Aectation
du résultat
net 2020
Dividendes/
Coupons
Émission
d’actions
Acquisitions/
Cessions
d’actions
propres
Couverture
des ﬂux de
trésorerie
Transfert
entre les réserves
disponibles et
indisponibles lors
de cession d'actif
Autres Résultat
de l’exercice
Au
31.12.2021
Capital
1.450.210 0 0 248.306 0 0 0 0 0 1.698.517
Primes d’émission
804.557 0 0 313.673 0 0 -202.211 0 0 916.019
Réserves
200.786 119.222 -171.169 0 967 0 202.211 6.385 0 358.402
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers
17.553 -13.861 0 0 0 0 -3.632 0 0 60
Réserve des droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
placement
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la
comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS est appliquée
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la
comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS n’est pas appliquée
-28.195 -20.448 0 0 0 0 0 0 0 -48.643
Réserve disponible
213.678 152.215 -171.169 0 0 0 203.820 4.698 0 403.232
Réserve indisponible
4.638 1.315 0 0 0 0 0 -611 0 5.343
Réserve pour actions propres
-2.982 0 0 0 967 0 0 0 0 -2.015
Réserve pour diérences de change liées à la conversion d’activités à l’étranger
0 0 0 0 0 0 0 424 0 424
Réserve de la variation de la juste valeur de l'obligation convertible attribuable au changement du risque
crédit 'propre'
-3.906 0 0 0 0 0 2.033 1.873 0 0
Résultat net de l’exercice
119.222 -119.222 0 0 0 0 0 0 260.337 260.337
Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
2.574.775 0 -171.169 561.979 967 0 0 6.385 260.337 3.233.274
Intérêts minoritaires
74.587 0 -4.374 0 0 0 0 -18.620 2.666 54.259
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
2.649.362 0 -175.543 561.979 967 0 0 -12.235 263.002 3.287.533
COMPTES ANNUELS
228
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
1. Conformément à la circulaire FSMA du 02.07.2020.
État consolidé des variations des capitaux propres
(x 1.000 EUR) Au
31.12.2019
Aectation
du résultat
net 2019
Dividendes/
Coupons
Émission
d’actions
Acquisitions/
Cessions
d’actions
propres
Couverture
des ﬂux de
trésorerie
Transfert
entre les réserves
disponibles et
indisponibles lors
de cession d'actif
Autres Résultat
de l’exercice
Au
31.12.2020
Capital
1.385.227 0 0 64.983 0 0 0 0 0 1.450.210
Primes d’émissions
727.330 0 0 77.227 0 0 0 0 0 804.557
Réserves
134.163 204.615 -145.036 0 663 0 0 6.381 0 200.786
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers
-871 100.321 0 0 0 0 44.501 -126.398
1
0 17.553
Réserve des droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
placement
-104.263 -21.524 0 0 0 0 -611 126.398
1
0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la
comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS est appliquée
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la
comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS n’est pas appliquée
-3.801 -24.394 0 0 0 0 0 0 0 -28.195
Réserve disponible
254.024 149.707 -145.036 0 0 0 -43.890 -1.129 0 213.678
Réserve indisponible
4.345 505 0 0 0 0 0 -212 0 4.638
Réserve pour actions propres
-3.645 0 0 0 663 0 0 0 0 -2.982
Réserve de la variation de la juste valeur de l'obligation convertible attribuable au changement du risque
crédit 'propre'
-11.627 0 0 0 0 0 0 7.721 0 -3.906
Résultat net de l’exercice
204.615 -204.615 0 0 0 0 0 0 119.222 119.222
Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
2.451.335 0 -145.036 142.211 663 0 0 6.381 119.222 2.574.775
Intérêts minoritaires
82.625 0 -4.306 0 0 0 0 -144 -3.588 74.587
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
2.533.960 0 -149.342 142.211 663 0 0 6.237 115.633 2.649.362
(x 1.000 EUR) Au
31.12.2020
Aectation
du résultat
net 2020
Dividendes/
Coupons
Émission
d’actions
Acquisitions/
Cessions
d’actions
propres
Couverture
des ﬂux de
trésorerie
Transfert
entre les réserves
disponibles et
indisponibles lors
de cession d'actif
Autres Résultat
de l’exercice
Au
31.12.2021
Capital
1.450.210 0 0 248.306 0 0 0 0 0 1.698.517
Primes d’émission
804.557 0 0 313.673 0 0 -202.211 0 0 916.019
Réserves
200.786 119.222 -171.169 0 967 0 202.211 6.385 0 358.402
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers
17.553 -13.861 0 0 0 0 -3.632 0 0 60
Réserve des droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
placement
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la
comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS est appliquée
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la
comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS n’est pas appliquée
-28.195 -20.448 0 0 0 0 0 0 0 -48.643
Réserve disponible
213.678 152.215 -171.169 0 0 0 203.820 4.698 0 403.232
Réserve indisponible
4.638 1.315 0 0 0 0 0 -611 0 5.343
Réserve pour actions propres
-2.982 0 0 0 967 0 0 0 0 -2.015
Réserve pour diérences de change liées à la conversion d’activités à l’étranger
0 0 0 0 0 0 0 424 0 424
Réserve de la variation de la juste valeur de l'obligation convertible attribuable au changement du risque
crédit 'propre'
-3.906 0 0 0 0 0 2.033 1.873 0 0
Résultat net de l’exercice
119.222 -119.222 0 0 0 0 0 0 260.337 260.337
Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
2.574.775 0 -171.169 561.979 967 0 0 6.385 260.337 3.233.274
Intérêts minoritaires
74.587 0 -4.374 0 0 0 0 -18.620 2.666 54.259
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
2.649.362 0 -175.543 561.979 967 0 0 -12.235 263.002 3.287.533
COMPTES ANNUELS
229
Note 1. Informations générales
Coﬁnimmo SA (la ‘société’) est une SIR (société immobilière réglementée) publique soumise à la législation belge, ayant son siège social
à 1200 Bruxelles (Boulevard de la Woluwe 58). Les comptes consolidés de la société pour l’exercice clôturé le 31.12.2021 comprennent la
société et ses ﬁliales (le ‘groupe’). Le périmètre de consolidation a évolué depuis le 31.12.2020. Coﬁnimmo a acquis les actions de
18 sociétés, a créé 11 nouvelles ﬁliales et a acquis des participations dans une entreprise associée. Le périmètre de consolidation au
31.12.2021 est présenté dans la Note 40.
Les comptes consolidés et statutaires ont été arrêtés par le conseil d’administration du 14.03.2022 et seront soumis à l’assemblée
générale des actionnaires du 11.05.2022.
Les principes et méthodes comptables adoptés pour l’établissement des états ﬁnanciers sont identiques à ceux utilisés dans les états
ﬁnanciers annuels relatifs à l’exercice 2020, sauf pour ce qui est mentionné dans la Note 2.
Note 2. Méthodes comptables signiﬁcatives
A DÉCLARATION DE CONFORMITÉ
Les comptes consolidés ont été préparés conformément au référentiel des International Financial Reporting Standards (IFRS) tel
qu’exécuté par l’Arrêté royal belge du 13.07.2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
Les principes et méthodes comptables adoptés pour l’établissement des états ﬁnanciers sont identiques à ceux utilisés dans les états
ﬁnanciers annuels relatifs à l’exercice 2020.
Dans le cadre de l’établissement de ses comptes consolidés, la société est appelée à formuler un certain nombre de jugements signiﬁcatifs
dans l’application des principes comptables (comme, par exemple, la détermination de la classiﬁcation des contrats de location) et à
procéder à un certain nombre d’estimations (notamment l’estimation des provisions). Pour formuler ces hypothèses, la direction peut
se fonder sur son expérience, sur l’assistance de tiers (experts évaluateurs indépendants) et sur d’autres sources jugées pertinentes. Les
résultats réels peuvent diérer de ces estimations. Ces dernières sont régulièrement, le cas échéant, révisées et modiﬁées en conséquence.
B BASE DE PRÉPARATION
Les comptes sont présentés en euros, arrondis au millier le plus proche. Ils sont préparés sur base du coût historique à l’exception des
actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : immeubles de placement, actifs détenus en vue de la vente, obligations
convertibles émises, instruments ﬁnanciers dérivés, options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle.
Certaines informations ﬁnancières au sein de ce document d’enregistrement universel ont été arrondies et, en conséquence, les nombres
ﬁgurant en total dans ce document peuvent légèrement diérer de la somme arithmétique exacte des nombres qui les précèdent.
Enﬁn, certains reclassements peuvent intervenir entre les dates de publication des résultats annuels et du document d’enregistrement
universel.
C BASE DE CONSOLIDATION
I Filiales
Les présents états ﬁnanciers consolidés comprennent les états ﬁnanciers de la société et les états ﬁnanciers des entités (y compris les
entités structurées) qu’elle contrôle et ses ﬁliales. La société a le contrôle Iorsqu’elle :
• détient le pouvoir sur l’entité émettrice ;
• est exposée, ou a le droit, à des rendements variables, en raison de ses liens avec l’entité émettrice ;
• a la capacité d’exercer son pouvoir de manière à inﬂuer sur le montant des rendements qu’elle obtient.
La société doit réévaluer si elle contrôle l’entité émettrice lorsque les faits et circonstances indiquent qu’un ou plusieurs des trois éléments
de contrôle énumérés ci-dessus ont changé.
Les comptes des ﬁliales sont inclus dans les comptes consolidés à partir de la date à laquelle le contrôle commence et jusqu’à la date
à laquelle le contrôle prend ﬁn.
Si nécessaire, les principes comptables des ﬁliales ont été adaptés pour assurer la cohérence avec les principes adoptés par le groupe.
Les comptes des ﬁliales inclus dans la consolidation couvrent le même exercice comptable que celui de la société.
Les changements dans les participations du groupe dans des ﬁliales qui ne se traduisent pas par une perte de contrôle sont comptabilisé(e)s
comme des transactions portant sur des capitaux propres. La valeur comptable des participations dans des ﬁliales, détenues par le groupe
ou par des tiers, est ajustée pour tenir compte des changements des niveaux respectifs de participation. Tout écart entre le montant
de l’ajustement des intérêts minoritaires et la juste valeur de la contrepartie versée ou reçue est comptabilisé directement dans les
capitaux propres.
NOTES SUR LES COMPTES
CONSOLIDÉS
COMPTES ANNUELS
230
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
II Co-entreprises
Une co-entreprise est une entité faisant l’objet d’un accord par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits
sur les actifs nets de l’accord. Le compte de résultats consolidés inclut la quote-part du groupe dans le résultat des co-entreprises, en
application de la méthode de mise en équivalence. Cette quote-part est calculée à partir de la date à laquelle le contrôle conjoint
commence et jusqu’à la date à laquelle le contrôle conjoint prend ﬁn. Les comptes des entités sous contrôle conjoint couvrent la même
période que ceux de la société.
III Entreprises associées
Une entreprise associée est une entité sur laquelle la société exerce une inﬂuence notable. Le compte de résultat consolidé inclut la
quote-part du groupe dans le résultat des entreprises associées, en application de la méthode de mise en équivalence.
IV Transactions éliminées en consolidation
Les soldes et transactions intra-groupes, ainsi que tout bénéﬁce résultant de transactions intra-groupes, sont éliminés lors de la
préparation des comptes consolidés. Les bénéﬁces résultant de transactions avec des entités sous contrôle conjoint sont éliminés à
concurrence de l’intérêt du groupe dans ces entités. Les pertes sont éliminées de la même façon que les bénéﬁces pour autant qu’il
n’y ait pas d’indication de perte de valeur.
Une liste des sociétés du groupe est incluse dans la Note 40.
D GOODWILL ET REGROUPEMENTS D’ENTREPRISES
Lorsque le groupe prend le contrôle d’un ensemble intégré d’activités et d’actifs répondant à la déﬁnition d’une entreprise (‘business’)
conformément à IFRS 3 - ‘Regroupements d’entreprises’, les actifs, passifs et passifs éventuels identiﬁables de l’entreprise acquise sont
comptabilisés à leur juste valeur à la date d’acquisition. Le goodwill représente la diérence positive entre le coût d’acquisition (hors
frais connexes à l’acquisition), majoré des intérêts minoritaires éventuels, et la juste valeur de l’actif net acquis. Si cette diérence est
négative (‘goodwill négatif’), celle-ci est immédiatement comptabilisée en compte de résultats après conﬁrmation des valeurs.
Après sa comptabilisation initiale, le goodwill n’est pas amorti mais soumis à un test de dépréciation, réalisé au moins chaque année,
sur les unités génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été aecté. Si la valeur comptable d’une unité génératrice de trésorerie
dépasse sa valeur d’utilité, la perte de valeur qui en résulte est comptabilisée en compte de résultats et aectée en premier lieu en
diminution de l’éventuel goodwill, puis aux autres actifs de l’unité, proportionnellement à leur valeur comptable. Une dépréciation
comptabilisée sur un goodwill n’est pas reprise lors d’un exercice ultérieur.
Conformément à IFRS 3, le goodwill peut être établi de manière provisoire à l’acquisition et ajusté dans les 12 mois qui suivent. Lors
de la cession d’une unité génératrice de trésorerie, le montant du goodwill qui lui est attribué est inclus dans la détermination du
résultat de la cession.
E CONVERSION DES DEVISES
I Entités étrangères
Le groupe possède deux ﬁliales dont les comptes ﬁnanciers sont établis en devises étrangères (Livre Sterling - GBP).
II Transactions en devises
Les transactions en devises sont enregistrées initialement au taux de change en vigueur à la date de la transaction.
À la clôture, les actifs et passifs monétaires exprimés en devises sont convertis au taux de change en vigueur. Les bénéﬁces et pertes
résultant du règlement de transactions en devises et de la conversion des actifs et passifs monétaires exprimés en devises sont inclus
dans le compte de résultats en tant que produits ﬁnanciers ou charges ﬁnancières. Toutefois, dans les comptes consolidés du groupe, les
diérences de change relatives à la conversion des éléments qualiﬁant d’investissement net dans des activités à l’étranger sont
comptabilisées dans la rubrique ‘Autres éléments du résultat global’.
III Taux de change
Les taux de change utilisés dans les comptes consolidés de la société pour l’exercice clôturé au 31.12.2021 sont les suivants :
• Taux de clôture au 31.12.2021 = 0,84028
• Taux moyen sur l’exerice = 0,85224
F INSTRUMENTS FINANCIERS
I Instruments ﬁnanciers dérivés
Le groupe utilise des instruments ﬁnanciers dérivés pour couvrir son exposition au risque de taux d’intérêt résultant de ses activités
opérationnelles, de ﬁnancement et d’investissement (pour plus de détails sur les instruments ﬁnanciers dérivés, voir Note 25).
A. Comptabilisation des instruments ﬁnanciers dérivés :
Ces instruments ﬁnanciers dérivés sont des swaps de taux d’intérêt (IRS) ainsi que des options CAP appliqués à titre de couverture
économique. Les dérivés sont initialement comptabilisés à la juste valeur à la date à laquelle les contrats de dérivés sont conclus et sont
ensuite réévalués à leur juste valeur aux dates de clôtures suivantes. Le proﬁt ou la perte en résultant est immédiatement comptabilisé(e)
en résultat sauf si le dérivé est désigné et ecace en tant qu’instrument de couverture, auquel cas le moment de la comptabilisation
en résultat dépend de la nature de la relation de couverture. Le groupe n’applique pas la comptabilité de couverture.
COMPTES ANNUELS
231
B. Réévaluation des instruments ﬁnanciers dérivés :
La réévaluation se fait pour l’ensemble des produits dérivés sur base des mêmes hypothèses de courbe de taux et de volatilité à partir
d’une application du fournisseur indépendant de données de marché (Bloomberg). Cette réévaluation est comparée à celle donnée
par les banques, et toute diérence signiﬁcative entre les deux réévaluations est documentée (voir également point W ci-après).
II Méthode du coût amorti et de l’intérêt eectif
Les emprunts porteurs d’intérêts, à l’exception de l’obligation convertible, sont reconnus initialement à la valeur des montants perçus,
nets des coûts de transaction y aérents. Ensuite, les emprunts porteurs d’intérêt sont évalués au coût amorti, la diérence entre le
coût et la valeur de remboursement étant reconnue en compte de résultats sur la durée des emprunts en appliquant la méthode du
taux d’intérêt eectif. À titre d’exemple, les honoraires payés aux prêteurs ou les honoraires légaux sont intégrés dans le calcul du taux
d’intérêt eectif.
Concernant les actifs ﬁnanciers, ceux-ci sont évalués au coût amorti sur base du test SPPI (Solely payment of principal and interests)
car d’une part, le groupe a vocation à les détenir, et d’autre part, les conditions contractuelles de l’actif ﬁnancier donnent lieu à des
dates spéciﬁées, à des ﬂux de trésorerie constitués uniquement de paiements de principal et d’intérêts.
III Décomptabilisation d’actifs/passifs ﬁnanciers
Le groupe décomptabilise un actif ﬁnancier uniquement lorsque les droits contractuels sur les ﬂux de trésorerie liés à cet actif expirent
ou lorsqu’il transfère l’actif ﬁnancier et la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l’actif à une autre partie.
Lors de la décomptabilisation d’un actif ﬁnancier évalué au coût amorti, la diérence entre la valeur comptable de l’actif et la somme
de la contrepartie reçue et à recevoir est comptabilisée en résultat.
Concernant les passifs ﬁnanciers, le groupe décomptabilise lorsque les obligations contractuelles ont expirées ou ont été annulées.
Enﬁn, lorsqu’une modiﬁcation a lieu au niveau des droits ou des obligations contractuels, sans que celle-ci ne mène à une décomptabilisation
de l’actif ou du passif ﬁnancier sous-jacent, la diérence par rapport à la nouvelle valeur inscrite au bilan est reconnue en compte de
résultats.
IV Obligation convertible
L’obligation convertible ne remplit pas les conditions pour être qualiﬁée en partie ou en totalité d’instrument de capitaux propres.
L’instrument contient des dérivés incorporés. Aﬁn de faciliter l’exercice de valorisation de cet instrument, Coﬁnimmo a décidé de le
valoriser à la juste valeur. La variation de la juste valeur, attribuable aux changements de conditions de marché au cours de l’exercice,
est comptabilisée en compte de résultats tandis que la variation de la juste valeur, attribuable aux changements du risque crédit au
cours de l’exercice, est comptabilisée en autres éléments du résultat global.
G IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les immeubles de placement sont des immeubles qui sont détenus pour en retirer des loyers à long terme. En application de l’IAS 40, les
immeubles de placement sont valorisés à leur juste valeur.
Des experts évaluateurs indépendants déterminent l’évaluation du portefeuille immobilier tous les trois mois. Tout proﬁt ou toute
perte résultant, après l’acquisition d’un immeuble, d’une variation de sa juste valeur est comptabilisé(e) en compte de résultats. Les
produits locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés comme décrit sous le point R.
Les experts eectuent leur évaluation sur base de la méthode de calcul de la valeur actualisée des produits locatifs en accord avec les
‘International Valuation Standards/RICS Valuation Standards’, établis par l’International Valuation Standards Committee/Royal Institute of
Chartered Surveyors, comme expliqué dans le rapport correspondant. Cette valeur, appelée ci-après ‘valeur d’investissement’, correspond
au prix qu’un investisseur tiers serait prêt à payer pour acquérir chacun des immeubles composant le portefeuille d’immeubles dans le
but de bénéﬁcier de leurs produits locatifs tout en supportant les charges qui s’y rapportent, sans déduction des droits de mutation.
La cession d’un immeuble de placement est habituellement soumise au paiement de droits de mutation ou d’une taxe sur la valeur
ajoutée aux autorités publiques. Une quotité de droits de mutation est déduite par l’expert de la valeur d’investissement des immeubles
de placement pour établir la juste valeur des immeubles, telle qu’attestée dans leur rapport d’expertise (voir Note 22).
Lors d’une acquisition ou lors d’investissements, les droits de mutation à encourir lors d’une hypothétique cession ultérieure sont
comptabilisés directement dans le compte de résultats ; toute variation de la juste valeur des immeubles au cours de l’exercice est
également reconnue dans le compte de résultats. Ces deux mouvements sont aectés à la réserve lors de l’aectation du résultat
de l’exercice. Lors d’une cession, les droits de mutation ne doivent pas être déduits de l’écart entre le prix obtenu et la valeur comptable
des immeubles vendus pour calculer la plus-value ou la moins-value eectivement réalisée. En eet, les droits sont déjà passés en
compte de résultats à l’acquisition.
Si un immeuble de placement devient occupé par son propriétaire, il est reclassé comme immobilisation à usage propre et sa juste
valeur à la date de reclassiﬁcation devient son coût en vue de sa comptabilisation ultérieure.
H PROJETS DE DÉVELOPPEMENT
Les immeubles qui sont construits, rénovés, développés ou redéveloppés en vue d’une utilisation future en tant qu’immeubles de
placement sont classiﬁés en projets de développement jusqu’à ce que les travaux soient achevés et évalués à leur juste valeur. Cela
concerne les maisons de repos en construction ou en développement (extensions) et les immeubles de bureaux vides qui sont ou vont
être en rénovation ou en redéveloppement. Au moment de l’achèvement des travaux, les immeubles sont transférés de la catégorie
‘Projet de développement’ à la catégorie ‘Immeubles disponibles à la location’ ou en ‘Immeubles disponibles à la vente’ s’ils vont être
vendus. Les immeubles de bureaux qui vont être en rénovation ou en redéveloppement voient leur juste valeur diminuer à l’approche
de la date de ﬁn du bail et de début des travaux.
COMPTES ANNUELS
232
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Tous les coûts directement liés à l’acquisition et à la construction, et toutes les dépenses d’investissement ultérieures qualiﬁant de coûts
d’acquisition, sont capitalisés. Si la durée du projet est supérieure à un an, les charges d’intérêt sont capitalisées à un taux reﬂétant le
coût moyen d’emprunt du groupe.
I CONTRATS DE LOCATION
I Le groupe comme bailleur
A. Types de locations à long terme
Selon la législation, les immeubles peuvent être loués à long terme sous deux régimes :
• des locations simples à long terme : les obligations du bailleur restent essentiellement les mêmes que pour toute location, par exemple,
assurer que l’espace susceptible d’occupation soit disponible pour le locataire durant toute la durée du contrat. Cette obligation se
matérialise pour le bailleur en supportant les coûts d’entretien (autres que locatifs) et d’assurance contre le feu et d’autres sinistres ;
• des locations à long terme qui impliquent l’attribution d’un droit réel du cédant au cessionnaire : dans ce cas, la propriété est transférée
temporairement au cessionnaire qui supportera notamment les coûts d’entretien (autres que locatifs) et d’assurance. Trois types de
contrat appartiennent à cette catégorie en droit belge : (a) l’emphytéose d’une durée minimum de 15 ans et maximum de 99 ans et qui
peut porter sur des terrains et/ou des bâtiments ; (b) le droit de superﬁcie qui n’a pas de durée minimale mais qui ne peut excéder 50
ans et (c) le droit d’usufruit qui n’a pas de durée minimale mais qui ne peut excéder 30 ans. Il peut s’appliquer à des terrains construits
ou non. Dans tous ces contrats, le cédant garde un droit résiduel dans la mesure où il récupérera la pleine propriété de l’immeuble
à l’expiration du contrat, en ce inclus la propriété des constructions érigées par le cessionnaire, moyennant ou non le paiement d’une
indemnité pour ces constructions selon les conditions du contrat. Cependant, une option d’achat pour le droit résiduel peut avoir été
accordée, que le cessionnaire peut exercer pendant ou à l’issue du contrat.
B. Location à long terme qualiﬁant de location-ﬁnancement
Dans la mesure où ces contrats remplissent les critères d’une location-ﬁnancement selon l’IFRS 16:63, le groupe, en tant que cédant, les
présentera au bilan lors de leur conclusion en tant que créance, pour un montant égal à l’investissement net dans le contrat de location.
La diérence entre ce dernier montant et la valeur comptable de l’immeuble loué (à l’exclusion de la valeur du droit résiduel conservé
par le groupe) au début du contrat sera enregistrée dans le compte de résultats de la période. Tout paiement eectué périodiquement
par le preneur sera traité par le groupe partiellement comme un remboursement du principal et partiellement comme un revenu
ﬁnancier, basé sur un modèle reﬂétant un taux de rendement périodique constant pour le groupe.
À chaque date de clôture, le droit résiduel conservé par le groupe sera comptabilisé à sa juste valeur. Cette valeur augmentera
chaque année et correspondra à la ﬁn de la location à la valeur de marché de la pleine propriété. Les variations de juste valeur seront
comptabilisées dans la rubrique ‘Variation de la juste valeur des immeubles de placement’ dans le compte de résultats.
C. Cession de loyers futurs dans le cadre d’un contrat de location à long terme ne qualiﬁant pas de location-ﬁnancement
Le montant perçu par le groupe suite à la cession des loyers futurs sera enregistré en déduction de la valeur de l’immeuble dans la
mesure où cette cession de loyers est opposable aux tiers et qu’en conséquence la valeur de marché de l’immeuble doit être réduite
du montant des loyers futurs cédés (ci-après ‘la valeur réduite’). En eet, en vertu de l’article 1690 du code civil belge, un tiers qui
achèterait les immeubles serait privé du droit d’en recevoir les revenus locatifs.
La reconstitution progressive des loyers cédés sera comptabilisée à chaque période comptable en produit dans le compte de résultats
sous la rubrique ‘Reprises de loyers cédés et escomptés’ et viendra s’ajouter à la valeur réduite de l’immeuble à l’actif du bilan. Cette
reconstitution graduelle de la valeur non réduite s’opère sur base des conditions de taux d’intérêt et d’inﬂation (indexation) en vigueur
à l’époque de la cession et implicites dans le prix obtenu à ce moment par le groupe du cessionnaire pour les créances cédées.
La variation de la juste valeur réduite de l’immeuble sera enregistrée séparément en compte de résultats sous la rubrique ‘Variations
de la juste valeur des immeubles de placement’, selon la formule suivante :
VR année n-1
VR année n-2
VNR année n-1
VNR année n-2
*
Variation cumulée année n
*
Variation cumulée année n-1
–
dans laquelle :
VR : juste valeur de l’immeuble réduite (résultant de ce qui ﬁgure aux deux paragraphes précédents) ;
VNR : juste valeur de l’immeuble non réduite (c’est-à-dire comme si les loyers futurs n’avaient pas été cédés et telle qu’établie à
chaque clôture par les experts évaluateurs indépendants en fonction des conditions du marché immobilier) ;
Variation cumulée : variation de la juste valeur non réduite cumulée depuis le début de la cession des loyers futurs.
II Le groupe comme preneur
À chaque nouveau contrat, le groupe évalue si celui-ci est un contrat de location. Si tel est le cas, le groupe reconnaît un droit
d’usage à l’actif ainsi qu’un passif locatif correspondant (sauf pour les contrats à court terme ou portant sur des actifs de faible valeur,
pour lesquels le group reconnaît une simple charge opérationnelle).
A. Passif locatif
Le passif locatif est initialement comptabilisé à la valeur actualisée des paiements futurs relatifs au contrat de location. Le taux
d’actualisation est le taux implicite du contrat. Si celui-ci ne peut être déterminé, c’est le taux d’intérêt marginal du groupe qui sera
appliqué. Tout paiement eectué périodiquement par le groupe sera traité partiellement comme un remboursement du principal et
partiellement comme une charge ﬁnancière.
COMPTES ANNUELS
233
B. Droit d’usage
Le droit d’usage est initialement comptabilisé à l’actif pour un montant correspondant au passif locatif, en tenant compte des éventuels coûts liés
à l’obtention du contrat. Par la suite, ce droit sera amorti selon la durée du contrat (à moins que la durée d’utilisation anticipée soit inférieure à
celle prévue par le contrat). En termes de classiﬁcation, le droit d’usage est présenté parmi les actifs de même nature détenus en pleine propriété.
J AUTRES IMMOBILISATIONS
I Immobilisations à usage propre
En accord avec la méthode alternative autorisée par l’IAS 16 § 31, la partie de l’immeuble utilisée par la société elle-même, en tant que
siège social, est évaluée à sa juste valeur. Elle apparaît dans la rubrique ‘Immobilisations à usage propre’.
II Dépenses subséquentes
Les dépenses engagées pour rénover un immeuble qui est comptabilisé séparément sont capitalisées. Les autres dépenses sont
capitalisées seulement lorsqu’elles augmentent les bénéﬁces économiques futurs attribués à l’immeuble. Toutes les autres dépenses
sont enregistrées en charges dans le compte de résultats (voir point S II).
III Amortissement
Les immeubles de placement, qu’il s’agisse de terrains ou de constructions, ne sont pas amortis mais enregistrés à la juste valeur (voir
point G). Un amortissement est porté en compte de résultats sur base linéaire sur la durée de vie estimée, comme indiqué ci-dessous :
• installations : 4-10 ans ;
• mobilier : 8-10 ans ;
• matériel informatique : 3-4 ans ;
• logiciels : 4 ans.
Toutefois, l’amortissement des logiciels peut être réparti sur une durée plus longue correspondant à la durée probable d’utilisation et
en fonction du rythme de consommation des avantages économiques liés à l’actif.
IV Actifs détenus en vue de la vente
Les actifs détenus en vue de la vente (immeubles de placement) sont présentés séparément au bilan à une valeur correspondant
à leur juste valeur.
V Dépréciation (‘Impairment’)
Les autres immobilisations font l’objet d’un test de dépréciation uniquement quand il existe un indice montrant que leur valeur comptable
ne sera pas recouvrable par leur utilisation ou leur vente.
K CRÉANCES DE LOCATIONFINANCEMENT ET PARTENARIATS PUBLICPRIVÉ IMMOBILIERS
I Créances de location-ﬁnancement
Les créances de location-ﬁnancement sont évaluées sur base de leur valeur actualisée au taux d’intérêt en vigueur à leur émission.
Si elles sont indexées par rapport à un indice d’inﬂation, il n’en est pas tenu compte dans la détermination de cette valeur actualisée.
S’il est fait recours à un instrument ﬁnancier dérivé de couverture, le taux d’intérêt du marché pour cet instrument servira de taux de
référence pour calculer la valeur de marché des créances concernées à la clôture de chaque période comptable. Dans ce cas, le
proﬁt total non réalisé généré par la valorisation à la valeur de marché de la créance est limité à la perte non réalisée résultant de la
valorisation à la valeur de marché (voir point F I) de l’instrument de couverture. À l’inverse, toute perte non réalisée générée par la
créance sera intégralement enregistrée dans le compte de résultats.
II Partenariats public-privé immobiliers
À l’exception du commissariat de police à Termonde, considéré comme leasing opérationnel et, par conséquent, comptabilisé comme
immeuble de placement, les partenariats public-privé sont classiﬁés comme créances de location-ﬁnancement et sont soumis à l’IFRIC
12 (pour les comptabilisations, voir point K I).
L TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les comptes à vue, les valeurs en caisse et les placements à court terme.
M CAPITAUX PROPRES
I Actions ordinaires
Les actions ordinaires sont classiﬁées en capitaux propres. Les coûts externes directement attribuables à l’émission de nouvelles actions
sont classiﬁés en déduction, nets d’impôts, des montants récoltés.
II Actions privilégiées et obligations remboursables en actions
Le capital relatif aux actions privilégiées et aux obligations remboursables en actions est classiﬁé en capitaux propres s’il satisfait à la
déﬁnition d’un instrument de capitaux propres selon l’IAS 32.
III Rachat d’actions
Lorsque le groupe procède au rachat de ses propres actions, le montant payé, en ce inclus les coûts directement attribuables, est
reconnu comme une variation des capitaux propres. Les actions rachetées sont présentées en déduction des rubriques ‘Capital’ et
‘Prime d’émission’. Le produit résultant de la vente d’actions propres est directement inclus dans les capitaux propres, sans impact
sur le compte de résultats.
IV Dividendes
Les dividendes sont reconnus en tant que dette après leur approbation par l’assemblée générale des actionnaires.
COMPTES ANNUELS
234
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
V Apport de branche d’activité ‘bureaux’ à Coﬁnimmo Oces
Le 29.10.2021, la branche d’activité « bureaux » de Coﬁnimmo SA a été apportée à Coﬁnimmo Oces SA, ﬁliale à 100 % de Coﬁnimmo
SA. L’apport comprend tous les actifs, passifs, droits et obligations se rattachant à ladite branche d’activité. L’apport a donc notamment
concerné les immeubles de placement « bureaux » directement détenus par Coﬁnimmo SA, les participations dans les ﬁliales détenant
elles-mêmes des immeubles de bureaux, des dettes ﬁnancières, les autres actifs et passifs liés à l’exploitation des bureaux, les contrats
en cours liés à l’exploitation des bureaux ainsi que le personnel dédié à l’exploitation de ces immeubles. Dans le cadre de l’apport des
éléments de bilan évalués à la juste valeur (principalement les immeubles de placement), les réserves de juste valeur (dans les capitaux
propres de Coﬁnimmo SA) relatives aux éléments de bilan apportés ont été transférées vers les réserves de juste valeur relatives aux
participations (dans les capitaux propres de Coﬁnimmo SA), en conformité avec l’avis de la Commission des normes comptables
(belge) CNC 2009/15 « Le traitement comptable de l’apport de branche d’activité ou d’universalité de biens ». Dès lors, les capitaux
propres de Coﬁnimmo Oces SA au moment de l’apport ne comprennent pas de réserves de juste valeur relatives aux éléments de
bilan apportés par Coﬁnimmo SA. Ce point de présentation n’a pas d’eet ni sur le montant total des capitaux propres ni sur le montant
total des réserves de Coﬁnimmo Oces SA. De plus, ceci n’a pas eu d’eet sur les capitaux propres et réserves consolidés du groupe.
N AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
Les ‘Autres passifs ﬁnanciers non courants’ comprennent principalement la juste valeur des instruments ﬁnanciers dérivés souscrits
par le groupe. Par ailleurs, le groupe peut s’engager vis-à-vis d’actionnaires ne détenant pas le contrôle de ﬁliales à acquérir leur
part du capital dans ces ﬁliales, si ceux-ci devaient exercer leurs options de vente. Le prix d’exercice des options de vente accordées
aux actionnaires ne détenant pas le contrôle est comptabilisé à sa juste valeur au passif du bilan consolidé sur la ligne ‘Autres passifs
ﬁnanciers non courants’.
O AVANTAGES AU PERSONNEL
Les cotisations versées en vertu des régimes de retraite à cotisations déﬁnies sont comptabilisées comme une charge lorsque les
employés ont rendu les services leur donnant droit à ces cotisations.
En Belgique, certains régimes de retraite basés sur des cotisations déﬁnies font l’objet d’un rendement minimum légalement garanti
par l’employeur et sont donc qualiﬁés de régimes de retraite à prestations déﬁnies (voir Note 11).
En ce qui concerne les régimes de retraite à prestations déﬁnies, le coût des prestations est déterminé au moyen de la méthode
des unités de crédit projetées, et des évaluations actuarielles sont eectuées à la ﬁn de chaque période annuelle de présentation
de l’information ﬁnancière. Les réévaluations, comprenant les écarts actuariels et le rendement des actifs du régime (en excluant les
intérêts), sont immédiatement comptabilisées dans l’état de la situation ﬁnancière, et un débit ou un crédit est porté dans les autres
éléments du résultat global au cours de l’exercice où elles surviennent. Les réévaluations portées dans les autres éléments du résultat
global sont immédiatement comptabilisées dans les résultats non distribués et ne seront pas reclassées en résultat net.
Le coût des services passés est comptabilisé en résultat net dans la période au cours de laquelle survient une modiﬁcation du régime.
Le calcul des intérêts nets se fait en multipliant le passif net au titre des prestations déﬁnies au début de la période par le taux d’actualisation.
Les coûts des prestations déﬁnies sont classés dans les catégories suivantes :
• coût des services (coût des services rendus au cours de la période, coût des services passés ainsi que proﬁts et pertes découlant de
réductions et de liquidations) ;
• intérêts nets (charges) ;
• réévaluations.
Le groupe présente les deux premières composantes du coût des prestations déﬁnies en résultat net au poste ‘Frais de personnel’.
L’obligation au titre des prestations de retraite comptabilisée dans l’état consolidé de la situation ﬁnancière représente le montant réel
du déﬁcit des régimes à prestations déﬁnies du groupe.
P PROVISIONS
Une provision est enregistrée au bilan quand le groupe a une obligation légale ou contractuelle résultant d’un événement passé et qu’il
est probable que des ressources devront être aectées à l’extinction de cette obligation. La provision est déterminée en actualisant les
ﬂux de trésorerie futurs attendus à un taux de marché et, le cas échéant, reﬂétant le risque spéciﬁque du passif.
Q DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES
Les dettes commerciales et autres dettes sont évaluées au coût amorti.
R PRODUITS D’EXPLOITATION
Les produits d’exploitation comprennent les revenus des baux d’immeubles et les revenus des services immobiliers.
Les revenus des baux sont enregistrés dans la rubrique des revenus locatifs. Il arrive que des baux soient conclus qui prévoient une
période d’occupation gratuite suivie d’une période durant laquelle le loyer convenu est dû par le locataire. Dans ce cas, le montant
total du loyer contractuel à percevoir jusqu’à la date de la première option de résiliation par le locataire est reconnu en compte de
résultats (rubrique ‘Revenus locatifs’) prorata temporis sur la durée du bail, courant de la prise en occupation et jusqu’à cette date
de première option de résiliation (c’est-à-dire sur la durée ferme du bail). Plus précisément, le loyer contractuel exprimé en montant
annuel est d’abord reconnu en produit et la gratuité locative étalée sur cette durée ferme du bail est ensuite prise en charge. Il s’ensuit
que, dans un premier temps, un compte de régularisation actif est débité en début de bail correspondant aux revenus locatifs (nets
de gratuités locatives) promérités mais non échus.
COMPTES ANNUELS
235
Lorsque les experts évaluateurs indépendants procèdent à l’estimation de la valeur des immeubles sur base de la méthode des cash-
ﬂows futurs actualisés, ils incluent dans ces valeurs la totalité des loyers encore à percevoir. Par conséquent, le compte de régularisation
dont question ci-dessus fait double emploi avec la part de la valeur des immeubles qui représente des loyers promérités déjà reconnus
en compte de résultats mais non échus. Aussi, dans un second temps, pour éviter ce double comptage qui gonﬂerait indument le
total du bilan et les capitaux propres, le montant ﬁgurant en comptes de régularisation est extourné par une prise en charge dans la
rubrique ‘Autre résultat sur portefeuille’. Passée la date de la première option de résiliation, aucune charge n’est donc plus à prendre
en compte de résultats, comme c’eut été le cas sans cette extourne.
Il résulte de ce qui précède que le résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille (et donc le résultat net des activités clés du
format analytique) reﬂète les loyers étalés sur la période ferme du bail, tandis que le résultat net reﬂète les loyers à dater et au fur et
à mesure de leur encaissement.
Les concessions accordées aux locataires sont, quant à elles, prises en charge sur la durée ferme du bail. Il s’agit d’incentives consistant
en la prise en charge par le propriétaire de certains frais incombant normalement au locataire, tels que, par exemple, des coûts
d’aménagement de surfaces privatives.
S CHARGES D’EXPLOITATION
I Coût des services
Les coûts des services payés, y compris ceux pris en charge pour le compte des locataires, sont inclus dans les charges locatives directes.
Leur récupération auprès des locataires est présentée séparément.
II Travaux réalisés dans les immeubles
Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sont enregistrés dans les comptes de trois manières, selon le type
de travaux concernés :
• les dépenses d’entretien et de réparation qui n’ajoutent aucune fonctionnalité supplémentaire ou qui n’augmentent pas le niveau de
confort de l’immeuble sont considérées comme dépenses courantes de la période et comme charges immobilières ;
• les travaux de rénovation importants : ils sont normalement entrepris à intervalle de 25 à 35 ans et impliquent virtuellement la
reconstruction des immeubles ce qui, dans la plupart des cas, se traduit par la réutilisation de la structure existante et l’application
des techniques les plus récentes ; après de tels travaux de rénovation, l’immeuble peut être considéré comme neuf et les coûts de
ces travaux sont capitalisés ;
• les travaux d’amélioration : il s’agit des travaux entrepris occasionnellement pour ajouter de la fonctionnalité à l’immeuble ou accroître
signiﬁcativement le standard de confort, permettant ainsi d’augmenter le loyer, et donc la valeur locative estimée. Les coûts de
ces travaux sont capitalisés dans la mesure où l’expert reconnaît normalement une appréciation à due concurrence de la valeur
de l’immeuble. Exemple : installation d’un système d’air conditionné là où il n’en existait pas.
Les chantiers faisant l’objet de frais à porter à l’actif sont identiﬁés en fonction des critères qui précèdent durant la préparation des
budgets. Les dépenses capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d’entreprise, les études techniques, les coûts internes, les
honoraires d’architectes et les intérêts pendant la construction.
III Commissions payées aux agents immobiliers et autres coûts de transaction
Les commissions relatives à des locations immobilières sont enregistrées en dépenses courantes de l’année dans la rubrique ‘Frais
commerciaux’.
Les commissions payées dans le cadre de l’acquisition d’immeubles, les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les autres coûts
accessoires sont considérés comme des coûts de transaction et sont inclus dans le coût d’acquisition de l’immeuble acquis. Ces coûts
sont aussi considérés comme faisant partie du coût d’acquisition lorsque cette dernière est eectuée dans le cadre d’un regroupement
d’entreprises.
Les commissions payées lors de la vente d’immeubles sont déduites du prix de vente obtenu pour déterminer le proﬁt ou la perte réalisé.
Les coûts d’évaluation des immeubles et les coûts d’étude technique sont toujours enregistrés en dépenses courantes.
IV Résultat ﬁnancier
Les coûts nets de ﬁnancement comprennent les intérêts dus sur les emprunts, calculés en utilisant la méthode du taux d’intérêt eectif,
ainsi que les proﬁts et pertes sur les instruments de couverture qui sont enregistrés en compte de résultats (voir point F).
Les revenus d’intérêt sont reconnus dans le compte de résultats durant la période à laquelle ils se rapportent, sur base du rendement
eectif de l’actif.
Les revenus de dividendes sont reconnus dans le compte de résultats à la date à laquelle le dividende est déclaré.
T IMPÔT SUR LE RÉSULTAT
L’impôt sur le résultat de l’exercice comprend l’impôt courant. L’impôt sur le résultat est reconnu en compte de résultats, à l’exception
de la partie relative à des éléments directement reconnus dans les capitaux propres.
L’impôt courant est l’impôt estimé dû sur les revenus imposables de l’année écoulée, en utilisant le taux d’imposition en vigueur à la
date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes ﬁscales relatives aux années précédentes.
COMPTES ANNUELS
236
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
U EXIT TAX ET IMPÔTS DIFFÉRÉS
L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de l’agrément d’une société belge non SIR comme SIR ou de la fusion d’une société non SIR
avec une SIR. Lorsque la société, qui ne dispose pas du statut de SIR mais qui est éligible à ce régime, entre pour la première fois dans le
périmètre de consolidation du groupe, une provision pour exit tax est enregistrée, en même temps qu’une plus-value de réévaluation
correspondant à la mise à valeur de marché de l’immeuble et cela en tenant compte d’une date prévue de fusion ou d’agrément.
Tout ajustement subséquent à ce passif d’exit tax est reconnu dans le compte de résultats. Lorsque l’agrément ou la fusion intervient, la
provision se transforme en dette, et toute diérence est également reconnue dans le compte de résultats.
Le même traitement est appliqué aux sociétés françaises éligibles au régime SIIC et aux sociétés néerlandaises éligibles au régime
FBI, mutatis mutandis.
Lorsque sont acquises des sociétés non éligibles aux régimes SIR, SIIC ou FBI, un impôt diéré est reconnu sur la plus-value latente
des immeubles de placement.
V OPTIONS SUR ACTIONS
Les paiements fondés sur des actions et réglés en instruments de capitaux propres qui sont versés aux employés et aux membres du
comité exécutif sont évalués à la juste valeur de ces instruments de capitaux propres à la date d’attribution (voir Note 42).
W ESTIMATIONS, JUGEMENTS ET PRINCIPALES SOURCES D’INCERTITUDE
I Juste valeur du portefeuille immobilier
Le patrimoine de Coﬁnimmo est valorisé trimestriellement par des experts évaluateurs indépendants. Cette valorisation d’experts
évaluateurs indépendants externes au groupe a pour objet de déterminer la valeur de marché d’un immeuble à une certaine date,
en fonction de l’évolution du marché et des caractéristiques du bien concerné. De son côté, Coﬁnimmo réalise parallèlement au travail
des experts évaluateurs indépendants, une valorisation de son patrimoine dans la perspective d’une exploitation continue de celui-
ci par ses équipes. Le portefeuille est enregistré à la juste valeur établie par les experts évaluateurs indépendants dans les comptes
consolidés du groupe (voir Note 22). Il est à noter que suite à l’augmentation du taux des droits d’enregistrement en Flandre (passant
de 10 à 12 % au 01.01.2022) des droits d’enregistrement à hauteur de 12 % pour le portefeuille Pubstone ont été pris en compte par les
experts évaluateurs indépendants aﬁn de déterminer la juste valeur au 31.12.2021.
Conformément à la ‘Valuation Practice Alert’ du 02.04.2020 publiée par le ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ (‘RICS’), le rapport des
experts évaluateurs indépendants mentionne une note explicative sur les impacts du coronavirus (COVID-19) et ne tient plus compte
d’une ‘incertitude matérielle d’évaluation’ (telle que déﬁnie par les normes du RICS).
II Instruments ﬁnanciers
La juste valeur des instruments ﬁnanciers du groupe est calculée sur base des valeurs de marché dans le système Bloomberg
1
. Ces
justes valeurs sont comparées aux estimations reçues des banques trimestriellement et les écarts signiﬁcatifs sont analysés (plus de
détails sont fournis dans la Note 25).
III Goodwill
Le goodwill est calculé à l’acquisition comme étant la diérence positive entre le coût d’acquisition et la quote-part de Coﬁnimmo
dans la juste valeur de l’actif net acquis. Ce goodwill fait ensuite l’objet d’un test de dépréciation en comparant la valeur comptable
nette du groupe d’immeubles à sa valeur d’utilité. Le calcul de la valeur d’utilité est basé sur des hypothèses de ﬂux de trésorerie futurs,
de taux d’indexation, d’années de ﬂux de trésorerie et de valeurs résiduelles (plus de détails sont fournis dans la Note 21).
IV Transactions
Dans le cadre d’une acquisition de patrimoine par le biais de l’achat d’actions de sociétés, le groupe se base sur le pourcentage de
détention des actions et le pouvoir de nomination des administrateurs pour déterminer si le contrôle exercé par le groupe est conjoint
ou exclusif.
Lorsqu’un patrimoine correspond à la déﬁnition d’un regroupement d’entreprises tel que déﬁni dans l’IFRS 3, le groupe réévalue les
actifs et passifs acquis lors d’un tel regroupement à leur juste valeur. La juste valeur du patrimoine immobilier acquis est établie sur
base de la valeur ﬁxée par les experts évaluateurs indépendants (plus de détails sont fournis dans la Note 40).
V Coronavirus COVID-19
Faisant suite à l’apparition de l’épidémie de coronavirus COVID-19 dans les pays où le groupe est actif, Coﬁnimmo a mis en place diérentes
mesures aﬁn d’assurer la continuité de ses activités, tout en faisant de la santé et du bien-être de toutes ses parties prenantes sa priorité.
Les équipes opérationnelles restent en contact étroit avec les locataires du groupe, pour assurer la continuité des prestations, et ainsi les aider
à traverser cette période dicile. Coﬁnimmo revoit la situation de ses contreparties au cas par cas aﬁn de trouver, le cas échéant, une solu
-
tion équilibrée. Dans ce cadre, Coﬁnimmo a comptabilisé en 2020 des réductions de valeur sur créances commerciales de 2,0 millions EUR,
sans équivalent en 2021.
En complément aux informations comprises ailleurs dans le présent document, il est précisé que :
• dans le secteur des bureaux, les surfaces louées directement à des commerçants (détaillants, restaurants, …) représentent moins de 0,2 %
des loyers contractuels du groupe ;
• dans le secteur de l’immobilier de santé, les centres de sport et de bien-être représentent moins de 3 % des loyers contractuels du groupe.
Ces centres, situés en Belgique et en Allemagne, ont été fermés au public dès le mois de mars 2020 et n’ont que partiellement rouvert ﬁn
1. Les données fournies par Bloomberg résultent d’observations de prix relatives à des transactions eectives et de l’application à ces observations de modèles de valorisation
développés dans la littérature scientiﬁque (www.bloomberg.com).
COMPTES ANNUELS
237
mai/début juin 2020. Le manque à gagner des exploitants a été signiﬁcatif pendant cette période, le retour à la normale s’étant fait pro
-
gressivement et n’ayant été que de courte durée en 2020, en conformité avec l’évolution des mesures de gestion de la crise sanitaire. Les
centres belges (en grande partie fermés depuis ﬁn octobre 2020) et allemands (quasi totalement fermés depuis début novembre 2020)
ont été rouverts en juin 2021. Depuis lors, leur performance opérationnelle est globalement supérieure aux attentes, qui avaient été
revues pour tenir compte des contraintes sanitaires. La situation actuelle des contaminations appelle cependant encore à la prudence.
•
dans le secteur de l’immobilier de réseaux de distribution, les portefeuilles Pubstone de cafés et restaurants en Belgique et aux Pays-Bas
représentent moins de 10 % des loyers contractuels du groupe. Au cours de l’exercice 2020, la juste valeur de ce portefeuille était restée stable
(hors eet de l’augmentation des droits d’enregistrement aux Pays-Bas prise en compte au 31.12.2020), grâce notamment à la durée rési-
duelle élevée des contrats. Au cours de l’exercice 2021, la variation de la juste valeur de ce portefeuille (à périmètre constant) était de -1,0 %
en Belgique (tenant compte notamment de l’augmentation du taux des droits d’enregistrement en Flandre de 10 % à 12 % au 01.01.2022) et de
-0,7 % aux Pays-Bas). Bien que la contrepartie de Coﬁnimmo soit le groupe AB InBev, premier brasseur mondial de rating BBB+, il n’est pas
exclu qu’une diminution de juste valeur soit comptabilisée au cours de l’exercice 2022, sur base de l’évolution des paramètres de marché
ou en raison de l’évolution de la pandémie de COVID-19 et des mesures prises par les autorités pour la combattre (comme une fermeture
obligatoire des établissements horeca). Au 31.12.2021, une réduction de juste valeur de 5 % aurait représenté une charge (non cash) de
22 millions EUR ayant un eet défavorable de l’ordre de 0,15 % sur le taux d’endettement, et de l’ordre de 0,73 EUR par action sur l’actif net.
• dans le secteur de l’immobilier de réseaux de distribution, le portefeuille Coﬁnimur I d’agences MAAF en France représente moins de
2 % des loyers contractuels du groupe. En 2020, la juste valeur de ce portefeuille a été réduite de près de 12 millions EUR (soit près de
10 %). Au cours de l’exercice 2021, la variation de la juste valeur de ce portefeuille (à périmètre constant) était de -3,3 %. Bien que la
contrepartie de Coﬁnimmo soit le groupe Covéa, assureur français de rating AA-, il n’est pas exclu qu’une diminution de juste valeur soit
comptabilisée au cours de l’exercice 2022, sur base de l’évolution des paramètres de marché ou en raison de l’évolution de la pandé
-
mie de COVID-19 et des mesures prises par les autorités pour la combattre (comme des mesures visant à restreindre la circulation des
personnes dans les rues commerçantes). Au 31.12.2021, une réduction de juste valeur de 5 % aurait représenté une charge (non cash) de
3 millions EUR ayant un eet défavorable de l’ordre de 0,03 % sur le taux d’endettement, et de l’ordre de 0,12 EUR par action sur l’actif net.
Note 3. Gestion du risque opérationnel
Par risque opérationnel, Coﬁnimmo entend celui de pertes dues à une inadéquation des procédures ou à une défaillance de gestion.
Le groupe gère activement sa base de clients aﬁn de minimiser les vacances locatives et la rotation des locataires dans le secteur des
bureaux. L’équipe en charge de la gestion des immeubles est responsable du traitement rapide des plaintes des locataires et l’équipe
commerciale entretient des contacts réguliers avec eux aﬁn de leur orir des alternatives au sein du portefeuille quand ils expriment le
besoin de plus ou moins d’espace. Bien que cette activité soit fondamentale pour la protection des revenus locatifs, elle a peu d’impact
sur le prix auquel un immeuble libre peut être loué, car ce prix dépend des conditions de marché. La majorité des contrats de location
incluent une clause d’indexation annuelle des loyers. Avant d’accepter un nouveau client, une analyse du risque de crédit est demandée
à une agence de rating externe. Une avance ou une garantie bancaire correspondant à six mois de loyer est généralement demandée
aux locataires n’appartenant pas au secteur public.
Sauf exception, les loyers sont payables anticipativement, sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une provision trimestrielle
est également demandée en couverture des charges locatives et des taxes qui incombent au groupe mais qui sont refacturables
contractuellement aux locataires. Les pertes sur créances locatives nettes de récupération représentent 0,059 % du chire d’aaires
total sur la période 1996-2021. Une dégradation forte de la conjoncture économique générale est susceptible d’ampliﬁer les pertes sur
créances locatives. L’éventuelle faillite d’un locataire important peut représenter une perte signiﬁcative pour Coﬁnimmo, ainsi qu’un
vide locatif inattendu, voire une relocation de l’espace libéré à un prix très inférieur à celui du contrat rompu.
Les coûts opérationnels directs dépendent, quant à eux, essentiellement de deux facteurs :
• l’âge et la qualité des immeubles, qui déterminent le niveau des dépenses d’entretien et de réparation ; ces dépenses font l’objet d’un
suivi par l’équipe de gestion des immeubles tandis que l’exécution des travaux est sous-traitée ;
• le niveau de vacance locative des immeubles de bureau et la rotation des locataires, qui déterminent le niveau des dépenses
pour l’espace non loué, les frais de location, les coûts de remise à neuf, les remises accordées aux nouveaux clients, etc. Coûts
opérationnels que la gestion commerciale active du portefeuille a pour but de minimiser.
Les établissements de santé ainsi que les immeubles de réseaux de distribution sont quasiment occupés à 100 %. Les premiers sont loués
à des groupes opérateurs dont la situation de solvabilité est analysée annuellement. Les seconds le sont à des entreprises de grande
taille. Les scénarios de relocation ou de reconversion à l’issue du bail sont analysés avec prudence et préparés en temps utile. Les plus
petits immeubles inclus dans les réseaux de distribution sont vendus lorsque le locataire les libère.
Les projets de construction et de remise à neuf sont préparés et contrôlés par l’équipe de gestion de projets du groupe, avec pour
objectif de les terminer dans les temps et le budget impartis. Pour les projets les plus importants, le groupe fait appel à des sociétés
externes spécialisées dans la gestion de projets.
Le risque que les bâtiments soient détruits par le feu ou d’autres calamités est assuré pour une valeur totale de reconstruction de
2.159,82 millions EUR
1
, par rapport à une juste valeur des immeubles de placement assurée de 2.271,11 millions EUR au 31.12.2021, laquelle
comprend la valeur des terrains. Une couverture est également prise contre les vacances locatives occasionnées par ces événements.
Coﬁnimmo assure par ailleurs sa responsabilité civile découlant de sa qualité de propriétaire ou de maître d’ouvrage (la gestion du
risque ﬁnancier du groupe est détaillée dans la Note 25).
1. Ce montant ne reprend que les actifs pour lesquels le groupe paie directement la prime. Cela n’inclut pas les assurances prises en cours de chantier, ni celles qui sont à charge des
occupants.
COMPTES ANNUELS
238
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Note 4. Acquisitions de ﬁliales
Informations générales
Société Date
d’aquisition
Nombre
d’entités
Secteur Pays % de détention
par le groupe
Coﬁnimmo au
31.12.2021 -
Consolidation
globale
Acquisition directe
ou indirecte par
Coﬁnimmo SA
Valorisation des
immeubles pour
déterminer la valeur
des titres acquis
(x 1.000.000 EUR)
KIINTEISTÖ Oy VANTAAN HARRIKUJA 8
21.01.21 1 Immobilier
de santé
Finlande 100 % Indirecte 12
RHEASTONE 3 S.A.
(ex. Immo WZC Genappe BV)
12.02.21 1 Immobilier
de santé
Belgique 100 % Directe 19
KIINTEISTÖ Oy TURUN SKANSSIN
AURORA
01.04.21 1 Immobilier
de santé
Finlande 100 % Indirecte 15
KIINTEISTÖ Oy YLOJARVEN TAIMTIE 3 &
KIINTEISTÖ Oy TURUN LINNANHERRA
01.04.21 2 Immobilier
de santé
Finlande 100 % Indirecte 12
LAGUNE IPM S.L.U. & LAGUNE
Island Baleares IPM 2 S.L.U.
06.05.21 2 Immobilier
de santé
Espagne 100 % Indirecte 150
1
ACHESO LAGUNE &
ACHESO LAGUNE 2
06.05.21 2 Immobilier
de santé
Italie 93 % Indirecte 190
RHEASTONE 4 S.A.
(ex. Immo WZC Juprelle BV)
30.06.21 1 Immobilier
de santé
Belgique 100 % Directe 19
SALZA VERWALTUNGS GmbH
30.06.21 1 Immobilier
de santé
Allemagne 95 % Indirecte 22
RHEASTONE 5 S.A.
ex. Immo WZC Oudenburg BV)
13.10.21 1 Immobilier
de santé
Belgique 100 % Directe 11
KIINTEISTÖ Oy HELSINGIN SVENGI
21.10.21 1 Immobilier
de santé
Finlande 100 % Indirecte 19
KIINTEISTÖ Oy ROVANIEMEN
RIISTAKALTIO
17.11.21 1 Immobilier
de santé
Finlande 100 % Indirecte 8
OUVRE-TOIT SCI
29.11.21 1 Immobilier
de santé
France 100 % Directe 16
KIINTEISTÖ Oy KUOPION
Aallonmurtajankatu 3-5
10.12.21 1 Immobilier
de santé
Finlande 100 % Indirecte 17
SUPERSTONE 6 NV
(ex. De Vastgoedexploitant BV)
16.12.21 1 Immobilier
de santé
Pays-Bas 100 % Directe 13
TRAM NEW
21.12.21 1 Immobilier
de santé
Belgique 100 % Directe 18
Ces acquisitions n’ont pas été considérées comme des regroupements d’entreprises tels que deﬁnis dans la norme IFRS 3 car il ne
s’agit pas d’acquisitions de «business» en tant que tel, un «business» étant déﬁni comme un ensemble intégré d’activités et d’actifs.
1. Dont 11 sites acquis en plein propriété (pour environ 105 millions EUR) comptabilisés en tant que contrats de location simple.
COMPTES ANNUELS
239
COMPTES DE RÉSULTATS Immobilier
de santé
Réseaux de
distribution
Bureaux Montants
non aectés
Total
AU 3112 2021 2021 2021 2021 2021
Résultat locatif net
184.045 36.658 78.904 299.607
Résultat immobilier après frais directs des immeubles
176.978 34.541 69.583 281.102
Frais de gestion immobilière
-27.849 -27.849
Frais généraux de la société
-11.935 -11.935
Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres actifs non
ﬁnanciers
216 2.348 5.203 7.768
Variation de la juste valeur des immeubles de placement
28.931 -6.813 12.389 34.506
Autre résultat sur portefeuille
-26.540 -6.554 -1.607 -13 -34.715
Résultat d’exploitation
179.584 23.522 85.568 -39.797 248.877
Résultat ﬁnancier
24.312 24.312
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises
2.305 2.305
Impôt
-12.491 -12.491
RÉSULTAT NET
263.002
Résultat net - part du groupe
260.337
COMPTES DE RÉSULTATS Immobilier
de santé
Réseaux de
distribution
Bureaux Montants
non aectés
Total
AU 3112 2020 2020 2020 2020 2020
Résultat locatif net
145.809 37.263 75.863 258.935
Résultat immobilier après frais directs des immeubles
142.085 35.500 67.211 244.796
Frais de gestion immobilière
-23.579 -23.579
Frais généraux de la société
-10.105 -10.105
Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres actifs non
ﬁnanciers
25 2.066 2.491 4.583
Variation de la juste valeur des immeubles de placement
-16.032 -11.690 14.026 -13.696
Autre résultat sur portefeuille
-13.768 -16.214 -403 -3.429 -33.815
Résultat d’exploitation
112.309 9.661 83.325 -37.113 168.184
Résultat ﬁnancier
-39.855 -39.855
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises
-2.473 -2.473
Impôt
-10.223 -10.223
RÉSULTAT NET
115.633
Résultat net - part du groupe
119.222
Note 5. Information sectorielle
En juste valeur, l’immobilier de santé représente 66,5 % du patrimoine, les bureaux 24,2 %, l’immobilier de réseaux de distribution 9,3 %
(les diérents secteurs immobiliers sont décrits aux pages 32 à 69).
Un seul client représente plus de 10 % du loyer contractuel : le groupe Korian dans le secteur immobilier de santé, pour un montant de
46 millions EUR.
Information sectorielle (x 1.000 EUR) – Portefeuille global
COMPTES ANNUELS
240
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
BILAN Immobilier
de santé
Réseaux de
distribution
Bureaux Montants
non aectés
Total
AU 3112 2021 2021 2021 2021 2021
Actif
Goodwill
41.627 41.627
Immeubles de placement, dont :
3.785.529 526.927 1.357.534 5.669.990
Projets de développement
179.198 6.482 67.245 252.926
Immobilisations à usage propre
6.883 6.883
Actifs détenus en vue de la vente
13.200 3.090 23.556 39.846
Autres actifs
425.490 425.490
TOTAL DE L'ACTIF
6.176.953
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
3.287.533 3.287.533
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
3.233.274 3.233.274
Intérêts minoritaires
54.259 54.259
Passif
2.889.420 2.889.420
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
6.176.953
BILAN Immobilier
de santé
Réseaux de
distribution
Bureaux Montants
non aectés
Total
AU 3112 2020 2020 2020 2020 2020
Actif
Goodwill
46.827 46.827
Immeubles de placement, dont :
2.882.091 547.947 1.435.543 4.865.581
Projets de développement
75.672 57.148 132.820
Immobilisations à usage propre
6.418 6.418
Actifs détenus en vue de la vente
3.320 3.320
Autres actifs
337.886 337.886
TOTAL DE L'ACTIF
5.253.614
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
2.649.362 2.649.362
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
2.574.775 2.574.775
Intérêts minoritaires
74.587 74.587
Passif
2.604.252 2.604.252
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
5.253.614
COMPTES ANNUELS
241
Information sectorielle (x 1.000 EUR) – Immobilier de santé
COMPTES DE RÉSULTATS Belgique France Pays-Bas Allemagne Autres
1
Total
AU 3112 2021 2021 2021 2021 2021 2021
Résultat locatif net
80.046 28.733 21.597 35.774 17.896 184.045
Résultat immobilier après frais directs des immeubles
78.634 28.524 19.504 33.262 17.054 176.978
Frais de gestion immobilière
Frais généraux de la société
Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres
actifs non ﬁnanciers
146 70 216
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
1.330 -8.802 7.546 32.836 -3.980 28.931
Autre résultat sur portefeuille
-7.293 -1.559 1.102 -8.170 -10.620 -26.540
Résultat d’exploitation
72.817 18.233 28.152 57.928 2.454 179.584
Résultat ﬁnancier
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et
co-entreprises
Impôt
Résultat net
Résultat net – part du groupe
COMPTES DE RÉSULTATS Belgique France Pays-Bas Allemagne Autres
2
Total
AU 3112 2020 2020 2020 2020 2020 2020
Résultat locatif net
68.855 26.982 19.169 30.382 420 145.809
Résultat immobilier après frais directs des immeubles
68.542 26.754 17.403 28.979 408 142.085
Frais de gestion immobilière
Frais généraux de la société
Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres
actifs non ﬁnanciers
23 2 25
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
7.114 -12.041 -9.231 -1.075 -801 -16.032
Autre résultat sur portefeuille
-1.738 -860 -314 -10.052 -805 -13.768
Résultat d’exploitation
73.942 13.853 7.860 17.852 -1.198 112.309
Résultat ﬁnancier
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et
co-entreprises
Impôt
Résultat net
Résultat net – part du groupe
1. Il s’agit de l’Espagne, de la Finlande, de l’Irlande, de l’Italie et du Royaume-Uni.
2. En 2020, la rubrique ‘Autres’ comprenait l’Espagne et la Finlande.
COMPTES ANNUELS
242
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
BILAN Belgique France Pays-Bas Allemagne Autres
1
Total
AU 3112 2021 2021 2021 2021 2021 2021
Actif
Goodwill
Immeubles de placement, dont :
1.601.136 443.290 433.590 653.550 653.963 3.785.529
Projets de développement
25.073 25.500 14.600 700 113.325 179.198
Immobilisations à usage propre
Actifs détenus en vue de la vente
13.200 13.200
Autres actifs
TOTAL DE L'ACTIF
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires
de la société mère
Intérêts minoritaires
Passif
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
BILAN Belgique France Pays-Bas Allemagne Autres
2
Total
AU 3112 2020 2020 2020 2020 2020 2020
Actif
Goodwill
Immeubles de placement, dont :
1.455.553 392.690 346.220 597.840 89.788 2.882.091
Projets de développement
854 7.190 690 66.938 75.672
Immobilisations à usage propre
Actifs détenus en vue de la vente
Autres actifs
TOTAL DE L'ACTIF
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires
de la société mère
Intérêts minoritaires
Passif
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
1. Il s’agit de l’Espagne, de la Finlande, de l’Irlande, de l’Italie et du Royaume-Uni.
2. En 2020, la rubrique ‘Autres’ comprenait l’Espagne et la Finlande.
COMPTES ANNUELS
243
Information sectorielle (x 1.000 EUR) – Réseaux de distribution
COMPTES DE RÉSULTATS Pubstone
Belgique
Autre
Belgique
Pubstone
Pays-Bas
Coﬁnimur I
France
Total
AU 3112 2021 2021 2021 2021 2021
Résultat locatif net
19.119 305 9.993 7.241 36.658
Résultat immobilier après frais directs des immeubles
18.478 -441 9.557 6.946 34.541
Frais de gestion immobilière
Frais généraux de la société
Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres actifs
non ﬁnanciers
1.227 -52 1.173 2.348
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
-3.288 -89 -1.020 -2.415 -6.813
Autre résultat sur portefeuille
-4.818 -750 -987 -6.554
Résultat d’exploitation
11.599 -530 7.735 4.718 23.522
Résultat ﬁnancier
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises
Impôt
Résultat net
Résultat net – part du groupe
COMPTES DE RÉSULTATS Pubstone
Belgique
Autre
Belgique
Pubstone
Pays-Bas
Coﬁnimur I
France
Total
AU 3112 2020 2020 2020 2020 2020
Résultat locatif net
19.266 9.897 8.100 37.263
Résultat immobilier après frais directs des immeubles
18.381 9.501 7.618 35.500
Frais de gestion immobilière
Frais généraux de la société
Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres actifs non
ﬁnanciers
2.031 20 15 2.066
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
2.103 -1.948 -11.845 -11.690
Autre résultat sur portefeuille
-9.952 -6.263 -16.214
Résultat d’exploitation
12.563 1.310 -4.212 9.661
Résultat ﬁnancier
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises
Impôt
Résultat net
Résultat net – part du groupe
COMPTES ANNUELS
244
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
BILAN Pubstone
Belgique
Autre
Belgique
Pubstone
Pays-Bas
Coﬁnimur I
France
Total
AU 3112 2021 2021 2021 2021 2021
Actif
Goodwill
25.407 16.220 41.627
Immeubles de placement, dont :
291.714 29.873 138.455 66.885 526.927
Projets de développement
6.482 6.482
Immobilisations à usage propre
Actifs détenus en vue de la vente
3.090 3.090
Autres actifs
TOTAL ASSETS
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
Intérêts minoritaires
Passif
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
BILAN Pubstone
Belgique
Autre
Belgique
Pubstone
Pays-Bas
Coﬁnimur I
France
Total
AU 3112 2020 2020 2020 2020 2020
Actif
Goodwill
30.607 16.220 46.827
Immeubles de placement, dont :
295.424 138.974 113.550 547.947
Projets de développement
Immobilisations à usage propre
Actifs détenus en vue de la vente
Autres actifs
TOTAL DE L'ACTIF
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
Intérêts minoritaires
Passif
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
COMPTES ANNUELS
245
Information sectorielle (x 1.000 EUR) – Bureaux
COMPTES DE RÉSULTATS Bruxelles
CBD
Bruxelles
Décentralisé
Bruxelles
Périphérie
Anvers Autres
régions
Total
AU 3112 2021 2021 2021 2021 2021 2021
Résultat locatif net
32.676 24.804 7.238 4.966 9.220 78.904
Résultat immobilier après frais directs des immeubles
28.897 20.252 6.646 4.674 9.114 69.583
Frais de gestion immobilière
Frais généraux de la société
Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres
actifs non ﬁnanciers
1.650 3.553 5.203
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
26.742 -4.444 -5.278 1.440 -6.070 12.389
Autre résultat sur portefeuille
-1.823 216 -1.607
Résultat d’exploitation
53.815 17.674 1.367 9.668 3.043 85.568
Résultat ﬁnancier
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et
co-entreprises
Impôt
Résultat net
Résultat net – part du groupe
COMPTES DE RÉSULTATS Bruxelles
CBD
Bruxelles
Décentralisé
Bruxelles
Périphérie
Anvers Autres
régions
Total
AU 3112 2020 2020 2020 2020 2020 2020
Résultat locatif net
27.806 25.539 7.636 5.294 9.588 75.863
Résultat immobilier après frais directs des immeubles
25.210 23.141 6.476 2.680 9.702 67.211
Frais de gestion immobilière
Frais généraux de la société
Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres
actifs non ﬁnanciers
1.008 1.736 -252 2.491
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
24.952 -1.582 -5.647 -2.301 -1.396 14.026
Autre résultat sur portefeuille
-370 -33 -403
Résultat d’exploitation
50.799 23.263 577 380 8.307 83.325
Résultat ﬁnancier
Quote-part dans le résultat des entreprises associées
et co-entreprises
Impôt
Résultat net
Résultat net – part du groupe
COMPTES ANNUELS
246
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
BILAN Bruxelles
CBD
Bruxelles
Décentralisé
Bruxelles
Périphérie
Anvers Autres
régions
Total
AU 3112 2021 2021 2021 2021 2021 2021
Actif
Goodwill
Immeubles de placement, dont :
800.413 326.567 79.821 32.860 117.874 1.357.534
Projets de développement
66.445 74 475 251 67.245
Immobilisations à usage propre
6.883 6.883
Actifs détenus en vue de la vente
3.320 20.236 23.556
Autres actifs
TOTAL DE L'ACTIF
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires
de la société mère
Intérêts minoritaires
Passif
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
BILAN Bruxelles
CBD
Bruxelles
Décentralisé
Bruxelles
Périphérie
Anvers Autres
régions
Total
AU 3112 2020 2020 2020 2020 2020 2020
Actif
Goodwill
Immeubles de placement, dont :
761.276 356.565 105.018 66.966 145.718 1.435.543
Projets de développement
43.968 12.283 451 446 57.148
Immobilisations à usage propre
6.418 6.418
Actifs détenus en vue de la vente
3.320 3.320
Autres actifs
TOTAL DE L'ACTIF
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires
de la société mère
Intérêts minoritaires
Passif
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
COMPTES ANNUELS
247
Note 6. Revenus locatifs et charges relatives à la location
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Revenus locatifs
Revenu potentiel brut
1
311.007 268.256
Vacance locative
2
-11.521 -10.542
Loyers
299.486 257.713
Gratuités locatives
-6.652 -5.460
Concessions accordées aux locataires
-984 -879
Indemnités de rupture anticipée de bail
3
499 147
Revenus locatifs (schéma Arrêté royal du 13.07.2014)
292.349 251.521
Charges relatives à la location
-3 -2.030
Loyer à payer sur locaux pris en location
-10 -32
Réductions de valeur sur créances commerciales
-23 -2.017
Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales
30 19
Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location (schéma analytique)
292.345 249.492
Reprises de loyers cédés et escomptés
7.262 9.444
Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location,
y compris reprises de loyers cédés et escomptés
299.607 258.935
Sauf rares exceptions, les baux conclus par le groupe prévoient une indexation.
Le groupe loue ses immeubles de placement en vertu de contrats de location simple et de contrats de location-ﬁnancement. Seuls les
produits des contrats de location simple apparaissent dans les revenus locatifs.
Le montant sous la rubrique ‘Reprises de loyers cédés et escomptés’ représente la diérence entre la valeur actualisée (au taux convenu lors
de la cession), au début et à la ﬁn de l’année, des loyers futurs (indexés au taux convenu lors de la cession) des baux dont les créances
ont été cédées. La reprise par le compte de résultats permet une reconstitution graduelle de la valeur initiale des immeubles concernés
à la ﬁn du bail. Il s’agit d’un poste de revenu sans eet de trésorerie et récurrent (voir Note 2 : ‘Méthodes comptables signiﬁcatives,
I. Contrats de location, I. Le Groupe comme bailleur, C. Cession de loyers futurs dans le cadre d’un contrat de location à long terme ne
qualiﬁant pas de location-ﬁnancement’).
La variation de la juste valeur de ces immeubles est déterminée par l’expert évaluateur indépendant et est reprise en perte ou proﬁt
dans la rubrique ‘Variation de la juste valeur des immeubles de placement’ dans la proportion indiquée en Note 2. Il s’agit cette fois
d’un poste non récurrent, car dépendant des hypothèses de l’expert sur les conditions du marché immobilier.
REVENUS LOCATIFS TOTAUX
Lorsqu’un contrat de location qualiﬁe de location-ﬁnancement, l’immeuble est considéré comme cédé et le groupe reconnaît en lieu
et place une créance de location-ﬁnancement. Les paiements reçus des contrats de location-ﬁnancement sont répartis entre la partie
‘capital’ et la partie ‘intérêts’ : l’élément de capital est porté au bilan en déduction de la créance de location-ﬁnancement détenue
par le groupe et les intérêts sont portés en compte de résultats. Par conséquent, seule la partie des loyers relative aux intérêts transite
par le compte de résultats.
Revenus totaux générés par les immeubles appartenant au groupe en vertu de contrats de location simple et
de contrats de location-ﬁnancement
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Revenus locatifs des contrats de location simple
292.349 251.521
Produits d’intérêt des contrats de location-ﬁnancement
7.230 6.121
Composante ‘capital’ des contrats de location-ﬁnancement
3.138 2.237
TOTAL
302.717 259.879
1. Le revenu potentiel brut correspond à la somme des loyers réels perçus et des loyers estimés attribués aux surfaces vides.
2. La vacance locative est calculée sur les espaces vides sur base de la valeur locative estimée par les experts immobiliers indépendants.
3. Les indemnités de rupture sont comptabilisées en une fois dans les comptes de résultats.
COMPTES ANNUELS
248
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Montant total des loyers minimaux futurs en vertu de contrats de location simple non
résiliables et de contrats de location-ﬁnancement en vigueur au 31 décembre
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Location simple
3.854.404 3.386.946
à moins d’un an
299.390 268.760
à plus d'un an mais moins de deux ans
273.698 245.629
à plus de deux ans mais moins de trois ans
255.480 225.618
à plus de trois ans mais moins de quatre ans
242.359 206.609
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans
233.661 196.725
à plus de cinq ans
2.549.815 2.243.605
Location-ﬁnancement
151.666 107.256
à moins d’un an
3.667 2.367
à plus d'un an mais moins de deux ans
3.801 2.464
à plus de deux ans mais moins de trois ans
3.946 2.556
à plus de trois ans mais moins de quatre ans
4.061 2.657
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans
4.186 2.728
à plus de cinq ans
132.005 94.484
TOTAL
4.006.070 3.494.202
Note 7. Frais net de redécoration
1
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et
remises en état au terme du bail
2
1.987 330
Récupération de charges immobilières
-411 -573
TOTAL
1.575 -243
Note 8. Charges locatives et taxes non récupérées auprès
des locataires sur les immeubles loués
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués
40.788 33.667
Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire
19.807 17.120
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués
20.980 16.547
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués
-44.934 -36.888
Charges locatives exposées par le propriétaire
-20.879 -17.834
Précomptes et taxes sur immeubles loués
-23.119 -18.315
Taxes non récupérées sur immeubles en rénovation
-936 -739
TOTAL
-4.146 -3.221
Les clauses des contrats de location prévoient habituellement que ces charges et taxes soient supportées par les locataires via une
refacturation par le propriétaire. Cependant, un certain nombre de contrats de location du groupe prévoit que des taxes ou des charges
restent à supporter par le propriétaire.
1. Selon l’Annexe C de l’Arrêté royal du 13.07.2014, la terminologie exacte est « Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au
terme du bail » et « Récupération de charges immobilières ».
2. Les frais de remise en état, nets d’indemnités pour dégâts locatifs sont par nature exposés de façon non régulière sur l’exercice ou d’un exercice à l’autre.
COMPTES ANNUELS
249
Note 9. Frais techniques
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Frais techniques récurrents
5.073 3.882
Réparations
4.928 3.634
Primes d’assurance
145 248
Frais techniques non récurrents
1.555 2.169
Grosses réparations (entreprises, architectes, bureaux d’études…)
1
1.423 2.244
Sinistres
133 -75
Pertes résultant de sinistres sujettes à récupération en vertu de contrats d’assurance
603 535
Indemnisations perçues des compagnies d’assurances pour pertes subies résultant de sinistres
-470 -610
TOTAL
6.628 6.051
Note 10. Frais commerciaux
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Commissions d’agence
305 254
Publicité
5 5
Honoraires divers et autres experts
2.657 2.084
TOTAL
2.967 2.344
Note 11. Frais de gestion
Les frais de gestion sont classiﬁés selon qu’ils se rapportent ou non à la gestion du patrimoine.
FRAIS DE GESTION IMMOBILIÈRE
Ces frais comprennent les coûts du personnel responsable de cette activité, les coûts opérationnels du siège de la société et les
honoraires payés à des tiers. Les honoraires de gérance collectés auprès des locataires et couvrant partiellement les coûts de l’activité
de gestion des immeubles sont déduits.
La gestion du patrimoine est réalisée en interne, à l’exception de l’immobilier de santé en Allemagne.
FRAIS GÉNÉRAUX DE LA SOCIÉTÉ
Ces charges incluent les frais généraux de la société en tant qu’entité juridique cotée en bourse et bénéﬁciant du statut de SIR. Ces
dépenses sont engagées dans le but de fournir une information complète et continue, une comparabilité économique avec d’autres
types d’investissement et une liquidité pour les actionnaires investissant indirectement dans un portefeuille immobilier. Certains coûts
d’étude relatifs au développement du groupe sont également repris dans cette catégorie.
Les charges internes de gestion d’immeubles et les frais généraux de la société se divisent comme suit :
Frais de gestion immobilière Frais généraux de la société Total
(x 1.000 EUR) 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Charges du siège
2.048 1.835 878 786 2.925 2.621
Honoraires payés à des tiers
8.209 6.196 3.518 2.656 11.727 8.852
Récurrents
6.161 4.347 2.640 1.863 8.801 6.210
Non récurrents
2.048 1.849 878 793 2.925 2.642
Relations publiques, communication et publicité
440 783 188 335 628 1.118
Frais de personnel
15.505 13.053 6.645 5.594 22.151 18.647
Salaires
12.257 10.338 5.253 4.431 17.510 14.769
Sécurité sociale
1.884 1.610 807 690 2.691 2.300
Pensions et autres allocations
1.365 1.104 585 473 1.949 1.578
Taxes et redevances
1.647 1.712 706 734 2.353 2.446
TOTAL
27.849 23.579 11.935 10.105 39.784 33.684
Les honoraires des experts évaluateurs indépendants pour le portefeuille consolidé ainsi que pour les entreprises associées se sont
élevés à 1.227.425 EUR (hors TVA) pour l’année 2021. Ces émoluments sont calculés pour partie sur base d’un montant ﬁxe par mètre
carré et pour partie sur base d’un montant ﬁxe par immeuble.
1. À l’exception des dépenses capitalisées.
COMPTES ANNUELS
250
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
ASSURANCE GROUPE
L’assurance groupe, souscrite par Coﬁnimmo au proﬁt de ses collaborateurs et des membres de sa direction, a pour but de constituer les
prestations suivantes :
• paiement d’un capital ‘Vie’ en faveur de l’alié en cas de vie à la date de la mise à la retraite ;
• paiement d’un capital ‘Décès’ en cas de décès avant la mise à la retraite, en faveur des bénéﬁciaires de l’alié ;
• versement d’une rente d’invalidité en cas d’accident ou de maladie de longue durée, autre que professionnelle ;
• exonération des primes dans les mêmes cas.
Aﬁn de protéger les travailleurs, la loi du 18.12.2015 visant à garantir la pérennité et le caractère social des pensions complémentaires
et visant à renforcer le caractère complémentaire par rapport aux pensions de retraite, prévoit pour les collaborateurs de Coﬁnimmo
qu’un rendement minimum doit être garanti sur la partie ‘Vie’ des primes.
Ce rendement minimum était 3,75 % des primes brutes (HT) pour les cotisations personnelles et de 3,25 % des primes (HT) pour les
cotisations patronales jusqu’au 31.12.2015. À partir de 2016, le rendement minimum imposé par la loi sur les pensions complémentaires
a baissé à 1,75 %.
Le taux garanti par l’assureur est de 0,1 %. Coﬁnimmo doit, dès lors, couvrir une partie des taux garantis par la loi. Elle doit, le cas échéant,
réserver des montants complémentaires pour atteindre les rendements garantis pour les services passés.
ÉMOLUMENTS DU COMMISSAIRE
Les émoluments ﬁxes du commissaire Deloitte, Réviseurs d’Entreprises, pour l’examen et la révision des comptes statutaires et consolidés
de Coﬁnimmo se sont élevés à 177.596 EUR (hors TVA). Ses émoluments pour la révision des comptes statutaires des ﬁliales de Coﬁnimmo
se sont élevés à 340.869 EUR (hors TVA) et sont calculés par société sur base de leurs prestations eectives. Ce montant inclut les
honoraires du commissaire relatifs à la révision des comptes des ﬁliales françaises du groupe. Les honoraires pour les services non-audit
réalisés par Deloitte, Réviseurs d’Entreprises, ont atteint 152.256 EUR (hors TVA) durant l’exercice et sont relatifs à des missions légales
et autres assistances, en conformité avec les règles d’indépendance. Le commissaire conﬁrme le respect de la règle des ‘70 % (art. 3:64
du CSA)’ pour l’année 2021.
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Émoluments du commissaire
671 494
Émoluments pour l’exercice d’un mandat de commissaire
519 409
Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières auprès du groupe
152 85
Autres missions d’attestation
97 53
Autres missions extérieures à la mission révisorale
55 32
Émoluments des personnes avec lesquelles le commissaire est lié
0 0
Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières auprès du groupe
0 0
Autres missions d'attestation
0 0
Missions de conseils ﬁscaux
0 0
Autres missions extérieures à la mission révisorale
0 0
TOTAL
671 494
Les émoluments des commissaires aux comptes, autres que Deloitte, mandatés pour les sociétés françaises du groupe se sont élevés
à 25 KEUR (hors TVA) en 2021. Ils ne sont pas compris dans le tableau ci-dessus.
COMPTES ANNUELS
251
Note 12. Résultat sur vente d’immeubles de placement et autres actifs non ﬁnanciers
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Vente d’immeubles de placement
Ventes nettes d’immeubles (prix de vente - frais de transaction)
121.469 43.210
Valeur comptable des immeubles vendus (juste valeur des actifs cédés)
-113.702 -38.627
SOUS-TOTAL
7.768 4.583
Vente d’autres actifs non ﬁnanciers
Ventes nettes d'autres actifs non ﬁnanciers
0 0
Autres
0 0
SOUS-TOTAL
0 0
TOTAL
7.768 4.583
Les ventes d’immeubles de placement concernent l’ensemble des secteurs (voir Note 37 pour plus de détails).
Note 13. Variation de la juste valeur des immeubles de placement
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Variation positive de la juste valeur des immeubles de placement
112.147 59.790
Variation négative de la juste valeur des immeubles de placement
-77.640 -73.486
TOTAL
34.506 -13.696
La ventilation de la variation de la juste valeur des immeubles est présentée en Note 23.
Note 14. Autre résultat sur portefeuille
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Variation des impôts diérés
1
-8.034 -49
Extourne des loyers promérités non échus
-7.644 -13.226
Dépréciation du goodwill
2
-5.200 -10.120
Autres
3
-13.837 -10.420
TOTAL
-34.715 -33.815
L’extourne des loyers promérités non échus, reconnus au cours de la période, résulte de l’application de la méthode comptable ﬁgurant
à la Note 2, point R.
Note 15. Revenus ﬁnanciers
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Intérêts et dividendes reçus
4
2.773 920
Redevances de location-ﬁnancement et similaires
7.230 6.121
Autres
5
1.688 1.145
TOTAL
11.692 8.186
1. Voir Note 32.
2. Voir Note 20.
3. Comprend notamment la diérence entre le prix payé, augmenté des frais accessoires, et la quote-part dans l’actif net réévalué des sociétés acquises.
4. Le montant des dividendes reçus est nul au 31.12.2021.
5. Les autres revenus ﬁnanciers de l’exercice représentent des produits non récurrents liés aux indemnités perçues lors des apports en nature du 08.04.2021 en compensation
de l’attribution d’un droit entier au dividende aux nouvelles actions émises ce jour-là.
COMPTES ANNUELS
252
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Note 16. Charges d’intérêt nettes
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Intérêts nominaux sur emprunts
13.442 10.768
Emprunts bilatéraux - taux ﬂottant
4.591 2.937
Billets de trésorerie - taux ﬂottant
-2.004 -343
Crédits d’investissement - taux ﬂottant ou ﬁxe
641 701
Obligations - taux ﬁxe
10.330 7.062
Obligations convertibles
-116 412
Reconstitution du nominal des dettes ﬁnancières
1.748 1.131
Charges résultant d'instruments de couverture autorisés
7.056 9.053
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS est
appliquée
0 0
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS n'est pas
appliquée
7.056 9.053
Produits résultant d'instruments de couverture autorisés
0 0
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS est
appliquée
0 0
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que déﬁnie en IFRS n’est pas
appliquée
0 0
Autres charges d'intérêt
1
5.098 3.589
TOTAL
27.343 24.541
La charge eective d’intérêt des emprunts correspond à un taux d’intérêt moyen eectif des emprunts de 1,09 % (2020 : 1,32 %). La
charge eective sans tenir compte des instruments de couverture est de 0,81 % (2020 : 0,84 %). Ce pourcentage peut être ventilé entre
-0,07 % (2020 : 0,19 %), qui correspond aux emprunts comptabilisés en juste valeur, et 0,86 % (2020 : 0,92 %), qui correspond aux emprunts
comptabilisés au coût amorti
2
.
Coﬁnimmo ne détient plus d’instruments de couverture de taux d’intérêts auxquels la comptabilité de couverture de ﬂux de trésorerie
est appliquée.
Note 17. Autres charges ﬁnancières
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Frais bancaires et autres commissions
749 664
Autres
255 79
TOTAL
1.005 744
Note 18. Variation de la juste valeur des actifs et passifs ﬁnanciers
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée
0 0
Variation de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est
appliquée
0 0
Impact du recyclage en compte de résultats des instruments de couverture pour lesquels la relation au
risque couvert a pris ﬁn
0 0
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n’est pas appliquée
41.849 -20.448
Variation de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture
n’est pas appliquée
3
41.906 -19.461
Obligations convertibles
-57 -987
Autres
-881 -2.308
TOTAL
40.968 -22.756
1. Il s’agit principalement de commissions sur crédits non utilisés.
2. Les intérêts sur emprunts au coût amorti (2021 : 20.404 KEUR/2020 : 15.077 KEUR) se composent des « Autres charges d’intérêts », de la « Reconstitution du nominal des dettes
ﬁnancières » ainsi que des « Intérêts nominaux sur emprunts » (à l’exception des « Obligations convertibles »). Les intérêts sur emprunts à la juste valeur par le biais du résultat net
(2021 : 6.940 KEUR/2020 : 9.465 KEUR) se composent des « Charges et produits résultant d’instruments de couverture autorisés », ainsi que des « Obligations convertibles ».
3. Les montants bruts sont respectivement un produit de 42.159 KEUR (2020 : 3.597 KEUR) et une charge de 252 KEUR (2020 : 23.058 KEUR).
COMPTES ANNUELS
253
Note 19. Impôt des sociétés et exit tax
(x 1.000 EUR) 2021 2020
IMPÔT DES SOCIÉTÉS
-10.546 -7.907
Société mère
-3.082 -2.331
Résultat avant impôt
264.717 125.105
Résultat exempté d’impôt au titre du régime des SIR
-264.717 -125.105
Résultat imposable lié aux dépenses non admises
4.198 5.616
Impôt au taux de 25 %
-1.050 -1.404
Autres
-2.032 -927
Filiales
-7.464 -5.576
EXIT TAX - FILIALES
-1.945 -2.315
Les dépenses non admises comprennent essentiellement la taxe sur les bureaux en Région de Bruxelles-Capitale et l’impôt des sociétés.
Les ﬁliales belges sont soumises au droit commun, à l’exception des SIR institutionnelles et des fonds d’investissement immobiliers
spécialisés (FIIS). La ﬁliale néerlandaise Pubstone Properties BV ne bénéﬁcie pas du régime FBI. Les résultats provenant des investis-
sements en Allemagne, en Espagne, en Finlande, en Irlande et au Royaume-Uni sont en partie imposables. Les investissements en
Italie bénéﬁcient du régime It-Fund.
Note 20. Résultat par action - part du groupe
Le calcul du résultat par action à la date de clôture est fondé sur le résultat net des activités clés/résultat net attribuable aux actionnaires
ordinaires de 212.131 KEUR (2020 : 181.457 KEUR)/260.337 KEUR (2020 : 119.222 KEUR) et sur un nombre d’actions ordinaires ayant jouissance
dans le résultat de l’exercice clôturé au 31.12.2021 de 29.655.292 (2020 : 26.478.781).
Le résultat dilué 2021 par action comprend l’eet d’une conversion théorique des obligations remboursables en actions (ORA) émises
par Coﬁnimur I, ainsi que des options sur actions.
Le résultat dilué 2020 par action comprenait l’eet d’une conversion théorique des obligations convertibles émises par Coﬁnimmo, des
obligations remboursables en actions (ORA) émises par Coﬁnimur I, ainsi que des options sur actions.
(en EUR) 2021 2020
Résultat net - part du groupe
260.336.602 119.221.574
Nombre d’actions ordinaires et privilégiées ayant jouissance dans le résultat de la période
29.655.292 26.478.781
Résultat net des activités clés par action - part du groupe
7,15 6,85
Résultat net par action - part du groupe
8,78 4,50
Résultat net dilué - part du groupe
262.239.024 116.871.706
Nombre d’actions ordinaires ayant jouissance dans le résultat de la période tenant compte
de la conversion théorique des obligations convertibles, des obligations remboursables
en actions (ORA) et des options sur actions
1
30.213.884 28.545.519
RÉSULTAT NET DILUÉ PAR ACTION  PART DU GROUPE
8,68 4,09
DIVIDENDE PAR ACTION
2
(en EUR) Exercice 2021
(À payer en
2022)
Exercice 2020
(Payé en
2021)
Dividende brut attribuable aux actionnaires ordinaires
189.950.148,00 170.764.574,40
Dividende brut par action ordinaire
6,00 5,80
Dividende net par action ordinaire
4,20 4,06
Dividende brut attribuable aux actionnaires privilégiés
0 0
Dividende brut par action privilégiée
0 0
Dividende net par action privilégiée
0 0
1. Conformément à l’IAS 33, les ORA émises en 2011 ainsi que 16.925 actions propres du stock option plan ont été prises en compte dans le calcul du résultat net dilué par action au
31.12.2021 car elles ont un impact dilutif. Au 31.12.2020, les ORA émises en 2011, les obligations convertibles émises en 2016 ainsi que 22.875 actions propres du stock option plan
avaient été prises en compte dans le calcul du résultat net dilué par action car elles avaient un impact dilutif.
2. Sur base du résultat de la société mère.
COMPTES ANNUELS
254
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Un dividende brut au titre de l’exercice 2021 pour les actions ordinaires de 6,00 EUR par action (dividende net par action de 4,20 EUR),
représentant un dividende total de 189.950.148,00 EUR sera proposé à l’assemblée générale ordinaire du 11.05.2022. Le nombre d’actions
ordinaires bénéﬁciant du dividende aérent à l’exercice 2021 est en eet, à la date d’arrêté des comptes, de 31.658.358. Le conseil
d’administration propose un dividende de 6,00 EUR par action pour les 15.875 actions propres détenues par la ﬁliale Gestone III SA et
d’annuler le droit au dividende des 21.248 actions propres restantes. Le taux de précompte mobilier applicable aux dividendes attribués
depuis le 01.01.2017 s’élève à 30 %. La loi belge prévoit des exonérations que les bénéﬁciaires des dividendes peuvent faire valoir en
fonction de leur statut et des conditions à remplir pour en bénéﬁcier. Par ailleurs, les conventions préventives de double imposition
prévoient des réductions de retenue à la source sur les dividendes.
Actions
(en nombre) 2021 2020
Nombre d’actions (A)
AU 01.01
27.061.917 25.849.283
Augmentation de capital
4.633.564 1.212.634
Conversion d’obligations convertibles en actions ordinaires
0 0
AU 31.12
31.695.481 27.061.917
Actions propres détenues par le groupe (B)
AU 01.01
45.084 50.691
Actions propres (vendues/acquises) - net
-7.961 -5.607
AU 31.12
37.123 45.084
Nombre d’actions en circulation (A-B)
AU 01.01
27.016.833 25.798.592
Augmentation de capital
4.633.564 1.212.634
Conversion d'obligations convertibles en actions ordinaires
0 0
Actions propres (vendues/acquises) - net
7.961 5.607
AU 31.12
31.658.358 27.016.833
CATÉGORIES D’ACTIONS
Le groupe a émis deux catégories d’actions :
Actions ordinaires : les détenteurs d’actions ordinaires ont droit aux dividendes lorsque ces derniers sont déclarés et ont droit à une
voix par action au cours des assemblées générales de la société. Le pair comptable de chaque action ordinaire est de 53,59 EUR au
31.12.2021. Les actions ordinaires sont cotées sur le Premier Marché d’Euronext Brussels.
Actions privilégiées convertibles : pour rappel, le 12.07.2019, la totalité des actions privilégiées a été convertie en actions ordinaires. Les
actions privilégiées avaient été émises en 2004 en deux séries distinctes qui présentaient toutes deux les caractéristiques principales
suivantes :
• droit prioritaire à un dividende annuel brut ﬁxe de 6,37 EUR par action, plafonné à ce montant et non cumulatif ;
• droit prioritaire en cas de liquidation à une distribution égale au prix d’émission de ces actions, plafonné à ce montant ;
• option pour le détenteur de convertir ses actions privilégiées en actions ordinaires à partir du cinquième anniversaire de leur date
d’émission (01.05.2009), dans le rapport d’une action ordinaire pour une action privilégiée ;
• option pour un tiers désigné par Coﬁnimmo (par exemple une de ses ﬁliales) d’acheter en espèces et à leur prix d’émission, à partir
du 15
e
anniversaire de leur émission (2019), les actions privilégiées qui n’avaient pas encore été converties ;
• les actions privilégiées étaient nominatives et cotées sur le Premier Marché d’Euronext Brussels et donnaient un droit de vote identique
à celui des actions ordinaires.
La première série d’actions privilégiées avait été émise à 107,89 EUR et la deuxième à 104,40 EUR par action. Le pair comptable des
deux séries était de 53,33 EUR par action.
Actions détenues par le groupe : au 31.12.2021, le groupe détenait 37.123 actions ordinaires en autocontrôle (31.12.2020 : 45.084) (voir
aussi page 34). Conformément à la loi du 14.12.2005 portant sur la suppression des titres au porteur, telle que modiﬁée par la loi du
21.12.2013, la société a procédé à la vente des titres physiques encore en circulation et a reçu un rapport de son Commissaire attestant
de la conformité de la procédure mise en oeuvre pour cette vente.
CAPITAL AUTORISÉ
Pour plus d’informations, voir Chapitre ‘Déclaration de gouvernance d’entreprise’.
COMPTES ANNUELS
255
Note 21. Goodwill
PUBSTONE
L’acquisition en deux étapes (31.10.2007 et 27.11.2008) de 89,90 % des actions de Pubstone Group SA (anciennement Express Properties
SA) (voir page 31 du rapport ﬁnancier annuel 2008) a généré pour Coﬁnimmo un goodwill provenant de la diérence positive entre le
coût d’acquisition et la quote-part de Coﬁnimmo dans la juste valeur de l’actif net acquis. Plus précisément, ce goodwill résulte de :
• la diérence positive lors de l’acquisition entre la valeur conventionnelle oerte pour les actifs immobiliers (contrepartie du prix payé
pour les actions) et la juste valeur de ces mêmes actifs immobiliers (celle-ci étant exprimée après déduction de droits de mutation
de 10,0 % ou 12,5 % en Belgique et de 6,0 % aux Pays-Bas) ;
• l’impôt diéré correspondant à l’hypothèse théorique imposée par les normes IAS/IFRS d’une vente immédiate de l’ensemble des
immeubles à la date de clôture. Un taux d’imposition de respectivement 34 % et 25 % pour les actifs situés en Belgique et aux Pays-Bas
a été appliqué à l’écart entre la valeur ﬁscale des actifs et leur valeur de marché à l’acquisition.
(x 1.000 EUR) Pubstone
Belgique
Pubstone
Pays-Bas
Total
COÛT
AU 01.01.2021
100.157 39.250 139.407
AU 31.12.2021
100.157 39.250 139.407
PERTES DE VALEUR
AU 01.01.2021
69.550 23.030 92.580
Pertes de valeur enregistrées du 01.01 au 31.12
5.200 0 5.200
AU 31.12.2021
74.750 23.030 97.780
VALEUR COMPTABLE
AU 01.01.2021
30.607 16.220 46.827
AU 31.12.2021
25.407 16.220 41.627
TEST DE DÉPRÉCIATION
Au terme de l’exercice comptable 2021, le goodwill a fait l’objet d’un test de dépréciation (réalisé au niveau des groupes d’immeubles
auxquels il a été aecté par pays) en comparant la juste valeur des immeubles plus le goodwill à leur valeur d’utilité.
La juste valeur des immeubles est la valeur du patrimoine telle qu’établie par les experts évaluateurs indépendants. Cette juste valeur est
préparée sur base de trois méthodes de valorisation : la méthode de capitalisation de la VLE (valeur locative estimée), la méthode des
cash-ﬂows (projections des ﬂux de trésorerie) et la méthode résiduelle. Pour ce faire, les experts évaluateurs indépendants prennent en
compte comme principales hypothèses le taux d’indexation, le taux de capitalisation et la valeur estimée de revente des immeubles en
ﬁn de bail. Ces hypothèses sont basées sur des observations de marché aﬁn de tenir compte des attentes des investisseurs notamment
sur la croissance des revenus ainsi que sur la prime de risque demandée par le marché (pour plus d’informations, voir le rapport des
experts évaluateurs indépendants).
La valeur d’utilité est établie par le groupe, sur base de projections de ﬂux de trésorerie nets futurs, au départ du loyer résultant du
bail signé avec les locataires, des dépenses à encourir pour entretenir et gérer le portefeuille d’immeubles ainsi que du produit des
ventes attendues. Les principales hypothèses sont le taux d’indexation, le taux d’actualisation, un taux d’attrition (nombre d’immeubles
et volume correspondant de revenus, pour lesquels le locataire notiﬁera une résiliation de bail, année après année) ainsi que le prix
de vente des immeubles à la ﬁn du bail. Ces hypothèses sont basées sur les connaissances du groupe de son propre portefeuille. Le
rendement exigé en moyenne sur ses capitaux propres et capitaux empruntés est utilisé comme taux d’actualisation.
Étant donné les diérences de méthode de calcul entre la juste valeur des immeubles établie par les experts évaluateurs indépendants
et la valeur d’utilité établie par le groupe, et que les hypothèses prises de part et d’autre dièrent à certains égards, ces deux valeurs
peuvent diverger et les diérences sont justiﬁables.
COMPTES ANNUELS
256
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
a) Hypothèses utilisées dans le calcul de la valeur d’utilité de Pubstone
Une projection des ﬂux de trésorerie nets futurs a été établie sur la durée résiduelle du bail portant sur les loyers, diminués des frais
de maintenance, d’un budget d’investissements (comprenant notamment des aspects relatifs au climat) et des coûts d’exploitation,
ainsi que la recette de ventes d’immeubles.
Durant cette durée résiduelle, un taux d’attrition est pris en considération basé sur les termes du bail signé avec AB InBev. Les
immeubles libérés sont supposés tous vendus. À la ﬁn du bail, une valeur résiduelle est calculée.
b) Test de dépréciation au 31.12.2021
Le résultat de ce test (illustré dans le tableau ci-dessus) a conduit à une dépréciation de 5.200 KEUR sur le goodwill de Pubstone Belgique
et n’a pas conduit à une dépréciation sur le goodwill de Pubstone Pays-Bas. À noter qu’au cours de l’exercice 2021, les justes valeurs
des patrimoines de Pubstone Belgique et Pubstone Pays-Bas ont connu respectivement des variations négatives de 3.288 KEUR et de
1.020 KEUR. En ce qui concerne le patrimoine de Pubstone Belgique, il a connu une variation négative notamment due à l’augmentation
des droits d’enregistrement en Flandre passant de 10 à 12 % à partir du 01.01.2022.
Au niveau des hypothèses, le prix de vente des immeubles et la valeur résiduelle sont basés sur la moyenne entre i) la juste valeur
par m attribuée par l’expert au 31.12.2021 et ii) le prix de vente par m des dernières cessions, indexé à 1,8 % (2020 : 1,3 %) par an. Depuis
2015, par prudence, aucune marge sur la valeur de l’expert n’est prise dans la projection des ﬂux de trésorerie.
L’indexation considérée sur ces ﬂux de trésorerie est de 1,8 % pour Pubstone Belgique et Pubstone Pays-Bas. En 2020, l’indexation était
de 1,3 % pour Pubstone Belgique et Pubstone Pays-Bas.
Le taux d’actualisation utilisé est de 4,45 % (2020 : 4,37 %).
Dépréciation du goodwill au 31.12.2021
(x 1.000 EUR)
Groupe d’immeubles Goodwill
au 01.01.2021
Valeur nette
comptable
1
Valeur
d’utilité
Dépréciation Goodwill
au 31.12.2021
Pubstone Belgique
30.607 322.321 317.121 -5.200 25.407
Pubstone Pays-Bas
16.220 154.675 156.416 0 16.220
TOTAL
46.827 476.996 473.537 -5.200 41.627
Analyse de sensibilité de la valeur d’utilité lors d’une variation des
princiales variables du test de dépréciation au 31.12.2021
Variation de la valeur d’utilité
Groupe d’immeubles Variation de
l’inﬂation
Variation du
taux d’actualisation
+0,50 % -0,50 % +0,50 % -0,50 %
Pubstone Belgique
4,55 % -4,32 % -4,40 % 4,68 %
Pubstone Pays-Bas
4,35 % -4,13 % -4,27 % 4,54 %
Analyse de sensibilité de la dépréciation lors d’une variation
des principales variables du test de dépréciation au 31.12.2021
Variation de la dépréciation
2
(x 1.000 EUR)
Groupe d’immeubles Dépréciation
comptabilisée
Variation de
l’inﬂation
Variation du
taux d’actualisation
+0,50 % -0,50 % +0,50 % -0,50 %
Pubstone Belgique
-5.200 0 -18.915 -19.171 0
Pubstone Pays-Bas
0 0 -4.726 -4.944 0
TOTAL
-5.200
1. Y compris le goodwill.
2. La valeur 0 a été indiquée lorsque la valeur d’utilité est supérieure à la valeur nette comptable.
COMPTES ANNUELS
257
Note 22. Immeubles de placement
(x 1.000 EUR) Immeubles
disponibles
à la location
Projets de
développement
Immobilisations
à usage propre
Total
AU 01.01.2020
4.089.636 121.640 7.246 4.218.522
Investissements
27.100 31.458 32 58.590
Acquisitions
527.920 77.983 0 605.903
Transfert de/aux immeubles disponibles à la location et actifs
détenus en vue de la vente
-7.007 0 0 -7.007
Transferts de/aux projets de développement et immeubles
disponibles à la location
96.142 -96.142 0 0
Ventes/Cessions (juste valeur des actifs vendus/cédés)
-6.210 0 0 -6.210
Reprises de loyers cédés et escomptés
9.444 0 0 9.444
Variations de la juste valeur
-10.681 -2.120 -861 -13.662
AU 31.12.2020
4.726.343 132.819 6.418 4.865.581
Investissements
21.728 87.282 349 109.359
Acquisitions
710.526 91.559 0 802.086
Transfert de/aux immeubles disponibles à la location et actifs
détenus en vue de la vente
-93.343 0 0 -93.343
Transfert de/aux projets de développement et immeubles
disponibles à la location
58.719 -58.719 0 0
Ventes/Cessions (juste valeur des actifs vendus/cédés)
-56.064 -856 0 -56.921
Reprises de loyers cédés et escomptés
7.262 0 0 7.262
Variations de la juste valeur
33.585 841 116 34.541
Diérences de change liées à la conversion d’activités à l’étranger
1.425 0 0 1.425
AU 31.12.2021
5.410.181 252.926 6.883 5.669.990
1
La juste valeur du portefeuille, telle que valorisée par les experts évaluateurs indépendants, atteint 5.709.836 KEUR au 31.12.2021.
Elle inclut les immeubles de placement pour 5.669.990 KEUR et les immeubles disponibles à la vente pour 39.846 KEUR.
JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les immeubles de placement sont comptabilisés en juste valeur en utilisant le modèle de juste valeur en concordance avec la norme
IAS 40. Cette juste valeur est le prix pour lequel l’immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et
agissant dans des conditions de concurrence normales. Elle a été estimée par les experts évaluateurs indépendants par une approche
en deux étapes.
Dans une première étape, les experts déterminent la valeur d’investissement de chaque immeuble (voir méthodes ci-dessous).
Dans une seconde étape, les experts déduisent de cette valeur d’investissement un montant estimé de frais de transaction que l’acquéreur
ou le vendeur doit payer en vue d’eectuer le transfert de propriété. La valeur d’investissement moins les frais de transaction estimés
(droits de mutation) est la juste valeur au sens de la norme IAS 40.
Lors de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement, les investissements planiﬁés (y compris ceux relatifs au climat)
sont transmis aux experts évaluateurs indépendants, qui tiennent notamment compte de la qualité des immeubles à la date de
valorisation. Dès lors, le groupe considère que les aspects relatifs au climat sont intégrés dans l’évaluation des immeubles de placement.
En Belgique, le transfert de propriété est en principe soumis à la perception de droits de mutation. Le montant de ces droits dépend du
mode de cession, de la qualité de l’acquéreur et de la situation géographique du bien. Les deux premiers éléments, et donc le montant
des droits à payer, ne sont connus que lorsque le transfert de propriété a été conclu.
L’éventail des méthodes de transfert de propriété et les droits y aérents comprennent principalement :
• les contrats de vente pour des biens immobiliers : 12,5 % pour des biens situés en Région de Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne,
12,0 %
2
pour des biens situés en Région Flamande ;
• la vente de biens immobiliers sous le régime marchand de biens : 4,0 % à 8,0 % selon les régions ;
• les contrats d’emphytéose pour des biens immobiliers (jusqu’à 99 ans pour le droit de superﬁcie et pour le droit d’emphytéose) : 2,0 % ;
• les contrats de vente pour des biens immobiliers où l’acquéreur est une instance de droit public (par exemple, une entité
de l’Union européenne, du gouvernement fédéral, d’un gouvernement régional, d’un gouvernement étranger) : exemption de droits ;
• les apports en nature de biens immobiliers contre émission de nouvelles actions en faveur de l’apporteur : exemption de droits ;
1. Y compris la juste valeur des immeubles de placement ayant fait l’objet d’une cession de créances, qui s’élève à 126.746 KEUR.
2. À partir du 01.01.2022.
COMPTES ANNUELS
258
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
• les contrats de vente d’actions d’une société immobilière : absence de droits ;
• les fusions, scissions et autres réorganisations de sociétés : absence de droits, etc.
Le taux eectif de droits de mutation varie donc de 0 % à 12,5 %, sans qu’il soit possible de prévoir le taux qui s’appliquerait pour la
cession d’un bien donné, avant que cette cession ne soit intervenue.
Historiquement, en janvier 2006, il a été demandé aux experts évaluateurs indépendants
1
, qui eectuent la valorisation périodique des
biens des SIR belges, d’établir un pourcentage de moyenne pondérée des frais de transaction pour les portefeuilles immobiliers des SIR,
basé sur des données historiques valables. Pour des transactions portant sur des immeubles d’une valeur de plus de 2,5 millions EUR
et étant donné l’éventail des méthodes de transfert de propriété (voir ci-dessus), les experts ont calculé que la moyenne pondérée
des droits s’élève à 2,5 %.
Au cours de l’année 2016, ces mêmes experts évaluateurs indépendants ont réévalué de manière approfondie ce pourcentage sur
base des transactions récentes. Suite à cette réévaluation, celui-ci a été maintenu à 2,5 % .
Pour les transactions portant sur des immeubles situés en Belgique d’une valeur globale inférieure à 2,5 millions EUR, il y a lieu de tenir
compte de frais de transaction de 12,0 %
2
à 12,5 % selon les régions où ces immeubles sont situés.
En date du 01.01.2004 (date de la première application des normes IAS/IFRS), les frais de transaction déduits de la valeur d’investissement
du portefeuille immobilier s’élevaient à 45,5 millions EUR, montant qui a été porté dans une rubrique distincte des capitaux propres
intitulée ‘Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles
de placement’.
La déduction de 2,5 % a été appliquée aux acquisitions d’immeubles ultérieures. Au 31.12.2021, la diérence entre la valeur d’investissement
et la juste valeur de l’ensemble du patrimoine s’établissait à 256,2 millions EUR ou 8,09 EUR par action.
Il est important de noter que la plus-value moyenne réalisée par rapport à la valeur d’investissement lors des cessions d’actifs opérées
depuis le passage sous le régime Sicaﬁ en 1996 a été de 9,08 %. Depuis cette date, Coﬁnimmo a procédé à 437 cessions d’actifs pour
un montant total de 2.225,56 millions EUR. Cette plus-value aurait été de 8,84 % si la déduction des frais et droits de mutation avait été
comptabilisée dès 1996.
Les droits de mutation appliqués aux immeubles en dehors de la Belgique varient de la façon suivante :
• pour les transactions portant sur l’immobilier de santé sis en France, des frais d’achat sont déduits à hauteur de 6,20 % ou 6,90 %
en fonction des départements dans lesquels sont situés les actifs et de 1,80 % pour les actifs ayant moins de cinq années. Une taxe
additionnelle est appliquée aux droits de mutation de 0,60 % pour les actifs localisés en Île-de-France ;
• en ce qui concerne l’immobilier de réseaux de distribution sis en France, des frais d’achat sont déduits à hauteur de 6,90 % pour les
actifs situés dans les départements ﬁgurant dans la liste publiée par la Direction générale des ﬁnances publiques au 01.06.2017. Pour
tous les actifs situés dans tous les autres départements, des frais d’achat à hauteur de 6,20 % ont été déduits du prix en principal. Une
taxe additionnelle est appliquée aux droits de mutation de 0,60 % applicable aux locaux commerciaux en Île-de-France ;
• les droits de mutation appliqués à l’immobilier de santé sis aux Pays-Bas dépendent de la dernière date d’acquisition, du type de
bâtiment (résidentiel, commercial,…) et du mode de détention. Ces droits sont généralement de 8 % ;
• pour l’immobilier de santé sis en Allemagne, les droits de mutation dépendent du Land dans lequel le bien est situé ; ils varient
généralement entre 3,5 % et 6,5 % ;
• pour l’immobilier de santé dans les autres pays (Espagne, Finlande, Italie, Irlande, Royaume-Uni), les droits de mutation applicables,
et propres à chaque pays, ainsi que les honoraires professionnels ont été considérés. Ils varient généralement entre 1 % et 9 %.
1. Cushman & Wakeﬁeld, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Associés, Stadim et Troostwijk-Roux.
2. À partir du 01.01.2022.
COMPTES ANNUELS
259
DÉTERMINATION DU NIVEAU D’ÉVALUATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
La juste valeur des immeubles de placement reprise au bilan résulte exclusivement de la valorisation du portefeuille par les experts
évaluateurs indépendants.
Pour déterminer le niveau d’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement, la nature, les caractéristiques et les risques de
ces immeubles ainsi que les données de marché disponibles ont été examinés.
En raison de la liquidité du marché et de la diculté à déceler de manière incontestable des données transactionnelles comparables, le
niveau, au sens de la norme IFRS 13, d’évaluation de la juste valeur des immeubles de Coﬁnimmo, est le niveau 3, et cela pour l’ensemble
du portefeuille.
Détermination du niveau d’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement
(x 1.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020
Catégorie d’actifs
1
Niveau 3 Niveau 3
Immobilier de santé
3.798.729 2.882.091
Belgique
1.576.063 1.454.699
France
430.990 392.690
Pays-Bas
418.990 339.030
Allemagne
652.850 597.150
Autres
540.638 22.850
Immobilier de santé en développement
179.198 75.672
Bureaux
1.381.091 1.438.863
Anvers
32.609 66.520
Bruxelles CBD
733.968 717.308
Bruxelles décentralisé
329.813 347.602
Bruxelles périphérie/satellites
99.582 104.567
Autres régions
117.874 145.718
Bureaux en développement
67.245 57.148
Immobilier de réseaux de distribution
530.017 547.947
Pubstone Belgique
291.714 295.424
Autre Belgique
29.873 0
Pubstone Pays-Bas
138.455 138.974
Coﬁnimur I France
69.975 113.550
TOTAL
2
5.709.836 4.868.901
TECHNIQUES DE VALORISATION UTILISÉES
Basé sur une approche à critères multiples, les techniques de valorisation utilisées par les experts évaluateurs indépendants sont les
suivantes :
Méthode de capitalisation de la valeur locative estimée
Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative estimée de la propriété en utilisant un taux de capitalisation (‘yield’) en ligne avec le
marché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé est lié aux taux de capitalisation pratiqués dans le marché de l’investissement
immobilier, qui tiennent compte de la localisation du bien et de la qualité des immeubles et du locataire à la date de valorisation. Les
taux correspondent au taux anticipé des investisseurs potentiels à la date de valorisation. La détermination de la valeur locative estimée
tient compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité de l’immeuble et, pour les établissements de santé, du
nombre de lits et, si disponibles, des données ﬁnancières (EBITDAR) du locataire.
La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours génère un revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la valeur locative
estimée utilisée pour la capitalisation. La valorisation tient aussi compte des charges à encourir dans un futur proche.
1. La base des évaluations conduisant aux justes valeurs peut être qualiﬁée selon IFRS 13 en :
- niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs ;
- niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1 ;
- niveau 3 : données non observables.
2. Y compris les immeubles en vue de la vente pour 39.846 KEUR en 2021 (3.320 KEUR en 2020).
COMPTES ANNUELS
260
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Méthode d’actualisation des ﬂux (discounted cash ﬂows)
Cette méthode nécessite l’évaluation du revenu locatif net généré par l’immeuble annuellement pendant une période déﬁnie. Ce ﬂux
est ramené ensuite en valeur actuelle. La période de projection varie généralement entre 10 et 18 ans. À la ﬁn de cette période, une
valeur résiduelle est calculée au moyen du taux de capitalisation sur la valeur locative terminale, qui prend en compte l’état anticipé
du bâtiment à la ﬁn de la période de projection, ramenée en valeur actuelle.
Méthode des comparables de marché
Cette méthode se base sur le principe qu’un acheteur potentiel ne payera pas plus pour l’acquisition d’un bien que le prix récemment
payé sur le marché pour l’acquisition d’un bien similaire.
Méthode de la valeur résiduelle
La valeur d’un projet est déterminée en déﬁnissant ce qui peut/va être développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet
soit connue ou prévisible de manière qualitative (planiﬁcation) et quantitative (nombre de m qui peuvent être développés, loyers futurs,
etc.). La valeur est obtenue en déduisant les coûts à l’achèvement du projet de sa valeur anticipée.
Autres considérations
Si la juste valeur n’est pas déterminable de façon ﬁable, les biens sont valorisés au coût historique. En 2021, la juste valeur de tous les
immeubles a pu être déterminée de façon ﬁable de sorte qu’aucun bâtiment n’est évalué au coût historique.
Les actifs détenus en vue de la vente sont présentés séparément au bilan à une valeur correspondant à leur juste valeur, même dans le
cas où le prix de vente futur est connu à la date de valorisation.
Pour les immeubles pour lesquels plusieurs méthodes de valorisation sont utilisées, la juste valeur est la moyenne du résultat de ces
méthodes.
Au cours de l’année 2021, il n’y a pas eu de transfert entre les niveaux d’évaluation 1, 2 et 3 (au sens de la norme IFRS 13). Par ailleurs,
il n’y a pas eu de changement de méthode de valorisation pour les immeubles de placement en 2021.
Évolution de la juste valeur des immeubles de placement, fondée sur des données non observables
(x 1.000 EUR)
Juste valeur au 01.01.2021
4.868.901
Plus-values/moins-values reconnues en compte de résultats
34.506
Acquisitions
802.086
Extensions/Redéveloppements
87.282
Investissements
22.077
Reprises de loyers cédés
7.262
Ventes
-113.702
Diérences de change liées à la conversion d’activités à l’étranger
1.425
Juste valeur au 31.12.2021
5.709.836
Informations quantitatives relatives à l’établissement de la juste valeur des immeubles de placement, fondée sur des données non
observables (niveau 3).
Les informations quantitatives reprises dans les tableaux suivants sont extraites des diérents rapports établis par les experts évaluateurs
indépendants. Les données ci-après sont les valeurs extrêmes et la moyenne pondérée des hypothèses utilisées dans l’établissement
de la juste valeur des immeubles de placement. Les taux d’actualisation les plus bas s’appliquent à des situations particulières.
COMPTES ANNUELS
261
Détermination du niveau d’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement
(x 1.000 EUR)
Catégorie
d’actifs
Juste valeur
au 31.12.2021
Technique de
valorisation
Données non observables
1
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2021
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2020
IMMOBILIER
DE SANTÉ
3.798.729
Belgique
1.576.063 Actualisation des ﬂux Valeur locative estimée (VLE)
62 - 275 (138) EUR/m² 62 - 208 (135) EUR/m²
Taux d’actualisation
3,67 % - 7,77 % (5,13 %) 3,60 % - 6,75 % (5,10 %)
Taux de capitalisation de la VLE
nette ﬁnale
4,60 % - 10,50 % (7,08 %) 4,70 % - 9,60 % (7,12 %)
Taux d’inﬂation
1,75 % - 2,00 % (1,81 %) 1,60 %
Frais opérationnels
0,00 % - 1,00 % (0,31 %) 0,00 % - 1,00 % (0,36 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
100 % 100 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
10,7 - 26,3 (18,3) 11,7 - 26,9 (19,9)
Nombre de m²
809 - 20.274 m² (7.889 m²) 809 - 20.274 m² (8.018 m²)
Durée de la période de projection
initiale (en années)
11 - 27 (17,9) 12 - 27 (19,4)
Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
62 - 275 (142) EUR/m² 62 - 223 (138) EUR/m²
Taux de capitalisation
3,47 % - 8,02 % (4,94 %) 3,32 % - 6,75 % (4,97 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
100 % 100 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
10,7 - 26,3 (18,4) 11,7 - 26,9 (19,7)
Nombre de m²
809 - 20.274 m² (7.855 m²) 809 - 20.274 m² (8.015 m²)
France
430.990 Actualisation des ﬂux Valeur locative estimée (VLE)
53 - 245 (153) EUR/m² 53 - 245 (153) EUR/m²
Taux d’actualisation
4,00 % - 7,00 % (4,04 %) 4,75 % - 5,50 % (4,77 %)
Taux de capitalisation de la VLE
nette ﬁnale
5,00 % - 8,00 % (6,17 %) 5,00 % - 8,00 % (6,33 %)
Taux d’inﬂation
0,60 % - 1,57 % (1,00 %) 0,60 % - 1,55 % (0,91 %)
Frais opérationnels
0 0
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
100 % 100 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
0,5 - 11,9 (3,2) 0,1 - 10,7 (3,1)
Nombre de m²
1.286 - 8.750 m² (4.843 m²) 1.286 - 12.957 m² (5.123 m²)
Durée de la période de projection
initiale (en années)
1 - 12 (3,7) 1 - 11 (3,6)
Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur Locative Estimée (VLE)
53 - 322 (162) EUR/m² 53 - 316 (163) EUR/m²
Taux de capitalisation
3,93 % - 72,76 % (7,14 %) 3,95 % - 72,76 % (7,31 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
0 % - 100 % (99,9 %) 0 % - 100 % (99,9 %)
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
0,5 - 11,9 (2,9) 0,1 - 10,7 (3,1)
Nombre de m²
1.286 - 12.957 m² (4.835 m²) 1.286 - 12.957 m² (4.863 m²)
Pays-Bas
418.990 Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
59 - 299 (144) EUR/m² 59 - 299 (143) EUR/m²
Taux de capitalisation
3,70 % - 7,80 % (4,84 %) 3,70 % - 8,20 % (5,05 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
87 % - 100 % (100 %) 77 % - 100 % (99,7 %)
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
0,9 - 24,7 (9,9) 1,7 - 25,7 (10,8)
Nombre de m²
430 - 16.652 m² (6.487 m²) 430 - 16.652 m² (6.537 m²)
Allemagne
652.850 Actualisation des ﬂux Valeur locative estimée (VLE)
16 - 303 (137) EUR/m² 16 - 303 (139) EUR/m²
Taux d’actualisation
3,50 % - 9,05 % (6,03 %) 3,70 % - 9,00 % (6,25 %)
Taux de capitalisation de la VLE
nette ﬁnale
2,80 % - 8,30 % (5,29 %) 3,00 % - 8,50 % (5,55 %)
Taux d’inﬂation
1,99 % 1,89 %
1. Les résultats locatifs nets sont repris sous la Note 6.
COMPTES ANNUELS
262
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
(x 1.000 EUR)
Catégorie
d’actifs
Juste valeur
au 31.12.2021
Technique de
valorisation
Données non observables
1
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2021
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2020
Frais opérationnels
6 % - 59 % (11 %) 7 % - 42 % (11 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
100 % 100 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
12,5 - 26,8 (21,4) 13,5 - 27,8 (22,4)
Nombre de m²
2.940 - 18.496 m² (7.971 m²) 2.940 - 18.496 m² (7.870 m²)
Durée de la période de projection
initiale (en années)
10 10
Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
16 - 303 (137) EUR/m² 16 - 303 (139) EUR/m²
Taux de capitalisation
2,75 % - 8,30 % (5,29 %) 3,00 % - 8,50 % (5,55 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
100 % 100 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
12,5 - 26,8 (21,4) 13,5 - 27,8 (22,4)
Nombre de m²
2.940 - 18.496 m² (7.971 m²) 2.940 - 18.496 m² (7.870 m²)
Autres
540.638 Actualisation des ﬂux Valeur Locative Estimée (VLE)
112 - 236 (163) EUR/m² s/o
Taux d’actualisation
5,42 % - 6,49 % (5,65 %) s/o
Taux de capitalisation de la VLE nette
ﬁnale
4,60 % - 5,00 % (4,95 %) s/o
Taux d’inﬂation
1,60 % - 1,74 % (1,62 %) s/o
Frais opérationnels
1 % - 13 % (8 %) s/o
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
100 % s/o
Inoccupation à long terme
s/o s/o
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
6,5 - 20,2 (9,6) s/o
Nombre de m²
2.623 - 15.444 m² (10.508 m²) s/o
Durée de la période de projection
initiale (en années)
10 - 15 (10,7) s/o
Capitalisation de la
Valeur Locative Estimée
Valeur Locative Estimée (VLE)
36 - 370 (174) EUR/m² 59 - 92 (74) EUR/m²
Taux de capitalisation
4,60 % - 6,70 % (4,94 %) 5,55 % - 6,70 % (6,26 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
100 % 100 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
14,0 - 34,6 (20,9) 15 - 29,6 (24,2)
Nombre de m²
1.742 - 10.367 m² (5.408 m²) 6.100 - 7.870 m² (6.947 m²)
Immobilier
de santé en
développement
2
179.198 Valeur résiduelle Valeur locative estimée (VLE)
67 - 277 (141) EUR/m² 67 - 234 (129) EUR/m²
Taux de capitalisation
4,00 % - 5,65 % (4,48 %) 4,50 % - 5,90 % (5,32 %)
Taux d’actualisation
4,00 % - 6,74 % (5,21 %) s/o
Taux de capitalisation de la VLE nette
ﬁnale
4,10 % - 5,50 % (4,79 %) s/o
Coûts à l’achèvement
s/o
3
s/o
3
Taux d’inﬂation
0,6 % - 2,00 % (1,49 %) 1,74 % - 1,80 % (1,76 %)
Nombre de m²
1.450 - 9.762 m² (5.639 m²) 810 - 9.762 m² (5.628 m²)
Coûts de construction restants
(EUR/m²)
0 - 2 812 (1 178) 77 - 1.901 (935)
Délai de construction estimé
(en années)
0,1 - 2,1 (0,9) 0 - 2,5 (0,9)
1. Les résultats locatifs nets sont repris sous la Note 6.
2. Comprend uniquement les projets en cours de réalisation.
3. Les coûts nécessaires à l’achèvement d’un immeuble sont directement liés à chaque projet (montants et degré d’avancement).
COMPTES ANNUELS
263
(x 1.000 EUR)
Catégorie
d’actifs
Juste valeur
au 31.12.2021
Technique de
valorisation
Données non observables
1
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2021
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2020
BUREAUX
1.381.090
Anvers
32.609 Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
135 - 169 (166) EUR/m² 120 - 171 (151) EUR/m²
Taux de capitalisation
4,10 % - 6,45 % (6,44 %) 4,15 % - 8,00 % (7,33 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
88 % - 100 % (94 %) 85 % - 100 % (94 %)
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
0,2 - 4,0 (3,8) 1,2 - 4,4 (3)
Nombre de m²
61 - 9.403 m² (7.806 m²) 61 - 9.403 m² (6.917 m²)
Inoccupation à long terme
(en mois)
3 - 9 (9) 3 - 12 (9)
Bruxelles CBD
733.968 Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
164 - 256 (229) EUR/m² 155 - 252 (226) EUR/m²
Taux de capitalisation
3,35 % - 6,80 % (4,35 %) 3,49 % - 6,40 % (4,48 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
64 % - 100 % (96 %) 43 % - 100 % (95 %)
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
0,1 - 14,0 (5,5) 1,1 - 15,0 (6,7)
Nombre de m²
2.932 - 20.322 m² (11.611 m²) 2.932 - 20.322 m² (11.615 m²)
Inoccupation à long terme
(en mois)
6 - 24 (12) 6 - 24 (11)
Bruxelles
décentralisé
329.813 Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
107 - 188 (150) EUR/m² 60 - 193 (152) EUR/m²
Taux de capitalisation
6,00 % - 10,00 % (7,19 %) 6,00 % - 10,00 % (7,32 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
40 % - 100 % (92 %) 63 % - 100 % (93 %)
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
0,7 - 7,3 (3,4) 0,7 - 8,3 (3,7)
Nombre de m²
3.285 - 25.746 m² (15.452 m²) 2.240 - 25.746 m² (15.221 m²)
Inoccupation à long terme
(en mois)
9 - 36 (14) 9 - 36 (14)
Bruxelles
périphérie/
satellites
99.582 Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
82 - 154 (114) EUR/m² 66 - 167 (123) EUR/m²
Taux de capitalisation
7,75 % - 9,50 % (8,63 %) 8,25 % - 9,25 % (8,59 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
35 % - 100 % (83 %) 13 % - 100 % (77 %)
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
1,3 - 6,6 (3,2) 1,2 - 4,6 (2,7)
Nombre de m²
325 - 10.022 m² (5.948 m²) 325 - 10.022 m² (5.863 m²)
Inoccupation à long terme
(en mois)
12 - 36 (17) 12 - 36 (17)
Autres régions
117.874 Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
120 - 301 (147) EUR/m² 120 - 280 (140) EUR/m²
Taux de capitalisation
5,75 % - 6,60 % (6,14 %) 5,25 % - 6,35 % (5,93 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
94 % - 100 % (99,6 %) 92 % - 100 % (99,5 %)
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
0,5 - 10 (5,4) 1,1 - 11 (6,6)
Nombre de m²
1.980 - 19.189 m² (13.211 m²) 1.980 - 19.189 m² (12.681 m²)
Inoccupation à long terme
(en mois)
6 - 12 (9) 6 - 18 (11)
Bureaux en
développement
2
67.245 Valeur résiduelle Valeur locative estimée (VLE)
99 - 266 (236) EUR/m² 99 - 250 (216) EUR/m²
Taux de capitalisation de la VLE
nette ﬁnale
4,00 % - 9,35 % (4,95 %) 4,50 % - 9,35 % (5,54 %)
Coûts à l’achèvement
s/o
3
s/o
3
Taux d’inﬂation
1,50 % - 1,75 % (1,53 %) 1,50 % - 1,75 % (1,54 %)
Nombre de m²
3.735 - 6.915 m² (6.167 m²) 3.735 - 6.915 m² (5.856 m²)
1. Les résultats locatifs nets sont repris sous la Note 6.
2. Comprend uniquement les projets en cours de réalisation.
3. Les coûts nécessaires à l’achèvement d’un immeuble sont directement liés à chaque projet (montants et degré d’avancement).
COMPTES ANNUELS
264
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
(x 1.000 EUR)
Catégorie
d’actifs
Juste valeur
au 31.12.2021
Technique de
valorisation
Données non observables
1
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2021
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2020
IMMOBILIER
DE RÉSEAUX DE
DISTRIBUTION
530.017
Pubstone
Belgique
291.714 Actualisation des ﬂux Valeur locative estimée (VLE)
18 - 455 (101) EUR/m² 18 - 455 (99) EUR/m²
Taux d’actualisation
6,00 % 6,00 %
Taux de capitalisation de la VLE
nette ﬁnale
6,53 % 6,56 %
Taux d’inﬂation
1,50 % 1,50 %
Frais opérationnels
6,20 % 6,20 %
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
99,5 % 99,7 %
Inoccupation à long terme
( % du loyer passant)
1,75 % 1,75 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
13,8 14,8
Nombre de m²
87 - 1.781 m² (496 m²) 87 - 1.781 m² (495 m²)
Durée de la période de projection
initiale (en années)
14 15
Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur Locative Estimée (VLE)
18 - 455 (101) EUR/m² 18 - 455 (99) EUR/m²
Taux de capitalisation
4,00 % - 9,75 % (5,82 %) 4,00 % - 9,50 % (5,89 %)
Taux d'occupation
(sur base des contrats en cours)
99,5 % 99,7 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
13,8 14,8
Nombre de m²
87 - 1.781 m² (496 m²) 87 - 1.781 m² (495 m²)
Inoccupation à long terme
( % du loyer passant)
1,75 % 1,75 %
Autre Belgique
29.873
Pubstone
Pays-Bas
138.455 Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
64 - 662 (241) EUR/m² 47 - 662 (239) EUR/m²
Taux de capitalisation
3,50 % - 9,00 % (5,87 %) 3,50 % - 11,50 % (5,89 %)
Taux d’occupation
(sur base des contrats en cours)
100 % 99,8 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
13,8 14,8
Nombre de m²
42 - 698 m² (249 m²) 42 - 698 m² (251 m²)
Inoccupation à long terme
( % du loyer passant)
1,75 % 1,75 %
Coﬁnimur I
France
69.975 Actualisation des ﬂux Valeur locative estimée (VLE)
63 - 519 (143) EUR/m² 63 - 519 (174) EUR/m²
Taux d’actualisation
4,75 % 4,75 %
Taux de capitalisation de la VLE
nette ﬁnale
4,40 % - 13,70 % (8,16 %) 3,96 % - 14,20 % (7,73 %)
Taux d’inﬂation
-1,5 % - 1,25 % (0,14 %) -1,5 % - 1,25 % (0,63 %)
Frais opérationnels
0 0
Taux d’occupation
(sur base des contrats en cours)
100 % 100 %
Inoccupation à long terme
( % du loyer passant)
0 % - 75 % 0 % - 60 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
0,9 - 8,4 (2,8) 0,7 - 9 (3,7)
Nombre de m²
60 - 1.853 m² (388 m²) 51 - 1.853 m² (367 m²)
Durée de la période de projection
initiale (en années)
1 - 9 (3) 1 - 9 (4)
1. Les résultats locatifs nets sont repris sous la Note 6.
COMPTES ANNUELS
265
(x 1.000 EUR)
Catégorie
d’actifs
Juste valeur
au 31.12.2021
Technique de
valorisation
Données non observables
1
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2021
Valeurs extrêmes
(moyenne pondérée)
au 31.12.2020
Capitalisation de la
valeur locative estimée
Valeur locative estimée (VLE)
60 - 519 (142) EUR/m² 60 - 519 (172) EUR/m²
Taux de capitalisation
3,72 % - 13,19 % (7,02 %) 3,98 % - 13,19 % (6,55 %)
Taux d’occupation
(sur base des contrats en cours)
93 % 96 %
Durée résiduelle du bail en cours
(en années)
0 - 8,4 (2,8) 0 - 9 (3,5)
Nombre de m²
59 - 1.853 m² (378 m²) 51 - 1.853 m² (361 m²)
Inoccupation à long terme
( % du loyer passant)
0 % - 75 % 0 % - 60 %
TOTAL
5.709.836
SENSIBILITÉ DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES DONNÉES NON OBSERVABLES
Une augmentation de 10 % de la valeur locative estimée entraînerait une augmentation de 421.147 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Une diminution de 10 % de la valeur locative estimée entraînerait une diminution de 425.844 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Une augmentation des taux de capitalisation de 0,5 % entraînerait une diminution de 453.285 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Une diminution des taux de capitalisation de 0,5 % entraînerait une augmentation de 565.957 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Un changement de ±0,5 % du taux de capitalisation et un changement de ±10 % dans les valeurs locatives estimées sont raisonnablement
envisageables.
Il existe des interrelations entre les diérents taux et valeurs locatives car ils sont, pour partie, déterminés par les conditions de marché.
En règle générale, un changement dans les hypothèses de valeur locative estimée (par m² et par an) est accompagné d’un changement
dans la direction opposée des taux de capitalisation. Cette interrelation n’est pas reprise dans l’analyse de sensibilité.
Pour les immeubles de placement en cours de construction, la juste valeur est inﬂuencée par le respect (ou non) du budget et de la
durée de réalisation prévus initialement pour le projet.
PROCESSUS DE VALORISATION
Conformément aux dispositions légales, la valorisation des immeubles est eectuée trimestriellement sur base des rapports de valorisation
établis par des experts évaluateurs indépendants et qualiﬁés.
Les experts évaluateurs indépendants sont nommés pour une période de trois ans. Leur nomination est notiﬁée à la FSMA. Les critères
de sélection comprennent la connaissance du marché, la réputation, l’indépendance et l’application des normes professionnelles.
Les experts externes déterminent :
• si la juste valeur d’une propriété peut être déterminée de manière ﬁable ;
• quelle méthode de valorisation doit être appliquée pour chaque immeuble de placement ;
• les hypothèses retenues pour les données non observables utilisées dans les méthodes de valorisation.
Les hypothèses retenues pour les données non observables :
La méthode DCF est appliquée pour le secteur de l’immobilier de santé et le secteur de l’immobilier de réseaux de distribution.
Pour ceux-ci :
• la durée de vie économique résiduelle de l’actif n’est pas déterminée formellement mais est implicitement reconnue à travers le
taux d’actualisation et le taux de capitalisation à la sortie (exit yield), lesquels intègrent un facteur d’obsolescence du bâtiment. Dans
tous les cas, cette durée de vie économique résiduelle est au minimum égale à la durée restante du bail en cours ;
• l’inoccupation à long terme (taux de vacance structurelle) pour les immeubles à usage de maison de repos est nulle car l’ensemble
de ces biens est loué intégralement à un locataire unique (hors antennes).
La méthode de capitalisation est appliquée pour l’ensemble des secteurs. Pour ceux-ci :
• la durée de vie économique résiduelle de l’actif n’est pas déterminée formellement mais est implicitement reconnue à travers les taux
de capitalisation retenus, lesquels intègrent un facteur d’obsolescence du bâtiment ;
• l’inoccupation à long terme (ou taux de vacance structurelle) est généralement nulle pour l’ensemble des biens en exploitation dans les
portefeuilles sous examen. Le cas échéant, certaines corrections liées à l’inoccupation à court terme sont prises en considération ;
• les hypothèses utilisées pour la valorisation et les changements de valeur signiﬁcatifs sont discutés trimestriellement entre la direction
et les experts. Des références externes autres sont aussi examinées.
1. Les résultats locatifs nets sont repris sous la Note 6.
COMPTES ANNUELS
266
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
UTILISATION DES IMMEUBLES
La direction considère que l’utilisation actuelle des immeubles de placement mis à juste valeur au bilan est optimale, compte tenu des
possibilités qu’ore le marché locatif et de leurs caractéristiques techniques.
CESSIONS DE CRÉANCES DE LOYER
Le 22.12.2008, le groupe Coﬁnimmo a cédé à une ﬁliale du groupe Société Générale les redevances d’usufruit d’une durée initiale de
15 ans dues par la Commission européenne et relatives aux immeubles Loi 56 et Luxembourg 40 que Coﬁnimmo détient à Bruxelles.
Les usufruits sur ces deux immeubles prennent ﬁn entre février 2022 et avril 2022. Coﬁnimmo en reste nu propriétaire et l’indexation
de la redevance relative au bâtiment Luxembourg 40 n’a pas été cédée.
Le 20.03.2009, le groupe Coﬁnimmo a cédé à une ﬁliale du groupe Société Générale les redevances d’usufruit d’une durée initiale de
15 ans dues par la Commission européenne et relatives à l’immeuble Nerviens 105 situé à Bruxelles. L’usufruit prend ﬁn en mai 2023.
Coﬁnimmo reste nu propriétaire du bâtiment.
Le 23.03.2009, le groupe Coﬁnimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 90 % des créances de location-ﬁnancement dues par la Ville d’Anvers
sur la caserne de pompiers. À l’issue de ce contrat de location-ﬁnancement, le bâtiment sera transféré gratuitement à la Ville d’Anvers.
Le groupe Coﬁnimmo a également cédé à la même date et à la même banque des créances de loyers dont l’État belge lui est redevable
sur les immeubles Colonel Bourg 124 à Bruxelles et Maire 19 à Tournai. Coﬁnimmo conserve la propriété de ces deux bâtiments.
Le 28.08.2009, le groupe Coﬁnimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 96 % des créances des loyers des années 2011 et suivantes relatives
aux immeubles Egmont I et Egmont II situés à Bruxelles. Ces créances ont été rachetées le 13.02.2018, préalablement à la concession
d’une emphytéose d’une durée de 99 ans sur ces immeubles.
Les usufruits sur les immeubles Loi 56, Luxembourg 40 et Nerviens 105, ainsi que les baux sur les immeubles Colonel Bourg 124 et Maire
19 ne peuvent être qualiﬁés de contrats de location-ﬁnancement.
Au moment de la vente, le montant perçu par le groupe suite à la cession des loyers futurs a été enregistré en réduction de la
valeur de l’immeuble, dans la mesure où cette cession de loyers est opposable aux tiers et, qu’en conséquence, la valeur de marché
de l’immeuble devait être réduite du montant de loyers futurs cédés (voir Note 2 : Méthodes comptables signiﬁcatives, I. Contrats
de location, I. Le Groupe comme bailleur, C. Cession de loyers futurs dans le cadre d’un contrat de location à long terme ne qualiﬁant
pas de location-ﬁnancement).
Bien qu’elle ne soit pas spéciﬁquement prévue ni interdite sous l’IAS 40, l’extourne de la valeur brute des immeubles, de la valeur
résiduelle des loyers ou redevances futurs cédés permet, de l’avis du conseil d’administration de Coﬁnimmo, une présentation exacte
et ﬁdèle de la valeur des immeubles dans le bilan consolidé au moment de la cession des loyers. Cette valeur brute des immeubles
correspond à l’estimation des immeubles par l’expert évaluateur indépendant, tel qu’il est requis par article 47 § 1 de la loi relative aux
sociétés immobilières réglementées du 12.05.2014.
Pour bénéﬁcier des loyers, il faudrait racheter à la banque cessionnaire, à leur valeur actuelle, les créances cédées à l’époque et non
échues à ce jour. La valeur présente de rachat de ces créances non échues peut diérer de leur valeur actualisée établie au moment
de la cession, ceci en raison de l’évolution des taux d’intérêt de base, des marges applicables sur ces taux et de l’inﬂation attendue, en
ce qu’elle impacte potentiellement l’indexation des loyers futurs.
COMPTES ANNUELS
267
Note 23. Ventilation de la variation de la juste valeur des immeubles de placement
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Immeubles disponibles à la location
33.585 -10.681
Projets de développement
841 -2.120
Immobilisations à usage propre
116 -861
Immeubles détenus en vue de la vente
-35 -34
TOTAL
34.506 -13.696
Cette rubrique comprend la variation de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente.
Note 24. Immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles
(x 1.000 EUR) Immobilisations
incorporelles
Autres immobilisations
corporelles
2021 2020 2021 2020
AU 01.01
2.172 935 1.434 1.278
Acquisitions
899 1.558 1.172 805
Logiciels informatiques
899 1.558
Mobilier et matériel de bureau
623 340
Droit d’usage selon IFRS 16
549 466
Amortissements
-584 -321 -587 -649
Logiciels informatiques
-584 -321
Mobilier et matériel de bureau
-281 -283
Droit d’usage selon IFRS 16
-306 -366
Désaectations
0 0 0 0
Mobilier et matériel de bureau
AU 31.12
2.487 2.172 2.019 1.434
Les immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles sont exclusivement des immobilisations à usage propre.
Taux d’amortissement utilisés en fonction de la durée de vie économique :
• mobilier : 10 % à 12,5 % ;
• matériel informatique : 25 % à 33 % ;
• logiciels informatiques : 25 %.
Toutefois, l’amortissement des logiciels peut être réparti sur une durée plus longue correspondant à la durée probable d’utilisation et
en fonction du rythme de consommation des avantages économiques liés à l’actif.
COMPTES ANNUELS
268
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Note 25. Instruments ﬁnanciers
A CATÉGORIES ET DÉSIGNATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS
La norme IFRS 9 déﬁnit trois catégories principales en termes de classiﬁcation des actifs et passifs ﬁnanciers, c’est-à-dire désignés
à la juste valeur par le biais du résultat net, mesurés obligatoirement à la juste valeur par le biais du résultat net et mesurés au coût
amorti. L’IFRS 9 déﬁnit également deux autres catégories de classiﬁcation : désignés à la juste valeur par le biais des autres éléments
du résultat global et mesurés obligatoirement à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global.
En ce qui concerne la dépréciation des actifs ﬁnanciers évalués au coût amorti, y compris les créances commerciales et créances
de location-ﬁnancement, l’application du modèle des pertes de crédit attendues selon l’IFRS 9 n’a pas d’impact matériel sur les
états ﬁnanciers consolidés de Coﬁnimmo compte tenu des montants relativement limités des créances commerciales et de location-
ﬁnancement, combinés au faible risque de crédit associé.
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Désignés
à la juste valeur
par le biais du
résultat net
Mesurés
obligatoirement à la
juste valeur par le
biais du résultat net
Actifs ou passifs
ﬁnanciers
mesurés au
coût amorti
Juste
valeur
Intérêts
courus non
échus
Qualiﬁcation
des justes
valeurs
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS
7.541 149.686 236.158 0
Instruments de couverture
7.541 7.541 0
Instruments dérivés
7.541 7.541 0 Niveau 2
Crédits et créances
149.686 228.617 0
Créances non courantes de location-
ﬁnancement
147.999 226.930 0 Niveau 2
Créances commerciales et autres
actifs non courants
1.687 1.687 0 Niveau 2
ACTIFS FINANCIERS COURANTS
0 60.947 62.902 0
Instruments de couverture
0 0 0
Instruments dérivés
0 0 0 Niveau 2
Crédits et créances
41.090 43.046 0
Créances courantes de location-
ﬁnancement
3.667 5.623 0 Niveau 2
Créances commerciales
34.835 34.835 0 Niveau 2
Autres
2.588 2.588 0 Niveau 2
Trésorerie et équivalents de trésorerie
19.857 19.857 0 Niveau 2
TOTAL
0 7.541 210.632 299.060 0
PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
1.079 54.628 1.473.118 1.529.194 1.019
Dettes ﬁnancières non courantes
1.079 1.461.440 1.462.888 1.019
Obligations
618.259 614.868 647 Niveau 2
Obligations convertibles
0 0 Niveau 1
Obligations remboursables en actions
(ORA)
1.079 1.079 0 Niveau 2
Passif locatif
838 838 0 Niveau 2
Établissements de crédit
771.733 774.853 94 Niveau 2
Billets de trésorerie à long terme
59.000 59.641 277 Niveau 2
Garanties locatives reçues et autres
11.609 11.609 0 Niveau 2
Autres passifs ﬁnanciers non courants
54.628 11.678 66.305 0
Instruments dérivés
54.628 54.628 0 Niveau 2
Autres
11.678 11.678 0 Niveau 3
PASSIFS FINANCIERS COURANTS
0 310 1.143.986 1.145.102 2.832
Dettes ﬁnancières courantes
0 0 1.097.335 1.098.140 2.832
Billets de trésorerie
780.500 780.500 0 Niveau 2
Obligations
190.000 190.805 2.832 Niveau 2
Obligations convertibles
Niveau 1
Établissements de crédit
126.830 126.830 0 Niveau 2
Autres
5 5 0 Niveau 2
Autres passifs ﬁnanciers courants
310 310 0
Instruments dérivés
310 310 0 Niveau 2
Dettes commerciales
46.651 46.651 0 Niveau 2
TOTAL
1.079 54.938 2.617.104 2.674.295 3.850
COMPTES ANNUELS
269
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Désignés
à la juste valeur
par le biais du
résultat net
Mesurés
obligatoirement à la
juste valeur par le
biais du résultat net
Actifs ou passifs
ﬁnanciers
mesurés au
coût amorti
Juste
valeur
Intérêts
courus non
échus
Qualiﬁcation
des justes
valeurs
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS
382 105.275 194.616 0
Instruments de couverture
382 382 0
Instruments dérivés
382 382 0 Niveau 2
Crédits et créances
105.275 194.234 0
Créances non courantes de location-
ﬁnancement
104.889 193.848 0 Niveau 2
Créances commerciales et autres
actifs non courants
386 386 0 Niveau 2
ACTIFS FINANCIERS COURANTS
0 80.144 82.151 0
Instruments de couverture
0 0 0
Instruments dérivés
0 0 0 Niveau 2
Crédits et créances
31.502 33.510 0
Créances courantes de location-
ﬁnancement
2.367 4.375 0 Niveau 2
Créances commerciales
26.023 26.023 0 Niveau 2
Autres
3.112 3.112 0 Niveau 2
Trésorerie et équivalents de trésorerie
48.642 48.642 0 Niveau 2
TOTAL
0 382 185.419 276.767 0
PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
1.535 90.046 1.251.822 1.374.323 4.151
Dettes ﬁnancières non courantes
1.535 1.241.177 1.273.633 4.151
Obligations
807.466 832.665 3.479 Niveau 2
Obligations convertibles
0 0 Niveau 1
Obligations remboursables en
actions (ORA)
1.535 1.535 0 Niveau 2
Passif locatif
697 697 0 Niveau 2
Établissements de crédit
354.599 359.574 380 Niveau 2
Billets de trésorerie à long terme
69.000 69.746 292 Niveau 2
Garanties locatives reçues
9.417 9.417 0 Niveau 2
Autres passifs ﬁnanciers non courants
90.046 10.644 100.690 0
Instruments dérivés
90.046 90.046 0 Niveau 2
Autres
10.644 10.644 0 Niveau 3
PASSIFS FINANCIERS COURANTS
221.137 206 855.639 1.076.982 121
Dettes ﬁnancières courantes
221.137 0 815.354 1.036.491 121
Billets de trésorerie
810.000 810.000 0 Niveau 2
Obligations
0 0 0 Niveau 2
Obligations convertibles
221.137 0 221.137 121 Niveau 1
Établissements de crédit
5.328 5.328 0 Niveau 2
Autres
26 26 0 Niveau 2
Autres passifs ﬁnanciers courants
206 206 0
Instruments dérivés
206 206 0 Niveau 2
Dettes commerciales
40.285 40.285 0 Niveau 2
TOTAL
222.672 90.252 2.107.461 2.451.305 4.272
COMPTES ANNUELS
270
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Variations monétaires et non monétaires des passifs ﬁnanciers
Variations
monétaires
Variations non monétaires
(x 1.000 EUR) 31.12.2020 Acquisitions/
Intérets
courus non
échus/IFRS 16
Variations de
juste valeur
31.12.2021
PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
1.378.475 205.331 8.956 -62.618 1.530.144
Dettes ﬁnancières non courantes
1.277.784 205.331 7.991 -27.199 1.463.907
Obligations
836.144 -190.000 -7.046 -23.583 615.515
Obligations convertibles
0 0 0
Obligations remboursables en actions (ORA)
1.535 -456 1.079
Passif locatif
697 -463 604 838
Établissements de crédit
359.954 406.658 11.391 -3.056 774.947
Billets de trésorerie à long terme
70.038 -10.000 -15 -105 59.918
Garanties locatives reçues et autres
9.417 -863 3.056 11.609
Autres passifs ﬁnanciers non courants
100.690 0 965 -35.418 66.237
Instruments dérivés
90.046 -35.418 54.628
Autres
10.644 965 11.609
PASSIFS FINANCIERS COURANTS
1.077.103 279.997 -205.862 -3.304 1.147.933
Dettes ﬁnancières courantes
1.036.612 279.997 -212.229 -3.409 1.100.972
Billets de trésorerie
810.000 -29.500 780.500
Obligations
0 190.000 7.045 -3.409 193.637
Obligations convertibles
221.258 -2.005 -219.253 0 0
Établissements de crédit
5.328 121.502 126.830
Autres
26 -21 5
Autres passifs ﬁnanciers courants
206 0 6.366 105 310
Instruments dérivés
206 105 310
Dettes commerciales
40.285 0 6.366 46.651
TOTAL
2.455.578 485.328 -196.907 -65.922 2.678.077
JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS
Après la comptabilisation initiale, certains instruments ﬁnanciers (instruments dérivés, obligations convertibles) sont évalués à la juste
valeur au bilan. Les autres instruments ﬁnanciers sont valorisés au coût amorti et leur juste valeur est donnée en annexe (voir tableau
ci-dessus). La juste valeur des instruments ﬁnanciers peut être présentée selon trois niveaux (1 à 3). L’attribution du niveau dépend du
degré d’observabilité des variables utilisées pour l’évaluation de l’instrument, soit :
• les évaluations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont établies d’après des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs
pour des actifs ou des passifs identiques ;
• les évaluations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont établies à l’aide de données observables pour l’actif ou le passif
concerné. Ces données peuvent être soit ‘directes’ (des prix, autres que ceux visés au niveau 1), soit ‘indirectes’ (des données dérivées
des prix) ;
• les évaluations de la juste valeur de niveau 3 sont celles portant sur les actifs ou passifs concernés, qui ne sont pas basées sur des
données observables de marché.
COMPTES ANNUELS
271
Niveau 1
Les obligations convertibles qui avaient été émises par Coﬁnimmo faisaient l’objet d’une évaluation de niveau 1.
Variation de la juste valeur des obligations convertibles
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Au 01.01
221.137 227.871
Variation de la juste valeur attribuable aux changements de conditions de marché au cours de l’exercice
comptabilisés en compte de résultats
0 987
Variation de la juste valeur attribuable aux changements du risque de crédit comptabilisés au cours de l’exercice
en autres éléments du résultat global
0 -7.721
Au 31.12
0 221.137
Au 31.12.2020, l’obligation convertible à échéance 2021 a une juste valeur de 221.136.771 EUR. Les obligations convertibles sont arrivées à
échéance ce 15.09.2021. À la ﬁn de la période de conversion des obligations convertibles, Coﬁnimmo a reçu de nouvelles demandes de
conversion de la part de détenteurs d’obligations convertibles portant sur 1.483.774 obligations convertibles sur les 1.502.087 obligations
convertibles en circulation (soit 99 %), résultant en 1.657.750 nouvelles actions de Coﬁnimmo. Les obligations non converties ont été
remboursées à l’échéance pour un montant total de 2.673.698 EUR.
Niveau 2
Tous les autres actifs et passifs ﬁnanciers, notamment les instruments ﬁnanciers dérivés détenus à la juste valeur, sont de niveau 2. La
juste valeur des actifs et des passifs ﬁnanciers dont les termes et conditions sont standard et qui sont négociés sur des marchés actifs
et liquides est établie en fonction des cours de marché. La juste valeur des ‘Créances commerciales’, des ‘Dettes commerciales’ ainsi
que toute autre dette à taux variable est proche de leur valeur comptable. Les dettes bancaires sont principalement sous la forme de
crédits ‘roll-over’. Le calcul de la juste valeur des ‘Créances de location-ﬁnancement’ est basé sur la méthode d’actualisation des ﬂux
de trésorerie, en utilisant une courbe de rendement adaptée à la durée des instruments, et celui des instruments ﬁnanciers dérivés est
obtenu via l’outil de valorisation des instruments ﬁnanciers dérivés disponible sur Bloomberg.
Les créances de location-ﬁnancement sont détaillées dans la Note 26.
Niveau 3
Actuellement, Coﬁnimmo ne détient pas d’instrument ﬁnancier qui correspondrait à la déﬁnition du niveau 3, à l’exception d’options de
vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle (voir la Note 41 pour plus d’informations). Le prix d’exercice des options
de ventes accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle est valorisé à leur juste valeur. Celle-ci est notamment déterminée
sur base de la juste valeur de la part de l’actif net détenue par ces actionnaires.
Passifs locatifs
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Passif locatif au 01.01
697 596
Variation du principal
141 101
Passif locatif au 31.12
838 697
COMPTES ANNUELS
272
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
B GESTION DU RISQUE FINANCIER
Risque de taux d’intérêt
Puisque le groupe Coﬁnimmo possède un portefeuille d’immeubles à (très) long terme, il est hautement probable que les emprunts
ﬁnançant ce portefeuille devront être reﬁnancés à leur échéance par d’autres emprunts. Par conséquent, l’endettement ﬁnancier total
de la société est renouvelé régulièrement pour une période future indéterminée. Pour des raisons d’ecacité des coûts, la politique de
ﬁnancement par dette du groupe sépare l’activité de levée d’emprunts (liquidité et marges sur taux ﬂottant) de la gestion des risques
et charges de taux d’intérêt (ﬁxation et couverture des taux d’intérêt ﬂottants futurs). Une partie des fonds empruntés le sont en eet
à taux ﬂottant.
Répartition selon les emprunts (non courants et courants) à taux ﬂottant et à taux ﬁxe (calculée sur leurs valeurs
nominales)
(x 1.000 EUR) 2021 2020
À taux ﬂottant
1.543.451 1.150.783
en EUR
1.496.800 1.150.783
en GBP (équivalent en EUR)
46.651 0
À taux ﬁxe
1.009.311 1.117.721
en EUR
1.009.311 1.117.721
en GBP (équivalent en EUR)
0 0
TOTAL
2.552.762 2.268.503
En conformité avec sa stratégie de couverture contre les risques ﬁnanciers (‘hedging policy’), le groupe couvre au moins 50 % de
son portefeuille de dettes totales pour au moins trois ans, en contractant des dettes à taux ﬁxe et en concluant des contrats sur des
instruments dérivés de taux d’intérêt pour couvrir la dette à taux ﬂottant.
Au cours de l’année 2021, Coﬁnimmo a poursuivi l’augmentation de ses couvertures sur un horizon de trois à neuf ans. Des IRS portant
sur les années 2023 (50 millions EUR), 2024-2025 (200 millions EUR), 2026-2027 (250 millions EUR), 2028 (200 millions EUR) et 2029
(50 millions EUR) ont été souscrits aﬁn d’augmenter la couverture sur ces années.
À la suite des investissements réalisés au Royaume-Uni, un IRS a été souscrit pour un montant de 20 millions GBP (2021-2026).
En 2021, Coﬁnimmo a également augmenté sa couverture sur les prochaines années avec la souscription de caps portant sur les années
2021-2022 (600 millions EUR), 2023 (400 millions EUR) et 2024-2025 (200 millions EUR).
La période de couverture de minimum trois ans a été choisie pour compenser l’eet négatif qu’aurait sur les résultats nets un décalage
temporel entre une augmentation des taux d’intérêt nominaux, alourdissant les charges d’intérêt, et un surcroît d’inﬂation, augmentant les
revenus locatifs des baux indexés. Il est estimé qu’une augmentation des taux d’intérêt réels est généralement une conséquence d’une
augmentation de l’inﬂation et d’une reprise de l’activité économique générale, entraînant de meilleures conditions locatives, ce qui
pourrait bénéﬁcier au résultat net.
Les banques, contreparties dans ces contrats IRS, sont généralement diérentes des banques fournissant les fonds.
Si un instrument dérivé couvre une dette sous-jacente qui avait été contractée à un taux ﬂottant, la relation de couverture est qualiﬁée
de couverture de ﬂux de trésorerie. Si un instrument dérivé couvre une dette sous-jacente conclue à un taux ﬁxe, elle est qualiﬁée de
couverture de la juste valeur. Selon les exigences de l’IFRS 9, ceci est valable si un test d’ecacité est réalisé et qu’une documentation
est établie justiﬁant la couverture. Bien que tous les instruments ﬁnanciers émis ou détenus l’aient été à des ﬁns de couverture de
risques sur taux d’intérêt, le groupe s’abstenant de désigner une relation avec un risque particulier, ces instruments sont présentés
comptablement sous la catégorie ‘Mesurés obligatoirement à la juste valeur par le biais du résultat net’ sous l’IFRS 9.
Ci-dessous sont présentés les résultats d’une étude de sensibilité de l’impact des variations de taux sur le résultat net des activités clés.
Une variation de taux impactera directement la partie non couverte de la dette à taux ﬂottant, et ce, par le biais d’une augmentation
ou d’une diminution des charges d’intérêt et indirectement la partie couverte en fonction des instruments de couvertures utilisés. Une
variation de taux aura également comme conséquence une variation de la juste valeur des IRS, variation qui sera comptabilisée en
compte de résultats.
COMPTES ANNUELS
273
Résumé des eets potentiels sur les capitaux propres et le compte de résultats,
d’une variation de 1 % du taux d’intérêt
(x 1.000.000 EUR) 2021 2020
Variation Compte de résultats Capitaux propres Compte de résultats Capitaux propres
+1 %
0,44 0,00 -0,48 0,00
-1 %
0,59 0,00 -0,07 0,00
Le tableau ci-dessus montre qu’une augmentation des taux d’intérêt de 1 % engendrerait un gain de 0,44 million EUR alors qu’il aurait
engendré une perte de 0,48 million EUR en 2020. De plus, un gain de 0,60 million EUR ressortirait d’une baisse des taux d’intérêt de 1 %
alors qu’il aurait engendré une perte de 0,07 million EUR en 2020. Les capitaux propres quant à eux ne sont pas aectés directement
par une variation des taux d’intérêt.
Dans un contexte où les taux d’intérêt sont bas et négatifs, la diérence entre 2020 et 2021 en cas d’augmentation des taux s’explique
principalement par l’augmentation des couvertures via cap et IRS qui nous protège davantage en cas d’une hausse de taux de 1 %.
Coﬁnimmo ayant davantage de couverture cap que IRS sur l’année suivante (contrairement à 2020), une baisse des taux permet
d’économiser sur l’émission de dette à taux ﬂottant tandis que le coût des couvertures n’augmente que de manière limitée avec les IRS.
Risque de crédit
Dans le cadre de son activité, Coﬁnimmo fait face à deux catégories de contreparties principales, soit des banques soit des clients.
Le groupe maintient un standard de rating minimal pour ses contreparties ﬁnancières. Les contreparties ﬁnancières envers lesquelles
Coﬁnimmo a des dettes possèdent un rating externe d’‘investment grade‘ (un rating minimum BBB selon l’agence de notation Standard
& Poor’s). Les contreparties ﬁnancières envers lesquelles nous avons des créances ont également un rating externe d’’investment grade’.
Coﬁnimmo a pour politique de ne pas maintenir de relations avec les contreparties ﬁnancières ne répondant pas à ce critère. Le risque
portant sur les clients étant quant à lui mitigé par une diversiﬁcation des clients et une analyse de leur solvabilité avant et pendant le bail.
Risque de prix
La société n’est plus exposée au risque de prix suite à la conversion des obligations convertibles en 2021.
Risque de change
Depuis juillet 2021, Coﬁnimmo est actif au Royaume-Uni. Le groupe détient trois maisons de repos et de soins et génère une partie
très limitée (< 1 %) de ses revenus et de ses coûts au Royaume-Uni, le groupe est donc maintenant exposé au risque de change.
Le groupe a mis en place une politique de couverture du risque de change suite à son premier investissement en dehors de la zone Euro.
Cette politique se caractérise, en partie, par la mise en place d’une couverture naturelle du risque de change permettant de réduire ce
risque au niveau de Coﬁnimmo. Actuellement, Coﬁnimmo emprunte un montant proche de 40 millions GBP auprès de ses créanciers
ayant mis à disposition des crédits bilatéraux multidevises. Ces emprunts externes, qui sont eectués à taux ﬂottant et couverts en partie
via la souscription d’un IRS en GPB (voir section C. de cette note), sont utilisés pour l’octroi d’un prêt interne de l’ordre de 40 millions
GBP envers la ﬁliale au Royaume-Uni. Coﬁnimmo est donc peu sensible au risque de change actuellement.
La devise fonctionnelle du groupe étant l’euro, les variations du cours de change peuvent également impacter les revenus locatifs
et les coûts encourus au Royaume-Uni. Ces postes du compte de résultats étant actuellement limité, Coﬁnimmo est donc peu sensible
à ce risque de change.
Dans le cadre de sa politique de couverture, Coﬁnimmo a également la possibilité de contracter des instruments de couverture (produits
dérivés) pour des risques de change existants ou dont la probabilité est jugée importante et matérielle. En 2021, Coﬁnimmo n’a pas
fait appel à des instruments de couvertures synthétiques. L’exposition au risque de change est dorénavant revue périodiquement et
en cas d’évolution signiﬁcative du taux de change ou des investissements dans cette devise.
Avec son entrée au Royaume-Uni, la disparition des indices de référence (dernière publication du LIBOR le 31.12.2021) a été anticipée lors
de la négociation des contrats de crédits multidevises (adossés au SONIA) ainsi que lors de la négociation des instruments de couverture
du risque de taux d’intérêt (IRS en GBP) vu que le SONIA était déjà disponible en 2021. Il n’y a donc pas d’impact particulier à mentionner
pour Coﬁnimmo.
Risque de liquidité
Le risque de liquidité est limité par la diversiﬁcation des sources de ﬁnancement et par le reﬁnancement qui est généralement eectué
un an au moins avant la date d’échéance de la dette ﬁnancière.
Obligation de liquidité aux échéances
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Entre un et deux ans
417.987 523.024
Entre deux et cinq ans
686.781 173.943
Au-delà de cinq ans
720.290 871.673
TOTAL
1.825.058 1.568.641
COMPTES ANNUELS
274
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Facilités de crédit à long terme non utilisées
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Venant à expiration dans l'année
0 0
Venant à expiration dans plus d'un an
1.636.474
1.332.125
Collatéralisation
Au 31.12.2021, la valeur comptable des actifs ﬁnanciers mis en gage s’élève à 55.966.707,44 EUR (2020 : 55.803.211,84 EUR). Les termes
et les conditions des actifs ﬁnanciers mis en gage sont détaillés dans la Note 38. Au cours de l’année 2021, il n’y a eu ni défaut de
paiement sur les contrats d’emprunts, ni violation des termes de ces mêmes contrats.
C INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
Nature des instruments ﬁnanciers dérivés de taux d’intérêt
Au 31.12.2021, le groupe utilise des IRS et des caps (options sur taux d’intérêt avec un niveau maximum prédéﬁni) aﬁn de couvrir son
exposition au risque de taux d’intérêt résultant de son activité opérationnelle, de ﬁnancement et d’investissement.
Interest Rate Swap (IRS)
Un IRS est un contrat à terme sur taux d’intérêt par lequel Coﬁnimmo échange un taux d’intérêt ﬂottant contre un taux d’intérêt ﬁxe.
Les IRS sont détaillés dans le tableau de la page suivante.
Caps
Un cap est une option sur taux d’intérêt par laquelle Coﬁnimmo perçoit, contre le paiement d’une prime unique, un taux d’intérêt
ﬂottant lorsque ce dernier dépasse un certain seuil (par ex : 0 %), et ce, durant une période future déterminée. Les caps sont détaillés
dans le tableau de la page suivante.
Emprunts à taux ﬂottant au 31.12.2021 couverts par des instruments dérivés
Comme détaillé dans le tableau ci-dessous, la dette à taux ﬂottant (1.543 millions EUR) est obtenue en déduisant les éléments de la
dette contractés à taux ﬁxe et les éléments ne nécessitant pas de couverture de la dette totale (2.568 millions EUR).
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Dettes ﬁnancières
2.568.066 2.283.462
Obligations convertibles
-221.137
Obligations à taux ﬁxe
-815.000 -815.000
Obligations remboursables en actions (coupon ﬁxe minimum)
-6.286 -2.232
Emprunts à taux ﬁxe
-180.000 -81.260
Billets de trésorerie à taux ﬁxe
-15.000 -15.000
Autres (comptes débiteurs, garanties locatives reçues, intérêts courus non échus)
-8.313 -10.714
Emprunts à taux ﬂottant couverts par des instruments ﬁnanciers dérivés
1.543.466 1.138.120
Comme expliqué dans le chapitre ‘Gestion des ressources ﬁnancières’, la politique ﬁnancière de Coﬁnimmo consiste à maintenir un
taux d’endettement d’environ 45 % accompagné d’une couverture partielle de sa dette à taux ﬂottant par l’utilisation d’instruments de
couverture (IRS ou caps).
Au 31.12.2021, Coﬁnimmo avait une dette à taux ﬂottant pour un montant notionnel de 1.543 millions EUR. Ce montant était couvert
contre le risque de taux d’intérêt par des IRS pour un montant notionnel de 468 millions EUR et par des caps pour un montant notionnel
de 850 millions EUR.
Au cours de l’année 2021, Coﬁnimmo a poursuivi l’augmentation de ses couvertures sur un horizon de trois à neuf ans. Des IRS portant
sur les années 2023 (50 millions EUR), 2024-2025 (200 millions EUR), 2026-2027 (250 millions EUR), 2028 (200 millions EUR) et 2029
(50 millions EUR) ont été souscrits aﬁn d’augmenter la couverture sur ces années.
Suite aux investissements réalisés au Royaume-Uni, un IRS a été souscrit pour un montant de 20 millions GBP (2021-2026).
En 2021, Coﬁnimmo a également augmenté sa couverture sur les prochaines années avec la souscription de caps portant sur les
années 2021-2022 (600 millions EUR), 2023 (400 millions EUR), 2024-2025 (200 millions EUR) permettant d’augmenter sa couverture
sur les années 2021-2022-2023-2024-2025.
Coﬁnimmo projette de conserver au minimum durant les années 2022 à 2029 un patrimoine ﬁnancé partiellement par endettement, de
sorte qu’elle sera redevable d’un ﬂux d’intérêts à payer, qui constitue l’élément couvert par les instruments ﬁnanciers dérivés détenus
à des ﬁns de transaction et décrits ci-dessus.
COMPTES ANNUELS
275
Instruments ﬁnanciers dérivés de taux d’intérêt 2021 (strike et notionnel ﬁxe)
(x 1.000 EUR)
Start Période couverte par l’instrument Actif / Futur Option Prix d'exercice Taux ﬂottant Devise Notionnel 2021
2021 2021
Actif IRS 1,03 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021
Actif IRS 1,00 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022
Futur IRS 1,31 % 1 M EUR 75.000.000
2022 2022
Futur IRS 1,32 % 1 M EUR 75.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,18 % 1 M EUR 25.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,10 % 1 M EUR 25.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,15 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,18 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,12 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021
Actif IRS 0,14 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022 2023 2024
Futur IRS 1,70 % 1 M EUR 100.000.000
2020 2021
Actif IRS 0,93 % 1 M EUR 100.000.000
2022 2022 2023 2024
Futur IRS 1,79 % 1 M EUR 150.000.000
2022 2022
Futur IRS 0,24 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 0,95 % 1 M EUR 75.000.000
2025 2025 2026 2027 2028
Futur IRS 0,91 % 1 M EUR 100.000.000
2025 2025 2026 2027 2028
Futur IRS 0,72 % 1 M EUR 100.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,71 % 1 M EUR 40.000.000
2024 2024
Futur IRS 0,96 % 1 M EUR 40.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,17 % 1 M EUR 40.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,80 % 1 M EUR 60.000.000
2024 2024
Futur IRS 1,05 % 1 M EUR 60.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,26 % 1 M EUR 60.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,68 % 1 M EUR 50.000.000
2024 2024
Futur IRS 0,93 % 1 M EUR 50.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,14 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,67 % 1 M EUR 30.000.000
2024 2024
Futur IRS 0,92 % 1 M EUR 30.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,13 % 1 M EUR 30.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,78 % 1 M EUR 20.000.000
2024 2024
Futur IRS 1,03 % 1 M EUR 20.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,24 % 1 M EUR 20.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,46 % 1 M EUR 50.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,44 % 1 M EUR 50.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,21 % 1 M EUR 100.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS -0,05 % 1 M EUR 100.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,00 % 1 M EUR 110.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,17 % 1 M EUR 50.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,17 % 1 M EUR 50.000.000
2025 2025 2026 2027 2028 2029
Futur IRS 0,80 % 1 M EUR 100.000.000
2026 2026 2027 2028 2029
Futur IRS -0,08 % 1 M EUR 50.000.000
2026 2026 2027 2028 2029
Futur IRS 1,16 % 1 M EUR 100.000.000
2026 2026 2027 2028 2029
Futur IRS -0,10 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023 2024 2025 2026 2027
Futur IRS 0,14 % 1 M EUR 50.000.000
2024 2024 2025
Futur IRS 0,89 % 1 M EUR 150.000.000
2021 2021 2022 2023 2024 2025
Actif IRS 0,61 % SONIA GBP 20.000.000
2021 2021 2022
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 100.000.000
2021 2021 2022
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 100.000.000
2021 2021 2022 2023
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 100.000.000
2021 2021 2022 2023
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 100.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 1,02 % 1 M EUR 150.000.000
2021 2021
Actif IRS 0,99 % 1 M EUR 195.000.000
2022 2022 2023
Futur IRS 0,45 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022 2023 2024
Futur IRS 0,38 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021 2022 2023 2024 2025
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 200.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 0,96 % 1 M EUR 90.000.000
2021 2021 2022
Actif CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022
Futur CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022
Futur CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022
Futur CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021 2022
Actif CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021 2022 2023 2024
Actif CAP 0,00 % 1 M EUR 100.000.000
2021 2021
Actif CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
COMPTES ANNUELS
276
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Obligation de liquidité aux échéances, liée aux instruments ﬁnanciers dérivés
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Entre un et deux ans
-22.996 -24.722
Entre deux et cinq ans
-23.921 -47.559
Au-delà de cinq ans
-5.950 -17.776
TOTAL
-52.867 -90.058
Ce tableau reﬂète principalement la diminution attendue du coût des couvertures vu la remontée des taux ﬂottants sur les diérentes
maturités achées.
Les tableaux ci-dessous représentent les positions nettes des actifs et passifs des instruments ﬁnanciers dérivés.
Compensation des actifs et des passifs ﬁnanciers
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Montant brut
des actifs
ﬁnanciers
comptabilisés
Montant brut
des actifs
ﬁnanciers
compensés
dans l'état
de la situation
ﬁnancière
Montant net
des actifs
ﬁnanciers
présentés
dans la position
des actifs
ﬁnanciers
Montants non compensés dans l'état
de la situation ﬁnancière
Montant
net
Instruments
ﬁnanciers
Garanties
reçues
en trésorerie
Actifs ﬁnanciers
CAP
3.477 3.477 3.477
IRS
4.064 4.064 4.064
TOTAL
7.541 0 7.541 0 0 7.541
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Montant brut
des passifs
ﬁnanciers
comptabilisés
Montant brut
des passifs
ﬁnanciers
compensés
dans l'état
de la situation
ﬁnancière
Montant net
des passifs
ﬁnanciers
présentés
dans la position
des actifs
ﬁnanciers
Montants non compensés dans l'état
de la situation ﬁnancière
Montant
net
Instruments
ﬁnanciers
Garanties
reçues
en trésorerie
Passifs ﬁnanciers
IRS
54.938 54.938 54.938
TOTAL
54.938 0 54.938 0 0 54.938
Compensation des actifs et des passifs ﬁnanciers
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Montant brut
des actifs
ﬁnanciers
comptabilisés
Montant brut
des actifs
ﬁnanciers
compensés
dans l'état
de la situation
ﬁnancière
Montant net
des actifs
ﬁnanciers
présentés
dans la position
des actifs
ﬁnanciers
Montants non compensés dans l'état
de la situation ﬁnancière
Montant
net
Instruments
ﬁnanciers
Garanties
reçues
en trésorerie
Actifs ﬁnanciers
CAP
382 382 382
IRS
0 0 0
TOTAL
382 0 382 0 0 382
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Montant brut
des passifs
ﬁnanciers
comptabilisés
Montant brut
des passifs
ﬁnanciers
compensés
dans l’état
de la situation
ﬁnancière
Montant net
des passifs
ﬁnanciers
présentés
dans la position
des passifs
ﬁnanciers
Montants non compensés dans l’état
de la situation ﬁnancière
Montant
net
Instruments
ﬁnanciers
Garanties
reçues
en trésorerie
Passifs ﬁnanciers
IRS
90.252 90.252 90.252
TOTAL
90.252 0 90.252 0 0 90.252
COMPTES ANNUELS
277
Resumé des instruments ﬁnanciers dérivés ouverts au 31.12.2021
Option Période Prix d'exercice Taux ﬂottant Devise Notionnel 2021
(x 1.000 EUR)
Détenus à ﬁn de transaction
IRS
2021 1,03 % 1 M EUR 50.000
IRS
2021 1,00 % 1 M EUR 50.000
IRS
2021 0,14 % 1 M EUR 50.000
IRS
2021 0,93 % 1 M EUR 100.000
IRS
2021 - 2022 - 2023 - 2024 - 2025 0,61 % SONIA GBP 20.000
IRS
2021 0,99 % 1 M EUR 195.000
CAP
2021 - 2022 - 2023 - 2024 - 2025 0,50 % 1 M EUR 200.000
CAP
2021 - 2022 0,00 % 1 M EUR 50.000
CAP
2021 - 2022 0,00 % 1 M EUR 50.000
CAP
2021 - 2022 - 2023 - 2024 0,00 % 1 M EUR 100.000
CAP
2021 0,00 % 1 M EUR 50.000
CAP
2021 - 2022 0,50 % 1 M EUR 100.000
CAP
2021 - 2022 0,50 % 1 M EUR 100.000
CAP
2021 - 2022 - 2023 0,50 % 1 M EUR 100.000
CAP
2021 - 2022 - 2023 0,50 % 1 M EUR 100.000
D GESTION DU CAPITAL
En conséquence de l’article 13 de l’Arrêté royal du 13.07.2014 relatif aux SIR, la SIR publique doit, au cas où le taux d’endettement
consolidé dépasse 50 % des actifs consolidés, élaborer un plan ﬁnancier accompagné d’un calendrier d’exécution, décrivant les mesures
destinées à éviter que ce taux d’endettement ne dépasse les 65 % des actifs consolidés. Ce plan ﬁnancier fait l’objet d’un rapport spécial
du commissaire conﬁrmant la vériﬁcation par ce dernier de la méthode d’élaboration du plan, notamment en ce qui concerne ses
fondements économiques, ainsi que la cohérence des chires que celui-ci contient avec la comptabilité de la SIR publique. Les rapports
ﬁnanciers annuels et semestriels doivent justiﬁer la manière dont le plan ﬁnancier a été exécuté au cours de la période pertinente et
de la manière dont la SIR envisage l’exécution future du plan.
Évolution du taux d’endettement
Au 31.03.2021, 30.06.2021 et au 30.09.2021, le taux d’endettement a atteint 43,9 %, 48,2 % et 44,5 % respectivement, restant en-dessous
des 50 %. Au 31.12.2021, le taux d’endettement consolidé s’établissait à 44,2 %.
Politique de taux d’endettement
La politique de Coﬁnimmo est de maintenir un taux d’endettement proche de 45 %. Il se peut donc qu’elle franchisse la barre des 45 %
à la hausse ou à la baisse de manière répétée sans que ceci ne signale un changement de politique dans un sens ou dans l’autre.
Coﬁnimmo établit chaque année un plan ﬁnancier à moyen terme qui incorpore tous les engagements ﬁnanciers pris par le groupe.
Ce plan est actualisé en cours d’année lorsque survient un nouvel engagement signiﬁcatif. Le taux d’endettement et son évolution
future sont recalculés à chaque édition de ce plan. De cette façon, Coﬁnimmo dispose à tout moment d’une vue prospective sur ce
paramètre clé de la structure de son bilan consolidé aﬁn de maintenir son taux d’endettement proche de 45 %.
Prévision de l’évolution du taux d’endettement
Le plan ﬁnancier de Coﬁnimmo réactualisé fait apparaître que le taux d’endettement consolidé de Coﬁnimmo ne devrait pas s’écarter
signiﬁcativement d’un niveau de 45 % au 31 décembre de chacune des trois prochaines années. Cette prévision reste néanmoins sujette à la
survenance d’événements non prévus. À cet égard, il est spéciﬁquement renvoyé au chapitre ‘Facteurs de risques’ du présent document.
Décision
Le conseil d’administration de Coﬁnimmo estime donc que le taux d’endettement ne dépassera pas les 65 % et que, pour l’instant,
en fonction des tendances économiques et immobilières dans les secteurs où le groupe est présent, des investissements projetés et
de l’évolution attendue du patrimoine, il n’est pas nécessaire de prendre des mesures additionnelles à celles contenues dans le plan
ﬁnancier dont question ci-dessus.
COMPTES ANNUELS
278
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Note 26. Actifs ﬁnanciers non courants et créances de location-ﬁnancement
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Instruments dérivés
7.541 382
Autres actifs ﬁnanciers non courants
28.604 2.502
Créances envers des entreprises associées
12.684 2.502
Autres
1
15.920 0
TOTAL
36.145 2.883
CRÉANCES DE LOCATIONFINANCEMENT
Le groupe a conclu des conventions de location-ﬁnancement relatives à certains immeubles. Étant donné, d’une part, la qualité des locataires
(notamment l’autorité publique belge) et, d’autre part, le faible risque de crédit associé aux créances de location-ﬁnancement (établi sur
base de l’analyse des pertes de crédits historiques), le modèle des pertes de crédit attendues selon l’IFRS 9 n’a pas d’impact matériel
pour le groupe.
Le groupe a également octroyé à certains locataires des ﬁnancements liés à des travaux d’aménagement. Le taux d’intérêt implicite
moyen de ces contrats de location-ﬁnancement s’élève à 4,4 % pour 2021 (2020 : 5,1 %). Au cours de l’exercice 2021, des loyers conditionnels
(indexations) ont été comptabilisés en produits de la période pour un montant de 0,01 million EUR (2020 : 0,03 million EUR).
(x 1.000 EUR) 2021 2020
à moins d’un an
8.001 5.514
à plus d’un an mais moins de deux ans
8.034 5.447
à plus de deux ans mais moins de trois ans
8.218 5.630
à plus de trois ans mais moins de quatre ans
7.937 5.349
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans
7.884 5.296
à plus de cinq ans
245.683 204.503
Paiements minimaux au titre de la location
285.756 231.738
Produits ﬁnanciers non acquis
-134.091 -124.482
Valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location
151.666 107.256
Créances non courantes de location-ﬁnancement
147.999 104.889
à plus d’un an mais moins de deux ans
3.801 2.464
à plus de deux ans mais moins de trois ans
3.946 2.556
à plus de trois ans mais moins de quatre ans
4.061 2.657
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans
4.186 2.728
à plus de cinq ans
132.005 94.484
Créances courantes de location-ﬁnancement
3.667 2.367
à moins d’un an
3.667 2.367
Note 27. Actifs détenus en vue de la vente
(x 1.000 EUR) 2021 2020
AU 01.01
3.320 28.764
Ventes
-56.781 -32.417
Variation de la juste valeur
-35 -34
Transfert vers immeubles de placement
93.343 7.007
AU 31.12
39.846 3.320
Tous les actifs détenus en vue de la vente sont des immeubles de placement.
1. La ligne ‘Autres’ représente des acomptes payés pour l’acquisition d’immeubles de placement en cours de construction.
COMPTES ANNUELS
279
Note 28. Créances commerciales courantes
CRÉANCES COMMERCIALES BRUTES
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Créances commerciales brutes échues mais non provisionnées
16.849 5.353
Créances commerciales brutes non échues
17.810 20.317
Créances douteuses
587 696
Provisions pour créances douteuses (-)
-411 -343
TOTAL
34.835 26.023
Au cours de l’exercice se clôturant le 31.12.2021, le groupe a reconnu des réductions de valeur sur créances commerciales de 23 KEUR
(1.998 KEUR en 2020). Celles-ci s’inscrivent principalement dans le cadre du point W de la Note 2. Le conseil d’administration considère
que la valeur comptable des créances commerciales est proche de leur juste valeur.
Étant donné, d’une part, la qualité des locataires et, d’autre part, le faible risque de crédit associé aux créances commerciales (établi
sur base de l’analyse des pertes de crédits historiques), le modèle des pertes de crédits attendues selon l’IFRS 9 n’a pas d’impact
matériel pour le groupe.
CRÉANCES COMMERCIALES BRUTES ÉCHUES MAIS NON PROVISIONNÉES
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Échues à moins de 60 jours
5.021 2.079
Échues entre 60 et 90 jours
2.565 497
Échues à plus de 90 jours
9.263 2.777
TOTAL
16.849 5.353
PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES
(x 1.000 EUR) 2021 2020
AU 01.01
343 233
Utilisation
75 -1.888
Provisions constituées à charge du compte de résultats
23 2.017
Reprises portées en compte de résultats
-30 -19
AU 31.12
411 343
Note 29. Créances ﬁscales et autres actifs courants
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Impôts
41.639 38.713
Impôts
24.788 19.685
Taxes régionales
4.171 5.594
Précompte immobilier
12.680 13.434
Autres
8.929 7.891
TOTAL
50.568 46.605
COMPTES ANNUELS
280
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Note 30. Comptes de régularisation - actifs
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Revenu immobilier non échu
4.603 1.120
Gratuités et avantages octroyés aux locataires à répartir
3.924 2.821
Charges immobilières payées d’avance
30.566 26.977
Intérêts et autres charges ﬁnancières payés d’avance
3.555 2.152
TOTAL
42.648 33.069
Note 31. Provisions
(x 1.000 EUR) 2021 2020
AU 01.01
25.360 24.176
Provisions constituées à charge du compte de résultats
1.812 2.347
Désactualisation des provisions à charge du compte de résultats
1454 1296
Utilisations
-1.405 -1.452
Reprises de provisions portées au compte de résultats
-1.008
AU 31.12
27.220 25.359
Les provisions du groupe (27.220 KEUR) peuvent être séparées en deux catégories :
• les provisions contractuelles déﬁnies selon l’IAS 37 comme des contrats déﬁcitaires. Coﬁnimmo s’est engagée à assurer sur plusieurs
immeubles la maintenance ainsi que des travaux vis-à-vis de locataires dont le coût s’élève à 23.181 KEUR (2020 : 22.236 KEUR) ;
• les provisions légales pour faire face à des engagements potentiels vis-à-vis de locataires ou de tiers pour 4.039 KEUR (2020 :
3.123 KEUR). Ces provisions sont constituées par une actualisation des paiements futurs considérés comme probables par le conseil
d’administration.
Note 32. Impôts diérés
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Exit tax
0 0
Impôts diérés
55.022 45.064
Immobilier de réseaux de distribution aux Pays-Bas
29.952 29.032
Pubstone Properties
29.952 29.032
Immobilier de santé en France
8.211 7.937
Coﬁnimmo succursale
8.211 7.937
Immobilier de santé en Allemagne
14.193 8.095
Immobilier de santé - Autres
2.666
TOTAL
55.022 45.064
Les impôts diérés de la ﬁliale néerlandaise Pubstone Properties BV, ainsi que des ﬁliales ayant au moins un actif en Allemagne,
correspondent à la taxation à un taux respectivement de 25 % et 15,825 %, de la diérence entre la valeur d’investissement des actifs,
diminuée des droits d’enregistrement, et leur valeur ﬁscale.
Depuis 2014, la succursale française de Coﬁnimmo est soumise à un impôt (‘Retenue à la source sur les bénéﬁces réalisés en France
par les sociétés étrangères’). Une provision pour impôts diérés a dû être constituée.
COMPTES ANNUELS
281
Note 33. Dettes commerciales et autres dettes courantes
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Dettes commerciales
46.651 40.285
Autres dettes courantes
102.260 86.351
Exit tax
6.704 6.275
Taxes, charges sociales et dettes salariales
58.024 51.989
Taxes
56.151 49.922
Charges sociales
178 253
Dettes salariales
1.695 1.814
Autres
37.532 28.087
Coupons de dividende
3.312 2.506
Provision pour précomptes et taxes
14.103 15.138
Divers
20.117 10.443
TOTAL
148.911 126.637
Note 34. Comptes de régularisation - passifs
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Revenus immobiliers perçus d’avance
20.886 19.439
Intérêts et autres charges courus non échus
2.298 3.314
Autres
400 82
TOTAL
23.585 22.834
Note 35. Charges et produits sans eet de trésorerie
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Charges et produits relatifs à l’activité opérationnelle
-8.333 24.243
Variation de la juste valeur des immeubles de placement
-34.506 13.696
Reprises de loyers cédés et escomptés
-7.262 -9.444
Mouvement des provisions et des options sur actions
1.861 1.315
Amortissements/Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs incorporels et corporels
1.418 970
Exit tax
1.945 2.315
Impôts diérés
8.034 49
Dépréciation du goodwill
5.200 10.120
Gratuités
-1.103 -304
Intérêts minoritaires
2.666 -3.588
Autres
1
13.415 9.114
Charges et produits relatifs à l’activité de ﬁnancement
-44.972 22.094
Variation de la juste valeur des actifs et passifs ﬁnanciers
-43.272 22.756
Autres
-1.700 -662
TOTAL
-53.305 46.337
1. Les montants correspondent à la diérence entre le prix payé, augmenté des frais accessoires, et la quote-part dans l’actif net réévalué des sociétés acquises.
COMPTES ANNUELS
282
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Note 36. Variation du besoin en fonds de roulement
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Mouvements des éléments de l’actif
-15.304 -11.898
Créances commerciales
-4.573 -3.891
Créances d’impôt
-4.773 -7.624
Autres actifs à court terme
853 -3.128
Charges à reporter et produits acquis
-6.810 2.746
Mouvements des éléments du passif
81 13.432
Dettes commerciales
-3.345 2.537
Taxes, charges sociales et dettes salariales
2.431 126
Autres dettes courantes
1.489 1.817
Charges à imputer et produits à reporter
-493 8.952
TOTAL
-15.223 1.534
Note 37. Évolution du portefeuille par secteur durant l’exercice
Les tableaux ci-dessous reprennent les mouvements du portefeuille par secteur durant l’exercice 2021 aﬁn de détailler les montants
repris dans le tableau de ﬂux de trésorerie.
Les montants relatifs aux immeubles repris dans le tableau de ﬂux de trésorerie et dans les tableaux ci-dessous sont mentionnés en
valeur d’investissement.
ACQUISITIONS EN IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les acquisitions eectuées au cours d’un exercice peuvent se faire de quatre manières :
• acquisition de l’immeuble en direct contre espèces, reprise sous la rubrique ‘Acquisition d’immeubles de placement’ du tableau de
ﬂux de trésorerie ;
• acquisition de l’immeuble contre émission d’actions ; ces transactions ne sont pas reprises dans le tableau de ﬂux de ﬁnancement
car elles ne génèrent pas de ﬂux de trésorerie ;
• acquisition de la société détenant l’immeuble contre espèces, reprise sous la rubrique ‘Acquisition de ﬁliales’ du tableau de ﬂux de
trésorerie pour le montant du prix des actions achetées ;
• acquisition de la société détenant l’immeuble contre actions, ces transactions ne sont pas reprises dans le tableau de ﬂux de ﬁnancement
car elles ne génèrent pas de ﬂux de trésorerie.
(x 1.000 EUR) Immobilier de santé Bureaux Immobilier
de réseaux de
distribution
Total
BE FR NL DE Autres
Immeubles disponibles à la location Immeubles en direct
2.701 30.764 35.124 170.072 79 238.740
Immeubles contre actions
103.296 103.296
Sociétés contre espèces
18.183 16.694 13.153 22.486 297.975 368.491
Sociétés contre actions
0
Sous-total
124.180 47.458 48.277 22.486 468.047 79 0 710.527
Projets de développement Immeubles en direct
17.720 7.499 17.615 42.834
Immeubles contre actions
0
Sociétés contre espèces
20.674 28.052 48.726
Sous-total
20.674 17.720 7.499 0 45.667 0 0 91.559
TOTAL
144.854 65.178 55.776 22.486 513.714 79 0 802.086
Le montant de 281.574 KEUR, repris dans le tableau de ﬂux de trésorerie sous la rubrique ‘Acquisitions d’immeubles de placement’,
reprend la somme des acquisitions d’immeubles en direct.
COMPTES ANNUELS
283
EXTENSIONS D’IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les extensions d’immeubles de placement se ﬁnancent en espèces et sont repris dans la rubrique ‘Extensions d’immeubles de placement’
du tableau de ﬂux de trésorerie.
(x 1.000 EUR) Immobilier de santé Bureaux Immobilier
de réseaux
de distribution
Total
BE FR NL DE Autres
Projets de développement
4.124 8.150 14.678 52.330 7.941 58 87.282
TOTAL
4.124 8.150 14.678 0 52.330 7.941 58 87.282
Montant payé en espèces
1.767 6.491 12.807 54.008 7.427 5 82.505
Variation des montants provisionnés
2.357 1.659 1.872 -1.678 514 53 4.777
TOTAL
4.124 8.150 14.678 0 52.330 7.941 58 87.282
INVESTISSEMENTS SUR IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les investissements sur immeubles de placement se ﬁnancent en espèces et sont repris dans la rubrique ‘Investissements en immeubles
de placement’ du tableau de ﬂux de trésorerie.
(x 1.000 EUR) Immobilier de santé Bureaux Immobilier
de réseaux
de distribution
Total
BE FR NL DE Autres
Immeubles disponibles à la location
5.093 304 9.370 388 686 1.390 4.496 21.728
Immobilisations à usage propre
349 349
TOTAL
5.093 304 9.370 388 686 1.740 4.496 22.077
Montant payé en espèces
1.198 171 8.825 1.857 673 1.688 3.494 17.906
Variation des montants provisionnés
3.895 133 545 -1.470 14 52 1.002 4.171
TOTAL
5.093 304 9.370 388 686 1.740 4.496 22.077
CESSIONS D’IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les montants repris dans le tableau de ﬂux de trésorerie sous la rubrique ‘Cession d’immeubles de placement’ représentent le prix net
reçu en espèces de l’acheteur.
Ce prix net se compose de la valeur nette comptable de l’immeuble au 31.12.2021 ainsi que de la plus-value ou de la moins-value nette
réalisée sur la vente, après déduction des frais de transaction.
(x 1.000 EUR) Immobilier de santé Bureaux Immobilier
de réseaux
de distribution
Total
BE FR NL DE Autres
Immeubles de placement
Valeur nette comptable
9.459 1.030 45.576 56.064
Résultat sur cession d’actif
138 70 2.348 2.556
Prix de vente net reçu
9.597 1.100 47.924 58.621
Immeubles détenus en vue de la vente
Valeur nette comptable
56.781 56.781
Résultat sur cession d’actif
4.541 4.541
Prix de vente net reçu
61.322 61.322
Projets de développement
Valeur nette comptable
359 498 856
Résultat sur cession d’actif
8 662 670
Prix de vente net reçu
366 1.160 1.526
TOTAL
9.963 1.100 0 0 0 62.482 47.924 121.469
COMPTES ANNUELS
284
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Note 38. Droits et engagements hors bilan
DANS LE CADRE DE CESSION DE CRÉANCES
• Dans le cadre de la cession de créances de loyers relatives au bail en cours avec la Régie des Bâtiments sur le palais de justice
d’Anvers, le solde des créances non cédées a été mis en gage en faveur d’une banque sous certaines conditions. Coﬁnimmo a par
ailleurs octroyé une hypothèque traçante et un mandat hypothécaire sur le terrain (en conformité avec l’article 41 de la loi du 12.05.2014).
Dans le cadre du transfert de la dette de location-ﬁnancement vis-à-vis de Justinvest Antwerpen SA à une société ﬁduciaire externe
(JPA Properties SPRL, administrée par Intertrust Belgium), et qui se rapporte au coût de construction du palais de justice, les liquidités
transférées à JPA ont été mises en gage en faveur de Coﬁnimmo SA. Le bénéﬁce du gage a été transféré en faveur d’une banque
sous certaines conditions ;
• Dans le cadre de la cession de créances de loyers ou de redevances emphytéotiques relatives aux conventions en cours avec la Régie
des Bâtiments ou la Commission européenne sur les immeubles Colonel Bourg 124 et Maire 19, ainsi qu’au bail en cours avec la Ville
d’Anvers portant sur la caserne de pompiers, les actions de la société Bestone SA ont été mises en gage en faveur d’une banque sous
certaines conditions ;
• Dans le cadre d’autres opérations de cession de créances, Coﬁnimmo a pris divers engagements et consenti certaines garanties, et
notamment en ce qui concerne la cession de créance intervenue sur les redevances relatives à la prison de Leuze après exécution
des travaux.
OPTIONS D’ACHAT/DROITS DE PRÉFÉRENCE
• Dans le cadre de baux conclus avec la Régie des Bâtiments relatifs, entre autres, au palais de justice d’Anvers et au commissariat de
police de Termonde, une option d’achat a été consentie au bénéﬁce de la Régie qui au terme du bail peut soit quitter les lieux, soit
proroger le contrat, soit racheter l’immeuble ;
• Coﬁnimmo a consenti une option d’achat à la Zone de police HEKLA à Anvers sur le bien donné en emphytéose à cette entité, à lever
au terme dudit bail emphytéotique ;
• Le groupe Coﬁnimmo s’est engagé et bénéﬁcie, au nom de ses ﬁliales Pubstone et Pubstone Properties, d’un droit de préférence
sur les développements futurs (horeca) à réaliser en partenariat avec AB InBev, et AB InBev bénéﬁcie d’un droit de préférence sur les
développements futurs (horeca) ;
• Coﬁnimmo (et Pubstone Group) s’est engagée et bénéﬁcie des droits de préférence sur les actions Pubstone SA et Pubstone Group ;
et InBev Belgium bénéﬁcie d’un droit d’achat sur les actions Pubstone SA et Pubstone Group ;
• Leopold Square et InBev Belgium bénéﬁcient réciproquement d’un droit de préférence sur les actions Pubstone Properties ;
• Coﬁnimmo bénéﬁcie d’une option d’achat sur des actions de sociétés détenant de l’immobilier en Allemagne ;
• Coﬁnimmo a concédé une option d’achat aux anciens actionnaires de la société Aspria Roosevelt SA qui détient le site Solvay Sports
à Bruxelles destiné à la construction d’un nouveau centre de sport et de bien-être qui sera opéré par le groupe Aspria ;
• Dans le cadre d’un contrat d’emphytéose concernant un parking à Breda, Superstone a convenu avec Amphia, le nu-propriétaire,
un droit de première ore dans le cadre de la cession du droit d’emphytéose et un droit d’achat sous certaines conditions ;
• Superstone a concédé une option d’achat au vendeur concernant un immeuble à Almere et concernant un immeuble à Voorschoten
au terme du contrat de bail avec le locataire ;
• Coﬁnimmo a consenti divers droits de préférence et/ou options d’achat à l’emphytéote, à valeur de marché, sur une partie de son
portefeuille de maisons de repos et cliniques ;
• Coﬁnimmo a consenti un droit de préférence à l’emphytéote, à valeur de marché, sur les droits résiduaires de propriété d’un immeuble
de bureaux à Bruxelles ;
• Coﬁnimmo a consenti une option de vente et s’est vue attribuer une option d’achat (convention d’options croisées) sur un immeuble
de bureaux situé à Bruxelles ;
• Coﬁnimmo dispose d’options d’achats sur des tréfonds dont les droits d’emphytéose dont ils sont grevés – portant sur des immeubles
à destination de maisons de repos sont détenus par des ﬁliales de Coﬁnimmo ;
• Coﬁnimmo s’est vu attribuée une option d’achat et a conféré une option de vente (exerçables en 2023) sur les actions d’une société
immobilière française par et au bénéﬁce d’un autre actionnaire de cette société. Elle bénéﬁcie par ailleurs d’un droit de préemption
en cas de revente par les autres actionnaires de leur participation ;
• Dans le cadre de son entrée au capital d’une société immobilière belge, Coﬁnimmo est devenue titulaire, au même titre que les autres
actionnaires et sous certaines conditions, d’un droit de préférence, d’un droit de préemption, d’un droit de suite, d’une obligation de
suite, d’une option de vente et d’une option d’achat relative aux actions de la société.
COMPTES ANNUELS
285
OPÉRATIONS DE FINANCEMENT
• Coﬁnimmo a souscrit divers engagements à ne pas entreprendre certaines actions (‘negative pledge’) au terme de divers contrats
de ﬁnancement ;
• Coﬁnimmo s’est engagée à trouver un acquéreur pour les Notes échéant en 2027 et émises par Coﬁnimmo Lease Finance (voir page
42 du rapport ﬁnancier annuel 2001) dans l’hypothèse où un précompte mobilier serait applicable sur les intérêts de ces Notes en
raison d’une modiﬁcation de la législation ﬁscale ayant un eet pour un détenteur résidant en Belgique ou aux Pays-Bas ;
• Coﬁnimmo aura l’option d’acquérir en 2023, à leur valeur intrinsèque, la totalité des obligations remboursables en actions émises
par Coﬁnimur I soit en numéraire, soit par remise d’actions Coﬁnimmo, dans ce dernier cas moyennant l’accord de deux tiers des
titulaires.
GARANTIES
• Coﬁnimmo a concédé diverses garanties à l’occasion de la cession d’actions d’une société qu’elle détenait et a reçu des garanties
de la part des acquéreurs pour les engagements solidaires qu’elle avait pris avec la société cédée ;
• Coﬁnimmo a concédé diverses garanties à l’occasion de cessions d’actions de sociétés qu’elle détenait ;
• Dans le cadre de ses contrats de location, Coﬁnimmo perçoit une garantie locative (soit en espèces, soit en garantie bancaire), dont le
montant représente en règle générale de trois à six mois de loyer ;
• Dans le cadre d’appels d’ore, Coﬁnimmo émet régulièrement des promesses de garanties bancaires.
ENGAGEMENTS D’INVESTISSEMENTS
En Belgique :
Le 14.01.2021, Coﬁnimmo a conclu un accord en vue d’acquérir 100 % des actions de la SRL Home Vogelzang OG. Cette société possède les
droits réels pour les 30 années à venir sur un terrain situé à Louvain, dans le Brabant ﬂamand. La construction d’une extension à un
complexe existant est actuellement en cours sur ce terrain. La valeur conventionnelle du complexe pour le calcul du prix des actions
s’élève à environ 15 millions EUR.
Le 12.02.2021, Coﬁnimmo a acquis 100 % des actions d’une société qui détient un terrain à bâtir à Genappe, dans le Brabant wallon. La
construction d’une nouvelle maison de repos et de soins est actuellement en cours sur ce terrain. Coﬁnimmo fait exécuter les travaux
dans le cadre d’un projet turnkey. Le budget d’investissement (terrain et travaux compris) s’élève à environ 19 millions EUR.
Le 29.06.2021, Coﬁnimmo a acquis 100 % des actions d’une société qui détient un terrain à bâtir à Juprelle, dans la province de Liège. La
construction d’une nouvelle maison de repos et de soins est actuellement en cours sur ce terrain. Le budget d’investissement (terrain
et travaux compris) s’élève à environ 19 millions EUR.
Le 13.10.2021, Coﬁnimmo a acquis 100 % des actions d’une société qui construit une maison de repos et de soins en Flandre occidentale
(Oudenburg). Le budget d’investissement (terrain et travaux compris) s’élève à environ 11 millions EUR. La maison de repos et de soins
est déjà pré-louée.
En France :
Début 2021, Coﬁnimmo annonçait (via sa succursale en France) l’acquisition de 5 actifs en France. Parmi ces 5 actifs, une maison de
repos et de soins (EHPAD) est actuellement en cours de construction pour un budget total de 14 millions EUR.
Le 06.09.2021, Coﬁnimmo a fait l’acquisition d’une maison de repos et de soins (EHPAD) à redévelopper au sud-est de Paris (Fontainebleau).
Le site, dédié aux patients atteints de la maladie d’Alzheimer, est déjà pré-loué. Le montant de l’investissement pour le bâtiment et les
travaux s’élève à environ 17 millions EUR.
Le 23.12.2021, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, en l’état futur d’achèvement et via sa succursale française, d’une clinique de soins de suite
et de réadaptation (SSR) actuellement en construction en France. Le budget d’investissement (terrain et travaux compris) s’élève à
environ 17 millions EUR.
Fin 2021, Coﬁnimmo s’était engagée à acquérir une maison de repos et de soins en Normandie pour un montant de 27 millions EUR.
Cette acquisition s’est ﬁnalisée le 21.02.2022.
Aux Pays-Bas :
Coﬁnimmo s’est engagée à ﬁnancer la rénovation lourde du centre de réadaptation ainsi que la démolition et le redéveloppement
de la maison de repos et de soins d’un site situé à Hillegersberg, une entité communale de Rotterdam. Le prix d’acquisition du site
actuel (acquis en décembre 2018) ainsi que le budget des travaux est de 25 millions EUR.
Le 20.05.2021, Coﬁnimmo a acquis via une de ses ﬁliales un terrain sur le campus de soins Monnikenberg à Hilversum, sur lequel
une clinique de soins est en cours de construction. Le budget d’investissement pour l’achat du terrain et les travaux s’élève à environ
30 millions EUR.
En Allemagne :
Coﬁnimmo a acquis une participation dans le capital de neuf sociétés qui développent neuf campus de soins éco-responsables dans le
Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie. La valeur conventionnelle totale de cette transaction s’élève à environ 270 millions EUR. Le
paiement des actions est étalé dans le temps (de 2020 à 2023).
COMPTES ANNUELS
286
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Dans le cadre de la transaction ci-dessus, Coﬁnimmo a conclu un partenariat exclusif avec le bureau d’étude et de gestion de projets local
qui développera les neuf projets. Coﬁnimmo a la possibilité d’intégrer à terme cette plateforme dans son intégralité à sa structure.
Le 11.05.2021, Coﬁnimmo a signé, via une ﬁliale détenue à 100 %, une convention en vue d’acquérir, sous certaines conditions, une maison
de repos et de soins à Leipzig, dans le Land de Saxe, pour environ 19 millions EUR.
Le 22.11.2021, Coﬁnimmo a signé des accords en vue d’acquérir, sous certaines conditions, trois maisons de repos et de soins dans le Land
de Rhénanie-Palatinat. L’investissement pour l’ensemble des trois sites s’élève à environ 39 millions EUR. Les conditions ont été levées
en janvier 2022, permettant la ﬁnalisation de l’acquisition.
En Espagne :
Depuis l’annonce de son implantation en Espagne en septembre 2019, Coﬁnimmo s’est engagée sur plusieurs projets de construction
dont les premières livraisons ont eu lieu au cours de l’année 2021. Au 31.12.2021, 11 projets de construction sont encore en cours pour un
investissement total de 130 millions EUR. Il s’agit majoritairement de constructions de maisons de repos et de soins.
En Finlande :
Coﬁnimmo a fait son entrée dans le secteur de l’immobilier de santé ﬁnlandais au cours du quatrième trimestre 2020. Depuis, deux
premiers actifs ont été livrés. Au 31.12.2021, Coﬁnimmo s’était engagée dans la construction de six projets de construction pour un
investissement total de 71 millions EUR.
Note 39. Projets de développement en cours
Le groupe a des projets de développement en cours pour environ 477 millions EUR (31.12.2020 : 358 millions EUR) en rapport avec des
dépenses d’investissement déjà contractées mais pas encore encourues dans le cadre de la construction de nouveaux immeubles et
extensions. Les travaux de rénovation ne sont pas compris dans ce montant.
Note 40. Critères et périmètre de consolidation
CRITÈRES DE CONSOLIDATION
Les comptes consolidés regroupent les comptes de la société mère, des ﬁliales et des co-entreprises arrêtés à la date de clôture.
La consolidation est eectuée en appliquant les méthodes de consolidation suivantes.
Consolidation globale pour les ﬁliales
La consolidation globale consiste à incorporer tous les actifs et passifs des ﬁliales, ainsi que les produits et les charges. Les intérêts
minoritaires sont repris dans une rubrique séparée du bilan et du compte de résultats.
La méthode de la consolidation globale est appliquée quand la société mère détient le contrôle exclusif.
Les comptes consolidés ont été préparés à la même date que celle à laquelle les ﬁliales ont préparé leurs propres comptes.
Consolidation par la méthode de mise en équivalence pour les entreprises associées et co-entreprises
La mise en équivalence consiste à remplacer la valeur comptable des titres par la part des capitaux propres de l’entité (plus de détails
sont fournis dans la Note 2, point C).
BUREAUX
12 entités
IMMOBILIER
DE RÉSEAUX DE
DISTRIBUTION
5 entités
COFINIMMO
PARTENARIATS
PUBLICPRIVÉ
3 entités
IMMOBILIER
DE SANTÉ
120 entités
COMPTES ANNUELS
287
Filiales détenues par le groupe Coﬁnimmo à 100 %
Nom et adresse du siège social
Liste des ﬁliales consolidées globalement
Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)
31.12.2021 31.12.2020
ALLEMAGNE
COFINIMMO DIENSTLEISTUNGS-GmbH
Siège social : Frankfurt-am-Main HRB 114372
Adresse commerciale : Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main
100 100
GESTONE BICKENBACH GmbH & Co. KG
Siège social :
Hamburg HRA 127143 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
100 100
GESTONE Deutschland GmbH
Siège social : Frankfurt-am-Main HRB 115151
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
100 100
STERN BETEILIGUNGS GmbH
Siège social : Frankfurt-am-Main
HRB 112550
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
100 100
GESTONE GP GmbH
Siège social : Frankfurt-am-Main
HRB 122350
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
100
BELGIQUE
BEIRESTONE 1 SA
0759 959 564
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
BENOSTONE CO 1 SA
0755 869 827
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
BESTONE SA
0670 681 160
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
COFINIMMO OFFICES SA
0755 538 641
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
BUILDING GREEN ONE SA
0501 599 965
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
COFINIMMO SERVICES SA
0437 018 652
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
COPADE SA
0631 930 353
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
COUVENT DE LA CHARTREUSE SA
0822 171 901
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
CURA INVEST SA
0465 524 972
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
FPR LEUZE SA
0839 750 279
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GECARE 1 SA
0720 629 826
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE CO 10 SA
0751 676 853
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE CO 11 SA
0751 677 150
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE CO 12 SA
0751 677 348
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE CO 13 SA
0722 900 319
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE CO 7 SA
0748 688 857
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
COMPTES ANNUELS
288
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Nom et adresse du siège social
Liste des ﬁliales consolidées globalement
Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)
31.12.2021 31.12.2020
GESTONE CO 8 SA
0751 676 556
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE CO 9 SA
0751 676 754
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE 1 SA
0655 814 822
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE 2 SA
0670 681 259
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE 3 SA
0696 911 940
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE 4 SA
0683 716 475
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE 5 SA
0722 901 804
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
GESTONE 6 SA
0722 902 495
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
LEOPOLD SQUARE SA
0465 387 588
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
LEX 85 SA
0811 625 031
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
LIGNE INVEST SA
0873 682 661
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
LS OFFICES SA
0755 537 849
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
PRIME BEL RUE DE LA LOI-T SA
0463 603 184
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
RHONE ARTS SA
413 742 414
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
RHEASTONE 1 SA
0893 787 296
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
STERN-FIIS 1 SA
0691 982 756
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
STERN-FIIS 2 SA
0696 912 831
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
STERN-FIIS 3 SA
0696 912 930
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
STERN-FIIS 4 SA
0696 913 029
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
TRIAS BEL SOUVERAIN-T SA
0597 987 776
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
XL TRONE SA
0715 937 303
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100 100
ASPRIA ROOSEVELT SA
0554 737 060
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100
RHEASTONE 3 SA
0739 887 492
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100
COMPTES ANNUELS
289
Nom et adresse du siège social
Liste des ﬁliales consolidées globalement
Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)
31.12.2021 31.12.2020
RHEASTONE 4 SA
0739 839 586
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100
RHEASTONE 5 SA
0739 842 160
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100
TRAM NEW BV
0707 645 286
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
100
ESPAGNE
COFIHEALTHCARE SPAIN 1 SL
NIF B-88542717
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
COFIHEALTHCARE SPAIN 2 SL
NIF B-88542667
Calle Maldonado, 4, 28006 Madrid
100 100
COFIHEALTHCARE SPAIN 3 SL
NIF B-88542600
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
COFIHEALTHCARE SPAIN 4 SL
NIF B-42722819
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100
COFIHEALTHCARE SPAIN 5 SL
NIF B-42722801
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100
COFIHEALTHCARE SPAIN 6 SL
NIF B-42722827
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100
GLORIA HEALTH CARE PROPERTIES SL
NIF B-88347885
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
GLORIA HEALTH CARE PROPERTIES 2 SL
NIF B-88415385
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
IBERI HEALTHCARE PROPERTIES SL
NIF B-88347869
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
LAGUNE IPM SL
NIF B-64205966
Calle Maldonado, 4
–
28006 Madrid
100
LAGUNE ISLAND BALEARES IPM 2 SL
NIF B-65223174
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100
FINLANDE
KIINTEISTÖ Oy VAASANPUISTIKKO 22 VAASA
2910835-7
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100 100
POLARISTONE CO 1 Oy
3007096-6
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100 100
POLARISTONE CO 2 Oy
3146900-4
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy VANTAAN HARRIKUJA 8
3006164-8
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
POLARISTONE CO 3 Oy
3146912-7
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy TURUN SKANSSIN AURORA
3168686-9
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
POLARISTONE CO 4 Oy
3207147-9
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
POLARISTONE CO 5 Oy
3207149-5
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
COMPTES ANNUELS
290
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Nom et adresse du siège social
Liste des ﬁliales consolidées globalement
Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)
31.12.2021 31.12.2020
KIINTEISTÖ Oy YLÖJÄRVEN TAIMITIE 3
3186885-7
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy TURUN LINNANHERRA
2887482-6
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy HELSINGIN SVENGI
2786955-8
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy ROVANIEMEN RIISTAKALTIO
2992724-8
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy KUOPION AALLONMURTAJANKATU 3-5
3133518-8
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
FRANCE
COFINIMMO INVESTISSEMENTS ET SERVICES SA
487 542 169
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
COFINIMUR I SA
537 946 824
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SCI AC NAPOLI
428 295 695
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SCI BEAULIEU
444 644 553
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SCI CUXAC II
343 262 341
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SCI DE L’ORBIEU
383 174 380
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SCI DU DONJON
377 815 386
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SNC DU HAUT CLUZEAU
319 119 921
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SARL HYPOCRATE DE LA SALETTE
388 117 988
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SCI LA NOUVELLE PINEDE
331 386 748
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SCI RESIDENCE FRONTENAC
348 939 901
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SCI SOCIBLANC
328 781 844
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
COFINEA I SAS
538 144 122
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100 100
SCI OUVRE TOIT
497 494 716
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris
100
LUXEMBOURG
COFINIMMO LUXEMBOURG SA
B100044
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg
100 100
KAISERSTONE SA
B202584
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg
100 100
MASCHSEE PROPERTIES SARL
B240471
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg
100 100
UHLENHORST PROPERTIES SARL
B240610
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg
100 100
COMPTES ANNUELS
291
Nom et adresse du siège social
Liste des ﬁliales consolidées globalement
Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)
31.12.2021 31.12.2020
WELLNESSTONE SA
B197443
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg
100 100
WELLNESSTONE GP SARL
B238555
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg
100 100
MONACO
MANUJACQ
73 SC 03180
20, avenue de Fontvieille – 98000 Monaco
100 100
PAYS-BAS
SUPERSTONE NV
530704488
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 2 NV
77325001
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 3 NV
78160162
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 4 NV
81142579
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 5 NV
81144016
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 6 BV
68297556
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100
ROYAUME-UNI
COFIHEALTHCARE UK 1 CO LIMITED
13351765
One, Chamberlain Square – Birmingham, West midlands, B3 3 AX
100
COFIHEALTHCARE UK 2 LIMITED
13346688
One, Chamberlain Square – Birmingham, West midlands, B3 3 AX
100
Filiales détenues par le groupe Coﬁnimmo et ayant des intérêts minoritaires
(participations ne donnant pas le contrôle)
Nom et adresse du siège social
Liste des ﬁliales consolidées globalement
Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)
31.12.2021 31.12.2020
ALLEMAGNE
ARCON-TRUST DRITTE IMMOBILIENANIAGEN GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 126199 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale :
Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
89,9
89,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT ALSDORF GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 124930 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT BOCHUM GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg HRA 124935 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT BOTTROP GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 124934 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT ERFSTADT/ LIBLAR GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 124933 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT FRIEDRICHSTADT GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 124938 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
COMPTES ANNUELS
292
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Nom et adresse du siège social
Liste des ﬁliales consolidées globalement
Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)
31.12.2021 31.12.2020
PFLEGE PLUS + OBJEKT GELSENKIRCHEN GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 124986 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT GOSLAR GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 124957 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT HAAN GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 124931 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT WEIL AM RHEIN GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 124936 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT WEILERWIST GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 124937 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT SWISTTAL GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 125646 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PRESIDENTIAL NORDIC 1 GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 125644 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PRESIDENTIAL NORDIC 2 GMBH & CO. KG
Siège social : Hamburg
HRA 125645 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
Salza Verwaltungs GmbH
Siège social : Frankfurt-am-Main
HRB 125477
Adresse commerciale : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,8
BELGIQUE
BELLIARD III-IV PROPERTIES SA
0475 162 121
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
99,9 99,9
PUBSTONE SA
0405 819 096
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
99,9 99,9
PUBSTONE GROUP SA
0878 010 643
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
90 90
VESTASTONE 1 CO SA
0766 519 932
Boulevard du Roi Albert II 7 – 1210 Saint-Josse-ten-Noode
93,4
LUXEMBOURG
BAD SCHONBORN PROPERTIES SCS
B129973
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg
89,9 89,9
GREAT GERMAN NURSING HOMES SCS
B123141
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg
94,9 94,9
PAYS-BAS
PUBSTONE PROPERTIES BV
20134503
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
90 90
ITALIE
ACHESO LAGUNE
5555383
c/o Blue SGR S.p.A., Vicolo Santa Maria alla Porta, 1 – 20123 Milano
93,4
ACHESO LAGUNE 2
5556095
c/o Blue SGR S.p.A., Vicolo Santa Maria alla Porta, 1 – 20123 Milano
93,4
COMPTES ANNUELS
293
Entreprises associées et co-entreprises
Nom et adresse du siège social
Liste des ﬁliales mises en équivalence
Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)
31.12.2021 31.12.2020
BELGIQUE
BPG CONGRES SA
0713.600.789
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
51 51
BPG HOTEL SA
0713.600.888
Boulevard de la Woluwe 58 – 1200 Bruxelles
51 51
ALDEA GROUP NV
843.673.732
Guldensporenpark 117 A – 9820 Merelbeke
27,1 26,6
FRANCE
SCI FONCIERE CRF
433 566 049
35, boulevard des Capucines – 750002 Paris
39 39
ALLEMAGNE
DZI 1. Vorrat GmbH
HRB 88521
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
DZI 2. Vorrat GmbH
HRB 88513
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
DZI 3. Vorrat GmbH
HRB 90853
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
DZI 4. Vorrat GmbH
HRB 90795
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
DZI 5. Vorrat GmbH
HRB 91480
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
Residenzwohnen Jahnshöfe GmbH
HRB 88503
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
Seniorenquartier Viersen GmbH
HRB 88496
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
Seniorenquartier Dreeskamp GmbH
HRB 88448
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
25 25
WA Jül II GmbH
Siège social : Dusseldorf
HRB 94856
Adresse commerciale : Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
89,9
COMPTES ANNUELS
294
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE
1
Les participations ne donnant pas le contrôle représentent les intérêts de tiers dans des ﬁliales qui ne sont détenues, ni directement,
ni indirectement, par le groupe.
Coﬁnimur I
Coﬁnimmo a acquis ﬁn 2011, par l’intermédiaire de sa ﬁliale Coﬁnimur I, un portefeuille d’agences et de bureaux du groupe MAAF
dont Foncière ATLAND possédait 2,35 % des parts. Pour rappel, au cours du quatrième trimestre 2019, Coﬁnimmo a procédé à l’achat
de ces 2,35 %.
Pubstone
Coﬁnimmo a acquis ﬁn 2007 la totalité d’un portefeuille de cafés et restaurants détenu jusqu’alors par Immobrew SA, ﬁliale d’AB InBev
Belgium et renommée Pubstone SA. Au 31.12.2021, AB InBev Belgium possède un intérêt indirect de 10 % dans la structure Pubstone.
De plus, suite à la restructuration du groupe Pubstone en décembre 2013, AB InBev Belgium possède des intérêts minoritaires directs de
10 % dans Pubstone Properties BV.
Anheuser-Busch InBev (AB InBev) est le premier producteur mondial de bière. Pour de plus amples informations : www.ab-inbev.com
Vestastone
En mai 2021, Coﬁnimmo a acquis via sa ﬁliale Vestastone, dont Monceau Vesta SA détient 6,5 % des parts, un portefeuille de six maisons
de repos et de soins en Italie.
Aspria
Coﬁnimmo a acquis deux centres de sport et de bien-être situés en Allemagne. Le groupe Aspria détenait une participation de 5,1 %
dans Aspria Maschsee BV et Aspria Uhlenhorst BV.
Au cours du quatrième trimestre 2020, Coﬁnimmo a procédé à l’achat de ces 5,1 %.
Il est à noter que la détention de ces intérêts minoritaires par des sociétés tierces hors du groupe, et dès lors non contrôlées par
Coﬁnimmo, est considérée comme non matérielle en regard de la totalité des capitaux propres du groupe : au 31.12.2021, les intérêts
minoritaires s’élèvent à 54 millions EUR, par rapport à un montant de capitaux propres de Coﬁnimmo de 3.288 millions EUR, soit 1,7 %.
Variation des participations ne donnant pas le contrôle
(x 1.000 EUR) Coﬁnimur I Pubstone Vestastone Aspria
Maschsee
Aspria
Uhlenhorst
Total
ATLAND Orataires InBev Monceau Aspria Aspria
AU 31.12.2019
0 67.942 13.667 0 530 486 82.625
Intérêts dans le compte de résultats
0 -3.748 175 0 -4 -11 -3.588
Coupons ORA
0 -3.009 0 0 0 0 -3.009
Dividendes
0 0 -1.296 0 0 0 -1.296
Autres
0 856 0 0 -525 -475 -144
AU 31.12.2020
0 62.041 12.546 0 0 0 74.587
Intérêts dans le compte de résultats
0 1.902 800 -37 0 0 2.666
Coupons ORA
0 -3.175 0 0 0 0 -3.175
Dividendes
0 0 -1.199 0 0 0 -1.199
Autres
0 -23.682 0 5.062 0 0 -18.620
AU 31.12.2021
0 37.087 12.146 5.025 0 0 54.259
Entreprises associées et co-entreprises
Au 31.12.2021, le groupe Coﬁnimmo possède des entreprises associées (Aldea Group, SCI Foncière CRF et neuf sociétés qui développent
neuf campus de soins éco-responsables dans le Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Allemagne) et des co-entreprises (BPG Congres
et BPG Hotel) intégrées selon la méthode de la mise en équivalence car le groupe exerce une inﬂuence notable ou un contrôle conjoint
sur ces sociétés en vertu d’accords contractuels de partenariat avec les actionnaires associés.
Étant donné leur quote-part dans le résultat du groupe Coﬁnimmo en 2021, ces entreprises associées et co-entreprises sont considérées
comme immatérielles.
1. Le terme ‘Participations ne donnant pas le contrôle’ tel que déﬁni par l’IFRS 12 correspond aux intérêts minoritaires.
COMPTES ANNUELS
295
Co-entreprises et entreprises associées – Informations générales
Société BPG Congres BPG Hotel 9 campus
de soins à
développer en
Allemagne
Aldea Group SCI Foncière CRF
Segment
Autres Autres Immobilier de santé Immobilier de santé Immobilier de santé
Pays
Belgique Belgique Allemagne Belgique France
% de détention par le groupe Coﬁnimmo
51 % 51 % 99,99 % 27,1 % 39 %
Actionnaires associés
CFE (49 %) CFE (49 %) DZI B.V. Divers Croix-Rouge
française
Date de la création de la société
2018 2018 2018-2019 2015 2000
Période comptable
Clôture au
31 décembre
Clôture au
31 décembre
Clôture au
31 décembre
Clôture au
31 décembre
Clôture au
31 décembre
31.12.2021 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2021
Montant de la quote-part de Coﬁnimmo dans le résultat
(x 1.000 EUR)
Quote-part dans le résultat des
entreprises associées ou co-entreprises
-38 -18 -1.489 190 3.660
Montant de la participation chez Coﬁnimmo
(x 1.000 EUR)
Participations dans des entreprises
associées ou co-entreprises
800 655 7.073 20.610 50.524
RISQUES ET ENGAGEMENTS LIÉS AUX ACTIONNAIRES ASSOCIÉS
Le partenariat dans le cadre de BPG Congres et BPG Hotel a été conclu avec le groupe CFE dans le cadre du projet de partenariat
public-privé NEO II. Concernant ce projet, le 16.10.2020, les pouvoirs publics impliqués, à savoir la Ville de Bruxelles, la Région de
Bruxelles-Capitale ainsi que la scrl NEO ont mis un terme au développement du projet de centre de conventions et d’hôtel au Heysel,
eu égard aux incertitudes liées à la crise sanitaire actuelle.
Coﬁnimmo détient 51 % des parts de ces structures. Toutefois, l’accord de partenariat prévoit que toutes les décisions, notamment en
matière d’investissement et de désinvestissement, sont prises en accord avec les deux parties, ce qui implique un contrôle conjoint
de la société.
Le 15.12.2020, Coﬁnimmo a acquis une participation de 26,6 %
1
dans le capital d’Aldea Group. Coﬁnimmo est partenaire d’Aldea, aﬁn
de soutenir la croissance future de ce groupe et y exerce ainsi une inﬂuence notable.
Le 24.12.2020, Coﬁnimmo est entrée au capital d’une société civile immobilière (‘SCI’) créée par la Croix-Rouge française et détenant
six sites. La participation au capital de cette société s’élève à 39 % et permet à Coﬁnimmo d’y exercer également une inﬂuence notable.
Coﬁnimmo possède une participation dans le capital de neuf sociétés qui développent neuf campus de soins éco-responsables dans le
Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Allemagne. Les projets sont pré-loués à Schönes Leben Gruppe, avec lequel des baux de
type ‘Dach und Fach’ ont été conclus pour une durée de 25 ans. Le paiement des actions sera étalé dans le temps (de 2020 à 2023),
période au cours de laquelle Coﬁnimmo exercera une inﬂuence notable sur ces neuf sociétés.
Note 41. Options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle
Le groupe s’est engagé vis-à-vis des actionnaires ne détenant pas le contrôle de certaines ﬁliales à acquérir leurs parts dans les sociétés
si ceux-ci devaient exercer leurs options de vente.
Le prix d’exercice des options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle est comptabilisé au passif du bilan
consolidé sur la ligne ‘Autres passifs ﬁnanciers non courants’ (voir note 25).
Ceci concerne les sociétés ci-après Great German Nursing Homes SARL, Pﬂege Plus + Objekt Alsdorf GmbH, Pﬂege Plus + Objekt
Bochum GmbH, Pﬂege Plus + Objekt Bottrop GmbH, Pﬂege Plus + Objekt Erftstadt/Liblar GmbH, Pﬂege Plus + Objekt Friedrichstadt
GmbH, Pﬂege Plus + Objekt Gelsenkirchen GmbH, Pﬂege Plus + Objekt Goslar GmbH, Pﬂege Plus + Objekt Haan GmbH, Pﬂege Plus +
Objekt Swisttal GmbH, Pﬂege Plus + Objekt Weil am Rhein GmbH, Pﬂege Plus + Objekt Weilerswist GmbH, Presidential Nordic 1 GmbH
& Co. KG, Presidential Nordic 2 GmbH & Co. KG, ARCON-TRUST dritte Immobilienanlagen GmbH, Bad Schonborn Properties S.C.S. et
Salza Verwaltungs GmbH.
1. En 2021, la participation du groupe et passée à 27,1 %.
COMPTES ANNUELS
296
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Note 42. Paiements fondés sur des actions
PLAN D’OPTIONS SUR ACTIONS
En 2006, Coﬁnimmo a lancé un plan d’options sur actions par lequel 8.000 options sur actions ont été accordées au management
du groupe. Ce plan a été relancé durant chacune des années suivantes jusqu’en 2016 compris. Depuis 2017, le plan d’options sur actions
n’a plus été proposé.
Au moment de l’exercice, les bénéﬁciaires paieront le prix d’exercice (par action) de l’année d’octroi du plan, en échange de la livraison
des titres. En cas de départ volontaire ou involontaire (à l’exclusion d’une rupture pour motif grave) d’un bénéﬁciaire, les options sur
actions acceptées et dévolues pourront être exercées après l’échéance de la troisième année civile qui suit l’année de l’octroi des
options sur actions. Les options non dévolues sont annulées sauf dans le cas d’un départ à la pension. En cas de départ involontaire
d’un bénéﬁciaire pour motif grave, les options sur actions acceptées, dévolues ou non, mais non encore exercées, seront annulées.
Ces conditions d’acquisition et de périodes d’exercice des options en cas de départ, volontaire ou involontaire, s’appliqueront sans
préjudice du pouvoir du conseil d’administration pour les membres du comité exécutif ou du comité exécutif pour les autres participants,
d’autoriser des dérogations à ces dispositions à l’avantage du bénéﬁciaire, sur base de critères objectifs et pertinents.
Évolution du nombre d’options sur actions
Année de plan 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
Accordées
6.825 7.525 3.000 3.320 4.095 8.035 5.740 7.215 6.730 7.300 8.000
Annulées
-1.600 -1.600 0 -500 -1.067 -1.386 -250 -695 -2.125 -2.050 -2.350
Exercées
-875 -1.525 -450 -770 -1.428 -6.649 -5.370 -6.303 -2.880 -5.000 -5.550
Expirées
0 0 0 0 0 0 -120 -217 0 0 -100
AU 31.12.2021
4.350 4.400 2.550 2.050 1.600 0 0 0 1.725 250 0
Exerçable au 31.12
4.350 4.400 2.550 2.050 1.600 0 0 0 1.725 250 0
Prix d’exercice (en EUR)
108,44 95,03 88,75 88,12 84,85 97,45 93,45 86,06 122,92 143,66 129,27
Date extrême d’exercice
des options
15.06.2026 16.06.2025 16.06.2024 16.06.2023 18.06.2022 14.06.2021 13.06.2020 11.06.2019 12.06.2023 12.06.2022 13.06.2021
Juste valeur des options
sur actions à la date
d’octroi (x 1.000 EUR)
200,86 233,94 102,99 164,64 168,18 363,90 255,43 372,44 353,12 261,27 216,36
Coﬁnimmo applique la norme IFRS 2 en reconnaissant la juste valeur des options sur actions à la date d’octroi sur la durée d’acquisition des
droits (c’est-à-dire trois ans) selon la méthode d’acquisition progressive. La charge annuelle de l’acquisition progressive est comptabilisée
en frais de personnel dans le compte de résultats.
Note 43. Nombre moyen de personnes liées par un contrat de travail ou d’entreprise
2021 2020
Nombre moyen de personnes liées par un contrat de travail ou d’entreprise
144 132
Employés
139 127
Personnel de direction
5 5
Équivalents temps plein
133 124
Note 44. Transactions avec des parties liées
Les émoluments et primes d’assurance, à charge de Coﬁnimmo et de ses ﬁliales, relatifs aux membres du conseil d’administration et
enregistrés dans le compte de résultats, s’élèvent à 4.003.513 EUR, dont 348.000 EUR sont attribués aux avantages postérieurs à l’emploi.
Le chapitre ‘Déclaration de gouvernance d’entreprise’ du présent document reprend la composition des diérents organes de décision,
ainsi que les tableaux relatifs aux rémunérations des administrateurs non exécutifs et exécutifs. La diérence entre le montant du
compte de résultats et celui mentionné dans les tableaux s’explique par les mouvements de provisions.
Les administrateurs ne bénéﬁcient pas du plan de participation aux résultats, qui concerne uniquement les employés du groupe.
COMPTES ANNUELS
297
Note 45. Événements survenus après la date de clôture
Aucun événement majeur qui pourrait avoir un impact signiﬁcatif sur les résultats au 31.12.2021 n’est survenu après la date de clôture.
Émission d’une nouvelle obligation durable début 2022
Le 17.01.2022, Coﬁnimmo a émis une seconde obligation publique durable de taille benchmark pour un montant de 500 millions EUR.
Les obligations seront assorties d’un coupon de 1 % par an et arriveront à échéance le 24.01.2028. L’utilisation des fonds ainsi levés
sera entièrement aectée au (re)ﬁnancement d’actifs, conformément au cadre de ﬁnancement durable de Coﬁnimmo de mai 2020.
Les actifs sélectionnés ainsi que les autres aspects de ﬁnancement durable déﬁnis par le groupe seront détaillés dans le document
d’enregistrement universel 2021. La nouvelle émission est cotée sur Euronext Growth Brussels. Le règlement et l’admission à la négociation
des obligations ont eu lieu le 24.01.2022.
Acquisition d’un terrain pour la construction d’une maison de repos et de soins à Oviedo (Asturies - ES)
Le 25.01.2022, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, via une ﬁliale, d’un terrain dans la communauté autonome des Asturies. Le site verra la
construction d’une nouvelle maison de repos et de soins. Le montant de l’investissement pour le terrain et les travaux s’élève à environ
11 millions EUR. Le site est pré-loué à Amavir, l’un des principaux opérateurs du pays. La nouvelle maison de repos et de soins sera
construite à Oviedo, la capitale de la communauté autonome des Asturies et de la province du même nom. La ville compte plus de
220.000 habitants. Après travaux, l’immeuble aura une superﬁcie totale d’environ 6.500 m et orira 144 lits. Il sera situé dans une zone
mixte nouvellement construite et regroupant des quartiers résidentiels et des rues commerçantes, non loin du parc Camino Montecerrao.
Le site sera facilement accessible grâce à plusieurs connexions routières ainsi qu’à la proximité de plusieurs arrêts de bus et d’une gare
ferroviaire. En outre, plusieurs bornes de recharge pour véhicules électriques seront installées dans le parking du site. Des matériaux
modernes et durables ainsi que les dernières innovations techniques seront utilisés lors de la construction. Des compteurs relevables à
distance permettront de réduire l’intensité énergétique du site, pour lequel Coﬁnimmo vise un label énergétique de niveau A ainsi qu’une
certiﬁcation BREEAM Excellent. Les travaux devraient débuter au premier trimestre 2022 dans le cadre d’un projet turnkey. La livraison
de la maison de repos et de soins est actuellement prévue pour le quatrième trimestre 2023, période à laquelle le bail prendra eet.
Les montants ayant trait aux travaux de construction seront payés en fonction de l’état d’avancement du chantier. Un bail de type
double net a été conclu avec l’opérateur Amavir pour une durée de 25 ans. Le loyer sera indexé annuellement en fonction de l’indice
espagnol des prix à la consommation. Le rendement locatif brut est conforme aux conditions de marché actuelles.
Acquisition d’un terrain pour la construction d’une maison de repos et de soins à Elche (Valence - ES)
Le 17.02.2022, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, via une ﬁliale, d’un terrain dans la communauté autonome de Valence. Le site verra la
construction d’une nouvelle maison de repos et de soins. Le budget d’investissement (terrain et travaux compris) s’élève à environ
8 millions EUR. Le site est pré-loué à Grupo Casaverde, l’un des principaux opérateurs spécialisés en réadaptation neurologique ainsi
que dans la prise en charge et le bien-être des personnes âgées dépendantes en Espagne. La nouvelle maison de repos et de soins
sera située à Elche, dans la province d’Alicante. Avec une population supérieure à 230.000 habitants, Elche est la deuxième plus grande
ville de la province et la troisième plus grande ville de la communauté autonome. Le complexe sera situé à proximité du centre de
Elche et du parc municipal El Palmeral. Il sera facilement accessible par les transports en commun. La nouvelle maison de repos et
de soins jouera également un rôle important dans la région puisqu’elle permettra de répondre aux besoins croissants en matière de
structures d’accueil pour les personnes âgées dépendantes dans la province d’Alicante. Après les travaux, le site orira une superﬁcie
d’environ 6.000 m et 150 lits, répartis sur un rez-de-chaussée et 4 étages. La maison de repos et de soins comptera plus de 80 % de
chambres individuelles qui seront réparties en unités de cohabitation. L’ensemble du bâtiment est quant à lui conçu pour le bien-être
des résidents. Pour cet immeuble, Coﬁnimmo vise une performance énergétique de niveau A.
Les travaux de construction débuteront prochainement dans le cadre d’un projet turnkey, et la livraison de la nouvelle maison de repos et
de soins est actuellement prévue pour le 4
e
trimestre de 2023. Un bail de type triple net a été conclu avec l’opérateur Grupo Casaverde
pour une durée ﬁxe de 25 ans. Le loyer sera indexé annuellement en fonction de l’indice espagnol des prix à la consommation. Le
rendement locatif brut est conforme aux conditions de marché actuelles.
Acquisition d’un terrain pour la construction d’une maison de repos et de soins à Castellón de la Plana (Valence - ES)
Le 18.02.2022, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, via une ﬁliale, d’un terrain dans la Communauté Valencienne. Le site verra la construction
d’une nouvelle maison de repos et de soins. Le budget d’investissement pour le terrain et les travaux s’élève à environ 11 millions EUR. Le
site est pré-loué à l’opérateur Solimar, qui fait partie du groupe Vivalto. La nouvelle maison de repos et de soins sera située à Castellón
de la Plana, une ville de plus de 170.000 habitants de la province de Castellón, dans la communauté autonome de Valence, où il y a
une demande en matière d’immobilier de santé de haute qualité. L’immeuble aura une superﬁcie totale de 5.600 m et orira 136 lits.
Situé dans une zone résidentielle, non loin d’un hôpital et du centre-ville, le site sera facilement accessible grâce à plusieurs lignes de
bus et la proximité de la gare ferroviaire de Castellón de la Plana. Le parking orira également deux bornes de recharge pour les
véhicules électriques et deux places de parking réservées aux véhicules partagés.
COMPTES ANNUELS
298
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Des matériaux durables présentant un long cycle de vie et une haute performance thermique seront utilisés aﬁn d’améliorer l’intensité
énergétique du bâtiment, pour lequel Coﬁnimmo vise un certiﬁcat de performance énergétique de niveau A et une certiﬁcation BREEAM
Excellent.
Les travaux devraient débuter en mars 2022 dans le cadre d’un projet turnkey. La livraison de la maison de repos et de soins est
actuellement prévue pour avril 2024.
Les montants ayant trait aux travaux de construction seront payés en fonction de l’état d’avancement du chantier. Un bail de type triple
net a été signé avec l’opérateur Solimar pour une durée de 25 ans. Le loyer sera indexé en fonction de l’indice espagnol des prix à la
consommation. Le rendement locatif brut est en ligne avec les conditions de marché actuelles.
Acquisition d’une maison de repos et de soins en Normandie (FR)
Le 21.02.2022, Coﬁnimmo a fait l’acquisition, via sa succursale française, d’une maison de repos et de soins en Normandie. Il s’agit de la
deuxième phase de l’acquisition de sites d’immobilier de santé en Normandie annoncée le 01.02.2021. Le montant de l’investissement
s’élève à près de 27 millions EUR. Le site est déjà loué à DomusVi. La maison de repos et de soins est située au Havre, dans le département
de la Seine-Maritime, en région normande qui compte près de 3,5 millions d’habitants. Construit en 2010, le site est actuellement en
exploitation. Au total, il compte 104 places permanentes, dont 45 réservées aux personnes sourant de la maladie d’Alzheimer, 7 places
d’hébergement temporaire ainsi que 15 places d’accueil de jour, également réservées à ce même type de patients, réparties sur une
superﬁcie totale d’environ 6.300 m. Situé dans une zone urbaine densément peuplée qui compte plusieurs quartiers résidentiels, le site
est facilement accessible grâce à une bonne desserte routière et en transport en commun. Le site bénéﬁcie en outre de la proximité
immédiate du centre hospitalier privé de l’Estuaire. Enﬁn, les consommations énergétiques du bâtiment seront surveillées pour répondre
aux normes environnementales. Un bail de type double net a été signé pour une durée ﬁxe de 12 ans avec l’opérateur DomusVi. Le loyer
sera indexé annuellement et le rendement locatif brut est conforme aux conditions de marché actuelles.
Future cession de l’immeuble de bureaux Everegreen (BE)
Le 25.01.2022, Coﬁnimmo Oces SA, ﬁliale à 100 % de Coﬁnimmo, a signé une convention sous seing privé relative à la cession de la
pleine propriété (d’ici au 4
e
trimestre 2023, à l’échéance de l’usufruit en cours) de l’immeuble de bureaux Everegreen, situé rue de
Genève 12 à 1140 Evere, dans la zone décentralisée de Bruxelles. Le prix de cession s’élève à environ 23 millions EUR. Ce montant est
conforme à la dernière juste valeur déterminée par l’expert évaluateur indépendant de Coﬁnimmo avant la conclusion de ladite
convention. La cession de l’immeuble Everegreen s’inscrit pleinement dans la stratégie de Coﬁnimmo dans le secteur des bureaux. Le
bâtiment compte plus de 16.000 m de bureaux et plus de 300 places de parking. L’immeuble, construit au début des années 90, est
actuellement entièrement loué.
DIVIDENDE
Le montant du dividende proposé à l’assemblée générale ordinaire du 11.05.2022 sera de 189.950.148,00 EUR pour les actions en
circulation et de 95.250,00 EUR pour les actions propres détenues par la ﬁliale Gestone III SA (pour plus de détails, voir Note 20).
Note 46. Aspects relatifs au climat
Les aspects relatifs au climat sont traités dans le rapport RSE et ses annexes, inclus dans le document d’enregistrement universel 2021.
De plus, les Notes 21 (goodwill) et 22 (immeubles de placement) des présents comptes consolidés font mention de ces aspects.
COMPTES ANNUELS
299
RAPPORT DU COMMISSAIRE
SURLES COMPTES CONSOLIDÉS
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Coﬁnimmo SA
pour l’exercice clos le 31 décembre 2021 - Comptes consolidés.
Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Coﬁnimmo SA (« la société ») et de ses ﬁliales (conjointement « le groupe »),
nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés ainsi que les autres obli
-
gations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 13 mai 2020, conformément à la proposition de l’organe
d’administration émise sur recommandation du comité d’audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée
générale délibérant sur les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2022. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés
de Coﬁnimmo SA durant 29 exercices consécutifs.
Rapport sur les comptes consolidés
OPINION SANS RÉSERVE
Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du groupe, comprenant l’état de la situation ﬁnancière consolidé au
31 décembre 2021, ainsi que l’état consolidé du résultat global, l’état consolidé des variations des capitaux propres et un tableau consolidé
des ﬂux de trésorerie de l’exercice clos à cette date, ainsi que les annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables
et d’autres informations explicatives, dont le total de l’état de la situation ﬁnancière consolidée s’élève à 6 176 953 (000) EUR et dont l’état
du résultat global consolidé se solde par un bénéﬁce net – part du groupe de l’exercice de 260 337 (000) EUR.
A notre avis, les comptes consolidés donnent une image ﬁdèle du patrimoine et de la situation ﬁnancière du groupe au 31 décembre 2021,
ainsi que de ses résultats consolidés et de ses ﬂux de trésorerie consolidés pour l’exercice clos à cette date, conformément aux normes
internationales d’information ﬁnancière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires
applicables en Belgique.
FONDEMENT DE L’OPINION SANS RÉSERVE
Nous avons eectué notre audit selon les Normes internationales d’audit (ISA), telles qu’applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons
appliqué les normes internationales d’audit approuvées par l’IAASB applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau
national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités
du commissaire relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les exigences
déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés de la société, les explications et informations requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont susants et appropriés pour fonder notre opinion.
POINTS CLÉS DE L’AUDIT
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l’audit des comptes
consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes consolidés pris dans leur
ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
COMPTES ANNUELS
300
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Point clés de l’audit Comment notre audit a traité le point clé de l’audit
Valorisation des immeubles de placement
• Les immeubles de placement valorisés à la juste valeur
(5.710 million EUR) représentent 92,4% du bilan consolidé au
31 décembre 2021. Les variations de valeur du portefeuille im-
mobilier ont un impact signiﬁcatif sur le résultat net consolidé
de la période et sur les fonds propres.
• Le portefeuille comprend des immeubles donnés en location,
en rénovation et en cours de construction.
• Les cessions d’actifs immobiliers représentent des transactions
signiﬁcatives.
• Le portefeuille, à l’exclusion des projets de développement, est
valorisé à la juste valeur. Les projets de développement sont
valorisés suivant la même méthodologie mais en prenant en
déduction l’ensemble des coûts nécessaires à la ﬁnalisation
du projet de développement et en prenant en compte une
prime de risque liée aux aléas de réalisation du projet. Les
données clés de l’exercice de valorisation sont les taux de
rendement ainsi que les loyers actuels du marché, qui sont
inﬂuencés par les tendances du marché, les transactions com-
parables ainsi que les caractéristiques spéciﬁques de chaque
immeuble dans le portefeuille.
• Le Groupe utilise chaque trimestre des experts immobiliers
indépendants pour valoriser à la juste valeur son portefeuille
d’immeubles. Ces experts sont désignés par la Direction
du Groupe et eectuent leurs travaux en accord avec les
‘International Valuation Standards/RICS Valuation Standards’.
Ils ont une connaissance conﬁrmée des marchés immobiliers
sur lesquels opère le Groupe.
• Le risque d’audit se justiﬁe par les hypothèses et les jugements
importants liés à l’exercice d’évaluation, en particulier le taux
de rendement retenu.
Référence aux annexes
• Nous renvoyons aux états ﬁnanciers, y compris les notes an-
nexées aux états ﬁnanciers: note 2, méthodes comptables
signiﬁcatives ; note 22, Immeubles de placement.
• Nous avons évalué le contrôle interne mis en place par la
direction en lien avec la valorisation des immeubles de pla
-
cement et avons testé leur conception et leur mise en œuvre.
• Nous avons évalué la compétence, l’indépendance et l’intégrité
des experts immobiliers externes.
• Nous avons discuté avec les experts immobiliers externes et
revu le processus de valorisation, la performance du porte
-
feuille immobilier et les hypothèses et jugements importants.
• Nous avons évalué et comparé les hypothèses clés avec des
données externes de l’industrie, en particulier pour le taux de
rendement.
• Nous avons eectué des procédures d’audit pour évaluer l’in-
tégrité et l’exhaustivité des informations fournies aux experts
indépendants, en particulier les revenus locatifs, les caracté
-
ristiques clés des contrats de location et d’occupation.
• Nous avons comparé les montants repris dans les rapports
d’évaluation des experts immobiliers aux données comptables
et ensuite nous les avons réconciliés aux états ﬁnanciers.
• Dans le cadre de nos procédures d’audit eectuées sur les
acquisitions et les cessions d’immeubles, nous avons évalué les
contrats importants ainsi que la documentation du traitement
comptable liée à ces transactions.
• Enﬁn, nous avons évalué le caractère approprié et complet
des informations fournies sur la juste valeur des immeubles
de placement.
COMPTES ANNUELS
301
RESPONSABILITÉS DE L’ORGANE D’ADMINISTRATION RELATIVES À L’ÉTABLISSEMENT DES COMPTES
CONSOLIDÉS
L’organe d’administration est responsable de l’établissement des comptes consolidés donnant une image ﬁdèle conformément aux
normes internationales d’information ﬁnancière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et régle
-
mentaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne
comportant pas d’anomalies signiﬁcatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à l’organe d’administration d’évaluer la capacité du groupe à poursuivre
son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer le principe comptable
de continuité d’exploitation, sauf si l’organe d’administration a l’intention de mettre le groupe en liquidation ou de cesser ses activités
ou s’il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.
RESPONSABILITÉS DU COMMISSAIRE RELATIVES À L’AUDIT DES COMPTES CONSOLIDÉS
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’ano-
malies signiﬁcatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et d’émettre un rapport du commissaire contenant
notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé
conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie signiﬁcative existante. Les anomalies peuvent provenir
de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme signiﬁcatives lorsque l‘on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles
puissent, prises individuellement ou en cumulé, inﬂuencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes consolidés
prennent en se fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique à l’audit des comptes
consolidés en Belgique. L’étendue du contrôle légal des comptes ne comprend pas d’assurance quant à la viabilité future de la société
ni quant à l’ecience ou l’ecacité avec laquelle l’organe d’administration a mené ou mènera les aaires de la société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel
et faisons preuve d’esprit critique. En outre :
• nous identiﬁons et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies signiﬁcatives, que celles-ci proviennent
de fraudes ou résultent d’erreurs, déﬁnissons et mettons en œuvre des procédures d’audit en réponse à ces risques, et recueillons
des éléments probants susants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie signiﬁcative
provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie signiﬁcative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la
collusion, la falsiﬁcation, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
• nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit aﬁn de déﬁnir des procédures d’audit appropriées en la cir
-
constance, mais non dans le but d’exprimer une opinion sur l’ecacité du contrôle interne du groupe ;
• nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables
faites par l’organe d’administration, de même que des informations les concernant fournies par ce dernier ;
• nous concluons quant au caractère approprié de l’application par l’organe d’administration du principe comptable de continuité
d’exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l’existence ou non d’une incertitude signiﬁcative liée à des événements
ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité du groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons
à l’existence d’une incertitude signiﬁcative, nous sommes tenus d’attirer l’attention des lecteurs de notre rapport du commissaire
sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates,
d’exprimer une opinion modiﬁée. Nos conclusions s’appuient sur les éléments probants recueillis jusqu’à la date de notre rapport du
commissaire. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire le groupe à cesser son exploitation ;
• nous apprécions la présentation d’ensemble, la structure et le contenu des comptes consolidés et évaluons si les comptes consolidés
reﬂètent les opérations et événements sous-jacents d’une manière telle qu’ils en donnent une image ﬁdèle ;
• nous recueillons des éléments probants susants et appropriés concernant les informations ﬁnancières des entités ou activités
du groupe pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de la supervision et
de la réalisation de l’audit au niveau du groupe. Nous assumons l’entière responsabilité de l’opinion d’audit.
Nous communiquons au comité d’audit notamment l’étendue des travaux d’audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les
observations importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse signiﬁcative dans le contrôle interne.
Nous fournissons également au comité d’audit une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques
pertinentes concernant l’indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent
raisonnablement être considérés comme susceptibles d’avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures
de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d’audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l’audit des comptes
consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l’audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du com-
missaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.
COMPTES ANNUELS
302
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Autres obligations légales et réglementaires
RESPONSABILITÉS DE L’ORGANE D’ADMINISTRATION
L’organe d’administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés et des
autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés.
RESPONSABILITÉS DU COMMISSAIRE
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d’audit (ISA) telles
qu’applicables en Belgique, notre responsabilité est de vériﬁer, dans leurs aspects signiﬁcatifs, le rapport de gestion sur les comptes
consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, ainsi que de faire rapport sur ces
éléments.
ASPECTS RELATIFS AU RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
A l’issue des vériﬁcations spéciﬁques sur le rapport de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes d’avis que celui-ci concorde
avec les comptes consolidés pour le même exercice et a été établi conformément à l’article 3:32 du Code des sociétés et des associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connais-
sance acquise lors de l’audit, si le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport
annuel sur les comptes consolidés, à savoir :
• les éléments obligatoires du rapport annuel de Coﬁnimmo SA conformément à l’article 3:32 du Code des sociétés et des associations
qui sont repris aux chapitres suivants : Facteurs de risques, Rapport de gestion – Opérations et réalisations en 2021, Rapport de ges
-
tion – Gestion des ressources ﬁnancières, Rapport de gestion – Synthèse des comptes consolidés, Rapport de gestion - Evènements
survenus après le 31 décembre 2021, Rapport de gestion – Prévisions 2022, Déclaration de gouvernance d’entreprise - Contrôle interne
et gestion des risques
comportent une anomalie signiﬁcative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur base de ces
travaux, nous n’avons pas d’anomalie signiﬁcative à vous communiquer.
MENTIONS RELATIVES À L’INDÉPENDANCE
• Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas eectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes consolidés
et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis du groupe au cours de notre mandat.
• Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le contrôle légal visées à l’article 3:65 du Code des sociétés
et des associations ont correctement été valorisés et ventilés dans l’annexe aux comptes consolidés.
FORMAT ÉLECTRONIQUE UNIQUE EUROPÉEN (ESEF)
Nous avons également procédé, conformément au projet de norme relative au contrôle de la conformité des états ﬁnanciers avec le
format électronique unique européen (« ESEF »), au contrôle du respect du format ESEF et du balisage avec les normes techniques de
réglementation déﬁnies par le Règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (« Règlement délégué »).
L’organe d’administration est responsable de l’établissement, conformément aux exigences ESEF, des états ﬁnanciers consolidés sous
forme de ﬁchier électronique au format ESEF (« états ﬁnanciers consolidés numériques ») inclus dans le rapport ﬁnancier annuel.
Notre responsabilité est d’obtenir des éléments susants et appropriés aﬁn de conclure sur le fait que le format et le balisage des états
ﬁnanciers consolidés numériques respectent, dans tous leurs aspects signiﬁcatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué.
Sur la base de nos travaux, nous sommes d’avis que le format et le balisage d’informations des états ﬁnanciers consolidés numériques
repris dans le rapport ﬁnancier annuel de Coﬁnimmo SA au 31 décembre 2021 sont, dans tous leurs aspects signiﬁcatifs, établis en
conformité avec les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué.
AUTRES MENTIONS
• Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d’audit visé à l’article 11 du règlement
(UE) n° 537/2014.
Signé à Zaventem, le 15 mars 2022.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Rik Neckebroeck
COMPTES ANNUELS
303
État du résultat global (compte de résultats) (format abrégé)
(x 1.000 EUR) 2021 2020
A. Résultat net
Revenus locatifs
120.914 127.127
Reprises de loyers cédés et escomptés
5.446 9.444
Charges relatives à la location
61 -740
Résultat locatif net
126.421 135.831
Récupération de charges immobilières
347 468
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués
18.047 9.572
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du
bail
-1.149 -231
Charges et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués
-19.497 -11.015
Résultat immobilier
124.169 134.625
Frais techniques
-2.288 -3.602
Frais commerciaux
-780 -1.168
Charges et taxes sur immeubles non loués
-2.097 -2.569
Frais de gestion immobilière
-18.150 -15.505
Autres charges immobilières
0 0
Charges immobilières
-23.315 -22.843
Résultat d’exploitation des immeubles
100.854 111.782
Frais généraux de la société
-7.779 -6.645
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
93.074 105.137
Résultat sur vente d’immeubles de placement
812 2.452
Résultat sur vente d'autres actifs non ﬁnanciers
0 0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement
4.947 5.283
Autre résultat sur portefeuille
-6.677 -5.503
Résultat sur portefeuille
-919 2.231
Résultat d’exploitation
92.155 107.368
Revenus ﬁnanciers
89.601 71.831
Charges d’intérêt nettes
-24.017 -23.266
Autres charges ﬁnancières
-2.405 -638
Variation de la juste valeur des actifs et passifs ﬁnanciers
109.382 -30.191
Résultat ﬁnancier
172.561 17.737
Résultat avant impôt
264.717 125.105
Impôt des sociétés
-3.082 -2.331
RÉSULTAT NET
261.635 122.774
B. Autres éléments du résultat global recyclables en compte de résultats
Variation de la partie ecace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de ﬂux de trésorerie
0 0
Impact du recyclage en compte de résultats des instruments de couverture pour lesquels la relation au risque
couvert a pris ﬁn
0 0
Obligations convertibles
1.873 7.721
Autres éléments du résultat global
1.873 7.721
C. Résultat global
263.508 130.495
COMPTES STATUTAIRES
COMPTES ANNUELS
304
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
Aectations et prélèvements
(x 1.000 EUR) 2021 2020
A. Résultat net
261.635 122.774
B. Transfert de/aux réserves
-71.258 48.493
Transfert à la réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers
-74.456 -5.283
Exercice comptable
-74.456 -5.283
Exercices antérieurs
0 0
Transfert à la réserve du solde négatif des variations de juste valeur des biens immobiliers
0 9.738
Exercice comptable
0 9.738
Exercices antérieurs
0 0
Transfert à la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des
immeubles de placement
0 0
Transfert de la réserve du solde négatif des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de couverture est appliquée
0 0
Exercice comptable
0 0
Exercices antérieurs
0 0
Transfert de la réserve du solde négatif des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée
-38.630 20.448
Exercice comptable
-38.630 20.448
Exercices antérieurs
0 0
Transfert aux autres réserves
-51 19
Transfert du résultat reporté des exercices antérieurs
41.879 23.572
C. Rémunération du capital
0 -80.571
Rémunération du capital prévue à l’article 13, 1
er
, alinéa 1
er
de l’Arrêté royal du 13.07.2014
0 -80.571
D. Répartition au titre de l’exercice autre que la rémunération du capital
-190.377 -90.696
Dividendes
-190.045 -90.286
Plan de participation
-332 -410
E. Résultat à reporter
162.540 13.788
COMPTES ANNUELS
305